河南省开封市金明区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0211民初1535号原告：杨茂强，男，1972年8月29日生，汉族，住河南省通许县。委托诉讼代理人：马冰，上海市协力（郑州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：崔盘根（实习），上海市协力（郑州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南富久华置业有限公司。住所地：开封市西门大街迪臣世纪豪苑**商业办公楼****（浦发银行**）。统一社会信用代码9141020007680171ＸＹ。法定代表人：王传伟，该公司经理。委托诉讼代理人：张晨辉，男，汉族，1973年12月14日生，住河南省杞县，该公司员工。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王千，河南地依律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨茂强诉被告河南富久华置业有限公司（以下简称富久华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法由审判员黄凤军、冯建新、张永林组成合议庭，于2018年10月23日公开开庭进行了审理。原告杨茂强的委托诉讼代理人马冰及被告富久华公司的委托诉讼代理人王千等均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨茂强诉称，2014年11月11日，原、被告双方签订《富九华熙房源预保留协议》，双方约定：原告购买富九华熙11号楼1单元903号商品房，暂测面积128.13㎡，建筑面积单价为3110元/㎡，总房款398484元。在原告签订本协议时，须向被告支付房源预保留定金，共计120484元。原告按照协议约定交付了房源预保留定金120484元，被告向原告出具了财务收据。同日，原、被告双方签订了《富九华熙返装修基金协议》，该协议约定：原告在2014年11月11日支付118606元。自上述款项交款之日起满3年，即2017年11月11日被告返原告装修基金共计239090元。交款期满3年后，原告向被告提出书面申请，被告在收到申请后的15日内返至原告指定的账户。原告按协议约定交付了118606元，被告出具了118606元的财务收据。从2014年11月11日双方签订协议后至今，原告多次向被告主张签订《商品房买卖合同》及返还装修基金，但被告以房价上涨为由不与原告签订正式的《商品房买卖合同》，为维护原告合法权益，诉至法院，请求：1.请求法院依法判令被告继续履行《富九华熙房源预保留协议》，与原告签订正式的《商品房买卖合同》；2.请求法院依法判决被告向原告交付房屋（“富九华熙”11号楼1单元903号），并协助原告办理过户登记手续；3.请求法院依法判令被告继续履行《富九华熙返装修基金协议》，返还原告装修基金239090元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求法院依法确认双方签订的《富九华熙房源预保留协议》合法有效，并判令被告继续履行；2.请求法院依法判决被告依据《富九华熙房源预保留协议》内容与原告签订办理商品房预售合同登记备案的《商品房买卖合同》，并协助原告办理商品房预售合同登记备案手续；3.请求法院依法判令被告继续履行《富九华熙返装修基金协议》，返还原告装修基金239090元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。被告富久华公司辩称，1、原被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，双方签订的协议，名为房屋买卖，实为民间借贷；2、原被告签订协议时，被告对涉案房屋并未取得房屋预售许可证，双方签订的协议应当认定为无效。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告杨茂强为支持其诉讼请求向本院提交的证据为富九华熙房源预保留协议、富九华熙项目介绍、原告缴纳房款120484元、装修基金118606元、开封移动公司团购房屋的相关文件、返还装修基金协议及申请、移动公司购房人员统计表、涉案房屋商品房预售许可证、证明被告要求涨价、拒绝履行合同的录音、文字资料等，以及为解决双方问题，原告与其他相关业主上访的书面材料，以证明原告要求和被告签订用于房屋产权登记备案的商品房预售合同及履行相关协议的诉讼请求具有事实和法律依据。被告富久华公司对原告提交的证据真实性均无异议，对证明内容有异议，认为原、被告之间无真实的房屋买卖合同关系，应为民间借贷关系。