广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初4526号 原告：陈宏，女，1985年11月25日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：胡钦，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋祖福，广西天狮灵动律师事务所实习律师。 被告：广西莹瑞建设投资有限公司，住所地南宁市青秀区双拥路。 法定代表人：李恒，执行董事兼总经理。 被告：广西荣瑞鑫酒店管理有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：吴敏泰，执行董事兼总经理。 被告：李恒，男，1977年9月29日出生，汉族，住南宁市。 被告：吴敏泰，男，1968年12月5日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 四被告共同委托诉讼代理人：林林，广西南国雄鹰律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 原告陈宏与被告广西莹瑞建设投资有限公司（以下简称莹瑞公司）、广西荣瑞鑫酒店管理有限公司（以下简称荣瑞鑫公司）、吴敏泰、李恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案后,依法适用普通程序于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告陈宏的委托诉讼代理人胡钦、蒋祖福，四被告的共同委托诉讼代理人林林、覃兰宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宏向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》无效；2.判令被告莹瑞公司返还原告建房款64035元；3.判令被告莹瑞公司向原告支付利息2747.36元（利息以64035元为基数，按6%年利率计算，从2017年9月14日暂计至2018年6月1日，此后的利息计算至款项全部返还之日）；4.判令被告荣瑞鑫公司对以上债务承担连带责任；5.判令被告莹瑞公司、荣瑞鑫公司承担本案受理费；6.判令被告李恒、吴敏泰对被告荣瑞鑫公司欠原告的建房款和利息在未缴纳的出资范围内承担连带偿还责任。事实和理由：2017年9月13日，原告与被告莹瑞公司双方签订一份《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》，原告签订合同当天向被告莹瑞公司支付64035元合同款。合同签订后，原告经过了解，涉案项目“莹瑞大厦”属于南宁市西乡塘区xx街道办事处xx村民委员会名下集体土地上的建设项目，但项目土地没有变更为国有建设用地的审批手续，涉案不动产非上市商品房。被告莹瑞公司只是项目“莹瑞大厦”的投资人，但被告莹瑞公司也没有取得商品房预售许可证明，因此被告莹瑞公司对于涉案项目“莹瑞大厦”并没有处分权，不可对外销售、出租涉案商铺。原告认为，原告与被告莹瑞公司签订之合同虽名为《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》，可截止起诉之日，涉案房屋并没有建设完成，而房屋的使用期却已经从2017年12月27日起计算，这明显是无法实现“使用房屋的合同目的”。从合同的第五条“付转让款方式及期限”可以看出，原告在支付使用权转让费总额的80%时，涉案房屋依旧未能交付，而剩下的20%是房屋交付使用时才支付的。再从合同第十四条“回购时间”可以看出，原告是可以要求被告莹瑞公司回购房屋的，由此可见双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告莹瑞公司，受让特定的房产，取得对房产排他性的占用、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，原告与被告莹瑞公司之间形成房屋买卖合同关系。被告莹瑞公司系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。被告莹瑞公司意图以“使用权转让”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系。被告莹瑞公司未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等手续，就在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告莹瑞公司又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案项目所有权属于南宁市塘区xx街道办事处xx村民委员会不属于被告莹瑞公司，被告莹瑞公司销售涉案房屋是无权处分行为。