重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初12730号 原告：汪开杰，男，汉族，1976年4月11日生，住重庆市大足区。 原告：彭树朋，女，汉族，1978年4月10日生，住重庆市大足区。 二原告共同委托代理人：陈怡奇，上海和华利盛（重庆）律师事务所律师。 二原告共同委托代理人：涂慧茗，上海和华利盛（重庆）律师事务所实习律师 被告：重庆富高新京置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺朝田村200号绅帝大厦A座5-1，统一社会信用代码915001076965559861。 法定代表人金孝， 委托代理人：胡毅，重庆诺严律师事务所律师。 原告汪开杰、彭树朋与被告重庆富高新京置业有限公司（以下简称富高新京）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序于2018年11月1日公开开庭进行审理。原告汪开杰，原告汪开杰、彭树朋的委托代理人陈怡奇、涂慧茗，被告富高新京的委托代理人胡毅到庭参加诉讼。2018年11月1日，原告汪开杰、彭树朋、被告富高新京申请了两个月的和解期，但不能成功和解。本案现已审理终结。 原告汪开杰、彭树朋共同诉称，二原告为夫妻关系，汪开杰于2016年11月18日与被告签订《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，该协议明确原告认购由被告开发的帝豪南城国际商业xxx号楼负xxx负xxx层xxx号商铺，该商铺为现房且已出租，承租人为张春和廖祥均，该协议约定原告于2016年11月18日付清该物业首付款或全部房款、签订《购房协议》并达成交房和租赁关系转移事宜；同日，原告向被告委托的代理人重庆利鸥房地产营销策划有限公司支付费用5万元预定购买该房。2016年12月15日，以原告彭树朋的名义同样与被告签订《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》，该协议约定的内容与前述一致。同日，原告彭树朋与被告签订《帝豪南城国际抵押房源购买告知书》，明确原告所购房屋设定抵押权，在原告付清该物业首付款并签订《购房协议》后，由被告在90个工作日内解除该物业银行抵押，若逾期解除则按照原告已支付房款金额按银行同期贷款利率承担赔偿。原告于2016年12月15日向被告支付购房首付款108万元、大修基金11813元、税费等其它费用74152元，同时原告向重庆市大泽置业代理有限公司支付服务费15万元、向被告委托的代理人重庆利鸥房地产营销策划有限公司支付费用2万元。2017年7月12日，原、被告签订了正式的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为211万元，并约定了交房、办证等义务及违约责任。原告于当日向被告支付剩余房款103万元，原告已经按照合同约定向被告支付完全部的购房款。被告于2016年12月15日将该房屋交付给原告，双方签订《关于帝豪南城国际商业暗房使用范围的说明》以及《暗房使用范围图》，双方已经履行完相关的交房手续，原告于2016年12月15日已经享有该房屋的占有、使用权利。该房屋已出租，原告已获得该房屋租金收益的权利；至今，原告仍然对该房屋进行出租并收取租金。然而，原告在履行支付首付款的购房义务后，被告并没有按时解除该房屋的银行抵押，原告为更好更快的履行该房屋办理产权登记，经双方协商于2017年7月12日一次性支付完购房款，但被告仍未能履行解押的义务，现该房屋因被告的其他债权债务纠纷被法院查封，无法履行办理产权登记的义务，致使原告的权利受损。请求依法确认原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，确认原告因对帝豪南城国际商业4号楼负xxx负xxx层xxx号商铺占有、使用、收益而享有所有权，被告立即履行解除该房屋抵押并办理登记备案和办证等义务，被告向原告支付逾期解押的违约金53313.47元（即自2017年4月21日起至2017年11月15日期间，按照原告已付房款的同期人民银行贷款利率计算），被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金55460元（暂计算自2018年1月8日至2018年8月31日止，以原告已付房款246万为基数，按每日万分之一计算至原告产权登记办理为止）。 被告富高新京辩称，被告的房屋是卖一套解押一套，就涉案房屋被保全的问题被告已提出执行异议；要求被告向原告支付逾期解押的违约金53313.47元，没有事实基础和法律依据，应驳回；要求被告向原告支付逾期办理产权登记的违约金55460元，其计算时间及基数都是错误的，且被告已支付款项能够全部冲抵其金额，应驳回；原告其他诉求被告同意，若原告愿意解除合同，被告也愿意退还原告购房款。 经审理查明：被告富高新京系从事房地产开发的有限责任公司；原告汪开杰、彭树朋系夫妻关系。