呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3589号原告：内蒙古巨华房地产开发集团有限公司。法定代表人：王宏俊，职务总经理。委托诉讼代理人：李晓华，北京王玉梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘璐璐，北京王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。被告：牡某,学生，住呼和浩特市。法定代理人：王某，男，1967年7月8日出生，蒙古族,无固定职业，住呼和浩特市。第三人：史婷婷，呼和浩特市第一医院心内科护士，住内蒙古呼和浩特市××区号。原告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司（以下简称巨华公司）诉被告牡某、第三人史婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，并作出（2017）内0104民初1185号民事判决。宣判后，原告巨华公司不服上诉。呼和浩特市中级人民法院作出（2018）内01民终1457号民事裁定，撤销本院（2017）内0104民初1185号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告巨华公司的委托诉讼代理人李晓华、刘璐璐、被告牡某的法定代理人王某到庭参加诉讼，第三人史婷婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨华公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销原告与被告于2013年9月7日签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告赔偿给原告造成的损失人民币16200元，计算方式：270000元×6%（年利率）×365天；3、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月26日，原告与呼和浩特市第一医院（以下简称"第一医院"）签订了《团购职工住宅合作协议》，约定由第一医院委托原告代建第一医院团购职工住宅小区项目。由于该项目为第一医院职工团购项目，故依据第一医院的购房政策及与原告的约定，该项目的购买人只能为第一医院职工，且每人限购一套，购买人可在购房职工直系亲属范围内变更。2012年9月，第三人作为第一医院职工符合购买条件，申请购买，并向第一医院交纳首批房款130000元。2013年9月7日，原告与所有购房职工签订《商品房买卖合同》，第三人向第一医院及原告提供与被告的户籍证明，主张其为母女关系，故第一医院认可其购买人资格，原告据此与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告购买第一医院住××区东户房屋，房屋面积101平方米，总房款404606元。2017年5月，被告以面积误差及迟延交付为由将原告诉至呼和浩特市玉泉区人民法院，原告根据起诉状中被告及其法定代理人信息与第一医院核实时发现被告与第三人并非母女关系，被告为了能够签订合同向原告及第一医院提供了虚假信息及材料，其行为构成欺诈，损害了原告的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第54条规定,依法请求人民法院撤销原告与被告签订的《商品房买卖合同》。作为有过错一方的被告应对给原告造成的损失承担赔偿责任。以维护诚实信用的交易原则及原告的合法权益。被告牡某辩称：一、（1）签订团购职工住宅合作协议的开发商主体虽然是原告巨华公司，但实际是巨华公司董事长王国斌女儿个人，王国斌女儿借用、挂靠原告巨华公司的资质单独核算并以原告巨华公司的名义取得了团购职工住宅合作协议。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》以及有关法律法规及司法解释的规定"禁止个人开发建设经营房地产项目"，"禁止出借或借用、挂靠开发企业的质证开发建设经营房地产",所以王国斌女儿借用有关巨华公司的资质又以原告的名义与第一医院签订《团购职工住宅合作协议》本身就违反了我国法律法规的禁止性规定，是无效协议。（2）本案团购的房屋是普通商品房，而非集资房。