广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0802民初2899号原告：伍敏婷，女，1994年2月14日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：周莉莉，广东法博律师事务所律师。被告：湛江市君浩房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区振兴路10号第一层。法定代表人：劳君明，总经理。委托诉讼代理人：梁栋，广东粤海律师事务所律师。原告伍敏婷与被告湛江市君浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周莉莉、被告的委托诉讼代理人梁栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金222元。2、被告向原告支付逾期办理房产证违约金47644元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的位于湛江市××路××楼××房，购房金额为553995元。原告已依约付清了购房款、房屋契税和房屋维修基金等费用。按照合同第八条和第九条的约定，被告应于2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，否则被告需按日向原告支付房屋价款万之二的违约金，但被告在商品房未符合交付条件的情况下于2016年2月3日将房屋交付给原告。考虑到2015年10月超强台风“彩虹”对湛江地区建筑工程行业造成的影响，且根据人民法院对绿桂园小区部分业主起诉被告逾期交房违约责任的相关判例，人民法院酌情确定交房时间可延长一个月，故被告应于2016年1月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用，被告已逾期2天，应向原告支付逾期交房违约金222元。按照合同第十五条第3项“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，自本合同第十五条规定的最后办理权属登记日的第二日起至实际办理之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行”的约定，被告必须在最后交房之日（2016年1月31日）后360日内，即于2017年1月25日前将办理产权登记的有关材料报产权登记机关备案，但由于直到2017年8月11日涉案房屋才取得《竣工验收备案表》，造成被告至2018年4月1日才办理登记手续，逾期430天，应向原告支付逾期办理房产证违约金47644元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告辩称，关于逾期交房违约金，因受到2015年台风“彩虹”的影响，商品房应在合同约定的交房时间推迟30天后交房，违约金应计算到实际交房之日。关于逾期办证违约金，根据合同附件4第三条第一款的约定，原告是通过按揭的方式购买涉案房屋的，逾期办证违约金不受合同第十五条的约束，应由银行向不动产登记中心办理抵押权首次登记（预转抵）开始算，因此，原告主张逾期办证违约金的证据不足，原告没有逾期办理办证手续，应当驳回原告主张逾期办证违约金的请求。经审理查明，2016年2月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》。约定：一、原告向被告购买位于湛江市××路××楼××房，总购房款为553995元。二、商品房交付条件：该商品房已验收合格。被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋。三、第六条关于付款方式及期限的约定：原告应自签订合同当日（即2016年2月3日）向被告付清房款首期173995元。剩余房款380000元。原告在接到被告通知后须在10天内到相关银行办理相关手续。四、逾期交房违约责任：1、逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。五、第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按原告已付房价款每逾期一天向原告支付万分之二的违约金，另详见本合同附件四《补充协议》第三条。六、第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。七、第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。另，《合同补充协议》（附件四）第三条第一款约定:如原告是以银行按揭方式购买该商品房的，该商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助；因此，该房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以原告向被告提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。合同签订后，原告已付清房款首期173995元给被告，剩余房款380000元原告向湛江市坡头区农村信用合作联社按揭贷款已支付给被告，即原告已付清全部房价款给被告。原、被告于2016年2月3日办理了房屋交付手续。湛江市坡头区农村信用合作联社于2017年7月20日出具了仅用于办理房屋抵押权登记转换房屋抵押权登记的《特别授权书》，配合被告为原告办理房地产权属证书。被告于2018年4月20日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现原告已取得涉案商品房的权属证书。另查明，本院向湛江市不动产登记中心发函核实被告为以银行按揭方式购买商品房的买受人向不动产登记中心申办产权转移登记时，是否需要同时提交抵押权人出具的办理商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记授权委托书等材料。湛江市不动产登记中心于2018年12月12日向本院复函，内容：“如购房人是以银行按揭方式购买商品房的，房地产开发公司在办理商品房首次登记后，为方便房地产开发公司、购房人和抵押权人（银行），房地产开发公司和购房人向我单位申办转移登记时，抵押权人（银行）和购房人可同时提交资料申办商品房抵押权预告登记转现房抵押权登记，如抵押权人（银行）委托办理则需要委托人向我单位提交授权委托书等相关材料。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履行。关于逾期交房违约金的问题。原告已依约向被告付清全部房价款，根据合同约定，被告应在2015年12月31日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付原告使用。因受到2015年10月超强台风“彩虹”的影响等，原告主张被告应在延期一个月后即于2016年1月31日前将房屋交付原告使用，合理合法，本院予以支持。但被告延迟至2016年2月3日才将房屋交付原告使用，已逾期3天，显属违约，应当承担违约责任。根据合同约定和法律规定，被告应支付2016年2月1日至2016年2月3日（共3天）的逾期交房违约金332.40元（553995元×0.2‰×3天）给原告。现原告请求被告支付逾期交房违约金222元，未超过上述金额，本院予以支持。关于逾期办理房地产权属证书违约金的问题。原告已依约向被告付清了全部房价款，并于2016年2月3日已收房，虽然，合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，否则被告需向原告支付违约金，但合同第十五同时又约定，关于违约金的约定另详见本合同附件四《补充协议》第三条。根据合同第二十一条“合同附件与本合同具有同等法律效力。”的约定，《合同补充协议》（附件四）应认定合法有效，原、被告均应遵照履行。《合同补充协议》（附件四）第三条第一款约定，如原告是以银行按揭方式购买该商品房的，房地产权属证的申办不受本合同第十五条的约束，其办理期间以原告向被告提出协助申请及在抵押权人确认并提供办理资料之日起开始计算。因此，原告作为以银行按揭贷款方式购买商品房的买受人，被告协助办理房屋产权转移登记不受合同第十五条约定的约束，而应适用《合同补充协议》（附件四）第三条第一款的约定，即逾期办理房地产权属证书违约金以原告向被告提出协助申请及在抵押权人（贷款银行）确认并提供办理资料之日起开始计算。根据湛江市不动产登记中心向本院作出的复函意见可知，被告协助原告办理房屋产权转移登记时，同时要提交包括抵押权人（贷款银行）出具的办理房屋抵押权预告登记转现房抵押权登记的授权委托书等材料。《合同补充协议》（附件四）第三条第一款的约定，买受人以银行按揭方式购买商品房的，商品房的房地产权属证书的申办须经抵押权人同意及协助。贷款银行出具授权委托书委托相关人员协助办理商品房的权属证书，可视为贷款银行同意并协助办理商品房的权属证书，综合考虑本案的实际情况，本院确定办理房地产权属证书的期间应从湛江市坡头区农村信用合作联社出具《特别授权书》之日即2017年7月20日开始计算，故被告应从该日起360日内即于2018年7月14日前将需由其提供的资料报产权登记机关备案。而被告是于2018年4月20日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的，没有逾期，因此，原告请求被告支付逾期办证房地产权属证书违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告湛江市君浩房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金222元给原告伍敏婷。二、驳回原告伍敏婷的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取498.33元（原告已预交），由原告伍敏婷负担473.33元，被告湛江市君浩房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  周娟华二〇一八年十二月二十日书记员  刘 旋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。