徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初7254号原告（反诉被告）：吴磊，男，1988年2月21日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐尉，江苏玖润律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁昊，江苏玖润律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨卫红，女，1970年11月7日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：邵珠刚，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘峻宇，江苏智临律师事务所实习律师。原告（反诉被告）吴磊与被告（反诉原告）杨卫红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴磊及其委托诉讼代理人徐尉，被告（反诉原告）杨卫红的委托诉讼代理人邵珠刚、刘峻宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴磊向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原被告在2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月3日解除；2、判令被告返还原告支付的房屋租金及押金共计111849.32元（其中包括原告支付的2个月的租金61849.32元、押金50000元）；3、判令被告赔偿原告各项经济损失共计115047元；4、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更第3项诉讼请求为：判令被告赔偿原告各项经济损失共计112314元，包括原告支付的中介费25000元，人员工资18231元、5385元、3698元，及被爱贝企业发展（上海）有限公司（以下简称爱贝公司）扣除的保证金60000元。事实和理由：2018年4月2日，原被告双方签订《商铺租赁合同》，约定：被告将位于徐州市铜山区商铺出租给原告；该商铺为商业用途，被告确认该店铺能够用于爱贝国际少儿英语的经营，能够用此房屋办理营业执照等经营证件，该经营用房的消防、卫生等条件符合国家相关要求；第一年起始租金合计为人民币630000元，第一年房屋租金按60天为一个周期进行支付；若发生纠纷，可诉请该房屋所在地的人民法院解决。合同签订后，原告依约向被告支付了2个月的租金及房屋押金，并以合同约定的租赁房屋向工商部门申请工商注册，同时为开展经营陆续投入了各项资金。然而，原告为办理租赁房屋的消防审查，需要被告提供相应图纸和证明文件，被告却怠于提供。2018年5月15日，原告向徐州市消防支队申请消防审查时却被告知，上述租赁房屋的属性为公寓，不得用于商业经营，无法办理消防审查及消防许可。后原告与被告交涉，却被告知被告出租的房屋并非合同中所述的1、2幢1单元180、181号商铺，而是8号楼1单元180、181室。原告认为，被告未尽到出租的基本义务，未依约提供符合标准的租赁房屋，致使原告至今未能使用该房屋开展任何经营活动，被告已构成违约。双方协商未果，于2018年7月解除合同，但原告已支付的房屋押金、租金以及原告的各项经济损失，被告至今却未予理涉。原告为维护自身合法权益，特依法诉至贵院，望判如所请。被告杨卫红针对本诉辩称，一、原告诉称的消防审查系因办学所需的二次消防审查，不属于出租人的基本义务。二、被告一直在积极履约，不存在违约情形。1、原告办证期间，被告一直进行配合，及时提供原告所需的材料。2、2018年6月7日，杨卫红取得《不动产权证书》，证书载明房屋坐落为“铜山区万达广场1、2、3、5、8号楼180、181”，房屋权利性质为“出让/市场化商品房”，该房屋用途为“其他商服用地/商业服务”，不存在原告所述租赁房屋的属性为公寓，不得用于商业经营，无法办理消防审查及消防许可的情形。至于租赁房屋的楼号，被告是依据《商品房买卖合同（预售）》所载明房屋信息所填写，被告对于楼号已经尽到了合理审查的义务。三、原告吴磊消极办理消防审查，拖欠租金，不履行合同义务且单方解除合同，属于严重违约，无权要求被告赔偿损失，且被告已于2018年7月1日向原告发送微信通知原告解除了合同。在发现存在楼号错误后，被告多次和原告联系，向原告释明楼号问题，告知原告可随时更正租赁合同，且涉案房屋性质为商用，原告可正常使用，并愿意积极配合原告进行消防审查，但原告未予理会。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告杨卫红向本院提出反诉：1、请求法院依法判令反诉被告吴磊支付反诉原告自2018年6月1日起拖欠的一个月租金52500元及滞纳金75703.22元（按年租金的千分之三每天收取滞纳金），合计128203.22元；2、判令反诉被告支付反诉原告免租期的租金损失43150.68；3、判令反诉被告支付反诉原告可得利益损失74218元（自7月3日截止至起诉之日共43日，日租金损失1726元，租金损失暂合计为74218元）；4、判令反诉被告承担本案诉讼费用。