浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初7540号 原告薛小琴，1972年7月8日出生，汉族，住所地浙江省瑞安市。 委托代理人陈昱、吴小燕，浙江五联律师事务所律师。 被告杭州耀正贸易有限公司，住所地浙江省杭州市江干区杭海路******商铺。 法定代表人楼佳明，执行董事。 委托代理人杨新生，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告薛小琴为与被告杭州耀正贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年7月30日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。2018年9月20日、10月23日，本院组织原被告进行质证。原告薛小琴委托代理人陈昱、吴小燕，被告杭州耀正贸易有限公司委托代理人杨新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛小琴诉称：2017年6月21日，原被告签订《谁食快时尚餐饮店合作经营合同（三楼）》，约定：被告将位于杭海路32号三楼A+B+C区域，面积140平方米商铺租赁给原告，用于开设衢州小吃餐饮店；租期五年，租金每年一付，第一年租金为459900元。合同签订后，原告按约支付了第一年租金，并投入巨资进行店铺装修、设备采购及招募工作人员。2017年11月，原告与其他合伙人一起经营的飨德小吃开始营业。开业时间不到两月，2018年1月5日，因被告运营的美食广场不符合设立餐饮经营的条件，被行政管理部门叫停，飨德小吃随即停业。原告在停业期间多次催促被告，要求被告提供可供合法办证开业的相关证件，但被告一直不能提供。2018年6月底，被告在未告知原告且未与原告解除合同的情形下，擅自闯入飨德小吃场所，拆除原装修，移走店内原告相关物品，开始自行装修。现请求判令：一、解除原被告于2017年6月21日签订的《谁食快时尚餐饮店合作经营合同（三楼）》；二、被告返还原告已缴纳的租金459900元；三、被告赔偿原告损失551722.20元。 被告杭州耀正贸易有限公司辩称：1、原被告曾口头约定，自2017年9月开始计算租金。2、2017年12月底，江干区政府主管部门统一对特色街上的多家餐饮单位进行消防、环保整改；2018年1月5日，被告根据要求对美食广场停业整改；2018年4月，经被告与当地政府部门协凋，美食广场开始恢复营业，被告分别于2018年4月16日、4月26日两次通过短信方式通知原告恢复营业，并多次通过电话方式要求原告恢复营业，但原告一直置之不理；案涉房屋虽存在消防方面审批手续瑕疵，但手续上的瑕疵并未导致租赁房屋无法使用，被告拒绝恢复营业、要求解除合同的主要原因是因小吃店经营状况不好、每天营业收入较低、继续经营会持续亏损，借消防审批瑕疵解除合同。3、合作经营合同明确约定经营户不得随意关门歇业、停业，原告经被告通知拒绝恢复营业二个多月后，被告将涉案房屋收回，双方无法继续合作；被告同意解除与原告签订的合作经营合同；原告实际占用房屋期间的2017年9月1日至2017年12月31日的租金应由原告承担。4、原告未经被告同意擅自对涉案房屋进行装修，因此支出的装修费用应由原告自行承担。原告主张的装修费用远远高于市场的一般装修价格；根据原告提供的公证书所附的装修照片，装修价格最多每平方1000元；按照原告主张的装修价格，每平方米达到2800元，不具有真实性。5、原告主张的设备设施费用、员工宿舍租金、员工工资等系经营过程中发生的费用，合同已明确约定被告不承担原告经营损失；被告在收回房屋时，已对设备进行妥善保管，原告可以随时取走。6、原告主张的公证费用没有任何法律依据与合同依据。 