河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀06民终7050号 上诉人（原审原告）：张新伟，男，汉族，1985年7月16日出生，现役军人，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：谢常中，四川营欣律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司，地址涿州市清凉寺办事处范阳中路314号。 委托诉讼代理人：李树勇、任焱辉，河北博典律师事务所律师。 上诉人张新伟因与被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初4115号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张新伟上诉请求:1、请求二审法院撤销河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初4115号民事判决并依法改判；2、请求依法改判解除双方于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》；3、请求依法改判被上诉人返还上诉人首付款237778元及资金占用期间的利息（利息以237778元为本金，自2017年3月4日起，按中国人民银行贷款利率计算至实际返还之日止）；4、请求依法判令被上诉人向上诉人支付违约金7777.78元（按全部房价款的1%支付违约金）；5、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认为上诉人因不符合天津银行股份有限公司保定分行的贷款政策，未通过审核，且被上诉单位不存在过错，故驳回上诉人所有申请的认定与事实不符，缺乏法律依据，认定错误。1、上诉人的申请已通过银行审核，符合银行的贷款政策。（1）被上诉单位负责委托天津银行股份有限公司保定分行为上诉人办理银行贷款事宜，上诉人提交了相关材料并通过了银行的审批手续，该事实有上诉人提交的与保定分行项目负责人袁茗的录音资料加以佐证。（2）在保定分行迟迟未放款的情况下，上诉人被告知该分行的放款权已被取消，申请材料已提交到石家庄总行，审核完毕后才能放款，有录音为证。2、被上诉单位委托的银行未能按时发放贷款，存在严重过错。被上诉单位也未按《商品房买卖合（预售）》约定的期限交付房屋，违反合同约定，构成违约。（1）在上诉人申请了贷款后的相当长的时间内，被上诉单位未能主动关心贷款的办理情况，与贷款银行之间缺乏有效的沟通，致使贷款迟迟不能发放，系其过错之一；（2）贷款银行均是由被上诉单位统一指定，客观上也限制了上诉人对贷款银行的选择，既然指定了贷款银行，说明被上诉单位与该银行合作亲密，能够预见到贷款是否会顺利发放的事实，然而未能发放，系其过错之二；（3）被上诉单位作为房地产开发商，在具备交付商品房的条件之后，未按照《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定的期限交付房屋，已构成违约。由于被上诉人交房期限逾期超过60日，买受人有权解除。二、被上诉人主张银行对贷款额度的调整，不是解除合同的理由和条件，要求继续履行合同的请求无事实和法律依据。1、被上诉单位指定的银行未能按时办理好贷款项目，被上诉单位也没有实际落实具体情况，更未主动和及时告知上诉人，致使贷款未能发放，且被上诉单位工作人员对贷款事宜的陈述自相矛盾，前后不一，有违诚实信用，因此，被上诉单位存在重大过错。银行利率上浮15%，若上诉人继续履行该《商品房买卖合同（预售）》对上诉人而言显失公平，上诉人若以此为由，要求解除合同，也并无不当。（3）《商品房买卖合同（预售）》中也未明确约定，即使上诉人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同的情形，所以上诉人据此要求解除合同，也完全符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定，即使银行政策发生变化，贷款额度作了调整，上诉人也有权解除合同，况且，被上诉单位对此存在严重过错，有违诚实信用。（4）被上诉单位应根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定及以上相应的法律规定，返还上诉人所交本金及资金占用期间的利息，并依法向上诉人支付违约金。 河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司辩称,1、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理合法，应当驳回上诉，维持原判；2、双方订立了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，已经过预售备案登记，合同约定上诉人以担保贷款的方式付款，根据银行出具的情况说明可知因上诉人不符合天津银行保定分行的按揭贷款政策导致其申请贷款未能通过，即是因上诉人的个人原因导致其未能以担保贷款方式付款，并非系被上诉人公司过错，况且银行贷款未能审批并不是本案合同解除的条件，备案合同补充协议有明确约定银行对贷款额度的调整不是本案解除合同的条件，因此上诉人的上诉理由不成立。 张新伟向一审法院起诉请求:１.请求判令解除双方于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令返还首付款237778元及资金占用期间的利息（利息以237778元为本金，自2017年3月4日起，按照中国人民银行贷款利率计算至实际返还之日止）；3.请求判令支付违约金7777.78元（按全部房款的1%支付违约金）；4.由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实:2017年3月4日，原告张新伟与被告河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为ＺＺＳ2017-2040。原告张新伟购买被告开发的位于涿州市开发区（推广名为大北京.翡翠城）项目中的6Ａ幢4层420室的商品房一套，房屋总价款为777778元，原告张新伟已于2017年2月25日给付被告购房定金2万元，并于2017年3月4日向被告支付首付款217778元，剩余54万元原被告约定以银行贷款的方式支付。2018年9月6日，天津银行股份有限公司保定分行出具了一份“关于客户张新伟的情况说明”：客户张新伟，身份证号4107211985××××××××，购买河北省涿州市，2017年3月4日向我行申请个人住房按揭贷款，由于借款人不符合我行个人住房按揭贷款政策，故未能审批通过，特此说明。上述事实，有原告提供的大北京.翡翠城（推广名）认购定单一份、收据二份，被告提供的《商品房买卖合同（预售）》一份、天津银行股份有限公司保定分行出具的情况说明一份及庭审笔录在卷为凭。 一审法院认为,本案系房屋买卖合同纠纷，原告张新伟与被告河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，该合同约定买受人张新伟以担保贷款方式付款。最高院关于商品房买卖合同的司法解释第二十三条规定:商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，原告张新伟向天津银行股份有限公司保定分行申请按揭贷款未能审批通过系因其不符合天津银行的贷款政策所致，且原告张新伟未能提供充分证据证实被告河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司存在过错，故原告张新伟要求判令解除双方于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》、要求被告返还首付款并给付利息并支付违约金的诉求理据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张新伟的诉讼请求。案件受理费4983元，减半收取计2492元，由原告张新伟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的案件事实与一审一致。 本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应当按照合同约定内容履行合同义务。根据天津银行股份有限公司保定分行出具的情况说明，能够证明因上诉人不符合该行个人住房按揭贷款政策，因此，其按揭贷款审批未能通过，该结果并非因被上诉人原因所致。上诉人主张被上诉人对此存在过错，但其并未提供充足证据加以证明。上诉人主张银行利率上浮15%，若其继续履行该《商品房买卖合同（预售）》，对上诉人而言显失公平，因此，其有权以此为由，要求解除合同，然而，依据双方合同约定，银行对贷款额度的调整不是本案解除合同的条件，因此上诉人以此为由要求解除合同的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。上诉人在办理银行按揭贷款手续失败后，其与被上诉人就剩余房款的支付未达成一致意见，在此情况下，其要求被上诉人交付房屋有违一般商品房买卖的交易方式和交易习惯，其据此要求解除合同的主张证据不足，本院对此亦不支持。 综上所述,张新伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费4984元,由上诉人张新伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 娟 审判员 刘克伟 审判员 王明生 二〇一八年十二月十九日 书记员 何 军