河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终7283号 上诉人（原审原告、反诉被告）：魏建强，男，1958年7月24日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：陈贵芳，河北尚乾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李东，男，1978年9月23日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县。 原审第三人：大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市大厂县现代幸福城小区******。 法定代表人杨立明，总经理。 委托诉讼代理人：周平，女，1987年11月15日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县，系公司员工。 上诉人魏建强因与被上诉人李东、原审第三人大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 魏建强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院以被上诉人未在规定期限内办理贷款不属于违约系认定事实错误。涉案房屋并非不能办理银行贷款，而是李东因房价下跌，怠于办理银行贷款，李东应当承担违约责任。 李东辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司辩称，在合同履行过程中，涉案房屋能够办理贷款，但李东履行合同办理贷款并不积极。 魏建强向一审法院起诉请求：解除本诉原、被告及第三人于2017年4月4日签订的《中兴房产房屋买卖合同》；本诉被告承担违约责任，向本诉原告支付违约金230000元；退还本诉原告的房屋产权证（产权证号：大房改1342补）；本诉被告承担诉讼费用。 李东向一审法院提出反诉请求：解除双方签订的《中兴房产房屋买卖合同》；反诉被告魏建强返还房屋首付款230000元并支付利息；反诉被告魏建强向反诉原告支付违约金230000元；第三人大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司返还中介费20000元并支付利息；由反诉被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月4日，本诉、反诉原、被告在第三人的居间服务下签订《中兴房产房屋买卖合同》，约定出卖方魏建强将其所有的位于大厂县房屋出售给买受方李东，房屋建筑面积97.14平方米，总价款1400000元。合同签订当日，李东交付购房定金30000元，双方同意以银行按揭方式付款，并约定2017年4月10日前交付购房首付款230000元（含定金），剩余房款由买受方通过银行贷款1170000元。2017年7月4日，原、被告双方签订《房屋买卖合同补充协议》约定：双方需在3个月之内履行原合同内容，并配合第三人办理后续事宜；如因乙方（李东）个人原因（包括由于乙方原因导致贷款审批不通过等）导致原合同不能如期履行，扣除该房屋已支付房款的100%作为违约金，合同终止。如因甲方（魏建强）个人原因导致原合同不能如期履行，甲方除退还已付房款外另赔付相同金额（已支付房款）给乙方作为违约金，合同终止。另查明，《中兴房产房屋买卖合同》约定买受方应向第三人大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司支付居间服务35000元。2017年4月4日，李东通过第三人大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司缴纳评估费8000元、向第三人支付居间服务费20000元。上述事实，有本诉原告魏建强提交的《中兴房产房屋买卖合同》、补充协议、庭审笔录复印件，本诉被告李东提交的收条2张、收据2张、《中兴房产房屋买卖合同》、补充协议及原、被告、第三人陈述在案为凭。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应由其自行承担不利的法律后果。合同依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。经综合本诉、反诉原、被告所提交证据，合同明确约定了付款方式为买受方银行按揭贷款，本诉原告举证不能证明本诉被告存在怠于履行合同或存在恶意拖延情形。买受方在首次申请银行贷款未果后，再次向另一银行申请按揭贷款，仍未通过审批，买卖双方及第三人所举证据，均不能证明第二次申请银行贷款再次未获批原因。纵使银行贷款不能获批系买受方先前个人银行信用原因或房龄过长原因，但均属于双方签订合同前已然客观存在情形，而非合同签订后买受方的过错或不当行为所致，若以此作为本诉被告的违约情形，有违客观公平，且明显有失公允。买卖双方虽在《房屋买卖合同补充协议》约定了违约责任，但合同不能继续履行的原因系属于不可归结于双方的事由。