浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7173号 上诉人（原审原告）：上海博将投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区澄浏公路52号39幢2楼J923室。统一社会信用代码：913101147800341393。 法定代表人：罗阗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋恺悦，韩翔，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：章华彪，男，1975年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审被告）：朱伊琳，女，1983年6月23日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱建文，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 上诉人上海博将投资管理有限公司因与被上诉人章华彪、朱伊琳房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初4352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：书面协议情况：双方于2018年1月21日签订《租赁合同》、《补充约定》各一份；出租人：章华彪、朱伊琳；承租人：上海博将投资管理有限公司；租赁房屋：杭州市江干区（面积239.57平方米）；租赁期限：2018年4月11日至2019年4月10日；实际交付房屋时间：双方均陈述早于合同约定租期；租金标准：380187.17元/年；上海博将投资管理有限公司已于2018年3月23日向章华彪、朱伊琳指定账户交付该租金；违约责任：任何一方如未按合同或附件的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为31682元；房屋使用障碍：2018年3月23日，丽水市中级人民法院作出（2018）浙11执129号之一执行裁定书，裁定：查封、拍卖、变卖被执行人章华彪、朱伊琳共同共有的坐落于杭州市江干区借款抵押房地产等。2018年3月26日，丽水市中级人民法院作出（2018）浙11执129号公告，责令被执行人章华彪、朱伊琳以及租住在上述房屋内的个人、公司在2018年4月10日前搬迁完毕；租金返还情况：2018年4月4日，上海博将投资管理有限公司向章华彪、朱伊琳发出《催款函》，要求两人返还已收取租金及应承担违约金31682元。后章华彪、朱伊琳向上海博将投资管理有限公司返还了已付租金，未支付违约金； 另查明：经一审法院向物业工作人员金玉洁询问，其表示在双方签订租赁合同之前已经向上海博将投资管理有限公司告知案涉房屋存在抵押及后续可能被法院拍卖的情况。2018年5月8日，上海博将投资管理有限公司诉至一审法院，请求判令：1、判令章华彪、朱伊琳共同承担违约责任，向上海博将投资管理有限公司支付违约金31682元；2、本案诉讼费用由章华彪、朱伊琳承担。 一审法院认为，上海博将投资管理有限公司与章华彪、朱伊琳的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行，现因案涉房屋被法院拍卖导致双方无法继续履行合同，双方已经自行解除了合同并由章华彪、朱伊琳退还了租金。本案的争议焦点即为章华彪、朱伊琳是否应当向上海博将投资管理有限公司支付违约金的问题。章华彪、朱伊琳认为上海博将投资管理有限公司对案涉房屋存在使用瑕疵是明知的，上海博将投资管理有限公司予以否认。该院认为，双方均确认案涉租赁合同是由物业工作人员金玉洁介绍联系而签订，故金玉洁对案涉合同签订过程中的磋商情况的陈述应予确认。根据金玉洁的陈述，上海博将投资管理有限公司在签订案涉租赁合同前已明知案涉房屋存在抵押以及可能被法院拍卖的情况。故上海博将投资管理有限公司在明知案涉房屋存在使用瑕疵的情况下继续承租该房屋，再以该房屋被法院拍卖无法继续履行合同为由主张违约金，缺乏法律依据，该院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回上海博将投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币592元，减半收取人民币296元，由上海博将投资管理有限公司承担。 宣判后，上海博将投资管理有限公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任”的规定，章华彪、朱伊琳是否应向上海博将投资管理有限公司承担损失赔偿责任取决于章华彪、朱伊琳是否于出租该房屋时书面告知上海博将投资管理有限公司该房屋存在抵押。本案中，上海博将投资管理有限公司从未收到章华彪、朱伊琳出具的该房屋存在抵押的书面告知，且在一审中，章华彪、朱伊琳亦未提供证据证明其于出租该房屋时向上海博将投资管理有限公司书面告知了该房屋存在抵押的情况。一审法院仅依据第三方物业公司的口头陈述便认定上海博将投资管理有限公司已知晓该房屋设立了抵押权，不符合上述司法解释“书面告知”的判断标准。