中华人民共和国云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5349号原告昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处，住所云南省昆明市官渡区岔街63号。法定代表人张帆，主任。委托代理人邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人李泽四，建纬（昆明）律师事务所实习律师。特别授权代理。被告郑文秀，女，汉族，1954年5月9日生，美国公民，现住址：。委托代理人李韬，男，汉族，1977年1月16日生，身份证住址：云南省昆明市盘龙区，与被告郑文秀系母子关系。特别授权代理。被告李韬，男，汉族，1977年1月16日生，身份证住址同上。原告昆明市官渡区吴井街道办事处（以下简称“吴井街道办”）诉被告郑文秀、被告李韬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告吴井街道办的委托代理人邱文庆、李泽四，被告郑文秀的委托代理人、被告李韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴井街道办向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告将坐落于昆明市官渡区房屋（产权证号：昆明市房权证字第××号）办理过户登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年4月25日，被告李韬受被告郑文秀委托，与原告签订了《已购公房买卖合同》（以下简称“购房合同”）。购房合同第三条约定，被告郑文秀将其所有的位于房屋出卖予原告，房屋总价款105000.00元（大写：拾万伍仟元整），被告在收到原告所付30000.00元（大写：叁万元整）定金的五日内将房屋腾空交付给原告，其余款项75000.00元（大写：柒万伍仟元整）由被告将房屋过户登记手续办理完毕的五日内由原告一次性支付给被告。购房合同签订当日，原告向被告支付了30000.00元定金，但被告在收到定金后一直未为原告办理房屋过户登记手续。2002年11月15日，在房屋过户登记手续未办理的情况下，原告仍向被告支付了50000.00元（大写：伍万元整）购房款，但被告仍不为原告办理过户登记手续。被告将上述房屋交付原告后一直作为原告民航路社区办公用房。2016年5月18日，被告强行更换房屋门锁被吴井派出所勒令解除；2018年3月14日，被告又一次以未办理房屋产权过户为由强行更换房屋门锁并将房屋据为己有。综上，原、被告签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，且房屋一直以来均由原告实际占有使用。被告在收到购房定金及购房款后拒不办理房屋过户登记手续的行为已经违约。现原告根据相关法律的规定，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告郑文秀、李韬共同答辩称：当时卖房子的时候收了定金，我方去办过户，但是由于是公房，还有另外一个共有人，导致过不了户。原告方也没有积极面对处理这个事情，以至于我方换锁想让对方来协商解决房屋买卖的纠纷。我方的意见是既然当时的房屋买卖合同没有履行完成，现在我方不再卖掉房屋了。另外，办事处用了那么多年的房屋，也应当折算房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。其中包括原告吴井街道办提交的昆明市官渡区人民政府办公室关于街道办事处整合情况的通知、昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处统一社会信用代码证、《已购公房买卖合同》、收条两份、房屋信息查询摘抄表；对接待报警案件三联单的证明内容，被告认为自己于2018年7-8月间也曾报过警，但派出所没有向我出具接待报警案件三联单，所以房屋我已收回由我自己使用。根据庭审，以及原、被告双方的举证、质证和各方当事人的当庭陈述，本院确认本案法律事实如下：被告郑文秀与被告李韬系母子关系，被告郑文秀于2018年4月20日因出国、出境定居办理了户口注销手续，现属于美国公民。2002年4月25日，被告郑文秀与原告吴井街道办（原昆明市盘龙区人民政府东站街道办事处）签订《已购公房买卖合同》，约定由被告郑文秀将本案涉案房屋以105000.00元的价格出售给原告，房屋性质为单位房改房，位于昆明市，房屋所有权证载明建筑面积56.93平方米，房屋所有权证号码：昆明市房权证字第××号。甲方（被告郑文秀）在收到乙方（原告）所付现金叁万元（定金）的五日内将房屋腾空交付乙方，其余款项75000.00元于房产证过户手续办理完毕的五日内由乙方一次性支付甲方，甲方同时将正式收据给乙方。如乙方逾期未支付余款，则每天承担购房款总额的10%的违约金等。合同签订当日，原告向被告支付购房定金30000.00元，被告李韬向原告出具收条一份予以确认。之后，涉案房屋交由原告实际占有使用，但双方到房屋产权部门办理房屋产权转移登记手续，审理中被告陈述该房屋存在隐形产权人陈进，导致该房屋不能办理转移过户登记。2002年11月15日，原告又向被告支付购房款50000.00元，被告郑文秀向原告出具收条予以确认。因原告政府区划重新划分，被告一直未联系上隐形产权人陈进，原、被告双方的房屋产权转移登记手续未办理成功。原告将涉案房屋作为社区办公用房一直在使用，2016年5月18日被告李韬将涉案房屋门锁更换，致使原告向辖区派出所报案，后原告继续使用涉案房屋。2018年3月14日，被告李韬又将涉案房屋门锁更换，并使用该房屋至今。因涉案房屋原、被告双方至今未办理产权转移登记手续，原告也未支付剩余购房款25000.00元，以及被告李韬更换门锁后一直使用涉案房屋，导致原告向本院提起诉讼，主张如上所诉。本案争议的焦点问题为：各方当事人签订的《已购公房买卖合同》应否继续履行或者解除。针对争议的焦点，本案中，原告主张继续履行《已购公房买卖合同》，并由被告将涉案房屋办理过户手续至原告名下，而被告不同意继续履行该合同，抗辩应解除该合同。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。本案双方当事人签订的《已购公房买卖合同》系各方当事人自愿签订的合同，不违反相关法律、法规的禁止性规定，系合法有效的合同，各方当事人应当严格履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据上述法律的规定及本案查明的事实，本案争议的主要原因为涉案房屋为政策性的房改房，涉案房屋中存在隐形的产权人陈进，导致被告郑文秀也不能协助原告吴井街道办办理房屋产权证的转移登记，但该原因系各方当事人在签订上述合同时不可预见的，也是因为被告郑文秀在房改房分房时隐瞒隐形产权人的原因所致，因此并非系原告吴井街道办的过错或者过失原因造成的，故被告郑文秀要求解除上述合同的辩解不符合相关法律的规定和本案的事实，本院依法不予支持，而原告要求继续履行该合同，由被告郑文秀协助办理产权转移登记手续的诉讼请求应予支持，并且从涉案房屋信息查询摘抄表所载明的内容来看，目前涉案房屋已不存在隐形共有人的情形，符合办理产权转移登记的条件。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑文秀与原告昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处于2002年4月25日签订的《已购公房买卖合同》继续履行；二、被告郑文秀（受托人李韬）于判决生效后十日内办理涉案房屋转移登记手续至原告昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处名下。案件受理费100.00元，由原告昆明市官渡区人民政府吴井街道办事处承担50.00元，由被告郑文秀承担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  马永宏人民陪审员  郑 云人民陪审员  杨兰婷二〇一八年十二月二十一日书 记 员  何艳楠