四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初19446号 原告：黄瑶，女，汉族，1988年12月18日出生，住：成都市武侯区。 原告：周福进，男，汉族，1983年10月13日出生，住：安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师,特别授权代理人。 被告：四川仁美置业有限公司,住所地：成都高新区府城大道西段399号6栋1单元10层2号。 法定代表人：林萌山。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰师事务所律师，一般授权代理人。 原告黄瑶、周福进诉被告四川仁美置业有限公司（以下简称仁美置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周婷婷及被告仁美置业公司的委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告黄瑶、周福进向本院提出的诉讼请求为：1、仁美置业公司立即为黄瑶、周福进办理不动产权证，并向黄瑶、周福进支付逾期办证违约金（从逾期之日起，按照已付购房款日万分之一的标准计算至房屋产权管理部门核发不动产权证之日）；2、诉讼费用由仁美置业公司承担。其事实与理由为：仁美置业公司系仁美•大源印象开发商，黄瑶、周福进向仁美置业公司购买其开发的仁美•大源印象楼盘房屋并签订了《商品房买卖合同》，并约定由仁美置业公司代黄瑶、周福进办理房屋产权证。合同签订后，黄瑶、周福进按期缴纳了合同约定的购房款，办理了交房手续并按照合同及仁美置业公司要求缴纳了相关税费、维修基金及提交了办理房屋产权证所需的全部手续。根据合同约定，仁美置业公司需在房屋交房之日后365日内使黄瑶、周福进取得房屋所有权证，逾期应按照黄瑶、周福进已付购房款万分之一每日的标准计算支付违约金。仁美置业公司按照合同约定在2016年8月30日前已向黄瑶、周福进办理交房手续，黄瑶、周福进并已按照仁美置业公司要求缴纳了相关税费、维修基金及办证材料等，但仁美置业公司并未如期为黄瑶、周福进办理完毕房屋产权证。截止于今，仁美置业公司逾期办证两百余天。黄瑶、周福进多次至仁美置业公司售楼部催促询问、并委托律师发送律师函催促，办证仍然未有实质进展。黄瑶、周福进为维护自身权益诉至本院。 被告仁美置业公司辩称：1、合同约定的是为黄瑶、周福进办理房屋所有权证和国有土地使用权证，2016年11月23日开始不再办理这两证，改为统一办理不动产权证，合同对办理不动产权证的时间、违约责任等未做约定，故黄瑶、周福进主张逾期办理不动产权证违约金的诉请没有合同依据，应予驳回；2、仁美置业公司虽有义务为黄瑶、周福进办理房屋权属证明（不动产权证），但办理时间不应以合同约定的房屋所有权证书的办理时间为准，而应将合同中约定的办理国土证的截止时间作为仁美置业公司协助办理不动产权证的截止时间；3、政策的重大变化才导致办理不动产权证耗时较久，新政策导致税务部门核税进度缓慢，仁美置业公司对此不能预见及控制，两证合一以前一些并非办理房屋所有权证所必须完成的审批、缴费等手续，在两证合一之后均成为办理不动产权登记的前置手续，这些手续耗时冗长，故仍要求仁美置业公司在合同约定的办理房屋所有权证书的时间内完成不动产权证的办理不具有合理性和公平性；4、案涉项目从建设到交房直至后期的不动产登记办理手续一直是按照国家相关规定在有序进行，不存在任何为黄瑶、周福进办理房屋权属证书的障碍；5、仁美置业公司不存在违约行为，仁美置业公司一直在为黄瑶、周福进积极办理权属证书，因政府部门关于不动产登记的政策发生巨大变化，以及各部门之间工作程序所需时间流程较长等诸多不由仁美置业公司控制之因素，导致本项目业主不动产权证办理时间较长，故办证迟延的责任不应归咎于仁美置业公司；6、黄瑶、周福进存在收房时办证资料没有交齐的情况，黄瑶、周福进2018年8月21日才补齐相关办证资料，办证期限应从其补交之日起计算，此前仁美置业公司不存在逾期办证的问题。 经审理查明： 2015年7月7日，黄瑶、周福进（买受人）与仁美置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的仁美•大源印象楼盘2幢21层2107号房屋，用途为办公，测绘建筑面积42.2平方米，房屋总价款为249794元；买受人首期支付房屋总价款的51%，其余通过贷款方式支付；出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该两套商品房；交房后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按本合同补充协议第五条约定处理。 2015年7月7日，黄瑶、周福进（买受人）与仁美置业公司（出卖人）签订。该协议第五条第5款均约定：出卖人接受买受人委托办理房屋权属证书后，若因买受人未按期按相关要求向出卖人提供办理权属登记所需相关资料，致使出卖人未按合同约定办结权属证书的，出卖人不承担违约责任；房屋所有权证书取得后的三年内，出卖人为买受人办理国有土地使用权证书（地下车库的国有土地使用权证办理按国土部门的规定进行）。该条第6款约定：因出卖人的责任，买受人未能在以上约定期限内取得房屋所有权证书的，从逾期之日起至房屋产权管理部门核发房屋所有权证书之日止，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。该条第7款约定：因政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续的，出卖人不承担任何法律责任。该条第8款约定：办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修资金及相关税费等委托交付的全部款项，并提交完整的办理产权所需资料及相关手续之日起计算；如因买受人原因或不可抗力使买受人取得房屋所有权证和国有土地使用权证书超过本合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。