江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初19211号 原告：李玉文，女，1966年3月4日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：沃兵，沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。 被告：于在水，男，1972年6月25日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：李益民，沭阳县城南法律服务所法律工作者。 被告：于在洲，男，1968年10月6日出生，沭阳县人，住沭阳县。 第三人：胡朝军，男，1977年12月25日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：胡道明，男，1953年7月14日出生，沭阳县人，住沭阳县。 原告李玉文诉被告于在水、于在洲、第三人胡朝军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后，依法由审判员张思源独任审判，于2018年2月2日公开开庭审理，后因案情需要依法组成合议庭，于2018年6月5日公开开庭审理，原告李玉文及其委托代理人沃兵、被告于在水的委托代理人李益民到庭参加两次庭审，被告于在水、于在洲到庭参加第一次庭审，第三人胡朝军的委托代理人胡道明到庭参加第二次庭审，被告于在洲经本院合法传唤未到庭参加第二次庭审，第三人胡朝军经本院合法传唤未到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告李玉文向本院提出诉讼请求：要求二被告给付购房款184000元及利息（自起诉之日起按年利率24%计算至实际给付之日止）。事实与理由：原告的丈夫孟某1（因病去世）于2013年6月26日与被告签订房屋转让协议书，将位于解某小学的“2158”工程厂房转让给被告，约定总价款为700000元，办理房产证后付清全款。现该房屋已于2016年10月办理了房产证（以第三人胡朝军名义办理）。2016年4月22日，双方进行结算后，被告于在水欠原告款290000元。后被告于在水替原告归还孟某1欠案外人仲某的54000元钢筋款、给付案外人胡道明10000元现金用于办理相关权证（原告对此予以认可）、给付原告现金4000元、替原告还他人欠款28000元，被告于在洲给付原告现金10000元，目前二被告尚欠原告购房款184000元未付。 被告于在水辩称：1、孟某1与被告于在水签订买卖协议是事实，于在水是以被告于在洲的名义签订的，购房款是于在水向原告方支付的，于在洲对此并不知情，签字的时候也不在场。2、于在洲的10000元还款是我让他代为给付的，我给付原告4000元，替原告给付胡道明10000元，替原告偿还他人28000元，替孟某1清偿欠仲某的钢筋款54700元。另外，孟某1还欠我本人钢筋款54000元，也应当扣除，我目前尚欠原告129300元。3、根据协议，孟某1应在2014年春节前将土地证办好，但直至2016年原告方才办理好不动产权证，且并未按照双方的协议进行办理，土地使用权面积缩减了一半。同时，该不动产权没有登记在于在水与胡朝军两人名下，被告于在水不应当支付未付房款。 被告于在洲辩称：本案与我无关，我是从于在水处购买房屋，价款为175000元，并且已经支付给了被告于在水。 第三人胡朝军述称：涉案厂房建设时未取得土地使用权，也无相关审批手续，只有建设部门所发的一份红线图，规划面积为8.24亩。直到2016年3月11日，才以第三人的名义取得4.12亩的建设用地使用权。 本院经审理查明如下事实：2012年，原告李玉文的丈夫孟某1（已去世）在沭阳县原解某小学旧址建设标准化厂房一幢，该厂房东西长56米，南北宽18米。在厂房建设至三层框架结构时，孟某1将涉案厂房出售给案外人胡道明及被告于在水。2013年6月26日，被告于在水以被告于在洲名义与孟某1与签订协议一份，载明：“协议甲方：孟某1乙方：于在洲为了更好搞活经济，经双方友好协商，现有甲方将位于沭阳县解某小学地段上的“2158”工程建设的厂房总长56米，（西头长28米，宽18米范围内）一并转让给于在洲（乙方）总价70万元，乙方先期付款30万元后，甲方办理好土地证相关手续后乙方春节前付清余款，如甲方房产证暂时无法办理，甲方押10万元给乙方（房产证什么时候办好，什么时候乙方付清此款）。