四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初9535号 原告：王三平，男，汉族，1967年10月24日出生，住四川省郫县。 原告：徐玉梅，女，汉族，1968年4月27日出生，住四川省郫县。 上述原告的委托诉讼代理人：肖忠平，四川川蓉律师事务所律师，特别授权代理。 上述原告的委托诉讼代理人：刘豫川健，四川川蓉律师事务所律师，一般授权代理。 被告：成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号。 法定代表人：杨爱平，董事长。 委托诉讼代理人：杨昆，男，汉族，1975年7月18日出生，住成都市青羊区，系该公司员工。 原告王三平、徐玉梅与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王三平及委托诉讼代理人肖忠平、刘豫川健，徐玉梅的委托诉讼代理人肖忠平、刘豫川健，被告中塑公司的委托诉讼代理人杨昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王三平、徐玉梅向本院提出诉讼请求：请求判令中塑公司1.立即交付位于成都市新都区木兰镇的中塑?成都国际贸易中心一期商厦式市场1幢2层284号商业用房；2.从2014年5月31日起至实际交付之日止，每天按已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金，暂计算至2018年9月25日为167676元；3.从2015年5月31日起至实际办理案涉商品房所在楼栋权属证明之日止，每天按已付购房款的万分之一支付逾期办理楼栋权属证明的违约金，暂计算至2018年9月25日为128891元；4.抵扣购房款尾款后，支付2016年7月1日-2018年6月30日的物业委托经营收益92593元，并承担违约责任，违约责任以92593元为基数，从2017年7月1日起按月利息1％计息至该款项实际付清之日止，暂计算至2018年9月25日为13821元；5.支付2018年7月1日-2019年6月30日的物业委托经营收益150516元，并承担违约责任，违约责任以150516元为基数，从2018年7月1日起按月利息1％计息至该款项实际付清之日止，暂计算至2018年9月25日为4305元。事实与理由：2013年10月11日，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，向中塑公司购买中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1幢2层284号商铺，合同约定该房交付期限为2014年5月30日前，合同第十二条约定逾期交房超过30天，中塑公司按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。合同第十九条约定中塑公司应当于2015年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期则按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。同日，王三平、徐玉梅与成都中塑市场经营管理有限责任公司（以下简称中塑市场管理公司）签订了《委托经营管理协议》，约定中塑市场管理公司如逾期给付物业经营收益，逾期部分按月息1%计息赔偿。2014年5月30日，王三平、徐玉梅与中塑公司、中塑市场管理公司签订了《补充协议》，中塑公司承诺在委托经营管理期间，中塑市场管理公司不能按期履行支付义务，中塑公司按《委托经营管理协议》的约定，向王三平、徐玉梅支付物业经营收益，并承担违约责任。2018年7月，王三平、徐玉梅多次要求中塑公司交房，中塑公司却以未付清房款为由予以拒绝。 中塑公司辩称，王三平、徐玉梅采取分期付款的方式购买商铺，其应于2014年5月1日之前付清房款，王三平、徐玉梅未付清购房款，已经违约在先，要求中塑公司交付房屋是不合理的。王三平、徐玉梅没有付清购房款，中塑公司有权不交付房屋，更不存在支付违约金。王三平、徐玉梅与中塑市场管理公司签订的《委托经营管理协议》，与中塑公司的没有关系。请求驳回王三平、徐玉梅的诉讼请求。 经审理查明，2013年10月11日，王三平、徐玉梅与中塑公司签订《商品房买卖合同》，约定王三平、徐玉梅作为买受人，购买中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元2层284号商铺，总价款1271022元。双方约定采取分期付款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”第十九条产权登记载明“（一）初始登记出卖人应当在2015年5月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在本款约定期限内取该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定王三平、徐玉梅分三期支付购房款，第三次付款时间为2014年5月1日前。 合同签订当日，王三平、徐玉梅支付了购房首期款661208元。因中塑公司资金问题造成工程停工，王三平、徐玉梅未支付剩余购房款。目前，中塑公司的项目已完工，王三平、徐玉梅要求中塑公司交付房屋，遂引发纠纷。 另查明，在签订合同及补充协议的同时，王三平、徐玉梅（甲方）与中塑市场管理公司（乙方）签订了《委托经营管理协议》，约定甲方将其购买的商铺委托给乙方统一经营管理，由乙方全权代理甲方与第三方签订经营管理相关合同，乙方保证在委托期限后12年甲方收益不低于实际购铺总金额1672397元的9%。委托期限为15年，在委托收益支付时间及方式中载明：“前三年（2013年7月1日-2016年6月30日）为市场培育期，其委托经营收益（第一年7%；第二年8%；第三年9%，三年共计24%）已由成都中塑投资集团有限公司在甲方购房时一次性支付。”2014年5月30日，王三平、徐玉梅（甲方）与中塑市场管理公司（乙方）、中塑公司（丙方）签订了《补充协议》，约定若在委托经营管理期间乙方不能按期履行支付义务及乙方不能履行合同时，由丙方按《委托经营管理协议》的约定向甲方支付物业经营收益，承担违约责任。 上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据、《委托经营管理协议》、《补充协议》以及当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，王三平、徐玉梅与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同约定房屋总价款1271022元，王三平、徐玉梅仅支付了购房首期款661208元，其没有按照补充协议约定付清剩余购房款。在中塑公司工程停工期间，王三平、徐玉梅可基于不安抗辩权，中止履行购房款给付义务。但是，在中塑公司工程完工后，中止履行的情形已消除，其要求中塑公司交付房屋时，应当付清购房款。现双方的争议焦点为王三平、徐玉梅能否以委托经营收益抵扣购房款。本院认为，合同具有相对性，委托经营合同与商品房预售合同系不同的法律关系，其主张的委托经营收益没有经过确认，中塑公司是否负有对王三平、徐玉梅的到期债务，金额多少均不明确，在此情况下，王三平、徐玉梅无法基于《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定主张抵销购房款。因此，在王三平、徐玉梅未付清购房款的情况下，要求中塑公司交付房屋、给付逾期交房违约金和逾期办证违约金，其诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。至于王三平、徐玉梅主张中塑公司应给付委托经营收益、承担违约责任，不属于本案审理范围，王三平、徐玉梅可另行提起诉讼。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告王三平、徐玉梅的诉讼请求。 案件受理费4789元，由原告王三平、徐玉梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄文利 二〇一八年十二月二十日 书记员  淳 旭