河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0204民初119号原告（反诉被告）：中国工商银行股份有限公司开封分行。统一社会信用代码：9141020096847024XT。负责人：潘勇，任行长。住所地：开封市丁角街88号。委托诉讼代理人：张留群，河南辽源律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：申为民，该行员工。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：开封市如佳快捷酒店有限责任公司。统一社会信用代码：91410204554246045M。法定代表人：赵敏，任经理。住所地：开封市鼓楼区丁角街88号。委托诉讼代理人：雷新年、曹新成，河南盛意律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）中国工商银行股份有限公司开封分行（以下简称“工行开封分行”）诉被告（反诉原告）开封市如佳快捷酒店有限责任公司（以下简称“开封如佳公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月26日作出（2016）豫0204民初601号民事判决书，开封如佳公司不服，提出上诉。2016年11月15日，开封市中级人民法院作出（2016）豫02民终2261号民事裁定书，发回本院重新审理。本院于2017年9月18日作出（2017）豫0204民初62号民事判决书，工行开封分行、开封如佳公司均不服，上诉至开封市中级人民法院。2017年12月6日，开封市中级人民法院作出（2017）豫02民终3372号民事裁定书，发回本院重新审理。本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行开封分行委托诉讼代理人张留群、申为民，被告开封如佳公司委托诉讼代理人雷新年、曹新成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行开封分行向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告租赁关系；2.要求被告返还占用原告的房屋及设施等；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年原告与被告签订了《业务服务合作协议》，该协议名为合作关系，实质是租赁关系。当时被告名称为“开封市如家快捷酒店有限责任公司”，后更名为“开封市如佳快捷酒店有限责任公司”。依照原协议约定：被告使用原告丁角街88号东侧1层（部分）至6层的房屋3900㎡，向原告支付费用42900元∕月，使用期限3年，即2010年8月1日至2013年7月31日，费用总计1544400元（154.44万元）。协议签订后，原告按照《房屋附属设施、设备清单》与被告办理了交接手续。2013年7月租赁期限届满，原、被告双方未达成签订租赁合同的共同意见，以致拖延至今无租赁合同。请判令解除双方的租赁关系，并要被告返还房屋、设施，支付占用金。被告开封如佳公司辩称，原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，由于原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。首先，被告在与原告签订协议后，一直按照协议的约定按月交纳协议约定的费用。被告在履行协议过程中不存在任何违反协议约定的违约行为，根据双方签订的《业务服务合作协议》第六条第（四）项的约定：协议期满，在被告无违约的情况下，原被告双方应重新续签本协议。原被告双方签订的《业务服务合作协议》三年履行期限届满后，原告却在被告没有违约的情况下要求终止该协议的履行，而不与被告继续续签协议，实属违约行为，原告的诉讼请求不应当予以支持。其次，被告在加盟如家时，如家集团要求租赁房屋的期限最低为十五年至二十年，被告在与原告签订协议时就要求签订更长期限的协议，而原告却要求只签三年的期限，并承诺在协议到期后被告无违约的情况下重新续签协议。由于被告经营酒店所需要的经营周期相对较长，如果双方当时只是签订三年的期限，被告也不会使用该房进行酒店的经营，正是基于原告在协议中的承诺，被告在与原告签订该《业务服务合作协议》就期望该协议到期后能重新续签协议，从而使酒店经营的期限能够达到十五年至二十年的标准。如果法院支持原告的诉求，就将是对双方协议约定的否认，也就是对被告守约行为的否认，就会损害被告在签订协议时的预期利益，从而导致被告在签订协议时的合法预期利益无法受到保护和实现。被告开封如佳公司反诉称，1、请求依法判令确认反诉人开封如佳公司享有位于开封市鼓楼区××东侧××层（部分）至六层得房屋租赁权（租赁期限：自2010年8月1日起至2025年7月31日止，共计15年）。2、请求贵院依法判令被反诉人继续履行《业务服务合作协议》合同义务，并在反诉人依法享有15年租赁权益期限内每次租赁期限为三年为限，以租赁房屋市场价标准与反诉人签订书面房屋租赁合同，租赁房屋市场价以每三年为一个周期，以每周期开始的市场价格为基准。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）工行开封分行辩称，反诉人的请求没有事实和法律依据，依法不应支持。经审理查明，2009年8月25日，原告工行开封分行与河南省方迪拍卖有限公司（以下简称方迪公司）签订《委托拍卖合同》，合同约定原告委托方迪公司对其所有的位于开封市鼓楼区××部××～××层房屋（建筑面积为4155㎡）的租赁权进行公开拍卖。