杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初1801号 原告（反诉被告）：杭州博多工贸有限公司，住所地杭州市西湖区三墩镇石祥西路**紫金启真大厦**楼**。 法定代表人：俞彤，执行董事。 委托诉讼代理人：吴旭华，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州天龙工艺礼品有限公司，住所地杭州市，住所地杭州市西湖区三墩镇方山脚下 法定代表人：蒋洪明，总经理。 委托诉讼代理人：林菲、王杭挺，北京康达（杭州）律师事务所律师。 原告杭州博多工贸有限公司（以下简称博多公司）与被告杭州天龙工艺礼品有限公司（以下简称天龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，被告天龙公司提起反诉，本院经审查后予以准许。后本院发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年7月13日第一次公开开庭进行了审理。博多公司的委托诉讼代理人吴旭华、博多公司的原委托诉讼代理人郑卓辉，天龙公司的委托诉讼代理人林菲、王杭挺到庭参加诉讼。本院又于2018年9月18日、2018年12月25日两次公开开庭审理了本案。博多公司的委托诉讼代理人吴旭华，天龙公司的委托诉讼代理人林菲、王杭挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博多公司向本院提出诉讼请求：1.天龙公司向博多公司支付设备补偿款1129029元及搬迁费补偿款547785.93元；2.天龙公司按照银行同期贷款利率向博多公司支付自2017年12月26日起至被告实际履行义务之日止期间相应的利息，暂计算至起诉日为6994.39元；3.天龙公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：博多公司与天龙公司签订合同，约定博多公司向天龙公司承租坐落于××镇××村××号房屋作为其生产经营场所，承租范围包括：西五层楼建筑中的二至五层，东四层楼建筑中一至三层、和大门口二层建筑；西五层建筑中的一层，中四层楼后面搭建食堂一间和中四层建筑中四层办公室四间；西五层楼建筑中的负一层，东四楼三间办公室，靠大门处原厨房，租赁面积共计6847.32平方米，租赁期限至2019年7月31日止。因案涉承租建筑被纳入政府动迁范围，涉及三墩镇双桥村整村搬迁，需被拆除，双方之间的房屋租赁合同因履行不能而终止，且博多公司按照要求于2017年8月底完成了企业搬迁和厂房清退。博多公司因其自身生产经营所需，对案涉承租建筑进行了相应的装修装饰，并购买添置了相应的设施设备。政府指定第三方评估机构就前述设施设备评估定价为1129029元，并将该拆迁补偿款支付给了天龙公司。此外，因本次整村搬迁行动而产生的企业搬家费，按照工业用房每平方米80元的补贴标准，共计人民币547785.93元，博多公司作为案涉建筑的实际经营人享有合法权利。天龙公司在收到上述款项后，至今仍未支付给博多公司。 天龙公司辩称，一、博多公司要求支付设备补偿款和搬迁费没有约定依据。1.根据双方2009年7月签订《房屋租赁协议书》第三条，如涉及拆迁事宜，五年内博多公司可获得赔偿，五年后不获得赔偿。2.根据双方2012年1月签订《房屋租赁补充协议》第八条，若由国家或其他不可抗因素导致承租方不能继续承租房屋，三年内由天龙公司赔偿，三年后天龙公司不承担任何赔偿责任。3.双方之所以如此约定，考虑了以下因素:（1）租金相比同地段低很多，每平方米只有5元多，而周边其他至少是每平米8元以上甚至达到15元。（2）租期十年（七年），中途完全不涨价，而周边都是每年上涨5%左右。二、天龙公司并未从政府拆迁补偿中获得额外利益，博多公司要求天龙公司补偿属于强人所难。1.关于案涉房屋土地的实际价值。天龙公司于2001年企业改制过程中，花费32万元购得案涉土地，2009年借款700余万元，翻建案涉5800平方房屋。即使不考虑货币贬值和房屋升值因素，仅按银行贷款利率6%计算，至搬迁时成本价也至少在1400万元以上；2.天龙公司实际获得的补偿远远低于实际价值，本次搬迁西湖区政府实际补偿给天龙公司1100万元左右，且至今仅支付70%。本次搬迁和其他拆迁不同之处在于时间紧，根本未按照正常程序实施，从通知搬迁到实际搬迁不到一个月时间，既未出台专门的补偿方案，亦未进行公告，而是由政府单方确定补偿价，根本没有协商余地，天龙公司也是迫不得已，才接受如此低的补偿条件。