江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0507民初5341号原告：美达科技（苏州）有限公司，住所地苏州相城经济开发区。法定代表人：吴维忠，董事长。委托诉讼代理人：王曙光，江苏平和成律师事务所律师。被告：姑苏区金阊桐泾北路爱尚丽舍家具经营部，住所地苏州市桐泾北路8号月星家具广场。经营者：程丽萍，女，1982年9月17日出生，汉族，住苏州市相城区。委托诉讼代理人：张焕娥、余本军，上海兰迪律师事务所律师。被告：程毓全，男，1956年7月29日生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：陈禹彦，韩环环，上海兰迪律师事务所律师。原告美达科技（苏州）有限公司与被告姑苏区金阊桐泾北路爱尚丽舍家具经营部（下称被告爱尚丽舍家具经营部）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，由代理审判员孙墨琪独任审判。后因工作原因，本案由审判员丁亦辛独任审判。审理中，经原告申请，本院通知程毓全作为本案被告参加诉讼。被告程毓全对本院的管辖权提出异议，要求将本案移送江苏省灌南县人民法院审理。本院于2018年5月9日作出（2017）苏0507民事裁定书，驳回被告程毓全对本案的管辖权异议。被告程毓全不服，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。该院于2018年6月19日作出（2018）苏05民辖终706号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本案于2018年8月21日、2018年12月25日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人王曙光，被告爱尚丽舍家具经营部的委托诉讼代理人张焕娥、余本军，被告程毓全的委托诉讼代理人韩环环均两次到庭参加诉讼。被告程毓全的委托诉讼代理人陈禹彦参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告美达科技（苏州）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告L栋厂房每月房租、管理费损失12.5155万元，暂计算至2017年8月20日为75.093万元，并要求计算至厂房修复之日（判决生效之日起90日）；原告其他厂房租金损失114279.82元（火灾发生后原告其他厂房均被安检部门查封、停电，停业整顿十日，为此原告对其他租户的租金予以减免）。2、判令两被告赔偿原告房屋修复损失300万元。3、要求两被告承担赔偿责任。4、诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告爱尚丽舍家具经营部使用苏州市金阊区尚尚居家具经营部（下称尚尚居家具经营部）所承租原告的厂房从事经营活动。2017年2月20日，被告爱尚丽舍家具经营部所使用的L栋三楼仓库起火，造成原告厂房部分受损。事后消防大队对美达科技园全部厂区予以查封、停止供电。2017年3月21日，苏州市公安消防支队相城区大队作出火灾事故认定书【苏相公消火认字（2017）第0005号】，认定该起火灾起火部位位于被告仓库货梯南侧靠西墙处，起火原因可排除外来火源、遗留火种，不排除电气线路故障所致。2017年6月16日，苏州市公安消防局作出火灾事故认定复核决定书【苏公消火复字（2017）0005号】，维持原火灾事故认定。尚尚居家具经营部自2011年10月21日起从苏州市金阊区慕思凯奇家居经营部（经营者陈丽萍，注册号320504600062164，已于2010年5月28日注销登记）处直接接手原告L栋三楼厂房承租事宜。