包头市九原区人民法院民事判决书（2018）内0207民初1656号原告：包头市公路工程股份有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：杜成龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：田会坤，内蒙古万生律师事务所律师。委托诉讼代理人：张韡霆，内蒙古万生律师事务所律师。被告：包头市恒嘉置业有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：温建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：康丽梅，内蒙古承达律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏枫，内蒙古承达律师事务所律师。原告包头市公路工程股份有限公司（以下简称公路公司）与被告包头市恒嘉置业有限公司（以下简称恒嘉公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告公路公司的委托诉讼代理人田会坤、被告恒嘉公司的委托诉讼代理人康丽梅及魏枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公路公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒嘉公司给付原告公路公司土地补偿款870万元，并从2016年3月8日起按银行同期贷款利率支付利息至款付清之日止，截止2018年10月24日利息为137.025万元，本息合计1007.025万元；2.判令被告恒嘉公司给付原告公路公司违约金174万元；3.本案诉讼费由被告恒嘉公司承担。事实和理由：根据包头市九原区人民政府及九原区人民政府对城中村改造的精神，原告公路公司位于××区以南、巴彦高勒路以北、健康路以东、东临富丽家园，占地30亩的地块列入城中村改造范围。原、被告于2012年6月签订了土地合作开发协议，由被告恒嘉公司出资1800万元作为土地补偿费用。被告恒嘉公司向原告公路公司支付了630万元的土地补偿款，剩余土地补偿款被告恒嘉公司没有按照双方协议约定的期限及时支付。被告恒嘉公司于2015年1月20日向原告公路公司作出承诺，如果被告恒嘉公司在预售许可证办理完毕后三个月内，未能一次性付清剩余870万元的土地补偿款，被告恒嘉公司同意按同期银行贷款利率按月支付利息，并向原告公路公司支付174万元违约金。2015年1月21日，原、被告双方达成补充协议，双方同意被告恒嘉公司将恒泰嘉园项目1#楼总计面积为1528.54平方米、销售价格为1070万元的商业房屋销售给原告公路公司。原告公路公司应支付房款1070万元，支付方式为以被告恒嘉公司承诺书约定的在预售许可证办理完毕后三个月内，未能一次性付清的剩余土地补偿款870万元加被告恒嘉公司应向原告公路公司支付的174万元违约金折抵。该补充协议第二条约定，在被告恒嘉公司办理预售许可证手续后，三个月内未能一次性付清原告公路公司剩余土地补偿款870万元的情况下，双方的销售关系开始履行，被告恒嘉公司将上述房屋履行交付给原告公路公司。经原告公路公司查询得知，被告恒嘉公司已于2015年12月8日取了房屋预售许可证，但其没有在三个月内一次性向原告公路公司付清土地补偿款，原告公路公司于2017年8月28日诉至九原区法院，要求履行协议、交付房屋，法院以原告公路公司诉请的房屋不具备交付条件为由驳回了起诉。之后，原、被告多次协商，未达成一致意见，故诉至法院，望判如所请。被告恒嘉公司辩称，本案付款条款并不具备，原告公路公司的诉讼请求应当驳回，原、被告签订的补充协议约定了被告恒嘉公司应在办理预售许可证手续后三个月内一次性付清原告公路公司款项共计870万元，如未付清，被告恒嘉公司应当将恒泰嘉园项目1#二层部分底商销售给原告公路公司，补充协议第二条明确约定，如果被告恒嘉公司办理预售许可证手续后三个月内一次性付清原告公路公司剩余土地补偿余款870万元，则本协议第一条双方约定的房屋销售关系自动解除。从合同整体而言，补充协议中约定被告恒嘉公司向原告公路公司销售商业房屋作为上述付款条件的担保，但商业房屋对应的土地使用权性质为出让用地，且未办理商品房预售许可证，因此不具备实现担保的条件。那么原、被告双方约定以交付商业房屋作为付款条件的担保，那么付款的条件所对应的商品房预售许可证也指向明确，应为商业房屋的商品房预售许可证。