北京市第二中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）京02民初110号原告：北京公瑞物业管理有限责任公司，住所地北京市怀柔区凤翔科技开发区5号223室。法定代表人：朱宇，总经理。委托诉讼代理人：武志鹏，北京市恒源律师事务所律师。被告：创世商务酒店管理(北京)有限公司，住所地北京市东城区东单北大街3号青年会大楼815室。法定代表人：张蕊，总经理。被告：北京基督教青年会，住所地北京市东城区东单北大街3号。法定代表人：蔡葵，会长。委托诉讼代理人：安峰，北京翱翔（天津）律师事务所律师。原告北京公瑞物业管理有限责任公司（以下简称公瑞物业公司）与被告创世商务酒店管理(北京)有限公司（以下简称创世酒店公司）、被告北京基督教青年会（以下简称基督教青年会）合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法进行了审理。公瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1．要求二被告向原告交付北京市东城区东单北大街3号“青年会大楼”一至七层及地下室；2．判令二被告向原告返还因合同无效所取得的财产并承担连带责任赔偿原告的损失（按被告一创世酒店公司的实际收入进行计算，自2011年9月14日起至被告向原告实际交付房产之日止，暂计算至起诉之日即2018年5月2日）共计100504800元；3．要求二被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1997年5月原告和被告二基督教青年会签订《合作合同书》及《关于青年会大楼竣工运行后的设备维护、物业管理的协议》，约定在原告完成对“青年会大楼”进行相关投资项目后，拥有该大楼一直三层30年“租用权”及四至七层及地下室的30年无偿使用权，同时原告亦享有上述使用面积的“自主经营权、联营权、出租权、转租权及使用权之抵押权”及“对其所使用的面积有物业管理权”。原告在履行投资义务后，按约定接收“青年会大楼”一至七层及地下室。2011年9月14日，二被告以不正当手段与原告签订《协议》、《补充协议》，将原告对“青年会大楼”的相关权益和使用面积无偿转让给被告一创世酒店公司。上述协议因并非原告真实意思表示，已经被法院生效判决确认无效。根据《合同法》五十八条，二被告应返还因上述无效合同取得的相关利益并赔偿原告所受损失，承担连带责任，现原告以被告一创世酒店公司占有上述房产的实际收益为依据（详见返还、赔偿计算单）。上述合同经法院判决确认无效后，被告拒不交付相关房产，强占牟利，请法院依法支持原告全部诉讼请求。基督教青年会辩称，1．基督教青年会于2011年终止与公瑞物业公司的合同有充分的法定事由，并完整履行解除合同的法定告知程序，公瑞物业公司在收到“通知函”后已办理相关移交撤离工作。2．公瑞物业公司的起诉理由不成立。《合作合同书》中不存在“四至七层及地下室的30年无偿使用权”的约定，且公瑞物业公司自2011年至今从未对我会终止合同的行为依法提起有效的不同意解除合同的诉讼或仲裁申请。自1997年至今亦未对合同中相关权利义务提出诉讼或仲裁申请。创世酒店公司辩称，1．创世酒店公司经营管理“青年会大楼”均源于产权人授权委托，与原告诉求无关，相关《委托书》已在工商机关备案。2．原告2012年即知晓《委托书》，现起诉我方赔偿、返还大楼，超过诉讼时效且缺乏依据。3．原告所述《协议》及《补充协议》已被生效判决认定无效，不再承担无效合同义务，且其法律效力不影响产权人委托我公司经营管理大楼的独立民事行为。经审理查明：1997年5月9日，基督教青年会（乙方）与公瑞物业公司（甲方）签订《合作合同书》，约定：双方共同合作建设位于北京市东城区东单北大街3号的“新兴大厦青年会大楼”。占地面积6200平方米，规划总建筑面积8661．