河南省新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0703民初1809号原告（申请执行人）：吴建新，男，汉族，1955年11月19日出生，住址：河南省。委托代理人：张晓华，女，汉族，1978年3月13日出生，住址：河南省。被告（案外人）：孙景宇，男，汉族，1966年6月17日出生，住址：河南省。委托代理人：王立志，河南百苑律师事务所律师。被告（被执行人）：新乡市豫兴房地产开发有限公司法定代表人：闫观山统一社会信用代码：91410700716762764N住址：北干道与解放路交叉口东北角委托代理人：高丽娜，河南普建律师事务所律师。原告吴建新诉被告孙景宇、新乡市豫兴房地产开发有限公司（以下简称：豫兴公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴建新委托代理人张晓华、被告孙景宇及委托代理人王立志、被告豫兴公司委托代理人高丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴建新诉称:2015年1月20日，豫兴公司与原告签订了借款抵押合同，向原告借款50万元，并就借款期限和利率等作了明确约定，经凤泉公证处进行公证。2015年1月19日，豫兴公司向原告出具保证书，保证该房产未销售、未出租，不存在任何他项权利，经向房产管理部门查询属实。2015年1月20日，豫兴公司与原告签订了商品房买卖合同，担保原告债权，并在房产管理部门进行了不动产买卖登记。由于豫兴公司没有按期履行还款义务，原告2017年8月23日向凤泉公证处申请出具执行证书，原告依据执行证书申请法院强制执行，后法院查封了该房产。执行期间案外人提出执行异议，自称2009年11月，案外人与豫兴公司，签订商品房销售协议书，已支付购房款340860元，并实际占有该房，申请停止执行。法院依据案外人的申请裁定执行中止。豫兴公司就该房产的初始登记日期是2010年5月，案外人在2009年签订购房协议时，豫兴公司还不具有销售该房产的资质，从2009年距今将近十年的时间，案外人依然没有办理正式的不动产权利证书，而豫兴公司的其他业主均已办理房产证，案外人也未进行任何权利登记，根据不动产物权的公示原则，原告对案外人所述真实性存疑。物权法明确规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。充分说明案外人并没有实际取得该房产的所有权，对该房产不享有物权权利，其与豫兴公司只是普通的债权债务关系。案外人称其对豫兴公司享有债权，以折抵房款，但是没有提出有力证据证明，且豫兴公司至今也从未正面认可该债权。原告与豫兴公司的借款合同经过了公证，其效力应当大于案外人的普通债权。且原告与豫兴公司签订的商品房买卖合同，在房产管理部门进行了不动产买卖登记，应当优先于案外人实现债权。综上，为维护原告合法权益，请求法院准予执行该房产。被告孙景宇辩称：1、本案涉及的公证书程序违法，应当由公证部门自行撤销或由法院依法撤销，按照公证法第二十五条的规定，国家有行政区划，这是程序违法的主要表现。关于最高人民法院关于公证程序违法的有关规定，程序违法的应当视为无效。2、2009年购房，房屋原始购买人是孙景宇，关于对原告和被告豫兴公司房地产的合同，属于一房二卖。综上请求驳回原告诉讼请求。被告豫兴公司辩称：豫兴公司与原告之间是借贷关系，是一种债权，豫兴公司与被告孙景宇之间是房屋买卖关系，是一种物权关系，物权优于债权，孙景宇对案涉房屋具有所有权，能够排除执行，吴建新的债权不能强制执行案涉房产。原告吴建新向本院提交的证据材料有：1、卫滨法院2018豫0703执异59号裁定书。证明：因案外人异议执行中止，原告提起诉讼。2、卫滨法院2017豫0703执771号裁定书。证明：执行过程中卫滨法院已经在房产管理部门核实涉案房产登记备案在原告名下的事实。3、借款抵押合同。证明：借款抵押的事实。4、公证书，证明：借款抵押的事实。5、房产证原件。证明：证明豫兴公司将房产证交给原告的事实。6、商品房买卖合同。证明：豫兴公司与原告在2015年1月20日签订，同时向房产管理部门进行了预售备案登记在原告名下。7、房管局的备案信息，证明：该房登记在原告名下。8、凤泉公证处2017新凤证执字第3号执行证书。证明：依法具有强制执行的效力，原告依法执行。9、豫兴公司向原告出具的保证书。证明：豫兴公司向原告说明涉案房产没有他项权利的事实。案外人孙景宇依据与豫兴公司的合同行为主张房产所有权没有事实和法律依据，被告孙景宇虽然实际占有涉案房产，但没有向房产管理部门进行房产买卖登记，不产生物权效力，只对其合同双方有效。豫兴公司也没有认可该房产移转给案外人孙景宇，且豫兴公司已经将房产证交给原告保存，并预售登记在原告名下，现案外人孙景宇向豫兴公司主张合同违约赔偿，而不能依据所有权占有该房产，所以应当判决准予执行。10、豫兴公司向原告出具的购房发票50万元。证明：原告给付款项的事实。11、凤泉公证处向豫兴公司发出的邮件。证明：执行程序合法。12、凤泉公证处情况说明。证明：执行符合法定事由。13、交款记录2张。证明：原告向豫兴公司实际付款。被告孙景宇向本院提交的证据材料有：1、2009年12月商品房销售协议一份。证明：孙景宇与豫兴房产的关系，且孙景宇购买此房产。2、孙景宇买房交款条（四次），共交340860元。证明：孙景宇履行协议内容，应当获得该房产。这两组证据证明孙景宇对该房产具有所有权。