四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)川0114执异254号 案外人（异议人）：刘吉春，女，1973年8月15日出生，汉族，住成都市新都区。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司新都三河支行，住所地成都市新都区三河街道三河大道61-69号。 负责人：杨玲，行长。 委托代理人：夏俊，男，1983年3月4日出生，汉族，住成都市新都区，该银行员工，一般授权代理。 被执行人：周红梅，女，1972年3月11日出生，汉族，住成都市新都区。 被执行人：刘克武，男，1971年3月5日出生，汉族，住成都市新都区。 本院依据（2017）川0114民初2275号民事判决书，立案执行成都农村商业银行股份有限公司新都三河支行（以下简称农商行三河支行）申请执行周红梅、刘克武金融借款合同纠纷一案。执行过程中，本院对周红梅、刘克武所有的位于成都市新都区××镇××大道××段××号商业用房（权×××××××，以下简称36×号房屋）进行司法拍卖。案外人刘吉春不服，向本院提交《执行异议申请书》。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘吉春提出请求：1.中止对36×号房屋中由刘吉春租赁部分的强制执行，确认该房屋由刘吉春占有使用直至2036年10月5日租赁期满为止；2.将36×号房屋司法拍卖所得价款优先用于支付刘吉春依据（2017）川0114民初8085号民事调解书申请执行的劳动报酬。事实和理由：刘吉春与周红梅、刘克武追索劳动报酬纠纷一案，成都市新都区人民法院作出的（2017）川0114民初8085号民事调解书与（2017）川0114民初8079号民事调解书已发生法律效力，因周红梅、刘克武逾期未履行生效法律文书确定的义务，刘吉春于2018年1月18日向新都法院申请执行，法院受理后，在执行过程中依法查封了周红梅、刘克武的房屋。2016年10月2日，由于周红梅、刘克武无钱偿还刘吉春的抚恤金及利息，双方自愿达成协议，将周红梅、刘克武名下36×号房屋中的一间，面积约为40平方米左右的商铺出租给刘吉春经营中介使用，房租1800元每月，租期20年，租金一次性付清，并以抵债方式冲抵，双方签订了租赁合同。近期，法院告知刘吉春房屋已被法院拍卖，要求刘吉春无条件搬离，原因是该商铺已抵押给银行贷款，现由于债务原因被司法拍卖，拍卖款项优先偿还银行贷款。刘吉春对此提出异议认为，第一，周红梅、刘克武欠刘吉春抚恤金及利息和欠刘吉春原丈夫的工资及利息真实有效，新都法院已审理完毕并对房屋进行查封。第二，刘吉春与周红梅签订房屋租赁合同是在法院查封涉案商铺之前，也就是在周红梅、刘克武未违约偿还银行贷款之前，不影响该房屋对外的合法出租，按照国家法律规定和“买卖不破租赁”原则，法院应当保护刘吉春对房屋的租赁使用权。第三，法院在处置房屋时已经知道刘吉春租用该房屋的实际情况，刘吉春也在法院规定时间内于2018年9月20日前上交了相关资料和申请优先购买的申请，但法院未在拍卖网上标注租赁事宜和刘吉春享有优先购买权的事宜，严重损害刘吉春合法权益。第四，刘吉春于2018年7月5日向法院提交《劳动报酬优先受偿权申请》，详细阐明理由和优先受偿依据，根据法律规定，刘吉春对处置周红梅、刘克武的财产所得的款项享有优先受偿权。最后，刘吉春家庭经济困难，如无法继续租赁、使用涉案商铺，将导致整个家庭陷入无法维持生计的状态。为此，提出前述执行异议。 刘吉春为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1.《事故调解及赔偿协议》、欠条复印件各一份，用以证明刘吉春的丈夫曾维松在为周红梅经营的电器经营部工作过程中死亡，双方2012年4月3日经派出所调解达成一致，周红梅、刘克武欠刘吉春抚恤金30万元，工资18.755万元，均按月1%支付利息，直至还清本息为止； 2.《房屋租赁合同》复印件一份，用以证明周红梅与刘吉春在2016年10月2日签订协议，周红梅将363号房屋中的约40平方米的部分租给刘吉春使用，租期20年，用周红梅欠刘吉春的抚恤金本息冲抵房租； 3.新都区人民法院（2017）川0114民初8079号、8085号民事调解书、（2018）川0114执508号、508号之一执行裁定书复印件、劳动报酬优先受偿权申请各一份，用以证明、说明刘吉春对周红梅、刘克武享有的追索劳动报酬和工伤保险待遇的权利已经被生效法律文书确认，刘吉春在法院执行过程中对处置周红梅、刘克武名下财产所得款项享有优先受偿权； 4.高等学校学生及家庭情况调查表一份，用以证明刘吉春家庭现经济困难，腾退涉案商铺将导致其无法维持生计。 农商行三河支行对刘吉春所提交证据1、证据4的关联性不予认可，对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据3不发表意见。 