四川省甘洛县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3435民初281号 原告：李崇艳，女，1971年4月20日出生，汉族，四川省甘洛县人，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张小洪，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，代理权限，特别授权。 被告：四川志和必拓贸易有限公司，住所地，中国（四川）自由贸易试验区成都高新区锦晖西一街99号2幢1单元14层1405号。 法定代表人：魏琦，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘汉军，四川实序律师事务所律师，代理权限，特别授权。 被告：甘洛县宏丰商贸有限责任公司，住所地，甘洛县新市坝镇团结东街398号。 法定代表人：向朝仙，该公司经理。 委托诉讼代理人：肖礼财，四川实序律师事务所律师，代理权限，特别授权。 原告李崇艳与被告四川志和必拓贸易有限公司（以下简称“志和公司”）、甘洛县宏丰商贸有限责任公司（以下简称“宏丰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李崇艳及其委托诉讼代理人张小洪，被告志和公司的委托诉讼代理人刘汉军，被告宏丰公司的委托诉讼代理人肖礼财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李崇艳向本院提出诉讼请求：1、依法撤销四川志和必拓贸易有限公司与甘洛县宏丰商贸有限责任公司之间的《房屋买卖合同》；2、依法确认原告享有位于甘洛县新市坝镇团结南街4号、5号铺面的优先购买权；每平方为2万元×59.2平方米＝1184400.00元。3、本案的诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：原告于2009年支付人民币8万元转让费后，开始承租被告志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街4、5号铺面用于烟酒生意，房屋租赁合同采取一年一签的形式，截止起诉之日原告已实际租赁该铺面长达9年。 2018年4月7日，原告找到志和公司要求继续租赁涉案房屋并签订租赁合同，但被告志和公司没有理睬原告。后来原告才知道该房屋在当时已经卖给了宏丰公司。 原告认为，二被告明知该铺面存在承租人的情况下，恶 意串通侵害原告的优先购买权，对原告隐瞒涉案房屋已出售的事实，属于欺诈行为，损害了原告的合法权益。二被告之间的房屋买卖合同应当依法予以撤销，同时原告根据《中华人民共和国合同法》之规定，依法享有同等条件下的优先购买权。 在庭审过程中，原告变更诉讼请求：依法撤销二被告之间房屋买卖合同中涉及自己承租的两间铺面，同时，因《房地产租赁合同》约定承租的铺面与被告志和公司房屋产权证上的登记不一致。请求依法确认其实际承租的甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-8号、1-9号的房屋享有优先购买权。 被告志和公司辩称，原告的起诉不实，诉讼请求依法不能成立，理由如下： 一、志和公司与宏丰公司所形成的只是口头意向性的资产转让，并没有订立商品房买卖合同，原告请求撤销根本不存在的合同没有事实和法律依据。 二、原告要求确认其具有优先购买权不能成立。原告实际租用的铺面是8号、9号，但8、9号铺面志和公司至今也不打算出卖。且原告与志和公司的房屋租赁合同期限己届满，志和公司享有随时解除合同的权利，其主张优先购买权应当在租赁期限内提出，其在事后提出，没有法律依据，不能满足优先购买权的条件。 三、志和公司已在合同期限届满之后的2018年7月6日向原告发出了退还铺面通知，双方合同期限己届满，按照原告与志和公司签订的合同第八条第八款的约定，原告没有在合同期限届满前三个月提出续约申请，视为其不再续约，且志和公司也不同意继续租赁，原告应无条件返还租赁物，其提出的优先购买权的理由没有法律依据。 被告宏丰公司辩称，同意志和公司的答辩意见，同时补充三点：1、二被告之间仅成立了意向性质的协议，买卖合同根本不存在，原告诉请撤销合同无事实依据；2、原告请求确认其优先购买权不能成立，因为买卖合同不存在。