甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初3058号 原告：王小平，男，汉族，住天水市秦州区。 被告：县实，男，汉族，天水天宇机动车驾驶培训有限公司总经理，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：钮冬，女，回族，天水天宇机动车驾驶培训有限公司副校长，住天水市秦州区。 第三人：徐加明，男，汉族，个体户，住天水市秦州区。 原告王小平与被告县实、第三人徐加明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月x日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小平、被告县实及其委托诉讼代理人钮冬、第三人徐加明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王小平向本院提出诉讼请求：1.依法判令县实及徐加明返还位于天水市秦州区工农路x号商铺；2.依法判令县实支付王小平拖欠的房租6万元及利息76x0元（按照年利率7.x%，自2017年4月20日起计算至2018年10月2x日止）；3.依法判令县实支付王小平违约金1x000元；4.依法判令县实支付王小平租赁期满后的房屋占用费（按年租金10万元，自2018年4月21日起计算至返还商铺之日）。事实和理由：201x年4月18日，王小平与县实签订《房屋租赁合同》，将天水市秦州区工农路x号商铺出租给县实，约定租赁期限为三年（201x年4月20日至2018年4月20日），年租金为6万元，每年租金需提前一月付清，租赁期间县实一直拖欠房租，2018年4月20日合同期满，但县实将门店转租给徐加明使用，致使房屋至今未返还给王小平，给王小平造成了一定的经济损失，故状诉到院，要求处理。 县实辩称，同意王小平所有的诉讼请求，我之所以没有按期交纳租金，是因为跟徐加明之间的房屋租赁关系没有解决。 徐加明陈述，徐加明在本案中是善意第三人，王小平与县实之间的矛盾纠纷不能转移到徐加明身上，应该责令王小平与徐加明继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王小平为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》1份，拟证明王小平与县实之间系房屋租赁合同关系，租期为201x年4月20日至2018年4月20日的事实； 2.《房屋所有权证》1份，拟证明位于天水市秦州区工农路1-x号商铺属于王小平母亲刘淑荣所有，王小平有权出租的事实； 3.欠条1份，拟证明县实拖欠王小平房屋租金6万元的事实。 经质证，县实对上述证据均无异议。徐加明对证据1.3的真实性不认可，认为其既未见过该证据，也未听王小平说过此事；对证据2不认可，认为王小平未提供原件，也不能证明刘淑荣与王小平的关系。 本院审核认为，庭审中，县实和徐加明对王小平代其母亲办理租房事宜的事实均无异议，且上述证据系王小平与县实房屋租赁关系产生的相关证据，与徐加明并无直接法律关系，县实对上述证据均无异议，故对于上述证据，本院予以采信并在卷佐证。 徐加明向本院提交了以下证据： 1.通话记录1份，拟证明徐加明多次与县实沟通支付房租事宜的事实； 2.账户明细1份，拟证明徐加明具有支付房租能力的事实； 3.《房屋租赁合同》及收据各1份，拟证明徐加明自1998年起便开始承租涉案商铺的事实； 4.通话记录和短信记录，拟证明徐加明多次要求给王小平支付房租的事实； x.《房屋租赁合同》1份，拟证明徐加明与县实于201x年签订租期为x年的房屋租赁合同的事实； 6.情况说明1份，拟证明县实经王小平授权将商铺转租给徐加明的事实； 7.电话录音，拟证明王小平与县实系房屋买卖合同关系的事实。 经质证，王小平认为证据1系徐加明与县实之间的通话记录，与王小平无关；证据2与本案无关；证据3无异议；证据4真实性认可，由于房屋是王小平出租给县实，县实转租给徐加明，王小平和徐加明没有直接的租赁关系，而且准备收回房屋，故没有收取徐加明的房租；证据x王小平并不知情；证据6无异议；证据7不认可，王小平与县实是租赁关系，从未明确说将房子出售给县实。县实对证据1不认可，不能证明通话内容与本案有关联性；证据2不认可，不能证明徐加明有支付房租的意向；认为证据3.4与县实无关；证据x.6无异议；证据7不认可，录音未经过县实的允许，而且内容不全面，且徐加明在语言上存在诱导。 