安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0102民初8367号原告：陈再红，男，1969年9月15日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：刘东，安徽金的律师事务所律师。被告：安徽城市风酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区大通路51号力天大厦509室，统一社会信用代码91340100557828729F。法定代表人：闵奇，总经理。委托诉讼代理人：马建廷，安徽万世律师事务所律师。被告：合肥大圩房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市双河路3号，统一社会信用代码91340100711023129X。法定代表人：刘海琴，总经理。委托诉讼代理人：马建廷，安徽万世律师事务所律师。原告陈再红与被告安徽城市风酒店管理有限公司（以下简称城市风酒店）、合肥大圩房地产开发有限责任公司（以下简称大圩房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈再红及其和沈锦馨的共同委托诉讼代理人刘东、被告城市风酒店、大圩房地产的共同委托诉讼代理人马建廷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈再红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告城市风酒店支付原告租金81976元及逾期违约金12472元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止）；2、请求依法判决被告城市风酒店支付原告违约金78920元及律师费3000元；3、请求依法判决被告城市风酒店承担本案诉讼费；4、请求依法判决被告大圩房地产对以上诉请承担连带责任。事实与理由：2010年7月30日，城市风酒店租赁原告所有的力天大厦1309房屋，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2012年1月1日至2021年12月31日，租金每半年支付一次，每期租金为原告所购房屋实际成交价的3.5%，如逾期应按照未付款数额以每日万分之二支付违约金。并约定，如一方违约，应以该物业购买房款的10%作为违约金；如发生纠纷，所有费用由败诉方承担。大圩房地产对租金按期足额支付承担连带担保责任。原告以789209.46元购的该房，按合同约定，房租每月应支付4603元，但自实际租赁至今，城市风酒店未足额支付原告房租。原告多次向城市风酒店催交拖欠的租金，其均拒绝支付。综上所述，原告认为，原告与城市风酒店、二之间的房屋租赁合同是合法有效的，城市风酒店理应依约及时支付租金给原告。但是，城市风酒店却无理拒不足额支付租金至今。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告城市风酒店、大圩房地产辩称：原告诉请租金29332元，与事实不符，截止到9月份，二被告共计欠付租金15347.25元。原告主张的违约金应当与实际损失相符，且不超过造成损失的30%，而本案中原告诉请提供的证据并不能证明由于被告违约而给原告造成实际损失，且原告基于同一个法律关系同时主张两份违约金，明显违反法律，不应获得支持。本案的诉讼费用不应由被告承担。主张的律师费由被告承担无法律和事实依据。因为律师费原、被告在合同中没有具体的约定，且原告没有提供证据证明律师费用是3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证据1、原告身份证、被告企业信息查询单；2、房地权证；3、购房发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告提交的证据4、《力天大厦物业租赁协议》；5中国农业银行交易明细表、招商银行交易明细表；6、律师费发票，被告对其真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认，至于是否达到证明目的，须结合本案其他证据综合予以认定。本院经审理认定事实如下：案涉房屋登记在原告陈再红名下。2010年7月30日，原告陈再红（甲方）与被告城市风酒店（乙方）、大圩房地产（丙方）签订了一份《力天大厦物业租赁协议》，约定甲、乙双方在平等自愿基础上，经协商一致，就乙方承租使用甲方所购力天大厦房屋事宜达成如下协议。鉴于上述标的房屋为期房，为确保双方权益，甲、乙双方一致同意丙方大圩房地产对房屋按时按标准交付及租金按期足额支付承担连带担保责任，即发生房屋不能按时按标准交付情况时，由丙方赔付乙方相应损失；发生乙方不能按时足额支付甲方租金超过30天情况时，由丙方进行当期租金的支付，担保期至本合同到期。甲方将其购买的力天大厦办公1309号房，建筑面积104.31平方米出租给乙方使用。