四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0183民初2923号 原告：李学彬，男，1961年5月17日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：赵敏，四川众旺律师事务所律师。 被告：四川华晟泰投资有限公司（曾用名：邛崃市海宁置业发展有限公司），住所地：成都市邛崃市体艺健身中心二楼。 法定代表人：黄天才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王晓凤，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：喻尚英，女，该公司员工。 原告李学彬与被告四川华晟泰投资有限公司（以下简称华晟泰公司）租赁合同纠纷一案，于2018年1月25日向本院提起诉讼。2018年3月26日本院作出（2018）川0183民初434号民事判决。华晟泰公司对判决不服，向成都市中级人民法院提起上诉。2018年8月1日成都市中级人民法院作出（2018）川01民终8101号民事裁定，撤销本院（2018）川0183民初434号民事判决；发回本院重审。本院于2018年10月18日受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告李学彬的委托诉讼代理人赵敏，被告华晟泰公司委托诉讼代理人王晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李学彬向本院提出诉讼请求：1、判令华晟泰公司立即向李学彬支付租金427029元；2、判令华晟泰公司自2017年12月17日起至付清之日止，每月按照427029元的2%向李学彬支付违约金。事实与理由：2013年8月8日，李学彬与华晟泰公司签订了《海宁现代城街铺租赁合同》，约定将其所有的位于邛崃市的房屋出租给华晟泰公司，由其自行经营；租期自2017年12月1日起至2033年11月30日止；2017年12月1日至2018年11月30日的租金为427029元；华晟泰公司通过转账方式在每年12月1日前向李学彬支付次年租金，若连续或累计15日迟延交纳下一年度租金，每逾期一日按照应付款项的5‰给付违约金。合同签订后，李学彬依约履行合同义务，华晟泰公司至今未付租金。截止起诉时，尚欠李学彬租金427029元。李学彬催要，华晟泰公司拒不支付，因此李学彬向本院提起诉讼，请求维护其合法权益。 华晟泰公司辩称，对于签订合同、欠付租金、月租金标准的事实无异议，但对租金计算时间及违约金计算标准有异议。华晟泰公司在经李学彬同意下将该商铺连同相邻商铺共6间一并转租给百胜餐饮（成都）有限公司（以下简称百胜公司）肯德基店铺经营使用，现案涉商铺相邻业主，案外人柳飞要求华晟泰公司返还房屋，导致共同租给百胜公司的合同目的无法实现，属于客观履行不能，华晟泰公司具有合同的法定解除权。华晟泰公司于2018年7月18日向李学彬邮寄了《解除合同通知书》，要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，租金应计算至此日期为止。另外，李学彬主张的违约金计算标准过高，远高于其实际损失，违约金应为补偿性质，逾期支付租金对于李学彬的损失只有租金占用利息，应按照中国人民银行同期贷款利率来计算。 本院经审理认定事实如下：2013年8月8日李学彬与华晟泰公司签订《海宁现代城街铺租赁合同》，约定将李学彬所有的位于邛崃市㎡独立商铺出租给华晟泰公司，由其自行经营。合同约定租期自2017年12月1日至2033年11月30日，合同约定自2017年12月1日起至2018年11月30日的租金为427029元，从2018年12月1日起至2033年11月30日有效租期内每年租金在上一年度租金基础上递增2%；华晟泰公司（乙方）通过转账方式在每年12月1日前向李学彬（甲方）支付次年租金；双方均须自觉按照合同履行，如有一方违约，按除合同有约定外，违约方应向守约方支付违约金20万元；华晟泰公司连续或累计15日迟延交纳下一年度租金，甲方有权终止合同，同时每逾期一日按照应付款项的5‰给付违约金。截止起诉之日，华晟泰公司未向李学彬支付租金。 华晟泰公司于2014年2月14日将案涉商铺连同相邻5间商铺共转租与百胜公司用作肯德基店铺经营，租赁期限自2013年9月10日至2033年4月9日，目前次承租人仍在经营使用中。2018年7月18日华晟泰公司向李学彬邮寄送达了《解除合同通知书》，以公司经营困难，无力承担租金，属于客观履行不能，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条具有法定解除权为由要求解除租赁合同。 经询问，百胜公司共占用6间商铺共478.2㎡，其中一间223.85㎡商铺原为华晟泰公司所有，于2017年3月变更产权人为柳飞，因一直为肯德基店铺占用，现柳飞要求华晟泰公司返还房屋，华晟泰公司仅提供柳飞书写的《证明》，内容为柳飞取得房屋产权后，华晟泰公司一直未向其实际交付，也未向其支付租金或占有使用费，因此向华晟泰公司发出通知要求恢复原状、返还房屋并支付相应费用，但未举其他证据予以证实。 上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《海宁现代城街铺租赁合同》及《补充协议》、华晟泰公司与百胜餐饮（成都）有限公司《租赁合同》及《补充协议》、《解除合同通知书》等予以证实，本院予以确认。 本院认为，华晟泰公司与李学彬签订的《海宁现代城街铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 华晟泰公司主张其具有合同的法定解除权，自向李学彬送达《解除合同通知书》之日起合同已解除的辩称意见，本院认为，1、华晟泰公司主张案外人要求返还房屋，导致合同目的无法实现，属于合同客观履行不能，但其仅举证案外人柳飞出具的要求其返还房屋的证明，柳飞是否是该房屋权利人、是否具有法定解除权、是否直接导致合同目的无法实现，均无法印证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”华晟泰公司并未就其主张的事实完成举证义务，应承担举证不利的法律后果；2、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”该法条中针对符合第九十四条具有法定解除权的是守约方，李学彬非违约方，华晟泰公司主张邮寄送达《解除合同通知书》之日起合同即解除，不符合法律规定，本院不予支持；3、华晟泰公司与李学彬签订独立的租赁合同，未约定以与其他业主共同履行为条件，且次承租人仍在经营使用中，即便华晟泰公司与其他业主有纠纷，也不应影响与李学彬房屋租赁合同的履行。综上，华晟泰公司无合同解除权，合同并未终止，华晟泰公司应履行向李学彬支付租金的义务。 华晟泰公司自租赁合同签订后未按约定向李学彬支付2017年12月1日起至2018年11月30日的租金，故李学彬要求华晟泰公司支付房屋租金427029元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；关于李学彬主张的违约金是否过高的问题，在双方签订的《海宁现代城街铺租赁合同》中第13条“本合同约定的各项条款，甲乙双方均须自觉履行，如有一方违约，按除本合同有约定外，违约方应向守约方支付违约金贰拾万元”、第15条“乙方连续或累计15日迟延交纳下一年度房租，甲方有权终止本合同，每逾期一日按照应付款项的5‰给付违约金…”均约定有违约金的计算方式，该计算方式是双方协商一致的结果，华晟泰公司应依约履行，至今，华晟泰公司未按合同约定向李学彬支付租金，已构成违约，应承担逾期支付租金的违约金。李学彬在提起诉讼时将违约金的计算方式调减至按照月利率2%进行计算，视为其对于自己的民事权利在法律规定的范围内进行了处分，本院认为该主张符合法律规定，在综合考虑李学彬资金占用利息的实际损失和华晟泰公司履约过程中存在的过错程度，对于李学彬主张华晟泰公司支付以欠付款为基数按照月利率2%计算违约金的主张，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告四川华晟泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向李学彬支付房屋租金427029元及违约金，违约金计算方式为以427029元为基数，以月利率2%为标准，自2017年12月17日起计算至实际付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费7834元，由被告四川华晟泰投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 舒 畅 人民陪审员 梁 舒 人民陪审员 杜清华 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员 江 水