广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0126民初3535号 原告：广西盛世家园物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区宾阳县广场路小区财政路南排9号，统一社会信用代码914501266821274979。 法定代表人：覃俊杰，执行董事。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢瑜，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：郑绿欣，男，1978年10月23日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：周震，广西祥泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄一君，广西横原律师事务所律师。 原告广西盛世家园物业服务有限责任公司（以下简称“盛世家园物业公司”）与被告郑绿欣物业服务合同纠纷一案，本院2018年10月31日受理后，依法由审判员覃韵宏适用简易程序于2018年12月19日公开开庭进行了审理。书记员王可贵担任法庭记录。原告恒盛世家园物业公司的委托诉讼代理人凌通、卢瑜、被告郑绿欣的委托诉讼代理人周震、黄一君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告盛世家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费1174.8元（从2018年1月1日计至2018年12月31日）；2、判令被告向原告支付代缴费用：城镇生活垃圾处理费72元（从2018年1月1日计至2018年12月31日）；3、判令被告向原告支付代缴的生活用电电费1093.2元、公摊水电费166元（从2018年1月1日计至2018年9月30日）；4、判令被告向原告支付逾期上述第1、第2、第3项费用的违约金1253元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求中的公摊水电费166元这一项，第四项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付逾期支付上述第1、第2、第3项费用的违约金1170元。”事实与理由：2015年12月3日，被告与原告签订《前期物业服务合同》，约定由原告向被告提供其所购的位于广西宾阳县房屋的相关物业管理服务，并约定被告应按照《前期物业服务合同》第三章、第七章、第八章的约定，向原告支付物业管理费、代扣代缴费用、维护公共设施、设备所产生的费用等。但自2018年1月1日以来，被告无故拒绝履行《前期物业服务合同》的义务，拖欠原告的物业服务费、城镇生活垃圾处理费、生活用电电费、公摊水电费，给原告造成极大损失。根据《前期物业服务合同》第九章第一项第四款的约定：“甲方（被告）违反本合同，不按合同约定的收费标准和交款期限内缴纳有关费用的，物业服务企业将采取必要的合法程序催交和可以暂停相关物业服务的措施，……，逾期半年后，物业服务企业有权起诉未交纳物业服务费或者维修资金等物业管理款项的业主。乙方（原告）有权要求甲方（被告）补齐应缴纳所有迟延付款等相关费用，并应按月服务费的50%标准向乙方支付违约金。”被告的行为已经构成违约，原告有权要求被告支付上述欠付的物业服务费、城镇生活垃圾处理费、生活用电电费、公摊水电费，并有权要求被告按月应付服务费50%的标准向原告支付违约金。综上，被告无故拖欠应向原告支付的物业管理费、城镇生活垃圾处理费、生活用电电费、公摊水电费，已违反《前期物业服务合同》的约定及我国合同法的规定，被告应向原告支付上述款项及违约金。原告特向法院起诉，请求法院查明案件事实，依法维护原告的合法权益。 被告郑绿欣辩称，1、《前期物业服务合同》中第三章第（二）项属于“霸王条款”应当无效，被告购买房屋的时候签订《前期物业服务合同》是强制性的，原告提供的是不利于合同向对方的格式条款，该格式条款要求业主提前15日一次性缴纳6个月的服务费显失公平，逾期不交就为违约加重了广大业主的责任，所以该条款无效。