贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民再59号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈姝蓓，女，1969年8月4日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：沈晓鹰，男，住贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市乌当区（由贵阳市乌当区保利温泉新城居民委员会推荐）。被申请人（一审被告、二审上诉人）：保利贵州房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园。法定代表人：王涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈恺，该公司法务经理。委托诉讼代理人：毕驰，贵州鼎尊律师事务所律师。再审申请人陈姝蓓因与被申请人保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利贵州公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终1052号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年5月2日作出（2017）黔民申2361号民事裁定，裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈姝蓓的委托诉讼代理人沈晓鹰、被申请人保利贵州公司的委托诉讼代理人毕驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈姝蓓申请再审称，1、保利贵州公司作为专业房开公司，明知涉案地块的土地使用权出让年限为旅游、文化娱乐、商业40年，而故意隐瞒真实情况，在车位格式合同中告知70年，由此诱导陈姝蓓作出错误的意思表示，构成合同欺诈。此外，同小区的其他车位年限分别约定有40年、50年、70年，到底哪种约定才是保利贵州公司的真实陈述？2、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《贵阳市国土资源局的复函>》、彭松《商品房买卖合同》等，明确可知车位非住宅，属于商业、旅游、娱乐用地，土地使用年限为40年而非70年。3、陈姝蓓提供证据证明保利贵州公司与其他业主签订了《补充协议》，就约定的土地使用年限对其他业主做了30年差额的补偿。4、陈姝蓓购买车位是为了生活出行的方便，使用年限是主要考虑因素。涉案小区车位租赁为200元/月（含物业费），如果花费8.8万元，每月还需另交80元的车位物业费，如果只有40年的使用权，在不计8.8万元40年利息的情况下，购买车位每月的成本是183+80=263元，明显有违陈姝蓓购买车位的本意。5、在贵阳中院（2016）黔01民终2941号案中，有保利贵州公司销售关于车位70年使用权的承诺，还有销售人员书面70年的承诺。6、本案二审中，保利贵州公司代理人陈述有的车位没有交足土地出让金，造成同一小区有的车位无法办理产权，有的办成40年，有的办成70年。7、至今，涉案车位的小区销售中心承诺的车位使用年限仍然是70年，宣传的也是70年。8、陈姝蓓已承担和履行完毕举证责任和义务，证明保利贵州公司未履行合同构成违约。9、保利贵州公司应当承担其主张的举证责任，否则承担不利后果。10、法院负有对保利贵州公司依据的《市人民政府办公厅关于转发市国土资源局关于贵阳市中心城区地下空间国有建设用地使用权有关工作的措施的通知》（筑府办函（2016）127号）、《关于贵阳市中心城区地下空间整体出让及办理不动产登记相关问题的处理意见（试行）》（筑国土资发（2017）278号）的合法性进行附带审查的义务。11、前述两份文件不足以证明保利贵州公司主张，前述文件当中有补交土地出让金的前置条件，保利贵州公司应当出示按前述文件规定缴纳的土地出让金凭证等证据证明其主张。综上，请求：1、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终1052号判决，维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初字1767号民事判决；2、一、二审诉讼费由保利贵州公司负担。保利贵州公司辩称，1、保利贵州公司采用的合同按照当时的规定必须按照商品房买卖合同的范本，项目建设依据是根据国有土地出让放在合同里的，不是双方约定的年限，针对的是整个项目的约定而非车库的70年；2、贵阳市政府（2016）筑府办127号文件第4条明确，土地出让年限不超过最高70年，可以一致。