广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0523民初144号原告：吴俊楠，男，汉族，住广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：范宁桥，广东合桓律师事务所律师。被告：李建武，男，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人林旭生，广东岭海律师事务所律师。原告吴俊楠诉被告李建武案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴俊楠委托诉讼代理人范宁桥、被告李建武委托诉讼代理人林旭生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销南澳县人民法院(2018)粤0523执异19号《执行裁定书》；2.解除对南澳县后宅镇龙滨路“恒生府邸”住宅小区项目2栋底层07号房的查封；3.确认“恒生府邸”住宅小区项目2栋底层07号房，系南澳县人民法院(2015)汕粤法民初字第50号《民事判决书》确认合法有效的吴俊楠购房合同所购房屋；4.被告承担本案诉讼费和律师费及本案发生的其它一切诉讼费用。事实与理由：原告于2013年2月6日，向第三人购买了位于南澳县后宅镇龙滨路“恒生府邸”住宅小区项目2栋底层07号商铺及相应二楼201号房，双方签订了《认购协议书》，约定价款中含商铺上方二层同等房屋，原告签订协议书后缴交了协议约定交房前房应缴的1360000元房款，认购协议（12条）约定2014年6月底交房，余款约定交房后的2014年10月1日前还清（首页付款方式）。《认购协议书》由第三人委托代理人签订，第三人事后对该《认购协议书》及相应的付款进行确认。因第三人没按约定时间通知交房，也没有提供房管部门确定可办证的建筑面积可凭结算付款。原告于2015年7月间向南澳县人民法院提起诉讼要求第三人履行交房。2016年1月13日南澳县人民法院作出(2015)汕澳法民初字第50号判决，确认《认购协议书》合法有效，认购协议书中的权利义务由第三人享有和承担。但至今因无法整体确权登记致使涉案房屋未能交房和结算办证。原告了解到，“恒生府邸”2栋底层07号商铺已由被告申请查封，即提出异议，南澳县人民法院作出(2018)粤0523执异19号《执行裁定书》（下称19号裁定），驳回原告异议。因该裁定违背事实和法律规定，损害了原告合法权益，原告提起不服执行异议裁定之诉，认为该裁定有如下的错误：一、19号裁定书支持了一房多卖的恶意行为。二、19号裁定书适用法律错误。三、本案应以法定债权优先次序决定是否排除执行。四、南澳县人民法院(2015)汕澳法民初字第50号《民事判决书》（下称50号判决书）确认原告拥有的物权请求权应受法律保护，19号裁定书否定生效法律文书的法律效力无理无法。原告认为，19号裁定书适用法律和事实性质认定明显有错，应该纠正，故诉请人民法院解除对异议人购买的南澳县后宅镇龙滨路“恒生府邸”住宅小区项目2栋底层07号商铺的查封。被告辩称，一、原告并没有与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订有案涉房产的《认购协议书》，根据原告提交的《认购协议书》显示，2013年2月6日，原告是与广东恒生富通置业有限公司签订了《认购协议书》，后来南澳县恒生富通房地产开发有限公司对原告与广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》的追认属于非法转移法院查封财产的行为，该行为应认定为无效。二、即便原告与广东恒生富通置业有限公司签订了《认购协议书》，其性质属于商品房买卖预约合同，而非商品房买卖合同。三、即便原告与广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》有效，原告也尚未取得案涉房产，原告可以依据该《认购协议书》追究南澳县恒生富通房地产开发有限公司的违约责任。四、原告请求解除对案涉房产的查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第一、原告在案涉房产被查封前签订的《认购协议书》无效，且其性质属于商品房买卖合同的预约合同，并不是合法有效的商品房买卖合同；第二、案涉房产是商铺，不是用于原告居住；第三、原告没有证据证明已经向第三人支付了购房款。原告对其起诉事实在举证期限内向本院提供如下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告具有诉讼主体资格。二、《认购协议书》复印件一份，证明购房事实。三、《执行异议裁定书》（2018）粤0523执异19号复印件一份，证明原告的合法异议被驳回。四、《民事裁定书》（2015）汕澳法立保字第3-1号复印件一份，证明人民法院2015年查封案涉不动产，是基于房地产买卖合同纠纷，才采取的诉前保全措施。五、《民事判决书》（2015）汕澳法民初字第50号复印件一份，证明原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订的《认购协议书》有效。被告对其答辩的事实在举证期限内向本院提供如下证据：一、被告身份证复印件一份，证明被告具有诉讼主体资格。二、（2015）汕澳法立保字第3-1号《民事裁定书》复印件一份，证明南澳县人民法院对涉案法院诉前财产保全的事实。三、（2015）汕澳法民初字第68号《民事调解书》复印件一份，证明李建武与南澳县恒生富通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的处理结果。四、（2017）粤0523执21号《受理案件通知书》复印件一份，证明李建武申请执行与南澳县恒生富通房地产开发有限公司调解协议的事实。