海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2607号 原告(反诉被告)：周某，女，1969年4月9日出生，汉族，现住琼海市。 委托诉讼代理人:刘某1，海南宏顺律师事务所律师。 被告(反诉原告)：王某，女，1973年6月16日出生，汉族，现住宁夏银川市。 委托诉讼代理人:张某，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘某2，陕西稼轩律师事务所律师。 原告周某诉被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，被告于2018年10月17日提起反诉，本院决定合并审理。并于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告周某及委托诉讼代理人刘某1、被告的委托诉讼代理人张某、刘某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告2017年6月3日签订的《售房合同》及《售房协议》；2、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为:判决原、被告签订的《售房合同》及《售房协议》无效。事实与理由，原告于2017年6月3日与被告签订《售房合同》及《售房协议》，约定原告将位于琼海市××镇房出售给被告，建筑面积为91.5平方米，总房价款52万元，双方约定被告于2017年6月5日前向原告支付25万元购房定金，余款27万元在2018年6月5日办理过户后一次性付清。但2018年4月22日后，依据《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》琼建(2018）80号文件第六款第三条规定:共有产权住房。限售商品住房供应对象中的本市(县)城镇居民家庭，是指本市(县)城镇户籍居民家庭、在本市(县)累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍常住城镇居民家庭，经省人才管理部门认定的引进的人才。被告作为买受人，属非本市(县)户籍居民家庭，其不能提供在琼海市累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的证明，不具备限购令实施后的购房人资格，若合同继续履行，将导致不能在合同约定的2018年6月5日办理房屋所有权变更登记之后果，即合同履行不能。另外，在原被告签订合同前琼海市政府在2017年4月24日就已出台海府[2017]45号文《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，该通知第一条第三款明确规定，对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区(不含官塘片区)范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明；补交、补办个人所得税证明或社会保险缴纳证明不予认可，依据该文件精神，被告同样不具备购房人资格。原告认为，双方签订的合同违反了琼海市政府限购政策的禁止性规定，被告不具备在琼海市嘉积镇购房资格，双方签订的合同无法继续履行，否则会损害社会公共利益，依据合同法第52条规定，应认定为无效合同，故依法提起诉讼，请法院判如所诉。 被告答辩称，：一、协议真实合法有效，合同法解释一第四条规定，涉案购房政策属于地方性政策，原告以合同违反该政策为由主张合同无效，没有法律依据，协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议真实合法有效。二、原告称“剩余27万元购房款等被告缴纳满一年社保，具备购房人资格，双方于2018年6月5日办理房屋过户后一次性付清”与事实不符。1、《售房合同》及《售房协议》从来没有约定被告需要缴纳满一年社保的内容；2、虽然《售房合同》第四条约定：剩余27万元在2018年6月5日房屋办理过户后一次付清。但双方在履行两份协议的过程中已将前述内容进行了变更，在原告收取被告支付的25万元定金数月后，原告才告知被告需要交纳一年社保的限购资格问题。三、原告称“被告须提供在琼海市累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的证明”与事实不符。双方已经协商确定以被告之子车嘉文的名义在琼海市缴纳社保而非以被告的名义缴纳，在车嘉文社保缴纳期限满一年后将涉案房屋直接过户至车嘉文名下，且车嘉文已经在琼海缴纳了7个月的社保。而新的限购政策是在2018年4月份实施。应当适用2017年6月签订协议时的限购政策，该政策要求是需要缴纳满一年的社保，而不是2018年限购政策规定的缴纳满五年的社保。四、原告称双方所签两份协议的目的无法实现既无事实依据，也无法律依据。该协议的性质系买卖合同，对于原告而言，签订合同的目的是收取房屋销售款，对于被告而言，签订合同的目的系取得所房屋的使用权和所有权。而原告已收取了购房定金25万元，被告也同意将剩余的27万元购房款一次性支付。因此双方签订协议的目的是可以实现的，原告关于合同目的不能实现的说法不能成立。