假如是集资建房，国家法律、法规及政策是不允许的，同样属于违法。既然是普通商品房，那么第一医院仅仅是个代表团购房组织，而非法律意义的购房主体，一经开发商与团购的每个购房主体签订独立的《商品房买卖合同》，这个团购房协议就失去了它的法律效力。二、本案原被告签订《商品房买卖合同》是合法有效的。三、关于原告主张撤销权是不成立的。团购房协议是2012年9月签订的，在签订后，第一医院几次向原告报送的购房人员名单中就有被告，原告和第一医院经过一年的认真审查及全面准备工作，2013年9月7日原告与被告签订了独立的《商品房买卖合同》，第一医院已经完成了审查义务，在签订《商品房买卖合同》时被告是否属于职工亲属在法律上视为知道或应当知道。被告请求法院作出公正判决，驳回原告的诉讼请求。第三人史婷婷未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告巨华公司为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、《团购职工住宅合作协议》、《购房合同》、第一医院付款收据，拟证明（1）2012年7月26日，原告与第一医院签订了《团购职工住宅合作协议》，约定由第一医院委托原告代建第一医院团购职工住宅小区项目。（2）2012年12月17日，原告与第一医院签订了《购房合同》，对付款方式及期限等进行了明确的约定。另外，从2012年12月到2015年4月，第一医院统一向原告支付了该项目部分房款。被告牡某对证据一的真实性认可，要证明的问题不予认可，事实证明正好相反，大多数本院职工都已转卖且合同已更名，且都收取了三万元不等的更名费。证据二、第一医院在职人员分科花名册、第一医院购房定金统计表、史婷婷的身份证复印件、史婷婷与牡某的户口材料、购房认定书、《商品房买卖合同》、《关于我院职工史婷婷购买市医院住宅小区团购项目的说明》，拟证明（1）"第一医院住宅项目"属于第一医院委托原告代建项目，该项目对于购房人资格有明确的限制，购买人只能为第一医院职工，且每人限购一套，购买人可在购房职工直系亲属范围内变更。故该项目属于具备特定人身份才具备签署合同的资格，并且不得随意变更。第三人史婷婷申请购买并交纳首笔房款即表明其认可第一医院前期的代理行为，自然也包括购房人资格的约定。（2）本案中，具备购房资格的人为本案第三人史婷婷。签约环节，被告与第三人利用虚假的户口资料，伪造其与第三人的直系亲属即母女关系，以欺诈的手段与原告订立了《商品房买卖合同》，故具备《合同法》第54条规定的可以撤销并赔偿原告损失的条件。（3）第三人与被告之间如确有转让，也是违法的。第三人交纳第一笔房款后即与原告已形成事实上的商品房买卖合同关系，其后如将该涉案房屋转让给牡某，属于转让合同权利义务，根据《城市房地产管理法》第38条第6项、《城市房地产管理办法》第46条、《合同法》第88条等法律的规定，转让也属于违法，且转让时未通知原告，不对原告发生法律效力。被告牡某对证据二真实性不认可，对要证明的问题不认可，并无证据证明史婷婷出卖自己的个人房屋违法违约，所提到的欺诈既无事实又无法律依据。证据三、录音资料，拟证明被告与第三人恶意串通，违法实施房屋转让，第三人同时涉嫌规避纳税义务，依法应没收第三人非法所得或建议税务机关追缴应纳税款。被告牡某对证据三不予认可。证据四、反诉状及法院受理凭证，拟证明原告巨华公司与被告牡某之间商品房买卖合同的履行争议；原告牡某诉被告巨华公司支付违约金、赔偿面积误差造成的损失，被告巨华公司因牡某逾期未交纳房款要求解除合同提起反诉的诉，已经由玉泉区人民法院受理，目前由于本案的审理，另一案属中止状态。结合一审庭审笔录证明原审法院关于原告是否通知被告交纳房款、是否通知被告收房的问题，非本案争议焦点，与本案无关，不应审理并认定事实。被告牡某对证据四不予认可。被告牡某就本案未向法庭出示书面证据。本院调取了一组证据，系本院（2017）内0104民初934号案件的案件受理通知书，民事起诉状、民事反诉状、民事裁定书。原、被告对真实性认可。本院对当事人的证据和事实认定如下：1、2012年7月26日，甲方巨华公司，乙方第一医院签订《团购职工住宅合作协议》。主要内容：经甲乙双方协商一致就南二环巨华呼市第一医院小区团购职工住宅达成如下协议：（一）该项目共计用地84亩，其中住宅用地归乙方做住宅小区，商业用地归甲方所有。（二）甲方负责该项目土地的招拍挂等报建、立项、设计、规划的审批等事宜，其团购职工住宅设计建设方案要充分听取并采纳乙方的意见。