安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初6397号 原告：汪香花，女，1975年10月23日出生，汉族，个体工商户，住安徽省宿州市埇桥区祁县。 委托诉讼代理人：王维，宿州市埇桥区祁县镇法律服务所法律工作者。 被告：宿州市飞跃物流有限公司，地址：安徽省宿州市经济开发区金海大道**。统一社会信用代码91341300713923585Q（1-1） 法定代表人：秦圣福，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李道鹏，安徽民之生律师事务所律师。 第三人：陈超，男，1971年10月1日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区祁县。 委托诉讼代理人：陈明良（系陈超父亲），男，住安徽省宿州市埇桥区祁县。 第三人：张艳（系陈超妻子），女，1972年6月19日出生，汉族，农民，住安徽省宿州市埇桥区祁县。 原告汪香花诉被告宿州市飞跃物流有限公司、第三人陈超、张艳案外人执行异议之诉一案。本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪香花及其委托诉讼代理人王维、被告宿州市飞跃物流有限公司委托诉讼代理人李道鹏、第三人陈超的委托诉讼代理人陈明良、第三人张艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪香花向本院提出诉讼请求：一、不得强制执行坐落在埇桥区祁县房屋一套（房产证号：2008-××6）；二、依法确认该房屋为原告所有；三、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月21日，埇桥区人民法院对宿州市飞跃物流有限公司诉陈超民间借贷纠纷一案做出皖13**民初1618号民事判决书、（2017）皖1302民初1736号两份民事判决书，判决第三人陈超于判决生效后十日内合计支付被告欠款603400元及其他费用，后被告申请强制执行。在执行过程中原告得知被告于2017年2月21日申请保全了第三人陈超名下（陈超、张艳夫妻共有）的案涉房屋，埇桥区人民法院依法做出(2017）皖1302民初1618号查封裁定。因查封存在错误，2017年7月12日，原告依法对该保全行为提出异议，埇桥区人民法院在审查后于2018年6月12日作出（2017）皖1302民初1618号执异68号裁定书，驳回原告异议。现原告认为：坐落在埇桥区祁县的涉案门面房，系原告于多年前因经营种子农药而租赁第三人陈超、张艳夫妻两人的，后因租赁期间陈超、张艳拟出售该房屋，经与原告协商原告以人民币现金700000元的价格购买，并于2013年9月17日签订书面的《房地产转让协议书》，当时在该协议书上案涉房屋的左右邻居均对该买卖行为签名予以证实，后双方为保证该协议履行还申请了祁县镇法律服务所对该转让行为进行了见证（见证号为：2013-113号）。订立书面合同的前一日，原告使用丈夫白洪雨的银行账户转账支付的大部分的购房款（其中按第三人的指示向其债权人王某1转账50万，向第三人陈超转账16.5万，现金3.5万），第三人陈超在收到案涉房款后出具了收条并在2013年9月17日将房屋正式交付给申请人，此后，原告一直占有使用该房屋至今。后原告又在2014年11月，另行投资人民币40万元在该房屋基础上进行了改、扩建，将原面积进行扩大（长度由15米长度扩大至31米〉，并另行加建一层（原为两层〕，现房屋实际前后长度为31米，高度为三层，面积近500平方米。由于国家建设部在2008年2月15日对商品房买卖颁布《房屋登记办法》，其中该办法第87条明确规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理”依据该规定，案涉房屋系位于埇桥区祁县境内，原告及第三人陈超均不属于房屋所在地集体经济组织成员，故该房屋在原告购买后一直无法办理产权登记。另，案涉房屋系第三人陈超、张艳夫妻关系存续期间所得，应为夫妻共同财产。现宿州市飞跃物流有限公司以该房屋仍登记在陈超名下为由将案涉房屋保全并申请强制执行，显然不妥。依据上述事实，按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，在本案中原告已经付清全部房款，并经过合法交接实际占有了案涉房屋，虽然没有办理过户登记手续，系国家法律、法规存在强制性管理规定导致，但申请人对此无任何过错。另外，原告在占有该房屋后对房屋进行较大范围的添附行为，已实际改变了原房屋的形状与面积，登记的房产证号：2008-××6的涉案房屋状况已发生实际改变，原房产登记的内容与原告添付的不动产已经合为一体，无法分割。