广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3410号上诉人（原审被告）：清远市合展混凝土有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：杨裕豪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林凤鸣，女，汉族，住清远市清城区。上诉人清远市合展混凝土有限公司（以下简称合展公司）因与被上诉人林凤鸣房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初2978号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。合展公司上诉请求：1、请求变更一审判决第一项逾期交付房屋违约金的日期计算至2017年4月3日；2、二审诉讼费由被上诉人承担。二审诉讼期间，合展公司变更第一项上诉请求：逾期交付房屋违约金的日期计算至2017年4月2日止。事实与理由：一审法院认定事实有误，被上诉人在2107年4月3日，已对房屋进行了查验，确认房屋符合入住条件并办理了收楼手续，且被上诉人入住至起诉前，均未向上诉人提出房屋相关质量问题，且上诉人交付的房屋通过了竣工验收备案，证明上诉人交付的房屋符合居住条件和合同要求，房屋延期交付的违约责任应计算至被上诉人实际收楼之日止。被上诉人虽然在收房申请书虽在收房申请书签署了“如该申请书与购房合同有冲突一切应与购房合同为准”，但该文字仅代表被上诉人未放弃收楼前向上诉人请求逾期交付房屋的违约责任，其收楼的行为已实质表示了被上诉人放弃收楼后向上诉人请求房屋逾期交付违约责任，一审法院判决逾期交付房屋违约责任计算至2017年11月24日，无事实和法律依据，请求二审法院依法予以改判。合展公司补充上诉事实与理由：一、一审判决认为被上诉人签署《提前收房申请书》不能代表被上诉人明知上诉人未取得建设工程竣工验收备案且同意免除上诉人交付房屋时的该项义务，是错误的。合同约定的房屋交付时间是2017年1月18日。被上诉人向上诉人申请提前收楼的时间是2017年4月3日。在合同约定交付期限内、并且在被上诉人提出提前收楼申请日之前，涉案房屋没有办理竣工验收备案，上诉人亦没有主动通知并主动向被上诉人交付涉案房屋。2017年4月3日，被上诉人在明知涉案房屋在合同约定期限内不具备合同约定的交付条件而无法交付、涉案房屋尚未办理竣工验收备案的情况下，仍主动向上诉人发出申请提前收房即提前接收不具各竣工验收备案房屋的新的意思表示，并书面提出申请。由此可以确认，被上诉人就是明知涉案房屋仍不具备合同约定的交付条件、仍未办理竣工验收备案、仍然是主动申请提前收楼，并以实际行动接收了房屋、认可了房屋现状的事实，双方之间就被上诉人申请提前接收不具备竣工验收备案的房屋的新的意思表示已达成并已履行完毕。二、被上诉人向申请人发出申请提前收房即提前接收不具备竣工验收备案房屋的新的意思表示，要求提前接收不具备合同约定的交付条件的房屋，就是一项与双方之间签订的《商品房买卖合同》约定的内容相冲突的意思表示。因此，被上诉人在变更了原来合同约定的交付条件、要求提前收房后，申请书上又写“一切以购房合同的约定为准”，更是一个相冲突的法律行为。但事实上，新的意思表示的履行过程中，被上诉人也已经实际接收了上诉人交付的房屋，应当视为上诉人交付涉案房屋是符合上诉人与被上诉人之间的新的意思表示，被上诉人免除了上诉人交付竣工验收备案房屋的义务。否则，上诉人主动发出提前收房提前接收不具备竣工验收备案房屋的意思表示、并且提前接收房屋的事实将变得没有任何法律意义。将产生上诉人向被上诉人追讨房屋占用费等一系列新的法律纠纷。为此，上诉人认为，“一切以购房合同的约定为准”这句话对上述被上诉人申请提前接收不具备竣工验收备案房屋的意思表示而言就是一句废话，无论如何也不能改变房屋因被上诉人的提前收房申请且被上诉人已接收房屋交付的事实。三、即使一审法院认为被上诉人没有放弃要求上诉人支付逾期交房违约金的权利的情况下，也不能改变被上诉人主动申请提前收房并已实际接受房屋的事实，不能改变被上诉人与上诉人之间按照新的意思表示已完成房屋交付义务的事实。综上所述，上诉人认为，上诉人按照被上诉人提前收房的意思表示提前向被上诉人交付房屋、被上诉人也已实际接收房屋，应当视为被上诉人与上诉人之间就房屋交付的现状是没有异议的，被上诉人免除了上诉人交付房屋应具备竣工验收备案的义务，逾期交房违约金应当计算至房屋交付前一日即应计算至2017年4月2日。林凤鸣答辩称：林凤鸣虽然是在2017年4月3日收楼，但因为房屋质量存在问题，所以当时并不乐意收楼，是在物业公司多次催促下才办理收楼手续。林凤鸣为了保证上诉人交付合格的房屋，办理收楼手续时加署了“如该申请书与购房合同有冲突一切应与购房合同为准”。林凤鸣向一审法院提出诉讼请求：1、判令合展公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令合展公司因逾期交房而向林凤鸣支付违约金12142.545元（计至2017年11月24日）；3、案件诉讼费用由合展公司承担。一审法院审理查明:林凤鸣与合展公司于2015年3月16日签订商品房买卖合同，购买合展公司所开发的位于清远市清城区峡山东路x号xxx园x号楼x层xx房，购房金额为391695元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，合展公司应于2017年1月18日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付林凤鸣使用。