甲方同意在本合同有效期内将涉及该物业的验房、收房及经营管理的一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用其名义从事该物业经营管理的一切活动，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件。乙方保证所租赁房屋用于合法经营，同时严格遵守国家有关租赁房屋使用的法律、法规和政策规定。该物业租赁期限为拾年，从2012年1月1日开始计算至2021年12月31日到期。甲方有权按照本合同约定获得该物业租金收益，同时向乙方提供相应的税务发票，但不得干涉乙方正常的经营业务，该物业的经营盈亏由乙方自行负责。乙方有义务按照合同约定定期足额向甲方支付该物业的租金，租金以汇款方式汇入甲方指定银行账户，每半年支付一次。首次支付租金日期为2012年1月10日（节假日顺延），每期租金为甲方所购房屋实际成交价款的3.5%，以后每六个月支付一次，金额同上，直至租期结束。乙方可以通过发包、加盟或者转租等形式与他人合作经营，但乙方按期足额支付租金的义务不得转移。乙方应按约定及时足额向甲方支付租金，逾期应按照未付款数额以每日万分之二向甲方支付违约金(第七条.1)。甲方不得有提前收回该物业等影响乙方正常经营的行为，否则除承担违约责任外，还须承担由此给乙方造成的一切损失。合同一经签订，双方应严格遵守，如一方违约，应以该物业购买房款的10%作为违约金赔付给守约方（第七条.3）。合同中还约定凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决；如果协商不成，应依法向物业所在地的人民法院提起诉讼解决，所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）由败诉方承担等。合同签订后，原告将房屋交付给城市风酒店使用。城市风酒店自2012年1月至2015年1月，每半年支付原告陈再红租金24860元，2015年8月至2018年6月，每三个月支付原告租金7823元。因城市风酒店长期不能足额支付原告租金，原告遂诉至法院，请求判如所请。另查，案涉房屋的购房款为789209.46元。再查原告此次起诉支出律师费3000元。本院认为：原告陈再红与被告城市风酒店、大圩房地产签订的《力天大厦物业租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将房屋交付城市风酒店使用，城市风酒店理应依约按时足额支付租金，现原告诉请城市风酒店支付欠付的租金81976元，本院予以支持。城市风酒店辩称原告的租金中应当扣除代缴的10%的税金，并自2016年起，按照25元/平方米计算租金的主张，因其未提供证据证明其主张，本院不予采纳。若城市风酒店确为原告代缴相关税金，可持有效证据另案向原告追偿。关于原告主张的逾期违约金12472元，本院认为被告未足额支付租金的行为，客观上给原告造成了租金所产生的资金占用损失，且原告的主张不违反法律的强制性规定，符合合同约定，应当予以支持。原告在主张逾期违约金的同时又主张的利息属于重复计算，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告根据合同第七条.3主张违约金78920元。本案讼因系城市风酒店未足额支付租金，该行为的违约责任在合同第七条.1中约定，且原告也依此主张了权利，而合同第七条.3约定的违约情形则非本案讼因，原告据此主张违约金的请求缺乏合同和事实依据，本院不予支持。关于原告主张律师费3000元，确因城市风酒店违约产生的直接损失，且双方合同对此有约定，理应由违约方城市风酒店承担。关于原告主张大圩房地产承担连带责任。根据原、被告三方合同约定，大圩房地产对房屋按时按标准交付及租金按期足额支付承担连带担保责任，现城市风酒店未按时足额支付租金，大圩房地产应依约承担相应的连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽城市风酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付陈再红2012年1月1日至2018年6月欠付租金81976元及逾期违约金12472元；二、安徽城市风酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付陈再红律师费3000元；三、合肥大圩房地产开发有限责任公司对判决第一项确定的债务承担连带责任；四、驳回陈再红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3830元，减半收取1915元，由原告陈再红负担900元，被告安徽城市风酒店管理有限公司、合肥大圩房地产开发有限责任公司负担1015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  吴扬二〇一八年十二月十五日书记员  权可安徽省合肥市瑶海区人民法院民事判决书(2018)皖0102民初8367号原告：陈再红，男，1969年9月15日出生，汉族，住安徽省肥东县肥东新城经济开发园区陈大郢村东岗组，公民身份号码34012319690915231X。