河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初4612号原告：李茂胜，男，汉族，1969年9月12日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：闫晋存，河南卫宪律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁莎莎，河南卫宪律师事务所律师。被告：赵素琴，女，汉族，1954年8月15日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：陈勇，河南日诚律师事务所律师。第三人：新乡市明珠置业有限公司，住所地新乡市红旗区劳动南街**。法定代表人：贾继程，任该公司董事长。委托诉讼代理人：琚文青，男，汉族，1961年12月22日出生，住河南省原阳县。系该公司员工。原告李茂胜与被告赵素琴、第三人新乡市明珠置业有限公司（以下简称明珠置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李茂胜及其委托诉讼代理人闫晋存、梁莎莎，被告赵素琴的委托诉讼代理人陈勇，第三人明珠置业的委托诉讼代理人琚文青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茂胜向本院提出诉讼请求：1.不得执行位于清华园6号楼2单元17层17208号的房屋；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月28日，红旗区人民法院对赵素琴诉明珠置业民间借贷纠纷一案作出（2017）豫0702民初482号民事调解书，因明珠置业未履行该调解书确定的还款义务，赵素琴向法院申请强制执行，执行案号为（2018）豫0702执76号。在执行过程中，红旗区人民法院作出（2018）豫0702执76-1号执行裁定书，裁定查封明珠置业备案登记在赵素琴名下的位于清华园6号楼2单元17层17208号房屋。2018年8月21日，原告对执行标的提出书面异议，红旗区人民法院于2018年9月17日作出（2018）豫0702执异159号执行裁定书，驳回李茂胜的异议请求。原告原居住于新乡市××号，系清华园小区的拆迁安置户。2013年9月，原告的老房子被拆迁，当时原告选择产权调换进行安置，安置房屋中有一套现房位于清华园小区6号楼西单元17层B1户，且一直居住至今。原告作为拆迁安置户，对案涉房屋享有优先物权，且一直居住、使用房屋至今，房屋未登记过户并非原告的过错。故原告诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告赵素琴辩称，一、案涉房屋是第三人名下的财产且系第三人向被告赵素琴提供的担保物，红旗区人民法院对其查封符合法律规定。2014年1月27日，第三人明珠置业向赵素琴借款80万元，并以其位于清华园6号楼2单元的17208号和18208号的房屋，向赵素琴设定担保。因其房屋不具备办理抵押的条件，赵素琴与明珠置业签订了商品房买卖合同（编号为0711211和0711221），并在房管部门做了备案登记。对以商品房买卖合同及房屋备案登记为债权提供担保这一形式，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条确认其合法有效。该司法解释第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”据此，第三人明珠置业不履行红旗区人民法院已生效的（2017）豫0702民初482号民事调解书确定的义务，人民法院即可对其提供的作为担保物的房屋进行查封和拍卖。二、原告提出的诉讼请求不能成立，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据该条规定，原告应当具备的第一个条件是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付的价款超过合同约定总价的50%。而原告与明珠置业签订的是拆迁安置协议书，并非是商品房买卖合同；且原告也未支付购房款。原告并非商品房的买受人。原告应当具备的第二个条件是案涉房屋系其用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。本案中，原告并未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，且原告在起诉状中也称案涉房屋是其中一套安置房屋。因此，原告提出的执行异议之诉不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三项情形，原告并不享有足以排除人民法院对案涉房屋执行的民事权益。三、原告签订拆迁安置协议书时应当知道该房屋已备案登记在赵素琴名下，其主观上存在过错。案涉房屋早在2014年1月25日就已备案登记在赵素琴的名下，备案登记具有公示公信的效力。原告李茂胜在2014年10月23日就案涉房产签订拆迁安置协议时，应当知道该房屋已经备案登记在赵素琴名下，但依然选择案涉房屋进行安置，可见其主观上存在非常明显的过错，该过错也是导致案涉房屋不能向原告办理房产登记手续的原因之一。四、原告未能举证证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，举证证明责任由作为案外人的原告承担，原告未举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，应当由其承担不利的后果。综上，本案中，原告和明珠置业之间因无合法有效的商品房买卖合同，且案涉房屋仅是其中一套安置房屋，原告选择案涉房屋安置主观上存在明显过错，其诉讼请求不能成立，不能排除人民法院对案涉房屋的执行。因此，红旗区人民法院对案涉房屋的查封符合法律规定，应予维持；原告的诉讼请求于法无据不能成立，应予驳回。第三人明珠置业辩称，涉案房屋是公司在2014年借款时以抵押的形式备案到赵素琴名下，当时约定的时间是一年，可以延期，且抵押不影响销售，是给借款人心理上一个保证。公司有收入还完赵素琴的借款后，撤回备案，房产会重新登记到李茂胜名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交接和质证。原告李茂胜向本院提供的证据材料有：1、（2017）豫0702民初482号民事调解书一份、（2018）豫0702执异159号执行裁定书一份，证明被告赵素琴与第三人明珠置业因民间借贷纠纷将原告所有的案涉房屋查封。