河北省容城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0629民初156号 原告：栗春梅，女，1965年6月18日出生，汉族，住河北省安新县。 委托诉讼代理人：邢立学（系原告之夫），住河北省安新县。 委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。 被告：保定锦泰房地产开发有限公司，住所地安新县三台镇店上村。 法定代表人：王雪艳，该公司经理。 委托诉讼代理人：翟浩，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：陈刚，河北红安律师事务所律师。 原告栗春梅与被告保定锦泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告栗春梅及其委托诉讼代理人邢立学、马骋，被告保定锦泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人翟浩、陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栗春梅向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令原被告之间的房屋买卖关系成立（房屋总价款：1764765元）。2、请求贵院判令被告收受房屋剩余房款。3、请求贵院判令被告向原告交付房屋。4、请求贵院判令被告协助原告办理房屋产权登记手续（在国家政策允许情况下）。5、请求贵院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2013年6月19日与被告保定锦泰房地产开发有限公司签订《购房定单》，约定，原告栗春梅购买被告开发的容城县房屋一套，建筑面积392.17平方米，单价每平方米4500元，购房款1764765元，定金30万元。栗春梅于2013年6月19日向被告交付定金30万元整，被告出具了收款收据。之后，从2016年6月开始，栗春梅不断找被告交涉，要求被告按照约定履行出卖人义务，与原告签定《商品房买卖合同》，收取剩余房款。但被告百般推诿，不履行出售房屋义务，拒绝签定《商品房买卖合同》。无奈之余，原告诉至贵院，请求贵院查清事实，核实情况，维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。 被告保定锦泰房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉不属实。原告于2013年6月19日与我公司签订《购房定单》，定购了位于保定市容城县房屋一套，建筑面积392.17平方米。定单签定不久，我公司多次以电话、短信、信函等方式通知原告到公司签订商品房买卖合同，交纳购房款，但原告一直拖延搪塞，拒不与我公司签订商品房买卖合同。2016年6月25日我公司再次以短信和电话方式通知原告到公司签订商品房买卖合同，原告仍未签订。因原告违约行为致使不能实现合同目的，已构成根本违约。2016年6月30日我公司以短信方式发出解除购房定单通知书，解除了原告与我公司签订的《购房定单》。2016年9月7日我公司委托河北红安律师事务所向原告以邮寄方式发出律师函，告知解除《购房定单》等事宜，我公司已尽到充分有效的通知义务。因原告违约导致双方未能订立房屋买卖合同，故原告交付的定金30万元，我公司不予返还。二、原告与我公司未建立房屋买卖合同关系。原告与我公司签订的《购房定单》中的定房说明部分载明：买受人按售楼部电话通知日期签订商品房买卖合同，缴付应缴之款项，如逾期未签合同，视为违约，定金不予返还。故该定单是原告向我公司订购房屋的意思表示，属于预约合同。且该定单的形式要件不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该定单不能视为商品房买卖合同，双方之间没有建立房屋买卖关系，原告无权向我公司主张交付房屋，办理房屋产权登记手续。三、原、被告签订的《购房定单》已经解除。原告经我公司多次通知，拒不与我公司签订商品房买卖合同。我公司已经履行了充分的告知义务。