浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终5163号 上诉人（原审原告）申屠丽萍：女，1978年12月20日出生，汉族，住金华市婺城区。 上诉人（原审原告）杜向阳：男，1972年12月13日出生，汉族，住金华市婺城区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张洪明，浙江民宜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）罗兰军：男，1982年9月21日出生，汉族，住广西忻城县。 委托诉讼代理人：楼国刚，浙江振进律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）陶水珍：女，1950年2月18日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：张立峰，男，系被上诉人陶水珍儿子。 上诉人申屠丽萍、杜向阳因与被上诉人罗兰军、陶水珍合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初8137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 申屠丽萍、杜向阳上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：从本案争议房屋的交易时间、交易方式、交易价格、钱款的支付方式可以看出两被上诉人的交易行为存在恶意串通，我方提交的证据已经达到了民事诉讼所要求的高度盖然性的证明标准。一、根据庭审中两被上诉人的自认以及证据显示，两被上诉人在2017年6月初即已开始谋划交易本案房屋，而我方与陈天香的借款要到2017年7月24日才到期，已经提前将利息支付给中间人罗兰军，在借款到期之前也没有其他违约行为或与其违约的情形。二、涉案房屋在当时的评估价为70万元左右，实际成交价应为95万元左右，罗兰军和陶水珍明知本案房屋存在两个价格的情形，却以70万的评估价交易房屋，两被上诉人明显是恶意串通、损害他人合法权益。一审判决以我方的评估基准日和预付定金日、办理过户日不一致，可能导致价格偏差较大为理由，否定我方提交的评估报告和评估价格是不适当的。三、两被上诉人交易房屋的过程明显不符合市场交易习惯、存在为凑数字而刻意制造银行流水的重大嫌疑。 罗兰军二审辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、两上诉人主张本案房屋买卖是相互串通不属实。罗兰军和陶水珍本案之前是不认识的，而是偶然间碰到陶水珍的儿子张立峰才认识，包括后来带去看房子，也是由杜向阳开的门，中介陪去也是杜向阳本人开的门，所以相互串通的情况没有事实依据。二、罗兰军作为房屋所有权人及申屠丽萍的委托人，有权利出卖房屋和代收款项，而且是在委托期限之内。 陶水珍二审辩称,一审判决正确，请二审法院维持原判。 申屠丽萍、杜向阳向一审法院起诉请求：1.确认被告罗兰军与被告陶水珍于2017年8月8日签订的关于金华市婺城区的房屋买卖合同（合同备案编号1708080001584）无效。2.两被告协助将上述房屋过户回原告，过户所需的全部费用由两被告承担。3.本案的诉讼费由两被告承担。 一审法院认定：两原告系夫妻。2017年1月，因原告在稠州商业银行的30万元贷款到期，需要资金周转，经银行信贷经办人员介绍，原告杜向阳通过他人认识被告罗兰军。被告罗兰军作为中间人介绍曹波向原告提供借款40万元，借款期限三个月，以原告位于金华市婺城区的房屋（土地使用权类型为房改房转让）作为抵押，并在被告罗兰军的陪同下办理了借款公证、抵押登记；2017年1月17日，原告收到曹波的借款40万元，其中30万元用于归还稠州商业银行贷款。同年4月17日，原告向曹波的借款到期后，原告杜向阳要求续借，罗兰军要求变更担保方式；同月20日，原告与被告罗兰军在金华市正信公证处办理了授权罗兰军出卖原告申屠丽萍名下的位于金华市婺城区房屋的委托书，约定的授权期限为二年，即被告罗兰军作为原告申屠丽萍的售房代理人（以下简称售房人）。此后，被告罗兰军介绍陈天香为出借人向原告提供借款，为此原告与陈天香又在罗兰军的陪同下于同年4月25日在正信公证处办理了借款公证，约定借款期限三个月，按月付息，月息1.5%，自2017年4月25日起至2017年7月24日止；2017年5月2日，原告收到陈天香的借款40万元。售房人罗兰军于2017年8月8日在金华市房地产交易市场管理所与陶水珍签订了一份涉案房屋转让合同，约定购房款一次性净收70万元，双方于当日办理了房地产过户手续。被告陶水珍于2017年8月11日取得了不动产登记证书。