因此，原告与被告莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。被告莹瑞公司的法定代表人兼股东李恒是被告荣瑞鑫公司的股东之一，因此两被告是关联公司，被告荣瑞鑫公司是为被告莹瑞公司作担保，现在合同无效，被告荣瑞鑫公司应当对被告莹瑞公司承担连带责任。被告荣瑞鑫公司的两位股东被告吴敏泰、李恒并未实际履行出资义务，因此根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定：公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。综上所述，为维护原告之合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求判如所请。 原告提交的证据如下：1.莹瑞大厦房屋使用权转让合同，证明：原告和被告莹瑞公司、荣瑞鑫公司之间存在无效的合同关系；2.收据；3.银行流水，证据2-3共证明：原告已经向被告莹瑞公司支付合同款；4.建设工程规划许可证，证明：涉案项目“莹瑞大厦”属于南宁市西乡塘区xx街道办事处xx村民委员会名下集体土地的建设项目，但项目土地没有变更为国有建设用地的审批手续，涉案不动产非上市商品房。涉案土地为三产用地，仅用于解决集体村民商业的项目的用地，建设的建筑物是用于商业开发，而本案纯粹是类似商品房的销售；5.现场照片，证明：涉案工程仍未完工，合同目的无法实现的。 被告莹瑞公司、荣瑞鑫公司共同辩称：一、原告与被告莹瑞公司签订的莹瑞大厦使用权转让合同是合法有效的。首先荣瑞大厦是依法规划报建的建筑，其存在是经过行政管理部门的批准。其次被告莹瑞公司是基于与第三人签订的综合楼项目合作合同对原告所租赁的19层XX号房享有占有、使用、收益的权利。再次原告与被告莹瑞公司签订的为房屋租赁合同而非房屋买卖合同，双方签订的合同中明确有约定。因此，原告所主张的莹瑞大厦使用权转让合同违反法律行政法规没有事实及法律依据；二、被告莹瑞公司认为双方签订的合同是双方真实意思表示，合同合法有效。原告主张返还建房款64035元，实际上是双方签订的合同中所约定的房屋租赁的款项，而非建房款。因此原告主张返还建房款以及相应的利息，无事实及法律依据；三、目前本案的莹瑞大厦项目已于2018年8月10日竣工封顶，并进入验收阶段，被告方已经通知所有的租户交纳第二期的款项。本案原告选择在第二期款项缴纳前提起诉讼，是基于不愿意交纳合同尾款，属于违约行为。 被告李恒、吴敏泰共同辩称：1.两被告不存在未履行出资义务的情况；2.即使公司存在资不抵债的情况下，公司股东在出资额限度内对公司债务只承担补充赔偿责任而非连带责任。 四被告当庭向法庭提交如下证据：1.土地租赁合同；2.土地租赁补充合同（一）、（二）；3.补充协议，证据1-3共证明：南宁市西乡塘区xx街道办事处xx村民委员会将涉案用地租给张某某，并在原租赁期限基础上续租顺延十年，总的使用权期限截至2042年12月31日；4.村民代表会议记录，证明：村民召开代表会议，对土地出租及顺延续租事宜作出决议；5.确认书，证明：村委同意张某某与被告莹瑞公司就涉案用地进行合作开发，建设项目；6.顺升综合楼项目合作合同，证明：被告莹瑞公司与张某某就项目合作达成协议，拥有土地及大厦的使用权，被告莹瑞公司有权就大厦使用权进行转让；7.集体土地使用权证书，证明：涉案项目用地使用权人为南宁市西乡塘区xx街道办事处xx村民委员会，村委有权将土地交付被告进行开发建设；8.建设工程规划许可证，证明：涉案楼房是依法规划的工程项目；9.建筑工程施工许可证，证明：涉案楼房是依法报建的合法建筑。 根据原被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.原告与被告莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》效力如何确定？2.被告莹瑞公司是否应当返还原告转让款及支付相应的利息？3.被告荣瑞鑫公司以及被告李恒、吴敏泰是否应当承担本案的责任？如何承担责任？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法予以审查认定，并在下文叙明是否采信及理由。 经审理查明：2017年9月13日，原告作为受让方，被告莹瑞公司作为转让方，被告荣瑞鑫公司作为担保方三方签订一份《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》，主要就转让南宁市的“莹瑞大厦”项目房屋使用权达成如下主要协议：项目位于南宁市土地，该地块土地面积为：7648.28m2，规划用途商服用地，南宁集用（2012）第702423号，被告莹瑞公司已完全取得该物业25年经营权。被告莹瑞公司转让给原告使用权的房屋为19层XX号房，建筑面积36.52m2。该房屋使用权转让单价为4383.57元/平方米，转让总价为160088元。