广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初4024号 原告：李民路，女，1954年1月7日出生，汉族，住南宁市。 原告：文师庆，男，1953年4月25日出生，汉族，住南宁市。 二原告共同委托诉讼代理人：钟启勇，南宁市西乡塘法律事务中心法律服务工作者。 被告：广西亿鼎房地产开发有限公司，住所地南宁市。 法定代表人：陈新华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：戴熹，广西欣源律师事务所律师。 原告李民路、文师庆与被告广西亿鼎房地产开发有限公司（以下简称“亿鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理后，依法组成合议庭，于2017年12月25日公开开庭进行审理，原告李民路及二原告共同委托诉讼代理人钟启勇，被告亿鼎公司之委托诉讼代理人戴熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李民路、文师庆向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将房屋登记机构要求的需被告提供的证件资料提交给原告并协助原告办理取得不动产权证书；2、判令被告支付原告逾期办理“不动产权证书”的违约金12994元（违约金以730000元为基数，按总房款的万分之一计算，自2015年1月13日起暂计算至2017年6月30日止，逾期178天，即730000元×0.0001×178天=12994元，违约金计算至被告将房屋登记机构要求的需被告提供的证件资料提交给原告并协助原告办理取得不动产权证书为止）；3、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告明确第2项诉讼请求为：判令被告支付逾期办理《商品房现售备案证明》的违约金（违约金以730000元为基数，自房屋交付之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率，计算至被告办结《商品房现售备案证明》之日止）。事实和理由：2015年1月13日原告向被告购买位于西乡塘区唐山路54号明都锦绣花园4号楼2XXX号房屋（以下简称“2XXX号房”），房屋总价730000元。被告于2015年1月13日交付房屋，但被告至今未按合同约定将房屋登记机构要求的需其提供的证件资料提交给原告，导致原告至今未能办理不动产权证书，被告行为构成违约。合同第十七条第4款约定的违约金低于原告损失，显失公平，原告认为应按中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。 被告亿鼎公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同第十七条中关于办理不动产权证书及违约金的约定，因买受人原因导致被告未能在交付商品房720日内办结现售备案证明并将相关材料给付买受人的，被告不承担责任。被告已于2015年7月15日前完成了除规划验收以外的所有验收备案证明，并将工程竣工备案证明移交给南宁市城市建设工程档案馆存档，现因原告原因致使规划验收不能全部一次性通过，被告不应承担违约责任。同时原告第一项诉讼请求不明确，在起诉前未将房管局办证材料清单向法院提交，请法院驳回原告全部诉请。 经审理查明，2015年1月13日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS01425626），约定原告向被告购买2XXX号房，建筑面积104.79平方米，房屋总价款为730000元。合同第九条约定房屋交付时间为2014年10月30日前。合同第十七条约定：“……3、双方同意选择以下第（2）种方式办理房屋所有权登记：买受人自行办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件材料提交买受人。4、因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的0.5%。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”合同还对其他相关内容作了约定。 原告已经按照合同约定向被告足额支付购房款，被告于2015年1月13日向原告交房。 另查明，2015年6月25日，被告将南宁市“明都锦绣”花园地下室、裙楼、1#-5#楼共7栋工程的竣工档案移交至南宁市城市建设档案馆。涉案项目已取得房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表，已通过建设项目竣工环境保护验收及建设工程消防验收。 2018年7月16日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字〔2018〕G008号），认为被告在建设西乡塘区唐山路54号“1号、2号主楼”、“3号、4号主楼”、“1至4号楼裙楼”、“5号楼”项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：1、“1号、2号主楼”项目：部分户型将阳台外侧的结构板改造成阳台；部分户型扩建了结构板，并将结构板改造成阳台；部分户型的飘窗已改造调整成室内使用空间；所有阳台的玻璃栏杆均已建成铁艺栏杆或矮墙；二层住宅调整为商务办公，导致使用功能发生变化；两栋楼交接处，七层、十一层、十五层的部分户型在结构板处存在违章搭盖；“2号主楼”第十六层架空层已调整为住宅且已完成室内装修；“2号主楼”首层公共绿化架空部分未按已批施工图实施绿化，以上超建的建筑面积共计99.69平方米。2、“3号、4号主楼”项目：部分户型将结构拉梁调整为结构板，并将结构板调整为阳台；部分户型将空调板调整为阳台或室内空间；部分户型的飘窗已改造调整成室内使用空间；部分户型擅自扩大了阳台尺寸；部分户型将阳台调整成厨房或房间；二层住宅调整为商务办公，导致使用功能发生变化；部分户型利用因立面造型需要而设置的装饰板进行违章搭盖；首层公共绿化架空部分未按已批施工图实施绿化，以上超建的建筑面积共计341.77平方米。3、“1至4号楼裙楼”项目：层面存在违章搭盖；商铺二层公厕未按已批施工图要求进行建设；商铺二层阳台已调整为室内空间。4、“5号楼”项目：在出入口处增设有柱雨棚、屋顶增设酒店广告牌；一层商铺增设隔层；部分住宅楼层调整为酒店、办公，导致使用功能发生改变。以上项目超建的建筑面积共计441.46平方米。