广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6215号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：邹梦良，男，1982年1月18日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告广州市万科物业服务有限公司诉被告邹梦良物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁火琼和被告邹梦良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年1月至2018年9月拖欠的物业服务费共计2037.87元（每月按照测绘面积71.2003平方米×3.18元/平方米=226.42元收取）及逾期付款违约金（违约金分段计算，每期的逾期付款违约金以226.42元为本金，从次月一日开始计算，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为266.72元）；2.判令被告立即向原告支付2018年1月至2018年9月拖欠的各项公共用电公摊费235.23元；3.判令被告立即向原告支付2018年1月至2018年9月拖欠的住宅水费770.59元，以上三项共计3310.32元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2012年12月28日购买了广州市萝岗区万荟一街43号（自编C16栋）1304房。原告与涉案房屋的开发商签订了《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》，该合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为3.18元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2018年1月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告不履行合同约定，不仅是一种违约行为，更是对法律法规的践踏。被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.原告提供的服务质量不达标，且拒不整改，属原告方严重违约。根据《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》第二条约定，原告应完成小区共用设施设备的运行、维修、养护和管理，以及公共部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通。第八条第7点约定，原告应及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受业主、物业使用者的监督。事实上，万科东荟城道路排水因单边排水的设计缺陷，自交楼开始，小区道路积水、路面覆水情况严重，经业主多次进行投诉，要求进行所有小区道路的双边排水沟改造。但原告自提供物业服务以来，一直以各种理由推诿拖延，后经业主强烈投诉，2018年再次贴出告示，2018年8月底完成改造，但直至今日，小区内C区第二排至AC区交界的双边排水沟一直未予改造。2.台风山竹过后，小区内部树木倒伏情况比较严重，在园林服务单位、业主及物业共同行动下，小区倒伏树大部分进行了扶正，C15与C18栋之间生态池旁边一株大的倒伏树被锯断，在业主投诉后，物业采取连根刨掉的做法进行处理。3.C区老人活动中心，自交楼以来，其场地一直被物业公司占据，2017年在业主的不断投诉下，物业公司终于搬离原地，但截至目前，物业公司仍然紧锁原场地大门，拒不改造为老年活动中心，亦无开放日期。4.涉案小区自来水一直由物业进行代收，其收取的水费不实，多次要求移交自来水公司收费，或在抄水表时通知户主当面抄表且按户提供水费发票，但收楼至今，从未见过水费清单，物业公司也从未邀请户主当面抄表。2018年10月左右，由于业主投诉过多，终于开始移交，但不知何时能移交完成。由于无法判定物业此前水费金额是否为被告涉案房屋真实水费，要求原告提供涉案房屋水费的清单、自来水公司的按户水费发票，确认真实性后方同意缴纳。5.原告在起诉状中称曾书面催缴也不属实。6.由于原告未认真、完整地履行《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》义务，属原告违约，没有达到服务质量，被告不存在任何违约行为，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。7.假如法院认定被告需要支付违约金，被告了解到其他业主的违约金只是按照万分之五计算，被告要求违约金的计算标准与其他业主一致。经审理查明：2012年10月15日，案外人广州市万尚房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对万科东荟花园（扩展）提供前期物业管理服务。第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化养护和管理；5.车辆停放服务；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第五条约定：本合同期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止，合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备乙方同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效。第十一条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为3.18元/月·平方米。第十三条约定：业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金。业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用；乙方接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用。第三十五条约定：本合同中“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：1.测绘机构的实测面积；2.房屋买卖合同；3.法院判决等法律文书。附件四还约定了前期物业服务质量标准。2012年12月28日，案外人广州市万尚房地产有限公司（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（合同编号：201212278302），约定：被告向案外人广州市万尚房地产有限公司购买房屋地址位于广州市黄埔区（原萝岗区）东荟一街43号的万科东荟花园C16栋第13层1304号房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共70.9473平方米。第十三条房屋交付约定，甲方应当在2014年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。