广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初1556号原告：中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行。负责人：柯杰，该行行长。委托诉讼代理人：林浩宁，男。委托诉讼代理人：陈阳鑫，男，该行职员。被告：陈清，女，1968年8月17日出生，汉族，住茂名市茂**。被告：彭彦，男，1969年9月13日出生，汉族，住茂名市茂**。以上两名被告的共同委托诉讼代理人：李旭峰，广东鸿基律师事务所律师。被告：茂名市新光房地产开发有限公司，住所地茂名市南香小区西粤路东侧。法定代表人：林繁华，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱永海，广东海日律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行（以下简称农行茂东支行）诉被告陈清、彭彦、茂名市新光房地产开发有限公司（以下简称新光公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行茂东支行的委托诉讼代理人林浩宁、陈阳鑫，被告陈清、彭彦的共同委托诉讼代理人李旭峰及被告新光公司的委托诉讼代理人邱永海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行茂东支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告陈清、彭彦立即偿还结欠原告的债务852802.37元（其中本金798459.02元，利息54343.35元，利息暂计至2018年4月23日，之后利息数额按照法律规定及合同约定另计）；2.确认原告对被告陈清名下位于茂名市的房产（房地产权证号为：粤房地权证茂房字第**）拥有抵押权，并对上述抵押物变现所得款项享有优先受偿权；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告农行茂东支行增加诉讼请求：判令被告新光公司对被告陈清的上述债务承担连带清偿责任，原告有权扣划被告新光公司在原告处缴存的保证金。在法庭调查阶段，原告农行茂东支行又明确放弃增加的诉讼请求中的“原告有权扣划被告新光公司在原告处缴存的保证金”。事实和理由：原告与被告于2014年11月4日签订《个人购房担保借款合同》,根据合同被告陈清于2014年11月27日签署个人借款凭证，借款金额880000元，期限至2029年11月26日，执行利率为6.4575%，逾期利率为9.68626%。借款发放后，被告逾期还款，经原告多次催收，被告均未能依约还款，至2018年4月23日止，逾期未还款天数450天，共结欠原告本息852802.37元（其中本金798459.02元，利息54343.35元，利息暂计至2018年4月23日，之后利息数额按照合同约定另计），被告陈清的行为构成严重违约。被告陈清以其位于茂名市的房产（房地产权证号：粤房房地权证茂房字第**为上述借款作抵押担保，并办理了抵押预登记手续（预告登记证明编号：粤房地预登茂预押字第××号）。被告陈清、彭彦为夫妻关系，上述债务发生在两被告夫妻关系存续期间，被告彭彦对上述债务负连带清偿责任。被告新光公司自愿为被告陈清的上述债务承担连带保证责任。原告农行茂东支行为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告陈清、彭彦共同辩称借款是事实，现经济出现困难，但愿意继续履行借款合同，希望原告给予一定的期限继续履行合同义务。被告新光公司辩称，1.借款发生在原告与被告陈清、彭彦之间，由法院依法审查；2.同意原告主张的对抵押房产有抵押权和优先受偿权；3.被告新光公司与原告签订的个人购房担保借款合同第二部分第35条约定，担保连带责任的截止期限应为产权人取得产权证并且借款人取得抵押权及优先受偿权，由于原告请求对抵押房产有抵押权和优先受偿权，各方对此没有异议，而且房产登记部门办理了预告抵押手续，因此被告新光公司认为其承担的担保责任已经完成，原告请求被告新光公司承担担保责任与其请求拥有抵押权和优先受偿权在时间节点上相矛盾，不可同时并存，本案抵押权已经依法成立，被告新光公司的抵押责任已经完成，其无需承担本案的保证责任。原告农行茂东支行围绕诉讼请求依法提交了被告身份证、户口簿及结婚证复印件、被告企业法人营业执照复印件、被告法定代表人身份证复印件、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、借款凭证、贷款基本信息、房地产权证、预告抵押登记证明、房地产档案资料检验证明、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》等证据；被告陈清、彭彦、新光公司未向本院提交证据。经庭审证据交换和质证，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月10日，原告农行茂东支行（甲方）与被告新光公司（乙方）签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（.主要约定：甲乙双方就乙方开发的茂名星翠苑商住楼及商廊项目（下称“合作项目”）的个人购房贷款业务进行合作；乙方为甲方向合作项目的购房人发放的个人购房贷款提供连带责任保证担保；乙方的担保范围为购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用；保证人的保证责任自甲方向购房人发放借款之日起，至购房人取得房地产权属证书，并办妥以甲方为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2014年10月30日，被告陈清、彭彦出具《个人信贷业务申请表》，向原告农行茂东支行申请借款880000元，并同意以茂名市作为抵押担保。