原告按照分期付款的方式支付转让款，首期转让费为该房屋使用权转让费总额的40%，为64035元；第二期房屋使用权转让费为转让费总额的40%即64035元，原告在工程建设主体封顶时由被告莹瑞公司通知原告7日内缴纳；第三期转让费为房屋使用权转让费总额的20%即32018元，在房屋交付使用时由被告莹瑞公司通知原告在7天内缴纳。该房屋将于2018年9月30日达到交付使用条件后15日内，被告莹瑞公司应当以电话、短信、电子邮件或者书面通知原告办理交付手续。被告莹瑞公司应当保证转让使用权的房屋没有债权债务纠纷，保证原告对该房屋享有25年使用权，原告的使用权届满后，如被告莹瑞公司继续转让该房屋使用权，在同等条件下原告拥有优先受让权，如双方协商未果，原告应当在15日内将房屋交还被告莹瑞公司。在合同期限内，被告荣瑞鑫公司为被告莹瑞公司履行本合同提供连带责任保证，如被告莹瑞公司违反本合同任一条款约定，需向原告承担违约责任的，原告有权要求被告荣瑞鑫公司承担连带保证责任。 原告在签订合同当天向被告莹瑞公司支付合同约定的首付款64035元。 被告莹瑞公司向原告转让使用权的“莹瑞大厦”项目房屋，已取得南宁市规划管理局颁发的建设工程规划许可证和南宁高新技术产业开发区颁发的建筑工程施工许可证。该房屋是南宁市西乡塘区xx街道办事处xx村民委员会提供位于，秀厢大道以北，南宁电缆厂旁的土地与案外人张某某合作建设的综合楼。2013年12月3日，张某某又与被告莹瑞公司签订《顺升综合楼项目合作合同》，合作投资建设综合楼，约定在合作期间，双方对各自分成物业自主经营，自负盈亏，自担风险。 本案在审理过程中，本院根据双方提供的证据和查明的事实，向原告释明了本案应属于租赁合同纠纷，双方的合同效力为有效合同。由于原告主张的法律关系及法律效力与本院认定的不一致，因此，本院告知原告可以变更诉讼请求。原告因此变更诉讼请求为：1.解除原告与被告莹瑞公司签订的合同；2.返还原告所缴纳的款项及承担资金占用费。其事实和理由如前述。 四被告针对原告变更的诉讼请求认为：被告莹瑞公司没有任何违约行为，目前约定的工程已经封顶，房屋交付时间是2018年9月30日，只有逾期90天后，原告才有合同解除权。 本院认为：被告提供的证据虽有部分未能出示原件，但其提供的部分证据的原件与复印件可形成证据链，可以证明被告所提供的证据复印件的真实性，本院对被告提供的证据予以认定，并根据被告提供的证据认定案件事实。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是一方当事人（出租人）将租赁物有限期地交给另一方当事人（承租人）使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。因此，租赁合同只是将租赁物的使用权转让给承租人，而租赁物的所有权或处分权仍属于出租人。租赁合同的这一特征区别于买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人的合同。原告与被告莹瑞公司签订的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》，名为房屋使用权转让，其在合同中明确约定房屋的使用年限，在使用期满被告有权收回房屋，而双方约定关于支付房屋使用费的约定，明显属于租金的性质。因此，原告与被告莹瑞公司之间的合同应属于租赁合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，或就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案被告莹瑞公司出租给原告的房屋已办理建设工程规划许可证，双方的合同并未存在违反法律和行政法规关于无效合同情形的规定，因此，双方的《莹瑞大厦房屋使用权转让合同》应合法有效。双方约定的租赁物出租期限为25年，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限超过20年部分无效，但并不能因此否定双方签订合同的效力。原告提供的证据并不能证明被告莹瑞公司存在违约行为且达到双方约定解除合同的条件或法律规定的解除合同的条件，故要求解除与被告莹瑞公司签订的合同并返还所缴付的款项，依据不足，本院不予以支持。 由于作为被担保人的被告莹瑞公司不需承担本案的责任，故原告要求作为担保人的被告荣瑞鑫公司及被告荣瑞鑫公司的出资人吴敏泰、李恒承担责任，不符合法律规定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告陈宏的诉讼请求。 案件受理费1470元，由原告陈宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  冯桂红 人民陪审员  周曼丽 二〇一八年十二月一日 书 记 员  周 微 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。