杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初17560号 原告：杭州蒙赞家纺有限公司，统一社会信用代码91330109785340231J，住所地杭州市萧山区新街街道长山头村。 法定代表人：高青，董事长。 委托诉讼代理人：蔡利娟，浙江湘湖律师事务所律师。 被告：杭州萧山经纬标准件有限公司，统一社会信用代码9133010974347352X4，住所地杭州市萧山区商业城机电市场2号楼9-11号。 法定代表人：丁安姑。 委托诉讼代理人：杨小强，系公司员工。 原告杭州蒙赞家纺有限公司诉被告杭州萧山经纬标准件有限公司物权保护纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年10月18日公开开庭进行了审理。原告杭州蒙赞家纺有限公司委托诉讼代理人蔡利娟，被告杭州萧山经纬标准件有限公司委托诉讼代理人杨小强到庭参加诉讼。原、被告申请庭外自行和解期限一个月但未果。本案现已审理终结。 原告杭州蒙赞家纺有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾出占用原告的房屋；2.判令被告支付原告从2017年11月1日起至腾房之日止的房屋占有使用费（按杭永房地估（2018）字第XS003估价报告计算）暂计256985元（973.43平方米×0.8元/平方米/天×30天×11个月）（暂计至2018年9月31日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，原告通过司法拍卖，依法拍得杭州富卫绢纺织造有限公司所有的杭萧国用（2008）第1400001号国有土地使用权以及杭房权证萧字第××号、杭房权证萧字第××号房产；杭州富卫绢纺织造有限公司所有、登记在杭州萧山美成绢纺织造厂名下的萧国用（98）字第140016号国有土地使用权；杭州富卫绢纺织造有限公司所有的其他建筑物、构筑物等附属物以及机器设备等资产。根据（2017）浙0109破2号民事裁定书的裁定，上述资产的所有权在裁定送达原告时起转移。该裁定已于2017年10月26日送达给原告，因此，上述资产在2017年10月26日起归原告所有。但被告一直占有使用归原告所有的房产（具体占有情况附图），经原告催促，被告仍没有腾出占用原告的房屋，也未支付房屋占有使用费。原告为维护自己的合法权益，现根据我国法律的有关规定，特提起诉讼，请求查清事实，依法裁决。 原告杭州蒙赞家纺有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人通知书》一份，证明管理人通知原承租人于2017年4月24日解除租赁合同。2.《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人告知书》一份，证明管理人通知次承租人租赁合同已于2017年4月24日解除。3.《拍卖成交确认书》一份，证明原告通过司法拍卖竞得杭州富卫绢纺织造有限公司所有的房地产等。4.民事裁定书一份。5.协助执行通知书一份。6.收款收据四份。证据4-6共同证明案涉不动产所有权已归原告所有。7.房地产估价报告一份，证明原告是依据此估价报告来计算相关的占有使用费。 被告杭州萧山经纬标准件有限公司辩称：被告于2016年3月11日与杭州凯聪电子科技有限公司签署了《房屋租赁合同》，实际租期从2016年4月1日起至2018年12月30日止。合同约定房租一年一交，租金13万元/年。被告是根据合同占有房屋且都是按照合同约定在进行的。第一期租金是在2016年3月底支付的，第二期租金是在2017年3月底支付的。被告承租区域有很多租户，但是大家都从不知道有这份公告。原告方没有向各承租户送达过，也没有公示过，所以各承租户都不清楚。而且原告方也没有通过在报纸上刊登、门口贴示等方式告知各承租户。 被告杭州萧山经纬标准件有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋租赁合同》、收据收条各一份。2.转账凭证一份、收条两份。 本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1-2认为原告不能提供告知过被告的证明，因为被告根本不知道。原告方没有告知过各承租人，也没有证据证明被告等各承租户都收到过。在承租地的十多家承租户没有一家知道的。对证据3无异议，被告是在2017年12月份在网上看到才知道案涉房屋要被拍卖了。对证据4-6无异议。对证据7有异议，案涉地块今年本身就被列入萧山拆迁地块了，被告认为无论是厂房也好还是仓库，被列入拆迁地块后根本是租不掉的，是没有价值的，被告认为这就是最大的一个错误，若说依据的话，被告承租房屋楼上有一家广告公司，故原告没有提供最真实的合同。结合质证意见并经审查，本院对证据1-7的真实性予以认定。 