文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0106民初23640号原告：广州市天河区冼村川字码头火锅店，经营场所广州市天河区华穗路406号之二1-4层，统一社会信用代码92440101MA59LYQD3B。经营者：许崇。委托代理人：甘勇明、张振宇，分别系广东诚公律师事务所律师、实习律师。被告：保利商业管理有限公司天河分公司，住所地广州市天河区华强路9号一层101单元、二层201、202单元、三层301单元、四层401单元，统一社会信用代码91440106327576503G。负责人：方长斌。被告：保利商业管理有限公司，住所地广州市越秀区建设大马路18号502房自编502a，统一社会信用代码914401046752275104。法定代表人：肖徐哲，该司总经理。两被告的共同委托代理人：宋骐，系北京大成（广州）律师事务所律师。原告广州市天河区冼村川字码头火锅店（以下简称“川字码头火锅店”）诉被告保利商业管理有限公司天河分公司（以下简称“保利天河公司”）、保利商业管理有限公司（以下简称“保利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告川字码头火锅店的经营者许崇及其委托代理人甘勇明、张振宇，被告保利天河公司、保利公司的共同委托代理人宋骐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告川字码头火锅店诉称：2017年3月7日，原告与被告保利天河公司签订租赁合同，承租被告拥有的保利时光里商场二层自编201A用于经营餐饮，租赁建筑面积86平方米，租赁期限5年。自2017年3月15日起至2022年3月14日止。租赁合同签订之后，原告和被告保利天河公司对租赁合同进行了备案登记，并和被告签订了《保利时光里商场物业管理合同》。原告依约向被告保利天河公司支付了租赁保证金、物业管理保证金和能源保证金共计71142元，并经过被告同意，原告投入资金对该201A开放式空间进行了店面装修。2017年5月，原告开设的“川字码头火锅店”正式对外营业。经营期间，原告如期缴纳租金水电等费用。火锅店开业以后，原告发现出租物业存在以下问题：一、厨房排烟不畅。原告餐饮店厨房油烟无法循排烟管道正常排出，尤其在就餐高峰期的中午，整个厨房烟雾弥漫，油烟弥漫到就餐区域乃至整个二楼走廊，二是中央空调设施不完善，制冷效果差。在冷气出风口全开的情况下，非就餐高峰期餐馆室内温度为29摄氏度，就餐高峰期餐馆室内温度超过30摄氏度。上述问题的存在，导致厨房工作人员身体健康受损，员工因此辞工；同时，油烟弥漫和餐厅温度过高也影响了顾客的就餐意愿，使得餐厅生意一落千丈。餐厅无法正常营业。事后经原告了解，该店面所在二楼原规划为商场，并非规划为餐饮，且二楼的排烟系统等配套设施是被告后加的，并不适用来做餐饮。在原告经营之前，该商铺也曾存在排烟不畅问题。之后，被告将该店面租赁给了原告，但并未告知原告该店面的规划情况及存在的排烟不畅、空调不制冷等问题。对此，原告多次向被告进行交涉，被告也组织相关维修人员进行了维修，但没有效果。无奈之下，原告于2017年9月29日，书面通知被告解约撤场，被告予以签收。因该商铺本是开放式结构，故原告搬离物品之后，该店面已交还被告。目前，因被告的行为导致原告被迫撤场，原告一时无法找到合适的新的经营场地，停业损失严重。原告认为被告提供的出租物业及配套设施，应当满足原告经营餐饮所需要的基本条件，但被告提供的出租物业却没有满足经营餐饮所需要达到的基本条件，排烟系统设计不合理，没有达到租赁合同约定的油烟排烟量6000立方米每小时的要求，恶化了经营环境，同时，被告提供的中央空调，制冷量不足，严重影响了顾客的就餐意愿。在原告多次交涉的情况下，被告依然没有将租赁物业公共配套设施维修或更换到符合租赁合同约定及顾客接受的程度，给原告的经营造成了极大的影响，损失严重。其次，被告在和原告签约之前，理应如实告知该店铺存在排烟不畅及冷气不够等问题，但被告并未尽到上述义务，导致原告被诱骗进场，无奈撤场。