陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕民终990号 上诉人（一审原告)：北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司，住所地：北京市东城区。 法定代表人：刘梅，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙敬泽，国浩律师（北京）事务所律师。 委托诉讼代理人：王胜龙，国浩律师（北京）事务所律师。 上诉人（一审被告)：部队，中国人民解放军61540，住所地：陕西省西安市雁塔区。 法定代表人：李永兴，该部队所长。 委托诉讼代理人：刘卫华，陕西方益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韩刚，陕西方益律师事务所律师。 上诉人北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司（以下简称北京二十五度公司）因与上诉人中国人民解放军61540部队（以下简称61540部队）租赁合同纠纷一案，双方均不服陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01民初2042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京二十五度公司委托诉讼代理人法定代表人刘梅及其委托诉讼代理人孙敬泽、王胜龙，上诉人61540部队委托诉讼代理人刘卫华、陈韩刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 北京二十五度公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判61540部队向北京二十五度公司支付商户区域装修折价款1239.64万元；2、撤销一审判决第六项，改判：一、61540部队向北京二十五度公司赔偿其不提供《军队房地产租赁许可证》给北京二十五度公司造成的损失610万元；二、61540部队向北京二十五度公司支付垫付的工程款49.71万元；三、61540部队向北京二十五度公司支付拆除3号楼的工程款41.8426万元；四、61540部队向北京二十五度公司赔偿消防管道爆管的财产损失30万元；五、61540部队向北京二十五度公司支付封堵自动扶梯洞口的工程款15万元；六、61540部队向北京二十五度公司赔偿因其逾期通过消防验收造成的经济损失172.5万元。七、61540部队承担本案诉讼费、律师费。事实和理由：l、商户区域的装修是租赁物满足租赁用途必须具备的基本条件，61540部队未满租赁期解除合同，北京二十五度公司主张1239.64万元事实清楚，证据确凿，一审法院仅支持部分请求不当。2、租赁合同约定租赁期限十八年仅履行了四年，其中三年61540部队不提供《租赁许可证》，北京二十五度公司的要求赔偿该违约的行为造成的经济损失610万元的诉讼请求应予支持。61540部队辩称未办证是因为北京二十五度公司欠租所致，与事实不符。3、北京二十五度公司应61540部队的要求为尽快通过一次消防验收支付49.7163万元工程款，不属于承租范围内的装修，一审判决未予支持错误。4、61540部队是消防管道的所有权人，消防管道爆裂给北京二十五度公司造成的损失，61540部队依法应予承担，一审判决仅判令61540部队承担事故管道的修复费用，未判令其赔偿因管道爆裂给北京二十五度公司造成的损失显属不当。5、拆除3号楼和封堵预留电梯洞口，是北京二十五度公司为履行租期为十八年的诉争合同的真实投入，现租赁合同提前解除，依据公平原则，61540部队也应给予北京二十五度公司赔偿，一审判决未予支持错误。6、61540部队迟延取得《建设工程消防验收意见书》达五个月，违反合同约定，依法应承担违约责任，一审判决未支持北京二十五度公司172.5万元损失显属不当。 61540部队辩称：一、本案的《军队房地产租赁合同》及补充协议的解除原因是因北京二十五度公司拒不支付租金的严重违约行为导致的，并不是因为“军事需要”或“军事政策调整”解除合同的。61540部队于2017年3月20日向北京二十五度公司发出《律师函》，通知北京二十五度公司因其存在严重违约行为，解除《军队房地产租赁合同》及其《补充协议》。北京二十五度公司收到律师函后于2017年3月2XX队XX沟通，双方一致同意解除《军队房地产租赁合同》及其《补充协议》。二、根据合同的约定以及合同的解除原因、装修物的残留状况，61540部队均不应当支付北京二十五度公司商户区域装修折价款1239.64万元。三、61540部队未续办《军队房地产租赁许可证》是因为北京二十五度公司拒付租金所致。北京二十五度公司要求赔偿经济损失610万元缺乏事实依据。四、租赁合同签订后，消防验收前产生的一些零星工程的施工费用49.7163万元，按照合同约定应由北京二十五度公司承担。五、消防管道爆管的修复费用及产生的经济损失按照合同的约定，应当由北京二十五度公司承担，61540部队无承担义务。六、拆除三号楼的相关费用以及封堵电梯洞口的相关费用，按照合同的约定均应由北京二十五度公司承担。七、北京二十五度公司要求赔偿消防验收迟延造成的172.5万元损失缺乏事实依据。请求二审法院驳回北京二十五度公司的全部上诉请求。 61540部队上诉请求：1．撤销西安市中级人民法院(2018)陕01民初2042号民事判决，驳回北京二十五度公司诉讼请求。2．本案一二审诉讼费用由北京二十五度公司承担。事实和理由：一、原判认定《军队房地产租赁合同》因为军事原因而解除，没有事实依据与法律依据，而且与生效判决确认的合同解除原因相矛盾。二、按照租赁合同的约定，北京二十五度公司逾期支付租金，61540部队有权单方解除合同，装修装饰、添附物等无偿归61540部队所有，无须对进行补偿或赔偿。三、原判关于61540部队向北京二十五度公司支付69万逾期消防验收违约金属于重复判决。