山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初10265号 原告:济南市纺织科学研究院，住所地济南市。统一社会信用代码：123701004930012118。 法定代表人：李勤峰，院长。 委托诉讼代理人:张海侠，翟剑波（均系特别授权代理），均系泰和泰（济南）律师事务所律师。 被告:江真，女，1969年9月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：于树勇（一般代理），山东海扬律师事务所律师。 原告济南市纺织科学研究院（以下简称纺织科学院）与被告江真房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案。2018年11月13日根据原告的申请，本院裁定查封江真名下坐落于济南市天桥区xxx东路x号x号楼x-5xx房产（房产证号为天11xxx2）及江真名下坐落于济南市天桥区xxx东路x号x号楼x-6xx房产（房产证号为天11xxx1）。2018年11月30日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张海侠，翟剑波，被告委托诉讼代理人于树勇均到庭参加诉讼。因案情需要，本院分别于2018年12月13日、2018年12月28日第二次、第三次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张海侠，翟剑波，被告江真及其委托诉讼代理人于树勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纺织科学院向本院提起诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2005年4月1日签订的关于济南市x院内x号楼x单元6xx室的《房屋买卖协议》和关于济南天桥区xx东路x号院内x号楼x单元5xx室的《房屋买卖协议》已于2018年11月4日解除；2、判决被告于2018年12月31日之前协助原告将位于济南市x院内x号楼x单元6xx室和济南市x院内x号楼x单元5xx室的房屋过户至原告名下；3、本案的案件受理费、保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告将上述第1项诉讼请求变更为：判决确认原告与被告于2005年4月1日签订的关于济南市x院内x号楼x单元6xx室的《房屋买卖协议》和关于济南天桥区xx东路x号院内x号楼x单元5xx室的《房屋买卖协议》不成立。事实与理由：原、被告双方于2005年4月1日签订了两份《房屋买卖协议》，第一份协议约定：原告将位于济南市x院内x号楼x单元6xx室的房屋卖给被告，被告自合同签订之日向原告支付购房款134050元，原告协助被告办理房产手续。第二份协议约定：原告将位于济南市x院内x号楼x单元5xx室的房屋卖给被告，被告自合同签订之日向原告支付购房款141935元，原告协助被告办理房产手续。协议签订后原告依照两份《房屋买卖协议》的约定将两套涉案房屋办理至被告名下，但时至今日，被告一直未能按照约定向原告支付购房款。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告有权解除双方签订的《房屋买卖协议》，故原告于2018年11月3日向被告发出了《解除合同通知》，被告于2018年11月4日收到上述《解除合同通知》，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》已经解除，被告应当将涉案房屋返还给原告。故原告诉至本院。又在诉讼过程中，原告从被告委托诉讼代理人的陈述中得知，涉案两份《房屋买卖协议》非江真本人所签，后经原告核实，涉案两份《房屋买卖协议》均为原告单方制作，目的是为了分户需要，法律规定了合同成立始于要约终于承诺，涉案两份《房屋买卖协议》只是原告一方自行出具的“协议，原、被告之间并未建立房屋买卖合同关系，对原、被告不具有拘束力，被告不享有合同约定的权利和利益，故原告提出变更诉讼请求。 江真辩称，1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告已经丧失了合同的解除权，除斥期间没有延长、中止、中断的问题。原告于2005年5月为被告办理房产证时就应当知道解除权的发生，在长达十几年的时间里原告都没有主张解除合同，原告现主张解除合同没有法律依据。2、原告以被告未缴纳购房款为由，起诉要求解除合同，但未根据法律规定预先催告，不符合合同法的规定。