四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0411民初2174号 原告：四川省仙都物业服务有限责任公司，住所地：成都市青羊区苏坡乡万家村三组。 法定代表人:方丹，职务：总经理。 委托诉讼代理人:吕庆，四川晓明维序律师事务所律师。 被告:徐兴秀，女，汉族，1950年8月17日出生，住四川省攀枝花市仁和区。 原告四川省仙都物业服务有限责任公司诉被告徐兴秀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕庆，被告徐兴秀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年2月1日至2017年1月20日期间物业管理费1105.96元及违约金331元，垃圾清运费69元，合计1506.74元。事实及理由：原告经过招选聘程序于2016年1月28日，与鹭栖花园业主委员会签订了《仁和区物业管理服务合同》，约定：原告从2016年2月1日起为仁和区鹭栖花园全体业主提供服务，物业管理费电梯住宅为每月每平方米1元，地下停车位50位每个每月。原告如约从2016年2月1日起进驻该小区为业主提供服务，直到2017年1月20日撤出小区，被告作为该小区业主，接受了原告的服务，但从未交过物业服务费。经原告多次催收无果，现原告起诉来院。 被告徐兴秀辨称，物业公司进入和离开小区都没有通过全体人员组成的业主大会选聘和解聘，物业公司招聘进入小区签订合同的人不是我们小区的业主，物业服务合同的签订超过了授权范围，属于效力待定状态，既然是未确定合同的效力，我们拒绝缴纳物业费。业主委员会代我们签合同的人没有业主授权，就没有权利代业主签合同，也没有权利帮我们找物业公司，签合同的行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同未经代理人追认，对被代理人不发生效力，责任应由代理人承担责任。业主没有认可物业服务合同，物业公司可以催告业主追认，业主未做表态的视为拒绝追认，这份合同就无效，我方就不应缴费。原告进场将近一年时间从来没有与业主签订任何服务合同，也没有开过任何业主大会，来无声去无影。原告称签订的服务合同是三年时间，但是原告进场到撤场不到一年时间，原告方没有通过业主大会就申请要退场是违约行为。原告不按规定做好消防、电梯及公共设施的维修，严重威胁了我们业主的人身安全，外来人员、车辆可以随意进出小区，保安没有做过登记，物业保安形同虚设，在岗睡觉、打麻将，小区环境脏乱差，小区的监控设备丢失严重无人管理，所以我们不缴纳物业费。物业公司未按合同服务，做任何事情都避开业主，收物业费时找业主交钱。原告方在为小区服务，原告做的服务都没有告知业主，所以业主也什么都不知道，原告方所谓的二级服务标准资料及有关部门批复文件我们均未见过，垃圾清运费究竟有无按规定交到垃圾清运部门业主也不清楚。原告起诉的时间是2016年2月1日至2017年1月20日，与原来的起诉的案件主张的服务期间不一致。违约金合同上明确载明为3%，但是在催费单上是30%，所以我们不缴纳物业费。 本院查明，被告徐兴秀系攀枝花市鹭栖花园小区业主，拥有该小区X栋X层X-X号住房一套，建筑面积为96.17平方米。2016年1月28日，攀枝花市仁和区鹭栖花园业主委员会（以下简称鹭栖花园业委会）与原告签订了《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》，约定由原告承担鹭栖花园房屋共用部位、公用设施、附属建筑物、构建物的日常维修、养护和管理，公共绿地、园林的养护，公共清洁服务等，物业服务费按照产权建筑面积计算，其中电梯每月1元/平方米、小高层（无电梯）0.6元/平方米、地下产权车位50元/个/月、地下人防工程停车位150元/个/月、地面停车位90元/个/月收取，生活垃圾清运费6元/户代收代缴付给生活垃圾清运部门。合同期限为2016年2月1日至2020年3月1日。2017年1月20日，原告与鹭栖花园业委会签订了《终止合同协议》，终止了对鹭栖花园的物业服务合同，并于当日正式退出服务经营。2017年1月20日，鹭栖花园业委会出具证明，载明原告从2016年2月3日至2017年1月20日期间为鹭栖花园提供物业服务。 2016年4月25日，鹭栖花园业主邹某到本院起诉鹭栖花园业委会，要求确认原告与鹭栖花园业委会签订的《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》无效，该案【（2016）川0411民初831号案件】审理查明：“2015年12月18日，被告鹭栖花园业委会在攀枝花日报刊登了物业服务招标公告，公开招标鹭栖花园小区物业服务公司。