四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初8331号等（详见附表一） 原告：何小艳等69人（原告信息详见附表一）。 共同委托诉讼代理人：王可，四川凯盈律师事务所律师。 被告：成都丰泽锦泰投资有限公司，住所地成都市新都区新都外南街267号附8号11栋4楼1号。 法定代表人：徐维嘉，总经理。 委托诉讼代理人：陈建，上海段和段（德阳）律师事务所律师。 原告何小艳等69人与被告成都丰泽锦泰投资有限公司（以下简称丰泽锦泰公司）商品房预售合同纠纷三十八案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡琼英、张威、唐渝海及原告何小艳等的共同委托诉讼代理人王可和被告丰泽锦泰公司的委托诉讼代理人陈建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何小艳等向本院提出诉讼请求：请求判令1.丰泽锦泰公司为原告办理房屋不动产权证，并将不动产权证交付原告；2.丰泽锦泰公司支付原告逾期办理楼栋权属证明的违约金；3.丰泽锦泰公司支付原告逾期取得产权证的违约金。事实和理由：原告与丰泽锦泰公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向丰泽锦泰公司购买位于成都市新都区电子路144号“桂湖名城”小区的房屋。合同约定“出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日由出卖人支付给买受人；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。”而丰泽锦泰公司并未严格履行约定义务。原告认为丰泽锦泰公司的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法解决。（具体详见附表二） 丰泽锦泰公司辩称，一、丰泽锦泰公司无违约行为，不应承担违约责任。（一）案涉工程受政府竣工验收流程所限，由此影响竣工备案及初始登记的时间，不应认定为丰泽锦泰公司违约，不是丰泽锦泰公司的责任。竣工备案资料中包含有工程结算资料，结算资料需由造价咨询公司审核盖章，故工程造价审核期间不受丰泽锦泰公司控制，由于工程造价审核带来或影响工程竣工验收备案，以及对其后初始登记带来的影响，均不应归责于丰泽锦泰公司。（二）丰泽锦泰公司在办理转移登记阶段，亦无过错，不存在违约行为。案涉工程取得初始登记的时间为2016年7月14日，但在2016年9月因统一办理不动产登记，原办理程序停办，其后依照办理不动产权证的要求进行登记，对此，并非丰泽锦泰公司责任。以及办理不动产权证的流程受政府部门控制，政府部门的办理时间不应计入丰泽锦泰公司代办理时间，也不属于丰泽锦泰公司责任。办理转移登记包含有税务检查，因此，原告所称向丰泽锦泰公司交纳税费的说法不正确。丰泽锦泰公司仅系代收代缴，实际缴纳税金额及税务机关是否收取，均须等税务机关的核查。因此，事实上丰泽锦泰公司须等待税务机关核查通知后才能缴纳税费，然后，才能进行后续的办证程序，故，并非丰泽锦泰公司责任造成办证迟延，不应追究丰泽锦泰公司的责任。二、原告诉请违约金缺乏事实及法律依据。原告并无实际损失，其主张按购房款每日万分之一计算违约金过高。初始登记是转移登记的前置条件，初始登记迟延则转移登记必然迟延，《商品房买卖合同》的本意应当是指在初始登记后一年办理转移登记。当事人之间就代办权属证书事宜，建立的是委托代理关系，丰泽锦泰公司受托代办权属证书并非可以控制或取代政府部门的职能或职权，不应以绝对时间作为衡量丰泽锦泰公司代办行为的依据。丰泽锦泰公司仅收200元代办费，主要用于人工费、交通费、文印费等方面，并非经营性盈利行为，故原告主张数万元索赔金额显然有失公平。综上所述，丰泽锦泰公司受托代办权属证书的过程中并无法律过错，国家政策变化及办理流程对原告取得权属证书的影响，并不是丰泽锦泰公司过错所致，亦不应由丰泽锦泰公司承担违约责任，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与丰泽锦泰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买丰泽锦泰公司开发建设的位于成都市新都区新都电子路144号“桂湖名城”小区的商品房，合同中对商品房面积、价款、付款方式、商品房的交付，面积差异处理、产权登记等进行了约定。其中第十九条产权登记载明“（一）初始登记，出卖人应当在2015年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用贰佰元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付给买受人。”合同签订后，为进一步明确双方的权利义务关系，双方并签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十二条对合同第十九条的补充约定（对产权登记的补充约定）载明“1、一次性付款或者分期付款的买受人：若委托出卖人代为代理房屋所有权证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，签署面积结算协议，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋所有权证的办理时间而无须承担延迟办证的责任。若不委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不承担代办义务，但出卖人应当在房屋交付后的365日内协助买受人办理房屋所有权证。办证所发生的相关费用依照国家规定，由买卖双方各自承担。