四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1621民初4280号 原告：胡德明，男，1945年4月24日出生，汉族，户籍新疆维吾尔自治区哈密市，住所重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：胡廷荣，重庆巴岳律师事务所律师。 被告：广安旭辰房地产开发有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇奥帝鑫城B区A栋15号，统一社会信用代码91511621572772073W。 法定代表人：朱抿西，公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢周明，四川丘山律师事务所律师。 第三人：陈洪平，男，1984年6月26日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 第三人：唐国平，男，1964年11月16日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 第三人：唐某（蔡开伟之妻），女，1975年8月26日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：冯秀珍（蔡开伟之母），女，1943年7月20日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：蔡京（蔡开伟之长子），男，1999年8月25日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：蔡某（蔡开伟之次子），男，2009年7月24日出生，汉族，住四川省岳池县。 法定代理人：唐某（蔡开伟之妻），女，1975年8月26日出生，汉族，住四川省岳池县，系蔡某之母亲。 第三人陈洪平、唐国平、唐某、冯秀珍、蔡京、蔡某共同委托诉讼代理人：李成勇，四川丘山律师事务所律师。 第三人：吴光兰，女，1972年10月5日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：邓启碧，女，1963年2月10日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：王小华，女，1965年1月2日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：李春梅，女，1986年3月1日出生，住四川省南充市高坪区。 第三人：奉香平，男，1989年7月8日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：吴开华，男，1968年6月11日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 第三人：杨建群，女，1973年1月29日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：李高兵，男，1968年12月11日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：程孝惠，女，1965年10月7日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：朱素琼，女，1969年12月9日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：郭涛，男，1989年1月25日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：郭霜（郭涛之弟），男，1994年11月9日出生，住四川省岳池县。 第三人：胡金红，女，1971年4月3日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：吴天芬，女，1967年10月16日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人：张波，男，1986年11月2日出生，汉族，住四川省岳池县。 第三人吴光兰、邓启碧、王小华、李春梅、奉香平、吴开华、杨建群、李高兵、程孝惠、朱素琼、郭涛、郭霜、胡金红、吴天芬、张波的共同委托诉讼代理人：钟含星，四川丘山律师事务所律师。 