安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终3908号 上诉人（原审被告）：宁光金，男，1987年11月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：张加义，安徽弘大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽金阳物业管理有限公司，住所地阜阳市颍州区文峰办事处清河东路新大陆小区**楼**。 法定代表人：王思晓，该公司经理。 委托诉讼代理人：张征，男，1971年12月10日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区，该公司项目部副经理。 上诉人宁光金因与被上诉人安徽金阳物业管理有限公司（以下简称金阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宁光金上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回金阳物业公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由金阳物业公司承担。事实和理由：一、一审判决支持金阳物业公司的诉讼请求错误，金阳物业公司不具有诉讼主体资格。宁光金与金阳物业公司于2012年签订的《前期物业服务合同》是因金阳物业公司强迫签订（不签合同不交房屋钥匙），属于无效合同，且宁光金作为业主无权委托他人管理公共事物和公共财产。金阳物业公司与开发商——阜阳市意德置业有限公司签订的《前期物业服务合同》于2015年7月28日已履行完毕，合同到期后并未续签，因此宁光金与金阳物业公司签订的合同也就到期，金阳物业公司无资格再管理宁光金所在小区，故其不具有本案诉讼主体资格；二、根据《物业管理条例》，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”宁光金未经业主委员会督促交纳就被起诉至法院，违反了法定程序；三、2016年11月23日，宁光金家中水管爆裂，室内装修及家具均损坏，并造成其楼下住户严重渗水，五楼住户向物业反映情况但物业并未告知宁光金，导致损失扩大，宁光金后赔偿五楼住户屋顶修缮费用。上述损失均系物业未尽告知义务所致；四、前述《前期物业服务合同》履行完毕后，金阳物业公司就很少提供物业服务，反大量侵害宁光金利益。1、金阳物业公司破坏小区绿化擅自建自行车棚、地面、地面停车场停车位以谋取利益，使小区破烂不堪，大幅降低了小区环境质量及生活舒适度，而其所收取费用不知去向；2、金阳物业公司将小区人防地下工程建成歌舞厅出租收费，产生噪音，更存在安全隐患，而其所收费用亦不知去向；3、金阳物业公司伪造小区业主签名，冒充业主同意自建充电桩以出租收费，且使用公共用电，侵占业主利益；4、金阳物业公司未经业主同意，出租住宅楼顶层建信号发射装置，且未对辐射强度作出任何说明，损害业主健康，租金不知去向；5、金阳物业公司将小区公共用房改造成其住房，并长期居住，侵占业主利益；6、涉案小区消防设施、雨水下水管道等基础设施损坏多年未得到应有维修，电梯、楼道等公共区域卫生状况差，小区内到处张贴广告等，因金阳物业公司不履行合同义务，整个小区环境脏乱差，侵害了业主利益；7、金阳物业公司不执行相关部门限期整改通知，未履行《物业管理条例》规定的服务内容及义务，严重损害业主利益。综上，请求法院驳回金阳物业公司的诉讼请求。 金阳物业公司辩称：1、金阳物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效，后又在业主接房时及开发商回复意见中予以告知，金阳物业公司具有本案诉讼主体资格；2、业主欠交物业费经书面催交仍不交纳的可以向人民法院起诉；3、金阳物业公司严格按照合同履行职责，为小区提供优质完善的物业服务，维护了宁光金权益；4、宁光金所称漏水问题与事实不符，如果发生该事实，金阳物业公司会及时作出措施；5、金阳物业公司在小区内建设自行车棚、地面、地面停车场是应部分业主要求响小区环境，且经过有关部门批准，符合相关部门规定及要求。充电桩是车棚的配套设施，电费由物业承担，未侵害业主利益；6、金阳物业公司未对人防工程出租收费，对建成歌舞厅的情况不知情，但收取了部分管理费，但歌舞厅被查处，现已关闭；7、住宅楼顶的信号发射装置是合法建筑，如有疑问可询问建设方，金阳物业公司未收取租金；8、金阳物业公司未将公共用房改成住房，仅是为物业管理人员方便服务业主提供的休息场所；9、小区消防设施配套齐全，维护及时。雨水下水管经多次维修，现因老化已向相关部门申请使用维修基金，目前已通过审批，准备全面更新。小区电梯等处卫生整洁，广告已经多次清理；10、金阳物业公司及时执行了相关部门的限期整改通知并回复了业主，如有问题可继续整改；11、关于押金问题，金阳物业公司承诺可冲抵物业费，但减免物业费系开发商与业主的口头约定，与金阳物业公司无关。综上，宁光金的行为严重影响了金阳物业公司的正常经营管理活动，扰乱小区正常生活秩序，请求法院驳回其上诉请求，维持一审判决。 金阳物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、宁光金立即支付金阳物业公司物业管理费6054元（从2013年8月30日至2018年8月30日），并支付违约金1000元；2、本案全部诉讼费用由宁光金承担。 