上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34807号原告：杨凌，男，1982年10月15日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：朱海洋，上海通佑律师事务所律师。被告：李银妹，女，1954年9月20日出生，汉族，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：赵新明，上海市商海律师事务所律师。原告杨凌与被告李银妹定金合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理，依法适用简易程序于2018年12月5日公开开庭予以审理。原告杨凌及其委托诉讼代理人朱海洋，被告的委托诉讼代理人赵新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨凌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房地产买卖(含居间)协议》合同；2.判令被告双倍返还原告支付的定金人民币(币种下同)十万元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告所有的位于上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号房产委托上海太平洋房屋服务有限公司进行出售，原告经中介介绍有意购买。2018年7月3日，原、被告经协商一致，共同签署了《房地产买卖(含居间)协议》一份，就该房产的总价、付款时间、付款方式等内容进行了明确约定。原告于同日通过中介向被告支付定金5万元，被告收到款项后向原告出具收据一份。嗣后，原告依约于2018年7月5日下午至中介公司虹梅路店处签署正式房屋买卖合同，不料被告突然要求变更该房产的付款时间、付款金额等合同主要条款，原告未予应允，导致当日正式房屋买卖合同未能签署。2018年7月12日，经中介公司劝说，原、被告双方再次面谈，不料当日被告再次要求变更该房产的付款时间、付款金额等合同主要条款，原告仍未应允，至此被告明确表示该房产不卖了。其后，原告多次要求被告依约双倍返还定金，被告几经推诿，至今无果。原告认为被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。被告李银妹辩称，同意解除协议，但认为系原告违约导致合同解除。合同履行过程中，原告未能于三日内支付剩余定金45万元。经过被告多次催促、函告后仍拒绝支付，故要求没收原告支付的定金5万元。经审理查明，上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号房屋的产权人为被告李银妹。2018年7月3日，被告李银妹(出售方、签约甲方)与原告杨凌(承购方、签约乙方)及上海太平洋房屋服务有限公司(中介方)签订《房地产买卖(含居间)协议》一份，约定：双方就上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号房屋达成协议，甲乙双方约定定金总额为50万元，乙方于签订本协议时支付甲方定金5万元，剩余定金45万元乙方于签订本协议次日起三日内补足；房屋建筑面积278.20平方米，房屋已设立抵押，未设立租赁；该房地产出售总价1,600万元，甲方应于乙方付清全部房款当日将该房屋交付乙方，乙方于甲、乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日支付甲方房款100万元，乙方于2018年年9月10日支付甲方房款800万元，乙方于2018年10月10日支付甲方房款220万元，乙方于银行发放贷款后支付甲方房款470万元，该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户，乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日支付甲方房款10万元；乙方于2018年10月30日前，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，并且逾期达15日，则甲方有权单方面解除本合同，若自乙方申请贷款起满30个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续，并于交易中心出具受理单当日，现金补足不足部分，若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订抵押借款合同及要求甲方提供产权证明资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；甲、乙双方按国家规定缴纳的交易税费均由乙方承担，甲乙双方应支付给中介方的服务费用总计房屋总价的2%，亦均由乙方支付；甲、乙双方应于2018年12月30日，至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续；乙方于过户前，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续；若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为甲方违约，则甲方应双倍返还乙方支付的定金，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，乙方无异议；若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》，视为乙方违约，则乙方支付的定金由甲方没收不再返还，同时赔偿中介方服务费损失，赔偿额为本协议第四条约定的出售总价的2%，甲方无异议等。该协议第七条还约定：“甲乙双方签署本协议后买卖关系成立，为办理交易过户手续之需，双方同意在本协议签署生效后次日起天内签署网上备案专用《上海市房地产合同》，并依约履行各自义务，甲乙双方授权并要求中介方上海太平洋房屋服务有限公司根据本协议在两日内做出网上备案专用《上海市房地产买卖合同》以确保本次交易的安全”，该条款并无填写签约的具体时限。当日，原告向被告支付定金5万元，被告出具收条。2018年7月5日，原、被告双方共同至中介处商谈签订买卖合同事宜，被告提出付款方式的变更。因房屋上存在抵押，要求原告在9月10日前支付900万元用以涤除抵押，双方协商未果，双方未能签订《上海市房地产买卖合同》，原告未再支付剩余定金45万元。2018年7月12日，原、被告再次共同至中介处商谈签订买卖合同事宜，双方当日未能达成一致。上海太平洋房屋服务有限公司打印了《上海市房地产买卖合同》，被告单方在文本上签字，原告未签署。