云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云2504民初3389号 原告：梁锐，女，1990年10月7日出生，汉族，农民，住弥勒市。 委托诉讼代理人：刘永生，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王骏悦，男，系该公司员工。代理权限：特别授权。 原告梁锐与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁锐的委托诉讼代理人刘永生，以及被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人王骏悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁锐向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2018年6月1日至2019年5月31日的租金43422.80元，并继续履行合同；2.由被告支付原告2018年7月1日起至2018年10月31日止的逾期付款违约金2670.50元；3.以未付租金为基数，由被告按日万分之五计算支付自2018年11月1日起至租金付清之日止的违约金；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告梁锐与吴永成原系夫妻。2013年5月7日，吴永成与被告签订《商品房购销合同》，约定吴永成以549667元购买弥勒“湖泉湾一号”住宅区3幢20层09号房，后因房屋面积误差等原因，吴永成实际支付542785元。吴永成于2013年5月7日与被告签订《商品房购销合同》后，又签订了《房屋租赁合同》，约定：吴永成将前述房屋出租给被告，租期自2013年6月1日至2016年5月31日；年租金含税价为房屋价款的8%（租金43422.80元）；租金每年支付一次，在每个租赁年度开始的第一个月内支付；被告迟延支付租金的，每迟延一天，应按未付款额的万分之五标准承担逾期付款的违约金。同日，吴永成与被告签订《补充协议》，将房屋租赁期限延长至2019年5月31日。2015年6月15日，原告与吴永成办理离婚登记手续，双方在离婚协议中约定涉案房屋归原告所有。现被告欠付2018年6月1日至2019年5月31日的租金43422.80元，截至2018年10月31日，被告应支付逾期付款违约金2670.50元，合计46093.30元。为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：我公司应支付原告的租金为实际购房款扣除税费后得到净租金，违约金也应以净租金为基数计算，且违约金的计算标准过高，请求予以调整。租金的计算标准过高，合同约定的租金明显高于同地段同类型房屋租金，显失公平，请求调整租金或解除合同。 针对争议事实，原告向本院提供证据如下：1.居民身份证、离婚证、离婚协议复印件各1份，欲证实原告的身份信息及诉讼主体资格；2.商品房购销合同复印件1份、发票复印件3张，欲证实吴永成购买被告的房屋及房屋的价格；3.房屋租赁合同、补充协议复印件各1份，欲证实吴永成与被告所签房屋租赁合同及合同约定的内容。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告为反驳原告的诉讼请求，向本院提交了房屋租赁合同复印件、补充协议复印件各1份，欲证实房屋租金的构成及税费的缴纳方式。经质证，原告对被告提供的证据无异议。 本院对上述证据审查后认为，原告提交的证据1、2、3，被告无异议，能证明原告主张的事实，予以采信。被告提交的证据，原告无异议，能证明原、被告约定税费由被告代缴，予以采信。 本院经审理认定事实如下：吴永成与原告梁锐原系夫妻关系，二人于2010年12月23日办理结婚登记手续，于2015年6月15日办理离婚登记手续，《离婚协议书》约定：“共同购买位于弥勒市住房，离婚后该房屋所有权百分之百归女方。”2013年5月7日，吴永成与被告签订《商品房购销合同》，合同约定：吴永成向被告购买暂定名称为“弥勒.财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号”第3幢第20层09号房屋，房屋建筑面积为76.68平方米，每平方米单价为7168.32元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款542785元。同日，吴永成与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，由吴永成将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年6月1日起至2019年5月31日止，被告按房屋价款的8%向支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。上述合同及协议均由被告提供。2018年3月7日，本院作出（2018）云2504民初209号民事判决书，判决由被告云南昆润高宏投资有限公司支付原告梁锐自2016年6月1日起至2018年5月31日止的租金77276.30元及相应违约金；被告云南昆润高宏投资有限公司不服上诉，红河哈尼族彝族自治州中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）云25民终1158号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，但商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费在双方实际履行时由原告自行缴纳或被告代缴后向原告追偿。综上所述，被告应支付原告自2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金为43422.80元（542785元×8%）。 二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。综上所述，被告未在租赁年度起始的第一个月内付清租金（2018年6月30日前），违约金自2018年7月1日起计算，被告应支付原告截至2018年10月31日的违约金为2670.50元（43422.80元×0.0005×123天），并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年11月1日起至租金付清之日止的违约金。 三、关于是否应调整或解除合同的问题。被告辩解合同显失公平而主张调整租金标准或解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款8%的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行三年，租金未进行过调整，现被告要求调整租金的理由不充分。再者，案涉房屋系被告用于经营酒店式公寓，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方，故被告关于显失公平的辩解不成立，对被告的该辩解意见，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告云南昆润高宏投资有限公司与吴永成于2013年5月7日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》继续履行（租赁期限届满日为2019年5月31日）。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告梁锐自2018年6月1日起至2019年5月31日止的房屋租金43422.80元及截至2018年10月31日的违约金2670.50元，合计46093.30元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2018年11月1日起至租金付清之日止的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费952元，减半收取计476元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 李 劼 二〇一八年十二月十七日 书记员 汤绍鹏