被告的上述行为，违反了诚实信用原则和租赁合同约定，也不符合我国的法律规定，现原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告川字码头火锅店、被告保利天河公司之间签订的租赁合同自2017年9月22日起解除；2、被告退还原告支付的租赁保证金、物业管理保证金和能源保证金共计71142元；3、被告承担违约责任，向原告支付违约金127126.8元（按照合同约定，以未支付租金的10%计算）；4、被告承担因违约给原告造成的装修损失292200元；5、被告返还合同履行期间原告向被告支付的租金、物业管理费及其他费用合计168977.78元；6、被告向原告返还其他损失（入驻美团费用）12800元；7、被告承担本案诉讼费用。两被告共同答辩称：除了解除合同请求外，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。在本案中，被告已经依照双方签订的商铺租赁合同的约定向原告交付租赁场地，包括中央空调及排油烟管，该排油烟管的管径为30厘米，足以满足原告每小时6000立方米的排烟，因原告店铺自身设计的原因，导致无法达到该排烟。原告没有任何证据能证明被告所提供的排烟管道无法实现6000立方米/小时的排烟量，需要说明的是关于排烟，合同中只约定了被告提供满足6000立方米/小时排烟量的设施，至于实际中要达到该排烟量，尚需原告在风机及设计上满足6000立方米/小时的配置。至于中央空调温度的范围并未在合同中有明确约定，也不存在因温度过高或过低而导致违约或合同无效的情形。至于原告所称空调温度不够，被告也曾多次发函告知其原因，如原告认为温度不够其经营川菜馆的需求，可自行加装风机，故我方没有任何违约情形。原告在合同期内即2017年10月1日后，在没有经过双方协商签订终止协议的情况下擅自停止营业并撤场，根据双方签订的租赁合同第10条的约定，原告的行为属于逃铺，系双方租赁合同中所约定的违约行为。据此，被告将不退回保证金，同时有权要求原告赔偿被告的全部损失及违约所造成的损失。综上所述，被告依约履行了合同义务，不存在违约事实，由于原告的单方解除合同，该行为给我方造成了损失，请求法院依法驳回原告除第一项诉讼请求外的其他诉讼请求。另，涉案商铺的装修已由原告自行拆除了，我方是无须赔偿给原告。关于原告要求被告返还支付的租金等费用，这是不符合双方签订的合同约定，我方没有违约行为。关于原告要求被告赔偿美团费用，我方认为这与本案无关，该损失不应当由我方承担。经审理查明：保利天河公司是保利公司的分支机构。川字码头火锅店为个体工商户，其经营者为许崇。2017年3月7日，许崇（乙方）与保利天河公司签订《保利时光里商场商铺租赁合同（固租）》，约定：许崇向保利天河公司租赁广州市天河区华穗路406号之二二层201a铺（以下简称“涉案商铺”），该商铺套内建筑面积为86平方米，乙方租用该商铺仅限于经营餐饮，类别为川菜（冷锅、香锅），商铺名称或品牌为川码头；甲方向乙方交付该商铺的装修及设备标准见附件《交铺标准》；乙方租赁该商铺的期限为2017年3月15日至2022年3月14日；装修期从乙方收铺日至2017年5月14日，开业日为2017年5月15日，经营期租金起算日（装修期满的翌日）2017年5月15日；租金及物业管理费标准，见附件《租金及物业管理费标准明细表》；乙方签署《商铺租赁合同》须即时向甲方缴纳租赁保证金53786元、物业管理保证金15636元、能源保证金1720元；租金、物业管理费按自然月度结算一次，乙方须在每个自然月的10日前缴纳当期款项给甲方，首期租金及物业管理费支付时间，乙方需在合同约定的租金起算日前5日内支付首期租金及物业管理费17027.42元给甲方，首期租金及物业管理费为租金起算日起至第一个结算周期最后一日的租金及物业管理费；本合同期满，或因法定、约定的事由提前终止合同，乙方依约定退出租赁商铺，并经双方验收合格，同时乙方已向甲方缴清全部款项，无其他违约行为，并已注销该商铺工商营业执照，甲方在乙方搬出商铺之日起六十天后九十天内，凭乙方提交的原甲方开具的保证金收据原件，不计利息退还其各项保证金，如乙方遗失甲方开具的保证金收据原件，则甲方有权不予退还相应的保证金，保证金退还的有关手续按甲方相关规定执行；甲方负责该购物中心公共范围内的日常经营管理，制定管理的有关规章制度并组织实施，包括定期或不定期对商铺内部进行安全检查以维护该商铺正常的经营秩序，甲方有权委托商业管理