福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初4565号 原告：惠安县汾阳投资开发有限公司，住所地福建省惠安县黄塘镇前郭村，统一社会信用代码913505217490703777。 法定代表人：郭文福，董事长。 委托诉讼代理人：郑永桂，福建华忠盛律师事务所律师。 被告：刘兆奇，男，1974年2月4日出生，汉族，住湖南省涟源市。 原告惠安县汾阳投资开发有限公司（下称汾阳公司）与被告刘兆奇商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汾阳公司的委托诉讼代理人郑永桂到庭参加诉讼。被告刘兆奇经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汾阳公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告于2016年10月26日签订的合同编号为201610260003号《商品房买卖合同》（含附件）；二、判决被告立即返还原告位于惠安县商品房；三、判决被告立即配合协助原告办理位于惠安县商品房买卖合同的备案登记、预购商品房预告登记及抵押权预告登记的注销等手续；四、判决被告立即偿还原告因承担担保责任为其代还中国农业银行股份有限公司惠安县支行（以下简称农行惠安支行）的按揭贷款本息548623.35元，并自起诉之日起至还款日止按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；五、判决被告向原告支付违约金102762.9元（按购房款的15%计算）；六、判决被告向原告支付因本案支出的律师代理费10000元。诉讼中，原告自愿将第四项诉讼请求减少变更为：判决被告立即偿还原告因承担担保责任为其代还农行惠安支行的按揭贷款本息548623.35元。事实与理由：2016年10月26日，原、被告签订合同编号为201610260003号《商品房买卖合同》1份，约定被告向原告购买位于惠安县商品房，建筑面积145.67平方米，总价款685086元。合同附件六《补充协议》约定，被告付款方式为首付款＋按揭贷款，原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保，若被告逾期未能偿还按揭贷款本息，导致原告承担相应法律责任（含连带责任），原告有权自承担担保责任之日起2年内解除《商品房买卖合同》及附件，被告应按购房合同总价款的15%向原告支付违约金。原告有权直接从被告已付购房款扣除律师费等。合同签订后，被告支付部分首付款。2016年12月7日，原、被告与农行惠安支行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向农行惠安支行借款548000元用于支付购房款，贷款直接转入原告账户。还款方式为等额本息还款。原告为被告按揭贷款承担阶段性连带担保责任。《个人购房担保借款合同》签订后，农行惠安支行依约发放贷款。原、被告于2016年10月26日办理商品房买卖合同备案登记，于2016年11月16日办理预购商品房预告登记，于2016年12月13日办理抵押权预告登记。被告于2017年3月23日接收了案涉商品房。由于被告自2017年10月起未能按约履行还贷义务，2018年4月15日，农行惠安支行向原告发出《债务逾期催收通知书》，决定提前收回被告的全部贷款，并因向被告催收未果要求原告立即履行连带清偿责任。2018年4月23日，原告按农行惠安支行要求履行连带清偿责任，向农行惠安支行清偿被告尚欠的全部按揭贷款本息。根据《商品房买卖合同》及附件的约定，被告逾期未能偿还按揭贷款的，原告在承担担保责任后有权解除合同，并要求被告承担违约责任。 被告刘兆奇未作答辩。 在本院审理过程中，原告汾阳公司提供以下证据： 证据1即营业执照1份，以此证明原告的企业工商登记情况。 证据2即《商品房预售许可证》1份，以此证明案涉商品房已取得预售许可证。 证据3即《商品房买卖合同》及附件，以此证明双方约定被告逾期支付房款超过30日，原告有权解除《商品房买卖合同》，因此产生的律师费等费用由被告承担。 证据4即《个人购房担保借款合同》1份，以此证明被告向农行惠安支行贷款，原告为被告的贷款提供阶段性连带责任担保。 证据5即多级账簿收付款动账通知3份、业务凭证4份、进账单2份，以此证明农行惠安支行直接从原告账户划款偿还被告按揭贷款，原告为被告的贷款承担连带责任保证。 证据6即催收通知1份，以此证明被告违约逾期未还款， 农行惠安支行通知原告履行担保责任。 证据7即证明书1份，以此证明原告代被告偿还按揭贷款款项合计548623.35元。 证据8即委托代理合同及福建华忠盛律师事务所发票各1份，以此证明原告因本案诉讼支出律师代理费10000元。 证据9即收楼手续书1份，以此证明案涉商品房于2017年1月2日交付被告。 证据10即不动产登记表2份，以此证明案涉商品房已办理预购商品房预告登记及抵押权预告登记。 证据11即收款收据2份，以此证明被告仅向原告支付首付款43698元。 证据12即购房财政补贴申请汇总表、欠条、多级账簿收付款动账通知各1份，以此证明被告向原告购买的商品房获得政府5%购房总价补贴并冲抵首付款34254.3元，政府购房财政补贴在双方合同解除后应退还政府财政部门。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性和关联性，能够证明原告举证所主张的事实，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2016年10月26日，原、被告签订编号201610260003《商品房买卖合同》（含附件），约定被告购买原告开发建设的位于惠安县商品房，建筑面积145.67平方米，总价款685086元。合同附件六《补充协议》约定，签订本合同时买受人向出卖人支付首付款137086元，其余购房款548000元由买受人向银行申请按揭贷款支付。买受人应在本合同签订之日起的10日内办理完按揭贷款手续。