即便存在买卖，也是在同等条件下优先购买，原告诉请2万元一平米没有法律依据；3、据了解，关于志和公司与原告案号为（2018）川3435民初240号的租赁合同纠纷正在审理过程中，原告租赁期满，拒不退还铺面还对案件提出管辖权异议，被驳回管辖异议后，又对裁定进行上诉。原告的行为有明显的拖延时间、恶意诉讼的嫌疑。 原告李崇艳围绕诉讼请求在举证期限内提交了以下证据： 1、《甘洛县豫光矿业有限责任公司房地产租赁合同》两份（承租方为原告，出租方为甘洛县豫光矿业有限公司，签订时间分别为2014年6月30日、2015年6月30日），《房地产租赁合同》一份（承租方为原告，出租方为志和公司，签订时间为2017年6月30日）。拟证明原告与志和公司2009年建立租赁关系，原告租赁涉案铺面至今。原告与志和公司的租赁期至2018年6月30日止，在此期间，原告对承租铺面享有优先购买权。经庭审质证，被告志和公司的质证意见：对原告与甘洛县豫光矿业有限责任公司签订的两份合同的真实性有异议，租赁期限有明显被修改过的痕迹。两份合同显示原告承租的铺面有四间，明显不合理。原告与志和公司签订的合同原件上的签字与复印件上的签字完全不一致，对其真实性有异议。被告宏丰公司同意志和公司的质证意见，但强调甘洛县豫光矿业有限责任公司与原告签订的合同与本案无关，但能说明原告承租的铺面是8号、9号，不是4号、5号，事实上原告经营的烟酒店一直在8号、9号铺面，且从未更换过铺面。原告的证据不能达到其证明目的。 2、宏丰公司与案外人韩洪清签订的《房屋买卖（转让）合同》（复印件）。拟证明1、被告志和公司于2018年4月20日前已将原告承租的铺面卖给被告宏丰公司，宏丰公司又将其转让给了案外人，上述交易均在原告承租期内，侵害了原告的优先购买权；2、二被告明知该房屋存在承租人的情况下，向原告隐瞒相关事实，未提前书面通知原告，在原告租赁期内多次转让涉案铺面，存在欺诈行为，其签订的合同应当予以撤销；3、二被告应当按照实际出售价格将涉案铺面出售给原告。经庭审质证，被告志和公司认为，原告当庭质证的合同残缺不全，不是一份完整的合同。原告诉讼请求要求撤销的是二被告之间的买卖合同，不是宏丰公司与案外人韩洪清之间的合同，因此该合同与本案不具有关联性。被告宏丰公司同意志和公司的质证意见，补充陈述该合同系复印件无法核实真伪，不能达到原告的证明目的。 3、光盘一张（原告的电话录音及原告委托人打电话给魏天锋时的录音视频）。拟证明被告志和公司于2018年4月20日前已将原告承租的铺面卖给了被告宏丰公司，且宏丰公司已将涉案铺面出售给了案外人。二被告的行为损害了原告的优先购买权，涉案铺面应当以同等价格出卖给原告。经庭审质证，被告志和公司的质证意见：原告的电话录音，体现不出双方当事人的身份，也体现不出原告录音中提到的是哪两间铺面，因此该录音证据与本案不具有关联性；原告委托人的录音资料中魏天锋身份不明确，他的陈述无任何依据，与本案不具有关联性。该组证据不能达到原告的证明目的。被告宏丰公司同意志和公司的质证意见，补充两点意见：1、原告诉讼代理人制作的录音视频形成于原告起诉后，与魏天锋的谈话存在诱导性；2、原告提交的两份视听资料没有提供原始载体，对其合法性有异议。 4、中国农业银行银行卡交易明细清单。拟证明原告向志和公司支付了2017年7月至2018年6月30日的涉案铺面的租金。 被告志和公司经本院通知未到庭质证。被告宏丰公司对以上证据无异议。 5、《房屋租赁到期通知书》，拟证明在原告租赁期内，被告志和公司将原告承租的铺面卖给了被告宏丰公司。 被告志和公司经本院通知未到庭质证。被告宏丰公司以该证据未在举证期内提交为由拒绝质证。 原告李崇艳在举证期限内申请了证人罗某、周某出庭作证。拟证实涉案房屋已由被告志和公司出卖给了被告宏丰公司。罗某：我和原告在同一排门面房做生意。今年4月份的一天，瑞丰（宏丰）的人叫我们开会谈卖房子的事。租铺面的人，包括原告李崇艳全部都去了。当时提的价格是铺面3万6千元一个平方，要求一周内交钱。有些人买了，有些人没买。没买就退房，我没买就退房了。二被告之间的房屋买卖合同，我不清楚，志和公司也未告诉我房屋买卖的事情。周某：我承租了被告志和公司的铺面经营利郎服装店，该铺面之前的出租方为豫光公司。今年4月份魏天锋和他老婆到门市上通知使用铺面的人优先购买，价格为每平方3万6千元。魏天锋还在他的茶楼上主持开会，具体哪些人参加我不清楚，但我与原告李崇艳参加了会议。