2016年11月18日，以原告汪开杰为乙方、被告富高新京为甲方，双方签订《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》约定，乙方汪开杰于2016年11月18日，认购帝豪南城国际商业xxx号楼负xxx负xxx层xxx号商铺（派出所编号为巴南区箭河路xxx号附xxx号）一套（以下简称“该物业”），建筑面积147.66平方米，约定于2016年11月18日，付清该物业首付款或全部房款并签订《购房协议》并达成以下交房事宜和租赁关系转移事宜；1、因该物业为现房且已有租赁关系，乙方在签订《认购书》时，已亲自到该物业产权面积范围室内实地查看，乙方同意按照该承租方的现有装修标准现状交房，现该物业产权面积范围内租赁情况为商业xxx号楼负xxx负xxx层xxx号商铺（派出所编号为巴南区箭河路V号附V号），建筑面积147.66平方米，承租方为，上，张春，下，廖祥均，《租赁合同》【合同编号富新商租字〔2013〕第（上：10，下：24）号】（以下简称“原《租赁合同》”），乙方同意上述甲方与承租方签订的《租赁合同》全部条款约定；乙方确认认购商业xxx号楼负xxx负xxx层xxx号商铺（派出所编号为巴南区箭河路xxx号附V号），建筑面积147.66平方米，同意在办理该物业交接手续前，付清全部应付房价款（包括但不限于违约金、赔偿金、面积差价款等）、办理结算手续、偿还由甲方代偿的按揭款及其利息、物业费及因购买和出租该物业产生的其他合同费用等由乙方承担；否则，甲方有权拒绝交房，直至乙方按前述约定履行完毕全部义务，甲方无需承担任何违约责任；2、乙方达到本协议第1条约定的商品房交付条件时，乙方就应在甲方协助下，在甲方书面通知规定的交接时间内和该房屋的承租人办理房屋交付手续并履行领受该房屋相关产权证明的义务，同时乙方同意按照原《租赁合同》全部条款约定与甲方办理租赁关系转移手续，与该承租人在原《租赁合同》所有条款不变的情况下重新签订租赁合同直至期满；乙方未能按照甲方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，视为乙方逾期收房；（不可抗力除外）；如因乙方拒绝接房造成甲方损失或给甲方增加的其他费用，一并由乙方承担；3、在乙方办理购房手续及签订《重庆市商品房买卖合同》的次日，按照原《租赁合同》约定的租金标准和保证金，根据乙方房款支付甲方到账时间及比例结算相应租金（首付房款必须超过总房款到达甲方指定账户后50%方可起算并结算租金），具体支付期限自该物业总房款到达甲方指定账户后次日起算，甲方根据原《租赁合同》租金标准结算租金，在7个工作日内支付相应租金和保证金到乙方指定账户；4、自甲乙双方签订《认购书》生效之日起至乙方与承租方签订新的房屋租赁合同前，甲方系受乙方委托代其出租该物业，乙方替换甲方承担原《租赁合同》中出租方的权利义务，有关该物业租赁关系产生的一切问题由乙方与现承租方（上：张春，下：廖祥均）承担并友好协商解决，甲方不承担因乙方与现承租方就上述原《租赁合同》关系解除或终止产生的法律责任和违约责任，一切与甲方无关，在原《租赁合同》关系解除或终止后，乙方可以自行使用该物业或寻找新的承租方租赁该物业；5、因在甲乙双方签订《认购书》后原《租赁合同》权利义务一并由甲方转让给乙方，乙方在完善该物业购房手续后，应由乙方自行负责收取该物业原《租赁合同》约定的租金，在该物业产权证办理下来之前，甲方可以配合乙方代收按照该物业购房款付款比例的租金金额并转交给乙方，但从该物业产权证办理下来后并完善新的租赁合同关系协议，该物业租金由乙方自行负责向现承租方收取；如乙方在完善该物业购房手续后，因乙方与现承租方就上述原《租赁合同》关系解除或终止的，乙方自行负责与新的承租方共同签订新租赁合同，该物业租金由乙方自行负责向新的承租方收取。当日，原告汪开杰向重庆利鸥房地产营销策划有限公司支付费用5万元、向被告富高新京支付房款5万元。 2016年12月15日，以原告彭树朋为乙方、被告富高新京为甲方，双方签订了标题和内容都与2016年11月18日原告汪开杰、被告富高新京所签《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》相同的协议。当日，原告彭树朋还与被告富高新京签订《帝豪南城国际抵押房源购买告知书》，该告知书约定，认购帝豪南城国际商业xxx号楼负xxx负xxx层xxx号（派出所编号为巴南区箭河路xxx号附xxx号）商铺（建筑面积147.66平方米）时已知悉该套物业设定抵押权；本人已知悉富高新京抵押物业按照相关监管部门规范要求进行现场抵押公示及客户告知；在本人付清该物业首付款并签订《购房协议》后，由贵公司负责在90个工作日内解除该物业银行抵押，若富高新京逾期解除该物业银行抵押则按照本人已支付房款金额按银行同期贷款利率计算赔偿金进行赔偿；本次认购物业签订正式《商品房买卖合同》时间以帝豪南城国际销售人员电话告知时间为准。当日，原告彭树朋还与被告富高新京签订《关于帝豪南城国际商业暗房使用范围的说明》约定，现客户彭树朋购买帝豪南城国际项目商业xxx号楼xxx层xxx号商铺（派出所编号为巴南区箭河路xxx号附xxx号），建筑面积147.66平方米，该商铺后有暗房面积约为40平方米；业主接房后，装修并使用该商铺不能超过限定范围（附图所示范围），且装修方案须交物业管理中心审核；在不破坏物业结构及影响相邻业主权益的情况下，我方不予干涉；附件《暗房使用范围图》。原告彭树朋于2016年12月15日向被告富高新京支付购房款103万元、大修基金11813元、其他税费74152元，同时向重庆市大泽置业代理有限公司支付服务费15万元、向重庆利鸥房地产营销策划有限公司支付费用20万元。 