若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任）〔如出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本、息、罚息、复息及出卖人为此支出其他费用：包括（但不限于）诉讼费、律师费、公证费、执行费等款项〕，若出卖人不解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，则买受人除应支付给出卖人上述款项外，并应当自出卖人支付上述款项之日起至买受人向出卖人付清上述款项之日止，按出卖人支付上述款项的日千分之5向出卖人支付滞纳金。若买受人逾期未能偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担（含被起诉后承担）了相应的法律责任（含连带责任），出卖人有权自承担保证责任之日起的2年内解除与买受人达成的《商品房买卖合同》。若出卖人解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人需按该套商品房购房总价款的15%向出卖人支付违约金，出卖人有权直接将买受人已付购房款扣除如下款项，包括（但不限于）：违约金；出卖人代买受人支付按揭贷款银行的本息、罚息、复息；税费；诉讼费；律师费；公证费；商品房保管费；执行费；其他损失等。如有余额，则无息返还买受人；如有不足，则出卖人仍有权要求买受人补齐。上述《商品房买卖合同》于同日办理商品房买卖合同备案登记，于2016年11月8日办理预购商品房预告登记。合同签订后，被告支付部分首付款。2016年12月7日，被告作为借款人及抵押人与原告、农行惠安支行签订《个人购房担保借款合同》［合同编号：ＡＢＣ（2016）5006-1］1份，约定被告向农行惠安支行贷款548000元用于向原告支付购房款。之后，农行惠安支行依约发放贷款548000元。自2017年12月起，被告未按《个人购房担保借款合同》约定按期偿还贷款，连续逾期多期，原告多次代被告偿还按揭贷款。2018年4月15日，农行惠安支行向原告发出《债务逾期催收通知书》，通知原告因被告自2017年10月起未按期还款，已连续逾期多次，农行惠安支行决定提前收回全部贷款，因向被告催收未果，要求原告立即履行连带清偿义务。2018年4月23日，原告按农行惠安支行要求履行担保义务，代被告还清尚欠全部按揭贷款本息。原告先后代被告偿还按揭贷款本息共计548623.35元。另查明，案涉商品房于2016年11月18日办理抵押权预告登记，于2017年1月2日办理交房手续，至今尚未办理产权登记，尚未装修入住。原告因本案诉讼委托诉讼代理人，支付律师代理费10000元。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，先后代被告向农行惠安支行偿还按揭贷款共计548623.35元，原告请求解除《商品房买卖合同》及请求被告返还案涉商品房，符合双方约定和法律规定，应予支持。原告请求被告支付原告代为偿还的按揭贷款本息548623.35元，于法有据，该款直接从被告已付购房款中抵扣。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告登记注销手续及预购商品房抵押权预告登记注销手续，符合规定，予以支持。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告按总房款685086元的15%支付合同解除违约金过高，调整为总房款685086元的5%即34254元。原告请求被告支付原告为解除合同提起诉讼而支出的律师服务费10000元，符合双方约定，予以采纳。关于被告已付的首付款数额问题，虽然原告主张被告尚有29133.7元未支付，但鉴于被告已经办理完按揭贷款手续，且原告自认已经开具首付款的不动产统一发票，故可以认定被告已付清除财政补贴外的购房款650831.7元（685086元-34254.3元）。被告已付购房款650831.7元，扣除上述款项后，尚有剩余，鉴于被告未在本案主张返还，故剩余购房款由双方当事人另行处理。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下： 一、解除原告惠安县汾阳投资开发有限公司与被告刘兆奇于2016年10月26日签订的合同编号201610260003《商品房买卖合同》(含附件)； 二、被告刘兆奇应于本判决生效之日起十五日内向原告惠安县汾阳投资开发有限公司返还位于惠安县商品房； 三、被告刘兆奇应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司代为偿还的按揭贷款本息548623.35元，款项直接从被告已付购房款中抵扣； 四、被告刘兆奇应于本判决生效之日起十五日内配合原告惠安县汾阳投资开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号201610260003《商品房买卖合同》及附件解除后的注销备案登记手续及预购商品房预告登记注销手续； 五、被告刘兆奇应于本判决生效之日起在十五日内配合原告惠安县汾阳投资开发有限公司向房屋登记管理机关办理本案注销预购商品房抵押权预告登记手续； 六、被告刘兆奇应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司合同解除违约金34254元，款项从被告已付购房款中直接扣除； 七、被告刘兆奇应支付原告惠安县汾阳投资开发有限公司合同为解除合同而增加支出的律师费10000元，款项从被告已付购房款中直接扣除； 八、驳回原告惠安县汾阳投资开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费10651元，由原告惠安县汾阳投资开发有限公司负担1103元（多预交的9548元予以退还），被告刘兆奇负担9848元，应于本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 人民陪审员  王亚专 人民陪审员  叶福文 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵消； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。