山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4216号 原告：济南市天桥区红美星家居生活馆，住所地济南市天桥区北园大街217号山东五金市场二层及一层门厅。 经营者:刘厚坊，男，出生，汉族，个体工商户，住济南市天桥区大柳行头村72号。 委托诉讼代理人：张涛，济南天桥天盾法律服务所法律工作者。 被告：山东捷众商贸有限公司，住所地济南市天桥区北园大街372号大明家居七楼D-758。 法定代表人：张淑英，总经理。 委托诉讼代理人：江丽，山东盛强律师事务所律师。 原告济南市天桥区红美星家居生活馆（以下简称红美星生活馆）与被告山东捷众商贸有限公司（以下简称捷众公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红美星生活馆的委托诉讼代理人张涛，被告捷众公司的委托诉讼代理人江丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红美星生活馆向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同》；2、判令被告支付展位租金及物业管理服务费共计215604元；3、判令被告支付迟延交付租金及物业管理费的违约金186198.9元；4、判令被告支付原告代理费损失15000元及其他经济损失；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于签订红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同，约定合同期限自至止；租赁展位面积为，租金及管理服务费合计83元/平方米/月，租金及物业管理服务费为79182元/季，租金及物业管理服务费于每一期租金及物业管理费到期前15日足额支付。超过一天，每一天按照应交房租总额的1%向出租方交付滞纳金，超过15天，出租方有权解除合同。合同签订后，原告按约履行合同，向被告交付了符合要求的商场展位。但被告未能依约履行付款义务，自至今拖欠租金及物业管理服务费。原告多次上门及发函催收所欠款项未果。双方签订的合同系双方真实意思的表示，合法有效，被告的欠费行为违反合同约定及法律规定。现提起诉讼，望判如所请。 捷众公司辩称，1、本案原告红美星生活馆以欺诈的手段使捷众公司在违背真实意思的情况下订立展位租赁及管理服务合同，请求贵院对该合同予以撤销。济南日报第B05版详细报道了红美星家居广场称其是“红星美凯龙打造的旗下又一姊妹店，由红星美凯龙统一招商、统一管理、统一运营”原告红美星生活馆经营者刘厚坊在此文中明确承认红美星招商火热与红星美凯龙强大的品牌号召力是分不开的，在黄台大酒店三楼中华厅召开的红美星家居购物广场招商说明及新闻发布会上，红美星生活馆也是以红星美凯龙的名义发出的邀请函并召开发布会。舜网济南日报再次以“红美星家居揭开神秘面纱为标题大幅报道红美星突出强调其最大优势是有红星美凯龙核心团队统一招商、统一管理、统一运营”上述情况说明，在红美星生活馆的招商招租的过程中红美星一直以红星美凯龙核心团队统一招商、统一管理、统一运营为卖点，借助红星美凯龙强大的品牌号召力实现招商的效果。如果不是红美星借用红星美凯龙的名义，捷众公司压根就不会与红美星生活馆签订展位租赁及租赁合同。后来的事实证明，红美星生活馆与红星美凯龙没有任何的关系，红美星生活馆是自行管理、自行运营，而红美星生活馆没有相关的运营经验导致捷众公司经营十分惨淡。红美星生活馆通过舆论制造与红星美凯龙的特别关系，借助红星美凯龙的品牌号召力及影响力使捷众公司错误的认识，从而做出错误的意思表示，捷众公司依据合同第54条第二款、第56条请求贵院撤销该租赁协议。也同意解除与原告之间的展位租赁及管理服务合同。但不应向其支付租金及物业管理服务费、违约金及代理费等。2、红美星生活馆在招商过程中一直以红星美凯龙的名义，该内容应当成为展位租赁及管理服务合同的内容，红美星生活馆在合同的履行过程中自行管理、自行运营违背其合同的主要义务，捷众公司有权拒绝交付房租及其他相关费用。即使捷众公司应当支付一定的费用，相关的房屋租金的标准及滞纳金的标准也因其服务的质量，没有达到其宣传的要求应当降低。依据双方签订的展位租赁及管理服务合同第十二条第三款第二项，捷众公司超过15天未付清下一期租金的红美星生活馆有权解除合同，但红美星生活馆现在起诉要求解除合同，扩大了红美星生活馆的租金损失，该损失应由其自行承担。3、捷众公司事实上已经于撤场，其租赁的场地已处于红美星生活馆的控制之下。4、关于红美星生活馆主张的律师代理费因其收费过高，且没有合法的依据，而且也没有相应的票据支持，捷众公司不应当支付。5、捷众公司与红美星生活馆签订合同的同时，已向原告交纳租赁保证金5000元及质量保证金1万元，请求法庭在计算相关费用时予以折扣。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：，红美星生活馆与捷众公司签订红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同一份，主要内容为：出租方及管理方为红美星生活馆，承租方为捷众公司，出租的展位为济南市天桥区北园大街217号山东五金市场二楼西厅065、066号；计租面积为；展位用途为用于经营ICC品牌瓷砖；租金及物业管理费合计83元/平方米/月，首期租金及物业管理费为79182元；物业管理费统一单价为30元/平方米/月，该费用由出租方向承租方开具收据，租金部分由出租方向承租方开据发票或收据；承租方应于本合同签订当日支付首期租金和物业管理费，此后应于每一付款周期之前的15日前支付下一期租金和物业管理费；租赁期限和服务期限均自至止；租金和物业管理费的起算时间为；首期租金和物业管理费的付款周期均为季度付，首期租赁费期限到期后，业户可自行选择租赁期限，最低租赁期限不得低于三个月；承租方应向出租方支付租赁保证金5000元，质量保证金10000元；承租方必须按合同约定向出租方交付租金及物业管理费，每一期租金及物业管理费到期前15日必须足额付清下一期租金，超过一天，每一天按照应缴房租总额的1%向出租方交付滞纳金，超过15天，出租方有权解除合同，并有权通过法律部门追偿损失。 