河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0209民初2419号 原告（反诉被告）：唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司，住所地唐山市曹妃甸区南堡开发区三号路北侧，统一社会信用代码：91130295780839754T。 法定代表人：张春军，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：毕志坤，河北德硕律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告（反诉原告）：二十二冶集团房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区迎凤里梧桐苑C8商业楼，统一社会信用代码：91130200601238030L。 法定代表人：朱健龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：付新迪，该公司员工，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：张久旺，天津皆美律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告(反诉被告)唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司与被告（反诉原告）二十二冶集团房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司委托诉讼代理人蔡勇与被告（反诉原告）二十二冶集团房地产开发有限公司委托诉讼代理人付新迪、张久旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付款项23481083元及自起诉之日起至给付完毕止按银行同期贷款利率计算的利息；2、本案全部费用由被告承担。事实和理由：被告为房地产开发企业，自2011年5月起原、被告通过签订协议书、补充协议等约定由原告对被告开发的南堡滨海花园项目以被告名义对外进行销售。2014年8月，双方再次约定对尚未销售完毕的住宅按照双方重新确定的价格由原告向被告交纳履约保证金，每销售出一处住宅由被告依约向原告返还等额的保证金；高于重新确定的价额销售形成的超出部分差额，其权益归原告所有。协议签订后，原告向被告支付了保证金24636746元，但被告仅向原告返还了部分保证金14220293.3元，尚余保证金10416452.7元及差额款13064630.3元，合计23481083元未返还和支付。被告的行为严重影响了原告的资金周转，给原告的经营活动造成了巨大的困难。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告履行合同，给付剩余保证金10416452.7元、销售差额款17182788元，合计27599240.7元，及自起诉之日起至给付完毕止按银行同期贷款利率计算的利息；2、判令被告办理已售出的南堡开发区滨海花园107-1-502、107-2-101、108-4-101、108-5-101、118-1-501、202-1-1001、203-1-201、203-3-102、203-4-101、203-4-402、205-1-102、205-1-802、206-1-502、206-4-301、208-1-1002、208-1-101、208-2-102、209-1-201、211-2-201、211-6-401、213-1-402、213-2-102号共计22套房产的买卖及产权登记手续；3、本案全部费用由被告承担。 被告二十二冶集团房地产开发有限公司辩称，我公司与原告就南堡滨海花园项目剩余房源销售，于2011年5月签订《南堡滨海花园项目未售房源整体转让协议书》，约定原告于2012年6月30日前完成整体转让协议金额212740000元支付。合同签订后，因原告一再违约顺延履行期限，双方又先后签订相关补充协议书三份及《南堡滨海花园项目销售合作协议书》一份。最后合同约定“至2015年10月31日前唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司要完成剩余房源的销售及回款工作，若逾期未完成的，唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司同意以价格表对应价格购买剩余未售房源，唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司之前缴纳尚未返还的保证金，自动转为向二十二冶集团房地产开发有限公司支付的购房款，双方按照当地商品房住宅销售相关规定办理签约及过户的相关手续。截止2015年12月31日前，唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司仍然不办理签约手续的，二十二冶集团房地产开发有限公司有权没收唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司已缴纳的对应房源保证金，以开发商名义重新将房源公开对外销售，由二十二冶集团房地产开发有限公司重新公开对外销售的相关权益，归二十二冶集团房地产开发有限公司所有”。