嘉兴市秀洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0411民初2693号 原告（反诉被告）：王丽娟，女，1972年11月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：王**、郭江**，浙江泰豪律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嘉兴江南时代广场购物有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区洪合镇320国道南侧嘉兴毛衫城投资开发有限公司内****C，统一社会信用代码：91330411307791281R。 法定代表人：胡泽波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方文俊，女，1962年4月13日出生，住杭州市下城区，系被告（反诉。 委托诉讼代理人：王立，北京盈科（上海）律师事务所律师。 第三人：浙江江南大厦股份有限公司。。住所地：嘉兴市南湖区中山路**统一社会信用代码：9133000014294551XM。 法定代表人：王晓涛。 委托诉讼代理人：吕慧、杨秀萍，浙江南湖律师事务所律师。 原告（反诉被告）王丽娟与被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司（以下简称时代公司）、第三人浙江江南大厦股份有限公司（以下简称江南公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日受理后，依法由审判员张春独任审判。时代公司于2018年7月10日提起反诉，本院依法合并审理。本案于2018年8月13日、11月22日公开开庭进行审理，王丽娟的委托诉讼代理人郭江**，时代公司的委托诉讼代理人方文俊、王立，第三人江南公司的委托诉讼代理人杨秀萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王丽娟提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《场地出租合同》，并赔偿原告损失300000元；2、判令被告时代公司返还原告履约保证金30000元。事实和理由：2015年7月20日，原、被告签订《合作意向书》，并缴纳了30000元履约保证金。2016年12月23日，商场开业。因被告的不作为，导致商场整体经营气氛缺失。原告开业至今，亏损达60余万元，故起诉。 被告（反诉原告）时代公司答辩称：请求法庭依法驳回原告的第一项诉请。被告确实收到了履约保证金30000元，要求在反诉中予以抵扣。 第三人江南公司答辩称：原告诉请的标的与第三人没有法律关系，第三人主体资格不适合，请法庭驳回对第三人的起诉。本案系房屋租赁合同，合同的相对方为原、被告，保证金也没有交付第三人。对于赔偿损失问题，被告公司成立时第三人是被告的股东，但原告提到的宣传问题是否真实，第三人无法确认。即使是真实的，也是被告所做的宣传，而非第三人对外宣传。被告公司成立时，第三人已履行了出资义务，在没有法律特别规定的情况，无需承担股东责任。第三人在2016年5月9日已签订股权转让合同，并进行了变更登记，故原告在起诉时第三人与被告已没有任何法律上的关系。故请法庭驳回原告对第三人的起诉。 被告（反诉原告）时代公司提出反诉诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《场地出租合同》；2、判令王丽娟补缴210天免租期租金101353元；3、判令王丽娟支付反诉原告违约金55845元；4、本案诉讼费由王丽娟承担；5、判令反诉被告向反诉原告结清截止终止合同后所欠的租金、物业、能耗费（按照合同终止前缴费额度计算）。事实和理由：2016年3月28日，我公司和王丽娟签订了《场地出租合同》一份及相关的补充协议，双方约定王丽娟从时代公司租赁经营位于嘉兴市××广场××层××号场地。时代公司同意给予王丽娟210天（第一年120天、第二年90天）的免租期，同时约定如因王丽娟的原因提前终止或解除，视为王丽娟不享有免租期，需补交免租期内的租金。王丽娟在经营期内自2018年起未按期足额缴纳租金（根据合同的约定，承租方应提前缴纳12个月的租金）。2018年6月底，王丽娟无故停止经营，故应赔偿我公司上述损失。 原告（反诉被告）王丽娟答辩称：同意解除合同。免租期应是5个月，另2个月系被告要求原告延期开张而给予的补贴，但目前为止，原告实际享受的免租期为5.5个月，并不是210天。对第三项诉讼请求，在原告违约并解除合同的情况下才适用，本案不在该情形。对第五项诉讼请求，原告方6月14日已向法庭提起诉讼，因此原告认为不存在6月底之后的物业、租金及能耗费。 