成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初11328号 原告：王某1，女，1943年8月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：王某2，男，1938年3月7日出生，汉族，住成都市。 二原告共同委托诉讼代理人：王某3，男，1974年5月19日出生，汉族，住成都市，系王某1、王某2之子。 被告：成都铁路地产置业有限公司，住所地成都市金牛区二环路北三段394号院内右侧裙楼3、4、5层。 法定代表人：张勇，董事长。 委托诉讼代理人：宁小林，男，1972年6月13日出生，汉族，住成都市金牛区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：苏良，女，1979年10月3日出生，汉族，住成都市金牛区，系中国铁路成都局集团有限公司员工。 原告王某1、王某2与被告成都铁路地产置业有限公司（以下简称铁路公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1、王某2的委托诉讼代理人王某3，被告铁路公司的委托诉讼代理人宁小林、苏良到庭参了加诉讼。本案现已审理终结。 原告王某1、王某2向本院提出诉讼请求：1、判令铁路公司为王某1、王某2办理成都市二环路北二段的《房地产权证》，并退回多预交的契税；2、判令铁路公司向王某1、王某2支付延期办理房屋产权证书的违约金49618元；3、判令铁路公司承担本案诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判令铁路公司为王某1、王某2办理成都市二环路北二段的不动产权证书，并退回多预交的契税。事实与理由：王某1、王某2与铁路公司于2011年12月6日签订《商品房买卖合同》，约定王某1、王某2购买铁路公司开发的位于金牛区房屋，房屋总价款459427元。合同签订后，原告于2011年12月6日向被告一次性交付了房款459427元。被告于2012年11月1日向原告交付了上述房屋，原告预交了契税、维修基金16069元。按合同约定，被告在房屋交付使用后540日内，为原告办理房地产权证。《补充协议》约定，因被告的原因导致原告不能取得房地产权证的，被告按日计算向原告支付全部已付房款万分之一的违约金。现距交付房屋日起已超过540日，被告应支付违约金49618元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告铁路公司辩称，1、因成都市实施不动产新政，案涉房屋只能办理不动产证，原告请求的房屋所有权证在事实和法律上不能实现；2、原告在接房时，签署的交房流程表上已明确产权证在项目整体竣工后办理，原告对此并未提出异议，应视为变更了办证时间，结合项目至今因市政道路未完成建设导致项目未完成整体竣工，同时被告以为原告办理了案涉房屋的不动产证，因此被告以新的办证时限没有构成违约，原告不能以原约定的办证时间为依据，主张迟延办证违约金；3、最高人民法院2016年11月30日发布的第八次全国法院民商事审判会议民事部分纪要，对逾期办证违约金的诉讼时效有明确约定，第18项规定：买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，结合本案事实及相关约定，原告依据原来约定的办证时效已过诉讼时效；4、原被告签订的买卖合同及补充协议约定被告承担逾期办证违约金责任的前提是因出卖人的责任所致，本案因政府未按期完成拆迁工作，提供市政道路建设用地，造成市政道路无法修建，直接影响项目规划验收而导致办证逾期，本案中，没有证据证明被告存在过错，负有责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 王某1、王某2围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《收据》等证据，铁路公司围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《府河·路苑交房流程表》、《关于府河路苑分期验收及幼儿园缓建的请示》及（2008）成府阅235号文件、铁政法（2009）26号文件、房改办电（2010）9号文件、房改办电（2010）23号文件、成铁房函（2009）1059号文件、成规验收函(2013)0232号文件、金牛府函（2014）194号文件、成都国土资源局关于实施不动产统一登记的通告、府河路苑业主房产证签收表、房屋不动产证书等证据，本院组织当事人进行证据交换与质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月28日，成都铁路地区旧城改造中心（以下简称旧改中心）变更为成都铁路地产置业有限公司。2011年12月6日，旧改中心作为出卖人与买受人王某1、王某2签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：买受人向出卖人购买房产，总价款为459427元；出卖人应在2012年12月15日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在2013年10月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按补充协议约定处理；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，双方同意按补充协议约定处理等内容。同时，补充协议约定如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。若因政府或第三人因素导致该商品房所在小区的公共绿地、公共道路、公共出入口、小区围墙等达不到规划设计要求，由出卖人采取临时措施予以弥补，买受人不得因此追究出卖人的违约责任。 合同签订后，王某1、王某2于2011年12月6日向旧改中心支付了购房款459427元，于2012年10月29日向旧改中心支付了契税、维修基金、代办费16069元。旧改中心于2012年10月29日向王某1、王某2交付了案涉商品房。 另查明：一、案涉商品房属旧城改造项目，房屋销售对象为铁路局职工，由铁路局职工通过报名摇号的方式取得购买资格；二、旧改中心交付房屋后，因案涉房屋小区外市政规划道路一直未修建完成，案涉房屋所在小区一直未能通过规划验收。2014年10月29日，成都市金牛区人民政府向成都市规划局发出“关于恳请先行对府河路苑进行规划验收的函”，载明：“因木综厂正积极推进片区自主改造工作，其所承担的市政规划道路用地上构筑物拆除工作尚未完成，造成市政规划道路无法修建，直接影响‘府河路苑’规划验收工作，导致房屋产权证明无法按期办理”。