广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2203号 原告：中腾信金融信息服务（上海）有限公司，住所地上海市嘉定区嘉罗公路1661弄12号101室-11，统一社会信用代码：91310114091836195Q。 法定代表人：ZENGLIN，总经理。 委托诉讼代理人：黄伟明，上海德禾翰通律师事务所律师。 被告：黄翔，男，汉族，1980年12月10日出生，住广西北海市海城区。 原告中腾信金融信息服务（上海）有限公司与被告黄翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟明到庭参加诉讼。被告黄翔经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、请求被告向原告返还人民币321600元；2、请求被告向原告支付违约金73031.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告将其房屋出租给原告，租赁期限为3年，被告应于2017年4月1日交付房屋，第一年的月租金为24343.8元，租金以12个月为一支付期，保证金为48687.6元。该合同签订当日，原告向被告支付了定金20000元，又于2017年3月29日支付了第一期(12个月）租金292125.6元以及保证金48687.6元；三项合计360813.2元。因被告无法交付房屋，导致合同无法履行。 2017年5月22日，原、被告签订了《房屋租赁合同》之解除协议一份，约定解除2017年3月23日签署的《房屋租赁合同》，被告向原告返还全部款项360813.2元，被告支付利息损失25200元，原告同意被告分期付款，被告违约支付违约金73031.4元等内容。该解除协议签订后，被告向原告履行了第一期的返还义务，即向原告返还了64413.2元。此后，被告未按解除协议的约定履行义务。 2017年10月13日原告向北海市海城区人民法院申请了支付令，法院作出了（2017)桂0502民督28号支付令，但因无法送达被告，法院裁定终结该督促程序。因被告拒不履行合同义务，原告为此诉至法院，提出以上诉讼请求。 被告黄翔未作书面答辩，未提供证据，也未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告黄翔经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩及质证的权利。原告为其诉称提供的证据符合法律规定，本院依法予以确认并在卷佐证。 结合全案证据，本院确认的法律事实如下： 2017年3月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将其名下坐落于广西南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西1栋1801、1802、1821号房屋出租给原告，租赁期限为3年，从2017年6月15日起至2020年6月14日止。被告应于2017年4月1日交付房屋，第一年的月租金为24343.8元，租金以12个月为一支付期，保证金为48687.6元。2017年3月23日，原告向被告转账支付定金20000元。2017年3月29日，原告向被告转账支付第一期(12个月）租金292125.6元、保证金48687.6元。 2017年5月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》之解除协议一份，约定：解除2017年3月28日签订的《房屋租赁合同》，被告向原告返还全部款项360813.2元，被告支付利息损失25200元。上述款项由被告向原告分期付款，第一期于本协议生效之日返还64413.2元，第二期于2017年6月25日前返还53600元，第三期于2017年7月25日前返还53600元，第四期于2017年8月25日前返还53600元，第五期于2017年9月25日前返还53600元，第六期于2017年10月25日前返还53600元，第七期于2017年11月25日前返还53600元。如被告有任意一期逾期支付或者未足额支付的，被告应向原告支付三个月租金金额的违约金73031.4元。2017年5月22日，被告向原告返还64413.3元，剩余款项一直未支付。 2017年11月6日，北海市海城区人民法院作出（2017)桂0502民督28号支付令，载明：被告黄翔应支付原告定金20000元、房租292125.6元、保证金48687.6元、利息25200元、违约金73031.4元，合计394631.4元。2017年12月8日，北海市海城区人民法院作出（2017)桂0502民督28号裁定书，载明：因无法送达被告，（2017)桂0502民督28号支付令自行失效。 庭审中，原告称涉案房屋因被告无产权证，故无法交付给原告使用，故双方协议解除《房屋租赁合同》。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》之解除协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，均是合法有效的，各方当事人均应按合同的约定全面履行自身的义务。本案中，依照《房屋租赁合同》之解除协议的约定，被告黄翔仅向原告返还了第一期款项64413.3元，余款未能按期支付，其行为已构成违约，应承担违约责任，故被告应返还321599.9元（360813.2元+25200元-64413.3元）给原告。 关于原告诉请的违约金，《房屋租赁合同》之解除协议约定如被告有任意一期逾期支付或者未足额支付的，被告应向原告支付三个月租金金额的违约金73031.4元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’，涉案合同项下应返还的款项为321599.9元，对原告而言，其损失为该款项在逾期返还期间所产生的利息，双方约定的违约金过分高于造成的损失，故本院依法将违约金调整为以321599.9元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自第二期款项逾期返还之日即2017年6月25日起计算至清偿之日止，以不超过73031.40元为限。 综上所述，为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄翔返还321599.90元给原告中腾信金融信息服务（上海）有限公司； 二、被告黄翔支付违约金（违约金计算：以321599.90元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2017年6月25日起计算至清偿之日止，以不超过73031.40元为限）给原告中腾信金融信息服务（上海）有限公司； 三、驳回原告中腾信金融信息服务（上海）有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7219.48元，公告费260元，两项合计7479.48元，由被告黄翔负担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7219.48元（收款单位广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海市云南路支行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  李石珍 人民陪审员  庞茗茜 二〇一八年十二月十八日 法官 助理  唐建荣 书 记 员  庞大洋