苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初7512号原告（反诉被告）：苏州市吴中区人民政府香山街道办事处，住所地苏州太湖国家旅游度假区北塘路****楼。负责人：陆胜兰，主任。委托诉讼代理人：李洪英、王亦鹏，江苏剑桥人（苏州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州市林克制片有限公司，住所地苏州市相城区黄桥镇方浜村。法定代表人：吴昊，总经理。委托诉讼代理人：盛培元，该公司度假区分公司负责人。委托诉讼代理人：王晓菊，江苏拙正律师事务所律师。原告苏州市吴中区人民政府香山街道办事处（以下简称香山街道办事处）诉被告苏州市林克制片有限公司（以下简称林克公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2017年12月13日立案受理并适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告林克公司提起反诉，本院依法合并审理并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。后，本院于2018年5月25日作出民事裁定，驳回原告香山街道办事处的起诉；驳回被告林克公司的反诉。原告香山街道办事处对裁定不服，上诉至苏州市中级人民法院。该院经审理裁定撤销原裁定，指令本院审理本案。本院2018年8月28日立案并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李洪英、王亦鹏，被告委托诉讼代理人王晓菊、盛培元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告香山街道办事处诉称，2001年12月12日，原蒋墩办事处与被告签订《协议书》一份，约定将原蒋墩办事处蒋墩工业小区内的19.5亩土地使用权出让给被告，出让价格为682500元。但被告仅支付478000元，余款204500元至今未付。2004年3月15日，原蒋墩办事处被撤销，所有的资产及管理权全部由其承担。其认为原蒋墩办事处不具备土地使用权出让的主体资格，且所签订的协议既未经土地部门批准，也未通过招拍挂等公开竞价程序，故上述《协议书》应为无效。后，其多次与被告协商返还土地事宜，但未果。据此，其诉至法院，要求确认其与被告签订的土地使用权转让协议无效；被告向其返还19.5亩土地。被告林克公司辩称，首先，原告仅是案涉地块受托管理人，而不是案涉地块的所有权人，故原告的主体资格不适格。其次，因蒋墩办事处无权作为合同主体与其签订土地出让协议且案涉协议也未经县级人民政府及土地管理部门批准，故《协议书》确属无效。但是因对方的过错导致无效的，故原告应在其返还土地的同时赔偿其损失。由此，被告反诉称，《协议书》约定其购买用于创办企业，但在其支付了部分土地购买款及税款并申请立项后，案涉土地却因反诉被告调整规划而不被允许建设化工类企业。由此，其一直未能在案涉土地上进行厂房建设。现案涉土地又被反诉被告占作它用，给其造成了严重的经济损失。据此，其要求反诉被告赔偿其各项损失合计人民币15203761元，其中土地价值损失6373500元（土地评估价值6578000元扣除未缴纳土地款204500元）、回填土工程损失634200元及该款自2002年1月1日起按年利率24%计算至实际履行之日止的利息损失（暂计至2017年12月31日计2435328元）、2006年准备转能源科技公司报告咨询费用100000元及该款自2006年9月1日起按年利率24%计算至实际履行之日止的利息损失（暂计算至2017年12月31日止计270000元）、厂房建设设计勘测费用200000元及该款自2002年4月1日起按年利率24%计算至实际履行之日止的利息损失（暂计算至2017年12月31日计756000元）、土地转让款478000元及该款自交付之日起按年利率24%计算至实际履行之日止的利息损失（其中200000元自2001年12月12日计算至2003年9月4日；478000元自2003年9月5日暂计算至2017年12月31日）、税款388459.42元及该款自2016年8月8日起按年利率24%计算至实际履行之日止的利息损失（暂计算至2018年10月31日计205107元）、运营预期可得租金损失1644407元（即按评估14年租金损失7673900元中的3年主张）。反诉被告香山街道办事处辩称，反诉原告在明知案涉地块的出让尚有程序未经过而即与蒋墩办事处签订协议，故反诉原告对《协议书》的无效亦存在过错。至于反诉原告所主张的各项金额。其中：土地价值损失由法院依法确认；回填土工程价值、咨询费、厂房建设设计勘测费、税款损失无异议；土地转让款无异议，同意返还；预期可得租金损失应按两年计算。至于各项费用的利息损失，如确存在利息损失，其对反诉原告主张的各项利息起算时间无异议，具体请法院依法确定。