河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1028民初2552号 本诉原告（反诉被告）：刘某某，男，1977年7月18日出生，汉族，住北京市平谷区，现住河北省大厂回族自治县。 委托诉讼代理人:马楠，河北新新律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：金某，男，1989年4月3日出生，汉族，住黑龙江省沈阳市东陵区。 委托诉讼代理人：金善本，男，1964年12月13日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。与被告金某系父子关系。 第三人：大厂回族自治县嘉馨房产经纪有限公司，住所地：河北省大厂回族自治县夏垫镇商业街。统一社会信用代码：911310285767814013。 法定代表人：马爱伟，经理。 委托诉讼代理人：杨春鹤，男，1986年10月18日出生，汉族，住河北省大厂回族自治县，该公司员工。 本诉原告刘某某与本诉被告金某、第三人大厂回族自治县嘉馨房产经纪有限公司（以下简称嘉馨房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告刘某某及其委托诉讼代理人马楠、本诉被告金某委托诉讼代理人金善本，第三人嘉馨房产经纪公司委托诉讼代理人杨春鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告和第三人签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2、请求法院判令被告返还原告房款800000元。事实及理出：原、被告经第三人居间中介，在2017年6月9日签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定被告将自有位于大厂回族自治县房屋出售给原告，房屋价款为1230000元，首付款800000元。合同签订后，原告才了解到大厂回族自治县在2017年6月6日出台了限购政策，其中规定非本地户籍人员不得购买本地住宅。现原告为北京市平谷区户籍，社保亦在北京市交纳，且在大厂回族自治县也拥有一套住宅，按照限购政策规定不能购买本地房屋，合同无法履行，且合同不能履行不能归责于任何一方。综上，原告认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及补充协议不符合政策规定，无法履行合同，因此请求法院解除双方所签订的合同。 本诉被告金某辩称，原告刘某某是一个投资性购房的炒房者，现原告看房价暴跌，转卖第三方要赔钱，就以限购不能过户为由，要求解除合同。廊坊市政府出台的文件日期是2017年6月2日，双方签订合同的日期是2017年6月9日，应当推定原告知道该限购文件。既然知道，应当自己承担损失。被告不同意解除合同，原告的主张没有法律依据。 第三人大厂回族自治县嘉馨房产经纪有限公司陈述，第三人在限购政策出台后一个月左右才知道限购。现在市场不好，房价降了，公司很久没有成交了。 反诉原告金某提出诉讼请求：1、判决被反诉人承担违约责任，赔偿损失500000元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2017年6月9日，反诉人与被反诉人通过嘉馨房产经纪公司签订《房屋买卖合同》及补充协议。反诉人将位于大厂县房屋出售给反诉被告，房屋价款1230000元，首付定金800000元。签订合同时反诉被告交付了定金800000元。双方签订的房屋买卖合同合法有效，如果单方违约或解除就要承担违约责任、赔偿损失。反诉被告是炒房的，当时补充合同上约定反诉被告要将所买的房屋转卖给第三人，反诉被告的主张是违约行为，应当承担法律责任。 被反诉人刘某某辩称，因国家限购政策对购房条件进行了相关限制，造成合同无法继续履行，因此合同应解除，且不属于违约。被反诉人不承担赔偿损失500000元的责任。 本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，本诉原告刘某某与本诉被告金某通过第三人嘉馨房产经纪公司签订《房屋买卖合同》及补充协议各一份，该合同及补充协议约定本诉原告购买本诉被告所有的位于大厂回族自治县房屋，房款共计1230000元。在合同签订当日给付首付款800000元，余款430000元向银行申请按揭贷款。如乙方（刘某某）违约，甲方（金某）收到的800000元不退，如甲方违约，甲方要退还首付款800000元，并支付违约金800000元。房本下来之前，乙方要把房转卖给第三方，乙方需支付甲方车费、食宿费实际支出费用。房本下来之后，甲方同意乙方将房屋转让给第三方，此房不涨价，甲方不向乙方催收尾款。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告支付被告购房款800000元，被告为原告出具收条一份。被告将房屋钥匙交付原告。因限购政策的颁布，双方在继续履行合同过程中产生争议。 2017年6月2日和2017年6月6日，廊坊市人民政府办公室和大厂回族自治县人民政府办公室分别出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定“非本县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房【含新建商品住房和二手住房】。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。” 经查，本诉原告刘某某户籍地为北京市平谷区，其已经在大厂回族自治县辖区内购买了1套商品房。该房产于2017年5月10日办理抵押，不动产权证号为【冀（2017）大厂回族自治县不动产权第0000667号】。 认定上述事实的主要证据有：本诉原告提交的《房屋买卖合同》及补充协议、不动产权证书、居民户口簿、转账记录、收条，本诉被告提交的《房屋买卖合同》及补充协议及原、被告、第三人当庭陈述在案为凭。 本院认为，涉案房屋买卖合同约定不违背法律、行政法规禁止性规定，依法成立、生效后，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。但，合同成立后，基于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非因不可抗力造成的重大变化，致双方无法继续履行买卖合同目的，当事人有权请求解除合同。综合原、被告所提交证据及庭审当事人陈述，一般情形下，原、被告均应依约定履行合同中出卖方、买受方各自项下权利义务。但基于廊坊市及大厂县住房限购政策，明确了关于“非本县户籍居民家庭已拥有1套及以上住房的，暂停在本县购买住房。”的规定，本诉原告作为非本县户籍居民，已在本县拥有1套住房，受政策约束，本诉原告已无资格继续履行涉案买卖合同，且不能取得涉案房屋的权属证书。对于本诉被告提出的本诉原告刘某某是一个投资性购房的炒房者，现本诉原告看房价暴跌，转卖第三方要赔钱，就以限购不能过户为由，要求解除合同，以及廊坊市政府出台的文件日期是2017年6月2日，双方签订合同的日期是2017年6月9日，应当推定本诉原告知道该限购文件，既然本诉原告知道，应当自己承担损失的抗辩意见，本院不予采信。对本诉原告要求解除合同、本诉被告返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。 对反诉原告金某的反诉主张，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。因“情势变更”导致合同无法继续履行，对当事人的损失应按照公平原则予以赔偿。根据庭审中当事人陈述，房价已经下跌，反诉原告再出售房屋，只能相应降低房屋售价，合同的解除已经给反诉原告造成了损失。但反诉原告作为房屋的出卖方，应了解国家相关政策，限购政策出台后，应选择具备购房资格的购房者，其将房屋出售给不具购房资格的反诉被告，亦应承担相应过程责任。反诉原告提出要求反诉被告赔偿经济损失的诉讼请求，反诉原告未提供证据证实其损失数额，故本院酌情予以维护80000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除本诉原告刘某某与本诉被告金某、第三人大厂回族自治县嘉馨房产经纪有限公司于2017年6月9日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。于本判决生效之日起执行； 二、本诉被告金某于判决生效之日起十日内返还本诉原告刘某某购房款800000元； 三、反诉被告刘某某于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告金某经济损失80000元。 三、驳回反诉原告金某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取5900元，反诉案件受理费减半收取4400元，两项合计10300元，由本诉原告刘某某负担950元，由本诉被告金某负担9350元。于本判决生效之日起三日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  刘爱国 二〇一八年十二月二日 书记员  铁 楠 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。