四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0121民初3146号 原告（反诉被告）:张迪，女，1990年7月8日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：蒋耀徵，北京德衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梅应虎，男，1970年10月7日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：张渊，北京康达（成都）律师事务所律师。 第三人：王育易，男，1978年6月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告张迪与被告梅应虎房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告梅应虎对原告张迪提出反诉，原告张迪申请追加抵押权人王育易为本案第三人，本院予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张迪的委托诉讼代理人蒋耀徵、被告（反诉原告）梅应虎及其委托诉讼代理人张渊、第三人王育易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张迪向本院提出诉讼请求：1.判令梅应虎依照《房产买卖合同》，继续履行合同，办理房屋过户，并承担迟延履行违约金40万元、6.3万元垫付利息；2.判令梅应虎承担迟延履行对张迪造成的损失25000元；3.本案诉讼费、保全费由梅应虎承担。事实和理由：2018年5月25日，双方签订《房产买卖合同》，约定张迪以总价款190万元购买梅应虎位于四川省金堂县赵镇会馆路118号29栋2单元-1-2层1号房屋，不动产权证号为：川（2016）金堂县不动产权第0006108号。张迪于2018年4月25日通过银行转账将10万元交给梅应虎作为购房定金（将作为房款的一部分），又于2018年5月28日通过银行转账将50万元交给被告作为购房款总共交给梅应虎人民币60万元整，其中10万元由中介代为保管，后中介已通过银行转账方式退还。根据合同约定的该房屋总房款190万元，剩余140万元，张迪通过银行按揭方式支付。直至张迪起诉之日，梅应虎也并未依约履行配合过户及交房义务，2018年6月14日，张迪通过房管局查询知悉，梅应虎在合同已经订立，且未经张迪同意的情况下，将该房屋给第三人办理了抵押登记。张迪多次联系梅应虎要求依约履行合同义务，梅应虎以各种理由推脱，导致张迪无法通过协商途径维护自身权益。张迪已经履行了自己的先行义务，而无法行使自己与之对等的权利。梅应虎的上述行为给原告造成了经济损失。为了依法维护原告的合法权利，特提起诉讼，请支持张迪的全部诉讼请求。 本诉被告梅应虎辩称，合同履行中，梅应虎无任何违约行为，多次主动要求张迪按合同约定过户房产；本案第三人对房产的抵押不影响双方实质交易，并且张迪对抵押事宜在签订合同之前已经知道，综上，请求驳回张迪的诉讼请求。 第三人王育易述称，对原被告之间签订房屋买卖合同的事实清楚，本人是作为梅应虎的垫资方，代为归还了银行按揭款，需要做顺位抵押，以上事实张迪是清楚的。且双方要过户时，本人可以随时解除抵押，本人均配合。 反诉原告梅应虎向本院提出反诉诉讼请求：1.判令张迪支付梅应虎38万元迟延履行违约金；2.判令张迪继续履行合同，双方办理过户，张迪给付剩余购房款；3.判决反诉被告张迪承担反诉诉讼费。事实和理由：2018年5月25日，原被告签订《房产买卖合同》，约定原告以总价款190万元购买一被告位于四川省金堂县赵镇会馆路118号29栋2单元-1-2层1号房屋，不动产权证号为：川（2016）金堂县不动产权第0006108号。根据合同约定，双方应该在2018年6月1日前办理房产过户，但张迪以为了少付税款为由提出在2018年6月6日后办理过户。2018年6月6日后，经中介多次催促，张迪仍以各种理由不到房管局办理过户登记。梅应虎认为，张迪的行为已经违反了合同的约定，应当承担违约责任并继续履行合同。请判如所请。 