广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3451号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛冈县仲恒房地产开发有限公司。法定代表人：刘裕成。上诉人（原审被告、反诉原告）：佛冈县仲合房地产开发有限公司。法定代表人：何光明。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶华强，男，汉族，住佛冈县。委托诉讼代理人：白瑞泉，广东智洋律师事务所律师。上诉人佛冈县仲恒房地产开发有限公司（以下简称仲恒公司）、佛冈县仲合房地产开发有限公司（以下简称仲合公司）因与被上诉人叶华强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初1226号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲恒公司、仲合公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由：一、根据涉案补充协议第五条第3点关于“如遇非出卖人过错或非出卖人所能控制的原因等引起的竣工验收时间的各种延误，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期”的约定，上诉人已经提交资料到政府部门办理竣工验收备案，因政府部门办理手续滞后，是非上诉人所能控制的原因，上诉人可据实予以延期。二、上诉人已经在2018年9月21日取得涉案房屋的竣工验收备案表，并于同年9月23日通过EMS向被上诉人邮寄了收楼通知书。叶华强答辩称：一、取得竣工验收备案表，是交付房屋的法定条件。根据相关规定，建设单位在竣工验收合格后，应当向行政主管部门办理备案登记。据此，取得竣工验收备案表属于保障工程质量的法定条件，也是交付房屋的法定条件。二、答辩人提起诉讼时，涉案房屋尚未达到合同约定的实质条件和形式条件，依约应当承担逾期交房违约责任。根据合同约定，商品房交付应当取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且出卖人还应当提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案房屋在起诉时不仅没有竣工验收备案，上诉人也没有提交任何证明文件，故其应当依约支付违约金。三、上诉人的上诉理由以偏概全，且没有证据证明符合延期交付的条件，应驳回其上诉请求。补充协议第五条第3点原文是“为配合政府法律法规及政策改变，或因供水供电、道路、绿化、通讯等市政配套建设报批与安装所引起的延误或其他非出卖人过错或非出卖人所能控制的原因等引起的建设工期、竣工验收时间上的各种延误”，才能据实予以延期。目前，涉案房屋并无涉及条款约定的政策性原因，上诉人也没有证据证明有其他可以延期理由，其上诉理由不成立。叶华强向一审法院起诉请求：1、判令仲恒公司、仲合公司继续履行《商品房买卖合同》（合同编号：201607212945×××）；2、判令仲恒公司、仲合公司自2017年12月31日起至实际向叶华强交付符合交房条件的房屋之日止，按日向叶华强支付全额房款万分之一的逾期交房违约金（暂计算至2018年6月28日（180天）为10561.99元）。若判决生效后仲恒公司、仲合公司仍无法交付符合交房条件房屋的，仲恒公司、仲合公司先行向叶华强支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月1号向叶华强支付上一个月产生的违约金；3、仲恒公司、仲合公司承担本案的诉讼费用。仲恒公司、仲合公司向一审法院反诉请求：1、叶华强支付逾期交付首付款违约金4417.09元；2、叶华强承担本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定的事实：仲恒公司、仲合公司是佛冈县锦绣江南花园的开发商，分别于2008年8月21日、2011年7月11日注册成立。2016年7月21日，叶华强（买受人）与仲恒公司、仲合公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201607212945×××），约定：买受人向出卖人购买佛冈县石角镇环城东路380号锦绣江南花园×××房，总房价为586777元；付款方式及期限（第七条）：买受人应当于2016年7月21日前支付首期房款300777元，余款286000元申请贷款支付。逾期付款责任（第八条）：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。…。交付期限（第十一条）：出卖人应当在2017年12月30日前，将具备下列第1、2种条件（第九条），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。逾期交房的违约责任（第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。涉案商品房买卖合同签订后，叶华强向仲恒公司、仲合公司支付购房款586777元，但涉案商品房所在的锦绣江南花园工程至今未完成竣工验收备案手续。同日，买卖双方签订一份《补充协议》，协议对支付首期房款、逾期付款的责任约定为：买受人首次支付100000元（含定金），在2016年5月10日前付清；首付款余款200777元买受人承诺在2016年11月10日前付清。买受人未能按约定支付首期款，则视为买受人违约并按所欠金额，按逾期的天数向出卖人支付每日千分之二的违约金。2017年11月21日买受人才支付首付余款200777元给出卖人。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。叶华强与仲恒公司、仲合公司自愿签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。根据本案双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。是故，涉案房屋至今未取得建设工程竣工验收备案证明文件，出卖人未能依约将符合合同约定的房屋交付给买受人，已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，叶华强要求继续履行双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。