原告胡德明与被告广安旭辰房地产开发有限公司（以下简称旭辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，诉讼中，陈洪平、唐国平、唐某、冯秀珍、蔡京、蔡某（以下简称陈洪平等6人），及吴光兰、邓启碧、王小华、李春梅、奉香平、吴开华、杨建群、李高兵、程孝惠、朱素琼、郭涛、郭霜、胡金红、吴天芬、张波（以下简称吴开华等14人）先后于2017年12月12日、2018年6月9日申请作为第三人参加诉讼，经本院审查依法准许，并依法通知他们为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡德明及其委托诉讼代理人胡廷荣、被告旭辰公司的委托诉讼代理人谢周明、第三人陈洪平等6人的委托诉讼代理人李成勇、第三人吴开华等14人的委托诉讼代理人钟含星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡德明向本院提出诉讼请求：1.确认原告胡德明与被告旭辰公司签订的案涉十四套商品房的买卖合同有效；2.判决被告旭辰公司继续履行案涉十四份商品房买卖合同，立即向原告交付该十四套商品房，并为原告办理、交付房屋所有权证书；3.被告旭辰公司向原告支付违约金，违约金从2016年12月31日起至实际交付房屋所有权证书之日为止，以原告所付购房款2386246元为基数按每日万分之三计算；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告旭辰公司为投资开发建设岳池县九龙镇“尚城国际”项目楼盘，在2011年至2015年间，先后数次向原告借款，其中2014年12月18日向原告出具借条，借款人民币1000000元，2015年4月21日向原告出具借条两张，共借款1180000元，2015年5月19日向原告出具借条，借款1090000元，共计向原告借款3270000元，经原告数次催收未还。因被告不能按时归还原告借款，2015年9月1日，原、被告协商一致，终止部分借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，签订了14份商品房买卖合同。14套商品房位于岳池县九龙镇“尚城国际”项目： 1幢第27层1-27-6（52.76㎡，售价184660元）、 1幢第27层1-27-7（52.76㎡，售价184660元）、 2幢第29层1-29-7（47.94㎡，售价167790元）、 3幢第31层1-31-1（57.33㎡，售价200655元）、 3幢第31层1-31-5（57.57㎡，售价194495元）、 4幢第31层1-31-2（53.44㎡，售价190505元）、 4幢第31层1-31-5（49.29㎡，售价172515元）、 4幢第31层1-31-6（56.16㎡，售价196560元）、 5幢31层1-31-2（54.43㎡，售价190505元）、 5幢31层1-31-3（49.29㎡，售价172515元）、 5幢31层1-31-6（56.16㎡，售价196560元）、 6幢第29层1-29-2（47.83㎡，售价167405元）、 6幢第29层1-29-5（47.83㎡，售价167405元）、 6幢第29层1-29-6（47.85㎡，售价167475元）。 原告向被告购买14套商品房，并办理了网签备案登记，价款合计2386246元。合同中均约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人以买受人已付购房款为基数按每日万分之三的违约金。被告先后两次恶意诉讼中请求人民法院确认双方签订的商品房买卖合同无效，均撤诉。原告认为，原、被告一致终止部分借款合同关系，并建立商品房买卖合同关系，是双方真实意思表示，并不违反法律规定。商品房买卖合同依法成立有效，具有拘束力，被告应全面履行合同义务。被告至今未向原告交付房屋，不按期办理交付房权证书，已构成严重违约，应当承担违约责任，并继续履行合同。故诉来本院并提出前述诉讼请求。 被告旭辰公司辩称：第一，旭辰公司的法人代表朱抿西与原告胡德明之间的民间借贷，是朱抿西的个人借款，不是旭辰公司的借款。第二，旭辰公司与原告签订的房屋买卖合同是无效合同，原告不能根据该合同取得标的物商品房所有权，旭辰公司也不应该承担违约金。第三，讼争商品房早在胡德明网签合同之前就由旭辰公司以物抵债抵给了施工方，明确了物权应该由施工方处置变现抵偿被告所欠施工方的工程款。