原告薛小琴为支持其诉称，向本院提交的证据有： 1、意向合同1份、谁食快时尚餐饮店合作经营合同（三楼）1份，以证明2017年6月21日原被告签订合作经营的事实。该证据被告无异议，予以确认。 2、账单详情1份、农业银行卡交易明细清单1份，以证明原告已按约支付第一年租金459900元的事实。该证据被告无异议，予以确认。 3、合伙协议（四季青店）1份、营业执照1份，以证明原告租赁的店铺用于与杭州市下城区飨德面店合作经营“飨德手工小吃”的事实。该证据被告认为协议由原告与案外人签订，真实性无法核对。经查：原告提供有该证据的原件，结合原告租赁案涉房屋用于开办的餐饮店名称“飨德小吃”、原告与案外人的资金往来、下城区飨德面店员工汪某证言，本院对该证据的真实性予以确认。 4、光盘1份，以证明2018年1月5日，包括原告租赁店铺在内的谁食美食城被政府相关部门关停；被告举办的谁食美食城未通过消防验收，无法办理食品卫生许可证，且被告在招商时向商户隐瞒了上述信息，存在欺诈行为的事实。该证据被告对关联性持有异议，认为案涉房屋位于美食城三楼，而该视频系对美食城二楼商户的采访与报道；被告接政府通知后积极进行整改，并于2018年4月份通知原告恢复营业，原告因自身原因拒不开业，不能证明被告具有欺诈行为。经查：该光盘系媒体新闻报道，虽报道中出现的合同系美食城二楼的商户，但报道的内容涉及整个美食城而非被告所指的美食城二楼；从报道内容看，被告系在明知美食城不具备消防许可证、不符合开办美食城条件、未被允许开办美食城的情况下而招租开办美食城，确存在欺诈商户的行为；该证据本院予以确认。 5、关于要求提供办理餐饮经营许可证所需相关资料的函1份、EMS快递单1份、签收单1份，以证明原告于2018年5月30日致函被告，要求其提供为商户办理餐饮经营许可证所需的资料、消防、环保验收合格证明，但被告拒不提供（无法提供）的事实。该证据被告对真实性、证明对象均有异议，表示被告并未收到该函件，该函件签收人身份不明，也无法证明函件的内容。经查，函件所载明的地址系被告住所地，被告否认收到但未提供反证，本院确认被告已收悉该函件，至于函件收件人的身份，应由被告提供反证来推翻；快递单已明确载明函件的名称，被告关于函件内容无法证明的辩称本院不予采纳。本院对该证据予以确认。 6、工装装修合同1份，以证明原告将租赁店铺装修工程承包给杭州引擎建筑装饰设计有限公司进行设计、施工的事实。该证据被告对真实性、关联性均有异议，认为合同系原告与案外人签订，合同显示价款为40万元，远远超出装修市场一般标准。经查：现有证据表明原告经营的店铺确系经过装修，而原被告签订的合同中也明确约定有装修的内容；装修合同肯定系由原告与案外人签订，按照被告逻辑，无论原告提供什么样的装修合同，均会系因是案外人而无法确定真实性，该逻辑明显错误；被告对原告提供的装修合同真实性表示异议应当提供相反证据予以推翻，但被告仅作口头异议而未能提供反证甚至反证线索，故被告关于合同真实性的异议不能成立；案涉装修合同价款是否过高的问题，本院在审理过程中，已根据原告的申请对装修价款委托评估机构进行评估，但因被告强行单方收回房屋、装修物已不存在而导致评估无法继续，从而无从确定原告装修价款的高低，该责任不应由原告承担，故本院对被告此节异议不予采纳，该证据本院予以确认。 7、联合银行分户明细对账单1份，以证明原告已向杭州市下城区飨德面店支付装修款350000元的事实。该证据被告对关联性有异议，认为该证据只能证明原告将35万款项汇入飨德面店，不但该款项的用途不明，无法证明与本案有关，也不能够证明是装修款支出。经查，该证据结合原告提交的合伙协议书、飨德面店员工汪某证言、工装装修合同、装修单位杭州引擎建筑装饰设计有限公司对账单，能证明该款项与案涉装修有关，本院予以确认。 8、装修、设备费用清单1份、支付凭证、支付宝转账电子回单137份、房屋租赁合同2份、对账单4份，以证明原告为开办飨德小吃店共投入装修费用431282.50元的事实。