广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初2141号原告：惠东县莱洋天置业有限公司，住所地惠东县稔山镇联丰村委黄布角村民小组旱地窝地段。法定代表人：胡舜，总经理。委托诉讼代理人：李奇东，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：叶海铭，男，该公司工作人员。被告：欧阳君。原告惠东县莱洋天置业有限公司与被告欧阳君商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告惠东县莱洋天置业有限公司委托诉讼代理人李奇东参加诉讼，被告欧阳君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠东县莱洋天置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的编号为0060XXX的商品房买卖合同已于2018年3月12日解除；2.被告在判决生效之日七天内配合原告办妥该商品房的注销备案登记手续，如逾期办理的，按该商品房总价的5‰/天向原告支付逾期违约金，直至办理完成注销备案登记手续为止；3.被告于判决生效之日起7天内向原告支付逾期支付违约金45771.4元；4.被告向原告支付该商品房空置费人民币4048元；5.本案的诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。在诉讼过程中，原告明确诉讼请求第三项为解除合同违约金；诉讼请求第四项中的商品房空置费是原告为被告代缴的物业管理费。事实和理由：2013年10月30日，被告与原告签订了编号为0060XXX的商品房买卖合同，合同约定被告向原告购买位于惠东县XX镇XX村委黄布角村民小组旱地窝地段XXXX湾第X号楼X单元XX层XX号房屋；该商品房总价款457714元整；付款方式及期限为：被告分6期付款，即签署本合同当日支付50000元、2013年12月31日前支付183085.6元（含首期）、2014年6月30日前支付68657元、2014年12月31日前支付68657元、2015年6月30日前支付68657元、2015年12月31日前支付68657元。合同第七条买受人逾期付款责任约定“……逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订后，被告自2014年6月30日开始逾期支付该商品房的购房款，至原告起诉之日，被告仍有购房款274628元未支付，原告曾多次通知被告尽快支付剩余房款并发送律师函提示被告履行付款义务，但被告仍未按照合同约定付款，被告已严重违反了合同约定，原告于2018年3月12日已向被告寄发了解约通知书，解除该合同。原告自2015年5月1日起代被告支付物业管理费，暂计至2017年12月31日，原告代被告支付的物业管理费共计4048元。被告欧阳君未到庭应诉，未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：1.商品房买卖合同及其附件，根据该合同显示，原、被告双方于2013年10月30日签订了合同编号为0060XXX的商品房买卖合同及相关附件。原告惠东县莱洋天置业有限公司系出卖人，被告欧阳君系买受人。商品房买卖合同约定的标的物为广东省惠州市惠东县XXX镇XXX村委黄布角村民小组旱地窝地段莱XXXX湾第X号楼X单元XX层XX号房，房屋总价款457714元，约定交付日期为2015年5月1日前。商品房买卖合同第六条“付款方式及期限”约定“⑴买受人须于签署本买卖合同当日支付￥50000.00元整给出卖人；⑵买受人须于2013-12-31前支付房价款总额的40.00%，即￥183085.60元整（含首期）；⑶买受人须于2014-6-30前支付房价款总额的15.00%，即￥68657.10元整；⑷买受人须于2014-12-31前支付房价款总额的15.00%，即￥68657.10元整；⑸买受人须于2015-6-30前支付房价款总额的15.00%，即￥68657.10元整；⑹买受人须于2015-12-31前支付房价款总额的15.00%，即￥68657.10元整；”商品房买卖合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定“（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”。附件四补充协议第十三条约定“无论何种原因导致本合同解除的，如果本合同已备案登记的，则买受人均应自本合同解除之日起五日内协助出卖人办理完成备案登记撤销手续（包括本合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续。买受人逾期协助出卖人办理的，则每日按房价款总额的千分之五向出卖人支付违约金，直至办妥撤销登记之日止。买受人协助出卖人办理完成备案登记撤销手续后30日内，出卖人扣除违约金、经济损失、税费、手续费等所有费用（如有）后将剩余房价款无息返还给买受人。”补充协议第十八条约定“本合同中通知的送达形式为邮寄送达（邮政特快专递）。送达时间为特快专递回执上注明的投递日期的第二天。如拒绝签收、地址发生变化未通知出卖人、或因其他不可归责于出卖人原因而无法签收的，则于寄出三日后视为送达。”根据举证原则，在无相反证据的情况下，本院对该证据予以采信。2.原告陈述，截止2018年11月30日，被告欧阳君已支付购房款183086元，剩余274628元未支付。被告未提交证据予以反驳，本院根据举证责任并结合日常生活经验法则，对该证据予以采信。3.原告主张返还物业管理费，向本院递交了代垫物业管理费明细表，但该明细表并无物业公司盖章确认。4.原告主张已向被告寄送律师函及解约通知函，向本院提交了律师函、解约通知函及邮寄单。本院认为，原告惠东县莱洋天置业有限公司与被告欧阳君于2013年10月30日签订的合同编号为006XXXX的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。关于原告请求解除合同及解除合同违约金，经查，被告欧阳君未按约定支付楼款，违反了合同的约定，原告请求解除合同及违约金，理据充分，本院予以支持。关于原告请求被告办妥商品房注销登记手续，是否注销备案登记属于行政机关的具体行政行为，并非被告能够主动掌控决定，原告该请求理据并不充分，但被告应配合原告办理注销合同登记备案手续。关于原告请求如被告逾期办理解除注销备案应支付违约金，因原告主张的事实目前尚未发生，本院不予处理,待条件成就时原告可另行主张。关于原告主张的物业费，因原告提交的证据不足以证明其代缴物业费，根据举证责任，本院不予支持。综上，对当事人的诉讼请求，合理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告欧阳君经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告惠东县莱洋天置业有限公司与被告欧阳君于2013年10月30日签订的合同编号为006XXXX的《广东省商品房买卖合同》，被告欧阳君应自本判决发生法律效力之日起七日内配合原告前往行政主管部门办理注销合同备案登记手续；二、被告欧阳君应自本判决发生法律效力之日起七日内一次性向原告惠东县莱洋天置业有限公司支付违约金人民币45771.4元；三、驳回原告惠东县莱洋天置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8170元（原告已预缴），由被告欧阳君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  吴润明审 判 员  刘振尧人民陪审员  林小华二〇一八年十二月二十九日法官助理黄丽娴书记员张景波