四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0191民初9481号 原告：朱静梅，女，汉族，1988年2月7日出生，住广西平南县。 原告：冯兴华，男，汉族，1984年9月16日出生，住成都高新区。 委托诉讼代理人：朱静梅，女，汉族，1988年2月7日出生，住广西平南县。系其妻子，特别授权代理人。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司。住所地：四川省成都高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦。 委托诉讼代理人：陈泠竹，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：张建，四川忠典律师事务所律师，一般授权代理人。 原告朱静梅、冯兴华诉被告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员仇金玛独任审判，于2017年9月7日公开开庭进行了审理，后因工作需要，由本院审判员徐永红独任审判，于2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告朱静梅、被告和记黄埔地产公司的委托诉讼代理人陈泠竹、张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱静梅、冯兴华向本院提出如下诉讼请求：判决和记黄埔地产公司向朱静梅、冯兴华支付违约金42303元。案件审理中，朱静梅、冯兴华增加一项诉讼请求：判决和记黄埔地产公司协助朱静梅、冯兴华办理产权证。案件审理中，朱静梅、冯兴华明确本案主张的逾期办证的违约金，分两段计算，2016年11月23前，主张的是逾期办理分户房屋所有权证的违约金，2016年11月23后，主张的是逾期办理不动产权证的违约金。事实和理由：朱静梅、冯兴华与和记黄埔地产公司于2014年4月21日签订《商品房买卖合同》，约定朱静梅、冯兴华购买和记黄埔地产公司开发的位于成都高新区荟锦路33号“南城都汇”20幢1单元13层03号房屋，建筑面积88.01平方米，房屋总价款995372元。合同签订后，朱静梅、冯兴华按照合同约定全额支付了购房款。该《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日起第721日计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止”，和记黄埔地产公司于2014年7月13日向朱静梅、冯兴华交房，据此约定和记黄埔地产公司应于2016年4月22日向朱静梅、冯兴华交付该房屋的所有权证书，但和记黄埔地产公司至今未向朱静梅、冯兴华交付房屋的所有权证书，和记黄埔地产公司依约应承担相应的违约责任。为维护合法权益，特提起诉讼。 和记黄埔地产公司答辩称，一、和记黄埔地产公司不存在双方合同约定之应承担逾期办证的相关情形。 和记黄埔地产公司与朱静梅、冯兴华于2014年04月21日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）。《合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行。自商品房交付使用之日起第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款万分之壹支付违约金直至取得房屋转移登记所有权属证书之日止。”《补充协议》第十二条第二款约定：“双方同意，买卖合同第十九条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐全；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。” 根据前述约定，和记黄埔地产公司仅在“（1）权属证件不齐全；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用”该二种情形出现时方才承担逾期办证责任。该民事约定为买卖双方签署合同时的真实意思表示，不违反任何法律规定，对双方均有约束力。 和记黄埔地产公司在2014年8月12日已取得该房屋所在楼栋的初始登记记录单，即补充协议约定之（1）、（2）开发商需具备条件已存在，不存在买卖合同第十九条约定的“出卖人责任”，故按合同约定无需再为此向原告承担其他任何逾期办证责任。 二、因朱静梅、冯兴华原因未按约按时提供文件导致逾期办证和记黄埔地产公司不承担违约责任。 和记黄埔地产公司与朱静梅、冯兴华签订的“补充协议”第十二条第三款约定买受人在办理该商品房交付手续时或合同约定的交付之日或出卖人书面另行通知的商品房交付之日（以最后者为准）届满之日起30日内须将因办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件等提交给出卖人。逾期不提供导致逾期办证的出卖人不承担违约责任。 成都市房管局的房屋转移登记需要提供：（1）购房人房地产交易申请书；（2）权属证书（即“初始登记证”）；（3）商品房买卖合同；（4）身份证明；（5）完税凭证；（6）委托他人办理的需要提供房屋转移登记委托书。不难看出，转移登记、发证过程中，既要开发商办备必要的文件，如权属证书，也要购房人通力配合，填写申请书，提供身份证明、缴交税费、出示完税证明等。