保利贵州公司建地下车库是按照法律规定建设的，可以和地上建筑的年限一致，住宅的使用年限是70年，陈姝蓓购买的物业也是住宅，所以地下车库定为70年符合文件规定；3、相关部门在2017年发布了处理意见，针对历史遗留问题，办理了网签等的，不需要土地金，也可以办理为年限一致，保利贵州公司和乌当区国土局沟通，可以拿回去改为70年，陈姝蓓的网签登记时间符合这份文件的规定，可以更改为70年。这是政府的问题，与房开商无关。陈姝蓓向乌当区人民法院提出诉讼请求，1、判决保利贵州公司向陈姝蓓退还人民币37714元；2、本案诉讼费用由保利贵州公司全部承担。事实及理由：2010年8月30日陈姝蓓与保利贵州公司签订了一份对保利温泉新城B032号车位的为期70年产权之《商品房买卖合同》，陈姝蓓如约支付了全部价款88000元，但保利贵州公司却违约，此车位实际上只有40年产权，与《商品房买卖合同》约定的70年产权相相差30年，保利贵州公司应按88000÷70年×30年=37714元向陈姝蓓进行赔偿。《G（06）11国有土地使用权出让合同》明确了本合同项下的土地使用权出让年限为旅游文化娱乐、商业40年，住宅70年，自颁发该地块的《建设用地批准书》后第三十一日起计算。保利贵州公司明知车位产权只有40年却故意隐瞒事实，欺骗陈姝蓓，恶意设计合同陷阱，诱使陈姝蓓作出错误意思表示，构成合同欺诈。（2016）黔01民事终2941号判决书已作了本小区相同案件的判决，已充分证明了保利贵州公司存在此类违约行为，陈姝蓓的诉请应得到法院的同样支持。保利贵州公司辩称，陈姝蓓退还车位款的诉请没有事实依据，目前没有相关法律对车位权是否作为商业使用做出明确规定，保利贵州公司不存在陈姝蓓提出的故意隐瞒、欺骗的行为，车位属于商品房的附属，根据相关规定它的办理产权的年限和商品房年限是一致的，是由相关职能部门办理，而非保利贵州公司进行办理，所以没有达到合同约定，不是保利贵州公司的责任，请求依法驳回陈姝蓓的诉请。一审法院审理查明，2006年5月23日贵阳市国土资源局与包括保利贵州公司在内的六家公司签订《Ｇ（06）11国有土地使用权出让合同》，出卖人以出让方式取得位于乌当区，用途为旅游文化娱乐、商业、住宅等综合用地。并约定本合同项下的土地使用权出让年限为旅游文化娱乐、商业40年，住宅70年，自颁发该地块的《建设用地批准书》后第三十一日起计算，保利贵州公司取得位于土地使用权后，在该地块修建商品房，定名为保利温泉新城。陈姝蓓购买保利温泉新城Ｒ16栋1单元10层1号房后，作为业主，陈姝蓓与保利贵州公司于2010年8月30日签订《商品房买卖合同》，约定陈姝蓓购买保利贵州公司开发的位于贵阳市乌当区保利温泉第／区Ｘ单元负1层Ｂ032号车库，建筑面积13.12平方米，按套计算，总价款为人民币88000元，土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日。合同签订后，陈姝蓓支付了购车库款人民币88000元，并于2015年11月18日为所购车库办理了乌国用（2015）第ＦＧ2628号《土地使用权证》，该土地使用证载明“土地使用权人陈姝蓓，座落乌当区保利温泉新城一期Ｘ单元负1层Ｂ032号，地类（用途）车库，使用权类型出让，使用权面积13.12ｍ2，终止日期2046年9月10日”。因该《土地使用证》载明终止日期与双方所签订《商品房买卖合同》约定土地使用年限不一致，陈姝蓓遂诉来法院要求判决如前诉请。乌当区人民法院于2016年12月12日作出（2016）黔0112民初字1767号民事判决：保利贵州公司于判决生效之日十日内赔偿陈姝蓓37714元。案件受理费740元，减半收取370元，由保利贵州公司负担。保利贵州公司不服，提起上诉。请求：1、撤销原判并驳回陈姝蓓一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费及其他费用由陈姝蓓负担。事实和理由：1、保利贵州公司在《商品房买卖合同》中关于土地使用年限部分系对整个地块相关情况的阐述并非是针对车位使用年限的约定，保利贵州公司也没有向陈姝蓓作出任何关于车库使用年限为70年的承诺。2、根据住房城乡建设部、国土资源部于2016年8月31日联合下发的城建2016（193）号《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》，停车场土地使用年限明确规定最高不超过50年。而在此之前，并未有相关法律、法规对车位使用年限作出明确规定，故现涉案车位产权使用年限仅能办理为40年系现行政策规定的，保利贵州公司不应承担责任。3、根据贵阳市市政府相关规定，地下车位的使用年限可以和地表建筑的最高使用年限一致。综上，一审没有考虑地下车位建设成本，判令保利贵州公司赔偿陈姝蓓37714元不当。贵州省贵阳市中级人民法院二审对一审查明的事实予以确认。另查明：《商品房买卖合同》载明“该地块土地面积为461783㎡，规划用途为旅游、文化、娱乐、商业、住宅，土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日”。