江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初5483号原告：盐城市龙泰物业服务有限公司，住所地射阳县合德镇振阳街15号楼14号门点。法定代表人：刘剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杭，该公司员工。被告：张庆军，男，1973年9月7日生，汉族，住射阳县。被告:戴芬玲，女，1973年11月26日生，汉族，住射阳县。原告盐城市龙泰物业服务有限公司（以下简称龙泰公司）与被告张庆军、戴芬玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙泰公司的委托诉讼代理人刘杭、被告张庆军到庭参加诉讼，被告戴芬玲经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告龙泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费1168.88元、能耗费389.62元、车位使用费120元，并承担违约金153.16元，合计1831.66元；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年6月28日，原告与盐城苏农市场有限公司（以下简称苏农公司）签订《前期物业管理委托合同》，苏农公司将其开发的苏农汇丰广场小区委托龙泰公司实行前期物业管理服务。张庆军、戴芬玲购买苏农汇丰小区2号楼103室,房屋使用面积为108.23平方米。现张庆军、戴芬玲已拖欠2016年12月至2018年12月的物业服务费1168.88元（108.23平方米×0.45元/平方米/月×24月）、能耗费389.62元（108.23平方米×0.15元/平方米/月×24月）、车位使用费120元（60元/年×2年），以及2017年12月至2018年12月违按日万分之五计算的约金153.16元，合计1831.66元。我公司催要无果，遂诉至法院。被告张庆军、戴芬玲辩称，1.原告为苏农汇丰广场小区提供物业服务是事实，但需核实原告前期物业合同的来源和委托的合法性；2.原告进驻小区后，私自利用公共面积搭建车库、私自封闭一楼楼梯间出售给他人，还违规收取业主费用，让他人侵占公共面积搭建活动房、侵占绿化用地铺浇水泥地坪等，非法获利达一百余万元；3.原告怠于履行物业服务义务，如消防栓拆除、楼梯道消防栓上锁、小区摄像头没有用、垃圾清理不及时、化粪池溢出、绿地杂草丛生、到处违建违搭、照明设施损坏不予维修等，如原告充分履行自身义务，提升小区环境，解决业主实际问题，业主还是愿意交纳物业费的；4.原告过错在先，主张违约金没有依据，提前收取2018年的物业费没有约定和依据；5.我们的电瓶车在小区内被盗，损失达2800余元，因没有监控，导致公安机关未能破案，现要求龙泰公司赔偿1425元。综上，应驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：2012年6月28日,苏农公司（甲方）与龙泰公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将其开发的苏农汇丰广场委托乙方实行前期物业管理服务，服务期限自2012年1月1日至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止。合同第六条:乙方提供的物业管理服务事项主要为：1.包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等房屋建筑共用部位的维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外）；2.包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、照明、消防设施、安全设施、沟渠、池、井等物业管理区域市政设施和房屋共用设备设施的运行、维修、养护和管理（保修、大修、更新、改造等非日常维护除外），供电线路、煤气线路、路灯按有关规定处理；3.公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运等；4.公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；5.安全防范，维持公共秩序，包括但不限于安全监控、巡视、门岗执勤等；6.交通和车辆停放秩序的管理；7.物业使用禁止性行为的管理等。第九条：乙方根据相关政策的规定收取物业服务费，物业服务费按年计收，按建筑面积向业主收取物业服务费，多层住宅、高层住宅0.45元/月/平方米，小高层、高层住宅另行预收取电梯费最高不超过600元/年/户，水泵运行费300元/年/户。第十条：本物业管理区域内露天车位的停车位使用服务费由乙方收取，最高收费标准为720元/年/个。第二十二条：本合同期满，业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。合同自动延续期间，业主委员会决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方。合同签订后，龙泰公司为苏农汇丰广场小区业主提供前期物业服务至今。2018年9月28日，射阳县苏农汇丰小区业主委员会向龙泰公司发出告知函，载明苏农汇丰小区选定江苏金缘物业服务有限公司，龙泰公司应在接到告知函15日内办理移交手续，并撤出物业管理区域。张庆军、戴芬玲于2013年12月购买了苏农公司开发的苏农汇丰广场小区2号楼103室，建筑面积108.23平方米，2016年12月至2018年12月的物业费张庆军、戴芬玲一直未交纳，龙泰公司遂诉至本院。审理期间，龙泰公司认可不再收取张庆军、戴芬玲停车位使用费。本院认为，一、关于业主是否受前期物业服务合同约束的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，苏农公司就其开发的苏农汇丰广场小区与龙泰公司签订了《前期物业管理委托合同》，该合同对小区内全体业主均具有约束力，业主应遵守合同约定，全面履行自己的义务。二、关于龙泰公司是否未尽职履行合同义务问题。张庆军、戴芬玲辩称龙泰公司未尽职履行物业管理委托事项，存在消防栓拆除、楼梯道消防栓上锁、小区摄像头没有用、垃圾清理不及时、化粪池溢出、绿地杂草丛生、到处违建违搭、照明设施损坏后未维修等情形，其有权不交物业费。首先，物业公司并不管理小区内的一切事务，只是按照合同约定提供属于物业服务范畴的事项，对于张庆军、戴芬玲提出的违建等问题，应向相关行政主管部门反映，由主管部门作出处罚。对属于小区开发建设方面的问题，应向开发商反映，由开发商或施工单位解决。其次，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，加之物业服务合同约定的物业公司应履行的义务较为笼统，因此单凭张庆军、戴芬玲提供的照片打印件并不能充分证明物业公司提供的物业服务存在质量问题。再者，即使龙泰公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，业主也可以根据前期物业服务合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改，直至成立业主大会终止前期合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求龙泰公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。故对张庆军、戴芬玲的上述辩解意见，本院不予采纳，其要求龙泰公司赔偿电动车损失1245元亦应另寻途径解决。三、关于张庆军、戴芬玲欠交的物业费数额问题。1.关于欠交物业费的期限。龙泰公司与张庆军、戴芬玲一致认可两被告欠交2016年12月至2018年12月的物业费。因苏农小区业主委员会已于2018年9月28日向龙泰公司发出告知函，根据合同约定，业主委员会决定不委托的应提前三个月书面通知，故本院认定张庆军、戴芬玲物业费应交纳至2018年12月28日，其欠交物业费时间为23月零28天。如以后龙泰公司继续提供物业服务，可另行主张。2.关于欠交物业费的数额。（1）物业服务费1165.64元（108.23平方米×0.45元/平方米/月×23个月零28天）；（2）龙泰公司主张能耗费按0.15元/平方米/月收取，计389.62元，但未提交相关收费依据，被告居住的房屋亦不属于合同约定的小高层或高层住宅，故原告要求收取能耗费的请求，本院不予支持。四、关于张庆军、戴芬玲是否承担违约金问题。张庆军、戴芬玲未按照合同约定及时交纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。龙泰公司主张按每日万分之五计算违约金，因合同中对此未作约定，本院参照资金占用期间利息按年利率6%计算的规定，酌情认定两被告承担的违约金为69.55元（1165.64元×6%÷12×11个月零28天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张庆军、戴芬玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告盐城市龙泰物业服务有限公司支付物业费1165.64元，并承担违约金69.55元，合计1235.19元;二、驳回原告盐城市龙泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张庆军、戴芬玲负担。本判决为终审判决。审判员  唐海明二〇一八年十二月三日书记员  沈卉慧附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。