海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1830号 上诉人（原审原告）：三亚农村商业银行股份有限公司，住所地海南省三亚市解放二路**。 法定代表人：赵俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘静，海南省农村信用合作社联合社律师事务部律师。 委托诉讼代理人：李骥，海南省农村信用合作社联合社律师事务部律师。 被上诉人（原审被告）：钱玉珍，女，1961年1月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：杨振中，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴可嘉，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：卢昱玮，女，1990年3月16日出生，汉族，现住上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：杨振中，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴可嘉，北京市京师律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南鑫东源旅业有限公司，住，住所地海南省海口市海甸岛海达路**今典别墅小区**别墅/div> 法定代表人：王小玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童赛，海南方圆律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司，住所，住所地海南省万宁市兴隆温泉旅游城div> 法定代表人：陈曦，该公司经理。 上诉人三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）因与被上诉人钱玉珍、卢昱玮、海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）、万宁兴隆忆云山水温泉度假酒店有限公司（以下简称忆云山水公司）第三人撤销之诉一案，不服海南省万宁市人民法院（2017）琼9006民初1944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，因没有新事实不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 三亚农商行上诉请求：1.撤销万宁市人民法院（2017）琼9006民初1944号民事判决，依法支持上诉人三亚农商行的一审全部诉讼请求；2.本案上诉费由四被上诉人共同承担。事实和理由：一、被上诉人钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司签订的《海南省商品房预售合同》为无效合同，一审法院判决合同有效，适用法律错误。被上诉人钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司于2015年4月20日签订《海南省商品房预售合同》，已超出[2013]万房预字(延28)号《万宁市房产预售许可证》载明鑫东源公司就涉案房产的预售许可截止日期，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第二条之规定，上述《海南省商品房预售合同》应为无效合同，一审法院维持合同有效的判决适用法律错误。二、一审法院适用法律错误，上诉人的权利应优先于被上诉人钱玉珍、卢昱玮的权利进行保护。第一，涉诉房产为产权式酒店，被上诉人钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司签订了长期的《委托经营合同》，被上诉人钱玉珍、卢昱玮并非“消费者”，而应为“投资者”，其权利不应被优先保护。第二，上诉人办理抵押登记的时间发生在被上诉人钱玉珍、卢昱玮购买房屋之前，且被上诉人钱玉珍、卢昱玮的购买行为未经物权登记，不发生物权效力，仅为普通债权，不能对抗已经依法登记的上诉人的抵押权。三、一审法院判决鑫东源公司协助被上诉人钱玉珍、卢昱玮办理过户手续适用法律错误，涉案房屋不符合办理过户的条件。第一，涉案房产尚未办理竣工验收手续，根据《建筑法》等法律法规的规定，涉案房屋不具备正常使用及办理产权证的法定条件，亦不具备办理过户条件。第二，涉案房屋已办理了抵押登记并被法院依法查封，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要(民事部分)》第十四条第14项的规定，被上诉人钱玉珍、卢昱玮在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，人民法院应当不予支持。