广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初5590号原告（反诉被告）：陈波，男，1977年5月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：林明开，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：李奎，广东高义律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：秦福燊，男，1960年9月2日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：马力伟，广东华之杰律师事务所律师。原告（反诉被告）陈波诉被告（反诉原告）秦福燊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。陈波及其委托诉讼代理人林明开、李奎，秦福燊及其委托诉讼代理人马力伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈波向本院提出诉讼请求：1.判令秦福燊立即向陈波退还《经营场地（商铺）租赁合同》保证金19500元；2.判令秦福燊向陈波返还因租赁房屋被征收拆迁的停产停业经营损失补偿款、搬迁费合计91400元，补偿标准为首层经营补偿50400元（70元/平方米×120平方米×6个月），贰层经营补偿36000元（50元/平方米×120平方米×6个月），200平方米以上搬迁费5000元；3.本案诉讼费由秦福燊承担。事实和理由：陈波和秦福燊于2015年10月27日签订《经营场地(商铺)租赁合同》，合同约定秦福燊将坐落于大沙街道丰乐北路姬堂的两间两层经营场地出租给陈波经营汽车配件，租赁期为七年五个月，自2015年11月10日至2023年3月15日止，租金为每月6500元，每三年递增15%，陈波向秦福燊交纳人民币19500元保证金，保证金在合同终止后三天内无息退还陈波。合同还约定，租期内如遇国家征收，陈波应无条件退出租赁房屋，如有补偿，属于秦福燊投资的归秦福燊，属于陈波投资的秦福燊占40%，补偿金额以到秦福燊账上为准。合同签订当天，秦福燊通知陈波将保证金、租金及水电费交给秦福燊妻子钟女士，合同履行期间由钟女士代其与陈波交涉相关事宜。签订合同当天，陈波以现金方式向秦福燊支付了19500元保证金，由钟女士收取，并开具了收据。合同履行期间，陈波依约向秦福燊交纳租金和水电费，均由钟女士代收，并开具收据。2017年9月29日，黄埔区大沙街道办事处向陈波送达了《致丰乐北路拓宽改造工程沿线两侧业主、商户的一封信》及广州市黄埔区国土资源和规划局、广州开发区国土资源和规划局的《征收土地预公告》，通知陈波租赁房屋在政府征地拆迁范围之内，政府计划用二个月时间全面完成征拆任务，要求陈波及其他商家抓紧时间物色新的经营场所，尽早搬迁。陈波收到上述通知后告知了秦福燊，并提出了按政府要求需提前搬离租赁房屋终止租赁合同，秦福燊未表示异议，2017年12月28日，陈波再次通知秦福燊12月30日搬走，陈波于当日搬离租赁房屋。陈波搬离后，2018年4月至5月期间，涉案租赁房屋被政府拆除，但陈波一直没有收到补偿方案规定的征地拆迁停产停业经营损失补偿款及搬迁费，陈波联系黄埔区大沙街道办事处征拆办询问才得知秦福燊已经领取了上述补偿，但以陈波提前终止合同为由拒绝向陈波支付，也拒绝退还陈波交纳的保证金，陈波多次催讨未果。陈波因政府拆迁提前搬离租赁房屋，终止租赁合同，属于政府行为导致，符合合同约定，并不存在违约行为，秦福燊拒绝返还停产停业补偿款及搬迁费，拒绝退回合同保证金的行为缺乏事实和法律依据，损害陈波利益。陈波诉至法院，请求判如诉请。秦福燊辩称，不同意陈波的诉讼请求。一、本案是陈波在租赁合同有效期间单方强行解除合同并自动退出租赁合同的违约行为产生的，过错在于陈波，陈波依法应承担违约责任。