四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3401民初3332号 原告（反诉被告）：彭中富，男，汉族，1957年6月2日出生，四川省威远县人，住四川省西昌市。 被告（反诉被告）：沈建平，男，回族，1967年12月2日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：沈雅丽，女，回族，四川省西昌市人，住成都市金牛区，特别授权，公民代理）。 被告（反诉原告）：冯传万，男，汉族，1968年12月12日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：王建明，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：巫明忠，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：饶西雅，男，汉族，1954年12月5日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：龙文，四川月都律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：余明霏，四川月都律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）彭中富诉被告（反诉被告）沈建平、被告（反诉原告）冯传万、被告（反诉原告）饶西雅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭中富，被告（反诉被告）沈建平委托诉讼代理人沈雅丽，被告（反诉原告）冯传万及委托诉讼代理人王建明、巫明忠，被告（反诉原告）饶西雅及委托诉讼代理人龙文、余明霏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 彭中富向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令原告与第一被告于2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》有效；判令位于西昌市河东村一组的房地产归原告所有（土地证号：西市国用（03）字第9788号）。二、请求人民法院判令第二被告、第三被告协助办理过户登记手续。三、案件受理费由三被告承担。事实及理由：2003年12月14日，原告与第一被告沈建平达成《房地产买卖契约》。合同约定，沈建平将位于西昌市河东村一组的房地产以2万元的价格出售给原告。原告分别于2003年12月14日支付4000元、2004年2月5日支付1000元、2004年4月2日支付10000元、2004年4月3日支付5000元，合计支付2万元房产交易款。款项支付完毕后，沈建平将案涉的房产证、国有土地使用证一并交付于原告持有。房地产在交付后出现垮塌，原告自行出资进行部分重建。经核实，案涉的房地产原系饶西雅所有，其将房地产出卖给冯传万，冯传万又将该房地产出卖给沈建平，沈建平又于2003年12月14日将案涉房地产出售给原告。至今，三被告以各种理由迟迟未将案涉房地产过户至原告名下。原告为维护自身的合法权益，遂诉来法院。 被告沈建平辩称：原告所述买卖经过是事实，导致原告没有过户的原因是，2003年冯传万因欠装修房屋的款项不得不将房屋的产权转移案外人，案外人又找到沈建平，将房产证作了抵押给了沈建平，2004年彭中富需要过户时，将最后的款项支付给了沈建平，后房管局不予过户，我方不欠任何房款，原告也不欠我的房款，被告应当协助原告过户。2010年8月冯传万以沈建平没有付钱起诉过沈建平，经过开庭审理冯传万当庭承认伪造了他们之间的买卖合同，并撤诉。涉案房屋可能会涉及拆迁，冯传万是为了利益而违背买卖合同。 被告冯传万辩称：1，原告的起诉的内容与第一被告的答辩与客观事实不符。2，原告与沈建平之间的买卖关系违反合同法第52条的规定，属于侵犯了第三人冯传万、饶西雅的权益，系无效合同，该无效合同在2011年已被依法予以解除。3，本案是一个城市房地产连续买卖合同，第一手是张学美卖给了饶西雅，饶西雅合法取得了房权证，饶西雅又将房屋卖给了韩京奇，韩京奇又卖给了罗荣芳等等，均未办理房屋手续，所有手续都交给了冯传万妻子，在2003年12月14日时沈建平在没有取得任何手续的情况下，将该房屋与彭中富签订了合同，合同中捏造了：饶西雅已经死亡；冯传万夫妇与沈建平有债权债务关系，后在2004年4月4日沈建平确与冯传万夫妇签订了房屋买卖协议，约定的价款是 15000.00元，首付50000.00元，后在5月30日前全部付清，冯传万夫妇才将房权证交给了沈建平，沈建平便转交给了原告。