浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7149号 上诉人（原审被告）：吴永勃，男，1984年12月17日出生，汉族，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：葛新俊，浙江五星国泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱祉江，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王艳辉，女，1986年2月15日出生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：朱祉江，浙江海浩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨大毛，男，1982年1月2日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：洪新军，浙江宝简律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱蒂梅，女，1982年9月24日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：洪新军，浙江宝简律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行。住所地：浙江省杭州市余杭区东湖街道东湖中路232号。统一社会信用代码：91330110803830010B。 法定代表人：鱼海，行长。 委托诉讼代理人：蔡林，男，该公司员工。 上诉人吴永勃、王艳辉与被上诉人杨大毛、朱蒂梅以及原审第三人中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行（以下简称建行余杭支行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初19035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2016年9月12日，杨大毛、吴永勃及杭州铭庭房地产经纪有限公司（以下简称铭庭公司）签订《房屋买卖协议》（以下简称案涉协议）一份，约定以下主要内容：杨大毛向吴永勃购买位于杭州市余杭区的房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积为87.73平方米，转让总价为740000元（该总价包含随房屋赠送的房屋现状装修、做完油漆）；付款方式为商业贷款；交房时间为款清交房；该房屋交易过程中所产生税费及中介服务费均由杨大毛承担并支付；杨大毛为表示对铭庭公司提供房源的购买诚意，同意向铭庭公司支付意向金人民币五万元；若吴永勃接受杨大毛的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金，若杨大毛不依约履行合同，无权要求返还定金；若吴永勃不依约履行合同，需双倍返还定金。案涉协议还就其他事项进行了约定。 同日，杨大毛、朱蒂梅、吴永勃、王艳辉与杭州好房汇网络科技有限公司余杭分公司（以下简称好房汇分公司）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号2016转让0036080，以下简称案涉转让合同）一份，约定以下主要内容：杨大毛、朱蒂梅向吴永勃、王艳辉购买案涉房屋，建筑面积为87.73平方米，该房屋有抵押，吴永勃、王艳辉于双方办理过户手续前办理抵押注销手续；房屋转让总价为740000元，付款方式为委托银行监管支付，双方同意委托第三人建行余杭支行[33050161743500000197]账号对房产交易资金进行监管支付；双方约定按贷款付款（商业贷款）支付房款——杨大毛、朱蒂梅须于2016年9月20日前支付首期款人民币300000元至双方约定的银行第三方监管账户，余款杨大毛、朱蒂梅申请银行贷款，须于2016年9月20日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款人民币440000元发放至双方约定的银行第三方监管账户；交房方式为银行放贷后三个工作日内；双方同意于杨大毛、朱蒂梅银行按揭审批通过后十个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。案涉合同还就其他事项进行了约定。 案涉合同签订后，杨大毛于2016年9月21日向好房汇分公司监管账户支付首付款300000元，并于同日向建行余杭支行提交贷款申请，签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款本金440000元用于购买案涉房屋。后建行余杭支行审批通过该贷款。 2016年10月20日，杨大毛微信催促吴永勃办理案涉房屋过户手续，吴永勃回复称房屋不卖了。后经杨大毛多次催促，吴永勃、王艳辉均拒绝办理抵押权注销手续及案涉房屋过户手续。 原审法院另查明：杨大毛、朱蒂梅提供的房产记载信息查询记录上载明——案涉房屋所有权人为吴永勃、王艳辉，所有权证号为余房权证余移字第××、16××26号，登记时间为2016年5月25日；他项权人为建行余杭支行，登记日期为2016年5月25日。截止2018年1月25日，案涉房屋尚余39万余元抵押贷款尚未还清。 原审庭审中，杨大毛、朱蒂梅愿意代为吴永勃、王艳辉向第三人建行余杭支行清偿案涉房屋上的上述抵押贷款，并将剩余购房款一次性支付给吴永勃、王艳辉。 杨大毛、朱蒂梅诉请判令：1、吴永勃、王艳辉配合杨大毛、朱蒂梅办理案涉房屋过户登记手续（要求吴永勃、王艳辉结清银行贷款，注销抵押登记）；2、第三人建行余杭支行在结清贷款后，配合杨大毛、朱蒂梅办理他项权注销手续；3、吴永勃、王艳辉承担本案的诉讼费用。原审庭审中，杨大毛、朱蒂梅变更第一项诉讼请求为：判令吴永勃、王艳辉配合杨大毛、朱蒂梅办理案涉房屋过户登记手续（要求吴永勃、王艳辉结清银行贷款，注销抵押登记）；如吴永勃、王艳辉不清偿第三人贷款债务，杨大毛、朱蒂梅愿代为吴永勃、王艳辉向第三人清偿上述房屋的贷款债务；杨大毛、朱蒂梅代为清偿的款项在未支付的购房款（440000元）中进行抵扣。 原审法院审理认为：杨大毛、朱蒂梅与吴永勃、王艳辉签订的协议书均系双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的规定，双方之间买卖案涉房屋的行为合法有效，缔约双方均应依约履行。