成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初157号 原告：成都文锦建设投资有限责任公司，住所地：成都市锦江区一环路东五段55号阳光新业大厦17层04-07号。 法定代表人：尤泽翰，董事长。 委托诉讼代理人：张明，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，广东金地（成都）律师事务所律师。 被告：武文，男，1985年11月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈姿伶，四川公生明律师事务所律师。 第三人：成都槿荟餐饮管理有限公司，住所地：成都市锦江区锦官驿街1号6栋11号。 法定代表人：武文，总经理。 委托诉讼代理人：李园丁，海南方圆律师事务所律师。 原告成都文锦建设投资有限责任公司（以下简称文锦建设公司）与被告武文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理。武文认为成都槿荟餐饮管理有限公司（以下简称槿荟餐饮公司）与本案有利害关系并申请追加其为本案第三人参加诉讼，本院依法审查后予以追加。案件审理过程中，本院发现本案案情复杂，依法裁定本案由简易程序转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2018年4月13日公开开庭审理了本案。原告文锦建设公司的委托诉讼代理人张明、李静，被告武文及其委托诉讼代理人陈姿伶，第三人槿荟餐饮公司的法定代表人武文及其委托诉讼代理人李园丁均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告文锦建设公司向本院提出诉讼请求：1.判令武文向文锦建设公司支付拖欠的租金713370元、物业管理费316050元、推广费21070元、空调电费4741.25元、维修服务费200元、装修超期费9765元，共计1065196.25元，以及滞纳金532598.13元，总计1597794.38元；2.本案诉讼费由武文承担。庭审中，文锦建设公司明确要求槿荟餐饮公司因其债务加入与武文共同承担武文所拖欠费用的给付义务。事实和理由：2014年5月5日，武文就承租位于成都市水井坊历史文化保护街区C地块C1-1-4、C1-1-5号商铺事宜与文锦建设公司签订《水锦界商铺租赁合同》，租赁期限为五个租赁年度。合同签订后，文锦建设公司如约提供了商铺，但武文却未能按租赁合同约定履行支付租费义务。案涉租赁物未取得房产证和消防验收许可的事实，并未造成租赁物无法使用的后果，且不影响合同效力。槿荟餐饮公司是承租人武文为履行合同按照合同约定设立的经营主体，其自愿承担武文所欠租费，属于债务加入，故其应当与武文共同连带清偿本案债务。 被告武文辩称，1、关于本案合同义务的担负主体应当是槿荟餐饮公司，武文不应承担合同义务，虽然涉案租赁合同是文锦建设公司与武文签订，但文锦建设公司的一系列行为表明该合同承租人为槿荟餐饮公司，武文及槿荟餐饮公司也认可合同关系是建立于文锦建设公司与槿荟餐饮公司之间，故文锦建设公司因租赁合同关系提出的相关诉讼请求应当由槿荟餐饮公司承担。2、文锦建设公司没有全面履行合同的交付义务，致承租人权益受损，文锦建设公司按完全履约后的标准要求承租人履行租金给付义务，缺乏法律及事实依据，不合理的请求部分应当被驳回。文锦建设公司交付的房屋未经消防验收合格，未经竣工验收合格，违反了相关法律对交付条件的规定；文锦建设公司一直没有交付符合法律强制性规定使用条件的房屋，故承租人合理行使不安抗辩权和先履行抗辩权，不构成违约；依据任何人不得从其违法行为中获利原则，文锦建设公司存在重大违法情形下，按照已完全履约的标准去主张权利不公平，请法院对文锦建设公司诉请租金进行裁减。3、因成都丰汇公司才是收取物业管理费的适格主体，故文锦建设公司无权主张物业管理费；文锦建设公司没有履行推广义务，故不能享有对应权利即无权主张推广费；关于空调电费，没有事实依据不予认可；关于装修超期费，没有事实和法律依据不予认可。武文对文锦建设公司主张的各项费用的计算方式无异议。 第三人槿荟餐饮公司述称，1、槿荟餐饮公司是本案的适格诉讼主体，槿荟餐饮公司实际履行和被文锦建设公司要求履行本案租赁合同承租人的义务，本案处理结果与槿荟餐饮公司有法律上的利害关系。2、文锦建设公司未能确保交付的租赁物完全符合合同目的的使用条件，已经构成违约，由此产生的损失，依法应当由文锦建设公司承担。3、武文和槿荟餐饮公司依法行使先予、不安抗辩权，不应承担违约责任。4、本案的判决，必须考虑到裁判结果的社会妥适性。5、对于文锦建设公司主张的各项费用及其计算方法的意见与武文一致。 