被告恒嘉公司向原告公路公司付款的条件应为取得商业房屋的商品房预售许可证之后，向被原告公路公司支付870万元款项；被告恒嘉公司并未取得商业用房的预售许可证手续，合同约定的付款条件未具备；原告公路公司前期以销售房屋为由在贵院进行过诉讼，经审理查明认定条件不具备并驳回了原告公路公司的起诉，原告公路公司更换诉讼请求再次起诉的行为系规避法律规定，应予以驳回。综上所述，原告公路公司在补充协议约定的付款条件不具备的情况下，提起的诉讼请求于法无据，被告恒嘉公司不应向其履行债务或交付房屋。另外，原告公路公司主张870万元的诉求没有依据，那么违约金及利息也没有依据。本院经审理认定事实如下：2012年6月5日，原、被告签订了《土地合作开发框架协议》，约定被告恒嘉公司出资1800万元作为原告公路公司位于包头市××区以南、巴音高勒路以北、健康路以东、东临富丽家园占地30亩的划拨土地的土地补偿费用。2015年1月20日，被告恒嘉公司作出《承诺书》，其公司已经依据双方协议支付土地补偿款630万元，承诺：“1、我公司在作出承诺之日付剩余土地补偿款中的300万元。2、如我公司办理预售许可证手续后，三个月之内未能一次性付清剩余土地补偿余款870万元，我公司同意按同期银行贷款利率按月支付利息，并向包头市公路工程股份有限公司支付174万元违约金。”2015年1月21日，原告包头公路公司（甲方）与被告恒嘉公司（乙方）签订了《补充协议》，约定“一、双方同意乙方将恒泰嘉园项目1#楼二层底商以单价为7000元/平方米的价格销售给甲方，总计销售面积为1528.54平方米，总计销售价格为1070万元。……。甲方应支付房款1070万元的支付方式为：以乙方承诺书约定的在乙方办理预售许可证手续后，三个月内未能一次性付清甲方剩余土地补偿余款870万元加乙方应向甲方支付的174万元违约金折抵。二、如果乙方办理预售许可证手续后三个月内一次性付清甲方剩余土地补偿余款870万元，则本协议第一条双方约定的房屋销售关系自动解除。如果乙方办理预售许可证手续后，三个月内未能一次性付清甲方剩余土地补偿余款870万元，则本协议第一条双方约定的房屋销售关系开始履行，甲方安排职工开始接收上述房屋，如乙方不配合或其他原因造成甲方不能正常接收房屋，乙方承担全部赔偿责任。本协议签订后，在双方约定的房屋销售关系自动解除前，乙方不得以任何形式销售上述房屋，否则甲方有权安排职工接收乙方不低于同等价值的任何房屋。三、本协议等同于房屋销售合同，双方签订后生效。”2015年12月8日，被告恒嘉公司取得了（2015）包房字第0068号恒泰嘉园1-6号楼经济适用住房的预售许可证。2017年10月11日，公路公司诉至本院，要求恒嘉公司履行协议，交付恒泰嘉园1#楼总计面积为1528.54平方米、销售价格为1070元的商业房屋，本院以恒嘉公司取得的房屋预售许可证是经济适用房住宅的，关于商品房的房屋预售许可，恒嘉公司正在办理中，公路公司请求交付的房屋不具备交付条件为由驳回了起诉。对上述事实，本院予以确认。原告公路公司提供了：1、《土地合作开发框架协议》原件1份，证明：2012年6月5日双方签订的1800万元的土地补偿协议，第三项约定被告恒嘉公司应当向原告公路公司支付土地补偿款；2、《承诺书》原件1份，证明：2015年1月20日被告恒嘉公司向原告公路公司作出承诺，原、被告双方知道恒泰嘉园是保障房，?约定办理预售许可证三个月内如果被告恒嘉公司没有支付剩余土地补偿款，就将承担违约金及利息；3、《补充协议》原件1份，证明：取得预售许可证三个月内，被告恒嘉公司向原告公路公司支付剩余土地补偿款；4、网络查询《预售许可证》打印件1份，证明：2015年12月8日被告恒嘉公司开发的楼盘取得预售许可证，根据被告恒嘉公司的承诺，双方的约定，被告恒嘉公司没有按照约定时间内付款，原告公路公司有权主张按照补充协议或被告恒嘉公司的承诺履行违约方付款；5、《裁定书》原件1份、答辩状复印件1份，证明：原告公路公司上次的诉讼，取得的预售许可证是住宅的许可证，才驳回原告公路公司的起诉，而不是原告公路公司不具备主张的权利。被告恒嘉公司对证据1的真实性认可，证明目的不认可，不是30亩是28亩地，我公司已经损失了300多万元，后期原告公路公司在手续上有土地证，其实并没有办理，也导致我公司的损失；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，我公司当时承诺的是商业用房取得预售许可证三个月内付款；对证据3的真实性认可，证明目的不认可，生效的裁定，认定为是商业用房的预售许可证；对证据4我公司认可取得预售许可证是经济适用房住宅，商业预售许可证一直未取得；对证据5的真实性认可，付款或交房的套件不具备，所以请法院依法驳回原告的诉请。本院对上述证据的真实性予以认定。