决定处罚如下：1、罚款伍万柒仟壹佰柒拾伍元捌角陆分（￥57175.86元）；2、“1号、2号主楼”项目：二层住宅调整为商务办公，导致使用功能发生变化；两栋楼交接处，七层、十一层、十五层的部分户型在结构板处存在违章搭盖；“2号主楼”第十六层架空层已调整为住宅且已完成室内装修；“2号主楼”首层公共绿化架空部分未按已批施工图实施绿化，以上问题自行整改；3、“3号、4号主楼”项目：二层住宅调整为商务办公，导致使用功能发生变化；部分户型利用因立面造型需要而设置的装饰板进行违章搭盖；首层公共绿化架空部分未按已批施工图实施绿化，以上问题自行整改；4、“1至4号楼裙楼”项目：屋面存在违章搭盖；商铺二层公厕未按已批施工图要求进行建设；商铺二层阳台已调整为室内空间，以上问题自行整改；5、“5号楼”项目：在出入口处增设有柱雨篷、屋顶增设酒店广告牌；一层商铺增设隔层；部分住宅楼层调整为酒店、办公，导致使用功能发生改变，以上问题自行整改。涉及行政许可部分依法另行申报。 2018年11月8日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字〔2018〕G013号），认为被告在建设西乡塘区唐山路54号“1号、2号主楼”、“3号、4号主楼”、“1至4号楼裙楼”、“5号楼”项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：“1至4号楼裙楼”项目：商铺二层公厕未按已批施工图要求进行建设；商铺二层阳台已调整为室内空间；“5号楼”项目：在出入口处增设有柱雨篷。以上项目超建的建筑面积共计112平方米。决定处罚16108.27元。涉及行政许可部分依法另行申报。 再查明，原告在装修本案房屋时存在上述将部分非室内空间改造、调整、封闭成室内空间的行为。 在本院指定期限内，被告未能提交涉案项目的《商品房现售备案证明》。 本院认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。 《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款约定，以买受人自行办理方式办理房屋所有权登记的，出卖人应在商品房交付使用后720日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。本案中，被告于2015年1月13日交付2XXX号房，至迟应于2017年1月2日前办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交给原告。被告至今未能办结《商品房现售备案证明》，违反了合同的约定，依法应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行合同约定，办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交原告。根据客观情况，本院酌情确定被告应于本案判决生效起90日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交给原告。 关于逾期办理《商品房现售备案证明》的违约金。被告未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设，致使涉案房屋未能通过规划验收、无法办结《商品房现售备案证明》，应当承担主要责任。而原告在装修时也确存在将部分非室内空间改造、调整、封闭成室内空间的行为，对房屋未能通过规划验收、无法办结《商品房现售备案证明》应当承担部分责任。因此，本院认定《行政处罚告知书》所列的部分违反规划建设导致迟延取得《商品房现售备案证明》，双方都应当承担相应责任，本院酌情认定原、被告应分别承担20%、80%的责任。现原告诉请被告支付违约金符合合同第十七条第4款第（3）项之约定，对其合理部分，本院依法予以支持。合同约定被告办结《商品房现售备案证明》并向原告提供相关材料的时限为商品房交付使用后720日内，对于原告以交房时间为违约责任的起算日期，本院难以支持，违约金应自2017年1月2日起开始计算。至于应否调整违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案合同约定违约金为被告按日支付买受人已付房款的万分之一，原告未能举证证实日违约金过分低于其损失，且本案日违约金计算并未过分低于南宁市其他楼盘同类违约责任的违约金，故对原告要求按照中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金的主张，本院不予支持。但被告长期未能办结《商品房现售备案证明》，导致原告无法办理不动产权登记，持续产生的损失将明显高于上述违约金上限的约定，应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额“不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院酌情认定本案违约金总额不得超过已付购房款总额的30%。因此，被告应向原告支付的违约金计算方式为：以730000元为基数，自2017年1月2日起至被告办结《商品房现售备案证明》之日止，按每日万分之一计算，计算得出具体违约金数额后由被告负担其中的80%，被告负担的违约金总额不超过219000元（730000元×30%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、第一百三十条之规定，判决如下： 一、被告广西亿鼎房地产开发有限公司于本案判决生效之日起90日内办结西乡塘区唐山路54号明都锦绣花园4号楼2XXX号房《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需被告提供的证件资料提交给原告李民路、文师庆； 二、被告广西亿鼎房地产开发有限公司于本案判决生效之日起10日内向原告李民路、文师庆支付违约金[计算方式：以730000元为基数，自2017年1月2日起至被告办结《商品房现售备案证明》之日止，按每日万分之一计算，计算得出具体违约金数额后由被告负担其中的80%，被告负担的违约金总额不超过219000元]。 上述履行义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费125元（原告李民路、文师庆已预交），由被告广西亿鼎房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 唐 希 人民陪审员 黄 斌 人民陪审员 刘设海 二〇一八年十二月十四日 书 记 员 黄黎欣