江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初5593号原告：南京百面鲜养老服务有限公司，住所地在南京市江北新区柳州东路205号。法定代表人：胡舜华，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁丹，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被告：戈素军，男，1978年4月17日出生，汉族，住所地在南京市秦淮区。原告南京百面鲜养老服务有限公司（以下简称百面鲜公司）与被告戈素军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告百面鲜公司的委托诉讼代理人袁丹到庭参加了诉讼，被告戈素军经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百面鲜公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告戈素军向原告支付租金463205元（提前解除合同免租期2016年8月22日至2016年10月31日的租金345205元需补足，自2016年11月1日至2018年2月28日共欠付租金418000元，扣除已付的保证金300000元）；2、判令被告支付迟延支付租金期间的利息（以463205元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年3月1日起至实际支付之日的利息，暂计至2018年6月25日为6492元）；3、判令被告支付提前解除租赁合同的违约金309000元；4、判令被告支付由原告垫付的水费2247元。事实和理由：2016年8月23日，原告与被告就位于南京市玄武区部分房屋签署《承包合同》（实为租赁合同）,约定：承包期限为三年，自2016年11月1日起至2019年10月31日止，2016年8月22日至2016年10月31日为免租期，如被告提前解除合同，需补足免租期的租金;被告逾期或不足额支付承包金的，每逾期一天，应支付当年承包金总额的2%作为违约金；被告逾期交还房屋，则每逾期一天应向原告支付原日租金2倍的违约金；每年税后承包金为185万元，每半年一付，每次付款提前三个月付清，第二年在上一年租金基础上递增3%，开具发票的，税费由被告承担；承包期间，任何一方无法定或约定的理由解除合同的，应向对方支付相当于当月承包金2倍的金额作为违约金；被告有逾期支付租金或者不足额支付租金超过15天的等违约情形的，原告有权解除本合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出承包商铺内所有物品代为保管、收回商铺另行承租、保证金充当违约金不予退还，被告承包商铺内的装修装潢视作放弃，保证金不足以抵付原告损失的，被告应予赔偿。同日，双方达成《补充协议》，就政策补贴由原告申报和享有，原告同意被告可以与第三方合作经营或分承包给第三人经营，但所有合同需交原告一份备案留存等事项进行约定。同时，被告出具《房租付款计划》，承诺于2016年8月28日前付清30万保证金，2016年9月10号前付清六个月租金，如不能按期到位则承担违约责任。合同履行期间，被告始终存在拖欠房租及水费的情形。2018年2月3日，被告因个人原因申请提前解除合同，原告同意自2018年2月28日解除《承包合同》，租金计算至2018年2月28日，并于2018年2月28日交还房屋，被告需付清欠付的租金、迟延支付租金的违约金、提前解除合同的违约金等费用。2018年2月28日，被告申请将房屋交还原告，截至2018年2月28日的水电费、商户房租、人员工资等费用由被告自行清算，所欠租金将支付给原告。由于被告未支付欠付的租金及各项违约金，原告特依据《承包合同》的约定提起诉讼，追究被告的违约责任。被告戈素军未答辩。本院经审理认定事实如下：案外人南京××工艺玩具厂（以下简称××玩具厂）系坐落于南京市房屋的所有权人。2016年5月19日，××玩具厂与原告百面鲜公司签订《玄武区区属公有房屋租赁合同》，约定××玩厂将坐落于南京市房屋出租给原告，租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日。2016年8月23日，原告与被告签署《承包合同》，合同主要内容与原告诉称的事实部分中关于《承包合同》内容相一致。2017年4月30日，原告向被告发出解除合同函，言明被告拖欠租金及水电费，要求被告在收到函件后48个小时内妥善处理，否则原告将收回房屋内设施设备充抵水电费和租金，如仍不够支付，将追诉经济赔偿，并保留追究因被告违约造成的经济赔偿责任并解除合同。被告于当日收到该解除合同函。