四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民初2124号 原告：舒建，男，1978年11月21日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 被告：洪晓宾，男，1990年9月25日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：陈傲强，男，1992年11月28日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 第三人：四川益瑞房地产发展有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道广都大道159号。 法定代表人：曹洪。 第三人：成都市嘉鑫商贸有限公司，住所地四川省新建县五津北路87-89#。 法定代表人：陈小妹。 第三人：陈小妹，女，1984年10月12日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 第三人：曹洪，男，1959年1月20日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告舒建与被告洪晓宾、陈傲强，第三人四川益瑞房地产发展有限公司（以下简称益瑞公司）、成都市嘉鑫商贸有限公司（以下简称嘉鑫公司）、陈小妹、曹洪案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告舒建到庭参加诉讼，被告洪晓宾、陈傲强、原审第三人益瑞公司、嘉鑫公司、陈小妹、曹洪经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告舒建起诉请求：1.判令不得执行陈傲强名下的位于成都市锦江区房屋（以下简称诉争房屋）并确认诉争房屋为原告所有；2.判令陈傲强将诉争房屋过户给原告并办理过户登记。事实和理由：2011年8月29日，舒建与陈傲强签订了《陈傲强房屋转让保证说明》，载明：陈傲强自愿将诉争房屋转让给舒建。涉及上述房屋的独占的所有权、收益权、处置权均转给舒建，房屋所涉按揭贷款等事宜由舒建承担还款责任。若他人就此房屋提出权利异议，由陈傲强承担连带保证责任至房屋过户给舒建为止。双方于当日口头约定将位于成都市武侯区房屋（以下简称（Ａ1-1）号房屋）一并出卖给舒建，合计价款252万元。协议签订后，舒建取得案涉房屋钥匙并实际占用，并缴纳物业费和水电费。2012年5月22日，舒建支付200万元购房款并由陈傲强出具收条。2012年10月29日，舒建签订《陈傲强名下房屋转让保证说明》载明：诉争房屋系由四川诚坤物业管理有限公司转至员工曹伟名下并最终转给陈傲强，（Ａ1-1）号房屋由诚坤公司转至陈傲强名下，前述两套房屋拟转至舒建名下，由舒建除支付房款252万元外，再行支付陈傲强因上述两房所支出的钱款分别计现金26万元。双方口头约定房屋过户后舒建再向陈傲强支付剩余52万元。2014年9月11日陈傲强并向舒建出具保证房款支付完后三个月内办理过户登记。2016年3月12日，舒建通过成都金迪创环保科技有限公司取得的现金向陈傲强通过现金支付了剩余52万元购房款，陈傲强于同日出具收条载明房款已经付清。之后陈傲强以各种理由推诿未办理过户。综上，舒建就诉争房屋签订买卖合同时间在被法院查封之前，支付了全部购房款并实际占有房屋，未办理过户登记的过错在陈傲强，请求判如所请。 被告洪晓宾、陈傲强未发表答辩意见。 第三人益瑞公司、嘉鑫公司、陈小妹、曹洪未陈述意见。 本案审理期间，原告舒建提交如下证据： 第一组证据：1.《陈傲强房屋转让保证说明》（原件、复印件），拟证明：2011年8月29日陈傲强将诉争房屋和（A1-1）号房屋一并转让给舒建。 2.取款凭条（复印件）、存款凭条（原件）、转账凭条（原件），拟证明舒建于2015年5月22日向陈傲强支付购房款200万元。 3.