河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1022民初3295号 原告（反诉被告）：王连斌，男，汉族，1955年11月4日出生，现住：北京市西城区。 委托代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：张皙，女，汉族，1986年3月3日出生，现住：北京市西城区。 委托代理人：张雷，北京市金台律师事务所律师。 第三人：固安新固房地产经纪有限公司。地址：河北省廊坊市固安县孔雀城逸园10号2单元102室。 统一社会信用代码：91131022MA07QW3CXF。 法定代表人：张颖，经理。 委托代理人：张立群，公司职员。 原告（反诉被告）王连斌与被告（反诉原告）张皙、第三人固安新固房地产经纪有限公司（以下简称：新固公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告王连斌及其委托代理人王静、被告张皙及其委托代理人张雷、第三人固安新固房地产经纪有限公司的委托代理人张立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王连斌向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付剩余购房款230万元并赔偿违约金536000元。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月13日，原、被告经第三人居间签订了房屋买卖合同，原告将坐落于廊坊市固安县京开路西二号路北侧、孔雀城荣园0606230101，楼层为1-2-3层，建筑面积221.93平方米的房屋卖给被告，购买房屋总价款536万元。被告已给付原告购房款306万元，剩余购房款230万元。在2018年5月24日，原、被告签订了补充协议，在2018年10月1日前被告给付原告150万元购房款，在2018年12月31日前给付60万元，共计210万元。被告逾期未能给付原告购房款，原告取消补充协议第一条之承诺，被告仍按原合同规定的数额向原告支付购房款的后续余额230万元，被告至今未将剩余购房款给付原告且拒不配合到银行办理相关贷款手续，被告未按补充协议约定的条款履行，严重违约，给我造成了很大的损失。为维护我的合法权益，特诉至贵院，望贵院依法判令诉请。 被告张皙辩称，被答辩人在诉状中提到的事实和理由是不客观、不真实的。自2017年5月13日签订买卖合同至今，答辩人一直都在积极配合相关手续的办理，多次往返固安办理相关手续。即便在知道房价下跌了近200万、不能按照买卖合同中约定贷款230万元、房贷利率上浮10%的情况下，答辩人依然与被答辩人签订了补充协议，为的就是继续履行合同。但自2017年6月固安限购政策发布后，固安银行政策多变，加之中介公司资质不全，中介经办人不专业、不作为导致了贷款手续一拖再拖，贷款银行由合同约定的中国银行、建设银行改到邮政储蓄银行，之后又改到农业银行，且到现在也没有能否贷款的确切消息，延误了时间，直接导致了买方拿不到房子，无法接老家父母到身边；导致了卖方不能及时拿到贷款；导致了贷款成本提高（利率上浮），给买卖双方都造成了很大的损失，这与买卖双方没有直接关系。故答辩人请求在人民法院的帮助下，由买卖双方友好协商下一步合同履行方案。事实情况如下：2017年5月13日，买方张皙与卖方王连斌经第三人居间签订了房屋买卖合同，王连斌将坐落于廊坊市固安县京开路西二号路北侧、孔雀城荣园0606230101，楼层为1-2-3层，建筑面积221.93平方米的房屋卖给张皙。第三人为中介机构固安新固房地产经纪有限公司，法定代表人是张立群，张立群也是本次房屋交易的直接经办人。房屋买卖合同约定总房款为536万，其中，首付款306万元通过现金支付，其余230万元通过固安建设银行或中国银行贷款支付。买方在约定日，即2017年6月10日之前，将首付款306万元分三笔（含定金50万元）汇入卖方个人账户。2017年6月2日，廊坊市发布限购政策，非本地户籍需提供3年及其以上社保或纳税证明，方可购买1套住房。