该组证据（1）、被告对费用清单的真实性、合法性有异议，认为系原告单方统计；（2）、对支付凭证、支付宝转账电子回单的真实性合法性有异议；绝大部分的收款收据、销货清单未注明付款人为原告或供货人为案涉小店，也无收款人或收货单位印章，大部分的收款收据、销售清单只有复印件；收款收据注明的日期与支付宝、电子回单中的付款日期不相一致，付款金额也不一致；大部分收款支付宝电子回单未注明款项的用途，不能够证明款项用于涉案房屋的装修和其它费用；付款方汪新明系案外人，不能证明原告的实际装修支出；清单26项的销售订单为打印件，无双方的签字或盖章，真实性、合法性、关联性均不予认可；清单28项的相关费用，报销单均为原告单方面出具，对其真实性、合法性、关联性均有异议，网上购物截图不能够证明案涉相关购物即为涉案小吃店所用；（3）、房屋租赁合同的承租人并非原告，也不能证明租赁房屋为案涉小店员工居住，与本案不具有关联性；（4）、对账单系案外人出具，与本案不具有关联性。经查：原告提供的费用清单系其单方统计数据，可作为本案审理时参考，不宜作为证据，本院不予确认；支付凭证、支付宝转账电子回单原告提供有原件，真实性可予以确认；虽支付人系案外人汪某，但汪某已出庭作证，证明了款项的用途，本院对被告此节异议不予采纳；收款收据、销售清单与本案的关联问题及真实性问题，本院将结合其他证据综合确定；房屋租赁合同系由案外人许威所签，结合汪某支付给许威转账电子回单所标注的“四季青店员工房租”的时间，真实性可予以确认；对账单原告提供有原件，真实性可予以确认，但与本案是否相关，本院将结合其它证据综合确定。 9、四季青店员工工资表4份、支付宝转账电子回单35份，以证明因店铺不能营业，造成原告窝工损失24370.70元的事实。该证据被告对真实性、关联性有异议，认为不能证明原告与其他第三人之间存在劳动关系，也不能证明转账即为涉案小吃店员工工资的发放，且原告要求被告承担员工停工损失无法律及合同依据。经查，被告庭审中陈述，被告根据政府管理部门的要求进行了整改，整改后要求原告恢复营业，由此可见，被告并未明确的将案涉小吃店无法继续经营的事实向原告进行如实告知，且继续开业的时间处于不确定状态，原告基于可继续开业的期待而继续留任员工，符合常理，因此而发生的费用支出与被告的欺诈行为存在因果关系，相应损失应由被告承担；原告提交的工资表、转账凭证，表明原告在停业期间确已向他人支出工资报酬，且报酬金额、员工人数并未超出正常范围，该证据本院予以确认。 10、公证书1份、公证费发票1份，以证明原告于2018年6月3日申请杭州市东方公证处对租赁店铺的装修装饰及设施情况作证据保全并支付了公证费6000元的事实。该证据被告对真实性无异议，但认为公证书所附装修照片恰恰可以看出原告仅对涉案房屋进行了简单装修，装修费用绝对没有原告主张的将近40万之高。经查，该证据的真实性本院予以确认。 11、支付宝转账电子回单1份，以证明原告向被告支付了5万元定金的事实。该证据被告无异议，予以确认。 12、增值税普通发票1份、情况说明1份、销货清单2份、监控电脑销售清单1份、广告灯箱等费用清单1份、对账单4份，该组证据与证据8共同证明原告为开办飨德小吃店共投入装修费用431282.50元，设备采购费84458元的事实。被告经质证认为：（1）、增值税普通发票虽然购货方系本案原告，但原告不能证明所购买的物品用于案涉小店；（2）、情况说明的意见同增值税普通发票；（3）、销售清单系打印件，真实性有异议，同时也无法证明销货清单所涉及的物品用于案涉小吃店；（4）、监控电脑销售清单没有注明用于涉案小吃店；（5）、广告灯箱费用清单没有注明用于案涉小吃店；（6）、对账单系案外人与第三方形成，与本案不具有关联性。经查：除原告提供的销货清单系打印件，且未注明购买方外，其它的证据均已明确载明购买方系原告或飨德四季青店，且所购货品系开店所应有设备，与本案具有关联性，予以确认。 