重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终1379号上诉人（原审第三人）：况虹，女，1986年6月8日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：王爽，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王益兵，男，1965年12月1日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：邓显兵，重庆渝东律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦永华，重庆渝东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何敬杭，男，1986年2月6日出生，住重庆市彭水苗族土家族自治县。上诉人况虹因与被上诉人王益兵、何敬杭房屋买卖合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院（以下简称彭水县法院）于2018年8月23日作出的(2018)渝0243民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法由审判员何玉担任审判长，与审判员万永福、王宏组成合议庭进行了审理，于2018年11月21日对上诉人况虹的委托诉讼代理人王爽，被上诉人王益兵及其委托诉讼代理人邓显兵进行了询问。本案于2018年12月3日评议。现已审理终结。况虹上诉请求：依法撤销原审判决，改判确认况虹为案涉房屋的所有权人。事实及理由：1.况虹一直占有使用案涉房屋，王益兵不能合法取得占有。王益兵撬门换锁进入房屋，系非法侵占房屋，且王益兵持有的房产证、房屋钥匙、门禁卡等不是何敬杭自愿交付的，不能以此认定王益兵占有案涉房屋。2.王益兵与何敬杭之间的借款不真实。王益兵向案外人张辉转款发生在《借款担保合同》之前，同时王益兵与张辉之间还存在多笔大额资金往来。在尚未签订借款合同确定收款账户，且是向案外人转款的情况下，先打款后签合同指定收款账户，有违常理。同时《民事调解书》本身未对借款事实予以确认，况虹对借款事实本身有异议，但因调解不担责，故未予深究。3.况虹的过户登记请求权优先于王益兵的金钱债权。一是《离婚协议》生效的时间为2017年6月6日，而《房屋转让合同》签订时间为2017年8月28日，因此况虹的请求权产生的时间先于王益兵。二是王益兵、何敬杭签订《房屋转让合同》系以物抵债，属于金钱债权性质，而况虹通过登记离婚取得了房屋所有权，系物权，应优先于王益兵的金钱债权。三是案涉房屋系为满足况虹及小孩的生存所需，应当优先保障。4.王益兵要求过户的诉请存在法律障碍，依法不能成立。案涉房屋因何敬杭与况虹离婚财产纠纷一案而被保全，现处于查封状态，不能办理过户。5.一审判决参照“一房二卖”情形适用法律错误。王益兵辩称，1.况虹在涉案房屋居住的情况不属实，该房屋已经于2017年8月28日由王益兵实际管理居住至今。2.王益兵与何敬杭之间的民间借贷客观真实。王益兵实际按照合同约定向借款人支付了100万，该事实已经得到一审法院的确认。3.况虹与王益兵针对该房屋的权利均系债权，不存在优先的问题。4.况虹起诉何敬杭要求房屋过户的诉讼已经被一审法院驳回诉讼请求，该案已结案不存在保全查封的理由。5.何敬杭处理涉案房屋两次，本质是一房二卖，一审法院根据“一房二卖”判决符合法律规定。6.况虹、何敬杭家庭的所有财产均归女方，债务均归男方的约定不合常理，涉案房产系况虹及小孩居住的唯一房屋不属实。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。何敬杭未到庭，未提出答辩意见。王益兵向一审法院起诉请求：1.判决何敬杭协助将（C1X-XX-X）房屋（房产证号：彭水县房地证2009字第1XX2）过户给王益兵；2.何敬杭承担本案诉讼费用。况虹向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认坐落于彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江路XX号1X-X（C1X-XX-X）房屋（房产证号：彭水县房地证2009字第1XX2，房地籍号PS-0X-XX-3XX-XX）归况虹所有。