浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2798号 上诉人（原审原告）：符玉婷，女，1979年8月8日出生，汉族，住上海市闵行区。 被上诉人（原审被告）：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑23幢103室。统一社会信用代码：91330400667137259D。 法定代表人：王师，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢启昕，上海润一律师事务所律师。 上诉人符玉婷因与被上诉人嘉兴创都房地产有限公司（以下简称创都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 符玉婷上诉请求：撤销原判，改判创都公司以合同载明的购房款165000元加符玉婷支付的60000元款项共225000元为基数，按每日万分之五的标准支付符玉婷违约金。事实和理由：一、双方合同约定若创都公司逾期交房，则其应以符玉婷已付房款的万分之五每日向符玉婷支付违约金，但一审未按双方合同约定判决，以年利率8%的标准计算创都公司的逾期交房违约金，存在错误。二、创都公司未按合同约定交付房屋，给符玉婷造成损失，包括经济及精神损失、住房等一系列经济损失、符玉婷无法对案涉房屋占有、使用、收益的损失、符玉婷所购房屋土地使用权年限减少的损失等。三、创都公司存在欺骗行为，以团购方式将案涉房屋销售给符玉婷，使符玉婷在不知情的情况下购买案涉房屋。 创都公司辩称，符玉婷请求的违约金计算标准及数额明显高于符玉婷所遭受的实际损失，超出了合同法规定的比例。根据合同法的规定，当双方约定的违约金数额高于符玉婷实际损失的百分之三十，法院有权对违约金数额进行调整。请求驳回符玉婷的上诉请求。 符玉婷向一审法院起诉请求：1.要求创都公司支付逾期违约金9900元（以165000元为基数，自2018年1月1日起，按每日万分之五计算，暂计至2018年4月30日，要求计至创都公司实际交房之日止）；2.本案诉讼费由创都公司承担。 一审法院经审理认定事实：符玉婷、创都公司于2016年10月10日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由符玉婷向创都公司购买位于嘉兴市秀洲区房屋，建筑面积39.49平方米，总价款165000元。付款方式及期限为符玉婷于签订合同当日向创都公司支付全部购房款。交付期限及条件为创都公司应当在2017年12月31日前将符合条件的商品房交付符玉婷使用。逾期交房的违约责任为，如创都公司未按合同规定的期限将商品房交付符玉婷使用的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向符玉婷支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，符玉婷有权解除合同，符玉婷要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向符玉婷支付已交付房价款万分之五的违约金。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，符玉婷已按约支付全部房款165000元，创都公司至今未交付上述房屋。 一审法院经审理认为，符玉婷、创都公司间签订的商品房买卖合同系当事人意思自治表示，未违反国家强制性效力性规定，应属有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。创都公司未能按约履行商品房交付义务，显属违约，应承担相应的违约责任。故对符玉婷主张要求创都公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。居住系房屋的基本功能，租金损失应属创都公司逾期交房造成符玉婷的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然过高，依法应予调整，且创都公司亦请求酌情调整，故对于违约金的计算标准，依据上述司法解释的规定，并参照当地同类房屋的租金水平，一审酌情调整为按年利率8%计算，以已付房款165000元为基数，自合同约定的最后交房期限届满次日即2018年1月1日起暂计至判决之日即2018年10月26日为10926.67元，此后按此标准计算至创都公司实际交房之日止。 综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、创都公司于判决生效之日起十日内支付符玉婷逾期交房违约金10926.67元（暂计至2018年10月26日，之后以165000元为基数，按年利率8%计算至创都公司实际交房之日止）；二、驳回符玉婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，财产保全费320元，合计345元，由创都公司负担，于判决生效之日起七日内交纳一审。 二审中,符玉婷提交了发票一份，证明符玉婷在合同约定的房款之外还额外向创都公司支付了60000元款项，因此符玉婷共支付了购房款225000元。 创都公司质证意见：对发票的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该笔款项并非支付给创都公司。 二审中，创都公司提供嘉兴市秀洲区房屋租赁信息查询网址及各房产交易服务网站载明的嘉兴市房屋租金信息材料一组，证明本案合同中约定的违约金数额明显高于嘉兴市秀洲区房屋的租金价格，因此违约金数额明显超过符玉婷的实际损失，超过比例高于百分之三十，符合合同法规定的调整违约金的情形。 符玉婷质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。 本院认证意见：符玉婷提交的发票，因涉及二审中新增的诉讼请求，不属于本案审查范围；创都公司提供的证据系创都公司自行制作，符玉婷亦不予认可，不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一审对逾期交房违约金的调整是否合理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 对于逾期交房导致的损失，本案双方并未举证证明。因开发商延期交房，所导致的是业主不能按期取得房屋的使用利益损失，一审以房屋出租的租金损失认定实际损失正确。双方约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋同地段同类房屋租金显然过高。一审参照同地段同类房屋的租金水平，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为按年利率8%计算，并无不当。 符玉婷起诉时请求以合同约定房款165000元为基数计算违约金，二审中请求按照225000元的基数计算违约金，超出一审诉讼请求范围，本院不予支持。 综上所述，符玉婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人符玉婷负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 章玉萍 二〇一八年十二月二十四日 法官助理王旖辰 书记员张叶娟