成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初9982号 原告：撒卫军，男，回族，1972年5月28日出生，住四川省攀枝花市东区。 原告：刘惠，女，汉族，1972年2月20日出生，住四川省攀枝花市东区。 二原告的委托诉讼代理人：张旭，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 被告：张屏，女，汉族，1977年2月24日出生，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：曾梦霞，四川汉震律师事务所律师。 原告撒卫军、刘惠与被告张屏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠及二原告的委托诉讼代理人张旭、被告张屏的委托诉讼代理人曾梦霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告撒卫军、刘惠向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原、被告之间签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《预约合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：2189028）的补充协议》；2、判令被告向原告承担违约金20万元；3、被告承担本案的诉讼费等全部费用。事实与理由：2015年5月25日，我方与张屏签订《成都市存量房屋买卖合同》、《预约合同》、《补充协议》及《关于合同（编号：2189028）的补充协议》，约定：撒卫军、刘惠向张屏出售房屋，首付款206000元于合同签订当日支付，尾款448000元在办理过户当日支付。张屏应按合同约定协助我方办理产权交易过户手续，若张屏怠于按合同约定协助我方办理产权交易过户手续，我方有权解除合同并要求张屏支付违约金。关于合同（编号：2189028）的补充协议约定：协议签订后，张屏对案涉房屋装修应遵守国家规定，不得破坏房屋主体结构及保持房屋结构的完整性。如不履行本协议规定，则由违约方向另一方支付违约金20万元。张屏于2015年6月进行违法建设，因其行为，成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局于2015年8月至9月向张屏发送四份责令其停止、拆除违法建筑的决定书，但张屏未按要求执行。2015年9月30日，成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局向国土资源和房产管理局发函要求冻结办理案涉房屋产权转移登记，房屋产权转移登记已被冻结，无法办理房屋过户。2018年6月27日我方知悉案涉房屋被冻结的情况后，向张屏发送短信要求其拆除违法建设。2018年7月25日我方在开发商处领取不动产产权证。同年7月27日，我方再次向张屏发送信息并寄送邮件要求其拆除违法建设，协商办理房屋过户事宜，张屏仍未明确答复我方并怠于协助办理过户事宜。张屏的行为已违反合同约定，应承担相应责任。 被告张屏辩称：1、撒卫军、刘惠于2012年7月16日与四川省双玻实业集团签订《商品房买卖合同》，购买位于华阳街道南湖××号“南湖半岛”×幢×单元×层×号房产。2015年5月25日，撒卫军二人与张屏签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并到成都市律政公证处办理《预约合同》公证，约定：该房产以654000元的价格转卖给张屏，第一笔房价款206000元在双方签署合同当日内支付给撒卫军二人，尾款448000元在双方共同前往房产管理部门办理交易过户手续递件成功当日内一次性支付给撒卫军二人。合同签署当天，张屏按约定向撒卫军支付了第一笔房价款206000元，撒卫军二人也按约将房屋交付给张屏使用，张屏在收到房屋后，对该房屋进行了装修并入住至今；2、补充协议约定房屋装修应遵守国家规定，不得破坏房屋主体结构及保持房屋结构的完整性，但没有约定，不遵守此条就是违约，而是约定的法律后果由张屏自行承担；3、在楼顶违规建设不属于装修房屋内容，是张屏与规划建设和城市管理局之间的法律关系，如果认定为违建，规划建设和城市管理局可以对违建进行强制拆除，法律后果由张屏承担，与撒卫军二人无关。张屏在装修的过程中并没有对该房屋主体结构进行破坏、也没有破坏该房屋结构的完整性。张屏并没有违反协议的约定。4、张屏在案涉房屋楼顶确实有搭建行为，在购买此房屋时，撒卫军及开发商均说可以在楼顶搭建。张屏也没有收到过任何要求拆除的决定书，2018年6月才听撒卫军说因为张屏违建无法办理产权证。随后，张屏找了开发商，开发商答复此事正在协商中，产权证会办理下来的，楼顶搭建不用拆除。2018年7月25日，撒卫军二人在开发商处领取了不动产产权证，并不是像撒卫军所说产权办理被冻结，无法办理产权证。