广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初2046号原告：冼爱平，女，1953年8月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：关柳娇，广东佛明律师事务所律师。委托诉讼代理人：余光毅，广东佛明律师事务所律师助理。被告：仇杰玲，女，1983年12月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告冼爱平诉被告仇杰玲租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序于2018年11月15日公开开庭审理本案。原告冼爱平的委托诉讼代理人关柳娇到庭参加诉讼，被告仇杰玲经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金35898元；2.被告向原告支付违约金103291元（暂计至起诉之日，实计算至支付之日止）；3.被告向原告支付水、电费共计2226.24元；4.被告向原告支付律师费15000元；5.被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年5月25日签订《商业楼宇租赁合同》。合同签订后，被告次月就一直逾期缴纳租金，每期的租金均拖欠长达30天至70天不等，原告每月均需劳心劳力地向被告追讨租金，而被告每次都欺骗性地向原告作出承诺日后支付，也出具过多份承诺书。2017年5月16日，原、被告签订一份《协议书》。被告签订协议后，根本没有履行协议的约定，不但没有支付违约金，还一直拖欠租金。在原告多次追讨下，被告才逾期共支付了违约金45000元，仍欠90368元未付。2018年5月12日，被告在拖欠租金及违约金的情况下，向原告出具《声明》，要求解除《商业楼宇租赁合同》并同意承担一切违约责任。原告于同月25日，同意解除合同，并要求其支付租金及违约金。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告没有向本院提交答辩意见及证据，经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，本院对原告提供的证据予以确认。本院经审理认定事实如下：2015年5月25日，原告与被告签订《商业楼宇租赁合同》，约定：原告将位于佛山市高明区荷城街道沧江路278、280号商铺出租给被告作婚纱影楼用途，总面积为216平方米，租赁期限自2015年5月25日起至2020年5月24日止，被告于签订合同时一次性向原告交付履行合同保证金30000元。2015年5月25日至2016年5月24日的租金为16280元/月；2016年5月25日至2017年5月24日的租金为17094元/月；2017年5月25日至2018年5月24日的租金为17949元/月；2018年5月25日至2019年5月24日的租金为18847元/月；2019年5月25日至2020年5月24日的租金为19789元/月。被告于签订合同时支付首期租金，并按先付租金后使用的原则于每月25日前支付下个月的租金。被告逾期交付租金的，原告自逾期之日起按日加收欠租金额1%的违约金至被告交付为止。被告逾期30日仍不交付租金的，视为被告自动退租论，原告有权终止合同，并收回该物业同时没收履行合同保证金。租赁期间的水电费、环卫保洁费、治安以及政府规定的其他规费，均由被告自行承担。律师费、诉讼费、执行费等诉讼费用均由违约方承担。2017年5月16日，原告与被告签订《协议书》，确认：被告从2015年6月25日至2017年4月24日止逾期支付租金，按照《商业楼宇租赁合同》的约定，被告应向原告支付违约金135368元，现原告同意减收违约金40000元，被告应于2017年5月22日前支付完毕。被告承诺严格履行双方之间的合同，按时足额支付租金。如被告违反协议书的约定，原告不再减免违约金，被告除缴清租金外，还应支付2017年4月24日前的违约金135368元。2017年5月22日，被告出具承诺书，确认收到原告2017年5月22日的催缴违约金协议书，因资金困难短期无法支付，承诺于2017年6月25日前支付。2018年4月8日，被告出具承诺书，确认被告承租原告的案涉两个商铺，因拖欠租金造成的违约责任，被告承诺于2018年4月9日交违约金10000元，4月15日交2018年2月25日至4月24日租金共35898元。否则，被告承担一切违约责任，包括诉讼费、律师费等。2018年5月12日，被告出具声明，称因多次拖欠租金，要求解除与原告于2015年5月25日签订的《商业楼宇租赁合同》，并同意承担一切违约责任。原告为被告支付了2018年3月1日至2018年5月1日的电费2080.08元。原告支付了案涉商铺2018年4月8日至2018年6月9日的水费52.56元，污水处理费、生活垃圾处理费93.6元。原告因提起本案诉讼花费律师费15000元。诉讼中，原告确认被告已支付了2018年3月25日之前的租金；双方2017年5月16日签订的《协议书》中核算的2017年4月24日前违约金135368元，被告已支付45000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《商业楼宇租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方都应该依照合同的约定履行义务。原告已将商铺交给被告使用，被告未依约足额向原告支付商铺租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于租金。被告于2018年5月12日出具声明要求解除案涉租赁合同，原告主张于2018年5月25日解除双方的《商业楼宇租赁合同》，合法有据，本院予以支持。被告未向原告支付2018年3月25日起至2018年5月25日止2个月的租金，原告诉求被告支付租金35898元（17949元/月×2月），合法有据，本院予以支持。关于原告主张的2017年4月24日之前所欠租金的违约金90368元。原、被告2017年5月16日的协议书确定自2015年6月25日起至2017年4月24日止，按合同约定被告应支付违约金为135368元。本院认为，原告出具的违约金计算表显示该违约金系按日3‰的标准计出，原告确认被告已支付该部分违约金45000元，被告支付的违约金已足以弥补该期间被告逾期支付租金给原告造成的损失，故对原告主张的2017年4月24日之前的违约金90368元，本院不予支持。对2018年3月25日至2018年5月25日租金的违约金。本院认为，根据双方合同约定，被告应分别于2018年3月25日、2018年4月25日支付上述两个月的租金。现被告未能如期支付，应分别自2018年3月26日、2018年4月26日起计算两个月租金的逾期支付违约金。关于违约金计算标准，原告诉求按日千分之四计算，虽未超出双方约定标准，但仍明显偏高，本院依法调整为按年利率24%计算。原告诉求超出部分，依据不足，本院不予支持。关于水电费。原、被告的合同约定租赁期内的水电费由被告负担，故原告诉求被告返还代为支付的水电费2226.24元，合法有据，本院予以支持。关于律师费。双方签订的合同、协议书及被告出具的承诺书均约定违约方应负担守约方为维权所发生的律师费。现因被告违约，原告提起本案诉讼花费律师费15000元，对原告主张的律师费15000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告仇杰玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼爱平支付租金35898元及违约金（违约金以17949元为本金自2018年3月26日起算；以17949元为本金自2018年4月26日起算，以上均按年利率24%计至实际支付租金之日止，违约金总额以本金为限）；二、被告仇杰玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼爱平支付水电费2226.24元；三、被告仇杰玲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冼爱平支付律师费15000元；四、驳回原告冼爱平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3428元（原告已预交），由原告冼爱平负担2230元，由被告仇杰玲负担1198元。原告多预交的受理费1198元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告负担的受理费1198元，由被告在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  周泽鑫审判员  娄鸿瑾审判员  刘骏全二〇一八年十二月十二日法官助理赵宇晴书记员叶学麟