江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0311民初5434号 原告（反诉被告）：夏冬，男，1974年2月1日生，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：孙进，徐州市云龙区云龙法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿，住所地徐州市泉山区西北郊庞庄。 法定代表人：邹永华，该矿矿长。 委托诉讼代理人：刘凯宁，男，1974年1月24日生，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张宜群，江苏金华星律师事务所律师。 原告夏冬与被告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈夜独任审判，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告夏冬及其委托诉讼代理人孙进，被告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿的委托诉讼代理人刘凯宁、张宜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏冬向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告租金2000元、经营损失5万元、房屋装修费13万元，合计18.2万元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告之间签订租房合同，被告将X、X层租给原告用于教育长达十年，合同每年签订一次。2017年合同到期后，被告收取2018年全年租金，并约定按2017年合同条款继续履行合同。但2018年4月10日，被告要求终止合同或涨租金，协商未果后，被告单方终止合同，于2018年4月15日将通知和招租合同贴在大门等多处，原告租赁的一楼并非从被告处租赁，被告无权在大门上张贴通知，且被告的行为影响原告的幼儿园正常上课，幼儿园被迫停业，造成经济损失5万元，装修费损失13万元，另有2000元租金未退，故起诉。 被告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿辩称，原告的诉请无事实和法律依据。原被告签订的房屋租赁合同每年签订一次，2017年年合同到期后未续签，按合同约定，被告多次要求原告搬出涉案房屋，原告均未搬出。无奈之下，被告才公开招租，并要求原告限期搬出，但原告占用至今，给被告造成了重大损失。 反诉原告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿向本院提出反诉请求：1、被告支付2018年租金60500元（371.4*15=5500*11），实际计算至搬出之日;2、被告从涉案房屋（庞庄工人路村西原法院X、X层）中搬出。事实和理由：原被告签订的房屋租赁合同每年签订一次，2017年年合同到期后未续签，按合同约定，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿多次要求夏冬搬出涉案房屋，夏冬均未搬出。无奈之下，徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿才公开招租，并要求夏冬限期搬出，但夏冬占用至今，给徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿造成了重大损失，故反诉。 反诉被告夏冬辩称，反诉原告的诉请无事实和法律依据。涉案房屋2018年租金反诉被告已经交纳，不存在拖欠租金的情况，且反诉原告提出的2018年11个月的租金高于2017年租金的10倍，此标准明显违背常理，不应支持。 原告夏冬为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、2017年1月1日-2017年12月31日的房屋租赁合同1份，证明原被告之间租赁合同关系，也证明被告应承担赔偿责任。 2、被告2005年8月23日出具的证明1份，证明被告已于2004年将涉案房屋租用给原告至今。 3、银行转账单2张，证明原告于2018年1月3日将涉案房屋的租金6000元支付给被告。 4、原告的办学许可证2份，证明原告租用房屋用途合法、正当。 5、被告给原告贴出的通知2份，证明被告没有按合同约定，若解除合同应提前60日告知原告，也证明被告的行为导致原告生源流失，造成经济损失。 