杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0105民初1409号 原告（反诉被告）：杭州聚动体育投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区石祥路269号1幢3楼311室。 法定代表人：尤樱，总经理。 委托代理人（特别授权代理）：李映波，浙江智仁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州运河上街商业企业管理有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区台州路2号运河上街商业中心554室。 法定代表人：孙达山，总经理。 委托代理人（特别授权代理）：徐晓安，浙江四乔律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州聚动体育投资管理有限公司（以下简称聚动公司）为与被告（反诉原告）杭州运河上街商业企业管理有限公司（以下简称运河上街）合同纠纷一案，聚动公司于2018年2月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。后因运河上街对本案提起反诉，本院审查受理后，将本诉与反诉合并审理。本院于2018年5月16日公开开庭审理。聚动公司法定代表人尤樱及其委托代理人李映波，运河上街的委托代理人徐晓安到庭参加诉讼。本院依法进行审理。本案现已审理终结。 本诉原告聚动公司诉称:2015年6月24日聚动公司与运河上街签订《场地使用协议》一份，约定运河上街向聚动公司出租运河上街商业中心地下一层东区广场及附属半地下室，用途为开展“爱踢乐园”品牌的足球培训及相关配套活动和服务，场地面积300平方米。合同签订之日起10日内交付聚动公司装修，装修期90天且不计租金，合同租赁期自2015年10月1日起至2020年9月30日止。合同中双方约定了租金金额、缴纳方式等双方权利义务。另外，双方约定运河上街收取履约保证金人民币30000元，于合同终止后退还聚动公司。任一方提前解除合同的，支付给对方相当于履约保证金的金额作为提前解约的违约金，如违约金不足以弥补对方损失的，提出解约的一方应予以补足。2017年12月22日，运河上街称聚动公司擅自转租，转租方变更场地用途且超范围经营，向聚动公司送达《解除场地使用协议通知书》，通知解除租赁合同、扣除履约保证金并要求聚动公司支付违约金及在2017年12月29日腾空交还等。事实上聚动公司并不存在运河上街所称的转租及变更用途的行为。另外，聚动公司向拱墅区市场监督管理局查询，该出租场地根本无法用于经营用途，即出租场地本就无法实现聚动公司的租赁合同目的。聚动公司于2017年12月29日回函运河上街，除了陈述聚动公司未违约及运河上街违约的事实外，要求运河上街承担相应违约责任；2018年元月5日，聚动公司通知运河上街租赁场地已在2017年12月29日腾空交还，并重申运河上街的违约责任。然直至聚动公司提起诉讼，运河上街均未予以处理。聚动公司认为，运河上街明知其出租场地不能用于经营仍将该场地租予聚动公司，且单方解除合同的行为没有事实、法律和合同依据，对聚动公司构成违约，应承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1.运河上街退还聚动公司履约保证金30000元整；2.运河上街向聚动公司支付违约金30000元整；3.运河上街向聚动公司支付装修残值165000元整；4.本案诉讼费用由运河上街承担。 本诉被告运河上街辩称：一、聚动公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回。根据双方签订的《场地使用协议》第二条约定：该场地仅供乙方开展‘爱踢乐园’品牌的足球培训及相关配套活动和服务用途使用。未经甲方书面同意，乙方不得将该场地用于本合同约定以外的其他用途。第5.9条约定：……场地使用期间，乙方不得以任何形式将场地的使用权转租给第三方，也不得私下与第三方达成任何关于场地使用的协议……。