四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （201８）川2021民初4882号 原告：唐定勇，男，1982年1月5日出生，汉族，城镇居民，住四川省安岳县兴隆镇望城街。 委托诉讼代理人：陈卫忠，四川博鉴律师事务所律师。 被告：谢昌奎，男，1951年9月14日出生，汉族，城镇居民，住四川省安岳县岳阳镇羊市巷。 委托诉讼代理人：倪文龙，四川强德律师事务所律师。 被告：四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司，住所地：安岳县岳阳镇茶店街。 法定代表人：刘仁彬，总经理。 委托诉讼代理人：罗泽彬，该公司职工。 原告唐定勇与被告谢昌奎、四川省安岳县宏业房地产综合开发有限公司（以下简称宏业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于201８年１１月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告唐定勇及其委托诉讼代理人陈卫忠、被告谢昌奎及其委托诉讼代理人倪文龙、被告宏业公司法定代表人刘仁斌的委托诉讼代理人罗泽彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐定勇向本院提出诉讼请求：１、请求调解或判决被告按与原告达成的《建房协议》收受购房款６１２５０元，并将原告所购房屋交付给原告；２、由被告赔偿原告损失１０万元。事实和理由：谢昌奎系宏业公司职工、宏业公司所在的安岳县兴隆镇中心街旧城改造工程项目负责人及该房屋预售受委托人。２００７年６月９日，原告与谢昌奎签订《建房协议》，该协议就房屋价款、付款方式、所购房屋的位置等事项进行了具体约定。此后原告多次催促谢昌奎收取购房款，直至２０１２年年中，被告所建房屋即将竣工，被告亦未按《建房协议》约定收受原告购房款，2012年9月13日原告向谢昌奎发出书面催告书，催促其尽快按协议收受购房款，被告仍置之不理。2013年3月11日，谢昌奎向安岳县人民法院起诉要求确认与原告达成的《建房协议》无效，后谢昌奎于8月14日撤回起诉。时至今日，被告仍不履行合同义务，给原告造成严重损失，为维护原告合法权益，特向人民法院起诉已达前述之诉讼目的。 谢昌奎辩称，1、原告与被告签订的《建房协议》系被告个人与原告签订，被告不具备相应的资质；2、被告与原告签订《建房协议》时，未取得相应的建筑资质和商品房预售许可；3、被告与原告签订的《建房协议》未明确具体的房屋的所在位置、具体面积，房屋总价款等，只能算“认购协议”；4、2010年8月29日，被告向购房户、换房户发出《通知》，要求重新签订补充协议，确定具体的房号、总价款等事宜，通知发出后，唯独原告拒绝重新签订补充协议；5、被告与原告签订《建房协议》时收受原告1万元，该1万元应属定金，因原告原因导致其不能购买到房屋，本案应适用定金原则处理。 宏业公司辩称，1、《建房协议》系谢昌奎与原告个人之间的行为，宏业公司根本不知情；2、宏业公司于2010年取得《建房协议》中房屋所在位置的修建资质，2011年12月6日，宏业公司授权谢昌奎办理房屋预售申报事宜。《建房协议》系谢昌奎与原告2007年签订，与宏业公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：安岳县发展和改革局企业投资项目备案通知书、安岳县住房和城乡规划局建设用地规划许可证、建设项目选址意见书和房屋改建规划图，该四份证据材料的备案、用地、建设单位均为宏业公司，证据材料具有真实性，与本案有关联，对其证明效力，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年6月9日，原告与谢昌奎签订《建房协议》，协议主要约定“甲方：谢昌奎乙方：唐定勇甲方根据兴隆镇镇政府对街村危房、旧房的统一改建的各方面优惠政策的情况下，甲方改建兴隆镇中心街王贤久等户旧房后，原住户多余部分由甲方处理出售，现乙方需住房壹套，甲乙双方在平等互信的情况下达成协议：1、乙方购房位置：兴隆镇中心街王贤久等户旧房改建后的后面六楼，面积约125平方米，单价：570---550元／平方米，房屋总价：71250元---68750元。2、付款方式：签订协议时付壹万元，主体工程至正负零（基础完工）付贰点伍万元，其余尾款，待两证甲方给乙方时一并结清（办理两证的一切税费，包括在造价内，由甲方负责。3、竣工时间：2008年6月30日，其它的未尽事项，按王贤久等户改建房屋协议办理”。协议签订后，原告按约付给谢昌奎1万元购房款。截止《建房协议》约定的竣工时间2008年6月30日，《建房协议》中约定的旧房尚未完全拆除。