广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初4369号原告：翟月连，女，汉族，1976年1月20日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，委托诉讼代理人：杨爱文、杨爱兵，广东日升律师事务所律师。被告：李俊岐（曾用名：李琦)，男，汉族，1980年3月23日出生，住址：广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：杨斌，广东君言（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉华，广东君言律师事务所律师。原告翟月连与被告李俊岐的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行审理。原告翟月连的委托诉讼代理人杨爱文、杨爱兵，被告李俊岐及其委托诉讼代理人杨斌、冉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟月连向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告双方于2018年6月16日签订的编号为2001417号的《房地产买卖合同》；2、判决被告返还购房款280000元及利息（以280000元本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，计算至款项付清之日止）给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月16日，原告与被告双方签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于惠州市××区淡水桥××屋光耀城××号房转让给原告，房屋建筑面积为176.73平方米，房产证号：粤房地权证惠州字第××号。原告依约于合同签订当日支付了购房定金人民币5万元；原告于2018年6月20日向银行申请按揭贷款，2018年6月26日银行通过了原告的贷款申请。2018年7月6日，被告将房屋提前给原告使用，2018年7月27日，被告收取了原告的第二笔定金23万元。2018年7月27日，原告向惠州市××区不动产登记中心申请存量房（二手房）转移登记前期不动产权籍调查，惠州市国土资源局惠阳区分局于2018年9月27日出具惠阳国土资函[2018]1369号《关于惠阳区淡水桥背潘屋“光耀城”住宅小区用地情况的告知函》，告知原告涉案房屋的土地使用权多次抵押，并被人民法院多次查封。该房屋无法办理不动产登记转移手续，双方签订的《房地产买卖合同》的合同目的无法实现，合同无法继续履行。原告要求被告退回定金，另购房屋，但被告拒绝退回。原告为了维护自身的合法权益，特依据我国法律的规定，向人民法院提起诉讼。原告翟月连为其诉请提供如下证据：1、房地产买卖合同复印件，证明原告、被告双方签订了房屋买卖合同，被告将位于惠州市××区淡水桥××屋光耀城××号房转让给原告，合同第十六条1约定，如非买卖双方个人人为因素导致的该物业无法正常交易完成或无法过户等，买卖双方均不违约，合同可以解除。2、收据、银行转账记录，证明原告于2018年6月16日签订合同当日支付了5万元定金，于2018年7月27日支付了23万元定金给被告，被告收到了原告支付的28万元定金，原告积极履行合同的事实。3、涉案房产证复印件，证明位于惠州市××区淡水桥××屋光耀城××号房屋的权属人为被告，被告于2018年7月27日才解除房产抵押登记的事实。4、银行按揭贷款审批信息复印件，证明原告于2018年6月20日向银行申请按揭贷款，银行于2018年6月26日审批通过，原告积极履行合同的事实。5、惠州市不动产权籍调查业务收发文呈办单、测绘服务及产品委托书、不动产权籍调查申请书，证明原告己于2018年7月27日申请涉案房屋转移登记前期调查，为房产过户做准备的事实。6、短信记录，证明不动产登记中心于2018年8月27日告知因涉案房产“位于抵押区”原因，无法办理权籍调查，无法办理过户手续，依法可解除合同。7、惠州市国土资源局惠阳区分局告知函复印件，证明惠州市国土资源局惠阳区分局于2018年9月27日出具惠阳国土资函[2018]1369号《关于惠阳区淡水桥背潘屋“光耀城”住宅小区用地情况的告知函》，告知原告涉案房屋的土地使用权多次抵押，并被人民法院多次查封，无法办理不动产登记转移手续，导致合同目的无法实现，依法可以解除合同。被告李俊岐辩称，被告认为双方应当继续履行合同，具体理由如下：一、原告诉请解除合同并无合同依据或法律依据，双方应当继续履行。