2.本案诉讼费用由王益兵承担。一审法院认定事实：2009年9月，何敬杭将位于彭水县绍庆街道滨江路XX号1X-X（C12-1X-X）房屋进行房屋产权登记，房地产权证号：彭水县房地证2009字第1XX2，房地籍号PS-0X-XX-3XX-XX，权利人载明为“何敬杭”，房屋建筑面积：124.45平方米，套内建筑面积：104.94平方米，房屋用途：住宅。2010年11月16日，何敬杭与况虹登记结婚，2016年11月16日生育一子。2017年6月6日，何敬杭与况虹协议离婚，并在民政局登记离婚，存档的离婚协议中约定：“一、女方要求强制离婚，男女双方自愿离婚；二、子女育有一子，离婚后随同男方生活，抚养费由男方承担，女方不需要支付任何抚养费（含生活费、教育费、医疗费等）。在不影响孩子的教育生活情况下，女方可随时探望孩子。三、夫妻共同财产处理（1）房屋：位于重庆市江北区海尔路1XX号中亿.阳明山水1X栋1X-X房产及车库（无房产证号、无车库号）重庆市渝中区龙湖时代天街XX号X幢1X-1X号商铺（无房产证号）及彭水县滨江路腾龙苑C131X-X房产（房产证号：彭水县房地证2009字第1XX2号），该三处房产的所有权全部归女方所有，过户费由女方负责。其中江北区中亿.阳明山水房产及渝中区龙湖时代天街商铺的按揭贷款由男方每月支付直到还完。（2）车：夫妻共同所有一辆宝马牌汽车（车牌：渝HNVXX0）归女方所有。……”2017年5月6日，王益兵（甲方、出借人）与何敬杭（乙方、借款人）及王云（丙方、担保人）签订《借款担保合同》，约定王益兵借款1000000元给何敬杭，由王云担保，借款期限为2017年5月6日至2017年5月28日，借款期限内何敬杭按借款总额3‰每天支付计息，还款到期之日一次性还清本金及利息。2017年5月5日，王益兵通过其工商银行账户汇款1000000元至上述合同指定账户，2017年5月6日，何敬杭就上述借款向王益兵出具借条一份。因何敬杭未按上述约定偿还借款，2017年8月28日，双方签订《房屋转让合同》，约定：“一、甲方（卖方，何敬杭）转让给乙方（买方，王益兵）房屋坐落于绍庆街道滨江路XX号1X-X（C1X-XX-X），建筑面积124.45平方米，产权登记号为：彭水县房地证2009字第1XX2号；二、转让价格为536000元，此价格包含房屋及装修、设施设备、家具、电器和除甲方个人生活物品外的其他室内物品；三、支付方式为一次性支付，具体为：乙方于2017年5月6日出借借款100万元给甲方，本合同签订后，乙方出借给甲方的借款100万元减扣536000元，乙方已经支付全部购房款；四、甲方之前已将房屋钥匙交给乙方，本合同签订后，视为甲方已将房屋交付给乙方，乙方有权占有、使用、处分等；五、甲方应在2017年9月8日之后，根据乙方的要求将房屋过户给乙方或者乙方指定人名下，如过户至乙方指定人名下，甲方还应配合相关手续的完善；六、本合同一式二份，甲、乙方各执一份，自双方签字生效。补充：过户费用由乙方承担。”上述协议签订当日，何敬杭将涉案房屋房产证原件、房门钥匙、门禁交由王益兵。2018年2月8日，王益兵与何敬杭、前述借款担保人王云，对于前述借款1000000元中464000元在彭水县法院主持下达成调解协议，彭水县法院依法作出（2017）渝0243民初3756号民事调解书。再查明，何敬杭与况虹离婚后，况虹继续居住使用涉案房屋，并缴纳涉案房屋的水电费。涉案房屋2016年6月至2017年8月31日期间的物管费，由王益兵实际缴纳。王益兵收取涉案房屋钥匙后，以保护涉案房屋财物安全以及涉案房屋为自己所有为由，将涉案房屋门锁进行更换，况虹与王益兵因此发生争议，二人多次互换门锁，彭水县公安局绍庆水陆派出所多次接警进行协商解决，后对于双方发生的肢体冲突进行治安调解。另查明，本案审理过程中，王益兵申请对上述房屋进行查封保全，彭水县法院于2017年9月28日作出（2017）渝0243民初3614号民事裁定书，查封涉案房屋，查封期限为三年。况虹诉何敬杭离婚后财产纠纷一案中，况虹基于本案的《离婚协议》申请财产保全，彭水县法院于2018年2月7日作出（2017）渝0243执保24号执行裁定书，查封涉案房屋，查封期限为三年，另涉案房屋无抵押。一审法院认为，本案系王益兵与况虹关于涉案房屋权益的争议，其争议焦点为：涉案的离婚协议是否导致争议房屋的物权发生变更、涉案《房屋转让合同》效力认定，涉案房屋应当如何处理。