安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0121民初4191号 原告：陶礼玉，男，汉族，1991年8月9日生，户籍地：安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：陶玉祥，安徽金的律师事务所律师。 被告：宋军，男，汉族，1970年5月25日生，户籍地：安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：朱杰，安徽振徽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜军，安徽振徽律师事务所实习律师。 原告陶礼玉诉被告宋军委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员叶荣伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陶礼玉及委托诉讼代理人陶玉祥、被告宋军及委托诉讼代理人朱杰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陶礼玉诉称：原告委托被告出售位于长丰县房屋，委托被告代理该房还款、注销登记、代领售房款等所有手续。为此原告于2016年11月7日向被告出具了经长丰县公证处公正的委托书。并于当天办理徽商银行卡（账号：62×××85）一张交给被告。被告之后将上述房屋出售，售房价895000元，同年7月6日结清个人贷款，7月18日签订存量房资金托管协议，托管资金665000元。同年9月8日，资金托管中心将665000元打入被告保管的银行卡内，当天，被告通过取现和银联中心ＰＯＳ消费将该款全部转走，扣除原告从被告处近200000元借款外，剩余465000元至今未还。原告多次要求被告返还，未果，故诉至法院，请求依法判令:被告立即返还原告剩余售房款465000元；本案诉讼费由被告承担。 被告宋军辩称：一、陶礼玉诉称的事实理由与实际情况不符。二、陶礼玉与宋军之间既是委托合同关系，又是民间借贷关系，还存在追偿权关系。同一件事情，涉及到三个不同的法律关系，希望法庭合并审查。三、陶礼玉的房屋出售价款为89.5万元。陶礼玉六个月的按揭贷款9600元、物业管理费1431.24元、电费339.18元、水费114元，共计11484.42元应当从定金中扣除。陶礼玉同意用定金归还许家玲借款2万元、李应借款2万元。陶礼玉同意支付中介公司借款利息24280.76元。陶礼玉的银行按揭贷款275719.24元应当从售房款中扣除。宋军代替陶礼玉清偿的借程龙2万元应当从售房款中扣除。从2016年10月2日至2017年7月25日期间，宋军及妻子王前芳共计向陶礼玉出借本金57.7万元，按照月三分利计算，截止2017年9月8日利息为95790元，借款本息应当从售房款中扣除。陶礼玉还欠宋军借款本金149274.42元。综上所述，陶礼玉的售房款抵扣各项款后，还欠宋军149274.42元，宋军已经起诉陶礼玉追讨借款。宋军接受陶礼玉的委托，代为出售房屋，借款给陶礼玉使用。陶礼玉为了用钱，在宋军筹不到钱的情况下，又指导宋军从小额贷公司借多笔贷款给自己使用，致使宋军天天还贷，陷入小额贷之中。因此，请求法庭查明事实，依法驳回陶礼玉的诉讼请求。 经审理查明:2016年11月7日，陶礼玉和宋军办理公证委托售房手续，陶礼玉委托宋军出售名下位于长丰县房屋，委托书第一条约定，“代为预约还款，提前还清上述房屋的按揭贷款……”，第六条约定，“代为签订资金托管协议，办理资金托管手续，代为办理领取售房款手续，代为领取售房款转账支票，代为进行银行面签，并代领售房款……”，第八条约定，“代为办理上述房屋的交接手续及水、电、数字电视、燃气、物业等过户手续。” 公正委托售房手续办完之后，2017年1月10日，宋军通过中介公司与买方胡正签订《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定的主要内容为：房款总价为895000元；定金80000元；具体过户时间以房产证满两年为准；买方胡正同意替陶礼玉还银行贷款，还银行贷款费用从总房款中扣除，物业费、水电费用从房款中扣除等。售房合同及补偿协议签订后，胡正支付了物业管理费1431.24元、电费339.18元、水费114元，宋军代替陶礼玉交付了房屋。之后，由于双方约定的满两年办理过户的时间未到，故胡正每月代替陶礼玉继续支付银行按揭贷款1600元，连续支付6个月，计9600元（2017年1-6月）。至此，在完成房屋买卖手续的同时，胡正另支付每月贷款等其他费用总计11484.42元。2017年7月6日，宋军及胡正为办理房屋过户手续共同结清陶礼玉所欠的银行按揭贷款本息合计275719.24元。 2017年7月18日，宋军与买方胡正签订《存量房资金托管协议》，约定购房款为895000元，胡正支付购房首付款230000元，托管金额为665000元。同年9月8日，资金托管中心将665000元打入陶礼玉徽商银行卡内，宋军通过取现和POS刷卡等方式陆续将665000元取走，陶礼玉要求宋军扣除借款后返还购房款，双方发生争议。 陶礼玉当庭自认向宋军借款：一、四张借条，1、2016年10月2日12000元；2、2016年11月19日20000元；3、2017年3月16日100000元；4、2017年3月21日15000元；二、自2016年10月5日至2017年8月21日的银行卡、支付宝、微信转账记录合计199052元（其中含3、4两张借条中的借款115000元）。以上总计，陶礼玉同意扣除的总欠款为：12000+20000+115000+（199052-115000）=231052元。 以上事实有公证书、借条、转账记录、物业费票据、庭审笔录等以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。 本院认为：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，宋军接受委托，根据陶礼玉的指示出售房产及处理与出售房产相关的事宜，陶礼玉与宋军构成委托合同关系。宋军在授权范围内将陶礼玉房屋出售并代为领取了购房款及交付房屋，双方对此事实没有异议，应予以确认。 结合本案当事人的诉辩情况，本案争议的焦点为宋军是否应当返还收取的购房款？返还的数额认定？ 1、宋军是否应当返还陶礼玉收取的购房款？ 宋军抗辩称其帮助陶礼玉出售房屋，是因为双方有借款及追偿权的纠纷，应在本案中一并处理，从而驳回陶礼玉要求返还购房款的请求。本院认为，本案是委托合同法律关系，审查的重点是双方的委托事项及在委托过程中的费用支出问题等，而民间借贷及追偿权纠纷与本案不是同一种法律关系，不宜合并审查处理，且宋军与陶礼玉的民间借贷纠纷目前已在诉前调解过程中。因此，对于宋军的此项主张不予采信，宋军处理委托事务取得的购房款，应当返还给陶礼玉。但陶礼玉同意扣除的借款231052元，属于当事人自行处分实体权利的行为，依法予以支持。 2、垫付数额的认定。 受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还。本案中，宋军在与买房人胡正办理交房及产权登记过程中垫付的每月按揭款及发生的物业等一些费用11484.42元，陶礼玉没有异议，应依法由其承担。另宋军与胡正在办理还清陶礼玉银行贷款275719.24元过程中，与胡正约定除首付款外不足部分由卖房人承担，而胡正支付首付款230000元后的不足部分为45719.2元，宋军代为垫付，故此费用陶礼玉也应予以偿还。 综上所述，宋军应当返还陶礼玉的购房款为376744.38元（665000-231052-11484.42-45719.2）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 被告宋军于本判决生效之日起十五日内返还原告陶礼玉购房款376744.38元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8275元减半收取4138元，由原告陶礼玉负担662元，被告宋军负担3476元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。 审判员  叶荣伟 二〇一八年十二月三日 书记员  周 莉