江苏省扬中市人民法院 民 事 判 决 书 （2016）苏1182民初2209号 原告：扬中市金宝丽娱乐服务有限公司，组织机构代码证56528681-9，住所地江苏省扬中市三茅街道春柳南路**。 法定代表人：倪志鸿，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐俊，江苏民脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于德跃，江苏正新律师事务所律师。 被告：江苏远东泵阀制造有限公司，组织机构代码证73013583-9，，住所地江苏省扬中市春柳南路** 法定代表人：周祥，该公司总经理。 被告：陈菊英，女，汉族，1957年11月3日生，住江苏省扬中市。 被告：周海威，男，汉族，1980年7月31日生，住江苏省扬中市。 三被告共同委托诉讼代理人：周洪明，扬中市开发法律服务所法律工作者。 原告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司与被告江苏远东泵阀制造有限公司（以下简称远东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年7月18日公开开庭进行了审理。原告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司的委托诉讼代理人于德跃、徐俊，被告远东公司的委托诉讼代理人周洪明到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，组成合议庭，进行了审理。为了查明案件事实，2018年5月17日，原告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司向本院申请追加陈菊英、周海威为本案被告，本院审查后于2018年5月31日向陈菊英、周海威发出参加诉讼通知书，通知二人作为被告参加本案诉讼。2018年8月9日，本院再次公开开庭进行了审理。原告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司的委托诉讼代理人于德跃、徐俊，被告远东公司、陈菊英、周海威的共同委托诉讼代理人周洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同支付原告补偿款5412502.20元；2.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告在筹建过程中因经营需要，以设立后的法定代表人倪志鸿名义同远东公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告租赁远东公司所有的位于扬中市房屋（面积约1000平方米）及空地停车场约800平方米，租赁期自2009年7月1日至2019年6月30日。合同还约定，在租赁期内，如遇政府规划，在拆迁补偿商谈时，原告的停业损失、搬迁费、装修及附着物的补偿等费用应由原告参与商谈，远东公司不得包揽。合同签订后，原告对租赁房屋进行了装修，并购买了经营所需的必备物品，共花费7244953.40元。 2012年11月1日，原告和远东公司达成《托管协议》，约定原告委托远东公司代为管理，代管期内，原告停交租金和水电费，在租赁期内，如遇拆迁，由原告跟拆迁人洽谈补偿事宜，且所得的补偿款全部归原告所有。协议签订后，远东公司于2013年4月12日设立了扬中市三茅街道周祥大酒店（以下简称周祥酒店），一直经营至今。据了解，该房屋因政府规划用于其他建设，继而被扬中绿洲新城实业集团有限公司（以下简称绿洲公司）收购，但远东公司未按协议约定由原告进行洽谈，所得的补偿款亦未支付给原告，其行为严重损害了原告的合法权益。周祥原系远东公司的法定代表人，被告陈菊英和周海威分别系周祥的妻子和儿子，故原告提起本案诉讼。 被告远东公司辩称：1.原告未提供证据证明其是否具备合法有效的经营和主体资格，诉讼主体不适格；2.