四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0184民初3450号 原告：四川新港联行置业股份有限公司，住所地：四川省成都市青羊区西大街84号金色夏威夷A1301。统一社会信用代码：91510000782277791P。 法定代表人：张红兵，公司总经理。 委托诉讼代理人：颜莉，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗培，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川博盛房地产开发有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳街道蜀州中路226号。统一社会信用代码：91510184556432415K。 法定代表人：杨驰，公司经理。 委托诉讼代理人：徐平伦，四川平伦律师事务所律师。 原告四川新港联行置业股份有限公司（以下简称新港公司）与被告四川博盛房地产开发有限公司（以下简称博盛公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，先适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。新港公司的委托诉讼代理人颜莉、博盛公司的委托诉讼代理人徐平伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新港公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令博盛公司立即向新港公司支付招商月服务费和招商佣金共计1381123.2元；2.依法判令博盛公司立即向新港公司支付赔偿金380000元；3.依法判令博盛公司立即向新港公司支付违约金100000元；4.依法判令博盛公司向新港公司支付律师代理费10000元。事实和理由：双方于2014年12月1日签订了《博盛房产金舆名苑二期—中港域独家招商委托代理合同》（以下简称“合同”），合同约定由新港公司为博盛公司提供招商代理服务，服务期限自2014年12月1日至项目开业一个月，具体开业时间以博盛公司通知为准，合同约定博盛公司应向新港公司支付招商月服务费和招商佣金，招商佣金的计算标准为首年租赁期内平均月租金的1.8倍（不包含免租期），招商月服务费由博盛公司按月支付，自新港公司进场之日起毎月应当向新港公司支付50000元至新港公司完成招商面枳的90%以上，但最多不超过10个月。合同还约定博盛公司如未按合同约定时间向新港公司支付服务费，每逾期一日，按应付金额千分之五向新港公司支付赔偿金，如博盛公司超过30日仍未支付视为博盛公司违约导致合同目的不能实现，新港公司有权要求博盛公司支付违约金100000元，并赔偿新港公司一切经济损失，同时合同约定了损失包括为了实现债权所产生的律师费、诉讼费、公证费、调查费。合同签订后新港公司依约全面开展招商工作，博盛公司总委托招商面积为17932.85㎡（其中一楼有443.54㎡博盛公司未要求招商），原告已完成招商面积16799.52㎡，完成率为96.06%。截至起诉前，博盛公司尚欠新港公司招商代理月服务费和招商佣金共计1381123.2元，经新港公司多次催讨，博盛公司仍以种种理由拒绝支付。博盛公司的行为已构成根本违约，严重侵害了新港公司的合法权益并给原告造成了巨大经济损失，故提起诉讼并提出上述请求。 博盛公司辩称，新港公司所述双方签订招商委托代理合同及相关约定属实；新港公司没有在合同约定的节点完成招商工作，双方并未对招商佣金进行过决算，因为没有进行过结算，新港公司多次催讨不是事实，博盛公司没有违反合同约定的行为，故不应承担所谓的违约责任；因未达到招商成功的标准，也没有在期限内完成招商任务，对新港公司主张的招商月服务费和佣金不认可，也不应该支付，同时新港公司没有向博盛公司提供发票，故新港公司主张支付上述费用的条件未成就，请求驳回新港公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、开业时间问题，博盛公司主张所属中港城于2016年9月30日开业，但博盛公司未就此提供证据证明，也未就何时通知新港公司正式营业提供证明证明，新港公司主张博盛公司所属中港城于2016年9月30日试营业并提供了中港城整体和商家的开业照片，博盛公司并未提供证据予以反驳，故本院确认博盛公司所属中港城于2016年9月30日试营业的事实； 二、对于双方存在争议的13号、19号、26号、31号、38号、39号（以双方当庭确认的商户顺序为准）计佣租金标准问题，即是否应当扣除物管费及扣除物管费数额问题。经本院审查，租赁双方在《租赁合同》中分别约定了租金标准和物管费标准，并未约定租金内包含物管费，说明双方当时并无关于租金包含物管费的约定。博盛公司主张租金包含物管费是依据双方在签订《租赁合同》后又签订的《补充协议》所约定，该约定虽然载明租金中包含物管费，但未载明实际所包含的物管费数额，而从当事人双方所确认的租金数额来看，存在争议的6户中有3户租金明显低于25元/㎡/月，说明租赁双方并未按照原合同的物管费标准执行，对此博盛公司也未提供证据证明且坚称物管费为25元/㎡/月,明显有违诚信，如果以此作为佣金的计算依据，明显损害新港公司合法利益。综上，本院结合其他商家的物管费约定情况，酌定13号商户计佣租金标准为6756.7元/月（8000元-5元/㎡×248.66㎡）、19号商户计佣租金标准为13155元/月（16665元-5元/㎡×702㎡）、26号商户计佣租金标准为5387元/月（7000元-25元/㎡×64.52㎡）、31号商户计佣租金标准为4155元/月（5000元-5元/㎡×169㎡）、38号商户计佣租金标准为4200元/月（4500元-5元/㎡×60㎡）、39号商户计佣租金标准为609.5元/月（874.5元-5元/㎡×53㎡）。 