贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0522民初1545号 原告靓星苑业主（共计39户）。 诉讼代表人：熊祥芬，女，1969年1月18日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，系靓星苑业主委员会组长。属于靓星苑业主之一。 委托代理人：张新，系贵州玉顺律师事务所律师。 被告：方红，女，1965年2月6日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：刁正英，女，1965年8月21日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：彭六丰，男，1967年10月28日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：罗玉红，男，1969年8月3日出生，汉族，贵州省黔西县人，户籍地贵州省黔西县，现住贵阳市南明区。 被告：李建瑜，男，1981年2月17日出生，汉族，贵州省纳雍县人，住贵州省纳雍县。 被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜的委托代理人：廉勇新，黔西县律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：孟庆国，男，1952年4月13日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：孟波，男，系孟庆国的儿子，委托权限为一般授权。 被告：龙广仙，女，1952年5月25日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告靓星苑业主(39户)与被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜、孟庆国、龙广仙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告靓星苑业主的诉讼代表人熊祥芬及其委托代理人张新、被告刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜及被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜等五被告的共同委托代理人廉勇新、被告孟庆国的委托代理人孟波到庭参加诉讼。被告龙广仙经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告靓星苑业主诉称：原告业主向被告孟庆国购买房屋时约定靓星苑小区的车位供原告业主使用，且有部分业主在与被告孟庆国签订房屋买卖合同时还约定了用该车位作为抵押物，同时靓星苑小区内的车位属于该小区的公共附属设施。2017年因被告孟庆国与被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜存在民间借贷、承揽合同纠纷，被告孟庆国应兑现上列五被告的欠款，黔西县法院即对靓星苑小区内的18个车位查封准备拍卖，原告知道后于2017年6月向法院提出执行异议，法院作出（2017）黔0522执异19号执行裁定书，驳回原告异议，原告向毕节市中级人民法院申请复议，毕节市中级人民法院作出（2017）黔05执复35号执行裁定书，撤销黔西县人民法院（2017）黔0522执异19号执行裁定书，并发回黔西县人民法院重新审查。2018年2月12日，黔西县人民法院再次审查后又驳回了原告的执行异议。故原告特提起案外人执行异议之诉，请求判决：1、停止执行被告孟庆国在黔西县天际商务酒店后面修建的18个停车位；2、依法确认该18个车位系原告居住的靓星苑小区的附属设施；3、确认业主与被告孟庆国签订的抵押合同有效。本案诉讼费由被告负担。 原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交以下证据： 1、原告39户业主的身份证复印件，用以证明原告诉讼主体适格及身份信息； 2、住房转让合同39份，用以证明靓星苑39户业主与被告孟庆国签订住房转让合同，取得房屋并约定车位的使用、抵押； 3、裁定书三份，用以证明业主程序合法； 4、二份图纸，用以证明靓星苑小区在设计建筑过程中车位与小区建筑是一体建设的； 5、图片五张，用以证明车位的现状。 被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜共同辩称：1、原告业主在购买小区房屋时出售方被告孟庆国没有将车位卖给业主，所以业主并未取得小区的车位的所有权；2、原告用车位设立抵押，因车位属于不动产未办理抵押登记，故该抵押不发生法律效力。对于原告的诉讼请求因其不具有起诉的主体资格，请求法院驳回其诉讼请求。 