自限购政策发布后，固安当地银行多次调整了信贷政策，信贷额度十分紧张，加之中介的不专业、不作为，使得贷款迟迟未下来。2017年9月，张立群通知买卖双方，合同中约定的中国银行、建设银行均不可对该房屋做贷款，邮政储蓄银行上浮10%的利率前提下，可以给贷款。由于邮政银行非合同约定银行，且利率签订合同时有上浮，买方的意见是等等中国银行、建设银行的政策情况，这样对双方都没有损失。期间，买方曾多次通过电话、微信询问张立群固安当地银行是否有政策松动，得到的答复都是利率上浮10%-20%。2017年12月30日，买方、卖方、张立群在卖方家附近进行了面谈。张立群向买卖双方介绍了当时固安银行的政策，贷款利息最低是邮政储蓄银行，上浮10%。面谈的焦点是上浮10%利率导致的25万利息差如何分担。买方提出了两个方案：1.为减少双方损失，等银行的政策到基准利率后，可随时进行房屋交易；2.如果卖方着急马上进行房屋交易，则由于银行政策利率带来的损失，由买卖双方按照一定比例共同承担。卖方提出的方案是：由买卖双方按照1:1的比例承担。但买方认为：可以等一下银行政策调整到基准利率后，再继续交易，这样双方都没有损失；如果卖方着急马上办理，则由上浮利率带来的利息差，卖方应承担大部分，买方承担小部分。当天没有达成协议。2018年3月16日，买方、卖方在张立群的撮合下，口头达成协议：利率上浮10%导致的25万元利息差，按照8:2的比例，卖方承担20万元，买方承担5万元，由张立群启动银行贷款手续。3月19日，张立群通知买方关于办理贷款需要准备的材料等。同时，买方就补充协议的条款与张立群进行了沟通，但最后补充协议是卖方起草后发给买方的，张立群并未实质性参与。3月25日，张立群通知买卖双方确定下来到邮政储蓄银行面签的时间，买卖双方约定3月26日可以去固安。3月26日上午9时，张立群确认买卖双方于当日下午前往固安办理手续。上午11时，张立群又通知买卖双方当日不能面签，只能先签补充协议。经买卖双方商量，并与张立群确认，定于3月28日上午去固安办理面签和补充协议。但直到3月27日上午，买方主动通过微信与张立群联系，张立群临时告知买方邮政储蓄银行政策变动，不能贷款了。3月27日下午，卖方又在微信群上问张立群，张立群才在群上答复说银行政策变动，做不了面签了，所以不必到固安。彼时，买卖双方都按照张立群的要求准备了各自的相关材料，接到通知后，只好放弃去固安。自3月27日至5月10日，买方多次主动致电或微信张立群，询问固安当地银行情况，得到答复是：大部分银行都不做别墅的业务了，很少能做的，利率上浮也是20%以上。4月15日，在买方的主动询问下，张立群说之前在房管局做的网签价格，房管局已不认，银行也不认，无法进行贷款等后续手续。后来的情况得知：房管局下调了对该房子的评估价，按照政策，原告允许贷款230万元，但目前最多只能贷款150万元。4月16日，买方、卖方、张立群在北京见面，商谈了后续款项如何支付的问题。由于银行最多可以贷款150万元，若要继续履行合同，买方不得不筹措60万元现金支付剩余款项。买方提到确实没有60万元现金，不得不通过消费贷的形式套出现金来支付房款，利率在6.5%-7%之间。卖方说有朋友在银行，可以帮问问。不过4月17日，卖方说他问过朋友小额短期贷款的利率在7%-8%之间，利率更高。后来的事实证明：今年是银行政策吃紧的一年，对消费贷款的流向监管极为严格，套取出来很困难，这也直接导致了9月30日之前没能凑齐60万元现金。4月17日下午，买方主动询问张立群什么时候可以到房管局改网签，以及到固安的时间。4月26日，买方主动问张立群固安进度是怎样的。5月10日，买方主动询问张立群询问银行贷款的情况，张立群说自己的中介公司资质过期了，需要重新续费后才可以继续进行交易，提出让买方出6000元用于续费。为了尽快解决问题，完成交易，买方提出了一个方案：买卖双方和张立群各承担2000元，用于中介公司资质的续费。卖方后来也勉强同意了。5月15日晚，买方再次主动询问什么时候可以改网签并催促张立群尽快推进，抓紧时间。