江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初11866号 原告：邱克宁，男，1954年3月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告：邱陵陵，女，1955年10月14日出生，汉族，住南京市玄武区。 原告：邱海宁，男，1963年4月28日出生，汉族，住南京市建邺区。 三原告共同委托诉讼代理人：唐小进，江苏爱信律师事务所律师。 被告：邱新宁，男，1959年12月16日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：邱时俊，男，2003年3月6日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘翠芳（系邱新宁妻子、邱时俊母亲），住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：于俊，江苏恒冠律师事务所律师。 第三人：邱黎明，女，1957年12月9日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 原告邱克宁、邱陵陵、邱海宁诉被告邱新宁、邱时俊及第三人邱黎明确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告邱克宁、邱海宁及其与邱陵陵的共同委托诉讼代理人唐小进，被告邱新宁、邱时俊委托诉讼代理人刘翠芳、于俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱克宁、邱陵陵、邱海宁向本院提出诉讼请求：1.请求确认邱竹良与两被告之间所签订的关于买卖南京市鼓楼区怡景花园15号201室房屋（以下简称201室房屋）的买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：三原告与被告邱新宁及第三人邱黎明系邱竹良、朱雯夫妇的五位子女，被告邱时俊系邱竹良、朱雯的孙子，朱雯和邱竹良分别于2001年1月9日和2018年6月15日去世。201室房屋系邱竹良、朱雯夫妇的夫妻共同财产，三原告在邱竹良、朱雯夫妇去世后经查询才得知该房屋已被邱竹良以买卖的方式过户至邱新宁和邱时俊名下。三原告认为，邱竹良、朱雯去世时未留遗嘱，其去世后所留的遗产为被继承人共同共有，未经共有人同意的处分行为无效。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告邱新宁、邱时俊辩称：第一、被告从不知晓该房屋部分归属于朱雯，且两被告系通过买卖的方式取得涉案房屋的，并已经支付了对价，故该合同合法有效。第二、本案名义上是确认之诉，但实际上是侵权之诉。邱竹良在朱雯去世后一直占有、居住和使用201室房屋，其行为应视为是第一次侵权。两被告自2008年12月18日签订合同后，于2009年起入住该房屋，应视为是第二次侵权。三原告及第三人均未在两年内主张权利，应视为三原告及第三人已经默认并接受了遗产分割的事实。第三、即使有部分房屋归属于朱雯，原告亦应在法定时间内主张权利，而原告直至现在才主张权利，其起诉已经超过了诉讼时效，人民法院不应支持。第四、根据买卖合同司法解释的规定，买卖合同的效力不受出卖人在出卖时是否有处分权的影响，故即使邱竹良在处分该房屋时是无权处分，亦不能导致该合同无效。另外，201室房屋一直登记在邱竹良名下，被告有理由相信邱竹良系201室的完全权利人，更为重要的是朱雯名下的房产亦出售给了被告邱新宁，被告有理由相信201室房屋归邱竹良一人所有。最后，邱竹良生前已按照各子女的情况对所有的继承人做好了安排，四原告的行为已严重背离了邱竹良生前的意愿，更有违哥哥、姐姐的责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人邱黎明述称：两被告的陈述不属实，该房屋过户时其正在上班，当时邱竹良要求其至房管局，并告知201室房屋系学区房，因邱时俊上学，故需要先将房屋过户至两被告名下，上完学后再将房屋过户至邱竹良名下。其当时仅在邱新宁、邱时俊的代理人处签署了自己的姓名，签完后就急着去上班了，日期也不是其书写的。但是，在邱时俊初中毕业后，邱竹良就已经瘫痪在床了。三原告对房屋过户的事实并不知情，是在邱竹良去世后才知道的。邱竹良并未为三原告给予安排，实际上是给被告安排的过多。综上，请求人民法院依法判决。 