广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初4369号 原告：广西柳州市亮丽物业服务有限公司，住所：广西壮族自治区柳州市跃进路，统一社会信用代码：914502057512160806。 法定代表人：栾莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨惠珍，该公司副经理。 委托诉讼代理人：吕艳，该公司职员。 被告：林筱菊，女，1963年11月14日出生，汉族，柳州市谷埠幼儿园教师，户籍地址：广西壮族自治区柳州市鱼峰区，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区柳石路362号徽州小院8栋2单元6-1号。 委托诉讼代理人：宁维杰，广西至和律师事务所律师。 原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司（以下简称：亮丽公司）与被告林筱菊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告亮丽公司的委托诉讼代理人杨惠珍、吕艳，被告林筱菊的委托诉讼代理人宁维杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告亮丽公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付从2010年1月1日起至2018年3月31日止的物业服务费5591.60元、单元路灯费297元、并按徽州小院物业服务管理协议第八条第四项缴纳滞纳金3241元，合计9129.60元；2.判令被告承担本案诉讼的相关费用。 事实和理由：被告林筱菊于2010年1月1日依法与原告签订了《业主公约前期物业服务协议》，原告按合同约定向被告提供了物业管理服务。被告理应按双方签订的《业主公约前期物业服务协议》的约定，向原告支付物业服务费。支付标准为：2014年11月前按合同约定及物价局批文，按0.5元/㎡.月的标准收取，2014年11月新上调物业费按0.725元/㎡.月的标准收取，但被告自2010年1月份以后，违反物业服务合同的约定，一直没有交纳物业服务费。原告为维护其合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告林筱菊辩称：1.因其名下所有的徽州小院8栋2单元6-1号房屋室内通水问题没有验收合格，房开公司至今没有与其完成该房屋的交接手续，且其也未与原告签订物业服务合同，故原告与房开商签订的《业主公约前期物业服务协议》对其没有约束力；2.原告自2014年11月起将物业费从0.5元/㎡上调至0.7元/㎡未征得业主委员会同意，属单方提价行为，应认定无效；3.涉案小区8栋2单元楼道口安全门系统长期损坏不能正常工作、其临时放置于楼下树根的推玻门被盗，小区环境卫生差，故原告未尽到小区的维修、环卫及安保的职责；3.原告不是有权收缴滞纳金的行政机关，故其主张被告支付3241元滞纳金没有事实根据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区“徽州小院”小区是由柳州桂河房地产开发有限公司（以下简称：桂河公司）开发建设。原告亮丽公司系2003年6月12日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，于2009年5月进驻柳州市鱼峰区“徽州小院”小区提供物业服务。被告林筱菊是该小区8栋2单元6-1室的业主，该房屋为多层住宅，建筑面积为95.94平方米。原告亮丽公司与桂河公司于2009年1月1日签订《徽州小院物业管理委托合同》，合同约定：在小区未成立业主委员会之前，此合同长期有效；本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；空置房屋的管理服务费，由原告按建筑面积每月每平方米0.5元向业主收取；业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之1‰交纳滞纳金；等等；2009年12月31日，原告亮丽公司取得《柳州市物业服务等级标准和收费标准备案表》，该表载明：涉诉小区每月物业服务费收费标准为：多层执行价0.5元/平方米·月。被告林筱菊于2010年1月18日收到桂河公司发出的“徽州小院”8栋2单元6-1号房的交房通知，并于2010年4月9日签订《房屋交接书》。2014年11月11日，原告将徽州小院小区的物业服务费调整至0.725元／平方米／月，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案。2018年3月30日，原告亮丽公司向被告林筱菊发出《物业费催告函》，催收从2010年1月1日起至2018年3月31日止的物业服务费、单元路灯费等。因被告林筱菊拒不交纳，原告经催收未果，故诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告亮丽公司与桂河公司签订的《物业管理委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告亮丽公司依约为被告林筱菊所在小区提供了物业服务，被告林筱菊作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。故被告林筱菊于2010年4月9日接收涉诉房屋之日起应按照合同的约定及市物价局、市建委备案的0.5元/㎡.月的标准交纳物业服务费。因原告亮丽公司于2014年11月11日将徽州小院小区的物业服务费调整至0.725元／平方米／月，并经柳州市鱼峰区住房和城乡建设局以及柳州市物价局价格管理科备案，程序合法，被告林筱菊作为该小区的业主，于2014年11月11日起应当按照调整后的标准向原告亮丽公司支付物业服务费。因此，关于被告林筱菊应向原告亮丽公司支付的物业服务费，本院认定如下：从2010年4月9日起至2014年11月10日止的物业服务费为2638.35元（95.94平方米×0.5元／平方米／月×55个月）；从2014年11月11日起至2018年3月31日止的物业服务费为2828.63元（95.94平方米×0.725元／平方米／月×40个月＋95.94平方米×0.725元／平方米／月／30天×20天），综上，被告林筱菊应支付原告亮丽公司从2010年4月9日起至2018年3月31日止的物业服务费5466.98元。根据《物业管理条例》的规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故原告亮丽公司主张被告林筱菊从2010年1月1日起交纳物业服务费没有事实依据和法律依据，对其主张物业服务费超出部分，本院不予支持。关于被告林筱菊提出因其名下所有的徽州小院8栋2单元6-1号房屋室内通水问题没有验收合格，房开公司至今没有与其完成该房屋的交接手续，故原告与房开商签订的《业主公约前期物业服务协议》对其没有约束力的辩解，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。同时被告林筱菊以原告亮丽公司未尽到小区的维修、环卫及安保职责为由不交物业服务费，但通过审查其提出的问题及双方提供的证据材料，本院认为被告提出的问题尚未达到其可以免交物业服务费的程度，故对被告林筱菊的抗辩意见，本院不予采信。 关于单元路灯费，原告主张按3元／月的标准计收，但未提供证据予以证实且《物业管理委托合同》中也未对此进行约定，被告亦不予认可，故本院对原告的此项诉请不予支持。 关于滞纳金，被告并非恶意拖欠物业服务费，只因对原告的物业服务有意见而拒不交纳物业服务费，且由于原告未做好调整物业服务费的前期沟通工作，导致被告对物业服务费的收费标准有所争议，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 最后，本院需要指出的是，业主对物业服务企业的服务质量有高标准是值得肯定的，业主应通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，但本院不支持以欠交物业服务费作为对小区物业服务不满意的对抗手段，同时原告也应积极改进工作方式，不断提高服务水平，利用多种渠道和方式向业主有效地公开小区重大服务管理事项，善于与业主沟通，以增进业主对原告服务内容的了解和对原告工作成果的认可，同时物业公司还应主动听取业主对物业服务的意见，及时处理服务中遇到的问题，给业主提供舒心、便利的物业服务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告林筱菊应于本判决生效之日起十日内向原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司支付从2010年4月9日起至2018年3月31日止的物业服务费5466.98元； 二、驳回原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元（原告广西柳州市亮丽物业服务有限公司已向本院预交），减半收取25元，由被告林筱菊负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员  伍艳丽 二〇一八年十二月十八日 书记员  杨 柳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。