浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7686号 上诉人（原审被告）：杨国秋，男，1967年3月6日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：杨炽华，广东群豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方雪云，女，1968年12月16日出生，汉族，住建德市。 委托诉讼代理人：卢新才，浙江春秋联合律师事务所律师。 上诉人杨国秋因与被上诉人方雪云房屋租赁合同纠纷一案，不服建德市人民法院（2018）浙0182民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年1月31日，建德市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与方雪云签订了《房屋租赁合同》一份，约定：国资公司将座落于建德市××街××号房屋租赁给方雪云使用，租赁期限为三年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，房屋租金第一年为70000元，以后租金在上年租金的基础上每年递增10％。后因国有公司调整优化，国资公司名下国有公房资产注入建德市资产经营投资有限公司（以下简称资投公司）。 2015年10月17日，方雪云与杨国秋签订了《转让协议》一份，约定方雪云将其承租的建德市梅城镇府前街1号房屋（当事人均认可该房屋即为2013年1月31日《房屋租赁合同》项下的建德市××街××号房屋）的剩余租期使用权及房屋内相应装潢及设施转让给杨国秋，转让金为350000元，分两期交付。《转让协议》签订后，方雪云将承租的店面房及屋内财产等交付给杨国秋，杨国秋受让该房屋使用权后经营面包房至今。2016年12月27日，杨国秋向原审法院起诉，要求撤销双方于2015年10月17日签订的《转让协议》并返还转让款、赔偿相关损失。原审法院于2017年5月4日作出（2016）浙0182民初5376号民事判决书，判决：双方于2015年10月17日签订的《转让协议》中的营业用房使用权、装潢、三相电及设施，转让款由350000元调整为260000元。 由于方雪云未按其与国资公司签订的《房屋租赁合同》约定履行支付房租义务，资投公司于2017年4月13日向原审法院提起诉讼，要求方雪云及杨国秋立即腾退房屋，并由方雪云支付相应的房屋租金等。2017年11月10日，原审法院作出（2017）浙0182民初1828号民事判决书，判决：1.解除国资公司与方雪云之间订立的《房屋租赁合同》；2.杨国秋于判决生效后三十日内腾空位于建德市××街××号房屋并交还资投公司，如杨国秋未按指定的期限履行，则应从逾期履行之日起至实际腾退并交还资投公司之日止，向资投公司赔偿按232元／日的标准计算的租金损失；3.方雪云于判决生效后十日内支付资投公司房屋租金98816.67元、承担滞纳金10799.25元，合计109615.92元（其中的房屋租金从2016年1月1日起计算至2017年2月28日止，2017年3月1日起至判决确定履行腾空义务的最后一日止的租金损失按232元／日的标准另行计算）。方雪云对该判决不服并提起上诉，案经杭州市中级人民法院审理于2018年7月11日作出判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月25日，方雪云向原审法院缴纳了梅城镇府前街1号房屋租金和滞纳金合计214247．92元（经计算，该租金已交纳至2018年5月25日止）。 方雪云诉至原审法院，请求判令：1.杨国秋归还方雪云代支付的由杨国秋实际使用的房屋租金214247.92元，并支付自2018年7月24日起至款清之日止按银行同期同档次贷款利率计算的利息；2.诉讼费用由杨国秋承担。 原审法院认为：方雪云与杨国秋签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应当认定合法有效。根据该转让协议内容及(2016)浙0182民初5376号民事判决书，可以认定该转让协议中的标的包含了剩余租赁期的转租、财产(装潢、三相电及设施)的转让等，经判决调整为260000元的转让款并不包含2016年1月1日之后的房屋租金；根据(2017)浙0182民初1828号民事判决书，资投公司依据国资公司与方雪云签订的《房屋租赁合同》向方雪云主张支付房屋租金等，根据合同相对性原则，判决由方雪云向资投公司支付房屋租金等，但涉案房屋自2015年10月17日起即由方雪云交付给杨国秋使用，现杨国秋系涉案房屋的实际使用人，故杨国秋应承担方雪云为此支付的2016年1月1日之后的房屋租金损失；方雪云依据(2017)浙0182民初1828号民事判决书，于2018年7月25日履行了该判决确定的部分付款义务，并于2018年8月7日诉至原审法院向杨国秋主张本案的诉请，未超过法定的诉讼时效。