福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初7986号 原告:颜亚珠，女，1957年6月19日出生，汉族，住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。 被告：林荣洲，男，1955年10月21日出生，汉族，住福建省漳州市。 被告：陈志杰，男，1985年11月25日出生，汉族，住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：杨清江，福建扬都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉良，福建扬都律师事务所实习律师。 原告颜亚珠与被告林荣洲、被告陈志杰确认合同无效纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告颜亚珠的委托诉讼代理人吴雅玲，被告陈志杰及其委托诉讼代理人杨清江、黄玉良到庭参加诉讼。被告林荣洲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜亚珠向本院提出诉讼请求：一、确认两被告签订的集体房屋买卖协议无效；二、判令被告陈志杰立即返还原告、被告陈志杰位于漳州市芗城区，270-1号，270-2号房屋；三、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告颜亚珠与被告林荣洲系夫妻，位于漳州市芗城区房屋系原告与被告林荣洲于婚姻关系存续期间所建，系原告与被告林荣洲的夫妻共同财产。2017年9月6日，被告林荣洲在未告知原告颜亚珠的情况下，擅自与被告陈志杰签订了《集体房屋买卖协议》，该《集体房屋麦苗协议》约定，出卖方被告林荣洲将位于漳州市芗城区房屋转让给买受人被告陈志杰，房屋交易总价款为300万元人民币，买受人被告陈志杰已支付给被告林荣洲300万元人民币，林荣洲也将房屋交付给陈志杰使用。原告对两被告之间的房屋买卖完全不知情。原告认为，根据我国《土地管理法》及国家相关土地政策之规定，农民集体所有的土地使用股权那不得出让、转让用于非农业建设。农村村民一户只能拥有一处宅基地。被告陈志杰作为与被告林荣洲同村的村民，已经拥有宅基地与房屋，且被告林荣洲与被告陈志杰之间的房屋麦苗协议未经过村委会的批准，被告林荣洲与被告陈志杰之间《集体房屋买卖协议》违反了国家法律、行政法规关于土地的强制性规定，应当认定为无效。同时，根据我国《合同法》及《物权法》之规定，本案讼争房屋属于原告颜亚珠与被告林荣洲的夫妻共同财产，该房屋为夫妻共同共有，夫妻任何一方在未经另外一方同意的情况下擅自处分该房屋的行为应当认定为无效。且被告陈志杰作为原告、被告林荣洲的同村村民，明知该房屋为原告与被告林荣洲共同共有，仍在未征得原告同意的情况下与被告林荣洲签订《集体房屋买卖协议》，两被告有恶意串通损害原告合法权益之疑。另外，本案讼争的房屋系非法建筑，因此，两被告所签订的《集体房屋买卖协议》也因此不具备合法性。综上，两被告之间签订的《集体房屋买卖协议》应当认定为无效。根据我国《合同法》规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告陈志杰应当立即返还原告位于漳州市芗城区房屋。综上，两被告的行为侵犯了原告的合法权益。为维护原告合法权益，根据我国《土地管理法》《合同法》《物权法》《民事诉讼法》的规定，特依法具状贵院提起诉讼，恳请依法判决。 被告林荣洲未作书面答辩。 被告陈志杰辩称，一、原告不是本案的适格主体。原告与本案不存在利害关系，主体不适格。原告向法庭提交的《结婚证》，真实性、合法性无法确认，不能有效证明其与被告林荣洲之间存在婚姻关系。退一步来讲，即使原告与被告林荣洲是夫妻关系，该涉案房屋也不属于夫妻共有财产。涉案房屋的土地使用权是被告林荣洲与案外人杨亚南两人共同向南星村第十村民小组承包的，房屋也是两人共同合伙投资建造的，与原告没有任何关系。 二、讼争《集体房屋买卖协议》合法有效，颜亚珠是否知情不影响合同效力，林荣洲不得违背诚信原则，应依约履行合同义务。1、林荣洲对讼争房屋份额享有完整的处分权。根据《集体房屋买卖协议》第二条约定“该交易房屋由甲方及其合伙人出资建造，使用的土地为个人宅基地”，第三条：“本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利”，可知，林荣洲对讼争房屋份额的处分属于有权处分。2、颜亚珠称其对林荣洲与答辩人之间的房屋买卖完全不知情不属实。