重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初9120号 原告：田新强，男，汉族，1988年1月15日出生，住甘肃省清水县。 委托代理人：卢月，重庆博嘉律师事务所律师。 被告：万伦，男，汉族，1963年3月6日出生，住重庆市垫江县。 委托代理人：戢毅，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 第三人：刘文序，女，汉族，1992年11月27日，住重庆市巴南区。 委托代理人：张江霖，重庆邦民律师事务所律师。 委托代理人：彭伟，重庆邦民律师事务所实习律师。 原告田新强与被告万伦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，第三人刘文序于2018年8月6日申请参加诉讼获得准许。本案因司法鉴定自2018年8月21日至2018年11月26日中止诉讼。依法适用简易程序于2018年8月21日、2018年11月26日公开开庭进行了审理，原告田新强及委托代理人卢月，被告万伦及委托代理人戢毅，第三人刘文序及委托代理人张江霖、彭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田新强诉称，原、被告双方及经纪方于2018年4月19日签订《房地产买卖协议书》，约定被告将位于重庆市巴南区锦城路XXX号XXX栋XXX号房屋出卖给原告，房屋总金额为470000元；支付方式，买方于2018年4月19日向卖方支付定金3万，买方于银行受理解押当日向卖方支付房款140000元，买方申请二手房按揭贷款300000元。合同签订后，原告按约支付定金3万，另于2018年4月27日向被告支付首付款2万元，经原告多次催告，被告拒不配合办理房屋相关手续。鉴于被告已自行对涉案房屋进行解押，原告愿当庭向被告支付首付款12万元，因被告不愿配合办理银行按揭手续，原告愿意全款购房，在判决书生效5日内支付。原告在江北的奥特斯科技有限公司工作2年了，以前是在渝北的一家单位工作，在重庆社保已经交了6年。请求判决被告立即将位于重庆市巴南区锦城路XXX号XXX栋XXX号房屋过户给原告、本案全部诉讼费用、保全费用、律师费由被告承担。 被告万伦辩称，房子是被告唯一的一套房子，由于被告投资与别人共做土石方工程，迟迟没有开工，找别人借了些资金，急于偿还，所以急于出售房屋，2018年3月中旬，中介介绍下，找到朱轩震来买房，朱轩震交了1万元定金给被告，但迟迟未与履行手续；2018年4月，原告通过中介看到了被告的房子，支付了定金3万，首付款2万，但原告未出资解押。2018年5月23日在中介的促成下，第三人愿意全款买房，并自己出资金负责该房屋解押，因此被告就将房屋卖给了第三人，并将房屋钥匙和其他资料手续交给了第三人，目前房屋由第三人使用。 第三人刘文序述称，2018年5月23日，第三人与被告、经纪方签订一份《房地产居间买卖协议》约定，第三人购买被告所有的位于重庆市巴南区锦城路XXX号XXX栋XXX号房屋；协议签订后，第三人按约支付定金和第二笔房款共19万元，并按约办理了按揭贷款解押手续，办理过户手续时才知道被告是一房多卖，被法院查封；第三人与被告已办理该房的交房手续，现在第三人放了些装修物品在里面，准备开始装修。请求判令被告协助第三人办理重庆市巴南区锦城路XXX号XXX栋XXX号房屋过户手续、被告承担违约金8万元、本案诉讼费用由被告承担。 经审理查明：被告万伦有一套住房坐落于重庆市巴南区锦城路66号6栋22-1号（建筑面积68.45平方米）。2018年4月19日，以原告田新强为乙方（买方）、被告万伦为甲方（卖方）、重庆市居渝房地产经纪有限公司为丙方（经纪人），三方签订《房地产买卖协议书》约定，甲、乙双方通过丙方买卖重庆市巴南区锦城路XXX号XXX栋XXX之物业（以下简称“该物业”）；甲方持有房地产证明文件为，房产证复印件、买卖合同、抵押合同；该物业成交总价为470000元（此房价包含大修基金、五通费用）；购房定金，甲乙双方约定在2018年4月19日由乙方支付定金3万予甲方，该定金为成交总房款的一部分；解押，甲乙双方约定由乙方代甲方解押、于2018年5月30日之前（银行受理解押当日）乙方支付房款140000元予甲方，双方明白该款作为支付首期房款的一部分；按揭方式付款，公积金贷款，甲乙丙三方约定于2018年5月15日前签订《按揭贷款合同》乙方的贷款金额暂定为300000元（实际贷款金额以银行审批为准）甲乙双方约定在银行审批贷款后10个工作日内办理过户手续；实际贷款金额小于乙方申请的贷款金额，则乙方须在银行审批后3个工作日内补足首付款；甲方权利与义务，甲方须保证该物业产权权属真实、清晰、合法，无任何债务纠纷，并征得产权共有人同意出售该房，若因此产生的法律后果由甲方承担；甲方（委托代理人）签订本协议后，如因甲方或受委托人原因导致本协议不能正常履行，甲方（及委托代理人）须承担一切违约责任；乙方权利与义务，乙方须在协议约定的时间内与甲方办理产权过户手续及付清房款；若乙方以按揭方式购房，须全力配合丙方办理按揭手续，如因乙方的原因导致按揭不能顺利办理，乙方承担违约责任；乙方（委托代理人）签订本协议后，如因乙方或受委托人原因导致本协议不能正常履行，乙方（及委托代理人）须承担一切违约责任；违约责任，甲、乙双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付等额定金的违约金，如损失超过定金部分守约方有权出具有效证据向违约方索赔，并承担丙方应收收取的服务费及其他相关费用；备注，甲方净收人民币肆拾柒万元整，乙方负责此房过户费、中介及按揭费，具体解押时间以银行受理解押为准。