浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8004号 上诉人（原审被告）：陈珊，女，1987年9月13日出生，汉族，住浙江省常山县。 被上诉人（原审原告）：余丽，女，1988年8月10日出生，汉族，住湖南省常宁市。 委托诉讼代理人：滕玲玲、王雷，浙江锦丰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周志明，男，1985年2月14日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审被告）：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层，统一社会信用代码：91330100725878902R。 法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。 委托诉讼代理人：吴苏华、李妮，该公司员工。 原审第三人：杭州住房公积金管理中心余杭分中心。住所地：浙江省杭州市余杭区临平南大街265号。 法定代表人：张红雨，该中心主任。 上诉人陈珊因与被上诉人余丽、周志明、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）以及原审第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心（以下简称余杭公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2017年6月1日，陈珊（委托人）向周志明（受托人）出具的《委托书》载明：陈珊与周志明共有坐落于杭州市余杭区房屋，现陈珊、周志明准备将房地产提前还款后对外出让，因陈珊事务繁忙，没有时间办理相关手续，故全权委托丈夫周志明办理。具体委托事项包括：代为办理公积金贷款的提前还款手续，领取他项权利证明、办理抵押权注销登记手续；确定上述不动产的转让价格，代为选定购房人；与买方签订不动产转让合同等与房屋转让相关的合同；代为交付房屋；代为领取所有售房款；代为办理与房屋转让有关的其他事宜。委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件、合同，陈珊均予以认可并承担一切法律责任。该委托事项并经浙江省衢州市华夏公证处出具（2017）浙衢华证民字第1149号公证书予以证明。2017年6月9日，余丽（买方，即乙方）经过中介方我爱我家公司与陈珊、周志明（卖方，即甲方）签订了《杭州市房屋转让合同》约定：由余丽以1120000元的总价购买陈珊、周志明的位于杭州市余杭区房屋（建筑面积88.71平方米，余房权证中移字第××号），合同第一条第3款中约定房屋抵押权人为余杭公积金中心，抵押登记日期为2015年3月18日，他项权利证号为余房他证字第××号。甲方于产权受理前办理抵押注销手续。付款方式为乙方于2017年6月20日前将首付款340000元汇入双方约定的第三方监管账户，余款申请银行贷款，在2017年6月20日前向银行等相关部门提交抵押贷款相关资料，办理贷款审批手续；银行贷款780000元发放至双方约定的第三方监管账户，此款在甲方实际交付房屋及完成房屋过户登记时进行结算（过户产生的税、费由乙方承担）。交房方式为于银行放贷后五个工作日内，甲方将房屋交付给乙方。另合同第六条第2款约定，“除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款项甲方追究违约利息，逾期交付超过10天，甲方向乙方支付违约金共计224000元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿”。甲乙双方同意产权受理前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。各方同日签订的《代理合同》约定：“甲、乙双方任何一方违反本合同约定的，违约方应向对方支付违约金为该房屋成交价的20%”。上述协议中载明陈珊之签名系周志明代为签署。各方同日签订的《协议》另约定：乙方于2017年6月20日前到按揭银行办理按揭申请的相关手续。