公司对该购物中心进行运营管理，将本合同的权利义务转移到新的管理公司名下，甲方在行使该种权利时，应在不少于一个月前通知乙方；甲方负责保持该购物中心之建筑物、设备及渠道良好及有关维修保养；乙方须维护该商铺内甲方的设施设备，如发现该商铺内的水管、电线线路或电器设施、消防装置、空调设施、窗户及该商铺内其他固定装置出现故障或损坏，乙方应立即采取合理措施防止故障或损失扩大，并立即向甲方报告，若该商铺内的电力装置、空调装置或消防装置如损坏可能导致危险，乙方须在甲方的监督下自费雇佣甲方认可的承包商维修或更换电力、消防装置，否则甲方有权代为修复并向乙方收回相应的费用；因乙方原因停业，若停业时间在五日内，则按停业天数向甲方缴纳双倍的租金和管理费，若连续停业时间超过五日或累计停业超过十日，则视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，乙方应赔偿甲方由此造成的一切经济损失（包括直接损失、间接损失），同时乙方的保证金不予退还；租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，如甲方违约，甲方退回乙方所交各项保证金（不计利息），违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算，如乙方违约，乙方所交各项保证金不予退还，甲方损失超过保证金的，仍有权向乙方追索等内容。该合同附件一《交铺标准》约定交铺标准中，中央空调为按现状交付，排油烟管为6000m3/h；附件三《租金及物业管理费标准明细表》约定2017年5月15日至2019年3月14日期间的月租金为23232元，每月物业管理费为7818元，月度费用（租金+物业管理费）为31050元等。该合同后附有涉案商铺所在楼层平面图，显示涉案商铺所在楼层沿商场主通道外部共计有9个铺面。2017年3月17日，许崇（乙方、承租人）与保利天河公司（甲方、出租人）就涉案商铺租赁签订《广州市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁涉案商铺，建筑面积为86平方米，其中2017年3月15日至2017年5月14日的月租金额为1720元；2017年5月15日至2019年3月14日的月租金额为23232元，租金按月结算，由乙方在每月的10日前交付给甲方，乙方向甲方缴纳53786元的保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；甲乙任何一方未能履行本合同条款或违反相关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等内容。该合同经由广州市天河区住房和建设水务局办理租赁备案登记。原被告双方确认双方实际履行的是《保利时光里商场商铺租赁合同（固租）》，《广州市房屋租赁合同》仅作为备案用。涉案商铺以毛坯状态交付予川字码头火锅店。后，川字码头火锅店向保利天河公司缴纳了租赁保证金53786元、物业管理保证金15636元、能源保证金1720元，共计71142元。2017年6月12日，保利天河公司向川字码头火锅店发出《关于川码头空调温度过高等问题复函》，称关于川码头锅荟空调温度过高等问题的函件我司已收悉：1、根据租赁合同规定，我司给予贵店铺排烟量为6000立方米/小时，根据现场实测已达到租赁合同要求值，已可满足店铺排烟需求，但因店铺厨房内部排烟系统设置存在不合理因素，包括但不限于烟罩过小，在烟罩覆盖范围外加工操作，无新风补给，以上因素导致厨房排烟不畅，我司工作人员已多次要求店铺进行整改，但至今仍未落实，请贵店铺予以重视；2、根据租赁合同规定，我司给予店铺空调系统为现状交付，空调系统可正常使用，现场实测空调出风口温度为19-21度，但因店铺为开放式，部分天花为镂空，室内机分布不均，虽出风口温度已符合相关规范，但店内温度仍较高，需要店铺自行加装空调主机来增强制冷效果；对于店铺上述工程问题，我司极为重视，将尽最大能力协助贵店铺将以上问题解决，具体改善方案可与我司工程部负责人现场协商，我司将无条件为贵店铺提供技术支持。2017年6月21日，川字码头火锅店向保利天河公司发出《关于“川码头锅荟”空调温度过高等问题的回函》，称：一、关于厨房排烟问题。