本院经审理认定事实如下：2014年3月21日，武文就承租文锦建设公司水锦界商铺C1-1-4、C1-1-5经营BOB’SBAR品牌签署《“水锦界”租赁意向书》。其后文锦建设公司（出租方、甲方，文锦建设公司于2014年5月13日盖章确认）与武文（承租方、乙方，武文于2014年5月5日签字）签订【水锦界】《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于成都市锦江区水井坊历史文化保护街区C地块（水锦界）的商铺，具体铺位信息及编号为C1幢一层C1-1-4、C1-1-5号（暂定编号）出租给乙方使用。甲乙双方经协商该商铺暂定租赁面积为217平方米计取，最终租赁面积以甲乙双方测量的为准。该商铺只供乙方以BOB’SBAR商号∕名称经营BOB’SBAR品牌（类别：餐饮）之用途，经营范围包括餐饮。经确定的商号∕名称、品牌、类别、经营范围，未经甲方书面同意，不可以做任何变更。租赁期限为5个租赁年度，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金分为基本租金（含物业管理费及推广费）、提成租金。每月的基本租金与提成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。基本租金（含物业管理费及推广费）以月保底租金为基数乘以十二个月乘以该商铺租赁面积计算得出。月保底租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每月最低租金标准。第一个租赁年度月保底租金为240元∕月∕平方米；第二个租赁年度月保底租金为253元∕月∕平方米；第三个租赁年度月保底租金为253元∕月∕平方米；第四个租赁年度月保底租金为267元∕月∕平方米；第五个租赁年度月保底租金为267元∕月∕平方米。提成租金以每月销售额为基数并乘以销售额提成扣率计算得出。第一个租赁年度，月提成租金以月销售额乘以提成扣率10%；第二个租赁年度，月提成租金以月销售额乘以提成扣率11%；第三个租赁年度，月提成租金以月销售额乘以提成扣率12%；第四个租赁年度，月提成租金以月销售额乘以提成扣率13%；第五个租赁年度，月提成租金以月销售额乘以提成扣率14%。乙方应自起租日开始承担该商铺的租金。乙方应于每月25日或之前支付下个月的基本租金，首月基本租金于起租日前10日支付。 乙方租赁保证金数额相当于3个月的基本租金（含物业管理费及推广费），共计156240元。自签署本协议之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳。租赁保证金仅是乙方履行本合同约定义务的保证。甲方有权但无义务以租赁保证金抵扣乙方应付款项，和∕或作为甲方因乙方而遭受损失之赔偿，和∕或根据本合同不予返还。乙方在签署《租赁意向书》后已经向甲方交纳的租赁诚意金52080元于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分。 物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米75元。甲方将不时为【水锦界】整体项目进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺支付推广费。推广费按该商铺租赁面积计算，标准为5元∕月∕平方米。乙方依据本合同应支付的租金（包括物业管理费、推广费）及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户（但应向甲方提交相关转账凭证，以便甲方核实），或将支票送至甲方在本合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址，甲方核实收妥乙方交纳的款项后，应向乙方提供相应发票（如有）。 该商铺的交付日期约定为2014年5月10日，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。约定交付日与实际交付日不一致的，以实际交付日为准。甲乙双方交付∕接收该商铺时，应当签署一份《交付确认书》。《交付确认书》一旦签署，则甲乙双方的交付∕接收义务立即完成。《交付确认书》中记录的甲方交付该商铺于乙方的日期即为该商铺的交付日。乙方享有60天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。乙方应于2014年6月30日开业，如合同履行过程中，甲方调整【水锦界】项目整体开业日的，则开业日以甲方通知的整体开业日为准。