浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终9138号 上诉人（原审原告）：丁守梅，女，1975年1月12日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人：沈靖、丁佳丽，浙江法君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江清源房地产开发有限公司,住所地：杭州市富阳区银湖街道梓树村直坞地块。 法定代表人：李晓冬，总经理。 委托代理人：蒋浩，浙江恩波律师事务所律师。 上诉人丁守梅与被上诉人浙江清源房地产开发有限公司（以下简称清源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初6590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：1.2016年7月18日，出卖人清源公司与买受人丁守梅签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：买受人购买的商品房为杭州市富阳区××街道××路××号××翡翠谷23幢2号的房屋；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米15391.98元，总价款4500000元。该合同第十六条关于产权登记的约定：出卖人负责办理土地使用权证初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付按已付房价款万分之一的违约金。合同第十八条约定：商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于附件六。买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务……。 2.合同签订后，丁守梅依约向清源公司支付房款。 3.清源公司逾期向丁守梅交房。2018年7月11日，清源公司（甲方）与丁守梅（乙方）签订《协议书》。协议载明：“鉴于甲乙双方于2016年7月18日签订的乙方购买甲方开发的五韵峰花苑（西区）翡翠谷23幢2号《商品房买卖合同》，经双方友好协商，就翡翠谷23幢2号房屋质量、延期交房、赔付等所有事项处理达成协议如下，共同遵照执行：1.因甲方延期交房等问题，甲方同意一次性补偿乙方人民币357750元。赔付后，乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任。2.乙方自行负责本房屋的内墙空鼓，自行负责西面外墙（尤其室外楼梯交接部位）渗漏等维修工作，并且乙方不追究《购房合同》地下层建筑平面附图与施工图不符等问题，甲方同意赔偿乙方人民币100000元。以上合计赔偿款457750元，在本协议签订后十日内支付。赔付后，乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任。……。” 协议签订后，清源公司已向丁守梅支付赔偿款。 丁守梅的诉讼请求为：1.清源公司立即向丁守梅交付房屋的土地、房屋权属证书，并支付从2017年3月31日起至实际交付日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金（暂算至2018年8月24日止，按已付房款4500000元每日万分之一计算，暂计229950元）；2.清源公司对房屋质量问题进行积极维修整改；3.案件受理费由清源公司负担。诉讼中，丁守梅变更第一项诉讼请求为：清源公司支付丁守梅自2017年3月31日起至2018年9月19日止的逾期交付土地、房屋权属证书违约金241650元。 原审法院认为：丁守梅与清源公司于2016年7月18日签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，主体适格且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。 2018年7月11日，因清源公司逾期交付以及房屋存在质量问题，丁守梅与清源公司签订《协议书》。该协议系双方当事人的真实意思表示，主体适格且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点在于协议约定延期交房等问题的补偿是否包括本案所涉的逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任问题、房屋质量问题。 