天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0101民初7776号原告：和记黄埔地产(天津)有限公司，住所地天津市和平区南京路183号津汇广场6层601室，现办事机构所在地在天津市和平区南京路世纪都会商厦办公楼8层801室。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：宋佳，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，天津金诺律师事务所律师。被告:王雅萍，女，1979年10月29日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。原告和记黄埔地产（天津）有限公司（以下简称和记黄埔）与被告王雅萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和记黄埔的委托诉讼代理人宋佳、张磊均到庭参加诉讼。被告王雅萍到庭参加了2018年11月22日的开庭审理，经本院依法传票传唤，拒不到庭参加2018年12月13日的开庭审理。本案现已审理终结。和记黄埔向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的世纪都会商铺租赁合同及补充合同于2017年12月6日解除；2.依法判令被告向原告支付2017年9月1日至2017年12月6日应付而未付的租金19234.74元及至被告实际支付之日的逾期付款违约金；3.依法判令被告向原告支付2017年9月1日至2017年12月6日应付而未付的物业管理服务费4700.9元及至被告实际支付之日的逾期付款违约金;4.依法判令被告向原告支付2017年9月1日至2017年12月6日应付而未付推广费846.29元及至被告实际支付之日的逾期付款违约金；5.依法判令被告向原告支付2017年9月1日至2017年12月6日应付而未付的中央隔油系统维护费146.9元及至被告实际支付之日的逾期付款违约金；6.依法判令被告向原告支付2017年12月7日至2017年12月25日因被告实际占用房屋而应支付的房屋使用费、推广费、物业管理费共计8447.65元；7.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2017年5月11日签订了世纪都会商铺租赁合同，后于2017年7月28日签订世纪都会商厦租赁合同之补充合同，约定由被告承租原告所有世纪都会商厦商场部分第一层103号商铺经营灯塔屋，租赁期自2017年6月2日起，固定期限2年，合同约定，被告应于每个公历月第5日或之前向原告支付租赁期内当月基本租金、物业管理服务费、推广费及中央隔油系统维护费。如被告未按时支付上述任何费用，原告有权要求被告按照逾期付款金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，如逾期超过十五日，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约履行合同义务，但自2017年9月起被告开始欠付租金等费用，原告多次发函催缴无果，遂向被告发函通知其合同自2017年12月6日解除。同时根据合同约定被告应于合同解除当日将场地恢复原状后交还原告，但被告却实际占用商铺至2017年12月25日。王雅萍辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：2017年10月8日原告给被告断电导致无法经营，之后被告腾空房屋并返还房屋。被告认为是2017年10月8日解除的合同。由于被告经营不善，无力支付相应租金，所以给付不了其他款项和违约金。被告在装修的时候是装修公司进行的，由于原告要求被告必须使用原告的工程队，被告又额外支出4000-5000元。被告安装电话时，由于原告商场没有走线，导致被告额外又花费了网线和电话线的钱。被告租的商铺下面是原告的排油池，当时租的时候没有向被告明确说明，导致每个月都有两天，向被告承租屋内刷碗池反臭油，被告都得开门通风。为此被告也找过物业，物业来了就是给修，但是也解决不了根本问题。而且被告还找了捕鼠公司，因为房屋内管道上跑老鼠，在店铺内都能看到，找物业也没有结果。被告之前找过原告说想在商场发广告，因为生意不太好，原告说被告是外铺不让做，灯箱也不让做。一方面是被告经营问题，另一方面是原告不配合被告，所以被告才搬走。当时物业断电时候，被告卡内是有电的，但是物业私自就断了电了，导致被告无法经营，被告认为原告也有责任。原告还押着被告三个月租金，折抵后被告不欠原告任何钱。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提供的证据和当庭陈述，对双方无争议的事实，本院认定如下：1、双方均认可租赁合同已经解除。2、被告认可租金、物业管理服务费、推广费、中央隔油系统维护费交至2017年8月31日，从2017年9月1日开始欠付上述费用。