本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1认为收条上有一个杭州凯聪电子有限公司的章，无关联性，因为此款项是付给杭州凯聪电子科技有限公司的；房屋租赁合同中就最后一页有两个红章，但是每一页之间没有骑缝章，故对上述证据的真实性、关联性均有异议。对证据2的真实性、关联性有异议，金额与被告陈述的也不一致。结合质证意见并经审查，本院对证据1、2的形式真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州富卫绢纺织造有限公司管理人于2017年6月23日向杭州凯聪电子科技有限公司出具《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人通知书》：杭州市萧山区人民法院于2017年2月24日作出（2017）浙0109破申2号民事裁定书，裁定受理杭州富卫绢纺织造有限公司（以下简称“富卫公司”）破产清算，并于2017年2月28日作出（2017）浙0109破2号决定书，指定浙江君安世纪律师事务所担任管理人。根据管理人掌握的材料，在萧山法院裁定受理富卫公司破产前，你公司/你分别于2013年8月1日、2014年4月1日及2015年6月6日与富卫公司签订厂房租赁合同，承租富卫公司名下厂房，现双方均为履行完毕上述合同。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，富卫公司与你签订的三份厂房租赁合同均已于2017年4月24日解除。你公司/你如因上述合同解除产生损失的，可以损害赔偿请求权向管理人申报债权。杭州富卫绢纺织造有限公司于2017年6月29日向各位承租人发出《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人告知书》：杭州市萧山区人民法院于2017年2月24日裁定受理杭州富卫绢纺织造有限公司（以下简称“富卫公司”）破产清算一案，并于2017年2月28日指定浙江君安世纪律师事务所担任管理人。根据管理人掌握的资料，杭州凯聪电子科技有限公司（以下简称“凯聪电子”）在富卫公司破产申请受理前与其签订租赁合同，承租富卫公司全部土地房产。后凯聪公司将部分房产转租给你公司/你。管理人报告人民法院后，已依法根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，于2017年6月23日书面告知凯聪公司以下事项：富卫公司与凯聪公司签订的全部《厂房租赁合同》均已于2017年4月24日解除。现因原租赁合同解除，转租合同已丧失合法基础。根据相关法律规定，出租人有权要求次承租人腾房并支付房屋占有使用费。故管理人请你公司/你自收到本告知书之日起停止向凯聪公司支付租金，并尽快与管理人协商处理房屋租赁事宜。若你公司/你在收到本告知书之日起仍然向凯聪公司支付租金，使富卫公司的债权人受到损失的，不免除你公司/你支付租金或占有使用费的义务。 《拍卖成交确认书》载明：买受人杭州蒙赞家纺有限公司于2017年9月26日在杭州市萧山区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价以最高价竞得下述拍卖标的物，现双方签订本拍卖成交确认书予以确认，具体内容如下：一、成交标的物：杭州富卫绢纺织造有限公司所有的萧山区新街镇长山头村的房地产等；二、买受人杭州蒙赞家纺有限公司于2017年9月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台上最高价38200000元竞得拍卖标的物，即杭州富卫绢纺织造有限公司所有的萧山区新街镇长山头村的房地产等内容。本院于2017年10月26日作出（2017）浙0109破2号民事裁定书，裁定：一、杭州富卫绢纺织造有限公司所有的杭萧国用（2008）第1400001号国有土地使用权，以及杭房权证萧字第××号、杭房权证萧字第××号房产归买受人杭州蒙赞家纺有限公司所有；二、杭州富卫绢纺织造有限公司所有、登记在杭州萧山美成绢纺织造厂名下的萧国用（98）字第140016号国有土地使用权归买受人杭州蒙赞家纺有限公司所有。三、杭州富卫绢纺织造有限公司所有的其他建筑物、构筑物等附属物，以及机器设备等资产[具体详见苏天元房评报字（2017）第HZ04076号房地产估价报告、杭萧资评报（2017）第74号资产评估报告书]归买受人杭州蒙赞家纺有限公司所有；四、上述国有土地使用权、房屋建筑权、构筑物等附属物及机器设备等资产的所有权自本裁定送达买受人杭州蒙赞家纺有限公司时起转移；五、买受人杭州蒙赞家纺有限公司应持本裁定及时到不动产登记管理部门办理相关权属变更登记手续，上述土地、房产上已经设立的抵押登记及相应的他项权证，以及原有的国有土地使用权证、房屋所有权证予以强制注销。