海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初14568号   原告（执行案外人）：刘某1，住海南省五指山市。   共同委托诉讼代理人：涂某，北京市奕明律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：陈某，北京市奕明律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：山东永正物流有限公司。   法定代表人：王某1。   委托诉讼代理人：郭某，山东京同律师事务所律师。   被告（被执行人）：海南鲁泉实业有限公司。   法定代表人：王某2。   原告刘某1与被告山东永正物流有限公司（以下简称永正物流）、海南鲁泉实业有限公司（以下简称鲁泉公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1的委托诉讼代理人涂某、陈某，被告永正物流的委托诉讼代理人郭某到庭参加诉讼，被告鲁泉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘某1向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对原告所有的位于海南省五指山市××道和1003房屋的保全查封；2.本案诉讼费由两被告承担。   事实与理由：2005年1月28日，原告等五人与被告鲁泉公司签订借名的《联营合同》，合同约定：鲁泉家园项目借用鲁泉公司的名义运行，该项目的土地所有权及盈亏和一切经济、法律责任归五方享有和承担，鲁泉公司不干预、不承担任何责任。鲁泉公司的一切债权债务与五方无关，五方不承担责任等。后《联营合同》的其他四方将其在鲁泉家园项目中的权利和义务全部转让给了原告。山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终3048号判决认定该合同为有效的借名合同；海南省五指山人民法院（2016）琼9001民初604号和海南省第一中级人民法院（2017)琼96民终2683号民事判决均确认：鲁泉家园项目全部由原告投资、开发、销售和管理，被告鲁泉公司对鲁泉家园项目没有投资，也没有参与开发和管理；同时被告鲁泉公司多次郑重声明：鲁泉家园项目的开发和销售与其无任何关系，不承担任何责任，不予办理产权登记等。原告在鲁泉家园项目建设完工并交付使用以后，将鲁泉家园的1001和1003号作为原告本人和儿子自住用房占有使用至今。后因为被告鲁泉公司失信和违约，百般阻挠原告办理不动产权证，因此，原告一直未能办妥房屋产权过户登记手续。   海口市美兰区人民法院于2018年5月8日作出了（2018）琼0108财保52号《民事裁定书》，2018年5月7日作出了（2018）琼0108执保171号《协助执行通知书》。2018年7月20日原告向海口市美兰区人民法院依法提出执行异议，2018年9月17日海口市美兰区人民法院作出（2018）琼0108执异68号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议。   原告认为海口市美兰区人民法院作出（2018)琼0108执保171号《协助执行通知书》时，据以执行的（2018)琼0108财保52号《民事裁定书》尚未作出、并未生效，依法属于执行行为违法。同时原告提出的执行异议及其客观情况、证据完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定的情形，根据《民事诉讼法》第227条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第304条的规定，特诉诸人民法院，请依法支持原告上列诉讼请求！   被告永正物流称，请求依法驳回原告的诉求，原告的起诉无事实和法律依据。一、被查封的房屋登记在被告鲁泉公司的名下。二、原告无法证实其与被告鲁泉公司签订的房屋认购书是被告鲁泉公司的真实意思表示。依照2017琼96民终2683号判决认定的事实。被告鲁泉公司从未收到售房款也未参与房屋销售，所有销售和收款行为，均系第三人刘某1以被告鲁泉公司的名义实施的。三、原告提供的证据也无法证实其符合最高院相关司法解释关于排除执行异议的必要条件。   被告鲁泉公司不到庭，未作答辩。   本院经审理查明如下事实：2005年1月28日，原告与宋志伟、李光喜、苏全善、董德安签订《联营合同》，约定，五方出资购买海南省五指山市计生局抵债给林国新的5亩土地，开发建设商品住宅楼，该项目采取借用鲁泉公司的手续来运行，该项目的土地所有权及盈亏和一切经济、法律责任均由五方享有和承担，鲁泉公司概不干预，也不承担任何责任，但要无偿的提供方便、密切配合该项目，同时，鲁泉公司的一切债权债务与五方无关，五方不承担责任等内容，便泉公司的法定代表人及股东在该联营合同上签名并加盖鲁泉公司的公章。山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终3048号判决认定该合同为有效的借名合同；海南省五指山人民法院（2016）琼9001民初604号和海南省第一中级人民法院（2017)琼96民终2683号民事判决均确认：鲁泉家园项目全部由原告投资、开发、销售和管理，被告鲁泉公司对鲁泉家园项目没有投资，也没有参与开发和管理；同时被告鲁泉公司多次郑重声明：鲁泉家园项目的开发和销售与其无任何关系，不承担任何责任，不予办理产权登记等。原告在鲁泉家园项目建设完工并交付使用以后，将鲁泉家园的1001和1003号作为其和儿子自住用房占有使用至今。1001房自2011年4月至2018年均有向鲁泉家园物业管理处缴纳物业管理费、水电费等。1003房自2017年5月至2018年均有向鲁泉家园物业管理处缴纳物业管理费、水电费等。   2011年3月7日，被告鲁泉公司在海南日报上刊登声明，称，近日我公司发现有不法人员假冒我公司名称、私刻我公司印章，在海南省五指山市以鲁泉公司名义开发建设“鲁泉家园”项目，并非法从事房产销售。同时，我公司已对五指山市“鲁泉家园”项目部假冒我公司名义从事房产开发销售的行为向相关部门进行举报。为保护我公司的合法权益免遭侵害，我公司郑重声明如下：1、海南省五指山市××园”项目部的房产开发、销售与我公司没有任何关系；2、凡在“鲁泉家园”购买房产的业户，将来所产生的房屋质量、产权登记、房屋交付等问题，我公司均不承担任何法律责任。   