黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0781民初1369号原告：张树全，男，1957年5月3日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。原告：张新义，女，1957年9月8日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。二原告委托诉讼代理人：蹇秀艳，黑龙江圣玉律师事务所律师。被告：伊春森工铁力林业局有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇松涛街。法定代表人：杨公伟，职务董事长。委托诉讼代理人：刘忠波，男，该公司法制办副主任。委托诉讼代理人：宋林波，黑龙江泽瑞律师事务所律师。被告：伊春市祺达房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省伊春市乌马河区金居花园****楼**门市。法定代表人：王玉芝，职务总经理。委托诉讼代理人：张守业，男，该公司副经理。被告：黑龙江利智房地产开发有限公司，，住所地黑龙江省铁力市团结路**法定代表人：宋利智，职务总经理。原告张树全、张新义与被告伊春森工铁力林业局有限责任公司（以下简称铁力林业局有限公司）、伊春市祺达房地产开发有限责任公司（以下简称祺达公司）、黑龙江利智房地产开发有限公司（以下简称利智公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告张树全、张新义及其委托诉讼代理人蹇秀艳，被告铁力林业局有限公司的委托诉讼代理人刘忠波、宋林波，被告祺达公司委托诉讼代理人张守业到庭参加诉讼，被告利智公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张树全、张新义向本院提出诉讼请求：1.要求铁力林业局有限公司、祺达公司、利智公司共同履行房屋拆迁协议义务，交付铁力市智成御景花园小区临城南街7号楼东数第五户、第六户一二层连体商服楼各1套，6号楼80平方米、60平方米住宅楼各1套，7号楼80平方米住宅楼1套，20-25平方米车库2套，并办理房屋和车库进户手续；2.要求铁力林业局有限公司、祺达公司、利智公司给付2015-2018年迟延交付房屋损失42,000元；3.铁力林业局有限公司、祺达公司、利智公司承担诉讼费。事实与理由：2013年7月，铁力林业局有限公司对铁力市新铁街进行棚户区改造，张树全、张新义的房屋在改造范围内。铁力林业局有限公司将上述工程交给利智公司建设施工。2013年7月17日，利智公司与张树全、张新义就房屋拆迁和补偿签订书面协议，利智公司拆迁张树全、张新义270平方米皮毛收购部，为张树全、张新义回迁安置铁力市智成御景花园小区临城南街270平方米商服楼1套。另外，拆迁张新义名下102平方米房屋和车库，以及孙焕臣（购买）名下126平方米房屋，为张树全、张新义回迁安置80平方米住宅楼2套、60平方米住宅楼1套、20-25平方米车库2套，商服楼回迁日期为2014年12月31日，住宅楼和车库的回迁日期为2015年12月31日，利智公司书面承诺逾期交付房屋每年支付房租6,000元，但利智公司没有按照上述约定的时间交付回迁房屋，迟延交付长达4年之久。现利智公司法定代表人宋利智因犯罪被关押，祺达公司受铁力林业局有限公司委托办理被拆迁户回迁安置事宜。综上，利智公司作为房屋拆迁协议签订的主体、铁力林业局有限公司作为房屋征收拆迁部门、祺达公司作为回迁安置事宜的办理人均有履行拆迁补偿协议的义务，故提出上述诉讼请求。铁力林业局有限公司辩称：1.铁力林业局有限公司不是本案被诉主体。案涉房屋不是该公司进行的棚户区改造项目，也未将所谓棚改项目工程交给利智公司建设施工，该工程的用地规划等建设手续已经铁力市住建局变更为利智公司，并且利智公司与铁力市国土资源局也签订了建设用地使用权出让合同，从2014年开始该项目变成铁力市的城市棚改项目；2.张树全、张新义与利智公司签订的回迁安置协议严重违反了“拆一还一”的棚户区改造政策，违反了公平原则，应当无效；3.张树全、张新义诉状内容部分失实。祺达公司辩称：同铁力林业局有限公司答辩意见一致。利智公司未作答辩。本案争议焦点：1.本案双方签订的房屋拆迁协议效力如何；2.铁力林业局有限公司、祺达公司、利智公司应否承担本案民事责任；3.张树全、张新义的各项诉请有无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张树全、张新义所举房屋拆迁协议2份、利智公司出具的承诺书，出庭的被告对该组证据的真实性无异议，本院予以确认，但能否证明张树全、张新义所主张的待证事实，将结合其他证据予以认定；2.张树全、张新义所举自来水公司的开栓通知及票据3份，因与本案争议焦点缺乏关联性，本院不予确认；3.张树全、张新义所举宋林波在伊春市中院所作调查笔录，因该笔录系在征求代理人对案件调解意见的情况下所作，不能作为被代理人承担本案民事责任的依据，本院对该证据不予确认；4.