由于方雪云未按约及时向资投公司缴纳房屋租金而产生的滞纳金10799.25元，系对其违约行为的惩罚，该款应由方雪云自行承担，故方雪云诉讼请求中的合理部分，予以支持，杨国秋的抗辩理由不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条之规定，原审法院于2018年9月5日判决：一、杨国秋于判决生效后十日内支付方雪云已代为支付的房屋租金203448.67元，并承担自2018年7月25日起至款清之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息损失；二、驳回方雪云的其它诉讼请求。案件受理费4514元，减半收取2257元，财产保全申请费1591元，合计3848元，由方雪云负担81元，杨国秋负担3767元。 宣判后，杨国秋不服，向本院提起上诉称：一、(2017)浙0182民初1828号民事判决明确付款义务的主体仅是方雪云，杨国秋不负任何付款或者连带付款义务，不存在方雪云代杨国秋支付款项的情形，故方雪云的诉请没有法律依据。二、本案是合同纠纷，杨国秋与方雪云之间的民事合同法律关系依法应以双方之间的协议为审理依据。根据杨国秋与方雪云之间的《转让协议》第一条明确约定，“甲方将府前街1号两间营业用房使用权…共计35万元转让给乙方”。其后，经法院判决变更为转让款为260000元。可见，双方约定的转让款是使用涉案租赁物的对价。除此之外，《转让协议》中并没有约定杨国秋还需支付其他款项的条款。杨国秋已经向方雪云支付了260000元转让款及相应利息，作为该段时间使用涉案房屋的对价，并且该金额明显超过方雪云向国资公司支付的租金203448.67元。现方雪云主张杨国秋另外再支付款项，既没有合同依据，也有违公平。三、涉案房屋并非方雪云所有，属于国资公司，杨国秋已支付了260000元作为这段时间使用房屋的对价，杨国秋的付款义务已终结。方雪云主张的款项是其与国资公司之间的关系，与杨国秋无关。故方雪云的主张没有法律和事实依据，也不符合等价有偿与诚实信用原则。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，改判驳回方雪云的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由方雪云承担。 针对杨国秋的上诉，方雪云答辩称：2015年10月17日，方雪云与杨国秋签订《转让协议》，将承租店面房及屋内财产等交付给杨国秋，杨国秋受让该房屋使用权后经营面包房一直至今。杨国秋受让的是国资公司房屋使用权，并不是房屋所有权，杨国秋理应支付相应的房屋租金。自2015年10月17日起，杨国秋即使用涉案房屋，用于经营面包。杨国秋既不与国资公司续签《房屋租赁合同》，也不向国资公司支付房屋租金。后国资公司提起诉讼，方雪云依生效判决向国资公司支付自2016年1月1日起至2018年7月24日止由杨国秋实际使用的房屋租金及滞纳金合计214247.92元。杨国秋的上诉理由均不能成立，请求驳回杨国秋的上诉，维持一审判决。 二审期间，杨国秋、方雪云均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据杨国秋的上诉请求与方雪云的答辩意见，本案二审的争议焦点为方雪云是否有权要求杨国秋支付其已代付的租金。杨国秋认为，其支付的转让款即是使用房屋的对价，故不需要另行支付租金。方雪云则认为，其将剩余租赁期限及房屋内的相关财产进行转让，并不包括租赁期限届满后的租赁费用。本院经审查后认为，依据生效判决的确认，双方之间签订的《转让协议》约定的转让标的为剩余租赁期限的转租、装潢、三相电及设施等。同时，根据杨国秋在另案中的陈述，其知晓在剩余租赁期限届满后，其应与出租权人另行签订新的租赁合同。显然，杨国秋不可能基于其支付的转让款而无限期地使用租赁房屋。因此，原审法院认定杨国秋所支付的转让款并不包括自2016年1月1日以后的房屋租金，并无不当。本案中，方雪云实际代为支付了相应期间的租金，而该期间的涉案房屋由杨国秋占有使用。本院认 为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用及公平原则，合理确定各方的权利和义务。综前所述，方雪云依法有权要求杨国秋支付其已代付的租金及相应利息损失。杨国秋的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4351元，由杨国秋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