河北省秦皇岛市抚宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0306民初2243号 原告：冯文生，男，1969年2月12日出生，汉族，农民，现住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：高庆萍，河北九度律师事务所律师。 被告：河北金世纪建设有限公司，住所地秦皇岛市抚宁区抚宁镇紫金山南。 法定代表人：姜志国，该公司经理。 被告：河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司（以下简称金世纪分公司），住所地秦皇岛市海港区北港镇徐庄。 负责人：姜志国，该公司经理。 二被告委托诉讼代理人：张东涛，河北沃法律师事务所律师。 第三人：绥中和诚房地产开发有限公司，住所地辽宁省绥中县万家镇孟家村农贸市场内。 法定代表人：周凤辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王秀文，该公司职工。 原告冯文生与被告河北金世纪建设有限公司、河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司、第三人绥中和诚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年6月13日向辽宁省绥中县人民法院提起诉讼，被告提出管辖异议，绥中县人民法院裁定后，被告提出上诉，辽宁省葫芦岛市中级人民法院裁定移送本院审理，本院于2018年3月20日作出（2018）冀0306民初39号民事判决书，判后原告冯文生不服提起上诉，秦皇岛市中级人民法院于2018年6月5日作出冀03民终1851号民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本案依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加绥中和诚房地产开发有限公司为第三人参加诉讼。原告冯文生及其委托诉讼代理人高庆萍、被告河北金世纪建设有限公司和金世纪分公司委托诉讼代理人张东涛，第三人绥中和诚房地产开发有限公司委托诉讼代理人王秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯文生向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与第二被告于2012年5月28日签订的《售房合同书》；2、请求判令二被告向原告返还已付购房款2917800元；3、请求判令二被告按同期银行贷款利率的标准赔偿原告因解除《售房合同书》而导致的利息损失834481.51元（计算至2017年6月13日），2017年6月14日至判决给付之日止二被告按同期银行贷款利率的标准向原告支付利息损失；4、请求判令二被告向原告赔偿因解除《售房合同书》而导致的房屋上涨差价损失300000元（以评估结论为准）。事实和理由：原告与第二被告于2012年5月28日签订《售房合同书》，约定：原告向第二被告支付门市房总价款2917800元，第二被告将位于商业门市房出售给原告，该房屋系绥中和诚房地产开发有限公司开发建设，绥中和诚房地产开发有限公司与第二被告存在《商品砼买卖合同》关系，该公司将涉案房屋抵顶给第二被告。原告按约定将房款支付给第二被告，第二被告将涉案房屋交付给原告，2017年6月5日绥中和诚房地产开发有限公司发出通知：因第二被告供应的商品砼未按合同约定的质量要求进行供货，存在假冒伪劣产品，决定收回抵顶的涉案门市房产权。绥中和诚房地产开发有限公司已将涉案门市收回。另外，河北金世纪建设有限公司与第二被告系总公司与分公司关系。原告认为，第二被告将涉案房屋出售给原告，向原告交付的房屋所有权权利不应存在瑕疵，涉案房屋现已由绥中和诚房地产开发有限公司收回，是第二被告的原因导致原告无法实现售房合同目的，第二被告对涉案房屋没有处分权，无法向我方交付房屋所有权，导致我方无法实现合同目的，被告没有配合原告让开发商与原告签订售房手续，被告没有房屋的所有权，开发商也没有将所有权转移给被告或被告指定的人，故提起诉请，请求解除合同、返还购房款、承担违约责任。 被告河北金世纪建设有限公司、金世纪分公司辩称，1、原告不再享有合同解除权，涉案房屋已经实际交付转移，售房合同已经履行完毕五年多，收回房屋的是绥中和诚房地产开发有限公司而非被告，原告诉请既无事实依据也无法律依据，请法院驳回原告诉请。