成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0106民初11099号 原告：西南交通大学，住所地四川省成都市二环路北一段。 法定代表人：徐飞，校长。 委托诉讼代理人：王自力，四川迪泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 被告：何丽琼，女，1969年12月5日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨鹏程，四川风鸣律师事务所律师。 原告西南交通大学与被告何丽琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西南交通大学的委托诉讼代理人王自力，被告何丽琼的委托诉讼代理人杨鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西南交通大学向本院提出诉讼请求：1.判令解除西南交通大学与何丽琼之间的不定期租赁合同关系；2.判令何丽琼向西南交通大学腾退位于成都市金牛区铺面并恢复原状；3.判令何丽琼向西南交通大学支付自2017年1月1日起至合同解除之日止的房屋租金、管理费、物业费（截止2018年8月31日为333333元）及违约金100000元；4.判令何丽琼承担本案的全部诉讼及执行费用。诉讼过程中，西南交通大学自愿放弃第二项诉讼请求中的恢复原状。事实和理由：西南交通大学与何丽琼签订了一份《房屋租赁合同》，约定由何丽琼承租西南交通大学所有的位于教职工生活服务区一区041号铺面，租赁期自2014年1月1日至2014年12月31日止，租赁期限内使用费为108000元／年，管理费72000元／年，物业费为20000元／年。合同到期后，西南交通大学、何丽琼未另行签订租赁合同，何丽琼继续使用该房屋，并按合同约定标准向西南交通大学支付租金。但自2017年1月1日起，何丽琼未经西南交通大学同意即不再向西南交通大学支付房屋租金及其他费用，经西南交通大学催告，何丽琼仍拒不支付，至本案起诉前也未向西南交通大学支付任何租金及物业管理费用。综上所述，西南交通大学为维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，望支持西南交通大学的诉讼请求。 何丽琼辩称：第一、西南交通大学诉请解除不定期租赁合同关系不当。2014年1月西南交通大学、何丽琼之间签订的租房合同约定的租期为2014年1月1日至2014年12月31日。租赁期间届满以后，2017年11月1日前何丽琼在继续使用该房屋，西南交通大学没有提出异议，原租赁合同继续有效，为不定期租赁关系。但2017年11月1日，西南交通大学公告指出12月31日合同到期，要求清退房屋，表明西南交通大学已经提出异议，2017年12月31日起，双方租赁关系则不存在，因此不存在解除或者不解除不定期租赁合同的问题。第二、2015年1月1日至2016年12月31日期间的租金，何丽琼已经缴纳；对于2017年1月1日至12月31日期间房屋租金108000元，何丽琼应当缴纳，何丽琼对此没有异议；对于2018年1月1日至2018年3月4日期间应当属于房屋占用费，标准可以参照原租金标准；但2018年3月5日起，西南交通大学已经通知商户停电整改，并实际停电，在房屋周围打围施工，至今没有完成整改，因此何丽琼停止了经营，房屋也没有实际使用功能，西南交通大学无权收取2018年3月5日以后的房屋使用费。第三、西南交通大学主张2017年1月1日以后的铺面管理费、物管费缺乏事实和法律根据。从2015年1月1日起原租赁合同有效，并不对其他事实如铺面管理、物业管理内容一并约束，也就是说对于铺面管理、物业管理从2015年1月1日起，双方并无约定；并且西南交通大学与何丽琼之间也不具有管理与被管理关系，西南交通大学也不是从事物业管理的服务单位，其收取铺面管理费和物业费缺乏事实根据和法律根据。第四、关于违约金的问题。合同期限已经届满，西南交通大学无权主张违约金，况且违约金标准过高。 本院经审理认定事实如下：西南交通大学后勤集团系西南交通大学的内设机构。西南交通大学后勤集团与何丽琼签订编号为（2014）交大后勤租字第091号《房屋租赁合同》，约定的主要内容：1.西南交通大学后勤集团将位于教职工生活服务区铺面1间（学生服务一区-041号，使用面积220平方米）出租给何丽琼，2租赁期为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，期满何丽琼如果有意续租，应于期满前3个月向西南交通大学后勤集团提出书面申请；3.费用及支付方式：使用费为108000元／年、铺面管理费为72000元／年、物业费为20000元／年，每年支付一次租金，每次提前15日支付下一次的租金；4.铺面如需改造、拆除、收回等，西南交通大学后勤集团应提前二个月通知何丽琼；5.何丽琼应依法缴纳各种税费及管理费、卫生费，按本协议约定支付租金；6.在租赁期间，何丽琼承租的房屋西南交通大学后勤集团需自用、重修或被拆迁的，西南交通大学后勤集团、何丽琼均可变更或解除合同；7.何丽琼应按时交纳租金，如何丽琼未经西南交通大学后勤集团同意逾期支付，西南交通大学后勤集团有权要求何丽琼按拖欠租金金额的千分之五每天支付违约金；8.任何一方根本违反本合同的，应向守约方支付违约金，违约金按年租金总额的30%计算；9.本合同自双方签字盖章并交付租金之日起成立。西南交通大学后勤集团在该份合同上加盖印章，何丽琼亦在该份合同上署名并摁印。 西南交通大学将案涉租赁房屋交付何丽琼使用，何丽琼向西南交通大学交纳房屋使用费、管理费及物业费至2016年12月31日，何丽琼自2017年1月1日起未再向西南交通大学缴纳房屋使用费、管理费及物业费。 上述租赁合同期限届满后，西南交通大学与何丽琼未再签订新的房屋租赁合同，何丽琼继续使用案涉房屋至今。 2017年11月1日，西南交通大学向何丽琼发出《关于做好房屋清退工作的通知》，载明“原后勤保障处（后勤集团）负责管理的学校教职工服务区和学生生活服务区的营业用房于2015年进行了公开招租，根据招租公告和租赁合同约定，租期截止于2017年12月31日。