山东省烟台经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0691民初2560号 原告：山东三品恒大教育科技股份有限公司，住所地烟台市高新区。 法定代表人：王静，经理。 委托诉讼代理人：吴昀霞，山东一和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙莉，山东一和律师事务所律师。 被告：烟台开发区宝威生物技术有限公司，住所地烟台经济技术开发区。 法定代表人：王立明，总经理。 委托诉讼代理人：赵法学，山东环周（烟台）律师事务所律师。 第三人：杨玉晶，女，1962年出生，汉族，户籍地烟台经济技术开发区，住烟台经济技术开发区。 原告山东三品恒大教育科技股份有限公司（以下简称恒大公司）诉被告烟台开发区宝威生物技术有限公司（以下简称宝威公司）、第三人杨玉晶房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人孙莉、被告诉讼代理人赵法学、第三人杨玉晶到庭参加了诉讼。 原告恒大公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即协助原告办理烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号301号房产的不动产权属证书;2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：第三人与被告于2012年7月22日签订《房屋买卖合同》,被告将位于烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号301号房产转让给第三人,该房产项下的土地使用权也应归第三人享有。后第三人起诉被告协助办理房产证,烟台经济技术开发区人民法院(2013)开民三初字第171号民事判决书,依法判令被告协助第三人办理房产过户手续。2013年10月29号,该房产登记到第三人名下,第三人于2015年3月19日将该房产入股到原告公司,于同年4月14日协助原告办理完成房屋产权证书。因当时未实行不动产登记制度,房地分散登记造成该园区土地未分割到户,未能办理单独的土地使用权证书。现因土地和房产统一设立不动产登记制度,经致询不动产管理中心万寿山路5号内3号楼的抵押、查封情况,答复为:被告抵押的土地范围为被告名下房屋所占有土地(即2号楼项下土地),被告有义务协助原告办理不动产登记,根据申请登记原则,需原、被告双方共同申请。现经原告与被告多次沟通被告拒绝配合,被告的行为严重侵犯了原告的合法权益,导致原告无法拥有完整物权,经与被告协商无果。故原告为维护自己的合法权益诉至法院,请求法院依法判准原告所请。 被告宝威公司辩称，原告没有向我方支付房屋对价，所以被告才没有为原告办理权属证书，房屋买卖合同也是不真实的。 第三人杨玉晶述称，我们当时办理房证的时候经过法院判决合同有效并办理了相关手续，我们认为被告陈述合同是假的以及没有支付房款是不成立的。我们有合同以及缴纳税款的相关证据可以证明。 本院经审理认定事实如下：就第三人杨玉晶与被告宝威公司关于涉案房屋买卖合同纠纷，本院于2013年4月20日作出（2013）开民三初字第171号民事判决书，认定以下事实：“2012年7月22日，原告杨玉晶与被告宝威公司签订房屋买卖合同，约定被告宝威公司自愿将其所有坐落在烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号301号建筑面积1241.63的房屋出售给原告杨玉晶，价款136万元，被告宝威公司于2012年7月30日前将上述房屋交付给原告杨玉晶。双方还约定2012年11月10日前被告宝威公司携带有关材料与原告杨玉晶共同到产权登记机构申请办理过户手续，过户所需缴纳的税费由原告杨玉晶负担。上述合同签订后，原告杨玉晶依约全额向被告支付了房屋价款，被告宝威公司亦依约于2012年7月30日将涉案房屋交付原告，但被告宝威公司至今未协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续。另查，被告宝威公司于2006年9月1日取得涉案房屋所在土地的国有土地使用权证书[烟国用（2006）第××号，地号57-9，使用权面积9539.83平方米，使用权类型为出让，地类（用途）为工业用地，终止日期2056年7月10日]。2011年3月16日，被告宝威公司取得涉案房屋的房屋所有权证书，房产证号烟房权证开字第××号。”并据此判决：“一、原告杨玉晶与被告烟台开发区宝威生物技术有限公司于2012年7月22日签订的房屋买卖合同合法有效。二、被告烟台开发区宝威生物技术有限公司于本判决生效后三十日内协助原告杨玉晶办理坐落于烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号楼301号房屋（建筑面积1241.63平方米，房屋所有权证号为烟房权证开字第××号）的房屋所有权变更登记手续。案件受理费3000元，由被告负担。” 上述判决发生法律效力后，被告宝威公司未有履行上述协助办证义务，经第三人杨玉晶申请执行，本院作出（2013）开执字第617号执行裁定书将涉案房屋过户登记至第三人杨玉晶名下。2013年10月29日，第三人杨玉晶取得涉案房屋所有权证书（烟房权证开字第××号）。