湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0811民初675号原告：叶珍，女，1989年4月2日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：李建光，系雷州市英利镇社区居委会推荐的诉讼代理人。被告：陈东扬，男，1988年10月16日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行，地址：湛江市赤坎区百园路28号德祥花园商住楼一层02号商铺。统一社会信用代码：9144080267708105X7。负责人：符合。委托诉讼代理人：陈辉，男，中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行员工。委托诉讼代理人：陈虹，女，中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行员工。原告叶珍与被告陈东扬、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，同年9月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，于2018年11月8日转为普通程序，于11月23日依职权追加第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行参加诉讼。同年12月27日第二次开庭审理。原告叶珍及其委托诉讼代理人李建光、第三人委托诉讼代理人陈辉、陈虹到庭参加诉讼，被告陈东扬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告继续履行合同并限期把被告所有的坐落在湛江市××路××都××小区××楼××房（粤房地权证：湛江字第××号，房屋编号：GDLJ1006376）办理过户登记在原告名下（估价54万元）。2.请求贵院判决被告支付20万元违约金给原告。3.请求贵院判决被告承担本案的诉讼费、保全费5000元及保险公司提供担保的保费5000元。事实和理由：原告在2017年9月14日与被告签订《房屋买卖合同》，原告按合同履行义务，并交了订金20万元，该合同依法成立并发生了法律效力，为此该合同对双方当事人均有约束力，两方当事人应共同遵守执行。根据双方约定被告有义务配合原告把该房产从2017年9月15日起260天内无条件地过户给原告，然而被告不配合，原告多次要求其履行约定，被告已明显拒绝，并已超过260天的履行期限，为此被告明显构成违约，故其应给付原告违约金20万元，并继续履行过户手续的义务。原告经多次与被告协商无果，故提起本次诉讼。2018年9月15日，原告叶珍向本院申请证人朱用华、周德辉出庭作证。同年12月27日，原告叶珍于庭审中变更诉讼请求为：1.请求代被告清偿债务，消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记，继续履行合同并限期把被告所有的坐落于湛江市××路××都××小区××楼××房办理过户登记在原告名下。2.因被告在260天（从2017年9月15日起至2018年6月2日）故意违约，而不将其房产过户到原告的名下，请求判决被告支付原告违约金20万元。3.请求判决被告支付原告违约金20万元。3.请求判决被告逾期交付其出卖的房产支付给原告的逾期罚款（违约金）每天500元，计算从2018年6月2日起至被告将其出卖的房产过户给原告名下为止。4.请求判决被告承担本案的诉讼费、保全费5000元及天安保险公司提供担保的保费5000元。事实和理由：因被告与原告签订《房屋买卖合同》合法有效，应当继续履行，有义务还清银行抵押贷款，且原告交首期20万元给被告时，被告同意将此款偿还银行抵押贷款，无条件将房产过户至原告名下，并约定从2017年9月15日起260天内办理过户房产给原告，此期间无过户被告愿意支付原告违约金20万元。被告逾期履行合同，原告请求被告按合同约定按日支付逾期违约金500元，从2018年6月2日起计至被告将房产过户到原告名下之日止，并承担原告由此造成的损失。被告陈东扬不到庭应诉，亦未提交书面民事答辩状。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行委托员工陈辉、陈虹到庭应诉，答辩称涉案房屋在2014年7月30日在中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行设定商品房抵押权预告登记，抵押担保金额为31万元，贷款期限为30年，按月等额本息还款，被告每月需还款1654.32元，截至庭审之日（12月27日），被告还欠本金288711.05元，自2018年12月16日至2018年12月27日当期利息大概353元，本息合计289064.72元。依照银行规定，只要还清银行贷款即可赎楼。原告可持法院判决书到银行代被告清偿债务后消除抵押权。本院经审理认定的事实如下：2017年9月14日，原告叶珍在湛江市赤坎圆满房地产置业有限公司的居间撮合下，与被告陈东扬签订《房屋买卖合同》，约定以54万元的价格购买被告单独所有的位于湛江市××路××都××小区××楼××房，建筑面积为96.65平方米。并约定，被告应从2017年9月15日起260天之内到房管局办理交税、过户等相关手续。