四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初1723号 原告：詹琴，女，1982年6月29日出生，汉族，住四川省筠连县。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司。住所地：四川省成都高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦。 委托诉讼代理人：陈阳，四川忠典律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。 原告詹琴诉被告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判，于2018年7月18日、2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告詹琴、被告和记黄埔地产公司的委托诉讼代理人张建、陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹琴向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令和记黄埔地产公司立即为詹琴办理位于成都市高新区荟锦路33号33栋1单元2层201号房屋不动产登记证；2.请求判令和记黄埔地产公司立即向詹琴支付房屋违约金91499.7元（暂时算至2018年1月10日）。案件审理中，詹琴明确本案主张的逾期办证的违约金，分两段计算，2016年11月23前，主张的是逾期办理分户房屋所有权证的违约金，2016年11月23后，主张的是逾期办理不动产权证的违约金。事实和理由：詹琴与和记黄埔地产公司于2013年9月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定詹琴购买和记黄埔地产公司开发的位于成都市高新区荟锦路33号33栋1单元2层201号房屋。合同签订后，詹琴按照合同约定全额支付了购房款1418600元。该《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日起第721日计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止”，和记黄埔地产公司未在合同规定的期限内办理案涉房屋的权属证书，和记黄埔地产公司依约应承担相应的违约责任，并协助詹琴取得房屋所有权证书。为维护合法权益，特提起诉讼。 和记黄埔地产公司答辩称，一、詹琴未能按期取得房屋所有权证系因詹琴自身和政府的原因。 1.詹琴迟延履行提供契税核税所需完整文件资料之法定义务。 契税核税程序是办理房屋权属转移登记的首要环节，詹琴作为契税的纳税人，如欲享受减按1%缴纳契税的优惠政策，有义务提交核税所需完整的文件资料。其中，业主本人／家庭唯一住房的证明资料，需由詹琴亲自持身份证原件到房管局查询打印。 《商品房买卖合同》补充协议第十二条第3款明确约定，买受人应在办理房屋交付手续时，须将办理权属转移登记而需由买受人提交的文件提交给出卖人；被告于2014年6月11日向詹琴邮寄的《交付使用通知书》亦明确告知詹琴如要享受减税优惠，需提交所购住房为业主本人／家庭唯一住房的证明资料。但詹琴在办理房屋交付手续时，并未提交该等资料。 2016年2月22日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部颁发了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），调整了购房契税优惠。2016年1月成都市地税局新的金税三期系统正式上线使用，调整了契税审核缴纳相关流程。上述政策与操作变化直接导致业主契税核税所需提交的文件资料发生变化。为此，被告于2016年5月3日向詹琴邮寄送达《关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，通知詹琴按新的政策要求提供契税核税所需文件资料。随后詹琴才提交了包括其本人／家庭唯一住房的证明资料在内的文件资料（该资料具体的出具时间已申请法院调查取证），契税的核税与缴纳工作于2017年3月17日才得以完成，在2016年11月23日不动产登记制度执行后已不可能按原约定办理房屋产权证。 需要说明的是，与詹琴同期的提交了完整文件资料的绝大部分其他业主，均已按期取得房屋权属证书。 2.政府实行不动产登记制度，房屋转移登记前置程序与土地结算方式发生重大变化，客观上导致詹琴在短期内无法取得房屋权属证书。 2016年11月成都市主城区首次实施不动产统一登记，房屋产权证和国土使用证双证合一，以往后置的权籍调查（即原地籍调查）和国土竣工登记成为办理不动产证的前置程序；同时，不动产登记中心不再沿用之前的模式分批次受理土地竣工验收、最后一期竣工后（预计2020年）再对全部土地面积进行统一结算的做法，而要求和记黄埔公司一次性启动办理全部期数的国土竣工登记，如按此流程操作，初步预计南城都汇4期的业主2022年才能取得不动产证，届时，距离交付时间已超过8年。 二、720日的办证期限应自詹琴提交完整文件资料之日开始起算，且该期限仅仅是产权证的办理期限，政府实行不动产登记制度后，办证期限理应相应延长。 1.720日的办证期限应自詹琴提交完整文件资料之日开始起算，办证期限至今尚未届满，被告并未违约。 720日办证期限之约定的前提应为买受人及时将办理权属转移登记需由买受人提供的文件资料提交给出卖人。如买受人迟延提交完整的文件资料，迟延的时间应不计算入720日的办证期限内。本案中，詹琴于2016年5月收到和记黄埔地产公司发送的《关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》之后才向和记黄埔地产公司提交了核税所需文件资料，720日的办证期限应自詹琴提交文件资料之日开始起算（已申请法院调查取证）。因此，720日的办证期限至今尚未届满，和记黄埔地产公司并未违约。 2.720日办证期限仅仅是产权证的办理期限，政府实行不动产登记制度后，办证期限理应相应延长。 