四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初19026号 原告：鲁洋，男，1988年11月6日出生，汉族，住：成都市天府新区。 委托诉讼代理人：肖雄，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：成都万怡置业有限责任公司，住所地：成都市彭州市天彭镇里仁街鑫盛巷40号B幢1楼2号。 法定代表人：万亚。 委托诉讼代理人：万启康，四川博绅律师事务所律师，特别授权代理人。 原告鲁洋诉被告成都万怡置业有限责任公司（以下简称万怡置业公司）商品房预售合同纠纷案一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁洋的委托代理人肖雄、被告万怡置业公司的委托代理人万启康到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 鲁洋向本院提出的诉讼请求为：1、被告按照房款总价每日万分之一的标准向原告支付自2018年2月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。其事实与理由为：原被告签订《四川省商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定原告购买被告开发的红树湾三期13幢1单元12层1206号商品住宅，建筑面积90.77平方米，总价款911037元，并约定2018年1月31日前交房。2017年11月10日，被告向业主发出“关于协商处理红树湾三期B区建筑总平面方案调整事宜及A区住宅延期交房的通知”，被告自认无法按时交房。2018年1月23日，被告向业主发出“成都红树湾三期A区延期交房通知书”，未经与业主协商，单方延长交房日期到2018年4月30日前。原告认为，因被告过错导致无法交房，被告应承担逾期交房的违约责任。合同约定被告应按每月万分之一标准向原告支付逾期交房期间的违约金，原告认为该违约金标准过低，根据相关法律规定，原告有权申请法院予以调高。原告为维护自身权益诉至本院。 万怡置业公司辩称：1、认可原告主张的逾期交房违约金起算时间点（2018年2月1日），但不认可原告主张的计算截止时间，逾期交房违约金应计算至被告通知的收房之日即2018年10月10日止；2、案涉合同约定逾期交房的违约金标准为月万分之一，该约定系原被告双方的真实意思表示，应根据该约定计算被告逾期交房的违约金；3、原告在签约前应能清楚预判到被告逾期交房将给原告造成的损失，原告明知合同约定的逾期交房违约金标准低于前述损失，原告仍选择签约，应视为原告放弃了对高出违约金部分的损失进行追索的权利，司法对此不能进行干预，否则违背意思自治原则，故原告无权提出增加违约金的诉求，本案应按照合同约定的月万分之一的违约金标准确定被告的逾期交房违约责任。 经审理查明： 2016年8月10日，鲁洋（买受人）与万怡置业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，约定鲁洋购买万怡置业公司开发的红树湾三期13幢1单元12层1206号住宅，装修水平是清水，建筑面积共90.77平方米，房屋总价款为911037元。 该合同第十五条第一款约定：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2、取得房屋面积实测报告书。第十六条第一款约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。第十八条约定：出卖人在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。第十九条第一款第二项约定：除不可抗力外，出卖人逾期交房的，自本合同第十八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人每月向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，鲁洋向万怡置业公司付清了合同约定的购房款。 2018年5月3日，红树湾三期A区经竣工验收合格。案涉房屋位于红树湾三期A区。2018年9月25日，红树湾三期A区获得了竣工验收备案证明和交付使用备案证明。2018年9月11日，万怡置业公司取得该小区的面积实测报告。2018年9月10日，成都市规划管理局核实该项目建设符合规划要求。2018年9月12日，成都市高新区公安消防大队评定该项目消防验收合格。 庭审过程中，原被告均认可被告通知的交房期限为2018年10月10日至10月14日，原告已于2018年10月18日收房。 以上事实有当事人举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、规划核实意见书、面积实测报告、交付使用备案证明等证据在卷佐证。 本院认为，鲁洋、万怡置业公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。本案中，合同约定出卖人在2018年1月31日前向买受人交付该商品房，万怡置业公司未按约交房构成违约，应承担支付逾期交房违约金的违约责任。 合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款月万分之一，以本案房款为基数计算，每月违约金标准仅为91元，该标准显然过低。鲁洋以该违约金标准不足以弥补其损失为由请求调高至日万分之一，万怡置业公司主张司法对此不能进行干预否则有违意思自治原则。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，当事人在民事活动中有缔约自由的权利，但是合同的缔约自由不是绝对的，对于因合同约定的违约金过分低于造成的损失，从而导致当事人的权利义务严重失衡的情形，法律赋予了当事人请求调整的权利。该项请求权系法定的诉权，不因合同当事人的约定而被排除，人民法院应当依照法律规定对当事人的请求进行干预和调整，以实现合同自由和合同正义之间的平等。 本案中，合同约定的逾期交房违约金标准每月仅为91元，根据鲁洋举证的同地段小区市场租金标准，该标准显然过低，难以弥补逾期交房给鲁洋造成的损失，鲁洋主张调高该标准，本院予以支持。万怡置业公司获取了鲁洋支付的全额购房款，但未按时交付合同约定的房屋，导致鲁洋不能就该房屋进行使用、收益。鲁洋主张逾期交房违约金标准调高至已付款每日万分之一标准，换算成年利率仅为3.65%，该标准符合鲁洋举证的证据显示的同地段小区房屋市场租金水平，故鲁洋主张调高逾期交房违约金标准至日万分之一，符合鲁洋的实际损失水平，本院予以支持。 至于逾期交房违约金计算至何时的问题，万怡置业公司主张计算至其通知收房之日即2018年10月10日，鲁洋主张计算至其实际收房之日。本院认为，万怡置业公司通知收房之日2018年10月10日，案涉房屋已满足交房条件鲁洋可自行前往万怡置业公司处收房，之后万怡置业公司不存在不向鲁洋交房的违约行为问题，鲁洋基于自身安排延迟收房，对此万怡置业公司无需再继续承担逾期交房的违约责任。故逾期交房违约金应计算至万怡置业公司通知交房之日即2018年10月10日。从2018年2月1日至2018年10月10日，逾期天数共计252天，以购房款911037元为基数按照每日万分之一标准计算，逾期交房违约金共计为22958元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告成都万怡置业有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告鲁洋支付逾期交房违约金22958元。 二、驳回原告鲁洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告成都万怡置业有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一八年十二月二十一日 书记员  谢琳