本院经审理查明：原告邱克宁、邱陵陵、邱海宁及被告邱新宁、第三人邱黎明等五人系邱竹良、朱雯夫妇所生子女。邱新宁肢体残疾二级，邱时俊系邱新宁的儿子。朱雯于2001年1月9日因死亡注销户口，邱竹良于2018年6月15日因死亡注销户口。 201室房屋原系南京市鼓楼房产经营公司的直管公房，邱竹良于1996年10月12日向南京市鼓楼房产经营公司购买了该房。2008年12月18日，邱黎明作为邱新宁、邱时俊的代理人，与邱竹良签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定以36万元的价格购买201室房屋，房款的支付时间和支付方式为“2008年12月18日现金支付”，房屋的交付时间为2008年12月28日。2008年12月21日，邱竹良和邱黎明在《南京市房屋权属登记申请书》上署名。2008年12月25日，201室房屋被登记至邱新宁、邱时俊名下，税务部门出具了纳税人为邱新宁、邱时俊的完税凭证。 2012年2月8日，邱竹良书写了一份《邱时俊家中的主要概况》的材料，该材料系向邱时俊的老师发出的，邱竹良在该材料中陈述了邱时俊的父亲邱新宁因高烧而导致残疾的过程以及其为照顾邱时俊、邱新宁的生活而付出的努力，并希望老师能够从严教导邱时俊。该材料中的字体与房屋买卖合同中邱竹良、邱新宁、邱时俊的署名字体一致。 2015年1月1日，邱陵陵向邱黎明发短信，内容为：“我今天去看老头，彻底摊牌了，他叫我们去法院解决……我的建议是二楼（指的是201室内房屋）卖了，100万元留给阿新（邱新宁）存银行，做长线投资，剩下的分五份，48号门面房以邱新宁的名义开个干洗店……”。次日，邱陵陵再次向邱黎明发短信，内容为“邱家人辛辛苦苦创下的家业，我们儿女没享受到，这都老头（邱竹良）一手造成的，他侵占了儿女应得的财产，还丝毫没有协商的余地”。 2018年7月24日，邱克宁、邱陵陵、邱黎明、邱海宁起诉邱新宁，要求继承鼓楼区牌楼巷48号的房屋。2018年9月4日，本院开庭审理该案，四原告在该案审理中曾提出要求分割包含本案所涉房屋在内的财产，但被法庭告知该财产并未登记在邱竹良名下，故在该案中不予处理。四原告在该案审理时陈述：“201室房屋系父母的房屋，是拉萨路小学的学区房，母亲去世后，为了给邱新宁的孩子上学，父亲要将房子过户给邱新宁，当时我们子女并未同意，父亲就擅自过户到邱新宁名下了”。2018年10月22日，本院作出（2018）苏0106民初8659号民事判决书，判决坐落于南京市鼓楼区的房屋由丘克宁、邱陵陵、邱黎明、邱海宁、邱新宁共有，丘克宁、邱陵陵、邱黎明、邱海宁各占6.226平方米，邱新宁占16.826平方米，并对邱竹良名下的存款及邱海宁处剩余的丧葬费进行了分割。 邱竹良在世时曾将凤凰西街某房屋的“楼梯肚”对外出租，并收取了租金，其去世后，该租金由邱新宁夫妇收取。 庭审中，邱新宁、邱时俊及邱黎明均称邱竹良签订房屋买卖合同时邱新宁在场，邱时俊不在场。邱新宁、邱时俊称购房款来自于邱新宁因交通事故所获得的赔偿款及邱新宁绕毛线、“开马自达”（一种小型摩托三轮车）的积蓄以及出租凤凰西街的“楼梯肚”所获得的租金，其当时是以现金的方式支付的，现金部分来源于家中的存款，部分来自于银行的取款，钱款给付后邱竹良向其出具了收条，后其又将收条交给了邱竹良保管，邱竹良中风后将家中的资料交给了邱黎明保管。三原告对两被告所陈述的其已经全额支付房款的事实，不予认可。 本院认为，夫妻双方在婚姻关系存续期间所购买的房屋属于夫妻共同财产，一方去世后，另一方对该房屋的处分应得到去世一方其他继承人的同意。去世一方的继承人之一明知该房屋中有其他继承人的份额，而仍坚持与无权处分人进行交易，且未支付对价的，其行为不构成善意取得，其与处分人之间所签订的协议，依法应被认定为无效。 一、关于本案是否超过诉讼时效的问题 三原告虽称其是在2018年诉讼时通过查询才得知201室房屋被过户至邱新宁名下的，但三原告及第三人邱黎明在2018年9月4日本院开庭审理（2018）苏0106民初8659号民事案件时却陈述：“父亲要将房子过户给邱新宁，当时我们子女并未同意，父亲就擅自过户到邱新宁名下了”，根据该陈述以及邱陵陵在2015年1月即对邱竹良处分朱雯遗产的行为表示了不满的事实，可以认定三原告在房屋过户前已经得知邱竹良要将201室房屋过户至邱新宁名下。但是，被告辩称本案诉讼的实质系侵权纠纷并无依据，因为案由的划分系按照请求的类型进行划分的，而非按照该请求所涉及的行为的性质进行划分的，而本案中原告请求确认的系合同的效力问题，而非赔偿损失或给付钱款，故被告辩称本案的诉讼实质上是侵权之诉，无事实和法律依据，本院不予采纳。