5月21日，买方主动询问5月底前是否可以改网签，表明了买方全力配合改网签、办贷款，业主也是认可的。5月22日下午，张立群临时通知买卖双方5月23日早上到固安签字变更合同，为了加快进度，买方主动提出通过公证委托，由张立群代表买方全权处理房屋交易事宜。随后，在群上讨论了书面签订补充协议的事情。5月24日，买卖双方前往固安，与张立群共同签订了补充协议，并变更网签。补充协议中规定：卖方将房款从536万元降到516万元，作为对上浮10%利率的分担补偿；原先拟打算通过贷款支付的230万减去20万后，剩余210万。由于银行最多可以贷款150万元，其余60万元由买方以现金形式支付，9月30日为时间节点。若9月30日前未支付且未贷款完成，补充协议无效，按原价格和原合同条款执行。6月3日、6月7日、6月8日，买方先后三次主动询问网签更改进度。6月7日，买卖双方按照张立群的要求，将农业银行办理贷款的相关材料转交给张立群。6月19日，张立群说银行做评估需要钱，要求买方打款1万元，为了尽快完成交易，6月21日买方打款了1万元服务费给张立群。6月28日，买方主动询问银行贷款手续是否顺利，被告知银行贷款利率上浮15%-20%。7月17日，买方主动询问张立群固安银行政策怎么样，张立群答复：中国银行不接别墅的单子，普通高层利率上浮20%起。农业银行上浮20%，这与之前的上浮10%又多了10个百分点。8月14日，买方主动询问张立群银行贷款的进展，并表示买方随时可以去固安配合面签。由于补充协议中规定了9月30日的时间节点，买方比较着急银行的进度。自6月下旬至2018年9月，买方多次通过电话、微信主动与张立群联系，询问银行贷款的情况。得到的答复是他与银行在沟通，不确定。8月19日，张立群通知买卖双方准备好材料，于8月22日到固安农业银行面签。8月21日上午，张立群在微信群中临时通知买卖双方面签取消，说中午左右跟大家说原因。但直到当天晚上23时买方主动问起，张立群才在微信中回复消息，说原因是“评估报告和中介公司资质准入问题，新规定了一些针对中介公司的要求，和买卖双方没有直接关系”9月1日，买方主动询问张立群贷款的进度，张立群没有回复。9月10日，买方主动询问张立群固安情况怎么样，并与张立群通了电话。电话中，张立群说正在与农业银行谈，稍后就能有消息，张立群当天没有回复。9月12日，买方主动询问张立群和银行谈的怎么样，张立群答复“明天给消息”，但9月13日也没有回复。9月13日，买方主动询问张立群，张立群没回复。9月14日买方又主动询问张立群，张立群答复“我在银行卢先生，稍后回复您”。之后没有消息了。9月19日，张立群告知买卖双方：他自己的中介公司在农业银行还没做完准入，但买卖双方可以在9月24日先到固安农业银行面签。张立群说虽然现在还没准入，但通过他私人送礼打通关系，应该可以做到准入。鉴于此前张立群先后多次临时告知政策变动，程序变动、不能贷款、利率上浮比例不一等信息，加之其中公司的资质尚未在农业银行准入，买方觉得不确定性太大，耽误大家的时间，要求张立群在明确其公司在农业银行做完准入后，再让买卖双方去固安面签。事实上，一直到现在，中介公司都没能取得农业银行的资质准入，贷款也就无从谈起。即便9月24日到银行面签，从面签到批贷再到放款至少需要1-2个月时间，这直接导致了9月30日前卖方不可能拿到贷款的150万元。9月24日晚上，围绕着中介公司资质问题、不作为问题，买方与张立群在微信群上争执的很激烈。9月25日，买方主动到卖方家附近，与卖方进行了面谈。买方提出：由于银行政策的不稳定和中介的不专业、不作为，银行贷款迟迟下不来。买方多方筹措，也没能在9月30日前筹到60万元现金。买方已支付了首付款306万元，但房子什么时候拿到手却遥遥无期，房子交易了一年半，牵扯了大量的时间和精力，不想再继续下去了，卖方不同意。而在此之前的一年多时间，买方都在积极配合合同履约，从未提出过终止合同的要求。9月28日，买方、卖方、张立群在微信群上进行了激烈的争吵。10月9日，卖方一纸诉状将买方诉至固安县人民法院，同时对其进行了财产保全。10月20日，在得知卖方提起诉讼后，买方主动通过微信与卖方联系，看接下来如何执行合同，卖方没有回复，不予理会。