3、双方之间的购房合同是一种债权，涉案房屋物权已转移至被告名下，购房合同已处于一个履行完毕的状态，合同债权已转化为物权，已经没有合同可以解除。4、原告的诉讼请求违反法律规定，原告申请了财产保全，若给被告造成损失，被告将进行索赔。5、根据合同法规定，合同的成立是指双方意思表示一致，而不是说这种意思表示一致的载体，合同本质上就是意思表示，与合同书不是一种概念，合同书是一种意思表示的证据和载体，具体到本案原告有出卖给被告两处房产的意思表示，被告也同意买售两处房产，那么说买卖合同已经成立。6、合同成立的表面还在于双方已经实际就房屋买卖过户都履行完毕，这种行为本身就已经证明合同成立，这种基本的法理在关于合同成立条款里，第三十五条、三十七条有明确规定。7、在济南市天桥区人民法院（2018）鲁0105行初121号一案中，原告作为第三人参加诉讼，原告在该案中答辩称，对讼争的房产登记没有任何异议，办理房产证登记时的资料都是真实的，而在今天又称办理涉案房产的登记材料都是原告单方制作的，相互矛盾。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、位于济南市天桥区xx东路x号楼原系原告名下财产。2004年11月2日，济南市财政局出具济财统[2005]2号《关于同意济南市纺织科学研究院处置住房的批复》，同意纺织科学院以不低于资产评估价格处置位于天桥区xx东路x号院内的18套住房。 2、2005年4月1日，纺织科学院（作为甲方）与江真（作为乙方）签订《房屋买卖协议》一份，双方约定：一、甲方自愿将其所有的坐落在天桥区xx东路x号院内x＃住宅楼x单元6xx室的房产，建筑面积75.30平方米（含公用分摊面积）卖于乙方。乙方对上述房产作了充分了解，自愿购买。二、双方协商议定上述房产价格为人民币134050元，大写壹拾叁万肆仟零佰伍拾零元整。自本合同签订之日，乙方向甲方支付购房现金人民币壹拾叁万肆仟零佰伍拾零元整。三、付款方式：现金。甲方在收到全部房款之日起三日内，将房屋钥匙交于乙方，并记录水电表的基数。四、甲方保证上述房产权属清楚、合法，若房产发生产权纠纷，由甲方负责解决，造成经济损失的由甲方赔偿。同时协助乙方办理房产手续。五、办理房产手续所需要交纳的有关税、费，由乙方（买方）承担。六、违约责任：甲方双方自合同签订后，中途若乙方违约，应书面通知甲方，甲方在三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还给乙方；若甲方违约，应自违约之日起三日内将乙方所支付的购房款（计利息）返还给乙方。七、双方约定的其他事项：1、此房产若买卖，只可按当年房产评估价买给甲方。2、此房只准购房当事人居住，不得出租或借给他人居住。 2005年4月1日，纺织科学院（作为甲方）与江真（作为乙方）又签订《房屋买卖协议》一份，双方约定：一、甲方自愿将其所有的坐落在天桥区田庄东路4号院内x＃住宅楼x单元5xx室的房产，建筑面积75.30平方米（含公用分摊面积）卖于乙方。乙方对上述房产作了充分了解，自愿购买。二、双方协商议定上述房产价格为人民币141935元，大写壹拾肆万壹仟玖佰叁拾伍元整。自本合同签订之日，乙方向甲方支付购房现金人民币壹拾肆万壹仟玖佰叁拾伍元整。三、付款方式：现金。甲方在收到全部房款之日起三日内，将房屋钥匙交于乙方，并记录水电表的基数。四、甲方保证上述房产权属清楚、合法，若房产发生产权纠纷，由甲方负责解决，造成经济损失的由甲方赔偿。同时协助乙方办理房产手续。五、办理房产手续所需要交纳的有关税、费，由乙方（买方）承担。六、违约责任：甲方双方自合同签订后，中途若乙方违约，应书面通知甲方，甲方在三日内将乙方已支付的购房款（不计利息）返还给乙方；若甲方违约，应自违约之日起三日内将乙方所支付的购房款（计利息）返还给乙方。七、双方约定的其他事项：1、此房产若买卖，只可按当年房产评估价卖给甲方。2、此房只准购房当事人居住，不得出租或借给他人居住。 上述两份《房屋买卖协议》落款处甲方均加盖有纺织科学院的公章，但乙方处“江真”的签名和手印不是江真本人所签、所捺，江真认可该代签签名效力。后原告变更诉讼请求，认为该二份《房屋买卖协议》实为纺科院单方出具，真实目的是为办理房产分户需要，并非将案涉房屋出售给江真，只是空挂在江真名下。 对涉案二房屋登记在江真名下的经过，纺织科学院的原法定代表人宫献治称，其自2003年开始主持纺织科学院的工作，涉案2号楼于1998年建成，开始建设时，纺织科学院与济南新纪元电子有限公司（以下简称新纪元公司）有一个共建协议，3单元由新纪元公司作为职工宿舍使用。