广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初27305号原告胡玉晴，女，汉族，1984年10月13日出生，住广东省深圳市罗湖区，委托代理人：罗正龙，广东经致律师事务所律师。委托代理人：陈凯，广东经致律师事务所实习律师。被告深圳市合正物业服务有限公司，住所地：深圳市福田区上梅林合正园首层**，统一社会信用代码：91440300708450170D。法定代表人：袁斌。委托代理人：邓伟强，系该公司的员工。被告深圳市合正物业服务有限公司东莞分公司，住，住所地：东莞市万江区新城社区坝新路**上东国际花园******一社会信用代码：914419006805507349。负责人：吴顺炜。委托代理人：刘玉华，广东弘名律师事务所律师。委托代理人：黄笑娴，广东弘名律师事务所律师。原告胡玉晴诉被告深圳市合正物业服务有限公司（以下简称合正公司）、深圳市合正物业服务有限公司东莞分公司（以下简称合正东莞公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗正龙、陈凯及被告合正公司的委托代理人邓伟强、被告合正东莞公司的委托代理人刘玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告在判决生效之日起15天内在小区公告栏公布2013年1月1日至起诉日前的物业费用的收支情况，以后按合同约定公布；2、两被告在判决生效之日起15天内在小区公告栏公布2013年1月1日至起诉日前的业主共有车位的租金以及小区内各广告位租金收入与流向；3、两被告擅自改变停车收费标准违约并维持原合同收费标准；4、确认两被告没有从2013年1月1日起按约定每年清洗小区外墙一次并在判决生效之日起15天内进行外墙清洗；5、确认两被告违约，承担相应的违约责任，对原告的物业费按7折收取(总计原数为2591.8元，7折后为1814元，从2017年5月起计至本案审结之日止)；6、全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告作为东莞市万江区上东国际小区的业主，在2017年5月前是按时足额缴纳物业管理费的，但两被告在2017年初单方提出变更停车收费标准，不顾业主提出的异议，坚持违法行为，加上两被告其他的严重违反合同的行为，原告从2017年5月开始暂停缴纳物业费并向两被告提出书面异议，但两被告一直没有回复与改善。两被告存在以下违约事实：1、被告深圳合正公司将被告合正东莞公司的资质于2016年租赁给了东莞市幸福花苑开发有限公司使用，导致本不具备任何物业管理资质与经验的公司实际管理了小区的物业服务工作，而且该公司还是小区的开发商本身，导致日后物业的工作重心完全是为开发商服务，严重损害了绝大部分业主的利益。合正公司的行为不仅违反了《前期物业服务协议》第一大条中甲方的权利和义务中的第5小点的约定，同时还违反了东房通（2018）39号文件的规定（关于禁止物业服务项目整体转包的通知）。2、《前期物业服务协议》的第三大条明确约定两被告确保达到《东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）一级，根据《东莞市住宅物业管理服务等级标准（试行）所规定：①保持与业主沟通，不断改善服务质量，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上，业主投诉有效处理率95%以上，然而两被告从提供服务至今每年最多进行了一次业主征询意见，甚至连每年一次都没有进行，征询意见后很多问题得不到处理，导致业主与两被告矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，两被告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院诉讼。②设有服务接待中心，12小时有专人负责接待，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。两被告有公示24小时服务电话，但没有12小时在服务接待中心专人负责接待。③按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。两被告从第一批业主入驻至今从未对财务收支进行公布。④每日巡查2次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。两被告没有按这条要求来做，如果有请提供书面的巡查记录。⑤每年至少1次对房屋外墙清洗，房屋外观完好整洁。两被告从为小区提供物业服务以来一直没有进行过外墙清洗。⑥小区主出入口24小时站岗值勤，对业主和外来人员的出入进行规范管理小区秩序良好，住户安全满意率95%以上。两被告在这点上做得不符合要求，小区经常有陌生的不相关的人员进入，欺骗性推销、盗窃等事件时有发生。⑦各楼层均设置垃圾桶，垃圾袋装化；区内合理设置果壳箱或者垃圾桶，可回收与不可回收垃圾分类；垃圾桶每日清运2次，每周清洗3次、消毒3次，保持垃圾桶清洁、无异味。两被告没有做到各楼层均设置垃圾桶。⑧至少每月进行一次消毒和灭虫除害。两被告没有做到每月进行一次消毒和灭虫除害。⑨草地生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果，绿化养护完好率98%以上。两被告对草地与其他植物没有及时补栽补种，杂草、杂物现象比较多，绿化养护完好率远没有达到98%。⑩对重点区域、重点部位分区域设置流动巡逻岗，每1小时至少巡查1次；安全监控系统24小时专人监控。两被告没有完全履行前述义务，如果有请提供书面的巡查记录。存在大部分摄像头长期不能工作的情况。导致每年都有多户业主家被盗。3、两被告与业主签订的《前期物业服务协议》的相关约定，两被告也没有依约履行，明显构成了违约。