云南省砚山县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2622民初1261号原告：杨英林，男，1978年12月27日生，汉族，云南省砚山县人，初中文化，居民，住云南省砚山县。被告：张宗成，男，1973年4月2日生，壮族，云南省砚山县人，小学文化，农民，住云南省砚山县。被告：张美亮，男，1969年5月13日生，壮族，云南省砚山县人，小学文化，农民，住云南省砚山县。原告杨英林与被告张宗成、张美亮租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理原告杨英林与被告张宗成、张美亮租赁合同纠纷（2017）云2622民初1271号案件，于2017年11月17日作出（2017）云2622民初1271号民事判决书，原告杨英林不服提起上诉，文山壮族苗族自治州中级人民法院于2018年6月2日作出（2018）云26民终140号民事裁定书，裁定：一、撤销云南省砚山县人民法院（2017）云2622民初1271号民事判决；二、本案发回云南省砚山县人民法院重审。本院于2018年8月13日立案受理，依法另行组成合议庭，2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告杨英林，被告张宗成、张美亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨英林向本院提出诉讼请求：1．请求判决两被告返还原告已付的租金7691.30元；2．请求判决两被告私自将原告租期内的场地租给代学术堆放石头，所得租金11,000.00元返还原告；3.请求判决两被告私自将原告租期内的场地租给刘智青建盖松香厂所得租金36,749.9元返还原告；4.请求判决张宗成返还原告对所租用房屋修缮及加建房屋所支出费用22,540.00元；5.请求判决两被告向原告支付违约金65,000.00元；6.请求判决两被告承担本案相关费用。事实与理由：2012年5月1日，我向张忠成、张美亮两兄弟租得位于砚山县江那镇听湖村民委大青龙村龙所的5亩地和地内的13格砖瓦平房作为养殖场地使用，租期为10年，10年总计租金13,000.00元一次性付清。我对所租的场地使用了两年，2014年由于缺乏资金周转，暂停了养殖。此时，遇代学术到此路段承包修路工程，经原、被告及代学术三方协商达成口头协议，即“将我租用场地内的13格平房以租金9,000.00元一年租给代学术做工人住房，租期为2年，时间自2014年5月27日至2016年5月27日，租金一年一付，我得年租金5,000.00元，张宗成得年租金4,000.00元，租期满后我继续使用房屋”。到2016年5月租期满后代学术并未搬离，后经我了解才得知张宗成、张美亮在我不知情的情况下再次与代学术签订了书面租地协议，把我租用的场地租给代学术堆放石头。两被告和代学术租地事情在没有同我解决的情况下，又于2017年1月11日将租给我的土地及房屋一次全部租给刘智青用于建盖松香厂使用，现地内已经建起了厂房。我向二被告租用的期间是10年，即2012年5月1日至2022年5月1日租金共计13，000.00元，我使用至2014年5月26日，2014年5月27日至2016年5月27日这一期间系我与被告协商共同出租给代学术，2016年5月27日以后是两被告私自出租，所以我从2016年5月27日至2022年5月1日应有5年11个月的使用期，因被告违约，使我不能行使自己的合法权益，剩余使用年限的租金为7，691.30元（5年×1，300元/年+11个月×108.30元/月），被告应将此租金退还给我。由于两被告私自将我租用的场地租给代学术堆放石头（时间是2016年5月28日至2017年），张宗成得租金8,000.00元，张美亮得租金3,000.00元，两被告应得的这11，000.00元租金应当归我所有。2017年1月11日两被告又将我在租期内的5亩地连同自己的其他土地以每亩1,400.00元私自出租给刘智青建松香厂，租期30年。我的使用期自2017年1月11日至2022年5月1日还有5年3个月，应得租金36，749.90元（5亩×1，400元/亩×5年3个月），该租金应归我所有。我向张宗成租用房屋时，所租房屋破烂不堪，当时双方口头约定“由杨英林对房屋进行修缮，如房屋不够用杨英林自行加建，但租期满搬走时加建的房屋不得拆出”。我为修缮及加建房屋支出22，540.00元的费用，由于被告的违约行为，使我不能行使自己的合法权益，对所支出的22，540.00元不能收回，故张宗成应将我支出的22，540.00元返还给我。