成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初1525号 原告：成都东都名品汇商贸有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）南三路567号。 法定代表人：袁绍全。 被告：成都嘉浩投资发展有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区洛带镇府兴街132号政府办公楼三楼。 法定代表人：罗洋，总经理。 委托诉讼代理人：刘培林，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：邹晶晶，四川及第律师事务所律师。 原告成都东都名品汇商贸有限公司（以下简称东都公司）与被告成都嘉浩投资发展有限公司（以下简称嘉浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。东都公司的法定代表人袁绍全、嘉浩公司的委托诉讼代理人刘培林、邹晶晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东都公司向本院提出诉讼请求：1.判令嘉浩公司按约定立即交付经开区南三路567号“东都汇”项目10栋2单元2楼2号房产，并办理相关不动产权证书；2.判令嘉浩公司按约定标准支付延期交房违约金（以643508元为本金，自2015年1月1日起至2015年3月31日止，按每日万分之一计算，2015年4月1日后按每日万分之五计算）；3.本案全部诉讼费用由嘉浩公司承担。事实和理由：东都公司与嘉浩公司于2013年10月11日签订编号为JH-DDH-10-2-0202房屋转让合同，约定东都公司以嘉浩公司提供的按揭付款方式受让其修建的位于经开区南三路567号东都汇项目10栋2单元2楼2号房产，面积343.49㎡，总价1273508元，嘉浩公司于2014年12月31日前交付东都公司使用，并于24个月内办理相关产权证书。东都公司按约履行了合同义务，但嘉浩公司因资金等问题，交房时间到期后案涉房屋所在项目未完成竣工，嘉浩公司分别于2014年12月31日、2015年9月11日、2016年1月25日对延期交房作出书面承诺，但一直未完成竣工交付。经向建设主管部门了解，案涉项目于2017年11月末完成竣工验收，双方多次就交房和延期交房违约金等事宜协商未果。后东都公司发现嘉浩公司将公司100%股权在西南联合产权交易所有限责任公司挂牌交易。综上，为维护东都公司合法权益，特诉至法院。 嘉浩公司答辩称，1.认可与东都公司签订房屋买卖合同、东都公司已付643508元房款的事实；2.案涉项目所在土地系工业用地，根据成都市经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）于2013年9月5日签发《成都经济技术开发区管委会关于进一步促进园区工业楼宇经济项目规范发展的通知》，东都公司不符合经开区管委会相关文件所要求的入驻条件，无法实现过户；3.房屋总价为1312895元，但东都公司仅支付了643508元，经催收后东都公司至今未付剩余房款，2017年10月27日，嘉浩公司已向东都公司发出解除合同通知书，东都公司亦未提出异议，合同已解除；4.双方约定的违约金过高，请求予以减少。 本院经审理认定事实如下：2013年10月11日，东都公司与嘉浩公司签订《成都经开区科研及生产服务中心配套设施建设项目二期房屋转让合同》，约定：嘉浩公司以出让方式取得位于大面街办经开新区十一线以南，五线以东地块的国有土地使用权，土地规划用途为工业用地，嘉浩公司在该地块投资建设成都经开区科研及生产服务中心配套设施建设项目二期，推广名为东都汇。东都公司有偿受让东都汇项目中的10栋2单元0202号房屋，面积343.49平方米，房屋总价1312895元，优惠下浮3%，双方确认的转让总价为1273508元，东都公司在签订合同付清首付转让款643508元，余款630000元以银行按揭贷款方式支付。逾期付款时间超过90日的，嘉浩公司有权解除合同，东都公司应当自解除合同通知送达之日起10日内按合同总价款5%支付违约金。嘉浩公司须在2014年12月31日前交付房屋，若东都公司未能按约定付清房屋转让款，嘉浩公司有权拒绝交付房屋，且不承担逾期交付责任。嘉浩公司保证在项目竣工验收备案且办理完项目工程房屋初始登记，同时在东都公司完成以下事项后24个月内，根据国家政策办理房屋转移登记手续：1.东都公司付清全部转让价款；2.东都公司签署房屋交接单、接收房屋；3.东都公司按政府相关部门的要求及时提供办理权属证明所需要的资料和缴纳契税、维修基金等应当由其缴纳的费用。双方依据法律规定或者合同约定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日起六个月内行使，否则该权利归于消灭。同日，双方签订《房屋转让补充合同》，约定：如在主合同或者补充合同约定的交房期限届满之日，东都公司尚有应付款或违约金等费用未付清的，嘉浩公司有权拒绝办理房屋交付手续，实际交付之日顺延，不再另行办理交付手续。