以上就是整个过程的还原。事实上，自2017年5月13日签订买卖合同至今，买方一直都在积极配合相关手续的办理，多次往返固安办理相关手续。即便在知道房价下跌了近200万元，不能按照买卖合同中约定贷款230万元、房贷利率上浮10%的情况下，买方依然与卖方签订了补充协议，为的就是继续履行合同。但自2017年6月2日固安限购政策发布后，固安银行政策多变，加之中介公司资质不全，中介张立群不专业、不作为导致了贷款手续一拖再拖，贷款银行由合同约定的中国银行、建设银行改到邮政储蓄银行，之后又改到农业银行，且到现在也没有能否贷款的确切信息，延误了时间，直接导致了买方拿不到房子，无法接老家父母到身边；导致了卖方不能及时拿到贷款；导致了贷款成本提高（利率上浮），给买卖双方都造成了很大的损失，这与买卖双方没有直接关系（这也是2018年8月21日张立群在微信群上明确表达的观点）。此外，买方曾多次主动与卖方联系，希望通过友好协商的方式执行合同，但都遭到了他的事实拒绝和不理会。故请求法院驳回卖方的诉讼请求，在法官的帮助下，由买卖双方友好协商下一步合同履行方案。 第三人新固公司陈述，我对继续履行合同没有意见，双方签订的房屋买卖合同约定的贷款银行是中国银行及建设银行，因固安限购政策发布后买方不认可中国银行和建设银行的利率，所以三方协商到农业银行贷款，因为农行贷款利率是最低的，只有农行要求中介公司提供相关资质，需向银行提交营业执照复印件，备案登记证，法人身份证复印件，全部加盖公章提交给农行。我方也将上述资料提交，三方约定2018年9月25日去农行办理面签手续，但被告未去办理，对于资质的审核不影响业务的办理，买方说我不作为不属实。 反诉原告张皙向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认反诉原告与反诉被告、第三人签订的房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、代办登记服务合同、网签合同已经解除；2.请求判令反诉被告返还全部已收购房款306万元，及自2017年6月11日起至实际付清之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息；3.请求判令第三人返还全部已收中介居间费7万元、资格备案费2000元，及自2018年6月22日起至实际付清之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的利息；4.请求判令反诉被告承担本诉、反诉全部诉讼费用。事实与理由：一、房屋买卖合同目的无法实现，2017年5月12日，各方签订《房屋买卖合同》。合同第二条（二）约定：“贷款购买，贷款银行为：固安建设银行/中国银行”。合同第十一条2约定“甲、乙、丙三方约定：如因国家政策或不可抗力的因素导致合同无法继续履行的，三方和平解除合同，甲方收到乙方的所有费用全部退还乙方，丙方所收取的服务费无条件退还乙方。”《居间服务合同》第五条（二）约定：“丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。”2017年6月9日，廊坊市政府发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定“三、严格落实差别化住房信贷政策……各商业银行要严格执行并进一步加强住房信贷风险控制。”2017年6月10日，反诉原告向反诉被告支付完毕首付款306万元，履行了支付首付款的合同义务，反诉被告向反诉原告出具收据。上述事实证明，双方签订合同后不久，廊坊市第二次房地产市场调控政策发布，再次要求加强住房信贷风险控制，导致银行收紧了贷款政策。反诉原告、反诉被告、中介公司先后向合同约定的建设银行、中国银行申请贷款，均不批准。后经各方协商一致，又更换为邮政储蓄银行、农业银行。2018年3月27日，中介公司告知邮政储蓄银行不给贷款。2018年9月19日，中介公司在没有通知农业银行备案的情况下通知到农业银行办理面签。