浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初8013号 原告（反诉被告）郝红军，男，汉族，1981年7月22日出生，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人金涛、陈轶劼，浙江**浙律师事务所律师。 被告（反诉原告）祝小军，男，汉族，1976年10月6日出生，住浙江省江山市。 委托代理人童宏军，浙江五联律师事务所律师。 原告郝红军诉被告祝小军合同纠纷一案，于2018年8月10日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员李敏独任审判。反诉原告祝小军在答辩期提出反诉，本院受理后合并审理，于2018年11月16日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）郝红军委托代理人金涛、陈轶劼，被告（反诉原告）祝小军委托代理人童宏军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郝红军诉称：2018年6月14日，原被告签订《餐厅购买协议书》一份，原告将位于杭州西田城购物中心一楼春天里餐厅出售（转让）给被告，协议主要内容有：原告将餐厅出售(转让)给被告，价格80万元。原被告签字后被告先支付20万元，4日内支付50万元，原告需在被告支付完3天后交接给被告，交接时签署交接明细。交接完成后由被告负责具体的运营，被告可继续使用原告的营业执照等证件，若被告要求重新变更营业执照，原告无条件配合办理，办理完后被告支付剩余10万元。交接前一切纠纷与财产收入和债务由原告负责，交接后餐饮产生的各种债务、借款等与原告无关。管辖法院为合同签署地法院，双方于杭州市江干区环站东路777号东站西子国际B座签署。若被告违约未支付足额费用，被告需赔偿原告违约金10万元，同时原告有权没收被告已经缴纳的购买资金。协议签订后，被告违背合同约定，未支付任何费用，也不与原告进行任何协商。原告为此提起诉讼。诉讼请求：1、判决解除原被告签订的《餐厅购买协议书》。2、判令被告支付原告违约金人民币10万元。 被告祝小军答辩称：一、双方签订的《餐厅购买协议书》中主要条款约定不明，且未经过餐厅业主同意，该协议书实际上无法履行。二、协议书签订后，被告一直在与原告进行协商，并未明确表示不履行合同，且协议书并未约定最终履行期限，所以被告并未构成根本性违约。 反诉原告祝小军反诉称：2018年6月14日，双方签订一份餐厅购买协议后，反诉原告发现该餐厅是郝红军个体注册的名为杭州余杭区良渚街道醇居餐厅，其具体地址为西田商业中心A1F004号，该物业是反诉被告向杭州西田置业有限公司及杭州西田物业经营管理有限公司承租。承租协议第11-1明确规定，承租方不得将该物业或其中任何部分以任何形式转租交换或以合作经营、委托经营的方式转租或交换于第三方。同时，反诉原告也查明反诉被告经营亏损，有多个诉讼未结，个人信用不良。鉴于此，反诉原告提出与反诉被告针对协议作进一步协商。然而，反诉被告在十几天后在单方未通知反诉原告的情况下将餐厅转让给了陈才，并在2018年7月2日更名为杭州醇居餐饮管理有限公司，经营者为陈才。反诉原告认为，双方在未协商达成一致意见解除协议的情况下将物业转租他人，导致合同无法履行，反诉被告行为构成违约，按照对等原则，要求反诉被告支付违约金10万元。 反诉被告郝红军辩称：一、双方签订协议书后，郝红军多次催促祝小军，祝小军未能按约付款。二、祝小军经多次催促无果且拒绝协商，郝红军有权重新选择买方进行转让。三、2018年7月3日郝红军与陈才签订转让合同，同时进行了物业变更及工商登记变更，也证明了转让不仅合法而且可以实际履行。四、本案是因为祝小军根本违约才导致无法履行，其反诉无事实依据与法律依据。 郝红军提供的证据有：1、《餐厅购买协议书》一份，证明2018年6月14日，原被告签订协议，协议主要内容有：郝红军以80万元价格出售（转让）给祝小军；由合同签署地法院（江干区法院）管辖；祝小军违约未支付费用的，需支付违约金10万元。 2、物业租赁合同及杭州市余杭区良渚街道醇居餐厅营业执照各一份，证明郝红军向第三方承租杭州西田商业中心一层A1F-004号商铺，用于餐饮。 3、《餐厅购买协议书》一份，证明因祝小军违约拒绝支付收购款项，郝红军将该餐厅另行转让给案外人陈才。 4、物业租赁变更协议一份，证明郝红军、案外人及出租物业方签订物业变更协议，履行餐厅转让事宜。 5、杭州醇居餐饮管理有限公司工商信息一份，证明郝红军通过公司转让方式与案外人陈才履行完毕餐厅转让事宜，结合上述证据4，证明餐厅可以转让并实际履行完毕。 6、郝红军与祝小军的微信聊天记录一份，证明双方签订转让协议后，郝红军多次要求祝小军履约支付款项，祝小军始终以各种理由拖延支付，构成违约。 祝小军向本院提交的证据有：1、工商注册信息，证明郝红军已将餐厅转让给他人的事实。 上述证据经庭审质证及本院认证如下：郝红军提供的证据1，祝小军对真实性无异议，对关联性有异议，认为餐厅的产权性质为不得转让，实质上是租赁权转让，不涉及所有权转让，因此合同约定的转让费对象不明，合同无法履行。证据2，祝小军对真实性无异议，认为证明了合同实际上无法履行。证据3，祝小军对真实性无异议，对关联性有异议，认为该协议是郝红军与案外人所签订，与本案无关。证据4，祝小军对真实性有异议。证据5，祝小军对该证据无异议。证据6，祝小军对真实性有异议，认为无法确认微信号的所有者，而且根据微信记录，祝小军也未明确表明不履行合同，是在协商解决合同履行的问题。 郝红军提供的证据1、2、3、5，祝小军对真实性无异议，本院予以确认。