任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。 2014年7月13日，和记黄埔地产公司向朱静梅、冯兴华交房，根据合同约定，和记黄埔地产公司配合办理房屋产权期限为交房后720日，即2016年7月2日才届满。 根据补充协议约定，朱静梅、冯兴华最迟应在2014年8月12日前提供需朱静梅、冯兴华方提供的办理该商品房权属转移登记的文件（该办证资料清单被告已在交房通知书中列明），但是朱静梅、冯兴华并未在合同约定交房后30日日期限内将办证资料予以提交，而是直到2016年1月26日才前往办证律师事务所签署房屋申请登记表及委托书等办证资料，因此，按合同约定，和记黄埔地产公司承担办证义务的截止时间应为2018年1月15日，显然，朱静梅、冯兴华在办证期限届满前提出诉讼主张无合同依据。 三、朱静梅、冯兴华未能取得房屋所有权证系朱静梅、冯兴华自身原因和政府的原因，和记黄埔地产公司不承担违约责任。 1、朱静梅、冯兴华未能取得房屋所有权证系其自身延期核税造成。2016年1月8日，税务金山系统在全国范围内同步实行，并在同年2月22日调整了房地产交易环节的相关税费，这导致购房业主在核税环节的相关资料发生巨大变化（如原二套房不能享受契税优惠，新政税费可享受优惠），和记黄埔地产公司据此向未办证的业主发送了告知通知，要求他们按新政重新提交核税所需资料（如查房证明，新政前不需要）。2016年5月10日，朱静梅、冯兴华认为律师事务所办证进度太慢，要求自行核税，并将全部办证资料领走。但朱静梅、冯兴华领取资料后并未及时核税，而是在2016年11月17日才前往税务局核税并缴纳税款，此时恰逢政府出台不动产新政，房屋登记机关停止办理房屋交易登记各类业务。如朱静梅、冯兴华在2016年11月17日前去办理就根本不存在无法办理的问题。 2、朱静梅、冯兴华未能取得房屋所有权证系政府原因。2016年11月成都市主城区首次实施不动产统一登记，新增的土地落宗手续，将原本在土地使用证取得环节才会涉及的国土竣工程序直接提前至房屋权属转移登记环节，而该程序涉及房产、测绘、土地等多部门配合协调，俗称土地关联。 目前，和记黄埔地产公司已多次向成都市不动产登记中心、成都市国土局及成都高新技术产业开发区管理委员会发函，请求（协调）尽快启动国土竣工手续。目前，造成原告产证不能办理的原因为政府部门造成。 “补充协议”第十二条第二款约定，若买受人无法按期取得爱商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担责任。 四、720日办证期限仅仅是产权证的办理期限。 尽管《商品房买卖合同》第十九条约定买受人在交房之日起720日内应该取得的是“房屋所有权证书”，但鉴于补充协议第十二条第1款对土地证另外约定有办证期限，应将“房屋所有权证书”限缩解释为房屋产权证，故720日办证期限仅仅是房屋产权证的办理期限。双方对办理房屋不动产证没有约定，因此签署条款不能适用于办理不动产证，不能按照该时间来追究被告的逾期责任。 本院经审理查明的事实如下：2014年4月21日，朱静梅、冯兴华与和记黄埔地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定，朱静梅、冯兴华购买和记黄埔地产公司开发的位于成都高新区荟锦路33号“南城都汇”20幢1单元13层1303号房屋，总价款995372元。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1、《商品房买卖合同》第十九条： （1）关于房屋所有权初始登记的约定：出卖人（即和记黄埔地产公司，下同）应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议第十二条处理； （2）关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人（即朱静梅、冯兴华，下同）同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 2、《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）关于分户国土使用证的约定：出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：①出卖人的权属证件不齐全；②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人的协助义务：买受人在办理该商品房交付手续时或在下列期限届满之日起30日内（如出卖人有其他书面通知期限的，则下列期限届满之日起30日内与其他书面通知期限，两者以先到期者为准），须将因办理该商品房权属转移登记而需由买受人提交的文件、缴纳的税费（包括并不限于契税、专项维修资金，由出卖人代收代缴）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，买受人如在下列期限届满之日起二年内未提交转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据，则须自行向有关权属登记机关申请办理权属转移登记：①该商品房买卖合同约定的交付之日或②出卖人书面另行通知的该商品房交付之日（上述①、②点所涉之期限，以最后者为准）； （4）房屋所有权转移登记中买受人逾期提交材料的，出卖人免责。