经审理查明，2001年12月12日，原苏州太湖国家旅游度假区蒋墩办事处（即原蒋墩办事处）与林克公司签订《协议书》一份，抬头处的协议双方分别为苏州太湖国家旅游度假区工业办公室（甲方）与林克公司（乙方）；主要内容为：乙方在甲方的工业小区内购买土地19.5亩，价格按每亩3.5万元计算，合计682500元；首期按总额的20%交纳定金200000元，第二期在土建动工时按总额的70%交纳278000元，余款由乙方在收到土地使用证时全部付清给甲方计204500元；乙方必须在工业小区内注册生产经营，方可享受其优惠政策（优惠政策按苏太管9号文件执行）；乙方必须把建房图纸（包括围墙、绿化等）交甲方审定后方可施工；乙方必须在签订协议之日起一年内破土动工，建造主体工程，否则作自动放弃预交定金处理。《协议书》签订后，原蒋墩办事处即向林克公司交付了上述土地。林克公司也分别于2001年12月12日支付定金200000元，于2003年9月5日付款278000元。审理中，香山街道办事处与林克公司一致确认，案涉地块位于苏州市吴中区贵思厂房西侧的区域内。林克公司在接收案涉地块后对地块进行了回填、平整并于2003年4月11日以该地块为注册地设立了苏州市林克制片有限公司度假区分公司（以下简称林克公司度假区分公司），经营范围为陶瓷、冶金、工业用化学粉末和漂粉精及其杀菌消毒方面的制片加工和销售；批发零售：金属材料、针纺织品、装饰材料、化工产品、计算机软硬件；计算机网络工程施工。期间，林克公司度假区分公司向苏州太湖国家旅游度假区经济发展局（以下简称度假区经发局）呈报了立项请示报告，要求在案涉地块上建造总建筑面积4318平方米房屋（包含生产厂房、办公用房及辅房）工程总概算为2760000元，全部资金由林克公司度假区分公司自筹解决，度假区经发局批复同意林克公司度假区分公司在工业发展区内建生产厂房项目。2003年7月8日审理中，林克公司确认因土地使用性质变更而未能实际经营，上述厂房并未实际建造。2004年3月，原蒋墩办事处被撤销并设立香山街道办事处，所辖区域为原胥口镇的蒋墩、墅里、长沙、叶山4个居委会和梅舍、姚舍、香山、小横山4个村委会。2006年3月，原光福镇舟山村亦被确定由香山街道办事处实施管理。2006年11月，林克公司又拟以案涉地块为注册地设立苏州市林克能源科技有限公司并在工商部门进行了名称预先登记，并为此支出咨询费100000元（2006年7月、8月各50000元）。审理中，林克公司陈述：其因案涉地块的土地规划调整而积极进行转型以实现购地目的，并因此重新注册苏州市林克能源科技有限公司。2016年8月8日，林克公司度假区分公司向税务机关缴纳了案涉地块的城镇土地使用税及滞纳金共计388459.42元。2016年9月，苏州市吴中区香山街道拆迁安置办公室向香山街道拆迁清障工作领导小组提出《关于苏州市林克制片有限公司所购土地处理事宜的建议意见》，建议：对林克公司所购土地的清障处理采用企业回购方式实施。审理中，香山街道办事处与林克公司一致确认：双方并未签订回购协议。同时，香山街道办事处陈述：之所以未能签订回购协议，是因为案涉地块已不能作为工业用地即不符合回购条件且林克公司要求的赔偿金额也过高。林克公司陈述：双方系因赔偿金额存在分歧而未签订回购协议，但政府已确认以回购方式处理，故其在本案中也是按回购方式主张的损失赔偿。另，2002年3月5日，林克公司与广州博厦建筑设计研究院有限公司签订《厂房设计工程项目合同》，主要内容为：林克公司委托广州博厦建筑设计研究院有限公司对案涉地块内的新建厂房及配套进行工程设计；林克公司于合同签订后3日内预付设计费200000元；合同履行期间，任何一方要求提前解除合同的，需经对方同意；如林克公司违约，广州博厦建筑设计研究院有限公司有权将200000元预付款作为违约金。2017年6月5日，广州博厦建筑设计研究院有限公司出具《情况说明》一份，主要内容为：广州博厦建筑设计研究院有限公司为林克公司在案涉地块上的新建厂房进行厂房设计工作，但因度假区规划调整，致使设计工作无法正常进行，故林克公司提前终止了设计合同，广州博厦建筑设计研究院有限公司将收取的设计费预付款200000元抵作克林公司的违约金。2017年12月18日，苏州苏恒会计师事务所有限公司受林克公司度假区分公司的委托就“林克公司度假区分公司2004年至2017年按规划建设厂房用于出租预期收益测算”出具的《咨询意见报告书》，记载：苏州苏恒会计师事务所有限公司在林克公司于2001年获得近20亩土地后，在取得政府建厂立项批复基础上模拟推算了从2003年开始建设厂房，2004年正式用于出租，至2017年末共14年中可以预期获得的现金收益折算为2017年末的现值金额为7673900元。2017年12月26日，江苏万隆永鼎房地产资产评估有限公司受林克公司度假区分公司的委托就案涉地块的建设用地使用权价值出具《土地估价咨询报告》，估价结果为估价对象在2017年12月25日在满足价格定义条件下（土地用途设定为工业用地，土地使用权年限按工业用地50年的年限设定其剩余使用年限，土地现状利用状况为容积率为0.3322）的土地使用权价值为6578000元。