因原告怠于履行相关义务，我公司通知原告解除了《购房定单》，原告无权再要求继续履行。且原告在收到我公司解除合同通知后三个月内没有提出异议并提起诉讼。根据相关法律规定，当事人对合同解除或债务抵销有异议，但在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。综上，原告在近5年之后，起诉主张履行合同，明显因雄安新区成立，房屋价格暴涨，为牟取不正当利益恶意诉讼，故应依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的身份关系的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，双方质证意见如下： 原告栗春梅提供的证据： 1.2013年6月19日原被告签订《购房定单》。用以证实原告购买被告的容城县房屋，双方存在房屋买卖关系。该定单定房说明第1项约定买受人按售楼部电话通知日期签订商品房买卖合同，但缴付剩余房款的方式包括交付地点并没有约定，它的前提先签订商品房买卖合同，是应原被告双方协商过程一致，不是开发商单方通知的。 2.30万元定金收据。用以证实原告于2013年6月19日签订购房定单后向被告交付购房定金30万元。 3.户型图。用以证实房屋的规划状况以及房型。 4.2016年6月27日礼薄。用以证实被告通知原告交费的时间，原告家里老人病故，本人没有时间，委托陆占山去处理房屋交款事宜。同时我方申请的三位证人2016年6月27日也在原告家中，也证实陆占山当天也在原告家中。 5.电话记录单。陆占山和时英分别于2016年6月25日10点24分、2016年6月27日10点47分、2016年7月1日15点00分、2016年7月1日16点09分通话的电话记录。原告和邢立学分别与陆占山的多次通话记录。用以证实双方有沟通，原告没有违约。原告嘱托陆占山帮忙办理购房事宜。 6.2017年7月26日房产查明说明。用以证实经原告律师在容城县住房保障和房产管理局查询，被告卖给原告房屋的时候手续不全，办不了预售登记，是在通知之后办理的商品房售房登记证。A区商用房屋号是原告买的房子。 7.三张收据和刷卡小票。分别为2017年3月1日到2017年12月31日的物业费收据，2018年1月1日到2018年12月31日的物业费收据、2017年11月至2018年3月的取暖费收据。用以证实本案诉争房屋仍然登记在原告名下，原告一直履行缴纳物业费和取暖费的义务。 8.李路军、季贺学、陆占山三位证人证言。李路军的证言用以证实2016年6月27日，其在参加原告公公葬礼时遇到了陆占山，听陆占山说因其在容城买了房子，买房交钱办手续去来。季贺学的证言用以证实2016年6月27日，其在参加原告公公葬礼时遇到了陆占山，听陆占山说刚到一会儿，在容城买了房子，才过来。陆占山的证言其在2016年6月27日上午九点到被告公司去签合同，遇到两位工作人员。问了问说现在没人,我告诉他们原告父亲去世不能来了，我想把合同带回去让原告转款，他们说没合同。我说原告办完事才能过来，他们说晚两天也没事。我说那过两天我们一起来吧。我和时英也把情况也说了，然后我就去参加原告父亲的葬礼了。 被告保定锦泰房地产开发有限公司提供的证据： 1.2013年12月13日限期履行通知书。用以证实我公司向原告下达书面于2013年12月30日前到被告公司售楼部签订合同的期限通知。 2.寄送履行通知书的快递单。用以证实2013年12月13日我公司向原告寄送了限期履行通知书，短信通知的号码是原告预留的电话号码。 3.录像。用以证实2016年6月25日被告公司职工时英给原告手机拔打电话时的录像，证明原告手机畅通，但原告拒接电话。 4.短信通知原告短信截图。用以证实被告公司职工时英的电话给原告方预留的电话号码发的短信，内容一致，通知原告2016年6月28日上午十点限期签订商品房买卖合同，2016年6月30日时英给原告以短信方式通知原告解除购房订单。 5.律师函。用以证实被告公司委托河北红安律师事务所于2016年9月7日给原告发出的律师函，确认公司解除了与原告签订的购房订单通知，原告预付的定金30万元不予返还。 6.EMS邮政快递单及快递回单。