连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0706民初6418号原告（反诉被告）：万润房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：张尧成。委托诉讼代理人：陈宾。委托诉讼代理人：徐曼。被告：江苏瑞士达贸易有限公司，住所地灌南县堆沟港镇。法定代表人：王天球。被告（反诉原告）：杨昊清，女，1983年11月23日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：王善涛。委托诉讼代理人：茆宝民。原告万润房地产开发有限公司（以下简称万润公司）与被告江苏瑞士达贸易有限公司（以下简称瑞士达公司）、杨昊清房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告杨昊清提出反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万润公司的委托诉讼代理人陈宾，被告杨昊清及委托诉讼代理人王善涛到庭参加诉讼。后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告万润公司的委托诉讼代理人陈宾、董裕松，被告杨昊清及委托诉讼代理人王善涛到庭参加第一次普通程序庭审，原告万润公司的委托诉讼代理人陈宾、徐曼，被告杨昊清及委托诉讼代理人茆宝民参加第二次普通程序庭审，被告瑞士达公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万润公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付所欠房屋租金2607433元、违约金295497元、水电费32300元、物业管理费156100元、商铺物业交回后拆除、垃圾清理、损坏玻璃费用71400元，总计3162700元；2、解除原、被告签订的《租赁合同》并将物业收回；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月23日，原、被告签订《租赁合同》一份，原告将位于万润怡景某4#二层及一层部分出租给被告使用，租赁期限自2011年5月25日至2017年9月24日止。租赁过程中，被告向原告提出将一层闲置部分物业退租（面积为302平方米），双方于2016年5月5日签订《补充协议》，约定租金的支付方式：2015年3月25日至2015年9月24日的租金为548049元，交纳期限为2015年2月25日前；2015年9月25日至2015年11月14日的租金为165228元，交纳期限为2015年8月25日前；2015年11月15日至2016年3月24日的租金为340958元，交纳期限为2015年8月25日前；2016年3月25日至2016年9月24日的租金为475397元，交纳期限为2016年2月25日前。经原告多次催要，被告合计缴纳373442元，2017年2月25日又交付租金20000元。经原告多次催要，二被告均以种种理由拒付。被告杨昊清辩称，1、原告的诉讼请求没有法律依据，原告出租的房屋存在结构性的排水质量问题，因为该质量问题造成房屋的屋顶、墙体漏雨，自2011年5月起一直没有解决，出租房屋作为经营性房产，产生了严重的负面影响，在修复之前以及赔偿被告损失之前，被告有权拒付租金；2、原告存在欺诈行为，合同中明确约定出租房屋的用途是经营餐饮，但实际上原告的房产在竣工验收的时候被原新浦区环保局明确要求，不得经营餐饮项目，原告在签约的时候隐瞒这一情况。在被告装修完成后，2011年9月份开业时，被新浦区环保局责令停业要求整改，在2014年8月份，被海州区环保局再次要求整改，至今为止该规划都没有任何变更，原告的违约行为一直持续到现在；3、房屋的使用状况不符合经营用房的使用要求，除没有地排油烟及隔油池外，无正常的上下排水系统，导致雨水长期渗透在墙体之内，产生屋顶漏雨、墙体渗水、墙角冒水、整个排水全部渗透到墙体内，造成雨天无法经营，装饰装潢因为渗水和阴湿造成大面积的破坏，质量问题从2011年5月至今都没有解决，特别是在2015年8月7日，因新浦地区普降大雨，造成营业厅被雨水漫灌，电路短路，冰柜、空调、照明系统及其他电器被烧坏，停业维修15天，直接损失和间接损失原告至今没有任何赔偿，而维修也没有尽到义务，被告在2015年8月份开始至原告提起诉讼前，就维修问题与原告一直进行协商，原告予以推脱至今没有实际行动；4、原告于2016年9月1日向法院起诉，被告收到起诉状时同意解除租赁合同，因此双方合同的解除日期应当是2016年9月1日，以后的租金损失是由于原告自身原因造成的扩大损失，与被告行为无关；5、关于违约金，根据之前的判决可以证明是原告违约，被告多次与原告进行协商，被告在合同履行过程中并无违约行为，原告没有证据证明存在其他费用的损失。