济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初7718号原告：杨秋月，女，1984年9月15日出生，回族，住山东省济南市。委托诉讼代理人：高新阔，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：施磊，男，山东才高鑫源置业有限公司员工。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告杨秋月与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨秋月及其委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人施磊、黄粱林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨秋月向本院提出诉讼请求：1.判令才高公司支付杨秋月逾期交房违约金77748.06元（自2015年1月1日起至2018年2月1日止）、2018年2月2日至才高公司实际支付之日止的违约金（以杨秋月购房款629983.2元及储藏室房款59884.2元为本金，共计689867.4元，按日万分之一标准计算）；2.诉讼费用、律师费由才高公司承担。事实与理由：杨秋月于2012年11月27日与才高公司签订商品房买卖合同，购买才高公司所开发的位于鑫源山庄3区5号楼1单元202号房屋及鑫源山庄3区5号楼1单元-2层1-201号地下室，购房金额为629983.2元，储藏室金额为59884.2元，共计689867.4元，杨秋月已按合同约定履行付款义务。依据合同第八条之规定，才高公司应于2014年12月31日前，将具备《综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付给杨秋月使用，才高公司至今未将涉案房屋交付杨秋月。依据合同第九条之规定，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。截止于起诉之日，才高公司未取得《综合验收备案证明》，未向杨秋月交付涉案房屋的行为已构成违约，应向杨秋月承担违约责任。才高公司辩称，杨秋月并未按照商品房买卖合同的约定按时足额支付购房款，已经构成违约，才高公司不承担任何延期交房的违约责任。1.根据约定，买受人应当在签订买卖合同之日（即2012年11月27日），一次性支付全部房款。若买受人未能按照合同约定付清购房款及其他应交款项，由此造成不能如期交房的，出卖人可以据实予以延期交房，且不承担任何延期交房的违约责任。合同签署后，杨秋月一直未按照合同约定支付全额的房款。收据显示，直至2013年3月27日，杨秋月才付清全部购房款。按照房屋买卖合同的补充协议，杨秋月应当在合同签署之日向才高公司支付2645元两小间精装修费用，该费用作为合同的其他应付款项。因此，按照合同约定，杨秋月应当承担逾期付款的违约责任，且才高公司无需承担任何违约责任。2.根据《中华人民共和国合同法》六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，杨秋月系先履行义务一方，在其未履行或履行债务不符合约定时，才高公司有权拒绝履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月27日，杨秋月（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定：杨秋月购买才高公司开发的鑫源山庄第3区5号楼1单元202号房产，商品房面积为102.27平方米，单价为6160元/平方米,房屋购房款为629983元；付款方式为银行按揭付款，支付首付款189983元，余款44万元由买受人按补充协议申请办理贷款；出卖人应于2014年12月31日前将取得《综合验收备案证明》的涉案房屋交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人可要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一的违约金。补充协议第13条约定，败诉方应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。2012年11月27日，杨秋月（买受人）与才高公司（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，合同约定：杨秋月购买才高公司开发的鑫源山庄3区5号楼1单元-2层1-201号地下室，面积为17.51平方米，单价为3420元/平方米，购房款为59884元；付款方式为一次性付款，买受人在签订买卖合同之日，支付全部购房款；出卖人应于2014年12月31日前将取得《综合验收备案证明》的涉案房屋交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人可要求继续履行合同，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。补充协议第12条约定，败诉方应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。第15条约定，厨房、卫生间合计11.4平方米，需要额外支付装修费用按照每平方米232元计算为2645元。2013年3月27日，才高公司为杨秋月出具预收款收据三张，载明住房价款629983.2元、储藏室价款59884.2元、其他费用2644.8元。2018年9月26日，济南市城乡建设委员会出具关于涉案工程竣工验收备案、综合验收备案事宜的回函，内容如下：济南市城乡建设委员会未收到济南市鑫源山庄1#-24#楼、1-3号车库竣工验收备案、综合验收备案申请。诉讼过程中，杨秋月提交济南市公安消防支队出具的《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》（济公消竣复字第0041号）复印件，落款时间为2017年7月13日，意见书载明涉案工程经多次整改，于2017年7月13日通过消防验收。2018年2月7日，杨秋月与山东舜天律师事务所签订《委托代理合同》，约定：由山东舜天律师事务所指派洪麟、高新阔作为杨秋月一审阶段诉讼代理人，杨秋月应在合同签订时向山东舜天律师事务所一次性支付律师费5000元。合同签订后，山东舜天律师事务所开具了发票，收到律师费5000元。另查明，涉案房屋尚未取得《综合验收备案证明》，亦未向杨秋月交付。本院认为，杨秋月与才高公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定严格履行合同义务。杨秋月签订买卖合同以后，依约通过按揭贷款的方式向才高公司足额支付了购房款，履行了合同义务。才高公司未能按照约定于2014年12月31日前将取得综合验收备案证明条件的涉案房屋交付给杨秋月，构成违约，应当承担相应的违约责任。因此，杨秋月有权要求才高公司支付违约金，并要求才高公司承担律师费用5000元。鉴于才高公司取得《综合验收备案证明》及实际交房的日期尚不确定，导致才高公司承担违约责任的截止日期不能确定，不便于裁判文书生效之后的执行，本院酌定才高公司承担违约责任的截止日期为本院作出裁判之日。对于此后的逾期交付房屋的违约责任，当事人可以根据才高公司的实际履约情况另行主张权利。综上，杨秋月的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨秋月逾期交房违约金（以689867.4元为基数，自2015年1月1日起，至2018年12月10日止，按照日万分之一的标准计算）；二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨秋月律师费5000元；三、驳回原告杨秋月的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  郑元文人民陪审员  陈家春人民陪审员  刘德荣二〇一八年十二月十日书 记 员  生 晖