广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24304号原告：周晓舟，男，1959年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：湛新建，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泽颖，广东扬权律师事务所律师。被告：陈顺江，男，1970年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李绮萍，广东金石行律师事务所实习律师。原告周晓舟诉被告陈顺江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还定金100000元；2.被告向原告支付滞纳金，滞纳金计算至向原告双倍返还定金之日止（滞纳金的计算基数为100000元，从2018年8月8日起，累计至2018年9月5日止，共29天，为29000）；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更第二项诉讼请求，滞纳金计算基数按照房屋总标的1050000计算，按照年利率24%，自2018年8月8日起计至实际付清之日。暂计至2018年9月5日为20021.91元。按照原被告签订的房屋买卖合约书第五条，计算基数应为总标的。事实和理由：原告与被告及广州市真伙置业有限公司于2018年6月11日签订《房屋买卖合约书》，约定原告购买被告位于佛山市禅城区季华四路68号二座1104室的房产一套，面积74.97平方米，合同签订之日原告向被告支付5万元定金。合同约定被告应于收到定金之日起36个工作日内办理房屋登记变更手续，将房屋登记至原告名下。同时约定，被告违约的应向原告退回定金并另行赔偿5万元作为违约金，如延误退还定金及赔偿的，应自违约之日起七日后加计日百分之一的滞纳金至赔偿之日止。现原告已按约定支付定金，但被告没有在约定的期限内办理房屋登记变更手续。原告认为双方签订的《房屋买卖合约书》是双方之间的真实意思表示，合同已成立生效，被告拒绝履行合同行为已构成根本违约，严重侵犯原告的合法权益，应向原告承担违约责任。被告辩称：原告与被告签订的房屋买卖合同书是无效合同，自始无效，根据中国人民共和国城市房地产管理法，第三十八条第六款、第四十六条规定，涉案的房产是预售的商品房，根据相关规定，预售的房屋竣工交付，预购人取得房屋所有权证前，不得办理转让手续，涉案房屋是预售房屋，未取得权属证书，属于不得转让的标的物，因此房屋买卖合约书无效。原告也在涉案的小区购买了房屋，因此知道该房屋是没有取得竣工验收，原告通过中介找到被告要求购买被告的房屋，是希望能以低价取得被告的房屋，因此在明知被告房屋未竣工验收的情况下，仍然和被告签订买卖合约，双方签订房屋买卖合约书后，按照该合约书的约定，双方应在36工作日内到房管部门申请交易递件手续，但原告知道该房屋没有竣工验收，所以在约定的日期并没有到中介公司所在地和被告一起办理房屋递件手续。36个工作日是合同约定的，实际上是第36天一起到中介办理递件手续。但原告并没有到，因此被告不存在逾期办理相关手续的情形，不需要退还已收定金并赔偿，更不需要双倍返还，因为原告没有支付首期款100万元，事实上已经违约，原告无权要求被告支付滞纳金，相反应当支付滞纳金给被告。请求驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.房屋买卖合约书，证明原被告在中介的促成下签订房屋买卖合约书，原告需依约履行支付房款义务，被告需依约办理房产转移手续。2.收款收据、广发银行个人活期对账单、广发银行转账回单，证明原告已依约支付被告定金。3.律师函，证明原告委托律师向被告出具律师函，要求被告依约履行合同。4.聊天记录（对话人为原告与中介人员许小姐，对话时间为2018年6月4日至2018年9月24日），证明原告多次要求中介及被告按照约定办理房屋转移手续，且原告通过pdf版的形式向中介发送律师函。诉讼中，被告举证如下：商品房买卖合同（预售），证明涉案禅城区季华四路68号二座1104房房屋是预售房屋，尚未交楼，无法进行变更转让。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人举证的证据，本院认证如下：原告提交的证据1-3，被告对真实性无异议，本院予以确认；对证据4，经核对原件，本院确认其真实性；被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2016年9月15日，被告陈顺江与佛山市雄盛王府商场投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定前者向后者购买佛山市禅城区季华四路68号二座1104室，交付时间为2017年3月31日前。2018年6月11日，原告周晓舟作为买方、被告陈顺江作为卖方及广州市真伙置业有限公司作为中介方签订《房屋买卖合约书》，约定：买卖标的物为佛山市禅城区季华四路68号二座1104室，面积74.97平米，成交价为105万元。第三条付款方式约定：买卖双方同意以一次性付款方式向卖方支付房款，卖方在签署《房屋买卖合约书》以及收取定金50000元后的36工作日内买卖双方须到房管部门办理申请交易、入件手续，买方在当天须支付首期楼款100万元，不含定金。第五条约定：卖方于收取定金后如悔约不卖或不依期限办理相关手续即视为违约，卖方应退回已收定金并另行赔偿50000元给买方作为违约金；……违约方如延误退还及赔偿，应自违约日后7日起加计每日百分之一的滞纳金并累计至对方及中介代理方得到赔偿日止。同日，被告出具收据，确认收到原告购房定金50000元。2018年8月24日，原告委托律师事务所向广州市真伙置业有限公司发出律师函，要求其告知被告联系方式并敦促被告履行合同，该律师函经向该公司邮寄，未妥投。另查明：据本院受理的梁笑梅等原告与佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷系列案判决书及佛山市中级人民法院二审判决书{（2018）粤0604民初3646号、（2018）粤06民终6428号}查明，佛山雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日办理竣工验收备案。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，被告提出涉案合同为无效合同，故本案应先审查合同效力问题。首先，被告认为涉案房屋未竣工验收，但未提供证据证明，且与事实不符，其据此提出合同无效，缺乏依据，本院不予支持。其次，被告认为合同因涉案房屋未取得房产证而无效，对此，我国《物权法》第十五条确立了不动产物权变动的原因与结果的区分原则，即将物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实来对待，二者的成立生效各有不同的根据。若因合同一方当事人原因导致不能办理过户登记即发生物权变动，则应当由违约方依法承担违约责任，而不是否定合同效力。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第七条“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（一）出卖人未领取权属证书的；……”的意见，涉案房屋即使未领取房产证，涉案合同亦不因此无效。综上，涉案房屋买卖合同不存在无效情形，应为合法有效。关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告的主要合同义务是将涉案房屋转移登记至原告名下。根据合同约定，卖方在签署《房屋买卖合约书》以及收取定金50000元后的36个工作日内到房管部门办理申请交易、入件手续，但被告未举证证明其在约定期限内已向房管部门递交交易过户申请，构成违约，且被告出售的房屋未取得房屋权属证书，无法办理交易过户，亦应向原告承担违约责任。上述合同法第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述法律规定，并结合合同中关于违约责任的约定，原告要求被告双倍返还定金，理据充分，本院予以支持。至于原告另主张的滞纳金，因本院已支持原告关于双倍返还定金的诉讼请求，其损失已得到弥补，结合合同的履行程度尤其是原告支付房款的情况，本院对原告该主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈顺江在本判决发生法律效力之日起十日内向原告周晓舟返还双倍定金100000元；二、驳回原告周晓舟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1440元，由原告周晓舟负担324元，由被告陈顺江负担1116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十二月四日书记员  潘有鹏