广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10624号原告：褚廷舜，男，1985年1月9日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：李萌，女，1987年7月22日出生，汉族，住广州市海珠区，共同委托诉讼代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市宏峰房地产开发有限公司,住所地广州市花都区新华街学府路2号之一商铺,统一社会信用代码9144011473493948X4。法定代表人：王瑞松。委托诉讼代理人：顾永泽，北京市康达（广州）律师事务所律师。原告褚廷舜、李萌与被告广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告褚廷舜、李萌的共同委托诉讼代理人刘洋，被告宏峰公司的委托诉讼代理人顾永泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚廷舜、李萌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金354561元（违约金计算标准为从2015年10月1日至2017年7月5日共643天，每天按照购房总金额1102835元的万分之五计算）；2.判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月4日，原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将镜湖路2号云峰花园4区11栋301号房出售给原告，成交价1102835元，被告应于2015年11月30日前将涉案房屋交付原告使用。同时约定被告应在原告收楼后300个工作日内协助原告将房产地产权证办证资料提交到房地产登记机构并取得收件回执。合同签订后，原告已依约向被告支付全部款项并于2015年6月2日收楼，但被告并没有在原告收楼后300个工作日内（即2015年3月7日前）将收件回执交付给原告，己严重违约，依约应为涉案房屋取得收件回执并交付给原告，同时支付迟延办证违约金。为维护社会主义市场经济秩序，保护原告的合法权益，现向法院起诉。被告宏峰公司辩称：一、被告不应承担延期办证的违约责任。1、根据商品房买卖合同第二十一条产权登记约定，原被告双方关于代办房产证的约定属于委托代理范畴，且被告仅具有协助提交办证资料的义务。作为受托人的被告方仅在存在故意或者重大过失的前提下才承担责任；2、根据买卖合同第二十一条产权登记约定第三款约定，当被告未按约定期限即原告收楼之日起300个工作日届满时止履行协助办证义务的，代办房产证的授权委托自动解除，原告可单方办理房地产权证的登记手续；3、根据买卖合同补充协议第九条关于产权登记的约定的补充约定，在被告履行完毕提交办证资料的书面通知义务满5日后，因原告自身原因逾期提交办证资料的，视为其同意解除对被告代其办理房地产权登记的委托，并全部免除被告关于办理产权登记的责任。原告须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究被告的违约责任。上述情形下，原告如仍要委托被告代其办理房地产权登记的，原被告双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，被告不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商；二、即使被告方应当承担逾期办证的违约责任，也应根据下列情形确定逾期时间及逾期违约金数额：1、逾期时间的起算，根据商品房买卖合同第二十一条、附件七第九条第4项的相关约定，被告方超过房屋交付之日起300个工作日的，才视为逾期。2、逾期办证的违约截止时间应根据补充协议第九条“关于产权登记的约定的补充约定”第2项相关约定予以确定，即应以被告取得国土资源和房屋管理局的受理回执之日时止；3、因《民法总则》的实施时间为2017年10月1日，故2015年9月30日（含）前的连续性债权已超过二年的诉讼时效而不应得到支持；而2015年10月1日后的连续性债权适用《民法总则》三年诉讼的规定，本案立案之日起往前倒推超过三年诉讼时效的也不应得到支持；三、根据商品房买卖合同附件七补充协议第三条第6点约定，被告在承担延期交楼、延期办证等所有违约行为时，违约金总额也应以房屋总价款的5%为限。1、《商品房买卖合同》附件七补充协议第三条并不仅仅只是对“逾期付款、解除合同”的约定,且该条第6点的约定显然与逾期付款、合同解除毫无关联。2、即使因第6点的内容规定在第三条“逾期付款、合同解除”条款内，应认定为因业主逾期付款，开发商单方行使合同解除权并要求业主承担违约责任时违约金总额应以5%为限，那么根据合同权利义务对等原则或公平原则，以及广州中院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第19条规定，业主因开发商延期交楼或延期办证等违约行为在不要求解除商品房买卖合同的前提下主张违约金时也应适用对等的违约责任即以5%为限。四、根据广东省高级人民法院于2017年10月11日印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第39条规定“房地产开发企业提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额承担迟延履行违约金,金额低于买受人实际损失,当事人根据合同法第一百一十四条第二款的规定请求增加违约金的,人民法院应予支持。”的规定，原被告双方约定“违约金上限”是有效的；只有在原告存在实际损失，且实际损失高于固定数额即本案中约定“违约金上限”，同时根据合同法的有关规定向人民法院请求增加的前提下，才不适用双方约定的固定数额。五、被告于2016年8月19日最后一次以邮寄律师函的方式要求原告在当月25日前提交包括契税缴款单在内的所有办证资料，但原告自身原因于2017年4月21日才提交办证资料，共逾期239天，该违约期间的逾期违约金应予以扣减。