陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民初112号原告：西安市联融建筑工程有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区农兴路青门小区101幢3层2号。法定代表人：种立再，该公司董事长。委托诉讼代理人：党伯礼，陕西谏言律师事务所律师。被告：郑建平，男，1965年7月15日出生，中国台湾地区居民。委托诉讼代理人：周彦涛，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珊，陕西哲智律师事务所实习律师。被告：李爱香，女，1945年2月2日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菁，陕西哲智律师事务所律师。被告：郑建红，男，1967年8月23日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菁，陕西哲智律师事务所律师。被告：郑惠萍，女，1973年7月28日出生，汉族，住陕西省渭南市临渭区。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菁，陕西哲智律师事务所律师。被告：渭南高新区渭河房地产有限责任公司，住所地：陕西省渭南市开发区兴陕路北段。法定代表人：张凯，该公司总经理。原告西安市联融建筑工程有限公司（以下简称：联融公司）与被告郑建平、李爱香、郑建红、郑惠萍、渭南高新区渭河房地产有限责任公司（以下简称:渭河公司）合同纠纷一案，本院于2018年01月04日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联融公司委托诉讼代理人党伯礼，被告郑建平委托诉讼代理人周彦涛，被告郑建红、郑惠萍、李爱香及其共同委托诉讼代理人段晓梅到庭参加诉讼，被告渭河公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。联融公司向本院提出诉讼请求：1、确认郑建平2016年12月26日解除合同的通知无效；2、确认联融公司与渭河公司签订的房地产销售合同以及与郑建平签订的项目资产及占有土地转让合同合法有效，各方继续履行。3、各被告按合同约定向联融公司交付转让的房屋资产及占有用土地，并依法办理变更登记手续；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：郑建平系郑五龙的委托代理人。郑五龙有一块约10亩土地，登记在渭河公司名下，位于渭南高新其新盛路与朝阳角，该土地上有部分建筑物，《陕西省房屋契证》为郑五龙持有。2016年7月16日，联融公司与郑建平签订了《项目资产及占有用土地转让合同》，约定合同总价款为1050万元，及土地及地上附着物的相关证照、文件、资料、物品等，并确保资产转让无异议、无纠纷后联融公司与一个月内支付郑建平225万元。联融公司依约向渭河公司及郑建平支付了相关款项，但郑建平未依约向联融公司交付土地及地上房屋资产相关资料、文件，并确保该资产无异议、无纠纷。后郑建平称其已将房屋契证丢失，联融公司信以为真，并后续向郑建平多次付款共计158.5万元。后得知郑建平不仅未丢失契证，而且将其抵押并对外招租，故原告停止对郑建平付款。原告催促被告履行合同无果后，被告于2016年12月26日以原告违约为由解除合同。被告行为侵犯了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，望判如所请。郑建平辩称，2016年7月16日，双方签订了《项目资产及占用土地转让合同》，合同约定转让价款750万元及支付方式。原告在履行第一次付款义务后未履行第二次付款义务。2016年11月12日，被告向原告发送催款通知后，原告仍未履行付款义务。且合同约定原告若逾期付款超三个月，被告有权解除合同。故被告于2016年12月26日向原告发出解除合同通知，双方合同已解除。同时，原被告双方房屋土地买卖并没有履行完毕，被告仍享有土地房屋使用权，故被告人有权对房屋进行抵押及出租。最后，原告已构成违约，应承担合同价款10%的违约金共计75万元。联融公司支付合同款共计190.7万元，非338.7万元。被告李爱香、郑建红、郑惠萍共同辩称，1、1992年李爱香与丈夫郑五龙以郑五龙名义从渭河公司处购买涉案房地产，该涉案土地系夫妻共同财产，且郑建平仅为郑五龙的代理人，代理权限仅为办理房屋及土地所有权证等相关事宜，故郑建平无权处分该财产。2、因该涉案房产在买卖期间的其他因素尚未办理房屋及土地使用证，郑建平明知此种状况存在，恶意交易，该行为应属无效行为。3、原告明知郑建平没有处分权，且恰逢郑建平在外欠账，趁机压低价格。郑建平在未告知李爱香情况下，擅自与原告协商以750万元的价格处分后经评估为1200万元的涉案房地产。综上，郑建平与原告签订的合同属无效合同。