广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1228民初891号 原告(反诉被告)：莫桂程，女，壮族，1991年2月17日出生，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：黄贵浦，广西弘景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李兆烽，广西弘景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞梧桐，广西弘景律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：广西石龙房地产开发有限公司都安分公司，住所地广西壮族自治区都安瑶族自治县安阳镇新兴街12号，组织机构代码：09698148-X。 法定代表人：姚倩，总经理。 被告（反诉原告）：广西石龙房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区隆林县龙山街36号，组织机构代码：682132210。 法定代表人：黄荣芳，总经理。 两被告委托诉讼代理人：黄健，广西辉彪律师事务所律师。 原告(反诉被告)莫桂程诉被告（反诉原告）广西石龙房地产开发有限公司（以下简称石龙公司）、广西石龙房地产开发有限公司都安分公司（以下简称都安分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人黄贵浦、李兆烽、庞梧桐，被告（反诉原告）石龙公司、都安分公司的委托诉讼代理人黄健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告都安分公司支付自2016年12月31日至2018年6月6日期间的违约金合计22780.30元（最后的违约金一直计算至竣工验收合格为止);2、判令被告都安分公司重新对销售给原告的房屋进行实际面积测量（即计算房屋实际套内面积和实际公摊面积，原、被告及测绘公司三方同时到场进行）；3、判令被告都安分公司立即交付商品房竣工验收备案表；4、判令被告都安分公司立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；5、判令被告都安分公司退回已经收取的装修垃圾清运费、电梯维保费、预交公共水电分摊、夹板与防火门的差价、装修期间电梯使用维护费、住宅专用发电机油费等费用合计760元；6、判令被告石龙公司对被告都安分公司的上述债务及义务承担连带责任；7、本案全部诉讼费及保全费由被告承担。事实与理由：2015年7月31日，原告购买被告都安分公司位于都安县“石龙.安之都”商品房一套，合同约定被告应于2016年12月31日前交付商品房。因被告都安分公司自身原因，房屋延期至2018年2月10日交付，但是房屋未达到法律规定的交付条件。原告认为，被告都安分公司的行为属于违约，根据双方签订的合同约定，被告都安分公司应支付违约期间的违约金给原告。截止起诉之日，被告都安分公司未能根据法律规定提供商品房竣工验收备案表、未交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国合同法》279条、《城市房地产开发经营管理条例》17条、《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案管理办法》第4条、第6条规定，建设工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时应出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应为《建设工程竣工验收备案表》，这是法律强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是无效的非法行为，都要对业主承担法律责任。被告都安分公司超出合同约定之外，以“装修垃圾清运费、电梯维保费、预交公共水电分摊、夹板与防火门的差价、装修期间电梯使用维护费、住宅专用发电机油费”等名义非法收取原告760元人民币费用亦应退还，原告认为被告都安分公司收取该项费用的行为没有法律依据。被告都安分公司作为被告石龙公司的分公司，应对上述债务及义务承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特依法提出如上诉请，请依法支持原告的诉讼请求。 原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有： 1、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份，证明双方存在商品房买卖合同关系； 2、《税收缴款书》复印件一份，证明原告已支付房款的事实； 3、都安瑶族自治县住房和城乡建设局下发的《整改通知书》《关于商品房移交及物业收费整改通知书》复印件各一份，证明被告存在违约的事实。 