综上所述，我认为两被告目无国法，不守信用，严重违约，给我造成损害，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条及双方协议约定，两被告应向我支付协议总金额5倍的违约金65，000.00元（13，000元×5）;以上诉讼请求法院依法判决给予支持。张宗成辩称，杨英林诉状所述不是事实，其向我租用场地和房屋，在他不用后，不管是转租给代学术还是转租给松香厂，我都是同他说过的，而且他同意后，由我与新的承租人签订协议，所得的租金都是各享有一半，他骗我与代学术和松香厂签协议，现在又说我没有通知他，起诉说我违约不合道理，我没有违约。我要求按现在状况继续履行，租给松香厂应得租金我收取后转给杨英林一半，其他的我不应当承担赔偿责任。张美亮辩称，我没有与原告签过合同，也没有收到原告支付的租金，张宗成与原告协商租地的时候我也没有在场，原告把我作为被告起诉是不合的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。杨英林对其主张向本院提交了下列证据：1、《协议》及收条各1份，以证明原告与被告之间的租赁关系合法有效，租用的场地使用权是原告所有；2、（2017）云2622民初550号民事判决书1份，以证明被告单方违约的事实；3、《龙所山脚场地租赁协议书》1份；4、张宗成、张美亮与代学术签订的租地协议各1份及收条各1份，以上证据以证明被告违约，并获得租金的事实及原告所受的损失；5、租用张宗成房屋时修缮及加建费用清单1份；6、原告对租用房屋修缮和加建前房屋的照片10张；7、原告对租用房屋修缮和加建后房屋照片7张，以上证据以证明原告向被告租得房屋后，对房屋修缮和加建的事实及所支付的费用，并证明原告所受的损失。经质证，张宗成对杨英林提交的1至4号证据无异议，对5、6、7号证据认为原告只砌了一堵“7”字形的水泥砖墙，并用该水泥砖墙加建了两小格石棉瓦房子。张美亮对杨英林提交的证据认为与其无关，是张宗成与杨英林签订的协议，是他们两人的事。张宗成、张美亮对其抗辩理由没有向本院提交证据。经当事人对上列证据举证、质证，本院认证如下：杨英林列举的1至4号证据，张宗成无异议，本院予以认定；5号证据系杨英林单方制作，无张宗成签名认可或其他证据与其相印证，不能证实杨英林对房屋进行修缮和加建支付的费用为22，540.00元，本院不予认定；对6、7号证据的真实性本院予以认定，但不能证实其所受的损失，对其证明的观点本院不予认定。因《协议》系杨英林与张宗成签订，无张美亮的签名，故对杨英林所举证据是否与张美亮有关联，本院将结合本案实际综合评判。经过庭审和质证，本院确认如下法律事实：2012年4月18日，杨英林（乙方）与砚山县江那镇听湖村民委大青龙村的张宗成（甲方）签订了一份《协议》，约定：“甲方将位于听湖村委会大青龙村龙所（地名）自己家的荒地租给乙方，租用面积5亩，租用面积界线：东至水沟、西至山脚、北至水井下面地硬，南至房子后沟。地租100元/亩，5亩总计5，000.00元，地面建筑物13格，共计8，000.00元，总金额为13，000.00元，租用年限：地及建筑物租用十年，2012年5月1日至2022年5月1日。付款方式：一次性付清，以收据为凭。乙方进出道路由甲方负责提供，在租用年限内，如乙方发生转租情况，经甲乙双方协商同意后，乙方方可转租。违约责任，如任何一方违约，支付本协议总金额的五倍的补偿金。特别说明：5亩荒地中，其中2亩是张美亮家的，由张宗成代理二哥（张美亮）租地、并代领租地款，张美亮如跟乙方产生纠纷，由甲方负责承担”。《协议》还对其他事项进行了约定。在庭审中，张宗成和张美亮认可租给杨英林的5亩荒地全部是张宗成的，不包括张美亮的荒地，但张美亮在龙所山有荒地与张宗成的相邻。签订《协议》当日，杨英林将10年的租金13，000.00元一次性支付给了张宗成。杨英林使用了所租荒地及建筑物（13格砖木石棉瓦简易房）两年时间，之后杨英林对承租的土地和房屋停止使用。杨英林使用期间对简易房进行了修缮，并加建了两格水泥砖墙体石棉瓦简易房。杨英林与张宗成口头约定，对杨英林修缮和加建的房屋，杨英林不用后都归张宗成所有。后因代学术转包了川渝建设集团公司承包的“国道323线子母戛垭口至改建工程沿线附属设施工程”的部分施工工程，需要租用房屋及场地，杨英林、张宗成与代学术三方协商后，将杨英林租用的建筑物（13格简易房）及场地租给代学术使用至2017年7月17日，每年租金9，000.00元，书面协议以张宗成名义与代学术签订和收取租金，张宗成又将两年所得租金分两次各5，000.00元转给了杨英林。2016年5月10日，代学术（甲方）又与张美亮（乙方）签订了一份《租地协议》，约定：“乙方自愿将水井旁的地租给甲方堆石料，时间：2016年5月10号至2017年8月10号止。地租叁仟元，一次性付清。”。签订协议当日，代学术将3，000.00元地租支付给了张美亮。