广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初2770号原告：赵琦，女，汉族，1996年2月15日出生，户籍地：广东省珠海市香洲区珠海大道。委托诉讼代理人：刘阳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区三灶镇。法定代表人：韩庆，董事长。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。原告赵琦诉被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司（下简称天庆公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘阳、被告天庆公司的委托诉讼代理人许欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵琦诉称，2016年8月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条第3项约定原告购买被告开发的位于金湾区三灶镇金海岸大道东XXX号XX栋XXX房的房屋；第六条第2项约定购房款是人民币1,167,923元；第十一条第（一）项约定的交房时间是2017年12月31日；第九条第1、2项约定被告交付房屋前要取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；第十二条第2项约定如被告逾期交房超过90日，被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付全部购房款万分之六的违约金；第十条第（2）项约定被告逾期交付基础设施的，应按原告累计已付购房款的万分之零点一向原告支付违约金至达到使用条件。签订合同后，原告已经向被告支付了全部购房款，但被告直至2018年2月13日才取得楼盘的《竣工验收备案表》，且一直未通知原告收楼。房屋的质量问题也一直未维修好，导致原告至今未收房，被告已构成逾期交房。原告多次与被告协商，要求被告按合同约定交付房屋并支付逾期交房违约金，但被告均拒绝支付。原告据此诉至本院请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（自2017年12月31日起，以购房款人民币1,167,923元为基数，按照每日万分之六计算至2018年9月15日为人民币180,794.48元）；2、被告向原告支付逾期交付基础设施的违约金（自2017年12月31日起，以购房款人民币1,167,923元为基数，按照每日万分之零点一计算至2018年9月15日为计人民币3013.24元）；3、被告负担本案全部诉讼费用。原告向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议；2、支付凭证；3、竣工验收备案表、交接表。被告天庆公司辩称，2016年8月29日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定原告向被告购买位于珠海市金湾区三灶镇金海岸大道东XXX号XX栋XX房的房屋，房价总款为人民币1,167,923元。原告选择的付款方式为银行按揭，并保证银行在买卖合同签订之日起60日内，发放全部贷款共计人民币930,000元到被告天庆公司账户。涉案项目在施工过程中遭遇到恶劣天气、台风、市政修路、珠海航展、中、高考（金海岸中学）、政府原因等非被告所能控制的不可抗力原因，影响了涉案项目的正常施工。2017年11月19日，被告向所有业主发出了《关于“晋和天庆花园”二期项目因不可抗力事件发生导致延期交房的通知》，告知所有业主涉案项目将延期交付，具体交付时间另行通知。涉案项目在2017年10月26日经竣工验收合格并取得了《建筑工程竣工验收报告》，原本涉案项目可以在这个日期前竣工，但是当时由于台风天鸽正面冲击珠海西区，涉案项目位于“天鸽”正面冲击范围，导致被告于2018年2月13日才取得珠海市金湾区住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。另外，有部分业主以被告逾期交楼为由要求原告进行补偿，虽然延期取得《竣工验收备案表》并非被告原因所致，但是被告为了能够以友好和平的方式解决问题，避免群体性事件的发生，一直积极主动与索赔业主进行谈判协商，现在被告已经与部分业主达成了和解。被告基于上述事实以及原告诉讼请求发表答辩意见如下：一、被告存在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由。2017年8月20日，由于珠海遭遇14级强台风“天鸽”，且本次台风正面登陆了珠海西区，涉案项目位于正面登陆范围，被告预计将不能按约交楼，故于2017年11月19日，按照被告与原告约定的通讯地址，向所有业主发出了《关于“晋和天庆花园”二期项目因不可抗力事件发生导致延期交房的通知》，而邮寄快递签收记录也显示已送达至约定地址。且因涉案项目位于金海岸中学附近也属于航展期间交通管制路段，在施工期间，中、高考、航展这些事由，对被告的施工进度造成了一定的影响。根据双方签订的《买卖合同》第十二条及补充协议第四条明确约定：“因不可抗力原因导致出卖人逾期交楼的，出卖人无须承担逾期交楼的违约责任，不可抗力包括但不限于：1、海啸、火灾、水灾、地震、泥石流、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹或以上天气）等等；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误的情形；6、高考中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限顺延；9、突发性公共事件或法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或非出卖人所能控制的政府行为。”