广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0503民初988号 原告：广西镒建房地产开发有限责任公司，住所：广西壮族自治区南宁市西乡塘区衡阳东路1号，统一社会信用代码：91450000571831406W。 法定代表人：孔祥瑜，董事长。 委托诉讼代理人：谭小燕，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小芳，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告：徐诗展，男，1986年11月27日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省宝清县，住所地广西壮族自治区北海市。 第三人：交通银行股份有限公司北海分行，住所：广西壮族自治区北海市云南路25号交行大厦。 负责人：冯传廉，行长。 委托诉讼代理人：白明正，该行工作人员。 委托诉讼代理人：马颖梅，该行工作人员。 第三人：刘忠伟，男，1963年9月18日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：邓泽涛，广西天惠律师事务所律师。 原告广西镒建房地产开发有限责任公司（以下简称镒建公司）与被告徐诗展，第三人交通银行股份有限公司北海分行（以下简称交行北海分行）、刘忠伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法适用简易程序后转普通程序，分别于2018年1月18日、12月3日公开开庭进行了审理。原告镒建公司的委托诉讼代理人谭小燕、李小芳，被告徐诗展，第三人交行北海分行的委托诉讼代理人马颖梅，第三人刘忠伟的委托诉讼代理人邓泽涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告镒建公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告于2016年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00028928）及补充协议书；2、被告协助原告办理解除位于北海市房屋的登记备案手续；3、被告支付违约金98246.4元给原告（违约金以全部购房款491232元的20%计算）；4、被告赔偿原告律师费用6000元；5、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月18日，原告镒建公司与被告徐诗展签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00028928)，约定由被告购买原告开发的位于北海市房屋，房屋总价款为491232元，被告应于2016年7月19日前支付首期房价款123232元，余款368000元由被告向银行申请贷款支付。由于被告资金困难，一时无力全额交清购房首付款，被告向原告提出分期支付首付款。考虑到被告的付款方式为银行按揭贷款，首付款须达到一定的比例，故原告委托第三人刘忠伟借给被告首付款108232元。为此，原、被告签订了《补充协议书Ⅱ》，约定因被告暂时出现资金困难，无法一次性支付诉争房屋首付款，原告先行借款108232元给被告，约定被告应于2017年1月18日前还清；若被告不能按以上约定的还款期限及还款金额偿还原告借款的，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00028928)，并不退还被告己付的购房款、办证费、燃气管道费、公共维修资金等一切费用，且被告按全部房价款的20％向原告支付违约金，原告有权对被告所购的商品房进行处置，因此产生一切费用包括诉讼费、律师费等费用由被告承担。 合同及补充协议签订后，第三人刘忠伟代被告将房屋首付款108232元交给原告，被告出具《收据》确认收到第三人刘忠伟代原告交来的世纪城8幢1单元2602号房屋借款108232元。2016年8月5日，诉争房屋办理了预售合同登记备案。 被告没有按约还款给原告，虽经原告多次催促，但未果。根据《补充协议书Ⅱ》的约定，被告的行为已构成了根本违约，原告依法有权解除《商品房买卖合同》及相关的补充协议书，并向被告主张违约金、律师费。 原告镒建公司对其主张在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》，拟证实原告与被告存在合法有效的商品房买卖合同关系； 2、首付款分期申请书，拟证实被告由于资金困难，向原告提出购房首付款以分期的方式支付； 3、《补充协议书Ⅱ》，拟证实原、被告就被告分期偿还购房首付款等事宜签订了补充协议书Ⅱ，双方对权利义务的约定； 4、授权委托书，拟证实原告委托第三人刘忠伟代为履行出借购房首付款给被告等事项； 5、收据，拟证实被告借到原告购房首付款的事实； 6、公证书，拟证实被告就身份情况及委托刘良辉代为办理处置涉案房屋等事宜办理了有关公证手续； 7、合同登记备案证明，拟证实涉案房屋已经办理了备案登记手续； 8、发票，拟证实原告因被告的违约行为产生律师服务费，根据合同补充协议书的约定，该费用应由被告承担； 9、北海市商品房预售许可证，拟证实原、被告签订合同时涉案商品房已具备销售资格； 10、竣工验收备案表，拟证实涉案商品房已经过商品房竣工验收。 