包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初3431号原告：包头市宸锦物业服务有限责任公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：田云霄，总经理。委托诉讼代理人：张榕，该公司项目部经理。被告：王臻，男，1989年2月6日出生，汉族，包头市稀土高新区稀土应用产业园区工程师，住内蒙古自治区包头市。原告包头市宸锦物业服务有限责任公司与被告王臻物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市宸锦物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人张榕、被告王臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市宸锦物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2014年10月31日至2017年12月30日期间物业服务费9639元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告购买坐落于本市××区号建筑面积为126.84平方米的房屋一套。2014年4月9日，原、被告签订《物业服务合同》。合同签订后，原告依合同约定履行相关义务。依据双方约定，被告应于每年年底之前向原告缴纳当年的物业管理服务费。时至今日，被告一直未缴纳2014年-2016年的物业服务费。被告之行为构成违约且严重影响了原告正常经营服务及其他已缴纳业主的利益。期间，原告也多次向被告发出书面缴纳通知，并向被告发出《律师函》，被告一直置之不理。依据《物业服务合同》、《物业管理条例》的规定，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求，以维护原告及其他业主的合法权益。被告王臻辩称，答辩人确实未交纳2014年10月31日-2017年12月30日物业服务费9639元，原因如下：1.原告没有收取物业服务费的资质，答辩人对其收费的合法性进行质疑；2.答辩人是2014年4月9日入住小区并领取钥匙，领取钥匙时，答辩人缴纳了1年的物业服务费，因此答辩人的欠费时间应为2015年4月10日到2017年12月31日，原告的起诉状中收费时间多请求了半年；3.原告未履行物业服务合同约定的义务。2017年7月左右，答辩人家卫生间公共主管道漏水，属于工程质量问题，答辩人联系了原告，原告派工作人员过来查看，答复不属于原告的服务范围，让答辩人自己维修，答辩人要求原告在施工的时候现场观看，确定责任，但是原告拒绝出现场，答辩人认为即使不是原告的服务范围，也应该帮助答辩人找到责任主体；4.原告收费标准不统一，小区里面有的业主按每月每平方米2元收取，有的业主按每月每平方米1.5元收取，一个小区内收费标准及依据应统一，现原告按照最高的收费标准起诉答辩人，对答辩人不公平，请求人民法院依法判决。原告包头市宸锦物业服务有限责任公司向本院提交如下诉讼证据：1.原告与内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签订的《前期物业服务合同》1份；2.原、被告签订的《物业服务合同》1份；3.原告公司的营业执照1份、公司名称变更登记1份。原告提交以上证据的证明目的：原告系具有物业服务资格的物业服务企业。原告的前身包头市永昌物业服务有限责任公司作为物业服务企业与内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签订《前期物业服务合同》，内蒙古包头当代建设集团有限责任公司委托包头市永昌物业服务有限责任公司对当代左岸绿洲进行前期物业管理，原告有权对当代左岸绿洲进行物业管理。双方约定物业服务费价格高层住宅为每月每平方米2.00元，商业物业价格为每月每平方米2.80元。原、被告单独签订《物业服务合同》，约定高层建筑物业服务费为每月每平方米2.00元缴纳。2017年11月9日，包头市永昌物业服务有限责任公司名称变更为包头市宸锦物业服务有限责任公司。被告王臻对证据1、证据3的真实性及证明目的无异议；对证据2的真实性无异议，认可是其本人签订，认可按每月每平方米2.00元标准缴纳1年的物业服务费；对证据2的证明目的有异议，提出当时不签《物业服务合同》不交物业服务费就不能领房屋钥匙，签约行为并非被告的真实意思表示。领取钥匙时，无房屋合格证、房屋质量保证书，房屋没有完全验收合格，不能交付使用，原告不具备向业主收费的资质，故原、被告签订的《物业服务合同》是无效的。被告王臻未提交任何证据。本院依法从包头市房地产档案馆调取《房屋买卖合同》信息表，证明坐落于本市××区坊左岸绿洲XX建筑面积为126.84平方米普通住宅购房人为王臻，原、被告对该证据的真实性及证明目的均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的原告提交的证据1、证据3、本院依法调取的《房屋买卖合同》信息表的真实性及证明目的，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据2的真实性无异议，证明目的提出异议，被告提出的异议不成立，本院对原告提交的证据2的真实性及证明目的予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：包头市永昌物业服务有限责任公司（乙方）与内蒙古包头当代建设集团有限责任公司（甲方）在自愿、平等、协商一致的基础上，就当代左岸绿洲的前期物业管理服务事项签订《前期物业服务合同》1份，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅为每月每平方米2.00元，办公楼物业为每月每平方米2.80元，商业物业价格为每月每平方米2.80元。