海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初14782号 原告(反诉被告)：王某某，男，汉族，出生于1979年4月8日，住于北京市昌平区。 原告(反诉被告)：宋某某，女，汉族，出生于1978年4月7日,住于北京市昌平区,身份证号码×××。 原告共同委托诉讼代理人:莫海鹏，海南广哲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海南深鑫房地产开发有限公司，住所地海口市龙华区海秀路。 法定代表人:茅矛，总经理。 委托诉讼代理人:罗森，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:符义麟，北京大成（海口）律师事务所实习律师。 原告王某某、宋某某与被告海南深鑫房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫海鹏、被告委托诉讼代理人罗森、符义麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某某、宋某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除二原告与被告签订购买申鑫国际广场六层AXXX号房的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令被告向二原告退还房款630000元及利息（利息参照中国人民银行同期同类的贷款利率，自2017年5月11日起算至结清之日）；暂计至起诉之日，2018年10月21，共计53500元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告王某某与原告宋某某为夫妻关系。2017年4月，二原告有意在申鑫国际广场六层AXXX置业，与被告于2017年4月11日签订了商品房认购凭证，并支付了一万元的定金。次日，二原告因生意事宜急需返回北京，故委托其亲属赵某代为支付余下房款。2017年4月13月，原告宋某某将房款￥620000元转入其亲属赵某的中国工商银行账户。案外人赵某收悉以上房款，分别于4月14日、5月8日通过pos机转款￥520000和于5月10日转账￥100000元至被告账户。原告付讫房款后，被告于2017年5月2日通过顺丰快递（单号：929XXXXXXXX8）将四份购房合同寄至二原告处，双方即日签订《房屋买卖合同》，同时被告承诺自签订之日起一个月内办理为原告办理过户手续。5月4日，原告按被告要求将四份合同寄回被告处，双方房屋买卖合同关系就此达成。2017年6月起，被告以种种理由拒不协助原告办理产权登记。2017年12月8日，被告向原告出具《关于申鑫国际广场暂时无法办理过户的情况说明》，声称“因通道墙意外破损，海口市住建局暂时封停其过户及办理不动产登记证系统”，并承诺“于2018年3月30日可查询网上过户及办理不动产登记信息，如逾期客户可自行选择退房”。2018年4月底，被告仍未履行过户义务，原告多次催促之下无奈只得选择办理退房手续并于5月18日向被告提交《退房退款申请单》。被告收到《退房退款申请单》后，以种种理由拖延还款义务，以侵犯了二原告的合法权益。二原告认为：双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。根据《合同法》第94条之规定，因被告拒不履行合同约定义务致使合同无法履行，二原告有权解除双方的合同关系并要求被告返还房款及占有期间的利息。为维护原告的合法权益，故向本院提起诉讼。 被告海南深鑫房地产开发有限公司辩称，解除买卖合同的话，主张房款不能主张利息，而且在解除合同的情况下，对我们反诉的租金应予以返还或者在房款中扣除。 被告海南深鑫房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令原告向被告退还涉案房屋AXXX号房屋的租金55272元；2、判令原告承担反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月4日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以63万元向被告购买位于海口市××区房。合同签订后，被告依约将房屋交付给了原告。双方另于2017年7月1日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租涉案房屋，租赁期限为2017年7月1日至2022年7月1日止。《房屋租赁合同》签订后，被告依约向原告共支付了租金55272元。分别为2017年12月29日支付23688元、2018年1月11日支付23688元、2018年1月22日支付7896元。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》,则视为主张同时解除双方所签订的《房屋租赁合同》，因《商品房买卖合同》解除后，《房屋租赁合同》亦无法继续履行。在《商品房买卖合同》及《房屋租赁合同》解除的情况下，原告应当向被告退还已收取的涉案房屋的租金共计55272元。现被告依据《合同法》、《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，特向贵完提起反诉，望判如所请。 原告王某某、宋某某辩称：一、被告的反诉与本诉之间不具有因果关系，是两个法律事实，被告所提的反诉应另案审理，而不应作为反诉进行审理。《民事诉讼法司法解释》第二百三十三条规定，反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。由此可知本案当中被告所提的反诉不符合上述规定，应不予以受理反诉。1、被告所提的诉讼请求与原告所提的诉讼请求之间不属于相同法律关系。