甲方需在符合领取首笔房款前与抵押贷款银行预约还款日期，并在预约还款日至委托代理机构领取首笔房款并用于结清抵押贷款，且应在1个工作日内完成抵押注销手续。如领取的首笔房款不足以还清该房屋的抵押贷款，不足部分由甲方自行筹款补足还清贷款。上述合同签订后，余丽按合同要求办理贷款手续，2017年6月17日余丽将购房首付款340000元等支付双方指定的监管账户。但陈珊、周志明迄今并未按合同承诺先行归还在第三人处的案涉房屋按揭贷款，因而也未办理抵押权注销手续，协助办理房屋的过户。余丽多次催促未果提起本案诉讼。案件审理中，余丽表示如陈珊、周志明不清偿其在第三人余杭公积金中心处的房屋按揭贷款债务，愿意代为陈珊、周志明向第三人清偿上述房屋上的抵押贷款（截至2018年8月6日，该贷款余额379116.06元）。 原审法院另查明，2017年5月29日，余丽（甲方）、周志明（乙方）、我爱我家公司（丙方）就案涉房屋签订有《购房意向合同》一份，约定：周志明将位于杭州市余杭区房屋以1120000元的价格转让给余丽等。现陈珊手中另持有就案涉房屋签订的交易价格为850000元、签署日期为2017年6月1日的《购房意向合同》一份。 余丽起诉至原审法院，请求：1、陈珊、周志明立即办理位于杭州市余杭区房屋的银行抵押注销手续；2、陈珊、周志明协助余丽办理杭州市余杭区房屋的产权过户手续；3、陈珊、周志明支付余丽违约金224000元；4、本案诉讼费用由陈珊、周志明、我爱我家公司承担。 原审法院认为，余丽与陈珊、周志明、我爱我家公司签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认有效，各方应恪守约定履行各自义务。余丽已经按照合同约定支付了首付款340000元，已履行了自己的义务，但陈珊、周志明未按约先行清偿案涉房屋银行抵押贷款并办理注销抵押手续，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于本案房屋转让合同是否可以继续履行，因余丽自身不存在违约行为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。审理中，余丽确认作为房屋受让人愿意代为向第三人清偿房屋抵押的全部债务。因此，双方的合同不存在事实上或法律上不能履行的障碍，陈珊、周志明应继续履行合同，协助余丽办理讼争房屋的过户转让手续（过户产生的税、费由余丽承担），待过户登记完成时即由余丽付清尚余的房款。关于余丽主张陈珊、周志明支付违约金224000元，余丽未提供证据证明陈珊、周志明违约行为造成的实际损失，且该主张的违约金数额明显过高，一审法院综合考虑本市房价的涨幅、余丽要求陈珊、周志明继续履行及合同已履行的进展程度、过错程度等因素，酌情确认由陈珊、周志明承担违约金20000元，超出部分一审法院不予支持。此外，对陈珊所称余丽、周志明、我爱我家公司存在恶意串通、隐瞒房屋真实交易价格的事宜。一审法院认为，首先，现有证据并不足以证明存在上述情况。其次，即使存在周志明隐瞒其房屋实际交易价格的事情，现并无证据证明余丽对该情况知情并参与其中。而且余丽已经签署了合同金额为1120000元的合同交付给周志明，向陈珊提交850000元抑或是1120000元金额的《购房意向合同》非余丽所能控制，而系周志明自身行为。故该行为导致的后果亦不应该由余丽承受。再次，陈珊向周志明出具的《委托书》明确载明其授权周志明选择买家与确定价格，周志明并已经按委托书内容部分履行合同，未超过委托权限，相关的法律责任应由陈珊承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年8月8日判决：一、陈珊、周志明继续履行与余丽于2017年6月9日签订的《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》、《协议》。二、陈珊、周志明于判决生效后十日内向第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心清偿设定在杭州市余杭区房屋上的按揭贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，陈珊、周志明应当办理杭州市余杭区房屋的注销抵押登记，同时由杭州住房公积金管理中心余杭分中心协助办理。