四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1123民初2293号 原告：四川犍为锐丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：915111230582369804，住所地：四川省犍为县玉津镇凤凰路北段327号。 法定代表人：刘学群，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：卢建平，四川耀阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：余刚，男，生于1976年6月15日，住四川省犍为县。 被告：吴家吉，男，生于1989年9月24日，住四川省犍为县。 被告：李瑶琴，女，生于1993年9月15日，住四川省犍为县。 原告四川犍为锐丰房地产开发有限公司与被告吴家吉、李瑶琴合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案受理，依法由审判员魏娟适用简易公开开庭进行了审理。原告四川犍为锐丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人余刚、卢建平，被告吴家吉到庭参加诉讼，被告李瑶琴经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理终结。 原告四川犍为锐丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告于2014年5月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充及变更协议》，由二被告配合办理备案商品房买卖合同的注销登记手续；2、由二被告向原告支付违约金46,657.31元（430,775元×20%－39,497.69元）；3、本案案件受理费由二被告承担。事实和理由：被告吴家吉与李瑶琴系夫妻，2014年5月28日与犍为凤生房地产开发有限公司（2016年8月18日企业名称变更为四川犍为锐丰房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于犍为县玉津镇凤凰路北段的“滨江外滩”1幢第12层1-12-1号住房，建筑面积102.40平方米，总价为430,775元，支付首付房款130,775元，余下房款300,000元在银行办理按揭贷款付清。此后二被告向中国建设银行股份有限公司犍为支行按揭贷款300,000元支付了剩余房款。因二被告逾期还本付息，银行于2018年5月30日从原告保证金账户中扣划了本息278,277.37元，提前收回了借款本息，原告为二被告承担了房产抵押登记前的阶段性担保责任。2018年7月6日原告与二被告达成《解除协议书》约定：解除《商品房买卖合同》及《补充及变更协议》，由二被告配合办理备案商品房买卖合同的注销登记；确认二被告应退还原告购房补贴款61,440元、税款41,650.95元、代为垫付的银行本息278,277.37元、物业服务费3,447.36元共计391,277.31元，抵扣二被告已付房款430,775元，由原告退还二被告39,497.69元，该39,497.69元在办理完商品房买卖合同注销登记手续当日退还；如一方违约，应向守约方支付购房款总价20%的违约金。但协议签订后，二被告一直推诿、拖延，不肯配合办理备案商品房买卖合同的注销登记手续。原告为维护合法权益诉至贵院，请判决如诉。 被告吴家吉辩称：原告所诉是事实。并不是被告不肯配合原告办理注销商品房买卖合同备案登记，因为在此之前，该商品房已被犍为县人民法院查封，双方到不动产中心咨询过，办不到注销登记手续，不是被告故意拖延，因此不应承担违约责任。 被告李瑶琴未向本院提交书面答辩意见，亦未提交证据。 经审理查明：被告吴家吉与李瑶琴系夫妻。2014午5月28日吴家吉、李瑶琴与犍为凤生房地产开发有限公司（2016年8月18日企业名称变更为四川犍为锐丰房地产开发有限公司）签订了《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于犍为县玉津镇凤凰路北段的“滨江外滩”1幢第12层1-12-1号住房，建筑面积102.40平方米，总价为430,775元，支付首付房款130,775元，余下房款300,000元在银行办理按揭贷款付清，逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，二被告支付了首付款130,775元，并向中国建设银行股份有限公司犍为支行按揭贷款300,000元支付了剩余房款。