2、由于本案的发生发展以及将来的处理结果，都与绥中和诚房地产开发有限公司有关，为查明案件事实，请求追加绥中和诚房地产开发有限公司为本案被告或者通知其作为第三人参加诉讼。 第三人绥中和诚房地产开发有限公司辩称，1、对于二被答辩人之间的买卖合同关系及法律纠纷、经济纠纷等我公司并不知情。2、我公司只是收到了抚宁法院的开庭传票、参加诉讼通知书、民事起诉状、葫芦岛中级法院裁定书、秦皇岛中级法院裁定书等文件。对于二答辩人的案情不知情。3、我公司认为该案件是二被答辩人之间的经济纠纷，与答辩人无关，请求抚宁法院撤销答辩人作为本案第三人参加诉讼。4、我公司与河北金世纪有限公司秦皇岛分公司存在商品砼买卖合同，该合同第六条第2项中明确规定“因乙方自身原因，商砼不能保证正常供应，经甲乙双方协商无效的情况下，甲方有权收回抵顶门市房的产权”。目前我公司与河北金世纪有限公司秦皇岛分公司就商品砼买卖合同质量纠纷一案，正在葫芦岛市中级人民法院进行审查。我公司只是依照合同之规定暂时收回抵顶给河北金世纪有限公司秦皇岛分公司的门市房。5、河北金世纪建设工程有限公司秦皇岛分公司为我公司提供商品砼价款共计5222017.5元，我方已付现金73万元，抵顶门市房价款共计4994720元。我公司多次要求金世纪公司负责人（金晓娜）退还我公司多付的502702.5元货款及整体货款5222017.5元的税金发票（该金额不含利息），金世纪公司至今没有向我公司退还款项、利息及支付我公司发票。同时也是致使我公司收回抵顶门市房的原因。综上，请求法院撤销我公司在该案件中被列为第三人的诉讼，同时请求法院判处河北金世纪公司退还我公司多付款项、利息及向我公司支付税金发票。 原告冯文生为证明其主张向本院提交了以下证据： 1、2012年5月28日原告与被告金世纪分公司签订的售房合同书，证明原告与金世纪分公司签订了售房合同，约定房款2917800元，被告金世纪分公司将从和诚地产公司抵顶的孟家新村22#、23#商业门市房出售给原告。 2、房款收据14张，证明原告依约定向被告金世纪分公司支付了房款2917800元。 3、2017年6月5日绥中和诚房地产开发有限公司给被告金世纪分公司的通知、2017年5月25日和5月31日给原告冯文生的通知，证明因被告与和诚房地产公司之间商品砼买卖发生争议，开发商通知被告和原告将涉案房屋收回，涉案房屋已交回；交回和收回的都是使用权，所有权一直都没有登记在原告名下。 4、房款同期银行贷款利息明细计算表、金融机构人民币贷款基准利率表，证明原告已付购房款同期银行贷款利息应为834481.66元。 5、被告河北金世纪建设有限公司企业信用信息公示报告、金世纪分公司企业登记基本情况表，证明被告金世纪分公司是被告河北金世纪建设有限公司的分支机构，被告河北金世纪建设有限公司应当承担被告金世纪分公司的民事责任，二被告应共同承担房款返还及赔偿责任。 6、律师函一份，证明2017年5月26日原告方通过权智律师事务所孙敬东律师向被告发过解除合同的律师函。 7、录音证据三段，证明涉案房屋由第三人收回，是金世纪公司同意的，收回时原告给金世纪法人打电话说明情况，收回房屋是清楚，是金世纪公司认可的。 被告河北金世纪建设有限公司、金世纪分公司为证明其主张向本院提交了以下证据： 1、商品砼买卖合同一份，证明商品砼买卖合同中有抵顶房款条款。 2、辽宁省葫芦岛市中级人民法院（2017）辽14刑终164号刑事判决书一份，证明刑事判决书是绥中和诚房地产开发有限公司向公安局报案说我公司供应的混凝土存在假冒伪劣的最终结果，第三人将混凝土存在假冒伪劣作为收回房屋的理由是不存在的，我公司供应的是合格产品，所以绥中和诚房地产开发有限公司收回房屋的各种理由都不成立，原告应向第三人主张权利，也是我方要求应追加绥中和诚房地产开发有限公司为被告的理由之一，原告为了解决问题应同意我方请求，谁的责任谁承担。 第三人绥中和诚房地产开发有限公司为证明其主张向本院提交了以下证据： 1、商品砼买卖合同、结算单，证明我公司收回抵顶给金世纪公司的门市房具有法律依据。 经庭审举证、质证，被告河北金世纪建设有限公司、金世纪分公司对原告方证据的质证意见是：售房合同真实性、关联性无异议，第三条第一项约定甲方协助乙方办理相关事宜，表明签订购房合同办理房产证的责任在乙方而不在甲方，甲方仅是配合与协助的义务，第四项特别约定本公司将按供货进度陆续为原告方办理房产交接手续，只要交付给了原告，被告的义务就已经完成。登记情况表无异议。通知的真实性和关联性都不认可，房屋已经交付给原告，房地产公司发出的所有通知和收回房屋的行为不认可，他们自行解决，是物权法律关系，不是我方与原告方的合同法律关系。