根据租赁合同，原告需在支付租金之后才能承租远东公司的经营场所，合同约定延期支付租金超过6个月，远东公司有权中止租赁协议并且不承担原告任何损失，原告自2009年租赁后仅仅支付了近两年的租金，之后再未付过租金，同时由于原告无力继续经营，将其经营场所转租给案外人王某，案外人租赁了一年后也停止经营，至今未向远东公司支付租金。因此，根据租赁合同约定，远东公司可以中止租赁协议且不需要承担任何的赔偿费用；3.本案应为保管合同纠纷，依据合同法约定，托管协议当事各方的义务应当是平等、对价、公平的，但本案托管协议只约定了远东公司义务，而未约定原告义务，有失公平，应属无效，此外本案托管协议的签订是为了原告可以得到拆迁补偿，属于虚假协议且并未实际履行；4.本案托管协议的当事双方为原告和周祥个人，而非远东公司，原告和远东公司租赁的场所都是周祥个人的，托管协议也仅约定远东公司可根据实际用途实施改造；5.周祥是无偿保管，原告的经营场所之所以改为福海大酒店，是原告经办人倪志鸿与周祥个人的约定，倪志鸿不但为福海大酒店经办了营业执照还参与了改造，因此周祥在此过程中并无过错和过失，依据合同法规定，周祥不需承担责任；6.托管协议约定，经营场所如遇拆迁才涉及补偿问题，然而无论是周祥的个人财产还是远东公司的财产，均是被他人收购的，根据买卖不破租赁的原则，远东公司同他人间任何形式的买卖都不会影响原告租赁场所的正常使用，原告是因无法经营才托管他人，其自己也参与了改造，其所提供的装修明细清单也系单方制作，并未得到远东公司确认，2014年初，远东公司在原告介入下处理了大部分实物，已不存在远东公司赔偿原告的可能，故远东公司无需承担责任；7.托管协议的最终届满期是2019年7月1日止，涉案经营场所自原告参与改造后至今并没有任何改变，可以维持原告使用至2019年7月1日止；8.远东公司于2013年将涉案经营场所改为周祥酒店并经营至今，原告对此知情而且还参与协助办理相关手续并提供了部分管理建议，原告以其实际行为确认了双方租赁合同的中止，且不需要远东公司作出任何赔偿；9.本案原告起诉已超过诉讼时效。 被告陈菊英辩称：1.同意远东公司的答辩意见；2.陈菊英诉讼主体不适格，本案中，如果原告认定远东公司为被告，该公司处于正常经营状态，与陈菊英并无关联，如果原告认为托管协议的当事方为周祥个人，根据侵权责任法，陈菊英作为周祥的家属也不应承担连带责任。综上，请求法院驳回原告对陈菊英的诉讼请求。 被告周海威辩称：1.同意远东公司、陈菊英的答辩意见；2.周海威并未继承周祥的任何遗产，其不需承担任何连带责任。综上，请求法院驳回原告对周海威的诉讼请求。 本院经审理查明认定事实如下：倪志鸿系原告的发起人，原告公司设立后，其担任公司法定代表人。周祥生前系远东公司大股东并担任远东公司法定代表人职务，周祥和陈菊英系夫妻关系，周海威系二人之子。位于扬中市的房屋所有权属周祥个人所有（房屋及装饰、附属设施、设备），土地使用权为远东公司所有。 倪志鸿等人欲成立娱乐服务公司，在公司筹建过程中，倪志鸿同周祥于2009年4月26日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同首部载明“出租方：远东公司周祥（甲方）”，“承租方：倪志鸿（乙方）”，约定乙方租赁甲方位于扬中市房屋南楼共计三层房屋（面积约1000平方米）及空地停车场约800平方米，租赁用途为开办商务会所，租赁期自2009年7月1日至2019年6月30日；约定第一年租金15万元，第二年起按年租金的10%递增，租金一年一付，先付后用；约定乙方逾期交付租金，除及时补交外，还应承担逾期付款的同期银行贷款利息，逾期6个月时，甲方有权停止租赁，且不承担乙方的任何损失；约定在租赁期内，如遇政府规划，乙方应无条件服从，在拆迁补偿商谈时，乙方的停业损失、搬迁费、装修及附着物的补偿等费用应由原告参与商谈，甲方不得包揽。该合同尾部落款甲方处有周祥的签名，乙方处有倪志鸿的签名。 合同签订后，倪志鸿及其他发起人以原告名义将该承租房屋装修成了娱乐会所。