审理中，香山街道办事处陈述：案涉地块不能以取得合法产权的土地并以使用年限50年来进行评估。又，2017年7月20日，苏州市吴中区香山街道蒋墩居民委员会（以下简称蒋墩居委会）、苏州市吴中区香山街道舟山村村民委员会（以下简称舟山村委会）分别向香山街道办事处出具《委托书》，将蒋墩社区、舟山村位于新兴路以北、舟山贵思厂房以西，林克公司度假区分公司区域内的集体土地共计19.5亩（其中蒋墩社区的土地为15亩，舟山村的土地为4.5亩）全权委托香山街道办事处代为管理。2018年8月1日，苏州市国土资源局吴中分局度假区中心所出具《情况说明》两份，分别记载：香山街道新兴路北侧、舟山黄渠村虾池东侧、黄渠村河南侧、贵思厂房西侧区域内约15亩土地在2016年土地利用现状数据库中为蒋墩社区集体土地；香山街道新兴路北侧、舟山黄渠村虾池东侧、黄渠村河南侧、贵思厂房西侧区域内约4.5亩土地在2016年土地利用现状数据库中为舟山村集体土地。以上事实，香山街道办事处提供的协议书、委托书、情况说明、请示报告、批复、通知，林克公司提供的税收缴款书、林克公司度假区分公司的营业执照等、回填土工程施工合同、咨询意见报告书以及本院的（2017）苏0506民初9085号开庭笔录、苏州市中级人民法院的（2018）苏05民终6096号民事裁定书，本案开庭笔录等证据在卷证明。审理中，香山街道办事处陈述：按之前的管理模式，案涉地块是可以出让的，故签订合同当时的经办人并不清楚是不能出让的；后，在办理产证过程中被告知与林克公司的协议是不符合法律规定的。林克公司陈述：其作为企业本着相信政府的原则与蒋墩办事处签订土地出让协议；相反，是对方明知无权处置的情况下主动将案涉地块出让给其；故其对本案协议书的无效并无过错。另，按照签订《协议书》当时的政策，购地款付至70%即视为有证处理，故其在此之后就开始建设、规划和设计、勘探等工作；期间，其三次申请建设批项，但迟迟未获答复，至今给其造成了很大的损失。另，林克公司为证明其对案涉地块所进行的回填及平整的投入申请评估，本院依法予以准许。2018年4月18日，江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司受本院委托出具《资产评估报告》，评估结论为：案涉地块的回填土工程价值于评估基准日即2002年1月1日的市场价值为634200元。香山街道办事处、林克公司对评估报告均无异议。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，根据苏州市国土资源局吴中分局度假区中心所出具两份《情况说明》可认定案涉地块属于蒋墩社区及舟山村的集体土地。因此，原蒋墩办事处与林克公司签订的《协议书》明显违反了上述法律规定，当属无效。合同无效后，因该合同取得了的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，林克公司应当将案涉地块返还给对方。但因合同相对方蒋墩办事处已撤销并设立了香山街道且案涉地块的所有权人蒋墩社区、舟山村均将案涉地块委托给香山街道管理，故林克公司应将案涉地块返还给香山街道。同时，香山街道作为被授权的管理人也应将林克公司已交付的价款计478000元返还给林克公司。至于损失，香山街道办事处于审理中陈述按之前的管理模式案涉地块是可以出让的，由此可见林克公司对本案协议书的无效仅存在轻微疏忽，而不存在严重的主观过错，故林克公司因本案协议书的无效而产生的损失应由香山街道办事处予以赔偿。关于林克公司所主张的损失项目及金额。1、土地转让款的利息损失。因案涉《协议书》的无效造成给林克公司已交付的土地转让款存在闲置损失，故林克公司主张该款的利息损失，合法有据，应予支持。但林克公司主张的利息标准过高，本院综合原蒋墩办事处的过失程度及林克公司的资金闲置损失酌情调整利息标准为按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算，其中2001年12月12日至2003年9月4日的利息损失以200000元为基数计算，此后以478000元为基数自2003年9月5日起计算至实际履行之日。2、回填土工程价值损失。因林克公司在接收案涉地块后对地块进行回填、平整，故香山街道办事处理应对林克公司的该部分投入予以赔偿。经评估，林克公司所投入的回填、平整的价值（基准日为2002年1月1日）为634200元，且双方对此均无异议，本院予以确认。由此，林克公司要求香山街道办事处赔偿其土地回填、平整的价值634200元及该款自2002年1月1日至实际履行之日止的利息损失，合法有据，应予支持。但利息标准亦酌情调整为按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算。3、咨询费用。香山街道办事处对林克公司主张的该项费用100000元无异议，本院对此亦予以确认。因咨询费支出时间为2006年的7月、8月，故林克公司要求香山街道办事处赔偿该费用100000元及该款自2006年9月1日至实际履行之日止的利息损失，合法有据，应予支持。