广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初8191号原告：广州市中鹏物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道中670号之十九。法定代表人：陈宏昭，总经理。委托代理人：钟荣敏，女，1976年5月11日出生，汉族，该公司主任。委托代理人：甘璇，女，1974年6月24日出生，汉族，该公司主任。被告：李泽良，男，1958年9月23日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区，经常居住地：广州市荔湾区。被告：文月娥，女，1958年4月24日出生，汉族，身份证住址：广州市荔湾区，经常居住地：广州市荔湾区。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉被告李泽良、文月娥物业服务合同纠纷一案，本院在2018年11月15日立案受理后，由审判员侯炜邦适用小额诉讼程序进行公开开庭审理，现已审理终结。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉讼请求：判令李泽良、文月娥支付从2015年7月1日起至物业服务终止之日止的物业管理服务费（暂计至2018年9月30日为2895元，按建筑面积57.1027平方米，1.3元/平方米/月计算），以月管理费74.23元每日按1%另计滞纳金给广州市中鹏物业管理有限公司。广州市中鹏物业管理有限公司为李泽良、文月娥位于广州市荔湾区芳村大道中680号XXX房（即万盛苑5梯XXX房）提供物业管理服务。2011年4月1日物业管理费调整为1.3元/平方米/月支付，并经法院判决确认。李泽良、文月娥从2015年7月1日起至今拒交物业管理费，垃圾处理费等费用。被告李泽良、文月娥答辩意见：被告入住后一直缴纳物管费，从2015年10月，被告房屋进门的左边发生严重漏水情况，导致地板和大床都毁坏了（已报废），严重损害了被告的财产。原告没有尽职尽责为业主服务，经我方多次催促都没有进行维修。原本应2015年9月底动工，一直拖到2015年10月15日后才动工。但是到现在还是有漏水的迹象。原告要求被告履行交纳物业管理费的义务，原告也负有服务的责任，但原告并未向被告提供合格的服务。原告诉请的滞纳金，属于惩罚性质，是属于行政处罚行为，物业公司不是行政主体，因而没有处罚权，且被告一直按约定交费，直到原告未提供合格服务给被告带来财产损失为止，因此，原告主张追讨滞纳金没有法律依据。业主大会决定通过公开招标的方式聘请新的物业服务公司，同时要求原告于2017年6月30日与业主委员会进行交接。原告主张其合同终止后的费用没有依据。经审理查明：万盛苑小区由广州市芳村大道中668号、670号、672号、674号、676-682号组成。2004年8月15日，广州市花地房地产开发有限公司与广州市中鹏物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》约定：广州市中鹏物业管理有限公司对万盛苑小区提供物业管理服务，委托管理期限自2004年9月1日起至2024年8月30日止；服务受益人为物业的全体业主和物业使用；物业的管理服务费由按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅暂按1元/平方米/月收取，商铺按1.5元/平方米/月收取；等等。2004年7月12日，广州市花地房地产开发有限公司与李泽良、文月娥签订商品房买卖合同，约定李泽良、文月娥购买广州市荔湾区芳村大道中680号XXX房（即万盛苑5梯XXX房），建筑面积57.2518平方米。李泽良、文月娥在2004年入住房屋，缴纳服务费至2015年6月。2011年4月8日，广州市中鹏物业管理有限公司在万盛大苑小区张贴《关于调整万盛苑小区物业管理费的一封信》，说明了拟调整服务为1.3元/平方米/月的原因。从2011年4月1日起，广州市中鹏物业管理有限公司调整服务费为1.3元/平方米/月。2013年1月7日，小区业主雷静怡提起诉讼，称广州市中鹏物业管理有限公司违规提价，诉请退还多交的管理费。2013年7月19日，本院作出（2013）穗荔法民三初字第150号民事判决书，认为广州市中鹏物业管理有限公司调整按1.3元/平方米/月收取服务费没有违反广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》的规定，判决驳回雷静怡的诉讼请求。雷静怡不服，提起上诉。2013年10月25日，广东省广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第3078号民事判决，认定万盛苑从2011年4月1日起调整小区住宅物业管理服务费为1.3元/平方米/月合法有效，判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决依法已发生法律效力。