广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初19513号原告：美奥塑胶（深圳）有限公司。法定代表人：文卓荣。委托诉讼代理人：李伟开，广东深义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广彪，系原告员工。被告：杨根林。委托诉讼代理人：刘二春，广东君孺律师事务所律师。美奥塑胶（深圳）有限公司（以下简称美奥公司）与杨根林合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。美奥公司法定代表人文卓荣及美奥公司委托诉讼代理人李伟开、李广彪和杨根林委托诉讼代理人刘二春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美奥公司向本院提出诉讼请求：１、杨根林支付拖欠的2017年3－12月承包使用费750000元（75000元×10个月）、保安工资及物业管理费（保安工资3500元、清洁工资700元、卫生费200元、电工工资1500元、变压器分摊费3780元等）96800元（9680元×10个月）、违约滞纳金73925元[自2017年3月15日起至2017年12月31日，（75000元+9680元）×291天×3‰）]、未提前5个月通知解除合同违约金（按照合同约定5个月的承包费计算）375000元；2、杨根林恢复租赁厂房、办公室和宿舍或支付恢复费用306800元。事实与理由：2013年1月11日，文卓荣作为美奥公司的法定代表人和杨根林（另一人为黄宇宁），就承包燕川工业区必达路一号美奥公司注塑车间及厂房、设备等打包租赁（实际是承包，下同）给杨根林进行经营使用，签订了合同。合同约定了如下主要内容：1、合同期为十年（从2013年1月１日至2022年12月31日止）；2、承包项目包括：进口和国产注塑机（80吨至500吨）38台、注塑机附属设备一批、模具车间及机械一批、变压器2台及配电设备、发电机2套、汽车3辆、办公楼（大部分）、宿舍（大部分）及相关厂房和空地、公司营业执照（合同约定由杨根林负责办理股东变更和法定代表人变更等相关变更登记手续）；３、租金（实际是承包款，下同）按每天5000元计算，按月支付。每月15号前交租金，逾期交租金，处以每天0.3%罚款；4、杨根林保证对所租赁财产及机械设备合理使用，对损坏之财产及机械设备负有修复责任；5、美奥公司违约，双倍退还杨根林交纳的押金，同时支付5个月租金的赔偿金给杨根林；如杨根林退租，需要提前5个月通知美奥公司，否则美奥公司有权要求杨根林支付5个月租金作为赔偿金；6、双方签字后，合同生效。自2014年1月起，至当年5月，杨根林拖欠美奥公司５个月承包费，并以人工上涨等理由，要求美奥公司调整承包费，最后经双方协商签定了美奥公司厂房设备租赁补充协定1。2014年9月2日，杨根林又以每年1、2、3淡季为由，要求减租，双方又签定了补充协议2。2015年6月30日，杨根林和黄宇宁找到美奥公司文卓荣，要求黄宇宁退出，作违约处理，按合同约定对美奥公司进行赔偿。杨根林继续经营其中的50%合同权益，至合同期满（详见三方签订的协议）。2017年3月起，杨根林开始拖欠承包款。杨根林辩称：一、涉案租赁合同在实际履行中，收取租金的是美奥公司，支付租金、水电费、物业管理费的是深圳市秉高科技有限公司（以下简称秉高公司，杨根林是秉高公司的股东）。出租方收取租金每月出具的收款收据、房租及物业管理费清单、催缴租金通知书等均是加盖美奥公司的公章。二、2016年12月1日后，因涉案租赁合同所产生的权利义务承受者为深圳市兴宜达五金制品有限公司（以下简称兴宜达公司），而非文卓荣、美奥公司。涉案房屋位于美奥工业园内，2016年12月1日起，美奥工业园物业全部物业移交给了兴宜达公司，该公司向园区内的租户发出通知，要求将房租、水电、物业管理费等向兴宜达公司缴纳。杨根林收到兴宜达公司的相关联络函，文卓荣在该联络函上有“请配合为谢”的签名确认。三、美奥工业园没有房产证、报建手续及消防验收合格证，故涉案租赁合同无效。