浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终5355号 上诉人（原审被告）：胡小平，男，1967年10月31日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：陈松，浙江双实律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汪菊萍，女，1960年10月15日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：钱江闽，男，1957年2月15日出生，汉族，住浙江省兰溪市，系汪菊萍丈夫。 上诉人胡小平因与被上诉人汪菊萍房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 胡小平上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回汪菊萍的诉讼请求；二、本案诉讼费用由汪菊萍承担。事实与理由：一、原审法院认定东阳市元泰房地产评估有限公司（以下简称东阳元泰公司）作出的《房地产估价报告》的效力错误。原审称东阳元泰公司具有资质，但胡小平并非基于鉴定机构是否有资质而对估价报告提出质疑，而是从该估价报告所假设的前提条件、限制条件、估价目的、估价依据等方面提出质疑。（一）东阳元泰公司作出的估价报告所假设的前提条件四是估价对象可在公开市场自由转让，但案涉房产系农村房屋，无法在公开市场自由转让；所假设的前提条件六是估价对象能够得到有效使用，但案涉房产已列入拆迁范围，无法继续有效使用；所假设的条件八是不考虑拆迁因素，但案涉房屋面临拆迁；限制条件五系本次评估未考虑国家宏观经济政策发生重大改变及其他不可抗拒因素对房地产价值的影响，案涉房屋面临拆迁征收，属于不可抗拒因素，亦与国家宏观经济政策的重大改变有关。在假设条件不成立，限制条件不准确的情况下，评估报告自然错误。（二）东阳元泰公司案涉评估报告的估价目的是为委托方执行司法裁决提供参考依据，而本案尚处于审理程序，不需要执行相关司法裁决。（三）东阳元泰公司评估报告中的估价依据1、2、3、4等存在不存在、被废止等情形，依据6是委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证，案涉房屋系农村房屋，宅基地为集体土地，不存在国有土地问题。（四）案涉房屋为农村房屋、宅基地为集体所有，集体所有的土地价值不属于本案当事人，对于评估报告中以房地合估的方式得出的估价结果于本案而言没有参考价值和实际意义。二、原审法院对于汪菊萍的损失范围认定错误。案涉房屋拆迁补偿金额422017元扣除汪菊萍此前支付的购房款200000元，差额222017元非汪菊萍的利益损失范围。（一）按照最高院相关规定，对于汪菊萍而言，案涉房屋买卖协议无效的损失范围为购房款的利息，以及房屋翻建或改建而投入的成本。（二）合同无效后的损失赔偿限于信赖利益，拆迁补偿款是房屋买卖协议合法有效且顺利履行后才能产生的履行利益，案涉差额部分不是汪菊萍的利益损失范围。（三）（2017）浙0781民初7425号民事判决书中在汪菊萍同意的情况下已将其购房款的利息损失与胡小平案涉房屋被占用期间的费用损失相互抵消，本案中汪菊萍已无权再向胡小平主张损失赔偿。三、本案汪菊萍承担主要过错责任，原审判决胡小平承担较多的诉讼费用，显属不公。 汪菊萍答辩称，一、一审判决对案涉房地产估价报告予以认定没有错误，因为估价报告中的假设条件是完成评估的必需条件，其设置的假设条件并无不当。评估时案涉房产面临拆迁并不是已经拆迁，房屋的价值和功能并没有因为面临拆迁而降低，况且拆迁工作是建立在公平公正基础上。二、合同认定无效应当返还原物并赔偿损失，而损失部分要根据双方责任而确定赔偿数额。本案中作为房屋出售方的胡小平应当承担较大责任。三、一审中的判决理由存在不妥。汪菊萍出于对胡小平的信赖而购买其房产，其从出卖房屋中得到经济利益。案涉房屋交易后15年来，房屋价值提高，自然升值部分应当归汪菊萍所有。原审判决虽然对东阳元泰公司作出的估价报告进行认定，但并未将其作为赔偿依据，请求二审法院依法认定该评估报告的合法性，并以此作为赔偿依据。胡小平提出的汪菊萍同意将案涉购房款的利息损失与案涉房产被占用期间的费用予以抵消的说法系偷换概念。 原审原告汪菊萍向一审法院起诉，请求：一、被告胡小平返还原告汪菊萍购房款20万元；二、被告胡小平赔偿原告汪菊萍经济损失50万（按目前该房屋市场价评估价格核算）。评估报告出来之后我们还是按50万的损失要求被告赔偿（50万仅限于房子的赔偿，不包括装修及其他的附属物）。 一审法院认定的事实如下：被告胡小平系兰溪市云山街道枣树百子邨村民。2003年10月22日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告胡小平将坐落于兰溪市云山街道枣树百子邨411号的三层砖混结构房屋（房屋建筑面积323.79平方米、房权证号：兰江字第××号），以人民币20万元转让给原告汪菊萍。被告胡小平收取房款后将房屋交付原告汪菊萍及其配偶钱江闽占有使用。涉案房屋的土地系兰溪市云山街道枣树村的集体土地，原告汪菊萍非被告胡小平所属村的集体经济组织成员。后，因城中村改造，该房屋被征收，2017年11月29日，由浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司对该房屋作出评估，该房屋补偿金额为422017元、装修补偿金额为407976元、附属设施补偿金额为24183元，合计854176元。