安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民再4号 抗诉机关：马鞍山市人民检察院。 申诉人（原审原告、原审反诉被告）：马鞍山市公路管理局，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：陈卫东，该局局长。 委托代理人：孙建，安徽华冶律师事务所律师。 被申诉人（原审被告、原审反诉原告）：马鞍山市龙马建筑装饰有限责任公司（原名为马鞍山市方明广告装饰工程有限责任公司），住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：方明，该公司总经理。 委托代理人：曹剑，安徽夏商周律师事务所律师。 原审原告马鞍山市公路管理局（以下简称市公路局）与原审被告马鞍山市龙马建筑装饰有限责任公司以下简称龙马装饰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月20日作出（2015）花民一初字第01556号民事判决业已发生法律效力。市公路局对该判决不服，向马鞍山市人民检察院申诉并申请监督。2017年5月5日，马鞍山市人民检察院以马检民（行）监[207]34050000009号民事抗诉书，向马鞍山市中级人民法院提起抗诉。2017年10月19日，马鞍山市中级人民法院作出（2017）皖05民抗9号民事裁定，指令本院对该案进行再审。2017年11月7日，本院立案再审，依法另行组成合议庭审理，并于2017年12月19日、2018年12月6日进行了公开开庭。马鞍山市人民检察院指派花山区人民检察院委派检察员杨卫玲、甘培兰出庭支持抗诉。市公路局的委托诉讼代理人孙建、龙马装饰公司的委托诉讼代理人曹剑均到庭参加了诉讼。该案现已审理终结。 马鞍山市人民检察院抗诉认为，原审（2015）花民一初字第01556号民事判决存在适用法律错误。第一、原审认定龙马装饰公司虽然向市公路局出具了《函》件，但并不表明双方已就房屋租赁合同关系的解除达成一致意见，系属适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，市公路局于2013年12月份向龙马装饰公司表达需提前搬离所承租房屋的意见，龙马装饰公司于2013年12月12日向市公路局出具《函》件称“贵局承租我公司紫源大厦办公楼，其租金计算按照实际租赁月份计算”，表明龙马装饰公司承诺房屋承租期限由定期租赁变更为不定期租赁，租金支付方式由固定的年度支付变更为按照实际承租月份支付。故该《函》件足以证明龙马装饰公司与市公路局已就涉案合同内容协商一致并变更了部分约定。龙马装饰公司的法定代表人方明虽在原审中提出《函》件上“方明”签字不是其本人所签、公章系市公路局骗盖等意见，但并未提供证据加以证实。其所提供的证人麻某的证言亦达不到证明目的。故有理由相信此次合同变更系双方当事人真实意思表示。原审已采信《函》件但认为无法证明双方就合同变更达成一致意见，系认定法律行为效力错误。第二、现有证据能证明市公路局确于2014年3月15日搬迁。故原审判决市公路局承担其后的房屋租金及相应费用，无事实和法律依据。因市公路局与龙马装饰公司就双方租金计算方式已变更为“按照实际租赁月份计算”，而马鞍山市大汗物业管理有限公司（以下简大汗物业公司）已出具《证明》证实市公路局已于2014年3月15日搬迁，故市公路局需要向龙马装饰公司支付租金至2014年3月止，龙马装饰公司应将已收取的4月份租金60000元返还给市公路局。根据合同约定，水、电费用按实际与物业结算。故市公路局仅应承担2014年3月15日前办公需要而实际发生的物业费、水电费、水电公摊费等。原审判决市公路局支付2014年6月30日前的所有物业费、水电费、水电公摊费等，系适用法律错误。 市公路局除同意检察机关提出的抗诉意见外，并称其与龙马装饰公司所签订的《房屋租赁合同》，租赁时间虽自2012年7月1日至2014年6月30日，年租金720000元，押金60000元。但双方后来又约定租金计算按照实际租赁月份计算，此即由定期租赁合同变更为不定期租赁合同。而市公路局租房租金已经自2012年7月1日起支付到2014年4月30日止，并于2014年3月15日就已搬离租赁用房，并在搬离前已通知该公司。