①协议第一大条双方的权利与义务中甲方的权利与义务里的第八小点：每半年在指定地点向乙方公布物业服务费用收支账目。两被告为小区提供物业服务以来一直没有履行该义务，侵犯了各业主的知情权与监督权。②协议第一大条双方的权利与义务中甲方的权利与义务里的第十小点：不得占用本物业的公用部分、共用设施设备或改变其使用功能。两被告私自占用本物业的外墙面、公共走道、电梯间等来设置广告物，其收入从来没有为全体业主所有。而且两被告还私自将本物业属于全体业主所有的室外停车场圈起来收费，所得收费从没有对业主公示更谈不上归属于全体业主。③协议第五大条有偿服务费用明确约定了小汽车室内停车费收费标准是350元每月。两被告在2017年3月份就单方提出要改变收费标准，大幅提高室内停车费标准，并在2017年5月2日正式施行新的收费标准，这个是严重的违约行为。按本协议第九大条违约责任第三小条的规定，两被告的单方变更提高停车费的行为属于无效行为，业主有权要求两被告清退所收费用并承担相应违约责任。4、根据物权法第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。以及物权法第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。两被告私自将本该属于所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益应该为全体业主共有，两被告的行为严重侵害全体业主的权利。5、其他违法行为：①业主缴纳物业费只开收据不主动提供发票，缴纳停车费连收据都不提供，前述行为明显违反《发票管理办法》与《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。②小区损坏的公用设施设备常年没有更换，部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以随便进出。电梯故障率高，经常有业主被关在电梯里。综上所述，因两被告没有履行前期物业服务合同的约定，事实上明显未提供符合合同标准的服务，所以业主有权据《合同法》第67条先履行抗辩权规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，故原告暂时拒绝交纳物业费用。同时因为两被告的违约行为一直在延续，对原告合同权益的侵犯客观存在，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告合正公司答辩称，1、前期物业服务约定的期间已经届满，我方正在与小区业委会沟通，小区物业服务公示列入议程，我方同意公布2018年10月份之后的原告第二项诉求的内容，原告可以通过小区业委会了解原告第一项诉求；2、被告没有改变小区停车收费标准，一直按照前期物业服务的约定进行收费；3、被告按前期物业服务的约定每年都有清洗小区外墙一次，如果我方在2018年12月31日没有退出小区，也将对小区外墙进行清洗；4、我方已经履行前期物业服务约定的主要义务，不存在违约行为，原告的主张没有法律依据。被告合正东莞公司答辩称，我方与开发商签订的《前期物业服务合同》约定的服务期限是5年，从2013年6月1日至2018年5月31日。现在合同期已经届满，我方已经出具公告终止合同，不再续约，并且给予了3个月宽限期，要求业主委员会依法选聘新的物业公司，现在宽限期已过，但是业委会至今仍未选聘到新的物业管理公司，我方现在只是根据万江街道和万江新城居委会协调的结果继续提供物业服务。1、关于公布物业管理费的收支情况：（1）根据我方与原告签订的《前期物业服务协议》，约定的服务费是包干制，即业主缴纳固定的管理费用，所有的盈亏由我方自行承担，公布物业收支情况没有必要性；（2）我方的服务合同已经到期，我方随时可能根据业主委员会的选聘结果而离场，公布物业收支情况没有必要性；（3）《前期物业服务协议》并没有约定我方有义务向业主公布物业收支情况。2、关于公布共有车位租金及广告位收入：（1）《商品房买卖合同》已经明确约定公共部分的收益权归开发商所有，原告无权要求我方公布上诉收支情况；（2）我方已经与业主委员会达成关于公布上述费用的共识，原告起诉已无必要；（3）《前期物业服务协议》并没有约定我方有义务向原告公布公共部分收支情况。3、关于维持原合同收费标准：《前期物业服务协议》只约定了室内车位的月租收费标准为350元每月，且约定了可以根据物价部门规定调整，而我方对于月租车位租金一直并没有调整过，两份通知只是对于临时车位的收费方式和停车方式作了一定变更，不属于违约。4、关于外墙清洗：（1）我方对所管物业均有清洗，且有清洗记录；（2）2018年度的清洗情况时间视我方是否在本年度离场而定。5、关于将物业管理费按7折收取：原告的主张没有合同、事实与法律依据。6、我方同意公布2018年10月份之后的原告第二项诉求的内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于公布物业管理费用收支账目的问题。原告提交的、两被告确认真实性的《前期物业服务协议》第一条第10点约定，被告合正东莞公司每半年在指定地点向原告公布物业管理服务费用收支账目，被告合正东莞公司主张该协议约定的服务费是包干制，即业主缴纳固定的管理费用，所有的盈亏由其自行承担，公布物业收支情况没有必要性。本院认为，案涉《前期物业服务协议》的内容未违反法律规定，应属有效，物业服务收费方式为包干制与公布物业服务费用收支情况的约定并不矛盾，被告合正东莞公司未能举证证明其按《前期物业服务协议》履行了该项义务，依法应承担举证不能的不利法律后果，被告合正东莞公司应依照案涉《前期物业服务协议》的约定按时公布物业管理费用收支账目。