贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民初104号原告（执行案外人）：王昌英，女，1963年1月16日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：张树林，男，1958年1月27日出生，住址同上，系王昌英丈夫。被告（申请执行人）：张永富，男，1970年7月15日出生，汉族，住毕节市七星关区，委托诉讼代理人（特别授权）：周训祥，贵州圣谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：李雪，贵州圣谋律师事务所律师。第三人（被执行人）：毕节市政通房地产开发有限责任公司，住所地：毕节市七星关区南部新区7号与碧阳大道（西）交叉路口（贵阳银行15楼）。法定代表人：徐忠杰，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：徐卫东，该公司法律顾问。原告王昌英与被告张永富、第三人毕节市政通房地产开发有限责任公司（以下简称“政通公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告王昌英及其委托诉讼代理人张树林，被告张永富委托诉讼代理人周训祥，第三人政通公司委托诉讼代理人徐卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王昌英向本院提出诉讼请求：1.请求撤销毕节市中级人民法院（2018）黔05执异17号、（2017）黔05执行4号之二执行裁定，解除对位于政通财富大厦B－04－3号房屋的查封，停止对该房的执行；2、判决确认原告与第三人签订的《商品房认购合同》合法有效，并确认位于政通财富大厦B－04－3号房屋归原告所有。事实和理由：2012年11月29日，原告与第三人政通公司签订《商品房认购合同》，合同约定政通公司将其开发的位于政通财富大厦B幢4层3号房屋出卖给原告，房屋总价款为261612元，政通公司应当在2014年12月30日前向原告交付该房屋。《商品房认购合同》签订后，原告已按约定履行了付款义务，政通公司应当按照约定履行交付房屋的义务。毕节市中级人民法院在执行（2017）黔05执行4号之二执行裁定书过程中，查封位于政通财富大厦B－04－3号房屋。因该房屋属于原告所有，该执行行为侵害了原告的合法权益。原告向毕节市中级人民法院提出执行异议，该院作出（2018）黔05执异17号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告认为，原告在人民法院查封前已与第三人签订了《商品房认购合同》，并交付了超过70%的房款，且政通公司已于2014年12月30日前向原告交付了涉案房屋。原告原有房屋已列入拆迁范围，属无房户。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条规定，原告对涉案房屋享有所有权，并享有能够排除执行的权利。被告张永富答辩称，1.原告与政通公司签订的《商品房认购合同》应当认定为无效合同。该合同未到房产部门进行备案登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定应认定为无效合同。2.原告未在人民法院查封之前合法占有涉案房屋。3.原告未足额支付购房款；4.至今原告未办理备案和过户登记，存在过错。5.原告对涉案房屋不享有物权。综上，原告不享有排除人民法院强制执行的权益。第三人政通公司述称，我公司和原告签订的认购合同真实合法有效，该交易发生于我公司与张永富民间借贷纠纷之前两至三年，有银行凭证和公司税务资料证明。没有办理备案登记是因为涉案房屋被查封所限制。原告已足额支付了购房款，请求法院支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了身份证复印件、《商品房认购合同》、付款收据及银行流水、2015年10月28日政通公司的交房手册及通知书，用以证明共通过现金支付房款187200元给政通公司，尾款尚未支付，已经交付了钥匙，房屋已经交付给原告，原告准备装修时该房屋被法院查封。被告张永富质证：对身份证无异议；对认购合同的真实性、合法性无法确认，即便真实，该认购合同不是正式的可以备案的买卖合同，不能办理备案登记和房产登记，合同约定的购房款是261612元并未于2013年4月30日前一次性支付，到目前尚未支付完毕，原告对涉案房屋不享有排除执行的权益，结合收据可以证明该合同是虚假合同，付款收据是合同签订之前书写不符合常理；对交房通知书的真实性不予认可，执行局于2018年6月22日对原告询问时原告陈述没有交接清单和交付确认书，对交房物业管理手册不予认可。政通公司质证：对原告提交的证据不持异议，未签订正式合同及未登记备案是公司的过错，被告不认可交房，可以对交房通知书形成时间进行鉴定。对有争议的证据，本院认定如下：王昌英提交的证据来源合法，内容客观真实，能相互佐证，政通公司亦予以确认，本院予以采信。被告张永富提交了身份证复印件，复印于执行卷宗的王昌英询问笔录，用以证明：至目前为止，王昌英没有全额交付购房款，政通公司未向原告交接清单和交付确认书，原告对涉案房屋不享有排除执行的权益。