委托诉讼代理人：刘东，安徽金的律师事务所律师。被告：安徽城市风酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区大通路51号力天大厦509室，统一社会信用代码91340100557828729F。法定代表人：闵奇，总经理。委托诉讼代理人：马建廷，安徽万世律师事务所律师。被告：合肥大圩房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市双河路3号，统一社会信用代码91340100711023129X。法定代表人：刘海琴，总经理。委托诉讼代理人：马建廷，安徽万世律师事务所律师。原告陈再红与被告安徽城市风酒店管理有限公司（以下简称城市风酒店）、合肥大圩房地产开发有限责任公司（以下简称大圩房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈再红及其和沈锦馨的共同委托诉讼代理人刘东、被告城市风酒店、大圩房地产的共同委托诉讼代理人马建廷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈再红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告城市风酒店支付原告租金81976元及逾期违约金12472元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止）；2、请求依法判决被告城市风酒店支付原告违约金78920元及律师费3000元；3、请求依法判决被告城市风酒店承担本案诉讼费；4、请求依法判决被告大圩房地产对以上诉请承担连带责任。事实与理由：2010年7月30日，城市风酒店租赁原告所有的力天大厦1309房屋，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2012年1月1日至2021年12月31日，租金每半年支付一次，每期租金为原告所购房屋实际成交价的3.5%，如逾期应按照未付款数额以每日万分之二支付违约金。并约定，如一方违约，应以该物业购买房款的10%作为违约金；如发生纠纷，所有费用由败诉方承担。大圩房地产对租金按期足额支付承担连带担保责任。原告以789209.46元购的该房，按合同约定，房租每月应支付4603元，但自实际租赁至今，城市风酒店未足额支付原告房租。原告多次向城市风酒店催交拖欠的租金，其均拒绝支付。综上所述，原告认为，原告与城市风酒店、二之间的房屋租赁合同是合法有效的，城市风酒店理应依约及时支付租金给原告。但是，城市风酒店却无理拒不足额支付租金至今。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告城市风酒店、大圩房地产辩称：原告诉请租金29332元，与事实不符，截止到9月份，二被告共计欠付租金15347.25元。原告主张的违约金应当与实际损失相符，且不超过造成损失的30%，而本案中原告诉请提供的证据并不能证明由于被告违约而给原告造成实际损失，且原告基于同一个法律关系同时主张两份违约金，明显违反法律，不应获得支持。本案的诉讼费用不应由被告承担。主张的律师费由被告承担无法律和事实依据。因为律师费原、被告在合同中没有具体的约定，且原告没有提供证据证明律师费用是3000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的证据1、原告身份证、被告企业信息查询单；2、房地权证；3、购房发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，原告提交的证据4、《力天大厦物业租赁协议》；5中国农业银行交易明细表、招商银行交易明细表；6、律师费发票，被告对其真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认，至于是否达到证明目的，须结合本案其他证据综合予以认定。本院经审理认定事实如下：案涉房屋登记在原告陈再红名下。2010年7月30日，原告陈再红（甲方）与被告城市风酒店（乙方）、大圩房地产（丙方）签订了一份《力天大厦物业租赁协议》，约定甲、乙双方在平等自愿基础上，经协商一致，就乙方承租使用甲方所购力天大厦房屋事宜达成如下协议。鉴于上述标的房屋为期房，为确保双方权益，甲、乙双方一致同意丙方大圩房地产对房屋按时按标准交付及租金按期足额支付承担连带担保责任，即发生房屋不能按时按标准交付情况时，由丙方赔付乙方相应损失；发生乙方不能按时足额支付甲方租金超过30天情况时，由丙方进行当期租金的支付，担保期至本合同到期。甲方将其购买的力天大厦办公1309号房，建筑面积104.31平方米出租给乙方使用。