山西省大同市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋02民初58号   原告（申请执行人）：黄正波，男，1988年6月8日出生，汉族，住大同市。   委托诉讼代理人：孟波，北京市荣博律师事务所律师。   被告（案外人）：张磊，男，1983年1月25日出生，汉族，住大同市。   被告（被执行人）：杨爱国，男，1957年2月27日出生，汉族，住大同市。   被告（被执行人）：大同市祥宏房地产开发有限公司，住所地:大同市云冈区水泊寺村西。   法定代表人：杨爱国,该公司执行董事。   被告（被执行人）：丁秀英，女，1959年5月20日出生，汉族，住大同市。   被告（被执行人）：杨利军，男，1982年7月19日出生，汉族，住大同市。   被告（被执行人）：李云英，女，1984年3月10日出生，汉族，住大同市。   原告黄正波因与被告张磊、杨爱国、大同市祥宏房地产开发有限公司、丁秀英、杨利军、李云英执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄正波的委托诉讼代理人孟波、被告张磊到庭参加诉讼。被告杨爱国、大同市祥宏房地产开发有限公司、丁秀英、杨利军、李云英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告黄正波向本院提出诉讼请求：1、恢复执行大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月11日山西省大同市中级人民法院作出执行裁定书（2018）晋02执异27号对案外人张磊提起执行异议之诉一案作出民事裁定书；中止对大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋的执行。本案原告因不服上述执行裁定，所以提起本诉。2018年5月31日，被告（案外人）张磊对执行标的提出书面异议。大同市中级人民法院于2018年6月11日作出执行裁定书（2018）晋02执异27号执行异议裁定；中止对大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋的执行。由于黄正波诉大同市祥宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，2014年7月11日山西省大同市中级人民法院作出民事裁定书(2014)同商初字第74号，2014年7月15日山西省大同市中级人民法院作出（2014）同商初字第74号协助执行通知书，冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司位于大同市“宏洋美第”住宅小区九号楼住宅房l单元19层一30层24套，2单元19层一30层24套的房屋产权。本案中被告张磊与被告大同市祥宏房地产开发有限公司签订的认购协议书是在2016年9月5日。签订认购协议书的时间是发生在涉案房屋被冻结之后，依据相关法律规定该协议属无效协议。   被告张磊答辩称：2013年10月5日答辩人与大同市宏洋房地产开发有限公司签订的《宏洋美第认购意向书》，约定认购了9号楼1单元20层的2004号住宅，合计494981元，以贷款付款的方式购买该房屋，拟定于2015年12月31日将购买的房屋交付使用，在2013年9月30日先支付了定金20000元，在签订意向书后又于2013年10月5日支付了首付234981元，但是开发商由于各种原因未能在协议规定期限内完工，也不能办理房屋贷款，2016年9月5日我与房地产开发公司核对房屋面积后，补交面积差价款14289元，并签订了《宏洋美第认购协议书》作为对前述认购意向书的变更，2017年4月17日，向大同市宏洋房地产开发有限公司交付240000元，并交付采暖费、装修保证金、装修服务费、房屋维修基金等。现在一直在居住。   被告杨爱国、大同市祥宏房地产开发有限公司、丁秀英、杨利军、李云英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。   原告黄正波提供了以下证据，即本院（2018）晋02执异27号执行裁定书、（2014）同商初字第74号民事裁定书、协助执行通知书、送达回证复印件各一份，欲证明本院在2014年7月15日对涉案房屋进行了查封，并于2018年6月21日裁定中止对宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋执行，原告的起诉在法定期限内。   被告张磊提供了以下证据，即《宏洋美第认购意向书》、《宏洋美第认购协议书》、银行转账凭证、收款收据、水电费收据物业费收据等欲证明签订了购房协议并支付了房款，已支付采暖费、装修保证金、装修服务费、维修基金、物业费等费用。宏洋美第的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、大同市新建楼盘预告登记备案凭证、山西省商品房预售许可证欲证明宏洋房地产公司已取得预售许可。（2018）晋02执异27号执行裁定书，欲证明被告享有权利排除执行。大同市宏洋房地产开发有限公司出具的证明，欲证明大同市祥宏房地产开发有限公司退出“宏洋美第”项目，将其在项目中的全部权益转给自然人安平。大同市南郊区信访联席会议纪要，大同市中级人民法院（2016）晋02民初69号民事判决。   经本院庭审质证，对原告提供的上述法律文书，本院予以采信。原告认为被告张磊提供的认购意向书不属于正规的买卖合同，是被告和宏洋房地产的公司签订的，而实际是大同市祥宏房地产开发有限公司的房屋,对张磊和宏洋房地产的协议和收款收据不认可,对于银行流水,并没有明确的指向是给谁的,另外五证只是宏洋房地产的五证,和本案没有关系，都是原告方查封房产之后的，都是在2015年后办理的，不予认可。   本院认为，原告对上述证据真实性未提出异议，认购意向书、认购协议和收款收据、银行打款凭证可以证明被告张磊购买了宏洋美第小区9号楼1单元2004号房屋，并交付了房款。收款收据可证实张磊交纳涉案房屋采暖费、物业费等相关费用，故对张磊提供的上述证据本院予以采信。   综上，本院经审理查明：2013年10月5日，大同市宏洋房地产开发有限公司与张磊签订了《宏洋美第认购意向书》，约定张磊认购大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋，建筑面积119.85平方米，房款494981元。2016年9月5日，大同市宏洋房地产开发有限公司与张磊签订了《宏洋美第认购协议书》，约定张磊认购大同市清远西街宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋，建筑面积123.31平方米，房款509270元。张磊于2017年4月17日交纳了采暖费、装修保证金、维修基金、物业管理费等相关费用。   另查明，本院于2014年7月作出（2014）同商初字第74号民事裁定书，裁定冻结被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨爱国、丁秀英、杨利军、李云英银行存款1130万元或查封其相应价值的财产，并于2014年7月15日作出（2014）同商初字第74号协助执行通知书，冻结大同市祥宏房地产开发有限公司位于大同市宏洋美第住宅小区九号楼住宅房l单元19层一30层24套，2单元19层一30层24套的房屋产权。案外人张磊以其在法院查封前已向大同市宏洋房地产开发有限公司购买涉案房屋为由提起案外人异议，本院于2018年6月11日裁定中止执行。   当事人争议的主要焦点为：被告张磊对涉案房屋是否享有足以排除申请人申请执行的权利？   本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告黄正波与被告大同市祥宏房地产开发有限公司、杨爱国、丁秀英、杨利军、李云英之间系普通债权债务关系。在本院查封位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋之前，大同市宏洋房地产开发有限公司已将房屋出售给张磊，张磊交纳了相应房款。现张磊交付了采暖费、物业费等相关费用并实际占有涉案房屋。故张磊对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告黄正波要求对查封的位于大同市清远西街的宏洋美第住宅小区9号楼1单元2004号房屋继续执行的依据不足，本院不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条的规定，判决如下：   驳回原告黄正波的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告黄正波负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审判长 刘保平   审判员 高存慧   审判员 张丽娟     二0一八年十二月十七日   书记员 谭震红