江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1282民初6163号原告（反诉被告）：印少华，男，1962年7月14日生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：邵琛、邵如阳，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。被告（反诉原告）：江苏龙启房建置业有限公司，统一社会信用代码9132029355024072XU，住所地靖江市江阴经济开发区靖江园区人民南路东侧2幢。法定代表人：周璐，该公司董事长。委托代理人：周章明，江苏百川通律师事务所律师。原告印少华与被告江苏龙启房建置业有限公司（以下简称龙启公司）为商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月30日受理后，被告龙启公司依法提起反诉。本案由审判员缪培红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告印少华的委托诉讼代理人邵琛、邵如阳，被告龙启公司委托诉讼代理人周章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告印少华向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付原告逾期交付房屋违约金970234.38元（从2013年12月29日至2018年9月28日每日按购房款2797677元万分之二计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买其开发的靖江龙启城南大院A-5区3#-01号房屋（以下简称3#-01号房屋），建筑面积311.91平方米，总价2797677元。被告应于2013年12月28日前将经验收合格的商品房，在达到交付使用条件后，应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。逾期交房被告应按日向原告支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告当日付清了全部房款。然被告在合同约定的交房时间到期后，未书面通知原告交房。2018年9月20日，原告收到被告通知交房，并按通知要求于2018年9月28日办理了收房手续。被告未能按照合同约定如期交付房屋的行为已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任，向原告支付违约金。原告提供了原、被告于2013年2月18日签订的《商品房买卖合同》、原告向被告支付房款的POS签购单三张、被告于2018年9月26日向原告开具的购房增值税普通发票（金额2796421元）、被告向原告出具的入住手续书（注明合同交房日期2013年12月28日，实际交房日期2018年9月28日）、违约金计算清单（违约天数1734天，购房款2797677元，违约金970234.38元）。被告龙启公司反诉并辩称：原告所述其与我司于2013年2月18日签订房屋买卖合同，当日支付购房款2797677元属实，对原告提供的证据真实性无异议。包含原告向被告购买的A5区3#-01号房在内的A5区3#在2013年9月10日通过竣工验收合格，2013年12月18日通过靖江市建设工程质量监督站竣工验收备案。2013年12月20日，被告在售楼处张贴了交房通知、交付流程，通知各业主在2013年12月28日交房，并通过打电话、邮寄挂号信的方式通知包括原告在内的全体业主届期交房，但原告未在2013年12月28日至被告处收房。2015年12月16日，被告按照原告在定购协议及商品房买卖合同上确定的其联系地址、联系电话以特快专递方式向原告邮寄了《逾期收房再次催告函》，通知原告在接此通知后五个工作日内来公司售楼处办理交房手续，但被告在次日拒收该特快专递，邮政公司于12月20日再次向原告投递，原告再次拒收。2015年12月21日，邮政公司将上述特快专递退回被告处。2017年3月22日，被告又用特快专递，向原告邮寄了《龙启城南大院二1期商品房办证通知》，通知原告其购房的商品房已具备办证条件，接通知后准备好相关材料交售楼处，配合工作人员办理房产证，印洁在特快专递回执上签名，并填写了其身份证号码，但原告一直未到被告处收房、提供材料办理房产证。2018年9月19日，原告再次根据上两次邮寄通知原告的地址及联系电话，用特快专递方式邮寄《办证通知》给原告，原告在次日签订后，于2018年9月28日至被告处办理了收房手续，经结算，实际房款为2796421元。