计算方式从房屋交付期间一直由原告合法占有使用，合同是否解除这期间各种利息都不应该计算，如果要计算也应按照最高法的规定按银行存款利率计算。被告没有见到过律师函。在庭审中原告说过房产是在2017年7月7日收回的，而起诉日期是2017年6月13日，时间上存在相反的情况，应是先收回后起诉。对录音不认可，不能确认录音中通话的另一方是被告负责人姜志国，原告播放的录音内容不清楚，听不清谈话内容，通过原告提交的整理记录不能认为是被告同意第三人收回房屋。第三人绥中和诚房地产开发有限公司对原告方证据的质证意见是：证据1、2、4、5与第三人无关，不发表质证意见。证据3我方给金世纪分公司下达通知时间是2017年5月，是我们公司发的，内容认可，但是因金世纪分公司尚欠我公司50余万元款项没有退还，同时提供我公司商品砼存在质量纠纷，我公司依据与金世纪分公司签订的商品砼买卖合同的6.2.2条内容之规定，暂时收回抵顶门市房的使用权，是有法律依据的。证据6因我公司与金世纪建设公司存在法律纠纷，与原告本人无任何经济法律纠纷，该份律师函与我公司无关。证据7录音与我方无关，不发表质证意见。原告冯文生方对被告河北金世纪建设有限公司、金世纪分公司证据的质证意见是：证据1真实性无异议，关联性有异议。原、被告之间是房屋买卖合同，被告有义务将房屋所有权转移给原告。从被告和开发商签订的商品砼买卖合同看，被告没有房屋的所有权，被告无法将所有权转移给原告也没让开发商将房屋所有权转移给原告，被告没有处分权，若有，开发商会将房屋所有权转移给原告，或者让开发商将所有权转移给被告指定人员，事实是没有办理相应手续，合同只是约定了双方的权利义务，但是否真实履行被告需提交进一步的证据来证明。证据2真实性无异议，关联性有异议。被告供给开发商是否是假冒伪劣产品与本案解除合同无必然联系，被告基于混凝土买卖关系所享有的权利义务应由被告向开发商主张，被告抵顶的房屋的所有权要么转移给被告或者转移给被告指定的人，所有权不能转移就是被告没有履行买卖合同义务，混凝土有没有问题是其与案外人的纠纷，与本案没有必然联系。第三人绥中和诚房地产开发有限公司方对被告河北金世纪建设有限公司、金世纪分公司证据是质证意见是：证据1真实性无异议，对于提到的抵顶房屋总价4994720元与我公司答辩内容是一致的。同时依据被告提出的合同内容，我公司已经向被告支付730000元现金，另外我公司与金世纪分公司签订的买卖合同货款5222017.5元也是该合同内容的体现，可以证明金世纪分公司尚欠我方502702.5元多付的货款。因我公司与金世纪分公司存在商品砼买卖合同，金世纪分公司至今没有向我公司支付货款税金发票，属于偷税漏税行为。该合同第六条第二款第二项规定，因乙方自身原因商品砼不能正常供应，经甲、乙方双方协商无效的情况下，甲方有权收回抵顶门市房的产权。证据2不是原件，判决时间为2018年1月1日，我公司收回门市房使用权时间为2017年6月份，因我公司收回门市房期间金世纪分公司还不能证明为我公司提供的商品砼是否有质量问题，虽然葫芦岛市中院作出了刑事判决，但是我公司认为金世纪公司为我公司提供的商品砼存在阴阳配合比的违法行为，该案件我公司目前正在向辽宁省高院申诉，我公司与金世纪分公司关于供应的商品砼存在质量问题的民事赔偿案件目前正在葫芦岛市中院审理。原告冯文生对第三人绥中和诚房地产开发有限公司证据的质证意见是：与对被告提交的买卖合同质证意见一致，结算单与我方无关，我方主张解除原、被告之间的售房合同，被告客观上未能履行合同义务，导致我方无法取得房屋所有权，致使合同目的不能实现，被告与第三人之间的矛盾也使原告无法取得房屋所有权。被告河北金世纪建设有限公司、金世纪分公司对第三人绥中和诚房地产开发有限公司证据的质证意见是：买卖合同真实性认可，与我方提交的一致。结算单有被告盖章的认可，没有盖章的庭下核实。 本院对证据综合认定如下：因对真实性无异议，本院对原告提交的售房合同书、房款收据、企业登记基本情况表，被告提交的商品砼买卖合同、刑事判决书，第三人提交的商品砼买卖合同、结算单等的真实性、合法性、关联性予以采信。原告提交的收房通知为第三人单方行为，并不能必然发生法律效力，对其合法性不予认可。利息明细计算表为原告单方制作，对其真实性、合法性、关联性不予采信。律师函没有送达回执，不能证明是否已经实际送达被告，对其真实性、合法性、关联性不予采信。录音证据部分内容显示“他也不能给他瞎出东西，房子是我交给你的，不是这个地产交给你的”、“他说了不算，他承担责任呗”、“抢了就告他，就报警，别不报警”等，均不能推定是被告明确同意第三人收房，是双方就第三人收房一事进行沟通、寻求说法，故对该证据证明目的不予采信。 