文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初27210号原告：喻向，女，1963年10月26日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：柯凌峰，广东君逸律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婉茹，广东君逸律师事务所实习律师。被告：区锦泳，女，1984年8月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：杨明钊，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：何锡全，广东巨能律师事务所律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区同济东路33号首层54号，统一社会信用代码：91440600776200456L。负责人：阚闯。委托诉讼代理人：李惠琦，广东红棉律师事务所律师。原告喻向诉被告区锦泳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。案件审理过程中，为查明本案事实，本院依法追加广东链家房地产经纪有限公司佛山分公司为第三人参加本案诉讼。本案于2018年11月8日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人柯凌峰、被告委托诉讼代理人杨明钊、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告返还50000元定金并向原告支付违约金20400元及中介服务费48300元。案件审理过程中，原告增加诉讼请求要求法院判令解除涉案房地产买卖合同。事实与理由：2018年8月31日，原告与被告通过第三人签订了《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》。合同约定，原告（买家）与被告（卖家）就买卖佛山市禅城区黎明一路23号一区十四座301房（下称“涉案房地产”）的所有交易条件达成一致，不动产权证编号：粤房地权证佛字第××号；房产成交价2040000人民币；其中，合同第十一条违约责任2约定：解除合同的，违约方须承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金；合同第十一条违约责任4约定：买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的……守约方已支付的咨询费及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另做收退。合同附件约定买方须在2018年8月31日前向卖方支付50000元定金，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取。上述合同及合同附件经买卖双方签字盖章已生效。上述合同及合同附件签订后，原告已按约定于2018年8月31日向经纪方支付了50000元定金，并向第三人支付了48300元代理服务费。后被告通过中介人员转告原告表示不愿再出售涉案房产，并于2018年9月21日通过微信再次通知原告，原告多次尝试与被告沟通均无结果。综上，原告与被告权利义务关系明确，现被告明确告知原告不再继续履行合同义务，根据《合同法》第一百零八条的规定，其行为已构成预期违约，需承担违约责任，按照合同约定被告还需承担原告已支付的代理服务费用。现原告特向法院提起诉讼，请求法院依法对原告的请求予以支持。被告区锦泳辩称：1、被告由始至终都愿意出售涉案房屋，从未向任何人直接或间接作出拒绝售房的意思表示，被告不构成违约；2、原告未在指定时间内10月7日将购房款存入被告的资金监管账号，导致第三方融资无法验资，其已经构成违约。第三人辩称：据向相关经纪了解情况，在2018年8月31日原告与被告签订买卖合同后，原告将定金50000元存入第三人的账号，根据合同附件第二大点约定，卖方是同意委托经纪方收取定金，经纪方收取定金视同卖方收取。经纪方为保障买方的权益，会要求卖方进行房产查册，第三人的操作是卖方进行房产查册，确定房屋没有查封状态后，再将定金实际转进卖方的账户，卖方向第三人经纪人员陈述由于卖方需要赎契房产存在二次抵押，卖方需要寻找垫资公司帮忙赎契，按照惯例，垫资公司需要卖方查询其征信。但是从签订合同之后卖方一直没有做查册和查征信这两个手续，第三人的经纪人员一直有催促卖方进行相关手续，但大概过了大半个月，卖方向第三人的经纪人员表示，其当时因为存在二押无法进行提前还贷，并表示希望解除合同。大概在九月底的时候，被告也曾经到过第三人的门店签署一份解除合同的协议，但后来由于买方不同意，最后这份解除协议被卖方拿走了，第三人也没有留底。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》、不动产权证（粤房地权证佛字第××号），证明原告与被告于2018年8月31日签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》；涉案房地产权属人为被告，房屋坐落于佛山市禅城区黎明一路23号一区十四座301房；原告与被告通过第三人签订了《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，经三方签字盖章已生效。3、定金收据，证明第三人于2018年8月31日向原告出具代收定金50000元的收据，原告按照《房地产买卖合同》的约定向被告支付了50000元定金，该定金由第三人代收。4、《买卖代理支付承诺书（买方）》、服务费收据，证明原告与第三人签订的同意支付房地产咨询及买卖代理费共计48300元；原告向第三人支付了买卖代理服务费48300元。5、原告代理人（原告女婿）与被告代理人（被告大伯）的微信聊天记录、就涉案房产的交易事宜原告代理人与中介公司业务员之间的聊天记录，证明2018年9月21日，被告的联系人明确通知原告不愿意出售涉案房地产，被告的行为已构成预期违约。原告与被告、房屋中介之间一直就涉案房产事宜进行沟通，被告在9月中下旬已经明确不再出售涉案房产予原告。