文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0404民初1788号原告：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：珠海市迎宾南路1081号中珠大厦401室。法定代表人：游和良，董事长。委托诉讼代理人：许永福，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：岳新波，男，系原告公司员工。被告：柴瑾泉，男，1978年7月18日出生，汉族，户籍地：珠海市金湾区，被告：李淑艳，女，1986年6月7日出生，蒙古族，户籍地：珠海市金湾区，原告珠海中珠物业管理服务有限公司（以下简称“中珠公司”）诉被告柴瑾泉、李淑艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，适用简易程序进行审理，由于被告柴瑾泉、李淑艳下落不明，本案转为适用普通程序，依法组成合议庭，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳新波到庭参加诉讼，被告柴瑾泉、李淑艳经本院依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求，请求判令：1.两被告向原告支付从2015年10月1日起至2018年5月31日止拖欠的物业管理费4161.6元；2.两被告向原告支付违约金1957.25元（按每日千分之一为标准，从应缴物业管理费月份的次月一日起计算至2018年5月31日止）。事实与理由：2013年2月28日，原告与珠海二十二冶时代置业有限公司签订了座落在珠海市金湾区××路××号鑫海国际公寓小区前期物业管理服务的委托合同，并从2013年2月28日起至今服务于该物业的业主。两被告是该物业5栋2单元302房的业主，与原告形成物业服务合同关系，收费标准为按建筑面积每月每平米1.98元，违约金标准为自逾期之日起按欠费总和的每天千分之一交纳。两被告物业建筑面积为65.68平方米，每月应缴物业费130.05元，自2015年10月起至今拖欠物业费6118.85元。经原告多次催讨，两被告仍拒不履行约定的缴费义务，为了维护自身的合法权益，遂诉至法院。原告向本院提交以下证据：1.欠款明细表；2.邮寄证明、催费律师函；3.证明；4.营业执照、组织机构代码及资质证书；5.前期物业管理委托合同；6.房地产权登记表；7.鑫海国际公寓前期物业服务协议；8.鑫海国际装饰装修管理服务协议；9.商品房买卖合同；10.入伙通知书登报公告。被告柴瑾泉、李淑艳未作答辩，亦未向本院提交任何证据。本院经审理认定事实如下，2013年2月28日，原告与珠海二十二冶时代置业有限公司签订了位于珠海市金湾区××路××号鑫海国际公寓小区的《前期物业管理服务合同》一份，约定：珠海二十二冶时代置业有限公司选聘原告对该物业实施前期物业管理，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，其中住宅物业管理服务费为1.98元每月每平方米，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人必须在费用当月履行交纳义务；逾期缴纳的，按每日加收欠缴金额千分之一的违约金标准支付违约金。合同签订后，原告为该物业提供物业管理服务至今。2018年，珠海市金湾区三灶镇西城社区居民委员会出具《证明》一份，内容为：珠海市金湾区西湖城区鑫海国际公寓小区（珠海市金湾区××路××号），自2013年2月28日起至今的物业管理公司系珠海中珠物业管理服务有限公司，该公司实际提供了物业管理服务（包括但不限于配置门岗保安、保洁服务人员等），服务效果良好。另查明，两被告于2013年向珠海二十二冶时代置业有限公司购买位于珠海市金湾区西湖城区鑫海国际公寓小区5栋2单元302房的房产，双方并签订《鑫海国际公寓前期物业管理服务合同》一份，约定购买房产建筑面积为65.68平方米，管理费为1.98元/每月，每月应交纳的物业服务费为130.05元（65.68平方米×1.98元/平方=130.05元），缴纳时间为每月1日至20日，两被告于2016年6月2日取得该房产不动产权证（权证号码：20××03），为两被告共同共有。2016年11月10日及2017年2月24日，原告向两被告发出律师函，要求支付拖欠的物业服务费及其他相关费用。庭审过程中，原告主张涉案房屋的约定收楼时间为2014年11月15日至16日，两被告自收楼后至2015年9月30日期间交付了物业管理费，之后再无交付过。本院认为，原告与珠海二十二冶时代置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及与两被告签订的《鑫海国际公寓前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应该按照合同约定全面履行各自的权利和义务。原告向涉案小区提供了物业管理服务，两被告作为业主理应按照合同约定支付相应的物业管理费用。一、关于两被告应付的物业管理费原告主张被告拖欠2015年10月1日至2018年5月31日期间的物业管理费，并提供了欠费明细表、律师函、证明等证据予以佐证，两被告未作答辩亦未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果，故本院对两被告拖欠物业服务费的事实予以采信。按照前期物业管理服务合同的约定，两被告的房产每月应交物业费130.05元，根据原告提供的欠费明细表显示，原告要求两被告支付2015年10月1日至2018年5月31日期间的物业管理费共计4161.6元，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。二、关于违约金两被告迟延支付物业管理费，已构成违约，理应向原告支付违约金。按照前期物业管理服务合同的约定，两被告应按欠缴金额千分之一的标准支付违约金，两被告虽对该违约金标准不持反驳意见，但原告要求按合同约定的每日千分之一的标准计算违约金，过分高于原告的实际损失，根据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”本院对违约金标准酌情予以调整，认为违约金按中国人民银行规定的同期贷款利率的二倍计算为宜。关于起算时间，原、被告双方虽在《鑫海国际公寓前期物业管理服务合同》中约定物业费的缴纳时间为每月1日至20日，但根据原告与珠海二十二冶时代置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》则约定业主或物业使用人必须在费用当月履行交纳义务，故原告要求违约金起算时间自次月一日起计算至2018年5月31日止，有事实依据且符合情理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告柴瑾泉、李淑艳应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海中珠物业管理服务有限公司支付2015年10月1日至2018年5月31日期间拖欠的物业管理费人民币4161.6元；二、被告柴瑾泉、李淑艳应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市中珠物业管理服务有限公司支付违约金（计算方法详见判决书后附《违约金计算说明》）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由被告柴瑾泉、李淑艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  李洪涛人民陪审员  吴彦玲人民陪审员  王 炜二〇一八年十二月二十五日法官助理蒋必果书记员王恺附：《违约金计算说明》            月份              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2015.10              130.05              2015.11.1              中国人民银行同期贷款利率的二倍              2018.5.31                  2015.11              130.05              2015.12.1                  2015.12              130.05              2016.1.1                  2016.1              130.05              2016.2.1                  2016.2              130.05              2016.3.1                  2016.3              130.05              2016.4.1                  2016.4              130.05              2016.5.1                  2016.5              130.05              2016.6.1                  2016.6              130.05              2016.7.1                  2016.7              130.05              2016.8.1                  2016.8              130.05              2016.9.1                  2016.9              130.05              2016.10.1                  2016.10              130.05              2016.11.1                  2016.11              130.05              2016.12.1                  2016.12              130.05              2017.1.1                  2017.1              130.05              2017.2.1                  2017.2              130.05              2017.3.1                  2017.3              130.05              2017.4.1                  2017.4              130.05              2017.5.1                  2017.5              130.05              2017.6.1                  2017.6              130.05              2017.7.1                  2017.7              130.05              2017.8.1                  2017.8              130.05              2017.9.1                  2017.9              130.05              2017.10.1                  2017.10              130.05              2017.11.1                  2017.11              130.05              2017.12.1                  2017.12              130.05              2018.1.1                  2018.1              130.05              2018.2.1                  2018.2              130.05              2018.3.1                  2018.3              130.05              2018.4.1                  2018.4              130.05              2018.5.1                  2018.5              130.05