上述情况属于合同约定的不可抗力事由，交楼时间应该予以顺延。二、因被告已于2018年2月13日取得《竣工验收备案表》，且已多次发函通知原告前来收楼，但原告在收到收楼通知后拒不办理收楼手续，应视为被告已经履行了交楼义务，被告不应持续承担逾期交楼的违约责任。被告先是在出现不可抗力事由后，已于2017年11月19日发函告知原告，涉案项目受影响将延期交付。又在涉案项目完成修整后，于2017年12月29日向原告发出了《关于“晋和天庆花园”二期项目交房时间的通知》，通知原告涉案项目将于2018年1月28日-31日开始办理交房手续。后，被告在向政府相关部门询问大致何时能取得《竣工验收备案表》，被告获悉最晚将于2018年2月中可取得。被告考虑到取得《竣工验收备案表》的时间临近春节，也考虑到大多数业主的用房需求，加之收楼手续的办理也需要提前做好准备工作，为了确保业主能及时入住。被告于2018年1月12日再次发出《入伙通知书》，正式通知原告可以于2018年1月28日-31日开始准备前来收楼。原告可根据自身需求，安排时间过来办理收楼手续。但原告在收到收楼通知后，一直没有前来办理收楼手续，也未告知被告将于何时前来办理。后被告又于2018年9月21日发出《催促办理交房通知书》，原告才于2018年9月24日前来办理收楼手续。被告认为，根据合同及法律规定，被告已于2018年1月12日、9月21日发函通知原告涉案项目于近期开始办理收楼手续，但原告迟迟不办理收楼手续，应该由其本人承担逾期收楼的后果。三、原告请求的逾期交楼违约金按房款总价的日万分之六的比率计算明显过高，请求法院依法予以调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的认定要求在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。结合本案事实，被告认为，原告主张的按日万分之六的标准计算出的违约金数额明显过高，应该依法予以调整，理由如下：1、被告之所以未能在合同约定的时间交楼，主要是因为不可抗力原因导致的，被告对此并不存在过错；2、在除去不可抗力因素造成的逾期施工的天数后，被告实际逾期时间较短，并未给原告造成损失；3、由于原告未能证明其实际损失的数额，被告认为，按照同等地段租金标准计算实际损失比较合理，而原告主张的按日万分之六的标准计算出的违约金数额已经明显超过其实际损失的30%。基于前述原因，被告认为，法院在审理本案时应该综合考虑被告的主观过错程度以及原告实际遭受的损失程度，依法对违约金进行调整。四、原告称涉案商品房未达到交付条件与事实不符。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签订的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。而涉案商品房已于2017年10月26日经验收合格并取得《竣工验收报告》，应视为符合法律规定的交付条件，而且涉案商品房已于2018年2月13日取得了《竣工验收备案表》，在此情况下，原告称涉案商品房未达到交付条件毫无事实依据。五、双方签订的《买卖合同》明确约定了出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%。双方签订的《买卖合同》附件十一第十七条第十点明确约定：“出卖人向买受人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%；买受人向出卖人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%”，该条款是双方在平等自愿的条件下签订的，且是对等条款，对于买卖双方来说公平合理，因此，对双方均具有约束力，而原告主张的违约金金额已经远远超出房款总价的5%，对于超过部分不应予以支持。六、原告要求被告自2017年12月31日起支付逾期交付基础设施的违约金毫无依据。涉案商品房的基础设备设施早已于竣工验收之前既已达到交付条件，原告称涉案商品房的基础设施设备在起诉时尚未达到交付条件与事实不符，且原告也未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。另外，合同第十条明确约定基础设备设施在商品房交付时应达到合同约定的交付条件，若基础设备设施在规定日期内未达到使用条件，确属出卖人责任的，出卖人应该承担相应的违约金。前述所称的“规定日期”是指商品房交付给买受人使用之日，而非合同约定的交付时间。根据前述合同约定可以推断，逾期交房违约金与逾期交付基础设施设备违约金是不能同时主张的。综上所述，原告要求被告承担逾期交楼的违约责任无事实及法律依据，请本院依法审理，作出公正判决，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告天庆公司向本院提交了如下证据：1、珠海市气象资料查询报告、珠海市天气预警信号统计表；2、《珠海市国有建设用地使用权出让合同》补充协议二；3、建筑工程竣工验收报告、竣工验收备案表；4、EMS快递单及签收记录；5、天庆·晋海岸入伙通知书；6、交楼流转单、房屋验收清单；7、EMS快递单(2017年11月9日)、《“晋和天庆花园”二期项目因不可抗力发生导致延迟交房的通知》房屋验收清单；8、EMS快递单（2017年12月29日）、《关于“晋和天庆花园”二期项目交房时间的通知》；9、EMS快递单（2018年1月12日）及（2018年9月21日）、《催促办理交房通知》、快递签收回执单；10、通知收房短信。