河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0922民初1010号 原告：王春军，男，1972年8月17日生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：常龙安，河北通胜律师事务所律师。 被告：王家全，男，1973年7月22日生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：王钢，河北精忠致远律师事务所律师。 被告：陈建芹，女，1971年8月27日生，汉族，住河北省沧州市青县。 第三人：青县尚千电子机箱制造有限公司，住所地：河北省沧州市青县清州镇新华东路北侧机箱产业园支路东侧，统一社会信用代码证号：911309225648813336。 法定代表人：李金甲，系该公司经理。 委托诉讼代理人：马继升，河北瑞方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张炜，河北瑞方律师事务所律师。 第三人：青县金汇冀丰机箱制造有限公司，住所地：河北省青县马厂镇一村，统一社会信用代码证号：911309225576575445。 法定代表人：王家全，系公司经理。 委托诉讼代理人：王钢，河北精忠致远律师事务所律师。 原告王春军与被告王家全、陈建芹、第三人青县尚千电子机箱制造有限公司（以下简称“尚千公司”）、第三人青县金汇冀丰机箱制造有限公司（以下简称“金汇冀丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春军委托诉讼代理人常龙安、被告王家全委托诉讼代理人王钢、第三人青县尚千电子机箱制造有限公司委托诉讼代理人马继升、第三人青县金汇冀丰机箱制造有限公司委托诉讼代理人王钢到庭参加诉讼，被告陈建芹经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王春军向本院提出诉讼请求：判决解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告给付原告租金180000元及违约金（租金计算至2017年9月8日，之后的租金原告另诉）；3、判决被告搬离租赁的原告房屋及院落；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月9日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，原告将坐落于杨官店村的34间房屋及院落出租给被告，每年租金21.6万元，每季度末付租金54000元，如未按时支付租金，原告有权随时收回房屋且每月支付违约金3万元（其他内容详见合同）。同日原告将房屋交付被告使用，但被告未按约定交纳租金。故诉诸法律，请求人民法院依法裁决。 被告王家全辩称，原、被告之间不存在房屋租赁合同，被告也没有使用原告所述的涉案房屋，因此没有交付租金及搬出的义务。原告诉状中涉及的房屋所有权并不是原告而是第三人尚千公司。 被告陈建芹在法定期限内未向本院提交答辩状，亦未提交相应证据。 第三人金汇冀丰公司辩称，原告诉状所称的涉案房屋已经由金汇冀丰公司出卖给了第三人尚千公司，因此原告无权主张其权利。 第三人尚千公司辩称，本案争议厂房及土地使用权为第三人尚千公司所有，原告无权主张租赁费，请求驳回原告起诉或诉讼请求，支持第三人尚千公司请求厂房及土地使用权的主张。 各方当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了相关证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的各方当事人提交的证据认定如下： 一、原告证据及当事人质证意见 1、原告王春军提交2016年12月9日其与王家全、陈建芹签订的房屋买卖合同一份用以证实王家全、陈建芹将涉案房屋以120万元价格卖给原告王春军；2、原告提交与王家全、陈建芹的房屋租赁合同一份用以证实原告将房屋租赁给被告王家全、陈建芹；3、原告提交房屋出租交接单一份用以证实原告将房屋交付二被告王家全、陈建芹；4、原告提交借款卡账户历史明细清单一张，证实2016年12月9日原告王春军分两笔将房款120万元汇入王家全的账户。