山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0214民初455号 原告(反诉被告）:刘志越，男，1988年3月26日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 原告(反诉被告）:王安红，女，1992年3月26日生，汉族，住山东省平度市。 两原告共同委托诉讼代理人：成焘，山东德衡律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：郭玉萌，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:宁文茜，女，1988年11月4日生，汉族，住山东省平度市。 被告（反诉原告）：高伟雷，男，1989年6月4日生，汉族，住山东省平度市。 两被告共同委托诉讼代理人：范正田，山东海盾律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：范颖，山东海盾律师事务所实习律师。 原告刘志越、王安红诉被告宁文茜、高伟雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志越、王安红委托诉讼代理人成焘、郭玉萌，被告宁文茜、高伟雷以及委托诉讼代理人范正田、范颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘志越、王安红向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于青岛市城阳区户的房屋过户至原告名下。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年2月10日签订《房产买卖合同》，合同价款73.8万元，约定双方应于2017年12月31日前到房产部门办理房产所有权转移手续。合同签订后原告依约支付了合同款项，被告也将房屋向原告交付，但被告时至今日仍未配合原告办理房屋过户手续。 被告宁文茜、高伟雷辩称,因住房新政实施导致被告无法办理过户手续，合同目的无法实现，故请求解除合同。另外，2018年1月5日被告向原告发函告知房产证已经办理完毕，如不按时付款将解除合同。 被告宁文茜、高伟雷向本院提出反诉请求：1、解除双方于2017年2月10日签订的《青岛区域房产买卖合同》；2、被反诉人立即向反诉人返还所占用的位于青岛市城阳区户房屋。3、诉讼费由被反诉人承担。庭审中，其明确反诉请求第一项为解除涉案房屋买卖合同，已收房款26万元退还反诉被告。 原告刘志越、王安红辩称，被反诉人已经按照双方签订的合同履行了前期付款义务，而且双方实际签约和履行期限发生在限购政策之前，因此不受限购政策限制。因反诉人不履行配合过户义务，导致后续付款条件不能成立，因此，在被反诉人守约且已经履约的情况下，作为违约方的反诉人无权要求解除合同，因为不符合合同法关于解除合同的相关规定，另外，涉案房产已经实际交付被反诉人，被反诉人已经将其作为婚房实际使用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据《更名登记手续》、青岛市国土资源和房屋管理局《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》、《关于落实有关事项的通知》、民事诉状及青岛市城阳区人民调解委员会终止调解程序回复函，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交证据：一、《房产买卖合同》，证明:1、2017年2月10日原被告签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区水青花都2号楼1单元2403户的房屋，该合同系双方真实意思表示，且并不违反任何强制性法律规定，合法有效。2、合同约定房屋价款73.8万元，由原告于合同签订当日支付被告定金3万元，2017年2月20日前支付首付款17万元，剩余房款由原告于房产证办理完毕后贷款支付。3、该合同签订于2017年3月30日限售政策出台之前，不受限售政策影响，应当继续履行。被告质证称对真实性及证明事项1、2无异议，对证明事项3有异议。依据青岛市国土资源和房屋管理局2017年3月30日下发的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》第一条：在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房需取得不动产权证书满两年后方可交易，本案涉及的房屋买卖属于限制的范围。 