用以证实被告按照原告预留地址，律师以快递方式邮寄律师函的快递单，签收人是邢立民，经当庭证实是原告丈夫的哥哥。 7.运单查询截图。用以证实被告公司的快递已签收，短信通知的号码是原告预留的电话号码。 8.商品房买卖合同三份。用以证实同时期被告与购房者签订的商品房买卖合同书，被告承建的房屋在2013年11月就与购房者签订了买卖合同，我们签订合同之前已取得了许可证，是原告一直拖延拒签合同。 被告对原告举证的质证意见如下：对证据1的质证意见为：对该证据的真实性无异议。该定单标题显示为购房定单，不是购房合同。在定单定房说明部分已经明确买受人在接到通知后应签订商品房买卖合同。该约定已充分表明该定单的性质为预约合同，双方的真实意思表示系之后要签订正式的商品房买卖合同。原告也称应双方协商一致后再签订房屋买卖合同，故该定单不属于房屋买卖合同。同时该定单中显示销售面积以有关部门实测为准，说明房屋当时正在建设过程中，具体结构面积还存在变化。对证据2质证意见为：对该证据的真实性无异议。对证据3的质证意见为：与本案无关，该证据未能显示出为本案争议房屋的户型。对证据4的质证意见为：对该证据的关联性及证明目的有异议，不予认可，与本案无关。该证据也不能证实原告方申请出庭的证人当时在原告办理丧事的地点。对证据5的质证意见为：对电话记录单的真实性认可，同时证明了本案原告已接到了被告方解除定单的通知。接到通知后，原告与陆占山通话联系，以及陆占山与我公司职工时英联系，证明被告的解除通知原告已经收到，该购房定单已经解除。对证据6的质证意见为：对该证据的证据形式不认可，证明内容也不认可。我公司在2013年9月已经取得房屋预售许可证，许可证号为容房预售证2013D04号。该证每年更换一次，第二次发证时间是2014年7月23日，在我公司第一次取得预售许可证后，多次与原告联系，原告拒不沟通。对证据7的质证意见为：仅凭物业费凭证不能证实房屋的所有权。物业费的主体是物业公司，与我公司没有关联，经我公司了解有承租人以及亲友或是第三人替代房主缴纳物业费。对证据8的质证意见为：李路军、季贺学的证言均不能证实原告主张其与被告公司之间存在房屋买卖合同，他们只是听到了原告方要买房，不能证实其与被告公司有房屋买卖关系。对陆占山的证言，陆占山与本案有利害关系，其证言明显偏袒原告，同时陆占山的证言也证明到被告处是要与被告打算签订房屋买卖合同，说明双方没有建立房屋买卖关系，只是一个房屋预定，陆占山陈述到公司的时间与我公司通过短信通知陆占山及原告限期签订商品房买卖合同的最后期限及和我公司通知合同解除的时间相吻合。而且陆占山当庭也表示收到过我方发送的短信，表明订单已解除。 原告对被告举证的质证意见为：对证据1的质证意见为：有异议。我们没收到过，在这个时间段被告合法的预售证书还没有拿下来，他们是商业2层，之前的预售证是住宅的。对证据2的质证意见为：有异议。收件人处有划掉的痕迹。内件品名只写文件资料，没有写具体是什么，证明不了邮寄的是什么东西。对证据3的质证意见为：对真实性不予认可，跟本案也没有关联性。被告公司必须得通知到，否则不能达到证明目的。对证据4的质证意见为：有异议。我方认为签订合同每一个条款要有一个协商过程。签订合同交款，没有说交款方式，没有约定必须到公司地点，到哪去，而且现在签合同电子传真等都可以，交付方式多种多样。2016年6月28日之前上午十点，通知签订合同不一定是必须到他那里去，而且签订合同得有一个协商的过程。2016年6月30日的解除通知，我们不认可他的理由，因为陆占山也去了，我们去了你有什么证据拿出合同让我们签，你们也没给你们公司的帐号，我们怎么履行，故不具备约定解除的理由，而且我们2016年7月1日多次去找被告，被告都拒绝了。对证据5、6、7的质证意见为：均有异议。我方对律师函不认可，真实性不认可，我们没有收到。签收人是邢立民，和原告没有在一个住址，而且经我方核实邢立民本人也没有收到，也不记得这个。对证据8的质证意见为：我方不认为我们签订的购房订单不是合同，商品房买卖合同是正规的合同，不代表购房定单无效，也证明被告没有给我们房屋买卖合同。 