河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0903民初4048号原告：沧州市易安物业服务有限公司统一社会信用代码：9113090066527599XA法定代表人：叶炳明，总经理。委托诉讼代理人：刘桂兰，公司员工。委托诉讼代理人：吕敏，河北建平（东光）律师事务所律师。被告：胡枫林，男，1982年9月19日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。被告：田艳艳，女，1984年10月1日出生，汉族，住河北省沧州市盐山县。二被告委托诉讼代理人：陈智、李万松，河北经航律师事务所律师。原告沧州市易安物业服务有限公司与被告胡枫林、田艳艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告沧州市易安物业服务有限公司委托诉讼代理人刘桂兰、吕敏，被告胡枫林、田艳艳委托诉讼代理人陈智、李万松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沧州市易安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.缴纳2015、2016、2017、2018年度拖欠物业服务费共计112380元整；2.被告承担全部诉讼费用。事实与理由：沧州市金鼎领域业主委员会聘请并委托我公司对金鼎领域小区实施物业服务管理并签订了物业管理委托合同。我公司为本小区提供保洁、秩序维护、公共设施维修、绿化的养护等事实服务。由于被告2014-2017年度物业费未能及时缴纳拖欠至今，已给我公司造成了经济损失，依照《中华人民共和国物业法》、《中华人民共和国合同法》及相关规定诉至贵院，请贵院依法查明事实作出公正裁判。胡枫林、田艳艳辩称，一、原告不具有诉讼主体资格，答辩人所属不动产不属于原告物业服务区域。1、从答辩人委托穆树鹏从沧州市住房和城乡建设局调取的关于金鼎业主委员会委托物业公司的备案材料中业主委员会章程及业主大会和业主委员会会议议事规则中只约束了业主委员会只是本住宅区业主对物业实行自治管理的群众性组织。故金鼎业主委员会与原告签订的物业管理服务合同对被告写字楼不具有约束力。2、根据开发商出具的承诺书显示被告当时购买该不动产就是为了经营封闭式酒店，所以双方确定答辩人所购区域物业自理，并且在沧州市金鼎小区业主大会中也没有1号楼的代表也印证了此点。因此原告不具有诉讼主体资格，请求法院依法驳回。二、沧州市金鼎小区业主委员会与原告签订的物业合同系无效合同。1、沧州市金鼎小区业主委员会选聘并与原告签订物业服务合同的过程违反相关法律规定。按照《住建部关于业主大会业主委员会指导规则》第17条、22条、30条、35条及《物业管理条例》第11条、12条、15条之规定，选聘物业服务企业必须召开业主大会应当经专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数业主同意后，业主委员会按照业主大会决议与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并将业主大会决定及相关物业服务合同以书面形式向业主予以公示，并将上述材料及程序记入业委会工作档案。但根据我方调取沧州市金鼎小区业委会备案材料没有显示在沧州市金鼎小区选聘物业服务企业过程中召开过业主大会，更没有公示的相关材料。2、原告提供的物业合同中关于商业部分的约定更是无效条款。按照《物业服务收费管理办法》第6条、《河北省物业服务收费管理实施办法》第7、11条、《物业管理条例》第40条之规定，答辩人的写字楼物业收费实行市场调节价管理，实行市场调节价的物业服务收费，应由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，即应有业主与物业公司协商制定。本案原告的做法违反上述法律规定，故其合同中关于商业的价格及相关条款均无法律效力。三、退一步讲，本案已经超过诉讼时效。从物业管理服务合同看计费时间从2014年11月23日至2017年2月28日，每年5月1日至6月30日缴纳。本案中原告主张的2014年的物业费已经超过了诉讼时效，故应当驳回原告部分诉请。四、再退一步讲，原告起诉书中所述“我公司为本小区提供保洁、秩序维护、公共设施维修、绿化的养护等事实服务”，这与事实不符。事实如下：1、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第一项房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯、走廊通道楼宇门及监控、景观池等。答辩人所购买的写字楼系用于酒店经营，购买时房地产公司承诺答辩人所属楼层物业由答辩人自行管理。并且答辩人酒店系封闭式管理对上述房屋建筑部分均由答辩人自行负责维护。因此这些年原告也不可能维护。2、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第二项共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的暖气管道、上下水管道、落水管、污水管、共用照明、楼内消防设施设备、安防监控设备、配电、电线等设备。原告也不可能进行维护，房地产公司承诺答辩人所属的楼层自行管理物业，答辩人酒店封闭式管理对暖气管道、上下水管道、落水管、污水管的养护、维修也均由答辩人自行负责。对于共用照明其答辩人所属楼层不存在，为了酒店的运营照明系答辩人自行管理并自行交纳照明费用。楼内消防设施设备、安防监控设备、配电、电线等也均由答辩人自行管理维护，从常理上看答辩人从事酒店经营安防监控，不可能由酒店外的其他人员管理。3、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第三项公共设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、污水处理设施、化粪池、泵房、水箱、自行车棚及围墙等。对上述事项不属于答辩人所属区域范围，答辩人酒店临街，其不存在道路、自行车棚及围墙事项。对于室外上下水管道、污水处理设施、化粪池因酒店临街故城市污水处理系统可直接进行处理。4、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第四项公共绿地的养护与管理。答辩人酒店临街，不存在任何公共绿地。5、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第五项附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括文化活动中心、体育场所、休闲长廊等。这些事项答辩人酒店系写字楼故均不涉及。