广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初5272号原告：惠州市捷品实业有限公司，住所地：惠州市博罗县石湾镇中岗管理区叶屋村。法定代表人：李金艳，总经理。诉讼代理人：李锦永，广东金卓越律师事务所律师。被告一：广东金利锋电子设备科技有限公司，住所地：惠州市博罗县石湾镇中岗管理区叶屋村。法定代表人：张文锋。被告二：张文锋，男，汉族，1977年6月1日出生，身份证住址：广东省博罗县。两被告共同委托代理人：杨联达，广东君政律师事务所律师。原告惠州市捷品实业有限公司与被告一广东金利锋电子设备科技有限公司、被告二张文锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人李锦永、两被告的诉讼代理人杨联达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告一的租赁合同于2018年10月25日终止，被告一立即把完好无损的租赁物返还给原告，并缴清该租赁物交回原告前的水费、电费等一切税费，且被告二承担连带清偿责任。2、依法判令被告一向原告支付拖欠的直到把租赁物完好交回原告之日止的租金（拖欠租金暂计至2018年10月31日为172924.13元人民币），被告二承担连带清偿责任。3、依法判令被告向原告支付拖欠的直至付清全部租金之日止租金的滞纳金（租金的滞纳金按日千分之五计算，暂计至2018年10月31日为33731.03元）；并且30万元押金由原告没收，被告二承担以上全部债务的连带清偿责任。4、判决本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年12月8日，原告与被告一签订《厂房租赁协议书》，约定：1.租赁标的位于博罗县石湾镇中岗管理区叶屋村，总面积约16000平方米的厂房、宿舍、办公楼等设施、设备。2.房屋租赁期共6年6个月3.该房屋租金为每月120974.71元人民币（该租金不包括该物业租赁期间所产生的水电物管税金等一切费用，税金等费用另外由乙方承担）；租金于每个月份的10日前支付当月房租；并自2019年7月1日起按一定比例增加租金。而且约定租赁期内未经原告书面同意，被告不得转租、转借租赁物，不得拖欠房租，如拖欠租金一个月以上或擅自转租的，属于严重违约，原告有权单方无偿终止合同，并有权要求被告按日5%支付逾期租金的滞纳金及没收押金；如造成原告损失的，被告还应当赔偿原告的一切损失。合同签订后被告一就对房屋进行了装修并使用，但自2018年5月份开始拖欠房租，至2018年11月1日，被告一仍拖欠原告租金172924.13元人民币。其中2018年9月份租金51949.42元，且逾期超过一个月；其中拖欠2018年10月份租金120974.71元，且经过2018年10月15日、19日两次书面催告仍未支付，第二次催告已再次明确2018年10月25日之前付清房租；而且，被告一在未告知未征得原告同意擅自把部分租赁物转租给第三人惠州市佳豪五金屯子磁材有限公司，被告一已经严重违约，原告按租赁协议第五条约定终止合同。但是被告一既不支付房租、水电费、工人工资，又拒不搬走。至2018年10月31日止，被告一还拖欠水电费110000元未缴交，致使原告公司损失惨重。而被告二承诺对被告一拖欠原告的全部债务承担连带责任，所以，多次通知和协商无效之下，原告只能请求人民法院依法解决。被告一、二共同答辩称：欠付的租金是事实，但被告一认为押金不应当没收；被告二不应当承担连带责任；原告所主张的滞纳金标准过高，请法庭依法裁定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据6，能证明原告向被告一催收租金，本院对其关联性予以确认；对证据8，由于原告无提供其他证据佐证，本院不予采信。本院经审理查明，2017年12月8日，原告与被告一签订《厂房租赁协议书》，约定：被告一租赁原告位于博罗县石湾镇中岗管理区叶屋村总面积16000平方米的厂房、宿舍、办公楼等厂区建筑物及水电配套设施，房屋租赁期共6年6个月，2018年1月1日至2024年6月30日止；2018年1月1日至2019年6月30日期间月租金120974.71元，于每月10日前付清当月的租金，租赁保证金（押金）30万元，租金逾期未付的每超过一天按月租金5%支付滞纳金，逾期超过30天视为违约；被告一如不按时支付租金，原告有权终止合同，要求被告一付清租金，所付租赁保证金不予退回；同时由被告一承担物业租赁期间所产生的水、电等费用和一切税费。合同签订后，被告一向原告支付了押金300000元。2018年5月起被告一未依约足额向原告支付租金，至10月被告一仍欠原告租金172924.13元。原告分别于2018年10月15日、19日通过手机向被告一发送《告知书》，告知被告一分别于2018年10月18日、10月25日前一次性缴清租金，超过一个月按协议书约定终止协议。