广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初4235号原告：张某，女，1961年6月11日出生，香港特别行政区居民。原告:李智玲,女,香港特别行政区居民,1983年5月13日出生。原告：李智美,女,香港特别行政区居民,1984年11月27日出生。原告：李智君,女,香港特别行政区居民,1990年11月25日出生。原告：李智观,女,香港特别行政区居民,1993年7月17日出生。原告：李某，男，香港特别行政区居民,2001年8月21日出生。法定代理人：张某，系原告李某母亲，本案原告之一。上述六原告的共同委托诉讼代理人：刘博然，广东循理律师事务所律师。被告：成天秀，女，1982年10月25日出生，汉族，住广东省连州市，委托诉讼代理人：赵厚轩，广东联顺律师事务所律师。原告张某诉被告成天秀物权纠纷一案，本院于2018年2月12日立案受理，诉讼中，本院依原告申请追加了李智玲、李智美、李智君、李智观、李某为本案原告。本案由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员肖璇娜、朱军组成合议庭，分别于2018年4月3日、9月20日公开开庭进行了审理。六原告共同委托诉讼代理人刘博然到庭参加两次庭审、被告成天秀委托诉讼代理人赵厚轩到庭参加第一次庭审，被告第二次庭审经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告张某配偶李伟关于佛山市禅城区行仁里169号201房《广东省佛山市存量房买卖合同》无效；2.本案诉讼费8800元，保全费3020元，担保费3100元由被告承担。诉讼中，原告张某增加诉讼请求：1.公证费252.50元由被告承担；2.将佛山市禅城区行仁里169号201房过户至原告张某名下，被告协助办理相关过户手续，并承担相应税费等过户费用。原告李智玲、李智美、李智君、李智观、李某意见：同意本案房屋权利统一由原告张某向被告主张。涉案房屋原为李伟与原告张某夫妻共同财产。事实和理由：原告张某与配偶李伟于1982年11月22日在香港登记结婚。婚后取得位于佛山市禅城区行仁里169号201房房屋，居住至今。原告张某配偶于2016年11月25日在佛山去世，现原告回来处理后事期间发现，该房屋已被过户登记于被告名下。原告认为，即使婚后由原告张某配偶负责管理财产、房屋亦只登记于原告张某配偶名下，但均不可改变房屋共同财产的属性。而且被告并非法律意义上的善意第三人，故未经原告同意办理，已严重损害了原告的合法权益。实际上被告与原告张某的配偶是法律不许可的婚姻外的第三者，房屋买卖的价格远低于市场的价格，涉案房屋地址位于禅城，在禅城区进行房屋交易存在不动产登记申请表，该表格会明确记载需要出让方签名，若出让方有婚姻关系存在，也需要出让方的配偶签名，所以原告张某配偶与被告房屋买卖中是不可能不知道涉案房屋的销售方是有配偶的，且必须经过出卖方的配偶进行，所以根据不动产登记表所述的内容，里面的签名是伪造的。被告并非是涉案房屋买卖中的善意第三人。被告答辩称：涉案房屋是由房屋的转让人李伟于2008年8月通过继承的形式获得房屋产权，涉案的房屋包括土地、房产都单独记载在李伟名下，从房产证和土地证上反映不出涉案房屋有共有人。2016年9月23日被告与李伟签订房屋买卖合同，确定交易金额，2016年9月后被告办理涉案房屋的过户手续，2016年11月3日涉案房屋登记在被告名下，交易完成。从买卖的基本事实发现，涉案房屋是李伟与被告的真实意思表示，从合同的签署到房屋的转让登记都没有违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，且房屋交易过程当中，根据涉案房屋的产权证登记的信息，房屋所有权人是李伟，被告根据房屋房产证记载的信息与李伟达成交易主观上没有过错，不存在原告所陈述的被告有恶意损害原告利益的情形，原告认为李伟与被告之间存在非法关系，涉案房屋交易价格远低于佛山的市场价格但没有向法庭提供相应的证据证明，不符合事实。另从被告角度考虑，李伟是成年人，有权将自己的房屋转让给别人，本案没有证据显示涉案房屋交易过程中，被告与李伟有恶意串通的行为，原告陈述的怀疑涉案房屋买卖合同上李伟的签名是伪签是无依据。综合本案案情、证据，被告认为原告的诉求没有相应的事实与法律依据。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告人口信息查询。证明原、被告的诉讼主体资格。2.结婚证书。证明原告与配偶李伟于1982年11月22日在香港登记结婚的事实。3.原告配偶李伟身份证、死亡证明文件。证明原告配偶李伟于2016年11月25日在佛山去世的事实。4.《死亡通知书》、护照。此与结婚证书均为原告配偶生前曾签署的文件，但明显与《广东省佛山市存量房买卖合同》上原告配偶的签名完全不同，不排除系被告伪造原告配偶签名进行的行为。5.《公证书》。