四、依据《军队房地产租赁合同》的约定，61540部队不应当向北京二十五度公司支付房屋建（构）筑物、装饰装修等费用23629200元。五、原判要求61540部队赔偿商户装修折价款600万元，违背了《军队房地产租赁合同》中对于装修装饰构筑物处理的约定，商户装修折价款600万元也无任何有效证据支持。六、消防管道爆管的修复费用11万元，《军队房地产租赁合同》已明确约定由北京二十五度公司承担，原判判决61540部队承担，缺乏法律依据。七、消控分摊费用28万元的承担人是中国银行，北京二十五度公司应当直接向中国银行请求支付，要求61540部队支付没有事实和法律依据。 北京二十五度公司辩称：租赁合同解除的原因是双方协议解除，而非北京二十五度公司公司违约解除。双方一致认可的合同解除时间是2018年1月31日。针对部队主张违约金重复判决的问题，即便延长了租期60天，还有一个月逾期时间也应赔偿北京二十五度公司损失。针对鉴定确定的装修款事宜，双方一致确认共同委托评估机构来认定的价款数额，该数额应当成为认定案件事实的依据。针对600万元的补充损失，北京二十五度公司与商铺约定免除一年的租金作为装修费用，但租期未满解除，部队赔偿租赁损失是合理的。针对管道爆裂修复费用11万元及消防分摊的28万元，北京二十五度公司认为一审判决正确，请求驳回61540部队上诉请求。 北京二十五度公司向向一审法院起诉请求：1、判令61540部队向北京二十五度公司支付违约金69万元，并赔偿其不提供《军队房地产租赁许可证》给北京二十五度公司造成的损失610万元；2、判令61540部队向北京二十五度公司支付垫付的工程款49.71万元；3、判令61540部队向北京二十五度公司支付垫付的消防分摊费用28万元；4、判令61540部队向北京二十五度公司支付拆除3号楼的工程款41.8426万元；5、判令61540部队向北京二十五度公司赔偿消防管道爆管修复改造费用11万元；赔偿因其消防管道爆管给北京二十五度公司造成的财产损失30万元；6、判令61540部队向北京二十五度公司支付封堵自动扶梯洞口的工程款15万元；7、判令61540部队向北京二十五度公司支付装修折价款3602.56万元；8、判令61540部队向北京二十五度公司赔偿因其逾期通过消防验收给北京二十五度公司造成的经济损失172.5万元。9、判令61540部队承担本案诉讼费、律师费。 一审法院认定事实：2012年2月23日,北京二十五度公司与61540部队签订了《军队房地产租赁合同》,约定：甲方（61540部队）自愿将坐落在陕西省西安市XX路XX段XX号XX楼XX层XX—M轴、2层和3层M轴以南、4-12轴的房产及2层和3层西侧外立面（不包括屋面及屋面以上部分）、地下-2层停车场出租给乙方（北京二十五度公司）使用（图纸设计的设备用房不能用于停车），门前广场（一层西侧门头延伸线为准）归乙方使用管理。合同第三条约定：租赁期限从甲方正式交付租赁物6个月装修期后开始起算，合同期限为三年。正式交付日期双方协商确定，甲方承诺于2012年9月15日以前将租赁物全部交付乙方，房屋的交付状况以招标文件的叙述为准。正式交付时间由甲、乙双方签署房屋交接确认书确认。第七条约定：（一）保证出租的房产权属清楚，保证乙方对租货物的正常使用，负责处理与所出租房产权属有关的纠纷。（二)保证所出租的房产符合招标文件所述的交付状况；(五)甲方向乙方提供所承租房屋使用正常的消防喷淋烟感系统(按照甲方整栋大楼设计的消防系统在乙方承租范围内的)。乙方装修如需改动消防喷淋烟感系统，由乙方按消防要求进行改造、报批、审验，费用乙方自理。第八条约定：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者扩增固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。（四）不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构建物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在征得甲方书面同意后方可实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。（六）不得擅自将所承担的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同；但允许乙方对租赁物自行招商分租。乙方转租或自行招商分租时的租赁期限应予甲乙双方间的租赁合同期限一致。第九条约定：(一)甲方因军事需要或地方城市规划建设必须提前终止合同的，应出具军队军以上房地产管理部门或地方城市规划建设部门的书面文件。乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金。甲方应考虑乙方对租赁物装修发生的费用，经第三方评估后，甲方按照乙方的装修残值对乙方补偿，乙方不应要求其它赔偿。第十条约定：(一)甲方有违反本合同约定的重大违约行为，乙方有权解除合同，同时甲方应向乙方支付两个月的租金作为违约金，并退还未发生的租金。(二)甲方承诺在正式交付租赁物3个月内提供整座大楼的消防验收合格证或消防验收意见书。在正式交付租赁物2个月内负责将上下水、强电、供暖引到乙方承租范围，并保证上下水、强电、供暖具有使用条件和功能。租赁物交付乙方后，上下水、强电、供暖没有正式接通前，乙方进场装修时，甲方保证为乙方提供临时用水用电。（三)甲方未能在2012年10月15日前向乙方交付具备装修条件的租赁物，每逾期一天，甲方无偿延长租期1.5天。(四)因产权问题发生的任何纠纷，由甲方负责，对乙方造成损失，由甲方全部承担。第十六条约定：(一)乙方承租范围内的水、电、暖、空调、装修、消防改造等由乙方负责(不含招标文件约定的由甲方负责安装的水、电、暖、消防施工内容)，费用乙方自理。乙方承租范围与外界隔墙由乙方自砌，费用自理(与银行的隔墙由银行来砌，乙方不承担费用)。