四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0184民初2925号 原告：郭浩，女，1981年7月13日出生，藏族，住所地四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：何光明，四川润坤律师事务所律师。 被告：四川省汇佳房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市武侯区簇桥乡环行路西段1号、2号。 法定代表人：陈三军，董事长。 委托诉讼代理人：赵帅，四川法奥律师事务所律师。 郭浩与四川省汇佳房地产开发有限公司（以下简称汇佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭浩及其委托诉讼代理人何光明、被告汇佳公司的委托诉讼代理人赵帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 郭浩向本院提出诉讼请求:1、判决汇佳公司向郭浩交付位于崇州市羊马镇西蜀御景住宅小区302号房（以下简称302号房）；2、判决汇佳公司向郭浩支付逾期交房违约金9098元（此违约金金额按房屋总价从2018年7月1日起至2018年8月31日止61天，按每日万分之五计算）此后，违约金按此标准支付至汇佳公司完成房屋交付之日止；3、判决汇佳公司向郭浩支付损失费1293元（公证处保全服务费1000元、邮寄费46元、公证处提存费1550元；2596元*【298392元／598968元】）。 事实与理由：郭浩与汇佳公司双方于2017年10月17日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），该合同约定，郭浩作为买受人，汇佳公司作为出卖人，由汇佳公司将其开发的位于崇州市羊马镇西蜀御景住宅小区302号房销售给郭浩，该房屋商品房预售许可证号为847号，房屋总价为298292元，付款方式为买受人在签订合同时支付4万元房款，在2018年6月30日前支付全部房款。汇佳公司在2018年6月30日前向郭浩交付该商品房，交付时应符合两项条件即取得《建设工程竣工验收合格证》、《房屋面积实测报告书》，汇佳公司在交付日期届满前60日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件材料。买受人应在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。未收到交接通知的，以该合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间。基于合同约定，郭浩于签订合同时支付首期房款4万元，在2018年6月29日向汇佳公司支付房款时汇佳公司无理拒收后期尾款，郭浩遂将剩余房款于2018年7月9日、2018年7月10日提存于四川省崇州市公证处，郭浩的付款己按约履行完毕，但截止起诉之日止汇佳公司未向郭浩交付该商品房，也未书面告知交房时间、地点等事宜。全面履行是合同相对方履行合同义务的法律责任，违约方应依约承担违约责任及继续履行合同的义务，郭浩为维护自身的合法权益，特此提起诉讼。 汇佳公司辩称，汇佳公司认为郭浩诉讼请求不符合法律规定和合同约定，双方签订合同是郭浩利用职务之便签订的，不是汇佳公司的真实意思表示，且郭浩也未按照合同约定支付房款，郭浩的提存不能成立，因为提存时间是在郭浩违约的情况下，为了推卸自己的违约责任而故意向公证机关进行的提存，《商品房买卖合同》约定了明确的付款账号，郭浩也亲笔书写知道该账号的情况下，在能够直接付款的情况下仍然提存，不符合法律规定，因此提存是完全无效的。 郭浩为支持其诉讼请求，提供以下证据 一、302号房的补充协议、商品房买卖合同摘要、4万元房款收据、前期物业管理合同、管理规约； 拟证明2017年7月3日建立了案涉房屋的商品房买卖合同关系，郭浩依约缴纳了首付款，302号房有预售许可证，是有效合同，合同关系成立是双方真实意思表示。