买受人在办理商品房交付手续时，须将办理商品房权属转移等会需要买受人提交的文件和缴纳税费（包括并不限于契税、专项维修基金）或有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人。由于逾期提交办理商品房权属转移登记的文件或逾期缴纳税费导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用权证》的，出卖人对此不承担违约责任。 3、通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条： （1）依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出，买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都市总府路2号时代广场A座20楼……； （4）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 朱静梅、冯兴华在《商品房买卖合同》中留的通讯地址为四川省成都高新区天府四街66号航兴国际广场1号楼9楼。 合同签订当日，朱静梅、冯兴华向和记黄埔地产公司支付了首付款，后朱静梅、冯兴华支付完毕全部购房款。 2014年5月7日，案涉房屋备案登记在朱静梅、冯兴华名下，共有情况登记为“共同共有”。 2014年6月14日，和记黄埔地产公司向朱静梅、冯兴华出具了收到购房款995372元的《销售不动产统一发票（自开）》。 2014年6月20日，和记黄埔地产公司向朱静梅、冯兴华在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址邮寄送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件等交房文件，通知朱静梅、冯兴华房屋交付日期为2014年6月25日，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代收代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》。 其中，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用指引》以“注”的形式对买房人进行了以下提醒：“①根据川地税函[2002]83号文、财税【2010】94号文的有关规定：在成都市五城区（含高新区）范围内，个人或单位购买住宅、非住宅应缴纳总房价款3%的契税；如您是个人首次购买自用普通住房，可享受国家契税减半征收的优惠政策（由政府相关部门核定）;在我司代您办理产权登记手续时，所缴契税最终以税务部门出具的《缴款通知单》为准……2010年10月1日当天及以后备案合同的住宅，在满足上述条件的基础上，还需提交所购住房为业主本人/家庭唯一住房的证明资料并由业主亲自到政府办证部门办理核税方可享受减税优惠，若所购住房为业主本人/家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下，可减按1%征收契税。若业主确认不符合上述条件或无法提交所购住房为本人/家庭唯一住房的证明资料，业主需签署关于委托我司按3%缴纳契税的文件，我司方能代缴相应契税；②我司代收契税将根据实际总房款3%标准收取，如业主本人认为符合契税减征或其他优惠条件，按实际总房款的1.5%或1%交纳契税的，应出具书面承诺，由此产生的包括但不限于契税滞纳金、房屋权属证书办理延误等一切法律后果和责任由业主本人承担……”。 《房屋交付付款通知（一）》中载明朱静梅、冯兴华办理房屋权属转移登记代收代缴项目的费用包括：①专项维修资金2420.28元；②契税29861.16元；③印花税5元；④转移登记费80元；⑤房屋所有权共有人证10元；⑥国有土地使用证工本费10元等。《房屋交付付款通知（二）》中载明朱静梅、冯兴华在收房时应预支付预售六个月物业服务费用1557.78元。 2014年7月13日，朱静梅、冯兴华收房。同日，朱静梅、冯兴华向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②印花税5元；③专项维修基金2420.28元；④契税9953.72元；⑤国有土地使用证工本费10元。 2014年8月12日，和记黄埔地产公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋初始登记记录单》显示房屋唯一号为6318916，业务件号权2709414。至此，和记黄埔地产公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行，朱静梅、冯兴华提交完整的过户文件、核税文件、及时缴纳税费后（经审理已经查明所有税费朱静梅、冯兴华在交房时已全额预缴），和记黄埔地产公司就可以向产权监理部门提交资料，及时为朱静梅、冯兴华办理分户产权。