福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初6912号 原告：泉州骏祥房地产开发有限公司，住所地福建省晋江市池店镇唐厝村凤池路**新华宝（福建）体育用品有限公司内，统一社会信用代码91350500064111367R。 法定代表人：陈**来，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘清泉，该公司职工。 被告：王友援，男，1977年5月8日出生，汉族，住福建省安溪县。 原告泉州骏祥房地产开发有限公司（以下简称骏祥公司）与被告王友援商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法通知案涉商品房抵押权人中国建设银行股份有限公司晋江分行（以下简称晋江建行）作为有独立请求权的第三人参加诉讼，晋江建行在期限内未答复，视为不参与诉讼；本院根据原告骏祥公司提出的财产保全申请，依法对案涉商品房采取保全措施，轮候查封案涉商品房。原告骏祥公司的委托诉讼代理人刘清泉到庭参加诉讼。被告王友援经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏祥公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的合同编号为201411280068的《商品房买卖合同》；2.王友援偿还骏祥公司垫付款项26868.43元及利息（参照中国人民银行同期贷款基准利率，自垫付之日起计至王友援实际清偿之日止，利息暂计至2018年5月22日为473.66元），上述垫付款项及利息暂合计为27342.09元；3.王友援向骏祥公司支付违约金119022.6元；4.王友援配合至晋江市住建局办理案涉《商品房买卖合同》注销备案手续，至晋江市不动产中心办理案涉商品房预告登记注销手续，至晋江税务局办理案涉商品房已开发票的注销手续，并由王友援承担因此而产生的费用；若王友援不配合办理，每逾期一日，王友援应按已付房款的1‰向骏祥公司支付违约金；5.扣除垫付款项26868.43元、利息（暂计至2018年5月22日为473.66元，最终以实际清偿之日所确定的利息金额为准）、违约金119022.6元、律师费以及王友援尚欠按揭银行的贷款本金、利息、罚息（暂计至2018年5月22日为353554.11元，最终以实际清偿之日所确定的贷款本金、利息、罚息为准）（由骏祥公司代王友援支付给按揭银行）等费用后，剩余购房款（暂计至2018年5月22日为95194.2元，最终以实际清偿之日所确定剩余购房款金额为准）无息退还王友援。事实和理由：2014年11月28日，就王友援购买“中骏·四季花城”项目房屋事宜，骏祥公司与王友援签订合同的《商品房买卖合同》，总价款为595113元，约定王友援于签订购房合同时付清首付款185113元，余款410000元办理银行按揭贷款。合同补充协议（附件六）第二节第七条明确约定：“若因买受人未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还按揭贷款银行贷款本金、利息、罚息及其它相关费用，导致按揭贷款银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的，……，出卖人均有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还）后，将购房款余额无息返还给买受人”。合同签订后，王友援支付首付款185113元，余款410000元申请银行按揭贷款，并与中国建设银行股份有限公司晋江分行、骏祥公司签订《个人住房借款合同》。根据借款合同担保条款第十二条保证条款和特别签订条款第三十五条、第三十六条，骏祥公司作为王友援的保证人，保证方式为阶段性连带责任保证。保证范围为借款合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在合同履行过程中，因王友援拖欠按揭贷款本息，晋江建行要求骏祥公司承担保证责任，强制从骏祥公司银行账户划拨款项合计26868.43元（其中于2017年11月21日扣划10093.92元，于2017年12月21日扣划6697.89元，于2018年3月31日扣划10076.62元）用于清偿王支援拖欠的按揭贷款本息。王友援的行为已严重违反合同约定，根据购房合同约定及有关法律规定，骏祥公司有权解除购房合同，并追究王友援违约责任。 王友援未作答辩。 骏祥公司围绕诉讼请求依法向本院提供以下证据：1.《商品房买卖合同》一份；2.《个人住房借款合同》一份；3.晋江建行扣款凭证一份；4.晋江建行出具的贷款余额证明一份。 王友援未提供证据。 本院认为，王友援未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见及证据材料，亦未对骏祥公司提供的证据提出质证意见，视为自愿放弃举证、质证及抗辩权利。