江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初8830号原告：郑有宁，男，汉族，1971年11月15日生，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。被告：吴连玉，男，汉族，1965年5月9日生，住南京市玄武区。被告：江苏苏美达成套设备工程有限公司，住所地在南京市玄武区长江路198号十二楼。法定代表人：金永传，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈敏华，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：季军，男，系该公司工作人员。原告郑有宁与被告吴连玉、江苏苏美达成套设备工程有限公司（以下简称苏美达公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李海桥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑有宁，被告吴连玉，被告苏美达公司的委托诉讼代理人陈敏华、季军到庭参加诉讼。证人陆某到庭作证接受质询。本案现已审理终结。原告郑有宁向本院提出诉讼请求：1、请求确认两被告签订的南京市存量房买卖合同以及位于南京市玄武区房屋的转让行为无效；2、请求确认原告享有位于南京市玄武区房屋的所有权，两被告应协助办理变更登记手续。事实和理由：2013年3月28日，原告与被告吴连玉签订一份房产代持协议，约定原告将其所有的位于南京市玄武区的房屋委托被告吴连玉代持，原告享有该房屋的全部产权，未经原告书面同意被告吴连玉不得处置。协议签订以后，原告将该房屋登记在被告吴连玉名下，且原告在该房屋居住至今。2018年，被告苏美达公司起诉要求原告迁出该房屋，原告方才知道为了抵偿债务，2014年被告吴连玉已将该房屋以明显低价出售给被告苏美达公司。两被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，为此原告诉至法院。被告吴连玉辩称：原告起诉的事实和理由被告不持异议。涉案房屋的实际所有权人应当是原告，被告不是真正的所有权人。所以两被告间签订的房屋买卖合同应当无效，被告将涉案房屋转让给苏美达公司的行为也应无效。被告苏美达公司辩称：1、两被告间签订涉案房屋的买卖合同，并不违反法律行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效。涉案房屋的出卖人是被告吴连玉而非原告，涉案房屋买卖合同是否有效与原告没有任何关系；2、原告与案外人的协议以及与被告的代持协议，其真实性均无法来核实。在签订涉案房屋买卖协议时，被告并不知道吴连玉并非涉案房屋的实际所有权人，且是以支付合理对价方式取得涉案房屋的产权。综上，原告的诉请没有事实和法律依据。经审理查明：2011年11月7日，原告与案外人朱某1、朱某2签订一份协议，约定：原告与朱某1解除同居关系，朱某2名下位于南京市玄武区的房屋归属原告所有，朱某2负责协助过户至原告指定人名下，且不得向原告收取包括房款在内的任何费用；2008年由于原告经营需要，将该房产以买卖形式过户至朱某2名下，朱某2没有支付房款和过户费，过户后朱某2利用该房产向交通银行申请80万元贷款，一直由原告按月支付按揭，目前尚有60余万元贷款未还清，由原告负责偿还。2013年3月28日，原告（甲方、实际所有人）与被告吴连玉（乙方、代持人）签订一份房产代持协议，双方约定：1、双方一致同意将甲方的房地产委托乙方代为持有，地址为南京市玄武区，该房产的实际所有权人为甲方，甲方委托乙方代持并将房产登记至乙方名下；2、双方确认，虽然该房屋产权证登记在乙方名下，但该房产实际所有人为甲方，购房款、装修款、税费等费用全部由甲方支付，房屋所有权证书由乙方代为办理，由甲方保管；3、未经甲方书面同意，乙方不得对其代持房产及其所有收益进行转让、处分或者设置任何形式担保。因该房产造成他人人身、财产损失的责任以及该房产发生毁损灭失的风险，全部由甲方承担与乙方无关；因乙方个人债务等问题致使甲方的房产被查封、冻结、拍卖给甲方造成损失的，乙方应无条件赔偿甲方全部损失。