故要求龙马装饰公司退还多付的90000元（自2014年3月16日起至4月30日止）租金和60000元押金，现龙马装饰公司拒绝返还。 龙马装饰公司称，其与市公路局所签订《房屋租赁合同》及现已支付的租金均属实，但市公路局搬离涉案房屋并未通知本公司且亦未办理了交接手续。市公路局在租赁期限内未经协商同意就擅自搬迁，且拖欠租金余下5、6二个月的租金未付。同时，本公司为其代垫付了相关的物业管理费、水电费等。该公司反诉称，市公路局在租赁期未满及未履行约定将房屋返还给本公司及结清物业费、水电费等情况下，就搬出所租房屋。该局除欠付同年5、6两个月的租金120000元外，尚欠本公司代其向案外人大汗物业公司垫付的物业费水电费等合计38171元。现反诉要求市公路局继续履行支付尚欠租金120000元和38171元的物业管理等费用。 市公路局针对龙马装饰公司的反诉辩称，第一、本局已按双方后来变更的协议，超额支付了一个半月的租金90000元。同时，涉案合同未约定双方在租赁期限到期后有交接义务。第二、本局对2014年3月15日之前租赁期间所发生的物业费、水电费等费用愿意承担。 市公路局向本院起诉请求：一、由龙马装饰公司退还其多付的租金90000元及返还押金60000元；二、由龙马装饰公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年4月13日，双方当事人签订了一份《房屋租赁合同》，约定本局租赁该公司位于本市花山区雨山东路2号3栋10层的办公用房，租赁时间自2012年7月1日起至2014年6月30日止，年租金720000元，押金60000元。另双方约定租金计算按照实际租赁月份计算。现本局租金已经支付到2014年4月30日，但于2014年3月15日就已搬离租赁用房，并在搬离前已通知了该公司。现要求该公司退还多付的租金90000元和押金60000元，但该公司拒绝返还。原审认定，市公路局与龙马装饰公司于2012年4月13日签订了《房屋租赁合同》一份。约定，龙马装饰公司将位于本市花山区市雨山东路2号3栋10层的办公用房出租给市公路局使用，租赁时间自2012年7月1日至2014年6月30日，年租金720000元，按年度支付；签订合同时，市公路局应缴纳押金60000元，租赁期满或合同解除后，该押金除抵扣应由市公路局承担的费用、租金，以及违约赔偿责任外，剩余部分返还给市公路局；水电费用按电表、水表计量由市公路局支付，或由龙马装饰公司代收代缴，水电费用按市公路局实际计量与物业结算；租赁期满或双方解除本合同后，市公路局应将其承租的房屋及附属设施归还龙马装饰公司，否则，市公路局应按合同约定的月租金金额的双倍向龙马装饰公司承担违约金。该合同签订后，龙马装饰公司将房屋交付给市公路局使用，市公路局向龙马装饰公司缴纳了60000元押金，并按约缴纳了至2014年4月30日止的租金。2013年12月12日，龙马装饰公司向市公路局出具一份《函》件，称其租金计算按照实际租赁月份计算。2014年2月，市公路局通知龙马装饰公司将要搬离涉案房屋。2014年3月15日，市公路局搬离涉案房屋，之后，市公路局又通知龙马装饰公司办理房屋交接手续。原审认为，市公路局与龙马装饰公司所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。合同签订后，双方应当按照约定全面履行自己的义务，但当事人协商一致的，可以解除合同。在合同履行过程中，龙马装饰公司虽于2013年12月12日向市公路局出具的《函》件，及在2014年2月市公路局向龙马装饰公司提出搬离涉案房屋，但并不表明双方已就房屋租赁合同关系的解除达成一致意见，市公路局于2014年3月15日搬离涉案房屋后，虽通知龙马装饰公司办理涉案房屋的交接手续，但并非表明龙马装饰公司已明确同意其解除房屋租赁合同。双方未就房屋租赁合同的解除达成一致意见，租赁期限仍应为双方约定的时间，即2014年6月30日止。虽然，市公路局已实际搬离涉案房屋，但其不能以搬离时间作为双方解除合同，终止双方权利义务的截止日，其仍应按双方合同的约定支付租金。故对其要求龙马装饰公司返还2014年3月15日至2014年4月30日期间的租金，本院不予支持；双方签订的房屋租赁合同未解除，该合同在租赁期限届满前合法有效，市公路局应按约支付租金，市公路局未能按约支付，应承担违约的民事责任。