河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初4067号 原告：杨建，男，1980年6月29日出生，汉族，住江苏省淮安市淮安区。 委托诉讼代理人：王新平，三河市天源法律服务所法律工作者。 被告：三河市燕福达建材家居广场服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区神威北路北侧、二三工业园西侧。 法定代表人：谢景辉。 委托诉讼代理人：周广文，河北燕灵律师事务所律师。 原告杨建与被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司 租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建及委托诉讼代理人王新平，被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司的委托诉讼代理人周广文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨建向本院提交诉状时提出了继续履行原被告签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及物业管理合同的诉讼请求，开庭审理后变更了诉讼请求：1、解除原被告签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及物业管理合同。2、被告返还质量保证金5000元、电表押金300元、五一活动经费100元、电卡余额。3、被告退还六个月的租金和管理费28908元。4、被告按两个月房租和管理费赔偿违约金9636元。5、被告赔偿以下经济损失：装修场地费用79315元、样品投入83101元、样品拆除费用2000元、营业损失50000元。事实和理由：燕福达建材家居广场坐落于燕郊经济技术开发区燕郊精工工业园北侧，拥有数十个营业厅，营业场地被划分成许多小块，以招租商户。原告承租了广场Ｃ厅128号场地，经营家具定制。原被告在签订租赁合同及物业管理合同时做了如下约定：租赁场地的面积为88平方米，租赁期限为2017年8月1日至2018年10月31日，租金标准为0.72元／平方米／天，物业管理费标准为1.08元／平方米／天。原告一次性付清年租金，享受免交2018年的八、九、十叁个月租金的优惠。管理费的支付亦如此。租金总额为23126元，管理费总额为34690元，两项合计57816元。原告还须交纳质量保证金5000元，装修押金3000元，电表押金300元。……原告付清了各项费用后，被告即将场地交付。原告投资8万元进行装修，投入8万元安装样品。在2018年5月2日，被告告知各商户，因三河市消防部门对燕福达建材家居广场检查时发现西区市场存有火灾隐患，要求公司进行整改。为此公司要求解除与各商户的租赁合同，并限期商户搬出。包括原告在内的部分商户，基于多种原因不同意搬出，被告即采取断水断电措施。据原告了解，被告如此做法的真实目的是以更高的价格出租给他人。原告认为，原被告签订的合同合法有效，对双方具有法律约束力，被告单方解除合同非法律所准许。故向法院提起诉讼，请求被告继续履行合同。市场的整体形势不断地发生变化，原告的想法亦随之改变，解除合同较合时宜，故原告变更原诉讼请求。但是，原告提出解除合同是基于被告违约在先的事实，被告应向原告承担违约责任，赔偿损失。 被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司辩称，2018年初，燕福达建材家居广场西区市场被排查出有重大火灾隐患，市政府对被告予以挂牌督办。迅速而有效地开展火灾隐患整改工作，对被告而言乃势在必行。实施整改需要大面积拆除营业场地上的建筑，各商户的租赁合同必然不能履行。故公司决定解除与商户之间的租赁合同，退还剩余租金，适当赔偿客户的损失。绝大部分商户已经与公司协商解决，仅有少数商户不能达成一致意见。关于合同的签订、合同的内容、原告已支付的各项费用及被告交付原告场地的情况，原告所做陈述被告认可。对其他的陈述内容不认可。被告同意退还原告质保金5000元、装修押金3000元、电表押金300元、活动经费100元、电卡余额、剩余租金和管理费。租赁场地装修残值已经法院委托进行评估，值为13154元，被告同意赔偿。原告须将电卡返还给公司。被告应承担的违约金金额依照合同约定确定。原告主张的其他损失不予赔偿。 原告围绕诉讼请求提交了如下证据：原被告签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及商铺物业管理合同、装修场地支出的材料费及人工费凭证、样品价格合算表。被告针对其主张提供了三河市人民政府办公室及三河市消防安全委员会文件证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对下列事实双方当事人无异议，且有证据在卷佐证，本院予以确认。 被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司享有燕福达建材家居广场的经营权及出租权。