内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内25民终1889号 上诉人（原审被告）何某，住锡林浩特市。 委托诉讼代理人：张某，内蒙古睿骐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾某，内蒙古睿骐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青某，住锡林浩特市。 被上诉人（原审原告）：娜某，住锡林浩特市。 委托诉讼代理人:谢某，内蒙古理想律师事务所律师。 第三人：内蒙古育强房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李某1，董事长。 委托诉讼代理人：李某2，内蒙古睿骐律师事务所律师。 上诉人何某因与被上诉人青某、娜某、第三人内蒙古育强房地产开发有限责任公司（简称育强公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服锡林浩特市人民法院（2018）内2502民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何某的委托诉讼代理人张某、贾某、被上诉人青某、娜某的委托诉讼代理人谢某，第三人育强公司的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人何某的上诉请求：一、依法撤销原审判决,并依法改判驳回青某、娜某的诉讼请求。二、本案的诉讼费用由青某、娜某负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。本案的事实是何某与青某、娜某于2012年签订房屋租赁合同,在此期间,因第三人育强公司告知何某青某、娜某未能取得涉案房屋所有权,故何某应育强公司要求，与育强公司签订房屋租赁合同并向育强公司支付了房屋租金。在此期间,由于青某、娜某无法向育强公司交付购房款项,经育强公司、何某、青某、娜某三方协商,青某、娜某同意育强公司将房屋收回并将其售卖给何某,为此何某向青某、娜某支付了10万元购房定金,但此后青某、娜某始终拒绝与履行购房相应事宜。第三人育强公司依据当时三方协商的情况,将涉案房屋收回,并通知何某与育强公司签订房屋租赁合同,否则不予租赁。在此情况下,何某与房屋的实际所有权人育强公司签订了房屋租赁合同并向育强公司支付了房屋租金,青某、娜某在收取何某的购房定金后并未返还,故何某己就此事向锡林浩特市人民法院起诉。二、原审法院适用法律错误。何某作为承租人,不可能同时向青某、娜某及育强公司双方支付租金,其仅负担向真正所有权人支付租金的义务。育强公司告知青某、娜某未取得房屋所有权并收回房屋的事实后,何某作为善意的相对方有充分的理由相信育强公司即为涉案房屋的所有权人,其与育强公司建立的房屋租赁关系,并向其支付租金的行为是合法有效的。而青某、娜某并非房屋的所有权人,其出租的行为系无权处分,依据《中华人民共和国合同法》第51条之规定,该合同无效。故青某、娜某无权向何某主张给付房屋租赁费。其隐瞒尚未取得房屋所有权的事实,擅自以自己名义订立房屋租赁合同,应当承担缔约过失责任。原审法院称法律未规定租赁合同的出租人必须是租赁物的所有权人,且被上诉人交付购房款,即对涉案房屋享有占有使用权明显违背法律事实。但是,即便租赁合同的出租人可以不是所有权人,也应当是合法使用人,本案中青某、娜某因与第三人就房屋权属存在争议,显然没有合法占有使用涉案房屋,更不能主张收益的权利,况且育强公司与青某、娜某的房屋买卖合同既非分期买卖合同,也非所有权保留买卖合同,如何认定青某、娜某交付50％房款即可享有占有使用权,原审法院作出的认定于法无据。此外,既然原审认为本案的争议在于涉案房屋的权属问题,那就应该在确定权属的情况下,审理双方的权利义务。但原审法院在判决中明确说明青某、娜某与第三人对于涉案房屋的权属问题与本案不是同一法律关系,不作处理,为何又在事实中认定青某、娜某对涉案房屋享有占有使用权,显然自相矛盾,其判决结果必然错误。综上,原审判决认定事实不清,适用法律错误,二审法院应依法撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人青某、娜某辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。青某、娜某与何某双方的合同有效，何某租赁使用房屋多年。青某、娜某与育强公司签订的购房合同，并交付了房款76万，双方之间可能存在的纠纷不影响青某、娜某与何某之间的房屋租赁关系。 第三人育强公司述称：一审没有判决我方承担责任，原审法院在审理中对育强公司和青某、娜某之间的商品房预售合同不做处理，但我们作为是独立请求权的第三人的地位，一审适用法律错误，应支持何某的上诉请求。育强公司与何某之间于2011年4月25日签订了商品房预售协议，确定了房屋的价款，从2011年到2016年青某、娜某只缴纳了76万元的购房款，之后在没有缴纳房款也未办理商品房预售合同，期间我们发现青某、娜某将案涉房屋出租并出售，在此情况下，我们行使了所有权人的权利，要求何某向育强公司交付租金。我们与青某、娜某之间的商品房纠纷应另案解决，一审法院认定确实错误，二审法院应予以纠正。 青某、娜某向一审法院起诉请求：1、解除双方的《房屋租赁合同》，判令何某立即腾出房屋：2、判令何某给付拖欠的房屋租赁费7万元（租赁费计算截止至何某实际腾出房屋日止）；3、本案诉讼费由何某负担。 一审法院认定事实如下：青某、娜某系夫妻关系。2011年4月25日，娜某从第三人育强公司处预定了第一时创底商2号商铺，房屋面积为116.16平米，单价13000元，购房总款1510080元，娜某交纳了定金200000元，娜某后续又缴纳了购房款，购房款总计缴纳了760080元，房屋由青某、娜某占有使用，并由青某出租。