四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初5790号 原告：周国群，女，1964年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：宜宾海港城商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊中坝路2号，统一社会信用代码91511502789144764W。 法定代表人：刘晓翔。 委托诉讼代理人：张健川，男，1972年2月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 委托诉讼代理人：邓晓琳，女，1969年7月29日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区，系公司员工。 原告周国群与被告宜宾海港城商业管理有限公司（以下简称海港城公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周国群，被告海港城公司的委托诉讼代理人张健川、邓晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周国群诉称：1.请求被告支付原告商铺1-1-006所欠租金51434元；2.请求被告支付2017年5月至2018年7月租金27307元，共15个月：应付租金40960元减去2017年5月至2017年12月已返部分租金9466元（其中2017年5月、6月每月租金916元，共1832元，2017年7月、8月、9月、10月每月租金1145元，共4580元；2017年11月、12月每月租金1527元，共3054元），实欠租金31494元；3.请求被告给原告商铺恢复原状；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年1月28日与被告签订《委托经营管理合同》，在委托期间，被告没有履行协议约定的义务，欠原告1-1-006号商铺的租金，时间为2016年3月至2016年9月的27307元（其中每月返租3901元，共7个月），期间已返租372元，实欠租金26935元，和2016年10月至2017年4月的27307元（其中每月返租3901元，共7个月），期间已返租2808元，实欠租金24499元。以上共计51434元。被告在2017年5月至2018年7月每月租金2730元，共15个月，应付租金40950元，减去已返2017年5月至2017年12月的租金9466元，实欠租金31494元。请求被告回复原告商铺签名露台通道和侧面天桥通道。综上，原告要求被告支付本金加银行贷款利息给原告。 被告海港城公司辩称：1.关于本案租金，2014年1月至2017年1月期间，我司前期支付了租金，后期租金已支付部分，不足部分打了欠条，2017年元月至今，海港城业主成立业主委员会自救，租金全部由业委会收取，所收租金按比例发放给业主，详见租金和欠条明细。2.周国群诉请的2017年5月至2018年7月的租金，《委托经营管理合同》第六条约定“在委托期内每三年签订一次租赁合同”，周国群未按约定重新签订租赁合同，故我司不应支付该部分金额。3.2018年2月1日，周国群向我司提交了书面情况说明，要求收回商铺，我司同意，同时告知周国群需向我司缴纳5元/平方米/月的管理费，周国群至今未交。所以2018年2月1日以后周国群已收回商铺，我司也不应再付租金。4.关于周国群诉请的恢复露台通道和侧面天桥通道，露台通道和天桥均在正常使用（见图片证据）。综上所述，周国群所诉与事实不符，租金计算错误，请求法院驳回其诉请，并支付给我司2018年2月1日至2018年8月的公共能耗和正常秩序维护费1080元（5元/平方米/月，1-1-006商铺18.38㎡和1-1-007商铺17.62㎡共36㎡，计算6个月）。 原告为证明其主张，向本院提交证据如下：1、《委托管理经营合同》，证明被告与原告签订了9年合同，但由于原告的权利未实现，所以后来不同意和业委会签订合同；2、《欠条》2张，证明被告差欠原告租金；3、《对的补充说明》，证明被告未经原告同意在原告商铺前修了商铺出租，妨碍原告的商铺正常经营；4、《商品房买卖合同》，其中第6页证明水电正常使用，现在商铺无法正常使用水电；5、《照片》和《图片》，证明原有的商铺通道被被告改了，降低了原告商铺价值；6、《情况通报》，证明被告方张健川虚构事实，业主得不到真实的租金；7、《微信截图》，证明原告不同意将原告的商铺隔断；8、《宜宾晚报》图片及微信报道，证明超市仍然在使用原告的商铺；9、《图纸》三份（共6张）。 