西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初7670号原告：李某，女，汉族。委托代理人：刘海泉，陕西希友律师事务所律师。委托代理人：朱花宁，陕西希友律师事务所律师。被告：石某某，女，汉族。委托代理人：牛雁，陕西贺宝虎律师事务所律师。被告：陕西九鼎源房地产营销策划有限责任公司，住所地:西安市某某新区曲江大道中海国际社区观园第********房。法定代表人：王银妮，该公司执行董事。委托代理人：高利军，陕西鸿鹏律师事务所律师。委托代理人：张某某，男，汉族。原告李某与被告石某某、被告陕西九鼎源房地产营销策划有限责任公司（以下简称九鼎源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人、被告石某某及其委托代理人、被告九鼎源公司的委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法判令两被告共同支付原告违约金15.2万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月10日，原、被告三方签订了西安市存量房屋居间买卖三方合同，合同约定被告石某某将其所有的坐落于西安市某某区某某新区某某南路以西某某公馆9栋1单元2001室房屋，以152万元出售给原告，原告承担8万元更名费，被告九鼎源公司负责办理更名手续，并同时约定被告于2018年4月10日将房屋交付给原告，原告按照约定分别于2018年4月9日支付4万元中介费、更名费8万元，购房款50万元。原告按合同约定履行了义务后，被告石某某拒绝将房屋交付给原告，并毁约拒绝将房屋出售给原告。此后，被告石某某通过中介公司将购房款退还给原告，并告知原告解除合同。被告的行为违反合同约定，应当承担法律责任。故诉至法院，望判如所请。被告石某某辩称，请求驳回原告李某的关于主张解除合同违约金的诉讼请求。具体的理由如下：1、本案合同解除的根本原因并非被告石某某所造成，西安市某某区某某新区某某南路以西某某公馆9幢1单元2001室系石某某同其丈夫何永军于2015年9月16日从开发商西安绿德置业有限公司购买的。原告长期在外地居住，在签订合同当时对西安市的限制出售政策不了解，在中介的介绍下才和原告于2018年4月10日签订存量房屋居间买卖三方合同，但事后原告从其他中介及西安市房地局了解到该房屋根本就不能出售，违反了西安市人民政府关于调整我市住房交易政策有关问题的通知（市政办发〔2017〕59号）：“2017年4月18日以前，在新城区、碑林区、莲湖区、某某区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、经开区、某某新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区域范围内，购买的商品住房，自购房之日(以商品房买卖合同网签备案时间为准)起满5年方可上市交易”。在得知政策限制的情况下，为了不给原告造成损失，2018年4月11日被告石某某就告知原告因政策限制原因要求解除存量房屋居间买卖三方合同。在收到李某支付房款50万元后仅仅间隔2天，即2018年4月12日就将该房款退还给了原告李某。2、本案涉案西安市存量房屋居间买卖三方合同因受西安市政策影响无法买卖，原告石某某诉李某解除房屋买卖合同一案已经于2018年4月23日在西安市某某区人民法院立案，本案西安市存量房屋居间买卖三方合同约定的产权过户登记、更名、税费等约定因政策的限制致使该合同根本无法履行，合同目的不能实现，应当解除合同，以免协议各方遭受损失。至于违约金，因解除合同的根本原因是政策导致的，限制房屋交易政策是政府行为属于不可抗力，是协议各方无法避免和克服的因素，三方合同在客观上已经不具有可履行性，石某某依照我国合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；解除合同系由于不可抗拒的政策原因导致的，被告依法行使解除权并无过错。本案三方合同的第八条第8项“更名中如遇到不可抗力或者政策调整三个月无法完成更名、甲乙丙方均不用承担违约责任，合同自动解除，甲方退还乙方所交购房款，丙方退还乙方中介费。本案中因政策限制出售房屋，数年内都无法履行三方合同，因此，此次纠纷不存在任何一方违约的情况，被告石某某依法行使法定解除权不用承担任何责任。3、被告石某某认为自身并未给原告造成损失，且原告除资金被占用两天外，无其他损失，原告也并没有影响被告购买其他房屋的权利，因此原告在没有损失的情况下主张违约金缺乏法律依据。原告的诉讼请求主张违约金明显太高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额的规定，本案中被告占用资金50万按照银行贷款利息年息5%计算，三天的占用资金的利息损失也不过205元人民币，205元人民币的130%也不过是366.5元人民币。