河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再740号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人(一审被告、反诉原告、二审上诉人、再审申请人)：梁汝，男，汉族，1973年10月28日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：张卫华，河南熙盛律师事务所律师。代理权限：一般代理。被申诉人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人、再审被申请人)：郭俊峰，男，汉族，1976年10月2日出生，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：刘兰天，河南安澜律师事务所律师。代理权限：特别授权。申诉人梁汝因与被申诉人郭俊峰租赁合同纠纷一案，汝南县人民法院作出（2014）汝民初字第01063号民事判决。梁汝不服，向驻马店市中级人民法院提起上诉。驻马店市中级人民法院作出（2016）豫17民终1008号民事判决。梁汝不服，向驻马店市中级人民法院申请再审。驻马店市中级人民法院于2016年9月13日作出（2016）豫17民申140号民事裁定，再审本案。该院于2016年11月18日作出（2016）豫17民再30号民事判决，维持该院（2016）豫17民终1008号民事判决。梁汝不服，向河南省人民检察院申请抗诉。河南省人民检察院作出豫检民（行）监【2017】41000000573号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院作出（2018）豫民抗61号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员李芳、鲁龙出庭支持抗诉。申诉人梁汝及其诉讼代理人张卫华，被申诉人郭俊峰及其诉讼代理人刘兰天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，驻马店市中级人民法院(2016)豫17民再30号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明。理由如下:关于租赁合同期限问题，梁汝与郭俊峰房屋租赁合同的期限是六年而非原审认定的十年。梁汝与郭俊峰签订的关于十间三层楼房的租赁合同在第三条和第四条第8项中均说明合同的正式期限为六年，虽然在第三条中有“乙方承租期限为拾年，自2008年5月1日至2018年的4月30日止的表述。但在后面又特别备了“前陆年为正式合同期限,后肆年为延续合同期”，而且在合同第四条第8项中,进一步明确“前六年到期前，甲乙双方根据当时的市场行情，重新协商房租，应遵循公平合理的原则，上涨与下调幅度不超过上年房租的20%,乙方同等条件下享受优先权。”结合合同的上下文，该合同的租赁期限应为六年，后四年是一个附生效条件的约定，只是给予了承租人同等条件下的优先承租权。本案中的合同租赁期限与确定双方的违约责任及装修装饰残值密切相关，因此，判决认定的十年租赁期限和计算的损失数额等事实缺乏证据证明。梁汝申诉称，第一，在签订合同时，郭俊峰有欺诈事实和欺诈行为，本案的矛盾及纠纷均是因郭俊峰欺诈行为引起，郭俊峰隐瞒了与第三人魏爱萍的纠纷，导致合同履行不能，其应承担全部的赔偿责任。第二、原审认定梁汝违约不当，应是郭俊峰在合同履行中单方违约。申请人对断水断电后的租金不应当承担。三、原审关于赔偿的计算问题错误，一二审认定装修残值为554135.12元错误。郭俊峰应当赔偿装修及设备残值2950339元，并赔偿申请人的设备和用品损失，还应当赔偿申请人扩建损失。第四、双方签订的租赁合同明确约定，如果出现违约，赔偿全部损失。五、合同到期之后，二层房主已经将房屋收走，由申请人返还房屋，没有事实依据。郭俊峰辩称，第一、关于租赁合同期限问题，检察院认为梁汝与郭俊峰房屋租赁合同的期限是六年，不代表合同双方的真实意思表示。合同的有效期限应当是十年。第二、本案梁汝欠郭俊峰房租3个月在先，郭俊峰起诉在后，应为梁汝单方违约。第三、关于赔偿问题。对设备的赔偿、维修等部分，双方有明确的约定，按约定执行；残值损失郭俊峰不应赔偿；梁汝私自扩建房屋，造成的损失自行承担；停业期间的租金损失，系梁汝经营不善造成。