呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初2864号原告（反诉被告）：赵海峰，男，无固定职业，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：张顺，内蒙古庆胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯婷，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告(反诉原告)：古晓霞，女，超市员工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李冬冬，内蒙古英南律师事务所律师。委托诉讼代理人：游君平，内蒙古英南律师事务所律师。第三人：内蒙古品居房屋中介服务有限公司第四分公司，住所地呼和浩特市回民区海西路十三中对面商业门脸1-1-东九号。负责人：徐金柱，职务总经理。委托诉讼代理人：闫泽明，该公司房产经纪人。原告(反诉被告)赵海峰与被告(反诉原告)古晓霞、第三人内蒙古品居房屋中介服务有限公司第四分公司（以下简称品居公司第四分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)赵海峰的委托诉讼代理人张顺、冯婷，被告(反诉原告)古晓霞的委托诉讼代理人李冬冬、游君平，第三人品居公司第四分公司的委托诉讼代理人闫泽明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵海峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还原告定金10000元及违约金62000元；2、请求判令被告承担本案的律师费3500元，以上合计：75500元；3、请求判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2018年3月30日原告与被告通过内蒙古品居房屋中介服务有限公司第四分公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：原告以310000元的价格购买被告实际所有的呼和浩特市××区房屋。合同第七条第一款约定：被告不履行合同义务，违约方应承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等。合同第八条第六款约定：甲乙双方不得违约，如有违约，违约方需向守约方赔偿房款20%的违约金。合同第十条约定：因履行合同产生争议，由涉诉房屋所在地人民法院管辖。合同签订当日，原告支付被告10000元定金，被告向原告出具了购房定金收条。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告拒不办理买卖公证和委托公证手续，后明确告知不卖了。原告要求被告退还定金及支付违约金，但被告拒不给付，原告无奈诉至法院，望法院查清事实，保证原告的合法权益。古晓霞辩称，原告赵海峰所提诉讼请求没有事实和法律依据,本案中古晓霞没有任何违约行为，其拒绝办理买卖和委托公证手续系行使合同法第六十八条赋予其的抗辩权，即因赵海峰没有履行支付购房款的在先义务，所以古晓霞在后的配合其办理买卖和委托公证手续的义务无需履行，其拒绝履行本身符合法律规定。基于此，原告要求古晓霞返还定金人民币1万元及支付违约金、律师费的诉讼请求没有任何事实和法律依据。一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方签订的《房屋买卖居间合同》第一条、第二条、第三条、第八条均约定购房款的支付方式为一次性，即合同签订之日一次性付清全部购房款。合同履行过程中，赵海峰仅支付定金入民币1万元，剩余购房款30万元一直未付，在未支付购房款且双方也没有约定赵海峰在支付1万元购房款的情形下便可以要求古晓霞办理买卖、委托公证手续义务的前提下，赵海峰便要求古晓霞配合办理买卖、委托公证义务，该项主张没有任何事实和法律依据，赵海峰没有履行约定义务，其无权要求返还定金，所以其要求返还定金的诉讼请求无事实及法律依据。二、本案中，古晓霞没有任何违约行为,拒绝办理公证手续系在行使抗辩权，原告赵海峰诉请支付违约金及律师费无事实及法律依据，本案中，双方签订的《房屋买卖居间合同》第八条约定了古晓霞需要配合赵海峰办理委托公证手续的义务，但该约定本身属于附属义务，且该约定也未明确具体的办理时间。根据合同法以及常理推断，古晓霞履行该项义务的条件应是赵海峰支付了全部购房款之后，否则古晓霞就可能在未收到全部购房款的情形下丧失对该房屋的相关权利，本案中为何赵海峰在仅支付1万元定金的情形下便要求古晓霞配合其办理买卖和委托公证手续，其目的是将古晓霞所有的房屋转卖，转卖之后其赚钱差额收益同时付清古晓霞的剩余购房款。