2014年7月28日，原告与乙方（中国建设银行股份有限公司乐山分行）签订《个人住房、商业用房贷款保证金质押合同》，约定：质押担保范围为：尚未收回的债权余额包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其它款项及实现债权的费用；担保方式：以保证金专户中的保证金提供质押担保；保证金专户：原告在合同签订之日起5个银行工作日开立保证金专户，甲方同意乙方将债务人购房款的3%直接存入本合同约定的保证金专户内，利率按照活期存款计收利息，利息直接计入甲方保证金专户。因二被告未按期还本付息，2018年5月30日中国建设银行股份有限公司犍为支行从原告保证金账户中扣划了剩余贷款本息278,277.37元。2018年7月6日，原告与二被告签订《解除协议书》，约定：中国建设银行股份有限公司犍为支行从原告保证金账户中扣划二被告剩余贷款本息278,277.37元，作为解除该套房屋回购款，并对解除该购房合同事宜达成协议，二被告应退还原告购房补贴款61,440元、税款41,650.95元、代为垫付的银行本息278,277.37元、物业服务费3,447.36元共计391,277.31元，抵扣二被告已付房款430,775元，由原告退还二被告39,497.69元，该39,497.69元在办理完商品房买卖合同注销登记手续当日退还；如一方违约，应向守约方支付购房款总价20%的违约金；本协议自双方签字盖章之日起生效；四川犍为锐丰房地产开发有限公司在协议上加盖印章，吴家吉、李瑶琴在协议上签名捺印。 另查明:吴家吉、李瑶琴因欠犍为森豪酒店餐饮住宿费用，犍为森豪酒店于2016年11月10向本院起诉，要求吴家吉、李瑶琴支付餐饮住宿费用113,528元，并申请查封了吴家吉、李瑶琴在原告处所购的位于犍为县玉津镇凤凰路北段的“滨江外滩”1幢第12层1-12-1号住房。双方于2016年12月19日在本院达成了调解协议，由吴家吉、李瑶琴在2017年3月31日前支付犍为森豪酒店及餐饮住宿费用113,528元及相应利息，期满后，吴家吉、李瑶琴未支付犍为森豪酒店欠款，2018年8月20日本院续查封了吴家吉、李瑶琴在原告所购的位于犍为县玉津镇凤凰路北段的“滨江外滩”1幢第12层1-12-1号住房（预告证书号：2016011900083）。 上述事实有双方当事人在庭审中的陈述，经过庭审质证的《营业执照》及《企业名称变更核准通知书、《法定代表人身份证明》、被告身份证、结婚证、备案表及《商品房买卖合同》、《个 人住房（商业用房）借款合同》的《公证书》、个人住房（商业用房）借款业务协议》、《个人住房（商业用房）保证金质押合同》的《公证书》（10页）、中国建设银行《个人贷款还款凭证》及《个人贷款结清证明》、《解除协议书》、（2018）川1123执恢66号之一等为据。 本院认为,被告吴家吉、李瑶琴购买四川犍为锐丰房地产开发有限公司位于犍为县玉津镇凤凰路北段的“滨江外滩”1幢第12层1-12-1号住房，双方签订了买卖《商品房买卖合同》，二被告按合同约定支付了首付款130,775元，并向中国建设银行股份有限公司犍为支行按揭贷款300,000元付清了购房款，二被告的合同义务已履行完毕。吴家吉、李瑶琴因不能按时偿还中国建设银行股份有限公司犍为支行按揭贷款，致中国建设银行股份有限公司犍为支行在2018年5月31日扣划了原告四川犍为锐丰房地产开发有限公司在其保证金账户的保证金278,277.37元，中国建设银行股份有限公司犍为支行扣划原告保证金账户保证金是基于原告与中国建设银行股份有限公司乐山分行签订的《个人住房、商业用房贷款保证金质押合同》的约定，原告承担的是保证责任，原告承担保证责任后可对二被告行使追偿权。被告吴家吉、李瑶琴明知该房被法院查封，却在房屋买卖合同中被告已履行完毕合同义务的情况下，与原告签订《解除协议书》，有逃避法院执行之嫌，且在双方签订的《商品房买卖合同》中，约定买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，本案二被告已付清了全部购房款，因此不符合约定解除条件，原告要求解除原告与二被告于2014年5月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充及变更协议》，配合办理备案商品房买卖合同的注销登记手续，向原告支付违约金46,657.31元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告四川犍为锐丰房地产开发有限公司要求解除原告与二被告于2014年5月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充及变更协议》，配合办理备案商品房买卖合同的注销登记手续，向原告支付违约金46,657.31元的诉讼请求。 本案案件受理费3,250元，已减半收取，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  魏娟 二〇一八年十二月二十八日 书记员  高倩 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条:当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。