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年5月3日，和记黄埔地产公司再次向朱静梅、冯兴华邮寄了《和记黄埔地产（成都）有限公司关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，提醒购房人及时提交身份证、户口本、结婚证及有效的《家庭住房书面查询结果》等核税文件，并在律师楼签署《诚信保证书》、《婚姻家庭状况承诺书（增量房交易）》等文件，并提示购房人委托办证律师楼办理核税，方式采用集体件形式，耗时较长，若不急于取得房屋产权证，建议可选择此种核税的方式。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，朱静梅分别于2014年4月29日、2016年5月10日、2016年11月11日、2017年6月28日四次打印打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》；冯兴华分别于2014年4月29日、2016年5月10日、2016年11月11日三次打印打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。 2016年11月17日，朱静梅、冯兴华所购买的案涉房屋完成核税，《税收缴款书（税务收现专用）》载明契税金额为9953.72元。 2018年9月11日，和记黄埔地产公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交朱静梅、冯兴华办理不动产权证的相关手续。2018年9月18日，朱静梅取得案涉房屋的“川（2018）成都市不动产权第0320101号《不动产权证书》”，冯兴华取得案涉房屋的“川（2018）成都市不动产权第0320102号《不动产权证书》”，共有情况为共同共有。 上述事实，有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，关于和记黄埔地产公司在本案中是否应当承担延迟办证的违约责任的问题，本院分析认定如下： 根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，关于房屋的转移登记，买受人朱静梅、冯兴华同意委托出卖人和记黄埔地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人朱静梅、冯兴华未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人朱静梅、冯兴华不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔地产公司向买受人朱静梅、冯兴华按买受人朱静梅、冯兴华已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 朱静梅、冯兴华与记黄埔地产公司2014年4月21日签订案涉《商品房买卖合同》，和记黄埔地产公司2014年7月13日向朱静梅、冯兴华交付房屋，朱静梅、冯兴华于2014年7月13日付清了契税、维修基金等费用。故，朱静梅、冯兴华未在2016年7月2日前取得分户房屋所有权证的责任，应分三个阶段审核。第一个阶段是2014年7月13日交房至2016年11月17日17：00之前，和记黄埔地产公司是否按照合同约定取得了案涉房屋产权的初始登记，朱静梅、冯兴华是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，如朱静梅、冯兴华已经按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局递交办理分户产权需要的有关资料和费用的问题；第二个阶段是2016年11月17日17：00至2016年11月23日，产权登记部门暂停办理分户产权的期间；第三个阶段是2016年11月23日恢复办理之后至2018年9月18日朱静梅、冯兴华取得《不动产权证书》的期间，和记黄埔应当履行的义务内容是什么？朱静梅、冯兴华是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户手续和核税需要的有关资料和费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局提交办理过户手续需要的有关资料和有关费用？ 第一阶段，2014年7月13日交房后到2016年11月17日17:00时之前，和记黄埔地产公司是否应承担违约责任。 根据庭审查明的事实，和记黄埔地产公司于2014年6月20日，和记黄埔地产公司向朱静梅、冯兴华在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址邮寄送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件等交房文件，通知朱静梅、冯兴华房屋交付日期为2014年6月25日，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代收代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》等资料，其中，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4B期汇尚园房屋交付使用指引》详细载明了买房人如果要享受1%的契税优惠政策，需要符合什么条件、提交什么资料，《房屋交付付款通知（一）》载明了办理房屋权属转移登记需要和记黄埔地产公司代缴的项目及金额。