广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24128号原告（反诉被告）：佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路30号P13号，统一社会信用代码914406045764542161。负责人：黄伟龙。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈晓珊，女，1984年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：温新祥、莫宝成，广东源浩律师事务所律师。原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司诉被告陈晓珊居间合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，被告在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理并适用普通程序，由审判员田媛担任审判长，与人民陪审员刘敏华、叶东梅组成合议庭，于2018年12月10日公开开庭对本反诉进行了合并审理。原告的委托代理人彭绍伦、被告的委托代理人温新祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付房产咨询及中介代理费56900元；二、被告向原告支付违约金（以56900元为本金，按年利率24%自2018年8月6日起计至清偿之日止）；三、被告赔偿原告因本案支付的律师服务费5000元；四、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：被告因购房需要，通过原告了解到第三方倪学茹拟出售位于佛山市禅城区港口路16号十四座802房及地下车位。通过原告的居间努力促成，被告、倪学茹及原告于2018年7月5日签订了《房屋买卖合约》，约定房产成交价253万元，被告须按承诺书约定向原告支付房地产咨询及中介服务费。被告当天向原告出具了承诺书，承诺向原告支付中介费38000元，签订合同当天支付19000元，过户当天付清余下的19000元；若因被告行为导致买卖合同无法履行，被告愿按总楼价的3%支付中介费给原告；每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金至清偿之日止；若产生纠纷，败诉方承担诉讼费及胜诉方的律师费等。合同签订后，为履行买卖合约，原告到房管部门查册、联系按揭银行及其他相关事宜，在准备到税务部门缴税前，被告拒绝继续履行《房屋买卖合约》并在原告不知情的情况下，于2018年8月6日与倪学茹签订了解除房屋证明，导致买卖无法履行，且被告拒不支付余下的中介费给原告。现由于被告单方违约导致房屋买卖合同无法继续履行，原告没有任何过错，为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称，原告的诉求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回。一、由于原告没有向买卖双方披露有关具体要求，导致最终无法交易，原告本身存在过错，其要求被告支付中介费缺乏事实依据。二、即便是根据合同的约定，在交易达成后应支付的中介费为38000元，而原告请求按总房价的3%计算，等于没有促成交易所得款项比促成交易还要高，这是极不合理的，亦可反映原告为收取高额的中介费而刻意隐瞒有关事实，企图达到最终无法交易的目的。三、基于第一点答辩意见，原告要求被告支付违约金也是没有依据的。四、律师服务费缺乏合同和法律依据。被告向本院提出反诉请求：一、原告向被告返还房产咨询及中介代理费19000元并支付违约金（以19000元为本金，按月利率2%自2018年7月5日起计至实际还款之日止）；二、原告向被告返还评估费7000元；三、原告承担被告因本案支付的律师费6000元；四、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与倪学茹、原告曾于2018年7月5日签订一份《房屋买卖合约》，约定倪学茹将涉案房屋及车位转让给被告。合同签订后，倪学茹对被告称在签订合约之前已向经纪方明确必须在2018年7月30日前收取首期款137万元，不受任何原因影响。然而，原告为促成交易，隐瞒该情况，导致买卖双方仓促签约后根本无法实际交易。为此，被告与倪学茹达成一致意见，解除房屋买卖合约。合约签订后，被告向原告支付了中介费19000元、以房产需评估为由支付了评估费7000元，由于原告隐瞒卖方要求致交易无法进行，上述费用原告无权收取，应予返还并承担被告因本案产生的律师费。为维护被告合法权益，请求判如所请。原告就反诉答辩称，一、不存在原告隐瞒了业主要在2018年7月30日前收取首期款的情况。从三方合约得知，支付首期款的时间是完税当天，再结合网签的买卖合同可知，支付首期款的时间是2018年8月31日，并不存在任何合同以及其他书面约定业主需在2018年7月30日收取首期款的事实。且，网签合同签订的时间是2018年7月30日，如业主强调必须在2018年7月30日之前收取137万元首期款，那被告是不可能签订该网签合同的。被告违约不能继续履行合同的实际原因，是其父母不同意其买卖该套房屋。二、对房产进行评估是协助被告办理商业贷款所必须进行的环节，该环节也体现出原告作为专业、负责任的中介履行了中介义务。