河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终5739号 上诉人（反诉原告）：张云深，男，1973年9月1日生，汉族，住河北省燕郊开发区。 委托诉讼代理人：石冬雪，河北宝成律师事务所律师。 被上诉人（反诉被告）：王兰美，女，1959年3月22日生，汉族，住北京市东城区。 委托诉讼代理人：吴建文，系被上诉人之子。 委托诉讼代理人：杨玲玲，河北泰科律师事务所律师。 原审第三人：大厂回族自治县天通伟业房产经纪有限公司。住所地：大厂回族自治县厂谭路东窝坨村段。 法定代理人：李海敏。 上诉人张云深因与被上诉人王兰美商品房销售合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初1407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张云深上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、合同成立后，基于客观情况发生了订立合同时无法预见的限购政策，导致合同无法履行，上诉人可以据此解除合同。2、基于限购政策实施中，要求非本县户籍购房人连续三年社保的主体资格限制条件，上诉人不具有购房资格而解除合同，不构成违约。3、涉案合同第四条第五款及补充协议第二条第8项双方并未勾选，不足以推断如贷款未获批情形，一审法院推断错误。4、一审判决仅以被上诉人未向法庭主张损失赔偿为由，不对返还120万元的首付款进行判决，适用法律错误。 王兰美答辩称，张云深的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张云深向一审法院提出反诉请求：1、解除与反诉被告签订的房屋买卖交易合同及补充协议；2、反诉被告返还反诉原告已付房款1200000元，并按照同期银行贷款利率标准，给付自2017年3月10日起至实际付清之日的利息损失；3、反诉费用由反诉原告承担。 一审法院认定事实：2017年3月4日，在第三人居间服务下，反诉原、被告签订房屋买卖合同及补充协议，合同约定反诉原告购买反诉被告所有的位于河北省廊坊市大厂回族自治县普通商品住宅0007幢02单元0601号房屋，房屋总价款2200000元，于签订合同当日支付购房定金200000元，首付款1200000元，剩余购房款1000000元通过申请银行贷款方式支付。关于付款方式，合同第四条第（五）项第2款约定“贷款交易：买受人【居间方指定的银行】【公积金管理中心】申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币（大写）壹佰万元整（￥1000000元），买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批准或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第种方式解决；（1）买受人因自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。”，补充协议第二条第8项约定“……若乙方经贷款机构审批所获贷款数额与已支付的首付款之和不足房屋总价款的，乙方应于办理房屋所有权转移登记手续之前补足购房款。”；关于违约责任，合同第九条第（一）项约定“双方签订本合同后，买卖双方应按照合同约定期限履行义务。因迟延履行合同义务，延迟履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金。逾期超过15日，守约方有权利单方解除合同，且违约方应按照本合同约定购房款的20%向守约方支付违约金。”。房屋买卖合同及补充协议签订后，反诉原告向反诉被告支付购房首付款1200000元（含定金400000元），并与反诉被告办理涉案房屋的交接手续。另查明，2018年4月，反诉被告取得涉案房屋的不动产权证书，权利人为王兰美，坐落于河北省廊坊市大厂回族自治县，产权证号为冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0006747号；2018年4月25日，反诉被告向反诉原告发出催告函，要求反诉原告配合反诉被告完成涉案房屋过户手续并支付剩余房款1000000元，如反诉原告拒绝履行，应按照合同约定承担违约金并支付违约金；2018年5月3日，反诉原告向反诉被告发出告知书，表示因受限购政策影响，反诉原告已不具备购房资格，致使合同目的无法实现，要求与反诉被告解除涉案房屋买卖合同及补充协议。再查明，2017年6月6日，涉案房屋所在地人民政府办公室出台关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见。