当日，原告田新强支付被告万伦购房定金3万元，2018年4月27日原告田新强又支付被告万伦首付款2万元；2018年4月27日，原告田新强支付经纪人中介费3000元；原告田新强、被告万伦于2018年4月27日共同办理了买方的公积金个人贷款预约，申请贷款金额30万元，预约柜台受理时间2018年6月13日。 但因原告田新强没有筹齐解押资金，被告万伦便没有去银行申请预约还款，而是于2018年5月23日与第三人刘文序、居间人重庆三科房地产经纪有限公司签订《房地产居间买卖协议》，将涉案房屋以54万元的价格卖给了第三人刘文序。该约定，买卖双方经协商一致可选择一次性付款或按揭付款方式履行本协议；无论采取何种付款方式，买方均须于签署本协议时交纳诚意金5万元予卖方，卖方签署本协议并对上述款项以定金名义签收后，买方所交诚意金自动转为定金，在此期间，买方不得要求退回诚意金（若卖方未能签署本协议，则经纪方原数退还买方已付诚意金，买方不得要求赔偿）；买方按揭付款约定，诚意金转为定金后，该笔定金将在房屋产权转移登记时作为买方向卖方支付的第一部分购房款；买方须于签定本协议后至买方银行审核通过后交付14万元予卖方，作为该房的第二部分购房款；买方委托经纪方向银行申请个人二手房商业按揭贷款预计30万元用于支付卖方第三/四部分购房款，买卖双方须积极配合经纪方于2018年5月30日之前备齐个人二手房商业按揭贷款及产权转移登记所需相关资料、费用交予经纪方，并到场办理按揭相关手续，同时须提供相应的证件；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任；按揭贷款具体金额以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分由买方于该房屋产权转移登记之日以现金的方式支付给卖方；相关约定，买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在三个工作日内到房屋交易所现场办理该房屋产权转移登记手续；卖方同意在收到银行按揭款7天内交付该房屋予买方使用；违约责任，如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的15%作为违约金。第三人刘文序于2018年5月23日支付被告万伦定金5万元、于2018年6月26日通过银行的按揭贷款审批、于2018年6月30日又支付被告万伦房款14万元；被告万伦于2018年6月30日将涉案房屋交付第三人刘文序，并承诺于2018年7月30日前将涉案房屋解押；被告万伦于2018年7月27日前将涉案房屋解押。原告田新强因联系不上被告万伦，于2018年6月13日报警求助，并于2018年6月19日委托律师处理涉案房屋的纠纷，律师于2018年6月20日向被告万伦发出律师函，催促被告万伦于2018年6月25日前履行合同，于2018年6月22日申请诉前财产保全，后诉至本院；原告田新强支付律师费（诉讼代理费）1.6万元。第三人刘文序也申请参加诉讼并申请诉讼保全。2018年11月13日，经法院调解，被告万伦与案外人朱轩震达成协议，被告万伦与案外人朱轩震解除于2018年3月1日签订的买卖合同、被告万伦支付案外人朱轩震各项款项67500元。 审理中，经由原告田新强申请，有资质的鉴定机构对涉案房屋在2018年8月21日及2018年7月9日的市场价值分别评估为58.32万元、57.63万元，原告田新强为此支付鉴定费7000元。原告田新强将原诉讼请求变更为解除合同，被告万伦立即返还定金3万元、首付款2万元，并以5万元为基数，自2018年4月27日起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失，被告万伦赔偿原告田新强律师费1.6万元、中介费3000元、房屋差价损失11.32万元，本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告万伦承担。被告万伦强调，合同明确约定原告田新强出资解押的时间为2018年5月30日，后因原告田新强无法筹资解押，才被迫与第三人刘文序签订第三份买卖合同，原告田新强存在违约行为，对损失的扩大有过错，应当分担责任。调解未果。 以上事实，有当事人陈述，原告田新强提交的《房地产买卖协议》、收条2张及银行转账凭证、重庆市住房公积金贷款预约证明（回执）、重庆市公安局案（事）接报回执、律师函及邮政快递回执、房屋登记信息查询证明、录音资料、委托代理合同以发票、鉴定估价报告书2份及发票、中介费收据，被告万伦提交的交楼确认书、房产证复印件，第三人刘文序提交的《房地产居间买卖协议》、收条2张以及打款凭证、房产证复印件、承诺、交楼确认书等证据，经庭审质证，对符合三性原则的部分予以采信。 