四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1323民初2240号 原告：李小江，男，1985年11月2日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：营山县鼎新铸信置业有限责任公司，住所地：营山县城北门桥街31号，统一社会信用代码：91511322696986321K。 法定代表人：郑幼新，执行董事。 被告：郑幼新，男，1963年4月15日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：龚丽，女，1963年1月1日出生，汉族，住四川省营山县。 原告李小江与被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司（以下简称“鼎新公司”）、郑幼新、龚丽商品房销售合同纠纷一案，四川省南充市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）川13民辖24号民事裁定书，指定由本院管辖。本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小江到庭参加诉讼，被告鼎新公司、郑幼新、龚丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小江向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理房屋产权登记；2、被告未办理房屋产权登记，按月支付原告违约金1792元至办理产权登记时止；3、被告退还代收原告的税款、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计7651元及因建筑面积不足多交的购房款2125元；4、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告明确其主张的违约责任包括逾期初始登记和逾期办证两项，违约金从交房后第91日起算。事实和理由：原告于2013年10月与被告鼎新公司达成商品房买卖协议，并支付部分房款，由于被告的原因于2014年双方才签订书面商品房买卖合同，根据合同约定，原告购买被告开发的位于营山县XX社区X幢X单元第X层X号商品房一套，房屋面积为97.79平方米，房屋单价每平方为3665元，总房款为358400元，付款方式为按揭购房。原告履行付款义务后，被告逾期及违规交房，交房时，被告收取原告办理房屋产权证的相关费用共计7651元。收房后，被告的房屋实际面积未达到合同约定的面积，根据提供的购房发票，被告多收取了原告购房款2125元。同时，按照合同及补充协议约定，被告应在2017年12月31日前办理初始产权登记，逾期未办理的按合同价款的0.5%支付违约金。被告公司的补充协议系格式条款，关于逾期未办理房屋产权的违约金没有约定按时间计算，如果十年不办理产权违约金仍按合同价款的0.5%计算，明显不公平，故请求法院按每月计算违约金。依据《商品房买卖合同》约定，被告代收税费后，未按照合同约定履行义务，其行为构成违约。被告郑幼新、龚丽原系家庭成员和公司股东，其设立的公司资产与个人资产未分离，应承担连带责任。为保护原告的合法权利，遂诉至法院，希望依法判决。 被告鼎新公司、郑幼新、龚丽未到庭，也未提交书面答辩状及证据材料。 本院经审理认定事实如下：2014年9月2日，原告李小江与被告鼎新公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2014006709）及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：原告购买被告鼎新公司开发的位于营山县XX社区X幢X单元第X层X号商品房一套，该房屋预测建筑面积为97.79平方米，每平方米3665元，房屋总价款358400元；实测面积与合同载明的预测面积发生误差时，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%的），根据实测建筑面积结算房价款，其中有一项超出3%时，买受人有权退房；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人办理《合同》项下商品房的房屋产权证及银行按揭贷款抵押的他项权证，买受人须在接房时向出卖人支付按规定应由买受人承担的办理产权证和按揭贷款抵押他项权证所需各种税、费并提交授权委托书等相关资料，如买受人未在交房时支付上述费用并提交相关资料，则视为买受人违约，买受人向出卖人支付每日总房款万分之二的违约金，同时出卖人有权拒绝交房，由此造成的延期交房及产权延期办理责任全部由买受人承担；出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任使买受人未能在《合同》约定期限内取得该商品房所在楼栋大产权证（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等原因或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起第731日内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书，买受人未能在取得房屋所有权证书后731日内取得国有土地使用权证书（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等原因或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定价格向被告鼎新公司支付了购房款358400元（其中直接支付108400元，余款25万元系办理公积金贷款，已由银行直接转至鼎新公司的相关账户）。被告鼎新公司向原告出具了三张金额共计356275元的发票，其中一张发票备注XX社区X幢X单元X层X号实测面积97.21平方米，单价3665元／平方米，总房款356275元。原告于2015年11月6日接房，同日，被告鼎新公司向被告出具收据一张，载明收到原告李小江税、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计7651元。 另查明，被告鼎新公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告郑幼新，股东为被告郑幼新一人，被告郑幼新为该公司执行董事，被告龚丽为该公司监事。