江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初16389号原告：滕衍国，男，1957年1月23日生，汉族。原告：施正清，男，1959年8月11日生，汉族。上列二原告共同委托诉讼代理人：芮其洲，南京市江宁区江宁法律服务所法律工作者。被告：娄伟清，男，1971年11月9日生，汉族。被告：南京泰丰家具有限公司，统一社会信用代码913201157388721205，住所地江苏省南京市江宁区谷里街道荆刘社区。法定代表人：娄伟清，该公司执行董事。上列二被告共同委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。原告滕衍国、施正清与被告娄伟清、南京泰丰家具有限公司（以下简称泰丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告滕衍国、施正清及二原告的共同委托诉讼代理人芮其洲、被告娄伟清、泰丰公司的共同委托诉讼代理人陈爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滕衍国、施正清向本院提出诉讼请求：1、判令被告将租赁的位于南京市江宁区的厂房腾空，交还给其；2、判令被告支付租金1100000元及逾期利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，自2018年7月29日起计算至实际付清之日止）；3、判令被告支付占有使用费（按20000元/月的标准，自2018年8月1日起计算至实际交还厂房之日）；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年2月1日，其作为甲方与乙方被告签订了一份厂房租赁协议，约定其将位于南京市江宁区面积约13200平方米的厂房出给被告，年租金1100000元，且按100000元/年递增，租期自2016年2月1日起至2018年2月1日止。合同签订后，其按约交付了厂房，但被告仅支付部分租金，且合同到期后拒不交还厂房。经其多次催要，被告于2018年7月11日出具还款计划书一份，载明截至当年7月31日，共欠其租金1100000元，并承诺于当年7月28日支付100000元，此后每月28日前支付150000元，否则无条件清空厂房并交还其。至今，被告分文未付，故诉至法院，要求判如所请。被告娄伟清、泰丰公司共同辩称：1、被告娄伟清租赁厂房系职务行为，本案适格的被告应为被告泰丰公司；2、厂房出租方系原告滕衍国等十人，现仅由滕衍国、施正清二人起诉，主体不适格；3、泰丰公司因经营不善，自2017年下半年起即处于停产、半停产状态，财产被多家法院查封，厂房也被法院清空，现已被原告出租给其他公司进行生产，其建造的价值几十万元的喷漆房和三个价值几十万元的木材烘房被原告拆除，价值几十万元的货架被原告当废品出售。在经营中，因厂房无产权手续，其多次被有关部门要求停业整改，影响正常生产经营。现其同意腾空交还厂房，关于租金，其多次和原告协商，并支付了80000元，要求从诉讼请求中扣减。本院经审理认定事实如下：2012年1月1日，原告滕衍国与南京市江宁区谷里街道荆刘社区村民委员会（以下简称荆刘社区村委会）签订《土地租赁协议书》一份，约定荆刘社区村委会将位于亩土地出租给滕衍国生产经营，期限自2012年1月1日起至2019年12月31日止。2016年2月1日，滕衍国与被告娄伟清签订《厂房租赁协议》一份，约定甲方滕衍国、施正清等十人将位于荆刘社区鄂四组面积约11200平方米的厂房、办公及生活用房及约2000平方米的院落、道路出租给乙方娄伟清使用，年租金1100000元，每年按100000元递增，租期自2016年2月1日起至2018年2月1日止。协议落款处由滕衍国、娄伟清分别签字。合同签订后，滕衍国将上述房屋交付给娄伟清、被告泰丰公司用于生产经营。娄伟清及泰丰公司均曾按约支付租金。后因泰丰公司经营不善，欠付租金，滕衍国、施正清于2018年6月6日、9月5日向娄伟清及泰丰公司发出通知，限期支付租金，否则限期搬出。2018年6月30日，娄伟清以个人名义向滕衍国、施正清出具欠条一份，载明欠2017年租金500000元及2018年2月至8月租金600000元，合计1100000元，承诺于2018年底付清。2018年7月11日，娄伟清又以个人名义向滕衍国、施正清出具还款承诺书一份，承诺于2018年7月28日支付租金100000元，以后每月28日支付150000元，直至还清欠款，否则立即无条件搬出、清空并返还厂房；如2018年8月1日后继续租用房屋，房租按每月100000元计算。