成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初8756号 原告：成都市正成投资开发有限公司，住所地成都市武侯区黉门街**正成.商翼**。 法定代表人：涂大成，总经理。 委托诉讼代理人：杨雅婷，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇尘，泰和泰律师事务所律师。 被告：卓冰华，男，1990年9月2日出生，汉族，住广东省吴川市。 原告成都市正成投资开发有限公司（以下简称正成公司）与被告卓冰华商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法使用普通程序，公开开庭审理了本案。正成公司的委托诉讼代理人王宇尘到庭参加了诉讼。卓冰华经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正成公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除正成公司与卓冰华签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.判令卓冰华支付因卓冰华逾期偿还银行按揭贷款，导致正成公司代为偿还的银行按揭贷款本金、利息和罚息共计525560.81元。前述卓冰华应偿还正成公司的费用直接从卓冰华向正成公司已支付的购房款中扣减，不足部分由卓冰华另行支付；3.卓冰华按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定向正成公司支付总购房款10%的违约金80814.7元（808147×10%）。前述卓冰华应承担的违约金直接从卓冰华向正成公司已支付的购房款中扣减，不足部分卓冰华另行支付；4.卓冰华支付正成公司所产生的律师费损失20000元。前述卓冰华应支付的律师费直接从卓冰华向正成公司已支付的购房款中扣减，不足部分由卓冰华另行支付；5.卓冰华在《商品房买卖合同》及其补充协议解除后10日内配合正成公司到成都市城乡房产管理局办理完毕本案商品房的撤销备案手续（合同备案号：1724262）及预告登记手续（预告登记号：254774）。2012年8月27日，正成公司与卓冰华签订了《商品房买卖合同》以及其补充协议，由卓冰华购买正成公司开发建设的位于武侯区××街道××幢××单元××层××号房屋，总价款为808147元，签约当日支付房屋首付款248147元，剩余560000元购房款通过成都银行按揭贷款的方式支付，正成公司为卓冰华的按揭贷款提供连带担保责任。合同签订后，正成公司为卓冰华所购买的该房屋在成都市房管局办理了合同签约备案及预告登记手续。合同明确约定：“在出卖人提供阶段保证责任期内，若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，买受人应向出卖人支付总购房款10%的违约金，同时出卖人向买受人发出解约通知后有权解除合同，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋处置后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其他相关费用）。” 2017年11月27日，按揭银行向正成公司发出《成都银行履行保证担保责任通知书》，告知因卓冰华没有按时归还按揭银行贷款本息，要求正成公司履行连带担保责任。2018年1月2日，按揭银行直接从正成公司银行账户中扣收了525560.81元用于偿还卓冰华所欠的全部贷款本息。此后，正成公司多次催促卓冰华归还代偿款无果。正成公司为维护自己的合法权益，支付了合理的律师费20000元。 卓冰华未作答辩。 本院经审查认定事实如下： 一、2012年8月27日，正成公司与卓冰华签订了《商品房买卖合同》《补充协议》。《商品房买卖合同》约定卓冰华购买正成公司开发的位于总价款为808147元，建筑面积为107.6平方米，房屋总价款为808147元。《补充协议》第二条第2款约定买受人应于2012年8月27日支付首付款248147元，剩余560000元，剩余购房款向成都银行申请按揭贷款支付。第二条第2款（4）项约定“在出卖人为买受人向银行承担保证责任期间内，如买受人未能按期偿还银行按揭贷款，并导致出卖人承担担保责任的，买受人须在接到出卖人通知的7个工作日归还出卖人代还款（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款基准利率向出卖人支付代还款的利息，以及代还金额10%的违约金；若出卖人在承担担保责任时，实际支出或承担了律师费、诉讼费等其他费用，出卖人还有权向买受人追偿该部分费用；买受人逾期偿还银行贷款，导致出卖人承担担保责任情况累计发生两次，或者买受人逾期归还/支付前述资金超过15日的，或者银行解除与买受人之间的抵押贷款协议的，买受人除按上述约定向出卖人归还并支付相应款项外，还应按总购买房款的10%支付违约金；在适用前述违约金的同时，出卖人在此种情况下还有权解除《买卖合同》及本补充协议，或者以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，并有权就该房屋出之后所得价款优先受偿，出卖人受偿范围包括但不限于代偿款项、违约金、诉讼费、律师费及处置房产发生的一切费用。” 《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，卓冰华支付了首付款248147元，双方申请对案涉房屋办理了预售登记和预告登记。 二、2017年11月27日，成都银行向正成公司发出《成都银行履行保证担保责任通知书》，载明卓冰华已3期未按时偿还本息，要求正成公司在收到通知后7日内履行连带保证责任，逾期将从卓冰华在该行的账户直接扣划卓冰华所欠款项。此后，成都银行于2017年12月4日从正成公司账户扣划了525560.81元，用于代偿卓冰华贷款本金、利息和罚息。2018年1月23日，正成公司向卓冰华在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址成都市机头投镇华星公馆4-3-301号寄送了要求卓冰华偿还代偿款项及支付违约利息的《催告函》。 三、网签合同信息查询记录显示，案涉房屋被成都市高新技术产业开发区人民法院进行了司法查封。 四、正成公司为提起本案诉讼，支付了实现债权的律师费20000元。 上述事实，有《商品房买卖合同》《补充协议》《商品房买卖合同摘要》《成都银行履行保证担保责任通知书》、成都银行客户回单、《催告函》、EMS邮单、网签合同信息查询记录、《委托代理合同》、律师费发票以及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为：正成公司与卓冰华签订的《商品房买卖合同》《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定享受权利履行义务。按照补充协议的约定，卓冰华因逾期偿还银行贷款，导致正成公司承担连带担保责任，且卓冰华未能在约定期限内向正成公司归还其代偿款525560.81元，按照约定正成公司有权单方解除合同。故对卓冰华要求解除双方签订的《商品房买卖合同》《补充协议》及并要求卓冰华从已支付的购房款中扣减525560.81元的诉请，本院予以采纳。因卓冰华违约行为导致合同解除，根据《补充协议》约定卓冰华应向正成公司支付总购房款10%的违约金。故对正成公司要求卓冰华支付违约金80814.7元（808147元×10%），并要求卓冰华从已支付的购房款中扣减违约金80814.7元的诉请，本院予以采纳。正成公司要求卓冰华支付实现债权的律师费20000元，符合双方约定，且于法有据，应予支持，故对正成公司要求卓冰华从已支付的购房款中扣减律师费20000元的诉请，本院予以采纳。因本案中，卓冰华支付的首付款248147元，并通过银行借款方式向正成公司支付剩余购房款560000元，正成公司实际收取了购房款共计808147元，大于代偿款525560.81元、违约金80814.7元、律师费20000元之和。故正成公司于本案中另行要求卓冰华另行支付代偿款、违约金、律师费的诉请，本院不予支持。因卓冰华未到庭参加诉讼，也未向本院提起反诉，故对购房款抵扣代偿款、违约金、律师费的差额部分，卓冰华可另案讼争。鉴于案涉房屋已被司法机关予以查封，处于限制登记状态。故对正成公司要求卓冰华配合撤销案涉房屋的预售备案登记和预告登记的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除成都市正成投资开发有限公司与卓冰华签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。 二、驳回成都市正成投资开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10064元，由卓冰华负担。 不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苏小应 人民陪审员  雷文慧 人民陪审员  王焕菊 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  何 姗