河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀02民初字360号 原告：唐山银泉房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区郑庄子镇周赵庄村东。 法定代表人：张玉良，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李同庆，北京市京师（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文翠翠，北京市京师（唐山）律师事务所实习律师。 被告：唐山市丰南建设投资有限公司，住所地：丰南区国丰大街126号。 法定代表人：刘倬锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜玉娟，河北丰华律师事务所律师。 原告唐山银泉房地产开发有限公司与被告唐山市丰南建设投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月24日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告唐山银泉房地产开发有限公司法定代表人张玉良及委托代理人李同庆、文翠翠、被告唐山市丰南建设投资有限公司委托代理人杜玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐山银泉房地产开发有限公司诉称：2012年12月21日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《丰南二期项目合作议书》，约定：为促进唐山市丰南区旅游服务业发展，进一步提升和完善城市功能，经双方协商，乙方决定在丰南区项目，占地约110亩，位于致远桥以南，雨水提升泵站以北唐津运河两侧未开发区域；项目地块用地性质为商业，使用年限为40年；项目建设时限：计划2013年5月底前完成土地挂牌出让并开工建设。同时约定甲方协助乙方招拍挂方式取得项目用地、办理项目建设相关手续，解决项目建设相关手续，解决项目建设过程中出现的相关矛盾和问题，保证土地摘牌后1个月内协助乙方完成项目施工手续办理，项目实施过程中，如果甲方不能按时办理有关手续及交付土地，乙方有权解除合同。合同签订后，原告按照约定履行了义务，在交付相关款项后办理了该合同约定项目的国有土地使用证、建设用地规划使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，原告为履行上述合作协议已实际支付土地出让价款78960000元，已建工程成本支出款项52896568.4元、项目差旅等办公开支款项10000000元、二期搁置二期钢结构支出款项9000000元、钢材9779204.53元、营销策划4890000元、工人工资预储金3396963.12元、农民工工资保证金1700000元、土地使用权出让转让契税3998402元、人防易地建设费1089110.40元、工人工资6300000元、监理费1000000元、前期所有设计、审图、桩基检测等（14项）16651780元，共计199662028.45元，但丰南区政府相关主管部门于2013年8月8日，却以项目土地性质规划为绿地为由不能进行商业建设，责令原告停止施工至今。经多次催促被告按合同约定及时履行合同义务，但至今未能解决，给原告造成了巨大经济损失。2013年8月停止施工至今，被告行为已违约，应承担相应违约责任，根据《合同法相关规定》被告应赔偿原告的全部实际损失的24%利息，故此向法院提起诉讼。诉讼请求：1、请求法院判令自2013年8月8日起被告赔偿原告因其违约而造成的损失。（以199662028.45元为基数，按年利率24%计算至2018年7月20日损失总额为239594434.14元）；2、被告赔付原告律师代理费3500000元；3、诉讼费用由被告负担。 被告唐山市丰南建设投资有限公司答辩称：一、原告诉请的损失应当有合法证据支持。原告与答辩人确实签订了《丰南二期项目合作协议书》，并进入了实际履行阶段，但由于答辩人意志之外、非答辩人过错的原因导致合同无法继续履行。答辩人同意对原告的经济损失进行补偿，双方也曾多次协商，终因原告没有合法依据的事项及数额太多而无法达成协议，导致本案的诉讼。答辩人现在的意见仍然是：对于原告提出的合理的、有合法依据的工程建设经济损失予以补偿。