以上事实表明，在原告购买的商品房符合交付条件后，被告已书面通知（双方未约定书面通知方式，被告在售楼处张贴书面通知符合合同约定）原告交房，原告本人不愿意接收房屋，不是被告不向其交付房屋。违约方是原告，而不是被告。即使被告逾期交房，原告在2013年12月28日就应当知道自己的权利受到侵害，至2015年12月28日原告一直未要求被告交房，也未向被告主张违约金，原告现向被告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，不应当受法律保护。即使被告承担违约金，应按实际购房款计算。按购房款每日万分之二计算远远超过原告的实际损失，被告请求法院调减。原告在2018年9月28日前从未要求被告交房，且有拒收交房通知的行为，故意扩大损失，应减少被告的违约赔偿责任。故请求驳回原告要求被告支付其逾期交房违约金的诉讼请求，判令反诉被告按合同约定支付反诉原告逾期收房管理费104040元（自2013年12月29日起至2018年9月28日止共1734天按每天60元计算）、逾期收房违约金139821.05元（按实际房款2796421元的5%计算）。被告提供了原、被告于2012年10月16日签订的3#-01号房屋定购协议、2013年2月18日签订的商品房买卖合同、建设单位、监理单位、施工单位、设计单位于2013年9月10日共同签署的城南大院2期A5区3#《单位（子）工程质量竣工验收记录》（结论均为合格）、靖江市建设工程质量监督站于2013年12月18日出具的城南大院二期（一标工程）《建设工程质量监督报告》（结论为未发现质量问题，建议予以竣工验收备案）、被告于2013年12月20日在售楼处张贴交房通知、交付流程的照片三张、被告于2015年12月16日向原告发送的《逾期收房再次催告函》（附EMS详情单、退回邮件、邮件全程跟踪查询结果单）、被告于2017年3月22日向原告发送的《龙启城南大院二1期商品房办证通知》（附EMS签收回单，上有印洁在收件人一栏签名并注有其身份证号码）、被告于2018年9月19日向原告发送的办证通知（附EMS签收回单、查询单，显示妥投，他人收）、原告于2018年9月26日签署的房屋销售结算单、被告于2018年9月28日向原告开具的办证代收费收据二张。针对被告提供的证据及反诉、答辩，原告补充陈述：对原告提供的订购协议、商品房买卖合同、验收记录、建设工程质量监督报告、房屋销售结算单、代办费发票的真实性无异议。原告自始至终未变更联系方式，故不存在无法书面通知原告的问题，被告在合同约定交房前未书面通知原告交房。被告提供的验收记录、质量监督报告仅是设计方、建设方、施工方等几方的部分验收，没有环保、规划等政府职能部分的综合验收，不符合商品房买卖合同约定的交付条件。对被告张贴交房通知、交付流程的照片真实性无法确认，不排除被告在被诉后通过技术手段进行补全，即使真实也不能证明其履行了书面通知原告交房的义务。原告从未收到被告工作人员通知交房的电话。对被告提供的2015年、2017年催告函及邮寄材料的真实性无法确认，原告从未收到快递公司签收邮件的电话，更未拒收，被告提供的证据不能证明原告恶意拖延收房；虽然被告提供的2017年的邮件上印洁的身份证号码是对的，但印洁的签名不是其本人所签，印洁也未委托他人签收。2018年9月的催告函是快递公司工作人员电话联系原告如何送达，原告委托其母亲签收的。对被告提出的原告诉讼请求超过诉讼时效不予认可。原告在2018年9月收到被告收房催告函前并不知道已经符合交房条件，不存在因为原告的原因扩大损失，更不存在逾期收房的违约行为，被告反诉要求原告支付逾期收房管理费及违约金没有法律和事实依据，且管理费与违约金存在事实上的重复，被告亦未提供证据证明其有相应的管理费支出及其损失，故对其主张应予驳回。本案的争议焦点是：被告有无逾期通知原告收房，原告有无恶意拖延时间收房。本院认为：原、被告签订的订购协议、商品房买卖合同合法有效，双方当事人按照合同约定及法律规定享有合同权利，承担合同义务。在原、被告签订的订购协议及商品房买卖合同中，原、被告对各自联系地址、联系电话进行了确认，双方在履行合同过程中可以据此进行联系、沟通，如有变更，应及时通知对方，否则由此产生的不利后果自行承担。原告在本案中自述其联系地址、联系电话从未变更，被告亦未陈述其变更过联系地址、联系电话，故双方可以据此联系到对方当事人。双方据此联系方式联系对方，如对方拒绝联系，作为拒绝联系的一方亦应承担对其不利的法律后果。商品房买卖合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2013年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”，根据双方上述约定及被告提供的验收记录、质量监督报告可以认定，3#-01号房屋在2013年12月28日时已符合交付条件，原告称须符合综合验收合格才符合交付条件，与双方约定不符。