广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初920号原告（反诉被告）：姚惠珍，女，1981年4月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：温建锋、朱智锟，广东德比律师事务所律师。被告（反诉原告）:万正新，男，1964年12月1日出生，汉族，住湖北省石首市。委托代理人：杨道源，广东合邦律师事务所律师。第三人：广州市嘉爵房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区永宁街凤凰北横路206号2009房。法定代表人：车毅。原告（反诉被告）姚惠珍诉被告（反诉原告）万正新、第三人广州市嘉爵房地产代理有限公司（以下简称嘉爵房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚惠珍的委托代理人温建锋、朱智锟，被告万正新的委托代理人杨道源到庭参加诉讼。第三人嘉爵房地产公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚惠珍向本院提出诉讼请求：一、解除姚惠珍与万正新双方签订的《房屋买卖合同》；二、姚惠珍向万正新退还定金10万元；三、本案受理费由被告承担。事实与理由：一、原告已按合同约定履行办理涉案房屋权属证明的义务。2017年2月18日，经嘉爵房地产公司居间服务，姚惠珍与万正新签订《房屋买卖合同》，约定姚惠珍向万正新出售广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤锦苑一街9座2501房，双方约定成交价款333万元，万正新以自付款的方式支付。签订合同时，因标的房屋暂未取得权属证明，合同签订后，原告按合同约定积极办理房屋的权属登记事项，2017年6月19日，姚惠珍取得《不动产权证书》。二、姚惠珍办理房屋权属证明后已告知万正新，万正新收到该提示后，拒不履行房屋买卖合同约定给付20万元交易定金的义务。2017年9月1日，姚惠珍向万正新名下“138××××9766”手机发送短信，告知“凤凰城凤锦苑一街9座2501房已办理出证”。根据系统提示，万正新名下的手机号码已阅读上述信息，姚惠珍至今未收到万正新按合同约定给付余下20万元交易定金或是否继续履行合同的交易指引。另外，2017年11月30日，姚惠珍以特快专递方式向万正新签订《房屋买卖合同》标注的联系地址“湖北省石首市绣北街道南岳山村五组”发送《关于凤锦苑一街9座2501房己办证的通知》。经查证，该份快递已于2017年12月2日由万正新本人签收。截止2018年1月22日，万正新仍未履行房屋买卖合同约定支付余下交易定金20万元的义务，已严重违背合同约定义务。根据合同第十一条约定，万正新逾期支付楼款，逾期30天，姚惠珍有权不再出售该物业。因万正新严重违反了协议约定的义务并损害姚惠珍的合法权益，故特提交贵院公正、公平裁决，恳请裁如所请。被告万正新辩称：一、鉴于涉案房屋已经出售，万正新同意解除双方签订的房屋买卖合同。二、姚惠珍仅仅退还已收取的定金十万元是没有道理的。三、双方签订的合同得不到履行，本案纠纷产生的根本原因在于姚惠珍借故把房产出售给第三方造成的，因此诉讼费应该由姚惠珍承担。反诉原告万正新向本院提出反诉请求：一、判令姚惠珍向万正新双倍返还定金20万元，及向万正新赔偿经济损失（最终赔偿金额根据评估房屋价差明确为928842元）。二、反诉费用由姚惠珍承担。事实与理由：万正新在签订《房屋买卖合同》后，一直积极、善意履行合同义务，于合同签订当日支付购房定金10万元。因所购房屋尚未取得不动产登记过程中，买卖双方约定在姚惠珍取得《不动产权证书》当日，由万正新向姚惠珍支付20万元定金，故在合同签订后万正新或通过妻子**一直与姚惠珍电话或微信联系，以确定不动产办理情况，并据此决定进一步支付购房款。2017年8月底，姚惠珍给电话万正新房子不卖了，原因是房子要留给自己的弟弟使用，万正新得到消息后立即与姚惠珍交涉，并于2017年8月30日作出《要求继续履行合同的通知》快递给姚惠珍和嘉爵房地产公司，同时再次以微信聊天的方式通知姚惠珍。姚惠珍在收到万正新《要求继续履行合同的通知》后表示“由于我个人原因，现无法履行我与你签订的房屋买卖合同！恳请谅解”，同时姚惠珍通过其一张姓朋友联系万正新，意思通过提供其他房源信息来解决姚惠珍不肯出售涉案房屋的问题。