但经反诉原告询问，农业银行答复：中介公司未在农业银行办理准入资格，农业银行不接受未获准入资格的中介公司代理的贷款申请，故中介公司通知反诉原告、反诉被告可以去农业银行办理面签手续是虚假的。因此，反诉原告认为，本案合同明确约定以贷款方式购房，说明反诉原告、反诉被告在签署合同时对贷款购房方式已经达成一致，并充分理解清楚合同条款。现贷款购房方式已经不能实现，符合合同第十一条第2项“国家政策导致合同无法继续履行”的条款约定，也符合合同法中关于合同目的无法实现的相关法律规定。二、反诉原告已经通知解除合同。2018年9月28日，因政策变动导致先后四家银行均无法贷款，合同无法继续履行，反诉原告依据合同第十一条约定及合同法规定，通知反诉被告解除合同，要求返还首付款。反诉被告收到解除通知，合同已经解除。三、反诉原告没有违约行为，不承担违约责任。（一）反诉被告对《补充协议》理解错误，反诉原告没有违约。《房屋买卖合同》第二条约定：以贷款方式购房。合同第十一条约定：因国家政策因素导致合同无法继续履行的，三方和平解除合同，甲方收到乙方的所有费用全部退还乙方，丙方所收取的服务费无条件退还乙方。2017年6月9日，廊坊市政府发布政策后，各银行严格控制购房贷款审批，导致本案合同先后四家银行均不批准贷款。反诉被告主张根据《补充协议》，反诉原告应于2018年10月1日支付150万元，12月31日支付60万元，是反诉被告对《补充协议》理解错误。第一、《补充协议》认可了“银行有关房地产政策变化”的事实。第二、《补充协议》约定了两种情况：第一种情况是第一至三条，即双方同意购房款降低20万元的情况下，双方如何继续履行合同的新约定条款。第二种情况是第四条、第七条，约定了未能按第一至三条付款的情况下，双方按照原合同约定继续履行。上述两种情况是根据银行政策约定的两个不同选项，不是反诉原告必须按第一种情况支付150万元及60万元。反诉原告未按第一种情况履行，仍可以根据第四条、第七条的约定，按原合同约定继续履行，不是违约。（二）微信记录证明反诉原告没有违约，根据微信记录，在各方沟通中，反诉原告多次提出中介公司确定好银行贷款要求后，配合办理贷款，反诉原告没有拖延办理，始终积极配合。但先后四次未办理银行贷款，是政府政策、银行贷款政策导致的。现中介公司没有在农业银行办理资格准入，农业银行不接受中介公司贷款申请。因此，反诉被告称反诉原告不配合办理贷款是错误的。（三）反诉被告占有306万元首付款，反诉原告未占有房屋，反诉被告已经获得了利益，根据合同第11条，首付款、中介费均应返还。反诉原告依合同约定向反诉被告支付首付款306万元，但反诉原告未占有、使用房屋。反诉被告收到306万首付款至今已一年半时间，反诉被告已经获得了利益。现合同因国家政策导致无法继续履行，不属于各方违约责任，合同解除，反诉被告应当按合同第11条，返还首付款及利息，中介公司应返还中介费。综上，反诉原告认为，各方在签订合同时已经清楚约定贷款购房，没有约定具体贷款、款项支付、过户等事宜，就是考虑政策变动可能导致合同履行困难时不应视为某一方违约。现经过各方多次申请贷款，已经无法通过银行办理贷款，符合合同第11条，因国家政策调整导致合同无法继续履行，各方解除合同，返还首付款、中介费。 反诉被告王连斌辩称，一、1.反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同、补充协议，居间服务合同，代办登记服务合同，网签合同真实、合法、有效。根据反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同第三条第一项的规定内容，任何一方均不得以价格变化或其他情况为由要求解除本合同，依据合同法第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同履行自己的义务，不得擅自变更、解除合同。