黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0111民初1832号原告（反诉被告）：尚颖，女，1969年1月16日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘贺，黑龙江信诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙志宏，男，1996年4月16日出生，汉族，住哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：张雪珀（孙志宏母亲），女，1970年12月2日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。第三人：哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街******。法定代表人：吴登华，职务经理。委托诉讼代理人：李玉，女，公司职员，住哈尔滨市道里区。原告尚颖诉被告孙志宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚颖委托诉讼代理人刘贺、被告孙志宏委托诉讼代理人张雪珀、第三人哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司（以下简称世联房产公司）委托诉讼代理人李玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚颖向本院提出诉讼请求：要求孙志宏继续履行房屋买卖合同，给付尚颖购房款22万元和违约金，以总房款495,000元为基数，自2018年5月31日起按日2‰计算至实际付款日止。诉讼过程中，尚颖变更诉讼请求：要求孙志宏给付尚颖购房款38,610元和违约金，以总房款495,000元为基数，自2018年5月31日起按日2‰计算至实际给付日止。事实与理由：2018年4月8日，尚颖与孙志宏签订《房屋买卖居间合同书》，合同约定尚颖将位于哈尔滨市利民开发区远东大街、世纪路北电业小区9栋3单元1层2号房屋出售给孙志宏，房屋总价495,000元，孙志宏应在向交易所递件当日给付尚颖总房款的50%。由于诉争房屋是尚颖继承所得，签订合同时尚颖需要办理继承的系列手续才能拿到房屋产权证，所以约定2018年5月8日尚颖向世联房产公司交付房屋产权证。尚颖在签订买卖合同后一日都没有耽搁的办理房屋继承手续，直至2018年4月26日完税后，工作人员通知尚颖在2018年5月10日才能领取房屋产权证，且取证后房屋产权证需要归档，三个工作日后方可交易。2018年5月8日，尚颖得知在重庆的女儿生病需要当天住院治疗，尚颖立即购买机票赶往重庆给女儿看病。2018年5月9日，尚颖电话告知世联房产公司和孙志宏母亲2018年5月10日不能去取房屋产权证。为了加快办理交易手续，经孙志宏同意后，2018年5月15日尚颖在重庆公证处公证委托张继顺代取房屋产权证，张继顺在2018年5月17日取回房屋产权证后交给世联房产公司。尚颖本打算也公证委托他人办理后续的房屋交易手续，但重庆公证处称异地房屋交易不能办理公证委托，所以尚颖只能等回哈尔滨后才能进行后续的交易。2018年5月29日尚颖回到哈尔滨市，与世联房产公司、孙志宏约好在2018年5月31日交易。2018年5月31日三方共同向哈尔滨市不动产登记中心递交所有权转移登记材料后，孙志宏通过世联房产公司给付尚颖购房款224,730元，以尚颖违约为由私自扣留22,770元。后尚颖为维护自身利益诉讼至法院。2018年8月13日孙志宏通过世联房产公司给付尚颖购房款231,660元，以尚颖违约为由私自扣留15,840元。2018年5月8日是合同约定尚颖交付房屋证的日期，不是办理过户手续的日期，尚颖不存在违约，孙志宏不能要求尚颖支付违约金。孙志宏应给付尚颖剩余购房款38,610元及违约金。庭审后，尚颖在物业公司将欠付的物业费结清。孙志宏辩称，2018年4月8日三方签订《房屋买卖居间合同书》，约定在2018年5月8日孙志宏交付50%的房款，尚颖协助孙志宏办理过户手续，签订合同当日孙志宏交付给世联房产公司10万元定金。但是在2018年5月8日尚颖并没有交付房屋产权证，尚颖在2018年5月8日以给女儿治病为由离开哈尔滨，经尚颖本人陈述其女儿是耳朵疾病，因此尚颖的女儿完全可以自理，况且尚颖不是唯一的陪护人，尚颖也完全可以委托别人办理不动产权证过户手续。尚颖和孙志宏的房屋买卖合同的补充协议明确约定，补充协议中的内容和主合同中条款发生冲突时以补充协议为准。