免租装修期内，乙方无需交付租金，但仍需承担装修管理费、装修押金以及装修和∕或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费、网络宽带费等）。乙方应于该商铺交付日根据甲方要求全额支付装修管理费、装修押金。免租装修期内装修管理费=租赁面积×30元；免租装修期大于3个月的，装修管理费双方另行协商确定。乙方应在入场装修日前向甲方指定的物业公司交纳装修押金，店铺面积大于100平方米小于1000平方米的，装修押金按每平米20元收取。若因乙方原因，于免租装修期届满未能完成装修的，乙方可继续装修并达到该商铺的开业条件，但前述期限不得超过30日，且从免租装修期届满之次日起计租。甲方指定的物业管理公司负责【水锦界】公共区域的物业管理事项。甲方可将本合同书载明之权利或其一部分授予物业管理公司行使。 乙方应在开业日前取得在该商铺内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证。乙方应将所有这些文件（包括更新的文件）及时提供给甲方。签订本合同时，乙方应具备履行本合同项下权利义务的合法资格，如乙方是自然人或存在无合法资格经营该商铺的其他情况，则乙方应在该商铺开业前设立具备经营该商铺合法资格的主体，包括但不限于公司、个体工商户等经济组织，并与甲方签订必要的权利义务转让协议，由上述新设立的主体承继乙方在本合同项下的权利义务，同时乙方应对新设立的主体履行本合同项下的义务的行为承担连带保证责任。除必要的合法资格外，乙方设立的经营主体必须同时达到合法的经营资质、授权等必要条件。 在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补交租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金；乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰（千分之二）或国家有关规定交付滞纳金。本合同签订后，乙方擅自改变本合同规定的租赁用途、商号∕名称、经营品牌、类别或经营项目的，或利用该商铺进行违法违章活动的，拖延支付租金、租赁保证金或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索），甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺，且无需对乙方作出任何赔偿。甲方单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除。乙方应按本合同相关约定交还租赁商铺。租赁保证金作为违约金赔偿甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费、货品损失等费用。本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，但如存在乙方欠缴租金和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形的，甲方有权采取相应措施禁止乙方将该商铺内任何物品搬离。经甲方通知后15日内乙方付清全部欠缴租金、费用或赔偿的，甲方将留置物品归还乙方，否则上述物品视为乙方遗弃，该商铺内的遗留物品的所有权及全部权利无偿转让给甲方，且乙方无权要求甲方给予任何补偿或要求用上述物品抵免乙方欠缴的租金和费用及乙方在《租赁合同》项下其他相关义务。 2014年5月30日，武文签字确认的《商户信息登记表》上载明，商户名称BOB’SBAR，承租范围水锦界C1-1-4∕5,法定代表人武文，指定负责人曾实，电子邮箱181×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，手机电话186××××5077。2014年6月6日，武文向水锦界物业管理处出具《授权委托书》，载明：本公司为水锦界C1-1-4∕5（楼栋号）Bob’sBar（商户名称）。本公司现授权委托曾实（身份证号5110021986××××××××）代表本商户与贵处签署各类文本文件，并全权负责本商户运营期间现场的所有事务衔接处理。此委托书有效期限为2014年6月6日至2014年9月6日。2014年6月18日，文锦建设公司向武文交付了涉案商铺，武文也在《交铺记录表》上签字确认。其后，武文按约向文锦建设公司支付保证金156240元、装修管理费6510元和装修履约金6510元。 2014年12月，曾实向文锦建设公司申请开业，其在水锦界商户开业审核单中确认该商户合同签约名称为武文，公司法人为武文，经营业态为餐厅、酒吧，经营品牌为BOB’SBAR,铺位编号为6栋11号，租赁面积217平方米，开业时间为2014年12月15日。