被告瑞士达公司未答辩。反诉原告杨昊清向本院提出诉讼请求：1.要求反诉被告赔偿2011年5月至2012年6月期间的停业损失；2、要求反诉被告退还2011年5月至2012年6月的房租957369元；3、要求反诉被告赔偿违约金838571.75元；4、赔偿装修损失872086元；5、要求被告退还保证金300000元。事实和理由：反诉原、被告于2011年5月23日签订《租赁合同》，约定反诉被告提供的租赁房屋作为经营性休闲餐饮使用，反诉原告按照合同约定在2011年8月底完成装修，准备营业。但从2011年9月份开始，在租赁房屋楼上业主强烈反对和阻止下，反诉原告未能如期营业。2011年9月26日，原新浦区环保局下发《环境违法行为限期改正通知书》，经反诉原告询问得知，反诉被告出租给反诉原告的房产不具备作为餐饮经营的法定条件，在该房产的验收文件中明确，该房产门面房“未按要求安装专用烟道及隔油池，不得从事经营产生油烟、噪声、异味等污染的项目”，反诉被告也在出售房屋时向所有业主承诺，该房产不作为经营餐厅酒店使用。反诉被告采取欺诈手段，隐瞒事实情况，将经规划上不得用于经营餐饮的房产出租给反诉原告，造成业主投诉和反对经营，应当承担停业损失的赔偿责任。自2011年9月份起自2012年6月止，反诉原告停业，不能经营，因反诉被告造成的损失应由其赔偿；2、反诉被告出租的房屋存在结构性质量问题，墙体和墙面无正常的上下排水系统，导致雨水长期渗透在墙体之内，产生屋顶漏雨、墙体渗水、墙角冒水；3、反诉原告共计投入212.77万元进行装潢，因装潢损失系反诉被告原因造成，应由反诉被告赔偿该损失。反诉被告万润公司辩称，1、反诉原告提出的反诉请求不能成立，反诉原告没有证据证实因出租房屋不符合规划造成停业，以及停业损失的计算标准。另外该房屋的维修应该是反诉原告自行承担，和反诉被告无关，因此造成的损失应该自行承担；2、反诉原告要求赔偿装饰装修损失212.77万元没有计算依据，反诉原告要求反诉被告全面修缮房屋墙体，并加装上下排水系统，不符合反诉《租赁合同》中的约定，且反诉原告承租的房屋是现房出租，不存在再加装上下排水系统的问题，合同约定反诉原告可以自行对房屋进行装修改造，以满足自己的经营需要，房屋的修缮和排水系统与反诉被告无关，反诉被告请求驳回。合同约定维修责任由反诉原告承担，按合同约定对反诉原告违约保证金不予退还。本案当事人围绕诉讼请求提供以下证据：原告（反诉被告）万润公司提供《租赁合同》、《补充协议》、催款通知书、票据、水电费、物业管理费票据、计算表等证据，被告（反诉原告）杨昊清提供照片、微信记录、环境行政直管意见、《租赁合同》、《环境违法行为期限改正通知书》、业主维权意见书、民事判决书、《损失报告》、《维修预算报告》、函件、维修单据等证据，以及房地产估价报告、鉴定报告等，本院组织当事人进行证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2011年5月23日，万润公司与瑞士达公司、杨昊清签订《租赁合同》一份，约定：甲方（出租人万润公司）将位于万润怡景某4#二层及一层部分出租给乙方（承租人瑞士达公司、杨昊清）使用，租赁标的用途为经营休闲餐饮，租赁面积为2330平方米（其中一层面积861.23平方米、二层面积1468.77平方米），租赁期限自2011年5月25日起至2017年9月24日止，逐年房屋租金：2011年5月25日至2012年9月24日的租金为957369元（已扣除4个月免租期）；2012年9月25日至2013年9月24日的租金为957369元；2013年9月25日至2014年9月24日的租金为1024385元；2014年9月25日至2015年9月24日的租金为1096099元；2015年9月25日至2016年9月24日的租金为1172792元；2016年9月25日至2017年9月24日的租金为1254847元。