《陈傲强转卖保证之补充协议》，拟证明陈傲强与舒建于2012年5月22日再次签订补充协议，约定以每套房屋为126万，总计252万的金额购买案涉房屋及（A1-1）号房屋，以及舒建已向陈傲强已支付200万元购房款，并承诺在2012年8月22日办妥过户登记。 4.《收条》，拟证明2012年6月22日陈傲强出具收条收到购房款200万元。 5.《陈傲强名下房屋转让保证说明》，拟证明2012年10月29日陈傲强与舒建约定将案涉房屋转至舒建名下。 6.《说明》，拟证明陈傲强承诺自愿将案涉房屋转移给舒建，并在收完款后三个月内为其办理过户登记。 7.《收条》，拟证明陈傲强已收到舒建购房款现金52万元，截至2016年3月12日全部购房款已付清。 第二组证据：案涉房屋缴费电卡复印件、信谊物业判决书、案涉房屋电费缴纳明细、案涉房屋物业费收费明细、.房屋装饰装修管理服务协议、装修基金票据、电费缴纳凭条、购买纯净水收据、房屋出租合同、武侯区“群租房、短租房”流动人口信息登记表，拟证明舒建于2011年8月29日购买房屋当日即接收了案涉房屋，缴纳案涉房屋的水电费、物业费、装修保证金、水费等，并将案涉房屋租赁给案外人。 第三组证据：房屋信息查询记录、（2018）川01执异字第512号执行裁定书，拟证明房屋现状及查封情况。 本院依职权调取了舒建所提交的存款凭条、转账凭条上显示的陈傲强在中国建设银行开立的账号为62×××20的2012年5月21日至2012年5月23日期间的银行流水，舒建对该证据的三性均予以认可，但认为其向陈傲强转账的信息未在流水中显示出来。 洪晓宾、陈傲强、益瑞公司、嘉鑫公司、陈小妹、曹洪均未到庭参加诉讼，亦未提交证据，视为其放弃举证、质证权利。本院对上述证据分析认证如下：针对第一组证据，《陈傲强房屋转让保证说明》，首先原件的签字日期为2011年8月29日，复印件的签字日期为2013年5月9日，其次，所购房屋信息处复印件与原件亦不一致，记载的档案保管号仅一处房屋，出售的房屋信息却有两处，第三，原件的页尾备注被涂抹，复印件页尾备注“鉴于买受人舒建自愿已于次日即2013年5月9就将此房转卖给了唐丽君”，因复印件、原件上述多处关键信息不一致，有明显的涂改痕迹及不合理的多处表述，本院对其真实性、合法性均不予认可。针对《陈傲强名下房屋转让保证说明》，该说明记载的房屋价款分别记现金26万元，费用合计又是252万元，大写伍拾贰万元，多处矛盾且不合逻辑，且与《陈傲强房屋转卖保证之补充协议》内容亦无法一一对应，故本院对其真实性均不予采信。针对取款凭条（复印件）、存款凭条（原件）、转账凭条（原件），上述凭证显示的转账信息与本院调取的陈傲强的银行流水不一致，本院对其真实性、合法性不予确认。针对第一张收条涉及的200万元，因银行账户流水显示陈傲强的案涉账户在2012年5月22日仅通过曹洪转入400万元和200万元，并于当日转入益瑞公司账户，并无舒建向陈傲强转账200万元的信息佐证，收条本身又多处涂改，本院对其真实性不予采信。针对第二张收条记载的余款52万元现金支付的时间为2016年3月12日，与《陈傲强名下房屋转让保证说明》的记载的252万元购房款于2012年10月29日全部收讫的内容相互矛盾，并且收条金额与姓名等关键位置亦有多处明显涂改的痕迹，故本院对其的真实性亦不予确认。 针对第二组证据，对缴费电卡复印件、信谊物业判决书、案涉房屋电费缴纳明细、案涉房屋物业费收费明细、房屋装饰装修管理服务协议、装修基金票据、电费缴纳凭条等证据真实性予以确认。购买纯净水收据的时间舒建当庭陈述系自行书写，且无法与本案争议房屋予以对应，对其真实性、关联性不予采信。本院根据舒建提供的房屋出租合同上承租方电话一一电话核实，分别为空号、无法接通、不是本人，或直接陈述舒建并非房主，在舒建未提供租金收取凭证以供核对的前提下，本院对其真实性亦无法确认。武侯区“群租房、短租房”流动人口信息登记表，经本院走访核实，临江东路社区居民委员会陈述社区流动人口信息采集工作于2016年8月其停止，社区未再开展过“群租房、短租房”流动人口信息登记采集工作。但舒建向本院提交的流动人口信息登记表时间一直到2018年7月30日，又无法对证据来源作出合理说明，本院对其真实性不予认可。 