因涉案交易不能继续进行的原因是被告违约，故评估费不应由原告承担。三、因被告违约，其要求原告承担本案所产生的律师费没有事实和法律依据。诉讼中，原告就本反诉提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体适格。2、房屋买卖合约、不动产查询结果、房产证、存量房买卖合同。拟证明经原告居间努力，促成了被告与倪学茹就涉案房屋及车位签订买卖合同，总价为253万元；根据被告的要求，被告首期款支付137万（含定金10万元、车位20万元，房款107万元），商业贷款76万元，公积金贷款40万元，原告按被告的上述要求协助其与倪学茹签订存量房买卖合同。3、佣金承诺书。拟证明被告出具《承诺书》，承诺向原告支付中介费38000元及支付的方式，若因被告行为导致买卖合同无法履行的，被告愿按总楼价的3%支付给原告，逾期按每日应付费用的1%支付滞纳金，败诉方承担诉讼费及胜诉方的律师费等。4、银行截图。拟证明中国工商银行就被告的贷款进行了审批同意；原告为促成本次交易，协助被告办理商业贷款，工商银行同意向被告放贷76万元。5、业主倪学茹出具的证明。拟证明被告因个人原因导致房屋买卖无法进行，被告违约，向倪学茹支付违约金10万元。6、民事委托合同、发票。拟证明原告因本案委托律师，产生律师费5000元。诉讼中，被告就反诉提交以下证据：被告身份证复印件。拟证明被告的主体资格。收款收据。拟证明原告于2018年7月5日收取中介费19000元。3、评估收费单。拟证明被告于2018年7月6日交给原告现金7000元，经手人为李丽萍，原告收取该款项缺乏依据，应予返还。4、民事委托代理合同、发票。拟证明原告应承担被告为本案支出的律师费6000元。经质证，本院认证如下：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信；原告的证据2，存量房买卖合同仅为打印件，并无当事人签名，本院不予确认，被告对该组其他证据的真实性无异议，本院予以确认；原告的证据3有原件核对，被告对其签名的真实性无异议，本院予以确认；原告的证据4，该截图反映的银行系统信息的制式真实，被告亦确认贷款客户的真实身份，本院对真实性予以确认；原告的证据5有原件核对，经本院庭后向倪学茹本人核实，其确认是在看过证明的内容后才签名，本院对真实性予以确认；原告的证据6，被告对真实性无异议，本院予以确认。被告的证据1、2、3，原告无异议，本院予以确认；被告的证据4，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：案外人倪学茹系位于佛山市禅城区港口路16号十四座802房、佛山市禅城区港口路16号地下一层停车场335号车位的产权人。上述房产无抵押、无查封。2018年7月5日，倪学茹（卖方）、被告（买方）、原告（经纪方）签订《房屋买卖合约》，主要约定买卖双方分别独家委托经纪方介绍、协助磋商同意买卖佛山市禅城区港口路16号十四座802房及地下一层停车场335号车位；成交价格为253万元，定金10万元在签署本合同当天支付，买方应于2018年7月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，待买方贷款审批通过后10天内双方办理交易过户手续，首期房款137万元于完税当天支付，尾款116万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户等。同日，被告向原告出具《承诺书》，内容为“本人陈晓姗是佛山市禅城区港口路16号十四座802房的买家，鉴于贵公司在此过程中为本人提供了详尽的房地产咨询及中介服务，并就买卖双方交易条件进行多次磋商，成功促成双方签订买卖合同，贵司的居间服务义务已经履行完毕，故本人同意支付房地产咨询及中介代理费合共38000元，其中上述费用的50%即19000元应于签订买卖合同当日支付完毕，作为贵司已经履行完毕信息咨询服务及居间行为的费用；余下50%即19000元，本人承诺在房产过户当天付清，作为贵司协助办理完成其他手续等交易服务费用，本人确认办理其他手续并非贵司的居间服务义务，而是贵司的售后服务，属协助义务。若本人逾期支付上述约定费用的，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。若因本人行为导致本买卖合同无法继续履行的，本人愿意按总楼价的3%向贵司支付作为房地产咨询及中介代理费。若产生纠纷，可向物业所在地法院提起诉讼，败诉方应当承担案件诉讼费及胜诉方律师费等其他费用”。被告当天向原告支付中介费19000元。后原告协助被告办理银行贷款手续，并收取被告交付的7000元。2018年7月9日，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司佛山分公司出具评估收费单，载明佛山市禅城区港口路16号十四座802房的评估费为7000元。2018年8月6日，卖方倪学茹向原告出具《证明》，内容为“卖方倪学茹与买方陈晓姗于2018年7月5日经过经纪方签订买卖合同，将位于佛山市禅城区港口路16号十四座802房及地下一层停车场335号卖给买方，现因买方个人原因导致买卖双方买卖交易无法进行，买方违约，买方已赔偿卖方10万元违约金……”。另查明，原告企业类型为有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围包括房地产中介、房地产投资咨询等。