该条第9款约定：《商品房买卖合同》及本补充协议约定的房屋所有权证书取得的标准为房屋主管部门核发以买受人为所有权人的房屋所有权证，而非出卖人向买受人移交房屋所有权证书。 2015年3月29日，黄瑶、周福进（买受人）与仁美置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的仁美•大源印象楼盘1幢1单元15层1506号房屋，用途为住宅，测绘建筑面积100.97平方米，房屋总价款为772722元；买受人首期支付房屋总价款的30%，其余通过贷款方式支付；出卖人应当在2016年8月30日前向买受人交付该两套商品房；交房后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按本合同补充协议第五条约定处理。同日，黄瑶、周福进（买受人）与仁美置业公司（出卖人）签订。该协议的内容与上述2015年7月7日签订的约定的内容一致。 本案中，黄瑶、周福进已向仁美置业公司付清了合同约定的案涉两套房屋的购房款。仁美置业公司于2016年7月28日向黄瑶、周福进交付了案涉2幢21层2107号房屋，于2016年8月6日交付了案涉1幢1单元15层1506号房屋。仁美置业公司现尚未为黄瑶、周福进办理完毕案涉两套房屋的不动产权证。 另查明，2016年11月14日，成都市国土资源局发布了《关于实施不动产统一登记的通知》，其上载明“自2016年11月23日起在本市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记”，该通知第六条并载明：“因国土、房管系统测试联调和数据迁移，需要对系统进行封闭升级，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请”。 以上事实有黄瑶、周福进、仁美置业公司的当庭陈述及黄瑶、周福进举证的《商品房买卖合同》及其补充协议等证据及被告举证的竣工验收备案表、房屋交房程序表等证据在卷佐证。 本院认为,黄瑶、周福进与仁美置业公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方均具有拘束力。 根据商品房买卖合同及其补充协议约定，仁美置业公司应在房屋交付之后且黄瑶、周福进交齐委托办证所需的各项费用资料之日起的365日内为黄瑶、周福进办理完毕房屋所有权证，应在房屋所有权证书取得后的三年内为黄瑶、周福进办理国有土地使用权证。国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即实行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再办理。具体到成都市，相关部门自2016年11月17日17：00起已停止受理两证的办理业务，并自2016年11月23日起开始受理不动产权证的办理业务。 本案中，仁美置业公司现尚未为黄瑶、周福进办理完毕案涉两套房屋的不动产权证，黄瑶、周福进要求仁美置业公司为其完成办证，黄瑶、周福进的该项诉请本院予以支持。关于办证期限问题，两证合一的新的办证政策实施后，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用，合同对办理不动产权证的办证期限未做约定，庭审过程中，被告承诺在2019年3月31日前完成办理案涉房屋的不动产权证，故本院按照其承诺确定其办证期限，被告应在其承诺的期限内完成办证。 对于黄瑶、周福进要求仁美置业公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。本院认为，本案中，2016年7月28日、8月6日仁美置业公司向黄瑶、周福进交付了案涉两套房屋。根据商品房买卖合同及其补充协议约定，仁美置业公司应在房屋交付之后且黄瑶、周福进交齐委托办证所需的各项费用资料之日起的365日内为黄瑶、周福进办理完毕房屋所有权证。黄瑶、周福进主张其在收房时已交齐了交房通知载明的须提交的资料、费用，仁美置业公司主张黄瑶、周福进存在收房时未交齐办证资料的情况，双方对此存在争议。即便按照黄瑶、周福进的前述主张，办证期限最早从其实际收房之日起算，则根据合同约定仁美置业公司最早应在2017年7月28日前为黄瑶、周福进办理完毕2幢21层2107号房屋的房屋所有权证，应在2017年8月6日前为黄瑶、周福进办理完毕1幢1单元15层1506号房屋的房屋所有权证。而如前文所述，成都市自2016年11月23日起实施不动产统一登记，自此之后开发商实际已无法为购房者继续办理案涉房屋所有权证书和国有土地使用权证书，案涉合同关于办理两证的期限及其违约责任的约定因政策原因无法继续适用，此后开发商办理的是包括房屋权属信息和国土信息的不动产权证。本案黄瑶、周福进、仁美置业公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议对办理不动产权证的期限及逾期办理不动产权证的违约责任并无约定，故黄瑶、周福进依据逾期办理房屋所有权证的违约金条款主张仁美置业公司承担逾期办理不动产权证的违约金，没有合同及法律依据，其主张本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条之规定： 一、被告四川仁美置业有限公司应于2019年3月31日前为原告黄瑶、周福进办理仁美•大源印象楼盘2幢21层2107号房屋和1幢1单元15层1506号房屋的不动产权证； 二、驳回原告黄瑶、周福进的其他诉讼请求。 本案案件受理费245元，由被告四川仁美置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 程 洁 二〇一八年十二月十一日 书记员 舒清茏