(一）原告所谓《房地产买卖合同》合同目的无法实现是有失偏颇的，客观来讲，合同目的完全可以实现。1、目前房产过户的确存在阻碍，但涉案房产所属地块（惠阳区淡水镇桥背村潘屋34930平方米）已被广州市中级人民法院确认所有权归业主，抵押权人不享有抵押权；2、客观上是可以完成过户的，目前只是时间问题，并且双方并未约定过户时限要求，因此涉案《房地产买卖合同》并非根本无法实现合同目的；3、继续履行合同并不会导致原告的合同目的落空，也是符合原告经济利益的。(二）原告在赎楼前已经知道房产暂时无法办理过户，但仍然要求被告继续履行合同、办理赎楼手续，可见继续履行也是原告的真实意思表示。在被告2018年7月18日赎楼前，被告提出：要么等法院解封后再赎楼，届时再继续完成交易（期间原告可以住在涉案房产里），或者原告也可以选择不买；要么先赎楼、等法院解封后再办理权籍调查及产权过户。原告在明知暂时无法办理过户的情况下，仍然称很喜欢涉案房产，并要求被告继续履行合同，办理赎楼手续。(三）被告已经应原告要求已经完全履行了交付房屋及办理赎楼的主要交易义务，此时原告又要求解除合同，显然对被告是很不公平的。二、被告本身也是因为资金压力才选择卖房，为了赎楼，除原告所交28万定金之外被告还筹措了20余万才完成提前还款。现在原告要求退还定金，实际情况下被告真的没有履行能力。三、房屋已经完成了赎楼及交付，原告也已经实际使用、占有该房屋，如原告现在选择不买是否其违约在先？如果原告选择继续交易，被告方为消除原告顾虑，完全可以另行提供履约承诺或者担保。被告为其辩称提供如下证据：1、不动产登记结果，证明签订房屋买卖合同时，被告并不知晓所属土地被开发商违法设定抵押。2、（2018）粤01民撤4号民事判决书，证明涉案房产所属地块（惠阳区淡水镇桥背村潘屋34930平方米）已被广州市中级人民法院确认所有权归业主，粤财信托公司不享有抵押权；涉案房产客观上是可以完成过户的，原被告双方签订的房屋买卖合同目的完全可以实现。3、录音，证明原告最迟已于2018年6月21日己经知道土地被抵押，而且被告也是从原告处得知的。4、微信聊天截图，5、通话记录，6、还款截图；证明在被告2018年7月18日赎楼前，被告提出：要么等法院解封后再赎楼，届时再继续完成交易（期间原告可以住在涉案房产里），或者原告也可以选择不买；要么先赎楼、等法院解封后冉办理权籍调査及产权过户。原告在明知暂时无法办理过户的情况下，仍然要求被告继续履行合同，办理赎楼手续被告己经应原告要求履行了主要义务(交付房屋以及办理赎楼），此时原告又要求解除合同，明显有违诚实信用及公平原则。7、广东省商品房买卖合同，证明被告于2009年6月5日与惠州众望光耀城房地产有限公司签订购房合同，一手取得涉案房产所有权。8、中国建设银行个人贷款结清证明，9、个人住房（商业用房）借款合同，证明被告为履行与原告的房屋买卖合同已进行赎楼。10、土地抵押登记一览表，证明涉案房产完全可以实现过户：（1)包括被告在内的业主对涉案房产所属土地[权证号:惠阳国用(2007)第0101892号]享有排他的使用权，本案房产的过户本质上是可以实现的；（2)目前仅是因确权法律文书尚未生效而无法解除现存的违规抵押，但其不构成“房屋买卖合同”合同目的无法实现的情形。11、查封土地登记表，经过业主代表提出执行异议，法院己于2018年10月26日已经解除了对涉案房产所属土地使用权的查封，足以证明业主对该土地使用权是享有排他权的，亦足以证明房产是可以实现过户的。经质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。关于原告提供的4号证据，是原告向银行申请贷款并获批准的事实，是其履行合同的表现，但该证据无原件核对，本院不予确认。而原告对被告提供的证据除证据1不动产登记结果无异议外，其他证据均有异议。因被告提供的2号证据与本案争议没有依附性、关联性，本院不予采纳；被告提供的3、4、5、6号证据，是其单方取得，内容不能代替合同的约定，在关联性方面本院不予确认。对被告补充提供的7、8号证据，因其内容为行政机关所提供，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月16日，原、被告双方签订编号为2001417号《房地产买卖合同》，约定：被告将其名下位于惠州市××区淡水桥××屋光耀城××号房的房产（房屋建筑面积为176.73平方米，房产证号：粤房地权证惠州字第××号）以成交价280万元转让给原告。以上合同还约定了付款方式、违约责任等，并特别注明“如因非买卖双方个人为因素如政府、银行相关部门的法律法规、政策等导致该物业无法正常交易完成或无法过户等则买卖双方不属违约，原定金原额退回。”