广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤2071民初5753号原告（反诉被告）：高志强，男，1962年3月9日出生，汉族，住广东省中山市，原告（反诉被告）：高志雄，男，1967年7月24日出生，汉族，住广东省中山市沙溪镇大石兜耀荣里二巷10号，公民身份号码440620196707246635。上列两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。上列两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刘治伟，广东凯行律师事务所律师。被告（反诉被告）：中山市永邦商贸有限公司。住所地：广东省中山市西区长洲新居路29号416卡商铺（新居路29号49卡）。法定代表人：郑世强。被告（反诉原告）：广州屈臣氏个人用品商店有限公司。住所地：广东省广州市经济技术开发区锦绣路38号。法定代表人：倪文玲，董事长。委托诉讼代理人：张艳丽，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗继波，广东名道律师事务所律师。原告高志强、高志雄与被告中山市永邦商贸有限公司（以下简称永邦公司）、广州屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告屈臣氏公司以两原告及被告永邦公司作为被反诉人向本院提起反诉，本院依法合并审理后于2016年9月23日作出（2016）粤2071民初4729号民事判决，高志强、高志雄、屈臣氏公司均不服，提起上诉，中山市中级人民法院于2017年8月29日作出（2017）粤20民终1612号民事裁定，撤销本院（2016）粤2071民初4729号民事判决，发回本院重审。本院于2018年3月29日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高志强、高志雄的共同委托诉讼代理人梁友明、刘治伟，被告屈臣氏公司的委托诉讼代理人张艳丽到庭参加诉讼，永邦公司经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付租金414120元；2.两被告从2015年5月6日至2015年11月期间，以每月实欠租金为本金，按每月百分之二支付滞纳金；从2015年12月起，以414120元为计算基数，按每月百分之二支付滞纳金。暂计至2016年3月为86373.6元。诉讼中，两原告增加诉求后明确诉求为：1.请求法庭确认两被告之间签订的场地租赁合同无效；2.两被告连带赔偿占用费414120元；2.两被告连带赔偿利息，以尚欠占用费为本金按中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年5月1日起计至清偿之日止。事实和理由：原告为中山市东区岐关西路37号豪逸华庭2期15幢1层1卡之4房产所有权人。2014年9月25日，原告与永邦公司签订“商铺租赁合同”，约定永邦公司使用上述房产。合同约定租期为10年，永邦公司每月5日前将当月租金支付至原告账户，原告给予被告两个月免租期，此后从2014年12月1日至2016年11月31日租金为每月59160元。合同签订后，永邦公司按期缴纳租金并开始使用商铺，并告知原告房产将由其安排给屈臣氏公司使用。原告为配合永邦公司工作及避免产生额外纠纷，向永邦公司出具委托授权书，同意两被告共同租用商铺。此后屈臣氏公司开始实际使用商铺，并开设中山岐关西路分店。但使用数月后，两被告从2015年1月起延迟交纳租金，在2015年9月交纳4月份租金后便未再交付，经原告多次催收两被告仍拒不支付。原告于2015年11月17日向两被告发出“清场通知”，要求两被告迁离商铺，被告随后迁出。但此后，两被告一直未向原告支付所拖欠的7个月租金。原告认为，永邦公司作为租赁合同的相对方，应当依法依约交纳租金，而屈臣氏公司作为租赁合同实际履行人并通过“委托授权书”的效力直接与原告形成租赁合同关系，与被告永邦公司有同样的租金等费用的支付义务。两被告的违约行为已严重侵害原告的合法权益，故原告提起本案诉讼。诉讼中，原告变更部分事实与理由如下：永邦公司在没有得到原告同意之下，伪造委托授权书，也没有告知原告转租事实，原告在合同解除之后才收到第三人交付给原告的授权委托书复印件，原告发现存在伪造签名及指模的事实，两被告违法使用原告商铺，造成原告损失，应当依法予以赔偿。被告屈臣氏公司辩称，1.