四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1902民初4633号 原告董彪，男，生于1967年6月12日，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人张懿邈，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告巴州区西湖名都小区业主委员会 法定代表人蔡毅，系该业主委员会主任。 委托代理人马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。 被告四川省华美居物业管理有限公司 法定代表人高杰，系该公司董事长。 委托代理人杨显明，男，生于1964年8月24日，系该公司副总经理，住四川省巴中市巴州区。 原告董彪与被告巴州区西湖名都小区业主委员会、四川省华美居物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董彪的委托代理人张懿邈，被告巴州区西湖名都小区业主委员会（以下简称西湖名都业委会）的委托代理人马绍金、被告四川省华美居物业管理有限公司（以下简称华美物业公司）的委托代理人杨显明等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告董彪诉称，原告系巴中市巴州区西湖名都小区业主。2017年7月30日，被告西湖名都业委会与华美物业公司签订《西湖名都物业服务合同》。原告认为，该合同应属无效。理由如下：一、合同订立程序违法。西湖名都业委会在签订《西湖名都物业服务合同》时，没有依法履行相关法律法规规定的工作程序（没有将服务合同的主要内容进行公示。没有征询业主同意、没有进行业主大会表决，没有经过业主大会授权擅自与华美物业公司签订该合同）。华美物业公司明知所签订的《西湖名都物业服务合同》没有向业主公示、征询意见、进行业主大会表决、没有得到业主大会签订该合同的授权，且该合同有侵害业主权益、不公平、不合理的内容等缺陷的情况下，仍与西湖名都业委会共同签订《西湖名都物业服务合同》。二、合同内容严重损害原告的合法权益。1、剥夺了原告对小区事务的决定权。合同第四条第一款约定：住宅1.30元/月.㎡，之后根据相关规定和当时市场情况与业委会协商后合理调价。依据《物业管理条例》规定，物业服务费标准属于小区业主共同决定的重大事项，该约定明显剥夺了原告对小区事务的决定权。2、加重原告义务，减损原告权益。合同第四条第二款约定：根据《巴中市物价局、巴中市房产管理局关于贯彻实施意见的通知》，物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用由业主自己承担。但根据关于印发《巴中市物业服务收费管理办法》的通知之规定，物业服务费采取包干制形式收取的小区公众责任保险费用由物业公司承担。3、意图利用公用部分赚取私利，损害原告合法利益。合同第四条第五款约定：甲方（西湖名都业委会）及业主同意乙方（华美物业公司）利用物业公用部分进行经营，但经营项目应取得甲方的书面同意，所得收益全部支付经营成本及弥补（补偿）小区内物业服务的开支。该约定与包干制物业服务费收取发生互相矛盾，是利用公用部分赚取私利。4、置业主生命与财产安全于不顾。保护业主人身与财产安全是物业服务企业的法定义务。然而该合同第七条、第八条、第二十二条等条款却约定华美物业公司对业主及物业使用人的人身、财产的保管、保险义务，对车辆及车内财物不承担保管责任。原告为了维护合法权益，提起诉讼，请求：确认被告西湖名都业委会与被告华美物业公司于2017年7月30日签订的《西湖名都物业服务合同》无效，本案诉讼费由被告承担。 被告西湖名都业委会辩称，一、董彪起诉不符合法律规定，依法应当驳回董彪的起诉。根据（物业管理条例）第十一条第（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。《物业管理条例》第十二第三款规定，业主大会决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中选聘新的物业服务企业关系到西湖名都整个小区的合法权益，属于有关共有和共同管理的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。董彪的行为系个人行为，在没有取得授权的情况下无权代表专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主。鉴此，董彪没有诉权，依法应当驳回董彪的起诉。二、聘物业服务企业程序合法。由于前期物业服务企业服务不到位，引发业主严重不满。业主委员会成立以后，业主委员会以书面的形式征求业主的意见，户数过半数且建筑面积过半数的业主同意解聘前期物业服务公司，选聘新的物业服务企业。业主委员会采用邀标的方式邀请三家物业服务企业，通过比选确定中标的物业服务企业。最后确定四川省华美居物业管理有限公司为中标人，业主委员会代表业主与四川省华美居物业管理有限公司签订了《西湖名都物业服务合同》。综上，无论解聘前期物业服务企业，还是选聘新的物业服务企业的程序都符合法律规定。三、《西湖名都物业服务合同》内容合法，不存在损害业主合法权益的内容。选聘新的物业服务企业系通过比选的方式，而非协商的方式确定物业服务企业。在三家物业服务企业的性价综合比中，四川省华美居服务企业以最高分中标。物业服务合同系商事合同，在双方当事人协商一致的基础上签订的《西湖名都物业服务合同》并不存在违反法律禁止性规定的情形。企业小区物业服务涉及到全体小区业主的利益，只能是综合评估，选择性价比最高的物业服务企业，绝不可能满足每位业主的要求。被答辩人以《西湖名都物业服务合同》达不到自己的要求而诉请撤销合同既无事实依据，也无法律依据。 