浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初5289号 原告（反诉被告）：曾勇，男，1969年1月20日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托代理人：刘佳跃、黄卫红，浙江汉普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱红峰，男，1980年3月19日出生，汉族，住浙江省宁波市鄞州区。 委托代理人：王邦炬，浙江金道（宁波）律师事务所律师。 原告曾勇因与被告朱红峰房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年7月30日受理后，依法由审判员叶利霞独任审理，并于2018年9月19日公开开庭审理了本案。原告委托代理人黄卫红、被告委托代理人王邦炬到庭参加诉讼。后被告提起反诉，本院受理后予以合并审理，并于2018年10月25日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）委托代理人刘佳跃、黄卫红、被告（反诉原告）委托代理人王邦炬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾勇起诉称，2018年4月28日，原、被告双方就联营嘉兴华庭街Z区时尚服饰城一楼的商铺（120平方米）协商一致，原告在被告提供的《商铺联营合同》文本上签字，并邮寄被告签字。2018年5月3日原告将200000元履约保证金交付被告。随后，原告就涉案商铺进行装修，为此共支付装修款、道具款等各项成本费用289542元。但被告迟迟不将合同签字寄回原告，原告在多次口头催告无果后，连续两次发函要求被告将合同签字寄回，并协助办理营业执照，但被告始终不寄回合同更不配合办理营业执照。2018年7月6日，原告因未办理营业执照，被当地市场监督局给予口头警告，并责令尽快办理证照。无奈，原告于当日再次向被告发通知，要求7月11日之前交还一份合同并协助办理工商登记，如被告逾期未提供合同及协助办理工商登记，则本通知视为解除合同通知，解除合同通知不再另发。被告收到通知后，未给予任何回复。被告的行为已视为认同原告解除合同。另，原、被告双方签订的《商铺联营合同》实际为房屋租赁合同关系，而被告出租给原告的涉案房屋并非被告所有，被告系转租。综上，被告不交还合同和不配合原告办理工商登记的行为，已严重违约，造成原告继续经营存在巨大风险，原告无奈行使解除权。特诉请判令：一、原告签字后邮寄给被告的《商铺联营合同》于2018年7月12日解除；二、被告立即退还原告履约保证金200000元；三、被告立即赔偿原告装修损失289542元；四、本案的全部诉讼费由被告承担。 被告朱红峰答辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，《商铺联营合同》主体是宁波海曙和纪服饰有限公司（以下简称和纪公司）与曾勇，被告不是合同中的当事人，只是作为和纪公司的员工，被授权签订《商铺联营合同》事宜，相关法律责任应由和纪公司承担，与被告无关。原告要求赔偿履约保证金及装修费也没有合同及法律依据。 反诉原告朱红峰反诉称，反诉原、被告签订的《商铺联营合同》，明确约定租金支付方式为保底租金+扣点租金，保底租金为1100000元/年，扣点租金为每月商铺营业额的22%，保底租金与扣点租金二者取其高作为最终结算，任何一方提前解除合同须向对方支付200000元违约金。反诉被告由于经营不善，商铺营业额和当初预期有较大差距，反诉被告却以反诉原告不给合同为由突然撤柜，单方面解除合同，构成根本违约，应向反诉人支付200000元违约金。反诉被告虽已租赁商铺近三个月，但未支付分文租金，反诉原告多次催讨无果。故提起反诉，请求判令：一、反诉被告向反诉原告支付租金268888元（自2018年5月1日计算至2018年7月28日）、违约金56473元（暂计算至2018年7月28日），合计325361元；二、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告曾勇答辩称，1、反诉原告的租金应当按照实际承租的期间计算，反诉原告对租金的计算需要明确。2、违约的一方是反诉原告，反诉被告不存在违约情况，不需要支付违约金。违约金的计算没有依据，计算标准也超过了法律规定的标准。3、反诉被告不存在违约情况，200000元的保证金应当退还给反诉被告。 针对自己的主张，原告（反诉被告）曾勇提供了下列证据： 1.商铺联营合同及邮寄凭证，证明2018年4月28日，原告在商铺联营合同上签字，并通过快递邮寄给被告。 2.电子银行业务回单，证明原告将履约保证金交付被告。 3.函及运单详情，证明原告两次发函要求被告将合同签字后返回，并协助办理营业证照。 4.通知及运单详情，证明原告通知被告2018年7月11日前将合同返还，并协助办理营业证照，同时表明如被告逾期未履行，则本通知即为解除合同通知，原告已于2018年7月12日解除了商铺联营合同。 5.银行业务回单，证明原告为装修案涉商铺花费了289542元。 以上证据均是复印件，原件均在证人的手机里面。 