广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0702民初1950号 原告：庞子江，男，1973年6月6日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：张锦盛，广西金湾律师事务所律师。 被告：广西天和创展房地产开发有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**上东国际****。统一社会信用代码：91450100667028650L。 法定代表人：张君，执行董事。 委托诉讼代理人：黄财基，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林雨悦，广西广合律师事务所实习律师。 被告：广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司，住所地：钦，住所地：钦州市南珠西大街**新天地花园****房用代码：91450702554727463A。 法定代表人：张君，执行董事。 原告庞子江与被告广西天和创展房地产开发有限公司、广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告庞子江及其委托诉讼代理人张锦盛，被告广西天和创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄财基、林雨悦到庭参加诉讼，广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼。2018年11月29日再次公开开庭进行了审理，原告庞子江及其委托诉讼代理人张锦盛，被告广西天和创展房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄财基、林雨悦，广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司原经理杜拥军到庭参加诉讼。杜拥军在开庭中途休庭中无正当理由退庭。本案现已审理终结。 庞子江向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告将天创•国都第1＃楼二单元2301号房屋交付给原告使用（原告于第一次庭审后变更该项诉讼请求为：请求解除《房屋土地置换协议书》、《房屋土地置换补充协议》、《商品房买卖合同》，判令两被告退还原告钦州市沙江路一巷8栋102号房屋，退还原告置换房屋差价款50240元，判令两被告连带支付原告赔偿款512360元）；2、请求判令两被告连带支付原告逾期交房违约利息74855.70元（以购房总价款512360元为基数，每日按万分之一计算，从2014年7月1日暂计至2018年7月1日，以后顺延至生效判决确认被告实际交付房屋之日止）3、请求判令两被告连带支付原告过渡安置费36000元（按每月1000元标准计算，从2014年7月1日暂计至2018年7月1日，以后顺延至生效判决确认被告实际交付房屋之日止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年9月7日，原告与被告广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司签订《房屋土地置换协议》，双方就原告位于钦州市（房产证号为钦房权证钦城区字第××号，房屋产权建筑面积71.56平方米，房屋产权人为庞子江）的房屋及其土地拆迁置换事宜进行协商，其中约定原告将钦州市房产置换给被告，由被告提供以原告原有房屋产权证上建筑面积的130%计建筑面积93.03平方米的新商品房作为原告的置换补偿，每套新商品房另赠送的使用面积不计入房屋产权证建筑面积。协议还约定由被告向原告支付人民币20000元作为协议定金，定金在原告与被告签订新的房屋的《商品房买卖合同》，办理原告新商品房的交付手续（交钥匙），原告将协议定金20000元退还被告，其他约定具体详见《房屋土地置换协议》。当日，原告与被告另行签订《房屋土地置换补充协议》，补充协议约定被告另补偿原告庞子江8栋102号房屋建筑面积9.33平方米。被告同意办理原告新商品房房产证后再将协议定金20000元返还给被告，其他内容详见《房屋土地置换补充协议》。同时，于2011年9月7日，被告作出承诺：8栋102号户主庞子江在公司的拆迁工作中作出贡献，被告决定奖励原告额外3.67平方米建筑面积及人民币25000元劳务费，在签订《商品房买卖合同》一个月内兑现。2014年1月8日，被告广西天和创展房地产开发有限公司与原告签订《置换协议》，双方协议约定：对于置换后的房屋面积差价款以多退少补的方式进行结算，即面积差异在10平方米以内部分按3200元／平方米计价，超过10平方米以上部分按4000元／平方米计价。经双方确认，原告需支付购房款面积差价人民币50240元给被告。双方同时约定，关于过渡安置补偿的每户1000元／月，每户每个季度3000元，一个季度补偿一次，过渡安置费补偿时间从旧房搬迁之日起开始计算至新房办理入伙手续后2个月截止。