证明涉案房屋由原告配偶法定继承所得，属于夫妻共同财产。6.税务发票。证明原告支出的诉讼费、公证费、担保费、保全费共15172.50元。7.声明书两份（编号：A-10963、A-10915），授权委托书1份（编号：A-10926）。证明三份文件经中国委托公证人在香港向内地的公证处进行转递，其中10915号声明书证明原告与涉案房屋的原始登记人李伟的婚姻情况以及子女情况，五名子女名字为李智玲、李智美、李智君、李智观、李某是涉案房屋的权利人，具有原告诉讼主体资格；10963声明书证明原告李某唯一法定监护人为本案原告张某；授权委托书证明原告张某四名成年子女委托原告张某聘请律师向被告成天秀针对坐落于佛山市禅城区行仁里169号201房统一对外主张权利。诉讼中，被告举证如下：1.《公证书》。证明2008年李伟根据继承关系继承了涉案房屋。2.土地使用权证、房地产权证（李伟）。证明房屋在交易之前相关的产权是单独记载在李伟名下，显示不出涉案房屋有共有权人。3.《佛山市存量房买卖合同》。证明2016年9月被告与李伟就涉案房屋的买卖达成协议，签署相关的合同。4.完税证明3张、增值税发票1张、土地交易纳税申报表1张、土地契税计税情况表1张、国有土地使用权出让金登记单1张、国有土地使用权补办出让缴纳出让金通知单1张。证明被告在涉案房屋过户时交纳的税费，该费用都是被告单独交纳的。5.房地产权证（成天秀）、不动产登记信息查询结果。证明房屋通过被告与李伟的交易行为已经登记在被告名下。诉讼中，本院根据原告的申请向佛山市禅城区不动产档案馆调取《广东省佛山市存量房买卖合同》、税收完税证明、广东增值税普通发票、不动产登记信息查询结果各一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1-6，被告对真实性均无异议，本院确认其真实性；证据7，经核对原件，本院确认其真实性。被告的证据1、5，原告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据2，被告认为没有原件核对，但确认房屋原登记在李伟名下，故本院对真实性予以确认；证据3、4为有权行政机关出具的材料，本院对真实性予以确认。本院调取的证据，原告对真实性不持异议，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据和当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2016年9月23日，案外人李伟（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买佛山市禅城区行仁里169号201房，建筑面积为92.54平方米，售价400000元，乙方应于2016年9月23日前向甲方支付。同日，被告交纳房屋契税、个人所得税等税费。根据不动产登记信息查询结果显示，李伟于2008年8月继承上述房屋，2016年11月3日房屋过户登记至被告名下。2016年11月25日，李伟逝世。另查明，1982年11月22日，原告张某与李伟登记结婚。2008年8月20日，中华人民共和国广东省佛山市禅城公证处进行公证并出具（2008）佛禅内民证字第3929号《继承权公证书》一份，确认由李伟继承佛山市禅城区行仁里169号201房。2018年7月4日，原告张某在中国委托公证人及香港律师监誓下作出声明一份，主要内容如下：本人张某与李伟于1982年11月22日登记结婚，李伟于2016年11月25日死亡。张某与李伟在婚姻存续期间育有四女一子，分别为李智玲、李智美、李智君、李智观、李某。李伟的父亲李永田、母亲张妙英均早于李伟在国内身故，李伟生前以香港及广东省佛山市为住所地，据本人所知，李伟生前没有立下任何形式的遗嘱，也没有与他人签订遗赠扶养协议。被告到庭作出以下陈述：被告与李伟是朋友关系，买方与卖方的关系，买卖房屋是私下交易，没有在中介放盘，2016年8月的时候，李伟叫被告问一下有无朋友有意向购买房子，当时被告有意向，经过与李伟商量，双方约定以40万元的价格购买房屋。2016年9月23日，被告与李伟相约了一个房产中介的从业者去到不动产交易中心签订《存量房买卖合同》，由中介人员协助办理过户，《存量房买卖合同》上的签名是李伟亲笔签名，他是于2016年9月23日当天在不动产交易中心当场签名捺印的，是被告与李伟共同向不动产交易中心递交了存量房买卖合同。购买房屋期间，被告没有见过原告张某本人，没有问过李伟有无妻子，没有问过李伟该房屋是其个人财产还是夫妻共同财产。被告在签订房屋买卖合同的当天以现金的方式支付了40万元，被告均无法提供取款凭证。其中资金构成如下：被告自行出资10万元，被告向亲戚朋友合计借款30万元，其中向朋友借了15万元，向被告的妈妈借了5万元，向被告阿姨借了10万元。被告向朋友借的15万元，去年已经归还，借条已经撕了。被告自己出资的10万元是被告放在家里的现金。被告妈妈不认识字，她也是将放在家里的钱借给被告，阿姨是做生意的，有充足的流动资金。