海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   (2018)琼0108民初11047号   原告：申某，公民身份号码×××，住海口市。   委托诉讼代理人：赵某，海南川海律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑某，海南川海律师事务所律师。   被告：海南国瑞投资开发有限公司。统一社会信用代码：91460000687286358L。   法定代表人：郝某，执行董事。   委托诉讼代理人：王某。   委托诉讼代理人：黄某。   原告申某与被告海南国瑞投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵某、郑某、被告委托诉讼代理人王某、黄某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告申某诉称，原告作为买受人与被告作为出卖人于2015年8月31日签订了一份《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，购买海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋C1207房。根据《海口市商品房买卖合同》第八条交付期限第一款的约定，“出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。《补充协议》第五条约定，“商品房未按合同约定交付日期交付的：逾期在90日内的，由甲方(即被告)按乙方(即原告)已付房价款每日方万分之三的标准向乙方支付违约金；逾期超过90日的、未超过180日的，该期间的违约金按乙方已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，乙方有权解除合同，甲方按乙方已付房价款的10%支付违约金”等内容。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。按照双方合同约定，被告应于2016年9月30日前交付房屋，但直至2018年4月9日，被告才向原告交付C1207房，逾期交房长达553日。被告的行为严重损害了原告的利益，原告曾委托律师致函被告，要求被告支付逾期交房的违约金。但被告拒不支付。原告为了保护自身合法权益，特请求：1.判令被告支付原告海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋C1207房未按合同约定交付日期交付的违约金760526元(按已付房款3438183元每日万分之四标准，从2016年10月1日计算至2018年4月8日，共553日)；2.判令被告承担本案诉讼费用。   被告海南国瑞投资开发有限公司辩称，商品房经验收合格后，被告于2018年3月22日向原告发出《客户验房通知书》，但原告迟于2018年4月8日才收房，被告的违约金责任应自2018年3月31日终止。原被告双方在补充协议中约定：“商品房未按合同约定交付日期交付的：逾期在90日以内的，由甲方（即被告，下同）按乙方（即原告，下同）已付房价款每日万分之三的标准向乙方支付违约金；逾期超过90日、未超过180日的，该期间的违约金按乙方已付房价款每日万分之四的标准计算。逾期超过180日的，乙方有权解除合同，甲方按乙方已付房价款的10%支付违约金。”原被告双方仅约定逾期交房180日内违约金的计算方法，对于超过180日后的违约金并无约定，原告主张超过180日后的违约金无约定依据。另外，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，应调整为每日按已付房价款的万分之一计算违约金。理由如下：1.海阔天空国瑞城作为国兴大道上高端写字楼，硬件设施齐全，且较之原告购买时相比，该地段房价已明显升值。亦正是基于此，原告在被告逾期交房180日后未提出解除合同之诉，S5写字楼的118位业主均未提出退房。况且，依据双方签订的《补充协议》，在原告提出解除合同之诉时，被告需要支付的违约金数额为已付房价款的10%，即343818.30元。现原告在未提出解除合同之诉时，所主张的违约金数额高达760526元，合同履行的违约金是解除合同违约金的2.21倍，原告诉求逾期违约金明显过高。2.违约金主要是补偿实际损失。退一步来讲，即使因为被告的迟延交房给原告造成损失，也只是已付房价的银行存款利息损失。根据合同约定的违约金比例分别为日万分之三和日万分之四，折合成年利率为10.95%和15.62%，而2018年银行存款基准利率仅为年1.5%（一年期），违约金数额已经达到银行存款利率的7.3倍和10.41倍。此外，若原告将涉案房屋出租，按照同地段同类房屋2018年租金120元/平方米/月来计算，原告所损失的租金最多为166.04×120×18=358646.40元。故原告要求违约金数额亦明显过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失……”，第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。鉴于本案被告并无恶意故意延迟交房，再加上房价大幅度上涨，因此，依据公平和诚实信用原则，结合本案实际情况及相关法律规定，应将本案的逾期交房违约金调整为:根据实际逾期天数每日按已付房价款的万分之一（折合成年利率为3.6%，即每日343.80元）计算逾期交房违约金，已足以弥补原告损失。   经审理查明，2015年8月31日，原、被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定被告预售其开发建设的海口市××区海阔天空国瑞城S5地块B座办公楼东栋十二层C1207房，合同约定建筑面积166.04平方米，其中套内建筑面积100.80平方米；按套内建筑面积计价，每平方米34108.96元，总金额3438183元；原告在签订本合同的同时支付10万元的房价款，剩余房价款3338183元于2015年9月4日前付清；被告应当在2016年9月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该合同所附补充协议约定，商品房未按合同约定交付日期交付的，逾期在90日以内的，由被告按原告已付房价款每日万分之三的标准向原告支付违约金；逾期超过90日，未超过180日的，该期间的违约金按原告已付房价款每日万分之四的标准计算；逾期超过180日的，原告有权解除合同，被告按原告已付房价款的10%支付违约金。合同签订后，原告付清了全部购房款。2018年3月22日，被告书面通知原告自2018年4月1日至2018年4月30日间办理收房手续。2018年4月9日，原、被告办理了交收房手续。2018年8月6日，原告向本院提起诉讼。   本院所确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票（自开）》、《客户验房通知书》、《房屋验收表》、当事人陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   本院认为，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同履行过程中，被告未依约定的时间交房，构成违约。至被告通知原告办理收房手续前为被告逾期交房期间，其中逾期90日的，原告要求被告均按其已付房价款每日0.4‰计付违约金，并无不当，予以支持。被告应向原告支付违约金为721330.79元（3438183元×0.3‰×90天＋3438183元×0.4‰×457天）。原告请求超出该金额部分，不予支持。被告主张违约金过高，请求予以减少，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条规定，判决如下：   一、被告海南国瑞投资开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告申某支付违约金721330.79元。   二、驳回原告申某其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11405.26元，由原告申某负担587.79元，被告海南国瑞投资开发有限公司负担10817.47元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 黄 亮   人民陪审员 李明学   人民陪审员 吴崎霞     二〇一八年十二月二十日   书记员 伏鸿泰   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。