成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初3697号 原告：成都全熙物业管理有限公司，住所地成都市新都区新繁镇正西街121、123号1层。 法定代表人：叶树根。 委托诉讼代理人：鲁小莉，成都市新都区新繁法律服务所法律工作者，代理权限特别授权代理。 被告：唐其兵，男，1977年8月25日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：曾小春，四川明炬（遂宁）律师事务所律师，代理权限一般授权代理。 原告成都全熙物业管理有限公司（以下简称全熙公司）与被告唐其兵租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告全熙公司的委托诉讼代理人鲁小莉、被告唐其兵的委托诉讼代理人曾小春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告全熙公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令唐其兵立即支付全熙公司租金845000元；2．判令唐其兵支付全熙公司资金利息，以845000元为基数，按月利率1.2%从2017年6月30日计算至实际付清之日止，暂计算至起诉之日为101400元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，全熙公司与唐其兵签订《租赁合同》，唐其兵租赁全熙公司位于成都市新都区新繁镇正西街2号附1-6号1栋4层房屋，用于与合伙人唐杰共同经营嘉美影城。唐其兵长期拖欠全熙公司租金，2017年10月28日，经原、被告双方结算租金及资金利息，唐其兵与唐杰共欠全熙公司租金及资金利息共计1690000元，唐其兵、唐杰二人各自承担845000元，唐其兵向全熙公司出具欠条，承诺从2018年3月起每月按时支付30000元，但唐其兵至今分文未付。全熙公司为维护自身的合法权益，遂诉至本院，请求判准其诉讼请求。 被告唐其兵辩称，原、被告签订五楼（顶层）房屋的《租赁合同》，全熙公司将五楼1000平方米的房屋出租给唐其兵改建为数字电影院，并保证该房屋无产权纠纷，但全熙公司并未出示房屋产权证明。另外，唐其兵按约全额出资并负责五楼改建加高施工，叶树根负责办理改建加高手续，但该五楼建筑物被政府及其主管部门认定为临时搭建的违章建筑，该建筑物被政府强制拆除，全熙公司客观上无法在一审法庭辩论终结前取得政府主管部门的改建批准手续，故五楼（顶层）房屋的《租赁合同》无效，全熙公司无权收取五楼租金，已收取的五楼保证金及第一年租金合计126000元应当返还或从欠付的四楼租金总额中扣减；原、被告之间的租赁合同实际于2016年11月25日终止，全熙公司诉状自认唐其兵拖欠从2015年6月24日至2016年12月30日租金，故2015年6月24日以前以及2016年11月25日以后相应租金数额，应从全熙公司主张的欠付租金总额中予以扣减；本案并非民间借贷纠纷，全熙公司主张的利息实质是违约金，按全熙公司主张的利率计算违约金（利息）数额奇高，请求人民法院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以调整；全熙公司无法取得合法的五楼改建手续，导致五楼放映厅被政府强制拆除，唐其兵损失严重，全熙公司乘人之危，拿出事先准备好的房租欠条及附件强行要求唐其兵签字，否则全熙公司不允许唐其兵转让四楼电影院剩余设备，唐其兵违背真实意愿的情况下签字，且该欠条实质是结算协议，显失公平，以602700元利息代替违约金，并将此部分利息、租金一并按月利率1.2%重复计算利息，唐其兵对此不予认可；最后，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2013年，全熙公司作为甲方，唐其兵作为乙方，双方签订了《租赁合同》一份，约定甲方将位于成都市新都区新繁镇正西街与繁江大道交汇处的自持物业新都区新繁镇城市阳光1号楼第四层北半边1200平方米房屋（产权证载明的该房屋坐落于新都区新繁镇正西街2号附1-6号1栋4层1号）出租给乙方，租赁物性质属于商业；乙方租赁该物业作为经营电影院之用途，乙方应向有关部门申办合法有效的营业执照、税务登记证等相关的营业证照；该租赁物业合同期限为10年，从2013年7月1日至2013年10月31日为装修免租期。