西安市雁塔区人民法院   民事判决书            (2018)陕0113民初12911号     原告：景亮辉，男，1989年12月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托代理人：刘静静，陕西博硕律师事务所律师。   被告：禹世鹏，男，1983年10月27日出生，汉族，住广州市天河区。   委托代理人：贡好，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。   被告：陕西合富房地产营销策划有限责任公司，住所地西安市曲江新区。   法定代表人：张喜平，该公司总经理。   委托代理人：康凯普，该公司职工。   原告景亮辉与被告禹世鹏、陕西合富房地产营销策划有限责任公司（以下简称陕西合富公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告景亮辉及其委托代理人刘静静、被告禹世鹏委托代理人贡好、被告陕西合富房地产营销策划有限责任公司委托代理人康凯普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告景亮辉诉称，2018年3月22日，原告与被告禹世鹏及被告陕西合富公司签订房屋买卖三方合同，约定被告禹世鹏将其所有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX号，建筑面积为84.88平方米的房屋出卖给原告，成交价为101万元，并在2018年7月1日前将该房屋交付原告。被告陕西合富公司作为居间方为原告办理相应购房手续。合同签订当日原告依约向被告禹世鹏支付了50000元定金，向被告陕西合富公司支付了15000元的居间服务费。后原告多次催促二被告按照约定的期限履行合同义务，但二被告均以各种理由推脱。2018年6月5日，原告再次微信催促被告禹世鹏履行该合同，被告禹世鹏明确拒绝继续履行合同。现二被告已严重违反合同约定，给原告造成巨大经济损失，故诉至法院，请求判令被告禹世鹏双倍返还原告定金100000元；判令二被告返还原告已支付居间费15000元；判令二被告共同赔偿原告损失424400元。本案诉讼费用由被告承担。    被告禹世鹏辩称，原告所述被告拒绝履行合同与事实不符。相反是原告拒绝履行支付购房款的先履行义务。在原告未履行支付购房款的先义务的情况下，被告及该房屋共有人行使先履行抗辩权，拒绝履行交付房屋及办理房屋权属转移登记的行为不存在任何违约情形。鉴于原告严重逾期付款，被告及该房屋共有人认为原告的行为已经表示其不愿意继续履行合同，故提出了解除合同的意思表示。原告所谓的42.44万元损失更是子虚乌有，无稽之谈。原告诉请的双倍返还定金及赔偿损失与事实相悖，于法无据。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告陕西合富公司辩称，双方均应按照合同约定履行，谁违约了谁就应该承担违约责任。被告禹世鹏在2018年5月底明确表示争议房屋给其父母居住，不愿意出售。并且其告知被告禹世鹏和原告协商解决。其公司一直在积极办理手续，一直在联系双方，并且其公司不存在违约情况，原告要求其公司赔偿损失，没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。   经审理查明，2018年3月22日，原告景亮辉与被告禹世鹏、被告陕西合富公司签订了房屋买卖三方合同，约定被告陕西合富公司作为居间人，原告景亮辉与被告禹世鹏共同委托被告陕西合富公司代理并见证原告景亮辉与被告禹世鹏之间的买卖行为。被告禹世鹏将其名下位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋（建筑面积84.88平方米，房屋所有权证号115XXXXXXX-27-1-11806-1）出售给原告。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国民生银行，抵押登记日期为2009年7月22日，他项权利证证号为Y09XXXXXX。被告应于2018年3月30日前办理抵押注销手续。房屋成交价为1010000元。原告应在签订合同当日向被告禹世鹏支付50000元作为定金；此定金适用于合同法中的定金罚则。原告采用银行贷款的方式支付剩余房款，被告陕西合富公司协助原告在受理该房屋贷款的银行签订个人住房按揭贷款合同（银行面签）手续，办理银行面签手续当日原告将购买该房屋首付款（含被告已得购房定金）共计310000元，存入西安市房管局指定的资金监管并办理出XX房交易结算资金监管协议。被告应当在2018年7月1日前将该房屋交付给原告。还约定，出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证得，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日其七日内退还买受人全部已付款，按照银行利率付给利息，并按买受人累计已付房款的一倍支付违约金。