被告石龙公司、都安分公司辩称：1、被告在2017年9月8日取得房屋测绘报告，2018年2月8日取得建设工程竣工验收备案表和竣工验收报告，且完备了住宅质量保证书和住宅使用说明书。2018年2月10日，被告向原告发出交房通知书。虽然被告交房有所延期，但系因不可抗力导致。涉案房屋工程在施工过程中遭遇了恶劣天气、雨季加长、停电停水、中高考和县庆等包括政府指令在内的各种不可抗力因素导致的停工，其中：2015年1月28日至2017年4月22日因都安县水利电业有限公司施工和维修需要停电停工16天、2015年1月至2017年10月因都安县水利供水有限公司施工和维修需要停水停工34天、2015年至2017年因中高考、县庆、台风被指令停工44天、2015年4月至2017年8月因高温天气停工53天、2015年1月至2017年11月因雨天天气停工482天。同时，因政府就新建住宅供配电设施建设、维护、收费问题的政策变动，导致由于政府行为、政策变化引起的不能预见、不能避免、不能克服、时间跨度长达两年的客观情况，导致工程无法如期完成，不能归责于被告；2、关于面积差问题，原、被告签订的合同中明确约定以有资质的测绘公司出具的实测面积为依据多还少补；3、原告涉及物业管理收费的诉讼请求，被告认为与本案商品房预售合同纠纷不是同一范畴，应另案处理。 被告石龙公司、都安分公司当庭提出反诉请求：1、判令原告支付供配电设施建设维护费7599.11元；2、判令原告支付远传水表费用896.50元；3、判令原告支付拖欠的前期物业管理费839.10元；4、反诉费用由原告承担。事实与理由：1、2015年7月31日，反诉被告购买反诉原告位于都安县“石龙.安之都”商品房一套并签订了《商品房买卖合同》和《补充约定》。合同签订时，由于政府及相关部门就新建住宅供配电设施建设、维护、收费问题的政策变动及不确定性，反诉原告无法把供配电设施建设维护收费计入建设项目总投资，无法纳入成本、融入房价。反诉原告在与反诉被告签订《商品房买卖合同》时，明确告知反诉被告并与反诉原告签订了《补充约定》，明确约定该《商品房买卖合同》总房款不包含新建居住区供配电设施建设维护费用，反诉被告也以远远低于当时的市场价格获得该房屋。为保护全体业主的利益，反诉原告迅速启动该项目供配电设施的建设，先后垫资和投入3812483元用于小区供配电设施的建设，按建筑面积分摊每平方米为67.38元，反诉被告应该补交7599.11元给反诉原告，请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付此项费用；2、反诉原告按照《商品房买卖合同》要求，进行供水、排水配套设施建设，做到与城市公共供水、排水管网连接，但水表的费用应该由反诉被告承担。都安瑶族自治县水利供水有限公司硬性推广使用智能水表（远传水表）和远程智能抄表系统。智能水表（远传水表）单表费用600元，加上相关智能化配套材料平均每户投入296.50元，共计896.50元。这笔费用的支出超出原《商品房买卖合同》项下反诉原告的义务范围，亦属于《商品房买卖合同》履行过程中出现的情势变更，按照实际情况和公平合理原则，反诉被告应该向反诉原告支付这笔费用，请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付此项费用；3、2018年2月10日反诉原告通过电话、通告等形式通知反诉被告前来收房，反诉被告未及时收房或收房后未按合同约定缴纳前期物业管理费，从2018年2月10日起至2018年8月30日止，尚欠反诉原告物业管理费839.10元,请求人民法院判令反诉被告向反诉原告支付此项费用。综上，请求人民法院根据情势变更、依据事实和法律，按照公平合理原则，依法判决支持反诉原告的诉讼请求。 被告为其辩解及反诉主张在举证期限内向法庭提供的证据有： 1、《竣工验收备案表》复印件一份，证明被告于2018年2月6日具备商品房交付条件； 2、《建设工程竣工验收报告》复印件一份，证明被告于2018年2月6日具备商品房交付条件； 3、《房产测绘成果报告》复印件一份，证明被告具备商品房交付条件且各住户房屋面积具有客观依据； 4、《住宅质量保证书》复印件一份，证明被告具备商品房交付条件； 5、《住宅使用说明书》复印件一份，证明被告具备商品房交付条件； 6、《停电通知书》《停电通告》复印件一份，证明由于不可抗力，造成被告逾期交房； 7、《停工通知、通告》复印件一份，证明由于不可抗力，造成被告逾期交房； 8、《停水时间统计表》复印件一份，证明由于不可抗力，造成被告逾期交房； 9、《2015-2017年高温天气统计表》复印件一份，证明由于不可抗力，造成被告逾期交房； 