《离婚协议》系何敬杭对自身合法财产处理，因该协议依附了人身属性，故在婚姻登记登记备案时产生法律效力，而该房屋处理系赠与行为；《房屋转让合同》系王益兵、何敬杭双方对于民间借贷合同变更以后，成立的新的房屋买卖合同，亦合法有效，且王益兵已经支付了相应对价。参照“一房二卖”处理原则，因王益兵支付了房屋对价且已经合法占有房屋，人民法院应当对王益兵的诉讼请求予以支持,对于况虹的诉讼请求应当予以驳回。具体评述如下：对于离婚协议涉及的法律问题。本案争议的房屋于2009年9月登记在何敬杭名下，而何敬杭与况虹于2010年11月16日登记结婚，故争议的房屋并非何敬杭与况虹婚姻存续期间所得的财产，不应当是双方的夫妻共同财产，应当系何敬杭的婚前个人财产；而何敬杭与况虹离婚时，何敬杭将个人所有的房屋转让给况虹，该行为系对于个人财产的赠与，而该赠与在离婚时发生，经民政局备案登记后产生法律效力，但赠与的房屋尚未办理产权过户登记，故其物权并未发生变动。对于《房屋转让合同》效力认定问题。王益兵、何敬杭双方为履行借款合同而签订了《房屋转让合同》，该转让合同系在何敬杭未偿还借款本金情形下，双方协商一致达成，其内容涉及：房屋交付、购房款支付（将536000元借款转化为已付购房款）、登记变更等权利义务的约定，以上约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应当受到法律保护；同时，以上内容涵盖了房屋买卖合同所有的要素，足以认定为系双方经过协商形成的新的独立的房屋买卖合同。庭审中，况虹辩称王益兵、何敬杭系虚假的民间借贷关系，根据查明事实，借款1000000元确已支付，且经人民法院依法按照民间借贷进行调解，以上事实足以认定王益兵、何敬杭之间确实存在真实的借款合同关系，对于况虹上述辩称不予采纳。对于涉案房屋处理问题。涉案房屋涉及离婚登记时赠与、离婚后买卖两种不同情形，可参照“一房二卖”处理原则进行处理，同时综合考虑离婚协议内容、买受人实际付款数额等因素。首先，本案涉案房屋并未办理房屋产权过户登记，就物权而言，王益兵、况虹之间并无优先权利；其次，何敬杭已经将涉案房屋房产证、钥匙、门禁交付给王益兵，《房屋转让合同》对此也进行了明确约定，故应当认为何敬杭已将涉案房屋向王益兵进行交付，涉案房屋交付以后，王益兵基于合法有效的房屋买卖合同对房屋进行占有，应当受到法律保护。虽然况虹在二人离婚后仍居住在涉案房屋内，但其占有使用系基于离婚协议，且其占有过程中房屋已经被合法交付给王益兵，故况虹的占有状态终止，应当认定王益兵已经合法占有房屋。再次，王益兵支付了房屋合理对价，综上，王益兵基于合法有效的《房屋转让合同》，在支付了合理对价并合法占有房屋情形下，现其请求房屋转让人何敬杭履行合同过户手续，应当予以支持。况虹在离婚后未及时办理涉案房屋的转移登记，其甘愿将自己的权利置于不确定的风险之中正是造成本案纠纷的原因，现房屋已经被何敬杭出售给他人，况虹可另行要求何敬杭承担相关赔偿责任。关于房屋查封问题，虽然涉案房屋被人民法院两次查封，但该两次查封的国家机关均为彭水县法院，且申请人均为本案当事人；同时，查封基于的法律关系和事实，亦系本案审理的法律关系和查明的事实，现本案中对于况虹的诉讼请求已经予以驳回，故其基于《离婚协议》的诉讼保全亦不应成立，该诉讼保全并不能成为本案房屋过户登记之阻却事由。故王益兵之过户请求应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百八十五条、第一百八十七条,《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、何敬杭于本判决生效后十日内协助王益兵将位于彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江路XX号1X-X（C1X-XX-X)号房屋（房地产权证号：彭水县房地证2009字第1XX2号）的权利人变更登记为王益兵；二、驳回况虹的诉讼请求。案件受理费80元，由何敬杭负担；第三人案件受理费80元，由况虹负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.王益兵、何敬杭之间借款的事实是否成立及《房屋转让合同》效力的认定。2.案涉房屋的处理。3.案涉房屋被查封保全能否成为办理变更登记的障碍。具体评述如下：一、王益兵、何敬杭之间借款的事实是否成立及《房屋转让合同》效力的认定首先，王益兵、何敬杭之间借款的事实成立。