经审理查明，2016年8月29日，原告、被告签订《商品房买卖合同》及《附件》，合同约定，原告购买被告开发的位于珠海市金湾区三灶镇金海岸大道东XXX号XX栋XXX房，总价款为人民币1,167,923元，该商品房类型为预售商品房。《商品房买卖合同》第六条约定双方的付款方式及期限详见买卖合同附件四；第八条约定：除不可抗力外，买受人（原告）未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自本买卖合同及其附件四约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，买卖合同继续履行；逾期超过90天后，如出卖人不解除买卖合同，买卖合同继续履行，自本买卖合同及其附件四约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金，同时出卖人有权相应顺延交付时间且无须承担责任；第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，买受人已经按本买卖合同及其附件四的约定履行了支付购房款的义务，以按揭方式支付购房款的，出卖人在本买卖合同及其附件四约定的时间内已经实际收到按揭银行转入的全部购房款，如买受人存在违约行为，出卖人并未行使合同解除权的，买受人已经纠正了违约行为，并已向出卖人承担全部违约责任，例如付清了各项违约金、损害赔偿金。《商品房买卖合同》第十条对商品房相关设施设备交付条件及违约责任作出了约定，其中基础设施设备中约定供水、排水、供电、燃气等的交付条件。燃气的交付条件为在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。如果基础设施设备在规定日期内未达到使用条件，确属出卖人责任的，每逾期一日，出卖人应按买受人累计已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金直至达到使用条件。同时存在两项或者以上逾期，则仅按照以上使用条件中逾期时间最长的一项计算一次违约金。但买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。基础设施设备所指的使用条件，仅指具备使用的可能，而不等于实际投入使用，同时该使用条件是与周边地区在进行个体改造前具备同等的使用条件，若因市政建设或其他非出卖人原因导致该地区与其他地区不处于同一使用条件，则并非出卖人违约，买受人无权向出卖人主张权利。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10天）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金；逾期超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金；第十六条约定，若商品房的装饰装修及设备标准未达到买卖合同附件六约定的标准，买受人不得以此为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。附件第十一补充协议第三条约定:该商品房达到买卖合同第九条约定的交付条件后,出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知按照本被补充协议第十二条约定的方式书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。同时约定出现下列情况，由出卖人负责修复并另行交付：1、屋面、墙面、地面渗漏或开裂且严重影响到生活起居的；2、管道堵塞；3、门窗翘裂严重、五金件损坏严重导致门窗无法关闭或无法使用；4、灯具、电器等电气设备不能正常使用。第十一条：买卖合同一方发给另一方的任何通知、文件、催告等，可以以短信形式、书面形式（邮寄或者传真方式）、直接递交方式、公告形式任何一种方式送达。任何通知、文件、催告等在下列情形均视为已送达给买受人：（1）按照买受人提供的联系电话发短信通知的，当日视为送达……。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方，否则承担相应的法律责任。合同附件第十一《补充协议》前面部分中记载“签订本补充协议之前，出卖人已经提示买受人特别注意本补充协议的内容，并对补充协议的内容作了充分的说明，买受人已详细了解该商品房（含周边等）的情况及本补充协议的内容”；第十七条其他部分第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%。附件十一的全部条款内容均加下划横线。在附件签署页中约定，双方对附件一至附件十一的签署声明如下：一、买受人与出卖人均已详尽阅读和理解前述《珠海市商品主买卖合同》附件一至附件十一的全部条款内容，双方一致接受所有条款，并将遵照执行。后原告向被告支付了房款。根据被告的《建筑工程竣工验收报告》显示，被告于2017年10月26日通过了建设单位、监理单位、设计单位等单位验收，工程验收结果为合格；根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，被告于2018年2月13日在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案，竣工验收备案项目中包括了燃气工程验收文件。2018年1月12日，被告通过EMS快递向原告等业主邮寄了入伙通知书。