被告富久华公司未向本院提交证据。经本院审查，被告对原告提供证据的真实性无异议，本院予以确认。经审理查明，位于开封市××大街××、东京××以北××九华熙小区系被告开发建设。在开封市移动公司的组织下，结合被告提供的楼盘项目宣传资料，原告参加团购被告开发的富九华熙小区房屋。2014年11月11日，原、被告双方签订《富九华熙房源预保留协议》和《富九华熙返装修基金协议》各一份，其中《房源预保留协议》约定：原告购买富九华熙11号楼1单元903号商品房，暂测面积128.13㎡，建筑面积单价为3110元/㎡，总房款398484元。在原告签订本协议时，须向被告支付房源预保留定金，共计120484元。签署《商品房买卖合同》时，除上述已缴纳的定金外承诺另一次性结清房屋余款（包括一次性付清或银行按揭贷款）。《返装修基金协议》约定：原告在2014年11月11日支付118606元。自上述款项交款之日起满3年，即2017年11月11日被告返原告装修基金共计239090元。协议签订当天，原告按照协议内容向被告支付房源预保留定金120484元，支付装修基金118606元，被告向原告出具财务收据两张。另查明，被告河南富久华置业有限公司于2018年3月9日取得涉案小区商品房预售许可证。涉及中国移动开封分公司的工作人员等参与团购涉案小区房屋的，未签订《返还装修基金协议》的团购户团购房屋单价比参与签订该活动的团购房屋单价高出500元／㎡左右。双方签订协议后，原告按照约定支付房款、装修基金，但被告以原材料、工人工资上涨等为由，未履行协议，引起争诉。本院认为，关于《富九华熙房源预保留协议》的效力和性质问题。2014年11月11日，原、被告签订的《富九华熙房源预保留协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。协议中对房屋的具体位置、楼层、房号、单价及总价等都有明确具体的约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告于2018年3月9日取得商品房预售许可证，原告在2018年4月12日向人民法院提起诉讼，属于在起诉前取得商品房预售许可证明，因此可以认定合同有效。故此，原、被告签订的《富九华熙房源预保留协议》合法有效，其性质为商品房买卖合同，双方当事人应依约履行义务。关于被告主张双方签订协议时，涉案房屋无商品房预售许可证，协议无效的辩称理由，无法律依据，本院不予采信。综上，原告诉请的依法确认双方签订的《富九华熙房源预保留协议》合法有效；被告应依据《富九华熙房源预保留协议》内容与原告签订办理商品房预售合同登记备案的《商品房买卖合同》，并协助原告办理商品房预售合同登记备案手续的诉请，本院予以支持。但是，原告也应当按照双方签订的《富九华熙房源预保留协议》约定，在签订合同的同时一次性缴纳剩余房款或使用银行按揭贷款支付剩余全部房款。关于被告主张原、被告之间名为房屋买卖，实为借贷关系的辩称意见。本院认为，原、被告双方之间没有书面的借款合同或借据、借条等，且双方当事人无借贷的合意；同时，《富九华熙房源预保留协议》的约定内容明确具体，符合商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，双方成立商品房买卖合同的合意明显，被告无任何能够证明双方存在借贷关系的证据，该协议应当认定为商品房买卖合同，故双方不存在民间借贷关系，被告该抗辩意见不能成立。关于原告诉请被告履行《富九华熙返装修基金协议》的问题。原、被告之间签订的《富九华熙返还装修基金协议》，表面是先交装修基金，三年后连同房源预保留定金全额返还，其实质是变相的融资借款行为。考虑到同样参加团购的其他购房户缴纳30%房款的房屋定价比参加装修基金返还的购房户团购房定价高出500元左右的情况，结合原、被告双方的真实意思表示，该协议中原告交纳的款项，应视为购房款的一部分，原协议不再履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告杨茂强告河南富久华置业有限公司于2014年11月11日签订的《富九华熙房源预保留协议》为有效合同；二、被告河南富久华置业有限公司于本判决生效之日起15日内依据《富九华熙房源预保留协议》内容与原告杨茂强签订富九华熙11号楼1单元903号房屋的《商品房买卖合同》，同时被告河南富久华置业有限公司负责为原告按照相关规定和程序办理商品房预售合同的登记备案手续；三、驳回原告杨茂强的其他诉讼请求。案件受理费10176元、财产保全费3708元，共计13884元，由原告杨茂强承担2884元，被告河南富久华置业有限公司承担11000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审判长  黄凤军审判员  冯建新审判员  张永林二〇一八年十二月十七日书记员  石洋洋