关于该争议焦点，首先，协议中“房屋质量、延期交房、赔付等所有事项”，虽未明确包括逾期交付土地、房屋权属证书的违约金问题，但“赔付等所有事项”显然未排除逾期交证违约金问题；其次，“乙方自行负责本房屋的内墙空鼓，自行负责西面外墙（尤其室外楼梯交接部位）渗漏等维修工作”，若丁守梅只负责内墙空鼓和西面外墙渗漏的维修工作，协议中就不应该出现“等”字，而应该明确其他交房时的质量问题不包含在本协议内；第三，协议中两次出现“乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任”。丁守梅认为该条款因限制了丁守梅维权而无效。原审法院认为，若房屋主体结构确属不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，该条款不能限制丁守梅依法请求解除合同和赔偿损失；若保修期内房屋出现了协议签订后的其他质量问题，清源公司亦认为应按合同约定承担修复责任。案涉房屋已交付且现已办理产权登记。虽然条款中出现了“任何”，但现实的问题也就协议未明确约定的逾期交证违约责任。故该条款未限制或排除原告的主要权利。退一步说，且该条款并非格式条款，丁守梅不能以排除其主要权利为由要求确认条款无效。 综上，本院认为，丁守梅和清源公司签订协议，约定由丁守梅自行对交房时存在的质量问题进行修复，且协议排除了丁守梅要求清源公司支付逾期交证违约金的权利。故丁守梅的诉请，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回丁守梅的诉讼请求。 案件受理费4749元，减半收取2374.5元，由丁守梅负担；申请费1705元，由丁守梅负担。 宣判后，丁守梅不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为2018年7月11日签署的协议书“赔付等所有事项”未排除逾期交证违约金，因而一审法院认为协议排除了丁守梅要求清源公司支付逾期交证违约金的权利，丁守梅认为一审法院认定事实错误，理由如下：1、丁守梅与清源公司签署的商品房买卖合同对逾期交房违约金和逾期交证违约金分别进行了具体约定，违约金的计算标准清楚，计算方式明确，如果协议书补充款中包含逾期交证的违约金，双方应当在协议书中明确约定。未在协议书中明确约定，就应当视为协议双方未就该部分违约金进行协商一致。2、协议书中约定的延期交房的补偿款仅仅为357750元，仅为按照商品房买卖合同关于逾期交房违约金约定计算数额572625元的六成，而逾期交证的违约金按照约定计算为241650元，两个违约金相加为814275元，从违约金数额的显著差距看，协议书中不可能包含逾期交证的违约金。3、协议书中关于“赔付等所有事项”、“赔付后，乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任”等约定，严重限制了丁守梅的合法权益，不当缩减了清源公司约定和法定应承担的义务，属无效约定。同时庭审中清源公司代理人当庭表示尽管签署了协议书，清源公司还是需要履行维保义务，也说明了清源公司自己也认为协议书中的该约定属于无效约定。4、一审法院在该案认定中逻辑严重混乱，互相矛盾。一边说“乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任”的约定不能限制丁守梅请求解除合同和赔偿损失，一边说“赔付等所有事项”未排除逾期交证的违约金，一边又说“虽然条款中出现了‘任何’，但现实的问题也就是协议未明确约定的逾期交证违约责任”，首先，丁守梅不知此句话为何意，丁守梅只能暂理解为“任何”就是“逾期交证违约责任”，什么时候“等”、“任何”的文字含义的外延变得如何狭隘，狭隘的仅仅等同于本案中的逾期交证违约金，清源公司的欲盖弥彰——妄图以“等”、“任何”的文字表述恶意逃避承担逾期交证的违约责任的司马昭之心可见一斑。既然“等”、“任何”的文字含义在本案中并未其本身含义，那么就应当认为没有任何意义。二、一审法院认为协议书系双方真实意思表示的事实认定错误，同时依照合同法六十条驳回丁守梅的诉请，显然对法律的理解和适用存在错误。签署协议书时清源公司恶意隐瞒应当赔付丁守梅逾期交证违约金的事实，妄图以“等所有事项”、“赔付后，乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任”等约定，让丁守梅签署含有上述内容的协议书以达到不支付逾期交证违约金的目的，显然违反了合同法的诚实守信原则。在实践中，很多房屋买受人并非法律专业人事，对商品房买卖合同也未进行仔细研读，往往会忽略逾期交证的违约金。