湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终3888号上诉人（原审被告）：何敏强，男，1967年11月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：张和声，湖北高见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳建投资产经营管理有限公司，住所地襄阳市襄城区北街**。法定代表人：潘峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘娜，湖北隆中律师事务所律师。上诉人何敏强因与被上诉人襄阳建投资产经营管理有限公司（以下简称建投公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂0602民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。何敏强上诉请求：一、撤销原判，发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1.上诉人与被上诉人2010年11月签订《房屋场地租赁合同》中第一条：租赁位置和面积，甲方出租给乙方房屋场地位于襄城区檀溪路原陶瓷集团（公司）部分房屋场地。场地面积约8亩，房屋5处，面积约565平方米（具体有门房、值班室、办公室、职工宿舍、食堂、仓库共计8间，修理车间7间，石棉房4间），以上565平方米的房屋是由上诉人修建，被上诉人认可后又作为出租房屋租赁给上诉人，一审判决对该事实没有查明。2.上诉人因生产经营需要，2017年6月签订的租赁合同解除后，在后退19米，经被上诉人同意，除合同约定的565平方米房屋外，还修建了其他建筑房屋和地上附着物。被上诉人将565平方米房屋写进合同，作为被上诉人资产租赁给上诉人足以证明被上诉人对上诉人修建的现有的建筑物和地上附着物是同意认可的，对该事实一审也未查明。二、本案房屋场地租赁合同部分无效。租赁合同上约定房屋虽然是上诉人修建被上诉人认可，但未取得规划许可等手续，被上诉人又将未取得合法手续的房屋出租给上诉人，违反了相关法律规定，应认定无效。即租赁合同出租房屋部分无效。三、原审判决适用法律不当。1.被上诉人虽然有权随时解除合同，但应当在合理的期限之前通知承租人。被上诉人没有在合理期限之前通知上诉人，因此2017年8月4日直接通知解除合同应是无效的。2.房屋场地租赁合同第七条第三项明确约定了被上诉人单方有权解除合同，收回出租房屋场地的六项情形，上诉人均未违反，更没有违反法律规定。被上诉人是依据合同第二条第四项的约定提出解除合同，但被上诉人提出解除合同的理由是不存在的，也未向一审法庭举证证明。3.上诉人从未拖欠租金，从2017年11月18日后租金是被上诉人要解除合同不收，并非上诉人不交，故不应承担违约金。4.上诉人在后退19米内建筑物拆除赔偿后，又新建了建筑物及地面附属物，并不是包括在合同第二条第四款中，还有未补偿的建筑房屋之内。合同约定的这部分未补偿的建筑物是有清单的。本案合同若确定部分无效或解除应根据公平原则对上诉人新投资的房屋及地面附属物给予补偿。综上，请求二审法院支持上诉人上诉请求。建投公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。建投公司向一审法院起诉请求：1、确认双方之间关于襄阳市××城区××路原陶瓷集团房屋场地的租赁合同于2017年12月16日解除；2、何敏强立即腾退位于襄阳市××城区××路陶瓷集团房屋场地并交付给建投公司；3、何敏强向建投公司交付房屋场地占用费1179.02元（以年租金10008元为基数，自2017年11月18日至2017年12月31日，实际计算至何敏强搬离之日止）；4、何敏强向建投公司支付逾期腾退房屋的滞纳金822.58元（以年租金10008元为基数，从2017年12月17日至2017年12月31日，实际计算至房屋腾退之日止）；5、何敏强结清占有使用房屋场地期间产生的水费、电费等相关费用（计算至何敏强搬离之日止）；6、本案诉讼费用由何敏强承担。一审法院认定事实：2006年7月26日，原襄樊市土地储备供应中心与襄樊市陶瓷（集团）公司破产清算组签订《国有土地使用权收购合同》将襄樊市陶瓷（集团）公司破产清算组襄樊国用（95）字第310401012号，面积37364.8平方米的土地使用权及地上附着物予以收购。以上土地及附着物收购后，原襄樊市土地储备供应中心交由原襄樊市可达利土地开发经营有限责任公司（现建投公司）予以经营管理。2007年6月29日，原襄樊市可达利土地开发经营有限责任公司（现建投公司）与何敏强签订《场地租赁合同》，将以上土地一部分租赁给何敏强，租赁期限三年。合同履行至2010年6月22日，因襄隆公路扩建，双方签订《租赁合同解除补偿协议》，补偿协议约定，解除双方2007年6月29日签订的场地租赁合同，经评审部门对何敏强附着物评审后，确定为569273元，给予何敏强补偿，补偿费于补偿协议签订后5个工作日内支付第一期补偿款409273元，第二期在何敏强于2010年8月15日前将生产设备、场地腾空清理完毕，全部搬迁腾空不留下任何问题（包括结清场地对外拖欠的水电费），经查验达到要求的情况下，支付剩余10万元。