2017年11月30日，原告丈夫即本案原告委托代理人钱江闽与兰溪市人民政府云山街道办事处及兰溪市聚业建设开发有限公司签订《城中村改造枣树村集体土地上房屋征收补偿协议》，载明房屋征收补偿费用包括上述854176元及其他补偿和奖励费用，合计为919045.6元。原告已收到其中第一期支付的45万元。原告汪菊萍曾于2017年12月7日向法院提起诉讼，要求确认该房屋买卖合同的效力，如果无效，要求被告返还房款20万，并且赔偿损失。被告于2018年1月4日向原审法院提出反诉，2018年1月15日，原告撤回该案本诉，被原审法院裁定准许。原审法院于2018年1月26日作出（2017）浙0781民初7245号民事判决，判令：一、确认胡小平与汪菊萍于2003年10月22日签订的《房屋买卖协议》无效；二、汪菊萍于本判决生效后60日内腾退房屋返还胡小平。本案诉讼过程中，经原告申请，原审法院摇号确定的东阳元泰公司于2018年6月11日作出评估报告，认定涉案房屋在2017年11月29日的市场价值为124万元。原告为此支出评估费3600元。经原审法院发函，东阳元泰公司于2018年7月27日作出补充说明，其所出具的评估价值中包括了装修与附属设施的价值，其与浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司所作评估价值不一致是由于估价目的不同所致，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司评估的是房屋征收补偿价格，而东阳元泰公司评估的是房地产市场价值（包括土地价值）。涉案房屋现已被拆迁。2018年8月10日，兰溪市云山街道枣树、后地现场征迁指挥部向原审法院出具《说明》，根据现行征迁政策，若其部与胡小平重新签订《房屋征收补偿协议》，房屋评估标准是一致的，本房屋评估金额仍为854176元（房屋补偿金额为422017元、装修补偿金额为407976元、附属设施补偿金额为24183元），并不会因房屋所有权人的变更而予以改变。给予胡小平户的补偿金额为1001065.6元（含其他补偿及奖励费用），胡小平户也不会因该房屋而增加额外的其他安置利益。另查明，原告丈夫即本案原告委托代理人钱江闽曾长期从事法律公职职业。 一审法院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，现因被拆迁，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告汪菊萍与被告胡小平所签订的房屋买卖合同被法院确认无效后，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。考虑到与原告同住的配偶为多年从事法律公职职业人员，应明知其不符合身份而购买农村房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在与征迁办签署相应的征收补偿协议，并获取了部分补偿款的情形下，首先向法院起诉，撤诉后又再次起诉，存在较大过错，故其应对合同无效承担主要责任。虽然原告作为买受人有一定的利益损失，但应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益综合考虑，现原告仅主张房子（不包括装修及其他的附属物）的损失赔偿，而本案中，涉案房屋已被拆迁，经拆迁办证明被告胡小平可获得的房屋补偿金额仍为422017元，因此原告所能获得的损失赔偿不能高于权利人可预见的最高获益，即为222017元。综上，依照《中华人民共和国合同法》五十八条之规定，判决：一、被告胡小平于判决生效后十日内返还原告汪菊萍购房款人民币20万元并赔偿原告汪菊萍经济损失222017元（422017-200000）；二、驳回原告汪菊萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5400元（已减半收取），由原告汪菊萍负担2144元，由被告胡小平负担3256元，评估费3600元，由原告汪菊萍负担2160元，由被告胡小平负担1440元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，汪菊萍购买案涉房屋时的价格为200000元，案涉城中村改造项目枣树村房屋征收补偿清单显示案涉房屋的补偿费为422017元，原审按照此数据来认定汪菊萍在本案中的损失并无不当。原审判决只对案涉房屋补偿费422017元作对评价，本案判决亦不涉及其他项目。本案房屋买卖合同被认定无效后汪菊萍的损失应按照其与胡小平在房屋买卖过程中的过错程度确定。综合本案双方当事人的陈述、农村宅基地转让的现状、房屋购买占有使用人汪菊萍对增值利益的期待等本案的客观现实，本院以222017元作为汪菊萍在本案的损失，酌情确定由胡小平赔偿该损失的80%即177613.6元。 综上，上诉人胡小平的上诉请求部分成立，本院予支持。依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销浙江省兰溪市人民法院（2018）浙0781民初2580号民事判决； 二、胡小平于本判决生效后十日内返还汪菊萍购房款20万元并赔偿汪菊萍经济损失177613.6元； 三、驳回汪菊萍在本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5400元（已减半收取），由汪菊萍负担2344元，由胡小平负担3056元，评估费3600元，由汪菊萍负担2460元，由胡小平负担1140元；二审案件受理费4600元，由汪菊萍负担1300元，由胡小平负担3300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 杜月婷 审 判 员 周楚臣 二〇一八年十二月二十九日 代书记员 周璟学