原告质证：笔录属实，是按法官的提问问答问题。政通公司质证：对真实性无异议，被告陈述不全面，原告在询问中已经陈述交房了，拿到了钥匙。原告和第三人对被告提交的证据的真实性无异议，本院予以采信。政通公司提交收款收据和现金日记账，证明确实收到原告房款187200元。原告质证无异议。被告质证：对收条无异议，现金日记账是第三人自行制作，不予认可。政通公司提交的证据与王昌英提交的证据内容吻合，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月3日，原告王昌英向第三人政通公司支付“政通财富预留款”187200元。2012年11月29日，王昌英与政通公司签订《政通财富大厦商品房认购合同》，约定王昌英以总价款261612元购买政通公司开发的政通财富大厦B幢4层3号房屋（100.62平方米）,应于2013年4月30日前支付尾款74412元，政通公司于2014年12月30日前向王昌英交付该商品房，双方对逾期付款、逾期交房责任等进行了约定。2015年10月28日，政通公司通知王昌英办理交房手续，王昌英领取了钥匙，但至今尚未装修入住。张永富诉政通公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月17日作出（2016）黔05民初87号民事判决，由政通公司于判决生效后三十日内偿还张永富借款本金700万元及利息。该案诉讼过程中，依张永富申请，本院于2016年6月7日作出（2016）黔05民初87号民事裁定，保全查封了政通公司开发的政通财富大厦1148栋四至十二层未销售备案的房屋十三套，其中包含王昌英购买的B－04－1号房屋。判决生效后，政通公司未履行生效判决确定的义务，张永富于2017年1月5日向本院申请执行，本院于2017年3月8日对被执行人政通公司的前述房屋张贴查封公告和封条，并于2018年5月18日作出（2017）黔05执4号之二执行裁定书，续行查封前述房屋。案外人王昌英对本院查封政通财富大厦B－04－1号房屋提出执行异议，主张该房屋系其购买，请求解除查封。本院于2018年7月7日作出（2018）黔05执异17号执行裁定书，驳回案外人王昌英的异议请求。案外人王昌英对该执行裁定不服，在本裁定送达十五日内向本院提起诉讼。综合原告的起诉状、被告的答辩、双方提供的证据,本案争议焦点是：原告王昌英对案涉房屋享有的权益是否能够阻却人民法院强制执行，王昌英对涉案房屋是否享有所有权。本院认为，案外人王昌英对案涉房屋享有的合法权益是否能够排除人民法院强制执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定进行审查。关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。2012年11月29日，政通公司与王昌英签订《政通财富大厦商品房认购合同》，合同约定了房屋位置、面积、房屋价款、交付日期、违约责任等内容，合同约定房款为261612元，王昌英支付房款187200元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该认购合同应当认定为商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于是否于查封之前占有的问题。政通公司于2015年10月28日通知王昌英办理交房手续，王昌英领取了案涉房屋钥匙。而本院查封该房时间是2016年6月7日，故王昌英在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。关于购房款是否全部支付的问题。《政通财富大厦商品房认购合同》约定房屋价款为261612元，王昌英支付房款187200元，由政通公司账务高守山出具了收款收据，交款时间、金额与双方协商房屋买卖过程一致。庭审中，王昌英表示同意将剩余价款按照本院的要求交付执行。关于王昌英对未办理过户登记是否存在过错的问题。因涉案房屋至今未验收，不能办理过户手续，对此，政通公司认可因公司单方原因造成不能办理过户登记，并表示愿意承担相应责任。故王昌英作为购房人并无过错。关于王昌英主张对涉案房屋享有所有权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋未变更登记在王昌英名下，其尚未取得涉案房屋所有权，其与政通公司之间系房屋买卖合同关系，其可要求政通公司协助办理房屋产权变更登记手续，亦可向人民法院另行主张。综上，原告王昌英对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院的强制执行，其诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、在申请人张永富申请执行被执行人毕节市政通房地产开发有限责任公司一案中，不得执行位于毕节市××区杜鹃路政××财富大厦××号房屋；二、驳回原告王昌英的其他诉讼请求；案件受理费100元，由被告张永富负担。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判长 舒 平审判员 李厚军审判员 张 伟二〇一八年十二月十八日书记员 张钦越