江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初2055号 原告（案外人）：陈忠堂，男，1977年3月11日出生，汉族，住江苏省南京市溧水区。 委托诉讼代理人：陈顺明，江苏环太律师事务所律师。 被告（申请执行人）:上海成安燕桂投资管理合伙企业（有限合伙），住所地在上海市金山工业区夏宁路818弄70号346号库。 执行事务合伙：江苏成安股权投资基本管理有限公司（委派代表：孟国生）。 委托诉讼代理人：蒋伟光，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，北京大成（南京）律师事务所实习律师。 第三人:赵立庆，女，1964年9月30日出生，汉族，现羁押于常州监狱。 第三人：李晓辉，男，1963年5月24日出生，汉族，户籍地在江苏省南京市。 原告陈忠堂与被告上海成安燕桂投资管理合伙企业（以下简称上海成安燕桂企业）、第三人赵立庆、李晓辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告陈忠堂的委托诉讼代理人陈顺明，被告上海成安燕桂企业的委托诉讼代理人蒋伟光、陈伟，第三人赵立庆及李晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，本院于2013年8月21日受理中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）诉江苏迈斯克食品有限公司（以下简称迈斯克公司）、江苏钱和贵担保有限责任公司（以下简称钱和贵公司）、赵立庆、李晓辉借款合同纠纷一案，于同年9月6日出具（2013）玄锁商初字第98号民事调解书。 2013年10月12日，中信银行南京分行向本院申请强制执行，案号为（2013）玄执字第1532号。本院于2014年3月终结本次执行。因中信银行南京分行将上述债权转让给上海成安燕桂企业，本院依法裁定将申请人变更为上海成安燕桂企业后，该企业于2017年8月31向本院申请恢复执行，案号为（2017）苏0102执恢260号。本院在恢复执行期间，依法作出执行裁定及执行公告，裁定拍卖被执行人赵立庆名下的101室房屋，并责令该房屋内居住、使用人员于2017年12月25日前腾空并迁出该房屋。陈忠堂向本院提出执行异议，本院于2018年2月7日作出（2018）苏0102执异45号执行裁定书，驳回陈忠堂的异议请求。 原告陈忠堂向本院提出诉讼请求：停止对执行标的物执行，撤销法院作出要求原告腾空并迁出现居住、使用101室的裁定。事实和理由：2017年11月，南京市玄武区人民法院作出（2017）苏0102执恢260号执行裁定书，裁定拍卖101室房产，并要求原告腾空及迁出该房。由于原告是合法的承租人，长期居住在该房屋内，并按合同约定足额交纳租赁费，且原告在承租时该房屋尚未抵押，根据买卖不破租赁原则，原告有权在此继续居住、使用至合同期满。 被告上海成安燕桂企业辩称，原告与第三人虽然签订租赁协议，但并无真实租赁的意思表示，在合同中约定租期长达20年，及以现金方式一次性支付租金均不符合常理，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人赵立庆述称，租赁合同真实有效，同意按合同约定处理。 第三人李晓辉述称，对租赁合同无异议，对原告的诉讼请求亦无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了租赁协议、收条等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定事实如下： 赵立庆与李晓辉系夫妻关系。赵立庆系迈斯克公司的法定代表人及股东，李晓辉亦为该公司股东。案涉房屋101室（建筑面积424.17平方米）所有权人为赵立庆，其于2012年2月29日将该房设立抵押登记，抵押权人为中信银行南京分行。自2013年1月21日以后，案涉房屋被多家法院采取司法保全措施。 2011年9月1日，赵立庆（甲方）与陈忠堂（乙方）签订房屋租赁协议，主要内容为：甲方将案涉房屋101室整体出租给乙方，年租金25000元，租期20年，自2011年9月1日至2031年8月31日；租金分二次付清，在签订协议时乙方支付15年的租金合计375000元，于2026年8月前再付清5年房租125000元，期间不论市场行情发生何种变化，双方均不再调整房租标准等。 2011年9月2日，赵立庆出具收条，言明收到陈忠堂房租款现金100000元。