四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1402民初4126号 原告：吴守华，男，1978年11月6日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宇尘，泰和泰律师事务所律师。 被告：邱成，男，1973年5月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：王正贤，四川达宽律师事务所律师。 原告吴守华与被告邱成租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，经原告吴守华申请，本院于2017年11月1日作出（2017）川1402民初4126号民事裁定：“一、对被申请人邱成位于成都市锦江区东大街下东大街36号1栋1单元12楼27号房屋（权证号：川（2017）成都市不动产权第004023号）予以查封；二、对被申请人邱成在中国太平洋财产保险股份有限公司四川分公司或中国太平洋财产保险股份有限公司四川分公司眉山中心支公司的保险理赔款限额500万元予以冻结；三、对案外人魏小丽与申请人吴守华共有的位于通川区通川中路165号（老车坝购物广场西区）132号房屋（房产证号：达州市房权证达字第××号，流水档案号：CQ00004335）、通川区通川中路165号（老车坝购物广场西区）131号房屋（房产证号：达州市房权证达字第××号，流水档案号：CQ0004324）予以查封。”因被告邱成涉嫌保险诈骗罪被羁押于眉山市看守所，本院于2018年2月1日作出（2017）川1402民初4126号之一民事裁定书，裁定“本案中止诉讼”。后眉山市东坡区检察院针对邱成涉嫌的保险诈骗罪一案作出不起诉决定书，邱成被释放，本案遂恢复审理。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴守华的委托诉讼代理人李珂，被告邱成的委托诉讼代理人王正贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴守华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告剩余租金2882000元；3.判令被告赔偿原告损失2880786元（其中消防工程款38000元、2016年装修工程款1180000元、2015年装修工程款635000元、灯具货款20000元、道具货款344499元、监控系统费用34000元、防盗器费用30000元、中央空调费用179600元、游乐设施费用36000元、服装货物损失252589元）。事实和理由：原、被告于2016年1月19日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年4月12日至2021年4月11日。房屋租赁合同约定被告将位于眉山市东坡区商铺出租给原告。原告已按照《房屋租赁合同》约定向被告支付了租赁期间内的全部租金人民币350万元。但2017年2月28日，该商铺所在的商城二楼（被告自营）即眉山市东坡区小北街欧陆商城发生火灾，导致原告承租的店铺以及店铺内货品、装修等严重毁损，店铺无法正常经营，原告遭受严重经济损失。原告多次找被告协商，要求被告将店铺恢复原状并赔偿损失，以供原告正常经营使用，但被告一直置之不理。被告的违约行为导致合同无法正常履行，原告有权要求解除合同，由被告退还剩余租金并赔偿原告损失。 被告邱成辩称，火灾是不可抗因素，被告并无主观或客观违约行为，被告愿意继续履行合同。被告涉嫌保险诈骗罪被司法机关采取强制措施至2018年6月，在被采取强制措施前，被告一直在积极的进行恢复租赁物的工作，故被告不同意解除双方签订的租赁合同。关于原告主张的损失，因案涉租赁房屋并未被烧，只是抢险过程中进水，实际损失并没有原告主张的那么大，原告针对损失的举证，被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人提交的证据，本院作如下认定： 1.原告吴守华提交的其与被告邱成于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》、交通银行网上转账电子回执、关于房屋租金的说明，被告邱成对《房屋租赁合同》、交通银行网上转账电子回执的证据三性无异议，同时确认收到租金350万元，故本院依法对以上证据予以确认并在卷佐证； 2.原告吴守华提交的其与吴培丰于2016年4月12日签订的《联营合同》、吴培丰与四川省红星装饰设计工程有限公司于2016年5月1日签订的《工程合同书》、四川省红星装饰设计工程有限公司于2016年6月10日出具的收据；被告邱成对以上证据三性均不予认可，但并未提交反驳证据。本院认为以上证据符合证据的形式要件且形成证据锁链，被告邱成未能提供反驳证据，本院依法对以上证据予以确认并在卷佐证； 3.原告吴守华提交的吴培丰与四川九瑞消防工程有限公司眉山分公司于2015年3月23日签订的《消防工程施工合同》、2015年11月5日的建设工程竣工验收消防备案受理凭证及备案凭证、消防造价表、四川九瑞消防工程有限公司眉山分公司于2015年3月23日出具的收据、申请单；被告邱成对以上证据的三性均不予认可。