黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0108民初209号原告东北轻合金有限责任公司，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人范云强，总经理。委托代理人杨玉荣、陈索娟，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被告哈尔滨市东轻百货商场，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人徐凤春，总经理。委托代理人董莹，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。第三人哈尔滨市平房区经济发展局，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人陈曦亮，局长。委托代理人曹丽洁，副局长。原告东北轻合金有限责任公司（以下简称东轻公司）与被告哈尔滨市东轻百货商场（以下简称东轻百货商场）、第三人哈尔滨市平房区经济发展局合同纠纷一案，原告东轻公司于2018年1月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。原告称东轻公司的委托代理人陈索娟，被告东轻百货商场的法定代表人徐凤春、委托代理人董莹，第三人哈尔滨市平房区经济发展局的委托代理人曹丽洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东轻公司诉称：1983年4月7日，原、被告及第三人签订协议，约定原告投资建设大楼一座，建成后所有权人为原告，地上一层、地下一层（建筑面积1200平方米）归被告使用，被告按所占面积交纳房费、水电、采暖费，自2003年起至今被告拒交房费，故诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、被告立即迁出承租使用的房产；3、被告立即支付其拖欠的房产租金及利息（租金按每年23000元标准，支付时间为自2004年1月1日起至其实际搬离之日止，利息按同期银行贷款利率计算）；4、承担本案诉讼费。被告东轻百货商场辩称：一、原告所诉事实不符。1、被告前身为哈尔滨市平房区新疆食杂店，系全民所有制企业，原有职工100多人。自上个世纪50年代初，就案涉房屋所在地开展经营活动，当时经营场所只有砖混结构的平房一层。1983年4月7日，东北轻合金加工厂基建工程处与哈尔滨市平房区新疆食杂店、哈尔滨市平房区商业局签订《东北轻合金加工厂改建平房区新江商店协议书》，约定东北轻合金加工厂对哈尔滨市平房区新疆食杂店拆迁改造，东北轻合金加工厂在哈尔滨市平房区新疆食杂店原址上建造混合七层楼房，并没有向哈尔滨市平房区新疆食杂店进行货币补偿，从该份协议的名称和内容可以看出这是一份拆迁改造安置协议，双方约定东北轻合金加工厂享有建成房屋的所有权，哈尔滨市平房区新疆食杂店享有改建房屋一层和地下室的使用权，是在拆迁改造后对哈尔滨市平房区新疆食杂店经营场所和100多名职工进行妥善安置。双方在协议中约定：“大楼交付使用后，乙方所占用的面积按月向甲方交纳房、水、电、采暖费、其标准按工厂职工住房标准收费，地下室不收房费。电照及土建结构维修由甲方负责。”当时商业经营性用房的租金远高于每月1.6元/平方米，此处约定的房费是房产的管护维修费用，并非租金。所以，原告主张双方系租赁合同关系与案件事实不符。2、被告在2004年1月1日之前未拖欠原告的房费，原告主张2003年的房费与事实不符。2004年之后，因房屋漏雨，管道漏水，被告多次找到原告进行维修，原告推诿扯皮不履行维修义务，导致大量货物被水浸泡，使被告遭受了严重的损失。3、迄今为止，被告未收到原告送达的《律师函》及解除合同通知。二、根据《民法总则》第一百八十八条之规定，原告主张被告按每年23000元标准支付拖欠房费的诉讼请求，部分已经超过诉讼时效期间。如被告东轻百货商场继续使用案涉房屋同意交纳自2004年起的房费。第三人哈尔滨市平房区经济发展局无意见。经审理查明：1983年4月7日，东北轻合金加工厂（简称甲方）与平房区商业局新江商店（简称乙方）签订《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》。约定：根据城市规划建设要求，对旧建筑物进行逐步改造的指示精神，东北轻合金加工厂与平房商业局领导多次协商统一了意见，一致认为改建新江商店是益于双方的事情，同意东轻厂对新江商店进行改建。一、设计要求：1、此设计由东轻厂委托设计，大楼两翼七层楼、中间拐角处为八层，底层全部为商店占用，建筑面积约1200平方米左右，人防地下室为商店使用。二、产权、收费、维修：1、大楼由甲方投资建设，建成后所有权归属甲方所有。2、大楼交付使用后，乙方所占用的面积按月向甲方交纳房、水、电、采暖费、其标准按工厂职工住房标准收费，地下室不收房费。电照及土建部分维修由甲方负责。此协议由甲方东北轻合金加工厂基建工程处、乙方哈尔滨市平房区新疆食杂商店、哈尔滨市平房区商业局盖章。案涉房屋产权人为东北轻合金加工厂；共有人：无；产权证号：平字第2898号；房屋坐落：平房区平新街207楼277栋7层；建筑面积：7900.9；房屋用途：住宅。东北轻合金加工厂后更名为东北轻合金有限责任公司；哈尔滨市平房区新疆食杂商店后更名为哈尔滨市东轻百货商场；哈尔滨市平房区新疆食杂商店原主管部门哈尔滨市平房区商业局后更名为哈尔滨市平房区经济发展局。改建后的房屋，原告分配给其职工作为住房。被告当庭自述：哈尔滨市平房区商业局原部分领导亦喜获新居。案涉房屋自改建完成后地上一层、地下一层（建筑面积1200平方米）部分由被告使用。2004年1月21日，被告向原告交纳2003年欠费30000元。2004年至今房费被告未交纳。原、被告双方自认每年房费为23000元。近年来，被告因经营困难，将使用的案涉房屋出租给中国工商银行股份有限公司黑龙江省分行营业部等十余家企业及个人，租期不等，租期最长至2027年。