根据当事人陈述及本院依法采信的证据，本院经审理认定事实如下：被告河北金世纪建设有限公司与被告金世纪分公司系总公司与分公司关系。2012年5月28日，原告冯文生、被告金世纪分公司作为甲方、乙方签订售房合同书一份，合同主要约定：1、甲方将所拥有的位于商业门市房出售给乙方，22＃商业门市房面积为201.56元／平方米，单价9000元／平方米，总房价1814040元，23＃商业门市房面积为122.64元／平方米，单价9000元／平方米，总房价1103760元，总价款合计为2917800元。2、付款方式：乙方在本合同签订之日起两个月内向甲方分5次付清房款。3、责任及义务：（1）甲方协助乙方办理购房合同、房本等相关事宜，关于购房应交的契税、公维金、配套费等费用由乙方负责。（2）……（3）乙方按约定期限付清房款后，甲方交付房屋，否则甲方有权解除合同。（4）特别约定：此房产为本公司为用货单位供应商砼抵顶房产，因资金紧张将房产出售，乙方须在60天内按本协议要求付清全部房款，本公司将按供货进度陆续为乙方办理房产交接手续，乙方不得以任何理由拖延付款，否则本公司将视乙方违约并收回房产，其责任乙方自负。（5）违约责任：如不能按期付款，乙方将承担18万元违约费用给甲方，并承担房产被收回的风险。合同签订后，原告已经按约定付款，被告将涉案房屋于2012年6月底交付给原告。 另查明，2012年4月23日，第三人绥中和诚房地产开发有限公司作为买方（甲方）、被告金世纪分公司作为卖方（乙方）签订商品砼买卖合同一份，双方约定合同标的内容、合同单价及总方量、供货数量、质量检验标准及数量验收确认、货款结算及货款的支付期限、权利义务、违约责任等进行了约定。其中合同标的工程名称为辽宁东戴河新区渤海玉园住宅小区2#3#4#楼工程，供应时间为2012年4月27日起根据项目施工进度确定供应时间。第四项货款结算及货款的支付期限为：（一）甲方以孟家新村商业门市房实物抵顶商砼货款，经乙方实际认定门市房21#、22#、23#合计叁套，总建筑面积为（201.56×2+122.64=525.76）平方米，以每平方米9500元，合计商品门市房总价款4,994,720元，有关确权各项费用按国家相关规定办理;甲方保证其抵顶门市房产权为大产权，甲方负责协助乙方办理购房合同、房本、按揭贷款等相关事宜，乙方有权使用、出租、出售、抵账或赠予他人，甲方不予干涉。（二）经甲方初定商砼2.1万方立方米用于渤海玉园工程，乙方确保商砼计划量。（三）结算时限期，以实物抵顶后的差价以货币形式甲方自6月份起首付商砼货款20万元，其余按每月底30日前支付10万元，最后以主体4#楼封顶后一次结清。第六项违约责任为：……。6.2（2）因乙方自身原因，商砼不能保证正常供应，经甲、乙双方协商无效情况下，甲方有权收回抵顶门市房的产权。等等。 再查明，2017年5月25日，第三人绥中和诚房地产开发有限公司向原告冯文生发出通知，内容为：业主，您所使用的我公司商业门市房22号、23号，此房屋至今没有办理相关销售手续，该房屋产权属于我方所有。经过核账，金世纪公司尚欠我公司款项。现通知你处，搬出该门市房，我公司有权对该门市房另行销售。自本通知下达之日起7个工作日，我公司将对该门市房进行收回处理。造成的一切后果，我方不承担任何责任。2017年5月31日，第三人绥中和诚房地产开发有限公司又向原告发出通知，《通知》内容为：业主，您所使用的我公司商业门市房22号、23号，我公司已于2017年5月25日对你处下达门市房收回通知，至今距通知收回时间还差两天，请您尽快配合我们的工作，搬出该门市房，我公司对该门市房另行销售。否则，造成的一切后果，我方不承担任何责任。2017年7月7日，原告将商业门市房交给绥中和诚房地产开发有限公司。辽宁省葫芦岛市中级人民法院于2018年1月10日作出（2017）辽14刑终164号刑事判决书，该判决认定：混凝土是一种特殊商品，是由胶凝材料与砂、石等骨料，与水等外加剂按一定比例配合，胶凝材料中包含了水泥等复合材料。其质量、性能的优劣体现的是能否满足建筑物构件的设计强度等级要求，并非单纯的通过混凝土中水泥的多少来评定混凝土的优劣。卷中的绥中县建筑工程质量检测中心出具的28天标养混凝土试块抗压强度检测中，涉案的十批次混凝土中，八批次检测是合格的，虽有两批次混凝土检测不满足设计强度要求，但该两批次混凝土的销售金额又未达到追诉标准。