安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0121民初3852号 原告：田蜜，男，汉族，1988年12月26日生，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：童志伟，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：赵军，男，汉族，1981年3月11日生，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：李祖斌，安徽文得律师事务所律师。 第三人：赵克华，男，汉族，1951年8月6日生，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：李祖斌，安徽文得律师事务所律师。 原告田蜜诉被告赵军、第三人赵克华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日作出（2016）皖0121民初2626号民事判决书。宣判后，赵军、赵克华不服，提起上诉。2018年7月28日，安徽省合肥市中级人民法院作出（2018）皖01民终3482号民事裁定书，裁定撤销原一审判决，发回本院重审。本院立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田蜜的委托诉讼代理人童志伟、唐杰、被告赵军的委托诉讼代理人李祖斌、第三人的委托诉讼代理人赵克华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田蜜向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令确认原、被告双方签订的《存量房买卖合同》无效；2.请求法院依法判令被告赵军立即返还原告田蜜30000元，并赔偿原告田蜜经济损失（以评估为准）；3.本案案件受理费等诉讼费用全部由被告赵军承担。重审期间，原告将诉讼请求变更为：1.撤回原第一项诉讼请求，因被告赵军构成无权代理，根据民法总则第一百七十一条的规定，该合同应当是有效合同而非无效合同；2.请求依法判令被告赵军立即返还原告田蜜定金30000元，并赔偿原告田蜜经济损失150000元；3.若法院认定赵军属于有权代理，则要求赵克华立即返还田蜜定金30000元，并赔偿原告田蜜损失150000元；4.本案的诉讼费、评估费2145元由被告承担。事实和理由：2015年5月7日，在合肥叁陆零房产投资咨询有限公司（以下简称中介公司）居间下，被告以其父赵克华的名义与原告签订《存量房买卖合同》及补充协议，约定将赵克华所有的位于长丰县（权属证号：房地权证长丰字第××号）转让给原告，成交价为610000元。双方约定，本协议生效之日，原告向被告支付定金30000元，并于2016年5月15日将155000元（含定金30000元）存入房产局存量房托管账户并办理过户手续，剩余455000元通过商业银行贷款的方式进行支付。同时约定，本房屋在转让时免于缴纳营业税及个人所得税。涉案房屋于2014年5月22日登记，截止2016年5月22日方满2年，按照规定满2年才可免于缴纳营业税及个人所得税。合同签订后，原告已按约定完全履行了合同义务，原告多次催促被告携其父赵克华办理过户手续及协助办理存量房托管账户手续，被告以无权代理为由，予以拒绝履行。2016年6月1日，原告向赵克华送达一份关于“赵军代理转让房屋行为的追认函”，要求赵克华在一个月内对被告的代理行为进行追认，赵克华一直未予追认。现房屋价格上涨，被告的无权代理行为导致原告无法用相同的价格购买同一地段的房子，给原告造成重大损失，为维护自己的权益诉至法院，请求法院依法判如所请。 赵军辩称：一、赵军有权处分涉案房屋，涉案合同对赵克华有约束力。1.《民法通则》第六十六条的规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认个的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”。本案中，赵军从其父赵克华处拿到房产证交给中介公司，出示了赵克华身份证复印件；2016年5月15日，赵克华到中介公司准备协助田蜜办理首付款托管手续，实际上说明赵克华知道赵军出售涉案房屋，未作否认表示，且积极配合田蜜办理涉案房屋过户手续。从日常生活经验来说，赵克华与赵军系父子关系，赵军出售赵克华名下房屋，赵克华不可能不知道，赵军也不能不告知赵克华，因此，赵克华同意赵军出售涉案房屋，赵军取得对涉案房屋的处分权；2.《合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”。本条适用的前提是被代理人不知道行为人以自己的名义订立合同。本案中，赵克华同意赵军出售涉案房屋在先，田蜜催告赵克华追认在后，换句话说，赵克华事先知道且同意赵军以其名义签订涉案存量房买卖合同。因此，赵克华无需追认，涉案存量房买卖合同对赵克华也有约束力。二、涉案房屋首付款及过户时间为2016年5月15日。《存量房买卖合同》附件四第一条第1项约定：2016年5月15日由田密将首付款存入托管账户，并于当日办理过户。