二、2015年10月27日，秦福燊与陈波签订了《经营场地(商铺)租赁合同》，合同签订后双方开始履行。在合同开始履行阶段，陈波基本上能按时支付经营场地的租金和水电费。但到2017年12月份，陈波由于经营不善，企图提前解除合同又逃避法律责任，便以涉案商铺被政府征用拆除为借口，未经秦福燊同意，于2017年12月底单方强行撕毁合同，一走了之，连其经营商铺产生的垃圾也不清理。秦福燊在2017年12月至2018年3月期间多次已反复多次明确告知陈波，秦福燊根本没有收到国家征收拆迁主管部门的拆迁公告和限期拆迁的通知，国家征收拆迁主管部门也根本尚没有通知并与秦福燊签订有关物业拆迁补偿协议书，更没有支付秦福燊任何相关物业拆迁补偿，告知陈波按双方合同约定经营至国家规划征收拆迁主管部门发出限期拆迁通知、并与秦福燊签订涉案物业拆迁补偿补偿协议之日止。但陈波未经秦福燊同意，于2017年12月底单方强行撕毁合同，自行退出租赁合同，造成秦福燊涉案租赁物业闲置到2018年5月，给秦福燊造成重大经济损失，陈波依法应承担全部违约的法律责任。秦福燊依照双方《经营场地(商铺)租赁合同》第三条第1项、第六条第2项的约定，有权没收陈波的租赁保证金。三、在陈波单方强行解除合同并自动退出租赁合同后，秦福燊的商铺被国家建设征地拆迁、并与征地实施单位签订《拆迁补偿协议》所产生的权利义务法律关系与陈波无关。2018年5月9日，国家征收拆迁主管部门才通过被征地单位广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济联合社、广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社通知并与秦福燊协商签订《物业拆迁补偿补偿协议》，通知秦福燊自签订本协议之日起三天内交出该涉案物业；并约定秦福燊涉案物业的征收拆迁各项补偿情况，同时约定自签订本协议之日起十五个工作日内才支付各项补偿。陈波称秦福燊2017年12月就收到搬迁通知、收到征收拆迁各项补偿款，完全是说谎。根据被征地单位广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社出具的《丰乐北路拓宽改造工程征拆项目补偿计算表》对秦福燊该部分即本案曾出租给陈波的该栋建筑物及场地的停产停业损失补偿是38565.60元，搬迁费是3000元，合计是41565.60元。陈波在起诉状中所称停产停业损失补偿和搬迁费合计为91400元,是陈波的主观臆断,根本与客观事实不符。四、在法律上讲，陈波不是被拆迁人（陈波不是被征收土地的权属人，也不是征收拆迁房屋的所有权人）。陈波和秦福燊之间的权利义务关系，依照双方签订生效的《经营场地(商铺)租赁合同》履行。本案双方签订《经营场地(商铺)租赁合同》是双方协商一致所签订，是双方真实的意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同第五条第2款约定：合同期未满，乙方要求退租须征得甲方同意，结清各项费用后，方可办理退租手续双方自愿解除租赁合同。合同第八条第6款特别约定：“在租用期内如遇国家城市规划建设征用时,乙方无条件退出拆除,并不给予任何的安置补偿。如有补偿属甲方投资的归甲方所有,属乙方投资的甲方占40%，补偿额到甲方帐户为准。”根据该条约定，在租用期内如遇国家城市规划建设征用租赁场地的,陈波（乙方）在合同中已承诺同意无条件退出拆除,并不给予任何的安置补偿。……因此,即使退一万步来讲，就算按双方生效的《经营场地(商铺)租赁合同》执行，涉案租赁场地被征收拆迁秦福燊所得的上述停产停业损失补偿是38565.60元、搬迁费是3000元，合计是41565.60元也应归秦福燊所有，无须分配给陈波。根据我国《民法总则》、《合同法》规定的意思自治协商合意的法律原则和规定，房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理。如北京市高级人民法院二0一三年十二月十九日发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条就对此有明确规定。