2013年11月1日-2023年10月31日为租赁期，甲方为乙方交付租赁房屋的时间为2013年6月28日；租金计算标准：第一年，租金36960元，租赁时间2013年11月1日-2014年10月31日，支付时间2013年10月16日前；第二年，租金403200元，支付时间2014年8月31日前；第三年，租金432000元，支付时间2015年8月31日前；第四年，租金460800元，支付时间2016年8月31日前；第五年，租金489600元，支付时间2017年8月31日前；第六年，租金518400元，支付时间2018年8月31日前；第一年的租金分两部分收取，第一部分签合同之日，第二部分乙方开业两个月之内，第一年优惠两个月的600平方米租金（如果乙方违约，乙方向甲方补足这两个月的租金），签约三日之内，支付保证金和第一次租金；保证金为100000元，保证金（不计利息）在合同终止后15日内退还。如因乙方经营产生相关费用未支付的，甲方可以从保证金里直接扣除（扣除保证金费用必须有乙方签字确认）；甲方应保证租赁物业的建筑质量、消防等相关验收合格手续，并提供相关资料给乙方办理相关的营业证件和证件年审；乙方迟延支付本合同约定的租金及费用，应按1000元/天向甲方支付违约金，乙方超过10日仍未足额支付租金及费用以及违约金的，甲方可以单方面终止合同。因不可抗拒力的因素或因政府政策性调整导致该物业不能正常使用，本合同不能正常履行的，双方互不承担相关责任；双方并对第七年至第十年租金及支付时间、支付方式、双方权利和义务、甲方违约责任、争议解决方式等事项进行了约定。2013年3月18日，全熙公司作为甲方，唐其兵作为乙方，双方又签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方房屋坐落于成都市新都区新繁镇繁江大道中段城市阳光，现将该房屋的顶层使用权出租给乙方，顶层建筑面积约1000平方米；该房屋顶层改建后用途为数字电影院；租赁期限自2013年6月1日至2023年6月1日止（因办手续延误导致无法开业，按实际开业时间开始计算租赁期）；该房屋顶层前五年每年租金为人民币96000元整，该房屋顶层后五年每年租金为人民币120000元整，租赁期间，出租方不得以任何理由任意调整租金；甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方定金人民币30000元，在房租付清后作为保证金；第一年租金自签订合同10天内由乙方支付给甲方，从第二年开始，每次提前一个月支付租金给甲方；甲方取得相关手续后，由乙方全额出资在该房屋的顶层再修建加高，施工过程中的一切安全责任由乙方承担；该房屋的顶层再修建加高的施工过程中，如出现有关的任何纠纷，由甲方出面负责解决（协调）；如该房屋的顶层再修建加高的申请办理事宜到房屋建成后所需办理的各种手续费及税费等均由甲方负责代办协调，如因甲方办理手续不全导致乙方无法进行施工而造成的经济损失，由甲方负责协调完善；乙方如拖欠租金，则每天按应缴租金的2倍交滞纳金，如拖欠租金达壹个月，则甲方有权单方终止合同或收回商铺，并有权拒绝返还保证金；双方并对甲、乙双方的权利和责任、维修养护的责任、合同终止及延期、违约责任等事项进行了约定。上述合同签订后，全熙公司将位于新都区新繁镇城市阳光1号楼第四层北半边房屋以及屋顶交给唐其兵使用，唐其兵缴纳了房屋以及屋顶的部分租金（含租赁屋顶的保证金30000元），唐其兵接收租赁物后，遂与唐杰等人共同在该屋顶违章修建房屋，二人并于2014年6月6日成立成都嘉美电影院有限公司从事经营活动，该公司法定代表人系唐杰。之后，唐其兵陆续拖欠应付房租。2016年10月25日，成都市新都区新繁镇人民政府向成都嘉美电影院有限公司发出《责令限期自行拆除通知书》，责令该公司于2016年11月28日前自行拆除新都区新繁镇繁江大道嘉美影城楼顶违规修建的房屋。2017年4月13日，成都市新都区规划管理局向成都嘉美电影院有限公司发出《限期拆除违法建设决定书》，载明“经查，你单位未经规划部门许可，擅自在新都区新繁镇繁江大道城市阳光1号楼顶修建房屋的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属违法建设。现责令你单位于2017年4月23日之前予以拆除。逾期未拆除的，本局将依法采取强制拆除措施”。后成都嘉美电影院有限公司未自行拆除，新都区新繁镇繁江大道城市阳光1号楼顶违法建设被强拆，成都嘉美电影院有限公司歇业。2017年10月27日，全熙公司工作人员以及唐其兵、唐杰对拖欠全熙公司的房租进行了结算，其核算明细载明“五楼从开业2014年6月24日开始计算房租：2014年6月24日-2015年6月23日9.6万元已经缴纳；2015年6月24日-2016年6月23日9.6万元；2016年6月24日-2016年12月30日4.8万元。