广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初15341号原告:崔仲明，男，1962年6月21日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，委托诉讼代理人：林少华，女，1962年3月6日出生，身份证住址广州市白云区，汉族，系原告配偶。被告：广州市乐有家房产经纪有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：王宝玉。委托诉讼代理人：张翔宇，男，1994年12月26日出生，汉族，身份证住址吉林省永吉县，系公司员工。委托诉讼代理人：肖雪莲，女，1997年2月4日出生，汉族，身份证住址湖北省荆州市荆州区，系公司员工。原告崔仲明与被告广州市乐有家房产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人林少华、被告的委托诉讼代理人肖雪莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告因被告欠其租金未付故向法院提起诉讼，请求法院判令：1.被告向原告支付2018年8月11日至2018年12月10日共四个月租金74156元，滞纳违约金按日1%计算，分别从每月11日计算至付清之日止，暂计至2018年11月28日为45791元；2.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、被告在合同履行过程中已经尽到承租人应尽的义务，不存在违约行为。2017年9月份被告发现房屋天花板漏水，就已经联系了原告的代理人。但是原告代理人跟物业相互推诿，没有解决天花板漏水的问题。物业表示因为原告没有交维修基金，所以就拒绝维修。因为房屋结构的问题导致漏水，被告要提前解除合同，并且明确表示被告要暂停支付租金。被告已经尽到交付租金并且告知的义务。2.房屋出现漏水问题是原告应当尽维修义务，被告是有正当的理由暂停支付租金的。从2017年9月份房屋出现漏水问题后，被告已经告知了原告，但是原告一直没有履行相应的维修义务。并且经被告查明天花板漏水是因为房屋主体结构年老失修所致，按照合同法的规定还有所签的商铺租赁合同的约定，应当由原告进行维修。但是经过被告多次催告，原告仍然无所作为，被告有权暂停支付租金；3.出于友好合作的目的，充分为原告考虑、为了原告的利益帮忙找到下个租客，原告也同意被告转租，目前新租客已经对房屋漏水问题进行了维修，但是当时被告已申请转租协议，原告一直以不符合原告的要求为由不愿意出具书面的授予被告转租权的声明，拖延了有两个多月，严重损害了被告的利益。那段时间都是协商期，双方对天花板漏水的维修责任一直存在争议。所以这段时间不应该支付滞纳金；4.被告认为2018年11月23日我们双方已经达成合意，签署了申请转租协议，由原告授予被告转租权并且原合同继续有效，被告没有支付这三个月的租金是事出有因，而且提前告知原告要暂停支付，原告无权要求被告支付滞纳金；5.即使要支付滞纳金的话，被告认为滞纳金过高，应按照年利率24%来计算，且2018年11月23日签署的申请转租协议中双方已经达成合意，原合同继续有效，并未对滞纳金做约定，原告已经以后面的行为默示放弃了对滞纳金的要求。经审理查明，2015年3月4日，原告公证委托案外人崔伟明、张宇处理广州市白云区乐嘉路62号之16铺订立租赁合约、收取租金等事宜。2015年12月23日，原告的委托代理人崔伟明（甲方，出租方）与广州市家家顺投资发展有限公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，内容摘要如下：一、甲方将位于广州市白云区乐嘉路***之***部分及***号之***房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积约140平方米，产权人为崔仲明。二、甲方保证对租赁房屋拥有合法的产权，无产权纠纷及安全隐患，能够正常出租并符合房地产中介服务的用途，所有涉及该房产的纠纷均与乙方无关，若因此给乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任及本合同约定的违约责任。三、租赁期限2015年12月21日至2021年1月10日止。四、乙方必须于每月10日通过转账方式向甲方支付租金（如遇节假日暂缓）。2018年1月11日至2019年1月10日期间内每月租金为18539元。租赁期间的水费、电费、电话费、物业管理费及其他相关费用由乙方承担；土地的使用费、房屋租赁管理费等相关费用由乙方承担；基于房屋租赁产生的税款由乙方承担。八、乙方须合理使用租赁房屋，不得私自将租赁房屋转租他人或擅自改变房屋内部结构。在不损害甲方利益的情况下，甲方同意乙方转租租赁房屋的，可退还租赁保证金。十六、甲方负责出租房屋主体结构的维修保养。