综上，梁汝的申诉理由不能成立，请求法院驳回。2014年8月，郭俊峰向河南省汝南县人民法院起诉，请求：一、判令解除双方签订的两份房屋租赁合同；二、判令梁汝腾空搬出并交付租赁的房屋。审理中，郭俊峰提出，若梁汝要求其赔偿损失，梁汝应支付拖欠的房屋租金。梁汝同意解除合同，但反诉要求郭俊峰赔偿因其违约给梁汝造成的损失，损失数额暂定10000元，以实际评估为准。河南省汝南县人民法院审理查明，1、郭俊峰作为甲方、梁汝作为乙方，双方于2008年4月16日签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将其所有的位于汝宁镇天中门西侧的十间三层楼房租赁给乙方；经乙方实地查看，房屋漏雨渗水，窗户残缺，没有水电设施等，乙方无异议，甲方同意给乙方肆万元用于修复楼顶及安装窗户的费用；租期自2008年5月1日至2018年4月30日，前六年为正式合同期，后四年为延续合同期，前六年每年的租金为120000元，后四年租金，根据市场行情重新协商，上涨与下调的幅度不超过上年房租的20％，乙方在同等条件下享有优先权；乙方拖欠房租超过一个月，甲方有权扣留乙方的物品及财物并解除合同；乙方归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由乙方搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由甲方负责处理，并不承担任何责任和费用。梁汝租赁郭俊峰以上房屋，是用于开办金威娱乐商务会所。梁汝租赁后，在未经郭俊峰同意，未经相关主管部门批准的情况下，在三楼楼顶新建一层建筑。2、郭俊峰作为甲方、梁汝作为乙方，双方于2008年4月16日签订另一房屋租赁合同。合同约定，甲方将其位于顺河路房产西侧的两间两层房屋租赁给乙方；租期自2008年5月1日至2018年4月30日，前六年为正式合同期，后四年为延续合同期，前六年每年的租金为12000元，后四年租金，根据市场行情重新协商，上涨与下调的幅度不超过上年房租的20％，乙方在同等条件下享有优先权；乙方应按约定期限交付租金，交付日期最长不得拖延30天，若超过30天，甲方有权终止本合同，除正常租金外，乙方还要按年租金的1％按拖延天数交付滞纳金，超过三个月，甲方有权扣留乙方所使用的物品及财物并解除合同；乙方归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由乙方搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由甲方负责处理，并不承担任何责任和费用；合同生效后，如由甲方所引起的房屋纠纷造成乙方不能使用的，由甲方负责处理解决，确因甲方的责任造成乙方不能正常经营的，由甲方负责赔偿实际损失。该合同签订后，梁汝从未向郭俊峰交纳过租金，郭俊峰也未曾向梁汝主张过租金权利。3、就郭俊峰租赁给梁汝的两间两层楼房，魏爱平作为甲方，梁汝作为乙方，双方于2008年7月20日签订房屋租赁合同。合同约定，甲方将天中门西侧两间两层楼房和深水井一眼租赁给乙方；租期自2008年9月1日起至2013年8月31日止，年租金8000元；租期内乙方装修需经甲方同意，装修费用由乙方承担，乙方装修不得破坏楼房的主体结构及门窗、玻璃、地面、水电设备等。租赁期满后，乙方所装修的门窗。墙壁、地板等一律不许拆除（可移动的物品除外），应无偿归甲方所有；合同期满后，乙方如需继续租用，须提前两个月通知甲方，在同等条件下享有优先承租权，乙方如不再租用，须提前三个月通知甲方，并在合同期满后全部搬出；由于房产引起纠纷影响乙方的正常损失由甲方赔偿。梁汝向魏爱平租赁房屋的目的，是作为供水房，向其开办的金威娱乐商务会所提供水源。该合同签订后，双方如约履行了合同。该合同期满后，魏爱平收回房屋，不再向梁汝出租，梁汝开办的金威娱乐商务会所无法从供水房处获得供水，2013年9月梁汝开办的金威娱乐商务会所停业至今。4、2015年7月24日，梁汝申请对其开办的金威娱乐商务会所的装饰装修及全部设施设备进行资产评估。该院委托驻马店光大资产评估事务所进行评估，该评估事务所于2015年12月21日作出驻光大资评报字（2015）第54号资产评估报告书。