但利息标准亦酌情调整为按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算。4、厂房设计勘测费用。香山街道办事处对林克公司主张的该项费用200000元无异议，本院对此亦予确认。据此，林克公司要求香山街道办事处赔偿该项费用200000元及该款自2002年4月1日起至实际履行之日止的利息损失，合法有据，应予支持。但利息标准亦酌情调整为按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算。5、税款（含滞纳金）。香山街道办事处对林克公司主张的税款及滞纳金共计388459.42元无异议，本院亦予确认。据此，林克公司要求香山街道办事处赔偿其该项损失388459.42元及该款自2016年8月8日起至实际履行之日止的利息损失，合法有据，应予支持。但利息标准亦酌情调整为按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算。6、预期可得租金损失。林克公司按苏州苏恒会计师事务所有限公司出具的《咨询意见报告书》主张3年的预期可得租金损失。香山街道办事处认可2年的预期可得租金损失。据此，本院参照《咨询意见报告书》核算林克公司的预期可得租金损失为1096271.43元。至于土地价值损失。因香山街道办事处对此未予认可且土地价值损失系间接损失，故林克公司的该项主张于法无据，不予确认。综上所述，林克公司与原蒋墩办事处签订的《协议书》无效；林克公司应将案涉土地返还给受土地的所有权人即蒋墩社区、舟山村委会委托管理的管理人即香山街道办事处；香山街道办事处应返还林克公司的购买土地价款478000元并支付相应的利息损失（其中2001年12月12日至2003年9月4日以200000元为基数计算，此后以478000元为基数计算至实际履行之日止；按银行同期一年期贷款利率的1.95倍）；香山街道办事处赔偿回填土工程价值损失634200元及该款自2002年1月1日起按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算至实际履行之日止的利息损失，咨询费100000元及该款自2006年9月1日起按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算至实际履行之日止的利息损失，厂房建设设计勘测费用200000元及该款自2002年4月1日起按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算至实际履行之日止的利息损失，税款（含滞纳金）388459.42元及该款自2016年8月8日起按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算至实际履行之日止的利息损失，预期可得租金损失1096271.43元。经核算，香山街道办事处应返还或赔偿林克公司土地价款、回填土工程价值损失、咨询费、厂房建设设计勘测费用、税款（含滞纳金）、预期可得租金合计为2896930.85元；并支付损失土地价款、回填土工程价值损失、咨询费、厂房建设设计勘测费用、税款（含滞纳金）的相应利息损失（截至2018年12月20日共计2579517.59元，此后以2896930.85元为基数按银行同期一年期贷款利率1.95倍计算至实际履行之日止）。由上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原苏州太湖国家旅游度假区蒋墩办事处与被告苏州市林克制片有限公司于2001年12月12日签订的《协议书》无效。二、被告苏州市林克制片有限公司于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区贵思厂房西侧区域内19.5亩土地返还给原告苏州市吴中区人民政府香山街道办事处。三、反诉被告苏州市吴中区人民政府香山街道办事处于本判决生效之日起十日返还或赔偿反诉原告苏州市林克制片有限公司土地价款、回填土工程价值损失、咨询费、厂房建设设计勘测费用、税款（含滞纳金）、预期可得租金合计人民币2896930.85元并支付相应的利息（截至2018年12月20日共计2579517.59元，此后以2896930.85元为基数按银行同期一年期贷款利率的1.95倍计算至实际履行之日止）。四、驳回反诉原告苏州市林克制片有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45800元，由原告苏州市吴中区人民政府香山街道办事处负担；反诉案件受理费56512元、评估费15000元，合计人民币71512元，由反诉原告苏州市林克制片有限公司负担22605元，反诉被告苏州市吴中区人民政府香山街道办事处负担48907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江 伟人民陪审员  王佩珍人民陪审员  顾 桦二〇一八年十二月二十日书 记 员  计皓旻