2010年5月4日安岳县国土资源局对宏业公司关于“兴隆镇中心街旧街居民用房改建工程建设用地”作出预审意见，确认该改建工程用地属原确权范围内的国有建设用地，符合国家土地供应政策。2010年6月23日，安岳县规划和建设局对宏业公司关于“兴隆镇旧街改造（A、B幢）商住楼工程”初步设计作出批复，同意该工程A、B幢均为砖混结构，建筑层数6F负1F，建筑面积约8050㎡。2010年5月至10月，宏业公司还就本案诉争房屋的所在地块在主管部门办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、备案通知书等手续。2010年8月9日，谢昌奎在本案诉争房屋所在位置张贴通知，该通知载明“通知各还房户、购房户：兴隆镇中心街旧街改建工程，因各项改建手续，前段时间因方方面面的原因，手续延误。确实耽误了各还房用户的高贵时间。现为了该工程顺利开工，圆满成功，在开工之前有许多事向还房户，购房户解释清楚。请换房户、购房户，将换房协议、购房协议，一定在9月20日前，工程现在的办公室，重新签订补充协议。时间只提前，不能推后。如9月20日未来办理者，甲方视为购房户购房协议放弃。甲方就另行处理，购房户将原协议和预交款收条可随时带来收回预交款。来办理者，请前一天电话联系。请外地人员及时电话联系，请相互转告：谢昌奎吴春芳2010年8月29日”。2011年12月6日宏业公司向谢昌奎签发法人授权委托书，该委托书载明“兹授权我单位谢昌奎同志为我方签订经济合同代表人，该代表就办理兴隆镇中心街A、B栋房屋预售申报事宜。权限范围内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任。”。2012年2月2日，宏业公司取得商品房预售许可证.2012年9月13日，原告向谢昌奎发出催告书，该催告书载明“催告书谢昌奎本人唐定勇于2007年6月9日与你达成的建房协议，我因为工作原因长期在天林上班，对于你承建的安岳县兴隆镇中心街王贤久等户旧房改建进度不甚了解，但你们迟至现在没有交付我原购房屋，我深表焦虑；至今为止，你方也没有以任何明示的方式告诉我该房之修建进度，并催收我们应付的购房款（按进度）。近悉我所购的房屋即将竣工，特向你催告请尽快收受我应付的购房款计5万元（五万元整）特此催告催告人：唐定勇2012年9月13日”。截止现在，兴隆镇旧街改造（A、B幢）商住楼已销售完毕。 本院认为：本案争议点在于，2007年原告与谢昌奎签订的《建房协议》是否系宏业公司授权谢昌奎权限范围。从2011年12月6日宏业公司出具给谢昌奎的法人授权委托书表明，宏业公司对授权之日起谢昌奎签订的房屋预售合同表示愿意承担责任，但对于在授权之日前谢昌奎签订的房屋预售合同是否愿意承担责任，未作出明确表示。本案的其他证据材料亦不能证明宏业公司对2007年谢昌奎与原告签订的《建房协议》予以认可。故宏业公司对2007年谢昌奎与原告签订的《建房协议》不承担民事法律责任，《建房协议》所产生的民事法律责任应由谢昌奎和原告承担。2007年谢昌奎与原告签订的《建房协议》实为房屋买卖合同，该协议所涉房屋的买卖属《中华人民共和国城市房管理法》调整范畴。根据《中华人民共和国城市房管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，谢昌奎作为自然人无房地产开发资质，未取得房屋改建手续，房屋预售许可，故原告与谢昌奎签订的《建房协议》无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告应当返还收取原告的购房款。因谢昌奎将未取得改建手续、未取得房屋预售许可，是造成本案合同无效的主要原因，谢昌奎应当赔偿原告因此受到的损失即占用原告资金期间的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房管理法》第四十五条《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、限被告谢昌奎于本判决生效之日起十日内返还原告唐定勇购房款1万元； 二、限被告谢昌奎于本判决生效之日起十日内偿付原告唐定勇占用资金1万元的利息损失（利息损失自2007年6月7日起计算至给付之日止，利率按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%计算）； 三、驳回原告的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1763元，由原告唐定勇负担1600元，由被告谢昌奎负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审 判 员 刘顺林 二〇一八年十二月十四日 法官助理 姚小东 书 记 员 陈 柳