广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0982民初2995号原告：王雄强，男，汉族，1976年9月2日出生，身份证地址：广东省化州市。原告：陈燕清，女，汉族，1979年5月24日出生，身份证地址：广东省化州市。委托诉讼代理人：王雄强，男，汉族，1976年9月2日出生，身份证地址：广东省化州市。被告：化州市宏富房地产有限公司，住所地：化州市河西街道北岸司法局后面。法定代表人：高栋。原告王雄强、陈燕清与被告化州市宏富房地产有限公司（以下简称宏富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹虹独任审判，于2018年12月12日公开开庭进行审理。原告王雄强、原告陈燕清的委托诉讼代理人王雄强到庭参加诉讼，被告宏富公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王雄强、陈燕清向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理位于化州市河西街道北岸国土资源文化中心后背（北岸瓜垌小区）汇源苑二期1栋805房的不动产权属证书；2、请求判令被告支付逾期办理不动产权属证书的违约金28890元（自2014年7月16日起至2018年10月12日止，共计违约金28890元。其中按每月500元计算的有自2014年7月16日起至2017年4月30日止，共33个月零14天；按每月700元计算的有自2017年5月1日起至2018年10月12日止，共17个月零11天。）并请求继续计算至原告实际取得不动产权属证书之日止。3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年4月17日在汇源苑售楼部签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的化州市河西街道北岸国土资源文化中心后背（北岸瓜垌小区）汇源苑二期1栋805房出售给原告，建筑面积共149.96平方米，商品房单价为每平方米3202.64元，总金额为人民币480268元整，并约定出卖人应当在商品房交付使用后按国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并约定买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，按每推迟一个月出卖人向买受人支付伍佰元/套的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务。由于该小区是现房销售，被告于原告付款当日便将房屋交付入住。由于该小区是现房销售，被告于原告签约当日便将房屋交付原告装修入住，但截至起诉日被告一直未将办理房屋权属证书需由出卖提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理产权过户登记。根据根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“（三）商品房买卖合同的标的物为竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”的规定及双方合同约定，逾期办理房地产权属证书的违约金起诉期限自2014年7月16日起至原告实际取得房地产权属证书之日止。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按每推迟一个月出卖人向买受人支付伍佰元/套的违约金，（出卖人与原告于2015年10月9日又签订了一份《补偿协议书》第五条约定出卖人于2017年5月1日前无条件给原告办理好房产证的有关权证，按每推迟一个月出卖人向买受人支付柒佰元/套的违约金）。自2014年7月16日起至2018年10月12日止，共计违约金28890元。（其中按每月500元计算的有自2014年7月16日起至2017年4月30日止，共33个月零14天，逾期办理房地产权属证书的违约金为（500×33）+（500÷30×14）=16733.3元；按每月700元计算的有自2017年5月1日起至2018年10月12日止，共17个月零11天，逾期办理房地产权属证书的违约金为（700×17）＋（700÷30×11）=12156.7元。原告认为，被告延迟履行协助办证义务既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，现依法向人民法院提起诉讼。被告化州市宏富房地产有限公司不到庭，亦无提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：被告化州市宏富房地产有限公司以购买方式取得位于化州市河西街道北岸国土资源文化中心后背（北岸瓜垌小区）化国用(2011)第0000672号地块的土地使用权，并依法取得了建字第[2011]442号建设工程规划许可证和440982201204130101号的施工许可证及化房(预售)许字[2014]第01号商品房预售许可证。2014年4月17日，原、被告双方签订《广东省商品房买卖合同》，该合同约定的相关内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，位于化州市河西街道北岸国土资源文化中心后背（北岸瓜垌小区）汇源苑********，合同约定建筑面积共149.96平方米，其中套内建筑面积125.06平方米，公共部位与公用房屋分摊面积24.9平方米。第四条计价方式与价款。该商品房属预售，按整套出售，每平方米3202.64元，总金额为480268元整。第八条交付期限。出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按每推迟一个月出卖人向买受人支付伍佰元/套违约金，办证的各项费用按国家及地方相关规定分别承担，如因买受人原因造成没办法办证的，一切责任由买受人负责。原告已向被告支付了办理房产证的费用31217元及付清购房款480268元。2015年10月9日被告交房给原告使用。按合同约定的办理权属登记期届满，因涉案房屋尚未竣工验收，致被告至今未能为原告办理房地产权证书。双方协商未果后，原告便于2018年10月12日向本院起诉。上述事实，有原告身份证、办证费收据、购房发票、商品房买卖合同、补充协议书、个人购房按揭贷款合同、结婚证、原告的陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为,原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行义务。原告已按合同的约定付清购房款480268元给被告。本案焦点关键是被告是否具有原告诉求的违约情况，如果有违约金如何计算的问题。关于原告请求被告协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书的问题。双方在合同第八条、第十五条中约定，出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告亦已收取原告办证费用。因此，被告有协助原告办证的义务。根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第二十七条规定，房地产开发项目，经竣工验收后，方可交付使用。根据《房屋登记办法》第三十条规定，出卖人应提供房屋已竣工证明、房屋测绘报告等相关资料报产权登记机关备案。办理房屋产权证书是县级以上行政部门的行政职能，被告应按规定向行政部门提供办理房屋产权证的相关备案资料，但涉案房屋至今仍未经有关部门竣工验收，尚未具备办理产权证备案的条件。被告虽然有协助办证义务，但被告协助原告办理涉案房屋的房地产权属证书义务的条件尚未成就时，被告根本无法履行协助义务。因此，对原告请求被告协助原告办理不动产权属证书的诉求，本院不予支持。待涉案房屋竣工验收具备备案条件后，如被告尚未协助原告办证时，原告可另行起诉。关于原告请求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金问题。双方在合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后按国家规定日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报餐券登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按每推迟一个月出卖人向买受人支付伍佰元/套违约金，如因买受人原因造成没办法办证的，一切责任由买受人负责。本案中，双方已约定被告应当在2014年10月31日前交付房屋，原告已付清购房款480268元，但被告未能按合同约定交付房屋。原告购买的商品房为预售商品房，商品房预售是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品房，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......（二）买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日......”的规定，因此被告应自2014年11月1日起90日内，即2015年1月29日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记处机关备案，但被告至今未能将资料报产权登记机关备案，故被告自2015年1月30日起已属违约，应承担相应的违约责任。因此，对原告请求被告自2014年7月16日起至2017年4月30日止按每月500元计算违约金，自2017年5月1日起至2018年10月12日止按每月700元计付违约金的诉求，本院不能全部支持，违约金应自2015年1月30日起至2017年4月30日止按每月500元计算，自2017年5月1日起按每月700元计算至原告取得不动产权属证书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告化州市宏富房地产有限公司于本判决生效后十日内支付逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金应自2015年1月30日起至2017年4月30日止按每月500元计算，自2017年5月1日起按每月700元计算至原告取得不动产权属证书之日止）给原告王雄强、陈燕清；二、驳回原告王雄强、陈燕清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费522元，减半收取计261元（原告已缴交），由被告化州市宏富房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  邹虹二〇一八年十二月三十日法官助理陈丽珠书记员黄卫