广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初12474号原告（反诉被告）：周利平，女，汉族，身份证住址湖北省安陆市。委托诉讼代理人：刘军峰，广东格方律师事务所律师。被告（反诉原告）：王文苑，男，汉族，身份证住址广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：陈家骏、方喜珠，国信信扬律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）周利平诉被告（反诉原告，以下简称被告）王文苑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日受理后，依法由审判员任坤灵独任审判，公开开庭进行了审理。周利平的委托诉讼代理人刘军峰，王文苑的委托诉讼代理人陈家骏，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周利平起诉并答辩称：原告经人介绍于2018年7月30日向被告承租广州市白云区钟落潭镇钟落潭村钟联路39号部分厂房，合同面积为2500平方米，但经实际测量面积为1839.34平方米，面积严重不实导致原告不能使用，被告亦未将厂房交付原告使用。原告因此诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告7月30日签订的厂房租赁合同，退还合同押金及租金98000元并支付利息；2、被告赔偿损失费10万元、交通费1000元、误工费4000元。对于被告的反诉，原告认为：《厂房租赁合同》属无效合同，且被告提供的厂房面积严重缩水，违反合同约定，双方未办理厂房交接手续，原告于2018年9月17日即提起本案诉讼，被告要求支付2018年9-10月份的场地占用费、税费和门卫值班费无据。庭审中，经本院释明，原告明确其诉请变更为：1、原告与被告7月30日签订的厂房租赁合同无效，被告退还合同押金及租金98000元并支付利息；2、被告赔偿损失费10万元、交通费1000元、误工费4000元；3、本案受理费由被告承担。被告王文苑答辩并反诉称：不同意原告诉请，原被告间签订的租赁合同是合法有效的。租赁物是属于钟落潭镇钟落潭村第一经济社的物业，由被告向该社村民刘景挥承租回来，刘景挥在向该社承租厂房时是该社村民，现已移居香港，户籍不在该社。被告是经过该社确认后才签订与刘景挥的租赁合同，不存在违建问题，被告根据与刘景挥签订的租赁合同约定，可出租该部分或全部房产，所以被告具有合法把该物业出租的权力的。如像原告诉说村物业很多没有报建手续无房产证，那则所有合同无效，则损害村民权益，请求驳回原告诉请。另，原告是专门从事承租他人厂房再转租从中赚取利润的中介人，在签署合同前，原告已经实地考察、测量厂房面积，被告也明确告知原告承租面积包括厂房、空地（约1000平方米）、值班室等，空地与厂房也需合并使用，故请求判令：1、原告向被告支付2018年9-10月的租金64000元、税费4000元、门卫值班费4000元；2、原告继续履行《厂房租赁合同》；3、本案诉讼费由原告负担。庭审中，经本院释明，被告明确其反诉请求变更为：1、原告向被告支付2018年9月-10月的场地使用费64000元、2018年9月-10月的税费4000元、门卫值班费4000元；2、原告承担本案受理费。经审理查明：2018年7月30日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方拥有广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济社钟联路39号的租赁权，甲方用剩的厂房约2500平方米整体打包给乙方租用;租期为九年，从2018年8月1日至2027年8月10日;每月租金为32000元，每三年递增10%；电费按1元/度，水费按自来水公司收费标准，乙方必须在每月5号之前将租金缴交给甲方，如果超期每月缴交的，甲乙双方可协商处理，如达不成协议时，甲方有权按乙方事实拖欠金额向乙方收取每日1%的滞纳金，如乙方拖欠租金超过10天仍未付清，则甲方除有权保留追讨欠租的权利外，并有权即时终止合同；乙方在签订合同时，缴2个月押金，合计64000元（押金无利息），合同到期后退还押金；如因乙方原因中途终止合同的，押金归甲方所有；乙方负责缴纳出租税、土地使用税、当地区域垃圾费及国家和当地政府缴纳的一切税收（按现有政策缴纳每月2000元，如因政策调升也随之调升），乙方还需按现在市场价付门卫值班费2000元给甲方，市场调升也随之调升。同日，被告出具《收据》，确认收取原告案涉厂房押金64000元及2018年8月租金32000元，原告另向被告支付门卫值班费2000元。诉讼中，原告主张其与被告在2018年8月31日测量案涉厂房建筑面积为1839.34平方米，之后被告未将厂房交付原告使用，双方未办理交接手续。