浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8073号 上诉人（原审原告）：魏朝明，男，1965年6月25日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 上诉人（原审被告）：杭州华陶建材实业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区古墩路829号1801室-5。统一社会信用代码：91330106715485953E。 法定代表人：高永然，执行董事。 委托诉讼代理人：徐晓岗、俞森，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司租赁合同纠纷一案，均不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初772号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年10月17日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2016年6月2日，杭州华陶建材实业有限公司为甲方与魏朝明为乙方签订《三亚露天场地租赁合同》一份，约定：租赁场地位于杭州市西湖区东南面场地编号1-11，计租面积205平方米。租赁期限为一年，自2016年7月10日至2017年7月9日止。年租金为49200元、年管理费2460元、租赁押金3000元，签约当天付清。2017年6月28日，双方续签合同一份，约定租期至2018年7月9日，其余内容同前一份合同。合同签订后，魏朝明依约向杭州华陶建材实业有限公司支付了租金、管理费和押金。在魏朝明承租案涉场地之前，该场地由杭州华陶建材实业有限公司出租给案外人蒋连根，再由蒋连根转租给魏朝明等人。2014年，原在该场地上的房屋被拆除。之后，魏朝明在案涉承租的场地上搭建了雨棚和货架。本案魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司签订合同时，上述雨棚和货架一直存在。2017年9月15日，杭州市西湖区三墩镇人民政府对案涉地块内部分场地上搭建的雨棚和货架进行了拆除，魏朝明承租的场地上的雨棚和货架亦被拆除。2017年10月26日，杭州市西湖区城市管理局、杭州市西湖区市场监督管理局、杭州市西湖区三墩镇人民政府联合发布《关于紫荆花北路以东、古墩路以西、留石高架路以南、天虹公寓以北地块环境整治的通告》，要求从通告发出之日起2日内，将上述地块内乱堆放的建材搬离。案涉场地在该通告中要求搬离的范围之内。之后，魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司就合同解除和租金返还事宜进行了协商。2017年11月，杭州华陶建材实业有限公司起草了一份《露天场地租赁合同解除协议》。该协议的甲方为杭州华陶建材实业有限公司，乙方栏空白。主要内容为：甲乙双方签订的《三亚露天场地租赁合同》因双方的原因无法继续履行。双方同意合同自2017年11月25日起解除。乙方在2017年11月25日之前将租赁的场地腾空。甲方在乙方腾空后5个工作日内退还乙方已交未发生的租金、管理费、押金。该协议未经双方当事人签字盖章。魏朝明等六名承租户于2017年11月20日就上述解除协议回函给杭州华陶建材实业有限公司，认为杭州华陶建材实业有限公司无法交付能够让承租人正常使用的场地，存在违约行为，同意解除与杭州华陶建材实业有限公司的租赁合同，但认为合同解除时间应为2017年9月15日，而非杭州华陶建材实业有限公司所称的2017年11月25日。同时要求杭州华陶建材实业有限公司退还相应的租金、管理费和押金。2018年1月19日，魏朝明诉至法院，请求：1、判令魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司之间于2017年6月28日签订的《三亚露天场地租赁合同》于2017年9月15日解除；2、判令杭州华陶建材实业有限公司返还魏朝明租金41921元、管理费2460元、保证金3000元；3、判令杭州华陶建材实业有限公司支付魏朝明上述款项资金占用损失1082.63元（自2017年9月15日起按照年6%暂计算至2018年1月31日，自2018年2月1日起按照年6%另算至实际付清日）；4、本案诉讼费用由杭州华陶建材实业有限公司承担。 