按照双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条“商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……”的约定，仲恒公司、仲合公司应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知叶华强办理交付手续。如上所述，涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件才符合房屋交付标准，因此，逾期交房违约金应计算至仲恒公司、仲合公司在取得建设工程竣工验收备案证明文件后将房屋交付的书面通知送达叶华强之日止。叶华强请求仲恒公司、仲合公司支付违约金10561.99元（从2017年12月31日起计至2018年6月28日止），有事实和法律依据，依法一审法院予以支持。2018年6月29日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至仲恒公司、仲合公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达叶华强之日止。对于仲恒公司、仲合公司请求叶华强支付逾期付款违约金问题，叶华强未在补充协议约定的时间内支付首期余款的行为，属于违约行为，应承担相应的违约责任，但叶华强认为补充协议约定的违约金过高，要求按万分之一的标准计算，仲恒公司、仲合公司也没有举证证明其因叶华强逾期付款而造成其实际的损失，一审法院依法调整逾期付款违约金按6%/年计算，即违约金为363.05元（200777元×6%/年×11天），故一审法院对仲恒公司、仲合公司超出363.05元部分的请求不予支持。判决：一、叶华强与佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司继续履行双方于2016年7月21日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金10561.99元（暂计至2018年6月28日，2018年6月29日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达叶华强之日止）给叶华强；三、叶华强应于判决生效之日起十五日内支付逾期付款违约金363.05元给佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司；四、驳回叶华强的其他诉讼请求；五、驳回佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费57元，由佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司负担55元、叶华强负担2元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、竣工验收备案表，拟证明涉案商品房已于2018年9月21日通过竣工验收备案；2、EMS详情单、EMS跟踪单、收楼通知书，拟证明上诉人已于2018年9月23日邮寄收楼通知书，通知被上诉人于2018年9月30日前办理收楼手续，被上诉人于同年9月24日签收该邮件。本院组织双方对上述证据进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案补充协议第五条第2款第（2）项约定，买受人如未按通知期限办理交付手续，则视为出卖人已经按期交付了符合约定质量要求的商品房。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、上诉人提出的延期交房理由是否成立；2、逾期交房违约金计算的截止期限如何认定。关于上诉人提出的延期交房理由是否成立的问题。上诉人对于逾期交房的事实予以认可，但其提出逾期交房是由于政府部门办理竣工验收备案手续迟延所致。根据民事诉讼的举证规则，上诉人应当对其主张承担举证责任。上诉人在一、二审均未提交任何证据证明其逾期取得竣工验收备案表及逾期交房的原因，依法应由上诉人承担举证不能的不利后果，上诉人据此要求延期交房并拒绝承担违约责任，理由不成立。关于逾期交房违约金计算的截止期限如何认定的问题。一审判决确定违约金计算至竣工验收备案后出卖人书面通知买受人之日止，被上诉人对此并无异议，亦未提起上诉。上诉人在二审中提交了竣工验收备案表及其邮寄送达收楼通知书的证据，拟证明涉案商品房达到交付标准且已书面通知被上诉人收房。被上诉人对此提出异议，主要提出两个理由，其一是认为被上诉人并未收到上诉人邮寄的书面通知；其二是认为上诉人未向被上诉人出示竣工验收备案表等合同约定的文件。对于被上诉人提出的第一个理由，鉴于上诉人提交了EMS详情单、EMS跟踪单，EMS详情单上的地址虽然与合同上预留的地址不同，但电话是被上诉人在合同上预留的电话，EMS跟踪单上显示的单号与详情单一致，且显示该邮件由被上诉人本人签收。故即使被上诉人不认可收到邮件，该两份证据已经可以证明上诉人履行了书面通知的义务，本院对被上诉人的该节抗辩理由不予采纳。对于被上诉人提出的第二个理由，鉴于涉案商品房已经竣工验收备案，达到法定的交付标准，被上诉人完全可以在办理收房手续时要求上诉人出示竣工验收备案表等文件，而非以此为由拒绝收房。且根据补充协议的约定，在房屋达到交付标准后经上诉人通知，如被上诉人未及时收房的，视为房屋已经交付，上诉人不再承担其后的违约责任。具体到本案，被上诉人于2018年9月24日签收收楼通知书，收楼通知书中预留的收房时间为2018年9月30日前，故相应的逾期交房违约金计算至2018年9月30日。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但本案二审出现新证据，本院据此改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初1226号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更广东省佛冈县人民法院（2018）粤1821民初1226号民事判决第二项为：佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向叶华强支付逾期交房违约金（该违约金以购房款586777元为基数，按每日万分之一的标准从2017年12月31日起计算至2018年9月30日止）。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费70元，由上诉人佛冈县仲恒房地产开发有限公司、佛冈县仲合房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十二月十四日书记员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。