广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0308民初1664号原告：中华人民共和国盐田出入境边防检查站，住所地广东省深圳市盐田区沙盐路**，统一社会信用代码11100000007545337P。负责人：司徒涤晃，该检查站站长。委托诉讼代理人：刘有名，广东广深律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓浩樟，广东广深律师事务所实习律师。被告：深圳市盐港明珠货运实业有限公司，住所，住所地广东省深圳市盐田区盐田街道盐田港**仓库办公楼**社会信用代码914403007412009230。法定代表人：杨金龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：焦春闪，广东海利律师事务所律师。原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站与被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月22日立案，2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘有明、被告的委托诉讼代理人焦春闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告即时返还承租的深圳市盐田区盐田边检生活区x号楼，返还时须保证租赁房屋及附属设施的完好；2.被告按盐田区最新房屋租赁指导标准所确定的同地段同类型房屋的指导租金标准（每月每平米35元），向原告支付自2018年4月1日起至按约返还承租房屋时止的占用费；3.被告向原告按双倍租金标准支付自2018年4月16日起至按约返还承租房屋时止的赔偿金；4.被告向原告支付自2018年4月1日起至按约返还承租房屋时止的水费、电费和管理费;5.被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费。事实与理由：2015年3月31日，原、被告双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定：原告将深圳市盐田区盐田边检生活区x号楼（以下简称“x号楼”）出租给被告，每月租金40000元整；意向租期三年，租期自2015年4月1日开始，一年期满后，协商一致的情况下可以续签合同，一年一签，租金每年递增5%;租赁房屋用途为写字楼、办公用房；租赁期间，被告可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期限不得超过该合同约定的租赁期限；合同终止后，被告应于15日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告承担的各项费用，并办理移交手续，被告逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权依法或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分收取相当于双倍租金的赔偿金。2016年4月15日，原、被告双方续签了租赁合同，约定房屋租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，租金为每月42000元，其余内容与2015年3月31日签订的《深圳市房屋租赁合同书》一致。2017年4月10日，原、被告双方第二次续签了租赁合同，约定房屋租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，租金为每月44100元，其余内容与前两份合同一致。2017年6月以来，原告三次函告被告，该1号楼出租合同到期后将不再续签，并要求被告按时搬离。2018年3月31日，最后一份《深圳市房屋租赁合同书》所约定的租期到期，原告不再续签合同，要求收回出租房屋，被告与原告于2018年3月31日签订了一份《盐田边检站生活区x号楼物业交接材料》，明确注明：租赁合同于2018年3月31日到期，所出租物业归回原告。被告在签署了《盐田边检站生活区x号楼物业交接材料》后，却没有按租赁合同约定，于合同终止后15日内迁离并返还租赁房屋，经原告多次催促，被告一直占用承租房屋至今。综上，原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》合法有效，双方均应严格依照约定全面履行。合同于2018年3月31日到期终止，被告应按照合同约定按期迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由被告承担的各项费用并办理移交手续。被告在合同到期终止后，拒不履行合同约定的上述义务，己经构成严重违约。被告答辩称：1.根据我方向法院提交的《委托代管物业协议书》，原、被告双方于2013年12月30日已经就涉案物业签订了为期5年的房屋租赁合同，租赁合同到期日为2018年12月30日，该合同依法有效，本案不存在合同到期的情况，如按原告诉求也只能是原告违约，提前解除合同，而且没有出现政府拆迁等特殊情形。被告并不否认原、被告曾经就租金另外按年签署了房屋租赁合同，但该按年租赁合同仅是用于办理财务结算使用的目的，相关的租赁协议并没有否认2013年12月20日签订的委托代管物业管理协议书，根据最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第六条“签订若干房屋租赁合同，以先订立的房屋租赁合同为准”之规定，在委托代管物业协议书仍然生效的情况下，应依照有约定从约定的法律原则处理相关事宜。原告现已当庭到场，其也承认被告打款支付租金，其将租金退还给了被告，并不是被告恶意不支付租金。因此，原告明显违约，应当驳回原告的诉请。2.根据被告提交的证据，我方在收到原告通知书中已明确告知原告房屋租赁合同到期日为2018年12月30日，对于转租部分只能于2018年12月31日退还给原告。3.被告不认可原告诉求的所谓租赁占用费，既然双方已经签署了房屋租赁合同，就应该依照合同履行相关的约定，即使计算房屋租金也应按每年400000元来计取，原告拒不收取租金是原告的单方问题，但也表明被告是善意的，没有恶意侵占，因此即使计算租金，也应当依照合同、委托物业协议书的约定计算。4.关于赔偿金事宜，本案合同没有到期，原告诉求赔偿金没有法律依据。5.关于物业费、水电费、管理费，被告不认可，根据物业代管协议书约定，涉案办公楼是由被告管理，由于原告不收取被告支付的相关费用，被告无法支付。6.被告已经在积极履行清场的义务，会按照租赁合同约定于2018年12月31日前清场结算，也请原告对于被告的租金按约定进行收取，并收取按时结算的水电费，而管理费因没有人对涉案物业进行管理，实际是由被告管理，所以原告主张的管理费9000元没有法律依据。经审理查明：2013年12月20日，原、被告签订《委托代管物业协议书》，约定被告有意租赁原告1号楼6层作为办公场所，双方先签订代管物业协议一年，一年协议试行期满后，在双方无违反协议约定的基础上续签协议两年，两年期满后再续签两年；被告应向原告缴交管理费每年400000元；被告不得以任何形式将该楼宇管理权转给任何第三者使用，否则，原告有权收回楼宇。