广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1421民初1341号 原告：北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司，住所地扶绥县新宁镇扶绥大道337号。统一社会信用代码：91451421593245141L。 法定代表人：于庆新，总经理。 委托诉讼代理人：覃雯，女，1988年11月1日出生，系北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司员工。 委托诉讼代理人：叶小楠，男，1993年4月29日出生，系北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司员工。 被告：扶绥县恒信房地产有限公司，住所地扶绥县新宁镇双拥路（扶绥县党校内）。统一社会信用代码：9145142108650417XP。 法定代表人：左亚云，经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 第三人：广西新浩房地产开发有限公司，住所地扶绥县新宁镇双拥路（扶绥县党校内）。统一社会信用代码：914514210771329333。 法定代表人：左亚云，经理。 委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。 原告北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司（以下简称均豪扶绥公司）诉被告扶绥县恒信房地产有限公司（以下简称恒信公司）、第三人广西新浩房地产开发有限公司（以下简称新浩公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。均豪扶绥公司的委托诉讼代理人覃雯、叶小楠，恒信公司及新浩公司的委托诉讼代理人钟启苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 均豪扶绥公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2015年7月30日签订的《书香华府前期物业服务委托合同》；2、恒信公司支付均豪扶绥公司违约金300,000元。事实及理由：2015年7月30日，均豪扶绥公司与恒信公司根据《物业管理条例》等法律法规的规定，签订了《书香华府前期物业服务委托合同》。恒信公司委托均豪扶绥公司对书香华府项目实行物业管理服务，合同约定了双方的权利义务、违约责任等，同时双方向住建委办理了合同备案手续。双方签订合同后，均豪扶绥公司即为合同的履行开展工作，并多次向恒信公司沟通、跟进该项目的进程。直到2016年7月，当均豪扶绥公司再次与恒信公司进行沟通对接时，却发现恒信公司单方毁约，已与另一家物业公司重新签订了物业服务合同，为此均豪扶绥公司一直就此事和恒信公司以电话、书面发函等形式沟通至今，但均受到拒绝。根据双方签订的合同第二十七条约定，恒信公司已经严重违背缔约合同诚实信用之原则，其行为之恶劣，严重侵害了原告的合法权益。 恒信公司辩称，2014年初，恒信公司与广西新浩房地产开发有限公司共同取得“书香华府”项目综地。恒信公司负责开发A块地，总面积326506.75平方米。工程一、二期于2017年6月26日竣工，恒信公司与均豪扶绥公司为方便统一管理于2015年7月30日意向签订了《前期物业服务委托合同》。但由于均豪扶绥公司原因，在合同成立后的一年里一直未能与广西新浩房地产开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，致使恒信公司签订的合同不能生效履行。恒信公司认为：恒信公司虽然与均豪扶绥公司签订《前期物业服务委托合同》，但均豪扶绥公司最终没经广西新浩房地产开发有限公司同意，或签订《前期物业服务委托合同》。而一个“书香华府”又不能分为二个不同的物业公司管理，因此，恒信公司与均豪扶绥公司签订涉及整个“书香华府”的前期物业管理没有法律效力，请法庭驳回原告的诉请。 新浩公司述称，2014年初，新浩公司与恒信公司共同取得“书香华府”项目综地。新浩公司负责开发B块地，总面积326506.75平方米。工程一、二期于2017年6月26日竣工，为做好交房后管理工作做准备，新浩公司与恒信公司分别于2016年1月14日与浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司签订了“书香华府”的《前期物业服务委托合同》。随后，将“书香华府”交给浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司进行了物业管理。“书香华府”不是新浩公司一个公司的项目，分属A/B二地块，由新浩公司和恒信公司共同开发，对外“书香华府”虽是一个整体，总面积326506.75平方米。但聘请前期物业服务管理，必须是两个房地产公司共同聘请。新浩公司之前一直没见均豪扶绥公司来与新浩公司签订“书香华府”的《前期物业服务委托合同》。新浩公司认为，恒信公司虽与均豪扶绥公司有意向并签订了《前期物业服务委托合同》，但均豪扶绥公司最终没有找新浩公司并经新浩公司同意，或也签订《前期物业服务委托合同》。一个“书香华府”虽属A/B地块，但不能，也不方便分为二个不同的物业公司管理。恒信公司之前与均豪扶绥公司签订涉及整个“书香华府”的前期物业管理，因没经新浩公司同意并签订合同，恒信公司该“书香华府”聘请均豪扶绥公司进行物业管理只是意向成立，还没有发生法律效力，请求驳回均豪扶绥公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：书香华府项目所属的土地使用权分别由恒信公司及新浩公司享有，并同时进行了开发建设，对外统一称为书香华府项目。