江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏08民初113号 原告：江苏省金象传动设备股份有限公司，住所地江苏省淮安市清河区青龙湖路**。 法定代表人：任汉友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张则浩，江苏则浩律师事务所律师。 被告：香港盈和实业（国际）集团有限公司，住所地香港特别行政区旺角内森路**银高国际大厦公寓****。 法定代表人：张瑛，该公司总经理。 被告：淮安市香榭丽广告装饰工程有限公司，住所地江苏省淮安，住所地江苏省淮安市清河区东方商业步行街**综合楼**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张瑛，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：张潇，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。 原告江苏省金象传动设备股份有限公司（以下至判决主文前简称金象公司）与被告香港盈和实业（国际）集团有限公司（以下至判决主文前简称盈和公司）、淮安市香榭丽广告装饰工程有限公司（以下至判决主文前简称香榭丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于201年8月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金象公司的委托诉讼代理人张则浩、被告盈和公司、香榭丽公司的共同法定代表人张瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金象公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付从2017年2月起至2018年6月房屋占用费1359660元〔13330平方％元每平方47个月〕；2、判令二被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告与二被告于2015年12月20日签订《老厂房租赁协议书》，由二被告承租原告办公楼和厂房共计13330平方米作办公及地砖、瓷砖仓库使用，每月租金53320元。2016年5月，因二被告违约欠缴水电费用，以及政府要求净地收回，原告于2016年5月6日向二被告发出《解除租赁协议的通知》，然二被告并未按通知要求搬出，原告于2016年8月20曰向淮安市中级人民法院提起诉讼，请求判令二被告搬出承租的厂房和办公楼，淮安市中级人民法院于2017年6月20日作出了苏08民初170号民事判决。苏08民初字170号案件诉讼期间(从2017年2月起)至现在二被告一直占用厂房及办公楼，不向原告缴纳占用费，原告于2017年5月和2018年5月两次发通知给二被告要求其缴纳厂房、办公楼占用费，二被告拒不缴纳。依据周边房租价格，原告按照每平方米6元主张，至2018年6月，二被告己经欠付房屋占用费1359660元。请求法院依法支持原告的诉请。 两被告辩称：1、原告无权主张占用费用。涉案地块及地上建筑物使用权早在2010年10月14日已经变更为淮安市土地储备中心，该土地及附属建筑物使用权不属于原告。故要求申请追加淮安市土地储备中心为第三人；2、即使原告有权主张占用费，对其主张的事实与数额也不认可。理由一，原告从2016年5月6日向被告发出解除合同通知书后，在我方不欠水电费且合同仍在履行中，对所出租的场地及办公楼强行停水停电，并多次组织社会黑恶势力封门锁门（以上均有报警记录），致使被告根本无法正常使用所承租的场地及办公楼。原告从2016年诉讼至今，多次对被告进行骚扰、破坏，到城管部门非法举报说答辩人有违章建筑，到市场监督局非法举报答辩人非法经营，到公安机关举报答辩人盗窃，到市政部门举报答辩人打井使用地下水等，导致被告一直不能正常经营和使用该租赁场所；理由二，原告要求参照周边出租房屋价格没有事实和法律依据。参照的出租房屋价格真实性无法认定，其次没有可比性。别人是标准化仓库水电齐全，房屋完整，而原告的场地是多年废弃的厂房，场内道路损坏严重，地下排水系统荒废，如果，地下排水系统荒废资金进行改造，非今天之情况；理由三，虽然合同解除，但之前约定的租金是双方真实意思，也符合租赁当时的实际情况；3、原告隐瞒拆迁事实。