综上所述，一审法院判决适用法律错误，损害了上诉人的合法民事权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人钱玉珍、卢昱玮辩称，一、商品房预售许可证过期不等于没有预售许可证；二、上诉人的抵押权不影响购房者与开发商签订的商品房预售合同的效力；三、上诉人作为抵押权人，已经出函同意被上诉人鑫东源公司销售房屋，其权利不影响涉案合同效力；四、上诉人的抵押权已通过收取购房款等方式实现，抵押权已经消灭；五、上诉人与（2016）琼9006民初79号民事判决不具有利害关系，其诉讼主体不适格；六、本案已经超过诉讼时效，一审法院所称的法院系统问题不能成为中断事由。 被上诉人鑫东源公司辩称，被上诉人钱玉珍、卢昱玮购房付款是事实，被上诉人鑫东源与被上诉人钱玉珍、卢昱玮签订的商品房预售合同真实有效，房屋也已交付入住。一审判决认定事实清楚，程序正当，应予维持。 被上诉人忆云山水公司未作答辩。 三亚农商行向一审法院起诉请求：1.撤销万宁市人民法院（2016）琼9006民初79号民事判决第一、二项；2.本案诉讼费由各被告承担。 一审法院认定事实：2013年1月22日，鑫东源公司与三亚农商行签订《抵押贷款合同》，将包括钱玉珍、卢昱玮所购买的C505B房在内的鑫东源公司的房产抵押给三亚农商行贷款，贷款期限为36个月，即自2013年1月22日起至2016年1月22日止，并办理万宁市房建万城字第8377号他项权证书。2013年4月17日，三亚农商行向万宁市住房保障与房产管理局出具《关于同意办理忆云山水产权式度假酒店预售延期的函》，承诺同意鑫东源公司出售抵押房屋。2015年4月20日，钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司签订《海南省商品房预售合同》和附件，约定：钱玉珍、卢昱玮购买鑫东源公司开发建设的位于万宁市兴隆旅游开发区惠康大道的忆云山水产权式温泉假日酒店C505B房，房屋预测建筑面积60．74平方米，总价款为人民币525623元。钱玉珍、卢昱玮已支付了全部的购房款及装修款，但未取得房产权属证书。2016年1月13日，钱玉珍、卢昱玮起诉鑫东源公司，要求确认双方签订的商品房销售合同有效、确认其拥有所购房屋所有权及鑫东源公司将其所购房屋房地产权证办理至其名下。一审法院经审理作出万宁市人民法院（2016）琼9006民初79号民事判决：“一、原告钱玉珍、卢昱玮与被告海南鑫东源旅业有限公司于2015年4月20日签订的《海南省商品房预售合同》合法有效；二、被告海南鑫东源旅业有限公司于本判决生效日期起三十日内协助原告钱玉珍、卢昱玮将位于万宁市兴隆旅游开发区惠康大道忆云山水产权式温泉假日酒店C幢505B房的房地产权证办理至原告钱玉珍、卢昱玮名下，如被告海南鑫东源旅业有限公司没有履行上述义务，则由原告钱玉珍、卢昱玮自行向万宁市住房保障与房产管理局申请办理过户登记；三、驳回原告钱玉珍、卢昱玮的其他诉讼请求。”2017年4月11日，另案刘长福在其诉万宁市住建局在建工程抵押登记纠纷二审时，向海南省第一中级人民法院提交了该案判决书，三亚农商行作为行政案件的第三人，得知钱玉珍、卢昱玮一案判决后，认为该案与其具有利害关系，且原审判决存在错误，损害其合法权益，因不能归责于自身的原因未能参加诉讼，遂向万宁市人民法院提起撤销之诉，请求撤销万宁市人民法院（2016）琼9006民初79号民事判决第一、二项。万宁市住房保障与房产管理局出具的（2013）万房预字（延28）号《万宁市房产预售许可证》中载明有效期为2013年5月7日至2014年5月7日。再查明，三亚农商行2017年9月21日向万宁市人民法院立案庭递交起诉状及相关材料，立案庭签收后因立案系统升级原因未当场立案，至2017年10月23日立案。 一审法院认为，本案诉讼争议的焦点是：1.三亚农商行有无权限提起本案诉讼；2.三亚农商行的起诉有无超过法定期限；3.钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司签订的《海南省商品房预售合同》是否有效；4.鑫东源公司是否应协助钱玉珍、卢昱玮办理房屋权属证书。一、关于三亚农商行是否有权提起本案诉讼的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”三亚农商行作为原审判决中钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司诉讼标的物的抵押权人，在原审中因法院并未追加其作为第三人参加诉讼，也没有证据显示其明知原审案件诉讼存在而未主动申请参加。由此可见，三亚农商行与原审判决有法律上的利害关系，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，三亚农商行有权提起本案诉讼。二、关于三亚农商行的起诉有无超过法定期限的问题。钱玉珍、卢昱玮主张三亚农商行在2016年6月就已经知道原审民事诉讼及相关诉讼请求，但未能提供的充分证据予以证明，三亚农商行主张其在2017年4月11日后才陆续得知包括原审判决结果，于2017年9月21日向该院提起诉讼，虽该院于2017年10月23日正式立案，但系法院系统原因，不能归责与三亚农商行，因此，原告的起诉没有超过法定期限，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，该院依法应予以受理。三、关于钱玉珍、卢昱玮与鑫东源公司签订的《海南省商品房预售合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效。