自开业至今，我店厨房饱受油烟无法排除之困扰，多次与贵公司协商，要求贵公司解决排烟问题，贵公司也组织相关维修人员全力解决，但目前效果并不理想，仍然存在中午就餐高峰期排烟不畅问题，严重影响我厨房工作人员的身体健康及顾客的就餐意愿，贵公司提出目前排烟量已达六千立方米/小时的合同约定，经我方计算，确定并未实现，新风系统的管道为贵公司已有管道，我店既无权利也无能力改变，须由贵公司提供方案，以便我公司施工，关于烟罩覆盖面积过小的问题，我店会认真听取贵公司的意见，近期更换面积更大的排烟罩，但更换后如无明显效果，我店会保留进一步交涉的权利；二、关于我店空调温度过高的问题，贵公司回复称空调系统为现状交付，但当时交付的时间是三月份，交付时并未开启制冷系统，所以我店根本无法了解状况，同时贵公司也并未告知此铺位的空调制冷系统效果达不到26度以下，如若不然，我店根本不可能签约租赁，关于店铺设计成开放式的问题，在我店进场前，贵公司招商人员就明确提出意见，要求我们做开放式的设计，目前是和同楼层其他几家餐厅的装修风格一致，为此我店还设计了两套装修方案均为开放式，现在的装修方案为其中之一，并且在就餐高峰期，店内温度明显超过店外走廊温度，证明开放式设计对店内温度高并无影响，对于增加空调主机的问题，给我店与贵公司工程部相关工作人员沟通得知，贵公司提供的能安装主机的位置距离我店大约六十米以上，姑且不论由谁来出资安装主机，单就六十米以上的距离而言，空调制冷效果至少损失60%以上，而且安装成本、运行及维护成本都不是一个八十平米的小餐厅所能负担得起的，因此，我店对贵公司的回复都不能认可。2017年8月2日，保利天河公司向川字码头火锅店发出《关于川码头厨房排烟问题的函件》称根据租赁合同规定，我司给予贵店铺排烟量为6000立方米/小时，根据现场实测已达到租赁合同要求值，已可满足店铺排烟需求，但因店铺厨房内部排烟系统设置存在不合理因素，包括但不限于烟罩过小，在烟罩覆盖范围外加工操作，无新风补给，以上因素导致厨房排烟不畅，店铺员工多次在商场营业高峰期将厨房门打开，严重影响商场公区环境及商场秩序，我司工作人员已多次制止，现要求贵方立即进行整改，若不整改，我司将于2017年8月4日15:00执行终止贵司位于广州市天河区保利克洛维二期2-201a铺的物业配套服务；2、贵方店铺招牌灯故障，严重影响顾客正常消费体验及商家品牌形象提升与商场整体形象，请贵方立即进行整改，如我司工作人员巡查时再次发现，我司将按照相关约定采取相应措施进行处罚等内容。2017年8月16日，川字码头火锅店向保利天河公司发出《关于川码头更换风机的申请》，称我店（川码头锅荟）自开业至今一直受到厨房油烟无法排出之问题的困扰，尤其是在中午就餐高峰时段，目前的排烟系统基本上起不到任何作用，再加上我店是川菜，油烟里多为辛辣气体，对我店员工的眼睛及呼吸道有很强烈的刺激，严重影响了他们的身体健康，因此我店特申请加大排风机的功率，看是否可解决排烟不畅的问题，拟更换排烟机具体型号指标如下：流量：5075-8065m3/h，全压：1000-840Pa,功率：3000W/380v，可否请贵公司尽快回复。2017年9月18日，川字码头火锅店向保利天河公司发出《关于川码头锅荟经营场地存在问题的函》，称自今年四月份进驻保利天河公司管理的保利时光里商场二楼运营以来，一直受到场地配套设施不完善的影响，主要表现有：一、空调设施不完善。保利天河公司提供的场地为中央空调，但制冷效果非常不好，在冷气出风口全开的情况下，非就餐高峰期我餐厅内的温度平均为29摄氏度，就餐高峰期我餐厅内的温度超过30度，根本达不到广州市政府对于公共场所中央空调温度不超过26度的规范性要求；二、排烟系统不能正常工作。自我店开业第一天至今，我店厨房饱受油烟无法排出之困扰，尤其在就餐高峰期的中午，整个厨房烟雾弥漫，厨房工作人员的工作环境极其恶劣，身体健康也受到了很大的伤害，有厨师因此得了结膜炎等眼部疾病，更有员工因此而辞职，使本就恶劣的就餐环境雪上加霜，生意就更惨淡，经我店用专业仪器测试，中午高峰期排烟量为400立方米/小时左右，下午3-4点钟（无就餐人员时段）排烟量为2000立方米/小时左右，与我进场前贵公司承诺的6000立方米/小时相差甚远。