尽管《商品房买卖合同》第十九条约定买受人在交房之日起720日内应该取得的是“房屋所有权证书”，但鉴于补充协议第十二条第1款对土地证另外约定有办证期限，应将“房屋所有权证书”限缩解释为房屋产权证，故720日办证期限仅仅是产权证的办理期限。 政府实行不动产登记制度后，双证合一，将土地证的办理环节提前至产权证办理环节，理应不再适用720日办证期限。根据补充协议第十二条第1款之约定，和记黄埔公司在詹琴所在建筑区划全部分户产权证办理完毕后2年内配合递件，即视为履行了办理土地证的协助义务。现不动产证的办证期限理应在720日产权证办理期限基础上，根据合同约定增加至少2年的土地证递件时间，及至少180天行政部门审核出具不动产证的合理时间。 三、詹琴未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔地产公司责任，不应承担违约责任。 根据补充协议第十二条第2款约定，《商品房买卖合同》第十九条中的“出卖人责任”是指:（1）出卖人的权属证件不齐全；或（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。和记黄埔地产公司作为出卖人，已经按照法律规定完成《商品房买卖合同》的签约备案，且已经缴纳应缴纳给政府管理部门的费用，完成初始登记，詹琴未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔地产公司责任，和记黄埔地产公司不应承担违约责任。 四、因詹琴并无实际损失，《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应予调低。 根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，因詹琴并无任何实际损失，合同约定的违约金过高，应予调低。 综上所述，詹琴未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔公司责任，系因詹琴自身原因和政府实行不动产登记制度所致；720日的办证期限应自詹琴提交完整文件资料之日开始起算，且因双证合一应相应延长，和记黄埔公司不应承担违约责任；因詹琴并无实际损失，合同约定的违约金过高也应予调低。被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理查明的事实如下：2013年9月2日，詹琴与和记黄埔地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定，詹琴购买和记黄埔地产公司开发的位于成都市高新区荟锦路33号33栋1单元2层201号房屋，总价款1418600元。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1、《商品房买卖合同》第十九条： （1）关于房屋所有权初始登记的约定：出卖人（即和记黄埔地产公司，下同）应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议第十二条处理； （2）关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人（即詹琴，下同）同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 2、《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）关于分户国土使用证的约定：出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：①出卖人的权属证件不齐全；②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人的协助义务：买受人在办理该商品房交付手续时或在下列期限届满之日起30日内（如出卖人有其他书面通知期限的，则下列期限届满之日起30日内与其他书面通知期限，两者以先到期者为准），须将因办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件、缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金，由出卖人代收代缴）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，买受人如在下列期限届满之日起二年内未提交转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据，则须自行向有关权属登记机关申请办理权属转移登记：①该商品房买卖合同约定的交付之日或②出卖人书面另行通知的该商品房交付之日（上述①、②点所涉之期限，以最后者为准）； （4）房屋所有权转移登记中买受人逾期提交材料的，出卖人免责。买受人在办理商品房交付手续时，须将办理商品房权属转移等会需要买受人提交的文件和缴纳税费（包括并不限于契税、专项维修基金）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件或逾期缴纳税费导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用权证》的，出卖人对此不承担违约责任。 4、通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十四条： （1）依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出，买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都市总府路2号时代广场A座20楼……； （4）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 詹琴在《商品房买卖合同》中留的通讯地址为四川省成都市武侯区顺和横街中华名园二期8-2-832。 合同签订当日，詹琴向和记黄埔地产公司支付了首付款，后詹琴支付完毕全部购房款。 