成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初7409号 原告：刘正平,男,1976年9月13日出生,汉族,住成都市龙泉驿区。 原告：周德利,女,1979年4月11日出生,汉族,住成都市龙泉驿区。 共同委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 被告：四川星原房地产开发有限公司，住所地成都市龙泉驿区同安街道办事处上平村。 法定代表人：庞志娟，总经理。 委托诉讼代理人：饶江**，北京京师（成都）律师事务所律师。 原告刘正平、周德利与被告四川星原房地产开发有限公司（以下简称“星原公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘正平、周德利和被告星原公司的委托诉讼代理人饶江**到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 刘正平、周德利向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令星原公司支付延迟交房违约金83904元(计算依据:2016年10月1日起至2017年7月31日304天,每天276元)；2请求依法判令星原公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:刘正平、周德利与星原公司于2016年9月20日签订《四川省商品房买卖合同(预售)》,购买星原公司位于成都市×号(预售许可证×号)。刘正平、周德利于2016年9月20日已支付首期房价款420000元，余款500000元向中国民生银行贷款(已于2016年10月全额发放)。根据合同第十八条第一款规定出卖人应于2016年9月30日前向买受人交付该商品房。但星原公司实际通知交房日期为2017年7月31日,星原公司共违约304天。根据合同第十九条逾期交房责任(一)除不可抗力外,出卖人未按照本合同第十八条第(一)款约定的时间向买受人交付该商品房的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间,分别处理。(1)逾期在三十日之内(该期限不多于本合同第十条第(一)款第1项第(1)目中的期限),自本合同第十八条第(一)款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金(该违约金比率不低于本合同第十条第(一)款第1项第(1)目中的比率)。据此星原公司应当支付刘正平、周德利违约金共计83904元。《四川省商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示,其内容并不违反法律和行政法规强制性规定,合法有效。刘正平、周德利已按照合同约定履行了付款义务,星原公司未按照合同约定,造成延期交房的行为侵犯了刘正平、周德利的合法权益,为维护自身合法权益,遂起诉至贵院,望判如所请。 星原公司辩称，刘正平、周德利认为星原公司延迟交付房屋，应该提交相关的证据，如果没有证据加以证明，应该承担举证不利的后果；刘正平、周德利主张的违约金请求过高，请求法院依法调减违约金。 本院经审理认定事实如下：刘正平、周德利与星原公司于2016年9月20日签订了合同自编号为×的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，星原公司将其开发的位于成都市×号房屋销售给刘正平、周德利，房屋总价款920000元。合同第十八条第（一）款交付时间约定：出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。合同第十九条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房，1.按照逾期时间，分别处理（1）逾期在三十日之内的，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在三十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（违约金比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。 签订合同后，刘正平、周德利分别于2016年9月3日和2016年9月20日支付了购房定金40000元及购房款380000元，星原公司出具了收据，剩余购房款由中国民生银行股份有限公司成都分行贷款支付。2018年1月31日，刘正平、周德利向星原公司及其前期物业服务单位分别支付了契税、维修基金、产权登记费、共有登记费共计19847.96元及物管费3904.05元。该物管费收据载明：物管费125.13平方米×2.6元×1年，期限自2017年8月1日至2018年7月31日。 认定上述事实的证据有：刘正平、周德利的身份信息及星原公司企业信息，《商品房买卖合同(预售)》，相关收据，交房公告、相关声明及照片，庭审笔录以及双方的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，而星原公司又没有提供反驳证据予以反驳，故本院在本案中予以采信。 本院认为，刘正平、周德利与星原公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因房屋交付问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点在于：星原公司是否逾期交房及应否承担相应的违约责任。本院根据所查明的案件事实，本院认为，星原公司与刘正平、周德利签订的《商品房买卖合同(预售)》第十八条、第十九条相关规定系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋交付时间以及逾期交房责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。根据上述约定星原公司应于2016年9月30前交付房屋。刘正平、周德利在签订合同后，已经按照合同约定支付星原公司购房款并于2018年1月31日缴纳了案涉房屋相关契税、维修基金和物业管理费等，该物业费收据载明：物管费125.13平方米×2.6元×1年，期限自2017年8月1日至2018年7月31日。结合刘正平、周德利提交的相关交房公告及声明，以及房地产行业的一般交房惯例，能够印证刘正平、周德利主张的实际交房日期为2017年7月31日的事实具有合理性。而星原公司作为开发商并没有向本院提交相关的证据证明其按照约定的期限已向购房业主实际履行了通知和交付房屋的义务，根据诚实信用原则，其应承担相应的违约责任。故刘正平、周德利要求星原公司承担迟延交付房屋的违约责任具有事实依据和法律依据。关于刘正平、周德利诉请的违约金请求是否成立的问题，本院认为，星原公司逾期交房的事实清楚，按照合同约定，星原公司应于2016年9月30前交付房屋，故违约金的计算时间应自2016年10月1日起算。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而刘正平、周德利并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为35000元为宜。 综上所述，刘正平、周德利与星原公司签订的《商品房买卖合同（补充）》合法有效，星原公司未在约定时间内交付案涉房屋，未充分履行合同义务，应依约承担相应的违约责任，结合刘正平、周德利的实际损失及本案实际，本院酌情支持35000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川星原房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘正平、周德利违约金35000元； 二、驳回刘正平、周德利的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费949元，由被告四川星原房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周卫 二〇一八年十二月四日 法官助理彭先 书记员喻鸿凯