广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初259号原告：吴春芳，女，1978年5月26日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘学彬、郑冬梅，分别系广东正大联合律师事务所律师、实习律师。被告：杜铁鸣，女，1963年5月26日出生，汉族，住广州市白云区。被告：王应隆，男，1939年9月22日出生，汉族，住广州市白云区。第三人：广州恒之丰地产代理有限公司广州大道北分公司，住所地广州市天河区。法定代表人：高泽民。委托代理人：何庆如，该司员工。原告吴春芳诉被告杜铁鸣、王应隆及第三人广州恒之丰地产代理有限公司广州大道北分公司（以下简称“恒之丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴春芳及其委托代理人刘学彬、郑冬梅，被告杜铁鸣，第三人恒之丰公司的委托代理人何庆如到庭参加了诉讼，被告王应隆经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴春芳诉称：2017年4月11日，原告吴春芳与被告杜铁鸣在第三人恒之丰公司的介绍下签署《购房合同》，约定原告吴春芳购买被告杜铁鸣名下的广州市天河区江园街181号216房。原告吴春芳依约向被告杜铁鸣支付了325000元定金，后发现上述房屋已被抵押及查封，被告杜铁鸣无法依约履行交房义务。为此，双方就解约及返还定金事宜多次签订补充协议，约定被告杜铁鸣按期退款的话可不追究其违约责任，但被告杜铁鸣至今未退还定金。被告杜铁鸣与被告王应隆系夫妻关系，上述债务应属夫妻共同债务，被告王应隆应对上述债务负连带清偿责任。故诉至法院，请求判令：一、被告杜铁鸣双倍返还原告吴春芳购房定金650000元；二、被告杜铁鸣向原告吴春芳支付赔偿金，按2000元/日的标准，自2017年12月15日起计至被告杜铁鸣双倍返还购房定金时止；三、被告王应隆对上述款项承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告杜铁鸣、王应隆负担。被告杜铁鸣辩称：被告王应隆与我方至今是夫妻关系，但被告王应隆对本次买卖交易完全不知情，不应承担责任。我方出售涉案房屋给原告吴春芳时，原告吴春芳知道涉案房屋被查封准备拍卖，双方本希望通过私人交易买卖涉案房屋，但原告吴春芳最终选择通过拍卖竞买方式购买涉案房屋，涉案房屋也已过户至原告吴春芳的配偶名下，故我方无需双倍返还购房定金及支付赔偿金。被告王应隆未答辩亦未提交证据。第三人恒之丰公司述称：原告吴春芳与被告杜铁鸣签订合同后，我方与其二人于2017年7月底一起到从化的银行了解情况，从化银行表示可以向其行交钱办理过户，但不保证中途是否出现新的查封，原告吴春芳当时提出资金托管的方式，待拿到涉案房屋的房产证之后再将资金支付给银行，但银行未予同意，要求直接支付款项，原告吴春芳不同意，导致本次交易无法进行。经审理查明：2017年4月11日，杜铁鸣（卖方）与吴春芳（买方）、恒之丰公司（经纪方）签署《房屋买卖合约》（以下简称“《合约》”），约定：出售物业为广州市天河区江园街181号216房（以下简称“涉案房屋”）；涉案房屋楼价为3000000元，定金325000元须于签署本合约同时付清；首期楼款2100000元须在递件过户当天拿到过户回执付清，正式买卖合约须于2017年5月31日前签妥；楼价余款900000元须于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付；卖方须保证对涉案房屋享有完整所有权，能完全支配及处理，有关涉案房屋的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等，卖方应在交易完成前清理完毕，并保证交易后买方无须负责，否则应赔偿买方由此引起的一切损失；卖方在签署本合约后不依合约条款将涉案房屋售予买方，则卖方即时双倍赔偿定金给买方；附注本合同有壹份补充协议，此补充协议同本合同有同等法律效力等。