27平方米，甲乙双方均为“新兴大厦青年会大楼”项目建设投资人，乙方为该项目的产权所有方。乙方以该项目的前期开发，“新兴大厦青年会大楼”主体结构建设和外立面装修工程及全部大小市政工程作为对该项目的投入。甲方以完成“新兴大厦青年会大楼”内部装饰及设备购置安装作为对该项目的全部投资投入。投资额约为人民币3000万元（以工程最终决算为准）。甲方在完成投资后拥有该大楼一（首）层至三层30年租用权，租金标准按照租期逐渐增多计算，起租日为1998年3月1日。乙方同意甲方拥有该大楼四层至七层30年使用权（不另计租金）。合作期限自本合同正式生效之日至甲方租用期30年期满为止。合同还约定，甲方对本合同条款规定拥有的使用面积有自主经营权、联营权、出租权、转租权及使用之抵押权。甲方对其所使用的面积有物业管理权。本项目全部竣工运行后，如甲方拖欠应缴给乙方的租金超过总额50%，时间长达一年，乙方有权终止一至三层之租赁合同条款，并由乙方收回租赁权，自行招商，所得租金扣除根据本合同条款乙方应收取的金额，其余款项扣除税收及相应费用后，返还甲方。同日，双方签订了《关于青年会大楼竣工运行后的设备维护、物业管理的协议》，约定：该项目全部竣工后，乙方自行对八到十层，甲方自行对一至七层进行物业管理，双方均不向对方交纳和收取物业管理费用。所发生的电费、水费、通讯费及煤气费等由甲乙双方各自装表，自行承担；共同对外发生的市政及公用事业收费按甲、乙双方所各自管理的建筑面积之比例进行分摊。本项目的全部机电设备包括空调高低压配电设备及主线路，客、货电梯，自动扶梯，消防系统，上下水主管道的维护与保养工作均由甲方负责，所发生的全部费用也均由甲方承担。在此基础上，乙方同意将地下室交由甲方无偿使用，具体使用性质及方案应征得乙方同意，甲方在使用过程中也应对地下室进行适时、必要的维护。2011年8月2日，基督教青年会向公瑞物业公司送达《北京基督教青年会关于依据合同终止合作合同书的函》，通知公瑞物业公司，因公瑞公司与案外人产生纠纷导致租金收入被法院执行，基督教青年会的合法收入一直被拖欠，时间已达一年有余，故依据双方合同第六条第4项规定，自2011年8月5日起终止合同。2011年8月6日，基督教青年会向工商行政管理部门出具《委托房屋出租证明》，其中载明基督教青年会同意委托创世酒店公司对外出租委托管理北京市东城区东单北大街3号房屋。2011年9月14日，基督教青年会（甲方）与创世酒店公司（乙方）、公瑞物业公司（丙方）签订了《协议》，约定：鉴于青年会大楼经营管理公司公瑞物业公司，无法继续履行租金给付义务及无法履行青年会大楼物业管理职责，为维护基督教青年会的合法利益，为保障青年会大楼的安全和正常运行及维护楼内各客户的合法权利，基督教青年会已经依据合同终止了公瑞物业公司就大楼1-3层的经营权，同时应公瑞物业公司请求，暂时终止其在青年会大楼的物业管理权，就青年会大楼物业经营及物业管理事宜，各方协商达成如下协议：1、乙方创世酒店公司接受甲方基督教青年会的要求，承继基督教青年会与公瑞物业公司于1997年以后已经签署并已执行的各协议中涉及基督教青年会大楼1-3层经营权规定的各项权利和义务。2、乙方承继青年会大楼1-3层经营权后，依据现在各楼层租金收入比例分担须给付基督教青年会的房屋租金。……依据前述比例标准，乙方承继青年会大楼1-3层经营权后，乙方承担给付基督教青年会依据其与公瑞物业公司已经签署并已执行的各协议规定的房屋租金标准的62%的租金给付义务。3、本协议有效期同基督教青年会与公瑞物业公司于1997年签订的《合作合同》。4、由于事发突然，协议协商时间紧迫，为保障甲方合法利益，未尽事宜甲方有权在不超出依据甲方与公瑞物业公司已经签署并已执行的各协议条款内容的情况下，随时要求添加补充条款并签署补充协议；在不超出甲方与公瑞物业公司已经签署并执行的各协议规定条款的情况下，乙方不得以任何理由拒绝签署，否则本协议即时终止执行并即时解除。