在租赁合同第五条非常明确，尤其隐瞒在2010年10月14日已经注销变更为淮安市土地储备中心这一重大事实。淮安市土地储备中心土地登记申请书、审批表，是在省高院作出终审判决后答辩人才从国土部门档案室调取的。由于原告的欺骗，导致被告进场后投入了大量的人力、物力和财力，对租赁场所进行改造，花费资金达上千万元，而投入不到一年原告就要求解除合同，给被告造成巨大的经济损失，我公司保留进一步追究其相关责任的权利。另外，省高院的终审判决以及2016年2月17日市政府6号会议纪要，土地储备中心的借款协议，这些文件材料都没有证明在2014年10月14日淮安市土地储备中心与金象传动设备公司签订的国有土地使用权收购合同里面所约定的房屋土地使用权变更注销的事实。为此，恳请法院驳回原告的诉讼请求，诉讼代理费用由原告承担。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告金象公司围绕诉讼请求提供如下证据： 证据一，双方2015年2月签订的《老厂房租赁协议》，证明租赁关系事实； 证据二，2016年5月6日《解除租赁协议通知书》，证明从2016年5月6日双方解除租赁协议； 证据三，2017年5月8日《催缴通知书》，证明当时被告还欠原告213280元租金的事实； 证据四，照片，证明向被告发出催缴的一些费用的通知等； 证据五，淮安市中级人民法院（2016）苏08民初170号、江苏省高院（2017）苏民终1744号民事判决书，该判决书能够确认原告方有向被告主张权利的适格主体资格，同时确认2016年5月6日双方一致解除了房屋租赁协议的事实； 证据六，光盘一张，证明被告方至开庭之日，仍占用厂房和楼房； 证据七，他人租赁合同三份，证明同类地段锦绣陶瓷城的租金情况。 被告质证意见：对于证据一的真实性认可。对于证据二，当时原告说通知贴在门上，但我们没看到。对于证据三，催缴租金通知书我不认可，且没有收到。对于证据四，我没有看到这些催缴的通知，不认可。对于证据五的真实性无异议。对于证据六,光盘内容不认可。对于证据八，周围的租赁协议不认可。 被告提供下列证据： 证据一，2010年12月3日《土地登记申请书审批表》一份（复印件），证明涉案土地及附属建筑物所有权已注销变更为淮安市土地储备中心； 证据二：照片，证明原告长期以来动用社会黑恶势力对租赁区域进行扰乱，致使租赁区域不能正常经营，租赁厂房破败不堪，符合当时租赁价格4元/每平方米，同时证明我方在进驻租赁区域内投入了大量的资金进行改造。 原告质证意见：对于证据一，已经省高院认定，不能证明被告方的观点，原告方是适格的主体；对于证据二：照片所证明的内容不是事实，场房虽然老旧，但物有所值，才以4元每平租赁的，周边的租赁价格高于我们。 经审理查明：2015年12月20日，原告金象公司与被告盈和公司、香榭丽公司签订《老厂房租赁协议书》，约定原告将老厂部分（）厂房共计13330平方米以每月每平方米4元，即每月租金53320元的价格出租给被告盈和公司、香榭丽公司，并约定：如租赁厂房遇政府拆迁，被告盈和公司、香榭丽公司接到原告金象公司书面通知后两个月内搬出租赁厂房，该合同没有约定租赁期限。 2016年5月6日，原告金象公司出具解除租赁协议的通知，要求两被告自接到解除协议通知之日起两个月内搬出所租赁的厂房及办公楼。2016年5月7日，原告金象公司将该解除协议通知邮寄给被告香榭丽公司，被告香榭丽公司于2016年5月7日签收。2016年6月1日，原告金象公司将该解除协议通知邮寄给被告盈和公司，被告盈和公司于2016年6月7日签收。由于二被告未能按照上述解除协议通知内容履行，原告金象公司向本院提起诉讼，要求判决两被告立即搬离所租赁使用的原告的厂房和办公楼；给付拖欠的水电费并承担案件诉讼费用。该案中，盈和公司、香榭丽公司提起反诉，请求撤销租赁合同第五条，并要求反诉被告金象公司返还租金30万元，其反诉的理由称：金象公司明知租赁物在2010年时就已经被政府收购，却仍然于2015年12月与被告签订租赁合同。2016年11月，市政府专题会议已经明确要求净地交付，但原告仍于2016年3月21日将租赁房屋交付给被告，说明原告在签订租赁合同时以欺诈的方式骗取被告的信任，被告依据合同法的规定申请法院撤销合同的第五条。