第7.3条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，甲方有权扣除履约保证金，并要求乙方另行支付相当于履约保证金数额的违约金，且有权提前收回该场地，并继续追讨截止到甲方收回场地之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。第7.3.4条约定：乙方擅自改变本协议约定的场地用途、经营品牌或经营项目的。第7.3.5约定：未经甲方书面同意，乙方在一年内中断、停止经营累计超过3日的；乙方擅自转租、借用、交换该场地的。《中华人民共和国合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。从以上双方约定可以看出，真正违约的是聚动公司，运河上街根据约定和法律规定可以解除合同并要求聚动公司承担违约责任，运河上街无需退还履约保证无需支付违约金及装修残值。二、聚动公司的第4项诉讼请求无事实和法律依据。诉讼费用最终如何承担由法院根据《人民法院诉讼收费办法》的规定来最终确定。三、关于聚动公司所述该出租场地无法用于经营用途的问题。聚动公司使用运河上街场地是为了开展“爱踢乐园”品牌的足球培训及相关配套活动和服务，运河上街已经将场地交付聚动公司，聚动公司从2015年10月1日至2017年12月29日已经经营两年多时间，期间聚动公司都是正常营业，其已经实现了租赁合同目的。现由于聚动公司的转租行为导致其违约，运河上街根据约定解除双方签订的《场地使用协议》完全合理合法，但是聚动公司却倒打一耙起诉运河上街违约，这完全是聚动公司在违反协议约定后的无赖之举。另根据《场地使用协议》第5.2条和5.5条的约定，办理营业执照的义务由聚动公司承担，与运河上街无关，这在双方签订协议的时候聚动公司是知情的。综上所述，请求法庭查明事实后驳回聚动公司的诉讼请求，支持运河上街的反诉请求。 反诉原告运河上街诉称：2015年6月24日，运河上街与聚动公司签订《场地使用协议》，约定由聚动公司向运河上街承租运河上街商业中心地下一层东区广场及附属半地下室用于开展“爱踢乐园”品牌的足球培训及相关配套活动和服务，未经运河上街书面同意，聚动公司不得将该场地用于本协议约定以外的其他用途，不得以任何形式将场地的使用权转租给第三方。2017年12月22日，运河上街发现聚动公司租赁的场地被第三方“乐悠悠健康文化中心”作为开会场地使用，并被投诉受到了市场监督管理部门的调查。运河上街根据双方签订协议的相关约定向聚动公司发出《解除场地使用协议通知书》，要求聚动公司承担违约责任并将场地腾退完毕恢复原状后交还给运河上街，但是聚动公司却拒绝运河上街的合理要求，至今仍然占用场地。故提起反诉，请求判令：1.确认运河上街与聚动公司之间签订的《场地使用协议》于2017年12月22日解除；2.聚动公司腾退场地并恢复原状后交还给运河上街；3.聚动公司向运河上街支付场地占用费81534.2元（从2018年1月1日起暂计算至2018年4月3日，要求实际计算至聚动公司完成腾退场地并恢复原状后交付给运河上街之日止）；4.聚动公司向运河上街支付违约金30000元；5.聚动公司承担本案全部诉讼费用。 反诉被告聚动公司辩称：一、关于运河上街的反诉请求部分。对第一项反诉诉请没有异议，同意解除。对第二项腾退并交还场地的诉请，聚动公司已经于2017年12月29日腾退并交还。故对第三项反诉诉请，聚动公司既然无占用，则不存在占用费。对第四项反诉诉请，聚动公司认为违约责任在于运河上街，聚动公司无违约情形，不应承担违约金等违约责任。二、关于事实部分。运河上街诉请聚动公司承担违约责任的依据为所谓转租行为和用于本协议约定以外的用途。事实上，聚动公司与杭州乐悠悠文化策划有限公司（以下简称乐悠悠公司）系合作关系，乐悠悠与聚动共同合作提供与足球培训配套的体能恢复和运动后放松服务，而且该项服务不收费，属公益性质的短期合作。合作到期后乐悠悠公司即撤场。所以聚动公司的经营既符合租赁合同约定的用途“足球培训及相关配套活动和服务”，也不存在转租行为。按照杭州市房屋租赁管理规定，出租方不参与经营的，才属于租赁。但聚动公司一直在涉案场地内经营，与乐悠悠公司的合作中也有聚动公司的工作内容。