承租范围内消防器材和消防设施的购置、维护及其费用均由乙方负责，乙方应积极配合甲方及上级机关的监督检查。因消防系统为几家共用，由乙方负责日常管理，乙方与其它租户按实际使用的建筑面积分摊消防管理费用。（二）乙方在承租期内负责所承租范围内的水、电、气、暖、排污设施的正常维护和维修工作以及所发生的费用。签订《军队房地产租赁合同》同日，北京二十五度公司与61540部队签订了补充协议。约定：甲方将新建综合楼1层E—M轴、2层和3层M轴以南、4—12轴及2层和3层西侧外立面（不包括屋面及屋面以上部分）、地下-2层停车场出租给乙方使用，在国家、军队有关规定允许的条件下，长期出租给乙方使用，租赁期限为十八年。《军队房地产租赁合同》分期签订，每期合同期满前六个月续签下期合同，第一期为三年，以后每三年续签一次，直到十八年期满。如果乙方未足额缴纳房租，不论数额多少，合同均不续签。如果乙方能按时向甲方足额缴纳租金，则甲方必须续签合同。第一期租金按照《军队房地产租赁合同》的约定缴纳，以后提前三个月足额缴纳下一年度租金。第一个合同期内租金不变，之后每期的年租金在上一期的年租金基础上递增百分之五。2012年6月22日，北京二十五度公司与四川佰腾科技有限公司（以下简称四川佰腾公司）签订了《租赁框架协议》，该协议约定：北京二十五度公司将从61540部队处取得的西安市XX路XX段XX号XX楼XX层房屋使用权，总建筑面积约8500平方米出租给四川佰腾公司，租期18年，租赁用途为开设大型数码电子商场，双方还约定，租赁标的物西北角住宅楼拆除相关费用，由北京二十五度公司承担。拆除补偿费用暂按30-40万/年(最终以双方与产权所有方谈定的金额执行，但不得超过本条约定的最高标准)。2012年7月31日，北京二十五度公XX队XX房租414万元。2012年8月31日61540部队办理了2012年11月1日至2013年10月31日的《军队房地产租赁许可证》。2012年11月21日，北京二十五度公司通过刘梅个人账XX队XX房租207万元。2012年12月13日，61540部队及施工单位、监理单位与北京二十五度公司签署了《综合楼移交清单》，61540部队将租赁标的物及附属设备移交给承租单位北京二十五度公司，北京二十五度公司在签署《综合楼移交清单》时启用了新印章。同月，西安佰腾数码广场工程开工建设。2013年8月8日，陕西省公安厅消防局向61540部队就西安市XX路XX号XX楼工程项目出具了《建设工程消防验收意见书》，消防验收合格。2013年9月14日，西安佰腾数码广场开始试营业。2013年8月31日61540部队办理了2013年11月1日至2014年10月31日的《军队房地产租赁许可证》。2013年12月份，西安佰腾数码广场正式营业。此后，61540部队分别与北京二十五度公司、西安佰腾公司签署了工作联系单，载明：根据61540部队与北京二十五度公司之间签订的《军队房地产租赁合同》的相关条款，结合综合楼消防验收情况及2013年6月24日会议内容，并经双方领导于2013年6月30日及2013年8月2日商谈，双方一致同意租赁合同的正式起租时间（不再包含装修时间）确定为2013年10月20日，双方在此给予确认。又查，61540部队与北京二十五度公司签署了一份《补充协议》约定：根据甲（61540部队）、乙（北京二十五度公司）双方于2012年2月23日签订的《军队房地产租赁合同》，因乙方生产经营需要对甲方所属位于陕西省西安市XX路XX号XX楼（以下简称标的物）进行拆除。经双方协商一致，由乙方每年向甲方支付三号楼拆除补偿费人民币30万元，共计十年。具体支付方式为：乙方商场二次装修消防验收合格满12个月时支付第一个年度的补偿费人民币30万元，第二个年度补偿费的支付时间以第一年度支付时间顺延一年，以此类推。甲方应在收到乙方补偿费之后七个工作日之内为乙方开具军队通用收费票据。本协议为甲乙双方对《军队房地产租赁合同》的补充规定。任何一方违反协议约定，按甲乙双方与2012年2月23日签订的《军队房地产租赁合同》相关约定承担违约责任。后北京二十五度公司对3号楼进行了拆除，拆除工程费用418426元。2013年3月14日北京二十五度公司向61540部队出具《关于确定佰腾数码广场西安店室内砌体方案相关事宜的申请函》及《佰腾消防验收前工期计划》各一份，2016年4月14日向61540部队出具《关于“综合楼一次消防验收前配套工程改造费用”的工作联系函》，内容载明“我司租赁的贵部综合楼，在一次消防验收前，为配合贵部一次消防的相关验收工作，在贵部及相关方面的协调及要求下，由贵部承担消防验收前零星工程的改造费用，我司具体执行消防验收前零星工程的改造施工，大体上主要包括三方面施工事项：一、XX队XX楼XX楼的防火墙进行修砌、抹灰，以及验收通过之后对墙体的拆除；二、部分消防(含人防)通道门、窗(百叶窗)、栏杆的安装；三、其他消防相关的配套项目(照明等)的安装改造。该工程共计花费497163元(大写：肆拾玖万柒仟壹佰陆拾叁元整)，具体明细和决算表见《附件一：佰腾零星工程决算单》。该笔费用的产生的确当时是为了配合贵部的一次消防验收工作顺利实施，且经贵部相关领导与我司领导多次协商商议后的结果。为此，特向贵部申请该笔费用从应付租金尾款中予以扣除”。该函61540部队签收注明“情况已知，需报我部领导审阅。”2013年3月25日，北京二十五度公司向61540部队出具《关于综合楼自动扶梯洞口封堵事宜的函》及图纸，函称：“我方按贵方要求对综合楼原自动扶梯洞口进行封堵，图纸由陕西新陆设计有限责任公司设计，洞口采用钢结构承重。如无不妥，我方将于某某安排施工和监理。”61540部队签收。2013年9月至2014年中，北京二十五度公司先后与惠某某、戴尔、华为、苹果、联想、佳能、尼康等品牌的经销商以及众多电子产品经营者签订制式《租赁合同》218份，合同约定：甲方（北京二十五度公司）将位于陕西省西安市碑林区XX路(中段)1号北，佰腾数码广场西安店席位出租给乙方（商户）使用。费用每36个月为一支付时段结算一次，鉴于商场内商家对席位装修标准不一，甲乙双方一致同意由乙方自行对席位进行装修，甲方以上述合同期内一年的租金总额抵乙方装修款。