福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初3514号 原告：厦门永宏峰实业有限公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道阳翟村，统一社会信用代码：913502127378662125。 法定代表人：陈笃健，总经理。 委托诉讼代理人：卢少敦、马忠文，福建兴世通律师事务所律师。 被告：郑闽杰，男，1978年3月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：康劲松、张仕清，福建天翼律师事务所律师。 原告厦门永宏峰实业有限公司与被告郑闽杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告厦门永宏峰实业有限公司（以下简称永宏峰公司）之委托诉讼代理人马忠文、被告郑闽杰之委托诉讼代理人张仕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永宏峰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告郑闽杰支付永宏峰公司自2014年10月10日至2016年7月1日期间的租金238050元（以每月租金11500元为基数计算）及滞纳金（从2014年10月10日起至支付全部租金之日止，按同期银行贷款利率的四倍计算）；2.判令郑闽杰赔偿永宏峰公司址于厦门市同安区阳翟路2770号之厂房第三、四、五层重新装修的损失人民币415228.30元；3.判令郑闽杰赔偿永宏峰公司址于厦门市同安区阳翟路2770号之厂房第三、四、五层的电梯、电气及消防工程维修费404949.68元；4.判令郑闽杰支付搬运费及垃圾处理费34440元；5.本案的诉讼费用（包括保全费、鉴定费等）由郑闽杰承担。事实与理由：2013年7月10日，永宏峰公司委托股东陈玉萍与郑闽杰签订一份《房屋租赁合同》，约定由郑闽杰承租永宏峰公司所有的址于厦门市同安区阳翟路2770号之厂房第三层（以下简称租赁物）用于生产加工，月租金11500元，租期二年。合同还约定，租赁物仅做加工使用，郑闽杰必须遵守相关法律法规和政策，做好卫生、防火等工作；因承租方的疏忽与过失而导致的风险责任由郑闽杰承担；因使用不当造成的损失，郑闽杰应当恢复原状或依法赔偿损失。2013年11月11日与2014年4月22日，同安区安全生产监督管理局两次对租赁物进行安全检查，均发现郑闽杰承租的楼层存在严重的安全、消防隐患，并发出两次勒令整改通知，但郑闽杰未予整改。2014年10月7日12时许，租赁物起火引发火灾，造成重大损失。厦门市公安消防支队同安区大队作出的同公消火认字[2014]第0003号《火灾事故认定书》，认定起火点位于厂房三楼东南侧露台的西南侧栏杆拐角处附近区域，起火原因排除电气、雷击、人为放火、生活用火不慎引发火灾，不排除外来火源、物品自燃引发火灾的可能。郑闽杰不当使用租赁物造成火灾事故，应对火灾事故造成的损失承担赔偿责任。永宏峰公司为维护自身权益，故提出如上诉求，请予依法裁判。 被告郑闽杰辩称：一、《房屋租赁合同》约定租赁期限自2013年7月10日起至2015年7月9日止，原告永宏峰公司主张的租金超过租赁期限，超出部分应当被驳回。况且，火灾事故发生后，郑闽杰和唐达公司均未再使用过租赁物，无须支付后续租金。二、郑闽杰并非本案适格被告。郑闽杰系案外人厦门唐达工贸有限公司（以下简称唐达公司）的高管，代表唐达公司签订了《房屋租赁合同》，租赁物的实际使用人是唐达公司。永宏峰公司对此是知情的。故本案应当追加唐达公司作为第三人或被告。三、案涉《房屋租赁合同》系永宏峰公司提供的格式合同，相关责任条款系减免出租方义务，加重承租方责任，应当认定无效。四、永宏峰公司在另案中委托鉴定所产生的鉴定费用在本案中主张没有依据。 经审理查明：2013年7月10日，原告永宏峰公司股东陈玉萍（甲方）与郑闽杰（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：“租赁地点、面积及用途：厦门市同安区第三层，建筑面积1162平方米，乙方已对该房产做了充分了解，愿意承租该房产。