本院认为，以上证据的形成时间均在本案案涉租赁合同签订前之前，且签订人均非本案当事人，故以上证据与本案的关联性无法确认，本院不予采信； 4.原告吴守华提交的形成时间为2015年的华瑞服饰有限公司装修工程预算单，形成时间均为2015年的装修款预支单、支出明细、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单、新店物料代购单、道具订购单、灯具单发配明细、个人活期明细信息、申请单、申请书、监控系统价格清单、防盗系统结算清单、中央空调报价及收据、采购合同、网银交易查询明细、转账交易记录、收款收据；被告邱成对以上证据均不予认可。本院认为，以上证据的形成时间均在本案案涉租赁合同签订前，且签订人均非本案当事人，故以上证据与本案的关联性无法确认，本院不予采信； 5.原告吴守华提交的物流单据，被告邱成不予认可；本院认为，该组单据无法看出订购内容，且均未载明数量、金额，部分单据时间为2010年，部分单据时间为2015年，部分单据无法看出时间，与本案的关联性无法确认，本院对该组证据不予采信； 6.原告吴守华提交的催告函、解除合同通知函及EMS回单，被告邱成表示并未收到该通知，对该组证据不予认可；本院认为，两份EMS回单上的备注处均载明“要求你方履行义务赔偿损失的函”，与原告提交的催告函、解除合同通知函从名称上看并不一致，其指向的内容是否一致本院无法确认，原告吴守华未能提供其他证据佐证，本院对该组证据不予采信； 7.原告吴守华提交的火灾事故认定书及现场照片，被告邱成对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证； 8.被告邱成提交的不起诉决定书，原告吴守华对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证； 9.被告邱成提交的其与吴守华于2015年1月27日签订的《房屋租赁合同》（照片打印件），原告吴守华对该证据的真实性不予确认，但认可2015年与邱成签订过租赁合同的事实。本院认为，该证据不符合证据的形式要件，本院对该证据不予采信； 10.本院调取的（2018）川1402民初2072号民事判决书，双方当事人对该证据均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：案涉标的房屋原所有人为胡应德，2013年7月30日，被告邱成与胡应德签订1份《房屋租赁协议》，协议约定：1.邱成租赁胡应德所有的位于眉山市东坡区小北街168号1层、1号1层2号、1层1号、2号1层3号、3号1层4号、6号3层1号、5号2层2号、4层2层1号、7号3层2号、8号3层3号和安居巷1号9号4层*号、安居巷1号10号4层*号房屋，面积共计6120.63平方米，用于经营百货、服装鞋帽及家居用品等；2.租赁期限10年，2013年7月30日至2023年7月29日；3.租赁期限内每年固定租金260万元，每年一付，在下一租赁期限到期前1个月提前支付；4.邱成向胡应德支付履约保证金40万元；5.租赁期内，邱成可根据自身经营需要转租，胡应德在不影响租赁协议执行的前提下，可以出售转让标的房屋，按买卖不破租赁的原则，本租赁协议有效并继续履行至租赁期限届满，胡应德出售房屋应提前一个月通知原告邱成，同等条件下原告邱成优先购买，若原告邱成接到通知后一周内未作回应的，视为放弃优先购买权；6.承租方不按足额支付租金的，出租方有权单方解除合同收回标的房屋；7.其他约定。合同签订后，胡应德将房屋交付邱成经营使用，邱成向胡应德支付至2016年9月22日的房租。2016年1月19日，原告吴守华与被告邱成签订《房屋租赁合同》，约定：1.邱成将位于眉山市东坡区商铺面积约1100平方米（即邱成从胡应德处租赁的房屋中的部分）提供给吴守华使用；2.租金：自2016年4月12日至2021年4月11日止五年的租金共计人民币350万元，吴守华应在2016年1月20日之前一次性支付邱成人民币100万元，余款250万元在2016年2月22日前一次性支付；3.电梯的改装和维护的约定。合同签订后，邱成将案涉租赁房屋交付给吴守华使用，吴守华委托魏小丽分五次通过转账方式向邱成支付了租金共计350万元，邱成当庭表示收到所有租金。2016年4月12日，吴守华与吴培丰签订联营合同，约定：吴守华提供眉山市小北街154号使用面积为1180平方米的铺面与吴培丰进行联合经营，联营期限为2016年4月12日至2021年4月11日。2016年5月1日，吴培丰与四川省红星装饰设计工程有限公司签订《工程合同书》，约定由四川省红星装饰设计工程有限公司对眉山市小北街154-156号进行装修施工，施工期限为2016年5月1日至2016年5月31日，工程总造价118万元。2016年6月10日，四川省红星装饰设计工程有限公司出具收据，载明“眉山小北街154号美创生活服装经营部基础装修款118万元，全部款项已结清”。 