广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0502民初2322号 原告：北海市牵手物业服务有限公司，住所地广西北海市海城区西藏路西藏新村6号楼201号，统一社会信用代码：9145050257458456XX。 法定代表人:张鉴，总经理。 委托代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托代理人：林春吉，女，汉族，1993年4月27日出生，住广西博白县，系原告公司员工。 被告：巫丽琴，女，汉族，1977年2月13日出生，现住广西北海市海城区。 被告：李永辉，男，汉族，1970年9月27日出生，现住广西北海市海城区。 共同诉讼代表人：叶国富，男，汉族，1974年10月1日出生，现住广西北海市海城区。 共同诉讼代表人：李谆，男，仫佬族，1983年1月26日出生，现住广西北海市海城区。 原告北海市牵手物业服务有限公司诉被告巫丽琴、李永辉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人南瑞芳、被告巫丽琴及被告方共同诉讼代表人叶国富、李谆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海市牵手物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付北海市经济适用房成都路小区2-2-804号房物业服务费1581.80元，水电费3001.30元，水电公摊费59.60元，垃圾处理费193.60元，电梯电费174.10元，电梯维护费770元，增压泵电费149.80元，公共维修资金188元，违约金1835.46元，合计费用为7953.66元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是北海市海城区西南大道北海市经济适用房成都路小区2-2-804号房屋的业主。2013年6月29日，原告与被告签订《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》，约定原告为小区提供物业管理服务。原告依约提供物业管理服务，被告自2016年3月起未缴纳物业费，截止2017年12月，被告欠缴物业服务费1581.80元，水电费3001.30元，水电公摊费59.60元，垃圾处理费193.60元，电梯电费174.10元，电梯维护费770元，增压泵电费149.80元，公共维修资金188元。根据合同约定逾期违约金按日5‰计付，原告主张按欠费总额的30%予以调整。 被告巫丽琴、李永辉辩称：1、原告所述不属实，水费应按供水公司价格收取2.62元每吨，而不是原告指定价格2.75-2.78元每吨，杂物房收费0.1元每平方，后原告私自按0.6元每平方收取，原告收费不合理、乱收费存在欺诈行为，且原告述称被告欠缴物业费不属实；2、原告占用业主公用绿化地私建电动车车位、在紧急通道划定收费车位、乱贴广告、违规使用维修基金、非法停水、私建小区水果摊位、殴打业主等行为，违反协议，破坏小区环境，被告有权拒绝交纳物业费，原告私建车位、广告等收入应归业主共同所有；3、原告不接受临时小区业主筹备小组监督，致使绿化地被小区业主改造成水泥地，绿化受损；4、签订购房合同时，被告不知有涉案物业服务合同，开发商和原告有欺诈行为，合同只约定被告违约责任，原告也没有说明违约金条款，违反公平原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因其与当事人之间的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年10月19日，原告与涉案小区建设单位北海市南地房地产开发有限公司签订《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》，约定北海市南地房地产开发有限公司选聘原告对其开发的“北海市经济适用房成都路小区”提供前期物业服务管理。 2013年6月29日，原告与被告巫丽琴、李永辉签订《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》，约定原告作为涉案小区前期物业服务企业，为被告巫丽琴、李永辉房号为2栋2单元804号房屋（建筑面积78.43平方米）及2栋7号杂物房（建筑面积15.35平方米）提供前期物业服务，合同对双方各自的权利义务作了相关约定。物业服务的内容包含房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理（供电配电系统、供水排水系统、消防系统、其他设施设备）、环境清洁、公共安全管理、交通秩序和车辆停放管理、节日布置及社区文化、图纸及资料管理、房屋装饰装修管理。缴纳物业管理费时间为每月十五日前缴纳本月度费用，业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层物业每平方米0.60元/月，电梯房物业每平方米0.80元/月，商铺物业每平方米1.00元/月。电梯维护费：2-5楼35.00元/月，6-9楼40.00元/月，10楼以上45.00元/月（用于电梯日常维护、保养、年检等），电梯电费以实际发生额为准进行分摊。装修垃圾清运费收费标准为：两房两厅的150元/户，三房两厅的200元/户，业主办理入住手续时预交。小区公共用水、电费及水泵二次加压费用按实际由被告分摊，并在小区公示栏公布。水费收费标准：政府定价+总表损耗分摊比例金额=水费价格。车位使用服务费用：大汽车100.00元/月·辆，小汽车80元/月·辆，摩托车30元/月·辆，电动车使用费（含充电）35元/月·辆。