王益兵、何敬杭签订《借款担保合同》的时间虽比王益兵转款时间晚一天，但王益兵转款的金额、对象与《借款担保合同》的约定一致。签订《借款担保合同》的当天，何敬杭还向王益兵出具了《借条》，进一步确认了双方之间借款100万元的事实。且在彭水县人民法院（2017）渝0243民初3756号王益兵与何敬杭、况虹、王云民间借贷纠纷一案中，从王益兵起诉的诉讼请求、事实主张及彭水县人民法院调解结果来看，事实上确认了王益兵、何敬杭之间上述100万元借款。而况虹作为该案的当事人，对该案的调解结果没有异议。因此，况虹关于王益兵、何敬杭之间的借款系王益兵、何敬杭之间恶意串通，不具有真实性的上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。其次，王益兵、何敬杭签订的《房屋转让合同》有效。《房屋转让合同》签订时，王益兵、何敬杭之间的上述100万元借款已经到期，在此情况下，双方经协商一致将借款转变为已付购房款，建立房屋买卖合同关系。该《房屋买卖合同》是借款合同到期何敬杭难以清偿债务时，双方协商通过将何敬杭所有的房屋出售给王益兵的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。王益兵、何敬杭的上述交易安排系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉《房屋转让合同》合法有效。一审判决对此认定正确，本院予以确认。二、案涉房屋的处理。如前所述，因《房屋转让合同》合法有效，王益兵依据该合同享有要求何敬杭协助办理变更登记的权利。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，况虹依据《离婚协议书》虽对案涉房屋享有权利，但因未办理案涉房屋的变更登记，其享有的权利并非是物权。因为离婚协议的性质属于合同，不是《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的能够引起物权变动的法律文书，不能直接变动不动产物权。因此，况虹依据《离婚协议书》享有的也只是办理变更登记的债权请求权，并不是当然优先于王益兵债权请求权的物权。对于王益兵、况虹各自享有的办理变更登记的请求权应如何处理。首先，况虹、何敬杭的《离婚协议书》形成于王益兵、何敬杭借款合同之后，王益兵的债权成立在前，时间上具有优先性，且况虹、何敬杭在《离婚协议书》中将夫妻共同财产及何敬杭个人的房产、车辆等财产全部分割给况虹，个人对外债务则自行承担，客观上不排除况虹、何敬杭通过离婚协议逃避债务的可能性。其次，在案无证据证明王益兵与何敬杭签订《房屋转让合同》时知道何敬杭已通过离婚协议将案涉房屋分割给况虹，王益兵主观上没有过错，其请求权的形成系基于对案涉房屋登记权利人为“何敬杭”的公示信赖效力。再次，何敬杭已经将涉案房屋房产证、钥匙、门禁交付给王益兵，《房屋转让合同》对此也进行了明确约定，应当认为何敬杭已将案涉房屋交付给王益兵。况虹因与何敬杭的特殊关系，虽在离婚后仍居住在案涉房屋内，但不能以此否认案涉房屋已交付给王益兵占有的事实。最后，王益兵已通过借款转化为购房款的方式支付了合理对价，且况虹从离婚协议中分得了包括案涉房屋在内的三套房屋，案涉房屋并不是况虹的唯一住房。综上，一审判决支持王益兵要求何敬杭协助办理案涉房屋变更登记的请求并无不当。况虹关于其变更登记请求权优先于王益兵的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。三、案涉房屋被查封保全能否成为办理变更登记的障碍虽然案涉房屋被人民法院两次查封，但该两次查封的主体均为彭水县法院，申请人均为本案当事人。彭水县法院进行查封的基础法律关系和事实，也是本案审理的法律关系和查明的事实。在本案不支持况虹的诉讼请求的情况下，况虹基于离婚协议提出的诉讼保全亦不能成立。因此，案涉房屋被查封保全不能成为办理变更登记的障碍。综上所述，况虹的上诉请求及理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由况虹负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉审 判 员  王 宏审 判 员  万永福二〇一八年十二月三日法官助理  翟维玲书 记 员  聂 潇