2015年7月7日，武文签字确认的《商户信息登记表》中载明，商铺号水锦界C区6栋11号，租赁面积217平方米，商铺名称BOB’SBAR,租赁合同期为2015年3月1日至2020年2月28日，签约个人名称武文，法定代表人武文，通讯地址成都市锦江区锦官驿街1号6栋11号，电子邮箱ｗｕｗ×××＠126.ｃｏｍ。一级授权委托人曾实，男，电话186××××5077，电子邮箱181×××＠ｑｑ.ｃｏｍ，通讯地址成都市锦江区锦官驿街1号6栋11号。代表该商户与文锦建设公司签署各类文本文件，并全权负责该商户运营期间现场的所有事务衔接处理、以及本商户各项电子和纸质资料文件与文锦建设公司的交接事项。该指定负责人在与文锦建设公司日常往来文件上签字，是经过同意并授权的，具有合法效力。通过电话无法与一级授权委托人取得联系，或一级授权委托人无法在约定时间亲至现场交接的纸质资料文件时，二级授权委托人井金泽负责与文锦建设公司进行纸质资料文件的交接事宜。井金泽的电话187××××1151，电子邮箱531×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。 槿荟餐饮公司于2015年1月13日经成都市锦江区工商行政管理局核准成立，住所地为成都市锦江区锦官驿街1号6栋11号，法定代表人武文，经营范围包含餐饮企业管理服务、小吃、冷热饮品制售等。2015年1月6日，槿荟餐饮公司取得餐饮服务许可证；2015年1月8日，槿荟餐饮公司取得卫生许可证。 根据BOB’SBAR提交给文锦建设公司的2014年12月、2015年1月、2月、4月、5月、6月、10月、11月、12月、2016年1月、2月“水锦界商铺每日销售表”显示，其上均有槿荟餐饮公司盖章或授权人签字或武文的签字确认。在双方确认BOB’SBAR月结单的过程中，文锦建设公司分别有向武文的电子邮箱ｗｕｗ×××＠126.ｃｏｍ或曾实的电子邮箱181×××＠ｑｑ.ｃｏｍ发送过电子邮件。 2016年2月26日，成都丰汇商业管理有限公司就关于三八节“女神驾到-品质生活”活动事宜向BOB’SBAR发送文件，曾实于2016年2月29日签收。 2016年3月2日，槿荟餐饮公司就案涉租赁合同向文锦建设公司提交主体变更申请，文锦建设公司就BOB’SBAR租赁合同主体变更事宜咨询律师意见，因三方对承租人变更为槿荟餐饮公司后，武文应否就租赁合同项下承租人义务一并承担连带责任未达成共识，故三方未达成租赁合同主体变更协议。 2017年3月，文锦建设公司就成都市锦江区水井坊历史文化街区（C地块A宗）建设水井坊历史文化街区保护整治工程（C区），建设规模36346.73平方米，取得建设工程规划许可证。 2014年5月3日，槿荟餐饮公司在武文的召集下召开股东会形成股东会会议决议，主要内容为该公司同意“武文以个人名义于2014年5月5日签订《水锦界商铺租赁合同》（含附件），约定由成都文锦建设投资有限责任公司向武文出租、武文向成都文锦建设投资有限公司承租水锦界6栋11号房屋，面积217平方米”的所有相关事项（包括但不限于签署合同后进行的装修、设计、运营）的全部权利与义务转让给槿荟餐饮公司，由槿荟餐饮公司全权运营和承担。 2015年3月13日，槿荟餐饮公司在武文的召集下召开股东会形成股东会会议决议，主要内容为该公司同意承担水锦界租赁合同承租人变更协议中第四条，4.2条里所写“自本协议生效之日起，丙方承担乙方在租赁合同项下的一切权利、义务。乙方就本协议生效之日起丙方对租赁合同项下义务的履行情况与丙方一并向甲方承担连带责任”的一切责任。 2015年2月10日，文锦建设公司通过电子邮件向曾实送达《承租户租金收费通知单》，以及经成都丰汇商业管理有限公司确认的《承租户物业费及相关费项收费通知单》，其中载明装修超期费9765元；因武文未按合同约定支付租金、物业费等，2015年6月30日，文锦建设公司通过电子邮件向曾实送达《租金催缴函》，以及经成都丰汇商业管理有限公司确认的《物业管理费及相关费用催缴函》；2015年7月2日，曾实通过电子邮件回复，主要内容为因项目公司槿荟餐饮公司已依法登记设立，武文与文锦建设公司签订的租赁合同及补充协议项下全部权利义务转由槿荟餐饮公司承继，但因文锦建设公司至今未签署补充协议，致使武文无合法主体资格实施营运行为，以及支付款项、缴纳税费等，请文锦建设公司尽快签署三方协议，以便按约履行付款义务。其后，因武文仍未按约支付租金、物业费等，2015年12月14日、2016年6月30日，文锦建设公司分别通过电子邮件向曾实送达《租金催缴函》，以及经成都丰汇商业管理有限公司确认的《物业管理费及相关费用催缴函》，同时抄送至武文的电子邮箱。 