2013年8月29日尚尚居家具经营部办理注销登记，然而被告程毓全作为尚尚居家具经营部却于2014年11月20日、2015年3月继续以尚尚居家具经营部名义与原告续签厂房租赁合同。被告程毓全故意隐瞒尚尚居家具经营部已经注销登记的事实，在未经原告同意的情况下，将所承租的厂房擅自转租给被告爱尚丽舍家具经营部使用，并且两被告擅自装修、疏于管理，最终导致火灾事故发生，致使厂房无法继续使用，原告不仅损失了租金，而且厂房二三楼（约7200平方米）也过火毁损。为维持原告的合法权益，故起诉。被告爱尚丽舍家具经营部辩称，首先，本案不存在两被告之间的转租行为。本案被告爱尚丽舍家具经营部所租赁的原告的房屋系其向原告自行租赁，而且在此期间的租赁费用也系其向原告支付，并不存在原告所说的转租事实。其次，本案所发生的事故系火灾所引起，是原告作为出租方出租的厂房里电线起火引起的火灾事故，也对被告造成了巨大的经济损失。该损失应当由原告来予以承担。只是因为投有保险而未起诉原告，而是向保险公司提起保险诉讼。第三，原告作为厂房的出租方，在其出租的厂房不具备消防部门的资质的情况下，擅自把该厂房做仓库，租赁给被告爱尚丽舍家具经营部，未向被告如实的陈述该厂房不具备作为仓库的相应的消防验收标准。所以我们认为本次事故所造的一切责任应该由原告自行承担，包括对被告所造成的损失。原告提出的房租损失，我方认为是由政府查封并且停电所导致的，并不是由火灾导致。而且火灾也正是因为电气故障的原因所导致，有理由认为政府停电的直接原因是需要排查整个厂区的电气线路。被告程毓全辩称，根据合同的相对性，我方并不是租赁合同的当事方，也没有实际使用涉案厂房，本案与我方无关。原告不应把我方列为被告。2015年3月20日之后我方与原告的租赁合同关系已经到期解除，双方并未再续签合同，也未形成事实的租赁关系。经审理查明，2017年2月20日6时20分，位于苏州相城经济开发区澄阳路12号美达科技园L栋三楼的被告爱尚丽舍家具经营部仓库发生火灾，消防部门接警后，赶赴现场扑灭火灾。2017年3月21日，苏州市公安消防支队相城区大队出具的苏相公消火认字（2017）第0005号火灾事故认定书载明：美达科技园L栋三楼的被告爱尚丽舍家具经营部仓库起火，火灾主要造成L栋被告爱尚丽舍家具经营部仓库以及苏州相城经济开发区舒华床具厂内的成品床垫、配件及机器设备等被烧毁，苏州新思维家具有限公司、苏州相城经济开发区法迪尼橱柜制造厂及K栋苏州相城经济开发区艾美居家具展厅、苏州悦泰商贸有限公司水渍受损，房屋部分受损，无人员伤亡。对起火原因认定如下：该起火灾起火部位位于被告爱尚丽舍家具经营部仓库货梯南侧靠西墙处，起火原因可排除外来火源、遗留火种，不排除电气线路故障所致。以上事实，有火灾现场勘查笔录、调查访问材料、现场照片、现场图等证据证实。火灾现场勘查笔录载明，初步勘查：美达科技园L栋1层为苏州新思维家具有限公司仓库，二层为苏州相城经济开发区法迪尼橱柜制造有限公司，三层东西分两家，东侧为苏州相城区经济开发区舒华床具厂，西侧为本案被告爱尚丽舍家具经营部仓库，之间使用铁丝网分割。灾后除三层被告爱尚丽舍家具经营部仓库全部过火以及苏州相城经济开发区舒华床具厂部分过火外其余均未过火。经过仓库里监控视频发现火灾起火点位于被告爱尚丽舍家具经营部仓库西侧货梯的南侧立柱附近。细项勘验：被告爱尚丽舍家具经营部仓库货梯南侧为床架（带外包装纸箱）及外包装纸堆放处，灾后该处内堆放的物品全部烧毁，西侧墙面粉刷层剥落，上部喷淋头经高温扭曲变形，且靠西墙处烧损程度较外侧严重。专项勘验：位于被告爱尚丽舍家具经营部仓库货梯南侧靠西墙处下方有一电源线沿墙明敷，部分位于床板堆垛下方，其余裸露的电源线绝缘皮烧毁，内部电源线完好，堆垛下方位于立柱转角处的电源线，绝缘皮基本完好，有一缺口，内部电源线熔断，该仓库总电源位于大门东侧西墙上，表面塑料外壳经高温融化，电源总开关处于开启状态。被告爱尚丽舍家具经营部对火灾事故认定书不服，申请复核。