被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜为支持其抗辩主张，在举证期限内向本院提交以下证据： 1、被告方红等五人的身份证复印件，用以证明其身份信息； 2、王祥贵《土地置换房屋协议书》，用以证明通过土地置换方式购买靓星苑小区房屋，该置换协议不包含置换车位； 3、（2017）黔0522执异19号之一执行裁定书，用以证明法院执行拍卖靓星苑小区车位张贴公告，进行评估； 4、评估报告，用以证明黔西县人民法院委托有资质的机构对小区18个车位进行价值评估，争议的十八个车位已经进入拍卖阶段。 被告孟庆国辩称：原告所诉属实，应当支持原告诉讼请求，在我方修建靓星苑时，车位就是小区一部分，车位当时在业主购房时就交付业主使用的，且车位并未明确归谁所有，而是属于业主共同使用。 被告孟庆国在诉讼中未向法庭提供任何证据。 被告龙广仙未作书面答辩在举证期内也未向法庭提供任何证据。 经庭审质证：被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜对原告提交的1、3、5号证据无异议，对2、4号证据真实性无异议，对其证明目的有异议；被告孟庆国对原告提供的证据均无异议；原告及被告孟庆国对被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜提供的1、3号证据无异议，对2、4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议。 通过庭审质证，合议庭对各方当事人均无异议及真实性无异议的证据因客观真实，且与本案具有关联性予以认定，作为本案的定案依据。 综合双方当事人对本案事实与证据的分歧意见，本案当事人争议的焦点是：1、本案中争议的十八个车位是否属于靓星苑小区的附属设施；2、原告方对该十八个车位是否享有管理使用权；3、原告方中对于其与被告孟庆国签订的住房转让合同中的车位抵押协议是否有效。 经审理本院认定:2008年2月被告孟庆国在黔西县天际商务酒店后面投资修建了靓星苑小区，该小区住房的地下修建了18个车位的车库，在2008年8月至2012年期间被告孟庆国陆续将该小区的住房转让给原告靓星苑小区39户业主。在住房转让合同中大部分约定“关于车库，产权归孟庆国所有，孟庆国不得将车库对外另行出售，业主停车只能低于市场管理收费，业主优先停车。”，少部分约定“车库：孟庆国不得将车库出售，如孟庆国未办理房产证给业主，孟庆国必须将车库抵押给业主，直到孟庆国将房产证交给业主为止。”。房屋转让合同签订后，原告靓星苑小区39户业主均按合同约定交付了被告孟庆国的购房款，被告孟庆国已按约定交付房屋给原告，且原告已入住该小区。2017年因被告孟庆国与被告方红、刁正英、彭六丰、罗玉红、李建瑜存在民间借贷、承揽合同纠纷，被告孟庆国应兑现上列五被告的欠款，黔西县法院即对靓星苑小区内的18个车位查封、评估准备拍卖，原告知道后于2017年6月向法院提出执行异议，法院作出（2017）黔0522执异19号执行裁定书，驳回原告异议，原告向毕节市中级人民法院申请复议，毕节市中级人民法院作出（2017）黔05执复35号执行裁定书，撤销黔西县人民法院（2017）黔0522执异19号执行裁定书，并发回黔西县人民法院重新审查。2018年2月12日，黔西县人民法院再次审查后又驳回了原告的执行异议。故原告以该18个车位是小区的附属设施，是供原告公共使用的设施，且合同约定被告孟庆国不能卖车库及部分原告与孟庆国签订合同时车库是作为抵押物抵押，法院执行拍卖该车位侵犯了原告的管理使用该车位权利及抵押权为由提起案外人执行异议之诉，要求判决支持其诉讼请求。 另查明被告孟庆国投资修建的靓星苑小区未办理土地使用手续及相关的建房手续。其在与原告的房屋转让合同中约定抵押的车库也未办理抵押登记。 本院认为，本案中双方当事人所争议的18个车位系被告孟庆国投资修建，但在其修建该小区房屋及车位时未办理相关建设规划许可和产权书，且在被告孟庆国转让小区住房给小区业主时均明确车库属于孟庆国所有，同时也未明确车库所占土地面积包含于转让房屋的公摊面积，原告小区业主没有任何一户在转让房屋时包含小区车库一起转让。另外在小区业主中部分与被告孟庆国签订房屋转让合同时约定将车库抵押，但车库属于不动产，需要通过登记抵押才生效，故该约定抵押未发生法律效力。故原告对该小区的18个车位不具有所有权或建筑物区分所有权。故原告无权对该小区18个车位行使物权保护，对原告的诉讼请求不予支持。至于原告根据其与被告孟庆国签订小区房屋转让合同时，约定对该小区车库约束被告孟庆国不能出卖及其享有优先使用权利、抵押权利。其根据房屋转让合同享有的权利因本案的标的物车库不能实现，其可另行向被告孟庆国主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第二百四十条、第三百一十二条之规定判决如下： 驳回原告靓星苑业主（共计39户）的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告靓星苑业主（共计39户）负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  熊廷虎 人民陪审员  李学伍 人民陪审员  杨 玲 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  刘 芸