3、2000-0171商品房买卖合同，证明：因其为豫兴公司的工作人员，因种种原因所以没有签名。4、2018年11月19日，豫兴公司出具情况说明一份。证明孙景宇是全额买房。5、2018年11月22日，新乡市豫兴房地产开发有限公司出具情况说明一份。证明孙景宇和豫兴公司对房屋买卖是认可的。6、专用款收据四份。证明孙景宇已经出具全额房款。被告豫兴公司向本院提交的证据材料有：凤泉0020公证书一份，证明：豫兴公司与原告之间属于借款关系。经庭审质证，被告孙景宇对原告提交的证据认为：1、对第一份裁定书没有异议；2、第二份裁定书申请人查封申请人的房屋，存在法律逻辑问题；3、凤泉区情况说明是行政违法，按照签订地来说，凤泉区没有权力作出公证，由此我们认为公证书程序违法，公证书不能产生法律效力。对不动产登记是行政部门的行为，需要法院核实，备案行为不能证明是所有行为；4、对商品买卖合同有异议，属于一房二卖，属于申请人和豫兴房产之间的关系，我们认为这是欺诈的行为；5、保证书是闫冠山出于对公司利益方面所写的，我们不认可；6房屋所有权证不能证明房屋归申请人；7、对于转账支票真实性没有异议，证实目的有异议；8、原告与豫兴公司是债权关系，孙景宇与豫兴公司是物权关系。被告豫兴公司对原告提交的证据认为：对证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。证明：豫兴公司与吴建新之间是借贷关系，该组证据不能证明原告与豫兴公司存在真实的房屋买卖关系。被告豫兴公司对被告孙景宇提交的证据认为：对证据的真实性没有异议，证明：孙景宇与豫兴公司是房屋买卖关系。买售人没签字，我们不清楚。原告对被告孙景宇提交的证据认为：商品房销售协议书，仅在孙景宇与豫兴房产之间有效，不具有不动产的效力，不能证明其物权权利，仅成立债权债务关系。所有新建成的房产在房产部门具有备案登记号，孙景宇与豫兴房产签订的合同，不符合物权法的形式要件，真正的商品房买卖合同应当备案，有备案号的，这个形式不合法。收据只能证明孙景宇与豫兴公司的交款情况，与涉案的房产无关。原告吴建新与被告豫兴公司签订的商品房买卖合同，与本案关联性本院不予确认。2018年11月19日，豫兴公司出具的情况说明及2013年1月1日至2018年6月1日四张专用收据，仅能证明该公司与被告孙景宇有债权债务关系，而不能证明债权转换为所付房款；2018年11月22日，豫兴公司出具的情况说明与该公司2015年1月19日出具的保证书内容相互矛盾，故被告豫兴公司2018年11月22日情况说明内容的真实性、合法性与本案的关联性，本院不予确认。其他原被告向本院提交证据的真实性、合法性与本案的关联性，本院予以确认。依据上述有效证据及庭审，本院可以认定以下事实：2015年1月20日，被告豫兴公司与原告吴建新签订借款抵押合同，被告向原告借款50万元，就借款期限和利率等作了明确约定，并将新乡市中同街国际购物公园G区龙湾C座东3单元5层西户，面积232.75平方米房产作为抵押担保，经新乡市凤泉公证处进行公证，赋予强制执行效力。2015年1月19日，被告将该房产证交给原告，并向原告出具保证书，保证该房产未销售、未出租，不存在任何他项权利。2015年1月20日，被告与原告签订了商品房买卖合同，担保原告债权，并在房产管理部门进行了不动产买卖备案登记。由于被告没有按期履行还款义务，原告于2017年8月23日向凤泉公证处申请出具执行证书，原告依据执行证书申请法院强制执行。2018年4月23日，本院依法查封了该抵押担保房产。2009年11月，被告孙景宇与被告豫兴公司签订商品房销售协议书，已支付购房款340860元，并实际占有该房居住至今，剩余房款227000元未支付。本院依法查封该抵押担保房产后，2018年6月5日，被告孙景宇向本院提出执行异议申请停止执行，本院依据被告孙景宇的申请裁定中止对涉案新乡市中同街国际购物公园G区龙湾C座东3单元5层西户（合同编号：2015-0101423）房产的执行。另查明：2007年3月7日，河南省司法厅豫司作出[2007]40号《河南省司法厅关于同意新乡市公证机构设置调整方案的批复》的文件，批复：新乡市市辖区公证机构执业区域统一为新乡市市区，县（市）公证机构执业区域为所辖行政区。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告孙景宇虽与被告豫兴公司签订商品房销售协议书、支付了部分房款、实际居住至今，但未经依法登记，涉案房产的所有权未发生设立、变更、转让和消灭的情况，其产权仍为被告豫兴公司所有，故原告吴建新要求执行涉案房产的诉讼请求，本院予以支持。2007年3月7日，河南省司法厅已批复：新乡市市辖区公证机构执业区域统一为新乡市市区；凤泉公证处没有违反法规的情况，被告孙景宇辩称公证书程序违法的意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条,《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定,判决如下：一、准予执行被告新乡市豫兴房地产开发有限公司位于新乡市中同街国际购物公园G区龙湾C座东3单元5层西户的房产。二、驳回原告吴建新的其他诉讼请求。诉讼费6412元，由被告孙景宇、新乡市豫兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 员 ：范正阳审 判 员 ：谢红梅人民陪审员 ：翟希顺二〇一八年十二月十日书 记 员 ： 马 琳