广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0904民初1864号原告：蔡金娣，女，汉族，1963年10月13日出生，住茂名市电白区。委托代理人：谢志雄，广东承匡律师事务所律师。委托代理人：谢绍栋，广东承匡律师事务所律师。被告：许强，男，汉族，1938年11月4日出生，住珠海市。被告：蔡玉媛，女，汉族，1944年4月20日出生，住珠海市。两被告的委托代理人：许鹏飞，男，汉族，1970年5月21日出生，住珠海市。是被告许强、蔡玉媛的儿子。原告蔡金娣诉被告许强、蔡玉媛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年9月20日、2018年11月29日两次公开开庭进行了审理，两次开庭时原告蔡金娣的委托代理人谢志雄、被告蔡玉媛及两被告的委托代理人许鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡金娣诉称，2012年6月，原告与两被告口头约定，两被告将位于电城镇东北环，地号为********-2（土地证号：电府国用字（90）第**、第××号）的土地使用权转让给原告，转让总金额为40万元，首期转让金额10万元。2012年6月19日，原告依约向两被告支付了首期转让款。在2012年10月12日，原、被告双方根据原来的口头约定补签订了书面的《国有土地使用权转让合同》，合同约定合同生效后，被告的国有土地使用证及其各项权利义务即转移给原告，但时至今日，被告一直没有依照合同约定履行义务，将该土地的国有土地使用权证书交付给原告，并协助原告办理土地使用权过户手续。综上，原告为维护权益，特具状向贵院起诉，请求判决：1、两被告履行原、被告双方签订的《国有土地使用权转让合同》中的义务，配合原告办理电城镇东北环，地号为33区11，地号为********-2用字（90）第××号、第××号）的土地使用权过户手续；2、本案诉讼费由被告许强、蔡玉媛承担。原告提供证据有：证据1、原告身份证复印件一份，该证据证明原告蔡金娣的主体资格；证据2、国有土地使用权转用合同复印件一份，该证据证明两被告许强、蔡玉媛将位于电城镇东北环，地号为33区117号-1、33区1，地号为****-1国用字（90）第××号、第××号］的土地使用权转让给原告的事实；证据3、2012年6月19日的汇款凭证复印件一份，该证据证明原告已支付10万元土地转让款给被告的事实；证据4、（2012）茂电法执字第331号受理执行案件通知书复印件一份，该证据证明涉案土地存在纠纷，正在处理中的事实。被告许强、蔡玉媛答辩称，原告起诉我方的理由为:依据双方签订的《国有土地使用权转用合同》要求我方履行相应的义务。对此我方认为原告所主张的依据是一份无效的合同，而且原告在起诉状中更改合同第五条中的关键词，断章取义，歪曲事实，理由如下:首先，根椐《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]5号第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”此合同注明土地的使用期限是长期并要补交地款，因此可知其土地性质为划拨土地，且未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此认定此合同无效。其次，于2012年6月，由于当时合同中的土地被侵权人区其彬霸占，我方的亲戚即原告蔡金娣提出她可以找人将区其彬赶走，因为该土地的性质是划拨土地需补交地价，所以我方才愿意以低于当时市场价一半的价格转让给原告，由原告负责补交地价，但原告一直未付清土地转让款及提出办理土地转让手续。直到2012年10月，原告说其丈夫的亲戚是公安局长可以帮忙赶走区其彬，但要看到土地转让的合同，提出大家都是亲戚随便签一份合同给他看了就可以解决问题，因此双方未报审批就随便签下了此合同，该土地转让合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条无效合同的情形:“(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。最后，原告违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”。