广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0523民初150号原告：李美凤，女，汉族，住广东省南澳县。委托诉讼代理人：李智贤，广东特力律师事务所律师。被告：李建武，男，汉族，住汕头市金平区。委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。原告李美凤诉被告李建武案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2018年10月18日本案公开开庭进行审理，原告李美凤委托诉讼代理人李智贤、被告李建武委托诉讼代理人林旭生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行南澳县恒生富通房地产开发有限公司名下的位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1幢一层16号铺面，并依法确认原告为上述不动产权利人；2.请求依法解除对南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1幢一层16号铺面的查封；3.请求判令被告承担本案诉讼费等相关费用。事实与理由：2014年4月6日，原告丈夫朱树钦以原告李美凤的名义，向南澳县恒生富通房地产开发有限公司（下称南澳县恒生富通房地产开发有限公司）购买了位于南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1栋16号商铺（即案涉不动产），该项目正在开发建设，该不动产套内建筑面积约为123.82平方米，房屋总价款为人民币639450元，当日双方签订了案涉不动产的《认购协议书》。2014年12月30日，原告丈夫依约代原告支付了全额购房款人民币639450元，南澳县恒生富通房地产开发有限公司于收款当日向原告丈夫朱树钦出具了《收款收据》。2015年期间，因案外人杨楚丹与南澳县恒生富通房地产开发有限公司之间的商品房预售合同纠纷起诉到法院，该案中将本案原告丈夫朱树钦列为案件第三人，经审理，最终该案在二审时达成了三方调解，其中确认了原告为南澳县后宅镇“恒生府邸”商品房项目第1栋16号商铺的权利人，现该《民事调解书》已生效。原告多次向南澳县恒生富通房地产开发有限公司要求其协助办理房屋交付手续，2018年7月底，正当原告要求南澳县恒生富通房地产开发有限公司协助就案涉不动产进行网签时，得知该不动产已经被法院作出的(2017)粤0523执21号之一《执行裁定书》查封。2018年8月2日，原告依法向贵院就该执行案件的执行标的提出书面异议，法院于2018年8月17日作出(2018)粤0523执异10号《执行裁定书》，驳回了原告作为案外人的异议请求。原告认为：一、原告与开发商南澳县恒生富通房地产开发有限公司双方签订的《认购协议书》，该认购协议已经具备商品房买卖合同的主要内容。另外，汕头中院作出的(2016)粤05民终670号《民事调解书》已经确认原告系案涉不动产的权利人、占有人。因此，原告依法有权要求法院中止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封。二、被告李建武对南澳县恒生富通房地产开发有限公司的债权合法性存疑，案件执行的依据是否能够成立无法得到验证。退一步讲，即使其债权合法，也只是属于普通债权，原告享有的物权期待权足以排除人民法院对该房产的强制执行。三、法院查封案涉不动产违反法律规定，依法应当予以解除。（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定，被查封的财产应当归属于当事人一方。本案“恒生府邸”商品房项目因为土地权属问题，南澳县恒生富通房地产开发有限公司是于2017年1月18日才竞得该项目所涉土地的使用权，因此，2015年法院进行诉前财产保全时，案涉不动产根本不能确定其权属，更不属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司可被查封的财产。（二）被告李建武将虚拟签订的《认购协议书》作为依据，以房地产买卖合同纠纷向贵院申请诉前财产保全，但被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司根本不存在实际购房的关系，签订《认购协议书》仅是作为担保。四、案涉不动产所属的楼盘“恒生府邸”，是因开发商原因及相关职能部门的违规行为，才导致至今未能实现进行物权确认的。