张屏也回复撒卫军自己在坐月子，等出了月子再处理，张屏现在去了广西。5、2015年9月至2018年6月期间撒卫军二人未办理房屋产权证，是因为开发商的原因造成的，不是因为房屋有违建。6、撒卫军、刘惠已领取了案涉房屋不动产产权证，具备了从法律和事实上能履行的客观条件，应当按照协议约定将房产过户给张屏。7、我方违建行为没有给原告带来任何损失，违约金约定过高，请求法院降低。综上所述，我方没有违反合同约定，请求驳回诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）经四川伊诚房地产经纪有限公司居间介绍签订了《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在成都市华阳街道南湖××号南湖半岛×幢×单元×楼×号房屋出售给乙方，建筑面积94.4平方米，产权性质为商品房；签订三方合同，收齐首付款20万当日内，甲方将房屋交付给乙方；还约定了逾期付款、逾期过户的违约责任等等。同日，上述三方签订《补充协议》，约定：房屋成交价654000元，乙方在签订本合同当日支付定金20万元，乙方在过户递件完成后当日内将尾款454000元直接支付给甲方;双方同意在签订本协议后3个工作日内亲临公证处办理预约合同公证；双方还约定了过户期限及逾期履行协议义务的违约责任；如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准等等。同日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）签订了《关于合同（编号：2189028）的补充协议》，约定：房屋成交价654000元，除去中介费6000元，到手金额为648000元；本协议签订后，甲乙双方即刻办理商品房买卖合同公证，合同公证手续办理完结，乙方即刻向甲方预付20万元首付款，甲方收到购房预付款后即刻将房屋交与乙方先行装修及使用，乙方装修应遵守国家相关规定，不得破坏房屋的主体结构及尽量保持房屋结构的完整性；自乙方接收房屋之日起，房屋范围内的一切安全事故（包括火灾、水灾、盗窃、电路及人员安全等）引起的全部经济责任和法律责任，由乙方承担；甲方在该房屋的产权证办理下来后（以南湖半岛开发商通知甲方拿到房产证之日为准）在30日内协同乙方办理房屋过户手续，过户手续办理完结后乙方将余下的购房款448000元一次性支付给甲方；如因一方自己原因需解除协议合同或不履行本协议规定，由违约方赔偿另一方违约损失，违约金为20万元；商品房交易合同中相关内容与本补充协议不符的，以本补充协议内容为准等等。同年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）在成都市律政公证处签订了《预约合同》，成都市律政公证处2015年5月26日出具了公证书，合同对张屏购买撒卫军、刘惠案涉房屋再次进行了确认，约定：该房产总转让价款为654000元，第一笔房价款206000元在签署此合同当日由乙方支付甲方，尾款448000元双方共同办理交易过户递件成功当日内，乙方一次性支付给甲方；双方约定在甲方取得产权证后的15日内即前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方；如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，若甲方违约，合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，并向乙方支付违约金20万元：：……2、甲方取得该房屋产权证后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其它任何拒绝转让的情形；如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同，若乙方违约，合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求支付违约金20万元：……2、乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内前往领取乙方名下的产权证）等等。合同签订后，张屏向撒卫军、刘惠支付了20万元购房款，向四川伊诚房地产经纪有限公司支付了6000元中介费。撒卫军、刘惠于2015年5月25日向张屏交付了房屋，张屏随后对案涉房屋进行了装修，并已入住至今。张屏在装修时，在楼顶违规搭建了建筑物。 案涉房屋系撒卫军、刘惠2013年1月从开发商四川省双玻实业集团有限公司处购买。