广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2273号原告：邓彩风,女，1971年9月18日出生，汉族，住所地湖北省通城县，委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、曾莹，均系该公司职员。原告邓彩风诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭于2018年6月26日公开开庭进行了审理，原告邓彩风的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人安家亮、曾莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓彩风诉称：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号（即原广州市萝岗区伴河路192号）建科广场由清大瑞泰公司投资建设。2016年9月4日，邓彩风认购了G栋205房（带装修），并签订了《百嘉信【壹品E.PARK】商品房认购书》，邓彩风于当日即支付定金5万元。并选择按揭贷款方式支付房价款。邓彩风于2016年9月19日支付首期款287013（不含定金）后，清大瑞泰公司与邓彩风签订《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年8月30日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按每日总房价款0.05%的标准向邓彩风支付违约金；如果逾期超过180天后，邓彩风可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到邓彩风解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果邓彩风要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按每日总房价款0.05%的标准支付违约金。清大瑞泰公司于2017年5月12日向邓彩风开具了相应发票(金额为337013元)。2016年9月19日，邓彩风与广州克洛维酒店管理有限公司签订了10年六个月期的租赁协议《房屋租赁合同》，广州克洛维酒店管理有限公司拟将租赁房屋用于开办酒店式公寓；上述合同约定，前5年租金标准为45990.91元/年，后5年租金根据酒店式公寓当年的税后利润总额*该房屋的租金回报系数而定。邓彩风认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致邓彩风收益受损，工程甚至可能烂尾。清大瑞泰公司2018年3月底来函催告邓彩风申请办理银行按揭手续，如邓彩风在5日内未与清大瑞泰公司联系办理按揭手续，将视为邓彩风放弃认购并将追究违约责任。邓彩风认为清大瑞泰公司已经存在重大违约事实，邓彩风权益已经严重受损，相对于清大瑞泰公司的交楼义务，根据合同法第六十八条的规定，邓彩风有权行使不安抗辩权，暂缓办理按揭手续，否则邓彩风将面临不断还贷的压力但却难以保障取得房产。为维护其合法权益，邓彩风特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按总房价657013元的0.05%向邓彩风支付违约金（从2017年8月31日起暂截止2018年4月15日，违约金为74899.48元）；2.清大瑞泰公司自2017年9月1日起至广州克洛维酒店管理有限公司租赁涉案房屋起始之日止每年按总房价657013元的7%向邓彩风支付租金损失（从2017年9月1日起暂截止2018年4月15日，租金损失为28602.57元）；3.清大瑞泰公司立即为邓彩风办理预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付邓彩风；4.邓彩风自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由邓彩风提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为邓彩风代理银行按揭贷款手续；5.清大瑞泰公司承担本案诉讼费。被告清大瑞泰公司辩称：1.同意支付逾期交房违约金，但主张逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照邓彩风主张的租金损失为标准予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）的租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/㎡，截至2018年4月15日，涉案房屋同地段同类房屋租金损失计算为12619.8元，与合同约定的逾期交房违约金标准计算的74899.48元相比，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准，而且根据邓彩风起诉状所主张的租金损失标准，即房屋总价的7%/年，也远低于合同约定的逾期交房违约金。因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。2.不同意支付租金损失，邓彩风的该诉讼请求没有合理依据，而且邓彩风主张的该租金损失并未实际发生，也无法予以确定；其次，邓彩风要求支付租金损失与逾期交房违约金系重复主张，我国的违约责任主要属补偿性质，在适用违约金补偿非违约方损失的情况下，不能同时适用损害赔偿责任。退一步来说，根据邓彩风提交的证据，其与克洛维公司之间的合同约定了免租期，即使邓彩风主张租金损失也应从免租期结束之次日起算。3.清大瑞泰公司已为邓彩风办理完毕预告登记手续，如邓彩风要求交付预告登记证书，须自行前往清大瑞泰公司办理签收的相关手续。4.不同意邓彩风请求自收楼之日起向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款所需资料的诉讼请求。首先，邓彩风没有确切证据证明可以中止履行办理按揭手续；其次，根据合同附件七补充协议的第三条约定，“乙方办理收楼前，应按合同约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用。否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任”，如果邓彩风不办理按揭贷款手续，按合同约定清大瑞泰公司可以不交楼。清大瑞泰公司如有违约行为，邓彩风可以按合同主张权利，但无权要求交楼后再办理按揭贷款手续。经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》[穗府国用（2013）第05000076号]。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融业用地（C2）的《建设用地规划许可证》[穗开规地（2013）35号]，用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》穗开规建证[（2013）233号]。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2014）17号]。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》［穗房预（网）字第××号]。2016年9月4日，邓彩风与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，邓彩风购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座2层05公寓，该物业的建筑面积为45.72平方米（已含分摊之公用面积）；认购价为657013元，邓彩风于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金50000元，首期楼款为认购价的50%即287013元须于2016年9月15日前付清（已扣除定金），商业按揭额320000邓彩风须于2016年9月15日前申办按揭贷款。