广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7968号原告:广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，副总经理。诉讼委托代理人：崔庆宁，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市亨怡装饰设计工程有限公司，住所地广州市海珠区新港路75二层210房。法定代表人：谢秀娥，总经理。诉讼委托代理人：蒋光明，该被告员工，本案另一被告。诉讼委托代理人：杨娟，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：蒋光明，男，汉族，1974年12月29日出生，住湖南省衡南县。诉讼委托代理人：杨娟，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市韩茜服饰有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路75号二层202之一。法定代表人：焦玉林。第三人：广州市道路扩建工程办公室，住所地广州市仓边路133号。法定代表人：宋金峰。诉讼委托代理人：侯汉杰，第三人工作人员，联系地址。原告广州市悦华物业管理有限公司诉被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司（以下简称为亨怡公司）、蒋光明、广州市韩茜服饰有限公司（以下简称为韩茜公司）、第三人广州市道路扩建工程办公室租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼委托代理人，被告蒋光明及被告亨怡公司、蒋光明的的共同诉讼委托代理人，被告韩茜公司的法定代表人，第三人的诉讼委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2012年7月19日，第三人向原告出具《授权委托书》，具体内容为：委托原告对第三人代管的空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活；委托范围为限于计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房，包括住宅和非住宅；代理权限为对安置房进行管理、维护和临时性出租盘活；受托人在对上述符合条件的空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活工作中所产生的相关法律责任由原告独自承担；代理期限为2012年8月31日至2015年8月31日。2013年12月14日，原告（甲方）和被告亨怡公司（乙方）公司签订《物业租赁合同书》，约定：甲方经业主同意将位于海珠区××、××、××、××、226-228铺的物业出租给乙方使用，建筑面积为1418.8837平方米，约定用途为商用；租赁期为叁年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；每月租金49660.90元，乙方必须在每月开始的5日前缴付给甲方；乙方须向甲方一次性交付相当于两个月租金的租赁保证金（押金）为69553.74元，水电周转金为20000元，装修保证金为150000元，总计为239553.74元；租赁期满且乙方交清一切租金、水、电和由乙方所产生的一切费用等及清理场地并经甲方验收后，按该租赁物的结构间隔平面图（附怡乐路村周转房改造二层夹层平面图）恢复原状，经甲方验收合格之日起十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方，如乙方未将所租赁的物业恢复原状或违反本合同规定义务以及因乙方过错造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回；乙方应依约按时交付租金并承担租赁物所属范围内发生的水电费等第三条约定的各项费用以及由乙方产生的一切税费等费用；租赁期间，未经甲方同意乙方不得将租赁物整体转借、转租给第三方，如乙方擅自将租赁物整体转借转租给第三方，视为违约行为，甲方有权自发现之日起随时收回房屋，不退还物业保证金，擅自转租造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任；乙方如逾期缴纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额百分之一的滞纳金；如乙方擅自改变租赁物的结构或约定用途，甲方有权自发现之日起终止合同，没收物业保证金，租赁保证金不足以弥补甲方损失的，甲方享有进一步追偿的权利；违约金、赔偿金应在双方确定责任后十日内付清，每逾期一日，按应付金额3%支付滞纳金；租赁期满后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方；乙方在租赁期间经甲方同意对租赁物重新装修的新增加的固着在租赁物上的设施设备等物在迁出时不得损坏和搬移，自行购买的家私、家电、未固着在租赁物上的设施设备可由乙方清空，双方书面交接清之日十五个工作日内，甲方无息退还租赁保证金，如果发现租赁物毁损及原有设施设备损坏的，乙方应照价赔偿，赔偿金首先在租赁保证金中扣除；如租赁保证金不足抵扣的，甲方有权留置乙方在租赁物内的财产，并追究乙方法律责任。