太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初3494号   原告：杨治韬，男，1967年8月1日出生，汉族，太原山杰合利科技有限公司业务经理，住太原市。   委托诉讼代理人：卫索实，山西锋镝律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张睿，山西锋镝律师事务所律师。   被告：太原锡和物贸有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区龙城街5号，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李和义，总经理。   委托代理人：姚宪弟，男，1957年1月17日出生，该公司法务，住太原市万柏林区西矿街113号。   原告杨治韬与被告太原锡和物贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，并作出（2015）小民初字第04646号民事判决书，被告太原锡和物贸有限公司不服一审判决提出上诉，后太原市中级人民法院于2018年4月18日以（2018）晋01民终1823号民事裁定书发还重审，本院于2018年5月10日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨治韬及其委托诉讼代理人卫索实、张睿,被告太原锡和物贸有限公司委托代理人姚宪弟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   杨治韬向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方于2010年1月30日签订的《购房合同》；2、请求依法判令被告按照房屋市场价值全额返还原告购房款1500000元；3、请求依法判令被告按照《购房合同》约定向原告支付自2011年1月1日至《购房合同》解除之日止的逾期交房违约金；4、请求依法判令被告赔偿原告因被告未按期交房产生的租房损失250000元；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2010年1月30日，原、被告签订《购房合同》，约定被告将位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦7层西顶头房，建筑面积100平方米，每平米2900元，总金额290000元出售给原告，房屋交付期限为2010年12月31日。合同签订后，原告向被告履行了支付房款的义务，但被告并未按时履行交付房屋的义务。经原告多次催促，至今仍未依约交房，致使原告在外租房。根据原告与被告签订《购房合同》第九条约定，出卖人逾期交房超过三十日的，买受人有权要求继续履行合同，并自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。现被告已明确表示不能交房，故应按周边写字楼每平方15000元予以赔偿。   太原锡和物贸有限公司辩称，本案中原、被告签订的《购房合同》应为无效合同，本案中，合同签订时，被告并不具备经营和销售商品房的资质，且该土地是商业用地，原、被告的买卖合同改变了土地的性质，违反了土地法的相关规定，故《购房合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同；因合同为无效合同，故原告不应继续履行合同，违约金的条款为无效条款；关于租房损失，被告对原告提供的租房合同真实性表示异议，且租房行为与本案事实没有形成损害的因果关系，应当予以驳回；关于被告主张的房屋价格只是房地产开发商的要价并不是实际成交价格且住宅与商业用房的价格并无可比性。   根据原、被告提供的证据以及庭审调查，本院查明以下事实：2010年1月30日，原告杨治韬为买受人与被告太原锡和物贸有限公司为出卖人签《购房合同》，合同约定，被告将位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦7层西顶头房用途为住宅楼出售给原告，建筑面积100平方米，每平方米2900元，总金额290000元。付款方式为合同签订后5日内一次性付款。交付期限为被告应当在2010年12月31日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用。若逾期超过10日未交付，原告有权要求继续履行合同，被告需按日支付从2011年1月1日起至实际支付之日止已交付房款万分之三的违约金。原告在买受人处签字，被告在出卖人处签字盖章。同日，原告通过银行转账的方式向被告支付购房款，被告向原告出具290000元的收据，并加盖公章。   2012年12月25日、2014年12月23日，原告向被告送达律师函，要求被告交付涉案房屋，被告予以签收。庭审中，原、被告双方均认可涉案房屋已办理房屋所有权证。   本案在审理过程中，原告曾变更诉讼请求，要求被告在不能交付合同约定的房屋时，可交付相同相近的商品房，但被告均表示现在被告名下的房屋不是办理了抵押登记就是实际出卖给他人，已无房可交付，在本院释明后原告将诉讼请求变更。   另查明，原、被告合同所约定的七层西顶头房已变为0706号，并于2017年3月13日抵押给太原市城区农村信用合作联社。案外人徐进波也于2010年1月30日购买被告开发建设的锡和商务大厦1幢西单元七层西顶头房，因被告无法交房，于2018年4月16日双方达成协议，被告太原锡和物贸有限公司于2018年5月16日前支付徐进波750000元，逾期违约承诺一次性支付1200000元，后因被告未履行协议，徐进波诉至我院，我院受理后于2018年7月15日做出（2018）晋0105民初4458号民事判决书，判决被告支付徐进波1200000元，现该判决已生效。   再查明，本案在审理期间，依原告申请本院依法于2016年2月4日对被告名下位于龙城街55号1幢B段5层0502、0504号房屋采取保全措施，为此原告交纳保全费4670元。被告的经营范围为建筑材料、化工产品、普通机械、煤制品、矿产品、万金交电、水暖器材、装潢材料、桶装润滑油的销售；建筑设备的租赁；房屋租赁、酒店管理、钢结构工程施工；普通机械设备的调试及安装等。   上述事实有购房合同、收款收据、租房合同、银行转账明细、（2018）晋0105民初4458号民事判决书及庭审笔录等经过质证，可以采信。   本院认为，原、被告所签订的《购房合同》是双方真实意思的表示，也不违反法律强制性规定，且被告在原告起诉   前已取得房屋所有权证，故应为有效合同，双方均应遵守。关于被告认为双方争议的房屋是商业用房，在原告未提供其购买房屋用于商业用途的情况下，属违反土地法关于土地用途的管制制度，应认定无效的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。关于被告认为其不是房地产开发企业，其所签的房屋买卖合同与其经营范围不一致，应当认定无效的主张，因现行法律并不禁止企业出售合法房产，故本院对被告的上述抗辩意见也不予采纳。现原告基于被告不交付双方合同约定的房屋而提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；造成解除合同的原因是被告不履行合同所致，故本院对原告主张按房屋市场价值进行赔偿的诉讼请求予以支持，依据双方合同约定应按商品住宅的价格确定，参照其周边房价及生效的民事判决书所赔偿的金额，本院酌定按每平方米12000元予以退赔。关于原告要求的违约金、租金的损失，因在退赔房款时已按市场价予以计算，故上述损失不再计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原、被告于2010年1月30日签订的《购房合同》。   二、被告太原锡和物贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨治韬1200000元。   三、驳回原告杨治韬的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费15600元（原告已预交20550元，退回原告杨治韬4950元），由原告杨治韬负担4950元，被告太原锡和物贸有限公司负担10650元，财产保全费4670元（原告已缴纳）由被告太原锡和物贸有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 郝铁保   人民陪审员 符惠仙   人民陪审员 李小兰     二○一八年十二月二十一日   书 记 员 薛 楠