对于原告提出的按照年利率24%计算损失的要求，以及赔付律师费350万元的诉请没有依据，答辩人不同意赔付。在计算原告支付的土地出让金时，应当将答辩人已经返还给原告的2309.2万元予以扣除。二、在答辩人补偿原告的损失后，原告应当将土地使用权及涉及工程的所有权交付给答辩人。原告在诉状中提出了土地出让金及所做工程的损失赔偿，如果法院将原告支付的土地出让金及合理的工程支出判由答辩人支付给原告，那么，相应的土地使用权及工程所有权当然应当归答辩人所有。 为证明自己的主张，原告唐山银泉房地产开发有限公司提交如下证据：第一部分证据是原、被告双方签订协议及协议签订后的履行情况的证据共八组：1、《丰南二期项目合作协议》，证明原、被告之间存在有效的合同关系，同时该协议中对于原、被告双方的权利、义务作了明确约定。2、《国有土地使用证》，证明唐山市丰南区人民政府于2014年2月17日向原告颁发了涉案土地国有土地使用权证，同时该份证据还能证明涉案土地的使用性质为商业用地。3、《建设用地规划许可证》，证明唐山市城乡建设局丰南区分局于2014年4月14日向被告颁发丰南二期相应地块的建设工程规划许可证的事实。4、《建设工程规划许可证》，证明丰南二期工程符合规划要求。5、《建设工程施工许可证》，颁发时间是2017年10月9日。6、丰南二期项目部分施工概况，证明原告对丰南二期项目已完成工作量情况。7、丰南二期运河两侧前期工程确认核实一份，证明丰南区审计局和住房和城乡建设局核实原告已完成丰南二期运河两侧前期工程量的事实。8、唐山市城市总体规划图一页，证明截止目前该涉案地块实际用地性质仍为绿地，被告并未按合同约定交付给原告商业用地。第二部分证据是原告方损失的证据，主要有十四组：1、原告实际交纳土地出让金7896万元的收据四份，证明原告已按照合作协议约定实际履行了交纳国有土地出让金的义务。2、税收完税证明，证明原告已按国家法律规定要求实际交纳了3998042元的契税。3、唐山市商业银行进账单一份，证明原告已向丰南区政务服务中心支付人防易地建设费用1089110.4元。4、丰南区二期工程预算一本，证明就该涉案地块原告已在该地块中实际投入52896568.4元的工程款项的事实。5、《建设工程委托监理合同》一份，证明原告在涉案地块上施工过程中与监理公司之间签订监理合同的情况。6、河北众道工程项目管理有限公司收据一份，证明就该涉案地块原告已实际向监理公司支付监理费用100万元的事实。7、2012年12月至2018年3月份工人工资表一份，证明原告就涉案项目已实际支付工人工资630万元的事实。8、沧州银行活期账户交易明细一份，证明原告实际缴存预储金3396963.12元的事实。9、河北省行政事业单位资金往来结算单据及进账单，证明原告已实际向丰南区住房和城乡建设局缴纳农民工工资保证金170万元的事实。10、丰南唐人街二期2013年5月至2013年11月采购钢材表一份，证明原告为建设丰南二期工程购置钢材数量及实际支付钢材款9779204.53元的事实。11、丰南二期搁置钢结构证明，证明为二期项目所定制的钢结构因为工程停工而停放在固定的场所，因此产生的相关地块的租赁费用900万元的事实。12、《合同书》一份，证明原告就涉案项目与唐山市艺野汇然服务有限公司签订营销策划合同，并支付了营销策划费489万的事实。13、设计费、审图费等统计表一份，证明原告因涉案项目支付涉及费、审图费、检测费、评估费等16651780万元的事实。14、车辆费用明细一份，主要证明原告因涉案项目、差旅办公等开支1000万元的费用。第三组证据是工程造价鉴定申请书一份，针对原告刚才在第二部分证据中所提到的部分实际发生的项目费用，原告在庭前向法院提交了司法鉴定申请，要求对以下四个方面的费用进行鉴定：一、对已建工程量的工程造价进行鉴定。二、对前期所有设计、审图、桩基检测等十四项费用进行鉴定。三、对监理费用进行鉴定。四、对停工损失进行鉴定。 被告针对原告提交的证据发表质证意见如下:1、对于原告提交的证据第一组证据中的1-5项证据原件的真实性、合法性认可。2.对第6、7这两项不认可，一个是原告自己书写的施工概况，一个是原告自己书写的前期工程确认核实，均是原告自己书写，没有相关职能部门的盖章，上面虽有个人签字，但是涉及人员没有到庭，签字是否本人无法核实。而且个人签字不代表政府的职能公章，不具有相关职能部门盖章的法律效果，因此对该两份证据不认可。3、对于原告提交的第8份唐山市整体规划图有异议，该规划图没有相关职能部门盖章确认，而且从该图下面注明的时间是2008年8月，据现在已经10年了，是否为现在合法有效的规划不能作为直接证据使用。