济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2829号原告：陈晨，女，1985年12月21日出生，汉族，居民，住济南市。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所实习律师。原告陈晨与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈晨的委托诉讼代理人刘彪，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣、刘树香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈晨向法院提出诉讼请求：1.判令东拓置业赔偿陈晨逾期办证违约金20148.98元（自2014年11月24日至2015年6月15日）；2.判令东拓置业赔偿陈晨逾期办证违约金（自2015年6月16日起至东拓置业书面通知陈晨办理房产证之日止）；3.东拓置业承担全部诉讼费用。事实与理由：2012年9月13日，陈晨与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定陈晨购买东拓置业开发的舜奥嘉园小区的房屋一套。合同签订后，陈晨按照合同约定支付了购房款。2014年2月26日，东拓置业向陈晨交付房屋。因东拓置业违约，导致陈晨至今未办理房产证，故陈晨诉至法院。东拓置业辩称，1.陈晨的部分诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条的规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，陈晨从2014年11月23日即知道自身的权利受到侵害，但直到2018年9月27日才提起诉讼，其诉讼请求已经明显超过法律规定的诉讼时效，请求法院予以驳回。2.陈晨与东拓置业就涉案商品房先后签订了两份《商品房买卖合同》，后签订的《商品房买卖合同》变更了先签订的《商品房买卖合同》中关于出卖人办证义务及违约责任的约定。因后签订的《商品房买卖合同》已在房管局登记备案，故双方应按照后签订的合同内容履行。3.陈晨主张的逾期办证违约金金额与事实及合同约定不符。根据网签备案的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已支付房价款的0.01%向买受人支付违约金。东拓置业已按期于2014年11月20日将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。即使因东拓置业的责任导致陈晨不能在规定期限内取得房产证，按照上述合同约定，违约金金额应为已支付房款的0.01%，陈晨主张的金额过高。综上所述，陈晨主张逾期办证违约金与事实不符，请法院驳回其诉讼请求，维护东拓置业的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、陈晨提交2012年9月13日签订的《商品房买卖合同》复印件一份，主张双方应按照该合同约定履行各自义务，并承担违约责任。东拓置业提交2012年10月26日签订的《商品房买卖合同》一份，主张该合同是与陈晨重新签订的，且该合同已经网签备案，双方应履行该合同约定。双方对于上述两份合同的真实性均无异议，但对于违约金的支付标准有异议，陈晨主张2012年10月26日签订的合同中约定的违约金计算标准即按已付房款的万分之一，显示公平，应按照2012年9月13日签订的合同中约定标准计算违约金。经审查，2012年10月26日签订的合同中的该约定明显减轻了东拓置业的违约责任，对此东拓置业未能做出合理解释，且亦未能举证证明其尽到合理的提示、告知等义务，故对东拓置业提交的合同，本院不予采纳。2、东拓置业提交EMS快递单及通知函一份，用以证明东拓置业于2017年5月19日通过邮寄通知函的方式再次通知陈晨办理房产证。陈晨对该证据真实性有异议，称EMS快递单上并未载明寄出时间，且其亦未收到该邮件，因此无法证明该邮件已实际寄出。经审查，该邮寄单确未载明具体的邮寄时间，东拓置业亦未提交回执证明该邮件已实际寄出，故对东拓置业的上述主张，本院不予采纳。3、东拓置业提交住宅专项公共维修基金综合管理平台查询信息打印件两张，用以证明陈晨于2017年8月29日缴纳了涉案房产的住宅专项维修基金，其在2017年8月29日前就已知晓涉案房屋已经能够办证的事实。尽管陈晨对该证据的真实性不予认可，但对其已于2017年8月29日缴纳了房屋维修基金的事实无异议，故对该事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月13日，陈晨购买了东拓置业开发的济南高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧的舜奥嘉园南区6号楼1单元xxx号商品房一套，双方签订《商品房买卖合同》一份。合同总价款为987695元。其中合同第八条约定：出卖人（东拓置业）应当在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府有关规定，将取得综合验收备案证明的商品房交付买受人（陈晨）使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，陈晨依约支付了购房款987695元。2014年2月26日，东拓置业将涉案房屋交付陈晨。2015年6月15日，涉案房屋办理了初始登记。2017年8月29日，陈晨缴纳了本案所涉房屋住宅专项维修基金，于2017年9月3日缴纳了本案所涉储藏室的维修基金，并于2018年8月31日取得了本案所涉房屋不动产权证书。本院认为，陈晨与东拓置业于2012年9月13日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依据合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则出卖人应按照下列第2项约定处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金”，陈晨依约支付了东拓置业全部购房款共计987695元（包括储藏室），东拓置业理应于2014年2月26日房屋交付之日起270日内即2014年11月23日前办理产权备案，但本案所涉房屋直至2015年6月15日才办理产权备案，且东拓置业亦未提交有效证据证明已履行通知陈晨办理房屋所有权转移登记的义务，导致陈晨未能按期办理房产证，故应当认定东拓置业自2014年11月24日起已构成违约。鉴于陈晨于2017年9月3日缴纳完毕涉案房屋（包括储藏室）的住宅专项维修基金，其应已于该日期知晓了涉案房屋能够办理产权转移登记涉案房屋能够办理产权转移登记，故东拓置业的违约期间应自2014年11月24日起至2017年9月2日止。关于违约金的主张，本院支持按陈晨提交的合同第十五条约定的违约金标准，即按照已付房价款的日万分之一向陈晨支付逾期办证违约金。该违约虽为持续性违约，但双方约定按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，因民法总则实施时间为2017年10月1日，故自2015年10月1日至2017年9月2日的逾期办证违约金，本院予以支持。对于陈晨主张的其余部分的逾期办证违约金，于法无据，故本院不予支持。东拓置业抗辩应按其提交的《房屋买卖合同》约定予以履行，但东拓置业提交的合同中约定的违约金支付标准明显减轻了东拓置业的违约责任，对此东拓置业未能做出合理解释，且亦未能举证证明其尽到合理的提示、告知等义务，故对其抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下：被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈晨违约金69434.96元（以987695元为基数，自2015年10月1日至2017年9月2日，按日万分之一计算）；二、驳回原告陈晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2040元，减半收取1020元，由原告陈晨负担229元，由被告济南东拓置业有限公司负担791元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一八年十二月十二日书记员  张 明