故对龙马装饰公司要求市公路局支付租金的反诉请求，本院予以支持；市公路局在租赁期间因其办公需要产生的各项费用，按照双方的约定，该费用由市公路局承担，现龙马装饰公司已代其垫付了该项费用，市公路局应将该费用支付给龙马装饰公司。故对龙马装饰公司该项请求，本院予以支持。至于市公路局要求返还押金的请求，因其尚欠龙马装饰公司租金120000元及需支付水、电等各项费用，该押金尚不足以支付上述债务。因此，市公路局的该项请求，本院不予支持。遂判决:一、市公路局于本判决生效之日起十日内支付龙马装饰公司租金60000元，并支付龙马装饰公司代其垫付38171元的物业服务费、水电费、水电公摊费、停车位租赁费等，合计98171元；二、驳回市公路局的诉讼请求。 围绕本案当事人的再审请求，本院依法告之并组织双方当事人进行了举证、证据交换和质证等。双方当事人无解议的事实和证据主要为：一、双方当事人的诉讼主体资格；二、双方当事人签有一份涉案《房屋租赁合同》，对双方当事人在涉案合同中的权利义务及租金价格、押金等内容均有约定。本院予以认定并在卷佐证。双方当事人有争议的事实和证据主要为：双方当事人是否于2013年12月12日达成了将涉案房屋租赁合同两年定期变更为不定期之协议。为此，市公路局为支持其诉请和针对龙马装饰公司的反诉抗辩等，而向本院提交了如下证据：一、《函》件1份。证明双方于2013年12月12日约定的租赁期间按照其实际使用期限计算；二、《证明》1份。证明其承租的房屋已于2014年3月15日搬出；三、《入账通知单》、《记账回执》及《发票》各1份。证明其租金支付至2014年4月30日止；四、市公路局原办公室主任《工作日志》1组。证明涉案《函》件产生过程，即双方约定的租赁期间按照其实际使用期限计算。龙马装饰公司对市公路局提供的该四组证据质证认为，第一组证据从内容上看是本公司出具的，但本公司加盖印章系在该局骗取下所为，该《函》件系违法取得，不能达到该局的证明目的，且该《函》件不构成对租赁合同租期的变更;第二组证据中,出具《证明》的大汗物业公司既不是涉案合同的当事人也不是约定的交接方，其出具的《证明》不能达到该局的证明目的;第三组证据中，一张《发票》有涂改痕迹，该发票同样是该局骗取了本公司印章加盖的，且是该局自行涂改的，故该发票不具有真实性，租赁期限应该是到2013年6月30日；第四组证据系该局的工作人员自书材料，真实性无法确定且可信度不高，不具有证明效力，不能达到该局的证明目的。实际上双方并未签订补充协议。 再审中，龙马装饰公司变更其要求继续履行合同给付租金之诉请为要求市公路局赔偿因其违约行为而造成的经济损失158171元（5、6两个月120000元租金＋代垫物业、水电等费用38171元）。 龙马装饰公司为支持其抗辩意见和反诉请求，向本院提交了如下证据：一、证人麻某的证言。证明市公路局伪造涉案《函》件及涂改发票并骗取该公司印章加盖等事实；二、大汗物业公司的《证明》及收费《发票》等各1份。证明：一是该局实际租赁期限与涉案合同约定一致。二是该局没有履行租赁期满后的“归还”房屋义务。三是该局没有结清租赁期间的物业、水电等费用，并由本公司代为垫付有关款项等。因此，对本公司产生了应收租金损失和支付了相关物业管理、水电费等。市公路局对龙马装饰公司提供的该二组证据以质证认为，第一组证据中证人麻某所作的所述不实；第二组证据中的《证明》，从内容上看是大汗物业公司单方出具的且无法证明其所租赁房屋实际到2014年6月30日结束。因本局所租赁的涉案房屋系至2014年3月15日就结束，故对2014年3月16日之前的相关费用予认可并愿意结算。但自2014年3月16日起至2014年6月30日搬离后所产生的物业、水电等费用，均与本局无关。 根据到庭当事人的陈述情况，合议庭亦进行了必要的询问等。本院认证认为：一、市公路局所提交的该四组证据中，第一组证据为《函》件，按一般常识来判断，龙马装饰公司在该《函》件上加盖公章，表明该公司对该《函》件的内容已进行了必要的审查和认可。该《函》件的内容主要为“贵局承租我公司紫源大厦办公楼，其租金计算按照实际租赁月份计算”。根据房屋租赁的交易习惯并结合本案情况等，经对其文义进行解释，其文义和内涵应为双方表示对于涉案房屋租金计算按照实际发生的租赁月份来进行，但双方并无明确约定将原本租赁两年期限的合同，由两年的定期变更为不定期，即随时搬离房屋随时结算房租。