杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初8474号 原告：浙江颐景园物业服务有限公司（统一社会信用代码：91330000717613357R），住所地：杭州市文二西路颐景园内。 法定代表人：徐海鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋王吉，该公司职员。 被告：祁国强，男，1961年2月12日出生汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：祁奋骏（系被告祁国强儿子），男，1987年10月26日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告浙江颐景园物业服务有限公司（以下简称颐景园物业公司）与被告祁国强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告颐景园物业公司的委托诉讼代理人宋王吉、被告祁国强的委托诉讼代理人祁奋骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颐景园物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告祁国强支付原告颐景园物业公司物业费6025.1元，车库物业费370.9元，能耗费1613.9元；2.案件受理费由被告祁国强负担。 事实和理由：原告系杭州市富阳区银湖街道九龙大道99号颐景园山庄小区（以下简称颐景园山庄）的物业管理服务企业。被告系颐景园山庄翠霞苑27幢302室业主，房屋建筑面积为179.32平方米，车库面积为25.76平方米。根据双方签订的《前期服务协议》，2015年6月30日前，被告应按每月每平方米0.8元的标准缴纳物业管理服务费，每月每平方米0.4元的标准缴纳车库物业管理服务费，每月每平方米0.1元的标准缴纳二次增压供水能消耗；2015年7月1日起应按每月每平方米1.2元的标准缴纳物业管理服务费，每月每平方米0.5元的标准缴纳车库物业管理服务费，每月每平方米0.1元的标准缴纳二次增压供水能耗费。原告作为该小区的物业管理服务公司，已严格履行了相关合同义务，为被告及其他小区业主提供了符合要求的物业管理服务。但被告已拖欠2015年1月至2017年6月的物业费及其他相关费用未交。原告以电话，书面形式多次催讨未果。 被告祁国强答辩称：1.被告对物业服务合同的真实性和合法性有异议。该物业合同系由原业委会主任陈刘伟个人和物业公司签订，未经业主大会表决，被告作为业主也没有参加过任何对合同的投票表决，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的无效情形。综上所述，被告认为原告提供的物业合同无效；2.被告认可自2015年1月至2017年6月未缴纳物业费，但是对应缴纳金额有异议，所以一直与物业在沟通。对于2014年1月至2015年6月物业费标准无异议，对于2015年7月至2017年6月涨价后的收费标准有不同意见。只有颐景山庄业主大会关于涨价提案提交全体业主在业主大会表决后，依据《浙江省物业管理条例》判断实际投票表决结果允许涨价，才可以按涨价后的标准收费，否则，只可以延续前面的0.8元的收费标准。而本次业主大会同意票占比与同意专属面积比例均未超过50%，所以实际的投票结果，涨价未达法定过半要求，故本次业主大会提请业主表决的涨价方案，未获通过。因此应继续以0.8元的单价执行收费；3.综上所述，被告祁国强的住宅面积179.32平方米按0.8元/月/平方米收取物业费，车库面积25.76平方米按0.4元/月/平方米收取物业费，再加上2015年1月至2017年6月的二次供水能耗费1613.9元。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告向本院提供《物业服务合同》1份，用以证明原告与颐景山庄业委会签订物业服务合同，对物业费进行约定的事实。被告祁国强经质证后对真实性和合法性有异议。本院经审查后认为，该合同系颐景园物业公司与颐景园山庄业委会签订，被告对该证据有异议但没有提供反驳证据，故对原告颐景园物业公司提供的该证据予以认定。本院据此确认2015年12月28日颐景园物业公司与颐景园山庄业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2015年11月1日起多、高层住宅物业服务费每月每平方米1.2元，独立车库物业管理服务费每月每平方米0.5元，二次增压供水能耗费每月每平方米0.1元的事实；2.《关于业主大会会议表决结果的公告》1份，用以证明根据业主大会表决，颐景园山庄业主委员会通过从2015年7月起物业费调整为1.2元每平方米的事实；被告祁国强认为不能证明物业合同有效。本院经审查后认为，被告祁国强实际对证据的关联性有异议。颐景园物业公司依据该公告自2015年7月1日起调价，待证事实与本案有关，故本院予以认定。本院据此确认颐景园山庄业主委员会于2015年9月21日公告物业费自2015年7月1日起按调价后的标准执行的事实；3.《业主大会会议表决票》1份，用以证明按书面形式进行业主大会表决的事实。被告祁国强认为不能证明物业合同有效。本院经审查后认为待证事实与本案无关，故对该证据不予确认。 本院认为，颐景园物业公司与颐景园山庄业主委员会于2015年12月28日签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，主体适格，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。颐景园山庄业主委员会于2015年9月21日公告物业费自2015年7月1日起调价，业主委员会的决定，亦对业主具有约束力。原告颐景园物业公司依据《前期物业服务合同》和案涉《物业服务合同》，为颐景园山庄业主提供了物业服务，被告祁国强作为颐景园山庄的业主应当按约交纳物业服务费和其他费用。根据合同的约定以及颐景园山庄业主委员会的公告，颐景园山庄的物业费自2015年7月1日起按多、高层住宅每月每平方米1.2元，独立车库每月每平方米0.5元，二次增压供水能耗费每月每平方米0.1元收取，之前的物业费标准为多、高层住宅每月每平方米0.8元，独立车库每月每平方米0.4元，二次增压供水能耗费每月每平方米0.1元。被告祁国强房屋面积179.32平方米、车库面积25.76平方米，尚欠原告颐景园物业公司2015年1月至2017年6月的住宅物业服务费6025.1元、车库物业费370.9元、能耗费1613.9元。被告祁国强经原告颐景园物业公司书面催交，在催告的合理期限内仍未交纳物业费。故原告颐景园物业公司要求被告祁国强支付物业费6025.1元、车库物业费370.9元、能耗费1613.9元的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持。 被告辩称对案涉颐景园山庄业主委员会的公告的效力有异议。本院认为，若业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，则受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应在应当在知道或者应当知道业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权。故被告祁国强未另行主张撤销权而在本案对业主委员会的公告的效力提出抗辩，本院在本案中不予处理。 被告祁国强辩称本案物业服务合同系由原业委会主任陈刘伟个人和物业公司签订，未经业主大会表决，合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。被告祁国强主张物业服务合同系由原业委会主任陈刘伟个人签订物业合同，没有证据证明，本院不予采信。被告祁国强主张物业服务合同应经业主大会通过，没有法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告祁国强支付原告浙江颐景园物业服务有限公司物业费6025.1元、车库物业费370.9元； 二、被告祁国强支付原告浙江颐景园物业服务有限公司能耗费1613.9元； 上述第一、二项款项，被告祁国强于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告祁国强负担。 原告浙江颐景园物业服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告祁国强于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员 马 骏 二〇一八年十二月二十六日 书记员 蒋露英