三、如陈珊、周志明未按上述第二项全额清偿第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心处的案涉房屋按揭贷款，由余丽直接代陈珊、周志明向第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心全额清偿，第三人杭州住房公积金管理中心余杭分中心予以协助；余丽代为清偿的款项有权在未支付陈珊、周志明的购房款780000元中抵扣。四、陈珊、周志明应于上述房屋完成注销抵押登记之日起十日内将杭州市余杭区房屋过户登记至余丽名下（房屋过户产生的税、费由余丽承担）并清空腾退房屋后交付余丽。五、余丽在上述第四项履行完毕后即将剩余购房款（780000元-上述代为清偿的按揭贷款金额）支付陈珊、周志明。六、陈珊、周志明于判决生效后十日内支付余丽违约金20000元。七、驳回余丽其他的诉讼请求。案件受理费16896元，财产保全费5000元，两项合计21896元，由陈珊、周志明负担18628元，由余丽负担3268元。 宣判后，陈珊不服，向本院提起上诉称：一、陈珊与周志明二人2012年3月26日登记结婚，同年11月19日产下一子周煜辰，在2019年9月应上小学一年级。陈珊与周志明由于此次案件爆发，在2017年7月底已分居，并在本案第一次开庭前已经至衢州市柯城区花园人民法庭起诉离婚，2018年6月20日调解离婚，离婚后孩子归陈珊抚养。现只有案涉房屋未分配决定。请求二审法院在重审或改判时明确此房子赔偿或补偿时，划分两人独立应享有的权利或承担的责任。二、关于本案管辖之异议。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条以及第三十四条之规定，本案的不动产所在地，合同履行地，合同签订地都是在余杭区。虽然在《代理合同》第七条约定：因本合同的履行而发生的任何争议，若三方无法协商达到一致的，依法向杭州我爱我家房公司所在地人民法院提起诉讼。但《代理合同》约定违反专属管辖应该无效。就算不违反，我爱我家公司的注册所在地是杭州市西湖区保淑北路51号，属于杭州市西湖区人民法院的管辖范围。而杭州市下城区人民法院在2017年10月23日裁定书中却以我爱我家公司总部所在地和法定代表人办公地在杭州市下城西湖文化广场环球中心21—22楼为由确定管辖。但杭州我爱我家法人代表陆斌斌办公地点并非在下城区，总部所在地也不代表就是法人的主要办事机构所在地。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三条的规定，本案应由西湖区管辖。三、民事判决书中对判决结果的描述有误。本案不是简单的所谓房价上涨，卖家不愿意卖而违约简单情况。在整个案件中陈珊是没有任何过错的一方，一审法官避轻就重，明显偏袒余丽，重要的当庭证据忽略不计，所有的责任损失全部由周志明和陈珊承担严重不公平。四、案件过程和证据问题。1、关于2017年6月1日，陈珊拿到85万元《购房意向合同》后公证《委托书》的事实。《委托书》是在中介张朝阳及周志明双方恶意欺瞒下做的，因为在做公证前，陈珊已经看到了《购房意向合同》，上面有买家姓名、手印及买家余丽身份证号，还盖有我爱我家公章，公章让人确定是真。陈珊在被骗之下做的公证不应有效，法院对签名没有查明，对我爱我家公司盖章没有追究，处理不当。2、关于2017年6月9日，周志明、余丽及中介签订《杭州市房屋转让合同》等三份。对三份协议内容陈珊无异议。但在2018年1月9日第一次开庭时，法官问余丽何时知道三方欺骗陈珊房价事宜，余丽当庭回答是在2017年6月9日签订合同时。因此中介和余丽有义务告知陈珊该事实，中介和余丽可以联系上陈珊，对此一审判决也没有提及。综上，《购房意向合同》、余丽当庭陈述以及三方的通话录音里都多次提到85万的事情，足以证明余丽、周志明，我爱我家公司三方存在恶意串通，隐瞒房屋真实交易价格的事宜。判决书认定有误，法院不能忽视中介公司在这个案件当中的错误及责任。判决书中二、四、六项中对于陈珊和周志明要做的还款、过户、赔偿等，都明确了时间（十日内），但对余丽根据判决书三、五项要做的代偿、支付房屋尾款的时间模糊不清。