故仅凭此《函》件即确定双方系协商一致将该房屋租赁合同由两年定期变更为不定期，显系牵强附会。本院对该局所提出的该组证据的证据目的不予认定；第二组为大汗物业公司出具给该局的《证明》。因该公司对包括市公路局在内的使用单位提供了物业服务，对于市公路局于何时搬迁出涉案房屋而出具的证明，应当具有客观真实性且与本案具有关联性。即能证明该局确于2014年3月15日搬出涉案承租的房屋之事实等。本院对此事实予以认定；第三组证据为该局的《入账通知单》、《记账回执》及《发票》等。虽然在该发票记载的时间上有涂改痕迹，但该涂改部分对龙马装饰公司的权益并未产生实质性的影响，且事实上市公路局所支付的租金至2014年4月30日止。租金支付与涂改的时间系属一致，即能证明该局确已支付了至2014年4月30日止的涉案全部租金。本院对该组证据所证明的事实予以认定；第四组为原市公路局办公室主任的《工作日志》。此日志系为该局经办人员个人工作所记事项，但不为龙马装饰公司认可，且与本案待证事实无密切的关联性。本院对该组证据的证明目的不予认定。二、龙马装饰公司提供的该二组证据中，第一组证据为证人麻某的证言，其陈述系因市公路局所骗而在涉案《函》件及《发票》上加盖了该公司公章。但却不能提供确实有效的证据证明所言属实。本院对该组证据的证明目的不予认定；第二组证据为大汗物业公司所出具的《证明》及收费《发票》等。因市公路局于2014年3月15日搬出涉案房屋，但龙马装饰公司为维护管理涉案房屋，确已支付了合计38171元的物业管理费、水电费、停车位租赁费、水电公摊费等。即龙马装饰公司确因履行涉案合同而发生了此类直接经济损失。本院对该组证据的证明目的予以认定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，将市公路局所提交的该四组证据与龙马装饰公司所提交的该二组证据的证明力进行比效和综合审查判断，能发现市公路局所提交的证据证明力明显弱势于龙马装饰公司所提交的证据证明力。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，市公路局在举证期限内无法提出补强证据证明其再审请求或诉讼主张均能成立时，应由其承担对此不利之后果法律责任。上述本院所认定的证据，其来源均合法、内容亦真实，并与本案待证事实具有密切的关联性。应作为本案的定案证据使用。据此，本院确认原审认定的事实无误，且查明市公路局截止2014年3月应负担的水电费为15858元、物业费为8844元，截止2014年6月应负担物业费为8844元、水电公摊费用为1745元、停车位租赁费2880元，合计38171元。该38171元已由龙马装饰公司向大汗物业公司予以支付。 本院再审认为，市公路局与龙马装饰公司所签订的涉案《房屋租赁合同》确系双方当事人的真实意思表示，且未违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法有效之协议并受法律保护和具有法律约束力。双方当事人应严格按照约定履行权利义务，否则，应承担相应的违约责任。本案的焦点问题是：一、双方当事人是否协商一致并达成了变更涉案房屋租赁合同的两年定期为不定期（随时搬离）之协议；二、市公路局是否应对涉案38171元的水电、水电公摊、物业管理、停车位租赁等费用予以负担。现分述如下：根据我国《合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”、第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”规定。本案中，市公路局认为其已于龙马装饰公司采取涉案《函》件形式达成了协商一致的协议，该《函》件系双方当事人的共同意思表示。即变更了涉案房屋租赁合同的租期—由两年期限调整为不定期，且龙马装饰公司也同意变更并承诺按实际租赁月份计算支付租金。同时，市公路局于2014年2月又通知龙马装饰公司要搬离涉案房屋，且于2014年3月15日搬离涉案房屋后再次通知龙马装饰公司办理涉案房屋的交接手续等。但本院认为，该涉案《函》件作为书证所记载的内容，仅为双方系对涉案房屋租金的计算确定按照实际发生的租赁月份来进行，而并无双方约定变更涉案房屋租赁期限的内容。