杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0105民初439号 原告:浙江广通房地产集团有限公司，住所地杭州市上城区水澄路****，实际经营地杭州市拱墅区湖墅南路**。 法定代表人：王学农。 委托代理人（特别授权代理）：楼斌、马郁飞，杭州市天恒法律服务所法律工作者。 被告：浙江龙网信息技术有限公司，住，住所地杭州市西湖区文二路********/div> 法定代表人：方中元。 委托代理人：屠铁君、姜泽民，浙江四海方圆律师事务所律师。 被告：杨国田，男，汉族，1967年9月23日出生，户籍地浙江省天台县，现住杭州市。 被告：杭州胤隆会酒店管理有限公司，住所地杭州市，住所地杭州市萧山区北干街道通惠中路****，实际经营地杭州市拱墅区仓基新村** 法定代表人：杨国田。 两被告共同委托代理人（特别授权代理）：李子根、禇娇娇，浙江五联律师事务所律师。 原告浙江广通房地产集团有限公司（以下简称广通公司）诉被告浙江龙网信息技术有限公司（以下简称龙网公司）、杨国田、杭州胤隆会酒店管理有限公司（以下简称胤隆会公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭审理，原告广通公司的委托代理人马郁飞，被告龙网公司委托代理人屠铁君、姜泽民，被告胤隆会公司及杨国田的共同委托代理人李子根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉请：1.被告杨国田、胤隆会公司立即将其占用的位于杭州市拱墅区××村××幢××层房屋腾退归还原告；2.三被告共同支付原告自2012年8月15日起至2017年12月14日止的占用费1664000元（按同期同类地段1.8元／天／平方米计算；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告龙网公司辩称，1、我司和原告签订合同，但未实际履行，2016年6月1日由景福公司出租给案外人开办棋牌室，原告对此知情，原告未交付房屋，被告未使用租赁房屋，故无需承担支付租金及返还房屋的义务；2、原告诉请不属实。我司从未占有使用房屋，也未授权案外人转租。原告从未向我司催收租金占用费及要求返还房屋，我司从未收到原告的律师函。3、原告诉请中要求被告支付占用费的标准无事实及法律依据。4、原告不是案涉房屋的产权所有人。1998年6月30日已由拱墅区商业总工会调拨给景福公司，故原告无权提起诉讼。 被告杨国田辩称，一、1、案涉房屋的权属问题，本案房屋原名是65幢第2-4层，是景福公司由拱墅区商业总工会调拨的资产，因此该房屋以及第四层产权归景福公司所有；2、原告提供的关于景福公司非住宅转让合同，不足以证明房屋已转让给原告。二、1、2004年3月景福公司将26幢第四层出租给我，租期8年，并签订了租赁合同，景福公司承诺该四层房屋无产权纠纷，即承认景福公司享有该第四层的产权，我一直使用该房屋期间，原告从未向我主张权利，包括要求支付占用费及腾退房屋。2006年7月景福公司将26幢底2-3层出租给彭振明，并向工商提供材料证明该2-4层产权归景福公司所有，基于以上事实，景福公司享有26幢底2-4层产权。景福公司与原告并没有转让涉案房屋的真实合意；2、景福公司是受原告控制的子公司，双方是属于控股关联关系，景福公司欠我至少500多万，至今未还，故我在使用2-3层期间从未被景福公司及原告要求支付占用费及腾退房屋，原告起诉时有意隐瞒真实产权人，不排除利用关联关系损坏他人利益，故原告有理由质疑原告提供该转让合同真实性。故原告不享有2-3层产权，诉讼主体不适格，应裁定驳回起诉。三、1、我无需支付占用费及腾退房屋，既然房屋归属于景福公司，景福公司又尚欠我款项，我有权占用该房屋，用租金抵扣债务，直至景福公司还清债务。2、关于房屋占用费诉讼时效问题。根据原告和被告龙网公司签订的租赁合同有关租金交付，租金先付后用，2年一次，一次交付2年租金，2008年开始，2008年支付的是2008年8月16日-2010年8月15日的租金，以此类推，2014年支付的是2014年8月16日-2016年8月15日的租金，但原告未向我及胤隆会公司主张房屋占用费，根据2年的诉讼时效规定，原告2016年8月15日之前的占用费已过诉讼时效，即使原告的主体适格，所对应的要求赔偿的2016年8月15日之前的房屋占用费不应支持、3、房屋占用费标准，如法院确认产权归属原告，原告主张的占用费标准过高且无依据，可以参照租赁合同约定2015年8月15日之后按年4万支付。故综上，原告不享有2-3层产权，诉讼主体不适格，应裁定驳回起诉。如法院认定诉讼主体资格，原告主张的占用费部分已过诉讼时效，未过部分应当参照原告和被告龙网公司签订的租赁合同的租赁费标准支付。 被告胤隆会公司辩称，1、我司不是租赁合同方也不是实际承租人，本案与我司无关。2、根据营业执照显示，2013年1月16日我司成立，被告杨国田签订的租期是2010年8月5日-2012年8月14日，根据合同内容约定的租赁房屋并未作为我司实际经营地。3、我司的注册地址和实际经营地均是在萧山区××街道××路××号××层，整个一栋1-12层都是被告3的，1-11用于经营，12层是办公区域，故我司从未承租该涉案房屋。综上，我司从未就涉案房屋支付租金。原告和景福公司从未要求我司支付租金。本案的租赁关系和我司无关，请求驳回对我司的诉请。 