五、（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》复印件一份，证明南澳县人民法院对涉案房产继续查封的事实六、广东省南澳县商品房预售许可证（编号：南预售字【2017】04号）复印件一份，证明涉案房产属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司所有。经开庭质证，被告对原告提供的证据一的三性没有异议；对证据二的真实性，合法性、关联性都有异议：（1）广东恒生富通置业有限公司不是开发商，没有权利销售房产。（2）签订时，恒生府邸尚未取得许可证。（3）案涉房产也未取得合法土地使用权；对证据三、四的证据三性无异议；对证据五真实性无异议，但对合法性有异议，案件审理过程中，南澳县恒生富通房地产开发有限公司隐瞒案涉房产被法院查封的事实，对原告与广东恒生公司签订的协议书予以追认，存在转移法院查封财产的行为，所以对该判决书的合法性有异议。因为对合法性有异议，所以认为该证据与本案无关联性。原告对被告提供的证据一的证据三性无异议；证据二的真实性无异议，合法性有异议，该裁定书将李建武的债权凌驾于其他债权之上；对证据三的真实性无异议，但是该调解书将购房调解成债权行为，只能证明李建武拥有债权，不能证明李建武拥有优先于原告的债权；对证据四的三性无异议；对证据五的真实性无异议，对合法性有异议；对证据六真实性无异议，关联性有异议，该不动产2015年被查封时，不属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司合法开发，不可以查封，且该不动产尚未确权，不属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司所有。上述当事人提交的证据，本院经庭审质证后认为，当事人没有异议的证据，予以采信并在卷佐证；其他证据，由本院根据证据审核认定规则综合审查判断，确定其证明力。本院经审理认定事实如下，南澳县后宅镇龙滨路恒生府邸住宅小区项目为南澳县恒生富通房地产开发有限公司开发的项目，广东恒生富通置业有限公司为南澳县恒生富通房地产开发有限公司的关联公司，两公司的法定代表人均为杨岱琛。2013年2月6日原告与广东恒生富通置业有限公司签订《认购协议书》，协议约定原告购买南澳县后宅镇龙滨路恒生府邸住宅小区项目2栋底层07号商铺，建筑面积130平方米，总价1664000元；付款方式为：“本协议签订时付叁拾伍万元，余款根据乙方实际情况分期付还甲方，但最慢的付款期限为2014年10月1日前付清，另上述已包括该铺面上方二层同等房屋。另甲方为该铺面浇一层搭板（整体八跨）的工料费”；交房时间：“2014年6月底”。同日，广东恒生富通置业有限公司出具《授权委托书》，授权章绵侨“代表广东恒生富通置业有限公司与吴俊楠签订南澳县‘恒生府邸’第2幢07号底层铺面，二层包括底层阁楼《认购协议》。该房款由章绵侨代收”。协议签订后，原告于2013年2月6日至2014年11月19日期间，分七次向章绵侨支付购房款共计1360000元。2013年9月30日，南澳县恒生富通房地产开发有限公司取得《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字【2013】07号）。但“恒生府邸”房地产开发项目因南澳县恒生富通房地产开发有限公司自身原因未能依约在2014年6月底交付原告涉案房产，至本案诉至本院也未能办理涉案房产的不动产预告登记、不动产权属登记等手续。再查，原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司、广东恒生富通置业有限公司、潮州市建筑安装总公司南澳房地产开发分公司因履行《认购协议书》产生争议诉至法院。2016年1月13日，经生效的（2015）汕澳法民初字第50号《民事判决书》确认：“原告吴俊楠与被告广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》有效；《认购协议书》中被告广东恒生富通置业有限公司的权利义务由被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司享有和承担。”本院另查清以下案件事实，2014年9月12日，被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订《合同》，约定被告购买本案涉案铺面在内的房产，2015年3月12日，被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订《协议书》，再次确认了被告购买了南澳县恒生富通房地产开发有限公司包括本案涉案房产在内的房产。因被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司在履行合同过程中产生纠纷，经被告申请法院诉前财产保全，2015年7月3日，南澳县人民法院（2015）汕澳法立保字3-1号《民事裁定书》裁定，查封了包括本案的涉案商铺以及其他房产。2015年9月15日，被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司达成生效的（2015）汕澳法民初字第68号《民事调解书》，其中确认:“一、解除原告李建武与被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛签订的关于购买南澳县后宅镇“恒生府邸”铺号为7、8、9、10、11、12、15、16、17、20、21、22号铺面的《合同》及2015年3月12日的《协议书》第一条。二、被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司应于2016年3月15日前返还原告购房款14856840元并赔偿原告的利息损失（以14856840元为本金，自2014年9月20日起计至购房款还清之日止，按年利率24%计）。