该入伙通知书中记载各买受人所买房产已建设完成，且具备交付条件，安排于2018年1月28日-2018年1月31日办理入伙手续。原告于2017年1月13日签收该入伙通知书。后被告又于2018年9月26日向原告送达《催促办理交房通知书》。原告在交接表中记载，涉案房主卧防撞条脱落，主卧应急按钮未复位等，同意收房……。原告于2018年9月24日办理收房手续。根据被告提交的通知收房短信显示，其于2018年5月29日向手机号码为1XXXXXX3发送短信，内容为“我是天庆晋海岸7栋的管家小彭，您上次过来办理收房的验房单问题已报项目工程部维修处理完成，现诚邀您前来查验并完成您的验房手续”。原告在合同中联系电话中留了此号码。又查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”被告主张航展、中考、高考、天气原因属于合同约定的不可抗力的事由，交楼时间应予以顺延。根据被告提交的珠海市气象资料查询报告显示，2016年8月29日至2017年12月31日期间，橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨共4天，其中2017年8月23日红色台风为“天鸽”台风，2017年8月26日为台风红色预警、9月4日为暴雨红色预警。该报告上盖有珠海市公共气象服务中心金湾服务站的公章。同时，根据被告与珠海市国土资源局于2016年12月21日签订的《珠海市国有建设用地使用权出让合同》补充协议二显示，涉案房产所在的土地原开工时间应在2014年10月26日前动工建设，2017年4月26日前竣工，后因客观原因，将动工时间延期于2015年3月13日，竣工期限相应顺延。还查明，珠海市人民政府于2012年9月1日颁布实施的《珠海市燃气管理办法》，该办法第九条规定，建设项目规划建设用地红线范围内新建的管道燃气设施，由建设单位负责投资建设，应当与主体工程同步设计、同步施工、同步竣工验收。管道燃气设施未与主体工程同步建设的，主体工程不予办理竣工验收备案。2016年10月18日，珠海市金湾区住房和城乡建设局下发《关于落实住宅小区配套建设管道燃气设施的通知》，重申了上述三同步要求。庭审中，原告称基础设施不符合约定主要是指燃气于2018年8月才开通。本院认为，原、被告订立《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按照上述合同的约定行使权利、履行义务。原告应依约向被告支付购房款，被告应依约向原告交付符合约定条件的房产、基础设备等。一、关于逾期交房违约金的问题，《商品房买卖合同》已明确约定被告应当于2017年12月31日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房，但被告于2018年2月13日才在珠海市金湾区住房和城乡建设局进行竣工验收备案，被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。1、对于违约金计算的截止时间。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。原、被告已约定房产达到交付条件后，被告才可通知原告交楼。虽然被告在2018年1月13日向原告送达了入伙通知书，但该通知行为于2018年2月13日前发生，且该通知告知原告办理收房手续的时间是2018年1月31日前，也不符合约定。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，对于被告的违约行为，原告应采取措施以防止损失的扩大。即使被告未通知原告，但被告的通知只是督促原告尽快办理交接手续，通知书不是交付房产的必需资料。在约定交付期限已届满的时间里，原告曾就其房子质量问题跟被告沟通、协调过，其完全可以向被告或者物业公司了解涉案房产情况，采取前往被告或者物业公司要求办理收房手续、起诉等措施，但原告均未采取相应的措施防止损失的扩大。在被告向其发送验房短信后，原告仍未前往办理验收、收房手续，原告的行为亦存在过错。虽然涉案房产有装修瑕疵，但合同约定了原告不得以基础设施设备、商品房的装饰装修及设备标准为由拒绝接收该商品房或者要求出卖人承担逾期交付商品房的违约责任。原告所反映的装修方面的质量瑕疵，无论是从质量瑕疵的部分占全部装修部分的比例，还是从质量瑕疵的性质来说，均未达到严重影响居住的程度，并且上述质量瑕疵完全可通过修复以达到正常居住使用的合同目的，原告以此要求被告承担逾期交房责任，没有法律依据。结合《商品房买卖合同》第十一条约定的10天前通知，本案应在被告向原告进行短信通知的2018年5月29日的第二日起给予10天的准备期，故逾期交房违约金应计算至2018年6月8日。2、对于被告逾期交房天数的确定。本院认为，虽然合同约定了高考、中考前期和期间停止施工以及各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工等为不可抗力，但被告未提供证据证明航展，中考、高考停工为政府发文要求其停止施工。又根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。高考、中考每年均会进行，航展亦是珠海市定期举行的活动，被告在与原告签订合同时是能预见到上述情况的，因此，被告主张航展，中考、高考属于不可抗力应予减扣，本院不予采纳。关于被告主张因恶劣天气延误施工应从逾期天数扣减的抗辩，虽然《气象灾害预警信号发布与传播办法》规定蓝色、黄色预警信号台风、黄色、橙色预警信号暴雨建议户外停业，但显然涉案房屋不可能仍全部在进行户外施工，只有橙色和红色的台风、红色预警信号以上暴雨才达成“停业”的程度，才对被告施工造成“不能克服”的影响。