云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2504民初3295号原告：李影，女，1974年12月20日出生，汉族，居民，住元阳县。原告：卢开义，男，1975年11月12日出生，彝族，居民，住元阳县。二原告委托诉讼代理人：徐青，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。二原告委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所实习律师。被告：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司职员。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：孙博，系该公司职员。代理权限：特别授权。原告李影、卢开义与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李影、卢开义的委托诉讼代理人徐青、张媛，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦、孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李影、卢开义向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》,由被告返还原告所有的房屋；2.由被告支付原告自2016年11月1日起至2018年10月23日止的租金78910.7元、逾期违约金23673.21元（按未付租金的30%计算），合计102583.91元；3.由被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为由被告支付原告自2016年11月1日起至2018年10月31日止的租金82341.6元、违约金24702.48元（82341.6元×30%），合计107044.08元。事实和理由：我们系弥勒市湖泉湾I号住宅区2栋4层03号房屋的所有权人，被告系该房屋的承租人。2013年8月1日，我们向被告购买了弥勒市湖泉湾I号住宅区2栋4层3号房屋，房屋总价款为514635元。购买房屋时双方同时约定我们将房屋租赁给被告使用，租期为三年，即自2013年9月1日起至2016年8月31日止，每年租金为购房总价款的8%，该三年租金直接从我们应向被告支付的购房款中扣除。租赁期限届满后，我们和被告又签订了《补充协议》，约定被告再向我们租赁房屋，租期为三年，自2016年8月31日起至2019年8月31日止，租金按照双方之前签订的《房屋租赁合同》中约定的标准计算，租金每年一付，并且必须于每个租赁年度的第一个月内支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五标准承担逾期违约金。双方签订《湖泉湾I号2016年返租公寓租金分期支付协议》约定2016年返租公寓租金分为12期，每期支付3185.59元。《补充协议》签订后，被告继续使用向我们租赁的房屋，但并未按时支付租金。我们已多次要求被告支付应付租金，但被告总是以各种理由搪塞，妄图逃避责任，到目前为止仅支付过2016年9月、10月的租金合计6371.18元。因《房屋租赁合同》第六项第4四条约定的违约金超过《合同法》第一百一十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条的规定，故我们只要求按30%来计算逾期付款的违约金。为维护我们的合法权益，遂起诉。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称，同意解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》。租金应以实际购房款为基数进行计算，本案实际购房款为514635元，我公司应支付原告的租金应为实际购房款扣除税费后的净租金，违约金也应以实际欠付的净租金为基数进行计算，且违约金计算标准过高，应以中国人民银行同期贷款利率4.35%计算。双方签订的租金分期支付协议是对原合同的变更，将年度支付变更为分期支付，协议是经过双方协商达成的和解，2016年度的违约金原告视为放弃，故2016年度租金的违约金应从2017年5月1日开始计算。针对争议事实，原告向本院提交如下证据材料：1.不动产权证复印件1份，欲证明位于弥勒市弥阳镇西区生态园以东湖泉湾Ⅰ号2-403号房屋属于二原告所有。2.购房发票、房屋租赁合同复印件各1份，欲证明二原告以514635元的价格购买弥勒市弥阳镇湖泉湾Ⅰ号2-403号房屋，原告是合法的出租人；原、被告双方签订《房屋租赁合同》，合同对双方的权利义务进行了约定。3.补充协议复印件1份，欲证明原、被告将房屋租赁合同约定的租期延长三年，即租期共计六年，至2019年8月31日届满，租金计算支付标准不变。4.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证明因被告无力支付原告2016年全额租金38227.69元，原、被告双方约定租金分期支付的情况。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告就其答辩理由向本院提交如下证据材料：1.房屋租赁合同复印件1份，欲证明租金由净租金和租赁税费组成，双方对税费扣缴方式的约定。2.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证明2016年度的租金是含税租金。经质证，原告对被告提交的证据1的真实性无异议，对证明内容不予认可；对证据2无异议，但认为该证据仅能说明2016年返租租金的情况，不能说明2017年和2016年一样。本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告均无异议，予以采信。被告提交的证据1与原告提交的证据2中的房屋租赁合同一致，能够证实被告欲证明的内容，予以确认；被告提交的证据2，结合双方所签租赁合同及履行情况，协议所载金额应为扣除租赁税费后的净租金，予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第2幢第4层03号房屋，建筑面积为78.81平方米，房屋总价款为519447元。2013年7月29日，原告李影与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告经营管理，租期为自2013年9月1日起至2016年8月31日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。同日，原告李影与被告签订《补充协议》，约定将上述《房屋租赁合同》约定的租期延长三年至2019年8月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。因2016年度租金未付，2017年2月21日，原告李影与被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金38227.09元，分12期支付，每期支付3185.59元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。2017年3月14日，被告向原告转账支付2016年第一期租金3185.59元；2017年6月14日，转账支付2016年第二期租金租金3185.59元。因被告未按约支付原告租金，原告遂向本院起诉要求解决。审理过程中，原、被告均认可房屋的实际购房款为514635元。另查明，现二原告已取得云（2018）弥勒市不动产权第0000063号不动产权证书；2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，现原告已依约将该房屋实际交由被告经营管理，被告应按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定向原告支付租金，现被告未按期足额履行支付租金义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一、关于合同是否继续履行的问题。现原告主张解除与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，并由被告将位于“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房中第2幢第4层03号房屋返还原告，因被告同意解除合同、返还房屋，且原告在诉讼中明确按照《商品房购销合同》附件二《弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目（湖泉湾Ⅰ号）公寓楼交房标准》的交房标准返还房屋，本院予以支持。二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的年租金为按商品房购销合同约定购房价款的8%，兼有投资性质。双方在签订《房屋租赁合同》时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费应在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，现原告主张由被告支付自2016年11月1日起至2018年10月31日止的房屋租金82341.6元（514635元×8%×2年），有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。现原告主张由被告支付违约金24702.48元（82341.6元×30%），有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李影、卢开义与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年7月29日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效后十日内将位于弥勒市弥阳镇西区生态园以东“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房中第2幢第4层03号房屋返还原告李影、卢开义，退房标准按照合同编号为湖销住第2-403号《商品房购销合同》中的附件二《弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目（湖泉湾Ⅰ号）公寓楼交房标准》执行。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告李影、卢开义自2016年11月1日起2018年10月31日止的房屋租金82341.6元、违约金24702.48元，合计107044.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2441元，减半收取计1221元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  程平二〇一八年十二月二十四日书记员  邵蓉