浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6790号 上诉人（原审原告、反诉被告）：丁含花，女，汉族，1968年3月24日出生，住杭州市西湖区。 上诉人（原审原告）：杭州星童坊儿童用品有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道龙坞工业区块10号。 法定代表人：傅鹏飞，总经理。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐利平，浙江五联律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州方舟皮业有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道葛衙庄村。 法定代表人：陈思远，执行董事。 委托诉讼代理人：伍琴，浙江天富律师事务所律师。 上诉人丁含花、杭州星童坊儿童用品有限公司（以下简称星童坊公司）因与上诉人杭州方舟皮业有限公司（以下简称方舟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西湖区人民法院（2017）浙0106民初5581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：方舟公司是杭州市西湖区龙坞工业区块10号1幢、3幢房屋所有权人。2014年8月18日，陈志中代表方舟公司与丁含花签订《杭州市房屋租赁合同》一份，约定：方舟公司将坐落于杭州市西湖区龙坞工业园10号厂房二、三楼及电梯间（面积3231平方米）的房屋出租给丁含花作生产使用；租赁期限自2014年10月1日至2019年9月30日；租金每月为38770元（不含税），按季度支付给方舟公司，先付后住，以后每次付款须提前一个月（附付款进度明细表）。在租赁期间，遇到国家拆迁赔偿，装潢补偿及设备迁移费用归丁含花所有。2015年4月15日，陈志中代表方舟公司与丁含花签订《房屋租赁补充合同》一份，约定：一楼总面积1600平方米，其中1341平方米租赁给丁含花，其余部分待方舟公司搬走后，继续租赁给丁含花，租金及租赁期按正本合同执行；租赁押金20000元；其他按2014年8月18日正本合同执行；本补充合同系正本合同的附属条款，与正本合同具有同等法律效力。此后，方舟公司又将上述补充合同所涉一楼的其他228平方米厂房出租给丁含花。2016年3月1日，陈志中代表方舟公司与丁含花签订《房屋租赁合同》一份，约定：方舟公司将龙坞工业园10号内办公楼的三楼租赁给丁含花，面积为240平方米；年租金30000元，每3个月付7500元；租赁期自2016年3月1日至2019年9月30日；未尽事宜，双方协商解决，如有违约，按国家合同法及相关法律执行。上述合同签订后，方舟公司将有关房屋交付给丁含花供其经营的星童坊公司使用。上述合同所涉厂房及办公楼租赁面积合计为5040平方米，其中厂房面积为4800平方米，办公楼面积为240平方米。 2016年12月2日，方舟公司（乙方）与杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处（甲方）签订《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》一份，约定：因实施转塘街道龙坞茶镇核心区块整体搬迁整治项目建设需要，需收购乙方位于转塘街道龙坞工业园区10号房屋内的房地产及地面附属设施，双方就房屋收购补偿等有关事项作出约定。甲方收购乙方的土地面积为3767平方米，房屋总建筑面积6724.97平方米，其中取得房屋所有权证建筑为5476.21平方米，其他可补偿建筑1248.76平方米。收购乙方房地产各项费用情况为：……2、设备评估补偿金额425300元（已扣除10%残值费）；3、搬迁补贴费537998元；4、停产停业损失补偿金额4196381元；5、按时签约奖励费854462元（在2016年12月5日前签约的）；6、临时安置奖励费968396元（在2016年12月5日前签约的）；7、搬迁腾空奖励费1708923元（在2017年1月6日前腾空的）……。乙方须在2017年1月6日前将房屋搬迁腾空交给甲方，并经甲方验收确认。