江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0507民初6886号原告：苏州市丰强电子科技有限公司,住所地苏州市相城区北桥镇下塘街。法定代表人：钱伟民，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谈永生，孙晓伟，江苏永德律师事务所律师。被告：苏州迈德思家居有限公司,住所地苏州市相城区北桥街道莲花庄村。法定代表人：杨国泽，总经理。委托诉讼代理人：田辉，苏州市相城区黄桥法律服务所法律工作者。原告苏州市丰强电子科技有限公司与被告苏州迈德思家居有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理后，依法先由审判员唐丽宁独任审判。因案情复杂，本案转普通程序审理，组成由审判员唐丽宁任审判长并主审，人民陪审员冯建林、吴进兴参加评议的合议庭，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人钱伟民及其委托诉讼代理人谈永生，被告的委托诉讼代理人田辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州市丰强电子科技有限公司诉称，2010年，被告与原告签订《厂房租赁合同》，被告租赁原告第三、四幢厂房生产经营家具产品。后，原告将第四幢厂房租赁给严正翔使用。《厂房租赁合同》详细约定了租赁期限、租金、装修、安全责任等。现，被告租赁使用的第三幢厂房的年租金为76万元。被告尚结欠原告2017年6月28日至12月28日的租金18万元及水电费21314元。2017年8月11日，被告公司二层车间北侧起火将厂房二层、三层大部分地面、顶面、窗、消防设施等全部烧毁。2017年9月11日，苏州市公安消防支队相城区大队出具（苏相公消火认字【2017】第0032号）火灾事故认定书，认定该起事故是被告车间内部原因所致。被告对安全生产的疏于管理造成了火灾，使原告的房产遭受损坏。根据相关法律规定，被告应赔偿原告房产损坏修复的全部费用。故诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告房屋修复费100万元（暂估，根据法院委托鉴定后确定）；2、被告支付房租（2017年6月28日至12月28日）18万元、水电费21314元，合计201314元。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1项诉请的金额变更为642150元，明确第2项诉请租金应该计算至实际清场之日，按照每年76万元标准计算。后，原告申请撤回第2项诉讼请求。被告苏州迈德思家居有限公司辩称，1、火灾发生的事实无异议，但是被告车间的电气线路全部由原告排布，在被告租赁期间，相关线路均已经排布好，原告对线路的排布具有一定的安全保障及维修义务，原告没有尽到这个义务，导致火灾发生，责任应该由原告方承担。2、原告的房屋出租给被告后没有经过消防验收，特别是在房屋装修及生产工艺改变后没有报消防部门审核验收通过，原告明知其房屋未经安全验收的情况下，仍然向被告出租，且分割出租时候也未设置防火隔断，原告对此存在过错，应该承担相应的责任。3、被告认为本案遗漏当事人，两家分租户在被告承租房屋前就已经实际租赁，在火灾发生后，两家分租户没有采取及时有效的防火措施，而且在承租期内，相邻之间未采取有效的防火隔断措施，我们认为另两家分租户也有过错，对原告各项损失应该根据其过错承担相应的责任。其他质证时发表意见。原告苏州市丰强电子科技有限公司为证明自己的主张向本院提交如下证据：1、房产证一份，证明原告出租的厂房是合法的房产。2、厂房租赁合同一份，证明原告与被告之间的租赁关系，其中约定了被告不得将该厂房转租给其他人，并且约定租赁期内一切的经营风险及安全责任由被告方自负。3、丰强电子水电结算表一份，证明被告至起诉时候结欠原告水电费21314元。4、苏州市公安消防支队相城区大队火灾事故认定书一份，证明火灾发生原因是被告二层车间内部起火，原因在被告方。