原告又再次违约要求顺延履行期限，被我公司拒绝。基于双方约定，我公司有权没收原告对应保证金10416452.7元，其于2015年12月31日之后销售的房款21031108元应归我公司所有，归还未售出的21套房源（具体以双方对账确定的数额为准）。因此，原告的诉请不应支持。综上所述，原告不遵守诚信原则，多次违约给我公司造成重大经济损失，其相关诉请违背双方合同约定，没有事实与法律依据，不应支持，应驳回原告全部诉讼请求。 反诉原告二十二冶集团房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司向二十二冶集团房地产开发有限公司给付款项2465.9万元及自起诉之日起至给付完毕止按银行同期贷款利率计算的利息。2、反诉诉讼费用由唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司承担。事实和理由：我公司与反诉被告就南堡滨海花园项目剩余房源销售，自2011年5月11日至2014年8月29日，先后签订《南堡滨海花园项目未售房源整体转让协议书》一份及相关补充协议书三份，《南堡滨海花园项目销售合作协议书》一份。合同签订后，反诉被告一再违约顺延履行期限，最后合同约定“至2015年10月31日前唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司要完成剩余房源的销售及回款工作，若逾期未完成的，唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司同意以价格表对应价格购买剩余未售房源，唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司之前缴纳尚未返还的保证金，自动转为向二十二冶集团房地产开发有限公司支付的购房款，双方按照当地商品房住宅销售相关规定办理签约及过户的相关手续。截止2015年12月31日前，唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司仍然不办理签约手续的，二十二冶集团房地产开发有限公司有权没收唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司已缴纳的对应房源保证金，以开发商名义重新将房源公开对外销售，由二十二冶集团房地产开发有限公司重新公开对外销售的相关权益，归二十二冶集团房地产开发有限公司所有”。反诉被告多次违约行为，给反诉原告造成重大损失，基于合同约定，反诉原告有权没收反诉被告对应保证金10416452.7元，要求其返还自2015年12月31日之后销售的房款2050.7万元（共管账户中约1600万）承担因低价售房调增税金744442.11元，承担2013年、2014年、2015年滨海花园项目员工工资1503997.26元、物业服务费1904521.24元，合计2465.9万元，归还未售出的房源。反诉原告为了维护自己的合法权益，特向法院提出反诉。 本案在审理过程中，反诉原告变更反诉请求：将反诉状中第1项的诉请金额变更为25183108元；增加反诉请求：1、请求解除双方签订的《南堡滨海花园项目销售合作协议》；2、要求唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司返还2015年12月31日之后尚未销售的22套房源，具体数额以对账明细第3项为准。事实和理由变更：将反诉状第2页“要求其返还自2015年12月31日之后销售的房款2050.7万元”中的“2050.7万元”变更为“21031108元”，合计金额相应增加。 反诉被告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司辩称，反诉原告主张的合同条款明显显失公平，不应得到法律的支持，在本案中我公司销售房产是房产中介经纪行为，反诉原告无权收取保证金，更无权没收保证金。截至2015年12月31日，反诉原告不具备办理房产过户条件，因此，系其违约在先，无权要求我公司给付售房款。反诉原告主张的解除协议于法无据，协议书中确定的房产已经全部销售完毕，我公司履行了房产销售义务，因此，协议无需解除，应由反诉原告给付所收取的购房款及购房差价，并且办理相关的房产后续手续，截至2018年11月23日，反诉原告仍不具有办理房产产权登记的条件，因此反诉原告违约在先，并不是我公司所造成的。2015年12月31日之后反诉原告仍然收取购房款，办理房产销售合同，其用自身的行为延续了合同的约定，也是对我公司履约的认可，因此，通过反诉原告的事实行为来看也足以说明其对我公司的行为认可，对账明细中提到的22套房产，已经分别销售给了案外人，其中部分房产由反诉原告收取了相应数额的定金，是反诉原告怠于签订购房合同，导致相关手续无法办理，反诉原告无权主张收回该22套房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方所提无争议的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实： 2011年5月11日，原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司（乙方）与被告二十二冶集团房地产开发有限公司（甲方）签订《南堡滨海花园项目未售房源整体转让协议书》，协议约定被告委托原告进行南堡滨海花园项目未售房源的代理销售，此后双方又多次签署补充协议对上述协议的细节内容进行调整。