2014年，被告吴连玉（甲方、卖方）与被告苏美达公司（乙方、买方）签订一份南京市存量房买卖合同，双方约定：1、甲方自愿将其位于南京市玄武区房屋出售给乙方，建筑面积为129.62元，房屋用途为成套住宅，房屋转让价款为130万元；2、在扣减本次房屋转让发生的全部税费后，甲方同意上述房屋转让价款，直接冲抵甲方拖欠乙方的债务〔根据（2014）玄商初字第100号民事调解书〕，乙方无需向甲方支付任何款项；3、在签约当日时甲乙双方正式交付该房屋，甲方应在此前腾空该房屋，在本合同生效后3日内，甲乙双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记；4、该房屋自权利转移之日起24个月内被依法拆迁的，房屋拆迁补偿款高于本合同约定房价款的，甲乙双方之间不因房屋拆迁产生新的权利义务；房屋拆迁款低于本合同约定房价款的，乙方有权要求甲方给予差额100%的经济补偿。另查明：宁房权证玄转字第××号房屋所有权书载明：房屋所有权人为被告苏美达公司，房屋坐落于南京市玄武区，登记时间是为2014年7月3日，产权来源为买受。审理中，为了证明被告苏美达公司知道涉案房屋代持一事，除了代持协议以外，原告还提供了证人陆某的证言作为证据。证人陆某到庭表示：（1）原告、被告吴连玉以及证人本人均曾在“长江江宇公司”工作，系同事关系，被告吴连玉还是原告和证人的上级领导；由于公司资金周转困难，所以证人也向被告苏美达公司提供了自己名下的房产作为抵押，帮助公司解决短期困难；（2）涉案房屋的实际所有权人就是原告，2000年左右原告已经购买，代持协议是原告、被告吴连玉和证人在共同前往房产中心时办理的，但是在签字时证人本人未在现场；（3）在被告苏美达公司的法定代表人金永传前，因为需要协商涉案房屋的解除抵押，原告、被告吴连玉以及证人本人，均有多次提及涉案房屋实际所有权人是原告一事，所以金永传本人应当知道涉案房屋代持一事，原告也知道涉案房屋已向被告苏美达公司提供抵押一事。针对证人证言，被告吴连玉表示没有异议。被告苏美达公司质证认为：证人与原告之间存在重大利害关系，证人证言应与客观事实完全不符，原告的陈述与证人的证言之间存在明显矛盾之处，涉及到关键事实时证人就以记不清楚为由不作正面陈述。上述事实有协议、代持协议、存量房买卖合同、房屋所有权证复印件、证人证言以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，2014年，被告吴连玉与被告苏美达公司签订涉案房屋买卖合同，双方约定涉案房屋的转让价款为130万元，被告吴连玉同意转让涉案房屋，在扣减税费后直接冲抵其拖欠被告苏美达公司的债务〔根据（2014）玄商初字第100号民事调解书〕。在本案审理中，原告没有提供充分的证据证实：涉案房屋原来应当属于原告所有；原告与被告吴连玉也均没有提供有效证据证实：在签订涉案房屋买卖合同时，被告苏美达公司已经知道或者应当知道，原告是涉案房屋的实际所有权人，被告吴连玉则仅仅是涉案房屋的代持人。由于涉案房屋的所有权证书明确记载：现在的涉案房屋所有权人是被告苏美达公司，且苏美达公司是以130万元的交易价格从被告吴连玉处受让所得涉案房屋，两被告间约定的合同交易价格也并未明显低于同时期同地段同类房屋的普遍市场价格。所以，两被告之间签订的涉案房屋买卖合同，应系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当依法成立并有效。原告认为被告苏美达公司并非涉案房屋善意买受人的诉称理由，不符合已查明的事实和法律规定，本院不予采信；原告要求确认买卖合同和转让行为均属无效、涉案房屋所有权归属原告所有的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告郑有宁的诉讼请求。本案案件受理费22299元，减半收取11150元，由原告负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李海桥二〇一八年十二月十七日书记员  罗安迪