四川省彭州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0182民初3806号 原告：彭州鑫和投资有限公司，住所地：四川省彭州市。 法定代表人：杨德兵，职务：董事长。 委托诉讼代理人：冯浩伦，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣，四川律治律师事务所律师。 被告：成都专创铝业有限公司，住所地彭州市。 法定代表人：张国平，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄重斌，四川重泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘淑花，女，1974年5月8日出生，住四川省彭州市，系公司经理。 原告彭州鑫和投资有限公司（以下简称：鑫和公司）与被告成都专创铝业有限公司（以下简称：专创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫和公司的委托诉讼代理人冯浩伦、被告专创公司的委托诉讼代理人黄重斌、刘淑花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫和公司向本院提出诉讼请求：1、判令专创公司支付鑫和公司购房款和绿化设施费460000元，并以460000元为基数，按每日千分之三支付2017年10月31日起至实际付清欠款之日止的违约金。事实和理由：2014年10月18日，鑫和公司与专创公司签订《厂房转让协议》和《补充协议》，约定将位于彭州市致和镇东三环路三段389号编号为E1-2栋的厂房作价2435496元转让给专创公司，最后一笔应于2017年10月30日前支付460000元（含绿化设施费60000元），每迟延一日，应按未付金额的千分之三向鑫和公司支付违约金。协议签订后，鑫和公司依约交付了厂房，专创公司支付了部分款项，至今尚欠购房款和绿化设施费460000元。 专创公司辩称，对专创公司与鑫和公司签订《厂房转让协议》和《补充协议》，购买位于彭州市致和镇东三环路三段389号编号为E1-2栋的厂房的事实予以认可。但专创公司已经向鑫和公司支付了2239496元，欠付购房款金额为196000元。对于鑫和公司主张的绿化设施费，双方未在合同中约定，故鑫和公司主张该费用缺乏事实基础。其次，专创公司未支付剩余购房款系因鑫和公司至今未办理不动产权证书，亦未取得案涉厂房项下的国有土地使用证，专创公司基于不安抗辩权之行使，暂缓支付剩余购房款，不构成违约。请求驳回鑫和公司的诉讼请求。 本院对双方一致认可的签订《厂房转让协议》和《补充协议》、鑫和公司尚未取得案涉厂房项下国有土地使用证的事实予以确认。对双方有争议的专创公司已支付的购房款金额，专创公司向法庭提交如下证据： 1、加盖彭州鑫和投资有限公司财务专用章收据7份（2014年10月21日200000元、2014年12月1日300000元、2014年12月15日735496元、2015年11月6日500000元、2015年12月15日8000元、2016年11月18日400000元、2016年11月18日96000元），证明专创公司已向鑫和公司缴纳购房款2239496元的事实。 鑫和公司对该证据质证认为，对鑫和公司缴纳的款项总额无异议，但认为应当根据《补充协议》所附“付款明细”确认专创公司支付款项的类别，对于2016年11月18日载明为“利息”的收据，该备注系笔误，该款为绿化设施费，并非利息。 对有争议的证据，鑫和公司与专创公司并未就证据的真实性、合法性和关联性提出异议，本院依法予以采信。对于证据的证明力，本院将在说理部分予以评述。 根据双方一致认可的事实及所提交的证据，结合双方当庭陈述，本院查明以下案件事实：鑫和公司与专创公司于2014年10月18日签订《厂房转让协议》，约定鑫和公司将位于彭州市致和镇东三环路三段389号编号为E1-2建筑面积为1117.2平方米的厂房所有权及国有土地使用权作价2435496元转让给专创公司（最终价格根据房屋面积测绘结果报告书所确认厂房面积进行结算，多退少补）。合同第六条第3项约定“甲方（鑫和公司）保证在取得彭州鑫和产业园厂房所有权证和国土证使用证之日起两年内为乙方（专创公司）办理完乙方厂房的权属证书。”同日，双方还签订《补充协议》，协议约定专创公司应在补充协议签订之日支付定金200000元，2014年11月30日前支付第二笔转让款1035496元，剩余款项分别于2015年10月30日、2016年10月30日和2017年10月30日前分三期等额支付。协议第二条“二、关于费用的补充约定”，约定了水电费的支付方式和绿化卫生管理费（自交房次年起按每月0.5元/平方米收费，3年后按同等级标准厂房收费标准收取）。该条第3项载明“工业园区内公共部位、共用设施等的维修更新由业主共同分担，业主不得拒绝承担相应费用。”协议第六条第1款载明“因甲方（鑫和公司）原因导致本协议解除的，甲方应向乙方（专创公司）支付标的厂房转让款总额20%的违约金，甲方退还房款应包含附件中要求乙方交纳且乙方已交纳给甲方的绿化设施费。”补充协议后附件约定了专创公司分期付款明细：1、2015年10月30日前支付转让款400000元和绿化设施费108000元；2016年10月30日前支付转让款400000元和绿化设施费96000元；2017年10月30日前支付转让款400000元和绿化设施费60000元。合同及补充协议签订后，专创公司于2014年10月21日支付200000元、2014年12月1日支付300000元（收据备注：厂房预付款）、2014年12月15日支付735496元（收据备注：厂房预付款）、2015年11月6日支付500000元（收据备注：厂房预付款）、2015年12月15日支付8000元（收据备注：厂房预付款）、2016年11月18日支付400000元（收据备注：厂房预付款）、2016年11月18日支付96000元（收据备注：利息）。另查明：鑫和公司尚未取得所出售厂房的国有土地使用权。 本院认为，本案的争议为：1、专创公司欠付的款项金额；2、专创公司是否享有不安抗辩权。对于第一个争点，本院从以下两个方面进行论述。一是绿化设施费是否应当在本案中一并处置问题。根据鑫和公司与专创公司签订的合同与补充协议所确定的内容，合同及补充协议所确定的专创公司须向鑫和公司给付的款项为E1-2厂房的对价、水电费和绿化卫生管理费。虽鑫和公司主张补充协议附件“分期付款明细”应为补充协议的组成该部分，但该附件中所列“绿化设施费”并未在合同、补充协议中予以约定，以明确该款项的来源及与所购买厂房的关联。基于已明确的厂房购买合同关系，鑫和公司所主张的绿化设施费实际系对原合同及补充协议确定权利义务内容的变更，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第（二）项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，鑫和公司应当就双方就原合同及补充协议所约定的购房款金额的变更达成合意的事实承担举证证明义务。