济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2772号原告：**，女，1989年6月3日出生，汉族，住济南市济阳县。原告：赵海涛，男，1988年12月2日出生，汉族，住济南市。上述两原告共同委托诉讼代理人：齐仲儒，北京市中伦文德（济南）事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：梁辰，北京市中伦文德律师（济南）事务所律师。被告：济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：连智磊，总经理。委托诉讼代理人：尤飞，山东博睿律师事务所律师。原告**、赵海涛与被告济南中合房地产经纪有限公司（以下简称“中合房产公司”）房屋租赁合同一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**、赵海涛的委托诉讼代理人齐仲儒、梁辰，被告中合房产公司的委托诉讼代理人尤飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。**、赵海涛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年6月13日签订的《房屋租赁合同》、《房屋出租委托合同》；2、判令被告返还租用的原告所有的位于舜奥嘉园南区3号楼2单元302室的房屋，并恢复原状；3、判令被告支付每月租金2800元至实际返还房屋之日（暂定租金至起诉之日为5600元）；4、判令被告支付违约金共计33600元；5、判令被告承担本案诉讼费、律师费等相关费用。诉讼过程中**、赵海涛撤回了对康莹的起诉，经本院审查予以准许。事实和理由：原告**、赵海涛系夫妻关系，2016年6月13日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》、《房屋出租委托合同》，约定每月被告向原告支付租金2800元，房租租赁期共48个月，自2016年7月13日至2020年7月12日。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。但被告承租后，擅自改变房屋结构和使用功能性质，将客厅、厨房等区域，用大量可燃性材料进行分割，并作为房间进行转租、群租。被告的行为严重违反住房城乡建设部出台的《商品房屋租赁管理办法》等强制性规定，已构成根本违约。为了消除安全隐患，原告多次与被告协商，但被告拒绝恢复原状，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。中合房产公司辩称，2016年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定房屋租期为四年，房租为2800元/月。而且原告明确同意，被告为了以后向外出租的便利，同意对房屋结构进行改造装修，并给予房屋改造装修期为一个月。房屋改造装修完毕后，原告及其父亲亲自到房屋现场进行参观，对房屋的改造及装修表示赞许及认可。为此，被告还特别要求原告在《房屋租赁合同》中明确补充了一条，合同到期后，乙方负责拆除房屋隔断等。而到了2018年，因房屋价格飞速上涨，原告感到之前约定的租金低了，现在却恶意要求解除合同。在2016年度时，原告同意并认可被告对房屋进行改造并对外出租。原告诉状中称被告违反商品房租赁管理办法的规定，构成根本违约，是错误的。该办法只是管理型规定，如违反该办法，应由行政机关处理，合同是平等主体之间真实意思表示，且双方都正常履行了，被告不存在违约情况。而原告所称根本违约是不存在的。根本违约是一方不履行合同义务，如不交房、或不交租金，导致合同目的不能实现，而被告正常支付租金，且经原告同意对房屋进行改造装修，原告接受，合同目的是实现的，被告不存在根本违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，经本院审查均予以确认并在卷佐证，证据如下：《房屋出租委托合同》、《房屋租赁合同》、房产证、《商品房屋租赁管理办法》、《关于公布我市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》、物业通知短信一条、街道办事处要求居委会及物业共同向原告送达的《致广大业主及群租户的一封信》、《舜奥嘉园南区房屋租赁安全告知书》、通知复印件。对当事人有异议的证据本院认定如下：中合房产公司对**、赵海涛提交的结婚证复印件、《商品房买卖合同》复印件的真实性有异议，不予认可。经本院审查，**、赵海涛系夫妻关系，且**、赵海涛提交了房产证，对该房产证中合房产公司予以认可，故本院对中合房产公司的质证意见不予采纳。