2013年11月8日，案涉房屋备案登记在詹琴名下，共有情况登记为“单独所有”。 2014年3月21日，和记黄埔地产公司向詹琴在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址邮寄送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件等交房文件，通知詹琴房屋交付日期为2014年3月31日，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代收代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》。 其中，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》以“注”的形式对买房人进行了以下提醒：“①根据川地税函[2002]83号文、财税【2010】94号文的有关规定：在成都市五城区（含高新区）范围内，个人或单位购买住宅、非住宅应缴纳总房价款3%的契税；如您是个人首次购买自用普通住房，可享受国家契税减半征收的优惠政策（由政府相关部门核定）;在我司代您办理产权登记手续时，所缴契税最终以税务部门出具的《缴款通知单》为准……2010年10月1日当天及以后备案合同的住宅，在满足上述条件的基础上，还需提交所购住房为业主本人/家庭唯一住房的证明资料并由业主亲自到政府办证部门办理核税方可享受减税优惠，若所购住房为业主本人/家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下，可减按1%征收契税。若业主确认不符合上述条件或无法提交所购住房为本人/家庭唯一住房的证明资料，业主需签署关于委托我司按3%缴纳契税的文件，我司方能代缴相应契税；②我司代收契税将根据实际总房款3%标准收取，如业主本人认为符合契税减征或其他优惠条件，按实际总房款的1.5%或1%交纳契税的，应出具书面承诺，由此产生的包括但不限于契税滞纳金、房屋权属证书办理延误等一切法律后果和责任由业主本人承担……”。 2014年3月31日，和记黄埔地产公司向詹琴交付了案涉房屋。同日，詹琴向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②专项维修基金3949.83元③国有土地使用证工本费10元；④开发商代垫电费50元；⑤契税21279元；⑥印花税5元。 2014年8月13日，和记黄埔地产公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋初始登记记录单》显示房屋唯一号为5569199，业务件号权2709557。至此，和记黄埔地产公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行，詹琴提交完整的过户文件、核税文件、及时缴纳税费后（经审理已经查明所有税费詹琴在交房时已全额预缴），和记黄埔地产公司就可以向产权监理部门提交资料，及时为詹琴办理分户产权。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年5月3日，和记黄埔地产公司再次向詹琴邮寄了《和记黄埔地产（成都）有限公司关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，提醒购房人及时提交身份证、户口本、结婚证及有效的《家庭住房书面查询结果》等核税文件，并在律师楼签署《诚信保证书》、《婚姻家庭状况承诺书（增量房交易）》等文件，并提示购房人委托办证律师楼办理核税，方式采用集体件形式，耗时较长，若不急于取得房屋产权证，建议可选择此种核税的方式。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，詹琴于2013年10月15日、2015年10月23日（4次）、2016年10月31日（4次）共9次打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。 2016年12月21日，詹琴所购买的案涉房屋完成核税，《税收缴款书（税务收现专用）》载明契税金额为21279元。 2018年9月14日，和记黄埔地产公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交詹琴办理不动产权证的相关手续。2018年9月28日，詹琴取得案涉房屋的“川（2018）成都市不动产权第0326972号”，共有情况为单独所有。 上述事实，有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 关于和记黄埔地产公司在本案中是否应当承担延迟办证的违约责任的问题，本院分析认定如下： 根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，关于房屋的转移登记，买受人詹琴同意委托出卖人和记黄埔地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人和记黄埔地产公司责任，买受人詹琴未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人詹琴不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔地产公司向买受人詹琴按买受人詹琴已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 故，和记黄埔地产公司2014年3月31日向詹琴交付房屋，同日，詹琴付清了契税、维修基金等费用，根据合同约定，和记黄埔地产公司应在交房后720日，即2016年3月20日前协助詹琴取得案涉房屋的所有权证书。詹琴未在2016年3月20日前取得分户房屋所有权证的责任，应分三个阶段审核。