原告作为实际购房人没有任何过错，且金平区人民法院已经就类似问题作出中止执行裁定，请求法院依法维护购房人的合法权益。综上所述，恳请法院依法受理并支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告与被执行人南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订的《认购协议书》，其性质属于商品房买卖预约合同，而非商品房买卖合同。二、即便原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订有《认购协议书》，原告也尚未取得案涉房产的所有权。三、原告请求解除对案涉房产的查封不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，理由是：第一、原告在案涉房产被查封前签订的《认购协议书》性质属于商品房买卖合同的预约合同，并不是合法有效的商品房买卖合同；第二、案涉房产是商铺，不是用于原告居住；第三、原告仅提交了南澳县恒生富通房地产开发有限公司出具的收款收据，这么大额的购房款没有银行转账凭证佐证的情况下，凭该收据不足以证明原告已经支付了购房款，该收款收据的真实性不能确认。原告对其起诉事实在举证期限内向本院提供如下证据：一、原告身份证复印件一份，证明原告具有诉讼主体资格。二、被告身份证复印件一份，证明被告具有诉讼主体资格。三、《认购协议书》复印件一份，证明原告购买涉案房屋的事实。四、《收款收据》复印件一份，证明原告支付全部售房款的事实。五、（2016）粤05终670号《民事调解书》复印件一份，证明原告为涉案商品房的权利人。六、（2018）粤0523执异10号《执行裁定书》复印件一份，证明2018年8月2日南澳县人民法院驳回原告执行异议申请。七、《商品房预售许可证》编号：南预售[2013]07号复印件一份，证明2013年及2017年，南澳县恒生富通房地产开发有限公司取得预售许可的事实，原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司的商品房买卖合约是合法有效的。八、《商品房预售许可证》编号：南预售[2017]04号复印件一份，证明2013年及2017年，南澳县恒生富通房地产开发有限公司取得预售许可的事实，原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司的商品房买卖合约是合法有效的。九、借款质押合同2014年9月12日、借款质押合同2015年2月11日、个人结算业务申请书、支付业务回单、《认购协议书》复印件五份，证明被告李建武与南澳县恒生富通房地产开发有限公司之间的《认购协议书》仅是作为借款的担保，被告李建武与南澳县恒生富通房地产开发有限公司并不存在真实的房屋买卖关系；被告出借的款项是划转到案外人杨岱琛的个人账户，并没有汇入南澳县恒生富通房地产开发有限公司，其与南澳县恒生富通房地产开发有限公司的债权债务真实性存疑。十、《协议书》复印件一份，证明2015年开始，被告李建武监管了南澳县恒生富通房地产开发有限公司的公司印章，对公司印章具有控制权，其与南澳县恒生富通房地产开发有限公司之间签订的协议、合同真实性存疑。十一、《民事裁定书》（2015）汕澳法立保字第3-1号复印件一份，证明人民法院2015年查封案涉不动产，是基于房地产买卖合同纠纷，才采取的诉前保全措施。十二、《民事调解书》（2015）汕澳法民初字第68号复印件一份，证明案涉不动产被法院查封的缘由已经不存在。十三、《南澳县国有建用地使用权合建挂牌成交确认书》汕南地交易公（2016）1号补2号复印件一份，证明南澳县恒生富通房地产开发有限公司是于2017年1月18日才竞得该项目所涉土地的使用权；人民法院在2015年采取诉前财产保全时，案涉不动产不属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司可被查封的财产。十四、《执行裁定书》（2018）粤0511执异27号复印件一份，证明汕头市金平区人民法院已经就类似的问题作出执行裁定，在同类案情的执行异议的程序中，中止执行了其他购房人所购的不动产。被告对其答辩的事实在举证期限内向本院提供如下证据：一、被告身份证复印件一份，证明被告具有诉讼主体资格。二、（2015）汕澳法立保字第3-1号《民事裁定书》复印件一份，证明南澳县人民法院对涉案法院诉前财产保全的事实。三、（2015）汕澳法民初字第68号《民事调解书》复印件一份，证明李建武与南澳县恒生富通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的处理结果。