成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初1602号 原告：成都文锦建设投资有限责任公司，住所地成都市锦江区一环路东五段55号阳光新业大厦17层04-07号。 法定代表人：尤泽瀚，董事长。 委托诉讼代理人：李静，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明，广东金地（成都）律师事务所律师。 被告：成都刘华氏餐饮有限公司，住所地成都高新区天府大道北段1700号新世纪环球购物中心4FB18/20号。 法定代表人：顾学礼。 被告：上海华越楼餐饮管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区碧云路633号碧云体育休闲中心1D5和1B1。 法定代表人：刘华安（ANNHLIU）。 两被告共同委托诉讼代理人：张义文，四川川商律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李恩莲，四川川商律师事务所律师。 原告成都文锦建设投资有限责任公司（以下简称文锦公司）诉被告成都刘华氏餐饮有限公司（以下简称刘华氏公司）、上海华越楼餐饮管理有限公司（以下简称华越楼餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文锦公司的委托诉讼代理人李静、张明，被告刘华氏公司、华越楼餐饮公司共同委托诉讼代理人张义文、李恩莲及华越楼餐饮公司的法定代表人刘华安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文锦公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告刘华氏公司向原告支付拖欠的租金919806.46元、物业管理费364802.42元、推广费24320.16元等费用共计1308929.04元，以及滞纳金654464.52元（按合同约定计算滞纳金为1086487.02元，考虑滞纳金偏高，进行了减免），总计1963393.56元；2、判令被告华越楼餐饮公司对被告刘华氏公司的上述欠款承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月13日，被告华越楼餐饮公司就承租位于成都市锦江区水井坊历史文化保护街区C地块C10号楼一层C10-1-1号商铺事宜与原告签订《水锦界商铺租赁合同》，租赁期限为五个租赁年度。2014年5月21日，被告刘华氏公司、华越楼餐饮公司与原告就变更承租人事宜签订《租赁合同承租人变更协议》，约定由被告华越楼餐饮公司承继被告刘华氏公司在《水锦界商铺租赁合同》项下的全部权利义务，并由被告华越楼餐饮公司对被告刘华氏公司在租赁合同项下义务的履行承担连带责任。但上述合同签订后，经多次催收，两被告却均未能按约定履行支付租费义务。据此，为维护自身合法权益，原告特依法提起民事诉讼。 被告刘华氏公司、华越楼餐饮公司共同辩称，1、原、被告主体不适格，虽然原告签订了租赁合同，但原告没有提供房屋产权信息及消防许可等商业必备证件，不是房屋权利人；华越楼餐饮公司不是租赁关系的相对人也没有实际使用租赁房屋且租赁合同与签约当时各方真实约定内容不符，华越楼餐饮公司没有支付房屋租金的义务；刘华氏公司不是房屋的实际使用人，租赁房屋不能达到刘华氏公司使用合同目的，刘华氏公司无法经营，在原告认可下刘华氏公司将店铺转给锦江区糖品餐饮店，应由锦江区糖品餐饮店承担全部的权利和义务，原告知晓且认可房屋实际使用人为锦江区糖品餐饮店，承担房屋租金的应该是锦江区糖品餐饮店。2、原告的诉讼请求不明确，应当退还租赁保证金、赔偿装饰装修物及设施设备损失。原告与刘华氏公司的租赁关系已于2015年底协商解除，已将案涉商铺交付原告，各方对于租赁关系解除后达成了一致意见，原告扣留保证金的行为没有依据，私自处置刘华氏公司的装饰装修及家电家具、设施设备均没有依据，依法应当赔偿。3、原告的起诉已过诉讼时效。原告向被告主张相关费用的诉讼时效的起点应从2015年底起算（被告搬离之日），现已过诉讼时效，双方已经在2015年底约定了解除合同，也协商处理好了后续事宜，原告从未催收相关费用。4、原告在履行合同中存在违约行为，给承租方造成巨大的经济损失，依法应当赔偿，承租方有权抵扣房租并有权拒交房租。