因案涉租赁房屋未通过消防验收，2014年11月13日、2015年3月11日、2015年6月17日、2015年7月2日、2015年7月29日曾实分别向文锦建设公司发送电子邮件，要求文锦建设公司完成涉案商铺的消防改造及验收，同时槿荟餐饮公司于2016年7月5日、武文于2016年7月26日通过公证邮寄送达方式就涉案商铺未通过相关行政主管部门的消防等验收构成重大违约向文锦建设公司的变更前后的住所地分别送达《告知函》。武文及槿荟餐饮公司认为文锦建设公司未全面履行合同义务，租赁房屋未通过消防验收等问题致使租赁房屋无法正常使用，2016年10月17日武文通过公证邮寄送达方式向文锦建设公司的住所地送达《告知函》和《解除租赁合同通知书》。 2016年10月18日，文锦建设公司通过电子邮件向武文送达《水锦界商铺租赁合同》解除通知书，主要内容为因武文未按约定履行支付租金（含推广费、物业管理费）义务，经多次催收仍未履行，2016年8月1日，武文未经文锦建设公司书面回复及同意的情况下擅自闭店并停止营业，以上行为已构成恶意违约，自即日起解除双方于2014年5月13日签订的《水锦界商铺租赁合同》，武文应于收到本解约通知书之日起3个工作日内结清所拖欠的租金（含推广费、物业管理费）、滞纳金等全部费用，并腾退商铺。 2017年6月16日，广东金地（成都）律师事务所张明、李静律师接受文锦建设公司委托，就武文未按约支付租金事宜通过电子邮件向武文发送《律师函》（金成律函字2017第016号）；2017年6月29日，武文通过中国邮政EMS向李静律师寄送关于“律师函-金成律函字2017第016号”回函。 根据2018年1月26日成都房地产信息档案中心查询结果显示，文锦建设公司名下无有效房产登记信息；根据2018年3月9日成都房地产信息档案中心查询结果显示，锦官驿街1号6栋11号无有效房产登记信息。 根据水锦界商铺多联机空调用电量抄表记录、武文交纳电费的情况及文锦建设公司已向电力公司交纳相应时间段案涉租赁场地的电费情况，文锦建设公司在本案中主张6栋11号BOB’SBAR欠付2016年3月至2016年7月空调电费共计4741.25元； 庭审中，三方一致确认案涉租赁合同于2016年10月18日解除。同时武文认可超期装修和接受文锦建设公司在本案中所主张的维修服务的事实。 文锦建设公司称，合同约定的基本租金包含了物业管理费和推广费，根据合同约定，第一个租赁年度的每月保底租金实际应为160元∕月∕平方米（240元租金-75元物业管理费-5元推广费），第二、三个租赁年度的每月保底租金实际应为173元∕月∕平方米（253元租金-75元物业管理费-5元推广费）案涉商铺于2014年6月18日交付，按合同约定的计租日应当于2014年8月18日起算，因前期给予优惠，文锦建设公司自愿减免2014年12月、2015年1月、2015年2月共计3个月的租金、物业管理费及推广费（但装修超期费未予减免），本案主张的租金期间为2015年3月1日至2016年10月13日共计19个月零13天，主张租金金额共计713370元（其中，2015年3月1日至2015年8月17日的租金采用第一个租赁年度标准为160元∕月∕平方米×217平方米×5个月+160元∕月∕平方米×217平方米÷31天×17天=192640元；2015年8月18日至2016年10月13日租金采用第二、三个租赁年度标准为173元∕月∕平方米×217平方米×13个月+173元∕月∕平方米×217平方米÷31天×27天=520730元）；本案主张的物业管理费、推广费的期间均为自2015年3月1日起至2016年10月13日，主张物业管理费金额共计316050元（75元∕月∕平方米×217平方米×19个月+75元∕月∕平方米×217平方米÷31天×13天=316050元），主张推广费金额共计21070元（5元∕月∕平方米×217平方米×19个月+5元∕月∕平方米×217平方米÷31天×13天=21070元）。武文及槿荟餐饮公司对文锦建设公司主张的租金、物业管理费及推广费的计算方式无异议。 上述事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：文锦建设公司提交的文锦建设公司的营业执照、法定代表人身份证明、武文的身份证复印件、【水锦界】《商铺租赁合同》、水锦界商户开业审核单、商户信息登记表、交铺记录表、2015年2月10日、2015年6月30日、2015年7月2日、2015年12月14日、2016年6月30日、2016年8月5日、2016年10月18日、2017年6月16日电子邮件附《承租户物业费及相关费项收费通知单》、《承租户租金收费通知单》、《租金催缴函》、《物业管理费及相关费用催缴函》、《水锦界商铺租赁合同》解除通知书、《律师函》、关于“律师函-金成律函字2017第016号”回函、水锦界物业服务工作单、槿荟餐饮公司的营业执照、卫