成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初4435号 原告：彭刚，男，1970年4月18日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：张艳，四川英冠律师事务所律师。 被告：叶尚君，女，1957年4月29日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：唐茂森，男，1966年8月27日出生，汉族，住住成都市金牛区。 被告：叶尚群，女，1964年8月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：胥凤英，女，1966年5月22日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告彭刚、童艳红与被告叶尚君、唐茂森、叶尚群、胥凤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序。2018年5月22日，原告彭刚、童艳红申请财产保全，本院作出（2018）川0106民初4435号民事裁定书，裁定查封或冻结叶尚君、叶尚群、唐茂森、胥凤英名下价值600,000元的财产。现于2018年5月30日查封了叶尚君、唐茂森、叶尚群位于成都市金牛区黄金东一路99号7幢2单元5层8号的房屋。因被告叶尚君、唐茂森、叶尚群、胥凤英下落不明，本院依法口头裁定转为普通程序。2018年12月14日，原告童艳红申请撤回起诉，本院口头裁定准许。又依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭刚及其委托诉讼代理人张艳、被告叶尚君、唐茂森、叶尚群到庭参加了诉讼。被告胥凤英经本院合法传唤，仍未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭刚向本院提出诉讼请求：1.确认原告和叶乃成于2010年9月14日签订的《房屋买卖协议书》有效；2.判令被告继续履行《房屋买卖协议书》约定的义务，协助原告办理案涉房屋权属变更登记；3.判令被告承担未及时办理初始产权登记所产生的额外的税费、损失；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年9月14日，经中介方介绍，原告与被告父亲叶乃成就购买成都市金牛区房屋签订《房屋买卖协议书》，协议约定：“二、该房屋出售价款31万元。三、付款及交房方式1、协议签订当日乙方支付29万元，同时甲方将房屋交于乙方。2.甲方将案涉房屋过户到乙方名下当日，乙方将余款2万元支付给甲方。五、权利与义务（一）甲方的权利与义务3、按时教出所出让的房屋及钥匙、凭据；4、有关部门通知办理房屋所有权证及国土使用权证时应及时办理，并及时无条件协助乙方办理过户。（三）丙方的义务丙方作为甲方义务的担保人，保证无条件协助乙方办理房屋产权及过户手续，否则承担无限连带责任。”被告作为担保方（丙方）签字承担连带保证责任。合同签订后，原告按约支付了首付款29万元，并实际占有并居住在案涉房屋内。时至今日，原告获知被告父亲已经去世，被告已继承了案涉房屋并办理了变更登记，这严重损害了原告的利益。遂诉至贵院，请求判如诉请，以维护原告的合法权益。 被告叶尚君、唐茂森、叶尚群共同辩称，认可《房屋买卖协议书》有效，并同意协助原告办理诉争房屋的过户手续。但是不同意承担因继承产生的税费，并要求原告支付尾款20,000元。 被告胥凤英未到庭应诉，也未出具书面的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2010年9月14日，在成都市金牛区土桥法律服务所见证下，原告彭刚与叶乃成签订了《房屋买卖协议书》，约定叶乃成（甲方）将位于成都市金牛区拆迁安置点Ｂ区（黄金东一路99号）“雅新苑”第7幢2单元5楼8号，建筑套型面积为76.89平方米的房屋出售给彭刚（乙方），总价款310000元。双方约定乙方承担该房屋买就买过户国家收取的所有税、费（甲方不承担过户的任何费用）。叶尚君、叶尚美、叶尚群、胥凤英作为担保人，保证无条件协助乙方办理房屋产权及过户手续，否则承担无限连带责任，并在该协议上签字确认。原告彭刚知晓叶乃成没有取得诉争房屋的所有权。当日，彭刚支付叶乃成购房款290000元。