河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终5450号 上诉人（原审被告）：李杰，男，出生，汉族，户籍所在地山西省运城市垣曲县。 委托诉讼代理人：段少良，北京德亮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：袁凤梅，女，出生，汉族，户籍所在地吉林省公主岭市。 委托诉讼代理人：罗贵璠，北京市民博律师事务所律师。 原审第三人：香河怡联房地产经纪有限公司，住所地香河县新华大街西段商五A-081。 法定代表人：李培，公司经理。 上诉人李杰因与被上诉人袁凤梅，原审第三人香河怡联房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初1476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李杰上诉请求：撤销一审判决，第一、二、三项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据《存量房屋买卖合同》第三条第（四）款的约定，可以确定被上诉人并非一定要通过贷款方式支付购房款；如未获银行批准贷款，应从其它银行继续申请贷款；如银行批准的贷款数额不足，由被上诉人在房屋权属转移当日，向上诉人补足差额，因此，被上诉人贷款申请未获批准，不能认定合同在此情况下应当解除。一审法院对此事实未查清。2、双方在合同中对贷款比例仅做了弹性约定，被上诉人在2017年3月21日住房限购政策出台后，仍向上诉人支付了首付款，在合理期限内从没有向上诉人提出缺乏支付能力，也没有向法院提交任何证据证明其缺乏支付能力，限购限贷政策不影响被上诉人继续履行合同，一审法院认定“限贷政策确实对原告造成影响”，系认定错误。 袁凤梅答辩称，李杰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 袁凤梅向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原、被告于签订的《存量房屋买卖合同》；2.要求被告返还购房首付款500000元；3、要求被告赔偿原告违约金100000元；4、要求被告赔偿原告支付给第三人的中介费35000元；5、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：，原、被告双方签订《存量房屋买卖合同》，合同中约定：出卖人（被告）所售房屋坐落在潮白晓月室，该房屋建筑面积，房屋所有权证号为20151228042。经双方协商，该房屋成交价格为1330000元，买受人（原告）应在签订本合同的同时支付定金50000元。买受人拟贷款金额为830000元，放款期限以贷款银行规定为准，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意由买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。双方另签订补充协议，补充协议中约定：甲方（被告）产权证未办理甲方去办加急本；全部手续等产权证下来之后开始办理；由于此合同由甲方代理人刘振签约，甲乙双方均知晓；由于甲方商品房买卖合同未补齐，乙方（原告）把定金打到中介方，等商品房合同补齐定金打到甲方账户，此合同即时生效；甲乙双方协商由于甲方产权证未办理完毕，乙方首付款提前打到甲方账户，后期银行面签首付款甲方自行筹齐。签订上述协议后，被告李杰出具收据一张，该收据中载明“在香河怡联房产经纪有限公司的居间服务下，今收到买受人袁凤梅购买位于香河县（产权证号为廊房权证20××42号）的房屋的购房定金50000元。 同日，原、被告与第三人怡联房地产公司签订《居间服务合同，合同中约定，鉴于买卖双方委托居间方就买卖坐落于香河县的房屋提供居间服务，出卖人（被告）已对买受人（原告）的身份信息情况进行了必要的审核确认，接受了买受人作为房屋的买受方，买受人对房屋进行了实地查验，对房屋本身现状及权属情况均已了解并认可。信息服务费26600元、权证代办费3000元、贷款服务费5000元，上述款项均由买受人支付。 ，被告李杰向原告承诺房本在三月之内加急办理完毕。原告向被告李杰承诺房款3月底前付清余下首付款20万。并约定如有逾期需双方及时沟通。 ，原告向被告支付涉案房屋购房首付款250000元，向第三人怡联房地产公司支付中介费、手续费共计35000元；，原告向被告另支付涉案房屋剩余购房首付款200000元。 另查，，廊坊市人民政府办公室出台,《廊坊市人民政府办公室转发市房管局部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》，该通知第一条规定：实行住房限购的区域为廊坊主城区（含香河县），非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付比例不低于50%。