鉴于上述协议及补充协议在履行过程中出现的瓶颈问题，原、被告于2014年8月29日签订《南堡滨海花园项目销售合作协议书》，对南堡滨海花园项目的销售合作事宜进行了重新约定。该协议3.3约定：对于原协议约定范围内，截至2014年6月30日尚未完成签约的房源，剩余住宅部分由乙方继续组织进行对外销售。该协议3.4约定：由乙方继续组织进行对外销售的剩余住宅部分房源，同意按照以下方式进行处理：3.4.1乙方应在本协议签署之日起5个工作日内向甲方指定账户缴纳履约保证金，保证金金额为剩余住宅部分对价总金额；3.4.2甲方同意以开发商身份积极配合开展乙方推介客户的签约、按揭、产权证等手续办理工作；3.4.3乙方应按照重新确定的价格表上价格进行所负责房源的对外销售工作，乙方缴纳的履约保证金，应按照价格表拆分至每套房源，作为乙方组织对外销售的风控保证；3.4.4在本协议3.4.1款所述履约保证金全额支付的基础上，双方约定按月于15日进行共管账户的资金结算，甲方应将与签约回款金额（以实际到账为准，不含未放款的银行按揭）等额的保证金返还至乙方指定账户，但金额应以乙方缴纳的对应于该房源的保证金金额作为上限；3.4.7因乙方低于价格表价格销售造成该房源保证金不能全额返还的损失，由乙方自行承担。高于价格表价格销售形成的超出部分差额，其权益归乙方所有。 原、被告在签订《南堡滨海花园项目销售合作协议书》之后，双方共同确认了截至2014年6月30日的剩余住宅的《价格表及保证金分配表》，该表中显示，南堡滨海花园项目剩余住宅共有233套，对应的履约保证金为24276746元。除了该233套住宅之外还剩有18个车库，对应的履约保证金为360000元。233套住宅和18个车库的履约保证金合计为24636746元，原告于2014年9月21日前将该24636746元的履约保证金支付给了被告。《价格表及保证金分配表》中233套住宅中的211套，被告已经配合原告签订了《商品房买卖合同》，该211套住宅的实际销售总价为37886059元，被告已经收到购房款33446059元（含购房人交款及银行发放贷款），剩余4440000元为银行贷款尚未发放。该211套住宅中，原告于2015年12月31日之后销售了86套。2014年7月1日至2016年3月31日，原、被告共进行了8次结算，被告向原告转款共计14220293.3元。该233套住宅中，被告未配合原告签订《商品房买卖合同》的22套住宅，房号分别为107-1-502、107-2-101、108-4-101、108-5-101、118-1-501、202-1-1001、203-1-201、203-3-102、203-4-101、203-4-402、205-1-102、205-1-802、206-1-502、206-4-301、208-1-1002、208-1-101、208-2-102、209-1-201、211-2-201、211-6-401、213-1-402、213-2-102，被告已经收到该22套住宅中的205-1-102号住宅定金60000元、205-1-802号住宅定金10000元。原告在《价格表及保证金分配表》中的233套住宅之外销售211-5-401号住宅一套，销售款为260475元，该套住宅在购房人退房后进行了二次销售，退房款已由原告支付，该260475元的销售款转入了被告账户，被告认可该笔销售款应归原告所有。 对双方有争议的事项，经审查，本院认定如下： 1、原告主张被告给付233套住宅的剩余履约保证金和销售差额款，被告依据《南堡滨海花园项目销售合作协议书》中3.4.6的约定“乙方应在2015年10月31日前完成所负责剩余住宅部分房源的分户销售及回款工作。若逾期未能完成的，乙方同意以价格表对应价格购买剩余未售房源，乙方之前缴纳，尚未返还的保证金，自动转为向甲方支付的购房款，双方按照当地商品住宅销售相关规定办理签约及过户的相关手续。截至2015年12月31日前乙方仍然不办理签约手续的，甲方有权没收乙方已缴纳的对应房源保证金，以开发商名义重新将房源公开对外销售，由甲方重新公开对外销售的相关权益，归甲方所有”，主张原告违约顺延履行期限，被告有权没收原告的剩余履约保证金，并以此为由提出反诉请求，要求反诉被告给付2015年12月31日之后销售的房款及归还未出售的22套房源。经审查，在2015年12月31日前，原、被告未办理签约手续，2015年10月31日后，原告继续销售剩余住宅，被告继续配合原告签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，并收取销售款，未正式签订《商品房买卖合同》的22套住宅也已经销售完毕，而被告直至原告提起本次诉讼才主张解除《南堡滨海花园项目销售合作协议书》，被告以其行为表明对原告于2015年10月31日后继续销售剩余住宅的认可及对销售期限进行延续，本院认为原告在2015年10月31日之后销售剩余住宅的行为合法有效。