13、证人汪某证言，陈述内容有：（1）、其为下城区飨德面店财务主管，四季青店的付款、对账均由其负责；（2）、付款一般都是在票据拿过来后进行核算，再支付货款；有些情况下没有原件，只发了照片过来或者根据收款收据付钱；（3）、进行过两次对账；（4）、租赁合同当时是有原件的，在已离职的许威处；租金是付到许威账户，结算后把水电押金退回来了；（5）、员工工资每个月都通过其支付宝账户支付；（6）、提供给法院的账目往来款都是用于四季青店的；（7）、其与下城区飨德面店签订有劳动合同，社保挂靠其它单位缴纳；（8）、其与薛小琴在四季青店装修好后对账时见过几次；知道薛小琴与下城区飨德面店之间存在合作关系，但对于具体的合作方式不太清楚。原告对证人证言无异议；被告认为：证人系飨德面店员工，与本案原被告没有直接的关系；如果原告和飨德面店的合作协议真实，则证人与原告具有利害关系；证人作为财务主管，付款时未收取销货清单原件、摘要里未注明款项用途，明显不符客观事实。经查：证人汪某的证言主要证明了其系受原告委托支出款项的事实，与本案的事实认定相关，予以确认。 被告杭州耀正贸易有限公司为支持其辩称，向本院提交的证据有： 1、短信聊天记录2份，以证明被告曾于2018年4月16日、4月26日两次通过短信方式通知原告恢复营业的事实。该证据原告对形式合法性持有异议，认为被告没有出示原始手机记录，真实性无法确认；即使是真实的，原告一直要求提供合法证书给原告办理营业执照，但被告至今也不能提供；被告通知时并没有消除履行障碍；短信聊天记录涉及两个号码，尾号1919的手机号码并非原告使有的号码，尾号5288的手机号码系原告使用的号码；解除合同必需以正式的书面形式；被告系为逃避法律责任采取的不合法、不诚实的行为。经查：针对原告的异议，被告在2018年9月20日的质证阶段已提供短信载体供原告进行查看，真实性可予以确认；被告未提供证据证明尾号1919的号码系原告使用，故对该短信的证据不予确认。 2、房屋租赁合同3份，以证明被告与涉案房屋的所有权人签订房屋租赁合同，房屋所有权人王永福同意被告将房屋进行转租的事实。原告对该证据的真实性表示无法确定，涉案房屋编号为杭海路32号，被告承租的房屋为杭海路18号、20号一1，地址不相一致。经查：被告提供，地址不相一致原件，原告有异议的应提供相反证据但未提供，本院对该证据的真实性予以确认；被告已提交杭州市江干区地名委员会办公室出具的证明，原杭海路20-1现地址为34-1；被告提交现场照片表明32-34号编号相连，故本院对原告关于地名的异议不予采信，该组证据本院予以确认。 3、四季青乡人民政府住房登记卡1份、房屋所有权证1份、房屋产权信息查询记录1份，以证明涉案房屋的产权情况。该证据原告认为住房登记卡、房屋所有权证均为复印件，真实性有异议；住房登记卡不是产权证，也没有具体地址，不能证明产权归属；查询记录无异议，但上面写的是杭海路20-1号，总层数为2层，与原告租赁的房屋没有关联。经查：被告提交的住房登记卡与被告补充提交的杭州市江干区农村村民建房用地申请表相印证，房屋所有权证与房屋产权信息查询记录相印证，真实性可予以确认，本院予以确认。 4、江坤尧、江平出具的情况说明1份，以证明所承租的18号房屋现门牌号码变更为32号，同意被告转租的事实。该证据原告认为情况说明属于证人证言，当事人应出庭接受质询；门牌号码需地名办出具证明。经查：结合原告实际承租有杭海路32号的房屋、32号（18号）房屋系被告自江平处承租、被告提交的32-34号门牌连号照片，原告虽有异议但未提供相反证据或相关线索予以反驳，本院对原告的异议不予采纳，该情况说明的真实性本院予以确认。 5、代管物品清单1份，以证明被告收回涉案房屋时所保管的物品情况。该证据原告认为，系被告单方出具且拆除时原告并不在场，清单上的用品数量远低于实际用品。经查，该证据系被告单方统计，需原被告核对后确定，本院不予确认。 