对原告提交的证据1-5、7及被告提交的证据3、4、8的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据6，因不符合证据形式，本院不予认定；对原告提交的证据8，系传来证据，与其他证据综合判断，对其证明目的不予认定。对被告提交的证据1、2，符合证据形式，且结合原告提交证据1本院予以认定；对被告提交证据5、6、7，因被告未能确认原告本人是否收到，证据证明目的不予认定。 经审理查明，本院认定的事实如下：原告栗春梅与被告保定锦泰房地产开发有限公司于2013年6月19日签订《购房定单》，约定：买受人栗春梅购买被告开发的容城县房屋一套，建筑面积392.17平方米，单价每平方米4500元，购房款1764765元，定金50万元。该单定房说明：1.买受人按售楼部电话通知日期签订商品房买卖合同，缴付应缴之款项，如逾期未签订合同，视为违约，定金不予返还。所订房屋出卖人另行出售他人。2.上述销售面积以有关法定部门实测为准，房屋结构以出卖方图纸为准。3.买受人签订合同时须携带此单，并由出卖人收回。4.定金须于本定单签订之日交付出卖人。2013年6月19日，原告给被告交付房屋定金30万元。余款虽经被告多次向原告催要，但原告均未给付。2013年12月13日，被告向原告邮寄了限期履行通知书。该通知书载明：根据双方于2013年6月19日所签购房定单，我公司于2013年11月15日通知你签订商品房买卖合同，缴付应缴款项。限你于2013年12月30日前到我公司售楼部签订正式合同并履行合同义务。否则，视为你方违约，定金不予返还。2016年6月25日，被告保定锦泰房地产开发有限公司又给原告栗春梅发短信，短信内容为：你与2013年6月19日与我公司签订的《购房定单》，定购房号中区3号楼9号房，建筑面积为392.17平方米，已实交定金30万元。我公司售楼部已多次以电话、信函等方式通知你到公司签定商品房买卖合同，交付所有款项，但你一直拖延，不与公司签订商品房买卖合同。现最后郑重通知你，务必于2016年6月28日上午10时30分之前，携带身份证、《购房定单》到公司所在地签订商品房买卖合同，交付所有款项。如逾期未到我公司签订合同，视为违约，定金不予返还，所定房屋另行出售他人。因你曾多次拒接本公司电话，本短信起电话通知义务。公司地址：保定市安新县。联系电话：156××××7773。2016年6月30日，被告保定锦泰房地产开发有限公司以短信形式通知原告，因原告逾期未与被告签订商品房买卖合同，视为违约，现解除与被告公司签订的《购房定单》，已交付的定金不予返还。如有异议应于2016年7月4日前以信函方式向被告公司提出书面意见，逾期未提出，视为无条件接受通知内容。信函邮寄地址：河北省保定市安新县，锦泰温泉度假酒店。收件人时英，联系电话156××××7773。 本院认为，原告栗春梅与被告保定锦泰房地产开发有限公司所签订的《购房定单》，虽具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，但根据其约定可知，该购房定单系预约合同，原告应按照被告通知与之签订商品房买卖合同并给付剩余房款。在履约过程中，被告多次以电话、短信形式通知原告栗春梅交付房款并签订书面合同，但原告均未付款，故被告公司通知原告解除合同，该通知已于2016年6月30日到达原告，原告未提出异议，亦未根据法律规定在三个月内提起诉讼，故该解除合同通知生效，双方签订的购房定单合同解除。合同解除后，已付定金超过主合同20%的部分视为预付款，应予以返还，未超过部分，根据合同约定，不予返还。本案涉诉房屋总价款为1764765元×20%=352953元，原告给付的定金为30万元，故不予返还。 综上所述，原告主张不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条,《中华人民共和国担保法》第九十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 驳回原告栗春梅的诉讼请求。 案件受理费20683元，由原告栗春梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判长  高卉君 审判员  曹彦丰 审判员  沈鹏飞 二〇一八年十二月二十五日 书记员  高 欢