宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初12913号 原告：张秀珠，女，1957年5月2日出生，汉族，户籍所在地宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：肖称发，浙江亿站律师事务所律师。 被告：宁波文丰置业有限公司。统一社会信用代码：91330212580549234U。住所地：宁波市海曙区集士港镇丰成村。 法定代表人：郑财东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任伟雪，宁波市西苑法律服务所法律工作者。 原告张秀珠与被告宁波文丰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2018年9月20日诉至本院，诉请判令：1.被告支付原告逾期交房违约金284766元；2.被告支付原告逾期交付土地、房屋权属证书违约金54625元，合同价款与补充协议的差额1159元，补办房产证应退款3000元。本院受理后，依法适用简易程序于2018年12月21日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人肖称发到庭参加诉讼，被告宁波文丰置业有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。审理中，原告提交财产保全申请，要求对被告名下财产予以保全，本院依法作出裁定并予以执行。庭审中，原告明确第一项诉请是以房屋总价831436元为基数，自2016年1月1日起按日万分之五的标准计至2017年11月16日得出；第二项诉请是以房屋总价831436元为基数，自2016年5月31日起按日万分之一的标准计至2018年3月19日得出。审理中，本案双方当事人申请庭外和解一个月，未果。本案现已审理终结。 被告宁波文丰置业有限公司答辩称：1.对原告提供的《商品房买卖合同》和不动产权证书的真实性无异议；2.对逾期交房违约金的房款基数和天数均予以认可，但认为应属于宁波同恒商业管理有限公司（以下简称“同恒公司”）享受，原告与同恒公司另行签过协议；3.对逾期办理不动产权证书的房款基数予以认可，对天数不认可，应自2016年6月1日计至2017年11月16日；4.同一时间同一违约事实不能二罚，本案是延期交房引起的两个违约金，属重复计算，约定违约金过高，请求法院予以调整和驳回；5.对房屋面积差额无异议。 经审理，查明如下事实： 2014年11月30日，原、被告共同签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于宁波市海曙区集士港镇丰成村同恒商业大楼156号房屋一套，建筑面积57.46平方米，单价每平方米14489.99元，总价款832595元。被告承诺在2015年12月31日前将房屋交付原告使用，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告还承诺在2016年5月31日前取得《土地使用权证书》、《房屋所有权证》，交付给原告，如在约定日期30日以后仍不能交付上述证书，被告应当自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金（适用于原告不退房的情形）。2015年12月26日，原、被告签订《补充协议》一份，明确涉案房屋实际面积为57.38平方米，房屋总价款变更为831436元。 原、被告一致认可，涉案房屋交房日为2017年11月16日，被告曾通知原告于2017年11月16日开始办理房屋权属证书，原告于2018年3月19日取得不动产权证书。 以上事实，由原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、不动产权证书及原、被告在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告是否有权要求被告支付逾期交房违约金；二、被告是否应支付逾期交付权属证书违约金。 关于第一个争议焦点，根据《商品房买卖合同》第九条、第十条约定，被告应当在2015年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告答辩称原告与同恒公司另行签订补充协议，该违约金应属同恒公司享受，但并未向本院提供该补充协议。根据合同相对性原则，同恒公司非《商品房买卖合同》签订方，无法根据该合同主张逾期交房违约金，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。原告系涉案房屋买受人，依法取得房屋产权证书，被告于2017年11月16日交付房屋，显属违约，故原告要求被告以房屋价款831436元为基数，自2016年1月1日起至2017年11月16日止按日万分之五计算逾期交房违约金即284766元，合法有据，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，被告承诺在2016年5月31日前交付权属证书，然被告通知原告于2017年11月16日开始办证，存在违约行为。但是，被告逾期交付权属证书的违约行为，系由其逾期交房的违约行为引发，且原告并未提交证据证明被告逾期交付权属证书对其造成的实际损失。本院认为，原告主张逾期交房违约金后，再向被告主张逾期交付权属证书违约金，根据现有证据，该约定过高于给原告造成的实际损失，且被告庭审中已明确表示要求降低违约金，本院依法进行调整，故对原告过高部分诉请不予支持。 综上，本院认为，原、被告于2014年8月28日签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效，双方均应按合同约定履行。被告迟延交付涉案房屋，理应承担逾期交房违约金284766元，对于原告该项诉请，本院予以支持，同时关于原告要求被告支付逾期交付土地及房产权属证书的违约金54625元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付房屋面积差额1159元的诉请，合法有据，本院予以支持，但对于补办房产证应退款3000元的诉请，原告并未提供证据证明其该项损失，故本院不予支持。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下： 一、被告宁波文丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张秀珠逾期交房违约金284766元； 二、被告宁波文丰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张秀珠房屋面积差额1159元； 三、驳回原告张秀珠其他诉讼请求。 案件受理费6453元，减半收取3226.50元，财产保全申请费2238元，共计5464.50元，由原告张秀珠负担916.50元，由被告宁波文丰置业有限公司负担4548元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 钟珍明 二〇一八年十二月二十七日 代书记员 江镠娜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。