福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0111民初1334号 原告：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区华林路338号福城花园福城楼2#商场东面1-6层，统一社会信用代码91350000555067137X。 主要负责人：**，该行行长。 委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢海风，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：曾德华，男，1988年2月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：曾德汉，男，1982年10月21日出生，汉族，住福建省三明市尤溪县。 被告：程淑萍，女，1985年5月6日出生，汉族，住福建省三明市大田县。 被告：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路50号24#楼一层，统一社会信用代码91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所实习律师。 原告恒丰银行股份有限公司福州分行与被告曾德华、曾德汉、程淑萍、福建仁文建设有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒丰银行股份有限公司福州分行的委托诉讼代理人李玉芳、被告福建仁文建设有限公司的委托诉讼代理人熊益彬到庭参加诉讼，被告曾德华、曾德汉、程淑萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒丰银行股份有限公司福州分行向本院提出诉讼请求： 1.判令被告曾德华立即偿还原告借款本金1285520.87元，并按合同约定的利率支付利息、罚息、复利至全部债务还清之日止（暂计至2016年2月17日为35824.96元）； 2.判令被告曾德华向原告支付律师代理费21355元； 3.判令确认原告对被告曾德华位于福州市鼓楼区仁文.大儒世家原厝南地块19#楼2202单元房产折价或拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权； 4.判令被告曾德汉、程淑萍、福建仁文建设有限公司对上述第一、二项债务承担连带偿还责任； 5.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由： 2013年10月14日，被告曾德华因购买位于福州市鼓楼区仁文.大儒世家原厝南地块19#楼2202单元房产，向原告申请贷款，由被告福建仁文建设有限公司作为保证人，三方签订《个人购房借款及担保合同》（合同编号恒银（榕）[01]个房住借字（2013）年第（063）号），约定：原告向被告曾德华发放贷款131万元，借款期限为360个月，贷款年利率7.205%，借款人按照按月等额本息还款的方式归还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月的20日。被告曾德华以其所购房产提供抵押，被告福建仁文建设有限公司为曾德华提供阶段性连带责任保证担保，即在借款人取得房地产权利证，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之前承担保证责任。合同还约定了罚息、复利、提前收贷、实现债权费用的承担、管辖法院等其他内容。同日，原告与被告曾德汉、程淑萍签订合同编号为恒银（榕）[01]个高保字（2013）年第（006）号《个人借款最高额保证合同》，约定保证担保的主合同为编号为恒银（榕）[01]个房住借字（2013）年第（063）号《个人购房借款及担保合同》，保证人担保的最高债权额为131万元，保证的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金和实现债权的费用等，保证方式为连带责任保证等。 合同签订后，被告曾德华与原告向登记部门办理了抵押预登记手续。原告于2013年10月23日向被告曾德华发放了贷款131万元，借款期限自2013年10月23日起至2043年10月23日。但被告曾德华自2015年9月21日起未按合同约定履行还款义务，至今已结欠6个月贷款本金及利息、罚息、复利，原告多次催讨均无果。因此，原告依照《个人购房借款及担保合同》第九条第9.3款的约定宣布提前收回全部贷款，提前到期日为2016年2月21日，被告应立即偿还借款本金1285520.87元及利息、罚息、复利，且被告曾德华至今未办妥房屋所有权证，被告福建仁文建设有限公司及被告曾德汉、程淑萍依照合同约定均应承担连带保证责任。为实现债权，原告依法提起诉讼，并支付律师代理费21355元。 原告恒丰银行股份有限公司福州分行就其诉称提供了如下证据：《个人购房借款及担保合同》、《个人借款最高额保证合同》、《预告登记证》、《个人贷款借款凭证》、《提前还款通知书》、《贷款提前到期担保人履行责任通知书》、EMS邮寄面单、邮件查询信息、借款本金余额及欠息清单、还款明细、《委托代理合同》、律师费发票、律师费支付凭证。 被告曾德华、曾德汉、程淑萍未作答辩，亦未提交证据。 被告福建仁文建设有限公司辩称： 一、被告曾德华所欠原告借款本金及利息（含罚息、复利）的具体数额，应当根据原告提供的证据，由被告曾德华予以确认。 二、原告诉讼请求第3项主张其有权以被告曾德华名下案涉房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿，没有法律依据，应予驳回。 1.被告曾德华与原告之间存在抵押借款关系。虽然案涉房产办理了抵押权预告登记，但至今尚未办理房屋所有权证，亦未办理抵押权登记。在未办理抵押权登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对该房屋办理抵押登记的请求权，但并非现实的抵押权，故其对涉案房产不享有优先受偿权。 2.原告作为预售商品房预告登记的权利人对抵押房产享有优先受偿权之条件未成就。因被告曾德华对抵押财产尚不享有处分权，案涉房产能否顺利办理抵押登记无从得知，即原告能否在将来享有优先受偿权还是未知数。 3.相关判例及指导意见也不支持预购商品房抵押权预告登记的权利人享有优先受偿权。 因此，原告第3项诉讼请求，应予驳回。 被告福建仁文建设有限公司未提交证据。 因被告曾德华、曾德汉、程淑萍未到庭参加诉讼，依法视为自愿放弃质证权利。