原告交付的商铺相关配套设施不完备且存在严重质量问题，给承租方造成巨大经济损失。基于原告的违约行为及给被告造成的损失，被告会另案起诉。5、原告要求被告支付物业管理费、推广费没有事实依据。合同约定租金已包含物业管理费和推广费。6、原告主张的违约金明显过高。 经审理查明，2014年5月13日，出租方文锦公司（甲方）、承租方华越楼餐饮公司（乙方）签订《【水锦界】商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于成都市锦江区水井坊历史文化保护街区C地块（水锦界）的商铺，具体铺位信息及编号为：C10号楼/幢一层C10-1-1号商铺（暂定编号）出租给乙方使用。甲乙双方经协商该商铺暂定租赁面积以265平方米计取，最终租赁面积以甲乙双方测量的为准，如有异议，最终实际租赁面积以甲方委托国家认证的测绘机构按上述套内建筑面积约定的标准实际测量结果为准。测绘费用由双方平均分担。该商铺只供乙方以华越楼商号∕名称经营华越楼品牌（类别：餐饮）之用途，经营范围包括餐饮。经确定的商号∕名称、品牌、类别、经营范围，未经甲方书面同意，不可以做任何变更。租赁期限为5个租赁年度，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金为：基本租金、提成租金。每月的基本租金与提成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。租金已包含需交付之物业管理费及推广费。（1）基本租金：以月保底租金为基数乘以十二个月乘以该商铺租赁面积计算得出。月保底租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每月最低租金标准。第一个租赁年度：月保底租金为280元/月/平方米。第二个租赁年度：月保底租金为280元/月/平方米。第三个租赁年度：月保底租金为302元/月/平方米。第四个租赁年度：月保底租金为302元/月/平方米。第五个租赁年度：月保底租金为327元/月/平方米。（2）提成租金以每月销售额为基数并乘以销售额提成扣率计算得出。第一个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率10%；第二个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率11%；第三个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率11%；第四个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率12%；第五个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率12%。乙方应自起租日开始承担该商铺的租金。乙方租赁保证金数额相当于3个月的基本租金，共计222600元。自签署本协议书之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳。乙方在签署《租赁意向书》后已经向甲方交纳的租赁诚意金74200元于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分。该商铺的交付日期约定为2014年4月22日，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。约定交付日与实际交付日不一致的，以实际交付日为准。乙方享有75天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。乙方应于2014年5月30号配合亮相，2014年6月30日开业，如合同履行过程中，甲方调整【水锦界】项目整体开业日的，则开业日以甲方通知的整体开业日为准。乙方应自起租日开始按照本合同的约定承担该商铺的租金。跨两个租赁年度的月份租金，按照该租赁期间所在租赁年度的保底租金及提成扣率标准分别计算。基本租金应按月支付，乙方应于每月25日或之前支付下个月的基本租金，月基本租金=月保底租金×该商铺租赁面积。首月基本租金：于起租日前10日支付。首月应缴纳的基本租金=月基本租金金额÷该月天数×该月实际租赁天数（自商铺起租日起至该月月底）。