江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初5207号原告（反诉被告）：严克花，女，1971年11月18日出生，汉族，住所地南京市溧水区。被告（反诉原告）：肖章凤，女，1962年3月16日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：俞长华，江苏方胜律师事务所律师。原告（反诉被告）严克花与被告（反诉原告）肖章凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理，原告严克花、被告肖章凤及其委托诉讼代理人俞长华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即履行房屋转让协议，协助原告办理溧水区的相关过户手续。事实和理由如下：2012年6月20日，原告与被告订立房屋转让协议，约定将被告名下位于溧水区的房屋转让给原告。因被告在溧水区人民法院是被执行人，原告在被告的要求下，分别于2012年6月21日、2012年12月25日、2013年5月8日将购房款20万元、14万元、3万元计37万元，分三次全部交到了溧水区法院执行局，抵作被告的被执行款。现该转让房屋已经能够办理过户手续，原告多次与被告协商，要求被告履行协议，协议办理过户事宜，但被告一直以各种理由推诿，始终拒绝给原告过户。综上，原告为维护自己的合法权益，特依法诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告（反诉原告）肖章凤辩称，根据严克花与肖章凤在2012年6月20日签订的协议，从双方签订的房屋转让协议内容可知，肖章凤只将涉案房屋中的101.90平方米的房屋转让给了严克花，而肖章凤在2018年7月2日领取的不动产权证书可以看出，涉案房屋的面积为135.76平方米，也即除双方约定转让的涉案房屋面积为101.90平方米，该房屋中实际还有33.86平方米的阁楼是没有转让给严克花的，该阁楼部分产权属于肖章凤，严克花在没有法律依据及双方合同约定的情况下实际占用该阁楼部分好几年，应当支付租金并立即返还，肖章凤曾多次和严克花协商，要求严克花将其占用肖章凤所有的阁楼返还给肖章凤并支付租金或按照溧水区同地段同楼层的市场价购买该33.84平方米的阁楼，肖章凤会配合严克花办理101.90平方米涉案房屋的过户。但严克花置之不理，不仅不和肖章凤协商，还将肖章凤诉至法院，肖章凤认为严克花的行为损害了肖章凤的合法权益，其行为导致不符合涉案房屋过户条件，其损失应由严克花全部承担。被告（反诉原告）肖章凤向本院提出反诉请求：1.请求判令严克花对占用的肖章凤超过101.90平方米的33.86平方米按照市场价进行补偿338600元（市场价大约1万元/平方米），并支付占用期间的租金3万元。2、肖章凤承担本案本诉、反诉费。事实和理由如下：肖章凤与严克花于2012年6月20日签订的《房屋转让协议》，双方协议内容约定肖章凤将登记在自己名下坐落南京市溧水区房屋（拆迁安置房、面积101.9平米房）转让给严克花等内容。肖章凤拿到房屋后按约定将涉案房屋交付给严克花使用，但严克花将多出涉案房屋面积的阁楼一并占用。肖章凤在2018年7月2日领取涉案房屋的不动产权证书，不动产权证书上记载的涉案房屋的面积为135.76平方米，即涉案房屋除双方约定的101.90平方米面积，还有阁楼面积33.86平方米。从双方房屋转让协议内容可以明确看出：肖章凤并未将该部分转让给严克花，严克花也并未支付该阁楼部分的任何房屋转让费用，即严克花无权占用肖章凤的该部分房屋。肖章凤多次和严克花协商，但严克花既不购买肖章凤涉案房屋的阁楼，也不将该部分阁楼返还给肖章凤，严克花的行为已经严重侵犯了肖章凤的合法财产权益。原告（反诉被告）严克花辩称，阁楼与房屋是连在一起的，外面是没有楼梯的，是从室内搭楼梯上去的，按照以前的交易习惯阁楼与房子是一体的，合同中没有注明的话，就应该是包括阁楼的。如果阁楼不属于506室的，肖章凤六年来都未主张权益不符合常理。本院经审理查明事实如下：2012年6月20日，肖章凤（卖方、甲方）与严克花（买房、乙方）签订了《房屋转让协议》一份，协议约定：1.甲方将登记在自己名下坐落在辛庄佳苑10幢506室房屋（拆迁安置房，面积101.9平方）转让给乙方，转让金额为人民币38万元整；2.乙方应在签订本协议时，在法院的监督下，将房款中的36万元交予信用社，用于归还甲方所欠的房款，其余2万元交予甲方（其中1万元，在甲方协助乙方办理过户手续后再交予甲方），同时甲方将房屋交予乙方；3.甲方在该房能领取房产证时，协助乙方办理相关过户手续，办理房屋过户所产生的一切费用由乙方支付；4.该房交付给乙方后，所产生的有关事项和费用由乙方办理和支付，一切与甲方无关；5.在未办理房产证之前，如有一方反悔需向对方支付双倍房价的赔偿款。协议签订后，肖章凤向严克花交付了涉案房屋的住宅使用说明书。2012年6月21日，严克花支付了20万元；2012年12月25日，严克花支付了14万元；2013年5月8日，严克花支付了3万元。因肖章凤作为被执行人有执行案件在溧水法院，上述款项（37万元）均由严克花交至溧水法院执行局，经办人在收据上均注明该款系严克花购买肖章凤辛庄佳苑10幢506室的房款。2012年6月21日严克花支付了第一笔购房款后，肖章凤向严克花交付了涉案房屋，严克花占用使用房屋至今。另查明，涉案房屋为拆迁安置房，肖章凤于2008年12月10日签订的《溧水县新城开发建设房屋拆迁补偿和安置协议书》中约定安置住房面积为346.2㎡，其中面积为120.58㎡一套、100㎡一套、62.81㎡二套，其中面积为100㎡的为涉案房屋。据肖章凤陈述拿房时房票上记载涉案房屋面积为101.92平方米。肖章凤于2018年6月28日办理了涉案房屋的不动产登记证书，证书上记载建筑面积为135.76平方米。再查明，涉案房屋在6层，带有一个阁楼，阁楼从房屋室内搭楼梯上去，阁楼面积约为33.86平方米。本院认为，肖章凤与严克花于2012年6月20日签订《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，真实有效，双方均应当按照合同约定行使权利履行义务。严克花已经按照合同约定支付了37万元购房款，现肖章凤已取得涉案房屋的不动产产权证，应当按照合同约定协助严克花办理涉案房屋的过户手续，对严克花要求肖章凤协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。关于肖章凤反诉严克花要求对占用的超过101.90平方米的33.86平方米按照市场价进行补偿338600元（市场价大约1万元/平方米）并支付占用期间的租金3万元的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房屋转让协议》约定转让的标的物为辛庄佳苑10幢506室房屋，虽然合同注明房屋面积为101.9平方米，但该面积系基于肖章凤的房屋拆迁补偿和安置协议书及房号上载明的面积而书写，双方签订《房屋转让协议》的真实意思是买卖位于辛庄佳苑10幢506室的房屋，涉案房屋包括阁楼，且阁楼与房屋本身不具有可分性。因此，肖章凤要求严克花对占用的33.86平方米按照市场价进行补偿，没有事实和法律依据，本院不予支持；严克花基于双方之间的买卖关系合法占有房屋，肖章凤要求严克花支付占有使用期间的租金3万元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）肖章凤于本判决书生效之日起十日内协助原告（反诉被告）严克花办理位于南京市溧水区房屋的过户登记手续；二、驳回被告（反诉原告）肖章凤的反诉请求。本案案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费2420元，减半收取1210元，合计1260元，由被告（反诉原告）肖章凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  陈海燕二〇一八年十二月十五日书记员  俞玉琴