相比较前期的投入，天龙公司损失巨大。综上，请求驳回博多公司的诉讼请求。 天龙公司向本院提出反诉请求：1.博多公司支付自2017年8月1日至2017年11月24日的租金190000元；2.博多公司支付违约金100000元；3.博多公司支付利息损失3190元（按银行贷款年利率4.35%的标准自2017年11月25日起暂算至2018年6月25日共计7个月，最终计算至法院作出生效判决之日）；4.博多公司承担本案诉讼费用。事实和理由：博多公司向天龙公司承租案涉房屋。2009年7月，双方签订《房屋租赁协议书》，约定年租金35万元。2012年1月，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定年租金20.28万元。2013年12月，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定年租金4.72万元。2017年，双桥村被列入搬迁范围。2017年3月，三墩镇双桥村村民委员会贴出关于搬迁的《通知》，但并未明确天龙公司或博多公司系搬迁对象。案涉房屋属国有土地所建房屋，也并非村民委员会管理对象。然而，博多公司误以为其承租房屋需要搬迁，在未向天龙公司核实的情况下就自行搬走，并于2017年9月30日向天龙公司发出《解除合同通知书》。直到2017年11月24日，三墩镇人民政府才发出《腾房提醒书》通知天龙公司及时搬迁。博多公司的房屋租金仅支付至2017年7月31日。根据双方合同约定，博多公司还应支付自2017年8月1日至2017年11月24日的房屋租金190000元，并支付相应的违约金100000元和利息损失3190元(暂计算)。 针对天龙公司的反诉，博多公司辩称，天龙公司要求博多公司支付自2017年8月1日至2017年11月24日的租金190000元及违约金没有事实和法律依据。1.双方根据一份《房屋租赁协议书》、两份《房屋租赁补充协议》成立合法有效的租赁关系。因案涉房屋被杭州市三墩镇人民政府纳入三墩镇双桥区块连片搬迁整治项目，根据双桥村村民委员会通知，原告应于2017年4月底前完成工厂清退工作。2017年7月13日，经博多公司、天龙公司、村委会等多方协商，博多公司经许可延迟清退，并最终于2017年8月25日完成了所有清退工作，于9月5日向天龙公司的法定代表人蒋洪明当面交付了厂房钥匙。由于天龙公司在博多公司收到搬迁通知后，一直拒绝办理交接手续，而双方之间的合同因政府拆迁已无法继续履行，博多公司以搬离厂房的事实行为表明合同已经解除。在搬离事宜完毕后，博多公司向天龙公司发送了《租赁合同解除通知函》，确认双方之间的三份租赁合同于2017年7月31日解除。案涉租赁合同因政府拆迁而无法继续履行，博多公司依法行使合同解除权，提前搬离不构成违约；2.天龙公司所称三墩镇双桥村村民委员会关于搬迁的《通知》并未明确搬迁对象，且案涉房屋属于国有土地所建房屋，非村委会管辖对象的反诉理由，博多公司认为，天龙公司未能客观正确理解杭州市政府“美丽西湖”“三墩镇双桥片整村搬迁”政策的背景和意义及政府文件通知的形式程序，以搬迁的《通知》并未明确搬迁对象、土地性质为由认为博多公司违约搬离的观点是片面的。（1）大部分拆迁文件原则上都是针对政府指定规划区域进行整体性告知，而不可能挨家挨户地制作单独的通知文件进行告知，博多公司承租区域属于本次拆迁事宜规划对象，自然将会收到通知要求搬离，事实上，作为房屋权利人的天龙公司最终在2017年11月同样收到了第二份搬迁通知;（2）天龙公司提交的《不动产权利注销登记证明》、《建设用地规划许可证》等证据，并不能直接证明其土地性质为国有土地，因《建设用地规划许可证》将其土地性质标注为“乡镇工业用地”，而我国法律法规并未对乡镇工业用地的土地性质进行明确，事实上，涉案土地位于三墩镇金印村，根据《土地管理法》的规定，应属于农民集体所有，性质为集体土地，只是需要改变土地用途，才需要到相关部门办理登记备案手续，但登记备案的行为并不影响土地本身性质；（3）即使案涉房屋对应的土地是国有土地，但博多公司对此并不知情，土地性质也未在租赁合同上体现，博多公司在收到《通知》以后基于善意及对政府实施政策的配合而进行搬迁。博多公司对合同终止履行没有任何过错，无需支付天龙公司主张的租金及违约金，请求驳回天龙公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。