（三）价格：土地成交价格为150万元/亩时，购房均价格为4100元/平方米，土地成交价格高于或低于150万元/亩时，多退少补。（四）房屋结构及层高：框架结构，高层住宅。（五）乙方户型合计面积约为110000平方米（68亩田地，容积率为2.6）。（六）付款形式：合同签订后，甲方在一个月内提供设计图纸，乙方在收到甲方设计图纸后30天内，交付购房款首付款为总购房的20%，（合9020万元），余款根据工程建设进度相应支付，其中分期付款者待主体封顶时支付总购房款到90%，交钥匙前付清全部房款。按揭贷款者在符合贷款条件的前提下，甲方负责给予办理银行团购按揭或公积金贷款。（七）交房标准：毛坯，小区环境、道路、管网等建设完成。（八）交房时间2014年12月30日。上有甲乙双方公章及法定代表人签字。2012年12月17日，出卖人巨华公司与买受人第一医院签订《购房合同》。主要内容：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南二环以南、辛辛板南路以西的地块的土地使用权。该地块土地面积为41808.501平方米，规划用途为单一住宅，土地使用年限自2013年1月1日至2083年1月1日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名呼和浩特市第一医院住宅小区。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房从1到9号楼。该小区商品房的用途为单一住宅。建筑面积共108700平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4146元，总金额45067.02万元。第六条付款方式及期限。分期付款，首付定金按照每户130000元计算（定金分两次支付，第一次为2012年12月24日前支付50%，第二次为2013年1月2日前支付50%），余款根据工程建设进度相应支付，其中待主体封顶时支付小区总房款到90%（人民币40560.318万元整，肆亿伍佰陆拾万叁仟壹佰捌拾元整），交钥匙前付清全部房款。按揭贷款者在符合贷款条件的前提下，甲方负责给予办理银行团购按揭或公积金贷款。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等内容。从2012年12月21日至2015年9月，呼和浩特市第一医院分次给付巨华公司房款。2、史婷婷是第一医院在职职工，申请购买呼和浩特市第一医院住××区东户房屋，并交付购房款130000元。2013年9月4日，第一医院根据史婷婷、牡某的户籍证明按母女关系办理了认购人名称变更，牡某与第一医院于2013年9月4日签订《购房认定书》。主要内容：购房人姓名：牡某（史婷婷），本人自愿购买位于呼和浩特市玉泉区南二环巨华呼和浩特市第一医院小区柒号楼贰单元壹层东户，建筑面积为101平方米住房一套。上述房屋以建筑面积按标准价评估核定为人民币4006元/㎡，该套住房应付总房价款为404606元。已经认定不能随意更改，否则后果自负。上有购房人牡某的签字，落款为呼和浩特市第一医院工会。2013年9月7日，出卖人巨华公司，买受人牡某签订《商品房买卖合同》。主要内容：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于南二环以南、辛辛板南路以西的地块的土地使用权。该地块土地面积为41807平方米，规划用途为单一住宅，土地使用年限自2013年1月至2083年1月。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名呼和浩特市第一医院住宅小区。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第7号楼2单元1层东户。该商品房的用途为住宅。该商品房合同约定建筑面积101平方米。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4006元，总金额404606元。第六条付款方式及期限。买受人于2012年12月19日付130000元，2013年9月7日付4606元，剩余贰拾柒万元办理银行按揭。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、产权登记等内容。