但是商业交易本身存在风险，如果案外人逾期支付购房款同时又实现对房屋的占用后，将给古晓霞增加无端的诉累，其明显在损害古晓霞的权益，综上，古晓霞没有任何违约行为，故亦无需向赵海峰退还任何定金和支付违约金、律师费等，其诉讼请求应该予以驳回。品居公司第四分公司述称：2018年3月30日赵海峰与古晓霞在品居房屋中介公司办理了房屋买卖居间合同，当时约定期限是40天内办理手续，在办理公证委托手续当天，赵海峰一次性付给古晓霞尾款，在到期前办理公证委托手续当天古晓霞不同意办理手续。古晓霞反诉诉讼请求：1、请求人民法院依法判令反诉被告继续履行《房屋买卖居间合同》并向反诉原告支付剩余购房款入民币300000元。2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金150300元(暂自2018年3月30计算至2018年9月13日,并请求计算至实际给付之日止)。以上共计450300元。3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2018年3月30日，反诉原告古晓霞通过第三人内蒙古品居房屋中介服务有限公司第四分公司的介绍与反诉被告赵海峰签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定，吉晓霞将其所有的位于呼和浩特市××区房星出售给赵海峰，合同约定古晓霞应自收到赵海峰全额购房款之日30天内将交易的房产全部交付给赵海峰使用；合同约定的购房总款为人民币310000元，合同签订之日赵海峰应向古晓霞支付购房定金人民币10000元，剩余购房款人民币300000元赵海峰也选择了以一次性付清购房款的形式支付，即于合同签订之日一次性支付。合同第七条违约责任第四款约定如赵海峰未按照合同约定履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并继续履行原付款义务。合同履行过程中，赵海峰仅向古晓霞支付了10000元的定金，剩余购房款人民币300000元一直未支付。但其在未支付购房款的前提下，却要求古晓霞配合其办理买卖公证、委托公证手续，意图在仅支付10000元定金的前提下将古晓霞所有的房屋另行转卖并赚取房屋差价收益。但因其未支付合同约定的全部购房款,所以古晓霞对其要求予以拒绝，但其随后便向人民法院提起诉讼要求古晓霞支付逾期办理委托公证、买卖公证的违约金，其行为明显违背了双方签订合同的约定。反诉原告古晓霞认为,根据《合同法》的规定,依法成立的合同对合同各方均有法律约束力,任何一方均不得违反,一方如不履行合同义务的,则另一方有权要求其继续履行并承担违约责任。基于上述，反诉原告古晓霞认为反诉被告赵海峰的行为已经严重违反了合同的约定,故特向人民法院提起反诉,请求法院依法支持反诉原告的诉讼请求,维护反诉原告的合法权益。赵海峰辩称，原、被告合同约定在签约起40日内三方办理买卖公证和委托公证，当时也说好了，在办理公证的当天，一次性付清房款，在签订合同当日原告也支付了定金10000元，签订合同后，原告多次要求被告前往公证处办理公证手续，但古晓霞忽然不愿意去公证处办理公证手续，原告只好请律师向被告发出律师函，催告古晓霞履行义务，当然原告也会在公证当日一次性付清房款，但古晓霞收到律师函后一直不履行，原告只好起诉。品居公司第四分公司述称，2018年3月30日赵海峰与古晓霞在品居房屋中介公司办理了房屋买卖居间合同，当时约定期限是40天内办理手续，在办理公证委托手续当天，赵海峰一次性付给古晓霞尾款，在到期前办理公证委托手续当天古晓霞不同意办理手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合各方当事人的举证、质证意见及庭审核实情况，逐一认证如下：赵海峰向法庭出示的证据：1、房屋买卖居间合同、购房定金收条；证明2018年3月30日，原、被告通过第三人签订《房屋买卖居间合同》，合同约定，原告以310000元的价格购买被告所有的呼和浩特市××区房屋。合同约定，被告不履行合同义务，需双倍返还原告所付的定金，违约方应该承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等；被告需配合原告办理买卖公证、委托公证手续；合同签订后，双方均不得违约，如有违约，违约方需赔偿守约方房款20%的违约金。合同签订当日，原告支付被告10000元定金。古晓霞的质证意见是合同真实性认可，对所要证明的关联性和内容不认可。