综上，被答辩人董彪并没有诉权，依法应当驳回董彪的起诉。若一审法院坚持审理，也应当驳回被答辩人董彪的诉讼请求。 被告华美物业公司辩称，董彪没有诉权，应当驳回董彪的起诉。根据《物业管理条例》第十一条（七）项规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。《物业管理条例》第十二条第三款规定，业主大会决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。选聘新的物业服务企业关系到西湖名都整个小区的合法权益，属于有关共有和共同管理的事项应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。鉴此，董彪仅仅代表个人起诉，不符合前述法律规定，依法应当驳回董彪的起诉。二、选聘答辩人作为新的物业管理服务企业程序合法，内容不违反法律禁止性规定，应当合法有效。答辩人是接到西湖名都业主委员会的邀请函参与西湖名都物业管理服务企业的竞选，经过业主委员会成员及部分邀请的业主评选最终被确认为中标的物业服务企业。西湖名都业主委员会也与答辩人签订了《物业服务管理合同》。《物业服务管理合同》系答辩人与被答辩人协商一致的基础上签订的，系双方真是意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应当系合法有效的合同，而非答辩人诉称合同无效，综上董彪没有诉权，请求驳回被答辩人董彪的诉讼请求。 经审理查明，原告董彪及其子董耘廷于2017年2月7日共同购买位于巴中市巴州区巴州大道西湖名都3栋1单元16楼5号住房一套（房屋建筑面积87.91㎡，合同备案号为542903），成为巴中市巴州区西湖名都小区业主。 西湖名都小区前期物业服务企业为巴中市阳光物业管理有限公司。2012年12月29日巴中市阳光物业管理有限公司与该小区的开发企业四川普程实业有限公司、巴中市华兴房地产开发有限公司签订了《西湖名都前期物业服务合同》，约定物业服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，标准为高层住宅1.30元/月.㎡、办公楼2.50元/月.㎡、商业物业3.00元/月.㎡，本合同期限自2012年1月1日起执行，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2017年4月1日巴中市巴州区回风街道办事处对2017年3月17日西湖名都小区召开业主选举大会选举产生的西湖名都小区首届业主委员会委员名单进行公示，选举蔡毅为该小区业主委员会主任，何炳华、肖玉周等为该小区业主委员会副主任，苟如平等16人为该小区业主委员会委员。 2017年4月27日巴中市巴州区房产管理局出示的巴区房业委备字（2017）第006号文件载明，西湖名都小区业主委员会第一次选举程序合法，选举有效，于2017年4月27日备案，本届业主委员会任期5年。 2017年7月3日至2017年7月9日被告西湖名都业委会向小区业主发放了《西湖名都更换物业企业征求业主意见表》，依据被告提供的西湖名都更换物业企业征求业主意见统计表显示赞成724户、不赞成13户、未装修603户、弃权18户、出租13户，合计1371户，事后，被告西湖名都业委会核实实际赞成数为571户。本案审理中，原告主张该征求业主意见表不真实。2017年7月13日被告西湖名都业委员会更换物业企业向巴中市巴州区房管局请示，其内容为，经业主委员会对全小区业主的意见进行摸底，决定对物业企业进行更换，并要求核查本小区所缴纳的服务维修基金的使用情况等的请示。2017年7月18日被告西湖名都业委会对西湖名都小区业主大会招聘物业管理企业报名进行了公示，公示报名时间为2017年7月19日至2017年7月21日。2017年7月19日被告西湖名都业委会向被告华美物业公司及四川忠仁物业管理有限公司、成都俊合物业管理有限公司分别发出《邀请函》，邀请物业公司于2017年7月26日上午10时前往西湖名都小区业委会参加新聘物业竟选。2017年7月26日，西湖名都小区业主委员会代表施敏等22人对西湖名都选聘物业企业参选企业资格进行审查，审查华美物业公司、四川忠仁物业管理有限公司、成都俊合物业管理有限公司的资格合格，2017年7月26日西湖名都业委会对竟选物业服务企业进行评选。2017年7月30日西湖名都小区向被告华美物业公司发出选聘物业企业中选通知书。 2017年7月30日以巴中市巴州区西湖名都首届业委员会作为甲方，被告华美物业公司作为乙方签订了《西湖名都物业服务合同》，约定：一、服务内容与质量：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、协助公安机关进行公共秩序维护、安全防范等；6、装饰装修管理服务；7、物业档案资料管理；二、服务费用：1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：1.30元/月.平方米；办公：2.50元/月.平方米；商业：3.00元/月.平方米。2、地下停车位按照70元/月的标准，待甲方收回后执行，未收回前由所有人交纳。3、 本合同第四条第一款规定，本物业服务区域物业服务收费选择包干制方式：房屋物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅：1.30元/月.㎡，之后根据相关规定和当时市场情况与业主委员会协商后合理调价；办公：2.50元/月.㎡；商业：3.00元/月.㎡。第四条的第2条规定，根据《巴中市物价局、巴中市房产管理局关于贯彻实施意见的通知》，物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用由业主自己承担。