6.店铺装修合同、JPT店铺装修工程决算、付款凭证，证明原告为装修案涉店铺支付165552元。 7.合同书、JPT店铺装修对帐单，证明原告为装修案涉店铺支付道具款123990元。 8.微信聊天记录，证明被告以各种理由拒不提供寄回商铺联营合同原件。 9.通知、EMS运单详情，证明被告已收回商铺钥匙，原告函告被告，原告将在2018年7月31日取回店内可搬离物品，商铺联营合同事实上已解除。 10.催款函证明、二次催款函、通知函、协议解除通知函，证明被告一直以个人名义以及合同主体身份要求原告支付租金等费用，要求相应款项支付至其个人银行账户，也以个人名义提出解除合同，即确认其合同主体身份，被告从未告知原告其是和纪公司的员工，也从未向原告告知或者提供授权委托书，原告甚至不知道存在和纪公司这个公司。 11.企业信用信息公示报告（宁波正宸科技有限公司），证明被告为宁波正宸科技有限公司的股东及法定代表人，原告寄送资料均寄送至被告公司，不知道和纪公司。 12.企业信用信息公示报告（和纪公司），证明被告与该公司没有任何投资及职务关系。 13.夏某的证人证言，证明被告经原告多次催讨，拒不提供合同文本，合同相对方为朱红峰。证人夏某出庭作证，陈述其为商铺联营合同原告方的具体经办人，一直与被告朱红峰联系合同签订事宜，合同履行中多次向被告催讨合同文本，被告拒不提供，造成原告经营中无法开具发票，遭到顾客投诉和市场监督管理局的警告，商铺经营期间原告营业额共计十几万元。 被告（反诉原告）朱红峰的质证意见：对证据1没有异议；对证据2有异议，汇款人蔡青好是什么身份不清楚；对证据3有异议，被告一直协助原告办理营业执照，系原告觉得营业额和预期有差距，所以拒绝办理；对证据4证明对象有异议，原告认为合同已经解除没有依据；证据5与本案缺乏关联性，没有法律、合同规定相关的装修费由被告承担，也没有提供原件，对真实性不认可；对证据6、7真实性没有异议，关联性有异议；对证据8真实性没有异议，关联性和证明对象有异议，被告没有以各种理由拒不提供寄回商铺联营合同原件，是原告拖延支付租金，原告所认为的理由是因为原告其他方面的原因，不是不给合同的原因，给合同是辅助义务，不是主要义务，给不给合同不会影响合同目的的实现，且被告一直协助办理营业执照，原告因为经营业绩不理想怠于办理营业执照；对证据9证明对象有异议，原告的突然撤柜违反合同约定，被告为了避免损失扩大，收回钥匙是合理行为；对证据10真实性没有异议，被告已经提供过授权委托书，被告系代理和纪公司签订合同，领取保证金，被告所有的行为虽然是个人名义，但是系代理和纪公司的行为，所有的责任应当由公司承担，在原告提供的被告与夏某的聊天记录第10页中，被告也透露过出租是公司行为不是个人行为；对证据11，被告是宁波正宸科技有限公司的法定代表人，不影响他代表和纪公司；对证据12，有些企业的员工信息不一定会公示，不公示不代表不是职工，而且公司已经明确授权被告与原告签订商铺联营合同，和纪公司已经认可被告的代理行为；对证据13，被告所有的行为都是代理和纪公司的，不给合同不会有证人说的风险，签订合同时原告对风险有所预知，被告一直协助原告办理营业执照，由于原告没有达到经营预期，才怠于办理营业执照，办理营业执照租赁合同不是唯一需要的法律文件，住房使用证明也可以办理营业执照。 针对自己的主张，被告（反诉原告）朱红峰提供证据如下： 1.合同、营业执照，证明由于原告没有达到经营预期，怠于办理营业执照，办理营业执照租赁合同不是唯一需要的法律文件，住房使用证明也可以办理营业执照。 2.授权委托书，证明被告的行为由和纪公司授权，一切法律后果由该公司承担。 原告（反诉被告）曾勇的质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认，被告对原告提供的合同已经予以了确认，原告签署的合同寄送给被告以后，至今没有邮寄回原告，营业执照是前两天办出的，真实性没有异议，原告在诉状中没有说是营业执照办不出来，而是被告不协助办理，和本案没有关联性，被告提供的合同不是原告签名的合同；对证据2形式真实性没有异议，但是没有给原告方看过，上面也没有原告工作人员的签名，这个应该是为了诉讼而事后进行的确认，本案发生的事实与和纪公司没有关联。 本院认证如下：原告提供的证据1、3、4、6、7、8、9、10，被告对真实性没有异议，且与本案事实相关，本院予以认定；证据2，被告虽有异议，但认可收到履约保证金200000元，本院对该事实予以认定；证据5，能与其他证据相印证，本院予以认定；证据11、12，被告现以自己名义提起反诉，被告主体资格已无争议，该两份证据与本案无关联性，本院不予认定；证人证言，所陈述的事实能与在案其他证据相印证，本院予以认定。被告提供的证据1，原告对真实性不认可，与本案也缺乏关联性，本院不予认定；证据2，现被告对主体资格不再持异议，故本案中不作为证据认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2018年4月，原、被告通过蹉商就《商铺联营合同》内容达成一致，原告于2018年4月28日在乙方处签字后将合同邮寄给被告。被告一直未邮寄相应签字的合同原件给原告。