2014年7月13日，朱静梅、冯兴华收房并向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②印花税5元；③专项维修基金2420.28元；④契税9953.72元；⑤国有土地使用证工本费10元。其中契税一项，和记黄埔地产公司送达给朱静梅、冯兴华的《房屋交付付款通知（一）》载明的金额为29861.16元，而交房当日朱静梅、冯兴华向和记黄埔地产公司预交的契税为9953.72元，即，朱静梅、冯兴华符合所购住房为业主本人/家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下、享受减按1%征收契税的优惠政策。朱静梅、冯兴华在收房当日向和记黄埔地产公司支付的这些费用，正是办理分户产权证应当由买房人承担的契税和维修基金，其中契税是按照政策享受1%的优惠进行计算的。那么，这些费用缴纳完毕，是否意味着朱静梅、冯兴华提供资料和预交的费用的义务就已经完成了呢？经审核庭审查明的证据和向税务机关核实，2014年7月13日，和记黄埔地产公司向朱静梅、冯兴华代收优惠后的契税9953.72元，并非最后核税，而是和记黄埔地产公司根据向业主了解的个人和家庭购房情况预估税费后进行的代收，代收出具的收据也是和记黄埔地产公司的收据，并非国家税务机关出具的正式契税票据，朱静梅、冯兴华购买的房屋要完成核税工作后办理分户产权，还需要朱静梅、冯兴华及时提交婚姻状况的证明材料（单身证明、结婚证、离婚证或者其他能证明婚姻状况的证明材料）、朱静梅、冯兴华本人和家庭唯一住房的证明材料等。故，朱静梅、冯兴华在交房当日向和记黄埔地产公司支付了契税、专项维修基金、国有土地使用证工本费、印花税、产权转移登记费等费用，不能直接等同于朱静梅、冯兴华已经交齐了核税和办证的所有资料。经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，朱静梅分别于2014年4月29日、2016年5月10日、2016年11月11日、2017年6月28日四次打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》；冯兴华分别于2014年4月29日、2016年5月10日、2016年11月11日三次打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。根据上述后台调取数据，可以认定朱静梅、冯兴华是2014年4月29日打印材料后，在2014年7月13日收房时向和记黄埔地产公司交齐了核税和办证需要的资料。另一方面，案涉房屋和记黄埔地产公司于2014年8月12日取得初始产权，证明和记黄埔地产公司履行了补充协议第十二条约定的出卖人责任，案涉房屋在2014年8月12日后已经具备过户给朱静梅、冯兴华的条件。 综上，2016年11月17日17：00前朱静梅、冯兴华未取得《房屋所有权证》的责任认定问题上，本院认为，朱静梅、冯兴华在2014年7月13日收房时预交了契税和办证费用、同时交齐了办证需要的资料，和记黄埔地产公司在2014年8月12日取得该房屋产权的初始登记，案涉房屋在2014年8月12日后已经具备过户给林子的条件，而和记黄埔地产公司在办证的截止时间2016年7月2日仍未完成核税并向房屋登记部门提交，故2016年7月3日至2016年11月17日的延迟办证责任应由出卖人承担。 第二阶段，2016年11月17日17：00起至2016年11月23日止，和记黄埔地产公司应否承担违约责任。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故，2016年11月17日17：00之后至2016年11月23日期间，是政府因实施《不动产登记暂行条例》暂停办理分户产权的期间，不认定为和记黄埔地产公司违约，该期间不计算违约金。 第三阶段，自2016年11月23日起至2018年9月18日朱静梅、冯兴华取得案涉房屋的《不动产权证书》，和记黄埔地产公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 首先，因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用权证，而是应当办理不动产登记证，双方对不动产登记证的办理期限没有约定，和记黄埔地产公司认为应当以《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证办理期限的约定为不动产登记证的办理期限。本院认为，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证的约定为“出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》”，该条约定将签约双方以外的第三人即同楼栋的其他买房人办理分户房屋所有权证的时间，作为和记黄埔地产公司履行协助朱静梅、冯兴华办理分户国土使用权证的义务的期限开始的时间，因该第三人的行为并非和记黄埔地产公司协助朱静梅、冯兴华办理分户国土使用权证的必要条件，记黄埔地产公司应在合理期限内完成土地竣工验收手续，履行好协助朱静梅、冯兴华办理分户国土使用权证这一事项中应由开发商承担的义务，而不能以同楼栋其他买房人尚未办理分户房屋所有权证为由推卸责任。该项约定不当免除了和记黄埔地产公司基于诚信和公平原则下应履行的义务，为无效约定，本院不予支持。 