涉案的由赵智扬出具的十批次混凝土配合比中，无证据证实混凝土中水泥使用数量违背了国家标准或行业标准，况且渤海玉园小区4＃楼项目工程也已经销售、使用，没有证据证实上诉人赵智扬所生产的混凝土属于伪劣产品。 本案的争议焦点是：1、原告与第二被告于2012年5月28日签订的《售房合同书》的内容、效力、履行情况及违约责任的约定；2、被告河北金世纪建设有限公司秦皇岛分公司与第三人绥中和诚房地产开发有限公司签订的以房顶账协议的内容、效力、履行情况。3、上述《售房合同书》是否应予解除、若解除被告是否应向原告返还已付购房款2917800元及按同期银行贷款利率的标准赔偿原告因解除《售房合同书》而导致的利息损失834481.51元（计算至2017年6月13日），2017年6月14日至判决给付之日止二被告按同期银行贷款利率的标准向原告支付利息损失；4、二被告是否应向原告赔偿因解除《售房合同书》而导致的房屋上涨差价损失300000元（以评估结论为准）。 本院认为，合同是确立双方当事人权利和义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。 关于原告冯文生与被告金世纪分公司签订的售房合同书的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，原告与金世纪分公司签订的售房合同书系双方真实的意思表示，缔约时金世纪分公司虽没有取得房屋所有权，但依据以上规定，合同应认定为合法有效。售房合同书签订后，双方已经进行了实际履行，原告已支付了全部房屋价款，金世纪分公司于2012年将案涉房屋交付给原告，原告一直占有、收益至2017年。 关于被告金世纪分公司与第三人绥中和诚房地产开发有限公司签订的商品砼买卖合同效力，该商品砼买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的，双方主要合同权利义务已经于2012年实际履行完毕。被告金世纪分公司已经向第三人绥中和诚房地产开发有限公司履行了供应商品砼的义务，第三人也已经向被告金世纪分公司交付了抵账房和现金。商品砼买卖合同中约定金世纪分公司有权使用、出租、出售、抵账或赠予他人，所以被告金世纪分公司对抵账房享有处分权，第三人无权自行收回抵账房，其认为商品砼存在质量纠纷或者被告金世纪分公司多收货款、不开具税务发票，可以依法通过诉讼途径另行解决。 关于第三人绥中和诚房地产开发有限公司收回抵账房的效力，售房合同书签订的主体不是绥中和诚房地产开发有限公司，被告金世纪分公司享有对抵账房的处分权，第三人绥中和诚房地产开发有限公司向原告冯文生收房行为不具有法律效力，其应将商业门市房返还给原告冯文生。 关于原告冯文生是否享有售房合同书的解除权，其主张行使解除权的理由是涉案房屋被第三人绥中和诚房地产开发有限公司收回和未办理房屋过户登记手续，因第三人绥中和诚房地产开发有限公司无权直接收房，故原告该项理由不能成立。同时，争议房屋商业门市房有合法批建手续，售房合同书约定了被告金世纪分公司负有协助冯文生办理购房合同、房本等相关事宜义务，商品砼买卖合同约定了绥中和诚房地产开发有限公司负责协助金世纪分公司办理购房合同、房本、按揭贷款等相关事宜义务，根据上述约定的义务，原告冯文生可以依法另行主张被告金世纪分公司、第三人绥中和诚房地产开发有限公司配合办理房屋过户登记手续。所以本案中原告不享有合同法规定的合同解除权。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下： 一、第三人绥中和诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将辽宁省绥中县孟家新村22号、23号商业门市房返还给原告冯文生。 二、第三人绥中和诚房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付原告冯文生辽宁省绥中县孟家新村22号、23号商业门市房实际占用费用（从2017年7月7日起至本判决生效之日止按照年租金95000元计算）。 三、驳回原告冯文生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费39218元，由原告冯文生负担9076元，第三人绥中和诚房地产开发有限公司负担30142元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  杨迎辉 人民陪审员  苏洪林 人民陪审员  张 颖 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  王一哲