农商行三河支行认为，第一，农商行三河支行依据生效民事判决书对刘克武、周红梅申请强制执行，对36×号房屋进行处置并主张优先受偿权符合法律规定。农商行三河支行在2016年7月21日已经办理了36×号房屋的有效抵押登记，根据相关法律规定，抵押人将已抵押财产出租的，在后的租赁关系不得对抗设立在先的有效抵押权，所以无论刘吉春异议成立与否，都不能对抗农商行三河支行的强制执行申请。第二，关于刘吉春与周红梅、刘克武之间的纠纷，据刘吉春陈述在2012年已经发生事故，但在2016年才通过房屋租金抵债方式达成合意，时间和逻辑上不具备关联性，且刘吉春所提交的租赁合同与刘克武、周红梅在该行办理抵押登记时提交的租赁合同在时间上有冲突，其真实性存疑。第三，农商行三河支行依法处置抵押财产，实际与刘吉春无任何关联，刘吉春的权利可以通过申请执行来实现。综上，请求法院按照相关法律规定支持农商行三河支行的抵押权和案款优先受偿权，驳回刘吉春的异议请求。 农商行三河支行为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.《房屋租赁合同》复印件一份、贷款经办人员实地查看图片一组，用以证明刘吉春主张的租赁权真实性存疑； 2.房屋他项权证复印件一份，用以证明农商行三河支行对36×号房屋于2016年7月21日设立抵押登记，享有优先受偿权。 本院查明，本院在审理原告农商行三河支行与周红梅、刘克武金融借款合同纠纷一案过程中，作出2017川0114执保169号执行裁定书，于2017年4月14日对36×号房屋予以查封。2017年6月19日，本院就该案作出（2017）川0114民初2275号民事判决书，判决周红梅、刘克武于本判决生效之日起十日内偿还农商行三河支行剩余借款本金150万元并支付利息、罚息及未付利息的复利，并确定农商行三河支行有权对周红梅、刘克武设置抵押的房产即363号房屋行使抵押权，有权以该房屋折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款就本判决确定款项且最高不超过200万元优先受偿。该民事判决书于2017年7月12日发生法律效力。2017年8月7日，农商行三河支行依据前述生效民事判决书，向本院申请对周红梅、刘克武予以强制执行。执行过程中，本院对36×号房屋进行司法评估、拍卖并成交。2018年10月29日，本院作出（2017）川0114执2951号执行裁定书，裁定36×号房屋归买受人张静所有，该房屋所有权自裁定送达买受人时起转移，并解除对36×号房屋的查封及所设立抵押。刘吉春遂向本院提出本案执行异议。 另查明，2017年11月14日，本院就刘吉春与周红梅、刘克武工伤保险待遇纠纷一案，作出（2017）川0114民初8079号民事调解书，确认以下调解内容：刘克武、周红梅于当事人最后签收调解书之日起15日内支付刘吉春死亡赔偿金30万元及相应利息。利息以30万元为本金，按月息1%从2012年4月3日开始计算至本金付清之日止。同日，本院就刘吉春与周红梅、刘克武追索劳动报酬一案，作出（2017）川0114民初8085号民事调解书，确认以下调解内容：刘克武、周红梅于当事人最后签收调解书之日起15日内向刘吉春支付拖欠曾维松的工资187550元及相应利息。利息从2012年4月3日起以187550元为本金，按月息1%计算至本金付清之日止。2018年1月18日，刘吉春依据（2017）川0114民初8085号民事调解书，对周红梅、刘克武申请强制执行，本院予以立案。2018年4月24日，本院作出（2018）川0114执508号执行裁定书，对登记在周红梅、刘克武名下包括36×号房屋在内的四处房屋予以查封。2018年6月19日，本院作出（2018）川0114执508号之一执行裁定书，裁定对本院（2017）川0114民初8085号民事调解书的本次执行程序予以终结。 再查明，案涉36×号房屋规划为商业用途，登记建筑面积99.2平方米，由周红梅、刘克武按份共有，各占50%份额。该房屋上设立有抵押权人为农商行三河支行的抵押登记，抵押登记时间为2016年7月21日，他权证号为新房他证他权字第××号。该房屋上有多处限制登记，其中首查封为2017年4月14日本院（2017）川0114执保169号执行裁定书，申请人农商行三河支行，另有2017年5月8日本院（2017）川0114执保209号、执保210号执行裁定书等。 还查明，刘吉春持有落款时间为2012年4月3日的《事故调解及赔偿协议》及《欠条》各一份，载明：周红梅、刘克武欠刘吉春抚恤金30万元，工资及安葬费共计187550元，均按月利率1%计算利息直至结清本息为止。另持有甲方（出租方）周红梅、乙方（承租方）刘吉春、落款时间为2016年10月2日的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将36×号房屋其中部分租给乙方使用，约40平方米左右。租赁期限为20年，从2016年10月6日起至2036年10月5日止，租金1800元每月。