而房产公司，商品房买卖合同是其拟定和提供，其拥有法律顾问对商品房买卖合同进行仔细研究，对房产公司违约行为根据合同约定需要承担何种违约责任了然于胸，因此存在不少房产公司企图隐瞒存在逾期交证的违约金的方式让买受人签署协议书，以这种方式蒙混过关，该等行为应当予以司法纠正，让房产公司在进行和解时进行主动地释明，以保证平等、公证，签署协议为双方真实意愿的表示。三、一审法院认为：“若丁守梅只负责内墙空鼓和西面外墙渗漏的维修工作，协议书中就不应该出现‘等’字，而应该明确其他交房时的质量问题不包括在本协议内”，该部分事实认定错误。按照法院此处的逻辑理解，协议书对于“内墙空鼓和西面外墙渗漏，购房合同中的地下层建筑平面附图与施工图不符”的描述没有任何意义，因为“等”字均能涵盖，这显然与事实不符。丁守梅认为，协议书中对于赔偿款所对应的房屋质量问题具体明确，因此协议书赔偿款项不包含本案诉请的房屋质量问题。四、丁守梅认为：清源公司应当依据合同约定支付逾期交证的违约金。1、逾期交房违约金与逾期交证违约金均是基于商品房买卖合同约定而产生，两者天然存在关联，但是该等关联无法推导出承担了逾期交房违约金就无须承担逾期交证违约金这个结论。2、丁守梅与清源公司在签订合同时协商一致在商品房买卖合同中对逾期交证违约责任承担进行了具体明确约定，系对清源公司按约交付权属证书的敦促，对逾期交付权属证书的惩罚，同时清源公司对逾期交证违约行为应当承担法律后果是可预期、可接受的，清源公司理应根据合同约定承担逾期交证违约金。如果因为承担了逾期交房违约责任视为承担了逾期交证的违约责任，那么清源公司交房后迟迟不交证的恶劣违约行为就没有任何手段可以制约。3、最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条明确规定了：因出卖人原因导致买受人逾期未取得权属证书的，出卖人应承担违约责任。因此本案中清源公司应当依据合同约定支付丁守梅逾期交证的违约金。4、清源公司因违反合同约定承担违约责任，不以丁守梅是否产生实际损失为前提，因此认为清源公司逾期交证，丁守梅未产生损失而不承担违约责任的说法是站不住脚的。更何况，因清源公司逾期交证，丁守梅损失重大。五、一审法院认为：“等所有事项”、“赔付后，乙方不得以任何理由追究甲方的任何违约责任”等约定并非格式条款，丁守梅认为该认定错误且与本案事实不符。本案协议书由清源公司拟定并提供，上述条款清源公司并未与丁守梅进行磋商。同时据丁守梅了解，清源公司与其他第三人签署的协议也均是由清源公司提供和拟定，也均含有上述条款。上述条款就是格式条款，丁守梅有权确认该条款无效。六、一审判决第2页最后“丁守梅在庭审中补充陈述：清源公司于2018年9月12日向丁守梅交付土地、房屋权属所需证书”的表述与事实情况不符。庭审中，丁守梅阐述清源公司的交证时间为2018年9月19日，清源公司予以认可，不存在丁守梅补充陈述交证时间为2018年9月12日的情况。综上，请求撤销原审判决，改判支持丁守梅一审诉请，并由清源公司承担本案一审、二审诉讼费用。 针对丁守梅的上诉，清源公司发表答辩意见称：1、案涉协议不存在格式条款，不是不可协商的条款；2、协议书的内容包括当时已经出现的违约情况及可以合理预期的违约情况，当时逾期交房的事实已经发生，逾期办证的事实也已经发生。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，双方当事人就合同履行中的事项签订的协议书，既无证据证明清源公司系为重复使用而预先拟定，也难以认定该协议书中存在签订时未与丁守梅协商的条款，故丁守梅关于本案协议书中存在格式条款，并进而主张格式条款无效的请求，本院不予支持。 双方当事人对协议书约定的内容产生争议，即协议书中约定的“等所有事项”是否包含清源公司逾期交付土地、房屋权属证书的情形。就此问题，本院认为，应结合双方协议所使用的词句以及协议签订的过程综合认定。首先，案涉协议书使用了“就翡翠谷23幢2号房屋质量、延期交房、赔付等所有事项”，显应认定该条款为不完全列举，还包括房屋质量、延期交房、赔付问题以外的事项；其次，案涉协议书签订时，逾期交付土地、房屋权属证书的情形已客观存在。综合以上两点，本院认为将逾期交付土地、房屋权属证书涵盖于双方签订的协议书之内更为合理。二审中经双方当事人确认，案涉土地、房屋权属证书已于2018年9月19日交付，距离双方签订协议书的2018年7月11日共计两个月零九天，尚在合理期限内，不存在丁守梅所称清源公司交房后迟迟不交证的恶劣违约行为。 综上，丁守梅的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4749元，由上诉人丁守梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十二月二十四日 书记员  徐森燕