四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1011民初4196号 原告：姚朝云，男，汉族，住内江市东兴区。 原告：廖晓菊，女，汉族，住内江市东兴区。 委托诉讼代理人：姚朝云，男，汉族，住内江市东兴区，系原告廖晓菊丈夫(特别授权)。 被告：四川民德房地产开发有限公司，住所地内江市东兴区栖霞路南段396号绿岛银座2幢1楼附10号。 法定代表人：孙世勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张鸿文，四川建设律师事务所律师（普通授权）。 原告姚朝云、廖晓菊诉被告四川民德房地产开发有限公司（以下简称“民德公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚朝云及廖晓菊的委托诉讼代理人姚朝云、被告民德公司的委托诉讼代理人张鸿文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚朝云、廖晓菊向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告返还购房款1889.72元及违约金48478.37元;二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月23日，二原告与被告民德公司签订《商品房买卖合同》，由二原告购买被告开发的商品房住房一套，房屋总价款为442593元，2015年3月18日前，原告按照合同的约定付清了购房款。合同约定：出卖人应于2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人应按日以买受人已支付房款的万分之一的标准向买受人支付违约金。2017年8月2日，原告依法向内江市东兴区人民法院提起诉讼要求被告交付房屋所有权证及违约金。2017年11月17日，该院作出（2017）川1011民初2674号民事判决书，该法律文书已经生效并申请强制执行，现已执行完毕，原告于2018年7月10日领到房屋所有权证，并经结算被告应返还购房款1889.72元。逾期后，经原告多次要求被告返还购房款及支付违约金未果。 被告民德公司辩称，应退原告1889.72元是事实，但该款不是购房款，是代收的办证费用。原告主张的初始登记、转移登记有重复约定，对被告不公平，应不予支持。我司取得原告所购买的商品房所在楼栋的权属证明的时间是2017年1月20日，取得楼栋的权属证明逾期的责任不在我司，而是因该楼栋的业主未能全部交清税费、维修基金等，导致产权登记部门不能办理权属证明，转移登记是因为国家出台新的不动产登记政策，导致被告无法在规定时间内办理产权登记，由于业主不予配合，在新政策出台后，被告在小区多次贴出公告，被告已尽到了自己的义务。根据合同约定只有是因我司的责任我司才承担违约责任，因责任不在我司，故我司不应承担违约责任。 原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 一、原告身份证、结婚证复印件。证明原告诉讼主体资格的合法性、真实性、关联性。 二、被告单位信用档案复印件。证明被告的应诉主体资格的合法性、真实性、关联性。 三、《商品房屋买卖合同》及付款票据各一份。证明原、被告于2014年10月23日签订编号2014416243号合同的合法性及合同第20条约定初始登记、转移登记的具体时间及违约处理的计算起止时间、金额等和原告支付房屋总款442593元的事实。 四、内江市不动产权证川（2018）内江市不动产权第0036144号、信息摘要二份及各类票据各一份。证明被告对原告所购买的房屋初始登记时间为2017年3月28日，转移登记时间为2018年6月11日，7月10日原告领到房产证；证明被告具体违约起止时间的事实和经结算后应返还原告多交的购房款1889.72元的事实。 五、内江市住房和城乡建设局文件（2017）60号处理意见书及法院（2017）川1011民初2674号民事判决书。证明被告违约的事实存在并要求应严格按《商品房屋买卖合同》约定的有关违约条款承担违约责任的事实和法院确定被告违约事实成立，并因实际尚未取得该产权证，应另行提起诉讼的事实。 被告为支持其答辩请求，向本院提供了如下证据： 一、办证通知一份。证明国务院不动产登记暂行条例的实施，办证条件发生变化，被告履行了小区业主告知义务，通知小区业主配合被告进行办证。 二、公告。证明截止到2018年8月4日止，仍然有很多业主未缴纳三费，导致全体业主办证的迟延。 三、内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初2674号民事判决书。证明人民法院已经查明了情况变更事由、国家房产政策变化、以及内江市具体实行政策的时间，证明政策变化是在被告的办证期间。 原告举证的以上证据，经庭审质证，被告的质证意见是： 被代：证据一、二、三无异议。 证据四有异议，要求以实际办证时间为准。 证据五有异议，处理意见书没有原件，且对于本案的民事纠纷没有任何证明和法律效力；民事判决书不能证明原告的证明目的，只能证明以下两点：1、被告所主张的变更事由确实存在；2、原告要求的违约金主张构成重复起诉。 针对被告举证的证据，原告方的质证意见是： 证据一有异议，这是被告单方面发出的办证通知，被告不能以国务院颁发的新政策为抗辩违约的事实理由，不能达到被告的证明目的。 证据二有异议，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，不能达到抗辩本案原告要求被告承担违约责任的事实，原告已按合同约定完全履行应当履行的义务，不存在补办相关手续及费用，因此，被告以该公告抗辩违约责任是不成立的。 证据三无异议，但不能达到被告的证明目的。该判决书已经明确被告未按约定逾期交付房产证的违约责任，合同20条约定以实际取得房产证次日起30日内支付违约金，做出判决时，被告尚未取得房产证，因此要求原告另案处理，并不存在重复起诉的事实；该判决已经明确被告以国务院出台新政策的抗辩理由不予支持。 