原告与广东卓盈律师事务所签订《民事委托代理合同》，就其与陈晓姗居间合同纠纷一案聘请该律师事务所提供法律服务作出具体约定，其中合同第五条约定律师服务费5000元。2018年12月10日，广东卓盈律师事务所向原告开具了律师费发票。2018年11月21日，被告与广东源浩律师事务所签订《民事委托代理合同》，就其与佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司的纠纷聘请该律师事务所提供法律服务作出具体约定，其中合同第五条约定基本代理费6000元。2018年11月23日，广东源浩律师事务所向被告开具了律师费发票。原告陈述：由于被告的长辈不同意购房，故原告要求被告继续履行合同遭拒，应该是没有进行递件环节；评估费7000元系评估公司收取，所以银行才会通过商业贷款审批，原告并未实际使用该款项，现被告违约，评估公司不愿退还。被告陈述：没有进行递件环节，据被告陈述，卖方口头要求其必须在2018年7月30日前支付首期款，不然就把房子拿去贷款；买卖双方认为交易不成了，被告就与倪学茹达成了解除合同的意思，但没有书面协议，被告目前暂没有要回定金10万元。庭后，本院电话向卖方倪学茹核实案件争议事实并制作了书面的电话记录，倪学茹陈述：据我了解，买方放弃购买是买方公公不同意购买这套房屋；涉案房屋的钥匙我已在2018年7月21日交给买方，且买方在7月21日告知我其已准备了5成的首付款，我有说过要在2018年7月31日前支付首期款137万元，但买方不同意，要求按合同条款执行，所以我也没有强求。本院认为，本案系居间合同纠纷。原、被告及案外人倪学茹签订的《房屋买卖合约》系房屋买卖合同及居间合同的混同合同，原、被告签订的《承诺书》也包含了居间合同的内容，上述合同均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。据前查明，原告依约向被告提供了中介服务并促成被告与卖方签约，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，原告的居间行为已完成。根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，原告有权诉请被告支付中介费余款。被告抗辩交易无法继续、原告存在过错，经查，首先，涉案房屋买卖合约系各方真实意思表示，根据合约关于交易流程及首付款支付期限的约定，被告支付首付款的时间为“完税当天”。被告主张交易无法继续，但其既未举证证明存在阻碍交易的事实，亦未举证证明无法交易的具体原因；其次，被告确认已与卖方协商解除房屋买卖合同，但被告并未举证证明系卖方违约所致，相反，原告与卖方一致确认系被告单方放弃购买导致交易无法继续；再次，被告亦未举证证明原告在居间活动中存在过错。因此，被告的抗辩意见无事实根据，本院不予采纳。至于中介费的金额，因原告作为中介方并非房屋买卖合同的相对人，买卖双方在房屋买卖合同法律关系中是否违约以及应承担的违约责任与原告不具关联性，原告以此作为中介费的变更条件有失公平，综合全案案情，本院确认承诺书约定的中介费38000元公平合理，被告应向原告支付中介费余额19000元。根据承诺书的约定，被告至迟应于房产过户当天付清中介费，逾期支付的则按每日1%计付滞纳金直至付清之日止。因无证据证明被告与卖方协商解除买卖合同的时间，本院酌定以卖方出具《证明》之日为被告应支付中介费余款的时点，被告应自2018年8月7日起按年利率24%向原告支付违约金。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的律师费。承诺书明确约定原告为实现债权所支付的律师费由被告负担，原告已签订《民事委托代理合同》委托律师代理本案且律师确已出庭，相应的律师费已实际支出且金额并未超过《律师服务收费管理办法》及《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的收费标准，原告诉请被告赔偿该项损失，合法有据，本院予以支持。至于被告的反诉请求，如前认定所述，并无证据证明原告在涉案居间活动中存在过错，被告的主张缺乏事实根据，其反诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈晓姗于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司支付中介费19000元及违约金（以19000元为本金，按年利率24%自2018年8月7日起计至实际清偿之日止）；二、被告陈晓姗于本判决生效之日起五日内，向原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司赔偿律师费损失5000元；三、驳回原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告陈晓姗的反诉请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，本诉受理费1360元，由原告佛山市盈福居房地产代理有限公司鸿景分公司负担833元，被告陈晓姗负担527元；反诉受理费300元，由被告陈晓姗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  田 媛人民陪审员  刘敏华人民陪审员  叶东梅二〇一八年十二月十七日书 记 员  冯裕雯