四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初3659号 原告：南充和骏置业有限公司。住所地四川省南充市顺庆区舞凤街清泉坝村。 法定代表人：王敏，总经理。 委托诉讼代理人：文永红，四川华晨律师事务所律师。 被告：蒋文，男，1985年4月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：蒋雪林，男，1955年12月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。（蒋文父亲） 委托诉讼代理人：姚莉莉，女，1986年8月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。（蒋文妻子） 原告南充和骏置业有限公司(以下简称和骏置业公司)与被告蒋文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和骏置业公司委托诉讼代理人文永红，被告蒋文委托诉讼代理人蒋雪林、姚莉莉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告和骏置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议；2、判令被告向原告交付违约金152762.10元；3、判令被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年1月28日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（以下简称“合同”），约定由被告购买原告开发的位于顺庆区，商品房总价款为1527621元，被告首期支付购房总价款50%即（人民币）767821元，其余价款760000元向指定银行或者住房公积金管理机构借款支付。同时，“合同”附件五约定，被告应当在签订合同3个工作日内（即2016年3月31日前）向指定银行提交办理按揭的个人资料并办理按揭手续。 被告仅在合同签订后向原告支付了309335元的首付款，余首付购房款458286元未支付，也未按照合同约定办理按揭手续。原告曾多次联系被告要求其按照合同约定履行义务，并在2017年12月8日再次向被告邮寄送达了“关于按合同约定尽快履行合同约定义务的函”，但截止起诉之日，被告依旧未履行上述合同义务。 综上，原告认为，被告已经构成根本性违约。为了维护自身的合法权益，根据相关法律法规，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。 被告蒋文辩称，1、本案所涉诉讼请求已经过法院审理并被驳回，根据法律规定，原告再次起诉系重复诉讼；2、被告所购房屋无相关规划许可证、建设施工许可证，原告也未提供规划设计图纸，原告擅自改变房屋结构，房屋中间应是一个花园，现在1-3楼均修成房屋，导致被告所购房屋不安全因素增大及影响房屋的正常排水截流，原告所称系业主与第三方修建不能成立，被告要求原告恢复房屋原貌，然后双方继续履行合同；3、原告方单方面更改了合同，原告交付的房屋与合同上约定不一致；4、原告每一次向被告出具的函件，被告均进行了回复。被告不同意解除合同，要求原告拆除违法建筑，故请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年1月28日，原告和骏置业公司作为出卖人，与作为买受人的被告蒋文签订了《商品房买卖合同》及其附件和补充协议，约定：被告购买原告开发修建的南充市顺庆区清泉坝“蓝光·COCO香江”二区10幢4单元4层4－4号商品房一套；计价方式按套内面积计算，总价款为1527621元，付款方式为：首期支付购房总价款的50%（即：买受人于签订合同当日首付309335元，第三方公司补贴458286元，余款760000元以贷款方式付清。）；补充协议中第三条“对合同第八条、第九条规划、设计变更的补充约定：合同双方应以经批准变更的规划、经有资质的设计机构确认变更后的设计作为改造本合同之依据。”；第十条“对合同第二十一条（共有益的约定）的补充约定：2、买受人接受出卖人按设计图纸设置在室内及公共区域的配套设施，买受人所购房屋的室外露台、底层庭院或相邻的公共区域可能存在的消防管道、检查井、通风井、楼梯间、配电箱、户表箱等公用设施，买受人不得损坏或影响其使用；6、规划或设计上专属特定房屋买受人独立使用的室外阳台、底层庭院（绿地）／屋顶平台、地下室，其专用权在土地使用年限内归该特定房屋的买受人，……。买受人在使用所购买商品房附带的室外平台、底层庭院（绿地）／屋顶平台、地下室时不得妨碍其他业主利益及公共利益；7、底层庭院（绿地）绿化，出卖人与买受人双方均不得减少其绿化面积，露台、外墙、底层庭院（绿地）等应按照政府规定进行使用，不得擅自搭建、不得擅自改变其用途和外观。”