广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初1362号 原告(反诉原告)：梧州市大正房地产开发有限公司，住所：广西梧州市长洲区新兴三路3号1206房。统一社会信用代码：9145040079970493XG。 法定代表人：陈有政，公司执行董事。 委托诉讼代理人：何飞，广西同望（梧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林旭东，广西同望（梧州）律师事务所实习律师。 被告(反诉原告)：蒙明慧，女，1991年12月26日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 第三人：蒙金昌，男，1964年7月15日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：莫国胜(被告和第三人共同委托)，广西正立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁涛(被告和第三人共同委托)，广西正立律师事务所律师。 原告梧州市大正房地产开发有限公司与被告蒙明慧、第三人蒙金昌商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，在案件审理过程中，被告蒙明慧提起反诉，因反诉与本诉由同一事实引起，符合反诉的条件，故本院合并审理，公开开庭进行了审理。原告梧州市大正房地产开发有限公司的委托诉讼代理人何飞，被告蒙明慧、第三人蒙金昌的委托诉讼代理人莫国胜、梁涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州市大正房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付房款人民币160080元及违约金(违约金以人民币160080元为基数，按日万分之二，从2018年9月21日起至付清之日止)。事实与理由：2009年9月26日，第三人与原告签订《大正·峰景园VIP贵宾卡申请书》，第三人向原告支付VIP卡值1万元，认购大正·峰景园物业的权利。同年12月28日，第三人向原告支付订房意向金1万元。2011年6月13日，第三人决定定购大正·峰景园3栋3单元2101房，通过陈立宏出具《承诺书》，陈立宏承诺用工程款为被告支付首期房款160080元。之后，第三人转为被告签订购房合同。同月19日原告与被告签订一份《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2011009605），约定：被告购买原告开发建设的梧州市新兴二路130号第3幢3单元2101房(以下简称案涉商品房)，建筑面积167.07平方米，房屋单价为每平方米3412.22元，总金额570080元；在签订《商品房买卖合同》当天支付首期房款180080元，于2011年7月13日前到银行办妥按揭贷款手续并通过向银行贷款39万元付清给原告。 合同签订后，被告通过银行按揭贷款支付了购房款39万元。但陈立宏没有以工程款为被告抵付首期房款160080元。经原告多次催收，被告至今尚未付清剩余首期房款160080元。故原告向法院提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。 原告梧州市大正房地产开发有限公司围绕诉讼请求向法庭提供的证据有： 1.《大正·峰景园VIP贵宾卡申请书》、收据，证明2009年9月26日第三人向原告支付1万元； 2.订房意向金收据，证明2009年12月28日第三人向原告支付订房意向金1万元； 3.《承诺书》、《证明》，证明2011年6月13日陈立宏承诺以其工程款为被告支付首期房款160080元； 4.《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2011009605），证明原、被告成立商品房买卖合同关系及双方对违约责任的约定； 5.中国人民银行支付系统专用凭证，证明2011年9月27日被告通过银行按揭贷款向原告支付了购房款39万元； 6.《交楼公告》，证明2012年2月10日原告在《梧州日报》刊登《交楼公告》，通知大正·峰景园3#楼（即3栋）于2012年2月13日起交付业主使用； 7.（2012）长民初字第225号民事判决书，证明梧州市长洲区人民法院认定大正·峰景园3#楼（即3栋）可延期交房的天数为84天； 8.（2015）长民重字第3号民事判决书，（2016）桂04民终254号民事判决书，证明陈立宏没有用工程款为蒙明慧、蒙金昌抵扣相应的首期房款。 