万盛苑小区成立业主委员会，于2017年6月12日与广州莱茵物业管理有限公司签订物业服务合同，约定由广州莱茵物业管理有限公司提供物业管理服务。2017年6月25日，小区业委会向广州市中鹏物业管理有限公司发出《关于要求中鹏物业管理有限公司限期交接、退场的函》，称业委会已于2017年6月11日通过合法程序选聘广州莱茵物业管理有限公司为小区新的物业服务企业，要求广州市中鹏物业管理有限公司在2017年7月10日24时前完成交接手续，并于2017年7月10日24时前必须完成退场。2017年8月10日，广州市荔湾区住房和建设局向广州市中鹏物业管理有限公司发出《广州市荔湾区住房和建设局关于广州中鹏物业管理有限公司做好与蓬莱花园业主委员会交接工作的通知》，要求广州市中鹏物业管理有限公司完成交接工作。2017年11月27日，广州市荔湾区住房和建设局向原告发出《责令改正违法行为通知书》，责令广州市中鹏物业管理有限公司于2017年12月12日前对“不按规定退出物业管理区域的行为”予以改正。目前，广州市中鹏物业管理有限公司仍未与业委会及广州莱茵物业管理有限公司进行交接，未退出小区的物业管理。广州市中鹏物业管理有限公司称在2016年1月7日、2017年1月10日、2018年1月9日、2018年10月9日分别上门派送通知，还在2016年6月6日发出律师函向李泽良、文月娥催交物业管理费。李泽良、文月娥确认收到2017年1月10日、2018年1月9日的通知及2016年6月6日的律师函。庭审中，原告确认因公共部位漏水导致被告房屋部分受损，但目前漏水部位已修复，但被告房屋内漏水，非原告服务原因造成。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。万盛苑小区的建设单位广州市花地房地产开发有限公司与广州市中鹏物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》对小区业主具有约束力。2011年4月1日以后的物业管理费标准，已经发生法律效力的本院（2013）穗荔法民三初字第150号民事判决和广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3078号民事判决认定提价为1.3元/平方米/月的合法性，李泽良、文月娥作为小区业主，当然应按此标准计算支付物业管理费。小区的业主委员会发函要求广州市中鹏物业管理有限公司在2017年7月10日24时前退出、移交物业管理，但广州市中鹏物业管理有限公司在接到此通知甚至广州市荔湾区住房和建设局的整改通知后仍拒绝移交，并在本案诉请至2018年3月31日的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，本院不支持其诉请的2017年7月11日后的物业管理费，只支持2015年7月1日至2017年7月10日期间的物业管理费（原告要求按建筑面积57.1027平方米，1.3元/平方米/月计算）。原告为讼争房屋所在小区提供了物业服务，被告应支付物业管理费。被告虽然提供照片拟证实房屋存在渗水情况，但该证据不能证实渗水的发生，是原告怠于履行物业服务所造成。因此，原告主张滞纳金本院予以支持。由于滞纳金约定标准过高，因迟延支付物业管理费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定滞纳金按上述标准计算，且滞纳金应不超过本金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李泽良、文月娥支付从2015年7月1日至2017年7月10日期间的物业管理服务费（按建筑面积57.1027平方米，1.3元/平方米/月计算）给原告广州市中鹏物业管理有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告李泽良、文月娥向原告广州市中鹏物业管理有限公司缴纳2015年7月1日至2017年7月10日物业管理服务费的滞纳金（滞纳金以当月所欠的物业管理服务费为基数，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算，从当月的16日起计至缴清当月物业管理服务费之日止，滞纳金以不超过本金为限）。三、驳回原告广州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由广州市中鹏物业管理有限公司负担5元，李泽良、文月娥负担20元。本判决为终审判决。审判员  侯炜邦二〇一八年十二月七日书记员  谢绮雯黄佩仪