河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0502民初3542号原告：杨宗轩，男，1966年6月10日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告：康爱君，女，1965年12月9日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：刘用田，河南上合律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘鹏宇，河南上合律师事务所实习律师。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住安阳市殷都区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张正，北京市盈科律师事务所律师。原告杨宗轩、康爱君与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2018）豫0502民初3542号之一民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。本院作出（2018）豫0502民初3542号之二民事裁定，将本案由简易程序转为普通程序，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告杨宗轩、康爱君委托诉讼代理人刘用田、刘鹏宇，被告新华富置业公司委托诉讼代理人申金丹、张正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宗轩、康爱君向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告履行合同义务，协助原告办理安阳市文峰区秀水苑商住小区31号楼2单元1201室房地产权属登记证书；2.判令被告支付逾期协助原告办理房地产权属登记的违约金78093.49元（以购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至2018年5月8日，之后至被告履行协助义务完毕之日止的违约金另行计算）；3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2011年8月16日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》并在房管局办理了预售备案手续。上述合同约定，被告以出让方式取得位于文峰区永××路与××交叉口西北角秀水苑商住小区地块的土地使用权，并在上述地块上开发建设商品房。原告购买上述房地产开发项目中的31号楼2单元1201号商品房一套，预测建筑面积为152.23m2，总房款为344040元。被告应当在2012年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，并在交付使用后60日内，将办理产权登记证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告在合同约定的期限交付了房屋，但时至今日被告仍未将办理产权登记证书需要由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告房屋至今仍不能办理房屋产权登记。原告认为，被告的行为违反了双方合同的约定，侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条之规定和《最高人民法官关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当履行合同义务，协助原告办理房地产权属登记证书，并按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。根据上述事实与理由，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告新华富置业公司辩称，1.本案已超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，民事诉讼的诉讼时效为2年，而《中华人民共和国民法总则》2017年10月1日生效时，本案诉讼时效已届满。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。另外，2015年12月第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要第四条关于违约责任问题18款“××请求××逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”因此，逾期办证违约金原告起诉时已经超过诉讼时效；2.双方对合同的违约金书面条款放弃使用，应视为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“除当事人有特殊约定外”的特殊约定，即××放弃逾期办证违约金，而不是合同没有约定违约金。另外合同第九条第二款，对逾期交房违约金明确约定为日万分之0.5，逾期交房侵犯了物权的占有使用收益处分的全部权利，其违约严重程度远远比逾期办证的仅侵犯物权的处分权要大的多，因此逾期办证违约金只能低于日万分之0.5的标准；3.造成本案逾期办证不是“由于××的原因”，因此也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。造成逾期办证的原因是市政道路、供水、污水、雨水、热力、消防、水电管线等配套设施未能及时建成，造成涉案小区无法与主管网连接，只有与主管网全面对接才能具备申请项目竣工验收备案，并向权属登记项目登记备案，当然还有不动产登记暂行条例2014年12月22日颁布，而不动产登记实施细则2016年1月1日才颁布实施，全市的房屋产权资料无法正常提交，因此造成逾期办证不是××的原因。综合所述，原告起诉不符合现行法律规定，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、购房款收据、契税凭证、维修基金收据、诉讼费用票据、被告新华富置业公司提交了《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、安阳市城市规划委员会安规【2016】2号和3号文复印件、情况说明复印件、规划报建阶段收件（预受理）回执复印件、安阳市国土资源局公告复印件，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月16日，原告（××）与被告（××）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，总房款为344040元。该合同第八条交付期限约定：××应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，××在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，××按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告按合同约定支付了购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，但被告至今未向原告开具商品房销售发票。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.2018年11月1日，安阳市国土资源局在安阳日报发布公告，显示：经审查秀水苑商住小区20、22、23、25、26、29、31、32、33、35-a、35-b、36号楼，规划用途为商业、住宅，现拟对该项目进行受理，如对上述不动产有异议，请在本公告15个工作日内向安阳市不动产登记中心提出书面材料，逾期将按照解决不动产登记遗留问题的相关政策和规定为安阳新华富置业有限公司办理上述建设项目不动产登记手续。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票，故原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告至今未完成协助履行办证义务，已构成违约，应当依法支付原告违约金。逾期办证违约金按日产生，诉讼时效应当分别计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，从《中华人民共和国民法总则》施行之日起向前推两年即2015年10月1日起计算。原告主张逾期办证违约金，但未提交证据证明其在本次诉讼之前向被告主张过逾期办证违约金，故2015年10月1日之前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告主张违约金以交付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至协助办证义务履行完毕之日止，本院予以支持。被告辩称逾期办证违约金应低于合同约定的逾期交房违约金日万分之0.5，缺乏法律依据，本院不予支持。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第三项处理即“××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称因市政道路、供水、污水、雨水、热力、消防、水电管线等配套设施未能及时建成，国家政策的变动等原因造成逾期办证，不是××的原因，无需支付违约金的意见，因被告未按约定履行违约在先，违约后产生的风险亦应由被告承担，且被告不能证明其就本案不能履行义务系政府的不可抗力，故对被告该辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告杨宗轩、康爱君办理位于安阳市秀水苑商住小区31号楼2单元1201室的不动产权属证书；二、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内以购房款总额344040元为基数按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%支付原告杨宗轩、康爱君从2015年10月1日起至办理不动产权属证书协助义务履行完毕之日止的违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2178元，财产保全申请费920元，共计3098元，由被告安阳新华富置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  王爱明审判员  刘艳丽审判员  刘亚峰二〇一八年十二月二十九日书记员  晁 丹