三、对于退场商家（不含扣点商家）是否已缴纳首期租金的问题，本院认为，双方均未提供证据证明该事实，对此博盛公司未就商家进场后为何未缴纳首期租金及其合理性提供证据证明并作出合理说明，且也未提供证据证明该未收取租金的行为并不损害新港公司的利益，故本院推定博盛公司收取首期租金的事实，对于租金标准，以双方当庭核实的数据为准。 四、针对商家四川苏宁云商销售有限公司、美食城用以计算佣金的租金标准。两家均是扣点租金，租金的缴纳标准应由博盛公司根据商家营业额与商家确认，对此举证责任在博盛公司，博盛公司虽然不认可原告主张的租金标准30元/月/㎡，应当提供证明但未提供充分证据证明，应当承担不利后果，本院据此确认针对商家四川苏宁云商销售有限公司用以计算佣金的租金标准为67230元/月（30元/㎡×2241㎡）、美食城24408元/月（30元/㎡×1080㎡）。 五、针对商家百胜餐饮（成都有限公司）用以计算佣金的租金标准。租金计算方式为扣点租金，但是否符合扣点租金的缴纳条件应由博盛公司与商家共同确认，对此举证责任在博盛公司，博盛公司虽然否认该商家未达到扣点租金的收取条件，但未供证据证明，应当承担不利后果，本院据此并综合集合该楼层商家的租金标准确认针对该商家用以计算佣金的租金标准为35532元/月（84元/㎡×423㎡）。 六、针对27号商家（罗威尼）是否缴纳租金的问题，因关于该商家是否达到缴纳租金条件的相关诉讼尚在二审中，故本院目前无法确认该商家应当缴纳或已经缴纳租金的事实。 七、针对博盛公司在起诉前已支付的5万元的性质问题。新港公司主张5万元为佣金，博盛公司认为系支付月服务费，根据双方当庭一致陈述上述款项新港公司所出具的票据所载明的收费项目为佣金，而博盛公司未就该5万元确系支付月服务费提供证据证明，故本院根据新港公司所出具的票据所载明的收费项目认定该5万元性质属于佣金。 本院认为，对于双方争议的焦点问题，分别评述如下： 关于博盛公司是否存在拖欠月服务费、佣金的违约行为。首先，根据双方签订的《中港城独家招商委托代理合同》第三条“。1．3乙方达到本合同约定甲方支付佣金标准后，每月5号，由甲乙双方核算上一个月招商结果并根据双方签字确认的招商结果核算乙方应得側金（甲乙双方应在每月5号前完成签字确认，如甲方超过3日仍未签字确认也未提出书面修改意见的，视为甲方书面同意并认可乙方提交的招商结果），并将应付佣金报甲方主管人员签字确认（甲方主管人员应在3日内进行签字确认，如甲方主管人员未在3日内签字确认，也未提出书面修改意见的，视为甲方主管人员已经书面签字确认），甲方应在次月10日前向乙方支付上月招商成果佣金，甲方每次支付佣金前，乙方应向甲方提供等额、有效的发票。”、第六条“。3、乙方在甲方付款节点之前向甲方提供相应的合法发票。”的约定，在博盛公司付款前双方不仅要对应付佣金进行确认，而且在付款前新港公司应当向博盛公司出具等额、有效、合法的发票，新港公司未提供证据证明双方已对应付佣金进行了确认，同时已在各付款节点前向博盛公司出具等额、有效、合法的发票，故新港公司主张博盛公司存在拖欠月服务费、佣金的违约行为没有事实依据，本院不予认定。但鉴于双方关于开具发票的约定，博盛公司在向新港公司支付月服务费及佣金前，新港公司应当按照本院确定的支付月服务费、佣金的数额向博盛公司出具相应的合同约定票据。 关于新港公司要求博盛公司支付月服务费、佣金的条件是否成就的问题。本院认为，首先，博盛公司关于未结算确认的抗辩理由，在本案审理中，双方已就租金标准部分进行了确认，存在争议的部分也分别陈述了各自意见，应视为双方的结算确认行为，本院将根据双方提供的证据及意见确人博盛公司应收取的商家首付租金事实及租金标准，博盛公司应当按照本院确认的佣金计算标准支付新港公司佣金；其次，博盛公司关于未出具发票的抗辩理由，依据双方签订的服务合同约定，在博盛公司支付佣金前新港公司应当向博盛公司出具发票，但相对支付佣金的主合同义务而言，开具发票仅仅是合同从义务，不能以此对抗主合同义务，对博盛公司的该抗辩意见本院不予采纳；第三、博盛公司关于新港公司未达到招商要求的抗辩理由，经本院审查，双方签订的服务合同中并无此约定，本院不予采纳。综上，博盛公司关于付款的抗辩理由均不成立，博盛公司应当支付原告月服务费和佣金。鉴于双方有关于开具发票的约定，博盛公司在向新港公司支付月服务费及佣金前，新港公司应当按照本院确认的支付数额向博盛公司出具相应的合同约定票据。 关于新港公司要求支付23号商家（孕婴童）佣金的问题。本院认为，该商户系博盛公司自行招商，新港公司在庭审中并未提供证据证明其符合双方签订的服务合同中关于按租金1倍计算佣金的条件，本院不予支持；关于27号商家（罗威尼），因新港公司不能提供证据证明已达到收取佣金的条件，本院不予支持；关于新港公司主张的赔偿金、违约金及律师费损失，因不能认定博盛公司存在违约行为，本院不予支持。 综上所述，本院支持由博盛公司支付新港公司月服务费100000元、佣金875889.2元（925889.2元-50000元），其他诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、四川博盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起20日内支付四川新港联行置业股份有限公司月服务费、佣金975889.2元。 二、驳回四川新港联行置业股份有限公司其他诉讼请求。 案件受理费21640元，财产保全费5000元，合计26640元由四川新港联行置业股份有限公司负担12746元，四川博盛房地产开发有限公司负担13894元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 羊 虎 人民陪审员 孙 珊 人民陪审员 曾玉英 二〇一八年十二月七日 书 记 员 张 莎 —1—