违约按百分之三银行收取甲方：孟某1乙方：于在洲2013年6月26日”。该协议上的于在洲签名均为被告于在水所签。 2014年4月10日，被告于在水以被告于在洲名义与第三人胡朝军共同签订协议一份，约定：“原解某小学2158厂房由甲乙双方共同建设，东边四间总长28米为胡朝军所有，西边四间总长28米为于在洲所有，现该宗土地证由甲乙双方共同出资，办在甲方（胡朝军）名下，为两家共用一证。双方均无意见特此协议甲方签字：胡朝军乙方签字：于在洲见证方：赵正洲2014.4.10”。该份协议上的于在洲签名系于在水书写。 2015年5月25日，第三人胡朝军参加沭阳县国土资源局的土地挂牌交易，以270000元价格取得沭阳县解某2015BG51地块的国有土地使用权，宗地面积为2748平方米（4.12亩），土地用途为工业。 2016年2月22日，第三人胡朝军取得涉案厂房的建设用地规划许可证（附建筑红线图）。2016年4月6日，第三人胡朝军取得涉案厂房的建设工程规划许可证（建筑面积4103平方米，并附建筑红线图）、建设工程施工许可证。2016年9月27日，第三人胡朝军及其妻子曹某取得涉案整幢厂房的不动产权证书。 2016年4月22日，被告于在水再次与胡朝军签订补充协议一份，约定共用一土地证，协议载明：“补充协议关于解某小学2158厂房问题，先由孟某1建设，后转让给胡朝军、于在洲两家，现胡朝军、于在洲经双方达成协议如下：1、解某小学2158厂房土地权属，以镇村合同为基础，具体胡朝军、于在洲两家南北界址以伸缩缝为准，伸缩缝向东归胡朝军，伸缩缝向西归于在洲。2、该厂房土地证由胡朝军、于在洲两家共同所有，如有其它费用，由两家共同出资。3、如土地权属发生变更，由双方共同承担。4、本协议自签订之日起生效。胡道明代签胡朝军于在水代签于在洲2016.4.22”。 2016年4月22日，原告李玉文与被告于在水对未付房款进行结算，并签订协议一份，载明：“协议关于解某小学2158厂房债务问题，于在水、李玉文双方达成如下协议：1、于在水购买该厂房七十万元整，已付四十一万元，（以孟某1所写收条为准），尚欠二十九万元整，自2016年4月22日起一个月内付清。2、仲某的钢筋款由于在水负责给仲某，后与李玉文冲账。3、庄某借给孟某1的借款，在庄某、于在水双方协商同意的情况下，由于在水扣除五万元整，以庄某冲2158欠条为准。4、本协议自签订之日起生效。于在水李玉文2016.4.22号”。 另查明，孟某1与李玉文于1989年9月3日登记结婚，孟某1于2014年2月12日死亡,孟某1的母亲先于孟某1去世，孟某1的近亲属为：孟令中（孟某1的父亲）、李玉文、孟阳（孟某1长女）、李某（孟某1次女）、孟某2（孟某1儿子）。孟某1的上述近亲属均表示，同意由李玉文一人来主张本案的相关权利。 又查明，被告于在水现持有孟某1书写的欠条一张，载明：“今欠到解某工地钢筋款伍万肆仟元整孟某12013.8.4”。 还查明，2016年9月29日，原告李玉文（甲方）与第三人胡朝军（乙方）、被告于在洲（丙方）签订《补充协议》一份，协议载明：“一、关于孟某1所建设的2158三层框架，原解某小学院内，以建设局红线图、镇政府合同和解某村合同为准的2158厂房和土地（8.24亩），伸缩缝以东一并转卖给胡朝军，价格为70万元，伸缩缝以西一并转卖给于在洲，价格也是70万元。二、伸缩缝以东房屋面积为2080平方，土地南口宽28米，北口宽62.68米，西口长80米，东口中间长79米，东口边长62.68米。三、伸缩缝以西房屋面积为2080平方，土地南口宽28米，北口宽37.09米，西口长80.8米，北口长80米。四、该厂房土地证和房产证均办在胡朝军名下，属胡朝军和于在洲共同所有，如有其它费用有两户共同出资办理。五、如土地权发生变更，双方共同承担责任和费用。六、本协议自签字之日起生效。甲方（证明人）：李玉文乙方：胡朝军丙方：于在洲2016年9月29日。”被告于在水称该协议并非其本人签字，对此不予认可。 本案的争议焦点为：1、二被告应否向原告支付未付购房款；2、未付购房款的数额是多少。 对于该争议焦点1，本院认为，2013年6月26日买卖协议上的于在洲签名系被告于在水代签，现于在洲对于在水的代签行为不予认可，原告亦未能提供其他证据证明孟某1与于在洲之间有买卖房屋的意思表示，故不宜认定被告于在洲系买卖合同的当事人。