中华人民共和国广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8612号原告（反诉被告）：吴敏，女，1983年1月14日出生，汉族，身份证住址广西梧州市蝶山区，委托诉讼代理人：常琪，广东卓信律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈洛成，男，1966年6月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。第三人：周倩华，女，1972年3月2日出生，委托诉讼代理人：赖清松，广东百科律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹友丽，广东百科律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州环城支行，营业场所广州市白云区三元里大道23号。负责人：黄咏文，行长。委托诉讼代理人：温晓芳，女，1977年10月5日出生，系该行职员。原告（反诉被告）吴敏（以下简称原告）与被告（反诉原告）陈洛成（以下简称被告）、第三人周倩华、中国工商银行股份有限公司广州环城支行（以下简称工行环城支行）物权保护纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴敏及其委托诉讼代理人常琪，被告（反诉原告）陈洛成及其委托诉讼代理人兼第三人周倩华的委托诉讼代理人邹友丽到庭参加了诉讼。第三人中国工商银行股份有限公司广州环城支行经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴敏诉称：原告于2010年5月17日合法取得位于广州市白云区丛云路100号1D房的房屋所有权证，系诉争房屋的所有权人，其所有权为单独所有。但2012年5月至今，被告一直非法占有该诉争房屋，经原告多次催告被告均不予以理会，仍然非法占有。为维护原告合法权益，请判如所请。请求法院判令：一、判令被告陈洛成立即搬离并向原告返还位于广州市白云区丛云路100号1D房的房屋；二、判令被告陈洛成向原告吴敏支付房屋占有使用费4680元/月，该房屋占有使用费参照房管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算，自起诉之日起算至被告实际返还房屋之日止；三、判令被告承担本案诉讼费。针对陈洛成的反诉，吴敏辩称：吴敏、陈洛成和中国工商银行股份有限公司广州环城支行签订的房屋买卖合同是虚假的意思表示，只是借此形式完成房屋权属变更的目的，其真实意思表示是赠与。即双方之间的法律行为名为买卖实为赠与。私法自治乃民法之基本原则，其要义在于个人得依自主的意思，自我负责的形成私法上的权利义务。本案中，虽然三方签订的房屋买卖合同无效，但并不影响赠与合同关系的效力，吴敏已依据赠与合同取得诉争房屋的所有权。吴敏与陈洛成之间就诉争房屋发生的赠与合同合法有效，并已完成所有权转移登记手续，吴敏就诉争房屋享有不动产所有权，应依法受法律保护，陈洛成的主张没有事实根据，亦没有证据予以支持。其反诉请求于法无据，应当依法驳回。被告（反诉原告）陈洛成提起反诉称：2001年4月23日，陈洛成与前妻周倩华购买了涉案房屋，并将产权登记在陈洛成、周倩华名下。2009年，陈洛成与周倩华离婚，约定涉案房屋归陈洛成所有。2010年，原被告正处于同居关系。因被告经营的公司需要大笔资金周转，而涉案房屋被告尚有未还清的贷款，不能获批更多的贷款。经向银行了解，若是以二手房交易则可获得最高额度的新贷款。鉴于双方是同居关系具有足够的信任度，因此双方达成借原告的名义办理产权过户及抵押贷款，由被告承担贷款的清偿，在合适时机再将房屋转回给被告的合意。2010年1月28日，在原告没有支付任何购房款款及过户费用的情况下，被告将涉案房屋过户至原告名下，并以原告的名义将涉案房屋作为抵押，向工商银行申请了133万元的贷款。每月的银行贷款本息均由被告将款项转入原告的工商银行还款账号以供银行扣划，目前该贷款尚未还清。自2002年至今，涉案房屋一直由被告及家人使用，物业管理费及水电费均由被告所交。被告是涉案房屋的实际权利人，原告是被借名登记人。双方2010年签订的房屋买卖合同没有形成买卖合意，目的是办理增加银行贷款，该买卖合同属于无效合同。原告没有为房屋支付过任何对价，无权取得房屋的任何权利。请求法院判令：一、确认陈洛成、周倩华与吴敏签订的《房屋买卖合同》无效；二、判令吴敏协助陈洛成将位于广州市白云区丛云路100号1D房的房屋产权过户登记至陈洛成名下；三、本诉与反诉的费用由吴敏承担。