广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初2233号 原告：韦崇恩，男，1968年6月18日出生，壮族，住横县。 委托诉讼代理人：秦昌任，广西任钒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林振光，广西任钒律师事务所律师。 被告：蒋玉春，女，1969年1月24日出生，汉族，住横县。 委托诉讼代理人：莫荣光，广西辉博律师事务所律师。 被告：周宏绿，男，1970年9月20日出生，汉族，住横县。 委托诉讼代理人：梁创伦，男，住横县，由横县横州镇太平村民委员会推荐。 原告韦崇恩与被告蒋玉春、周宏绿建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，被告蒋玉春于2018年6月20日以与本案有利害关系为由申请周宏绿作为第三人参加本案诉讼，原告韦崇恩于2018年6月27日申请追加周宏绿为共同被告，本院依法准许，并于2018年7月20日公开开庭进行了第一次审理。原告韦崇恩的委托诉讼代理人林振光，被告蒋玉春及其委托诉讼代理人莫荣光到庭参加诉讼，被告周宏绿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。在庭审过程中，原告韦崇恩当庭变更诉讼请求，本院予以准许并于2018年12月12日公开开庭进行第二次审理，原告韦崇恩的委托诉讼代理人林振光，被告蒋玉春及其委托诉讼代理人莫荣光，被告周宏绿的委托诉讼代理人梁创伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦崇恩向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告蒋玉春于2018年3月1日达成的协议，并判令被告蒋玉春双倍返还原告购地定金300000元;2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告第一次变更诉讼请求为：1、依法解除原告与两被告于2018年3月1日达成的协议；2、判令两被告双倍返还原告购地定金300000元，且互负连带清偿责任；3、本案诉讼费由被告承担。第二次变更诉讼请求为：1、请求法院确认原告、被告于2018年3月1日达成的协议无效；2、判令两被告返还原告购地定金150000元及支付相应利息且互负连带责任（利息计算方式：以150000元为基数，按年利率6%计，从2018年3月1日起计至还清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原、被告达成口头协议，约定：被告将其所有的位于横县柳明小学大门对面的一块面积约88平方米的建设用地使用权转让给原告，转让总价款为捌拾捌万元整（￥880000.00），并付定金壹拾伍万元整（￥150000.00）。当日，原告通过转账方式向被告交付了购地定金150000元。被告收到定金后，一直拒绝为原告办理相关手续。后原告多方了解得知，该建设用地并非属于被告所有，且该建设用地存在纠纷，根本无法办理变更登记手续。原告认为：被告将不属于其所有的建设用地转让给原告，且该建设用地存在纠纷根本无法办理变更登记手续，造成原告不能实现合同目的。就返还定金问题，原告多次向被告催讨，但被告总以种种理由拒绝。现原告为维护自己的合法权益，特具状法院，请求法院判如所请。 被告蒋玉春辩称，2018年3月1日达成的协议不是事实，被告蒋玉春只是原告与被告周宏绿的中介，本案的转让地不是蒋玉春的也不是蒋玉春跟周宏绿共有的。请求法院判决驳回原告对被告蒋玉春的诉讼请求。 被告周宏绿辩称，被告周宏绿确实有宅基地一块约88.8平方米位于柳明小学对面，该宅基地于2015年2月12日由县土地局的黄小红转让给闭耀隆，2018年2月12日闭耀隆转让给被告周宏绿。2018年2月原告韦崇恩的胞姐得知被告周宏绿有一块宅基地后便通过中介人蒋玉春找到被告，说要与被告购买该宅基地。后来在蒋玉春的多次追问下，原告、原告的胞姐、中介人蒋玉春和被告周宏绿四人一起，就该宅基地的买卖问题三方达成一致口头协议：一、该宅基地的转让价格为捌拾万元。二、该宅基地现在的手续只有住建局所发的私人住宅建设许可证。三、该宅基地的土地使用证还在土地局（因为连在一起的几间同一本土地证，未分出，并已给所有手续原告看过）。四、要办该宅基地的转户手续可以，但可能时间长些，何时能办过户时间未定，主要是土地停办。当时前来洽谈想要该宅基地的还有几拨人，原告韦崇恩及其胞姐急于求成，按照上述四点，于2018年3月1日说马上要，当时被告周宏绿还没接他的钱，他就先把150000元的购地款通过银行转账打入中介人蒋玉春的账户，被告周宏绿还未知道。