沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初3028号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行，住所地：沈阳市和平区中华路**，统一社会信用代码：91210102940648034D。负责人：刘海龙，该行行长。委托诉讼代理人：赵人伟，男，1961年9月25日出生，汉族，该行工作人员，住沈阳市和平区被告：朱维良，男，1974年3月17日出生汉族，住沈阳市铁**。被告：王艳玲，女，1977年2月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：恒大长基（沈阳）置业有限公司，住，住所地：沈阳市于洪区南阳湖街**门），统一社会信用代码：91210100793175977U。法定代表人：梁伟康，系该公司董事长。委托诉讼代理人:解华，女，1979年3月29日出生，汉族，该公司法务，住沈阳市大**。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告朱维良、王艳玲、恒大长基（沈阳）置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行委托诉讼代理人赵人伟、被告恒大长基（沈阳）置业有限公司委托诉讼代理人解华到庭参加诉讼。被告朱维良、王艳玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年1月11日签订的《个人住房借款合同》；2、被告偿还原告借款本金537,990.93元，利息、罚息合计12,932.13元，总计550,923.06元（以上本金及利息、罚息截止日为2017年12月13日，具体偿还金额以全部贷款清偿之日止所产生的利息为准）；3、原告对被告名下位于沈阳市于洪区，建筑面积为181.42平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4、被告恒大长基（沈阳）置业有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担保证责任；5、请求法院判令三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、2013年1月11日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告朱维良、王艳玲、担保人恒大长基（沈阳）置业有限公司签订《个人住房借款合同》，合同约定，被告向原告借款人民币620,000.00元，用于购买位于沈阳市于洪区住宅，建筑面积为181.42平方米，贷款期限为20年，即从2013年01月11日始至2033年01月11日止。合同约定借款申请人未按各具体合同约定按时足额偿还贷款的，原告（贷款人）有权对其未偿还的贷款本金按日在各具体合同执行利率水平上加收执行贷款利率的水平上浮50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。2、被告朱维良、王艳玲以登记在其名下的位于沈阳市于洪区.42平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。2013年01月18日被告按约定到登记机关为该房产办理了房屋预告登记证明，房屋预告登记证明权利人为原告。3、贷款发放后被告前期尚能按期偿还借款本息，但从2017年7月24日起未按期足额偿还原告借款本息，截至2017年12月13日，被告尚拖欠贷款应还的本金额537,990.93元，利息、罚息合计12,932.13元，总计550,923.06元未还。原告认为，原、被告之间的借款合同合法有效，且原告已进行了实际履行。被告无故拖欠贷款本息已经构成违约，应承担违约责任，原告根据借款合同第十七条第3款之约定有权解除该借款合同。被告向原告提供的抵押担保符合法律规定，合法有效，原告享有对抵押物的优先受偿权。因此，根据《合同法》、《物权法》、《担保法》等法律规定，请求法院支持原告全部诉讼请求，以保护原告的合法利益。被告朱维良、王艳玲未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。被告恒大长基（沈阳）置业有限公司辩称，不同意承担连带保证责任。我公司作为开发商在预购商品房抵押贷款中包括两个不同阶段的两种不同担保方式。抵押贷款房屋取得至借款合同生效之日起至他项权利抵押登记手续办妥，交付本案原告，取得房屋他项权证为止。我公司对被告一的借款承担的是阶段性连带保证责任。因为连带保证的阶段性约定并非是对保证期限的约定，而是对我公司与本案原告银行之间所签订保证合同所负的解除条件。按照我国合同法第四十五条一款、第二款的约定，因为我公司作为开发商承担的仅是房屋开发阶段的保证担保，我公司将第一被告所购的商品房如期竣工进行了竣工验收备案登记，按期交房并办理了房初始登记，依约通知了被告一，自行办理房屋产权登记手续的，即视为我公司已经履行了作为开发商应尽的全部合同义务。原告阶段性担保现已转换为正式的房屋抵押担保的条件已经成就，即我公司与原告之间的保证合同解除条件已经成就。我公司连带保证责任应当终止，本案被告一在无正当理由情况下不予配合并拖延办理房屋产权证及他项权证的属于合同法第四十五第二款所规定的情形。应当视为我公司与原告之间所签订借款保证合同解除条件已经成就，因此我公司不应再承担连带保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2013年1月11日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行（贷款人）与被告朱维良、王艳玲（借款人）、恒大长基（沈阳）置业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定借款金额620,000元，借款期限为240个月，即自2013年1月11日至2033年1月11日止；借款用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积181.42平方米的房产；贷款利率为月浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%；贷款采用等额本息还款方法,在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息合计为人民币4883.44元；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。还款方式为等额本息还款方法。合同同时约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担。本合同项下担保方式为保证和抵押。抵押人以其购买的位于沈阳市于洪区，建筑面积181.42平方米的房产为该笔贷款进行抵押担保。保证人为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2.2013年1月18日，被告朱维良、王艳玲按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为原告。3.借款合同签订后，原告如约发放贷款。贷款生成后，被告朱维良、王艳玲前期尚能按期偿还借款本息，但从2017年7月24日起未按期足额偿还原告借款本息。截至2017年12月13日，被告朱维良、王艳玲尚拖欠贷款本金537990.93元，利息12534.92元、罚息397.21元未还，故原告诉至法院。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证书、贷款账户基本信息表等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告朱维良、王艳玲经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告朱维良、王艳玲、恒大长基（沈阳）置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告朱维良、王艳玲未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告朱维良、王艳玲从2017年7月24日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告朱维良、王艳玲抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳润汇房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告恒大长基（沈阳）置业有限公司作为借款的保证人，主债务人朱维良、王艳玲未履行还款义务，原告有权要求被告恒大长基（沈阳）置业有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行与被告朱维良、王艳玲、恒大长基（沈阳）置业有限公司于2013年1月11日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告朱维良、王艳玲于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行借款本金537990.93元，利息12534.92、罚息397.21元（以上本金、利息的计算截止至2017年12月13日）；并自2017年12月14日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行利息、罚息至本判决实际偿还之日止；三、被告恒大长基（沈阳）置业有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告朱维良、王艳玲应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告朱维良、王艳玲追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳沈中支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9309元，由被告朱维良、王艳玲、恒大长基（沈阳）置业有限公司负担；公告费660元，由被告朱维良、王艳玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 臧  宁人民陪审员 刘 玉 洁人民陪审员 董 秀 坤二〇一八年十二月十二日书 记 员 宇文思宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。