山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终4082号上诉人（原审原告）：蓬莱市蓬达房地产开发有限公司，住所地蓬莱市钟楼东路37号。法定代表人：孙典明，总经理。委托诉讼代理人：张文娟，女，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：董奇，男，1981年12月20日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：郝庚新，山东仙阁律师事务所律师。上诉人蓬莱市蓬达房地产开发有限公司（以下简称蓬达公司）、董奇因房屋租赁合同纠纷一案，不服蓬莱市人民法院（2012）蓬登民初第204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月31日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现已审理终结。蓬达公司上诉请求：撤销一审判决，改判董奇自2012年1月1日起按每年每平方米200元标准给付房屋使用费2862194元。事实和理由：一审法院对我方提供的给董奇的函和我方证明年租金标准的《房屋租赁合同书》等证据证明的事实在判决书中未予表述,一审应支持自2012年1月1日起按每年每平方米200元标准支付房屋使用费。董奇辩称，一审对蓬达公司提交的证据进行了质证并在判决书中进行表述和认定；一审不支持蓬达公司主张的按每年每平方米200元标准支付房屋使用费正确。董奇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回蓬达公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由蓬达公司承担。事实和理由：一审办案程序违法，2016年9月27日最后一次庭审时，蓬达公司增加诉讼请求，因蓬达公司未缴纳增加部分的诉讼费，且庭审辩论已终结，蓬达公司没有权利再增加诉讼请求的权利。我对增加的诉讼请求没有答辩，一审对蓬达公司没有缴纳诉讼费的增加请求作出判决；蓬达公司不具备本案的诉讼主体资格；本案诉争的租赁合同应为无效合同，蓬达公司不是房屋产权人，并且房屋已被抵押给银行，按照抵押合同的规定，抵押期间无权再将房屋租赁给他人；即使本案租赁合同有效，蓬达公司的诉讼请求也超过诉讼时效，本案双方租赁合同第三条约定承包方在签合同时须一次性交齐房租，我不按期支付租金就侵害了蓬达公司的合法权益，蓬达公司就应主张权利，但蓬达公司起诉主张权利时已过一年诉讼时效期间；蓬达公司无权追要2011年10月1日后的租金，合同到期后我没有占用租赁房屋，蓬达公司也没有证据证实我占用租赁房屋；一审适用法律错误，一审认定事实错误必然导致适用法律错误。蓬达公司辩称，我方诉讼主体适格，合同有效；公司在规定的时间缴纳变更部分的诉讼费。蓬达公司向一审法院起诉请求：1、判令董奇给付自2009年10月1日至2011年9月30日房租共34万元；2、判令董奇承担自2009年10月1日起至2011年12月31日止，按照银行同期贷款利率计算的逾期还款利息共计55075.29元；3、判令董奇搬出蓬印大厦三、四层，并将其归还给蓬达公司；4、判令董奇支付租赁期满后逾期搬离的房屋占用费，即自2011年10月1日至2011年12月31日，按照每平方米每年200元计算共计153640元。以上合计548715.29元。一审法院认定事实：董奇系蓬莱市登州金帝豪家居商场的业主，2006年7月29日蓬达公司与蓬莱市登州金帝豪家居商场签订房屋租赁合同，约定董奇承租蓬达公司位于蓬印大厦三楼、四楼房屋，建筑面积3072.8平方米，上述房屋用于商业经营使用。租赁期限五年，自2006年10月1日起至2011年9月30日止，年租金170000元（三楼90000元，四楼80000元），承租方在签合同时，须一次性交齐房租，承租方到期如续租该房屋须在合同到期前一个月通知出租方，并办理续租手续，合同并约定了其他条款。合同签订前，董奇于2006年7月15日向蓬达公司交纳了2006年10月1日至2007年9月30日的租金170000元，合同签订后，双方即履行租赁合同，董奇于2008年7月23日前交纳了2007年10月1日至2008年9月30日租金170000元，2009年4月9日董奇交纳了2008年10月1日至2009年9月30日的租金170000元。此后董奇未再给付蓬达公司2009年10月1日以后的租金，蓬达公司多次追要未果。租赁期间届满后，董奇仍继续使用租赁物，未与蓬达公司签订书面租赁合同。一审庭审中,蓬达公司要求董奇承担自2012年1月1日起按每年每平方米200元计算的房屋使用费共计2862194元，并补交了诉讼费。蓬达公司提交2006年7月29双方签订的房屋租赁合同，2006年7月15日董奇交租金170000元的收据，2008年5月16日蓬达公司欠董奇85562.54元的往来明细，2008年7月23日董奇交租金84437.46元的收据，2009年4月9董奇交租金170000元的收据，2011年9月14日蓬达公司向董奇发的催交房租函，2011年11月12日蓬达公司向董奇发的通知函及快件回单，蓬达公司与他人签订的房屋租赁合同等证据以证明双方签订合同后董奇仅交纳了3年租金，后经催要未果，自2011年10月1日起董奇应按每平方米200元计算房屋使用费并不高于附近承租房屋租金的事实。经质证，董奇认可双方签订租赁合同，但称蓬达公司提交的租赁合同和蓬达公司与董旭光签订的房屋买卖合同相矛盾，因为该房屋买卖合同中约定蓬达公司购买蓬达大厦第三层，既然是购买就不存在租赁；认可董奇已交3年租金510000元的事实，但不认可收到催交房租函及通知函，认可租赁期间届满后仍继续使用租赁物，不认可蓬达公司要求自2011年10月1日起应按每平方米200元计算房屋使用费，称蓬达公司提交的是一年的租赁合同，与双方之间的租赁合同没有可比性。董奇提交其父亲董旭光与蓬达公司于2004年5月27日签订的售房合同，董旭光起诉蓬达公司的诉状，蓬达公司在该案中提交的登记在蓬莱市印刷厂名下的房产证，该案的庭审笔录，三张蓬达公司工作人员书写的董奇受水淹的物资清单等证据。