红美星生活馆提交其与涉案房屋的出租人签订的房屋租赁协议一份，证明其租赁济南市天桥区北园街道办事处柳行社区居民委员会的涉案房屋，根据约定，其有权转租该房屋；提交济南市城镇公房所有权证复印件一份、济南市天桥区北园街道办事处柳行社区居民委员会出具的证明一份，证明其所租赁的涉案房屋是济南市天桥区北园街道办事处柳行社区居民委员会所有的合法房产。捷众公司对以上证据的真实性没有异议。红美星生活馆提交的以上证据，能够证明涉案房屋具有合法建设手续及产权，红美星生活馆有权对外出租，本院予以采信。 红美星生活馆认可其向捷众公司收取了保证金共计15000元，其同意在本案中一并处理，用于抵扣所欠租金。捷众公司认可其向红美星生活馆交纳了保证金共计15000元，同意用于抵扣租金。 对有争议的证据及事实，本院认定如下：捷众公司提交证据1、济南日报第B5版电子打印件及红美星家居来了相关报道的打印件各一份，证明红美星生活馆在招商的过程中始终打着红星美凯龙的名义，存在招商欺诈，关于红星美凯龙统一招商、统一管理、统一运营的内容应当成为双方展位租赁及管理服务合同的内容；提交证据2、红美星生活馆的邀请函打印件一份，证明红美星生活馆在招商说明及新闻发布会上也一直以红星美凯龙的名义，存在招商欺诈；提交证据3、2016年7月27日舜网济南日报“红美星家居揭开神秘面纱”为标题的报道打印件一份，证明红美星生活馆宣传与红星美凯龙的关系，存在招商欺诈。红美星生活馆对捷众公司上述证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，认为其不存在任何的欺诈行为，而且上述报道均未经过其官方正式的确认，是报纸为了宣传进行的报道，上述证据与本案无关。 红美星生活馆称双方在签订展位租赁及管理服务合同后，捷众公司便进场租赁使用涉案展位，自开始计算租金，捷众公司交纳了自至第一季度的租金（含物业费）79182元，交纳了自至第二季度的租金（含物业费）79182元，之后捷众公司一直未支付租金及物业费，展位由捷众公司一直使用至今。对此，捷众公司认为双方签订合同后其进场，但具体时间记不清了，对以上红美星生活馆陈述的其已经交纳租金的情况没有异议，但认为其自已自行撤场，已不再占用涉案展位。 红美星生活馆要求解除其与捷众公司签订的红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同，认为在合同的第12条双方约定，超过15天未交纳租金及物业管理费的，出租方有权解除合同，所以要求解除双方签订的该合同。捷众公司对以上红美星生活馆陈述的双方约定没有异议，其同意解除双方签订的合同，但认为其不应赔偿损失及支付租金、违约金。 红美星生活馆要求捷众公司支付租金及物业管理费共计215604元，认为双方约定的租金及物业管理服务费是在一起共同计算的，即每季度79182元，捷众公司未支付至期间两个季度的租金及物业费共计158364元，加上未支付的至期间半年的物业费57240元，共计215604元。捷众公司认为红美星生活馆以上主张费用的计算标准过高，且之后其已经撤场，之后的费用不应当再支付。 红美星生活馆要求捷众公司支付迟延交付租金及物业管理费的违约金，认为其诉讼请求中主张的违约金186198.9元偏高，其现在调整为所欠租金及物业管理费共计215604元的30%，即64681.2元，其主张违约金为64681.2元，认为在合同第12.3条第二项双方约定了逾期每天按照应交房租总额的1%交付滞纳金，该滞纳金的性质应是违约金。捷众公司认为以上红美星生活馆计算违约金的标准过高，要求法院调整，且其不应该支付违约金。 红美星生活馆要求捷众公司支付代理费损失15000元，认为根据合同第12条违约责任中的约定，出租方有权解除合同并有权通过法律部门追偿损失，其因本案诉讼支出的代理费15000元，系因捷众公司违约给其造成的实际损失，应该由捷众公司承担。对此红美星生活馆提交委托代理合同一份及代理费发票一份，证明其因本案诉讼支出代理费15000元。捷众公司对红美星生活馆以上证据的真实性没有异议，但认为委托代理合同约定的代理费过高，且其与红美星生活馆在合同中没有明确约定为律师代理费，红美星生活馆的主张没有法律依据，其不应支付该费用。以上红美星生活馆提交的委托代理合同一份及代理费发票一份，能够证明其因本案诉讼支出代理费15000元，本院予以采信。 本院认为，本案中，红美星生活馆与捷众公司系租赁合同纠纷。捷众公司主张红美星生活馆以欺诈的手段使其在违背真实意思的情况下订立了展位租赁及管理服务合同，首先，在红美星生活馆与捷众公司签订的红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同中载明出租方为红美星生活馆，并加盖了红美星生活馆的公章，在合同中并没有载明出租方为他人的内容，因此，捷众公司应当知道其合同相对方为红美星生活馆，而不是他人，据此双方签订了以上合同，应当是双方真实意思的表示。