现反诉人以国家政策调控影响贷款不能发放，导致合同目的无法实现与事实不符，本案反诉原告是因为一直在委托中介公司寻找贷款利率低的银行申请贷款，现中介公司通知双方到农业银行面签，造成贷款不能发放的责任在反诉原告，反诉原告所称的“准入”并不是办理银行贷款的前提条件，而是银行为了将放贷风险降低而自行掌握的内部不成文的规定，不存在反诉原告所说的中介公司提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。所以反诉原告依据合同第十一条第2项规定认为合同目的无法实现与事实不符，现在国家政策没有禁止二手房买卖，且反诉人具有购房资格，在签订合同后银行购房贷款利率提高并不会自然导致合同无法继续履行，只是提高了反诉人的购房成本（且被反诉人也已在补充协议中承诺为反诉人承担高达五分之四的成本损失），而且现在可以在银行办理购房贷款（根据国内房屋买卖的实践，即使没有中介公司的协助，买卖双方也可以自行办理银行贷款手续），只是反诉人多次以贷款利率提高为由推脱延迟直至拒绝到银行办理贷款手续。反诉原告拒绝办理银行面签手续造成贷款不能发放，反诉原告应采用现金方式向反诉被告支付剩余购房款。2.本案并不是不能贷款，而是反诉原告认为房子买贵了拒绝办理银行面签致使银行无法放贷，而且反诉原告所称已经通知反诉被告解除合同与事实不符，反诉原告所依据约定贷款购房，银行不能放贷即解除合同不符合约定解除及法定解除条件，所以反诉原告称通知反诉被告解除合同，严重违反法律规定，该合同并未解除。二、反诉原告严重违约，应当承担违约责任。反诉原告应在第三人的协助下尽快办理贷款审批手续，但反诉人未协助第三人去银行办理面签手续，未能按补充协议约定的第二条、第三条的内容履行。根据补充协议第四条规定的内容，反诉被告有权取消本补充协议第一条之承诺，反诉原告应按原合同规定的金额向反诉被告支付购房款230万元，根据双方签订的房屋买卖合同第五条之规定，（1）本合同签订后，买卖双方应按合同约定履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，并于实际履行义务之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。（2）本合同签订后，任何一方违约造成本合同无法继续履行，守约方可按本合同约定成交价的百分之十向对方索赔，因此反诉原告的违约行为依法应支付反诉被告违约金。三、反诉原告诉称反诉被告占有306万元首付款，反诉原告未占有房屋，本案的真实情况是反诉原告交付给反诉被告购房首付款306万元合情合理，反诉被告未交付反诉原告涉案房屋是反诉被告按照合同约定履行义务，故反诉原告诉请反诉被告返还购房款306万元及利息，没有事实和法律依据，依法不能支持。四、第三人为反诉人与被反诉人提供了订立房屋买卖合同的媒介服务，根据合同法的相关规定，居间合同是居间人提供订立合同的媒介服务、支付报酬的合同、依法成立的合同，受法律保护，因此反诉人与被反诉人经第三人签订的居间服务合同受法律保护，所以居间费及资格备案费依法不应退还。综上，被反诉人认为反诉人提出解约违反合同规定，其解约理由不成立，也没有事实根据，即使是不能办理银行贷款造成合同无法履行，也是因为反诉人拖延办理的过错所致，应由其承担责任，并以现金形式向被反诉人支付全部购房余款，反诉人违约，应根据合同规定追究其违约责任，向被反诉人赔偿违约金。望法庭查明事实后，依法驳回反诉人的全部诉讼请求并承担反诉费用。 第三人新固公司陈述，一、合同中约定贷款银行为固安建设银行和中国银行，是买方提出来走固安农业银行，原因是固安农业银行利率低，买方提出出卖方承担买受方贷款三十年20万元的利息。关于买方提出的如因国家政策或不可抗力因素无法继续履行的，三方和平解除合同，丙方所收取的服务费全部退还的意见。我公司认为银行利率上浮根本不属于国家政策也不属于不可抗力的因素，国家政策是指例如：非本地户口在固安购房需提供三年社保或纳税证明。银行调整利率属于银行行为，每一家银行的房贷利率都不一样，而且银行利率的调整周期很不固定，利率调整周期很短。请求法院向当地银行核实，买方提供的证据与本案明显冲突且与本案无关联。