所获租金用于发放被告单位职工生会费、缴纳职工社会养老保险。自八十年代至今，被告单位职工100余人陆续退休，现剩余在职职工28人，该部分职工将于5年后陆续退休。上述事实，有《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》、《档案查询情况回执》、《关于东北轻合金加工厂建立现代化企业制度实施方案的批复》、被告工商档案、黑龙江省工商业统一发票、租房协议、房屋所有权证及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，予以认定。本院认为：“吃水不忘挖井人”是中华民族的传统美德。原告利用被告使用的房屋为基础，进行改扩建改善安置原告职工住房待遇，原告是“吃水人”、被告是“挖井人”，不应相忘；案涉房屋改扩建后，被告一直使用至今近30余年安置被告职工，仅需交纳微薄房费，原告是“挖井人”、被告是“吃水人”，亦不应相忘。由此可见，原、被告互为“吃水人”与“挖井人”，相煎何急！本院极不情愿看见：原告物权遭受侵害，更不情愿目睹：被告未退休职工奔波流离。滴水之恩当涌泉相报，希望原、被告以本次诉讼为契机，换位思考、互谅互让、同向而行、共担社会责任。一、《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》不宜机械认定为房屋租赁合同。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案，原、被告及第三人签订的协议名称为：《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》体现出原、被告签订协议书时具有明显的“改建”目的；该协议书未约定“租金”而约定“房费”，该房费标准按原告工厂职工住房标准收费，地下室不收房费，30余年未变且明显低于市场价格、被告在欠缴多年房费的前提下，仍使用至今，更体现原告签订协议时并非以出租房屋为目的收取租金，故《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》不宜机械认定为房屋租赁合同，本案当事人亦不应简单以房屋租赁合同确定相应权利义务。二、《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》亦不宜认定为房屋联建合同。房屋联建合同是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。其有效性决定有一方当事人必须具备房地产开发的资格，本案，原被告及第三人均不具备上述资格，故《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》亦不宜认定为房屋联建合同。三、关于原告房屋所有权与被告房屋使用权如何保护的问题。房屋所有权，又叫房屋产权，是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以排除他人的干涉，对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分。所有权是物权中最重要、最完全的一种权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征，具体内容包括占有、使用、收益、处分等四项权利。房屋使用权，是指房主按照房屋性能对房屋进行事实上的利用。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。被告主张因原、被告未约定房屋使用期限，被告可永久使用案涉房屋不符合物权绝对性、排他性、永续性的特征，本院不予采纳。原、被告于1983年签订《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》，此时正值计划经济体制下的“企业办社会”时期，国有企业在政府的领导下承担了一定的社会职能，故《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》是特定时期的特定产物，具有一定的安置补偿性。在被告仍有部分职工未退休安置、且同意履行房费给付义务的前提下，现不宜解除原、被告及第三人签订的《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》，故原告请求判令解除双方签订的房屋租赁合同及被告立即迁出承租使用的房产的诉讼请求，本院不予支持。四、关于房费及利息。因被告同意支付2004年至2017年房费，是其对权利的自愿处分，本院予以确认，故被告应给付原告2004年1月1日至2017年12月1日房费23000元/年×13年+23000元/年÷12个月×11个月=320083元。因原被告《东北轻合金加工厂改建平房区商业局新江商店协议书》未约定未缴纳房费利息，故该诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第三十九条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一条、第二条、第六条、第四条、第八条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条之规定判决如下：一、被告哈尔滨市东轻百货商场于本判决生效之日起三十日内给付原告东北轻合金有限责任公司2004年1月1日至2017年12月1日房费320083元；二、驳回原告东北轻合金有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6102元（原告预交），由被告哈尔滨市东轻百货商场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 冯 凯人民陪审员 昌 晶人民陪审员 鲁彩凤二〇一八年十二月五日书 记 员 荣甜甜