湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4059号原告（反诉被告）：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区。代表人：唐石磊，该公司负责人。委托诉讼代理人：余晶，湖北民本律师事务所律师。被告（反诉原告）：纪倩，女，1975年12月4日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，委托诉讼代理人：郭双喜，男，1962年10月5日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区，系纪倩的配偶。原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称：物业武汉公司）诉被告纪倩物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序进行审理，于2018年9月12日公开进行了审理，审理中，被告纪倩提出反诉，本院于2018年10月16日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）物业武汉公司的委托诉讼代理人余晶，被告（反诉原告）纪倩的委托诉讼代理人郭双喜，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告物业武汉公司本诉诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费15329.78元；2、判令被告支付滞纳金/违约金3787.30元；3、判令本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原告自2014年起入驻武汉市东湖风景区欢乐大道166号XX小区，为该小区提供物业管理服务至今，被告为该小区XX房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年6月1日起至2018年6月30日止一直未缴纳物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告15329.78元未缴纳；原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意延迟支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益，在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费及滞纳金（违约金），故起诉请求判如所请。被告纪倩本诉辩称：按照国家发改委、湖北省物业管理条例以及前期物业实施定价的条款，原告在2015年2月、2017年10月两次按1元/小时收取临时停车费导致合同作废，该费用不应当收取，将临时停车费用提高到30元/天违反了合同约定。居住在小区没有安全保障，出现高空坠物，卫生做得不合理，长期单方高价收取物业费等。反诉原告纪倩的反诉诉讼请求：1、依法变更双方于2014年6月2日签订的物业费收缴协议和前期物业服务协议，将两份协议中的按照建筑面积每月每平方3.6元变更为按照建筑面积每月每平方米1.2元缴纳；2、本诉与反诉费用均由华侨城物业武汉分公司承担。事实与理由：2004年9月13日，武汉市物价局和市房产局发布文件（武价房【2004】135号）对武汉市普通住宅物业综合服务费作出价格指导：每月每平方米物业综合服务费1.2元，即使上浮，幅度一般不得超过20%，反诉人与被反诉人签订的两份服务协议均违背了武汉市物价局和市房产局联合发布的武价房【2004】135号文件对物业服务收费的价格指导。在签订物业服务协议时如业主不签则无法收房，业主是被动签订的；反诉被告利用自己的优势地位违规签约，强制收费，显失公平。故诉至法院，请求判如所请。反诉被告物业武汉公司反诉辩称：1、物业费是全体业主交纳后为维护公共区域和设施的各种费用，属于业主实施物业管理的必要开支，即使业主不聘请物业公司自主管理，也需要交费，故业主交纳物业费不是购买物业公司的服务，而是自己承担区分管理的责任和义务；2、物权法规定，与业主区分所有相关的共同事务，由业主自行决定，是业主按照需求的自主选择，属于市场行为，行政机关管制物业费的做法违反了物权法，是对业主自治原则的破坏，政府对物业费的定价违反了价格法的规定，物业服务不属于实行政府指导价的商品；3、2004年135号文件距现在时间相差很远，其规定与现在的物价相差甚远，不能作为定价的依据；4、本案的物业服务合同由叶准本人签字确认，是业主的真实意思表示，该合同内容不违反法律法规强制性规定，依法有效，对双方均有约束力。故应当驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：物业武汉公司系深圳市华侨城物业服务有限公司下设的分公司（已在武汉市工商局注册登记）。纪倩系武汉XX小区XX房的业主，该房建筑面积119.64平方米。2014年6月2日，华侨城物业武汉分公司（甲方）与纪倩（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：甲方为案涉小区提供前期物业服务；第一条，双方的权利和义务，一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务和管理……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条，物业管理服务内容：一、房屋公共部位的维护和管理……二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理……五、交通秩序与车辆停放，1、内容……（3）对车辆进出、停泊实施管理服务……第四条，物业服务费用……二、住宅：按建筑面积每月每平方米3.60元缴纳……四、乙方交纳费用时间：每三个月预收1次；五、每次缴费时间：每季度首月15日前……第五条，其他有偿服务费用，一、车位及其使用管理服务费用……3、临时停车费按照武汉市临时停车收费标准执行，如遇政府主管部门调整临时停车收费标准，本小区临时停车费收取标准按照政府新规定执行……第十一条，违约责任……四、乙方违反协议，不按协议约定标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金；等内容。