浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4014号 上诉人（原审被告）：许霞娜，女，1975年12月30日出生，汉族，公司职工，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：贺立明，男，1975年4月22日出生，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：黄悦波，浙江康而沃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波市北仑区新碶街道凤洋股份经济合作社，住所地宁波市北仑区新碶街道凤洋新村478号。 代表人：贺建平，该合作社董事长。 委托诉讼代理人：石红光，宁波市北仑区岩河法律服务所法律工作者。 上诉人许霞娜因与被上诉人宁波市北仑区新碶街道凤洋股份经济合作社（以下简称凤洋合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2018年9月20日作出的（2018）浙0206民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 许霞娜上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一审适用法律错误。一审认定“可以明确合同双方的真实意思表示为一周期内的租金在使用前一个月前一次性付清”是错误的。一审关于“合同条款中存在漏洞”及对证据7认定是“合同条款上的冲突”，系不当行使自由裁量权。一审将合同第五条的备注认定为特别说明，应当优先于合同的一般条款，没有法律依据。 凤洋合作社辩称，一、一审法院对第二周期租赁费认定为三年一付，认定正确。二、有关法律规定对合同条款的理解，第二周期租赁金也应为三年一付。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。 凤洋合作社向一审法院起诉请求：判令被告许霞娜向原告支付第二周期的房屋租赁费728000元，并支付该款自2018年4月1日起至该房屋租赁费实际履行之日止按中国人民银行公布的同期同类同档次贷款基准利率计算的利息。 一审法院审理认定事实：2015年1月15日，原告位于北仑区租赁公开招标，其中被告中标C标段[凤洋二路225至245号(单号)计11间]的房屋租赁。2015年1月27日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定租期六年，第一周期三年的租金为102万元，第二周期三年租金109.2万元。上述租金一周期一付，实行先付后用，每个周期内每年租金在使用前一个月前一次性付清。在合同第五条后的备注中载明：租赁期限均为6年，每三年为一周期，分二个周期，租金一周期一付，实行先付后用，最终房租价格为中标价。2015年3月20日，原、被告签订补充协议，约定租赁期限自2015年3月1日起至2021年4月30日止。租期共六年，每三年一个周期，共二个周期，上述租金一周期一付，实行先付后用，每个周期内每年租金在使用前一个月前一次性付清。 被告在合同签订前一次性付清第一周期内的租金102万元。2018年4月25日，被告通过宁波银行网上银行向原告汇付第二周期内第一年的租金364000元。 一审法院认为：结合本案当事人的诉辩意见，本案当事人之间的争议焦点为：合同中就第二周期三年租金支付的约定是一次性支付还是周期内每年租金在使用前一个月一次性付清的问题。双方争议问题实际是对合同条款的理解存在争议，因双方对合同条款理解有争议，该院依照双方合同中的词句、前期招投标相关文件、合同的目的、交易习惯及诚实信用的原则，认定该条款的真实意思是三年租金应在周期到前一次性付清。主要理由有：1.合同及补充协议中关于租金的完整表述为“租期共六年，每三年一个周期，共两个周期，上述租金一周期一付，实行先付后用，每个周期内每年租金在使用前一个月前一次性付清”，这是完整的一句话，语义上存在矛盾之处，对该词句不能割裂开来解释，需结合合同的招投标内容、合同整体等来探寻合同双方的真实意思，在双方2015年1月27日所签租赁合同第五条关于租金及付款方式的备注栏中，明确租金一周期一付，而未出现另外的表述，这是对租金支付的特别说明，应当优于合同的一般条款；2.合同前期招标文件中的招标公告及投标须知对租金的表述也均明确租金一周期一付，而无被告所主张的每年支付，且被告在投标报价函中也明确表示同意租赁招标文件内容；3.