证据4，结合醇居餐厅经营形式工商变更的事实，能够证明产权方同意由杭州醇居餐饮管理有限公司代替郝红军的承租人地位，本院对该证据真实性予以确认。证据6，能够证明郝红军向祝小军催讨款项，本院对该证据真实性予以确认。 祝小军提供的证据1，郝红军无异议，本院予以确认。 根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实： 2015年11月8日，杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司与郝红军签订《物业租赁合同》，合同约定郝红军向杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司承租位于杭州西田商业中心（西田商业城1期）一层A1F-004号商铺开设“春天里”品牌销售店，经营业态为餐饮。租赁期限为8年零60天，自2015年11月1日至2023年12月30日。若郝红军擅自转租该物业、转让该物业承租权或与他人交换各自承租的物业，杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司有权立即解除合同。 2018年6月14日，郝红军（甲方）与祝小军（乙方）签订《餐厅购买协议书》，约定郝红军将位于杭州西田城购物中心一楼春天里餐厅出售给祝小军，价格为80万元整，甲乙双方签字后支付20万元，4日内乙方向甲方支付50万元，甲方需在乙方支付完3天后交接给乙方，交接时签署明细。交接完成后由乙方负责具体的营运，乙方可继续使用甲方的营业执照等证件，若乙方要求重新变更营业执照等，甲方无条件配合乙方办理，办理完成后乙方支付剩余10万元。甲乙双方签字后协议即刻生效，若乙方违约未足额支付甲方费用，乙方需赔偿甲方违约金10万元，同时甲方有权没收乙方已缴购买资金，若甲方在乙方在规定时间内支付完所有费用后违约未将餐厅交付给乙方，甲乙需退还乙方已经缴纳的费用，并赔偿10万元。合同签订后，祝小军未支付任何款项。 2018年7月3日，郝红军与案外人陈才签订《餐厅购买协议书》，约定郝红军将出售餐厅（杭州市余杭区良渚街道醇居餐厅）100%股份给陈才，价格为75万元。 2018年7月16日，杭州西田置业有限公司、杭州西田物业经营管理有限公司、郝红军、杭州醇居餐饮管理有限公司签订《物业租赁变更协议》，协议约定，各方一致同意自2018年7月16日起，由杭州醇居餐饮管理有限公司取代郝红军成为原合同的承租方，郝红军在原合同中所享有的权利和义务由杭州醇居餐饮管理有限公司享有和承担。 另查明，2018年7月2日，杭州余杭区良渚街道醇居餐厅（个体工商户，经营者为郝红军）变更为杭州醇居餐饮管理有限公司（法定代表人为郝红军）。2018年7月18日，杭州醇居餐饮管理有限公司法定代表人变更为陈才。 本院认为，郝红军与祝小军签订的《餐厅购买协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。本诉部分，关于合同解除问题，合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。郝红军与祝小军于2018年6月14日签订《餐厅购买协议书》，约定签字后祝小军先支付20万元，4日内支付50万元，待郝红军配合办理完成其余交接手续后支付剩余10万元。合同签订后，祝小军未支付任何费用，致使合同目的不能实现，且庭审中祝小军同意解除合同，故郝红军诉请解除双方签订的《餐厅购买协议书》，本院予以支持。关于违约金问题，合同解除后，违约方应当按照协议约定和法律规定承担赔偿损失的责任。双方协议约定，若祝小军违约未足额支付甲方费用，需赔偿郝红军违约金10万元整。祝小军未按约支付款项，应承担违约责任。本案中双方合同解除，系祝小军根本违约所致，祝小军辩称未支付款项是因查明郝红军个人信用不良，但并未提供证据证明，本院对此辩称不予采纳。郝红军未就合同解除事宜通知祝小军，存在一定瑕疵。合同法第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故本院根据合同法及司法解释相关规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等综合因素，酌定由祝小军偿付郝红军违约金7万元。反诉部分，祝小军诉请郝红军支付违约金10万元，无合同依据，且祝小军未提交证据证明其因合同解除造成的实际损失。因祝小军未支付转让款在先，郝红军与案外人陈才签订《餐厅转让协议书》的行为属防止损失的扩大。故关于祝小军主张的违约金10万元，无事实与法律依据，对其反诉请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告郝红军与被告祝小军于2018年6月14日签订的《餐厅购买协议》。 二、被告祝小军于本判决生效之日起十日内支付原告郝红军违约金人民币70000元。 二、驳回原告郝红军其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告祝小军的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告郝红军负担人民币375元，由被告祝小军负担人民币775元。反诉案件受理人民币1150元，由被告祝小军负担。 原告郝红军应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告祝小军于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  李 敏 二〇一八年十二月十三日 法官助理  姚 璐 书 记 员  蒲迪烨