成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初3093号 原告：贾维华，男，汉族，1939年1月6日出生，住成都市新都区。 原告：贾邦均，男，汉族，1964年1月26日出生，住成都市新都区。 二原告委托诉讼代理人钟庆林，四川诚伦律师事务所律师。 被告：成都市新都区清流华丰页岩砖厂，住所地成都市新都区清流镇迎祥村五社。 经营者杨顺华，男，汉族，1971年11月8日出生，住成都市新都区。 被告：李建冬，男，汉族，1971年11月7日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人许国兵，四川元绪律师事务所律师。 原告贾维华、贾邦均诉被告成都市新都区清流华丰页岩砖厂（以下简称华丰页岩砖厂）、李建冬租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾维华、贾邦均未到庭，其委托诉讼代理人钟庆林到庭参加诉讼；被告华丰页岩砖厂经营者杨顺华到庭参加诉讼；被告李建冬未到庭，其委托诉讼代理人许国兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾维华、贾邦均向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令解除二原告委托贾容与被告华丰页岩砖厂于2012年12月24日签订的《租赁协议书》。二、请求判令被告华丰页岩砖厂、李建冬立即将租用的位于原迎祥村五社20.16亩场地及地上的全部房屋、设施等固定资产全部返还给二原告，返还财产明细：土地20.16亩、建造于20世纪80年代的楼房一幢（2层结构共6间房）、水塔一座（建于80年代）。三、请求判令被告华丰页岩砖厂、李建冬向二原告支付2016年、2017年、2018年的租赁物租赁费共计231250元。事实和理由：原告从1986年起租用原迎祥村五社土地自办企业，修建钢木结构石棉瓦房屋、砖混结构楼房一栋、水塔、围墙，打砼坝子，从事经营活动。2005年7月10日，原告贾维华与清流镇原迎祥村村委会签订《委托协议书》，全权委托迎祥村村委会对其地面上的有形固定资产及场地可以以任意形式对外招商或出租。2007年4月19日，迎祥村村委会根据上述2005年7月10日《委托协议书》以自已的名义与杨顺华签订《协议书》，将原告所建的企业闲置场地面积20.16亩、楼房、水塔及围墙租给华丰页岩砖厂。2012年8月22日，经村两委研究决定，同意终止执行原告贾维华与迎祥村村委会于2005年7月10日签订的《委托协议书》，明确约定在委托终止后，与华丰页岩砖厂有关的一切事宜，由贾维华与华丰页岩砖厂自行协商解决。二原告于2012年12月24日委托贾容与华丰页岩砖厂重新协商签订《租赁协议书》，该协议约定：原告贾维华、贾邦均将迎祥村五社约20.16亩经营场地及场地上的全部有形固定资产出租给华丰页岩砖厂使用，双方对租赁期限、租金及付款方式、违约责任等进行了约定。协议签订后，被告华丰页岩砖厂对上述建筑物进行正常使用，并在前期按时向原告支付租金。直到2015年年底，华丰页岩砖厂本应按照协议书约定在2015年11月1日支付下一年度的租金，但至今分文未付。原告在这期间多次向华丰页岩砖厂催收未果。被告已拖欠租金严重违约，被告华丰页岩砖厂的经营者杨顺华因违法犯罪不能继续履行合同，不能实现合同目的，合同依法应予以解除，并给付其拖欠的租金。2013年，被告华丰页岩砖厂的经营者杨顺华已将上述租赁物连同华丰页岩砖厂转让给被告李建冬。被告华丰页岩砖厂、李建冬的上述行为严重侵犯了原告的合法权益，且严重违反了《租赁协议书》。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求判准诉请。 被告华丰页岩砖厂辩称，对原告与被告华丰页岩砖厂租赁合同关系无异议，并承认华丰页岩砖厂尚欠原告截至2018年6月30日的场地、房屋租金231250元。