陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终1390号上诉人（原审被告）:李文杰，男，1958年2月12日出生，汉族，陕西省千阳县人，无业，住宝鸡市千阳县。委托代理人：何新泰，陕西永佳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:董亚锋，男，1976年6月17日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，无业，住宝鸡市陈仓区。委托代理人：姚敏，陕西西虢律师事务所律师。原审第三人:宝鸡市石居房地产中介有限公司，住所地宝鸡市高新开发区二路高新大道**院**门面房，统一社会信用代码916103013054546012。法定代表人:车雅滢，经理。委托代理人：蔺俊林，男，1989年1月17日出生，汉族，陕西省宝鸡市人，该公司员工，住宝鸡市陈仓区。上诉人李文杰因与董亚锋、宝鸡市石居房地产中介有限公司（以下简称石居房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初3632号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。李文杰及其委托代理人何新泰、董亚锋的委托代理人姚敏、石居房产公司委托代理人蔺俊林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李文杰上诉称，上诉人始终同意履行本案房屋买卖定金合同，没有违约情形，不应承担违约责任；一审判决上诉人支付被上诉人十余万元违约金明显违反法律规定，致判决错误；被上诉人与第三人相互串通，损害上诉人的利益。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。董亚锋答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉人的上诉，维持原判。石居房产公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董亚锋向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间所签订的房屋买卖定金合同；2、被告支付原告违约金106000元；3、被告返还原告定金20000元；4、被告赔偿原告经济损失50000元；5、被告赔偿原告中介费12600元；6、被告赔偿原告律师费10000元；7、本案诉讼费用由被告承担。原审法院查明，2017年12月30日，原告董亚锋（乙方）、被告李文杰（甲方）、第三人石居房产公司（丙方）签订房屋买卖定金合同，合同约定，甲方将其所有的位于宝鸡市渭滨区高新大道18号院17-1-2205号房屋出售给乙方，房屋价款为530000元，乙方按照房屋总价款的2%支付10600元中介佣金，按贷款额的2%支付2000元按揭代理费，均在签订本合同时一交性支付，甲乙双方任何一方不履行本合同，或者不完全履行致合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起三日内向丙方支付合同约定的全部佣金，守约方已缴纳的佣金将予以退还；乙方于2017年12月30日向甲方支付购买房屋定金20000元，合同签订后15日内乙方办理按揭贷款手续，于2018年3月31日前或贷款通过后7日内过户，乙方并交付该房款210000元，剩余尾款30万元由银行按揭贷款支付，具体以银行评估为准，乙方如需要办理贷款，由丙方协助其办理房屋按揭贷款手续，甲方须积极配合办理，甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，由违约方向守约方支付房屋实际成交价20%的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时，违约方应向丙方支付总房款4%的违约金，如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担，......。合同签订后，原告向被告支付购房定金20000元，向第三人石居房产公司支付中介服务费12600元。2018年1月11日至2018年2月26日期间，第三人工作人员曾五次通过电话催促被告配合办理银行贷款面签手续，被告以自已工作忙，感觉房子卖便宜为由延期配合办理贷款手续，2018年3月1日，经第三人组织原、被告双方在邮储银行办理了贷款面签手续，2018年4月21日，被告与第三人工作人员通话中表示房子卖便宜了，高新房价已涨到每平方米7000元了，如果还要买房需涨价，不涨价就不卖房了。2018年6月4日，第三人工作人员通过电话告知被告银行贷款已审批通过，需要配合办理房屋过户手续，被告再次明确表示不卖房了。2018年7月，原告基于被告明确表态不卖房的意见，合同目的不能实现，且因同地段房价上涨至每平方米6500元至7000元之间，原告决定不再买房。2018年7月6日，原告立案提起诉讼，为此委托代理人向陕西西虢律师事务所交纳律师服务费用10000元。原审法院认为，合同当事人应当按约全面履行各自的义务。本案中原、被告及第三人所签订的房屋买卖定金合同系三方的真实意思表示，各方均应依约予以履行。在履行合同过程中，原告依约交纳了定金，并积极准备了银行贷款的所需资料，在原告及第三人催促被告履行合同过程中，被告首先在合同签订后的15日内拖延了配合办理银行贷款手续的时间，之后在银行贷款审批中又表明房子需涨价不卖了，并拒绝配合办理过户手续，最终导致合同不能继续履行，原告基于合同目的不能实现而决定不再购买此房，被告在诉讼中表示希望继续履行合同，如原告无继续买房意愿也同意解除合同，基于双方均有解除合同意愿，应予认定。