故应推定市公路局与龙马装饰公司就涉案房屋租赁合同的期限并未变更。而市公路局在双方并未变更房屋租期之前提下，又未经龙马装饰公司同意之情形下，却于2014年3月15日搬离该涉案房屋，其以实际行为表明该局拒不履行涉案合同租赁期限，且造成涉案房屋租赁合同已无法继续履行并造成事实上解除。根据我国《合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，市公路局在既无享有解除涉案房屋合同之权利又未与龙马装饰公司协商同意之情形下，却贸然解除涉案房屋租赁合同，导致涉案合同目的无法实现和涉案合同解除，其责任在于市公路局的根本违约行为依据我国《合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，该局应对上述根本违约行为承担民事责任并赔偿由此而造成守约方龙马装饰公司的经济损失。龙马装饰公司要求市公路局赔偿自2014年3月15日起至同年6月30日止的涉案租金损失210000元，此虽系该公司依涉案合同所预期应获得之合法利益，但该公司所诉210000元租金损失显系过高，本院酌定调整为应赔偿经济损失90000元（即自2014年3月16日起至同年4月30日止的租金）。故龙马装饰公司的主要反诉请求，有事实根据和法律依据。本院予以支持；市公路局要求龙马装饰公司返还押金60000元和退还自2014年3月15日之后至2014年4月30日期间的已付租金90000元等主要诉请，缺乏事实根据和法律依据。本院不予支持。且该押金和租金应抵销用于赔偿由此违约行为造成龙马装饰公司的经济损失。但在扣除上述经济损失后，龙马装饰公司应将多余款项退还给市公路局。故市公路局的部分诉请，于事实有根据、于法律有依据。本院予以支持。二、市公路局于租赁期间因办公需要所产生的物业管理、水电费、水电公摊费及停车位租赁等费用，现已由龙马装饰公司予以代垫。而该局所承租的涉案房屋自2014年3月16日起至2014年6月30日止之期间的维护管养，并不因市公路局违约搬出而不产生相关的前述费用等。正是由于市公路局存在无故解除涉案合同的根本违约行为，导致龙马装饰公司为维护管养涉案房屋而向有关物业管理机构支出了合计38171元的物业管理费（8844元×2个月）、水电费（15858元）及水电公摊费（1745元）、停车位租赁费（2880元）等。按照涉案合同的约定和法律规定，该38171元的经济损失亦应由市公路局向龙马装饰公司予以赔偿。故龙马装饰公司的此该项反诉请求，亦有事实根据和法律依据。本院予以支持。将市公路局所预交的60000元押金和90000元租金抵销赔偿龙马装饰公司经济损失128171（90000元＋38171元）元后，龙马装饰公司应退还市公路局21829元款项。 综上所述，市公路局所提出的主要再审诉求，无事实根据和法律依据。本院不予支持。龙马装饰公司的主要反诉请求，有事实根据和法律依据。本院予以支持。原审在审理该案时，程序合法，采信的证据和所认定事实清楚，但认定涉案合同仍属在约定履行期限内并应继续履行支付租金，显属认定此节事实错误并导致适用法律错误。故检察机关所提该抗诉意见能成立，本院应予采纳，并应于再审时对于此节错误予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，并根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零三、第四百零四条、第四百零五条、第四百零十七条等规定，判决如下： 一、撤销本院原审(2015)花民一初字第01556号民事判决； 二、原审原告（原审反诉被告）马鞍山市公路管理局应于本判决生效后十日内赔偿原审被告（原审反诉原告）马鞍山市龙马建筑装饰有限责任公司128171元经济损失； 三、原审被告（原审反诉原告）马鞍山市龙马建筑装饰有限责任公司应于本判决生效后十日内退还原审原告（原审反诉被告）马鞍山市公路管理局21829元租金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  杨祖怀 人民陪审员  杨慧丽 人民陪审员  薛 玮 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  朱 倩