2、原告2015年收取物业管理费以来都拒绝给业主出具税务发票，被告多次索要未果，在原告拒绝给被告国税发票和收款收据的情况下，被告完全有理由拒绝交纳物业服务费用，这是属于被告合法合理的抗辩事由。3、原告多次要求按月交纳物业服务费用，按照《前期物业服务合同》，被告的理解是可以按月交纳物业费，但是原告的理解是一次性交纳六个月的物业费，而且，原告在被告愿意按月交纳的情况下，拒绝收取，存在恶意扩大损失企图收取违约金。综上三点，被告可以按月交纳物业费，而且物业费应当收取并开具国税发票给被告，原告不能以还未提供任何实际服务的情况下，要求提前收取服务费并就计算违约金，该要求明显显失公平，严重违反公平守信的原则。同时《前期物业服务合同》第九章违约责任第4项约定原告收取违约金必须要书面催缴逾期半年后才支付违约金，所以在被告没有收到书面催缴通知和逾期满半年的情况下，被告是不需要支付任何违约金的。被告在收到本案起诉状后主动到物业办公室交纳物业费有视频录像为证，是原告物业管理人员说已经走诉讼程序拒绝收取任何物业费，造成延长不能交纳物业费的违约责任在于物业公司，所以物业公司就扩大的损失要求被告承担是没有法律依据的。4、关于诉讼请求第二项的生活垃圾费，原告属于代收人，代收人应当出具相应的代收委托书，并代收费用的同时应当出具代收收据，所代收的生活垃圾费应当按照每月支付，物业公司无权要求业主提前一次性交付半年的费用，《前期物业服务合同》也没有关于这个约定，物业公司参照物业费按照半年收取没有法律和事实依据，况且该项后半年服务也没有实际产生，所以物业无权要求支付该项费用的违约金，同时，物业公司属于代收人，其权限不及于收取该项费用的违约金。5、生活、公摊水电费，被告愿意支付实际产生的费用，但是物业公司应当出具公摊水费电费的发票以及计算的方法，并公示给全体小区的业主，不能仅凭物业公司打印的纸条数据要求被告支付，该请求没有法律依据。6、本案中，被告已经在开庭前把物业费交纳了，明显物业公司收取物业费没给业主开具发票，并且不愿意按月收取服务费造成的，物业公司无权预先要求业主支付还没有实际服务所产生的物业费和违约金，物业公司就扩大计算本案的违约金有不可推卸的过错责任，本案的诉讼费用应当由被告承担。最后恳请法院责令物业公司按月收取被告的物业费，并依法驳回原告不合理且没有法律依据的诉讼请求。 原告为证明其上述诉讼主张向本院提供了以下证据： 证据1、原告营业执照，证明原告主体适格； 证据2、被告身份证复印件，证明被告主体适格； 证据3《前期物业服务合同》，证明原、被告之间存在物业服务合同关系； 证据4、系统欠费明细，证明被告违约欠款项的情况； 证据5、《关于宾阳县城镇生活垃圾处理费收费标准及有关问题通知》，证明原告代缴的城镇生活垃圾处理费为6元/月； 证据6、《关于凤凰印象小区物业服务收费等有关问题的通知》，证明原告有权按照《前期物业服务合同》约定的标准收取物业费； 证据7、《证明》，证明原告为被告代垫电费，并且得到供电局的授权； 证据8、被告的电表抄表记录，证明被告欠付电费的度数、金额； 证据9、催收记录，证明被告怠于履行缴费义务，原告已经向被告书面告知、当面告知、短信告知，履行了告知的义务。 被告郑绿欣为其辩解向本院提供了以下证据： 证据1、物业费缴费单，证明因为原告不收取被告的物业费，被告在网上的缴费系统交物业费，被告已经交纳过物业费的事实； 证据2、物业电费周转金收据，证明原告提前收取了被告电费周转金，并且整个小区每户都收一样的数额； 证据3、录音，证明原告提前收取生活垃圾费是没有法律依据，以及证明物业公司拒绝收物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、被告对原告提供的证据4的真实性不认可，认为这份证据是原告自己制作的，并没有公布怎么计算，也没有与被告核实。