2014年11月4日，原告农行茂东支行（贷款人）与被告陈清（借款人、抵押人）、被告彭彦（保证人）、新光公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：借款人借款880000元用于购买茂名市，借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之伍后确定，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；本合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款由保证人彭彦提供连带责任保证，由阶段性保证人新光公司提供连带责任保证，由被告陈清以茂名市作抵押担保；保证范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等债务人应承担的一切费用；保证人的保证期间为借款到期日起二年；阶段性保证人的保证责任自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿之日止，逾期期间，如遇基准利率调整，罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同时对其他权利义务作了相关约定。2014年11月14日，原、被告双方到茂名市抵押权预告登记手续。2014年11月27日，原告农行茂东支行向被告陈清发放了贷款880000元，并约定借款到期日为2029年11月26日，执行年利率为6.4575%，逾期年利率为9.68625%。被告陈清在借款凭证上的借款人处签名确认。贷款发放后，被告陈清未能依约还款，截至2018年4月23日，被告陈清拖欠借款本金798459.02元及利息54343.35元。因此，双方致成纠纷，原告农行茂东支行于2018年4月24日起诉至本院，请求判如所诉。另查明，案涉茂名市已于2016年3月30日登记到被告陈清名下。茂名市茂南区人民法院于2016年7月8日以（2016）粤0902民初1682号民事裁定书裁定查封案涉房屋。案涉房屋至今未办理正式房屋抵押登记手续。本院认为，原、被告之间签订的《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》等均系当事人双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方权利义务应受其约束。原告农行茂东支行依约向被告陈清发放借款本金880000元后，被告陈清未能依约按期足额偿还借款本息，构成违约，原告农行茂东支行有权宣布贷款立即到期，并要求被告陈清立即清偿借款本息及相关费用。现原告农行茂东支行请求被告陈清立即偿还借款本金798459.02元及利息54343.35元（利息暂计至2018年4月23日，之后利息按合同约定计至借款本息实际清偿之日止）的诉讼请求，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第二项“……金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予以支持，以有效降低实体经济的融资成本……”的规定，原告农行茂东支行主张的利息等合计以不超过年利率24%为限。关于本案的夫妻共同债务问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”之规定，本案债务发生在被告陈清与被告彭彦夫妻关系存续期间，被告彭彦知悉本案债务并作为保证人在合同上签名确认，因此本案债务属夫妻共同债务，应由被告彭彦与被告陈清共同清偿。现原告农行茂东支行请求被告彭彦对被告陈清以上债务承担共同偿还责任，合理合法，本院予以支持。关于本案的抵押担保问题。案涉房屋设定的是预告登记，预告登记权利人为原告农行茂东支行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告农行茂东支行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。虽然案涉房屋的产权已登记在被告陈清名下，但由于案涉房屋被司法查封，正式抵押登记手续尚未办妥，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告农行茂东支行所主张的抵押权并未设立，现原告农行茂东支行请求确认案涉房屋抵押有效，对该房屋享有优先受偿，没有合同和法律依据，本院不予支持。被告新光公司主张案涉房屋已办理预告抵押手续，原告农行茂东支行已拥有抵押权及优先受偿权等抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。关于本案的保证问题。被告新光公司作为阶段性保证人，其保证责任自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止；由于案涉的抵押权未设立，被告新光公司仍应对上述债务承担连带保证责任。现原告农行茂东支行请求被告新光公司对本案债务承担连带清偿责任，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。被告新光公司主张其抵押责任已经完成，原告农行茂东支行要求其承担保证责任没有依据等辩称意见，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告陈清、彭彦于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付借款本金798459.02元及利息54343.35元（利息暂计至2018年4月23日，之后利息按合同约定计至借款本息实际清偿之日止；以上利息以不超过年利率24%为限）给原告中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行；二、被告茂名市新光房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12328元，减半收取6164元（原告中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行已预交），由被告陈清、彭彦、茂名市新光房地产开发有限公司负担。被告陈清、彭彦、茂名市新光房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国农业银行股份有限公司茂名茂东支行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  程柳梅二〇一八年十二月二十日法官助理杨惠雯书记员杜兆晟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。