广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初8190号原告：广州市中鹏物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道中670号之十九。法定代表人：陈宏昭，总经理。委托代理人：钟荣敏，女，1976年5月11日出生，汉族，该公司主任。委托代理人：甘璇，女，1974年6月24日出生，汉族，该公司主任。被告：杜练杰，男，1958年11月18日出生，身份证住址：广州市越秀区，经常居住地广州市荔湾区。委托代理人：周美娟，女，1980年11月19日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：李洁霞，女，1957年6月3日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉被告杜练杰物业服务合同纠纷一案，本院在2018年11月15日立案受理后，由审判员侯炜邦适用小额诉讼程序进行公开开庭审理，现已审理终结。原告广州市中鹏物业管理有限公司诉讼请求：判令杜练杰支付从2011年7月1日起至物业服务终止之日止的物业管理服务费（暂计至2018年9月30日为9353.4元，按建筑面积82.6995平方米，1.3元/平方米/月计算），以月管理费107.51元每日按1%另计滞纳金给广州市中鹏物业管理有限公司。广州市中鹏物业管理有限公司为杜练杰位于广州市荔湾区芳村大道中678号XXX房（即万盛苑4梯XXX房）提供物业管理服务。2011年4月1日物业管理费调整为1.3元/平方米/月支付，并经法院判决确认。杜练杰从2011年7月1日起至今拒交物业管理费，垃圾处理费等费用。被告杜练杰答辩意见：1、我方不存在拒缴物管费情况，原告提供的物业服务合同明确写明1元/平方米/月，而不是1.3元/平方米。原告诉求计算的金额有误。2、原告及被告所在小区已经备案成立业委会，并经召开业主大会通过同意向全国聘请物业公司。原前期物业服务合同终止，物业公司不应向业主追讨权利义务终止之后的物管费。3、原告诉请的滞纳金属于惩罚性质，是一种行政行为，物管公司不是行政主体，没有处罚权，且被告一直坚持要求按照物业服务合同约定交纳物管费。原告拒绝被告按照合同约定交纳费用。并且，拒绝向被告出示其要求数额收费的依据。因此，原告一边拒绝被告按照合同缴费，一边向被告追讨带惩罚性质的滞纳金，没有任何法律及事实依据。4、原告提及物管费为1.3元/平方米/月经法院诉讼确认，我方对该情况不知情。原告从未向我方提供过1.3元/平方米的物业服务合同。且，也无对原合同进行任何法定的更改或补充条款。也未进行过公示程序。原告所指的案件只针对案件当事双方，个案判决并不对被告生效。5、原告要求被告按照合同缴纳费用的同时，理应提供相应服务责任，但在履行职责期间，存在管理不到位服务质量瑕疵。6、原告的诉求已超过诉讼时效，我方并未签收过任何原告所提及的催缴单据。7、业主缴费依据为物业服务合同。被告同意按照物业管理的规定，以及合理合法约定的物业服务合同履行缴费义务。经审理查明：万盛苑小区由广州市芳村大道中668号、670号、672号、674号、676-682号组成。2004年8月15日，广州市花地房地产开发有限公司与广州市中鹏物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》约定：广州市中鹏物业管理有限公司对万盛苑小区提供物业管理服务，委托管理期限自2004年9月1日起至2024年8月30日止；服务受益人为物业的全体业主和物业使用；物业的管理服务费由按物价部门批准的收费标准向业主或物业使用人收取，住宅暂按1元/平方米/月收取，商铺按1.5元/平方米/月收取；等等。2004年7月14日，广州市花地房地产开发有限公司与杜练杰签订商品房买卖合同，约定杜练杰购买广州市荔湾区芳村大道中678号XXX房（即万盛苑4梯XXX房），建筑面积82.7734平方米。杜练杰在2006年入住房屋，按照1元/平方米/月缴纳服务费至2011年7月。2011年4月8日，广州市中鹏物业管理有限公司在万盛大苑小区张贴《关于调整万盛苑小区物业管理费的一封信》，说明了拟调整服务为1.3元/平方米/月的原因。从2011年4月1日起，广州市中鹏物业管理有限公司调整服务费为1.3元/平方米/月。2013年1月7日，小区业主雷静怡提起诉讼，称广州市中鹏物业管理有限公司违规提价，诉请退还多交的管理费。2013年7月19日，本院作出（2013）穗荔法民三初字第150号民事判决书，认为广州市中鹏物业管理有限公司调整按1.3元/平方米/月收取服务费没有违反广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅《关于物业服务收费的管理办法》的规定，判决驳回雷静怡的诉讼请求。雷静怡不服，提起上诉。