席位装修归甲方所有，乙方离场不得拆除装修。后北京二十五度公司依据和卖场商户的合同约定只收两年的租金，剩下一年的租金抵作装修费。现北京二十五度公司主张按实际使用年限折算后装修价值为12396400元。2013年9月，甲方61540部队、乙方紫归科贸(北京)有限公司（亚朵酒店）、丙方北京二十五度公司与丁方中国银行大雁塔支行签订《关于综合楼公共消防设施管理的合作协议》一份，约定：1、由丙方负责统一管理本物业的消防控制中心，保证24小时人员值班，监控公共消防设施设备的正常运行，同时监控乙方、丁方管理区域范围内的消防设施设备的运行状况。2、由甲方负责提供一套住房作为消防控制中心相关人员的值班宿舍。3、甲方、乙方、丙方、丁方各自使用、管理的区域范围内的消防设施设备的正常运转以及维护保养(包含跟专业消防公司签订年度消防维保合同)由各自负责并承担一切费用，丙方只负责对其进行定期巡检(不包含甲方区域范围，对丁方区域范围内的巡检亦须考虑到其作为金融单位的特殊性)，一旦发现异常状况或存在违反消防规范的行为，及时提出书面整改意见，违规单位整改不及时的，丙方可以申请甲方派人介入协调解决。4、本物业公共部分的消防设施、设备、系统由丙方全权负责其维护保养维修，如有设施、设备损坏需维修时，由丙方及时处理并垫付相关维修费用，该费用十天内由丙方与甲方协调乙方、丙方、丁方分别按40%、40%、20%进行分摊支付。5、丙方负责协助甲方全面接手本物业的消防设备设施，并组织专门的消防值班和维护的队伍(6—7人左右)，完善相关消防管理制度，做到消防控制中心值班人员持证上岗、责任清晰、执行规范、制度上墙。全面提升消防安全“四个能力”建设，全力打造本物业消防安全的“防火墙”。6、年度费用摊销原则：甲方已提供消防值班用房，不再出费用，乙方、丙方分别承担12万元(大写壹拾贰万元整)，丁方承担6万元(大写陆万元整)作为年度费用。年费主要用于公共消防设施设备日常维保支出、人员支出、公共关系维护支出、日常办公支出、人员持证上岗培训等方面。年费由丙方向乙方、丁方收取，收取时间为本协议签订之后一周之内。本费用单独列支，年度期满结余部分转入下年使用，如超支则由乙方、丙方、丁方分别按40%、40%、20%进行分摊支付。相关费用的支出接受甲方、乙方、丁方的监督。该合同61540部队未盖章。北京二十五度公司自消防验收通过后开始负责综合楼的消防监控系统，至2018年3月31日在61540部队的监督下移交给亚朵酒店。亚朵酒店依约支付了分摊费用，自2013年8月8日起至2018年3月31日消防监控室移交之日止，中国银行未向北京二十五度公司支付分摊费用28万元。2013年10月9日下午涉案房屋三层发生消防管道爆裂喷水，北京二十五度公司自行修复事故管道和受损的自动扶梯、吊顶、墙壁、监控探头等，据此，北京二十五度公司提供与四川成安消防工程有限公司签订改造施工合同及转账支付修复费用11万元。北京二十五度公司主张财产损失30万元，其中以租金折抵赔偿款106119元，材料价值172520元，人工费43800元。2014年3月14日，北京二十五度公司向61540部队出具《关于部队房屋租金缴纳的承诺》，内容为：我司承诺无论再困难、再大的压力也要确保在2014年6月30日之前完成所欠贵部50万租赁保证金及621万元房屋租金。所承诺之期限如不能按时缴纳的，我司愿承担《租赁合同》所约定的滞纳金及其他相关责任和后果。此后，61540部队于2015年11月6日、2016年4月13日、2016年6月27日、2016年7月18日多次向北京二十五度公司发出书面函某某，催促北京二十五度公司清偿租金、租赁保证金、三号楼拆除补偿款及水电等相关费用。2016年1月5日，北京二十五度公司通过西安佰腾公司向61540部队支付租赁保证金50万元；2016年5月11日，北京二十五度公司通过西安佰腾公司向61540部队支付租金253万元。2016年10月20日，61540部队与北京二十五度公司签订的《军队房地产租赁合同》到期，到期后双方均未续签租赁合同，北京二十五度公司继续使用该租赁标的进行经营。2015年3月26日、2015年8月10日、2017年4月25日北京二十五度公司先后就分摊消防费用，催促办理新的《租赁许可证》等致函61540部队，要求61540部队予以解决，61540部队对函某某进行了签收。2017年3月20日61540部队向北京二十五度公司发出解除合同通知。2017年3月28日，北京二十五度公司（乙方）与61540部队（甲方）就解除《军队房地产租赁合同》及其补充协议收回租赁场地一事进行磋商，双方达成共识，并形成备忘录：第一：甲乙双方同意解除2012年2月23日双方签订的《军队房地产租赁合同》及其补充协议。第二：甲乙双方一直确认，鉴于乙方卖场96%分租商家租期到期时间均为2018年1月31日，故乙方应于2018年1月31日将租赁标的物交还甲方，归还前所产生的全部租金。水电暖及相关费用，在后期协商遗留问题时一并处理。第三：甲乙双方同意对于合同解除后有关的遗留问题，待国家有关军队租赁房屋收回相关政策出台后，双方继续通过协商的方式，在合理合法的基础上处理，但乙方不得借口解决遗留问题拒绝或延迟腾退租赁标的物。第四：乙方拒绝履行上述义务的，甲方有权采取停止供应水电暖、法律诉讼等必要措施敦促乙方履行义务。第五：甲乙双方在租赁标的物未办理交接手续之前，乙方应指派专人对租赁标的物进行值守，以杜绝损毁、破坏、盗抢，侵入租赁标的物及其附属物等事件的发生。否则，因管理疏漏而发生的各类事故责任均由乙方承担。第六条：未尽事宜双方协商解决。上述备忘录签订后，北京二十五度公司未按期将租赁标的物交还北京二十五度公司，一直到2018年3月底停止经营、清退了各分租户。双方一致认可《军队房地产租赁合同》及其补充协议的解除时间为2018年1月31日。