湖北省武穴市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1182民初2461号原告：周火国，男，1961年5月13日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：李金海，男，湖北文信律师事务所专职律师。特别授权。被告：湖北金典房地产开发有限公司，住所地：武穴市正街59号。社会统一信用代码914211825627256953。法定代表人：胡金凤，女，公司总经理。被告：吕维胜，男，1969年11月13日出生，汉族，住武穴市。被告：卢耀金，男，1962年6月24日出生，汉族，住武穴市。以上三被告共同委托诉讼代理人：胡智德，男，湖北金典房地产开发有限公司法务部经理。特别授权。原告周火国与被告湖北金典房地产开发有限公司(下简称“金典房地产公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后(被告湖北金典房地产开发有限公司于2018年10月8日提起反诉，后于2018年11月28日撤回反诉),依法适用普通程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告周火国及其委托诉讼代理人李金海，被告金典房地产公司、吕维胜、卢耀金的共同委托诉讼代理人胡智德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周火国向本院提出诉讼请求：1、确认原告周火国与三被告金典房地产公司、吕维胜、卢耀金于2013年12月30日签订的四份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》有效；2、判令被告金典房地产公司立即向原告周火国支付自2016年1月1日至2018年8月31日间的延期交房补偿费70.4万元；3、判令二被告吕维胜、卢耀金对上述第2项承担连带清偿责任；4、案件诉讼费由三被告金典房地产公司、吕维胜、卢耀金承担。事实与理由：原位于武穴市永××商场××路、××巷临街的产权证号分别为武房权证武办字第××号、0××2号、0××8号、03××15号四间门面房均系周火国所有。金典房地产公司因开发建设永宁商场旧城改造项目需要拆除周火国所有的上述四间门面，遂于2013年12月30日与周火国签订了四份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》，该两份协议均约定，金典房地产公司应于协议签订后两年内向周火国交付置换后的新门面房，如因金典房地产公司原因造成延期交付，则应按每间每月5500元的标准支付补偿费，不足一个月的按一个月补偿。吕维胜、卢耀金均在该两份协议担保人一栏签名，自愿对协议约定的提供置换房、赔偿、违约等全部责任承担连带担保责任。至今，金典房地产公司仍未向周火国交付新门面房，也未按约定向周火国支付延期交房补偿费。周火国多次要求金典房地产公司、吕维胜、卢耀金交付置换房屋、支付延期交房补偿费未果，故提起诉讼。原告周火国围绕诉讼请求，提交了如下证据：证据一、有关原告周火国的身份证复印件，拟证明原告周火国的身份情况；证据二、有关金典房地产公司的工商登记材料，拟证明金典房地产公司的主体资格；证据三、武房权证武办字第××号、0××2号、0××8号、03××15号房屋所有权证复印件各一份，拟证明案涉被拆迁房屋原系原告周火国所有；证据四、金典房地产公司与周火国于2013年12月30日签订的四份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》，拟证明：1.原告周火国与被告金典房地产公司之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系；2.协议约定，金典房地产公司应于协议签订后两年内向周火国交付置换后的新门面房，如因金典房地产公司原因造成延期交付，则应按每间每月5500元的标准支付补偿费，不足一个月的按一个月补偿；证据五、有关原告方分别于2018年4月24日、2018年7月9日与金典房地产公司前法定代表人陈尚红、第三人卢耀金通话录音、通话记录各一份，拟证明原告方就案涉还建房屋的交付，一直在向被告方主张权益；证据六、金典房地产公司于2018年9月26日发布的《永宁商场还建公告》一份，拟证明被告金典房地产公司至今未交付还建房屋，被告金典房地产公司存在违约的事实。被告金典房地产公司辩称：根据规划设计要求，武穴市永宁商场龙潭路红线建筑总长为47.95米，与拆迁之前建筑总长126.90米相比，后退了78.95米。这一客观事实，致使双方约定的在相同位置进行还建以及“新门面单件宽度不少于3.5米”还建要求无法达到。