6、短信聊天记录1份，以证明被告曾于2018年4月26日通过短信方式通知原告恢复营业的事实。该证据原告表示发信人系被告自称的公司会计，不能确认系代表公司；即使可以代表公司，也不能仅凭短信即可代表已能恢复正常营业，需要相关部门出具证明。经查，该证据的真实性本院予以确认。 7、杭州市江干区农村村民建房用地申请表1份，以证明涉案部分房屋建造经过政府相关部门的审批的事实。该证据的真实性原告无异议，但表示审批表与原提供的住房登记卡均没有地址，建好房之后也没有办理土地证及房屋权属证书，不能证明其建造的房子即为涉案房产；即使江坤尧的房产是通过审批的，被告将江坤尧房产与王永福违章建筑一并出租给原告，原告进行了整体装修，两部分房产之间无法分割，整体合同应认定为无效；被告出租给原告的房产为农村宅基地房，被告擅自改变土地性质用于出租，不可能通过消防验收，违反了消防法的规定，双方之间合同无效；江平房屋建造于1991年，现在的房子拆了之后重建的，审批表上的房屋也不是案涉的房屋；审批表系自己填写的审批表，并不是政府的许可。经查：该申请报不仅有江坤尧填写的内容，同时还加盖有审批机关的同意建造意见，原告相应的辩称与事实不符，本院不予采信；被告提交的租赁合同、门牌照片、江坤尧的情况说明，已完成案涉房屋所有权人的举证责任，原告予以否认但未对其所承租的房屋提供证据证明房屋所有权人或相应线索，故本院对原告的辩称不予采纳，该证据本院予以确认。 8、情况说明1份、门牌现场照片1份，以证明原杭海路20-1即现杭海路34-1；案涉房屋的门牌号为杭海路32-34号。该证据的真实性原告无异议，但认为根据原告向地名办的咨询，杭海路20-1变更为34-1的时间应该在2000年左右，王永福与被告签订合同的时间为2016年5月，当时就应该启用新的地址编号。经查，被告提交的证据足以证明20-1即为34-1的事实，本院予以确认。 根据证据的认定以及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实： 2017年3月27日，原告薛小琴以飨德小吃名义与被告签订意向合同，约定：原告预定原告经营管理的座落于杭州市江干区××路××号××商铺，交纳定金50000元；正式合同签订后，定金冲抵原告应缴纳的部分租金，租金不足部分由原告另行缴纳等。同日，原告通过支付宝转账方式向被告法定代表人楼佳明个人账户支付了定金50000元。 2017年6月21日，原被告签订《谁食快时尚餐饮店合作经营合同（三楼）》，约定：原告向被告承租杭海路32号三楼编号为A+B+C区域商铺，合计面积140平方米用于经营衢州小吃；合同期限自2017年8月1日至2022年7月31日；第一年租金为459900元，于2017年6月24日前支付；三楼所有商户装修完毕（针对商户第一次新装修），不再有装修施工开始计算房租；原告自主经营管理自负盈亏，自行承担商铺经营过程中的一切经营费用，被告不承担原告的经营损失；美食广场的营业时间按被告统一规定，原告不得随意关门歇业，否则，被告有权解除协议，要求原告退场，所交费用不予退还；出现因一方过失从而产生损失的情况，过失方只对因为过失产生的直接损失负责，不对预期损失和间接损失负责任等。合同签订后，次日，原告通过农业银行卡以转账方式向被告法定代表人楼佳明个人账户支付了房租409900元。 2017年7月16日，原告与案外人杭州市下城区飨德面店签订合作协议，飨德面店以“飨德”商标、商号、产品和专有技术、经营模式等无形资产与原告合作开办杭海路32号谁食美食城广场三楼的四季青店飨德手工小吃；店铺全权由飨德面店管理；计划装修、设备、设计、管理费约60万元，投资由原告全部出资；装修期间的财务票据由飨德面店审核签字等。 2017年7月26日，原告（飨德面店）与杭州引擎建筑装饰设计有限公司签订工装装修合同，约定由杭州引擎建筑装饰设计有限公司承包杭海路32号谁食美食广场三楼的店面装修，工程期限80天，自2017年8月1日至2017年11月1日；合同价款约40万、设计费6万、施工管理费4万等。