合同履行过程中，被告华丰页岩砖厂于2012年扩建、改建厂房，经与原告协商，由被告华丰页岩砖厂将租赁物围墙（围绕场地20.16亩）折价20万元补偿给原告，围墙自此归被告华丰页岩砖厂所有；将租赁物石棉瓦房7间折价13000元补偿给原告进行拆除。前述共计213000元已由被告华丰页岩砖厂支付给原告。原告租给被告华丰页岩砖厂的楼房一栋（2层6间，建于上世纪80年代）、水塔1座（建于上世纪80年代）尚未拆除。被告华丰页岩砖厂已于2015年将改建、扩建的厂房部分转让给被告李建冬。被告华丰页岩砖厂经营者杨顺华已被判处刑罚，已无力承担本案后果，请求法院依法判决。 被告李建冬提出如下答辩意见：（一）原告向被告华丰页岩砖厂主张违约责任，又向被告杨顺华主张侵权责任，违反一事一理的原则；（二）被告李建冬通过买卖方式取得的厂房合法有效。2015年1月15日，杨顺华将其拥有的厂房（含场地及围墙）以243万元出让给被告李建冬，清流镇柳泉村委会在该协议上盖章，村委领导在该合同上签字，也已交全款。该买卖合同系双方真实意思的表示，不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，也不违反公序良俗原则。该厂房的修建虽然没有履行审批手续，没有取得所有权证，但它不是违禁品，对其原材料（砖瓦石等），被告杨顺华、李建冬均享有处分权、使用权。本案原告的所谓资产也没有履行审批手续，没有取得所有权证。因此，被告李建冬认为，原告要求被告李建东支付租赁费并返还原物的诉讼请求没有事实依据和法律依据。 原告贾维华、贾邦均为证明其主张，举出了如下证据： 1、2007年4月19日成都市新都区清流镇原迎祥村村民委员会与被告华丰页岩砖厂签订的《协议书》1份。证明被告华丰页岩砖厂确实租赁了原告诉讼请求第二项中载明的标的物，该协议签订于村委会代为原告管理期间。 2、2012年12月8日成都市新都区清流镇柳泉村村民委员会出具的《证明》1份。证明贾容代原告与被告华丰页岩砖厂签订合同（即证据3）的代理权。 3、2012年12月24日二原告委托贾容与被告华丰页岩砖厂签订的《租赁协议书》1份。证明协议约定贾容将二原告在原迎祥村五社约20.16亩土地及场地上的全部有形固定资产（楼房、围墙、水塔）出租给被告华丰页岩砖厂使用，并对租赁期限、租金及付款方式、违约责任等进行了约定。租金支付至2016年6月，此后租金未支付。 4、2012年8月22日贾维华与成都市新都区清流镇柳泉村村民委员会签订的《终止执行2005年7月10日委托协议书的协议》1份。证明原告与村委会终止了委托关系。 5、2015年1月15日杨顺华与李建冬签订的《协议书》1份，2015年1月15日杨顺华出具的《收条》1份。证明华丰页岩砖厂经营者杨顺华将租用的场地、围墙、水塔转让给了李建冬。这也是原告要求李建冬共同返还租赁标的物、支付租金的事实依据。 6、华丰页岩砖厂的工商信息1份。证明被告的主体资格。 7、2016年11月14日成都市新都区清流镇柳泉村村民委员会出具的《租金支付的证明》1份，《柳泉村15社付华丰页岩砖厂占田粮款》统计表1份，《关于受托代付被长期占地兴企的各农户有偿补贴的领款清单表格》1份。证明土地的来源是原告租用村民的土地，并且青苗费已经付清，原告的第三项诉讼请求没有包含青苗费，仅计算场地及地上建筑物的租金。 8、2016年12月18日贾邦菊（原迎祥村村支书）出具的《证明》1份。证明原告委托村委会代管本案租赁物的事实以及村委会知道原告与杨顺华于2012年12月24日签订协议的事实。 9、2017年6月29日新都区公安分局清流派出所出具的《亲属关系证明》1份。证明贾容与贾维华系父女关系。 10、新都区国土资源局于2013年3月29日作出的行政出发告知书1份。证明杨顺华因土地违法行为（违法修建房屋），受到行政处罚罚款380202元。 被告华丰页岩砖厂对原告所举上述全部证据均无异议。 