第四条的第3条规定，地下停车位按照70元/月的标准，待甲方收回后执行，未收回前由所有人交纳，该车位物业服务费仅限于照明、交通设施的维护、环境卫生清洁等服务成本。第四条的第5条规定，甲方及业主同意乙方利用物业公用部分进行经营，但经营项目应取得甲方的书面同意，所得收益全部支付经营成本及弥补（补偿）小区内物业服务的开支。业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业服务费、水、电、气、垃圾清运、光纤使用等全部物业使用费用。本合同第七条规定，乙方应与租赁停车场车位的使用人签订书面的车位租赁协议，明确双方在车位租赁使用及停车管理服务等方面的权利义务，乙方对车辆的停放不承担保管责任。若发生刮擦等，乙方提供相应监控资料配合车主调查取证。本合同第八条规定，乙方只对本物业内车辆停放的秩序提供相应服务，乙方不对车辆及车内财产承担保管责任。业主或所有人对车辆停放有保管要求的，在征得乙方书面同意后可与乙方另行约定。本合同第二十一条规定，乙方不承担对业主及物业使用人的人身、财产的保管、保险义务。本合同关于物业的承接验收约定，1、乙方承接物业时，乙方应配合甲方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。2、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1、竣工总平面图，业主资料，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、设施设备的安装、使用和维护保修等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。本合同关于违约责任约定，1、甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或水、电、气等物业使用费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之五的标准向乙方支付违约金。乙方除采取公告等催缴措施外，还可向物业所在地人民法院提起诉讼。2、乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。3、甲乙双方在履约期间无正当理由及合适条件情况下单方面解除合同的应向对方支付违约金100万元。本合同第二十九条规定，本合同期限为5年，自2017年7月31日起至2022年7月30日止。 2017年7月31日被告西湖名都业委会向巴中市政府办公室就新聘物业公司进场相关事宜进行书面请示。 本案审理中，原告提供了2017年8月西湖名都小区的业主李先举倡议的《召开业主大会暨改选业主委员会成员的倡议书》部分业主在倡议书中签字同意更换改选。 原告董彪等15人西湖名都小区的业主不服巴中市巴州区房产管理局于2017年4月27日作出的巴区房业委备字（2017）第006号巴中市巴州区物业小区业主委员会备案通知书提起行政诉讼，2017年本院受理了原告董彪等15人诉被告巴中市巴州区房产管理局、第三人巴州区西湖名都小区业主委员会不服备案登记行政行为一案，本院于2018年4月23日作出（2017）川1902行初32号行政判决书，撤销于2017年4月27日作出的巴区房业委备字（2017）第006号巴中市巴州区物业小区业主委员会备案通知书。第三人巴州区西湖名都小区业主委员会不服提起上诉，2018年7月24日四川省巴中市中级人民法院作出（2018）川19行终24号行政裁定书，认为被上诉人董彪等15人请求撤销的业主委员会备案行为，系涉及西湖名都小区全体业主的重大事项，应当由该小区业主共同决定。被上诉人董彪等15人请求撤销的业主委员会备案行为，不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条关于专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的要求，被上诉人董彪等15人不具有针对西湖名都小区业主委员会的备案行为提起行政诉讼的原告主体资格。裁定：一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902行初32号行政判决。二、驳回董彪等15人的起诉。 上述事实，有原、被告的陈述，原告的身份信息，被告企业登记信息，《西湖名都前期物业服务合同》，《西湖名都物业服务合同》，《西湖名都更换物业企业征求业主意见表》，《邀请函》，《投标书》，公示，房屋买卖合同，《召开业主大会暨改选业主委员会成员的倡议书》，图片，（2017）川1902行初32号行政判决书，（2018）川19行终24号行政裁定书等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主主要权利的条款”。本案原告董彪作为巴中市巴州区西湖名都小区的业主之一主张被告西湖名都业委会与被告华美物业公司签订的《西湖名都物业服务合同》无效，但原告并没有提供充分的证据证实该合同存在合同无效的法定情形，原告即使认为合同部分条款损害了业主的权益，亦应当主张案涉合同部分条款无效。根据“谁主张，谁举证”的规则，原告应承担举证不力的后果，故原告主张确认案涉合同无效，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条，《物业管理条例》第十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告董彪的诉讼请求。 本案受理费300元，减半收取150元，由原告董彪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 万 明 二〇一八年十二月七日 书记员 王梓淇