综上，根据法律和相关规定，沈建平、彭中富的合同是无效合同，早在2011年通过人民法院已经解决，因此按照城市房地产连环买卖合同，比照北京市的相关规定，最后一首买卖应当是罗荣兰与冯传万夫妇。应当过户到冯传万名下。 被告饶西雅辩称：一、彭中富与沈建平于2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》无效。本案诉争房产的处分权是属于所有权人的，原告诉称的《房地产买卖契约》系沈建平与其签订，沈建平不是房屋所有权人，其没有权利处分他人财产，其作出的处分行为是无效的民事行为，并且构成了对他人财产的侵害，要承担相应的法律责任。更何况，权利人饶西雅之前并不知情，而是在本次诉讼启动后才知道相关情况，对于原告与沈建平签订的合同，饶西雅拒绝追认。另外，我国对不动产采取登记公示制度，原告在与沈建平签订房屋买卖合同时，应当查验房屋所有权证书，而房屋所有权证书上登记的所有权人并不是沈建平，但是原告依然与沈建平进行交易，其目的是将本属于饶西雅的利益归于自己之下，而对沈建平是否具有处分权未加理会。原告与沈建平通过默示的方式在主观上成了恶意串通，客观上损害了饶西雅的利益。二、本案争议的位于西昌市河东村一组的房产归饶西雅所有。根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，不动产权证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案房屋所有权证及国有土地使用权证均登记于饶西雅名下，故饶西雅才是合法的所有权人。三、饶西雅没有协助彭中富办理房产过户登记的义务。综上请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）冯传万向本院提出反诉请求：一、确认冯传万与沈建平2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》已解除；确认彭中富与沈建平2003年12月14日签订的《房地产买卖契约》无效；判令位于西昌市河东村一组西权字第2491号《房屋所有权证》、西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》所属的房地产归冯传万所有；二、判令冯传万退还沈建平购房款5000元；判令沈建平退还彭中富购房款2万元；判令彭中富将位于西昌市河东村一组饶西雅的位于西昌市河东村一组西权字第2491号《房屋所有权证》、西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》原件退还给冯传万；判令饶西雅协助冯传万办理房地产过户登记手续至冯传万名下；三、本诉、反诉案件受理费由彭中富、沈建平承担。事实及理由：1984年1月12日饶西雅以2150元从西郊乡河东村一组张学美处购买了案涉房地产。1985年4月8日饶西雅取得了西市府房产权字第××号西昌市房屋产权证。1989年1月18日饶西雅取得了西权字第2491号，建筑面积87.26㎡的房屋所有权证。1992年10月10日饶西雅取得西昌市东城国用92字第1842号用地面积148㎡的国有土地使用权证。此后饶西雅将房地产转让给韩景琦，未办理房地产过户登记手续。1994年9月30日韩景琦将该房地产以9500元转让给罗荣芳，未办理房地产过户登记手续。2001年12月26日罗荣芳、罗如兰姐妹将控制的案涉房地产以8000元转让给何澎惠，同日何澎惠与房地产登记人饶西雅签订了房屋转让协议，饶西雅追认了该房屋转让的事实，何澎惠取得了西权字第2491号《房屋所有权证》、西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》原件，何澎惠、冯传万夫妻实际占有、使用了房屋，未办理房地产过户登记手续。大约2003年汪国进向冯传万借案涉房屋两证去贷款未果。后汪国进介绍其同学沈建平购买案涉房地产。2003年12月14日沈建平与彭中富签订了《房地产买卖契约》，将案涉房地产以2万元卖给了彭中富，彭中富于2003年12月14日付款4000元，2004年2月5日付款1000元，2004年4月2日付款10000元，2004年4月3日付款5000元。2004年4月4日沈建平与何澎惠、冯传万签订了《房地产买卖契约》，约定“成交价为15000元，先付购房款5000元正，双方确定2004年5月30日前付清购房余款。”