原告称被告构成违约，侵犯了其合法权益与事实不符，恰恰相反，是原告未按约定向被告交付房屋，且在房屋的价款疯长的情况下，以所谓的限购政策导致合同目的不能实现为由恶意向贵院起诉,要求确认合同无效，其行为违反了诚信原则，原告已经构成违约，并侵害了被告的合法权益。综上所述，原告的起诉无事实和法律依据，依法应当予以驳回。 反诉原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除2017年6月3日反诉原被告所签《售房合同》及《售房协议》;2、判令反诉被告双倍返还定金208000元及购房款146000元；3、判令反诉被告赔偿损失419102.5元；4、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：一、2017年6月3日，反诉原被告分别签订《售房合同》及《售房协议》，约定反诉被告将其所有的位于琼海市××园出售给反诉原告；房屋总价款为52万元，反诉原告应于2017年6月5日前支付定金25万元，剩余27万元在2018年6月5日房屋过户后一次性支付；反诉被告应于2017年7月1日交付房屋；在房屋办理过户时，无论市场价格上涨或者下跌，双方均不再找补差价，维持协议价格；房屋于2017年7月1日前所产生的费用由反诉被告承担，之后所产生的费用由反诉原告承担。二、协议签订后，反诉原告即按约定于2017年6月6日支付了定金25万元，反诉被告在收取定金后数月却告知反诉原告，琼海市当时的房屋购买政策即非琼海市户籍居民家庭购买该市房屋需在该市缴纳社保满一年，而反诉原告不具备购房资格。为了继续履行协议，双方约定以反诉原告之子车嘉文名义在琼海市办理社保缴纳手续，在车嘉文缴纳社保满一年后直接将房屋过户至车嘉文名下。随后反诉原告一方面积极为车嘉文办理缴纳社保的相关手续，另一方面提出将剩余的购房款先行支付，但反诉被告却拒绝收取。此外，反诉被告也没有按双方的约定在2017年7月1日前向反诉原告交付房屋，也没有缴清房屋在2017年7月1日之前所产生的物业费等各项费用。更甚的是，在反诉原告已经支付25万元定金，反诉原告之子车嘉文已在海南缴纳了7个月的社保及涉案房屋价格飞涨的情况下，反诉被告以购房政策变更即购房人需在海南缴纳社保的期限从一年变更至五年为由提出解除协议。反诉原告随即咨询了相关房产管理部门，得到的答复是与反诉被告所签两份协议的时间在新的限购政策实施之前，新的限购政策对双方不适用，购房人只需缴纳一年社保即可办理过户。反诉原告遂将情况告知反诉被告并明确表示不同意解除合同。但是，反诉被告却置若罔闻，向贵院起诉要求解除双方所签的两份协议。三、双方所签两份协议系双方真实的意思表示且内容真实合法有效，对双方当事人具有法律约束力，在反诉原告已经履行了协议约定义务的情况下，反诉被告拒绝交付房屋，为了获取更高的售房款单方解除协议的行为已不仅构成违约，且严重侵害了反诉原告的合法权益。为了维护其合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规之规定提起反诉，恳请贵院依法判如所请。 反诉被告答辩称,一、依据琼海市政府2017年4月24日出台海府[2017]45号文件《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，该通知第一条第三款明确规定，对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区(不含官塘片区)范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明；补交、补办个人所得税证明或社会保险缴纳证明不予认可，依据该政府限购文件精神，反诉原告不具备购房人资格。由于双方在签订合同时对限购政策理解不透彻，以为补办社保就可以过户，但是通过了解，如果在限购政策出台之前即2017年4月24日前双方签订合同并已通过银行支付定金或部分购房款的，就不受限购政策的影响。而本案双方签订的合同是在限购政策出台之后的2017年6月3日，因此，双方签订的《售房合同》及《售房协议》由于违反政府限购政策的禁止性规定，应属于无效合同。反诉被告愿意退还已收取的25万元，并愿意按中国人民银行规定的一年期流动资金贷款利率支付相应的利息。这些意见都体现在微信聊天记录中，反诉被告多次要求反诉原告给一个银行账号退款，但他不给，才向法院起诉。二、基于双方签订的合同属于无效合同，反诉原告主张支付双倍定金缺乏事实和法律依据，其主张赔偿损失更是没有事实和法律依据。综上所述，请法院依法作出公正判决，以维护其合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《售房合同》及《售房协议》，证明2017年6月3日原被告签订的二份合同是2017年4月24日琼海市政府出台海府[2017]45号文件《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》后签订的，证明被告不具备在琼海市嘉积镇购房的购房人资格；2、微信聊天记录，证明2018年5月19日原告就与被告沟通把25万元购房款退还给被告，一直沟通到6月13日没有结果后才起诉。被告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，2017年琼海市政府出台的购房限购政策不是法律也不是法规，仅仅是政策，对原被告签订合同的效力不产生任何影响，涉案的二份合同是真实、合法、有效的。