云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初10092号原告（反诉被告）郭伟，女，汉族，1968年9月18日生，身份证登记住址云南省玉溪市红塔区。委托代理人吕常国，北京盈科（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）昆明匠寓科技有限公司。住所云南省昆明市五华区青年路。法定代表人秦金刚。委托代理人储亚青，云南滇缅律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人周鹏，男，汉族，1989年2月4日生，身份证登记住址辽宁省普兰店市。系公司员工，特别授权代理。原告郭伟诉被告昆明匠寓科技有限公司（以下简称“匠寓公司”）合同纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后，被告匠寓公司提出反诉，本院受理后依法组成合议庭，于2018年12月4日公开开庭进行了合并审理。原告郭伟的特别授权代理人吕常国、被告匠寓公司的特别授权代理人储亚青、周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭伟诉称：原、被告于2018年6月13日签订《房屋出租委托合同》,约定被告代理原告出租官渡区馨逸雅筑某栋某单元某号房屋，委托期限为2018年9月23日至2028年9月23日，约定原告于2018年6月13日将房屋交付被告。合同签订后，原告依约将房屋交付被告。此后未收到被告关于房屋承租的任何信息。2018年9月18日，原告发现被告将房屋隔断装修并进行分租。原告于2018年9月20日与被告协商解除无果，2018年9月21日原告委托北京盈科（昆明）律师事务所向被告发律师函，正式解除双方的委托。原告认为被告作为原告的房屋出租代理人，因本着勤勉诚信的原则，维护原告的合法权益，被告未经委托人同意，私自将房屋出租，已经超出了代理人的权限。更为严重的是被告行为给房屋及其他业主带来安全隐患，已经违反了国家相关法规，原、被告系委托代理关系，原告有权随时终止委托。且在委托期内原告已经告知被告终止合同的履行。故原告诉至法院诉请判令：一、被告将原告委托出租的房屋恢复原状、返还原告；二、被告给付原告损失6999元（自原告房屋交付之日起计算到起诉日止，参照合同约定月2333元）；三、被告给付自起诉之日起至实际交房之日原告损失（约定参照合同约定月2333元）；四、本案的诉讼费由被告承担。被告匠寓公司辩称：一、被告与原告并非委托代理关系，实为房屋托管关系，原告无权终止合同。被告于2018年6月13日与原告签订《房屋出租委托合同》约定被告以承租的方式对房屋进行租赁经营。根据合同，原告授权同意被告对房屋的使用方式为对外出租使用，并给被告预留免租期用于接洽承租，且同意被告对房屋进行装修装饰、隔断安装分割出租。被告向原告支付房租，并明确无论房屋出租与否，被告按时支付房租。二、被告分租的面积符合法律、法规的规定，亦没有给其他业主造成安全隐患。三、被告依约向原告支付房租。2018年6月13日至2018年9月23日为合同约定的装修免租期，合同约定原告预留45天作为被告接洽承租的免租期（每年9月23日至11月8日），即原告计算租金的起始日期从2018年11月8日开始。被告于2018年6月14日通过银行转账给原告3505元，该房租的有效期为2018年9月23日至12月22日（其中扣除了9月23日至11月8日）。被告匠寓公司提出反诉提出诉讼请求：一、反诉被告（即本诉原告，下统称原告）赔偿反诉原告（即本诉被告，下统称被告）因违约解除《房屋出租委托合同》的违约金36,750元（24,500元/年×10年×15%）；二、原告赔偿被告装修损失费10,015元；三、反诉诉讼费由原告承担。事实和理由：原、被告签订的《房屋出租委托合同》第二条、第五条第3项、第六条约定明确了被告对外出租房屋的权利、原告同意被告对房屋进行隔层装修并分割出租的权利以及原告提前终止合同需要支付合同总租金15%的违约金。合同签订后，原告缺乏事实和法律依据要求解除合同，原告存在违约行为，应按合同赔偿被告。合同履行过程中，原告对房屋进行了装修，对原告的违约行为造成被告损失的，原告应予赔偿。原告郭伟对反诉辩称：一、原告与被告系委托代理关系，不存在租赁或托管关系。合同内容明确可以看出房租并不是被告承担，而是租客交给被告，被告负责划到原告账户，如果没有全年出租，那么补足租金的风险才由被告承担。二、被告行使权力需要有原告授权。合同中并没有约定授权范围，故在被告签订相关合同之前，有向原告明确授权和征求原告意见的义务，但被告并没有通知原告。被告私自签订合同属于超越代理权的行为。事后，原告并没有追认被告的行为，并发函要求解除委托。由此产生的不利后果由被告承担。三、被告存在违约行为。