广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26066号原告：刘玮君。委托诉讼代理人：李蕾，广东嘉进律师事务所律师。被告：李均辉。原告刘玮君诉被告李均辉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗婉文独任审判，并于2018年11月8日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李蕾、被告李均辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月29日签署的《房地产买卖合同》；2.被告向原告支付违约金5万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月，原告拟将自己位于佛山市禅城区深宁路18号四座首层28号的车位出售，由于原告定居在湖南省衡阳市，为了方便出售车位，2017年6月8日，原告将车位出售事宜全权委托代理人冯放处理，并签署委托书。2017年9月29日，原告的代理人冯放与被告就车位买卖事宜达成一致协议并签署《房产买卖合同》。一、合同第二条第一款约定：乙方应于合同签订后3天内支付甲方定金6万元整，合同签署后，被告并未按照合同履行其义务，在2018年1月8日才总计支付完定金，已经构成违约。二、根据合同第二条第二款：乙方（买方）应于办理房产证当天支付剩余尾款17万元整。原告多次催促被告一起去过户，但被告一直拖延拒绝办理。三、另根据合同第三条：双方应自合同签订之日起三十日内，携带有关材料办理过户手续，现距合同签订已经将近一年的时间，被告仍以各种理由不履行合同。现原告为保障自己的合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：被告不同意解除合同，因为被告与原告是邻居，被告在创业阶段，被告的合伙人出了事故，所以被告找过原告，被告能否将付款转为以贷款的形式购买，但原告不同意。涉案车位是别人介绍给被告去购买，车位原来是原告贷款购买的，双方约定等原告还贷完毕后，被告再支付首期房款，被告让原告提供还贷完毕的清单，证明其已经还清贷款，但原告在期间内没有提供给被告，被告也有口头催促过原告打印清单，但原告一直没有提供，所以被告也没有向原告支付其余的款项，得到该清单被告可以申请减免税款。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告人口信息查询。证明原、被告诉讼主体资格。2.广东省房地产权证。证明原告为涉案车位的所有权人。3.《房地产买卖合同》。证明双方的房屋买卖合同关系，且约定了乙方违约，甲方有权没收定金，乙方赔偿5万元。4.委托书。证明原告委托冯放代为处理案涉买卖车位的事宜。5.中国建设银行个人活期账户交易明细1份。证明被告逾期向原告支付定金五万元，违反合同约定。6.微信聊天记录6页。证明经原告多次催促，被告仍迟延办理过户手续，被告构成严重违约。7.《证明》1份、中国建设银行个人贷款对账单3份。证明原告于2017年10月29日还清涉案车位贷款。8.佛山市存量房预签约系统截图1份。证明涉案车位已经办理网签。9.证人证言1份。证明与被告整个车位买卖交易过程中，被告存在违约行为。10.公证书一份。证明原告委托了姜先凤办理车位的过户手续。诉讼中，被告未提供证据。法院依职权向佛山市禅城区不动产档案馆调取不动产登记信息查询结果1份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10，被告对真实性无异议，本院确认其真实性；证据4,原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认。对法院调取的证据，双方对真实性均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2015年3月9日，原告刘玮君与案外人文智忠就佛山市禅城区深宁路18号四座首层28号的房产【粤房地权证佛字第××号】委托姜凤先为其合法代理人出具《委托书》，代表执行和处理下列事项：……2、待上述房屋符合出售条件后，代为办理出售上述房屋的相关手续，签订房屋买卖合同，代收卖房款，到公证处办理房屋买卖合同公证……委托期限：办完以上事项为止。2015年3月13日佛山市珠江公证处就上述《委托书》出具《公证书》，证明上述《委托书》的真实性。2017年6月8日，原告又出具《委托书》，内容为：本人工作繁忙，不能亲自办理买卖车位【车位产权证号：粤房地权证佛字第××号】的相关手续，特委托冯放作为原告的合法代理人，全权代表原告办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，原告均予以认可，并承担相应的法律责任。2017年9月29日，原告（甲方、转让方）与被告（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定：第一条甲方拟将位于佛山市禅城区深宁路18号四座首层28号的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。土地使用权类型为住宅（车位），房屋建筑面积为14.62平方米。第二条买卖房地产价格、付款方式。甲、乙双方议定该房地产交易总金额为230000元。乙方应于合同签订后3天内支付甲方定金60000元。乙方于办理新房证当天支付房款170000元……第六条违约责任……乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方50000元的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。合同甲方处签名由原告委托冯放代签。2017年9月29日、2018年1月8日被告分别向原告代理人转账10000元、30000元、21000元。2018年5月3日，冯放向被告发微信：“李生，你好，车位已签约半年了，网签已到本月19日2个月，电话不接……再这样我准备起诉你违规，你看着办吧”，2018年7月2日被告向冯放发微信：“冯生，你好，我是阿辉，计划本月五日我们去申请过户，我去通知我朋友帮忙。”2018年7月4日下午，被告向冯放发微信：“叫你小姨回去吧。”另查明，佛山市禅城区深宁路18号四座首层28号的权利人为原告。原告于2017年10月29日还请车位的贷款。再查明，本院于2018年10月22日向被告送达起诉状副本。原、被告共同确认：被告共向原告支付了60000元。原告陈述：2018年7月4日，被告提出其资金不足，所以双方没有办理过户手续。原告已收取的60000元为定金，由原告没收，不予退还被告。转账多出的1000元为车位租金。被告陈述：2018年5月时，因被告在忙，故没有去办理过户手续，被告已经向原告解释了；2018年7月4日被告与原告去了现场，但最终没有办理过户，原因是被告资金不足，由现金支付改为贷款支付，但原告不同意。而且办理过户当天原告本人没有到场，被告认为无法办理过户手续。被告已支付的60000元中的10000元是定金，10000元原告可以没收，其余50000元是购房款，被告应退还。转账中多出的1000元原为车位租金，但后来双方就租车位无达成一致意见。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。关于合同解除。合同约定，被告应于“办理新房证当天支付房款170000元”，即原、被告约定被告应于办理过户手续的当天支付上述购房款，本案中，原、被告约定于2018年7月4日办理涉案车位的过户手续，但被告以资金不足为由，单方要求变更付款方式，被告的行为已构成违约，庭审中，被告亦未能提供证据证明其有继续履行能力，故原告有权依据涉案《房地产买卖合同》第六条的约定主张解除合同。至于合同解除时间，由于原告未举证证明在诉前向被告发送解除合同的通知，故本院认定原、被告的《房地产买卖合同》于本院向被告送达起诉状之日即2018年10月22日解除。被告抗辩认为原告无到场故无法办理过户手续，仅为被告单方陈述，本案中原告提供两份授权委托书以证明代理人有代理出卖房屋的权限，故对被告该项抗辩意见本院不予采纳。关于违约金的诉请。《房地产买卖合同》约定“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，购房款甲方在七日内退回乙方，另赔偿甲方50000元的违约金”，根据被告的过错程度、结合本案的履行情况以及标的物的金额，本院酌定被告应向原告支付的违约金为30000元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张已没收定金60000元。没收定金与主张违约金同属承担违约责任的方式，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，在一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告认为其已根据合同的约定没收定金，被告抗辩认为原告应当部分退还定金，因原、被告均未就定金60000元在本案中提出诉请，故本案中不处理，双方均可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：一、原告刘玮君与被告李均辉于2017年9月29日签订的《房地产买卖合同》于2018年10月22日解除；二、被告李均辉于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘玮君支付违约金30000元；三、驳回原告刘玮君的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取525元，由原告刘玮君负担210元，被告李均辉负担315元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年十二月二十四日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。