广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3361号 原告:韦义练，女，1967年12月15日生，壮族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：唐君，广西德彬律师事务所律师。 被告：南宁市丰卓房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市兴宁区民主路6-10号望仙坡小区1-6栋3单元106号房，统一社会信用代码：91450100747992773Y。 法定代表人：陈锋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈莹，广西丰卓房地产开发有限公司副总经理。 被告：广西元盛投资发展有限公司，住所地：广西南宁市青秀区桂雅路1号南宁·联盟新城2号楼2单元603号，统一社会信用代码：914500005667946393。 法定代表人：陈锋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈莹，广西元盛投资发展有限公司总经理。 被告：广西中房置业有限责任公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道168号翡翠园紫青庭一楼商铺，统一社会信用代码：91450000198223719H。 法定代表人：陆劲忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢叶静，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐欢，北京市炜衡（南宁）律师事务所实习律师。 原告韦义练与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司（以下简称：丰卓公司）、广西元盛投资发展有限公司（以下简称：元盛公司）、广西中房置业有限责任公司（以下简称：中房公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告韦义练的委托诉讼代理人唐君，被告丰卓公司和元盛公司的共同委托诉讼代理人陈莹，被告中房公司的委托诉讼代理人谢叶静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦义练向本院提出诉讼请求：一、三被告返还原告购房款91700元并支付利息（以91700元为基数，按年利率20%计算，从交款之日起计至付清之日止）；二、三被告互负连带清偿责任；三、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2010年11月14日，原告与被告丰卓公司签订了《合作建房协议书》，约定由丰卓公司负责开发翡翠国际广场项目，原告出资152678元，分得该开发项目5号楼1202号房。签订合同后，原告支付了出资款91700元。但因政府部门在该项目增设一个地铁站，要求修改项目规划，故丰卓公司无法按原协议约定合作建设。2013年7月1日，被告丰卓公司与原告签订《协议书》一份，2013年10月11日丰卓公司向原告出具《承诺书》一份，确认两被告尚欠未出资款及利息，约定还款期限，但被告至今未付。涉案房地产项目是由三被告合作开发，中房公司、元盛公司以丰卓公司名义参与了合同缔结和履行，并从中受益，应对本案的债务承担连带清偿责任。 被告丰卓公司辩称：1、对原告诉请退还房款并支付利息的诉讼请求无异议，利息数额由法院认定，且被告丰卓公司已退还部分房款；2、三被告应否承担连带清偿责任由法院认定。 被告元盛公司辩称：同意丰卓公司的答辩意见。 被告中房公司辩称：1、中房公司不是本案所涉《合作建房协议书》的当事人，也未收取原告任何款项，更没有向原告承诺还款，根据合同的相对性，原告的诉讼请求无依据。2、原告所称三被告合作开发建设涉案房地产项目不属实，原告与丰卓公司于2010年签订《合作建房协议书》，而中房公司于2011年才与元盛公司签订《合作开发合同书》，丰卓公司与元盛公司是两个独立的法人，不存在隶属关系，故中房公司与丰卓公司无合作关系，中房公司与元盛公司签订的《合作开发合同书》与原告、丰卓公司均无关系。3、中房公司已对市场上存在欺诈销售涉案项目的情况作了充分的提醒和警示，但原告在购买涉案房屋时从未与中房公司联系过，也未将购房款支付给中房公司，未向中房公司核实过涉案项目的真实性及丰卓公司是否有权销售涉案项目，其应自行承担购房风险。4、本案所涉的《合作建房协议书》应属无效，与之相关的欠条等还款承诺也应属无效，故欠条中有关违约金的条款也是无效的，利息损失应按中国人民银行的同期贷款利率计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人均无异议的证据，本院予以在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 2010年11月14日，原告（乙方）与被告丰卓公司（甲方）签订《合作建房协议书》一份，约定：“一、甲方现开发翡翠园国际广场项目，地址位于南宁市甲方负责提供以上项目，乙方出资人民币152678元，分得该项目5号楼1202号……三、出资方式和义务，本协议签订当日，乙方需向甲方交付建房总出资额60%的出资款，合计人民币91700元；甲方开工后，项目取得预售许可证后，甲方书面通知乙方，乙方应在接到甲方通知之日起3个月交付建房总出资额40%并签订《商品房买卖合同》，符合按揭条件的也可申请银行按揭；项目所涉土地证号：南宁国用（2006）第436222号，甲方负责办理项目的规划、报建、开工、竣工验收等相关手续，项目动工时间为2010年12月底，交房时间为2013年11月1日前；乙方按本合同的约定出资，有权按本合同的约定分配物业。”