。当日被告蒋文按照约定通过银行POS机向原告和骏置业公司转款支付了首付款309335元及维修基金、预告登记费，原告和骏置业公司开具收据并加盖公司财务专用章，同时，被告支付了团购费50000元，南充好来居房地产营销策划公司出具了收款收据并加盖公司财务专用章，第三方成都均城商业管理有限公司亦以支付装修补贴款方式将其余首付款458286元支付给被告蒋文。嗣后，被告称到原告处拟支付尚余首付款并办理合同备案手续时，发现所购房屋无庭院绿地以及镂空空间，一至三楼被修建成房屋，被告遂以原告违建导致其所购房屋不安全因素增大久影响正常排水截流为由要求原告拆除违建后再支付其余首付款及办理按揭贷款手续，为此，经双方多次协商未果，引发诉讼。 2016年5月30日，原告和骏置业公司向本院起诉要求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议；2、判令被告向原告交付违约金152762.10元；3、判令被告协助原告注销商品房买卖合同备案登记；4、本案诉讼费用由被告承担。在该案审理中，经被告申请，本院依法到南充市规划局调取了“蓝光·COCO香江”二区10号楼规划设计图纸及现场勘验，规划设计图纸显示该10号楼为27层，并无案涉4层10号楼图纸，遂重新确定了举证期限，要求原告提供案涉房屋的最终规划设计图纸，但原告在规定期限内并未提供相关证据佐证，而现场勘验显示案涉10号楼并无庭院绿地，一至三楼均已封闭修建成房屋。2016年8月5日，原告向被告通过邮政快递方式发出了《解除合同通知函》，投递员经过三次投递，均发现被告不在指定地址，而未能妥投，故退回。本院经审理遂驳回了原告的诉讼请求。 2017年12月8日，原告向被告邮寄送达了《关于按合同约定尽快履行合同约定义务的函》，函中要求被告在2017年12月13日前按照合同约定支付首付款458286元，并在2017年12月13日前将按揭资料提交完全并办理完毕按揭手续。否则，将根据双方签订的合同及附件相关约定追究被告的违约责任，由此产生的一切法律后果由被告独自承担。”2017年12月11日、2018年1月14日、2018年4月9日被告分别向原告发出了《函告》，函告要求原告将擅自搭建房屋全部拆除，恢复合同约定。否则，将根据相关法律规定及签订的合同约定追究原告的违约责任。并将向有关部门投诉，由此产生的一切法律后果由原告独自承担。” 由于被告未交纳首付余款458286元，原告遂提起前述诉讼请求。诉讼中，原告提出案涉房屋无庭院绿地以及镂空空间，一至三楼被修建成房屋系业主与第三方所建，其不知情。一至三楼违建房屋现未拆除。 诉讼中，被告提出原告只要将违章搭建拆除，按照约定恢复房屋结构，其愿意继续履行合同，按照合同约定履行支付房款义务。 以上事实有当事人陈述、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》及其附件和补充协议、《收据》、《照片》、《关于按合同约定尽快履行合同约定义务的函》、《函告》等证据在卷佐证。 本院认为，一、本案不属重复起诉，理由：原告的第一次诉讼，本院以原、被告双方均有违约行为，原告的解除通知未送达被告而驳回了原告的诉讼请求。原告在该次诉讼后，于2017年12月8日向被告邮寄了《关于按合同约定尽快履行合同约定义务的函》，现原告再次提起本案诉讼，属于有新的理由，本案不属重复起诉。 二、本案所涉《商品房买卖合同》不宜解除。第一、合同约定“底层庭院（绿地）绿化，出卖人与买受人双方均不得减少其绿化面积，露台、外墙、底层庭院（绿地）等应按照政府规定进行使用，不得擅自搭建、不得擅自改变其用途和外观。”现房屋结构改变，一至三楼均系完全封闭的楼层，没有庭院绿地以及镂空空间，未取得被告同意，原告所称是在交付房屋后业主与第三方搭建，其不知情，但没有提供相关证据证实，再者原告系房产开发商，对于三层房屋的施工其不知情与常理不符。原告所交付房屋确实不符合要求，其存在违约，被告基于此依法行使履行抗辩权符合法律规定。第二、被告有继续履行合同的愿望，据此提出拆除封闭恢复至合同约定现状，系正当行使合同权利，故本案所涉《商品房买卖合同》以不解除适宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、六十条、第六十六条、第六十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告南充和骏置业有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费3356元，由原告南充和骏置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 赵 霁 人民陪审员 罗 平 人民陪审员 何正国 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员 王仕豪