铁路公司确认，案涉房屋提交办理产权初始登记资料的时间为2015年9月；三、2016年11月14日，成都市国土资源局发布关于实施不动产统一登记的通告，自2016年11月17日起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请，在本市主城区范围内实施不动产统一登记；四、案涉房屋的不动产登记证已于2018年5月17日办理完毕，王某1、王某2尚未至铁路公司领取。 本院认为，王某1、王某2与铁路公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行义务。由于《不动产登记条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的成都市不动产登记中心已于2016年11月23日起正式实行统一的不动产登记，王某1、王某2要求铁路公司办理房屋所有权证书的请求在事实上和法律上不能实现。庭审中王某1、王某2变更诉讼请求，要求判令铁路公司为王某1、王某2办理案涉房屋的不动产权证书，现铁路公司已协助王某1、王某2办理了案涉房屋的不动产权证书，只是王某1、王某2未到铁路公司领取，故对王某1、王某2要求铁路公司办理不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。 按照《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，如因铁路公司的责任，王某1、王某2未能在房屋交付之日起540日内取得案涉房屋的所有权证书，则自王某1、王某2应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得之日止，铁路公司按日计算向王某1、王某2支付全部已付款万分之一的违约金。由于案涉房屋的权属证书于2018年5月17日才办理完毕，超过了合同约定的办证期限，已构成违约，铁路公司应承担违约责任。根据双方约定，王某1、王某2将办理房屋所有权证所需税费、资料交给铁路公司，铁路公司在合理期限内将王某1、王某2提交的资料和铁路公司应当提交的资料交给行政机关，并在行政机关颁发房屋所有权证书后，及时将房屋所有权证书交付给王某1、王某2。同时，由于房屋所有权和国有土地使用权两证合一政策的出台，成都市不动产登记中心于2016年11月23日起正式办理不动产权证，自此铁路公司已经无法为王某1、王某2办理房屋所有权证书，铁路公司在2016年11月23日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。因此，铁路公司违约期限为2014年4月22日（交付房屋后的第540日）至2016年11月23日，违约天数共计946天。关于违约金的计算标准。本院认为，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。本案中，王某1、王某2与铁路公司签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，从表现形式上看虽为房地产开发企业对外销售房屋，但案涉房屋所在的“府河·路苑”项目销售对象均系成都铁路系统员工，购买方式是通过摇号确定资格，销售对象具有特定性，故案涉房屋不能完全等同于开发商以盈利为目的、针对社会不特定人员公开销售商品房的情形。加之王某1、王某2未能举出铁路公司逾期办证对其造成实际损失的证据，同时考虑到铁路公司逾期办证的事实客观存在，违约期限较长，根据公平原则和诚信原则，综合合同的履行情况、铁路公司的过错程度及当事人的预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算标准调整为按照已付房款每日万分之零点一的标准进行计算为宜，故铁路公司应向王某1、王某2支付的违约金为4346.18元（459427元×946天×万分之零点一）。 关于原告王某1、王某2要求铁路公司退回其多预交契税的诉讼请求。本院认为，由于原告王某1、王某2未提出明确的退还金额，亦未提交合法有效的证据证明其主张，故对原告王某1、王某2的该项诉讼请求本院不予支持。 关于铁路公司称不应承担违约责任的抗辩意见。本院认为，铁路公司作为出卖人应当尽到勤勉和忠实义务，排除其他因素对合同履行的影响，负有协助买受人办理案涉房屋所有权证书的义务。双方关于房屋产权登记的约定，并不意味着一旦出现非铁路公司自身原因导致逾期办证的，铁路公司可以一概免责。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十六条规定：“当事人一方由于上级机关的原因，不能履行合同义务的，应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施，再由上级机关对它因此受到的损失负责处理”、《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人的之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”规定，案涉房屋所属的旧城改造项目，因规划涉及占用木综厂土地，涉及木综厂商铺拆迁、商家搬迁等事项，系铁路公司对此可以预见到，故最终因此导致办证逾期，不能排除铁路公司的责任。综上，铁路公司的上述抗辩意见本院不予采纳。 关于铁路公司提出本案已超过诉讼时效的抗辩意见。本院认为，根据《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》约定，因铁路公司逾期办理房屋权属证书，致使王某1、王某2未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书，铁路公司应自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。案涉房屋的权属证书于2018年5月17日办理完毕，故王某1、王某2的主张并未超过诉讼时效，铁路公司的上述抗辩意见本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、成都铁路地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向王某1、王某2支付违约金4346.18元; 二、驳回王某1、王某2的其他本诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1040元，减半收取520元，由成都铁路地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈平 二〇一八年十二月十五日 书记员  廖蕾