当天，赵克华已经从淮南赶到合肥准备协助田蜜办理过户，但是田蜜以涉案房屋登记未满2年需要多缴纳税款为由拒绝办理。《补充协议》第4条第2项约定：一切税款由田蜜承担，因此，赵军没有义务为田蜜规避所缴纳的税款，至于田蜜主张通过中介公司协调将涉案房屋过户时间改在2016年5月22日，实际上根本没有此事。三、因田蜜违约，赵军有权解除涉案合同，并不予返还定金。依据涉案存量房买卖合同及补充协议，田蜜应当于2016年5月15日将首付款存入托管账户，但是直到2016年5月26日，也没有支付首付款，依据存量房买卖合同第八条，赵军可以解除该合同。2016年5月26日，赵军短信通知田蜜解除合同，田蜜收到短信时涉案存量房买卖合同已解除，另外依据补充协议的定金条款，赵军可不予返还定金。综上，请求依法驳回田蜜的诉讼请求。 第三人赵克华述称：我同意赵军的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对田蜜所提供证据的认定：对证据一《存量房买卖合同》和《补充协议》的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据五代理行为追认函及EMS邮寄单及回执的真实性予以认定；对证据六安徽三陆零房产投资咨询有限公司杨盼盼和沐宜晴的情况说明，该情况说明系证人证言，出具说明的证人身份无法核实，且未出庭接受询问，不符合证据的形式要件，庭审中赵军、赵克华对该情况说明不予认可，暂不予认定；对证据七田蜜与赵军及赵军妻子在2016年6月1日的手机短信记录和田蜜与2016年6月2日在中介公司门店照片的真实性因赵军、赵克华予以认可，本院予以认定；对证据八杨盼盼两次通话录音，在本院指定期限内，田蜜未能举证证实该录音的形成时间，不符合证据的形式要件，且赵军、赵克华也不予认可，故对该录音材料与本案的关联性不予认定；对证据九房地产评估报告，该报告出具日期为2017年2月20日，评估价值时点取定为2017年2月8日，并不能客观地反映出原告因本起纠纷所实际产生的经济损失，且该评估报告有效期为自报告出具之日起一年内，即其有效期截止2018年2月20日，故该报告已不能作为本案的有效证据使用。2.对赵军、赵克华所举证据认定：对赵军、赵克华所举手机短信记录的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月7日，赵军以其父赵克华的名义，在合肥叁陆零房产投资咨询有限公司的居间下，与田蜜签订《存量房买卖合同》一份，约定将赵克华所有的位于长丰县房屋出卖给田蜜，转让价款为610000元。该合同第八条约定：“乙方（田蜜）未在本合同规定期限内转让存量房价款的，甲（赵克华）、乙双方同意按下列方式处理。一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定的存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行。二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款都给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行”；该合同附件二约定：“乙方（田蜜）支付30000元履约保证金，乙方于2016年5月15日之前将首付款150000元打入托管账户，余款进行商贷”；该合同附件四约定：“乙方于2016年5月15日前将人民币155000元（含定金30000元）存入托管账户”。同时，该《存量房买卖合同》还对房屋权属证号、建筑面积等进行了约定。同日，赵军代表赵克华与田蜜又签订《补充协议》一份，约定：“1.乙方（田蜜）自本协议生效之日向甲方（赵克华）支付定金叁万元整。该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还……。3.甲、乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款（乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准）后的3日内办理房屋交接手续……。4.需要约定的其他事项：一、……；二、房款陆拾壹万元整为甲方净得，一切税由乙方承担；……。5.本协议自双方签字之日起生效；本协议是原存量房买卖合同的补充部分，与原合同具有同等效力，本协议与原合同不一致的，以本协议为准”。《存量房买卖合同》和《补充协议》签订当日，田蜜即向赵军支付定金30000元。 同时查明：赵克华对于授权赵军出售其名下的涉案房屋的事实予以认可，涉案房屋的房产证登记时间为2014年5月22日。通过田蜜、赵军、赵克华在合肥市中级人民法院二审期间谈话笔录中的陈述内容可知，涉案《存量房买卖合同》和《补充协议》签订后，中介公司在房产局给双方预约的过户时间为2016年5月17日，赵军、赵克华对涉案房屋延迟至2016年5月17日过户的事实予以认可。 另查明：2016年5月22日，赵军向田蜜发出手机短信，载明：“你好，小田。约好的15号前把首付款放入托管账户，直到目前你也不办理。已经违约，请你遵照合同支付违约金”。