2017年6月16日，苏州市公安消防局作出【苏公消火复字（2017）第0005号】火灾事故认定复核决定书，维持相城区公安消防大队于2017年3月21日作出的火灾事故认定书【苏相公消火认字（2017）第0005号】，该认定主要事实清楚，证据确实充分，程序合法，起火原因认定正确。另查明，涉案房屋于2009年10月28日获得登记，涉案土地于2003年9月获得登记，载明用途为工业。以上事实，由当事人营业执照、身份信息、工商登记信息，火灾事故认定书、火灾事故认定复核决定书，土地使用权证、房产证以及当事人陈述为证，本院予以认定。双方当事人争议如下：一、主体问题：苏州市金阊区慕思凯奇家居经营部为个体工商户，经营期间从2008年1月18日至2012年1月18日，业主程丽萍。2009年10月21日，原告与该家具经营部签订《厂房租赁合同》，将L栋三楼房屋建筑面积1640平方米，出租给该经营部，租赁期限为2009年10月21日至2011年10月20日，租金标准为7.5元/月/平方米。合同约定电线接到主配电箱，对租赁房屋双方未约定用途，双方除租金之外另签有管理费协议书。尚尚居家具经营部为个体工商户，业主即本案被告程毓全，于2010年6月23日开业，2013年8月29日登记注销。该经营部于2011年10月1日与原告签订《厂房租赁合同》，租赁原告L栋三楼1640平方米厂房，租赁期限从2011年10月21日到2014年10月20日，用途做仓库和办公使用，第三年每月租金为10824元，门禁、水电、电梯维修费用、管理费另计。2014年11月20日，该经营部又与原告签订《厂房租赁合同》，厂房租赁从2014年10月21日起至2015年3月20日，租赁期五个月。合同中载明，租赁期满后甲乙双方不再续约，并对如遇拆迁进行了相关约定，租金每月按10824元计取。双方又签订了《厂房租赁补充协议》载明，2011年10月1日所签订房屋租赁合同期限届满，达成如下协议，厂房租赁合同租赁期限延长至2015年12月31日。2014年10月21日到2015年6月20日，每月房租为10820元、每月管理费4736元，2015年6月21日到2015年6月30日房租3608元、管理费1578.66元，2015年7月1日到2015年12月31日，每月房租10824元、每月管理费5556元，《厂房租赁合同》其他条款内容不变。之后双方未签过关于房屋租赁的其他协议，但直至2016年5月17日仍以尚尚居家具经营部的名义向原告支付水电费和租金。本案被告爱尚丽舍家具经营部为个体工商户，业主程丽萍，现在业。该被告认可火灾发生时其为涉案厂房的实际使用者，因为以该被告的名义对火灾厂房及厂房内物品投了保险。原告认为直到看到火灾事故认定书才知该被告的存在，而被告程毓全隐瞒尚尚居家具经营部已经注销的事实，继续以尚尚居家具经营部的名义租赁原告房屋，并擅自转租给被告爱尚丽舍家具经营部，对火灾房屋，被告程毓全作为承租人、被告爱尚丽舍家具经营部作为实际使用人应共同赔偿。被告程毓全系被告爱尚丽舍家具经营部业主程丽萍之父亲。被告程毓全认为其租赁结束后，向原告交付房屋，并未擅自转租给被告爱尚丽舍家具经营部，但明确对此无法举证。原告否认该主张。本院认为，根据现有证据，可认定尚尚居家具经营部向原告租赁了厂房，在合同约定期限届满后，尚尚居家具经营部继续占用租赁厂房，并仍以其经营部名义向原告支付水电费等，视为存在不定期租赁；因尚尚居家具经营部已注销，故由其原业主即被告程毓全承担相应责任。被告爱尚丽舍家具经营部与原告无书面合同，但认可由其实际使用涉案厂房，故本案中应以被告程毓全为承租人、被告爱尚丽舍家具经营部作为实际使用人在本案中共同承担责任。本案中无证据证明两被告之间存在转租关系。二、损失的认定：1、直接财产损失部分：审理中，经当事人协商，本院委托苏州市科正工程管理咨询有限公司对涉案厂房的修复费用和修复时间进行鉴定。