2018年3月14日北京二十五度公司与61540部队与北京北方亚事资产评估事务所共同订立了《资产评估委托合同》一份，合同约定：评估范围为甲方（61540部队）、乙方（北京二十五度公司）共同指定的陕西省西安市XX路XX段XX号XX楼部分建筑物装修、装饰工程及附属工程等，详见甲乙双方共同确认申报的资产明细表。评估目的为甲方、乙方确认评估对象的市场价值提供依据。评估基准日为2017年12月31日。资产评估收费总额为叁拾伍万元人民币(含税)，其中甲方（61540部队）承担柒万元人民币，乙方（北京二十五度公司）承担贰拾捌万元人民币。2018年5月24日原61540部队分别向评估机构出具《委托人承诺函》称：我单位委托你事务所对位于陕西省西安市XX路XX段XX号XX楼的部分房屋建(构)筑物、装饰装修等资产(详见《评估咨询申报明细表》)于基准日的市场价值按重置成本法进行评估咨询，为确保评估机构客观、公正、合理地进行评估咨询，我单位承诺如下，并承担相应的法律责任。1、本次评估咨询所涉及经济行为符合国家就部队有关规定；2、所提供的相关资料真实、准确、完整，有关重大事项揭示充分；3、委托人共同商谈并确认本次选用重置成本法进行评估咨询；4、在本次评估咨询工作中不于预评估咨询工作。原61540部队在《委估资产范围明细表》共同盖章予以确认。2018年5月28日，北京北方亚事资产评估事务所出具的《房屋建（构）筑物、装饰装修等价值补偿项目评估咨询报告正文》，载明：根据评估咨询委托合同的约定，本次评估咨询目的是确定评估咨询对象于评估咨询基准日的市场价值，为委托人拟终止租赁合同涉及的房屋建(构)筑物、装饰装修等价值补偿提供参考。评估咨询范围为中国人民解放军61540部队、北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司所申报的位于陕西省西安市XX路XX段XX号XX楼的房屋建(构)筑物、装饰装修等，主要包含室内装修、外立面广告装修、钢结构、中央空调系统、电梯等。纳入本次评估咨询范围的资产与《评估咨询委托合同》中所载明的资产范围一致。本次评估咨询的价值类型为市场价值。选择市场价值类型的理由是考虑了本次评估咨询的目的，为更好的服务于本次评估咨询目的实现。根据委托人委托事项确定本次评估咨询基准日为2017年12月31日。本次评估咨询中不采用收益法和市场法，最终确定采用成本法进行评估咨询。成本法是指按被评估咨询资产的现时重置成本扣除各项损耗价值来确定被评估咨询资产价值的方法。成本法的具体计算公式为评估咨询价值=重置成本×成新率。根据现场勘察及委估建筑物的具体情况，本次评估咨询以年限法确定待估资产成新率。成新率=预计尚可使用年限/(预计尚可使用年限+已使用年限)。确定在2017年12月31日的市场价值合计为:23,629,200元，大写贰仟叁佰陆拾贰万玖仟贰佰元整。2018年5月22日，61540部队诉至西安市中级人民法院，要求北京二十五度公司、四川佰腾公司、西安博瑞克斯佰腾商业运营管理有限公司（以下简称西安佰腾公司）共同向61540部队腾退并返还所租赁的房地产、支付房屋租金和实际返还房屋前的房屋占用费并支付逾期付款违约金、租赁保证金的违约金、支付三号楼拆除补偿款等。2018年6月28日，经北京二十五度公司、四川佰腾公司、西安佰腾公司与61540部队协商一致，北京二十五度公司、四川佰腾公司、西安佰腾公司共同将涉案租赁标的移交给61540部队，并签订了《综合楼移交记录》。2018年7月30日西安市中级人民法院作出(2018)陕01民初1138号民事判决，北京二十五度公司不服提起了上诉，2018年9月5日本院作出(2018)陕民终745号民事判决。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。北京二十五度公司与61540部队于2012年2月23日签订的《军队房地产租赁合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。《军队房地产租赁合同》第三条约定：61540部队承诺于2012年9月15日以前将租赁物全部交付北京二十五度公司；第十条约定：61540部队承诺正式交付租赁物3个月内提供整座大楼的消防验收合格证或消防验收意见书。因61540部队未按合同约定于2012年9月15日以前将租赁物全部交付北京二十五度公司，实际交付房屋为2012年12月13日，逾期60天；61540部队亦未能在正式交付租赁物3个月内取得《建设工程消防验收意见书》，直到2013年8月8日消防验收合格。故61540部队逾期交付房屋60天且并未按合同约定时间提供消防验收合格证，构成违约，应承担合同约定的违约责任。据此，北京二十五度公司主张61540部队支付违约金69万元的请求，理由正当，本院应予支持。本案所涉租赁标的物属于新建房屋，双方签订工作联系单在确定起租时间时，已经充分考虑了综合楼消防验收情况，且双方确认正式租赁期限从2013年10月20日开始，据此，北京二十五度公司要求61540部队赔偿逾期消防验收给其造成的租金损失1725000元，本院不予支持。61540部队已按约办理了2012年11月1日至2014年10月31日的《军队房地产租赁许可证》，而在合同履行期间北京二十五度公司未按双方合同约定及时交纳租金，故北京二十五度公司以61540部队未提供《军队房地产租赁许可证》不能办理营业执照，商户要求退租、减租的理由不能成立，其要求赔偿损失610万元，本院不予支持。《军队房地产租赁合同》第九条约定“甲方因军事需要或地方城市规划建设必须提前终止合同的，应出具军队军以上房地产管理部门或地方城市规划建设部门的书面文件。乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金。甲方应考虑乙方对租赁物装修发生的费用，经第三方评估后，甲方按照乙方的装修残值对乙方补偿，乙方不应要求其它赔偿。”双方《补充协议》约定，在国家、军队有关规定允许的条件下，长期出租给北京二十五度公司使用，租赁期限为十八年。经查，北京二十五度公司为实现合同目的，满足租赁用途，在征得61540部队同意后，北京二十五度公司自行出资对租赁物进行了诸多不可分割的添附、改造。