在主合同中第二款的第一项约定孙志宏应该在2018年5月8日一次性付款，在补充协议中已经改为分期付款，买卖双方在交易所递件之日，孙志宏支付50%的房款。一直到2018年5月31日尚颖和孙志宏才办理过户手续，孙志宏交付50%的房款。尚颖违约时间是2018年5月8日至2018年5月31日，共计23天，按合同约定的以总房款为基数，按照日2‰计算违约金合计22,770元。2018年6月7日尚颖在主体不适格的情况下，向呼兰区不动产中心提起了异议登记。2018年6月12日尚颖向呼兰区人民法院申请保全诉争房屋，呼兰区人民法院在2018年6月19日查封了交易中的房屋。孙志宏于2018年6月19日去呼兰区不动产中心领取房屋产权证时被告知房屋被法院查封不能办理房屋产权证，孙志宏又提供担保解除诉争房屋的查封，继续办理房屋产权证，直至2018年7月5日才领取到房屋产权证。由于尚颖提出保全诉争房屋导致孙志宏在2018年6月19日未领取到房照，2018年7月5日才领取到房照，尚颖共计违约16天（自2018年6月19日至7月5日止），违约金合计15,840元。尚颖自2014年12月至2018年7月5日共欠物业费4,774.15元，孙志宏按合同约定在交付房款中扣留物业费4,774.15元提存在世联房产公司。孙志宏严格按照合同约定履行义务，并扣取尚颖的迟延履行违约金。孙志宏在2018年7月5日已经领到不动产证，付清全部房款。尚颖主张的要求孙志宏给付从2018年5月31日开始计算的违约金，没有任何事实和法律依据。世联房产公司述称：尚颖与孙志宏双方签订《房屋买卖居间合同书》的同时又签订《补充协议》，补充内容经双方协商同意约定在交易所递件交易后，孙志宏付给尚颖总交易的50%，交易所出现场当日孙志宏再付尚颖的45%，合计95%，待孙志宏取得房屋产权证时，孙志宏将尾款5%付给尚颖。《补充协议》约定，主合同和补充协议发生冲突时，以补充协议为准，且此事在买卖时明确告知尚颖与孙志宏，尚颖与孙志宏双方知情并认可，同时签字确认。合同约定2018年5月8日应交付房屋证，但尚颖并没交付，按照合同的约定，尚颖存在违约的事实。在2018年5月17日尚颖才交付房屋证，交到房屋证后世联房产公司通知了孙志宏。2018年5月31日，双方协商关于尚颖女儿生病没有回哈尔滨办理过户手续，孙志宏要求尚颖给付从2018年5月8日至2018年5月31日的违约金，要求尚颖赔偿10,000元违约金即可，但尚颖只同意给付5,000元违约金，双方协商未果，孙志宏与尚颖正常到交易所进行办理更名过户手续，由于孙志宏认为尚颖没有按合同约定的日期办理更名手续，直接将总房款的50%即247,500元中扣除违约金22,770元和之前交付的100,000元定金后交给世联房产公司124,730元，尚颖从世联房产公司领取224,730元。在最后一次打款时孙志宏少交15,840元，尚颖在2018年8月13日将孙志宏交至世联房产公司所有房款取走，包括孙志宏之前要求扣留的同尚颖欠缴的物业费同等数额的款项。后双方对于不足的房款部分进行诉讼。交易最后一笔款的时候，尚颖和孙志宏已经进入诉讼阶段。孙志宏向本院提出反诉请求：1.要求尚颖支付迟延履行过户义务的违约金22,770元（以495,000元为基数，从2018年5月8日起按日2‰违约金计算至2018年5月31日）；2.要求尚颖支付迟延履行过户义务的违约金15,840元（以495,000元为基数，从2018年6月19日起按日2‰违约金计算至2018年7月5日）；3.要求尚颖支付交易中房屋的物业管理费4,774.15元的义务；4.要求尚颖支付迟延履行过户义务的违约金（从2018年7月5日起按日违约金990元计算至尚颖申请查封的房屋被解除查封之日止）。事实与理由：2018年4月8日孙志宏与尚颖签订房屋买卖合同，孙志宏当天交付10万元定金。双方合同约定房屋的过户日期是2018年5月8日。尚颖未征得孙志宏同意，以孩子有病为由擅自离开哈尔滨，逾期不履行过户义务，一直到2018年5月31日才履行过户义务，根据双方合同约定，尚颖迟延履行过户义务，需要支付以总房款为基数的日2‰计算违约金，尚颖违约时间是在2018年5月8日至2018年5月31日，以总房款为基数日2‰计算合计22,770元。2018年6月7日尚颖在主体不适格的情况下，向呼兰区不动产中心提起了异议登记。2018年6月12日尚颖申请呼兰区人民法院保全诉争房屋，法院在2018年6月19日查封了交易中的房屋。后孙志宏提供反担保申请解除诉争房屋的查封，继续办理过户手续，直至2018年7月5日才领取到房屋产权证，尚颖违约时间是在2018年6月19日至2018年7月5日，以总房款为基数的日2‰计算违约金为15,840元。