我没有购买承租的铺面，今年6月份租赁期满后，我就搬了，被告志和公司没有告诉我买卖房屋的事情。经庭审质证，被告志和公司对证人证言无异议；被告宏丰公司对证人证言无异议。 被告志和公司在举证期限内提供了以下证据： 1、《通知》一份。拟证明志和公司在原告的租赁期满后，已履行了告知义务，要求原告腾退房屋。经庭审质证。 原告的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。被告宏丰公司无异议。 2、涉案铺面的不动产权证复印件。拟证明原告承租的8号、9号铺面的权利人是志和公司。经庭审质证，原告对该证据无异议，请求依法变更原告的第二项诉讼请求，确认原告对位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元8号、9号房屋享有优先购买权。被告宏丰公司无异议。 被告宏丰公司在举证期限内未提交证据。 2018年10月11日，本院依据原告的书面申请，依法调取了甘洛县宏丰商贸有限公司、向朝仙（宏丰公司法定代表人）、魏天锋2018年3月1日至2018年9月1日的银行账户交易明细。在质证过程中被告宏丰公司以账户信息涉及个人隐私，申请不公开质证。经不公开质证，原、被告对宏丰公司、向朝仙、魏天锋2018年3月1日至2018年9月1日的银行账户交易明细，均发表了质证意见。 原告的质证意见：对三个账户交易明细的真实性、合法性、关联性均无异议。被告宏丰公司的账户信息显示:2018年4月5日转款35万元,备注为委托支付购买甘洛县原房产款，2018年4月8日转款100.00万元备注为支付购买甘洛县原房产款，2018年4月23日转款1000.00万元备注为支付购买甘洛县团结南街129号（原武装部）房款，根据此账户明细可以证明宏丰公司已经购买了原武装部房屋，购买价为1475.00万元，二被告存在买卖行为，现在只是没有办理过户。被告志和公司在原告的租赁期内的转让行为，未通知原告，侵犯了原告的优先购买权。魏天锋的账号显示：魏天锋作为宏丰公司的实际控制人，在取得志和公司的房屋后，又将全部房屋分开出售，十一间铺面的购买者绝大部分是之前的承租户，其中邬某某、彭某某就是其中的两个承租户；2018年4月20日魏天锋收取了康某购买原告承租铺面的230.00万元。 被告志和公司的质证意见：该组证据与本案不具有关联性。交易明细显示支付的购房款只能说明这些人之间有资金往来，购房款针对的是住房还是铺面不清楚。宏丰公司无权处分志和公司的资产，志和公司是8号、9号铺面的实际权利人，至今未打算出售这两间铺面。 被告宏丰公司同意志和公司的质证意见，补充两点：1、二被告之间只是达成了意向性的资产处分协议，并没有履行。宏丰公司下来要求志和公司退还已经支付购房预付款；2、魏天锋的行为不能代表宏丰公司。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对二被告有异议的原告提交的证据，本院认定如下：证据1、《甘洛县豫光矿业有限责任公司房地产租赁合同》（两份）、《房地产租赁合同》一份，三份合同虽有涂改痕迹，但原告说明了理由，予以采信；证据2、《房屋买卖（转让）合同》，当庭质证提供的合同虽是内容不完整的复印件，但原告说明了理由，并能与其他证据相互印证，予以采信；3、光盘一张（原告的电话录音及原告委托人打电话给魏天锋时的录音视频），原告的电话录音，无法核实通话另一方的身份。原告代理人与魏天锋的电话录音，原告代理人的提问具有诱导性，魏天锋不明真相情况下的陈述，无法确定是否是其真实的意思表示，对该光盘显示的内容，不予采信；证据5、《房屋租赁到期通知书》，对其真实性予以确认，但该证据无法实现原告的证明目的，不予采信。原告对被告志和公司提交有异议的证据，本院认定如下：证据1、《通知》，志和公司要求原告腾退承租的铺面，与本案涉及优先购买权纠纷没有关联性，不予评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告志和公司在甘洛县团结南街129号（原武装部）拥有多间铺面及住房，被告志和公司提供的产权证显示，建筑面积共计3294.6平方米，上述铺面及住房是连在一起的整体建筑。2017年6月30日，原告与被告志和公司签订了《房地产租赁合同》，承租了被告志和公司坐落于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-8号、1-9号铺面经营烟酒生意。