河北省临西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0535民初1056号 原告丁秀国，男，汉族，1978年6月14日出生，住临西县。 委托代理人曹明文，河北翔腾律师事务所律师。 被告马强，男，回族，农民，1968年6月4日出生，住山东省临清市。 委托代理人刘燕华，河北法胜律师事务所律师。 被告黑朋举，男，回族，1968年5月5日出生，住山东省临清市。 原告丁秀国与被告马强、被告黑朋举租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁秀国及委托代理人曹明文、被告马强及其委托代理人刘燕华、被告黑朋举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁秀国诉称，2017年8月5日原告和二被告签订临西县黑马机械有限公司土地、房产转让协议。后于2017年8月13日达成转让协议的补充条款，又于2017年12月24日双方签订转让协议的补充协议。现原告已按协议履行义务，但被告既未按照合同约定建造厂房也未支付租金，已构成严重违约，且给原告造成了巨大损失。原告诉求，1.判令二被告腾清所占用原告的厂房和院落。2、判令二被告向原告支付占用厂房租金115000元，并承担违约责任，违约金要求被告从2017年12月25日开始，承担以1025万元为基数的日万分之五，计算至腾清占用地为止。3.二被告承担诉讼费。 被告马强辩称，一、原告诉求答辩人立即腾清所占用原告的厂房和院落及支付占用厂房租金115000元,无事实根据和法律依据。2017年8月5日原被告签订《临西县黑马机械有限公司土地、房产转让协议》,对转让方式等事项进行了约定。2017年8月13日双方又签订了《临西县黑马机械有限公司土地、房产转让协议》补充条款,约定答辩人租赁原告东边车间约1680平方米,土地约6058.8平方米。由被告自筹资金,在约定土地上建设钢结构工房一栋,建筑面积约800平方米，工房建设款折抵上述土地和车间为期五年的租金,租赁期自法人变更后60天即2018年2月25日算起。五年期满后甲方所建车间产权归乙方所有。第九条还约定租赁期间如乙方个人原因要求甲方提前撤离,或其他因乙方原因造成的甲方不能正常生产,乙方赔偿甲方所有损失。协议生效后,答辩人进行了填坑垫土、修路平整等工作,投入资金121474元,为建设厂房车间作前期基础工作。但原告不守信用,强行占用了租赁给答辩人的车间595平方米,不让答辩人使用双方约定的场地进行建设，并要求答辩人撤离,双方发生纠纷后,临西县运河工业园区管理委员会也进行了多次协调,未果。双方协议未明确答辩人何时建房，未约定答辩人交付租金及数额。原告逼迫答辩人2018年2月3日撤离,答辩人搬走了部机械设备,撤走了部分工人。原告违约使被告无法建厂房生产,另产生了垫土填坑、修路和另寻场地、搬迁费及租赁场地费,原告应赔偿以上损失。 二、依据2017年8月13日双方订立补充条款第九条规定,甲方违约阻拦答辩人使用租赁场地建房生产,造成了答辩人包括修路、填坑垫土、砖、人工费、水电费、车梁和道轨及土地使用税、搬迁费、租赁费等经济损失925037.54元,应予赔偿。 三、原被告2017年8月13日签订的《补充条款》对租赁事宜的约定均为双方当事人的真实意思表示,内容不违犯法律规定,应受法律保护。随意不履行,则构成侵权和违约。《合同法》及最高人民法院的相关司法解释,对违约行为予以限制。本案纠纷起因在原告,过错方也是原告一方,使本协议不能继续履行的责任方也是原告。人民法院应驳回原告诉求,使双方继续履行,以维护答辩人的合法权益 综上,答辩人认为,原告诉求无事实根据和法律依据,法院应驳回原告诉求,判令其赔偿答辩人经济损失92503754元。 被告黑朋举同被告马强的答辩意见。 根据原、被告的诉辩主张及庭审举证、质证意见，本院对本案证据作如下确认： 原告丁秀国向本院提供了如下证据： 证据1、原告身份证及复印件。证实原告的主体资格。 证据2、2017年8月5日原被告签订的临西县黑马机械有限公司土地、房产转让协议及房权证、土地证。证实双方约定转让主体、标的、交接方式、违约责任等，并约定在协议签订60天之内，被告完成对设备的搬运清场。 证据3、2017年12月24日原被告转让协议的补充协议。约定双方应按协议履行，否则，应按主合同十四条承担违约责任。被告未按合同履行，应按约定腾清厂房和院落。 证据4、2017年8月13日原被告签订的土地、房产转让协议补充条款。重新约定了法人、股东变更方式、原被告间的租赁关系及租赁方式、违约责任。该条款约定被告应建造厂房800平米，依据被告在信用社申请贷款时厂房的评估报告，建造成本是每平米1900元，建造成本是150万左右，相当于被告每年应支付租金30万元。