本院审核认为，证据1只能证明县实与徐加明曾通过电话沟通，无法证明通话内容，故对于该证据，本院不予采信；证据2只能证明徐加明有支付能力，无法证明其交付房租的意思表示，且徐加明是否给县实支付房租与本案没有关联性，故对于该证据，本院不予采信；证据3系王小平与徐加明于2001年3月8日签订的租期为x年的《房屋租赁合同》，王小平无异议，本院予以采信并在卷佐证，但2006年4月4日租期已满，王小平与徐加明再未签订新的房屋租赁合同；证据4仅能证明徐加明欲将房租交付给王小平，但王小平并未回应，也未收取徐加明的房租，与本案没有关联性，故本院不予采信；证据x系县实与徐加明签订的《房屋租赁合同》，县实对此并无异议，故本院予以采信并在卷佐证；王小平与县实对证据6均无异议，本院予以采信并在卷佐证；证据7王小平与县实均不认可，双方均表示其二人系租赁关系，录音中并未明确表示二人系房屋买卖合同关系，并无交付房款、房屋及办理房屋转移登记的行为，且徐加明并未提交其他证据相佐证，该证据无法证明其证明目的，故对于该证据，本院不予采信。 县实未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘淑荣系天水市秦州区工农路亚都商场1-x号商铺（建筑面积为27㎡）的产权人，刘淑荣授权其子王小平办理该商铺的出租事宜。1998年，王小平与徐加明建立房屋租赁合同关系，2001年3月8日，双方签订《房屋租赁合同》，租期为2001年4月x日至2006年4月4日。租赁期满后，双方再未签订书面租赁合同，但徐加明继续使用涉案商铺，王小平收取相应的租金。201x年3月，因县实需要承租商铺作为驾校的办公场所，与王小平协商准备承租涉案商铺，王小平便要求徐加明尽快返还该商铺。201x年4月20日，王小平与县实签订《房屋租赁合同》，约定王小平将涉案商铺出租给县实，租赁期限3年（201x年4月20日至2018年4月20日），年租金6万元，县实保证按时交清年租金，并提前一月交清下一年房租，县实拖欠房租7日，王小平有权终止合同、收回商铺并要求县实支付违约金1x000元等。之后，徐加明以变更地点不利于经营为由与县实协商，表示可以将其位于秦州区新华路的一处商铺出租给县实使用，而其继续使用涉案商铺，县实经王小平同意便将该商铺转租给徐加明，但并未告知王小平其与徐加明的租赁期限为x年。县实与徐加明于201x年x月6日签订《房屋租赁合同》，约定县实将涉案商铺出租给徐加明，租赁期限为x年（201x年6月1日至2020年6月1日），年租金x万元。后徐加明从县实处收回其位于秦州区新华路的商铺，县实与徐加明因租房事宜产生矛盾，县实未按期向王小平支付2017年4月至2018年4月的房租6万元，并于2017年4月18日出具欠条1张，王小平多次催要未果，故状诉到院，要求处理。 本院认为，王小平与县实于201x年4月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，故合法有效，王小平和县实均应按照合同约定履行合同义务。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，县实承认王小平提出的全部诉讼请求，不违反法律规定，故对于王小平的全部诉讼请求，本院予以支持。 关于徐加明是否应返还商铺的问题，徐加明作为次承租人，也是该商铺的现实际使用人，县实虽经王小平同意转租，但并未告知其租赁期限为x年，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，县实给徐加明的转租期限超过了其承租期限，应认定超过部分的约定无效，故徐加明应返还商铺，对于其可能产生的损失，可另行主张。 综上，县实、徐加明应将涉案商铺返还给王小平，县实应支付王小平拖欠的房租、违约金及占用费。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决如下： 一、被告县实与第三人徐加明于本判决生效后10日内将位于天水市秦州区工农路亚都商场1-x号商铺返还给原告王小平； 二、被告县实于本判决生效后10日内支付原告王小平拖欠的2017年4月20日至2018年4月20日房租6万元及利息76x0元（按年利率7.x%，自2017年4月20日起计算至2018年10月2x日止），并支付房屋占用费（按年租金10万元，自2018年4月21日起计算至商铺返还之日止）； 三、被告县实于本判决生效后10日内支付原告王小平违约金1x000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1740元，减半收取计870元，由被告县实负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  马 冰 二〇一八年十二月二十日 法官助理  刘竞蔚 书 记 员  王 琪