如乙方在2017年1月6日至2017年2月5日期间完成搬迁腾空交给甲方，扣除搬迁腾空奖励费341785元；如乙方在2017年2月6日至2017年3月5日期间完成搬迁腾空交给甲方，扣除搬迁腾空奖励费854462元；如乙方在2017年3月5日24时前未完成搬迁腾空交给甲方，扣除全部搬迁腾空奖励费。补偿金的支付方式为：在乙方签订本收购协议后15个工作日内，甲方向乙方支付协议总金额的50%；在乙方将土地使用证、房屋所有权证移交给甲方，并保证上述土地使用证、房屋所有权证已解除相关债权抵押关系，同时经双方完成搬迁腾空交房手续后7个工作日内，甲方向乙方支付协议总金额的20%；在乙方配合甲方完成产权注销或变更后7个工作日内，甲方向乙方支付尾款。 2016年11月25日，方舟公司向星童坊公司发送通知一份，告知龙坞工业园区整体搬迁，要求星童坊公司做好按时搬迁的准备。2016年12月12日，方舟公司向丁含花发送腾房通知两份，认为丁含花拖欠租金超过一星期，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，方舟公司有权收回房屋并终止合同，通知丁含花从即日起解除所有与方舟公司签订的房屋租赁合同及搬迁腾房协议，要求丁含花在12月25日之前腾空并交出钥匙，期间按每日2元/平方米向丁含花收取房屋占用费，自12月25日起停电、停水，超期取消搬迁奖励，并赔偿西湖区政府对方舟公司收购造成的全部损失。丁含花于次日签收了上述两份腾房通知。双方因租赁合同解除问题产生争议，方舟公司于2017年3月22日诉至原审法院，要求确认丁含花与方舟公司签订的三份租赁合同已于2016年12月13日解除，丁含花将房屋腾退并支付相应租金及占用费。2017年7月14日，原审法院作出（2017）浙0106民初2320号民事判决书，判令：一、确认方舟公司与丁含花于2014年8月18日签订的《杭州市房屋租赁合同》、2015年4月15日签订的《房屋租赁补充合同》、2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年12月13日解除；二、丁含花于判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区转塘街道龙坞工业区块10号厂房二、三楼及电梯间（面积3231平方米）、厂房一楼（面积1569平方米）、办公楼三楼（面积240平方米）；三、丁含花于判决生效之日起十日内支付方舟公司房屋占有使用费120300元（暂计至2017年3月31日，2017年4月1日起至判决确定的腾退履行之日止的房屋占有使用费按合同约定标准另计）；四、驳回方舟公司的其他诉讼请求。宣判后丁含花提起上诉，本院于2018年1月24日作出（2017）浙01民终6337号民事判决书，判决驳回丁含花的上诉、维持原判。 2017年6月19日，转塘街道办事处向方舟公司发送限期腾房通知书一份，要求方舟公司于2017年6月22日前完成腾房工作，逾期未搬迁腾空的，街道将组织力量强制腾房。2017年7月15日，方舟公司向转塘街道办事处出具房屋搬迁腾空移交确认书，确认其房屋已搬迁腾空完毕。 现丁含花、星童坊公司起诉至原审法院，请求判令：方舟公司立即支付丁含花、星童坊公司因房屋收购搬迁引起的停产停业损失、补偿费、搬迁补贴费、临时安置费、设备评估补偿金等459.6万元。诉讼过程中，方舟公司提起反诉，反诉请求为：1、丁含花赔偿方舟公司损失429678元；2、丁含花赔偿方舟公司搬迁费100000元；3、反诉诉讼费由丁含花承担。 原审法院认为：本案系因承租人承租的房屋被收购后，承租人与出租人就收购补偿款分配未协商一致而引起。本案争议焦点有：一、案涉房屋承租人为丁含花还是星童坊公司；二、丁含花、星童坊公司是否有权要求方舟公司支付收购补偿协议书中的相应款项；三、方舟公司的反诉主张能否成立。 关于争议一。案涉租赁合同系丁含花与方舟公司签订，在（2017）浙0106民初2320号及（2017）浙01民终6337号方舟公司诉丁含花租赁合同纠纷案件中，方舟公司以丁含花为承租人诉至法院，丁含花在一审、二审诉讼中均未就主体问题提出过抗辩，从未提出实际承租人为星童坊公司，相应的民事判决书均明确方舟公司与丁含花之间存在租赁关系，并已判决解除双方的租赁关系。现丁含花、星童坊公司在本案中主张丁含花为名义承租人，星童坊公司为实际承租人，并无依据，该院不予采信，该院认定承租人为丁含花。本案为房屋租赁合同纠纷，依据合同相对性原则，星童坊公司无权作为承租人向方舟公司主张基于租赁合同项下的权利，星童坊公司不是适格的原告，故对星童坊公司的诉讼请求均不予支持。 关于争议二。