房屋交房时间是2018年6月30日，逾期交房利息是每日万分之五。 汇佳公司质证后对该组证据真实性认可，合同虽然备案，但是根据相关法律，该套房屋是未经汇佳公司同意，不产生法律效力，且合同明确约定付款时间和账号，因为郭浩未按时间付款，汇佳公司也有权行使合同抗力权，所以不能证明汇佳公司违约，不能达到的证明目的。 本院对该组证据的真实性予以认可，对关联性及证明力在其后进行阐述。 二、2018年7月9日由四川省崇州市公证处出具的（2018）川崇证民字第1570号《公证书》；公证处保全行为发票收据；两张邮政快递单；国内函件邮费收据； 拟证明由于对方拒绝接受房款的行为，郭浩向其告知尽快领取房款的事宜，告知行为是按照双方合同约定的通讯地址进行的，并且已经履行完毕了告知义务。 汇佳公司质证后对该组证据真实性无异议，但与本案不具有关联性，因为我方未收到告知函。 本院对该组证据的真实性予以认可，对关联性及证明力在其后进行阐述。 三、2018年7月12日由四川省崇州市公证处出具的（2018）川崇证民字第1616号《公证书》；公证处收条和提存费发票； 拟证明郭浩在2018年7月9日和10日已经将剩余房款进行了提存，提存成立，所以郭浩两份合同义务已经履行完毕。 汇佳公司质证后对该组证据真实性无异议，但是不合法的，也与本案没有关联性，郭浩也亲自书写知道将款项打到合同上所注明的账号，郭浩说付款需要公司对该款项性质进行确认，实际在银行打款是可以注明汇款用途，因此不需要我方对款项性质确认，对方违背了合同法第一百零一条的规定，不能证明郭浩向公司履行了付款义务。 本院对该组证据的真实性予以认可，对关联性及证明力在其后进行阐述。 四、郭浩与陈三军的微信记录，拟证明当时郭浩去现场交款，汇佳公司不收，才和陈三军微信联系的，在2018年6月30日前已经向陈三军进行告知，而对方拒绝回复。 汇佳公司质证后对该组证据真实性、合法性、关联性均不认可。无法确认双方人员身份信息、该信息是否发出及对方是否收到。房款收付是由财务部负责，郭浩清楚在售楼部划卡即可交付房款或直接按照合同约定转款，不需要陈三军同意，所以该微信不能证明郭浩观点。 本院对该组证据的真实性予以认可，对关联性及证明力在其后进行阐述。 汇佳公司为支持其辩护意见，提供以下证据 汇佳公司的营业执照及郭浩的身份信息； 拟证明双方主体适格。 郭浩质证后对该组证据的合法性、真实性、关联性无异议。 本院对该组证据的合法性、真实性、关联性予以确认。 二、郭浩与汇佳公司签订的《劳动合同书》；2017年11月22日汇佳公司出具的郭浩离职证明；尽快办理西蜀御景二期售楼部移交手续的催告函、邮寄单、签收单；2017年12月13日崇州市公安局行政调解书； 拟证明郭浩从2017年2月14日至2017年11月22日任汇佳公司西蜀御景二期的销售总负责人、销售总监职务，掌握汇佳公司全部销售信息；郭浩从2017年11月22日罢工离职，组织人员围攻汇佳公司售楼部，并发生打架斗殴，经崇州市公安局行政调解处理完毕。 郭浩质证后对该组证据中劳动合同的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，与本案无关；离职证明、催告函、邮寄单、崇州市公安局行政调解书合法性、真实性、关联性均有异议，不能达到对方证明目的。 本院对该证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。 三、《商品房买卖合同》两份、两套房交款收据两份、《商品房买卖合同摘要》两份； 拟证明郭浩在担任汇佳公司西蜀御景二期销售总负责人、销售总监期间，利用职务之便，利用其使用公司合同和公章之便，将汇佳公司开发的302号、303号房屋以远远低于汇佳公司在崇州市房屋管理局的备案价，销售给自己，且在离职后的2017年11月23日上午利用掌握汇佳公司备案密码的机会，在外面私自将案涉两套房屋进行了网上备案；郭浩未按照《商品房买卖合同》约定的2018年6月30日之前一次性支付清房款，每套房仅缴纳4万元购房款，尚欠房款应按合同约定支付违约金；《商品房买卖合同》第11.2条约定了汇佳公司预售资金收款账户，《商品房买卖合同》第40条郭浩亲笔书写，知晓交款账户，该账户可以缴纳房款，不存在汇佳公司拒绝收款的情况。 