2018年7月初，撒卫军、刘惠至四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局调查发现，在2015年8月21日至9月21日期间，因案涉房屋违章搭建，该局向“南湖半岛×栋×单元×号业主”先后发出了《建设项目执法调查通知书》、《责令停止建设决定书》、《责令限期拆除违法建设决定书》、《履行规划行政决定催告书》，后因张屏一直未拆除违建，该管理局于2015年9月30日向国土资源和房产管理局发出了《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》及《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息表》，该名单内有业主撒卫军、刘惠及案涉房屋的信息，案涉房屋的产权办理被天府新区不动产登记中心冻结。据撒卫军向行政执法部门了解，上述通知书、决定书等行政文书是张贴于案涉房屋的门上，而张屏自称不知此事。2018年6月27日，撒卫军向张屏发送手机短信，要求她在20天内先行支付全部购尾款，并拆除违章搭建，衔接配合天府新区规划建设行政主管部门，以便解除房屋的产权登记办理。撒卫军还委托其律师杜龙碧多次给张屏发微信催促其拆除违章建筑，张屏回复称自己在坐月子，坐完月子再处理，此后一直未拆除楼顶违章搭建建筑。 因开发商的原因，撒卫军二人一直未取得案涉房屋的产权证，撒卫军、刘惠通过起诉开发商，于2018年7月18日依据法院判决取得案涉房屋的不动产权证，权证号：川（2018）成天不动产权第0031753号、0031754号，该房屋由撒卫军、刘惠各占50%按份共有。2018年7月25日撒卫军二人从开发商处领取了案涉房屋产权证书,同年7月27日撒卫军向中介公司经办人发短信告知已领取案涉房屋的产权证，要求其督促张屏将房屋的违法建筑拆除。同日，撒卫军、刘惠向张屏邮寄《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》,告知张屏其已于2018年7月25日领取了产权证，行政机关已对张屏违法建设行为作出停止建设并拆除违法建筑的处理，但张屏置之不理，其行为侵害了卖方的权益，要求张屏7日内拆除违法建筑，并按行政主管部门的规定妥善处理因违法建设导致的后果，处理之后，双方再行处理房屋买卖合同后续事宜。撒卫军、刘惠未正式通知过张屏办理过户手续时间。张屏也未正式通知过撒卫军、刘惠办理过户手续时间。张屏未向撒卫军回复同意拆除违章搭建。张屏于2018年8月16日向本院起诉撒卫军、刘惠房屋买卖合同纠纷，案号：2018川0116民初9857号，请求法院判决撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至张屏名下，并支付违约金20万元等等。 张屏在2018川0116民初9857号民事起诉状及本案的民事答辩状中，其委托诉讼代理人在两案开庭时，均未陈述违章搭建已被拆除的事实，张屏在开庭后向本院提交了一份《情况说明》，自述2018年6月27日收到撒卫军通知前，并不知道房屋产权因其违建被冻结，自己于同年6月25日因剖腹产正在休息期，家中只有自己一个人，无法找人拆除，同年8月15日左右自己感觉身体好一些后，便去找工人，工人于2018年9月5日左右将违建拆除，违建拆除后因工作原因需立即去广西，因走得匆忙，忘记将已拆除违建的事实告知代理律师，对开庭律师所说事实进行了补充，同时，还说明解除暂缓办理转让登记申请要业主撒卫军二人去行政机关申请，张屏无法申请解除。张屏提交了2018年6月25日重庆市长寿区怡和医院出具的住院病人出院证（治疗：剖宫产）以及几张楼顶建筑的照片为参考证据。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份信息；2、《成都市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《关于合同（编号：2189028）的补充协议》，公证书及《预约合同》；3、房屋信息摘要3；4、撒卫军从四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局复印材料：履行规划行政决定催告书、责令限期拆除违法建设决定书、责令停止建设决定书、建设项目执法调查通知书；5、撒卫军从成都市天府新区不动产登记中心查阅材料：《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》，《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息》；6、2018年6月27日、7月27日，撒卫军与张屏短信聊天记录截图，撒卫军代理人杜律师与张屏微信聊天图片；7、撒卫军在开发商处领取产权证登记记录的照片，不动产权证复印件；8、《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》；9、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，张屏与撒卫军、刘惠签订的成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：2189028）的补充协议、预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对双方的争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、撒卫军、刘惠是否享有合同解除权。 