贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔04民终1098号 上诉人（原审原告）：闵家忠，男，1973年12月26日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区。 上诉人（原审原告）：陈明菊，女，1976年11月28日生，苗族，住址同上，系闵家忠之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：闵思鑫，系二上诉人之女，代理权限为特别授权。 被上诉人（原审被告）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区南华路六号。统一社会信用代码：91520400670713157L。 法定代表人：阳正威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘敏，系该公司员工，代理权限为特别授权。 上诉人闵家忠、陈明菊因与被上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初3343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案受理后，依法组成合议庭于2018年12月13日公开开庭进行了审理。二上诉人共同委托诉讼代理人闵思鑫、被上诉人委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闵家忠、陈明菊上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、本案为商品房买卖合同纠纷，应根据双方签订的合同判决，一审酌情判决被上诉人支付上诉人4000元违约金无法律依据。2、一审法院不按客观事实认定，而是主观臆断，其考虑经济、社会和谐、健康、有序发展，但侵害上诉人的合法权益，无法律依据。 二审被上诉人今旦房开辩称，一审判决事实理由清楚，希望二审法院依法判决。 原告闵家忠、陈明菊一审起诉请求：1、判令被告为原告购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府A5-17-1号商品房房屋所有权证书交付给原告;2、判令被告按照原告已付购房款总额466743元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2018年7月23日共1300天逾期办证违约金49280.6元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、本案诉讼费由被告承担。经一审法院向原告释明，原告所称的房屋所有权证书现为《不动产权证书》。 一审经审理查明，原告向被告购买被告所开发的丰景华府小区A5-17-1号房屋一套，购房总价款为466743元，并约定被告于2014年12月31日为原告办理商品房转移登记的相关文书并交付原告。同时《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记部分的第四项双方约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项第2款第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同时查明该房屋已经交付给原告使用。 一审法院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款466743元及被告尚未为原告办理不动产权证书的事实，故对原告陈述的事实予以确认。因丰景华府房屋尚未达到办理不动产权证书条件，故原告现要求被告办理原告所购买房屋的不动产权证书并交付给原告的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行主张权利。 现本案的争议焦点是：关于本案违约金时效问题。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，本案起诉于2018年7月26日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日之后的违约金暂计至原告起诉之日（2018年7月26日），2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止，因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。 关于违约金是否过高是否应当调整的问题。本案中被告认为该逾期办证违约金约定过高并要求调整。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺市辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调整违约金的请求，予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并且原告未举证证明因为被告的逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告从2015年10月1日起至2018年7月26日期间的逾期办证违约金4000元。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在判决生效之日起五日内支付原告闵家忠、陈明菊从2015年10月1日起至2018年6月26日止的逾期办证违约金人民币4000元。2、驳回原告闵家忠、陈明菊的其他诉讼请求。本案受理费人民币1366元，减半收取人民币683元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担（此款二原告已预交，被告在本判决生效之日起五日内直接支付给二原告，二原告不再向一审法院申请退取）。 二审各方当事人均未提交新的证据。 二审确认一审查明的事实。 本案争议焦点归纳为：一审关于违约金的认定是否正确。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定出卖人不能在约定期限内申请办理商品房转移登记，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在诉讼中，被上诉人认为该违约金约定过高并要求调减。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付上诉人使用，被上诉人是否在合同约定的时间内提供办证条件，对上诉人使用该房屋并无实质性影响，同时上诉人也未提供被上诉人逾期办证所致实际损失的相关证据材料。上诉人支付房款和被上诉人交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，当事人所处的经济、社会背景不同，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，一审法院根据购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，参照本辖区内同类纠纷的处理情况，将被上诉人承担违约金的数额酌情调整为4000元亦并无不当。 综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费1366元，由上诉人闵家忠、陈明菊负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄光美 审判员  宋 颂 审判员  黎福伟 二〇一八年十二月十三日 法官助理朱俊蓉 书记员田泽华（代） 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。