黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0113民初3681号原告：李广秋，女，1957年8月7日出生，汉族，农民，现住辽宁省沈阳市大**。委托代理人：宋香娟，黑龙江宋香娟律师事务所律师被告：王立山，男，1940年12月3日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市双城区。委托代理人：赵玉新，黑龙江鑫丰律师事务所法律工作者被告：吕桂忠，男，1968年年7月2日出生，汉族，无业，住海南省三亚市。被告：郑波，女，1962年11月13日出生，汉族，无业，住双城区。委托代理人：郑华（郑波姐姐），女，1951年11月13日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市双城区。原告李广秋与被告王立山、吕桂忠、郑波合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告李广秋的委托代理人宋香娟，被告王立山的委托代理人赵玉新、被告郑波的委托代理人郑华到庭参加了诉讼，被告吕桂忠经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李广秋诉称:吕桂忠系海南省三亚市临川路林春村人，他在临春有一处宅基地。2013年2月，吕桂忠与王立山合伙建房对外出卖。共建筑两幢楼，每幢五层，其中一撞出卖。2013年，李广秋分三次将26万元交给郑波购买了吕桂忠与王立山合伙建筑的165号401室。后李广秋在此房屋居住约四年。2017年，因该房屋未取得建设工程规划许可证而被拆除。李广秋就房屋被拆除后的赔偿事宜未能与王立山、吕桂忠、郑波达成协议，故起诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效并由王立山、吕桂忠、郑波返还购房款26万元。被告王立山辩称：（一）、王立山与李广秋之间不存在房屋买卖关系，王立山从未与李广秋签订房屋买卖合同。1、2013年10月1日吕桂忠与李广秋签订的房屋租赁合同以及李广秋在海南法院以租赁合同纠纷起诉吕桂忠的事实均证明王丽山与李广秋之间不存在房屋买卖关系。2、房屋出卖人应将房屋及土地一起出卖，不能只卖房屋不出卖土地，涉案房屋建筑在吕桂忠具有使用权的土地上，王立山无权出卖。（二）涉案房屋实际上是李广秋等人出资在吕桂忠的土地上与吕桂忠合资建筑，王立山只是负责承建，房屋建成后按约定交付给出资人，由于双方不是房屋买卖合同关系，所以在李广秋交款的收据上体现的是房款而不是购房款。被告郑波辩称：（一）、原告将我列为被告无法律依据。1、原告交款时清楚该房屋属于联营建房，属于集体土地小产权房屋。2、联营建房的土地使用权人是吕桂忠、吕明星，15户共同出资，由王立山与吕明星、吕桂忠鉴定的建筑合同。3、由于该房属于联营建房，所以没有买卖合同。我只是作为工作人员代表十五户收款。（二)、涉案房屋系原告等15户与吕桂忠联营建筑,原告交付的款项是出资建房款。1、2013年在三亚市购买83平方米的房屋需要价款160万元，原告只花费26万元购买不符合常理且原告已经居住了四年。2、在原告与吕明星、吕桂忠签订的房屋租赁合同第六条明确约定：如遇政府由关部门征用该房屋，乙方（指原告）必须五条件服从房屋赔偿款，原告已经领取了三亚市临春动迁办給予的赔偿款。被告吕桂忠未出庭提出书面答辩意见如下：（一)、原告没有理由将我列为被告。1、我与原告签订的房屋租赁合同第五条约定乙方（原告）在使用该房屋过程中与第三者发生的一切经济纠纷及其他任何责任，我方概不负责。2、租赁合同第二条约定，乙方一次性交付70年租金26万元作为装修费用，而我方没有收到租赁租金，原告于2013年3月份三次交付给郑波的是购买房屋款而非房屋租金。3、原告与我方签订房屋租赁合同的时间是2013年10月1日，是为了应付政府的征用，原告实际上也没有向我交付租金。（二）、原告没有理由要求我承担诉讼费。