丁含花主张依据1991年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》其诉称的四项补偿费用应归其所有，但该条例已被2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》废止，2001年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》也已被2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止。本案涉及的收购发生在2016年，应适用2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。根据该条例规定，征收补偿的对象仅限于被征收房屋的所有权人。房屋征收部门与房屋所有权人订立的征收补偿协议，其权利义务仅及于合同的双方当事人。征收补偿是国家对被征收人物权的补偿，相应的补偿项目均指向被征收人。承租人并不是征收补偿协议的当事人，不能因为国有征收成为征收补偿的对象，其无权直接依据征收补偿合同向房屋所有权人主张征收补偿利益。因此，承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能以国家与被征收人签订的征收补偿协议为依据，也不能依据房屋征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。本案中，收购补偿协议书只在方舟公司与转塘街道办事处间产生效力，丁含花作为承租人，不能因所承租的房屋被征收而直接享有收购补偿协议中的相应补偿。因此，丁含花依据收购补偿协议书要求方舟公司赔偿其相应款项并无依据，该院不予支持。丁含花与方舟公司间的租赁合同解除后，丁含花的损失救济问题应当以双方合同约定为依据。租赁合同约定如遇拆迁，设备迁移费用归承租人，丁含花虽无权主张收购补偿协议中的搬迁补贴，但可依据与方舟公司间的租赁合同约定主张相应的设备迁移费用，且客观上因政府征收房屋导致丁含花未到期的租赁合同不能履行，需另行寻找经营场地，需要适当的搬迁费用。方舟公司辩称案涉房屋系被强制腾退，因此丁含花无权主张设备迁移费用，并无依据，该院不予采信。该院根据丁含花承租的房屋面积及需搬迁的设备规模，酌情确定方舟公司支付丁含花300000元搬迁补贴。租赁合同未就停产停业损失、临时安置奖励费作出约定，丁含花的该主张并无事实及法律依据，该院不予支持。关于丁含花主张的设备评估补偿金，租赁合同中未作出约定，且该些设备并非丁含花所有，星童坊公司也从未授权丁含花就此主张权利，对其此项诉请不予支持。 关于争议三。租赁合同系因政府实施转塘街道龙坞茶镇核心区块整体搬迁整治项目这一不可归责于双方当事人的原因而无法履行，对于合同的解除，双方均无过错。租赁合同约定如遇国家拆迁赔偿，装潢补偿及设备迁移费用归丁含花所有，双方就合同解除后丁含花损失赔偿问题存在争议，在双方未就此协商一致的情况下丁含花暂未搬迁有一定的合理性，且该院（2017）浙0106民初2320号民事判决书亦判令丁含花支付未搬离期间的房屋占有使用费，已补偿了方舟公司此段时间的损失。方舟公司要求丁含花承担其应收补偿款的利息损失并无事实及法律依据，该院不予支持。至于方舟公司主张的100000元搬迁费，其未提交款项已实际支出的凭证，对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决：一、方舟公司于判决生效之日起十日内支付丁含花搬迁补贴300000元；二、驳回丁含花的其他诉讼请求；三、驳回星童坊儿公司的诉讼请求；四、驳回方舟公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费43568元、诉讼保全申请费2173元，合计45741元，由方舟公司负担4816元，丁含花、星童坊公司负担40925元；反诉案件受理费4548元，由方舟公司负担。 宣判后，丁含花、星童坊公司不服，向本院提起上诉称：一、星童坊公司是实际承租人。这个事实丁含花有明确表示，几年来房租也是由星童坊公司直接支付，方舟公司每次都是向星童坊公司收取。这是交易各方都认同的客观事实。再者，这次所谓要求搬迁，也是方舟公司直接向星童坊公司提出。一审判决认为星童坊公司不是实际承租人，显然与事实相悖。二、由于房屋征收等引起的补偿安置须依照法定依据和标准执行。本案收购是因为政府行为引起的，一审法院也认定要适用《国有土地上房屋征收补偿条例》，那么执行的标准和项目应当依据该条例。