被告将租赁房屋分租给四个主体，属于群租房，具有社会危害性，应予以制止。四、原、被告属于委托代理关系，原告有权随时终止合同。五、被告存在违约行为，应承担违约金。但双方约定违约金过高，可由法院调整。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行质证、认证。本案原、被告对下述事实无争议：2018年6月13日，原告郭伟（合同甲方）与被告匠寓公司（合同乙方）签订《房屋出租委托合同》约定：甲方将坐落于昆明市官渡区馨逸雅筑某栋某单元某号合计面积约为136.39平方米的房屋委托乙方对外出租。甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜。并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。委托期自2018年9月23日至2028年9月23日止共计十年。委托期满时，如乙方仍有客户居住该房，乙方应通知甲方，甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过6个月。延长期内，乙方应按委托标准支付租金。甲方应于2018年6月13日前将房屋交付给乙方。甲方同意预留每年45天作为乙方接洽承租的免租期，免租期于每年首次付款中扣除。免租期后从2018年11月8日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方每年10个月零15天的房租。无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上（遇节假日顺延，不再另行通知）。甲方同意每年在免租期内如产生租金收入，作为乙方报酬。房屋租金为2333元/月，按季度交付租金共计每年24,500元.甲方收取租金方式为银行划账。甲方允许乙方对该房屋进行相应的装修装饰及家具家电的配置与更新，甲方同意乙方进行隔断安装并对外分割出租。上述合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告进行了装修并隔断分租给案外人使用。2018年6月14日，罗琼向原告郭伟转账支付3503元，被告主张该款项为支付给原告自2018年9月23日至2018年12月22日的租金（其中9月23日至11月8日为免租期）。原告认为被告将房屋隔断装修后分租，但未告知原告，原告主张本案属于委托代理合同纠纷，故原告向被告发函解除了合同并要求被告恢复房屋原状并返还。被告则认为被告按约履行合同，双方合同属于房屋租赁合同，不属于委托合同，合同不应解除，并称已经将该房分别出租给四位租客，但并未提交相应证据本案争议焦点为：本案原、被告属于何种法律关系？合同是否已解除？针对争议焦点一，本院认为委托合同是委托人和受托人约定，由委托人处理委托人事务的合同。在原、被告签订的《房屋出租委托合同》的用词为委托人、被委托人，但从合同的实质内容来看，原告将房屋交付给被告，被告使用房屋并以每月2333元的标准向原告支付租金。合同的实质内容显示原、被告系租赁合同关系。原告认为租金是由被告对外收取后转账给原告，但合同约定被告按季度交付租金，每年24,500元，在对外出租房屋情况不明的情况下就确定了租金收付标准，不符合常理，故本院不予采纳原告的主张。针对争议焦点二，本院认为，《房屋出租委托合同》中明确约定了被告可装修装饰、进行隔断安装并对外分割出租，原告以被告未征得原告同意将房屋隔断装修并进行分租为由要求解除合同、恢复原状和返还房屋的诉请，无事实依据，本院不予支持。原告所提交证据不能证明被告具有违约行为，即原告知晓被告接手房屋后将会进行装修、隔断等行为的，故原告要求被告赔偿损失的诉请，无事实依据，本院不予支持。原告向本院提出解除合同的诉请，然而合同性质不清，原告诉请指向与事实不符，故原告的诉请本院不予支持。针对被告的反诉，因合同实际尚未解除，且被告仍在使用租赁房屋，被告无实际损失，被告仅因原告起诉就主张要求原告赔偿违约金和装修损失费的诉请，且是按照十年租期、租金计算主张，于法无据，对被告的反诉诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告郭伟的本诉诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）昆明匠寓科技有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉诉讼费50元，由原告郭伟承担。反诉费485元，由被告（反诉原告）昆明匠寓科技有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  吴兰珍人民陪审员  周蓓蕾二〇一八年十二月二十一日书 记 员  李彦霈