如因乙方使用的原因致使房屋受损（包括主体结构）的，由乙方负责维修，租赁期间乙方发现房屋主体结构出现问题时，应及时书面通知物业管理公司和甲方。乙方负责除上述主体结构之外的所有维修保养。乙方按时交纳租金，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按所欠金额的1%向甲方支付罚金作为惩罚，遇节假日顺延。2015年12月28日，广州市家家顺投资发展有限公司向原告缴纳保证金49500元及2016年1月11日至2月10日租金16500元。2017年8月7日，广州市家家顺投资发展有限公司变更名称为广州市乐有家房产经纪有限公司。2018年7月27日，被告制作催告函并于2018年7月31日通过EMS寄给原告，内容为：请原告于2018年8月9日之前履行以下义务：因房屋结构问题导致漏水，被告要求提前解除商铺租赁合同。鉴于您目前未履行上述义务，为保障合同各方权益，特告知您司将暂停支付租金，直至您将上述义务履行完毕，请您在本函签发之日起7日内严格履行上述义务。否则，一旦诉诸法院，您将有可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其它经济损失（误工费、诉讼费、律师费、交通费、佣金等）等。2018年7月31日，被告制作《商铺租赁合同解除协议》并于2018年8月15日通过EMS寄给原告，内容为双方于2015年12月23日签订的《商铺租赁合同》经双方友好协商同意于2018年7月31日解除，双方有关原合同的权利义务就此终止。该协议无原告签章。2018年11月23日，原告（出租方，甲方）、被告（承租方、乙方）签署《申请转租协议》，内容摘录如下：因租赁期间房地产行业不景气，公司统一经营策略需要，乙方总公司决定转移。因此乙方单方面向甲方申请在保持原合同不变的情况下，由乙方担保在原合同期限内，甲方自行将房屋转租给次承租方。乙方同意担保次承租方，对租用房屋造成的一切损失承担连带责任。特别需要对原来合同双方理解差异的内容明确如下：1、租客对业主交付的租赁物业承担妥善保管维修保养的责任，天花漏水、下水道堵塞、供电供排水等类似问题不属于业主维修保养责任，由被告协同次承租方自行联系物业等处理。原告、被告在落款处签章确认。案外人李聪聪在落款处书写“已经清楚明白和同意遵守本合同和转租协议”并签名。2018年11月30日，被告向原告转账支付2018年8月至11月租金共74156元。被告另提供其与原告方联系人（微信名为助手小菲）之间的聊天记录，拟证实双方自2018年3月多次沟通房屋漏水问题未果，被告称系房屋天花板有裂痕导致漏水、业主有对房屋结构安全的维护义务，小菲回复希望被告多和物业管理处沟通解决漏水问题。被告提交天花板裂缝照片两张，拟证实商铺漏水原因，原告对真实性予以确认，但称是否是该处漏水不清楚。另查明，白云区乐嘉路***号之***、白云区乐嘉路**号之****铺产权人均为原告崔仲明。以上事实，有商铺租赁合同、租金账户流水、房产查册表、欠交租金及滞纳违约金清单、工商登记信息、收据、公证委托书、申请转租协议、催告函、租赁商铺合同解除协议、快递单、微信聊天记录、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告之间存在租赁合同关系，双方均应恪守履行。关于租金，《商铺租赁合同》约定被告必须于每月10日通过转账方式向原告支付租金，现原被告的租赁合同继续履行，被告理应按照合同约定于每月10日向原告缴纳2018年8月11日至2018年12月10日期间的租金共计74156元，现被告已于2018年11月30日履行完毕，故本院对原告该项诉请予以驳回。关于滞纳违约金，被告未按时缴纳租金，理应承担逾期交租的违约责任，被告虽称系因存在漏水才暂停支付租金，但未能举证证实因漏水导致被告停业或其他损失，且租赁合同亦未约定因房屋存在漏水时可迟延支付租金，故原告要求被告承担滞纳违约金合法合理，本院予以支持，关于滞纳违约金标准，虽租赁合同约定逾期一日须按所欠金额的1%向原告支付罚金作为惩罚，现原告未能举证证实被告迟延支付租金导致原告的损失，故本院酌情调整为自每月11日起以均以18539元为本金按照年利率24%计算至2018年11月30日止，经计算为3164元；原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起五日内，被告广州市乐有家房产经纪有限公司向原告崔仲明支付违约金3164元；二、驳回原告崔仲明的其他诉请请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1349元，由原告崔仲明承担1313元、被告广州市乐有家房产经纪有限公司承担36元。被告承担的诉讼费应在本判决生效之日起五日内直接向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林艾婧二〇一八年十二月七日书记员  蔡佳丽