广东省南澳县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0523民初207号原告：侯秋弟，男，1973年2月27日出生，汉族，住揭西县。委托诉讼代理人：吴迪安，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙奕涛，广东国源岭东律师事务所律师。被告:深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司，住所地南澳县后宅镇前江码头水产品批发市场南侧**。负责人：谢晓文。被告：深圳市迪海投资发展有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路**京基100大厦**1901。法定代表人：郝智海，系该公司董事长。委托诉讼代理人:何智俊，男，1979年8月6日出生，汉族，住汕头市。系被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司。原告侯秋弟诉被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司（以下简称迪海南澳分公司）、深圳市迪海投资发展有限公司（以下简称迪海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯秋弟委托诉讼代理人吴迪安、孙奕涛、被告迪海南澳分公司、迪海公司委托诉讼代理人何智俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯秋弟向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告继续履行双方于2014年7月5日签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号9069892）。二、依法判令被告立即将迪海蔚蓝海湾国际公馆B栋1503房交付原告。三、被告立即办理迪海蔚蓝海湾国际公馆B栋1503房的登记备案、产权登记和取得《房地产证》手续并交给原告。四、依法判令被告支付原告自2015年8月1日起至实际交房之日止以396412元购房款为基数按日万分之四计算违约金（暂计算至2018年11月20日191070元）。五、被告深圳市迪海投资发展有限公司承担连带责任。六、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由两被告承担。事实与理由：2014年8月前，第一被告通过印发宣传资料及口头向原告推销迪海蔚蓝海湾国际公馆楼盘，声称该楼盘与豪生酒店运营团队合作，建设高级酒店公寓并配套高档会所及国际会议中心及世界名店街，向原告销售。2014年7月5日，原告先交80000元定金，2014年8月6日，原告与第一被告签订了《汕头市商品房买卖合同》，约定原告支付466412元购房款及其他代收款购买被告开发的迪海蔚蓝海湾国际公馆B栋1503房，面积60.19平方米的房产，约定签约前交款186412元及代收费17540元，余款分别于2014年10月31日前、2015年1月31日前、2015年4月30日前、2015年7月30日前每期交7万，第一被告应于2015年7月31日前将房产交付给原告，逾期交房的，买受人可以要求继续履行合同，自约定交房之第二日至实际交房日按已交房款的日万分之四支付违约金，出卖人应在合同签订后30天内办理备案登记，在房屋交付后60天内报登记机关办理预告登记。合同签订后，原告按约交款，最后一期交款时，刚好交房日，原告到楼盘所在地了解情况，却发现楼盘已经停工，且在大楼悬挂追讨工程款、租金、要求退款等字幅，当日也没有人办理收款。第一被告在签约及收取款项后，没有按约向房屋登记机构办理预购商品房预告登记，也没有按约在2015年7月31日前将房产交付给原告。按照《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，以及双方签订的《汕头市商品房买卖合同》第九条，原告有权要求继续履行合同并要求原告支付违约金。被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司系被告深圳市迪海投资友展有限公司设立的不具有法人资格的分公司，故被告深圳市迪海投资发展有限公司应对被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司的上述债务承担连带清偿责任。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等的相关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。原告对其起诉的事实在举证期限内提供如下证据：1、原告身份证明复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、被告工商登记信息资料复印件一份，共5页，证明被告的诉讼主体资格。3、汕头市商品房买卖合同复印件一份，共9页，证明原告向第一被告订购迪海蔚蓝海湾国际公馆B栋1503房及买卖双方权利义务及双方约定违约金按所交房款的日万分之四计算至交房之日的事实；4、收款收据复印件一份，共4页，证明原告已经支付房款及维修基金等代收费。被告迪海南澳分公司、迪海投资公司在答辩期限内没有提出书面答辩。庭审时答辩称两被告对原告起诉的诉讼请求、事实和理由均无异议，认为属实。被告迪海南澳分公司在举证期限内提供如下证据：1、被告迪海公司南澳分公司的营业执照复印件，证明被告迪海公司南澳分公司的诉讼主体资格。2、编号为建字第201204号《建设工程规划许可证》复印件，证明被告迪海公司南澳分公司具有开发建设房地产的资格。3、编号为440523201304080101《建筑工程施工许可证》复印件，证明被告迪海公司南澳分公司具有开发建设房地产的资格。4、编号为南预售字[2014]02号《商品房预售许可证》复印件，证明被告迪海公司南澳分公司具有预售房地产的资格。被告迪海投资公司在举证期限内提供如下证据：1、被告迪海公司的营业执照复印件，证明被告迪海公司的诉讼主体资格。2、南澳县[2007]南国土资建字第2007010-5号《建设用地批准书》复印件，证明被告迪海公司具有开发建设房地产的资格。3、编号为地字第201110号《建设用地规划许可证》复印件，证明被告迪海公司具有开发建设房地产的资格。经开庭质证，原、被告对对方提供的其他证据三性均无异议，能够证明各自所要证明的事实，本院依法予以采信。