蔡开伟、陈洪平、唐国平均是实际施工人，是与重庆腾辉建设集团有限公司（以下简称腾辉公司）签的合同，腾辉公司是项目施工总承包方。由于旭辰公司资金链断裂，不能向腾辉公司拨付工程款，包括本案第三人蔡开伟、陈洪平、唐国平，以及水电气安装的四个公司，于2015年4月停工。岳池县委、县政府动员实际施工人，明确承诺每个实际施工人都有权不经过腾辉公司直接向旭辰公司取得工程款，并要求旭辰公司明确确定抵偿工程款的房号，于2015年7月3日，旭辰公司与实际施工人达成协议，由旭辰公司以房抵债抵偿工程款，并据此报岳池县住建局，经住建局同意，水、电、气安装的四个公司受抵偿31个门市，本案第三人蔡开伟、陈洪平、唐国平受偿27套住房。旭辰公司认可第三人陈洪平、唐国平、蔡开伟班组已经完成了的工程量和工程价款的核算。朱抿西已涉嫌职务犯罪被追究刑事责任，其所签合同应认定无效。腾辉公司法定代表人陈功能目前也因涉嫌犯罪被重庆市合川区公安分局刑拘。法律规定建筑商的工程价款优先权应该是债权，也就是一种请求权，但旭辰公司当时的实际情况，需要实际施工人全额垫资修建，因此同意以物权抵偿交付。第四，原告所签商品房买卖合同并没有实际履行，原告没有向旭辰公司支付购房款，旭辰公司也没有将原告的合同提交房屋登记管理部门进行备案，网签不代表备案，也不会为原告申请办理不动产登记。第五，旭辰公司已于2015年至2018年期间将案涉14套商品房卖给了吴开华等十四人，并与他们分别签订了买卖合同，收齐了他们的购房款，所收购房款已付给施工方唐国平、陈洪平、唐某（蔡开伟之妻），并与2018年6月5日已向岳池县住建局申请将该14份买卖合同进行备案登记，已审核通过。旭辰公司要求法院确认其合同效力，以维护社会稳定。第六，胡德明主张的基础法律关系是民间借贷，而吴开华等14人是购买住房，对吴开华等14人的合法权益应当予以保护，对原告诉讼请求依法应予驳回。 第三人陈洪平等6人一致述称：胡德明与旭辰公司所签买卖合同无效。陈洪平等6人在胡德明与旭辰公司网签之前就已经与旭辰公司达成了以讼争商品房抵陈洪平等6人应收工程款的协议，行驶了建设工程价款优先权，应当得到法院的支持。同意被告旭辰公司的意见。本案原告起诉主张的基础事实是民间借贷，涉案14套商品房已卖给吴开华等14人，售房款已由陈洪平等6人收取完毕，所有房屋已全部由实际买受人吴开华等居住、使用。 第三人吴开华等14人一致述称：认可旭辰公司及陈洪平等6人的意见。 第三人吴开华等14人向本院提出诉讼请求：1.判决确认胡德明与旭辰公司所签订的房屋买卖合同无效；2.分别判决确认旭辰公司与吴开华等14人所签订的房屋买卖合同有效，并确认对所购买房屋享有所有权；3.判决胡德明和旭辰公司履行解除对吴开华等14人所购买房屋的网签登记；4.判决旭辰公司履行合同义务，将涉案商品房分别登记为吴开华等14人所有；5.诉讼费由胡德明和旭辰公司负担。事实及理由：吴开华等14人是不知道涉案14套商品房被网签给胡德明的情况下购买的，在申请办理过户手续时才被售楼部告知胡德明已予网签，所以申请参加诉讼，依法维护合法权益。不存在恶意串通，弄虚作假。目前，吴开华等14人已经交付所有购房款，接收所购商品房并付诸装修、居住等。吴开华等14人购房是为了居住使用，符合商品房的基本功能，应当依法得到支持。认可旭辰公司与陈洪平等6人主张的事实，同意他们的意见。 针对陈洪平等6人的主张、吴开华等14人的主张和诉讼请求，原告胡德明辩称：陈洪平等6人没有承建主体工程，没有与旭辰公司签合同，不是真正的施工人，其所签承包合同也是无效的、不合法的；而且没有在法律规定的期限6个月内行使建设工程价款优先权，胡德明已购买讼争房屋并网签，第三人不能再对胡德明已经购买的商品房主张建设工程价款优先受偿权。陈洪平等6人、吴开华等14人与旭辰公司存在恶意串通，所签买卖合同无效。 针对陈洪平等6人的主张、吴开华等14人的主张和诉讼请求，被告旭辰公司辩称：所述属实，支持他们的请求。 当事人围绕诉讼请求围绕依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告胡德明对其主张向本院提交了如下证据：1.借条4张、重庆农村商业银行股份有限公司钢梁支行东部分理处对私客户对账单5份、中国农业银行银行卡交易明细清单（业务凭证）1份。借条总金额327万元。2.14份商品房买卖合同复印件、网签清单。原告胡德明承认没有向旭辰公司支付其他购房款，只是和朱抿西口头上达成的抵偿协议，之后朱抿西安排旭辰公司售楼部签订的合同。被告旭辰公司质证意见：对14份商品房买卖合同不持异议，但对原告胡德明主张的债务不认可。1.