安徽省泗县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1324民初5046号 原告：国道104泗县超限超载检测站。住所地:安徽省宿州市泗县屏山镇白庙村104国道904K+000M处西侧，组织机构代码:32809904-0。 负责人：朱昌武，该站站长。 委托代理人：李霞，安徽皖光大律师事务所律师。 被告：泗县天方茶韵休闲酒店。经营场所:安徽省泗县泗城镇南关原收费站办公楼，注册号341324600255509。 经营者：薛金龙，男，1979年10月5日出生，汉族，住安徽省泗县，现羁押于泗县看守所。 委托代理人：张贵飞，安徽郑良付律师事务所律师。 原告国道104泗县超限超载检测站诉被告泗县天方茶韵休闲酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人李霞，被告委托代理人张贵飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年4月1日，原、被告签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：乙方（即被告）租赁甲方（即原告）出租物用于县级高档酒店经营，不得用于其他及违法活动，乙方保证在租赁期间未征得甲方同意不擅自改变该出租物的用途；租赁期限为7年，自2014年4月1日至2021年3月31日；前三年租金为每年20万元，其余按上一年租金的10%递增，支付方式为每年一次，乙方在7年内于每年4月10日前将当年的租金一次性缴付给甲方，逾期在1个月内缴付租金的，每日需向甲方支付所欠租金1‰的滞纳金，逾期超过1个月缴付租金的，每日需向甲方支付所欠租金2‰的滞纳金，缴付租金不得逾期3个月，否则，视为乙方单方面终止合同，乙方承担违约责任；乙方扩建的建筑物在合同终止时即为甲方所有或拆除恢复原状。合同生效后，原告严格按照合同约定履行了义务，被告却违反合同约定，在未征得原告同意的情况下，将房屋对外转租办学等，改变了房屋的用途。并在支付前2年租金后，欠付2016年房租60000元、2017年房租220000元、2018年4月至8月31日房屋101776元，合计三年欠缴房租380776元。为此，原告诉至法院请求：1、依法解除原、被告2014年4月1日签订的房屋租赁合同，并判令被告将承租的房产交还原告，同时判令被告将其扩建的建筑物无偿移交给原告所有；2、判令被告向原告支付拖欠的房租380776元（暂计算至2018年8月31日止，之后房租计算至法院判决解除双方所签租赁合同时止）；被告向原告支付滞纳金138984元。以上两项合计519760元；3、本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉讼请求向本院提交证据为：1、原告及原收费站组织机构代码证各一份、国有土地使用证、房屋所有权证、省政府皖政秘（2009）260号文件、宿州市公路管理局宿路机（2013）352号文件、宿路办[2000]49号文件各一份，证明原告系原104国道泗县段收费站改建设立，宿州市公路局将涉案资产交原告管理，原告主体适格；2、被告营业执照、税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证及经营者身份证各一份，证明被告的主体资格；3、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，证明原、被告的租赁关系及双方的权利义务；4、原告上门催款证据6张，证明原告多次向被告催收租赁费；5、被告已付租赁费票据9张，证明被告已付租赁费54万元；6、照片13张，证明被告擅自乱搭乱建及擅自转租房屋、改变房屋用途的事实。 被告辩称：1、对于原、被告之间的合同真实性不持异议，鉴于被告投资巨大且正在经营，不宜解除合同，同时我们作为被告愿意积极履行分批支付拖欠租金；2、所欠租金是事实，但原告要求的滞纳金过高，违反了公平和诚实信用的原则，请法院依法裁判。 被告未就其辩称向本院提交书面证据。 经庭审质证，被告发表质证意见为：对原告所举证据1-5不持异议，对证据6的13张照片有异议，认为照片不能证明被告私搭乱建。 经对原告所举证据进行审查，合议庭对上述证据认定如下：原告所举证据能够证明原告的观点，对其效力予以认定。 根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2009年10月10日安徽省人民政府皖政秘[2009]260号文件将原104国道泗县段收费站改建为国道104泗县超限超载检测站。