四楼从2013年11月1日开始计算房租；一、2013年11月1日-2014年10月30日欠房租259600元；二、2014年11月1日-2015年10月30日欠房租403200元加电费50000元，已付143700元，还剩309500元；三、2015年11月1日-2016年10月30日欠房租432000元已经付款365000元，还剩67000元；四、2016年11月1日-2017年6月30日欠房租307200元。合计总共欠到房租1087300元。根据合同应该从2013年11月份开始应支付租金，截止到2017年10月28日未支付租金1087300元，由于承租方未能及时支付租金，避免产生违约金，承租方承诺给予利息，合计本金加利息1690000元（大写人民币壹佰陆拾玖万元整）。此数据经双方核算确定无误，真实有效，本人唐其兵签字确认”。同日，唐其兵向全熙公司出具欠条一份，载明“今欠到成都全熙物业管理有限公司2013年11月1日到2017年6月30日房租租金1690000元大写：人民币壹佰陆拾玖万元。由于我方困难，经协商此欠款将变为1420000元（此情况是我承诺准时支付租金，如未准时支付此款，欠款变为原来的1690000元），此欠款由唐其兵和唐杰主张承诺共同承担，一人承担一半。因2013年11月到2017年6月唐杰和唐其兵为合伙人所以共同承担。我唐其兵承诺从2018年3月份起每月按时支付3万元，支付两年到2020年2月28日之前付清此欠款，如未按时支付，剩余欠款将按1.2%月息收取利息，欠款从2017年6月30日开始计息，且所产生的利息应在当月支付，如未按时支付，全熙公司有权在签署地起诉我且起诉过程中产生的直接费用和间接费用都将由我负责。我唐杰承诺所欠款部分将最迟在2020年1月31日之前付清2017年6月30日之前的房租，如未按时支付，欠款将按1.2%月息收取利息，欠款从2017年6月30日开始计息，且所产生的利息应在当月支付，如未按时支付，全熙公司有权在签署地起诉我且起诉过程中产生的直接费用和间接费用都将由我负责。收款账户为叶树根，账号为55×××15开户行：中国建设银行彭州支行。承诺人唐其兵，日期：2017年10月28日，此欠条签署地址：新繁城市阳光1号四层成都嘉美影城办公室”。事后，唐其兵分文未付，全熙公司遂诉至本院，请求唐其兵立即支付租金及利息。 另查明，坐落于新都区新繁镇正西街2号附1-6号1栋1-4层房屋登记所有人系全熙公司。成都嘉美电影院有限公司歇业后，许海军、黄杰在此处注册登记了成都嘉鑫电影院有限公司从事经营。 上述事实，有原、被告的陈述，全熙公司提交的原、被告身份信息各一份、欠条和嘉美影城房屋租金核算明细各一份、成都嘉美电影院有限公司营业执照一份、《租赁合同》一份、《房屋租赁合同》一份、房屋所有权证一份、成都嘉鑫电影院有限公司企业信用信息公示报告一份、屋顶照片一份，唐其兵提交的收据一份、《租赁合同》一份、《房屋租赁合同》一份、《限期拆除违法建设决定书》一份、《责令限期自行拆除通知书》一份、成都嘉美影城电影院有限公司重大安全隐患消除工作推进情况图片一组以及本院依职权调取的《限期拆除违法建设决定书》一份、成都市公安局新都区分局新繁派出所对许海军、银小平、唐其兵、许明、唐杰的询问笔录各一份等证据予以证实，上列证据已经当庭审查核实，予以采信。 本院认为，全熙公司和唐其兵就位于成都市新都区新繁镇正西街2号附1-6号1栋部分房屋以及屋顶签订的《租赁合同》以及《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且全熙公司作为新都区新繁镇正西街2号附1-6号1栋房屋登记所有人，有权将该处四楼部分房屋以及屋顶出租，故上述合同合法有效，应受国家法律保护，双方均应按约履行各自的义务。唐其兵辩解称，全熙公司将屋顶的房屋出租给唐其兵，但未出示产权证明，涉及屋顶的租赁合同无效，全熙公司反驳称仅将屋顶使用权出租，不涉及房屋，从全熙公司提交的屋顶出租前的照片以及相关行政部门是责令成都嘉美电影院有限公司拆除违法建设，而不是责令房东全熙公司拆除违建、唐其兵和唐杰接受成都市公安局新都区分局新繁派出所工作人员询问时认可屋顶违法建设系成都嘉美电影院有限公司实际股东违章搭建的事实可知，该屋顶的违章建筑系唐其兵、唐杰等人违章搭建，全熙公司仅是将屋顶使用权1000平方米出租给唐其兵使用，该出租行为并不违反法律规定，应属有效，唐其兵的上述答辩意见，本院不予采纳。 