被告渭河公司出具书面答辩状称，1、渭河公司于1992年3月8日与郑五龙签订合同，以463000元将当时开发区位于兴陕路与兴渭路十字10亩土地连同土地附属物有偿转让给郑五龙，双方合同已履行完毕，故不存在任何纠纷。2016年7月16日郑建平与原告签订的涉案合同应为郑建平对个人资产的处置，渭河公司无权干预。2017年7月27日，郑建平持郑五龙委托书、公证书及合同书至渭河公司写下书面承诺书，声明其将上述十亩土地转让给原告，且因上述土地发生的一切纠纷与渭河公司无关。基于上述原因，应原告和郑建平的共同请求，渭河公司于2016年8月5日与原告签订涉案合同，并不发生任何经济关系。故请法院驳回原告对渭河公司的诉讼请求。依据双方举证质证及本院对证据的认定，本院查明如下事实：2016年7月16日，郑建平（甲方）与联融公司（乙方）签订《项目资产及占用土地转让合同》，合同约定，甲方将位于渭南高新区角的，地面资产及资产所占用的所有土地、临建房产及全部资产（含地下管网）等的所有权一次性转让给乙方公司，包括：房屋1、沿新胜路砖混结构的房屋两层，共计十六间，面积约为529.2㎡；房屋2、沿新胜路一层平房，共计五间，面积约为153.64㎡，房屋3、沿朝阳大街框架结构的房屋四层，共计六间，面积约为950㎡，位于渭南市高新区角的土地，南北长度70米，东西宽度为100米，总亩数约为10亩。合同约定转让上述资产价款合计750万元，其中不包含后期应向土管部门补缴的土地出让金约300万元。合同约定的付款方式为：第一次付款：本协议签订五日内，乙方提供壹佰陆拾万元整（￥160万元）定期存单交给甲方，由甲方在30日内将郑伍龙与渭河房地产公司于1992年3月8日签订的房屋、土地转让合同变更到乙方为所有权人名下后，乙方负责把该笔款转至甲方名下。第二次付款：第一次付款完成后十日内，甲方向乙方移交与土地及地上资产有关的证照、文件、资料、物品等，移交完毕，并确保该资产转让无异议、无纠纷后，乙方在一个月内支付甲方贰佰贰拾伍万元整（￥225万元）。第三次付款：第二次付款后三十日内，甲方配合乙方补办土地出让手续，待土地变更登记审批手续完成，乙方拿到所有权是乙方的土地证后，再支付壹佰陆拾伍万元整（￥165万元）。剩余款项的支付：待以上手续完成后十日内，甲方向乙方进行土地、资产、地面等一切相关设施、设备一并交接完毕。乙方对项目进行全面规划，剩余的贰佰万元整（￥200万元）转让款转为甲方对该项目的投资款，占股比例为20%，由乙方出具股权手续，该转让款项全部支付完成。后期项目的规划投资由乙方全权负责。该合同违约责任部分规定，1、甲方违反第四条约定，应按预期办理事项的天数，每日赔偿乙方已付转让款总额百分之五的违约金。预期超过30天的，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还乙方已付的合同价款。2、乙方违反第四条约定，不能按时支付每期转让款的，从逾期之日起，乙方应向甲方按应付转让款总额每天百分之五支付违约金，超过三个月后的，甲方并有权解除合同。3、甲方违反第五条第（一）1项约定，致使本合同无效、被解除等不能履行的，应退还收取乙方的全部款项，并向乙方支付壹佰万元违约金。4、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金。违约金的数额为合同总价款的10%，即：柒拾伍万元整。5、如果违约金尚不足以弥补守约方经济损失时，违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的数额依具体损失情况由甲乙双方协商或依法裁决。联融公司称其于上述合同签订后，共计向郑建平支付合同款338.7万元，郑建平仅认可收到190.7万元。对2016年8月17日的80万元郑建平不予认可，称并未实际收到款项，联融公司提交了郑建平向其出具的80万元收条及石双领出具的《代偿还款证明》、***出具的《抵账证明》，石双领与***均到庭说明情况称，郑建平与上述二人均存在债权债务关系，由联融公司代郑建平向石双领还款10万元，向***以房抵账70万元。2016年9月9日，郑建平向联融公司出具收条，称收到联融公司68万元，同意将此款转入武涛红账户，郑建平不认可收到该笔合同款并申请武涛红本人到庭证明未收到上述款项。联融公司提交了郑建平与武涛红岳父李金龙于2016年9月9日签订的《关于房屋交接处理的协议》，李金龙本人到庭向法庭说明其曾通过武涛红将向郑建平借款68万元，上述欠款经协商由联融公司以房抵债及债务承担的方式代郑建平偿还，郑建平与李金龙之间已无债务纠纷。2016年8月5日，渭河公司(甲方)与联融公司（乙方）签订了《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》，合同约定甲方将新盛路南段与朝阳大街十字西北角的房地产有偿转让给乙方。1、沿新盛路房屋砖混结构，房屋两层十六间楼梯两个房屋面积529.2㎡，单价364/㎡，计192628.8元。楼梯两个单价104元/㎡，计2096.64元。