美奥公司请求的违约金375000元不应得到支持。四、承租方在2017年4月17日，书面通知解除租赁合同，后出租方发出律师函，要求2017年6月1日解除租赁合同，而起诉状上又要求确认2017年7月1日终止租赁合同。承租方实际占用出租方厂房的时间至2017年4月17日止，场地使用费也只能计算至当日，标准为50000元每月。五、美奥公司要求杨根林承担修复厂房办公室、宿舍等费用306800元，缺乏事实依据。2013年1月11日合同第六条约定：承租方在不影响物业主体结构安全的情况下，可对该物业进行装修改造，合同期满或提前解除合同的，杨根林无需恢复原状。杨根林二次提交的答辩状辩称：一、2016年10月，美奥公司在杨根林及秉高公司不知情的情况下，将美奥工业园全部转租给案外他方，案外人因不知情，就占用了杨根林及秉高公司承租厂房中的仓库、车间通道、宿舍、饭堂及办公室，导致杨根林无法经营。二、两公司之间为租赁合同关系，而非承包合同关系。三、场地及设备使用费的计算标准并非75000元每月，1、2、3月租金标准为50000元每月（杨根林承担25000元每月），4月以后标准为100000元每月（杨根林承担50000元每月）三方变更租金的约定有：（１）2013年1月1日，文卓荣、黄宁宇、杨根林所签订合同约定日租金为5000元，即150000元／月，承租方2人各承担75000元每月。（2）2014年5月21日补充协议1，每月加工费在1000000元以下的，租金变更为100000元／月（即黄、杨各承担50000／月）。（３）2014年9月2日，补充协议2约定，每年1一3月加工费在300000元以下的，租余下调为50000元／月（即黄、杨各承相25000元／月）。（4）2015年6月30日，三方《协议》约定，黄宁宇退出50%的租赁场地；杨根林继续承租另50%场地，其租房押金150000元不变。杨根林及秉高公司每年１－３月加工费均低于300000元／月，每年４月后均低于1000000元／月，有秉高公司提交的产品制造费用明细表为凭，每年租金1－3月按25000元／月、4－12月按50000元／月支付符合上述补充协议的约定。同时，杨根林对前述事实是认可的，因为美奥公司收取租金所开具收款收据或每日缴交单上有显示金额：2015年1－3月、2016年1－3月、2017年1一2月，租金均为25000元／月，2015年、2016年，每年4月－12月，租金均为50000元／月。2017年5月19日美奥公司代理人发来的律师函中也认可2017年3月租金为25000元，4月租金为50000元。承租方需承担的场地使用费为533300元（25000元+50000元÷30天×17天）；需承担的保安及物业管理费为15165元（9680元+9680元÷30天×17天）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。美奥公司提交的证据有：合同、补充协议（1、2）、三方协议、微信聊天记录、星硕报价、奇全装饰报价、证明、深圳市宝安区规划土地检查大队限期拆除通知书、关于我方占用派高公司场地的说明、美奥公司2013年2月28日包装材料盘点清单、关于美奥公司账单交接、交接单、美奥公司证件及报送资料、照片。杨根林对美奥公司提交的证据质证如下：1、对2013年1月11日所签合同的合法性不予认可，应为无效合同。美奥公司未提交建设工程规划许可证。该合同中的租金经2014年5月21日补充协议已作调整，为50000元每月。美奥公司收取杨根林、黄宇宁各150000元的押金，合同解除时需如数退还。美奥公司在合同中存在重大欺诈的事实，如合同第五条第一项“甲方保证租给乙方的……办公楼、厂房、空地等属于甲方所有”。2、对2014年5月21日的补充协议1真实性予以认可。协议对原租赁合同约定的租金从2015年6月1日起变更为黄宇宁500**元每月、秉高公司、杨根林50000元每月，合计100000元每月。2014年9月2日补充协议2真实性予以认可，协议约定，每年1、2、3月因属于经营淡季，租金故变更为黄宇宁250**元每月、秉高公司、杨根林25000元每月，合计50000元每月。