针对第二组证据：1、土地出让金应当以相关部门出具的最后票据为准，在原告的第三组证据中已经申请对该部分费用进行鉴定，因此这些东西都已实际发生的为准，因为原告提交的原件不是很清楚，所以我需要庭后再向相关单位进行核实，对这一部分我现在不发表意见。2、对于第2、3项这些跟第一个的票据是一样的，需要庭后进行核实，现在不发表意见。3、对于第4份原告提交的预算，这个是一个工程的预算，本案应当以实际完成工程量为依据，因此该预算不应作为实际工程量的计算依据。4、对于第5份证据，《建设工程委托监理合同》，对于合同的真实性没有异议。5、对河北众道监理公司的两张收据合计100万元有异议，这不是正规的完税凭证，不能作为有效证据使用。6、对于原告提交的第7份工人工资，这些工人工资不能证明全部用于本案工程，本案工程应当以实际完工计算，投入的工人工资多少不能直接与工程的最后工程量发生直接的关系。7、关于第8、第9证据与第1、2、3的证据一样，庭后核实一起质证。8、对于第10份证据，即采购钢材所购钢材表，我方对该证据不认可，因为购买钢材应当有正常的购货凭证或发票，本案是自己打印的或者说是一个商贸公司打印的一个表，没有正式的发票，不属于合法凭证。第二，所购钢材是否都用于本案工程该证据无法证明。因此，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。9、对于第11份证据搁置钢材的证明，我方不予认可，这是原告自己写的材料，不属于证据类，本身就不属于证据。10、对第12份证据，该合同没有具体签约时间，没有本案工程的名称，因此我方对该合同书与本案的关联性不认可，因为本案原告曾经在运河两岸有一期工程，这个合同书是哪个工程没有写明，因此对本案是否有关联性我方有异议。11、对于第13份证据，设计费、审图费等表格，我方认为不属于证据，是原告自己制的表，我方不予认可。12、对第14份证据，车辆费用明细系原告自己写的内容，不属于证据，我方不予认可。对于原告提交的工程造价鉴定申请书我方没有异议。 被告唐山市丰南建设投资有限公司提交如下证据：提交了三份合同，一个协议和两个补充协议，还有一个返还土地出让金2390万的收据。证明双方有合同关系，而且发生了这么多的协议，且土地出让金有返还2390万的事实过程。 原告针对被告提交的证据发表质证意见如下：对于被告提交的《丰南二期项目合作协议书》真实性无异议，提交的其他证据与本案争议焦点无任何关联关系。 本院依原告申请向唐山市丰南区规划局调取了丰南区控制性详细规划2009-2020年规划图及唐山市政府对涉及的规划图的批文一份。双方对该证据的质证意见如下： 原告：该规划图中用红线圈起来的绿色地块部分就是涉案中的建设土地。该规划图证明：到目前为止按照唐山市的控制性详细规划来看涉案的四块土地至今仍然属于绿地，没有变更为商业建筑用地。但是在我们合作这个项目的时候，被告给我们提供的证明文件，涉案四块土地却是商业用地；政府批文的真实性、合法性、关联性都没有意见，能够证明这个规划图是现在唐山市市政府仍然在使用的规划对真实性、合法性、关联性都没有意见，能够证明这个规划图是现在唐山市市政府仍然在使用的规。 被告：对上述证据没有意见。 根据原告陈述、被告辩解及举证、质证情况，本院确认如下事实：2012年12月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《丰南二期项目合作议书》，合作书第五条项目用地性质：项目地块用地性质为商业，使用年限为40年，自国有土地使用证下发之日起计算；第七条第3款乙方通过招拍挂方式取得土地使用权，并按规定交足土地出让金。甲方承诺在乙方交足土地出让金10日内返还乙方，用于抵顶相应桥梁工程投资。2013年3月18日，原告唐山银泉房地产开发有限公司与河北众道工程项目管理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》一份，合同约定:原告委托众道公司监理丰南区二期工程。