贵州省惠水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2731民初1545号 原告：胡天云，男，1973年2月11日生，汉族，罗甸县扶贫开发局职工，住罗甸县。被告：蔡先学，男，1966年2月12日生，汉族，系惠水县金满都房地产开发有限公司执行董事，住贵阳市南明区。 被告：邹晓明，男，1969年2月7日生，汉族，贵州红华能源科技有限公司职工，住贵阳市南明区。 被告：朱俊，男，1965年6月9日生，汉族，住贵阳市南明区。 被告：潘洪才，男，1964年7月13日生，汉族，住重庆市南川区。 被告：惠水县金满地房地产开发有限公司，住所地：惠水县和平镇人民南路（南苑三期电影院旁）。 统一社会信用代码：915227313373050610。 法定代表人：石仕海，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘丽平，女，1981年4月20日生，汉族，系惠水县金满都房地产开发有限公司财务，住惠水县，特别授权。 被告：黄占义，男，1964年3月5日生，汉族，无业，住安顺市西秀区。 被告：罗登权，男，住惠水县，公民身份信息：未提供。 被告：石仕海，男，1974年11月3日生，汉族，住惠水县。 被告：谢小丽，女，1957年11月7日生，汉族，住贵阳市南明区。 原告胡天云诉被告蔡先学、惠水金满地房地产开发有限公司（以下简称金满地公司）邹晓明、朱俊、潘洪才、黄占义、罗登权、石仕海、谢小丽房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡天云、被告蔡先学、被告邹晓明、被告金满地公司的委托诉讼代理人刘丽平到庭参加诉讼，被告朱俊、潘洪才、罗登权、谢小丽、石仕海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告黄占义未经法庭许可中途退庭。本案现已审理终结。 原告胡天云向本院提出如下诉讼请求：1、解除被告蔡先学于原告签订的租房协议书；2、被告蔡先学按租房协议书的内容补交物业费共2445.5元；3、被告蔡先学从原告房屋内把所有物品搬出去；4、被告蔡先学从2018年4月1日起至法院判决直至原告房屋内的物品搬出去止，之间的房租费（按15000元／年计算）、物业管理费（按实际天数计算）；5、本案诉讼费用由被告蔡先学承担。 事实及理由：原告胡天云于2015年3月31日与被告蔡先学签订《房屋出租协议书》，双方约定合同期为三年，第一年租金11000元，以后按5%逐年递增房租费即第二年租金为11550元，第三年租金为12350元；第一年与第二年的租金均已支付，第三年即2017年3月31日至2018年3月30日的租金未按约定支付，原告多次向被告蔡先学催要房租，被告蔡先学均未履行合同约定，原告诉至惠水县人民法院，该院于2017年6月22日作出（2017）黔2731民初854号民事判决书，判决：被告蔡先学支付原告胡天云房屋租金及催要租金造成的交通费、住宿费等。被告蔡先学不服上诉至黔南州中级人民法院，该院于2017年9月28日作出（2017）黔2731民初1717号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判决。二审判决生效后，被告蔡先学将判决确定的租金及催收租金产生的交通费、住宿费支付给原告。事后，被告蔡先学既未向原告支付租金，又未搬走房内的东西将房屋归还给原告，同时，被告蔡先学尚未支付2016年11月1日至今的物管费。经双方多次协商未果，为此，原告诉至法院请求判如所请。 被告蔡先学辩称，《房屋出租协议书》上的签名确实是蔡先学签的，但租用的房屋一直是用于被告金满地公司办公，因此，房租费应当由被告金满地公司支付；被告蔡先学没有拿到该房屋的钥匙，该房屋的装修是金满地公司进行的，里面有金满地公司的物品，有邹晓明、黄占义等人的物品，被告蔡先学没有占用该房屋，并且在原告胡天云与金满地另一股东刘总联系催要房租费后，被告蔡先学与原告胡天云的房屋租赁协议应视为已经解除。所以被告蔡先学不同意支付原告租金。 被告邹晓明辩称：2015年3月份邹晓明与朱俊、蔡先学准备在惠水成立金满地公司，租原告的房屋是打算用于公司的临时办公地点，但后来邹晓明退出了该公司的筹建。 被告黄占义辩称：金满地公司成立后，黄占义作为公司的代表与朱俊洽谈，地点就在该房屋内，因此，该房屋是金满地公司的办公所用，应当由金满地公司支付租金。 被告金满地公司辩称，1、被告蔡先学与原告签订的《房屋出租协议书》上没有金满地公司印章及公司法定代表人签字。2、被告金满地公司从成立到现在公司注册地即公司办公地一直在惠水县和平镇人民南路（南苑三期电影院旁），并未发生改变过，公司本身有办公地，无需其他办公地；因此，被告金满地公司不同意支付原告租金，请求驳回原告对被告金满地公司的请求。 被告朱俊、潘洪才、罗登权、石仕海、谢小丽未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2015年3月31日，被告蔡先学与原告胡天云双方协商签订《房屋出租协议书》，协议书约定，合同期限为三年，第一年租金为11000元，以后每年按5%逐年递增房租费即第二年租金为11550元，第三年租金为12350元；租金交付方式为：签订协议前付清第一年房租，第一年的最后一个月付第二年的房租，第二年的最后一个月付第三年房租。同时，合同约定，被告蔡先学如不按时交纳房租，原告有权解除合同另行出租。合同签订后第一年房屋租金是在签订合同之前交付定金2000元的基础上由被告蔡先学以个人名义补足9000元付清。