被告支付原告一次性搬家补偿费1000元，所有补偿费于旧房搬迁之日兑现。同时于2014年1月8日当天，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：关于房屋价款，该商品房（天创•国都第1＃楼二单元2301号）按建筑面积128.09平方米计算，单价为每平方米4000元，房屋总价款为512360元。关于房屋交付时间，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备取得工程竣工验收备案表条件并符合本合同约定的商品房交付给原告。如被告逾期交房的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。如买受人不解除合同的，自本合同交付条件最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房屋实际总价款万分之一的违约金，合同继续履行。在双方签订《置换协议》、《商品房买卖合同》之后，双方按照相关协议完善相关手续并补足相关费用，原告于2014年1月8日补足房屋面积差价款50240元给被告。被告支付原告20000元定金。被告并于2014年3月28日支付原告拆迁补偿金1000元，2014年4月-6月过渡安置费3000元。根据被告要求，原告在收到该款项后7天内搬离旧房屋。在双方相关手续完善之后，届至2014年6月30日房屋交付日期，被告未能按约定将合同约定房屋交付给原告，截至今日为止被告仍未将相应房屋交付给原告，至2018年7月1日，被告逾期交房时间已达1461天。同时在原告搬离旧房屋之后相关的过渡安置费被告也未支付给原告。综上所述，被告逾期不交付房屋及支付相关费用已违反合同约定及相关法律规定。原告为维护自身合法权益特向人民法院提起诉讼，望法院能判如所请。 广西天和创展房地产开发有限公司辩称，1、原告的起诉请求已经超过诉讼时效；合同补充协议交房后720天要给原告办理房产证，否则退房，2016年6月22日可以退房但是原告没有退房，已经超过了退房的时效；2、双方签订的商品房买卖合同应该是无效的合同。原告没有按照合同约定支付房款；置换房屋所在土地是属于钦州市产公司划拨的土地；被告用以置换房屋属于在建工程抵押房屋；双方签订房屋买卖合同没有经过备案登记；3、双方签订的房屋土地置换协议书没有实际履行，被告请求法院依法解除。根据合同约定，被告将房屋给原告后80天才搬旧房，目前被告也没有将房屋给原告，那么原告的房屋没有拆，还在原地；原告与被告签订协议以后，虽然原告房屋在被告房产项目总平范围内，但被告与钦州房地产综合开发公司的拆迁问题无法达成协议，被告房地产规划里面没有包括原告房屋所在土地。被告与钦州房地产综合开发公司产生纠纷经贵院作出判决，确认双方之间的置换协议是无效的，所以原、被告之间的合同也就无法履行。请求驳回原告的诉讼请求。 被告广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司原经理杜拥军第二次开庭时到庭，对被告广西天和创展房地产开发有限公司特别授权的诉讼代理人所陈述的无异议。 原告对其陈述事实，举证如下：1身份证复印件：证明原告主体资格及基本情况；2、电脑咨询单：证明被告主体资格及基本情况；3、《房屋土地置换协议书》、《房屋土地置换补充协议》：证明2011年9月7日，原告与被告签订《房屋土地置换协议》、《房屋土地置换补充协议》，双方就原告位于钦州市的房屋及其土地拆迁置换事宜进行协商约定，房产证上没有被告所说的划拨部分，所以该协议是有效的，置换协议第七条约定，不存在政府规划调整和不可抗力问题，不存在无效情况，合同应该继续履行；4、证明：证明原告在被告公司的拆迁工作中做出的贡献，被告决定奖励原告额外3.67平方米建筑面积及人民币25000元劳务费；5、《合同补充协议》原、被告就商品房土地用途及使用年限进行协商；6、《置换协议》及2014年1月8日杜拥军签名的置换标准计算表，证明（1）2014年1月8日，被告与原告签订《置换协议》，经双方确认原告需支付购房面积差价人民币50240元给被告；（2）关于过渡安置补偿每户1000元／月，每户每季度3000元，一个季度补偿一次，过渡安置费补偿时间从旧房搬迁之日起开始计算至新房办理入伙手续后2个月截止。被告支付原告一次性搬家补偿费1000元，所有补偿费于旧房搬迁之日兑现；7、《商品房买卖合同》、（1）2014年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》；（2）该商品房按建筑面积128.09平米计算，单价为每平方米4000元，房屋总价款为512360元；（3）该商品房被告应当在2014年6月30日前，将具备取得竣工验收备案表条件并符合本合同约定的商品房交付给原告；（4）被告逾期交房超过90日的，如买受人不解除合同的，自本合同交付条件最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房屋实际总价款万分之一的违约金，合同继续履行；8、被告的收据（2014.1.8）：证明原告于2014年1月8日根据合同约定支付购房款面积差价人民币50240元给被告；9、收据（2014.3.28）：证明被告支付原告拆迁补偿金1000元，2014年4月-6月过渡安置费3000元，根据被告要求，原告在收到该款项后7天内搬离旧房屋；10、证明、商品房买卖合同登记备案证明：证明在被告将天创•国都第1＃楼二单元2301号房屋卖给原告后，又再次将房屋卖给第三人谢江林；11、建设工程竣工验收报告、建设工程质量监督执法抽查报告：证明天创•国都一期1＃楼建设单位竣工验收时间为2015年12月4日，钦州市建设工程质量安全监督站审核时间为2016年2月2日；12、证明：证明天创•国都第1＃楼二单元2301号房屋不存在抵押登记情况。 