原告的4张借条中，其2014年12月18日借款100万元，2015年5月19日借款109万元均是署名朱抿西，加盖重庆民熹房地产开发有限公司印章，这209万元与旭辰公司没有任何关系，原告以此抵偿向旭辰公司的购房款是无效。2015年4月21日的两张，总金额合计118万元，旭辰公司账户并没有收到这笔借款，同样不认可。2.原告出示的2011年至2015年银行间取现明细及银行对账单反映收取原告款项的是朱抿西，如果认定是借款，借款人应该是朱抿西个人。朱抿西所借款用于尚城国际项目也不属实，旭辰公司不认可。3.网签不发生物权取得的效力。4.原、被告没有约定用朱抿西应还胡德明的借款抵胡德明应付购房款，约定的付款方式为一次性付款，所以至今旭辰公司没有收到胡德明的购房款，也就没有向胡德明开具购房款收据。原告胡德明也没有与旭辰公司约定以房抵债。6.签订这14份购房合同是作为借款的担保，不是真实的房屋买卖。第三人均同意旭辰公司的质证意见。本院认为：原告所提供证据客观真实，程序合法，与本案案件事实有关联，应当作为认定案件事实的依据，对此本院予以认定。但原告的举证不足以证明4笔借款是旭辰公司的债务。一方面旭辰公司未予确认，另一方面收款人是朱抿西而不是旭辰公司，再者，原告也没有证据证明4笔借款实为旭辰公司所用。其主张旭辰公司欠其债务的事实证据不足，依法不予认定。 被告旭辰公司对其主张未向本院提供证据。 第三人陈洪平等6人对其主张向本院提供了如下证据：1.2015年7月3日、2015年7月9日，旭辰公司向岳池县住建局提交的申请。2.2016年2月19日旭辰公司与唐国平、陈洪平、蔡开伟签订的《房产抵押销售支付工程欠款协议》、2016年9月2日旭辰公司抵偿给第三人唐国平、陈洪平、蔡开伟的房屋房号明细单和销售统计表。3.2015年11月17日南充市公安局顺庆区分局南顺公（经）封通字【2015】737号、741号《协助查封通知书》。4.蔡开伟死亡证明、唐某身份证复印件、结婚证、户籍本、岳池县普安镇白庙子村村民委员会证明。5.2014年3月17日腾辉公司与蔡开伟签订的《外墙漆施工承包合同》、2013年12月6日唐国平挂靠四川省广安市天龙防腐工程有限公司与腾辉公司签订的《外墙保温工程施工承包合同》、腾辉公司“岳池尚城国际项目部外墙保温班组结算清单”、2013年12月5日陈洪平与腾辉公司签订的《塑钢门窗制作、安装合同书》。原告胡德明的质证认为：抵押在建工程没有办理抵押登记，且旭辰公司将案涉商品房出售给原告在此抵押之前，可见旭辰公司与第三人存在恶意串通，抵押无效。第三人的证据无法核实其真实性，不能达到其证明目的。被告旭辰公司及吴开华等14位第三人对证据不持异议。本院认为，陈洪平等6人提供的证据客观真实，程序合法，与本案案件事实有关联，应当作为认定案件事实的依据，对此本院予以认定。 吴开华等14人对其主张共同向本院提交如下证据：向岳池县住建局调查证据函及复函、岳池县住建局情况说明、涉案14套商品房备案登记表；吴开华等14人的户籍资料、“尚城国际”认购协议书、商品房买卖合同、购房款收条、接房确认书、置业预算表、四川来福物业管理有限公司收款专用收据、岳池港华燃气有限公司气费收据、天然气工期合同等。原告胡德明质证认为：这14人所签合同是在本案审理期间，涉嫌造假，损害了原告的合法权益，不符合法律规定；购房款没有从银行走账；合同形式不规范，没有朱抿西签字和盖章，是无效合同。陈洪平等6人没有权利收购房款。网签是政府管理行为，具有准物权的效力，没有解除网签就允许将房屋卖给第三人是违法的，岳池县住建局的证明也涉嫌违法。对吴开华等14人的证据全部不认可。旭辰公司及陈洪平等6人质证意见：认可吴开华等14人提交的证据。本院认为：吴开华等14人提供的证据均是客观真实的，程序合法，与本案事实有关联，应当作为认定案件事实的依据。原告胡德明主张所有证据均为虚假，没有相反证据予以证明，本院不予支持。 根据审理案件和核实相关证据的需要，本院收集了如下证据：1.案涉14套商品房在广安市地产交易服务平台的网签登记备案信息；2.案涉14套商品房在岳池县不动产登记中心的登记信息。经核实，案涉14套商品房确已网签登记在胡德明名下，但现被南充市公安局及岳池县人民法院因其他案件予以查封。 综合全案各方当事人提供并经本院认定的证据，以及当庭陈述，本院认定如下案件事实： 1.原告胡德明自2011年12月2日至2015年10月19日间分别向朱抿西账户转账13笔，并主张向朱抿西付现金三笔（金额分别是30万元、50万元、13.8万元），共计327万元。