被告蒙明慧辩称，1.2011年被告与案外人陈立宏，陈立宏与原告之间分别达成了《购房首付款代付协议》和工程款抵偿首付款的债权债务抵销协议。同年6月第三人代理被告与陈立宏达成口头协议，陈立宏代被告支付首期房款，陈立宏负责与原告另行达成工程款抵偿《购房款首付款协议》。协议达成后，第三人向陈立宏支付了160080元。同月13日陈立宏向原告出具《承诺书》及《证明》，承诺用工程款支付被告购买案涉商品房的首期房款160080元。原告的法定代表人在《承诺书》上签署同意。因此被告与原告支付首期房款的义务，已经通过案外人陈立宏与原告之间的债权债务抵消行为和预约款抵扣而履行完毕；2.原告向被告出具首期房款发票，原告已经认可被告支付了首期房款180080元；3.原告与陈立宏已经完成结算，他们之间的结算结果正确与否与被告无关；4.被告已经完成了全部购房款的支付义务，原告没有按照案涉《商品房买卖合同》约定履行相应义务，没有向被告交付案涉商品房，并为被告办理案涉商品房相应的登记手续。 第三人蒙金昌述称，同意被告的答辩意见。 被告蒙明慧同时提出反诉的诉讼请求：1.判令原告向被告交付案涉商品房；2.判令原告向被告支付逾期交付房屋的违约金171024元、逾期办理不动产权属登记证书的违约金2850.40元，合计173874.40元。事实与理由：2009年9月26日，第三人代理被告与原告签订《大正峰景园VIP贵宾卡申请书》，约定支付贵宾预约费待选房后抵扣购房款。第三人分别于同日、28日共支付原告2万元，原告收到款项后出具了《收据》。2011年6月，第三人与案外人陈立宏达成口头协议，约定第三人向陈立宏支付首期房款，陈立宏负责与原告另行达成工程款抵偿购首期房款的协议。达成协议后，第三人向陈立宏支付了现金160080元。同年6月13日，陈立宏向原告出具了《承诺书》及《证明》，承诺自愿以工程款支付被告购买房屋的首期房款160080元，原告的法定代表人陈有政在《承诺书》上签字同意。同月19日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告以570080元的价格出售案涉商品房给被告。此后，原告向被告出具了首期房款发票作为支付凭证。被告向交通银行申请住房按揭贷款，按照银行的业务流程办理商业贷款的手续。9月26日，交通银行向被告发放贷款39万元，被告支付39万元给原告。根据合同约定，原告应当于2011年9月30日前将房屋交付被告，并在交付房屋365个工作日内办理权属登记相应手续。但是，原告至今仍没有履行合同义务，其行为损害了被告的合法权益，故向法院提起反诉。 被告蒙明慧围绕本诉与反诉向法庭提供的证据有： 1.《证明》，证明经房产管理部门同意，被告将原来预定购买的案涉商品房与案外人蒙志坚购买的3栋2单元2101房进行调换； 2.《梧州市商品房买卖合同》，证明原、被告成立商品房买卖合同关系及双方对交房时间、逾期办证、逾期交房的违约责任进行了约定； 3.销售不动产统一发票，证明被告已经向原告支付了首付房款180080元，原告出具了首付款付款凭证给被告； 4.税收通用完税证、住宅专项维修资金专用收据，证明被告已经依法缴纳案涉商品房相应的税费； 5.交通银行办理个人住房贷款业务流程，证明被告按照个人住房贷款的流程，向银行提交了首付款支付凭证等材料； 6.《个人房产抵押贷款合同》，证明被告向银行办理了贷款，银行将借款39万元转账至原告处； 7.《遗失声明》，证明被告不慎遗失税收通用完税证、住宅专项维修资金专用收据，已作遗失声明。 原告梧州市大正房地产开发有限公司针对反诉辩称，原告没有逾期交付大正·峰景园3#楼的商品房，原告于2012年2月10日在《梧州日报》刊登《交楼公告》，通知大正·峰景园3#楼（即3栋）于2012年2月13日起交付业主使用，而被告在原告签订《商品房买卖合同》时，预留的是第三人的电话，故原告无法通知被告。2017年10月被告到原告售楼部要求原告交付案涉商品房，原告要求被告付清首期房款，但被告因其个人原因没有交清首期房款，所以被告的反诉请求不成立。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告、第三人认为：证据1-5三性无异议；证据6-7的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告从来没有收到原告的交楼通知，2017年被告找到原告的法人协商交楼事宜，原告的售楼部人员要求被告支付首期房款才同意交房；证据8不能证明《承诺书》中涉及首期房款没有抵消。对于被告提供的证据，原告认为：证据1-2、5-6的真实性无异议；证据3的真实性无异议，对其证明的内容有异议，被告只是支付了2万元，陈立宏承诺代支付部分没有支付；证据4、7的三性无异议，但是和本案无关。