我店现有的排烟设备风机量为11000立方米/小时，风压为650帕，正常情况下足以满足一个20平方米的厨房的排烟需求，再加之贵公司的规定限制我使用超过1000帕以上的风机，使得我店无从选择其他型号的烟机。经我店寻找专业公司现场测量后得知，贵公司的排烟系统设计风量过小（进入我店的主排烟管道口径仅为300mm*400mm），我店所处的二楼餐饮商家又多，就餐高峰期所有餐饮商家同时满负荷作业，现有的排风管道因截面积太小，风压过大，导致我店的油烟无法顺利排出。以上两个重要的场地因素的不完善，最根本的原因是贵公司对于场地设计不合理，不能满足我店作为一个餐饮企业的基本的功能性需求，导致我店无法提供正常良好的经营环境给消费者，自开业至今，我店已数次致函贵公司，希望解决此两项问题，但贵公司一直没能落实，致使我店一直处于亏损状态，经济上蒙受了巨大的损失。现我店正式向贵公司提出限期（9月22日前）解决以上两方面的问题，并在就解决问题之前减免开业至今的房租和管理费，我店本着友好协商之精神诚恳地与贵公司沟通此事，还望贵公司能体谅我店之困境等内容。2017年9月22日，川字码头火锅店向保利天河公司发出《关于川字码头火锅店退场的函》，称川码头锅荟，位于保利克洛维二期时光里商场二楼201a铺，已就经营场地存在的温度过高及排烟不畅等影响正常经营的问题多次致函贵公司要求整改，并在2017年9月18日致函中明确要求贵公司在2017年9月22日前完成整改，但是贵公司既无任何回应，更无任何整改行动，现已超过我店要求的整改期限，我店正式通知贵公司，我店将于2017年10月1日前退出经营场地，并将场地交还贵公司，贵公司应在2017年9月26日前与我司商讨赔偿我店投资经营等相关经济损失的事宜，如未能达成共识，我店将提起诉讼。2017年9月22日,保利天河公司向川字码头火锅店发出《关于川码头锅荟经营场地存在问题的复函》，称关于贵司提交川码头锅荟经营场地存在问题的函件我司已收悉并回复如下：1、根据租赁合同规定，我司给予贵店铺空调系统为现状交付，空调系统可正常使用，现场实测空调出风口温度为19-21度，但因店铺为开放式，部分天花为镂空，室内机分布不均，虽出风口温度已符合相关规范，但店内温度仍较高，需要店铺自行加装空调主机来增强制冷效果；2、关于贵司顾客流失问题，我司已多次建议贵司调整菜品及注意店内卫生问题，贵店一直未重视此问题，并有顾客投诉吃出蟑螂导致食药监过来检查；3、根据租赁合同规定，我司给予贵店铺的（排烟管道径口为300mm*400mm实际排风量为6048立方米）排烟量为6000立方米/小时，根据现场实测已达到租赁合同要求值，可满足店铺排烟需求，但因店铺厨房内部排烟系统设置存在不合理因素，包括但不限于烟罩过小，在烟罩覆盖范围外加工操作，无新风补给，以上因素导致厨房排烟不畅，我司工作人员已多次要求店铺进行设备维修或更换，但店铺至今仍未落实，对于上述工程问题，我司已多次回复是贵店铺设备问题，请贵店铺予以重视，如贵司需要技术支持，我司将尽最大的能力协助贵店铺将以上问题解决。2017年9月26日，保利天河公司向川字码头火锅店发出《关于川码头火锅退场的复函》，称关于贵方提交川码头火锅店退场的函件我司已收悉，贵方一直反映经营场地温度过高及排烟不畅等问题，我司已多次口头及书面回复给贵方，亦按合同交付条件提供相应的设施设备，关于贵方提出的撤场申请，我司本着友好协商的态度与贵方就相关合同条款在我商场商业中心会议室进行约谈沟通，时间为2017年9月27日下午14:00，请贵方安排人员准时参加会议等内容。2017年9月29日，川字码头火锅店向保利天河公司发出《关于川码头火锅荟撤场的函》，称因未能就川码头锅荟温度过高及厨房排烟不畅等相关事宜达成一致，现我店正式通知贵公司我店将于2017年10月1日起停止营业，退出场地，并将场地交还给贵公司，特此通知，另我店与贵公司友好协商，因“十一”长假的原因，我店可于10月10日前将店内物品搬离场地，并将店铺恢复成接手时的样子，并将9月份的水电费一次性结清。为证明涉案商铺存在排烟效果差和中央空调制冷效果差等问题，川字码头火锅店提交了（2017）粤广广州第179746号公证书，该公证书为广东省广州市广州公证处于2017年10月12日出具，内容显示为川字码头火锅店的经营者许崇于2017年9月26日向该公证处提出公证申请，该处于2017年9月26日下午对涉案商铺的现场情况进行了拍摄，该拍摄情况显示为2017年9月26日,许崇利用测量仪器在抽风机风口测量风速为0.3-0.4，涉案商铺在2017年9月26日测试的铺内温度是28.5摄氏度。