3、对2015年6月30日协议真实性予以认可。黄宇宁退出2013年1月1日租赁合同中50%的租赁标的物给出租方，余下50%的租赁标的物秉高公司继续承租，秉高公司继续履行乙方义务，该协议中的违约金等条款应为无效。4、对微信聊天记录真实性不予认可。5、对两家公司报价三性（以下简称真实性、关联性、合法性）不予认可，两家公司不是合法的鉴定机构，亦不能证明承租方对出租方的厂房及其他财物的损害的事实存在。美奥公司拟再次装修，与杨根林无关。两份报价表上记载的工程项目名称涉及项目达31处之多，均非房屋主体结构，秉高公司（杨根林）不存在改变原承租房屋主体结构的行为，依据2013年1月11日租赁合同第六条第一项之约定，秉高公司无需承担美奥公司装修房屋的费用。6、证明已注明涉案租赁物没有取得产权、没有取得建设工程规划许可证。7、对深圳市宝安区规划土地检查大队限期拆除通知书关联性不予认可。8、对关于我方占用派高公司场地的说明真实性不予认可，没有承租方的签字确认。9、对美奥公司2013年2月28日包装材料盘点清单真实性不予认可，系出租方单方制作。10、对关于美奥公司账单交接、交接单的真实性予以认可。11、对美奥公司证件及报送资料关联性不予认可。12、对照片真实性不予认可。杨根林提交的证据有：1、美奥公司的登记信息、秉高公司证明、登记信息、股东信息、美奥公司收款收据、每日缴交单、产品制造费用明细表、秉高公司联络函、快递单、美奥公司2017年5月15日催缴租金通知书、秉高公司2017年5月16日回函、兴宜达五金制品有限公司联络函、美奥公司2017年3月、4月房租及物业管理费通知书、2013年1月11日合同、2014年5月21日补充协议1、2014年9月2日补充协议2、2015年6月30日协议、律师函、复函。美奥公司对杨根林提交的证据质证如下：1、对美奥公司的登记信息认可。2、对秉高公司证明不认可，美奥公司与杨根林签订合同，当时秉高公司还不存在。3、对秉高公司登记信息、股东信息性认可，关联性不认可。我方与个人签订合同，非与公司签订合同。4、对美奥公司收款收据真实性予以认可，关联性不予认可，因为杨根林要求我方写秉高公司，同时杨根林要求我方加盖美奥公司的章。对产品制造费用明细三性不予认可。5、对秉高公司联络函不认可，没有收到。6、对美奥公司2017年5月15日催缴租金通知书真实性予以认可。7、对秉高公司2017年5月16日回函不认可，没有收到过。8、对兴宜达五金制品有限公司联络函、美奥公司2017年3月、4月房租及物业管理费通知书、2013年1月11日合同、2014年5月21日补充协议1、2014年9月2日补充协议2、2015年6月30日协议认可。9、对律师函、复函的内容真实性予以认可，但回复意见不予认可。双方当事人对真实性无争议的证据有：2013年1月11日合同、2014年5月21日的补充协议1、2014年9月2日补充协议2、2015年6月30日协议、关于美奥公司账单交接、交接单、美奥公司的登记信息、秉高公司登记信息、股东信息性认可、美奥公司收款收据、美奥公司2017年5月15日催缴租金通知书、兴宜达五金制品有限公司联络函、美奥公司2017年3月、4月房租及物业管理费通知书、律师函、复函。上述真实性无争议的证据显示：2013年1月11日文卓荣（以下简称甲方）与杨根林、黄宇宁（两人以下简称乙方）签订的合同，约定，文卓荣同意将燕川工业区必达路一号美奥公司注塑车间及厂房租给两人使用经营，具体租赁项目为美奥公司内的注塑车间，其中有：注塑机38台、注塑机附属设备一批、模具车间及机械一批、变压器2套、发电机2套、汽车3辆、办公楼（大部分）、宿舍（大部分），除大模具车间、色粉部和五金车间外的所有厂房和空地，占地8000平方米；自2013年1月1日起租至2022年12月31日止；租金按照每天5000元计算；合同签定时，甲方收取乙方定金300000元（租赁期满后退还给乙方）；合同签定后，甲方给予乙方一个月的免租金准备期，正式起租时间为2013年4月1日；甲方承担的责任有：1、保证租给乙方的所有注塑机及配套设备、附加设备、修模车间及设备、变压器及配电设备、发电机、汽车、办公楼、厂房、空地等属甲方所有。