湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终1956号上诉人（原审原告）：黄艳华，女，1971年4月10日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：李宗毅、曹文萍，湖北锡爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桂红珍，女，1972年1月16日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。委托诉讼代理人：汪敏霞，湖北律之心律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李定交，男，1957年5月3日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。被上诉人（原审被告）：徐平，女，1957年8月15日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。上诉人黄艳华因与被上诉人桂红珍、李定交、徐平执行异议之诉一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2018)鄂0902民初129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄艳华上诉请求：1、撤销孝南区人民法院(2018)鄂0902民初129号民事判决，改判恢复对孝感市孝南区人民法院(2016)鄂0902民初1670号民事裁决的执行。2、本案的一、二审诉讼费、鉴定费等全部由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案《房屋买卖合同》实为以房抵债协议，不产生物权期待权，无法排除上诉人对涉案房产的执行。二、一审认定《房屋买卖合同》有效实属适用法律错误。李定交名下案涉的房产于2015年7月6日已抵押给湖北省孝昌农村商业银行股份有限公司，抵押期限至2017年5月19日。依据《物权法》第一百九十一条规定，未经抵押权人同意或未向抵押权人提前清偿债务或提存的情况下，抵押人对抵押物是无处分权的。即2016年5月19日法院查封房产时，涉案房屋处予抵押状态，桂红珍、李定交无权签订《房屋买卖合同书》，故对上诉人没有约束力。三、桂红珍提交的证据无法证明其在法院查封涉案房产时已支付全部房款113万元，完全是桂红珍与李定交恶意串通的产物。四、一审法院以李定交、徐平未到庭参加诉讼，也未向该院提交答辩状及证据，视为其放弃了相应的诉讼权利，作出了不利于上诉人的判决。李定交、徐平拒不出庭的行为，使案件的关键事实无法查清，实际损害上诉人的合法利益，人民法院应传唤李定交、徐平必须出庭。五、“未办理涉案房屋产权过户登记”的原因是买受人桂红珍，涉案房屋的抵押权在2016年7月7日注销，对注销事实因桂红珍是抵押担保债务人孝昌县宏阳水泥有限责任公司的法定代表人，其对注销事实当即完全知情，若《房屋买卖合同书》果真是2016年5月6日签订的，其及时办理产权变更手续时就应发现2016年5月19日涉案房屋已被查封的事实。其理应及时提出异议，申请解除查封，及时办理过户，而不是到2017年10月24日才提出异议。六、涉案房屋被查封前桂红珍并未合法取得该房产，无法排除上诉人对涉案房屋的执行。桂红珍辩称，一、上诉人对本案的《房屋买卖合同书》的定性错误。本案并非以房抵债，而是完全符合房屋买卖合同的法律特征。李定交与桂红珍约定房款是113万元，是李定交下欠桂红珍60万元债务，所以双方抵消60万元债务，符合合同法的相关法律规定，余下房款53万元，桂红珍按约支付完毕。二、桂红珍与李定交签订的《房屋买卖合同书》真实合法有效。本案房屋上的抵押权系合法设立，上诉人主张案涉合同属效力待定合同的观点无事实和法律依据。三、本案房款已全部付清，上诉人主张恶意串通无依据。四、缺席判决并不违法。五、本案房屋未办理过户登记的原因不在桂红珍。2016年5月19日，房屋查封时并未通知桂红珍，桂红珍无从知晓，2017年9月，人民法院在案涉房屋门上张贴履行通知后，桂红珍经多方了解才知道房屋被查封，才于2017年9月29日向一审法院提出执行异议。六、房屋交付的问题。双方之间签订的房屋买卖交付确认书，交付房屋钥匙足以证明在查封之前房屋已经出卖并交付桂红珍占有。李定交、徐平未向本院提交答辩意见。黄艳华向一审法院起诉请求：1、依法撤销孝感市孝南区人民法院（2017）鄂0902执异115号执行裁定；2、判决恢复对孝感市孝南区人民法院（2016）鄂0902民初1670号民事裁定的执行；3、确认桂红珍与李定交签订的房屋买卖合同无效；4、本案诉讼费由桂红珍、李定交、徐平承担。