若被告不配合乙方要退还购房定金20万元并赔付违约金20万元，合计40万元。若原告不配合，被告可直接没收定金20万元并取消交易。同日，被告出具收款收据，证明共收到原告购房定金20万元整。合同签订后，被告未在约定时间内依约办理过户手续。另查，涉案房屋于2014年7月30日设立商品房抵押权预告登记，抵押担保金额31万元，计息方式为等额本息，还款期限为30年，每月还款金额为1654.32元，被告陈东扬在截至庭审之日均依时还款。截至2018年12月27日，涉案房屋贷款本金为288711.05元（不含贷款利息）。再查，原告于2018年8月13日申请诉前财产保全，本院于2018年8月14日作出（2018）粤0811财保18号民事裁定书，裁定查封被告陈东扬位于湛江市××路××都××小区××楼××房（粤房地权证：湛江字第××号），以上财产保全限额1000000元（查封期限二年：从2018年8月14日至2020年8月13日止）。原告的诉前财产保全申请，由天安财产保险股份有限公司湛江中心支公司出具保单保函担保，保险费用为5000元。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉《房屋买卖合同》能否在原告主动偿还贷款消灭抵押权后继续履行。二、案涉《房屋买卖合同》如果继续履行，被告是否应同时支付20万元违约金及按日支付500元逾期违约金。三、案涉保全费及保险公司提供担保的保费是否应由被告承担。关于案涉《房屋买卖合同》能否在原告主动偿还贷款消灭抵押权后继续履行的问题。首先，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同明确约定“自三方签署之日起生效”，故该合同已于2017年9月14日生效，合同内容对买方、卖方及经纪方均具有法律约束力，各方均应按照合同约定全面履行义务。原告叶珍于合同签订当天依约向被告支付了20万元购房定金，被告即向原告出具了20万元的购房定金收据，但被告并未于约定期限内办理赎楼、交税、过户等相关手续，被告的迟延履行行为已构成违约。经查，案涉房屋已于2014年7月30日设立抵押登记，抵押担保金额31万元，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，本案中，原告愿意代为清偿涉案房屋所负抵押债务消除抵押权，因此涉案房产可继续履行过户手续，案涉合同存在继续履行的可能。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，结合近年来本地区房地产市场价格波幅较大，继续履行合同对于守约方即原告的损害程度最低，故在原告同意付清购房款消除涉案房屋抵押权的情况下，本院支持原告在代被告偿还贷款消除抵押权后要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求。关于案涉《房屋买卖合同》继续履行后，被告是否应同时支付20万元违约金及按日支付500元逾期违约金的问题。原告既请求被告赔付20万元违约金，又请求被告按日支付迟延履行违约金，上述两项请求属重复请求，只可视具体违约情况择一请求。本案中，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中备注条款“经双方友好协商，该物业从2017年9月15日起260天之内到房管局办理交税、过户等相关手续。甲乙双方要无条件配合办理该物业相关手续，如无配合者视为违约处理。如甲乙不配合，要退换乙方已支付购房定金人民币贰拾万圆整（￥：200000.00）还要赔付违约金人民币贰拾万圆整（￥：200000.00）共退还人民币肆拾万圆整（￥：400000.00）。如乙方不配合，甲方直接没收定金人民币贰拾万圆整（￥：200000.00）并取消该次交易。”约定的是根本违约情况下的违约金，需以解除合同为前提才能请求赔付。原告未诉请解除合同赔付损失，因而不可适用该备注条款约定的违约金。被告未于合同约定的260天履行期限内到房管局办理交税、过户等相关手续的行为属迟延履行行为，应依照合同中第十条“卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未通按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。”中关于支付逾期履行违约金的约定，被告应自履行期限届满之日即2018年6月3日（自2017年9月15日起第261天）起，按日向原告支付该物业成交价的千分之一即540元（540000元×1‰=540元）违约金。原告变更诉讼请求，要求按500元/日计付迟延履行违约金。但综合本案具体情况，继续履行合同的情况已将原告的损失降至最低，且原告没有提供证据证实其因被告违约造成了高额金钱损失，按500元/日计付迟延履行违约金明显高于法律规定的年利率24%，本院不予支持。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”之规定，本院酌情调整为合同成交金额54万元为本金，按2%月利率计付迟延履行违约金。关于逾期履行日起算时间的问题。合同备注条款约定该物业从2017年9月15日起260天之内到房管局办理交税、过户等相关手续。逾期履行日应当自2017年9月15日起第261天即2018年6月3日起算，原告诉请自2018年6月2日起算，与合同约定不符，本院确定逾期履行日为2018年6月3日。