庭审中，张宗成、张美亮称张美亮租给代学术堆放石料的土地不包括张宗成租给杨英林的五亩土地。2017年1月11日，张宗成、张美亮、李廷美作为甲方又与砚山县砚华松香厂的刘智清（乙方）签订了一份《龙所山脚场地租赁协议书》，张宗成租给杨英林的五亩土地及简易房已由张宗成转租给砚山县砚华松香厂使用，且13格简易房现已被拆除两格。《龙所山脚场地租赁协议书》中约定，租给砚华松香厂使用的土地每亩年租金1，400.00元，租赁期限为30年，张宗成称出租给砚华松香厂使用的土地张宗成的有10亩，张美亮的土地有5亩，李廷美的土地有一分多，砚华松香厂现还没有支付租金。杨英林认为张宗成租给杨智青开办松香厂前没有与其协商，也没有经过其同意，诉讼张宗成转租是违约行为，应承担违约赔偿责任。张宗成庭审陈述其在转租地给刘智青前已经电话告知杨英林，杨英林是同意转租的，并同意由张宗成与刘智青签订协议，转租所得租金双方各享受一半。现杨英林说不知道转租给刘智青办厂是假话。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……。”。本案杨英林与张宗成于2012年4月18日签订的《协议》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。而根据合同的相对性原则，该《协议》系杨英林与张宗成签订，无张美亮的签名，且在审理中张宗成、张美亮都认可《协议》中租给杨英林的5亩土地中无张美亮的土地，故杨英林要求张美亮在本案中承担责任的主张本院不予支持。杨英林与张宗成签订《协议》后，杨英林按协议约定支付了租金，张宗成已将出租的土地以及简易房交给了杨英林使用。杨英林使用两年后对租赁物闲置不用，经杨英林、张宗成、代学术协商，才将租赁物转租给代学术使用，以张宗成名义与代学术签订协议，并收取租金，所得租金杨英林和张宗成平均分配，说明杨英林与张宗成达成合意对所签的《协议》中租赁物允许转租给他人的事实。2017年1月11日张宗成、张美亮、李廷美作为甲方与杨智青签订了《龙所山脚场地租赁协议书》，该协议出租的地块包含杨英林与张宗成签订所租的5亩土地在内。杨英林认为《龙所山脚场地租赁协议书》在签订之前，张宗成没有与其协商，没有经过其同意，张宗成的行为侵害其合法权益，张宗成应当承担违约责任。本案双方主要争议的焦点是张宗成、张美亮、李廷美与杨智青签订的《龙所山脚场地租赁协议书》是否侵害杨英林的合法权益，张宗成转租行为是否违约。本院认为，张宗成转租给杨智清的行为不存在违约行为，理由是：首先是杨英林对承租的荒地和简易房屋投资经营两年后自行停止经营管理，才产生的转租行为，不是杨英林正在经营管理期间张宗成强行转租；其次是杨英林停止经营管理租赁物后，其与张宗成协商同意将租赁物转租给代学术，以张宗成名义同代学术签订协议，并收取租金后，张宗成将收到租金总额的一半转给杨英林。按双方与代学术转租行为执行的内容方式中，说明了杨英林停止使用所租的荒地和房屋期间，杨英林与张宗成已经达成合意允许转租给其他人使用的，并且所得租金杨英林和张宗成各享受一半。张宗成转租给杨智青时，是杨英林仍然停止对承租的荒地和房屋管理和使用期间，因此，以张宗成名义将杨英林承租的荒地和房屋转租给杨智青是双方之前转租给代学术意思表示的延续，张宗成不存在违约行为；再次转租给杨智青也没有给杨英林带来损失，因为杨英林停止经营管理租赁物后，租赁物闲置不会产生任何经济效益，转租给他人杨英林还可以收到一定租赁费。杨英林认为转租给杨智青使其受到经济损失不符合双方对本案租赁意思发生变化的客观事实。因此，杨英林诉讼请求张宗成违约应当赔偿其各项损失的理由不成立，本院不予支持。但张宗成应当按《龙所山脚场地租赁协议书》中对租赁费的支付标准，在收到杨智青的租赁费后，按杨英林剩余的租期内应当得到的租金支付给杨英林。杨英林租赁剩余时间为2017年1月11日至2022年5月1日（5年3个月），其中杨英林5年转租费为：1，400×5÷2×5=17，500.00元，3个月转租费为：3，500÷12×3=875.00元，两项合计18，375.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由张宗成给付杨英林租期内转租租赁费18,375.00元，限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回杨英林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3，160.00元，由杨英林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王文专审 判 员  鲁绍江人民陪审员  孙国明二〇一八年十二月二十八日书 记 员  李 韩