根据原、被告的质证意见，本院认证如下：对于当事人没有异议的证据，予以确认，并作为认定案件事实的依据。对于原告提供的证据6-8的真实性予以确认。对于被告提供的证据的真实性予以确认，但原告对被告的证据异议成立，本院予以采信。 综合双方当事人的举证和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2009年9月26日，第三人与原告签订《大正·峰景园VIP贵宾卡申请书》并向原告支付1万元，作为取得大正·峰景园VIP贵宾卡的款项。同年12月28日，第三人向原告支付订房意向金1万元。2011年6月13日，第三人决定定购大正·峰景园第3幢3单元2101房。2011年6月13日案外人陈立宏向原告出具《承诺书》，承诺自愿用工程款为5人支付大正·峰景园首期房款，其中包括被告购买的大正·峰景园第3幢3单元2101房，首期房款为160080元，原告的法定代表人陈有政在该《承诺书》上签署了“同意”。同月19日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份合同编号为WZ2011009605《梧州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。双方在合同中约定：1.买受人向出卖人购买案涉商品房，建筑面积167.07平方米，房屋单价每平方米3412.22元，总金额570080元；2.买受人在签订《商品房买卖合同》当天内交付首期房款180080元，于2011年7月31日前到银行办妥按揭贷款手续并通过向银行贷款方式将余款39万元付清给出卖人；3.出卖人应当在2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；4.买受人逾期付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金，合同继续履行；5.出卖人逾期交房的，逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付应付款利率违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。若买受人逾期付清购房款或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任；6.出卖人应当在商品房交付使用并通过综合验收后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案。如因出卖人原因导致不能在约定时间内办理的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；7.由于买受人原因，导致出卖人未能按期交付商品房给买受人的，双方同意按以下方式处理：(1)买受人未付清应付款或违约金之前，出卖人有权拒交商品房给买受人；(2)买受人应在接到出卖人通知或自出卖人在报纸公告之日起30天内办理收楼手续；(3)若买受人未能按照收楼通知办理收楼手续的，从出卖人发出收楼通知或出卖人在报纸公告收楼日即视为该商品房已经交付。 2011年9月26日被告取得中国工商银行按揭贷款后向原告支付了购房款39万元。原告于2012年2月10日在《梧州日报》刊载《交楼公告》，通知大正·峰景园3#楼（即3栋）于2012年2月13日起交付业主使用。而被告没有与原告办理收房手续。2017年10月被告到原告的售楼部要求收房，原告要求被告支付首期房款160080元，被告没有支付，原告遂没有将房屋交付被告使用。案涉商品房所在的大正·峰景园第3幢在2016年可以办理不动产权证。 另广西地矿建设集团有限公司与原告签订《建设工程施工合同》，由广西地矿建设集团有限公司承建原告开发的梧州市大正峰景园A区工程，陈立宏为广西地矿建设集团有限公司派驻梧州市大正峰景园A区施工的负责人。因原告认为其向广西地矿建设集团有限公司多支付了工程款，故诉至本院，要求广西地矿建设集团有限公司返还多支付的工程款。2014年6月10日，本院作出（2013）长民初字第6号民事判决，广西地矿建设集团有限公司不服提起上诉，梧州市中级人民法院于2014年11月25日作出（2014）梧民一终字第216号民事裁定，裁定发回重审。2015年8月31日，本院作出（2015）长民重字第3号民事判决，广西地矿建设集团有限公司不服提起上诉，梧州市中级人民法院于2016年5月23日作出（2016）桂04民终254号民事判决。