针对吴敏的本诉，陈洛成辩称，1、原被告之间没有买卖房屋的意思表示，双方没有实际交付房款的事实，双方签订买卖合同的目的是为了被告办理增加银行贷款，银行贷款后是被告实际偿还，原告没有为涉案房屋付出过任何对价。该合同依法属于无效，原告应将房屋还给被告。2、涉案房产一直由陈洛成及其家人居住和使用，陈洛成是涉案房屋的实际权利人。原告主张是涉案房屋的实际权利人，不符合常理。根据查询可知，原告名下只有涉案房屋一套房产，若原告是实际权利人，这么多年怎么可能带着女儿在外租房居住反而让被告居住使用。3、对于原告主张本案名为买卖，实为赠与是没有证据支持，是不成立的。（1）从赠与合同的成立要件上看，不具备赠与合同的成立要求，所谓的赠与由始至终只是吴敏的单方之词，根本不成立。被告从未向原告作出赠与的意思表示，吴敏亦无证据证明赠与事实的存在，该赠与不成立。（2）若是赠与，原告会选择让陈洛成按赠与的方式办理过户。办理过户手续时，原告怀有身孕，此时其缺乏安全感，若是赠与，原告必然会让被告书写赠与协议作为保障。涉案房屋为被告及其家人一直以来居住地及户口簿登记地址所在地，被告是不会将该房产赠与给原告的。第三人周倩华陈述，同意陈洛成的答辩意见。第三人工行环城支行无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的广州市不动产登记查册表、出生证明、（2014）穗云法少民初字第147号民事判决书、生效证明、《受理申请执行案件通知书》、协议书、个人贷款协议、个人购房借款/担保合同、房地产买卖合同、公证书、契税完税证、销售不动产统一发票、离婚证、工商银行流水、工商银行凭证、水电费物业管理费交费凭证、房地产权证、个人名下房地产登记证明、公证书、授权委托书、机动车登记证等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈洛成、周倩华原为夫妻关系，后于2009年9月25日办理离婚登记。坐落于广州市白云区丛云路100号1D房系陈洛成、周倩华共同共有，2010年1月28日，陈洛成、周倩华（卖方，甲方）与吴敏（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区丛云路100号1楼D房（以下简称涉案房屋）出售给乙方。交易价格为815000元。同年1月26日，陈洛成、周倩华（甲方，原借款人、原抵押人、卖方）与吴敏（乙方，借款人、抵押人、买方）、中国工商银行股份有限公司广州环城支行（丙方，原贷款人、原抵押权人、贷款人、抵押权人）签订《个人贷款协议》，约定：1、甲、丙双方于2007年7月13日签订了《个人购房借款/担保合同》，丙方向甲方发放了贷款，甲方将原合同之房产（地址白云区丛云路100号1D房）抵押给丙方，贷款期限自2007年7月13日起至2017年7月13日止。2、甲方将原合同项下房产（即抵押物）出售给乙方。双方于年月日签订了编号为《房屋买卖合同》。3、乙方就上述购房事宜向丙方提出贷款申请，丙方同意乙方贷款申请并就借款金额、借款期限、还款方式等另行签订《个人购房借款/担保合同》（简称新合同）。4、甲方向丙方申请提前归还原合同项下贷款本息等。该《个人贷款协议》于2010年2月24日办理了公证。同日，吴敏（借款人，抵押人）与中国工商银行股份有限公司广州环城支行(贷款人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款，贷款用于购买坐落于广州市白云区丛云路100号1D房的房屋，房屋建筑面积120.9平方米。借款人授权贷款人将贷款划入陈洛成账户。借款人指定其个人结算账户作为还款账户。吴敏提供涉案房屋作为抵押物。同年2月2日，原告向陈洛成、周倩华支付购房款815000元并缴纳契税12225元。涉案房屋于2010年5月17日转移至原告吴敏名下，共有情况：单独所有，抵押权人为：中国工商银行股份有限公司广州环城支行。另查，根据中国工商银行股份有限公司广州环城支行出具的《借款凭证》显示，中国工商银行股份有限公司广州环城支行将1330000元贷款汇入陈洛成的银行账户内用于购买涉案房屋。又根据中国工商银行股份有限公司广州中石化大厦支行出具的银行流水及中国工商银行股份有限公司广州领峰支行出具的明细清单显示，2015年8月至2018年7月期间，涉案房屋的贷款本息由陈洛成转入吴敏账户内缴纳。再查，原被告系同居关系，双方于2010年3月27日非婚生育女儿陈梓瑄。2014年7月3日，原告以追索抚养费为由起诉被告至本院。