该属于房屋所有权人的，就是房屋所有权人的；该是承租人的就是承租人的。不容混淆和相互侵占。这些资金都是国有财政资金，不容任何人不当得利和侵吞国有资金。依照最高法院的生效裁决（2017）最高法行再5387号，停产停业损失、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿金都是补偿给承租人的，应当支付给丁含花、星童坊公司。从《杭州市国有土地上房屋收购补偿协议书》第2条来看，涉及承租人的补偿安置部分金额已经超出500万以上，停产停业损失、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿金按方案是补偿给承租人的，应当支付给丁含花、星童坊公司。否则，就是国有资产流失。丁含花、星童坊公司承租了5040平方米厂房，方舟公司被收购搬迁的厂房总面积是6724.97平方米，承租人占了74.9%。承租人据此比例要求方舟公司将停产停业损失、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿金支付给承租人，是有依据的，是合理的。综上，请求：一、撤销原审判决第二项和第三项；二、改判方舟公司支付丁含花、星童坊公司因房屋收购搬迁引起的停产停业损失补偿费、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿金等200万元（不含一审判决第一项的30万元）。 针对丁含花、星童坊公司的上诉，方舟公司答辩称：一、与方舟公司签订合同的是丁含花，并非星童坊公司，并且在租赁期限内向方舟公司支付租金的，也是丁含花。在生效判决中，丁含花曾向法庭提交其向方舟公司支付租金的银行流水清单，以证明其为承租人，并未提出过实际承租人是星童坊公司，所以，案涉租赁合同的承租人是丁含花。二、2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，征收补偿的对象仅限于被征收房屋的所有权人，从房屋征收、补偿方案来看，搬迁补助费、停产停业损失等均系根据被征收土地性质和被征收房屋面积进行计算，也就是说，即便出租人不存在将案涉房屋出租的事实，其仍可以获得上述补偿费用。转塘街道与方舟公司之间签订的征收补偿协议，其权利义务仅限于合同双方当事人，丁含花作为案涉房屋的承租人是无权依据征收补偿协议来主张权利，征收补偿协议中的各项补偿名称，也与丁含花无关，反之丁含花作为房屋租赁合同的一方当事人，仅可以依据其与方舟公司之间签订的租赁合同约定主张权利。三、（2017）最高法行再5387号案件中，并未明确停产停业损失，搬迁补贴费、临时安置费以及设备评估补偿金都是补偿给承租人的，是丁含花对该判决书观点进行的一个断章取义。综上，请求驳回丁含花、星童坊公司的上诉请求。 方舟公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、方舟公司与丁含花签订的《杭州市房屋租赁合同》合法有效，应按照合同约定向丁含花支付设备迁移费用。一审中丁含花并未提交证据证明其所应获得的设备迁移费的具体数额，而在杭信评报（2016）030-12号《关于方舟公司名下的机器设备拆迁补偿价值评估报告书》中第12页即明确了星童坊公司名下的机器设备补偿价值为69680元（这里的拆迁补偿价值包括了可搬迁设备的迁移费和不可搬迁设备的补偿费）。既然双方的租赁合同有效，双方对拆迁补偿有明确约定条款，且评估报告中对星童坊公司所有的机器设备拆迁补偿价值有明确的评估金额，方舟公司认为就应该按照69680元向丁含花支付设备迁移费。二、一审法院不应适用酌情认定。一审法院根据丁含花承租的房屋面积及需搬迁的设备规模，酌情确定方舟公司支付丁含花300000元搬迁补贴明显是错误的，理由如下：首先，酌情认定的前提。设备迁移费具体数额难以确定或无法确定的情况下，法官才可以结合一些间接证据和案件其他事实，遵循职业道德，进行自由心正，适当确定数额。本案中，丁含花虽未能提供相关证据证明其应获得的设备迁移费具体数额，但是，方舟公司在一审中提交的评估报告中对此有了明确的数额69680元。故本案无需进行酌情认定。其次，即使要酌情认定，一审法院在酌情认定时所依据的酌定因素也超出了考虑范围。双方约定丁含花可以主张是设备迁移费，顾名思义设备迁移费应该只需要考虑设备数量或规模方面，与丁含花承租的房屋面积没有任何关联。