从法人变更后60天开始计算租金到起诉时，达8个月，要求被告支付租金115000元并不为过。被告未按合同约定履行构成违约，应按主合同约定转让费总额日万分之五承担违约责任。 证据5、照片10张，证明被告现在仍占用原告厂房情况。 经庭审质证，被告对证据1无异议；对证据2、3、4的真实性无异议，对其证明目的不予认可；被告对证据5真实性无异议，但认为原告并没向被告提供1680平方米的车间，原告占用了其中的595平方米，没有给被告使用。综上，本院对证据1、2、3、4、5的真实性，予以采信。 被告马强向本院提供了如下证据： 证据1、2017年8月13日原被告签订的土地、房产转让协议补充条款。该条款约定了原被告租赁关系的成立、租期、租金的交付方式，租赁场所、场地的面积，变压器的使用，电费承担，续租，解除合同，及出租方违约责任。 证据2、临西县运河工业园区管理委员会2018年11月8号出具的证明一份。内容是，原被告2018年1月因租赁合同发生纠纷，经园区协调未果。2018年2月3马强等人被迫搬离租赁场地，搬走部分机械设备，现还有一部分设备及人员在原租赁场所留守。证实原告违约多次要求被告撤离租赁场所。 第三组证据，因原告违约，被告要求原告承担各项损失925037.54元的凭据和清单如下： 证据3-1、被告建造800平方米车间的前期施工费121474元清单。证明因原告违约使被告不能继续建造厂房，其前期支出的费用有修路、填坑、买砖、工资等计121474元； 证据3-2、被告搬迁设备的搬迁费、另寻场地的租赁费共计497888元的清单及凭证； 证据3-3、原告应承担水电费42927.84元的手续； 证据3-4、被告车间未拆除行车梁、道轨价值计27000元； 证据3-5、原告应担负土地使用税、房产税14505.70元； 证据3-6、被告因搬迁停产造成的经济损失221242元。 证据4、照片5张，证明被告已按双方的补充条款进行建造800平方米钢结构车间的前期工作及投入的成果，包括修好的路面，垫平的大坑。还证明原告占用595平方米车间的情况。 经庭审质证，原告对证据1真实性无异议，对被告的证明目的不予认可，本院对证据1的真实性予以确认。 原告对证据2有异议，认为该证明所述被告被迫撤离不属实。是被告称其无能力建造厂房而自愿撤离，其在原告院落内还占用了部分车间和场地，原告从未对其驱离。被告马强则表示，当时原告要求被告搬离，称不搬离，要被告对原告损失承担责任。与原告协商未成，才搬离的。本院认为，原被告因租赁协议履行发生争议，经工业园区协调未果，该园区协调另定其他厂址后，二被告在原告公司搬迁机械设备，留下少部分设备及看守人员，双方无异议，应予确认。被告辩称原告强迫其搬离，原告不认可，被告未提供其他证据予以佐证，不予确认。 原告对证据3-1不予认可，认为是被告违约，其出具的白条，不能支持其证明目的；对证据3-2不认可，认为被告现还在占用原告厂房，应向原告支付租金，该证与本案无关；对证据3-4不认可，认为被告未拆除该行车梁、道轨构成违约，应予拆除；对证据3-6不认可，原告没有违约，被告是否有损失与本案无关。本院认为，原告对被告证据3-1不认可，被告举证800平方米车间的前期施工费清单，非正式有效票据，与本案不具有关联性，不予采信。原告对证据3-2、3-4、3-6均不予认可，被告的设备及搬迁费用与本案无关联性，不予采信。 原告对证据3-3予以认可，但认为2018年2月9日原告注明的是二被告在腾清场地后再支付水电费，目前被告还在使用，应在被告搬走后再付款。被告则表示，该部分费用产生在法人变更2017年12月25日之前的5月份至12月份，对原告书写的被告搬迁后付款，不予认可。本院依法对证据3-3的真实性予以釆信。原告表示庭后核实后再向法庭回复对证据3-5质证意见，后未提出异议，根据原被告合同约定，应予采信。 原告对证据4真实性无异议，但认为该照片证实被告仍占用原告车间厂房，未拆除部分设备。被告未建造协议约定的800平方米车间，构成违约。本院对证据4的真实性予以釆信。 被告黑朋举未向本院提供证据。 经审理查明，2017年8月5日原告丁秀国和二被告马强、黑朋举签订临西县黑马机械有限公司土地、房产转让协议。协议约定了双方转让主体、标的、交接方式、违约责任等。该协议第2条，因转让产生的一切税费由原告承担；第5条，协议签署后5个工作日，双方完成法人和股东变更手续，即日起原告方承担被告方黑马公司在临西县信用社的贷款730万元本息，本笔贷款和被告再无关联；第6条，在协议签署之日起60天之内，被告方完成对设备的搬运清场，清场当日原告付清被告所有转让费1025万元；第14条，违约方自违约日期起，按转让费总额1025万元的日万分之五向守约方支付违约金。 后原被告于2017年8月13日再达成上述土地、房产转让协议的补充条款，该条款1至3条重新约定了偿还信用社贷款730万元，及双方法人、股东变更的时间方式；第4至9条约定了原被告间的租赁关系，对双方租赁关系的成立、租期、租金的交付方式、租赁场所、地的面积，变压器的使用及电费的承担，续租，合同解除，及违约责任进行约定。