案涉房屋所在的营山县XX社区X幢因开发商未提交相关材料，尚未办理初始登记，现不具备办理产权登记的条件。 本院认为，原告与被告鼎新公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。本案涉诉商品房虽已交房，但因开发商未提交相关材料，未办理初始登记，现并不具备办理产权登记的条件。初始登记及分户产权登记需要按要求提交完整资料并经房产登记部门审核，具体何时取得，现无法确定，故对原告要求被告立即为其办理案涉房屋产权登记的诉请，本院不予支持。协助买受人办理房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件是房地产开发企业的法定义务，本案中虽因条件暂不具备而未支持原告的相关诉请，但这并不能排除鼎新公司协助原告办理房屋产权登记的义务，原告可与被告另行协商解决，或者待条件成就时另案主张权利。 关于违约责任，原告称依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，应在商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记，故主张鼎新公司从交房后91天起承担违约责任。根据双方签订的合同约定，被告鼎新公司应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即进行初始登记，应在商品房交付之日起第731日内为原告办理房屋所有权证书，双方对于期限有过约定，应以双方约定的时间为准。 根据合同约定，被告鼎新公司应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即进行初始登记，但因鼎新公司未提交材料，至今该商品房所在楼栋仍未办理初始登记，被告鼎新公司应承担违约责任。合同约定买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，故鼎新公司应支付原告逾期初始登记违约金1,792元（358,400元×0.5%＝1,792元）。 根据合同约定，被告鼎新公司应在商品房交付之日起731日内为原告办理房屋产权证，原告于2015年11月6日接房，至今已超过731天，被告鼎新公司未及时为原告办理产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定如因出卖人责任使买受人未能在《合同》约定期限内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书，买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金。原告提出该条款为格式条款，如果十年不办理产权违约金仍按合同价款的0.5%计算，明显不公平，应按时间计算为宜。本院认为案涉商品房买卖合同及补充协议中关于开发商逾期办证违约责任的条款，系当事人为了重复使用而预先拟定的格式条款，而鼎新公司逾期办证的违约行为具有持续性，如果鼎新公司无论何时办理和是否完全履行义务都只需支付已付房款0.5%的违约金，则其违约责任并不会随违约时间的长短、违约行为给对方当事人造成损失的大小和是否完全履行义务而发生变化，该条款不能起到督促开发商尽快履行办证义务的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，酌定违约金从逾期之日即2017年11月6日起至产权证办理完成之日止按照已付购房款总额358,400元的日万分之一计算。 原告要求被告鼎新公司退还代收的税款、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计7,651元，双方合同约定原告委托鼎新公司办理产权证，并代收相关费用，但鼎新公司没有提交证据证明已经代原告向相关部门缴纳了相应的费用，其收取费用后也一直没有履行相关的代办义务，从原告主张退费的诉请看，可视为原告单方面解除委托，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。办证条件成就后，鼎新公司有协助办证的义务，在办理过程中产生的应由买受人缴纳的相关费用，届时由原告自行缴纳。 原告主张购买的商品房实测建筑面积小于合同约定的建筑面积，要求被告鼎新公司退还多收的购房款2,125元，虽然鼎新公司向原告出具的发票中备注了“实测面积97.21平方米，单价3,665元/平方米，总房款356,275元”，但房屋实际面积一般应以产权权属证书记载为准，现该房屋产权证尚未办理，实际面积仅凭发票备注并不能确定，故本院对于原告的该项诉请不予支持，原告可待产权证办理完成后再依照产权证记载的实际面积向被告鼎新公司主张权利。 原告主张被告郑幼新、龚丽原系家庭成员和公司股东，公司资产与个人资产未分离，应承担连带责任。经查，被告鼎新公司现为自然人独资的有限责任公司，被告郑幼新是唯一的股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告郑幼新现未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，故应对上述债务承担连带责任。现没有证据证明被告龚丽的个人资产与被告郑幼新、鼎新公司资产混同，故被告龚丽不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告李小江支付逾期办理初始登记的违约金人民币1,792元； 二、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司向原告李小江支付逾期办证违约金，计算方式为：按照已付购房款358,400元的日万分之一从2017年11月6日起计算至房屋产权证书办理完成之日止； 三、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告李小江退还代收的税款、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计人民币7,651元； 四、被告郑幼新对上述第一、二、三判项的债务承担连带责任； 五、驳回原告李小江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费201元（原告已预交），由被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司、郑幼新连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  姜琳 二〇一八年十二月七日 书记员  张玲