广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10147号原告：广州市源昊企业管理有限公司，住所地广州市白云区松南路1号A座1层A114。法定代表人：史席英，总经理。委托诉讼代理人：林国亮，北京市北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。被告：麦怡婷，女，1973年11月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈光，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢东灿，广东佰仕杰律师事务所律师。原告广州市源昊企业管理有限公司与被告麦怡婷租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市源昊企业管理有限公司的委托诉讼代理人林国亮，被告麦怡婷及其委托诉讼代理人陈光、谢东灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市源昊企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向我司支付2017年7月至2018年6月期间的租金共计602100元（按50175元/月计算）；2.被告向我司支付2017年7月至2018年6月期间未付租金的违约金（从2017年6月5日起，按每月租金50175元分月计算至实际付清全部租金之日）；3.被告向我司支付2016年1月至2017年5月期间不准时支付租金的违约金440997元（每逾期一日按欠付租金的2%计算）；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年6月3日，我司与被告签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，约定由被告向我司承租位于广州市白云区松南路1号汇锦新天地A104单元物业，根据约定，被告应于每月5日前向我司支付当月租金。租赁补充协议约定，被告应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按月租金额的2%向我司支付违约金。合同签订后，我司依约将租赁物业交付给被告使用至今，但自2016年起，被告就没有按时交纳租金，每个月都存在逾期支付的情形，拖延的时间各有长短，按双方上述约定，被告应承担逾期缴纳租金期间的违约金。而被告也一直未支付2017年7月至今的租金，根据上述合同的约定，被告也应当承担逾期支付期间的违约金。但在我司多次催促下，被告仍拒绝承担支付租金及违约金的义务，我司认为，被告的行为已构成违约，严重损害了我司的合法权益。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告麦怡婷辩称，1.原告的现有证据无法证明其出租房屋的合法性。另根据原告提供的证据显示，租赁房屋的用途为厂房，土地性质为工业用地，故涉案租赁房屋的租金计算标准应以工业用地的标准来计算。2.原告主张2017年7月至2018年6月期间的租金按50175元的标准计算与事实不符，在经营过程中由于我所成立的公司经营出现困难，双方曾口头协议减少租金，从2016年10月开始按照每月38000元的租金标准支付租金。3.租赁房屋由原告及物业公司于2017年8月停水停电，并将房屋大门上锁，导致我无法经营。故自2017年8月开始原告无权要求我支付租金。4.原告没有举证证明因我的违约导致了其经济损失，其主张的违约金明显过高，我认为只能参照银行同期贷款利率计算违约金。综上，我认为我只欠付原告2017年7月的租金，另外根据合同约定，在因我违约的情况下原告有权解除合同收回租赁房屋，但原告怠于行使权利，导致损失继续扩大，故原告无权就扩大损失继续向我主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋租赁合同、补充协议、银行交易记录、快递单、函件、权属证明、委托书、报警回执等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区松南路1号A栋A104单元（以下简称涉案房屋）的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积225平方米；2015年6月1日至2016年5月31日的月租金为18000元，2016年6月1日至2017年5月31日的月租金为18000元，2017年6月1日至2018年5月31日的月租金为19440元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前缴付给甲方等。