乙方承诺对于合同项下的标的物仅限用于加工，不得移作它用。”“租赁期限：租期贰年，自2013年7月10日起至2015年7月9日止。”“租金自2013年7月10日起开始缴交，按每月租金11500元计算，租金按季度支付，由乙方在每隔叁个月的壹拾号前现金或银行转账支票付款方式缴付租金给甲方。”“乙方必须遵守《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国消防法》及厦门市相关法规的规定，做好环境卫生、防噪音、防空气污染、防火等工作，如因乙方的疏忽与过失而导致的风险责任由乙方承担。”“乙方应爱护并妥善使用该房产及其配套设施设备，承担日常维修养护的费用与责任；如需对该房产建筑结构及外观做出变动，应事先征得甲方同意，因装修或使用不当造成的损失，乙方应恢复原状或依法赔偿损失。”后该租赁物被用做案外人厦门唐达工贸有限公司的经营场所，郑闽杰依约支付了租金。2013年11月11日以及2014年4月22日，同安区安全生产监督管理局两次对唐达公司进行现场检查，均发现消防栓及安全通道被货物堵塞、逃生门未打开等安全隐患。郑闽杰作为现场负责人在上述《现场检查记录》上签字。2014年10月7日12时18分许，租赁物发生火灾，火势从三楼露台铁皮棚顶经临近窗台向上蔓延至四层、五层。厦门市公安消防支队同安区大队作出的同公消火认字[2014]第0003号《火灾事故认定书》认定起火点位于厂房三楼（即租赁物）东南侧露台的西南侧栏杆拐角处附近区域，起火原因排除电气、雷击、人为放火、生活用火不慎引发火灾，不排除外来火源、物品自燃引发火灾的可能。厦门市公安消防支队同安区大队于2014年11月4日作出的《火灾事故认定说明记录》中，关于起火原因的认定载明：“1.可以排除电气原因引发火灾的可能。主要依据有：三层露台用电没有接入，未发现任何电气线路及用电灯具、设备，仅有部分网络、电话信号线等弱电线路从铁皮顶棚上方经过。2.可以排除雷击原因引发火灾的可能。主要依据有：厦门市同安气象科技咨询服务中心提供的《气象资料证明》显示，同安区当日无雷暴。3.可以排除认为放火原因引发火灾的可能。主要依据有：经调查走访，起火前在3层露台起火部位吃饭的白焕德、位于车间的赵元琼未发现外来人员进入厂房。4.可以排除生活用火不慎引发火灾的可能。主要依据有：对生活用火设施、器具的专项勘验，3层露台未发现有生活用火使用的相关炉灶及其他厨房用具。5.不排除外来火源引发火灾的可能。主要依据有：起火点所处位置为半室外空间，根据外墙烟熏痕迹判断，起火时间段风向为南风，具备外来火源引发火灾的条件。四层楼梯转台南侧有一铁桶，里面有数个烟头，经调查走访，欧阳张槐、叶伟景等人描述，此处为厦门市鑫东尼环保科技有限公司固定吸烟区。厦门市鑫东尼环保科技有限公司监控视频显示2014年10月7日12时26分13秒（监控主机系统时间，主机已损坏，无法核定该时间是否为北京时间），该公司员工欧阳张槐位于（2－1）－（2－2）轴间的窗户外投掷烟头，经现场勘验，无法认定该行为直接导致火灾发生。6.不排除物品自燃引发火灾的可能。主要依据有：起火点周围炭化程度由内向外逐渐减轻，起火点处的物品存在焦化结块痕迹。起火点堆放的EVA树脂化学品中文名称：乙烯－醋酸乙烯共聚物，属易燃物，加热分解会产生易燃气体，其粉末与空气可形成爆炸性混合物，当达到一定浓度时，遇火星会发生爆炸。起火点附近可燃物处于半室外空间，长期经风吹日晒，可能产生内部聚热或生物发热等情况。”经厦门正达兴保险公估有限公司评估，案涉火灾事故造成厦门市同安区阳翟路2770号之厂房第三、四、五层重新装修费用分别为129874.34元、153365.81元、131988.15元。火灾事故造成厦门市同安区第三、四、五层电梯、水电和消防工程的维修费用为404949.68元。永宏峰公司为此支付鉴定费20000元。被告郑闽杰对厦门正达兴保险公估有限公司出具的上述评估意见不予认可。