2016年5月6日青某与何某订立《房屋租赁合同》，主要约定租赁期限自2016年6月1日至2017年6月1日止。房屋年租金为70000元。合同期满后，何某继续租用涉案房屋，但双方未再签订租赁合同。期间，第三人育强公司以娜某未缴纳剩余购房款，娜某未取得涉案房屋的所有权为由告知何某，娜某无权收取租金。2016年11月20日，青某、娜某，何某，第三人育强公司三方协商，将房屋转售给何某，为此，何某支付给青某100000元，之后，因三方未能协商一致，出售房屋未果。2017年4月24日，何某未经青某同意便与第三人育强公司签订了《租赁合同》，约定何某租赁逸园上院商铺2#商铺（涉案房屋），租赁期限自2017年4月24日至2020年4月25日止。现上述房屋由何某实际租赁使用。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。法律并未规定租赁合同的出租人必须是租赁物的所有权人。本案中，娜某在第三人育强公司处订购房屋并交纳定金，且已经交付了50%的购房款，第三人育强公司将涉案房屋交付于娜某使用，青某与娜某系夫妻关系，因此，青某、娜某依法对涉案房屋均享有占有使用权。青某将上述房屋出租给何某系有权处分。何某自2011年开始租赁使用涉案房屋，且何某曾和青某达成过购买意向，并向青某交纳了定金100000元，故何某应知青某是涉案房屋的实际占有人。虽然青某与何某并未续签《租赁合同》，但何某实际占有使用房屋，也因此受益，应向青某给付使用房屋期间的租金，即支付2016年6月2日至2018年6月1日期间的租金70000元，其余租金以每日租金191.80元（70000元÷365天）计算，自2018年6月2日起按照实际使用房屋的期限予以支付。关于青某请求解除《房屋租赁合同》、判令何某立即搬离涉案房屋的诉求，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由于青某、何某之间不能达成继续租赁房屋的合意，何某继续占有使用涉案房屋于法无据，应当搬离涉案房屋。对于何某认为第三人育强公司是涉案房屋的所有权人，且与其签订了《租赁合同》并给付租金不应再向青某支付租金的抗辩意见，对房屋的权属问题并不影响租赁合同的履行，因此，青某与第三人育强公司对于涉案房屋的权属问题与本案不是同一法律关系，该院不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告何某于本判决生效之日起十五日内搬离逸园上院商铺2#商铺；二、被告何某于本判决生效之日起十日内给付原告青某、娜某2017年6月2日至2018年6月1日期间的租金70000元，其余租金以每日租金191.80元计算，自2018年6月2日起按照实际使用房屋的期限予以支付。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告何某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。青某、娜某提交一份其与育强公司签订的《认购意向书》证明双方之间对购房价款的约定，未给付的房款是应由育强公司办理贷款。何某的质证意见为提交的证据是复印件，且不属于新证据，仅能证明青某、娜某与育强公司签订过合同，不能证明其是合法占有使用涉案房屋。育强公司质证意见为真实性认可，确实签订过该意向书，青某、娜某未履行合同义务，将房屋出租并出售，这种情况下我公司有权解除合同。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：青某与何某签订的《房屋租赁合同》，租期为一年，即从2016年6月1日至2017年6月1日，在该合同约定的租赁期尚未届满期间，何某又与第三人育强公司针对涉案房屋签订了《租赁合同》。娜某与育强公司签订的《认购意向书》是双方真实意思表示，育强公司虽称青某、娜某未履行合同项下支付剩余房款的义务，但庭审查实，其并未向青某、娜某主张解除合同。另查明，一审法院认定：“2016年11月20日，青某、娜某与何某，第三人育强公司三方协商，将房屋转售给何某，为此，何某支付给青某100000元，之后因三方未能协商一致，出售房屋未果。”该事实，在二审中第三人育强公司否认其参与过青某、娜某与何某房屋买卖的事宜，青某、娜某亦认可没有育强公司的参与，娜某、青某与何某双方之间买卖纠纷一案，已经另行提起诉讼。 本院认为，青某与何某签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，没有损害他人利益，系有效合同。本案二审争议焦点为：何某与第三人育强公司签订的《租赁合同》能否对抗青某与何某之间的租赁合同关系；何某应否承担占用期间的租金及退还房屋。 本院认为，青某、娜某与第三人育强公司签订《商品房预订单》以及《认购意向书》，且将涉案房屋交付于青某、娜某。其二人虽未取得房屋所有权，但是涉案房屋的实际占有使用人，合法享有涉案房屋使用权。在第三人育强公司没有行使解除权、未收回其已让渡的房屋使用权的情况下，育强公司无权处理该房屋租赁事宜，故其无权与何某签订涉案房屋的租赁合同。娜某、青某已合法取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响租赁合同的约定。在青某、娜某与何某的租赁合同期满后，双方未就续签租赁合同达成书面或口头协议，故青某、娜某有权随时请求何某搬离其所承租房屋，并请求支付租金，一审对此认定正确，本院予以确认。 综上所述，何某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元，由上诉人何某负担。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  娜日苏 审判员  程鹏皎 二〇一八年十二月二十八日 书记员  王朝凤