两被告对该证据质证称，对该证据合法性予以确认，对真实性、关联性不予确认，该公证书与原告待证之事实没有关联性。另，川字码头火锅店申请证人刘某（自称涉案商铺的前手租户）到庭作证。刘某称其于2015年9月开始承租涉案商铺，交付时是毛坯，12月底开始经营拉面，在2016年6月中旬，涉案商铺的烟已经无法排出，保利天河公司的工作人员要求刘某更换风机，更换大功率的风机后，旁边的商铺有意见，他们的烟无法排出了，由于旁边商铺有意见，保利天河公司又要求刘某更换小的风机。在与保利天河公司协商后，保利天河公司强迫其撤场。两被告为反驳川字码头火锅店所提出的涉案商铺排烟效果差、中央制冷温度高的问题，向本院提交了如下证据：1、《保利克洛维A4-2商业裙楼厨房排烟及污水环保安装工程承包合同》，显示为保利广州房地产开发有限公司与广州市国瑞环保工程有限公司（以下简称“国瑞公司”）于2015年12月9日签订，约定由国瑞公司对保利克洛维A4-2商业裙楼厨房排烟及污水环保安装工程进行施工，承包范围包括有二层设餐饮商铺4间厨房排烟由商铺内安装1.5mm304不锈钢烟囱在核心筒2-B与2-4轴设置的风机房通过一台78000/m3/h1048Pa37Kw离心风柜引入大厦主排油烟井下方管理用房安装一条联接一、二层排烟主管排入三层大厦预留的钢制排烟管，离心风机减振、风机房隔声、降噪处理，水平段不锈钢烟囱引入商铺厨房内，厨房排烟进入竖井前安装防火阀，进入竖井烟囱接口加装止回阀，烟气静电净化器由商家在厨房内安装等内容；2、涉案商铺所在楼层的设计蓝图两张，分别为《A4-2商铺餐饮厨房通风安装施工说明》以及《裙楼二层商业餐饮厨房排烟平面》，其中《A4-2商铺餐饮厨房通风安装施工说明》显示涉案商铺所在楼层通风管道安装工程规划商铺为5间，涉案商铺规划的预计排烟量是6000m3/每小时，预计的新风量为4500m3/每小时等内容，《裙楼二层商业餐饮厨房排烟平面》显示，涉案商铺所在楼层有预留厨房三处，涉案商铺厨房在本楼层厨房排烟管道的尾部；3、广州市环境保护局于2015年3月16日出具的《广州市环境保护局关于珠江新城A4-1、A4-2地块商业办公楼建设项目竣工环境保护验收的意见》（复印件），称珠江新城A4-1、A4-2地块商业办公楼建设项目位于广州市天河区珠江新城华穗路以东A4-1、A4-2地块，主要建设内容为1栋31层及1栋37层商业办公楼，二至四层兼具餐饮功能，经审查该项目基本落实了环评文件及其批复要求，竣工环境保护验收合格等内容。川字码头火锅店对上述证据的真实性均不予确认。川字码头火锅店称装修损失共计为292200元，其中商铺装修花费为236200元，购置家具花费为56000元，为予证明，川字码头火锅店提交了如下证据：1、《建筑工程施工合同》，为川字码头火锅店经营者许崇与案外人广州丰大装饰工程有限公司（以下简称“丰大公司”）于2017年3月15日签订，约定由丰大公司对涉案商铺进行装修，工期为2017年3月17日至2017年4月17日，工程费用暂定为236200元等；2、《收款收据》2张，显示为丰大公司分别于2017年3月20日及2017年4月15日出具，内容为收到涉案商铺装修工程款共计15万元；3、丰大公司开具的《证明》(复印件)，显示内容为，丰大公司于2017年3月下旬承接许崇位于涉案商铺的装修工程，约定合同金额为236200元，许崇已付工程款235000元；4、营业执照（复印件），显示为丰大公司，法定代表人为李智敏；5、《收据》2张，显示为丰大公司分别于2017年4月22日、2017年4月30日出具，确认收取装修款共计85000元；6、营业执照（复印件），显示为佛山市德沛家具有限公司（以下简称“德沛公司”），法定代表人为刘鹏力；3、佛山市德沛家俱有限公司《订货单》（无任何签名和盖章），显示产品为桌椅、隔断、形象墙、陈列柜等。金额共计57531元；4、《收据》2张，显示为佛山市德沛家具有限公司分别于2017年3月31日以及2017年4月10日开具，金额共计56000元。保利天河公司、保利公司对上述证据的真实性均不予确认。