云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初9376号原告：肖顺华，男，汉族，1972年6月13日出生，户籍地四川省富顺县，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李高云，系上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：苏小林，男，汉族，1969年3月3日出生，住云南省昆明市五华区。原告肖顺华诉被告苏小林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告肖顺华及其委托诉讼代理人李高云，被告苏小林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令自2017年9月30日起解除原、被告之间的转租合同；2、判令被告退还原告自2017年9月30日起至2017年12月31日止的租金人民币154612.50元，并自2017年9月30日起至全部履行完毕时以人民币154612.50元为基准，按照同期银行贷款利率向原告支付利息（暂计算至2018年9月29日为人民币6725.64元）；3、判令被告退还原告合同保证金人民币100000元和水电垃圾保证金10000元，并自2017年9月30日起至全部履行完毕时止，以人民币110000元为基准，按照同期银行贷款利率向原告支付利息；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2014年6月3日与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于昆明市盘龙区联盟路38号大楼一楼F1-6号房屋和F-5-2号房屋出租给原告使用，租赁期自2014年8月1日至2020年6月30日止。合同第五条第1款约定，原告于合同签订时向被告支付履约保证金人民币100000元和水电垃圾保证金人民币10000元。合同第十二条特别条款，第1款约定，2014年8月1日至2015年6月30日年租金为480000元，自2015年7月1日起租金每年递增5%。合同签订后，原告向被告支付了人民币100000元履约保证金和水电垃圾保证金人民币10000元，并按照合同约定履行其他合同义务。由于被告的转租行为不被房屋的所有权人即出租人蒋某认可，蒋某将被告诉至法院，要求解除其与被告的租赁合同。该案经昆明市盘龙区人民法院一审，昆明市中级人民法院于2017年9月25日作出二审判决，判决解除蒋某与被告之间的租赁合同，导致房屋所有权人蒋某收回房屋，原告与被告之间的租赁合同无法正常履行。另，2017年5月22日，原告已将2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金人民币299250元支付给被告。原告认为，被告未经房屋所有权人即蒋某认可，擅自转租于原告，现又不被房屋所有权人认可，导致原告不能履行与被告的租赁合同，被告的行为构成违约。被告应当将原告支付的保证金人民币110000元退还原告，并承担相应利息，以及退还2017年9月30日至2017年12月31日期间的租金人民币154612.50元及保证金人民币110000元。为此，原告多次与被告协商，要求退回保证金和原租赁合同解除被告多收取的租金，但被告不予理会。原告特起诉。被告苏小林答辩称：1、原告无有效证据证实被告收到原告2017年9月30日后的租金以及原告所诉的保证金；2、如果法院认定被告收到原告所诉的租金和保证金，被告也认为不应该退还，因为原告正常使用房屋至2017年12月31日。在此期间被告向原告正常提供水电、物业服务等双方租赁合同约定的义务。虽然被告与蒋某的合同通过法院判决于2017年9月30日解除，但是双方并未在2017年9月30日进行腾房，合同解除后双方围绕合同后面的各项事务进行协商处理，但均未能达成一致。同时，被告向蒋某提起诉讼请求因合同解除进行赔偿，该案由盘龙法院一审判决赔偿我方40多万元，蒋某提起上诉，二审未审结。基于该情况，蒋某、我方、原告方已经于2017年12月31日事实上移交涉案房屋。综上，不同意退还原告2017年9月30日至2017年12月31日的租金，如果蒋某认为我应该支付其2017年9月30日至2017年12月31日期间租金，应另案起诉。