为此，原告特提起执行异议之诉，请求判令不得对案涉房屋进行强制执行，并明确认定该房屋属原告所有。 被告宿州市飞跃物流有限公司辩称，涉案房屋（房产证号：2008-××6）产权属于陈超，其所有权人为陈超，根据相关规定，涉案房屋为陈超财产。宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初1618裁定书查封涉案房屋，适用法律正确，陈超无偿还欠款的能力，法院依法对陈超名下财产采取强制措施，原告的诉讼请求应依法驳回。原告与陈超签署的房屋买卖合同不符合法律规定，其买卖行为不应受法律保护，原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 第三人陈超述称，涉案房屋在被告未起诉第三人之前，就将房屋卖给原告，原告支付其购房款，房屋买卖是事实。 第三人张艳述称，涉案房屋是我和陈超的共同财产，陈超与飞跃物流公司的借贷关系，我不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告汪香花提供了如下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；2、见证书（含购房协议）原件一份，证明原告购买案涉房屋的时间、价格等情况及购买行为，经见证将房屋交付原告使用，购房协议未违反法律规定；3、收条及转款记录、原告结婚证原件一组，证明原告支付购房款的事实；4、案涉房地产证书及土地使用证原件各一份，证明案涉房屋的面积、位置及土地位置、性质，证明涉案房屋现状存在较大改变；5、宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初1618号民事裁定书原件，证明被告申请保全的时间，买卖合同系在被告申请查封之前的事实；6、原告提出保全异议申请书一份，证明原告提出异议的时间；7、宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302执异68号民事裁定书原件，证明原告申请保全异议被驳回的事实；8、原告营业执照原件一份，证明原告自2014年开始就在案涉房屋内经营；9、案涉房屋所在村委会及镇政府证明一份，证明原告在购买案涉房屋后，另行投资建造房屋的事实；10、视频录像一份，证明房屋现状；11、照片两张，证明2014年案涉房屋改建前形状；12、镇政府证明一份，证明案涉房屋系政府同意开发，及案涉房屋转让符合当地规定；13、证人王某1出庭作证，证明2013年9月16日原告购买第三人陈超、张艳案涉房屋时支付的房款中有50万元按照陈超指示支付给王某1，用以偿还双方个人借款；证人汪某出庭作证，证明原告在购买房屋后雇佣汪某施工队将房屋改造、扩建，房屋现状与登记时发生明显变化且无法分割；证人王某2出庭作证，证明原告购买房屋后投资将房屋内部进行装修、改造，做了实质性添附无法分割。 被告宿州市飞跃物流有限公司质证意见如下：对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明原告的诉讼主体适格；对证据2不具有合法性，该房屋买卖协议中当事人身份信息不是同一村村民，其转让房屋不符合法律规定，不能达到涉案房屋交付原告使用的证明目的；对证据3陈超出具的收条不具有合法性，中国农业银行转账记录，原告并没有转入陈超个人账户，也没有转入70万元，王某1与本案无关，对证明目的有异议；对证据4真实性无异议，涉案房屋登记及土地使用人均在陈超个人名下，没有共有人，达不到其原告的证明目的；对证据5真实性无异议，对原告证明签订买卖协议不符合法律规定；对证据6证明目的有异议；对证据7无异议；对证据8真实性无异议，关联性有异议，达不到原告的证明目的；对证据9真实性、合法性有异议，达不到原告的证明目的；对证据10证明目的有异议，视频看不出房屋的位置；对证据11证明目的有异议，对证据12认为与本案不具有关联性；对证据13，认为证人王某1的证言不具有真实性，对王某2及汪某的证言认为与本案不具有关联性。第三人陈超、张艳对原告所举第1-12证据无异议，对原告所举证据13，对证人王某1的证言表示认可，对王某2及汪某的证言表示不知情。 被告宿州市飞跃物流有限公司举如下证据：1、埇桥区人民法院（2017）皖1302民初1618号民事判决书，证明陈超2010年8月6日欠物流公司购车款50万元；2、埇桥区人民法院（2017）皖1302民初1736号民事判决书，证明陈超欠物流公司购车款10.34万元的事实；3、埇桥区人民法院（2017）皖1302执异68号执行裁定书，证明涉案房屋登记在陈超名下，法院将该房屋进行查封及原告的执行异议被法院驳回。原告质证意见为：对证据1真实性无异议，证明目的有异议，该车辆系报废车辆，并在陈超缺席下判决的；对证据2真实性无异议，质证意见同证据1；对证据3真实性无异议，对证明目的有异议，房屋虽登记在陈超个人名下，但应视为陈超和张艳的夫妻共同财产。