本案两原告与永邦公司是委托代理关系，永邦公司接受两原告的全权委托，与屈臣氏公司签订了“场地租赁合同”，该租赁合同合法有效，并依法对两原告产生法律约束力，两原告应当承担租赁合同约定的权利义务；2.屈臣氏公司已按场地租赁合同的约定向合同指定的收款方永邦公司缴纳租金，并没有拖欠租金的任何违约行为；3.两原告与永邦公司签订商铺租赁合同对屈臣氏公司不具有法律约束力，两原告要求两被告共同支付商铺租赁合同约定的租金没有事实及法律依据；4.“场地租赁合同”合法有效，两原告诉称该合同无效没有依据，两原告在起诉状中也确认曾签署委托授权书给永邦公司。综上，两原告要求屈臣氏公司支付占用费、滞纳金以及确认合同无效没有事实及法律依据，请求予以驳回。反诉原告屈臣氏公司向本院提出反诉请求：1.确认场地租赁合同于2015年12月1日解除；2.反诉被告返还履约保证金100000元及支付逾期返还违约金（违约金从2015年12月9日起按每天500元的标准计算至付清为止）；3.反诉被告赔偿装修损失447566.69元；4.反诉被告赔偿固定资产损失256630.64元；5.反诉被告赔偿货物搬运费用损失5000元；6.反诉被告赔偿停电期间损失30690.06元；7.反诉被告赔偿可得利益损失188691.52元；8.反诉被告高志强、高志雄、永邦公司对第2至7项反诉请求承担连带清偿责任；9.反诉被告提供租赁场地2014年12月至2015年11月的租金发票及2014年11月至2015年7月的电费发票。事实和理由：高志强、高志雄系案涉商铺的所有权人。2014年9月18日，屈臣氏公司与高志强、高志雄的委托授权人永邦公司签署场地租赁合同，约定屈臣氏公司承租案涉商铺经营零售商店，并对场地使用、租赁期限及免租期、租金支付、电费支付、场地交付、双方的保证及责任等内容作出约定。案涉合同签订后，屈臣氏公司一直按合同约定向永邦公司交纳租金，积极履行合同义务。但永邦公司转委托的物管公司却超出合同约定，要求屈臣氏公司支付电损费、调峰费及物管费。在屈臣氏公司拒绝后，物管公司于2015年11月12日对案涉商铺采取停电措施，直至2015年11月19日才恢复供电。在店铺恢复供电前，屈臣氏公司将停电事宜告知高志强、高志雄及永邦公司请求协助处理，然而三反诉被告不但未予协助，反而于2015年12月1日无正当理由擅自带领人员进入案涉商铺，强行拆除屈臣氏公司店铺的招牌、货架并搬出货物，并于2015年12月2日将涉案商铺上锁，反诉被告强行收回场地导致案涉商铺无法经营。依据“场地租赁合同”的约定，反诉被告承诺并有责任确保负责管理该地的物业公司均不能借用停电、停水等方式干扰屈臣氏公司的正常营业，反诉被告应保证场地于合同期内供屈臣氏公司依约依法适用。若因反诉被告违约或过失造成本租赁合同提前终止，反诉被告应于收回场地后七天内退还履约保证金及预先缴付的费用，并赔偿屈臣氏公司的损失。本案中，反诉被告无正当理由强行提前收回场地已严重违反合同约定，构成根本性违约，故反诉被告应按合同约定退还履约保证金并支付逾期返还的违约金。另因反诉被告违约解除合同，依据法律规定及合同约定反诉被告应依法赔偿屈臣氏公司的全部损失，包括装修损失、固定资产损失、货物搬运费用损失等。另，场地租赁合同约定，若因反诉被告或授权之任何第三方及物业公司的行为或过失给屈臣氏公司造成损失（包括直接或间接损害），反诉被告应向屈臣氏公司承担责任。案涉商铺经营状况良好，有稳定利润收入，现反诉被告违约终止合同导致屈臣氏公司无法继续经营，造成其预期可得利益损失，该损失反诉被告应依法予以赔偿。本案中，高志强、高志雄和永邦公司签订并向屈臣氏公司出具的授权委托书中，三反诉被告均明确承诺就案涉商铺租赁合同的履行承担连带法律责任。因此，永邦公司应当就案涉诉求向屈臣氏公司承担连带责任。反诉被告高志强、高志雄辩称，其未授权永邦公司与屈臣氏公司签订任何合同，高志强、高志雄与屈臣氏公司不存在租赁合同关系，两被告之间合同约定的内容、权利义务、违约责任与高志强、高志雄没有任何关系，请法院驳回反诉请求。经审理查明：高志强、高志雄系中山市东区岐关西路37号豪逸华庭2期15幢1层1卡之4商铺的所有权人。2014年9月18日，永邦公司作为甲方与屈臣氏公司作为乙方签订了场地租赁合同，约定由甲方将上述商铺出租给乙方，租赁期限为10年，乙方按商店营业额的百分比抽成向甲方支付租金，乙方商店的月营业额≤40万元，按6%抽成；40万元＜乙方商店月营业额≤60万元，按6.5%抽成；60万元＜乙方商店月营业额≤80万元，按7%抽成；乙方商店月营业额＞80万元，按7.5%抽成。乙方在每月的第18日或之前将上月提成部分的租金直接汇入甲方账户。甲方在收到乙方各笔租金之后5个工作日内提供上述相应金额的合法租金税务发票给乙方。