3、被告认可欠付2017年9月1日至10月11日的租金8160.19元，同意给付原告；认可欠付2017年9月1日至10月11日的物业管理服务费1994.32元，同意给付原告。4、原告确认已经收取被告经营保证金22485元、装修押金10000元，被告要求折抵，原告只同意折抵装修押金10000元，对经营保证金22485元要求作为违约金不同意折抵和退还。对双方有争议的证据及事实，本院认定如下：涉案房屋系原告所有。原告（甲方）与被告（乙方）于2017年7月28日签订《世纪都会商厦办公楼租赁合同》（以下简称合同），约定：“被告承租原告位于天津市和平区，建筑面积45.28平方米，用于经营灯塔屋酸奶。租赁期限为2年，租赁期开始日为2017年5月25日。月租金为6023元／月。5.7.3乙方应于每个公历月第五（5）日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及销售终端收银机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业管理服务费及中央隔油系统维护费（如有）。5.7.4租赁期内之提成租金，乙方应按本合同附件三列明之期限向甲方支付。9.1乙方应当按时足额支付租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业管理服务费及其他应付款项。12.1除本合同另有约定外，租赁期届满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期届满或本合同提前终止当日将已恢复至该房产首次交付时原状或甲方指示的其他状态下的该房产交还甲方，并向甲方或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用由乙方自行承担。15.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知乙方终止本合同、收回该房产、甲方及受托管理人无需返还乙方已付的经营保证金。若甲方及受托管理人收取的经营保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿。15.5租赁期内，乙方未按照本合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业管理服务费或者其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五日内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本合同第15条第15.4款约定的救济措施。17.2任何一方就本合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，以邮寄双挂号、特快专递、人手传送、图文传真或者其他法律允许的方式发送至本合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址。双方约定，上述通知和其他函件应被视为在以下日期有效送达：17.2.1以邮寄双挂号、特快专递发出的，以发出日起第二日为送达日。18.2如在本合同履行过程中产生任何争议，双方应尽最大努力通过友好协商解决。如双方友好协商后仍未能达成一致，任何一方均可向该房地产所在地的人民法院提起诉讼。附件三，第三部分：经营保证金1.经营保证金为22485元，相当于三（3）个月每月基本租金及物业管理服务费。自本合同签署之日起七（7）日内，乙方应向甲方支付经营保证金中相当于三（3）个月每月基本租金的款项18069元，并向受托管理人支付相当于三（3）个月每月物业管理服务费的款项4416元。乙方不得将经营保证金抵消其应支付的租金、物业管理服务费、推广费或其他应付款项。第四部分：1.物业管理服务费为每月每平方米32.5元，该房产物业管理服务费总计为每月1472元。2.推广费为每月265元。3.1装修押金为10000元。在乙方完成该房产的装修工作并经受托管理人验收合格后三十（30）个工作日内，受托管理人在扣除赔偿款项（若有）后将剩余装修押金无息退还乙方。3.3中央隔油系统维护费为每月46元。”补充合同约定：“一、租赁期开始日为2017年6月2日，但甲方有权因应该商场的整体交付情况而以提前七（7）个工作日向乙方发出书面通知的形式调整租赁期开始日，而无需承担任何责任。”另查，原告向被告发出两份催款函，2017年9月6日催款函写明：“致王雅萍：2017年9月5日，尚欠租金6023元，推广费265元，物业管理服务费1472元，中央隔油池系统维护费46元，共计7806元。请于收到本函之日起15日内支付上述款项。”2017年9月21日催款函写明：“致王雅萍：我司已经于2017年9月6日向阁下发送《催款函》。截至2017年9月20日，尚欠租金6023元，推广费265元，物业管理服务费1472元，中央隔油池系统维护费46元，共计7868.45元。请务必于收到本函之日起七日内支付上述款项。”