浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0503民初5316号 原告：湖州新城鼎佳房地产开发有限公司，住所地浙江省湖州市南浔经济开发区适园西路北、南浔大道西10幢一层。 法定代表人：贺亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王昊，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：周燕，女，该公司员工。 被告：周沙林，男，1972年2月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。 被告：范启姿，女，1977年11月20日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：周沙林（系被告范启姿丈夫），男，1972年2月28日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：吴建禄（系被告范启姿弟弟），男，1972年12月13日出生，汉族，住浙江省庆元县。 原告湖州新城鼎佳房地产开发有限公司（以下简称新城鼎佳公司）与被告周沙林、范启姿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告新城鼎佳公司之委托诉讼代理人周燕、王昊，被告周沙林、被告范启姿之委托诉讼代理人吴建禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新城鼎佳公司向本院提出诉请：1.判令被告按逾期未付款额411827元的日万分之五向原告支付违约金7001.06元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月20日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的房屋，总价款1346827元，并约定被告支付首期款135000元后，剩余首付款411827元应于2018年9月30日前支付。经原告多次催要，被告至今未付，根据合同补充协议约定，买受人未按约付款的，须支付按逾期未付款额的日万分之五计算违约金。后原告于庭审中变更诉请为：1.解除原、被告签订的商品房买卖合同（编号2018330503YS0120523），并协助原告办理合同备案撤销手续；2.被告按合同总价款的20%向原告支付违约金，即269365.40元；3.由被告承担本案诉讼费用。 被告周沙林、范启姿答辩称原告违约违法在先，被告系行使不安抗辩权，在原告对相关问题整改以前，被告暂缓支付购房款，并保留解除合同、追讨购房款的权利，具体理由如下：1.被告支付的购房款并未存入资金监管账户；2.合同约定显失公平，相关条款排除法律规定的适用，原告工作人员对格式合同未作解读，补充协议设下圈套严重损害被告权益；3.被告与原告工作人员沟通处理过程中，工作人员自认相关做法违反法律规定，但原告一直未予整改。 原告新城鼎佳公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同1份（复印件），用以证明两被告向原告购买商品房的事实； 2、逾期付款催款函、快递单及投递记录各1份，用以证明原告于2018年10月11日向两被告催讨购房款的事实； 3、结构验收记录1份，用以证明诉争商品房主体工程已封顶，原告依约履行合同义务的事实； 4、银联刷卡单2份、收款收据2份及收付款业务回单1份，用以证明被告于2018年7月26日、8月20日两次向原告支付购房款共计135000元，原告于2018年10月29日将款项转入监管账户的事实； 5、公证书1份，用以证明原告的销售行为合法合规，并已充分履行了说明告知义务的事实。 被告周沙林、范启姿为支持其抗辩，向本院提交如下证据： 1、商品房买卖合同部分内容及格式条款11页（复印件），用以证明被告向原告购买商品房，合同约定资金进入监管账户，补充协议条款与主合同存在冲突或直接排除法律适用，合同及格式条款显失公平的事实； 2、催办函及快递单各1份，用以证明被告曾发函要求原告更正违法违约行为的事实； 3、12345热线处理记录2份，用以证明被告曾通过市长热线要求主管部门核查处理原告售房过程中不规范行为的事实； 4、湖州市商品房预售资金监管实施细则1份，用于证明原告未将售房款转入资金监管账户系违规操作的事实; 5、通话录音光盘1份及通话录音文稿整理6页，用以证明被告在与原告工作人员沟通协调过程中工作人员自认存在违规操作的事实。 原告新城鼎佳公司提交的证据，被告周沙林、范启姿经质证认为：证据1，购买原告开发的商品房属实，但该合同严重违法违规；证据2，被告未签收，不予认可；证据3，结构验收记录，无法验证真实性，不认可；证据4，支付原告购房款135000元属实，但原告将资金存入监管账户的转账回单不是原件，无法核实真实性；证据5，公证书公证的内容与被告购房时的情况是否相同无法核实，系原告单方制作提供，不予质证。 被告周沙林、范启姿提交的证据，原告新城鼎佳公司经质证认为：证据1，对合同条款内容无异议，合同系原、被告双方真实意思表示，依法有效，原告已对格式条款进行充分合理的提示说明，不能证明被告主张的合同约定违法的事实；证据2，收件人非本公司员工，送达地址并非协议约定的指定送达地址，该催办函并未收到，不认可；证据3,12345投诉记录与本案无关；证据4，该细则与本案无关联性，不认可；证据5，对录音的合法性、关联性均不予认可。 