本院查明本案事实如下：1998年由杭州市拱墅区商业总公司将仓基新村65幢西单元2-4层（现为仓基新村26幢西单元2-4层）调拨给杭州景福百货大楼（系景福公司前身）。2003年4月25日，杭州景福百货有限公司作为卖方（以下简称景福公司）与广通公司作为买方签订《关于杭州景福百货有限公司非住宅转让合同》一份，约定卖方将包括仓基新村65幢西单元2-4屋在内的房屋出售于买方，总价款为10288240元，卖方因商业经营状况不佳等原因向乙方借款合计1710万元，双方同意以上述房屋折价冲抵借款。 2004年2月19日，景福公司（作为出租方）与杨国田（作为承租方）共同签订《房屋租赁合同》一份，约定景福公司将仓基新村26幢第四层出租给杨国田，建筑面积为200平方米，租赁期限自2004年3月20日至2012年10月31日止，第一年至第三年为每年2万元，以后第二年递增5%。2006年5月，景福公司出具《房产情况说明》一份，认为××村××幢××屋的房屋归其所有。2006年6月，景福公司与彭振明签订《房屋租赁协议》一份，约定景福公司将位于××村××幢××屋房屋，面积为482平方米，租赁给彭振明使用。房屋租赁期自2006年7月1日至2009年6月30日，房屋租金每月3500元整。2010年，彭振明（甲方、出租方）与杨国田共同签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落于杭州市××幢××层的房屋，面积为482.3平方米，出租给乙方使用。房屋租赁期自2010年8月15日起至2012年8月14日止，该房屋租金为每年8万元，每次付12个月的租金。 2006年，广通公司（甲方、出租方）与龙网公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方自愿将坐落于杭州市××村××幢××层的房屋，面积为482.3平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2006年8月15日至2012年8月14日止，该房屋租金为每年四万元，每次付24个月的租金。第一次租金在2006年8月15日之前付清，以后每次需提前1个月支付后24个月的租金。乙方支付甲方房屋设施押金3000元。 2012年10月16日，龙网公司出具《关于仓基新村26幢租赁情况的经过说明》一份，载明：本公司于2006年8月向广通公司承租位于××村××幢××层的房屋，用于开设棋牌房。该棋牌房由施晓芳和彭振明共同投资和经营，至2007年底，因双方在经营中产生分歧，经征得广通公司周师傅的同意后，施晓芳退出了该棋牌房的经营、并将所有关于房屋租赁事宜全部移交给彭振明，双方于2008年1月4日在广通公司周师傅的见证下签订了移交协议并办理了所有移交手续（详见两者之间的“关于仓基新村26幢棋牌室移交协议），自此之后未再过问任何事宜。……我司自2008年1月以后就与彭振明无任何往来，对其后所发生的事情既不知道、更未参与。 2013年6月19日，广通公司委托律师向施晓芬发函，该函载明：贵公司承租广通公司所有的位于××村××幢××屋面积为482.3平方米的房屋，合同约定租赁期自2006年8月15日起至2012年8月14日止，……贵公司在租赁期内尚有部分租金未支付，租赁期满后，贵公司也未及时归还房屋。该函已签收。 另查明，景福公司的股东为广通公司、杭州景福百货有限公司职工持股协会、陈春富和唐浙海。 对于原告提交的房屋租赁合同（广通公司与龙网公司）、租赁情况的经过说明、房屋租赁合同（彭振明和杨国田）、照片、律师函及快递单、《国家建设征（拨）用地申请表》、《杭州市规划管理局建筑许可证》、《单位工程质量综合评定表》、《杭州市规划管理局规划验收合格证》、《仓基新村幢号一览表》、《省市经济体制改革委员会关于组建浙江广通房地产集团的请求与批复》本院均予以确认，对于原告提交的说明，因该证据为复印件，本院不予认定。对于原告提交的《景福公司非住宅转让合同》，本院结合其他证据予以综合认定。对于被告龙网公司提交的个体户登记基本情况表、房屋租赁协议（景福公司与彭振明）、《固定资产调拨（移交）单》、房产情况说明、门牌证本院均予以认定。对于被告杨国田提交的杭州市不动产登记信息查询申请表、房屋租赁合同（景福公司和杨国田）、公司登记基本情况（景福公司）、杭州市中级人民法院民事判决书本院均予以确认。对于被告胤隆会公司提交的胤隆会公司营业执照，本院予以确认。 本院认为，本案中原告作为案涉房屋的产权所有人要求被告腾离房屋并支付占用费，而三被告认为原告并非产权人，对此，本院认为，原告虽提交了房屋买卖合同，然房屋买卖合同并不能直接产生物权变动的效果。原告与案外人景福公司签订的房屋买卖合同的时间为2003年，然2006年景福公司仍以所有权人名义对外出租房屋，且出具《房产情况说明》认为××村××幢××屋的房屋归其所有。故本院认为原告主张其系案涉房屋所有权人的依据不充分，对于原告要求被告归还房屋及支付逾期归还房屋所产生的占用费的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告浙江广通房地产集团有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计14888元，由原告浙江广通房地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 马婵娟 二〇一八年十二月十一日 代书记员 张 琦