河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再718号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省李庄置业有限公司。住所地：林州市振林区长安大道中段。法定代表人：牛卫松，该公司总经理。委托诉讼代理人：李斌，河南奥博律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：石金林，男，汉族，1970年5月17日出生，住河南省林州市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李湘云，女，汉族，1971年10月9日出生，住址同上，系石金林之妻。二被申请人的共同委托诉讼代理人：郭峰，河南林虑律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：秦太昌，男，汉族，1965年8月29日出生，住河南省林州市。一审被告：林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部。住所地：林州市长春大道。一审被告：郭海洲，男，汉族，1971年5月29日出生，住河南省林州市。再审申请人河南省李庄置业有限公司（以下简称河南李庄置业公司）因与被申请人李湘云、石金林、秦太昌、一审被告林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部、郭海洲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市中级人民法院（2016）豫05民终2365号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月14日作出（2017）豫民申2611号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭审理了本案。再审申请人河南李庄置业公司的委托诉讼代理人李斌、被申请人李湘云、石金林及其共同委托诉讼代理人郭、被申请人秦太昌、一审被告郭海洲到庭参加诉讼。一审被告林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部经本院依法公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南李庄置业公司申请再审称：1.案涉房屋销售时秦太昌不代表河南李庄置业公司，其以林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部签订的购房合同确认无效后，因林州市李庄置业有限公司不存在，故应由秦太昌承担责任；2.一审起诉状中李湘云明确认定林州李庄置业有限公司的负责人是秦太昌，李湘云、石金林与林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部或者秦太昌签订的合同，与河南省李庄置业没有任何关系。李湘云、石金林的购房款没有交到河南李庄置业公司，河南李庄置业公司也没有为其出具合同或者收据；3.秦太昌、郭海洲与河南李庄置业公司并无关系，其二人没有河南李庄置业公司的授权，也未以该公司的名义与石金林、李湘云签订购房合同，因此其行为不构成表见代理，河南李庄置业公司不应承担返还购房款的责任。综上，请求撤销原审判决，改判驳回石金林、李湘云对河南李庄置业公司的诉讼请求。石金林、李湘云辩称：1.石金林、李湘云与林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部签订的购房合同应当视为与河南李庄置业公司签订的合同，河南李庄置业公司应当承担返还义务；2.显示有林州市李庄置业有限公司的广告宣传页的热线电话、地址与河南李庄置业公司的广告宣传页一致;3.石金林、李湘云有理由相信两个公司为同一个单位，秦太昌的行为对外代表河南李庄置业公司，其行为构成表见代理。河南李庄置业公司应当承担返还购房款的责任。综上，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。秦太昌辩称：石金林、李湘云的购房款应当由河南李庄置业公司承担返还责任。因河南李庄置业公司欠秦太昌的工程款，所以秦太昌和郭海洲、范用成、王菲菲四人去石金林家替河南李庄置业公司售楼部收取购房预付款以冲抵其工程款。收取购房款后交到了河南李庄置业公司的会计牛晓云手中。购房合同本应由秦俊昌负责签订，经其授权秦太昌代替秦俊昌在购房合同上签字。河南李庄置业公司与林州市李庄置业有限公司是同一个公司。郭海洲辩称：郭海洲是在河南盛达建设有限公司（以下简称盛达公司）承包秦太昌的钢筋、二次结构施工工程，其与秦太昌等人去石金林家收取110000元购房款后，交给了秦太昌建筑工地的会计李国海，因此该笔款项应当由李国海负责。