福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初2323号 原告（反诉被告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海****，统一社会信用代码913501001545003239。 法定代表人：郭鲁琳。 委托诉讼代理人：林伟斌、卢增禄，福建融成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林霞，女，1983年3月15日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄岩平、郭建魁（实习），福建大佳律师事务所律师。 原告（反诉被告）福州市台江区房地产开发公司与被告（反诉原告）林霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。福州市台江区房地产开发公司（以下简称台房公司）的委托诉讼代理人林伟斌，林霞的委托诉讼代理人黄岩平、郭建魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 台房公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告就福州市台江区连接体地下一层20车位（建筑面积25.53平方米）的买卖预约关系；2、判令被告立即腾空搬离福州市台江区连接体地下一层20车位（建筑面积25.53平方米），并将该车位退还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于福州市台江区搂连接体地下**20车位（建筑面积25.53平方米）系原告开发建设的房产。2013年3月13日，被告向原告支付了该车位的车位款20000元，原告出具收据确认收到该车位款，双方约定待将来车位价格确定后，再订立正式的车位买卖合同。同日，被告向原告出具一份《具结书》，内容如下:本人林霞于2013年3月13曰预定颐景园地下室20号车位，因车位需由正规的评估公司根据市场价出具价格，现预交贰万元定金，待贵司价格确定后,根据评估价三天内一次性交余款并配合贵司办理签约等相关手续。车位评估价格确定后，被告却拒绝办理签约等相关手续。2018年1月24日,原告向贵院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求被告支付上述车位的余下购房款，被告在庭审中明确表示不愿按原告诉请的评估价格购买该车位，导致本案的车位交易无法继续进行,双方预约合同关系应予解除。为此，现根椐《民事诉讼法》及其他相关法律规定提起诉讼，以切实维护原告的合法权益。 林霞辩称，双方买卖合同已经成立，应按2013年的具结书确定讼争车位的价款。因为双方对讼争车位的价款有评估的约定，现我方要求按照2013年3月份的评估价款支付购车位款。原告要求解除合同不符合《合同法》解除合同的相关条件。 林霞向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告林霞以2013年3月13日作为评估基准日进行市场价评估鉴定的价格支付位于福州市台江区连接体地下一层20车位（产权面积25.53㎡）的购车位款；2、判令反诉被告福州市台江区房产开发公司于购车位款支付之日起十日内协助办理福州市台江区连接体地下一层20车位（产权面积25.53㎡）过户登记手续，将以上车辆登记至林霞名下；3、反诉受理费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告林霞于2013年3月13日与反诉被告台房公司达成预购车位协议，购置反诉被告台房公司所有的位于福州市台江区连接体地下一层20车位，并预交了2万元定金，反诉被告台房公司出具了收据。具结书中载明：“因车位需由正规的评估公司根据市场价出具价格，现先预交贰万元定金，待贵司价格确定后，根据评估价三天内一次性缴交余款并配合贵司办理签约等相关手续”。达成预购车位协议后，反诉原告林霞等待反诉被告台房公司就“20车位”2013年市场价进行鉴定，等待2013年市场价确定后，反诉被告通知缴交购车位余款并签订正式购车位合同、办理车位产权过户登记。但反诉被告台房公司就上述“20车位”迟迟不进行市场价评估鉴定，期间反诉原告林霞拟就该车位2013年3月13日的市场价进行评估鉴定，无奈，反诉原告林霞非“20车位”所有权人，无法提供评估机构所需的车位所有权证等材料，无法申请价值鉴定，评估机构也无法办理。双方当时达成预购车位的本意是按2013年3月13日的“20车位”市场评估价缴付购车款的，反诉被告台房公司故意拖延至2017年才进行评估，于2018年1月24日向法院提起诉讼要求反诉原告林霞按其2017年单方评估的市场价支付购车位款，被法院判决驳回诉讼请求。现反诉被告台房公司又提起诉讼要求解除案涉预购车位协议，反诉原告林霞认为上述诉讼中，反诉被告已同意继续履行合同，反诉原告也表示同意，双方已就“20车位”2013年3月13日市场评估价支付购车位款达成一致，应按该价格继续履行预购车位协议。故提起反诉，请求判如所请。 台房公司对林霞的反诉辩称，一、林霞的反诉与台房公司的本诉并非同一法律关系，而且林霞的反诉及评估申请与台江区法院（2018）闽0103民初550号民事判决矛盾。台房公司起诉所依据的是预约合同关系，林霞反诉所依据的是本约合同关系，二者属于不同的法律关系。根据已生效的福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初550号民事判决，法院认为从台房公司收取林霞车位款2万元至今，双方始终未就讼争车位签订正式的《房屋买卖合同》，诉讼中，双方就车位款价款问题无法达成一致。对于林霞提出的对案涉车位的2013年3月13日作为评估基准日进行市场评估的申请，台江法院不予准许。即台江区法院也认为双方不是本约合同关系，而是预约合同关系，所以不同意林霞原来提出的评估申请，现林霞反诉并提出评估申请，缺乏法律依据，而且与上述已生效判决严重冲突。 林霞要求以2013年3月13日的市场评估价购买讼争车位，并将车位登记至林霞名下，没有合同及法律依据。根据台江法院已查明事实，目前就台房公司收取林霞车位款2万元，双方始终没有签订正式的《房屋买卖合同》。也不存在台房公司将车位交付给林霞的情况，即双方之间为预约合同关系。台房公司要求按当前市场价签订《房屋买卖合同》，被法院认定没有合同及法律依据。现林霞以其单方提出的价格要求购买讼争车位，亦没有合同及法律依据，合同的签订应当遵循平等自愿的原则。 