该公司于2018年12月20日出具《修复费用造价鉴定意见书》，鉴定结论：1、修复费用，本案涉案工程造价为1859634.87元，其中土建1-9轴范围为325631.75元，9-18轴范围为389302.4元，1-9轴楼地面修复为59093.74元，屋面修复为532653.55元。安装工程1-9轴范围为164723.85元，9-18轴范围为173182.70元，电梯重置造价为215047.10元。2、修复时间90日历天。因原告要求对配管采用原暗敷方式修复，该公司还于2018年12月24日出具《鉴定价格》载明，涉案厂房如采用原配管开槽暗敷方式和明敷的差价为74322.51元。鉴定费95600元由原告预付。该公司还进行了说明，经向生产厂家咨询，涉案厂房中的电梯，该型号已停产，同类型的电梯出厂价为160000元，重置价格215047.10元中包括安装及售后服务等费用；科正公司作出的相关鉴定价格，未考虑固定资产折旧。原告表示，尽管已作鉴定，但如采用暗敷方式可能降低安全性，故要求酌情增加房屋修复损失费用，要求以300万元认定修复损失。两被告对鉴定报告真实性均无异议。被告爱尚丽舍家具经营部认为，电梯使用多年应该折旧，电梯最多计算当时购买价格的半价计算；地面1-9轴修复费用不应该计算，原告水泥地面没有受损；对其他固定资产，因涉案厂房使用多年，残缺破损，修复价格也应该按半价计算。被告程毓全认为与己无关。对此本院认为，原告水泥地面受损，修复费用应计入损失范围。因涉案房屋已使用7.5年有余，对安装部分、包括电梯按62.5%计算；对土建部分按鉴定结论认定，故认定直接财产损失为1698729.04元。2、关于租金损失，关于L栋厂房租金损失，原告认为，L栋厂房除本案被告外，另有三家租户，分别为苏州相城经济开发区舒华床具厂（租赁三楼东部，面积1855平方米，每月租金12243元、每月管理费6179.5元），苏州新思维家具有限公司（租赁一楼，面积3300平方米，每月租金32340元，每月管理费13860元），苏州市相城经济开发区法迪尼橱柜制造厂（租赁二楼，面积3630平方米，每月租金30382.4元，每月管理费13770.10元），本案被告租赁三楼西部，面积1640平方米，每月租金10824元，管理费5556元。因火灾造成原告每月租金和管理费损失125155元，要求赔偿可得租金损失；并提供相应租赁合同、厂房租赁补充协议等佐证，并称合同租赁期均约定到2015年12月31日，因风闻厂区可能会拆迁，故未继续签订合同，但租户均租用，双方形成不定期租赁。被告认为原告为非法出租，对该部分不能纳入损失范围。原告还称，因火灾后整个厂区被安监部门查封、断电十天，原告为此与各租户达成协议，折让了部分租金和管理费，合计114279.82元，并提供了与苏州斯蒂罗兰家具专卖店等十一家企业的11份补充协议，要求将减免款纳入损失范围。对此，被告认为该部分金额并非火灾引起的损失，而是安监部门的行政行为导致，与被告无关。本院认为，L栋厂房包括被告在内共四家租户，虽然均为不定期租赁，如未发生火灾均无退租迹象，故该部分租金损失应计入本案损失范围内，但因实施管理，管理费不应计入损失范围。L栋厂房每月租金损失为85789.4元，应从2017年2月20日计算至2018年12月25日开庭之日（相应鉴定已完成）再加三个月修复工期，共2159033.23元。火灾后行政部门作出相应行为查封、断电十日，原告对其他租户进行租金拆让，系原告的自愿行为，不再纳入火灾损失。故原告的损失共为3857762.27元。三、责任承担：审理中，原告表示出租房屋两证齐全，并举证苏州市公安消防支队建筑工程消防验收意见书【苏公消验（2008）第1413号《关于厂房L栋工程消防验收合格的意见》（2008年9月26日），验收意见如下，厂房L栋验收结论为合格，该工程在消防方面具备使用条件；此次验收的厂房内部空置未装修，在使用功能和生产工艺确定后，根据《建筑设计防火规范》等消防技术规范和标准需要对厂房作出变更消防设计的，你单位应将变更设计资料申报我队审核；你单位应委托具备资质的单位定期对消防设施进行检查和维护保养，自动消防设施应每年进行一次技术检测，并将维护保养、检测记录等，每年向消防部门进行备案；此次验收合格的工程，如需改建、扩建、装修或改变使用性质，你单位应向我支队申报审核……。