重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初491号原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宦莎，北京市中银（重庆）律师事务所实习律师。被告：刘洁，女，1983年3月7日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：刘明川（刘洁之父），住四川省广安市广安区。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路，统一社会信用代码915002406786542000。法定代表人：**安，该公司董事长。委托诉讼代理人：**宪，男，系该公司员工。原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告刘洁，第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年11月29日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人闵雪、黄宦莎，被告刘洁的委托诉讼代理人刘明川到庭参加诉讼。第三人盛景公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告华融资产重庆分公司向本院提出起诉请求：1.对重庆市石柱土家族自治县X镇X路X号X幢X单元X楼X号房屋许可执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新支行）与盛景公司借款合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》裁定，变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，被告对重庆市石柱土家族自治县X镇X路X号X幢X单元X楼X号房屋提出书面异议。重庆市第四中级人民法院于2018年9月7日作出（2018）渝04执异642号执行裁定书（以下简称原裁定），裁定中止对该房屋的执行。华融资产重庆分公司认为，涉案房屋的查封时间应当适用首轮查封时间。本案中涉案标的一直没有完成过户，被告对此存在过错。涉案房屋未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和被告串通制作虚假合同和收据的可能，且在多起案件中，原告发现第三人配合案外人伪造证据。涉案购房合同载明的交易时间在涉案房屋设立抵押权之后，未经抵押权人同意的转让行为无效，故被告不能取得案涉房屋的所有权，即使交易是真实的，也仅享有的是对第三人的债权。同时，因涉案房屋未办理过户登记，被告仅对第三人盛景公司享有债权，不能对抗原告享有的抵押权。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，该规定第二十八条、第二十九条并非第二十七条的例外规定。即使认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条系例外规定，本案也应当适用第二十九条的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被告的权利能否排除执行需要满足“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。该条规定的法理依据为“生存权大于其他权利”的精神，故此处的“用于居住”应理解为为了日常生活所需；且“买受人名下无其他居住用房”不应当仅限于被执行房屋所在辖区内。因涉案房屋为度假房，被告仅仅用于避暑居住，被告不在房屋所在地工作，也不在房屋所在地生活，房屋所在地辖区并非被告的经常居住地，被告在其经常居住地仍有其他可用于居住的房屋，其权利不足以排除执行。综上，原裁定系在认定事实不清且适用法律错误的情况下作出，若涉案房屋中止执行，将会严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。被告刘洁辩称，1.被告购买房屋是真实的，并已经支付了购房款，现已经入住了涉案房屋。2.本案查封时间应当以重庆市第四中级人民法院的查封时间为准。3.消费者的权利大于抵押权。第三人盛景公司提交书面意见述称，请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“X”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，第三人与买受人依法签订了购房合同，盛景公司对合同、收据的真实性、关联性、合法性全部予以认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是**安，三块牌子一套管理程序和人员，盛景公司对三家公司及个人所收取的各种款项都予以认可。7.第三人与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与买受人签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。原告华融资产重庆分公司为支持其诉讼请求，向本院举示以下证据：5栋房屋的抵押权证和房产证，证明涉案房屋的抵押时间。被告刘洁质证认为，该证据系复印件，真实性由人民法院核实。被告刘洁为反驳原告的诉讼请求，向本院举示以下证据：1.被告身份证复印件，拟证明被告身份情况；2.《商品房买卖合同》，拟证明2015年8月19日被告与盛景公司签订了购房合同；3.购房款收据、银行流水、装修合同、装修费收据、契税收据，拟证明被告已经实际支付了购房款及相关费用；4.《X业主钥匙寄存登记表》，拟证明被告在2016年8月22日接房；5.物管费收据，拟证明被告已经占有使用了涉案房屋；6.刘洁出具的《购房情况说明》、刘明川出具的《购房借款情况说明》、盛景公司盖章的《情况说明》、刘丹照出具的《刘洁购房借款的情况说明》，拟证明刘洁购房资金来源于刘明川和刘丹照。原告华融资产重庆分公司对上述证据质证认为，1.对被告身份证复印件的真实性、合法性、关联性认可；2.对购房合同的真实性、关联性认可，但是其购房时间是在原告抵押权设立及首轮查封之后，未经抵押权人同意的转让无效；3.对购房款收据以及相应流水、装修合同、契税收据的真实性需结合刘丹照一案的银行流水认定，请法庭核实；4.钥匙寄存登记表的真实性无法核实，且不能达到被告占有涉案房屋的证明目的；5.物管费收据真实性认可，但在人民法院查封之后，不能达到被告的证明目的；6.情况说明是单方陈述，需要结合其他证据一并认定。本院经审查认为，原告华融资产重庆分公司及被告刘洁举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“X”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“X”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“X”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明，因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“X”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月对涉案房屋办理了抵押登记。再查明，2015年8月19日，第三人盛景公司与被告刘洁签订《商品房买卖合同》约定：被告购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县X镇X路X号X幢X单元X楼X号房屋，房屋用途为住宅，总价款218118元，付款方式为一次性付款，房产证委托盛景公司办理。2015年8月16日，刘洁通过刘明川银行卡支付75000元。2017年8月19日，刘洁通过刘明川银行卡支付11242元，同日刘洁通过刘丹照银行卡支付200000元。2015年8月19日，盛景公司给刘洁出具金额为218118元的购房款收据一张，金额为11133元的契税等代收费用费用收据一张；海丰建设公司给刘洁出具金额为56991元的装修款收据一张。上述收据均在名收款方式为“POS机刷卡”。2016年8月2日，刘洁将涉案房屋钥匙寄存在重庆卓海物业服务有限公司处。2018年7月24日，刘洁缴纳了涉案房屋2018年7月24日至2019年7月23日的物管费。被告刘洁在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异642号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院认为，本案的争议焦点为：被告能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融资产重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）被告是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请执行人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，被告与盛景公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2015年8月19日，符合在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）被告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。从被告提交的证据来看，被告在2016年8月22日将涉案房屋钥匙寄存在重庆卓海物业服务有限公司处，说明在此时被告已经接房，上述事实足以证明被告在人民法院查封前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。刘洁通过其父亲刘明川以及刘丹照已经全额支付了购房款，且有银行流水为证，盛景公司向其出具了购房款收据，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案《商品房买卖合同》签订时间为2015年8月19日，于涉案房屋设立抵押之后及本院查封前签订，被告购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定被告委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人自身原因的条件。据此，被告在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因被告自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被告享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融资产重庆分公司提出对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。案件受理费4571.77元，由原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  徐婷婷人民陪审员  冯成发人民陪审员  王贤江二〇一八年十二月三日法官 助理  王秀丽书 记 员  石 莹