6、《通知函》、快递单及邮寄流程打印页，证明原告在被告明确表示不出售涉案房产后，发函通知第三人其暂时中止履行相关的合同义务，就涉案合同中约定的原告应当承担的支付购房款事宜，原告因被告的违约未按时支付，原告已经及时采取相应措施告知合同当事人相关原因。经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1-4的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据5，原告庭后向本院出示手机进行核对，本院对该证据的真实性予以采信。证据6，第三人无异议，本院予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、《中国建设银行个人贷款提前还款申请审批表》，证明被告已经按照合同约定向银行申请提前还贷，以实际行动履行义务，被告没有拒绝卖房的意思表示。2、微信聊天记录，证明2018年8月31日，案外人卢宗杰向原告声称的联系人焦哥发送查册资料，微信还显示原告声称的联系人焦哥向案外人卢宗杰发送了红包，二者存在重大利害关系。3、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》、《个人信用报告》（区锦泳、谢浩超），证明被告已多次查册和查询个人征信报告，9月13日查册；8月21日、9月19日查询个人征信报告。经质证，本院认证如下：证据1，审批表上缺乏银行盖章，对该证据的真实性不予采信。证据2，原告对证据的真实性无异议，本院予以采信。证据3，为有关职能部门出具，本院对其真实性予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年8月31日，原告（合同买方）在第三人居间下与被告（合同卖方）签订《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》，《房地产买卖合同》约定：买卖双方均独家委托经纪方提供居间服务，现买卖双方已就买卖佛山市禅城区黎明一路23号一区十四座301房（下称“该物业”）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议如下：第一条房地产权属情况1、该物业建筑面积124.85平方米，其中住宅面积124.85平方米，面积、建筑结构、楼龄等均以房屋权属证书登记为准；……第二条计价和价款该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为人民币贰佰零肆万元整（￥2040000元）。……第三条付款方式（详见《房地产买卖合同附件》）……第九条合同备注①卖家配合买家的税费减免事宜；②2018.10.7前存入113万元至资金监管帐户；2018.11.7前存入63.8万至资金监管帐户。……第十一条违约责任签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的咨询及买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。买方违约的，卖方应将已收取的房款扣除违约金后于解除合同通知书发出之日起五天内退还。②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起三天为履行期限……4、……买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应向经纪方按《买卖代理费支付承诺书》全额支付买卖双方的应付而未付的咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退……。《房地产买卖合同附件》对付款方式约定为：分期付款，定金50000元买方须在2018年8月31日前支付给卖方，卖方同意委托经纪方代收买方定金，经纪方收取买方定金视同卖方收取，具同等法律效力；卖方在签署本合同后80日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方通过第三方融资机构融资赎契，融资费用由卖方承担；尾期房款1990000元，于房管部门核发买方《不动产权证书》当天由买方直接支付卖方；买卖双方一致同意于2018年11月7日前到银行办理资金托管手续。合同订立当日，原告依合同约定向第三人支付了定金50000元及中介服务费48300元。另查一，涉案301房存在两次抵押。被告委托代理人谢健超（下称“谢”）与原告的委托代理人焦恩党（系原告的女婿，下称“焦”）就合同的履行通过微信进行过如下沟通：            1              9月1日下午16：58，焦发“和过桥公司的谈判（先监管120万的计划），预计明天出结果？”谢回“OK”；                  2              9月1日下午17：28，焦发“我这边努力一下基本下周可以到账120万，但是毕竟提前了一个月，资金也是贷款和找朋友拆借来的，这一个月的利息也不少，所以才考虑家私电器作为平衡的。”谢回“我当然明白，只是有些风俗的东西，解释不了，无论怎样吧，你也给你那边老人家做做工作，这个问题暂时先放着吧，不要影响整体的推进吧。”9月2日下午15:43，焦发“有什么进展？”谢回“链家在和过桥沟通，我们在等”。                  3              9月6日晚上18：29，谢发“焦先生，不好意思啊，今天一天在政府开会。卖房子的事，前几天是中介和过桥公司一直没能确定，而且费用预计很高，这是中介的能力问题，但今天出现了新的问题，左右着卖与不买的问题。具体情况怎样，我们要过几天才能确定。到时候有结果会第一时间通知你的，感谢你的信任，和大家的缘分”焦回“好。如果是价钱方面您觉得有亏或者中介过桥费用高，那我们还可以再商量，毕竟是孝敬岳父母的房子，我可以再做些让步或加价。毕竟谈得很愉快，您那边急需用钱，我这样诚心的全款买家也不多。”                  4              9月11日晚上18:06，谢发“焦先生，过桥那边还没有信息，有消息我会通知你的”焦回“他们审批这么费事吗？报价给你了没？”