2018年3月2日中介人蒋玉春转给被告周宏绿拾万元整后被告周宏绿才知道。钱是原告韦崇恩转给蒋玉春150000元，而蒋玉春才转给被告周宏绿100000元。至于原告提供的转账证据上写有购地定金，在蒋玉春转给被告的账单上同样写有购地定金，被告认为，当时大家口头协议从来没有讲过收定金之事，原告自己转账自己写，蒋玉春自己转账自己写，那是他们的事，被告没有在转账凭证上签过任何字，也没有承诺过。综上，被告认为，被告将合法取得的宅基地通过中介人蒋玉春的介绍，转让给原告韦崇恩是合法的，双方之间的口头协议是有效的，按照双方的口头约定，被告收取了蒋玉春转来的购地款100000元也是合法的。现在原告反悔，认为未能将土地转到他名下而提出要求退款，是原告违约在先，完全没有按当初双方的口头协议履行，依据《中华人民共和国合同法》之规定，双方合同生效后，原告违约，所收取的购地款不予退回，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费用由原告负担。被告周宏绿在第二次庭审中根据原告变更的诉讼请求补充辩称，一、请求法院依法确认原、被告于2018年3月1日双方达成的宅基地买卖协议有效。二、判令原告按双方达成的宅基地买卖协议履行，交清尚欠的73万元。三、驳回原告的一切诉讼请求。事实和理由：1、2018年3月1日经中介人介绍，将被告周宏绿合法取得的宅基地转让给原告是无可非议的。协议的内容十分清楚，该土地属村集体被征地后的安置地，有县建设局批准建设的建设用地许可证，该地可以由被告帮助办理国有土地使用证，但所办时间未定。该地的转让价格为88万元，双方在自愿、合法、满足上述条件的情况下成交，于是原告把购买宅基地的88万元当中的15万元先转给了中介人，中介人又将15万元的购地款中10万元转汇给被告周宏绿，依照法律规定，合同已在履行当中。原告出尔反尔，在履行协议当中，于2018年5月自己反悔将中介人告上法庭，自己先行违约。2018年6月27日又追加周宏绿为被告，2018年11月2日又变更诉讼请求，这完全是原告随心所欲故意违法，不履行协议。根据被告周宏绿提供的证据，被告周宏绿对该宅基地完全具有所有权，且合法有效。原告请求被告返还定金15万元完全没有理由。中介人收到15万元后，转10万元给周宏绿，还有5万元在中介手上，根本不是定金，完全是购地款，在履行合同过程当中，原告违法，没有按合同约定支付购地款，应按协议履行。至于办理土地证问题，当时协议四点中也讲明，由被告方负责办理土地证到原告手上，但时间没有具体敲定。办证是土地局的事，何时办得要等土地局办理，从文件看出，该37户的土地安置到目前为止尚未开始办理，这完全是土地局、政府的原因所致。综上所述，请求法院支持被告的请求。庭审中，被告周宏绿明确表示答辩意见中所涉数额和请求仅作为答辩意见，不对原告提起反诉。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告亦根据陈述提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对被告蒋玉春提供的《电汇凭证》，被告蒋玉春欲证明已将原告转给其的150000元转给被告周宏绿。本院认为，该《电汇凭证》与本案事实相关，能够证明本案的事实，本院予以采纳作为本案的证据；2.对被告周宏绿提供的《建设用地规划许可证》，被告周宏绿欲证明本案涉案土地来源合法，本院认为，该证据能够证明本案涉案土地的来源，能够证明本案事实，本院予以采纳作为本案的证据；3.对被告周宏绿提供的《会议纪要》、《情况说明》，被告周宏绿欲证明本案涉案土地可以合法转让，本院认为，该部分证据与本案不具有关联性，本院不予采纳作为本案的证据；5.对被告周宏绿提供的《声明》、《委托书》、《土地使用权转让合同》，因与本案不具有关联性，且该部分证据相互之间存在矛盾，本院不予采纳作为本案的证据。对有争议的事实，本院认定如下：原告主张系与被告蒋玉春、周宏绿共同达成口头协议，约定由被告蒋玉春、周宏绿将共同所有的本案涉案土地转让给原告；被告蒋玉春认为其只是中介，对本案涉案土地并没有所有权和使用权，原告是与被告周宏绿达成口头协议；被告周宏绿认为原告系在被告蒋玉春的介绍下与其达成购买土地使用权的口头协议。本院认为，原告对自己的主张未提供证据予以证据，被告蒋玉春对反驳原告的主张所依据的事实提供了《通话录音》等证据予以证明，并且与被告周宏绿的陈述相一致，故对原告的该项主张，本院不予认可，对被告蒋玉春和周宏绿的该项辩解意见，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月1日，原告经被告蒋玉春介绍，与被告周宏绿达成口头协议，约定被告周宏绿将位于横县柳明小学对面的土地以880000元的价格转让给原告，同日，原告向被告蒋玉春的信用社账户转账汇入150000元，次日，经被告周宏绿同意，蒋玉春将其中100000元通过银行转账汇给被告周宏绿，余款50000元作为中介费自留。