本院审查后认为，原告提交的证据1、4，符合有效证据要件，予以认定；证据2，综合全案，能证明原告曾向两被告催讨购房首付款剩余款项的事实，予以认定；证据3，能证明涉案房屋主体工程已封顶的事实，予以认定；证据5，与本案无关联性，不予认定。被告提交的证据1，能证明部分合同约定内容不合理，双方违约责任存在不对等的事实；证据2，综合送达地址、面单备注“转王昊律师”、快递签收记录为单位收发章等信息，能证明被告曾就购房有关问题与原告沟通的事实，予以认定；证据3,12345热线处理记录，能证明被告曾向有关部门投诉原告未将购房款转入资金监管账户等的事实，予以认定；证据4，能证明合同签订时至10月29日前售房款未进入资金监管账户的事实，予以认定；证据5，该录音证据原告经质证表示不能确认录音中通话人的身份，被告亦未提交其他证据予以印证，不予认定。 本院根据当事人的陈述，结合上述有效证据，认定本案事实如下： 2018年8月20日，原、被告签订商品房买卖合同，主合同约定被告购买原告开发的位于南浔区的房屋，合同总价款1346827元，被告支付首期款135000元后，剩余首付款411827元应于2018年9月30日前支付，购房款存入商品房预售资金监管账户内，合同正文第八条约定买受人逾期付款的违约责任和出卖人逾期交房的违约责任；合同附件八补充协议约定，《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》与本合同补充协议不一致的，以本合同补充协议约定为准；对合同正文第八条特别约定为买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金，逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。被告分别于2018年7月26日、8月20日向原告名下非监管账户支付购房款共计135000元。2018年10月19日、10月22日，被告通过邮寄催办函、拨打12345热线要求相关部门处理等方式与原告协调购房合同分歧事宜。2018年10月29日，原告将被告支付的购房款135000元转入资金监管账户。后双方协商未果，以至纠纷成讼。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方具有约束力。关于被告的逾期付款行为是否属于行使不安抗辩权，根据合同法规定，行使不安抗辩权应具备两个条件：一是先履行债务的一方有确切证据证明对方不能履行债务，或者有不能履行债务的可能，且未提供适当担保；二是及时通知对方当事人。当符合这两个条件时，行使不安抗辩权才有效，先履行债务的一方有权中止履行。本院认为，被告未能于庭审中提供证据证明原告存在不能履行合同或有不能履行的可能，亦未在9月30日前及时通知原告，且本案讼争房屋已于2018年8月12日完成主体工程验收，故被告关于其行使不安抗辩权的主张，依据不足，本院不予采纳。关于原告是否有权主张解除合同，根据合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，现被告逾期付款已超60日，依照合同约定，原告有权解除合同。关于被告提出购房款未存入资金监管账户，合同格式条款违法违规等问题，本院认为，商品房预售过程中，购房款应转入资金监管账户，是房地产管理部门对房地产行业实施监管的一项举措，商品房买卖合同条款内容合规与否，亦应由相关行政职能部门进行监管处理。现被告已向有关行政职能部门主张了权利，原告也于2018年10月29日将相应购房款转入资金监管账户，说明其在商品房开发销售过程中确有不合规行为，但被告于庭审中提交的证据并不足以证明其逾期付款系履行不安抗辩权的主张。关于违约金，根据合同法规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故原告诉请按合同总价的20%计算违约金，于法无据。考虑到纠纷产生的经过，原、被告的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院将违约金酌情调整为按合同总价款的1%计算，故被告应承担违约金为13468.27元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告湖州新城鼎佳房地产开发有限公司与被告周沙林、范启姿签订的编号为2018330503YS0120523的《浙江省商品房买卖合同》，被告周沙林、范启姿于本判决生效后十五日内协助原告湖州新城鼎佳房地产开发有限公司办理上述房屋的网签撤销手续，同时原告湖州新城鼎佳房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向被告周沙林、范启姿返还购房款135000元； 二、被告周沙林、范启姿于本判决生效后十五日内向原告湖州新城鼎佳房地产开发有限公司支付违约金13468.27元； 三、驳回原告湖州新城鼎佳房地产开发有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16922元，减半收取8461元，由原告湖州新城鼎佳房地产开发有限公司负担1354元，由被告周沙林、范启姿负担7107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员 吴 微 二?一八年十二月二十四日 书记员 陆文婷