故，本诉原、被告举证均不足以证明对方存在违约，均不宜承担违约责任。基于涉案《中兴房产房屋买卖合同》已实际不能履行，已然不能实现合同目的，符合法定解除条件，依法应予解除。但，第三人作为专业从事房屋买卖的居间方，对上述可能导致合同不能履行的情形，在签约前，应当对将来可能影响合同履行的因素向双方释明，并如实告知相关风险，以利于买卖双方据实判断、决定是否签约。第三人未能正确履行居间方的义务，主观存在过错，故对本诉被告所缴纳居间服务费20000元应当予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、解除本诉、反诉原、被告魏建强、李东2017年4月4日签订的《中兴房产房屋买卖合同》。二、第三人大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司返还魏建强房屋产权证（产权证号：大房改1342补），并于判决生效之日起七日内，返还李东服务费20000元。三、本诉原告魏建强于判决生效之日起七日内，返还本诉被告李东购房首付款230000元（含定金30000元）。五、驳回本诉原告魏建强其他诉讼请求；驳回反诉原告李东其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2375元，由本诉原告魏建强负担；反诉案件受理费4250元，由反诉原告李东负担。 本院二审期间，上诉人魏建强提供其儿媳陈冬与李东的通话录音，主张李东怠于履行合同义务，不积极办理贷款，李东对该录音的真实性认可，但主张因房龄过长，银行不予办理贷款，涉案录音是在其受欺诈的情况下做出的。李东提交其与大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司周平及邮储银行业务员的录音，主张因房龄过长，不能办理贷款，本院经审查，李东提交的录音内容不能证实其举证目的。大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司的工作人员马宝艳、康晓营出庭作证，该二人证实李东在履行合同时不积极。李东对上述二人的证言不认可。大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司庭后另提供其他客户在邮储银行办理贷款的证据，证明在邮储银行房龄超过20年能够办理贷款。在二审中，魏建强提交意见，主张如李东不能获得银行贷款，剩余房款可以视作其借给李东的钱，李东可以在30年的期限内按照房贷的利率标准按月支付本息，李东不同意此解决方式。本院审理查明的其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人李东是否应当承担违约责任。李东在购买涉案房屋前，涉案房屋买卖合同签订于2017年4月4日，其后李东向邮政储蓄银行申请贷款未获批准，双方与2017年7日4日签订补充协议，补充协议约定，如因乙方（即被上诉人）个人原因（包括由于乙方的原因导致贷款不通过等）导致原合同未能如期履行的，扣除该房屋已支付房款的100%作为违约金，并终止合同。李东主张其后向中国银行申请贷款，因房龄过长未获批准。大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司对李东的陈述不认可，并提交了同小区房屋向邮政储蓄银行申请贷款获得审批的证据，证明房龄超过20年的房屋可以在银行获得贷款。本院认为，房屋买卖合同签订后，通过银行贷款来完成支付房款系李东的义务。李东主张银行贷款不能办理原因为房龄过长，但结合邮政储蓄银行为房龄超过20年可以获得贷款的事实，李东的主张未提供充分证据，再结合当地房价大幅下跌以及房屋中介的陈述，可以证实李东怠于履行办理银行贷款的义务，应当承担违约责任。二审中，魏建强提出的解决方案，并未加重李东的购房负担，但李东不同意，进一步证实李东系因房价下跌的因素不积极履行合同。本院根据双方的合同约定及履行情况、举证情况以及当地房价下跌等因素，确定李东承担23万元的违约责任。 综上所述，上诉人魏建强上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初2241号民事判决第一、二、四项，即：一、解除本诉、反诉原、被告魏建强、李东2017年4月4日签订的《中兴房产房屋买卖合同》。二、第三人大厂回族自治县中兴房产经纪有限公司返还魏建强房屋产权证（产权证号：大房改1342补），并于判决生效之日起七日内，返还李东服务费20000元。四、驳回本诉原告魏建强其他诉讼请求；驳回反诉原告李东其他诉讼请求”； 二、撤销河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初2241号民事判决，即“三、本诉原告魏建强于判决生效之日起七日内，返还本诉被告李东购房首付款230000元（含定金30000元）”。 一审案件受理费2375元及反诉案件受理费4250元，由被上诉人李东负担6625元。二审案件受理费4750元，由被上诉人李东承担4750元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