海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初469号 原告：周某1，住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人：周某2，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田某，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。 被告：海南博鳌投资控股有限公司。 法定代表人：刘某，董事长。 委托诉讼代理人：魏某，海南瑞来律师事务所律师。 原告周某1与被告海南博鳌投资控股有限公司（以下简称博鳌投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年2月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周某2、田某，被告的委托诉讼代理人魏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求：1、判令被告于本案判决书生效10日内为原告办理琼海市博鳌镇中信博鳌千舟湾B1~B14#B9号房屋权属证书；2、判令认定原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》附件七《合同补充协议》第十五条为无效条款；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金人民币1453597.6元（按已付购房款每日万分之一计算，自2015年6月1日起暂计至2018年1月30日，实际计算至被告向房屋权属证书登记机关提交办理房屋权属登记资料日止）；4、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书造成原告资金占用损失人民币2685256.92元（以购房款为基数，按银行同期贷款利率140%计算，自2015年6月1日起暂计至2018年1月30日，实际计算至被告向房屋权属证书登记机关提交办理房屋权属登记资料日止）；以上诉讼请求合计人民币4138854.52元。5、判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2013年6月10日，原告与被告签订了《琼海市商品房买卖合同》（下称“主合同”）及与此相关的七个附件。主合同约定，原告购买位于琼海市博鳌镇中信博鳌千舟湾B1~B14#B9号商品房，建筑面积共321.67平方米，总价款人民币14924000.00元。首期款5974000.00元，原告于2013年2月28日支付给被告，余款8950000.00元原告通过按揭贷款方式已及时足额支付给被告。原告依约向被告支付了全部购房款。合同签订当日，原告委托父亲周艳军代理原告与被告办理了房屋交接手续，并签订署了《千舟湾房屋交接资料清单》。主合同第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日为买受人办理房屋权属证书；在买受人取得房屋权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同”。即被告应当于2015年5月31日前为原告办理为房屋权属证书。但直至原告起诉日，被告仍未将房屋权属登记所需要资料提交至房屋权属登记机关，为原告办理房屋权属证书，已构成违约。 2016年7月，原告拟出售房屋，要求被告尽快办理房屋权属书，并询问房屋权属证书迟延办理的原因。被告向原告出具了《关于中信博鳌千舟湾项目B9栋别墅房屋情况说明》，声称“由于相关政策的原因，目前房屋权属证书的办理正在推进当中”。但经原告向琼海市国土资源局不动产登记中心土地分割部门、琼海市住房保障与房产管理局及琼海市规划建设局测绘部进行咨询，涉案房屋办理权属登记并不存在政策问题，其主要原因在于被告未向房管局申请并提交相关资料，属于被告单方违约行为，依法应承担相应责任。同时，主合同附件七《合同补充协议》第十五条也对被告违约责任作出约定，即：“根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。”对于上述不同条款对被告承担违约责任的不同约定，原告认为，主合同是由海南省住建厅、海南省工商行政管理局监制的示范文本，符合法律法规的规定，是双方真实意思表示，而附件七《合同补充协议》第十五条是被告事先予以拟定，并重复使用，属于被告单方制作的格式合同条款。对于该格式条款，被告一旦逾期为原告办理产权登记，则因其毫无时间限制，可有恃无恐无期限拖延产权证登记办理事宜，该条款的约定免除了被告的责任、加重原告的责任、排除原告的主要权利，即便经人民法院判决被告据此承担违约责任、履行办证义务，被告亦可因无需承担相应额外责任而继续拖延、拒绝。因此，根据《合同法》第三十九条、第四十条的规定，该《合同补充协议》第十五条合同条款是无效条款。被告应根据双方主合同第十五条约定承担违约责任。 此外，因被告未依约定为原告办理房屋权属证书，导致原告不能依法出售房屋，并通过出售房屋的增值获得投资收益，回笼购房资金，也不能用房屋权属证书作该押款贷款进行融资，以获得流动资金用于投资和经营，严重限制和损害了原告对该房产依法享有的处分权、收益权和他项权利，使原告已付购房款1500万元及装修近1000万元资金被长期沉淀而无法流动，造成原告资金占用损失。因此，原告有权按已付购房款金额按照银行同期贷款利率向被告主张赔偿资金占用的利息损失。 原告认为，本案合同附件七《合同补充协议》第十五条违反了法律规定，为无效条款，被告不履行为原告办理房屋权属证书的义务，应当按照主合同第十五条的约定承担责任，并依法赔偿原告因此遭受的资金占用损失。