除法律法规或当地政府规定及本合同约定应由乙方支付的租金和费用外，其他任何与本场地有关的费用由甲方承担，乙方无须向甲方或任何第三方支付此等费用（包括物业管理费、中央空调费、建筑物公用能源费等）。甲方应全力协助乙方办理经营、设计、装修所需的或可能发生的环保、通讯、消防、卫生或国家规定的其他申请报批手续，包括但不限于向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等。乙方商店开业后，甲方双方不论因任何事情发生意见或纠纷，甲方承诺并由责任确保负责管理该场地的物业管理公司均不能借用停电等方式干扰乙方商店的正常营业。如乙方商店发生任何停电、停水（乙方欠缴电费导致供电局对乙方商店停止供电除外），则乙方可参照商店上月每天平均营业额，从支付给甲方的租金中扣除相应的损失。乙方须于本合同生效之日起十五个工作日内向甲方缴纳总额为100000元的履约保证金，用于乙方对履行本合同的保证。甲方保证确实拥有房产的所有权及其国有土地使用证。若因甲方和/或任何第三方的行为或过失给乙方造成损失或损害（包括直接或间接造成的损害），甲方应向乙方承担责任。甲方在违反本合同的规定致使乙方不能正常营业或权益受实际损害时，乙方有权提前终止合同，甲方须赔偿乙方因此造成的损失。合同提前终止时，甲方在乙方交换场地后七天内将扣除乙方应付费用后的保证金余额无息一次性全部退还给乙方，如甲方迟延返还，则按每天500元向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。屈臣氏公司向本院提交合同附件，包括案涉商铺的权属证明复印件、高志强、高志雄的身份证复印件以及委托授权书复印件、中山农村商业银行股份有限公司东区支行出具的关于同意出租的证明、中山市公安消防局出具的建筑工程消防验收意见书。其中，委托授权书的落款时间为2014年9月15日，该委托授权书显示：高志强、高志雄作为委托人授权受托人永邦公司全权代理进行出租、经营和管理，具体事项包括：代为与承租人进行谈判；以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同；代为收取租金；代为收取保证金并进行管理及结算;代为签收、签发与物业租赁合同履行相关的信函、通知、传真、会议纪要等相关法律文件；代为对物业进行管理、维护、修缮；代为提供各项与租赁相关的法律文件材料，并办理或协助办理各项证照材料等；其他与租赁合同的谈判与履行相关的事项。受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并由委托人和受托人承担连带法律责任。委托期限至委托人发出终止委托的书面通知并被承租人书面知悉为止。该委托授权书落款处的“委托人”处有“高志强”、“高志雄”的签名字样及指模。2014年9月25日，高志雄作为甲方与永邦公司作为乙方签订商铺租赁合同，约定甲方将上述商铺出租给乙方，甲方在乙方承租前已经将该房屋的所有证件资料交给乙方。租约期为10年，由乙方每月5日前将当月的租金交付给甲方，其中2014年10月1日至同年11月31日为免租期，2014年12月1日至2016年11月31日期间租金为59160元，2016年12月1日至2018年11月31日期间租金为65076元。租赁期间，乙方不得擅自将承租的商铺转让、转租、转借他人或擅自调换使用，不得拖欠租金。乙方违反上述约定，一切经济法律责任均由乙方单独承担，且甲方有权不经通知立即解除合同，并且有权没收乙方的租赁押金和要求乙方赔偿所有损失。乙方超期缴交租金，甲方在欠交租金的次日，有权立即采取停水、停电的措施，如果乙方继续拖欠，则只要乙方拖欠租金超过15天，甲方有权不经通知立即解除合同、收回租赁物业，乙方拒不交还租赁商铺，则甲方有权自行进入租赁场所，乙方此时没有搬走的财产则视为乙方已经自动放弃对该财产的所有权，该财产归属于甲方所有。合同还约定了其他事项。2014年10月8日，屈臣氏公司与永邦公司办理案涉商铺的交接手续。同年10月17日，屈臣氏公司向永邦公司交付租赁保证金100000元。2015年1月26日，永邦公司向屈臣氏公司发函，告知其司自2014年12月27日起委托案涉商铺的物管公司中山市新粤物业管理有限公司（以下简称新粤公司，后改名为广东新粤物业管理有限公司）收取电费及开具相关发票，并通知屈臣氏公司将电费汇至新粤公司银行账户。2015年11月12日，新粤公司以屈臣氏公司未交纳物业管理费为由，对案涉商铺采取停电措施，并向屈臣氏公司发出关于拖欠物业管理费的催款函。