安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初6790号 原告（反诉被告）：王云凤，女，1980年1月9日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：郭军，安徽卓邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨世福，男，1979年1月26日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：张腾飞，安徽大森律师事务所律师。 原告（反诉被告）王云凤与被告（反诉原告）杨世福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王云凤委托诉讼代理人郭军，被告（反诉原告）杨世福及其委托诉讼代理人张腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王云凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2017年12月13日至2018年7月10日期间的房租58230元；2.判令被告立即向原告支付房屋闲置期间的租金损失52920元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2016年6月13日签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于合肥市的一处门面房出租给被告，年租金为96000元，每年递增5%，租赁期限自2016年6月13日至2019年6月12日，若被告拖欠租金累计达一个月，原告可终止合同并收回房屋，由此所造成的原告的所有损失由被告负责赔偿。原告依约将房屋租赁给被告后，被告却未依约向原告支付2017年6月13日至2018年7月10日期间的房租。原告多次向被告追讨拖欠的房屋租金，而被告一直拖延未给。后原告于2017年10月就2017年6月13日至2017年12月12日期间的房租向合肥市蜀山区人民法院提起诉讼，经人民法院审理后作出安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初7825号民事判决书，被告不服该判决，上诉至安徽省合肥市中级人民法院，经法院审理后作出合肥市中级人民法院（2018）皖01民终1791号民事判决书。被告一直拖延至2018年7月10日才搬出房屋，但一直未能向原告支付其拖欠的房租。此外，造成房屋闲置，其期间为2018年7月11日至2019年1月10日，产生了6个月的租金损失，月租8820元/月。 被告杨世福辩称，1、被告已支付原告押金8000元，该事实已在（2018）皖01民终1791号民事判决书予以认定，该部分押金应当在房租中扣除；2、原告第二项诉请无事实和法律依据，双方合同已解除，且该房屋已经出租，被告无需赔偿原告诉请的房屋闲置期间的租金损失；3、因原告据不履行维修房屋的义务，被告不得不自行维修房屋，原告应当承担房屋维修费用。 反诉原告杨世福向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告房屋维修费13000元；2.判令反诉被告退还反诉原告房屋押金8000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用及其他费用。 事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年6月13日签订《房屋租赁合同》，约定反诉被告将位于合肥市的一处门面房出租给反诉原告。合同签订后，反诉原告依约履行合同义务，交付了房租及押金8000元。反诉被告在合同签订时隐瞒了房屋漏水的情况，严重影响了房屋的正常使用。后经合肥市中级人民法院依法判决，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除。反诉原告多次与反诉被告沟通返回押金及房屋维修费事宜，反诉被告拒不支付。 反诉被告王云凤辩称，1、反诉原告并未对房屋进行维修，该房屋也不存在漏水情况；2、反诉原告提到的押金8000元，在合同中约定为定金，因反诉原告长期拖欠房租，严重违反了合同，该定金8000元应不予退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告（反诉被告）王云凤举证的身份证、户籍证明、房屋租赁合同、民事判决书、微信记录、一审庭审笔录、上诉状、二审谈话笔录，被告（反诉原告）杨世福举证的民事判决书、勘验笔录，符合证据的三性，予以确认。被告（反诉原告）杨世福举证的室内装修工程施工合同、收款收据、短信截图、证人张某出庭作证的证言、情况说明、照片，因室内装修工程施工合同记载的维修时间为2017年10月6日至2017年10月18日，收款收据开具的时间为2017年10月18日，而此前纠纷王云凤提起诉讼的时间为2017年10月23日，杨世福的抗辩为“承租房屋一直漏水，王云凤不予维修”，如杨世福对承租房屋存有此维修，并实际支付了维修费13000元，依常理其理应作相应的抗辩陈述或举证。此外，因不能确认短信截图的相对人及实际收发情况，证人张某的证言系孤证，且其对收款收据开具的相关陈述存有矛盾之处，情况说明无单位负责人及制作人员的签章，且与证人陈述系杨世福通知其作证相矛盾，照片无拍摄时间及不能确认拍摄物系承租房屋，故均不予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日，出租方（甲方）王云凤与承租方（乙方）杨世福签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：甲方房屋坐落于合肥市；租赁期限自2016年6月13日至2019年6月12日止；该房屋租金为96000元,第二年递增5%，以后每年房租递增5%；乙方拖欠租金累计达一个月，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。合同履行中，双方发生纠纷，王云凤于2017年10月23日向本院提起诉讼，后杨世福提起上诉，经一、二审审理，认定杨世福向王云凤缴纳了押金8000元，杨世福称承租房屋一直漏水，王云凤不予维修，影响其正常使用，未提供证据证明，不予采信；判决《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除，杨世福支付王云凤至2017年12月12日的房租40400元。2018年7月10日，杨世福搬出承租房屋，但未向王云凤支付2017年12月13日至2018年7月10日期间的房租。案涉房屋，现已出租。 本院认为，《房屋租赁合同》经人民法院生效判决于2017年12月5日解除，杨世福至2018年7月10日才搬出承租房屋，故对2017年12月13日至2018年7月10日期间的费用应比照合同约定的租金标准予以支付。对此，王云凤主张58230元，符合法律规定，应予以支持。因案涉房屋现已出租，但王云凤对其重新出租的时间未能举证证明，故对其诉请的房屋闲置期间的租金损失不予以采信。杨世福反诉主张承租房屋漏水并进行了维修，因其未能举证证明已通知了王云凤在合理期限内维修，而王云凤未履行维修义务，故不符合杨世福可以自行维修的情形。因此，对杨世福诉请的维修费不予以支持。因人民法院生效判决已认定杨世福向王云凤缴纳的8000元为押金，故王云凤应退还于杨世福。押金与房租相互抵销后，杨世福应向王云凤支付房租50230元。 综上，双方的诉请，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 杨世福于本判决生效之日起10日内向王云凤支付房租58230元； 二、驳回王云凤的其它诉讼请求； 三、王云凤于本判决生效之日起10日内向杨世福退还押金8000元； 四、驳回杨世福的其它反诉诉讼请求。 本判决第一、三项内容相互抵销后，杨世福于本判决生效之日起10日内向王云凤支付房租50230元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2523元，由王云凤负担1267元，杨世福负担1256元；反诉案件受理费减半收取162.50元，由杨世福负担137.50元，王云凤负担25元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 戴 刚 人民陪审员 张 燕 人民陪审员 成志宇 二〇一八年十二月十四日 书 记 员 袁 媛