三、被告杨岱琛对被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。”。2018年6月21日，被告向南澳县人民法院申请续封本案涉案房产在内的房产；2018年6月27日，南澳县人民法院作出（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》，续封了本案涉案房产在内的房产，查封期限为三年。2018年8月6日，原告对（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》不服向南澳县人民法院提起案外人执行异议之诉，2018年8月17日，南澳县人民法院作出（2018）粤0523执异19号《民事裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告遂于2018年9月7日向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等予以证实，足资认定。本院认为：本案系案外人对执行案件的执行标的提出异议而引起的执行异议之诉纠纷。本案中原告与广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，合同成立并且有效，经生效的(2015)汕澳法民初字第120号《民事判决书》确认，《认购协议书》的权利义务已转由原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司履行。因此，应视为原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司之间的合同成立并有效。但合同成立并有效并不能证明原告具有排除强制执行的民事权益。一是排除强制执行的民事权益应是根本权益，普通权益应采取其他司法救济手段，否则排除强制执行的民事权益任意扩大将造成法院司法的极大不确定性；二是可以排除强制执行的情形应严格以法律规定的情形为依据，没有法律规定依据不得排除强制执行；三是排除强制执行的应以程序法律为依据，实体法上的优先权并不导致程序法上的排除强制执行必然结果，上述认识已被最高人民法院相关司法裁判所确认。具体来看：第一，物权是一种对世权，对不特定的第三方有阻却其侵害的权利，因此物权具有排除强制执行的民事权益。原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司之间的合同行为只是双方之间的债权债务，其效力只是约束双方，并不能对不特定的第三方具有约束力。因此，除在法律明确规定的情形下，其不应属于具有排除强制执行的民事权益。结合本案相关事实，案涉房屋并未进行物权登记在原告名下，即使买卖双方进行了商品房买卖合同网签登记，其行为也并不具有物权变动性质，而只是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中原告对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权（物权请求权是必须在物权人在物权受到侵害时才产生的请求权，原告并未享有涉案房产的物权）。第二，原告请求排除强制执行的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等法条明确规定的足以排除强制执行的民事权益的情形:1、第二十八条要求在人民法院查封之前已合法占有该不动产，而原告并未合法占有该不动产；2、原告也未提供第二十九条要求的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据。第三，原告认为其有债权优先权所以应排除强制执行。债权优先权是实体法上的权益，排除强制执行是程序法上的权益。即使原告具有债权优先权，也并不是足以排除强制执行的法定理由。此外，查封措施并不影响债权优先权的实现，权利人可以采取参与执行分配等程序手段获得债权优先实体权益的实现。据上，原告向法院提起的执行异议之诉，并未提供足够的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，依法应承担举证不能的法律后果。最后，原告如在本案民事行为中无过错无瑕疵，可通过其他救济措施获得权利救济。另外，原告请求确认“恒生府邸”住宅小区项目2栋底层07号房，系南澳县人民法院(2015)汕粤法民初字第50号《民事判决书》确认合法有效的吴俊楠购房合同所购房屋。本院根据原、被告的提供的证据、双方的陈述以及生效裁判文书，确认“恒生府邸”住宅小区项目2栋底层07号房，系本院(2015)汕粤法民初字第50号《民事判决书》中吴俊楠签订的《认购协议书》所购房屋。但因本诉请只涉及案件事实关联性的确认，根据《民法通则》第二条等相关规定，该诉请并非民事诉讼的受案范围，本院依法予以驳回。最后，原告如认为其在民事行为中无过错、无瑕疵，可通过主张其他救济措施获得权利救济。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十一条、第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告吴俊楠的诉讼请求。案件受理费17040元，由原告吴俊楠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴奇宏人民陪审员  林悦金人民陪审员  秦加耐二〇一八年十二月二十九日书 记 员  陈依颖附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第二条中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。