《房地产买卖合同》签订后，原告依约于合同签订当日向被告支付了购房定金人民币5万元。双方亦于2018年6月20日向银行递交资料申请按揭贷款。原告的贷款申请于2018年6月26日经银行审批通过。2018年7月27日，原告向被告支付了第二笔定金23万元。同日，原告向惠州市××区不动产登记中心申请存量房（二手房）转移登记前期不动产权籍调查，惠州市××区不动产登记中心于2018年8月27日通过短信告知原告申请的不动产权籍调查业务因“位于抵押区”原因退件。2018年9月27日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资函[2018]1369号《关于惠阳区淡水桥背潘屋“光耀城”住宅小区用地情况的告知函》，告知原告涉案房屋的土地使用权多次抵押，并被人民法院多次查封，该房屋无法办理不动产登记转移手续。关于被告以涉案房产的预售情况、所属地块抵押情况与本案有利害关系为由，申请追加惠州众望光耀城房地产有限公司为本案第三人。因原、被告签订的房地产买卖合同和被告与惠州众望光耀城房地产有限公司的房产买卖合同是各自独立合同，根据合同相对性原则，在关联性方面，不存在合同的依附性；同时，被告在法庭辩论终结后提出追加第三人参加诉讼的申请，不符合民事诉讼法的程序规定。为此，被告申请追加第三人，理由不成立，不予准许。关于被告以涉案房地产不能过户办证的原因是开发商非法将土地抵押他人所导致，本案审理需等待另案处理结果为依据为由，申请中止审理。本案属合同纠纷，当事人享有自由处分民事权利和诉讼权利；同时根据合同法的规定，合同当事人还享有契约自由的权利。故，原告提出解除合同的诉讼请求无需以另案处理结果为依据。本案不存在中止审理的情形，被告申请中止本案审理，没有事实和法律依据，不予采纳。本院认为，原告翟月连与被告李俊岐签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。房地产买卖合同签订后，被告将房产交付使用；原告亦按合同约定支付了购房定金，并已会同被告方到银行办理房产抵押按揭手续。双方当事人均积极履行合同，无证据证明双方当事人有违约行为。现有证据表明，涉案房产确已办证在被告名下，但因开发商前期抵押土地贷款等行为引发诉讼，造成涉案土地被抵押、查封，导致不能办理房地产过户手续，究其根源确属现行房地产登记政策调整所影响，属不可归责于当事人双方的事由导致合同不能全面履行，有惠州市不动产权籍调查业务收发文呈办单、测绘服务及产品委托书、不动产权籍调查申请书、《关于惠阳区淡水桥背潘屋“光耀城”住宅小区用地情况的告知函》等证据为证，本院予以确认。原告因所购房产不能办理过户登记，不能实现全面的合同权益，请求解除与被告签订的《房地产买卖合同》，返还财产，依法有据，理由正当，本院予以支持。原告主张被告支付按中国人民银行同期同类贷款利率计算的已付购房款利息，虽原告未明示计算利息的开始时间，但根据在案证据，已足以认定原告购房款自支付之日起被占用的事实，故被告应支付相应占用费，原告主张购房款被占用的利息，理由成立，本院予以采纳。本案中，在不能为房产买卖办理过户登记的情况下，被告要求继续履行合同的抗辩，违反契约自由的合同原则，也必然损害原告的正当权益，故其抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第九十四条第一款第（五）项，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十三条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告翟月连与被告李俊岐于2018年6月16日签订的编号为2001417号的《房地产买卖合同》。二、被告李俊岐应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性返还购房款280000元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年6月16日起计至款项付清之日止；以230000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年7月27日起计至款项付清之日止）。本案的诉讼费2750元，由原告翟月连负担1375元，由被告李俊岐负担1375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  马慧强二〇一八年十二月二十八日书记员  申 月