其次，捷众公司提交的济南日报第B5版电子打印件及红美星家居来了相关报道的打印件各一份、红美星生活馆的邀请函打印件一份、舜网济南日报“红美星家居揭开神秘面纱”为标题的报道打印件一份，以上证据中载明的内容也是红美星生活馆进行招商，表明了招商的主体是红美星生活馆，而不是他人，捷众公司也应当知道是红美星生活馆在招商，所以捷众公司的以上证据不能证明红美星生活馆存在欺诈行为。综上，红美星生活馆与捷众公司签订的红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同是双方当事人真实意思的表示，合法有效，红美星生活馆不存在欺诈行为，对捷众公司的以上主张，不予支持。 捷众公司主张其已经于从涉案展位撤场，红美星生活馆对此不予认可，捷众公司也未提交撤场的交接手续等证据予以证明，对其主张，本院不予采信。 红美星生活馆与捷众公司签订的红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自的义务。红美星生活馆认可捷众公司交纳了之前的租金（含物业费）79182元，之后捷众公司未支付租金及物业费，捷众公司对美星生活馆以上陈述的其交纳租金及物业费的事实没有异议，对以上美星生活馆自认的事实，本院予以认定。根据双方约定，承租方必须按合同约定向出租方交付租金及物业管理费，每一期租金及物业管理费到期前15日必须足额付清下一期租金，超过一天，每一天按照应缴房租总额的1%向出租方交付滞纳金，超过15天，出租方有权解除合同。现捷众公司已超过约定期限15天未支付租金及物业管理费，根据以上约定，红美星生活馆要求解除其与捷众公司签订的红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同，且捷众公司也同意解除合同，其该主张并无不当，应予支持。 对于红美星生活馆要求捷众公司支付租金及物业管理费共计215604元的主张，其认为捷众公司未支付至期间两个季度的租金及物业费共计158364元，加上未支付的至期间半年的物业费57240元，共计215604元。根据双方签订的合同，捷众公司应按约定交纳租金及物业费，红美星生活馆的以上主张及租金及物业管理费的计算方式，并无不当，应予支持。红美星生活馆认可其向捷众公司收取了保证金共计15000元，其同意用于抵扣所欠租金，对此并无不当，应予准许。因此，扣除保证金15000元后，捷众公司向红美星生活馆支付的租金及物业管理费为200604元。 对于红美星生活馆要求捷众公司支付违约金64681.2元的主张，捷众公司未按约定支付租金及物业费，构成违约，其应按约定支付违约金，对红美星生活馆要求支付违约金的主张，应予支持。捷众公司认为红美星生活馆主张的违约金偏高，要求予以调整。捷众公司未按约定支付租金，给红美星生活馆造成利息损失，本院将违约金调整为利息损失的1.3倍，利息的计算方式为：以79182元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以79182元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以28620元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以28620元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。对红美星生活馆主张的违约金超出部分，不予支持。 对于红美星生活馆要求捷众公司支付代理费损失15000元的主张，双方在合同中约定承租方超过15天未支付租金及物业管理费，出租方有权解除合同，并有权通过法律部门追偿损失。捷众公司未按约定期限支付租金及物业管理费，构成违约，红美星生活馆因此提起本案诉讼而支出代理费15000元，是给其造成的实际损失，红美星生活馆根据以上约定要求捷众公司支付代理费损失15000元，符合法律规定，并无不当，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除济南市天桥区红美星家居生活馆与山东捷众商贸有限公司签订的红美星世博家居广场展位租赁及管理服务合同； 二、山东捷众商贸有限公司向济南市天桥区红美星家居生活馆支付租金及物业管理费共计200604元，于本判决生效之日起10日内付清； 三、山东捷众商贸有限公司于本判决生效之日起10日内向济南市天桥区红美星家居生活馆支付违约金，违约金为利息的1.3倍，利息的计算方式为：以79182元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以79182元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以28620元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以28620元为基数，自至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算； 四、山东捷众商贸有限公司向济南市天桥区红美星家居生活馆支付代理费损失15000元，于本判决生效之日起10日内付清； 五、驳回济南市天桥区红美星家居生活馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7550元，由济南市天桥区红美星家居生活馆负担3046元，山东捷众商贸有限公司负担4504元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  曹新建 审判员  朱广民 二〇一八年十二月五日 书记员  汪 煜