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望能判如所请。 被告答辩称，一、被告协助原告办理涉案房屋不动产权证的时间相对延迟，系历史原因及政策原因造成，属于不可抗力因素，被告目前正在办理项目的环保验收工作，办理完成后会第一时间配合原告办理不动产权证。 1、被告与原告签订的《琼海市商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”显示，原告购买房屋所在土地规划用途为旅游用地（该情形由历史原因造成，目前在海南省各地均存在类似现象），被告在报建项目时政府相关部门对旅游用地性质的土地建设开发住宅项目并无异议，并向被告颁发了所有许可证件，涉案房屋所属的中信千舟湾项目属于正常开发建设。但在被告申请办理项目大产权证及为原告等买受人办理房产证时，相关政府部门提出因土地性质为旅游用地不能直接办理房屋产权证，需要进行土地用途变更并补交地价款后才能办理。因此，被告启动了土地用途变更工作，该程序历经琼海市国土局、市政府、省国土厅、省政府等诸多部门的多轮审批，终于在2014年6月30日办理了新的土地证（即变更土地性质为住宅用地），被告立即启动了房产证办理工作。在办理过程中，因涉案房屋所属的项目建设在海上，政府相关部门对项目的环保验收极为严格，虽然被告已将环保验收的相关手续提交政府部门，但环保验收工作至今未能完成，该环保验收是办证前的最后一个环节，待项目完成环保验收后，被告会很快配合原告办理房屋的不动产权证。 2、2016年海南省逐步推行不动产登记制度改革，实行“两证合一”。根据琼海市相关通告，2016年4月28日起琼海市范围内才具备办理动产权证书的条件。原告于2013年6月10日办理了收房手续，根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条以及附件七（补充协议）约定，被告本应在2016年5月26日前后向不动产登记机关提交办证资料。但因项目正在进行环保验收以及海南省“两证合一”不动产登记制度改革的影响，被告保证待项目环保验收完成后，会立即配合原告办理涉案房屋不动产权证。2016年3月，原告向被告提出了变更房屋受买人的申请，同年4月经被告内部审批同意原告变更购买人申请，此后被告一直与原告沟通变更购买人的相关事宜，多次让原告提交相关的资料以完成购房合同的备案变更，但原告一直都没有给予明确的答复。所以，被告认为原告应该对其不能够如期办理不动产权证承担主要责任。 二、原告主张的1453597.6元逾期办理房屋权属证书违约金及2685256.92元资金占用损失没有任何事实和法律依据，恳请法院予以驳回。 1、根据被告与原告签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条及附件七补充协议约定，被告未按约定期限向不动产登记机构提交涉案房屋相关办证材料的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金，但违约金最高额度不超过合同总价款的1%。被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，还经过了琼海市房管局的备案，是合法有效的，双方都必须严格遵守。若被告存在逾期办证违约，其向原告支付逾期办证的违约金最高限额为149240元，原告主张的违约金金额违反合同约定及双方的意思表示，不应得到支持。 2、原告主张的资金占用损失是不存在的，且没有任何事实和法律依据。原告主张该损失的理由是，因为不能及时取得房屋产权证，导致原告不能通过出售房屋的增值获得投资收益并回笼购房资金，该思维逻辑本身就是错误的，房地产市场及房屋的价值时时都在变化中，原告是在用一个根本不存在事由来主张损失，显然不应得到支持。因此，原告主张该资金占用损失不成立，请法院予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人无异议的证据有，原告提交的证据1、《琼海市商品房买卖合同》及附件，2、琼海市商品房买卖合同备案表，3、中信银行个人购房借款合同，4、中信银行个人借款凭证，5千舟湾房屋交接资料清单，6、销售不动产统一发票，7、税收完税证明，8、关于中信博鳌千舟湾项目B9栋别墅房屋情况说明，9、提前还款业务凭证、客户回单；被告提交的证据1、《商品房买卖合同》（加盖备案章）、合同备案表，3、千舟湾业主/住户资料登记表、房屋资料交接清单等，6、海国用（2014）第1189号土地证，9、客户变更购买人申请表。对当事人无异议的上述证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据2、琼海市不动产登记窗口运行通告，证明琼海市从2016年4月28日起才具备办理不动产证书的条件；4、（2011）27号文、（2012）3号文，证明涉案商品房所在土地原为旅游用地，需要变更为住宅用地，被告从2011年开始向市国土局申请办理土地变性工作，2012年3月再次申办此项工作；5、省国土厅（2013）1950号文、市国土局（2013）868号文、（2014）156号文，证明省国土厅于2013年11月批复同意土地可以变性、市国土局就变性后规划问题向市规建局发文协助办理，经多轮审批，市国土局同意被告办理土地用途变更（由旅游用地变更为住宅用地）手续；7、千舟湾项目竣工环境保护验收申请及申请网页截屏，证明目前正在进行环保验收工作，办结后即可办理最后一批(包括案涉项目在内的三期房屋)产权证；8、判例，（2015）海南一中民一终字第1143号民事判决书、（2017）琼9002民初1575号民事判决书，证明相同的案件，已经法院判例确认：由于土地变性原因、办证政策调整原因，被告未能在约定的时间内提交相应办证资料，不存在违约行为；即便法院认定被告逾期提交办证资料违约，被告也只是承担按照合同约定支付房价款1%的违约金，双方签订的购房合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方都必须严格遵守。