显然，金典房地产公司不能按照约定向周火国交付还建房属于合同约定“非甲方原因”的免责情形，因此，依据协议约定，金典房地产公司不应向周火国承担延期交房的违约责任；2、参照武穴城区门面租金标准，月租金不超过28元/平方米，而原告周火国主张的违约补偿标准高达230元/平方米/月，超出了市场价的8倍。即便金典房地产公司构成延期交房，根据合同法相关司法解释的规定，应对约定的延期补偿费依法予以调减。被告金典房地产公司为支持其抗辩主张，提交的如下证据：证据一、武穴国用（2014）第0100150136号国有土地使用权证及完税证明各一份，拟证明：1.武穴市永宁商场拆迁前，涉龙潭路、公园南路、五金巷、永宁大道建筑总长分别为126.90米、89米、135.12米、102.84米；2.武穴市永宁商场建设工程项下的土地使用权系金典房地产公司于2014年10月15日缴纳土地出让金后取得，该事实印证原告周火国原享有所有权的案涉房屋项下的土地使用权并非出让取得；证据二、武穴市城乡规划局于2014年3月28日作出的武规要【2014】字第1-002号平面规划设计条件通知书及附图各一份，武穴市永宁商场平面规划涉龙潭路、公园南路、五金巷、永宁大道建筑总长分别为76.85米、59.22米、118.51米、91.67米；证据三、有关武穴市永宁商场建设工程规划红线图一份，拟证明武穴市永宁商场工程规划涉龙潭路、公园南路、五金巷、永宁大道红线总长分别为47.95米、30.02米、96.31米、70.77米；证据四、武穴市商铺出租信息网截图一份，拟证明武穴城区门面最高租金不超过28元/平方米/月，而原告周火国主张的补偿标准高达230元/平方米/月，超出最高市场价8倍。被告吕维胜、卢耀金辩称：同意金典房地产公司的答辩意见。金典房地产公司与周火国签订的协议明确约定，主债务履行期限为签订协议后两年，即至2015年12月30日止。因吕维胜、卢耀金作为保证人，没有与周火国约定保证期间。周火国依法应自主债务履行期限届满后6个月内，要求保证人承担保证责任。而原告周火国提起本案诉讼时间为2018年8月27日，远超出法律规定的6个月期间，保证人责任依法应予免除。故请求人民法院驳回原告周火国对被告吕维胜、卢耀金的诉讼请求。原告周火国提交的上述证据经质证，因被告金典房地产公司、吕维胜、卢耀金对证据一、二无异议，对证据三、四、六真实性无异议，故对证据一、二予以采信，对证据三、四、六真实性予以采信。被告金典房地产公司、吕维胜、卢耀金对证据五有异议，认为原告周火国提交的该证据无法识别其真实性，不予认可。对此本院认为，被告金典房地产公司、吕维胜、卢耀金虽对该证据真实性有异议，但没有提交相应证据予以反驳，且原告周火国提交的证据五既有录音记录，还有移动通信公司出具的通话详单，形式上亦能相互印证。该证据具有证明力，能证明原告方于2018年4月24日、2018年7月9日等时间向被告金典房地产公司相关人员主张案涉权益的事实。被告金典房地产公司提交的上述证据经质证，原告周火国对证据一、证据二中的【2014】字第1-002号平面规划设计条件通知书真实性无异议，对该两份证据真实性予以采信。对证据三、四及证据二的附图有异议，认为：证据二中的附图、证据三均系复印件，极不清晰，无法看清平面规划建筑总长和建设工程规划红线总长；证据四所显示的地理位置与永宁商场并非同一路段，不具有可比性。对此本院认为，被告金典房地产公司提交的证据二中的附图、证据三只是关联案涉协议在事实上能否履行的问题，该证据与案涉协议的效力无关，且该证据系复印件，确无法辨识出平面规划建筑和建设工程规划红线准确的总长度数据，该证据不具有证明力，不予采信；被告金典房地产公司提交的证据四系涉武穴城区相关招租信息，该信息具有局限性，不足以证明武穴城区门面最高租金不超过28元/平方米/月这一事实，该证据也没有证明力，对其证明事实不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武穴市永××商场××路、××巷临街的产权证号分别为武房权证武办字第××号、0××2号、0××8号、03××15号四间门面房原均系周火国所有。因原武穴市永宁商场需进行旧城区改造，周火国所有的上述房屋亦在拆迁范围之列。金典房地产公司作为拆迁开发企业（甲方）与周火国（乙方）于2013年12月30日就上述四间门面房各签订了一份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》，该两份协议均约定：房屋拆迁补偿方式为房屋产权调换；置换房屋原则上按原房屋相同位置、相同朝向；甲方自本协议签订后两年内向乙方交付置换后的新门面房；如非甲方原因，不可抗力或政府政策行为造成的工期延误可顺延交房日期，如因甲方原因造成的工期延误不能按期交房，则每月向乙方承担延期交房补偿费5500元，不足一个月的，按一个月计算；甲方不得延期交房，若逾期交房，则应按约定支付延期补偿费外，还应向乙方支付违约金（按逾期一日2000元计）……。