被告徐诗展辩称，被告的借款是向第三人刘忠伟所借，与原告没有关系，还款也应该还给第三人刘忠伟；被告已经付清了涉案商品房的购房款，但对合同是否有效，被告不清楚，因被告没有详细看过合同内容，对其他书面材料亦不知情，被告本身是被害人。 被告徐诗展对其辩解在举证期限内未提供证据。 第三人交行北海分行辩称，对原、被告争议的首付款事实，其并不知情。第三人交行北海分行根据被告提供的真实申请贷款材料，经过严格审查，与原、被告签订了《个人房产抵押贷款合同》，并为涉案商品房办理了抵押登记，根据该合同约定将贷款发放到原告的账户上。上述《个人房产抵押贷款合同》是合法有效的。但因原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否解除尚未确定，第三人交行北海分行视情况再决定是否另行提起诉讼。 第三人交行北海分行对其述称在举证期限内未提供证据。 第三人刘忠伟辩称，原、被告之间存在商品房买卖合同关系，因被告的购房付款方式为银行按揭贷款，而被告无力一次性支付购房首付款，故原、被告经协商，被告先支付部分首付款，余下的首付款由原告借给被告，被告再分期偿还给原告。因原告与第三人刘忠伟系合作关系，为了便于原告与第三人刘忠伟之间的结算，故原告委托第三人刘忠伟履行出借首付款给被告的手续。但第三人刘忠伟与被告既不认识，也未接触，且未与被告签订借款协议，也未催促被告还款，第三人刘忠伟与被告之间不存在借款关系。被告出具的《收据》交原告持有，在被告未还款时，原告向被告催收，被告应偿还原告借款，请求依法支持原告的诉讼请求。 第三人刘忠伟对其述称在举证期限内未提供证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一、二、七、八、九、十没有异议；对证据三有异议，被告当时只是签字没有看过合同内容；对证据四，委托书被告没有见过，也不知情；对证据五没有异议，证实被告所借刘忠伟的款已经转付给原告；对证据六有异议，被告不认识刘良辉，只是签字，但没有看过内容。第三人交行北海分行对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据一、九、十没有异议，对其他证据，因为第三人不知晓其中的事实，所以不发表意见。第三人刘忠伟对原告提交的证据提出以下质证意见：对原告所提供的上述证据的真实性、合法性与关联性均没有异议，对于证据三、四、五，从补充协议II的签订时间及收据的落款时间是同一天来看，充分证实本案的借款是由原告出借给被告的事实，第三人刘忠伟本人与被告不存在借款关系。本院认为，原告所提供的证据均具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以采信并作为认定本案事实的依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2016年7月18日，原告镒建公司与被告徐诗展签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：YS00028928)及附件，约定：被告购买原告开发的位于北海市房屋，商品房建筑面积共87.72平方米，单价为每平方米5600元，总价款为491232元；付款方式为按揭贷款，被告应于2016年7月19日前支付首期房价款123232元，余款368000元申请贷款支付。 由于被告资金困难，一时无法全额交清购房首付款，被告向原告提出分期支付首付款，并于合同签订当天向原告提交书面申请。考虑到被告的付款方式为银行按揭贷款，首付款须达到一定的比例，故原、被告于2016年7月18日又签订《补充协议书Ⅱ》,并于当天向第三人刘忠伟出具书面的《授权委托书》。《补充协议书Ⅱ》载明的内容为：因被告暂时出现资金困难，无法一次性支付涉案商品房的首付款，由被告于2016年7月19日前先向原告支付15000元作为预付首付款；余下的首付款108232元，由原告先行借款给被告；被告分一期偿还所借原告的首付款，即被告应于2017年1月18日前偿还108232元；若被告不能按以上约定的还款期限及还款金额偿还原告借款的，原告有权选择解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00028928)，并不退还被告己付的购房款、已交的办证费、燃气管道费、公共维修基金等一切费用，且被告应按全部房价款的20％向原告支付违约金，原告有权对被告所购的商品房进行处置，因处置商品房产生的一切费用（包括但不限于税费、诉讼费、评估费、拍卖费、律师费等费用）由被告承担。《授权委托书》载明的内容为：原告现委托第三人刘忠伟在原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00028928)及补充协议中，代为履行原告借款给被告的借款义务；第三人刘忠伟的代理权限为代为借款给被告，代为收回借款及违约金（收取的方式包括延期交房、处置房产、诉讼等）。 2016年7月18日，原告委托第三人刘忠伟借给被告108232元，被告向原告出具一份《收据》，载明的内容为：兹收到刘忠伟借给本人的现金108232元，该笔借款专用于支付本人购买的“镒建世纪城”商品房的首付款，该笔借款由刘忠伟直接汇到出卖人镒建公司的账户上。