关于川字码头火锅店支付租金、物业管理费、水电费等费用情况，川字码头火锅店称，其共计缴纳了涉案商铺的租金、物业管理费、水电费等共计168977.78元，为予证明，川字码头火锅店提交了发票多张，显示川字码头火锅店许崇在2017年5月至2017年9月期间向保利天河公司支付租金、物业管理费及水电费等。其中2017年5月1日至2017年5月31日的租金为12740.13元，其余月份的租金均为23232元，2017年5月1日至2017年5月31日的物业管理费为4287.29元，其余月份的物业管理费均为7818元。被告确认，川字码头火锅店缴纳涉案商铺的租金以及物业管理费直至2017年9月30日。另，关于其他损失，川字码头火锅店向本院提交了《商户入驻服务合同》以及银行转账回执单，以证明其在租赁涉案商铺期间入驻美团，花费了12800元。《商户入驻服务合同》显示为川字码头火锅店与连城信息技术（上海）有限公司于2017年4月19日签订，川字码头火锅店于2017年4月20日向连城信息技术（上海）有限公司转账支付12800元。2018年5月31日，本院组织各方当事人前往广州市天河区华穗路406号之二保利时光里二楼进行现场勘查。经勘查，涉案商铺已作其他商户使用，所在楼层共设置有9间商铺，被告称9间商铺中有两家做饮料不用排烟，一家做茶饮，不用排烟。还有一家是做西餐。本院认为：民事活动应当遵循自愿、平等、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案为租赁合同纠纷。从保利天河公司2017年6月12日发给川字码头火锅店的函件可知，川字码头火锅店已向保利天河公司发函提出排烟问题，保利天河公司要求川字码头火锅店就排烟问题进行整改。2017年8月2日，保利天河公司向川字码头火锅店发出《关于川码头厨房排烟问题的函件》，称川字码头火锅店店铺员工多次在商场营业高峰期将厨房门打开，严重影响商场公区环境及商场秩序，要求川字码头火锅店予以整改。可见在川字码头火锅店在涉案商铺经营期间长期受到排烟问题的困扰，且与保利天河公司进行了多次协商。对于排烟的问题，川字码头火锅店提交了（2017）粤广广州第179746号《公证书》，该《公证书》显示在公证处的公证下，许崇检测的涉案商铺排风口每小时风速为0.3-0.4，2017年9月26日铺内温度为28.5摄氏度，结合证人证言、双方往来的函件内容，对于川字码头火锅店所述涉案商铺厨房排烟不畅，本院予以采信。保利天河公司抗辩称，是因为川字码头火锅店自身内部的设计原因导致排烟不畅。双方签订的《保利时光里商场商铺租赁合同（固租）》约定，涉案商铺为毛坯交付，交付标准之一为排烟量6000m3/h，保利天河公司应当保障川字码头火锅店在排烟量方面的需求，且保利天河公司通过上述合同即可知道川字码头火锅店作为经营火锅店的商家对排烟量的特殊要求。根据双方往来函件以及证人证言，涉案商铺排烟问题持续存在，保利天河公司多次要求川字码头火锅店进行整改，未尽到出租人保障出租房屋使用的义务。另，依据保利天河公司提交的涉案商铺所在楼层的设计蓝图可知，涉案商铺所在楼层原本规划了5间商铺的排烟管道，且仅有3处预留厨房，涉案商铺在本楼层排烟管道的尾端。但经本院现场勘查，涉案商铺所在楼层实际有9间商铺经营，均为餐饮企业，按生活常理，多家餐饮经营时会加重涉案商铺所在楼层排烟管道的排烟负担，影响排烟管道尾部的川字码头火锅店排烟。另保利天河公司未提交其他证据予以证实涉案商铺因川字码头火锅店内部设计原因导致排烟不畅。综上，本院对于川字码头火锅店主张保利天河公司交付给川字码头火锅店的涉案商铺在烟管排风量方面存在严重瑕疵，影响涉案商铺的正常使用，造成川字码头火锅店承租涉案商铺经营餐饮的事实障碍，予以采信。作为出租人的保利天河公司，负有提供符合约定使用目的铺位给川字码头火锅店使用的义务，由于其提供的铺位存在瑕疵，导致川字码头火锅店的合同目的无法实现，故川字码头火锅店有权要求解除合同。川字码头火锅店解除合同的通知于2017年9月22日到达保利天河公司，现川字码头火锅店要求确认其与保利天河公司的租赁合同于2017年9月22日解除，本院予以支持。双方合同由于保利天河公司提供的铺位不符合约定的使用用途导致解除，故川字码头火锅店要求返还保证金53786元、物业管理保证金15636元、能源保证金1720元，共计71142元，合法有据，本院予以支持。