本院经审理认定事实如下：宏峰公司是位于广州市花都区镜湖大道2号云峰花园的开发商，于2012年8月22日取得广州市国土资源和房屋管理局核发的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售云峰花园4区1-20栋房屋。2012年12月21日，褚廷舜、李萌（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买广州市花都区镜湖路2号云峰花园4区11栋301房，总房价款1102835元，乙方采取按揭贷款方式付款。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内，到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条的约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七为本合同补充协议，其中第三条逾期付款、合同解除的第6点约定：双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证的实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。乙方采取按揭贷款方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托乙方不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭贷款银行自行商定领取房地产权之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》”为由追究甲方的违约责任。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产权登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。4.如甲乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务进行了约定。第十一条通讯地址的确认：乙方确认买卖合同中填写的通信地址、电话均是可正常通信之地址及电话，甲方按本合同载明的联系地址所邮递之文件视为已通知送达。合同签订后，禇廷舜、李萌依约向宏峰公司支付了全部购房款。2014年3月30日，禇廷舜、李萌办理了涉案房屋的收楼手续。2016年8月19日，宏峰公司向禇廷舜、李萌发出律师函，催促禇廷舜、李萌于2016年8月25日前提交办证资料。禇廷舜、李萌于2017年4月21日支付契税，宏峰公司于2017年7月5日取得涉案房屋产权证的收件回执。双方共同确认逾期办证违约责任起算日为2015年10月1日。本院认为，禇廷舜、李萌与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。关于禇廷舜、李萌的主张是否已过诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第二百零六条规定：“本法自2017年10月1日起施行。”由于逾期办证违约金为连续性债权，应当以每个个别的债权适用诉讼时效，而民法总则自2017年10月1日开始施行，故2015年9月30日之前的诉讼时效不因民法总则的施行而变更。禇廷舜、李萌在本案主张逾期办证违约责任起算日从2015年10月1日计，未超过诉讼时效，受法律保护。关于宏峰公司抗辩的违约金总额应以房款的5%为上限的问题。“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定在补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，适用范围明确，并非是对迟延办证违约责任的约定，宏峰公司的抗辩理由不成立，本院不予采纳。合同约定交楼时间是2014年3月31日，禇廷舜、李萌于2014年3月30日办理了收楼手续，早于合同约定之日，宏峰公司应于合同约定收楼之日（2014年3月31日）起300个工作日内为禇廷舜、李萌申请办理涉案房屋的产权登记，并取得收件回执。但宏峰公司未按合同约定取得收件回执，构成违约，应承担违约责任。双方共同确认2015年10月1日作为逾期办证违约责任起算日，符合合同约定，本院予以确认。宏峰公司于2016年8月19日向禇廷舜、李萌发出律师函，催促禇廷舜、李萌于2016年8月25日前提交办证资料，但禇廷舜、李萌于2017年4月21日才缴纳契税，应认定为逾期提交资料，禇廷舜、李萌对此应承担相应责任。故2016年8月26日至2017年4月21日期间共239天应从宏峰公司逾期办证天数中扣除。经核算，2015年10月1日至2017年7月5日期间共643天，扣除禇廷舜、李萌承担责任的239天，宏峰公司应向禇廷舜、李萌支付违约金为222773元（1102835元×0.05%×404天）。禇廷舜、李萌要求宏峰公司支付违约金222773元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，其超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市宏峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告褚廷舜、李萌支付迟延办证违约金222773元；二、驳回原告褚廷舜、李萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3309.2元，由原告褚廷舜、李萌负担988.2元，被告广州市宏峰房地产开发有限公司负担2321元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张永枫二〇一八年十二月十四日书记员  沈佩珊