郭浩质证后对该组证据的合法性、真实性、关联性均无异议，但是均不能达到对方证明目的。 本院对该组证据的合法性、真实性、关联性予以确认，对其证明力在其后予以阐述。 四、汇佳公司与崇州市羊马镇中华村村民委员会2017年2月14日签订的《西蜀御景二期商品房协助销售协议》；汇佳公司2017年5月24日向崇州市羊马镇中华村村民委员会发出的《西蜀御景二期商品房销售价格变更的通知》；汇佳公司与崇州市羊马镇泗安村村民委员会2017年2月14日签订的《西蜀御景二期商品房协助销售协议》；汇佳公司2017年5月24日向崇州市羊马镇泗安村村民委员会发出的《西蜀御景二期商品房销售价格变更的通知》；汇佳公司工作7年以上的员工母某某的《购房申请》；汇佳公司工作5年以上的员工陈某某的《购房申请》；汇佳公司工作6年以上的员工何某的《购房申请》；汇佳公司工作5年以上的员工杨某的《购房申请》；2017年12月4日汇佳公司员工陈某某、魏某某、杨某出具的《证明》一份；与郭浩同日购房的其他客户单价表一份；郭浩低价销售客户名单一份； 拟证明崇州市羊马镇中华村和泗安村的安置房客户协议销售价为3880元-4380元/㎡，均价3790元，于2017年5月24日已通知变更为均价4596元/㎡，而郭浩以员工的名义，以3724元/㎡远远低于安置房客户的销售价格，将两套房销售给自己的行为，严重侵害了汇佳公司的经济利益124863.04元；汇佳公司内部员工购房必须是在公司工龄五年以上，为汇佳公司做出了巨大贡献，且愿意与汇佳公司长期合作等，才可享受公司的优惠购房，内部员工的销售价格必须报经公司董事会批准，而郭浩工龄不足半年，无资格享受公司内部员工购房资格，且价格未经公司董事会批准，郭浩利用职务之便，所签两份《商品房买卖合同》汇佳公司不予认可；郭浩于2017年10月17日与自己签订两份《商品房买卖合同》同日其他购房客户的购房价均是备案价，明显郭浩严重侵害了汇佳公司的经济利益。 郭浩质证后对该组证据中两份《协议》和两份《通知》真实性无异议，但认为与本案没无关联性；四份购房申请真实性不认可，均系汇佳公司内部员工，与本案无关；《证明》属于证人证言应该由证人出庭证明；同日购房的其他客户单价表真实性、合法性、关联性不予认可；郭浩低价销售的客户名单，真实性予以认可，但与本案无关，通过客户名单说明郭浩签单的合法性，因其中就有当时的销售人员。 本院对该组证据中的两份《西蜀御景二期商品房协助销售协议》、两份《西蜀御景二期商品房销售价格变更的通知》、销售客户名单的真实性予以认可，其他员工的购房申请因无购房合同、付款凭据的佐证，本院对其真实性无法确认，因出具《证明》的人未到庭作证，本院对其真实性不予认可，与郭浩同日购房的其他客户的单价表，因无购房合同、付款凭据的佐证，本院对其真实性无法确认。 五、杨某出具的退房申请书，收条；杨某出具的退房申请书，收条；刘某出具的退房申请书；杨某某、李某某出具的退房申请书，收条；蒋某某、张某华夏银行转款单、收据； 拟证明郭浩利用职务之便，低价销售房屋，但在汇佳公司的提示下，部分客户已认识到自己的违法违规行为，主动申请退房，部分客户已按备案价补交了房款，减少了公司的经济损失；郭浩企图违约违法违规到底，既不主动退房，也不按合同约定的时间支付房款。损害了公司的合法权益。 郭浩质证后对该组证据表示真实性不清楚、且与本案无关。 该组证据因无购房合同等其他证据佐证，本院对其真实性无法确认。 六、解除《商品房买卖合同》通知书；邮寄给郭浩通知书邮寄单；邮寄给郭浩通知书签收单； 拟证明郭浩利用职务之便，为自己签订的两份《商品房买卖合同》依法依约都应予以解除，公司已按约定向郭浩发出《解除合同通知》，郭浩已收到，《商品房买卖合同》已解除，郭浩严重违约，应当按照《商品房买卖合同》约定向我方支付违约金。 