河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6578号 上诉人（原审被告、反诉原告）：马春秋，男，1986年1月4日出生，汉族，住河北省承德市兴隆县。 委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡会峰，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘子伟，男，1986年1月23日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：陈硕，河北王洪波律师事务所律师。 上诉人马春秋因与被上诉人刘子伟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人马春秋、委托诉讼代理人胡会峰，被上诉人委托诉讼代理人陈硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马春秋上诉请求：1.请求依法撤销三河市人民法院作出的（2018）冀1082民初4269号民事判决，依法改判或者发回重审；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、限购政策对于双方的买卖合同不具有溯及力。双方签订合同的时间为2017年2月19日，早于廊坊市政府2017年6月6日出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，上述意见未明确对发布实施前的房屋买卖行为有约束力。原审法院忽略政策的实施细则，认定被上诉入无责解约缺乏事实基础。二、原审法院对被上诉人主张解除合同不存在违约情形属于事实认定不清。首先，庭审过程中，上诉人提供了与房管部门的通话录音，可以看出，产权证书下发后，上诉人在2017年8月30日向被上诉人发送的微信聊天记录可以看出，上诉人已通知被上诉人产权证书下发的事情，且被上诉人对涉案房屋产权证书早已下发的事实也是明知，在3个月过渡期结束前（即2017年9月6日）双方完全具备房屋过户的条件，可以继续履行合同。合同也明确约定，房本下发后，不超过10个工作日共同办理房屋所有权转移登记手续，但是被上诉人明确拒绝履行合同，足以说明被上诉人属于主观恶意违约，应当承担违约责任。原审法院却认为限购政策出台后，被上诉人与上诉人协商解除合同，协商未果，造成房屋价格下跌上诉人自身有责任，明显对上诉人是不公平的。其次，限购政策出台之后，产权证书未下发之前，双方履行合同的条件尚未成就时，被上诉人面临燕郊地区房屋价格大幅度下跌，就与上诉人协商解除合同的事宜，也直接证明了被上诉人存在主观恶意违约的情形，应当承担违约责任。再次，双方合同履行方式为“全款公证”，被上诉人本身为房产中介从业人员，其购房目的在于投资，通过公证的方式找到第三方，在利用公证的委托权限将房屋过户至其指定的第三方名下。被上诉人以公证的方式购房本身不受限购政策的影响。但是被上诉人以其不具有购买资格为由，明显属于主观恶意违约。三、被上诉人违约情形其中包括逾期未支付涉案房屋的银行贷款，原审法院忽略被上诉人的该种违约行为，认定被上诉人不存在违约行为，明显对上诉人是不公平的。首先，根据双方签订《补充协议》中“其他约定”条款中明确约定了，涉案房屋的银行货款由被上诉人支付，逾期未支付，视为违约。合同签订后，被上诉人以微信支付的方式向上诉人支付，但是在政策陆续出台后，被上诉人就不再向上诉人支付房屋的银行贷款，这也是被上诉人恶意违约情形之一，应当按照协议约定承担违约责任。原审法院忽略被上诉人该种违约情形，片面认定双方属于“不可归责双方事由”的解除合同的情形，对上诉人明显不公平。四、上诉人因解除合同遭受巨大损失，法院应对上诉人的损失予以认定。上诉人与被上诉人成交的房屋价格为260万元，截至本次庭审辩论结束前，房屋价格已经低至150万元左右。原审法院不考虑被上诉人的过错，直接认定解除双方之间签订的房屋买卖合同上诉人全部返还购房款，明显是对上诉人不公平、不公正的。同时，法院的判决具有规则指引的作用，判决的本身一方面要定纷止争，另一方面具有风向标的作用，指引市场当事人合法交易。若无视被上诉人的恶意违约，一方面将导致被上诉人违约得不到应有的制栽，守约方的上诉人得不到应有的法律保护；另一方面将引发更多恶意违约，令当下二手房交易市场进一步混乱产生恶劣影响。综上所述，上诉人认为，买卖双方签订合同在限购政策出台之前，也已实际支付首付款，可以正常交易。被上诉人拟通过恶意解约而转移价格下跌的风险。被上诉人已严重违约，并给上诉人造成了巨大的经济损失。上诉人为了维护自身的合法权益，故向贵院提起上诉，望判如所请。 刘子伟答辩称，不认可上诉人的上诉请求，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 刘子伟向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2.判令马春秋返还刘子伟已支付的定金及首付款1500000元，并按照月利率2%的标准向原告支付自诉讼之日起至实际给付之日止的利息;3.判令诉讼费由马春秋承担。 马春秋向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉人与被反诉人签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《过户按揭代理合同》解除；2.请求判令被反诉人向反诉人支付违约金1040000元；3.本案反诉费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2017年2月19日,刘子伟与马春秋签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：由刘子伟购买马春秋所有的位于三河市燕郊开发区房屋，房屋总价为2600000元，2017年3月21日前马春秋向刘子伟支付第一笔首付款1500000元（包括定金），于房本下来后支付第二笔购房款1100000元，在房本下来后不超过10个工作日，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。另约定：刘子伟购买此涉案房为全款购买，马春秋无条件配合刘子伟办理公证手续，刘子伟有更名权，马春秋无条件配合刘子伟办理后期转委托公证手续。2017年2月19日至2017年8月期间的月供由刘子伟负责偿还，期间如马春秋提醒刘子伟后，刘子伟如还不按时还款造成逾期后，超过2次算违约。以上双方协商后如谁违约，赔偿总房款40%的违约金。2017年2月19日、2017年3月23日，刘子伟分别向马春秋支付定金100000元、首付款1400000元整。马春秋于2017年9月21日从开发商处领取涉案房屋产权证。刘子伟户籍黑龙江省嫩江县，在河北省三河市从事自由职业，未在三河市缴纳社会保险。马春秋同意解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，主张涉案房屋已交付刘子伟，刘子伟恶意不履行合同约定的义务，在产权证书下发后，拒不配合办理公证手续、且拒不交付涉案房屋的抵押贷款，已严重违反了合同约定的义务，应当按照补充协议的约定支付合同总价款40%的违约金。 