购房时间认定为以在本地房地产主管部门信息系统网签购房合同为准，该意见自实施。，廊坊市人民政府办公室出台《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见第二条规定：实行住房限购的区域为廊坊主城区（含香河县），非当地户籍居民家庭能够提供3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的限购1套。 再查，原告袁凤梅户籍所在地吉林省公主岭市，非本县居民，在本县未缴纳3年及以上社会保险和纳税。现涉案房屋的产权证书未下发。 上述事实有当事人陈述，商品房买卖合同、存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、发票、买卖定金协议书、居间监管提示函、补充承诺、收据、专项维修资金收据、不动产登记票据、契税票据等证据证实，本院予以确认。 一审法院认为，原告袁凤梅与被告李杰签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。原告在限购政策出台前支付房屋首付款，根据本地限购政策，其并不受限购政策限制，即原告具有购房资格。原告购房时已支付首付款500000元，因政策原因，首付款比例提高到50%，原告因此需多付首付款165000元,原告据此主张解除合同。本院认为限贷政策确对原告造成影响，原告主张解除合同，本院予以支持。但原告未举证证明其不具有交付50%首付款的能力，且在首付比例提高后，原告仍支付部分首付款。因解除合同给被告造成巨大损失，本院酌定被告退还原告购房款440000元。原告主张被告在承诺涉案房本在三个月内办理完毕，被告未能在约定期限内办理，构成违约，给原告造成损失。被告认为系开发商答应在三个月内办理完毕，而且原被告当时备注，如有逾期需双方及时沟通，被告并无责任。本院认为办理房屋登记系行政机关职能，并非被告违约，双方对三个月内未办理亦未约定如何处理，故对原告此项主张不予支持。居间代理费双方认可第三人已经退还原告16000元，另19000元由原被告各负担9500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告袁凤梅与被告李杰签订的涉案房屋买卖合同及补充协议；二、被告李杰退还原告袁凤梅购房款440000元，于判决生效后5日内履行；三、被告李杰支付袁凤梅居间代理费9500元，于判决生效后5日内履行；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5125元，已减半收取，由原告袁凤梅负担2562.5元，由被告李杰负担2562.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，履行合同是签订合同的应有之意。涉案房屋买卖合同合法有效，对双方具有法律约束力。房屋买卖合同是典型的双务合同，从签订合同到履行完毕，具有时间长、环节多的特点，需要双方积极、全面、善意配合履行合同。合同签订在2017年3月13日，签订在限贷、限购政策出台之前，因政策原因，首付款比例提高到50%，及贷款利率上调，确对被上诉人履行合同产生重大影响。申请银行贷款需符合相应贷款条件，即使双方积极配合，提供完备的贷款资料，尚不能保证贷款一定能够获得审批，被上诉人以此为由要求解除合同，合同已经实际不具备办理贷款的条件，一审法院予以准许解除合同，符合客观实际。本院根据合同解除的原因，及当地房价在合同履行过程中大幅波动，因解除合同给上诉人造成巨大损失的客观情况，本着对买卖双方平等保护的原则，酌定由上诉人退还被上诉人购房款300000元为宜。 综上所述，李杰的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初1476号民事判决第一项、第三项，即：一、解除原告袁凤梅与被告李杰签订的涉案房屋买卖合同及补充协议；三、被告李杰支付袁凤梅居间代理费9500元，于判决生效后5日内履行； 二、撤销河北省香河县人民法院（2018）冀1024民初1476号民事判决第二项、第三项，即：二、被告李杰退还原告袁凤梅购房款440000元，于判决生效后5日内履行。四、驳回原告其他诉讼请求； 三、上诉人李杰退还被上诉人袁凤梅购房款300000元，于判决生效后5日内履行； 四、驳回被上诉人袁凤梅其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5125元，已减半收取，由原告袁凤梅负担2562.5元，由被告李杰负担2562.5元。 二审案件受理费8042元，由上诉人李杰承担4021元，由被上诉人袁凤梅承担4021元。 本判决为终审判决。 审判长  梁志斌 审判员  李成佳 审判员  柴秋芬 二〇一八年十一月二十八日 书记员  闫 磊