第三人陈超质证意见：陈超只知道欠飞跃公司的钱，但是飞跃公司也少陈超的钱，具体欠多少钱及法院的判决均不清楚。第三人张艳质证意见：对证据1、2、3均不知情。 第三人陈超举证：收据一组，证明陈超欠飞跃物流的钱，飞跃物流开发房屋，陈超为其提供建材，用于抵付欠飞跃物流的钱。原告质证意见：无异议。飞跃物流质证意见：与本案无关联性。第三人张艳质证意见：无异议。 第三人张艳举证：结婚登记审查处理表、户口本**，证明陈超与张艳系夫妻关系，涉案被查封的房屋是两第三人夫妻共同财产。原告质证意见：两第三人是补登记结婚，之前存在事实婚姻情形。飞跃物流质证意见：对证明目的有异议，涉案房产系陈超婚前个人财产。第三人陈超质证意见：无异议。 经当事人举证、质证，本院对上述证据的认证意见为:对原告方所举13组证据、被告方的3组证据及第三人张艳提交的证据的真实性予以确认；对第三人陈超所举证据因与本案不具有关联性，对其证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年春，为现宿州市埇桥区祁县镇人民政府当时为繁荣经济、促进商业发展，经镇党委政府研究并报经上级批准，该镇在镇政府所在的祁县村境内新建一条东西走向的商业街，后命名为“大泽街”。当时为规范建设,沿街商铺门面均由政府统一面向社会公开出售，各商户利用建造门面房屋从事商业经营。第三人陈超、张艳后从案外人陈明墅（音译）处购得上述门面房一处，并于2008年11月5日取得房地产权证，房地产权利人登记为陈超，权证字号为房地权宿字第××号。房地坐落为宿州市祁县，建筑面积为198.00平方米。2013年9月16日，原告汪香花通过其丈夫白洪雨的银行账户按照第三人陈超的指示分两次向陈超的债权人王某1支付500000元购房款，同日又通过同样的方式转账支付陈超165000元，另又支付陈超现金35000元，陈超于当日给原告出具收条一份，内容为：今收到白洪雨购房款700000元。次日，第三人陈超、张艳作为甲方（转让方）与原告汪香花作为乙方（受让方）签订《房地产转让协议书》，将上述房地产转让给乙方所有。之后原告使用该房产经营化肥、农药等农资，并经镇政府审批在该房屋后面投资兴建了经营性住房，高度三层。另查明：本院于2017年2月15日立案受理了原告飞跃物流公司诉被告陈超买卖合同纠纷一案，同年2月21日本院作出（2017）皖1302民初1618号民事裁定书，裁定：一、查封陈超所有的位于宿州市埇桥区祁县（房产证号2008-××6）房屋一套。……。同年2月22日宿州市不动产登记中心协助执行。同年4月21日本院作出（2017）皖1302民初1618号民事判决书，判决：限被告陈超于本判决生效后十日内支付原告宿州市飞跃物流有限公司车款500000元；……。2017年6月6日飞跃物流公司向本院申请执行，本院于2017年6月14日向被执行人陈超发出执行通知书、财产报告书，责令其限期履行。2017年7月12日，原告汪香花提出书面异议，请求法院依法撤销（2017）皖1302民初1618号民事裁定书；解除对位于宿州市埇桥区祁县（房产证号为2008-××6）房屋的查封。本院于2018年6月12日作出（2017）皖1302执异68号执行裁定书，驳回异议人汪香花的执行异议。 本院认为，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，本案原告所购买的门面房是当地镇政府报经上级批准建设的商业用房，并由政府统一面向社会公开出售。原告已经付清全部房款，并实际占有了涉案房屋多年，虽然没有办理过户登记手续，是因国家法规的强制性规定导致，原告对此没有过错。 综上所述，对原告请求不得强制执行坐落在埇桥区祁县房屋一套（房产证号：2008-××6）的诉讼请求，本院予以支持，对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院（关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定）》第十七条及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、不得对坐落在埇桥区祁县房屋一套（房产证号：2008-××6）强制执行； 二、驳回原告汪香花的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，由被告宿州市飞跃物流有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至宿州市中级人民法院。 审 判 长  单翠侠 人民陪审员  滕丙玉 人民陪审员  关德忠 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  王 铸