张树全、张新义所举伊春市中院（2018）黑07民终68号民事裁定书，本院认为，法院生效裁判查明的事实，可以作为认定案件事实的依据，但裁判的“本院认为”部分属于对得出裁判结果的论证过程，不能作为认定案件事实的依据，因此，本院对该证据不予确认；5.张树全、张新义所举铁力林区基层法院（2017）黑0793刑初12号判决书，该判决属于生效判决，且其“审理查明”部分与本案有关联，本院对该判决“审理查明”部分认定的事实予以确认；6.张树全、张新义所举张卓一进户通知单属于复印件，本院不予确认；7.张树全、张新义所举航拍图不能证实其所主张的待证事实，不予确认；8.铁力林业局有限公司所举证据，张树全、张新义、祺达公司对证据的真实性均无异议，本院予以确认，但能否证明铁力林业局有限公司所主张的待证事实，将结合其他证据予以认定。本院依职权调取的有关智成御景花园小区项目的政府批复等文件及在铁力市住建局调取证据时制作的视听资料，具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。利智公司未到庭，视为其放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月15日，铁力林业局向铁力市政府申请规划建设智成御景花园小区棚户区改造项目，铁力市政府于2012年8月29日批准该项目，其中第二条批复意见显示，房屋征收由铁力林业局负责。2014年10月10日，铁力林业局申请将开发主体变更为利智公司，但未见批复。2013年7月17日，利智公司与张树全、张新义签订房屋拆迁协议2份，约定：利智公司拆迁张树全、张新义位于××街××委有产权证房屋三栋，面积分别96平方米、66平方米、60平方米，为张树全、张新义回迁安置铁力市智成御景花园小区临城南街一层270平方米商服楼1套，临城南街第一栋80平方米、60平方米住宅楼各1套，临城南街第二栋80平方米住宅楼1套，20-25平方米车库2套，商服楼回迁日期为2014年12月31日，住宅楼和车库的回迁日期为2015年12月31日。利智公司承诺逾期回迁，每年给付租房费6,000元。利智公司至今未履行上述合同义务。另查明，争议小区已回迁安置的入户手续系由祺达公司办理，该建设项目至今未经验收，铁力林业局现已更名为本案被告铁力林业局有限公司，更名后尚未启用新公章。上为本案事实。本院认为：1.关于本案合同效力。利智公司与张树全、张新义签订的两份房屋拆迁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，铁力林业局有限公司认为该协议显失公平（违反公平原则）属于无效合同，没有法律依据，本院不予支持。即使该协议确实显失公平，亦属可撤销的合同范畴，现撤销权的行使期间（一年）已过，已经转化为有效合同，因此，铁力林业局有限公司的该项抗辩理由不能成立；2.关于本案民事责任的承担问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。本案中，利智公司与张树全、张新义签订的两份房屋拆迁协议的时间是2013年7月17日，此时铁力市智成御景花园小区项目的建设单位仍然是铁力林业局，铁力市政府的批复中已明确规定，智成御景花园小区项目的房屋征收由铁力林业局负责，铁力林业局系房屋征收部门，此时张树全、张新义的房屋已被拆迁，铁力林业局已经负有了合同义务，即按期交付回迁房屋的行为之债。如果该项目后期变更了建设单位，也属于债务转移，未征得作为债权人的张树全、张新义同意，现二人又拒绝追认，因此铁力林业局仍应承担本案民事责任。本案被告铁力林业局有限公司系由铁力林业局更名而来，该民事责任由铁力林业局有限公司承担。利智公司系房屋征收实施单位，在本案中不应承担民事责任。而祺达公司不是拆迁合同的一方当事人，根据合同相对性原则，亦不应承担本案民事责任；3.关于张树全、张新义的诉讼请求。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。本案中，案涉小区工程至今未经验收，按照上述法律规定不得交付使用，张树全、张新义所提出的交付回迁房屋、办理进户手续的诉讼请求，在法律上不能履行，经法庭释明后其拒绝变更，故本院对其该项诉讼请求不予支持。利智公司为张树全、张新义出具的承诺书中已经明确承诺，逾期回迁房屋每年支付租房费6,000元，根据拆迁协议约定的回迁时间计算，已经分别逾期3年和4年，张树全、张新义主张支付迟延交付房屋损失42,000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、伊春森工铁力林业局有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿张树全、张新义租房损失42,000元；二、驳回张树全、张新义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,578元，由张树全、张新义负担19,078元，伊春森工铁力林业局有限责任公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本上诉于伊春市中级人民法院。审判长  邓宝海审判员  马小云审判员  赵为群二〇一八年十二月七日书记员  姚 娟