任何约定均不能超越法律的限制，原告诉讼请求却主张15.2万元的巨额数字违约金明显没有法律依据，没有以损失的发生为前提。更不用说被告石某某系依照合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；解除合同系由于不可抗拒的政策原因导致的。依法行使法定解除权，根本不用承担违约责任。综上，请求法院认定本案合同解除系由于政策原因导致合同客观无法履行导致的，原告诉讼请求无事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告九鼎源公司辩称，1、原告要求被告九鼎源公司承担违约责任没有事实依据，其主张不能成立。三方合同第七条明确约定，合同签订后石某某拒绝将房屋出售给原告时，由石某某按交易价格的10%支付原告违约金，九鼎源公司收取的中间费不予退还，由石某某赔付给原告。由此可明确，九鼎源并非违约责任的承担主体，原告要求九鼎源公司支付违约金没有事实依据。2、原告要求九鼎源公司承担违约责任没有法律依据，其主张不应支持。九鼎源公司虽然是合同签订的主体之一，但仅是居间人身份，根据相关法律规定，九鼎源公司的义务是向原告和石某某报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。三方合同中并没有约定由九鼎源公司负责办理更名手续的义务。综上，恳请法院审查事实，支持九鼎源公司的答辩意见，驳回原告针对九鼎源公司的诉请。根据当事人的陈述和经审理认定，本院认定事实如下：2018年4月10日，原告李某、被告石某某与居间方（被告）九鼎源公司签订了西安市存量房屋居间买卖三方合同，约定被告石某某将其所有的坐落于西安市某某区某某新区某某南路以西某某公馆9栋1单元2001室房屋，以152万元的价格出售给原告。如果被告石某某拒绝将该房屋出售给原告，则原告有权单方解除合同并要求被告石某某承担违约责任。被告石某某应在违约行为发生之日起5个工作日内，向原告退还已收取的房款和定金。并支付本合同约定交易价格10%的违约金。被告九鼎源公司收取的中介费不予退还，由被告石某某直接赔付给原告。原告承担更名费8万元，被告九鼎源公司负责办理更名手续，同时约定被告石某某于2018年4月10日将房屋交付给原告。合同签订后，原告按照合同约定分别于2018年4月9日支付了中介费4万元、更名费8万元。同日原告向被告石某某支付购房款50万元。2018年4月11日，被告石某某向原告发出解除房屋买卖合同通知书，表示根据相关政策规定，本案涉案房屋无法满足更名条件，为减少双方的损失，特向原告通知解除该买卖合同。并将所收的50万元按照原付款账号退回。2018年4月12日，石某某退回50万元给原告李某。2018年4月20日，被告石某某起诉原告李某，要求解除本案所涉西安市存量房屋居间买卖三方合同。上述事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、解除合同通知书、银行转账凭证、起诉状及当事人陈述等在卷佐证，并经当庭核实无误，本院依法予以认定。本院认为，原告与二被告签订的西安市存量房屋居间买卖三方合同符合法律规定，亦没有违反法律法规的强制性规定，依法应当认定为有效，合同签订后，原、被告各方均应当按合同约定履行自已的权利义务。原告准备支付剩余款项，被告配合原告办理相关手续交接房屋等。但在原告支付了50万元首付款后，被告石某某并未履行自己的合同义务，反而直接发出解除合同通知书，属于严重违约行为，依法应当承担违约责任。根据原、被告三方合同的约定，被告石某某应当承担合同成交价10%的违约金。现被告石某某另案起诉原告要求解除合同，原告本案起诉要求支付违约金，可见原、被告三方合同已不可能履行。至于被告石某某辩称房屋不符合交易政策一节，因根据政策是指买卖房屋不能及时办理过户手续，并不是不能进行买卖。故而在原、被告签订的三方合同合法有效的情况下，合同各方应当积极促成合同履行，以维护各方的权利，而不是随意解除合同，侵犯对方的合法权益。故对被告石某某的该项辩称意见依法不予采信。至于原告要求被告九鼎源公司承担违约责任一节，因被告九鼎源公司并非违约方，不应当承担相关责任，故对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告石某某于本判决生效之日起十日内支付原告李某违约金15.2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3340元，由被告石某某承担。因原告已预交，故被告石某某在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁人民陪审员  王艳萍人民陪审员  姜桂红二〇一八年十二月十七日书 记 员  车 楠