后被告仍未支付租金，泰丰公司因经营不善停产。泰丰公司工人申请劳动仲裁，并申请本院保全了泰丰公司的相应财产。为避免损失扩大，滕衍国、娄伟清在本案中申请先予执行，腾空相应厂房并交还给其。本院审查后，于2018年11月5日作出（2018）苏0115民初16389号民事裁定书，裁定二被告立即将租赁的厂房腾空，交还二原告。二被告拒不执行该民事裁定书，本院遂于2018年11月10日采取先予执行措施，将泰丰公司存放于案涉厂房中的财产转移至二原告租赁的厂房中存放，将厂房交还二原告。二原告另行租赁的厂房面积为1350平方米，月租金为20000元。另查明，出具还款承诺书后被告曾支付租金80000元。再查明，案涉厂房未取得建设工程规划许可证。审理中，滕衍国、施正清称，被告后支付的80000元，应系支付2018年8月租金，但为了便于计算，其自愿从之前1100000元中扣除。上述事实，有合同、通知、欠条、还款承诺书、仲裁裁决书、民事裁定书、调查笔录、当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案案涉厂房并无建设工程规划许可证，故原、被告签订的《厂房租赁协议》无效。合同虽无效，但被告泰丰公司实际使用了厂房，故仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。根据被告娄伟清出具的欠条、还款承诺书分析，双方对于至2018年7月底欠付租金的金额已进行了结算，为1100000元，后被告支付80000元，故至2018年7月底的租金被告仍欠1020000元未付。被告未支付上述租金，原告有权主张按照相应标准支付逾期利息。对于之后的租金，虽被告承诺按每月100000元的标准支付，但原告已申请先予执行并收回厂房，原告要求按其租赁用于放置被告泰丰公司财物的厂房租金标准（每月20000元）计算占有使用费，并无不当，本院予以支持。对于原告要求被告腾空并交还厂房的主张，被告予以同意，本院予以支持。关于原、被告的诉讼主体资格问题。对于原告，滕衍国与娄伟清签订的《厂房租赁协议》中虽载明甲方为滕衍国、施正清等十人，但落款处仅有滕衍国一人签字，故对该份合同而言甲方主体为滕衍国一人。对于施正清，滕衍国认可其也系合同主体，且娄伟清出具的欠条、还款承诺书均载明出租方为滕衍国、施正清二人，故被告也对滕衍国的合同主体地位予以认可，本院确认滕衍国、施正清二人均系适格的原告。对于被告，《厂房租赁协议》由娄伟清签字，并无泰丰公司盖章，但其系泰丰公司法定代表人，厂房实际也由泰丰公司使用，可以认定娄伟清的签字行为系履行职务行为，相应权利义务由泰丰公司承担。但娄伟清后又以个人名义向二原告出具欠条、还款承诺书，且也以个人名义支付过租金，其系个人加入了泰丰公司的债务，应与泰丰公司共同承担义务。故本院亦确认娄伟清、泰丰公司均系适格的被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、被告娄伟清、南京泰丰家具有限公司将位于南京市江宁区厂房腾空，交还给原告滕衍国、施正清（已先予执行）。二、被告娄伟清、南京泰丰家具有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付原告滕衍国、施正清租金1020000元及逾期利息（按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，自2018年7月29日起计算至款项付清之日止）。三、被告娄伟清、南京泰丰家具有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同支付原告滕衍国、施正清占有使用费（按每月20000元的标准，自2018年8月1日起计算至占有使用结束之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15580元，由原告滕衍国、施正清共同负担1070元，由被告娄伟清、南京泰丰家具有限公司共同负担14510元（此款已由滕衍国、施正清垫付，娄伟清、南京泰丰家具有限公司在支付上述款额时应加付此垫款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 青人民陪审员  高长清人民陪审员  王 成二〇一八年十二月二十一日见习书记员  李 伟