被告对其陈述事实，举证如下：1、2013年4月22日抵押合同：证明我方向吉大丽原公司贷款2000万，当时是以土地权号为钦国用2010第A1794号抵押的；2、2013年4月22日抵押合同，贷款1.6亿，把在建工程抵押给吉大丽原投资公司。这两份证据证明涉案的房屋当时抵押权人是吉大丽原投资公司，所以未经吉大丽原投资公司同意，被告是无权处分该房屋的。3、（2015）钦南民初897号判决书：证明该土地是划拨用地，不能用于开发商品房，所以是无效的。4、照片，证明原告的房屋还没有拆除。 经审理查明，原告是位于钦州市房屋（房产证号为钦房权证钦城区字第××号，房屋产权建筑面积71.56平方米）的所有权人。广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司是广西天和创展房地产开发有限公司开办在钦州的分支机构，没有独立的法人资格，经营范围是接受公司委托开展相关业务。2011年9月7日，原告与被告广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司签订《房屋土地置换协议》，双方就拆迁原告位于钦州市的房屋及其土地拆迁置换事宜达成协议，协议约定：原告同意将其上述房屋及土地纳入被告开发的“天创·国都”项目（暂定名）范围，原告房屋置换给被告，由被告提供以原告原有房屋产权证上建筑面积的130%计建筑面积93.03平方米的新商品房作为原告的置换房。上述协议第七条、相关手续的办理约定：1、政府拆迁公示期满三日内，由被告向原告支付人民币20000元作为协议定金。2、如出现政府规划调整或遭遇不可抗力等非甲乙方主观原因造成拆迁工作难以进行的，本协议自动失效，双方不承担违约责任，甲方向乙方退还协议定金20000元。3、甲方应在收到乙方要求办理土地及房屋产权过户的书面通知后及时配合乙方将原有土地及房屋产权办至乙方名下，每逾期一日，甲方按日向乙方支付定金金额1%的违约金。逾期十日，按甲方违约处理，甲方应按协议定金的双倍金额赔偿乙方损失，乙方有权向甲方追偿由此给乙方带来的其他经济损失，且本协议继续履行。如甲方拒不执行的，乙方有权向当地法院申请强制执行。4、在双方完成土地及房屋产权过户手续当日，乙方与甲方签订新房屋的《商品房买卖合同》，办理甲方新商品房的交付手续（交钥匙），甲方将协议定金20000元退还乙方。5、甲方应在新商品房入伙（交钥匙）后80日内搬离旧房屋，每逾期一日，甲方应按日向乙方支付定金金额1%的违约金。逾期十日，按甲方违约处理，甲方应按本协议定金的双倍赔偿乙方损失，乙方有权向甲方追偿由此给乙方带来的其他经济损失，且本协议继续履行。如甲方拒不执行的，乙方有权向当地法院申请强制执行。6、乙方承担办理土地及房屋产权过户过程中所发生的各类行政性收费。7、乙方负责对甲方地块及地上建筑物进行拆除、场地平整，所发生的拆除费用由乙方承担。甲方应保证旧房屋门窗、水电等居住设施的完整性。协议还对其他事项进行了约定。同时，原告与被告又签订了《房屋土地置换补充协议》，补充协议约定被告另补偿原告庞子江房屋建筑面积9.33平方米和6000元面积差异款。原告同意办理原告新商品房房产证后再将协议定金20000元返还给被告。 2011年9月7日，被告出具证明，证明记载：8栋102号户主庞子江在我公司的拆迁工作中作出贡献，我公司决定奖励其额外3.67平方米建筑面积及人民币25000元劳务费，在签订《商品房买卖合同》一个月内兑现。2011年11月18日，原被告双方又签订一份《合同补充协议》，协议约定：根据钦州市住房和城乡建设委员会审批通过“天创·国都”一期《建设用地规划许可证》的用地性质为商住，现《商品房预售许可证》的土地用途为商服，出卖人正办理相关变更手续。出卖人承诺在商品房交付使用后720日内，即办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案前，项目所属的地块使用年限变更为70年。如出卖人未在规定期限内履行约定的，双方同意按下列第1项处理：买受人退房，出卖人按照周边地段楼盘单价赔偿买受人所购房屋全款，并按评估公司评估价赔偿买受人房屋装修款。2014年1月8日，原、被告再次签订《置换协议》，双方协议约定：对于置换后的房屋面积差价款以多退少补的方式进行结算，即面积差异在10平方米以内部分按3200元/平方米计价，超过10平方米以上部分按4000元/平方米计价。经双方确认，原告需支付购房款面积差价人民币50240元给被告。