报告书载明，评估范围：梁汝开办的金威娱乐商务会所的装修装饰及全部设施设备（包括四楼新增建筑装修装饰等）；评估结果：待估资产评估值为2950339元。其中装修装饰及家居用品2379859元，机器设备570480元；评估基准日为2013年9月1日。2016年1月8日，应梁汝的申请，驻马店光大资产评估事务所对原评估报告中评估分类结果评估值进行了调整，调整为：机器设备评估值为371250元，装修装饰及家居用品评估值为2579089元。后因本院要求，该评估事务所对上述装修装饰及家居用品又进行了分类：其中家具用品评估值114741元，非附合部分装修装饰评估值48510元，附合部分装修装饰评估值2415838元。附合部分装修装饰包括四楼新增建筑装修装饰（评估值377405元）。根据评估报告，上述评估值是被评估资产在2013年9月1日的价值，除评估机构出具的房屋装修装饰（附合部分）清查评估明细表列示的第308项至第317项（评估值199230元）成新率为60％、第112和第113项（评估值6700元）无成新率外，其余成新率均为90％。由此推出梁汝承租装修时，除四楼新增建筑外，其余附合部分装修装饰价值应为2374864.44元［199230÷0.6＋6700＋（2415838-377405-199230-6700）÷0.9＝2374864.44］。5、落款日期为2011年4月21日的（2010）汝民初字第544号民事判决书（已生效）认定，梁汝陆续支付郭俊峰租金320000元。梁汝于2011年11月17日向该院提存应付郭俊峰租金120000元、于2012年4月30日两次向该院提存应付郭俊峰租金，一笔120000元，一笔45000元。以上合计，梁汝现已支付郭俊峰房租金共计605000元。河南省汝南县人民法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。郭俊峰未能按合同约定提供水源、梁汝未能按合同约定支付租金，双方均存在违约行为，应各自承担自己的违约责任。郭俊峰起诉要求解除与梁汝签订的两份房屋租赁合同，梁汝予以认可，该项请求予以支持。双方合同约定，梁汝归还租赁物时，必须保证承租期间的状态，对自己经营期间所使用的物品及时搬离，凡是可自由移动的设施物品，以及不影响房屋安全的物品，都由梁汝搬离，如门窗、地板砖、墙体等不能移动的物品应保留，由郭俊峰负责处理，并不承担任何责任和费用。该院认为，以上约定适用于合同完全履行的情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。在合同未完全履行的情况下，依据上述司法解释的规定，本案评估机构评估的机器设备、家具用品、非附合部分装修装饰（均见附表）以归梁汝所有为宜，四楼新增建筑未经郭俊峰同意，亦未经相关主管部门批准，不予处理。其余已形成附合的装修装饰在剩余租期内的残值损失以及梁汝所欠租金，由双方分担。关于其余已形成附合的装修装饰在剩余租期内的残值损失以及梁汝所欠租金的处理，原审法院认为，除去机器设备、家具用品、非附合部分装修装饰（均见附表）及四楼新增建筑外，梁汝承租装修时，其余已形成附合的装修装饰总价值按以上计算认定的2374864.44元计，在合同期内分摊完毕，合同期为10年共120个月，每月分摊19790.54元（2374864.44÷120＝19790.54）。合同履行日酌定至2016年1月8日本案第二次开庭时，至合同到期止剩余租期为28个月（2016年1月8日至2018年4月30日），剩余租期内的装饰装修残值损失为554135.12元（19790.54×28＝554135.12）。自2008年5月1日承租日至2016年1月8日，计92个月，按合同约定，每月租金10000元，梁汝应支付租金为920000元，除去已支付租金605000元，梁汝还下欠郭俊峰租金315000元（920000-605000＝315000）。剩余租期内的残值损失与梁汝所欠租金相抵后，郭俊峰应再赔偿梁汝装饰装修残值损失239135.12元（554135.12-315000＝239135.12）。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条及上述司法解释之规定，作出（2014）汝民初字第01063号民事判决：一、解除郭俊峰与梁汝签订的两份房屋租赁合同，梁汝于判决生效后五日内将所租郭俊峰房屋返还给郭俊峰。