广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0904民初1196号原告：秦桂泉，男，汉族，1985年11月11日出生，住广东省茂名市电白区，委托诉讼代理人：廖启康、许幸，广东海法律师事务所律师。被告：茂名市电白区荣富房地产发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇镇西旧营房二小区一排一栋。法定代表人：林柳艺。委托诉讼代理人：程为洪，广东文业律师事务所律师。原告秦桂泉与被告茂名市电白区荣富房地产开发有限公司（以下简称荣富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，因案情复杂不宜适用简易程序，故依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告秦桂泉的委托诉讼代理人廖启康、许幸，被告荣富公司的委托诉讼代理人程为洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦桂泉诉称：2015年7月27日，原告与被告荣富公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告以金额人民币371568元购买被告荣富公司开发的位于广东省××电白区水东镇西园××·水东××房。同时，《商品房买卖合同（预售）》第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2016年12月31且前向买受人交付该商品房。但至今被告荣富公司没有向原告交付该房屋。第十二条逾期交付责任约定：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。其中第9点约定，门：入户大门、屋内各房门、客厅与阳台推拉门等全部由业主自行安装。但被告荣富公司未经原告同意就安装劣质大门在原告所买房屋的入户处，并要求原告交纳高额的费用。违反了合同的约定，应视为无条件赠送给买受人即原告。原告根据与被告荣富公司签订的合同的约定，向被告荣富公司支付了首期房价款人民币111568元，余款人民币260000元向金融机构申请贷款支付。原告已经根据合同约定履行相应的付款义务，共计向被告支付全部房款人民币371568元。但被告荣富公司至今没有交付房屋。原告认为，被告作为房屋买卖合同的出卖人，在原告向被告荣富公司履行了付购房款的义务后，被告荣富公司应按照合同约定按时向原告交付房屋，被告荣富公司的行为已严重损害了原告的合法权益，综上所述，原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告荣富公司支付逾期交付茂名市电白区水东镇西园××·水东××房的违约金84717.5元（暂计至2018年4月1日，共计456天，371568元×0.0005×456天=84717.5元，以后的违约金另行计算，直计算至被告荣富公司交付房屋止）；2.确认被告荣富公司未与原告协商安装在茂名市电白区水东镇西园××·水东××房的入户大门为无条件赠送给原告。价值约3000元。3.本案诉讼费由被告荣富公司承担。被告荣富公司辩称：一、原告与我公司在《商品房买卖合同（预售）》中约定2016年12月31日为房屋交付期限，属于事实上不能履行的条款，依法应认定无效。原告与我公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定买卖的商品房是我公司荣富新城水东湾1号（下称“水东湾1号”）一期建设的房屋，房号为××幢××号。双方在合同中约定交付房屋的期限为2016年12月31日。该交房期限是原公司投资人吴罗富在办理商品房预售证时，根据施工合同约定的施工工期作出并提交给房产管理部门备案的。由于原投资人在签订该施工合同时，没有对水东湾1号一期工程实际所需的建设工期进行计算，其签订施工合同时约定的工期实际无法竣工。按照水东湾1号一期工程的施工合同约定，该工程建设的工期为548天，计划在2016年1月16日竣工。但根据《广东省建设工程施工标准工期定额（2011）》进行计算，水东湾1号一期工程的标准工期实为1471天。也就是说，从开工令确定的开工日期（即2014年3月1日）开始计算，在正常的情况下，该工程需要在2018年03月11日才能竣工。由此可见，我公司与原告约定在2016年12月31日前交付房屋，在事实上根本不能履行。根据《合同法》第一百一十条第一项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。由于我公司在2016年12月31日前不能交房，是由该房屋建设的客观规律所决定的，而且该情况在双方签订商品房买卖合同之时就已经存在，并非我公司违反合同的行为所造成的，对于这种在签订合同之时已经注定不能履行的合同约定，应当认定其无效。二、我公司的行为并未构成违约，原告要求我公司向其支付违约金84717.5元，没有事实依据和法律依据，依法不应支持。1.我公司认为，构成违约必须以存在合法有效的合同约定为前提，如果双方的合同约定无效，则不存在支付违约金的问题。在本案中，原告要求我公司向其支付违约金，其理由是我公司没有在商品房买卖合同约定的2016年12月31日向其交房。如前所述，双方在合同中约定的交房期限实为无效条款，因此，我公司在该期限内不能交付房屋，不能构成违约。我公司认为，双方之间的交房期限应按标准的竣工日期调整为2018年03月11日。