根据合同备注条款约定，被告的迟延履行违约金应自2018年6月3日起算，以合同成交金额54万元为本金，按月利率2%计付违约金，计至判决之日即2018年12月28日，合计约为74880元[540000元×2%×（6+28/30）天≈74880元]。若被告仍不履行合同，原告可就新产生的迟延履行违约金另案处理。截至2018年12月27日，被告尚欠第三人贷款本金288711.05元，利息353元，本息合计289064.72元，而原告依约尚须向被告支付34万元购房款，多于需要代为清偿的贷款数额。且涉案房屋的抵押贷款利息属按月计息，在本判决生效后至原告代为清偿贷款期间仍会继续产生利息，利息数额不能确定，本院无法计出准确的本息数额。综上，原告在代为清偿贷款后，余下应支付给被告陈东扬的购房款可优先冲减迟延履行违约金74880元。关于案涉保全费及保险公司提供担保的保费是否应由被告承担的问题。本案中，原告基于被告迟延履行的违约行为，造成原告向本院提起诉讼主张权利，申请诉讼保全交纳的保全费为必要合理费用，与被告的违约行为具有因果关系，系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：（二）申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：（二）申请保全措施”的规定，原告申请诉前财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担”的规定，本院支持原告关于保全费的诉讼请求。关于保全保险费用的承担问题。诉讼保全并非每一诉讼所必需，保全申请人提供可靠担保的方式可以是申请人自己的现金、不动产、动产，也可以是第三方提供的担保。原告为保障自身利益，既要在案件判决前即对被告的财产采取保全措施，又不愿使用自己的财产进行担保，其因此购买保险公司为之担保所产生之费用难谓必要且合理，本院不予支持。被告陈东扬经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃对原告主张的抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《诉讼费用交纳办法》第六条第（二）项、第十条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、限原告叶珍于本判决发生效力之日起30日内代被告陈东扬向第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行清偿贷款本金288711.05元及利息以消除抵押登记，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司湛江市赤坎支行应在收到原告叶珍的代为清偿贷款本金及利息之日起30日内消除湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区四期53号楼2504房的抵押登记。二、限被告陈东扬与原告叶珍继续履行于2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》，于第一项判项履行完毕之日起30日内配合原告叶珍办理湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区四期53号楼2504房交易过户手续。三、限被告陈东扬于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金74880元给原告叶珍。四、驳回原告叶珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12055元，保全费5000元，由被告陈东扬负担受理费8979.26元，保全费5000元，由原告叶珍负担受理费3075.74元。原告叶珍已缴纳受理费12055元、保全费5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 员 汪   政人民陪审员 莫 云 飞人民陪审员 谭 仁 伟二〇一八年十二月二十八日书 记 员 韩婷（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。《诉讼费用交纳办法》第六条?当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：(一)案件受理费；(二)申请费；(三)证人、鉴定人、翻译人员、理算人员在人民法院指定日期出庭发生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴。第十条?当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：(一)申请执行人民法院发生法律效力的判决、裁定、调解书，仲裁机构依法作出的裁决和调解书，公证机构依法赋予强制执行效力的债权文书；(二)申请保全措施；(三)申请支付令；(四)申请公示催告；(五)申请撤销仲裁裁决或者认定仲裁协议效力；(六)申请破产；(七)申请海事强制令、共同海损理算、设立海事赔偿责任限制基金、海事债权登记、船舶优先权催告；(八)申请承认和执行外国法院判决、裁定和国外仲裁机构裁决。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。