朱抿西分别于2014年12月18日向胡德明出具借条，载明借款100万元，月息3分；于2015年5月19日向胡德明出具借条，载明借款109万元，月息3分，朱抿西与重庆民熹房地产开发有限公司分别签字盖章；于2015年4月21日向胡德明出具借条两张，载明借款100万元、18万元，朱抿西与旭辰公司分别签字盖章。所有借条均未约定还款时间。 2.2015年9月1日，胡德明与旭辰公司签订《商品房买卖合同》14份，约定购买旭辰公司开发的岳池县九龙镇翔凤大道“尚城国际”楼盘中的下列商品房： 1幢第27层1-27-6（52.76㎡，售价184660元）、 1幢第27层1-27-7（52.76㎡，售价184660元）、 2幢第29层1-29-7（47.94㎡，售价167790元）、 3幢第31层1-31-1（57.33㎡，售价200655元）、 3幢第31层1-31-5（57.57㎡，售价194495元）、 4幢第31层1-31-2（53.44㎡，售价190505元）、 4幢第31层1-31-5（49.29㎡，售价172515元）、 4幢第31层1-31-6（56.16㎡，售价196560元）、 5幢31层1-31-2（54.43㎡，售价190505元）、 5幢31层1-31-3（49.29㎡，售价172515元）、 5幢31层1-31-6（56.16㎡，售价196560元）、 6幢第29层1-29-2（47.83㎡，售价167405元）、 6幢第29层1-29-5（47.83㎡，售价167405元）、 6幢第29层1-29-6（47.85㎡，售价167475元）。共计14套商品房，于同日在广安市地产交易服务平台网签备案，合同价款合计2386246元。合同约定付款方式和期限为胡德明一次性在“签署本合同时支付该房总价款100%”。合同中均约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，并自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。合同约定自双方签字或盖章即生效。合同还约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋转移登记，但旭辰公司应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。 3.2016年8月17日，旭辰公司起诉胡德明房屋买卖合同纠纷，要求解除以上涉案14套商品房的网签手续，后撤诉。2017年7月10日，旭辰公司再次就以上涉案14套商品房起诉胡德明，分别要求确认14份买卖合同无效，解除商品房网签登记，后撤诉。原告胡德明遂诉来本院并提出前述诉讼请求。 4.唐国平于2013年12月6日代表四川省广安市天龙防腐工程有限公司（系公司法定代表人）与腾辉公司签订了《外墙保温施工承包合同》；蔡开伟于2014年3月17日与腾辉公司签订了《外墙漆施工承包合同》；陈洪平与2013年12月5日与腾辉公司签订了《塑钢门窗制作、安装合同书》。唐国平于2015年1月15日与腾辉公司就施工工程进行了结算清算，合计工程款4619359.46元，已付工程款3015400元，下欠1603959.46元。 2015年7月3日，旭辰公司因资金周转困难向岳池县住建局递交申请，请求用“尚城国际”在建楼盘1、2号楼的商业用房做抵押，暂时抵押给债权人，以支付工程进度款1100万元，待借款还清后，进行注销并对外销售。岳池县住建局批示“该项目因工程进度款支付问题于2015年6月出现了停工，这期间，又出现了大批工人讨要工资，购房户上访担心不能按期交房问题。根据了解，一期工程应于2015年12月30日前交房，为确保按期交房，推进工程进度，建议支持，同意该公司申请。”2015年7月9日，旭辰公司又向岳池县住建局申请以“尚城国际”在建楼盘1、2号楼的商业用房做抵押，抵押给四川豪丰投资有限公司名下，所得借款用于支付项目工程进度款。住建局批示“该项目因工程进度款支付问题于2015年6月初停工，为此，局领导于2015年6月4日、8日、10日等多次组织该项目建设单位、施工单位召开协调会，促使其尽快复工，确保按时交房，会上，领导同意该项目抵押，支持办理抵押手续。” 2016年2月19日，旭辰公司与保温班组长唐国平、外墙漆班组长蔡开伟、门窗班组长陈洪平（统称乙方）签订《房产抵押销售支付工程欠款协议》，约定将“尚城国际”一期剩余未售、未冻结的住房27套、地下车位54个以出售方式抵押给蔡开伟，用于支付项目保温、门窗、外墙漆班组工程欠款，并网签至乙方名下。乙方可介绍买家至甲方售楼部处购买，售房款转划至乙方账户名下抵付工程欠款。