长春汽车经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0192民初551号 原告长春高力投资集团有限公司，住所长春汽车经济技术开发区。 法定代表人陈跃华，该公司总经理。 委托代理人杨震，吉林良智律师事务所律师。 被告于乐朦，女，1989年8月30日生，住长春市朝阳区。 委托代理人肖丛红，女，1959年12月27日生，住长春市朝阳区。 委托代理人李淑华，吉林星恒律师事务所律师。 被告吉林银行股份有限公司长春一汽支行，住所长春汽车经济技术开发区。 负责人朱秋红，该行行长。 委托代理人李伟、梁德广，该行职员。 原告长春高力投资集团有限公司（以下简称：高力公司）诉被告于乐朦、吉林银行股份有限公司长春一汽支行（以下简称：银行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告高力公司的委托代理人杨震、被告于乐朦的委托代理人李淑华、被告银行的委托代理人李伟、梁德广到庭参加了诉讼；第二次开庭原告高力公司的委托代理人杨震、被告于乐朦的委托代理人李淑华、肖丛红、被告银行的委托代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高力公司诉称：2009年8月9日，于乐朦与原告签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买了原告开发的中国北方汽贸城第4-13（F-13）155号，建筑面积54.62平方米，总价269532元，付款方式为按揭贷款。被告于乐朦在支付部分款项后剩余购房款13万元至今未支付。现该房屋登记在于乐朦名下，抵押权人为被告银行，但该行并未发放贷款。现原告为维护自身合法权益，诉请判令：1.二被告共同支付购房款13万元及利息（以13万元为基数，从2011年8月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利息计算）；2.诉讼费用由二被告承担。 被告于乐朦辩称：1.于乐朦按照高力公司要求于2011年8月10日在吉林银行办理了按揭贷款抵押手续，高力公司交给于乐朦的房屋所有权证书上明确注明按揭贷款抵押，被告银行应将于乐朦的购房款即按揭金额13万元给付高力公司，故于乐朦不应直接给付高力公司13万元购房款，高力公司应直接向被告银行主张权利。2.既然是由被告银行给付高力公司购房款，则该公司不应向于乐朦主张利息。3.高力公司从未向于乐朦催要过购房款。4.于乐朦与高力公司在房屋买卖合同第6条和补充协议第1条明确约定，于乐朦的付款方式为银行按揭贷款，原告在诉状中也将其明确表述为按揭贷款。于乐朦与高力公司已经完成了在被告银行的按揭贷款手续，现原告要求于乐朦一次性交付13万元购房款及利息是变更合同条款，于乐朦不同意。于乐朦认为应继续履行合同，按合同要求以银行按揭贷款的方式交付房款。5.根据合同约定，高力公司应于2013年11月29日将房屋交付于乐朦，但至今该房屋一直由高力公司占有并收益，对此于乐朦向法庭提出反诉，请法庭予以支持。 被告银行辩称：1.支付购房款是原告与被告于乐朦之间的债务关系，与被告银行无关，故银行不应成为被告。根据合同相对性，因该合同产生的债权债务关系仅对原告及被告于乐朦产生效力。2.原告的起诉已超过诉讼时效。本案发生于2009年，距今已经9年，原告要求支付购房款已超过诉讼时效。3.被告于乐朦与被告银行合同未履行，是因被告于乐朦与原告产生纠纷导致的。2011年8月10日，于乐朦以所购房屋抵押向被告银行申请贷款并办理抵押登记，在被告银行准备与于乐朦签订借款借据并向其发放贷款时，于乐朦与原告产生纠纷并要求退房，不来办理发放贷款手续，包括委托支付手续，经被告银行多次催促，于乐朦仍不予配合，故被告银行与于乐朦之间的借款合同未实际履行。被告银行多次告知原告准备解除抵押登记，但原告表示现房屋登记在于乐朦名下，尚欠一半购房款，如解除抵押登记将导致原告债权悬空，因此原告请求被告银行不能解除抵押登记；另外，被告于乐朦也未申请解除抵押登记，故被告银行未解除抵押登记亦未发放贷款。根据《吉林银行个人商铺按揭贷款合作协议》第五条及第十三条的约定，被告银行有权决定是否独立发放贷款，且对因房屋买卖双方之间的争议导致借款合同无法履行不承担责任。另外，2011年8月10日抵押登记才办理完毕，被告银行与原告的《按揭贷款合作协议》已经过期，因此被告银行是否给被告于乐朦发放贷款与原告无关。4.案涉房屋一直由原告管理，产生的后果应由原告与被告于乐朦协商处理，由于原告与被告于乐朦产生纠纷，一直未将案涉房屋交给被告于乐朦，由原告管理；因此产生的后果应由原告与被告于乐朦承担，与被告银行无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并判决被告银行不承担本案诉讼相关费用。 