四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终17449号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李仕东，男，1990年6月2日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：张云帆，四川永靖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖丹，四川永靖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李双双，女，1990年8月24日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：林让，男，1994年10月5日出生，汉族，住四川省资中县。 共同委托诉讼代理人：龚志，四川履正律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：史飞江，四川履正律师事务所律师。 上诉人李仕东因与被上诉人李双双、林让房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李仕东上诉请求：1.请求撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7888号民事判决，依法改判判决书第二项租金总额为87780元，改判第三项的滞纳金按照24%计算，改判第四项公共维护费为6988.45元，改判驳回判决第五项；2.本案一、二审的诉讼费用由李双双、林让负担。事实和理由：1.李仕东并未违约，办理消防许可证并非合同约定义务，李仕东在签订合同时对房屋现状并无隐瞒，一审法院认定李仕东违约属于无故加重李仕东合同义务。2.一审法院认定事实不清，在一审案件审理过程中，李仕东对李双双、林让后补的《装饰装修工程施工合同》提出异议，该附件的装饰装修工程预算表、明细表、及装饰工程验收都没有出具，一审法院也未向第三人沈祥君核实装修装饰金额、项目及对应的款项，仅凭李双双、林让向第三人的转款凭证就认定装修金额，且转账金额有一部分未做任何备注，无法核实是否是装修款。3.在一审庭审中，李双双、林让自认拆除了案涉房屋内能够拆除的装修，包括较大价值的中央空调、木地板等，一审法院未对装修残值进行调查核实，未将已经拆除的这部分装修装饰项目价值进行扣除。 李双双、林让辩称，1.李仕东于2019年1月26日单方发出了解除合同通知书，至此李双双、林让没有实际使用房屋，故租金确实应当支付到2019年3月29日。李仕东主张24%的滞纳金没有任何事实依据，不应得到支持。2.对于公共维护费，由于李仕东的原因造成李双双、林让在10月15日就收到了违法办学告诫书，在11月15日李双双、林让已无法正常经营，就不应当交纳保洁费。一审认定事实清楚，适用法律清楚，依法应当驳回李仕东上诉请求。 李仕东向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商业用房租赁合同》，判令李双双、林让支付租金63381.6元；2.李双双、林让支付物管费、水电费、公共区域维护费共计4588.45元；3.李双双、林让支付拖欠费用的24%/年计算至实际结清之日止的滞纳金。 李双双、林让向一审法院提出反诉请求：1.解除李仕东与李双双、林让于2017年12月25日签订的《商业用房租赁合同》；2.李仕东退还李双双、林让押金11704元；3.李仕东赔偿李双双、林让房屋装修款183800元。 一审法院认定事实：2017年10月19日，李仕东与案外人蔡小琴、艾新蓉签订《商业用房租赁合同》，约定李仕东租赁蔡小琴、艾新蓉的位于成都高新区的房屋，建筑面积1900平方米，承租期为10年，自2017年10月19日至2027年10月19日，该出租房屋用作办公、教育培训及其他办公类似的合法经营使用；蔡小琴、艾新蓉协助李仕东进场装修后的消防验收，蔡小琴、艾新蓉负责协调各方关系确保消防设施经有关部门验收合格。租赁期间，李仕东在经蔡小琴、艾新蓉同意下可以进行转租。经查，该房屋使用权系蔡小琴、艾新蓉2009年7月16日从双流县人民政府中和街道办事处双龙社区居民委员会处受让而来。 2017年12月20日，案外人蔡小琴向李仕东出具同意书，同意李仕东将成都高新区的房屋进行分租或转租。 