2017年7月23日，原告支付给飨德面店20万元；11月2日，原告支付给飨德面店15万元。 装修结束后，原告自述于2017年11月开始营业。因被告开办的美食广场不具备经营所需消防许可证、卫生许可证，被政府主管部门停业，被告以停业整改为名，通知包括原告在内的美食城商户于2018年1月5日停业。2018年4月16日，被告在实际仍未取得消防许可证、具备餐饮开业条件的情况下，以已响应国家环保精神、落实各项环保要求为由，通知原告一周内恢复营业。2018年4月26日，被告再次通知3日内恢复正常营业，仍不能按时恢复营业的，被告将与原告解除相关租赁合同，由此产生的一切后果由原告承担。2018年5月30日，原告书面函告被告，要求被告提供可以为商户办理餐饮经营许可证所需的一切资料，并提供美食城已通过消防验收、环保验收合格等确保原告能够顺利办理合法营业所需证明的相关证明文件。被告收函后未予以回复。2018年6月13日，原告申请公证机关对杭海路32-34号三楼“飨德”商铺进行了证据保全，支付了公证费人民币6000元。2018年6月中下旬，被告在未通知原告、未作财产公证的情况下，单方将原告商铺内的设备设施搬移至他处进行保管，收回案涉商铺并出租给他人。 经原告与装修单位杭州引擎建筑装饰设计有限公司对账，案涉商铺设计费、管理费、人工费、装修材料费、广告设计费及灯箱合计工程款391282.50元，已支付246619元、未支付144663.50元。 原告向杭州高新电脑数码市场喆喆电脑商行购买了价款10000元的电脑及监控设备；原告向杭州欣亮典厨房设备有限公司购买了价款41675元的厨房设备；向杭州网嘉科技有限公司购买了价款14783元的收银机；原告购买有案涉商铺所用的装饰品、小设备。原告承租有江干区采荷玉荷房子一套，租期自2017年10月30日起；商教苑房子一套，租期自2017年11月24日起，用于员工住宿，支付有租金44900元、水电费711元。2018年1月，原告支付了5名员工的工资17043.07元；2018年2月，原告支付了3名员工的工资7326.80元。 经双方核对，目前尚保存在被告处的案涉设备价款为人民币54421.30元，原告已自行取回的案涉设备价款为人民币13050元。 诉讼过程中，本院依原告申请委托评估机构对案涉商铺装修的现值残值及设备的贬损值进行评估，因委托机构表示现场装修已被拆除，无法评估，原告一并撤回了对装修及设备贬损值的评估。 被告出租给原告的杭海路32-34号三楼房屋系转租，由杭海路32号（原18号）、杭海路34号（原20-1号）两部分组成。杭海路32号（原18号）房屋出租人为江平，产权人为江坤尧、江平等家庭共有，审批落地面积84平方米，三楼两间；杭海路34号房屋出租人为王永福，产权人为王永福，登记产权两层，建筑面积146.89平方米；两出租人均同意转租。 本院认为：一、合同的法律关系与效力。原被告签订的《谁食快时尚餐饮店合作经营合同》名为合作经营合同，实为房屋租赁合同，被告对原告主张的房屋租赁合同法律关系也不持异议，本院确认原被告之间的法律关系为房屋租赁合同。现有证据表明，原告承租的三楼房屋包括杭海路32号江平的房屋、杭海路34号王永福的房屋；根据产权登记信息，杭海路32号房屋为三楼房，原告主张其承租的32号房屋系违章建筑无证据支撑，本院不予采信，该部分租赁合同合法有效；杭海路34号房屋为二楼房，被告出租给原告的系三楼，被告未能提供证据证明三楼部分建筑物的合法权属证书，该部分租赁合同应认定为无效；又因现有证据目前无法具体区分租赁物系来源于32号或34号，原被告签订的房屋租赁合同只能笼统认定为部分有效，部分无效。诉讼过程中，被告对原告主张解除房屋租赁合同的诉讼请求表示同意，经本院释明，原被告均同意解除合同并均同意变更诉讼请求为确认合同解除，本院予以支持，但该解除应仅针对具有产权证明的32号房屋部分。 