贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初3087号原告：杨胜辉，男，1977年6月12日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，安徽省巢县人，住凯里市。由凯里市文化社区服务中心推荐，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：聂林生，男，1965年12月19日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。由凯里市文化社区服务中心推荐，代理权限为特别授权。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号。法定代表人：伍茂才，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，贵州省天柱县人，住天柱县，系该公司员工。代理权限为一般代理。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市文化北路22号水木花园2楼。法定代表人：叶荣芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：张富慧，女，1977年11月20日出生，苗族，贵州省凯里市人，系该公司员工。代理权限为一般代理。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住所地贵州省凯里市金井路2号。法定代表人：陈华宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信律师事务所（施秉）律师。代理权限为特别授权。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住所地贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼7楼。法定代表人：万台生，该公司总经理。委托诉讼代理人：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。原告杨胜辉诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（以下简称“世纪城公司”）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（以下简称“金井公司”）、凯里市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马公司”）、凯里市阳光房地产有限公司（以下简称“阳光公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨胜辉的委托诉讼代理人王江莉、聂林生与被告世纪城公司的委托诉讼代理人吴彬、徐云栋，金井公司的委托诉讼代理人张富慧，金马公司的委托诉讼代理人陆淼及阳光公司的委托诉讼代理人王树元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨胜辉向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告世纪城公司支付原告2018年租金31035.132元；2、判令金井公司、金马公司、阳光公司对上述第一项诉讼请求承担连带保证责任；3、判令变更《商铺委托经营管理合同》中第七条第三款为：被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司逾期超过180天之后，应向甲方支付商铺总价款200%的违约金；4、本案受理费由四被告共同承担。事实与理由：2013年7月10日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，购买世纪城百货2-225号商铺，且已付清全部购房款项。同日，原告按要求与世纪城公司书面签订《商铺委托经营管理合同》，合同约定：甲方（原告）将商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托给乙方（世纪城公司）进行经营管理，被告每年1月固定向原告返还相应的经营管理费，管理经营期限10年；甲方不得擅自解除本合同，否则承担商铺总价款200%的违约金；乙方不得逾期支付经营管理费，否则需从逾期之日起按应付款项每日万分之五向甲方承担违约金。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司为了保障全体《商铺管理合同》委托人的合法权益不受损害，向全体委托人作出保证：若世纪城公司不能依法正常履行支付经营管理费的合同义务时，由金井公司、金马公司、阳光公司作为保证人对该债务承担保证责任，保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。自2018年1月起，世纪城公司开始拖欠原告的管理费。为此，特提起诉讼，请支持原告的诉请。原告杨胜辉为证明诉请理由成立，其向本院提交的证据有：《身份证》、《结婚证》、《房屋产权证》、《商铺委托经营管理合同》、《保证函》、2017年8月17日中国工商银行的现金存款凭证3张及世纪兴城管理公司记账凭证、凯里市工商行政管理公司《准予变更登记通知书》《凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程》、股东会议决议、《凯里市世纪城百货公司经营情况说明》两份。被告世纪城公司辩称：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。4、金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。被告世纪城公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有:营业执照、身份证、世纪城公司2018年6月15日可用资金表、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程修正案复印件、世纪兴城管理公司记账凭证、中国工商银行转账支票存根。被告金井公司辩称：1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效。2、金马公司、阳光公司的违约行为造成金井公司无法履行支付返租租金。3、金井公司及公司法定代表人已累计投入1000万余元用于世纪城的经营。4、金井公司已按《保证函》的约定向原告支付了租金。被告金井公司为证明抗辩理由成立，向本院提交的证据有：营业执照、身份证、《合作开发协议书》、《合作开发“世纪兴城”项目协议》、《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》、专班账户资金结算表、金井公司支付三分之一到期业主返租租金明细总表复印件、金井公司支付世纪城商铺2018年1/3返租金表。被告金马公司、阳光公司辩称：1、《商铺管理合同》属于无效合同，该合同违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定。2、金马公司、阳光公司没有出具《保证函》。3、金井公司、金马公司、阳光公司没有出资设立世纪城公司。4、即使金马公司、阳光公司承担责任也应是一般保证责任。5、违约金约定过高，请求人民法院调整。被告金马公司、阳光公司在举证期限内未提交任何证据材料。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。2013年7月10日，杨胜辉向金马公司购买了一间商铺（2-225），合同总价为480250.00元，实付总价364990.00元。以杨胜辉为甲方与以贵州省凯里市世纪城百货有限公司为乙方，双方签订《商铺管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的商铺委托乙方经营管理，委托期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，共10年；委托期第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益；委托期第4-6年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期第7—10年度，由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理。2018年1月，世纪城公司开始拖欠杨胜辉等商铺业主的租金。2018年10月8日，金井公司在本案的诉讼期间支付杨胜辉租金人民币10345元。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，杨胜辉与世纪城公司签订的《商铺管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺管理合同》的表述为杨胜辉将自己所有的商铺委托给世纪城公司管理，杨胜辉按不同年度房屋总价款比例收取固定的收益，双方所履行内容在本质属性上实为房屋租赁关系，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付杨胜辉2018年度的房屋租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。根据《商铺管理合同》的约定，第四至六年租金为商铺实付总价款的8.5%，2018年1月1日至2018年12月31日系合同履行的第六年，该期间的租金应为人民币31024.15元（实付总价款364990元×0.085/年）。基于金井公司在诉讼期间已向杨胜辉支付租金人民币10345元，杨胜辉所主张的金额应予以相应扣除，世纪城公司仍需支付租金人民币20679.15元。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》真实性及合法性，本院予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。因此，金马、金井、阳光三家公司依法享有先诉抗辩权，本案所主张的标的只有在债务人的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才由保证人承担保证责任。杨胜辉诉请金井、金马、阳光三家公司承担连带责任于法于约无据，本院不予支持。关于世纪城公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，本院不作审理。关于《商铺管理合同》条款第七条是否应当变更的问题。该合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，原告杨胜辉要求变更合同内容无事实和法律依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付杨胜辉租金人民币20679.15元。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回杨胜辉的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币288元。由杨胜辉负担人民币128元，由贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担人民币160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 韩    晶二〇一八年十二月十四日书记员 李维君（代）