自2014年12月至2018年7月5日尚颖共欠物业费4,774.15元，双方约定完成过户之日，由尚颖结清物业管理费，因尚颖拒绝支付，孙志宏在房款中将尚颖欠付的物业费4,774.15元提存到世联房产公司，物业费应由尚颖支付。孙志宏虽然领取到不动产证，但房屋现被尚颖恶意申请查封，孙志宏不能进行交易，视为尚颖未完全履行过户义务，应支付迟延履行过户义务的违约金，以总房款为基数，从2018年7月5日起按日2‰计算违约金至房屋被解除查封之日止。尚颖对孙志宏的反诉辩称，1.尚颖没有违约行为，双方约定2018年5月8日是交付房屋证的日期，而非办理过户手续之日，尚颖在2018年5月8日赴重庆照顾生病的女儿，与孙志宏和世联房产公司均通过电话和发过微信，各方同意迟延交付房屋证，同意合同变更，尚颖变更合同的理由真实充分，且尚颖从未耽搁过办理房屋证交付房屋证以及过户。2.因孙志宏在2018年5月31日未按约定足额支付购房款，尚颖依据合同法第六十七条行使先履行抗辩权，依法拒绝孙志宏的后续履行合同的要求。3.根据各方签订的房屋买卖合同，尚颖同意将物业费支付给物业公司，同意履行合同该条款。4.法院查封诉争房屋是在双方发生争议之后，不是尚颖违约造成的，尚颖不应承担违约责任。关于补充协议第一条，各方只是对交款金额和收款对象的变更，不是对办理更名过户日期的变更。因此2018年5月8日不应认定为办理更名过户日，同时孙志宏也明知收到产权证后至少需要三日才能办理更名过户，也证明了2018年5月8日不是办理更名过户日。在公证书、不动产登记受理凭证，取证须知等证实尚颖是在2018年4月9日即房屋买卖合同签订的第二天开始履行合同，所有的时间均是紧密相连，尚颖未耽误一天，因此最快到2018年5月10日尚颖才能取得房屋证，孙志宏与尚颖的微信截图也显示，2018年5月8日尚颖微信通知孙志宏，尚颖去重庆照料女儿后，孙志宏未表示拒绝或要求承担违约责任。2018年5月15日的微信截图更是显示孙志宏同意尚颖以公证的方式委托他人领取房屋证，并说明房屋证需要先行归档，三日后才能办理过户更名，因此，孙志宏对尚颖2018年5月8日不能交付房屋证的事实是清楚且理解的，从其与尚颖的短信截图中便可证明孙志宏同意合同的变更。世联房产公司述称，尚颖在离开哈尔滨的时候，确实与世联房产公司通过电话，孙志宏同意与否世联房产公司不知晓。合同中约定2018年5月8日前将房屋产权证交到世联房产公司，尚颖违约是事实。同时双方又签订了补充协议，也约定递件当日买方交付卖方50%房款，主合同中有约定在2018年5月8日办理过户手续。尚颖与孙志宏双方第一次交付房款是在交易所递件当日2018年5月31日，孙志宏将房款的50%扣除22,770元剩余款交付尚颖。2018年6月7日，孙志宏自行交付税费后到世联房产公司交付第二笔房款222,750元。孙志宏在2018年7月5日取房屋证的时候到世联房产公司交付第三笔房款8,910元，扣除违约金15,840元。尚颖分两次取走孙志宏交付的房款，两张取款票据中有尚颖的签字。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、尚颖提供手机通讯录、通话详单和微信截图证明孙志宏同意尚颖迟延交付房屋产权证，孙志宏质证认为从来没有答应迟延交付房屋产权证。该组证据中没有孙志宏明确同意尚颖可以迟延交付房屋产权证的内容，故本院不予采信。二、孙志宏主张2018年5月8日是办理更名过户的日期，尚颖质证认为2018年5月8日是交付房屋产权证的日期。因在双方补充协议中约定尚颖在2018年5月8日前将不动产证送到世联房产公司，故本院认定2018年5月8日是尚颖应向世联房产公司交付房屋产权证的时间。三、孙志宏主张尚颖自2014年12月至2018年7月5日共欠物业费4,774.15元，孙志宏在房款中扣留物业费4,774.15元提存在世联房产公司。但实际情况是尚颖已从世联房产公司取走孙志宏交付给世联房产公司的全部房款，且庭审后尚颖已在电力名苑小区物业公司（诉争房屋物业公司）结清其欠付的物业费，故双方关于物业费的争议已经解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月8日，尚颖与孙志宏签订《房屋买卖合同》，约定“尚颖将位于哈尔滨市利民开发区远东大街世纪路北电业小区9栋3单元1层2号房屋出售给孙志宏，房屋总价495,000元，定金10万元。孙志宏在2018年5月8日将房款一次性付给世联房产公司，世联房产公司收到全部房款后，开始为双方办理更名过户。尚颖应配合孙志宏、世联房产公司办理相关手续，在孙志宏全款或首付款到位后，尚颖在7日内拒不到场办理相关交易手续的，孙志宏有权要求尚颖按每日承担总房款2‰的违约金，并赔偿由此给孙志宏和世联房产公司造成的损失。