河南省安阳市殷都区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0505民初1238号原告（案外执行异议人）：李某某，男，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：李卫国，河南勇为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，住河南省林州市，系李某某儿子。被告（申请执行人）：王某某，女，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：杜俊涛，河南殷都律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝晓丽，河南殷都律师事务所律师。第三人：董某某，女，汉族，住安阳市。第三人（被执行人）樊某某之妻。委托诉讼代理人：郭明伟，河南兴亚律师事务所律师。第三人（被执行人）：樊某某，男，汉族，住安阳市。系第三人董某某丈夫。原告李某某诉被告王某某、第三人董某某、樊某某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年5月28日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托诉讼代理人李卫国、李某某，被告王某某的委托诉讼代理人杜俊涛、郝晓丽，第三人董某某的委托诉讼代理人郭明伟、第三人樊某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令终止对安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋的执行；2、依法确认原告与第三人董某某于2015年8月20日签订的位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋买卖合同合法有效并判令上述房屋（含阁楼）所有权归原告所有；3、诉讼费由被告、第三人承担。事实与理由：2015年5月20日，第三人董某某与原告签订房屋买卖协议。该协议约定：第三人董某某将位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋(含阁楼)转让给原告；房价共计40万元，其中20万元由原告分三期支付，第一期在双方签订房屋买卖协议时支付7万元，第二期第三人董某某将房屋腾清且将房屋钥匙交给原告后一个月内支付12万元，第三期房屋办理完房产证后支付1万元，剩余20万元用于支付银行按揭贷款；第三人董某某应当于2016年4月25日之前将房屋腾清并交付给原告。房屋买卖协议签订后，双方按约定履行了各自的义务，原告甚至将第三期房款提前支付给第三人董某某。原告于2016年4月开始占有、使用该房屋，并按时交纳物业费、水电费和偿还银行按揭贷款。综上所述，原告与第三人董某某自愿签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示。根据物权法、合同法等法律及司法解释之规定，该房屋买卖协议合法有效，应受到法律保护。且该房屋买卖协议己经实际履行，原告己实际完全占有、使用该房屋。现被告王某某申请法院强制执行该房屋，既不合法，又不合理，望判如所请。被告王某某辩称：1、原告李某某第一项诉讼请求要求终止对安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋的执行没有事实和法律依据，依法应予驳回。首先，法院于2016年8月对涉案房屋采取查封措施，虽然原告李某某与第三人董某某签订的买卖合同时间为2015年8月20日，但根据李某某提交水电气物业票据显示时间均在法院查封之后，所以原告李某某请求的解除对涉案房屋所采取的执行措施没有事实依据。其次，原告李某某与第三人董某某买卖合同的合法性也有问题，根据原告李某某的证据显示2015年8月20日第三人董某某卖给李某某的房屋价款是40万元，且包括阁楼，房屋总面积238平米，每平米价格仅1680元，还不是一次性付款，不符合一般常理。2、原告李某某第二项诉讼请求是判令李某某与董某某签订的安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户买卖合同有效并判令房屋归李某某所有不符合法律规定，应予驳回。3、即使认定李某某的购房合同有效，李某某也应当将剩余购房款20万元付给法院。综上，被执行人樊某某因欠被告王某某80余万元的债务，为了躲避债务、对抗法院对其房屋进行执行，找到本案李某某，以不合理的低价对房屋进行转让。王某某认为本案李某某在明知或应知樊某某对外欠债情况下，为了抗拒法院执行，签订虚假买卖合同，即使真的支付了部分房款也不能按照善意取得理论获得涉案房屋所有权，即使构成善意取得，也应当支付剩余购房款。李某某若真的受到损失，应该找董某某主张权利。第三人董某某述称：1、李某某与董某某签订的房屋买卖合同真实合法有效，李某某已支付20多万元购房款，在法院查封之前已经实际占有该房屋，是涉案房屋的所有权人，没有办理过户登记是由于开发商原因导致，李某某的权利能够排除执行请求法院支持原告诉请。2、诉讼费用不应由第三人承担。第三人樊某某述称：枫林水郡B区13号楼11层西户的房屋是我妻子董某某独资购买。我妻子在卖房子以前早就给我说过，我也同意她卖，所以董某某与李某某于2015年8月20日签订房屋购买合同是双方真实意愿，没有任何欺骗和要挟，完全自愿签订，也代表了我的真实表达。我虽然没有在上述合同上签字，但是知道此事，并且也同意妻子卖的。我借王某某的钱是用于林州市汇合石料厂，当时我家里没有一个人知道我借王某某款一事。王某某的钱我一分钱也没有用于家里。石料厂没有倒闭，只是国家环保暂停，我也在积极解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据和当事人陈述，本院确认如下事实：一、执行案件及对案外人执行异议审查情况。王某某与林州市汇和石料厂、樊某某民间借贷纠纷一案，本院于2015年9月8日作出（2015）殷民初字第473号民事判决，被告林州市汇和石料厂、樊某某偿还原告王某某借款80万元及利息（从2014年10月1日起到限定被告履行债务的期限届满之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。