广西地矿建设集团有限公司不服梧州市中级人民法院判决，向广西高级人民法院申请再审，广西高级人民法院于2018年3月14日作出(2017)桂民再38号民事判决，判决：一、撤销梧州市中级人民法院(2016)桂04民终254号民事判决；二、维持梧州市长洲区人民法院(2015)长民重字第3号民事判决第二项、第三项及一审、二审案件受理费、鉴定费的负担；三、变更梧州市长洲区人民法院(2015)长民重字第3号民事判决第一项广西地矿建设集团有限公司返还原告梧州市大正房地产开发有限公司多付的工程款22651841.66元为：广西地矿建设集团有限公司返还原告梧州市大正房地产开发有限公司多付的工程款22519565.88元。在该案的诉讼过程中，陈立宏并没有用工程款抵消被告的首期房款160080元。原告认为陈立宏没有为被告在工程款中支付首期房款，要求被告支付首期房款未果，遂向本院起诉成讼。 本院认为，被告与原告签订《梧州市商品房买卖合同》，故被告与原告之间成立商品房买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。 关于本诉。被告应当依照《梧州市商品房买卖合同》的约定向原告支付购房款。原、被告在签订合同前，案外人陈立宏出具《承诺书》，承诺用工程款抵消被告的首期房款160080元，并得到了原告的同意。该行为属于双方约定由第三人向原告履行债务。由于陈立宏最终没有用工程款抵消被告的首期房款160080元，依据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，陈立宏没有向原告履行债务，应当由被告向原告承担违约责任。因此，原告要求被告支付首期房款160080元，合理合法，本院予以支持。被告主张原告接受陈立宏的承诺，应向陈立宏主张权利，且原告出具发票，证明其已收到购房款160080元。对此本院认为，首先，债务转移和约定由第三人向债权人履行债务的区别在于第三人是否成为合同的当事人。本案中，被告与原告签订《梧州市商品房买卖合同》，约定购买原告开发的大正峰景园房屋一套，虽然陈立宏出具《承诺书》，但该合同的买受人并没有变更为陈立宏，陈立宏并没有成为《梧州市商品房买卖合同》的当事人，陈立宏出具《承诺书》并不属于债务转移。被告仍然是《梧州市商品房买卖合同》的债务人，应当向原告承担支付首期房款的义务。其次，原告虽然向被告出具首期房款的发票，但被告事实上并没有向原告支付首期房款160080元。再有，陈立宏没有用工程款抵消被告的首期房款160080元，该事实在原告与广西地矿建设集团有限公司、陈立宏建设工程施工合同纠纷一案中得到确认。故被告的主张，理据不足，本院不予采纳。 关于反诉。原告于2012年2月10日在《梧州日报》刊登《交楼公告》，通知大正·峰景园3#楼（即3栋）于2012年2月13日起交付业主使用。而被告没有与原告办理收房手续，且没有交付首期房款，责任在于被告。在被告没有付清首期房款的前提下，原告有权根据合同的约定拒绝向被告交付案涉商品房。但原告在被告交清房款后三日内将案涉商品房交付被告使用。 根据《商品房买卖合同》关于“若买受人逾期付清购房款或逾期接收可交付的商品房的，出卖人免除逾期交房违约责任”的约定，被告至今没有向原告交付首期房款160080元，因此其反诉要求原告支付逾期交房违约金，没有依据，本院不予支持。同时案涉商品房所在楼盘在2016年后已经可以办理不动产权证，且被告并不能提供证据证明原告没有将办理权属登记由出卖人提供的资料提交报产权登记机关备案，因此其要求原告支付逾期办证的违约金依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十五条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下： 一、被告蒙明慧应向原告梧州市大正房地产开发有限公司支付房款人民币160080元和违约金(违约金以人民币160080元为基数，按日万分之二，从2018年9月21日起至付清之日止)； 二、原告梧州市大正房地产开发有限公司在被告蒙明慧付清房款的三日内将梧州市新兴二路130号第3幢2单元2101房交付被告蒙明慧； 三、驳回反诉被告蒙明慧的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3502元，反诉案件受理费1888元，合计5390元，由被告蒙明慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄爱琴 人民陪审员  陈建基 人民陪审员  林丽君 二〇一八年十二月二十四日 法官 助理  钟秋娜 书 记 员  林语欣 附适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。