该规定中关于商品房预售合同无效的情形，指自始未取得商品房预售许可证明，这与商品房预售许可证过了有效期限有本质区别。鑫东源公司开发的忆云山水产权式温泉假日酒店，已经取得了商品房预售许可证明，其在预售许可过期的情况下销售房屋仅违反法律的管理性规范，未违反法律的效力性规范，即其与钱玉珍、卢昱玮签订的《海南省商品房预售合同》系双方真实意思表示，该合同未违反法律法规的效力性规定，合法有效。综上，三亚农商行诉请撤销关于原审确认合同有效的判项，没有事实及法律依据，该院不予支持。四、关于鑫东源公司是否应协助钱玉珍、卢昱玮办理房屋权属证书的问题。经审查，该院认为，涉案房屋是钱玉珍、卢昱玮与被告鑫东源公司签订的商品房预售合同中约定，鑫东源公司应在房屋交付之日起360日内为钱玉珍、卢昱玮办理房屋产权证。因此，协助办理涉案房屋产权过户登记是鑫东源公司的合同义务，本案原审中，钱玉珍、卢昱玮要求协助办理过户登记。出卖人鑫东源公司亦表示同意协助办理权属登记。因此，买受人和出卖人双方就办理涉案房屋权属登记并无争议。虽然涉案房屋目前尚未解除抵押登记和查封登记，但应考虑购买人购买房屋后最终是拿到房屋产权证，才是取得完整的物权。因此，应优先保护购房者的合法权益。另外，从交易安全的保护上以及维护社会交易的稳定方面考虑，亦应优先考虑购房人的利益，因此，买受人要求办理涉案房屋登记，不应受抵押权登记和查封登记的妨碍。因此本案原审中判决被告鑫东源公司协助业主办理房屋权属证书没有错误。综上所述，三亚农商行请求撤销（2016）琼9006民初79号民事判决第一、二项，没有事实和法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告三亚农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告三亚农村商业银行股份有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人钱玉珍、卢昱玮与被上诉人鑫东源公司签订的《海南省商品房预售合同》是否无效；2.（2016）琼9006民初79号案判决涉案房屋过户至被上诉人钱玉珍、卢昱玮名下是否应予撤销。 一、关于涉案《海南省商品房预售合同》效力的问题。上诉人以该合同的签订时间超出涉案房屋的预售证许可期间为由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条主张合同无效。预售许可制度，是在商品房尚未建设完工，尚未进行权属登记前，国家为了保护消费者免受不法侵害，而设立的一种特殊审批许可制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”该条款规范的是“未取得商品房预售许可证明”的情形，本案中，被上诉人鑫东源公司出售涉案房屋并非自始未取得商品房预售许可证，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，故本案当事人的买卖房屋合同并不符合上述无效情形。涉案合同系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。上诉人主张合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于（2016）琼9006民初79号案判决涉案房屋过户至被上诉人钱玉珍、卢昱玮名下是否应予撤销的问题。被上诉人钱玉珍、卢昱玮在与被上诉人鑫东源公司签订商品房预售合同后，按照合同交付了全部购房款，并以委托被上诉人忆云山水公司经营的方式实际占有了涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”被上诉人钱玉珍、卢昱玮作为买受人支付完合同约定的购房款后，出卖人被上诉人鑫东源公司应按照合同约定将涉案房屋的所有权转移给被上诉人钱玉珍、卢昱玮，在涉案房屋未办理过户手续的情况下，被上诉人钱玉珍、卢昱玮享有的是涉案房屋的物权期待权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的内容可以看出，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者,其享有的对涉案房屋的物权期待权优先于建设工程价款、抵押权和其他债权。既然上述司法解释已明确应优先保护购房者的合法权益，而从房屋买卖的法律性质来看，购房者只有取得房屋产权证才算完整取得物权，故，虽涉案房屋尚未解除抵押登记和查封登记，基于购房者对此无过错，从维护交易稳定、优先保护购房者完整权益的角度考虑，（2016）琼9006民初79号案判决鑫东源公司限期办理过户并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人三亚农商行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人三亚农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白玉琳 审 判 员 梁振文 审 判 员 林 珍 二〇一八年十二月二十一日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。