一审法院认为，双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均请求解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院予以确认。故马春秋应返还刘子伟首付款（包含定金）1500000元，刘子伟应腾退涉案房屋交付马春秋。马春秋主张刘子伟拒不支付涉案房屋的抵押贷款，在产权证书下发后，拒不配合办理公证手续，但根据廊坊市政府2017年6月2日出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》及三河市政府2017年6月6日出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》之规定，非当地户籍居民家庭无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，暂停在当地购买住房，刘子伟非当地户籍，且无法提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明，故其与马春秋之间订立的房屋买卖合同的目的依据当前政府出台的文件已无法实现，由于房产新政中要求非当地户籍居民家庭无法提供当地三年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，暂停在当地购买住房的购房政策调整可视为“不可归责于双方事由”的解除合同的情形，刘子伟对解除合同不存在过错，且马春秋在限购政策出台后，就一直与被告协商解除合同，但协商未果，造成房屋价格下跌被告自身有责任。况且由于存量房买卖合同及补充协议并未约定抵押贷款的交付方式、交付时间，亦未约定办理公证手续的时间，双方签订的协议约定房本下来后，不超过10个工作日共同办理房屋所有权转移登记手续，但并未约定涉案房屋原贷款还款解押的情形。故对马春秋请求刘子伟支付违约金的请求，法院不予支持。判决：一、解除刘子伟与马春秋签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、马春秋返还刘子伟首付款1500000元（包含定金）；刘子伟腾退位于三河市燕郊开发区房屋并交付马春秋。上述履行内容于本判决生效后7日内履行；三、驳回刘子伟的其他诉讼请求；四、驳回马春秋的其他反诉请求。案件受理费18300元，由马春秋负担9150元，由刘子伟负担9150元（于本判决生效后三日内向本院交纳），反诉案件受理费9000元，由反诉马春秋负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审法院查明事实与一审法院一致，一审法院认定事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人刘子伟是否构成违约；2.如刘子伟构成违约，应承担何种违约责任。 关于第一个争议焦点。当事人双方签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同各方应当遵照合同约定，履行合同义务，确保交易安全。本院查明，当事人双方签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》的时间为2017年2月19日，当地政府出台房屋限购政策的时间为2017年6月6日，且双方约定全款购买此房，被上诉人已经支付大部分购房款，上诉人已经完成房屋交付，双方已经办理物业交割手续。因此，涉案房屋交易不应受限购政策影响。当事人签订的《补充协议》第四条第3款约定，“乙方（本案被上诉人）出现下列情形之一的，甲方（应为乙方）构成根本违约，且甲方有权以书面方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。”被上诉人向一审法院起诉请求判令解除双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求返还定金及首付款，并支付利息的行为，实际上就是以提起诉讼的方式表明拒绝购买该房屋。依照双方当事人签订的《补充协议》约定，应认定被上诉人刘子伟构成根本违约。一审法院认定双方属于“不可归责于双方事由解除合同的情形”，属认定事实不清，应予纠正。 关于第二个争议焦点。上诉人主张涉案房屋已交付刘子伟，刘子伟恶意不履行合同约定的义务，在产权证书下发后，拒不配合办理公证手续、且拒不交付涉案房屋的抵押贷款，已严重违反了合同约定的义务，应当按照补充协议的约定支付合同总价款40%的违约金。本院查明，当事人双方在《补充协议》的“其他约定”第二款中约定：“2017年2月19日至2017年8月期间的月供由乙方负责偿还，期间如甲方提醒乙方后乙方如不按时还款，造成逾期后，超过2次算违约。以上双方协商后如谁违约，赔偿总房款40%的违约金。”本院认为，此违约条款应为对按月偿还抵押贷款中违约责任的约定。上诉人主张被上诉人中断2017年5、6月份的月供，但并未提供充足证据予以证明，因此对其要求被上诉人支付合同总价款40%违约金的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方当事人均已同意解除《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，因此不存在继续履行和采取补救措施的可能性，应当采取由违约方赔偿损失的方式承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。”根据双方当事人签订的《补充协议》第四条第3款约定，乙方出现根本违约情形的，应以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金。此处“以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金”应为“违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失”。本案中，合同约定该房屋总价款为260万元，因此被上诉人应依照法律规定和合同约定，向上诉人支付52万元因自身违约对上诉人所造成的损失。 综上所述，马春秋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4269号民事判决第一、三、四项； 二、变更河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初4269号民事判决第二项为：马春秋扣除因刘子伟违约造成的损失520000元，返还刘子伟首付款（包含定金）980000元（具体计算办法为1500000-520000）；刘子伟腾退位于三河市燕郊开发区房屋并交付马春秋。上述履行内容于本判决生效后7日内履行； 一审案件受理费18300元，由马春秋负担13600元，由刘子伟负担元4700；反诉案件受理费9000元，由马春秋负担。二审案件受理费18300元，由马春秋负担4700元，由刘子伟负担13600元；二审收取马春秋反诉案件受理费7080元，予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 杨立军 审 判 员 张建民 二〇一八年十二月十九日 法官助理 张世宗 书 记 员 陈 杨