反诉被告张迪辩称，双方合同实际签订日期为2018年4月25日，张迪按照合同履行了自己的合同义务，其中包括佣金33400元，房屋定金100000元，并且在中国建设银行金堂支行办理了贷款手续，该贷款手续之所以没有下发款项，是因为案涉房屋多了一项抵押。银行基于风险控制暂时停止了发放贷款。张迪并不存在违约情况，是梅应虎未按照合同履行自己的过户手续。因此请求驳回梅应虎的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本案事实认定如下：2018年4月25日，梅应虎、张迪在成都品汇房地产经纪有限公司居间下，签订《房产买卖合同》，约定张迪（合同乙方、买受方）购买梅应虎（合同甲方、出卖方）所有的位于金堂县赵镇会馆路118号29栋2单元-1-2层1号房屋，该房屋不动产权号为：川（2016）金堂县不动产权0006108号。与本案权利义务相关合同条款有：第一条第3款，该房屋已设定抵押，第一抵押权人为中国建设银行股份有限公司金堂支行，第二抵押权人为中国建设银行信用贷款，甲方承诺在2018年5月31日前办理完成该房屋抵押登记的注销。第三条，甲乙双方商定，该房屋按套计价，总价（含定金）为人民币1900000元。第四条定金，乙方在签订本合同的同时支付甲方定金人民币100000元，自甲方收到定金之日起，因此产生的定金责任由甲方自行承担。首付款人民币40万元……。余款1400000元，乙方以商业贷款的形式支付，由贷款机构直接划付甲方，甲乙双方应在2018年5月5日前、在备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关贷款机构签订贷款合同。届时，如果乙方不能申请到贷款或贷款额度不够，则由乙方在办理交易房屋递件过户手续当日补足差额。第五条关于税费房屋/车位交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用有：1）维修基金、2）营业税及附加、3）契税、4）个人所得税及附加、5）交易手续费、6）土地出让金、7）转移登记费、8）书证费、9）委托公证费、10）提档费、11）印花税、12）土地增值税及附加、13）增值税及附加，其中乙方承担上述1）事项至13）事项。第六条，甲乙双方应在该房屋抵押登记注销之日起1日内备齐资料前往房管部门办理该房屋的权证过户手续。第八条违约责任，1、逾期过户：甲乙双方任何一方未按本合同约定的期限办理过户，每逾期1日，违约方应向守约方支付该合同房价款千分之三的违约金，逾期天数超过七日，违约方仍未办理的，守约方有权单方面解除本合同，书面通知违约方并依法及依据合同第八条第5款约定该追究违约方的违约责任。2、逾期付款：乙方未按本合同约定期限、约定方式支付各项款项的，甲方有权向乙方追索违约金，违约金自本合同约定付款期限到期的第二日起至实际付款之日止，每逾期1日，乙方向甲方支付逾期未付款的千分之五的违约金，合同继续履行。逾期天数超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除本合同、书面通知乙方并依法及依据本合同第八条第5款约定追究乙方违约责任。4、其他逾期，甲乙双方任何一方未按合同约定的期限办理其他相关手续，每逾期1日，违约方应向守约方支付该合同价款千分之三的违约金，逾期天数超过七日，违约方仍未办理的，守约方有权单方解除本合同、书面通知违约方并依法及依据合同第八条第5款约定追究违约方的违约责任。5、甲乙双方任何一方违约导致本合同终字或者其他违约行为的，均应向守约方支付本合同房价款20%的违约金。第十二条补充条款1、该房现产生债务人民币177万元整（大写人民币壹佰柒拾柒万元整）具体以实际账单为准，甲方应权利配合办理还款结清，第三方垫付的利息全部由乙方承担。2、甲方原因造成违约或合同不能履行的，第三方垫付发生的全部资金利息，乙方不承担，由甲方负责承担全部责任。3、甲方承诺该房处产生（大写人民币壹佰柒拾柒万元整）的债务外并无其他债务。4、甲乙双方不得以任何理由不买或不卖，甲方应配合乙方产权过户在乙方名下。5、在签订合同当时乙方将购房定金（大写人民币壹拾万元整）支付给丙方代甲方收取，甲方均予以认可。 