上述两份协议还各自对过渡安置补偿费作出了约定，其中涉武房权证武办字第××号协议约定，甲方自本协议签订之日一次性补偿乙方搬迁、安置等各项费用共计人民币10万元；涉武房权证武办字第××号协议约定，甲方自本协议签订之日一次性补偿乙方搬迁、安置等各项费用共计人民币8万元；涉武房权证武办字第××号协议约定，甲方自本协议签订之日一次性补偿乙方搬迁、安置等各项费用共计人民币8万元；涉武房权证武办字第××号协议约定，甲方自本协议签订之日一次性补偿乙方搬迁、安置等各项费用共计人民币8万元。吕维胜（金典房地产公司前股东，2014年5月19日退出股东身份）、卢耀金（金典房地产公司前执行董事，2014年5月19日退出执行董事身份）作为丙方在上述两份协议上签名担保，其内容为“丙方个人自愿对甲方本合同约定提供置换房、赔偿、违约等全部责任承担连带担保责任”。上述两份协议签订当日，金典房地产公司按约向周火国支付了过渡补偿费34万元。因金典房地产公司未能按照约定的期限向周火国交付置换房屋，周火国遂于2018年4月24日、2018年7月9日等时间分别向金典房地产公司前法定代表人陈尚红、第三人卢耀金，要求解决案涉协议履行事宜。2018年9月26日，金典房地产公司发布了《永宁商场还建公告》，其内容为“……对2017年下欠的业主租金，公司承诺在11月底付清。2018年的租金在12月底结算支付到位……按规划要求，整过永宁商场整体面积缩减，在还建时，所有商铺也需按规划缩减的面积同比例缩减，按协议约定，原商铺的位置基本不变，还建面积不减……”。金典房地产公司开发建设的案涉永宁商场工程项目与开发前相比，确存在建筑基地红线后退的事实，且至本案辩论终结，尚未经竣工验收备案。本院认为：一、原告周火国与被告金典房地产公司于2013年12月30签订的案涉四份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》系双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在法律规定合同无效的其他情形。该两份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》合法、有效；二、建筑基地红线后退，这只是可能导致被告金典房地产公司对非金钱债务（还建房屋的交付）事实上不能履行，并不影响被告金典房地产公司延期交付房屋违约事实的认定。被告金典房地产公司依法应承担延期交付的违约责任。案涉四份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》均约定“如因甲方原因造成的工期延误不能按期交房，则每月向乙方承担延期交房补偿费5500元”，与协议约定的两年内的过渡补偿费属同一法律意义上的合同条款，系对延期交付补偿费本身的约定，不属违约金条款。依法不属可调整的范畴。原告周火国要求被告金典房地产公司按照约定继续履行支付延期补偿费符合法律规定，予以支持；三、原告周火国与被告金典房地产公司、吕维胜、卢耀金签订的案涉四份协议，只是约定了延期补偿费的计付标准，没有约定给付期限，也即原、被告双方对涉延期补偿费这一主债务没有约定履行期限，且该延期补偿费处于延续状态。原告周火国在案涉合同终止前，于2018年8月27日提起诉讼要求二被告吕维胜、卢耀金对2016年1月1日至2018年8月31日间延期补偿费承担保证责任，未超出法律规定的6个月保证期间。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条第二款规定，判决如下：一、原告周火国与被告湖北金典房地产开发有限公司于2013年12月30日签订的两份《武穴市永宁商场旧城改造拆迁安置补偿协议》有效；二、限被告湖北金典房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付给原告周火国自2016年1月1日至2018年8月31日间的延期交房补偿费70.4万元；三、被告吕维胜、卢耀金对上述第二项承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10840元，由被告湖北金典房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审判长 张 庆审判员 陈淑珍审判长 朱天友二〇一八年十二月二十日书记员 杨小青