该合同还对其他事项进行约定，签订合同当日，原告即向被告丰卓公司缴纳91700元，被告丰卓公司向原告出具收据一张。2013年7月1日，被告丰卓公司（甲方）与原告韦义练（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方于2010年11月14日与乙方签订了《合作建房协议书》，由于种种原因无法履行该协议，甲方以134798元回购乙方的7号楼1005号房，并于协议书生效后60日内一次性支付回购款。2013年10月11日，被告丰卓公司向原告韦义练出具《承诺书》一份，载明：“合作建房户（5-1202）：因我公司于2013年9月2日未按时支付回购款134798元，现甲方按出资款91700元的20%年利率算利息给乙方，时间是2010年11月14日至2013年10月20日止，一共是2年11个月6天，利息为53798元，并承诺于2013年10月20日支付回购款共计人民币145498元。”被告丰卓公司在落款处加盖公章确认，丰卓公司的法定代表人陈锋于2015年7月1日在该《承诺书》下方备注“承诺于2015年8月底退还本息”。被告丰卓公司分别于2013年10月1日、2014年1月13日、2014年1月20日、2014年7月2日、2015年7月11日向原告转账退款115596元、450000元、100000元（30000元+70000元）、230000元（200000元+30000元）、25000元，共计920596元。后因被告丰卓公司一直未支付回购款，故原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。经本院对法律关系的效力问题进行释明，原告表示不变更诉讼请求。 另查明，未见有房屋座落为“南宁市民族大道168号翡翠国际广场5号楼1202号”的预售信息和房屋权属登记记录。 还查明，原告针对4号楼1902号房、5号楼0906号房、5号楼0704号房、5号楼1202号房、7号楼0905号房、7号楼1005号房的购房款退还、利息支付问题已提起诉讼，丰卓公司尚未退还的出资款分别为179300元、76600元、450200元、91700元、177200元、177800元，共计1152800元。 除上述六套房屋以外，原告还与被告丰卓公司签订《合作建房协议书》、《协议书》，对涉案项目5号楼0706号房的回购等事宜进行了约定，被告丰卓公司于2013年9月9日出具《承诺书》，承诺丰卓公司于2013年9月2日未按时支付上述七套房屋的回购房款1802484元，应再按出资款1228900元支付利息给合作建房户。2013年12月11日，被告丰卓公司向5号楼0704号、5号楼1202号的合作建房户出具《承诺书》，载明：丰卓公司承诺于2013年12月31日退还以上房屋的部分回购款500000元整，到期没有按时付款，公司要另外补偿500000元。 再查明，2010年10月22日，被告中房公司在《南国早报》上发布《声明》，主要内容是：近期社会上流传任何有关翡翠国际广场项目的信息均非该公司发布，提请广大消费者仔细甄别。2010年12月8日，被告中房公司就丰卓公司销售涉案项目一事以涉嫌经济犯罪向公安机关报案，公安机关于2011年2月7日作出《不予立案通知书》，决定不予立案。2011年7月19日，被告中房公司与元盛公司签订一份《合作开发合同书》，约定：两被告合作开发建设南宁市民族大道168号中房翡翠国际广场项目。2015年12月14日，中房公司向元盛公司发出解除《合作开发合同书》的函件，元盛公司于2015年12月28日收到该函件。 本院认为：一、关于本案的合同性质问题。 依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。本案中，原告韦义练与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司虽约定合作开发房地产，但从双方的合同具体约定来看，原告作为提供资金的一方，并不承担合作开发房地产过程中的经营风险，其仅享有分配特定房屋的权利，故应依据前述规定认定原告与被告丰卓公司于2010年11月14日签订的《合作建房协议书》的性质为房屋买卖合同，又因原告实际向被告丰卓公司购买的标的房屋于双方签订房屋买卖合同时尚未建设竣工，故应进一步认定《合作建房协议书》的性质为商品房预售合同。 二、关于本案合同效力的问题。 由于原告与被告丰卓公司签订的《合作建房协议书》实际为商品房预售合同，但从该协议书的约定及双方的陈述来看，被告丰卓公司作为预售房屋的出卖人，自合同签订之日至本案起诉之时，均未取得其所预售房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告丰卓公司于2010年11月14日签订的《合作建房协议书》应属无效。 本案所涉《协议书》涉及所涉项目的回购事宜，实质是对《合作建房协议书》中原、被告双方权利义务的重新约定，亦以《合作建房协议书》的内容作为基础，如前所述，因《合作建房协议书》无效，该具有补充协议性质的《协议书》亦应认定无效。 