经审查，原告之证据，符合证据的客观性、关联性、合法性特征，可作为定案依据。 因原告之证据，已能证明其所主张的事实，因此本院对原告诉称的事实亦予以确认。 另查明： 1、原、被告已就案涉房产办理了预购商品房抵押权预告登记，案涉房产所在的小区于2018年7月份交付业主，但尚未办理初始登记。 2、2016年3月8日，原告与北京大成（福州）律师事务所签订《委托代理合同》，前者委托后者处理本案纠纷。此后，原告支付了律师费21355元。 又结合（2016）闽0102民初4068号《民事判决书》、（2018）闽01民终8662号《民事判决书》查明： 2016年6月3日，福建仁文建设有限公司向鼓楼区人民法院起诉曾德华，本案原告亦作为第三人参加诉讼。福建仁文建设有限公司请求解除其与曾德华之间的《商品房买卖合同》、本案案涉的《个人购房借款及担保合同》等事项。2017年7月13日，鼓楼区人民法院判决驳回诉讼请求。福建仁文建设有限公司不服，提起上诉。2018年11月12日，福州市中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。 本院认为，原告与被告曾德华、福建仁文建设有限公司以及被告曾德汉、程淑萍分别签订的《个人购房借款及担保合同》、《个人借款最高额保证合同》，主体适格，各方意思表示真实，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应遵照履行。原告依约发放贷款后，被告曾德华应依约还本付息。现被告曾德华逾期未能还款付息，原告按照合同约定，请求其提前偿还剩余借款本金并支付利息、罚息、复利，并赔偿律师代理费，于法有据，本院予以支持。 被告福建仁文建设有限公司作为阶段性连带责任保证人，应按照合同约定对曾德华的债务承担在案涉抵押房产办妥抵押登记即原告对案涉抵押房产享有抵押权之前的连带还款责任，其承担保证责任后，有权向曾德华追偿。 另原告请求确认其有权以案涉抵押房产折价或者以拍卖、变卖后的所得款项优先受偿。本院认为，预告登记的权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权。在商品房按揭贷款中，如在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，显失公平。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房产已可交付，虽因未办理初始登记而不具备办理登记至曾德华名下以及抵押登记等物权登记条件，但曾德华应负有在案涉房产具备办理物权登记条件之后协助办理抵押登记的义务，福建仁文建设有限公司应督促其办理。本院确定曾德华应在案涉房产完成初始登记之日起三十日内协助办理案涉房产的抵押登记手续。曾德华若逾期仍未协助办理抵押登记，原告对案涉房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 如被告福建仁文建设有限公司承担了连带还款的保证责任，有权向被告曾德华追偿。在追偿过程中，如原告对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，该余款优先用于偿还福建仁文建设有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还曾德华。 又因被告曾德汉、程淑萍自愿为被告曾德华的前述债务提供保证，因此其应当承担连带还款的保证责任，其承担保证责任后，有权向被告曾德华追偿。 被告曾德华、曾德汉、程淑萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告曾德华应于本判决生效之日起十日内偿还原告恒丰银行股份有限公司福州分行借款本金1285520.87元并支付借贷期间的利息、罚息、复利（暂计至2016年2月17日止为35824.96元，该日之后至借款本金全部清偿之日止新发生的利息、罚息、复利应按合同编号为恒银（榕）[01]个房住借字（2013）年第（063）号的《个人购房借款及担保合同》约定的标准继续计付）。 二、被告曾德华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告恒丰银行股份有限公司福州分行支出的律师代理费21355元。 三、被告福建仁文建设有限公司对被告曾德华上述第一、二项债务承担连带还款责任，其承担保证责任后有权向被告曾德华追偿。 四、被告曾德华应于福州市鼓楼区仁文.大儒世家原厝南地块19#楼2202单元房产完成初始登记之日起三十日内，协助原告恒丰银行股份有限公司福州分行办理前述房产的抵押登记手续，福建仁文建设有限公司应督促曾德华并配合其办理抵押登记。 五、福州市鼓楼区仁文.大儒世家原厝南地块19#楼2202单元房产抵押登记办妥后，或被告曾德华逾期仍未办理抵押登记的，原告恒丰银行股份有限公司福州分行有权以前述房产拍卖、变卖所得价款，对被告曾德华上述第一、二项债务优先受偿；原告享有对前述房产的优先受偿权后，福建仁文建设有限公司的保证责任终止。 六、如原告恒丰银行股份有限公司福州分行对福州市鼓楼区仁文.大儒世家原厝南地块19#楼2202单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建仁文建设有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算），再有余款则退还被告曾德华。 七、被告福建仁文建设有限公司就其承担保证责任而垫付的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告曾德华追偿。 八、被告曾德汉、程淑萍对被告曾德华上述第一、二项债务承担连带还款责任，其承担保证责任后有权向被告曾德华追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16884元、财产保全费5000元，由被告曾德华、曾德汉、程淑萍、福建仁文建设有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈华柱 人民陪审员  闫 军 人民陪审员  唐子熥 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  陈泽林 附注： 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第三十三条第一款本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。