被告恒嘉公司提供了：1、《补充协议》复印件1份，证明：被告恒嘉公司向原告公路公司支付870万元款项的条件为取得商业房屋的商品房预售许可证，但上述条件并未成就，该债务不具备履行条件；?2、《商品房预售许可证》原件1份、不动产权证书复印件2份，证明：取得预售许可证的项目仅为恒泰嘉园1-6号楼经济使用房屋，对应的建设用地行政为划拨用地，销售对象为我市居住中低收入家庭居民，并非商业房屋的商品房预售许可，商业用地不动产权证书被告恒嘉公司于2017年5月26日取得，上述用地对应的商业房屋并未取得商品房预售许可，补充协议中约定的被告恒嘉公司向原告公路公司付款的条件不具备；3、《裁定书》原件1份，证明：被告恒嘉公司于2015年12月8日取得预售许可证为经济适用房住宅所对应，商业房屋的预售许可证并未办理完毕，被告恒嘉公司向原告公路公司支付870万元款项的条件不成就，是人民法院发生法律效力的裁判文书所确认的事实，法庭应当予以采信。原告公路公司对证据?1的真实性认可，证明目的不认可，根据2015年1月20日被告恒嘉公司单方向原告公路公司做出的承诺书，双方都是明确知道恒泰嘉园是保障房建设项目用地，被告恒嘉公司做出的预售许可证，并没有区分是哪方面的许可证，三个月的期限，被告横江公司有义务向原告公路公司支付剩余补偿款；对证据2中许可证的真实性无异议，不动产权证的真实性请法庭核实，证明目的不认可，预售许可证取得后被告恒嘉公司就应当在三个月内付清剩余土地补偿款，不动产权证和本案没有关系；对证据3的真实性没有异议，证明目的不认可，裁定书第4页有明确表述，原告公路公司要求履行协议交付房屋，要求交付的房屋没有办理许可证，所以被驳回起诉，不是向被告恒嘉公司主张给付房款不具备条件。本院对上述证据的真实性予以认定。本院认为，原、被告在《补充协议》中约定如果被告恒嘉公司办理预售许可证手续后三个月内一次性付清所欠土地补偿款870万元，则双方关于恒泰嘉园1#楼二层1528.54平方米的底商销售关系自动解除，如果办理预售许可证手续后三个月内未能一次性付清，则双方履行底商销售关系，从上述约定可以反映出双方首选的是金钱履行债务，在付款不能的情况下才选择用底商抵顶，被告恒嘉公司已经于2015年12月8日取得了（2015）包房字第0068号恒泰嘉园1-6号楼经济适用住房的预售许可证，但未取得包括上述底商在内的商品房的预售许可证，在双方约定的抵顶底商无法实现登记的情况下，现原告公路公司选择及时用金钱履行债务，符合双方约定的本义，应予支持，故被告恒嘉公司应当给付原告公路公司所欠的土地补偿款870万元及违约金174万元。至于原告公路公司主张按照中国人民银行同期贷款利率支付870万元自预售许可证办理完毕三个月2016年3月8日起至给付之日的利息（暂计至2018年10月24日为1370250元），被告恒嘉公司在《承诺书》中进行了承诺，且未提出异议，故应予支持。至于被告恒嘉公司抗辩只办理完毕了恒泰嘉园1-6号楼经济适用住宅的预售许可证，商品房的预售许可证并未办理完毕，约定的付款条件不具备，但被告恒嘉公司在《承诺书》中写明“包头市公路工程股份有限公司同意将该宗土地权属归我公司名下，作为恒泰嘉园保障房建设项目用地”，故预售许可证不应只理解为商品房预售许可证，本院对其抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第十二条第（六）项、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告包头市恒嘉置业有限公司给付原告包头市公路工程股份有限公司所欠土地补偿款870万元；二、被告包头市恒嘉置业有限公司按照中国人民银行同期贷款利率给付原告包头市公路工程股份有限公司上述870万元自2016年3月8日起至给付之日的利息（暂计至2018年10月24日为1370250元）；三、被告包头市恒嘉置业有限公司给付原告包头市公路工程股份有限公司违约金174万元。以上款项于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92662元，由被告包头市恒嘉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于包头市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决履行期间届满后，申请执行的期间为二年。审 判 长 连维胜审 判 员 要建霞人民陪审员 张占芳 二○一八年十二月二十一日书 记 员 郭海叶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。