5、在公瑞物业公司无法履行青年会大楼物业管理责任期间，物业管理权由基督教青年会暂时收回委托，另行委托乙方代为履行，相关费用依协议从青年会大楼4-7层收入中扣除。由于乙方业主不包含物业管理项目，乙方也没有增加该业务项目的计划，因此，公瑞物业公司一旦达成可以继续履行物业管理责任时，须立即恢复履行物业管理责任。6、本协议一式三份，盖章后生效，甲、乙、丙三方各执一份。同日，创世酒店公司（甲方）与公瑞物业公司（乙方）签订《补充协议》，约定：一、由于时间紧迫，为保证青年会大楼正常经营，甲方同意在代乙方管理大楼期间接收乙方所有工作人员的管理工作，并从相应管理费收入中依据标准支付员工工资。二、甲方同意承接乙方已签署的所有青年会大楼维保合同并从相应管理费收入中支付合同款，如甲方需变更有关合同，乙方须全力配合。三、甲方代为管理青年会大楼期间，就相关管理费用在与乙方核算近五年来的费用后达成一致，计288万元/年。四、甲方将根据上述确定的青年会大楼楼宇管理成本重新制定大楼管理费标准并向租户收取（含向乙方收取），甲方保留乙方享有的依市场成本变化重新调整大楼管理费用的权力。五、根据现在各楼层租金及管理费收入，甲方在扣除当年依新标准确定的管理费用、乙方应付大楼产权单位基督教青年会当年房租及税金后支付乙方。公瑞物业公司1996年成立时股东为蔡葵、方青、朱宇。1999年，蔡葵分别转股给方青、朱宇，股东变更为方青、朱宇，法定代表人为朱宇。另查，2007年3月30日，公瑞物业公司向怀柔工商局提交企业变更登记申请书，将法定代表人由朱宇变更为曲谢忱，股东由方青、朱宇变更为方青、郭玉静。2010年8月5日，朱宇以公瑞物业公司向北京市怀柔区工商局提交的变更材料虚假为由向该局投诉，北京市怀柔区工商局经审查认定公瑞物业公司提交虚假材料进行工商变更登记，于2010年12月对公瑞物业公司作出处罚决定，撤销公瑞物业公司2007年3月30日的变更登记。公瑞物业公司不服北京市怀柔区工商局的处罚决定，向北京市怀柔区人民政府提出复议，2011年2月23日北京市怀柔区人民政府作出行政复议决定书，维持北京市怀柔区工商局的处罚决定。公瑞物业公司于2011年3月14日向北京市怀柔区人民法院提起行政诉讼，要求撤销处罚决定书。北京市怀柔区人民法院于2011年5月判决维持北京市怀柔区工商局处罚决定书。公瑞物业公司不服该判决上诉到本院，本院于2011年9月19日判决维持了北京市怀柔区人民法院的判决，该行政判决书已生效。自2011年9月19日起公瑞物业公司的股东恢复为方青、朱宇，朱宇恢复公瑞物业公司法定代表人的身份。2012年6月，北京市公安局怀柔分局批准公瑞物业公司刻制新公章，“三方协议”中公瑞物业公司的印章现已公告作废。创世酒店公司成立于2010年4月7日，股东为方青、耿新、郭玉静。2011年，案外人天瑞金宝商城（北京）有限公司（以下简称天瑞金宝公司）作为第一申请人、公瑞物业公司作为第二申请人、案外人中建一局集团建设发展有限公司（以下简称中建一局集团公司）作为被申请人因三方之间的《青年会大厦物业经营管理权转让协议及补充条款变更协议》纠纷向北京市仲裁委员会提起仲裁，要求撤销《青年会大厦物业经营管理权转让协议及补充条款变更协议》。中建一局集团公司提出仲裁反请求：1、要求第一申请人天瑞金宝公司向被申请人中建一局集团公司支付2010年度欠款300万元、2011年度的欠款300万元，合计600万元。2、要求第一申请人天瑞金宝公司向被申请人中建一局集团公司支付2010年度应付款300万元的违约金27．9万元，要求违约金支付至实际支付日止。3、要求第二申请人公瑞物业公司与第一申请人天瑞金宝公司向中建一局集团公司承担连带责任。该仲裁案件审理中，依照中建一局集团公司的申请，本院于2011年9月16日作出（2011）二中民保字第16576号诉讼保全裁定书，冻结天瑞金宝公司、公瑞物业公司的银行存款627．