对被告提出的原告违约顺延履行期限的抗辩理由，本院不予采纳。对反诉原告提出的要求反诉被告给付2015年12月31日之后销售的房款及归还未出售的22套房源的反诉请求，本院不予支持。 2、反诉原告提交反诉被告于2015年2月11日出具的《承诺函》、税收完税证明1张、《滨海花园二期住宅收入调整明细》、《储藏室调整明细》、《商业调整明细》、《滨海花园小区低价售房情况说明》，主张反诉被告支付因低价售房调增的税金744442.11元。反诉被告对此不予认可，辩称《承诺函》只是对缴纳税款的原则约定，并没有涉及具体数额和相应的权利义务，税收完税证明无法证实反诉原告所交的税款与本案所售房产具有关联性，增加的税款是反诉原告导致的，因反诉原告收取了部分楼盘业主的税金但没有及时缴纳。经审查，《承诺函》中反诉被告对低价销售剩余住宅带来的税务风险作出的承诺是针对2014年8月29日签订的《南堡滨海花园项目销售合作协议书》涉及的剩余233套住宅做出的承诺，而《滨海花园二期住宅收入调整明细》、《储藏室调整明细》中部分税务机关调整价格的住宅和储藏室并不在上述233套住宅及对应的储藏室之内，《商业调整明细》中的商业部分亦不在上述233套住宅之内；反诉被告在《承诺函》中承诺“若因出现税务稽查等情况给贵司造成税费追缴等惩罚性经济损失的，对确属低于协议书约定剩余住宅房源均价销售的，我司应承担此损失，按损失金额给予赔偿。上述“均价”以协议书中约定的剩余住宅部分的对价总金额与房源总建筑面积的算术平均值进行确定。”反诉原告未能证明税务部门调税的标准与上述“均价”之间存在关联性；反诉原告提交的该组证据不足以证明该税金是反诉被告所售住宅调增的税金。因此，对反诉原告主张的该744442.11元的税金，本院不予支持。 3、反诉原告提交2013年至2014年物业费转账凭证1张，北京天诚古运物业管理有限公司唐山分公司出具的物业管理费发票17张和《关于南堡滨海花园小区的费用结算报告》，主张2013、2014、2015年度因反诉被告违约顺延销售期限给反诉原告造成的物业损失1904521.24元。反诉被告对此不予认可，辩称反诉原告作为业主应当支付物业费，2014年9月15日之后的物业是由原告接管的。经审查，反诉原告与反诉被告于2011年5月11日签订《南堡滨海花园项目未售房源整体转让协议书》后，又签订多个补充协议对销售期限进行了顺延，并于2014年8月29日就原协议及补充协议履行中出现的瓶颈问题签订了《南堡滨海花园项目销售合作协议书》，双方之间的销售协议在2013年至2015年一直处于双方认可的延续状态之中，并不存在反诉被告违约顺延销售期限的问题，而且双方并未约定因顺延销售期限产生的物业费由反诉被告来承担，因此，对反诉原告主张的该1904521.24元的物业费，本院不予支持。 4、反诉原告提交发放职工工资的转账凭证、《工资总额汇总表》、《工资明细表》、《三栏式明细账》，主张因反诉被告违约顺延销售期限给反诉原告造成的2013、2014、2015年度滨海花园项目员工工资损失1503997.26元。被告对此不予认可，辩称，该组证据是反诉原告自行记账的凭证，对其真实性不予认可，支付工资是公司内部管理的事情，与双方之间的合作关系无关，与本案无关。经审查，反诉原告与反诉被告之间的销售协议在2013年至2015年一直处于双方认可的延续状态之中，并不存在反诉被告违约顺延销售期限的问题，而且该组证据不足以证明该部分员工工资的产生和顺延销售期限之间存在必然的联系，因此，对反诉原告主张的该1503997.26元的员工工资，本院不予支持。 综合上述分析，本院确认如下案件事实：在《南堡滨海花园项目销售合作协议书》约定的履行期限届满后，原告继续销售剩余住宅，被告继续配合原告签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，并收取销售款，未正式签订《商品房买卖合同》的22套住宅也已经销售完毕，而被告直至原告提起本次诉讼才主张解除《南堡滨海花园项目销售合作协议书》，被告以其行为表明对原告于2015年10月31日后继续销售剩余住宅的认可及对销售期限进行延续，原告在2015年10月31日之后销售剩余住宅的行为合法有效。反诉原告提出的要求反诉被告给付调增的税金744442.11元、物业损失1904521.24元、员工工资损失1503997.26元的诉讼请求，理据不足。 本院认为，原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司与被告二十二冶集团房地产开发有限公司签订的《南堡滨海花园项目未售房源整体转让协议书》及补充协议、《南堡滨海花园项目销售合作协议书》，均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定合法有效。在《南堡滨海花园项目销售合作协议书》约定的履行期限届满后，原告继续销售剩余住宅，被告继续配合原告签订《商品房买卖合同》及办理相关手续，并收取销售款，未正式签订《商品房买卖合同》的22套住宅也已经销售完毕，而被告直至原告提起本次诉讼才主张解除《南堡滨海花园项目销售合作协议书》，被告以其行为表明对原告于2015年10月31日后继续销售剩余住宅的认可及对销售期限进行延续，本院认为原告在2015年10月31日之后销售剩余住宅的行为合法有效。 