付款方式：一次性结清。甲乙双方一致同意以甲方欠乙方的抚恤金本金和利息全部冲抵租房费，乙方在租房合同期内不再支付甲方的租房费。本案执行过程中，本院取得甲方（出租方）刘克武、乙方邓海鹏（承租方）、落款时间为2016年7月18日的《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将363号房屋中的部分约70平米出租给乙方使用，租赁期限为三年，从2016年7月18日起至2019年7月17日止，租金按第一年度及第二年度14.5万元每年、第三年度15.46万元每年计算。农商行三河支行向本院提交了甲方（出租方）刘克武、乙方（承租方）刘玉涛，落款时间为2016年5月20日的《房屋租赁合同》一份，载明：甲方将363号房屋面积为99.2平方米租给乙方使用，租赁期限为四年，从2016年5月20日起至2020年5月19日止，租金按第一年度14000元/月、第二年度15000元/月、第三年度16000元/月、第四年度17000元/月计算。农商行三河支行述称，该合同系审贷时由周红梅、刘克武提交至该行。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”。人民法院可以查封并处置登记在被执行人名下的不动产，案外人提出排除执行异议，应提交证据证明其对执行标的享有真实、合法、能够排除执行的权利。本院对应刘吉春的各项异议请求及理由评述如下： 关于中止对36×号房屋强制执行请求。（一）从抵押权与租赁关系设立时间分析。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”，本案中农商行三河支行与周红梅、刘克武就36×号房屋办理抵押权登记的时间为2016年7月21日，刘吉春所举《房屋租赁合同》落款时间为2016年10月2日，该租赁关系即使真实成立，也不能对抗农商行三河支行已经登记在先的抵押权。（二）从周红梅、刘克武欠付刘吉春抚恤金（死亡赔偿金）给付方式分析，刘吉春所提交的《房屋租赁合同》中约定，以周红梅欠刘吉春抚恤金本息充抵房租，刘吉春明确合同所载“抚恤金本金和利息”即周红梅、刘克武根据双方《事故调解及赔偿协议》及《欠条》而欠付刘吉春的抚恤金30万元及按月息1%支付的利息，但刘吉春就同笔欠付款项对周红梅、刘克武另行提起工伤保险待遇纠纷诉讼，本院于2017年11月14日作出（2017）川0114民初8079号民事调解书，确定履行方式为：刘克武、周红梅在当事人最后签收调解书之日起15日内支付刘吉春死亡赔偿金30万元及从2012年4月3日起按月利率1%计算至付清之日止利息，该调解书作出于刘吉春所主张的房租充抵协议形成时间之后，关于同一笔款项给付存在两种履行方式的约定，此情况下刘吉春要求优先保障其与周红梅、刘克武之间的房屋租赁关系缺乏事实和法律依据。（三）从36×号房屋登记状态及承租价格分析，363号房屋登记建筑面积为99.2平方米，并无相应分割登记，本院执行过程中按照权证登记信息整体处置符合法律规定，刘吉春所举《房屋租赁合同》约定将该房屋中约40平方米的部分租给刘吉春使用，租期为2016年10月6日起至2036年10月5日止，租金1800元每月（2.16万元每年），而本院执行过程中取得的承租人为邓海鹏的《房屋租赁合同》约定将该房屋中约70平方米的部分租给邓海鹏使用，租期为2016年7月18日起至2019年7月17日止，租金为第一年和第二年14.5万元每年、第三年15.46万元，农商行三河支行提交的承租人为刘玉涛的《房屋租赁合同》中约定将该房屋99.2平方米租给刘玉涛使用，租期为2016年5月20日起至2020年5月19日止，租金逐年分别为16.8万元、18万元、19.2万元、20.4万元每年，三份租赁合同约定的租期及面积均存在冲突，租金数额差异较大，其真实性存疑。（四）从房屋占有使用情况分析，刘吉春述称其自2016年10月起即占有使用36×号房屋，但逾期未提供证据证明。综上本院认为，刘吉春所举证据及所作陈述不足以证明其对36号房屋享有真实、合法、足以排除执行的租赁权，所主张的租赁关系不能对抗农商行三河支行实现抵押权，对刘吉春中止执行的请求，本院不予支持。 关于优先受偿权主张。刘吉春以其对周红梅、刘克武享有追索劳动报酬的权利为由，主张对363号房屋司法拍卖处置所得价款优先受偿，该项主张既非对执行标的提出的排除执行异议，也不属于作为利害关系人对执行行为提出的异议，故不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条规定的执行异议受理审查范围，本案中不予审查。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人刘吉春的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王议伟 审判员  蒋建军 审判员  余 晨 二〇一八年十二月二十六日 书记员  曾 妙