四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初6270号 原告：张兵，男，1974年8月13日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告：冯小燕，女，1975年6月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 二原告共同委托诉讼代理人：青桂平，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：成商集团南充商业有限公司，住所地：四川省南充市顺庆区模范街140号。 法定代表人：何小波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何**军，四川泰宇律师事务所律师。 原告张兵、冯小燕与被告成商集团南充商业有限公司（以下简称成商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告张兵、冯小燕及其委托诉讼代理人青桂平与被告成商公司的委托诉讼代理人何**军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张兵、冯小燕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》；2.判令被告返还原告购房总款543003元及资金占用利息，利息计算方式：自交款之日起，按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算；3.判令被告赔偿损失（按照2015年与2018年房屋的差价计算）；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月1日，原告与被告签订《存量房买卖合同》，约定被告将其所有的位于南充市顺庆区模范街140号第3层3191号房屋出售给原告，甲、乙双方于2015年11月30日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续。当天，原告与被告签订《存量房买卖合同补充协议》，约定购房款总价为面积15.35㎡*单价35374.85元，扣减排号优惠30000元、天天金优惠款6000元、付款方式优惠35489元、开盘优惠4715元、按时签约优惠4668元，并抵扣出卖人一次性支付买受人所购商铺的前三年使用权收益110911元（商铺租金，从2015年3月起算）后，由原告一次性支付商铺成交总价351220元。买受人已支付的订金20000元转为购房款，买受人于签订合同当日还应向出卖人支付购房款351220元（含订金）。据此约定，如加上前述各种优惠，原告的购房款应为543003元。合同签订后，原告如约履行了付款义务，原告多次找到被告以及顺庆区政府主管部门上访，被告明确告知无法办理产权过户手续，原告与被告买卖房屋的目的根本无法实现。 成商公司辩称，合同确实无法继续履行，商场商位的分户产权是政府房管部门不予办理，只办理了总产权，同意解除合同。成商公司在销售中给予的优惠是一种销售策略，优惠金额不能计入房款，应按照实际交付的购房款351220元返还，并同意按照银行同期利率计算利息。现在商铺价格在房产市场中处于下降状态，张兵、冯小燕不存在实际损失。 本院经审理认定事实如下：2015年5月1日，张兵、冯小燕（甲方）与成商公司（乙方）签订《存量房买卖合同》《补充协议》。双方在《存量房买卖合同》中约定，甲方购买乙方所有的位于南充市顺庆区模范街140号第三层3191号房屋，建筑面积15.35㎡，房屋的成交价格为351220元，甲、乙双方于2015年11月30日前到房管部门办理该房屋产权交易过户手续。双方在《补充协议》约定，合同约定的商铺的成交价格为抵减了商铺前3年返租租金的价格，商铺的实际成交单价为22880.78元（元/平方米），买受人不得再主张商铺前3年返租租金。买受人所购商铺的成交总价为351220元，其中扣减了排号优惠30000元、天天金优惠款6000元、付款方式优惠房款35489元、开盘优惠4715元、抵扣出卖人一次性支付买受人所购买商铺的前三年使用权收益110911元（商铺租金，从2015年3月起算）、按时签约优惠4668元。买受人签订合同且按约支付房款后六个月内，出卖人办理产权分户，为买受人办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 根据双方当事人的前述约定，在抵扣前三年使用权收益110911元后，张兵、冯小燕需支付购房款351220元。签订合同当天，张兵、冯小燕刷卡支付成商公司311220元，加上原预交的订金40000元，共计351220元。 另查明，张兵、冯小燕（委托方）与南充军帆商场管理有限责任公司（受托方，以下简称军帆公司）、成商公司（担保方）于2015年5月1日签订《委托经营管理合同》。该合同约定，张兵、冯小燕将其购买的案涉商铺委托军帆公司经营管理。委托经营管理期限为20年，自2015年3月10日至2035年3月10日，前三年（2015年3月10日至2018年3月10日）租金共计110911元，一次性支付，张兵、冯小燕直接从应支付成商公司的购房款中抵扣，军帆公司与成商公司自行结算。 本院认为，张兵、冯小燕与成商公司签订的《存量房买卖合同》《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，双方当事人均同意解除《存量房买卖合同》《补充协议》，本院对张兵、冯小燕主张解除该两份合同的诉讼请求予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”张兵、冯小燕主张返还购房款并支付资金占用利息，但成商公司同意按实际收取的购房款返还并支付利息。双方当事人订立合同时，在抵扣成商公司一次性支付张兵、冯小燕所购买商铺的前三年使用权收益110911元后，张兵、冯小燕支付351220元，房屋实际成交总价为462131元。因自双方签订合同时间即2015年5月1起至2018年3月10日止的时间是1044天，按照三年收益110911元（从2015年3月10日起算）的标准，可计算出该时间段的租金收益约为105648.8元（1044天/1096天*110911元）。其次，张兵、冯小燕作为买受人履行了购房款支付义务，成商公司作为出卖人将房屋以双方当事人与军帆公司另行签订委托经营合同的方式交付。根据合同性质及履行情况，双方协议解除合同后，张兵、冯小燕占有使用案涉房屋期间的租金收益归二人所有，成商公司占有使用购房款期间的收益归成商公司所有，双方对所得收益互不返还。故，本院对张兵、冯小燕主张返还购房款的诉讼请求予以支持。张兵、冯小燕要求成商公司将在订立合同时给予的排号优惠等金额共计80872元返还，因数种优惠是成商公司的一种经营手段，二原告未实际支付，故成商公司应返还的购房款是456868.8元。 案件审理过程中，张兵、冯小燕未对其所受损失提交证据予以证明，且双方履行合同期间，对占用彼此房屋、资金所得收益归各自所有。其次，若双方合同解除后，成商公司不履行返还购房款的义务，应支付张兵、冯小燕资金占用利息，利息计算方式：以购房款456868.8元为基数，按年利率6%计算至返还购房款之日止，故对张兵、冯小燕主张成商公司赔偿损失、支付资金占用利息的诉讼请求，在前述范围内予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下： 一、原告张兵、冯小燕与被告成商集团南充商业有限公司于2015年5月1日签订的《存量房买卖合同》《补充协议》于本判决生效之日解除； 二、被告成商集团南充商业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张兵、冯小燕购房款456868.8元； 三、若被告成商集团南充商业有限公司未履行上述第二项义务，被告成商集团南充商业有限公司支付原告张兵、冯小燕资金占用利息，利息计算方式：以456868.8元为基数，自本判决确定的给付之日起按年利率6%计算至购房款实际返还之日止； 四、驳回原告张兵、冯小燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9230元，由原告张兵、冯小燕负担1465元，由被告成商集团南充商业有限公司负担7765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  张琳琳 人民陪审员  罗 平 人民陪审员  王显波 二〇一八年十二月十日 书 记 员  杨惠婷