根据双方的合同第一、二、三条、第八条均约定购房款的支付方式为一次性，即合同签订之日一次性付清全部房款，合同签订后，原告支付被告1万元定金，剩余房款30万元一直未支付，原告有先履行付款的义务，作为抗辩，被告古晓霞在原告没有付全款的情况下，也没有约定原告赵海峰在支付1万元的房款的情形下便可以要求反诉原告古晓霞办理买卖、委托公证义务，原告的主张没有事实和法律依据。品居公司第四分公司不发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。2、致古晓霞的律师函、古晓霞通话记录（形成时间2018年5月9日）；证明被告在原告多次催促之下仍未依约办理买卖公证和委托公证手续，后明确告知不再履行合同。故被告违约在先，应承担违约责任。古晓霞的质证意见是对律师函的真实性不认可，律师函是否发出，古晓霞是否收到，均不能证明且对方没有履行完毕付款义务，即使发出催告履行义务的通知也无事实和法律依据，对通话录音的真实性认可，但对证明的问题以及证据的客观性、关联性不认可，其恰恰证明赵海峰没有履行付款义务在先，所以古晓霞拒绝办理过户手续，且古晓霞明确表示并不是不出售房屋，而是因为有房本一旦办理公证可能会给自己造成损失，整个通话录音均不能证明原告主张的事实。品居公司第四分公司不发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合全案予以综合考虑。古晓霞向法庭出示的证据：《房屋买卖居间合同》1份；证明古晓霞与赵海峰签订的《房屋买卖居间合同》第一条约定房屋交易总金额为人民币31万元，第二条约定赵海峰需支付定金人民币1万元，第三条付款方式约定的付款方式为一次性付款，即合同签订之日一次性付清全部购房款，赵海峰在一次性付款处划对勾并加按手印；合同第八条其他约定事项：各方以手写的形式再次明确赵海峰一次性付清古晓霞上述房款。合同第七条违约责任第5款约定，赵海峰未按照合同约定期限履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。合同履行过程中，赵海峰仅向古晓霞支付了1万元的定金，剩余购房款人民币30万元未在合同签订之日支付，随后其便要求古晓霞配合其办理买卖公证、委托公证手续，即其意图仅在支付1万元款项的前提下即想获得转售涉案房屋的权利，其明显违背了双方签订合同的约定。因赵海峰履行付款的义务在前，古晓霞履行配合办理公证手续的义务在后，故古晓霞有权行使抗辩权，且本案中赵海峰违约在先，所以，其所提诉讼请求没有事实及法律依据。其应该按照合同约定承担继续履行支付购房款并按照日千分之三的标准支付逾期支付购房款所产生的违约金。赵海峰的质证意见是真实性认可，证明的问题不认可，合同第三条仅对付款方式为一次性付款作出约定，对付款时间并没有约定，合同第三条第一款约定，签订合同40日内，双方办理买卖公证和委托公证。在办理买卖公证与委托公证的同时一次性交付房款。合同签订后，古晓霞不愿按照合同约定办理买卖公证和委托公证手续。并在2018年5月9日，明确告知不愿配合办理委托公证和买卖公证手续。古晓霞的行为构成违约，应承担违约责任。品居公司第四分公司不发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。品居公司第四分公司未向法庭出示书面证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，古晓霞（甲方）、赵海峰（乙方）与第三人品居公司第四分公司（丙方）达成《房屋买卖居间合同》（合同编号0006078），约定赵海峰购买古晓霞的位于呼和浩特市××区房屋，该房屋建筑面积54.79平米，房屋所有权人为古晓霞，产权证号为，房屋所有权证登记日期2005年07月06日。乙方赵海峰自愿认购该房屋并支付定金。甲方古晓霞应于收到乙方赵海峰全额房款之日起3天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并将之前的物业费等结清。房屋交易价格310000元，乙方支付定金金额10000元。付款方式：一次性付清剩余购房款。甲方保证房屋权属清晰，能正常办理过户手续。甲方交房保证金5000元。丙方作为中介居间方对买卖双方做到如实告知义务。违约责任：本合同签订后具有法律效力。如乙方不履行合同义务，支付定金不予退还，归甲方所有；甲方不履行合同义务，需双倍返还乙方所付定金，同时守约方需将所得违约金的50%给付丙方作为服务佣金。违约方应承担守约方为主张权利支出的包括但不限于律师费、诉讼费等相关费用。甲乙双方任何一方违反本合同关于房屋买卖部分条款，守约方可追究违约方责任，但不能向丙方主张赔偿……甲、乙双方未按照约定期限履行付款义务的，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项千分之三的违约金，并应继续履行原付款义务。