海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初8043号原告：广东中奥物业管理有限公司。住所地，广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥园小资天堂5座1-2层。法定代表人：刘建，该公司董事长。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所专职律师。被告：李家辉，男，汉族，1988年12月16日出生（公民身份号码：×××），户籍地址广东省江门市。第三人：广东中奥物业管理有限公司三亚分公司，住所地，三亚市新城路鲁能三亚湾美丽三区一期西区公建房。法定代表人：梁兵，该公司总经理。原告广东中奥物业管理有限公司（简称中奥公司）诉被告李家辉，第三人广东中奥物业管理有限公司三亚分公司（简称中奥三亚分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理，依法适用普通程序。诉讼中，因被告李家辉下落不明，本院采取公告方式向其送达相关应诉材料及开庭传票，并于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告中奥公司的委托诉讼代理人张珍珍到庭参加诉讼。被告李家辉、第三人中奥三亚分公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中奥公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告李家辉向原告支付物业费8983.80元；二、请求判令被告李家辉向原告支付逾期交纳物业费的违约金3912.40元（违约金暂计算至2018年7月31日）；三、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告系鲁能三亚湾美丽五区项目二期24-1-2E号房的业主，原告是小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司选聘的前期物业服务企业，从2015年10月开始为小区提供物业服务。2015年5月6日，原告与小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司签署《鲁能三亚湾新城美丽五区2期前期物业服务合同》（服务周期：2015年10月1日至2016年9月30日）。该物业服务合同期限届满后，事实上原告至今为止仍一直按照原合同约定继续为小区业主提供物业服务，且该小区目前仍未成立业主委员会。因此在原告为小区提供物业服务期间，被告欠费周期如下：2016年7月1日至2018年12月31日，欠缴金额为8983.80元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。”《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定“业主违反合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应告知业主并限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定按天收取2‰的违约金。”本案中根据《物业服务合同》，被告逾期交纳物业费的，应按所欠物业费的每日千分之一标准支付违约金，未超过《三亚市物业管理实施办法》、《物业服务合同》规定的违约金标准，因此被告还应向原告支付逾期交纳物业费期间的违约金3912.40元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李家辉未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人中奥三亚分公司未到庭，亦未提交书面陈述意见。本院经审理认定事实如下：被告李家辉于2014年1月14日购买了鲁能三亚湾美丽五区项目二期24-1-2E号房。2015年5月6日中奥公司与小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）签署《鲁能三亚湾新城美丽五区2期前期物业服务合同》，约定由原告中奥公司自2015年10月1日至2016年9月30日期间为小区提供前期物业服务，物业服务费按照3.2元/月/平方米计算，物业服务费按一年一缴的方式向业主计收，应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务；违约金应按照物业服务费用每日千分之一的标准支付等。合同签订后，原告中奥公司开始为上述小区提供物业服务。合同期限届满后，原告中奥公司虽未与开发商继续签订合同，但事实上仍一直继续为小区提供前期物业服务至今。本案中，原告诉求主张被告李家辉拖欠2016年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计8983.80元。庭审后，被告李家辉的母亲温碧珠向本院递交收款收据，证明已经缴纳了2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业费共计8086.50元。经向原告核实，原告予以确认。另外，被告李家辉的母亲温碧珠还递交一份《收款收据》，该收据载明2015年10月1日至2016年6月30日期间的物业费2691元，被告亦已经缴纳。被告主张由于开发商新城公司未如期交房，同意减免一年物业费（2015年10月1日至2016年9月30日止），故不再拖欠原告的物业费。以上事实，有《物业服务合同》、土地房屋登记卡、《商品房买卖合同》、原告欠费清单、缴费单据以及当事人陈述等材料在卷佐证,足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告系小区开发商新城公司委托提供前期物业服务合同的企业，虽然《物业服务合同》的期限届满后双方未续签书面合同，但在此后该小区的前期物业服务仍然由原告继续提供至今，在业主委员会成立并选聘其他物业服务公司提供服务之前，原告与被告之间实际是服务与被服务的关系。客观上，原告为小区提供了物业服务，被告作为小区业主亦应当履行缴纳物业费的义务。被告已经向原告缴纳了2016年10月1日至2018年12月31日期间的物业费共计8086.50元，关于2016年7、8、9月的物业费897.30元是否应当缴纳的问题。本院认为，被告主张开发商同意减免2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业费，但被告提供的《说明》时间上有涂改，而且没有开发商加盖公章，无法确认其真实性；再者，被告自己提供的票据显示其已经缴纳2015年10月1日至2016年6月30日期间的物业费，这与被告的主张又互相矛盾，故本院对被告的主张不予采纳。被告仍应向原告支付2016年7、8、9月的物业费共897.30元。由于上述三个月的物业费是否应当缴纳在业主、物业公司及开发商之间一直存在争议，故对于原告主张的被告逾期未支付物业服务费的违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李家辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司支付物业费897.30元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费122.41元（原告广东中奥物业管理有限公司已预缴122.41元），公告费260元，均由被告李家辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 吴坤泰审判员 孙惠文审判员 罗 立 二○一八年十二月二十六日书记员 方 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A62987&tiao=1)《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。