本院认为：原告田新强、被告万伦、重庆市居渝房地产经纪有限公司于2018年4月19日签订的《房地产买卖协议书》、第三人刘文序、被告万伦、重庆三科房地产经纪有限公司于2018年5月23日签订的《房地产居间买卖协议》均不违反法律法规的效力性强制性规定，系有效合同；现涉案房屋已由第三人刘文序合法占有，原告田新强要求解除《房地产买卖协议书》，第三人刘文序要求履行《房地产居间买卖协议》，各方当事人应按约依法承担相应责任。 《房地产买卖协议书》约定，原告田新强代被告万伦解押，于2018年5月30日之前（银行受理解押当日）原告田新强支付房款140000元予被告万伦。因原告田新强没有筹齐解押资金，被告万伦没有去银行申请预约还款，而是将涉案房屋卖给了第三人刘文序，导致合同不能履行；在此过程中，原告田新强只是预期违约，并不必然导致合同不能履行，被告万伦可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；被告万伦将涉案房屋卖给第三人刘文序，并完成了交付，才导致不能实现合同目的，被告万伦的行为构成根本性违约行为，原告田新强享有法定的合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金是一种预定的赔偿责任，系买卖双方对违约导致损失金额的预定；合同约定，一方未按本协议约定的内容履行，导致交易失败，则视为违约，应向守约方支付等额定金的违约金，如损失超过定金部分守约方有权出具有效证据向违约方索赔，并承担丙方应收收取的服务费及其他相关费用。合同解除的后果，是被告万伦应退还原告田新强首付款2万元、定金3万元、以预定的等额定金承担违约责任支付违约金3万元；原告田新强支付的中介费3000元、律师费1.6万元、鉴定费7000元、涉案房屋的评估价值与成交价格之差额都属于损失，应由原告田新强自负。被告万伦辩称，因原告田新强无法筹资解押，存在违约行为，对损失的扩大有过错，应当分担责任，此辩称应予以支持。 《房地产居间买卖协议》约定，买方按约定交清全款或首付款后，在买方已通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求在三个工作日内到房屋交易所现场办理该房屋产权转移登记手续；如因卖方或买方违反本协议的约定或未能全面履行《合同法》关于其应当承担的义务，则视为违约，违约方应向守约方支付该房屋成交总额的15%作为违约金。第三人刘文序于2018年5月23日支付定金5万元、于2018年6月26日通过银行按揭贷款审批、于2018年6月30日又支付房款14万元，涉案房屋具备办理过户手续的约定条件，但第三人刘文序并未举示证据证明被告万伦未按经纪方要求在三个工作日内到房屋交易所现场办理该房屋产权转移登记手续，其要求被告万伦承担违约金8万元不符合约定。 综上所述，原告田新强请求解除合同，被告万伦立即返还定金3万元、首付款2万元，并以5万元为基数，自2018年4月27日起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失，被告万伦赔偿原告田新强律师费1.6万元、中介费3000元、房屋差价损失11.32万元，本案诉讼费、保全费、鉴定费由被告万伦承担的诉求，部分符合法律规定，应予以部分支持。第三人刘文序请求被告万伦协助办理重庆市巴南区锦城路XXX号XXX栋XXX号房屋过户手续、被告万伦承担违约金8万元、本案诉讼费用由被告万伦承担的诉求，部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二、四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告田新强、被告万伦、重庆市居渝房地产经纪有限公司于2018年4月19日签订的《房地产买卖协议书》中，有关买卖双方权利义务关系约定条款于2018年8月21日予以解除； 二、被告万伦返还原告田新强定金3万元、首付款2万元，合计5万元； 三、被告万伦支付原告田新强违约金3万； 四、驳回原告田新强的其他诉讼请求； 五、被告万伦协助第三人刘文序将坐落于重庆市巴南区锦城路XXX号XXX栋XXX号房屋的不动产权转移登记至第三人刘文序名下； 六、驳回第三人刘文序的其他诉讼请求。 上述判决给付义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕；若逾期履行第二、三项，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2850元、诉讼保全申请费4610元，合计诉讼费用7460元由原告田新强负担1000元、被告万伦负担5610元、第三人刘文序负担850元；原告田新强已预交诉讼费用4820元，第三人刘文序已预交诉讼费用2640元，限被告万伦于本判决生效后十五日内分别迳付原告田新强诉讼费用3820元、第三人刘文序诉讼费用1790元，本院预收的诉讼费用不作清退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后未按规定在七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决生效后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  卢再祥 二〇一八年十二月二十七日 书记员  郭俊伶