合同履行中，全熙公司向唐其兵交付了租赁物，唐其兵将该租赁物作为成都嘉美电影院有限公司的经营场所，唐其兵、唐杰等人并在该屋顶违章修建房屋交予成都嘉美电影院有限公司使用。后该违法建设被强拆，成都嘉美电影院有限公司歇业。2017年10月27日、28日，全熙公司与唐其兵、唐杰对拖欠的租金进行了结算，二人并出具欠条，双方确认租金计算至2017年6月30日，后涉案租赁物已租赁给成都嘉鑫电影院有限公司使用，可见，全熙公司、唐其兵认可双方签订的《租赁合同》、《房屋租赁合同》于2017年6月30日后终止履行，双方结算形成的欠条以及嘉美影城房屋租金核算明细系双方真实意思表示，唐其兵辩解称，嘉美影城房屋租金核算明细以及欠条真实性无异议，但认为全熙公司乘人之危，以不签字不允许转让四楼电影院剩余设备要挟，唐其兵违背真实意思的情况下签字，且房屋租金核算明细以及欠条显失公平，全熙公司否认以言语要挟唐其兵，唐其兵也未举证予以证明。从本院查证的事实看，双方结算是在成都嘉美电影院有限公司办公室内进行，历时两日，拖欠的租金以及利息在2017年10月27日核算确定无误，次日唐其兵、唐杰出具的欠条，唐其兵应该是在考虑清楚的情况下签字，如果其被全熙公司胁迫，唐其兵有充分的时间、条件报案或寻求其他法律途径的帮助，且唐其兵在签署嘉美影城房屋租金核算明细以及欠条一年内未申请人民法院或仲裁机构予以变更或撤销，可见，原、被告已就唐其兵拖欠的租金以及该款资金损失如何处理达成一致意见，不存在胁迫或欺诈情形，唐其兵的该项答辩意见，本院不予采纳，嘉美影城房屋租金核算明细以及欠条应当作为处理本案的依据。 嘉美影城房屋租金核算明细以及欠条是否有失公平，唐其兵是否应当承担拖欠租金及利息给付责任的问题。首先，嘉美影城房屋租金核算明细，除载明所欠租金外，唐其兵自愿给予全熙公司资金占用利息损失，且利息按照拖欠的租金、《租赁合同》、《房屋租赁合同》载明的应缴纳时间以及年利率24%计算，并不违反法律规定，本院予以确认；其次，关于欠条，虽然双方经协商欠款变更为1420000元，但附唐其兵准时支付租金的条件，否则欠款变更为原来的1690000元，事后唐其兵分文未付，已构成违约，故依据唐其兵作出的承诺，针对唐其兵来说，其应给付全熙公司的租金及利息应为845000元以及后续利息；最后，虽然全熙公司起诉时，最后一笔款项的履行期限尚未届满，但《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”以及唐其兵承诺如未按时支付，全熙公司有权在签署地起诉唐其兵且起诉过程中产生的直接费用和间接费用都将由唐其兵负责，唐其兵出具欠条已一年，其至今分文未付，再次侵害了全熙公司的权益，唐其兵的行为有悖于诚实信用原则，全熙公司有理由相信唐其兵不能按其承诺的期限履行欠款的给付义务，故全熙公司要求唐其兵立即给付所欠租金以及合理利息的主张，本院予以支持。欠条载明的欠款金额的一半为845000元，其中欠租金543650元，2017年6月30日之前的利息301350元，唐其兵缴纳的屋顶保证金30000元，其中15000元应品迭其拖欠的租金（另15000元由唐杰享有），故唐其兵拖欠租金528650元，2017年6月30日之前的利息301350元。关于上款2017年6月30日后的利息，唐其兵出具欠条时承诺以845000元计算利息，其将利息301350元计入本金计算复息，法律不予保护，故该部分利息，应以528650元为基数，按月利率1.2%计算至欠款付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告唐其兵于本判决生效后十日内向原告成都全熙物业管理有限公司支付租金528650元以及利息（截止2017年6月30日前的利息301350元；之后利息，以528650元本金为基数，按月利率1.2%从2017年6月30日起计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）; 二、驳回原告成都全熙物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6632元，财产保全费5000元，合计11632元，由原告成都全熙物业管理有限公司负担632元，被告唐其兵负担11000元（此款原告成都全熙物业管理有限公司已垫付，被告唐其兵在履行上述给付义务时一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李舟 二〇一八年十二月三日 书记员  夏君