预约合同的目的是将来签订正式《房屋买卖合同》，而办证条款是正式《房屋买卖》中条款，现双方不能协商一致签订正式《房屋买卖合同》，且林霞至今仅交纳2万元车位款，林霞的办证要求缺乏合同及法律依据，亦不可履行。双方无法签订正式的《房屋买卖合同》，双方之间的预约合同目的无法实现，应当予以解除。房屋买卖预约合同中，双方的主要权利义务是将来签订正式的《房屋买卖合同》。如车位款交付方式、办证期限、车位交付期限等均是在正式《房屋买卖合同》中进行详细约定，而这些基础条款是《房屋买卖合同》必备的，也是合同实际履行的基础。对于台房公司提出的以当前市场价签订《房屋买卖合同》的要求，林霞明确予以拒绝。双方就讼争车位价格无法达成一致，始终不能签订正式的《房屋买卖合同》。显然预约合同的目的无法实现，双方预约关系应当予以解除。综上所述，请求法院依法驳回林霞的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审质证和陈述，本院对事实作如下认定： 讼争车位坐落于福州市台江区连接体地下一层20车位，面积25.53㎡，系由台房公司开发建设。 2013年3月13日，林霞向台房公司支付了上述讼争车位款20000元，台房公司出具了收据确认收到该讼争车位款。同日，林霞向台房公司出具一份《具结书》，内容为：本人林霞于2013年3月13日预定颐景园地下室20号车位，因车位需由正规的评估公司根据市场价出具价格，现先预交贰万元定金，待贵司价格确定后，根据评估价三天内一次性缴交余款并配合贵司办理签约等相关手续。此后，双方一直未就该车位签订房屋买卖合同。 另查明，台房公司于2007年12月17日已就上述讼争车位在内的台江区连接体地下一层房屋产权在福州市房地产交易登记中心办理了预先登记。 2018年1月24日,台房公司将林霞诉至福州市台江区人民法院，请求判令林霞向其支付讼争车位的剩余购房款暂计人民币301000元。福州市台江区人民法院经审理认为，台房公司要求林霞按照当前市场价购买讼争车位，并支付尚未支付的购房款，没有法律和合同依据，于2018年5月18日作出（2018）闽0103民初550号民事判决，驳回了台房公司的诉讼请求。该民事判决书已经生效。 2018年7月3日，台房公司以林霞不同意按照当前市场价购买讼争车位，合同无法继续履行为由，诉至法院请求解除双方之间的买卖预约关系，遂成本案之诉，林霞则就此提起反诉。 诉讼中，林霞述称，2013年3月13日台房公司收取其车位款后，即已将该讼争车位交付其使用至今，而台房公司则予以否认。 另，诉讼中，本院根据林霞申请，委托评估单位对讼争车位市场价格，以2013年3月13日为评估时点进行了评估。福建君健房地产评估咨询有限公司于2018年11月9日对讼争车位作出评估结果：2013年3月13日时点讼争车位市场价值为222100元。 本院认为，本案系台房公司与林霞就讼争车位买卖中价款约定不明确而产生的纠纷，争议焦点有三：一、该讼争车位是否已由林霞使用至今；二是台房公司与张茜就购买讼争车位达成的合同是否为预约合同；三是该合同解除条件是否已经成就。 关于争议焦点一，林霞提供一份该小区物业公司于2018年11月29日出具的《缴纳证明》，内容为：林霞位于颐景园（一）期20号车位，已足额缴纳2013年3月13日至2018年12月31日期间的车位管理费。可证明讼争车位在林霞交付了20000元款项后，已由林霞使用至今。台房公司作为包括该讼争车位在内的小区建设开发单位，在该小区已交付使用多年情形下，没有证据显示台房公司对林霞占用讼争车位的行为提出过异议，其辩称在2018年1月24日提起（2018）闽0103民初550号时，才知道讼争车位被林霞占用，不符合常理，本院对其答辩意见不予采信。 关于争议焦点二，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，其主要意义就在于为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方特定权利义务的明确约定。具体对照本案情况，台房公司虽然与林霞尚未签订正式的书面合同，但2013年3月13日台房公司收取了林霞人民币20000元，并开具了名为“车位款”的收款收据，此后讼争车位一直由林霞占有使用，在此期间没有证据显示台房公司对林霞占用讼争车位的行为提出过异议。以上可以看出台房公司与林霞的真实意图并不仅仅是规划买卖，而是形成了明确、具体的购买讼争车位合同内容，最重要的是双方均实际履行了合同项下的部分义务，即以实际行为订立了本约。由此可以判断本案原被告双方达成的就是本约合同而非预约合同。 关于争议焦点三，既然台房公司与林霞就讼争车位达成的是本约合同，那么根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、六十二条第二款之规定，当事人就价款没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。台房公司因诉请林霞按照当前市场价支付尚未支付的车位购房款，被法院判决驳回，并不导致合同无法继续履行，台房公司就此要求解除双方之间的车位买卖合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定之解除合同的法定情形，本院对此不予支持。现讼争车位的买卖合同具备继续履行的条件，林霞要求按2013年3月13日时点评估的市场价值购买是合理的，本院对此予以支持。该时点的讼争车位评估市场价值为人民币222100元，林霞已付车位款20000元，故还应支付的讼争车位款为202100元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回福州市台江区房地产开发公司的诉讼请求； 二、福州市台江区房地产开发公司应于判决生效之日起十日内协助林霞办理福州市台江区连接体地下一层20车位（产权面积25.53㎡）过户登记至林霞名下的手续；同时，林霞应支付给福州市台江区房地产开发公司上述讼争车位的差价款人民币202100元。 案件受理费6115元，反诉案件受理费3300元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  郑少能 人民陪审员  杨剑平 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  陈 慜 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。