原告肖顺华为证明其诉讼请求向法庭提交如下证据：第一组证据：租赁合同两份、房屋租赁合同补充协议，证明2014年6月3日，原被告签订了两份房屋租赁合同，约定被告将位于昆明市盘龙区联盟路38号大楼一楼F1-5-2和F1-6号商铺转租于原告，2014年8月1日至2015年6月30日年租为48万元，2015年7月1日起租金每年递增5%；同时被告收取了原告10万元合同保证金和1万元水电保证金，并约定合同签订时即时支付。第二组证据：租金收据1张，证明2017年5月22日，原告将2017年7月1日至2017年12月31日期间半年的租金支付给被告。第三组证据：盘龙区人民法院作出的（2016）云0103民初1749号《民事判决书》、昆明市中级人民法院作出的(2017)云01民终1211号《民事判决书》，证明原告与被告的房屋租赁合同解除纠纷一案，经一审、二审，昆明市中级人民法院于2017年9月25日作出终审判决，判决因被告整体转租房屋的违约行为而解除了原、被告之间签订的《房屋租赁合同》。第四组证据：昆明市中级人民法院法律文书生效证明，证明昆明市中级人民法院作出的(2017)云01民终1211号《民事判决书》于2017年9月29日生效。第五组证据：手机微信截图2张、手机短信截图1张、证人出庭通知书、职工薪酬统计表，证明：1、被告2016年在盘龙法院（2016）云0103民初1749号案件中提供的《证人出庭通知书》，以及于2018年5月2日在盘龙法院（2018）云0103民初451号案件中提供的《职工薪酬统计表》显示，胡美玲系被告雇佣的财务，李琳系被告雇佣的行政综合人员，其二人在一系列合同或收据及微信、短信所作出的意思表示，均代表被告，对被告具有约束力。2、被告方认可与原告之间存在租赁合同关系，并收取保证金，且同意于2016年6月30日退还原告合同保证金。第六组证据：公证书，证明：1、2018年7月7日，第三人蒋某将其与被告之间的租赁合同纠纷的协商解决意见发送给被告，其中协议第八条及协议附件要求被告退还马平选等七位租户2017年9月30日至2017年12月31日（或2019年1月19日）期间的租金及保证金退还一事陈述的很清晰，被告在7月16日回复中，对退还租金一事并未否定。2、被告在2018年7月16日的回复中，仅对租金的金额和退还租户保证金的方式做了改变，改为被告按照与第三人蒋某2005年1月份签订的租赁合同约定的租金标准退还租金（年租金为93万元，三个月的租金为23.25万元），且由被告自行退还七位租户的保证金。3、除了被告出具给原告的租户收据外，公证书可以再次说明被告已收到邮件中七位租户交付的2017年下半年租金以及交付的保证金。第七组证据：保证金收据1张，证明2014年6月5日，原告将合同约定的保证金10万元和水电保证金1万元支付给了被告，合计11万元。经质证，被告对原告提交的第一、三、四组证据三性认可；第二、六、七组证据三性不认可；第五组证据手机微信截图2张三性不认可，证人出庭通知书与本案无关，职工薪酬统计表三性认可，证明目的不认可，该证据证明原告主张退还租金期间被告一直正常履行出租人义务。被告苏小林为证明其答辩主张向法庭提交如下证据：第一组证据：《房屋租赁合同》两份、《房屋租赁补充协议》一份，证明原、被告于2014年6月3日签订了两份《房屋租赁合同》涉及F1-6号和F1-5-2号房屋，属于两个合同关系，双方于2017年5月23日签订《房屋租赁补充协议》约定的租赁期限为2014年8月1日至2020年3月31日止，合同约定了双方的权利、义务。原告一直在使用涉案房屋，被告与案外人的租赁合同于2017年9月30日解除，但涉及整栋大楼的实际移交时间为2017年12月31日，涉案房屋2017年12月31日之后租金已由案外人蒋某收取，房屋也在蒋某实际管理、控制之下。租赁合同关系的，一方在使用标的物后，不可能就已使用的部分作出返还。因此，原、被告之间的合同应于2017年12月31日实际解除。但原告并未实际缴纳2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金，因当时案外人蒋某与被告之间的纠纷二审尚未有结果，且案外人蒋某恐吓商户，不让商户交租金给被告，商户迫于无奈不敢交租金，因此并未实际打款给被告。本案涉案房屋于2017年12月31日起由案外人蒋某实际掌控、管理、收取租金、统一收取水费、电费。原告一直在使用房屋，并与蒋某达成新的租赁协议。在2017年12月31日前原告并未向被告进行移交腾房，原告一直在使用房屋。因此，被告有权就该期间主张追缴租金。