福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0981民初6836号 原告：郑铃全，男，1966年9月12日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：彭崇泉、方孝合，福建凡圃律师事务所律师。 被告：福安市中阳天润房地产开发有限公司，住所地福建省福安市城区广场南路166号天润国际营销中心。 法定代表人：陈明芳，董事长。 委托诉讼代理人：张神朋，福建韩诚律师事务所律师。 原告郑铃全与被告福安市中阳天润房地产开发有限公司（以下简称中阳天润房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告郑铃全的委托诉讼代理人彭崇泉，被告中阳天润房地产公司的委托诉讼代理人张神朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑铃全向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的关于福安市地块“天润银座”801号写字间《商品房买卖合同》；2.判令中阳天润房地产公司返还郑铃全首付款1643535元及资金占用期间的利息损失（利息自2015年6月1日起，以1643535元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计算至还款之日止，暂计至2018年11月15日为247388.04元）；3.判令中阳天润房地产公司返还郑铃全代收的契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元，合计119080.05元。事实和理由：2013年7月23日，郑铃全与中阳天润房地产公司签订《“天润国际”商品房认购书》，2013年9月10日签订《商品房买卖合同》，约定由郑铃全购买中阳天润房地产公司开发的位于福安市地块“天润银座”801号写字间，建筑面积230.28平方米，每平方米14258.88元，总金额为3283535元，合同第四条约定“由出卖人签订商品房买卖合同时代收办理产权所需的契税、房屋登记费用、权证印花税”（附件六合同补充协议增加维修基金），第六条约定“买受人于2013年9月10日签订商品房买卖合同当日向出卖人支付首付款共计1643535元整，余款共计164万元整，于签订合同之日起7个工作日内完成银行按揭贷款手续”，第八条约定“出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用”，合同第九条约定“（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的千分之二向买受人支付违约金”。郑铃全于2013年8月23日支付首付款1643535元，同时中阳天润房地产公司代收办理产权所需的契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19754元，共计119080.05元。然而，中阳天润房地产公司拖延至今已超过三年多仍无法交房，中阳天润房地产公司逾期交房行为已构成违约，郑铃全有权解除合同，中阳天润房地产公司应当返还首付款1643535元及代收款项，并支付逾期交房违约金，且应赔偿郑铃全利息损失。为此，请求判令支持郑铃全的诉讼请求。 中阳天润房地产公司辩称，本案争议所涉商品房买卖合同，系双方自愿协商订立合法有效，对双方当事人具有法律约束力，依合同对价款支付所作约定，郑铃全作为买受人应在签订之日起七个工作日内以按揭贷款方式支付。然而，郑铃全在支付首付款后，至今未办理按揭贷款或以其他方式支付其余购房款。因其不履行在先付款义务，依法有权拒绝交付房屋。现郑铃全以中阳天润房地产公司违约为由，诉请解除合同并要求中阳天润房地产公司承担违约责任，没有事实和法律依据，应予驳回。同时，因郑铃全长期拖欠购房款，致使中阳天润房地产公司资金无法正常回笼，经营活动受到影响，对由此造成的损失，郑铃全应承担责任。 本院经审理认定事实如下：2013年9月10日，双方签订合同编号为201300683《商品房买卖合同》，合同主要约定由郑铃全向中阳天润房地产公司购买福安市地块“天润银座”801号写字间，建筑面积230.28平方米，套内建筑面积141.81平方米，分摊共有建筑面积88.47平方米，单价为14258.88元／平方米，总价款为3283535元。合同第六条约定付款方式及期限，买受人应在签订合同当日向中阳天润房地产公司支付首付款1643535元，余款164万元整于签订合同之日起7个工作日内完成银行按揭贷款手续。第七条买受人逾期付款的违约责任，买受人未按照约定时间付款的，按照第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的千分之二向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同第九条逾期交房的违约责任。按照逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的千分之二向买受人支付违约金……（其它与本案争议无关的内容略）。 郑铃全于2013年8月23日支付购房首付款1643535元并缴纳契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元。2014年5月8日，中阳天润房地产公司到福安市的预告登记手续。因郑铃全的银行按揭贷款至今仍未办理，遂诉至本院提出上述诉讼请求。 上述事实，有中阳天润房地产公司提交的证据及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己约定的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，郑铃全与中阳天润房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，郑铃全提出是因为中阳天润房地产公司没有取得银行贷款准入条件而不办理按揭贷款；中阳天润房地产公司提出是因商业政策原因无法贷款，本院认为，中阳天润房地产公司未提供证据证明其已通知郑铃全办理按揭贷款或是郑铃全个人原因、或是银行原因、还是政策原因未获批准按揭贷款，因此不能将未能订立商品房担保贷款合同归责于郑铃全一方，庭审中中阳天润房地产公司亦明确表示无法按合同约定办理按揭贷款，因此，双方无继续履行合同的合意和可能，故郑铃全有权主张解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求返还首付款1643535元及首付款被占用期间的利息损失。关于首付款被占用期间的利息损失可按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自郑铃全支付首付款之日起即2013年8月23日起计至实际返还首付款之日止，郑铃全自愿主张从2015年6月1日起计算，系其自由处分其民事权利行为，不违反法律规定，予以支持。《商品房买卖合同》解除后，中阳天润房地产公司应将所收取的契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元退还郑铃全。综上，郑铃全的诉讼请求均符合法律规定，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十七条、《最高人民法院于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十五条规定，判决如下： 一、解除福安市中阳天润房地产开发有限公司与郑铃全于2013年9月10日签订的《商品房买卖合同》(合同编号：201300683)； 二、福安市中阳天润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑铃全首付款1643535元及损失（以1643535元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年6月1日起至实际返还首付款之日止）； 三、福安市中阳天润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还郑铃全契税98506.05元、房屋登记费1000元、公共维修基金19574元，合计119080.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22880元，减半收取计11440元，由福安市中阳天润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取福建省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审判员  陈明丽 二〇一八年十二月二十八日 书记员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  －8－