原、被告双方还签订了《物业服务费收缴协议》，约定了被告肖俊应交纳物业服务费标准为3.60元/月·平方米等内容2015年1月1日，武汉华侨城实业发展有限公司（甲方，以下简称：华侨城实业公司）与华侨城物业武汉分公司（乙方）签订了《停车场委托管理协议》，约定甲方委托乙方对XX小区停车场实行专业化管理，主要约定的条款有：第一条，委托内容，1、甲方委托乙方停车场的开办、年检报批手续、日常经营、车辆管理、消防、清洁、垃圾清运、消杀、安保、公用设施维修养护等；2、甲方委托乙方负责停车场经营工作；3、政策法规规定由物业管理公司管理的其他事项；第三条，协议期限，本协议自2015年1月1日起生效，与双方签订的《前期物业服务合同》有效截止时间一致；第四条，停车场收费，1、乙方收取用户停车费由车辆停泊服务费和车位租金两部分组成，其中，车辆停泊服务费按照物价局武价房字[2004]135号文件收取；租赁车位、临时停车的车位租金按照甲方根据市场调节机制约定的价格进行收取，临时停车，车位租金：半小时以内免费，半小时以上1元/小时；武价房字[2004]135号文件车辆停泊服务费，白天半小时以上2元，4小时以上12小时以内4元，晚上（19:00-7:00）半小时以上3元，4小时以上12小时以内6元；停车费（车辆停泊服务费+租金），白条最高不超过10元，半小时以上2元+租金，4小时以上12小时以内4元+租金，晚上（19:00-7:00）最高不超过15元，半小时以上3元+租金，4小时以上12小时以内6元+租金；其中停车费（车辆停泊服务费+租金）一栏注明：“注：以上收费含租金”。第七条，其他事项，1、协议规定的管理期满，本协议自然终止，双方如续订协议，应在该协议期满一个月前向对方提出书面意见。物业武汉公司为案涉小区提供了物业服务，纪倩交纳了至2015年5月止的物业服务费，其后经催要，未再交费。另，案涉小区成立业主大会后，尚未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议。诉讼中，物业武汉公司陈述：该小区在2016年12月31日前由开发商补贴0.4元/平方米·月，故纪倩在2016年3月1日至2016年12月31日期间应按照3.2元/平方米·月交纳物业费，在2017年1月1日至2018年6月30日期间按照3.6元/月·平方米交纳物业费。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、《停车场委托管理协议》、照片等证据在卷佐证。本院认为：关于合同的效力。纪倩本诉辩称，停车费属于政府指导价，故原告提高收费标准的行为违反了《武汉市物价局、市房产局关于公布武汉市普通住宅物业综合管理服务费及车辆停泊服务费指导价格的通知》（武价房[2004]135号）（以下简称：《通知》）的规定，导致合同作废。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。“强制性规定”是指效力性强制性规定，效力性规范是指法律、行政法规明确规定违反了该禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律、行政法规虽然没有明确规定违反该禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。上述《通知》系由武汉市物价局、武汉市房产局发布的地方规范性文件，不属于合同法第五十二条第（五）项规定的“法律、行政法规的强制性规定”，违反上述《通知》不发生合同无效的法律后果。且物业服务费是合同当事人给予物业服务的内容、等级和标准等自行协商确定的合同价格，属于市场行为，即使物业服务收费未遵守政府指导价，亦未损害国家利益和社会共用利益，不导致物业服务合同无效。故本院不予采纳本诉中纪倩的该项辩称意见。关于合同是否可变更。纪倩提出反诉认为物业服务费属于政府指导价，其被动签订《前期物业服务协议》，物业武汉公司利用自己的优势地位违规签约等，并要求将合同约定的价格3.60元/平方米·月变更为政府指导价1.20元/平方米·月的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。纪倩提出其被动签订《前期物业服务协议》，物业武汉公司利用自己的优势地位违规签约等，其并未提交证据予以证明，其该项意见没有依据，本院不予采纳；纪倩反诉提出的物业服务费属于政府指导价不属于合同法第五十四条规定的可变更情形。原、被告虽签订了单独的物业服务协议，但原告对小区提供的服务是针对小区全体业主，而物业服务价格的调整涉及其他主体，且须经过必经程序。故本院对纪倩的反诉请求本院不予支持。故双方签订《前期物业服务协议》，其内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护，对合同双方具有法律约束力。在小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议，由物业武汉公司服务至今，应沿用《前期物业服务协议》的有关约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业武汉公司持续为纪倩所在的小区提供物业管理服务，纪倩居住在该小区，并与物业武汉公司之间形成了物业管理服务合同关系。纪倩提出其居住在小区没有安全保障，出现高空坠物、卫生做得不合理等问题，其提交证据不足证明华侨城物业武汉分公司有明显违反物业服务合同的事实，故本院对于华侨城物业武汉分公司主张的2015年6月1日至2018年6月30日的物业服务费予以支持。关于物业武汉公司主张支付违约金的诉讼请求，考虑纪倩提交的证据能够证明原告在物业服务过程中存在一定的瑕疵，且因双方对物业服务费收费校准的问题有争议，虽然纪倩据此未交纳物业费的依据不足，但并非故意拖欠。本院综合实际情况，对于物业武汉公司的违约金的诉求，本院不予支持。经计算，2015年6月1日至2018年6月30日共37个月的费用为15457.49元【119.64平方米×（3.20元/月每平方米×10月+3.60元/月每平方米×27月）】，物业武汉公司主张15329.78元，予以照准。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）纪倩于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司交纳2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业服务费15329.78元；二、驳回原告（反诉被告）深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）纪倩的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费210元（已减半收取），反诉受理费50元（已减半收取），均由被告（反诉原告）纪倩负担【此款原告（反诉被告）深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司、被告（反诉原告）纪倩已分别预交，被告（反诉原告）纪倩于本判决生效之日起十日内直接向原告（反诉被告）深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司支付210元】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一八年十二月七日书记员  颜晓霞