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，原告要求确认合同无效也好，解除合同也好，其目的并不是协议无效和无法继续履行，而是为了获得更高的售房款，该行为是一种违约行为。本院经审查认为，对证据1的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2的真实性予以确认。被告提供有争议的证据:1、王某与曹光兴之间的微信聊天截图，2、王某丈夫车明与曹光兴的微信转账凭证，3、车嘉文的身份证复印件及养老保险历年实际缴费工资清单，证据1-3证明2018年9月13日王某丈夫车明通过微信向合同的见证人曹光兴转账16036元用于为车嘉文在琼海市缴纳社保，目前社保已自2018年3月份缴纳到2018年9月份的事实。4、涉案小区房屋二手房价格截图，证明房屋所在小区为市众一家园，该小区目前二手房在琼海百姓网、房天下网、优优好房网三大网点的价格分别为11353元/㎡、11290.32元/㎡、11594.2元/㎡，均价为11412.5元/㎡。按该单价计算，涉案房屋目前总价为1043102.5元。证明因原告违约解除协议被告所受到房屋溢价损失419102.5元，该损失是扣除定金后的损失，被告有权要求原告赔偿损失。原告质证认为，对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性及证明内容有异议。对证据3的真实性无异议，对合法性、关联性及证明内容有异议，据了解2018年6月车嘉文才考大学，3月份就办理了社保，车嘉文目前还在上大学，办理社保有疑问。本院经审查认为，对被告提交的证据1-3的真实性、关联性予以确认。对证据4的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：位于琼海市××镇房[不动产权证号:（2018）琼海市不动产权第XXXX号]，是原告名下的房产。2017年6月3日，原被告签订《售房合同》及《售房协议》，约定原告将上述房屋出售给被告；《售房合同》约定乙方(被告)在2017年6月5日前付给甲方定金25万元；房总价款52万元，付款方式为，2017年6月5日前乙方支付甲方25万元定金，剩余27万元在2018年6月5日房屋过户后一次性付清；双方定于2017年7月1日正式交付房屋，甲方应在正式交房前腾空房屋，2018年6月5日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；在房屋办理过户时，无论市场价格上涨或者下跌，双方均不再找补差价，维持协议价格；曹兴光作为合同见证人在协议上签名。《售房协议》约定办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付违约金，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为违约，如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款；2017年7月1日前所有房屋产生费用由甲方承担，2017年7月1日后所有房屋产生的费用由乙方承担；曹兴光作为合同见证人在协议上签名。合同签订后，被告于2017年6月6日通过转账方式向原告支付25万元定金，同年6月7日原告向被告出具收据一张。由于被告属于非本省户籍居民，按照琼海市政府2017年4月24日出台的购房限购政策，被告需提供从申请购房之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。因被告没有在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明，不符合在琼海市嘉积镇的购房条件，没有购房资格。因此，2018年3月被告以儿子车嘉文的名义在琼海市社会保障局办理了社会保险，并缴纳从2018年3月至2018年9月的社保费。2018年3月海南省出台非本市××县)户籍常住城镇居民家庭，需提供在本市(县)累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险。因此，原告通知被告因海南省出台五年的限购政策，双方签订房屋买卖合同无法继续履行，要求被告解除合同，退还定金25万元及支付利息给被告。遭被告拒绝后，原告向本院提起诉讼要求判决合同无效。被告抗辩合同有效，并反诉要求解除双方签订的合同，原告双倍返还定金208000元及退还购房款146000元，并赔偿房屋溢价损失419102.5元。 另查明，2017年4月24日琼海市人民政府出台海府[2017]45号《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，该通知第一条实施住房限购政策:……。（三）对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在嘉积镇行政辖区(不含官塘片区)范围内购房，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明不予认可。 2018年3月海南省住房和城乡建设厅、海南省规划委员会、海南省国土资源厅、海南省物价局、中国人民银行海口市中心支行、中国银行业监督管理委员会海南监管局出台《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》琼建房[2018]80号文件，该意见第六第三条规定:共有产权住房。