一审法院查明：宁光金为阜阳市千百意·依水苑小区**楼****的产权人，金阳物业公司为该小区的物业服务公司。2012年9月1日，宁光金与金阳物业公司签订《前期物业管理服务合同》（以下简称《前期物业合同》），约定了各自的权利义务，其中包含：1、金阳物业公司为依水苑小区提供前期物业管理服务，服务内容包括物业共有部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；2、多层住宅0.35元/月/平方米，公共能耗每户每月60元（二层以上）；3、合同期限自签订之日起至业主委员会成立止，业主委员代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，经金阳物业公司向宁光金催交物业管理费，2013年8月30日至2018年8月30日的物业费宁光金未交纳。一审庭审中，对于宁光金提出有关金阳物业公司不执行颍州住房保障局的限期整改通知的抗辩意见，金阳物业公司表示已经整改并有相应的整改公告。因双方分歧较大，一审法院院调解未果。 一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。宁光金与金阳物业公司签订《前期物业合同》后，应当按照约定全面履行各自义务，该合同明确了金阳物业公司的物业服务合同至小区业主委员会成立时止，但涉案小区尚未成立业主委员会，即《前期物业合同》的解除条件并不具备，该物业服务合同继续有效，金阳物业公司作为合同一方当事人仍具有为涉案小区提供物业服务的合同依据，对于宁光金辩称金阳物业公司不具有诉讼主体资格的主张，一审法院不予采信。《前期物业合同》中约定，物业服务费用由三项内容组成，即按业主房屋面积0.35元/月/每平方、公共能耗60元/月、二次加压水费5元/月，其中二次加压水费系金阳物业公司参照本市其他小区收费标准进行收费。金阳物业公司要求宁光金支付从2013年8月30日至2018年8月30日期间的物业费6054元，符合合同约定，一审法院予以支持。因金阳物业公司前期确实存在服务不到位的情况,故对于其要求宁光金支付违约金的主张，不予支持。因金阳物业公司已按颍州住房保障局的限期整改通知作出整改并予以公告，故宁光金以其物业服务不到位而拒交物业费的主张，不予采信。宁光金的其他辩称，均不属于本案审理的范围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告宁光金于本判决生效之日起十日内支付原告安徽金阳物业管理有限公司物业费6054元；二、驳回原告安徽金阳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宁光金负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、宁光金与金阳物业公司是否存在物业服务合同关系；2、金阳物业公司是否符合合同约定；3、金阳物业公司收费标准是否合法。 本院认为：金阳物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的期限为2012年7月28日至2015年7月28日，但双方还约定上述合同期满前1个月业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未能达成协议的，开发商应在合同期满前选聘新的物业服务企业。开发商在上述合同届满前后均没有选定新的物业服务企业，双方签订的《前期物业服务合同》继续有效，且开发商已告知业主仍由金阳物业公司提供物业服务。因此，金阳物业公司与业主存在物业服务合同关系，金阳物业公司与业主签订的《前期物业服务合同》对双方仍然具有约束力，双方应按照合同约定履行义务。 金阳物业公司前期在履行物业服务合同过程中，确实存在不符合合同约定的服务行为，经有关部门通知整改后，目前没有证据证明该公司存在违反物业服务合同的行为。业主所提出的关于建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况和共有部分的使用及收益情况，可依照法定程序要求金阳物业公司予以公布。关于金阳物业公司是否违反《前期服务合同》约定的义务，可能给业主造成了损失，业主可另案向其主张权利。业主依法享有建筑物共有权的部分被用于安装营利性设备，业主的人身权利和财产权利可能受到了侵害，业主应向侵权人另案主张权利。 金阳物业公司与业主签订的前期物业服务合同的第五条约定，金阳物业公司收取的物业相关费用最终参照《物业管理条例》三级服务标准执行。金阳物业公司与业主在上述合同中所载明的具体收费标准没有超出规定，金阳物业公司在实际履行物业服务合同过程中如超出了约定的收费标准，业主就超出部分可以拒交，已经收取的可以要求返还。 综上，宁光金的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由宁光金负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨开多 审判员  马 林 审判员  刘 伟 二〇一八年十二月五日 法官助理刘梦李 书记员王京阳 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。