原告质证认为，对被告提交证据2、8的真实性、合法性予以确认，但对其关联性有异议，证据2通知的内容仅是告知琼海市不动产统一登记窗口启动运行时间，并未通知该窗口运行前暂停办理证书工作，因此，不动产登记改革不构成被告逾期办证的免责事由。证据8中1143号判决书的案情与本案有本质区别，本案约定的办证时间为2015年5月31日前，被告在2014年6月30日已取得了土地变性后的新土地使用权证，其在合同约定的时间前完成具备办证条件，被告逾期办证构成违约。1575号案判决书中的原告并未主张确认补充协议的格式条款无效，也未主张任何损失赔偿，属于该案原告对其权利的放弃，法院基于不告不理原则作出判决合法合理，与本案没有关系；另该案中的补充协议第15条约定被告承担违约责任上限为合同总价款的1％，这与本案合同补充协议内容一致，证明该条款为被告制定的格式条款。对证据4、5、7，原告不予确认，原告收到的证据4、5内容不完整，被告亦未出示原件；证据7无法证明被告提交环境保护验收申请时间、验收标的、验收结果等情况，更不能证明环境保护验收问题构成被告逾期办证的免责事由，该证据与本案不具有关联性。本院审查认为，证据2是琼海市政府发布不动产登记窗口启动运行的通告，证据8是人民法院已生效的判决书，故对二份证据的真实性、合法性和关联性均予以确认；证据4、5，被告于庭审后已补齐了材料，且这些文件已有生效的法律文书所认定，故对二份证据的真实性、合法性和关联性予以确认；证据7，因无其他证据佐证，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及相关的七个附件。合同第一条载明，出卖人以出让方式取得位于琼海市××园桥南边地号为海国用(2010)第0073号地块的土地使用权，面积418917.4平方米，土地用途为旅游用地,土地使用期限自2010年1月8日至2055年10月31日；出卖人经批准，在该地块上投资建设商品房项目暂定名为中信博鳌千舟湾。合同约定，原告购买被告开发的中信博鳌千舟湾B1~B14#（幢）1+2（层）B9号商品房，该商品房的用途为住宅-别墅，建筑面积321.67平方米，总房价款14924000元；采取按揭贷款方式支付房款，其中应在2013年2月28日前支付首期款5974000元，剩余部分8950000元以按揭贷款方式支付。合同第八条、第十五条关于房屋交付期限和产权登记方面约定，被告（出卖人）应在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件，符合本合同约定的商品房交付原告（买受人）使用。出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请为买受人办理将办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。合同第十六条约定，买受人委托出卖人代缴相关税款。合同第二十八条、第二十九条约定，本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事项，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件；合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同补充条款、补充协议与本合同条款不一致的，以补充条款、补充协议为准。合同附件七《合同补充协议》第十三条约定，合同第十五条所述的时间期限是指在办理房屋权属证书和土地使用权证时出卖人分别向有关部门提交相关资料的时限，买受人仍应按照房管及土管部门要求办理产权登记申报、提交资料及缴费等手续，具体办出时间根据相关部门的工作期限确定。第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1％。第二十五条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付了全部房款14924000元，被告出具购房款发票给原告为凭。2013年6月10日被告与原告办理房屋交接手续交房给原告，同时原告向被告缴交了代办房屋产权证的各项税费用。2015年4月30日，被告代原告向琼海市地税局缴纳了房屋交易契税447720元。2016年3月28日，原告向被告提出变更涉案房屋购买人申请，但双方最终没有完成变更手续。其后原告询问被告迟延办理房屋产权证的情况，2016年7月14日被告向原告出具《关于中信博鳌千舟湾项目B9栋别墅房屋情况说明》，该函主要内容为：…关于房屋权属证书办理的情况，根据双方签署的合同第十五条“关于产权登记的约定”办理。合同履约过程中，我司积极履行合同相关约定，由于相关政策的原因，目前房屋权属证书的办理正在推进当中。由于被告没有向有关部门提交办理房屋权属证书的相关资料，造成至今仍未为原告办出房屋产权证。原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求支持其如前所述之诉请。 另查明，涉案千舟湾项目所占土地面积418917.4平方米（628亩），原土地证号为海国用（2010）第XX**，土地用途为旅游用地。为办理千舟湾项目商品房的房地产权属证书，被告于2011年12月12日和2012年3月14日向琼海市国土环境资源局（以下简称琼海市国土局）致函申请将上述宗地用途改变为住宅用地并请求出具土地变性的相关缴款手续。上述宗地的变更土地用途事宜经琼海市国土局、琼海市规划建设局、琼海市人民政府、海南省国土环境资源厅、海南省人民政府等两级政府及相关部门的批准同意及手续办理，被告按照政府的要求补交相应的价款后于2014年6月30日取得琼海市人民政府核发的海国用（2014）第1189号国有土地使用证[该证由海国用（2010）第0073号国有土地使用证分割并改变用途变更登记]，该证载明土地用途为城镇住宅用地。