昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初2562号原告：谢佳燕，女，1983年8月24日生，汉族，云南省师宗县人。委托诉讼代理人：李艳、贾充昆，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告:昆明凯诚房地产开发有限公司。法定代表人：王华标，职务不详。被告：云南皇凯投资有限公司。法定代表人：潘孜奕，职务不详。原告谢佳燕与被告昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚公司）、被告云南皇凯投资有限公司（以下简称皇凯公司）商品房预约合同纠纷一案,本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢佳燕的委托诉讼代理人李艳到庭参加诉讼，被告凯诚公司、皇凯公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢佳燕向本院提出诉讼请求:一、请求判令解除原告与被告凯诚公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》。二、请求依法判令被告凯诚公司、被告皇凯公司共同返还原告30000元的诚意金，并以30000元诚意金为基数支付自2009年7月25日起至款项实际还清之日止按照年利率6%计算的资金占用利息损失（暂计算至2018年4月25日的利息损失为15750元）共计45750元。三、本案诉讼费、公告费由被告凯诚公司、被告皇凯公司承担。事实和理由:2009年6月1日，原告与被告凯诚公司签署了《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，由原告认购被告凯诚公司开发的“新城艺术港”项目高层电梯公寓，建筑面积约为133㎡，原告向被告凯诚公司支付30000元的诚意金，被告凯诚公司位原告预留其开发项目的住宅房供甲方购买。但在2011年9月1日，被告皇凯公司与被告凯诚公司已签订协议，协议约定：“为保障云南艺术学院文华学院配套教职工住宅项目的顺利进行，被告凯诚公司退出该项目，不再参与该项目的开发、经营或进行项目的投资、融资相关工作。已按照《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》签订并缴纳诚意金的教职工的房源由被告皇凯公司负责解决，被告凯诚公司在该认购书中的合同权利、义务由被告皇凯公司承担，被告凯诚公司同时承担连带责任；协议签订后，被告凯诚公司不得与任何单位或个人签订认购书，已签订的认购书应去全部移交给被告皇凯公司，并由双方备案登记加盖双方公章。”因此，被告皇凯公司应同被告凯诚公司共同按认购书的约定提供认购房供原告选房的责任。由于涉案项目至今未取得商品房预售许可证，且项目转由第三人云南航空房地产开发有限公司取得项目开发用地，二被告至今无法履行提供商品房由原告选房，原告也无法与被告签订商品房销售合同。原告购买二被告开发的商品房的合同目的根本不能实现，被告的行为已严重违约。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告诉讼请求为谢。被告皇凯公司、凯诚公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。原告围绕诉讼请求依法提交了云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书、收款收据、承诺书，原告提交的证据符合证据的形式要件，本院予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2009年6月1日，原告谢佳燕（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订一份《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购意向书》。该认购书约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳30000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的诚意金。乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。甲方选择乙方开发物业中的高层电梯公寓B户型建筑面积为133平方米；按照乙方和云南艺术学院共同商定的内部职工购房政策，对甲方现目前内部申请认购的价格约为：高层电梯公寓根据楼层不同约每平方米2190元至2380元之间。乙方根据本认购意向书为依据将房源批量划拨给甲方所在单位，由甲方所在单位统筹分配到个人，分房的具体办法及分房过程中的各种关系处理由甲方所在单位负责或者乙方在确定开盘时间后，及时将定购时间通知甲方。开盘当日甲方按照乙方制定的办法确定房号与单价后，现场签订选房确认书。若甲方未在乙方通知的时间到达乙方指定的售楼中心，按乙方指定的办法确定房号并现场与乙方签订选房确认书的，则视为自动放弃所选房屋。乙方无需通知甲方，将不予退还甲方已缴纳的选房诚意金，并有权将为甲方所预留的住宅房自行处理或另行出售。甲乙双方签订《商品房购销合同》时，甲方将《内部申请认购意向书》及意向诚意金收据退还给乙方，经乙方审核无误后该申请认购意向诚意金转为定金，乙方另行向甲方出具定金收据，申请诚意金转为合同首付款。该认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效，乙方财务部出具的票据原件为甲方唯一的交款凭据。2009年7月25日，凯诚公司出具收款收据一份，载明收到谢佳燕内部申请认购诚意金30000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。2013年7月4日凯诚公司与皇凯公司签订承诺书，约定凯诚公司已退出该项目，并已将其在《认购书》中的权利义务转让给皇凯公司，故《认购书》的相关权利由皇凯公司享有，《认购书》的相关义务由皇凯公司承担，也即名单中的各人如选择继续购房，则由皇凯公司与其继续履行该《认购书》。另查明，案涉地块的房屋已经正在发售。原告当庭亦陈述知晓并认可两被告之间承诺书中关于权利义务的转移。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故原告要求解除《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》的请求有事实法律依据，本院予以支持。关于原告谢佳燕要求两被告承担共同返还原告购房诚意金以及利息的诉请，原告谢佳燕向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算，并约定了预留住房及选房的相应操作情况。此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据，不包括房屋价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅是为双方签订商品房买卖合同做准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同，属于取得预售许可前的内部认购。关于房产商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售，但签订预约合同是先于预售的一个阶段，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同效力判断的一般规定，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同，合同相对方分别为原告谢佳燕与被告凯诚公司，但两被告于2013年7月4日签署承诺书针对《认购书》的权利义务进行变更，根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”《承诺书》已将《认购书》的相关权利义务全部转移给皇凯公司，皇凯公司作为新的债务人完全取代了凯诚公司，则皇凯公司需负责全面履行合同义务。而根据庭审中查明的事实，原告不仅知晓该《承诺书》记载的内容，而且对于两被告之间的权利义务转移予以认可并签字确认，因此，皇凯公司应最终承担《认购书》当中全部义务，并向原告返还诚意金30000元，故原告要求凯诚公司与皇凯公司承担共同还款责任的请求本院不予支持。被告皇凯公司一直拒不提供房屋或通知原告参与房屋认购，原告交纳诚意金的合同目的无法实现，此外，被告皇凯公司长期占用30000元诚意金的行为客观上造成了原告的资金占用损失，且主张的损失计算标准不违反法律规定，故本院依法支持原告主张的自交款之日2009年7月25日起至款项还清之日止按照年利率6%计算的资金占用利息。被告凯诚公司、皇凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条第四款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谢佳燕与被告昆明凯诚房地产开发有限公司签订的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》于本判决生效之日起即刻解除；二、由被告云南皇凯投资有限公司在本判决生效后十日内向原告谢佳燕返还诚意金30000元，并支付该款自2009年7月25日起至款项还清之日止按照年利率6%计算的资金占用利息；三、驳回原告谢佳燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费944元、公告费260元，由被告云南皇凯投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李世民人民陪审员  李江丽人民陪审员  何李元二〇一八年十二月二十六日书 记 员  牟志涛