山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0213民初2112号原告：上海丰秋贸易有限公司，住所地:江场路1415号6幢525室。法定代表人：黄立华，职务：经理。委托诉讼代理人：赵毅宏，山西晋恒律师事务所律师。被告：张光顺，男，汉族，1988年3月1日出生，无业同市。被告：董建辉，男，汉族，1992年10月18日出生，住大同市。委托诉讼代理人：王辰琛，大同市城区南街街道法律服务所法律工作者。原告上海丰秋贸易有限公司诉被告张光顺、董建辉执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海丰秋贸易有限公司的委托诉讼代理人赵毅宏、被告董建辉的委托诉讼代理人王辰琛到庭参加诉讼、被告张光顺经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告上海丰秋贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法撤销（2018）晋0213执异14号《执行裁定书》并继续执行大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋。2、诉讼费用被告承担。事实和理由：原告与被告张光顺因买卖合同纠纷一案诉至贵院并以“(2015)城民初字第2474号、（2016）晋02民终1373号”《民事判决书》，判决被告承担偿付钢材款1109859元及逾期付款利息34293.16元。判决生效后,被告张光顺未履行生效判决，就此原告申请强制执行。执行过程中，人民法院拟对被告张光顺名下的大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋进行拍卖。被告董建辉以执行异议案外人的身份提出执行异议，认为已与被告张光顺签订了《房屋买卖合同》和进行了公证，双方形成了事实买卖关系，只因开发商整体没有办理房屋产权,故没有进行办理产权过户登记。据此,贵院裁定:中止对大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋的执行。然而，原告同被告张光顺合同纠纷二审一案已于2016年12月生效，二被告所签订的合同时间为2017年3月10日，合同的形成时间要晚于判决生效日。另外，公证文书在制作过程及作出结果中，仅为形式上的审查，双方履行结果无法证明，二被告也未就此提供收至房款及交付房屋的证据。其次，原告同被告张光顺合同纠纷一案自2015年9月便已形成，虽然事后存在公证文书但也足可体现张光顺的行为实则是为了逃避债务，转移自己名下的房产,即便存在钱款上的流转行为，也属于恶意行使权利，这不应属于法律所保护的对象。再者，对于本案中的被执行标的为不动产,二被告签订的是合同内容并未办理产权变更登记，实为债权关系，不能发生物权之效力。《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记，不发生效力,但法律另有规定的除外。”从该规定可以看出,二被告虽然订立了房屋买卖合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果;不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。至于,被告所提到开发商未办理房屋产权证，仅为一面之辞，没有任何的事实与证据佐证。另外,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第项规定:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人”(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断;可见，被告董建辉并非被执行房产的权利人，该异议不应得到支持。综上内容，依据法律规定被告董建辉所提案外人执行异议无事实及法律依据，其并非被执行房屋的权利人。人民法院作出的（2018）晋0213执异14号《执行裁定书》存在不当之处应予纠正并判令继续执行大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋，以维护原告的合法权益。被告张光顺未作答辩。被告董建辉辩称，请求法院依法驳回原告的诉求。1、被告董建辉与被告张光顺在2016年12月13日达成合意，签订诉争房屋的《房屋买卖合同》，当日董建辉向张光顺转账540000元，于2017年3月10日办理公证手续，并付清余款192000元；2、被告董建辉与被告张光顺签订的《房屋买卖合同》真实有效，且双方均履行了交付房款及房屋的义务。因欣美房地产公司所有的房屋均未办理房产登记手续，故被告张光顺无法为被告董建辉办理产权过户手续。且买卖行为发生在贵院对诉争房屋查封前，被告董建辉早已实际入住该房屋。故被告董建辉对执行标的物享有足以排除执行的权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的民事判决书、执行裁定书、商品房买卖合同、购房发票等证据，本案予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年9月27日，大同市欣美房地产开发有限公司与被告张光顺签订《商品房买卖合同》，约定将位于大同市城区御河西路东侧南环桥桥南B2号楼1单元2001号房屋一套出卖于被告张光顺，该房屋建筑面积为136.78㎡，单价4904.15元，总价共计670789元。2016年12月13日，董学文（系被告董建辉父亲）与被告张光顺于签订房屋买卖合同，约定购买张光顺位于大同市御河九号2号楼1单元2001号房屋，总价款为740000元。2017年3月10日，被告张光顺与被告董建辉及案外人杨莎就上述房屋签订房屋买卖合同，并于2017年3月13日对房屋买卖合同在山西省大同市御诚公证处进行了公证。另查明，2018年4月，大同市城区人民法院对该房屋进行查封。本院认为，本案争议的焦点即原告上海丰秋贸易有限公司请求法院继续准许执行大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋的请求是否成立的问题，本院分析认定如下：根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的。”本案中，董学文（系被告董建辉父亲）与被告张光顺于2016年12月13日签订房屋买卖合同，约定将张光顺位于大同市御河九号2号楼1单元2001号房屋出卖于董建辉，总价款为740000元，2017年3月10日双方就本案诉争房屋进行了公证。被告董建辉提供物业费、电梯运行费、采暖费等相关票据，证明从2016年年底至今一直实际入住该房屋。庭审中，被告董建辉称，该案涉房屋物业公司一直未通知办理过户登记手续，非因自身原因未办理。本院认为，董学文（系被告董建辉父亲）与被告张光顺于2016年12月13日签订房屋买卖合同，2017年3月10日，被告张光顺与被告董建辉签订房屋买卖合同。2018年4月，大同市城区人民法院对该房屋进行查封。可知双方签订合同时间早于法院查封房屋时间。根据被告董建辉提供的转账凭据及收条可证明被告已经将该房屋全部价款支付于张光顺。被告董建辉提供物业费、电梯运行费、采暖费等相关票据，可以证明被告在查封前合法占有该房屋。本院工作人员前往大同市房屋交易权属登记管理中心，对大同市欣美房地产开发有限公司是否具备产权登记情况进行核实，经核实，从2018年6月21日起大同市御河九号项目正式启动房屋权属登记办理工作，故非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，原告上海丰秋贸易有限公司请求法院继续准许执行大同市御河九号B2号楼1-2001号房屋的请求不成立。综上所述，依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告上海丰秋贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告上海丰秋贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 剧利军审 判 员 闫 谱人民陪审员 郭志成 二0一八年十二月二十四日书 记 员 王禹婷