本院根据原告的申请，向杭州市三墩镇人民政府调取了浙江天和价格评估有限公司出具的《价格评估结论书》、浙江天平房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》、《三墩镇双桥片企业（非住宅）搬迁补偿实施方案、《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》。本院对证据认证如下：对博多公司的营业执照、《房屋租赁协议书》、两份《房屋租补充协议》、杭州市三墩镇双桥村村民委员会发出的两份《通知》、照片、不动产权利注销登记证明、建设用地规划许可证及附件、契证、《腾房提醒书》、《租赁合同解除通知函》、公证书及本院调取证据的真实性予以认定并在卷佐证。博多公司提供的设施设备价格评估汇总表及评估清单，以本院调取的为准。《杭州市人民政府关于公布杭州市区国有土地上房屋征收临时安置费和搬迁费标准的通知》、《西湖区征收集体所有土地房屋补偿实施细则（试行）》，系政策文件，不属于证据范畴，不作评析。杭州建卫塑化有限公司与杭州卡塞尔机械有限公司签订的《房屋租赁合同》、企业信用信息，与本案无关，不予认定。博多公司出具的证明，结合当事人的陈述，可以证明博多公司已将315KVA变压器拆除搬走的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年7月21日，博多公司（乙方，承租方）与天龙公司（甲方，出租方）签订一份《房屋租赁协议书》，约定：一、甲方同意将座落于××镇××村××号××层楼建筑中的二、三、四、五层（936.19㎡＊4＝3744.76㎡），东四层楼建筑中一、二、三层和大门口二层建筑（1500㎡），;共5244.76㎡，租赁给乙方。二、双方商定租金为人民币每月每平方5.56元，每年（大写）叁拾伍万元整，（小写）￥350000元。三、租赁期限自2009年8月1日至2019年7月31日止。在承租期内双方不得单方擅自中途变更或中止。如遇政府部门土地征用或自然灾害因素改变房屋租赁，则不作为甲方违约，但须退还乙方已交剩余租金。如在五年内发生上述情况，乙方应获得对房屋装修和设备拆卸、毁损的赔偿，五年以后乙方则不获得赔偿。四、租金半年结算，先付后用，175000元／半年，一次性付清。五、甲方须向乙方提供所需水、电，独立建表，水、电费按表显示数收取，单价按国家规定价格。六、该五层建筑中配有标准货梯，归乙方使用，甲方使用权从一层至负一层，货梯电费、保养维修、年检等费用由乙方承担80%，甲方承担20%。七、目前甲方场地内只有一只80ＫＶ变压器。甲方另借用一只300ＫＶ变压器，如这只变压器归还，甲方应向电力部门申请新装变压器，产权归甲方，所产生费用由甲方承担，乙方在剩余承租期内每年支付甲方5000元，如装变压器甲方要用大门口一楼做配电房。……十一、甲方承诺将东楼四楼两间办公室无偿提供给乙方使用。…… 2012年1月1日，博多公司（乙方）与天龙公司（甲方）签订一份《房屋租赁补充协议》，约定：一、甲方同意坐落于三墩金印桥山头22号，四五层建筑中的一层，中四层楼后面搭建食堂一间和中四层建筑中四层办公室四间1300平方。二、双方商定税后租金人民币每月每平方13元，合计每年贰拾万贰仟捌佰元。三、付款方式:租金半年一付，先付后用。四、租赁期限从2012年1月1号到2019年7月31号止。……八、在合同签订后的三年内，若由国家或其他不可抗拒的因素导致乙方不能继续承租甲方的房子，则甲方将无条件赔偿乙方在其承租范围内的实际装修投入。如超过三年以上原因造成甲方不能继续承租给乙方的，乙方必须按照有关部门规定时间无条件搬迁，甲方不承担乙方在承租范围内的所有装修投入及搬迁费用。九、乙方在租赁期内，如需对出租房屋进行改装和搭建临时设施，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理，租赁期满时，附着在出租房内乙方出资装修并不能拆除的物品归甲方所有，乙方搭建的临时设施由甲乙双方协商处理。……十二、甲乙双方如需提前终止本合同，则应提前三个月通知对方，并承担违约金拾万元。十三、乙方拖欠租金不付，则甲方可按乙方应缴纳的金额以每日1%，计算滞纳金，乙方如拖欠租金未付累计1个月，则甲方有权解除合同。十四、付费时间:乙方除第一次付款外，以后付款时间均与前合同保持一致。……十六、南面食堂一间归甲方使用。