经质证，蓬达公司认为该售房合同本身无效，蓬达公司对该房产没有所有权，该房屋是谁的不影响租赁合同的成立，双方签订了租赁合同，董奇也依合同交纳了3年的租赁费，租赁期间也没有人向董奇主张过权利，要求搬离该房屋。对董奇提交的受水淹的物资清单不认可，称没有经办人的签字。蓬达公司提交蓬莱市印刷厂、山东蓬达股份有限公司委托蓬达公司销售、租赁蓬印大厦（负一层、三层至八层）事宜备忘录及2006年7月29日蓬达公司与登州海奇家电空调商店签订的补充协议以证明蓬达公司具备对外租赁房产的权利，董奇父亲只购买二层，三楼变更为租赁的事实。经质证，董奇对上述证据均不认可，称备忘录是补办的，蓬达公司无主体资格。一审法院认为，房屋租赁合同的出租人一般是房屋所有权人，但并不限于所有权人，凡对标的物享有合法使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用而成为出租人。本案蓬达公司虽不是房屋所有权人，但经所有权人委托以其使用、占有的房屋出租给董奇，双方于2006年7月29日签订的房屋租赁合同合法有效。董奇称蓬达公司并非房屋所有权人，蓬达公司不具备本案诉讼主体资格，应驳回蓬达公司的起诉，于法无据，不予支持。双方签订的房屋租赁合同虽约定承租方在签合同时，须一次性交齐房租，但没有明确约定一次性交齐一年的租金还是五年的租金，双方对此存有争执，因董奇于2006年7月15日仅向蓬达公司交纳了2006年10月1日至2007年9月30日的租金170000元，并未交纳五年的租金，从交易习惯也无法确定五年的租金应一次性付清，故双方对租金支付期限约定不明，依法应当在每届满一年时支付。2009年10月1日至2010年9月30日的租金170000元应于2010年9月30日届满一年时支付，2010年10月1日至2011年9月30日的租金170000元应于2011年9月30日届满一年时支付。蓬达公司于2011年9月14日向董奇催交房租，并未超过诉讼时效，董奇主张蓬达公司的起诉已超过诉讼时效，不予采信。董奇主张蓬达公司提供的租赁物存在众多的瑕疵，包括漏水等严重质量问题，其提交的证据不足以证实其主张，依法不予认定。依照合同法的有关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方2006年7月29日签订的房屋租赁合同期间届满后，董奇仍继续使用租赁物，未与蓬达公司签订书面租赁合同，该租赁期限应为不定期，当事人可以随时解除合同。董奇自2011年10月1日起仍应按原租赁合同约定的年租金170000元给付蓬达公司租金，蓬达公司主张自2011年10月1日起按照每平方米每年200元计算房屋占用费，证据不足，且于法无据，不予支持。故董奇应限期搬出蓬印大厦三、四层，将租赁物归还蓬达公司，给付蓬达公司自2009年10月1日至2011年9月30日的租金340000元及逾期利息，并承担自2011年10月1日起按每年170000元计算的使用费。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条及国家有关民事法律政策之规定，判决：一、董奇腾出占用蓬莱市蓬达房地产开发有限公司蓬印大厦三、四层，将租赁物归还蓬达公司，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、董奇给付蓬莱市蓬达房地产开发有限公司2009年10月1日起至2011年9月30日的租金340000元，并按170000元分别承担自2010年9月30日起、2011年9月30日起按银行同期贷款利率计算的逾期利息。限于本判决生效后十日内付清；三、董奇给付蓬莱市蓬达房地产开发有限公司自2011年10月1日起至腾退租赁物止按年租金170000元计算的使用费，限于本判决生效后十日内付清。案件受理费34087元，由蓬达公司负担18577元，董奇负担15510元。二审中双方当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方房屋租赁合同期限届满后，未另行签订书面租赁合同，但董奇仍继续使用租赁物，出租人未提出异议，因此双方租赁合同继续有效，一审认定董奇仍应按原租赁合同约定的年租金给付蓬达公司租金，符合法律规定。蓬达公司主张按照每平方米每年200元计算房屋占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案中蓬达公司于2016年9月27日一审庭审时增加诉讼请求，一审当庭告知其应对增加的请求在庭审后3日内补交案件受理费，蓬达公司于次日依法缴纳了案件受理费。上诉人董奇在一审询问其对增加的诉讼请求的意见时，其认为法院法庭辩论已结束，不应受理增加的请求，蓬达公司当时没有缴纳增加部分的案件受理费，其没有义务进行答辩。一审中，法庭专门向上诉人董奇说明案件只进行了法庭调查程序，没有进行法庭辩论，但董奇在一审及上诉中，依然坚持认为蓬达公司增加诉讼请求时法庭辩论已终结，该主张没有事实依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定：“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”。蓬达公司在法院要求的期限内缴纳案件受理费，董奇在一审法院对其特别作出说明的情况下，依然认为自己没有义务进行答辩，这是对自己权利的放弃，其主张没有事实和法律依据，本院不予支持。蓬达公司是依据租赁合同主张权利，关于蓬达公司是否具备诉讼主体资格问题，一审已作充分说明，本院不再重复论述。双方签订的租赁合同已实际履行，董奇以蓬达公司不是房屋所有权人和房屋已被抵押来主张双方签订的租赁合同无效，该主张没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由蓬莱市蓬达房地产开发有限公司负担18577元，董奇负担15510元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  王云龙审判员  衣振国二〇一八年十二月二十日书记员  孙玉婷