10、《晴雨表》复印件一份，证明由于不可抗力，造成被告逾期交房； 11、《工程延期申请审批表》复印件一份，证明由于不可抗力，造成被告逾期交房； 12、《广西壮族自治区人民政府令108号》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 13、《桂价格（2015）43号》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 14、《桂价格（2015）95号》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 15、《紧急请示》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 16、《请示》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 17、《桂价格（2017）12号》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 18、《桂水电司营（2017）21号》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 19、《关于石龙安之都延期交房的说明》复印件一份，证明因政策变化导致被告交房延期； 20、《建议函、遇到问题的请示》复印件各一份，证明在项目的建设维护中有关政策在不停的变化，造成主体无法落实，政策变化是不可抗力之一。 本院依职权向都安瑶族自治县水利电业有限公司调取《询问笔录》一份、被告都安分公司向都安瑶族自治县水利电业有限公司申请用电的报装材料及《高压供用电合同》复印件各一份。该组证据反映：1、2015年3月1日广西壮族自治区人民政府发布的《广西新建住宅供配电设施建设维护管理办法（广西壮族自治区人民政府令第108号）》开始施行（以下简称第108号文），规定了新建住宅区供配电设施建设维护由供电企业收费，统一规划、设计、建设、管理维护。但在这期间，本县所有房地产公司没有任何一个楼盘按108号文规定的新居配政策去施行；2、2017年3月10日第108号文废止，并规定新建住宅区供配电设施建设维护费实行市场调节价，由供需双方协商议定。2017年3月22日被告石龙公司都安分公司向供电部门提交涉案房屋供配电工程用电申请的设计图纸、施工方案等材料时，新居配政策已取消，被告石龙公司都安分公司实际还是按第108号文未出台前的规定自行进行供配电工程的设计、施工、建设，供电公司只审核设计单位、施工单位是否具备相应资质及设计图纸是否符合广西居住区供配电设施建设规范的要求。2018年2月6日被告都安分公司与供电部门签订高压供用电合同，涉案房屋供电纳入城市供电网络并正式供电。 本案在庭审过程中，经本院释明后，原告当庭撤回第3、4、5项诉讼请求，并不再要求进行实际面积测量，符合法律规定，本院予以支持。被告石龙公司、都安分公司提出的第1、2项反诉请求，经合议庭核实后，认为被告石龙公司、都安分公司的反诉请求，不应当在本案中一并审理，故依法当庭驳回被告的反诉，并向被告释明可另行提起诉讼，本院不再另行制作驳回反诉裁定书。同时，被告石龙公司、都安分公司当庭自愿撤回第3项反诉请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 1、对原告证据的认定。 原告提交的证据3，被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为不能证明被告逾期交房。本院认为，被告对原告提交证据3的真实性、合法性无异议，本院予以认定。该证据与本案具有关联性，对该证据的关联性，本院予以认定，但该证据确实不能单独证明被告是否存在违约事实，故被告对该证据的证明内容有异议，本院予以认定。 %1、对被告证据的认定。 1、被告提交的证据1、2，原告对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容有异议，认为不能证明被告达到交房条件。本院认为，原告提交的证据1、2，来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以认定； 2、被告提供的证据3，原告对真实性、合法性、关联性有异议，认为被告不能提供测绘公司的资质，原告不认可。本院认为，原告提供的证据3，系具有资质的测绘公司出具的测绘报告，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的参考； 3、被告提供的证据4、5，原告对真实性、合法性无异议，但认为被告未能在约定的时间内交付给原告。