如果将聚动公司与乐悠悠公司之间的正常短期合作就认定为转租的话，无异于指鹿为马，不利于经营活动开展。三、退一步讲，工商行政主管部门只是检查，并未下达行政处罚，从行政管理上也未认定聚动公司超范围经营。而运河上街将未取得房产证、租赁备案证的房屋用于出租经营，致使聚动公司的合同目的无法实现，已经构成根本性违约。所以从本案事实上看，聚动公司没有违约行为，运河上街自身根本性违约。请求驳回运河上街的反诉请求。 聚动公司向本院提交以下证据：《场地使用协议》一份、《解除场地使用协议通知书》一份、《关于解除场地使用协议通知书的回函》二份、转账凭证一份（复印件）、证明一份、录音光盘一份、照片两张，用于证明其所陈述的事实。 运河上街向本院提交以下证据：《场地使用协议》一份、市场监督管理现场笔录一份、《解除场地使用协议通知书》一份、视频一份、宣传单页一份，用于证明其所陈述的事实。 本院认证如下：对聚动公司提供的《场地使用协议》、《解除场地使用协议通知书》、《关于解除场地使用协议通知书的回函》、转账凭证、照片的真实性均予以确认；对证明，因乐悠悠公司与聚动公司有利害关系，不予采信；对录音光盘，系非正常录制，且为聚动公司员工与案外人之间的录音，不予采信。对运河上街提供的证据的真实性均予以确认。 综合上述有效证据及双方当事人陈述，本院查明事实如下： 2015年6月24日运河上街（甲方）与聚动公司（乙方）签订《场地使用协议》一份，约定：乙方向甲方租赁运河上街商业中心地下一层东区广场及附属半地下室，用于开展“爱踢乐园”品牌的足球培训及相关配套活动和服务，未经甲方书面同意，乙方不得将该场地用于本合同约定以外的其他用途；场地面积300平方米；甲方于合同签订起10日内将场地交付乙方装修使用，装修期90天且不计租金，合同租赁期自2015年10月1日起至2020年9月30日止；场地使用费每年160000元，每季度40000元，按先付后用原则，每3个月支付一次，乙方应在每一个支付期结束前15日足额支付下一个支付期的场地使用费；双方确认履约保证金为30000元，乙方于协议签订后7日内支付，作为乙方履行本协议的担保；协议期内，若任何一方因自身原因需要提前解除本协议的，则提出解约的一方必须提前三个月书面通知对方解约事宜，经双方协商一致后，方可解除本协议，但提出解约的一份需支付给对方相当于履约保证金的金额作为提前解约的违约金，如违约金不足以弥补对方损失的，提出解约的一方应予以补足；等等。《场地使用协议》第5.9条约定：……场地使用期间，乙方不得以任何形式将场地的使用权转租给第三方，也不得私下与第三方达成任何关于场地使用的协议……。第7.3条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本协议，甲方有权扣除履约保证金，并要求乙方另行支付相当于履约保证金数额的违约金，且有权提前收回该场地，并继续追讨截止到甲方收回场地之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。第7.3.4条约定：乙方擅自改变本协议约定的场地用途、经营品牌或经营项目的。第7.3.5条约定：未经甲方书面同意，乙方在一年内中断、停止经营累计超过3日的；乙方擅自转租、借用、交换该场地的。上述合同签订后，运河上街按约向聚动公司交付了场地，聚动公司也按约向运河上街支付了租金和履约保证金。 2017年12月22日，拱墅区市场监督管理局到案涉场地进行检查，形成市场监督管理现场笔录一份，主要内容有：案涉场地现场标牌为“乐悠悠健康文化中心”，现场正在进行由浙江博爱工艺组织的企业家会务活动；……现场有按摩椅、沙发、投影仪、啤酒、干果、微波炉、冰箱等物品……现场门口摆放有宣传品一份，落款为“乐悠悠健康文化中心”……要求对上述情况进行改正。同日，运河上街以“聚动公司擅自转租，转租方变更场地用途且超范围经营”为由，向聚动公司送达《解除场地使用协议通知书》，通知解除租赁合同、扣除履约保证金并要求聚动公司支付违约金及在2017年12月29日将场地腾空交还等。2017年12月29日，聚动公司向运河上街回函，认为聚动公司未违约，运河上街提出解约构成违约，且案涉场地无法用于任何经营活动，不符合约定的场地使用用途，故聚动公司同意解除合同，但要求运河上街退还履约保证金并承担相应违约责任。