2、沿新盛路房屋一层平方五间。面积153.64㎡，单价364/㎡，计55924.96元。3、该房地产占地面积（含地上、地下公共商定，设施）以现状为准，其占地红线尺寸为：南北长度为70米，东西宽度为100米，总面积10亩，单价2万元/亩，该房产配套设施费包括（征地费、青苗附着物补偿费）拆迁费壹万贰仟元，共计212000元。合同还约定在签订之日乙方向甲方支付房屋配套设施费463000元。2016年12月26日，郑建平向联融公司发出《解除合同通知》，该通知称因联融公司未履行《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》约定的付款义务，故通知解除上述合同。联融公司收到该述通知后，于2017年1月16日向渭南市中级人民法院提起本案诉讼，后因本案系涉台案件，渭南市中院无管辖权，故移送至本院审理。另查明，涉案土地系郑五龙于1992年3月8日签订合同自渭河公司处购买，其土地使用权一直登记在渭河公司名下。郑建平系郑五龙之子，2012年12月4日，郑五龙向郑建平出具《委托书》，该委托书载明：委托人郑五龙于1992年3月8日在渭南市高新区兴陕路与兴渭路什字西北角征用土地10亩（东至兴陕路西建筑红线南至兴渭路北建筑红线西至陕西万达包装有限公司北至开发区房地产公司），当时委托人已向渭南市高新区有关部门缴纳了征地费用，但一直未申请办理《国有土地使用权证》，现委托如下：1、委托我的儿子郑建平向高新区有关部门申请办理上述土地的《国有土地使用权证》。《土地证》可以申请办理在我本人名下，也可以直接办理在我的儿子郑建平（受托人）的名下。2、办理土地证过程中所需要缴纳的各项费用由受托人我的儿子郑建平负责缴纳。3、《土地证》办理完结后，在该宗土地上的各种报建手续、开发手续或与其他房地产公司签订相关合同、协议等均由我的儿子郑建平全权决定。陕西省渭南市公证处就上述委托书进行了公证。再查明，郑五龙于2017年1月7日因病死亡，李爱香与郑五龙系夫妻关系，郑五龙与李爱香共有四个子女，分别为郑建平、郑建红、郑惠萍、郑淑慧，郑淑慧明确表示放弃对郑五龙遗产的继承，也不参加本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点问题为：1.涉案《项目资产及占用土地转让合同》及《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》的效力；2.联融公司已付款数额；3.郑建平发出的解除合同通知是否有效；4.各被告是否有交付房屋及土地的义务。一、关于涉案《项目资产及占用土地转让合同》及《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》的效力问题。因涉案土地使用权一直在渭河公司名下，渭河公司为涉案土地的名义权利人，涉案土地虽已经出售给郑五龙，但渭河公司认为郑建平已经取得郑五龙的授权并与联融公司签订《项目资产及占用土地转让合同》，渭河公司依据《项目资产及占用土地转让合同》签订《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》在实体权利上也无越权之处，故渭河公司与郑建平签订的《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律强制性规定，该合同合法有效。郑建红、郑惠萍、李爱香称涉案土地系郑五龙所有，郑五龙给郑建平的授权中并不包含土地转让的权限，其认为郑建平系无权处分涉案财产，《项目资产及占用土地转让合同》为无效合同。根据经公证的郑五龙向郑建平出具的《委托书》，郑五龙认可将《土地证》办理在其本人或郑建平名下，授权在该宗土地上的各种报建手续、开发手续或与其他房地产公司签订相关合同、协议等均由郑建平全权决定，而本案中联融公司与郑建平签订的《项目资产及占用土地转让合同》约定向联融公司转让涉案土地与房屋，同时约定联融公司对项目进行全面规划，剩余转让款转为郑建平对该项目的投资款，占股比例为20%。从上述约定可以看出郑建平与联融公司之间确定的合同内容除财产转让外，还包括开发后郑建平在相关项目中所占有的权益份额，属于郑建平与“其他房地产公司签订相关合同、协议”的行为，并未超越郑五龙对其的授权范围，郑建平不属于无代理权或超越代理权的无权处分行为。李爱香称郑五龙系在婚姻存续期间购买的涉案土地，系夫妻共同财产，涉案被处分房屋也系多人共有，郑建平无权仅依据郑五龙的委托进行处分。本案中涉案土地和部分房屋系郑五龙从渭河公司处购买，相关土地权证一直在渭河公司名下，而渭河公司所认可的实际权利人为郑五龙，在其确认郑五龙向郑建平出具的委托书及郑建平与联融公司签订的《项目资产及占用土地转让合同》后，遂与联融公司签订了《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》，依据《中华人民共和国物权法》第一百三十九条规定，“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”；第一百四十五条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记”，由此可见，国有土地上设立的建设用地使用权，采登记设立主义，渭河公司与郑五龙订立土地买卖合同后，因未办理变更登记，故郑五龙尚未取得物权性质的建设用地使用权，其与渭河公司之间仅是存在债权债务关系，故李爱香无权主张物权上的共有关系，也不能据此对抗联融公司。