撒卫军、刘惠认为张屏违反补充协议约定违章搭建，且因违建案涉房屋过户被行政机关冻结，房产过户实际无法履行，张屏未拆除违章搭建，怠于协助办理产权过户登记，有违约行行为为由，依据据预约合同中关于买方怠于协助办理产权过户登记的，卖方有权解除合同之约定，要求解除两份合同及两份补充协议。经审查，撒卫军二人的上述请求，不符合合同约定解除条件，也不符合法定解除合同的规定。首先，张屏在装修时不遵守国家相关规定，在楼顶违章搭建建筑物的行为，虽然违反了双方签订的补充协议的约定，属于违约行为，但双方未约定如有上述行为可以解除合同。同时，张屏的上述行为并不属于根本性违约，虽导致行政机关冻结了案涉房屋的产权转让登记，但行政机关的暂缓办理房屋转让抵押登记函只是行政机关之间协助执法的内部行为，并不属于法定限制登记内容，如有法院判决案涉房屋可以过户，张屏的上述行为并不必然导致合同目的不能实现，不属于法定解除合同的情形。其次，张屏虽未按撒卫军的期限拆除违章建筑，但张屏提出了其坐月子无法及时找人拆除违建的合理理由，撒卫军也未正式通知过张屏协助办理产权过户的时间，无证据证明张屏未按其通知时间协助办理过户，撒卫军主张张屏怠于协助办证这一事实的证据不足。仅张屏未及时按撒卫军要求期限拆除违建这一事实，并不符合同约定的解除合同条件。综上，撒卫军要求解除合同及补充协议的事由，证据不足，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于要求张屏承担违约金20万元的诉讼请求。 张屏在合同履行中是否存在违约行为。根据审理查明事实，张屏在购买房屋尚未办理产权过户的情况下，在装修时未遵守国家规定，在楼顶违章搭建了建筑物，导致撒卫军二人被作为违章搭建的业主被天府新区规划建设管理机关行政处罚，行政机关于2015年8月至9月期间向张屏装修的房屋发出四份责令停止违法建设、限期拆除违建等通知和决定后，张屏称不知此事一直未拆除该违建，导致行政机关向不动产登记中心发出《暂缓办理转让登记的函》，冻结了案涉房屋的转让过户登记，至法院开庭审理本案时，张屏均未陈述已拆除违建，也未提交已拆除违章建筑的有效证据，如无法院判决，撒卫军二人与张屏客观上已不能自行到不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续。张屏的上述行为违反了双方签订《关于合同（编号：2189028）的补充协议》中“乙方装修应遵守国家相关规定”之约定，属违约行为，对本纠纷的产生负有过错，依照约定及法律规定应承担支付违约金的违约责任。故对撒卫军二人要求张屏支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。张屏辩称协议没有约定不遵守此条就是违约，而是约定法律后果由张屏自行承担，与查明事实不符。协议中并无上述情况由张屏自行承担法律后果、不属违约行为的约定，张屏未按协议约定内容履行合同义务，即为违约行为，无需专门约定是否为违约行为，上述抗辩不成立。 关于违约金的数额。撒卫军、刘惠主张按补充协议约定的20万元支付违约金，张屏认为违约金约定过高，请求法院降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，违约金具有补偿和惩罚的双重性质，根据“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本案违约金数额的认定应以实际损失为基础予以衡量。根据本案实际情况，因为开发商的原因迟迟未为撒卫军办理产权证，撒卫军通过法院判决在2018年7月18日从开发商处取得案涉房屋产权证后，才开始履行合同约定的办理产权过户事宜，张屏的违章搭建行为从2018年7月18日起才给双方继续履行合同造成障碍，未经法院判决双方不能自行办理产权过户登记，至2018年8月21日撒卫军起诉只有一个多月时间，张屏的违约行为造成的后果并不严重。目前，撒卫军并未向本院提交张屏的上述违约行为给其造成了实际损失的有效证据。本院结合撒卫军二人的实际损失，兼顾合同履行情况、张屏的过错程度及预期利益，以及诚实信用原则等综合因素，张屏支付违约金数额酌定为30000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张屏在本判决生效后十日内向撒卫军、刘惠支付违约金30000元。 二、驳回原告撒卫军、刘惠的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2150元，由原告撒卫军、刘惠和被告张屏各负担1075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一八年十二月二十日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