另，永宏峰公司主张其为清理垃圾支付搬运费共计34440元，并举示了收款人为陈水帽的收据，其上载明“兹收到阳翟路2770号五楼垃圾搬运及垃圾处理费72车×280元＝20160元；四楼51车×280元＝14280元。总合计：34440元收款人：陈水帽2015年12月15日”。郑闽杰对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 另查明，厦门市公安消防支队于2008年12月2日出具《关于厦门永宏峰实业有限公司厂房工程消防验收合格的意见》，认为2770号厂房消防验收基本合格。2013年7月29日，被告永宏峰公司与案外人厦门佰安消防技术开发有限公司（以下简称佰安公司）签订消防维修合同，永宏峰公司委托佰安公司对消防线路进行维修。本院于2015年1月12日对火灾现场进行勘查发现，2770号厂房三到六层均安装了消防喷淋及烟感设备，三楼火灾现场墙面可见喷淋痕迹。 上述事实，有租赁合同、土地房屋权证、工商信息、银行转账明细、现场检查记录、火灾事故认定书、火灾事故认定说明记录、消防验收合格意见书、消防维修合同、消防报警系统维修验收单、火灾损失公估报告等证据及各方当事人的陈述笔录在案为证，这些证据经庭审举证质证，并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案的争议焦点一是被告郑闽杰是否为适格被告。根据上述查明的事实，原告永宏峰公司股东陈玉萍与郑闽杰签订了案涉《房屋租赁合同》。鉴于租赁物的产权人为永宏峰公司，陈玉萍系永宏峰公司股东，故郑闽杰在签订《房屋租赁合同》时，应当知道陈玉萍与永宏峰公司之间的代理关系。退一步说，即使郑闽杰不知道陈玉萍与永宏峰公司之间的代理关系，依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，永宏峰公司因该份租赁合同履行不当遭受损失，可以行使委托人的介入权，直接向合同相对方主张权利。故永宏峰公司系本案适格原告。庭审中，郑闽杰对于永宏峰公司的合同主体地位并未提出抗辩，仅辩称郑闽杰以自身名义签署《房屋租赁合同》系职务行为，案外人厦门唐达工贸有限公司才是本案适格被告。但郑闽杰未举示证据证明其与厦门唐达工贸有限公司之间存在代理关系，并曾向陈玉萍或永宏峰公司披露过该代理关系。相反，虽然郑闽杰将租赁物交付厦门唐达工贸有限公司公司经营使用，但在租赁合同签订后一直通过个人账户支付租金。由此可见，郑闽杰对于承租人的身份并无异议。退一步说，即使郑闽杰与厦门唐达工贸有限公司之间确实存在代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定，郑闽杰向永宏峰公司披露之后，永宏峰公司有权选择向郑闽杰或厦门唐达工贸有限公司主张权利。本案中，永宏峰公司选择向郑闽杰主张权利并无不妥。故本院认定郑闽杰系本案适格被告。本案的争议焦点二是郑闽杰是否应当承担违约赔偿责任。郑闽杰作为承租人，在租赁期间应当妥善保管、使用租赁物。根据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第（二）款第3项之约定，郑闽杰应当遵守《中华人民共和国消防法》及相关法律法规，做好防火等工作，因郑闽杰之过失导致的损害后果由其自行承担。虽然郑闽杰承租后，将租赁物用于厦门唐达工贸有限公司的生产经营，但郑闽杰作为承租人，对于出租人依然负有合同义务。案涉火灾起火点位于郑闽杰承租的三楼厂房东南侧露台的西南侧栏杆拐角处附近区域。厦门唐达工贸有限公司在未封闭的露台堆放易燃物（EVA树脂化学品）是火灾发生的重要原因。郑闽杰作为承租人，未履行对租赁物的妥善管理义务及合同约定的消防安全责任，对厦门唐达工贸有限公司在露天场所随意堆放易燃物及货物堵塞安全通道、逃生门以及消防栓等安全隐患未加以制止，导致火灾事故发生，具有明显过失。永宏峰公司依据合同约定，要求郑闽杰承当违约赔偿责任于法有据，本院予以支持。本案的争议焦点三是永宏峰公司的损失数额。在（2015）同民初字第203号、（2015）同民初字第202号、（2015）同民初字第200号财产损害赔偿纠纷中，永宏峰公司申请就厦门市同安区第三、四、五层重新装修损失及电梯、水电和消防工程的维修费用进行评估。