证据1能够证明双方签订商品房买卖合同对双方的权利、义务进行约定的事实；证据2能够证明王友援办理按揭贷款及骏祥公司为其提供阶段性担保等事实；证据3、4能够证明晋江建行要求骏祥公司承提担保证责任并从骏祥公司账户扣款用于清偿王友援拖欠的贷款债务及截至2017年5月22日王友援的贷款债务情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 骏祥公司与王友援于2014年11月28日签订《商品房买卖合同》及其附件，约定王友援购买骏祥公司开发的“中骏·四季花城”项目房屋，房屋总价款为595113元。王友援支付首付款185113元及通过银行按揭贷款支付其余购房款410000元，已付清全部购房款。骏祥公司为王友援的银行按揭贷款410000元提供阶段性连带责任保证担保。因王友援逾期或未归还银行按揭贷款，按揭贷款银行要求骏祥公司承担保证责任并从骏祥公司账户扣划合计26868.43元（其中于2017年11月21日扣划10093.92元，于2017年12月21日扣划6697.89元，于2018年3月31日扣划10076.62元）用于清偿王友援拖欠的贷款债务。双方签订的附件六《合同补充协议》第七条相应约定：“若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限归还按揭贷款银行贷款本金、利息、罚息及其它相关费用，导致按揭贷款银行解除《个人住房按揭贷款合同》或要求出卖人承担保证责任的……，出卖人有权解除购房合同并收回该商品房。出卖人在扣除买受人应承担的违约金（违约金数额为该商品房总价款的20%）、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行偿还）后，将购房款余款无息返还买受人”。另查明，骏祥公司与王友援签订的《商品房买卖合同》通过合同备案，并办理预告登记；案涉商品房被泉州市丰泽区人民法院查封及晋江市人民法院轮候查封。案涉商品房尚未交付，房屋所有权也尚未办理登记至王友援名下；王支援尚有案涉按揭贷款债务未偿还。骏祥公司于2018年5月24日向本院提起诉讼。 综上所述，本院认为，骏祥公司与王友援签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，依法受法律保护。王友援逾期或未偿还银行按揭贷款，按揭贷款银行要求骏祥公司承担保证责任并从骏祥公司账户划扣款项代王友援偿还部分银行按揭贷款债务，王友援已构成违约，应依法承担相应的违约责任。王友援向骏祥公司购买案涉商品房并办理了商品房预售合同登记备案手续及商品房预告登记，但案涉商品房的所有权尚未登记于王友援名下，王友援对案涉商品房仅享有债权，而不享有物权，而案涉商品房虽被司法机关查封及轮候查封，但此查封实际为预查封，不影响骏祥公司行使合同解除权。骏祥公司现请求解除《商品房买卖合同》及其附件，以及要求王友援协助办理注销《商品房买卖合同》的备案登记及办理注销预告登记，并要求王支援支付违约金119022.6元（违约金数额为该商品房总价款的20%），要求支付已代为偿还的银行按揭贷款债务26868.43元并支付相应利息，均有事实和法律根据，本院予以支持。为避免当事人诉累，且出于骏祥公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。骏祥公司应就收取王友援已付购房款595113元，在扣除其代为王友援偿还按揭银行贷款债务合计26868.43元及其实际代为王支援清偿尚欠按揭银行贷款本息的款项后，将剩余款项退还王友援。鉴于案涉商品房已被司法机关预查封，骏祥公司应退还给王友援的款项，则应提交于首封的司法机关。骏祥公司关于退款的诉讼请求按此方式予以确定，将不在判决主文中另行下判。骏祥公司其他缺乏事实与法律依据的主张，本院不予支持。王友援经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告泉州骏祥房地产开发有限公司与被告王友援签订的《商品房买卖合同》及其附件于本判决生效当日解除； 二、被告王友援应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州骏祥房地产开发有限公司代为偿还的银行按揭贷款债务26868.43元并支付利息（利息自每次代为偿还之日起按相应的款项按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止）； 三、被告王友援应于本判决生效之日起十日内支付原告泉州骏祥房地产开发有限公司违约金119022.6元； 四、被告王友援应于本判决生效之日起十日内协助原告泉州骏祥房地产开发有限公司办理注销上述《商品房买卖合同》的备案登记手续及办理注销上述《商品房买卖合同》项下的商品房预告登记手续； 五、驳回原告泉州骏祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费9751元，由被告王友援负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  胡 谦 审 判 员  陈小红 人民陪审员  庄 祺 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  洪雅玲 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。