四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1322民初3062号 原告：贾永辉，男，生于1969年12月23日，汉族，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：张俊忠，四川营欣律师事务所律师。 被告：李继全，男，生于1967年10月15日，汉族，住四川省营山县。 被告：贾德芳，女，生于1969年8月25日，汉族，住四川省营山县。 被告共同委托诉讼代理人：沈小龙，营山县法律援助中心律师。 原告贾永辉与被告李继全、贾德芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后,依法由审判员简小利适用简易程序于2018年11月26日、2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告贾永辉及其委托诉讼代理人张俊忠，被告李继全及被告李继全、贾德芳的委托诉讼代理人沈小龙到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 原告贾永辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告李继全、贾德芳以原告贾永辉为产权人办理位于营山县木垭镇复兴街19号第2层1号住宅（建筑面积152.12平方米）的房屋权属证书；2.判决被告李继全、贾德芳向原告支付违约金17820元；3.判令被告李继全、贾德芳承担本案的诉讼费用等。事实与理由：2012年7月13日，原告（为乙方）与被告李继全（为甲方）签定一份《联建住房合同》，合同约定：“甲方在营山县木垭镇复兴街19号联建住宅房一栋，乙方自愿与甲方联建……一、住房位置营山县木垭镇复兴街19号，按建房施工图所示乙方自愿集资建住房一套，其位置为第二层即住房的第一层……。其建筑面积为约140平方米……三、集资总额及付款办法：乙方集资建房以签订协议时计算的建筑面积为准，其单位造价为1280元/平方米，总金额为179200元（大写金额壹拾柒万玖仟贰佰元）……在双方签订协议时，乙方首付集资款30000元……在房屋砌砖至所集资楼层是，乙方第二次付集资款129200元……在房屋主体全面竣工乙方进场装潢时，乙方第三次进屋装修付集资款20000元……本住房的产权证由甲方负责办理，乙方提供证件，税费按照国家规定办理……。五、本合同一式四份，甲乙双方各执一份为凭，签字生效，具有法律效力。双方不得以任何理由为借口违约，否则违约方承担房屋总额的10%的违约金。”随后，原告共向被告李继全、贾德芳付款16万元。2012年12月底，二被告将原告联建的房屋（第二层）交付给原告，原告此后一直居住、使用该房屋。二被告一直不以原告贾永辉为产权人办理位于营山县木垭镇复兴街19号第二层住宅的房屋权属证书，反而要原告付清余款。后来原告得知二被告以自己为产权人在2013年就办得房屋权属证书（房产权证号20××26，国有建设用地土地使用权证号02897）且将该房产贷款抵押给银行并办理了抵押登记。现在贷款银行已经解除了抵押登记。原告与被告联合建房系原始取得，且一直居住使用营山县木垭镇复兴街19号2层1号住宅（建筑面积152.12平方米）达六年之久，被告不讲诚信行为，显然违反了我国《合同法》的相关规定。原告为了保护自己的合法权益，依据《合同法》第六十条、第一百一十四条第一款等规定，敬请人民法院依法支持其诉讼请求。 被告李继全、贾德芳辩称，原告诉状中的事实有部分属实，部分不属实，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。1.原、被告2012年7月13日签订《联建住房合同》属实，但是在联建住房协议的履行过程中原告未按照约定的时间支付集资建房款，已构成事实违约，二被告多次催收建房款原告拒不支付。2.原告方主张办理房屋产权是合理的，但前提条件是必须支付完购房款，被告才能为其办理。原告未支付集资建房款前，房屋产权未过户，被告有权对房屋进行抵押，且现在房屋抵押已被解除，若原告按照约定交足集资建房款后被告方愿意为其办理房屋产权证，但二被告不承担违约责任和诉讼费用。 原告贾永辉围绕诉讼请求依法提交了《联建住房合同》、收条、最高额抵押合同等作为证据，被告李继全、贾德芳依法提交了《联建住房合同》、欠条及收款依据作为证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月13日，原告贾永辉（乙方）与被告李继全（甲方）签订了《联建住房合同》，该合同约定，甲方在营山县木垭镇复兴街19号联建住宅房一栋，乙方自愿集资建住房一套，其位置为第二层，即住房的第一层前面×后面号房，其建筑面积为约140平方米，并约定乙方集资建房以签订协议时计算的建筑面积为准，其单位造价为1280元/平方米，总金额为179200元，同时约定乙方需分三次支付完毕，住房的产权证由甲方负责办理，乙方提供证件，税费按国家规定办理。2012年底，集资房修建完毕后被告李继全将房屋交付给原告贾永辉使用，交付房屋时原告尚未支付完集资建房款。