受有关部门或单位的委托，原告可提供供水、供电、通讯、有线电视等代收代缴收费服务，不加收手续费（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按照政府有关规定执行。被告在房屋交付之日起（以开发商发出的通知书规定时间为准）即向物业管理公司交纳房屋公共部位、公共设施、设备专项维修资金，按建筑面积每月每平方米0.1元收取，每次一次性缴纳一年的专项维修资金。房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金暂由物业公司专帐保存，待业主委员会成立后，按有关规定移交。违约责任条款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补充并从逾期之日起按5‰交纳违约金。本合同于业主委员会成立后自动终止，并于5日内，于业主大会（或业主委员会）选聘的物业服务企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续必须经业主大会（或业主委员会）确认，开发商或业主委员会可聘请于中国境内注册的会计师事务所进行审核管理账目。 2014年1月1日，北海市环境卫生管理处中区管理所向经济适用房小区业主作出《关于委托代收城市生活垃圾处理费的通知》，通知“我所已经对贵小区进行垃圾清运有偿服务，根据北海市物价局文件[北价费字（2004）14号]文及北海市物价局北价经证64-1号《北海市城市生活垃圾处理费征收标准》，城市居民生活垃圾处理费每户每月人民币8.8元。为方便收费，现委托北海市牵手物业服务有限公司北海市经济适用房成都小区物业服务部代收贵小区各业主的城市生活垃圾处理费，委托时间从2014年1月1日起执行”。 2014年2月21日，北海市物价局向原告作出《关于北海经济适用房成都路小区物业服务收费的批复》[北价格（2014）10号]，批复“普通生活用房的物业服务收费标准由你公司同物业服务委托方根据《北海市普通住宅小区物业服务等级标准基准价》[北价格（2008）68号]协商议定；公共水电费据实代收，合理分摊；车辆停放服务费最高收费标准暂定为：小汽车70元/月·辆，两轮电动自助车（不含充电）25元/月·辆；电梯维护费最高收费标准暂定为35元/户·月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项，电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费。 2014年11月20日，北海市海城区住房和城乡建设局出具《前期物业管理服务合同备案证明》，证明原告与北海市南地房地产开发有限公司签订的北海市经济适用房成都路小区项目前期物业服务合同已备案。 2017年7月，原告向被告发出《律师函》载明被告拖欠物业费等费用情况。2018年5月8日，原告向被告送达《物业费催缴通知》。 另查明，原告举证提供有水电费、垃圾处理费发票，并主张被告自2016年3月至2017年12月，欠缴物业服务费1581.80元，水电费3001.30元，水电公摊费59.60元，垃圾处理费193.60元，电梯电费174.10元，电梯维护费770元，增压泵电费149.80元，公共维修资金188元。根据物业服务合同约定逾期违约金按日5‰计付，现原告主张按欠费总额的30%予以调整。被告主张对违约金，前期物业服务合同未明确约定按日5‰计付违约金，只约定了按5‰计付。对此，原告主张根据原告与开发商签订的前期物业服务合同，约定按日5‰计付违约金，对小区业主具有约束力。被告对其主张的原告存在占用业主公用绿化地私建电动车车位、在紧急通道划定收费车位、乱贴广告、违规使用维修基金、非法停水、私建小区水果摊位、殴打业主等违约行为，举证提供有手机照片，其中部分未能提供原件、部分拍摄时间为2018年10月。 本院认为：原、被告双方签订的《北海市经济适用房成都路小区前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。原、被告双方均应按合同约定履行各自的权利义务。原告作为涉案小区的物业服务企业，已为含被告在内的小区业主提供物业服务，被告应按照合同约定履行交纳物业费及其他费用的义务。被告主张原告存在多种违约行为，但未提供充分的证据予以证实，即使原告在提供物业服务过程中存有瑕疵，也非拒绝缴纳物业服务费等费用的理由，对被告的主张，本院不予采纳。原告主张被告欠缴2016年3月至2017年12月期间水电费3001.30元，水电公摊费59.60元，垃圾处理费193.60元，电梯电费174.10元，电梯维护费770元，增压泵电费149.80元，公共维修资金188元，本院予以支持，但对其中的物业服务费调整为0.60元/月·平方米×（78.43平方米+15.35平方米）×22个月=1237.90元。上述费用合计5774.30元。对于原告主张的违约金，综合考虑系双方在履行物业服务合同过程中对物业服务存争议情形下导致未按期缴纳费用，被告方并非主观恶意拖欠物业服务等费用，根据诚实信用、公平原则，对于违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告巫丽琴、李永辉共同支付2016年3月至2017年12月期间物业服务费、水电费、水电公摊费、垃圾处理费、电梯电费、电梯维护费、增压泵电费、公共维修资金合计5774.30元给原告北海市牵手物业服务有限公司； 二、驳回原告北海市牵手物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担14元，由被告负担36元（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李文斌 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  傅春燕 二〇一八年十二月五日 书 记 员  易忠远