福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽09民终1847号 上诉人(原审被告)：屏南县城乡房地产开发公司，住所地屏南县古峰镇达顺新村。 法定代表人：孙庆城。 委托诉讼代理人：林玉凤，福建华忠盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：甘振辉，男，1976年7月16日出生，汉族，福建省屏南县人，住福建省屏南县。 委托诉讼代理人：邹瑞英，上海金钻（宁德）律师事务所律师。 上诉人屏南县城乡房地产开发公司（以下简称城乡房产公司）因与被上诉人甘振辉商品房销售合同一案，不服福建省屏南县人民法院（2017）闽0923民初1467号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人城乡房产公司的委托诉讼代理人林玉凤，被上诉人甘振辉及委托诉讼代理人邹瑞英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城乡房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回甘振辉一审诉讼请求。事实及理由：一、一审法院未查清甘振辉未足额缴纳购房款的事实。根据不动产登记中心出示的查询证明记载本案讼争商品房登记实际面积86.72平方米，超过合同约定面积86.26平方米，单价为每平方米4000元，实际上还欠购房款1840元。公司于2016年8月9日、2017年1月21日向甘振辉发过催款通知书，甘振辉到一审起诉之日之前均未缴纳。二、一审法院举证责任分配错误。甘振辉系原告，应对其主张的逾期办证原因系上诉人的原因承担举证责任。上诉人一审提交的屏南县不动产登记查询中心出具的查询证明，可证实上诉人已协助甘振辉办理了房屋所有权证书。三、一审法院认定上诉人违约系认定事实错误。1、本案所购房屋未能办理土地分户手续的原因系甘振辉未完全缴纳购房款，即未缴清差额购房款导致无法办理税收完税证明及房产/土地使用权权属转移涉税证明，进而无法办理土地分户手续。双方签订的《商品房买卖合同（现售）》附件十二补充协议第三条：根据国家、地方有关法律法规及相关文件规定，该套房屋的契税、印花税、专项维修资金等均由买受人自行承担（因面积核定引起的产权登记面积与合同约定面积有差异的，买受人应按产权登记面积和按实结算的房价款自行承担上述费用）；第四条规定：出卖人通知买受人办理产权时，自通知之日起30日内，买受人应持相关手续到出卖人指定地点办理产权权属登记手续，相关费用按有关部门规定缴纳，买受人逾期未来办理的，每逾期一日，买受人应当向出卖人支付总房价款万分之三的违约金。在房产证办理出来后，上诉人多次通知甘振辉缴清购房款，甘振辉直至2018年4月23日才缴清购房款，并于2018年4月26日与上诉人一同到不动产登记中心办理土地分户手续。一审法院未核实清楚办理土地分户手续所需材料，未依法认定甘振辉未足额缴纳购房款事实，由于甘振辉的原因导致无法办理土地分户手续。2、双方仅就房屋所有权办理事宜约定了违约条款，未对土地使用权证的办理进行约定，一审法院认定办理土地使用权使用本案商品房买卖合同第十七条第二款约定没有事实及法律依据。本案中，上诉人仅是协助办理产权转移登记手续义务，而非办理产权转移登记手续。屏南县不动产登记查询中心的查询证明证实上诉人已协助甘振辉办理房屋所有权登记，即上诉人已履行了协助办理商品房房屋所有权转移登记，且在约定时间内取得房屋所有权证书，上诉人不存在违约。综上，一审判决未查清未能办理土地分户手续系甘振辉原因所致，在认定事实上存在错误进而导致判决错误，请求查明事实，支持上诉请求。 房地产管理法房地产管理法甘振辉辩称，一、上诉人认为答辩人未足额缴购房款理由不成立。第一，合同有先后履行顺序，只有通过登记程序才能知道商品房实际面积是否大于合同面积。其次，合同没有约定登记面积大于合同面积的可以免除开发商的产权登记责任。第三，登记面积大于合同面积是事后行为，只有在开发商办理产权登记后，产权登记机关已经确定了购房人的面积，才存在购房人补缴超面积购房款的问题。第四，根据合同第22条约定，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式通知对方，答辩人原审起诉之前从来没有收到过所谓的催款通知。上诉人诉称已经在2016年8月9日、2017年1月21日发过催款通知书没有任何依据。二、上诉人认为应当由被上诉人举证证明系上诉人的原因导致未能办理土地证的上诉理由不能成立。首先，双方当事人2015年5月12日签订的《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定：“房屋登记。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的…”。被上诉人只要举证证明商品房交付之日起365日内是否取得房屋所有权证书即可。其次，《城市》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权发证制度。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“…现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”据此可知，出卖人依法负有“应当协助”、“并提供必要的证明文件”的法定义务。既然是法定义务，上诉人就应当首先承担举证证明其已经履行法定协助义务。第三，根据合同第22条约定:“任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，”上诉人亦自称其系为被上诉人办理房产转移登记手续，那么上诉人应当书面通知被上诉人可以领取房产权证或补充提供材料。然被上诉人在起诉之前没有收到过此类书面通知。第四，上诉人以房管局处查询有上诉人的房屋登记意图证明其已经完成了法定协助义务不能成立。《城市》第五十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条均明确开发商应当协助办理的登记范围包括土地使用权变更登记。三、上诉人诉称其未能为被上诉人办理土地分户的原因系被上诉人未足额缴纳购房款导致无法办理税收完税证明等上诉理由不能成立。《商品房买卖合同》第七条载明案涉商品房总价345040元，被上诉人原审提供了购房发票两张，金额分别为200040元、145000元，合计金额与合同约定价款一致。被上诉人原审已经提供的2015年6月29日税收完税证明和住宅专项维修资金缴存凭证中，住宅专项维修资金缴存凭证清楚载明“业务类型：业主交存，足额交存”，足以证明被上诉人已经足额缴纳购房款。至原审起诉被上诉人从来没有收到过上诉人的所谓办理土地使用权变更登记需要缴费的书面通知。四、上诉人诉称合同第十七条约定的违约责任条款仅仅适用于房产证，不包括土地使用权变更登记，故不适用该条款违约金罚则的理由不能成立。首先，办理土地使用权变更登记是房地产开发企业的法定义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有明确规定。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定中的“房屋权属证书”显然是《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的结果。