王丽娟提供了如下证据： 1、网络查询信息一组（打印件），证明被告对外宣传江南时代广场由第三人倾力打造和统一招商运营的事实； 2、江南时代收据及刷卡凭条一组，证明原告于2015年7月20日签订入驻意向书，并向被告支付了30000元履约保证金的事实； 3、场地出租合同一份，证明原、被告于2016年3月28日签订场地出租合同，明确双方权利义务的事实； 4、江南时代广场商户交费明细及收据一组，证明原告按约履行了合同义务的事实； 5、照片（打印件）一组，证明被告经营的商场入驻率最多50%，人气基本没有，三、四楼基本空置的事实； 6、红豆形象男装门店装修决算汇总表、平面图、照片等一组，证明原告店铺装修现状及装修损失； 7、江南大厦时代广场招商手册一份（网络打印件），证明被告当时为了招商所出具的宣传册，上面的落款为江南公司，且写了江南时代广场由江南大厦打造及统一运营； 时代公司对上述证据质证后认为，对证据1，因均是网络打印的材料，对真实性存疑，被告不存在承诺由某一公司打造或统一运营，该表述也不客观。对证据2，被告收到该笔款项。对证据3，被告对该证据的三性予以确认。对证据4，对真实性没有异议，但结合证据3可以证明原告已违反合同约定，并没有按时足额的缴纳租金。对证据5，用以上照片来证明被告经营商场的现状是不客观的，对照片的真实性存疑，且被告在合同中没有任何表述入驻率的承诺。对证据6，对真实性无法确认，原告的该份证据的证明目的不能达到。 第三人江南公司对上述证据质证后认为，证据1，从内容可看出第三人和被告没有任何关系，网络打印件的真实性无法确认，对关联性存疑。证据2、3、4的真实性由原、被告确认，与第三人没有关联性。证据5，第三人无法确认其真实性，与第三人没有关联性。证据6，真实性无法确认，对关联性有异议，不予认可。 时代公司提供了如下证据： 1、场地出租合同及补充协议一份，证明原、被告签订了租赁合同，并对相关租金、物业费及违约事项作了约定。 2、告知函二份、照片一组，分别是通过手机短信、现场张贴及EMS的方式向王丽娟发送，证明2018年7月4日，时代公司告知王丽娟因违约而导致的违约金事项。另可以证明该场地一个是闲置，另上述场所中放置了很多王丽娟的物品，房屋是使用状态。 王丽娟对上述证据的质证意见为：对证据1没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对证明事实有异议，其并不是无故撤场，是因整个商场运营方发生重大变化，在这个情况下其通过诉讼的方式来主张权利，时代公司是在其诉讼后才发的告知函。 本院对本案证据分析与认证如下：对王丽娟提供的证据1、5，不符合证据形式要件，且时代公司、江南公司均不予认可，本院不予认定。时代公司对证据2、3、4的真实性无异议，本院予以认定。证据6，仅凭该证据，并不足以证明原告所要证明的待证事实，本院不予认定。 时代公司提供的证据1、2，王丽娟无异议，本院予以认定。 本院认定本案事实如下： 2015年7月20日，王丽娟向时代公司支付履约保证金30000元。2016年3月28日，时代公司和王丽娟签订《场地出租合同》及相关的补充协议，约定王丽娟从时代公司租赁位于嘉兴市洪合镇嘉兴××大厦××广场××层××号场地用于经营红豆品牌男装，面积为340平方米。租赁期限为3年，自甲方（时代公司）开业之日起计算。租金支付方式：第1年每日每平方米1.40元，每月14479元；第2年每日每平方米1.55元，每月16030元；第3年每日每平方米1.7元，每月17581元。支付方式：乙方（王丽娟）于签署本合同之日起三个工作日内一次性向甲方缴付合同约定首8个月的基本租金即115832元，之后，每12个月为一期支付租金，下一期租金在本期租期的第10个月20日前向甲方支付。乙方享有甲方开业之日起免租期第一年120天、第二年30天；同时约定本合同如因乙方的原因提前终止或解除，视为乙方不享有免租期，需补交免租期内的所有租金。乙方于签署本合同之日起五个工作日内一次性向甲方交纳履约保证金30000元。如因乙方违约行为导致甲方行使解除／终止本合同权利的，甲方在其送达解除／终止合同的通知后七天内未收到乙方书面异议的，视为乙方无异议认可该解除／终止通知，本合同于甲方解除／终止通知确定日期解除／终止。同时，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本合同终止前乙方应缴纳的月均租金和物业服务费总和的三倍。同日，时代公司向王丽娟交付018.019号场地。后，王丽娟分别向时代公司支付2016年6月30日-2017年6月29日租金115827元，2018年1月1日-2018年12月31日租金62655.50元（经核算及与当事人核实，该费用应为2018年上半年租金）；并按约支付其他费用（亦为2018年上半年物业费、公共能耗费）。