同年6月23日，被告陶水珍为购买原告申屠丽萍名下的位于金华市婺城区房屋，通过张立峰账户付款，于当日向售房人汇付了定金1万元；于同年8月8日汇付售房人购房款14万元，汇付售房人指定的收款人陈天香购房款40万元；当月11日汇付售房人购房款10万元；当月25日汇付售房人购房款5万元，售房人于同日分7笔共汇付原告杜向阳购房款共30万元。被告陶水珍于2017年10月17日到原告住处张贴限期3天搬离的告知书。金华市金建价格评估有限公司根据浙江民宜律师事务所律师的委托，于2018年5月8日出具了涉案房屋在2017年8月11日的房屋市场均价为每平方米17050元的评估报告。但该报告未说明是否已考虑补交土地出让金、售房人不负担任何税费等因素。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案的争议焦点为，1.关于原告提出的其房屋被两被告低价转让的意见。在当地住房价格快速上涨的2017年，选定房价评估基准日至关重要。原告提供的评估报告以购房人领取不动产权证书日为评估基准日，与购房人预付定金日、办理过户日均不相同，且评估报告未考虑涉案房屋的土地使用权类型为房改房转让等因素，因此原告提供的评估报告，并不能证明其主张。2.两被告是否存在恶意串通低价转让原告的房屋。原告主张被告罗兰军、陶水珍恶意串通，未经过原告的同意、以远低于市场的价格转让了原告的房屋。两被告对此均予以否认。被告罗兰军主张，其陪同要购房的陶水珍及儿子张立峰去原告家看房时，是原告杜向阳开的门，原告杜向阳知道洽谈房屋交易价格等整个过程；2017年6月23日付1万元购房定金时，涉案房屋价值本身是70来万元；原告诉称两被告间串通无依据。被告陶水珍主张，原告诉称两被告串通不事实，也无依据；购买涉案房屋前双方不认识，也无往来；看房是原告杜向阳开的门；这房屋是房改房，70万元是售房人一次性净收，已经付清，其价未远低于市场价；售房人有委托书，在交易大厅办理房产交易过户，其有理由相信买房有效。该院认为，原告经过公证自愿委托被告罗兰军售房后，主张两被告恶意串通转让其房屋，两被告对此予以否认。购房人被告陶水珍的房款支付人张立峰，除支付房款外，与原告诉称所列人员并无银行交易往来。原告以两被告及他人的银行交易记录和两被告远低于市场价转让其房屋，推测两被告恶意串通转让其房屋，但并未提供相应证据证实其主张，因此应承担举证不能的不利后果。根据本案的现有证据，无法认定原告主张的两被告恶意串通转让其房屋的事实。财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。结合本案，售房人有权出售涉案房屋，被告陶水珍善意有偿取得房屋所有权，其买卖合法有效，因此应当依法保护购房人的合法权益。至于原告与罗兰军间的委托协议纠纷，原告可另行主张。原告要求确认涉案房屋买卖合同无效，并要求被告协助将涉案房屋过户原告的诉请，因缺乏事实依据不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第八十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决： 驳回原告申屠丽萍、杜向阳的诉讼请求。本案受理费5400元，财产保全费4020元（受理费已减半收取，原告均已预交），均由原告申屠丽萍、杜向阳共同承担。 二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。 经审理，本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖是否存在恶意串通低价转让的情形。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，申屠丽萍、杜向阳上诉主张罗兰军、陶水珍买卖涉案房屋存在恶意串通，但未能提供相应的证据予以证明，应当自行承担举证不能的法律后果。至于交易价格是否合理，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。根据在卷的房屋转让合同、银行交易明细等证据，涉案房屋的交易价格为70万元，平均价为12500元／平方米，而根据申屠丽萍、杜向阳单方委托的评估报告书，涉案房屋交易时的市场均价为17050元／平方米，实际转让价与评估价的比率为73.31%。据此，不能认定罗兰军、陶水珍买卖涉案房屋时是以明显不合理的低价转让的事实。 综上所述，申屠丽萍、杜向阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人申屠丽萍、杜向阳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 叶金龙 审 判 员 钱 萍 二〇一八年十二月二十七日 代书记员 何晓慧