原告在起诉状中更改合同中的关键词，从而断章取义，提出理由以歪曲事实，原告在起诉状书中将合同第五条第二行的“随之”两字改为“即”字，“随之”没有约定时限的意思，而“即”有立刻的意思，也就是原告想将事实歪曲为要立刻移交国土证，这样既违反国有土地使用权转让程序及交易习惯，更违背了当时签订合同的真实意思。如上所述，双方所签署的此份合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。在此，我方请求人民法院依法确认此合同无效并驳回原告的诉讼请求。补充一点，双方签订的土地买卖是否存在纠纷。2011年的时候电白县人民法院已经进行了判决，并在2013年底强制执行时把区其彬赶出去，锁上门，并把土地移交给我们了，这时候的纠纷已经结束了，不存在纠纷了。但是在2014年区其彬又扒开锁，自己住进来，这是属于违法行为。被告提供的证据有：证据1、被告许强、蔡玉媛身份证复印件一份，该证据证明两被告的身份信息；证据2、国有土地使用证【电府国用字（90）第××号，第××号】复印件各一份，该证据证明该土地使用期限为长期，因此属于划拨用地；证据3、（2011）茂电法民初字第455号民事判决书复印件一份，该证据证明判决书已经于2011年11月16日发生法律效力，涉案土地已经不存在纠纷。本院依职权向国土部门调取了本案所涉两宗土地的国有土地使用权登记卡。经开庭质证，被告对原告方提供的证据的质证意见为：对证据1、2、3没有意见；对证据4的真实性没有意见，但对其证明的事实有异议，所谓纠纷是法院据以执行的判决书还没有生效之前才算是纠纷，法院判决生效之后就不存在纠纷了，该份证据恰好证明该土地已不存在纠纷。原告对被告方提供的证据的质证意见为：对证据1没有异议，对证据2的真实性没有异议，对证明的事实有异议，认为土地的使用权限虽然是长期，但不能从土地证上的“长期”来证明土地的来源是划拨，也不影响土地的转让；从证据上来看，土地是国有土地，属于住宅用地，在法律上是允许转让的，并不违反法律的强制规定。对证据3判决书的真实性由法院核实。对于买卖土地是否存在纠纷的问题，涉案土地虽然已经判决了，但是包括诉讼上的纠纷，也包括执行上的纠纷，现在该土地上的房屋还有其他人侵占着，在执行不到位的情况下，纠纷仍然是存在的。对于本院调取的证据，原告的质证意见：我们对这个登记卡的内容的真实性是有异议的，根据这个登记卡的内容，这个土地的来源是划拨，用途是住宅，根据有关法律的规定，划拨是主要用于军事、政府、公益等才会存在划拨的情形，而对于个人住宅的性质而言，土地的来源是不存在划拨的。被告的质证意见：根据有关法律的定义，国有土地有出让土地和划拨土地两种性质，只有划拨土地的期限是长期的，除了划拨土地之外的其他土地性质都是有期限的，另外在茂名市国土部门的公开信息可以看得到划拨土地使用权人是可以是个人的。根据各方的质证意见，本院对原、被告提供的证据及本院调取的证据的真实性予以确认。经审理查明，2012年初，原告蔡金娣与被告许强、蔡玉媛口头约定被告许强、蔡玉媛将自己名下位于电白区电城镇东北环的土地使用权转让给原告，原告于2012年6月19日通过银行汇款的方式支付了两被告10万元。2012年10月12日原告蔡金娣与被告许强、蔡玉媛补签订了《国有土地使用权转用合同》，合同内容载明：转让方（甲方）：许强、蔡玉媛；受让方（乙方）：蔡金娣。一、根据国家有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等、自愿的原则，就转让国有土地使用权事宜签订本合同。二、甲方同意将位于电城镇东北环，地号为33区117号-1、33区117号，地号为********-2用期限为长期的国有土地使用权［电府国用字（90）第××号;第××号］整体转让给乙方216平方米。三、土地转让金总计金额为40万元人民币（甲方税后实收费用），转让土地使用权相关各种税费、补交地款等其他所有费用均由乙方负责。四、乙方支付转让金的期限及方式:转让金于2013年10月31日前付清，如到期后未付清部分按照银行同期贷款利率向甲方每月支付相应的利息（如土地纠纷未解决则除外）。五、本合同经双方签字后生效，甲方的国有土地使用证及其各项权利及义务随之转移给乙方，乙方应依照国家相关的规定来办理转让土地使用权手续，并依法清理土地上所有附属物及平整土地，乙方自愿承担并遵守执行。乙方付清转让金之日起甲方无条件给乙方使用土地，甲方不得以任何理由收回土地使用权。转让方（甲方）：蔡玉媛（私章），法定代表人：许强；签约日期：2012年10月12日；见证人：许鹏飞。受让方（乙方）：蔡金娣，法定代表人：蔡金娣；签约日期：2012年10月12日2012年10月12日。”