2017年12月25日，李仕东（出租方，甲方）与李双双、林让（承租方，乙方）签订《商业用房租赁合同》约定：1、甲方出租的房屋位于成都市高新区，建筑面积1900平方米，乙方租赁面积为308平方米；2、租赁期限为5年，自2017年12月25日至2022年12月25日；3、甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，甲方保证所出租的房屋没有任何产权纠纷及债务纠纷，否则由甲方承担全部责任……如无房产证，房东须提供政府相关文件证明其房屋属性为商业用房和产权归属人，以便乙方办理工商营业执照或办学许可证使用；4、该出租房用途作为办公、教育培训及其他办公类似的合法经营使用；5、甲方同意给乙方该房屋免租金装修期20日，时间自2017年12月25日至2018年1月15日止，装修免租期包含在租赁期内；6、该房屋起始租金38元／平方米，第一年租金为140448元／年，租金按半年交付，租金自2018年1月15日开始算起，租房押金为11704元；7、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金，逾期达30日则甲方有权解除合同并要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失；8、乙方应依据合同按时足额缴付租金、物业、水电费等，乙方承担相应公共区域维护费用，如水电、卫生、检修等；9、乙方向甲方支付的保证金，租赁期满后乙方无违约、未破坏房屋主体结构、设施设备及欠缴物管费和水电费、电话费等费用的情况下，由甲方在三日内无息退还乙方；10、若因乙方自身经营的原因导致合同期内提前解除合同，甲方可不退乙方的房屋押金作为赔偿；11、若因甲方原因，租赁期内终止本合同，甲方赔偿乙方装修损失费用（金额由第三方评估），并退还剩余租金及押金。赔偿已交剩余租金的30%违约金。合同尾部手写部分：乙方提前一个月支付下半年的租金给甲方。合同签订后，李双双、林让向李仕东支付一个月押金11704元，并支付租金至2018年11月14日，11月15日之后的租金未再支付，双方对此均予以认可。对于租金支付明细，具体为：（1）在2017年12月25日，支付了半年租金，至2018年7月14日；（2）2018年7月17日，支付了三个月租金35112元，至2018年10月14日；（3）2018年12月5日，支付了一个月租金，至2018年11月14日。 合同签订后的2017年12月29日，李双双与案外人沈祥君签订《装饰装修工程施工合同》，对案涉房屋进行装修，工程造价为183800元，签订合同当天支付10000元，木工进场支付120000元，验收合格支付53800元。在实际施工过程中，李双双、林让分批次共计向沈祥君支付装修款182800元。 2018年3月9日，李双双、林让以案涉房屋作为营业场所登记设立了“新艺美天教育咨询成都有限公司”，法定代表人为林让，李双双为股东之一。通过2019年6月21日企业信息查询显示，该公司目前已注销。 2018年10月15日，成都高新区基层治理和社会事业局向新艺美天教育咨询成都有限公司发出《“非法办学”行为告诫书》，载明：经调查，你未依法取得《办学许可证》，未依法完成办理民办学校审批设立手续，于2018年4月在成都高新区擅自从事教育咨询办学行为……，特告诫如下：一、你应当自收到本告诫书之日起30日内到基层治理和社会事业局补办审批手续；二、逾期仍未达到办学条件，未能补办审批手续，你应当停止办学……三、如你未按照告诫内容进行整改，我局将联合有关部门依法对你擅自举办的学校进行取缔，并没收违法所得。李仕东在庭审中承认其名下的成都少年行教育咨询有限公司也收到过该告诫书。 2019年2月26日，少年行武道向李双双、林让的新艺美天教育咨询成都有限公司发出“房租催缴通知书”，载明新艺美天公司拖欠租金，已逾期达100日以上，按合同约定从即日起解除租房合同关系，要求贵公司在10日内补齐拖欠的房租和滞纳金，并搬离租赁场地。李双双、林让承认收到了上述通知。 因无法取得办学许可证，2019年3月14日，李双双、林让对案涉房屋内的物品进行首次搬离，将可移动物搬离，对于中央空调此类不可移动的物品在2019年3月25日进行搬离。李仕东亦认可李双双、林让的搬离时间为2019年3月25日。因此一审法院对于李双双、林让的最后搬离时间在2019年3月25日予以确认。 2019年5月14日，高新区公安消防大队对案涉房屋所在的三楼进行建设工程竣工验收消防备案复查，复查结果为不合格。 2019年6月10日，高新区公安消防大队再次进行消防督查，结果为：此次检查合格，该层其他区域均未投入使用，检查区域仅为武术培训区域。 一审庭审中，李双双、林让提交了微信头像是“海伦艺术教育”的人与备注名为“冯小丽，跆拳道”的微信聊天记录，具体如下： 二〇一八年十二月二十一日 海：冯老师消防怎么样了。 冯：说20多号拿证。 海：好的，全部都过了呀，就等到拿证了哟。 冯：是这样说的。 