被告王家全及第三人金汇冀丰公司认为以上1、2、3份证据均是虚假证据，认为上述证据是被告在原告的胁迫下签订的，没有任何法律效力；对第4份证据的真实性认可，但对其证明目的不认可，因为在同日该笔款项又流转回了原告方的合伙人杨忠志账户内，即不存在原告王春军向被告王家全、陈建芹付款的事实。第三人尚千公司认为上述证据虚假，因厂房及土地性质是必要考量因素，任何人在不了解购买的厂房土地性质的情况下其意思表示绝非真实意思表示，另外，该租赁合同租金价格明显偏离市场价格，6年租金即能收回购买成本，与固定资产投资收益率不符。 二、被告王家全证据及当事人质证意见 1、被告王家全提交《内资企业登记基本情况表》一份用以证实原告与杨忠志合伙成立了青县聚诚金属商贸有限公司；2、王家全申请本院调取的信用社交易凭证三张，证实原告在2016年12月9日分两次打入被告账户内120万元，而在同日被告将该120万元一次性转回杨忠志账户内以证实双方之间签订买卖合同的虚假性。原告对证1真实性没有异议；原告认为证2可以看出原告王春军于2016年12月9日确将120万元房款给付了王家全，至于王家全在收款后将款项给付杨忠志或者是杨忠志代表的青县聚诚金属商贸有限公司与本案缺乏关联性。第三人尚千公司、金汇冀丰公司对该两份证据无异议。 三、第三人尚千公司的证据及当事人质证意见 1、尚千公司提交2016年11月20日其与金汇冀丰公司的厂房买卖合同及电子银行业务回单一份，该买卖合同上加盖青县马厂镇杨官店二村村民委员会公章，证实尚千公司与青县金汇冀丰公司签订厂房买卖合同，2017年1月18日尚千公司将购房款77万元汇至金汇冀丰公司法定代表人王家全账户；2、尚千公司提交2017年1月18日与青县金汇冀丰公司签订的厂房租赁合同一份、2017年1月20日尚千公司收到厂房租金70000元票据一张，证明厂房返租及租赁费交纳；3、尚千公司提交与青县马厂镇杨官店二村村民委员会占地协议及收款收据两份，证实2017年10月12日尚千公司与本案争议土地所有权单位即杨官店二村村民委员会签订了占地协议并交纳了占地费用，其中包括金汇冀丰公司2015年至2017年拖欠占地费用，进一步证明本案争议厂房及土地使用权为尚千公司所有；4、尚千公司提交青县国土资源局证明三页，证实涉案土地使用权原属金汇冀丰公司，后转让给尚千公司。原告王春军认为尚千公司的厂房买卖合同、租赁合同不真实，是尚千公司和被告之间恶意串通，损害了原告的利益；对打款记录真实性予以认可，但不能说明该款是购房款；对占地协议及占地收费票据的真实性不予认可，该占地协议是复印后加盖公章，并非原始的协议，该占地协议以及收费均是在原告第一次起诉之后，属于伪造；对于青县国土资源局的证明材料，认为不动产的所有权应由相关部门登记并发证，地类证明和测绘图不能作为认定所有权的有效资料。被告王家全及第三人金汇冀丰公司对尚千公司证据予以认可。5、尚千公司提交毕有库身份证复印件一份、工资条三张共十张收条和现场照片两张，证实该房屋已由尚千公司占有使用。原告王春军认为身份证复印件真实性无异议；对工资条和收条及照片不能证实本案涉及厂房由第三人尚千公司占有使用，首先原告提交了与王家全、陈建芹房屋买卖协议及租赁合同，厂房交接的证明已经证实涉案房屋由原告交予陈建芹、王家全使用，对于王家全将涉案房屋是否交由他人使用并不影响房产所有权转移的事实；其次、两张照片没有时间，不能确定毕有库在锁大门时是现在所拍照；第三、工资条皆为复印件，虽加盖尚千公司的工章，但仍不能确定其真实性及毕有库属于尚千公司工人的身份。被告王家全及金汇冀丰公司对身份证复印件无异议；对工资条和收条及照片真实性我方不发表意见，因为涉案房屋已经交付尚千公司，具体由谁看门与被告无关。 四、第三人金汇冀丰公司证据及当事人质证意见 金汇冀丰公司提交存放于青县行政审批局2010年4月28日金汇冀丰公司初建时的《建设项目环境影响登记表》，表中显示房屋所有权人为金汇冀丰公司，证实房屋所有权人为金汇冀丰公司而非王家全、陈建芹。原告对登记表的真实性无异议，但不认可该表能作为确定房屋所有权的依据。被告王家全、第三人尚千公司认可该证据的证明目的。 对上述证据，本院经审查并结合当事人的质证意见、庭审陈述和调查询问，分析认定如下：一、原告王春军及第三人尚千公司提交的关于涉案房屋的买卖合同、租赁协议（包括交接单）、转款记录（包括王家全申请调取的银行流水记录），双方证据在合同的签订形式上、签订次序上以及款项转移方式上基本相同，而且实际操作人均为王家全，王家全系第三人金汇冀丰公司的法定代表人，将涉案房屋进行两次处分均系其真实行为，因此上述双方证据均具有真实性，虽然王家全自称与王春军之间的协议系受胁迫所致，但无证据证实，故本院不能否定该组证据的真实性。