合同履行过程中，张迪委托其男友丁瑞处理购房事务，丁瑞向户名为张丽的银行账户转账支付了100000元（备注定金）、33440元（备注佣金）。双方向银行提交申请贷款有关材料后，银行于2018年5月10日审批通过张迪个人住房按揭贷款140万元的申请。2018年5月14日，丁瑞向账户名为张丽的银行账户转款63000元（备注为垫资利息预付款）。同日，梅应虎就案涉房屋向第三人王育易设置抵押，债权额为240万元，债务履行期限为2018年5月14日至2018年10月13日。2018年5月28日，丁瑞向王育易账户转账50万元，同日，王育易代梅应虎结清了银行按揭贷款。庭审中，双方一致认可，张迪给付了首付款50万元，定金10万元已由中介退还张迪。 合同履行过程中，张迪委托案外人丁瑞处理购房事务，丁瑞与中介公司员工微信聊天记录记载：2018年5月2日，双方商谈签订借款合同及贷款有关事情，5月14日，中介通知张迪方支付垫资预付利息63000元，并表示支方当天要去还款。2018年6月13日，中介告知张迪需要提交社保记录、查房证明等文件，14日中午，中介再次告知张迪需准备资料及下午过户相关费用，其中提到房东佣金在定金中扣除，支方尾款垫资费用下午协商，丁瑞对佣金扣除方式提出异议，不同意房东佣金在定金中扣除，同时丁瑞对与支方签订的借款合同提出疑问，其表述“资方跟我签的是140万的借款合同，到时候他要让我按照140还我又找哪个”、“我跟资方的债务关系是140万，到时候我就按140跟他结算”。6月19日，丁瑞要求中介喊对方出具63000元的垫付利息收条。6月20日，中介询问丁瑞是否确定“这个星期五”过户，丁瑞表示要收到垫支利息收条再说。6月21日，中介询问丁瑞第二天是否能够过户，如果需要过户需提前跟支方说，丁瑞回复张迪回不来，双方约定推迟到下周过户。6月27日，中介询问丁瑞第二天能否办理过户，并告知支方垫资到期了，利息要计算，并告知支方要求第二天到期打利息，丁瑞回复在老家处理事情，利息该算就算，对利息给付问题表示第二天给中介打电话。6月28日，中介向丁瑞表示，支方也在催过户，丁瑞表示对合同履行不安，怕钱房两空，并对当时签署的空白借款合同不安，中介回复让对方准备完整合同交给张迪方，并再次询问张迪安排什么时间过户，丁瑞回复“最早星期一嘛，我明天回成都，我媳妇后天回来，具体时间不晓得。”7月1日，双方讨论关于垫支款支付问题，中介方表示尾款垫资都是由房东收款银行到账的钱作为还支方的垫资，并表示可以让支方写个协议。7月3日，中介询问丁什么时候安排处理房子的事情，丁瑞未回复。7月12日，中介询问丁瑞什么时候有时间协商处理房子事情，丁瑞回复要求房子无条件过户，垫付利息63000元退还，赔偿10万元的损失费。7月13日，双方约定时间协商。2018年7月4日，中介与张迪联系，告知张迪关于案涉房屋，张迪委托其男友处理，但现在联系不到其男友，询问张迪合何时回来处理，张迪表示还要几天或一周，无法确定，回来后再联系。7月12日，中介询问张迪是否回来了，张迪回复还没有，让中介联系其男朋友，已经全权委托其男友处理，事情前后经过张迪本人也不清楚。 张迪提交的其2018年6月25日查询的案涉房屋信息记录载明：2018年5月14日，案涉房屋设置了抵押权。 庭审中，第三人王育易表示，在张迪与梅应虎办理过户时，配合解除抵押，三方一致陈述，二手房买卖办理按揭贷款自提交资料到放款一般需要二个月时间。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律效力性禁止性规定，合同各方应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同当事人双方均诉请继续履行合同，抵押权人王育易也表示随时配合注销抵押登记，便于双方过户，案涉房屋买卖合同不存在其他无法继续履行的情况，故，本反诉主张继续履行合同，本院予以支持，双方应当根据合同约定，继续履行各自的义务。根据合同约定履行顺序及交易习惯，三方需履行的义务具体为：梅应虎与王育易注销案涉房屋抵押登记，梅应虎将案涉房屋过户给张迪，张迪向梅应虎支付剩余购房款。