2017年10月14日，被告向原告出具承诺书，言明：根据约定，被告应于2017年8月1日前支付剩余房屋租金952750元（2017年11月1日至2018年5月31日的租金），但由于被告资金紧张，故申请于2017年10月20日前将房屋租金付清，且承诺如到期不能支付，将承担2%每天的违约金，合同自动解除，被告无条件搬离，保证金作为违约金不要求退还。2017年10月26日，原告向被告发出租金催缴函，要求被告在收到函件之日起三日内支付拖欠的租金825000元。2018年2月3日，被告向原告提出申请，言明因被告个人原因不能继续履行合同，申请提前解除合同，被告承诺于2018年2月28日前将案涉房屋交还给原告，所欠租金794888元（含免租期内的租金359721元）于交还房屋时付清。2018年2月28日，被告向原告提出申请，请原告于当日接收案涉房屋，被告放弃房屋内所有设施设备，结清所有租金和水电费，所欠租金为435170元，希望原告免收违约金。2018年3月8日，被告向原告出具欠条，载明欠原告租金794888元，于2018年6月30日前付清。为解决原告与戈素军之间的纠纷，××玩具厂与原告于2018年4月27日签订《××房屋租赁补充协议》，对租金标准及租赁期限重新进行了约定。原告与被告之间的承包合同签订后，被告支付了保证金30万元及租金200万元。诉讼过程中，原告称：案涉承包合同实际于2018年2月28日解除。截至2018年2月28日，被告欠付租金418000元，且根据承包合同的约定，被告应当补足免租期内的租金345205元，扣除被告已支付的保证金300000元，被告还欠租金463205元；被告应支付欠付租金的利息，并应支付提前解除合同的违约金309000元及原告垫付的水费（水费的抄表日期分别是2018年2月6日和2018年4月9日，由于案涉承包合同已于2018年2月28日解除，故原告按天计算扣除了2018年3月1日至2018年4月9日期间的水费）。为证明水费的金额，原告提交了发票2张、银行对账单1份及费用报销审批单1份，证明至2018年2月6日的水费为1754元，2018年2月7日至2018年4月9日的水费为1368元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告百面鲜公司与被告戈素军签订的《承包合同》合法有效，双方当事人均应严格履行。根据双方在《承包合同》中所约定的权利义务内容，双方之间名为承包合同法律关系，实为房屋租赁合同法律关系。根据本院查明的事实，可以认定由于被告未按约支付租金，双方协商一致于2018年2月28日解除《承包合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除是合同的权利义务终止的法定情形之一，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。由于本院确认被告违约，案涉合同于2018年2月28日解除，原告与被告关于案涉合同的权利义务终止，但由于双方在案涉合同中明确约定了被告违约的处理方式，该条款属于结算和清理条款，故被告应按合同约定承担违约责任。原告主张被告支付欠付的租金418000元、补足免租期内的租金345205元，于法有据，该数额少于被告于2018年3月8日出具的欠条中所记载的欠付租金总额，故扣除被告已支付的保证金300000元，原告主张463205元，本院予以支持；原告主张被告支付所欠租金463205元的利息，于法有据，本院予以支持；原告主张被告支付提前解除合同的违约金309000元，有合同及法律依据，本院予以支持；原告主张的水费，证据充分，于法据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戈素军于本判决生效之日起十日内向原告南京百面鲜养老服务有限公司支付租金463205元；二、被告戈素军于本判决生效之日起十日内向原告南京百面鲜养老服务有限公司支付所欠租金的利息（以463205元为基数，自2018年3月1日起463205元租金实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告戈素军于本判决生效之日起十日内向原告南京百面鲜养老服务有限公司支付提前解除合同的违约金309000元；四、被告戈素军于本判决生效之日起十日内向原告南京百面鲜养老服务有限公司支付水费2247元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11609元、公告费（以实际发生为准），由被告戈素军负担（此款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内将此款支付给原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  李伟人民陪审员  黄光人民陪审员  刘琳二〇一八年十二月三日书 记 员  李程