经审理查明：2008年11月20日，原告与被告于乐朦代理人肖丛红签订《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》，内容载明：“甲方（出卖人）：长春高力投资集团有限公司，乙方（买受人）：于乐朦……一、乙方认购下述铺位并确定价格等如下：铺位号Ｆ 区13栋155号，建筑面积53.23平方米……一次性98折，折后总价266044元，按揭无折扣，折后总价271473元……二、为确保高力·中国北方汽贸城“五大统一管理”模式顺利实施并持久兴旺，乙方须在签订本认购书时与甲方委托的长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司签署统一的《铺位委托经营协议书》，在本协议约定的开业后5年内自愿放弃其购买铺位的使用权等权益，三、甲乙双方在签订本认购书时，乙方须支付每间叁万元的认购金共计壹间，￥30000元给甲方作为认购该商品房的定金。四、乙方签订《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》后，须在2008年11月24日前往高力·中国北方汽贸城全球租售中心现场签署《商品房买卖合同》等相关文件，并按照约定足额缴纳购房款……六、其他注意事项：……4.办理银行按揭，应根据银行按揭文件要求，在甲方通知的时间内前往指定的地点办理银行按揭手续。相关税费按政府相关规定缴纳……。”同日，原告与被告于乐朦代理人肖丛红签订《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》，内容载明：“委托方（以下简称甲方）：于乐朦，受托方（以下简称乙方）：长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司……一、委托铺位、期限及效益。甲方自愿将以下铺位委托于乙方进行出租和经营管理，并承诺依照与高力·中国北方汽贸城开发商-长春高力投资集团有限公司签署的《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》完成的签约、按揭手续成为以下铺位的合法业主：铺位号：F区13栋155号，建筑面积53.23平方米。2.委托期限：从高力·中国北方汽贸城市场正式开业之日（暂定2008年11月30日为计划开业日，具体以乙方通知为准）起算5年整（暂定2008年11月30日-2013年11月29日）。3.收益：从高力·中国北方汽贸城市场正式开业之日起前5年（暂定2008年11月30日-2013年11月29日）期间，甲方自愿将上述铺位的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述铺位免租或有偿出租给第三方从事合法经营活动，由此产生的一切收益归乙方所有，甲方不得以所有权人主张在此期间租金收益及其他收益，亦不得提前终止委托，否则视为甲方根本违约，乙方有权按照实际销售价格收回该铺位，且甲方须承担等额于铺位销售总额的30%的违约金……”2009年8月9日，原告与被告于乐朦签订《商品房买卖合同》，约定：“出卖人为长春高力投资集团有限公司，买受人为于乐朦……第三条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为：第4-13（F-13）幢155号房……建筑面积共53.23平方米……第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定的计价方式及价款为：按建筑面积计算，每平方米4934.68元，总金额贰拾陆万贰千陆百柒拾叁元整……第六条：付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：此户办理按揭贷款……第八条：交付期限。出卖人应当在2009年10月9日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第十一条：交接。商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按通知（电话形式、媒体公告、书信）的时间及时办理入住手续，若属买受人原因延迟办理入住手续，则视出卖人已将上述房产交付给买受人，买受人必须按入住通知的时间开始交纳物业管理费、采暖费等相关费用，房屋的灭失、损毁自通知交房之日起由买受人承担……”《补充协议》约定：“……13.为促进市场繁荣，出卖人及买受人一致同意由长春北方汽贸城市场运营物业管理有限责任公司全权负责本市场的经营、物业、安全、卫生管理……15.买受人与长春北方汽贸城市场运营管理有限责任公司签订的铺位委托经营协议书（投资）和业主自营协议书（自营）为本《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力……”该合同经原告与被告于乐朦签章。2009年8月25日，被告于乐朦与被告银行签订《个人房屋按揭借款合同》，记载：“借款人于乐朦，贷款人吉林银行股份有限公司长春一汽支行，担保（保证抵押质押）人长春高力投资集团有限公司……第一条：借款额度。额度为人民币（大写）壹拾叁万元整，（小写）¥130,000,00。第二条：借款用途。借款人将借款用于购买以下房产：名称：中国北方汽贸城；建筑面积：53.23平方米；坐落详细位置：长春市汽车产业开发区景阳大路3288号中国北方汽贸城4-13（F-13）155号。第三条：借款期限。