原告租赁该铺面已经数年，历经了甘洛县豫光矿业有限责任公司、被告志和公司等出租方。原告与被告志和公司签订的《房地产租赁合同》约定，双方的租赁期限自2017年7月1日起到2018年6月30日止。2018年4月份，魏天锋（系宏丰公司自然人股东、监事李启红的丈夫）组织了志和公司铺面的承租人开会，告知承租人对承租铺面享有优先购买权，购买价格为3.6万元／平方米，原告李崇艳参加了会议。2018年9月13日，原告申请本院调取宏丰公司、魏天锋、向朝仙2018年3月至2018年9月1日在银行的交易信息。宏丰公司对公活期账户交易明细显示：2018年4月5日起，被告宏丰公司陆续向志和公司支付购房款1475.00万元，其中1340.00万元的交易明细附言载明：支付购买甘洛县团结南街129（原武装部）房款。魏天锋银行卡交易明细清单显示：2018年4月20日、2018年4月23日、2018年4月30日，案外人邬某某分三次向魏天锋转款123万余元，三次转款摘要／附言为转存房款；2018年5月16日魏天锋与案外人彭某某有资金往来，摘要／附言为还款；2018年4月20日案外人康某与魏天锋有资金往来，摘要／附言为转存230.00万元。 本院在2018年7月30日受理了志和公司与李崇艳的租赁合同纠纷后，原告李崇艳于2018年8月23日向本院提起了本案的诉讼。本案诉讼过程中，被告志和公司的法定代表人由王莉芳变更为魏琦。 在审理过程中，原告李崇艳向本院提交财产保全申请书，要求查封志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-4号、1-5号（产权证号：川2018甘洛县不动产权0000086、川2018甘洛县不动产权0000099）的房屋。本院于2018年10月11日作出（2018）川3435民初281号民事裁定书，查封了志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-4号、1-5号（产权证号：川2018甘洛县不动产权0000086、川2018甘洛县不动产权0000099）房屋。2018年10月25日，原告向本院提交变更财产保全申请书：1、解除对志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-4号、1-5号（产权证号：川2018甘洛县不动产权0000086、川2018甘洛县不动产权0000099）房屋的查封；2、查封志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-8号、1-9号（产权证号：川2018甘洛县不动产权0000110、川2018甘洛县不动产权0000119）的房屋。本院于2018年11月29日，依法查封了志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-8号、1-9号房产，并依法解除了对志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-4号、1-5号房屋的查封。 本院认为，本院调取的宏丰公司的银行账户交易明细及证人当庭作证的证言均能证明二被告之间存在房屋买卖行为。二被告辩称双方只是达成了意向性协议的辩解，本院不予采纳。虽然现有证据能够证明二被告之间有房屋买卖行为，但不足以证明二被告之间的买卖行为包含了原告承租的坐落于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-8号、1-9号的铺面。理由如下：1、原告依据本院调取的宏丰公司、魏天锋2018年3月1日至2018年9月1日期间的银行账户交易明细和银行卡交易明细，主张宏丰公司已经将志和公司名下所有铺面出售，且购买者绝大多数都是11间铺面的原承租人；但原告未提供证据证明与魏天锋有资金往来的几个人中哪些属于原承租人，且魏天锋的银行卡交易明细中，除了与邬某某的交易明细摘要／附言为转存房款外，其他的为还款、转存。因此，仅从魏天锋2018年3月1日至2018年9月1日期间的银行卡交易明细，不能推断出宏丰公司已将志和公司名下的所有铺面出卖。也不能推断宏丰公司已经将原告承租的两间铺面出售，同理，也不能认定二被告之间的买卖行为中包含了原告承租的两间铺面。2、案外人康某于2018年4月20日向魏天锋转存230.00万元，在没有其他证据印证的情况下，康某的转账行为，同样不能证明康某向宏丰公司购买了原告承租的两间铺面。