综上，请求驳回陈波的诉讼请求。秦福燊向本院提出诉讼请求：1.解除秦福燊与陈波于2015年10月27日签订的《经营场地（商铺）租赁合同》；2.陈波向秦福燊支付2017年12月所欠的水费20元、电费127.40元、垃圾清理及人工费7500元；3.陈波向秦福燊支付2018年1月的租金6500元以及违约金9277.21元；4.秦福燊没收陈波保证金19500元；5.陈波赔偿秦福燊直接经济损失19500元；6.反诉案件受理费用由陈波负担。事实和理由：2015年10月27日，秦福燊（甲方）和陈波（乙方）签订了《经营场地(商铺)租赁合同》，该合同约定甲方将坐落在大沙街道丰乐北路姬堂的贰间贰层经营场地（其中空地60平方米）出租给乙方使用。租赁期间共7年零5个月,自2015年11月10日至2023年3月15日止;租金为每月人民币6500元,每三年递增15%；在本合同签订即日，乙方须向甲方交纳保证金19500元,合同期满如乙方无违约，合同终止后叁天内由甲方将保证金无息退回给乙方。合同第五条第2款约定：合同期未满，乙方要求退租须征得甲方同意，结清各项费用后，方可办理退租手续双方自愿解除租赁合同。合同第六条违约责任第2款约定：乙方未按期交付租金的，每逾期一天，按应交租金额3%交付违约金给甲方，逾期三十天以上作乙方违约，甲方有权终止合同收回经营场地（商铺），并没收乙方所交保证金。此外，合同第八条第6款特别约定：在租用期内如遇国家城市规划建设征用时,乙方无条件退出拆除,并不给予任何的安置补偿。如有补偿属甲方投资的归甲方所有,属乙方投资的甲方占40%，补偿额到甲方账户为准。合同签订后，双方开始履行合同。在合同开始履行阶段，陈波基本上能按时支付经营场地的租金和水电费。但到2017年12月份，陈波由于经营不善企图提前解除合同又逃避法律责任，便以涉案经营场地商铺被政府征用拆除为借口，未经秦福燊同意，于2017年12月底单方强行撕毁合同，一走了之，连其经营涉案经营商铺产生的垃圾也不清理。且秦福燊在2017年12月至2018年3月期间已反复多次明确告知陈波：秦福燊根本没有收到国家规划征收拆迁主管部门限期拆迁的通知，国家规划征收拆迁主管部门也根本尚没有通知并与秦福燊签订有关物业拆迁补偿协议书，更没有支付秦福燊任何相关物业拆迁补偿，告知陈波按双方合同约定经营至国家规划征收拆迁主管部门发出限期拆迁通知、并与秦福燊签订涉案物业拆迁补偿补偿协议之日止。但陈波未经秦福燊同意，于2017年12月底单方强行撕毁合同。因此，不但陈波起诉秦福燊的全部诉讼请求根本没有事实、法律依据以及合同依据，而且陈波依法应承担全部违约的法律责任。故秦福燊依法提起反诉，请求判如所请。陈波辩称，一、双方的合同关系已经于2017年12月28日解除是双方均确认的事实，也不存在秦福燊现在来主张解除合同的问题；二、对于所欠水费、电费，该两笔款项若确实存在有依据，陈波可以承担该水电费，因为合同解除后在12月份的水电尾数到底还差多少，秦福燊未告知陈波，也一直没有主张要求该款项，但陈波尊重事实；对于垃圾清理费、人工费认为缺乏事实和法律依据，现在的整个租赁物业早已经被政府拆除不存在产生该类费用的问题，故其主张垃圾清理及人工费7500元依法不能成立；对于2018年1月租金以及违约金，刚才在庭审中秦福燊也承认2017年12月28日陈波根据政府要求而通知其解除合同的主张，合同在那刻起已经解除，不存在解除后还存在租金的问题，也不存在以该租金为基数计算违约金的问题；关于保证金19500元，作为本案租赁合同的解除是因为政府征地拆迁而解除，并不存在合同哪一方违约的法律问题，故不构成违约也就不存在没收保证金的问题；关于损害赔偿，合同解除是依法解除不存在违约，也就不存在赔偿的问题。在证据上，也看不到秦福燊任何存在经济损失的依据。对于诉讼费，我方认为应当由秦福燊自行承担，秦福燊的整个反诉请求依法均不能成立，请求法庭驳回秦福燊的反诉请求。