2013年10月25日，广东省广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五字第3078号民事判决，认定万盛苑从2011年4月1日起调整小区住宅物业管理服务费为1.3元/平方米/月合法有效，判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决依法已发生法律效力。万盛苑小区成立业主委员会，于2017年6月12日与广州莱茵物业管理有限公司签订物业服务合同，约定由广州莱茵物业管理有限公司提供物业管理服务。2017年6月25日，小区业委会向广州市中鹏物业管理有限公司发出《关于要求中鹏物业管理有限公司限期交接、退场的函》，称业委会已于2017年6月11日通过合法程序选聘广州莱茵物业管理有限公司为小区新的物业服务企业，要求广州市中鹏物业管理有限公司在2017年7月10日24时前完成交接手续，并于2017年7月10日24时前必须完成退场。2017年8月10日，广州市荔湾区住房和建设局向广州市中鹏物业管理有限公司发出《广州市荔湾区住房和建设局关于广州中鹏物业管理有限公司做好与蓬莱花园业主委员会交接工作的通知》，要求广州市中鹏物业管理有限公司完成交接工作。2017年11月27日，广州市荔湾区住房和建设局向原告发出《责令改正违法行为通知书》，责令广州市中鹏物业管理有限公司于2017年12月12日前对“不按规定退出物业管理区域的行为”予以改正。目前，广州市中鹏物业管理有限公司仍未与业委会及广州莱茵物业管理有限公司进行交接，未退出小区的物业管理。杜练杰陈述2011年7月1日以来每年都有前往广州市中鹏物业管理有限公司要求按合同约定的1元/平方米/月缴交物业管理费，但被拒绝。广州市中鹏物业管理有限公司称在2012年1月5日、2013年1月7日、2014年1月8日、2015年1月6日、2016年1月7日、2017年1月10日、2018年1月9日、2018年10月9日分别上门派送通知，还在2016年6月6日发出律师函向杜练杰催交物业管理费。杜练杰认为缴费通知存根为原告自行制作，对此不予确认，但承认收到2016年6月6日的律师函。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。万盛苑小区的建设单位广州市花地房地产开发有限公司与广州市中鹏物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》对小区业主具有约束力。2011年4月1日以后的物业管理费标准，已经发生法律效力的本院（2013）穗荔法民三初字第150号民事判决和广东省广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3078号民事判决认定提价为1.3元/平方米/月的合法性，杜练杰作为小区业主，当然应按此标准计算支付物业管理费。小区的业主委员会发函要求广州市中鹏物业管理有限公司在2017年7月10日24时前退出、移交物业管理，但广州市中鹏物业管理有限公司在接到此通知甚至广州市荔湾区住房和建设局的整改通知后仍拒绝移交，并在本案诉请至2018年9月30日的物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，本院不支持其诉请的2017年7月11日后的物业管理费，只支持2011年7月1日至2017年7月10日期间的物业管理费（原告要求按建筑面积82.6995平方米，1.3元/平方米/月计算）。由于诉讼双方对物业管理费的计算标准存在争议，而且杜练杰也有前往广州市中鹏物业管理有限公司缴交物业管理费的行为，故其提出诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳；广州市中鹏物业管理有限公司称在2012年1月5日、2013年1月7日、2014年1月8日、2015年1月6日、2016年1月7日、2017年1月10日、2018年1月9日、2018年10月9日分别上门派送通知催告杜练杰缴交物业管理费，但未提证据证实这些催告有送达给杜练杰，因此，不能仅凭广州市中鹏物业管理有限公司的这些催告就认定杜练杰逾期支付物业管理费，本院不支持广州市中鹏物业管理有限公司要求杜练杰支付滞纳金即逾期违约金的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告杜练杰支付从2011年7月1日至2017年7月10日期间的物业管理服务费（按建筑面积82.6995平方米，1.3元/平方米/月计算）给原告广州市中鹏物业管理有限公司。二、驳回原告广州市中鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由广州市中鹏物业管理有限公司负担5元，杜练杰负担20元。本判决为终审判决。审判员  侯炜邦二〇一八年十二月七日书记员  谢绮雯黄佩仪