郭浩质证后对该组证据真实性认可，但是对解除的法律后果不认可。 本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 七、郭浩与公司的西蜀御景二期合同移交表。 拟证明所签房屋买卖合同都通过郭浩向公司移交，但是此两份合同均未向公司移交。 郭浩质证后对该组证据意见为当时的助理移交给汇佳公司员工陈俊红审查确认，再返回销售部与客户签字，这上面的笔记都不是我本人的，当时案涉302号房还未审核完，所以我没有合同。没有我签字的部分都是后面补上去的。 本院对该组证据的真实性无法确认。 本院根据双方当事人的陈述和提交的证据认定事实如下： 2017年2月14日，汇佳公司作为甲方与作为乙方的郭浩签订一份《劳动合同书》，主要约定合同期限自2017年2月14日起至2018年2月18日止，郭浩任汇佳公司销售总监，西蜀御景二期销售总负责，完成西蜀御景二期全部销售任务为止。 2017年7月3日郭浩与汇佳公司签订一份《商品房买卖合同》，约定将汇佳公司开发的302号的房屋，以3724元/平方米销售给郭浩，合同购房金额为298292元。合同第九条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项40000元。（二）买受人采取一次性付款。买受人在2018年6月30日前支付该商品房全部价款。第十条逾期付款的处理（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑵逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除通知送达之日15日内按照累计应付款的五%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。第十一条预售监管账户（一）出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设。（二）该商品房的预售资金监管机构为中国农业银行股份有限公司崇州支行，预售资金监管账户名称为汇佳公司，账号为22×××69。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第四十条合同生效本合同自双方签字、盖章之日起生效。本合同的解除采用书面形式。本人清楚成都市商品房预售款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将房款缴至预售款监管账户，郭浩抄写了上述黑体文字。该合同出卖人（签字、盖章）处没有汇佳公司法定代表人或委托代理人的签字、盖章，郭浩在买受人（签字、盖章）处签名按印。汇佳公司于2017年10月17日出具编号0005731号为收款专用收据记载“收到郭浩、张永志西蜀御景302号房屋购房款40000元。备注：刷卡35000元，5千元定金转房款”。合同签约备案号71949的《商品房买卖合同摘要》记载“302号的房屋签约备案时间为2017-11-2310:38:56”。 2018年6月29日早上11:37和中午12:12郭浩通过微信向汇佳公司的法定代表人陈三军发出文字信息，内容大致为“陈总，我今天来交房款，现场负责人陈俊红说要你同意才收钱，麻烦你给我一个账号吧”、“我已经在汇佳公司一上午了，请陈总务必在两个小时之内给我一个汇佳公司收款账号，如果你不给账号将视为汇佳公司拒收房款，汇佳公司将不予追究我的未按期付款责任”。6月30日下午15:39通过微信向汇佳公司的法定代表人陈三军发出文字信息，内容大致为“陈总，我今天也来售楼部交钱，没人收我的钱。跟陈俊红打电话说要经你同意才收我的房源尾款，跟老代说要问陈俊红，你们推来推去的就是不收我的房款，那我只有在这里等你了哈”“我是弱者，一个人来的，你可以找人来打我，我等到六点你还不来我就离开，那你不要怪我没有按时来付钱哈！”