江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初714号原告：苏州市相城区望亭镇迎湖村经济合作社，住所地江苏省苏州市相城区望亭镇迎湖村。负责人：唐伟国，社长。委托诉讼代理人：田莉，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦，江苏新苏律师事务所实习律师。被告：柴永根,男,1960年11月26日出生,汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市吴中区。原告苏州市相城区望亭镇迎湖村经济合作社（以下简称望亭迎湖经济合作社）与被告柴永根土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日依法受理后，由审判员周文明适用简易程序独任审判。因被告柴永根下落不明，本院公告向被告柴永根送达了诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，并依法组成合议庭审理，由审判员周文明担任审判长并主审，人民陪审员王佩芬、王振华参加评议，于2018年12月17日公开开庭进行了审理，原告望亭迎湖经济合作社的委托诉讼代理人田莉、陈梦到庭参加诉讼。被告柴永根经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未向本院提供书面答辩、质证意见。本案现已审理终结。原告望亭迎湖经济合作社诉称，2014年3月19日，被告与原告签订了《农业用地租赁合同书》，以租赁原告位于苏州市相城区亩的农业用地，合同约定的年租金为56900元人民币，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日。原告依约履行了上述合同中的义务，将该合同项下的土地交给被告使用，然而被告自2014年4月18日起就未完全履行支付租金的义务。并且在合同租赁期限届满后，被告仍继续使用租赁土地，原告未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第236条的规定，原告与被告签订的《农业用地租赁合同书》的租金及违约金计算部分仍然有效。现被告共欠交原告2015年土地租金68280元，2016年土地租金56760元，2017年土地租金68112元，违约金62513元，总计255665元。经原告多次催要，被告仍未履行该合同义务。特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告间租赁合同关系，并判令被告立即迁出租赁土地；2、被告向原告支付租金自2015年1月1日至2017年12月31日的租金共计193152元，暂计算至2017年，实际为计算至解除合同之日止的租金（2018年1月1日起按年租金1200元/亩、亩数为56.76亩），另按年租金1200元/亩、亩数为56.76亩的标准计算合同解除之日的次日起至实际迁出之日止的土地占有使用费；3、被告向原告支付违约金62513元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告柴永根未作答辩。经审理查明，经苏州市相城区望亭镇迎湖村村民委员会授权，原告望亭迎湖经济合作社将位于苏州市相城区亩的农业用地的土地出租给被告柴永根。2014年3月19日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《农业用地租赁合同书》1份，约定“为更好地明确双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，甲乙双方本着平等、互利、诚实信用的原则，经友好协商，达成如下条款：一、甲方将位于苏州市相城区,10组农业用地56.90亩租赁给乙方使用，用于苗木种植，不得另作他用。二、租赁期限为壹年，自2014年1月1日始至2014年12月31日止；三、租金标准为每年人民币1000元/亩，共计人民币56900元/年（大写伍万陆仟玖佰元整）。四、租金支付方式：自本合同签订后一个月内支付第一年租金。下一年度租金在下一年度起第一个月内支付，先付后用。如逾期交纳30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之三的违约金；如逾期超过30日，甲方有权以单方面书面通知的形式解除合同，乙方同时应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。五、乙方不得擅自改变土地用途，不得私自转包、转让，否则，视同乙方违约，甲方有权以书面通知解除本合同，收回出租土地，由此产生的全部损失由乙方自行承担。六、乙方应主动缴纳税金、水、电等各项生产、生活费用。七、乙方在承租土地范围内需要建设的临时建筑及农业设施，应符合国家相关规定且事先向甲方申请并报送建设方案，经甲方同意并报请上级主管部门同意或批准后方可实施，相关手续费用由乙方承担。农用设施建设施工期间发生的一切安全事故由乙方承担全部责任。八、乙方在租赁期间因生产经营所发生的所有事故及造成他人损害的，由乙方承担责任，与甲方无关。九、合同期满前一个月，经甲、乙双方协商一致，乙方可以优先承租，如甲方另作他用，乙方必须无条件服从，并将所建的设施在到期日前自行拆除，并将承担土地使用权上属甲方的资产移交给甲方的义务。十、在本合同有效期内，如遇到政策性调整或镇、村开发（以甲方所在地镇级政府文件为准）等情况的，乙方必须服从。