5、建筑工程消防设计审核意见（复印件）、建筑工程消防验收合格的意见（复印件）、建设工程消防验收意见书（复印件），证明原告出租厂房是经过消防验收的，是验收合格的。6、厂房受损照片打印件30页，证明受损情况。7、消防月度测试报告（2017年7月份、8月份）一份，证明原告厂房每个月是经过消防检查、维护保养的。8、资产评估报告一份，证明原告申请了法庭委托对原告厂房的修复费用进行评估。被告质证如下：证据1房产证的真实性无异议。对证据2厂房租赁合同的真实性无异议，但是该合同是由原告与被告及案外人严正翔共同签订，被告租赁3幢、严正翔租赁4幢，两幢房屋合计年租金为1076681.40元。被告承担一半的租金为538340.7元，并不是原告所说的760000元。合同虽然说对安全责任进行约定，但是起火的原因是不排除房屋内的电气线路故障，但是该电气线路在被告承租的时候已经就存在了，线路不是被告安装的，所以说责任不能归于被告。对证据3水电费结算表证据的三性均不予认可。对证据4火灾事故认定书的真实性无异议，火灾原因是由电气线路故障，与被告没有关系。对证据5建设工程消防意见书该三页证据真实性无异议，但是不能证明原告的房屋完全通过消防安全验收，2009年6月5日的验收意见书只是针对空置厂房进行验收，在该意见书第二条明确写明（详见意见书），意思是说原告方只是把空置房屋进行消防验收，但是后来被告及案外人承租后对厂房的生产工艺及使用功能已经发生变化，原告方没有对变化后的房屋向消防部门申报，也未取得消防部门的认可，对此，原告存在过错，应当承当相应责任。对证据6照片打印件真实性无异议，但是从照片的部分内容可以看出，幢与幢之间有缝隙，这个缝隙原告未采取安全有效的隔离措施，导致二楼的火苗从该缝隙窜出，进而导致三楼货物受损，该责任应该由原告方承担，其次该照片不能证明房屋的受损情况，顶多是证明承租户的受损情况。对证据7月度测试报告，对月度测试报告三性都有异议，测试报告中签名笔迹不一致，怀疑是事后补签，业主确认盖章空白，室内消防栓系统阅检查表没有盖章，记录人员笔迹与其他不一致。对证据8评估报告，真实性无异议，但是有如下错误，第一，基准日应该是2017年8月11日，评估报告记载的基准日为2018年8月11日，评估价格有误，应该予以重新评估。第二，二楼、三楼的地坪，被告认为没有全部损坏，评估机构对双方没有确认这一事实的情况下，作出评估报告是错误的。第三，地坪厚度评估报告记载按照5公分，被告认为没有客观依据，因为本案所涉的地坪是在室内的地坪，而且都是在二楼、三楼，不是一楼，地坪厚度肯定与一楼是有区别的，二、三楼建造本身就是有钢筋混凝土现浇。第五，对消防工程，被告认为没有损坏，对该部分不应纳入损失范围。整体评估报告评估单价过高，应予以调整。为反驳原告，被告提供房屋租赁合同一份（原件在2017苏0507民初6057号案件中），该份合同是由原告与苏州柴智木业有限公司签订，在苏州柴智木业有限公司租赁的时候该相关电气线路均已经排布好，后来因为经营调整需要，其承租的房屋及屋内相关物品转让给被告，由被告与原告按照原合同发生租赁合同关系，证明火灾认定书记载的不排除电气线路老化，该电气线路不是被告排布，责任不能归结于被告。租金是按照合同约定支付每年为530000元多，之前支付的760000元为预付的费用，不是原告陈述的年租金760000元，2017年7月份又支付了200000元，对租金的问题应该根据合同据实结算。经质证，原告苏州市丰强电子科技有限公司真实性无异议，是被告受让了苏州柴智有限公司公司的装修、附着物。房屋租金每年为760000元，不存在多付。审理中，经原告申请，本院至消防部门调取关于涉案火灾认定的勘验笔录及询问笔录一组。对本院调取的材料，原、被告均无异议。经审理查明，原告苏州市丰强电子科技有限公司（出租方、甲方）与被告苏州迈德思家居有限公司（乙方、承租方）及案外人严正翔签订《厂房租赁合同》一份，甲方租赁给乙方的座落在苏州市相城区，乙方承租三、四幢三层，租赁建筑面积为10555.7平方米。厂房类型为丙类工业用房，结构框架。厂房租赁自二0一0年六月二十八日起至二0二0年六月二十六日止。租赁期壹拾年。甲乙双方约定，该厂房租赁每月每平方米建筑面积租金（不含税率）为人民币8.5元。年租金为壹佰零柒万陆仟陆佰捌拾壹元肆角正。