……十八、前租赁合同未尽事宜，以此补充协议为准。庭审中，双方确认按该合同项下租赁面积约300平方米左右。 2013年12月20日，博多公司（乙方，承租方）与天龙公司（甲方，出租方）签订一份《房屋租赁补充协议》，约定：一、甲方同意将座落于××镇××村××号××层楼××层，东四楼3间办公楼，靠大门处原厨房，租赁给乙方，全厂区仅东四楼南面一间办公室由甲方使用。二、双方商定每年租金为人民币47200元（肆万柒仟贰佰元整）。三、租赁期限自2014年1月1日至2019年7月31日止。在承租期内双方不得擅自中途变更或中止。如遇政府部门土地征用或者自然灾害因素改变房屋租赁，则不作为甲方违约，但须退还乙方已交剩余租金。如在五年内发生上述情况，乙方应获得对房屋装修和设备拆卸、毁损的赔偿；五年以后乙方则不获得赔偿。租赁期满，乙方有优先租赁权。四、租金半年结算，先付后用，23600元／半年，支付时间与原租金支付时间合并。……七、乙方于2014年1月在厂区增建315ＫＶＡ变压器，双方同意该变压器在房屋租赁期满时交归甲方，甲方向乙方支付人民币叁万元整，如乙方继续租赁则不支付。…… 2017年3月26日，杭州市三墩镇双桥村村民委员会发出《通知》：根据区委区政府“美丽西湖行动”工作部署和“五水共治”、“三墩镇双桥片整村搬迁”的工作要求，对村内所有标准厂房（包含违章建筑）的企业进行全面关停搬迁。现通知你户场内所有企业和承租户在2017年4月30日前全部要清退、通知企业搬迁，清退后封存。若到期拒不清退的，5月份三墩镇政府将联合执法，所涉建筑一律强制拆除，同时不予补偿，务请你户遵照通知执行。 2017年4月11日，杭州市三墩镇双桥村村民委员会发出《通知》，载明：根据区委区政府及三墩镇政府关于消防工作紧急会议的要求，通知如下：主房和违建内的所有企业、店面在4月15日前一律停止经营，4月16日将采取断电、断水措施，4月20日前全部搬离。对不配合和拒不搬离的企业和店面，将联合执法，强制拆除。 2017年7月27日，杭州市三墩镇人民政府发布《三墩镇双桥片企业（非住宅）搬迁补偿实施方案》，其中国有土地上企业搬迁:一、搬迁对象：双桥片塘河、五幸、双桥和山联四个村社辖区内所有国有土地上的企业，搬迁企业29家，涉及土地43宗，总建筑面积约30万方（不完全统计）。……三、实施方式：按照收购方式实施搬迁，收购方为杭州西湖城市建设投资集团有限公司，搬迁（收购）实施人为杭州市三墩镇人民政府。……5、大型及固定设备。机器设备分为可搬迁和不可搬迁两大类，可搬迁设备的搬迁费按设备重置价值的10%补偿，需基础安装的，按实际标准补偿；不可搬迁设备报废补偿费按重置价值结合成新补偿，并将报废设备残值由被搬迁人自行回购处置。6、搬迁补贴费。按每平方米建筑面积，分别为工业用房、商业用房、综合用房分别为80元、50元、30元(有证建筑+参照合法建筑+其他类建筑)。 2017年9月30日，博多公司向天龙公司发出《租赁合同解除通知函》，载明：……1.我司与贵司签署的上述《房屋租赁协议书》及两份《房屋租赁补充协议书》正式于2017年7月31日解除；我司已于2017年9月5日将租赁房屋的钥匙交付房东蒋洪明。2.我司于2014年1月在厂区增建的315KVA变压器，贵司应当于2017年10月15日前向我司提供租赁房屋的产权证明复印件并协助我司完成该变压器搬迁。 因杭州市西湖区三墩镇双桥片连片搬迁整治项目的需要，杭州市西湖区三墩镇人民政府委托浙江天和价格评估有限公司对该搬迁整治项目范围内被搬迁人天龙公司所涉及的设施设备进行评估，委托杭州天平房地产评估有限公司对案涉房屋的被收购房地产及装修附属物进行评估。2017年10月31日，杭州天平房地产评估有限公司出具杭天平房估（2017）西字第1115号非住宅房地产收购价值评估报告，确定估价对象在价值时点2017年3月22日的房地产收购价值为5636764元，其中被收购房屋评估价值为1132885元，土地评估价值为1527900元，其他类建筑物补贴价值为798236元，装修及附属物评估价值为2177743元。2017年11月8日，浙江天和价格评估有限公司出具浙天和[2017]政委字第0510号《价格评估结论书》，评估意见：天龙公司所涉及的可搬迁设备和不可搬迁设施设备，在评估基准日2017年4月30日的参考合计补偿净值为1260579元，其中博多公司可搬迁设备补偿金额128035元，不可搬迁设施设备补偿金额1030867元，合计补偿金额为1158902元，残值29873元，补偿净值1129029元。 