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人应予遵守和履行。本案争议的焦点是：一、原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》附件七（合同补充协议）第十五条是否有效；二、被告应否承担逾期办理房屋产权证的违约责任，违约金如何计算；三、被告应否向原告支付逾期办理房屋产权证造成原告资金占用损失2685256.92元。 一、关于原、被告双方签订上述合同附件七（合同补充协议）第十五条是否有效问题。本案中，原告主张合同附件七（合同补充协议）第十五条是由被告预先拟定并重复使用，属于被告单方制作的格式合同条款，是无效条款。被告抗辩双方签订的合同及相关附件均系双方当事人真实意思表示，内容真实合法，是有效条款。本院认为，合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同附件七第十五条约定：“根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，双方同意该违约金的最高额度不超过合同总价款的1％。”该条款本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，且双方在附件七（合同补充协议）材料每一页上面均署名确认，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿协商一致基础上达成的上述协议，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该条款应为有效条款，双方均应予遵守履行。因此，原告诉请确认双方签订上述合同附件七（合同补充协议）第十五条为无效条款之主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。 二、关于被告应否承担逾期办理房屋产权证的违约责任，违约金如何计算的问题。合同第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。…如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。同时附件七（合同补充协议）第十三条约定，合同第十五条所述的时间期限是指在办理房屋权属证书和土地使用权证时出卖人分别向有关部门提交相关资料的时限，…。根据以上查明的事实，被告已于2013年6月10日交房给原告使用，并且收取了原告办证的各项税费，被告有义务按约定期限向政府相关部门提交办理房屋产权证所需相关资料，为原告办理不动产权证书，但被告至今仍未办理。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告主张违约金应按已付房价款的每日万分之一计算，对此，被告抗辩应按合同附件七第十五条约定的违约金最高额不超过合同总价款的1％计算。本院认为，如前所述合同附件七（合同补充协议）合法有效，双方均应遵守和履行。按合同约定被告最迟应于2015年5月31日前向政府不动产登记机关提交办理房屋产权证所需资料，为原告办理房屋产权证。逾期后，应从2015年6月1日起以已付房款14924000元为基数，按每日万分之一计算违约金至被告向不动产登记机关提交办证资料之日止，若违约金超过合同总价款的1％，则应按照合同总价款的1％计付违约金。至本案庭审时，涉案房屋尚未完成办理不动产权登记手续，违约金已超过了合同总价款的1％即超过了149240元，故被告依法应支付逾期办证违约金149240元给原告。鉴于目前已实行不动产权统一登记，原告诉请被告为其办理房屋不动产权证，符合法律的规定，应予支持。被告提出其办理涉案房屋不动产权证的时间相对延迟，系历史原因和政策原因造成，属于不可抗力因素的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。 三、关于被告应否向原告支付逾期办理房屋产权证造成原告资金占用损失的问题。原告主张被告应向其支付逾期办证造成资金占用损失2685256.92元，因双方签订的合同中对此并没有明确约定,且被告亦不予认可。原告对自己提出的这一事实主张，亦未能提供确实充分的证据加以证明，按照我国民事诉讼法和民事诉讼证据规则“谁主张，谁举证”之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因此,原告提出要求被告支付逾期办证造成资金占用损失2685256.92元之主张,缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告海南博鳌投资控股有限公司于本判决生效之日起三十日内，为原告周某1办理位于琼海市××园桥南边中信博鳌千舟湾B1~B14#（幢）1+2（层）B9号房屋的不动产权证。 二、限被告海南博鳌投资控股有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告周某1支付逾期办证违约金149240元。 三、驳回原告周某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币39911元，由原告周某1负担38472元，被告海南博鳌投资控股有限公司负担1439元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  周英俊 人民陪审员  何君星 二〇一八年十二月二十七日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。