原告所提的诉讼请求是基于《商品房买卖合同》是买卖合同关系，而被告所提的诉讼请求是基于《房屋租赁合同》是房屋租赁合同关系。两者并非同一法律关系，因此不属于基于相同的法律关系而产生的反诉。2、被告所提的诉讼请求与原告所提的诉讼请求之间不具有因果关系。原告的诉讼请求是要求解除合同返还购房款，而被告的诉讼请求是要求退还租赁租金，两者之间并不具备因果关系。3、被告所提的诉讼请求与原告所提的诉讼请求之间也不基于相同的事实。原告诉讼请求基于的事实是被告的违约行为导致合同目的不能实现，而诉请对合同的解除。被告诉讼请求是基于租赁合同，双方之间的合同关系、事实关系都不一样。综上，被告所提的诉讼请求与原告所提的诉讼请求之间不符合反诉的相关规定，不应视为反诉合并审理。二、被告主张的是原告与被告之间的租赁合同无法继续履行，要求解除合同，而解除合同的法律后果是未履行的不再继续履行，是不具有自始无效的法律后果，因此被告的诉讼请求没有法律依据，应予以驳回。双方之间的《租赁合同》没有合同第五十二条规定之合同无效的要件，合同真实合法有效，租金是基于有效的法律合同而取得的正当收益，其收益合法，应予以保护。三、原告享有物权期待权，对于双方之间《房屋买卖合同》未解除之前，原告对涉案房屋的占有使用收益是原告的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。该规定，明确了受让物权预告登记的不动产，虽然权利登记证仍是出售人的不动产，但是买受人提出异议后，人民法院不得再视为登记权利人的财产继续执行。该规定承认并保护买受人的物权期待权。结合本案，在本案当中，原告支付了相应的对价之后，被告将涉案房屋交付，并约定期限进行办理过户登记产生物权的变动的法律效果，但是由于被告的违约行为使得合同无法继续履行，而解除合同，但是在合同未解除之前，原告对于涉案房屋享有合法的占有使用的权利，占有使用包括自己占有使用，也包括租赁他人进行使用。因此双方之间的租赁合同及被告所支付的租金，是在《买卖合同》未解除之前原告所享有的合法收益，法院应予以保护。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据有：商品房认购凭证、收据、借记卡帐户历史明细清单（赵某）、关于申鑫国际广场暂时无法办理过户的情况说明、申鑫国际广场项目退房退款申请单、证明、短信截图、宋某某银行流水清单，被告对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性和证明力予以确认。被告提供的证据有：房屋租赁合同、中国工商银行电子银行回单，原告对以上证据的真实性无异议，本院对以上证据的真实性和证明力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王某某与原告宋某某为夫妻关系。2017年4月11日，原告与被告签订了《商品房认购凭证》，原告认购被告开发的海口市××区房，原告为此向被告支付了一万元的定金。2017年4月14日和5月8日，原告分别向被告支付了52万元和10万元的购房款。2017年5月4日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告以63万元向被告购买位于海口市××区房。合同签订后，被告依约将房屋交付给了原告。2017年12月8日，被告向原告出具《关于申鑫国际广场暂时无法办理过户的情况说明》，声称“因通道墙意外破损，海口市住建局暂时封停其过户及办理不动产登记证系统”，并承诺“于2018年3月30日可查询网上过户及办理不动产登记信息，如逾期客户可自行选择退房”。2018年4月底，被告仍未履行过户义务，原告则向被告提出退房。另查，原告与被告于2017年7月1日签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租以上房屋，年租金为50400元，租赁期限为2017年7月1日至2022年7月1日止。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，被告向原告共支付了租金55272元。 本院认为，一、关于本诉。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告却没有在约定的时间内为原告办理房屋过户手续，已构成根本性违约，原告据此提出解除合同并退还购房款，有事实和合同依据，本院予以支持。二、关于反诉。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，向被告支付了所有购房款，同时占有了海口市龙华区海秀东路39号中鑫国际广6层XXX房，拥有了对该房的使用和收益权。此后，双方又签订了一份《房屋租赁合同》，被告据此占有使用了原告的以上房屋，被告向原告交纳租金符合权利义务对等的原则，现被告提出要求原告返还所付的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告王某某、宋某某与被告海南深鑫房地产开发有限公司签订的《海口市商品房买卖合同》； 二、限被告海南深鑫房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告王某某、宋某某购房款63万元及利息（利息计算方法：自2017年5月11日起至被告还清之日止，以本金63万元，按照银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回被告海南深鑫房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5317.50元，反诉费295元，由被告海南深鑫房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  蔡红胜 二〇一八年十二月三十一日 书记员  冯 丹