2016年12月15日，原告向被告亨怡公司发送《关于合同到期不再续约的通知》，主要内容有：合同到期后不再与亨怡公司续约；亨怡公司应于2017年1月31日前清退腾空物业、恢复原状、并缴清合同期内的租金以及所产生的水、电及物业管理等费用；清退腾空的物业须保证完好并确保可正常使用，否则物业保证金不予退还；如到期不清退，悦华公司收回物业并追究法律责任。2017年5月10日，原告再次向被告亨怡公司发送《严正声明》，要求：与亨怡公司的租赁合同已经期满，亨怡公司应按租赁物原结构间隔平面图恢复原状并清理场地，以及清理在租赁物期内非法侵占的其他物业；不再与亨怡公司续租，自2017年1月1日，亨怡公司己无权处分、转租或授意占有上述物业；海燕公司必须最迟于2017年5月31日前将上述物业清退腾空、恢复原状并予交还，同时还应缴清非法占用期间的场地占用费（暂按同期同地段市场评估价55元／㎡计收水电及物业管理费等费用）。亨怡公司的法定代表人蒋光明签收该文件。2017年6月5日，第三人在上述物业上张贴《告示》，主要内容：201、203-210、212-224、226-228铺为道扩办物业；原告受第三人委托将部分物业出租给亨怡公司使用，合同已经在2016年12月31日终止；非法占用道扩办的单位或个人必须于2017年7月31日前将占用的物业予以清退腾空、恢复原状后归还，并支付占用期间的费用。2017年6月5日，韩茜公司法定代表人签收该《告示》。被告蒋光明用其个人银行账户收取租金，与被告亨怡公司财产混同，应承担连带清偿责任。时至起诉之日，各被告均未腾空场地，也未交还给原告，同时未交清相关费用，故原告提起诉讼，请求：1、判令被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司、广州市海燕餐饮管理有限公司将海珠区新港西路75号208、209、227铺按原结构间隔恢复原状，并腾空交还给原告；2、判令被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司、广州市韩茜服饰有限公司按照25381.55元/月标准自2017年1月1日起至恢复原状、××区××、××、227铺之日止共同向原告支付房屋占用费（暂计至2018年6月30日为456867.96元，标准为房管所公布的2017年度同地段房屋租金参考价标准计算的），同时要求支付按同期同类贷款利率支付利息，利息从每月的6日开始计算，暂计至2018年6月30日为17076.33元。3、判令被告蒋光明对上述第1、2项请求中被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司应承担的债务承担连带清偿责任；4、判令本案的案件受理费、财产保全费用由被告承担。被告亨怡公司、蒋光明共同辩称：涉案商铺在交付给我方的时候已经是现在的状况，不存在恢复原状的情况。两被告没有占用使用涉案商铺，故无需支付房屋使用费；在2018-2244号案件中，原告已经自认在2016年12月底其与被告亨怡公司的合同到期的时候，原告已知被告将涉案商铺转租给了被告韩茜公司，但原告怠于行使出租人的义务，在2017年5月份才发出声明及告示，就因为原告发出了声明及告示就导致被告韩茜公司认为涉案商铺并非本两被告的，认为本两被告无权收回涉案商铺，而不同意将涉案商铺交付给本两被告，原告存在对涉案商铺存在怠于管理和维护的重大过错，原告需自行承担后果。原告主张的场地使用费、违约金的标准过高，我方认为其应当按照原合同的租金标准进行计算，基于上述理由，不同意支付违约金。涉案商铺不能如期交付的情况是，是原告法人与我方陈述其会安排时间及安排续约事宜，在2016年12月31日之前我方就同意交付给原告，但是原告的法人一直在拖时间，我方现在也同意将涉案商铺交付给原告。承担连带责任问题：亨怡公司是有限责任公司，蒋光明在2018年1月25日之前其也担任被告亨怡公司的法定代表人及股东，蒋光明收取租金的行为是职务行为，原告的连带责任的诉请无合同依据。由于当时的租户是没有对公的支票账户，故其就现金交付给蒋光明，再由蒋光明现金或转账的方式交给亨怡公司上，再由亨怡公司账户转到原告公司账户，故我方不认为存在资金混同的情况。被告韩茜公司辩称：我方在2012年1月1日首次承租涉案208、209、227号房，之后续租至2017年12月31日。我方已向蒋光明交了2017年1月至5月的租金85000元，直至6月5日，原告告示亨怡公司、蒋光明无权收取房租我方才不再交租给蒋光明，并多次向蒋光明追要已交的押金、保证金及5个月的房租，但蒋光明一直置之不理。我方自2012年1月进驻涉案商铺至今，没有对房屋进行间隔的修改，现状就是原状。我方认为原告对涉案物业的租赁存在严重过错：根据原告与亨怡公司合同约定，物业不允许转租使用，但涉案商铺出租给我方使用6个年头，原告竟然不知不制止不作为；原告与亨怡公司的合同已于2016年12月31日到期，但原告没有及时与亨怡公司办理交接手续，没有通知商铺的使用人，导致我方在不知情的情况下支付了2017年1月至5月的房租给亨怡公司和蒋光明，原告没有及时主张自己的权利，应视为放弃，不能认为我方占用涉案物业。客观上我方与亨怡公司、蒋光明有合同约定，主观上也没有占用物业的故意。不同意原告主张的租金标准，我方建议按原告与亨怡公司合同约定，每平方按35元计算，月租金金额为10325元计算。并且由于原告的不作为，我方已缴纳了租金，6月份之前的租金不应再向原告重复缴纳。