本院经审理查明事实如下：2006年3月1日，秦福燊和广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社（以下简称“姬堂第六经济社”）签订了《场地承保合同》，承租了新社公路边场地一块，即丰乐北路1015、1017、1019、1021号，秦福燊以广州市黄埔区大沙街姬堂股份经济合作社的名义申请报建了上述地块两层建筑物。2015年10月27日，秦福燊（甲方）和陈波（乙方）签订了《经营场地(商铺)租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定秦福燊将位于广州市黄埔区大沙街道丰乐北路姬堂的贰间贰层经营商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给陈波使用，未记载租赁面积，租赁期自2015年11月10日至2023年3月15日止，共计七年五个月，租金为每月6500元，每月10日前交纳，每三年递增15%；合同签订当天乙方交纳保证金19500元，合同期满如乙方无违约，合同终止后三日内无息退还陈波；水电损耗按表分担，出租屋税及其他税费由乙方负责；乙方未按期支付租金的，每逾期一天，按应交租金数额的3%支付违约金，逾期三十天以上的视为乙方违约，甲方有权终止合同，收回商铺并没收乙方保证金；特别约定“在租赁期间，如遇国家城市规划建设征用时，乙方无条件退出拆除，甲方不给予任何安置补偿，如有补偿，属甲方投资的归甲方所有，属乙方投资的甲方占40%，补偿金额到甲方账户为准”。合同签订当天，陈波向秦福燊交纳了保证金19500元。租赁期间，陈波每月均按时向秦福燊支付租金。陈波未能举证证明租赁期间的投资建筑部分。2017年9月21日，广州市黄埔区、广州开发区国土资源和规划局发布《征收土地预公告》，拟征收丰乐北路约71.929亩土地，并公布了补偿标准和安置途径。2017年9月29日，广州市黄埔区大沙街道办事处（以下简称“大沙街道办事处”）发布《致丰乐北路拓宽改造工程沿线两侧业主、商户的一封信》（以下简称“致业户信”），主要内容为黄埔区政府将开展丰乐北路拓宽改造工程，拟对丰乐北路沿线两侧建筑实施征拆，计划用两个月时间全面完成征拆工作，告知丰乐北路沿线业主积极与办事处商谈征拆补偿工作，广大商家抓紧时间物色新的经营场所并尽早搬迁。陈波收到上述《致业户信》后于2017年12月28日通知秦福燊解除租赁合同，并于2017年12月30日搬离了涉案商铺。秦福燊不同意解除合同，主张以本案反诉提出之日即2018年9月26日作为租赁合同解除时间，解除理由是陈波违约导致租赁合同无法继续履行。2018年5月9日，秦福燊和姬堂经济社签订了《丰乐北路拓宽改造工程姬堂六社与土地租赁人关于物业拆迁补偿协议书》，同意拆除涉案商铺所在建筑。姬堂第六经济社出具的《丰乐北路拓宽改造工程征拆项目补偿计算表》显示该征拆工程对秦福燊名下两家经营户进行了补偿，分别为“广州市黄埔区大全刚半挂车配件”及“广州市雍力润滑油有限公司”，其中“广州市黄埔区大全刚半挂车配件”的首层面积为40.48平方米，补偿标准为70元/平方米/月，二层面积为46.65平方米，补偿标准为50元/平方米/月，厂房仓库面积为50.46平方米，补偿标准为25元/平方米/月，补偿时间均为6个月，停产停业补偿总额为38565.60元，另有搬迁费补偿3000元，合计补偿41565.60元。姬堂第六经济社出具的《丰乐北路拓宽改造工程征拆项目停产停业损失、搬迁费评估结果确认表》载明秦福燊承租的商铺首层总面积为127.32平方米，补偿标准为70元/平方米/月，二层总面积为119.43平方米，补偿标准为50元/平方米/月，补偿时间均为6个月。陈波确认其承租了涉案商铺后，转租了部分场地给“广州市雍力润滑油有限公司”，主张涉案商铺两层建筑的补偿费用均应由陈波取得。秦福燊认为陈波未经其允许擅自退租，请求解除租赁合同并要求陈波赔偿损失，提交了若干照片拟证明陈波退租后遗留大量垃圾，照片显示室内凌乱放置多张桌、椅，并有较多杂物、垃圾散落地面。