9万元。2011年9月16日，本院向北京农村商业银行（以下简称农村商业银行）和北京金夫人婚纱摄影有限公司（以下简称金夫人婚纱摄影公司）分别送达协助执行通知书，冻结两公司应向公瑞物业公司和天瑞金宝公司应支付的房屋租金627．9万元（自2011年10月停止支付），并告知两公司保管该租金，不得向公瑞物业公司和天瑞金宝公司支付。2011年9月23日，北京市仲裁委员会作出（2011）京仲裁字第0588号裁决书，裁决天瑞金宝公司向中建一局集团公司支付欠款600万元及违约金。公瑞物业公司对上述欠款承担连带清偿责任。因天瑞金宝公司和公瑞物业公司未按照上述生效仲裁裁决履行义务，中建一局集团公司向本院申请执行仲裁裁决，本院于2012年1月16日作出（2012）二中民执字第00129号执行裁定书，裁定冻结、划拨天瑞金宝公司、公瑞物业公司的银行存款6070224元及欠款违约金。依据（2011）二中民保字第16576号诉讼保全裁定书，已冻结的农村商业银行和金夫人婚纱摄影公司应向公瑞物业公司和天瑞金宝公司支付的房屋租金627．9万元转为执行标的款。2012年3月，基督教青年会就上述房屋租金转为执行标的款向本院提出执行异议，2012年3月29日，本院作出（2012）二中执异字第00362号执行裁定书，裁定驳回基督教青年会所提执行异议。2012年5月，基督教青年会向本院提起案外人执行异议之诉。本院审理中，依法追加公瑞物业公司为共同被告、天瑞金宝公司和创世酒店公司为第三人参加诉讼。在上述诉讼中，为证明执行异议的诉讼主张成立，基督教青年会向本院提交了2011年9月14日其与公瑞物业公司、创世酒店公司签订的“三方协议”（即本案涉案协议），用以证明因公瑞物业公司拖欠租金构成违约，双方已终止合作，公瑞物业公司不再享有向承租涉案房屋的农村商业银行和金夫人婚纱摄影公司收取租金的权利，基督教青年会已委托创世酒店公司收取租金，故不应将农村商业银行和金夫人婚纱摄影公司的应交租金列为公瑞物业公司的执行财产。“三方协议”中仅加盖有三方公司印章，无法定代表人及代理人签名。在本院审理中，基督教青年会、创世酒店公司均不能说明代表公瑞物业公司在“三方协议”上盖章的具体经办人员的身份。中建一局集团公司、公瑞物业公司均表示不同意基督教青年会的诉讼请求，也不认可前述“三方协议”的效力，认为签订“三方协议”时，公瑞物业公司的法定代表人朱宇被剥夺了公司管理权，该纠纷尚在法院诉讼中，故“三方协议”不是公瑞物业公司的真实意思表示。针对上述诉讼，本院于2014年11月2日作出（2012）二中民初字第08867号民事判决书，认定：“三方协议”系在公瑞物业公司原法定代表人朱宇被非法剥夺公司经营管理权、撤销法定代表人身份丧失对公司的实际控制权期间所签订，“三方协议”仅盖有公瑞物业公司已公告作废的公章，并无公瑞物业公司法定代表人或委托代表人的签字，不能确定代表公瑞物业公司签订“三方协议”的具体人员身份，且“三方协议”签订时朱宇与公瑞物业公司因虚假登记变更法人代表的行政案件尚在法院审理中。现北京市怀柔区工商局对公瑞物业公司提交虚假材料进行工商变更登记的行为作出的处罚决定，也已经人民法院生效的行政诉讼判决书确认有效，朱宇已恢复公瑞物业公司法定代表人的身份，其明确表示“三方协议”系在其被剥夺对公司的经营管理权期间所签订，“三方协议”严重侵害了公瑞物业公司的合法权益，不是其真实的意思表示，公瑞物业公司对“三方协议”的真实性不予认可。基于上述事实，从“三方协议”产生的背景、签订的程序、协议的内容以及公瑞物业公司股东之间的纠纷情况综合分析，不能确认“三方协议”为公瑞物业公司的真实意思表示，基督教青年会基于“三方协议”所主张的执行异议依据不足，对其诉讼请求不予支持。并判决驳回基督教青年会的诉讼请求。