新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初3595号原告（反诉被告）：新乡盛联家居建材有限公司，住所地新乡市红旗区东干道与南干道新飞大道136号银基广场三楼。法定代表人：马东方，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋光辉，河南师大方正律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李茜茜，河南师大方正律师事务所律师（实习），一般代理。被告（反诉原告）：王生新，男，汉族，1973年8月19日出生，身份证住址辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：张玉庆，河南恒升律师事务所律师，特别授权。第三人：新乡盛联家具连锁企业有限公司，住所地新乡市红旗区东干道与南干道十字东北角。法定代表人：马义涛，该公司董事长。原告新乡盛联家居建材有限公司（以下简称家居建材公司）与被告王生新、第三人新乡盛联家具连锁企业有限公司（以下简称家具连锁公司）房屋租赁纠纷一案，新乡市中级人民法院于2018年5月28日以（2018）豫07民终1871号民事裁定将本案发回本院重审，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告家居建材公司的委托诉讼代理人宋光辉、李茜茜、被告王生新及其委托诉讼代理人张玉庆到庭参加了诉讼，第三人家具连锁公司经本院依法通知后没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席进行了审理，现已审理终结。原告家居建材公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间的租赁合同，返还原告租赁场地；2、依法判令被告向原告支付拖欠租金、管理服务费268252元、因面积误差而应当增收的租金及管理服务费11万元、违约金30000元；3、依法判令被告向原告支付为实现债权所支出的律师费用5000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月21日，原、被告双方依法签订租赁管理合同一份，约定被告在原告位于新乡市××大道与××大道十字富达购物广场“盛联国际家具城”经营“施力普”品牌家具，租金每月20元/平方米，管理服务费每月18元/平方米。合同签订后，原告依照合同约定向被告提供了场地和管理服务，并完全履行了合同约定的其他各项义务。但被告却在经营期间陆续开始拖欠租金和管理服务费，原告多次向被告催缴所欠费用，但被告总是予以推拖，故诉至法院。被告王生新在庭审中答辩称，1、被告没有拖欠原告租金，被告不存在违约行为，且原告在履行合同期间，其向被告提供的租赁物及其基础设施存在问题，并且疏于管理导致被告租用店铺期间，因雨水倒灌，屋顶漏水等原因，造成被告店铺及其经营的家具造成损失，因此因租赁物影响被告使用应当减少其租金；2、原被告履行租赁合同期间，被告依据商场惯例，每年春节减免8天租金，同时因2016年新乡市7.9暴雨造成被告无法正常经营，因此原告同意减免8、9、10期间，共计两个月零10天的租金；3、原告提到的租赁物面积误差与其合同记载的面积差距较大，且原告在诉讼中称其与被告存在租赁关系十年，但原告从未在此期间向被告提出面积误差，故其诉请因面积误差而要求被告支付11万元租金及管理费与事实不符。综上，原告诉请无事实与法律依据，请求法庭驳回其诉讼请求；4、原告起诉超过了诉讼时效。反诉原告王生新向本院提出诉讼请求：1、依法判令被反诉人赔偿反诉人商品、商铺装修费及广告制作费损失共计214990元；2、依法判令被反诉人停止对反诉人商铺的查封行为，立即返还扣留的反诉人商铺中的财物，为反诉人预留一定搬迁时间，并减免相应租金；3、反诉诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年反诉人租用被反诉人商铺期间，因2016年新乡市7.9特大暴雨后致使反诉人经营的商铺被水淹没，商铺中大量家具被水浸泡损坏，损失价值84590元。之后反诉人与被反诉人协商商铺修缮及赔偿事宜，一直未果。不得已反诉人自行对经营的商铺进行了全面装修，支付装修费117740元。反诉人重新装修后为更好经营投入广告制作费12660元。