本院认为，原告提供的证据4、5，来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以认定； 4、被告提供的证据6、7、8、9、10、11，对停电、停水通知，原告认为，无原件核对的部分其真实性不予认可，有原件核对的部分其真实性以予认可，但对证明内容有异议，认为双方合同中没有约定停电、停水可以作为逾期交付的理由；对政府停工通知、中、高考及台风停工通知，原告不予认可，认为被告未能提供原件核对，就算是相关部门直接发布的通知，也不能作为被告逾期交房的理由，合同中也没有此项规定，且不能证明其施工场地是在中、高考及台风禁止的范围内；对高温天气情况、晴雨表，有盖章的部分原告无异议，但认为高温天气不是逾期交付的理由，且不能证明高温天气达到不能施工的程度。晴雨表是被告单方面制作的，不是被告逾期交付的理由，建设单位应当预见到晴雨天；对工程延期申请审批表，原告不予认可，认为该证据是被告伪造的，庭前提交的复印件是没有盖章的，当庭提供的原件又有盖章。本院认为，被告提交的停电、停水通知能证明因停电时间在6时至19时时间段内超6小时以上足以阻碍商品房施工进程的停电天数为16天，即2015年1月11日、1月13日、1月14日、5月16日、5月23日、7月10日、7月11日、7月12日、7月13日、2016年1月9日、1月29日、10月6日、10月7日、2017年1月13日、1月14日、4月22日，该停电、停水通知确系供电、供水部门的通知，且停电、停水情况确系被告不可预见亦不可克服，应认定为因不可抗力导致，故对被告提供的停电、停水通知等证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。因停水导致的停工天数与停电天数重叠，本院不予另计；被告提交的政府停工通知、中高考及台风停工通知，因县庆导致的停工天数为20天，即2015年12月1日-20日，该情况系政府行为导致的停工，具有不确定性，应认定为因不可抗力导致。因台风导致的停工天数为3天，即2016年8月2日-4日，该情况确系被告不可预见亦不可克服，应认定为因不可抗力导致。故对被告提供的因县庆及台风而停工通知等证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，因中、高考每年时间确定，该情况导致的停工天数，不能认定为因不可抗力导致。故对被告提供的因中、高考而停工通知等证据的关联性，本院不予以认定；被告提供的高温天气情况、晴雨表，本院对原告无异议的部分高温天气情况、晴雨表的真实性、合法性、予以认定，但雨天、高温天气，作为房地产开发商是能够预见并预算在工期内，且其在尚未与业主签订商品房预售合同时已将雨天、高温天气考虑在工期内，而合同中双方未约定扣除雨天、高温天气顺延交房时间，故对被告提供的高温天气情况、晴雨表等证据的关联性，本院不予认定。 5、被告提交的证据12、13、14、15、16、17、18、19、20，原告对政府文件的真实性无异议，但认为不是被告逾期交房的理由，合同中明确约定交付房屋时供电纳入城市网络供电，该情况是被告可预知的。政府供配电政策变化并不能影响工程的施工进度，被告不能以此作为逾期交房的免责事由。本院认为，被告提交的该组证据，只能说明涉案房屋在施工期间存在政府供配电政策调整的情况，但双方签订的合同中未明确约定政府政策变动属不可抗力，而被告又未能提供充分的证据证明因政府政策变动导致工程延期的具体停工情况及停工天数，对该组证据的证明内容，本院不予认定。 三、对本院依职权调取证据的认定。原告对该组证据无异议；被告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为该组证据恰好说明涉案房屋在施工过程中新居配政策出台，导致涉案房屋的供配电工程无法施工建设，至2017年3月新居配政策取消后，被告才可以按新居配政策未出台前的规定进行供配电工程的设计、施工、建设，由此导致工期延期天数应予扣除。本院认为，本院依职权调取的证据，能够反映涉案房屋主体工程在施工过程中新居配政策出台，2017年3月10日新居配政策取消，至2017年3月22日被告都安分公司向供电公司提交用电申请并开始进行涉案房屋供配电工程的施工建设时，被告都安分公司实际还是按新居配政策未出台前的规定进行供配电工程的设计、施工、建设。故被告对该证据提出的异议主张，本院不予认可，对该组证据的三性，本院予以认定。 综合双方诉辩及证据认证，本院确认以下法律事实：2015年7月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），购买被告开发的位于都安县新区石龙安之都1号塔楼1单元1-1-1808号房屋，房屋总价款为327763元。合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；(2)逾期超过30日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”合同签订后，原告共计支付了购房款327763元。