基督教青年会不服上述判决，向北京市高级人民法院提起上诉，北京市高级人民法院于2015年4月10日作出（2015）高民终字第781号民事判决书，认定基督教青年会与公瑞物业公司间纠纷未明确前，基督教青年会所主张的执行异议依据不足，故判决驳回了基督教青年会的执行异议之诉。另查，本院审理中，公瑞物业公司明确表示，其于本案中要求返还标的物及赔偿损失诉讼请求所基于的诉讼理由，系以我国《合同法》五十八条规定为依据，即处理2011年9月14日《协议》、《补充协议》被人民法院确认无效后的法律后果。本院经审查认为，本案中，公瑞物业公司援引我国《合同法》第五十八条规定，以2011年9月14日《协议》、《补充协议》已被人民法院生效判决确认无效为由，要求二被告向其交付北京市东城区东单北大街3号“青年会大楼”一至七层及地下室，并要求法院判令二被告向其承担连带赔偿责任。根据我国《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由上述法律规定及合同法理论中关于合同无效的法律后果分析，合同被确认无效后，自始没有法律约束力，其法律后果为产生追溯既往之效力，即应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产或权利义务关系恢复到合同订立之前的客观状态。而本案中，公瑞物业公司并非争议标的物的所有权人，其对争议标的物享有相应权利的依据，系基于其与基督教青年会于1997年5月9日签订的《合作合同书》。故公瑞物业公司于本案中诉讼主张逻辑关系的成立，应以已被确认无效的《协议》、《补充协议》签订前，其仍享有《合作合同书》的相应合同权利为前提。但根据本案现有证据显示，在《协议》、《补充协议》签订前，基督教青年会与公瑞物业公司已因1997年5月9日《合作合同书》的履行产生争议，基督教青年会依据我国《合同法》第九十六条规定，以致函公瑞物业公司的形式行使合同解除权，通知公瑞物业公司解除双方之间签订的《合作合同书》，并在此后与创世酒店公司另行订立合同关系。依据我国《合同法》第九十六条规定，如公瑞物业公司对此存有异议，认为基督教青年会的合同解除权不成立，应当通过请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的途径予以救济。而双方1997年5月9日《合作合同书》中，已经约定有仲裁条款。因此，2011年9月14日《协议》、《补充协议》虽被确认无效，但其法律后果为恢复至2011年9月14日该合同签订之前的客观状态，不必然发生公瑞物业公司所述返还争议标的物及赔偿损失的法律后果。公瑞物业公司诉讼主张的成立，应以解决双方1997年5月9日《合作合同书》所涉争议，即该《合作合同书》并未解除且能够继续履行为前提。在双方上述争议尚未明确前，公瑞物业公司仅以《协议》、《补充协议》已被确认无效为由，径行要求基督教青年会及创世酒店公司向其返还争议标的物并赔偿损失，缺乏前提条件。公瑞物业公司坚持以该理由提起诉讼，本院难以直接予以处理，对公瑞物业公司于本案中的起诉应予驳回。另需指出的是，公瑞物业公司于本案中始终要求以2011年9月14日《协议》、《补充协议》无效的法律后果处理本案争议，其诉讼请求及所依据的事实理由均未要求处理1997年5月9日《合作合同书》的履行争议，在此情况下，不能于本案中视为基督教青年会已放弃该《合作合同书》约定的仲裁条款。为避免双方于解决后续纠纷过程中对此产生争议，本院对此予以特别指出。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十四条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回北京公瑞物业管理有限责任公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 周梦峰审 判 员 李 珊审 判 员 李 淼二〇一八年十二月二十五日法官助理 韩舒同书 记 员 林晓天