只有在该日期之后不能履行交付房屋，我公司才应承担违约责任。2.即使我公司应向原告支付违约金，其请求的金额也明显过高，依法应当予以减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告主张违约金为84717.5元，是以房价款为基数，按每日万分之五（即每年18%）计算的。根据原告的商品房买卖合同，原告支付房价款的来源为商业贷款，故其实际损失仅为逾期交房期间所支付的贷款利息（同期贷款的年利率为4.41%），按该利息增加30%也仅为年利率5.733%。原告请求按每日万分之五计算违约金，已超过其实际损失2倍，故对其主张过高的部分，依法也不应当支持。三、原告按照合同约定的内容要求我公司支付逾期交房的违约金，对我公司现股东不公平，对广大业主也是有害的，并可能引发社会稳定问题。众所周知，一期开发建设动工后，由于原投资人吴罗富的资金链断裂以及公司严重资不抵债，项目的开发建设从2014年11月至2015年5月间已全面停工，成为了烂尾的楼盘。现股东黄志明、赖土杰、柯就华、许铭贵、廖世、吴汉达等人通过转让接盘后，想方设法筹集了3亿多元资金注入该项目，解决了吴罗富遗留的经营资金和债务问题，才使整个开发项目得到了盘活。经我公司采取多种赶工措施，一期项目才得以在2017年12月份完成，并在2018年2月通过了竣工验收，现在已有大部分业主收楼装修入住。到目前为止，在现公司股东的不懈努力下，购房者的合同权利已经完美地得到了实现和保障。但在该过程中，由于吴罗富在楼盘交接前曾经低价转让了大量房屋，并且以公司名义大量借款和担保债务，致使我公司多宗起诉，涉案金额达8298万元，为使项目的经营平稳过渡，维护购房者的利益，现股东还被迫额外承担了该债务的清偿。显然，原告及其他购房者目前之所以能够顺利地实现其购买商品房的合同目的，是因为现股东承受了巨大资金压力和作出了巨大的利益牺牲的结果。如果没有我公司现股东的巨大付出，原告和其他购房绝不会得到今天可以顺利收房的结果。另一方面，一期工程是在2014年11月份由原投资人办理预售证并拟定网签《商品房买卖合同》的。在办理预售备案中，交付房屋的时间是按原定的施工计划报备。但由于原投资人的过错，直接导致了没法按原计划的期限完成工程，后期的房屋销售又无法更改网签合同中的交房日期。但为了达成交易，双方只能在明知无法按照约定的日期交房的情况下签订合同，从而造成了签订合同必然违约的结果。现原告及其他购房者要求支付逾期交房的违约金对公司现股东不公平，而且对我公司也是不能承受之重。由于水东湾1号在吴罗富经营时已经烂尾，原告和其他购房者原本已经收房无望。是我公司现股东投入巨资盘活项目，才保障了原告和其他购房者的权益免遭损害。从该角度可以看到，现股东虽然无法让公司按照合同所约定的日期交付房屋，但实际并非损害了购房者的利益，而是维护了购房者的利益。在这样的事实背景下，原告和其他购房者以合同约定的交房条款为依据，要求我公司承担逾期交房的违约责任，对现股东显然是不公平的。由于一期商品房销售合同都是按照吴罗富报备的销售方案签订的，按约定计算的违约金近二千万元，如此巨额的违约金负担必然是我公司不能承受之重。如果由此导致公司资金链再一次断裂，无论对于本公司股东，还是对于购房者，乃至本地社会的稳定，都必然是一次重大的打击。为此，我公司希望原告和其他购房者，充分尊重本案的事实，公平合理地提出诉求，不要做既损害我公司利益，也损害自己和其他广大购房者利益的事情，避免造成社会的不稳定。四、关于原告主张确认我公司安装在商品房的入户大门为无条件赠送给原告的问题。我公司认为，原告该请求没有合同依据及法律依据。我公司在与原告约定买卖的商品房入户大门处加装不锈钢门，是由于在没有统一规划、安装的情况下，不同的业主仅根据自己的喜好选择各种类型的大门，甚至有业主只是安装简易铁门的情况，因而影响了小区的整体美观和居住环境的质量。为了解决该问题，在征求了部分业主的意见后，决定统一订购、安装入户大门处的不锈钢门，我公司仅收取成本费。这样做对业主的好处是，一方面可以提高小区居住环境的整体美观和质量，另一方面可以利用批量订货的优势降低订货价格，达到所安装的大门质优价廉的目的。原告声称我公司所安装的大门质量差、价格高并非事实，我公司所安装的大门并无质量问题，每户3000元的费用实际也远低于市场价格。对于所加装的不锈钢门费用承担问题，我公司可与原告另作协商。但在本案中，双方在商品房买卖合同附件六中约定“出卖人未经双方约定增加的设备、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人”，是指房屋在交付时的状态。在房屋交付之前，并不存在无条件赠送的问题。由于双方约定买卖的房屋目前尚未交付，因此，原告请求确认入户大门为无条件赠送给原告，既没有合同依据也没有法律依据。综上所述，我公司希望法院根据本案的事实和法律的规定，驳回原告的诉讼请求，维护我公司的合法权益和社会的稳定。经审理查明：2015年7月27日，被告荣富公司与原告秦桂泉签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015071917，房屋编码：44092312337897549895902186，该合同已于2015年7月29日进行登记备案），约定将座落于广东省茂名市电白区水东镇西园南路8号荣富新城﹒水东湾××号××幢××房以371568元的价格出售给原告秦桂泉。