本院对原、被告提交的证据进行了审查，原告举证的证据一、二、三、四及证据五中的内江市东兴区人民法院（2017）川1011民初2674号民事判决书均具客观性、合法性、关联性,予以采信。对证据五中的内江市住房和城乡建设局文件（2017）60号处理意见书，因该证据系复印件，且与本案不具备关联性，对其证明效力，本院不予采信。被告举证的一、二、三的三性予以认可，但不能达到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下:2014年10月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：买受人姚朝云、廖晓菊向出卖人民德公司购买位于内江市东兴区住房一套，总价款442593元；出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：…买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：…买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。原告已按约定支付了全部购房款、房屋维修基金及办证费用。经结算被告应退原告代收税费1889.72元。被告民德公司于2014年12月31日前将该商品房交付原告。被告民德公司于2015年9月26日通过在小区张贴公告等形式通知原告等业主配合办理业主房屋产权登记。2017年3月28日，被告民德公司向不动产登记机构申请办理了前述住房所在楼栋的权属登记。并于2018年6月11日将上述住房转移登记到原告姚朝云、廖晓菊名下。 另查明，国务院颁布的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日开始实施。内江市人民政府根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，按照四川省人民政府及四川省国土资源厅关于不动产登记工作的有关要求，决定自2016年9月26日起，市本级及市辖两区正式实施不动产统一登记。内江市不动产登记中心、市中区不动产登记中心、东兴区不动产登记中心具体承办各自服务区域内的不动产登记有关业务工作。原房屋产权登记全部改由不动产登记中心办理。截止2016年9月14日下午17:00起，市区两级国土资源局、市区两级房管局停止受理国有土地及房屋的登记申请。不动产登记中心程序在不断升级、更新。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告已按约履行了支付购房款的义务，被告亦应按约履行义务。原、被告约定的办理案涉住房所在楼栋的权属证明的时间为2015年12月31日前，被告实际取得该权属证明的时间却是2017年3月28日，被告民德公司已违约。原告姚朝云、廖晓菊要求被告承担逾期办理涉案房屋的权属证明的违约责任，本院予以支持。故被告的违约时间应认定为2015年12月31日至2017年3月28日。虽然被告民德公司辩称其违约系他人的原因，但根据法律规定当事人不能以第三人致其违约的理由拒绝承担违约责任，故对其该主张不予支持。被告民德公司应按合同约定承担违约责任。被告民德公司的违约责任为：以原告已支付的购房款442593元为基数，违约时间452天，按日以万分之一计算违约金，违约金共计20005.2元。关于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金的问题。被告辩称逾期办理房屋所有权证不是其自身的原因造成的，是国务院《不动产登记暂行条例》出台后不动产登记中心成立，以及程序升级等原因所造成的，应适用“情势变更”原则。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同订立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，本条适用的前提是合同订立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化。本案中，原、被告在签订合同后，国务院于2015年3月1日颁布实施《不动产登记暂行条例》，原国土资源局、房屋管理局停止受理国有土地及房屋的登记申请。内江市人民政府根据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》的相关规定，按照四川省人民政府及四川省国土资源厅关于不动产登记工作的相关要求，决定自2016年9月26日起市本级及市辖两区正式实施不动产统一登记。原、被告交房期限为2014年12月31日前，其交房后720日前即2016年12月21日前取得房屋所有权证书，在《不动产登记暂行条例》实施后，原有申请资料需重新报批，且市及两辖区办证数量大，系统需升级更新，属于原、被告签订合同时无法预见的情况，应适用“情势变更”原则。故被告的抗辩理由成立，本院予以支持。原告要求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金，本院不予支持。综上所述，本院在查明事实，分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告四川民德房地产开发有限公司退还原告姚朝云、廖晓菊办证费用1889.72元； 二、被告四川民德房地产开发有限公司支付原告姚朝云、廖晓菊违约金20005.2元； 三、以上一、二项合计21894.92元于本判决生效之日起十五日内支付； 四、驳回原告姚朝云、廖晓菊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506元,由被告四川民德房地产开发有限公司负担174元，原告姚朝云、廖晓菊负担332元。原告已预交，由被告在给付前款时一并付给原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  杨文君 二〇一八年十二月三日 书记员  尤亚岚