天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初7723号原告：天津市朗钜物业管理有限公司，住所地天津市东丽湖温泉旅游度假区。统一社会信用代码91120110773610409H法定代表人：吴双印，总经理。委托诉讼代理人：李子敬，该公司职员。被告：李社训，男，1955年12月28日出生，汉族，天津蓬林纸业有限公司职员，天津市河西区。委托诉讼代理人：刘荣强，上海融孚（天津）律师事务所。原告天津市朗钜物业管理有限公司诉被告李社训物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天津市朗钜物业管理有限公司的委托诉讼代理人李子敬、被告李社训的委托诉讼代理人刘荣强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市朗钜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理服务费共计人民币伍万伍仟叁佰柒拾肆元肆角（55374.4元）；滞纳金共计人民币贰万肆仟陆佰肆拾壹元陆角（24641.6元），两项费用共计人民币捌万零壹拾陆元贰角肆分（80016元）；2.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告在天津市河西区购置XX号，自2010年1月1日至2017年5月31日止，以各种理由据不向甲方支付其须按时交纳的物业服务管理费用共计人民币伍万伍仟叁佰柒拾肆元肆角（55374.4元）；滞纳金共计人民币贰万肆仟陆佰肆拾壹元陆角（24641.6元），两项费用共计人民币捌万零壹拾陆元贰角肆分（80016元）；经原告多次向被告经行催讨均未果。为此，原告在万般无奈之下，依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民法通则》和《天津市物业管理条例》等相关法律、法规的规定，特将此案呈诉贵院，望贵院依法审理以维护原告的合法权益。天津市朗钜物业管理有限公司向本院提交如下证据：1、《天津市住宅物业服务合同》四份，证明原、被告之间系合同关系，被告应依约支付物业服务费；2、照片15张，证明小区的现状；3、催缴照片三张，证明原告向被告催缴过物业费；4、受案通知书三份，证明我方分别在2014年4月17日、2016年8月30日、2017年6月8日向法院申请诉前调解；5、补充协议复印件一份，证明物业费调整为2.6元的依据。李社训辩称，一、原告部分诉讼请求已超过诉讼时效。1、原告主张2010年1月1日至2017年5月31日期间的物业费。原告2018年6月11日起诉，起诉前并未向被告主张过物业费。虽然原告提交了三分《物业费催缴告知函》，但不能证明其已向被告送达和告知，因为在告知函上的《回执确认函》上并没有被告的签字，不能证明被告已收到告知函，也不能证明其已向被告催缴过物业费，该三份告知函与本案没有关联性。被告自2006年入住居住至今，家中天天有人，原告从来没有上门送达过告知函，也没有催缴过物业费。根据物业合同明确约定，物业费是按月收取按月缴纳，并没有约定按年收取按月缴纳，不适用民法总则第一百八十九条规定。因此2015年6月10日之前物业费已超过诉讼时效。2、原告提交的三份《物业费催缴告知函》，落款日期2012年9月5日催缴的是2010年1月1日至2012年9月30日期间的物业费，落款日期2014年12月5日催缴的是2012年10月至2014年12月31日期间的物业费，落款日期2017年5月31日催缴的是2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业费。从原告主张的日期可以看出，原告2017年5月31日催缴告知函仅对2015年1月1日至2017年5月31日期间的物业费进行催缴，并没有对2014年12月31日之前的物业费进行催缴，显然2014年12月31日之前的物业费已超过诉讼时效。二、物业合同的效力问题。物业合同是由小区业主委员会与原告分期签订的，业主会与原告签订物业合同未经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其所签订的物业合同对被告没有法律效力。三、原告提供物业服务严重不符合物业合同第二条约定的服务标准。1、物业合同第二条第（二）约定，原告负责供配电、给排水、路灯、沟渠、地井等的管理与服务。被告入住不久，由于供配电故障，造成被告电视、冰箱、变压器等家用电器烧毁，找到物业和开发商，互相推诿，被告无奈自费更换了电缆，给被告造成2万余元的损失，损失赔偿问题至今得不到解决。2、物业合同第二条第（三）约定，共有区域环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理：成活率达90%以上。小区实际情况是卫生脏乱差，违法建筑及建筑垃圾遍地都是，绿化根本达不到90%以上，原告不作为，不管理，不治理。3、物业合同第二条第（五）约定，车辆行驶和停放秩序的服务、管理：停放有序。实际情况是机动车随意停放，出入困难，经常发生剐蹭事故。4、物业合同第二条第（六）约定，物业管理区域内公共秩序的服务、管理：出入登记。实际情况是，小区人员和车辆随便出入，从来不做登记，门卫形同虚设。5、物业合同第二条第（八）约定，组织适合本小区特色的社区文化服务。原告从来没有组织过社区文化服务。