最后一月基本租金：最后一月应缴纳的基本租金=月基本租金金额÷该月实际天数×该月实际租赁天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）。甲方每月第10日前依据本合同约定的方式计算上月提成租金。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米75元。甲方或物业管理公司提供的具体物业管理服务内容具体见本合同第十二条的约定。租赁期间，甲方或物业管理公司有权根据经营情况和管理成本适当调整【水锦界】的物业管理费。每次调整前，甲方或物业管理公司须提前30日以书面方式通知乙方。乙方商铺物业管理费的调整幅度按甲方或物业管理公司的调整幅度交纳。甲方将不时为【水锦界】整体项目进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺支付推广费。推广费按该商铺租赁面积计算，标准为5元/月/平方米。租赁期间，甲方有权根据经营情况和管理成本适当调整【水锦界】推广费。每次调整前，甲方须提前30日以书面方式通知乙方。乙方须自行负担与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络宽带费及其他费用。对于乙方使用商铺所发生的各项能源费用，均由甲方设置专用计量仪表按照乙方实际使用量支付。乙方依据本合同应支付的租金（包括物业管理费、推广费）及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，应向乙方提供相应发票（如有）。甲乙双方交付∕接收该商铺时，应当签署一份《交付确认书》。《交付确认书》一旦签署，则甲乙双方的交付∕接收义务立即完成。《交付确认书》中记录的甲方交付该商铺于乙方的日期即为该商铺的交付日。乙方验收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺；如果乙方认为该商铺存在安全缺陷，应当于验收当日书面通知甲方由甲方负责及时进行相应的修复或整改。甲方完成修复或整改，经乙方确认并签署《交付确认书》。但是需特别明确的是，乙方提出的问题均应当在租赁双方约定的交付条件范围之内，而且应当清楚、准确、合理，并符合中国现行的相关的施工技术规范，对甲方而言具备可行性。否则，视为该问题不存在或相关的标准已经达到。免租装修期内,乙方除免交租金外,本合同及甲方相关管理规定的其他义务均不免除。除非本合同另有特别明确的规定，免租装修期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方面解除本合同的，则乙方不享受免租装修期免交租金的优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金。甲方指定的物业管理公司负责【水锦界】公共区域的物业管理事项。甲方可将本合同书载明之权利或其一部分授予物业管理公司行使。如果乙方未按照本合同第14.1条及第14.2条的规定交还该商铺（以签订《商铺交还确认书》为准）或虽未签署《商铺交还确认书》，但乙方人员已实际撤离该商铺的，甲方有权在租赁期届满或提前终止日后任何时间内自行或选择在公证机关的公证下进入该房屋，该商铺内的遗留的一切物品将被视为垃圾或乙方放弃该等物品所有权及一切权利的放弃物，甲方有权将该等物品搬离该商铺或按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分，并该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除、修复和恢复原状，收回该商铺，而无需给予乙方任何补偿。甲方在上述过程中为完成该等恢复原状而发生的公证费、律师费、清理费、保管费、拆除费、修复费及恢复费等一切费用均由乙方承担。如果乙方未按照本合同第14.1条的规定交还该商铺，则甲方或物业管理公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。签订本合同时，乙方应具备履行本合同项下权利义务的合法资格，如乙方是自然人或存在无合法资格经营该商铺的其他情况，则乙方应在该商铺开业前设立具备经营该商铺合法资格的主体，包括但不限于公司、个体工商户等经济组织，并与甲方签订必要的权利义务转让协议，由上述新设立的主体承继乙方在本合同项下的权利义务，同时乙方应对新设立的主体履行本合同项下的义务的行为承担连带保证责任。