本院认为，被告对原告提交的《房产买卖合同》的真实性及证明事项1、2无均无异议，且该证据来源合法，形式真实，与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。对于该合同是否受限售政策影响，是否应当继续履行，本院待综合全案证据及查明事实后再予确认。 二、定金收条、购房首付款收条、微信及网银转账记录、账户交易明细，证明1、原告按照合同约定于2017年2月10日向被告支付定金3万元，2017年2月13日向被告支付首付款17万元。2、原告应被告的要求于2017年11月2日向其转账2万元，2017年11月21日向其微信转账1万元，2017年11月26日微信转账支付3万元。3、截止目前，原告已向被告支付购房款共计26万元，已超出合同约定的付款数额。4.原告已经在2017年2月13日之前付清了全部首付款，不受限售政策影响，应当继续履行。被告质证称对证据真实性无异议，对证明事项有异议。原告已付的26万元没有超出合同约定的付款金额，被告房产证已办理完毕，并已通知原告，原告本应付清全款73.8万元，该交易受限售政策的影响。 本院认为，被告对原告提交的上述证明的真实性无异议，故本院对其上述证据的真实性予以确认。上述证据证实原告于2017年2月10日、2017年2月13日分别向被告支付定金3万元、首付款17万元，并应被告要求分别于2017年11月2日、2017年11月21日、2017年11月26日向其支付2万元、1万元、3万元。综上，原告向被告支付购房款共计26万元。 被告提交证据：一、未妥投EMS邮政特快专递，称内有催缴房款并解除合同的函，证明2018年1月5日被告向原告的住所地身份证地址寄送邮政快递，再次告知房产证已经办理完毕，被告应立即付清余款，否则解除双方之间的买卖合同。原告质证称没有收到，对该证据不予质证。后法官当庭打开该邮件，内有一份署名为宁文茜、高伟雷、日期为2018年1月4日的函，对此原告称确实未收到该证据，对真实性无法确认，该邮件已注明未妥投原因是邮寄地址不明确。 二、《房屋买卖合同》，证明被告要求解除合同的主张有事实及法律依据。合同第八条明确规定“如因各种外力不可抗因素导致交易失败，甲方退还定金给乙方，此合同自然解除”。原告未按合同约定支付房款，构成违约。该合同第四条第三款约定，剩余房款53.8万元由乙方于甲方房产证办理完毕后贷款支付。原告未按约定支付余款，根据合同第六条，反诉人要求解除合同。原告质证称对该证据的真实无异议，对证明事项有异议：1、因为本交易当中不受限购政策所限制，所以不属于外力不可抗因素，导致交易失败，而且在司法实践与判例中，已明确限购不属于不可抗因素；2、本案交易当中未达到后续付款条件的原因是因为被告没有履行配合房产过户的义务，而非原告未履行付款义务。 三、微信聊天截图，证明被告办理完毕房产证后通过信函通知原告支付余款，否则解除合同。该信函已由房屋中介转交原告。原告未按合同约定支付剩余款项，至今只支付房款26万元，构成违约。原告质证称因被告未提交原始载体，故对该证据的真实性无法确认，即使提供了原始载体且客观真实，从证据内容本身来看，首先，无法确认聊天的对方主体是谁；其次，就证据形式而言，属于间接证据和传来证据，对本案相关事实的证明力极低；第三，结合被告提交的催缴房款并解除合同的函，可以证实原告确实未收到相关的信函，被告已从侧面自证该事实。 本院认为，被告提交的证据一EMS邮政特快专递并未妥投至原告，因此该证据无法证实被告所主张的其于2018年1月5日再次告知原告房产证已经办理完毕，原告应立即付清余款，否则解除双方之间的买卖合同。综上，本院对该证据不予采信。被告提交的证据二《房屋买卖合同》，原告认可其真实性，故本院对真实性予以确认，对证明效力待综合全案证据及事实后再予认定。被告提交的证据三微信聊天记录，因其未提交原始载体，原告对该证据的真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年2月10日，原、被告签订《房产买卖合同》，约定原告购买被告位于青岛市城阳区水青花都2号楼1单元2403户的房屋，约定总价款为73.8万元，由原告于合同签订当日支付被告定金3万元，2017年2月20日前支付首付款17万元，剩余房款53.8万元由原告于房产证办理完毕后贷款支付给被告。双方在该合同补充条款中约定“由于甲方（两原告）房产证还未办理，甲方乙方（两被告）同意待甲方房产证办理完毕后再进行过户交易”。 二、2017年2月10日，原告按照合同约定向被告支付定金3万元，并于2017年2月13日向被告支付首付款17万元。后原告应被告要求，分别于2017年的11月2日、11月21日和11月26日，向其转账支付2万元、1万元、3万元。综上，原告向被告支付购房款共计26万元。 