本院作出（2014）穗云法少民初字第147号民事判决书，判决：一、陈梓瑄由吴敏携带抚养；二、本判决生效之日起五日内，陈洛成支付陈梓瑄2014年7月至本判决生效之月止的抚养费（按每月3000元计算）；三、本判决生效之次月起，陈洛成于每月10日前支付陈梓瑄当月抚育费3000元至起十八周岁止。该判决于2015年3月3日发生法律效力。后因被告拒不履行上述生效判决所确定的义务，原告申请本院强制执行。根据工行环城支行出具的涉案房屋欠款明细显示，截至2018年9月4日，原告尚欠涉案房屋银行贷款余额1099361.52元。2018年9月12日，广州市白云区不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查，截至2018年9月10日止，陈洛成在本市住房限购区域内可以购买2套住房。庭后，本院向第三人中国工商银行股份有限公司广州环城支行发出《询问函》，内容为：经审理查明，陈洛成、周倩华与吴敏签订的《房地产买卖合同》中约定陈洛成、周倩华将涉案房屋以815000元的价格卖给吴敏。而根据《个人贷款协议》及中国工商银行股份有限公司广州环城支行出具的《借款凭证》显示，中国工商银行股份有限公司广州环城支行实际将1330000元贷款汇入陈洛成的银行账户内用于购买涉案房屋。贷款数额明显高于涉案房屋的交易价格，由此可推断，陈洛成、周倩华与吴敏签订的《房地产买卖合同》名为房屋买卖合同实为出卖人陈洛成、周倩华为套取银行贷款与吴敏签订虚假的房屋买卖合同，依法应认定该《房地产买卖合同》无效。对此，中国工商银行股份有限公司广州环城支行有何意见？中国工商银行股份有限公司广州环城支行收悉上述《询问函》后，通过电话形式向本院答复称，中国工商银行股份有限公司广州环城支行对本院认定的《房地产买卖合同》无效没有意见。目前，涉案房屋由被告居住使用，涉案房屋的物业费及水电费等仍由被告交纳，原告目前与女儿陈梓瑄租房居住。本院认为，陈洛成、周倩华与吴敏签订的《房地产买卖合同》中约定涉案房屋的交易价格为815000元。而根据《个人贷款协议》及中国工商银行股份有限公司广州环城支行出具的《借款凭证》显示，中国工商银行股份有限公司广州环城支行实际将1330000元贷款汇入陈洛成的银行账户内用于购买涉案房屋。贷款数额明显高于涉案房屋的交易价格，由此可推断，陈洛成、周倩华与吴敏签订的《房地产买卖合同》名为房屋买卖合同实为出卖人陈洛成、周倩华为套取银行贷款与吴敏签订虚假的房屋买卖合同，应当依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，认定该《房地产买卖合同》无效。陈洛成反诉要求确认该房屋买卖合同无效的请求本院予以支持。无效合同自始没有法律效力，根据合同无效后的相互返还原则，吴敏应将涉案房屋过户至原共有人陈洛成及周倩华名下。且目前陈洛成具备购买涉案房屋的资格，周倩华亦同意将涉案房屋过户至陈洛成名下，故陈洛成反诉要求吴敏协助其办理涉案房屋的产权过户手续的诉请于法有据，本院予以支持。吴敏主张陈洛成搬离涉案房屋予以返还并支付房屋占有使用费的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于吴敏已支付全部购房款815000元及相应的契税等费用，根据合同无效后的相互返还原则，吴敏可另案向陈洛成、周倩华主张返还上述费用，因吴敏在本案中未主张，本院在本案中不予调处。关于吴敏称房屋买卖合同名为买卖实为赠与的意见，本院认为，结合本案现有证据，无法证实陈洛成存在将涉案房屋赠与给吴敏的意思表示，且倘若陈洛成要将涉案房屋赠与给吴敏，因涉案房屋价格较高，按常理陈洛成应出具书面的的赠与协议，而本案中并未有该证据证实，故吴敏该意见本院不予采纳第三人中国工商银行股份有限公司广州环城支行经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、确认陈洛成、周倩华与吴敏签订的《房地产买卖合同》无效；二、自本判决生效之日起三十日内，吴敏按国土房管部门关于办理不动产权证相关法规政策的规定，协助陈洛成将位于白云区丛云路100号1D房的不动产权证办到陈洛成名下的手续；三、驳回吴敏的诉讼请求。本案本诉受理费100元，由吴敏负担；本案反诉受理费50元，由吴敏负担并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，陈洛成、吴敏、中国工商银行股份有限公司广州环城支行可在判决书送达之日起十五日内，周倩华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  何丽和人民陪审员  黄文聪二〇一八年十二月二十七日书 记 员  陈春燕