本院认为，根据被告提供的证据1-物业费缴费单可知，被告于2018年11月15日缴纳了以下与原告诉求相关的费用：2018年1月-2019年12月的物业服务费2349.6元，2018年1月-2019年12月的生活垃圾处理费144元，2017年11月-2018年11月的代收电费1166.1元，据此可知，被告在原告提起本案诉讼之前，确实存在欠缴物业服务费、生活垃圾处理费、原告代缴的生活用电电费的行为，欠缴的时间起点与原告提供的证据4列明欠缴时间起点一致，据此计算得出原告提供的证据4中的物业服务费、生活垃圾处理费数额为正确，而原告证据4中列明的2017年11月-2018年10月的代收电费为1093.2元，比被告实际交纳的2017年11月-2018年11月期间的代收电费1166.1元少了72.9元，这可以理解为是被告2018年11月份的电费。综上分析，本院认定原告提供的证据4的真实性。2、被告对原告提供的证据8的真实性不认可，认为这是原告自己制作的。本院认为，该份证据只有2018年8月-11月的电表记录，而原告起诉要求的是2018年1月-9月的电费，因此该份证据并不完整，不能证明原告的证明内容，本院不予认定。3、被告对原告提供的证据9的真实性不认可，认为其并未收到短信，书面催收必须是书面通知，并且要盖有公章。本院认为，根据被告郑绿欣在本案诉讼中填写的“当事人送达地址确认书”，被告确认其电话号码为157××××1668，这与原告提供证据9中的短信发送清单的电话号码一致，据此，本院认定被告已经收到了原告发送的催收物业费的短信；对于原告证据9中的照片，照片显示的房号为2603，与被告郑绿欣的房屋号一致，虽然不能就此认定房号为2603的房屋就一定是本案被告的房屋，但是原告作为在被告居住的小区提供物业服务的公司，其提供的上门张贴催交物业费通知的照片，可信度较高，被告否认该照片的真实性，但是，从证据的高度盖然性角度考虑，本院认定该照片的真实性。4、对被告提供的证据3，原告认为应当提供文字版本予以核对，从证据形式上来说是违法的证据，不应当作为本案的证据来提供，对其三性不认可。本院认为，该份录音中，对话的当事人没有表明身份，故无法确定录音中是谁与谁的对话，因此本院对该份证据不予认定。 综合全案证据并结合当事人陈述，本院确认以下法律事实：2015年12月3日，郑绿欣、廖玲（甲方）作为物业产权所有人与盛世家园物业公司（乙方）签订一份《前期物业服务合同》，合同约定，鉴于乙方与建设单位宾阳县城建发展有限公司已依法签订“凤凰印象”小区的《前期物业管理服务合同》，乙方已依法受聘并已取得对本物业所在建筑区域范围以内的物业管理权与服务权来源具有合法的依据。并约定由乙方为甲方位于广西宾阳县的房屋提供物业管理服务，甲方拥有的该商品房的建筑面积为88.96平方米。第三章服务费用：物业服务费收费标准为1.1元/月/㎡，甲方交纳费用时间：按收房通知之日起，首付六个月的物业管理服务费，以后按半年缴纳，即在每上半年尚未届满至前15日的期限内必须预先履行支付下半年的物业管理服务费；延期不交的应视为甲方违约。第七章代收代缴费服务：由乙方代为当地环境卫生单位向甲方和物业使用人代收本物业的商品房城市垃圾处理费，住宅用房6元/月/户。第九章第（一）项第4款约定：甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和交款期限内缴纳有关费用的，物业服务企业将采取必要的合法程序催交和可以暂停相关物业服务的措施；经书面催交仍未交纳的，逾期半年后，物业服务企业有权起诉未交纳物业服务费或者维修资金等物业管理款项的业主。乙方有权要求甲方补齐应缴纳所有迟延付款等相关费用，并应按月服务费的50%标准向乙方支付违约金。 另查明，宾阳县凤凰印象小区的生活用电电价为0.5441元/千瓦时，广西电网有限责任公司南宁宾阳供电局供电服务中心授权盛世家园物业公司代为收取“凤凰印象”小区业主的生活用电电费，在2017年11月之前，被告的生活用电电费均由盛世家园物业公司代收。2018年1月1日至2018年12月31日，被告的物业管理费为1174.8元，城镇生活垃圾处理费为72元，在原告起诉前被告均未缴纳；2017年11月至2018年10月期间，被告欠付原告代缴的生活用电电费为1093.2元。2018年11月15日，被告通过网上缴费的方式向原告缴纳了2018年1月-2019年12月的物业服务费2349.6元、生活垃圾处理费144元，以及缴纳了2017年11月-2018年11月的代收电费1166.1元。