四川省开江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1723民初1434号 原告:陈合均，男，1979年10月22日出生，汉族，住四川省开江县。 委托诉讼代理人:曹永政，四川共法律师事务所律师。 被告:中国邮政储蓄银行股份有限公司开江县支行。住所地四川省开江县。 委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。 原告陈合均与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司开江县支行（以下简称邮政储蓄银行开江支行）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法于2018年9月25日适用简易程序、于2018年11月7日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈合均的委托诉讼代理人曹永政、被告邮政储蓄银行开江支行的委托诉讼代理人邓承展到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告陈合均提出如下诉讼请求：1.判决被告给付原告违约金2233691元，并承担逾期支付的资金占用利息（以2233691元为基数，按照同期银行贷款利率从2015年7月1日起计算至实际支付之日）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年6月8日与刘义刚签订《房屋租赁协议》，承租位于开江县新宁镇淙城街84号的房屋一幢，面积约2650平米，承租期10年。原告经出租人刘义刚书面同意将该房屋的底层门市（面积约700平米）转租给被告作为营业场所，于2011年6月22日签订《门市租赁合同书》，约定租期8年，从2011年7月1日至2019年6月30日；第一年租金105万元，从第二年开始每年按照8%的标准逐年递增至租期结束；特别约定租期内任何一方不能以任何理由单方面提前终止合同，否则赔偿守约方合同总金额的20%作为补偿。原告按照约定向被告交付了租赁门市，被告按照合同约定支付房屋租金。2015年1月15日被告向原告发出《解除通知》，单方面决定提前终止并解除合同。原告书面回复不同意解除合同，但被告坚持解除合同，原告收回门市后接近一年时间未能出租，造成损失100多万元。原告多次找被告协议单方面解除合同赔偿违约金等事宜，被告一直不予理睬。现提起诉讼请求依法判决。 被告邮政储蓄银行开江支行辩称，1.原告向刘义刚承租每年租金为42万元，在与被告签订合同时提供虚假的租金为92万元的租赁合同，以欺骗的方式与被告达成每年租金为105万元的租赁合同；2.原告在收到被告的解除通知后于当年租赁期满时收回租赁门市，说明原告同意解除合同，不构成违约；3.原告于2015年6月15日将门市出租给他人，对于原告诉称的损失100多万元不成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月8日，原告陈合均与刘义刚签订《房屋租赁协议》，约定承租开江县新宁镇淙城街84号房屋1-6层，面积2650平方米；租赁期限10年，即2011年6月15日起至2021年6月14日止；第一年租金42万元，从第二年开始每年递增10%；在经营过程中可以部分对外招租或转租。2011年6月22日，原告陈合均与被告邮政储蓄银行开江支行签订《门市租赁合同书》，约定：承租位于开江县新宁镇淙城街52号门市（面积约700平方米）作为被告的营业超所，租期8年，即2011年7月1日起至2019年6月30日；第一年租金105万元，从第二年起在上年租金基础上递增8%；每年租金以现金方式于每年7月1日前支付；门市租赁期内，任何一方不能以任何理由单方面提前终止合同，否则赔偿守约方合同总金额20%作为补偿。被告邮政储蓄银行开江支行于2015年1月15日向原告发出终止合同通知，原告陈合均于2015年1月29日向被告回复要求继续履行合同，被告于2015年4月9日向原告发出解除《房屋租赁合同》通知。原告陈合均于2015年6月30日与被告签订返还租赁房屋交接清单。 同时查明，原告陈合均与康辉于2013年5月2日签订协议，约定“双方合伙出资租赁刘义刚私人所有的位于开江县新宁镇淙城街84号（原老蔬菜公司）整幢房屋一至六层用于经营。康辉对租赁房屋的底层（第一层）享有自行使用或与他人共同经营或转租，转租收益康辉享有。底层房屋转租给邮政储蓄银行的租金由康辉收取并享有，由康辉享有陈合均与邮政储蓄银行签订的《门市租赁合同书》约定的权利、义务”。