2017年2月28日凌晨，邱成使用范围内的租赁房屋因电气故障发生火灾，火灾过火面积1900平方米，烧毁二楼及三楼商城所有的鞋类、成衣、货架等物品，一楼无烧毁面积。邱成租赁的一楼因火灾抢救被水淋湿，部分装修毁损，无法继续使用。后吴守华要求邱成恢复案涉租赁房屋的装修并交由其继续使用，至今邱成未对案涉租赁物进行修复。2017年9月19日，邱成因涉嫌保险诈骗罪被眉山市公安局东坡区分局拘留，同年10月25日经眉山市东坡区检察院批准逮捕，2018年6月14日，眉山市东坡区检察院作出不起诉决定书，邱成被释放。 2017年11月28日，成都诺山商贸有限公司与胡应德签订买卖合同，向胡应德购买小北街的房屋33.68平方米（包含在本案中邱成向吴守华出租的房屋面积内），胡应德于2017年11月30日将房屋转移登记至成都诺山商贸有限公司名下。2017年12月18日，成都诺山商贸有限公司向邱成发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明：“根据你与胡应德于2013年9月23日签订的房屋租赁合同。通知人已于2017年11月30日购买此门市，因你自2016年9月起未按合同支付约定的门市租金。你已构成根本性违约，经原出租人多次催告，你仍在合理期限内履行合同约定的给付义务。现依合同法第94条第三项及96条的规定通知你解除租赁合同，如你有异议可以7日内依法起诉。”邱成于2017年12月18日收到该通知书。自2017年，本案所涉租赁合同约定的租赁面积中临小北街的部分由成都诺山商贸有限公司装修使用，具体经营服装、鞋类、皮包超市，其余部分至今仍空置。 2018年5月14日，邱成以成都诺山商贸有限公司为被告诉至本院，要求判令成都诺山商贸有限公司立即将位于眉山市东坡区.68平方米的商品交付邱成继续租赁至2023年7月29日，本院经审理后作出（2018）川1402民初2072号民事判决书，判决驳回了邱成的诉讼请求。邱成不服提起上诉，眉山市中级人民法院判决驳回了邱成的上诉，维持了本院一审判决。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，本案中，因被告邱成使用范围内的房屋电气故障发生火灾，导致了案涉租赁房屋的部分毁损，邱成应及时修复租赁房屋并按案涉《房屋租赁合同》的约定交付给原告使用，但至今邱成未对案涉租赁房屋进行修复。又因邱成未及时向原房东胡应德支付租金，导致成都诺山商贸有限公司向其送达了《解除房屋租赁合同通知书》，邱成已经失去了对案涉租赁物的使用权，无法按案涉《房屋租赁合同》的约定将案涉租赁物继续交付原告吴守华使用，本案《房屋租赁合同》的目的已无法实现，现原告吴守华诉请解除与被告邱成签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告吴守华自2017年2月28日的火灾后即无法使用租赁物，合同解除后，原告吴守华要求被告邱成退还自2017年3月1日起至2021年4月11日止的租金的诉请符合法律规定。《房屋租赁合同》约定2016年4月12日至2021年4月11日的租金共计350万元，经计算每年租金70万元，每日租金1917.81元，原告吴守华已使用租赁物323天，扣除已使用租金后，被告邱成应退还的租金为2880547元。原告吴守华要求被告邱成赔偿2016年装修损失118万元，因该装修发生时间为2016年5月，到火灾发生时应进行折旧，本院酌情扣除折旧费用后，确认被告邱成应支付原告吴守华装修损失971156元。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在判决作出前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告吴守华要求被告邱成赔偿其消防工程款38000元、2015年装修工程款635000元、灯具货款20000元、道具货款344499元、监控系统费用34000元、防盗器费用30000元、中央空调费用179600元、游乐设施费用36000元、服装货物损失252589元等损失，因所举证据本院未予采信，其又未能提供其他证据证明以上损失，应承担举证不力的法律后果，本院对其该部分损失的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告吴守华与被告邱成于2016年1月19日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告邱成于本判决生效之日起三十日内返还原告吴守华租金2880547元； 三、被告邱成于本判决生效之日起三十日内赔偿原告吴守华损失971156元； 四、驳回原告吴守华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费52140元，保全费5000元，公告费300元，合计57440元，由原告吴守华负担17291元，由被告邱成负担40149元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判长 程 虹 审判员 邓丽萍 审判员 陈 曼 二〇一八年十二月二十六日 书记员 李艾芯