对于过渡安置约定：补偿每户1000元/月，一个季度补偿一次，过渡安置费补偿时间从旧房搬迁之日起开始计算至新房办理入伙手续后2个月截止。被告支付原告一次性搬家补偿费1000元，所有补偿费于旧房搬迁之日兑现。同时约定原、被告双方签订《房屋土地置换协议》及其《补充协议》作废。2014年1月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：关于房屋价款，该商品房（天创•国都第1#楼二单元2301号）按建筑面积128.09平方米计算，单价为每平方米4000元，房屋总价款为512360元。关于房屋交付时间，被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备取得工程竣工验收备案表条件并符合本合同约定的商品房交付给原告。如被告逾期交房的，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。如买受人不解除合同的，自本合同交付条件最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房屋实际总价款万分之一的违约金，合同继续履行。2014年1月8日杜拥军签名的置换标准计算表载明：置换给原告的房屋面积按照1:1.3，附加补偿面积13平方米，置换后面积为106.03平方米，置换面积128.09平方米，补交差价款50240元。扣减被告支付给原告的定金20000元，原告当天补交了30240元，被告出具收条收到原告补差价款50240元。被告于2014年3月28日支付原告拆迁补偿金1000元，2014年4月-6月过渡安置费3000元。约定原告在收到该款项后7天内搬离旧房屋。2015年12月16日，被告的天创•国都项目通过竣工验收合格，2016年2月2日被抽查鉴定为合格工程。被告未将合同约定房屋交付给原告，而是在2014年8月18日将该房转让给第三人谢江林并办理备案登记在谢江林名下。2018年7月13日原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。诉讼期间，本院根据原告财产保全的申请，依法查封天创•国都第1#楼二单元2301号房屋。 另查明，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条（2）：出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同......买受人解除合同的，出卖人应按买受人该商品房实际总价款的2%支付违约金给买受人。 再查明，被告所举的（2015）钦南民初字第897号生效判决书确认被告与钦州房地产综合开发公司之间是土地使用权转让合同纠纷，钦州房地产综合开发公司将使用权类型为划拨国有土地转让给被告，该宗土地于2008年11月28日经钦州市国有资产管理委员会同意开发，也经钦州市住房和城乡建设委员会同意开发，被告与钦州市地产综合开发公司合作开发，被告报有关部门，经批准准予天创•国都项目的规划及建设。原告的房屋所在的位置在被告开发的天创•国都项目总评范围内，属于被告开发的天创•国都第二期开发范围。现包括该房在内的整栋楼尚未拆除，原告2014年3月28日已经搬出该房。原告于2018年7月19日向本院提起诉讼，并提出上述诉讼请求。 以上事实有原告提交的《房屋土地置换协议书》、《房屋土地置换补充协议》、证明、《合同补充协议》、《置换协议》、《商品房买卖合同》、原、被告的收据各一份、2014年1月8日杜拥军签名的置换标准计算表；以及被告提交的（2015）钦南民初897号判决书、照片等证据及当事人陈述在案佐证。 结合查明的事实及双方的诉辩主张，本院对原告的各项诉讼主张评判如下： 一、关于诉讼时效问题。被告认为双方约定交房时间是2014年6月30日前，按照当时法律规定两年的诉讼时效，2016年6月30日诉讼时效已过。本院认为，双方合同约定交付新房的时间在2014年6月30日前，而2015年12月16日被告的天创•国都项目才通过竣工验收合格，那么房屋应当在2015年12月16日之后才符合交付的条件，天创•国都项目迟延竣工验收合格不是原告造成，诉讼时效应当从2015年12月16日开始起算。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告2018年7月13日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效。 二、关于违约问题。 2014年1月8日，原、被告签订《置换协议》和《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，是有效合同，两份合同约定被告应当在2014年6月30日前，将置换的商品房交付给原告。如被告逾期交房的，逾期超过90日的，原告有权解除合同。现由于讼争的房屋被告已经转让给他人，双方签订的《商品房买卖合同》无法继续履行。原告要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，符合法律规定，应予支持。