二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十四条明确“土地使用权出让最高年限由国务院规定”，且在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中对各类性质土地使用权出让年限有具体规定，并非由双方当事人自行约定，故《商品房买卖合同》所述“该地块土地面积为461783㎡，规划用途为旅游、文化、娱乐、商业、住宅，土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日”应认定为保利贵州公司对整个地块土地使用年限等相关事实的告知，并非双方可以约定的合同权利义务。故保利贵州公司并未违约，不应承担违约责任，一审判决对此认定错误，应予纠正。保利贵州公司的上诉请求于法有据，应予支持。综上，经二审法院审判委员会讨论决定，判决：撤销一审判决，驳回陈姝蓓的诉讼请求。一审案件受理费740元，减半收取370元；二审案件受理费740元，均由陈姝蓓负担。本院认为，综合双方当事人的诉、辩意见，确定本案争议焦点：1、涉案合同是否约定了车位的使用年限？2、保利贵州公司应否退还陈姝蓓购车位款37714元？本院审理过程中，双方当事人提交证据如下：1、陈姝蓓提交证据材料一，涉案小区王颖提起类似诉讼的案件笔录，主要内容：王颖与保利贵州公司商品房买卖合同纠纷案庭审笔录、调查笔录，证明目的：（1）保利贵州公司销售车位在合同中陈述车位或本小区土地的使用年限分别有40年、50年、70年，证明保利贵州公司说的同一版本合同的说辞不可信，（2）保利贵州公司在一二审和再审庭审中对年限由不同描述，违反法律禁止反言的规定。保利贵州公司对该份证据真实性不持异议，但与本案不具有关联性。本院认为该份证据与本案不具有关联性，不予采信。2、陈姝蓓提交证据材料二，贵阳市乌当区法院（2016）黔0112民初1769号判决，主要内容：同一小区业主为车位起诉被驳回，他签订的车位合同是40年，证明目的：同一小区别人签40年，我们签70年，国家规定商业40年住宅70年，保利贵州公司在偷换概念。保利贵州公司对该份证据真实性不持异议，但与本案不具有关联性。本院认为该份证据与本案不具有关联性，不予采信。3、保利公司提交证据材料三，《贵阳市国土资源局贵阳市住房和城乡建设局关于贵阳市中心城区地下空间整体出让及办理不动产登记相关问题的处理意见（试行）》（筑过土资发〔2017〕278号），主要内容：第四条已办理了商品房合同备案或者产权证明，并且购房人申请不动产登记的，由市不动产登记中心直接予以登记为出让类型不动产权。证明目的：陈姝蓓已经办理了网签备案登记，可以根据文件第四条直接改办为70年。陈姝蓓对该份证据的真实性、关联性不予认可。本院认为该份证据来源合法、内容真实，但达不到保利公司证明目的。本院再审与原审查明事实一致，另查明以下事实：1、涉案车位确在小区住宅地下。2、《商品房买卖合同》中第四条计价方式与价款载明，出卖人与买受人约定按下述第叁中方式计算该商品房价款……3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（人民币）捌万捌仟元整。一、关于涉案合同是否约定了车位的使用年限的问题。涉案合同第一条项目建设依据中第二款明确，该块土地面积为461783，规划用途为住宅文化商业，土地使用年限自2006年9月12日至2076年9月12日。除此之外，并无其他关于使用年限的约定内容。应当视为双方在合同中约定了车位的使用年限为70年。二、关于保利贵州公司应否退还陈姝蓓购车位款37714元的问题。保利贵州公司与陈姝蓓就购买使用年限70年的车位达成合意，签订《商品房买卖合同》，双方应按照合同约定履行义务。陈姝蓓依约交付购车位款88000元，但陈姝蓓办理的《土地使用证》只有40年使用年限，明显与约定不符，保利贵州公司构成违约，应承担违约责任。因《商品房买卖合同》中约定车位按套（个）计价出售，故对陈姝蓓要求按使用年限比例计算赔偿的主张，本院不予支持。考虑到陈姝蓓确有损失，本院酌定，保利贵州公司赔偿陈姝蓓20000元。综上所述，陈姝蓓再审请求部分成立，本院就成立部分予以支持，原审事实认定不清，适用法律错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终1052号民事判决及贵州省贵阳市乌当区人民法院（2016）黔0112民初字1767号民事判决；二、保利贵州房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿陈姝蓓20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费740元，减半收取370元，二审案件受理费740元，合计1110元，由保利贵州房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 冉 飞审判员 严 白审判员 李圣瑞二〇一八年十二月三日法官助理申婧敏书记员牛洁