被告李建冬对原告所举上述证据的质证意见为： 对证据1的真实性、合法性、关联性无异议。本案争议的土地上的资产，有一部分是村集体所有，原告要求全部返还存在产权争议，应当先确权。有些资产目前已经灭失。这些与李建冬没有关联性。租赁期限为24年，目前在租赁期内。 证据2与本案没有关联性。 对证据3李建冬不知情，对李建冬没有约束力，该协议载明的租赁标的物目前只有老旧楼房1栋、老旧水塔1座。对于水塔李建冬没有使用。老旧楼房虽在使用，但李建冬将该房屋的租金交给了村委会，从未拖欠，该房屋不在杨顺华与李建冬买卖合同约定的标的物范围内。 对证据4真实性无法核实，协议内容与杨顺华、李建冬之间的买卖协议相矛盾。买卖协议上也有村委会的盖章，不影响村委会和砖厂租赁合同的效力。 对证据5、6的真实性、合法性、关联性无异议。 对证据7，该组证据缺乏付款依据，只是结论性的证明。2016年、2017年的土地租金（实为青苗费）是李建冬直接交给村委会，由村委会转给村民。从1986年到2014年，是谁在付青苗费即土地租金，情况不明。 证据8载明的证人贾邦菊未出庭，不予认可。 证据9与本案没有关联性。 对证据10的真实性、合法性、关联性无异议。 被告华丰页岩砖厂未向本院提交书面证据。 被告李建冬为证明其主张举出了如下证据： 1、2007年4月19日成都市新都区清流镇迎祥村村民委员会与被告华丰页岩砖厂签订的《协议书》1份。证明杨顺华等人两次修建房屋的土地来源；其闲置土地、房屋、围墙的最初权属主体（合同第1条）系迎祥村村委会，与原告没有关系。 2、2015年1月15日杨顺华与李建冬签订的《协议书》1份，2015年1月15日杨顺华出具的《收条》1份。证明被告李建冬厂房的来源是向杨顺华购买且已付全款；厂房涉及土地是8.76亩；该合同取得村委会同意；该买卖协议上村委会作为见证人加盖了公章。 3、2017年11月6日成都市新都区清流镇迎祥村村民委员会出具的收据1份，未标明时间的收据1份。证明土地租金（实为青苗费）2016年、2017年系被告李建冬在向村委会缴纳。原告对案涉土地使用权没有原始合法来源。 被告华丰页岩砖厂对被告李建冬所举全部证据的真实性无异议。 二原告对被告李建冬所举上述证据的质证意见为： 对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，被告主张的“其闲置土地、房屋、围墙的最初权属主体（合同第1条）系迎祥村村委会，与原告没有关系”与事实不符。 对证据2真实性、关联性无异议，对合法性有异议。 对证据3真实性无异议，但与本案诉请的青苗费以外场地、房屋租金无关联性。 经审理查明，1980年代，原告贾维华、贾邦均租用成都市新都区清流镇柳泉村（时名为迎祥村）十五社（时为迎祥村五社）土地20.16亩，修建围墙、两层结构楼房一幢、石棉瓦房7间，用于开办企业。2005年，二原告与成都市新都区清流镇迎祥村村民委员会达成协议，约定二原告委托该村委会代为原告就前述土地、厂房对外招商或出租。2007年4月19日，该村委会以自己名义与被告华丰页岩砖厂签订《协议书》，约定柳泉村村委会以出租人名义将前述土地及厂房出租给被告华丰页岩砖厂。租赁期限24年：2005年6月1日至2029年5月31日。协议将租金区分为土地租金和厂房租金：1、土地租金按每亩1000市斤大米折价计算，按当年市场价由镇人民政府经发办出具通知进行折价付款，须在每年的6月30日前一次性付清；2、房屋及资产（以实际清单为准）租金每年7200元，须在每年的6月30日一次性付清。协议签订后，双方正常履行。时至2012年，被告华丰页岩砖厂新建厂房，原告不予同意。2012年8月22日，原告贾维华与柳泉村村委会（原迎祥村已更名为柳泉村）达成《终止执行（2005年7月10日）委托协议书的协议》，约定：双方根据华丰页岩砖厂目前拆毁的实况，经协商，终止2005年7月10日委托协议书的执行；委托协议终止后，与华丰页岩砖厂有关的一切事宜，由原告与华丰页岩砖厂自行协商解决。