此外北京二十五度公司还先后与惠某某、戴尔、华为、苹果、联想、佳能、尼康等品牌的经销商以及众多电子产品经营者签订《租赁合同》，以合同期内一年的租金总额抵装修款，并约定装修归北京二十五度公司所有。2017年3月28日，双方就合同解除等问题达成共识，形成备忘录：61540部队同意北京二十五度公司于2018年1月31日将租赁标的物交还61540部队，归还前所产生的全部租金、水电暖及相关费用，在后期协商遗留问题时一并处理；双方同意对于合同解除后有关的遗留问题，待国家有关军队租赁房屋收回相关政策出台后，双方继续通过协商的方式，在合理合法的基础上处理。2018年3月14日，北京二十五度公司、61540部队与北京北方亚事资产评估事务所签订了资产评估委托合同，共同盖章确认了委托资产范围明细表，北京北方亚事资产评估事务所依据双方委托内容对位于陕西省西安市XX路XX段XX号XX楼的房屋建(构)筑物、装饰装修等进行了评估，评估报告结论为市场价值23629200元。对此双方无异议。据此，61540部队应按双方约定及评估报告结论支付北京二十五度公司房屋建(构)筑物、装饰装修等费用23629200元。此外，关于北京二十五度公司主张要求61540部队支付卖场商户装修折价款12396400元的诉讼请求，综合本案实际情况并考虑北京二十五度公司的合理预期和收益受损情况，同时兼顾公平原则，本院酌情认定61540部队应适当补偿北京二十五度公司商户装修折价款600万元为宜。《军队房地产租赁合同》第十六条约定，北京二十五度公司承租范围内的水、电、暖、空调、装修、消防改造等均由北京二十五度公司负责，费用自理。承租范围与外界隔墙由北京二十五度公司自砌，费用自理。承租范围内的消防器材和消防设施的购置、维护及其费用均由北京二十五度公司负责。水电暖气排污等设施的正常维护和维修以及费用均由北京二十五度公司负责。承租期内北京二十五度公司负责承租范围内所发生的一切费用(包括设计费、装修费、改造费、开门洞费、各项手续费、不可预见费等)。故在租赁物交付给北京二十五度公司以后，承租范围内的房地产及各项附属设施及消防系统的改造、维护、管理的责任属于北京二十五度公司，相应的花费也明确约定由北京二十五度公司承担。故北京二十五度公司要求61540部队支付垫付的工程款497100元、封堵自动扶梯洞口的工程款15万元，本院不予支持。根据补充协议约定，61540部队同意北京二十五度公司拆除3号楼，由北京二十五度公司负责执行标的物的拆除，拆除相关费用以及拆除过程中的安全责任均由北京二十五度公司自行承担。据此北京二十五度公司要求61540部队支付拆除3号楼的工程款418426元，本院不予支持。关于北京二十五度公司主张61540部队支付2013年10月9日爆管修复费用11万元一节，因事故管道归61540部队所有，且通过了一次消防验收，61540部队作为出租人，应支付修复费用11万元。北京二十五度公司要求61540部队支付财产损失30万元，证据不足，本院不予支持。因《军队房地产租赁合同》明确约定“因消防系统为几家共用，由乙方（北京二十五度公司）负责日常管理，乙方与其它租户按实际使用的建筑面积分摊消防管理费用。”北京二十五度公司自消防验收通过后开始负责综合楼的消防监控系统，至2018年3月31日在61540部队的监督下移交给亚朵酒店。北京二十五度公司实际负责了消防监控室的值守、运维工作，亚朵酒店依约支付了分摊费用。因中国银行是61540部队的租户，故北京二十五度公司要求61540部队支付垫付的消防分摊费用28万元，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告中国人民解放军61540部队于本判决生效之日起十日内向原告北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司支付违约金69万元；二、被告中国人民解放军61540部队于本判决生效之日起十日内向原告北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司支付房屋建(构)筑物、装饰装修等费用23629200元；三、被告中国人民解放军61540部队于本判决生效之日起十日内向原告北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司支付商户装修折价款600万元；四、被告中国人民解放军61540部队于本判决生效之日起十日内向原告北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司支付消防管道爆管修复改造费用11万元；五、被告中国人民解放军61540部队于本判决生效之日起十日内向原告北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司支付垫付的消防分摊费用28万元；六、驳回原告北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费286156元，由原告北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司负担90720元，被告中国人民解放军61540部队负担195436元。 二审期间，XX队XX组新证据。第一组证据为土地使用证1份，建设工程规划许可证1份，施工许可证1份。证明涉案房屋的建设已取得国家职能部门审批，61540部队与北京二十五度公司签订的《军队房地产租赁合同》及补充协议合法有效。北京二十五度公司对该组证据的真实性予以认可，证明目的不予认可，该证据与本案没有直接关联性。第二组证据为关于部队房屋租金缴纳的承诺1份，催收租金通知及律师函6份，证明北京二十五度公司书面承诺如不按时缴纳房租，自愿承担《军队房地产租赁合同》中约定的一切后果和责任，及北京二十五度公司不按时缴纳租金，且61540部队屡次催促无果，61540部队依约解除租赁合同有事实依据和法律依据。