谢发“哎，现在金融行业好像卡的很紧”焦回“征信有问题吗？这次谈到要监管多少资金了没？”谢发“没有，还不知道行不行，但我们二押这边已经崔的很急很急了，哎，现在我想用我的房产去正规银行抵押贷款都很难，普遍都要经营性的才有大额贷款”焦回“我也想过做房产抵押贷，贷款需要进公司账才行，麻烦死。多催他们一下吧，监管资金方面我尽力配合”9月12日下午17:27，焦发“哥，可有进展？是在纠结过桥费用，还是计划有变？我遇事不淡定，所以问一下。”谢回“估计搞不定啊”焦发“啥原因呢？”谢回“过桥不了”                  5              9月21日中午12:25，谢发“焦先生，不好意思啊，这几天中秋节应酬较多，晚上喝酒，早上又起来的晚，节前安排的工作较多，没能给你电话，实在抱歉。卖房子的事今天可以确定目前是卖不了，日后卖不卖还不知道，希望你们能见谅！我看下午或明天有空再给你电话当面解释解释吧”焦回“好，那务必、务必、务必给我个电话，万分感谢”                  6              10月30日晚上19:32，谢发“还有我看了你们的起诉书，首先我们没有收到你们给链家的一分钱押金，还有我弟媳妇去链家签解除协议的时候也没有给我们说过你们起诉的事情，而且你们起诉书里面说多次和我们沟通，才起诉，事实上我们也是今天才知道，所有刚才第一时间和你们联系，包括你外母，但你们都不听电话。所以我感觉是否中介从中作梗？”焦回“晚点沟通吧，我觉得不是中介从中作梗。”10月30日晚上23：03，焦发“本来很中意您的房子，当时签约以后，我们低价转让不到期的理财、跑银行申请贷款、联系朋友筹集资金费了好大的劲，可是您上次的违约，让我这里超级被动，资金方面所付的成本和人情都白费了，对岳父母和老婆都难以交代。已经有这么多的隔阂，如果我们撤诉继续交易的话，几万的律师费和诉讼费又泡汤了，我需要费力再一次筹集资金，您又加价那么多，关键是如果谈不拢您选择再次违约的话，我找谁诉苦去？因为您的违约，我既丢人又亏钱，简直冤死了。”      另查二，2018年9月30日，原告向第三人发出《通知函》，函件声明“鉴于区锦泳明确表示不愿继续履行合同，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第68条的规定，我方委托人亦中止履行本合同，直至卖方做出同意继续履行合同的意思表示之前，我方委托人将不再按照合同第九条约定向资金监管账户存入资金，并保留追究卖方法律责任的权利。”另查三，2018年8月21日，被告进行了征信查询，同年9月13日，被告对涉案房产进行了查册。2018年10月30日，被告收到本案诉状副本。庭审中，第三人陈述：大概９月中旬，被告与第三人经纪人员说赎契有困难，不想卖房；９月底被告提出要解除协议，第三人提供了解除协议，先由被告签了名，但买方不同意协议解除，所以买方就没有签字，协议被被告拿回去了。如果合同解除，同意直接退还定金给原告。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间的《房地产买卖合同》内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。结合原告的诉称以及被告和第三人的辩称，针对原告的诉请作如下分析。关于涉案房屋买卖合同的解除问题。买卖合同约定“卖方在签署本合同后80日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，卖方通过第三方融资机构融资赎契，融资费用由卖方承担”，然而被告并未按约定成功办理提前还贷及融资赎契手续，在9月21日通过其委托代理人向原告委托代理人作出不再继续履行合同的意思表示，且依据第三人之陈述被告亦向中介表示赎契有困难不想卖房并亲自前往第三人门店签署了解除协议。被告在合同履行期届满前以其行为表示其不再继续履行合同，已构成根本违约，原告依法有权解除合同。至于被告辩称原告未能在10月7日将购房款存入被告的资金监管账号构成违约，本院认为，从查明的案件事实可知，原告一直积极配合被告办理赎契事宜，因被告在10月7日前已明确表示不再履行合同，违约在先，原告据此不将资金存入监管账户是在履行抗辩权，不构成违约。综上，原告依法有权解除合同，合同解除需发出通知，通知到达对方之日合同解除，原告起诉视为通知，被告在2018年10月30日收到本案诉状副本，本院确认涉案《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》于2018年10月30日解除。关于返还定金的问题。原告已支付了50000元定金，现合同已解除，被告负有返还定金的义务，本院对原告要求返还定金的诉请予以支持。该定金仍然留置在第三人处，第三人应协助被告直接将定金退还原告。关于中介服务费的问题。合同约定违约方应负担守约方支出的中介服务费，被告为本案的违约方，其应负担以上费用，本院对原告诉请的中介服务费48300元予以支持。关于违约金的问题。涉案合同因被告违约而导致解除，其应承担支付违约金的责任。被告对违约金的数额提出抗辩，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金调整为102000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告喻向与被告区锦泳签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》于2018年10月30日解除；二、被告区锦泳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告喻向返还定金50000元；三、被告区锦泳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告喻向支付中介服务费48300元及违约金102000元；四、驳回原告喻向的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取2917元，原告喻向负担992元，被告区锦泳负担1925元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十二月六日书记员 方紫盈