在诉讼中，被告辩称原告具有先行违约的情形，依双方所签合同，合同中具有被告需在合同签订后15日内配合办理银行贷款手续的约定，对于支付房款时间也是约定在房屋过户后的7日内支付首付款210000元，所剩款项由银行贷款进行支付，由此可见，被告要求在房屋过户前即收到房款不符合双方合同约定，被告以此理由认为原告违约未付款不符合客观事实，且被告在履行合同过程中，多次表明因房价上涨不再卖房已属明显违约，故被告以原告未付房款行使抗辩权拒绝卖房的这一辩称理由不能成立，依法不予认定。被告因房价上涨故意不履行合同已构成违约，其应当承担相应违约责任，关于违约责任的承担，双方在合同中既约定了定金条款，也约定了违约金条款，依违约金及定金的适用原则，原告选择要求被告依违约金条款，即房屋总价款的20%的106000元承担违约责任符合法律规定，应予支持，被告实际收取原告的定金20000元也应退还原告。关于原告已支付给第三人石居房产公司的中介佣金12600元，合同中约定“原告与被告任何一方如不履行合同，或者不完全履行致合同终止的，违约方须在违约行为发生之日起三日内向中介方支付合同约定的全部佣金，守约方已缴纳的佣金将予以退还”，合同中虽约定守约方所缴纳的佣金由中介方退还，但合同的宗旨实际最终也应由被告作为违约方来承担，在诉讼中，原告要求被告直接赔偿其所支出的佣金损失符合法律规定，应予认定，对于被告违约给第三人石居房产公司造成的其它违约损失，第三人石居房产公司仍可依合同约定另行予以解决。原告在诉讼中主张了律师费10000元，首先关于该费用的承担，双方在合同中已明确约定由违约方承担，其次，原告在办理房屋买卖过程中，并无任何过错，也未违约，原告为了维护自身合法权益聘请律师进行法律服务属于原告产生的实际经济损失，被告作为违约方具有过错，应当予以承担。原告在诉讼中同时还主张了经济损失50000元，依查明的事实，原告所购买房屋同地段的房价确有上涨，但被告违约后，原告实际并未在同地段购买产生差价的房屋，原告主张的房屋差价损失并未实际发生，故对于原告主张的经济损失50000元不予认定。为了维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、解除原告董亚锋与被告李文杰、宝鸡市石居房地产中介有限公司之间所签订的房屋买卖定金合同。二、被告李文杰退还原告董亚锋购房定金20000元，支付原告违约金106000元，赔偿原告中介佣金损失12600元，赔偿原告律师费用损失10000元，共计148600元，于本判决生效之日起十日内履行。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4030元，减半收取2015元，由被告李文杰承担。二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，本案上诉的争议焦点在于：原审对本案诉讼标的、违约责任及违约金数额的认定是否正确。首先，关于法律关系的确定问题。就合同内容而言，案涉《房屋买卖定金合同》主要对房屋坐落、面积、价款、付款方式、违约责任等，即主要对房屋出卖人和买受人的权利、义务进行约定，符合房屋买卖合同的特征。该合同中关于石居房产公司的佣金支付责任条款虽具有居间合同的性质，但并不影响李文杰与董亚锋之间房屋买卖合同的性质。故案涉合同虽由三方当事人订立、名为“定金”合同、订立个别佣金条款，但作为房屋出卖人的李文杰与作为房屋买受人的董亚锋因该合同履行所发生的争议仍属于房屋买卖合同法律关系。李文杰关于本案的诉讼标的为居间合同法律关系的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。其次，关于违约责任的认定问题。原审法庭审理笔录记载李文杰对石居房产公司提交的录音证据的质证意见为“通话录音真实性、通话时间、内容均不认可，……。”经李文杰的委托诉讼代理人兰卫昌签字确认的笔录，能够确认录音证据经过质证。结合房屋买卖定金合同、定金收条、中介费收款收据等其他能够相互印证的证据，能够认定录音证据具备真实性。原审基于所采信的证据认定的案件事实清楚，关于李文杰存在违约行为、不存在董亚锋先行违约情形的认定，论理充分、详尽，本院予以确认，不再赘述。李文杰认为原审对录音证据未依法质证、不真实，违约责任认定不当的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，因李文杰未能提交证据证实董亚锋与石居房产公司相互串通损害其合法权益，该节上诉理由亦不能成立，本院不予支持。再次，关于约定违约金的调整问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，当事人认为约定的违约金过分高于造成的损失的，可以通过反诉或者抗辩的方式请求人民法院予以适当减少。本案李文杰有权主张减少违约金。但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。因李文杰一审期间未以反诉或反驳的方式主张减少违约金，二审对该节上诉理由不作审理。最后，关于原审裁判文书的表述问题。原审判决书虽在首部载明石居房产公司为“被告”，但根据该文书中其它部分“第三人石居房产公司”的表述、董亚锋“民事诉状”中“第三人：宝鸡石居房地产中介有限公司”的文字记载，以及法庭审理笔录，能够确定原审判决书首部将石居房产公司列为“被告”确实存在笔误。李文杰提出的裁判文书中查明事实部分多处出现“解降合同”、“房子卖子便宜了”、“甲方、乙方”等表述错误或不明确，以及标点符号使用不规范等问题的确存在，也的确影响了裁判文书的严肃性。但因上述问题未对事实认定、裁判结果产生实质影响，不能作为撤销原判的理由。综上所述，上诉人李文杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4030元，由上诉人李文杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 蔚审 判 员  李 喆审 判 员  任小剑二〇一八年十二月十八日法官助理  王家英书 记 员  杨 敏