北京二十五度公司对第二组证据的真实性予以认可，认为该组证据恰好说明61540部队已经提前告知北京二十五度公司，由于政策调整要做好相应的准备工作，表示双方协议解除合同的原因是由于政策原因导致。也说明61540部队提供的租赁物消防验收没有通过造成了北京二十五度公司迟延开业损失。第三组证据是施工合同4份，证明北京二十五度公司的商场装饰装修与2013年9月14日才完成，消防验收意见书于2013年8月8日取得，未影响北京二十五度公司经营，61540部队不应当赔偿北京二十五度公司迟延营业的损失172.5万元。北京二十五度公司对第三组证据真实性认可，对证明目的不认可。认为合同约定2012年10月15日前需完成消防事宜，但部队长达一年的根本性违约影响领取营业执照等商户经营事宜，造成了损失。上述证据证明的事实均系双方认可的事实，无证明新的事实的作用，本院不予采纳。 经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，2012年2月23日,北京二十五度公司与61540部队签订了《军队房地产租赁合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。61540部队向北京二十五度公司交付了租赁物，北京二十五度公司向61540部队支付了部分租金。2017年3月28日经双方协商解除合同。上述事实已经生效判决所确认。本案争议焦点为：1、双方签订的《军队房地产租赁合同》及其补充协议解除的原因及61540部队是否应当承担合同解除后造成的各项损失；2、一审判决61540部队向北京二十五度公司赔偿的装修折价损失、消防管道爆裂损失数额是否适当；3、北京二十五度公司主张租赁许可证迟延交付损失赔偿、拆除3号楼费用、垫付工程款、封堵自动扶梯洞口费用、消防验收损失是否应当得到支持。 1、关于双方签订的《军队房地产租赁合同》及其补充协议解除的原因，及61540部队是否应当承担合同解除后造成的各项损失问题。根据本案查明的实事，在租赁合同履行中，当事人双方均存在违约行为，2017年3月20日，61540部队向北京二十五度公司发函，提出解除双方签订的《军队房地产租赁合同》及其补充协议，对此，双方经过协商，于28日达成共识，并形成备忘录均同意解除合同，解除合同日期定为2018年1月31日。上述事实已经生效判决所确认，且北京二十五度公司已经承担了其违约责任，因此，61540部队上诉提出的《军队房地产租赁合同》及其补充协议解除因北京二十五度公司违约而依据合同约定解除的上诉理由不能成立。《军队房地产租赁合同》第九条约定：“甲方（61540部队）因军事需要或地方城市规划建设必须提前终止合同的，应出具军队军以上房地产管理部门或地方城市规划建设部门的书面文件。乙方（北京二十五度公司）应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金。甲方应考虑乙方对租赁物装修发生的费用，经第三方评估后，甲方按照乙方的装修残值对乙方补偿，乙方不应要求其它赔偿。”双方《补充协议》约定，在国家、军队有关规定允许的条件下，长期出租给北京二十五度公司使用，租赁期限为十八年。双方在在达成协议解除租赁合同后，依照合同约定，2018年3月14日双方共同与北京北方亚事资产评估事务所共同订立了《资产评估委托合同》一份，北京北方亚事资产评估事务所依据双方委托内容对位于陕西省西安市XX路XX段XX号XX楼的房屋建(构)筑物、装饰装修等进行了评估，评估报告结论为市场价值23629200元。对此双方无异议。故61540部队应按双方约定及评估报告结论支付北京二十五度公司房屋建(构)筑物、装饰装修等费用23629200元。此外北京二十五度公司还先后与惠某某、戴尔、华为、苹果、联想、佳能、尼康等品牌的经销商以及众多电子产品经营者签订《租赁合同》，以合同期内一年的租金总额抵装修款，并约定装修归北京二十五度公司所有。上述租户装修损失亦属于北京二十五度公司的实际损失，且在61540部队另案提起的涉案租赁物租赁合同纠纷中已判决北京二十五度公司向61540部队承担了违约责任的情况下，一审判决酌定61540部队向北京二十五度公司支付600万元装修损失并不违反法律规定。故61540部队的该上诉理由不能成立。 2、关于一审判决61540部队向北京二十五度公司赔偿的折价损失、消防管道爆裂损失数额是否适当。北京二十五度公司一审诉请判决61540部队向其赔偿租户装修折价损失12396400元，一审综合本案实际情况并考虑北京二十五度公司的合理预期和收益受损情况，同时兼顾公平原则，酌情认定61540部队应适当补偿北京二十五度公司商户装修折价款600万元并不违反法律规定，判决适当。对于消防管道爆裂损失数额，一审判决已支持北京二十五度公司消防管道爆管修复改造费用11万元的诉讼请求，对于其要求61540部队赔偿财产损失30万元的诉讼请求，因其证据不足，一审判决未予支持并无不当。故北京二十五度公司的该两项上诉理由不能成立。 3、关于北京二十五度公司主张租赁许可证迟延交付赔偿、拆除3号楼费用、消防验收损失、垫付工程款、封堵自动扶梯洞口费用是否应当得到支持。 首先，61540部队已按约办理了2012年11月1日至2014年10月31日的《军队房地产租赁许可证》，而在合同履行期间北京二十五度公司未按双方合同约定及时交纳租金，故北京二十五度公司以61540部队未提供《军队房地产租赁许可证》不能办理营业执照，商户要求退租、减租的理由不能成立，其要求赔偿损失610万元，一审判决不予支持，有事实依据。 其次，对于拆除3号楼费用问题，根据北京二十五度公司与61540部队就拆除3号楼签订的《补充协议》中约定拆除费用由北京二十五度公司承担，故北京二十五度公司上诉请求判令61540部队向其支付拆除3号楼费用无事实依据。 第三、关于延迟消防验收损失问题，一审判决已将延迟消防验收认定为61540部队履行合同的违约行为，判令其承担了违约责任，因此，一审判决未再支持其该项诉讼请求并无不当。 