2、按揭贷款的买受人：按揭贷款购房的，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），由出卖人代买受人向相关部门缴纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而无须承担任何责任。……。3、分户国有土地使用权证的办理：出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。若买受人委托出卖人代为办理分户国有土地使用证的，买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等）。出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，代买受人向相关部门缴纳上述相关费用并取得分户国有土地使用权证。……如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证书之日起15个工作日内由出卖人支付。” 上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，原告按合同约定的付款方式向丰泽锦泰公司付清了购房款。丰泽锦泰公司按合同约定向原告交付了房屋，房屋交接的同时，原告向丰泽锦泰公司缴纳了办证所需的各项税、费。合同约定的办理房屋产权转移登记的期限届满，即2015年12月31日，丰泽锦泰公司未为原告办妥房屋所有权证。2016年7月14日，丰泽锦泰公司取得了案涉工程项目“桂湖名城”的初始登记。在2016年10月25日实施不动产统一登记后，丰泽锦泰公司经公证，于2017年5月9日在“桂湖名城”项目主入口处放置了告知书，告知“桂湖名城”的业主继续办理不动产登记，以及需提交的相关资料。之后，丰泽锦泰公司陆续为原告所购商品房办理了不动产权登记，并将办理的不动产权证交付原告。 上述当事人无争议的事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、发票、税收完税证明、不动产权证书、收据、票据、告知书、公证书等证据在卷佐证。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.丰泽锦泰公司为证明建设工程竣工验收备案及办理初始登记，政府部门均要求工程结算造价审查，由此对初始登记造成的影响与其无关，以及在取得竣工验收备案后不到二个月时间该公司即积极办理了初始登记，因此丰泽锦泰公司并无过错。提交了第一组证据《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》、国有土地上房屋新建登记所需资料、工程结算审查书、单项工程竣工结算备案表、成都市（新都区）工程竣工结算备案书、初始登记产权证。原告认为丰泽锦泰公司提交的证据不能达到其证明目的。本院认为，因《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》无日期，是否发生在原告委托丰泽锦泰公司办理产权转移登记之前或期间，不明确，故不能确定在原告与丰泽锦泰公司建立商品房预售合同关系后，办理产权登记的流程因发生了不受丰泽锦泰公司控制的因素而发生了变更，因此对丰泽锦泰公司提交的《新都区行政审批暨服务事项办理一次性告知书》、国有土地上房屋新建登记所需资料、工程结算审查书、单项工程竣工结算备案表、成都市（新都区）工程竣工结算备案书，本院认为缺乏关联性，不予采信；2.丰泽锦泰公司为证明案涉房屋涉及到国家对产权登记的政策性变更，由此对办理权属转移登记产生的影响与丰泽锦泰公司无关，该公司无过错。提交了第二组证据《迁址公告》、《关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》、《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、关于新权证《权属证》办理的提示。原告对丰泽锦泰公司提交的该组证据，认为达不到其证明目的。本院认为，该组证据能证明因政策原因实施不动产统一登记，房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一，以及在2016年10月25日实施不动产统一登记的事实，本院予以确认。另外，该组证据中的通告明确在2016年10月25日实施不动产统一登记后，因系统升级等原因，成都市新都区于2016年10月18日至2016年10月24日停止受理各类土地、房屋登记业务的事实，本院也予以确认；3.丰泽锦泰公司为证明该公司在积极催促有关部门办理相关办证手续，以及政府部门审批时间与丰泽锦泰公司无关，非该公司过错，提交了第三组证据申请书、授权委托书、关于“桂湖名城”项目不能向业主办理国土分户的情况汇报、国有土地使用权土地使用条件变审表。原告对丰泽锦泰公司提交的该组证据，真实性不予认可，认为不能达到丰泽锦泰公司的证明目的；4.丰泽锦泰公司为证明业主迟延提交资料，应自行承担后果，办证延迟并非丰泽锦泰公司过错，提交了公证书。原告认为该证据不能达到丰泽锦泰公司的证明目的。综合上述第三组证据和公证书，本院认为，根据当事人签订的合同约定，原告应在2015年12月31日前取得房屋所有权证，而丰泽锦泰公司未有证据证明在此时间之前因原告未完整提交办理产权证所需各项资料或缴齐办证费用，以致其延迟协助原告办理产权证，故丰泽锦泰公司提交的第三组证据和公证书不能否定其在实施不动产统一登记前逾期办理案涉房屋权属转移登记的事实存在。 本院认为，原告与丰泽锦泰公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了相应的付款义务，并按合同约定委托丰泽锦泰公司办理房屋权属转移登记和缴纳了办证所需的各项税、费，丰泽锦泰公司也应按合同约定的期限办理产权登记，而实际办理中，楼栋权属证明登记的时间是2016年7月14日，未在合同约定期限内办理，分户登记即房屋权属转移登记的时间也是在合同约定期限即2015年12月31日之后。