但今年9月份被反诉人突然以合同到期为由强行对反诉人经营的商铺予以私自查封，不允许反诉人再继续经营，因此给反诉人造成极大的经济损失。综上，被反诉人作为商铺出租人疏于对商场设施及场地管理维护，致使反诉人商铺及铺中家具受到损害，且事后被反诉人拒绝赔偿及履行维修义务。同时即便是双方租赁合同到期，不再续租，被反诉人作为出租人也应当为反诉人预留一定搬迁时间，而不能不经通知直接查封反诉人商铺。故反诉人为维护自身合法权益，提起反诉。庭审中反诉原告称第一项诉请损失共计214990元包含四项损失,即商品损坏损失费84590元、商铺装修费117740元、经营损失费108090元、广告制作费12660元，以上4项损失323080元，但是我方仅在214990元的金额范围内向反诉被告和反诉第三人主张权利，由反诉被告和反诉第三人承担连带赔偿责任。被反诉人家居建材公司答辩称，1、反诉请求第一项诉讼请求不明确，反诉原告当庭表述的各项损失的金额与诉请的金额相互矛盾。反诉被告认为，反诉原告的诉请应在其诉请总金额214990元的基础上，明确划分各项的金额。不应该笼统扩大各项金额，我们认为其诉讼请求不明确，无法进行审理，应当依法予以驳回2、关于商铺的查封和财务的返还，反诉被告封存店铺的行为是依据租赁管理合同第4条第3项以及合同的第5条第2款第16项，在反诉原告欠缴租金的情况下，作为出租方享有留置权，封存店铺的行为是我方行使的合同权利，同时也是有效的保证反诉原告遗留在现场财务的安全，关于财务的返还问题，我方认为不予返还，根据两条合同约定，我方依法享有留置权，并且在反诉原告钱交租金的情况下，我方有权变卖遗留商品冲抵租金，综上，我方认为反诉原告的第一项请求没有达到具体明确，第2项诉讼请求没有明确详细的清单，其他坚持原一审答辩意见。原一审中，其称，1、反诉请求的商品与商铺装修费、广告费等费用过高，并且其所主张的店铺装修赔偿事宜未经过被反诉人同意，未向被反诉人办理装修许可证；2、反诉人在欠交租金的情况下，被反诉人为保护自己的利益，依据合同第4条第3项，在反诉人逾期缴纳租金5日以上，被反诉人有权扣押、变卖、拍卖反诉人的商品，并且装修无偿归被反诉人所有，因此，查封店铺、扣押产品是被反诉人依据合同约定行使的权利，装修部分也应因为反诉人的违约无偿归被反诉人所有，其所主张的装修损失不应予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、对于原告（反诉被告）家居建材公司提交的证据。1、对于原告提交的案涉店铺面积实际测量平面图一张，被告对其不予认可。因该平面图为原告单方制作，其测量的结果并未得到被告确认，同时，自双方建立租赁关系以来，原、被告一直按照计租面积182平方米履行，原告从未对双方履行的计租面积提出异议，故本院对原告提交的该份证据的真实性及证明效力不予认可。2、对于原告提交的租金往来明细表，被告对其真实性有异议，认为不是根据原告原始的记账凭证得来，且该明细中记载的计租面积为208.29平方米，被告对该计租面积不认可。因该租金往来明细表系原告单方制作，且计租面积也与原、被告租赁合同载明的不一致，更与2008年8月29日第三人家具连锁公司与王生新签订的《租赁合同》中约定的租金金额不相符，故本院对原告提交的该份证据的真实性及证明效力不予认可。3、对于原告提交的2017年9月30日盘存表，被告不予认可，认为盘货表很多物品没有写，应以被告提交的清单为准。该盘存表虽然不能证明原告扣押被告物品的真实情况，但该盘存表系原告对自己扣押被告物品种类及数量的自认，在被告没有充分证据予以推翻的情况下，本院确认该盘存表的真实性。二、对于被告（反诉原告）王生新提供的证据。1、对于被告提交的三十三张照片，结合被告提交的录像和原告承认被告店铺漏水的事实，本院对其真实性予以确认。2、对于被告提交的2016年10月22日家具报损金额的照片，其上未有任何人的签字确认，本院暂不予认定。3、对于被告提交的装修报价单、证明、广告制作费收款凭单，原告对其真实性有异议。本院结合原告无异议的2016年9月5日的装修押金收据确认被告对涉案租赁商铺进行重新装修的事实，但对其装修的花费金额在现有证据下暂不予认定。4、对于被告提交的原告扣押被告的家具清单，原告称该清单是被告单方制作，对其真实性不予认可。因该清单系被告单方制作且原告不予认可，在被告未提交其他证据加以印证的情况下，本院对其真实性及证明效力不予确认。补充说明：本院于2018年11月6日组织原、被告双方对原告扣押被告的家具进行了现场清点。