2017年5月12日，第一医院出具《关于我院职工史婷婷购买市医院住宅小区团购项目的说明》。主要内容：呼和浩特市第一医院住宅小区项目委托内蒙古巨华房地产开发集团有限公司代建，此次团购院方的政策是仅限于本院职工，购买人直系亲属范围内可做变更，内蒙古巨华房地产开发集团有限公司以我院提供的职工花名册为准。我院职工史婷婷申请购买，并交纳首款130000元。2013年9月4日，院方根据史婷婷、牡某户籍证明按母女关系办理认购人名称变更。3、2017年4月7日，本院受理牡某诉巨华公司房屋买卖合同纠纷，2017年5月16日巨华公司提起反诉。牡某诉称巨华公司没有按照双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积101平方米（少了12平方米）及交付房屋日期履行合同义务，请求巨华公司双倍退还牡某购房款72000元并支付迟延交房的违约金11037.6元。巨华公司提起反诉，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并请求牡某支付违约金16200元。理由为由于该项目为第一医院职工团购项目，依据第一医院的购房政策及与巨华公司的约定，该项目的购买人只能为第一医院职工，且每人限购一套，购买人可在购房职工直系亲属范围内变更。史婷婷作为医院职工买房后，牡某以史婷婷女儿的名义与巨华公司签订了《商品房买卖合同》。由于政府征地时漏征部分土地，项目交付日期向后调整。项目具备交付条件后，巨华公司通过第一医院通知牡某交纳购房款，并就此事向牡某寄送律师函，但牡某没有支付购房款。故依据合同约定要求解除双方签订的合同并请求牡某承担违约金。2017年7月10日，本院对（2017）内0104民初934号牡某诉巨华公司房屋买卖合同纠纷一案中止审理。现查明史婷婷与牡某不是母女关系。本院认为，本案的争议焦点为巨华公司行使《商品房买卖合同》的撤销权是否符合《合同法》的规定。首先，第一医院委托巨华公司建设呼和浩特市第一医院住宅小区，并与巨华公司签订《购房合同》，购买呼和浩特市第一医院住宅小区1至9号楼。该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。该《购房合同》没有约定第一医院购房后的具体分配事项。其次，第一医院将购买的1至9号楼房按照内部政策只分配给在职职工购买，并同意购房人可以在直系亲属范围内做变更。巨华公司依据第一医院的《购房认定书》与每户购房人签订《商品房买卖合同》。故呼和浩特市第一医院住宅小区1至9号楼的购房人是由第一医院审核认定后,第一医院与购房人达成《购房认定书》才能与巨华公司签订单独的《商品房买卖合同》。史婷婷作为第一医院职工购买第一医院分配给其的××楼东户房屋，并按照第一医院的要求交纳了首付款130000万元，已经与第一医院达成购房合意并实际履行了部分内容。史婷婷提交虚假信息将自己购买的房屋变更到牡某名下，虽然不符合第一医院的内部变更政策，但并不违反法律的强制性规定，且牡某与第一医院已经签订《购房认定书》，第一医院与原购买人史婷婷并没有对该《购房认定书》提出异议，故该《购房认定书》对第一医院与牡某都有约束力。第三、牡某依据与第一医院签订的《购房认定书》与巨华公司签订《商品房买卖合同》，该合同是牡某与巨华公司的真实意思表示，不违反法律规定。巨华公司作为合同相对方并没有受到损害，况且史婷婷提交与牡某之间的虚假关系并不影响其与牡某之间的转卖行为的效力。第一医院的政策性规定并没有在《购房认定书》中形成合意，故对史婷婷与牡某之间的转卖行为没有约束力。综上，巨华公司请求撤销与牡某签订的《商品房买卖合同》不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，本院不予支持。巨华公司请求被告牡某赔偿造成的损失16200元，没有证据佐证，本院不予支持。第四、本案巨华公司于2017年5月15日提起诉讼，另一案巨华公司是2017年5月16日提起的反诉请求，故本案应当进入实体审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司的诉讼请求。案件受理费205元，由原告内蒙古巨华房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 贺巧梅人民陪审员 宋 义人民陪审员 托 娅 二O一八年十二月七日书 记 员 郭 霞