，下午16：26“你不接电话是什么意思…”。 2018年7月9日由四川省崇州市公证处出具的（2018）川崇证民字第1570号《公证书》，主要载明“申请人郭浩于2018年7月2日向我处申请对其向汇佳公司邮寄送达《告知函》的全过程及其内容进行保全证据。根据规定，我处指派本公证员和本处工作人员马某随同申请人郭浩，于2018年7月2日14时50分到崇州市崇阳街道西街28号的崇州市邮政局西街营业厅，以特快专递邮递方式向汇佳公司（地址：四川省崇州市羊马镇）邮寄送达《告知函》一份，并取得编号为1038084××××24的国内标准快递单一张。以特快专递邮递方式向汇佳公司（地址：成都市武侯区簇桥乡环形路1号、2号）邮寄送达《告知函》一份，并取得编号为1038084××××24的国内标准快递单一张，取发票号码为00036270的《四川省国家税务局通用机打发票》一张 兹证明与本公证书相粘连的《告知函》一份，与申请人邮寄送达给田园的《告知函》的内容相符；与本公证书相粘连的编号为1038084××××24、1038084××××24国内标准快递单各一张、发票号码为00036270的《四川省国家税务局通用机打发票》一张的复印件与原件内容相符，原件留存于郭浩处。附：1、《告知函》一份共一页；2、1038084××××24的国内标准快递单复印件一张；3、1038084××××24的国内标准快递单复印件一张；4、发票号码为00036270的《四川省国家税务局通用机打发票》复印件一张。《告知函》载明的主要内容为：“汇佳公司：我于2017年10月与你公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买302号和303号房屋，购房款分别为贰拾玖万元捌仟贰佰玖拾贰元和叁拾万零陆佰柒拾陆元。在签订上述合同时，我已向你公司支付了捌万元的购房款，按照合同约定，剩余房款由我于2018年6月30日前一次性向你公司支付，你公司于2018年6月30日前向我交付房屋。2018年6月29日我前往你公司开发的西蜀御景销售中心，该销售中心没有人，我又再次前往西蜀御景物业管理中心办公室，找到你公司专门负责合同盖章事务的陈俊红和办理房屋按揭手续的负责人杨畅。我向两位负责人说明我是来交付房屋尾款手续并接收上述房屋的，但陈俊红告诉我，我所购买的两套房屋因为其他原因，所以不能给我办理交付房款和房屋的手续。2018年6月30日我又再次前往你公司办理房款、房屋交付手续，你公司负责收款工作人员，该工作人员告知我没有法定代表人的授权不能给我办理交付房款的手续，我以电话方式联系你公司法定代表人陈三军，电话一直处于无法接听的状态。在2018年6月29日之前我已多次向你公司协商交付上述房屋的购房尾款事宜，均被你公司相关工作人员拒收，且多次电话联系你公司法定代表人未果。为保护我的合法权益，我特通知你公司请于2018年7月5日之前与我办理交付上述房屋和剩余购房款的手续，若到期后你公司仍未与我办理相关手续，我会将上述购房款提存至四川省崇州市公证处账户。告知人：郭浩2018年7月2日”。 2018年7月12日由四川省崇州市公证处出具的（2018）川崇证民字第1616号《公证书》主要记载“兹证明郭浩为了履行与汇佳公司签订的合同自编号为2#-×-×-303《商品房买卖合同》约定的付款义务，分别于2018年7月9日、2018年7月10日将债务标的共计人民币伍拾壹万捌仟玖佰陆拾捌元提交于我处，从即日起，债务人所欠债权人的上述债务已履行。收款人：四川省崇州市公证处经手人：何某某2018年7月10日”。 汇佳公司于2018年8月15日向郭浩寄发了“解除《商品房买卖合同》通知书”，载明：“郭浩女士：郭浩你在担任汇佳公司销售负责人期间，利用职务之便，利用你自己在使用公司合同和公章的便利机会，于2017年11月15日与你自己签订了两份《商品房买卖合同》，将302号、303号房屋销售给了自己，合同销售单价远远低于我公司在崇州市房屋管理局的备案价格。