第一个阶段是2014年3月31日交房至2016年11月17日17：00之前，和记黄埔地产公司是否按照合同约定取得了案涉房屋产权的初始登记，詹琴是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，如詹琴已经按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局递交办理分户产权需要的有关资料和费用的问题；第二个阶段是2016年11月17日17：00至2016年11月23日，产权登记部门暂停办理分户产权的期间；第三个阶段是2016年11月23日恢复办理之后至2018年9月28日詹琴取得《不动产权证书》的期间，和记黄埔应当履行的义务内容是什么？詹琴是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户手续和核税需要的有关资料和费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局提交办理过户手续需要的有关资料和有关费用？ 第一阶段，2014年3月31日交房后到2016年11月17日17:00时之前，和记黄埔地产公司是否应承担违约责任。 根据庭审查明的事实，和记黄埔地产公司于2014年3月21日向詹琴邮寄送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》等资料，其中，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》详细载明了买房人如果要享受1%的契税优惠政策，需要符合什么条件、提交什么资料，《房屋交付付款通知（一）》载明了办理房屋权属转移登记需要和记黄埔地产公司代缴的项目及金额。当日，詹琴向和记黄埔地产公司支付了以下款项：詹琴向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②专项维修基金3949.83元③国有土地使用证工本费10元；④开发商代垫电费50元；⑤契税21279元；⑥印花税5元，其中契税一项，交房当日詹琴向和记黄埔地产公司预交的契税为21279元。即，詹琴符合所购住房为业主本人/家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下、享受减按1%征收契税的优惠政策。詹琴在收房当日向和记黄埔地产公司支付的这些费用，正是办理分户产权证应当由买房人承担的契税和维修基金，其中契税是按照政策享受1%的优惠进行计算的。那么，这些费用缴纳完毕，是否意味着詹琴提供资料和预交的费用的义务就已经完成了呢？经审核庭审查明的证据和向税务机关核实，2014年3月31日，和记黄埔地产公司向詹琴代收优惠后的契税21279元，并非最后核税，而是和记黄埔地产公司根据向业主了解的个人和家庭购房情况预估税费后进行的代收，代收出具的收据也是和记黄埔地产公司的收据，并非国家税务机关出具的正式契税票据，詹琴购买的房屋要完成核税工作后办理分户产权，还需要詹琴及时提交婚姻状况的证明材料（单身证明、结婚证、离婚证或者其他能证明婚姻状况的证明材料）、詹琴本人和家庭唯一住房的证明材料等。故，詹琴在交房当日向和记黄埔地产公司支付了产权转移登记费、专项维修基金、国有土地使用证工本费、开发商代垫电费、契税、印花税等费用，不能直接等同于詹琴已经交齐了核税和办证的所有资料。经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，詹琴于2013年10月15日、2015年10月23日（4次）、2016年10月31日（4次）共9次打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。2013年10月15日詹琴第一次打印的资料，因案涉房屋尚未交付，尚无法办理产权转移登记，从常理推断，詹琴在交房前就预知需要这份资料并进行打印、在交房时同时提交的可能性很小，且詹琴也并未提交资料证明自己已经在交房前五个多月提前打印了无房证明并在交房当日进行了提交，所以，詹琴2013年10月15日第一次打印的资料，不能推定为詹琴在交房时就向和记黄埔地产公司交齐了核税需要的无房证明材料。和记黄埔地产公司2014年3月31日向詹琴交付房屋，詹琴当日付清了契税、维修基金等费用。2014年3月31日交房以后，詹琴打印无房证明的最早时间是2015年10月23日，故，詹琴交齐核税资料的最早的时间，应认定为2015年10月23日。本院最后认定詹琴是2015年10月23日向和记黄埔地产公司交齐了核税和办证需要的资料。另一方面，案涉房屋和记黄埔地产公司于2014年8月13日取得初始产权，证明和记黄埔地产公司已经履行了补充协议第十二条约定的出卖人责任，案涉房屋在2014年8月13日后已经具备过户给詹琴的条件。 综上，2016年11月17日17：00前詹琴未取得《房屋所有权证》的责任认定问题上，本院认为，詹琴于2015年10月23日已经交齐核税的全部资料，和记黄埔地产公司在2014年8月13日取得该房屋产权的初始登记，案涉房屋已经具备过户给詹琴的条件，而和记黄埔地产公司在办证的截止时间2016年3月20日仍未完成核税并向房屋登记部门提交，故2016年3月21日至2016年11月17日的延迟责任应由出卖人承担。 第二阶段，2016年11月17日17：00起至2016年11月23日止，和记黄埔地产公司应否承担违约责任。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故，2016年11月17日17：00之后至2016年11月23日期间，是政府因实施《不动产登记暂行条例》暂停办理分户产权的期间，不认定为和记黄埔地产公司违约，该期间不计算违约金。 第三阶段，自2016年11月23日起至2018年9月28日詹琴取得案涉房屋的《不动产权证书》，和记黄埔地产公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 首先，因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用权证，而是应当办理不动产登记证，双方对不动产登记证的办理期限没有约定，和记黄埔地产公司认为应当以《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证办理期限的约定为不动产登记证的办理期限。