安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1221民初7195号原告：冯国礼，男，1972年9月20日出生，汉族，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：刘松玮，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兰钟，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。被告：安徽金谷商贸有限公司，住所地安徽省阜阳市临泉县前进中路，统一社会信用代码91341221783098154M（1-1）。法定代表人：马季，该公司总经理。委托诉讼代理人：李子宽，安徽志豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马后清，安徽志豪律师事务所律师。原告冯国礼与被告安徽金谷商贸有限公司（以下简称金谷商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯国礼及其委托诉讼代理人刘松玮，被告金谷商贸的委托诉讼代理人李子宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯国礼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签订的《商铺租赁与管理协议》；2、判令被告支付拖欠的租金23994.66元（暂计至2018年8月31日，请求支付至判决生效之日）；3、判令被告支付逾期付款违约金863元（以一年租金为基数计算至2018年8月31日）；4、判决被告支付本案的诉讼费、公告费。事实与理由：2017年1月6日，原、被告签订商铺租赁与管理协议。合同约定原告将购买的御园财富广场1号楼147号商铺租赁给被告，被告第一年至第五年支付租金为该商铺购买总价（719842）元的5%/年，每年支付租金日期为租金支付起始日前30日内支付租金。租赁期间，除本协议约定或被告违约外，原告不得以任何借口解除或终止本合同。租赁期内，被告逾期支付租金，需要每日向租赁方支付万分之一的违约金，租金支付逾期超过30个工作日在甲方书面催交七个工作日内不支付的，租赁方有权单方面解除或者终止合同。合同签订后，被告按约支付一年租金35992元，但一年期满后未按约支付下一年度的房租。为维护原告的合法权益，原告起诉来院，特诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告金谷商贸辩称：原、被告之间签订的租赁合同是客观事实，但合同于2018年2月1日起已经解除，并由安徽御园置业有限公司实际管理、收益、使用；按照双方签订的合同约定，至合同解除时，被告并不欠原告的租金，2018年2月1日后的费用，应由安徽御园置业有限公司支付；被告申请安徽御园置业有限公司作为本案第三人参加诉讼，并依法承担相应的法律责任；原告请求的尚欠租金及要求被告承担租赁费用、违约金与本案客观事实不符。原被告围绕诉讼请求及抗辩主张向本院提举了相关证据，根据当事人的陈述和辩解及本院依法认定的证据，审理查明的事实如下：2017年3月15日，原、被告签订商铺租赁与管理协议，协议约定原告购买的位于御园财富广场1号楼147号商铺，建筑面积约26.68平方米，最终以房产证面积为准。双方选定以第壹种模式签订并履行本协议内容。合同约定“甲方（出租方）：冯国礼……乙方（承租方）：临泉县御园商贸有限公司……第一节：本协议提供以下三种合作模式，双方选定以第一种模式签订并履行本协议内容……第一种模式：甲方自愿出租商铺给乙方经营及管理。1、租赁期限为十五年，租金支付起始日为：交房之日或商场开业之日（两者中以先到日期为准）至十五年后止。该期限内，乙方享有该商铺的经营权、收益权、租赁权，租赁期内乙方有权转租并无需甲方同意。2、第一年至第五年租金为该商铺购买总价的5%/年，第六年至第十年租金为该商铺购买总价的6%/年，第十一年至第十五年租金为该商铺购买总价的7%/年，租金按年支付，第一年租金支付日期为：首付款到账且银行按揭批复后十个工作日内支付，全款到账客户支付日期为到账后十个工作日，以后每年支付日期为租金支付起始日前30日内支付租金，以此类推，付款方式为现金或甲方户名开户的银行账户。……第二节：七、租赁期间，乙方逾期支付租金，需按日向甲方支付租金金额的万分之一的违约金，租金支付逾期超过30个工作日在甲方书面催交七个工作日内不支付的，甲方有权单方面解除或终止本合同……”，被告公司在合同上签字盖章，合同签订后，被告公司向原告支付一年租金35992元。2017年8月20日，临泉县御园财富广场正式开业，对外经营。另查明：2016年12月26日，临泉县御园财富广场建设项目经建设、监理、施工、设计、勘察等五大主体验收合格，安徽御园置业有限公司于2016年12月28日对该工程出具《工程竣工验收报告》。2017年7月19日，临泉县公安消防大队出具了临公消验字[2017]第0027号《建设工程消防验收意见书》，认定工程消防复验合格。2017年8月11日，临泉县环境保护局出具了临环字[2017]226号《关于安徽御园财富广场建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，认可竣工环境保护符合验收标准。本院认为：本案原、被告签订的《商铺租赁与管理协议》系双方真实意思表示，系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务。原告已按约定将涉案房屋交付给被告，被告应按照合同约定时间向原告支付租金。被告未按照合同约定的时间向原告交付租金，原告依法可以解除合同。庭审中，原、被告亦同意解除该合同，故对原告请求解除原被告之间签订的《商铺租赁与管理协议》的诉讼请求，本院予以支持。原告提出要求被告支付拖欠租金人民币23994.66元（暂计至2018年8月31日，请求支付至判决生效之日）并支付逾期付款的违约金863元（以一年租金为基数计算至2018年8月31日），本院认为，本案中原、被告的争议焦点在于租金支付的起始日期和止付日期的确定。依据双方合同的约定，交房之日或商场开业之日，在先的日期来确定租金支付起始日期。2017年8月11日，临泉县环境保护局出具了临环字[2017]226号《关于安徽御园财富广场建设项目竣工环境保护验收监测表备案的函》，同意对该项目竣工环境验收监测报告表进行备案。该机关的认可性意见方可证明，房屋始具交付条件，故涉案房屋验收合格的时间应以2017年8月11日为准。本案中交房之日在先，即2017年8月11日，故涉案商铺租金的支付起始时间应为2017年8月11日。合同权利义务自解除之日终止，双方在签订的租赁合同中协议约定了解除合同的情形，即租金支付逾期超过30天的，原告有权单方面解除合同。因原告并未提举证据证明其在诉前向被告公司行使合同赋予的解除权，故本院以双方均同意解除合同的庭审日期，即2018年10月25日作为双方合同解除的期限，即租金止付日期。因此，被告逾期向原告支付租金的天数为76天，应付租金为7494.22元（35992元/年÷365天×76天=7494.22元）及因逾期支付租金产生的违约金为15.74元（7494.22元×0.1‰×21天=15.74元，违约天数自2018年8月11日计算至2018年8月31日，共计21天），共计7509.96元。对被告提出应由御园置业支付2018年2月1日以后的租金及申请御园置业作为第三人参加诉讼,且被告主张已与原告解除了租赁合同，并未提举相关证据证明。本院认为，基于合同的相对性，涉案的租赁合同双方为本案的原、被告，合同的效力并不及于御园置业，御园置业是否参加诉讼，其是否继续支付租金与本案并无关联，故对该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、原告冯国礼与被告安徽金谷商贸有限公司2017年3月15日签订的《商铺租赁与管理协议》于2018年10月25日解除；二、被告安徽金谷商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯国礼租金7494.22元及违约金15.74元，共计7509.95元；三、驳回原告冯国礼的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取211元,由被告安徽金谷商贸有限公司负担64元，原告冯国礼负担147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  杨玉岭二〇一八年十二月三日书记员  余文凤附：判决所依据的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵消；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。