第三组证据，真实性、合法性、关联性均予以确认。 经审理查明，洪晓宾与益瑞公司、嘉鑫公司、陈傲强、陈小妹、曹洪民间借贷纠纷一案，本院于2014年4月14日作出（2013）成民初字第795号民事判决书，判决：1.益瑞公司、嘉鑫公司于判决生效之日起十日内偿还洪晓宾借款本金6210.093万元并支付相应利息（以5000万元本金为基数，自2012年10月17日起至还清之日止；以610万元本金为基数，自2013年2月1日起至还清之日止；以600.093万元本金为基数，自2013年2月4日起至还清之日止，上述利息均按月利率2%计付）；2.陈傲强、陈小妹、曹洪对益瑞公司、嘉鑫公司上述还款义务承担连带保证责任，陈傲强、陈小妹、曹洪承担保证责任后，有权向益瑞公司、嘉鑫公司追偿。该判决书生效后，本院受理了洪晓宾的强制执行申请。执行中，本院于2015年3月2日作出（2015）成执字第489号执行裁定书，与本案相关的裁定事项为：查封陈傲强所有的争议房屋；查封期限为三年，从2015年3月2日起至2018年3月1日止。后本院作出（2015）成执字第489-8号裁定，续封了该房屋。 房屋信息查询记录显示陈傲强取得案涉房屋所有权的时间为2011年10月24日。舒建主张其与陈傲强签订《陈傲强房屋转让保证说明》购买案涉房屋的时间为2011年8月29日，当日交付房屋。 本院认为，本案争议的焦点为：舒建是否对位于成都市锦江区房屋享有足以排除强制执行的实体权益。针对以上争议焦点，结合本案查明的事实，本院对此评述如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款所规定的条件，须为同时满足方能排除执行。具体到本案，针对双方是否在查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题，舒建向本院提交的《陈傲强房屋转让保证说明》《陈傲强名下房屋转让保证说明》《陈傲强房屋转卖保证之补充协议》，出现原件与复印件不一致、关键信息涂改、多处表述不合理且相互矛盾的情况，故不足以证明其在查封前与陈傲强针对案涉房屋签订了书面的买卖合同。 针对购房款的问题。上述协议中针对房屋价款多处表述为每处房屋26万元，费用合计252万元，大写伍拾贰万元整等矛盾，并且舒建主张第一笔购房款200万元的支付时间为2012年5月22日，该时间晚于其主张的协议签订时间十个月，且主张的房屋交付日期亦在支付第一笔购房款之前。《陈傲强名下房屋转让保证说明》记载付清全款的时间为2012年10月29日，收条记载的余款52万元现金支付的时间2016年3月12日，前后矛盾亦不符合常理，加之收条关键信息亦存在多处涂改，转账凭证、存款凭证又与本院调取的银行流水显示信息不一致，故舒建提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉房屋前已付清全部购房款。 针对查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。首先，本案审理过程中，虽然舒建一方主张案涉房屋于签订转让说明时已交付其使用，却未能提交陈傲强与其办理的房屋交接手续的证据，并且该时间远早于舒建主张支付购房款的时间，该陈述既不符合常理，亦未提交充分的证据予以证明。 综上所述，舒建未提交充分的证据证明其在人民法院查封案涉房屋前已与陈傲强签订书面的房屋买卖合同，付清全部购房款，并实际占有房屋，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，故其主张排除执行的依据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回舒建的诉讼请求。 案件受理费16140元，由舒建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 谢   芳 审 判 员  童庆勇 人民陪审员   谢援朝 二〇一八年十二月二十八日 书记员王芋