孙志宏应按照合同约定的日期和数额交付房款，同时提交过户所需的相关资料，如孙志宏在7日内拒不到场办理相关交易手续，应按日承担总房款2‰的违约金，并赔偿由此给尚颖和世联房产公司造成的损失。房屋交接前发生的水、电、煤气、物业费等由尚颖结算，如果不能及时缴清有关欠费，尚颖愿意在取得全额房款同时，将与欠费相等的保证金存放在世联房产公司处，待尚颖将欠费缴清后凭缴费发票取回保证金，若无法缴清欠费，尚颖将以保证金冲抵欠费。”在主合同最后部分的补充协议中约定“尚颖承诺于2018年5月8日前将不动产证送到世联房产公司，待取得尚颖名下产权证（不动产权证）时，买卖双方交接，世联房产公司与买卖双方的合同终止。”同日三方签订《房屋买卖居间合同书》补充协议，约定“买卖双方自行协商于在交易所递件后的当日给卖方总房款的50%，买卖双方知情并认可；出现场当日买方自愿支付卖方总房款95%；并于取得卖方名下产权证并结清所有费用及交接房屋后支付卖方总房款的5%。双方认可，如产生任何纠纷双方自行协商解决与中介无关。”签订合同当日，孙志宏给付世联房产公司定金100,000元。诉争房屋系尚颖继承所得，需要尚颖到房屋产权管理部门办理相关手续过户至尚颖名下后，才能进行交易，呼兰区不动产中心通知尚颖2018年5月10日能领取房屋产权证。2018年5月8日，尚颖到重庆照顾生病的女儿，2018年5月9日微信通知孙志宏和电话通知世联房产公司，2018年5月15日经孙志宏同意尚颖公证委托代理人领取房屋产权证，2018年5月17日委托人取到房屋产权证后交到世联房产公司。2018年5月31日尚颖和孙志宏向哈尔滨市呼兰区不动产登记中心递交所有权转移登记材料后，孙志宏交到世联房产公司124,730元购房款，以总购房款495,000元为基数，从2018年5月8日起按日2‰计算违约金至2018年5月31日，自行扣留违约金22,770元。尚颖于2018年5月31日从世联房产公司领取购房款224,730元。2018年6月7日孙志宏在房屋部门自行交完税费后，交到世联房产公司购房款222,750元。2018年6月7日尚颖向呼兰区不动产中心提起异议登记。2018年6月12日尚颖向本院提出财产保全申请查封诉争房屋（此时在尚颖名下）并提供财产作为担保，本院于2018年6月19日查封诉争房屋（此时在尚颖名下）。2018年6月19日孙志宏向本院提出解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下）的申请，并提供张雪珀（孙志宏母亲）的房屋作为反担保，本院于2018年6月22日解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下）。孙志宏继续办理过户手续并在2018年7月5日取得房屋产权证，同日孙志宏交到世联房产公司购房款8,910元，以495,000元为基数，从2018年6月19日起按日2‰计算违约金至2018年7月5日，自行扣留违约金15,840元。2018年7月5日张雪珀（孙志宏母亲）申请撤回对诉争房屋的反担保，本院于2018年7月10日继续查封诉争房屋（此时在孙志宏名下）。孙志宏认为对诉争房屋（此时在孙志宏名下）查封系超标的额保全，本院提示孙志宏可以提供相应价值的财产作为反担保来解除对诉争房屋（此时在孙志宏名下）的查封，但孙志宏未提交反担保。2018年8月13日尚颖从世联房产公司领取孙志宏交付的购房款231,660元。庭审后，尚颖已在电力名苑小区物业公司（诉争房屋所属物业公司）结清其交接房屋前欠缴的物业费。尚颖已将诉争房屋交付给孙志宏。本院认为，尚颖与孙志宏、世联房产公司签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系三方真实意思表示，应当认定合法、有效，三方应按合同约定享有权利、承担义务。现诉争房屋已完成过户并交付，合同目的已经实现，孙志宏应给付尚颖剩余购房款38,610元。孙志宏主张尚颖给付2018年5月8日至2018年5月31日的逾期交付房屋证的违约金，虽合同约定，尚颖应在2018年5月8日前将房屋产权证交到世联房产公司，尚颖在2018年5月8日前已积极在相关部门办理，呼兰区不动产中心通知尚颖在2018年5月10日方能取得房屋产权证，2018年5月8日尚颖因其女儿生病，去重庆照看女儿，属人之常情，并通过微信和电话告知孙志宏和世联房产公司，积极经公证程序委托代理人于2018年5月17日代领房屋产权证后交到世联房产公司，已表明尚颖积极履行合同义务，故尚颖2018年5月8日至2018年5月17日不宜承担违约责任。