第三，根据《合同法》第60条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”商品房是特殊商品，根据交易习惯，商品房买卖后除有特殊约定，均由出卖人协助办理房屋权属转移登记。第四，上诉人关于合同第十七条约定不包括土地使用权证的登记无异于格式合同条款免除其法定义务，其理由不能成立。涉案合同条款是上诉人为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与答辩人协商的条款。《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条：“…提供格式条款一方免除其责任…该条款无效。”据此，如果上诉人认为条款约定不包括土地使用权变更登记，基于土地使用权变更登记与房屋所有权登记均是购房人取得房屋权属证书的前提条件，出卖人应当在签订合同时提请买受人注意，否则无效。故本案对商品房买卖销售合同第十七条的解释，依理依法应做出不利于上诉人的解释。请求驳回上诉，维持原判。 甘振辉向一审法院起诉请求：被告向原告支付逾期办证违约金21668元（暂计自2017年1月1日起至起诉之日2017年11月10日），并继续支付自2017年11月11日起至房产登记机构做出案涉房屋房地产权利登记至原告名下之日止的逾期办证违约金（以已付全部购房款345040元为基数按日万分之二计算）。 一审法院认定事实： 2015年5月12日，原、被告签订《商品房买卖合同（现售）》一份，合同约定：被告将其开发的位于屏南县古峰镇达顺新村项目中的A204号商品房出售给原告，商品房用途为住宅，建筑面积86.26平米，单价为每平方米4000元，总价款为345040元；付款方式及期限约定为原告应当在2015年5月31日前支付首期房价款200040元，余款145000元向中国建设银行股份有限公司屏南支行申请贷款支付。《商品房买卖合同（现售）》第十二条（一）约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。”，“第十七条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”。房屋于2014年12月31日之前已交付，原告分别于2015年5月18日支付200040元、2015年10月19日支付145000元，付清了全部房价款。并在2015年6月29日支付被告房屋权属转移契税3450.40元、住宅专项维修资金4313元。 坐落于业主甘振辉、孙穗妹于2015年办理预告登记以及房产登记，房产证号为屏房权证古峰字第××号-1、屏房权证古峰字第××号-2，2018年4月26日在屏南县不动产登记中心办理了土地分户手续。不动产权证号为闽（2018）屏南县不动产权第××号，并于2018年5月2日领取。 一审法院认为： 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释原告与被告签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应全面履行合同的义务。《》第十八条第一款第一项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”。本案《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，”，根据上述法律规定，因此应认定本案商品房买卖合同约定商品房取得房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书，即现为不动产权证）的期限为该商品房交付之日起365日内。本案从房屋交付使用至2017年1月1日，已超过365日办证约定期限，原告请求从2017年1月1日起计算逾期办证的违约金本院予以支持。本案双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人被告承担协助办证义务，即被告在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人原告。对逾期办证的原因未能提供充分证据证明在于原告方面或在约定的期间内因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。由于被告未能证明何时完成报送资料义务，应认定不动产登记机关能够办理分户手续时（2018年4月26日）为被告完成报送资料义务。则违约天数为481日，逾期办证违约金可计算为345040元×0.02%日×481日=33193元（取整）。本院予以支持。被告对此提出的抗辩意见，理由依据不足，本院不予采纳。判决：被告屏南县城乡房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告甘振辉支付逾期办证违约金33193元。案件受理费630元，由被告屏南县城乡房地产开发公司负担。 本院审理期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。城乡房产公司二审提交的证据对本案事实认定不构成实质影响。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”，具体到本案，甘振辉购房的目的就是为了取得所购房屋的完全产权，而要证明一处房屋产权完全归属同一个人，则房产证和土地证必须同时具备。可见，根据合同目的完全可以确定涉案《商品房买卖合同（现售）》第十七条约定的“房屋所有权证书”应理解为包括房屋所有权证书和土地使用权证书，即现为不动产权证。同时根据交易习惯，作为购房人也不可能只要求房产开放公司办理房产证，而土地证留给自己办理。《合同法》第四十一条规定对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上理解的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案中，即使双方对涉案商品房买卖合同第十七条的理解存在争议也应做出不利于开发商一方的解释，故仍应认定合同约定房屋权属证书包括房屋所有权证书和土地使用权证书，即现为不动产权证。综上，城乡房产公司对此上诉不能成立。本案商品房买卖合同约定2015年12月31日前交付房屋，城乡房产公司于2018年4月26日在屏南县不动产登记中心办理了土地分户手续。根据双方签订的合同约定，城乡房产公司存在逾期办证行为。城乡房产公司主张逾期办证原因系甘振辉未足额缴纳超面积购房款，城乡房产公司二审提供了催缴通知书，但甘振辉表示并未受到此类通知书，城乡房产公司亦未提供证据证实其已向甘振辉送达该通知书，对此城乡房产公司应承担举证不能法律后果。一审判决认定本案逾期办证责任在城乡房产公司一方并无不当。一审法院支持从2017年1月1日起至2018年4月26日止的逾期办证违约金并无不当。 综上所述，城乡房产公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费630元，由屏南县城乡房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴元祥 审判员  陈 曦 审判员  吴惠玲 二〇一八年十二月二十三日 书记员  孙 萤