河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初4084号 原告：李秀利，女，1983年2月15日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。 委托诉讼代理人：肖勇，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：王新平，三河市天源法律服务所法律工作者。 被告：三河市燕福达建材家居广场服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区神威北路北侧、二三工业园西侧。 法定代表人：谢景辉。 委托诉讼代理人：周广文，河北燕灵律师事务所律师。 原告李秀利与被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀利及委托诉讼代理人肖勇、王新平，被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司的委托诉讼代理人周广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李秀利向本院提交诉状时提出了继续履行原被告签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及物业管理合同的诉讼请求，开庭审理后变更了诉讼请求：1、解除原被告签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及物业管理合同。2、被告退还质量保证金5000元、电表押金300元、五一活动经费200元、电卡余额、四个月的租金及管理费14800元。3、被告按两个月房租和管理费计赔偿违约金7400元。4、被告赔偿以下损失：①场地装修费95331.6元；②营业损失40000元；③原告闻听搬迁消息后便将样品搬至他处保存，产生搬运费3000元、储存费2400元及磨损费4000元；④被告擅自清除了原告的经营场地，尚未搬出的家具被毁，损失10000元；⑤原告购买灭火器支付的价款260元。5、被告返还原告营业执照。事实和理由：燕福达建材家居广场坐落于燕郊经济技术开发区燕郊精工工业园北侧，拥有数十个营业厅，营业场地被划分成许多小块，以招租商户。原告承租了广场Ｃ厅80号场地，经营定制衣柜、橱电、全屋订制。原被告在签订租赁合同及物业管理合同时做了如下约定：租赁场地的面积为74平方米，租赁期限为2017年8月1日至2018年8月31日，租金标准为0.64元／平方米／天，物业管理费标准为0.96元／平方米／天。年租金分两次付清，享受免交2018年八月份的租金的优惠。管理费的支付亦如此。租金总额为17287元，管理费总额为25929元，两项合计43216元。原告还须交纳质量保证金5000元，电表押金300元。……原告付清了各项费用后，被告即将场地交付。原告投资近10万元进行装修。在2018年5月2日，被告告知各商户，因三河市消防部门对燕福达建材家居广场检查时发现西区市场存有火灾隐患，要求公司进行整改。为此公司要求解除与各商户的租赁合同，并限期商户搬出。包括原告在内的部分商户，基于多种原因不同意搬出，被告即采取断水断电措施。据原告了解，被告如此做法的真实目的是以更高的价格出租给他人。原告认为，原被告签订的合同合法有效，对双方具有法律约束力，被告单方解除合同非法律所准许。故向法院提起诉讼，请求被告继续履行合同。市场的整体形势不断地发生变化，原告的想法亦随之改变，解除合同较合时宜，故原告变更原诉讼请求。但是，原告提出解除合同是基于被告违约在先的事实，被告应向原告承担违约责任。 被告辩称，2018年初，燕福达建材家居广场西区市场被排查出有重大火灾隐患，市政府对被告予以挂牌督办。迅速而有效地开展火灾隐患整改工作，对被告而言乃势在必行。实施整改需要大面积拆除营业场地上的建筑，各商户的租赁合同必然不能履行。故公司决定解除与各商户的租赁合同，退还剩余租金，适当赔偿客户的损失。绝大部分商户已经与公司协商解决，仅有少数商户不能达成一致意见。关于合同的签订、合同的内容、原告已支付的各项费用及被告交付原告场地的情况，原告所做陈述被告认可。对其他的陈述内容不认可。被告同意退还原告质保金5000元、电表押金300元、活动经费200元、电卡余额、剩余租金和管理费。原告须将电卡返还给公司。被告应承担的违约金金额依照合同约定确定。原告主张的其他损失不予赔偿。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：原被告签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及商铺物业管理合同、为装修租赁场地原告与承揽方签订的装饰装修工程施工合同、装修所用主材的报价单、支付装修费的凭证。被告针对其主张提供了三河市人民政府办公室及三河市消防安全委员会文件证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对下列事实双方当事人无异议，且有证据在卷佐证，本院予以确认。 被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司享有燕福达建材家居广场的经营权及出租权。