庭审中，反诉原告变更第3项诉讼请求为：判令反诉被告支付反诉原告可得利益损失112190元（自7月3日截止至2018年9月6日共65日，日租金损失1726元）。事实和理由：2017年3月8日，反诉原告杨卫红与徐州万达广场置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》2份，该2份合同第三条商品房基本情况第3款写明“该商品房为第一条项目中的万达广场1、2、幢1单元180号，该商品房为第一条项目中的万达广场1、2、幢1单元181号”。2018年4月2日，反诉被告因经营需要在实地看房后和反诉原告签订《商铺租赁合同》。该《商铺租赁合同》中的商品房基本信息与《商品房买卖合同（预售）》一致。后反诉原告积极履行合同。2018年5月18日，反诉被告向反诉原告邮寄《律师函》，以“租赁房屋的属性为公寓，不得用于商业经营，无法办理消防审查及消防许可”为由拒绝支付租金。反诉原告询问徐州万达广场置业有限公司置业顾问确认不存在反诉被告所述情况，另得知《商品房买卖合同(预售）》上因格式问题未将商品房信息填写完整，房号应为铜山区万达广场1、2、3、5、8号楼1-180、181。后反诉原告多次与反诉被告释明楼号问题并于2018年5月29日通过代理律师向反诉被告邮寄律师函，告知反诉被告随时可更正租赁合同，同时强调该商品房性质为商用且不存在任何不能正常使用的问题，并敦促反诉被告支付租金，但反诉被告未予理会。2018年6月7日，反诉原告杨卫红拿到《不动产权证书》，该证书写明房屋坐落为“铜山区万达广场1、2、3、5、8号楼1-180、181”，房屋权利性质为“出让/市场化商品房”，该房屋用途为“其他商服用地/商业服务”。2018年6月8日，反诉原告书面向反诉被告吴磊邮寄《告知函》，再次告知反诉被告可以随时补充《商铺租赁合同》中的房号并愿意积极配合反诉被告消防审查，但反诉被告仍未予理会。2018年6月16日，反诉原告在与反诉被告联系未果后，仍想积极与反诉被告协商沟通，前去租赁房屋查看，发现反诉被告大门紧锁已经停业，反诉原告遂于6月16日、18日、20日拍照取证。2018年7月1日，反诉原告向反诉被告发出《解除合同通知》。反诉被告拖欠租金三十天以上，反诉原告屡次催要未果，反诉原告依据《商铺租赁合同》第四条第4.3款解除合同。反诉原告认为，合同系双方真实的意思表示，对双方均具有约束力，反诉原告已全面履行合同义务，但反诉被告拒不履行义务，应承担违约责任，请求法院支持反诉原告诉讼请求。反诉被告吴磊针对反诉辩称，反诉原告的反诉没有事实和法律依据，案涉的房屋租赁合同反诉原告是违约方，反诉原告与反诉被告自合同签订之日向反诉被告提供的房屋信息就是错误的，导致反诉被告不能办理二次消防验收和办学许可。除此之外，在租赁过程中反诉原告怠于提供房产证、土地证，怠于提供消防的强排烟图纸等。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2017年3月8日，杨卫红与徐州万达广场置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》2份，该2份合同第三条商品房基本情况载明商品房的规划用途为商服，该商品房为铜山万达广场1、2、幢1单元180号和181号。2018年4月2日，杨卫红和吴磊签订商铺租赁合同一份，载明：杨卫红（出租方、甲方）将位于徐州市铜山区商铺出租给吴磊（承租方、乙方），该商铺为商业用途，乙方承租用于经营爱贝国际少儿英语。甲方确认该店铺能够用于爱贝国际少儿英语的经营，能够用此房办理营业执照等经营证件，该经营用房的消防、卫生等条件符合国家相关要求。该商铺租赁期限共5年，自2018年4月1日起至2023年3月3日止，其中，前25天为免租期。甲方于2018年4月1日前将该商铺交付给乙方使用。租金起始单价为135.22563元/月/㎡，即第一年起始租金合计为63万元，自第三年起房租租金每年递增5%（税前）。双方约定第一年乙方需向甲方支付房屋押金为5万元……该押金在租约期满后甲方向乙方无息退还。双方约定，房屋租金支付时，第一年按60天为一个周期进行支付……乙方应提前10天向甲方支付房屋租金，逾期甲方按年租金的千分之三每天收取滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权终止合同并收回房屋使用权。合同第五条约定了甲方的权利和义务：5.3甲方必须保证出租给乙方的商铺能够从事商业经营。5.5甲方负责协调本地区各有关部门的联系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。第七条约定了违约责任：7.4因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。吴磊已按约向原告支付租金61849.32元、押金5万元。后在杨卫红的协助下，吴磊于2018年4月16日领取了营业执照，载明：经营者吴磊，名称铜山区弘睿教育信息咨询服务部，经营场所铜山区北京北路19#万达广场1、2幢1单元181号，经营范围教育信息咨询、企业管理咨询、文化艺术交流策划服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）后吴磊向杨卫红索要消防审查所需图纸，杨卫红亦进行配合。