2018年1月5日，聚动公司再次向运河上街回函一份，告知运河上街其已于2017年12月29日将场地清空，且保持门开启状态，要求运河上街承担提前解约的违约责任，并赔偿装修残值16.5万元。 本院认为，聚动公司与运河上街对解除案涉《场地使用协议》无争议。双方的争议焦点为：案涉《场地使用协议》提前解除的责任应由谁承担。运河上街认为，聚动公司将案涉场地擅自转租，且转租方变更场地用途并超范围经营，违反了协议第7.3.4条、7.3.5条的约定，故运河上街有权提前解除合同、扣除履约保证金并要求聚动公司支付违约金。聚动公司认为，案涉场地无法用于任何经营活动，不符合协议上约定的场地使用用途；聚动公司不存在违约行为，运河上街提前解除合同的行为构成违约，责任应由运河上街承担。本院认为，聚动公司认为案涉场地无法用于任何经营活动，不符合场地使用用途，并未提供有效证据予以证明，且聚动公司实际已在案涉场地经营了两年多时间，在此期间，聚动公司从未对此提出过异议，因此，对聚动公司的该意见不予采信。根据市场监督管理现场笔录内容可以认定，聚动公司将案涉场地转租给乐悠悠公司使用，且变更了场地用途并超范围经营。因此，运河上街提前解除合同符合协议第7.3.4条、7.3.5条的约定，导致协议提前解除的责任应由聚动公司承担。对聚动公司要求运河上街退还履约保证金、支付违约金及装修残值的诉请，本院不予支持。对于运河上街要求聚动公司支付违约金30000元的诉请，符合协议约定，本院予以支持。案涉协议于2017年12月22日解除，聚动公司已经于2018年1月5日通知运河上街场地已清空且保持门开启状态，应当认定为聚动公司已于2018年1月5日腾退场地并交还给了运河上街。至于恢复原状的问题，因双方对之前的原状如何并未留证，且因场地实际已经交还，运河上街要求聚动公司恢复原状不具有可强制履行性，运河上街可根据协议约定代为恢复或清理，由此产生的费用可根据协议约定处理。故对运河上街要求聚动公司腾退场地并恢复原状后交还的诉请，本院不予支持。对于运河上街要求聚动公司支付自2018年1月1日起的场地占用费的诉请，聚动公司已于2018年1月5日返还场地，故从2018年1月1日至2018年1月5日的场地占用费2222元由聚动公司承担。2018年1月5日之后，应视为运河上街已经收回该场地，此后的费用聚动公司无需再承担。 综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州运河上街商业企业管理有限公司与杭州聚动体育投资管理有限公司于2015年6月24日签订的《场地使用协议》于2017年12月22日解除。 二、杭州聚动体育投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州运河上街商业企业管理有限公司场地占用费2222元。 三、杭州聚动体育投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州运河上街商业企业管理有限公司违约金30000元。 四、驳回杭州聚动体育投资管理有限公司的本诉请求。 五、驳回杭州运河上街商业企业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计2338元、财产保全申请费1670元，合计4008元，由杭州聚动体育投资管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计1265元，由杭州聚动体育投资管理有限公司负担367元，由杭州运河上街商业企业管理有限公司负担898元。 杭州运河上街商业企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费367元，杭州聚动体育投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳诉讼费367元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  曾碧莲 二〇一八年十二月三日 书记员  樊笑婧