江苏省无锡市新吴区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0214执异135号案外人：王浩荣，男，1964年5月5日生，汉族，住无锡市锡山区。案外人：柳亚英，女，1963年7月1日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：顾磊（受上述两案外人共同委托），江苏闳远律师事务所律师。申请执行人：武强，男，1973年11月6日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：郭永军，江苏瀛恒律师事务所律师。被执行人：徐晓，男，1972年7月5日生，汉族，住无锡市南长区。被执行人：陈静霞，女，1946年6月12日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：徐晓（系陈静霞的儿子），住无锡市南长区。在本院执行武强与徐晓、陈静霞民间借贷纠纷一案中，案外人王浩荣、柳亚英对执行陈静霞名下位于无锡市新吴区风家园（以下简称东风家园）94号1402室的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。武强与徐晓、陈静霞民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月8日作出（2017）苏0214民初7149号民事调解书：一、陈静霞、徐晓结欠武强本息合计560000元，陈静霞、徐晓于2018年1月8日前将上述款项支付给武强。二、陈静霞、徐晓逾期不能履行上述债务的，应向武强支付自2018年1月9日起，以未履行款项为基数，按年息6%计算的逾期付款利息，且武强可就陈静霞、徐晓未履行部分一并申请强制执行。三、双方就该案今后无纠葛。四、该案诉讼费8526元，减半收取4263元，保全费2928.5元，共计7191.5元，由武强负担。在该案审理过程中，依据武强的财产保全申请及其提供的相应担保，本院于2017年11月8日依法作出（2017）苏0214民初7149号民事裁定书，裁定冻结陈静霞、徐晓银行存款481700元或查封、扣押其相应价值的其他财产，并依据上述民事裁定书于2017年11月9日以向房屋登记机关登记的方式查封陈静霞名下位于无锡市新吴区的房屋。该调解书发生法律效力后，陈静霞、徐晓未按上述调解书约定履行义务，根据武强的申请，本院于2018年9月12日立案执行，案号为（2018）苏0214执2207号。在该案执行过程中，本院于2018年10月23日依法作出（2018）苏0214执2207号公告，本院已决定对查封的陈静霞名下东风家园94号1402室的房屋进行评估、拍卖，相关权利人可在七日内向本院书面提出异议等。案外人王浩荣、柳亚英针对东风家园94号1402室房屋的查封措施及评估、拍卖决定提出异议称，请求解除对该房屋的查封并停止执行。相应的事实和理由：2015年5月15日王浩荣、柳亚英通过无锡满意房产经纪有限公司（以下简称满意房产公司）向陈静霞购买东风家园94号1402室房屋，约定房屋价款为480000元，王浩荣、柳亚英支付价款后入住至今。东风家园94号1402室房屋为拆迁安置房，于2013年交付，需交付后满5年即2018年11月可以办理过户，为此房屋买卖双方在签订合同时即约定等该房屋可上市过户时双方办理过户手续。王浩荣、柳亚英购房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故提出上述异议。申请执行人武强称，请求法院驳回王浩荣、柳亚英的异议请求。理由是：1、东风家园94号1402室房屋登记在陈静霞名下，查封被执行人陈静霞名下的涉案房屋符合法律规定；2、根据《物权法》的规定，物权的设立、变更、转让、消灭均以不动产登记为准，王浩荣、柳亚英提供的材料仅能证明其与陈静霞之间存在房屋买卖关系，但涉案房屋的物权并没有发生变更或者转让，仍登记在陈静霞名下。被执行人徐晓、陈静霞称，王浩荣、柳亚英所述购买东风家园94号1402室房屋的事情是事实，对其提供的证据材料没有意见。本院查明，东风家园94号1402室房屋为拆迁安置房，登记的所有权人为陈静霞。甲方陈静霞作为售房人与乙方王浩荣、柳亚英作为购房人签订《无锡市房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将东风家园94号1402室房屋出售给乙方（建筑面积92.88平方米），实际成交价格480000元，房屋产权过户的相关费用由乙方承担，乙方于2015年5月7日交付定金20000元，2015年5月8日支付给甲方房款现金430000元，余房款30000元押于乙方，等办理完过户手续退还甲方。