河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0705民初2499号 原告：王乐，女，1983年7月8日出生，汉族，现住北京市西城区。 委托诉讼代理人：王建新，男，1955年8月25日出生，汉族，现住北京市石景山区，系王乐父亲。 委托诉讼代理人：郭晓润，河北天权律师事务所律师。 被告：吴连花，女，1963年2月6日出生，汉族，现住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：后俊光，宣化区春光法律服务所法律工作者。 被告：唐山顺达房地产开发有限公司。住所地：河北省唐山市玉田县城内。 法定代表人：孙福兴，该公司董事长。 原告王乐与被告吴连花、唐山顺达房地产开发有限公司（以下简称“顺达房地产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月9日、2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告王乐委托诉讼代理人王建新、郭晓润，被告吴连花委托诉讼代理人后俊光到庭参加诉讼，被告唐山顺达房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王乐向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对位于唐山市玉田县住宅的强制执行，解除查封，并确认该房屋所有权归原告所有；2、由被告承担一切诉讼费用。事实与理由：2017年5月11日原告从被告唐山顺达房地产开发有限公司购买上述房屋，并将全款374040元交于余永胜，被告唐山顺达房地产开发有限公司向原告出具收据。所以原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，被告唐山顺达房地产开发有限公司应当配合原告办理房屋过户手续。被告吴连花系执行案件的申请人，被告唐山顺达房地产开发有限公司系被申请人，在执行程序中，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2018年9月12日作出（2018）冀0705执异67号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《民事诉讼法》第119条的规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 王乐为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、顺达房地产公司于2018年10月12日出具的证明一份，载明：“我公司与余永胜2016年3月前有借款业务，经过双方协商达成一致同意用我公司开发的华景时代二期25-2-8802号住宅进行抵顶，并同意由余永胜指定房屋登记人。”，拟证明顺达房地产公司因欠款将诉争房屋抵顶给余永胜； 2、中国农业银行股份有限公司玉田北环分理处回执一份，显示2017年5月11日，由王建新的银行账户向余永胜的银行账户转账504728元，拟证实王建新已于2017年5月11日向余永胜交付全部房款； 3、顺达房地产公司出具的收据一份，载明：“2017年5月11日，今收到王乐交来华景时代二期25-2-8802房款人民币叁拾柒万肆仟零肆拾（¥374040），收款人加盖唐山顺达房地产开发有限公司财务专用章”，拟证实王建新向余永胜付款后到顺达房地产公司办理了登记手续； 4、2018年10月的查封公告照片一份，拟证实涉案房屋被法院查封。 吴连花辩称:原告的诉讼请求既无事实根据也无法律依据，1、执行法院依法查封的涉案商品住房不是原告的房子，原告只是将全款由他人交予被告顺达房地产公司，仅凭该公司出具的普通收据主张取得该涉案房屋所有权，违反法律规定；2、根据《中华人民共和国物权法》第6条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”而原告购买的商品住房，在唐山市玉田县房产产权、产籍管理所和城乡建设局均未做预告登记，其诉称取得涉案房屋所有权不产生物权效力，因此涉案商品房仍然为被告顺达房地产公司所有；3、导致涉案商品房被执行法院依法查封是被告顺达房地产的原因所造成，原告可以起诉顺达房地产要求解除合同、返还房款、支付违约金或者赔偿经济损失，也可以通过代替顺达房地产偿还我方欠款的方式取得该房屋，然后再向顺达房地产追偿。综上，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 吴连花未向本院提交证据。 顺达房地产公司未向本院提交答辩状，亦未提交证据。 为查明本案事实，本院依职权调取了如下证据： 1、河北省张家口市中级人民法院（2016）冀07民终449号民事判决书，河北省张家口市宣化区人民法院（2015）宣区民初字第852号民事判决书、（2016）冀0705执768-1号执行裁定书、（2018）冀0705执恢330号之一执行裁定书、查封公告、（2018）冀0705执异67号执行裁定书。 2、余永胜调查笔录，余永胜陈述在2010年前后陆续给顺达房地产公司集资，截至2014年集资共计100多万元，2014年以前一直按时给付利息，后来顺达公司赔钱了就给不了利息和本金，所以在大约2015年、或2016年初顺达公司抵顶给四套房屋，当时单价4000多元，当时由余永胜拿着集资单子到顺达公司集资部换成等额票据，再到售楼部换成购房手续。