被告的质证意见为：对第1组证据的真实性无异议，但合同只签了3年；对第2组证据没有异议，是真实的；对第3组证据真实性无异议，但提请法院注意，《补充说明》第1条说明原告同意装修改造，第2条中载明需要整体结束该商业项目的运营，且彻底解除租赁关系时，我司才对门前外部公共部分进行工程恢复；对第4组证据真实性无异议；第5、6组证据，原告当时不同意以3.8万元整体租给超市，超市承租者也因此多花了一二十万进行改造，后面原告的商铺就一直空在那，期间是原告与超市方的沟通，与被告无关；对第7、8组证据证明目的有异议；第9组证据《图纸》，与现状不符，图纸上进6、7号商铺的门没有天桥，从街面走楼梯上一层以后通过现在超市的门进入6、7号商铺的门，2011年左右修了个天桥，从天桥可以直接到超市的门，对原告的商铺没有任何影响。《图纸》中6、7号商铺西侧是墙面，2011年装修的时候开了一道门，如果要恢复原状，我们按图纸把墙砌上。 被告为证明其主张，向本院提交证据如下：1、租金明细表、银行交易明细信息和《欠条》2张，证明原告已收取部分租金，委托期间不足部分已打欠条，2017年4月租期已经到期，原告诉请中2017年5月至2018年7月的租金不属实，原、被告没有重新签订新的租赁合同；2、《情况说明》和《回复函》，证明我司书面回复同意原告收回商铺；3、《图片》6张，证明2018年2月我司协助原告将商铺进行划线后交付给原告，以及海港城4个路桥目前在正常使用；4、《业委会成立备案表》，证明业委会按照章程已成立。 原告的质证意见为：对第1组证据真实性无异议；第2组证据中《情况说明》是我写的，但是没收到过《回复函》；第3组证据，路桥改造后肯定会正常使用，商铺现在空出来是因为我起诉到法院，之前将我的商铺用广告布围起来当仓库；对第4组证据真实性有异议。 对原、被告无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的第9组证据，是原告持调查令从宜宾市城市建设档案馆调取的证据，本院予以采信。对被告提交的第4组证据，因《业委会成立备案表》最后一页加盖街道办事处印章，原告未提供足以反驳的证据，故本院予以采信。对原、被告其他有争议的证据，本院将结合原、被告双方无争议的事实和其他关联证据综合予以评定。 经本院审理查明认定事实如下：2014年2月28日，原告周国群（买受人）与案外人四川紫牛置地有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的外滩壹号项目(位于沿江路天柏组团A1-5-04地块)中1幢第一层6号商业用房（现房），实测面积共18.38平方米。 2014年2月28日，原告周国群（委托方/甲方）与被告海港城公司（受托方/乙方）签订《委托经营管理合同》（编号0000378），约定原告将位于MOMALL海港城建筑面积为18.38㎡的一层6号商业用房委托给被告经营管理，委托期限从2014年4月30日起至2023年4月29日止，共计9年。同时合同又约定在委托期内每三年签订一次租赁合同，本次租赁合同期限为3年，即2014年4月30日至2017年4月29日，本次合同期限内每月租金为212.25元/平米，合计3901元/月；在前一次租赁合同期届满前的三个月，由项目全体业主推选的业主委员会委托第三方做出租金评估并制定下阶段租金标准提出方案，租金方案通过后，合同双方当事人签订下阶段租赁合同；在委托期内日（不含已经签订的租赁合同期内），如甲方认为委托租金与乙方达不成一致，甲方可以不予委托，与商家签订租赁合同；若乙方逾期支付租金的，甲方有权以同期银行贷款利率计收违约金，逾期超过三个月的，甲方有权解除合同。2015年7月30日，原告（委托方/甲方）与被告（受托方/乙方）签订《对的补充说明》，载明：“1、1-1-006、1-1-007商铺区域及外部公共部分，甲乙同意乙方进行装修改造；2、若乙方整体结束该商业项目的运营，且彻底解除租赁关系时，乙方应对甲方所持有的商铺区域及门前外部公共部分进行工程恢复。” 因被告经营不善，从2016年起开始拖欠海港城业主的租金。2017年1月9日，被告向原告出具《欠条》，载明：“今欠业主周国群商铺号1-1-006时间为2016年3月至2016年9月租金27307元（每月返租租金为3901元，共7个月），期间已返租金372元，实欠租金26935元。”2017年9月11日，被告向原告出具第二张《欠条》，载明：“今欠业主周国群商铺号1-1-006时间为2016年10月至2017年4月租金27307元（每月返租租金为3901元，共7个月），期间已返租金2808元，实欠租金24499元。” 