2017年11月12日，杭州西湖城市建设投资集团有限公司（甲方）、天龙公司（乙方）、杭州市三墩镇人民政府（实施单位）签订一份编号为杭（西）国收（2017）4＊05230005号《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》，约定：因实施三墩镇双桥区块连片搬迁整治项目建设需要，需收购乙方位于西湖区××镇××村范围内的房地产及地面附属设施。经甲乙双方自愿协商一致，现就乙方房屋收购补偿等有关事项达成如下协议:第一条乙方房屋基本情况：甲方收购乙方房地产位于西湖区××镇××村，土地面积为926平方米（计1.3890亩），土地用途为工业，使用权类型为出让（详见国有土地使用证:杭西国用（2002）字第020130号）。房屋总建筑面积5774.4平方米，其中取得房屋所有权证建筑为705.43平方米（详见房屋所有权证:杭房产权西字第0××1号，杭房产权西字第0××2号，杭房产权西字第0××3号，杭房产权西字第0××4号，共四份），其他可补偿建筑5068.97平方米。乙方确认上述土地及房屋权属清楚、无争议、无纠纷，土地使用权和房屋所有权无抵押、无查封，自愿同意该房地产由甲方收购。第二条收购乙方房地产各项费用情况：1、房地产、装修及地面附属设施评估补偿金额计人民币￥:5636764元;（详见房地产评估报告）2、设备评估补偿金额计人民币￥:1260579元（已扣除残值费）;3、搬迁补贴费计人民币￥:461952元;4、停产停业损失补偿金额计人民币￥:2240594元;5、临时安置补助费计人民币￥:517060元（在2017年11月13日前签约的）;6、按时签约奖励费计人民币￥:133039元（在2017年11月13日前签约的）;7、临时安置补助奖励费计人民币￥:517060元（在2017年11月13日前签约的）;8、搬迁腾空奖励费计人民币￥:1011695元（在2017年11月20日前腾空，按提前两个月标准奖励）;9、上述补偿补助等各项总金额计人民币￥:11778743元（大写:壹仟壹佰柒拾柒万捌仟柒佰肆拾叁元整）。第三条房屋搬迁：乙方须在2017年11月20日前，将坐落在西湖区××镇××村的房屋搬迁腾空交给甲方，并经甲方验收确认。搬迁时乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价在补偿金额中扣除。逾期腾房的将按照西湖区有关文件扣除相应奖励费。特种行业企业搬迁确有困难的另行约定。第四条补偿金额支付方式：在乙方签订本收购补偿协议后30个工作日内，甲方向乙方支付协议总金额的50%；在乙方将上述土地使用证、房屋所有权证移交给甲方，并保证上述土地使用证、房屋所有权证已解除相关债权抵押关系，同时经双方完成搬迁腾空交房手续后15个工作日内，甲方向乙方支付协议总金额的20%；在乙方配合甲方完成产权注销或变更后15个工作日内，甲方按本收购补偿协议第二条结合第三条规定的总金额向乙方支付剩余尾款。第五条其他约定：1、乙方应如实提供相关权证及设备票据，如有伪造，甲方有权扣除相应补偿费用。2、乙方企业范围内的租赁单位由乙方自行负责相关清退事宜，发生的补偿费用由乙方自行承担。3、乙方企业范围内的租赁单位完成清退后，由乙方结清有关水电等费用，并负责办理有关报停手续。…… 2017年11月24日，杭州市三墩镇人民政府向天龙公司发出《腾房提醒书》，要求天龙公司依据已签订的相关搬迁协议尽快完成腾空交房。 另查明，案涉房屋的总建筑面积5774.4平方米（其中证载建筑面积705.43平方米，其他类建筑面积面积5068.97平方米），土地使用权面积926平方米。天龙公司持有杭州市房产管理局填发的编号为杭房权证西字第0××1、0××2、0××3、0××4号《房屋所有权证》，产别股份制，混合结构，房屋总层数分别为1层、1层、2层、1层，设计用途非住宅，房屋建筑面积分别为251.95平方米、41.95平方米、241.58平方米、169.95平方米。天龙公司持有杭州市国土资源局填发的编号为杭西国用（2002）字第020130号《国有土地使用证》，用途工业，土地等级八级，使用权类型出让，土地使用权面积926平方米。 庭审中，双方明确2009年7月21日签订的《房屋租赁协议书》的租赁物为西五层楼二至五层，东中四层楼的一至三层，大门口二层楼的两层。