如东都公司选择银行按揭方式支付房屋转让价款的，由东都公司自行对其办理银行按揭的相关手续及按揭款项等负责。若按揭办理不成功，东都公司须在银行拒绝按揭房款或退还按揭申请资料之日起30日内自行筹集资金并足额向嘉浩公司支付，或者分期付款：1.在2014年1月31日支付第二款款项400000元，在2014年4月30日支付尾款230000元。 合同签订后，东都公司向嘉浩公司支付了首付房款643508元。 2014年12月31日，东都公司与嘉浩公司签订《确认书》，确认：原交房时间为2014年12月31日，由于增设了部分双回路电源，导致总坪施工时间推迟，交房时间顺延，自2014年12月31日起，有效工期顺延90个日历天进行交房，有效工期不包括春节停工20日，但其期间仍进入计算违约金时间；自原约定交房期限届满之次日至实际交付房屋之日止，嘉浩公司按日向东都公司支付已付价款万分之一的违约金，合同继续履行。 2015年9月11日，东都公司与嘉浩公司再次签订《确认书》，确认：因总坪施工期间，遇到雨季，交房时间顺延，延期期间90日内，嘉浩公司按已付价款每日万分之一计算违约金，超过90日的，自超过之日起，按每日万分之五计算违约金，合同继续履行。 2016年1月25日，嘉浩公司发出《通知》，通知东都汇项目将于2016年6月15日竣工验收，如涉及违约，将根据合同条款及补充协议计算违约金，并于竣工交付时一并结算。 另查明，成都市经济技术开发区管理委员会于2013年9月5日签发《成都经济技术开发区管委会关于进一步促进园区工业楼宇经济项目规范发展的通知》（成经管[2013]21号），适用范围包括成都经济技术开发区范围内建设的园区楼宇项目（包括工业总部经济、多层厂房、科研办公楼等项目）及通过房产受让方式入驻其中的总部企业、工业企业、研究机构等。该文件一并规定了入驻准入条件、房产出让及产权分割的具体要求、企业准入及房产购买登记办理流程等事项，其中房产出让及产权分割的具体要求为：1.园区工业楼宇项目房产、土地的出让及权属办理，需符合征地企业项目协议中有关条款的约定。2.园区楼宇房屋的受让人应为符合以上入驻准入条件的非自然人（企业主体）。3.房屋产权登记以规划核定的房屋用途为准。4.办理分户产权的最小基本单元面积原则上不小于300平方米。企业准入及房产购买登记办理流程为：1.申请：园区工业楼宇经济项目业主企业以书面形式向经开区管委会提交申请，并提供相关证明材料；2.经开区企业发展服务局对其申请及相关材料按本通知要求进行初审，对符合条件的拟入驻企业进行登记备案，并拟定函件报管委会领导审签后，以书面函件形式反馈备案意见，同意其入驻成都经开区；3.业主企业取得上述备案函件后，方可与拟入驻企业签订正式房屋买卖合同，并凭此函件，购房企业到工商、税务、房管、国土等部门办理注册、税务、产权分割手续。 审理过程中，本院向成都市经济技术开发区管理委员会发出《调查函》，就成经管[2013]21号文件的真实性及东都公司是否获准入驻成都经济技术开发区进行调查。成都市经济技术开发区管理委员会回函告知本院，成经管[2013]21号系真实性文件，按照前述文件及相关规定，拟入驻成都经开区的企业应为汽车（工程机械）产品链关联度高、配套能力强、技术先进的项目及产品研发、设计、营销结算中心、企业总部，或符合为其发展提供生产性服务的行业。成都市经济技术开发区管理委员会至今未收到东都公司入驻成都经济技术开发区的申请。 以上事实，有房屋转让合同及补充协议、确认书、通知、不动产权证书、成都经济技术开发区管委会关于进一步促进园区工业楼宇经济项目规范发展的通知、调查函复函及当事人陈述在案为证。 本院认为，本案的争议焦点在于嘉浩公司是否应当承担继续履行合同及支付违约金的责任。因案涉房屋所在项目位于成都市经济技术开发区内，且土地性质为工业用地，故案涉房屋是否能够办理不动产权属转移登记，不仅要根据双方合同约定，也要符合相关政府部门规定的条件。根据本院查明的事实，截至本案辩论终结前，东都公司尚未取得经开区管委会同意其入驻案涉项目的函，故案涉房屋尚未满足办理不动产权属转移登记的条件，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”之规定，本院向东都公司释明后，东都公司表示不变更诉讼请求，坚持其诉讼请求。综上，东都公司要求继续履行合同，交付房屋，并协助其办理不动产权属转移登记的诉讼请求不能成立，本院不予支持。同时，鉴于案涉房屋不具备继续履行的条件，东都公司主张的逾期交房违约金亦缺乏请求权基础，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回成都东都名品汇商贸有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费16262元，保全申请费5000元，共计21262元，由成都东都名品汇商贸有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭婉蝶 人民陪审员  晋良福 人民陪审员  郭俊秀 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  何敬远