2016年9月19日，邓彩风（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（非网签合同），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）205房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共45.7211平方米，套内建筑面积33.21平方米，共有分摊面积约12.5121平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额657013元，首期款337013元自本预售合同网上签订之日支付，除首期款外的剩余房款320000元应于2016年9月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。清大瑞泰公司确认邓彩风已经支付涉案房屋的首期款337013元，并于2017年5月12日向邓彩风出具首期房款的发票。邓彩风提交了其与广州克洛维酒店管理有限公司（以下简称克洛维公司）于2016年9月19日签订的《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：邓彩风将上述房屋出租给克洛维公司作为酒店式服务公寓的一部分，租赁期限为2017年9月1日至2028年2月28日；2017年9月1日至2023年2月28日为固定租金回报期，每年租金为上述商品房买卖合同约定的房屋总价款的7%；2023年3月1日至2028年2月28日为浮动租金回报期，双方在合同中约定了浮动租金的计算方式；邓彩风委托克洛维公司作为其不可撤销的代理人全权代表邓彩风与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，邓彩风不再要求自行与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，克洛维公司与清大瑞泰公司办理交接手续后，即视为清大瑞泰公司已按照商品房买卖合同约定向邓彩风交付房屋；自房屋交付之日起至双方约定的租赁起始日止为租赁准备期，克洛维公司在该期限内就该房屋的出租和管理进行前期准备。邓彩风另提交克洛维公司的宣传册，拟证明清大瑞泰公司与克洛维公司有合作关系，该《房屋租赁合同》及对应的租金损失与清大瑞泰公司有关，清大瑞泰公司更因此虚高了涉案房屋的价格，其延期收楼的租金损失属于合理损失。清大瑞泰公司对上述证据均不予确认。双方当事人确认涉案房屋至开庭之日即2018年6月26日尚未办理按揭贷款手续。清大瑞泰公司确认涉案房屋截至开庭之日尚未满足交付条件。庭审中，邓彩风确认清大瑞泰公司已为其办理涉案房屋预告登记手续，其当庭申请撤回第三项诉讼请求。上述事实，有《商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、支付凭证、发票、《房屋租赁合同》、授权委托书、承诺书、宣传图片、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市商品房预售许可证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。邓彩风与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向邓彩风交付涉案房屋，但至开庭之日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付邓彩风，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，邓彩风诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持邓彩风请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年5月2日，共计245日，其后的逾期交楼违约金邓彩风可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于邓彩风的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，邓彩风实际向清大瑞泰公司支付的房价款为337013元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照邓彩风实际支付的房价款337013元计算。综上，清大瑞泰公司应向邓彩风支付的违约金为41284.09元（337013元×0.05%/日×245日）。关于邓彩风请求的租金损失。邓彩风在未取得涉案房屋的使用权或者所有权的情况下，将涉案房屋出租给克洛维公司，应预见到如无法如期交付涉案房屋所产生的相关法律后果。邓彩风提交的证据无法证实涉案房屋与租赁关系捆绑销售，邓彩风与克洛维公司签订的租赁合同与本案的商品房买卖纠纷无关联，该租赁合同无法履行导致的租金损失应由邓彩风自行承担；且邓彩风未提交证据证实其实际损失高于逾期交楼违约金，邓彩风主张的逾期交楼违约金足以弥补其损失，故邓彩风以该合同约定的租金作为其逾期交楼的实际损失进行主张，无相关法律依据，本院不予支持。关于邓彩风主张清大瑞泰公司自实际交楼之日起5日内为其向银行提交按揭贷款手续的全部资料的请求，在双方签订的商品房买卖合同中，邓彩风的付款义务和清大瑞泰公司的交付义务有先后履行顺序之分，邓彩风的付款义务履行期限在先，但邓彩风至本案开庭之日并未办理按揭贷款手续，理由为主张不安抗辩权，但其并未提交相关证据证实在其交付首期购房款后的3日内，清大瑞泰公司存在不能履行合同的事实存在，故邓彩风的上述主张无法律和事实依据，本院不予支持。关于清大瑞泰公司主张的顺延交楼的问题。清大瑞泰公司在庭后代理意见中提出，邓彩风未交清房款或税费，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款的约定，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。经查，上述补充协议第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。该约定的实质应是指在涉案楼盘已经具备交楼条件的情况下，邓彩风仍未按照合同约定缴清房款，清大瑞泰公司享有顺延交楼期限的权利；但在本案审理期间，清大瑞泰公司确认涉案楼盘尚不具备交楼条件；且合同约定的税款、物业服务公司的相关费用与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，邓彩风是否交纳上述税费和费用，不能作为清大瑞泰公司顺延交楼的条件，故清大瑞泰公司主张的顺延交楼的意见不予采纳。邓彩风申请撤回办理预告登记手续及将预告登记证书向其交付的诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓彩风支付2017年8月31日至2018年5月2日的逾期交楼违约金共计41284.09元；二、驳回原告邓彩风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，由原告邓彩风负担1424.7元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担945.3元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余炳奎审 判 员  李 娜人民陪审员  潘新标二〇一八年十二月十四日书 记 员  李丹丹王结仪附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。