原来我方确实使用了208、209、227号商铺，但是在2017年7月份我方已经没有再用208号商铺了，已经进行撤场，我方也口头告知了原告，三个商铺是相通的，但是208的区域已经空置出来了，本来208号商铺是做展厅的，每年都需重新装修，自从2017年7月份原告张贴告示之后，我方就无再使用208商铺了，故自2017年8月至今，208部位85.3261平方米，该部分的租金，我方不再承担。至于209、227号商铺不搬走的原因是因为这两个商铺合同是签至2017年12月31日合同尚未到期，被告亨怡公司、蒋光明无与我方结算预付租金及押金的问题，我方已经提起了诉讼，案号为（2018）粤0105民初6506号案件，已经开过庭，故我方才没有撤离209、227商铺。综上，对原告的全部诉请都不同意。第三人述称：同意原告的全部诉讼请求。涉案场地全部都是我方的物业，是我方委托原告进行经营管理，我方也同意原告以自身的名义提起本案诉讼及主张相关的责任。经审理查明，据房管部门出具的《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区新港西路75号208（建筑面积85.3261平方米）、209（建筑面积145.7177平方米）、227（建筑面积64.7785平方米）、的权属人均为第三人，规划用途均为商业，登记时间均为2012年7月27日。2012年7月19日,第三人向原告出具《授权委托书》，代理权限为对第三人代管的、计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时来空置的安置房进行管理、维护和临时性出租盘活；代理期限为2012年8月31日至2015年8月31日。2018年5月17日，第三人出具《证明》，确认继续由原告负责对相关物业管理、维护、整改等。2013年12月4日，原告（甲方）与被告亨怡公司（乙方）签订《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同书》，约定甲方经业主同意将位于海珠区××、××、××、××、226-228铺出租给乙方作商业用途，出租物建筑面积及1418.8837平方米；租赁期为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止；租赁期内，租金标准按每平方米建筑面积为35元，即每月租金为49660.90元，乙方必须在每月开始的5日前交付给甲方；为保证乙方对物业的合法正当使用，并作为遵守和履行本合同的担保，乙方须向甲方一次性交付相当于两个月租金的租赁保证金为69553.74元，水电周转金20000元，装修保证金150000元，总计为239553.74元；租赁期满且乙方交清一切租金、水、电和由乙方所产生的一切费用等及清理场地并经甲方验收后，按该租赁物的结构间隔平面图（附怡乐村周转房改造二层夹层平面图）恢复原状，经甲方验收合格之日起于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方；等。原告及被告亨怡公司、蒋光明确认，原告将上述合同中约定的场地交给亨怡公司使用，亨怡公司向原告支付了合同约定的租赁保证金、水电周转金、装修保证金以及支付了截止至2016年11月的租金，2016年12月的租金尚未支付，原告已就此提起另案诉讼主张租金。2016年12月15日，原告向被告亨怡公司（收件人蒋光明）发出《关于合同到期不再续约的通知》，其中通知原告与亨怡公司关于海珠区××、××、××、××、226-228物业的合同于2016年12月31日到期，合同到期后原告不再与亨怡公司续约，要求亨怡公司在2016年1月31日前清退腾空物业，恢复原状，并缴清合同期内的租金以及所产生的水、电及物业管理等相关费用；等。据邮政部门出具的妥投证明反映，该函件于2016年12月17日由本人签收。2017年5月10日，原告发出《严正声明》，主要内容为声明海珠区新港西路（怡乐路）75号201、203-209、213-216、218-224、226-228物业的合同于2016年12月31日到期，原告已向亨怡公司发出《关于合同到期不再续约的通知》，并要求亨怡公司根据合同按时清退腾空物业，恢复原状，缴清费用；亨怡公司自2017年1月1日已无权处分、转租或授意占有上述物业；“海讌”方已构成非法侵占物业，要求各有关当事人最迟于2017年5月31日前将上述物业予以清退腾空、恢复原状并予交还，同时清缴场地占用费及相关费用。蒋光明于当天签收该声明。2017年6月5日，第三人发出《告示》，主要内容为原告受第三人委托出租涉案物业给亨怡公司使用，合同于2016年12月31日到期终止，自2017年1月1日起未将上述物业出租，第三人未委托除原告外的其他人对上述物业收租，要求侵占物业费单位或个人必须于2017年7月31日前将侵占用的物业予以清退腾空、恢复原状后归还并支付占用期间的费用；等。韩茜公司法定代表人焦玉林签收该告示。另据亨怡公司（甲方）与韩茜公司（乙方）签订的《场地使用协议书》约定，甲方将海珠区怡乐路75号208、209、227商铺提供给乙方作办公使用，房屋使用建筑面积400平方米，上述房屋使用期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月30日，月使用费为17000元；合同期届满或者解除合同的，一切嵌装在房屋内的改建结构或者墙体内的装修，乙方一律不得拆走、损毁，甲方不予补偿；等。