广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初1767号 原告：姜茗含，女，1977年11月12日出生，汉族，住浙江省建德市。 委托诉讼代理人：韩宇龙，广西先导联合律师事务所律师。 被告：北海合信房地产有限公司，住北海市银滩大道38号金域熙城5幢0308、0309号房，统一社会信用代码914505006648481271。 法定代表人：陈星宇，总经理。 委托诉讼代理人：曾季红，广西天惠律师事务所律师。 原告姜茗含诉被告北海合信房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月14日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人韩宇龙及被告委托诉讼代理人曾季红到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于北海市金域熙城2幢7层0705号房按合同约定交房标准交付原告使用，并同时将该房屋的不动产证书【证号：桂（2018）北海市不动产权第0036088号】交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交房违约金29135元（以已付购房款188819元为基数，按每日万分之一计，自2014年6月30日起暂计至2018年9月20日，以后另计至实际交房之日止）；3.判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金378元（按已付购房款188819元的0.2％计）。事实及理由：2013年5月2日，原告与被告共同签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告所开发的位于北海市金域熙城2幢7层0705号房，建筑面积35.34平方米，该商品房价款总金额为188819元。合同约定被告应当在2014年6月30日前将符合交房条件的商品房交付原告；被告应当在商品房交付后720日内（即在2016年6月19日前）办理房地产权属证书。签订合同之后，原告按约定支付了首付款113819元，其余房款75000元通过办理按揭贷款支付给被告，原告已全部付清购房款合计188819元。按合同约定，被告应于2014年6月30日前交付符合五方验收合格的房屋给原告使用，但被告于2017年3月16日才办妥五方验收手续。2018年9月11日，原告经通知到现场进行验房检查，发现涉案房屋水、电未通，阳台玻璃门已破碎。为此，原告要求被告将房屋按合同约定标准进行修复后再交付给其使用。但被告却提出无理要求，需原告支付自2014年6月30日起至现在的全部物业费用后，才同意交付房屋和不动产证给原告。直至起诉之日，被告仍未履行其交房和交付不动产登记证的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同。被告应按合同约定全面履行合同义务，但被告一直拖延交房和交付房屋权属证书，已属严重违约。原告为维护的合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 原告对其主张提供的证据有： 1.《电脑咨询单》，拟证明被告主体资格； 2.《商品房买卖合同》，证明原、被告之间存在合法有效的房屋买卖法律关系及双方的权利义务内容； 3.《销售不动产统一发票（发票号码：00227852)》、4.《销售不动产统一发票（发票号码：00227900)》及5.《销售不动产统一发票（发票号码：00110277)》，拟共同证明原告已全部付清购房款188819元给被告的事实； 6.《竣工验收备案表》，拟证明被告于2017年3月16日办妥涉案房屋五方验收备案手续的事实； 7.《涉案房屋阳台玻璃窗照片》，拟证明涉案房屋在2018年9月11日时还存在质量问题尚未解决，不符合交房标准的事实； 8.《北海市不动产登记资料查询结果证明》，证明涉案房屋己办理不动产证[证号：桂(2018）北海市不动产权第0036088号］的事实； 9.《民事起诉状》，拟证明原告通过向被告北海合信房地产有限公司借款75879元支付购买涉案房屋首付款。 被告辩称：原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，因原告逾期支付购房款，根据《合同》约定，被告有权拒绝交付房屋而无需承担法律责任。原告更换涉案房屋门锁，涉案房屋处于原告实际控制下，被告不存在迟延交房。房产证应于原告到被告处办理交房手续，并补齐面积差额款后再交付给原告。原告一直未去，应由原告承担相关责任。2018年1月7日，原告付清购房款后，被告按合同约定顺延办理相关产权登记的期限，没有违反约定，不应支付违约金。因原告一直未去办理收房手续及申报修理，涉案房屋水、电，玻璃等存在问题系原告的责任。 被告对其主张提供的证据有： 一、《借款协议》，拟证明原告购买本案涉案房屋向被告借款用于支付首付款，原告欠首付款未支付完毕； 二、《民事裁定书》，拟证明被告2017年10月25日向银海区人民法院起诉要求原告还款，后双方达成和解，被告2018年1月25日向法院撤回起诉； 三、《收据》，拟证明原告于2018年1月17日向被告支付完涉案房屋首付款及违约金，双方达成和解； 四、《民事判决书》，拟证明在被告起诉原告的同批系列案中，银海区人民法院生效的判决书中已确认《借款协议》为《商品房买卖合同》的补充协议，《借款协议》中的借款性质为购房款。 经过庭审举证质证，被告对原告提交的证据1、2、8三性无异议，对于证据3、4、5三性无异议、但对证明内容有异议，认为该发票内有部分钱款是原告向被告的借款，用来支付涉案房屋的首付款，原告取得发票时，并没有支付完购房款；对于证据6关联性有异议，原告未清偿房款，被告有权不交房给原告；对于证据7三性无法认定，涉案房屋的玻璃损坏，原告应该书面申报修理；对于证据9三性无异议，但对证明事实有异议，该证据证明原告欠被告的是购房款。 原告对被告提交的证据一、二、三、四关联性有异议，认为本案属于不同的个案，原告与被告存在另一个法律关系，属于民间借贷关系，而且双方已经和解，最后也灭失了，与本案没有任何关系。 综合全案证据，本院确认以下事实： 2013年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告所开发的位于北海市金域熙城2幢7层0705号房，该房建筑面积35.34平方米，单价为每平方米5342.963元，总金额为188819元；付款方式及期限为原告于2013年5月2日前支付总房款的60%，即113819元，其余房款占总房款40%，即75000元，由原告配合被告在合同签订之日起15天以内完善按揭所需合格材料并办理银行按揭贷款付给被告，逾期不办理则视为自动放弃购房，被告没收已交首付款，且被告有权对该房另行处理。