被告合正东莞公司与东莞市幸福花苑开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的期限为2013年6月1日至2018年5月31日，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务合同》对原告具有约束力，被告合正东莞公司主张，原告诉求公布的内容超过起诉前三年之前的部分已过诉讼时效，因此，原告有权要求被告合正东莞公司公布2015年6月1日起至2018年5月31日的物业费用的收支情况。2、关于原告的第二项诉讼请求。被告合正东莞公司向本院提交东莞市上东国际花园小区第一届业主委员会于2018年9月28日出具的联络函，主张其与业主委员会就案涉物业的共同收入部分开支及公示达成一致意见，并同意公示2018年10月之后的业主共有车位的租金以及小区内各广告位租金收入与流向，案涉《前期物业服务协议》未对该项资金收入作出约定，且原告未能举证证明被告合正东莞公司有该项资金收入，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。3、关于停车收费标准的问题。原告向本院提交《关于上东国际花园停车位停车收费标准调整通知》、公示、上东国际室内停车场收费标价牌拟证明被告合正东莞公司擅自变更停车收费标准，两被告对此不予确认，并主张该变更后的标准未实际实施。本院认为，根据谁主张谁举证的原则，原告未能提供有效证据证明被告合正东莞公司擅自变更停车收费标准并已实际实施，故本院对原告的主张不予采信。被告合正公司主张小区停车收费标准没有改变，一直按照前期物业服务的约定进行收费，被告合正东莞公司亦确认对月租车位租金一直没有调整过，即为350元每月，本院予以采信。4、关于小区外墙清洗的问题。庭审中，原、被告均确认双方没有约定每年清洗小区外墙的时间，原告主张两被告从2013年1月1日起没有清洗外墙，被告仅向本院提交了2017年4月清洗外墙的记录，原告对此不予确认。依照案涉《前期物业服务协议》的约定，被告合正东莞公司应每年清洗一次小区外墙，该协议已于2018年5月31日到期，被告未能举证证明其每年有对案涉小区的外墙进行清洗，故原告有权要求被告合正东莞公司依照案涉《前期物业服务协议》的约定清洗上东国际花园的外墙。5、关于原告应缴纳的物业费数额的问题。如前所述，被告合正东莞公司未按案涉《前期物业服务协议》的约定全面履行其义务，存在违约行为，依法应依照该协议的违约条款承担相应的违约责任，但原告未能提供充分证据证明被告合正东莞公司未能提供物业服务或者提供的物业服务存在严重的质量问题，因此，原告诉求对原告的物业费按7折收取，没有事实和法律依据，本院不予支持。本院认为，原告与被告合正东莞公司之间存在物业服务合同关系，各方对此均无异议，本院予以确认。依照原告与被告合正东莞公司签订的《前期物业服务协议》第一条第一点第10点，被告合正东莞公司未按该协议的约定每半年在指定地点向原告公布物业管理费用收支账目，属违约，被告合正东莞公司与东莞市幸福花苑开发有限公司签订的《前期物业服务合同》的期限为2013年6月1日至2018年5月31日，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务合同》对原告具有约束力，故原告诉请被告合正东莞公司在本判决发生法律效力之日起十五日内在案涉小区公告栏公布2015年6月1日起至2018年5月31日的物业管理费用收支账目，于法有据，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。原告无证据证明被告合正东莞公司对业主共有车位及小区内各广告位有对外收取过租金，案涉《前期物业服务协议》亦未对该项资金收入作出约定，且被告合正东莞公司同意公布2018年10月后的该项租金收入及流向，故对原告要求被告合正东莞公司于本判决发生法律效力之日起十五日内在案涉小区公告栏公布2018年9月4日前的业主共有车位的租金及小区内各广告位租金收入与流向情况的主张，本院不予支持。原告未能提供有效证据证明两被告擅自变更停车收费标准并已实际实施，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原告应承担举证不能的不利法律后果，因此，对原告的第三项诉请，本院不予支持。关于小区外墙的清洗，被告合正东莞公司主张其有按案涉《前期物业服务协议》的约定每年清洗小区外墙一次，但其未能提供有效证据证明，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告有权要求被告合正东莞公司对上东国际花园外墙进行清洗，因此，原告诉求被告于本判决发生法律效力之日起十五日内对上东国际花园的外墙进行清洗，合法有据，本院予以支持。被告合正东莞公司系被告合正公司的分公司，无独立民事主体资格，因此，被告合正公司应对被告合正东莞公司在本案中的债务承担连带责任。原告诉求因被告违约，对原告的物业费应按七折收取，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限被告深圳市合正物业服务有限公司、深圳市合正物业服务有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起十五日内共同在案涉小区公告栏公布2015年6月1日起至2018年5月31日的物业管理费用收支情况；二、限被告深圳市合正物业服务有限公司、深圳市合正物业服务有限公司东莞分公司于本判决发生法律效力之日起十五日内共同对东莞市万江区坝新路南190号上东国际花园的外墙进行清洗；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费25元（原告已预交），由两被告共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  李艳婷二〇一八年十二月五日书记员  黄纪裔