广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2804号 原告：肖斌，男，1989年4月5日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托代理人：林剑，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告：北海万家兴房地产开发有限责任公司，住所地：广西北海市四川路**，统一社会信用代码：91450500753736004A。 法定代表人：吴秀荣，董事长。 原告肖斌与被告北海万家兴房地产开发有限责任公司(以下简称“万家兴公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告肖斌的委托代理人林剑到庭参加诉讼，被告万家兴公司经本院合法传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告肖斌向本院提出诉讼请求：1、依法确认《［万家兴苑］认购协议书》有效，并判令被告期限内协助原告将位于广西北海市房屋过户至原告名下。2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月21日，原告与被告的销售代理商北海甲东房地产营销代理有限公司（以下简称“甲东公司”）在被告的售楼部内签订《［万家兴苑］认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于北海市房屋，建筑面积约41.58平方米，单价为4600元／㎡，总价191268元。同时约定，原告应于本协议签订时交纳定金1万元，于2015年5月10日签订《商品房买卖合同》当日支付首付款81268元（含已付定金1万元），余款11万元按揭支付。协议签订后，原告当场支付了1万元定金。双方择日再在“北海市新建商品房预（销）售合同网上备案系统”上进行网签合同并备案。原告于2015年5月2日支付了6万元首付款（不含定金），被告在收取该款于2015年7月8日与原告办理房屋交付手续，随后原告开始装修入住。期间，原告曾多次要求被告尽快与原告签订《商品房买卖合同》并备案以便办理按揭贷款，但被告均以其与甲东公司间的内部纠纷为由拖延履行，至今仍未与原告网签正式的《商品房买卖合同》并备案，原告也无法办理按揭贷款，虽已实际使用房屋，但势必影响将来产权证书的取得。被告该行为严重违反法律规定和合同约定，更有违诚实信用原则。依据合同法相关规定，被告行为已严重违约，但基于原告已依约履行了付款义务（未能办理按揭贷款系因被告所致），无任何违约行为，且被告已将房屋交付原告使用之事实，双方合同目的仍可实现，故诉至法院。 原告在举证期限内向本院提交的证据有：1、照片、销售代表身份、（2016）桂0502刑初455号刑事判决书，证明被告委托销售代理公司北海甲东房地产营销代理有限公司代为销售涉案房屋的事实；2、认购协议书，证明原、被告关于购买涉案房屋的具体约定；3、收款收据，证明原告已依约支付购房首付款7万元的事实；4、准予入住通知书、交房费用收据，证明被告已将涉案房屋交付原告使用的事实；5、水电费缴费单、电梯维护费，证明原告使用涉案房屋期间产生的水电费用、电梯维护费。 被告北海万家兴房地产开发有限责任公司不到庭不做答辨。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告北海万家兴房地产开发有限责任公司经本院合法传唤不到庭，视为其已放弃答辩和对原告提供的证据进行质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告提交的证据予以确认。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下： 2015年4月21日，原告肖斌(乙方)在被告的销售楼内与甲东公司签订《[万家兴苑]认购协议书》（合同编号：NO.0000966），约定乙方购买被告万家兴公司(甲方)开发的“万家兴苑”项目1幢1单元2405号住宅，建筑面积分别为41.58平方米，销售单价为4600元／平方米，销售总价共计191268元；乙方于签订本协议时向甲方交付购房定金10000元整；乙方必须在签订本协议后2015年5月10日前与甲方签订《商品房买卖合同》；乙方应于签订《商品房买卖合同》当日向甲方缴纳购房首付款人民币81268元整(定金折抵购房款)，余款即人民币11万元整申请银行按揭贷款。当日，原告向甲东公司支付了1万元定金，并于2015年5月2日向甲东公司支付6万元购房款。2015年7月8日，被告为原告办理房屋交付手续，向原告下发《准予入住通知书》，随后原告开始装修入住。 另查明，2012年8月15日，被告万家兴公司(甲方)与甲东公司（乙方）签订《万家兴苑销售代理合同》，约定乙方为万家兴苑项目的独家全权销售代理单位。甲东公司在被告万家兴公司的售楼部建成一间玻璃房，作为甲东公司在万家兴公司的代理销售点。2014年11月16日，被告万家兴公司(甲方)与甲东公司（乙方）签订《合同解除协议》，约定经双方友好协商，一致同意解除2012年8月15日签署的《万家兴苑销售代理合同》和2014年8月12日签订的《房地产销售代理补充协议》。被告万家兴公司与甲东公司签订书面的解除代理关系的协议后，甲东公司仍然在原地继续代理销售被告万家兴公司开发的“万家兴苑”房屋并收取购房款。 本院认为，关于原告肖斌与甲东公司签订的《[万家兴苑]认购协议书》是否合法有效的问题。2014年11月16日之前，甲东公司是被告万家兴公司“万家兴苑”房屋的独家代理销售商。2014年11月16日，双方在签订书面的解除代理销售关系协议后没有对外公示解除代理关系，甲东公司依然在甲东公司万家兴销售点销售房屋、收取购房款，被告万家兴公司亦默认甲东公司的代理行为，并根据甲东公司销售人员的指示实际交付房屋给买受人。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”，原告在甲东公司万家兴销售点支付购房款、接收房屋，根据一般的交易习惯，作为善意的购房者，有理由相信甲东公司享有代理权，故甲东公司与被告万家兴公司之间构成表见代理，甲东公司代理销售被告万家兴公司的房屋合法有效，故原告肖斌与甲东公司签订的《[万家兴苑]认购协议书》合法有效。 关于原告请求被告期限内协助原告将涉案房屋过户至原告名下是否具有事实和法律依据的问题。因原告肖斌与甲东公司签订的《［万家兴苑］认购协议书》合法有效，合同双方方当事人均应按合同的约定全面履行自身的义务。原告已按合同约定向被告交付了购房定金1万元，还支付了6万元首付款（不含定金），且涉案房屋已交付由被告居住使用，因被告的原因，双方无法签订《商品房买卖合同》并办理购房贷款的相关手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，本院认定原、被告之间的商品房买卖合同关系成立，被告应协助原告办理涉案房屋的房产权属证书，故原告主张被告协助原告将位于北海市房屋过户至原告名下，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、确认《[万家兴苑]认购协议书》（合同编号：NO.0000966）有效; 二、被告北海万家兴房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内协助原告将位于北海市房屋过户至原告肖斌名下。 本诉案件受理费4125.36元，由被告北海万家兴房地产开发有限责任公司全部承担。该款原告已向本院预交，被告在履行上述义务时一并退回给原告。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费4125.36元。（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  钟 慧 人民陪审员  黄小兵 人民陪审员  刘玉梅 二〇一八年十二月十八日 法官 助理  宋梦瑶 书 记 员  邓相怡