2013年6月16日，原告贾永辉与被告李继全对原告贾永辉还应付的集资建房款进行了结算，该结算单中明确了原告贾永辉已支付购房款16万元，同时，双方确认在总集资款179200元的基础上加6㎡的面积金额为7680元（6×1280=7680），并抵扣护栏费用5072元，确认原告贾永辉尚欠被告李继全集资建房款21800元。2013年10月4日，被告李继全及原告贾永辉的妻子甯竹芳在当地法律工作者李某（本案证人）的组织下协商调解，调解后由李某代笔书写欠条，该欠条载明“今欠到木垭镇街道李继全购房款21800元大写（贰万壹仟捌佰元）正属实，限期在2014年10月4日还清，但不存在利息。房屋的平方米以房管局丈量为准，此致。欠款人甯竹芳、贾永辉2013年10月4日”。庭审中，原、被告双方对原告方已支付的购房款为16万元均无异议，但对2013年10月4日出具欠条的内容理解有异议：被告方认为欠条写明了房屋的平方米（即面积）以房管局丈量为准，所以原告方应当按照房管局丈量出的面积乘以《联建住房合同》约定的单价来支付集资建房款，原告贾永辉则认为其妻子的行为对其不具有法律效力，应当以原、被告双方在2013年6月16日的结算为准，原告实际尚欠被告方集资建房款21800元。本院依法通知了证人李某出庭作证，庭审中，经法庭及原、被告双方对其进行询问，证人李某表示，是原、被告双方请求其出面调解，调解好之后由其代笔书写欠条，并当庭确认原告方下欠被告方集资建房款为21800元并不计算利息，房屋面积以房管局丈量为准。2013年11月20日，被告李继全、贾德芳取得案涉房屋的房屋所有权证，该房屋所有权证书上载明建筑面积为152.12㎡，套内建筑面积为126.34㎡。同时查明，原、被告双方对2013年6月16日的结算的真实性无异议，2018年12月10日庭审结束后，原告在审判庭内向二被告支付现金21800元，被告李继全向其出具了收条。另查明，2015年10月30日，二被告用案涉房屋向银行申请了抵押贷款，并办理了抵押登记，现该房屋已解除抵押。 本院认为，原、被告双方协商联建住房，并签订《联建住房合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同具有法律效力，原、被告双方均应当按照合同的约定全面履行其义务。庭审中，被告方辩称，之所以未办理产权过户登记是因为原告未支付完集资建房款，且原、被告双方对原告实际还应支付的集资建房款有争议，原告方认为依据2013年6月16日双方的结算，其还应支付的建房款为21800元，被告方认为应按照2013年10月4日的欠条中所约定的“房屋平方米（面积）以房管局丈量为准”及《联建住房合同》中约定的单价重新计算集资建房款，确认原告还应支付建房款为29641.6元（152.12㎡×1280元/㎡-16万元-5072元=29641.6元）；本案中，原、被告双方虽然在《联建住房合同》第一条中约定的房屋面积为约140㎡，但在该合同第三条集资总额及付款办法中，明确约定单位造价为1280元/平方米，总金额为179200元，即，原、被告双方在该合同中已确认房屋面积为140㎡。房屋修建完毕后，原、被告双方在2013年6月16日对集资建房款进行结算时，已在原约定面积140㎡的基础上增加了6平方米面积，增加建房款为7680元（6㎡×1280元/㎡=7680元），并确认原告方实际下欠被告方集资建房款的金额为21800元，2013年10月4日，原、被告双方在当地法律工作者的组织下调解，确认原告方下欠被告方的集资建房款金额也是21800元，并约定于2014年10月4日付清且不得计算利息，虽然在该欠条中最后一句写明房屋平方米（面积）以房管局丈量为准，但并未明确约定应当按照房管局丈量的面积重新计算原告应支付的集资建房款，且原、被告双方在2013年10月4日调解时并不知晓案涉房屋的实际建筑面积，若原、被告双方有意以实际建筑面积重新计算集资建房款，那么应当在欠条中明确以实际丈量出的建筑面积重新计算原告还应当支付的集资建房款，基于公平原则应适用多退少补，而原、被告双方经调解后系直接在欠条中明确原告方欠被告方集资建房款21800元，故，被告方的辩称理由不能成立，同时，庭审结束后原告当场向被告方支付了所欠的建房款21800元，因此，被告方应当按照《联建住房合同》的约定为原告方办理产权登记。同时，被告方于2012年底将房屋交付给原告时，原告也应当按照约定向被告方支付完集资建房款，当原告未支付完集资建房款时，被告方有权拒绝为其办理产权登记，在房屋的产权属于被告方时，其有权对其房屋进行抵押，且现该房屋已解除抵押登记，故，原告要求被告方承担违约责任，支付违约金17820元于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告李继全、贾德芳于本判决生效之日起十日内为原告贾永辉集资所建的位于营山县木垭镇复兴街19号2层1号的房屋办理产权过户登记（所产生的费用按照原告贾永辉、被告李继全所签订的《联建住房合同》的约定各自承担相应部分）； 二、驳回原告贾永辉的其他诉讼请求。 本案案件受理费123元，由原告贾永辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  简小利 二〇一八年十二月二十日 法官助理文韬 书记员张若馨