2015年7月16日，康辉（出租方）与陈合均、熊莉（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定“承租位于开江县新宁镇淙城街84号（原蔬菜公司）1楼；租赁期限从2015年6月15日至2021年6月14日止；第一年租金柒拾万元，从第二年开始每年租金在上一年租金的基础上上浮8%”。后因陈合均外出，（承租方）熊莉代表成百商贸有限责任公司与康辉（出租方）于2016年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定“承租开江县新宁镇淙城街84号（原蔬菜公司）1楼；租赁期限从2016年6月15日至2021年6月14日止；每年租金63万元，因经济情况不良，房租每年递增需要甲、乙双方商量”。于2017年5月15日达成补充协议从2017年5月31日起年租金54万元，连续两年不递增。上述事实，有原、被告的陈述、身份信息、《房屋租赁协议》、《门市租赁合同书》、通知书、交接清单、协议、《房屋租赁合同》、补充协议在卷佐证，经庭审举证、质证，能够认定。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应按协议约定履行各自义务。原告陈合均按约将门市提供给被告使用，被告在合同期限届满前单方面解除合同，应当承担违约责任。 原、被告约定“门市租赁期内，任何一方不能以任何理由单方面提前终止合同，否则赔偿守约方合同总金额20%作为补偿”。原告陈合均请求按照合同约定的8年租金总和的20%承担违约金即2233691元；被告辩称违约金过高，请求予以调整，且未造成实际损失。庭审中原告诉称于2013年5月2日与康辉签订协议，约定被告承租门市收益由康辉收取。原告陈合均认可2015年6月30日解除房屋租赁合同后，陈合均、熊莉作为承租方与康辉于2015年6月15日签订门市租赁合同，租金每年70万元，后因陈合均外出，熊莉与康辉于2016年6月30日签订门市租赁合同，租赁期限从2016年6月15日起至2021年6月14日止，每年租金63万元，2017年、2018年每年租金54万元。被告邮政储蓄银行开江支行与原告陈合均解除合同后，涉案门市持续在租赁，未出现空租的现象。对于解除合同后涉案门市租金与被告邮政储蓄银行开江支行签订合同的租金相比有所下降，房屋租金是随着市场而变化，租金有高有低符合市场规律，被告邮政储蓄银行开江支行对于解除合同后租金行情变化是无法预见的，且解除合同后出租的租金远高于与刘义刚于2011年6月8日签订的涉案门市及以上6层房屋租赁协议的租金，并没有造成因被解除合同后的收益无法支付刘义刚的租金现象。 违约金是为了补偿守约方因对方违约造成的损失，不主要体现惩罚功能。本案中，双方约定赔偿守约方合同总金额20%作为补偿，被告邮政储蓄银行开江支行单方面解除合同，其行为违反了公平原则、诚实信用原则，应当承担违约责任。从平衡双方当事人利益的角度考虑，应当予以调整。对于租赁合同来讲，承租方违约而给出租方造成的损失主要是二次招商运营的费用以及空租期的租金损失，原告陈合均未提供证据证明造成了哪些实际损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告辩称减少违约金符合法律规定。本院酌定以解除合同当年即2014年7月1日至2015年6月30日的租金的1个月作为调减后的违约金数额，合同约定2011年7月1日至2012年6月30日租金105万元，2012年7月1日至2013年6月30日租金（105万元×108％）＝113.4万元，2013年7月1日至2014年6月30日租金（113.4万元×108％）＝122.472万元，2014年7月1日至2015年6月30日租金（122.472万元×108％）＝132.26976万元。即被告支付原告1个月违约金（132.26976万元÷12个月）＝11.02248万元。对于原告诉称按照同期银行贷款利率支付违约金利息无法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司开江县支行于本判决生效后十五日内支付原告陈合均违约金110224.8元。 二、驳回原告陈合均的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱之义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24670元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司开江县支行负担4670元，陈合均负担20000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  杨红梅 人民陪审员  陶志国 人民陪审员  崔学明 二〇一八年十二月十日 书 记 员  陈玖铄