广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7393号原告：李亮迎，女，1990年10月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李亮燕，广东国融律师事务所律师。被告：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号。法定代表人：李平稳。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩欣，广东凡是律师事务所律师。原告李亮迎与被告中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李亮迎的委托诉讼代理人李亮燕，被告曹二公司的委托诉讼代理人刘湘妃、刘倩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亮迎向本院提出诉讼请求：一、曹二公司支付逾期交房违约金24440.92元；二、曹二公司向李亮迎退还面积差价4676元。事实和理由：李亮迎在2013年1月18日意欲购买位于中山市××路××都花园××号房屋，因而与曹二公司签订《认购书》，认购书约定李亮迎购买房屋为一次性付款，李亮迎依照《认购书》约定支付房价后，携带认购书和付款收据到曹二公司签订《商品房买卖合同》，但曹二公司未告知合同的重要条款。该房屋的建筑面积约定为111.05平方米，不动产登记资料上显示是110.2平方米，误差0.85平方米，合同约定曹二公司应于2014年6月30日前交楼，曹二公司未能按合同约定期限交房，李亮迎于2015年10月13日实际收房装修使用，曹二公司于2016年10月17日才取得建设工程验收合格证，曹二公司延迟交房已经构成违约，应向李亮迎支付违约金。李亮迎为支持其诉请，提供证据如下：1.认购书、中山市商品房买卖合同，证明双方有买卖商品房关系；2.购房发票，证明已付清房款的事实；3.收房通知，证明被告通知收房的时间。曹二公司辩称，1.原告逾期支付购房款，且至今未向被告支付逾期付款的违约金，根据中山市商品房买卖合同第十一条的约定，买受人未按合同约定支付违约金，出卖人有权相应推延交付商品房，无须承担延期交楼的违约责任，故原告的逾期交楼违约金的主张没有事实和法律依据；2.原告的收楼时间为2015年10月13日，依据是原告签名的收楼通知书和收楼确认书，原告主张的逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权；3.签订合同和约定的收楼时间有14天是暴雨天气，按照合同第八条约定交楼时间应当顺延14天；4.即使法院认定被告应向原告支付逾期交楼违约金，金额也应按照双方签订的中山市商品房买卖合同第九条约定标准计算，被告承担逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%，原告主张的计算标准及金额过高；5.被告代原告向中山市嘉怡物业有限公司结算自2015年10月13日起到2018年3月31日的物业管理费，该公司已经收取相应的物业管理费及违约金的权利转让给被告，原告应向被告支付2015年10月13日起到2018年3月31日止的物业管理费及违约金；6.关于面积差异处理及房屋的计价方式在合同第4.5条有明确约定。本案中合同约定的套内面积为92.57平方米，实际测量为92.7平方米，大于合同约定的面积不存在退面积差价。曹二公司就其辩解，提供证据如下：1.《中山市商品房买卖合同》，证明该合同第八条约定了交楼据实予以延期的几种情形，包括因暴雨以上（含暴雨）的强降水。第九条逾期交房的违约责任中的约定出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房中房价款的4%；2.2013年1月-2014年6月中山气象站晴雨表，证明自2013年1月至2014年6月30日期间中山暴雨天气为14天，被告交楼时间因顺延14天；3.富都花园物业管理合同，证明合同第九条约定住宅物业管理费标准为每月每平方1.8元。第十条约定业主从通知收楼之日开始缴交物业服务费、每次收缴物业服务费的时间为每月5日前。第十一条约定了逾期缴纳物业服务费的违约责任；4.《通知》、《情况说明》，证明被告已与中山市嘉怡物业管理有限公司结算截至2018年3月31日的物业管理费，该公司将收取相应物业管理费及违约金的权利转让给曹二公司，中山市嘉怡物业管理有限公司已于2018年4月1日发出《通知》将相应事宜通知业主；5.收款收据3张、刷卡凭证1张，证明原告逾期付款，已构成违约，根据《中山市商品房买卖合同》第七条约定，被告有权要求原告每日按总房款0.04%的标准支付违约金，原告未按照合同约定支付违约金的，被告有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的责任，截止至今,原告仍未向被告支付违约金，因此被告无须承担延期交楼的责任。本院经审理认定事实如下：2013年1月21日，李亮迎与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定李亮迎购买曹二公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的预售商品房，约定的建筑面积共111.05平方米，其中套内建筑面积92.57平方米,按套内建筑面积计价，单价为每平方米6600.66元，总金额611023元，合同约定付款时间为2013年1月21日支付311023元，同年2月13日支付300000元。曹二公司应当在2014年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。双方就面积确认及面积差异处理约定商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准；实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异（含误差），双方同意差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿，差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。该合同第九条约定曹二公司逾期交房的违约责任为曹二公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向李亮迎支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则李亮迎有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。合同签订后，李亮迎于2013年1月21日支付311023元，同年3月14日支付300000元。2015年10月13日，李亮迎接收涉案商品房。2018年6月21日，李亮迎以曹二公司逾期交付上述商品房，存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年6月气象晴雨表显示：2013年3月28日、2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。再查明：中山市不动产登记资料证明表显示：中山市古镇镇××路××都花园××房的建筑面积110.2平方米，套内建筑面积92.7平方米，套内建筑面积与合同约定的套内面积的差异值在0.14%[（92.7-92.57）÷92.7]，在0.6%以内。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李亮迎与曹二公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天，另，合同约定李亮迎应于2013年2月13日支付剩余的购房款，李亮迎于同年3月14日才将剩余的购房款支付完毕，逾期29天,李亮迎主张双方曾口头协议可逾期支付上述房款，但曹二公司不予确认，李亮迎未能举证证明双方曾达成相关的口头协议，应承担举证不能的法律后果，故本院认定李亮迎逾期29天支付涉案房款。双方的合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年6月30日，因在签订合同后遇暴雨天14天及李亮迎逾期付款29天，根据合同约定交楼时间可顺延43天至同年8月12日。关于李亮迎主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。李亮迎主张违约金按合同约定交楼期限的第二天算起，诉讼时效应当从被告符合交楼条件起算三年，曹二公司辩称逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二公司约定逾期交楼之日即2014年7月1日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，李亮迎主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼。本案中，本院已经认定曹二公司应于2014年8月12日交付涉案商品房,但李亮迎直至2015年10月13日才收楼，曹二公司未按期向李亮迎交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。李亮迎主张违约金应计算至2015年10月13日，但同意按约定出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%来计算违约金。李亮迎于2018年6月21日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受人民法院保护，故李亮迎主张2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护，曹二公司抗辩有理部分，本院予以采纳，故李亮迎主张自2015年10月1日起至2015年10月13日止的违约金为1466.46元（611023×0.02%×12）理据充分，本院予以支持，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。关于曹二公司是否需要退还面积差价的问题。因涉案商品房的实际套内面积与约定的套内面积在±0.6%以内，根据合同约定，双方不作任何补偿，故李亮迎主张曹二公司退还面积差价4676元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告中山市曹二经济发展公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李亮迎支付逾期交房违约金1466.46元；二、驳回原告李亮迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，减半收取计264元，由原告李亮迎负担239元，被告中山市曹二经济发展公司负担25元（该费用原告已预交，本院不作退还，被告负担部分由其于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇一八年十二月二十八日书记员  潘汝彤