委托协议解除后，柳泉村村委会将该事项告知了被告华丰页岩砖厂。2012年12月24日，原告贾维华委托其女儿贾容与被告华丰页岩砖厂签订了《租赁协议》，约定由被告华丰页岩砖厂租用上述土地20.16亩及二原告于1980年代修建的围墙、两层结构楼房一幢及水塔一座。租赁期限17年：2012年10月30日至2029年11月1日，协议同样将租金区分为土地租金和厂房租金。土地租金包括：1、土地补偿金按每亩1000斤大米折价计算，以当年市场价格为标准；2、其他补偿金按国家政策执行。土地租金于每年的11月1日一次性付清，由被告华丰页岩砖厂支付给原告，再由原告委托柳泉村村委会支付给农户。厂房租金：前5年年租金均为8500元，此后逐年递增5%。在签订该协议前后，被告华丰页岩砖厂陆续在20.16亩土地上拆除原有部分建筑物后进行新建，并按约定标准向原告支付租金。2013年3月29日，因华丰页岩砖厂违法占地建房，新都区国土资源局对其罚款380202元。2015年1月15日，被告华丰页岩砖厂经营者杨顺华与被告李建冬签订《协议书》，双方确定：1、杨顺华曾于2013年将华丰页岩砖厂的部分用地改建为厂房出租给李建冬，华丰页岩砖厂的另一部分用地系由案外人宁交富出资改建成厂房，杨顺华将自己出资修建部分出售给李建冬，转让价款2430000元；2、杨顺华出售给李建冬的厂房总面积为5840平方米：包括厂房及周边围墙、硬化地块、水塔两座，不包括修建于1980年代的办公楼房（即原告本案诉请返还的两层结构楼房），该办公楼房属于柳泉村村委会，由李建冬继续向该村委会交付租金，标准为7200元/年，直至该楼房被拆迁为止。3、因厂房用地应交的土地租金由李建冬分摊承担8.77亩，由李建冬按华丰页岩砖厂与原迎祥村村委会于2007年4月19日签订的《协议书》约定的土地租金标准支付给杨顺华，再由杨顺华交付给柳泉村村委会。柳泉村村委会作为见证方，对该协议予以确认。协议签订后，被告李建冬向被告华丰页岩砖厂支付了转让价款2430000元。被告华丰页岩砖厂与被告李建冬前述转让行为未得到原告书面确认。至2015年11月1日，被告华丰页岩砖厂未按约定支付原告2016年度房屋租金，至今拖欠原告截至2018年6月30日的场地及房屋租金231250元。对于被告应付的土地租金即应支付给农户的青苗费等，原告认为被告华丰页岩砖厂已直接交给柳泉村村委会，故不再主张。 本院认为，（一）关于案涉合同效力。二原告于1980年代在农村集体所有的农用土地上建设厂房，没有取得建设用地及建设规划行政许可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，二原告将上述建筑物出租给被告华丰页岩砖厂，双方分别于2007年4月19日、2012年12月24日签订的《租赁协议书》属于无效合同。 （二）合同无效后，合同当事人原告与被告华丰页岩砖厂责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，原告有权要求被告华丰页岩砖厂返还租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，原告要求被告华丰页岩砖厂按合同约定租金标准给付占有使用费的具有法律依据和事实依据。被告华丰页岩砖厂对原告的主张尚欠租金231250元（截至2018年6月30日）无异议，本院予以确认。被告华丰页岩砖厂辩称其已将原告1980年代修建的围墙、瓦房折价213000元支付给原告，但未举证证明，本院不予采信。 （三）关于二原告对被告李建冬的本案请求权是否成立。被告华丰页岩砖厂与被告李建冬签订的买卖合同其标的物分为两部分：一部分为原告与被告华丰页岩砖厂租赁合同内的部分标的物，即部分围墙、一座建于1980年代的水塔，部分场地，不包括建于1980年代的两层结构楼房一座；另一部分为华丰页岩砖厂在租赁范围内土地上新建的房屋，华丰页岩砖厂还因该部分房屋的修建受到土地行政管理部门的行政处罚（罚款380202元）。