攀枝花市恒睿物业服务有限公司、第三人仙都物业公司等六家物业服务公司向被告鹭栖花园业委会递交了投标材料。经大河中路街道办事处、大河南路社区、鹭栖花园业主代表、鹭栖花园业委会组成评标委员会对投标企业进行公开评定，第三人仙都物业公司以排名第一胜出。2016年1月28日，被告鹭栖花园业委会与第三人仙都物业公司签订了《仁和区鹭栖花园物业管理服务委托合同》，约定由仙都物业公司为鹭栖花园提供物业管理服务，合同对服务期限、范围、内容、标准、收费、违约责任等内容进行了约定。2016年1月30日，被告在小区公告栏对选聘第三人仙都物业公司为鹭栖花园的物业服务企业及物业服务收费标准进行了公示”。该案最终认定鹭栖花园业委会在未得到业主代表大会授权的情况下，与第三人签订的物业管理服务合同超越了受权范围，属于效力待定的状态，但不是当然的自始无效，因此，驳回了邹某的诉讼请求。 以上事实有原告的陈述、《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》、（2017）川0411民初1966号民事判决书、证明、商品房买卖合同备案表、庭审笔录等证据在案佐证。 本院认为,鹭栖花园业委会通过公开招标竞选小区物业管理公司，招标过程公开透明，原告通过公平竞争胜出，与鹭栖花园业委会签订《攀枝花市仁和区鹭栖花园物业管理服务合同》，业委会在小区公告栏对物业服务企业及收费标准进行了公示。原告提交的证据证明原告事实上提供了服务，被告称对原告所做的服务没有告知业主，业主对服务情况不清楚的意见与本案及已生效的（2016）川0411民初831号民事判决书查明的事实不符，本院不予采信。虽然，原告与业委会签订的物业服务合同效力待定，但导致合同效力待定的原因不归责于原告，签订物业服务合同的双方主体为原告及鹭栖花园业主委员会，被告提交的证据不能证明业委会与原告之间签订物业服务合同存在利益勾结，恶意串通损害业主利益的情形，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，原告提供了事实上的服务，被告实际接受了原告物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，被告应当向原告支付相应的服务费。经了解核实，本市仁和辖区各小区电梯住房物业费收费标准各不相同，绝大多数小区收费标准为每平方米1元或1元以上。原告与业委会签订的物业服务合同中约定电梯楼的收费标准为每月1元/平方米，与本地区物业服务收费标准平均水平基本一致，无明显超高情形，原告要求被告按照每月1元/平方米的标准支付物业管理费的诉讼请求本院予以确认。物业管理涉及小区公共建设与管理，原告履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使原告在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，被告不能因为原告在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定原告所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。任何业主不能以“对物业服务企业服务不满意”或“物业服务不到位”为由，而拒交物业费。物业费的缴纳与物业公司的服务相辅相成，被告自物业公司进驻该小区起至今未缴纳物业服务费，不利于物业公司正常运转及服务的改善提高。根据鹭栖花园业委会出具的证明，原告于2016年2月3日至2017年1月20日期间为鹭栖花园提供物业服务，被告自2016年2月3日至2017年1月20日期间未缴纳物业服务费，经核算为1,113.71元（96.17㎡×1元/㎡×11个月+96.17㎡×1元/㎡÷31天×18天），原告仅主张1,105.96元本院予以支持。原告未提交证据证明双方约定了物业费缴费周期，也未提交与环卫部门关于垃圾清运费的代收代缴协议或授权委托书，原告要求被告支付违约金及垃圾清运费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告徐兴秀自本判决生效之日起十日内支付原告四川省仙都物业服务有限责任公司2016年2月3日至2017年1月20日期间物业服务费1,105.96元。 二、驳回原告四川省仙都物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告四川省仙都物业服务有限责任公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  李琳 二〇一八年十二月十七日 书记员  沙娜