山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初3753号原告（反诉被告）：谭晓燕，女，1971年11月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：尹兆龙，山东海沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：董秋实，山东海沃律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：焦明顺，男，1958年5月17日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：袁有超，山东荣真律师事务所律师。原告（反诉被告）谭晓燕与被告（反诉原告）焦明顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尹兆龙、董秋实，被告委托诉讼代理人袁有超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭晓燕向本院提出诉讼请求：1、原被告解除《房屋租赁合同》；2、被告返还原告已支付房租100000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2017年6月29日签订《房屋租赁合同》，原告用于粮米加工，主要从事大米分装、除尘、精选，原告办理生产许可证时，发现工商局无法查明合同标的工业园相关坐标，租赁房屋相邻的三家分别从事白灰经营、安全帽生产和喷漆，致使原告无法从事食品生产，故诉至贵院，望判如所请。被告焦明顺辩称，一、谭晓燕所述与事实不符，应依法承担合同责任。焦明顺出租的房屋、车间是按照国家标准建造，周围环境安静，西侧是一家物流公司，对面是世正乐器的仓库，没有其所说的白灰、安全帽生产和喷漆。谭晓燕常年做生意，注意力比一般人高，其签订涉案合同时是在了解房屋现状及周边环境的基础上所签，应依法承担合同后果。其所说的在工商局查房屋坐标有悖常理，明显是在说谎，也与本案没有关联。二、谭晓燕应依法支付租金并承担违约责任。根据双方签订的《房屋租赁合同》第3条第2款约定：谭晓燕应在2018年5月29日支付第二年的租金，根据第7条第6款约定，合同期内单方终止合同的，需赔偿对方一年租金。现焦明顺按照合同约定交付了房屋，谭晓燕却欠付租金并违约终止合同，应承担违约责任，支付租金并赔偿一年的租金。综上所述，请求法院驳回其诉讼请求。被告焦明顺向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告赔偿反诉原告损失10万元；二、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原、被告之间于2017年签订房屋租赁合同，合同约定房屋坐落于青岛市城阳区惜福镇工业园内厂房。合同约定租期5年，租金每年10万元。合同签订后，反诉原告按照合同约定履行了义务。现反诉被告单方面解除合同，应依法赔偿反诉原告10万元的损失。为维护反诉原告合法权益，特起诉至法院。原告谭晓燕辩称，对被告反诉主张的10万元违约金及房屋租金的诉讼请求不认可，合同解除系被告未交付可以合法使用的厂房所致，应由被告承担违约责任，房屋租金系原告按照合同约定支付被告，故被告诉讼请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、中国工商银行转账凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交地图定位打印件，证明被告实际交付标的物为“青岛星泰智能门业”厂区内厂房，且青岛市城阳区惜福镇工业园内厂房（2号门牌××与“青岛星泰智能门业”厂区内厂房并非同一处房屋。被告并未按照合同约定提供合同上面确认的房屋。被告质证称电子地图的定位并不是确认房屋位置和权利人的法定方式，并不能证明其定位位置就是本案房屋。二、原告提交《销售合同书》、《工业品买卖合同》及厂址照片，证明原告租赁厂房用于大米加工，并已将设备组装进场。被告质证称该证据真实性不能确认，房屋的用途以双方的合同约定和交接为准，对方提供的照片不能证明是在涉案房屋内拍摄的。三、被告提交中华人民共和国集体土地使用证和营业执照，证明本案房屋的土地使用权人是青岛星泰智能门业有限公司，该公司的法定代表人是焦明顺，焦明顺有权代表公司与原告签订房屋租赁合同。原告质证称对真实性没有异议，对证明事项有异议:1、中华人民共和国集体土地使用证所登记的坐落与房屋租赁合同所确定出租厂房的地点并不一致，进而可以证明被告并未按照合同约定提供合同约定的房屋。2、被告所提交营业执照显示该集体土地使用者青岛星泰智能门业有限公司类型为有限责任公司，而本案房屋租赁合同中出租方焦明顺系自然人，有限责任公司在公司法上是具有独立法律人格，因此焦明顺本人无权出租青岛星泰智能门业有限公司的房屋。四、被告提交2018年8月2日和2018年8月12日原被告手机短信聊天记录2张，证明合同到期后，因原告欠付租金，被告向原告主张权利要求对方付房租的情况。原告质证称对真实性不认可，无法证明被告与原告进行沟通。