2003年底2004年初面临政府机构改革，涉案2号楼3单元的18套房屋是纺织科学院的大证，为了解决分户问题，经与新纪元公司老板崔金东协商，并向上级主管部门请示，同意按房屋现状评估，按不低于评估价格走国有资产处置的意见，可一次性办理分户。经与崔金东协调，其中三套房屋由纺织科学院的职工购买，共余15套房屋由崔金东提供的11人名单（包括江真）购买，然后纺科院与该11人沟通，并告诉他们“你们同意按照评估价格和房屋现状同意受让，然后纺科院才能办理报告审批手续”，在得到该11人的同意后，大概2004年初纺织科学院开始办理分户事宜，包括向国资委打报告、进行资产评估、写申请，这样前后持续了大概一年的时间，在2005年，所有18套房屋全部办理了分户登记，登记在了这11人名下，并全部办理了房产证。当时约定先办证，后付款。 庭审中，原告提供其于2005年4月12日的会议纪要一份，载明：我单位建于1998年的2#职工住宅楼，当时与新纪元公司的老板口头商定，由其出资100万元，建成后给其一个单元的使用权，并按其要求设计的户型约计1200平方米左右。在建房前后，新纪元公司陆续给了我院83万元（截止以2002年6月），于1999年5月交给新纪元使用。因新纪元公司承诺的100万元长期未能到位，而且房屋其员工一直居住使用着，我院于2003年开始，多次找其协商，并且拿出几套方案，敦促其尽快解决。至2004年4月，由我单位的主管领导亲自出面，与新纪元公司老板达成意向：双方的房租与利息互抵，房产评估后，按照评估价售给新纪元公司，条件是只限新纪元公司的职工本人使用和居住，出售时按当年度的评估价只能卖于我院，保证国有资产不流失。至此，我院开始办理出售处置房产的各种审批手续，期间，因受上级有关部门体制的调整影响，到目前，已通过财政局的审批、房产评估等各种手续进入到房产交易阶段。根据院务会的研究及向市经委分管领导汇报经同意，为解决我院在职职工且没有房产权的住房困难，在2#楼三单元十八套住房的处置时，留出三套，其余十五套按评估价2000元每平方米建筑面积，出售给新纪元，我单位三位职工购房按同等条件办理。这样，既解决了长期遗留下的房产不明晰、欠账收不回来的问题，又可以盘活现有资产为我院增加部分收入…… 被告江真对受让涉案房屋的经过称，涉案二房屋系其原就职单位新纪元公司奖励给她的，当时新纪元公司奖励很多职工，江真系其中一个，当时在新纪元公司与原告均在场的情况下，江真曾携带结婚证等签过一些材料，其中应该有委托书，大概内容是委托新纪元公司办理涉案房屋事宜。江真本人没有签订过房屋买卖协议，亦没有缴纳购房款，但她认可涉案二份《房屋买卖协议》上代其签名的签名效力。且称当时有一个同事与江真同样的情况，纺织科学院通知他补缴购房款，他按照通知补缴了，现在没有任何权属纠纷。但纺织科学院从未向她催缴购房款，虽然她出国了，但其家里的电话一直没变，家里也有人，纺织科学院在涉案二房屋登记在江真名下而不与江真联系的情况下转卖他人，违反法律规定。 3、2005年5月16日，原告委托其工作人员张明贵办理了涉案房屋的产权转移手续，其中江真的身份证其称是新纪元公司给原告。2005年6月6日，江真到到房管部门在涉案房屋的《济南市房产管理局房屋权属登记表》领证人处签名。原告称涉案房屋产权转移手续中，江真仅仅参与了领证这一行为，其余行为均系原告单方办理，江真于该日领取房产证后即交给了原告，由原告保管至今。江真称新纪元公司通知其去房管局签字，其只是签了一个名，房产证是由新纪元公司统一领取的。 4、登陆企查查网站，可以查询到新纪元公司现处于吊销状态。原、被告均称无法联系到新纪元公司。 本院认为，根据原告在房管部门办理涉案房屋产权转移手续时提交的证据，可以看出原告有转让涉案房屋的意思表示；根据被告江真在《济南市房产管理局房屋权属登记表》上领证人处签名可以看出江真有受让涉案房屋的意思表示，故双方之间的《房屋买卖协议》成立，对原告要求确认涉案两份《房屋买卖协议》不成立的主张，本院不予支持。原告要求被告协助其办理涉案二房屋过户至原告名下的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告济南市纺织科学研究院的诉讼请求。 案件受理费22800元，减半收取11400元，由原告济南市纺织科学研究院负担。财产保全费5000元，由原告济南市纺织科学研究院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审 判 员 高凤英 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 李雅楠 书 记 员 韩鹏辉