本案所涉《承诺书》中对购房款的退还、逾期退款的责任等进行了约定，该《承诺书》系原告与被告丰卓公司对退款问题达成的合意，不涉及《合作建房协议书》具体合同义务的履行，故该《承诺书》在性质上属于原告与被告丰卓公司对既存债权债务关系的结算和清理，具有法律效力上的独立性，该《承诺书》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 三、关于原告的诉讼请求的问题。 关于购房款和利息。由于原告与被告丰卓公司签订的《合作建房协议书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告丰卓公司应当返还原告购房款91700元。被告丰卓公司向原告出具《承诺书》，承诺逾期退款的利息自交款之日起至还款之日止按年利率20%计算，现原告按照《承诺书》约定诉请被告丰卓公司返还购房款并支付利息，本院予以支持，逾期退款的利息计算为：以91700元为基数，自2010年11月14日起计至实际偿清之日止，按年利率20%计算。至于被告丰卓公司已付的款项，本院认为，被告丰卓公司主张其已向原告退款共计920596元，应从本案的给付责任中予以抵扣，但从现有证据反映的事实来看，原告共计向丰卓公司购买了七套房屋，其中原告针对所涉项目其中六套房屋的购房款退还、利息支付问题已提起诉讼，原告主张丰卓公司的上述退款中的115596元系针对其他5号楼0706号房未提起诉讼的房屋购房款及利息，并说明未起诉的该套房屋的款项双方已结清，而且丰卓公司实际退款的数额亦未超出其针对该套房屋所承诺退款的合理数额；此外，丰卓公司退款的时间亦与其承诺退款的时间相符，丰卓公司于2015年7月1日再次对《承诺书》进行确认时时亦明确“承诺于2015年8月底退还本息”，而丰卓公司主张的退款除2015年7月11日退款的25000元以外，退款时间均在其再次承诺退款即2015年7月1日之前，不能证实其在此前的退款全部抵扣了本案所涉房屋的购房退款。综上，丰卓公司主张上述退款全部在本案中予以抵扣，无事实依据，本院不予支持。原告主张除上述115596元以外，丰卓公司的其他退款共计805000元中有500000元直接抵扣丰卓公司承诺抵扣的5号楼0704号房、5号楼1202号房的补偿款，剩余305000元抵扣原告购买的其他涉案房屋的部分应退购房款利息，对此本院认为，原告在所涉5号楼0704号房、5号楼1202号房的案件中未对该500000元补偿款的支付问题提出诉讼请求，该500000元补偿款应否支付以及数额是否合法、合理的问题亦未经法院最终认定，原告主张从丰卓公司的退款中直接抵扣500000元作为补偿款，本院不予支持。双方未明确约定退款的抵扣顺序，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，被告的退款应先抵扣应付利息。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条之规定，债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务，同时到期的，应按比例抵充，原告起诉涉及丰卓公司未退还的六套房屋出资款共计1152800元，而丰卓公司的其他退款共计805000元，不足以清偿全部应退出资款及利息，故丰卓公司的上述退款应按比例予以抵扣，本案所涉5号楼1202号房应抵扣的款项为805000元×91700元/1152800元=64034元，该款项直接抵扣相应期间的利息。 关于元盛公司应否承担连带清偿责任。丰卓公司与元盛公司是独立的法人主体，本案现有证据无法证实元盛公司与丰卓公司合作开发涉案项目，同时元盛公司亦未向原告表示承诺共同还款；元盛公司与原告之间未形成合同关系。故根据合同相对性原则，本案债务应由丰卓公司清偿，原告诉请元盛公司承担连带清偿责任，本院不予支持。 关于中房公司应否承担连带清偿责任。本案现有证据无法直接推定中房公司对丰卓公司擅自售房的情况存在明知或应知情形，同时中房公司亦未向原告表示承诺共同还款；中房公司与原告之间未形成合同关系。故根据合同相对性原则，本案债务应由丰卓公司清偿，原告诉请中房公司承担连带清偿责任，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告韦义练与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司于2010年11月14日签订的《合作建房协议》及2013年7月1日签订的《协议书》无效； 二、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司返还原告韦义练购房价款91700元； 三、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司支付原告韦义练逾期退款的利息（利息计算：以91700元为基数，自2010年11月14日起计至实际偿清之日止，按年利率20%计算，从中扣减64034元）； 四、驳回原告韦义练的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4713元，由被告南宁市丰卓房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  邓汉艳 二〇一八年十二月一日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  潘子安 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。