河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀06民终7076号 上诉人（原审被告）：涿州市鹏盛房地产开发有限公司（以下简称鹏盛公司），统一社会信用代码：911306810894055998。地址涿州市自强街**。 法定代表人：刘鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邓岩，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王金玉，女，汉族，1975年7月5日出生，住涿州市。 委托代理人：赖绍松，北京市盈科律师事务所律师。 委托代理人：何畔，北京市京师律师事务所律师。 原审被告：鹏渤房地产开发有限公司（以下简称鹏渤公司）。统一社会信用代码：91130681601178242J。。地址涿州市范阳西路** 法定代表人：刘鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄晓芳，该公司员工。 上诉人鹏盛公司因与被上诉人王金玉及原审被告鹏渤公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初1759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鹏盛公司上诉请求：撤销原判第一项（即要求上诉人给付705942元及利息的内容）并驳回被上诉人该部分的诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，是合法有效的，在合同中明确约定被上诉人购买的是住宅，而非起诉书所称的“商铺”，而因该房产的商业价值较高，装修不同等等原因，其价格较高属于正常的市场交易行为，一审法院强行变更合同价款没有事实和法律依据。二、即使按照一审判决书的思路审查本案，一审判决存在两处明显的错误。1、一审显然是按照显失公平变更的合同价款，而判决书确定的房产的单价没有经过任何的司法鉴定程序，也不是当事人共同确认的价格，而是法官想当然估出来的价格。实际上，该单价也明显偏低，不能作为定案依据。2、一审判决没有考虑显失公平认定的幅度问题。按照司法解释的规定和司法实践来看，交易行为并不是略高于或低于市场价就会被认定为显失公平，而是超过一定的幅度才会被认定，而在变更价款时，也并不是绝对变更为市场价而一般变更为认定幅度的上下限。在本案中，根本就没有考虑这个问题而直接变更为法院认为的价格，也是非常错误的。三、关于违约问题。在本案中，上诉人并没有违约情形，而一审判决表述以违约责任的方式要求我公司承担利息毫无道理。综上，为维护企业的合法权益，原告请求人民法院查清事实，支持上诉请求。 王金玉辩称，认可一审判决。 鹏渤公司辩称，本案与鹏渤公司无关，同意上诉人意见。 王金玉一审诉讼请求：1、判令变更原告与被告一签订的商品房买卖合同，将“住宅”变为“商业”，将层高“2.9米”变为“5.4米”；2、被告一无法履行变更后的上述第1项诉讼请求，请求判令被告一按5236.31元/平米计算收取房款445452.892元，将原告多支付的房款813444.108元返还给原告；3、判令被告一承担违约责任，赔偿原告经济损失1206013.07元。4、判令被告二与被告一对前述诉讼请求事项承担连带责任。 一审法院认定事实：原告提交的证据有：一、1、《商品房买卖合同》；2、印象城牛津花园项目团购优惠告知书；3、入住通知书；4、购房款支付发票及ＰＯＳ签购单；5、开发商宣传广告及沙盘祥情；6、个人住房（商业用房）借款合同。二、1、《商品房买卖合同》（合同编号：15040734）；2、印象城牛津花园项目团购优惠告知书；3、17号2单元105房屋备案登记表。三、录音及其文字整理。这三组证据主要证明1原告向被告一购买的17号楼2单元104房间实则产商业用房，而非住宅，被告拿空白的《商品房买卖合同》让原告签字后收回，然后其自行将空白处填写完交给原告，但所填写内容与实际情况不一致，也非双方真实意思表示，是虚假的，应当变更相应合同条款；2被告虚假宣传，构成欺诈，严重违约；3出售房屋系两被告的共同行为，应负连带赔偿责任；4被告出售17号楼其他底商最底层2.9米高住宅房的价格为5236.31元每平米同，被告应将原告多支付的购房款返还给原告并承担给原告造成的损失。