安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1182民初4742号 原告：蒋家乔，男，1976年10月1日生。 委托诉讼代理人：蒋守顺，1951年12月6日生。 委托诉讼代理人：叶志军，安徽俊和律师事务所律师。 被告：辛树军，男，1975年4月28日生。 委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。 被告：陈庆军，男，1965年7月6日生。 委托诉讼代理人：李焱，安徽洪武律师事务所律师。 被告：孟永红，女，1966年12月26日生。 被告：林其状，男，1966年10月21日生。 原告蒋家乔与被告辛树军、陈庆军、孟永红、林其状案外人执行异议之诉纠纷一案，2018年12月4日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告蒋家乔及其委托诉讼代理人叶志军，被告辛树军及其委托诉讼代理人蒋守顺、冯天浪，被告陈庆军的委托诉讼代理人李焱到庭参加诉讼；被告孟永红、林其状经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋家乔向本院提出诉讼请求：判决解除登记在被告孟永红名下的位于明光市韩山路370号1幢1701室房屋的查封。事实与理由：2013年9月1日，原告购买被告孟永红、林其状案涉房屋，被告孟永红、林其状收到原告购房款26万元后，将案涉房屋交付原告占有使用。2016年8月16日，原告与孟永红、林其状就案涉房屋签订书面《房屋买卖合同》。被告孟永红因向中国农业银行股份有限公司明光市支公司借款担保所需，用该房屋办理了抵押登记，设定的借款期限为2012年9月5日至2022年9月5日，暂不能办理案涉房产的过户手续。原告经了解得知：因被告辛树军、陈庆军申请强制执行被告孟永红、林其状，案涉房屋被明光市人民法院查封，原告遂于2018年10月17日提出书面异议。2018年11月13日，明光市人民法院向原告送达（2018）皖1182执异9号执行裁定书，该裁定书认定原告权利不能够排除执行，驳回了原告的异议请求。故依法诉讼，请求支持原告诉讼请求。 辛树军辩称：1.原告所称的孟永红已将案涉房屋卖给原告，并将案涉房屋交付原告，是虚假的。收条载明购房款36万元，没有提供有效的付款凭证；2.收条与房屋的买卖合同约定不一致；3.案涉房屋一直是由孟永红偿还贷款；4、案涉房屋登记在孟永红名下，原告诉请的相关情况不符合最高院关于办理异议案件规定的情形，因此请求驳回原告的诉请。 被告陈庆军辩称：本案原告未能满足排除执行的条件，其诉讼请求不能成立，请求驳回原告诉请。 被告孟永红、林其状既未参加诉讼也未提交书面答辩。 蒋家乔为证明其诉讼主张，向本院提举了如下证据： (1)2018年10月30日明光市人民法院（2018）皖1182执异9号执行裁定书一份。证明：原告关于案涉房屋的执行异议被驳回，原告不服该裁定，提出执行异议之诉。辛树军、陈庆军质证认为，无异议。 (2)2011年12月20日孟永红与明光市明一地产开发有限公司签订的商品房买卖合同。证明：2011年11月20日，被告孟永红购买明一地产开发有限公司案涉房屋。辛树军、陈庆军质证认为，无异议。 (3)2013年9月1日孟永红、林其状出具给蒋家乔的收条一份、2013年11月12日、2013年11月22日电汇凭证各一份、明光市互利农资经营部出具的情况说明一份。证明：2013年9月1日，原告购买被告孟永红、林其状案涉房屋，价款36万元，截止2017年3月20日，房款全部付清，其中电汇20万元，现金支付6万元，另外10万元是用孟永红欠原告父亲蒋守顺的借款利息抵付。辛树军质证认为，电汇20万元与本案不具有关联性；对收条真实性不认可；原告所出示的买卖合同载明购房款是36万元，低于孟永红购买案涉房屋时的价格，不符合常理。陈庆军认为，收条出具日期是2013年9月1日，而二份电汇转账凭证日期分别是2013年11月12日、2013年11月22日，孟永红在没有收到电汇的20万元房屋转让款时就出具收条给原告不符合常理，该证据不能证明原告向孟永红支付了20万元购房款。 (4)租房证明二份、租房合同一份。证明：案涉房屋原告占有后出租给他人。辛树军、陈庆军质证认为，证人没有出庭作证，证人的身份信息不明，真实性不认可，该证据不足以证明原告实际占有案涉房屋。 (5)物业公司证明。证明：案涉房屋2013-2017年物业费是原告支付的。