如有一方违约，应向对方支付违约金10万元。2010年11月8日，原襄樊市可达利土地开发经营有限责任公司（现建投公司）与何敏强签订《房屋场地租赁合同》，主要内容为，双方于2007年6月29日就本合同的租赁场地签订过《场地租赁合同》，租期三年，因甲方（建投公司）根据市政府对襄隆路实施扩建，租赁的场地向北后退19米，为此双方于2010年6月22日签订《租赁合同解除补偿协议》，甲方补偿乙方509273元。现乙方（何敏强）仍需租赁退让的场地、房屋，经协商签订本合同。第一条、1、甲方出租给乙方房屋场地位于襄城区檀溪路原陶瓷集团（公司）部分房屋场地。2、场地面积约8亩，房屋5处，面积约565平方米（具体有门房、值班室、办公室、职工宿舍、食堂、仓库共计8间，维修车间7间、石棉房4间）。第二条、1、该房屋场地租赁期为不定期合同。自2010年9月1日起开始计算。4、乙方在租赁期内若因该土地实行招、拍、挂或因政府及甲方主管部门须利用，乙方在收到《合同终止通知书》一个月内清空房屋场地，应无条件腾退房屋场地，因甲方对乙方实行过补偿，故乙方不得以还有未补偿的建筑物为由向甲方提出任何赔偿及补偿请求，属于乙方可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动资产及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。第三条、租金按月计算，每月834元，每季度2500元，租赁保证金为5000元。从签订《房屋场地租赁合同》之日起三日内将前两个季度租金及保证金共计7500元一次性支付，否则甲方有权解除合同，拒绝乙方使用房屋场地。以后租金每个月为一个交付单元，均在上个月的月底之前交清下一个月租金，合同终止时，乙方在结清所有对外债务，并未违反合同、损坏甲方财物前提下，甲方退还乙方交纳的保证金，否则甲方有权将乙方所欠房屋租金、水电费、财产损失费等从租赁保证金中扣除。第四条、乙方在租赁期内，自行做好水电连接事宜，费用自理。水电费用交付按供电、水部门的标准，由乙方直接向供水、电部门缴纳。第五条、1、乙方承租甲方场地后，若需在场地内进行改造、搭建房屋，需征得甲方同意，并将其详细方案、图纸及合同报甲方审查、备案。装修完毕后，乙方应将竣工资料、审计报告及相关的结算资料送甲方查验后，甲方作为建筑装修档案备存。第十一条、5、租赁期满，乙方应如期交还该场地。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付每日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还房屋场地给甲方造成的损失。合同签订后，何敏强将租赁建投公司土地用于襄阳宝业顺发汽车服务有限公司经营使用。经建投公司核查，何敏强租金交至2017年11月17日，以及交纳租赁保证金5000元。2017年7月13日，襄阳市建设投资经营有限公司向建投公司发出“关于配合做好城市建设项目场地平整的通知”，内容为：根据城市建设的需要，市规划局将位于襄城区檀溪路的原陶瓷集团的土地用途调整为绿地，并列入万山梅园总体规划，用于建设万山梅园的主要入口前的广场、配套服务功能区及林荫停车场等。为推进项目的建设，现通知你公司尽快清退该宗地上的租赁户，完成建筑物、附着物的拆除及场地平整工作。2017年7月31日，建投公司向何敏强送达《合同终止通知书》，内容为：2010年11月8日我公司与你方签订了《房屋场地租赁合同》，将位于襄城区檀溪路原陶瓷集团宗地内的8亩场地，565平方米房屋租给你方使用，合同第二条第4款约定，乙方在租赁期内若因该土地实行招、拍、挂或因政府及甲方主管部门利用，乙方在收到合同终止通知书一个月内清空房屋场地，应无条件腾退房屋场地，因甲方已对乙方实行过补偿，故不得以还未补偿的建筑物为由向甲方提出任何赔偿及补偿请求，属于乙方可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动资产及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。因市政府建设需要整体利用该宗地，我公司现通知你方解除《场地租赁合同》，请你方在接到此通知后30日内搬迁腾空租用的场地，并来我公司办理解除合同的相关手续。2017年8月4日，何敏强签收该通知书。因何敏强未腾退，2017年11月8日，建投公司再次向何敏强发出《关于办理解除合同手续的通知》，该通知以邮寄的方式发出。一审法院认为，诉争土地使用权由襄阳市土地储备供应中心收储后，交由建投公司经营管理，其与何敏强签订的《房屋场地租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，为有效合同。双方对于租赁期限没有约定固定期间，故该租赁合同为不定期租赁。在履行期间，建投公司向承租人何敏强发出解除合同通知书，于2017年8月4日送达至何敏强，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知到达对方时解除。