2015年3月31日，原、被告双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市盐田区盐田边检生活区x号楼出租给被告使用，租赁房屋用地面积为537.71㎡，建筑面积为3144.76㎡，共6层；租赁房屋租金每月40000元，年租金总额为480000元。被告租赁期限，意向三年，先签订协议一年，即2015年4月1日起至2016年4月1日止；一年期满后，在原、被告均无违反合同约定事项，协商一致的情况下，可续签合同，一年一签，租金每年递增5%；租赁房屋用途为写字楼、办公用房；租赁期间，被告负责对租赁房屋进行维护管理，按时支付租赁房屋的水电费等因使用租赁房屋产生的其他费用；租赁期间，被告可将租赁房屋全部或者部分转租他人，并到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限；合同终止后被告应于15日内迁离并返还房屋，并保证房屋及附属设施的完好，同时结清相关费用；被告逾期不迁离或者不返还租赁房屋的，原告有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向被告收取相当于双倍租赁的赔偿金。2016年4月15日，原、被告双方续签了合同，约定租金每月42000元，每年租金总额为504000元，租赁期限为2016年4月1日至2017年3月31日，合同其他内容与2015年3月的租赁合同内容一致。2017年4月10日，原、被告双方再次续签合同，约定租金每月44100元，每年租金总额为529200元，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日，合同其他内容与前述租赁合同内容一致。上述《委托代管物业协议书》和《深圳市房屋租赁合同书》中所涉房屋x号楼6层为同一场所。上述合同签订后，原、被告双方按合同履行权利义务，被告向原告承租的房屋一部分用于公司办公自用，一部分转租，被告每月按租赁合同约定的标准交纳房屋租金至2018年3月31日。自2017年6月起，原告多次向被告发函，提出于2018年3月31日合同到期之日收回涉案房屋，要求被告准时移交。2018年3月31日，原、被告签署了《盐田边检站生活区1号楼物业交接材料》，写明“根据双方签订物业出租合同的约定，盐田站现收回1号楼物业，合同将于2018年3月31日到期。合同履行结束前，双方对出租物业进行了对照验收，经双方工作人员对照合同清单，出租物品及房屋保持完好，并同意予以回收。按合同约定，于2018年3月31日终止合约，所出租物业归回甲方。”庭审中，被告表示，涉案房屋第6层将于11月份清空，第1-5层租给他人使用，已及时通知对方，但要至12月底才能清空。被告于2018年12月13日向原告结清了2018年4月至11月的水电费，共计86524.2元。以上事实，有双方提交并经对方质证确认的《委托代管物业协议书》、《深圳市房屋租赁合同》、《关于到期收回x号楼物业的函》、《盐田边检站生活区x号楼物业交接材料》、银行转账回单等证据及双方的陈述证实，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《委托代管物业协议书》和《深圳市房屋租赁合同》均是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。上述协议和合同关于合同期限、租金标准以及转租问题有不一致的约定，由于《委托代管物业协议书》的签订时间早于《深圳市房屋租赁合同》，且在履约过程中，被告实际按后续签订的《深圳市房屋租赁合同》的约定支付租金，并将涉案场地转租，因此，双方实际通过《深圳市房屋租赁合同》对前述合同内容进行了修订，双方应按《深圳市房屋租赁合同》的约定履行义务。被告关于“根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，应履行成立在先的合同”的意见系对该司法解释内容的误解，本院不予采纳。根据双方最后一次签订的《深圳市房屋租赁合同》的约定，合同于2018年3月31日到期，且原、被告双方于合同到期日签订了《盐田边检站生活区x号楼物业交接材料》，确认合同于该日期到期，被告应履行合同的约定，将涉案房屋于合同到期之日的15日内交还给原告。被告一直未归还涉案房屋，应自2018年4月16日起向原告支付房屋占有使用费，直至返还房屋之日止。因双方在《深圳市房屋租赁合同》中约定租金每年增长5%，被告近三年一直按此递增比例交纳租金，本院认为，房屋占有使用费按此比例递增后的租金标准计付较为适宜，为每月46305元（44100元+44100元×5%）。原告超出该数额的占有使用费诉请，本院不予支持。对于原告主张的逾期返还房屋的赔偿金，属违约金性质，双方约定的标准为双倍租金赔偿，本院认为太高，酌情调整违约金标准为每月租金标准的15%，即每月6946元（46305元×15%），被告应自2018年4月16日起支付至返还房屋之日止。原告主张的水电费，被告已结清至2018年11月，后续发生的费用，被告应依约支付。原告主张的2018年4月份至8月的管理费9000元，因双方在合同期内系被告自行管理所承租物业，不存在原告提供管理服务及收取管理费问题，本院对该主张不予支持。原告主张的保全保险费，没有法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站返还位于深圳市盐田区xx号楼6层的房屋；二、被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站支付房屋占有使用费，按每月人民币46305元的标准，自2018年4月16日起支付至实际返还房屋之日止；三、被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站支付违约金，按每月人民币6946元的标准，自2018年4月16日起支付至实际返还房屋之日止；四、被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站支付自2018年12月起至实际返还房屋之日止的水电费（按实际发生金额支付）；五、驳回原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站的其他诉讼请求。如果被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5027.2元，由原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站负担人民币3928.6元，被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司负担人民币1098.6元。保全费人民币3647.2元，由原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站负担人民币2844.82元，被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司负担人民币802.38元。上述费用由原告中华人民共和国盐田出入境边防检查站已预交，本院不予退还，被告深圳市盐港明珠货运实业有限公司应将其所负担的费用与上述判决款项同时给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 孙 小 玲二〇一八年十二月二十一日书记员 童霄（兼）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。