2019年2月26日 冯：李老师，鉴于你们已经拖欠房租达100天，我们决定与你方解除租赁合同，所以再次通知你方在30号前出面补齐拖欠房租，水电物管费及其滞纳金后，搬取你方物资，否则我方将自行处理你方物资。 海：冯老师你们答应的消防呢。 对于“冯小丽，跆拳道”的身份，李仕东予以确认，认可系其合伙人，冯小丽的发言可以代表李仕东。对于“海伦艺术教育”，李双双、林让承认是其开办的机构对外的名称。 一审法院另查明以下事实： 1、李仕东为成都少年行教育咨询有限公司的法定代表人，股东有黄建、冯小丽等人，经营场所为高新区，即案涉房屋所在的三楼，经营范围为教育咨询、课外辅导、组织文化艺术交流活动等。 2、根据《成都市民办教育培训机构设置指导标准》，规定：“办学场地应与办学项目和办学规模相适应，合法、独立使用、布局合理、采光、照明、通风、排水良好，符合规划、安全、卫生、环保等要求，达到《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010），并依法通过房屋安全鉴定、消防检查（备案）”。 3、2018年12月5日，李仕东向案涉房屋整个三楼的物业服务中心缴纳了2018年5-6月物业费6000元，2018年6-8月电费9600元；2018年12月12日缴纳了2018年9-11月电费792元，2018年7-10月物业费9000元。 4、经查，针对本案涉及的培训机构办学，需要整栋大楼通过初始消防验收，进而针对具体的办学区域进行再次消防验收，办学机构再依据消防许可证申请办学许可证。 一审法院认为，李仕东与李双双、林让签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1、合同履行过程中，谁存在违约，合同因何解除；2、双方责任的具体承担。 一、合同履行过程中，谁存在违约，合同因何解除 本案本反诉之中，双方对于合同解除没有异议，只是对谁行使的解除权以及解除时间存在争议，且双方互诉违约，李仕东认为李双双、林让逾期支付租金达100余天，根据合同约定，其可以解除合同，且其也向李双双、林让发送了解除合同通知书，而李双双、林让认为李仕东无法办理消防许可事宜，导致其无法正常从事教育培训工作，因而无法实现租赁合同的目的，因此行使法定解除权。对此，一审法院从以下几点进行考量： （一）李仕东在合同履行过程之中是否存在违约。 首先，根据合同约定，出租方应保证所出租房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，保证房屋属性为商业（营业）房，提供相应文件，以便承租人办理工商营业执照或办学许可证，同时约定房屋用途为办公、教育培训。并且李双双、林让签订合同之后对房屋进行了装修并开始进行办学行为，并且李仕东本人也在案涉房屋的三楼开办了培训机构，因此其对于李双双、林让租赁房屋的目的，即从事教育培训活动是清楚的，且其同为培训机构开办人，对于办理办学许可证所需的相关手续，理应清楚，那么根据成都市民办教育培训机构的设置指导标准，教育培训需要通过消防安全检查，而李仕东作为出租人，有义务保证自己租赁的房屋符合承租人的实际使用需求，故作为出租方的李仕东具有为李双双、林让提供办理办学许可证所需材料即案涉房屋第一次消防检查备案手续的义务。 其次，李仕东在一审庭审中也承认在签订合同之前其告知过对方，房屋的消防还在办理过程中，再结合2018年12月李仕东的合伙人冯小燕与李双双的微信记录，可以看出在签订合同之后的近一年的时间里，房屋的消防许可证仍未办理完成，截止李双双、林让搬离案涉房屋时，消防检查仍未通过。故李仕东未能履行为李双双、林让提供办理办学许可证所需的消防许可证的义务。 综上，一审法院认为，李仕东作为出租方，在合同履行过程之中，具有为李双双、林让提供办理办学许可证所需第一次消防检查备案手续的义务，并且有义务证明其房屋具有适租性。庭审中，李仕东向一审法院提交了其办学区域消防督查记录，显示其所经营的区域已经于2019年6月10日通过验收，一审法院要求其核实案涉楼层第一次消防检查备案时间并提供相应证据，截止本案法庭辩论终结前，其未能提供，应承担举证不能的责任，法庭认定其在双方合同实际履行期间未取得案涉楼层第一次消防检查备案材料，并未向李双双、林让提供，因此一审法院认为李仕东作为开办培训机构的同行，明知房屋尚未取得第一次消防检查备案手续，且在签订合同后近一年仍未补充提供给李双双、林让，未能履行其相应的义务，致使李双双、林让所开的教育咨询公司处于非法办学的状态之下，因此李仕东在合同履行过程之中存在违约行为。 （二）李双双、林让未按合同约定付清租金是否视为违约。 