郭海洲只经手了这一笔款项，对于另一笔160000元的款项不知情。请求驳回李湘云、石金林对郭海洲的诉请。2015年7月22日，石金林、李湘云向林州市人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.确认石金林、李湘云与林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部签订的金色阳光小区认购书无效；2.依法判令河南李庄置业公司、林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部、秦太昌、郭海洲共同返还石金林、李湘云房款270000元及利息（利息从2012年7月17日按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费用和其他费用由河南李庄置业公司、林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部、秦太昌、郭海洲承担。一审法院认定事实：李湘云、石金林于2012年7月17日与林州李庄置业签订了《金色阳光小区认购书》，秦太昌作为经办人在该认购书上签有姓名，当日，石金林向林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部缴款160000元，林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部在购房款收据上加盖有印章。郭海洲分四次收取石金林房款共计110000元，每次收款郭海洲均为石金林出具取（收）条，2015年4月21日郭海洲为石金林出具了保证条一张，内容为：“郭海洲保证在2015年5月5日前必须把金色阳光石金林、石玉林二套房屋解决清楚，到时交房或退钱必须解决，否则一切后果郭海洲自负，承担一切责任。”另查明，经工商查询，林州市李庄置业有限公司未经工商登记。一审法院认为:林州市李庄置业有限公司未进行工商登记，其与金色阳光项目部均不具备享有民事权利和承担民事义务的主体资格，故石金林、石玉林与林州市李庄置业有限公司金色阳光项目签订的认购书无效。秦太昌作为林州市李庄置业有限公司经办人与石金林、石玉林签订了认购书，结合石玉林诉河南李庄置业公司、林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部、秦太昌一案中石玉林提供的金色阳光小区宣传页和照片，石金林、李湘云有理由相信秦太昌具有代理河南李庄置业公司销售房屋的权利，且石金林、李湘云购买房屋为善意，故秦太昌的行为构成表见代理，河南李庄置业公司应当承担返还石金林、李湘云购房款的义务，河南李庄置业公司承担因秦太昌表见代理行为产生的责任后，可以向秦太昌追偿因其行为而造成的损失；郭海洲庭审时认可收取了石金林、李湘云房款并为其出具保证书，现石金林、李湘云诉请要求郭海洲返还房款，予以支持。关于石金林、李湘云要求利息的诉求，一审法院支持石金林、李湘云自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院于2016年4月20日作出（2015）林劳民初字第153号民事判决：一、李湘云、石金林与林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部签订的金色阳光小区认购书无效；二、河南李庄置业公司于判决生效之日起十日内返还李湘云、石金林购房款160000元及利息（利息自2015年7月22日起至本判决确定的履行期限之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、郭海洲于本判决生效之日起十日内返还李湘云、石金林房款110000元（利息自2015年7月22日起至本判决确定的履行期限之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回李湘云、石金林的其他诉讼请求。案件受理费5350元，河南李庄置业公司负担3210元，郭海洲负担2140元。河南李庄置业公司不服一审判决，向河南省安阳市中级人民法院（以下简称二审法院）上诉请求：撤销原判，改判由秦太昌返还李湘云、石金林购房款160000元及利息。二审法院认定的事实与一审法院一致。二审法院认为：河南李庄置业公司认可开发了涉案楼房，秦太昌向李湘云、石金林推销河南李庄置业公司开发的房屋，从一审相关证据来看，李湘云、石金林有理由相信秦太昌具有代理河南李庄置业公司销售房屋的权利外观，且李湘云、石金林购买房屋为善意，故秦太昌的行为构成表见代理，河南李庄置业公司应当承担返还李湘云、石金林购房款的义务，其承担责任后，可以向秦太昌追偿。