6、原告对涉案租赁房屋进行装修、购置相关装修物品的费用清单3份及相关施工人员身份证（复印件），证明原告对涉案房屋投入的装修等费用约13万元。 7、涉案房屋装修前的照片15张及现在的照片23张，证明现在房屋上的装修价值约13万元。 8、原告经营幼儿园的账本1本，证明原告的可得经济状况，即本案诉请的损失5万元的依据。 9、徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿物业实业管理中心出具的2018年水电费收据5张，证明被告在贴通知前并没有向原告提出过解除租赁合同的意向。 10、经涉案房屋一楼的租赁合同1份，证明一楼是原告租用其他单位的，与被告无关。结合上述证据，证明被告错将清除通知贴在一楼，侵害了原告的合法权益。 经质证，被告认为。 1，对2017年1月1日-2017年12月31日的房屋租赁合同真实性无异议，但对原告证明观点有异议，按照合同的约定，租赁期限2017年12月31日到期，如原告继续续租得必须在租赁期满前一个月书面通知被告，经甲方同意后重新签订租赁合同。而本案原告至今也没有向甲方提出过书面通知。双方至今也未签订租赁合同。按照该合同第8条第2条的约定，租赁期满或合同解除后，乙方应在7日内返还货物及其附属设施，乙方添置的新物由其自行收回，对装修装饰无偿移交给甲方，双方不再清算。所以根据约定，装修及装修费用原告无权向甲方要求补偿。 2、对证明无异议。 3、对银行转账单2张真实性无异议，6000元被告已收到，对原告的证明观点有异议，被告反复劝说原告腾空房屋，原告拒不腾空也不迁出，却通过转账向被告账户打款6000元，且被告财务多次通知原告取回该款，原告至今也没去取款，被告也无法退回。所以这张票据不能作为继续履行房屋租赁合同的证据。 4、原告的办学许可证真实性无异议，但已经过了有效期限，也与本案无关联性。 5、对通知2份真实性无异议，是被告物业公司发的，有原告本人在上面签名，被告是在无奈的情况下给其发出通知要求其迁出，两份通知都是被告发给原告的，被告公开向社会招租，原告至今也没有报名。 6、对涉案租赁房屋进行装修、购置相关装修物品的费用清单3份及相关施工人员身份证（复印件）真实性不认可，与本案无关。且依照合同约定，装修应由其自行承担，合同到期后应无偿的赠送给被告。 7、涉案房屋装修前的照片15张及现在的照片23张真实性不认可。 8、对原告经营幼儿园的账本真实性和关联性不认可。 9、2018年水电费收据5张真实性无异议，但对原告的证明观点有异议，该证据恰恰说明涉案房屋仍由原告使用，原告使用理应交纳水电费。 10、涉案房屋一楼的租赁合同真实性无异议，对证明观点有异议。 被告为证明自己的辩称主张，向本院提交如下证据： 1、2014年、2015年、2016年、2017年房屋租赁合同4份，证明涉案房屋由原告租用是连续的，但是每份合同都要求原告在期满前提前书面通知，合同期满后对装修归属做明确约定。 2、被告部室文件1份，证明关于确定共有房屋租赁指导性价格意见，根据该文件规定，涉案房屋出租价格每平方必须在15-20元之间，否则不能出租。这是徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿反诉请求要求租金的计算依据，也是涉案房屋纠纷的由来。 3、通知2份（同原告举证证据5）。 经质证，原告认为。 1、对四份房屋租赁合同4份无异议。从申请表中可看出，内容与合同相违背，即履行房屋合同履行过程中上述文件都是后补的，申请表都是在3、4、5月份进行递交的。故租赁合同中关于续租需要提前一个月书面通知，仅是形式约定，是无效条款。故原告认为2018年原告交的租金应继续履行合同。 2、被告部室文件不予认可，只是被告单位自行制定，效力不及于原告。且原告多次找到被告协商续租一事，但被告各个部门总是相互推诿，才造成此次诉讼。 3、通知2份真实性无异议。 本院经审查后认为，原告提交的房屋租赁合同、证明、银行转账单、办学许可证、通知、水电费收据、与案外人的租赁合同，被告提交的房屋租赁合同、通知，原被告对上述证据的真实性均无异议，仅对部分证据的证明目的有异议，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。 原告提交的对涉案租赁房屋进行装修、购置相关装修物品的费用清单、装修照片、原告经营幼儿园的账本与原告提交的其他证据相互印证，本院对该部分证据的真实性予以认可，但能否证明原告的观点，本院将在裁判部分予以论述。 被告提交的部室文件虽系被告单方制作，但与被告提交的其他证据相互印证，且包含涉案房屋在内的租金指导价格，与本案有关联性，本院依法对真实性予以认可，但能否证明被告的观点，本院将在裁判部分予以论述。 