而对于设备规模方面，丁含花在一审中提交的公证书、光盘以证明厂房内当时有机器设备、原材料成品和半成品的事实，不过一审法院对该组证据的证明力予以了否认，故没有证据能够证明星童坊公司名下的机器设备的具体数量或规模。同时，一审法院是认可方舟公司提交的杭信评报（2016）030-12号《关于方舟公司名下的机器设备拆迁补偿价值评估报告书》这组证据的。另外，评估公司对星童坊公司设备评估的依据就是丁含花于2016年11月2日提供的《机器设备清查评估明细表》。故该评估报告中所得出的星童坊公司名下设备拆迁补偿费69680元是合理合法的。最后，一审法院酌情确定的方舟公司支付丁含花300000元搬迁补贴，这里的搬迁补贴是否就是双方约定的设备迁移费，是否有超出设备迁移费范围之外的其他搬迁补贴，一审法院未能明确此表达。综上，一审法院抛开已有的评估数据以及双方约定的合同条款，扩大酌定因素进行了不合理也不公平的酌情认定，导致判决结果明显有失公平。请求：一、撤销原审判决第一项，改判方舟公司向丁含花支付设备迁移费69680元；2、本案一审、二审诉讼费用由丁含花负担。 针对方舟公司的上诉，丁含花、星童坊公司辩称：一、双方纠纷至今，最吃亏的是承租人，案涉政府的征收行为没有征收文件，属于违法行为，租赁合同到期前出租人停水停电导致承租人停产，这是典型侵害名营企业的案例。二、本来双方当事人之间是一个普通的民事合同关系，但是已经发生公权力介入，就不再是一个普通的民事纠纷，必须要走房屋征收补偿条例的法制程序。实践中为大力推进拆迁，不再将承租人作为拆迁补偿协议一方当事人，但依据最高院（2017）最高法行再5387号案件所述，应该归属于承租人的利益就应该归属于承租人。另外，星童坊公司是承租人，方舟公司有几张通知是直接发放给星童坊公司的。方舟公司主张设备补偿费为69680元没有依据。综上，请求驳回方舟公司的上诉请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为:一、关于本案的案由以及租赁合同的主体问题。虽然本案双方当事人争议的是租赁标的物被政府征收后相关补偿款的收益分配问题，但是本案双方当事人之间的基础法律关系是租赁合同关系，丁含花并不是被征收人，原审认定本案为租赁合同纠纷并无不当。生效判决已经确认案涉租赁合同的主体是丁含花和方舟公司，方舟公司在实际履行合同过程中向实际使用人星童坊公司发出腾退通知并不能证明方舟公司已经认可星童坊公司的承租人地位。故原审法院关于本案案由和租赁合同主体的认定，并无不当。二、丁含花要求方舟公司向其支付停产停业损失补偿费、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿金等200万元有无事实和法律依据问题。首先，最高人民法院（2017）最高法行再5387号判决书并没有确认拆迁补偿中的停产停业损失、搬迁损失、临时安置费和设备评估补偿金都是补偿给承租人的，丁含花的该项上诉理由属于对判决书内容的误读。其次，方舟公司不是征收单位，丁含花与方舟公司之间存在的是租赁合同关系，丁含花脱离双方租赁合同的约定要求方舟公司将其获得的所有补偿款按照丁含花实际承租面积所占比例向其支付，缺乏事实和法律依据。三、原审法院酌定方舟公司向丁含花支付搬迁补贴300000元有无不当的问题。首先，租赁合同双方当事人在租赁合同中约定“遇到国家拆迁赔偿，装潢补偿及设备迁移费用归丁含花所有。”因丁含花未能实际参与相关赔偿项目的评估，丁含花上交的机器设备清查评估明细表中所列的机器设备并未能完全体现在评估报告的明细中，对于缺失的部分，方舟公司以及评估机构未能给予合理说明，故评估报告中列明属于丁含花的机器设备评估补偿金为69680元并不必然就是丁含花应获得的设备迁移费。其次，方舟公司与案外人转塘街道办签订的收购补偿协议书所约定的补偿细项与双方租赁合同约定的补偿项目不能一一对应，双方租赁合同中约定的设备迁移费并不仅仅对应补偿协议书中的设备评估补偿金。综上，本案有酌定的前提，原审法院结合双方租赁合同的具体约定以及补偿协议书的补偿项目数额，酌定方舟公司向丁含花支付搬迁补贴300000元，并无明显不当。 综上，丁含花、星童坊公司以及方舟公司的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27555元，由丁含花负担22800元，由杭州星童坊儿童用品有限公司负担4755元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十二月十二日 书记员  赖雪珂