山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初5418号原告：张玲，女，出生，汉族，济南市第三运输公司退休统计师，住济南市。委托诉讼代理人：夏广兴（系原告张玲之夫），出生，汉族，济南新国线运输有限公司职工，住济南市。被告：济南之江商城有限公司，住所地济南市。法定代表人：朱丙奎，总经理。委托诉讼代理人：周广凤，山东浩尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：支传浩，山东浩尚律师事务所实习律师。原告张玲与被告济南之江商城有限公司（以下简称之江商城公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托诉讼代理人夏广兴，被告之江商城公司的委托诉讼代理人周广凤、支传浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告的之江商城二期三栋一层B50、B75两间商铺归还原告。2、判令被告将2017年10月-2018年9月归还商铺期间所欠托管费用，按商铺总价的20%计算租金一年合计为23270元，一次归还原告。3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：，原告投资116348元，购买了被告位于济南市商铺，总面积为的经营权，经营期限有效期为至止（约39年）。购买商铺同时与被告签订了一份委托被告托管商铺5年的托管合同，合同约定托管条件为：“被告保证在原告委托管理期限内使原告获得固定的租金收益，年租金收益为该商铺总价的10%（按银行存款利率利息约折合7.5%），按月结算。”托管合同还特别约定：“托管期满，被告应按时将商铺交还原告，原告对该商铺拥有自营权和租赁权。”可是5年托管期满后，要回商铺成了难事。开始被告以与客户签订的合同不到期为由，请求再托管一年，后经原、被告协商，同意续签一年合同，但合同重新约定：托管合同延时1年至止；托管年租金由商铺总价的10%上调至15%；又签订了2条补充条款，其中第二条内容为托管期满被告若再不能按时将商铺交付原告，托管超出时间被告将按现商铺托管租金的（总价的年15%）双倍租金支付原告，即商铺总价的30%。到了合同再次到期，原告再次找被告想要回商铺时，就在这期间，被告换了领导，但是之江商城公司法人名称未变，新换的领导接管公司后，新官不理旧账，过去的合同就不认了，拒不按购买商铺合同办事，具体表现为：不按托管合同之约定，将原告商铺归还原告；强行托管商铺，托管费他们定，第一次签合同托管费为10%；合同还在执行期间，又将托管费由10%降为了8%；合同到期，要商铺不给，想续签合同，托管费就按8%续签（折合银行利息约5.5%），没得商量，爱签不签，不签，原告就得不到一点租金。原告买的被告的商铺，开始同意交由被告托管，托管到期后商铺就要不回来了。在过去的8年，原告的商铺，被告对外经营着，托管费由被告定，不按合同约定的履行，合同就形同一张废纸。现提起诉讼，望判如所请。之江商城公司辩称，张玲的诉讼请求违反法律规定，不应得到支持。张玲与之江商城公司人签订的《济南之江商城商铺经营权转让合同书》，该合同虽然名为“经营权转让”，实为商铺租赁合同。案涉商铺在建设时并未取得建设工程规划许可证。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”双方签订的“商铺托管合同”为上述“商铺经营权转让合同”的从合同，从合同的主要特点在于其附属性，即它不能独立存在，必须以主合同的存在并生效为前提，主合同无效，从合同必然无效。因合同无效，故应驳回张玲的诉讼请求。根据我国《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故张玲应将案涉商铺返还之江商城公司。且张玲因案涉商铺所得收益亦应返还之江商城公司。之江商城公司同意返还张玲交付的合同款项。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：，之江商城公司与张玲签订编号为017的商铺投资经营权转让合同一份，主要内容为：甲方之江商城公司，乙方张玲，甲方同意将山东省济南市小清河北路的之江商城二期三栋一层B50号铺位，面积为的经营场地的经营权转让给乙方；本合同有效期限为至止，签约时乙方一次性向甲方支付总房款58174元。同日，之江商城公司与张玲签订编号为018的商铺投资经营权转让合同一份，主要内容为：甲方之江商城公司，乙方张玲，甲方同意将山东省济南市铺位，面积为的经营场地的经营权转让给乙方；本合同有效期限为至止，签约时乙方一次性向甲方支付总房款58174元。张玲提交以上商铺投资经营权转让合同两份，证明其购买了之江商城公司位于济南市商铺的经营权，其对该两处商铺具有经营权和租赁权，在该两份合同的最后一页均签订了补充条款，对商铺的托管事项进行了补充。之江商城公司对以上证据的真实性无异议。张玲提交商铺经营托管合同两份，证明其委托之江商城公司托管涉案的两处商铺，由之江商城公司对外出租，之江商城公司每月向其支付商铺总价款的10%的托管费，2010年11月份其与之江商城公司另行签订了补充协议，该补充协议书写在018号商铺经营托管合同的最后一页的反面（共七行），该合同最后一页补充条款以下的两行字是签订补充条款之后第二年由之江商城公司的办公室主任刘自强书写上去的。之江商城公司对以上证据的真实性无异议。张玲提交托管合同书复印件一份，证明其与之江商城公司就涉案的两处商铺重新签订了托管合同书，对托管事项重新进行了约定；提交托管合同书复印件一份，证明其与之江商城公司就涉案的两处商铺重新签订了托管合同书，对托管事项又重新进行了约定。之江商城公司对以上证据的真实性无异议。