2018年11月7日，被告二向原告出具《个人担保书》，承诺对被告一各项应付费用承担连带担保责任。2018年12月5日，原告向本院申请对案外人申请法院查封的机器设备进行保管，并于12月6日对机器设备进行搬迁，当日被告一租赁的厂区建筑物已腾空。另查明，涉案厂房原告已取得不动产权证；原告在诉讼中向本院申请财产保全，请求对被申请人广东金利锋电子设备科技有限公司、张文锋的财产在价值人民币506655.16元范围内进行保全，本院作出（2018）粤1322民初5207号之一民事裁定书，裁定：一、对被申请人广东金利锋电子设备科技有限公司、张文锋的财产在价值人民币506655.16元范围内予以保全。二、以上财产保全可采取查封、扣押、冻结或法律规定的其他方法进行。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告一签订的《厂房租赁协议书》系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。被告一自2018年5月份起未按约足额支付租金，在原告向被告一发出《告知书》后仍未向原告支付租金，现原告请求解除租赁合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十七条规定及原告与被告一签订的《厂房租赁协议书》第五条第3款的约定，本院予以支持；合同解除的时间应为原告告知被告一缴清租金的一个月后，即2018年11月26日。由于涉案厂区建筑物已于2018年12月6日由原告腾空，涉案厂区建筑物由原告收回，现原告请求被告一返还租赁物，本院不予支持。对水费、电费等一切税费，因原告在一审辩称终结前未能确定水费、电费的数额，亦未向本院提供发票，本院不予支持。对于合同押金是否应由原告没收的问题。原告与被告一在《厂房租赁协议书》中约定的押金，系起促使被告履行支付租金等合同义务的担保作用，由于被告违约，按照双方签订的《厂房租赁协议书》第五条第3款的约定，押金不予退回，故原告请求被告一的押金300000元由原告没收，符合合同约定，本院予以支持。对租金问题，被告一确认至10月仍欠原告租金172924.13元，现原告要求被告一偿还租金，事实清楚，证据确实，本院予以支持。由于涉案厂区建筑物已于2018年12月6日已腾空，原告已取回涉涉案厂区建筑物，有关租金（占用费）应计算至12月6日，即2018年11月租金为120974.71元，+2018年12月租金为24194.94元（120744.71÷30×6），共145169.65元。对于原告诉请的违约金的问题。被告一逾期支付租金，造成了原告的损失，双方虽在合同中对滞纳金即逾期违约金进行了约定，但被告一在庭审中抗辩违约金过高，请求调整，且原告未对其实际损失进行举证，本院认定双方约定的违约金过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条的规定，酌定违约金按年利率24%计算，从2018年10月11日起以172924.13元为计算基数、从2018年11月11日起以120974.71元为计算基数、从2018年12月11日起以24194.94元为计算基数，均计至被告一清偿之日止。被告二承诺对被告一各项应付费用承担连带担保责任，根据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，被告二应对被告一的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告惠州市捷品实业有限公司与被告一广东金利锋电子设备科技有限公司于2017年12月8日签订《的厂房租赁协议书》于2018年11月26日解除。二、被告一广东金利锋电子设备科技有限公司所交押金300000元归原告惠州市捷品实业有限公司所有。三、被告一广东金利锋电子设备科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付租金318093.78元及违约金（从2018年10月11日起以172924.13元为计算基数、从2018年11月11日起以120974.71元为计算基数、从2018年12月11日起以24194.94元为计算基数，均按年利率24%计算至清偿之日止。）给原告惠州市捷品实业有限公司。四、被告二张文锋对上述债务承担连带责任。五、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9980元，保全费3053元共13033元，由被告一承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  邓志勇二〇一八年十二月二十四日法官助理王伟书记员刘松枝