如违约方的违约责任导致本合同不能继续履约的，违约方除向守约方赔付的同时还应承担被告陕西合富公司总房款的3%违约金作为赔偿。作为本次买卖交易的居间方，被告陕西合富公司负责为原、被告提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味被告陕西合富公司促成买卖交易的居间义务已经完成，签订合同当日由原告按照成交价的1.5%向被告陕西合富公司支付居间服务费15000元。上述合同签订后，原告向被告禹世鹏支付了50000元定金。向被告支付15000元的居间费。2018年3月底，被告解除了涉案房屋抵押登记，并于2018年4月取得不动产权证书。2018年5月份起，被告禹世鹏向被告陕西合富公司、原告均明确表示不愿意继续出售房屋。   上述事实，有房屋买卖三方合同、定金收条、微信聊天记录等证据及双方当事人陈述在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原、被告签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，内容合法有效。三方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。签订合同后，原告依约向被告禹世鹏支付了定金，被告禹世鹏应在取得房屋所有权证后，积极配合原告办理网签备案手续及资金监管协议，但被告禹世鹏取得房屋所有权证后，以其妻子不同意，无法办过户等为由不愿出售房屋、拒绝履行合同。关于被告禹世鹏辩称系原告未依合同约定将购房首付款31万元存入房管局指定监管账户，违约责任在原告的意见，因庭审中根据原告提供的与被告禹世鹏的微信聊天记录以及当庭向被告陕西合富地产营销策划有限公司核实的情况可知，本案系被告禹世鹏在签订合同并收到原告定金后以妻子不同意、房子需留给老人居住、以后再想买就不好买等原因明确拒绝继续履行合同，不配合银行面签，导致原告不能依约支付首付款到房管局指定监管账户，故本案系被告禹世鹏违约在先，致使合同不能履行，原告并无过错。庭审中原被告亦明确《房屋买卖三方合同》已经解除，本院予以确认。现原告作为守约方，有权要求被告禹世鹏在解除合同后赔偿损失。    关于原告主张的已经支付给被告陕西合富公司1.5万元居间费一节，按照合同约定，房屋买卖三方协议签订后，即视为被告陕西合富公司居间义务完成，故原告要求被告陕西合富公司返还居间费的诉讼请求，不能成立，本院不予支持。因本案系被告禹世鹏根本违约致使合同不能履行，故该笔1.5万元居间费应由被告禹世鹏向原告赔付，本院对此予以支持。   关于原告主张房屋差价损失之诉请，因涉讼房屋交易适逢本市XX房价在短期内快速上涨、变动的时期，被告禹世鹏的违约行为致使合同不能继续履行，原告亦错失在同时期与他人订立房屋买售合同的机会，原告在需重新购置同地段房屋时必然多支付的价款属于由此给原告造成的损失，房屋价格在签订合同后飞速上涨属于客观事实，被告禹世鹏违约亦能预见到可能给原告造成的损失，故原告请求赔付房屋差价损失并不不当。因被告禹世鹏违约行为对原告造成的损失远超定金赔偿数额，原告主张赔偿损失不违反相关法律规定，本院可予支持，但赔偿金额不应高于违约造成的损失。现为减少当事人讼累，决定不对房屋价值委托鉴定。被告禹世鹏在2018年6月左右多次明确告知原告与中介公司不继续履行合同，参照安居客、58同城等房屋出售网站6月份所示出售的与涉讼房屋相似地段、户型的价格，本院将被告禹世鹏违约行为确定日及上述数据作为确定赔偿金额的考量因素，酌定被告应向原告赔偿房屋差价损失340000元。   关于原告主张双倍返还定金之诉请，因房屋差价损失已能够弥补原告的损失，本院不再适用定金罚则与赔偿损失并处，故对原告该项诉请不予支持，被告禹世鹏应向原告退还其收取的50000元定金。   综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：   一、被告禹世鹏应于本判决生效后十日内退还原告景亮辉定金50000元；   二、被告禹世鹏应于本判决生效后十日内赔偿原告景亮辉已支付中介费损失15000元；   三、被告禹世鹏应于本判决生效后十日内赔偿原告景亮辉房屋上涨差价损失340000元；   四、驳回原告景亮辉其余诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费9194元，由原告景亮辉承担1194元，被告禹世鹏承担8000元。因原告已预交，故被告禹世鹏在履行上述给付义务时一并支付原告。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。        审判长  何    燕   审判员  赵琳君   审判员  秦    冰     二〇一八年十二月二十七日                              书记员  王小波     打印：扈艳红     校对：王小波     年 月日送达