2013年11月27日，宿州市公路管理局宿路机[2013]352号文件同意将案涉房屋出租。2014年4月1日，国道104泗县超限超载检测站与泗县天方茶韵休闲酒店经营者薛金龙签订了一份房屋租赁合同，该合同约定：乙方（即被告）租赁甲方（即原告）坐落于宿州市泗县南关泗州大道处的房屋及院落用于县级高档酒店经营，不得用于其他及违法活动，乙方保证在租赁期间未征得甲方同意不擅自改变该出租物的用途；租赁期限为7年，自2014年4月1日至2021年3月31日；前三年租金为每年20万元，其余按上一年租金的10%递增，支付方式为每年一次，乙方在7年内于每年4月10日前将当年的租金一次性缴付给甲方，逾期在1个月内缴付租金的，每日需向甲方支付所欠租金1‰的滞纳金，逾期超过1个月缴付租金的，每日需向甲方支付所欠租金2‰的滞纳金，缴付租金不得逾期3个月，否则，视为乙方单方面终止合同，乙方承担违约责任。在租赁期内，乙方如对所租房在法律许可范围进行扩建（简易附属设施）、装修、装饰或添置新物……7年内租赁标的物如被征用或者拆迁，房屋和土地等甲方的资产补偿费归甲方所有，乙方的扩建（简易附属设施）、装潢和其他投入经营的补偿费用归乙方所有。合同生效后，原告按照合同约定履行了义务，被告在支付前2年租金后，欠付2016年房租60000元、2017年房租220000元、2018年4月至8月31日房租101776元，合计欠付房租380776元。原告多次向被告催要，被告至今未付，原告为此诉至法院。 另查明，被告在承租的房屋院内进行了扩建，并在未经原告同意的情况下，将部分房间转租他人。 本院认为：原告国道104泗县超限超载检测站与被告泗县天方茶韵休闲酒店签订的房屋租赁合同是在平等、自愿的基础上签订，符合有关法律规定，属有效合同。双方理应及时、全面地履行。双方在合同中对逾期交付租金已经进行约定，被告泗县天方茶韵休闲酒店欠原告房屋租金，事实清楚、证据充分，构成违约，原告要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称，于法无据，本院依法不予采信。原告诉请被告支付拖欠的房租380776元及滞纳金138984元（2016年4月1日至2017年3月31日期间为60000元/天×1‰×365天，2017年4月1日至2018年3月31日期间为220000元/天×1‰×365天，2018年4月1日至2018年8月31日期间为242000元/天×1‰×150天），被告辩称原告诉请的滞纳金过高，违反了公平和诚实信用的原则。本院认为双方约定的滞纳金条款实为违约条款，其数额超过了原告损失的30%，属于约定的违约金过高，依法应按照年利率24%予以调整。原告诉请判令被告将其扩建的建筑物无偿移交给原告所有，不符合双方合同约定，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期1999.12.19时效性现行有效第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告国道104泗县超限超载检测站与被告泗县天方茶韵休闲酒店于2014年4月1日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告泗县天方茶韵休闲酒店于本判决生效之日起十日内将其承租的位于宿州市泗县南关泗州大道（原104国道西侧911K+880M处）的房屋及院落返还原告国道104泗县超限超载检测站； 三、被告泗县天方茶韵休闲酒店于本判决生效之日起十日内支付原告国道104泗县超限超载检测站房屋租金380776元及违约金91400元（计算至2018年8月31日止，之后房租计算至双方所签租赁合同解除时止）; 四、驳回原告国道104泗县超限超载检测站其他诉讼请求。 案件受理费9160元，由原告国道104泗县超限超载检测站负担838元，被告泗县天方茶韵休闲酒店负担8322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  单 威 人民陪审员  刘康军 人民陪审员  于 佳 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  任 华 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》 若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。