2017年1月16日，宜宾市海港城业主委员会（以下简称业委会）成立，第一届业委会委员由主任阙大银和副主任刘友仙、曾祥芳及另外4名委员组成。业委会成立后，海港城商铺的租金由业委会进行监管，向商家收取并按比例分配并通过银行转账的方式支付给各业主。从被告提交的银行交易明细信息可以证明，2018年1月17日，业委会通过其宜宾市商业银行账户转款1527元到原告的银行账户（农行账62×××722。 2018年2月1日，原告向被告出具《情况说明》，载明：“我与你们公司前期（2014年购房时，与你公司签订9年返租合同），因你公司多次违约，在前三年租期中，就有半年未给我返租违约，三年租期满必须按合同重新与业主签订协议，你方也未重新签订第二次三年租房协议，特此申明从今以后有商家前来租商铺，请海港城四川紫牛置地有限公司或业主委员会的各位领导让商家和我签租铺协议。申明人：周国群”同日，被告出具《宜宾海港城商业管理有限公司回复函》，同意原告收回商铺自行经营。在2018年3月23日以前，原告在群名为“奔跑的蜗牛-海港城业主团结交流群”的微信群里发言，表明被告多次违约，致使原告三个月没收到租金，收回商铺是理所应当的。 另查明，原告于2018年5月向宜宾晚报新闻热线反映其商铺问题，记者采访后于2018年5月15日的报道中载明：“经了解，原因开发商资金断了链条，无法承担几百家商铺的返租租金。后来，这些返租商铺就由小区业主委员会接管进行统一出租经营，先后由原租金的10%和20%支付给业主。周国群告诉记者‘租金太少了，我就没有同意’，周国群就要求业主委员会，将她的铺面位置挂出来自己经营。” 本院认为：原、被告之间签订的《委托经营管理合同》及其补充说明，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定将1-1-6号商铺交付给被告管理、出租，履行了合同约定的义务。被告未按时返租给原告，构成违约。原、被告均对2016年3月至2017年4月期间被告尚欠原告第一层6号商铺的租金51434元（26935元+24499元）予以确认，并有两张《欠条》予以佐证。现原告诉请被告支付该尚欠租金51434元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。 按照《委托经营管理合同》的约定，原、被告之间的租赁合同期限为3年，从2014年4月30日起至2017年4月29日止，期满后需重新评估制定新的租金方案后再签订下阶段租赁合同。案涉合同到期后，原、被告未对租金方案进行过协商，也未续签合同，原、被告之间的合同关系已于2017年4月30日终止。合同终止后，包括案涉商铺在内的海港城商业用房由业委会接管，由业委会发放相应租金给原告，原告并未对2018年1月之前业委会的支付行为提出异议。后原告于2018年2月1日申明：如果谁要租案涉商铺，直接和原告签租铺协议。在媒体的报道中可证明原告对业委会接管全部海港城商铺系知情的，并向业委会提出异议要求自己出租。故原告请求被告支付2017年5月至2018年7月的租金，无法律依据和合同约定，本院不予支持。 关于原告请求被告恢复案涉商铺前面露台通道和侧面天桥通道。原、被告于2015年7月30日签订的《对的补充说明》约定原告同意被告对案涉商铺区域及外部公共部分进行装修改造，若被告结束该商业项目的运营，且彻底解除租赁关系时，被告应对原告所持有的商铺区域及门前外部公共部分进行工程恢复。现原、被告之间的《委托经营管理合同》虽已终止，但海港城商业项目仍在运行，未达成工程恢复的条件，故原告的此项请求，本院不予支持。 关于原告在本案《民事起诉状》“事实和理由”部分的最后要求被告支付本金加银行贷款利息，鉴于原告未将利息在“诉讼请求”部分主张，故不在本院的审查范围内。 关于被告在《答辩状》中请求原告支付2018年2月1日至2018年8月的公共能耗和正常秩序维护费1080元，鉴于被告未依法在法庭辩论结束前明确向本院提出反诉请求，仅在《答辩状》中加以阐述，故本院对此不予审查。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜宾海港城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周国群支付租金51434元。 二、驳回原告周国群的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1873元，减半收取计936.5元，由原告周国群负担393.5元，被告宜宾海港城商业管理有限公司负担543元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  刘琳 二〇一八年十二月六日 法官助理曹薇 书记员岳冬熠