判决书当中十几次提到了张朝阳，同时所有的资料证据都和张朝阳有关。但是开庭张朝阳都没有到场，陈珊和周志明也多次在开庭和文件请求中要求法官将关键证人传唤到庭作证，或者当庭电话张朝阳取证。但法官都未采纳，判决不公正。五、关于整个案件的时间点和房价问题，首先陈珊卖房是准备马上在衢州置换的，当初陈珊、周志明在2012年买来的时候就70多万，5年后房子成本约90万左右了。在2017年7月份时，知道他们签的另外合同是112万时，陈珊才上网询问发现房子此时已经差不多价值130万。在余丽上诉前，陈珊已经多次让周志明自己去和余丽调解解除合同，陈珊知道被骗后收回了公证书和身份证，这样周志明就无法继续和余丽履行合同了。而周志明当时多次电话和余丽及中介说愿意赔偿当时的差价，让她赶紧拿回首付去其它地方再买一套。但余丽一直不肯，坚持起诉。当时房价稳定在130万有很长的时间。陈珊自始至终不是因为房价上涨而不卖，根本不存在违约。2017年8月31号收到第一次传票，2018年1月9日第一次开庭，8月6号第二次开庭。一年多时间房价从112万快速涨到了180来万。但是衢州的房价也是这一年翻了一番，所以差价损失绝对不应该让陈珊一个人承担。就算余丽认为在6月9日知道欺骗隐瞒陈珊之下签订的合同有效，但是在陈珊得知道真相后，而且还愿意让周志明赔偿的情况下，应该立即同意协商终止此合同，防止损失的扩大，在这方面余丽自始至终都是占据主动权，控制权的。法院判决继续过户意味着从112万起到现在180万的差价却都由陈珊和周志明承担，还要再赔2万所谓的违约金及大部分的上诉费用，极其不公平。法院首先应该判令合同无效，再酌情根据一年多来，考虑评估房价涨幅的时间点．以及各自的实际家庭现状及过错方的责任，将房子从112万到180万中68万的差价损失作为判决要点，由周志明、我爱我家公司、余丽平均或相应承担过错损失责任。六、一审判决适用法律不当。根据《合同法》第五十二条第一项、第二项之规定，因周志明方恶意隐瞒事实真相，违反诚实信用原则，合同非法、无效。一审认定事实错误、程序违法、适用法律不当，请求：一、判令撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初字6025号民事判决，发回本案管辖人民法院重审或依法改判；二、判令位于杭州市余杭区房屋于2017年6月9日签定的《杭州市房屋转让合同》无效；三、判令一二审涉诉费用全部由我爱我家公司、余丽、周志明承担。 被上诉人余丽在二审中答辩称：一、陈珊与周志明之间的财产分割问题，系其两人之间的事情，与本案无关，陈珊当另案起诉。二、关于管辖权异议之事。一审中周志明已经就管辖权提出过异议，一审法院于2017年1O月23日作出了（2017）浙0103民初6025号裁定书，驳回周志明对管辖权提出的异议，后周志明也未对裁定提起上诉，一审裁定已经生效。而陈珊在一审中从未提出过管辖权异议，其在一审答辩期内未提出就应当认为陈珊认可下城法院的管辖，现在二审中提起管辖权异议，没有法律依据。再者，一方面选择我爱我家所在地法院诉讼是基于《代理合同》第七条的约定，按照法律规定有约定从约定，另一方面因我爱我家公司的注册地址与实际经营地不一致，实际经营地在下城区，这也是杭州中院通过裁定形式确定过的，所以本案一审下城法院具有管辖权，不违反法律法规规定。三、陈珊在上诉状的内容就是周志明、我爱我家公司联合起来欺骗了陈珊，房价实际上是112万，但伪造了一份85万的假合同给陈珊，让陈珊误以为房子卖了85万，余丽在明知欺骗陈珊的情况下依然与周志明交易，损害了陈珊的利益。陈珊的说法与理由都是毫无事实依据和法律依据的。（一）余丽与周志明、我爱我家从始至终只有在2017年6月9日签订三份合同，即《杭州市房屋转让合同》、《代理合同》、《协议》，房价均为112万元，相互间内容一致。因案涉房屋系陈珊与周志明共同共有的，当时周志明提供了经过公证的陈珊的委托书，委托权限包括了确定转让价格、代为选定购房人、签订合同等多项委托事项，余丽看到公证书有理由认为周志明是有权利代表陈珊签字才与周志明签订了购房合同。85万的《购房意向合同》余丽从未见到过，一审陈珊作为证据提交上来才知道有这份合同，余丽没有签过字，上面的字迹从肉眼就能比对出来不是余丽本人签字，这份合同是怎么来的余丽并不清楚。