原被告签订了燕福达建材家居广场场地租赁合同及物业管理合同，合同约定：原告承租广场的C厅128号场地，面积88平方米，租赁期限是2017年8月1日至2018年10月31日。租金单价0.72元/平方米/天，物业管理费单价1.08元/平方米/天。原告一次性付清年租金及物业管理费，享受免交2018年八、九、十叁个月租金及物业管理费的优惠。租金总额23126元，管理费总额34690元，两项合计57816元。原告应交纳质量保证金5000元。……原告按照合同约定支付了各项费用，被告将场地交付原告。原告又应被告要求支付了装修押金3000元，电表押金300元、活动经费100元。 因建材市场存在火灾隐患，政府要求市场进行整改，故被告在合同未到期的情况下要求提前解除合同。被告在出租市场前未做好消防设施，对提前解除合同应承担违约责任。 被告同意退还原告质保金、装修押金、电表押金、活动经费及电卡余额。 本院委托廊坊市华信达资产评估有限公司对原告租赁场地的装修重置价值及残值进行评估，评估结论为：装修重置价值为49327元，装修残值为13154元。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 就原被告因自身原因提前解除合同应承担何法律后果之问题，场地租赁合同第十一条第二款及物业管理合同第六条第二款均有约定。看条文中对违约金金额如何约定：若原告因自身原因需提前解除合同，应按照两个月的租金和管理费的标准向被告支付违约金，剩余租金、管理费及保证金不退还；若被告因自身原因需提前解除合同，除按照约定向原告支付违约金外，减收相应的租金及管理费，退还保证金。该条文内容未确定被告提前解除合同应承担违约金的金额，本院依据公平原则推定原、被告承担违约金的标准同一。被告按照两个月的租金和管理费的标准赔偿原告违约金。但原告的实际损失已超出违约金的数额，应按实际损失计算。 被告公司迅速开展火灾隐患整改工作，曾经平稳有序的市场环境变得杂乱，商户的经营倍受影响。因此，自商户被告知搬离之日起至提起诉讼之日止的期间，应认定为原告不能正常使用租赁场地。原告提起诉讼后，申请法院对其租赁场地内的财产予以查封。自起诉之日起至租赁期限届满日的期间，原告未进入租赁场地。故上述两个期间共六个月的租金及管理费应予退还，金额总计28908元。 政府挂牌督办被告整改火灾隐患，迅速启动该项工作乃当务之急。被告提前解除合同实为实施整改所需。被告积极有效地整改，商户的生命财产安全才能得到保障，获取经济利益目的方能实现。基于此，原告请求被告赔偿营业损失本院不予支持。 制作样品展示给客户，是对品牌产品进行宣传的一种方式，样品投入资金最终会为生产者带来利润。故原告请求被告赔偿全部样品投入没有依据。但是，客观地讲，投入转化为利润需要一个过程。这一过程历经时间或长或短，与经营者本人及经营方式等多种因素有关。根据本院向其他同行业经营者了解到的情况，原告实际经营已近九个月，正常来讲应该赚取了一定的利润。从保护生产者利益的角度考虑，本院酌定被告赔偿原告样品损失及拆除费用3000元。 装修残值归原告所有，装修重置值与残值之差额部分36173元（49327-13154）为原告的装修损失。 本院认为，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案，原被告协商解除了合同。导致合同解除的原因系原告提供的租赁场地存在消防隐患，政府要求整改。提供合格的租赁场地系被告履行租赁合同的前提条件，故对因租赁场地整改造成商户的损失，被告应当承担赔偿责任。原告的合理损失，上文已做认定。被告应当返还原告质量保证金5000元、装修押金3000元，电表押金300元、活动经费100元及电卡余额；退还原告租金及管理费28908元；赔偿原告装修损失36173元，样品损失及拆除费用3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨建与被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及商铺物业管理合同。 二、被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司于本判决生效后三十日内返还原告杨建质量保证金5000元、装修押金3000元，电表押金300元、活动经费100元及电卡存有的电费；退还原告杨建租金及管理费28908元；赔偿原告杨建装修损失36173元，样品及拆除费用损失3000元。 三、原告杨建于本判决生效后三十日内腾空场地，交付被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司。 四、驳回原告杨建其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1712元，由被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司负担（于判决生效后五日内缴纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  牛宝卫 人民陪审员  李慧南 人民陪审员  尹桂楠 二〇一八年十二月十一日 法官 助理  高 颖 书 记 员  李二敬