除必要的合法资格外，乙方设立的经营主体必须同时达到合法的经营资质、授权等必要条件。在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定交付滞纳金。乙方逾期支付上述款项超过10日或其他违约行为超过3日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金或作出相应整改，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的或作出相应整改，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。在甲方采取措施禁止乙方商铺经营期间，乙方仍须按照租赁合同的规定缴纳租金和各项费用。本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺，且无需对乙方作出任何赔偿，而由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖延支付租金、租赁保证金或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）。甲方依据本合同第17.5条单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同相关约定交还租赁商铺。租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费、货品损失等费用。本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，但如存在乙方欠缴租金和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形的，甲方有权采取相应措施禁止乙方将商铺内任何物品搬离，在此种情况下，乙方同意将该商铺内遗留的任何物品的所有权及全部权利无偿转让给甲方，而乙方无权要求甲方给予任何补偿或要求用上述物品抵免乙方欠缴的租金和费用及乙方在《租赁合同》项下其他相关义务。任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取中文书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址。在乙方所承租店铺开业后，该店铺地址亦作为乙方的可通知地址。合同协议书中甲方和乙方的地址、电话、传真、电子邮件等为是双方确定的、有法律效力的地址、电话、传真、电子邮件等联系方式。一方若指定其他联系方式或联系方式变更的，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。另一方按照本合同约定的地址、电话、传真、电子邮件等方式送达即为有效送达。电子邮件、任何文件、通知或其他通讯往来，如以邮寄方式，在寄出后第4日将被视作已送达，邮政局的邮件或快递公司的发送记录将作为有效证明；如以传真方式，则发出之日视作已送达，以发送报告单将作为有效证明；如以手递的方式，则发至指定地址之日视作已送达，以对方的签收文据为有效证明；如以电子邮件形式发送，则数据电文以联系人发出的首次时间，视为到达时间。 原告提交的《交铺记录表》载明涉案商铺交付华越楼餐饮公司使用时间为2014年4月22日。庭审中，刘华氏公司认可接收了案涉商铺。 2014年5月21日，出租人文锦公司（甲方）、原承租人华越楼餐饮公司（乙方）、新承租人刘华氏公司（丙方）签订《【水锦界】租赁合同承租人变更协议》，约定：甲乙双方于2014年5月5日签订《【水锦界】商铺租赁合同》，约定由甲方向乙方出租、乙方向甲方承租【水锦界】【10】号楼/幢【C10-1-1】房屋，面积为265平方米。乙方已按约向甲方支付租赁保证金222600元，甲方已按约将租赁商铺交付给乙方。现乙方向甲方提出申请，希望将租赁合同项下乙方作为承租人的全部权利义务转让给丙方，由丙方继续在租赁房屋内以华越楼名称/商品对外经营，并用于从事华越楼经营项目，甲方同意配合。各方同意，自本协议签订之日起，将租赁房屋的承租人，亦即租赁合同约定的承租人，由乙方即华越楼餐饮公司变更为丙方即刘华氏公司。