至于周志明怎么跟陈珊说的，给陈珊看了什么，都是他们夫妻之间的事情，是外人无法把控的，与余丽无关。（二）从余丽提交的一系列证据以及中介我爱我家公司的证据和一审庭审陈述，都可以清楚无误的表明周志明因为房价上涨跟中介说不想卖或者涨价，其在领取首付款的时候当场反悔，其后又电话联系中介让其去做余丽的工作加钱。陈珊自己在一审中提交的一份周志明与余丽的录音证据，录音时间为2017年7月4日，可以看到周志明一直都在讲房价涨了二十来万，觉得自己亏了，与余丽协商加房价或者赔偿的事情，也从未提到过85万欺骗陈珊的事情，这录音更加有利地证明了周志明、陈珊纯粹是因为房价上涨过快才违约的。（三）根据谁主张谁举证的原则，陈珊应当提供证据证明自己被周志明和张朝阳欺骗且余丽知道的主张，但其提供的证据都无法证明。陈珊举证的周志明与张朝阳的录音，时间为2017年7月28日，该时间是在周志明与陈珊收到余丽委托律师发律师函之后发生的，所以完全可以推断出来是周志明想要套张朝阳的话，想引诱张朝阳说他们联合欺骗陈珊，来达到撤销合同、推脱责任的目的，明显有预谋。然在录音中张朝阳也并未承认其和周志明有一起欺骗陈珊的事情，反而是明确予以否认。（四）上诉状中陈珊讲到“房子成本也差不多是90万左右了”，那么，周志明在给陈珊看85万的购房意向合同时，陈珊没有质疑过在当时那个房价普遍上涨的情况下，低于成本价卖根本不符合常理。综上所述，余丽与周志明、陈珊、我爱我家在2017年6月9日签订的杭州购房合同、代理合同、协议均是合法有效的，不存在无效以及可撤销情形，各方都应当按约全面履行自己的义务。作为善意第三人的余丽已经按约履行了自己的义务。周志明、陈珊却因房价上涨拒绝再履行自己的义务，构成违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈珊的全部上诉请求。 被上诉人我爱我家公司在二审中答辩称：首先针对陈珊提出的管辖权异议不予认可。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百二十三条的规定，本案并不属于专属管辖，仅是因买卖合同纠纷引起的一般管辖，同时陈珊在一审答辩期内未提出管辖权异议的请求，也已就案件实体内容进行了答辩，因此陈珊在诉请中提及因管辖权异议要求发回重审的诉求，应予驳回。其次，陈珊一直陈述是周志明与我爱我家公司串通欺骗其并损害了其利益，这点陈珊并无证据证明，且一审法院认定的继续履行合同中的合同是总价为112万的《杭州市房屋转让合同》，该转让合同是陈珊公证委托周志明处理售房事宜后签订的，系三方真实意思的表示，合法成立并生效。虽然周志明以85万的购房意向合同欺骗陈珊，但是陈珊既然是意愿卖房，履行合法生效的总价为112万元的《杭州市房屋转让合同》后，其可以选择追究周志明获取其中差价27万元的法律责任，而不是选择违约，不继续履行转让合同。再者陈珊提及《杭州市房屋转让合同》无效，我爱我家公司同样不予认可，该案件中无效的仅是总价为85万的购房意向合同，该份合同系周志明伪造用于欺骗陈珊的转让合同。该份合同的无效并不影响《杭州市房屋转让合同》合法有效，且《杭州市房屋转让合同》是以总价为112万的购房意向合同为基础的，合同签订后应积极履行合同相关义务，周志明与陈珊却在签订《杭州市房屋转让合同》后拒绝继续履行合同，要求解除已签订的正式合同，作为守约方的余丽有权选择继续履行合同。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。 被上诉人周志明在二审中答辩称：一审中周志明已经明确表示并不是因为周志明要求加价所以不肯卖，只是说首付款补点给周志明，周志明可以马上去付尾款，如果不行就等周志明一段时间。周志明一直没有违约的原因是周志明自始至终没有说过不肯卖，但是陈珊知道后不肯卖，所以周志明卖不了了。关于房价85万与112万的事情，并不是周志明一个人知道，85万元的购房合同公章是真的，证明我爱我家公司是参与其中的。另外一审时候余丽当庭表示她是知道这份合同的，但二审却又予以否认。 原审第三人公积金余杭中心未发表意见。 二审中，上诉人陈珊及被上诉人余丽、我爱我家公司、原审第三人公积金余杭中心均未向本院提交新的证据。 