当日沈建平支付了购房款5000元，何澎惠、冯传万将西权字第2491号《房屋所有权证》、西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》原件交给了沈建平。沈建平在2004年5月30日前、后拒绝支付三分之二的购房款1万元，双方未办理房地产过户登记手续，何澎惠、冯传万也未将房地产交给沈建平占有使用。2005年4月8日何澎惠病逝。2005年7月冯传万去北京、广州等地打工，彭中富趁机强占了案涉的房地产，进行了部分重建。大约2010年9月冯传万回到西昌，将被彭中富强占的房地产四周砌筑围墙，收回了强占的房地产，将案涉房地产交由王友祥照管、使用至今。2010年10月13日罗秋萍、彭中富向西昌市房地产管理局申请房地产过户，冯传万看到西市房交字第××号通知后，以何澎惠的名义向西昌市房地产管理局发出《房屋产权交易通告争议书》。2011年7月冯传万向西昌市人民法院起诉沈建平、第三人罗秋萍、彭中富，要求解除房屋买卖合同，2011年9月19日申请撤诉。2018年彭中富向西昌市人民法院起诉被告饶西雅、第三人沈建平、冯传万确认合同有效，2018年4月27日彭中富申请撤诉。2018年6月7日彭中富再次向西昌市人民法院起诉被告沈建平、冯传万、饶西雅确认合同有限，并协助办理过户登记手续。2004年4月4日何澎惠、冯传万与沈建平签订的《房地产买卖契约》是双方真实意思的表示。沈建平在履约期限届满之前，以自己的行为表明不履行三分之二的主要债务，沈建平预期违约。沈建平迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行，此时债权人何澎惠、冯传万获得单方解除权，可以通知债务人沈建平解除合同。沈建平迟延履行债务致使不能实现合同目的，沈建平已经构成了根本违约，此时无须经催告程序，在履行期限届满未履行合同时，债权人何澎惠、冯传万即可通知对方解除合同。沈建平东躲西藏，债权人无法通知其解除合同，符合合同法第九十四条的规定，冯传万依法有权单方解除合同。故2004年4月4日房地产买卖契约，已于2011年9月19日解除。2003年12月14日沈建平与彭中富签订房地产买卖契约，是沈建平在未与何澎惠、冯传万签订房地产买卖契约，未取得房屋所有权、土地使用权的处分权的情况下与彭中富传统，背着饶西雅、何澎惠、冯传万签订的。根据合同法第五十一条的规定，该契约是无处分权沈建平订立的。虽然订立契约后，沈建平与何澎惠、冯传万于2004年4月4日签订了房地产买卖契约，但该契约沈建平根本违约，冯传万已于2011年9月19日解除了房地产买卖契约，沈建平事后并未取得处分权，故2003年12月14日房地产买卖契约无效。当事人恶意串通，在该契约中捏造“2004年2月30日将房地产交付彭中富，房屋移交时，其土地使用权一并转移。房主原为饶西雅，因已去世。何澎惠因特殊原因欠沈建平债务，特此房转给沈建平以抵债。”等虚假事实，侵犯了第三人饶西雅、何澎惠、冯传万的人身权、财产权、债权等合法权利。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，支持冯传万的反诉请求。 原告（反诉被告）彭中富辩称：冯传万所述不是事实，我是见到了冯传万将手续交给沈建平后我才付的钱，现房产证号已经变更了。我们签订的合同合法有效。 被告（反诉被告）沈建平辩称：冯传万的反诉不是事实，冯传万现又全部翻盘，2011年的起诉，就伪造过合同，后撤诉。因为当时的债权转让原因产生了沈建平与彭中富的买卖协议。签订合同时彭中富、冯传万夫妇均在场。 被告（反诉被告）饶西雅辩称：对诉请第一项与我无关，土地权证登记在我名下，我应是合法的所有权人，饶西雅、冯传万之间没有签订过任何合同，我也没有卖过该房屋。 被告（反诉原告）饶西雅向本院提出反诉请求：一、依法确认反诉被告彭中富与沈建平于2003年12月4日签订房地产买卖契约和冯传万与沈建平于2004年4月4日签订的房地产买卖契约无效；判决位于西昌市河东村一组西权字第2491号《房屋所有权证》、西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》的房屋归饶西雅所有；本案的全部诉讼费用由被反诉人全部承担。事实及理由：因饶西雅的父亲1983年离休后计划到西昌定居，为此，饶西雅在1984年1月12日出资购买了西昌市西郊乡河东村一组张学美的房地产一套，并于1985年4月8日取得了西权字第2491号《房屋所有权证》、西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》，该涉案房屋的全部手续办好后，饶西雅就将该房的权属证明和买卖协议、支付款项的收据等一并交给了饶西雅的父亲。