亨怡公司、蒋光明与韩茜公司共同确认，韩茜公司向蒋光明交租至2017年5月。亨怡公司和蒋光明均陈述，蒋光明是代亨怡公司收取租金。诉讼中，各方当事人均确认新港西路75号物业即为原怡乐路75号物业。原告表示，涉案三个商铺是相通无间隔，故其不同意接收韩茜公司所述的208铺的区域。另外，原告表示，合同到期后，亨怡公司有义务将房屋腾空、恢复原状后交给原告，次承租人也有义务交付房屋及支付使用费，故要求亨怡公司及次承租人共同承担腾空、恢复原状及交付使用费的义务；原告所主张的恢复原状，就是要求被告按房地产平面附图所标注涉案房屋的四至进行间隔。因案件审理需要，本院组织包括各方当事人2018年10月12日到涉案场地勘查。各方当事人确认，韩茜公司所使用的区域为房地产平面附图所标注的由韩茜公司使用的区域（该区域包括208铺、部分厕所、梯间、相邻的部分飘楼、209铺、227铺及该区域内的通道,具体详见房地产平面附图）；韩茜公司使用的区域，现场仍在经营，场地打通另行间隔，使用的区域是同一大门出入，其中227铺部位是间隔为两个房间。韩茜公司表示208部分是空置的，没有使用，其司在接收场地时已经有间隔墙，227部位的区域也可以腾空交还给原告。亨怡公司、蒋光明陈述，208商铺，除了韩茜公司所说的大门门口的区域外，还包括间隔墙旁边的部分，间隔墙是韩茜公司自行加设的。原告表示，韩茜公司所指的227部位是有木板间隔为两个区域的，其中北边的位置还包括了飘窗，原告无法确认韩茜公司所指的227部位是否是平面附图中所指的区域。再查，据工商部门2018年1月26日出具的《准予变更登记（备案通知书）》记载，亨怡公司的原法定代表人为蒋光明、原财务负责人为蒋光明、原股东为蒋光明和谢秀娥，变更后的法定代表人为谢秀娥、财务负责人为谢秀娥、股东为肖亚辉和谢秀娥。诉讼中，原告申请财产保全并提供担保，本院依法作出（2018）粤0105民初7968号民事裁定书。本院认为：原告受第三人委托出租包括涉案商铺的在内的物业给亨怡公司，第三人同意原告提起本案诉讼及主张相关权利，故原告有权提起本案诉讼。根据原告（甲方）与亨怡公司（乙方）签订的《广州市悦华物业管理有限公司物业租赁合同书》约定，租赁期至2016年12月31日止，租赁期满且乙方交清一切租金、水、电和由乙方所产生的一切费用等及清理场地并经甲方验收后，按该租赁物的结构间隔平面图恢复原状，经甲方验收合格之日起于十五给工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方；租赁期满或合同解除后，乙方必须按时将租赁物内的全部设施、设备在适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。现原告与亨怡公司签订的租赁合同所约定的租赁期已届满，原告在租赁期届满前已通知亨怡公司，表示合同期满后不再续约，要求亨怡公司腾空场地交回房屋，而韩茜公司是涉案商铺的实际使用人，应与亨怡公司共同承担腾空交付涉案商铺的义务，同时，亨怡公司应按房地产平面附图所标注的上述商铺的四至间隔完毕后交还上述商铺。鉴于原告是因其与被告亨怡亨怡公司租赁合同期满而提起本案诉讼的，故应由亨怡公司向原告支付自2017年1月1日至实际交还涉案商铺的占用费（按有资质的评估公司评定的商铺的租金标准计付，占用费每月总额以原告主张的25381.55元为限）。原告要求韩茜公司与亨怡公司共同支付占用费的请求，本院不予支持。原告主张被告应支付占用费的利息，但原告与亨怡公司对此并无约定，故该占用费利息主张，缺乏依据，本院不予支持。蒋光明为亨怡公司的原法定代表人，其收取租金行为应视为亨怡公司的职务行为，故原告要被告蒋光明对亨怡公司的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司和被告广州市韩茜服饰有限公司在本判决生效之日起30日内共同将海珠区新港西路75号208、209、227商铺腾空并交还上述商铺给原告广州市悦华物业管理有限公司；同时，被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司交还给原告的上述商铺应按房地产平面附图(详见本判决附图)所标注的上述商铺的四至间隔完毕；被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司在判决生效之日起30日内，向原告支付自2017年1月1日起至实际交还上述商铺之日止的房屋占用费（房屋占用费标准参照有资质的评估机构评定的上述商铺的同期租金参考价计算，每月占用费总额以原告主张的25381.55元为限）；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费8409.16元，由被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司负担；本案财产保全费2050元，由被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司负担，被告广州市亨怡装饰设计工程有限公司在本判决生效之日起30日内将其应负担的财产保全费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。附图:审 判 长  林丽娜人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一八年十二月二十一日书 记 员  杜彦泽冯琬晴