二、被告应承担合同解除的违约责任与合同无效的过错责任。原告主张被告不具备办理经营证照所需的消防许可证、卫生许可证，导致合同无法继续履行，被告应承担合同解除的违约责任。被告主张原告系因经营不善，拒绝被告限期恢复营业的要求而导致合同解除，原告应承担违约责任。经查：被告系在明知美食城不具备开业条件的情况下招商招租，商户经营过程中被政府主管部门停业；停业后，被告在开业条件仍不具备的情况下，要求原告恢复营业，对原告要求提供符合经营条件的证照之合理要求置之不理，后强行对原告的商铺进行强制腾退，应承担合同履行不能的全部责任；被告主张原告系经营不善不愿恢复营业，无证据证明，也与客观事实不符，本院不予采信。被告所出租的房屋部分存在不能提供合法权属证书的情形，导致合同部分被认定为无效，也应对合同无效承担全部过错责任。 三、被告应返还租金金额的确定。原告主张被告应全额返还租金459900元。被告主张应扣除原告实际占用房屋期间的2017年9月1日至2017年12月31日的租金。经查：根据合同第三条第二款，三楼所有商户都装修完毕，不再有装修施工开始计算房租。原告确认其装修结束开始经营的时间为2017年11月；被告主张其与原告口头约定自2017年9月1日起计算租金，既无证据支撑，也与合同约定的内容不符；原告承租的系三楼部分区域，被告经本院限定，至今未能提供三楼所有商户装修完毕的时间系在2017年9月1日至2017年12月31日的时间段内，故被告要求扣除相应租金的主张本院不予采纳，原告诉请被告返还租金459900元具有法律与合同依据，本院予以支持。 四、原告主张的装修费用问题。原告主张被告赔偿装修费用391282.50元。被告主张原告未经同意擅自装修，装修费用原告应自行承担；原告主张的装修费用远远高于市场的一般装修价格，不具有真实性。经查：原被告所签订的合同明确原告承租房屋的用途系从事餐饮业，日常经验即可判断原告势必需进行装修，即使合同未作明确约定，被告也应明知原告必将进行装修；原被告所签订的合同又同时明确约定，三楼所有商户装修完毕后开始计算房租，被告客观上也同意原告对案涉房屋进行装修，被告现辩称其未同意原告装修，明显与事实和约定不符，本院不予采信。原告主张的装修费用，有装修施工单位的合同、对账凭证、支出凭据予以证明，证据之间相互印证；被告在自己违约的情况下，单方强制腾空原告所承租的商铺，导致原告投入的装修现值或残值无法评估，评估不能的后果不应由原告承担，被告主张原告装修过高并无实质性证据予以支撑，故本院对被告的辩称不予采信。原告主张的装修费用为391282.50元，扣除目前保管于被告处的设备价款23566元，尚余装修价款为367716.50元；同时，基于原告已于2017年11月至2018年1月4日进行了营业，对装修装饰物进行了部分的利用，本院结合租期、初始经营状况，酌情扣减装修费用人民币10000元，被告应赔偿原告装修费用人民币357716.50元。 五、原告主张的设备设施费用问题。原告主张被告应承担设备设施费用84458元。被告认为设备设施费用系经营过程中发生的费用，合同已明确约定被告不承担原告经营损失。经查：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除；第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。案涉租赁合同部分有效而解除、部分无效，在未作约定和出租人同意利用可拆除附合物的情况下，可拆除附合物应由原告拆除归原告所有，原告主张被告承担可拆除的设施设备费用，不具有法律依据。现经审理查明，目前在被告处保管的本项诉请相关已拆除物为30855.30元、原告已自行拆取回的本项诉请相关物为13050元，该部分价款应予以扣除。