1、我与原告签订的房屋租赁合同第六条约定，如遇政府有关部门征用该房屋，乙方（指原告）必须五条件服从房屋赔偿款，属于乙方部分的归乙方所有，乙方按赔偿的10%付给我方劳务费。2、原告已经领取了赔偿款40，800.00元。（三）、原告所诉的165号房屋系向王立山购买的房屋，而租赁合同所体现的是0035号房屋。原告为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、原告身份证复印件一份，意在证明原告的身份被告王立山的质证意见是：无异议被告郑波的质证意见是：无异议证据二、收据复印件四份，意在证明：1、原告分别于2013年3月13日、2013年3月18日、2013年5月5日共计向被告郑波交付购房款合计26万元的事实。2、原告购买的房屋原址位三亚市××室室，面积为83平方米。被告王立山的质证意见是：无异议被告郑波的质证意见是：无异议证据三、联营建房协议书，意在证明被告吕桂忠与王立山合伙建筑房屋，依据《民法通则》第三十五条之规定，吕桂忠与王立山应当对于合伙期间产生的外债承担连带责任。被告王立山的质证意见是：此协议王立山是代表十几户出资人与吕桂忠签订的，该栋房屋是由十五户共同出资建筑的，其中一栋是房东吕桂忠的，另一栋是十五户的，协议上并没有关于利润共享内容，王立山只是帮助承建。被告郑波的质证意见是：联营建房在三亚是司空见惯的，去社区就可以审批，每个人都知道这种情况。在三亚一共拆了286栋这种房子，被拆迁的2000多户，都知道这是大家共同联营建造房屋。原告对此事情清楚，双方之间不是买卖关系，如果是买卖，那么此价款明显不符合常理。证据四、郑波向海南省三亚市城郊人民法院提交的答辩状1份，意在证明：1、李广秋诉吕桂忠、吕明星、郑波房屋租赁合同纠纷一案中郑波在答辩状中承认涉案房屋是王立山提供资金，吕桂忠、吕明星提供土地而合伙建筑。郑波在本庭中答辩李广秋的房屋是15户房主出资与答辩状中的陈述自相矛盾，不真实。2、涉案房屋因棚户区改造已经被拆除。被告王立山的质证意见是：该答辩所说的王立山出资是指其代表十五户房主的出资而非王立山个人出资。被告郑波的质证意见是：真实性无异议，对证据指向有异议：我上次答辩状中的表述不具体，事实是王立山的出资人身份代表的是15户房主，实际投资款项是15户房主出具的，而不是王立山个人出资证据五、海南省三亚市城郊人民法院民事判决书复印件一份、李广秋与吕明星、吕桂忠签订的租赁合同一份，意在证明：1、涉案房屋因未取得建设工程规划许可现已被拆除。2、2013年10月1日李广秋与吕明星、吕桂忠签订的房屋租赁合同是为了楼房不被拆除所订立的虚假合同。3、李广秋支付的26万元不是租金，是购房款。因为正常租赁不可能先行交付房屋，并且吕明星和吕桂忠已经说明租赁合同是虚假的。被告王立山的质证意见是：1、涉案房屋所建筑的土地是集体所有土地，是由社区按照危房改造而审批的。2、判决书没有体现出26万元就是购房款，收据写的就是房款，实际上该款项既不是租金也不是购房款而是合资建房款，租赁合同是吕桂忠和十五户签订的，我不知情。3、租赁合同能说明原告与我不存在买卖关系且如果是我的房子租给了原告，那么补偿款应当补偿给我。被告郑波的质证意见是：海南判决书是正确的，符合海南当地情况。并且原告已经领取了相应的补偿款。证据六、三亚市吉阳区城市管理局强制执行决定书复印件1份，意在证明此强制执行决定书的行政相对人郑波和案外人李淑芹在没有取得建设工程规划许可的情况下擅自建房，进一步证明郑波与王立山一样与三亚当地村民合伙建房出卖，她根本不是王立山的雇员，而是王立山的合伙人。被告王立山的质证意见是：与本案无关被告郑波的质证意见是：与本案无关被告王立山为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：证据一、拆迁补偿款领取单，意在证明原告是联营建房人之一其作为联营建房人和政府签订了拆迁补偿款协议而且已经领取了补偿款。原告的质证意见是：真实性、关联性均有异议，款项的领取没有说明原告李广秋作为联合建房人而领取政府的补偿款。