本院认为，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证的约定为“出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》”，该条约定将签约双方以外的第三人即同楼栋的其他买房人办理分户房屋所有权证的时间，作为和记黄埔地产公司履行协助詹琴办理分户国土使用权证的义务的期限开始的时间，因该第三人的行为并非和记黄埔地产公司协助詹琴办理分户国土使用权证的必要条件，记黄埔地产公司应在合理期限内完成土地竣工验收手续，履行好协助詹琴办理分户国土使用权证这一事项中应由开发商承担的义务，而不能以同楼栋其他买房人尚未办理分户房屋所有权证为由推卸责任。该项约定不当免除了和记黄埔地产公司基于诚信和公平原则下应履行的义务，为无效约定，本院不予支持。 其次，因上述约定无效，且2016年11月23日起实施不动产统一登记，故，詹琴与和记黄埔地产公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为詹琴办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理，故，双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，在2016年11月23日以后的时间段，因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔地产公司与詹琴在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定。因双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 另一方面，本院经审理查明，案涉房屋所在的“南城都汇”项目，前期有20宗国土证（包括案涉房屋所在土地），且分期开发，经成都市规划管理局审核和批准，在项目总平规划设计中变更了16米及20米的道路规划设计，导致该项目的国土证和项目规划总平图在土地面积和地块几何形状上有所差异，和记黄埔地产公司因此向成都市国土资源局高新分局申请先办理已经竣工部分的地块的竣工登记换证，待项目整体竣工后再对全部土地面积进行统一结算并出具国有土地使用权出让合同内容变更表，该申请取得了成都市国土资源局高新分局同意，“南城都汇”项目因此能够及时取得案涉房屋内的初始产权登记为买房人办理分户产权，本案詹琴购买的房屋的初始产权登记于2014年8月13日取得。2016年11月23日开始办理不动产权证书后，因土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，詹琴购买的房屋为第四期，实施不动产统一登记以后，要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，詹琴等买受人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔地产公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。据本院向成都市不动产登记中心核实，案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。本院认为，两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔地产公司违约，故，和记黄埔地产公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔地产公司提交业主办证资料的合理期限，但詹琴一户2014年就已经交房，且在2016年12月21日就完成了核税工作，虽然前期未能及时取得分户房屋所有权证有詹琴自己未及时提交核税资料的责任，但两证合一以后，和记黄埔地产公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成后立即提交詹琴的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔地产公司履行义务的最后期限。和记黄埔地产公司在土地分宗竣工验收完成后，9月14日才提交詹琴的资料应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年9月13日，是和记黄埔地产公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。 综上，和记黄埔地产公司应承担违约金的期限为2016年3月21日至2016年11月17日、2018年7月1日至2018年9月13日，合计317天，违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，金额为总房款1418600元×0.0001×317天=44969.62元。 关于和记黄埔地产公司辩称逾期办证违约金已经超过诉讼时效期间的问题，经审查买房人主张的违约金并未超过诉讼时效期间，对和记黄埔地产公司的该项辩称意见本院不予认可。 本院认为，詹琴与和记黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。 詹琴向本院提出的第一项诉讼请求为判决和记黄埔地产公司协助詹琴取得房屋不动产登记证书，因詹琴的《不动产权登记证书》已经于2018年9月28日取得，故该项诉讼请求本院不再支持。 詹琴向本院提出的第二项诉讼请求为判决和记黄埔地产公司向詹琴支付违约金91499.7元。经上文分析，和记黄埔地产公司应承担违约金为44969.62元，对詹琴的该项诉讼请求，本院支持其合理部分。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效后十日内支付原告詹琴44969.62元； 二、驳回原告詹琴的其他诉讼请求。 案件受理费1044元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇一八年十二月二十四日 书记员  李娇娇