成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初11271号 原告：陈友良，男，汉族，1988年12月10日出生，住四川省威远县。 原告：唐赵丹，女，汉族，1990年2月2日出生，住四川省威远县。 二原告的委托诉讼代理人：任明伟、刘潇潇，四川川蓉律师事务所律师。 被告：陈健，男，汉族，1977年3月28日出生，住四川省广元市利州区。 原告陈友良、唐赵丹与被告陈健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈友良、唐赵丹及二原告的委托诉讼代理人任明伟、被告陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈友良、唐赵丹向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令原告与被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议合法有效，被告继续按照合同约定全面履行合同（包括按期过户）；2、请求判令被告向原告交付位于成都市双流区“亚丁小镇二期（哥德堡国际现代城）”×栋×单元×层×号的房屋；3、请求判令被告向原告支付未按时交付房屋的违约金154500元（1030000元＊120天＊千分之5＊25%,暂计算5月29日至9月28日实际要求计算至交付房屋之日止）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年4月22日，我方与陈健签订《房屋买卖合同》及补充协议，陈健将位于成都市双流区“亚丁小镇二期（哥德堡国际现代城）”×栋×单元×层×号房屋以1030000元的价格出售给我方，合同签订后我方按照合同约定向陈健支付购房款450000元，合同还约定未按时交付房屋的违约责任。我方与陈健签订的合同意思表示真实，不违反法律等强制性规定，同时约定陈健在办理房屋预约合同工作3日内将房屋交付给我方。我方与陈健又于2018年5月25日就预约合同进行了公证。经我方多次催促，陈健至今未向我方交付房屋。房屋早已竣工，同楼栋的其它住房早已入住，陈建自已没有去收房，没有及时交房，给原告造成巨大损失，例如租房损失、不能及时装修房屋装修材料价格上涨幅度较大等。 被告陈健辩称：1、同意交付房屋，开发商现在还没有将房屋交给我方。开发商没有把大产权办理下来，我就没有收房。我近期工程决算太忙，要在明年1月份才能从开发商处收房后向买方交房。2、违约金过高，申请法院调低违约金。违约金我同意赔付这几个月产生的房租费用。3、买方支付我方房款时存在延期，也有违约行为，违约金可以协商。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2018年4月22日，唐赵丹（买方）与陈健（卖方）、四川嘉诚兴业房地产经纪有限公司（经纪方）签订了《房屋买卖合同》及关于合同（编号ＭＭ210237）的补充协议，合同约定：卖方将坐落在成都市双流区公兴镇草坪村7组“哥德堡国际现代城”×幢×单元×层×号商品房出售给买方，房屋所有权证丘（地）号为权435388，建筑面积116.18平方米；成交价为1030000元，在本合同签订当日，买方向卖方交付定金100000元，过户递件完成后当日内，买方将首付款350000元支付给卖方，剩余房款580000元由放贷银行直接支付给卖方；在预约合同公证3日内，卖方将该房屋交付给买方；卖方逾期办理房屋过户递件、取件、交房或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金等等。补充协议约定：卖方在取得原始不动产权证书之日起15个工作日内买卖双方须配合办理过户手续，如任何一方不配合办理视为违约；房屋成交总价为103万元，签订本合同当日，买方向卖方支付购房定金10万元，在买卖双方完成预约合同公证当日，买方自愿将首付款35万元支付于卖方，卖方收到该款项后自行负责解决该房屋的银行结按手续，购房尾款58万元在买卖双方办理过户取件成功由买方直接支付于卖方账户等等。合同签订当日，唐赵丹向陈健支付购房定金10万元，陈健向唐赵丹出局了收据。2018年5月25日，陈健（甲方）与陈友良、唐赵丹（乙方）签订了预约合同，约定：甲方将位于双流区“亚丁小镇二期（哥德堡国际现代城）”×栋×单元×层×号商品房（合同签约备案号：435388）出售给乙方；该房地产转让价款为103万元，签订本合同当日，乙方即向甲方支付购房首付款45万元，包含购房定金10万元，尾款58万元在甲方成功办理不动产转移登记手续当日，由乙方支付给甲方等等。双方对该预约合同进行了公证，四川省成都市律政公证处于2018年5月28日出具了公证书。2018年4月22日，陈友良、唐赵丹分别通过支付宝向陈健转账5万元、5万元；2018年5月25日，陈友良通过支付宝向陈健转账支付37000元，通过中国银行账户向陈健转账支付了163000元；2018年5月28日，通过中国银行账户向陈健转账支付了150000元,上述付款共计45万元。案涉房屋系陈健从开发商处购买，陈健至今未去开发商处收取该房屋，也未取得案涉房屋的不动产权证。案涉房屋至今未交付陈友良、唐赵丹。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份信息；2、二原告的结婚证复印件；3、房屋买卖合同及收据、关于合同（编号：MM2102137）的补充协议、公证书及预约合同；4、陈友良、唐赵丹支付宝转账电子回单、陈友良的中国银行交易流水明细清单；5、陈友良的成都市城镇职工养老保险缴费信息；6、商品房买卖合同复印件；7、房屋信息查询记录；8、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，陈友良、唐赵丹与陈健签订的房屋买卖合同、关于合同（编号MM210237）的补充协议、预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，均属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。故对陈友良二人请求法院确认合同有效的诉讼请求，本院予以支持。 关于交付房屋的诉讼请求。根据审理查明事实，陈健还未从开发商处收取案涉房屋，案涉房屋的交付条件尚不成就，故对陈友良二人要求交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。陈友良二人可待开发商向陈健交付房屋后再主张权利。 关于支付违约金的诉讼请求。根据审理查明事实，陈健至今未向陈友良二人交付案涉房屋，陈健的行为违反了双方签订《房屋买卖合同》中“在预约合同公证3日内，卖方将该房屋交付给买方”之约定，属违约行为，对本纠纷的产生负有过错，依照合同“卖方逾期办理房屋过户递件、取件、交房或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金”之约定，陈友良二人有权要求陈健支付逾期交房的违约金。故对陈友良二人要求陈健支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的数额。陈友良主张违约金计算方式：以房款1030000元为基数，按每日千分之1.25标准，从2018年5月29日计算至实际交付房屋之日。陈健认为违约金金额过高，请求法院调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，根据“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本案违约金数额的认定应以实际损失为基础予以衡量。鉴于陈友良二人在陈健逾期交房期间有房屋租金损失，本院结合陈友良二人的实际损失情况，兼顾合同履行情况、陈健的过错程度、陈友良二人有逾期三天付款的违约行为等情况，以及预期利益、诚实信用原则等综合因素，陈健应支付逾期交房日2018年5月29日至判决之日的违约金数额酌定为30000元。 关于过户的诉讼请求。因陈健尚未取得案涉房屋的不动产权证，不符合合同约定的过户条件，陈友良二人应待合同约定过户条件成就后再行主张权利。陈友良二人的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，对原告要求确认买卖合同及补充协议有效、支付违约金30000元的诉讼请求，本院予以支持。原告的其余诉讼请求，本院予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告陈友良、唐赵丹与被告陈健签订的《房屋买卖合同》及《关于合同（编号MM210237）的补充协议》、《预约合同》合法有效。 二、被告陈健在判决生效后十日内支付原告陈友良、唐赵丹违约金30000元。 三、驳回原告陈友良、唐赵丹的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7730元，由原告陈友良、唐赵丹负担7455元，被告陈健负担275元。 诉讼保全费5000元，由原告陈友良、唐赵丹负担4680元，被告负担320元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一八年十二月二十一日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