其他约定事项：1、甲方保证该房屋产权清晰有效、无离婚过户税、无继承税、能正常过户；2、甲方配合乙方办理买卖公证、委托公证手续；3、甲方负责去房管局办理落宗事项；4、乙方一次性付清甲方上述房款；5、甲方配合乙方给留一张银行卡；6、自签订本合同之日起，甲、乙双方不得违约如有违约，违约方需向守约方赔偿房价20%的违约金；7、公证费由乙方承担；8、过户费由乙方承担；9、甲方保证在办理手续前将户口迁出。合同尾部古晓霞、赵海峰签字，丙方品居公司第四分公司经纪人签字为乔烨，加盖“内蒙古品居房屋中介服务有限公司第四分公司”印章。同日古晓霞出具购房定金收条一份，内容为：今收到买房人：姓名赵海峰身份证×××。购房定金，大写壹万元，小写（10000.00）元。房屋坐落于××区。收款人处古晓霞签字。另查明，赵海峰于2018年5月22日以微信的形式向古晓霞发出《律师催告函》。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。品居公司第四分公司作为房屋中介公司，与赵海峰、古晓霞达成《房屋买卖居间合同》，系三方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以确认。该《房屋买卖居间合同》中约定的付款方式第二款（有对勾标志），可确定付款方式为一次性付清剩余购房款，对于付款时间从合同中不能明确体现，合同中其他约定事项第二款约定了古晓霞（甲方）配合赵海峰（乙方）办理买卖公证、委托公证手续，亦未能体现该义务的履行时间。至案件审理时，案涉房屋未办理手续变更，赵海峰也未向古晓霞支付剩余购房款，该房屋买卖居间合同未实际履行。赵海峰支付剩余购房款与古晓霞配合办理买卖公证、委托公证手续是同时履行的义务，任何一方不履行合同义务，另一方也有权拒绝其相应的履行要求，赵海峰在古晓霞办理买卖公证、委托公证手续前拒绝支付剩余购房款，古晓霞在赵海峰支付剩余购房款前亦有权拒绝配合办理买卖公证、委托公证手续的义务，属于行使同时履行抗辩权。对于赵海峰所主张的其于2018年5月22日向古晓霞发出《律师催告函》，要求古晓霞于指定时间配合其办理买卖公证、委托公证手续，而古晓霞未配合，古晓霞的行为已构成违约的问题，对此，本院认为，因赵海峰、古晓霞及品居公司第四分公司并未在合同中约定支付剩余购房款及配合办理买卖公证、委托公证手续的具体时间，应本着方便买卖双方履行的原则，根据双方的实际情况，协商确定，但赵海峰向古晓霞发出的律师催告函是其单方确定的履行时间，对古晓霞并未有约束力，古晓霞拒绝配合办理买卖公证、委托公证手续构成违约理由不充分，本院不予采纳。赵海峰、古晓霞之间的合同无法继续履行，是由于赵海峰、古晓霞双方因缺乏信任相互指责对方违约而不履行合同约定的义务造成，而双方不履行合同约定的义务属于行使同时履行抗辩权，因此赵海峰以古晓霞不履行合同约定的义务构成违约要求其支付违约金62000元及承担律师费3500元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。赵海峰请求古晓霞返还定金10000元的诉讼请求，经本院向其释明，赵海峰要求解除其与古晓霞、品居第四分公司签订的《房屋买卖居间合同》，对于该主张，因买卖双方的互不信任，双方不履行合同约定的义务，已造成该合同事实上履行不能，本院予以采纳，古晓霞应当将所收取的购房定金10000元退还赵海峰。古晓霞反诉请求继续履行古晓霞与赵海峰、品居公司第四分公司签订的《房屋买卖居间合同》及支付剩余购房款300000元的反诉诉讼请求，本院不予支持；请求赵海峰支付逾期付款违约金150300元的反诉诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十三条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）古晓霞于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）赵海峰购房定金10000元；二、驳回原告(反诉被告)赵海峰的其他诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)古晓霞的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费844元，原告赵海峰负担794元，被告古晓霞负担50元；反诉案件受理费8054元，反诉原告古晓霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权人民陪审员 甘塔娜人民陪审员 伯晓华 二〇一八年十二月十一日书 记 员 杨慧青附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。