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院于2016年9月28日作出（2016）豫05民终2365号民事判决：驳回上诉，维持原判。案件受理费3210元，由河南李庄置业公司负担。本院再审对一二审认定的基本事实予以确认。本院再审认为，本案再审争议焦点是河南李庄置业公司应否向李湘云、石金林承担返还购房款及利息的责任。首先，秦太昌是否有权代理河南李庄置业公司对外签订售房合同。根据目前现有证据来看，河南李庄置业公司并未对秦太昌进行授权，秦太昌也不是河南李庄置业公司的工作人员，故秦太昌无权代理或者代表河南李庄置业公司对外销售房屋。书面证据显示，《金色阳光小区认购书》及收款单据系秦太昌以林州市李庄置业有限公司的名义为出售方，并加盖林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部印章。经查，林州市李庄置业有限公司根本没有工商登记，林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部亦仅有一枚印章，无论从事实上还是从法律上，没有充分证据能够证明上述两个主体真实存在，也没有充分证据能够证明林州市李庄置业有限公司就是河南李庄置业公司或者林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部就是河南李庄置业公司金色阳光项目部。综上，秦太昌无权代理或者代表河南李庄置业公司对外签订售房合同，秦太昌在《金色阳光小区认购书》上的签字行为应视为其个人行为，应由其个人承担相应责任。其次，秦太昌的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”按照上述规定，构成表见代理的重要条件之一就是行为人以被代理人名义订立合同，并具备有权代理的外观。本案中，李湘云、石金林原审提交的《金色阳光小区认购书》及收款单据，没有河南李庄置公司的会计、出纳或者经手签字，也没有加盖该公司任何印章。从形式上看，秦太昌没有以河南李庄置业公司的名义与李湘云、石金林签订《金色阳光小区认购书》，秦太昌并没有有权代理河南李庄置业公司销售房屋的权利外观。因此，秦太昌的行为不构成表见代理。再次，案涉购房款的付款情况。李湘云、石金林主张其于2012年7月17日向金色阳光项目部交房款160000元，分别于2012年8月13日、9月25日、12月24日和2013年3月29日交给郭海洲40000元、30000元、20000元和20000元共计110000元。河南李庄置业公司辩称该公司或者该公司金色阳光项目部没有收到上述款项，该公司2013年7月才开始卖房。本院认为，加盖有林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部印章的2012年7月17日“单据”，因没有河南李庄置业公司的相关印章，也没有河南李庄置业公司会计、出纳或者经手人签名，故不足以证明该160000元系河南李庄置业公司收取。郭海洲向李湘云、石金林收取的110000元房款，根据秦太昌和郭海洲的陈述，是由郭海洲交给了秦太昌建筑工地的会计李国海，该事实进一步印证了李湘云、石金林的房款并未交给河南李庄置业公司或者河南李庄置业公司金色阳光项目部，而是直接或者间接交给了秦太昌。从本案的交易情况来看，秦太昌为了收回其在案涉小区施工工程的工程款，而擅自使用林州市李庄置业有限公司金色阳光项目部印章对外进行销售房屋的可能性较大。综合以上分析，认定河南李庄置业公司收取李湘云、石金林房款的证据不足，判决该公司承担返还房款责任的理由不充分。另外，鉴于郭海洲于2015年4月21日向石金林、石玉林出具的保证条，“郭海洲保证在2015年5月5日前必须把金阳光、石金林、石玉林二套房屋解决清楚，到时交房或退钱必须解决，否则一切后果郭海洲自负，承担一切责任。”原审判决郭海洲承担相应责任不无不当，应予维持。综上所述，河南李庄置业公司的再审请求成立，本院予以支持。一、二审认定基本事实清楚，但对河南李庄置业公司的责任承担处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省安阳市中级人民法院（2016）豫05民终2365号民事判决；二、维持林州市人民法院（2015）林劳民初字第153号民事判决主文第一项、第三项、第四项；三、变更林州市人民法院（2015）林劳民初字第153号民事判决主文第二项为：秦太昌于本判决生效之日起十日内返还李湘云、石金林购房款160000元及利息（利息自2015年7月22日起至本判决确定的履行期限之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5350元，秦太昌负担3210元，郭海洲负担2140元；二审案件受理费3210元，由李湘云、石金林负担。本判决为终审判决。审判长  郭筱林审判员  卞亚峰审判员  李 杰二〇一八年十二月七日法官助理来敬书记员赵勇博