一审法院认定事实：2013年2月18日，李定交向桂红珍借款30万元，出具借条一份，借条上注明鑫润酒店装修急用。2014年9月15日，李定交再向桂红珍借款30万元，桂红珍委托其公司会计王珍通过中国邮政储蓄银行股份有限公司孝感市分行（卡号为62×××83）向李定交（账号60×××83）转账交付30万元，李定交亦出具了借条。2016年5月6日，李定交（甲方）与桂红珍（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将其单独所有的、位于孝感市××大道××阳光小区××东单元××、房屋所有权证号为孝感市房权证字第××号、国有土地使用证号为孝城国用（2007）第030939445-××号的涉案房屋（复式楼）转让给乙方，房屋售价为113万元。合同注明鉴于甲方于2013年2月18日、2014年9月15日向乙方借款60万元未归还，该款冲抵房款后，乙方仍应向甲方支付购房款53万元，该款于本合同签订后15日内付清；甲方应于本合同签订后3日内将房屋钥匙交付给乙方，交付钥匙视为甲方交付房屋完成；自乙方按合同约定付清购房款后，该房屋即归乙方所有，甲方不再享有该房屋的任何权利；甲方负责处理该房屋的相关按揭、抵押，确保乙方权利不受影响；鉴于该房屋目前设定抵押，暂时无法办理权属变更登记，待抵押权解除后，甲方应立即协助乙方办理权属变更登记手续，所需税费由乙方承担。2016年5月8日，李定交与桂红珍签订房屋买卖交付确认书，注明2016年5月6日甲方李定交与乙方桂红珍签订了房屋买卖合同，根据合同约定，现甲方将房屋钥匙全部交付给乙方，自即日起该房屋归乙方所有，房屋内物品甲方不得搬离。2016年5月18日，桂红珍通过中国建设银行股份有限公司孝感城南支行（卡号62×××83）向李定交（账号62×××95）转账支付购房款53万元。当日，李定交向桂红珍出具了收条，收条上注明收到桂红珍付房款113万元，其中60万元扣减借款，现转账收款53万元。2016年5月19日，黄艳华与李定交、徐平民间借贷一案，黄艳华申请财产保全，一审法院作出（2016）鄂0902民初1670号民事裁定，查封了涉案房屋。2017年10月24日，该案在执行过程中，桂红珍对执行标的提出书面异议，认为其在房屋被查封之前即签订了购房合同、支付了全部购房款、已实际占有使用该房屋。2017年11月6日，一审法院作出（2017）鄂0902执异115号执行裁定，认为其异议成立，裁定中止一审法院（2016）鄂0902民初1670号民事裁定对涉案房屋的执行。黄艳华不服该裁定，遂提起诉讼。还查明，桂红珍系孝昌县宏阳水泥有限责任公司的法定代表人。2015年7月6日，该公司与湖北孝昌农村商业银行股份有限公司签订流动资金借款合同，借款1200万元用于购买水泥编织袋及石灰碎屑，借款期限12个月。该合同约定由孝感市华厦房地产开发集团有限责任公司、翟博奇、翟书章、翟素婷、桂红珍、张连文、汪秋春、周正天、周豁、李定交、徐平、王重华、胡晓丽提供连带责任保证担保，由孝昌县宏阳水泥有限责任公司名下的两栋车间厂房、汪秋春名下的门面房、周豁名下的一套住房、李定交名下的两套住房、王重华名下的一套住房提供抵押担保。当日，李定交、王重华与湖北孝昌农村商业银行股份有限公司签订最高额抵押合同，约定李定交将其涉案房屋、王重华将其一套房屋作为抵押担保，担保的主债权为94万元，担保期限自2015年7月6日至2017年5月19日。2015年7月7日，李定交及孝昌县宏阳水泥有限责任公司到孝感市不动产登记中心办理了涉案房屋的抵押登记手续。涉案房屋在孝感市不动产登记中心登记为李定交单独所有、建筑面积为190.47㎡（其中603号134.36㎡，703号56.11㎡）。2016年7月7日，涉案房屋抵押事项被注销。一审法院认为，本案为执行异议之诉。李定交先后于2013年2月18日、2014年9月15日两次向桂红珍借款各30万元，后因无力偿还，于2016年5月6日同桂红珍签订房屋买卖合同，将自己单独所有的位于孝感市××大道××阳光小区××东单元××号（复式楼）、房屋所有权证号为孝感市房权证字第××号、国有土地使用证号为孝城国用（2007）第030939445-××号的涉案房屋以113万元的价款转让给桂红珍，于2016年5月8日同桂红珍签订房屋买卖交付确认书并交付涉案房屋，桂红珍于2016年5月18日通过银行转账支付购房余款53万元的事实清楚。黄艳华因与李定交、徐平民间借贷纠纷一案申请财产保全，一审法院于2016年5月19日作出（2016）鄂0902民初1670号民事裁定并查封涉案房屋，该行为发生在涉案房屋出售并交付之后，且桂红珍已支付了全部购房款，该房屋抵押事项已被注销，查封该房屋损害了其合法权益。黄艳华认为桂红珍与李定交在没有告知抵押权人的情况下私自进行房屋转让、签订购房合同是为了逃避债务、桂红珍没有付清购房款、所签订的购房合同属无效合同，没有提供相应的证据予以证实，不予采纳。