同时视为旭辰公司支付给腾辉公司“尚城国际”项目的工程款，所欠下余工程款由腾辉公司另行支付。乙方保证在2016年3月20日前完成施工任务，确保旭辰公司达到交房条件。同时约定了单价、回购等事项。协议送岳池县住建局备案。其中抵押商品房就包含胡德明所网签的14套商品房在内，涉及抵给陈洪平的是4套（1-27-6、3-31-1、3-31-5、6-29-2），抵给唐国平的是2套（6-29-5、6-29-6）抵给蔡开伟的是8套（1-27-7、2-29-7、4-31-2、4-31-5、4-31-6、5-31-2、5-31-3、5-31-6）。蔡开伟于2017年8月7日因病去逝，其直系近亲属有母亲冯秀珍、妻唐某、长子蔡京、次子蔡某。 5.2016年3月9日至2018年1月5日期间，旭辰公司售楼部又将涉案14套商品房分别出售给吴开华等14位第三人，分别签订了《商品房买卖合同》，并已交付购买人占有使用。2018年6月5日，岳池县住建局在一份14套案涉商品房备案登记表上加盖了“岳池县住房和城乡规划建设局”公章。 6.因旭辰公司其他债务纠纷，2015年11月17日，南充市顺庆区公安分局对案涉14套商品房予以查封，期限自2015年11月17日起至2018年11月16日止。后又被岳池县人民法院、四川省南充市公安局高坪分局轮侯查封，期限至2019年7月30日。旭辰公司开发“尚城国际”楼盘，施工总承包人是腾辉公司。 7.法庭辩论终结后判决前，第三人吴开华等14人撤回其诉讼请求。 本院认为：1.原告胡德明与被告旭辰公司所签14份涉案商品房买卖合同，系经双方平等、自愿协商，签字确认，依法成立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。另一方面，该14份涉案商品房买卖合同内容合法，不损害国家、集体、第三人合法利益或社会公共利益，不违反法律、行政法规关于合同效力的禁止性规定，不具有《合同法》第五十二条规定的法定无效情形。据此，原告请求确认该14份商品房买卖合同有效，本院予以支持。被告及第三人抗辩主张该14份合同无效不符合法律规定，依法不予支持。 2.根据《合同法》第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。根据《合同法》第六十条的规定，合同生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。据此，该涉案14份商品房买卖合同生效后，胡德明应当按约履行支付购房款的义务，但胡德明没有按照约定的时间、方式向合同相对人旭辰公司交付购房款，违约在先。根据《合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，旭辰公司有权拒绝继续履行，拒绝向胡德明交付涉案14份商品房买卖合同约定的房屋。 胡德明主张，胡德明与旭辰公司达成了口头协议，约定以对旭辰公司所享有的民间借贷债权金额抵销其应付旭辰公司购房款之债务。首先，胡德胡没有提供证据证明与旭辰公司达成了抵销之口头协议；其次，胡德明主张对旭辰公司享有民间借贷债权亦证据不足；再则，胡德明也没有提供终止民间借贷的协议或旭辰公司开据的购房款收据、发票等证据证明旭辰公司确认债务或终止部分民间借贷债权债务，据此，其主张证据不足，本院依法不予支持。虽然该14套商品房已网签在胡德明名下，但网签并不具有物权取得的效力，胡德明并不能因已网签当然取得物权所有权。 因此，对原告请求继续履行涉案14份商品房买卖合同，要求被告立即向原告交付房屋，并为原告办理、交付房屋所有权证书，本院不予支持。 3.胡德明未按约支付购房款，旭辰公司依法行使抗辩权，不构成违约行为，因此，原告请求判令被告向原告支付违约金没有事实依据，依法不予支持。 4.第三人在判决前撤回其诉讼请求，是其依法行使诉讼权利，不违反法律规定，予以准许。对其诉讼中提出的诉讼请求，本院不再作出裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告胡德明与被告广安旭辰房地产开发有限公司所签订的关于岳池县的14份商品房买卖合同均有效； 二、驳回原告胡德明其他的诉讼请求。 案件受理费25890元，由原告胡德明负担17260元，被告旭辰公司负担8630元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  唐亚东 人民陪审员  罗心元 人民陪审员  姜云兰 二〇一八年十二月七日 书 记 员  谭 添