2017年10月14日和11月17日，姚惠珍两次作出《关于解除新塘镇凤凰城凤锦苑一街9座2501房买卖合同的通知》；2017年11月21日姚惠珍作出《关于凤锦苑一街9座2501房已办证的通知》。万正新认为，涉案《房屋买卖合同》合法有效。姚惠珍在房屋买卖合同签订后反悔，拒绝继续履行合同事实清楚，证据充分。万正新在履约过程中没有过失。故姚惠珍要求解除合同没有理据，不应支持。合法有效的合同必须得到履行，故请求法院支持万正新的反诉请求。反诉被告姚惠珍辩称：一、导致本案合同无法继续履行的主要原因是万正新得知姚惠珍领取不动产权证后一直没有按照合同约定支付定金20万元。逾期已经超过合同约定的履行期限，后来姚惠珍多次催告万正新，但是万正新不支付第二笔定金。因此万正新提出的反诉请求应该驳回。姚惠珍在2017年6月19日领取到不动产权证当天已经将产权证的复印件给嘉爵房地产公司，嘉爵房地产公司也多次转告了万正新。但是万正新得知该情况后一直未按照约定支付这笔定金。姚惠珍在2017年9月1日、10月14日、10月17日及11月30日多次发函告知万正新，但是万正新仍未履行。由于万正新不支付定金的违约行为在先，姚惠珍多次提出解除合同，超过三个月万正新也没有提出任何异议。根据法律规定，视为解除通知已经生效，双方签订的合同已经解除。万正新主张的赔偿款100万元没有合同依据，双方签订的房屋买卖合同中没有约定房屋增值，对于违约责任仅仅是约定了总房款10%的违约金。第三人嘉爵房地产公司未提交任何意见。经审理查明：2017年2月18日，姚惠珍（卖方）与万正新（买方）、嘉爵房地产公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定：“……第一条买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤锦苑一街9座2501，建筑面积约196.26平方米……第三条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币叁佰叁拾叁万元（￥3330000元）……第十条……卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。第十一条买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。……附件……1、一次性付款（1）签订本合同时买方支付人民币壹拾万元整（￥100000元）作为定金。（2）买卖双方应在本合同签订后60天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼价款（不含定金）共计贰拾万元整（￥200000元）应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付。（3）于交易过户完成当天（以付清买卖双方交易税费为准）支付楼价共计叁佰零叁万元（￥3030000元）。”2017年2月18日，姚惠珍出具《收据》给万正新，证明已收到万正新支付的定金10万元。2017年6月19日，广州市国土资源和规划委员会颁发了粤（2017）广州市不动产权第10032097号《不动产权证书》给姚惠珍，记载坐落增城区新塘镇凤凰城××街××房的权利人是姚惠珍，登记字号为17登记12525636。2017年8月31日，万正新的妻子向姚惠珍在微信中出示万正新出具的《要求继续履行合同的通知》，记载：“……经本人与房产中介多次电话联系或其他方式与您沟通，您表示不再出售该房产，理由诸多。……为此，本人要求继续履行合同，现正式通知您于2017年9月15日前与本人到不动产交易机构办理凤锦苑一街9座2501房的房产交易过户手续。”2017年9月1日，姚惠珍向万正新发送短信称：“万正新先生，您好，凤凰城凤锦苑1街9座2501房的房产证已办理出证了。由于我个人原因，现无法履行我与你签订的房屋买卖合同！恳请谅解”。同日，姚惠珍向万正新妻子微信发送：“万太太，您好，凤凰城凤锦苑1街9座2501房的房产证已办理出证了。由于我个人原因，现无法履行我与你签订的房屋买卖合同！恳请谅解”。2017年10月14日，姚惠珍向万正新发送《关于解除新塘镇凤凰城凤锦苑一街9座2501房买卖合同的通知》，记载：“……因本人拟将该物业用于自住、无法继续履行买卖合同约定的交付义务，现通知如下：解除双方已签订的买卖合同、退还已支付的定金并按定金罚则赔付您的损失。请您于收到本函件后尽快提供银行收款账号。万请谅解”。