同年6月3日，双方就上述租赁合同签订补充协议，约定双方协定的租赁期为共53个月14日，自2015年6月1日至2019年11月14日；2015年6月1日至2015年11月14日月租金为46425元，2015年11月15日至2016年11月14日月租金为46425元，2016年11月15日至2017年11月14日月租金为50175元，2017年11月15日至2018年11月14日月租金为54225元，2018年11月15日至2019年11月14日月租金为58500元；甲方应依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2‰向乙方支付违约金；乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期15日，甲方有权从保证金中扣除相关的拖欠款项及违约金，不足部分甲方有权向乙方追偿，如果逾期20日，甲方有权解除合同，收回物业；租赁期内发生的水、电、物业管理及通讯等费用由乙方按本合同的条款支付，乙方逾期支付上述费用的，承担与逾期支付租金相同的违约责任及后果；租赁期限届满或本协议提前终止的，乙方逾期交还该单元的，按每逾期占用一日可按本合同期内最后一个月的租金标准的10%向乙方收取违约金。逾期15天，甲方有权自行收回该单元，如甲方决定自行收回该单元，而该单元内仍有乙方的任何可移动或不可移动的装饰、家具、装备、物件、物料、设备或其他任何物品，则视为乙方放弃该物品之所有权，甲方有权处置该物品，乙方对此无异议，并不可撤销地确认放弃就此向甲方追索的权利；本补充协议为甲乙双方签订的租赁合同的补充协议，是其不可分割的组成部分，如本协议约定的内容与租赁合同内容有抵触，则以本补充协议内容为准。本补充协议和租赁合同经双方签章且乙方支付保证金及第一月租金后生效等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告将涉案房屋用以经营“野比家”餐饮店。因自2017年7月起，被告未向原告支付租金等费用，涉案房屋于2017年8月底被停水停电处理。后被告未继续在涉案房屋经营，涉案房屋也因此被上锁。后被告找原告协商转让店铺事宜，原告坚持要求被告明确如何处理欠租问题后再谈店铺转让事宜，最终协商未果。2017年11月左右，经上锁人开门被告进入涉案房屋处理工人工资问题，后被告自行对涉案房屋进行了上锁，并继续找原告协商转让店铺事宜，但仍未果。2018年9月5日，被告向原告要求进入涉案房屋取回房屋内的物品并要求原告接收清理后的涉案房屋，但未果。庭审中，原告出示银行交易记录拟证明被告在2016年1月至2017年5月期间存在逾期支付租金的情况。被告提交“野比家”所属的广州市遇尚潮餐饮有限公司的股东麦某1与原告一郭姓经理及物业公司人员的通话录音各一份，并申请证人龙某、张某、麦某1、廖某出庭作证，拟证明涉案房屋于2017年8月被原告和物业公司上锁、停水电导致无法继续经营，双方的租赁合同已于2017年11月4日解除等事实。另被告认为涉案房屋所在的物业公司对其实施了上锁行为，故申请追加涉案房屋所在的物业公司，广州市源亨物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。另查，涉案房屋所在的白云区松南路1号是广州岭南饼干厂名下的物业，2009年2月，广州岭南饼干厂委托广州积士佳食品有限公司（以下简称积士佳公司）对该物业进行经营管理。后积士佳公司将该物业出租给广州君和企业管理顾问有限公司（以下简称君和公司）使用。原告于2014年12月从君和公司处承租了涉案房屋，约定租赁期限至2022年11月14日。本院认为，涉案房屋是已取得产权登记的白云区松南路1号物业的一部分，根据原告提交的证据显示，上述物业的产权人于2009年将该物业委托积士佳公司经营管理，积士佳公司作为物业管理人将物业出租给君和公司，原告通过与君和公司签订租赁合同取得涉案房屋的出租权，由此可见，原告有权出租涉案房屋。原告与被告就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，原告已向被告交付涉案房屋，被告应依约向原告支付租金，但被告在租赁期间，存在逾期支付租金的情形，且自2017年7月未再向原告支付租金，其行为已构成违约，被告应当承担违约责任。原告有权根据上述合同约定要求被告支付欠付的租金和违约金。现原告要求被告支付2017年7月至2018年6月期间的租金，被告抗辩涉案房屋已于2017年8月底被原告上锁导致无法经营，故原告无权要求其支付2017年8月后的租金。对此，（一）被告申请的各证人证言中关于涉案房屋被上锁时间的陈述基本一致，且能够相互印证，本院对证人证言中关于涉案房屋停电时间的陈述予以采信。被告申请的证人麦某2的证言中与被告提交的通话录音证据中关于涉案房屋停电后双方进行过协商的情况能相互印证，本院对证人麦某1关于涉案房屋实际由其经营管理，双方在停电后进行过协商的情况予以采信。通过证人证言和录音证据无法体现双方的租赁合同于2017年11月4日予以解除，本院对被告的上述意见不予采信。通过上述证人证言可反映，因被告欠付原告租金，涉案房屋因此被停电处理而无法经营，此为因被告自身原因导致停电而无法使用涉案房屋，被告抗辩涉案房屋停电后原告无权收取涉案房屋的租金不能成立，本院不予采纳。证人麦某1陈述在2017年11月左右，其进入了涉案房屋，并自此后自行对涉案房屋进行了上锁，且在其与原告无法就涉案房屋转让事宜达成一致意见的情况下未向原告交回涉案房屋，故对于因未向原告交还涉案房屋所造成的租金损失被告应自行承担。