由于台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年以来8月登陆广东的最强台风，严重影响珠海市金湾区，结合台风“天鸽”对珠海市金湾区的财产损害、道路交通以及相关救灾安排，对恢复生产造成一定的障碍，加之台风“天鸽”后不久发生两次恶劣天气增加了恢复生产的困难，本院酌定给予15天的恢复生产期间，即2017年8月23日至2017年9月6日。由于2017年8月23、26日、9月4日共3天已计入台风“天鸽”的影响天数，故因不可抗力造成的停止施工的天数应为16天，应从逾期天数中扣减。被告主张的其他恶劣天气未达到上述预警信号的级别而需要完全停工的程度，不予从逾期天数中扣减。被告主张由于政府修路、配套设施不完善等而导致不能正常开工，属于不可抗力，但根据被告提交的《珠海市国有建设用地使用权出让合同补充协议二》记载，其动工期限时间从2014年10月26日前更改为2015年3月13日前，该动工时间是发生在签订涉案商品房买卖合同前，是已经发生的事实，不属于不可预见的情形，故被告逾期交房的天数为143天（159-16），从2018年1月1日起至2018年6月8日止。3、对于逾期交房违约金计算标准。原、被告《商品房买卖合同》约定，扣除不可抗力天数后，被告逾期交房时间超过90天的，按日向原告支付全部购房款万分之六的违约金。被告提出该约定的违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告主张有损失，但其未提交证据予以证明。涉案房屋早已竣工验收备案，未存在地基和主体结构等严重质量问题，也并非一直处于未竣工验收状态而导致不能交付使用，只是被告履行通知义务存在瑕疵。结合被告逾期交房对原告造成的损失、被告过错的程度、被告履行合同的程度，本院酌情将违约金调整至每日万分之三。4、关于被告承担的违约金不超过购房款5%的效力问题。被告主张应适用合同附件有关“出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”的约定；原告则主张该约定为格式合同，应为无效条款。本院认为，附件是被告为了重复使用而预先拟定并打印好，在订立合同时亦未与买受人协商，是格式条款。如果适用该条款的约定，被告公司应承担的支付逾期交房违约金的责任不会随着其逾期天数的增加而相应加重责任，在一定程度上免除了被告逾期交房应承担的违约责任，这显然不利于敦促出卖人尽快履行交房义务，明显违反公平原则。虽然该条款同时也对买受人延迟履行付款违约责任进行了限制性约定，但并不能由此推断出卖人亦应当适用减轻自身违约责任的合同条款。同时，虽然合同附件第十一《补充协议》前面部分中记载“签订本补充协议之前，出卖人已经提示买受人特别注意本补充协议的内容，并对于补充协议的内容作了充分的说明，买受人已详细了解该商品房（含周边等）的情况及本补充协议的内容”以及在附件签署页中记载“买受人与出卖人均已详尽阅读和理解前述《珠海市商品房买卖合同》附件一至附件十一的全部条款内容”，但是附件第十一《补充协议》全部内容均使用相同的字体及均加下划线，其中附件十一第十七条第10点系对《商品房买卖合同》第十一条违约责任的缩小和限制，被告并未使用特别字体等方式对该条进行标注，以提醒原告注意该条款，也未有证据证明被告已对原告就该条款进行过特别说明。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，附件第十一《补充协议》中关于出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购房款的5%的约定为无效条款。本案被告承担的违约责任不受全部购房款的5%上限的限制。综上，被告应向原告支付的逾期交房违约金为人民币50,103.90元（人民币1,167,923元×143天×万分之三）。二、关于基础设施设备违约金的问题。《商品房买卖合同》第十条约定了基础设施设备在2017年12月31日前未达到使用条件，被告应每日按已付房款的万分之零点一向原告支付违约金。庭审中，原告确认被告逾期交付的基础设施设备为燃气管道。虽然合同约定了基础设备逾期交付时被告需另行支付违约金，但2012年9月1日颁布实施的《珠海市燃气管理办法》明确规定对住宅小区燃气建设实行“三同步”原则，珠海市金湾区住房和城乡建设局于2016年10月18日发出通知，其内容也是重申了管理办法的上述规定。根据被告提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》验收项目确有燃气工程一项，燃气工程的竣工验收必然会导致商品房的逾期交付。原告未能提供证据证明燃气管道在2018年8月底前不能使用，故被告将已竣工验收的房屋交付给原告已包括了燃气设备的交付，因此原告主张逾期交房的违约金已包含燃气设备逾期交付的内容，原告因被告逾期交付燃气设备的损失已在逾期交房违约中予以弥补，因此，原告主张基础设施设备违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵琦支付逾期交房违约金人民币50,103.90元；二、驳回原告赵琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取人民币1988元，由被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司负担人民币542元，原告赵琦负担人民币1446元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  邓在闲二〇一八年十二月二十日法官助理罗湘书记员梁锦春