三、2017年2月13日，被告将涉案房屋交付给原告使用，并办理了物业更名登记。 四、在该案审理过程中，被告向本院提出管辖权异议申请，要求将本案移送山东省平度市人民法院审理。本院做出（2018）鲁0214民初455号民事裁定书驳回其异议申请。被告对该裁定不服提起上诉，后于2018年7月20日向本院表示不再上诉。 五、涉案房屋系宁文茜单独所有，于2017年6月28日取得《不动产权证书》。 六、2018年1月5日，被告向原告的身份证地址寄送邮政快递，因无收件人电话及地址不详被退回，经当庭打开该邮件，内有一份署名为宁文茜、高伟雷的函，载明：“刘志越、王安红：。请于接通知后，务于7日内将余款付清。否则我方将认为你方不再履行本房屋买卖合同。宁文茜高伟雷2018年1月4日”。 七、2017年3月30日，青岛市国土资源和房屋管理局《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》载明：“一、在本市范围内购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易。” 八、2017年4月7日，青岛市国土资源和房屋管理局关于落实《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》有关事项的通知载明：“三、3.30《通知》所称的上市交易包括买卖、交换、赠与，因司法协助、继承等原因导致住房转移的，不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。” 本院认为，本案的争议焦点为原被告所签订的《房产买卖合同》是应继续履行还是应予解除。原告刘志越、王安红与被告宁文茜、高伟雷于2017年2月10日签订的《房产买卖合同》，系原、被告的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依照合同约定在合同签订当日向被告支付定金30000元，并在2017年2月13日向被告支付首付款170000元，被告也在收取上述首付款的当日将涉案房屋交付给原告使用。2017年6月28日，被告宁文茜取得《不动产权证书》，依照合同中“剩余房款538000元由原告于房产证办理完毕后贷款支付给被告”以及“由于甲方房产证还未办理，甲方乙方同意待甲方房产证办理完毕后再进行过户交易”之约定，被告应依约配合原告办理贷款及过户手续。原告在履行上述付款义务的过程中不存在违约情况，故其要求被告继续履行涉案合同、办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，事实清楚，于法有据，应予支持。 被告主张涉案合同应予解除，其理由一为涉案房屋取得《不动产权证书》不满2年，根据住房新政实施导致被告无法办理过户手续，合同目的无法实现；二为2018年1月5日，被告向原告发函告知房产证已经办理完毕，如不按时付款将解除合同。对此，本院认为，原被告之间的《房产买卖合同》的签订、购房定金及首付款的支付均在2017年3月青岛市限购限售政策发布之前，故原被告双方的房屋买卖关系在调控政策发布前已经形成，其房屋买卖仍应按照调控政策发布前的规定执行即可，而非被告所称无法办理过户手续、合同目的无法实现。对于被告所称于“2018年1月5日向原告发函告知房产证已经办理完毕，如不按时付款将解除合同”的主张，实际系主张以信函形式向原告作出变更合同主要付款条款的意思表示，但未提交有效证据证实原告收到该信函或者原告同意变更该付款方式和付款时间，因此，被告反诉原告要求解除《房产买卖合同》，不符合合同约定，也无法定解除事由，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）刘志越、王安红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）宁文茜、高伟雷支付剩余购房款478000元。 二、被告（反诉原告）宁文茜、高伟雷于原告（反诉被告）刘志越、王安红履行完毕本判决第一项所确定的478000元购房款之日起十日内协助原告（反诉被告）刘志越、王安红办理青岛市城阳区户房产的过户手续。 三、驳回被告（反诉原告）宁文茜、高伟雷的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11180元、保全费4210元，反诉费5590元，由被告宁文茜、高伟雷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  景艳丽 审 判 员  李 珂 人民陪审员  陶丽丽 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  刘芳芳