（二）被告于2018年9月5日向原告要求清理涉案房屋内的物品并要求原告接收涉案房屋，原告明知被告自2017年8月一直未使用涉案房屋，且在被告一直未支付租金的情况下，在被告明确提出同意交回房屋的情况下，仍未与被告一同处理接收房屋事宜，原告应自行承担自此未接收涉案房屋所造成的损失，原告无权再向被告主张2018年9月5日后的租金。（三）综合上述分析，现原告要求被告支付2017年7月至2018年6月期间的租金并未超过2018年9月5日，故上述主张有据，本院予以支持。关于租金计付标准问题。被告抗辩其曾与原告协商减租事宜，原告同意自2016年10月起租金减至38000元，故原告主张的租金应按38000元计付。虽从被告支付租金的情况看，确实有部分月份的租金转账数额为38000元，但因现有证据无法证明双方曾就减租问题签订书面的协议，对协商同意减租的数额和期限不明确，且原告亦不予确认，故被告抗辩原告主张的2017年7月后的租金亦应按38000元的标准计付的意见依据不足，本院不予采纳。原告主张2017年7月至2018年6月的租金按50175元/月计付的标准未违反协议书的约定，本院予以采纳。经核算，2017年7月至2018年6月的租金共计为50175×12=602100元。另双方签订租赁合同对租金标准的约定是双方真实意思表示，被告抗辩原告提交的涉案房屋的产权情况反映，涉案房屋所在的松南路一号用途为厂房，土地性质为工业用地，故租金应按工业用地的计算标准来计付的意见不能成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付2017年7月至2018年6月期间未支付租金的违约金问题。结合双方在上述期间的履行情况，本院对原告主张上述期间的违约金计付认定如下：（一）被告自2017年7月起逾期支付租金，应当承担违约责任。根据前述本院采信的事实，涉案房屋于2017年8月底因被告欠付费用而被停水停电处理，此后被告一直未对涉案房屋使用经营，且一直未再向原告支付租金，而根据双方签订的合同和补充协议约定，在被告逾期支付租金达20日的，原告是有权解除合同，收回涉案房屋的，但原告却放任涉案房屋继续由被告控制的情况，一直未向被告主张收回涉案房屋，故结合双方的协商过程，从公平合理的角度考虑，本院认定原告有权向被告主张2017年7月至2017年11月的违约金有据，本院予以支持。对原告主张的2017年12月至2018年6月期间的违约金因属于原告因自身怠于行使解除权所致的损失，应由其自行承担，故对该期间的违约金本院不予支持。（二）原告主张违约金按每月租金50175元计付缺乏依据，本院不予采纳。双方签订的租赁补充协议约定被告迟延支付租金每逾期一日按月租金额的2%支付违约金，因原告未能举证其实际损失，该约定违约金计付标准确属过高，本院酌定按每日0.5‰的标准计付，违约金以每月欠付租金50175元为本金，计付的起算时间为每月6日，均计至实际支付之日止，并以本金为限。原告主张多出上述数额的违约金本院予以驳回。关于原告要求被告支付2016年1月至2017年5月期间不准时支付租金期间的违约金问题。原告提交银行交易记录拟证明被告在上述期间存在逾期支付租金的情况，从原告提交的银行交易记录看，原告提交了被告支付2016年1-3月、5月、9-12月及2017年1-3月、6月的支付租金的转账情况，上述月份确实均存在逾期支付租金的情况。原告主张违约金按照补充协议约定的每逾期一日按月租金额的2%支付违约金，因原告未能举证其实际损失，该约定违约金计付标准确属过高，结合原告举证被告逾期支付租金的月份和天数情况，本院酌定被告应向原告支付2016年1月至2017年5月期间逾期支付租金违约金共计5000元。对原告主张多出上述数额的诉请本院予以驳回。关于被告申请广州市源亨物业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼的问题，本案为租赁合同纠纷，处理本案原告与被告就涉案房屋签订的租赁合同而发生的纠纷，广州市源亨物业管理有限公司并非本案必要诉讼参与人，被告关于追加广州市源亨物业管理有限公司为本案第三人的意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告麦怡婷向原告广州市源昊企业管理有限公司支付2017年7月至2018年6月期间的租金共计602100元；二、本判决生效之日起五日内，被告麦怡婷向原告广州市源昊企业管理有限公司支付2017年7月至2017年11月期间逾期支付租金的违约金（每月以50175元为本金，按每日0.5‰的标准，从上述欠缴月份的每月6日起计至实际支付之日止，以本金为限）；三、本判决生效之日起五日内，被告麦怡婷向原告广州市源昊企业管理有限公司支付2016年1月至2017年5月期间逾期支付租金违约金共计5000元；四、驳回原告广州市源昊企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19606.8元，由原告广州市源昊企业管理有限公司负担9685.8元，由被告麦怡婷负担9921元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖録婷人民陪审员  莫丽娟人民陪审员  陈妙燕二〇一八年十二月十一日书 记 员  郑萍军陈玉梅