本院经审理认定事实如下：2005年8月23日，被告出具证明一份，载明：原庞庄法庭房屋是徐州市九里区人民法院于2004年转给庞庄煤矿的，现产权归庞庄煤矿所有，已租给夏冬开办幼儿园。以前庞庄法庭使用时没有经过消防审核验收。 2014年10月14日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订房屋租赁合同，约定乙方租赁甲方坐落于门面房（房屋使用面积371.41平方米），租期自2014年1月1日至2014年12月31日，租金每月500元，租金每年在合同签订前将一年的租金交付甲方。 2015年3月8日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）续签租赁合同，租金6000元/年，由乙方在每年度前10日内自行到甲方财务部门交纳租金；租期2015年1月1日至2015年12月31日，如乙方要求续租，须在租期满前一个月书面通知甲方，甲方同意后续签合同；承租方改造、整修等投资无偿归出租方所有，租赁期间涉及相关房屋维修、设施维修等一切必要费用均由乙方承担。租赁生产、经营性房屋申请审批表显示，2015年3月11日，夏冬申请续租涉案房屋，租金和租期同上，用途为教育，项目为支点幼儿园。 2016年1月14日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）续签涉案房屋租赁合同，租金6000元每年，租期2016年1月1日至2016年12月31日止，乙方承租过程中产生的水电、暖气费等费用，由乙方自理；租期满后，甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则须在租期满后一个月内书面通知甲方，甲方同意后，续签房屋租赁合同；承租方改造、整修等投资无偿归出租方所有，租赁期间涉及相关房屋维修、设施维修等一切必要费用均由乙方承担。租赁生产、经营性房屋申请审批表显示，夏冬申请续租涉案房屋，租金和租期同上，用途为教育，项目为支点幼儿园。 庞庄煤矿合同审批表显示，2017年4月21日，夏冬向被告申请按原租金租赁涉案房屋，被告同意。2017年5月4日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）续签涉案房屋租赁合同，约定租期2017年1月1日至2017年12月31日止，租金6000元/年；租期满后，如原告要求续租，须在租期满前一个月书面通知被告；租期内，乙方不得擅自改造、装修房屋，如需装修、改造或者扩增设备，应书面征得甲方同意后实施，相关费用由乙方自理；租期满后，乙方应当在7日内返还房屋及其附属设施，双方不再清算。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿移交甲方，双方不再清算。返还后对于该房屋内未经甲方同意遗留存放的物品，甲方有权自行处置。甲方同意乙方新扩建的建筑物移交甲方所有。 2018年1月3日，原告将6000元通过中国工商银行转给被告。 2018年3月19日，徐州矿务集团有限公司部室文件关于确定公有房屋租赁指导性价格的意见的附件显示，庞庄租金指导价格（15-20元/平方米/月）。 2018年5月4日，被告向原告发出通知，载明：徐州市泉山区工人村路西原法院X层、X层的房屋属于庞庄煤矿所有，请于2018年5月7日前搬离此房屋，逾期造成的一切后果，我方不负任何责任。夏冬在通知上签字。2018年5月7日，被告再次向原告发出通知，要求原告搬离涉案房屋。 另查明，2010年9月，徐州市庞庄支点幼儿园取得民办学校办学许可证，该校位于九里区庞庄工人村，校长夏冬，该证有效期三年。 2015年12月2日，指点幼儿园进行封阳台、安装护栏等装修，花费35584元。2016年，装修花费94890元。2016年9月15日花费12950元。装修合计143424元。 再查明，原告与徐州矿务集团退管中心庞庄服务站签订房屋租赁协议，租赁庞庄工人村路西离退休职工俱乐部楼下，楼梯西旁两间办公室，租金2000元/月，租期2016年10月1日至2017年9月30日。 本案争议焦点：1、原被告之间的房屋租赁关系是否已终止；2、原告要求被告返还租金2000元及赔偿经济损失有无事实和法律依据，如应返还租金和赔偿损失，具体数额；3、反诉原告要求反诉被告支付房屋占有使用费有无事实和法律依据，如应支付，支付数额。 一、原被告之间的房屋租赁关系是否已终止。 2017年原被告签订的房屋租赁合同明确约定租期自2017年1月1日至2017年12月31日，并约定“租期满后，乙方应当在7日内返还房屋及其附属设施，双方不再清算。