生许可证、餐饮服务许可证、2014年12月、2015年度、2016年度BOB’SBAR商铺每日销售表、成都丰汇商业管理有限公司商管文件、2015年3月11日、2015年3月26日、2015年5月6日文锦建设公司与张明律师的往来电子邮件截图及附件、建设工程规划许可证、水锦界商铺多联机空调用电量抄表记录、电费缴费发票、BOB’SBAR交纳电费的凭证、《武文欠缴租金、推广费、物业费、装修超期费明细及逾期滞纳金计算明细》，武文提交的《“水锦界”租赁意向书》、股东会决议（2014年5月3日、2015年3月13日）、合同主体变更申请、槿荟餐饮公司的基本工商信息、向文锦建设公司反映消防未验收的系列函件（电子邮件和公证书）、（2016）川律公证内民字第74119、74730、78663号、92075号公证书附《告知函》、《解除租赁合同通知书》、查询结果证明、BOB’SBAR空调外机使用费用催缴函、消防验收告知函、装修管理费、装修履约金收据，槿荟餐饮公司提交的股东会决议（2014年5月3日、2015年3月13日）、合同主体变更申请、BOB’SBAR空调外机使用费用催缴函、槿荟餐饮公司的基本工商信息。关于文锦建设公司提交的与“华越楼”、“JUSTLIKEIT”签订的《【水锦界】租赁合同承租人变更协议》，因与本案无关联性，本院不予作为本案证据使用；关于武文提交的物品遗留清单因与本案无关联性，本院不予作为本案证据使用。 本院认为，武文在与文锦建设公司签订“水锦界”商铺租赁意向书后，与文锦建设公司签订【水锦界】《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同义务。 一、关于本案租金等费用的给付责任主体的认定。 根据案涉【水锦界】《商铺租赁合同》中“该商铺只供乙方以BOB’SBAR商号∕名称经营BOB’SBAR品牌（类别：餐饮）之用途，经营范围包括餐饮……签订本合同时，乙方应具备履行本合同项下权利义务的合法资格，如乙方是自然人或存在无合法资格经营该商铺的其他情况，则乙方应在该商铺开业前设立具备经营该商铺合法资格的主体，包括但不限于公司、个体工商户等经济组织，并与甲方签订必要的权利义务转让协议，由上述新设立的主体承继乙方在本合同项下的权利义务，同时乙方应对新设立的主体履行本合同项下的义务的行为承担连带保证责任……”的约定，武文租赁案涉商铺用于经营餐饮，由于武文是自然人，其在该商铺开业前负有设立合法经营资格主体的义务，故槿荟餐饮公司的设立正是武文履行租赁合同义务所致。由于槿荟餐饮公司设立后，三方并未按照【水锦界】《商铺租赁合同》约定签订合同权利义务的转让协议，槿荟餐饮公司与文锦建设公司之间并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，对文锦建设公司而言，本案租赁合同的相对方即为武文，武文应承担承租人责任。故文锦建设公司要求武文承担租金等费用的给付义务，本院予以支持；对槿荟餐饮公司认为自己实际享受承租人权利其应为本案租金等费用给付主体的意见，本院不予采纳；对文锦建设公司认为槿荟餐饮公司为债务加入人要求槿荟餐饮公司与武文承担共同给付责任的意见，本院不予采纳。 二、关于文锦建设公司主张的租金、物业管理费等欠付费用的认定。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，武文认为文锦建设公司交付的商铺未取得产权证书，也未经消防验收合格，故其未付租金是行使先履行抗辩权和不安抗辩权。本院认为，根据本案查明的事实，涉案商铺的确存在未取得产权证书，也未取得消防验收许可的情形，但结合文锦建设公司提交的经槿荟餐饮公司或武文及其授权代表签字确认的2014年12月、2015年度、2016年度BOB’SBAR商铺每日销售表等，可以显示出武文在承租期间正常使用商铺，而武文也未提供充分证据证明因文锦建设公司未提供租赁商铺建设工程消防验收报告，影响了涉案商铺的正常使用及业态经营，同时，根据合同约定在免租装修期期届满后之次日即2014年8月18日应为起租日，而文锦建设公司也确认因消防未经验收合格问题对2014年8月18日至2015年2月28日期间的租金、物业管理费和推广费等予以免除，因此，武文再就消防验收问题拒绝支付2015年3月1日起至2016年10月13日期间的租金等，于法无据，本院对武文就此的抗辩意见不予采纳。因合同约定的基本租金包含了物业管理费和推广费，而武文对文锦建设公司主张的租金、物业管理费及推广费的计算方式无异议，故本院对文锦建设公司主张的租金2015年3月1日至2016年10月13日期间的租金713370元、推广费21070元、物业费316050元予以支持。 