2、房屋拆迁补偿安置协议书一份，证明原告与第三人于2014年10月23日签订该协议，案涉房屋系第三人给原告的拆迁安置房，原告享有优先物权。3、水、电费缴费凭证五份、物业费等收据三份，证明原告对案涉房屋一直居住使用至今，拆迁后已实际交房居住。4、预售房款收据一份，证明原告在法院查封案涉房屋时已交清全部房款的事实。被告赵素琴向本院提交的证据材料有：1、新乡市红旗区人民法院作出的（2017）豫0702民初482号民事调解书一份，证明赵素琴向明珠置业借款800000元的事实已经被法院生效的民事调解书确认，明珠置业向赵素琴提供的担保物就是案涉房屋，担保形式是双方签订商品房买卖合同，并在房管部门登记备案。2、明珠置业与赵素琴签订的商品房买卖合同一份，证明案涉房产备案登记在被告赵素琴名下，备案登记的时间为2014年1月25日，而原告与明珠置业签订拆迁安置协议书在2014年10月23日，原告对案涉房屋存在的备案登记应当明知，却选择案涉房屋进行安置，其主观上存在明显过错，该过错也是导致案涉房屋未能向原告办理房产过户登记的原因之一。第三人明珠置业未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的对第一组证据无异议，第二组证据真实性无异议，对证明目的有异议，原告提供的房屋拆迁补偿安置协议书，并非商品房买卖合同，在该协议书中，原告是被拆迁人，并非房屋买受人，该协议书签于2014年10月23日，在2014年1月25日案涉房屋已经备案在赵素琴名下，备案登记原告应该明知却选择案涉房屋进行安置，主观上有过错，协议书第二条中案涉房屋是以产权调换的形式对原告进行安置，原告无需支付案涉房屋购房款。对第三组证据中的五份水电费缴费凭证真实性有异议，票据是空白的，不能作为证据使用，物业费的收据显示时间为2014年10月28日，由此可以印证原告选择案涉房屋进行安置的时间晚于备案登记在赵素琴名下的时间。关于燃气初装费和维修基金两份收据并不具备证据的法定形式要件，明珠置业并不是燃气初装费和维修费的收款单位，由其出具票据不妥。第三组证据不能证明案涉房屋已经合法交付给原告，原告欠缺明珠置业向其交付房屋的手续。第四组证据结合拆迁安置协议书第二条，该收据显示原告方支付购房款100818.64元并非事实。第三人对原告提交的第一组证据无异议，第二组证据房屋拆迁安置协议真实性无异议，被告说的被拆迁人不是买受人理由不充分，拆迁安置本身就是一种买卖形式，一种实物对接，李茂胜享有买受人的同等权利。对第三组证据水电费票据无异议，被告提出的燃气初装费、维修基金收据异议，我公司是代收单位，所提供的收据有效。对第四组证据真实性无异议，该收据是我公司与被拆迁人李茂胜在拆迁的同时由于房屋面积、资金等问题不能完全对接，李茂胜向我公司支付的款项。原告对被告提交的证据的真实性无异议，对证明目的有异议。调解书证明被告与第三人之间是金钱债权。商品房买卖合同是作为一种保证的方式，并非房屋买卖合同，原告与第三人签订的房屋拆迁补偿安置协议，是对原告房屋产权的调换，该协议书内容完全符合买卖合同的相关规定，原告应当享有优先的物权。被告与第三人之间的债权纠纷并非对房屋买卖合同的真实履行，被告诉称的买卖合同系一种担保方式，区别于担保法规定的担保方式，被告并不优先享有物权。第三人对被告提交的民事调解书无异议，商品房买卖合同只是对赵素琴借款的担保方式，不是出于真实的买卖关系。对于原、被告提供的证据，当事人无异议的本院予以认证，有异议的证据，本院予以综合认证。本院经审理认定如下事实：2013年，原告李茂胜位于新乡市××号，建筑面积为309.38平方米的房屋被明珠置业拆迁。2014年1月27日，第三人明珠置业向被告赵素琴借款800000元，利息为月利率2%，并将位于明珠花园清华园6号楼2单元的17层17208及18208号房屋备案在赵素琴名下。2014年10月23日，李茂胜与明珠置业签订房屋拆迁补偿安置协议书，协议约定安置给李茂胜三套房屋，其中包含位于明珠花园清华园6号楼西单元17层B1户的房屋；李茂胜须支付明珠置业差额100818.64元。2014年11月20日，李茂胜向明珠置业支付100818.64元。2017年，因明珠置业未按时将借款偿还，赵素琴起诉至本院，要求明珠置业偿还借款。2017年6月28日，本院作出（2017）豫0702民初482号民事调解书，该调解书中双方约定明珠置业于2017年10月1日前，偿还赵素琴借款本金800000元及利息，赵素琴配合明珠置业办理解除0711211和0711221两个商品房买卖合同的备案登记。因明珠置业未如期履行该调解书，赵素琴申请强制执行，本院作出（2018）豫0702执76-1号执行裁定书，裁定查封明珠置业备案登记在赵素琴名下的位于清华园6号楼2单元17层17208号房屋一套。另查明，清华园6号楼西单元17层B1户即清华园6号楼2单元17层17208号房屋，原告李茂胜在2014年已实际占有、使用该房屋。本院认为，原告李茂胜与第三人明珠置业签订的房屋拆迁补偿安置协议书，虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议书中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，原告李茂胜已经支付了全部购房款，且第三人明珠置业已将涉案房屋交付给原告李茂胜，故该协议书应视为合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告李茂胜与第三人明珠置业签订有房屋拆迁补偿安置协议书，并已经支付全部购房款，且第三人明珠置业已将涉案房屋交付给原告李茂胜，李茂胜已合法占有该房屋，虽未办理过户登记，但确非因原告李茂胜自身原因，故原告李茂胜要求不得执行位于清华园6号楼2单元17层17208号房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于新乡市清华园6号楼2单元17层17208号房屋。案件受理费15420元，被告赵素琴负担7710元，第三人新乡市明珠置业有限公司负担7710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。本院（2018）豫0702执异159号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一八年十二月十日书 记 员  丁素花