各方同意，尽管自本协议生效之日，承租人由乙方变更为丙方，但前述乙方在履行租赁合同过程中已向甲方支付的费用，均直接结转为丙方依租赁合同约定须向甲方支付的费用，甲方不向乙方退还。对于按照租赁合同乙方应当支付，但尚未支付的各项费用，丙方应当履行付款义务，按照租赁合同中的约定向甲方按时、足额的进行支付。丙方在租赁合同约定的租赁期限内享有华越楼品牌的使用权。自本协议生效之日起，丙方承担乙方在租赁合同项下的一切权利、义务。乙方就本协议生效之日起丙方对租赁合同项下义务的履行情况与丙方一并向甲方承担连带责任。自本协议生效之日起，甲方只需向丙方履行租赁合同项下义务，无需再向乙方履行任何义务或承担任何责任。乙方保证丙方具有履行租赁合同的良好能力，能够依法（规）在租赁房屋内对外经营。一旦甲方发现丙方未能良好的履行租赁合同，或无法继续对外经营，因此给甲方造成的损失，乙方需与丙方向甲方承担连带赔偿责任。本协议是租赁合同的补充协议，租赁合同与本协议约定不一致的，以本协议为准。本协议未约定的，适用租赁合同的条款。 田小莉签字确认的《商户信息登记表》上载明，商铺号【水锦界】（Ｃ）区9栋1号，商户名称锦江区糖品餐饮店（华越楼），法定代表人高二芳（电子邮箱ｇａｏ×××＠ｆｏｘｍａｉｌ.ｃｏｍ）,一级授权委托人田小莉（电子邮箱756×××＠ｑｑ.ｃｏｍ），一级授权委托人代表该商户与文锦建设公司签署各类文本文件，并全权负责该商户运营期间现场的所有事务衔接处理、以及本商户各项电子和纸质资料文件与文锦建设公司的交接事项。该指定负责人在与文锦建设公司日常往来文件上签字，是经过同意并授权的，具有合法效力。2014年9月15日，华越楼餐饮公司法定代表人刘华安向水锦界物业管理处出具《授权委托书》，载明“本公司为【水锦界】9栋1号（楼栋号）华越楼（商户名称）。本公司现授权委托田小莉（身份证号6205211989××××××××）代表本商户与贵司签署各类文本文件，并全权负责本商户运营期间现场的所有事务衔接处理。此委托书有效期限为2014年9月1日至2015年8月31日”。该份授权委托书上加盖锦江区糖品餐饮店章。2015年2月5日，刘华氏公司、锦江区糖品餐饮店共同向水锦界各管理方出具《公章授权函》，载明“我方与贵方合同签署的公司为：刘华氏公司，经营店铺为“华越楼”，由于我方在水锦界项目成立了工商个体，个体名：锦江区糖品餐饮店。在租赁期间内，刘华氏公司将现场管理所有权授权给锦江区糖品餐饮店”。高二芳系刘华氏公司监事。 2015年11月18日，华越楼餐饮公司法定代表人刘华安出具《申请书》，内容如下“因华越楼在水锦界的业继不适合当地，故现计划品牌调整，暂时停业以调整业绩。先暂停业后期二月左右”。 2016年4月27日，文锦公司向刘华氏公司出具《解除确认书》，内容如下：刘华氏公司按合同约定进场对商铺进行装修完毕后，却未能于2016年2月29日向文锦公司履行支付2014年7月7日至2016年3月31日的租金（含推广费、物业管理费）义务，文锦公司多次催告并送达《租费催缴函》，但刘华氏公司至今拒不履行支付上述租金（含推广费、物业管理费）的义务；故从2016年1月18日起解除与刘华氏公司于2014年5月13日签订的《【水锦界】商铺租赁合同》；刘华氏公司于收到本解约通知书之日起5个工作日内，到水锦界物业办公室向文锦公司结清所拖欠的租金（含推广费、物业管理费）、滞纳金等全部费用共计2401901.54元并支付违约金；并于收到本解约确认书之日起10日内将商铺内物品腾空、恢复原状交还文锦公司；根据《【水锦界】商铺租赁合同》约定文锦公司有权留置处理商铺内物品、以履约保证金冲抵所欠缴费用、收回商铺另行出租等，同时文锦公司将保留进一步采取法律措施追究刘华氏公司法律责任的权利。 2016年2月25日,文锦公司向刘华氏公司住所地邮寄送达《租金催缴函》以及经成都丰汇商业管理有限公司确认的《物业管理费及相关费用催缴函》，要求刘华氏公司支付2014年8月1日至2016年3月31日固定租金以及滞纳金，2014年7月1日至2016年3月31日的推广费、物业管理费以及滞纳金。 2016年10月26日，文锦建设公司通过电子邮件向高二芳电子邮箱（ｇａｏ×××＠ｆｏｘｍａｉｌ.