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告谭晓燕（乙方××与被告焦明顺（甲方××签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告位于青岛市城阳区惜福镇工业园内厂房（2号门牌××，北院南车间1100平方米，租赁期限自2017年7月15日起至2022年7月14日止，甲方向乙方交付房屋的时间是2017年6月29日。年租金为人民币10万元，提前一个月支付，第一年交付时间为2017年6月29日，其后每年交付时间均为5月29日。双方在合同中约定:“二、租赁期限……承租人有下列情况之一的，出租人可以终止合同，收回房屋。……3.承租人拖欠房屋租金累计达壹个月的。租赁合同期满，租赁方逾期不搬迁的，出租方有权通过仲裁或诉讼程序解决，出租房因此所遭受的损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，在同等条件下，承租方有优先承租权。六、出租方与承租方变更……3.甲乙双方在合同期内，除自然灾害等不可抗拒的原因外，不可与对方解除合同。七、违约责任1.甲方未能按照合同规定的时间向乙方交付做出租的房屋，应按房屋年租金的1%承担违约责任。……6.合同期内单方终止合同，需赔偿对方壹年房租。注：二层楼免费给承租方使用2间，但防火安全归承租方负责。”二、2017年6月29日，原告通过中国工商银行股份有限公司正阳路支行向被告支付房屋租金人民币100000元。庭审中，双方均认可案涉房屋于2017年6月29日交付。交付后，原告已在案涉房屋内安装大米加工设备。三、2018年9月5日庭审过程中，双方均同意解除案涉房屋租赁合同，原告表示在庭审后一个半月内拆除其所安装的上述设备。但原告一直未予拆除。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议焦点为：1、被告交付的房屋是否符合房屋租赁合同约定；2、原告是否应赔偿被告损失。一、关于被告交付的房屋是否符合房屋租赁合同约定的问题。本院认为，双方在合同中对房屋的约定如下：房屋位置坐落于青岛市城阳区惜福镇工业园内厂房（2号门牌××，北院南车间1100平方米。双方在合同中并未对厂区内作业环境进行约定，虽然原告认为被告交付的房屋并非合同约定的青岛市城阳区惜福镇工业园内厂房（2号门牌××，但未能提供有效证据证明。且被告已实际交付案涉房屋，交付后原告也已在案涉房屋内安装大米加工设备，故本院认为，被告交付的房屋符合房屋租赁合同的约定。二、关于原告是否应赔偿被告损失的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该案中，原告解除合同行为并无合同依据，亦未提供有效证据证明其享有法定解除权，但因被告在庭审中同意解除案涉房屋租赁合同，故本院确认双方的租赁合同于2018年9月5日解除。被告反诉主张原告支付损失10万元，并在庭审中称该损失为原告自2018年6月29日至实际腾房之日的使用费及依照合同第七条约定的违约金，本院认为，原被告双方的租赁合同于2018年9月5日解除，原告应于2018年5月29日支付2018年6月29日至2018年9月5日的租金18904元（10万元÷365天×69天××，并以每天274元标准支付自2018年9月6日至实际腾房之日的占有使用费。被告本着诚实信用原则，积极履行合同义务，而原告未经被告同意提前解除合同，违反合同约定及法律规定，应当依法向被告承担违约责任，原告认为被告依照合同第七条第6项“合同期内单方终止合同，需赔偿对方壹年房租”约定主张10万元违约金数额过高，本院认为，因原告未给被告预留合理时间另行出租，从而给被告造成了租金上的实际损失，违约金数额应以该上述损失为依据确认为宜，故本院根据本案实际情况酌情予以调整，确定由原告向被告支付6个月的租金作为违约金，即原告应支付被告50000元（100000元÷12个月×6个月××。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谭晓燕与被告（反诉原告）焦明顺于2017年6月29日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；二、原告（反诉被告）谭晓燕支付被告（反诉原告）焦明顺租金18904元，并以每天274元标准支付自2018年9月6日起至实际腾房之日止的占有使用费。三、原告（反诉被告）谭晓燕于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）焦明顺支付违约金50000元。四、驳回原告（反诉被告）谭晓燕其他诉讼请求五、驳回被告（反诉原告）焦明顺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8800元，由原告谭晓燕负担；反诉案件受理费1150元，由原告谭晓燕负担789元，被告焦明顺负担361元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  景艳丽审 判 员  李 珂人民陪审员  陶丽丽二〇一八年十二月二十六日书 记 员  江雷娜