双方2014年1月8日签订的《置换协议》约定，签订《置换协议》后，《房屋土地置换协议书》及其《补充协议》同时作废。也就是《房屋土地置换协议书》及其《补充协议》在2014年1月8日双方签订《置换协议》时已经终止，对双方均无约束力。 被告主张原告没有交付旧房给被告，应当解除《置换协议》。本院认为，被告根据《置换协议》约定：“被告支付原告一次性搬家补偿费1000元，所有补偿费于旧房搬迁之日兑现。”在2014年3月28日支付原告拆迁补偿金1000元，2014年4月-6月过渡安置费3000元，以及在被告拆迁过程中原告表现积极得到被告嘉奖的事实，本院认为原告向来积极响应被告拆迁工作，在收取3000元过渡安置费后应当搬离了旧房，故本院对被告上述主张不予采信。 对于被告主张因原告的房屋土地属于划拨土地，不能开发天创•国都第二期，导致双方之间合同不能履行不能归责于被告，应当解除双方《置换协议》协议的意见。本院认为，被告所举的（2015）钦南民初字第897号生效判决书确认原告房屋及钦州市地产综合开发公司的土地已经有关部门规划在被告开发的天创•国都规划总评内。并且经钦州市住房和城乡建设委员会同意开发，由被告进行申报即可进行第二期开发。被告的“天创·国都”一期的土地用途原先也是由商住变更为商服。被告完全可以申请变更土地用途继续开发二期，而被告认为不能按期建设二期项目是原告责任，不符合本案事实，本院不予采信。被告不能依照《置换协议》约定在2014年6月30日前，将新的商品房交付给原告，而是将该商品房转让给他人，被告存在违约事实，应按照《置换协议》约定承担违约责任。原告要求被告按照《置换协议》约定支付房屋折款每平方米4000元共计512360元。本院认为，根据双方的《置换协议》及2014年1月8日杜拥军签字确认的置换标准计算表，本院确认被告应交付给原告的房屋建筑面积是93.03平方米加上被告奖励给原告13平方米，合计为106.03平方米，总价款为424120元，对于原告请求超出424120元的部分不予支持。被告应当支付解除《商品房买卖合同》违约金为8482.40元（424120元×2%），对于原告请求超出8482.40元部分也不予支持。 关于原告要求被告退还50240元问题。本院认为，2014年1月8日杜拥军签字的置换标准计算表虽然载明：置换给原告房屋面积128.09平方米，原告补交差价款50240元，被告出具的收条也是明确收到原告补差价款50240元，但是已经扣减被告支付给原告的定金20000元，原告当天实际补交的款项是30240元，因此，被告广西天和创展房地产开发有限公司应退还原告庞子江30240元而不是50240元。 至于原告请求的过渡安置费问题。本院认为2014年8月18日被告将应当置换给原告的房屋转让给了他人，视为2014年8月18日房屋实际可以交付使用，双方约定过渡安置费支付至房屋交付使用后两个月，那么应支付原告过渡安置费至2014年10月18日。被告已经支付原告过渡安置费至2014年6月，那么被告还应支付原告过渡安置费4个月即4000元。 三、关于两被告责任承担问题。 《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”被告广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司是广西天和创展房地产开发有限公司开办的分支机构，没有独立法人资格，经营范围是接受公司委托在钦州开展相关业务。因此，广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司与原告签订合同产生的权利义务，由被告广西天和创展房地产开发有限公司承担。因此，本案由被告广西天和创展房地产开发有限公司承担支付原告拆迁房屋折款、违约金及过渡安置费等。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零一条的规定，判决如下： 解除原告庞子江与被告广西天和创展房地产开发有限公司钦州分公司签订的《商品房买卖合同》； 被告广西天和创展房地产开发有限公司按照《置换协议》约定支付原告庞子江拆迁房屋价款424120元及违约金8482.40元给原告庞子江，庞子江将其名下的房屋（房产证号为钦房权证钦城区字第××号）交给被告广西天和创展房地产开发有限公司； 被告广西天和创展房地产开发有限公司退还原告庞子江30240元； 被告广西天和创展房地产开发有限公司支付原告庞子江4000元过渡安置费； 驳回原告庞子江的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5347.08元，保全费2224元，合计7571.08元，由原告庞子江负担1892.77元，广西天和创展房地产开发有限公司负担5678.31元。 上述判决确定的义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行，或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  陈熙玲 二〇一八年十二月五日 书记员  黎洪涛