限售商品住房供应对象中的本市(县)城镇居民家庭，是指本市(县)城镇户籍居民家庭、在本市(县)累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍常住城镇居民家庭，经省人才管理部门认定的引进的人才。 本院认为：本案的争议焦点为:一、原被告签订的合同是否有效；二、被告反诉主张解除合同，要求原告双倍返还定金和退还购房款、赔偿损失应否支持。 一、原被告签订的合同是否有效。本案中，原告主张原被告签订的《售房合同》、《售房协议》违反了琼海市人民政府限制购房政策的禁止性规定，被告不具备在琼海市嘉积镇购房人资格，双方签订的合同无法继续履行，否则会损害社会公共利益，依据合同法第52条规定，合同应认定为无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第四条的规定:合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。琼海市人民政府2017年4月24日出台海府[2017]45号《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》属于地方性政策，不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，该政策不能作为确认合同无效的法律依据。虽然该政策规定了非本省户籍居民在琼海市嘉积镇限制购房的条件，被告因不符合该政策规定的购房条件，没有购房资格，导致双方签订的合同不能继续履行办理房产过户，属于因政策原因合同履行不能的情形，双方签订的合同应为合同有效。因此，原告主张双方签订的合同无效，理由不能成立，本院不予以支持，予以驳回。 二、被告反诉主张解除合同，要求原告双倍返还定金和退还购房款、赔偿损失应否支持。由于双方签订的合同因被告受限购房政策的限制不能购房，合同无法继续履行，故被告反诉主张解除双方签订的《售房合同》、《售房协议》，理由正当，本院予以支持。至于被告反诉主张原告双倍返还定金208000元、退还购房款146000元，并赔偿房屋溢价损失419102.5元的问题。由于琼海市人民政府2017年4月24日出台海府[2017]45号《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》，是向社会公众发布，对购房者具有约束力，原被告作为房屋买卖的当事人应当对该政策的了解和掌握。本案中，被告作为购房者在购房过程中没有及时了解和掌握购房政策，与原告签订《售房合同》、《售房协议》购房，其签订合同的时间是在琼海市人民政府出台购房限购政策之后，被告不具备购房资格。在被告没有资格购房后，双方沟通以被告以儿子车嘉文的名义补交社保满一年后，将房屋过户至车嘉文名下，之后被告以儿子车嘉文的名义于2018年3月在琼海市社会保障局补办理了社会保险，缴纳自2018年3月至2018年9月的社保费。根据海府[2017]45号《琼海市人民政府关于加强房地产市场调控的通知》第三条的规定，补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明不予认可。被告以儿子车嘉文的名义补交、补办缴纳了社会保险，也属于该限购政策不允许购房的范围，车嘉文也不具备购房资格。由于原被告在购房过程中不了解和掌握购房限购政策，导致双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，其责任在于原被告，双方应各自承担相应的责任。被告反诉主张原告存在违约，要求原告双倍返还定金208000元、退还购房款146000元，并赔偿房屋溢价损失419102.5元，没有事实和法律依据，其反诉主张不予支持。鉴于原告已收取被告25万元购房款定金，且原告也同意在解除合同后退还被告已付的25万元及利息，故原告同意退还25万元及利息，本院予以准许，利息可从被告付款之日2017年6月7日起按中国人民银行规定的一年期流动贷款利率计算至付清款项之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第五项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告周某与被告王某2017年6月3日签订的《售房合同》及《售房协议》。 二、限原告周某在本判决生效之日起十日内，向被告王某一次性退还购房款25万元及利息(利息可从2017年6月7日起按中国人民银行规定的一年期流动贷款利率计算至付清款项之日止)。 三、驳回原告周某的诉讼请求。 四、驳回反诉原告王某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币9000元，由原告周某负担。反诉费5765.5元，由反诉原告王某负担3901.5元，反诉被告周某负担1864元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 周英俊 审 判 员 祁永芳 人民陪审员 钟兴珠 二〇一八年十二月二十日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一）》 第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。