同年10月1日，赵立庆出具收条，言明收到陈忠堂房租现金100000元。同年12月15日，赵立庆出具收条，言明收到陈忠堂房租80000元。2012年1月31日，赵立庆出具收条，言明收到陈忠堂房租95000元。上述款项合计375000元。 另查明：赵立庆因涉嫌犯罪于2013年11月21日被刑事拘留，同年12月26日被逮捕；李晓辉因涉嫌犯罪于2014年3月7日被刑事拘留，同年4月4日被逮捕。南京市溧水区人民法院于2014年11月24日作出（2014）溧刑初字第273号刑事判决书，判决主文主要内容为：被告人赵立庆犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年，罚金人民币四十万元；被告人李晓辉犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，罚金人民币三十万元。 双方争议的事实有： 1.原告是否已实际支付租金。原告除提供第三人赵立庆出具的收条外，还提供银行明细账单，证明其具有支付租金375000元的能力。经质证，被告对证据的真实性不持异议，但不认可原告的举证目的；第三人对该证据不持异议。本院认为，对原告提供的银行明细账单的真实性予以确认，但根据第三人赵立庆先后出具收到现金租金的收条时间来看，在银行账单中并无在对应时间段有大额现金取出的记载，因此，该证据不具有直接证明原告已实际支付租金的证明力。 2.原告是否已实际居住案涉房屋。原告提供2011年11月至2017年2月期间交纳水电费的票据（户名均为赵立庆）、2012年1月购置有线电视机顶盒的发票及2013年交纳有线电视费的发票（户名均为赵立庆）、2013年10月及2014年1月固定电话充值话费的发票（户名均为赵立庆），证明其实际居住案涉房屋。经质证，被告认为该组证据无法证明相关费用系原告交纳，也无法证明原告实际居住案涉房屋。对此，本院至案涉房屋查看，原告确在该房内居住，根据原告提供的缴费票据，并结合第三人赵立庆、李晓辉因刑事犯罪被羁押的时间来看，可以认定原告在租赁合同签订后实际居住在案涉房屋内。 庭审中，第三人赵立庆陈述当时其经营的企业出现资金问题，向原告借款3、400万元，并用租金抵借款，其中一部分租金给付，一部分租金是抵借款；原告表示其在租赁案涉房屋后借款给第三人赵立庆270000元，其女儿女婿做担保，有借条，也约定利息，由于租金是两部分给付的，原告只得同意就用借款抵后来的租金。经本院询问，原告陈述在租赁案涉房屋之前在溧水区有住房，之后也买了其他住房，现在的住房都出租给他人。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此，出租人的缔约目的是为了取得租金，承租人的缔约目的是为了取得租赁物的占有、使用。同时，法律明确规定租赁物所有权变动，租赁合同继续履行。 本案中，从现有证据来看，案涉房屋租赁合同出现在案涉房屋设立抵押登记之前，合同内容也符合合同的形式要件，案涉房屋亦为原告实际居住使用，且双方均确认原告已按约支付第一期的租金375000元，但从庭审查证来看，该租赁合同并非双方的真实意思表示，主要理由是：1.原告在有住房情况下，与第三人赵立庆签订长达二十年的租赁合同，在此期间的租金标准是固定的，且约定租金一次性支付，该合同的期限条款、租金条款及支付方式不符合通常的房屋租赁交易习惯；2.在合同履行中，原告以现金方式支付租金，原告提供证据证明其具有支付375000元租金的能力，但该证据不能直接印证其每次支付前有大额现金取出，原告也无其他证据证明每次支付的现金来源；3.原告与第三人赵立庆陈述借款数额存在巨大差异，二人均认可用借款冲抵部分租金，但未明确冲抵的具体数额等，且原告亦未提供证据证明借款发生于其租赁案涉房屋之后。 综上所述，本院认为原告与第三人赵立庆之间虽然签订了案涉房屋的租赁合同，但双方之间的真实意思表示是以租抵债，应认定双方之间未形成真实有效的租赁关系，原告对案涉房屋不享有租赁权。现原告以其享有案涉房屋租赁权为由，要求阻却对案涉房屋执行的诉讼请求，证据及法律依据均不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈忠堂的诉讼请求。 案件受理费5800元及公告费（凭票据实结算），由原告陈忠堂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 时 超 人民陪审员 陆 敏 人民陪审员 唐晓妹 二〇一八年十二月十七日 法官 助理 王 典 书 记 员 鲁天琳