2009年9月4日，开封市豫锦园餐饮有限公司（以下简称豫锦园公司）通过拍卖，取得上述房屋的租赁权。2009年9月25日，原告与豫锦园公司签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将上述房屋租赁给豫锦园公司使用，租赁期限为3年，自2009年12月25日至2012年12月24日。同年12月28日，豫锦园公司向原告交纳房屋租赁保证金5万元整。同年12月29日，豫锦园公司向原告交纳半年的租金共计274230元。2010年4月27日，原告向开封市工商局出具证明一份，其内容主要为：2010年4月26日，豫锦园公司向原告提出转租申请，经原告单位研究决定，同意豫锦园公司将该房屋转租给马沛东和赵敏，作为其开办开封市如家快捷酒店有限责任公司使用。2010年7月20日，原告工行开封分行（甲方）与被告（乙方）签订《业务服务合作协议》一份。协议约定，甲方将坐落在开封市鼓楼区丁角街88号东侧1层（部分）至6楼的房屋3900平方米，房屋使用权无偿提供给乙方使用，使用期间为2010年8月1日至2013年7月31日，共计3年。原告交付房屋时，乙方向甲方支付房屋水电保证金50000元。被告在使用房屋期间，必须在原告下属营业网点开立银行基本账户，每月向原告缴纳现金管理服务费42900元。该协议第六条第（三）项约定，被告有下列情形之一的，原告有权单方解除协议，收回房屋：1、被告未按照约定在原告下属营业网点开立银行基本账户的。2、不按照约定签订《现金管理服务协议》的。3、欠缴各项费用达5000元以上的。4、擅自改变该房屋用途的。5、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。6、擅自将该房屋出租给第三人的。7、利用该房屋从事违法活动的。另该协议第六条第（四）项还约定，协议期满，在被告无违约的情况下，原、被告双方重新续签本协议。协议签订后，原告按照协议约定将房屋交付给被告使用，被告按照约定每月向原告支付现金管理服务费42900元。2013年7月1日，因合同即将到期，被告向原告提交书面申请，要求与原告续签《业务服务合作协议》。但由于双方意见不一致，没有签订书面协议，被告继续使用该房屋，并按42900元/月的标准向原告支付现金管理服务费。2015年10月16日，原告向被告发出《房屋租赁合同期满不再续租告知书》，以本单位需用房为由，要求收回房屋，并要求被告在2015年11月18日前，与原告协商解决此事。2016年1月28日，原告向被告发出关于处理《业务服务合作协议》的函，其内容为：如果被告继续使用该房屋，双方应协商对租金进行调整；如果被告不再使用该房屋，应于30日内办理房屋交接手续。由于双方意见不一致，协商无果，被告仍继续使用该房屋，并按42900元/月的标准向原告交纳相关费用至今。以上事实有当事人陈述、《委托拍卖合同》、《拍卖成交确认书》、《房屋租赁合同》、《业务服务合作协议》、房屋租金缴纳票据、申请书、关于处理《业务服务合作协议》的函及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，原、被告于2010年7月20日签订的业务服务合作协议，该协议名为业务服务合作协议，实为房屋租赁合同。本案的争议焦点在于该业务服务合作协议是否应当予以解除的问题。本院认为，首先，该协议并非基于原开封市豫锦园餐饮有限公司通过拍卖取得案涉房屋的租赁权，而是原、被告单独重新签订，双方已形成新的房屋租赁合同关系，双方应当按照该协议内容享有权利、履行义务。其次，虽原告工行开封分行与被告签订的协议约定：“协议期满，在乙方无违约的情况下，甲乙双方重新续签本协议”。但由于双方之间并未就续签合同达成一致意见，该租赁合同三年租赁期限届满后，双方并未续签书面合同，没有约定新的租赁期限，自2013年8月后，双方之间形成不定期租赁合同关系。按照《中华人民共和国合同法》的相关规定，不定期租赁可以随时解除合同。现原告要求解除双方间的租赁合同，并且有证据证明原告已事先通知被告关于解除合同相关事宜。因此，对原告要求解除合同的诉求，本院予以支持。但考虑到涉案房屋系被告用于酒店经营，前期投入较大，本院酌定腾房时间为不超过60日为宜。关于被告请求判令其享有案涉房屋租赁权及要求确认其对案涉房屋享有15年租赁权并要求依法享有15年租赁期限内每次租赁期限为三年为限，以租赁房屋市场价标准与原告签订房屋租赁合同，租赁房屋市场价以每三年为一个周期，以每周期开始的市场价格为基准的反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。另，在本案审理过程中，被告向本院申请对涉案房屋租金价格进行评估鉴定，经本院多次询问原告工行开封分行对案涉房屋租金上涨部分是否同意被告鉴定申请，原告明确表示对租金上涨部分不再主张，对此应视为其放弃相关权利，本院予以确认，故对被告该项申请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司开封分行与被告开封市如佳快捷酒店有限责任公司之间的房屋租赁合同关系。二、本判决生效后六十日内，被告开封市如佳快捷酒店有限责任公司将位于开封市鼓楼区丁角街88号东侧1层（部分）至6层的房屋（即2010年7月20日原被告双方签订的业务服务合作协议中约定的房屋）返还给原告中国工商银行股份有限公司开封分行。三、驳回被告开封市如佳快捷酒店有限责任公司的反诉请求。案件受理费9750元，反诉费100元，由被告开封市如佳快捷酒店有限责任公司承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 长  毛庆昕代理审判员  王晓光人民陪审员  高 峻二〇一八年十二月二十六日书 记 员  张华源