云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初7074号原告：杨志凌，男，汉族，1981年11月29日出生，身份证住址为云南省昆明市呈贡县。委托诉讼代理人：高璇，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴毕民，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市国福房地产开发集团有限责任公司，住所地云南省昆明市五华区龙泉镇上庄村131号右营第一股份合作社综合楼2楼206号，统一社会信用代码9153010269086338X6。法定代表人：蔡福林。委托诉讼代理人：粟茜、汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。原告杨志凌与被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司（以下简称“国福地产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴毕民，被告的委托诉讼代理人粟茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即协助原告办理位于五华区红云街道办事处“国福现代城茉莉苑”1幢21层2105号房产的不动产权证书，并承担自2016年1月1日起至实际为原告办理不动产权证书之日止的逾期办证的违约金（暂计至2018年4月1日为94274.5元）；2.请求判令被告立即向原告交付原告向其缴纳的契税及印花税发票、房屋公共维修基金发票；3.请求判令被告向原告返还根据《商品房购销合同补充协议》第五条交付的“其他费用”7000元；4.请求判令被告立即为原告完善并接通天然气；5.请求判令被告将国福现代城茉莉苑属业主共有的地上停车位交还业主共同使用、管理；6.请求判令被告以书面形式确定原告所购房屋属“武成小学”学位房；7.请求判令本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2014年6月25日，原告与被告签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告购买被告投资开发的位于昆明市五华区红云街道办事处北仓社区居民委员会北仓村项目名称为“国福现代城茉莉苑”的1幢21层2105号房产，上述协议对购房款的支付、房屋交付、税费缴纳等相关问题作出了详细约定。后原告依约支付购房款项，但被告未能按照协议约定的时间向原告交付适宜居住的商品房，且2015年8月交房后仍未为原告办理产权登记。此外，被告向原告收取了契税及印花税、房屋公共维修基金款项后，均未向原告交付发票，故原告有权要求被告向原告交付上述发票。被告根据《商品房购销合同补充协议》约定要求原告支付的“其他费用”实际并未产生，故应向原告退回。为适宜原告居住，且根据被告承诺，其应立即完善并接通天然气供原告使用，并将业主共有的地上停车位交还业主共同使用、管理。另外，根据被告的宣传手册等材料，本案所涉房屋应属“武成小学”的学位房，原告有权要求被告以书面形式予以确认。被告国福地产辩称，其一，未能办理产权证不是被告原因导致的，不应当承担违约责任，合同中明确约定了办理产权证的前提是原告需要完成合同中约定的事项，原告没有证据证明原告已经提交了相应的材料给被告办理。其二，原告要求返还的发票在相应部门开具过程中，被告仅为原告代收代办，被告不是适格的交付义务主体。其三，其他费用系《昆明市商品房销售综合信息公示表》中公示的太阳能热水系统（4000元/户）、有线电视（400元/户）、智能管理系统（6600元/户），有太阳能热水系统的收取11000元，没有的收取7000元其他费用，以上设施已经完成并交付使用，不存在退回理由。其四，《商品房购销合同》中约定管道煤气入户，被告已完成，天然气是否具备使用条件不是开发商所能决定的。其五，关于停车位，地上部分没有规划停车位，所以不存在移交使用的问题，且原告以个人名义提出此项诉请于法无据。其六，“武城小学”属公立公办小学，原告要求确认学位房并非被告所能决定和履行的内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人不认可证明目的几份证据：原告提交的《关于解决茉莉苑问题的会议纪要》、国福现代城宣传海报，被告提交的昆明市商品房销售综合信息公示表、茉莉苑小区总平面图，因为当事人对真实性无异议，且这几份证据与本案诉求相关，本院予以采证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月25日，原告杨志凌（乙方，买受人）与被告国福地产（甲方，出卖人）签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，并办理了备案登记，合同登记号为：KM2014070244111。上述合同约定：1.乙方出资882101元购买甲方开发的位于昆明市五华区红云街道办事处北仓社区居民委员会北仓村的“国福现代城茉莉苑”1幢21层2105号房产；2.房屋交付时间为2014年12月31日之前；3.