ｃｏｍ）送达《租金催缴函》以及经成都丰汇商业管理有限公司确认的《物业管理费及相关费用催缴函》，要求刘华氏公司支付固定租金（2014年8月1日至2016年1月18日）、资产占用费（2016年1月19日至2016年11月30日）及滞纳金，推广费（2014年7月1日至2016年1月18日）、物业管理费（2014年7月1日至2016年1月18日）、资产占用费（2016年1月19日至2016年11月30日）及滞纳金。2016年10月27日，高二芳对上述电子邮件回复内容为“什么？”。2016年12月30日，文锦公司通过电子邮件向高二芳电子邮箱（ｇａｏ×××＠ｆｏｘｍａｉｌ.ｃｏｍ）送达《租金催缴函》以及经成都丰汇商业管理有限公司确认的《物业管理费及相关费用催缴函》，要求刘华氏公司支付截止2016年12月29日租金、资产占用费及滞纳金，物业管理费、推广费、资产占用费及滞纳金。2017年6月16日，广东金地（成都）律师事务所张明、李静律师接受文锦公司委托，就刘华氏公司拖欠商铺租金（含推广费、物业管理费）事宜通过电子邮件向田小莉电子邮箱（756×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）发送《律师函》，要求刘华氏公司支付拖欠商铺租金（含推广费、物业管理费）、滞纳金等费用。2017年10月21日，文锦公司通过电子邮件向高二芳电子邮箱送达《承租户租金收费通知单》以及经成都丰汇商业管理有限公司确认的《承租户物业费及相关费项收费通知单》，要求刘华氏公司支付截止2016年1月17日解约日前期累计欠款。 文锦公司称，合同约定的基本租金包含了物业管理费和推广费，根据合同约定，第一、二个租赁年度的每月保底租金实际应为200元∕月∕平方米（280元租金-75元物业管理费-5元推广费），案涉商铺于2014年4月22日交付，自商铺交付次日起算75天装修免租期，按合同约定的计租日应当于2014年7月7日起算，因考虑被告配合原告的开业活动，文锦公司同意减免1个月的租金（物业管理费、推广费不减免），本案主张的租金期间为2014年8月7日至2016年1月17日合同解除（共计16个月零42天），拖欠租金金额为919806.46元（200元∕月∕平方米×265平方米×16个月+200元∕月∕平方米×265平方米÷31天×42天）；本案主张的物业管理费、推广费的期间均为自2014年7月7日起至2016年1月17日合同解除（共计17个月零42天），主张物业管理费金额为364802.42元（75元∕月∕平方米×265平方米×17个月+75元∕月∕平方米×265平方米÷31天×42天），主张推广费金额为24320.16元（5元∕月∕平方米×265平方米×17个月+5元∕月∕平方米×265平方米÷31天×42天）。上述费用共计1308929.04元。滞纳金按日利率千分之三，自2014年10月31日（考虑支持和促进被告经营，被告自2014年7月7日计缴的物管费、推广费和自2014年8月7日起计缴的租金顺延至2014年10月31日缴纳）至2016年1月17日止计算为1086487.02元，考虑滞纳金标准约定过高，对滞纳金进行降调，按前述费用总额1308929.04元的50%主张为654464.52元。经本院核算,按文锦公司计算方式,拖欠租金金额应为919806.45元。 另查明，2017年3月21日，文锦公司取得涉案商铺建设工程规划许可证。 以上事实有当事人陈述一致的事实及原告提交的以下证据在案为证：原被告主体资格证明、《【水锦界】商铺租赁合同》、《【水锦界】租赁合同承租人变更协议》、交铺记录表、商户信息登记表、授权委托书、公章授权函、刘华安于2015年11月18日手写的申请书、《【水锦界】商铺租赁合同》解除确认书、2016年2月25日原告向被告刘华氏公司邮寄送达的租金和物业管理费及相关费用的催缴函、2016年10月26日、2016年12月30日、2017年10月21日原告通过邮件向高二芳催收租金和物业管理费及相关费用的邮件截图及内容、高二芳对邮件的回复截图、2017年6月16日原告通过邮件向被告指定收件人田小莉发出的律师函截图及内容、建筑工程规划许可证。关于原告提交的田小莉签收租金和物业管理费的催缴函系复印件，二被告不予认可，故本院不将其作为本案证据使用。 本院认为，文锦公司与华越楼餐饮公司签订的《【水锦界】商铺租赁合同》，文锦公司与华越楼餐饮公司、刘华氏公司签订的《【水锦界】租赁合同承租人变更协议》均系各当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。 