判决生效后，王某某申请强制执行，本院于2015年10月14日立案执行。2016年11月14日，本院在被执行人樊某某名下位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户门口张贴了执行通知书和报告财产令，李某某得知上述案件的执行情况。本院于2016年12月26日作出（2015）殷执字第600－1号执行裁定书，裁定拍卖被执行人樊某某名下上述房产。原告李某某以其早已支付房产对价取得房产所有权并实际占有为由向本院提出执行异议，本院于2018年5月15日作出（2018）豫0505执异22号执行裁定，驳回案外人李某某的异议请求。李某某不服该裁定，于2018年5月28日诉至本院。二、涉案房产买卖合同签订情况。1、第三人董某某于2008年5月12日与安阳市贞元房地产开发有限责任公司（以下简称贞元房地产公司）签订商品房买卖合同一份，购买位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼1单元1101号房一套，该房屋面积为155.12平方米，单价为3043.2元/平方米，总金额472060元；于2008年5月13日与贞元房地产公司签订枫林水郡顶层阁楼协议，约定上述房屋顶层阁楼面积82.36平方米，顶层阁楼赠送，不办理房产证，顶层阁楼需交纳地温中央空调费、物业管理费等。付款方式为签署商品房买卖合同时已付清首付款142060元，余款33万元向银行按揭贷款。2008年5月26日，董某某、樊某某与中国建设银行安阳分行签订个人住房（商业用房）借款合同，因购买上述房产贷款33万元，借款期限为180个月，即从2008年5月26日起至2023年5月26日，每期（月）还款2902.94元，抵押物为上述所购房产。中国建设银行安阳分行于2008年5月28日放款33万元，2008年6月起董某某每月偿还贷款至今。该房屋至今没有办理不动产所有权证。第三人董某某于2009年5月2日交纳垃圾清运费装修管理费465元、公共维修基金14161元、贷款保证金16500元、中央空调初装费42746元、预收物管费2000元；2008年6月5日交纳抵押服务费660元和权利登记费80元，共计76612元。2、2015年8月20日，第三人董某某作为出卖人（甲方）与原告李某某作为买受人（乙方）签订一份房屋买卖合同，合同约定，一、甲方自愿将其位于安阳市××区枫林水郡B区13号楼11层西户的房屋建筑面积238（含阁楼）平方米，以人民币40万元的价格出售给乙方。二、由于甲方新房没有装修好，没法搬迁，所以分3次支付房款。三、首次支付在双方签订合同时，乙方支付甲方7万元，甲方把本房产所有手续全部交于乙方；第二次在甲方搬迁后把钥匙交与乙方，乙方一个月内交给甲方12万元整，并由乙方开始支付房产分期；第三次支付在办理完房产证后，余款1万元一次性全部付清。四、本合同签订时甲方保证此房产除按揭外没有其他债权债务纠纷，并且保证提供本房屋的相关手续和相关资料等真实有效。如有任何欺瞒，甲方自行承担相关过失和相应法律惩罚，并且双倍承担乙方所有经济损失。待过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。五、本合同签订后，甲方对该房屋的使用、收益、处分、出租、担保、抵押、买卖、占有等全部权利一并转让给乙方。六、1、甲方应当于2016年4月25日前将该房屋交付乙方，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1日按房价总额千分之一向乙方支付违约金。虽然第三人樊某某没有在该房屋买卖合同上签字，但事后对董某某的卖房行为予以认可。3、款项往来情况。合同签订后，第三人董某某于2015年8月20日收到原告李某某购房款7万元；于2016年2月28日收到李某某房款现金8万元；于2016年4月15日收到李某某现金3万元；于2016年5月16日收到李某某现金房款1万元，于2016年5月26日收到李某某5000元，于2016年6月19日收到李某某现金5000元，董某某均出具了收据，并在2016年6月19日的收据上注明房款全部结清,以上共计20万元。原告李某某及第三人董某某均认可双方签订合同后董某某名下住房贷款由原告李某某偿还，李某某也出具了代董某某偿还住房贷款的凭证，董某某名下银行贷款按月偿还至今。原告李某某出示的付款人为李某某的水费、燃气费发票最早时间为2016年12月20日。本院认为，原告李某某作为案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本院于2016年12月26日裁定拍卖本案诉争房产，原告李某某与第三人董某某于2015年8月20日签订了房屋买卖合同，虽然第三人樊某某未在合同上签字，但事后对董某某的卖房行为予以认可，并无证据证明该房屋买卖合同存在无效的法定情形，应当认定在裁定前已签订合法有效的房屋买卖合同。房屋买卖合同约定房屋交付时间为2016年4月25日前，李某某出示的付款人为李某某的水费、燃气费发票最早时间为2016年12月20日，应当认定在裁定前原告已合法占有该不动产。房屋买卖合同约定董某某以40万元的价格卖于原告，原告需向董某某支付房款20万元。董某某已经收到原告20万元房款，且双方均认可剩余房款20万元的支付方式为在签订协议后由原告负责偿还董某某的住房贷款，董某某的银行贷款至今由原告李某某按月偿还，故应认定原告已支付全部价款。涉案房产未办理过户登记非因买受人李某某的自身原因。综上所述，原告李某某提供了对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的证据，对其诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、终止对安阳市殷都区枫林水郡B区13号楼11层西户房屋的执行；二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。案件受理费8300元，由原告李某某负担4150元，被告王某某负担4150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判长  邵红梅审判员  苏富军审判员  王忠文二〇一八年十二月二十九日书记员  高玉镜