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告主张《前期物业服务合同》中第三章第（二）项为“霸王条款”，是不利于被告方的格式条款，显失公平，应属无效。本院认为，《前期物业服务合同》为平等主体的当事人之间签订的协议，关于物业费的交纳时间亦是属于当事人平等协商的事项，《前期物业服务合同》第三章第（二）项为经过双方签字确认的条款，该条款不存在无效的情形，被告既已在合同上签字，就应当受合同条款的约束。因此，本院对被告的辩解不予采纳。根据《前期物业服务合同》的约定，原告为被告提供物业管理服务，被告应当按合同的约定支付相关的费用。对于原告的第1、2、3项诉讼请求，因被告在本案判决前已经于2018年11月15日交清了原告诉求的物业管理费、城镇生活垃圾处理费、生活用电电费，故对原告的第1、2、3项诉讼请求本院不再支持。 关于原告主张的违约金问题。首先，关于物业服务费缴纳时间的理解，《前期物业服务合同》第三章第（二）项的约定，“按收房通知之日起，首付六个月的物业管理服务费，以后按半年缴纳，即在每上半年尚未届满至前15日的期限内，必须预先履行支付交清下半年的物业管理服务费；延期不交的应视为甲方违约。”根据上述约定，被告应当是先缴纳物业费后享受原告提供的物业服务，并且每次预交半年的物业费。被告关于可以按月交纳物业费的理解不符合合同的约定，本院不予采纳。其次，根据上述理解，被告2018年1-6月的物业费最迟应当在2017年12月31日之前缴纳，2018年7-12月的物业费最迟应当在2018年6月30日之前缴纳。但是被告对于2018年1-12月的物业费均拖延至2018年11月15日才缴纳，因此，被告存在违约行为。再次，《前期物业服务合同》第九章第（一）项第4款约定：“甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和交款期限内缴纳有关费用的，物业服务企业将采取必要的合法程序催交和可以暂停相关物业服务的措施；经书面催交仍未交纳的，逾期半年后，物业服务企业有权起诉未交纳物业服务费或者维修资金等物业管理款项的业主。乙方有权要求甲方补齐应缴纳所有迟延付款等相关费用，并应按月服务费的50%标准向乙方支付违约金。”该款中间用一个句号断句，因此关于违约金的约定，并不是以“逾期半年后”为前提，而是以前一句话为前提，即只要被告存在违反合同的情形，原告就有权要求被告按月服务费的50%标准向支付违约金。本案中，即使被告已经在2018年11月15日付清拖欠的物业费，但是对于2018年上半年的物业费、2018年下半年的物业费其均逾期支付，存在违约事实，因此，被告应向原告支付违约金。但是，双方约定的违约金标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，本院酌情支持原告按月服务费30%的标准向被告收取违约金。被告每月应向原告缴纳的物业服务费为88.96㎡×1.1元/月/㎡＝97.86元，因此，被告每月须向原告支付的违约金为：97.86元×30%＝29.36元，被告共逾期11个半月，因此，违约金总数应为：29.36元×11.5＝337.64元。原告要求将城镇生活垃圾处理费、代缴的生活用电电费纳入计算违约金的基数中，但是该两项费用为原告代收费用，并不属于物业服务费的范畴，因此，本院不予采纳，对于原告多主张的违约金，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《物业管理条例》第四十一条的规定，判决如下： 一、被告郑绿欣支付原告广西盛世家园物业服务有限责任公司违约金337.64元； 二、驳回原告广西盛世家园物业服务有限责任公司的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告郑绿欣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  覃韵宏 二〇一八年十二月二十九日 书记员  王可贵