后余永胜于2017年5月把其中一套房屋通过中介卖给王乐，大约为47万元到48万元，收款后与王乐的父亲王建新一起到顺达公司售楼部办理手续，将其收据收回去，又给王乐开的新票。 3、顺达房地产公司存档的：①2016年2月2日余永胜收据一份及同意将借款转为华景二期房屋的收条一份；②2016年3月18日余永胜收据一份及同意将借款转为华景二期房屋的收条一份；③2016年3月18日收据一份，内容为：今收到余永胜交来华景25-2-8802房款人民币叁拾柒万肆仟零肆拾元整，加盖顺达房地产公司财务专用章；④2017年5月11日收据存根一份，内容为：今收到王乐交来华景25-2-8802房款人民币叁拾柒万肆仟零肆拾元整；⑤2017年5月11日更名协议一份，内容为：原购房人余永胜同意将华景二期25楼2门8802号，转让给现购房人王乐；⑥顺达房地产公司的房屋登记表，记载门号为25号楼2-8802的房屋，姓名王乐，面积90.13，价格4150，合款374040元。 4、顺达房地产出具的情况说明，载明：“我公司于2018年10月12日开具的关于华景时代二期25-2-8802号住宅抵顶证明的情况属实，经办人由潘珊签字，并加盖唐山顺达房地产开发有限公司公章”。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，王乐与吴连花对本院调取的证据均无异议，本院依法予以确认。吴连花对王乐提交的证明的真实性、合法性、关联性均不予认可，对王乐提交的收据及银行回执因金额不符，不予认可。对于以上有争议的证据，本院认定如下：王乐提交的证明、收据及银行回执，来源和形式合法、与本案相关联且与本院调取的证据相互印证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本院查明的事实如下：2016年前，顺达房地产公司向余永胜借款，至2016年3月18日，因借款本金及利息不能偿还，经双方协商，顺达房地产公司以其开发的位于唐山市玉田县的房屋抵顶所欠余永胜的债务，包括以华景时代二期25-2-8802房屋抵顶374040元。余永胜至顺达房地产公司集资部、售楼部办理了登记手续，顺达房地产公司向余永胜出具了购房款收据。2017年5月11日，余永胜将华景时代二期25-2-8802房屋卖给王乐，王乐的父亲王建新将购房款504728元通过银行账号转账给余永胜，同日，余永胜与王建新到顺达房地产公司签订了更名协议并办理了登记手续，顺达房地产公司将该套房屋的姓名变更为王乐，并给王乐出具了购房款收据。王乐购买该套房屋后，至今尚未实际居住，亦未到相关管理部门办理不动产登记手续。 另查明，吴连花与唐山顺达房地产开发有限公司张家口分公司、唐山顺达房地产开发有限公司借款合同一案，吴连花于2016年7月1日依据法院生效判决向本院申请强制执行，申请执行标的为7960793元及相应欠款利息。2016年9月29日，本案以终结本次执行程序方式结案。2018年6月6日，吴连花向本院申请案件恢复执行，申请执行标的8047673元，执行过程中，本院于2018年8月10日向唐山市玉田县住房和城乡建设局发出协助执行通知书，要求其协助预查封顺达房地产公司名下位于唐山市玉田县若干套房产（其中包含25号楼2单元8802号房屋），查封期限为三年，并于2018年10月22日发出以上房屋的查封公告。后王乐对执行的华景时代二期小区25号楼2单元8802号房屋提出书面异议，本院于2018年9月14日作出执行裁定书，驳回王乐的异议请求。王乐于2018年10月9日提起本案诉讼。 本院认为，案外人执行异议之诉的关键是审查案外人对诉争标的享有的实体权益是否足以阻却执行措施。第一，关于王乐对涉案房屋是否享有所有权的问题。根据法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，涉案房屋一直登记在顺达房地产公司名下，在不动产登记未变更的情况下，涉案房屋物权尚未变动，王乐尚不能成为房屋所有权人，故其要求确认对涉案房屋享有所有权的诉求，本院不予支持。第二，关于王乐对涉案房屋是否享有足以阻却执行措施的其他实体权益。本案中，王乐与余永胜、顺达房地产公司虽未签订书面买卖合同，但王乐已交付了该房屋的全部购房款，顺达房地产公司也为其开具了购房款收据。王乐虽未办理房屋登记手续，尚未取得房屋的所有权，但依据双方实际履行的房屋买卖合同，王乐已经履行了主要义务，享有要求顺达房地产公司交付房屋并协助其办理过户登记手续的权利，且王乐享有上述权利的时间早于人民法院查封涉案房屋的时间，故王乐对涉案房屋享有的权利足以阻却执行措施。 综上所述，王乐请求停止对涉案房屋的强制执行，符合法律规定，本院予以支持；王乐请求确认该房屋所有权归其所有，因缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、不得执行位于唐山市玉田县房屋； 二、驳回王乐其他诉讼请求。 案件受理费100元，由唐山顺达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判长  徐向军 审判员  梁春霞 审判员  申晓璐 二〇一八年十二月二十八日 书记员  段雅欣 附相关法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。