《补充协议》亦由杜铁鸣（卖方）与吴春芳（买方）、恒之丰公司（经纪方）三方签署，约定：如果买方没有购房资格购买涉案房屋，卖方同意买方的购房人名字换成任传国，卖方要配合撤销2017年4月11日的网签合同，换成任传国重新网签合同，重新网签合同的日期不可迟于2017年5月31日；购房人换成任传国之后购房价格不变，4月11日买方支付定金转为部分购房款；涉案房屋已抵押给银行，卖方必须要把贷款还清再交易过户，因卖方原因不能过户，卖方要赔偿买方双倍定金等。2017年4月11日，吴春芳向杜铁鸣转账支付325000元，附言为购房定金。同日，杜铁鸣开具《收款收据》，确认收到吴春芳购买涉案房屋的定金325000元。2017年7月19日，吴春芳（买方）与杜铁鸣（卖方）、恒之丰公司（经纪方）签署《房屋买卖合约补充协议》（以下简称“《协议1》”），约定：买方已付卖方定金325000元；由于卖方未能解决涉案房屋抵押查封问题，以致于涉案房屋买卖未能成交，且该房屋已进入拍卖流程；鉴于以上情况，双方达成如下协议：7月26日前卖方需归还买方定金325000元，则合约自动终止；如7月26日前未能归还，则卖方需支付买方双倍定金650000元，以作违约赔偿，且自7月27日起按每天0.1%计违约利息，支付后合约自动终止；如买方参加拍卖并拍卖成功，卖方有义务在出新房证当天顺利交房等。2017年8月11日，吴春芳（购买方/乙方）与杜铁鸣（销售方/甲方）、恒之丰公司（经纪方/丙方）签订《补充协议》（以下简称“《协议2》”），约定：乙方已于4月11日支付涉案房屋定金325000元；由于甲方未能解决涉案房屋抵押查封问题，以致涉案房屋未能在前一次协议中约定的5月31日前成交和过户，且该房屋已进入拍卖流程；乙方家人已于8月11日通过拍卖流程购得涉案房屋；鉴于以上情况，买卖双方及经纪方达成如下协议：甲方须在8月18日10:00前退还乙方定金325000元，甲方如在该时间前返还定金，乙方认可不追究甲方违约责任，且之前所有合同全部自动解除；如甲方无法在8月18日前退还定金，则甲方必须支付乙方650000元作为赔偿，且自2017年8月19日开始每天按照应付金额0.1%计算违约利息，所有金额一次性支付给乙方后合同责任终止；鉴于乙方家人已于8月11日通过拍卖流程购得涉案房屋，甲方需在乙方拿到不动产权证当天为乙方腾出房屋，如逾期未腾出，甲方须按照每天租金200元支付房租，逾期一个月未腾出，乙方有权利强行进入涉案房屋，一切后果由甲方承担等。2017年12月13日，吴春芳（乙方/购买方）与杜铁鸣（甲方/销售方）、恒之丰公司（丙方/经纪方）签订《补充协议3》（以下简称“《协议3》”），约定：甲方未按照《协议1》、《协议2》约定的时间退还乙方购房定金，甲乙双方再次协商，补充约定：甲方如在2017年12月14日12:00前退还乙方购房定金325000元和滞纳金，则2017年4月11日前三方签署的房屋买卖合约解除；如在2017年12月14日12:00前甲方仍未退款，甲方需在支付乙方650000元赔偿的基础上，并自2017年12月15日开始每天惩罚性赔偿2000元，直至所有合同争议金额由甲方向乙方支付完毕；本协议之争议解决方式取代之前的一切合同约定，甲乙丙三方一致同意，凡因本协议引起的或与本次房屋买卖有关的任何争议，由甲乙丙三方友好协商解决，协商不成时，三方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼等。据查册时间为2018年12月14日的《广州不动产登记查册表》显示：涉案房屋登记至杜铁鸣名下的时间为2012年4月17日，共有情况为单独所有；2015年12月7日涉案房屋设置抵押权，抵押权人为广州从化柳银村镇银行股份有限公司，权利部位为全部；来函摘要显示2016年8月8日广州市从化区人民法院以（2016）粤0184民初2859号之一协助执行通知书和民事裁定书查封涉案房屋，查封期限为2016年8月8日至2019年8月7日；同日，广州市从化区人民法院还以（2016）粤0184民初2860号之一协助执行通知书和民事裁定书轮候查封涉案房屋；2017年2月9日、2017年6月21日、2017年7月12日，广州白云区人民法院、广州市越秀区人民法院、广州市白云区人民法院亦先后轮候查封涉案房屋。据查册时间为2018年12月14日的《广州不动产登记查册表》显示，涉案房屋于2017年9月19日登记至任艳辉名下，所有权取得方式为购买。吴春芳确认任艳辉为其家人。