四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0182民初5031号 原告：朱茂雯，女，1991年11月2日出生，汉族，住四川省彭州市。 被告：成都昌建房地产有限公司，住所地:四川省彭州市西河东路29号。 法定代表人：朱坤耀，职务：董事长。 委托诉讼代理人：罗美玲，四川东驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何朝阳，四川东驰律师事务所律师。 原告朱茂雯与被告成都昌建房地产有限公司（以下简称：昌建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月28日、12月3日公开开庭进行了审理。原告朱茂雯，被告昌建公司的委托诉讼代理人罗美玲、何朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱茂雯向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权属证书的违约金16005.28元。事实和理由：2014年3月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的位于彭州市致和镇南三环路二段288号“昌建.星悦城”小区5幢1单元11层1102号住房一套，房屋总价款为479216元。约定交房日期为2015年12月31日前，实际交房日期为2016年1月9日。根据合同第十九条第二项约定：买受人应在商品房交付之日起18个月取得房屋所有权证，如因出卖人原因未能按期取得，则按买受人已付房款的每日万分之一支付违约金。约定期限届满后，原告未能按时取得房产证，直至2017年11月30日被告才为原告办理了产权证，已超过约定的办证期限334天，按此计算，被告应向原告支付逾期办证违约金16005.28元。经原告多次交涉，但被告至今拖延不予答复，原告遂起诉来院。 昌建公司辩称，在向原告交付房屋后，由于不动产办证机构和办证程序的变化，以及不动产登记中心要求购房业主从新提交办证资料或补充资料，才导致办证期限耽误，属于不可抗力造成的。根据《商品房买卖合同补充协议》第八条“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期办理相关手续的，出卖人不承担违约责任”的约定，被告并不存在逾期办证的违约行为，故请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的双方当事人身份信息资料、《商品房买卖合同》、购房发票、契税缴纳发票、不动产登记申请书、彭州市不动产登记中心审核意见书、不动产权证书，被告提供的《商品房买卖合同补充协议》，双方当事人对对方举示证据的真实性均无异议，且本院认证认为其形式、来源合法，与本案均具有关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 关于被告提供的拟证明办证延期系政府原因的《彭州市不动产登记中心挂牌成立的新闻通讯》、《彭州市人民政府关于在行政区范围内实施不动产统一登记的通告》是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该组证据载明内容虽真实，但并非构成被告迟延办证的唯一理由，因而与被告主张的待证事实之间没有必然关联性，故本院不予采信。关于被告提供的拟证明办证延期系业主迟延提供办证手续、资料的《关于昌建星悦城一期业主办理不动产登记证的通知》、《一期业主办理产权需补资料的客户明细表》是否具有证明效力的问题，本院认证认为，该组证据系被告的单方制作，所述内容未经原告确认，且发布时间在合同约定的办证期限届满后，故其真实性存疑。即便真实，亦无从体现迟延办证行为与该证据反映内容之间的必然因果关系。故本院对该组证据亦不予采信。关于被告还提供的证据材料《关于进一步解决一期业主不动产证办理事宜的公告》，反映了事发后被告解决纠纷的行动措施，但与本案争议处理并无法律上的关联性，故本院在本案中不予采信。 本院经审理认定事实如下：2014年3月26日，尹显亮、朱茂雯共同与被告签订合同编号为XYC-0013号的《商品房买卖合同》一份，合同约定：尹显亮、朱茂雯共同购买被告开发的位于彭州市致和镇南三环路二段288号“昌建.星悦城”5幢1单元11层1102号住房一套，按套内建筑面积计算，单价为5483.65元／平方米，合同同时对交付条件、交付日期、交接手续、产权登记、违约责任等均进行了一并约定。其中在该合同第十条第一项约定“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条第二项约定“买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起18个月内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证为止”，第二十四条约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。另该《商品房买卖合同补充协议》第八条第二项约定“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和产权登记相关手续的，出卖人应通知买受人并采取补救措施，不承担违约责任”。合同签订后，原告实际向被告支付购房款479216元。2016年1月9日，被告向原告交付了案涉房屋，同时原告按要求向被告交纳了契税、专项维修基金、办证费用等，并提交了相关办证资料。2017年11月27日，彭州市国土资源局不动产登记中心完成了对案涉房屋的不动产权属转移登记，并为尹显亮、朱茂雯制作颁发了川(2017)彭州市不动产权第0021661号不动产权证书。 诉讼中，本院依职权到彭州市房地产管理局调取了被告在为原告办理产权转移登记时的档案信息，显示被告向彭州市房地产管理局提交办证所需资料的时间为2017年10月27日，已超过合同约定的最长办证期限。 另查明，尹显亮明确放弃对案涉《商品房买卖合同》主张权利。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》系原、被告双方在自愿、平等协商基础上签订，其条款内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此该合同合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守。合同成立后，朱茂雯、尹显亮按约向昌建公司支付了全部购房款，并按被告要求交纳了相关税费、专项维修基金、办证费用，也履行了相关办证手续、资料的提交义务，而昌建公司并未按约履行如期为原告办理房屋权属证书的义务，其迟延办证的行为已构成合同违约，当承担相应的违约责任。根据合同约定，昌建公司应在案涉房屋交付后18个月内即2017年7月9日前办理该房屋的权属转移登记，但朱茂雯、尹显亮实际取得产权证的初始时间为2017年11月27日，共计逾期141天，按照双方约定的逾期办证违约金计算方法，昌建公司应支付朱茂雯、尹显亮的逾期办证违约金为6756.95元（479216元×0.0001×141天）。因此，朱茂雯的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。因尹显亮自愿放弃向被告主张合同权利，故案涉合同债权应由原告朱茂雯独自享有。 关于不动产登记政策变化是否构成本案中昌建公司逾期办证免责事由的问题。本院认为，案涉房屋的不动产权于2017年11月27日才初始登记至原告名下，已超过合同约定的最长办证期限，客观上存在逾期办证的违约事实。原告已经按要求向昌建公司提交相应的办证手续、资料和交纳税费，履行了在办理房屋权属证书手续中作为买受人应当尽到的义务，但昌建公司却未能举证证明其已在合同约定时间里将办理案涉房屋所有权证所需的资料提交房管部门。另从被告的举证来看，彭州市启动不动产统一登记施行于双方约定的办证期限之前，该办证政策的变化，昌建公司作为专业开发商理应知悉并及时调整自己的办证流程以保障买受人按约定期限取得房屋所有权证。再者，根据买卖合同及补充协议约定，在办证政策、程序发生变化的情形下昌建公司负有告知买受人并采取补救措施的义务，但昌建公司并未举证证明履行了该项义务，亦未举示充分证据证明其在约定的办证期间因受不动产登记政策变化而必然导致逾期办证。故昌建公司以办证政策变化及政府原因作为免责事由的抗辩意见，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、成都昌建房地产有限公司于本判决生效之日起五日内向朱茂雯支付逾期办证违约金6756.95元； 二、驳回朱茂雯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告负担50元，被告成都昌建房地产有限公司负担50元（此款原告已先行预交，被告于本判决生效之日起五日内直接给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 陈 勇 二〇一八年十二月二十日 书记员 邱胤兹