原告要求被告于在洲支付购房款无事实及法律依据，本院不予支持。孟某1与被告于在水在2013年6月26日所签订的房屋协议买卖协议合法有效，具有法律约束力。现付款条件已经成就，被告于在水应按约定支付购房款。 被告于在水辩称，孟某1未能在2014年春节前为其办理土地使用权证，本院认为，其与孟某1于2013年6月26日所签订的协议上约定：“甲方办理好土地证相关手续后乙方春节前付清余款，如甲方房产证暂时无法办理，甲方押10万元给乙方（房产证什么时候办好，什么时候乙方付清此款）”，可以看出该内容只是对购买方付款期限的约定，而非约定具体的办理权证期限。故对被告于在水该项抗辩，本院不予采纳。 被告于在水辩称其所取得建设用地使用权面积与约定相比缩减一半，本院认为，首先，被告于在水未能举证其与孟某1对转让的土地使用权面积进行约定；其次，被告于在水在2014年4月10日与第三人胡朝军签订协议约定共同办理土地使用权证，在第三人胡朝军于2016年1月27日以270000元价格取得沭阳县解某2015BG51地块的4.12亩国有土地使用权后，被告于在水又在2016年4月22日再次与胡朝军签订补充协议，而同日（2016年4月22日）又与原告李玉文进行结算，承诺一定期限内付清房款，从被告于在水的上述行为也可以看出，其对土地使用权证的办理情况是清楚的，其对实际取得的土地使用权面积并未提出异议。现被告于在水以上述理由拒付房款，无事实及法律依据，本院不予采纳。 被告于在水辩称涉案厂房未能登记在其本人名下，本院认为，首先，孟某1在将涉案厂房的分别出售给被告于在水及案外人胡道明时，并未与被告于在水约定不动产权在哪一方或两方的名下；其次，从2014年4月10日的协议以及2016年4月22日（第三人胡朝军已经实际取得土地使用权之后）的补充协议看，被告于在水对将土地使用权证办理在第三人胡朝军名下是同意和知情的，由此导致了不动产权难以登记在其本人名下的风险，该风险不可归咎于孟某1或者原告李玉文，应由被告于在水本人承担。被告于在水以上述抗辩理由拒付房款，无事实及法律依据，本院不采纳。 对于争议焦点2，本院认为，被告于在水辩称孟某1除了欠案外人仲某54700元的钢筋款之外，还欠其本人钢筋款54000元，本院不予采纳，理由如下：首先，孟某1于2014年的2月12日死亡，被告于在水在2016年4月22日才与原告李玉文签订协议，该协议的目的是对未付购房款进行结算，而被告于在水在结算时并未提出孟某1另欠其本人钢筋款54000元的事宜；其次，被告于在水在庭审中陈述其在对孟某1是否向仲某出具钢筋款欠条不知情的情况下便清偿了债务，并且也未要求仲某出具收条，有悖于常理；最后，被告于在水对孟某1向其购买钢筋的相关事实也未能提供其他充分证据证实，该54000元欠据系孟某1向案外人仲某出具的事实具备高度盖然性。被告于在水尚欠原告购房款184000元（计算为：290000元-54000元-10000元-4000元-28000元-10000元）。原告主张按年利率24%计算利息，但协议书中所约定的逾期利率的标准为“百分之三银行收取”，属于约定不明，其所主张的利息可按年利率6%计算。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告于在水于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告李玉文款184000元及利息（自2017年11月22日起按年利率6%计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告李玉文的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3980元（原告李玉文已预交1983元），由被告于在水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3980元。 审 判 长  张思源 人民陪审员  胡东明 人民陪审员  仲长春 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  吴 双 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告未经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。