首先，通过上述认定，虽然李仕东具有为李双双、林让提供消防许可证的义务，但是合同并未将此作为支付租金的前提条件；其次，房屋租赁合同中，出租方的主要义务是交付房屋，承租人的主要义务为支付租金，虽李仕东在合同履行过程中交付的房屋存在瑕疵，但李双双、林让实际进行了办学行为，实际使用房屋，应当支付租金。故李仕东未提供消防许可证不能成为其不支付租金的理由，因此李双双、林让未按时支付租金的行为构成违约。 合同解除权为形成权，只有具有解除权的一方发出的解除通知才能产生解除合同的效力，而本案中李仕东作为违约方，其2019年2月26日发出的解除通知书不发生单方解除合同的效力。同样，李双双、林让亦作为违约方，对于其根据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，要求确认合同在2018年11月15日解除的诉讼请求一审法院亦不予支持。但李双双、林让已经搬离案涉房屋，双方合同已无继续履行之可能，且双方在庭审中对于合同解除均没有异议，因此一审法院将反诉状送达李仕东之日即2019年7月1日作为合同解除之日。 二、双方责任的具体承担 综合双方提出的本反诉诉讼请求，一审法院分项认定如下： （一）房屋租金 根据审理查明，李双双、林让租金缴纳至2018年11月14日，11月15日之后的租金便未再支付，而在此时双方合同尚未解除，李双双、林让应支付相应的租金。至于支付租金的截止时间，因李双双、林让在2019年3月25日已经实际搬离了案涉房屋，未再实际使用房屋，故应支付租金至该日。因此李双双、林让应支付的租金金额为11704*4个月+11704/30*11天=51107.47元。因此对于李仕东主张的租金予以部分支持。 （二）租金滞纳金 因李双双、林让在合同履行的过程中确实存在延迟支付租金的违约行为，至于其认为其与李仕东的合伙人冯小丽协商，将租金支付方式变更为一月一付，但其陈述系电话沟通同意，没有相应的佐证证据，故一审法院对此不予认可。那么根据合同第八条的约定，逾期支付租金的，每逾期一日按日租金的三倍支付滞纳金，而李仕东在庭审中陈述其自愿将滞纳金标准下调为年息24%。对此一审法院认为，滞纳金实为逾期交付租金违约金，而违约金应以损失为基础，未付租金的损失实为资金占用损失，故一审法院将滞纳金的计算标准确定为年息5%。根据合同约定，李双双、林让应在2018年6月15日支付2018年7月15日至2019年1月14日的租金，但其2018年7月17日才支付，且只支付了三个月租金，在2018年12月5日又支付了一个月租金，故具体的滞纳金计算为：①7月17日之前：70224元（6个月租金）*31天*5%/365=298.21元，②7月17日至12月5日：35112元（3个月租金）*140天*5%/365=673.38元；③12月5日至2018年12月15日：23408元（2个月租金）*10天*5%/365=32.07元；④2018年12月15日至实际付清之日，以欠付租金金额51107.47元为基数，按年息5%计算至付清之日止。 （三）押金 根据合同约定：“租赁期满后乙方无违约、未破坏房屋主体结构、设施设备及欠缴物管费和水电费、电话费等费用的情况下，由甲方在三日内无息退还乙方”，现在双方合同已经解除，但是李双双、林让存在违约行为，不符合合同约定的押金退还条件，故对李双双、林让的此项诉讼请求一审法院不予支持。 （四）物管费、水电费、共同区域维护费的问题 对于各项费用，一审法院认为李仕东在本案中只能就其代付的费用取得追偿权，进行主张，故根据其提交的证据显示整个三楼每月的物业费为3000元，2018年5月至10月，李仕东共计支付15000元的物业费，2018年6月至8月的电费为9600元，2018年9月至11月的电费为7920元。经查明，整个三楼的面积为1900平方米，李双双、林让租赁房屋的面积为308平方米，故依据其所在比例，李双双、林让应向李仕东支付物业费308/1900*15000元=2431.58元，电费308/1900*17520元=2840.08元；至于公共区域维护费，虽然李双双、林让在庭审中自认每月有300元的公摊的保洁费用，但李仕东并未提交其垫付的相应证据，故不予支持。上述费用合计5271.66元，因此对于李仕东主张的4588.45元予以支持。 （五）装修损失 关于李双双、林让提出的赔偿装修款的问题，首先，应明确是否应该赔偿问题，再考虑赔偿的金额。那么本案中双方均存在违约行为，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，因此对于装修残值应由双方进行分摊。至于分摊比例，一审法院认为李仕东作为出租人明知案涉房屋尚未取得消防验收许可证，还与李双双、林让签订合同约定用作办公、教育培训用途，最终导致李双双、林让的合同目的不能实现，李仕东作为出租人有一定过错。