饶西雅购买该房屋后因房主人还要继续居住，所以就没有立即入住，后来，饶西雅在原房主去世后才将房屋收回。房屋收回后，饶西雅的父亲就来房屋处看了后嫌房屋环境差、房屋破旧且离饶西雅住所又远就没有入住，自己便出资在他处另行购买了一套房屋居住，涉案房屋就一直无人管理。之后，饶西雅的父母于2004年离开西昌到海南与其女儿定居，在搬家时，饶西雅曾问父亲涉案房屋准备怎么办，父亲回答等它放在那里，你们几姊妹以后谁有需要，谁去维修了住。此后饶西雅在没有过问该房屋的事宜。2011年饶西雅父亲去世。2018年4月，彭中富向西昌市人民法院提起诉讼，饶西雅经过法院的通知后才知道自己名下的该套房屋已经被反诉人等数次转卖，当时饶西雅准备提起反诉，但因被反诉人撤诉而放弃。饶西雅自己从来没有出卖过涉案房屋，也没有委托父亲或他人转卖过该房屋，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，支持反诉原告的反诉请求。 被告（反诉原告）彭中富：饶西雅并不是现在才知道的，当时法庭就通知过他到庭，他说过冯传万找他要求过户，饶西雅所诉不是事实，其观点不能成立。 被告（反诉被告）沈建平：饶西雅所述不是事实，冯传万找过他，他就清楚，房屋已经卖出去了。饶西雅也来过法院，法院问过他，饶西雅说是他父亲委托他处理卖房产，与今天所述完全不符。 被告（反诉被告）冯传万：1，饶西雅的反诉所列举的事实不符合常人的思维，首先该房屋最早的转让给韩京奇是在1994年9月30日之前，近20年的时间，如果不是自愿转让，也不收益，正常人不会做出。2，作为登记的所有权人，所有权证不在了，没有向任何机关报案或备案，是不符合常理的。3，的确在上次彭中富起诉后，饶西雅承认冯传万找他要求办理过户手续，上述能够证明饶西雅所述不是客观事实。饶西雅的反诉于法律无据，物权法明确规定了物权虽未转移，只要不违背法律强制性的规定，合同的效力是存在的，罗荣兰转让给冯传万的妻子是有效的。诉讼必须坚持诚信原则。 本院经审理认定事实如下：1984年1月12日被告饶西雅以 2150元从西郊乡河东村一组张学美处购买了案涉房地产。1985年4月8日饶西雅取得了西市府房产权字第××号《西昌市房屋产权证》。1989年1月18日饶西雅取得西权字第2491号，建筑面积87.26平方米的《房屋所有权证》。1992年10月10日饶西雅取得西昌市东城国用92字第1842号用地面积148平方米的《国有土地使用权证》。此后饶西雅将房地产转让给韩景琦，未办理房地产过户登记手续，1994年9月30日韩景琦将该房地产以9500元转让给罗荣芳，未办理房地产过户登记手续，2001年12月26日罗荣芳、罗如兰姐妹将案涉房地产以8000元转让给被告冯传万的妻子何澎慧，同日何澎慧与被告饶西雅签订《房屋转让协议》饶西雅追认了该房屋转让的事实，何澎慧取得了西权字第2491号《房屋所有权证》和西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》原件，虽当事各方未办理房地产过户手续，但冯传万、何澎慧夫妻实际占有、使用案涉房屋。2003年12月14日，被告沈建平在未取得案涉房屋产权时与原告彭中富签订《房地产买卖契约》，双方约定被告沈建平将案涉房产以2万元的价格出售给原告彭中富，原告彭中富于2004年4月3日将全部购房款支付给被告沈建平。2004年4月4日，被告沈建平与冯传万、何澎慧夫妻签订《房地产买卖契约》，双方约定案涉房屋成交价为1.5万元，先付购房款5000元，并约2004年5月30日前付清购房款余款，当日被告沈建平支付了购房款5000元，冯传万、何澎慧夫妻将西权字第2491号《房屋所有权证》和西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》原件交给了沈建平，但被告沈建平在2004年5月30日未按约定向冯传万、何澎慧夫妻支付剩余购房款1万元。2010年10月13日彭中富、罗秋萍向西昌市房地产管理局申请房地产过户，冯传万以何澎慧的名义向西昌市房地产管理局发出《房屋产权交易通告争议书》。2011年冯传万向本院起诉沈建平、罗秋萍及彭中富要求解除相关房屋买卖合同，2011年9月19日，冯传万申请撤诉。2018年彭中富向本院起诉饶西雅、沈建平、冯传万请求确认相关买卖合同有效，2018年4月27日彭中富申请撤诉，2018年7月10日彭中富再次向本院起诉沈建平、冯传万、饶西雅。 