其次，因上述约定无效，且2016年11月23日起实施不动产统一登记，故，朱静梅、冯兴华与和记黄埔地产公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为朱静梅、冯兴华办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理，故，双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，在2016年11月23日以后的时间段，因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔地产公司与朱静梅、冯兴华在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定。因双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 另一方面，本院经审理查明，案涉房屋所在的“南城都汇”项目，前期有20宗国土证（包括案涉房屋所在土地），且分期开发，经成都市规划管理局审核和批准，在项目总平规划设计中变更了16米及20米的道路规划设计，导致该项目的国土证和项目规划总平图在土地面积和地块几何形状上有所差异，和记黄埔地产公司因此向成都市国土资源局高新分局申请先办理已经竣工部分的地块的竣工登记换证，待项目整体竣工后再对全部土地面积进行统一结算并出具国有土地使用权出让合同内容变更表，该申请取得了成都市国土资源局高新分局同意，“南城都汇”项目因此能够及时取得案涉房屋内的初始产权登记为买房人办理分户产权，本案朱静梅、冯兴华购买的房屋的初始产权登记于2014年8月12日取得。2016年11月23日开始办理不动产权证书后，因土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，朱静梅、冯兴华购买的房屋为第四期，实施不动产统一登记以后，要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，朱静梅、冯兴华等买受人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔地产公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。据本院向成都市不动产登记中心核实，案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。本院认为，两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔地产公司违约，故，和记黄埔地产公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔地产公司提交业主办证资料的合理期限，但朱静梅、冯兴华一户2014年就已经交房，且支付了契税和办证费用，交齐了核税和办证需要的资料，和记黄埔地产公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成后立即提交朱静梅、冯兴华的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔地产公司履行义务的最后期限。和记黄埔地产公司在土地分宗竣工验收完成后，9月11日才提交朱静梅、冯兴华的资料应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年9月10日（9月11日递件），是和记黄埔地产公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。 综上，和记黄埔地产公司应承担违约金的期限为2016年7月3日至2016年11月17日、2018年7月1日至2018年9月10日，合计210天，违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，金额为总房款995372元×0.0001×210天=20902.81元。 关于和记黄埔地产公司辩称逾期办证违约金已经超过诉讼时效期间的问题，经审查买房人主张的违约金并未超过诉讼时效期间，对和记黄埔地产公司的该项辩称意见本院不予认可。 本院认为，朱静梅、冯兴华与和记黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。 朱静梅、冯兴华向本院提出的第一项诉讼请求为判决和记黄埔地产公司协助朱静梅、冯兴华取得房屋不动产登记证书，因朱静梅、冯兴华的《不动产权登记证书》已经于2018年9月18日取得，故该项诉讼请求本院不再支持。 朱静梅、冯兴华向本院提出的第二项诉讼请求为判决和记黄埔地产公司向朱静梅、冯兴华支付违约42303元。经上文分析，和记黄埔地产公司应承担违约金为20902.81元，对朱静梅、冯兴华的该项诉讼请求，本院支持其合理部分。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效后十日内支付原告朱静梅、冯兴华20902.81元； 二、驳回原告朱静梅、冯兴华的其他诉讼请求。 案件受理费429元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇一八年十二月二十日 书记员  李娇娇