但鑫和公司未能说明绿化设施费的内容及双方的合意情形，及该绿化设施费已经包含于双方已建立的房屋买卖合同关系之中，故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，对鑫和公司主张的绿化设施费在本案中不作处置。二是对于专创公司已支付的购房款金额。对于收据已载明为“厂房预付款”的部分，计1943496元，本院予以确认。对2014年10月21日专创公司支付的200000元，根据补充协议约定，该款系定金，亦应计入购房款，对此部分，双方亦无争议，本院予以确认。对于专创公司与2016年11月18日支付的96000元，收据注明为“利息”，但经双方当庭确认鑫和公司与专创公司除房屋买卖合同关系和物业服务合同关系外不存在其他合同关系，而对鑫和公司主站该款系绿化设施费的意见，根据前述理由，本院不予支持。故96000元应当作为专创公司支付的购房款。综合上述两点，专创公司支付的购房款总额为2239496元，尚未支付的购房款为196000元。 专创公司是否享有不安抗辩权问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，义务人仅得在有证据证明合同相对方经营情况严重恶化，转移财产、抽逃资金以逃避债务，丧失商业信誉，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形下方可主张该权利，但本案中，专创公司并未向本院提交相关证据，故根据该条第二款之规定，其不享有不安抗辩权，应当承担违约责任。 对于违约责任的计算方式，鑫和公司主张按照未付金额每日千分之三计算至实际付清款项之日。本院认为，专创公司未依约支付购房款，造成鑫和公司的直接损失为资金利息损失，但如按合同约定每日千分之三计算，则年利率标准为109.5%，远超法律及司法解释所允许的最高标准。且专创公司在庭审过程中申请法院对违约金的计算标准予以调整，故本院将违约金计算标准调整为按未付款项每年24%计算。对过高部分，本院不予支持。对于计算时间起点，鑫和公司主张自2017年10月31日开始计算，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、成都专创铝业有限公司于本判决生效之日起十日内给付彭州鑫和投资有限公司购房款款196000元； 二、成都专创铝业有限公司于本判决生效之日起十日内给付彭州鑫和投资有限公司违约金（违约金计算方法：以欠付购房款为基数，自2017年10月31日起按年利率24%计算至实际付清购房款之日止）； 三、驳回彭州鑫和投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，由彭州鑫和投资有限公司负担1000元，由成都专创铝业有限公司负担1050元（应由成都专创铝业有限公司负担部分，彭州鑫和投资有限公司已先行垫付，成都专创铝业有限公司在支付购房款时一并支付彭州鑫和投资有限公司）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张振宇 二〇一八年十二月三日 书记员  罗宗艳 四川省彭州市人民法院 履行义务告知书 依照法律规定，发生法律效力的判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人有自动履行的义务。当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。进入执行程序后，被执行人若未按执行通知履行法律文书确定的义务，将面临如下法律后果： 1.被限制出境。 2.被限制高消费。被执行人为自然人的，被采取限制消费措施后，不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为： （1）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位； （2）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费； （3）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋； （4）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公； （5）购买非经营必需车辆； （6）旅游、度假； （7）子女就读高收费私立学校； （8）支付高额保费购买保险理财产品； （9）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位等其他非生活和工作必需的消费行为。 被执行人为单位的，被采取限制消费措施后，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得实施上述消费行为。 3.被纳入失信被执行人名单。被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，将被纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒。具体惩戒措施有： （1）公之于众。失信被执行人信息被列入最高人民法院失信被执行人名单库，以及通过当地报纸、广播、电视、网络、新闻发布会、法院公告栏或其他方式向社会予以公布。 （2）限制日常经营。政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等将对失信被执行人在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面予以限制。 （3）征信系统记录。在征信系统中对失信被执行人予以记录，限制贷款、办理个人信用卡等。 （4）任职资格限制。失信被执行人不得担任国企高管、事业单位法定代表人、金融机构高管、社会组织负责人、党代表、人大代表和政协委员，不得招录（聘）为公务人员、入党、入伍；失信被执行为人为公职人员的，失信情况作为其评先、评优、晋职晋级的重要参考。 （5）荣誉或授信限制。 （6）特殊市场交易限制。失信被执行人不得从事不动产交易、国有资产交易；不得使用国有林地、草原及利用其他国有自然资源。 4.被强制执行并承担相关费用。 5.支付执行费。 6.被罚款、拘留或追究刑事责任。被执行人或其他人拒不履行生效法律文书的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。行为人系单位的，由其主要负责人或者直接责任人员承担上述责任。 为避免承担上述法律后果，当事人应当自觉履行生效法律文书确定的义务或与对方当事人协商处理。 —1—