成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初6279号 原告：成都市斯培行物业服务有限公司，住所地成都市金牛区九里堤西路3号6栋1楼6号。 法定代表人：刘婉弋，总经理。 委托诉讼代理人：黄蓉东，四川尹刘周王律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邴其云，男，公司员工。 被告：成都泰瑞酒店有限公司，住所地成都市金牛区蜀跃路2号11幢。 法定代表人：吴素芳。 委托诉讼代理人：杨琳，泰和泰律师事务所律师。 原告成都市斯培行物业服务有限公司（以下简称斯培行公司）诉被告成都泰瑞酒店有限公司（以下简称泰瑞酒店）物业服务合同纠纷一案，本院作出（2016）川0106民初1733号民事判决后，原告斯培行公司不服，向成都市中级人民法院提出上诉。成都市中级人民法院作出（2018）川01民终5087号民事裁定，撤销了本院（2016）川0106民初1733号民事判决并发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告斯培行公司的委托代理人黄蓉东、邴其云，被告泰瑞酒店的委托代理人杨琳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告斯培行公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年5月1日至2015年12月31日的物业服务费4884413.12元；2、判令被告向原告支付车位服务费72000元；3、判令被告向原告支付违约金至物业服务费付清为止（以每月欠费为基数，从逾期之日起按照每日千分之三逐月计算至付清之日止，暂计算至2015年12月为118998.9元）。事实及理由：原告是位于成都市金牛区蜀跃路2号“泰逸美景”项目的物业服务企业，从2011年开始，原告就对该项目区域提供物业服务。2013年5月，原告与业主续签了为期5年的《物业服务协议》，并于2013年7月15日在成都市金牛区房产管理局备案。被告在“泰逸美景”小区共有商业房屋12套，面积5447.86平方米，被告为经营需要在“泰逸美景”小区租用停车位45个。按《前期物业管理服务合同》第三条第三款约定：“业主交纳物业服务费（商业）的金额时，按照每月每平方米3元计算交纳。”被告每月应交纳的物业服务费是16343.58元。车位服务费是每个车位每月50元。从2013年5月1日起，被告就拖欠物业服务费及车位服务费。根据《前期物业管理服务合同》以及《物业服务协议》的约定，逾期按照每日应当交纳的物业服务费额千分之三支付滞纳金。故诉至法院，请求法院依法判决。 被告泰瑞酒店辩称，1、双方没有签订物业合同，没有建立事实上的合同关系，物业管理前期合同是和建设方签订的，我们和建设方没有交过物业费；2、商业物业是一个独立的楼，与小区的其他物业分割开的，商业物业没有和小区其他物业公用公共设施，除了地下排污，原告每年对地下化粪池排污时，均要求被告分摊了排污费；3、商业物业内的公共区域保洁，电梯维护保养年检，消防设施维护，水电管线，配电房等均由被告自行与相关单位签订合同支付相关费用；4、原告提交的物业管理服务协议系与个别自然人签订，该个别自然人不能代表物业区域内的业主；5、原告对案涉物业小区的物业管理服务来源于其向房管局提交的业主调查表，但业主调查显示签字人数及签字的人所对应物业的面积，均未过半，且签字人均并非为住宅业主。综上被告认为双方之间的未建立物业服务关系，原告方没有为被告提供过物业服务，原告方以向住宅调查的方式所签订物业服务合同不具备法律规定的条件，为无效合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证质证。本院确认如下事实： 2007年9月17日，成都爱时房屋发展有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定原告为案涉小区提供前期物业服务。合同期限自2007年9月26日至2010年9月25日。非住宅物业服务费每月每平方米3元。物业费每季交纳一次，每次交纳时间为每月20日前。逾期交纳费用的，从逾期之日起按总费用每天千分之三缴纳滞纳金。地下机动车车位费按照物价局核实标准收取。2013年7月15日，成都市金牛区房产管理局就案涉小区的物业管理服务合同作出备案，其中载明的标准为商业物业服务费为每月每平方米3元。物业管理期限为2013年5月1日至2018年4月30日或业主委员会成立选聘新的物业公司为止。 另查明，被告就案涉小区11栋1楼附9（面积为82.95平方米）、附10（面积为188.29平方米）、附11（面积为183.7平方米）、附13（面积为69.69平方米）、附15（面积为93.97平方米）、2楼1号、3楼1号、4楼1号、5楼1号（2楼至5楼每一楼的面积均为934.96平方米）、6楼1号（面积为781.5平方米）、10栋1楼附16号（面积为92.64平方米）、10栋1楼附17号（面积为215.28平方米）共计12套商业房屋享有所有权，房屋面积合计为5447.86平方米。被告与开发商签订的《房屋买卖合同》中约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交房时水电达到使用条件。除合同以及附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施。被告所有的房屋位于案涉小区红线范围之内。 另查明，被告自2013年5月1日起未缴纳物业管理费。被告产生的水电费用由原告代收代缴。2013年上半年开始，被告先后委托四川安蓉消防工程有限公司、四川建科消防技术开发工程有限公司对包括消火栓系统、火灾自动报警系统（含烟雾感应器、温度感应器、声光报警器、手动报警按钮）、自动喷淋灭火系统、排烟系统、应急疏散标志在内的消防工程范围提供维护服务，并支付了相应费用。2012年5月起，被告委托西子奥的斯电梯有限公司（成都）分公司就其电梯进行维护，并支付了相应费用。被告还支付了电梯的年检费用。