辛树军、陈庆军质证认为，该证据形式不合法；原告没有提供缴费票据，被告不认可物业费是原告支付的，即便是原告支付的，物业费的缴纳也可以是承租人缴纳。 (6)2014年5月16日管道燃气供气合同。证明：案涉房屋的管道燃气供用气合同的签订是原告办理的。辛树军、陈庆军质证认为，原告作为代办人在该合同上签名，可能是孟永红委托其办理的，也有可能是原告租赁房屋时办理的。 (7)2016年8月16日蒋家乔与孟永红签订的房屋买卖合同。证明：2016年8月16日原告和被告孟永红、林其状补签房屋买卖合同。辛树军、陈庆军质证认为，真实性不认可，该房屋买卖合同与孟永红收取房屋转让款的收据出具时间相差三年，且该房屋买卖合同与原告的相关陈述内容也不一致，违背常理。 (8)2018年10月26日执行局工作人员与孟永红的谈话笔录。证明：孟永红在谈话中陈述说案涉房屋购房款，原告已全部交齐，原告与孟永红、林其状签订了书面购房合同，案涉房屋已交付给原告，因该房屋按揭贷款因被告孟永红、林其状没有交齐，房产证仍抵押在银行，所以没有办理产权过户手续。辛树军、陈庆军质证认为，该谈话内容中孟永红说其从原告父亲处借有百十万元这一内容我们认可，其他内容均不认可，由于孟永红与原告父亲存在大额民间借贷，本案房屋买卖合同有可能是孟永红为借款向原告父亲提供的一种保证。 辛树军、陈庆军未向本院提举证据。 本院经审理认定事实如下：本院在审理辛树军与孟永红民间借贷纠纷、陈庆军与孟永红、林其状民间借贷纠纷中，分别于2017年3月28日、2018年7月26日作出（2017）皖1182民初1432号、（2018）皖1182民初3099号民事裁定书，查封了登记在孟永红名下、位于明光市韩山路******（即案外人诉称的书香苑第******）房产一套。2013年9月1日，孟永红、林其状向蒋家乔出具收条一份。收条载明：“今收到蒋家乔购买书香苑1幢2单元1701，建筑面积114.897平方米，房款贰拾陆万元整。（注总房款叁拾陆万元，还欠人民币壹拾万元）孟永红、林其状2013年9月1日”。2017年3月20日，孟永红在该收条上注明：“收到蒋家乔房款十万元整，以上房款全部付清。孟永红2017.3.20”。2016年8月16日，蒋家乔与孟永红、林其状签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：“孟永红、林其状将位于书香苑第一栋2单元1701室房产以36万元的价格卖给蒋家乔，蒋家乔先付26万元，孟永红、林其状房屋实际由贷款购买，孟永红、林其状房贷尚剩10万元由蒋家乔按月偿还；如蒋家乔急需房产证时，蒋家乔一次性付清剩余房款，孟永红、林其状必须及时协办，提供方便，不得推诿；办理房产证手续所产生的有关税费由蒋家乔承担”。原告及其委托诉讼代理人蒋守顺自认案涉房屋36万元购房款支付情况是：孟永红、林其状向蒋家乔出具的收取购房款的收条日期是2013年9月1日，当时并未付款。①2013年11月12日以案外人刘洁名义向孟永红电汇8万元、2013年11月22日以案外人刘洁名义向孟永红电汇12万元。原告称刘洁系与其父亲合伙经营明光市互利农资经营部的会计。②2013年11月30日左右原告向孟永红支付现金6万元。③2017年3月20日原告以孟永红、林其状欠其父亲蒋守顺的借款利息抵付房款10万元，合计支付36万元。案涉房屋至今没有办理过户登记，仍登记在被告孟永红名下。原告诉称案涉房屋的银行按揭贷款没有还齐，房屋抵押在银行，导致房屋不能过户。原告诉称自2013年9月1日，孟永红就将案涉房屋交付给其，其本人没有搬入居住，案涉房屋一直由其出租给他人。 另查明：2013年5月16日，被执行人孟永红与中国农业银行股份有限公司明光市支行签订合同号为34020120110054382号一手房《中国农业银行个人购房担保合同》，约定预抵押备案房产名称为明光市韩山路370号“书香苑”1幢2单元1701室；2012年9月11日在明光市房地产交易中心办理了预购商品房抵押登记备案，设定借款期限为2012年9月5日至2022年9月5日。 再查明，案涉房屋被本院查封后，原告于2018年10月17日提出书面异议。2018年11月13日，明光市人民法院向原告送达（2018）皖1182执异9号执行裁定书，该裁定书认定原告权利不能够排除执行，驳回了原告的异议请求。原告遂提起本案诉讼，并提出上列诉讼请求。 上述事实有原告提供的明光市人民法院（2018）皖1182执异9号执行裁定书一份、孟永红的商品房买卖合同、孟永红、林其状出具给蒋家乔的收条一份、电汇凭证二份、蒋家乔与孟永红签订的房屋买卖合同一份、本院执行局工作人员与孟永红的谈话笔录，当事人陈述，庭审笔录等证据材料在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。