本合同的借款期限为10年，自2009年8月25日起至2019年8月24日止……”2013年11月20日，长春北方汽贸城市场运营物业管理有限责任公司在《新文化报》B13版发布《通告》，记载：“高力北方汽贸城五年期投资商铺于2013年11月29日到期的，请业主持本人身份证、产权证（购房合同），于2013年11月29日前至长春北方汽贸城市场运营物业管理有限责任公司办理商铺移交手续，逾期不办理的，将由业主承担一切法律、经济责任！” 另查：1.现案涉房屋登记所有权人为被告于乐朦，房屋权属状态为：已抵押（按揭贷款抵押）。2.庭审中被告于乐朦提交《收款收据》四枚，载明于乐朦向原告分别于2008年11月20日交房款30000元、于2008年12月13日交房款70000元、于2009年1月9日交房款32673元、于2011年8月6日交房款6859元，以上四笔共计139532元。3.庭审中原告提交长房他证权证字第5051048号《房屋他项权利证书》一份，载明案涉房屋已于2011年8月10日登记抵押的事实。4.2018年7月6日，被告于乐朦向本院提出反诉请求，请求被反诉人（本诉原告）高力公司给付反诉人（本诉被告）于乐朦延期交房期间的使用费10万元及利息，反诉费由被反诉人承担，后被告于乐朦撤回了反诉请求。 本院认为：一、关于二被告应否给付原告尚欠购房款13万元及利息。1.原告与被告于乐朦签订的《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行权利义务。被告于乐朦辩称《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》上的签字是其母肖丛红代签，不是其本人签名，依据《商品房买卖合同》补充协议第15条的约定：“买受人与长春北方汽贸城市场运营管理有限责任公司签订的铺位委托经营协议书（投资）和业主自营协议书（自营）为本《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力。”被告于乐朦与原告签订《商品房买卖合同》的行为及其向原告交付案涉房屋首付款及各项费用的行为视为其对母亲肖丛红代签《高力·中国北方汽贸城商铺认购书》《高力·中国北方汽贸城铺位委托经营协议书》的认可，故对于被告于乐朦的该项抗辩理由本院不予认可。2.对于案涉房屋剩余购房款13万元有相关票据加以证明，且庭审中二被告对剩余购房款数额为13万元予以认可，故本院对于剩余购房款13万元予以保护。3.被告于乐朦未按期支付剩余房款，应承担支付价款、赔偿损失的义务，故被告于乐朦应承担给付尚欠购房款13万元的民事责任。虽然被告于乐朦辩称，其按照高力公司要求于2011年8月10日在被告银行办理了按揭贷款抵押手续，原告交给被告于乐朦的房屋所有权证书上明确注明按揭贷款抵押，被告银行应将被告于乐朦的购房款即按揭金额13万元给付原告，故于乐朦不应给付原告13万元购房款，原告应直接向被告银行主张权利，但是本案中被告银行因故未能发放贷款13万元，系被告银行与于乐朦之间的借款合同关系，与本案房屋买卖合同关系不是同一法律关系，被告于乐朦应另行主张权利，故本院对于被告于乐朦的该项抗辩理由不予支持。4.关于利息。被告于乐朦未按期支付房款，其行为给原告造成了相应损失，且合同对于违约金也有相应的约定，故本院对于利息予以保护，故本案利息计算方法为：以13万元为基数，从2011年8月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。虽然被告于乐朦抗辩称，原告未在合同约定时间将房屋交付被告于乐朦，但是根据合同约定，被告于乐朦授权案外人长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司代表其对案涉房屋在2008年11月30日至2013年11月29日期间的使用和出租行使处分权，原告已在合同约定时间内将案涉房屋交付给了长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司。2013年11月20日，长春北方汽贸城市场运营物业管理有限公司也已登报发出通告，告知业主办理商铺移交手续，故本院对被告于乐朦的该项抗辩理由不予支持。5.因被告银行未在《商品房买卖合同》上签字盖章，其不是房屋买卖合同关系的权利义务相对人，故原告要求被告银行对尚欠房款及利息承担共同给付责任的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。二、关于诉讼时效的问题。因被告银行不是房屋买卖合同的权利义务相对人，因此对于其提出的诉讼时效抗辩本院不予以审查。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、被告于乐朦于本判决生效之日起十五日内向原告长春高力投资集团有限公司支付尚欠购房款13万元及利息（以13万元为基数，从2011年8月10日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 二、驳回原告长春高力投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元，由被告于乐朦承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  齐曼丽 人民陪审员  孙洪杰 人民陪审员  刘玉杰 二〇一八年十二月九日 书 记 员  白英慧