甲方确认该房屋拿房日期于2013年底，因政策原因该房屋满五年才能上市过户，甲方承诺到2018年底，该房屋可以办理上市过户时，甲方无条件配合乙方办理过户手续等。该合同落款处有满意房产公司盖章及施凤明签名。落款日期为2015年5月7日。对该房屋买卖合同，王浩荣、柳亚英进一步陈述上述合同实际是2017年1月重新签订的，之所以重新签订是因为2016年底无锡市出台了拆迁安置房上市交易的文件，故补充了上述房屋过户的相关约定，但落款日期仍按原签订时间签署，该房屋买卖合同重新签订后，原合同销毁了，陈静霞对相应过程也予以确认。王浩荣、柳亚英提供的收条载明：2015年5月7日，陈静霞收到王浩荣、柳亚英购房定金20000元；2015年5月8日，陈静霞收到王浩荣、柳亚英购房款430000元；2016年9月22日，陈静霞收到王浩荣、柳亚英购房押金10000元。上述收条有陈静霞作为收款人签字确认，徐晓、施凤明作为见证人签字。王浩荣、柳亚英另提供2017年5月12日的收条载明：陈静霞收到王浩荣、柳亚英购房押金10000元，剩余押金10000元于过户时交付。该收条有陈静霞作为收款人签字确认，徐玮作为担保人、施凤明作为见证人签字。王浩荣、柳亚英提供的2017年5月12日《承诺书》载明：陈静霞于2015年5月9日将东风家园94号1402室房屋卖给王浩荣、柳亚英，付款方式为人民币现金交易，于该房屋上市过户之日，陈静霞保证积极配合过户，如违约按该房屋当时市值赔偿。该承诺书有陈静霞作为承诺人签字，徐玮作为担保人、施凤明作为见证人签字。以上事实，有案外人及当事人陈述，案外人提供的《无锡市房屋买卖合同》、收条、《承诺书》、不动产权证书等证据在卷予以证明。在审查过程中，王浩荣、柳亚英提供东风家园94号苏锡燕等九位住户及东风家园99号住户缪敏华签字的《居住证明》以及东风家园94号1402室房屋户内燃气设施安全检查情况表、水电燃气费缴费凭证等，证明王浩荣、柳亚英自2015年5月居住在东风家园94号1402室房屋至今；对于购房款的来源，王浩荣、柳亚英解释为是王浩荣多年从事丧葬服务生意的现金积蓄。本院认为，在（2017）苏0214民初7149号案件审理过程中，依据原告当事人武强的财产保全申请，本院作出（2017）苏0214民初7149号民事裁定书并对陈静霞名下位于东风家园94号1402室的房屋实施查封措施，符合法律规定，并无不当。后该案进入执行程序，自动转为（2018）苏0214执2207号执行案件中的查封。在该案执行程序中，本院对该查封房屋进行评估、拍卖，也符合法律规定。根据王浩荣、柳亚英所提执行异议的内容，其所提执行异议属案外人异议，其所提执行异议的实质是主张其系东风家园94号1402室房屋的买受人，其对该房屋享有的实体权利能够排除对上述涉案房屋的查封执行。已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。东风家园94号1402室房屋现登记于陈静霞名下，故王浩荣、柳亚英并非该房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王浩荣、柳亚英作为房屋买受人提供了相应证据可以证明其与陈静霞就东风家园94号1402室房屋在法院查封该房屋之前签订了书面买卖合同且经陈静霞交付合法占有该房屋的事实。但其仅提供收款收据证明支付房屋总价480000元中的470000元的事实，并未进一步提供所付款项相应来源的证据。另外，王浩荣、柳亚英向陈静霞所购房屋为拆迁安置房，购房时有政策限制无法办理过户登记直至2018年11月方可办理，法院于2017年11月9日即予以查封，在法院查封该房屋时仍存在过户政策的限制，故王浩荣、柳亚英对于涉案房屋在查封前未办理过户登记存在忽略政策限制的过错和自身原因。现案外人王浩荣、柳亚英对东风家园94号1402室房屋并不享有能够排除执行的实体权利，其上述执行异议于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回王浩荣、柳亚英的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  叶志浩审 判 员  戴鸿峰人民陪审员  沈 伟二〇一八年十二月二十八日书 记 员  孙春凤