2、保证所有证照合法，并同意将所有证照无偿交给乙方使用，并协助乙方变更法人代表及股东名称（费用乙方负责）。合同期满或中途终止合同该执照无需转回给甲方，属乙方所有；乙方承担的责任有：1、乙方新增设备的所有权及处置权归乙方，乙方可对甲方现有设备及生产场地进行合理的改造，合同期满后无还原的义务。乙方在不影响该物业的主体结构安全的情况下，可对该物业进行装修改造，合同期满或中途退出，乙方无需恢复原状。乙方合法经营、自负嬴亏，每月15日前交纳承租金，并承担逾期交纳承租金每天0.3%的滞纳金罚款；甲方违约需双倍退还乙方交纳的押金同时支付5个月租金的赔偿金。乙方退租需提前5个月通知对方，否则甲方有权要求乙方支付5个月的租金作为赔偿金。2014年5月21日，文卓荣与杨根林签订补充协议，约定：（1）2014年６月１日起，按美奥每月加工费（含外发）营业额计算租金。如月加工费（含外发）营业额200万元以上（含200万元）按原合同付租金。如月加工费（含外发）营业额200万元以下至100万元（100万元）以上按120000元付租金。如月加工费（含外发）营业额100万元（含100万元）以下按100000元付租金；（2）现拖欠租金，１月155000元（31天×5000元）、2月140000元（28天×5000元）、3月155000元（３1天×5000元）、4月150000元（３0天×5000元）、5月155000元（３1天×5000元），以上五个月合计755000元，承租方定于2014年10月15日前全部付清，在此之前付清，文卓荣同意免除此款合同约定的处罚条款；（3）从2014年6月起，于当月５号前，付清当月租金（以后每月交一份上月的加工费（含外发）营业额统计报表，以证明其实性）。2014年9月2日，文卓荣与杨根林及黄宇宁签订补充协议，约定：（1）每年1月、2月、3月为淡季，在这三个月中，如果当月加工费（含外发）在人民币三十万元以下（含三十万元），甲方只收取当月50000元的租金；如果当月加工费（含外发）超过人民币三十万元，乙方应按2014年5月21日双方所签定的补充协议内容交租金。（2）甲方同意乙方在不损害甲方利益的前提下，增加合作伙伴，参与经营，但乙方必须知会甲方。2015年6月30日，文卓荣与杨根林、黄宇宁签订协议，约定：因黄宇宁的50%合同权益不能继续经营，其本人提出退出合同，作违约执行，赔偿375000元给文卓荣，文卓荣没收签合同时所交定金300000元的50%，另150000元为杨根林所有，杨根林继续经营不作违约处理，至合同期满。美奥公司的法定代表人为文卓荣，公司成立于2007年9月13日。秉高公司成立于2015年1月6日，杨根林与郑勇全为秉高公司部分发起人。深圳市宝安区松岗燕川美奥塑胶厂及美奥公司向秉高公司收取水电及物业费、租金（证据显示自2015年3月17日起）。美奥公司2017年5月15日向杨根林催交租金。兴宜达公司于2016年12月7日发出联络函，称，自2016年12月1日接手美奥工业园，房租租金等费用即日起交至指定帐户，文卓荣对此予以确认。美奥公司于2017年4月通知杨根林交纳房租及物业管理费。美奥公司律师于2017年5月19日向杨根林发出律师函，催交2017年3月、4月、5月房租等费用，并表示，如未在2017年5月30日前支付，双方签订的租赁合同于2017年6月1日解除。杨根林于2017年6月1日复函文卓荣，对律师函中的内容不予认可。本院认为，因本案为公司发起人杨根林为设立公司以自己名义对外签订合同（深圳市秉高科技有限公司已确认），合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院依法应予支持。故以下深圳市秉高科技有限公司的民事行为均表述为杨根林。本案争议的焦点有：一、合同的性质。因合同双方约定的内容为交纳定金300000元、租赁期满后退还，故双方合同应为租赁合同。二、合同的效力。