上述事实，有反诉原告张云深提供的房屋买卖合同、补充协议、转账凭证，反诉被告王兰美提供的房屋买卖合同、补充协议、不动产权证书、告知书、催告函及反诉原、被告当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，反诉原、被告签订的房屋买卖合同、补充协议系当事人真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同履行过程中，反诉原告以房屋限购政策导致其不具备购房资格，且贷款条件的提高导致其支付剩余房款1000000元履行不能，主张因不可抗力致使不能实现合同目的，其有权解除合同。本院认为，房屋买卖合同签订时间早于限购政策出台时间，如双方自愿继续履行，则不受限购政策的影响；根据房屋买卖合同及补充协议关于付款方式的约定，可以认定双方对银行贷款条件提高或贷款额度降低，由买受人补足房款的意思表示是一致的，反诉原告主张因贷款条件提高导致履行不能，是其对自身购房能力的预见不足，故对反诉原告主张的因不可抗力原因其有权解除合同的反诉理由，本院不予支持。反诉被告取得涉案房屋产权证书后，向反诉原告发出催告函，要求反诉被告办理房屋过户手续并支付剩余房款；反诉原告向反诉被告发出告知书，明确表示解除合同，本院认为，反诉原告明确表示不履行合同，导致合同目的无法实现，其应承担违约责任。关于反诉被告主张继续履行合同的答辩意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，本案中，反诉被告要求反诉原告办理涉案房屋过户手续，其要求履行内容为非金钱债务，不适于强制履行，且如反诉原告继续履行所需的财力、物力可能会超过反诉原、被告双方基于合同履行所获得的利益，合同已不具备继续履行的条件，故对反诉被告主张继续履行合同的答辩意见，本院不予支持。 关于反诉原告主张反诉被告返还已付房款1200000元及给付利息的反诉请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，违约金数额的确定应以实际损失为依据，庭审中，反诉被告主张继续履行合同，未向法庭主张损失赔偿问题，故结合案情实际，并为衡平双方当事人利益，兼顾公平原则，本案暂不对房款返还事宜进行处理，双方当事人可待实际损失确定后或通过案外调解方式一并处理。一审法院判决如下：反诉原告张云深与反诉被告王兰美于2017年3月4日签订的关于河北省廊坊市大厂回族自治县普通商品住宅0007幢02单元0601号（坐落于河北省廊坊市大厂回族自治县，产权证号为冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0006747号）房屋买卖合同、补充协议予以解除。反诉费减半收取150元，由反诉原告张云深负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，房屋买卖合同是典型的双务合同，完成交易需要经过申请贷款、办理解押手续、办理变更过户登记等众多环节，履行合同过程中需要买卖双方及中介方的积极配合，同时，还要向银行、产权登记部门提供符合买卖条件的相关证件材料。合同各方均应本着诚实信用的原则，全面、善意的理解和履行权利义务。涉案房屋买卖合同签订时间早于限购政策出台时间，限购政策并未对政策出台前签订的合同如何处理作出明确规定，根据法不溯及既往的一般法治原则，上诉人主张因其受限购政策影响导致合同不能履行的理由不能成立。经核对，双方在房屋买卖合同及补充协议中关于付款方式的约定，一审法院的理解并无错误。上诉人主张的因贷款条件提高导致合同履行不能，是其对自身购房能力预见不足所造成，不能成为其解除合同的合法理由。上诉人要求解除合同，一审法院综合考虑涉案合同不适于强制履行的因素，认为涉案合同已不具备继续履行的条件，判决解除合同，符合事实和法律规定。上诉人以自己的行为明确表示不再履行合同，构成根本违约，应承担违约责任和因违约行为给守约方造成的损失。因被上诉人仍主张继续履行合同，未主张损失赔偿问题，一审法院为衡平双方当事人利益，暂未对房款返还事宜进行处理。在二审中，双方也未就损失提供相应证据，且分歧巨大，本院也无法直接确定损失，双方当事人可待实际损失确定后或通过案外调解方式另行处理。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7800元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁志斌 审判员  李成佳 审判员  柴秋芬 二〇一八年十二月二十日 书记员  闫 磊