2018年5月16日，吴磊通过微信向杨卫红告知涉案房屋属于公寓，无法办理消防证，并将徐公消审字〔2015〕第0076号建设工程消防设计审核意见书发送，其中载明l#、2#、3#、5#楼设计使用性质为公寓，8#楼为商业综合体，地上使用功能为商店、餐饮、影院等。2018年5月18日，吴磊通过代理人徐尉、丁昊向杨卫红寄送了律师函，载明：吴磊近日向徐州市消防支队申请消防审查时却被告知，上述租赁房屋的属性为公寓，不得用于商业经营，无法办理消防审查及消防许可，并向吴磊出示了徐公消审字（2015)第76号审核意见书。据此，承租人至今未能用该租赁房屋办理经营所需的各种经营证件，亦无法开展经营活动，你方的上述行为严重违反了合同中的承诺，已构成严重违约，严重损害了吴磊的合法权益。据此，本所律师郑重函告你：一、限你自收到本律师函之日起15日内，处理完毕该租赁房屋的消防审查和消防许可事宜，并确保上述租赁房屋能够办理经营所需各种经营证件。二、因你方严重违约行为致使我方无法使用该房屋开展经营活动，已给我方造成了严重的经济损失，对此你方应予以赔偿。三、根据《合同法》的相关规定，因你方的严重违约，吴磊有权暂不履行向你支付房屋租金的义务，而无须向你承担任何责任。待你方按合同约定履行了相应义务并确保能够办理经营所需各种经营证件的情况下，我方才会继续履行向你支付房屋租金的义务。2018年5月26日，杨卫红得知与徐州万达广场置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中的房号有误。2018年5月31日，双方代理人联系，吴磊的代理人告知杨卫红的代理人办理消防审查需要的材料。2018年6月7日，反诉原告杨卫红拿到《不动产权证书》，该证书写明房屋坐落为“铜山区万达广场1、2、3、5、8号楼1-180、181”，房屋权利性质为“出让/市场化商品房”，该房屋用途为“其他商服用地/商业服务”。2018年6月11日，杨卫红的代理人告知吴磊的代理人相关材料已经准备齐全。2018年6月12日，吴磊向杨卫红主张租金损失和加盟费损失，双方未能达成一致意见。2018年7月1日，杨卫红通过微信通知吴磊要求解除双方的租赁合同。当天，吴磊向杨卫红寄送律师函，要求解除双方的租赁合同，次日，该律师函送达至杨卫红。另查明，2018年4月2日，徐州市安邦房地产营销策划有限公司向原告出具收条及收据，内容为收到铜山万达北京路19#万达广场1、2幢1单元180、181号商铺居间服务费25000元，付款方式为微信转账支付。2018年4月，吴磊支付员工陈晓燕、张宇、毛心蓓工资1657.6元、538.4元、1500元共3696元。2018年5月、6月共支付员工魏翔、陈晓旭、宋媛媛、李琦琦、安云路、刘浩、王娜娜、杨冉工资共23615.38元。本院认为，一、涉案合同是否已经解除的问题。原告吴磊与被告杨卫红于2018年4月2日签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照协议约定履行自己的义务。协议签订后，杨卫红有义务配合吴磊办理相关手续，而杨卫红提供的错误房号导致吴磊无法及时办理消防证并进行经营，出现问题后即使杨卫红愿意继续履行合同，但已经给吴磊的经营造成了一定的影响，杨卫红的违约行为使吴磊无法实现合同目的，吴磊有权解除合同。结合案件情况和吴磊、杨卫红陈述，本院确认双方于2018年4月2日签订的《商铺租赁协议》已于2018年7月3日经双方协商一致解除。合同解除后，吴磊有权要求杨卫红承担违约责任。二、关于吴磊诉称的各项费用能否获得支持的问题。依据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张赔偿租金61849.32元、押金50000元、中介费25000元，系因被告违约造成的实际损失，符合上述法律规定，本院予以支持。原告主张的其他损失：人员工资共27311.38元、爱贝公司扣除的保证金60000元（即使实际发生），属于原告在未取得相关部门批准经营时擅自投资，也超出了杨卫红在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，应由原告自行承担。三、关于杨卫红诉称的各项费用能否获得支持的问题。杨卫红违约导致合同解除，其主张各项费用，无法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第就是四条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认吴磊和杨卫红于2018年4月2日签订的《商铺租赁合同》于2018年7月3日解除；二、杨卫红自本判决生效之日起十日内赔偿吴磊损失：租金61849.32元、押金50000元、中介费25000元。三、驳回杨卫红、吴磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4700元、反诉受理费2492元，由杨卫红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  常江红人民陪审员  刘安民人民陪审员  翟广元二〇一八年十二月二十五日书 记 员  许 冰