该合同文本中约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,500万元；甲、乙双方确认，在2018年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；签订本合同当日，《上海市不动产登记簿》显示该房屋存在抵押信息，抵押权人为南京银行股份有限公司上海分行，债权数额为1,800万元，乙方对上述情况知晓且同意继续购买该房屋。甲乙双方约定，甲方应于第二笔房款收款前，要求贷款人向抵押权人申请提前还款，并将抵押权人确定的还贷日期作为第二笔房款支付日。甲、乙双方及贷款人财务总监应于确定的还贷日期，由居间方陪同，共同前往抵押权人处办理还款手续，乙方将房款打入甲方专款账户、甲方收到款项后当日将款项转入抵押权人制定的还款账户，若贷款人还贷款项不足归还贷款的，甲方或贷款人应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如贷款人提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金贷款人自行承担。甲方需在抵押权人确定的还贷日期届满后3个工作日内办妥房屋抵押注销手续，如甲方逾期未能注销抵押的，则甲方除立即向乙方返还购房款900万元外，还应向乙方支付赔偿金；甲、乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；乙方于付清贷款银行所需收付款项后10日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续，若自乙方申请贷款起满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分，若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；乙方于签约当日支付甲方房款5万元，乙方于2018年7月13日之前支付甲方95万元，乙方于2018年9月10日之前支付甲方房款800万元，乙方于2018年9月30日之前支付甲方房款160万元，上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意，甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的范式支付该笔款项；乙方以购房贷款的形式支付甲方房款435万元，该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户，乙方于甲乙双方办妥该房屋交接手续当日，支付甲方房款5万元等。2018年7月25日，被告向原告及居间方发函，表示原告尚未支付剩余45万元定金，已属违约。要求被告收悉函件后3日内支付剩余定金45万元，后签订买卖合同，若原告逾期不支付定金，被告认为原告不再履行协议，将没收定金。该份函件未能送达原告，予以退回。2018年10月18日，被告向原告及居间方再次发函，表示系争房屋的抵押已涤除，要求被告收函后支付剩余定金并继续签订合同，若原告逾期不支付定金，视为不再履行协议，将没收定金并将房屋另售他人。该份函件未能送达原告，予以退回。另查明，原告于2018年9月以讼称事由诉至本院。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证、《房地产买卖(含居间)协议》、《上海市房地产买卖合同》、转账凭证及收据，由被告提交的《函告》四份及邮寄凭证等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据真实、合法，且能够反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院认为，原、被告双方及上海太平洋房屋服务有限公司签订的签订的《房地产买卖(含居间)协议》系当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，各方当事人均应按约履行各自义务。现就本案双方的争议焦点为未能签订买卖合同的责任在谁？原、被告双方签订该协议，就双方房屋买卖的交易价格、付款方式、付款时间、过户时间及交房时间已经明确约定，双方均应按约履行。而原告支付的定金实为订约定金，是对交易双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，即原、被告双方均应在约定的期限之前就涉案房屋按双方约定之交易条件进行积极协商，以促成房屋买卖合同的达成，否则违约方应承担违约责任。但在三方签订的协议中未约定签订买卖合同的具体时间，虽原告认为曾口头协议三日内签订买卖合同，故定金支付时间亦约定为三日内补足。但该节事实被告并未予以认可，且在仅有原告陈述及中介方陈述，并无书证予以佐证的情况下，本院难以认定。在签约时间未明的情况下，双方于2018年7月5日共同至中介处协商买卖合同的具体约定。期间被告明确了房屋上的抵押金额，并提出涤除抵押所需的房款支付方式。本院注意到，被告于签订《房地产买卖(含居间)协议》时并未隐瞒房屋存在抵押的事实，于此后单方签订的房地产买卖合同的付款方式中，也基本与居间合同保持一致。因系争房屋的抵押现状，双方必然需在办理过户及贷款前，将原抵押予以涤除，被告提出的付款方式属合理，并非恶意违约。此后，双方再次于2018年7月12日协商交易条件，因原告未能接受付款方式之变更，双方无法达成一致。被告随后两次催促原告及中介方，有积极履行之意思表示，原告认为被告违约的主张，本院不予支持。而因被告提出付款方式之变更，已与原协商条款不一致，就此原告未予支付剩余定金，系行使其抗辩权，亦未违约。现原、被告双方于2018年12月5日的庭审中均主张解除《房地产买卖(含居间)协议》，该协议已无继续履行的可能，又因该协议由三方签订，并涉及中介方上海太平洋房屋服务有限公司的权利义务，故本院确认《房地产买卖(含居间)协议》中原、被告双方之权利义务于2018年12月5日解除。如前所述，双方并无明确约定签订买卖合同的最后期限，且双方一直就签订合同进行合理协商，未能签订买卖合同不可归责于双方，故对于原告要求双倍返还定金、被告要求没收定金的请求，本院均不予支持。协议的权利义务解除后，被告应将收取的定金5万元予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告杨凌与被告李银妹于《房地产买卖(含居间)协议》中的权利义务于2018年12月5日解除；二、被告李银妹于本判决生效之日起十五日内向原告杨凌返还定金5万元；三、驳回原告杨凌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由原告杨凌负担575元，被告李银妹负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一八年十二月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。