第二组证据：《房屋租赁合同》及补充协议（蒋某）、物业服务证明、人工工资表、水电费凭证、（2017）云0103民初7784号一审判决书，证明被告苏小林对联盟路38号大楼房屋进行的改造、增建、装饰装修、消防设备安装工程、消防水池工程、400KV电力设备工程以及大楼物业管理。该大楼出租前为1-3层框架结构，第四层为承租人（被告）改扩建钢架大棚彩钢瓦屋顶和四周维护结构，目前均在原告及第三人蒋某控制、管理、使用。《房屋租赁合同》第十条第2款中关于配电室工程、配电及供电线路系统工程产权做了明确，400KAV大楼用电工程系承租人（被告）独立投资，产权及使用权均归承租人单独所有，目前案外人蒋某及原告均在占用、使用该设备。消防工程设施设备，依据《房屋租赁合同补充协议》约定“消火栓工程及消防水池系承租人独立投资，产权及使用权均归承租人单独所有”，目前该设施设备均在案外人蒋某及原告占用、使用中。被告苏小林在此期间还对涉案大楼进行了统一管理，投入大量人力物力、产生了人员工资、物业管理、水、电设施设备维护、消防工程水池的安全维护等工作。第三组证据：（2018）云0103民初451号原告蒋某提交的《民事起诉状》，证明（2018）云0103民初451号原告蒋某提交的民事起诉状显示起诉时间为2018年1月2日，诉讼请求第2点为判令被告苏小林以及第三人肖顺华将承租的昆明市盘龙区38号一楼F1-5-2号和F1-6号房屋腾退给原告。证明本案原告肖顺华至少在2018年1月2日前既未将房屋腾退给本案被告苏小林，也未将房屋腾退给房东蒋某，而是一直在使用涉案房屋经营。根本不存在本案被告苏小林退还本案原告肖顺华2017年9月30日至2017年12月31日期间租金之说。经质证，原告肖顺华对被告提交的第一组证据真实性认可，证明目的部分不认可，法院判决确认双方租赁合同已于2017年9月30日解除；第二组证据《房屋租赁合同》（蒋某）及补充协议三性认可，物业服务证明、人工工资表、水电费凭证认可，（2017）云0103民初7784号一审判决书真实性认可，但未生效，证明目的不认可，该判决与本案无关；第三组证据真实性认可，证明目的不认可。根据原告申请，本院依法传唤了证人蒋某出庭作证，经质证，原告对证人蒋某的证言予以认可；被告对证人蒋某的证言不予认可。本院认为：对原、被告无异议的证据本院予以采信，并在卷佐证。对原、被告有异议的证据综合评判如下：1、原告提交的第二、五、七组证据具有真实性，证实原告按照租赁合同约定向被告支付了保证金11万元以及截止2017年12月31日止的租金，由被告苏小林的工作人员胡美玲出具收据确认并加盖苏小林的私章；原告提交的第六组证据具有真实性，但系被告苏小林和案外人蒋某庭前协商的事宜，不能直接作为认定案件事实的依据。2、被告提交的第一、三组证据具有真实性，但原告肖顺华在被告与蒋某的合同解除后已经另行和蒋某签订了租赁合同并使用涉案商铺至今，故不能证实被告所述2017年12月31日向房东蒋某移交商铺的事实。3、被告提交第二组证据具有真实性，但本案争议为租金和保证金，与本案无关，本院不予采信。证人蒋某的证言可以证实其与被告苏小林的合同解除后与原告重新签订了租赁合同，原告因此使用涉案商铺至今。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：涉案房屋的所有权人为案外人蒋某，2005年出租给被告苏小林，被告苏小林进行非法转租。2014年6月3日原告肖顺华和被告苏小林签订了两份《房屋租赁合同》，约定原告分别租用被告从案外人蒋某处承租的位于昆明市盘龙区联盟路38号大楼一楼F1-5-2部分房屋（面积58平方米）和F1-6部分房屋（面积800平方米），租赁期限自2014年8月1日起至2020年6月30日止，年租金分别为人民币90000元和人民币480000元，自2015年7月1日起租金每年递增5%。其中涉及F1-6部分房屋的租赁合同第五条第一款约定，原告向被告交纳人民币100000元作为合同保证金，交纳人民币10000元作为水电保证金，本合同签订后即时支付。签订合同后，原告于2014年6月5日向被告支付合同保证金人民币100000元及水电保证金人民币10000元。2017年5月22日，原告按照合同约定向被告现金支付了2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金人民币299250元。