该合同约定：联营时间为2018年5月1日至2020年4月30日止，保底租金为每年1100000元，每月按原告在该房屋经营期间的商铺营业额的22%计算租金扣点，保底租金与扣点租金二者取其高作为最终结算，租金支付方式：月结算二次，1-15日销售扣点于20日前缴纳，16-31日销售扣点于5日前缴纳；保底租金结算：自原告房子交付起每满6个月进行一次保底结算，扣点租金缴纳未达到550000元，原告则需在接到被告通知后七个工作日内补足差额，如未能按照规定时间内打款，则原告每日按应打款金额的5%向被告支付违约金，如扣点租金高于保底租金的，则以扣点租金为准；签订合同之日，原告须向被告交纳商铺履约保证金200000元，合同期满，原告不再续签合同并在与被告无任何经济纠纷的情况下，被告在合同期满20天内无息退还保证金；原告按合同约定的经营范围经营，并及时办理工商登记等手续，相关费用由原告承担，被告给予协助；原告不得中途退场，联营期内，原告必须合法经营，不得以任何形式转租、转让或联营，违约则被告没收原告履约保证金作为赔偿；等等。原告于2018年5月3日向被告交纳履约保证金200000元，并于5月4日拿到商铺钥匙进场装修，装修费用（包括道具款）共计289542元，装修完毕后开始经营。2018年6月16日、6月27日、7月6日，原告三次发函给被告，要求被告提供签字的合同文本，并协助原告办理营业执照，如7月11日前未将合同返还原告并协助原告办理营业执照及税务登记，则将解除双方订立的合同（不再单独发送解约通知）。被告于2018年6月、7月也多次致函原告催讨扣点租金。原告称2018年7月12日将商铺钥匙给了保安，但未提供相应证据，也未提供证据证明其通知了被告。2018年7月23日，被告更换商铺钥匙，原告的装修及道具仍在商铺内。2018年7月28日，被告致函原告要求解除合同。原告要求于2018年7月31日取回部分物品，被告未予同意。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。曾勇与朱红峰就房屋租赁相关条款达成一致，并形成《商铺联营合同》，双方对合同成立及合同内容均予认可，合同合法有效，本院予以确认。双方对合同现已解除亦无争议。本案主要争议焦点在于，合同解除是谁违约导致，相应的责任应如何承担。 关于合同解除的原因，原告主张被告未向其交付签字后的正式合同文本，且未协助原告办理营业执照，造成其无法合法经营，故要求解除合同。被告则认为原告未按合同约定支付房屋租金，且单方撤柜提前解除合同。根据双方所举证据，原告将合同文本签字寄给被告后，被告未将签字后的合同文本给予原告。原告虽已取得房屋使用权，但原告租赁房屋的目的在于经营，在未取得营业执照的前提下，其经营存在相应风险，被告有义务协助原告办理工商登记，却未提供合同文本或其他可替代证明，导致原告未能办理营业执照，原告主张被告违约成立。同时，原告也未按合同约定，在经营的时间内每月按营业额交纳扣点租金给被告，故原告亦存在违约。双方均有违约行为，应当各自承担相应的责任。 双方认可租赁起始时间为2018年5月4日，被告于2018年7月23日收回商铺，则实际房屋租赁期限应为2018年5月4日至7月22日。原告称2018年7月12日将商铺交还被告，缺乏相应的证据，本院不予采信。因原告已实际使用商铺，租赁期间的租金应由原告支付。双方在审理中均认可原告营业额不高，故应按保底年租金1100000元的标准计算，为1100000/365*80=241096元。至于被告主张的逾期支付租金的违约金，因双方均有违约行为，本院不予支持。关于履约保证金，双方约定合同期满在无任何经济纠纷的情况下应予退还，被告现主张原告单方违约不能成立，故被告应将履约保证金200000元退还原告。关于原告主张的装修损失，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。装饰装修残值按已履行期限占合同期限比例及装修投入原值计算为257811元。其中部分道具被告已使用，另有某些物品，原告要求取回，被告未予同意，故均不予扣除。综合本案实际情况，原、被告双方在合同履行中的过错相当，故应由被告赔偿原告装修损失128905.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告曾勇与被告朱红峰签订的《商铺联营合同》； 二、被告朱红峰赔偿原告曾勇装修损失128905.5元、返还原告曾勇履约保证金200000元； 三、反诉被告曾勇支付反诉原告朱红峰房屋租金241096元； 以上一、二项相抵，由被告朱红峰支付原告曾勇87809.5元，于本判决生效之日起七日内履行； 三、驳回原告曾勇的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告朱红峰的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取4322元，反诉案件受理费减半收取3090元，由曾勇负担3663元，由朱红峰负担3749元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  叶利霞 二〇一八年十二月二十四日 书记员  李丹妮