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”，在郑五龙自渭河公司处购买涉案土地及地上部分房屋后，即使存在与他人共有的加盖行为，地上房屋也应与涉案土地一并处分，故联融公司有权依据合同取得涉案土地和地上房屋，郑建红、郑惠萍、李爱香以存在共有关系为由否认涉案合同效力的抗辩理由本院不予认可。郑建红、郑惠萍、李爱香称涉案土地经评估实际价值约为1200万元，但郑建平仅以750万元的价值将土地处分给联融公司，价格明显过低，联融公司与郑建平存在恶意串通，合同应为无效。但郑建红、郑惠萍、李爱香所提交的土地价值仅为其单方确定，不能作为合同价款显失公平的依据，且郑建平与联融公司签订的《项目资产及占用土地转让合同》中约定价款750万元中不包含后期应向土管部门补缴的土地出让金约300万元，上述总价与郑建红、郑惠萍、李爱香主张的实际价值相比并不存在显失公平的情形，故郑建红、郑惠萍、李爱香主张郑建平与联融公司存在恶意串通依据不足。综上，涉案《项目资产及占用土地转让合同》及《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》均合法有效。二、关于联融公司已付款数额问题。联融公司称其在涉案合同签订后共向郑建平支付合同款338.7万元，郑建平仅认可收到190.7万元。对于联融公司主张的2016年8月17日的80万元付款，联融公司并未实际向郑建平付款，而是代郑建平向石双领、***偿还欠款，石双领与***均到庭证明联融公司代郑建平向其还款的事实，结合郑建平本人出具的收条，能够证明联融公司像郑建平付款80万元的事实；联融公司主张2016年9月9日向郑建平付款68万元，郑建平与指定收款人武涛红均称未收到联融公司的该笔付款，但根据李金龙到庭陈述的事实及郑建平向联融公司出具的收条，能够认定由联融公司以房抵债及债务承担的方式代郑建平偿还欠款的事实。综上，能够认定联融公司已经实际向郑建平付款338.7万元的事实。三、关于郑建平发出的解除合同通知是否有效问题。郑建平2016年12月26日向联融公司发出《解除合同通知》，认为联融公司未履行付款义务，故通知解除《项目资产及占用土地转让合同》，因上述合同约定协议签订五日内联融公司付款160万元，并于第一次付款完成后十日内，郑建平向联融公司移交与土地及地上资产有关的证照、文件、资料、物品并确保该资产转让无异议、无纠纷后，联融公司付款225万元。合同实际履行过程中，联融公司已经付款338.7万元，但郑建平并未向联融公司移交与土地及地上资产有关的证照、文件、资料等，因此联融公司不存在违约行为，郑建平无权以违约为由通知解除合同，郑建平发出的解除合同通知无效。四、关于各被告是否有交付房屋及土地的义务问题。本案涉案《项目资产及占用土地转让合同》及《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》均合法有效，合同各方均应依约继续履行，郑建平、郑建红、郑惠萍、李爱香及渭河公司应向联融公司交付所占有的涉案土地及房屋，并配合联融公司办理房屋及土地权利变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、《中华人民共和国物权法》、第一百三十九条、第一百四十六条规定，判决如下：一、确认原告西安市联融建筑工程有限公司与被告郑建平签订的《项目资产及占用土地转让合同》有效，双方继续履行；二、确认原告西安市联融建筑工程有限公司与被告渭南高新区渭河房地产有限责任公司签订的《渭南高新区渭河房地产公司房地产销售合同》有效，双方继续履行；三、确认被告郑建平2016年12月26日向原告西安市联融建筑工程有限公司发出《解除合同通知》无效；四、被告郑建平、李爱香、郑建红、郑惠萍、渭南高新区渭河房地产有限责任公司向原告西安市联融建筑工程有限公司交付所占有的涉案合同项下土地及房屋，并配合原告西安市联融建筑工程有限公司办理房屋及土地权利变更登记手续。案件受理费84800元，由郑建平、李爱香、郑建红、郑惠萍、渭南高新区渭河房地产有限责任公司负担。如不服本判决，西安市联融建筑工程有限公司、李爱香、郑建红、郑惠萍、渭南高新区渭河房地产有限责任公司可以在判决书送达之日起十五日内，郑建平可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  唐居文审 判 员  魏 哲代理审判员  李沫雨二〇一八年十二月二十一日书 记 员  王超帅