其中该合同第十一条《交付时间和手续》第（一）款约定：出卖人应当在2016年12月31日前给买受人交付该商品房。合同第十二条《逾期交付责任》第1款第（2）项约定：逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之5（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》第9条约定：入户大门、屋内各房门、客厅与阳台推拉门、餐厅与阳台推拉门全部由业主自行安装。合同签订后，原告秦桂泉于2015年7月28日向被告荣富公司支付了房屋首期款111568元，余款260000元根据合同约定向中国银行股份有限公司电白支行申请贷款支付。中国银行股份有限公司电白支行于2015年8月24日完成了放款手续，通过银行转账的方式向被告荣富公司支付了原告秦桂泉的该笔260000元贷款。原告秦桂泉以被告荣富公司至今未通知收房，存在严重延期交楼的情形，且被告荣富公司在没有征得其同意的情况下擅自为其安装了房屋大门为由，拒绝办理收房手续，并要求被告荣富公司支付违约金及赠送已安装的大门。被告荣富公司在庭审中无法确定其具体通知业主收房的时间，并承认涉案房屋在2018年2月才完成竣工验收，存在延期交房的情形，但辩称其延期交房的原因系由于原股东拖欠外债导致工程停工，且在原投资人时期的《单位工程开工申请报告》中的计划竣工日期没有经过定额计算，涉案房屋所在项目（荣富新城水东湾一号项目一期工程）的总工期经被告荣富公司的新股东委托茂名市建业造价咨询事务所有限公司进行标准（定额）工期计算后应是1471天，实际竣工时间应是2018年3月11日，故该合同约定的房屋交付时间属于实际上的履行不能，该合同属于部分无效合同，被告荣富公司以原告秦桂泉要求赔偿的违约金过高为由，请求法院适当降低。本院认为：原告秦桂泉与被告荣富公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第（一）款约定：出卖人应当在2016年12月31日前给买受人交付该商品房。该项约定未损害他人利益、未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效约定。合同签订后，原告秦桂泉依约履行了付款义务，被告荣富公司在收到原告支付的购房款后，未能在合同约定的交付期限内向原告交付所购房屋，已经构成合同约定迟延交付房屋的情形，系违约行为，应承担相应的违约责任。原告秦桂泉主张被告荣富公司承担违约责任，合法有据，本院予以支持。关于违约金的计算问题，本案中，原告秦桂泉的商业贷款金额为260000元，根据原告秦桂泉与中国银行股份有限公司电白支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：JG5FAA20150327号）之附件一（五）贷款利率的约定，参考利率选择为“中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率”。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款第（2）项约定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付全部房价款万分之5的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金数额过高，本院根据实际情况酌情予以调整。综合被告荣富公司的主观违约因素及客观情形考虑，本院将违约金调整为按日支付全部房价款万分之一。因被告荣富公司不能确认其通知原告交房的具体日期，故对于原告主张违约金计至2018年4月1日的请求，本院予以认可。被告荣富公司应支付的违约金，从购房合同约定的应交房日期即2016年12月31日起计算至2018年4月1日止，共计456天，以购房总价371568元为基数，按日支付万分之一的违约金为16943.5元（371568元×1?×456天）。原告关于违约金诉求的超出部分，本院予以驳回。至于原告秦桂泉诉请本院确认被告荣富公司安装的入户大门为无条件赠送的问题，原告的请求属确认之诉，不属于本案审理范围，故本院在本案中不作审理，原告可另行起诉处理。被告荣富公司关于原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中交房日期的约定系无效条款，该合同应为部分无效的辩称，因该合同不符合《中国人民共和国合同法》第五十一条合同无效的有关情形，故被告荣富公司的该项辩称无法律和事实依据，本院不予采纳。至于被告荣富公司的其他辩称，因证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告秦桂泉支付违约金16943.5元（从2016年12月31日起，以购房总价371568元为基础，按日万分之一支付暂计至2018年4月1日止）；二、驳回原告秦桂泉其他的诉讼请求。如果被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费996元，由被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司负担192.39元，原告秦桂泉负担803.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  邓燕萍人民陪审员  黎 冰人民陪审员  刘 少二〇一八年十二月三日法官助理黄文锋书记员何雨潞