原被告签订了燕福达建材家居广场场地租赁合同及物业管理合同，合同约定：原告承租广场的C厅80号场地，面积74平方米，租赁期限是2017年8月1日至2018年8月31日。租金单价0.64元/平方米/天，物业管理费单价0.96元/平方米/天。原告分两次付清租金及物业管理费，享受免交2018年八月的租金及物业管理费的优惠。租金总额17287元，管理费总额25929元，两项合计43216元。原告应交纳质量保证金5000元。……原告按照合同约定支付了各项费用，被告将场地交付原告。原告又应被告要求支付了电表押金300元、活动经费200元。 因建材市场存在火灾隐患，政府要求市场进行整改，故被告在合同未到期的情况下要求提前解除合同。被告在出租市场前未做好消防设施，对提前解除合同应承担违约责任。 被告同意退还原告质保金、电表押金、活动经费及电卡余额。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案中，就原、被告因自身原因导致合同解除应承担何法律后果之问题，场地租赁合同第十一条第二款及物业管理合同第六条第二款均有约定。看条文中对违约金金额如何约定：若原告因自身原因需提前解除合同，应按照两个月的租金和管理费的标准向被告支付违约金，剩余租金、管理费及保证金不退还；若被告因自身原因需提前解除合同，除按照约定向原告支付违约金外，减收相应的租金及管理费，退还保证金。该条文内容未确定被告提前解除合同应承担违约金的金额，本院依据公平原则推定原、被告承担违约金的标准同一。被告按照两个月的租金和管理费的标准赔偿原告违约金。但原告的实际损失已超出违约金的数额，应按实际损失计算。 被告公司迅速开展火灾隐患整改工作，曾经平稳有序的市场环境变得杂乱，商户的经营倍受影响。因此，自商户被告知搬离之日起至提起诉讼之日止的期间，应认定为原告不能正常使用租赁场地。原告提起诉讼后，申请法院对其租赁场地内的财产予以查封。自起诉之日起至租赁期限届满日的期间，原告未进入租赁场地。故上述两个期间共四个月的租金及管理费应予退还，金额总计14405元。 政府挂牌督办被告整改火灾隐患，迅速启动该项工作乃当务之急。被告提前解除合同实为实施整改所需。被告积极有效地整改，商户的生命财产安全才能得到保障，获取经济利益目的方能实现。基于此，原告请求赔偿营业损失不予支持。 从原告提供的装饰装修工程施工合同及支付工程款的票据来看，原告为装修场地支出了95330元。场地的装修残值及重置价值不能确定。原告的租赁期间是十三个月，其实际使用了九个月。装修价值中部分已被利用。据此本院酌定原告的装修损失为30000元。 原告主张样品搬运、存储费用及磨损损失9400元，没有提供充分证据证明。本院酌定搬运费损失2000元。 原告主张，被告未通知原告即清除了其经营场地，而且损毁了部分家具。被告自认其实施了清除场地的行为。原告请求被告赔偿经济损失，本院认为，被告的行为侵犯了原告的财产权，应当赔偿原告损失，本院酌定8000元。 原告向被告支付了购买灭火器的价款，被告将标的物交付原告，买卖合同履行完毕。原告请求被告返还价款没有依据，不予支持。 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案，原被告协商解除了合同。导致合同解除的原因系原告提供的租赁场地存在消防隐患，政府要求整改。提供合格的租赁场地系被告履行租赁合同的前提条件，故对因租赁场地整改造成商户的损失，被告应当承担赔偿责任。原告的合理损失，上文已做认定。被告应当返还原告质量保证金5000元，电表押金300元、活动经费200元及电卡余额；退还原告租金及管理费14405元；赔偿原告装修损失30000元，家具损失8000元，搬运费2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李秀利与被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及商铺物业管理合同。 二、被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司于本判决生效后三十日内退还原告李秀利租金及管理费14405元、质量保证金5000元、电表押金300元、活动经费200元及电卡余额；赔偿原告装修损失30000元，家具损失8000元，搬运费2000元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 四、原告李秀利于本判决生效后三十日内配合被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司办理工商登记注销手续。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1298元，由被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司负担（于判决生效后五日内缴纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  牛宝卫 人民陪审员  李慧南 人民陪审员  尹桂楠 二〇一八年十二月十一日 法官 助理  高 颖 书 记 员  李二敬