本合同期限自2012年4月1日起至2026年3月31日止。包头市永昌物业服务有限责任公司（乙方）与被告王臻（甲方）签订《物业服务合同》1份，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅为每月每平方米2.00元，其中一楼住宅为每月每平方米1.50元收取，商店按建筑面积每月每平方米2.30元收取。本合同期限自2014年4月9日起至2021年4月23日止。本合同自双方签订之日起生效。2017年11月9日，包头市永昌物业服务有限责任公司名称变更为包头市宸锦物业服务有限责任公司。本院从包头市房地产档案馆调取的房产登记信息显示为内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区号左岸绿洲XX普通住宅购房人为王臻，建筑面积为126.84平方米。原、被告均认可被告2013年4月9日领取房屋钥匙但被告根据所购房屋的建筑面积按每月每平方米2.00元缴纳2013年10月31日至2014年10月30日的物业服务费。被告未向原告缴纳2014年10月31日至2017年12月30日期间物业服务费9639.84元，原告多次向被告索要物业服务费，被告未支付，故原告诉至本院，要求被告支付2014年10月31日至2017年12月30日期间物业服务费9639元。针对被告王臻的抗辩，原告提出，被告领取钥匙时缴纳的是2013年10月31日至2014年10月30日的物业服务费，现原告要求被告给付2014年10月31日至2017年12月30日期间物业服务费，不存在多收取的问题。2016年9月1日，本小区XX号楼XX室业主家中屋顶大面积渗水，原告协助查找原因，被告家出了问题，原、被告在协商的过程中，未达成一致共识，原告不认可被告陈述的要求原告在场而原告拒绝在场的陈述。原被告签订的物业服务合同及原告与内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签订的前期物业合同均约定物业服务费按每月每平方米2.00元的标准支付，因小区业主反映内蒙古包头当代建设集团有限责任公司遗留问题较多，原告决定如果业主按时缴费调解解决，则收费标准优惠按每月每平方米1.50元收取。现原、被告多次沟通，被告不同意调解解决，故原告起诉按合同约定标准每月每平方米2.00元执行。被告认可领取钥匙时，原告给其出具的收据中显示的是2013年10月31日至2014年10月30日的物业服务费。被告提出，其当时即提出异议，但原告工作人员称不缴纳物业服务费就不给领取房屋钥匙。本院认为，原告的前身包头市永昌物业服务有限责任公司与内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及包头市永昌物业服务有限责任公司与被告王臻签订的《物业服务合同》系原、被告双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同。被告王臻作为内蒙古自治区内蒙古自治区包头市××区业主，应受上述合同的约束。原告依约为被告王臻所居住的小区提供物业服务后，被告应依约向原告支付物业服务费。现原告要求被告支付2014年10月31日至2017年12月30日期间物业服务费9639元，经查，该期间被告实际欠原告物业服务费9639.84元，故原告的该请求，理由充分，本院予以支持；被告提出原告无收取物业服务费的资质且对收费的合法性提出质疑，对此，被告未举证，对其该抗辩，本院不予采信；被告提出，其领取钥匙时，原告多收取其半年的物业服务费，原告确实向被告收取领取钥匙之前的部分物业服务费，被告同意且予以缴纳，在本案中被告对已经缴纳的物业服务费提出异议，依据不足，本院不予认可。被告提出，2017年7月左右，被告房屋卫生间公共主管道漏水，原告答复不属于原告的物业服务范围，被告要求原告在施工的时候到现场观看，以确定责任主体，但是原告拒绝出现场，被告认为，原告有义务帮助被告找到责任主体，被告以此为由拒缴物业服务费，原、被告的权利和义务根据物业服务合同确定，合同任何一方均不能自行扩大对方的义务，故被告该抗辩理由，依据不足，本院不予认可；被告提出，原告收费标准不统一，有的业主按每月每平方米1.50元收取，有的业主按每月每平方米2.00元收取，原告按每月每平方米2.00元的最高标准起诉被告，对被告显失公平，原告与内蒙古包头当代建设集团有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及原、被告签订的《物业服务合同》均约定，物业服务费的标准为每月每平方米2.00元，原告按合同约定标准起诉被告，并无不当，本院予以认可，被告的该抗辩，依据不足，本院不予采信。诉讼之外，原告与业主按何种标准收取物业服务费，本院无权干预。故被告在本案的抗辩理由，本院均不予以采信。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：被告王臻支付原告包头市宸锦物业服务有限责任公司2014年10月31日至2017年12月30日物业服务费9639元，于本判决生效之日起三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告包头市宸锦物业服务有限责任公司已预交，由被告王臻负担，于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市宸锦物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 葛 丽人民陪审员 燕 强人民陪审员 樊 英 二〇一八年十二月十七日书 记 员 董富超附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。