关于收取的居间服务费，合同中第四条明确规定：甲乙双方应严格履行房屋买卖合同，积极配合丙方办理相关手续，如因甲乙双方中任何一方或双方的原因导致丙方不能继续履行合同义务，丙方不承担责任，全部责任由造成上述情况的一方或双方向守约方承担，支付服务费的一方应按照本合同中的约定向丙方支付全部服务费，且丙方按照合同约定已收取的服务费无须退还。故此买方没有按照合同履行义务，以各种理由拖延办理，构成根本违约。二、我公司一直按照合同约定执行义务，买方一直以各种理由拖延办理银行面签手续导致违约，导致现在一年多的时间没有完成房屋后续手续，现在却把矛头指向我公司，其实是买方认为政策后房子降价了，提出各种无理要求，拖延办理后续手续，其行为和目的是想与出卖方解约。三、买方提出积极配合履行合同，证明支付首付款证据没有违约与事实不符。事实上买方没有按照补充协议约定执行协议约定的义务。协议约定甲乙双方应及时协助我方到有关部门办理执行本补充协议的必要手续。买方并没有积极配合，故意拖延办理，构成根本违约。 本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，原、被告在第三人新固公司的居间下签订了《廊坊市房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》，房屋买卖合同约定，出卖人（甲方）：王连斌，买受人（乙方）：张皙；房屋坐落于廊坊市固安县，所在楼层为1-2-3层，建筑面积221.93平方米，房产证号：固房权证固房权字第××号；该房屋为住宅；出卖人以贷款方式购买该房屋，贷款银行为固安建设银行∕中国银行；该房屋成交价格为人民币5360000元，此成交价包括房价款、专项维修基金、装饰装修款等，本合同生效后任何一方均不得以价格变化或其他情况为由要求变更或解除合同；签订本合同当日买受人向出卖人支付定金500000元；本合同签订后，买卖双方应按照合同约定履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，并于实际履行义务之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十五日，守约方有权单方解除合同，违约方应自解除合同的通知送达之日起3日内按照合同约定成交价的10%向守约方支付违约金。《补充协议》约定，乙方最迟于2017年6月10日之前将房屋首付款贰佰伍拾陆万元通过银行转账方式支付给甲方；甲、乙、丙三方约定，如因国家政策或不可抗力的因素导致合同无法继续履行的，三方和平解除合同，甲方收到乙方的所有费用全部退还乙方，丙方收取的服务费无条件退还乙方；甲乙双方在过户后7个工作日之内办理物业交接和交房手续。《居间服务合同》约定，乙方向丙方支付居间服务费人民币110000元。《代办贷款及权属转移登记服务合同》约定，甲乙双方委托丙方代办该房屋的按揭贷款及权属转移登记手续，丙方负责组织联络甲乙双方办理贷款申请、权属转移登记等事宜，甲乙双方需按照丙方通知的时间和地点办理相关手续；因乙方申请贷款所产生的评估费由丙方承担并向相关机构交纳。2017年5月22日，被告张皙与第三人新固公司工作人员张立群签署《委托书》，并于同日对该委托书进行了公证，被告委托张立群代为办理购买涉案房屋的相关手续。后张立群代张皙与王连斌于2018年6月13日签署了网签备案合同。2017年6月2日，廊坊市人民政府发布限购政策，因严格落实信贷政策造成首付款比例及贷款利率的提高，导致被告不能按约定的贷款银行申请贷款，第三人依据被告张皙提出的银行批贷、放贷时效及贷款利率的要求，经多方协调，原、被告同意到中国农业银行股份有限公司固安支行申请办理贷款手续。因贷款利率的提高，原（甲方）、被告（乙方）双方于2018年5月24日签订补充协议，约定：1、甲方同意将应作为乙方购房后续余款的230万元人民币减为210万元人民币；2、乙方同意将分别以银行贷款形式向甲方支付150万元及以现金形式向甲方支付60万元；3、以上第二条所述150元银行贷款，乙方应在丙方协助下办理完贷款审批手续：（1）如甲方2018年10月1日前未收到150万元银行贷款，则乙方须在2018年10月1日前将60万元现金通过银行转账拨付给甲方；（2）如甲方2018年10月1日前收到了150万元银行贷款，则乙方可在2018年12月31日以前将60万元现金分期次通过银行拨付给甲方；4、以上所述款额如逾期未能拨付甲方，则甲方取消本协议第1条之承诺，乙方应按原合同规定的数额向甲方支付购房款的后续余额；5、甲方和乙方应及时协助丙方到有关部门办理执行本补充协议的必要手续；6、丙方应在本补充协议签署后立即到相关部门办理相关手续，提前通知甲方和乙方应具备和出具的文件及材料，并通报有关进展情况；7、除上述有关条款变更外，其他均按照原合同约定内容执行。