2015年7月30日，均豪扶绥公司（乙方）与恒信公司（甲方）签订了一份《书香华府前期物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方对书香华府项目实行物业管理服务，物业管理区域总建筑面积326506.75㎡；物业服务收费以包干制形式执行，由业主按其拥有的专有部分物业建筑面积交纳；合同自签约之日起生效，服务期限从乙方接到甲方入场通知书之日起至业主委员会成立止，业主委员会成立后由业主委员会按法定程序决定是否继签服务合同；甲乙双方均不得提前解除合同，但出现下列情形之一的，可以提前解除合同：1、物业项目因拆迁等原因灭失；2、因不可抗力，致使本合同无法正常履行的；3、乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务的，在业主委员会未成立之前，甲方要求解除合同的；4、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不履行本合同约定的义务，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解除合同的；除本合同约定的情形以外，甲乙单方擅自解除本合同的，应按30万元人民币的标准向对方支付违约金；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，均豪扶绥公司曾派员到恒信公司商谈前期物业进场事宜，但未实际进场进行物业管理。2016年1月14日，恒信公司与案外人浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司签订《书香华府前期物业服务合同》，约定委托浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司对书香华府项目实行物业管理服务，物业管理区域总面积326506.75㎡。同日，浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司还与新浩公司就书香华府项目物业服务签订《书香华府物业服务合同》，该合同约定的物业管理区域总建筑面积亦为326506.75㎡。合同签订后，浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司入驻书香华府项目并实施物业服务。 另查明，恒信公司与新浩公司的股东均为左亚云和肖艺，两公司的办公地址均在书香华府售楼部二楼。 以上事实经质证双方无异议的2015年7月30日签订的《书香华府前期物业服务委托合同》、关于书香华府项目前期物业介入的函、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设用地批准书2016年1月14日的《书香华府物业服务合同》及庭审笔录等在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对均豪扶绥公司提交的营业执照照片、通告照片、业主现场拉横幅照片，拟证明恒信公司已经让其他公司进场管理；恒信公司认为这些证据与本案无关联；对恒信公司提交的与浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司签订的合同，均豪扶绥公司对合同真实性、有效性提出异议；但在庭审中，恒信公司及均豪扶绥公司均认可浦北县鑫金源物业管理有限公司扶绥分公司已实际入场管理的事实，本院对此事实予以认可，对上述证据可以作为本案证据使用。 由于恒信公司主张合同无效不存在违约金，经本院释明后，恒信公司认为均豪扶绥公司主张按合同约定计算违约金过高，因合同没有实际履行，应按实际损失计算。 本院认为，本案争议焦点一是：案涉的物业合同是否已经生效。虽然书香华府项目是由恒信公司与新浩公司对各自所享有的土地使用权进行开发建设组成，但从书香华府小区的规划范围看，小区并未区分两公司各自开发建设区域，从两公司的股东组成及办公场所来看，两公司股东相同办公场所亦相同。另外，均豪扶绥公司与恒信公司签订的《书香华府前期物业服务委托合同》中并未以均豪扶绥公司需另行与新浩公司签订合同作为生效条件。因此，均豪扶绥公司有理由相信恒信公司有权就书香华府委托其进行前期物业管理，新浩公司也应当知道恒信公司与均豪扶绥公司签订《书香华府前期物业服务委托合同》。综上，恒信公司与均豪扶绥公司签订的《书香华府前期物业服务委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，该合同合法有效。恒信公司以均豪扶绥公司未能与新浩公司签订物业服务合同，而书香华府不能分由两个物业公司管理为由主张合同没有生效，本院不予采信。 本案争议焦点二是合同的解除条件是否成就。案涉的物业合同中均豪扶绥公司未进入物业服务场所实际履行阶段，直至本案诉讼，双方也未能就继续履行达成一致，而与新的物业公司已经正式进入书香华府项目并且向业主提供物业服务。因此，从本案事实看，案涉物业合同已不具有继续履行的可行性，均豪扶绥公司诉请解除案涉物业合同的诉请应予支持。解除合同之后违约方应承担对方因此受到的损失。 本案争议焦点三是违约金计算问题。恒信公司在与新的物业公司签订物业服务合同时，明知与均豪扶绥公司已存在前期物业管理合同关系的情形下，未告知新浩公司，也未告知均豪扶绥公司，存在单方解除合同的故意，已经构成违约，应承担相应的违约责任。故均豪扶绥公司要求恒信公司支付违约金，理由成立，其合理部分本院予以支持。《书香华府前期物业服务委托合同》约定单方擅自解除合同的，按30万元的标准支付违约金，恒信公司认为合同中约定的违约金过高，请求予以调减，符合法律规定，本院予以支持。本案中，双方当事人均未能提供相关证据证实均豪扶绥公司的实际损失数额及计算标准。综合考虑恒信公司的违约行为、过错程度及恒信公司与均豪扶绥公司签订合同时书香华府1、2期工程尚未交房，均豪扶绥公司实际没有进驻书香华府进行物业管理，但确实因合同签订及物业进场事宜派出人员到恒信公司进行洽谈等因素的情况下，恒信公司应酌情向均豪扶绥公司赔偿损失30,000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司与扶绥县恒信房地产有限公司于2015年7月30日签订的《书香华府前期物业服务委托合同》； 二、扶绥县恒信房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司损失30,000元； 三、驳回北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取2,900元，由北京市均豪物业管理股份有限公司扶绥分公司负担2,625元，扶绥县恒信房地产有限公司负担275元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  李泠满 二〇一八年十二月二十六日 书记员  谭泽霖