2017年12月4日，原告按照双方合同中约定的送达地址以EMS特快专递向被告邮寄了《关于解除世纪都会商厦商铺租赁合同的通知》，基本内容为：“致：王雅萍，自2017年12月6日起租赁合同终止，即我司与阁下于2017年5月11日签署的《世纪都会商厦商铺租赁合同》、于2017年7月28日签署的《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》于2017年12月6日起终止。阁下所支付的经营保证金22485元将作为违约金的一部分，不予退还；同时，阁下需补足各项费用欠款及由此所产生的逾期付款违约金，合计25650.89元（逾期付款违约金暂计算至12月6日，实际产生金额以交费当日为准）。按照租赁合同约定阁下解约前需支付质量保证金6023元以应对闭店后可能产生的客诉赔偿等问题。另提醒阁下注意：按照租赁合同的约定，阁下应在2017年12月6日或之前将场地恢复原状后交还我司，如阁下未按照上述期限归还租赁商铺的，因继续占用该商铺，阁下应自2017年12月6日起至商铺被我司实际收回之日止，向我司交纳房屋使用费和推广费、并向受托管理人支付物业管理服务费和实际发生的其他应付费用，该等费用为每月13783元。”2017年12月18日，原告按照双方合同中约定的送达地址以EMS特快专递向被告邮寄了《关于交还商铺的函》，基本内容为：“致：王雅萍，请阁下务必于2017年12月25日或之前向我司归还该承租商铺，否则，我司将依约于12月25日收回该承租商铺，且阁下需承担所有相关费用及赔偿责任。”本案涉案房屋于2018年7月16日再行出租他人。本院认为，涉案合同，系当事人真实意思表示，依法成立、有效。当事人均应按照租赁合同的约定全面履行自己义务。对于原告第一项诉讼请求，庭审中，双方一致认可合同已经解除，但对合同解除时间未能达成一致意见。原告主张合同于2017年12月6日解除，被告则主张合同于2017年10月8日解除。原告针对自己的主张提供了证据3催款函2份、证据4解除通知、证据5EMS快递单用以证明自己的主张。被告对原告提交的证据3没有异议，表示已经收到，对证据4、5不予认可，表示没有收到。被告主张原告在2017年10月8日将被告租赁店铺断水断电，导致被告无法正常经营，被告于10月9日将租赁商铺腾空，10月11日将商铺钥匙返还给了原告。原告称没有给被告强制断电的情况，且没有收到过商铺钥匙。被告对其主张未向法庭提交证据。因被告未能向法庭提交证据证明自己的主张，故对被告的主张，本院无法支持。原告提供的催款函，被告没有异议，本院对该证据予以认定，作为定案依据。被告对证据4、5不予认可，称未有收到，原告提供的证据4、5可以证明原告向被告邮寄解除通知的情节，根据双方合同约定，寄送地址是双方合同中约定的送达地址，发出日起第二日即为送达，虽被告未收到该解除通知，但根据合同约定，应视为被告已经在该解除通知寄出后第二日收到。解除通知于2017年12月4日寄出，故被告收到时间应为12月6日。原告主张2017年12月6日双方合同解除，符合双方合同约定，本院对原告该项诉讼请求予以支持。对于原告第二项诉讼请求，被告对自2017年9月1日开始欠付租金的事实无异议，但只认可欠付2017年9月1日至10月11日的租金8160.19元，对该租金同意给付，其余租金不同意给付。理由系被告经营不好，没有钱支付房租，若原告退回被告装修押金10000元，被告可以用其支付房租，不会违约，同时原告为被告强制断电，导致被告无法经营，违约不是被告造成的。被告主张原告为其强制断电，原告对此不予认可，被告未能向法庭提交证据证明，本院对该事实无法认定。被告经营不好以及原告未及时退回押金，不是被告拖欠房租的合法理由，故对被告上述抗辩理由本院不予支持。对原告要求被告支付欠付租金及违约金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告第三项诉讼请求，被告对自2017年9月1日开始欠付物业管理服务费的事实无异议，但只认可欠付2017年9月1日至10月11日的物业管理服务费1994.32元，对该费用同意给付，其余费用不同意给付。理由除上述欠付租金理由外，还有屋内有老鼠一节。被告针对屋内有老鼠一节，向本院提交了照片一张，原告不认可其真实性。因被告未提交该证据的原件，且未到庭抗辩，本院无法核实该证据的真实性，故对该证据不予认定，对被告该抗辩理由不予支持。被告其他的抗辩理由，本院已经上述分析并驳回。根据双方合同的约定以及被告提供的物业管理服务费发票，可以证明被告一直向原告缴纳物业管理服务费的事实，现被告欠付物业管理服务费，应向原告给付该款项。原告同时主张按照日万分之五给付未支付期间的滞纳金，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告第四项诉讼请求，被告不同意给付，主张原告并未对被告店铺进行过推广。根据双方合同5.2条约定，推广费指原告就宣传推广该商场而收取的费用，被告应当自租赁期开始日起向原告支付。推广费并不是针对被告个人商铺进行的推广，故对被告该抗辩理由本院不予支持。