成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3065号 原告：成都来福士实业有限公司，住所地成都市武侯区人民南路四段**成都来福士广场**。 法定代表人：龚志浩，董事长。 委托诉讼代理人：易佳雯，女，1986年8月30日出生，汉族，住成都市锦江区。系公司员工。 委托诉讼代理人：李勇，男，1972年10月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。系公司员工。 被告：成都凯蒂斯餐饮管理有限公司，住所，住所地成都市武侯区人民南路四段**来福士广场****div> 法定代表人：宋庆荣，总经理。 委托诉讼代理人：韩依笑，四川独树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王男，四川独树律师事务所律师。 被告：成都玉原川餐饮管理有限公司，住所地成都市，住所地成都市锦江区一环路东五段******** 法定代表人：韩秀莲，执行董事兼总经理。 原告成都来福士实业有限公司（以下简称来福士公司）与被告成都凯蒂斯餐饮管理有限公司（以下简称凯蒂斯公司）、成都玉原川餐饮管理有限公司（以下简称玉原川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告来福士公司的委托诉讼代理人易佳雯、李勇，被告凯蒂斯公司的委托诉讼代理人韩依笑到庭参加了诉讼。被告玉原川公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 来福士公司向本院提起诉讼请求：1.判令凯蒂斯公司支付至解除合同之日起（2017年11月1日）的房屋租金、物业服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费等全部欠费合计人民币761290.64元；2.判令凯蒂斯公司支付逾期支付违约金161344.57元（暂计算至2018年2月28日，按每日欠费金额0.06%计算），2018年3月1日后欠费本金还清之日止的逾期付款违约金请求法院判令一并支付；3.判令凯蒂斯公司支付来福士公司租赁期间减免的房屋租金786728.58元；4.判令凯蒂斯公司支付解除合同违约金861486.96元（依据租赁合同第12.2条）；5.判令玉原川公司对凯蒂斯公司上述1-4项全部欠付本金、违约金承担连带还款责任。 事实与理由：来福士公司与玉原川公司于2014年11月27日签订了《房屋租赁合同》，玉原川公司承租了来福士公司位于成都市武侯区××广场××号房屋用于经营大黑创意海鲜餐吧，租赁面积为670.94㎡。2015年8月12日来福士公司与凯蒂斯公司、玉原川公司签订了《三方转让协议》，玉原川公司将《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给凯蒂斯公司，并为凯蒂斯公司的履约行为承担连带保证责任。后为扶持凯蒂斯公司经营，来福士公司与凯蒂斯公司又分别于2016年4月6日、2016年12月14日、2017年8月8日签订了《减租补充协议》，约定由来福士公司给予有条件减免租金支持，并约定如因凯蒂斯公司违约导致《房屋租赁合同》提前解除的，凯蒂斯公司无条件退还所减免的租金并承担违约责任。合同签订后，来福士公司按约交付房屋，但凯蒂斯公司却未按约支付租金。来福士公司于2017年11月1日发函解除了《房屋租赁合同》。截止合同解除之日，凯蒂斯公司拖欠租金、物业服务费、水电费、垃圾清运费等共计761290.64元。凯蒂斯公司的行为构成根本违约，还应承担合同约定的违约金，退还减免的租金，玉原川公司对凯蒂斯公司的债务承担连带还款责任。 凯蒂斯公司辩称，1.认可合同于2017年11月1日解除；2.认可欠付房屋租金442259.46元、提成租金11199.99元；3.对于物业服务费、服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费用不认可；4.不认可退还减免的租金；5.违约金标准过高，请求法院予以调整；6.保证金应当优先抵扣租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.欠付物业服务费金额。根据来福士公司与凯蒂斯公司签订的《减租补充协议》约定，物业服务费每月40256.4元，因凯蒂斯公司未举证证明其已支付的物业服务费金额，故本院认定凯蒂斯欠付的物业服务费金额与来福士公司主张的金额一致，为216360.41元。 2.欠付水电费金额。来福士公司与玉原川公司签订的《房屋租赁合同》附件三《来福士物业服务中心相关费用收取标准一览表》约定电费每度1.4元，水费每吨4.39元。