2015年3月19日，第三人杨玉晶与烟台宇利货运有限公司签订投资入股协议，约定第三人杨玉晶以涉案房屋作价500万元入股该公司。2015年4月14日，烟台宇利货运有限公司取得涉案房屋所有权证书（烟房权证开字第××号）。2015年10月14日，烟台宇利货运有限公司更名为烟台宇利物流股份有限公司。2015年11月10日，烟台宇利物流股份有限公司取得涉案房屋所有权证书（烟房权证开字第××号）。2017年1月16日，烟台宇利物流股份有限公司更名为烟台海江物流股份有限公司。2017年12月29日，烟台海江物流股份有限公司更名为原告恒大公司。 2018年6月6日，被告宝威公司与烟台农村商业银行开发区支行签订编号为2018年第118060601号流动资金借款合同，约定被告宝威公司向其借款650万元，期限自2018年6月6日至2019年6月5日。同日，双方签订编号为2018年第118060601号最高额抵押合同，约定被告宝威公司所担保的最高余额为1800万元，期限为2018年6月6日至2023年6月5日，抵押清单抵押财产作价18476000元。双方办理了鲁2018烟台市开不动产证明第0012916号不动产登记证明，该证明载明的抵押权人为烟台农村商业银行开发区支行，义务人为被告宝威公司，其他注明“不动产权证书号：××；抵押方式：最高额抵押；担保债权的数额：1800万元；债务履行期限：2018年6月6日至2023年6月5日；共5套房屋联合抵押，具体抵押金额详见抵押合同。”其中烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号、烟房权证开字第××号房产均位于烟台开发区万寿山路5号内2号楼，所有权人均为被告宝威公司，每套房产的建筑面积均为1048.63平方米。 2018年8月31日，烟台市不动产登记中心开发区分中心为原告诉讼代理人出具“关于万寿山5号内3号楼是否被抵押,查封 的回复：山东一和律师事务所:贵所致我中心的致询函收悉,现就函及之有关事项回复如下:1、房屋所有权发生转移的,根据房地一致性登记原则,土地使用权随房屋所有权一并转移。宝威公司抵押的土地范围为其名下房屋所占用土地,由于当时未实行不动产登记制度,房地分散登记,造成该园区土地未分割到户。2、宝威公司有义务提供相关的证明材料协助权利人办理不动产登记。3、根据依申请登记原则,应双方共同申请,如宝威公司拒不配合,建议通过法院裁定、强制执行的方式解决。” 本院认为，本案争议的焦点问题是原告能否请求办理案涉房屋的不动产权属证书。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。已发生法律效力的（2013）开民三初字第171号民事判决中已经确认第三人杨玉晶与被告宝威公司签订的房屋买卖合同合法有效，并判决被告宝威公司协助第三人杨玉晶办理案涉房屋所有权变更登记手续，经本院强制执行第三人杨玉晶已取得案涉房屋的所有权及所有权证书。第三人杨玉晶将案涉房屋投资入股到烟台宇利货运有限公司成为该公司资产，并将该房屋过户至烟台宇利货运有限公司名下；后烟台宇利货运有限公司更名为烟台宇利物流股份有限公司，并将该房屋过户至烟台宇利物流股份有限公司名下；后该公司最终更名为原告恒大公司，其虽没有办理涉案房屋所有权证书的更名手续，但不影响原告取得涉案房屋的所有权及依托的土地使用权。现因无生效法律文书确认涉案房屋占用范围内的土地使用权需一并过户至第三人杨玉晶及后来所有权人原告名下，所以原告提起本案诉讼。鉴于山东省烟台地区已实行房屋和土地统一登记的房地产权证登记制度及地随房走的原则，原告提起本案诉讼，要求将涉案房屋占用的土地使用权变更登记至其名下，是解决双方纠纷的必然要求，故原告请求判令被告立即协助其办理涉案房产的不动产权属证书，并无不当，本院予以支持。 被告辩称涉案房屋依托的土地使用权已办理抵押登记手续不具备办理不动产权属证书的条件，其理由不能成立，因为被告与烟台农村商业银行开发区支行签订最高额抵押合同、办理抵押登记手续均系发生在本案第三人及原告更名前的烟台宇利货运有限公司取得涉案房屋所有权之后，且被告提交的抵押权证书明确载明载明共5套房屋联合抵押，被告未再提交其他证据证明已抵押的财产包括涉案房屋所依托的土地使用权，所以对其辩称的上述主张，本院不予支持。 关于被告主张因其与第三人签订的房屋买卖合同不真实且第三人未真实支付房款而提起反诉要求原告支付房款（按照房地产过户时的市场价及利息）问题，因第三人杨玉晶与被告宝威公司签订房屋买卖合同的效力、房屋交付及房款支付等问题已经生效的（2013）开民三初字第171号民事判决予以确认，被告如对上述问题有异议可按法律规定另行处理，不属于本案的审理范围，其提起的反诉不符合法律规定，且其反诉请求不明确，所以对其提起的反诉，本院不予受理（在庭审过程中已明确告知被告）。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告烟台开发区宝威生物技术有限公司于本判决生效后三十日内协助原告山东三品恒大教育科技股份有限公司办理坐落于烟台经济技术开发区万寿山路5号内3号楼301号房屋（建筑面积1241.63平方米，房屋所有权证号为烟房权开字第××号号）的房屋不动产权属证书。 案件受理费200元减半收取100元，由被告烟台开发区宝威生物技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  韩刚 二〇一八年十二月十二日 书记员  王琳