一、关于文锦公司是否具有涉案商铺的出租权及涉案商铺租金等费用的给付责任主体的认定。 本院认为，文锦公司于2017年3月21日取得涉案商铺建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，故文锦公司具有涉案商铺的出租权。而华越楼餐饮公司、刘华氏公司也未提供证据证明因文锦公司未提供租赁商铺消防许可证件影响涉案商铺的正常使用。故华越楼餐饮公司、刘华氏公司主张原告主体不适格，原告没有提供房屋产权信息及消防许可等商业必备证件，不是房屋权利人的意见，本院不予采纳。 文锦公司与华越楼餐饮公司签订的《【水锦界】商铺租赁合同》约定商铺交付日期为2014年4月22日，文锦公司与华越楼餐饮公司、刘华氏公司签订的《【水锦界】租赁合同承租人变更协议》中，三方确认文锦公司已按约将租赁商铺交付给华越楼餐饮公司，刘华氏公司在庭审中亦认可接收了案涉商铺，结合《交铺记录表》载明的交铺日期为2014年4月22日的交铺记录，故原告主张案涉商铺交付时间为2014年4月22日的意见，本院予以认可。文锦公司已按合同约定向华越楼餐饮公司交付案涉商铺，文锦公司与华越楼餐饮公司、刘华氏公司签订的《【水锦界】租赁合同承租人变更协议》中约定将租赁合同约定的承租人华越楼餐饮公司变更为刘华氏公司，刘华氏公司应按照租赁合同约定向文锦公司支付租金等费用，华越楼餐饮公司对租赁合同项下义务的履行情况与刘华氏公司一并向文锦公司承担连带责任。根据合同相对性原则，案涉租赁合同中文锦公司的相对方即为刘华氏公司，刘华氏公司应承担承租人责任，华越楼餐饮公司应按合同约定承担连带责任，锦江区糖品餐饮店与文锦公司之间并无直接的合同关系，故文锦公司要求刘华氏公司承担给付责任，华越楼餐饮公司承担连带责任的意见，本院予以认可；华越楼餐饮公司、刘华氏公司提出的案涉商铺实际使用人系锦江区糖品餐饮店应由锦江区糖品餐饮店承担租金的意见，本院不予采纳。华越楼餐饮公司承担连带责任即为承担连带保证责任。 二、关于文锦公司主张的租金、物业管理费、推广费及滞纳金 文锦公司于2014年4月22日向华越楼餐饮公司交付案涉商铺，根据合同约定在75天免租装修期期届满后之次日为起租日，故原告自2014年8月7日起算租金，自2014年7月7日起算物业管理费、推广费本院予以认可。二被告主张刘华氏公司与文锦公司于2015年底协商解除租赁关系并将案涉商铺交还文锦公司，但未提供证据予以证明，本院不予认可。因二被告未提供证据证明向文锦公司支付案涉商铺租金等费用，本院认定自承租案涉商铺后，刘华氏公司从未按约支付租金等费用，刘华氏公司已以自己的行为表明不履行主要债务，本院结合文锦公司向刘华氏公司出具的《解除确认书》，向刘华氏公司邮寄送达的关于缴付租金、物业管理费等费用的催缴函，向高二芳、田小莉电子邮箱发送的关于缴付租金、物业管理费等费用的催缴函、律师函，对文锦公司主张租赁合同于2016年1月18日解除，租金、物业管理费、推广费计至2016年1月17日的意见，本院予以认可。文锦公司主张的租金金额中已按合同约定扣除了物管费与推广费，故文锦公司主张的2014年8月7日至2016年1月17日租金919806.45元、2014年7月7日至2016年1月17日物管费364802.42元、2014年7月7日至2016年1月17日推广费24320.16元，本院予以支持，上述费用共计1308929元。 《商铺租赁合同》中关于“在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金”之约定，刘华氏公司未按时支付租金、物业管理费、推广费，其行为已构成违约，故文锦公司要求刘华氏公司支付尚欠租金、物业管理费、推广费的滞纳金的诉讼请求，符合事实与法律，本院予以支持，本院综合考虑文锦公司的实际损失、合同履行情况、被告欠款情况以及文锦公司主张滞纳金的计算方式，酌定滞纳金为100000元，对文锦公司多主张部分，本院不予支持。 关于租赁保证金。华越楼餐饮公司向文锦公司支付租赁保证金222600元，根据《【水锦界】商铺租赁合同》中关于“如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任”之约定，该约定是对华越楼餐饮公司违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。