四、1、牛津花园15号、16号、17号楼底商格局和样式照片；2、被告中介人员发面的朋友圈截图。证明1牛津花园的在售房屋包括底商，原告购买的17号楼2单元104房间为商业用房，被告一未履行合同义务；2出售房屋系两被告共同行为，应负连带赔偿责任。五、牛津花园售房信息截图，证明现在牛津花园住宅价格为16000元每平米。六、交给电商（北京东方鼎石科技发展有限公司）的收据及ＰＯＳ签购单，证明原告积极履行合同义务，支付购房款。七、录音：1牛津花园业主与牛津花园销售主管李勇的录音及其文字整理；2牛津花园业主与牛津项目部陈经理的录音及其文字整理；3牛津花园销售人员刘军伟与牛津花园客服人员的电话录音及其文整理；4牛津花园业主与牛津花园销售人员赵媛媛的录音及其文字整理。视频：1开发完成后未改造的视频；2房屋改造第1天的视频；3房屋改造第6天的视频。图片1张17号楼底商改造前及改造后的图片。证据七主要证明原告购买的牛津花园17号楼1层房屋系底商，而非住宅，层高5.4米，被告交付的房屋明显不符合合同约定，严重违约。八、1、牛津花园广告宣传图；2京南高铁新城规划内刊；3开发商销售人员明月的朋友圈截图。证明1牛津花园并未签约北师大师大附幼及周边配套，且无法办理户口，被告虚假宣传；2、2015年，涿州地产房屋均价仅为每平米7000元。九、1、《商品房买卖合同》（合同编号：15040666）；2、13号楼2单元2002房屋备案登记表。证明被告出售住宅的价格仅为每平米5650.08元，原告高于住宅价格的3倍购买的17号楼1层房屋的性质绝非“住宅”，而应为底商。十、情况说明，证明房屋购买及合同签订过程等实际情况。十一、涿州高铁新城第一中心学校即将开建的新闻，证明被告承诺的北师大附幼、附小、附中并未建立，被告虚假宣传。十二、000000牛津花园部分住宅售价统计表，证明牛津花园住宅售价情况，被告应将多收取的购房款返还给原告。十三、证人张某出庭作证：我和原告是夫妻关系，签合同是和鹏盛签的，宣传是鹏渤宣传的。我想证明我们买的是商铺，但交房的时候变成了住宅。合同签订的时候我在场，是原告签的合同，当时拿来的合同是统一模板，合同中是有空白处的。当时找我们签的人是李军玲，是被告公司的人。合同签完被告就拿走了，后来是2017年给我们的复本，先在2015年交的定金，后在2016年签的合同。签合同时单价是有的，宣传的时候也告诉我们房屋的性质是商铺，我们没有收房，就是因为交房的时候变了。 被告鹏盛公司质证意见：对证一里合同、入住单及开发商广告和沙盘的真实性无异议，其他是销售公司做的，与本案无关。合同以书面为准，入住单证明我公司依约交房。对证二不认可与本案的关联性。对证三不能证据录音人员，也不能证明录音人员身份，我不认可该证据。对证四不认可，是否是销售人员发布的不能确定，楼盘的情况与实际为准。对证五不认可，销售价格来源不准确，市场波动价格也是不准确的。对证六、七、八的录音合法性、关联性、真实性均不认可；视频的时间不能确定，视频内容认可。小区刚建成，配套设施还在完善，但不代表虚假宣传。均价7000元不代表每套房的均价。其他人员的住宅与本案没有可比性，且市场波动价格不准确，有可能是特价等，都会与市场价格不一样。对证九不认可，与事实不符。对证十、十一均不认可。对电商费用不是我公司收取的，与我公司无关。对证人证言，我公司不予认可，证人与原告是夫妻关系，证人表述涉案房屋是原告签字确认的，合同是双方真实意思表示，房价是市场波动价格不固定，本案涉案房屋有极高的商业价格，其他房屋与本案房屋没有可比性。证人和原告是用共同财产买的涉案房屋，是存在利害关系的。 被告鹏渤公司对原告提交的证据不予质证。 被告鹏盛公司提交的证据有：1、商品房预售许可证，证明我公司出售的房屋是合法的。2、商品房买卖合同，时间2016年12月26日，证明双方买卖的关系，合同是双方真实意思的表示，合同合法有效。3、商品房预售登记备案表，证明该套房已在新兴产业示范区做了备案登记。4、视频光盘及现场照片一张，证明本案房屋具有商业价值，我方并未称之是商业房，只是有商业价格的住宅，可以做为商铺使用，证实其价值高于其他住宅。 原告质证意见：对证1不认可，项目里写明房屋用途是住宅，我们签订合同没有告知是住宅房。对证2合同不认可，合同内容是后填的，手写部分我的名字和金额是我写和当着我面写的，其他手写部分都是我不知情的时候写的。对证3真实性认可，但与之前跟我们承诺的是不一致的。对证4不认可。是起诉后改造的。 