假设本案中颜亚珠对讼争交易不知情，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故即便颜亚珠对于讼争合同的签订不知情，也不影响讼争《集体房屋买卖协议》效力，该协议是林荣洲和答辩人之间的真实意思表示，合法有效。3、本案中出现林荣洲反悔并拒绝履行合同义务的违约情形，其违约行为系对诚信信用原则的违反，依约应承担违约责任。 根据合同法第八条规定，合同当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。答辩人已依约支付了300万元，林荣洲却要求追回房屋，其行为已构成违约，也违背了交易诚信。 在本案中，颜亚珠的诉求之一是请求要求答辩人将讼争房屋份额返还给颜亚珠、林荣洲，林荣洲作为被告却享有原告诉的利益，答辩人却无法因为林荣洲的违约而在本案中提起反诉。林荣洲作为本案被告，在构成违约的情形下却可以通过共有权人身份重新取得房屋的权属，其行为违反市场经济中的交易规律，不应得到提倡。三、讼争交易未违反法律法规强制性规定。1、本案涉及买卖房屋份额交易，位漳州市号房屋是由林荣洲与案外人杨亚南合伙出资建造，林荣洲转让的是该讼争房屋中1160㎡的建筑面积，答辩人受让该份额并不导致答辩人新增一处宅基地，也未违反土地管理法第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定。2、答辩人和林荣洲均是南星村的村民，本案《集体房屋买卖协议》的签订地点是在村委会办公室，在场的人员中有村委会主任、书记、队长，讼争协议是在村委会的见证下签订的，因此，本案的房屋买卖是在同一集体经济组织内部成员之间转让，且经过村委会的同意，该转让行为合法有效。四、答辩人在讼争交易中不存在过错，是善意购房人。1、林荣洲在《集体房屋买卖协议》中作出保证，该协议第三条约定：“在房屋交付给乙方前，甲方保证：1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，享有处分该房屋的权利。”，合同的效力约束双方当事人，林荣洲已在合同中作出相关保证条款，答辩人对此存在信赖基础；2、林荣洲陈述双方的感情状态长期不和，林荣洲与颜亚珠在户籍证明上已是各为户主，答辩人有理由相信转让人林荣洲有处分权。3、2003年5月12日林荣洲因分户住址存在变动，在签订合同时林荣洲的居住地为漳州市芗城区江滨新城小区5幢1302房，并不在南星村诗墩116号，答辩人信赖林荣洲所陈述的有处分权的事实无重大过失。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”答辩人对林荣洲所陈述的其享有完整处分权利的陈述已达到信赖标准，答辩人已尽到对合同的谨慎审查义务。五、关于讼争房屋是否是非法建筑的问题。1、被答辩人自认讼争房屋系非法建筑，关于讼争房屋是否是非法建筑，由于房屋是林荣洲与案外人杨亚南所建，与答辩人无关，不应由答辩人承担行政责任。2、讼争房屋是否违法建筑并不影响合同效力。违法建筑买卖合同并未违反效力性规范。合同法第五十二条第四款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效”。违法建筑虽然违反的是国家法律的强制性规定，但从法条以及实际操作来看，违法建筑的买卖违反的并非效力性规定，而只是取缔性规定，因此违法建筑的违法性并不能导致其买卖合同的必然无效。目前，我国并无法律、行政法规禁止违法建筑转让或规定转让违法建筑物的合同无效。在违法建筑被依法拆除之前，占有人对违法建筑的占有权应受法律保护。 本院经审理认定事实如下:原告颜亚珠、被告林荣洲、被告陈志杰均系漳州市芗城区南星村村民。林荣洲与颜亚珠于1980年12月5日登记结婚。1990年代，林荣洲与案外人杨亚南（同属南星村村民）向南星村第十村民小组承包土地，并在该承包地上合资建设漳州市芗城区房屋，林荣洲与杨亚南各出资50%，房屋建成后，林荣洲与杨亚南约定两人各享有房屋50%的份额，但未对房屋进行分割。2017年9月6日，林荣洲与陈志杰签订一份《集体房屋买卖协议》，约定（摘要）：（1）房屋状况：漳州市芗城区房屋由林荣洲及其合伙人出资建造，建筑面积2325㎡，其中1160㎡为林荣洲所有，林荣洲保证其对该房屋享有完整的处分权利或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利；（2）房款支付：林荣洲将其所有的上述房屋出售给陈志杰，交易价格300万元，陈志杰自该合同签字之日起七日内一次性付清全部款项，如未按期付款，林荣洲不经陈志杰同意可以解除合同并追究违约责任；（3）房屋交付：陈志杰将全部房款汇入林荣洲提供的账号之日起，林荣洲终止享有该房屋的产权，由于该房屋处于租赁状态，该房屋的租金即日起由陈志杰享受，交付房屋之日起，房屋的一切事宜与林荣洲无关；（4）违约责任：如林荣洲在合同签订并收到购房款后，因其个人原因不能履行该合同时，须向陈志杰支付本合同全部购房款100%的违约金；本合同签订之日起，林荣洲未经陈志杰同意，不得将该房屋出卖给任何第三方，如违反该约定，林荣洲需退还全部购房款并支付全部购房款100%的违约金。