在原、被告双方签订合同前原告已给付购房款10万元给两被告，合同签订后余下的购房款30万元未给付两被告。本案涉案的两宗土地均位于电白区电城镇东北环，连成一片，其中33区117号-1的土地［国有土地使用证号：电府国用字（90）第××号］，土地使用者为许强；33区117号-2的土地［国有土地使用证号：电府国用字（90）第××号］，土地使用者为蔡玉媛。两宗土地用地来源均为划拨，土地用途均为住宅，土地使用期限均为长期。涉案土地上建有房屋，许强、蔡玉媛曾于2011年向本院起诉区其彬，案由物权保护纠纷，本院于2011年10月17日作出（2011）茂电法民初字第455号民事判决书，判决：一、限被告区其彬在本判决生效之日起60日内，搬迁并清理位于电白县平方米的土地的物品返还土地使用权给原告蔡玉媛及原告许强；二、驳回原告蔡玉媛、许强的其他诉讼请求。该判决已经于2011年11月16日发生法律效力。2012年蔡玉媛、许强向本院申请执行该案，本院曾立案进行了执行。现在区其彬仍占用着本案涉案土地，涉案土地未移交原告使用。原告蔡金娣与被告许强、蔡玉媛签订《国有土地使用权转用合同》后，未经有批准权的人民政府批准，至起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，两被告未将本案涉案土地的两个国有土地使用权证件移交给原告。原告于2018年6月6诉至本院成讼。上述事实有原、被告提交的身份证、《国有土地使用权转用合同》、广东农村信用社汇款手续费收取凭证、国有土地使用权证、（2011）茂电法民初字第455号民事判决书、（2012）茂电法执字第331号受理执行案件通知书、本院依职权向国土部门调取的《国有土地使用权登记卡》及原、被告的庭审陈述在案为证。本院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案土地（33区117号-1、33区117号-2）的性质是否为划拨土地；二、原告蔡金娣与被告许强、蔡玉媛签订的《国有土地使用权转用合同》是否有效。关于涉案土地的性质问题。原、被告提供的《国有土地使用权转用合同》及被告提供的国有土地使用证均未明确表明33区117号-1、33区117号-2两宗涉案土地的性质，仅仅写明了该土地使用期限为长期，土地用途为住宅。本院依职权到国土部门调取两宗土地的国有土地使用权登记卡，国有土地使用权登记卡显示地号为33区117号-1的土地［国有土地使用证号：电府国用字（90）第××号］，用地来源为划拨，土地用途均住宅，批准使用期限为长期；33区117号-2的土地［国有土地使用证号：第××号］，用地来源为划拨，土地用途均住宅，批准使用期限为长期，因此可以确定涉案土地的用地来源是划拨土地。关于原告、被告签订的《国有土地使用权转用合同》的效力问题。涉案土地是划拨土地，原告、被告签订合同转让划拨土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，至起诉前未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”故原告、被告签订的《国有土地使用权转用合同》应当认定为无效合同。无效合同至自始没有法律约束力，对本案纠纷，本院按照合同无效的相关法律规定进行处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”两被告因该合同而取得的购房款10万元，依法应当予以返还原告蔡金娣，并返还原告占用该款期间相应的孳息即利息，利息按银行同期同类贷款利率计算，从两被告取得该款之日起计至返还清款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告蔡金娣与被告许强、蔡玉媛签订的《国有土地使用权转用合同》无效；二、限被告许强、蔡玉媛在本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡金娣返还购房款10万元及利息（按银行同期同类贷款利率计算，从2012年6月19日起计至返还清款之日止）。如果被告许强、蔡玉媛不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由原告负担3650元，被告许强、蔡玉媛负担3650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨雪贵人民陪审员  杨汉全人民陪审员  叶廷清二〇一八年十二月三日书 记 员  王庆武