二、评估机构评估的机器设备、家具用品、非附合部分装修装饰（均见附表）归梁汝所有，除四楼新增建筑外，其余部分的装修装饰均归郭俊峰所有，以上内容于判决生效后五日内履行完毕。三、郭俊峰于判决生效后十日内赔偿梁汝装饰装修残值损失239135.12元。四、驳回双方的其它诉讼请求。案件受理费6025元，反诉费2436元，评估费13000元，计21461元，双方各负担一半。郭俊峰如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审宣判后，郭俊峰、梁汝均不服，向驻马店市中级人民法院提起上诉。郭俊峰请求撤销原判，依法改判或发回重审；上诉费由梁汝承担。梁汝请求撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费及评估费由郭俊峰承担。驻马店市中级人民法院二审查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。驻马店市中级人民法院认为，2008年4月16日，郭俊峰与梁汝就十间三层楼房签订了房屋租赁合同，该十间三层房屋用来开办商务娱乐会所，同日，郭俊峰与梁汝又就两间两层房屋签订了房屋租赁合同，该两间两层房屋的主要用途系作为供水房向十间三层房屋供水。郭俊峰与梁汝签订两间两层房屋合同后，因郭俊峰与案外人魏爱平就两间两层房屋产生了权属纠纷，郭俊峰与梁汝签订两间两层房屋合同并未履行，郭俊峰又与魏爱平就两间两层房屋签订了房屋租赁合同，合同期限五年，该合同期满后，魏爱平收回房屋，不再向梁汝出租，而郭俊峰也没有解决好其与魏爱平的权属纠纷，致使梁汝开办的娱乐商务会所无法从二间二层房屋处获得供水，最终导致2013年9月梁汝开办的娱乐商务会所停业，故郭俊峰在合同履行中存在违约行为，而梁汝在十间三层房屋停水之前及之后均存在未按约定支付租金的违约行为，故郭俊峰、梁汝均称没有违约的理由不足，不予支持。（2010）汝民初字第544号民事判决书（已生效）认定，梁汝陆续支付郭俊峰租金320000元。梁汝于2011年11月17日向原审法院提存应付郭俊峰租金120000元、于2012年4月30日两次向原审法院提存应付郭俊峰租金，一笔120000元，一笔45000元。二审中，郭俊峰亦认可其收到了梁汝向原审法院提存的租金。以上合计，梁汝已支付郭俊峰房租金共计605000元，故郭俊峰称梁汝支付租金为510000元的理由不足，不予支持。郭俊峰与梁汝签订的十间三层房屋租赁合同期限共计履行92个月（自2008年5月1日至2016年1月8日），按合同约定，每月租金10000元，梁汝应支付租金为920000元，除去已支付租金605000元，梁汝还下欠郭俊峰租金315000元（920000-605000＝315000），故梁汝称其不应再支付郭俊峰租金315000元的理由不足，不予支持。梁汝开办的娱乐商务会所的装修装饰及全部设施设备评估值为2950339元。附合部分装修装饰价值应为2374864.44元。剩余租期内附合装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。郭俊峰与梁汝签订的房屋租赁合同期限为10年共120个月，每月分摊19790.54元（2374864.44÷120＝19790.54）。合同履行日至2016年1月8日，至合同到期止剩余租期为28个月（2016年1月8日至2018年4月30日），剩余租期内的装饰装修残值损失为554135.12元（19790.54×28＝554135.12）。梁汝称剩余租期内的装饰装修残值为2950339元的理由不足，不予支持。导致梁汝娱乐商务会所停业的主要原因在于郭俊峰未能按约定提供水源，故原审判决剩余租期内的装饰装修残值损失554135.12元由郭俊峰承担，并无不当。四楼新增建筑未经郭俊峰同意，亦未经相关主管部门批准，梁汝要求郭俊峰承担四楼新增建筑费用损失的理由不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，作出（2016）豫17民终1008号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31191元，由郭俊峰负担2691元，由梁汝负担28500元。梁汝不服，向驻马店市中级人民法院申请再审。