虽然尚颖主张重庆公证处称异地房屋交易不能办理公证委托，但未提供相关证据予以佐证，故尚颖在2018年5月17日至2018年5月31日构成违约，应当承担违约责任。孙志宏要求尚颖给付2018年6月19日至2018年7月5日逾期办理过户的违约金，尚颖因孙志宏私自扣留违约金22,770元，于2018年6月12日向本院提出对诉争房屋（此时在尚颖名下）进行财产保全的申请，本院于2018年6月19日查封诉争房屋（此时在尚颖名下），由此影响双方按合同约定办理房屋产权过户手续，同日孙志宏提供反担保申请解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下），本院于2018年6月22日解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下），自此孙志宏继续办理房屋产权过户手续，孙志宏已在2018年7月5日领取到房屋产权证，故尚颖违约时间为2018年6月19日至2018年6月22日。孙志宏主张尚颖给付未完全履行过户义务的违约金，以总房款为基数，从2018年7月5日起按日2‰计算违约金至诉争房屋（此时在孙志宏名下）被解除查封之日止，诉争房屋经尚颖申请后一直被查封，是因为孙志宏尚欠尚颖房屋购房款未足额给付，另办案人已告知孙志宏可以提供相应价值的财产作为反担保，进而解除对诉争房屋（此时在孙志宏名下）的查封，但孙志宏未提供反担保，故孙志宏主张2018年7月5日以后因查封诉争房屋造成的损失，本院不予支持。双方合同中对逾期向世联房产公司交付房屋证，逾期交付房款及逾期办理过户手续均为以总房款为基数，按日2‰计算违约金。孙志宏主张按合同约定计算违约金，尚颖认为应在法律规定的范围计算违约金，孙志宏未提供造成损失的具体数额，其主张的违约金过高，本院参照民间借贷逾期还款利率不超过年利率24%调整计算违约金为宜。故尚颖应给付孙志宏以总房款495,000元为基数，按年利率24%从2018年5月17日计算至2018年5月31日的违约金4,620元，从2018年6月19日计算至2018年6月22日的违约金990元，违约金合计5,610元（4,620元+990元）。尚颖主张孙志宏给付逾期给付购房款的违约金，以总房款495,000元为基数，自2018年5月31日起按日2‰计算至实际给付日止。从公平角度，孙志宏逾期交付房款的违约金也应按年利率24%计算，故孙志宏应给付尚颖违约金，分别以18,150元（22,770元-4,620元）为基数，从2018年5月31日起按年利率24%计算至实际给付之日止；以14,850元（15,840元-990元）为基数，从2018年7月5日起按年利率24%计算至实际给付之日止。关于物业费，尚颖已按合同约定在电力名苑小区物业公司（诉争房屋所属物业公司）将其交接房屋前欠缴的物业费结清，故双方物业费部分的争议已经解决，无需本院处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条，第一百六十一条及有关规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙志宏于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）尚颖购房款38,610元；二、被告（反诉原告）孙志宏于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）尚颖逾期给付购房款的违约金，分别以18,150元为基数，从2018年5月31日起按年利率24%计算至实际给付之日止；以14,850元为基数，从2018年7月5日起按年利率24%计算至实际给付之日止；三、原告（反诉被告）尚颖于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）孙志宏违约金合计5,610元；四、驳回原告（反诉被告）尚颖其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙志宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765.00元，反诉费765.00元，由尚颖负担100.00元，由孙志宏负担1,430.00元；保全费2,995.00元，由尚颖负担2,645.00元，由孙志宏负担350.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  许树军人民陪审员  卫沙沙人民陪审员  曹丽霞二〇一八年十二月十八日书 记 员  张鸿瑶