被告用上述借款及自行出资15000元支付了涉案商品房的首付款123232元给原告。2016年8月2日，原、被告与第三人交行北海分行签订《个人房产抵押贷款合同》。被告另通过向第三人交行北海分行借款368000元向原告支付剩余购房款。2016年8月5日，原告将上述《商品房买卖合同》报到北海市房地产交易中心对涉案商品房进行了预售合同登记备案。2016年9月21日，第三人交行北海分行为涉案商品房在北海市国土资源局办理了预告登记【登记编号：桂（2016）不动产证明第0001604号】，权利人为第三人交行北海分行。后因被告没有依约偿还原告的借款，原告多次催促，但未果。为此，原告另向广西桂三力（北海）律师事务所支付了律师费6000元。 另查明，2014年6月16日，原告已取得位于北海市的《北海市商品房预售许可证》【编号：北建房预字第2014030号】。2015年12月30日，位于上述地点的商品房及地下室已经相关部门作出的“房屋建筑工程和市政基础设施工程”竣工验收。 根据诉辩各方意见，本院归纳本案争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是否合法有效；原、被告是否存在借款事实；被告的行为是否构成违约。 本院认为，原告镒建公司与被告徐诗展签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS000328928)及附件与《补充协议书Ⅱ》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。纵观本案查明事实，根据原、被告关于对涉案商品房首付款的约定，除被告向原告支付部分首付款外，其余首付款由被告向原告借款，该借款系由第三人刘忠伟代原告出借给被告，故原、被告对涉案商品房首付款的支付存在借款事实。根据双方的约定，若被告不能按约定的还款期限及还款金额偿还原告借款的，原告有权选择解除双方签订的《商品房买卖合同》，并有权对被告所购的商品房进行处置，因处置商品房产生一切费用（包括但不限于税费、诉讼费、评估费、拍卖费、律师费等费用）由被告承担。但被告没有依约偿还原告借款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。为此，原告另向广西桂三力（北海）律师事务所支付了律师费6000元。故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议书，被告赔偿原告律师费6000元，符合双方协议约定的内容，有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》解除后，原告请求被告协助原告办理解除涉案房屋的登记备案手续，本院予以支持。虽然原、被告约定被告按全部房价款的20％向原告支付违约金，但被告辩称其已向原告履行了全部付款义务，被告不存在违约行为，故被告不同意按上述方式向原告支付违约金。本院认为，原告请求被告以全部购房款的20%向原告支付违约金过高，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本院依法予以调整，原告请求被告支付的违约金应以491232元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从逾期还款之日即2017年1月19日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告广西镒建房地产开发有限责任公司与被告徐诗展于2016年7月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00028928）及补充协议书； 二、被告徐诗展向原告广西镒建房地产开发有限责任公司支付违约金（违约金计算，以491232元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2017年1月19日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止；提前履行的，计至实际支付之日止）； 三、被告徐诗展协助原告广西镒建房地产开发有限责任公司办理位于北海市房屋的撤销登记备案手续； 四、被告徐诗展赔偿原告广西镒建房地产开发有限责任公司律师费6000元； 五、驳回原告广西镒建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕上述义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费2385元，由原告广西镒建房地产开发有限责任公司负担725元，被告徐诗展负担1660元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2385元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨 明 人民陪审员  吴宗富 人民陪审员  梁少雄 二〇一八年十二月四日 法官 助理  李红艳 代书 记员  蔡名伦 附本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。