原告主张的小设备、装饰品部分，因部分物品如垃圾袋、一次性手套等，属于经营过程需消耗的物品，不应由被告承担；部分费用如住宿费明显不属于经营所需的必要支出；综合考虑原告已进行营业，对设施设备存在利用的情况，本院酌情予以扣减3000元。尚余设备设施的价款37552.70元，原告提交的证据之间相互印证，相应设备设施也是明显与原告经营活动相关；被告违约单方提前收回房屋，未在折除设施设备时通知原告到场或采用其它合法合理的方式对拆除时现场的物品状况进行固定，应承担设施设备无法查清的责任，向原告赔偿尚余设施设备费用。 六、原告主张的员工宿舍租金问题。原告主张被告应承担员工宿舍租金45611元。被告主认为员工宿舍租金系经营过程中发生的费用，合同已明确约定被告不承担原告经营损失。经查，原被告约定，被告不承担原告的经营损失，但结合该条款的上下文，应该指的是原告正常经营中的经营损失，并未包括被告违约状态下的经营损失承担问题进行约定，故被告以合同已明确约定不承担经营损失的辩称本院不予采纳。原告所主张的租金损失45611元由两部分组成，一部分为租金，采荷玉荷房屋自2017年10月30日起五个月的房租26500元、商教苑房屋自2017年11月24日起四个月的房租18400元；一部分为水电费支出合计711元；因2018年1月5日前系原告正常的经营期间，原告既存在支出，也存在经营收入，原告该段期间的租金支出不能确定为损失，本院对该段期间的租金不予支持；自2018年1月5日原告停止经营后，被告在明知其无法提供商户合法经营条件的情况下，未向原告如实披露，导致原告继续支出租金，该部分租金损失应由被告承担，金额为27029元；原告主张的水电费，系日常消费性支出，本院不予支持。 七、原告主张的停业期间员工工资损失问题。原告主张被告应承担工人工资支出24370.70元。被告认为工人工资系经营过程中发生的费用，合同已明确约定被告不承担原告经营损失。经查：自2018年1月5日停业经营后，被告在明知无法恢复营业的情况下而未向原告进行如实披露，导致原告继续留任员工以准备恢复正常经营，该费用应由被告承担。但因2018年1月4日前原告处于正常经营状态，该段时期的工资不应由被告承担，被告承担的金额本院酌情确定为20000元。 八、原告主张的公证费问题。原告主张被告承担原告支出的公证费人民币6000元。被告主张原告的公证费用无法律依据。本院认为，原告的公证费用系其单方委托公证机关进行证据保全而支出的费用，该费用不属于必然需要支出的费用，且该证据的采纳与本案的处理结果并不存在必然的影响，故该费用本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十条、第十一条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、确认原告薛小琴与被告杭州耀正贸易有限公司签订的《谁食快时尚餐饮店合作经营合同》中涉及杭海路32号房屋的条款于2018年9月5日解除； 二、被告杭州耀正贸易有限公司应返还原告薛小琴租金人民币459900元，于本判决生效后十日内支付； 三、被告杭州耀正贸易有限公司应支付原告薛小琴装修损失人民币357716.50元，于本判决生效后十日内支付； 四、被告杭州耀正贸易有限公司应支付原告薛小琴设备设施费用人民币37552.70元，于本判决生效后十日内支付； 五、被告杭州耀正贸易有限公司应支付原告薛小琴员工宿舍租金损失民币27029元、停业期间员工工资损失人民币20000元，于本判决生效后十日内支付； 六、驳回原告薛小琴其它诉讼请求。 按规定减半收取的案件受理费人民币6952.50元，原告薛小琴负担人民币752元，被告杭州耀正贸易有限公司负担人民币6200元（原告应于本判决生效后十日内向本院申请退回案件受理费；被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  潘   水   良 二〇一八年十二月十七日 法官助理  (书记员)李学娟