陈波主张为清理上述杂物雇请了工人，支出了劳务费7500元，但未提供证据予以证明。秦福燊提交了多张姬堂第六经济社出具的收据，证明其支付了2018年1月至8月的租金合计31104元（3888元/月×8个月），秦福燊主张因陈波提前退租导致秦福燊继续支付租金，故属于秦福燊损失，请求陈波支付相当于三个月租金的损失。陈波在庭审中确认欠付2017年12月水费20元及电费127.40元。上述事实有租赁合同、公开信、征收土地预公告、征收补偿方案、征收补偿协议、收款收据、承包合同书、建筑申请表、发票以及当事人陈述等予以证实。本院认为，合同是平等主体之间促成交易、规范权利义务的重要形式，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。陈波和秦福燊自愿签订租赁合同，双方均应按约定全面履行合同义务。关于租赁合同的解除问题。从国土部门《征收土地预公告》及大沙街道办事处《致业户信》可见，涉案商铺所在区域属于丰乐北路拓宽改造工程规划的征拆范围，且征拆工作拟于两个月内完成，上述行政文书已经公开发布并通知了沿线受影响业户，在此情况下，涉案商铺显然无法正常经营至租赁期满，上述政府征拆行为导致本案租赁合同无法继续履行，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项规定的“不可抗力致使不能实现合同目的”的法定情形，当事人可以解除租赁合同。故此，陈波在2017年12月28日通知秦福燊解除合同并于2017年12月30日搬离涉案商铺，无需承担违约责任。秦福燊请求陈波继续支付2018年1月的租金、违约金并赔偿损失19500元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。秦福燊请求确认合同解除时间为本案反诉之日，属于重复解除合同，亦缺乏事实依据，本院不予支持。本院确定双方的租赁合同于2017年12月28日解除。关于合同保证金。租赁合同约定合同期满如承租方无违约的，保证金应在合同终止后三日内无息退还。现本案租赁合同因政府征拆行为已提前解除，陈波并无违约行为，秦福燊没收陈波的保证金缺乏依据，本院不予支持。陈波请求秦福燊返还保证金19500元于法有据，本院予以支持。关于停产停业损失及搬迁费。租赁合同约定“在租赁期间，如遇国家城市规划建设征用时，乙方无条件退出拆除，甲方不给予任何安置补偿，如有补偿，属甲方投资的归甲方所有，属乙方投资的甲方占40%，补偿金额到甲方账户为准”，可见双方在合同签订当时已经对可能发生的政府征拆行为作了合理预见及特别约定，该约定反映了双方真实意思表示，双方均应予遵守，陈波也未举证证明其投资的建筑物情况，故陈波请求秦福燊支付涉案商铺因征拆产生的停业、搬迁等损失，缺乏合同依据，本院不予支持。关于水电费及清理费。陈波确认欠付涉案商铺2017年12月水费20元及电费127.40元，应向秦福燊支付。秦福燊提交的照片虽然显示涉案商铺搬离后留存较多垃圾杂物，但双方租赁合同并未对退租后场地交付的条件作出明确约定，秦福燊亦未能举证证明其实际支出了清理费7500元，本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈波与秦福燊2015年10月27日签订的《经营场地（商铺）租赁合同》于2017年12月28日解除；二、秦福燊应当于本判决发生法律效力之日起十日内向陈波退还租赁合同保证金19500元；三、陈波应当于本判决发生法律效力之日起十日内向秦福燊支付2017年12月水费20元及电费127.40元；四、驳回陈波的其他诉讼请求；五、驳回秦福燊的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2518元，由陈波负担2075元，秦福燊负担443元；反诉案件受理费680元，由秦福燊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  王丽云人民陪审员  潘新标二〇一八年十二月二十八日书 记 员  刘婉仪