1076681.4元。第一年、第二年，租金不变，第三年起根据当年市场实际租赁情况，甲方另定调整租金价格。甲乙双方签订合同起，租金为半年一付。厂房租赁期间、乙方应提前30天支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。在合同落款处注明：四幢房租由严正翔支付，四幢生产安全经营全部由严正翔负责。出租方处由原告法定代表人钱伟民签字确认，承租人处由梅玲华代表苏州迈德思家居有限公司签字。双方另约定了其他相关事宜。上述房屋租赁合同签订后，租赁房屋的四幢由严正翔租赁使用，租赁房屋的三幢由被告苏州迈德思家居有限公司租赁使用，对此，原、被告无异议。租赁费用亦由严正翔、被告分别向原告交纳。另查，2010年5月18日，原告苏州市丰强电子科技有限公司曾与苏州柴智木业有限公司就本案所涉厂房签订《厂房租赁合同》一份，其合同内容与上述合同内容基本一致。2011年7月7日，被告苏州迈德思家居有限公司的名称由苏州柴智木业有限公司变更为现名称。再查，本案所涉房屋共计3层，建筑面积5277.85平方米，由原告单独所有，所有权证号：苏房权证相城字第××号。该厂房已通过消防验收。2017年8月11日19时46分，被告苏州迈德思家居有限公司租赁的厂房发生火灾，造成苏州市丰强电子科技有限公司厂房受损。嗣后，原、被告双方就损失赔偿事宜协商未果，原告诉讼来院。火灾发生后，苏州市公安局消防支队相城区大队对火灾现场进行了勘验，初步勘验为：火灾主要造成厂房二层及三层过火，火势由二层南、北窗户外墙向三层蔓延清晰，三层靠中部窗户附近堆放的物品烧损较其余部位严重。二层中部堆放的家具炭化程度较重，东、西两端主要以烟熏为主未过火，火势由厂房二层中部向两侧蔓延痕迹清晰。细项勘验：厂房二层北侧靠窗堆放的家具炭化程度较其余部位严重，基本全部烧毁，且位于北侧由东往西第四扇窗户处烧损最为严重，窗户下方墙面粉刷层大面积剥落。专项勘验为：厂房二层北侧墙面下方有一电源线由东墙楼梯口处配电箱内引出由东向西敷设，位于北侧窗户第四扇窗户处电源线熔断缺失严重。2017年9月11日，苏州市公安消防支队相城区大队出具火灾事故认定书，载明火灾基本情况：2017年8月11日19时46分，苏州支队北桥专职队接到苏州市119指挥中心指令称位于苏州市相城区北桥街道莲花庄村的苏州迈德思家居有限公司起火，火灾主要造成苏州迈德思家居有限公司及苏州绿意工匠家具股份有限公司内的家具成品、半成品、原材料和机器设备等被烧毁，房屋部分受损，无人员伤亡。经调查，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位位于苏州迈德思家居有限公司二层车间北侧由东往西第四扇窗户处，起火原因可排除外来火源及遗留火种，不排除电气线路故障所致。以上事实有1、火灾现场勘验笔录；2、调查访问材料；3、现场照片、现场图等证据证实。本案审理过程中，本院根据原告的鉴定申请，委托苏州嘉誉资产评估事务所对因火灾受损的厂房的修复费用进行鉴定。2018年10月29日，苏州嘉誉资产评估事务所出具资产评估报告，鉴定结论为厂房修复费用（可确认）439000元，厂房修复费用（数量不可确认）203150元。其中厂房修复费用（数量不可确认），为二、三层室内地坪及消防工程，因需修复原、被告双方当事人有争议数量无法确定，评估值暂按二、三层防火门以内的面积计算列示。二楼室内地坪（5公分细石混凝土+金刚砂）1592.7平方米，评估单价50元，评估值79635元，三楼室内地坪（5公分细石混凝土+金刚砂）1592.7平方米，评估单价50元，评估值79635元。对需修复地坪的面积，原、被告双方当事人有争议，评估值暂按二、三楼防火门以内的面积计算列示。二楼、三楼消防工程，评估值43880元，是否需要全部修复，原、被告双方当事人有争议，评估值暂按二、三楼防火门以内的面积计算列示。原告垫付评估费32000元。审理中，关于本案所涉房屋电气线路排布，原告认为当时最早出租给苏州柴智木业有限公司时是标准厂房，苏州柴智木业有限公司承租后对涉案厂房进行了装修，电气线路也是苏州柴智木业有限公司根据其生产需要自行排布的。被告认可涉案电气线路确实是在被告公司名称变更前由苏州柴智木业有限公司排布的。