另查明，被告冯传万的妻子何澎慧于2004年1月15日留下共同债权、债务由其丈夫冯传万全权处理的遗嘱，何澎慧已于2005年4月8日去世。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案中案涉房屋虽然目前仍登记在被告饶西雅名下，但从被告饶西雅开始，案涉房产已经多手买卖，被告冯传万的妻子何澎慧于2001年12月26日从罗荣芳、罗如兰姐妹处以8000元购得案涉房产，同日何澎慧与被告饶西雅签订《房屋转让协议》，饶西雅追认了该房屋转让的事实，虽然饶西雅主张其并未在与何澎慧签订的《房屋转让协议》上签字，但其未申请对相关签名进行鉴定，应承担举证不利的后果，同时本院综合全案证据可以认定被告冯传万的妻子何澎慧在2001年12月26日基于分别与罗如兰、饶西雅签订的《房屋转让协议》已系案涉房屋的实际所有人，被告饶西雅的抗辩理由及反诉请求本院不予支持；同时，本院认为当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。在本案中被告沈建平与冯传万、何澎慧夫妻签订了《房地产买卖契约》，但沈建平在约定的付款期限未将购房款全部支付，沈建平并未实际取得案涉房屋的所有权，冯传万、何澎慧有权解除双方的《房地产买卖契约》。在本案中被告沈建平与冯传万、何澎慧夫妻签订《房地产买卖契约》在2004年4月4日，但原告彭中富与被告沈建平就案涉房屋签订《房地产买卖契约》的时间却为2003年12月14日，沈建平与原告签订合同时并无权利处置案涉房屋，虽沈建平此后与冯传万、何澎慧夫妻签订了《房地产买卖契约》，但其却未按合同全面履行付款义务，其仍无权处分案涉房屋，原告与被告沈建平签订的《房地产买卖契约》属于效力待定的合同，原告依据效力待定的合同主张案涉房屋所有权的诉求本院不予支持，被告冯传万请求确认该合同无效的请求本院亦不予支持。被告冯传万关于判令其与被告沈建平于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》已解除、判令位于西昌市河东村一组西权字第2491号《房屋所有权证》和西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》所属房地产归其所有、判令其返还被告沈建平购房款5000元、原告将西权字第2491号《房屋所有权证》和西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》原件予以退还及判令被告饶西雅协助其办理案涉房地产过户手续的反诉请求本院予以支持，对于冯传万请求判令沈建平退还原告彭中富购房款2万元的反诉请求，因冯传万不是权利义务的当事方，其无权主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，的规定，判决如下： 一、冯传万、何澎慧与沈建平于2004年4月4日签订的《房地产买卖契约》已解除； 二、位于西昌市河东村一组西权字第2491号《房屋所有权证》和西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》所属房地产归冯传万所有； 三、原告彭中富在本判决生效后十日内将西权字第2491号《房屋所有权证》和西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》原件退还被告冯传万； 四、被告冯传万在本判决生效后十日内返还被告沈建平购房款5000元； 五、被告饶西雅有义务协助被告冯传万办理位于西昌市河东村一组西权字第2491号《房屋所有权证》和西昌市东城国用92字第1842号《国有土地使用权证》所属房地产的过户手续； 五、驳回原告的全部诉讼请求； 六、驳回反诉原告饶西雅的全部反诉请求； 七、驳回反诉原告冯传万除上述判项第一至五项外的其他反诉请求。 案件受理费300.00元，减半收取150.00元，由原告彭中富承担。饶西雅的反诉费150.00元，减半收取75.00元，由饶西雅承担。冯传万的反诉费150.00元，减半收取75.00元，由沈建平承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期限为两年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审 判 长 兰  林 审 判 员 阿苏嘉佳 人民陪审员 杨 荣 贵 二〇一八年十二月十七日 书 记 员 贾 煜 寒 附本判决适用法条： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。