交付期限为被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经商品房施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、出卖方、五方验收合格的商品房交付给原告使用。若被告逾期交房要承担违约责任，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年6月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。关于交接的约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。双方还在附件五：合同补充协议中约定：办理房屋交付时，原告应付清全部房价款，在原告未付清全部房价款（含按揭贷款银行尚未发放贷款或贷款金额不足以付清全部房款）前，被告有权拒绝交付该房屋而无须承担任何法律责任，被告交付房屋的日期相应延至原告付清全部房款之日起的十天内，该延期不影响被告依照合同约定追究原告逾期违约责任的权利。同日，原、被告签订《借款协议》约定：原告向被告借款75879元用于支付金域熙城2栋705号房购房款，原告保证分两期偿还被告借款，第一笔37940元于2013年6月15日前偿还，第二笔37939元于2014年6月30日前偿还；原告在合同约定借款期限到期前偿清全部借款的，不必向被告支付利息；原告逾期还款的，自还款日期届满之日起须每日按总房款的0.05%向被告支付违约金；原告逾期还款超过30日的，自第31日起按总房款的0.1%向被告支付违约金；协议约定内容如与原、被告签订的《商品房买卖合同》有冲突的，以协议约定内容为准。合同签订后，原告于2013年5月3日向被告支付购房款37940元，同年5月18日原告向被告借款并直接向被告支付购房款75879元，同年7月29日通过银行按揭贷款向被告支付房款75000元，合计188819元，被告分别向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》三张。2013年10月12日，原告依据《借款协议》约定偿还被告房款25000元；2017年9月18日，原告再次偿还被告房款50879元，合计向被告偿还房款75879元，被告分别出具收据给原告。至此原告已全部向被告支付购房款，但被告至今未按约定将商品房交付原告。 另查明，北海市银海区人民法院2017年10月25日立案受理被告诉原告商品房销售合同纠纷一案，2018年1月17日，原告向被告支付违约金11500元及诉讼费685元后，2018年1月25日被告向法院申请撤诉。 再查明，被告合信公司开发的位于北海市银滩大道以南、南京路以东的金域熙城1-3#、5-8#住宅楼及地下室于2011年11月20日开工，于2017年1月12日经过竣工验收。被告于2018年6月11日为原告办理了上述商品房的不动产权证书【证号：桂（2018）北海市不动产权第0036088号】，但至今未交付原告。《北海市不动产登记资料查询结果证明》显示：涉案房屋无抵押、无查封、无预抵押、无预查封登记。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《借款协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，双方签订的《借款协议》是针对原告如何支付首付款进行的补充约定，且约定如若《借款协议》的内容与涉案《商品房买卖合同》有冲突的，以《借款协议》约定内容为准，故该《借款协议》实质为涉案《商品房买卖合同》的补充协议，《借款协议》中的借款性质实为购房款。被告给原告出具的收据上亦显示为原告支付房款，原告并未提出异议。根据被告出具的《收据》证实，原告于2017年9月18日已付清全部房款，完全履行了《商品房买卖合同》约定的义务。根据合同约定，被告应当于原告付清全部房款之日起的十天内，即最迟顺延至2017年9月28日交付原告涉案房屋，并应当书面通知原告办理交付手续。被告至今未交付涉案房屋，未举证其曾书面通知原告办理交付手续，被告已经构成违约。被告辩称，原告更换涉案房屋门锁，涉案房屋处于原告实际控制下，被告不存在迟延交房。被告对该项主张，未提供证据予以证明，本院不予采纳。因原告已付清购房款，且涉案房屋目前无无抵押、无查封、无预抵押、无预查封登记，故原告主张被告将位于北海市金域熙城2幢7层0705号房按合同约定交房标准交付原告使用，并同时将该房屋的不动产证书【证号：桂（2018）北海市不动产权第0036088号】交付给原告，本院予以支持。因原告已于2017年9月18日付清房款，按约定被告应于同年9月28日前交付房屋，而被告至今未交付房屋给原告，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定及《商品房买卖合同》的约定，原告主张被告支付逾期交房违约金，应以已付购房款188819元为基数，按利率每日万分之一，自2017年9月29日起计至实际交房之日止，超过的部分，本院不予支持。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案。因原告自认被告没有交付商品房使用，故原告主张被告支付逾期办理房屋权属证书违约金378元，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告北海合信房地产有限公司将位于北海市金域熙城2幢7层0705号房屋交付原告姜茗含，并将该房屋的不动产证书【证号：桂（2018）北海市不动产权第0036088号】交付给原告姜茗含； 二、被告北海合信房地产有限公司向原告姜茗含支付逾期交房违约金（以已付购房款188819元为基数，按每日万分之一，自2017年9月29日起计至被告实际交房之日止）； 三、驳回原告姜茗含其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本案受理费减半收取269元（原告已经预交），由原告姜茗含负担100元，被告北海合信房地产有限公司负担169元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 蒙兆宽 二〇一八年十二月二十日 法官助理 戚海洁 书 记 员 刘 威 附：本判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。