2012年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》的租赁物为西五层楼的一层，中四层楼后面的食堂，中四层楼的四层四间办公室。2013年12月20日签订《房屋租赁补充协议》的租赁物为西五层楼的负一层，东四层楼四层的三间办公室，靠大门处的原厨房。整个厂区除东四层楼四层南面的一间办公室由天龙公司使用，其余均出租给博多公司使用。 315KVA变压器，系博多公司系在三份合同签订后增添，现已由博多公司搬走。冷却水塔共13台，分别放置在建筑的楼顶。监控设备12头，安装在整个厂区。浙江天和价格评估有限公司出具浙天和[2017]政委字第0510号《价格评估结论书》所列的其余不可搬迁设备及可搬迁设备，现无法区分当时所在具体位置，部分在2009年7月21日签订的《房屋租赁协议书》合同项下，部分在2012年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》合同项下，2013年12月20日签订的《房屋租赁补充协议》基本未涉及。 本院认为，本案中，博多公司与天龙公司签订的三份房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。现因案涉房屋拆迁，双方之间的房屋租赁合同关系解除。 本案争议的焦点在于：（一）天龙公司是否应当向博多公司支付设备补偿款及搬迁补偿款。（二）博多公司是否应当支付天龙公司租金。 关于焦点一，双方分别签订三份房屋租赁合同承租案涉房屋的不同区域。上述合同对于设备补偿款及搬迁费的约定并不一致。其中双方于2009年7月21日签订的《房屋租赁协议书》约定，如遇政府部门土地征用或自然灾害因素改变房屋租赁，则不作为天龙公司违约，但须退还博多公司已交剩余租金，如在五年内发生上述情况，博多公司应获得对房屋装修和设备拆卸、毁损的赔偿，五年以后博多公司则不获得赔偿；双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》约定，在合同签订后的三年内，若由国家或其他不可抗拒的因素导致博多公司不能继续承租天龙公司的房子，则天龙公司将无条件赔偿博多公司在其承租范围内的实际装修投入。如超过三年由于以上原因造成天龙公司不能继续承租给博多公司的，博多公司必须按照有关部门规定时间无条件搬迁，天龙公司不承担博多公司在承租范围内的所有装修投入及搬迁费用。双方于2013年12月20日签订的《房屋租赁补充协议》约定，如遇政府部门土地征用或者自然灾害因素改变房屋租赁，则不作为天龙公司违约，但须退还博多公司已交剩余租金，如在五年内发生上述情况，博多公司应获得对房屋装修和设备拆卸、毁损的赔偿，五年以后天龙公司则不获得赔偿。 关于设备补偿款，其中：（1）315KVA变压器：该设备系博多公司征得天龙公司的同意后在三份合同签订后出资增添，双方对合同提前解除情形下如何处理未作特别约定，在合同提前解除情况下，天龙公司对此应予补偿。关于补偿金额，该设备在评估报告中列入不可搬迁设施设备，原值为252000元，补偿净值为166950元，而事实上该设备博多公司已搬迁，参考《三墩镇双桥片企业（非住宅）搬迁补偿实施方案》的标准（可搬迁设备的搬迁费按设备重置价值的10%补偿）。本院酌情确定315KVA变压器的设备补偿款为25200元。（2）13台冷却水塔、监控：上述设备不属于上述三份合同范围，在双方对合同提前解除情形下如何处理未作特别约定且现无证据证明博多公司已将上述设备搬走的情况下，天龙公司对此应予补偿。关于补偿金额，上述设备在评估报告中列入不可搬迁设施设备，补偿净值分别为32960元、7650元，故本院确定上述设备的补偿金额为40610元。（3）其他设备：上述设备部分在2009年7月21日签订的《房屋租赁协议书》合同项下，部分在2012年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》合同项下，无法区分具体所在位置，但可以明确的是2013年12月20日签订的《房屋租赁补充协议》基本未涉及。评估报告载明，涉及博多公司的可搬迁设备补偿金额为128035元，不可搬迁设备（除变压器、冷却水塔、监控设施外）的补偿净值为793434元。根据双方于2009年7月21日签订的《房屋租赁协议书》的约定，因政府部门土地征用发生于该合同签订五年后，天龙公司不支付该合同项下的设备补偿款，而双方于2012年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》对该合同项下的设备补偿款未作约定。