湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初5240号原告：武汉龙锦物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区。法定代表人：杨旭波。委托诉讼代理人：李治，湖北弘愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春圆，湖北弘愿律师事务所实习律师。被告：方幼琴，女，1976年3月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，原告武汉龙锦物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告方幼琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人李治、张春圆，被告方幼琴，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的2012年7月1日至2018年8月31日的物业费用15147.70元及违约金3457元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告为东湖新技术开发区XXX室的业主，房屋面积118.70平方米，原告与湖北天地房地产开发有限公司签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》，合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，原告一直在金地中心城小区服务至今，但是自2012年7月1日开始，被告停止缴纳物业管理费，依据《武汉市物业管理服务合同》的规定未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应缴物业费总额每日万分之二的标准向原告支付违约金，被告应支付违约金3457元，截至2018年8月31日，被告欠缴物业管理费共计15147.70元，违约金3457元，合计18604.70元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故诉至法院，请求判如所请。被告方幼琴辩称：1、我方在2010年收房后发现家中外墙渗水，向原告反映后原告多次推诿拖延；2、小区内车库积水导致停车难，地下设备锈蚀老化；消防设施不能正常运行；东3栋墙体垮塌、东1栋大理石脱落后原告没有及时修理；小区内杂草丛生，树木枯萎；垃圾堆积如山；保安放任不明身份外来人员干扰业委会筹备工作；原告违规占用东3和东4之间的公共车位建设垃圾场和消防池；原告拒绝与业委会选聘的物业公司办理移交手续；小区内车辆乱停乱放影响业主出行，而原告不作为；电梯经常故障，危害业主生命安全；3、原告提交的业主满意情况不符合实际；4、原告没有恰当履行物业服务义务，我方享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费，如果原告协助我方与房地产公司解决房屋漏水问题，我方则交纳物业费。经审理查明，被告方幼琴系XXX室业主，其房屋建筑面积118.70平方米。2008年11月7日，湖北天地房地产开发有限公司（甲方，以下简称：房地产公司）与原告物业公司（乙方）签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》（以下简称：《合同》），约定由原告物业公司对金地中心城小区提供物业服务，并具体对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了约定，其中，第二章服务内容与质量……第三条乙方在本物业区域内对物业提供以下服务内容：1、物业共用部位的维修、养护……2、物业共用设施设备的运行、维修和养护……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，4、公共绿化的养护，5、交通秩序的管理及车辆停泊服务，10、确保消防设施完好，并进行正常维护……第三章服务费用，第七条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务至今由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下……高层住宅：1.70元/月·平方米（>12层以上的建筑为高层）……第八条，业主应于购房合同约定应交物业费之日或购房合同所约定的视为房屋交付之日起向乙方全额交纳物业服务费用……3、物业服务费用按半年周期交纳，业主或物业使用人应在每次计费周期起始日前七日内履行交纳义务……第八章违约责任……第二十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，除应补交外，还应按应缴费额的每天万分之二的标准向乙方支付违约金……第九章其他事项，第三十三条，本合同期限自2008年9月20日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效之日止……等内容。2009年6月7日，原告物业公司（乙方）与被告方幼琴（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》），《协议》约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、其他约定事项、违约责任等内容。其中，第一条双方的权利和义务……（二）甲方的义务……2、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用……（三）乙方的权利，1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用，及其他相关费用……（四）乙方的义务……8、自本协议终止后，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的移交手续。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止之日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；二、缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。三、物业服务费标准（按物价局核定标准）：1、高层住宅：1.70元/月·平方米（>12层以上的建筑物为高层）……第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府相关规定……第十一条违约责任，一、乙方违反协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金，或逾期三个月拒交费用的，物业服务企业将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼……等内容。《合同》及《协议》签订后，原告物业公司为包括被告方幼琴在内的小区业主提供了物业服务，被告方幼琴自2012年7月1日起未缴纳物业服务费，理由同其辩称意见。经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。另查明：至本案庭审结束前，金地中心城小区业委会已委托四川嘉宝资产管理集团股份有限公司武汉分公司向金地中心城小区提供物业服务，该公司已于2018年8月28日进驻该小区提供物业服务。以上事实，有《武汉市物业管理前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业费催缴通知单以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告物业公司由金地中心城小区的建设单位房地产公司选聘，双方签订的《合同》未违反法律的强制性规定，为有效合同。原告物业公司据此与被告方幼琴签订了《协议》，《协议》内容未违背双方的真实意思表示及法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，《协议》对原告物业公司及被告方幼琴均具有约束力。原告物业公司自2018年8月28日起未向金地中心城小区提供物业服务，故其主张的物业服务费应计算至2018年8月27日止。被告方幼琴辩称其房屋漏水的问题，该问题可能涉及房屋质量及维保义务，不宜在物业服务合同纠纷中一并处理，该损失可另行处理。被告方幼琴辩称其享有先履行抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。而原、被告签订的《协议》第四条物业管理服务费用的缴费方式部分约定：“物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业管理服务费，档期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳”。故被告交纳物业服务费的合同义务先于原告提供物业服务的合同义务，故本案中被告关于其享有先履行抗辩权的意见不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告物业公司已按照《合同》及《协议》的约定，为被告方幼琴名下房屋所在的金地中心城小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，虽然被告方幼琴辩称原告物业公司存在车库积水、杂草丛生、不及时与业委会选聘的物业公司办理移交手续、提交的业主满意情况不符合实际等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要义务的情形下，被告方幼琴以原告履行合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。故对于原告物业公司要求被告方幼琴支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。但考虑到原告物业公司为被告方幼琴提供的物业服务确实存在瑕疵，本院对物业公司要求方幼琴支付物业费的诉讼请求酌情按照88%予以支持，经计算2012年7月1日至2018年8月27日的物业服务费为13117.65元【118.70平方米×1.70元/月每平方米×（73+27/31）月×88%】。关于原告主张支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，本院对原告主张支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，被告方幼琴应向原告物业公司支付物业费13117.65元，因为原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告方幼琴作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主应获得的物业服务质量。为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告方幼琴于本判决生效之日起十日内向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付2012年7月1日至2018年8月27日的物业服务费13117.65元；二、驳回原告武汉龙锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费133元（已减半收取）由被告方幼琴负担（上述款项已由原告武汉龙锦物业服务有限公司预交，被告方幼琴于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付133元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一八年十二月二十一日法官助理罗婷书记员颜晓霞