江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初12332号 原告:严蔚，女，1973年2月26日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：查利明（系原告之夫），住南京市鼓楼区。 被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路419号。 法定代表人：林乃轩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。 原告严蔚与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严蔚及其委托诉讼代理人查利明，被告图腾公司的委托诉讼代理人周毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告严蔚向本院提出诉讼：1.被告按商品房预售合同交付标准归还原告所有的南京市鼓楼区商铺为原有状态，按标准交还专用区域、恢复影响经商安全的通道）；2.被告按原租赁合同标准执法房屋占有费及延迟支付违约金15846.88元（自2018年4月30日计算至实际支付占用费止，其中每3个月按7699.39元计，超过支付日后15个工作日之后，按每日万分之三计算违约金，暂计算至起诉之日）；3.被告赔偿因强行占用该商铺带给原告的经济损失11859.35元（按每月2020元计算，暂计算至起诉之日）。事实及理由：2008年12月9日，原告与被告签订一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的南京市建宁路300号南京大观·天地MALLXX商铺（以下简称XX室商铺）交于被告经营管理，合同期限为八年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止。合同到期后，原告多次要求被告归还XX室商铺以便自主经营，并赔偿占用期间的损失，但被告拒绝返还，也不赔偿损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告图腾公司辩称，1.原告所诉XX室商铺系产权式商铺，与其他商铺打通后用于商场整体规划使用，客观上无法独立划分，目前已出租给商户使用，现原告要求返还，违反了管理规约的约定，且必然损害了商场及其他相邻业主的利益，故XX室商铺不具备返还条件；2.目前商场整体经营状况不佳，且部分业主已与被告签订了新的委托经营合同，年租赁回报标准为房屋总价款的4%，故被告同意比照其他商户租金标准向原告支付租赁回报；3.双方合同期限届满后未能就续签委托经营合同达成一致，故被告不同意支付违约金。另原告主张第三项诉讼请求与第二项诉讼请求重复，且无法律依据。综上，请求法院依法裁判。 本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区商铺（建筑面积14.19平方米，即XX室商铺）位于一层，登记所有权人为原告。 2008年12月9日，原告与被告签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的XX室商铺，总价款为363090元，交房时间为2010年4月30日前；（其他约定第10条）鉴于XX室商铺的商业使用用途，为了商业活动的正常开展，原告同意南京大观天地摩尔企业管理有限公司对涉案商铺的商业活动进行统一管理，全面接受并自觉遵守《临时管理规约》《管理规约》等等。 同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定乙方将XX室商铺委托甲方自营或对外租赁经营，XX室商铺登记购买总价款为363090元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；甲方将年租赁回报分四次支付乙方，每三个月支付一次，乙方向甲方收取的每三个月回报为7716元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由甲方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；甲方逾期向乙方支付租赁回报的，乙方有权要求甲方按本合同履行，若甲方在逾期15个工作日内仍未支付的，乙方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向甲方加收违约金；本合同委托经营期限届满前两个月，甲、乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体商洽，具体商洽意见以甲、乙双方书面确认为准等等。 上述合同签订后，原告将XX商铺交付被告图腾公司经营管理，被告将XX商铺打通，与所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、布局，现XX商铺与其他商铺一起整体对外出租，经营品牌服装。 2018年2月23日，被告向原告寄送落款时间为2018年2月20日《关于大观·天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，载明：双方经营期限将于2018年4月29日到期终止，基于租金倒挂严重，现被告函告原告两种方案，一是XX室商铺由被告回购，回购价格不低于购买价款362324元，如原告有此意向，图腾公司将安排专人洽商具体回购程序等事宜；二是将XX室商铺继续委托被告经营，但租赁回报标准将由原约定8.5%/年降低至不超过4%/年，每季度支付一次。请原告于合同到期日前一个月内（2018年3月29日之前）将意见书面告知被告。原告收到上述函件后回函被告，明确表示不同意被告的上述两种方案，若被告不再续签合同应将XX室商铺恢复原状，并予以返还。 审理中，原告称XX室商铺在签订商品房预售合同后，被告要求原告签署了商品房交接单，并交付钥匙，但XX室商铺并未在实体上进行分割，也无明确区分的分割线或分割点，XX室商铺直接交由被告出租经营，XX室商铺并未隔成独立房间。目前，XX商铺仍由被告对外出租使用。 另查明，与XX室商铺一区域位置的XXX号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与被告图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。 2018年7月31日，本院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（XXX号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”；判决“一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元；二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元；三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求”。该判决已生效。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告签订的《南京市商品房预售合同》《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》均为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，上述合同依法成立并有效。其中，原、被告双方签订的《委托经营合同》是原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告因此按季度支付固定回报的合同，而非原告委托被告经营XX室商铺，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。现该租赁合同已履行完毕，双方当事人在租赁期届满后，未能就续签合同达成一致，故原、被告双方在2018年4月30日之后就XX室商铺未成立不定期租赁合同关系。 关于XX室商铺返还问题。首先，XX室商铺系产权式商铺，不具有独立及排他使用的特征。原告购买产权式商铺的目的是为了获取收益而不是独立经营，原告虽对XX室铺享有所有权，合同中平面图有明确的商铺方位，但具体的商铺位置与其他商铺之间并无墙体或隔断予以分隔，目前XX室商铺被打通后与其他商铺共同出租给一个商家使用。其次，产权式商铺的相互联系较为紧密；除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将涉案商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于原告。再次，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现XX室商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主收益。XX室商铺所在建筑物由被告统一经营南京大观·天地MALL商场，经营状况较之前已大有改观，亦是统一规划、布局、管理和运营的结果。最后，业主行使权利，不得损害其他业主的合法权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但从个人利益与整体利益的平衡角度考虑，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。故原告要求被告将XX室商铺恢复原状并予以返还的诉讼请求，本院不予支持。 关于XX室商铺占有使用费标准问题。被告持续占有、使用XX室商铺，应向原告支付房屋占有使用费。现双方对于支付标准意见不一，从案件事实来看，目前XX室商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，若按此价格标准将不利于整体业态的发展和经营主体的利益，其最终损害的是全体业主的利益。结合商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率的现状，从维护业主长远利益的角度出发，参考同楼层同类商铺的年租赁回报率为房屋总价款的4%，本院酌定被告按照14523.6元/年（363090元×4%）的标准，以每季度为周期及时向原告支付房屋占有使用费，故被告应向原告支付2018年4月30日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费10892.7元。 关于违约金问题。被告已支付合同期内的租金。双方约定租赁期限届满后，尚未就续签租赁合同达成一致，被告在租赁期届满前，发函给原告要求续签合同或者回购商铺，由于双方对租金价格未能形成一致，合同未能延续，故原告主张违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告南京图腾置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告严蔚2018年4月30日至2019年1月31日期间的房屋占有使用费10892.7元； 二、驳回原告严蔚的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费493元，减半收取246.5元，由原告严蔚负担196.5元，被告南京图腾置业发展有限公司负担50元（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  周磊 二〇一八年十二月十日 书记员  杨艳 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。