该补充协议签署后，2018年8月16日廊坊开发区精诚房地产咨询评估有限公司受第三人新固公司委托对涉案房屋出具了房地产估价报告。同年9月19日，张立群通过微信通知双方于9月25日到固安农业银行面签，后被告张皙因第三人资质未准入问题拒绝到农行办理面签手续。同年9月28日被告张皙通过微信告知原告王连斌按合同约定解约，后双方协商未果，被告张皙未能按补充协议约定向原告王连斌履行付款义务，原告王连斌于2018年10月9日诉至本院。 另查明，上述合同及补充协议签订后，被告向原告支付购房款总计3060000元，向第三人新固公司支付居间服务费70000元及中介公司资格续期备案费2000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力，双方均应严格履行合同约定的义务。合同签订后，被告依约向原告履行了给付购房首付款3060000元的义务，后因廊坊市限购政策的出台造成信贷政策的变化，原、被告签订补充协议，因被告未能按补充协议约定的数额210万元履行付款义务，依据该补充协议被告应按原合同确定的剩余购房款230万元数额履行给付义务，故原告要求被告给付剩余购房款230万元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告辩解的因第三人未办理准入故拒绝办理银行面签手续造成贷款不能及时发放的意见，被告对此并未提供充足的证据证实银行为买卖双方办理面签手续的前提是中介公司需先办理准入手续，且第三人通过与农业银行沟通通知双方到场办理面签手续，被告拒绝到场办理面签手续致使不能及时批贷的责任在被告，故被告应采用现金方式向原告支付剩余购房款。对于原告主张的违约金请求，通过三方签订的《代办贷款及权属转移登记服务合同》约定，被告未能按照第三人通知的时间和地点办理银行贷款面签手续构成违约，结合双方签订的《房屋买卖合同》约定的违约责任，被告应自2018年9月26日起至实际给付剩余购房款之日止按照成交价款日万分之二计算违约金。针对反诉原告的诉讼请求，通过双方提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《代办贷款及权属转移登记服务合同》及微信信聊天记录等证据可以看出，被告依据合同约定的“如因国家政策或不可抗力的因素导致合同无法继续履行的，三方和平解除合同....”没有事实及法律依据，其所述“丙方提供虚假信息或故意隐瞒真实情况”亦与事实不符，原、被告双方虽约定剩余购房款贷款支付，但贷款不能批贷的责任应归责于被告的违约行为，因被告的违约行为造成银行不能批贷，被告理应向原告现金支付剩余购房款，而不存在合同目的无法实现。故该合同不存在约定解除及法定解除条件，反诉原告通知反诉被告解除合同没有法律依据。故反诉原告的反诉请求均不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张皙给付原告王连斌购房款2300000元。 二、被告张皙赔偿原告王连斌违约金，违约金以5360000元为基数，按日万分之二自2018年9月26日起计算至实际给付剩余购房款2300000元止。 三、驳回反诉原告张皙的全部诉讼请求。 上述判决第一、二项于本判决生效后十日内履行。 本案本诉受理费减半收取14744元，由被告张皙负担；反诉受理费16464元，由反诉原告张皙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  李雅新 二〇一八年十二月二十五日 书记员  杨雅环