2017年7月12日，原告汪开杰和彭树朋以共同共有的方式购买涉案房屋，以原告汪开杰和彭树朋为乙方、被告富高新京为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定，本商品房项目现定名为帝豪南城国际；现房；座落为重庆市巴南区箭河路xxx号附xxx号；本商品房所在楼层物理层为第一层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层），本商品房所在楼层名义层为第负4、负3层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；建筑面积147.66平方米；用途为非住宅，属于商服用房；总成交金额2110000元；一次性付款，乙方于2017年7月12日前支付房款2110000元整；甲方应在2022年3月9日前，将商品房交付乙方使用；关于办理合同登记备案的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；关于办理产权登记的约定，自本合同签订之日起180日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在180日（含）之内的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过180日后，乙方有权解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。附件五《合同补充协议》约定，本合同所列的合同登记备案期限、产权证登记期限、预告登记期限的天数特指工作日。 原告汪开杰、彭树朋于2016年12月15日开始收取涉案房屋的租金，于2017年7月12日支付被告富高新京合同购房尾款103万元。被告富高新京未能在原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》后90个工作日内解除涉案房屋银行抵押；被告富高新京于2017年10月31日给原告汪开杰出具承诺，该承诺载明：兹有客户汪开杰购买的帝豪南城国际（巴南区箭河路xxx号附xxx号）商铺；我司承诺于2017年11月30日银行解押并网签，并承担11月期间客户的50%资金利息4500元，于2017年11月15日以前支付该客户款项；如逾期到于2017年12月31日，则需承担12月期间客户的资金利息9000元。但因被告富高新京的原因，涉案房屋至今未能办理银行解押；被告富高新京按此承诺，已支付原告汪开杰、彭树朋2017年11月资金利息4500元，自以2017年12月开始每月支付原告汪开杰、彭树朋资金利息9000元至今。2018年1月23日，因被告富高新京与他人的民间借贷纠纷，涉案房屋被法院查封。原告汪开杰、彭树朋遂诉至本院。 审理中调解未果。 以上事实，有当事人陈述，原告汪开杰、彭树朋提交的《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》（2016年11月18日）及中国农业银行流水明细表、《收据》（2016年11月18日重庆利鹏房地产营销策划有限公司出具）、《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》（2016年12月15日）、《帝豪南城国际抵押房源购买告知书》（2016年12月15日）、《关于帝豪南城国际商业暗房使用范围的说明》（2016年12月15日）、附件《暗房使用范围图》、《收据》4份（2016年12月15日）及重庆农村商业银行流水凭据4份和对账单、《收据》（2016年12月15日重庆市大泽置业代理有限公司出具）、 《收据》（2016年12月15日重庆利鹏房地产营销策划有限公司出具）、《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》、《收据》（2017年7月12日）及中国农业银行流水单、查询单、《租赁合同书》两份、银行流水、《承诺书》、龙维川的名片、支付利息的银行流水、房屋档案查询，被告富高新京提交的银行流水、涉案房屋保全资料等证据，经庭审质证，予以采信。 本院认为：原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，涉案房屋未被法院查封，其签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件五《合同补充协议》不违反法律规定，系有效合同；在此之前，原、被告双方签订的《帝豪南城国际商业原租赁关系转移协议》、《帝豪南城国际抵押房源购买告知书》也具民事合同内容，且不违反法律规定，也是有效合同。原、被告双方签订的前述合同均具有法律约束力，双方应按约履行合同义务。 按《帝豪南城国际抵押房源购买告知书》约定，在付清涉案房屋首付款并签订《购房协议》后，由被告富高新京负责在90个工作日内解除该物业银行抵押，若逾期解除该物业银行抵押则按原告彭树朋已支付房款金额按银行同期贷款利率计算赔偿金进行赔偿。原、被告双方于2017年7月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，2017年7月13日至2017年11月21日止，约定的90个工作日届满，被告富高新京应于2017年11月21日前解押，逾期解除该物业银行抵押，应按约以原告彭树朋已支付房款108万元为基数，按银行同期贷款利率计付赔偿金；被告富高新京为此承诺于2017年11月30日解押并网签，已支付原告汪开杰、彭树朋2017年11月资金利息4500元，自以2017年12月开始每月支付原告汪开杰、彭树朋资金利息9000元至今。