现在房屋是空置状态。本院认为，本案系物权纠纷。六原告系中国香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系因不动产纠纷提起的诉讼，不动产所在地为广东省佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款的规定，本院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。原告张某诉请被告协助将房屋过户登记至原告张某名下，本院评判如下：被告与李伟签订《存量房买卖合同》，约定由李伟向被告出卖涉案房屋，故被告与李伟之间形成房屋买卖合同关系。上述《存量房买卖合同》系李伟与被告双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。由前查明，李伟生前继承了涉案房屋，故依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋属于李伟与原告张某的夫妻共同财产。因未有证据证明原告张某与李伟对房屋份额有其他约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，房屋属原告张某与李伟共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”本案中，原告张某主张对李伟出售房屋并不知情。被告抗辩认为其与李伟为朋友关系，房屋在被告与李伟之间进行交易，但被告对李伟婚姻状况并不知情，不知道涉案房屋为夫妻共同财产的问题。第一，被告的上述陈述与常理并不相符，被告作为买方，与李伟亦为朋友关系，按常理推断应当知道李伟的婚姻状况，对房屋是否属于夫妻共同财产进行合理的审查，但被告未举证证明其已就房屋的权属问题尽到审慎注意的义务；第二，被告确认未见过原告张某本人或看过由原告张某出具的卖房授权书，亦未有证据证明原告张某对李伟出售房屋是知情的或事后经其追认的，故李伟的卖房行为不构成表见代理，李伟的行为属未经配偶一方同意擅自以自己名义将房屋出卖给第三人的情形；第三，作为重大价值的房屋的买卖，不适用家事代理权，故李伟出卖夫妻共同房屋的行为属无权代理。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”原告张某主张被告是婚外情的第三者，非善意取得涉案房屋。因原告未提供充分证据证明被告为其与李伟婚姻存续期间的第三者，被告对此予以否认，且李伟已逝世，相关问题无法查明，故原告该项主张本院不予采纳。但经审理查明，被告抗辩认为其已在交易过户当天现金支付购房款40万元，但未举证予以证明，购房款的来源与流向亦未给予充分的解释和提供证据予以证明，依据上述法律规定，被告就涉案房屋并未构成善意取得。因未有证据证明李伟对属于其房产的份额有遗嘱，故涉案房屋属于李伟的份额由其继承人按比例继承，原告李智玲、李智美、李智君、李智观、李某同意由原告张某向被告主张本案诉权，该约定并不违反法律规定，本院予以准许。如前所述，因被告就涉案房屋并未构成善意取得，被告就取得的房屋应予以返还物权人。故原告张某诉请被告协助将房屋过户至其名下于法有据，本院予以支持。因本院已支持原告过户诉请，故原告申请笔迹鉴定，本院不予支持。至于税费，因费用并未实际产生，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告诉请的公证费、诉讼财产保全责任保险，原告诉请的公证费是原告聘请律师所产生的公证费用，诉讼财产保全责任保险为原告为财产保全而由担保人收取的保险费用，均非因被告侵权所产生的必要支出，故对原告该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零三条、第一百零六条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告成天秀于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告张某办理佛山市禅城区行仁里169号201房权属变更登记手续至原告张某名下；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费8800元，财产保全费3020元，合计11820元，由原告张某负担118元，被告成天秀负担11702元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  肖璇娜人民陪审员  朱 军二〇一八年十二月十日书 记 员  黄帼文附引用法律法规：《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。第一百零三条共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。