在双方对此未作特别约定和现无证据证明博多公司已将上述设备搬走的情况下，天龙公司应补偿博多公司该合同项下的设备补偿款。根据上述两份合同载明的租赁面积比例（分别为5244.76平方米、1300平方米），酌情确定上述设备的补偿金额为183033元。因此，天龙公司应补偿给博多公司设备补偿款248843元。 关于搬迁补偿款，2009年7月21日双方签订的《房屋租赁协议书》及2013年12月20日签订的《房屋租赁补充协议》对搬迁补偿款未作约定，而2012年1月1日签订的《房屋租赁补充协议》约定，因政府部门土地征用发生于该合同签订三年后，天龙公司不支付该合同项下的搬迁款。在双方未作特别约定的情况下，博多公司因合同提前解除产生的搬迁费损失，天龙公司应予补偿。关于补偿标准，根据天龙公司与杭州西湖城市建设投资集团有限公司签订的《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》确定的搬迁补贴款数额，参考三份合同对应的租赁面积比例及实际补偿面积，确定天龙公司应支付给博多公司搬迁补偿款374215元。 双方对于上述设备补偿款及搬迁费的支付时间未作约定，故博多公司主张自天龙公司收到上述款项之日起的利息缺乏依据，本院不予支持。 关于焦点二，因双桥片企业搬迁需要，博多公司在合同租赁期限尚未届满的情况下提前搬离。对于具体时间，双方存有争议。博多公司于2017年9月30日发给天龙公司的《租赁合同解除通知函》，明确表示“我司已于2017年9月5日将租赁房屋的钥匙交给房东蒋洪明”，现有证据不足以证明博多公司已于2017年9月5日将钥匙交还给天龙公司，亦无证据证明博多公司在2017年9月30日后仍占有使用案涉房屋。本院根据本案实际情况，确定博多公司应支付租金至2017年9月30日。博多公司已支付租金至2017年7月31日，尚欠2017年8月1日起至2017年9月30日的租金100000元。关于利息损失。博多公司至今未结清租金，天龙公司主张按年利率4.35%的标准支付自2017年11月25日起的利息损失符合规定，暂算至2018年6月25日为2562元，实际计算至判决生效之日止。 关于天龙公司主张的违约金。因双桥村系整村搬迁，村民委员会在2017年3月26日底已发出《通知》要求村内所有企业和承租户在2017年4月30日前全部清退，评估机构2017年4月30日起已开始对案涉房屋进行搬迁补偿评估，杭州市三墩镇人民政府于2017年7月27日发布《三墩镇双桥片企业（非住宅）搬迁补偿实施方案》，博多公司提前解除合同系配合搬迁工作，并不存在违约行为，故天龙公司的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下： 一、杭州天龙工艺礼品有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州博多工贸有限公司设备补偿款248843元及搬迁补偿款374215元，共计623058元； 二、杭州博多工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付给杭州天龙工艺礼品有限公司房屋租金100000元及利息损失2562元（暂算至2018年6月25日），自2018年6月26日起至判决生效之日起的利息损失以未付租金为基数按年利率4.35%的标准另行计付； 三、驳回杭州博多工贸有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回杭州天龙工艺礼品有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19954元，由杭州博多工贸有限公司负担12570元，由杭州天龙工艺礼品有限公司负担7384元。反诉案件受理费2849元，由杭州博多工贸有限公司负担997元，由杭州天龙工艺礼品有限公司负担1852元。 杭州博多工贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州天龙工艺礼品有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈 晶 人民陪审员  王文仙 人民陪审员  王 皓 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  王超男