2017年9月8日，被告取得《房屋测绘报告》。2018年2月8日，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》。2018年2月10日，被告向原告发出交房通知。原告收到交房通知后认为房屋未达到法律规定的交付条件而未办理房屋交付手续。2017年7月21日，都安县住建局向被告下发整改通知书。 另查明，自2015年7月31日合同签订之日起至2016年12月31日合同约定交房之日止，被告因停水、停电停工4天；因县庆导致停工20天；因台风导致停工3天，共计27天。 本案争议的焦点：原告要求的逾期交房违约金是否有事实和法律依据。 本院认为，依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；(2)逾期超过30日（该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。”2017年9月8日，被告取得《房屋测绘报告》。2018年2月8日，涉案商品房经勘察、设计、施工、监理、建设五方单位验收合格，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，并完备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，说明被告的房屋已符合合同约定的交付条件。原、被告双方对房屋交付条件在合同中有明确约定的，房屋交付条件应按双方的约定来确认。2018年2月10日，被告将符合交付条件的房屋向原告发放交房通知，原告以房屋未达到法律规定的交付条件为由拒绝受领，视为被告已完成交付。按照原、被告双方签订的合同约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋。被告于2018年2月10日通知原告收房，故被告的交房时间应认定为2018年2月10日。被告未能在合同约定的时间内交付房屋，已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。 被告辩称依合同约定可因不可抗力逾期交房，扣除雨天、高温天气、停水、停电、县庆、中高考、政策变化等不可抗力导致的停工天数，被告没有逾期交房。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”对于不可抗力的范围，国家有严格的规定，房产公司不能任意解释，扩大免责范围。雨天、高温天气，作为房地产开发商是能够预见并预算在工期内，且其在尚未与业主签订商品房预售合同时已将雨天、高温天气考虑在工期内，而本合同双方既未约定扣除雨天、高温天气顺延交房时间，被告又未能提供其在施工期间遭受的异常天气较施工前两年天气之恶劣、暴风骤雨、高温日晒持续时间长等相关证据，故被告以雨天、高温天气作为不可抗力进行抗辩，本院不予采纳。关于政策变动是否系被告逾期交房免责事由的问题，因原、被告签订的合同中未约定政府政策调整属不可抗力，且涉案房屋供配电工程在新居配政策出台后至取消时，并未实际进行供配电工程的设计、施工、建设，并不存在因新居配政策变动导致的供配电工程停工、改造、改建等问题，且被告未能提供其他有效的证据予以证实其主张，故被告关于扣除政府政策调整导致停工天数的主张，理据不足，本院不予采纳。因此，扣除因停水、停电、县庆、台风导致的停工天数27天，被告都安分公司逾期交房天数应为2017年1月1日起至2018年2月10日止共计406天-27天=379天。根据合同约定被告都安分公司应按日向原告支付全部房价款万分之壹的逾期交房违约金，即327763元×0.0001元/天×379天=12422.22元。被告都安分公司系被告石龙公司的隶属部门，被告都安分公司应承担的民事责任亦应由被告石龙公司承担。故原告要求被告石龙公司承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司于本判决生效之日起十五日内向原告莫桂程支付逾期交房违约金12422.22元； %1、被告广西石龙房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任； %1、驳回原告莫桂程的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费388元，保全费56元，共计444元，由原告莫桂程负担202元，被告广西石龙房地产开发有限公司都安分公司、被告广西石龙房地产开发有限公司负担242元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  蓝 江 审 判 员  杨 怡 人民陪审员  韦昌堂 二〇一八年十二月十三日 法官 助理  唐青龙 书 记 员  莫金煌