关于文锦建设公司主张的空调电费4741.25元，因文锦建设公司已经向电力部门垫付该部分费用，结合文锦建设公司提交的电量抄表记录和武文交纳电费的情况，本院对文锦建设公司主张的空调电费4741.25元予以支持。 关于文锦建设公司主张的维修服务费200元，因武文认可接受该维修服务的事实，本院予以确认。 关于文锦建设公司主张的超期装修费9765元，根据合同约定，自商铺交付之次日起武文享有60天免租装修期，于免租装修期届满未能完成装修的，武文可继续装修并达到该商铺的开业条件，但期限不得超过30日，且从免租装修期届满之次日起计租，装修管理费=租赁面积×30元，免租装修期大于3个月的，装修管理费双方另行协商确定。庭审中武文确认超期装修的事实，但同时武文提交了其缴纳装修管理费6510元和装修履约金6510元的凭证，案件审理过程中文锦建设公司也确认收到上述两笔款项，文锦建设公司称其主张的超期装修费9765=租赁面积×30元×1.5（双方协定的系数），对此，由于文锦建设公司并未举证证明所谓双方协定的超期装修费系数等，而武文也对该系数不予认可，基于武文超期装修的事实，本院确认武文应支付装修超期费6510元，为减少诉累，本院确认用武文已支付的装修履约金6510元直接冲抵。 因庭审中各方均确认武文已向文锦建设公司支付了租赁保证金156240元，为减少诉累，本院确认用武文已支付的租赁保证金抵扣武文欠付的租金。 三、关于文锦建设公司主张的滞纳金的认定。 庭审中，文锦建设公司称其主张的滞纳金为因武文未按合同约定支付租金、物业管理费、推广费、超期装修费、电费、维修服务费应支付的滞纳金，按合同约定，逾期支付租金、物业管理费、推广费、超期装修费，每逾期一日，按应交纳金额的千分之三计算滞纳金；逾期支付电费、维修服务费，每逾期一日，按应交纳金额的千分之二计算滞纳金。庭审中，文锦建设公司提交了《武文欠缴租金、推广费、物业费、装修超期费明细及逾期滞纳金计算明细》，文锦建设公司认为合同约定的滞纳金标准过高，本案中，其主张租金、物业管理费、推广费、超期装修费、电费、维修服务费的滞纳金自逾期支付之日起至2016年10月13日止，按武文欠付前述费用总额1065196.25元的50%计算即为532598.13元。本院认为，根据合同约定，武文未按合同约定支付前述费用，构成违约，应支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故文锦建设公司要求武文支付滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于滞纳金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，武文对文锦建设公司提交的《武文欠缴租金、推广费、物业费、装修超期费明细及逾期滞纳金计算明细》中逾期滞纳金的计算方式无异议，但认为文锦建设公司主张的滞纳金过高，请求予以减少。本院综合考虑文锦建设公司的实际损失、合同履行情况以及文锦建设公司只主张截至2016年10月13日止的滞纳金的请求，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，酌定武文向文锦建设公司支付滞纳金80000元，对文锦建设公司多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告武文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都文锦建设投资有限责任公司支付尚欠的租金713370元、物业管理费316050元、推广费21070元、空调电费4741.25元、维修服务费200元、装修超期费6510元，共计1061941.25元，此款与租赁保证金156240元、装修履约金6510元品迭后，被告武文还应向原告成都文锦建设投资有限责任公司支付899191.25元； 二、被告武文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都文锦建设投资有限责任公司支付拖欠上述款项的滞纳金80000元； 三、驳回原告成都文锦建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19180元、保全费5000元，合计24180元，成都文锦建设投资有限责任公司负担4000元，被告武文负担20180元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  张秀英 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  梁 意 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。