甲方同意在本合同有效期内将涉及该物业的验房、收房及经营管理的一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用其名义从事该物业经营管理的一切活动，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件。乙方保证所租赁房屋用于合法经营，同时严格遵守国家有关租赁房屋使用的法律、法规和政策规定。该物业租赁期限为拾年，从2012年1月1日开始计算至2021年12月31日到期。甲方有权按照本合同约定获得该物业租金收益，同时向乙方提供相应的税务发票，但不得干涉乙方正常的经营业务，该物业的经营盈亏由乙方自行负责。乙方有义务按照合同约定定期足额向甲方支付该物业的租金，租金以汇款方式汇入甲方指定银行账户，每半年支付一次。首次支付租金日期为2012年1月10日（节假日顺延），每期租金为甲方所购房屋实际成交价款的3.5%，以后每六个月支付一次，金额同上，直至租期结束。乙方可以通过发包、加盟或者转租等形式与他人合作经营，但乙方按期足额支付租金的义务不得转移。乙方应按约定及时足额向甲方支付租金，逾期应按照未付款数额以每日万分之二向甲方支付违约金(第七条.1)。甲方不得有提前收回该物业等影响乙方正常经营的行为，否则除承担违约责任外，还须承担由此给乙方造成的一切损失。合同一经签订，双方应严格遵守，如一方违约，应以该物业购买房款的10%作为违约金赔付给守约方（第七条.3）。合同中还约定凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决；如果协商不成，应依法向物业所在地的人民法院提起诉讼解决，所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）由败诉方承担等。合同签订后，原告将房屋交付给城市风酒店使用。城市风酒店自2012年1月至2015年1月，每半年支付原告陈再红租金24860元，2015年8月至2018年6月，每三个月支付原告租金7823元。因城市风酒店长期不能足额支付原告租金，原告遂诉至法院，请求判如所请。另查，案涉房屋的购房款为789209.46元。再查原告此次起诉支出律师费3000元。本院认为：原告陈再红与被告城市风酒店、大圩房地产签订的《力天大厦物业租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将房屋交付城市风酒店使用，城市风酒店理应依约按时足额支付租金，现原告诉请城市风酒店支付欠付的租金81976元，本院予以支持。城市风酒店辩称原告的租金中应当扣除代缴的10%的税金，并自2016年起，按照25元/平方米计算租金的主张，因其未提供证据证明其主张，本院不予采纳。若城市风酒店确为原告代缴相关税金，可持有效证据另案向原告追偿。关于原告主张的逾期违约金12472元，本院认为被告未足额支付租金的行为，客观上给原告造成了租金所产生的资金占用损失，且原告的主张不违反法律的强制性规定，符合合同约定，应当予以支持。原告在主张逾期违约金的同时又主张的利息属于重复计算，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告根据合同第七条.3主张违约金78920元。本案讼因系城市风酒店未足额支付租金，该行为的违约责任在合同第七条.1中约定，且原告也依此主张了权利，而合同第七条.3约定的违约情形则非本案讼因，原告据此主张违约金的请求缺乏合同和事实依据，本院不予支持。关于原告主张律师费3000元，确因城市风酒店违约产生的直接损失，且双方合同对此有约定，理应由违约方城市风酒店承担。关于原告主张大圩房地产承担连带责任。根据原、被告三方合同约定，大圩房地产对房屋按时按标准交付及租金按期足额支付承担连带担保责任，现城市风酒店未按时足额支付租金，大圩房地产应依约承担相应的连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、安徽城市风酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付陈再红2012年1月1日至2018年6月欠付租金81976元及逾期违约金12472元；二、安徽城市风酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付陈再红律师费3000元；三、合肥大圩房地产开发有限责任公司对判决第一项确定的债务承担连带责任；四、驳回陈再红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3830元，减半收取1915元，由原告陈再红负担900元，被告安徽城市风酒店管理有限公司、合肥大圩房地产开发有限责任公司负担1015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员吴扬二〇一八年十二月十五日书记员权可附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。