石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0108民初2935号 原告：崔国芳，男，1981年8月4日出生，汉族，现住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：王国江，河北武英律师事务所律师。 被告：河北高杰士房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区方兴路方兴小区7号楼3单元901室。 法定代表人：张亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘雪萍，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈曦，该公司员工。 原告崔国芳与被告河北高杰士房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔国芳的委托诉讼代理人王国江、被告河北高杰士房地产开发有限公司委托诉讼代理人潘雪萍、陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔国芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告的石家庄恒大雅苑（金碧雅苑）楼宇认购书；2.判令被告返还原告购房款及双倍定金232281元；3.判令被告赔偿原告因解除合同所造成的实际损失（评估价值-认购协议中的房价）×（已交房款÷认购协议中的房价购房差价款）；4.判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月15日原告委托张芬与被告签署了石家庄恒大雅苑（金碧雅苑）楼宇认购书一套，编号为0018685商品房（剧场二层204室，77.41平米，单价4550.85元，总价352281元），认购书中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定，原告于2016年7月15日支付被告首付款（含定金）人民币105685元，于2017年7月7日支付被告人民币76596元，合计支付被告182281元，已达到总房款50%以上，剩余17万元以银行贷款支付。至此原告依据认购书中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，后被告以原告属于限购限贷对象和被告业务合作银行不能办理放贷为由，迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》，导致原告至今不能办理银行贷款手续。2018年1月11日，被告向原告发通知要另行处理该房屋，该通知内容中编号和日期均与原告认购书不符，原告回函要求继续履行，被告却拒绝签收。在原告愿意全款购房后，被告又明确拒绝继续履行商品房买卖合同。其行为构成了严重违约。综上所述，被告拒绝继续履行的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，应解除认购书并返还原告购房款及双倍定金，赔偿差价损失。为了维护原告合法权益，依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关法律法规之规定，特诉至贵院请求依法裁判！ 河北高杰士房地产开发有限公司辩称，一、原告在认购书履行过程中存在过错，在2016年双方签订认购书时能够办理银行贷款，因原告未能交清首付款导致未能办理，后2017年原告交清首付款后遇政策合同不能履行，责任在原告。被告立即通知原告交全款，原告置之不理长达半年，责任仍在原告，被告作为地产公司不可能无限期等待原告前来付款，最终导致合同解除，过错不在被告，且原告诉求实际损失并无任何依据，该损失也并未实际产生，所以被告不应对原告做任何赔偿。二、根据双方认购书第三条约定，乙方（即原告）未按双方约定付款的，视为乙方放弃购买，甲方（即被告）无须通知即可另行销售房屋，且所付款项不予退还。原告在限期内（认购书约定最长20天）未能办理银行贷款也未能补交全款，即未能按期付款，依据认购书约定，被告不应退还原告任何款项。三、双方签订的认购书被告已经按约定行使单方解除权，双方认购书已实际解除。综上所述，原告诉求2、3、4项无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告2、3、4项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月15日，原告崔国芳与被告河北高杰士房地产开发有限公司签订《石家庄（金碧雅苑）楼宇认购书》，约定乙方（原告）自愿依下列条件向甲方认购石家庄（金碧雅苑）恒大雅苑剧场二层商铺204号，该商品房建筑面积77.41平方米，单价4550.85元，总金额352281元；乙方同意在签署本认购协议时，支付人民币50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）；付款方式为按揭付款，乙方须于2017年7月7日前支付首付款132281元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款即17万元由银行提供按揭贷款；并约定乙方必须按双方约定的付款方式和期限到石家庄（金碧雅苑）销售中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。原告须于2016年7月15日支付被告首付款（含定金）人民币105685元，于2017年7月7日支付被告人民币76596元，合计支付被告182281元。双方一直未签订《商品房买卖合同》。2018年1月11日，被告向原告发出《通知》，通知原告因原告于2016年（被告主张为笔误）7月11日前到被告公司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还，原告不同意被告上述通知，回函被告拒收。原告于2018年4月8日以要求被告继续履行认购书并承担违约责任起诉至法院，后撤回起诉。 庭审中双方就为何在交付首付款时未签订《商品房买卖合同》问题，原告陈述被告让等通知；被告陈述，签订《商品房买卖合同》需同时办理银行按揭贷款，被告需确认能够办理贷款才能签订合同，如不能办理贷款，合同签订了也不能履行，所以没有签订。被告主张在收到首付款后，找银行办理贷款，银行告知不能办理，被告通知原告交全款，原告未交；对此原告否认，称催促被告签订《商品房买卖合同》，签订后缴纳剩余款项，但是被告一直不同意签订合同。被告申请调取原告撤诉案件的庭审笔录，以证明被告催促原告缴纳全款。被告主张2017年3月石家庄市出台限购政策，影响银行贷款政策导致不能贷款，不属于被告违约。 本院委托河北博华房地产评估有限公司对涉案房产价值进行评估，该房产价值为119.12万元；被告对评估结论有异议申请评估人员出庭接受质询，并要求评估机构提交《技术报告》，后评估机构答复，技术报告系其内部对价格评估的技术性资料，不应提交给当事人查阅。 本院认为，《石家庄（金碧雅苑）楼宇认购书》系原被告双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方应按照认购书内容全面履行各自义务。依据认购协议书内容约定，原告在2017年7月7日缴纳首付款132281元时双方即应签订《商品房买卖合同》，但双方未签订合同；被告存在违约行为。被告主张催促原告缴纳全款，仅是原告证人听原告说有人打电话催款，且时间记不清，因此被告在没有其他证据相佐证的情况下，不能证明其主张。2017年3月出台限购政策，双方约定的缴纳首付款时间为2017年7月，被告对不能贷款的事实是明知的，在原告交首付款时就应将该情况告知原告，并与原告协商认购书的履行问题，或按照认购书约定内容与原告签订《商品房买卖合同》，但是被告未采取任何措施，仍然要求原告缴纳首付款，且一直推托不签《商品房买卖合同》，因此被告应承担违约责任。原告主张被告违约要求适用定金罚则，并未要求违约金符合法律规定，应予支持，被告应返还原告双倍定金10万元，被告违约导致认购书解除，因此被告应返还原告首付款132281元。关于涉案房屋价值评定，评估机构并未存在程序违法等行为，且被告对鉴定结论在期限内未申请复议，仅对评定过程中采用的方法等有异议；被告要求评估公司提交技术报告，按照《资产评估职业准则—资产评估档案》的规定，不属于评估公司向当事人提交的文书范围，因此对被告该要求，不予支持。对《房地产估价报告》本院予以采信。原告主张按照（评估价值-认购协议中的房价）×（已交房款÷认购协议中的房屋总价款）计算损失，符合法律规定，本院予以确认，原告损失额为434082.43元。但是本案涉及的认购书履行过程中，原告在被告迟延履行签订《商品房买卖合同》过程中，未积极催促，致使损失扩大存在过错，应承担50%的责任。故原告承担的损失为217041.22元；被告承担损失50%为217041.21元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第一百二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告崔国芳与被告河北高杰士房地产开发有限公司签订的《石家庄（金碧雅苑）楼宇认购书》。 二、被告河北高杰士房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，一次性返还原告崔国芳首付款及定金，共计232281元；并赔偿原告损失217041.21元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6298元及评估费14200元，由原告负担9151元，被告负担11347元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费12596元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文环 二〇一八年十二月二十九日 书记员  高世欣