宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2018）宁0122民初5533号原告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司（原宁夏海利达物业服务有限公司），统一社会信用代码91640000763248709C。法定代表人：刘某。委托诉讼代理人：魏某，贺兰县城关法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱某，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：邓某1，宁夏回族自治区贺兰县人，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：邓某2，1961年9月16日，宁夏回族自治区贺兰县人，高中文化，住宁夏回族自治区贺兰县，系被告邓某1父亲。原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司（以下简称宁馨祥物业公司）与被告邓某1物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告宁馨祥物业公司的委托诉讼代理人魏某、朱某、被告邓某1的委托诉讼代理人邓某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付物业费4015元，公电费50元，电梯费2700元，共6765元；2.请求依法判令被告支付违约金6765元，两项共计13530元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：宁夏海利达房地产开发有限公司委托原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司（原宁夏海利达物业服务有限公司）为贺兰县观澜国际小区住户提供物业服务至今，自进驻小区以来，积极履行服务职责，使小区卫生整洁、秩序井然。被告入住观澜国际小区后与原告签订《前期物业服务协议》约定物业费按建筑面积收取，其中住宅按1.2元/月/平方米收取，公共楼道电梯费按50元收取，电梯运行费：三层30元/月，每层递增10元，十层以上为100元/月。被告在享受原告的物业服务后却不按时交纳物业费，现仍欠交物业费2016年1月1日至2018年3月31日期间的：1.物业费4015元（123.93㎡×1.2元/㎡×27个月=4015元）；2.公共楼道电梯费50元；3.电梯运行费2700元（27个月×100=2700元，以上共计6765元。根据《前期物业服务协议》第七条第四款约定，被告应当支付违约金110946元（6765×2%×820天=110946元），但原告降低违约金，由被告承担6765元违约金。原告采取上门催缴、发送物业费催缴通知书等多种形式催收未果。现向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告邓某1辩称，我没有得到原告的物业服务，我从2016年3月8日搬入观澜国际小区住了3年，从来没有见过物业上的人打扫卫生。小区大门无人看守，只有南大门有人看守，因为南大门进车收钱，东门和西门无人看守。每到过年过节不是断水就是断电，所以我不交物业费。从2016年我就和小区的人商量成立业主委员会，社区和物业办都答应，但是物业公司百般阻挠，他们的用意在哪？前期物业协议全部与他们自身有利益，制定物业协议为什么不按国家物管法规制定？与业主有利的他们一条也不写，从来都不与我们业主商量，他们签的协议就是欺负老百姓不懂法，所以我不交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告邓某1对原告宁馨祥物业公司提供的证据一、商品房买卖合同原件一份，证据二、观澜国际项目入住通知单、入住手续书原件各一份，证据三、物业服务协议原件一份，证据四、贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表原件一份，证据六、物业服务费催缴函张贴照片（原件）一张，证据七、缴费收据两张，均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告宁馨祥物业公司提交证据五、物业公司日常施工照片一组8张，视频CD光盘一张，系原告提供，欲证明原告物业公司进行日常物业维护的事实，该CD光盘当庭进行了播放。经当庭质证，被告邓某1对该证据有异议，认为原告全部是作秀。本院认为，该组证据反映的是物业公司的日常物业工作，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对该证据本院予以采信。2.被告邓某1提交的证据一、照片四张，该照片系被告拍摄，存于被告手机内，被告承诺庭后两日内向法庭提交该照片打印件，否则视为被告未提供该证据。欲证明原告物业公司没有打扫我所居住单元的电梯的卫生。经当庭质证，原告宁馨祥物业公司对该组证据的三性及证明目的均有异议。本院认为，被告邓某1未在开庭后两日内向法庭提交该照片打印件，视为被告邓某1未向法庭提供证据。本院经审理认定事实如下：原告宁馨祥物业公司系贺兰县观澜国际小区的物业管理公司，被告系该小区17-1-1002室房屋业主，于2014年5月13日入住，被告房屋面积为是123.93平方米。2014年5月13日，宁夏海利达物业服务有限公司与被告邓某1签订了物业服务协议，同时在贺兰县物业管理中心备案，后原告公司开始为观澜国际小区提供物业管理服务。2018年7月18日，宁夏海利达物业服务有限公司变更为宁夏宁馨祥物业服务有限公司。