虽然本院已支持了文锦公司的滞纳金主张，但因华越楼餐饮公司违约致使文锦公司出租房屋收取租金的合同目的无法实现。故本案根据刘华氏公司的违约程度，本院确认，华越楼餐饮公司向文锦公司交纳的保证金222600元（三个月租金）作为违约金，以赔偿文锦公司的损失，该履约保证金不予退还。关于二被告提出的文锦公司应赔偿装饰装修及设施设备损失、商铺存在严重质量问题及相关配套设施不完备对承租方造成的损失应予抵扣房租并有权拒交房租的意见，本院认为，二被告对其主张的赔偿损失未提出明确的诉讼请求也未提供证据予以证明，并明确表示会另案起诉，故其主张的损失赔偿不属于本案的审理范围。 三、关于诉讼时效。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，原告要求被告支付租金的民事权利诉讼时效期间为一年。本案租赁合同中约定租金（包含物管费、推广费）每月分期支付，因该合同项下的租金为同一债务的分期履行，原告主张的截止合同解除日2016年1月17日租金（包含物管费、推广费）的诉讼时效应从2016年1月17日开始计算。文锦公司于2016年2月25日向刘华氏公司住所地邮寄送达催收欠付租金、物管费及推广费催缴函，于2016年12月30日、2017年10月21日通过电子邮件向高二芳电子邮箱（ｇａｏ×××＠ｆｏｘｍａｉｌ.ｃｏｍ）送达催收欠付租金、物管费及推广费催缴函，于2017年6月16日通过电子邮件向田小莉电子邮箱（756×××＠ｑｑ.ｃｏｍ）发送《律师函》催收欠付租金、物管费及推广费。刘华氏公司授权锦江区糖品餐饮店管理租赁商铺现场，高二芳系刘华氏公司监事及锦江区糖品餐饮店法定代表人，田小莉系锦江区糖品餐饮店指定授权委托人，故本院认定文锦公司通过电子邮件向高二芳、田小莉催收租金、物管费及推广费即为通知刘华氏公司缴纳租金、物管费及推广费。文锦公司于2018年1月29日向本院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，故文锦公司主张被告刘华氏公司尚欠租金、物管费及推广费未过诉讼时效，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款关于“对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力”之规定，原告向刘华氏公司催收租金、物管费及推广费的行为对被告华越楼餐饮公司同时产生诉讼时效中断的法律效力。 综上，本院认定刘华氏公司向文锦公司支付租金919806.45元、物管费364802.42元、推广费24320.16元，共计1308929元，并支付滞纳金100000元。被告华越楼餐饮公司对被告刘华氏公司的上述债务向文锦公司承担连带清偿责任。华越楼餐饮公司承担责任后，可以向刘华氏公司追偿。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、三十一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条第二款之规定，判决如下： 一、被告成都刘华氏餐饮有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都文锦建设投资有限责任公司支付租金919806.45元、物业管理费364802.42元、推广费24320.16元，共计1308929元；并支付滞纳金100000元； 二、被告上海华越楼餐饮管理有限公司对被告成都刘华氏餐饮有限公司的上述债务向原告成都文锦建设投资有限责任公司承担连带清偿责任；被告上海华越楼餐饮管理有限公司承担保证责任后，有权向被告成都刘华氏餐饮有限公司追偿; 三、驳回原告成都文锦建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告成都刘华氏餐饮有限公司、上海华越楼餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22471元，由被告成都刘华氏餐饮有限公司、上海华越楼餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 范 薇 二〇一八年十二月二十七日 书记员 李燕婷