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年3月，王生新租赁“盛联国际家具城”的商场摊位用于经营奥帝品牌家具。2008年8月29日，第三人家具连锁公司（甲方）与王生新（乙方）签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将其铺位租赁给乙方使用，净面积约为182平方米，经营奥帝名床品牌家具；租赁期限自2008年9月1日起至2009年8月31日止；租金缴纳应按照“先付后用”的原则，合同签订时先缴纳当月的租金和50元/㎡的履约保证金。每月20号前交付下月租金；自2008年9月1日开始计算租金，租金标准为每月23元/㎡；租赁期内，乙方不得以任何理由缓缴或不缴合同约定的租金。双方并对相关权利义务、违约责任、合同生效等内容进行了约定。该租赁合同履行到期后，双方未再签订书面租赁合同，而是建立了事实上的不定期租赁关系。2016年8月31日，原告家居建材公司（甲方）与王生新（乙方）签订《租赁管理合同》一份，主要约定：甲方将摊位B-024租赁给乙方使用，计租面积为182平方米，经营施力普品牌家具；租赁期限自2016年9月1日起至2017年8月31日止；费用缴纳按照“先付后租”原则，合同签订时先行交纳一个月租金、管理费，此后每月20号之前交付次月租金、管理费；自2016年9月1日开始计算租金、管理费，租金标准20元/㎡/月、管理服务费用标准为18元/㎡/月（每月按三十天计算）；租赁期内，乙方不得以任何理由缓缴或不缴合同约定的租金、管理服务费及其他各项费用，由于甲方原因给乙方造成的损失双方另行协商处理，协商不成，乙方有权向法院另案起诉，但乙方不得以此为理由拒缴租金、管理服务费及其他各项费用；逾期交纳租金、管理服务费的，每逾期一天向甲方支付月租金、管理服务费5%的违约金，由此给甲方或第三方造成的一切损失均由乙方承担，逾期5日以上，则甲方有权扣押、变卖、拍卖乙方的商品（货品金额以实际处理结果为准），以充抵乙方应缴纳的费用，且装修无偿归甲方所有，甲方可将其装修拆除或将摊位另行租赁给其他商户；乙方欠缴甲方租金及其它费用5日以上（含5日）的，甲方有权终止合同，乙方向甲方支付违约金叁万元，乙方装修无偿归甲方所有；合同期间内，因乙方欠缴费用或因违约行为产生诉讼的，甲方为主张权利而支出的律师费由乙方承担。被告王生新自2016年10月开始至2017年7月共向原告家居建材公司交纳了（含冲抵租金）66429元。另查明，家居建材公司对其租户有春节优惠8天租金的政策。又查明，2016年7月9日，新乡遭受特大暴雨，盛联国际家具城受损，商场停业3个月，家居建材公司免收商户该期间的租金。王生新经营的商铺也受到雨水浸泡，家具部分受损。家居建材公司在起诉王生新后，于2017年9月30日左右将王生新租赁的商铺用广告布等围挡起来，使得该商铺实际处于盛联公司的控制之下。本院认为，2007年3月起被告王生新即租赁“盛联国际家具城”的商场摊位用于经营，2008年8月29日第三人家具连锁公司与王生新签订《租赁合同》，该租赁合同履行到期后，双方未再签订书面租赁合同，而是建立了事实上的不定期租赁关系。直到2016年8月31日原告家居建材公司与王生新签订《租赁管理合同》，该《租赁管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。（一）关于本诉。1、对于原告家居建材公司主张解除租赁合同的诉请，因双方签订的《租赁管理合同》已于2017年8月31日到期，双方也并未续签新的合同，租赁关系已经终止，解除双方之间的租赁合同已无必要，故对于该项诉请本院不予支持。对于家居建材公司要求返还租赁场地的诉请，因案涉商铺实际已经处于家居建材公司的控制之下，所以被告腾退商铺时家居建材公司理应配合解除围挡等措施。2、关于原告家居建材公司诉请的租金、管理服务费。根据已经生效的新乡市中级人民法院（2018）豫07民终2514号民事判决书查明的事实可知，2016年7月9日，新乡遭受特大暴雨，盛联国际家具城受损，商场停业3个月，家居建材公司免收商户该期间的租金，即自2016年7月9日起至2016年10月8日止。