2010年11月22日，原告正式成立，营业执照载明原告的住所即涉案承租房屋，经营范围为KTV娱乐服务等。 2012年11月1日，倪志鸿同周祥签订了一份《托管协议》，载明：原告租用远东公司办公楼作为KTV经营场所，现经营困难，故将原告委托远东公司代管，代管期内，原告停交租金和水电费，远东公司可根据实际用途改造，费用与原告无关”，并约定：1.在租赁期内，如遇拆迁，由原告跟拆迁人洽谈原告被拆迁补偿事宜，被告协助，拆迁补偿标准按原告三楼评估乘3，另再加一楼接待厅及消防等；2.原告拆迁补偿款全部归原告，同时应结清原告和远东公司之间往来；3.租赁期满后，原告不再拥有和追溯移动设备及装潢费用补贴的权利，此项以抵偿远东公司恢复原貌的费用；4.托管期间，原告的相关经营手续应由远东公司一并托管，原告负责相关证照的年检及年检费用，如由远东公司负责原告相关证照的年检及费用，租赁期满后，原告的相关经营证照应变更给远东公司所有；5.本协议经双方代表签字生效。协议下方原告代表签字处有倪志鸿的签名，远东公司代表签字处有周祥的签名。 庭审中，对于该托管协议的签订背景，远东公司陈述其签订主体为周祥个人，而非远东公司，涉案租赁房屋是周祥个人所有，当时周祥与北方城投公司有转让开发的意愿，为了能让原告在此过程中得到部分补偿，故双方签订了该协议，以便北方城投公司受让周祥房地产后对原告进行一定补偿，但最终周祥和北方城投公司未达成转让协议，该托管协议实际并未履行，其签订也非双方真实意思表示，应为无效，但远东公司对其上述辩解未能提供任何证据。 2013年3月27日，周祥去世，陈菊英继承了扬中市所有附属设施、附着物中归周祥所有的部分，2013年4月12日，周祥大酒店（现更名为福海大酒店，经营者为周海威）设立，其营业场所包含了本案原告承租的房屋，该酒店经营至今。庭审中，远东公司辩称倪志鸿参与了周祥大酒店的改造和设立，以其实际行为认可了周祥大酒店的经营，但远东公司对此未能提供证据。 2016年3月15日，陈菊英委托江苏众诚拍卖有限公司（以下简称众诚公司）拍卖位于扬中市所有附属设施和设备，远东公司委托众诚公司拍卖位于扬中市附属设施和设备，绿洲公司参与了竞拍并同意在竞标后将周祥大酒店租赁给原产权人使用。受远东公司、陈菊英、绿洲公司委托，江苏中泰广源房地产评估有限公司对“远东公司、周祥的实物资产（春柳南路28号）”进行了估价并于2016年4月16日出具了《房地产估价报告》，确定估价对象在2016年3月18日的价值为32859368元，其中装饰装修评估价值为1973400元（价值已按50%折旧计算）。2016年4月29日，绿洲公司参与竞拍并以3100万元的价款成交。 2016年5月12日，绿洲公司（甲方）、远东公司（乙方）、陈菊英（丙方）、众诚公司（丁方）共同签订了一份《资产收购协议》，载明：鉴于1.乙方于2016年3月15日委托丁方拍卖位于扬中市附属设施和设备；2.丙方（与周祥）于2016年3月15日委托丁方依法拍卖位于扬中市所有附属设施和设备；3.周祥已去世，扬中市所有附属设施和设备归周祥所有的部分全部由丙方继承；4.甲方于2016年4月29日依法参与竞拍，以3100万元的价款成交，甲、乙、丙、丁四方达成协议：目标资产为“1.乙方通过拍卖出售给甲方的资产位于扬中市.1平米国有出让工业用地性质的土地使用权及附属设施和设备；2.丙方通过拍卖出售给甲方的资产为位于扬中市.65平方米房产及地上所有附属设施、附着物。 2016年6月12日，绿洲公司同远东公司签订了一份《租赁合同》，约定绿洲公司将扬中市产、附属设施、设备及厨房用具等资产出租给远东公司使用，租赁期限为3年，从2016年5月18日起至2019年5月17日止，租金为110万元/年，租金及租赁保证金由绿洲公司在500万元的成交保证金中予以扣除。 原告认为，涉案房屋被绿洲公司收购，远东公司既未按托管协议约定由原告进行停业损失、搬迁费、装修及附着物的补偿等费用的洽谈，所得的补偿款亦未支付给原告，故提起本案诉讼。 