本案双方当事人现争议焦点即是：丰泽锦泰公司逾期办理楼栋权属证明和房屋权属转移登记，是否应承担违约责任的问题。关于焦点评判如下： 本案中，丰泽锦泰公司未按合同约定的期限办理楼栋权属证明和房屋权属转移登记是客观事实，丰泽锦泰公司抗辩称逾期履行上述义务，非其自身原因造成。按照当事人签订的合同约定，丰泽锦泰公司应于2015年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明，原告应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，而实际履行中，丰泽锦泰公司于2016年7月14日才取得案涉商品房所在楼栋的权属证明（初始登记），房屋权属转移登记也是延期办理。本院认为，丰泽锦泰公司办理产权登记的行为已构成违约。理由一，初始登记的延期取得，导致权属的转移登记的延期办理，而丰泽锦泰公司抗辩非其自身原因造成而提交的相关证据，本院未予采信，故丰泽锦泰公司提交的证据不足以证明其事实主张；理由二，对于延期为原告办理房屋权属证书，丰泽锦泰公司抗辩称是因国家实施不动产统一登记的原因而致，但从查明的事实看，合同约定丰泽锦泰公司应在2015年12月31日前办理完毕房屋权属的转移登记（房屋所有权证）或缴齐办理房屋所有权证各项资料及费用，并办理书面委托手续后的365日内，而实施不动产统一登记是从2016年10月25日开始，办理的权属证书系不动产权证，故两个时间段并无冲突、关联；理由三，在合同约定的办理房屋所有权证期间，丰泽锦泰公司未有证据能证明原告委托其办证期间，未提交齐办理房屋所有权证所需的各项资料和未缴纳办证所需的各项税、费，故逾期办理房屋所有权证的责任不能归责于原告。因此，综上理由，本院认定丰泽锦泰公司未按合同约定履行产权登记的义务，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”当事人签订的合同中对逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证明和办理权属转移登记的违约责任均进行了明确约定，即每逾期一日，丰泽锦泰公司按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，故根据上述法律规定，丰泽锦泰公司应按合同的约定承担向原告支付违约金的责任。丰泽锦泰公司抗辩称，原告并无实际损失，其主张的违约金标准过高。本院认为，当事人签订的合同中关于违约损失的计算方法，不违反相关法律法规的规定，故丰泽锦泰公司关于违约金标准过高的抗辩，本院不予采纳。关于原告主张的违约金包括逾期办理楼栋权属证明的违约金和逾期办理房屋所有权证的违约金，原告对两项违约金的主张虽符合法律及合同约定，但主张的期间，第一项是从2015年12月31日起至2016年7月14日，第二项是从2015年12月31日起至不动产权证取得之日止，对两项违约行为主张的违约金有重合的期间，重合期间的违约金，本院认为不应重复计算，故本院对原告主张逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求予以支持，对原告主张逾期办理楼栋权属证明的违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期办理房屋所有权证违约金的计算期间，本院认为应从合同约定的办理房屋所有权证届满之日的次日起计至国家实施不动产统一登记时止（即政府通告的暂停受理土地、房屋登记义务的前一日2016年10月17日）为宜。因案涉商品房权属证书的办理原包括房屋所有权证书和国有土地使用权证，对国有土地使用权证办理的时间，当事人签订的《房屋买卖合同补充协议》中明确约定是在原告缴齐办理分户国有土地使用权证所需各项资料及费用，并办理完委托手续之日起的3年内，以及合同中关于违约责任的约定是针对逾期办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书分别约定，根据当事人签订的合同约定，办理国有土地使用权证书的期限尚未届满。但实施不动产统一登记后，涉及房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一，办理不动产权证与分别办理房屋所有权证、国有土地使用权证所提交的资料和需审批的事项均有所不同，故办理不动产权证的时间均不受双方当事人的控制，不能将办证延期的责任归责于任何一方，故实施不动产统一登记后，丰泽锦泰公司为原告办理不动产权证书的期间再计算违约金，不符合合同的约定。 综上所述，原告要求丰泽锦泰公司支付逾期办理楼栋权属证明和逾期取得产权证的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。关于部分原告要求办理房屋不动产权证，并予以交付的诉讼请求，本院查明，丰泽锦泰公司已为该部分原告办理了房屋的不动产权证书，并通知原告予以领取，故部分原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都丰泽锦泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向何小艳等支付逾期办理房屋所有权证的违约金（具体计算方法详见附表三）； 二、驳回何小艳等的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费的分担详见附表三。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年十二月十日 书记员  侯 毅