而李双双、林让作为承租人在订立合同过程中，没有对案涉租赁物的状况进行审慎审查，且在明知未办理相关消防手续的情况下，即开始对租赁物进行装修并投入办学使用，李双双、林让对此亦有过错，双方均应承担相应的责任。故一审法院认定双方应当各自承担50%的责任。 关于装修残值，李双双、林让向法院提供了其与沈祥君签订的装修合同以及转款凭据，对此李仕东不予认可，认为装修费用与其无关并且认为装修合同应该是与有装修资质的公司签订，而不是个人。对此，一审法院认为，虽然沈祥君作为个人不具有公装的资质，但是结合李双双向沈祥君的转款记录和李双双、林让的实际经营状况，李双双、林让确实对房屋进行了装修并确实有相应费用的支出，此为事实，因此一审法院综合考虑其证据，确认李双双、林让为装修花费182800元。同时，因李双双、林让对房屋进行了使用，应该按照其使用的期限进行相应的折旧，合同约定的装修完成时间为2018年1月15日，李双双、林让依据合同进行的装修投入应从此时计算至合同约定的终止之日止进行折旧，共计59.33个月，截止至实际搬离之时，一共使用了14.33个月。装修剩余残值为182800元*45/59.33=138648.24元。故李仕东应赔偿李双双、林让的装修损失为138648.24元*50%=69324.12元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李仕东与李双双、林让签订的位于成都高新区房屋《商业用房租赁合同》于2019年7月1日解除；二、李双双、林让应于判决生效之日起十五日内向李仕东支付租金51107.47元；三、李双双、林让于判决生效之日起十五日内向李仕东支付逾期支付租金的滞纳金1003.66元以及以51107.47元为基数，按年息5%为标准，从2018年12月15日计算至实际付清之日止的滞纳金；四、李双双、林让于判决生效之日起十五日内向李仕东支付物管费、水电费、公共区域维护费4588.45元；五、李仕东于判决生效之日起十五日内向李双双、林让赔偿装修损失69324.12元；六、驳回李仕东的其他诉讼请求；七、驳回李双双、林让的反诉其他诉讼请求。一审本案本诉案件受理费减半收取5697元，由李仕东负担1144元，李双双、林让负担4553元。一审反诉案件受理费减半收取6593元，李仕东负担2338元，李双双、林让负担4255元。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院二审期间，林双双、李让没有新证据提交，李仕东向本院提交了两组新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李仕东提交证据1：装修合同、付款凭证，拟证明其在同一时间内近600个平方装修花费了16万元，但是李双双、林让300个平方装修花费了18万元，对李双双、林让的装修金额存疑。证据2：保洁阿姨向少年行公司出具的收据，拟证明的确有每月300元的保洁费。 李双双、林让发表质证意见称，证据1不属于新证据，即使被认定为新证据，李仕东与其他人装修合同也与本案无关。证据2的收据上并没有保洁阿姨的身份证件，也没有签字捺印，对其三性均不予认可。 本院对二审证据评析如下，证据1.装修合同、付款凭证，因装修的花费并不与装修面积必然存在联系，可能受到装修内容、装修物价值等因素的影响，因此缺乏关联性，本院不予采信。证据2.收据，因收据系复印件且属于少年行公司单方出具，李双双、林让对该证据三性不予认可，本院不予采信。 本院二审另查明，李双双、林让在二审调查中自认其从案涉租赁房屋中搬走了空调和木地板，木地板转让费用为1600元，空调转让费用为4500元。 本院认为，李仕东与李双双、林让签订的《商业用房租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点是：1.李仕东是否存在违约，若李仕东存在违约，是否应当赔偿李双双、林让装修残值损失，以及应当赔偿的金额是多少；2.李双双、林让应当支付的租金及滞纳金应当如何计算；3.公共区域的保洁费是否应当支付。 关于第一个争议焦点，李仕东与李双双、林让所签订的《商业用房租赁合同》第二条约定了甲方应提供相关文件证明房屋属性为商业用房和产权归属人，以便乙方办理工商营业执照或办学许可证适用，合同第4条对房屋用途作为办公、教育培训等用途进行了约定。而李仕东也在该租赁房屋的另一区域开办了培训机构，故李仕东应当知道申请办理办学许可证需要整栋大楼通过初始消防验收，进而再针对具体办学区域进行再次消防验收取得消防许可证。李仕东作为案涉物业的出租方，应当配合提供相关手续，以保障承租人合同目的的顺利实现。