叶尚君、叶尚美、叶尚群、胥凤英均在场。次日，叶乃成将诉争房屋交付给彭刚，彭刚占有使用至今。2011年9月4日，叶乃成因病去世。2011年12月22日，诉争房屋始登记大产权，所有权人是成都市国土资源局金牛分局。2012年11月26日，叶尚君、叶尚美和叶尚群通过（2012）川国公证字第32287号继承公证书继承取得诉争房屋的所有权（业务件号：权2289472）。2012年11月14日，叶尚美去世。唐茂森通过（2013）川成蜀证内民字第9072号公证书于2013年4月1日继承取得原叶尚美的份额。即现诉争房屋登记在唐茂森、叶尚君、叶尚群名下。 庭审中，原告彭刚明确要求被告承担的税费是因被告唐茂森、叶尚君、叶尚群继承了诉争房屋导致必须缴纳的税费。 以上事实，有经过质证的当事人身份信息、房屋买卖合同、见证书、收条、叶乃成身份信息、死亡户籍注销证明、房屋信息查询、（2012）川国公证字第32287号公证书、（2012）川国公证字第32289号公证书、（2012）川成蜀证内民字第9072号公证书、公民死亡医学证明书以及庭审笔录在案予以佐证。 本院认为，叶乃成与彭刚达成的《房屋买卖协议书》是双方真实的意思表示，合法有效。双方应依约全面履行各自义务。现彭刚已向叶乃成支付了购房款290,000元，叶乃成业已将诉争房屋于签订合同次日交付给彭刚使用至今。双方签订合同时，原告彭刚知晓叶乃成没有取得房屋所有权。现诉争房屋已具备了过户的条件，经彭刚通知后，叶乃成应按照约定协助彭刚办理过户。但叶乃成在取得诉争房屋产权之前就已经去世。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任”，叶乃成于该协议所形成的债务，应由其继承其财产的继承人在继承财产范围内承担责任。现诉争房屋已由本案被告叶尚君、唐茂森、叶尚群继承。又三被告承认叶乃成所签订上述协议的效力并同意继续履行，愿意协助彭刚办理房屋不动产权证，是其民事权利的自由处分行为，未违反法律之规定，本院予以准许。故原告彭刚要求确认《房屋买卖协议书》有效和要求被告叶尚君、唐茂森、叶尚群协助办理诉争房屋产权变更登记手续的诉请成立，本院予以支持。 双方争议的焦点是：被告叶尚君、唐茂森、叶尚群继承诉争房屋后协助原告办理过户税费是否由三被告负担。本院认为，叶乃成与原告彭刚签订合同时已经约定过户的一切税费应由原告彭刚负担，属于双方对税费内部承担的约定，双方应当遵守。又双方签订合同时，彭刚知晓叶乃成没有取得诉争房屋的所有权，也就不具备原告彭刚所称免税的自有家庭唯一住房满五年出售的条件。而且本案不是继承后房屋买卖，而是房屋转让办理过户过程中原有产权人去世，又未办理产权证，只有办理到继承人名下才能办理过户。再者，原告彭刚未举证证明被告叶尚君、唐茂森、叶尚群继承前后增加了税费，应承担不利的法律后果。综上，原告彭刚要求四被告承担额外税费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告胥凤英作为担保人于《房屋买卖协议书》上签字承诺的是保证无条件协助乙方办理房屋产权及过户手续，否则承担无限连带责任。此担保属于对他人行为作担保。一方面法律上没有规定，另一方面签订该合同时，胥凤英不是诉争房屋的产权人，现在也不是诉争房屋的产权人，客观上也无法履行。因此，原告要求被告胥凤英承担协助办理过户的诉请无法成立，本院不予支持。至于三被告所提原告应支付的尾款20,000元抗辩意见，因双方约定是过户当日支付，现支付条件未成就，且三被告在本院限定的期限内未反诉。若过户后，原告彭刚未履行，可另案起诉。据此，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、叶乃成和彭刚于2010年9月14日签订的《房屋买卖协议书》有效； 二、叶尚君、唐茂森、叶尚群于本判决生效之日起十五日内协助彭刚办理位于成都市金牛区黄金东一路99号7幢2单元5层8号房屋（建筑面积为76.89平方米）的过户手续； 三、驳回彭刚的其他诉讼请求 案件受理费5,950元，由彭刚负担5,850元，叶尚君、唐茂森、叶尚群负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  许小平 审 判 员  蒲 均 人民陪审员  刘晓蓉 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  黄蓓蓓