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第十一条规定，经普查记录的违法建筑，尚未按照本决定和相关规定处理前，可以允许有条件临时使用；违法建筑建设当事人或者管理人需要临时使用的，应当向有关部门申请工程质量和消防安全检验；经工程质量和消防安全检验合格并符合地质安全条件的，可以按规定办理临时从事生产经营活动和房屋租赁的相关手续。《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉》试点实施办法》第八条规定，禁止未按《决定》和本实施办法要求申报、办理临时使用备案的历史遗留违法建筑进入租赁市场，房屋租赁管理部门不得为其办理房屋租赁登记或者备案手续。因美奥公司未能提供涉案房产的产权证明及已办理历史遗留建筑临时使用和租赁手续的证明或经主管部门批准建设的手续材料及建筑工程规划许可证，双方的合同应为无效合同。三、房产交还的时间。杨根林主张房产及设备已于2017年4月1日前交还美奥公司，仅有部分杨根林自行添加的机器设备放在厂房角落，但该设备在2017年6月初已被美奥公司未经杨根林同意卖给第三方，杨根林认可厂房占用等费用可计至2017年4月17日。美奥公司主张厂房于2017年12月归还。本院认为，美奥公司提交的帐户交接、交接单显示，2017年4月25日，美奥公司与杨根林确认在交接美奥帐户一系列事件关系到税务作帐等，在2017年3月31日前所有有关美奥公司帐务及税务、经营方面都属于原接手美奥公司的秉高公司负责，2017年4月之后所有经营活动与秉高公司无关；2017年5月17日，营业执照、支票密码器、美奥公司公章、财务章等共4枚、发票章等转交美奥公司；美奥公司将厂房及设备同时交付杨根林使用，并移交了营业执照等经营所需的证件，在经营所需证件未返还给美奥公司前，即使返还厂房等，仍不能与普通的占用厂房返还情况一样，经营权应当在证件及厂房、设备全部返还予美奥公司才能构成厂房及设备的有效返还，双方均未能直接证明厂房返还的时间，而美奥公司在律师函中表示2017年6月1日将收回全部租赁物，在美奥公司不能提交反证的情况下，本院认定美奥公司于2017年6月1日收回全部租赁物。四、厂房及设备占用使用费的计算标准。因美奥公司未能举证杨根林的营业额情况，本院对杨根林主张的计算标准予以认定。2017年3月至2017年5月的占用费计算为125000元（25000元+50000元×2）、保安及物业管理费为29040元（9680元×3）。五、恢复租赁厂房、办公室和宿舍或支付恢复费用。美奥公司提交的照片不能证明杨根林损坏房产，对请求的该项费用本院不予支持。六、违约金、违约滞纳金：美奥公司请求的违约滞纳金2017年3月的25000元自2017年3月15日起、2017年4月的50000元自2017年4月6日起、2017年5月的50000元自2017年5月6日起计算至2017年12月31日，按照年利率6%为5358.9元。因涉案合同无效，本院对美奥公司请求按照日3‰）计算逾期付款利息及未提前5个月通知解除合同违约金375000元，本院不予支持。七、应付费用。因涉案合同无效，美奥公司应当退还定金150000元，扣除杨根林应付的费用159399元，杨根林应当向美奥公司支付9399元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨根林于本判决生效之日起十日内向美奥塑胶（深圳）有限公司支付9399元；二、驳回美奥塑胶（深圳）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费19223元，由杨根林承担50元,由美奥塑胶（深圳）有限公司承担19173元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 尚          静人民陪审员 李     平     静人民陪审员 杨     明     畅二〇一八年十二月二十四日书 记 员 麦绮梨（兼）书记员许彧燊附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。