本案审理中，原告向本院提交了清单、建筑装饰工程施工合同、工程结算书、音响合同书、VOD系统供货合同、建设工程施工合同、水电工程合同、消防工程预算书、家具销售合同、配件清单、收据等证据，以证明《房屋租赁合同》签订后倪志鸿为设立原告所花费的装潢建设费用，被告对此均不予认可。2017年3月16日，原告向本院提出申请，要求按照原告提供的清单、合同、凭证、说明、视频等折旧至周祥大酒店成立之日（2013年4月12日）的价值进行评估，本院受理该申请后，通过摇号程序依法委托江苏华锐建设项目管理有限公司（以下简称华锐公司）对相关事项进行鉴定，2018年4月9日，华锐公司出具了原告装饰工程造价鉴定报告的征求意见稿，2018年5月16日，华锐公司出具了苏华锐审字[2018]第006号“关于对扬中金宝丽娱乐服务有限公司造价鉴定的报告”，鉴定意见为“本项目司法鉴定的总造价：3216866.49元，其中，单独装潢2670429.87元；水电安装545436.62元”，本院依法向原、被告送达了该司法鉴定报告书，并扣除了鉴定期间的审限。因评估报告漏评了电梯，经征询原告和远东公司的意见，双方同意按9万元计算。 对于该鉴定报告，原告主张其总价款中不包含消防、设备（电梯、VOD、家具）价款，应按清单计算单独价格；被告主张该鉴定包含了原告主张的所有明细，但单独装潢部分应当计算至2019年7月1日折旧完毕的价值，水电安装部分仍在使用，没有发生改变，被告对该部分不需要承担责任。 庭审中，原告明确其诉讼请求组成为：司法鉴定报告的鉴定金额3216866.49元、其他物品和设备费用1444953.40元（原告主张的清单总金额7732146.12元—装潢部分6287192.72元）、消防系统工程款179578.23元、按照金额3216866.49元除以3等于1072288.67元（托管协议约定“拆迁赔偿标准按金宝丽三楼评估乘3，另再加一楼接待厅及消防”，该价格按鉴定价格的三分之一计算），以上合计5913686.79元，减去折旧部分，实际价格为5412502.20元。 以上事实，有原告提供的组织机构代码证、营业执照、房屋租赁合同、托管协议、资产收购协议、照片、清单、建筑装饰工程施工合同、工程结算书、音响合同书、VOD系统供货合同、建设工程施工合同、水电工程合同、消防工程预算书、家具销售合同、配件清单、收据，被告提供的房地产评估报告，华锐公司出具的司法鉴定报告书以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，原告目前虽处于吊销状态，但并未注销，其诉讼主体适格。根据现有证据和庭审查明的事实，本案的争议焦点在于以下三个方面：一、关于被告主体资格的认定；二、关于原告可否获得补偿款的认定；三、若原告可获得补偿款，则对补偿款数额的认定。 一、关于被告主体资格的认定。本案中，位于扬中市春柳南路**房地产的房屋所有权和土地使用权分属周祥和远东公司，原告承租了该房地产的**。在倪志鸿同周祥签订的《房屋租赁合同》中，明确载明出租方为远东公司和周祥；在2012年11月1日的《托管协议》中，倪志鸿和周祥分别也是以原告和远东公司的代表身份签订的，该协议也明确载明“金宝丽租用远东办公楼作为KTV经营场所”，而倪志鸿和周祥分别系原告和远东公司的法定代表人，双方履行的也是职务行为。因此，通过上述证据可以确定：1.涉案房屋租赁合同关系的当事方为原告和远东公司；2.托管合同关系的当事方为原告和远东公司。本案纠纷系基于上述两个合同关系产生，远东公司作为合同当事方，目前尚在营业，故其作为本案被告的诉讼主体适格，周祥并非合同当事方，其妻子陈菊英、儿子周海威并非本案适格的被告。 二、关于原告可否获得补偿款的认定。1.