合同还对租金的支付时间等其他事项进行了约定。合同签订后，万润公司将房屋交付给杨昊清使用。2016年5月5日，万润公司与瑞士达公司、杨昊清签订《补充协议》一份，约定：甲、乙双方于2011年5月23日签订了《租赁合同》，现乙方因自身原因，向甲方提出将一层后半部分闲置物业（面积为302平方米）退租申请，经双方协商，甲方同意乙方的请求，退租后一层剩余面积为559.23平方米，双方就一层退租部分事宜签订补充协议，乙方必须在2015年11月14日前将一层部分（面积为302平方米）退还甲方，2015年11月14日前所欠租金由乙方交纳，具体租金明细如下：2015年3月25日至2015年9月24日的租金548049元于2015年2月25日前交付；2015年9月25日至2015年11月14日的租金165228元于2015年8月25日前交付；2015年11月15日至2016年3月24日的租金340958元于2015年8月25日前交付；2016年3月25日至2016年9月24日的租金475393元于2016年2月25日前交付；2016年9月25日至2017年3月24日的租金508647元于2016年8月25日前交付；2017年3月25日至2017年9月24日的租金508646元于2017年2月25日前交付；乙方在签订《租赁合同》时交纳履约保证金300000元不变，待原租赁合同期满，无任何违约情形后，甲方将保证金无息返还给乙方。杨昊清已给付万润公司至2015年2月24日的租金，此后的租金没有给付万润公司。2016年10月24日，杨昊清将一层网吧（面积为429.23平方米）退租。2018年9月1日，万润公司对杨昊清租赁的房屋断电，致使杨昊清不能营业，2018年11月8日，万润公司收回涉案的租赁房屋。至2018年9月1日，杨昊清尚欠万润公司租金2476445元。案件审理中，杨昊清申请对租赁房屋室内装饰装修市场价值进行评估，本院委托江苏先河房地产土地评估有限公司评估，该公司出具房地产估价报告，估价结果为872086元。万润公司申请对渗水原因及修复方案进行鉴定，本院委托东南建设工程安全鉴定有限公司鉴定，该公司出具鉴定报告，对渗漏原因分折及鉴定意见：1、装修时烟道穿过二层楼板，周边有渗漏水痕迹，下部矿棉板吊顶霉变；渗水原因：烟道周边与楼板交接处防水措施不足引起，与装修有关；2、阴影区域外墙根部2m高范围内普遍有漏水痕迹，内墙面霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；3、该轴线外墙顶部与框架梁交接处普遍有渗漏水痕迹，内墙面霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；4、二层厨房管道穿过二层楼板，周边有渗漏水痕迹，下部石膏板吊顶大面积霉变、龙骨锈蚀；渗水原因：管道周边与楼板交接处防水措施不足引起，与装修有关；同时与外墙自身顶部与框架梁交接处渗漏有关；5、沿伸缩缝有大面积渗漏痕迹，周边装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；6、沿伸缩缝有大面积渗漏痕迹，周边装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；7、原房屋管道顶部与二层楼板交接处周边有渗漏水痕迹，内墙根部有渗漏水痕迹；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；8、处墙根部2m高范围内普遍有漏水痕迹，内墙面霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；9、石膏板吊顶有两块受潮痕迹，检查发现均为餐厅油烟管道周边的油渍引起；渗水原因：该处为油渍渗漏，与装修（使用）有关；10、排烟管道、空调管道均穿过原屋面板及防水层，孔洞周边有渗漏痕迹，下部石膏板吊顶霉变、龙骨锈蚀；渗水原因：穿管道破坏原防水层、管道周边后加防水措施不足引起，与装修有关；11、屋盖伸缩缝底部有后加钢板导流水槽，沿伸缩缝有大面积渗漏痕迹，石膏板吊顶及内部墙面装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；12、屋盖伸缩缝有明显渗漏痕迹，石膏板吊顶及内部墙面装饰层大面积霉变、脱落；渗水原因：未见与该渗漏有关的装修施工，该渗漏与装修无关；13、该轴线内侧墙面装饰层有渗漏水痕迹，装饰面层霉变、龙骨锈蚀，距离室外露台92mm高处墙根开设一个孔洞，墙体上部开高四个孔洞，均未见防水构造措施；渗水原因：与装修（外墙开洞）时未采取有效防水措施不足有关，同时不排除与外侧露台原防水措施失效有关。