四、（2017）粤0523执21号《受理案件通知书》复印件一份，证明李建武申请执行与南澳县恒生富通房地产开发有限公司调解协议的事实。五、（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》复印件一份，证明南澳县人民法院对涉案房产继续查封的事实。六、广东省南澳县商品房预售许可证（编号：南预售字【2017】04号）复印件一份，证明涉案房产属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司所有。经开庭质证，被告对原告提供的对证据一、二的证据三性没有异议；对证据三的证据三性皆有异议，真实性是认购协议书的真实性不能确认，南澳县恒生富通房地产开发有限公司在资金链断链的情况下存在一房多卖，也存在房地产低价抵偿债务的情形，存在转移法院查封财产的可能性。对合法性也不予确认，因为原告与恒生富通公司即便签订认购协议书，在签订时恒生富通公司也尚未取得涉案房产的土地合法使用权，所以南澳恒生富通公司向原告销售房产的行为是无效的；关联性有异议，因为真实性和合法性都不能确认，所以认为认购协议书与本案没有关联性，也不能证明原告所要证明的内容；对证据四收款收据的证据三性皆有异议，收款收据没有相应的银行转账凭证予以佐证，存在造假的可能，存在恒生富通公司与原告串通转移法院查封财产的可能性，对合法性也有异议，收款收据只是加盖了财务专用章，没有经手人的签名盖章，不符合收款收据应该具备的主要内容，也证明收款收据不具有真实性，因为对关联性也有异议，真实性、合法性都有异议，所以认为与本案没有关联性；对证据五真实性无异议，合法性有异议，因为《民事调解书》是有关当事人隐瞒涉案房产已被法院查封的事实，违法达成调解协议，欺骗汕头市中级人民法院出具这份民事调解书，被告接下来将依法提起撤销之诉，对关联性也有异议，认为《民事调解书》不具有合法性，因此没有关联性，也不能证明原告所要证明的内容；对证据六的证据三性无异议；对证据七的真实性无异议，合法性有异议，案涉房产许可证颁发时，南澳县恒生富通房地产开发有限公司尚未取得土地使用权，对证据七关联性无异议；对证据八的证据三性无异议，但是证据七、八不能证明原告所要证明的内容，只能证明涉案房产是由恒生富通公司所开发，其权利属于南澳县恒生富通有限公司；对证据九的两份借款质押合同真实性无异议，但这两份合同后来没有履行，与本案无关联性。个人结算申请书、认购协议书的真实性不能确认；对证据九的五份证据的合法性都有异议，原告不能证明证据九来源合法，与本案无关联，也不能证明原告所要证明的内容；对证据十的真实性无异议，但与本案无关联性，只能证明2015年被告和南澳县恒生富通房地产开发有限公司共同监管印章，不能证明该印章由被告李建武控制，印章控制权仍由南澳县恒生富通有限公司，存放于南澳县恒生富通公司的保险柜；对证据十也无法证明原告所要证明的内容；对证据十一的证据三性无异议；对证据十二的证据三性无异议，但是无法证明原告所证明的内容，证据只能证明被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司及杨岱琛存在债权债务关系；对证据十三的证据三性无异议，但不能证明原告所要证明的内容，只能证明虽然南澳县恒生富通房地产开发有限公司是在2017年1月18日取得涉案房产所涉土地的使用权，证明被告向南澳人民法院对该房产的查封是合法的；对证据十四真实性无异议，但对合法性有异议：（1）原告取得证据来源不合法；（2）被告已就执行裁定书，向金平区人民法院采取了申请中止执行裁定，与本案没有关联性，也不能证明原告所要证明的内容。原告对被告提供的证据一的证据三性无异议；对证据二的真实性、关联性无异议，合法性有异议，人民法院在2015年查封时，南澳恒生富通公司尚未取得涉案土地使用权，不属于可被查封的财产；对证据三的真实性、关联性无异议，合法性有异议，该案件诉讼原本因商品房预售合同起诉，实际是因为被告李建武与杨岱琛的个人借款，且该借款关系中存在不动产流押条款，该部分属于无效，若该案件按实际审理，被告不能将借款转嫁南澳恒生富通公司，该调解书存在损害本案原告合法权益的情况，不具备合法性；对证据四真实性、关联性无异议，合法性有异议，该执行依据不合法，存在损害本案原告权益的情况，且不能证明被告所要证明的内容；对证据五的真实性、关联性无异议，合法性有异议，被告无权查封涉案不动产，2015年查封时该不动产不属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司可被查封的财产，查封错误也不得予以续封；对证据六的证据三性无异议，但对证明的内容有异议，该不动产2015年被查封时，不属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司合法开发，不可以查封，且该不动产尚未确权，不属于南澳县恒生富通房地产开发有限公司所有，该不动产的期权人是原告。