杨大毛、朱蒂梅按照合同约定支付首付款，也已经办理完毕贷款审批手续，即已全面履行了自己的义务，但吴永勃、王艳辉未按约清偿案涉房屋银行抵押贷款并办理注销抵押手续，且明确表示不履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。关于案涉转让合同是否可以继续履行。首先，杨大毛、朱蒂梅延迟支付首付款、申请银行贷款的行为并不构成根本性违约；其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。审理中，杨大毛、朱蒂梅作为房屋受让人愿意代为向第三人清偿全部债务。因此，双方的合同不存在事实上或法律上不能履行的障碍，吴永勃、王艳辉应继续履行合同义务，协助杨大毛、朱蒂梅办理案涉房屋的过户转让手续（过户产生的税、费由杨大毛、朱蒂梅承担）。吴永勃、王艳辉以未收到杨大毛、朱蒂梅支付的款项，合同签署存有欺诈、属无效合同为由，要求驳回杨大毛、朱蒂梅诉请的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年8月1日判决：一、吴永勃、王艳辉于判决生效日后十日内向第三人建行余杭支行清偿设定在案涉房屋上的按揭抵押贷款；上述抵押债务清偿完毕之日起十日内，吴永勃、王艳辉应当办理案涉房屋的注销抵押登记，同时由第三人建行余杭支行协助办理；二、如吴永勃、王艳辉不能按上述第一项全额清偿第三人建行余杭支行的案涉房屋按揭抵押贷款，由杨大毛、朱蒂梅直接代为吴永勃、王艳辉向第三人建行余杭支行全额清偿，第三人建行余杭支行予以协助；杨大毛、朱蒂梅代为清偿的款项有权在未支付吴永勃、王艳辉的购房款中抵扣；三、吴永勃、王艳辉应于上述案涉房屋完成注销抵押登记之日起十日内协助杨大毛、朱蒂梅将案涉房屋过户登记至杨大毛、朱蒂梅名下（房屋过户产生的税费由杨大毛、朱蒂梅承担）；本案案件受理费11200元，由吴永勃、王艳辉负担。 宣判后，吴永勃、王艳辉不服，共同向本院提起上，诉：一、原审判决认定事实错误，适用法律错误。被上诉人构成根本性违约，上诉人有权拒绝办理注销抵押手续及过户转让手续并要求解除案涉协议及案涉转让合同。二、原审判决认定事实不清，被上诉人逾期支付款项给上诉人造成巨大损失。三、被上诉人侵占案涉房屋，破坏案涉房屋内财产的违法犯罪行为导致案涉协议及案涉转让合同无法履行。请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。 杨大毛、朱蒂梅共同辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的违约事实清楚。被上诉人不存在违约情形，也不存在侵占案涉房屋的事实。上诉人在原审判决后将案涉房屋抵押权注销后由故意将案涉房屋抵押给第三人，系毁灭、伪造证据、妨碍二审审理的行为，应予惩戒。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吴永勃、王艳辉在二审举证期间提交以下证据： 1、2016年9月12日收条； 2、2016年10月6日《房屋买卖意向书》； 3、2016年10月6日收条及银行卡客户交易明细清单； 4、2017年8月16日分期通业务办理承诺书。 吴永勃、王艳辉在二审举证期限届满后欲提交证据，杨大毛、朱蒂梅拒绝质证。 本院经审核认为：吴永勃、王艳辉提交的上述证据1——4形成于原审庭审结束之前，其不能举证证实确系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，杨大毛、朱蒂梅也不同意质证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对上述证据不予采纳。吴永勃、王艳辉在二审举证期限届满后欲提交证据，杨大毛、朱蒂梅拒绝质证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一、二款的规定，本院不组织质证。 本院经审理查明：2018年8月27日，吴永勃、王艳辉与案外人陈伦首签订《个人房屋抵押借款合同》，约定将案涉房屋抵押给陈伦首。次日，案涉房屋经抵押登记，载明抵押权利人为陈伦首，抵押数额为150万元。本院经审理查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”该法第六十五条第一款规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”杨大毛与吴永勃及铭庭公司签订的案涉协议以及杨大毛、朱蒂梅与吴永勃、王艳辉及好房汇分公司签订的案涉转让合同均系缔约双方真实意思的表示，也不违反法律法规的效力性强制性规定，均属有效。其中案涉协议明确约定为意向合同，其内容也不具备房屋买卖合同的实质性条款之要求，属于预约之合同；案涉转让合同对于案涉房屋的转让之相关约定具备房屋买卖合同的实质要求，属于本约之合同。杨大毛、朱蒂梅也已经按照案涉转让合同的约定实际履行了支付首付款的义务。吴永勃、王艳辉应按照该合同的约定履行其合同义务。杨大毛、朱蒂梅迟延1天交付首付款及申请银行贷款的行为未构成根本性违约，原审判决认为吴永勃、王艳辉不具有不履行其合同义务的抗辩权利系正确。吴永勃、王艳辉诉称杨大毛、朱蒂梅侵占案涉房屋、损害屋内财产构成犯罪，就此主张，吴永勃、王艳辉未能举证予以证实，吴永勃、王艳辉据此主张不履行其合同义务的抗辩也不能成立。原审判决判令吴永勃、王艳辉依法按约履行其合同义务系正确。吴永勃、王艳辉在原审判决后，又将案涉房屋抵押给案外人，该行为对杨大毛、朱蒂梅要求其履行协助办理案涉房屋过户登记之合同义务造成妨碍，吴永勃、王艳辉的行为显属恶意、有违诚信，其应自行涤除抵押债务后继续履行其上述合同义务。基于吴永勃、王艳辉在原审判决后的上述行为，致使本案在二审中被改判，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条的规定，原审裁判不属于错误裁判案件。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2017）浙0110民初19035号民事判决； 二、吴永勃、王艳辉于本判决生效之日起十日内自行涤除设定在杭州市余杭区的房屋上的抵押债务，上述抵押债务涤除完毕之日起十日内，吴永勃、王艳辉应当办理上述案涉房屋的注销登记手续； 三、吴永勃、王艳辉应于上述案涉房屋完成注销抵押登记之日起十日内协助杨大毛、朱蒂梅将上述案涉房屋过户登记至杨大毛、朱蒂梅名下（房屋过户产生的税费由杨大毛、朱蒂梅承担）。 一审案件受理费11200元，由吴永勃、王艳辉负担；二审案件受理费11200元，由吴永勃、王艳辉负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月十二日 书记员 王 勤