根据原告和远东公司签订的《房屋租赁合同》，远东公司同意原告对涉案承租房屋进行装饰装修，原告在承租涉案房屋后也确实对涉案房屋进行了装饰装潢并产生了相应的费用，但该《房屋租赁合同》仅约定了在租赁期内，如遇拆迁，原告有权参加停业损失、搬迁费、装修及附着物的补偿等费用的拆迁商谈，并未对该租赁合同解除时，已形成附合的装饰装修物应该如何处理作出约定； 2.2012年11月1日，原告同远东公司签订了《托管协议》，远东公司辩称该协议无效，但未能提供任何证据，本院不予采信，该《托管协议》的签订应视为原告和远东公司的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该协议对双方权利义务重新进行了约定，事实上终止了2009年4月26日的《房屋租赁合同》，因此，本案原告和远东公司的权利义务应按照《托管协议》的约定来确定。2013年4月12日，新成立的周祥大酒店虽将涉案承租房屋纳入其经营范围之内，但根据《托管协议》关于“远东可根据用途实施改造”的约定，该行为并无不当，因此，本案关键在于对绿洲公司整体收购扬中市春柳南路28号房地产这一行为对原告利益所产生影响的认定； 3.原告与远东公司签订《托管协议》，其主要基础条件在于远东公司是涉案承租房屋的所有权人和出租方，原告在此基础上将自己交由远东公司代管。2016年5月，绿洲公司同远东公司、陈菊英等签订了《资产收购协议》，涉案承租房屋的所有权人变更为绿洲公司，因远东公司同原告的房屋租赁关系事实上已经终止，故涉案承租房屋所有权人的变动也不存在“买卖不破租赁”的情形，其产生的实际后果是，远东公司实际丧失了履行《代管协议》相关义务的主体资格和能力，原告和绿洲公司亦不能当然成立托管合同关系，故在绿洲公司收购涉案承租房屋后，原告实际处于无人代管的状态； 4.2016年，绿洲公司收购了涉案承租房屋后，远东公司已无法履行《代管协议》约定的合同义务，实际属于违约，《托管协议》虽未对一方不能继续履行代管协议的法律责任作出约定，但依据合同法，原告有权要求远东公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，绿洲公司应向远东公司、陈菊英支付的3100万元成交款实际包含了原告对涉案房屋的装饰装潢价值在内，综合考虑涉案承租房屋现状，远东公司实际可行的违约责任承担方式也是赔偿损失，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之相关规定。本案中，远东公司应向原告赔偿涉案承租房屋的装饰装修残值损失。 三、关于远东公司应支付原告补偿款数额的认定。依据华锐公司出具的《司法鉴定报告书》，涉案承租房屋装饰装修工程的总造价为3216866.49元，该司法鉴定报告书系有资质的司法鉴定机构作出，原告未在规定期限内向本院提出异议或者重新鉴定的申请，远东公司对该鉴定报告无异议，本院依法予以采信。因装饰装修的使用年限和折旧不是华锐公司的经营范围，评估数据仅能作为计算基数，但此前江苏中泰广源房地产评估有限公司的评估报告中对远东公司的全部设备和装饰装修（包含涉案南楼）是按50%折旧，估价时间点2016年3月18日也符合本案的客观情况，故对于涉案承租房租在剩余租赁期内的装饰装修残值损失，可参照50%的比例确定为1608433.25元，再加电梯9万元，共计1698433.25元。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告江苏远东泵阀制造有限公司限于本判决生效后十日内支付原告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司补偿款1698433.25元； 二、驳回原告扬中市金宝丽娱乐服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理49688元，保全费5000元，合计54688元，由原告负担29603元，由远东公司负担25085元（以上费用原告均已垫付，由被告远东公司承担的部分应在本判决生效后十日内付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院，未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张卫国 人民陪审员  张贵龙 人民陪审员  黄红年 二〇一八年十二月二十四日 法官助理王双磊 书记员冷智慧