山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1091民初2215号 原告：刘南迪，男，1975年10月4日出生。 委托诉讼代理人：王景丽，山东圣广律师事务所律师。 被告：李娜，女，1989年7月29日出生。 委托诉讼代理人：齐晓枫，山东中立达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷国静，山东中立达律师事务所律师。 第三人：张晓，女，1986年9月16日出生。 原告刘南迪与被告李娜、第三人张晓执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘南迪及其委托诉讼代理人王景丽、被告李娜及其委托诉讼代理人齐晓枫、殷国静、第三人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘南迪向本院提出诉讼请求：依法解除对威海某区某房屋的查封。事实和理由：2018年8月23日，刘南迪与张晓签订房屋买卖合同，张晓将涉案房屋以65万元的价格出售给刘南迪。刘南迪支付了全部购房款并实际占有涉案房屋，未能办理房屋过户手续并非刘南迪的过错所致，故刘南迪对涉案房屋享有物权期待权，请求解除对涉案房屋的查封。 李娜辩称，1、原告未在2018年8月27日前办理物业入住手续；2、原告与第三人签订的房屋买卖合同约定的是原告在支付全部购房款之后，第三人腾出房屋并交付房屋钥匙，而原告于2018年8月25日之前并未支付全部购房款；且原告在诉状中称，原告见到张晓后得知房屋又被查封，无奈于2018年8月25日与吕某、张晓达成协议由吕某将40万元债权转让给原告，原告对张晓享有的债权与欠付张晓的房款部分抵消后张晓尚欠原告233670元，该陈述属于典型的以物抵债，原告就是以物抵债标的物的受让人；3、原告在2018年8月25日之前就已经知道被告要起诉第三人并查封房屋，原告并非是善意的。综上，原告不享有物权期待权，其诉讼请求应予驳回。 张晓述称，她如果为了重大利益的话不可能在以76万元的价格卖给李娜后又将房屋以65万元的价格卖给原告，而且在与原告签订合同时被告方的律师齐晓枫还有一个女律师及李娜也在场，征求过李娜的意见，当时李娜表示放弃房屋，让她退款，她当时一共收了李娜30万元。在这种情况下，她才又将房屋卖给原告，原告所述属实，同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和诉讼电子卷宗中查询到的信息，本院予以确认，并在卷佐证。据此本院认定事实如下：2018年8月23日，刘南迪与张晓签订一份房屋买卖合同，约定：张晓将涉案房屋以65万元价格转让给刘南迪，合同签订当日支付定金2万元，余款2018年8月31日前一次性付清。 案外人姜某以张晓欠付其款项为由向威海经济技术开发区人民法院（以下简称“经区法院”）申请查封涉案房屋。经区法院于2018年8月16日以（2018）鲁1092执保545号执行裁定，查封了涉案房屋。刘南迪于2018年8月23日支付姜某诉讼费3670元，代张晓归还其欠付姜某款项210000元。张晓于同日给刘南迪出具收条，确认收到刘南迪购买涉案房屋购房款3670元和210000元。姜某于同日申请解除对涉案房屋的查封。2018年8月24日，经区法院解除对涉案房屋的查封。2018年8月24日，刘南迪转账27万元给顾某，顾某于同日将该27万元转付给张晓用于偿还涉案房屋剩余贷款，张晓于同日将涉案房屋银行按揭贷款还清，并给刘南迪出具收到涉案房屋购房款27万元的收条。 2018年8月25日，刘南迪与张晓、案外人吕某、林某签订一份合同书，约定：2018年7月30日，吕某以林某名义借款40万元给张晓，现三方协商一致同意将吕某对张晓享有的债权40万元转让给刘南迪，刘南迪欠吕某40万元，于2018年8月26日前偿还10万元，余款于2018年11月30日前还清；债权转让后，吕某与张晓之间债权债务结清，吕某撤诉并解除对涉案房屋的查封；张晓于签订协议之日将涉案房屋钥匙交付刘南迪，并于2018年8月27日配合刘南迪到房管部门办理房屋过户手续。同日，张晓和其母张某给刘南迪出具了金额233670元的欠条，吕某作为证明人在欠条上签字。但2018年8月25日之前（含当日），吕某、林某尚未起诉张晓。刘南迪于2018年9月3日，又给付吕某人民币10万元。 2018年8月27日上午，刘南迪、张晓、吕某等人准备到房管局办理过户，在房管局门口，李娜及其家人以张晓一房两卖涉嫌诈骗为由，阻止刘南迪、张晓等人办理过户，双方发生冲突，李娜方报警，警方介入处置，张晓在派出所做笔录，涉案房产未能办理至刘南迪名下。林某、李娜担心自己的权益受损，2018年8月27日均匆忙提起诉讼或仲裁。