对于解除合同的事由，双方合同第二条第4款约定了解除条件，因本案土地涉及规划调整后整体利用，符合约定解除条件，且作为不定期租赁合同，根据合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同，但应当在合理期间内通知承租人，故建投公司作出的《合同终止通知书》符合合同解除的约定条件及法定条件，该解除通知在到达承租人时发生法律效力，即双方签订的《房屋场地租赁合同》于2017年8月4日解除。建投公司请求确认于2017年12月16日解除有误，一审法院予以更正。何敏强未能腾退租赁场地、房屋应当予以腾退后返还建投公司，同时对逾期腾退的占用费应参照合同租金予以支付。对于建投公司请求逾期腾退违约金，在建投公司终止合同通知书送达后，双方租赁期间届满，在建投公司给予的一个月腾退期限内何敏强未腾退，应承担合同约定违约金，即按每日租金两倍计算。因违约金的性质包含实际损失，故对于占用费，一审法院不再重复核算。对于建投公司主张的水电费，因建投公司未提供相关证据，一审法院不予支持。本案租赁合同解除后，何敏强交纳的保证金应予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百三十二条的规定，判决：一、襄阳建投资产经营管理有限公司与何敏强于2010年11月8日签订的《房屋场地租赁合同》于2017年8月4日解除。二、何敏强于本判决生效后二十日内将其租赁的位于襄阳市××城区××路原陶瓷集团部分场地房屋腾退后返还于襄阳建投资产经营管理有限公司。三、何敏强于本判决生效后二十日内支付襄阳建投资产经营管理有限公司占用费及违约金（从2017年11月18日起至2017年12月17日，按每月834元计算；2017年12月18日起至实际腾退之日止按每月834元的2倍计算）。四、襄阳建投资产经营管理有限公司于本判决生效后二十日内返还何敏强保证金5000元。五、驳回原告襄阳建投资产经营管理有限公司其他诉讼请求。以上第三项判决内容可与第四项相互冲抵。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取105元，由何敏强负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，上诉人何敏强与被上诉人建投公司签订的房屋场地租赁合同中涉及的面积约565平方米的房屋并未取得建设工程规划许可证，故该合同中涉及房屋租赁的内容应属无效，但上诉人何敏强作为承租人亦应当返还该诉争房屋。原审判决认定房屋场地租赁合同内容全部有效不当，本院予以纠正。同时，上诉人何敏强与被上诉人建投公司签订的房屋场地租赁合同对租赁期限并未约定租赁期间，故该租赁合同中涉及土地租赁的部分应为不定期租赁，出租人建投公司有权随时终止合同。在履行期间内，建投公司已向承租人何敏强发出解除合同通知书，且根据襄阳市人民政府襄政函（2017）143号批复的内容，本案诉争土地涉及政策规划调整后整体利用，亦符合合同第二条约定的解除条件，故被上诉人建投公司请求解除合同中涉及土地的部分、腾退土地并无不当，上诉人何敏强未在《合同终止通知书》送达后，租赁期间届满一个月内腾退租赁的土地，亦应承担违约责任。上诉人何敏强上诉认为被上诉人无正当理由解除合同，其不应承担违约责任，且应给予其3个月搬迁期的上诉理由，因上诉人何敏强均未提供相应的证据，亦缺乏相应的法律依据，故本院均不予支持。综上所述，上诉人何敏强的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条。第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂06民初615号民事判决第二、三、四项，即：何敏强于本判决生效后二十日内将其租赁的位于襄阳市襄城区檀溪路原陶瓷集团部分场地房屋腾退后返还于襄阳建投资产经营管理有限公司；何敏强于本判决生效后二十日内支付襄阳建投资产经营管理有限公司占用费及违约金（从2017年11月18日起至2017年12月17日，按每月834元计算；2017年12月18日起至实际腾退之日止按每月834元的2倍计算）；襄阳建投资产经营管理有限公司于本判决生效后二十日内返还何敏强保证金5000元；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂06民初615号民事判决第一、五项，即：襄阳建投资产经营管理有限公司与何敏强于2010年11月8日签订的《房屋场地租赁合同》于2017年8月4日解除；驳回原告襄阳建投资产经营管理有限公司其他诉讼请求；三、襄阳建投资产经营管理有限公司与何敏强于2010年11月8日签订的《房屋场地租赁合同》中涉及土地租赁的内容于2017年8月4日解除；四、驳回襄阳建投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取105元，二审案件受理费210元，共计315元，由上诉人何敏强负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一八年十二月七日书记员  周超群