附件五《前期物业服务合同》第一条约定，万科东荟花园的前期物业服务单位为原告，前期物业服务期限自2012年10月15日起至2015年10月14日止；合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备物业公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效。第二条约定，物业管理服务内容为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等8项内容。第三条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，在业主共有物业经营收益全部纳入服务费的基础上，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅3.18元/月·平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。业主应按规定向供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、燃气、信息、环卫等有关费用；物业公司接受供水、供电、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、燃气、信息、环卫等费用的，因物业公司已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向物业公司交清相关费用；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其他公共水电费（共用部位和共用设施设备的运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主另行分摊。2014年12月30日，被告签署涉案房屋的《客户钥匙/物品签收单》，办理了涉案房屋的收楼手续。2015年8月11日，涉案房屋取得《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示涉案房屋的实际测绘建筑面积为71.2003平方米。涉案房屋已于2016年办妥房产证。原告拟证实涉案房屋2018年1月至2018年9月期间公摊电费及住宅水费的计算依据，提交了涉案房屋所在小区上述期间的电费总发票、水费总发票、《万科东荟城公共水电费分摊办法》及其自行制作的涉案房屋2018年1月至2018年9月期间的电费分摊明细及水费明细，明细表上列明涉案房屋每个月份的电梯电费分摊、走廊楼梯灯电费分摊、生活水泵电费分摊、小区园林照明电费分摊、消防控制中心用电分摊具体费用及涉案房屋水表每月读数。明细表上显示涉案房屋在上述期间公摊电费共计235.23元、住宅水费共计770.59元。被告对上述费用均不予确认，被告抗辩上述水电费发票均是总表的发票，与其无关，被告还陈述其没有缴纳过住宅水费。上述事实有《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》《商品房预售合同》《客户钥匙/物品签收单》《房屋建筑面积测绘成果报告书》《万科东荟城公共水电费分摊办法》、明细表、水电费发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，案外人广州市万尚房地产有限公司与原告签订的《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》、被告与案外人广州市万尚房地产有限公司签订的《商品房预售合同》及附件均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》约定的合同期限虽然届满，但是涉案房屋所在小区业主委员会并未与其他物业服务企业签订新的物业服务合同，原告依然向被告提供物业管理服务，《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》对原告和被告继续有效，被告应当继续遵守《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》和《商品房预售合同》中有关物业管理服务的约定，依约向原告缴纳物业服务费及相关费用。关于物业服务费及违约金。《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》和《商品房预售合同》均约定业主应于每月15日前向物业公司交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的1‰向物业公司支付违约金。原告为涉案小区提供了物业服务，被告理应向原告支付物业管理费。至于被告提出的原告在物业管理服务中存在的问题，原告作为涉案小区的物业管理服务机构，应虚心听取业主对物业公司的意见和建议，不断改善服务质量，但被告不能以此拒交物业服务费。涉案房屋每月物业管理费为226.42元（71.2003平方米×3.18元/月·平方米），故被告应向原告支付2018年1月至2018年9月的物业服务费共计2037.78元，对于超出部分，本院依法予以驳回。原告还主张被告支付物业服务费的违约金，本院认为，原告在一年内两次起诉被告支付物业服务费，被告在两次庭审中的抗辩理由基本一致，可见原告在本院上次判决后并未主动完善服务质量，就连被告两次提及的在原告工作人员抄水表时能够同时在场予以确认的要求都未落实，导致被告对原告的物业服务质量不满，以拒交物业服务费的形式以督促原告进行整改。被告此种行为虽然不当，但原告也未积极采取措施提高服务质量，故本院对原告主张的违约金不予支持。关于公摊电费和住宅水费。被告已实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋实际发生的公摊电费。原告提交了自行制作的涉案房屋的公摊电费明细表，上面详细载明了每月各项电费分摊的具体明细，原告还提交了涉案房屋所在小区2018年1月至2018年9月期间的电费总发票及《万科东荟城公共水电费分摊办法》说明了其具体计算方式，且原告主张的公摊电费235.23也在合理范围内，本院对此予以支持。根据《万科东荟花园（扩展）前期物业服务合同》约定，原告接受供水部门委托代收水费的，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向原告交清相关费用。原告已提交了涉案房屋所在小区的水费总发票证实其已代全体业主向供水部门缴纳了水费，原告还提交了水费明细，上面详细载明了每月涉案房屋的水表读数，上述金额均在合理范围内，故本院对原告主张的涉案房屋2018年1月至9月住宅水费770.59元亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邹梦良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年1月至2018年9月的物业服务费共计2037.78元；二、被告邹梦良于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年1月至2018年9月的公摊电费235.23元、住宅水费770.59元；三、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，全部由被告邹梦良负担。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。本判决为终审判决。审判员  李小伟二〇一八年十二月十九日书记员  黄曼玲王汝欣