同时你也未按照《商品房买卖合同》约定的时间支付房款，已构成严重违约，依法依约应当予以解除《商品房买卖合同》。我公司正式通知你：根据《合同法》相关规定，你在职期间利用职务之便所签订的低价购房的《商品房买卖合同》，明显属于侵犯公司利益的非法合同，你非法所签订的《商品房买卖合同》从签订之日起就应当解除，对双方并不产生民事法律效力。现特此通知你，接通知后三日内前来公司办理《商品房买卖合同》解除手续，如你拒不前来办理解除手续，由此而产生的其他一切不利后果，由你自行全部承担。通知单位：汇佳公司2018年8月15日”。郭浩于2018年8月17日收到该通知。 本院根据汇佳公司的申请于2018年9月11日向崇州市邮政速递有限公司进行调查，证实编号为1038084××××24的国内标准快递单，收件人为汇佳公司，地址：四川省崇州市羊马镇，此件2018年7月2日收件，收件后交由收件方公司投递，2018年7月6日退回崇州市邮政速递有限公司；编号为1038084××××24的国内标准快递单，收件人为汇佳公司，地址：成都市武侯区簇桥乡环形路1号、2号，此件2018年7月3日收件，收件后交由收件方公司投递，2018年7月5日退回我公司。我收到退件的当日通知郭浩前来领取，郭浩在2018年7月6日将上述两封退件领走，此两封退件确实未拆封。 另查明，汇佳公司与郭浩于2017年11月22日产生纠纷后郭浩离职。 本院认为，汇佳公司于郭浩之间签订的《商品房买卖合同》，虽未加盖汇佳公司的印章且法定代表人或委托代理人未签名，但汇佳公司收取了该房屋5000元的定金，在2017年10月17日又收取了购房款35000元，与之前的定金共计收取了4万元的购房款，汇佳公司向郭浩发出解除通知书等一系列行为来看，应视为汇佳公司追认《商品房买卖合同》，故，本院认为《商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵守执行。本案争议的焦点为：一、汇佳公司是否约定向郭浩交付案涉房屋；二、汇佳公司是否应当承担逾期缴费违约金及损失费。现就上述争议焦点分述如下： 一、关于汇佳公司是否约定向郭浩交付案涉房屋问题。 本院认为，买受人支付剩余房款的义务先于出卖人交房，根据《商品房买卖合同》约定的“本人（指郭浩）清楚成都市商品房预售款监管的相关规定，知晓本项目预售款监管专户账号，确认将房款缴至预售款监管账户。”，该部分字体不仅加黑，郭浩还抄写了一遍，且郭浩作为包含案涉房屋在内的整个“西蜀御景”二期房屋的销售总负责人，应该清楚合同约定的房款缴纳账户、账号，郭浩是和汇佳公司产生纠纷后离职，更应该在合同约定的时间内将房款缴入合同约定的账号，但郭浩采取的是去找汇佳法定代表人去交款未果后将购房款交公证处提存，根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；四）法律规定的其他情形。”的规定，郭浩根本不存在难以履行债务的情形，故郭浩的提存行为不符合法律规定，不产生提存的法律后果，本院认为郭浩未按合同约定支付剩余房款，故，郭浩请求判令汇佳公司交付房屋本院依法不予支持。 二、关于汇佳公司是否应当承担逾期缴费违约金及损失费问题。 本院认为，郭浩未按合同约定的时间支付剩余付款，无权主张汇佳公司交付房屋，故，汇佳公司不存在逾期交房的违约行为，也就不承担违约责任。郭浩的提存行为和证据保全行为不符合法律规定和合同的约定，产生的费用应由其自行负担。对郭浩请求汇佳公司承担逾期交房违约金和损失费的主张，本院依法不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条的规定，判决如下： 驳回郭浩的全部诉讼请求。 案件受理费5930元，本院减半收取2965元，由郭浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李健 二〇一八年十二月二十七日 法官助理李志强 书记员宛悦 庭审书记员董飞英