被告邓某1与原告宁馨祥物业公司在《物业服务协议》中约定：物业服务费收费标准高层住宅为1.2元/月/㎡，电梯运行费：三层30元/月，每层递增10元，十层以上为100元/月，公共楼道电费预收50元，物业管理服务费将自接房次月首日起开始计收，物业管理服务费按月交纳，业主在每月10日前履行交纳义务，如未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额的2％的滞纳金。自2016年1月1日至2018年3月31日期间，被告未按时交纳物业费、公共电费、电梯费。现原告诉至法院，请求判如所请。上述事实，依据原、被告当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同、观澜国际项目入住通知单、入住手续书、物业服务协议、贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表、物业服务费催缴函张贴照片、缴费收据予以证实，本院予以采信。本院认为，被告邓某1系观澜国际小区17-1-1002室房屋业主，被告邓某1与原告宁馨祥物业公司于2014年5月13日签订《物业服务协议》，该合同对原被告具有约束力。原告提供了相应物业管理和服务，被告应当按照原告提供的服务期间支付相应的物业费。原告提供的前期物业服务合同的收费执行标准，能够证明被告房屋收取物业费的标准为1.2元/月/㎡，电梯运行费：三层30元/月，每层递增10元，十层以上为100元/月，公共楼道电费预收50元。自2016年1月1日起至2018年3月31日期间，被告应交物业费为4015元（123.93㎡×1.2元/月/㎡×27个月），电梯运行费2700元（100元/月×27个月），公共电费50元，故对原告要求被告支付物业费4015元，公共电费50元，电梯费2700元，共计6765元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告邓某1与原告在《物业服务合同》中约定：物业管理服务费将自接房次月首日起开始计收，物业管理服务费按月交纳，业主在每月10日前履行交纳义务，如未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额的2％的滞纳金。自2016年1月1日至2018年3月31日期间，被告未按时交纳物业费。根据合同约定，自2016年1月1日起至2018年3月31日，涉案房屋逾期交费滞纳金为110946元（6765元×2％×820日（自2016年1月1日起至2018年3月31日）），原告宁馨祥物业公司自愿将该金额调整为与总额相同为6765元。本院认为，被告邓某1与原告在《物业服务合同》第三条“物业管理服务费”第三项中约定“如未按时交纳物业管理费，每逾期一日将承担应交管理费总额的2％的滞纳金”，第七条“违约责任”第四项中约定“甲方违反本协议，未按本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天2％交纳违约金……”合同中两处对逾期违约责任约定，分别表述为“滞纳金”和“违约金”，故该合同约定的滞纳金具有违约金性质，当事人约定名为滞纳金实为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，现原告自愿将该金额调整到欠缴物业总额的百分之三十，故本院对原告宁馨祥物业公司要求被告邓某1承担违约金的诉讼请求在2030元（6765元×30％）的范围内支持原告诉讼请求。被告辩称：我没有得到原告的物业服务；小区大门无人看守，只有南大门有人看守；每到过年、过节不是断水就是断电；从2016年小区的人就商量成立业主委员会，但是物业公司百般阻挠；原告制定的物业协议为什么与业主有利的他们一条也不写等抗辩理由，因被告未向法庭出示相关证据予以佐证，故对被告的该抗辩理由本院不予支持。物业服务合同在履行中，需要物业服务企业及全体业主的良好配合，双方应积极履行各自负担的义务，使物业服务良性循环，共同促进小区的和谐发展。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。如业主发现物业公司在服务过程中存在瑕疵，或者服务不符合标准，其应当主动向物业公司或者物业主管部门投诉反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平，依法依约履行好物业服务企业的责任。如物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可依法请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费，损害小区业主的整体利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告邓某1向原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司支付2016年1月1日至2018年3月31日期间的物业费4015元，公共电费50元，电梯费2700元，违约金2030元，共计8795元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元（已减半收取），由被告邓某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 闫生利 二〇一八年十二月三日法官助理 孟翠花书 记 员 郭 颖附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。