第四、关于垫付工程款、封堵自动扶梯洞口费用问题，《军队房地产租赁合同》第十六条约定，承租期内北京二十五度公司负责承租范围内所发生的一切费用(包括设计费、装修费、改造费、开门洞费、各项手续费、不可预见费等)。故在租赁物交付给北京二十五度公司以后，承租范围内的房地产及各项附属设施及消防系统的改造、维护、管理的责任属于北京二十五度公司，相应的花费也明确约定由北京二十五度公司承担。故北京二十五度公司要求61540部队支付垫付的工程款497100元、封堵自动扶梯洞口的工程款15万元不符合合同约定，其该项上诉理由本院亦不予支持。 综上所述，上诉人北京二十五度公司、61540部队的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费310668元（中国人民解放军61540部队预交195346元，北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司预交115322元），由北京二十五度博瑞克斯商贸有限公司负担115322元，中国人民解放军61540部队负担195346元。 本判决为终审判决。 审判长  王西京 审判员  成 芳 审判员  赵 敏 二〇一八年十二月二十四日 书记员  赵丽博 20189906430119961540161540615402018012042201811306154016154012396426154061061540497161540341842661540306154015615401725615401239642615406106154036154049716346154061540615405361540661540172561540615402017320201732861540615401239646154061049716361540615401725615401201801204226154061540615406961540236292006154060060011615402861540201813160600112861540161540696102615404971361540284615403418426561540113066154015761540360256861540172596154020122236154061540112341223262012915322012101515615401234122322012622615401385001830402012731615404142012831615402012111201310312012112161540207201212136154061540201388615402013914201383161540201311120141031201312615406154020136242013630201382201310206154061540201222313301230201222334184262013314615402016414615401349716361540201332561540615402013920142181361239640020139615401242344040205676126404020615402018331615402013882018331282013109113010611917252043800201431461540201463050621615402015116201641320166272016718201615615405020165116154025320161020615402015326201581020174256154061540615402017320615402017328615402012223962018131201813120183201813120183146154061540120171231615402018524615401123461540201852861540120171231201712312362920020185226154061540201862861540615402018730201801113820189520187456154020122236154020129156154036154020129152012121360615403201388615406061540692013102061540172500061540201211120141031615406106154020173286154020181316154020183146154012362920061540236292006154012396400615406006154049710015615403615403418426615402013109116154061540116154030201833161540615406154028615406961540236292006154060061540116154028286156902720615401954366154011161540166154061540615404201391420138861540172520121015201222361540615406154020173282018730201801113820189520187451615402615403316154020173206154028201813161540615402018314123629200615402362920061540600615402615406154012396400615406001161540303361540201211120141031615406103615403615403615406154049710015615403106686154019534611532211532261540195346 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