根据原、被告的举证和本院认证，本院查明事实如下：2014年8月6日，原、被告签订《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9069892号），合同约定：原告向被告迪海南澳分公司购买“迪海蔚蓝海湾国际公馆”一期项目第B幢1503号房，建筑面积60.19平方米，每平方米7749元，房价款总额466412元。2014年7月5日合同签订前原告向被告迪海南澳分公司交付定金80000元；2014年8月6日，交款186412元及代收费17540元，余款分别于2015年7月30日前每期交7万，分三期交付被告迪海南澳分公司共396412元，迪海南澳分公司应于2015年7月31日前将房产交付给原告。被告迪海南澳分公司出具五份收款收据交原告存执。合同还约定被告迪海南澳分公司应于2015年7月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如被告迪海南澳分公司按日向原告交付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告迪海南澳分公司应在解除合同投资到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，合同还对其他事项作了约定。之后，被告迪海南澳分公司一直未能依约按时交房，原告遂向本院起诉，请求判准其诉请。另查明，迪海南澳分公司系迪海公司设立的分公司，双方系隶属关系。上述事实，有原告提供的《汕头市商品房买卖合同》、《收款收据》，被告提供的《建设用地批准书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及庭审笔录在案佐证，足资认定。本院认为，本案系被告迪海南澳分公司将正在建设的房屋预先出售给原告，原告支付房屋价款而引起的商品房预售合同纠纷。本案双方争议的焦点为：一、原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》是否合法有效；二、原告购买迪海蔚蓝海湾国际公馆B栋1503房能否交付使用及办理登记备案、产权登记和取得《房地产权证》；三、被告迪海南澳分公司应否支付违约金；四、被告迪海公司应否承担连带清偿责任。一、关于原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》是否合法有效问题。原告与被告迪海南澳分公司于2014年8月6日签订《汕头市商品房买卖合同》，是在被告迪海南澳分公司取得《商品房预售许可证》有效期内签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，原告请求确认与被告迪海南澳分公司所签订的《汕头市商品房买卖合同》合法有效。因此，原告请求确认有效，理由成立，本院予以支持。二、关于原告购买迪海蔚蓝海湾国际公馆B栋1503房能否交付使用及办理登记备案、产权登记和取得《房地产权证》问题。被告迪海南澳分公司于2014年1月22日取得了《商品房预售许可证》，但由于“迪海·蔚蓝海湾国际公馆”一期项目工程还未竣工验收，被告迪海南澳分公司尚未达到将房屋交付给原告使用的条件，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。”因此，原告请求被告迪海南澳分公司将房屋交付原告使用，与事实不符，本院不予支持。因被告迪海南澳分公司与投资方产生纠纷导致预售的商品房被查封，目前已销售的商品房不能办理房产登记，购房业主不能取得房产权。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案房屋不能办理产权登记的情况，属于法律上或者事实上不能履行的情形，原告可以选择违约赔偿之诉求来弥补合同未能履行给其造成的损失，或待符合办理产权登记后再请求违约方继续履行合同。由此，原告请求办理登记备案、产权登记和取得《房地产权证》之诉求，本院不能支持。三、关于被告迪海南澳分公司应否支付违约金问题。2014年8月6日，原告与被告迪海南澳分公司签订《汕头市商品房买卖合同》，原告已向被告迪海南澳分公司支付购房款，履行合同义务，被告迪海南澳分公司应按合同约定，于2015年7月31日前，将房屋交付给原告使用，但被告迪海南澳分公司没能依约交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。由此，原告请求被告迪海南澳分公司按合同约定自2015年8月1日起，至实际交房之日止，按原告已交购房款日万分之四支付违约金，理由依据充分，本院予以支持。四、被告迪海公司应否承担连带清偿责任的问题《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案被告迪海南澳分公司不具有法人资格，原告诉请被告迪海公司承担连带清偿责任，符合这一法律规定，且被告迪海公司予以认可，因此，原告请求判令被告迪海公司承担连带清偿责任，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款之规定，判决如下：一、原告侯秋弟与被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司签订的《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕房售9069892号）有效。二、被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯秋弟支付逾期交房违约金191070元（自2015年8月1日起，暂计至2018年11月20日止，此后违约金以原告已付购房款396412元为基数，按日万分之四计算至被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司实际交付房屋之日止）。三、被告深圳市迪海投资发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告侯秋弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10374元，减半收取为5187元，由被告深圳市迪海投资发展有限公司南澳分公司、深圳市迪海投资发展有限公司负担，该款应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  吴奇宏二〇一八年十二月二十七日书记员  陈依颖附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。