该院经过再审，于2016年11月18日作出（2016）豫17民再30号民事判决，维持该院（2016）豫17民终1008号民事判决。本院再审查明的事实与一二审、驻马店市中级人民法院再审审理查明事实相同。本院再审认为，梁汝与郭俊峰于2008年4月16日签订了两份合同，其中对于十间三层楼房的租赁合同，约定租赁期限为2008年5月1日至2018年4月30日，合同的期限应当认定为十年而非六年。因为对于后四年双方虽然约定为延续合同期，但对于租金约定了上下调整的最大限度，并约定梁汝有优先承租权，确定了双方的权利义务，且双方在原审中均未提出合同有效期应为六年，所以应当认定为后四年亦是合同的有效期限。对于2008年4月16日梁汝与郭俊峰签订关于案涉两间两层房屋的另一份合同，因为双方均未履行，应当认定为并未生效和履行。梁汝于2008年7月20日与案外人魏爱萍签订了对于案涉两间两层房屋的租赁合同，该份合同按约定履行至期限届满。该合同的签订和履行说明梁汝对于案涉两间两层房屋的所有权属在郭俊峰和魏爱平之间存在纠纷，且魏爱平为当时的权利人是明知的。故梁汝称其受到郭俊峰欺诈而签订了租赁合同不能成立，不予支持。因为郭俊峰与魏爱平之间的纠纷影响了梁汝经营会所的供水，且在与魏爱平的协议到期后，因未获得供水房提供水源致使其开办的金威娱乐商务会所自2013年9月停业，而梁汝存在未按期向郭俊峰支付应付租金的行为。原判认定郭俊峰和梁汝均存在违约行为并无不当。原判根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定对于机器设备、家具用品、非附合部分装修装饰判归梁汝所有，故梁汝称机器设备等该部分费用应当由郭俊峰赔偿的理由不能成立。对于梁汝所称四楼扩建部分，因为其没有经过郭俊峰同意且没有经过有关部门批准，对于该部分权属和承担原判未予评判并无不当。原判认定附合部分装修装饰价值应为2374864.44元，剩余租期内附合装饰装修价值根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值并无不当，但原判认定租赁合同解除时间为2016年1月6日存在错误，因郭俊峰在2014年8月份已经起诉要求解除合同，梁汝也在诉讼中同意解除合同，双方租赁合同应当认定为自郭俊峰起诉时解除。即郭俊峰与梁汝签订的十间三层房屋租赁合同期限共计履行75个月（自2008年5月1日至2014年8月7日），按合同约定，每月租金10000元，梁汝应支付租金为750000元，除去已支付租金605000元，梁汝还下欠郭俊峰租金315000元（750000-605000＝145000），故梁汝称其不应再支付郭俊峰租金315000元的理由部分成立，予以支持。梁汝开办的娱乐商务会所的装修装饰及全部设施设备评估值为2950339元。附合部分装修装饰价值应为2374864.44元。剩余租期内附合装饰装修价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修价值。郭俊峰与梁汝签订的房屋租赁合同期限为10年共120个月，每月分摊19790.54元（2374864.44÷120＝19790.54）。合同履行日至2014年8月7日，至合同到期止剩余租期为45个月（2014年8月7日至2018年4月30日），剩余租期内的装饰装修残值损失为890574.3元（19790.54×45＝890574.3元）。梁汝称剩余租期内的装饰装修残值为2950339元的理由不足，不予支持。故原判划分双方应当承担责任错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、撤销驻马店市市中级人民法院（2016）豫17民再30号民事判决和（2016）豫17民终1008号民事判决。二、维持驻马店市汝南县人民法院（2014）汝民初字第01063号民事判决第一、二、四项。三、变更驻马店市汝南县人民法院（2014）汝民初字第01063号民事判决第三项为“郭俊峰于判决生效后十日内赔偿梁汝装饰装修残值损失745574.3元”。一审案件受理费6025元，反诉费2436元，评估费13000元，二审案件受理费31191元，计52652元，双方各负担一半。本判决为终审判决。审判长  杨巍审判员  邵炜审判员  孙明二〇一八年十二月××日法官助理范巧霞书记员李皓婧