原审法院认为，案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。本案租赁的标的物为案涉场地的使用权。魏朝明未经审批在承租的案涉场地上搭建雨棚、货架，杭州华陶建材实业有限公司明知魏朝明搭建的建筑物不合法，仍与魏朝明签订租赁合同，导致魏朝明未经审批搭建的建筑物被拆除，对此双方都有过错，但并不影响场地租赁合同的履行。魏朝明认为其合同目的无法实现，杭州华陶建材实业有限公司构成根本性违约，双方合同已经解除的意见，依据不足。2017年10月26日之后，因政府相关部门环境整治需要，要求魏朝明等租户将堆放的建材搬离，致使租赁合同约定的剩余租赁期客观上无法履行。魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司此时均可提出解除合同的要求。但魏朝明没有证据证明其向杭州华陶建材实业有限公司提出了解除合同的请求。而杭州华陶建材实业有限公司起草的合同解除协议，虽未经双方当事人签字盖章，但其在协议中明确提出合同自2017年11月25日解除，而且协议送达给了魏朝明，魏朝明对合同解除并无异议，仅是对解除合同时间及退还租金数额有异议。综合本案的具体情况，确认杭州华陶建材实业有限公司协议中提出解除合同的时间为双方租赁合同解除时间。故魏朝明要求解除合同的诉请符合法律规定，予以支持，但具体解除时间应为2017年11月25日。合同解除后，尚未履行的，不再继续履行，已经履行的，对方当事人有权要求返还，故杭州华陶建材实业有限公司应将合同解除后未履行部分的租金、管理费及押金返还给魏朝明。魏朝明称杭州华陶建材实业有限公司同意返还给魏朝明2017年7月15日至7月27日期间的租金，未提供相应证据证实，不予采信。魏朝明的该部分诉请依据不足，不予支持。魏朝明诉请的损失属上述应返还的租赁费等款项的孳息。具体时间应从合同解除之次日即2017年11月26日为起算日，魏朝明主张按年利率6%计算损失，予以支持。综上，魏朝明诉请中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司于2017年6月28日签订的《三亚露天场地租赁合同》于2017年11月25日解除。二、杭州华陶建材实业有限公司于本判决生效起十日内返还魏朝明租金30887元、管理费1544元、押金3000元，赔偿利息损失396元（以35431元为基数，按年利率6%，自2017年11月26日计算至2018年1月31日），合计35827元，此后至款项清偿之日止的损失按同样标准另行计付。三、驳回魏朝明其他诉讼请求。案件受理减半收取517元，由魏朝明负担126元，杭州华陶建材实业有限公司负担391元。 宣判后，魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司均不服，向本院提出上诉。 魏朝明上诉称：一、一审判决认定场地上搭建的雨棚、货架拆除后实际并不影响场地租赁合同的履行，属于认定事实错误。雨棚、货架拆除后，魏朝明承租的合同目的无法实现。魏朝明自2011年开始承租案涉区域，2014年，原在该场地上的房屋被拆除。之后，杭州华陶建材实业有限公司为了仍能出租给魏朝明收益，主动将地坪填平，并划好线，留出排水渠，并且提出可以搭建活动雨棚继续让魏朝明等租户继续使用这块场地，魏朝明才愿意继续租赁。对于雨棚和货架被拆除之前，该场地的利用状态从今日关注视频中可以清楚看到，不仅堆放了货（货还是纸箱包装），还有人长期在雨棚里面办公，试问，这些租赁目的又岂是一块空地能够达到，雨棚和货架被拆除之后又如何会不影响租赁合同的履行呢？如果不是杭州华陶建材实业有限公司口头承诺，雨棚是不会被拆除的，魏朝明不会在2017年6月底与杭州华陶建材实业有限公司续签租赁合同。并且，魏朝明等租户自雨棚和货架被拆除之后，已经没有继续使用租赁场地。二、剩余租赁期客观上无法履行的时间应当是2017年9月15日。一审判决认为剩余租赁期客观上无法履行的时间是2017年10月26日，因为政府相关部门发布了通告要求将建材搬离。但，政府的整治行为是一个连贯动作，之所以2017年9月15日拆违办拆除活动雨棚和货架，即是不允许案涉场地继续再堆放建材。所以，剩余租赁期客观上无法履行的时间应为2017年9月15日。三、一审认定合同解除时间为2017年11月25日属于认定事实错误，杭州华陶建材实业有限公司应当退还自2017年9月15日起剩余租赁期内的租金。