由于原告交付的租赁物有大型设备未迁走，同时有近一半的厂房严重破坏漏雨而不能使用，故被告要求减少租金并返还已付的租金。本院于2017年6月20日作出（2016）苏08民初170号民事判决，判决：1、被告盈和公司、香榭丽公司于判决生效后十日内搬离其所租赁的原告金象公司位于淮安市清江浦区的厂房（含办公楼）；2、驳回反诉原告被告盈和公司、香榭丽公司的诉讼请求。盈和公司、香榭丽公司不服该判决，向江苏省高级人民法院提起上诉，该院于2018年10月22日作出（2017）苏民终1744号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本案审理期间，盈和公司、香榭丽公司申请追加淮安市土地储备中心为第三人参加诉讼，理由是：涉案房屋的土地及房屋的使用权早在2010年12月3日就已变更为淮安市土地储备中心，金象公司无权占有和出租涉案的土地及厂房，租赁权益应当归淮安市土地储备中心。 另查明，2010年10月14日，淮安市土地储备中心与原告金象公司签订国有土地使用权收购储备合同，约定淮安市土地储备中心收购储备原告金象公司的国有土地位于地块，土地面积约为50664平方米，净地收购储备总补偿金额为6500万元。2016年2月17日，淮安市人民政府办公室《关于协调江苏金象传动设备股份有限公司老厂区土地拆迁补偿有关问题的会议纪要》载明：2010年10月14日，淮安市土地储备中心与原告金象公司签订国有土地使用权收购储备合同，要求金象公司老厂区在2011年7月31日前拆迁完毕并具备上市条件，淮安市土地储备中心支付收购补偿款4500万元给企业，余款2000万元待老厂区土地上市后予以拨付。由于规划调整，地块由原先的单独开发变，地块由原先的单独开发变为连片开发挂牌上市，淮安市土地储备中心也未将收购补偿款余款2000万元支付给企业。随着宏观经济下行压力加大，企业在生产经营中面临诸多困难，目前亟需2000万元收购补偿款渡过难关。会议要求：由淮安市土地储备中心将2000万元收购补偿款先期借给金象公司，金象公司每月垫付2000万元贷款利息，待土地挂牌上市后进行结算。 淮安市土地储备中心与原告金象公司签订借款协议，约定：原告金象公司向淮安市土地储备中心借款两千万元，借款期限两年（从资金转入账户之日起计算），借款利息按年利率7.58%计算，原告金象公司将借款利息12.64万元于每月10日前拨付至甲方指定账户，借款到期时利随本清；如不及时依约支付利息，待市政府2016年2月17日第6号会议纪要中明确的金象减速机厂老厂区地块挂牌成交后，从土地收益中按照实际应付利率的3倍扣除。如乙方提前交付金象减速机厂老厂区地块净地，则按照正式交付起，停止计息，并办理相关结算手续。截止借款到期日（等于约定地块交付日），乙方应无条件确保金象减速机厂老厂区地块达到净地条件，经验收合格后交付土地储备中心。若金象减速机厂老厂区地块在借款期限内需提前挂牌，乙方在接到甲方正式通知3个月内，无条件确保该地块达到净地条件，顺利挂牌。 盈和公司、香榭丽公司根据租赁合同约定，所交纳的租金至2017年1月，原告金象公司本案诉讼请求要求盈和公司、香榭丽公司支付从2017年2月以后的占有作用房屋的费用。 本院认为，本案争议焦点为：1、原告金象公司是否有权主张涉案房屋占有使用费用；2、如果盈和公司、香榭丽公司应当向金象公司支付房屋占有使用费，费用如何确定。 一、原告金象公司是否有权主张涉案房屋占有使用费。 本院认为，依据《国有土地使用权收购储备合同》、淮安市政府办公室会议纪要、淮安市土地储备中心与原告签订的《借款协议》和淮安市土地储备中心《通知书》等内容，原告金象公司在与淮安市土地储备中心签订土地收购协议后，补偿款尚未付清，净地尚未交付。2016年2月，淮安市土地储备中心以借款形式向原告给付了2000万元，要求原告支付利息，净地交付时停止计息，并要求原告在2017年4月17日起三个月内将涉案土地净地交付给原告。上述事实说明，金象公司与淮安市土地储备中心就拆迁补偿协议尚处于发行阶段，目前涉案房屋的权属仍登记在金象公司名下，金象公司是涉案房屋法律意义上的权利人，其对于涉案房屋仍有收益之权利。至于淮安市土地储备中心与原告金象公司之间的拆迁安置协议如何履行现本案没有必然的联系，本案无须追加淮安市土地储备中心作为第三人参加诉讼。