判决：驳回黄艳华的诉讼请求。案件受理费10088元，由黄艳华负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：黄艳华以《最高额抵押合同》，证明桂红珍与李定交之间签订的《房屋买卖合同书》其并非善意，有恶意串通，逃避执行的嫌疑；以提交的证据孝昌县宏阳水泥有限责任公司企业信息及股东构成，用以证明桂红珍提交的2014年9月15日付款30万元的凭证不足以证明30万元系其个人资产。桂红珍对上述证据的真实性予以认可，对其证明目的不予认可。本院认为，对上述证据真实性本院予以确认，但不能达到黄艳华的证明目的，本院依法不予采信。1、关于桂红珍是否付清案涉房款的事实。桂红珍一审中提交的2016年5月18日的收条、桂红珍银行转账凭证，2013年2月18日的借条、2014年9月15日的借条、王珍银行开户销户凭证及银行转账凭证、王珍情况说明能证明桂红珍付款情况。黄艳华上诉称桂红珍未支付全部房款，对该事实主张黄艳华未提交证据予以证明，因此，一审法院认定桂红珍已支付房款113万元正确。2、关于桂红珍在人民法院查封前是否合法占有案涉房产的事实问题。2016年5月8日，李定交与桂红珍签订的《房屋买卖交付确认书》明确载明：现甲方李定交将出售房屋钥匙全部交付给乙方桂红珍。桂红珍也当庭陈述当日双方完成交接钥匙的手续，本院认为，交钥匙作为房屋转移占有方式，是一种事实上的交付，故一审法院据此认定桂红珍实际占有案涉房产时间在2016年5月8日正确。黄艳华上诉提出桂红珍未实际占有使用案涉房产的事实主张无证据证明，本院依法不予采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，黄艳华于2016年5月11日向一审法院起诉李定交等人民间借贷纠纷一案，一审法院向李定交公告送达开庭传票，于2017年3月15日作出（2016）鄂0902民初1670号民事判决。本院认为，以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。本案中，案涉房屋的总价款为113万元，桂红珍与李定交之间的债权债务为60万元，两者价值并不相当，桂红珍向李定交支付了余款53万元，只是以债务冲抵部分房款，符合买卖合同关系法律特征。黄艳华上诉称本案桂红珍与李定交之间是以物抵债的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：桂红珍对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，黄艳华上诉称桂红珍与李定交签订的《房屋买卖合同书》系效力待定合同，不能对抗黄艳华申请法院查封该房产。本案中，桂红珍作为孝昌县宏阳水泥有限责任公司法定代表人于2015年7月6日与湖北孝昌农村商业银行股份有限公司签订一份《流动资金借款合同》，同日，李定交与湖北孝昌农村商业银行股份有限公司签订一份《最高额抵押合同》，将其名下位于乾坤大道乾坤阳光27栋东单元603、703号建筑面积合计190.47㎡的住房为上述借款作为抵押物。2016年5月6日，李定交与桂红珍签订《房屋买卖合同书》将上述房产出卖给桂红珍，此时双方买卖的案涉房屋尚设定有抵押，该买卖合同属于效力待定合同，2016年7月7日案涉房产抵押权消灭，《房屋买卖合同书》生效，其效力确定溯及于行为成立之时即2016年5月6日，故一审法院认定案涉买卖合同有效正确。黄艳华该上诉理由无法律依据，本院不予支持。关于案涉房产未办理过户登记的原因。一、二审中桂红珍陈述，案涉房产未办理过户登记手续，系因找不到李定交本人，无法办理。结合黄艳华与李定交民间借贷纠纷一案开庭审理情况，该案中，一审法院亦是向李定交公告送达开庭传票，故桂红珍的陈述符合情理，本院予以采信。黄艳华上诉称桂红珍的行为不具备非因买受人自身原因未办理过户登记的条件的主张，无事实依据，本院不予支持。本案中，根据查明的事实，桂红珍签约购买、合法占有案涉房产，均发生在法院查封之前，且全部房款也已付清，并非因自身原因未予办理过户登记，故桂红珍对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。黄艳华向法院申请查封案涉房屋于后，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。另，一审法院依法缺席判决符合相关法律的规定。综上所述，黄艳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10088元，由黄艳华负担。本判决为终审判决。审判长 毛 峰审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇一八年十二月十七日书记员 胡羽青