如上所述，2017年9月15日起案涉租赁合同继续履行己经无法实现承租人的合同目的，魏朝明等租户在2017年9月15日当天就向杭州华陶建材实业有限公司提出过解除合同、退还租金的请求，之后也去三墩镇人民政府协商过退还租金事宜（可以向三墩镇人民政府调查核实）。并且，一审事实认定忽略了2017年11月10日，魏朝明和杭州华陶建材实业有限公司双方在三墩镇派出所协商解除合同、退还租金的事实。在这一天，杭州华陶建材实业有限公司已经接到了魏朝明解除合同的通知，对于此事实，杭州华陶建材实业有限公司当庭认可。这些时间均远早于一审判决认定的2017年11月25日。另外，即使租赁合同尚未解除，根据《合同法》第二百三十一条，租赁物全部毁损之后，承租人无法再利用租赁物之日起，即使当时租赁合同尚未解除，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。自2017年9月15日起魏朝明无法继续利用场地是事实，即便合同解除时间在后，本着公平原则依据《合同法》第二百三十一条综合考虑。四、杭州华陶建材实业有限公司还应退还2017年7月15日至7月27日期间的租金。2017年7月15日至7月27日杭州华陶建材实业有限公司通知魏朝明停业以应对政府检查，并口头承诺退还停业期间租金，杭州华陶建材实业有限公司在一审庭审中对通知停业一事表示认可，但否认承诺退还相应租金，由于杭州华陶建材实业有限公司原因该段时间无法使用，杭州华陶建材实业有限公司应退还相应租金。综上，请求撤销原判，依法改判支持魏朝明一审全部诉讼请求并由杭州华陶建材实业有限公司承担一审、二审诉讼费用。 杭州华陶建材实业有限公司辩称：1、一审判决认定，场地上搭建的雨棚货架拆除后，实际并不影响场地租赁合同的履行，是正确的，但在后续处理上有问题。魏朝明提出所谓的主动将地填平这一事实，没有任何的依据。2、关于客观上无法履行的时间，是本案的争议焦点，并不是单方所说从哪一个时间点。阻碍履行或者说是否无法履行的原因，双方各持自己见，这是行政行为导致的，并不是双方的合同关系基础下的民事行为，也是本案的争议焦点。所以说时间点是不能依据单方所说。3、由于是平等主体的合同关系，本案案涉的合同，并不涉及到无效的问题，也不涉及到法定解除的问题，任何一方并没有充分的理由提出解除合同的事实依据或者法律依据，在这样的情况之下，根据复杂的原因，双方可以对合同解除商定时间。关于商定尽管努力了很多次，包括一审诉讼之前诉讼当中都谈过合同何时解除。在一审当中开庭之前是不明确的。在一审开庭的当天，即2018年的3月13号，这天才确定该合同的解除的日期。因为合同解除必须保护好双方的合法权益，不能你单方认为哪一天解除了就生效了，因为它涉及到另一方合法权益的保护。4、关于2017年7月15日与27日所谓的这个停业配合政府检查也是没有相应的证据，一审判决是没有问题的。综上，魏朝明的上诉请求，主观推断居多，没有相应的客观证据。并且缺少法律的支撑，所以说不能成立。 杭州华陶建材实业有限公司上诉称：一、认定事实错误。1、一审中魏朝明提交的《露天场地租赁合同解除协议》，这是一份没有签署、没有送达、缺失主要标的的空白文本。一审判决认定了其证据效力，并截取其“2017年11月25日解除合同”的文字内容作为判决的重要依据，存在重大错误，理由如下：1.1该文本杭州华陶建材实业有限公司并没有送达魏朝明。这一点在一审庭审中杭州华陶建材实业有限公司己经清晰陈述。杭州华陶建材实业有限公司草拟文本后，仅给六位承租人的其中一位看了一下，并没有送达，至于其他人怎么拿到这份材料，杭州华陶建材实业有限公司并不知情。从法律上，该文本根本不属于要约，甚至要约邀请也不是。对文本所载事项，各方不是没有达成一致意见，而是根本没有进入协商阶段。该文本只是一个调解大纲，而一审判决却作为核心证据予以认定效力，明显错误。1.2该未送达未签署的文本包含四方面主要内容：（1）合同解除；（2）搬离物品；（3）杭州华陶建材实业有限公司适当补偿（当时提出为三个月）；（4）只能通过诉讼途径解决争议。这四方面内容合同解除时间是最不重要的，但恰恰这一点被一审判决所用，显然断章取义，有失公允。1.3因魏朝明等众人于2017年11月10日聚众围堵杭州华陶建材实业有限公司管理人员，致使杭州华陶建材实业有限公司报警，后派出所出面协调，基于案涉场地整治系当地的一项政事，杭州华陶建材实业有限公司为达成合计而作出妥协，根据《最高人民法院关于适用的解释》第107条，该证据不得作为不利的根据。2、一审判决“明知魏朝明搭建不合法，仍与魏朝明签订租赁合同，对此双方都有过错”的认定错误。