王生新租赁商场店铺的月租金和管理费用是6916元（38元×182㎡），自2016年9月1日至2017年8月31日，应交租金、管理服务费用是6916元×12=82992元，扣减春节优惠8天的金额6916÷30×8≈1844元，扣减免收期间的租金即自2016年9月1日起至2016年10月8日止共计38天的租金、管理服务费6916÷30×38≈8760元，扣减被告王生新自2016年10月开始至2017年7月共向原告家居建材公司交纳的租金、管理服务费66429元，故王生新应向原告支付的租金、管理服务费金额为5959元。对于家居建材公司主张的2016年9月1日以前王生新拖欠的商铺租金、管理服务费，因2008年8月29日与王生新签订《租赁合同》的是第三人家具连锁公司而非原告家居建材公司，王生新当庭又称2016年9月1日之前的商铺租赁费用其一直是向第三人交纳，经本院依法追加第三人家具连锁公司参加诉讼，第三人没有正当理由未到庭参加诉讼视为对自己权利的放弃；且针对此笔拖欠的租金、管理服务费基本事实的存在，原告家居建材公司亦未向本院提交有效证据加以证明，故本院对其此项诉请不予支持。3、对于家居建材公司主张的违约金、律师费。因本案被告王生新自2016年9月1日至2017年8月31日欠缴租金、管理服务费金额较少，在此情况下家居建材公司再主张违约金、律师费有违公平原则，故本院不予支持。4、对于王生新辩称的对于2016年8月31日签订租赁合同前的租金，原告起诉已超过一年诉讼时效，因双方租赁关系一直处于连续状态，王生新也在陆陆续续缴纳租赁费用，故原告的起诉不超过诉讼时效。（二）关于反诉。1、关于因2016年7月9日的特大暴雨事件，王生新经营的店铺遭受的损失。反诉原告提交的证据仅能证明受损事实的存在，并不能证明商品损坏损失的确切金额，经家居建材公司盖章的受损家具清单亦不能证明家具受损金额，且经反诉原告申请，本院委托司法技术部门对此项损失进行鉴定，本院技术部门回复称在商品大部分无实物的情况下无法确定是否受损，此项鉴定无依据，故无法受理；对于商铺装修费用，虽然反诉原告对涉案租赁商铺进行了重新装修，但对其装修的花费金额在现有证据下暂不能认定；对于广告制作费用，因系反诉原告王生新主动更换品牌而发生的宣传费用，与家具受损并不存在必然的联系，本院不予支持；对于经营损失费用，反诉原告提供的证据仅能证明2017年6、7、8月份其商铺的销售情况，不能证明2016年7.9特大暴雨后停业期间的经营损失。需要说明的是，在大雨过后，承租人王生新的店铺受损，在与家居建材公司协商无果且现场仍留存的情况下，其本应当针对自己的损失及时提起诉讼，行使自己的权利。而实际情况则是，直至大雨过后一年，家居建材公司起诉其要求支付租赁费用之后，被告才提起反诉主张损失，但是因客观情况已发生改变造成其举证的明显不足。故关于反诉此项请求，本院不予支持，被告可待补充其他证据后，另案主张。2、关于反诉原告的第二项诉请，对于减免相应租金的主张因在本诉中本院已经明确家居建材公司免收王生新3个月的租金，并与王生新应当向家居建材公司交纳的租金进行了冲抵，在此不再赘述；关于返还商铺财物的主张，本院予以支持，家居建材公司应当返还王生新的物品以本院于2018年11月6日组织原、被告双方对原告扣押被告家具物品进行的现场清点清单为准。综上，本院对家居建材公司的诉讼请求予以部分支持，对王生新的反诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条之规定，判决如下：一、王生新于本判决生效之日起五日内返还新乡盛联家居建材有限公司B-024摊位；二、王生新于本判决生效之日起五日内向新乡盛联家居建材有限公司支付租金、管理服务费5959元；三、驳回新乡盛联家居建材有限公司的其他诉讼请求；四、新乡盛联家居建材有限公司于本判决生效之日起五日内返还其所扣押的王生新的商铺物品（以本院于2018年11月6日组织原、被告双方对原告扣押被告家具物品进行的现场清点清单为准），并给予王生新预留五天的搬迁时间；五、驳回王生新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7049元，由王生新负担102元，由新乡盛联家居建材有限公司负担6947元；保全费2020元，由王生新负担29元，由新乡盛联家居建材有限公司负担1991元。反诉案件受理费2366元，由王生新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  裴梅玲审 判 员  闫 雪代理审判员  高 飞二〇一八年十二月十一日书 记 员  王俊楠新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）