关于产权登记的约定：在乙方办理完毕以下事项：支付完毕全部房屋价款及合同补充协议约定的税款、行政规费、公共维修基金、违约金等全部款项；双方办理完毕房屋交接手续；乙方向甲方支付符合产权登记机关要求的相关资料，如委托甲方办理产权证的委托书、产权登记申请书、购房发票等；乙方必须通过《昆明市购房家庭成员住房查询结果表》具备办理产权条件的。甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办产权登记的相关手续。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务；3.甲方代收以下款项：契税13232元、印花税5元、产权工本费80元、房屋公共维修基金10865元、其他费用7000元。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款及合同约定由被告代收的契税、印花税、产权工本费、房屋公共维修基金及7000元的其他费用。2015年7月21日，被告将上述房屋交付于原告。本院认为：本案系因买卖房屋引发的合同纠纷，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按照合同约定履行相应义务。本案中，原告一共提出了七项诉讼请求。其一，关于原告要求被告立即协助办理不动产权证书并支付违约金的诉请。本院认为，在房屋买卖合同关系中，不动产权证的办理系关乎买方实现合同目的的重要事项，向办理产权证的行政主管部门提供适格资料办理产权证当属出售方的一项重要义务。本案中，原告已如约履行合同义务并办理完毕接房手续，被告理应在合同约定的期限内完成竣工验收，使原告购买的房屋符合产权登记机关要求的办证条件，并向产权登记机关报送合格资料为原告办理不动产权证。现已超过合同约定的办证期限，被告并未为原告办理产权证也未提供证据证明其已向产权登记机关报送合格资料，故被告应承担逾期办证的违约责任。对于被告提出的“因原告未按照合同约定交付办证所需材料从而导致产权证未办理，故并非被告违约”的抗辩理由，首先，根据原、被告双方的陈述，未能办证的主要原因系该项目尚未进行竣工验收；其次，双方对被告应提交的办证材料约定并不明确，也未提供证据证明已明确通知被告提供相应材料，故未能办证显然并非原告提交材料延误，而是因为所涉房屋未达到办证条件，对被告的上述抗辩理由，本院不予认可。根据法律规定和违约事实及原告诉求，本院确定被告应当“在判决生效后15日内为原告办理涉案房屋的不动产权证书”，并承担逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，原告主张以总房款为基数按照年利率4.75%计算违约金在上述规定范围之内，本院予以认可。综上，结合庭审查明的交房日期和原告诉求，本院确认由被告承担自2016年1月18日起至向产权登记机关提交办证合格资料之日止的逾期办证违约金（以已付购房款882101元为基数，按年利率4.75%计算）。其二，关于原告要求被告交付契税、印花税及公共维修基金发票的诉请。被告抗辩称上述发票在相应行政机关办理过程中，并非是其已取得发票拒绝交付。本院认为，上述税费系行政机关收取，被告仅负责代收，故被告的义务是将代收的费用交纳到相应行政机关并在取得相关发票后返还原告，故原告索取发票应提交证据证明被告已从相应行政机关处取得发票，否则如被告并未取得发票则其确实不能履行交付发票之义务。如原告查询得知被告并未将代收费用交到相应行政主管部门，则其可另案要求返还代收费用。故对该项诉请，本院不予支持。其三，对于原告要求被告返还其他费用7000元的诉请，《合同补充协议》对该笔费用的收取进行了约定，被告在庭审过程中解释说明了该笔费用的用途，并提供了相应证据予以证明，本院认为被告收取该费用有合同依据且不违反法律规定，原告未主张亦未提供证据证明被告该笔费用对应的有线电视和智能管理系统未交付使用，故本院不予支持。其四，对于要求立即完善并接通天然气的诉请，《商品房购销合同》、《合同补充协议》对此并未作出约定，该项诉请无合同依据，本院不予支持。对于原告要求被告以书面形式所购房屋属于“武成小学”学位房的诉请，首先，无合同依据；其次，是否属于“武成小学”学位房应是根据相应行政机关的区域划分予以确定，被告事实上无权予以确认，故本院不予支持。其五，关于要求被告将国福现代城茉莉苑属业主共有的地上停车位交还业主共同使用、管理的诉请。本案审理的是因原告与被告买卖房屋而引发的合同纠纷，而该项诉请是小区全体业主与开发商之间就共有的地上停车位使用权问题而产生的物权纠纷，与本案并不是一个法律关系，原告亦非该项诉请的适格主体，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司应在本判决生效后十五日内向产权登记机关提交合格资料为原告杨志凌办理国福现代城茉莉苑”1幢21层2105号房屋的不动产所有权登记手续，并承担自2016年1月18日起至实际履行办证义务之日止的逾期办证违约金（以已付购房款882101元为基数，按年利率4.75%计算）。二、驳回原告杨志凌的其他诉讼请求。案件受理费2325元，由被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 徐 畅人民陪审员 张 莉人民陪审员 张 银二〇一八年十二月十五日书 记 员 李怡庭