河北省香河县人民法院民 事 判 决 书(2018)冀1024民初4748号原告：香河东合时代房地产开发有限公司。住所地：香河县安平镇二街村南侧。法定代表人：徐宁，总经理。委托诉讼代理人：张华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：焦坤，男，该公司员工。被告：韩玉荣，女，1970年2月14日出生，汉族，北京市朝阳区人，现住朝阳区。原告香河东合时代房地产开发有限公司（以下简称东合时代房地产公司）与被告韩玉荣商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东合时代房地产公司委托诉讼代理人张华、焦坤，被告韩玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东合时代房地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告继续履行与原告签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，被告立即一次性补足剩余62万元房款；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：原、被告于2016年签订《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，被告购买了原告开发的香河县安平镇二街村南侧巨富·九璟湾二期项目8﹟、11﹟、12﹟楼的第8号楼2单元103号房屋，购买方式为按揭贷款，根据规定被告应提供符合银行信贷条件的材料，但被告未按承诺书约定将剩余房款补足。现原告为了维护自己的合法权益诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告韩玉荣辩称，一、被告无法继续履行合同，没有能力补足剩余房款。理由如下：被告经中介公司宣传，决定购买涉案房屋，当时明确约定，被告采用银行按揭贷款的方式购买房屋，于签订合同当日支付首付款，剩余款项做银行按揭贷款。中介公司在充分了解被告的购买力情况下，承诺能够解决贷款问题，故被告于2016年12月6日签订了合同，并依约支付了首付款636462元。后被告按照中介公司要求提供了相关材料，等待贷款，因中介公司迟迟未能办理贷款，故原、被告一直催促中介公司。中介公司声称办理不顺利，已经变更贷款银行继续办理。直到2017年底，经原、被告多次催促，中介公司答复因廊坊银行已经达到贷款限额，故无法办理贷款。原告得知后也向被告表示，此事需要协商解决，但原告却将被告诉至法院。被告的购房条件早已向中介公司明确，原告应早已知晓，现银行无法批贷，过错不在被告，不应由被告承担后果。原告与中介公司应积极协助被告解决贷款问题，合同才能够有继续履行的条件。二、若始终无法解决银行贷款问题，根据本案实际情况，房屋买卖合同应该解除，原告返还被告首付款后，可将房屋另行出售。三、根据合同约定，被告并没有一次性补足剩余款项的义务，被告只有继续办理银行贷款的义务。根据中介公司的说法，现无法批贷的原因并非是被告无法提供相应材料，而是受到了相关政策的影响，应该属于不可抗力的范畴，合同应该依法解除。四、根据合同约定，原告应于2018年6月30日向被告交付符合标准的房屋，但时至今日，涉案房屋依然没有完工，原告根本不具备交付房屋的条件，即便以后能够交付房屋，按照合同约定，也是原告违约在先，应向被告承担相应的违约责任。综上，原告及中介公司明知被告需贷款购房，并承诺能够完成贷款，原告在此宣传下，被告才签订购房合同，现无法完成批贷的责任不在被告，被告没有义务一次性支付剩余房款。而原告在涉案房屋没有交付被告之前亦无权向被告索要剩余房款。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，或判令解除双方的房屋买卖合同，原告返还被告首付款后，另行将房屋出售。本院经审理认定事实如下：2016年12月6日，原告东合时代房地产公司与被告韩玉荣签订《签约审批单》，约定被告韩玉荣购买原告开发的涉案小区的第8号楼2单元103号房屋，认购面积89.68平方米，单价为每平方米13970元，总价款1252830元，首付款382830元（比例30%），余款87万元贷款支付。当日，被告给付原告首付款382830元。2017年5月25日，被告又补交首付款253632元。以上被告共计给付原告购房首付款636462元（比例50.69%）。2017年6月4日，被告为原告出具巨富·九璟湾项目《网签合同登记表》，确认所购房屋为涉案小区8号楼2单元103号房屋，建筑面积89.94平方米，单价为每平方米13970元，总价款1256462元，首付款636462元（比例50.69%），贷款金额62万元。当日，被告又为原告出具房屋买受人办理银行按揭贷款承诺书，主要内容为“买受人韩玉荣系巨富·九璟湾项目8号楼2单元103号的买受人，现承诺如下:买受人办理银行按揭贷款手续过程中，由于买受人个人原因导致银行拒贷，本人在收到银行拒贷信息后七日内，转为全款方式购房，并在七日内一次性补缴剩余房款62万元到出卖人账户。若不能在限期内补缴剩余房款，买受人自愿放弃此套房屋的购买权，同意出卖人收回该房屋并另售他人。同时，买受人同意向出卖人支付总房款的2%违约金，违约金由出卖人直接在买受人已交纳的首付款中直接扣除。”2017年8月18日，《商品房买卖合同》印发，约定被告韩玉荣购买原告东合时代房地产公司开发的坐落于香河县安平镇二街村南的巨富·九璟湾二期项目8﹟、11﹟楼、12﹟楼的第8号楼2单元103号房屋，该房屋建筑面积89.94平方米，单价为每平方米13970元，总价款1256462元，首付款636462元，余款62万元申请贷款支付。原告已在上述《商品房买卖合同》后的出卖人处签章确认，但被告未在买受人处签字。后被告韩玉荣因征信存在问题，无法办理银行贷款，也未向原告交纳剩余房款62万元。以上事实，有当事人陈述及原告提交的《签约审批单》、《网签合同登记表》、房屋买受人办理银行按揭贷款承诺书、《商品房买卖合同》、个人信用报告等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告东合时代房地产公司与被告韩玉荣签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及被告为原告出具的承诺书均系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，故原、被告商品房买卖合同关系成立，合法有效，应受法律保护。当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告韩玉荣已出具房屋买受人办理银行按揭贷款承诺书，承诺在其无法办理贷款时，转为全款方式购房，并一次性补缴剩余房款62万元，系双方对于商品房买卖合同中付款方式的变更，由按揭贷款购房变更为全款购房，已达成一致意见。本院认为，合同是当事人意思自治的结果，一旦成立，对当事人具有法律约定力，当事人都有履行合同的义务。且商品房买卖合同一旦解除，将会破坏商品房交易行为的稳定性，甚至导致交易市场无序、混乱，造成的影响和后果，不但对当事人不利，也对社会稳定、经济发展不利。现原告东合时代房地产公司主张被告韩玉荣继续履行双方签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，一次性补足剩余62万元房款，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。庭审中，被告韩玉荣的抗辩称应驳回原告的诉讼请求或判令解除商品房买卖合同，并返还被告首付款，该主张不能成立，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告韩玉荣继续履行与原告香河东合时代房地产开发有限公司签订的《签约审批单》、《网签合同登记表》及承诺书，被告韩玉荣给付原告剩余房款62万元。于判决生效之日起十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取计5100元，由被告韩玉荣负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本,上诉于廊坊市中级人民法院。审判员  姜瑞丰二〇一八年十二月十日书记员  马长杰