该鉴定报告还对修复内容进行说明。另查明，1、瑞士达公司因注册公司需要经营场所，故在《租赁合同》乙方（承租人）处加盖瑞士达公司印章，该房屋实际承租人为杨昊清；2、2013年3月14日，万润公司为与瑞士达公司、杨昊清房屋租赁合同纠纷，起诉至原连云港市新浦区人民法院，法院认定，杨昊清称因租赁房屋存在质量问题，从租赁开始至万润公司维修房屋期间，一直没有使用该租赁房屋的一层，万润公司认可房屋存在质量问题，并于2011年12月31日维修完毕，杨昊清自2011年5月起至2011年12月31日期间没有使用该租赁房屋的一层。判决杨昊清给付自2012年3月25日至2012年9月24日的房屋房屋租金177254元。本院认为，原告（反诉被告）万润公司与被告（反诉原告）杨昊清签订的《租赁合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务。关于本诉部分，对于万润公司要求杨昊清支付房屋租金2607433元的诉讼请求，因万润公司于2018年9月1日对租赁的房屋断电，致使杨昊清无法正常使用租赁的房屋，故租金应计算到2018年9月1日止，共计2476445元。又因万润公司提供的房屋存在漏水等质量问题，经过司法鉴定，大部分的渗漏原因与装修无关，故万润公司对于引起双方的纠纷存在一定的责任，本院认定万润公司应承担30%的责任，即杨昊清应当给付万润公司租金为1733511.50元（2476445元×70%）。对于万润公司主张的违约金295497元、水电费32300元、物业管理费156100元、拆除、清理、损坏玻璃费用71400元，万润公司没有提供足够的证据予以证明，故本院均不予支持。对于万润公司要求解除双方签订的《租赁合同》、收回物业的诉讼请求，因万润公司已于2018年11月8日收回杨昊清租赁的房屋，故对于万润公司的该项请求，本院依法不予支持。对于万润公司要求瑞士达公司承担法律责任的诉讼请求，因瑞士达公司没有实际承租房屋，瑞士达公司与万润公司之间没有形成租赁合同关系，故本院不予支持。关于反诉部分，对于杨昊清要求赔偿装修损失872086元，因考虑到杨昊清的租赁期限已经到期，以及万润公司租赁的房屋存在渗漏等原因，本院认定万润公司应当赔偿杨昊清261625.80元（872086元×30%）。对于杨昊清要求退还保证金300000元，本院予以支持。对于杨昊清要求赔偿2011年5月至2012年6月期间的停业损失，以及退还2011年5月至2012年6月房租957369元，并赔偿违约金838571.75元的反诉请求，均没有提供足够的证据予以证明，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告杨昊清给付原告万润房地产开发有限公司租金1733511.50元；二、反诉被告万润房地产开发有限公司赔偿反诉原告杨昊清261625.80元、退还反诉原告杨昊清保证金300000元；三、驳回原告万润房地产开发有限公司的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告杨昊清的其它诉讼请求；五、上述一、二项冲抵后，被告杨昊清于本判决生效之日起十日内给付原告万润房地产开发有限公司1171885.70元元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32100元、鉴定费21000元，共计53100元（原告已预交）由原、被告各负担26550元。反诉案件受理费15270元、鉴定费12800元，共计28070元（反诉原告已预交）由反诉原、被告各负担14035元。相冲抵后，被告杨昊清于本判决生效之日起十日内给付原告万润房地产开发有限公司12515元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送）。审 判 长  卜玉霞审 判 员  胡 明人民陪审员  汪素琴二〇一八年十二月二十八日书 记 员  刘 庆法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行