合作协议签订后，2014年4月10日，原告取得了建设用地规划许可证，4月24日取得了建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证，原告对涉案工程进行了实际施工并依约定交纳了相应费用，经核实原告已交纳国有土地出让金7896万元、交纳契税3998042元、交纳人防易地建设费用1089110.4元、交缴预储金3396963.12元、交纳农民工工资保证金170万元、交纳购钢材材料资金11150713.88元、原告提供了车辆费用明细及差旅办公等开支1000万元，经原告申请法院依法委托唐山市宏大工程造价咨询事务所出具的唐宏价鉴【2018】39-6鉴定意见书，鉴定结论认为丰南二期工程造价汇总为：1、已建工程鉴定金额18914181.95元（不含七通一平）；2、前期所有设计、审图、桩基检测等（14项）金额23100409元；3、鉴理费528507元；4、停工损失（停工期间人工工资4558544元）。 经原告申请，本院依法委托唐山市宏大工程造价咨询事务所对涉案部分工程造价进行了鉴定，唐山市宏大工程造价咨询事务所于2018年12月17日出具了唐宏价鉴【2018】39-6号工程造价鉴定意见书。上述事实有原告、被告提供的合作协议书、原告提供的相应证据以及唐宏价鉴【2018】39-6鉴定意见书予以佐证。 本院认为：2012年12月21日，原告唐山银泉房地产开发有限公司与被告唐山市丰南建设投资有限公司签订了《丰南二期项目合作议书》，合作书第五条项目用地性质为商业用地。2013年3月18日，原告唐山银泉房地产开发有限公司与河北众道工程项目管理有限公司签订了《建设工程委托监理合同》一份，上述协议及合同系双方真实意思表示，应认定合法有效，双方应依约履行合同义务。合作协议签订后，原告取得了涉案工程用地及施工许可证，原告依约对涉案工程进行了实际施工并投入了相应资金。依唐山市政府对涉及的规划图批文及丰南区控制性详细规划图（2009-2020）可认定涉案建设用地规划为绿地，而双方签订合作协议时却明确用地性质为商业用地，但被告无证据证实原告在签订协议时明知规划地为绿地，且原告主张在签订协议时对涉案土地性质不知晓，因被告原因致使原告不能正常开发涉案工程而被搁置，被告应对该行为承担违约责任，故原告主张被告应对涉案工程投资损失承担赔偿责任之理据充足，本院予以支持。因原告自愿将鉴定结论中的楼梯变更损失另行主张，本院对该损失不予处理；对于原告提交的车辆费用明细等开支1000万元，因该部分费用原告无证据证实与涉案工程建设有直接关联性，且被告对该证据不予认可，本院对该证据不予采信。原告主张律师代理费由被告承担于法无据，不予支持。因被告对原告提交的其他损失证据及唐宏价鉴【2018】39-6鉴定意见书中的其他鉴定结论未提出异议，故本院对原告的投资142309420.35元的损失予以认定（含已交纳国有土地出让金7896万元、交纳契税3998042元、交纳人防易地建设费用1089110.4元、交缴预储金3396963.12元、交纳农民工工资保证金170万元、交纳购钢材材料资金11150713.88元、已建工程金额18914181.95元、前期所有设计、审图、桩基检测等14项金额23100409元）。涉案工程虽于2013年8月停止施工，但上述费用之大部分费用均发生在2014年1月28日前，其他小部份费用零散发生在之后较长时间，故原告主张全部损失自2013年8月8日起计算欠妥，依具体案情，本院酌定全部费用损失自2014年2月1日起算为宜。双方协议虽未约定违约金计算方法，基于本案实际案情，考虑房地产企业融资成本、民间借贷合法利息最高标准，本院酌定确定损失计算标准按年息24%计算，故本院认定被告赔偿原告各项投资损失以142309420.35元为基数自2014年1月1日起按年息24%计算至本判决生效之日止。本院对原告实际支付资金5612731元予以认定【含停工期间人工工资4558544元、鉴理费528507元、鉴定费525680元（706600×80%）】。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告唐山市丰南建设投资有限公司于本判决生效后十日内向原告唐山银泉房地产开发有限公司支付5612731元； 二、被告唐山市丰南建设投资有限公司于本判决生效后十日内向原告唐山银泉房地产开发有限公司赔偿各项投资损失以142309420.35元为基数自2014年2月1日起按年息24%计算至本判决生效之日止； 三、驳回原告唐山银泉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1239772.17元，由被告唐山市丰南建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  李建波 审判员  高贺莉 审判员  姚春涛 二〇一八年十二月二十八日 书记员  赵亚征