6、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第六项公共环境卫生，包括房屋公共部分的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。这些事项答辩人系封闭式酒店管理卫生均由答辩人自行负责。原告也未对答辩人所产生的垃圾进行收集，酒店临街均由酒店工作人员负责垃圾的收集与处理。7、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第七项交通与车辆停放秩序的管理。答辩人写字楼临街其房地产公司承诺答辩人有15个固定车位的使用权，故停放秩序的管理均由答辩人酒店工作人员自行管理。8、物业管理服务合同委托管理事项中第二条第八项，维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。该事项也均不涉及答辩人，答辩人写字楼临街，用于酒店经营24小时工作，监控设施就由答辩人自行安装管理，酒店临街也不会有门岗执勤等。9、答辩人所属区域电梯均由答辩人自行维护保养，电费由答辩人自行负担。以上事实表明，物业没有对答辩人所涉及的区域进行任何服务。五、仅就金鼎小区业主委员会与原告订立的物业管理服务合同中涉及商业部分的条款，明显显失公平。合同第九条物业服务费的收缴中，对于1号楼A座，商业为1号楼B座2.7元平方米/月，商业楼C座3元/平方米/月。该收费显失公平，1号楼ABC座均系1号楼整体其使用性质一致，对于AB约定2.7元，C约定3元明显显失公平。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《河北省物业收费管理实施办法》第13条的规定，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。六、假设该合同有效，合同中计费时间为2014年11月23日至2017年2月28日，原告主张的物业服务费用超出计费时间。在未订立新的物业服务合同的情况下，超出部分也不应得到支持。最后，答辩人仍坚定的要求法院依法驳回原告诉请。如果法院不采信答辩人意见，也应考虑答辩人答辩状中的三至六项答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月26日原告沧州市易安物业服务有限公司与沧州市金鼎领域小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。合同第一条物业基本情况约定，1、物业名称：沧州市金鼎领域小区；2、物业类型：高档住宅小区；3、坐落位置：沧州市运河区开元大道西侧；4、四至范围：东至开元南大道，西至规划路，南至规划路，北至御河路；5、小区总建筑面积：25.6106万平方米；其中住宅18.4718万平方米，商业面积7.1387万平方米。合同第九条物业服务费的收缴约定，1、物业费由业主按其拥有的建筑面积缴纳。住宅楼从2014年11月23日至2015年11月23日，住宅楼按0.77元/平方米/月，其中包含1号楼A座；商业为1号楼B座2.7元/平方米/月；商业楼C座3.0元/平方米/月，外围商业，包括A、B区1.5元/平方米/月。其他项目有：电梯费、公共照明，地下车库车位管理费。2、计费时间：从2014年11月23日至2017年2月28日；3、缴费时间：每年缴纳一次，自每年的5月1日至6月30日。2015年签订的《物业管理服务合同》到期后，双方又续签了《物业管理服务合同》，合同期限为三年，自2017年3月1日起至2020年2月29日止。被告系沧州市金鼎领域小区商业楼C座1-2-2201-2222、1-2-2320-2322房屋的业主，其房屋面积分别为658.49平方米、87.22平方米。在《物业管理服务合同》约定的期限内，原告依约履行了义务。缴费期后，被告未向原告缴纳物业费。2018年2月28日，原告在被告门口张贴催收通知，但被告仍未向原告缴纳物业费。本院认为，《河北省物业管理条例实施细则》第二条规定，本规定适用于本省行政区域内按行政建制设立的市、镇住宅区的物业管理。第三条规定，本规定所称住宅区，是指以住宅房屋为主，并有相配套的共用设施及非住宅房屋的居住区。住宅区的范围由市、县物业管理主管部门划定。本案案涉房屋坐落在金鼎领域小区，属于金鼎领域非住宅房屋。本案业主委员会代表业主与原告易安物业公司签订的物业管理服务合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，为有效合同，双方应按约履行。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案物业合同对被告具有约束力。现被告未能按期交纳物业费，属于违约行为，应承担违约责任。且根据《河北省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立前的住宅区（别墅除外）公共性物业服务收费实行支付指导价，别墅、业主大会成立后的住宅区及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。第十一条规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业合同中约定。本案涉案房屋系商业用房属于其他非住宅，物业服务实行市场调节价管理，由业主与物业管理企业协商，在物业服务合同中约定。本案中原告所主张的物业费并未超出合同中约定的标准。故对原告依据合同主张物业费的请求，本院应予支持。被告无证据证明，原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，其为方便自身经营，投入部分涉及物业服务的支出，不是减免物业费的法定理由。关于诉讼时效问题，原告于2018年2月28日在被告门口张贴催收通知，视为向被告主张权利，本案原告请求要求2016年度、2017年度、2018年度的物业费不超过法定诉讼时效期间。2015年度物业费超过两年诉讼时效期间，对原告该项诉求，本院不予支持。关于原告主张单列的公共照明费，因其未举证证明实际用电量，故本院不予支持。根据物业管理服务合同约定，本院依法确定自2015年11月23日至2018年11月22日被告应向原告缴纳的物业费为（658.49+87.22）平方米×3元/平方米×36个月=80536.68元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告胡枫林、田艳艳于判决生效后十日内支付原告沧州市易安物业服务有限公司物业费80536.68元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2547元，由原告承担722元，被告承担1825元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  高 伟人民陪审员  骆桂萍人民陪审员  张建华二〇一八年十二月十八日书 记 员  白金奎