因确认合同无效之诉不适用诉讼时效，故被告辩称本案超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于邱竹良是否有权处分本案所涉房屋的问题 本案中的201室虽登记在邱竹良名下，但系朱雯在世期间购买所得，因原、被告双方及第三人均未提供证据证明邱竹良与朱雯对该房屋的所有权归属作出了特别约定，故应认定该房屋系邱竹良与朱雯的夫妻共同财产。朱雯于2001年去世后，其对201室房屋所享有的份额属于遗产。因被告未提供证据证明朱雯去世前留有遗嘱，且未提供证据证明三原告放弃了继承，故朱雯对该房屋所享有的份额应由邱竹良、邱克宁、邱陵陵、邱黎明、邱海宁、邱新宁等六人同继承。另因邱竹良与其子女在朱雯去世后并未将朱雯的份额从夫妻共同财产中分割出来，亦未对朱雯的遗产进行分割，故201室房屋仍处于共同共有状态，即仍归邱竹良及其五个子女共同共有。邱竹良作为共同共有人之一虽有权提出处分请求，但其在处分该房屋前应征得其他共有人的一致同意，否则即构成无权处分。而邱新宁、邱时俊并未提供证据证明邱竹良将201室房屋过户至其名下经过了其他共有人的同意，故应认定邱竹良处分该房屋的行为系无权处分。 三、关于本案所涉合同的效力问题 首先，邱新宁、邱时俊作为邱竹良与朱雯的子孙，在未取得确凿证据证明其长辈邱竹良与朱雯已经对该房屋的所有权进行分割的情况下，应当根据法律的规定以及邱竹良、朱雯系夫妻关系的事实而直接推定该房屋系邱竹良所购买的夫妻共同财产，而非邱竹良的个人财产。其二人辩称不知悉该房屋中有朱雯的产权份额，该抗辩意见不具有合理性，本院不予采纳。 其次，邱新宁、邱时俊虽辩称其系基于不动产登记信息的记载而与邱竹良进行交易的，但邱新宁、邱时俊与邱竹良之间并非陌生人，而是存在直系亲属关系的交易主体，邱新宁、邱时俊知悉该房屋系邱竹良与朱雯在夫妻关系存续期间所购买的房屋，亦应知悉该房屋中朱雯所享有的份额已经基于朱雯的死亡而发生了继承，而其枉顾其他人的利益直接与邱竹良进行的交易，显然系在侵犯其他继承人的合法权利。 再次，邱新宁、邱时俊虽辩称其在购买该房屋时已经足额支付了对价36万元，但并未提供充分的证据予以证明，故本院对其主张的该项事实，不予认定。另外，邱新宁、邱时俊虽辩称其已将邱竹良交付的收条重新交付给邱竹良保管，该抗辩不仅无证据证实，且有违交易的基本规律，故本院不予认定。且即使邱新宁、邱时俊将收条交给邱竹良保管的情况属实，在其未能提供该收条的情况下，其亦应对收条丢失的行为承担不利的法律后果，因为该收条的丢失系其交给他人保管所导致，而非三原告所致。 最后，邱新宁、邱时俊虽辩称邱竹良已对其他子女的生活做出了安排，但并未提供充分的证据予以证明，且即使邱竹良已经对其他子女的生活做出了安排，亦不能使本院认定其因此而取得了处分他人应继财产的权利。 综上，因邱竹良与邱新宁、邱时俊之间存在亲属关系，且邱新宁、邱时俊未提供证据证明其支付了对价，故应认定双方之间买卖房屋的真实意思不真实，双方之间所签订的房屋买卖合同应因此而被认定为无效。邱竹良在未取得对价的情况下，将201室房屋过户至邱新宁、邱时俊名下，其行为的真实意思应系赠与，其赠与行为是否有效应根据法律关于赠与的规定予以处理。但是，因邱竹良的赠与行为未获得其他共同共有人的同意，且邱新宁、邱时俊明知丘克宁、邱陵陵、邱黎明、邱海宁系朱雯的合法继承人，仍与邱竹良签订房屋买卖合同，且未支付对价，故应当认定邱新宁、邱时俊与邱竹良在签订合同时均缺乏善意，双方之间的行为构成恶意串通。因该行为侵害了其他继承人的合法权利，故应当认定双方之间所签订的房屋买卖合同无效。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十四条、第一百九十六条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第二十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 邱竹良与被告邱新宁、邱时俊于2008年12月18日所签订的关于买卖南京市鼓楼区怡景花园15号201室房屋的《南京市存量房买卖合同》无效。 案件受理费6700元，减半收取3350元，由被告邱新宁、邱时俊承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  孙晋辉 二〇一八年十二月十日 书记员  陈 蓉