原告在审理中认可对厂房分割出租未办理相应手续、亦未进行每年消防备案。被告认为，原告的土地使用权证明确载明用途为工业，原告却隐瞒该事实、改变用途向被告出租用于仓库、办公使用。火灾发生时消防喷淋设施根本未起作用，应是原告将喷淋关闭所致，救火时消防栓无水、消防部门只能从厂外另接水源，导致救火延误、损失扩大，被告为此举证监控录像及照片。原告举证被告工作人员向公安部门的陈述，以证实消防设施以及喷淋完好，因火势很大，喷淋未能控制火势；因水量不够，消防另从厂外接水也是有可能的。原告另认为，涉案厂房当初出租给苏州市金阊区慕思凯奇家居经营部时为毛坯房，并举证几乎同时租房的火灾受灾租户舒华床具厂业主张付学的证词，并认为火灾事故认定书的专项勘验中载明，位于被告仓库货梯南侧靠西墙处下方有一电源线沿墙明敷，位于立柱转角处的电源线内部电源线熔断，该仓库总电源处于开启状态；正是被告私设的电源线引起本起火灾。而涉案厂房被告毛坯承租后一直延用至今，电源线应是被告私设无误，被告的工作人员亦向公安陈述，下班时只将照明电切断、未将总电源关闭，负责关门的人员未对此检查。两被告对此不认可，认为明敷电源线在承租时已经存在。原告另举证照片、用电统计表等，被告在承租房屋的仓库不但拖线使用电脑，而且还建了厨房、在卫生间内还设了浴室，严重违反合同约定；除照明外，必定存在用电量大的电器，被告对此不认可。本院认为，涉案厂房出租时应为毛坯房，先后由苏州市金阊区慕思凯奇家居经营部（业主为程丽萍）、尚尚居家具经营部租用，火灾发生时由被告爱尚丽舍家具经营部（业主亦为程丽萍）实际使用，鉴于程丽萍和被告程毓全的父女关系，可认为涉案厂房实际一直由被告使用至今，引起火灾的明敷电线应认为是被告架设。被告下班后未将电源切断，引起本案火灾，应承担主要责任。原告改变厂房的工业用途，出租给被告作为仓库、办公，未按消防要求将变更设计资料申报审核；原告认可对厂房分割出租未办理相应手续、亦未进行每年进行消防检测和备案，对火灾的发生和损失的扩大亦存在较大过错，应负次要责任。综上，本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。两被告对原告的火灾损失3857762.27元共同承担60%的赔偿责任，即应赔偿原告2314657.36元，其余40%损失由原告自负。依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条、第一百三十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及相应法律的规定，判决如下：被告姑苏区金阊桐泾北路爱尚丽舍家具经营部、被告程毓全共同赔偿原告美达科技（苏州）有限公司损失人民币2314657.36元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022010965）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取29178元、鉴定费95600元，合计人民币124778元，由原告负担49911元、两被告共同负担74867元（两被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，两被告在判决生效后十日内直接支给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  丁亦辛二〇一八年十二月二十八日书记员  吴静良