同月16日，屈臣氏公司向永邦公司发出“关于屈臣氏中山岐关西路店要求恢复电力供应及提供租金发票事宜的沟通函”，并于同月18日向新粤公司发出“关于屈臣氏中山岐关西路店要求恢复电力供应的沟通函”。同月19日，新粤公司恢复对案涉商铺的供电。2015年11月17日，高志雄以永邦公司自2015年5月1日起未向其司支付租金为由向永邦公司发出清场通知，通知该司及商铺使用人于2015年11月24日前全额支付欠缴租金和费用，并自行迁出上述商铺及移走商铺内的财物，逾期视为放弃贵商铺内财务的处置权，其有权自行清理商铺内财物，如商铺内被搬出财物拒绝移走或接受而造成损失，由永邦公司承担。2015年12月1日，屈臣氏公司于案涉商铺的货物被搬出、招牌被拆除，高志强、高志雄于当日收回商铺。2016年2月2日，高志强、高志雄将案涉商铺出租给案外人陈某用于开设美容商店，该承租人对商店进行了重新装修。2016年3月10日，高志强、高志雄诉至本院，主张前述实体权利。同年4月5日，屈臣氏公司向本院提起反诉，主张前述反诉实体权利。诉讼中，高志强、高志雄向本院申请对委托授权书上“高志强”、“高志雄”字样的签名进行笔迹鉴定，因双方均未向本院提交委托授权书的原件，致使笔迹鉴定无法进行。诉讼中，高志强、高志雄明确其本诉的请求权基础为：屈臣氏公司无权占有涉案房屋，侵害其财产权，应当承担侵权责任，并依据侵权责任法的规定主张本诉请求。经本院释明后，高志强、高志雄坚持其诉讼请求。本院认为，民事诉讼的当事人应当遵守诚信诉讼原则。原告在诉状中对不利于自己事实的承认，系当事人的陈述，并构成自认。对于自认只有在特定条件下才能撤销，即作出自认的原告在诉讼中撤回自认须经对方当事人同意，或原告举证证明其自认的事实系在其受欺诈、胁迫、重大误解的情况下作出，且自认系出于错误，不符合事实真相。本案中，高志强、高志雄在民事诉状中诉称其为配合永邦公司工作及避免产生额外纠纷，向永邦公司出具委托授权书，同意屈臣氏公司与永邦公司共同租用商铺。此后屈臣氏公司开始实际使用商铺，并开设中山岐关西路分店的事实，后在庭审中根据其主张的法律关系将上述不利于自己的事实予以撤销并变更。对此，本院认为，原告虽在庭审中当庭撤销上述事实，但未提供充分有效的证据证明存在上述情形，对此，应当视为高志强、高志雄对其上述授权事实及明知涉案房屋由屈臣氏公司实际使用等事实的自认。关于三方当事人的法律关系问题。虽然高志强、高志雄在诉状中陈述其授权永邦公司同意永邦公司与屈臣氏公司共同使用涉案房屋，但双方均未提供相应的授权委托原件，且均对授权委托书复印件不予确认，亦无法通过司法鉴定的方法对授权事项进行认定。结合高志强、高志雄与永邦公司以及永邦公司与屈臣氏公司分别签署的租赁合同的时间、内容及各方当事人的庭审陈述，根据房屋租赁的行业惯例，本院认定高志强、高志雄与永邦公司形成房屋租赁合同关系，永邦公司与屈臣氏公司形成房屋转租合同关系，高志强、高志雄对永邦公司转租给屈臣氏公司的事实予以明知且同意的事实。故涉案商铺租赁合同及场地租赁合同均合法有效，对相关合同主体具有法律拘束力。鉴此，高志强、高志雄以二被告对涉案房屋实施侵权行为为由主张侵权责任，本院审理后认定的法律关系与其主张的法律关系不一致，而高志强、高志雄仍坚持其诉求及请求权基础，故本院对其起诉予以驳回。关于屈臣氏公司提出的反诉。屈臣氏公司反诉请求除请求租赁合同于2015年12月1日解除外，并请求高志强、高志雄、永邦公司对第2项至第7项请求承担连带责任。根据民事诉讼法规定，反诉是在已经开始的民事诉讼中，被告以本诉原告为被告，为抵销、吞并、排斥原告的诉讼请求为目的所提出的与本诉有牵连的诉讼。屈臣氏公司提起针对本诉被告永邦公司的诉讼请求，不符合民事诉讼法关于反诉的规定。另，屈臣氏公司系涉案房屋的次承租人，其明确反诉的请求权基础为租赁合同法律关系，故不能突破合同相对性原则而直接在本案中提出反诉。据此，屈臣氏公司提出的反诉不符合法律规定，应予驳回。屈臣氏公司可另行提起民事诉讼予以解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百三十三条规定，裁定如下：一、驳回原告高志强、高志雄的起诉；二、驳回反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司的反诉。本诉原告高志强、高志雄预交案件受理费8804元，反诉原告广州屈臣氏个人用品商店有限公司预交案件受理费7028元，均由本院退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  梁燕芳二〇一八年十二月二十五日书 记 员  孙婉霞邱志婵