《价格表及保证金分配表》中的233套住宅，其中已经签订《商品房买卖合同》的211套住宅，原告已经向被告支付了相应的履约保证金，该211套住宅的履约保证金应抵作房款归被告所有，被告收取的销售款33446059元应归原告所有，因被告已经向原告转账14220293.3元，被告应再向原告支付33446059元-14220293.3元=19225765.7元，尚未发放的4440000元的银行贷款，本案暂不予涉及，可待发放之后另行解决。 在233套住宅中，尚未正式签订《商品房买卖合同》的22套住宅，房号分别为107-1-502、107-2-101、108-4-101、108-5-101、118-1-501、202-1-1001、203-1-201、203-3-102、203-4-101、203-4-402、205-1-102、205-1-802、206-1-502、206-4-301、208-1-1002、208-1-101、208-2-102、209-1-201、211-2-201、211-6-401、213-1-402、213-2-102，原告已经向被告支付了相应的履约保证金，该22套住宅的履约保证金应抵作房款归被告所有，销售款应归原告所有。被告收取了该22套住宅中205-1-102号住宅定金60000元、205-1-802号住宅定金10000元，其余销售款已经由原告收取，被告应将该70000元的定金支付原告，并配合原告签订该22套住宅的《商品房买卖合同》及办理产权登记手续。 原告在233套住宅之外销售的211-5-401号住宅，销售款为260475元，该套住宅在购房人退房后进行了二次销售，退房款由原告支付，该260475元已经转入被告账户，被告认可该笔销售款应归原告所有，被告应将该260475元支付原告。 综上所述，被告应实际支付原告19225765.7元+70000元+260475元=19556240.7元，关于原告主张的利息，被告应自起诉之次日起，即自2018年7月10日起，以19556240.7元为计算基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至实际履行完毕之日止。 对反诉原告提出的解除《南堡滨海花园项目销售合作协议》的反诉请求，本院予以支持。关于涉案的18个车库，原告未提交证据证明已经实际销售，且反诉原告所提反诉请求未涉及该18个车库，故本院对该18个车库及对应的履约保证金暂不予涉及，当事人可另行主张。反诉原告提出的要求反诉被告给付2015年12月31日之后销售的房款21031108元，返还2015年12月31日之后尚未销售的22套房源，给付因低价售房调增的税金744442.11元、物业损失1904521.24元、员工工资损失1503997.26元的反诉请求，因理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告二十二冶集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司19556240.7元，并自2018年7月10日起，以19556240.7元为计算基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至实际履行完毕之日止。 二、原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司已经收取的22套住宅（房号分别为107-1-502、107-2-101、108-4-101、108-5-101、118-1-501、202-1-1001、203-1-201、203-3-102、203-4-101、203-4-402、205-1-102、205-1-802、206-1-502、206-4-301、208-1-1002、208-1-101、208-2-102、209-1-201、211-2-201、211-6-401、213-1-402、213-2-102）的销售款归原告所有，被告二十二冶集团房地产开发有限公司配合原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司签订该22套住宅的《商品房买卖合同》及办理产权登记手续。 三、解除反诉原告二十二冶集团房地产开发有限公司与反诉被告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司签订的《南堡滨海花园项目销售合作协议》。 四、驳回原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告二十二冶集团房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费179796元，由原告唐山市南堡开发区鹏大商贸有限公司负担40659元，由被告二十二冶集团房地产开发有限公司负担139137元，本案反诉案件受理费83857元，由反诉原告二十二冶集团房地产开发有限公司负担，均于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  孙海明 人民陪审员  常洪禄 人民陪审员  孙才昌 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  郑紫阳 ——