2015年12月1日，成都市发展和改革委员会关于中心城区市供水价格联动调整通知（成发改价格[2014]1090号），将非居民生活用水终端价格调整为每立方米4.43元。来福士公司提供了其2017年4月至2017年10月所交的水电费总发票，同时提供抄写案涉房屋水表电表数据的记录表，拟证明凯蒂斯公司欠付水电费金额。经审查，水电费发票系正规发票，记录表有3006号的租户签字确认，故本院对前述证据予以采信，认定2017年4月1日至2017年10月31日期间，凯蒂斯公司欠付水电费共计72381.04元。 3.欠付垃圾清运费金额。2015年5月25日，玉原川公司签章的《湿垃圾清运申请表》载明是垃圾清运费每月2348.29元，2015年5月28日，来福士公司向3006大黑日式铁板烧的租户（玉原川公司）发出《食品租户收取生活垃圾处置费的通知》，确认垃圾清运费为每月2348.29元，从2015年5月29日开始收取。故本院认定案涉房屋的垃圾清运费按照每月2348.29元计算。因凯蒂斯公司未举证证明其已交纳垃圾清运费的金额，故本院认定凯蒂斯欠付的垃圾清运费与来福士公司主张的金额一致，即14089.74元。 4.欠付油烟净化器费金额。《房屋租赁合同》第7.6条“餐饮特别条款”第（3）项约定：“甲方（来福士公司，下同）在该商场内所提供的公共排废气、公共油烟管道、公共隔油放泄弯管须由甲方定期清洁，因此而产生的相关费用由乙方（凯蒂斯公司，下同）承担。”2016年4月11日，来福士公司向3006大黑日式铁板烧的租户（凯蒂斯公司）发出《餐饮租户油烟净化器清洗费用的通知》，要求凯蒂斯公司支付油烟净化器清洗费5000元。结合两份证据，本院认定凯蒂斯公司欠付油烟净化器费用5000元。 本院认为，来福士公司与玉原川公司签订的《房屋租赁合同》、来福士公司与玉原川公司、凯蒂斯公司签订的《三方转让协议》以及来福士公司与凯蒂斯公司签的《减租补充协议》均系各方真实意思表示，应属合法有效。凯蒂斯公司承认欠付租金共计453459.45元，不违反法律规定，本院予以支持。经审查，凯蒂斯公司欠付物业服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费共计307831.19元，凯蒂斯公司已缴纳保证金637393元，故来福士公司第1项诉讼请求，本院在123897.64元范围内予以支持。 关于违约金的请求。《房屋租赁合同》第10.2条约定逾期付款违约金按每日逾期款项的0.1%计算；第12.2条约定逾期付款超过一个月的，乙方还应支付6个月的租金和物管费作为违约金，已付的租赁保证金不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，合同约定了多处违约金且标准过高，来福士公司重复主张，本院综合考虑凯蒂斯公司的违约行为以及来福士公司的实际损失，酌情将违约金调整至20000元。来福士公司要求凯蒂斯公司支付免租期减免的租金，无合同依据，本院不予支持。 关于玉原川公司是否承担保证责任。《三方转让协议》约定的保证期间为“从本协议签署之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年止”。因《房屋租赁合同》于2017年11月1日解除，故保证期间自2017年11月2日起算。来福士公司于2018年3月21日起诉，并未超过保证期间，故玉原川公司应承担保证责任，即对凯蒂斯公司欠付的费用承担连带责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，判决如下： 一、被告成都凯蒂斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都来福士实业有限公司支付租金、物业服务费、水电费、垃圾清运费、油烟净化器费共计123897.64元； 二、被告成都凯蒂斯餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都来福士实业有限公司支付违约金20000元； 三、被告成都玉原川餐饮管理有限公司对本判决第一项、第二项确定的支付义务承担连带责任； 四、驳回原告成都来福士实业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22201元，由原告成都来福士实业有限公司负担20548.7元，被告成都凯蒂斯餐饮管理有限公司负担1652.3元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭 怡 人民陪审员  冉超凤 人民陪审员  刘秀娟 二〇一八年十二月三日 书 记 员  唐 星