原告要求被告给付推广费及滞纳金的诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告第五项诉讼请求，被告主张其售卖酸奶和饮品，没有排油，故不同意支付。双方在合同中明确约定了被告应当向原告支付该笔费用，故对被告该抗辩理由，本院不予支持。原告该项诉讼请求，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。对于原告第六项诉讼请求，原告在本案中要求确认双方合同于2017年12月6日解除，本院对原告该项诉讼请求已经予以支持，故双方合同于2017年12月6日提前终止。根据双方合同第15.11条约定，本合同提前终止后，原告有权收回该房屋。原告作为出租方，应避免损失的扩大，其可于2017年12月7日收回出租房屋，那么自2017年12月7日起就不会再产生新的房屋使用费、推广费和物业管理服务费。而且被告曾向原告缴纳过经营保证金22485元，原告对该款项不同意退还和折抵，要求作为被告单方解除合同违约金，该经营保证金已经相当于三个月租金，本院也支持了原告要求被告给付日万分之五违约金的诉讼请求，支付违约金和赔偿损失均是合同违约责任承担的主要形式。违约金具有补偿和处罚的双重属性，而赔偿损失主要是一种补偿性质的责任形式。违约金是损失赔偿额的约定，只有在违约金不足弥补损失的情况下，守约方才能另行主张损失赔偿。如对同一违约事实同时适用支付违约金和损失赔偿，那么赔偿的数额将超过造成损害的数额，不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的承担违约责任原则。故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张用已经缴纳原告的装修保证金10000元予以折抵欠付款项一节，原告同意折抵，该行为系当事人自愿处分的行为，本院予以照准。本院依法向被告王雅萍送达了开庭传票，被告王雅萍经本院传唤，未在规定的时间内出庭应诉，视为放弃诉讼中享有的民事权利，应自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、确认原告和记黄埔地产（天津）有限公司与被告王雅萍2017年5月11日就天津市和平区（建筑面积45.28平方米，用于经营灯塔屋酸奶）签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》以及2017年7月28日签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》于2017年12月6日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告王雅萍给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司自2017年9月1日至2017年12月6日期间欠付的房屋租金19234.74元以及自2017年9月6日起至实际给付之日止的违约金（以未支付的数额为基数，按照双方合同约定的日万分之五分段计算）；三、本判决生效之日起十日内，被告王雅萍给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司自2017年9月1日至2017年12月6日期间欠付的物业管理服务费4700.9元以及自2017年9月6日起至实际给付之日止的违约金（以未支付的数额为基数，按照双方合同约定的日万分之五分段计算）；四、本判决生效之日起十日内，被告王雅萍给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司垫付的自2017年9月1日至2017年12月6日期间推广费846.29元以及自2017年9月6日起至实际给付之日止的违约金（以未支付的数额为基数，按照双方合同约定的日万分之五分段计算）；五、本判决生效之日起十日内，被告王雅萍给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司中央隔油系统维护费146.9元以及自2017年9月6日起至实际给付之日止的违约金（以未支付的数额为基数，按照双方合同约定的日万分之五分段计算）；六、上述第二、三、四、五给付款项可用被告王雅萍缴纳的装修保证金10000元进行折抵；七、驳回原告和记黄埔地产（天津）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取计370元，由原告和记黄埔地产（天津）有限公司负担85元，被告王雅萍负担285元（被告王雅萍于本判决生效之日起十日内直接给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  耿娟二〇一八年十二月十八日书 记 员  霍艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。