其中，林某向经区法院提起诉讼，并于同日申请诉讼保全，经区法院于同日首轮查封涉案房屋。李娜以其与张晓之间房屋买卖合同纠纷向威海仲裁委申请仲裁，并申请财产保全。威海仲裁委于同日将保全申请书及相关担保材料提交本院，本院于同日作出（2018）鲁1091财保13号民事裁定书，轮候查封涉案房屋。2018年9月18日，林某向经区法院撤诉，经区法院于同日裁定准许林某撤回起诉。2018年9月21日经区法院又裁定准许刘南迪撤回执行异议，同日，经区法院解除对涉案房屋的查封。刘南迪也向本院提出执行异议，要求解除对上述房屋的查封，停止对上述房屋的拍卖。本院作出(2018)鲁1091执异14号执行裁定书，驳回其异议，原告不服提起诉讼。 2018年12月15日，威海仲裁委员会作出（2018）威仲字第404号裁决书，确认以下事实：2018年5月18日，李娜与张晓、中介人某公司签订《房屋买卖（转让）定房合同书》一份，合同约定：李娜购买张晓位于威海市某房屋，价格为76万元。签订合同当日支付购房定金2万元，该定金由中介人某公司保管。李娜于2018年5月31日前支付购房首付款，金额不低于银行要求的基准。双方承诺于2018年5月31日前到房管部门办理房产所有权过户等相关手续，并约定了相关违约责任。合同签订当日，李娜向某公司支付了2万元的定金，2018年5月21日，向张晓支付了30万元的购房款，但张晓未按照合同约定履行办理所有权过户的义务。后双方签订补充协议，约定于2018年8月7日办理过户手续，张晓仍未履行。仲裁庭裁决：（一）、解除李娜与张晓、中介人某公司于2018年5月18日签订的《房屋买卖（转让）定房合同书》以及李娜与张晓签订的《补充协议》。（二）、张晓于本裁决生效之日起10日内，向李娜返还购房款30万元。（三）、张晓于本裁决生效之日起10日内，向李娜赔偿2万元。（四）、张晓于本裁决生效之日起10日内，向李娜支付律师费29000元、保全费2670元、保全保费1290元。（五）、驳回李娜的其他仲裁请求。（六）、本案仲裁费用9895，由张晓承担。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定，案外人、申请保全人对该裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。原告依据该规定，提出执行异议之诉，于法有据，本院予以支持。 《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对照上述规定，本院认为，刘南迪与张晓签订房屋买卖合同的时间是2018年8月23日，本院查封的时间是2018年8月27日，而刘南迪与张晓签订的房屋买卖合同无法律规定无效的情形，所以，刘南迪的异议符合第二十八条（一）的规定。刘南迪与张晓签订的房屋买卖约定，张晓于签订协议之日将涉案房屋钥匙交付刘南迪，张晓也认可交付了钥匙，通常情况下，拿到房屋钥匙，即应视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权，是否去物业办理交接手续，不影响对刘南迪占有房屋的认定，所以，刘南迪的异议符合第二十八条（二）的规定。从本案查明的事实看，刘南迪从2018年8月23日至2018年8月26日直接或代张晓偿还债务的方式支付给张晓583670元，并承接了张晓欠吕某的债务，刘南迪于2018年9月3日，又给付吕某人民币10万元。张晓和其母张某还给刘南迪出具了金额233670元的欠条，说明刘南迪已经实质上付清了全部房款，所以，刘南迪的异议符合第二十八条（三）的规定。那么，刘南迪对未办理过户登记，是否有其自身的原因？本院认为，2018年8月27日上午，刘南迪准备去办理过户时，涉案房屋上不存在权力限制，之所以没有办理过户，是因为张晓尚欠李娜的购房款没有返还，根据现有证据，不能证实刘南迪存在过错，所以刘南迪的异议也符合第二十八条（四）的规定。被告的抗辩不成立，本院不予采纳。同时，本院希望第三人张晓积极筹措款项，履行已经生效的仲裁裁决书，使李娜的损失得到赔偿。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 不得对威海某区某房屋强制执行；本院(2018)鲁1091执异14号执行裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费10300元，由被告李娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  孙喜娥 审 判 员  胡传佳 人民陪审员  于云凯 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  付连辉