对于杜铁鸣和王应隆的夫妻关系，据吴春芳提交的其自广州市天河区档案馆复制的《结婚登记申请书》显示，杜铁鸣和王应隆于1999年9月6日登记结婚。杜铁鸣确认《结婚登记申请书》的真实性，亦确认其与王应隆至今仍为夫妻关系，但称杜铁鸣与王应隆约定各自财产各自拥有，双方亦对此办理了公证，但杜铁鸣未能提交相应证据予以证明。吴春芳称签订《合约》时其有查阅涉案房屋的房产证，但房产证仅显示抵押信息，未显示查封信息；2017年4月11日网签当天吴春芳仍不知涉案房屋被查封，杜铁鸣告知只要吴春芳付款就可以立即涂销抵押继续交易，当天也成功办理了网签；后因涉案房屋存在查封，各方于2017年7月前往从化银行了解情况，在吴春芳和其丈夫开车接杜铁鸣的时候，杜铁鸣的丈夫王应隆也在场，各方还对涉案房屋的交易进行了交流，故此王应隆是知情并同意的；后因杜铁鸣无法解决涉案房屋抵押查封问题，吴春芳家庭只能通过拍卖方式购买涉案房屋，因竞买涉案房屋需一次性支付2880000元，导致吴春芳家庭向多方借款，背负较大的债务压力。杜铁鸣则称，网签当天涉案房屋已显示被查封，吴春芳对此知情，也表示愿意继续交易，双方为此前往从化银行协商，王应隆当时确实搭乘过吴春芳的车，但很快就下车了，其对本次交易并不知情，只知道杜铁鸣用涉案房屋抵押贷款；吴春芳家庭通过拍卖取得涉案房屋后，杜铁鸣也一直配合吴春芳办理房屋交接及过户事宜。恒之丰公司表示签署《合约》当天吴春芳查阅过涉案房屋的房产证；2017年4月11日网签当天各方都知道涉案房屋存在查封，但杜铁鸣表示会尽快解决查封问题；在去从化银行当天有见过王应隆一次。本院认为：吴春芳、杜铁鸣签订的《合约》及多份补充协议均是双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约切实履行。关于吴春芳要求杜铁鸣双倍返还购房定金650000元的诉请，根据查明的事实，吴春芳已向杜铁鸣支付购房定金325000元，但此后杜铁鸣未能依《合约》之约定将涉案房屋出售给吴春芳，且基于杜铁鸣的违约行为及迟延返还购房定金的行为，吴春芳、杜铁鸣多次进行协商，在最终签订的《协议3》中，杜铁鸣承诺如在2017年12月14日前仍未退还购房定金及滞纳金的，其需支付吴春芳650000元；因杜铁鸣至今未退还购房定金，吴春芳根据《协议3》要求杜铁鸣双倍返还购房定金有其合同依据，本院予以支持。关于吴春芳要求杜铁鸣以2000元/日的标准自2017年12月15日起支付赔偿金的诉请。虽《协议3》中对此进行了约定，但因吴春芳未提交证据证明其实际损失，且吴春芳家庭后亦通过拍卖方式以2880000元的价格成功竞得涉案房屋，故在本院已判令杜铁鸣向吴春芳双倍返还定金650000元，足以弥补吴春芳的损失的情况下，对吴春芳要求杜铁鸣另行支付赔偿金的诉请不予支持。关于吴春芳要求王应隆对杜铁鸣的上述债务承担清偿责任的诉请。吴春芳提交的《结婚登记申请书》显示杜铁鸣与王应隆于1999年9月6日登记结婚，杜铁鸣亦确认其与王应隆的婚姻关系存续至今；涉案房屋于2012年登记至杜铁鸣名下，应属其夫妻共同财产，虽杜铁鸣辩称王应隆对涉案房屋的交易不知情，但结合各方陈述以及杜铁鸣自认前往银行途中王应隆在场，本院对杜铁鸣的该项意见不予采纳；另杜铁鸣称其与王应隆约定财产分别所有，但未提交相应证据予以证明，本院不予采信；王应隆经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃举证；本院对吴春芳要求王应隆对杜铁鸣的上述债务共同承担清偿责任的诉请予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杜铁鸣、王应隆于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴春芳双倍返还定金650000元；二、驳回原告吴春芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10400元，由原告吴春芳承担100元，由被告杜铁鸣、王应隆负担10300元；财产保全费3820元，由原告吴春芳承担50元，由被告杜铁鸣、王应隆负担3770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  邹允洪人民陪审员  陈妍曚二〇一八年十二月二十一日书 记 员  梁怡筠