中合房产公司对**、赵海涛提交的光盘的真实性没有异议，对合法性有异议，认为**、赵海涛未经中合房产公司同意私自录制，来源不合法。经本院审查，**、赵海涛已将涉案房屋进行出租，未经同意私自进入涉案房屋录制，系对他人合法权益的侵犯，故本院对该证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月13日赵海涛与中合房产公司签订《房屋出租委托合同》，该合同载明“甲方（赵海涛）将坐落于济南市历城区舜奥华府南区3-2-302房屋及设施，权属状况：甲方持有（证件名称）购房合同，面积为175.8平方米，委托给乙方（中合房产公司）对外出租。车位2个。甲方全权委托乙方独家处理房屋出租事宜，并协助乙方行使出租房的权利。委托代理期限4年，即自2016年7月13日至2020年7月12日。甲方同意第一年预留出30天作为乙方装修房屋、配置物品、设施检测、甲醛除味等使用，其后每年预留0天作为乙方的空置期。租金、佣金及交付方式。房屋每月租金为税前2800元，按季度支付。委托期与延长期内的水费、电费、燃气费、供暖费、物业费、网费、电话费、有线电视费等应房屋使用而产生的费用由乙方承担。甲方应当在租赁期前一日，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家具家电）交付给乙方。办理房屋交付手续后，如果甲方需要进入该房屋，应当事先通知乙方并征得乙方同意。甲方未遵守约定擅自进入房屋，出现房屋及附属设施、设备、物品的丢失、损坏等情况，给乙方造成的损失，甲方应当赔偿损失，乙方概不负责。乙方应当在委托期及延长期满后三个工作日内，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家具家电），依照《房屋设施清单》交还甲方。甲方同意乙方对房屋进行改造，装修。合同期满时乙方将房屋交还甲方，不再对房屋进行拆除，改造及破坏。（赵海涛签名按捺手印）。合同到期后，乙方负责拆除房屋隔断、厨房卫浴。”同日赵海涛与中合房产公司签订《房屋出租委托书》，该委托书载明“委托方赵海涛，受托方中合房产公司。本人委托中合房产公司代收房租、押金、水电费、燃气费、物业费、公共能耗费、供暖费、有限电视费、网费等与房屋相关的其他费用。本人委托中合房产公司代付水电费、燃气费、物业费、公共能耗费、供暖费、有限电视费、网费等与房屋相关的其他费用。”上述合同签订后，中合房产公司将房屋改造分割为6户并对外出租，并按季度支付租金，2018年3月份支付一个季度的租金，2018年9月14日支付了当季度的租金。中合房产公司称，2018年3月份原告要求解除合同，双方在此期间协商解除合同还是继续履行合同，延期行为系原告所致。本院认为，**、赵海涛撤回对康莹的起诉，故本案中对有关康莹与**、赵海涛的法律关系本院不予审理。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案《房屋出租委托合同》中明确记载赵海涛同意中合房产公司对涉案房屋进行改造、装修及合同到期后中合房产公司负责拆除房屋隔断、厨房卫浴，赵海涛签字予以确认，中合房产公司虽对涉案房屋进行分租，但涉案房屋的厨房、卫生间、地下室、阳台并未向外出租。**、赵海涛认为涉案房屋应按最小出租单位四室两厅将房屋分租，最小出租单位是四室。本案中涉案房屋面积为175.8平方米，分割为6户，每户租住面积为29.3平米，未低于政府规定的最低标准。且**、赵海涛提交的证据不足以证实中合房产公司改造、装修房屋的行为违反法律、法规的强制性规定。故赵海涛与中合房产公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按照合同全面履行合同义务，行使合同权利。按照合同约定中合房产公司应于2018年6月份支付下一季度的租金，但因**、赵海涛主张解除合同，双方协商期间中合地产公司延期支付租金，**、赵海涛对延期支付租金的行为存在过错，且中合房产公司现已支付相应租金。故本院对**、赵海涛解除《房屋出租委托合同》的诉讼请求本院不予支持。双方应按合同约定全面行使合同权利，履行合同义务，故本院对**、赵海涛主张中合房产公司返还房屋、支付违约金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《商品房屋租赁管理办法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告**、赵海涛的诉讼请求。案件受理费780元，减半收取计390元，由原告**、赵海涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  魏群二〇一八年十二月二十六日书记员  于玲