2018年7月4日，时代公司向王丽娟发送告知函，要求王丽娟按照合同约定承担违约责任。 诉讼中，王丽娟与时代公司均认可王丽娟享有的免租期为7个月，但王丽娟认为新增的2个月免租期不应等同于合同约定的免租期。江南公司系时代公司股东之一。 本院认为：王丽娟与时代公司签订的房屋租赁合同系当事人意思自治表示，未违反国家强制性效力性规定，应属有效。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中，2018年6月底，王丽娟搬离其所承租的场所，并停止营业；2018年7月4日，时代公司向王丽娟发送告知函，要求王丽娟按照合同约定承担违约责任，但该告知函未载明合同解除日期，时代公司亦未能提供证据证明王丽娟签收告知函的日期，致使本院无从确定合同解除的日期。但2018年6月14日，王丽娟向本院提起诉讼，时代公司亦提起反诉，且在2018年8月13日庭审中，王丽娟与时代公司均同意解除合同，故合同解除日期为2018年8月13日。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，本诉中，王丽娟主张要求时代公司赔偿其损失300000元，但未能举证证明，本院不予支持。对其已支付的履约保证金30000元，因合同已解除，本院予以支持。原告虽将江南公司列为第三人，但对该第三人并无相应的诉请，本案中不予处理。综观王丽娟与时代公司签订的房屋租赁合同，王丽娟的主要义务是按约缴纳租金及其他费用并按约使用其所租赁的场地，时代公司的主要义务为按约交付其所出租的场地。合同签订的当日即2016年3月28日，时代公司即将其出租的018.019号场地交付王丽娟，时代公司已履行了主要义务；而根据现有的证据，并不能证明王丽娟已按约足额支付相应的租金及其他费用，且在2018年6月，终止营业，且在合同中有相应的约定，故对反诉中时代公司主张要求王丽娟补缴免租期租金的诉讼请求，本院予以支持。对免租期具体期限，本院认为，新增加2个月的期限系王丽娟为配合时代公司的开业日期，经双方协商确定的，该期限的性质不同于合同上约定的免租期，继续让王丽娟补缴有失公允，故本院确定王丽娟所享有的免租期仍为150日，相应的租金为72395元（14479元/月×5月）。关于时代公司主张要求的违约金诉请，王丽娟认为计算标准过高，要求予以调整。本院考虑到合同履行的实际情况，双方的违约情况及时代公司的损失等，酌定由王丽娟向时代公司支付违约金21718.50元。2018年6月，王丽娟搬离其承租的场地并终止营业，并不产生相应的租金、物业费、能耗费等，故对时代公司的第五项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王丽娟与被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司于2016年3月28日签订的《场地出租合同》于2018年8月13日解除； 二、被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司支付原告（反诉被告）王丽娟履约保证金30000元； 三、原告（反诉被告）王丽娟支付被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司免租期租金72395元； 四、原告（反诉被告）王丽娟支付被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司违约金21718.50元； 五、驳回原告（反诉被告）王丽娟的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司的其他反诉请求。 上述第一、二、三项相抵销，原告（反诉被告）王丽娟应于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司64113.50元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3125元（已减半收取），由原告（反诉被告）王丽娟负担2840元，被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司负担285元，被告（反诉原告）负担部分于本判决生效之日起七日内交纳本院。反诉案件受理费1722元（已减半收取），由被告（反诉原告）嘉兴江南时代广场购物有限公司负担692元，原告（反诉被告）王丽娟负担1030元，原告（反诉被告）负担部分于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 （后附页） 审 判 员  张 春 二〇一八年十二月十日 法官助理  葛 妍 书 记 员  丁加芳 10- 9-