其中第4条约定，在偿还贷款，法人变更后，被告租赁原告1680平方米的车间，和约定的土地，被告方自筹资金在双方约定的土地建设钢结构工房约800平米，工房建设款冲抵上述土地和车间5年的租金，租赁期限自法人变更后60天算起，五年期满后被告所建车间产权归原告所有。 鉴于原被告合同的履行情况，2017年12月24日原被告双方又签订转让协议的补充协议。第三次对双方转让协议的法人、股东变更期限、原约定的贷款偿还期限、双方的违约责任作出约定。其中第三条约定双方应严格按协议履行，任何一方未按约定履行，应按照2017年8月5日签订的主合同约定承担违约责任。2017年12月25日原被告双方完成了对临西县黑马机械有限公司法人、股东的变更手续，被告马强经营的该公司变更为原告丁秀国继续经营，随后原告依合同约定偿还了被告方临西县信用社的贷款本息。 2018年1月份，原被告因租赁合同履行等问题发生纠纷，经临西县运河工业园区多次协调，未果。后该园区为二被告马强、黑朋举另行协调确定其他厂址，2018年2月3日起，二被告马强、黑朋举开始撤离原告公司的租赁场地，搬迁了机械设备。期间被告向原告索要水电费42927.84元，2018年2月9日原告丁秀国向被告马强出具书面意见，认可该欠款，并承诺待马强搬完所有自有资材后15日内付清该款。现二被告尚有少量设备及三名看守人员留在原租赁场所。原告认为二被告未按合同约定履行义务，诉至本院。 以上事实，由起诉状、答辩状、及相关证据等予以证实。 本院认为，原被告签订的临西县黑马机械有限公司土地、房产转让协议及其后的补充条款、补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律规定，应受法律保护。2017年8月13日原被告的补充条款约定了原被告的租赁关系及租赁方式、违约责任。该条款约定在偿还贷款，法人变更后，被告租赁原告车间和土地，并自建钢结构工房800平米，工房建设款冲抵上述土地和车间5年的租金，租赁期限自法人变更后60天算起，五年期满后被告所建车间产权归原告所有。在履行过程中，2017年12月25日原被告双方完成了法人的变更手续，租赁期限应从60天后，即2018年2月25日起计算。后原被告因合同履行发生争议。经临西县运河工业园区管理委员会协调未果，该园区为二被告另行协调确定其他厂址后，二被告于2018年2月3日起从原告公司搬迁机械设备至其他厂址。该搬迁行为系二被告对双方原租赁条款履行的解除，原告未提出异议，且依据被告证据3-3，被告搬迁过程中，向原告索要水电费时，原告书面承诺被告搬完所有资材后付清该款。故应视为原告对被告解除该租赁条款的认可，可见原被告对被告搬迁他址、解除租赁协议达成了合意，双方的行为均不违反法律规定，应予确认。综上，二被告在2018年2月25日租赁期开始前搬迁他址，未建造800平方米工房，基于原被告双方对原租赁协议解除的自认，该协议未履行部分，应终止履行。二被告剩余设备及看守人员留在原告公司，已不能实现租赁合同之目的。原告要求二被告完全搬离、腾清所占用原告经营的临西县黑马机械有限公司的厂房和土地，不违反法律规定和双方合同约定，应予支持；原告要求二被告支付租金115000元，并承担主合同约定转让费总额日万分之五违约金责任，但未举证充分有效的诉讼证据，不予支持。关于二被告主张损失925037.54元，原告对其中的水电费42927.84元，土地使用税、房产税14505.70元真实性未提出异议，依据原被告合同约定及原告承诺，应由原告方承担，故对二被告主张的该款项计57433.54元，应予支持。对二被告主张的其他损失款项，证据不足，且原告不予认可，不予支持，二被告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起二十日内，二被告马强、黑朋举搬离、腾清所占用原告丁秀国经营的临西县黑马机械有限公司场所内的厂房和院落。 二、自本判决生效之日起二十日内，原告丁秀国给付二被告马强、黑朋举水电费42927.84元，土地使用税、房产税14505.70元，共计57433.54元。 三、驳回原告丁秀国的其他诉讼请求。 案件受理费1300元，由二被告马强、黑朋举负担680元;由原告丁秀国负担620元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河北省邢台市中级人民法院。上诉案件受理费应在上诉期届满后七日内到本院直接交纳，或汇至户名：临西县人民法院执行局；账号：88×××35；开户行：邢台银行临西支行。未按上述期限交纳上诉费用的，视为自动放弃上诉权利。 审判员  任延锋 二〇一八年十二月十一日 书记员  郝正一