被告主张其从未和原告共同测量厂房面积，厂房是独门独院式的，合同约定的总面积2500平方米中包含700-800平方米的空地面积，其于2018年8月1日将厂房交付原告使用，因原告承租厂房是用于出租使用，签订合同后，经被告通知，原告拒绝接收厂房，案涉厂房空置，无办理规划报建手续或取得房产证。对其主张，被告提交以下证据：1、微信聊天记录，显示原告于2018年8月11日以微信方式向被告发出信息，告知被告因有人过去看厂房，要求被告帮忙开门，被告回复同意。被告主张该记录显示原告是将案涉厂房出租使用；2、《厂房租赁合同》，显示被告作为承租方于2018年4月1日与案外人刘景挥签订，约定被告承租广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济社钟联路39号，建筑面积约5000平方米，租期从2018年6月1日至2027年8月10日，被告可自行转租第三方；3、农村（墟镇）宅基地使用证8份，显示发证日期均为1996年，使用权人为广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社，建筑面积共计1226.5平方米。经质证，原告对证据1的真实性予以确认，对证据2、3不予认可。2012年5月30日，广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社向本院提起诉讼，以其与刘景挥在2004年12月1日签订的《租用土地房屋合同书》所涉房屋无办理报建、规划手续为由请求认定该合同无效。刘景挥于该案中答辩称其根据合同约定向有关部门和单位支付了报建费用并通过消防验收。该案查明广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社于2004年12月31日将原有炮竹厂的场地面积约17亩租给刘景挥使用，由刘景挥投资进行改建，租赁年限从2004年8月10日至2024年8月9日，等等。2013年9月18日，本院作出（2012）穗云法从民四初字第79号民事判决，驳回广州市白云区钟落潭镇钟落潭村第一经济合作社的诉讼请求。另查，被告于2018年9月20日签收起诉状副本及相应诉讼材料。以上事实，有《厂房租赁合同》、《收据》、微信聊天记录、农村（墟镇）宅基地使用证、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：原、被告对于《厂房租赁合同》所涉房屋已取得合法规划报建手续均未举证证实，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与被告于2018年7月30日签订的《厂房租赁合同》应认定为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还押金64000元符合上述法律规定，本院予以支持。原告虽主张被告并未将案涉厂房进行交付，然根其已就案涉厂房进行测量，且据微信聊天记录可知，原告已按其需求使用厂房，被告亦予以配合，无证据显示被告阻止原告使用，故应认定被告已经将案涉厂房交由原告占有使用，而该占用行为无法使用“予以返还”的处理原则，故原告应采用折价补偿的方式对被告进行补偿，即支付房屋使用费和门卫值班费，两项费用可参照合同约定的租金及值班费标准计付。原告主张被告返还2018年8月份租金32000元及门卫值班费2000元无据，本院不予支持。对其主张的损失，原告无提供相应证据，其要求被告支付利息、损失费、交通费、误工费均属无据，本院均予驳回。鉴于案涉厂房空置，被告可随时收回使用，而本院于2018年9月20日向被告送达起诉状副本，应视为案涉厂房于该日交还被告。经核算，原告应付被告2018年9月使用费21333元、门卫值班费1333元，被告主张超出部分无据，本院不予支持，予以驳回。被告对其主张的税费已实际产生或其已代缴均无举证证实，其要求原告支付无据，本院不予采纳。对于原告主张的房屋面积差异问题，原告主张的面积差异达700平方米，面积较大，其在签订《厂房租赁合同》时应清晰了解厂房建筑情况，且合同亦未约定2500米为建筑面积，其以厂房建筑面积不符合同约定拒付使用费无据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、周利平与王文苑在2018年7月30日签订的《厂房租赁合同》无效；二、于本判决生效之日起五日内，王文苑向周利平返还押金64000元；三、于本判决生效之日起五日内，周利平向王文苑支付房屋使用费21333元、门卫值班费1333元；四、驳回周利平的其他诉讼请求；五、驳回王文苑的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2172.5元、反诉受理费800元，由周利平承担本诉受理费1487.5元（已缴纳）、反诉受理费252元，由王文苑承担本诉受理费685元、反诉受理费548元（已缴纳），双方均须于本判决生效之日起五日内将未交费用迳付对方。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  任坤灵二〇一八年十二月十二日书记员  张 雁