四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初4206号 原告：孙国华，男，1967年3月5日出生，藏族，住四川省小金县。 原告：吴成莉，女，1966年1月2日出生，汉族，住四川省小金县。 委托诉讼代理人：王文建，广东广和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李扬，广东广和（成都）律师事务所实习律师。 被告：四川正国房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市银杏街道办王家桥社区彩虹大道北段602号。 法定代表人：丁慧艳。 委托诉讼代理人：杨红玉，四川法隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张国祥，四川法隆律师事务所律师。 原告孙国华、吴成莉与被告四川正国房地产开发有限公司（以下简称“正国公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人王文建，被告正国公司诉讼代理人杨红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙国华、吴成莉向本院提出诉讼请求如下：1、判令正国公司协助办理国际名都16幢1单元4层9号房屋产权登记手续。2、判令正国公司支付违约金，违约金计算方式从2015年1月18日起按日以万分之0.3并以基数584375元计算至完成房屋所有权登记之日止（截止2018年8月31日，违约金共计22843.2元）；3、本案诉讼费由正国公司承担。事实和理由：当事人于2013年7月23日签订《商品房买卖合同》及补充协议，作为买受人的孙国华、吴成莉购买正国公司开发的国际名都16幢1单元4层9号房屋，总款584375元，合同约定正国公司在交房后的90日内办理房屋所有权证书，否则应按每日房屋总价万分之0.3的违约金。买受人收房日为2014年10月18日，但正国公司至今未办理房屋产权登记。故诉至法院，请求法院依法支持其诉讼请求。 正国公司辩称，由于买受人违规搭建并擅自更改房屋窗户形状，部分业主欲将市政道路调整为小区内部道路而恶意上访，导致国际名都小区整个项目无法通过政府主管部门的规划核实，不满足办证条件。都江堰市规划管理局曾在现场核实后以封闭部分构架违法，对正国公司做出200000元的罚款，并要求整改，但部分业主拒绝拆除违规搭建。正是买受人的违约行为导致办证迟延，正国公司不承担违约责任。即便要承担，合同约定的违约金数额明显过高，法院不应支持买受人的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。买受人提交证据如下：1、买受人身份证复印件、正国公司企业信用信息，拟证明双方诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》及补充协议，孙国华、吴成莉购买房屋位置、价款、交付时间、办证时间和违约金约定；3、购房款发票及收据，证明：孙国华、吴成莉交付了购房款、维修基金、契税、预告登记费、办证费用等所有费用。4、面积找补补充协议、商品房质量保证书、告知书、物业服务合同，证明：房屋已经实际交付使用。正国公司认可上述证据的第1组。经审查，本院认为买受人提供的证据均客观真实、形式合法，与本案案件事实有关联，可作为本案认定事实的依据，故予以确认并在卷佐证。 正国公司向本院提交如下证据：1、正国公司出售并交付房屋的平面图，拟证明入户外系花园构建，交房时未封闭，且符合建设规划许可。2、房屋的外围照片，拟证明买受人在装修房屋时利用电梯侧构建违规搭建。3、《都江堰市规划局关于对“国际名都”项目有关情况的整改通知书》、《都江堰市规划管理局建设工程规划核实意见通知书》、《行政处罚处理事先（听证）告知书》、《违法建设处罚处理决定书》、《缴款书》及票据，拟证明买受人的违规搭建在装被市规划局查处的事实，并处以200000元罚款。4、《都规函〔2010〕121号函》，拟证明因买受人恶意上访导致国际名都项目两地块间市政道路规划已变更。5、不动产登记与房屋交易受理凭证，拟证明正国公司依约办理权属登记的事实，已提交大证所需资料。6、《协议书》，拟证明买受人与正国公司已达成办证违约金协议。买受人认可上述证据的第1组。经审查，本院认为正国公司提供的上述证据除第1组外与本案案件事实没有关联，故不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：作为买受人孙国华、吴成莉与正国公司于2013年7月23日签订《商品房买卖合同》及其补充协议。双方约定，正国公司将其所有的位于四川省成都市都江堰市国际名都16幢1单元4层9号住宅出售，合同总价590091元，交房时间为2014年5月31日。合同第十九条第二款第一项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按买受人支付房款的万分之0.3，每日向买受人支付违约金；直至买受人取得房屋所有权证书。”2016年3月25日，正国公司向孙国华、吴成莉开具购房款发票，金额为584375元。另查明，买受人已缴纳了相应的契税及登记费，案涉房屋已按约交付且无任何限制登记的情形，正国公司已取得了案涉房屋所在楼栋权属证明。据孙国华、吴成莉在诉状中陈述其收房日为2014年10月18日。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，且不存在合同无效的其他情形，该合同依法成立并有效，各方应遵守约定。作为商品房出卖人的正国公司有义务按照合同约定为买受人办理相应房屋的不动产权证。故本院对孙国华、吴成莉提出的要求正国公司为其办理所购房屋不动产权证的诉讼请求予以支持。 关于孙国华、吴成莉提出的违约金的诉请，本院认为双方在《商品房买卖合同》及补充协议中明确约定了交房及办产证的时间，正国公司一直未履行，已构成违约，应依法承担违约责任。对于正国公司提出的因买受人违章搭建等行为导致整个项目无法通过政府主管部门规划核实的抗辩，本院认为作为商品房出卖人的正国公司有义务且应有能力确保其所开发的房地产项目符合法律法规等强制性规定，故此抗辩理由不成立。关于正国公司提出此违约金过高的抗辩，本院结合实际损失、合同履行情况、当事人过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则予以衡量，认为双方约定的违约金并无过高不当的情形，故本院对正国公司的此项抗辩理由不予采纳。关于违约金的起算时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”之规定，因双方在合同中并未约定违约金的起算时间，故对孙国华、吴成莉提出的要求正国公司自2015年1月18日起支付违约金的诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，判决如下： 一、被告四川正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内协助原告孙国华、吴成莉办理位于四川省都江堰市灌口镇王家桥社区二环路、蒲阳路16栋1单元4层9号（合同备案号：78602）房屋的不动产权证。 二、被告四川正国房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内向原告孙国华、吴成莉支付违约金（计算方式：以已付房款584375元为基数，按日万分之0.3，从2015年1月18日起计算至取得不动产权证之日止）。 案件受理费572元，减半收取286元，由被告四川正国房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何加敏 二〇一八年十二月二十一日 法官助理邓娟 书记员刘胡会子