四个要件需完全具备，缺一不可。至于蒋家乔主张的实体权利是否足以能够排除执行，应当根据上述规定进行判断。 （一）在本院查封案涉房屋之前蒋家乔是否已合法占有该不动产。案涉房产原告自认其一直没有搬入居住，案涉房屋一直由其出租给他人居住。原告为此向本院提举了承租人证明二份、房屋出租合同一份。本院认为，原告所举的“证明”系证人证言，证人应当依法出庭作证，接受质询。原告所称的承租人没有出庭作证，且无其他证据佐证，故其证人证言真实性难以确认。另自2013年9月1日以后物业费、电费、燃气费仍是以房屋所有权人孟永红名义缴纳，故原告关于本院查封案涉房屋之前其已合法占有案涉房屋的主张，本院不予支持。 （二）在本院查封案涉房屋之前蒋家乔是否已交付了全部购房款。原告诉称其于本院查封案涉房屋之前付清了全部购房款并为此提举了孟永红出具的收条一份、电汇凭证二份以资证明，房屋转让人孟永红在本院执行局谈话时也认可原告付清了全部购房款。本院认为，2013年11月12日，以案外人刘洁名义通过银行向孟永红支付8万元，2013年11月22日以案外人刘洁名义通过银行向孟永红支付12万元，两次汇款计20万元。本院认为，两次汇款时间晚于孟永红出具的收条时间，不符合常理；两次汇款系以案外人刘洁名义汇给孟永红，汇款用途注明为“还款”。汇款人刘洁未出庭作证，其身份难以确定，刘洁所汇的20万元的款项用途不明，并未注明系案涉房屋购房款。该20万元与本案是否有关联性，被告辛树军、陈庆军的质疑是合理的，原告应当进一步举证证明该20万元银行汇款与本案具有关联性，但原告未能进一步举证证实，依法应承担举证不能的法律后果；蒋家乔与孟永红、林其状在2016年8月16日房屋买卖合同中约定，孟永红、林其状尚欠银行10万元房贷由蒋家乔按月偿还，但蒋家乔没有按照约定向银行按月偿还。综上，前述20万元汇款难以认定系原告向孟永红支付的案涉房屋的购房款。即使原告诉称其后向原告支付的6万元现金以及用孟永红欠原告父亲的借款利息抵付房款10万元属实，原告所支付的购房款也仅为16万元，占案涉房屋总价款36万元的44.4%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“已经支付全部价款”的条件。 （三）案涉房屋至今未办理过户登记是否系原告自身原因所致。经查：蒋家乔与被执行人孟永红、林其状签订的《房屋买卖合同》约定：“…如蒋家乔急需房产证时，蒋家乔一次性付清剩余房款，孟永红、林其状必须及时协办，提供方便，不得推诿；办理房产证手续所产生的有关税费由蒋家乔承担”。本院认为，原告知道案涉房屋银行揭贷款未清偿情况下，可以通过一次性付清剩余房款，在解除案涉房屋抵押后是能够办理过户登记的，故案涉房屋银行按揭贷款未还清不能成为不办理过户登记的原因；按照约定，如果原告要求办理案涉房屋过户登记，孟永红必须及时协办，提供方便，不得推诿，故本案不存在房屋转让人孟永红不配合原因存在；案涉房屋被本院查封前仍未办理过户登记，可以认定系原告怠于办理的自身原因所致。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因蒋家乔未办理案涉房屋所有权变更登记，未取得该房产的所有权。即使其与孟永红、林其状于案涉房屋查封之前签订的《房屋买卖合同》合法有效，其享有的民事权益仍满足不了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的四个条件，故本院对原告的诉讼请求不予支持。被告孟永红、林其状经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，其行为可视为放弃抗辩权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告蒋家乔的诉讼请求。 案件受理费6700元由原告蒋家乔负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  万德央 人民陪审员  左永萍 人民陪审员  朱红丽 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  杨 丽 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。