二、第三人尚千公司提交的与青县马厂镇杨官店二村村民委员会占地协议及收款收据两份，经本院庭后核实，杨官店二村村民委员会确认2017年10月12日与尚千公司签订了占地协议并收取了占地费用，其中包括金汇冀丰公司2015年至2017年拖欠占地费用，故两份证据具备真实性、合法性、关联性；尚千公司提交的青县国土资源局证明三页，其中青县国土资源局出具的是证实金汇冀丰公司土地位置、面积、性质的土地类别证明，该证据由国家行政机关出具应真实、合法、有效；另两页沧州市地产开发服务中心出具的《界址点成果表》和《勘测图》是青县国土资源局确定土地位置的坐标依据，该《界址点成果表》和《勘测图》由专业机构出具，在双方当事人没有证据反驳的情况下，应认定其载明的内容客观真实。三、尚千公司提交的毕有库身份证复印件一份、工资条三张共十张收条和现场照片两张，照片拍摄于争议房屋处，客观真实，三份证据能互相印证，形成证据链条，本院予以采信，能证实涉案房屋由尚千公司占有使用。四、金汇冀丰公司提交的《建设项目环境影响登记表》系该公司初建时进行环境评价的备案文件，存放于青县行政审批局，该表为企业成立时应该具备的行政机关要求的相关资料，真实合法，应予采信。 通过对上述证据和质证意见的归纳结合双方当事人陈述及调查询问，本院认定事实如下：一、王家全与陈建芹系夫妻关系，二人已于2017年11月份离婚。二、第三人金汇冀丰公司成立于2010年6月12日，法定代表人为王家全。金汇冀丰公司成立之初，向青县环境保护局提出项目建设申请并在青县行政审批局备案留有《建设项目环境影响登记表》，表中载明的金汇冀丰公司的地址与本案争议房屋坐落位置一致。三、2016年11月20日，金汇冀丰公司与尚千公司签订厂房买卖合同，青县马厂镇杨官店二村村民委员会在该合同上加盖公章，合同约定金汇冀丰公司将本案争议的位于青县2288.48平方米的厂房以77万元卖予尚千公司，2017年1月18日，尚千公司法定代表人李刚将77万元汇入王家全账户，同日王家全又向案外人张健汇款77万元，张健又于同日向李刚转款45万元、次日转款32万元。2017年1月18日，金汇冀丰公司与尚千公司签订厂房租赁合同，双方约定尚千公司将购买的金汇冀丰公司的厂房再租赁给金汇冀丰公司，租金7万元／年，同日尚千公司向金汇冀丰公司出具7万元收据一份。2017年10月12日，尚千公司与青县马厂镇杨官店二村村民委员会签订占地协议一份，协议约定尚千公司占用杨官店二村村委会村内3.433亩土地即涉案房屋所坐落土地，占地费1200元／年，占用期间自2017年11月31日至2020年11月31日，同日村委会收取尚千公司占地费2万元（2万元中包含2015年及2016年两年度占地费），现该房屋由尚千公司实际占有使用。四、2016年12月9日在金汇冀丰公司与尚千公司签订买卖合同19天后，王家全、陈建芹二人与王春军签订房屋买卖合同一份，合同约定王家全、陈建芹将本案争议的位于青县的34间厂房以120万元卖予王春军，2016年12月9日，王春军将120万元汇入王家全账户，同日王家全又向案外人杨忠志汇款120万元，杨忠志又于同日向案外人温永明转款120万元（王春军曾在另案中称在温永明处因购此房借款120万元）。2016年12月9日，王家全、陈建芹与王春军签订房屋租赁合同，双方约定王春军将购买的王家全、陈建芹公司的房屋再租赁给王家全、陈建芹，租金21.6万元／年，同日王春军与王家全、陈建芹书写房屋出租交接单一份。五、现该房屋由第三人尚千公司占有使用。六、2017年9月11日，青县国土资源局出具地类证明一份，并附有沧州市地产开发服务中心《界址点成果表》和《勘测图》两页，地类证明及界址点成果表、勘测图记载本案所涉土地为金汇冀丰公司占有、面积2288.48平方米、为建设用地。 本院认为，当事人应当以诚实信用的原则按照约定全面履行自己义务，因违背诚实信用原则给对方造成损失的，应承担赔偿责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，经依法登记，发生法律效力。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农民集体所有的土地依法用于非农建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形可将土地使用权转让。