2016年5月26日，赵军向田蜜发出手机短信，载明：“我上次跟你说你违约了，到今天你也没付我违约金。按照合同规定我可以单方面解除合同”。2016年5月31日，赵军再次向田蜜发出手机短信，载明：“田先生，合同签订后直至25号你也未按合同约定付第一笔的购房款以及违约金，按照合同第八条第二的规定我方单方面要求解除合同”。田蜜在收到信息后，回复：“别废话，我们还是法院上说吧”。2016年6月1日，田蜜给赵军发出手机短信，载明：“赵军，你好。5月22日，你我双方在中介公司面谈时，你以我15日未到房产局办理资金托管手续为由，拒绝过户，该理由不属实。5月15日未办理资金托管手续时因为你的房产证未满两年，不符合免除5.6%的营业税的要求，由于我们双方在合同中已经约定没有营业税，才导致15日未办理资金托管手续。5月22日，我们面谈时，我要求于次日一起到房产局办理资金托管和过户手续，但你却拒绝继续履行合同，要求将收取的30000元定金返还给我，我当时表示拒绝。托管账户的开设，是需要我两双方一起到房产局办理，因你拒绝履行，从而导致我无法将款项存入托管账户。本着诚信，请你于2016年6月2日早上9：00到中介公司，我们和中介公司人员一起到房产局办理资金托管和过户手续。我将会在中介公司等你半个小时。逾期不到，视为你拒不履行合同。如果你明天没空，请你明天早上8:00前告知我一个时间，我们商定好后再去。如果你仍然拒绝继续履行合同，我将采取法律手段维护自己的权利”。赵军收到该短信后，回复：“不是22日，是26号我们在中介面谈。你是没记性吗。你已经违约了，请你不要再打扰我”。2016年6月1日，田蜜向赵克华邮寄送达代理行为追认函一份，催告赵克华在一个月内予以追认，赵克华于6月2日收到该追认函，但未作表示。庭审中，田蜜举证中介公司工作人员与赵军及其妻子的通话录音，并推测该录音材料形成时间为2016年5月22日，用以证明赵军拒绝履行合同的事实，在本院指定期限内田蜜未能举证证明该录音材料的具体形成时间。 再查明：本案在原一审审理过程中，田蜜向本院申请对涉案房屋差价损失进行评估，本院委托安徽中建世纪兴房地产土地评估有限公司进行评估，后该公司于2017年2月20日出具房地产估价报告，确定案涉房屋在2017年2月8日的市场价值为947661元，该房地产估价报告有效期为报告出具之日起一年内，该评估价值与合同价款之间差额为337661元。 本院认为：本案争议的焦点为：1.涉案《存量房买卖合同》和《补充协议》对赵克华有无约束力以及赵军作为本案的被告主体是否适格？2、田蜜的各项诉请是否应予支持，即对各方是否存在违约行为的综合认证？ 关于争议焦点1，原、被告签订《存量房买卖合同》和《补充协议》时，赵克华系涉案争议房屋的所有权人，赵克华在原一审、二审和本案重审期间，均对授权赵军出售其房屋的事实予以认可，即赵军为有权代理。且根据原、被告双方的往来短信可知，在2016年5月26日之前，原、被告双方都在沟通涉案合同的履行事项，故本案的《存量房买卖合同》和《补充协议》对赵克华具有法律约束力，赵克华系该合同和补充协议的相对方，故本案中赵军作为被告主体不适格。田蜜以赵军没有代理权为由，于2016年6月1日向赵克华邮寄追认函，首先该追认行为在双方合同履行产生矛盾之后，其次，赵克华对赵军出售其房屋的事实一直知晓和认可，田蜜是否追认均不影响该合同的成立和生效，再次，田蜜作为一个完全民事行为能力人，且在中介公司居间情况下，其不可能不审查赵军有无代理权就与其签订合同，且双方因合同的履行产生纠纷后，田密与赵军夫妇之间也一直在通过手机短信等方式相互联系、沟通。原告在本案诉请的事实与理由中也陈述自己多次催促被告携其父赵克华办理过户手续及协助办理存量房托管账户手续。以上案件事实，不仅说明赵军在客观上具有代其父亲赵克华出售房屋的表象，也充分体现相对人田密也在主观上一直确信赵军具有代理权。故对被告赵军代理第三人赵克华与原告田密签订房屋买卖合同，后买卖双方产生纠纷的事实，本院予以确认。被告赵军在代理权限内以第三人赵克华名义实施的民事法律行为，对赵克华发生法律效力，所产生的法律后果应由赵克华承担。对田蜜关于赵军没有代理权的陈述意见，本院不予采信。 关于争议焦点2，当事人对自己的主张有责任提供证据证明，举证不能的应当承担不利的法律后果。田蜜陈述双方签订合同时约定涉案房屋免交营业税，也即涉案房屋登记满两年才过户，并称因签订合同时没有看到房产证原件，不知道涉案房屋于2016年5月22日才满两年，导致2015年5月15日没有办理资金托管和过户，但双方签订的《补充协议》已明确约定，赵克华净得房款610000元，一切税费由田蜜承担，该《补充协议》同时约定：“本协议是原存量房买卖合同的补充部分，与原合同具有同等效力，本协议与原合同不一致的，以本协议为准”，且田蜜与赵军签订的《存量房买卖合同》中对房屋权属证号进行了记载，田蜜举证的涉案房产证复印件中对登记时间的记载也非常清楚，故对田蜜的上述陈述，本院不予采信。关于田蜜在庭审中提供中介公司工作人员与赵军及其妻子的通话录音资料，并推测该录音材料形成时间为2016年5月22日，用以证明赵军拒绝履行合同的情节，但在本院指定期限内田蜜未能举证证明该录音材料的具体形成时间，即无法证实赵军和赵克华方在2016年5月22日即存在拒绝履行合同的行为，故对田蜜该项陈述，本院亦不予采信。