关于川字码头火锅店要求保利天河公司赔偿装修损失的诉讼请求，交付商铺时为毛坯状态，川字码头火锅店提交了装修合同、收据等证明其在涉案商铺装修花费为235000元，购置家俱花费为56000元，共计为291000元，予以合理采信。鉴于川字码头火锅店在涉案商铺的装修已拆除，无法通过鉴定程序确认其残值，经营场所内的家具设施已搬走完毕。双方提交的证据以及双方陈述可知，川字码头火锅店曾实际经营过一段时间，装饰已实际投入使用，家具设施可以搬迁而非灭失，合同无法继续履行归责于出租方，本院从公平角度，酌情判令保利天河公司赔偿川字码头火锅店装修损失117500元。对于川字码头火锅店主张的超出部分，予以驳回。关于川字码头火锅店的第5项诉讼请求，涉案商铺在2017年9月22日前均由川字码头火锅店租赁使用，处于其控制之下，川字码头火锅店曾实际使用过涉案商铺。但川字码头火锅店在使用涉案商铺期间，涉案商铺存在严重瑕疵，导致无法正常使用，而非无法使用，现川字码头火锅店要求保利天河公司全额赔付其使用涉案商铺期间的已付租金、管理费及其他费用等缺乏法律依据，有违等价交换原则，从公平角度，本院判令保利天河公司退还川字码头火锅店已缴纳的租金及物业管理费的50%。两被告确认，川字码头火锅店缴纳涉案商铺的租金以及物业管理费直至2017年9月30日，亦即保利天河公司应当向川字码头火锅店返还租金52834.07元【（12740.13元+23232元×4）×50%】，物业管理费17779.65元【（4287.29元+7818×4）×50%】。对于川字码头火锅店主张的超出部分，予以驳回。关于川字码头火锅店要求保利天河公司赔偿其进驻美团费用，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于川字码头火锅店要求保利天河公司赔偿违约金的诉讼请求，因本院已判令保利天河公司赔偿川字码头火锅店已支付的50%的租金、50%的物业管理费、保证金，装修损失等，已弥补其实际损失，川字码头火锅店也没有证明其除上述费用以外的其他损失，因此，本院对川字码头火锅店诉请的违约金，不予支持。保利天河公司为保利公司的不具有独立法人资格的分支机构，在保利天河公司的自身资产不足以清偿川字码头火锅店上述债务时，依法应由保利公司承担补充清偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第五十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州市天河区冼村川字码头火锅店经营者许崇与被告保利商业管理有限公司天河分公司签订的《保利时光里商场商铺租赁合同（固租）》于2017年9月22日解除。二、被告保利商业管理有限公司天河分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市天河区冼村川字码头火锅店退还租赁保证金、物业管理保证金和能源保证金共计71142元。三、被告保利商业管理有限公司天河分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市天河区冼村川字码头火锅店赔偿装修损失117500元。四、被告保利商业管理有限公司天河分公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州市天河区冼村川字码头火锅店返还租金52834.07元以及物业管理费17779.65元。五、保利商业管理有限公司对保利商业管理有限公司天河分公司的上述债务承担补充清偿责任。六、驳回原告广州市天河区冼村川字码头火锅店其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14780元，由原告广州市天河区冼村川字码头火锅店负担4434元，被告保利商业管理有限公司天河分公司负担10346元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  谭巨文人民陪审员  陈红建人民陪审员  梁淑妍二〇一八年十二月二十八日书 记 员  何靖文            本判决书已于2018年   月    日送达