李仕东没有提供证据证明其在2019年3月25日李双双、林让办理案涉物业前，已经向李双双、林让提供了案涉房屋第一次消防检查备案手续，故李仕东在合同履行过程中存在违约，应当对李双双、林让装修费用的残值进行赔偿。同时，李双双、林让迟延支付租金，亦存在违约，因李双双、林让并未提起上诉，故本院对李双双、林让的违约责任不再论述。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，一审法院认定双方各自承担50%的责任并无不当。 关于赔偿金额的问题，李双双、林让提供了装修合同、转账凭证，对已支付装修费用182800元形成了完整证据链。在二审中，李双双、林让自认其从案涉物业中搬走了木地板和空调，该部分价值李双双、林让已经通过拆除变卖的方式得到补偿，故应当从装修残值损失中进行扣除。关于扣除金额的问题，李仕东主张按照木地板和空调的原值进行扣除，但依据一般生活常识，木地板和空调在拆除过程中必然存在损耗，对于木地板和空调拆除后的现值李仕东未提交证据予以证明，故本院采信李双双、林让在二审中自认的木地板和空调拆除后的现值，即6100元。而从2018年1月15日装修完成到李双双、林让2019年3月25日搬离案涉物业，其共使用了案涉物业14.33月，尚余45个月的合同约定期限未使用。故李双双、林让的装修残值损失为182800×45÷59.33-6100=132548.24元，李仕东应当赔偿李双双、林让的装修损失为132548.24×50%=66274.12元。李仕东的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。 关于租金及滞纳金的问题。2019年2月26日，李仕东所经营的少年行培训机构向李双双、林让发出了“房租催缴通知书”，要求李双双、林让在10日内补齐拖欠房租和滞纳金，并搬离租赁场地。而2019年3月25日李双双、林让实际搬离了案涉物业。本院认为，因双方均存在违约，故双方均无合同解除权，一审法院认定反诉状送达之日即2019年7月1日为合同解除之日，但李双双、林让已经于2019年3月25日搬离案涉物业，在此之后其并未使用案涉物业，故一审认定李双双、林让向李仕东支付租金至2019年3月25日并无不当，本院予以维持。关于租金滞纳金的问题。我国立法对于违约金制度采取“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的立法原则。在本案中，李仕东未能向李双双、林让提供房屋第一次消防检查备案手续亦存在违约，李双双、林让的过错程度并不大，而李仕东对于未付租金的损失实际上就是资金占用损失，故一审法院酌定滞纳金的计算标准为年息5%并无不当，本院予以维持。 关于保洁费的问题。李仕东在一审主张的物管费、水电费、公共区域维护费为4588.45元，一审法院已全部判决支持。李仕东在二审中要求增加保洁费2400元，即主张的物管费、水电费、公共区域维护费为6988.45元，已经超过一审诉讼请求，本院不予审理。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7888号民事判决书第一项、第二项、第三项、第四项、第七项，即“一、李仕东与李双双、林让签订的位于成都高新区房屋《商业用房租赁合同》于2019年7月1日解除；二、李双双、林让应于判决生效之日起十五日内向李仕东支付租金51107.47元；三、李双双、林让于判决生效之日起十五日内向李仕东支付逾期支付租金的滞纳金1003.66元以及以51107.47元为基数，按年息5%为标准，从2018年12月15日计算至实际付清之日止的滞纳金；四、李双双、林让于判决生效之日起十五日内向李仕东支付物管费、水电费、公共区域维护费4588.45元；七、驳回李双双、林让的反诉其他诉讼请求”； 二、撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初7888号民事判决书第五项、第六项，即“五、李仕东于判决生效之日起十五日内向李双双、林让赔偿装修损失69324.12元；六、驳回李仕东的其他诉讼请求”； 三、李仕东于判决生效之日起十五日内向李双双、林让赔偿装修损失66274.12元； 四、驳回李仕东的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费的5697元，由李仕东负担1144元，李双双、林让负担4553元。一审反诉案件受理费6593元，李仕东负担2260元，李双双、林让负担4333元；二审案件受理费1815元，由李仕东负担1754元，李双双、林让负担61元。 本判决为终审判决。 审判长赵韬 审判员廖方 审判员张卫敏 二〇二〇年三月二十日 书记员王小禹