广州铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2018)粤7101民初88号 原告：广深铁路股份有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区和平路**。 法定代表人：武勇，董事长。 委托代理人：何灿舒、云芸，广州君信律师事务所律师。 被告：杨业海，男，汉族，1961年11月16日出生，住广西省玉林市玉州区。 原告广深铁路股份有限公司（以下简称广深公司）与被告杨业海租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用普通程序，于同年11月8日公开开庭审理本案。原告广深公司委托代理人何灿舒到庭参加诉讼，被告杨业海经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广深公司向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的合同编号为[2012]广深字723号《房屋管理合同》于2018年7月20日解除；2、被告立即搬离原告位于韶关市莲花山（煤气站道口东侧南头）铁路汽车修理厂的房屋及工棚并将该租赁房屋、工棚返还给原告；3、被告按合同约定的管理费标准向原告支付2014年12月1日起至实际搬离之日止应支付而未支付的管理费，暂计至2018年8月31日为152500元；4、被告支付自合同解除之日起前三年迟延支付房屋管理费的违约金（以年管理费为基数，每逾期1日，按同期人民银行贷款利率的四倍计算，截止2018年7月20日的金额为62408元）；5、原告无需退还被告租赁保证金16000元；6、被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2012年11月6日，原、被告签订《房屋管理合同》，约定原告将位于韶关市莲花山（煤气站道口东侧南头）铁路汽车修理厂建筑面积约500平方米的房屋及工棚租赁给被告作钢材加工用途使用，租赁期限自2012年12月1日起至2014年11月30日止，合同期内第一年管理费为8000元/月，第二年管理费为8500元/月。被告在合同签订之日向原告支付16000元的租赁保证金。 合同届满后，原告与被告未续签合同，但被告继续使用租赁房屋并未搬离，并且自2014年12月1日起至今未支付过管理费。为此，原告于2018年7月12日发函给被告，通知其自2018年7月20日起不再向被告出租涉案房屋，要求其在2018年7月20日前腾空房屋交还原告并支付拖欠的管理费。但被告至今未向原告返还租赁房屋及支付管理费，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杨业海未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理查明，2012年11月6日，原告广深公司作为甲方与被告杨业海作为乙方签订《房屋管理合同》（合同编号：[2012]广深字723号），约定：一、甲方向乙方出租其位于韶关市莲花山（煤气站道东侧南头）铁路汽车修理厂闲置房屋及工作棚共2处作钢材加工的用途使用，建筑面积约约500平方米；二、租赁期限及管理费：租赁期限为二年，自2012年12月1日起至2014年11月30日止，房屋管理费按月收取，第一年房屋月管理费8000元，年管理费96000元，第二年月管理费8500元，年管理费102000元；三、乙方在签订合同之日后，向甲方交纳两个月的管理费16000元保证金；四、合同期满后或解除的处理：合同期满后，乙方应在期满之日或合同解除之日前搬迁……如乙方已缴清全部管理费及其他应缴之费并无违约行为，甲方应在乙方搬迁后十五天内将乙方的保证金按原数退回乙方；五、违约责任：乙方迟延交管理费，每逾期一天，按年管理费的1%向甲方支付违约金，且甲方可按约定解除合同。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，广深公司将涉案房屋、工棚交付杨业海使用，杨业海依约支付租金。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，杨业海一直继续占有使用案涉房屋、工棚。 2018年7月12日，广深公司广州工务段向杨业海发出《终止租赁通知书》，载明：“你与广深公司签订的《房屋管理合同》已届满，……我段作为广深公司的下属站段，是合同约定的执行单位，现正式通知你，自2018年7月20日起不再向你出租租赁房屋，请你在2018年7月20日前将租赁房屋腾空并交还我段，并参照合同约定的管理费标准支付至2018年7月20日止尚拖欠的租赁房屋管理费（计至2018年7月20日共计138274元）……。”广深公司广州工务段将上述通知邮寄送达杨业海并在涉案房屋门口处进行张贴。 由于杨业海一直占用案涉房屋至今，遂酿成本案纠纷。 另查明，涉案房屋、工棚未取得合法的房地产权证书或建设规划许可证。 再查明，广深公司于庭审中确认，合同届满后杨业海通过银行转账交纳管理费共计284000元。 上述事实，有广深公司提供的涉案《房屋管理合同》、《终止租赁通知书》、银行转账凭证、快递回单、照片及当事人陈述等证据予以佐证，并经法庭核对，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告广深公司将坐落在韶关市莲花山（煤气站道口东侧南头）铁路汽车修理厂出租被告杨业海使用，双方签订的《房屋管理合同》实为房屋租赁合同，广深公司未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证、产权证书等证件，故上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”据此，广深公司主张杨业海返还涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效，故广深公司依据涉案合同主张租赁保证金16000元无需退还及杨业海承担相关违约金的诉请，均于法无据，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，杨业海在合同届满后即2014年12月1日起至今，一直占有使用涉案房屋、工棚，杨业海应按照合同约定的管理费标准8500元/月向广深公司支付占有使用费至实际返还之日止。庭审中，广深公司自认杨业海于涉案合同期限届满后支付管理费284000元，故杨业海还应支付占有使用费暂计至2018年11月30日为8500×48-284000元＝124000元。杨业海经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃一审的抗辩及举证、质证权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨业海于本判决生效之日起十日内，搬离租赁场地，将位于韶关市莲花山（煤气站道口东侧南头）铁路汽车修理厂的房屋、工棚返还给原告广深铁路股份有限公司； 二、被告杨业海于本判决生效之日起十日内，支付原告广深铁路股份有限公司自2014年12月1日起至实际搬离之日止的占有使用费（占有使用费按每月8500元计算，暂计至2018年11月30日为124000元）； 三、驳回原告广深铁路股份有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费4764元，由原告广深铁路股份有限公司负担1984元，由被告杨业海负担2780元,。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长 江 洁 人民陪审员 周 琴 人民陪审员 梁耀明 二〇一八年十二月十九日 书 记 员 卓银涛 附：判决适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。