甲方应根据乙方农作物实际情况给予补偿，无农作物田不予补偿（具体按上级政府补偿标准执行）。乙方投入的所有固定生产设施统一从合同签约日起，按10年分摊折旧计算补偿金，其中临时建筑应由乙方自费拆除且甲方不作补偿。十一、本合同未尽事宜，可由双方当事人协商后签订补充合同，补充合同与本合同具有同等法律效力。十二、本合同经甲、乙双方签字、盖章后生效。十三、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，政府备案一份。”。上述事实，由当事人提供的原告组织机构代码证、法定代表人证明、被告常住人口信息、《农业用地租赁合同书》及当事人的陈述为证，本院予以确认。审理中，原告提供：1、《律师函》复印件1份，证明原告曾发函通知被告交纳租金的事实，但该函未送达被告，被退回了；2、《记账凭证》1份、《农村集体经济组织结凭证》1份、《现金借款单》1份、《苏州银行单位客户专用回单》1份，证明自2014年1月1日双方发生租赁关系后，被告实际只交付了2014年的租金人民56900元，且交付此租金时间为2015年1月23日，之后再无交纳租金。现要求2015年租金计算按照租赁面积56.9亩，按照每年1200元的标准；2016年租金按照租赁面积56.76亩，按照每年1000元的标准计算；2017年租金按照租赁面积56.76亩，按照每亩1200元的标准计算；2018年1月1日起的租金及土地占用使用费均按租赁面积56.76亩，按照每亩1200元的标准计算，但未提供相关证据。另违约金即为自2014年起按照每年应缴年租金乘以25%计算至2017年，共计计算四年计算所得，此系依合同中第四条约定。另称2014年签订合同到期后，双方未再签订书面合同，但被告仍占用租赁土地，原告也认可其仍租用，但2016年起面积减少一点为56.76亩。本院认为，依原告提供的《农业用地租赁合同书》、租金支付凭证等证据及其陈述，本院可以确认原、被告之间于2014年1月1日起存在土地租赁合同关系，在该合同书约定租期届满后，双方虽未再续签书面合同，但被告仍实际租用原租赁土地，且原告对此无异议，故应认定双方自2015年1月1日起就苏州市相城区,10组农业用地（用于种植苗木）已经形成不定期的土地租赁合同关系，原告《农业用地租赁合同书》继续有效。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。故现原告向本院提起诉讼，要求解除双方之间就上述土地形成的租赁合同关系，本院依法予以准许。本案中本院于2018年9月14日公告向被告送达诉状及证据，依法在此后60日后即在2018年11月13日后视为送达被告，依合同约定原告可单方书面解除合同，故本院认为在视为被告收到本案诉状副本及相关材料时即收到了原告要求解除合同的书面通知，故认定自2018年11月14日起原、被告间租赁合同关系解除。合同解除后，被告柴永根亦理应自上述租赁土地上迁出，并支付至合同解除之日止的租金及此后至实际迁出之日止的土地占有使用费。原告主张2015年全年及2017年1月1日起的租金及土地占有使用费按1200元/年/亩的标准计算，但未提供相关证据，且2014年原、被告签订的《农业用地租赁合同书》中约定租金标1000元/年/亩，故本院认为自2015年1月1日起至合同解除之日的租金及此后至被告实际迁出土地之日止的土地占有使用费均应按原合同中约定1000元/年/亩的标准计算；《农业用地租赁合同书》约定的租赁土地面积为56.9亩，原告自愿自2016年1月1日起按56.76亩计算，应予准许。故本院认定被告柴永根应给付原告自2015年1月1日起至2015年12月31日的租金56900元，另以56.76亩为基数，按1000元/年/亩为标准计算至租赁合同关系解除之日止的租金及此后至实际迁出之日止按1000元/年/亩为标准（以实际占有亩数为基数）计算的土地占有使用费。租赁合同关系解除之日约定租金先付后用，现被告未按约交租，系违约，被告理应按约支付违约金，现被告逾期交租已逾30日以上，原告要求解除合同，本院根据双方签订的合同，认为合同约定的违约金标准系年租金的25%，而非累计结欠租金总额的25%，本院参照2014年所签书面合同约定标准，酌情按2017年年租金56760元为标准计算25%的违约金即14190元。原告主张按所欠2015年至2017年底三年的租金总额为标准计算25%为违约金，依据不足，不予采纳。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市相城区望亭镇迎湖村经济合作社与被告柴永根之间的土地租赁合同关系于2018年11月14日起解除。二、被告柴永根于本判决生效之日起二十日内自位于苏州市相城区,10组用于种植苗木的56.76亩土地上迁出。三、被告柴永根于本判决生效之日起二十日内给付原告苏州市相城区望亭镇迎湖村经济合作社自2015年1月1日起至2018年11月13日止的租金人民币219715.67元，另偿付自2018年11月14日起以实际占有土地面积56.76亩为基数，按人民币1000元/年/亩的标准计算至实际迁出上述租赁土地之日止的土地占有使用费。四、被告柴永根于本判决生效之日起二十日内给付原告苏州市相城区望亭镇迎湖村经济合作社违约金人民币14190元。本案案件受理费人民币5135元，由被告柴永根负担（被告负担之款，原告已预付，不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  周文明人民陪审员  王佩芬人民陪审员  王振华二〇一八年十二月十七日书 记 员  庄婷婷