关于剩余购房款支付问题，双方合同约定贷款支付，现双方对付款方式也无异议，但该方式付款存在向银行申请、审批问题，申请、审批的时间、金额现均无法确定，根据双方庭审中一直陈述，一般情况下，贷款申请提交到放款需两个月左右时间，且双方合同也约定，若贷款金额不足，由购房人直接给付，基于双方一致要求继续履行合同的前提，为了维护交易稳定性及裁判的确定可执行，本院确定张迪付款期限为2个月。 关于本、反诉均主张的对方迟延履行违约金及损失的问题。首先，需要明确合同履行过程中，各方应尽义务。本案争议焦点在于房屋过户环节，未在合同约定时间内办理过户的原因是什么，仅就房屋买卖合同当事人张迪与梅应虎两人而言，应当归责于谁。根据双方合同约定，双方应于房屋抵押登记注销之日起1日内备齐资料前往房管部门办理过户，而出售人梅应虎应当在2018年5月31日前办理房屋抵押登记注销，梅应虎于2018年5月28日归还银行按揭款，银行随后注销抵押登记。而根据丁瑞与中介公司的聊天记录，张迪直至2018年6月14日尚未准备好有关资料，此阶段是因张迪的原因房屋未办理过户。在张迪资料准备齐，准备过户时，因第三方垫资问题，双方对于垫资费用给付、利息承担等问题发生争议，一直未办理过户。关于第三人垫资后在案涉房屋设定抵押的归责问题。梅应虎及王育易均主张设定抵押的时候口头告知了张迪，张迪予以否认。张迪庭审中表示是因银行一直不放款，在2018年6月14日到房管局查询方知道设置抵押的事实。本院认为，首先，根据合同关于第三方垫资及垫资利息的约定，以及张迪支付垫资利息、向王育易支付首付款、签订借款合同的行为，张迪方对于存在第三方垫资的问题是明知的。其次，张迪申请银行贷款的审批已于2018年5月10日审批通过，按照一般交易习惯，银行放款要在房屋过户，张迪与银行签订抵押合同之后，此阶段不存在银行放款的问题，且根据双方聊天记录，2018年6月14日，双方已经约定下午办理过户，此后在双方的沟通中，中介转达梅应虎及支方均多次催促张迪办理过户，张迪方也从未提出过未经告知其设置抵押的事。张迪方称因银行不放款而去查询才知道的理由，与其行为表现相悖，不符合逻辑。但是，即使张迪知道第三人设置抵押权，因梅应虎、王育易均未举证证明三方对垫资后设置抵押，合同如何履行的明确约定，本案纠纷也是因为垫资超过预期时间，垫资利息超过预期，费用如何承担，如何过户引发的，在双方未形成新的合意时，应按照原合同约定，由梅应虎承担确保房屋具备过户条件这一合同义务。综上，梅应虎、张迪对逾期过户，先后均存在违约，双方违约程度相当，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本院确定双方违约金相互抵消，各自承担各自的违约损失。张迪关于垫付资金利息63000元的主张，因该款付至名为张丽的银行账户，王育易否认收到利息63000元，张迪也无其他证据证明张丽将63000元交付王育易，本院无法确认该款是支付本案垫资利息，张迪可待有新证据后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百二十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日起五日内，第三人王育易协助被告（反诉原告）梅应虎注销位于金堂县赵镇会馆路118号29栋2单元-1-2层1号房屋（川（2016）金堂县不动产权0006108号抵押登记注销）的抵押登记； 二、注销位于金堂县赵镇会馆路118号29栋2单元-1-2层1号房屋（川（2016）金堂县不动产权0006108号抵押登记注销）的抵押登记之日起五日内，被告（反诉原告）梅应虎与原告（反诉被告）张迪共同办理该房屋过户登记； 三、案涉房屋过户后60日内，原告（反诉被告）张迪给付被告（反诉原告）梅应虎剩余购房款140万元； 四、驳回本诉原告张迪的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告梅应虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4310元，保全费5000元，由原告（反诉被告）张迪负担，反诉案件受理费3500元，由被告（反诉原告）梅应虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一八年十二月十日 书记员 贾明箫