上述当事人提交的证据，本院经审查后认为，当事人没有异议的证据，本院予以采信并在卷佐证；其他证据，由本院根据证据审核认定规则综合审查判断，确定其证明力。本院经审理认定事实如下，南澳县后宅镇龙滨路恒生府邸住宅小区项目为南澳县恒生富通房地产开发有限公司开发的项目，广东恒生富通置业有限公司为南澳县恒生富通房地产开发有限公司的关联公司，两公司的法定代表人均为杨岱琛；原告李美凤与朱树钦为夫妻关系。2013年4月6日，原告作为乙方与甲方南澳县恒生房地产开发有限公司签订《认购协议书》，协议约定原告、朱树钦购买南澳县后宅镇恒生府邸商品房项目1栋16号商铺，建筑面积123.82平方米，总价639450元；付款方式为一次性付款，应在2014年12月30日前一次性向甲方付清房款；交房时间为2015年12月30日前。协议由朱树钦代原告在乙方处签名。同日，南澳县恒生富通房地产开发有限公司出具《收款收据》，列明收到朱树钦（17号铺面）房款人民币639450元，收款收据加盖南澳县恒生富通房地产开发有限公司财务专用章。协议签订后，2013年9月30日，南澳县恒生富通房地产开发有限公司取得《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字【2013】07号）；2017年8月23日，南澳县恒生富通房地产开发有限公司再次取得《广东省南澳县商品房预售许可证》（证号为南预售字【2017】04号）。但“恒生府邸”房地产开发项目因南澳县恒生富通房地产开发有限公司自身原因未能依约在2014年6月底交付原告涉案房产，至本案诉至本院也未能办理涉案房产的不动产预告登记、不动产权属登记等手续。再查，案外人杨楚丹、南澳县恒生富通房地产开发有限公司、朱树钦因上述《认购协议书》等问题产生纠纷诉至法院。2016年11月9日，经汕头市中级人民法院调解，三方达成（2016）粤05民终670号《民事调解书》，确认：“南澳县恒生富通房地产开发有限公司与朱树钦本人签订16号铺面《商品房认购协议书》，该协议是合法有效的。现南澳县恒生富通房地产开发有限公司承诺，恒生府邸16号铺面由朱树钦妻子李美凤认购及所有，享有与其他商铺购房者一切条件与权力。同时，南澳县恒生富通房地产开发有限公司不再就恒生府邸16号铺面向朱树钦妻子李美凤主张任何购房款，包括16号铺面比17号铺面多出的30平方米左右的面积。南澳县恒生富通房地产开发有限公司应在上述房产可以办证之日起十五个工作日内无条件履行为朱树钦妻子李美凤办妥恒生府邸16号铺面房产办证手续的义务。”本院另查清以下案件事实，2014年2月12日，被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司签订《认购协议书》，约定被告购买本案涉案铺面在内的房产，总价款3885240元。因被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司在履行合同过程中产生纠纷，经被告申请法院诉前财产保全，2015年7月3日，经南澳县人民法院（2015）汕澳法立保字3-1号《民事裁定书》裁定，查封了本案涉案商铺以及其他房产。2015年9月15日，被告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司达成生效的（2015）汕澳法民初字第68号《民事调解书》，其中确认:“一、解除原告李建武与被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司、杨岱琛签订的关于购买南澳县后宅镇“恒生府邸”铺号为7、8、9、10、11、12、15、16、17、20、21、22号铺面的《合同》及2015年3月12日的《协议书》第一条。二、被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司应于2016年3月15日前返还原告购房款14856840元并赔偿原告的利息损失（以14856840元为本金，自2014年9月20日起计至购房款还清之日止，按年利率24%计）。三、被告杨岱琛对被告南澳县恒生富通房地产开发有限公司的上述债务承担连带责任。”。