协议签订后，陈志杰向林荣洲支付了购房款300万元，林荣洲向陈志杰交付了讼争房屋。 另查明，本案讼争的漳州市芗城区房屋未办理相关手续，系没有经过审批的违章建筑。 在本案审理过程中，漳州市芗城区西桥街道办事处南星村民委员会出具证明一份，证明如下：我村诗墩270号、270-1号、270-2号店面、仓库，其土地性质原为我村的杂地，不是农用地、耕地。 2017年11月20日，原告颜亚珠诉至法院，请求：（1）确认林荣洲与陈志杰签订的《集体房屋买卖协议》无效；（2）判令陈志杰立即返还颜亚珠位于漳州市芗城区房屋。诉讼中，颜亚珠将第（2）项诉讼请求变更为：判令陈志杰立即返还颜亚珠、林荣洲位于漳州市芗城区房屋。本院经审理，出具（2017）闽0602民初9739号民事判决书，判决如下：一、被告陈志杰应于本判决发生法律效力之日起十日内将漳州市芗城区、270-1号、270-2号房屋中建筑面积为1160㎡的部分返还给原告颜亚珠、被告林荣洲；二、驳回原告颜亚珠的其他诉讼请求。陈志杰不服上述判决，上诉于漳州市中级人民法院。2018年7月9日，漳州市中级人民法院出具（2018）闽06民终1641号民事裁定书，裁定如下:一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初9739号民事判决;二、本案发回福建省漳州市芗城区人民法院重审。 以上事实有原告颜亚珠向本院提交的以下证据：结婚申请表，补充结婚申请书及原告、林荣洲户籍证明结婚证、集体房屋买卖协议各一份，房屋照片一组及原、被告双方当事人庭审陈述为据。 本院认为，本案讼争房屋由林荣洲与杨亚南于1990年代合资建设，双方约定讼争房屋50%的份额归林荣洲所有。颜亚珠与林荣洲于1980年结婚，婚姻关系存续至今，故讼争房屋中属于林荣洲所有的部分系颜亚珠与林荣洲的夫妻共同财产。本案被告林荣洲与被告陈志杰签订《集体房屋买卖协议》所涉及的土地系林荣洲与杨亚南向南星村第十村民小组承包的土地是农民集体所有的土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”规定，本案中被告陈志杰受让讼争的土地并非用于农业用途，已明显违反该规定。而且，本案亦不具备《中华人民共和国土地管理法》第四十三条但书情形，只有经过国家征收程序，讼争土地使用权才有可能成为市场交易的标的物。本案中讼争的房产所涉及的土地尚未经过国家征收，其作为市场交易的标的物明显存在瑕疵。综上，被告林荣洲与被告陈志杰签订的有关漳州市芗城区房屋的《集体房屋买卖协议》已具备《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项规定的情形，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告陈志杰应当返还漳州市芗城区房屋。原告颜亚珠的诉讼请求合法有据，本院依法予以支持。关于被告陈志杰张主张的原告不是本案的适格主体，原告与本案不存在利害关系，主体不适格。本院认为，原告提供的结婚证、结婚申请书、户籍证明来源合法，且加盖有相关有权管理部门的印章，颜亚珠提供的上述证据足以证明其与林荣洲系夫妻关系，原告颜亚珠是本案适格的主体。被告陈志杰的答辩缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。被告林荣洲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、2017年9月6日被告林荣洲与被告陈志杰签订的《集体房屋买卖协议》无效； 二、被告陈志杰应于本判决发生法律效力之日起三十日内将漳州市芗城区、270-1号、270-2号房屋中建筑面积为1160平方米的部分返还给原告颜亚珠、被告林荣洲。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30800元，由被告林荣洲、被告陈志杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长 许华望      人民陪审员  洪添福 人民陪审员  张雅嫔 二〇一八年十二月七日 书 记 员  陈 丹 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。