张玲称：其与之江商城公司签订两份商铺投资经营权转让合同后，同时又签订了两份商铺经营托管合同，约定该两处商铺直接由之江商城公司为其托管五年，即自至止，之江商城公司按商铺总价款的10%向其支付托管费；托管到期后之江商城公司未将两处商铺交付给其本人，在2010年10月份之江商城公司分别在签订的两份托管合同的第二条加注“本合同托管期延时至”，并且在018号托管合同的最后一页签订了补充条款，将托管费约定为商铺总价款的15%，并在以上两份托管合同的第三条按15%更改了相应的托管费；其又与之江商城公司签订了托管合同书一份，约定两处商铺的托管期限为至，并约定托管费按总价款的10%收取；在其又与之江商城签订了托管合同书一份，约定两处商铺的托管期限为至止，并约定托管费按总价款的10%收取。之江商城公司对以上张玲陈述的事实没有异议。关于商铺的转让价款及托管费的支付情况，张玲称：两份商铺投资经营权转让合同签订之后，其向之江商城公司交纳了两处商铺的转让价款共计116348元；至托管期五年，之江商城公司按以上总价款的年10%向其支付了该五年的托管费；至托管期一年，之江商城公司按以上总价款的年15%向其支付了该一年的托管费；至托管期四年，之江商城公司按以上总价款的年10%向其支付了该四年的托管费；至托管期间，之江商城公司按以上总价款的年10%向其支付了上述一年的托管费；2017年1日1日至托管期间，之江商城公司按以上总价款的年8%向其支付了上述一年的托管费；之后之江商城公司未向其支付过托管费。之江商城公司对张玲以上陈述的支付托管费及转让价款的情况无异议。张玲与之江商城公司均认可涉案的两处商铺在双方签订经营权转让合同后，没有实际交付给张玲，直接由之江商城公司进行了托管，该两处商铺现仍由之江商城公司进行托管并对外出租。对有争议的证据及事实，本院认定如下：张玲与之江商城公司均认可涉案两处商铺的产权属于之江商城公司，但没有办理产权登记。之江商城公司称涉案两处商铺没有建设规划许可证等建设规划审批手续。张玲认为在其与之江商城公司签订经营权转让合同时，之江商城公司的售楼处应该悬挂着有相关的手续，但具体是什么手续其记不清了。张玲要求之江商城公司将济南市商铺归还其本人，认为依据双方签订的两份经营权转让合同，双方的转让期限至止，现双方约定的托管期限已经到期，因双方就托管费的比例没有达成一致意见，故就托管事项双方没有再签订托管合同，所以之江商城公司应将其购买的两处商铺返还给其本人，不应再由之江商城公司进行托管。对此之江商城公司提出异议，其不同意返还该两处商铺，认为双方签订的两份经营权转让合同实际为房屋租赁合同，所签订的托管合同也应认定为由房屋租赁合同产生的从合同，依据法律规定没有建设规划许可证所签订的租赁合同无效，双方签订的经营权转让合同也应为无效合同，托管合同作为经营权转让合同的从合同也应认定为无效，因合同无效，所以其应将收取的转让款116348元返还给张玲，张玲将收取的托管费143011.05元返还给其公司。张玲诉请之江商城公司支付2017年10月-2018年9月归还商铺期间所欠托管费用，按商铺总价的20%计算租金一年合计为23270元，其认为按照两处商铺的总价款116348元为基数，自至止一年托管期，按年20%计算托管费为23270元，其诉讼请求中主张的该费用为租金，但实际为托管费，因为双方约定的托管期限至，虽然到期后双方没有继续签订托管合同，但两处商铺实际由之江商城公司实际托管，所以，要求之江商城公司向其支付以上一年的托管费23270元。之江商城公司不同意支付张玲以上主张的托管费，认为双方签订的合同无效，张玲的主张既无法律依据，也无合同依据。本院认为，本案中，张玲与之江商城公司之间属于合同纠纷。关于双方当事人争议的双方签订的商铺投资经营权转让合同及商铺经营托管合同的效力问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张玲与之江商城公司签订的商铺投资经营权转让合同，虽名为商铺投资经营权转让，但其实质内容应为商铺租赁，所以双方签订的商铺投资经营权转让合同应为商铺租赁合同。双方当事人签订的商铺经营托管合同是从属于商铺投资经营权转让合同的从合同。之江商城公司作为涉案商铺的权利人，其自认涉案商铺并未取得建设工程规划许可证等建设规划手续，对此张玲也未提交反驳证据证明涉案商铺具有相关的建设规划手续，因此，对以上之江商城公司的自认事实，本院予以采信。所以，根据以上法律规定，之江商城公司就未取得建设工程规划许可证的涉案商铺，与张玲订立的商铺投资经营权转让合同无效，主合同无效则从合同也无效，故双方当事人签订的商铺经营托管合同也无效。张玲认为其与之江商城公司签订的商铺投资经营权转让合同是有效的，双方应该按照合同履行，其在本案中坚持以有效合同来主张其各项诉讼请求。本院向张玲明确释明涉案商铺因为没有建设规划许可证等手续，其双方就涉案商铺签订的合同无效，其存在诉讼风险，对此张玲明确表示其在本案中坚持主张双方签订的合同为有效合同，并以有效合同来主张其各项诉讼请求。综上，张玲以其与之江商城公司签订的商铺投资经营权转让合同为有效合同为由，诉请判令之江商城公司将其之江商城二期三栋一层B50、B75两间商铺归还其本人，及判令之江商城公司将2017年10月-2018年9月归还商铺期间所欠托管费用，按商铺总价的20%计算租金一年合计为23270元，一次归还其本人。张玲的以上诉讼请求，没有法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回张玲的全部诉讼请求。案件受理费480元，由张玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 郭 怡审判员 张清国审判员 朱广民二〇一八年十二月三日书记员 汪 煜