本院依法委托厦门正达兴保险公估有限公司评估对上述项目进行评估。厦门正达兴保险公估有限公司出具的评估报告认为，案涉火灾事故造成厦门市同安区第三、四、五层重新装修费用分别为129874.34元、153365.81元、131988.15元。火灾事故造成厦门市同安区第三、四、五层电梯、水电和消防工程的维修费用为404949.68元。后永宏峰公司就上述案件撤回起诉。郑闽杰认为上述评估报告系另案作出，直接用于本案不符合法律程序。本院认为，根据《火灾事故认定书》，案涉火灾从厂房三楼蔓延至五楼，烧损、烧毁3-5层厂房部分原材料、产品、生产工具等物品，并造成厂房外墙、顶棚等部位局部烧毁，永宏峰公司作为案涉厂房所有人，必然因此遭受经济损失。永宏峰公司主张的重新装修项目包括地面，卷闸门，墙、柱、梁、板粉刷层，隔墙，吊顶，窗户，外墙百叶，外墙瓷砖，以及因火灾受损的消防系统、电梯系统、水电系统，上述项目并未超出合理范围。现案涉厂房已重新装修完毕，要求对上述损失进行重新鉴定既无可能也无必要。鉴于上述评估报告系在另案中依照法定程序委托鉴定所作出，且郑闽杰未提出合理理由或举示证据证明该评估报告存在错误，本院对上述评估报告予以采信。永宏峰公司要求郑闽杰赔偿厦门市同安区第三、四、五层重新装修的损失人民币415228.30元及电梯、水电及消防工程维修费404949.68元，本院予以支持。永宏峰公司还要求郑闽杰支付搬运费及垃圾处理费34440元，但未提供收据原件及转账凭证，从收据内容看也无法证明该项费用与案涉火灾具有关联性，故本院对永宏峰公司的该项诉求不予支持。关于永宏峰公司的租金损失，永宏峰公司主张郑闽杰应当支付2014年10月10日至2016年7月1日期间的租金238050元。郑闽杰则辩称，火灾事故发生后，郑闽杰未实际使用过租赁物，故不应当承担租金。如上所述，郑闽杰对于火灾事故的发生具有过错，因火灾事故导致租赁物无法使用的租金损失应当由郑闽杰承担。但永宏峰公司未举示证据证明案涉厂房何时装修完毕重新投入使用。鉴于厦门正达兴保险公估有限公司关于案涉厂房三至五楼电梯、水电和消防工程维修费用的公估报告于2015年12月4日作出，在此之后给予永宏峰公司半年的装修时间应为合理。故永宏峰公司要求郑闽杰支付2014年10月10日至2016年7月1日期间的租金238050元，本院予以支持。但永宏峰公司主张的租金滞纳金无合同与法律依据，本院不予支持。另，永宏峰公司为追索债权而支付的鉴定费亦属于合理损失，应于支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郑闽杰应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门永宏峰实业有限公司2014年10月10日至2016年7月1日期间的租金238050元； 二、被告郑闽杰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告厦门永宏峰实业有限公司因火灾事故造成的址于厦门市同安区第三、四、五层重新装修损失415228.30元； 三、被告郑闽杰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告厦门永宏峰实业有限公司因火灾事故造成的址于厦门市同安区第三、四、五层的电梯、水电及消防工程维修费404949.68元； 四、被告郑闽杰应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门永宏峰实业有限公司鉴定费20000元； 五、驳回原告厦门永宏峰实业有限公司其他诉讼请求。 本案受理费人民币14679元，由原告厦门永宏峰实业有限公司负担175元，由被告郑闽杰负担14504元；本案保全费4793元，由被告郑闽杰负担；款均限于本判决书生效之日三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  叶林薇 二〇一八年十二月二日 书记员  张彬峰 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。