2011年4月22日，案外人刘某2与被告鲁泉公司《五指山鲁泉家园房屋认购书》，约定，1、刘某2自愿认购五指山鲁泉家园519号（毛坯房），建筑面积为43.65㎡，单价5728元/㎡，总房款250000元；2、签订本认购书时，刘某2缴纳定金20000元。自签认购书之日，双方商定购房款一次性付清，在7天之内全部付清；3、鲁泉公司取得《商品房预售许可证》后，及时通知乙方携带本认购书和有关证件到鲁泉公司售楼处签订正式的《商品房买卖合同》。该认购书上加盖了“海南鲁泉实业有限公司合同专用章”。同日，刘某2缴纳了定金20000元，并于2011年5月5日通过银行汇款将房款23000元汇入鲁泉公司的账户。2016年3月21日，刘某2缴纳了契税及住宅专项维修资金，并向五指山市房局提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2016年6月16日，五指山市房管局为刘某2颁发了五指山市房权证五字第XX**房权证。2016年9月18日，鲁泉公司提起诉讼，请求：1、依法撤销五指山市房管局为第三人刘某2颁发的五指山市房房权证五字第XX**权证；2、本诉讼费用由五指山市房管局负担。五指山市人民法院经审理后作出（2016）琼9001行初41号行政判决，判决驳回鲁泉公司的诉讼请求；案件受理费50元，由鲁泉公司负担。鲁泉公司不服该判决，向海南省第一中级人民法院上诉，该院于2017年5月2日作出（2017）琼96行终39号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。此外，原告诉鲁泉公司、第三人刘某1房屋买卖合同纠纷一案，五指山市人民法院已受理，正在审理中。   2014年12月29日，五指山市房管局以五住房字[2014]38号《关于解决购买“鲁泉家园”业主办理房产证的请示》，向市政府请示由鲁泉家园购房者自行向五指山市房管局申请其购买的商品房的房产证。2015年1月16日，经五指山市人民政府专题会议讨论同意由鲁泉家园购房者自行向五指山市房管局申请办理其购买的商品房的房产证。五指山市房管局分别于2016年2月17日和3月8日，两次函告要求鲁泉公司协助购房业主办理房产证。2014年3月17日，五指山市房管局为鲁泉公司颁发了鲁泉家园总证，房权证号为五指山市房权证五字第XXXX号，鲁泉公司曾于2015年1月30日向五指山市人民法院提起行政诉讼，要求撤销五指山市房管局颁发的五指山市房权证五字第XXXX号。五指山市人民法院于2015年4月28日作出（2015）五行初字第5号行政判决书，判决驳回鲁泉公司的诉讼请求   2018年11月19日，海南省高级人民法院对再审申请人刘某1因与被申请人鲁泉公司、原审第三人宋志伟、李光喜、苏全善、张少荣、董德安所有权纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2017）琼96民终2683号民事判决申请再审，作出（2018）琼民申932号民事裁定书，裁定：一、指令海南省第一中级人民法院再审本案；二、再审期间中止原判决的执行。   永正物流与鲁泉公司财产保全一案中，永正物流向济南仲裁委员会申请财产保全，济南仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院，本院于2018年5月8日作出（2018）琼0108财保52号民事裁定书，裁定冻结鲁泉公司名下的银行存款1050万元或者查封其他等值财产。2018年5月9日，本院向五指山市不动产登记中心发出（2018）琼0108执保171号协助执行通知书，查封被申请人鲁泉公司名下的五指山市房权证“五字第XXXX号”《房屋所有权》项下的的位××道”的1001房、301房、708房、819房、817房、816房、812房、1108房、810房、809房、802房、1016房、1003房、1002房的不动产权，查封期限为三年。之后，原告以其购买了“鲁泉家园”816房，并支付了全部购房款且占有使用房屋至今为由向本院提出书面异议，要求解除“鲁泉家园”816房的查封。本院于2018年9月17日作出（2018）琼0108执异68号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。   上述事实有联营合同、海南省第一中级人民法院（2017）琼96行终39号行政判决书、海南省高级人民法院（2018）琼民申932号民事裁定书、照片、收据、水电费缴费记录、报刊声明、本院（2018）琼0108执异68号执行裁定书，上述证据已经庭审质证及本院审查，以及双方的陈述在案为凭。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，根据原告提供的《联营合同》及相关的裁判文书可确定原告等借用被告鲁泉公司的名义开发建设并销售鲁泉家园的房产，虽涉案房屋登记在鲁泉公司名下，但鲁泉公司在相关联案件及报刊声明中亦表示“鲁泉家园”项目的开发与销售与其无任何关系，原告处理鲁泉家园的房产并无不当。且原告居住、使用涉案房屋有其提供的照片向鲁泉家园物业管理处缴纳的水电费；五指山市人民政府专题会议讨论同意由鲁泉家园购房者自行向五指山市房管局申请办理其购买的商品房的房产证。五指山市房管局两次函告要求鲁泉公司协助购房业主办理房产证。案外人刘某2的购房情况与原告相似，五指山市房管局已为其办理了房产证，该办证行为已经终审判决，确定有效。以上事实足可认定原告享有对涉案房屋的权益，可以排除法院的执行行为。此外，原告之所以未能办理房产证，是因为被告鲁泉公司未予以配合办理，且未有证据显示原告在该市享有其他住房。被告鲁泉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉请的抗辩。原告诉请，事实清楚，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，缺席判决如下：   解除本院对位于海南省五指山市××道房和1003房的查封。   案件受理费人民币100元，由被告山东永正物流有限公司、海南鲁泉实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   人民陪审员 何衍东   人民陪审员 林振恒     二〇一八年十二月十九日   书记员 张蓝予   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理。   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。