被上诉人周志明向本院提交2018年10月14日张朝阳出具的证明书，证明周志明、张朝阳、余丽及余丽男友签合同前就声明过签合同签的是112万元，告诉陈珊是85万元。针对周志明提交的证据，上诉人陈珊对证据三性无异议。被上诉人余丽对证据三性均有异议，该证明书实际上为证人证言，张朝阳作为证人应当出庭作证并接受双方的质证，余丽在签合同的时候并不知道是85万元，是签完之后跟余丽说告诉陈珊是85万元，所有的事情都是中介在处理。被上诉人我爱我家公司对证据真实性不予认可。原审第三人余杭公积金中心未发表意见。本院认为，该“证明书”为证人证言，证明人张朝阳未到庭作证，被上诉人余丽、我爱我家公司对真实性均予以否认，异议成立，对该证据本院不予确认。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。 本院认为：本案的争议焦点在于，一、本案管辖法院；二、案涉《杭州市房屋转让合同》、《协议》、《代理合同》的效力；三、违约责任的承担。 首先，关于本案管辖问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。陈珊未在本案一审答辩期间提出管辖权异议，并进行应诉答辩，故原审法院对本案实施管辖并无不当。 其次，关于案涉合同效力问题。陈珊主张，根据《合同法》第52条第二项之规定，因余丽、周志明、我爱我家公司欺瞒陈珊，案涉合同无效，证据为转让款85万元的购房意向合同。本院认为，该85万元购房意向合同上有周志明签字及我爱我家公司盖章，但余丽否认该合同上的签字系本人所签，陈珊亦未能举证证明余丽与周志明、我爱我家公司串通损害陈珊利益的事实。本案中余丽主张履行的合同为转让款为112万元的房屋买卖合同，案涉《杭州市房屋转让合同》、《协议》、《代理合同》系各方于2017年6月9日签订，各方对于合同内容均未提出异议。周志明代陈珊在协议书上签字，并出具委托人为陈珊、受托人为周志明的《委托书》，周志明代为签字卖房的行为未超出授权范围，应视为有权代理。《杭州市房屋转让合同》、《协议》、《代理合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。陈珊仅依据转让价为85万元的《购房意向合同》主张《杭州市房屋转让合同》、《协议》、《代理合同》属于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形而无效依据不足，本院不予采纳。 再次，关于违约责任的承担问题。《杭州市房屋转让合同》签订后，余丽依约将首付款支付至监管账户，但陈珊、周志明未按照约定涤除案涉房屋上抵押权，并协助办理过户，构成违约。陈珊主张因周志明曾同意赔偿差价，余丽拒绝，故损失不应全部由其承担的主张不能成立。周志明主张因陈珊不同意卖房其不构成违约的理由亦不能成立。因余丽明确作为房屋买受人愿意向原审第三人代为清偿房屋抵押债务，案涉合同不存在履行障碍。原审法院认定陈珊、周志明违约，应当承担继续履行合同、支付违约金的责任有事实和法律依据。 本案二审过程中，陈珊提出其一审反诉请求未予处理的事宜。经查，陈珊在一审过程曾提交反诉状，请求：判令《杭州市房屋转让合同》无效、本案全部诉讼费用由余丽承担。陈珊提出的反诉请求涉及本案合同效力，依法属于一审审理范围。一审法院对于反诉请求未予单独处理虽有程序瑕疵，但一审法院对合同效力已经依法予以审查、处理，程序的结果亦并未损害陈珊实体权益。关于陈珊主张的因其与周志明已于2018年6月20日离婚，对于案涉房屋的权利及责任应当于本案处理的问题，本院认为，无论陈珊与周志明离婚与否，案涉合同签订过程均发生在双方婚姻存续期间，陈珊与周志明婚姻状态变化不影响本案的处理，陈珊主张本案中处理离婚财产事宜超出本案审理范围，依法其应另行主张。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16896元，由陈珊负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月十一日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