同时。 被告盈和公司、香榭丽公司主张原告隐瞒将要拆迁事实，构成欺诈，但盈和公司、香榭丽公司并无证据证明金象公司向其隐瞒了租赁房屋将要拆迁的事实，更未因“如遇拆迁”的措辞使其陷入错误认知而导致做出违背真实意思的意思表示。首先，从双方签订合同情形看，涉案租赁房屋即将拆迁的事实非常明显。本案合同名为《老厂房租赁协议书》，明确了租赁房屋为老厂房，盈和公司、香榭丽公司作为商事主体在签订租赁合同前应当对为何是老厂房、原告为何搬离老厂房等基本事实有所了解。况且，拆迁作为当地的大事，香榭丽公司与涉案租赁场地非常近，且被告法定代表人张瑛是淮安本地人并在淮安购置过房屋，故被告在签订合同时对于原告厂房将要拆迁事宜应当有所了解；其次，本案被告并未因“如遇拆迁”的措辞做出违背真实意思的意思表示。被告是否隐瞒房屋即将被拆迁不会影响本案被告做出的意思表示内容。被告在租赁涉案房屋时对土地现状进行了查看，作为市场经营主体，对于相关权属也应有必要了解，在这种情况下仍然签订合同，说明被告认可了涉案租赁房屋土地自然和权属现状；合同中约定了原告解除合同的条件，即如遇拆迁即解除，说明被告对于合同随时可能解除应当具有心理准备。因此，被告在明知涉案租赁房屋现状和合同随时可能解除的情况下，仍然签订合同，租赁房屋是否将要拆迁对其租赁行为不产生根本性影响。 二、如果盈和公司、香榭丽公司应当向金象公司支付房屋占有使用费，费用如何确定。 本院认为，双方当事人因租赁合同产生纠纷，经一、二审生效判决确认，原告金象公司作为出租人向两被告邮寄了解除租赁协议的通知，要求两被告自接到解除协议通知之日起两个月内搬出所租赁的厂房及办公楼，应当视为给予了承租人合理期间，因此，租赁合同解除情形符合法律规定，被告应当依照通知要求搬离。因此，双方租赁合同已于2016年5月7号解除。在租赁合同解除后，盈和公司、香榭丽公司应当在按照约定，在收到解除合同通知后两个月内搬离租赁场地，而两被告不但不能按照解除通知的要求搬离租赁场地，在一、二审生效判决判令其搬离租赁房屋后，仍拒绝履行生效判决，因此，在租赁合同解除后，盈和公司、香榭丽公司继续占用涉案房屋的行为已构成侵权，应当赔偿原告房屋被占有而造成的相应损失。 对于盈和公司、香榭丽公司逾期不退出租赁房屋而给原告造成损失的确认。本院认为，由于双方存在租赁关系，在被告占有使用房屋且拒绝支付费用的情况下，必然造成原告租金的相应损失，虽然原告认为该损失应当比照周边同类型同地段的房屋租金计算，但由于在双方租赁合同被解除后，原告对租赁房屋采取了停水停电措施，导致租赁房屋的使用价值降低，尽管同类地段的房屋租金高于之前双方租赁合同确定的租金，如果按此标准确定赔偿费用的金额，对被告是不公平的。鉴于涉案房屋的使用价值因停水停电而降低其使用价值多少无法确定，故本院酌定按照每平方米4元的价值确定损失数额，即原告的实际损失数额确定为906440元（13330平方米*4*17）。 综上所述，原告金象公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告香港盈和实业（国际）集团有限公司、淮安市香榭丽广告装饰工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告江苏省金象传动设备股份有限公司房屋使用费906440元； 二、驳回原告江苏省金象传动设备股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费17037元，由原告江苏省金象传动设备股份有限公司负担8518.5元，由被告香港盈和实业（国际）集团有限公司、淮安市香榭丽广告装饰工程有限公司负担8518.5元。案件保全费5000元，由被告香港盈和实业（国际）集团有限公司、淮安市香榭丽广告装饰工程有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本三份，上诉于江苏省高级人民法院，并按《诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京市分行山西路分理处；帐号：10×××75）。 审 判 长  许玉虎 审 判 员  蒋其举 人民陪审员  丛珊珊 二〇一八年十二月二十九日 法官助理黄春丽 书记员杨晞