后因本案涉案土地未能依法办理土地权属正式并交付给原告，原告向本院提起本案诉讼。 另查明，本案涉案土地由横县住房和城乡规划建设局于2009年6月23日向黄小红户建设用地核发《建设用地规划许可证》（横城新桂管私地规字第2009066号），该土地目前没有在横县国土资源局办理土地确权登记，亦未修建地面构筑物。 本院认为，关于被告蒋玉春是否是本案适格被告的问题，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，虽被告蒋玉春不是合同的当事人，但因本案原告与被告周宏绿达成的是口头协议，之后原告又将本案涉案款项转到被告蒋玉春的银行账户中，被告蒋玉春在被告周宏绿的同意下已将其中100000元转给被告周宏绿后剩余部分作为中介费自留，被告蒋玉春作为本案的当事人对查明本案事实有重要作用，属于本案的利害关系人，故被告蒋玉春系本案的适格被告。 关于本案原告与被告周宏绿达成的口头协议是否有效的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方签订合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。本案中，被告周宏绿作为转让方在订立转让合同时未取得土地使用权证，在原告向本院起诉之前亦未取得土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让，其与原告于2018年3月1日达成的口头协议应认定为无效。 关于被告应否返还原告150000元并支付相应利息的问题，本案中，被告蒋玉春代替周宏绿收取原告支付的150000元，周宏绿虽然只收到蒋玉春转交的100000元，但剩余的50000元为周宏绿基于与蒋玉春之间的委托关系而支付给蒋玉春的中介费，故应视为被告周宏绿已经基于原告与其的口头协议收到原告支付的150000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告周宏绿应将该150000元返还给原告，至于被告蒋玉春收取的50000元，与本案合同纠纷属于不同法律关系，本院不予调整，当事人可另案主张。《中华人民共和国合同法》第五十八条还规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告周宏绿明知本案涉案土地未取得出让土地使用权证书仍将土地使用权转让给原告，存在过错，应对原告所遭受的损失承担责任，又因原告未能举证证明其损失，本院确认其遭受的是利息损失，故对原告主张的利息损失，本院仅支持从被告周宏绿收到款项之日起按照中国人民银行同期存款利率计算至被告周宏绿还清款项之日止。对原告主张其交付的150000元为购地定金的意见，因系其单方意思表示，并未能提供证据证明系双方合意，且是否是定金不影响本案的处理，故对原告的该项主张，本院不予支持。 关于被告蒋玉春应否对本案债务承担责任的问题，本案为建设用地使用权转让合同纠纷，根据合同的相对性原则，本案系原告与被告周宏绿达成口头协议，被告周宏绿对原告应承担的责任是因双方的转让合同而产生的合同义务，被告蒋玉春不是该转让合同的当事人，对原告不负有合同义务，因此，原告要求被告蒋玉春承担本案责任没有事实及法律依据，本院不予支持。至于被告蒋玉春与被告周宏绿之间的关系，当事人可以另行处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下： 一、原告韦崇恩与被告周宏绿于2018年3月1日达成的口头协议无效； 二、被告周宏绿返还原告韦崇恩150000元； 三、被告周宏绿支付原告韦崇恩利息（计算方式：以150000元为基数，按中国人民银行同期存款利率从2018年3月2日起计算至被告付清款项之日止）； 四、驳回原告韦崇恩对被告蒋玉春的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3300元（原告已预交5800元），由被告周宏绿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费5800元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  翁海燕 人民陪审员  莫秀金 人民陪审员  何光明 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  谢朝懂