田蜜未在双方约定的期限内履行支付房款的义务，存在违约行为。 赵军和赵克华认可将涉案房屋的过户时间延迟至2016年5月17日，但根据赵军提供的短信记录可知，其在2016年5月26日即提前向田蜜发出解除合同的意思表示，违反了双方签订的《存量房买卖合同》中关于支付房款超过10天后才能解除合同的约定，故赵克华方也存在相应的违约行为，应当承担相应的违约责任。 本案中，双方于2016年5月7日签订房屋买卖合同，赵克华方在2016年5月26日和5月31日均向田蜜发出解除合同的意思表示，由于双方均认可涉案房屋买卖合同已经解除，故对双方涉案房屋买卖合同已实际解除的案件事实，本院予以确认。双方在合同履行过程中虽均存在过错，但从双方签订房屋买卖合同的内容及履行情况来看，田密有购房需求，具有一定的购房能力，已支付定金30000元，在买卖双方因合同履行产生重大分歧已导致合同解除的情况下，原告完全可以采取另购房屋等适当措施防止损失的扩大却没有及时采取。本案中，原告又未提交充足证据证明其经济损失的存在。故结合双方各自的违约事实，对田蜜要求赵克华返还定金30000元的诉讼请求，本院予以支持，对田蜜要求赵克华赔偿损失150000元和支付评估费2145元的诉讼请求因缺乏相关事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十九条,《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人赵克华于本判决生效之日起十日内返还原告田蜜定金30000元； 二、驳回原告田蜜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3980元，原告田蜜和第三人赵克华各半负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  夏斌武 人民陪审员  董守红 人民陪审员  杨维连 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  曹 蕾 附1：本案证据目录: 一、原告田蜜所举证据和证明目的如下： 证据一、《存量房买卖合同》和《补充协议》，证明赵军以赵克华的名义与田蜜签订《存量房买卖合同》的事实，赵克华在《存量房买卖合同》上没有签字，证明双方约定的涉案房产应免于缴纳营业税及个人所得税的事实。 证据二、收条一份，证明赵军在2016年5月7日收到原告30000元定金的事实。 证据三、房产证复印件一份，证明赵军不是涉案房屋产权人，无权代理。 证据四、房产经纪合同，证明原、被告之间关于买卖涉案房产的合意是在安徽三陆零房产投资咨询有限公司居间下达成的。 证据五、代理行为追认函及EMS邮寄单及回执，证明赵克华已过一个月追认期，未对赵军代理行为追认的事实，证明赵军签订合同的行为属于无权代理，应承担的责任。 证据六、情况说明，来源安徽三陆零房产投资咨询有限公司经办人杨盼盼，门店负责人沐宜晴共同签字的情况说明并加盖公司印章，该证据在原一审证据中提交，具体出具时间记不清了，证明合同缔约时间是2016年5月7日，约定房屋价格为61万元，证明被告违约事实，原因是房屋价格上涨，原告不存在逾期付款的行为。 证据七、田蜜与赵军、赵军妻子在2016年6月1日的手机短信、2016年6月2日田蜜在安徽三陆零房产投资咨询有限公司门店照片，证明田蜜积极履约的事实，赵军拒绝履行约定的事实，在照片中左下角手举合肥晚报戴眼镜的人就是原告。 证据八、杨盼盼两次通话录音，一次是安徽三陆零房产投资咨询有限公司工作人员杨盼盼与赵军妻子通话录音，另一次是杨盼盼与赵军本人通话，证明赵军拒绝履行约定的事实。 证据九、房地产评估报告，经原一审当事人申请法院依法委托司法中介机构评估结果，2017年2月20日安徽中建世纪兴房地产评估有限公司出具估价报告，证明涉案房屋差价损失337661元，我方预支付评估费2145元。 证据十、原二审庭审谈话笔录，证明赵克华在二审中陈述没有收到追认函与其原一审陈述自相矛盾，所以我方认为赵克华完全有理由基于诉讼策略说赵军有代理权。 二、赵军、赵克华所举证据及证明目的如下： 2016年5月22日至2016年6月1日赵军与原告之间短信记录，证明原告逾期十天，根据合同约定赵军有权单方解除合同，并且已经通知原告合同解除。 三、本院依职权调取证据如下： 原一审庭审笔录及原一审主审法官和书记员于2017年6月16日向当事人赵克华做的问话笔录。 附2：本案相关法律条文： 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生法律效力。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 2.《中华人民共和国民法通则》 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认个的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 3.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。