但认为原告作为房东，也应当对所出租车间的内部电气线路进行安全检查，但是其没有尽到安全检查义务，其本身存在过错，可以减轻被告的赔偿责任。以上事实，由原告提供的当事人身份信息、火灾事故认定书、厂房租赁合同、房产证、消防工程消防验收意见书、工商内档材料、资产评估报告、评估费发票、被告提供的厂房租赁合同、本院依职权至消防部门调取的相关材料及当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，火灾起火部位位于被告苏州迈德思家居有限公司承租的二层厂房范围内，根据火灾事故认定书的认定，起火原因可排除外来火源及遗留火种，不排除电气线路故障所致，即被告苏州迈德思家居有限公司是本起火灾的最初发生地，而该公司承租范围内的电气线路由其自行排布（当时被告是以苏州柴智木业有限公司名义承租原告厂房），故被告苏州迈德思家居有限公司应对本起火灾的发生和因此给原告造成的损失承担责任。被告虽认为原告作为房屋所有权人应对其出租车间的电气线路进行安全检查，但被告作为经营性企业，保障其安装的电气线路安全系其自身义务，而非他人责任。原告苏州市丰强电子科技有限公司作为涉案厂房的所有权人，厂房已经通过消防验收，具备出租条件，对于火灾的发生并无过错。另被告苏州迈德思家居有限公司认为火灾发生后被告丰强公司厂房内的消防栓内没有水，消防人员只能在附近的河道内引水救火，导致未能及时扑灭火灾，造成了损失的扩大，扩大部分的损失应当由被告丰强公司承担，但对此被告苏州迈德思家居有限公司未提供证据予以证实，在事发后第一时间被告公司股东梅玲华所做笔录中对消防栓无水情况也未提及，且原告苏州市丰强电子科技有限公司对此予以否认，故本院对此不予采信。关于火灾造成涉案房屋受损之修复费用，被告对评估报告书提出异议，认为基准日应该是2017年8月11日，消防内部管道没有过火不会坏，顶多是肉眼看得到的一些消防栓有些破损，但是评估的时候是整体评估的，所以价格是不对的，没有破损的应该扣除。地坪厚度评估报告记载按照5公分，没有客观依据，二、三楼地坪应与一楼不同。本院认为，关于鉴定基准日，苏州嘉誉资产评估事务所已另出具更正补充说明，明确评估结果为2017年8月11日的价格标准，评估报告中所写2018年8月11日应为笔误。故评估报告中价格标准可予采纳。关于修复二楼、三楼地坪的面积，双方均认可火灾后需对地坪进行修复，但修复面积未能达成一致，考虑过火范围、过火程度及厂房机构本院酌情认定二楼、三楼需修复的面积均为1000平方米。关于5公分细石混凝土+金刚砂，考虑火灾对地坪造成影响，对该修复标准应予采信，故本院酌情认定二、三楼修复地坪费用100000元。关于二、三楼消防工程，厂房过火，厂房内的消防设施过火后无法正常使用，故本院酌情认定消防工程修复费用40000元。综上，结合资产评估报告中双方可确认的厂房修复费用，本院认定原告所有的厂房因火灾造成房屋的修复费用共计579000元。被告苏州迈德思家居有限公司应对此承担赔偿责任。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告苏州迈德思家居有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市丰强电子科技有限公司损失人民币579000元。如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022010974。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币12313元，评估费32000元，合计人民币44313元，由原告苏州市丰强电子科技有限公司负担2723元，被告苏州迈德思家居有限公司负担41590元（被告负担之款，原告已垫付，不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10×××76户名苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  唐丽宁人民陪审员  冯建林人民陪审员  吴进兴二〇一八年十二月二十六日书 记 员  姚 刚