且根据上海博将投资管理有限公司与章华彪、朱伊琳签订的《租赁合同》第7.2条约定：章华彪、朱伊琳应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项权或影响上海博将投资管理有限公司权益的事情时，章华彪、朱伊琳应保证所有权人、他项权利人或其他影响上海博将投资管理有限公司权益的第三者，能继续遵守合同所有条款，反之如上海博将投资管理有限公司权益因此遭受损害，章华彪、朱伊琳应按合同10.1条约定承担违约责任。综上，请求判令：1.撤销一审判决，改判支持上海博将投资管理有限公司一审全部诉讼请求；2.上诉费用由章华彪、朱伊琳承担。 章华彪、朱伊琳答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上海博将投资管理有限公司在租房过程中，直接跟案涉房屋所在的物业公司工作人员金玉洁联系，在承租时金玉洁已经明确告知上海博将投资管理有限公司案涉房屋存在抵押，上海博将投资管理有限公司也就案涉房屋是否存在抵押等情况进行过查询，且在2018年3月，丽水市中级人民法院直接将案涉房屋的司法拍卖相关资料送到案涉房屋所在的物业公司，在这种情况下，上海博将投资管理有限公司依然承租案涉房屋，由此产生的责任应由上海博将投资管理有限公司自行承担，章华彪、朱伊琳不承担违约责任。上海博将投资管理有限公司在租房过程中，始终没有找过和联系章华彪、朱伊琳，也未向章华彪、朱伊琳当面了解房屋实际存在抵押瑕疵的相关情况，本身存在过错。另外，本案《租赁合同》系上海博将投资管理有限公司提供的格式合同。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，被上诉人章华彪、朱伊琳未向本院提交新证据，上诉人上海博将投资管理有限公司向本院提交了《施工合同》一份、招商银行付款回单两份，欲证明上海博将投资管理有限公司对案涉《租赁合同》项下的房屋进行了装修并支付了装修费用。对上海博将投资管理有限公司提交的证据材料，章华彪、朱伊琳认为该证据在本案一审期间已经由上海博将投资管理有限公司持有但未向一审法院提交，不是新证据，其中《施工合同》是上海博将投资管理有限公司与第三方签订，章华彪、朱伊琳并不知晓是否实际履行发生，且与本案无关，从施工时间看是2018年3月20日至3月31日，而案涉房屋的租赁期限是同年4月11日至2019年4月10日，施工期间案涉房屋系出租给其他案外人，并未交付给上海博将投资管理有限公司，对真实性、合法性、关联性均有异议。章华彪、朱伊琳对招商银行付款回单真实性无异议，对关联性有异议，认为不能达到上海博将投资管理有限公司的证明目的。物业工作人员金玉洁在一审时曾陈述上海博将投资管理有限公司对案涉房屋进行了装修，故《施工合同》、招商银行付款回单与金玉洁的陈述能相互印证，本院对其真实性予以确认。 本院经审理查明，2018年3月19日，上海博将投资管理有限公司与章华彪、朱伊琳签订案涉《租赁合同》。《租赁合同》7.2条约定：章华彪、朱伊琳应确保对该房屋享有出租的权利，如在租赁期内，该房屋发生所有权全部或部分的转移，设定他项权或影响上海博将投资管理有限公司权益的事情时，章华彪、朱伊琳应保证所有权人、他项权利人或其他影响上海博将投资管理有限公司权益的第三者，能继续遵守合同所有条款，反之如上海博将投资管理有限公司权益因此遭受损害，章华彪、朱伊琳应按合同10.1条约定承担违约责任。10.1条约定：双方任何一方如未按合同或附件的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为31682元。后上海博将投资管理有限公司对案涉《租赁合同》项下的房屋进行了装修并支付了16529元装修费用。对一审查明的其余事实予以确认。 本院认为，上海博将投资管理有限公司与章华彪、朱伊琳签订的租赁合同关系合法有效，双方均应按约履行，现案涉房屋被法院拍卖导致双方无法继续履行合同，章华彪、朱伊琳已违反《租赁合同》上述7.2条之约定。物业工作人员金玉洁虽是案涉房屋租赁介绍人，但其一人证言尚不足以证明章华彪、朱伊琳在签订《租赁合同》前将案涉房屋已抵押的情况告知上海博将投资管理有限公司，即使可以证明，也仅是口头告知，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款规定的需书面告知的要求，故章华彪、朱伊琳已构成违约，应承担违约责任。结合章华彪、朱伊琳的过错程度及因章华彪、朱伊琳违约给上海博将投资管理有限公司造成的损失情况等因素，上海博将投资管理有限公司要求章华彪、朱伊琳支付违约金31682元的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初4352号民事判决及案件受理费部分； 二、章华彪、朱伊琳于本判决生效之日起十日内向上海博将投资管理有限公司支付违约金人民币31682元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费人民币592元，减半收取人民币296元，由章华彪、朱伊琳负担。 二审案件受理费592元，由章华彪、朱伊琳负担。上海博将投资管理有限公司已预交二审案件受理费592元，应退592元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。章华彪、朱伊琳于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月十一日 法官助理范红森 书记员朱创威