本院于2017年10月30日向杭州市国土资源局萧山分局发出（2017）浙0109破2号协助执行通知书：一、协助执行（2017）浙0109破2号民事裁定书；二、协助办理将杭州富卫绢纺织造有限公司所有的杭萧国用（2008）第1400001号国有土地使用权，以及杭房权证萧字第××号、第××号房屋所有权转移登记至买受人杭州蒙赞家纺有限公司（统一社会信用代码91330109785340231J）名下；三、协助办理将杭州富卫绢纺织造有限公司所有、登记在杭州萧山美成绢纺织造厂名下的萧国用（98）字第140016号国有土地使用权转移登记至买受人杭州蒙赞家纺有限公司（统一社会信用代码91330109785340231J）名下。原房屋所有权、国有土地使用权，以及设立的抵押登记予以注销，由买受人杭州蒙赞家纺有限公司代为办理转移登记手续。 2017年10月24日，本院向原告出具收到拍卖成交款1000万元、1000万元、1420万元、400万元的浙江省法院执行、调解款票据。 杭州永正房地产土地评估有限公司于2018年8月2日出具《房地产估价报告》，估价结果：杭州万虹家居有限公司占用的位于萧山区的房地产，建筑物租赁总建筑面积为3522.48平方米（其中生产大楼租赁建筑面积3190.10平方米，办公楼租赁建筑面积200.32平方米，宿舍楼租赁建筑面积132.06平方米）。其在2017年11月1日至2018年10月31日的租金为90万元（其中厂房租金为813000元、办公楼租金为36000元、宿舍楼租金为48000元）；在2018年11月1日至2019年10月31日的租金为94万元（其中厂房租金为851000元、办公楼租金为39000元、宿舍楼租金为5万元）。详见附表，其中载明1.生产大楼建筑面积1028.67平方米，层数1/3，单价0.8元/天×平方米，总价30万元/年；2.生产大楼2161.43平方米，层数2/3，单价0.65元/天×平方米，总价51.3万元/年等内容。 又查：甲方（出租方）杭州凯聪电子科技有限公司与乙方（承租方）杭州萧山经纬标准件有限公司签订落款时间为2016年3月11日的《出租房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的租房坐落在杭州市萧山区甲方厂区内（以下简称该租房）。该出租房为厂房一楼；租赁期限为2年9个月，租赁日期自2016年4月1日起至2018年12月30日止；该房每年租金为13万元（合同期满如无特殊原因按原合同续租）。乙方应于每年的3月1日前向甲方支付每年的下一年租金等内容。杭州凯聪电子科技有限公司于2017年3月30日出具收条一份：今收到经纬标准件公司2017年4月1日至2018年3月31日厂房租金13万元。 庭审中，原、被告确认2018年9月30日为被告实际腾房日。 本院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。本院于2017年2月24日作出（2017）浙0109破申2号民事裁定书，裁定受理杭州富卫绢纺织造有限公司破产清算，并于同月28日作出（2017）浙0109破2号决定书，指定浙江君安世纪律师事务所担任管理人。因杭州凯聪电子科技有限公司与被告杭州萧山经纬标准件有限公司间的《出租房租赁合同》形成于2016年3月11日，发生于法院裁定受理破产前，依据《破产法》第十八条的规定，杭州凯聪电子科技有限公司与被告杭州萧山经纬标准件有限公司间未履行完毕的《出租房租赁合同》于2017年4月24日解除。合同解除后，被告应及时腾退租赁房屋。2017年10月26日，本院向原告送达（2017）浙0109破2号民事裁定书，故该日起原告为案涉房屋的合法所有权人。合同解除后，被告一直占有案涉房屋已构成侵权。审理中，原、被告确认被告实际腾房日为2018年9月30日，原告撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。庭审中，原告要求被告支付自2017年11月1日起至2018年9月30日的使用费诉请问题。本院认为预立案中经原告申请，本院依法委托杭州永正房地产土地评估有限公司对案涉房屋地段的使用费进行估价，该估价客观真实，原告据此为依据诉请，理由正当，本院予以采纳，本院对原告要求被告支付自2017年11月1日起至2018年9月30日的合理占有使用费的诉请予以采纳。被告与杭州凯聪电子科技有限公司间的房屋租赁合同纠纷可另行向合同相对人杭州凯聪电子科技有限公司主张。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 杭州萧山经纬标准件有限公司在本判决生效之日起十日内支付杭州蒙赞家纺有限公司自2017年11月1日起至2018年9月30日按973.43平方米×0.8元/平方米/天×333天标准计算的占有使用费259322元。 如杭州萧山经纬标准件有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5154元，减半收取2577元，由杭州萧山经纬标准件有限公司负担。 原告杭州蒙赞家纺有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州萧山经纬标准件有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一八年十二月二十九日 书记员  朱晨阳