按照教育部关于国有资产出租出借管理的有关规定和学校资产整改工作的总体部署，学校决定按照到期一批收回一批的原则，开展商铺清退工作。现根据合同约定提前告知各有关商家，请大家做好清理清退准备工作，配合学校做好资产整改工作”。 2018年1月11日，西南交通大学校领导工作会议纪要（西交校工纪[2018]3号）载明“会议主要内容及研究决定事项：会上，资产与实验室管理处及后勤与基建管理处汇报了当前九里校区W街、思达等商铺整改工作进展，……，经与会人员充分讨论，决定如下：……。三、资实处给后基处发新版收房通知，后基处于2018年3月将上述房屋收回并交还学校。……”。 以上事实有《房屋租赁合同》、《关于做好房屋清退工作的通知》、《通知签收表》、照片、《西南交通大学校领导工作会议纪要（西交校工纪[2018]3号）》、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，西南交通大学自愿放弃第二项诉讼请求中的恢复原状，不违反法律规定，本院予以确认。西南交通大学后勤集团与何丽琼签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效。因西南交通大学后勤集团系西南交通大学的分支机构，故西南交通大学后勤集团在上述合同中的权利义务应由西南交通大学承担。根据庭审查明的事实，《房屋租赁合同》期限届满后，何丽琼继续使用租赁物，西南交通大学、何丽琼对从2015年1月1日起至《关于做好房屋清退工作的通知》发出前，双方为不定期租赁关系不执异议，本院予以确认。对于西南交通大学向何丽琼发出上述《通知》后的法律效果，本院认为，该份《通知》所针对的对象为2015年进行了公开招租的、租期截止于2017年12月31日的营业用房，而案涉房屋并非该份《通知》所针对的商铺清理对象，故该份《通知》并不能视为西南交通大学对何丽琼继续租用房屋提出异议，故双方之间的不定期租赁关系仍然存续。对于西南交通大学主张因自用解除与何丽琼之间不定期租赁关系的诉讼请求，根据《房屋租赁合同》约定“在租赁期间，何丽琼承租的房屋，西南交通大学需自用、重修或被拆迁的，双方均可变更或解除合同”，故对于西南交通大学的该项诉讼请求，符合合同及法律规定，本院予以支持。因本院向何丽琼送达民事起诉状等法律文书的时间为2018年11月19日，故本院判令西南交通大学与何丽琼的不定期租赁关系于2018年11月19日解除。合同解除后，何丽琼应当在合理期限内将案涉房屋腾空并返还给西南交通大学。 对于西南交通大学主张何丽琼支付自2017年1月1日起至合同解除之日止房屋租金的诉讼请求，何丽琼对于向西南交通大学支付2018年3月4日之前房屋租金（或房屋占用费）无异议，但主张西南交通大学自2018年3月5日起开始实际停电、打围施工，案涉房屋没有实际使用功能，西南交通大学无权收取2018年3月5日之后的房屋占用费。一方面，何丽琼向本院提交的《停电通知》、《施工公告》及《照片》并不足以证明案涉房屋自2018年3月5日起已不具备合同约定的用途，另一方面，根据法庭查明的事实，何丽琼租用案涉房屋使用至今，且何丽琼亦认可其未将案涉房屋退还给西南交通大学的事实，故何丽琼应当向西南交通大学支付从2017年1月1日起至本院判令合同解除之日即2018年11月19日止，按照合同约定的使用费标准108000元/年向西南交通大学支付租金203572.6元（108000元÷365天×688天）。 对于西南交通大学主张何丽琼支付自2017年1月1日起至合同解除之日止管理费、物业费的诉讼请求，何丽琼主张管理费、物业费从2015年1月1日起并无约定，且西南交通大学收取管理费、物业费缺乏依据。本院认为，西南交通大学与何丽琼之间自2015年1月1日起至本院判令解除合同之日止为不定期租赁合同关系，原《房屋租赁合同》继续有效，何丽琼的上述主张不符合合同约定，本院不予支持。故何丽琼应当向西南交通大学支付从2017年1月1日起至本院判令合同解除之日即2018年11月19日止，按照合同约定的管理费72000元/年、物业费20000元/年向西南交通大学支付管理费135715.07元(72000元÷365天×688天)、物业费37698.63元（20000元÷365天×688天）。 对于西南交通大学主张何丽琼支付违约金100000元的诉讼请求，何丽琼认为西南交通大学无权主张违约金，且违约金标准过高。根据庭审查明的事实，何丽琼自2017年1月1日起未再向西南交通大学支付房屋租金，已经构成违约，但西南交通大学未就何丽琼逾期支付租金给其造成的损失向法庭举证，本院酌情判令何丽琼以房屋年租金108000元为基数，从2017年1月1日起至租金付清之日止，参照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准向西南交通大学支付逾期支付租金的违约金。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、西南交通大学与何丽琼之间的不定期租赁合同关系于2018年11月19日解除； 二、何丽琼于本判决生效之日起一个月内将位于成都市金牛区房屋腾空并交还给西南交通大学； 三、何丽琼于本判决生效之日起十日内向西南交通大学支付房屋租金203572.6元、管理费135715.07元、物业费37698.63元，共计376986.3元； 四、何丽琼于本判决生效之日起十日内向西南交通大学支付违约金，计算方式：以房屋年租金108000元为基数，从2017年1月1日起至租金付清之日止，参照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率为标准进行计算； 五、驳回西南交通大学的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 本案案件受理费2300元，减半收取计1150元，由何丽琼负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  栾森林 二〇一八年十二月二十日 书记员  王文凤