2017年5月23日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，对上述两份《房屋租赁合同》部分条款调整为：1、租赁期限由2014年8月1日起至2020年6月30日调整为2014年8月1日起至2020年3月31日；2、原告自2017年7月1日起在准时交付租金的前提下享受租金单价5%递增免除优惠。2017年9月30日，经法院判决，确认被告苏小林与案外人蒋某之间的房屋租赁合同因被告苏小林非法转租构成违约而解除。原告肖顺华另行和案外人蒋某签订租赁合同并继续使用涉案商铺至今。另查明，被告苏小林向案外人蒋某支付的租金期限截止2017年9月30日。现原告认为，被告苏小林系非法转租，其与被告苏小林的租赁关系在被告与蒋某的租赁合同解除后自动终止，其也另行和房东蒋某签订了租赁合同，需要向蒋某支付自2017年9月30日后的租金，被告无权收取合同解除后的租金应当予以返还，故诉至法院主张其诉请中的权利。综合诉辩双方的陈述，本案争议焦点为：1、原、被告于2014年6月3日签订的两份《房屋租赁合同》是否有效？若有效，是否已经终止？2、被告苏小林是否已经收取原告主张的11万元的保证金以及自2017年9月30日起至2017年12月31日止的租金，若已经收取是否应当退还给原告？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方于2014年6月3日签订的两份《房屋租赁合同》虽系非法转租，但属于原、被告双方的真实意思表示，双方意思表示一致时即生效，属于有效合同，受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。案外人蒋某因被告苏小林的非法转租行使了出租人的合同解除权，经法院判决确认，其与被告苏小林的租赁关系于2017年9月30日解除。原、被告之间于2014年6月3日签订的两份《房屋租赁合同》随之终止。被告苏小林作为转租人向次承租人收取租金的权利随之丧失。原告有权要求退还，故原告肖顺华要求被告苏小林退还其自2017年10月1日至2017年12月31日止的租金有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的保证金，如证据评判部分所述，原告已经按照合同约定履行了支付保证金110000元的义务，涉案合同因被告违约而终止，被告也未举证证明原告在履行合同过程中存在违约或欠缴水电费的情形，有权扣除保证金，故被告应当退还原告的保证金。关于原告主张的资金占用费，本院认为，涉案合同虽系因被告的非法转租终止，但在终止后原告已经另行和房东蒋某签订租赁合同继续使用涉案房屋至今，其不存在损失，本院不予支持资金占用损失。关于被告苏小林辩称未收到原告支付的11万元保证金和2017年9月30日至2017年12月31日的租金，以及其工作人员胡美玲称先出具收据后收取费用的辩解不符合常理和交易习惯，本院不予采信。关于被告苏小林认为原告直至2017年12月31日继续占用涉案房屋，其继续提供服务，有权收取租金或服务费的答辩意见。本院认为如前所述，被告苏小林自2017年9月30日丧失收取租金的权利，其交付给房东蒋某的租金也截止2017年9月30日，且原告肖顺华和案外人蒋某均确认双方已于蒋某收到法院解除其与被告的租赁关系的终审判决次日即2017年9月26日已经另行签订了租赁合同，原告自2017年10月1日继续使用涉案房屋至今是依据其与蒋某签订的租赁合同。被告苏小林无收取租金的事实和法律依据，本院不予采信。综上，被告苏小林应当向原告退还自2017年10月1日起至2017年12月31日止的租金149625元（299250÷6个月×3个月＝149625元）和保证金110000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告肖顺华与被告苏小林于2014年6月3日签订的关于转租昆明市盘龙区联盟路38号大楼一楼F1-5-2和F1-6部分房屋的两份《房屋租赁合同》于2017年9月30日终止；二、被告苏小林于本判决生效之日起十五日内退还原告肖顺华租金人民币149625元；三、被告苏小林于本判决生效之日起十五日内退还原告肖顺华保证金人民币110000元；四、驳回原告肖顺华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币5269元由被告苏小林承担人民币5169元，原告肖顺华承担人民币100元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  曹云瑞人民陪审员  吴素萍二〇一八年十二月二十六日书 记 员  赵路娟