2013年以及2014年，被告均分摊了化粪池清掏产生的费用共计3000元。 另据现场核实，被告所有的案涉小区11栋房屋系相对独立的部分。进入被告酒店大门之后，仅有下列途径可以通往小区其他区域：一条途径为通过被告一楼监控室的一道门（该扇门原则上为关闭状态）可进入案涉小区之内；一条途径为搭乘电梯下行到负一层，通过被告现使用的地下车库部分进入案涉小区的地下车库。案涉小区11栋1楼基本作为被告的前台使用，1楼的数套房屋面积不能完全根据产权信息作出明确区别。2楼以上既有作为客房面积的部分，也有作为茶坊供客人休闲的场所。进入地下车库的车辆均需经过原告设置的道闸，双方均确认被告实际使用的地下车库车位数量为39个，该区域以黄黑相间的栏杆与案涉小区地下车库其他部分作以区分。案涉小区其他商业物业的物管费按照每月每平方米3元的标准予以缴纳。 上述事实有当事人的陈述、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、《物业管理服务合同备案表》、《消防维修保养合同》、票据、银行转账单、特种设备检验费缴款通知、询问笔录、质证笔录、庭审笔录等证据在案佐证。 本院对争议焦点评定如下：双方是否存在物业服务合同关系。本院认为，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告依据前期物业服务合同进入案涉小区提供物业服务，在《前期物业服务合同》期限届满后，原告迄今为止仍然继续提供物业服务，应视为业主与原告均以实际行为同意继续履行合同，故可以认定原被告形成了事实上的物业服务关系。2、被告应支付的物管费用金额。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。根据审理查明的事实，被告持有的物业虽然在地理位置上相对独立，但是无证据证明其拥有独立的消防设备设施、给排水设施设备、供配电设备设施等基础设施和配套设备。对于全体业主共有的基础设施和配套设备，原告已经提供了相应的物业服务。关于被告主张的其支付了消防费用和分担了化粪池清掏费用。本院认为，被告支付的消防费用系针对其专用部分的消防工程支出，不能据此否认原告对公共部分提供的服务。关于被告已经分摊了的化粪池清掏费，属于原告应当支出的对公共配套设施的维护费用，应当在被告应予支付的物管费中予以扣除。关于电梯维护费。本院认为，被告与开发商签订的买卖合同中未约定电梯系公共配套设施，故被告自行配备的电梯系其需要自行维护的设施，并且案涉小区的其他业主也无法使用电梯，故电梯维护产生的费用不应当从物管费中予以扣除。另外，本院认为，因现11栋1楼已经无法从现实使用情况来判断专有部分和公共部分，被告基于经营管理的需要，自行对1楼进行了清洁、管理和维护，在客观上减少了原告提供物业服务的工作量，增加了被告的运营成本，基于权利与义务相一致的原则以及被告经营管理方便的考虑，本院酌情确定该1楼的物管费为928元（618.6乘以3除以2）。综合以上因素，本院确定被告每月应向原告支付的物管费为14210.11元[（5447.86-401.89-618.6）*3+928]。故被告应向原告支付的物管费金额为454723.52元。扣除被告已经垫付的化粪池清掏费3000元，2013年5月1日至2015年12月31日期间被告应向原告支付欠付的物管费金额共计为451723.52元。 关于车位服务费。本院认为，地下车库被告使用的部分通过隔断作了明确区分，车辆下行均需通过原告设置的道闸才能进入，但是原告未能举证证明其对案涉车位进行了实际的管理、清洁和维护，同时也没有举证证明经物价局核定的收费标准，本院酌情确定每个车位每月服务费为20元。故2013年5月1日至2015年12月31日期间被告应向原告支付车位服务费为24960元。 关于违约金。被告主张违约金过高，本院予以调整，故被告应按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，支付逾季度未支付物管费的滞纳金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、成都泰瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都市斯培行物业服务有限公司支付2013年5月1日至2015年12月31日期间欠付的物业服务费451723.52元； 二、成都泰瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都市斯培行物业服务有限公司支付2013年5月1日至2015年12月31日期间欠付的车位服务费24960元； 三、成都泰瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都市斯培行物业服务有限公司支付2013年5月1日至2013年6月30日期间的欠缴物管费的滞纳金（计算方式为：以该期间应交纳的物管费28232.72元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，自2013年7月1日开始支付至28420.22元支付完毕为止）； 四、成都泰瑞酒店有限公司应于本判决生效之日起三十日内向成都市斯培行物业服务有限公司支付2013年7月至2015年12月31日期间共计十个季度欠缴物管费的滞纳金（计算方式为：以每季度应交纳的物管费42349.08元为基数，按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率，自欠费次季度的第一日开始，计算至当季度欠缴物管费支付完毕为止）； 五、驳回成都市斯培行物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10940元，由成都泰瑞酒店有限公司承担7304元，由成都市斯培行物业服务有限责任公司负担3636元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 阳 人民陪审员  沈涤生 人民陪审员  帅安国 二〇一八年十二月六日 书 记 员  叶 婧