被告鹏渤公司对被告鹏盛公司提交的证据不予质证。 被告鹏渤公司提交的证据：营业执照复本，证明我公司主体。 原告的质证意见：我们认可营业执照复本。住所。住所地与起诉状及法定代表人是一致的div> 被告鹏盛公司质证意见：认可该证据。 一审法院认为：原告起诉书将被告“鹏渤房地产开发有限公司”写为“涿州市鹏渤房地产开发有限公司”，被告鹏渤公司认为原告起诉主体错误，应予驳回；经法庭核实，鹏渤房地产开发有限公司的住所和法定代表人均与原告起诉书中所列被告相一致，只是在被告名称前加了“涿州市”三个字，应属于笔误，开庭时原告明确表示了变更，被告鹏渤房地产开发有限公司可以参加本案诉讼。本案争议焦点是：原告所购买第一被告开发的牛津花园小区17号楼2单元104房间是商业用房？还是住宅？如果是商业用房，双方需适当变更合同内容；如果是住宅，第一被告当时以每平米15000元左右的价格出售，与市场相比突显畸高，有违民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，应当返还多收原告的购房款。是否为商业用房的举证责任应当由第一被告承担。经开庭双方举证、质证，第一被告未提交涉诉房屋是商业用房的证据，只是称其为“具有商业价值的住宅”。而且双方于2016年12月26日签订的《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人的房屋仅作住宅使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房建筑主体结构、承重结构和用途。”由此可以确定，涉诉房屋使用性质为住宅。涉诉房屋已经建成完工，按照原告诉讼请求1变更合同已经不可能实现。原告的诉讼请求2符合本案的实际情况。本院参照原、被告提交的同期同小区楼房的销售价格酌定涉案房屋每平米6500元，以此价格确定涉诉房间的价格更为合理。按此标准计算，诉争房屋面积为85.07平方米，房屋总价款应为552955元。原告交纳的房款为1258897元，多交的房款705942元应予退回。关于原告主张的违约责任，涉案合同签订时，鹏盛公司已经取得商品房预售许可证，该预售许可证中明确载明房屋用途为住宅，原告对其购买大宗商品行为未能尽到基本的审查义务，以商铺的价款交付实际上是住宅的购房款，对双方纠纷的形成也有一定的责任，且其违约金计算方法不当，本院按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月29日起计至原告起诉之日止。另，鹏盛公司、鹏渤公司系两个不同的、相互独立的企业法人，原告签订合同的相对方为鹏盛公司，合同履行的主体亦系原告与鹏盛公司，故原告主张鹏渤公司承担连带责任缺乏事实和法律依据。被告的答辩理由无证据支持，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告涿州市鹏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王金玉多交的购房款705942元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2016年3月29日起计至2018年4月20日止）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22956元，由原告负担12097元，被告涿州市鹏盛房地产开发有限公司负担10859元。 二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，上诉人未提交涉诉房屋为商业用房的证据，原审法院认为以每平米15000元左右的价格出售，与市场相比突显畸高，有违民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，参照原、被告提交的同期同小区楼房的销售价格酌定涉案房屋每平米6500元，判决多交的房款705942元应予退回并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10860元;上诉人涿州市鹏盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张国安 审 判 员 李国庆 审 判 员 王志强 二〇一八年十二月十五日 法官助理 史广昌 书 记 员 赵 盼