商品房买卖合同第十一条关于房屋交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”。根据该约定，被告应当在2013年12月28日前向原告送交通知原告收房的书面通知书，否则视为其未通知，造成原告逾期收房和被告逾期交房的责任由被告承担。既然双方对通知交房方式进行了约定，且被告有原告的联系方式，故被告完全可以采用电话联系原告到售楼处领取交房通知书或者邮寄交房通知书的方式通知原告交房，而被告未能提供证据证明其在2013年12月28日前已做出上述通知的行为，故应当认定被告在2013年12月28日前未通知原告交房。商品房买卖合同第九条约定：“自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”，依据该约定，被告应从2013年12月29日起按已付房款2797677元每天万分之二向原告支付违约金，该约定系双方真实意思表示，没有违反法律规定，且系被告提供的格式合同约定的格式条款，故被告要求调减，本院不予支持。根据被告提供的EMS详情单及退件可以看出，被告在2015年12月16日根据双方约定的原告联系地址、联系电话，向原告邮寄了《逾期收房再次催告函》。而该EMS的投递全程跟踪查询单，系速递公司在投递特快专递后，根据投递情况所制作，其与原、被告没有任何利害关系，其所反映的投递情况记载应予采信。该查询单显示，原告在2015年12月17日、18日两次拒收该邮件，应当视为原告在2015年12月17日收到了被告向其送达的收房书面通知，原告应在2015年12月24日至被告处收房，原告拒绝至被告处收房，应根据双方约定承担逾期收房违约责任，被告自该日起不再向原告承担逾期交房的违约责任。原告据此可以向被告主张2013年12月28日至2015年12月24日的逾期交房违约金，其诉讼时效从2015年12月24日起算。根据2017年10月1日生效的民法总则有关诉讼时效规定，原告的诉讼时效期间为3年，原告现起诉不超过诉讼期间，被告对原告诉讼时效的抗辩不予采信。原告根据双方签订的商品房买卖合同，应当知道被告应在2013年12月28日向其交房，被告在此之前未通知原告收房，构成违约，原告可以根据被告的联系方式向被告了解房屋交付的情况，防止自己损失的扩大，但原告现向被告主张的是双方在合同中约定的逾期交房违约金，并不是其损失，故被告要求减少其应支付的违约金，不予支持。反诉被告应在2015年12月24日至反诉原告处收房，其未至反诉原告处收房，构成违约，应根据商品房买卖合同第十一条规定向反诉原告承担违约责任，违约时间从2015年12月25日至2018年9月28日。因反诉被告未按反诉原告通知时间收房，反诉原告必然需要对反诉被告购买的3#-01号房屋进行管理，支出一定的管理费，与双方约定的逾期收房违约金并不重复。故反诉原告主张逾期收房管理费及违约金，符合双方约定，且不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，被告应向原告承担逾期交房违约金2797677元*728日*0.0002＝407342元，反诉被告应向反诉原告承担逾期收房管理费60元/天*1009天＝60540元，违约金2796421*0.05＝139821元，合计200361元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告江苏龙启房建置业有限公司支付原告印少华逾期交付房屋的违约金407342元。二、反诉被告印少华支付反诉原告江苏龙启房建置业有限公司逾期收房管理费139821元、违约金60540元，合计200361元。三、判决第一、二项相抵，被告江苏龙启房建置业有限公司在判决发生法律效力后十日内支付原告印少华违约金206981元。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13502元减半收取6751元，反诉案件受理费4958元减半收取2479元，合计9230元，由原告印少华负担5953元，被告江苏龙启房建置业有限公司负担3277元（本、反诉案件受理费均已由反诉原告交纳，原告印少华在被告江苏龙启房建置业有限公司在履行判决第三项时给付被告798元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  缪培红二〇一八年十二月五日书记员  赵亚波附本判决援引的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。