魏朝明提供的证据表明，其不仅私自搭建了货架等，而且拉了电源，从事经营（而非仅仅是存放）导致现场混乱，引起周围居民不满；杭州华陶建材实业有限公司仅仅是出租方，并无权责令魏朝明整改，过错显然在于魏朝明，一审判决一句“双方都有过错”显然有失公允。退一步而言一审判决既然认定了双方均有错，而解除合同之后的所有损失让杭州华陶建材实业有限公司一方承担，岂不是自相矛盾？二、一审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第94条规定了五种情形，本案显然不属于“不可抗力”，而其他三种情形均系一方根本性违约的情况下。一审判决认定了双方均有过错，并且认定杭州华陶建材实业有限公司没有根本性违约，那么解除合同的依据何在？2、一审判决“政府环境整治需要租赁合同客观上不能履行”的认定并不正确。若是政府行为导致，那么本案不应适用合同法，而应释明当事人进行行政诉讼，而杭州华陶建材实业有限公司并非系行政诉讼的相对人，显然杭州华陶建材实业有限公司无法对此负有举证义务。这一观点，杭州华陶建材实业有限公司在庭审中，亦清晰表达，而一审判决并未提及。三、关于上诉请求说明。1、本案合同并不属于一方当事人严重违约而导致另一方拥有单方解除权，故合同解除的时间在诉讼前是无法确定的。顺便说明，由于无法确定给付时间点一审判决支持杭州华陶建材实业有限公司承担利息损失没有依据。2、假设魏朝明拥有解除权，但魏朝明亦未行使过该权利。从未明确向杭州华陶建材实业有限公司送达解除合同的意思表示。3、2018年3月13日开庭时，杭州华陶建材实业有限公司在庭审过程中发问“在今日之前，杭州华陶建材实业有限公司从未接到合同解除的明确意思表示，今当庭确认一下，如果杭州华陶建材实业有限公司将场地用作它途，魏朝明是否有异议?”魏朝明表示无异议。开庭的这一对话，可视为双方对解除合同的达成一致。4、上诉的目的是为了妥善解决问题，为避免纠纷复杂化，如果二审法院认定合同自2018年3月13日起解除，杭州华陶建材实业有限公司自愿返还该日之后相关费用（该承诺系附条件的法律行为，不视为对一审判决让杭州华陶建材实业有限公司承担所有损失的认可），即杭州华陶建材实业有限公司返还魏朝明租赁费15905.75元、管理费795.29元、押金3000元。 综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原判；依法改判杭州华陶建材实业有限公司返还魏朝明租赁费15905.75元、管理费795.29元、押金3000元，以上合计19701.04元并由魏朝明承担本案诉讼费用。 魏朝明辩称：《露天场地租赁合同》协议解除时间，一审法院认定错误，应当是2017年9月15日解除，因为这天之后场地已无法使用，有政府的情况说明为证。所以杭州华陶建材实业有限公司的上诉理由不能成立。 魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司签订的《三亚露天场地租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同约定杭州华陶建材实业有限公司将杭州市西湖区东南面场地编号1-11，计租面积205平方米出租给魏朝明做场地使用。而魏朝明未经审批在承租的案涉场地上搭建雨棚、货架，因系违建，2017年9月15日被杭州市西湖区三墩镇人民政府拆除，故并不影响场地租赁合同的效力。对于合同的解除，现双方均无异议，争议的焦点是合同解除的时间，魏朝明认为双方合同在2017年9月15日已解除，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”魏朝明并未提交任何证据证明。而杭州华陶建材实业有限公司起草的合同解除协议，虽未经双方当事人签字盖章，但其在协议中明确提出合同自2017年11月25日解除，且协议已送达给了魏朝明，魏朝明对合同解除并无异议，故原审法院结合本案的具体情况，确认解除时间为2017年11月25日并无不当。魏朝明称杭州华陶建材实业有限公司同意返还给魏朝明2017年7月15日至7月27日期间的租金，亦未提供相应证据证实，原审法院不予支持并无不当。综上，魏朝明与杭州华陶建材实业有限公司的上诉理由依据不足，均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费292元，由魏朝明负担89元，杭州华陶建材实业有限公司负担203元。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年十二月七日 书记员  周 杨