在此情况下，原告汪开杰、彭树朋要求被告富高新京支付逾期解押的违约金53313.47元（即自2017年4月21日起至2017年11月15日期间，按已付房款的同期人民银行贷款利率计算），系重复主张权利，没有事实依据，不符合约定及法律规定；但原告汪开杰、彭树朋要求被告富高新京立即履行解押义务，符合约定及法律规定。 涉案房屋是现房销售，不属于预售商品房，原告汪开杰、彭树朋要求办理登记备案，不符合法律规定。虽然被告富高新京是卖一套房屋解押一套房屋，但并未办理涉案房屋的解押，即清偿债务消灭抵押权，涉案房屋仍然处于抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让该财产；不动产物权的变更、转让须经依法登记，未经登记，不发生效力；原告汪开杰、彭树朋要求确认因对涉案房屋占有、使用、收益而享有所有权，不符合法律规定；尽管原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，涉案房屋未被法院查封，且已合法占有、支付全部价款，只是因被告富高新京的原因未按约办理解押及产权过户登记，但现在涉案房屋未清偿债务消灭抵押权，还被法院查封，其要求被告富高新京履行办证义务，法律上或者事实上不能履行；原、被告应依法向实施查封的法院提出执行异议，待涉案房屋办理解押即抵押登记注销、执行异议处理完毕才具备办证条件。 双方还约定，产权证登记期限的天数特指工作日。涉案房屋于2017年7月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，原告汪开杰、彭树朋已履行合同义务，因被告富高新京的原因，未能自《重庆市商品房买卖合同》签订之日起180日（即2018年4月4日）内向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理涉案房屋《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告富高新京构成违约，应按约承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理涉案房屋《房地产权证》的申请并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金；据此，被告富高新京应于2018年4月8日起按约定标准承担逾期办理产权登记违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金；截止2018年11月1日公开开庭进行审理，逾期办理不动产登记违约金计30384元（约定逾期日2018年4月8日起至2018年11月1日止计工作日144日×211万元×0.01%），若按月计算，每月低于9000元；一个违约行为只承担一种违约责任，被告富高新京逾期办理不动产登记，是源于逾期解押所致，原告汪开杰、彭树朋每月已获得被告富高新京支付的逾期解押违约金9000元，且逾期解押违约金能够全部冲抵逾期办理不动产登记违约金，还要求支付逾期办理产权登记违约金加重了被告富高新京的违约责任，被告富高新京对此的辩称理由正当；待被告富高新京办理解押即抵押登记注销后，仍有逾期办理不动产登记行为时，应承担逾期办理产权登记违约责任支付违约金。 综上所述，原告汪开杰、彭树朋要求依法确认原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，确认原告汪开杰、彭树朋因对帝豪南城国际商业xxx号楼负xxx负xxx层xxx号商铺占有、使用、收益而享有所有权，被告富高新京立即履行解除该房屋抵押并办理登记备案和办证等义务，被告富高新京向原告汪开杰、彭树朋支付逾期解押的违约金53313.47元（即自2017年4月21日起至2017年11月15日期间，按照原告已付房款的同期人民银行贷款利率计算），被告富高新京向原告汪开杰、彭树朋支付逾期办理产权登记的违约金55460元（暂计算自2018年1月8日至2018年8月31日止，以已付房款246万为基数，按每日万分之一计算至产权登记办理为止），部分符合法律规定，应予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条之规定，判决如下： 一、确认原告汪开杰、彭树朋与被告重庆富高新京置业有限公司于2017年7月12日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效； 二、被告重庆富高新京置业有限公司于本判决生效后十五日内履行完毕解押义务，即办理完毕座落于重庆市巴南区箭河路xxx号附xxx号房屋的抵押登记注销手续； 三．驳回原告汪开杰、彭树朋的其他诉讼请求。 本案案件受理费11840元由原告汪开杰、彭树朋共同负担4840元、被告重庆富高新京置业有限公司负担7000元（此款原告汪开杰、彭树朋已垫付，被告重庆富高新京置业有限公司于本判决生效后十五日内迳付原告汪开杰、彭树朋，本院预收的案件受理费不作清退）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。递交上诉状后未按规定在七日内预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  卢再祥 二〇一八年十二月二十五日 书记员  郭俊伶