同时根据双方签订的补充协议二第6条规定，预期超过90日后，买受人有权选择继续履行合同或解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至出卖人书面通知交付使用商品房之日止，出卖人按买受人支付已交付房价款每日万分之一支付违约金。2017年4月3日，林凤鸣方签署了合展公司提供的《提前收房申请书》，该申请书记载：房屋的交付时间为2017年1月18日，现林凤鸣申请提前于2017年4月3日收楼，并确认林凤鸣承担因提前收楼所产生的相关法律责任（其中一条为若合展公司因任何原因不能在房屋买卖合同约定的期限内完成验收工作，林凤鸣方保证不向合展公司提出任何要求），林凤鸣方在签署该申请书的时候在签字栏前手写了一段文字：“如该申请书与购房合同有冲突一切应与购房合同为准”。此外，涉案房屋已于2017年5月入住，并于2017年11月24日取得建设工程竣工验收备案手续。一审法院认为：林凤鸣与合展公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。林凤鸣方已经履行支付购房款的义务，合展公司应于2017年1月18日前向林凤鸣方交付取得建设工程竣工验收备案的房屋，而涉案房屋于2017年11月24日方取得建设工程竣工验收备案手续，即合展公司在2017年4月3日交付给林凤鸣方的房屋不符合合同约定的交付标准，该交付行为显属违约。对于林凤鸣方签署《提前收房申请书》的行为能否视为房屋符合交付使用条件的问题，一审法院认为在双方没有明确约定在不具备建设工程竣工验收备案的《提前收房申请书》上签名即视为同意接收不符合交付条件的房屋的情形下，林凤鸣方签名仅表明其收楼，不代表林凤鸣方明知合展公司未取得建设工程竣工验收备案且同意免除合展公司交付房屋时应负的该项义务。对于林凤鸣是否放弃要求合展公司支付逾期交房违约的问题，一审法院认为林凤鸣方在签署《提前收房申请书》时书写：“一切以购房合同的约定为准”的行为表明林凤鸣方并不同意该申请书中：“若合展公司因任何原因不能在房屋买卖合同约定的期限内完成验收工作，林凤鸣保证不向合展公司提出任何要求”的条款，为此一审法院认为林凤鸣未放弃要求合展公司支付逾期交房违约金的权利。综上所述，林凤鸣要求合展公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：合展公司于判决生效之日起7日内向林凤鸣支付逾期交房违约金12142.55元（391695元×万分之一×310日）。案件受理费52元，由合展公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2017年1月18日前，将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：如何确定本案逾期交付违约金起算时间与截止时间。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。双方当事人应按合同约定全面履行各自义务。合展公司未在双方约定的交付时间将经竣工验收合格的涉案房屋交付给买受人使用，其行为构成违约，应承担违约责任。林凤鸣向一审法院起诉要求合展公司从双方约定交付房屋之日（2017年1月18日）起至房屋竣工验收备案之日（2017年11月24日）止的逾期交付违约金。对此，本院认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2017年1月18日前，将竣工验收合格的商品房交付给买受人使用。第十一条约定，出卖人交付房屋时应提供商品房符合交付条件的证明文件，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收房屋，并要求出卖人承担违约责任。根据查明的事实，合展公司于2017年4月3日将涉案房屋交付给买受人使用，虽然涉案房屋在2017年11月24日才办理竣工验收合格备案，但买受人于房屋竣工验收备案前已实际接收房屋。买受人接收不具备交付条件的商品房，是买受人对自己权利的处分，可视为买受人对出卖人交付房屋时的交付条件予以接受。买受人在接收占有房屋后，又以没有收到出卖人收房通知为由，要求出卖人支付违约金至房屋竣工验收备案之日的主张，没有事实和法律依据，亦有违诚实信用原则，本院不予支持。但由于合展公司确实存在违约事实，故本案不能免除合展公司自双方约定交付房屋之日至林凤鸣实际收楼之日的违约责任。所以，合展公司应按双方约定的日万分之一的计算标准向林凤鸣支付2017年1月19日至2017年4月2日的逾期交付房屋违约金2898.54元（391695元×0.01%×74天＝2898.54元）。综上所述，合展公司的上诉理由有理，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初2978号民事判决；二、限清远市合展混凝土有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向林凤鸣支付逾期交房违约金2898.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费104元，由林凤鸣负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十七日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。