2017年11月17日，姚惠珍向万正新发送《关于解除新塘镇凤凰城凤锦苑一街9座2501房买卖合同的通知》内容与上述2017年10月14日的一致。2017年11月21日，姚惠珍向万正新发送《关于凤锦苑一街9座2501房已办证的通知》，通知万正新涉案房屋已于2017年6月取得《不动产权证书》。嘉爵房地产公司于2018年6月20日出具《情况说明书》，说明2017年6月19日姚惠珍将已取得涉案房屋不动产权证书原件的情况告知嘉爵房地产公司，其公司于2017年6月20日至同年7月底将该情况转告万正新，后双方就合同履行发生争议一直拖延至今。另查明，涉案房屋于2018年1月29日登记在麦灯娣、刘浩然名下。本案审理期间，万正新向本院申请对涉案房屋价格进行评估。本院依法委托广州市建证资产评估与土地房地产估价有限公司对涉案位于广州市增城区新塘镇凤凰城××街××房的市场价值进行评估。2018年10月23日，广州市建证资产评估与土地房地产估价有限公司作出建证评字ZC-JZSS-FD（2018）102301号《房地产估价报告》，估价结果：位于广州市增城区新塘镇凤凰城××街××房在价值时点2018年1月29日的房地产评估价值为总价4258842元，单价为21700元/平方米。另，评估报告说明由于该次评估未能入室查勘，该次评估对象的室内装修设定为毛坯。本院认为：姚惠珍与万正新、嘉爵房地产公司于2017年2月18日签订的《房屋买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。根据本案查明事实可知，姚惠珍虽然于2017年6月19日取得《不动产权证书》，但是其未提交证据证明其已将该情况告知万正新或其有要求万正新支付第二笔定金20万元；而嘉爵房地产公司虽向本院提交《情况说明书》，但其未出庭参加诉讼就该情况说明书接受询问，故本院不予采纳该份情况说明书。姚惠珍在2017年8月至11月期间多次告知万正新因其个人原因不再出售涉案房屋，而经查明涉案房屋在2018年1月29日已登记在案外人名下，因此，姚惠珍的上述行为属于明显的违约行为，现姚惠珍诉请解除合同，万正新表示同意解除合同，故本院予以准许解除姚惠珍与万正新之间的房屋买卖合同关系。对于万正新反诉请求姚惠珍双倍返还定金20万元，合理合法，本院予以支持。关于万正新主张要求姚惠珍承担房屋增值损失的问题。因2017年房地产市场价格增幅较大，而姚惠珍的违约行为导致万正新无法按照当时的市场价值购买房屋，故姚惠珍理应承担赔偿责任。根据评估结果显示按照2018年1月29日（涉案房屋登记在案外人名下之日）的房地产评估价值为4258842元，对比合同价款3330000元增值了928842元，故姚惠珍应双倍返还的定金也不足以弥补该增值损失。因此，综合考虑万正新的合同履行情况、房价的波动、万正新知晓姚惠珍违约的时间节点以及姚惠珍的过错程度等情况，本院酌定姚惠珍向万正新赔偿涉案房屋增值损失30万元，至于万正新主张的超出上述金额范围以外的增值损失，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）姚惠珍与被告（反诉原告）万正新、第三人广州市嘉爵房地产代理有限公司于2017年2月18日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系。二、原告（反诉被告）姚惠珍在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）万正新双倍返还定金共200000元。三、原告（反诉被告）姚惠珍在本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）万正新赔偿房屋增值损失300000元。四、驳回原告（反诉被告）姚惠珍的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）万正新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费33440元，由原告（反诉被告）姚惠珍负担。反诉受理费7480元，由原告（反诉被告）姚惠珍负担3080元，由被告（反诉原告）万正新负担4400元。评估费13147元，由原告（反诉被告）姚惠珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  陈丽红人民陪审员  周伟权人民陪审员  陈丽华二〇一八年十二月七日书 记 员  阮柳静