2018年6月21日，被告向南澳县人民法院申请续封本案涉案房产在内的房产；2018年6月27日，南澳县人民法院作出（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》，续封了本案涉案房产在内的房产，查封期限为三年。2018年8月6日，原告对（2017）粤0523执21号之一《执行裁定书》不服向南澳县人民法院提起执行异议，2018年8月17日，南澳县人民法院作出（2018）粤0523执异10号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求。原告遂向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告提供的证据及庭审笔录等予以证实，足资认定。本院认为，本案系案外人对执行案件的执行标的提出异议而引起的执行异议之诉纠纷。本案中原告与广东恒生富通置业有限公司签订的《认购协议书》系双方真实意思表示，合同成立并且有效，经生效的(2015)汕澳法民初字第120号《民事判决书》确认，《认购协议书》的权利义务已转由原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司履行。因此，应视为原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司之间的合同成立并有效。但合同成立并有效并不能证明原告具有排除强制执行的民事权益。一是排除强制执行的民事权益应是根本权益，普通权益应采取其他司法救济手段，否则排除强制执行的民事权益任意扩大将造成法院司法的极大不确定性；二是可以排除强制执行的情形应严格以法律规定的情形为依据，没有法律规定依据不得排除强制执行；三是排除强制执行的应以程序法律为依据，实体法上的优先权并不导致程序法上的排除强制执行必然结果，上述认识已被最高人民法院相关司法裁判所确认。具体来看：第一，物权是一种对世权，对不特定的第三方有阻却其侵害的权利，因此物权具有排除强制执行的民事权益。原告与南澳县恒生富通房地产开发有限公司之间的合同行为只是双方之间的债权债务，其效力只是约束双方，并不能对不特定的第三方具有约束力。因此，除在法律明确规定的情形下，其不应属于具有排除强制执行的民事权益。结合本案相关事实，案涉房屋并未进行物权登记在原告名下，即使买卖双方进行了商品房买卖合同网签登记，其行为也并不具有物权变动性质，而只是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中原告对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权（物权请求权是必须在物权人在物权受到侵害时才产生的请求权，原告并未享有涉案房产的物权）。第二，原告请求排除强制执行的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等法条明确规定的足以排除强制执行的民事权益的情形:1、第二十八条要求在人民法院查封之前已合法占有该不动产，而原告并未合法占有该不动产；2、原告也未提供第二十九条要求的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的证据。第三，原告认为其有债权优先权所以应排除强制执行。债权优先权是实体法上的权益，排除强制执行是程序法上的权益。即使原告具有债权优先权，也并不是足以排除强制执行的法定理由。此外，查封措施并不影响债权优先权的实现，权利人可以采取参与执行分配等程序手段获得债权优先实体权益的实现。据上，原告向法院提起的执行异议之诉，并未提供足够的证据证明其享有足以排除强制执行的民事权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，依法应承担举证不能的法律后果。最后，原告如认为其在民事行为中无过错、无瑕疵，可通过主张其他救济措施获得权利救济。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十一条、第三百一十二条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告李美凤诉讼请求。案件受理费10194元，由原告李美凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴奇宏人民陪审员  林悦金人民陪审员  秦加耐二〇一八年十二月二十九日书 记 员  陈依颖附相关法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。