第二年租金在被告蔡先学协调下也已付清，但第三年（即2017年3月31日至2018年3月30日止）的租金，被告蔡先学没有按约定履行义务，原告经多次催收未果后，于2017年5月23日向本院提起诉讼，本院于2017年6月22日作出（2017）黔2731民初854号民事判决书，判决：一、被告蔡先学于本判决生效之日起十日内按合同约定支付原告胡天云20**年3月31日至2018年3月30日期间的房屋租金12350元及原告胡天云为催要租金造成的交通费、住宿费损失240元，共计12590元；二、驳回原告胡天云的其余诉讼请求。一审宣判后，被告蔡先学不服上诉至黔南州中级人民法院，该院于2017年9月28日作出（2017）黔2731民初1717号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判决。二审判决生效后，被告蔡先学支付了上述款项后，未继续向原告胡天云支付房屋租金，亦未将该房屋返还原告胡天云。经双方协商未果，为此，原告诉至本院，要求判如所请。 另查明：本案在审理过程中，被告蔡先学向本院申请通知朱俊、邹晓明、黄占义、潘洪才、石仕海、金满地公司、罗登权、谢小丽等作为本案被告参加诉讼，本院依法通知上述人员作为本案被告参加诉讼。 以上事实有原告胡天云的陈述以及原告胡天云与被告蔡先学双方签订的《房屋出租协议书》等证据在卷，足以认定。 本院认为，一、依法成立的合同应受法律保护，本案中，被告蔡先学与原告胡天云签订的《房屋出租协议书》是双方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本院（2017）黔2731民初854号民事判决及黔南州中级人民法院（2017）黔2731民初1717号民事判决对原告胡天云与被告蔡先学签订的《房屋出租协议书》合法有效及该合同尚未解除的事实予以认定，故双方应该按照合同约定履行义务。本案中，被告蔡先学在黔南州中级人民法院（2017）黔2731民初1717号民事判决生效后支付了该判决确定的履行内容。在蔡先学履行上述义务后，按照《房屋出租协议书》约定，该合同的履行期限已届满，被告蔡先学应当将房屋返还原告胡天云，但被告蔡先学未将房屋返还给原告胡天云，因此，原告胡天云与被告蔡先学签订《房屋出租协议书》继续有效，但此时的《房屋出租协议书》由定期合同转化为不定期合同。在《房屋出租协议书》继续有效的前提下，被告蔡先学应当按照合同约定支付原告租金，被告蔡先学不支付房屋租金违反合同约定，故被告蔡先学应按照《房屋出租协议》载明的标准（12350元／年）支付原告租金，原告胡天云要求按照15000元／年没有法律依据。现被告蔡先学不付租金违反合同约定。此时，原告有权请求解除该合同，故对原告胡天云要求解除双方于2015年3月31日签订的《房屋出租协议书》的诉讼请求本院依法予以支持。 在合同解除的前提下，被告应将该房屋返还原告胡天云，据此，对原告要求被告蔡先学将上述房屋返还给原告的诉讼请求，本院依法予以支持。同时，被告蔡先学应当按照12350元／年的标准支付2018年4月1日至被告蔡先学实际返还房屋之日止期间的房屋租金。 二、关于原告主张的物业费是否应当支持的问题，本案中，原告胡天云主张被告蔡先学支付物业费2445.50元，本院（2017）黔2731民初854号民事判决载明：“因物业管理费的收取主体经庭审查明应为物业管理公司，原告不是物业管理费的收取主体，原告也并未垫付物业管理费，该费用不属原告损失，故对原告物业管理费的主张，本院不予支持。”黔南州中级人民法院（2017）黔27民初1717号民事判决予以维持。本案在庭审过程中，原告未提交其已支付物业费的相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 三、关于朱俊、邹晓明、金满地公司、黄占义、潘洪才、罗登权、石仕海、谢小丽等人是否应当承担本案责任的问题，因合同具有相对性，就本案而言《房屋出租协议书》系原告胡天云与被告蔡先学签订的，朱俊、邹晓明、金满地公司、黄占义、潘洪才、罗登权、石仕海、谢小丽等人不是上述合同的相对方，故朱俊、邹晓明、金满地公司、黄占义、潘洪才、罗登权、石仕海、谢小丽不应承担本案责任。 四、关于蔡先学提起的反诉是否应当受理的问题，本案中，被告蔡先学向本院提交一份反诉状，本院认为，反诉是相对于本诉而言的，其目的就是吞并或抵消本诉，反诉原告应当提出旨在吞并或抵消本诉的诉讼请求。就本案而言，被告蔡先学提出的反诉请求为：“请求法院驳回被反诉人（原告）胡天云起诉蔡先学的五点诉讼请求。”从蔡先学提出的反诉请求来看，其所提出的是反驳而非反诉，据此，蔡先学提起的反诉不符合法定条件，本院释明后，被告蔡先学坚持其意见，故本院对被告蔡先学提起的反诉不予受理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十七条、第二百三十六条；最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条；最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告胡天云与被告蔡先学于2015年3月31日签订的《房屋出租协议书》； 二、被告蔡先学于本判决生效之日起三十日内将其租赁的位于惠水县涟江街道办事处水岸国际A2-5-4号房屋腾空后返还给原告胡天云并按照人民币一万二千三百五十元／年的标准支付原告胡天云20**年4月1日至蔡先学实际返还房屋之日期间的房屋租金； 三、驳回原告胡天云的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费五十元，由被告蔡先学承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  周彰良 审 判 员  董胜军 人民陪审员  雷凌荔 二〇一八年十二月二十五日 法官助理郝清 书记员鲁世婕