山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民初71号原告（申请执行人）：黄某，男，1988年6月8日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：孟某，北京市荣博律师事务所律师。被告（案外人）：刘某，女，1970年12月21日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：杨某1，山西悦澜律师事务所律师。被告（被执行人）：杨某2，男，1957年2月27日出生，汉族，住大同市。被告（被执行人）：大同市祥宏房地产开发有限公司，住所地:大同市南郊区水泊寺村西。法定代表人：杨某2,该公司执行董事。被告（被执行人）：丁某，女，1959年5月20日出生，汉族，住大同市。被告（被执行人）：杨某3，男，1982年7月19日出生，汉族，住大同市。被告（被执行人）：李某，女，1984年3月10日出生，汉族，住大同市。原告黄某因与被告刘某、杨某2、大同市祥宏房地产开发有限公司（以下简称“祥宏公司”）、丁某、杨某3、李某执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄某的委托诉讼代理人孟某、被告刘某及其委托诉讼代理人杨某1到庭参加诉讼。被告丁某、杨某3、杨某2、李某、大同市祥宏房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄某向本院提出诉讼请求：1.要求恢复执行大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2904号房屋；2.本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2018年6月28日，山西省大同市中级人民法院作出（2018）晋02执异146号执行裁定书：中止对大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2904号房屋的执行。2018年6月13日，被告（案外人）刘某对执行标的提出书面异议。大同市中级人民法院于2018年6月28日作出执行裁定书(2018)晋02执异146号执行异议裁定：中止对大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼l单元2904号房屋的执行。由于黄某诉大同市祥宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，2014年7月11日山西省大同市中院作出（2014）同商初字第74号，2014年7月15日山西省大同市中院作出协助执行通知书（2014）同商初字第74号冻结大同市清远西街宏洋美第住宅小区九号楼住宅房1单元19层-30层24套，2单元19层-30层24套的房屋产权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中被告刘某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司签订的认购协议书是在2016年9月10日。签订协议书时间是发生在涉案房屋被冻结之后，且交款证明只是收款收据，没有相应的银行转账记录，不能证明真实付款。所以涉案房屋不符合法律规定，二被告之间签订的认购协议无效。为了维护合法权益，依据事实和法律，应当支持原告诉讼请求。被告刘某辩称，1.刘某和宏洋公司签订的认购意向书是合法有效的书面合同；2.刘某购买的房屋在法院查封之前，交付的房款超过50%，刘某对房屋享有的物权期待权能排除执行的效力。故法院应驳回原告请求。被告丁某、杨某3、杨某2、李某、大同市祥宏房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告黄某提供了以下证据，即本院（2014）同商初字第74号民事裁定书、协助执行通知书复印件各一份，欲证明本院在2014年7月15日对涉案房屋进行了查封。被告刘某提供了以下证据，宏洋美第认购意向书、宏洋公司收款收据、交易明细、宏洋公司提供的国家颁发的五证，欲证明：1.2013年7月15日宏洋公司将涉案房屋出售给杨会军，刘某后向杨会军购买了该房屋，且是在法院查封之前；2.杨会军2013年6月29日交付购房款2万元，2013年7月15日交付购房款181498元，刘某在2016年6月24日交付全部购房款；3.宏洋公司已向刘某交付房屋，刘某已装修并实际占有；4.宏洋美第小区是宏洋公司开发，与祥宏公司、杨某2等无关。经审理查明，2013年7月15日杨会军与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了《宏洋美第认购意向书》，认购大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2904号住宅，合计房款为401498元，以贷款方式购买。2013年6月29日，杨会军向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了定金2万元。2013年7月15日，杨会军向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了首付181498元。2016年6月19日，杨会军、赵香春夫妻与刘某签订了房屋买卖合同，刘某以385000元的价格购买了涉案房屋。2016年6月24日，刘某向大同市宏洋房地产开发有限公司支付了剩余房款20万元，房款已全部结清。同日，刘某向大同市宏洋房地产开发有限公司交付水电费等费用2万元。后2016年8月24日，杨会军、赵香春夫妻和刘某签订了《换名申请》，将原购人杨会军换成刘某。2016年9月10日，刘某与大同市宏洋房地产开发有限公司核对房屋面积后，补交面积差价11591元，并签订了《宏洋美第认购意向书》（编号为CB812）作为对前述认购意向书的变更。后刘某进行装修后一直居住至今。2014年7月，原告黄某因与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某2、丁某、杨某3、李某的借款合同纠纷，向本院申请财产保全。本院于2014年7月作出（2014）同商初字第74号民事裁定书，裁定冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某2、丁某、杨某3、李某银行存款1130万元或查封其相应价值的财产。2014年12月15日本院作出了（2014）同商初字第74号民事判决书，判决大同市祥宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内归还所欠黄某借款本金10000000元及相应利息，杨某2、丁某、杨某3、李某对上述借款及利息承担连带清偿责任。后黄某申请强制执行该判决书确定的债务，本院于2016年6月2日查封了位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区的部分房产。被告刘某得知该房屋被查封后，提出了书面异议。本院审查后，以（2018）晋02执异146号执行裁定书裁定中止对大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2904号房屋的执行。原告黄某不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。当事人争议的主要焦点为，被告刘某是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的权利？本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告黄某与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨某2、丁某、杨某3、李某之间系普通债权债务关系，在本院查封位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2904号房屋之前，杨会军已与大同市宏洋房地产开发有限公司签订了认购意向书，支付的价款也已超过合同约定总价款的百分之五十，后将房屋出售给刘某，刘某已装修入住，实际占有了该房屋。因此，刘某享有的权利能够排除财产保全执行，其提出的执行异议符合相关法律和司法解释规定的情形，本院予以支持。综上所述，被告刘某所提供的证据能够排除执行，故原告黄某要求对查封的位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2904号房屋继续执行的依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告黄某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告黄某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。审判长 柴 涛审判员 石俊丰审判员 邓 亮 二0一八年十二月五日书记员 李伟英