第一部分标的物属于原告的财产，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条，于无权处分的场合，买受人在对处分人无权处分的事实“不知情且无重大过失”的情况下才构成善意取得，如此方能产生动产或不动产物权变动的法律后果，否则，权利人有权要求受让人予以返还。本案中，二原告建造于1980年代的案涉建筑物系建造于农用地上，无相关行政审批手续，不能产生不动产物权设立的法律效果，如果二被告的本意是按不动产进行交易，则被告李建冬作为买受人应尽到相应的审慎义务。即使将该建筑物认定为非不动产，被告李建冬亦不具有“不知道且无重大过失”的情形，这是因为，正如二被告在买卖协议中载明的，李建冬曾于2013年即开始即向华丰页岩砖厂租用案涉标的物，其时，因二原告不同意华丰页岩砖厂新建房屋，双方已经发生纠纷，如二原告堵住厂房大门不让进出，李建冬其时作为次承租人对此应当知情。二被告2015年1月15日签订《买卖协议》虽有柳泉村村委会的见证，但难以据此认定李建冬无重大过失。因此，李建冬对案涉标的物不构成善意取得，二原告有权要求其返还。但是被告李建冬占有的该部分财产不明确具体，无法作出可作为执行依据的区分。这是因为，华丰页岩砖厂拆除了原有部分围墙、厂房（7间石棉瓦房），又新建了具体数量不详的厂房用途的建筑物，对原租赁场所进行重新打造，重新打造后又将其中部分转让给李建冬，对李建冬因此占有的围墙、场地的具体情况，根据原告所举本案证据无法确定，且华丰页岩砖厂在场地上新建了建筑物，其土地违法行为未经土地行政管理部门最终处理之前，场地无法返还。对于原告要求被告李建冬给付租金231250元的请求，基于上述认定李建冬返还责任相同理由，又因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，仅仅是针对无效租赁法律关系场合，而被告李建冬不是租赁合同相对人，故原告要求李建冬按原告与华丰页岩砖厂约定的租金标准支付占用费的请求其理由因事实依据不足且给付标准无法律依据而不能成立，本院不予支持。对于被告李建冬关于本案违反“一事一理”的抗辩意见，基于本案事实及以上论述，其抗辩主张不能成立，本院不予采纳。 综上，本院认为，基于案涉租赁合同无效及被告李建冬不构成善意取得，二被告应根据各自占有情况分别承担返还原物责任。本案特殊情况是，租赁标的物虽可细分为围墙、场地、房屋、水塔等各项，但只有在整体上才具有物的效用，如果场地无法实现返还，则其余各项标的物的返还将无法履行。被告华丰页岩砖厂在属于农用土地性质的场地上修建厂房，其虽因该土地违法行为受到土地行政管理部门罚款处罚，但该厂房是否被拆除及何时被拆除的问题，须由土地行政管理部门根据《土地管理法》的相关规定进行处理。因此，在华丰页岩砖厂所建违法建筑未被拆除前，场地的返还无法实现。在场地返还条件成就之前，原告若要维护自己的权利，可另行向实际占有各方主张财产损害赔偿请求权或财产占用费给付请求权。截至2018年6月30日的占用费，原告已诉请在本案中处理，其后的占用费可另行主张权利。因此，本案中，为节约司法资源，便利案件执行，本院只支持原告的占用费诉讼请求，对返还原物请求，因为不具备执行条件，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限于本判决生效后十日内，被告成都市新都区清流华丰页岩砖厂支付原告贾维华、贾邦均财产占用费231250元。 二、驳回原告贾维华、贾邦均的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2584元（已减半收取），由被告成都市新都区清流华丰页岩砖厂负担。此款原告已垫付，执行时一并执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  冯文旭 二〇一八年十二月二十五日 书记员  杨 名