湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0903民初4068号原告：张照，男，1981年7月6日出生，汉族，住湖南省安化县。委托诉讼代理人：梁少华，湖南激扬律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：湖南银日实业有限公司，住所地益阳市赫山区陆贾山路187号。法定代表人：李建萍。委托诉讼代理人：胡慧，湖南天声律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：丁雅妍，湖南天声律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告张照（以下简称原告）与被告湖南银日实业有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁少华及被告委托诉讼代理人胡慧、丁雅妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付从2010年2月28日起按已付购房款金额日万分之一标准计算至实际办证之日止的违约金。事实和理由：原告与被告于2009年6月9日签订《商品房预（销）售合同》，购买了美墅馆南4幢106A号房。合同约定被告应在2009年11月30日前向原告交付房屋。合同另约定了逾期办证违约金计算方式为已付购房款金额日万分之一的标准。被告至今未为原告办理好房屋所有权证书，应当承担违约责任。被告辩称，原告诉状中的事实与理由仅针对逾期办理房屋所有权证的违约金，不包含逾期办理土地使用权证的违约金，故原告要求被告支付逾期办理土地使用权证的违约金超出了诉讼请求范围；原告在被告处购买的房屋已于2014年4月18日取得房屋所有权证书，被告不存在逾期办证的行为；原告与被告签订的购房合同中仅涉及了房屋所有权证的办理，未约定土地使用权证的办理，更未约定逾期办理土地使用权证的违约责任，且根据相关法律规定，房屋权属证书仅仅指房屋所有权证，不包括土地使用权证。故原告要求被告支付逾期办理土地使用权证的违约责任，没有任何依据；原告的起诉已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权；本案违约金计算标准为日万分之一，约定标准过高，请求法院依法核减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的《关于加州住宅组团项目房屋产权延缓的情况说明》及《关于加州住宅组团北区容积率调整参数对比说明》系被告单方制作，本院不予采信；被告提供的《2012年第1期益阳市城市规划区改变经营性建设用地规划设计条件补交土地差价联席会纪要》及《2014年第1次益阳市城市规划区经营性建设用地使用权出让及改变规划设计条件补交土地差价联席会纪要》，未盖有任何部门公章，无法确定其来源和真实性，且会议内容无法证明未办妥土地使用权证系政府政策原因，达不到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月9日，原告与被告签订《商品房预（销）售合同》。合同约定，原告购买被告位于益阳市，价款为493853元，付款方式为银行按揭，首付款为153853元。另外该合同第十九条约定：被告应在2010年1月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日内退还原告全部已付款，并按照同期银行活期存款利率付给利息。原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由被告支付。如因原告的责任造成原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，由原告承担责任。合同签订后，原告已按合同约定支付了全部购房款，被告已于2010年2月5日通知原告收房并向原告交付房屋。原告于2012年9月17日向被告交纳契税、住房登记费等办证费用后，被告在2014年4月18日为原告办理了房屋所有权证，但至今未为原告办理好土地使用权证。本院认为，本案争议的焦点之一为本案是否已过诉讼时效。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。权利人权利受到损害事实发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年10月1日前已经届满的，义务人已经取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭、按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效尚未届满的，人民法院可以适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。本案中，原告与被告签订的商品房预售合同第十九条约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。涉案房屋的交付时间为2010年2月5日，原告取得房屋所有权证的时间应为2011年1月31日，现原告未取得房屋所有权证书，违约金的起算时间为2011年2月1日，双方约定的逾期办证违约金以日为单位累计计算，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告取得房屋所有权证的时间为2014年5月14日，故在民法总则施行前，自2011年2月1日至原告取得房屋所有权证期间的违约金请求权已过2年的诉讼时效，原告起诉时间为2017年11月13日，故2015年10月1日前的逾期办理土地使用权证的违约金也已超过诉讼时效，2015年10月1日后的逾期办理土地使用权证违约金可适用三年的诉讼时效的规定，尚未超过诉讼时效。本案的争议焦点之二为被告是否构成违约。原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定支付购房款，但被告至今未为原告办妥土地所有权证，已构成违约，应按合同约定支付违约金。被告在庭审中提出涉案房屋未办理土地使用证的原因系被告用地性质改变，政府政策不允许办理，本院认为，用地性质的改变导致房屋权属证书不能正常办理系被告应该预估的商业风险，非政府政策导致不能办理，不属于不可抗力的因素。至于被告抗辩认为合同仅规定逾期办理房屋所有权证的违约金，未规定逾期办理土地使用权证的违约金，本院认为，根据房地一体的原则以及商品房交易习惯，原告有理由相信原、被告签订的合同第十九条规定的房屋所有权证书包括土地使用权证，且该合同系被告提供，土地使用权证的办理系原告应该享有的重要权利，被告不能排除原告的权利，免除自己的责任，故本院对被告的上述抗辩理应不予支持。本案的争议焦点之三为违约金的数额和支付的问题。根据原、被告双方签订的商品房预售合同约定，因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，被告应该承担违约责任，即违约金的起算时间为2011年2月1日，又因原告在2015年10月1日前的违约金请求超过了诉讼时效，故本案的违约金的起算时间应为2015年10月1日。关于计算违约金的截止时间，原告主张计算至实际办证之日，但土地使用权证的办理非一方责任，需双方配合，取得土地使用权证的时间亦难以确定，故本院认为逾期办证违约金计算至判决之日较为适宜，若判决之后仍有归结于被告的原因导致原告未能取得土地使用权证书的情况，就该部分违约金，原告可再另行主张权利。关于原、被告双方在合同中约定的以原告支付全部已付款万分之一的标准计算逾期办证违约金的问题，本院认为，该约定并无不当，本院依法予以认可。至于原、被告双方在合同中约定违约金的支付时间为原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付，本院认为该条款排除了原告的权利，可能导致支付违约金的时间一直无法确定，故该条款应为无效条款，涉案的逾期办证违约金在被告违约后就应该支付，具体数额为58470.06元（以493835元为基数，按日万分之一的标准自2015年10月1日起计算至2018年12月28日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决如下：被告湖南银日实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张照逾期办证违约金58470.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3090元，减半收取1545元，由原告张照负担1000元，由被告湖南银日实业有限公司负担545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审判员  吴林波二〇一八年十二月二十八日书记员  皮 霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。