物业合同约定的服务及标准，原告均为达到，服务存在严重瑕疵。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适当的原则”。原告不能按照合同约定提供物业服务违反了上述规定，应当赔偿被告因此受到的损失并减少收取物业费。被告李社训向本院提交如下证据：照片19张，证明原告没有按照合同规定提供服务，物业服务不到位。被告李社训是由于2007年电缆故障导致其家中家用设备被烧毁，找开发商和物业开发商寻求解决方案，开发商表示已委托物业解决，但至今未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行如下认证：原告提交的证据1、2、4、5客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院对此予以确认。原告提交的证据3的催告函没有其他证据证明已向被告送达，对关联性本院不予确认。被告提交的证据的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年1月1日，原告天津市朗钜物业管理有限公司与天津市河西区XX小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，期限自2007年1月1日起至2009年12月31日止。合同约定物业管理服务费采取包干制收费形式，收费标准为按建筑面积每月每平方米2元收取。2010年1月1日，原告与天津市河西区XX小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告继续为该小区提供物业服务，物业服务期限为2010年1月1日至2012年12月31日，物业服务费为按建筑面积每月每平方米2元收取。2013年1月1日，原告与天津市河西区XX小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告继续为该小区提供物业服务，物业服务期限为2013年1月1日至2015年12月31日，物业服务费为按建筑面积每月每平方米2元收取。2015年1月1日，原告经与该小区业主会协商，并签订补充协议，将物业服务费标准调整为按建筑面积每月每平方米2.6元。2016年1月1日，原告与天津市河西区XX小区业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告继续为该小区提供物业服务，物业服务期限为2016年1月1日至2018年12月31日，物业服务费为按建筑面积每月每平方米2.6元收取。被告李社训系本市河西区XX房屋产权人，房屋建筑面积283.39平方米。被告于2010年1月1日至2017年5月31日期间未交纳物业服务费。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告与天津市河西区XX小区业主会签订的四份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就其法律效力依法予以确认。被告作为该小区的业主，该合同对其发生法律效力。原告已依约履行了基本的物业服务义务，被告应依约履行交纳相应物业服务费用的合同义务。就本案而言，根据被告提交的证据，原告在公共设施维修、卫生清洁等方面存在瑕疵，本着物业服务费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，应适当酌减被告应缴纳的物业服务费，结合该小区实际情况，对于被告未交纳的物业服务费应酌情减免10%。对于被告抗辩诉讼时效的问题，原告与该小区业主委员会签订的物业合同应以每一份合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日计算诉讼时效，原告主张的2010年1月1日起至2012年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，且原告未能提供诉讼时效中断的相关证据，故原告在此期间的主张已超过诉讼时效，被告应支付原告自2013年1月1日至2017年5月31日期间的物业服务费。对于原告所主张的滞纳金，鉴于原告提供的物业服务确实存在瑕疵，被告对此不满意而未交纳物业服务费，欠费并非恶意，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第七条第(五)项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告李社训向原告天津市朗钜物业管理有限公司支付2013年1月1日至2017年5月31日的物业服务费31473.29元。二、驳回原告天津市朗钜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，由原告天津市朗钜物业管理有限公司承担1092元，由被告李社训承担708元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按照对方当事人人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杜 娟审 判 员  孙泽民人民陪审员  张 伟二〇一八年十二月十九日书 记 员  沈瑞涛附所引用的法律法规《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。