被告郑波的质证意见是：无异议被吕桂忠未出庭，但是向法庭递交了如下证据：证据一、联营建房协议书一份，意在证明房屋建成后吕桂忠和王立山双方各拥有一幢，涉案房屋165号401室由王立山独有占用、使用、收益及处分。原告的质证意见是：对协议真实性无异议，对证明问题有异议：因为李桂忠和王立山是合伙关系，对外应当承担连带责任，王立山吕桂忠内部责任如何划分对其二人有约束力，不能对抗第三人，被告王立山的质证意见是：对协议真实性无异议，对证明问题有异议：涉案房屋是联营合资建房被告郑波的质证意见是：对协议真实性无异议，对证明问题有异议：涉案房屋是联营合资建房本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据三经被告质证客观、真实，反映了由王立山出资在吕桂忠的宅基地上建筑建筑五层楼房，工程竣工后，双方各分得50%的内容，系有效证据，本院予以采信；证据四系被告的主观意见，其陈述的内容在没有其他证据佐证的情况下不能作为事实予以采信，故不是有效证据，本院不予采信；证据五系法院生效判决，对其中与本案相关的事实认定，本院予以采信。本院对被告王立山提供的证据的认证意见是：该证据系被告王立山自行登记记录，没有体现原告的签名，不是有效证据，本院不予采信。本院对吕桂忠提供的证据的认证意见是：该证据与原告提供的证据三相同，反映了由王立山出资在吕桂忠的宅基地上建筑建筑五层楼房，工程竣工后，双方各分得50%的内容，系有效证据，本院予以采信。经审理查明，被告吕桂忠系海南省三亚市临春二队的村民。2013年2月22日，被告吕桂忠（甲方）与被告王立山（乙方）签订联营建房协议，协议约定：乙方在甲方宅基地上建筑五层楼房，甲方负责出让土地和排除在施工过程中的外来干扰，乙方负责出资和承建。工程竣工后，双方各分得50%。同时约定：因承建不合理被政府强行拆除，宅基地使用权属乙方范围的归乙方所有，甲乙双方共建的房屋如乙方部分保暖被拆除，用甲方的部分无偿偿付乙方。该房屋建筑完成后，在该房屋建筑期间，被告郑波分别于2013年3月13日、2013年3月18日、2013年5月5日共计以经手人的身份收取郑波交付款项合计26万元同时给原告出具了四张收据。其中2013年3月13日的收据载明：“今收到李广秋交房款壹万元整，401室83m×3200=265600.00”其余收据体现的交款内容为房款，郑波在记账或经手人处签名，出纳处为王立山的名字。房屋建成后，原告在165号401室房屋居住了四年，2013年10月1日，原告与吕明星、吕广秋签订了房屋租赁合同，约定吕明星、吕桂忠向李广秋出租401号套间，面积约83平方米，租期为70年，租金为26万元。李广秋使用401室期间，申请安装有线电视并交纳使用费，水电费由吕桂忠收取。2017年10月，该房屋因未取得建筑工程规划许可证被拆除。2018年1月11日，原告李广秋就本案房屋以租赁合同纠纷向海南省三亚市城郊人民法院提起诉讼，要求海南省三亚市城郊人民法院于2018年4月17日作出（2018）琼0271民初1022号民事判决书，判决李广秋与吕明星、吕广秋签订的房屋租赁合同因违反了法律法规的禁止性规定而无效，对于原告主张的26万元房屋租金的属性未予认定。根据原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：原告与被告之间是否存在房屋买卖合同关系。本院认为，原告主张与被告王立山、吕桂忠、郑波之间存在房屋买卖合同关系却未提供相应有效的证据予以证实，就本案的现有证据无法认定郑波收取的款项为购房款。根据谁主张、谁举证的原则，原告应承担举证不能的不利后果，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回原告李广秋的诉讼请求。案件受理费5，200.00元减半收取2，600.00元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵冬梅二〇一八年十二月九日书记员  苏 楠