如乙方要求续租，须在租期满前一个月书面通知甲方，并经甲方同意”。本案中，原告并未提交证据证明其按合同约定书面向被告申请续租并获得被告同意，其称已向被告账户支付6000元所谓“2018年度租金”，并不能证明被告同意续租涉案房屋，原告不能仅凭单方向被告支付了6000元即认为原被告续签了合同。且原告在庭审中称，“原告多次找到被告协商续租一事，但被告各个部门总是相互推诿，才造成此次诉讼”，可知，原告清楚原被告之间实际上并未续租。故本院确认原被告之间的房屋租赁关系于2017年12月31日终止。 二、原告要求被告返还租金2000元及赔偿经济损失、装修损失有无事实和法律依据，如应返还租金和赔偿损失，具体数额。 原被告租赁合同已于2017年12月31日终止，原告应按合同约定7日内搬出涉案房屋。原告称其于2018年5月4日被告要求搬出之日即搬出涉案房屋，但未提交证据证明。被告称2018年11月9日，原告才将涉案房屋的钥匙交给被告，本院确认原告交房日期为2018年11月9日。原告按原合同交纳2018年租金6000元，故被告应返还原告租金850元。 被告主张占有使用费应按5500元/月计算，但仅提交其单方制作的租金指导价格，并未提交其他证据证明房租依据。原告自2005年租赁涉案房屋，期间对涉案房屋进行了大量装修，使房屋增值，且自2014年1月1日年至2017年12月31日，均按6000元/年支付房租，故本院酌定按500元/月计算房屋占有使用费。被告应返还原告2018年11月9日至2018年12月31日的房屋占有使用费，共850元。 关于装修损失。原告于2015年、2016年对涉案房屋进行装修，在装修期间，原被告签订的房屋租赁合同约定均“乙方经甲方同意后改造、装修房屋，相关费用由乙方自理”“对于乙方装饰、装修部分无偿移交甲方，双方不再清算”，故原告无权要求被告支付房屋装修费。 关于经营损失。原告在合同期满后应立即将涉案房屋返还被告，但原告却擅自使用至2018年11月8日，因原告未搬离涉案房屋，被告才在涉案房屋附近张贴招租公告，无法证实原告的经营损失与被告有直接关系，且即使原告存在经营损失，也是由原告自身过错导致的，原告应自行承担。 三、反诉原告要求反诉被告搬出涉案房屋，并支付房屋占有使用费有无事实和法律依据，如应支付，支付数额。 关于反诉原告要求反诉被告搬出涉案房屋的问题，因2018年11月9日反诉被告已将涉案房屋返还反诉原告，故本院对该项诉请不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。租赁合同已于2017年12月31日终止，原告却擅自占用房屋至2018年11月9日，故反诉原告有权要求反诉被告支付占有使用费。房屋占有使用费按500元/月计算，自2018年1月1日计算至2018年11月9日，合计5050元。反诉被告已支付6000元，超过房屋占有使用费，故反诉原告的该项诉请，本院不再支持。 综上，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法、有效。原被告双方均应按合同约定履行各自的权利义务。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》九十一条、九十二条、九十三条、九十七条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿于本判决生效之日起十日内返还原告夏冬850元。 二、驳回原告夏冬的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3940元，减半收取1970元，由原告夏冬负担1000元，被告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿负担970元。反诉费用660元,由反诉原告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  陈 夜 二〇一八年十二月四日 法官助理  卢 敏 书 记 员  石晶晶 附：法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止； （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务互相抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合约定或租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。