3、原告提供的宏丰公司张贴的《房屋租赁到期通知书》，只能证明二被告之间有房屋买卖行为且该买卖行为涉及到志和公司的铺面，但不能证明买卖行为涉及到所有铺面或包括了原告承租的两间铺面。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告提供的证据不足以证明其主张的事实，应当承担不利后果，对原告要求确认二被告之间的买卖行为包含了原告承租的坐落于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元8号、9号铺面的主张，本院不予支持。现在原告承租的两间铺面的不动产权证上记载的权利人仍然是被告志和公司，志和公司称其至今未打算出售这两间铺面。原告李崇艳不能证明其承租的两间铺面已被志和公司出售，其要求撤销合同及优先购买权的主张就失去了存在的前提，依法不能得到支持。即使原告陈述属实，被告宏丰公司整体购买了志和公司位于甘洛县团结南街129号的房产，被告李崇艳主张优先购买权也不能得到支持。理由如下：1、被告志和公司在甘洛县团结南街129号（原武装部）拥有的多间铺面和住房是连在一起的整体建筑，该整体建筑面积至少有3294.6平方米（原告自述该房屋面积共计6000多平方米）。原告李崇艳承租的两间铺面面积为68.81平方米，其占志和公司整体房产的四十七分之一。虽然原告承租的铺面有单独产权、使用功能相对独立，但在房屋结构上是被告志和公司整体建筑不可或缺的一部分。要弄清楚原告在二被告之间整体出售时，是否享有优先购买权?首先要明确优先购买权的性质，优先购买权的设立，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。主张优先购买权只能在同等条件下提出。本案中，该整体建筑仅底楼铺面就涉及的数个承租人（原告自述有11人），如果被告志和公司将该整体建筑一并出售的时候，原告有优先购买权，那么至少有数十个人享有优先购买权。被告志和公司要将整体房屋全部出售，至少需要进行数十个交易，这样加重了出卖人的义务，限制了其处分权。2、二被告之间对该房产进行整体买卖，原告的合法权益也可以得到有效保护。根据“买卖不破租赁”的原则，宏丰公司购买了志和公司的整体房产后，志和公司对原告的权利义务就转移到了宏丰公司。宏丰公司如果在原告的承租期内单独出卖原告承租的铺面，原告享有同等条件下的优先购买权。原告提供的证人证明：原告参与了宏丰公司在今年四月份召开的会议，已经知道宏丰公司在出售从志和公司购买的铺面。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，宏丰公司已通知了包括原告在内的承租人参加会议，告诉了承租人享有优先购买铺面的权利，但原告未主张优先购买。本案是在2018年7月30日，被告志和公司起诉原告要求腾退房屋后，原告才于2018年8月13日（本院受理时间为8月23日）向本院起诉二被告主张优先购买权。原告的主张优先购买权，已明显超过合理期限。 本案中，原告申请诉讼保全，是原告为维护自身可能获得的利益，自行选择的结果。原告支出的申请费，应当由原告自行承担。但本案原告对志和公司位于甘洛县新市坝镇团结南街129号1幢1单元1-4号、1-5号（产权证号：川2018甘洛县不动产权0000086、川2018甘洛县不动产权0000099）房屋进行保全，是依照原告与志和公司签订的《房屋租赁合同》实施的申请。被告志和公司编排的铺面序号与房屋产权证上的序号不一致，是导致原告第一次保全错误的主要原因。因此，被告志和公司对原告的第一次错误保全应当承担责任。综上，原告第一次保全的申请费5000.00元，由原告与被告志和公司各负担2500.00元。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十四条、第一百条、第一百零二条之规定，判决如下： 驳回原告李崇艳的诉讼请求。 案件受理费15460.00元，由原告李崇艳负担；申请费10000.00元，由原告李崇艳负担7500.00元，由被告四川志和必拓贸易有限公司负担2500.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判长 康 纪 勇 审判员 袁 忠 云 审判员 木乃以不 二〇一八年十二月十七日 书记员 吉胡尔里