本案中，针对原金汇冀丰公司坐落于青县杨官店二村的厂房和土地，金汇冀丰公司以王家全作为代表与第三人尚千公司、王家全（陈建芹）夫妇与王春军之间分别签订了两份房屋买卖合同，将房屋分别出卖给尚千公司和王春军，且均已支付价款，上述行为仅从合同签订的时间顺序上不能判定两份合同之一的合法有效性，虽然金汇冀丰公司与尚千公司签订合同时间早于王家全、陈建芹与王春军签订的时间，但王春军实际向王家全账户付款的时间早于尚千公司；另外，两份合同的购买资金流向的方式基本一致。但从以下几个方面判断，第三人尚千公司与金汇冀丰公司签订的房屋买卖合同更具有效性、其享所有权和有使用权更为合理：1、王家全、陈建芹与王春军的买卖行为系自然人之间的行为，金汇冀丰公司与尚千公司之间的买卖行为系法人行为，根据青县土地局地类证明、沧州市地产开发服务中心出具的《界址点成果表》和《勘测图》以及青县行政审批局备案的《建设项目环境影响登记表》确定金汇冀丰公司享有该土地和房屋的使用权和所有权更为适宜，因此，公司法人之间的买卖行为更具有效性；2、双方争议的土地系青县杨官店二村农民集体所有的土地应由青县杨官店二村村民委员会经营、管理，使用者取得使用权应首先经所有权人同意，金汇冀丰公司依法取得建设用地的使用权后再因故将土地使用权转让时，应该征得村委会同意，金汇冀丰公司与尚千公司订立买卖合同时已由青县杨官店二村村民委员会盖章同意，但王春军与王家全、陈建芹自然人之间的买卖合同未经过任何管理者或所有人同意；3、对于不动产物权适用公示原则，即不动产物权的变更、转让应依照法律规定登记，该涉案土地为青县杨官店二村集体所有土地，尚千公司与金汇冀丰公司签订买卖合同后又与青县杨官店二村村民委员会签订土地占用协议，而王春军未履行上述相关的任何手续，即尚千公司行为相对王春军而言更符合法律的规定；4、王春军、尚千公司在买卖合同成立后，虽然都将涉案房屋和土地重新租赁给王家全夫妇和金汇冀丰公司，但至目前，该房屋实际已经由尚千公司占有，因此尚千公司的购买行为更具客观真实性。虽如此，因不动产物权需公示登记才能生效，农民集体所有的土地依法用于非农建设的由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，所以本案中第三人尚千公司请求确认争议房屋及土地归其所有的主张不宜由法院确定，其应该向土地等行政管理部门依法行使变更登记权利义务后才能最终取得合法的所有权和使用权，故对其主张本院不予支持。原告王春军主张与王家全、陈建芹解除双方的租赁合同、退出房屋并给付租金和违约金的请求，因该请求基于双方的买卖合同不能对抗尚千公司与金汇冀丰公司之间签订的买卖合同，且未经过土地所有者和相关部门的同意确认或登记，故本院亦不予支持。本案诉讼费及双方如因此造成的损失应由王家全、陈建芹负责赔偿，并另案处理。 综上所述，驳回原告王春军诉讼请求，驳回第三人青县尚千电子机箱制造有限公司的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十一条、第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条及相关民事法律政策之规定，缺席判决如下： 一、驳回原告王春军的诉讼请求； 二、驳回第三人青县尚千电子机箱制造有限公司的诉讼请求。 案件受理费1950元，由被告王家全、陈建芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。提起上诉的，应在上诉状递交的七日内向河北省沧州市中级人民法院交纳上诉费3900元，并将上诉状和上诉费票据一并递交我院，逾期不交费、不递交我院上诉状或上诉费票据的视为不再上诉。 审判员  王国徽 二〇一八年十二月二十七日 书记员  郑智鹏 附：相关的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 3、《中华人民共和国土地管理法》 第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 4、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（一）》 第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。 合同法第七十七条第二款、第八十七条、第九十六条第二款所列合同变更、转让、解除等情形，依照前款规定处理。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。