从合同的形式及订立过程来看，租赁合同是经过招投标程序的，合同的主要条款经过公示，被告方是在同意合同条款的情况下进行投标的，且合同是由招标代理方为本次招投标拟定，同时也签有补充协议对合同条款进行补充和明确，故双方的合同条款有过协商及合意的过程；4.从交易习惯来看，原、被告合同的第一周期也是对三年的租金在使用前一次性付清。综上，虽然合同条款中存在漏洞，但综合双方合同的形成过程、合同条款及交易习惯等因素，可以明确合同双方的真实意思表示为一周期内的租金在使用前一个月前一次性付清。故原告诉请，理由正当，予以支持，被告基于合同中部分词句的理解并不能准确反映合同整体的真实意思，对被告辩称不予采信。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十五条及第二百二十六条之规定，判决：被告许霞娜应于本判决生效后七日内支付原告宁波市北仑区新碶街道凤洋股份经济合作社第二周期内的房屋租赁费728000元，并支付该款自2018年4月1日起至房屋租赁费实际履行之日止按中国人民银行同期同类同档次贷款基准利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费11080元，减半收取5540元，由被告许霞娜负担。 二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.招标文件，证明招标文件当中涉及到房屋租赁费、范围是格式条款，被上诉人在一审递交的招标文件不完整。2.招标文件，证明是根据被上诉人提供的格式条款就总价进行投标，不能对其他条款进行变更。3.中标通知书，证明上诉人对租金支付方式及期限进行更改，另外证明不存在双方对租金支付范围和支付期限进行协商。4.宁波市农村集体经济组织统一收据，证明：（1）被上诉人目前尚出具本证据2份收据，未有出具被告2018年底租金364000元的宁波市农村集体经济组织统一收据。（2）鉴于合同约定，被上诉人不出具，上诉人可以拒付租房租金，直至原告出具该统一收据再支付后续租房租金。5.出具法院收条与宁波市农村集体经济组织统一收据，证明36万相应收据在2018年10月19日被上诉人才通过北仑区人民法院转交。6、7.房屋租赁协议（上诉人转租）共二份，证明二份房屋租赁协议是上诉人转租给第三人，约定是租金一年一付，被上诉人在该协议上签字盖章确认，以此证明上诉人与被上诉人协议也是一年一付。8-12房屋租赁协议（上诉人转租）共五份，证明：（1）另案上诉人对第二周期房租支付的理解也为每年提前一个月支付。（2）本案被上诉人对第二周期三年租金一次性支付要求这是违背租赁市场交易习惯，而一审法院以签订合同前支付的三年房租支付方式认定为交易习惯，纯属滥用自由裁量权。13.原告所属街道的新碶街道向家股份经济合作社房屋租赁招标公告，证明：（1）对于租金支付的条款文本内容与本案一致，即“每个周期内每年租金在使用前一个月前一次性付清”，文本一致，但支付方式与一审法院认定事实不一致。（2）周期只是对租金价格不一的确定,本案的支付方式“周期”这一概念无关。（3）租金一年一付天经地义，采用提前一月支付对出租人并未有任何租赁风险，三年一付纯属对格式条款“一周期一付”的另外一种意思理解。14.房屋租赁合同一份，证明：（1）同一标段11间房屋，在本案被告租赁之前，被上诉人出租合同约定为一年一付，这才是租金支付的交易习惯，而并非一审法院判决认定三年一付为交易习惯。（2）被上诉人未按合同提供统一收据，致使未能及时收取租金，在被上诉人所有房屋租赁过程中是有先例。15、16.房屋租赁合同二份及17补充协议一份，证明被上诉人与其他租户关于租金的约定一年一付，合同约定先开发票后支付租金。18.答复意见书，证明：证据14至17来源出自被上诉人，并有被上诉人核对原件一致并盖章，均属实。19.无产权证明作为经营场所函，证明：（1）本案租赁合同所涉房屋作为经营场所，有效期最长1年，被上诉人以三年租金一次性收取的要求，与法律法规冲突。（2）上诉人将租赁合同约定第二周期的租金支付理解为1年1付，合情合理合法。（3）一审法院将三年一付的租金条款作为本案双方合同目的、交易习惯等纯属认定事实有误。（4）被上诉人收取三年一付租金，而对所涉房屋的经营场所使用按法规只有1年，其交付房屋是有瑕疵。（5）对于当地政府部门的规定，有效使用最长一年，也是对被上诉人所涉租赁房屋租金支付交易习惯的间接认定，一审判决以交易习惯认定三年租金一次性支付，其认定事实不清。 被上诉人经质证，对证据13有异议，对其他证据真实性无异议，但认为上诉人的证据均不能证明上诉人的证明目的，因招标公告、招标须知、总则及合同均明确第二期租金为一次性支付。证据2可以证明上诉人对租金一周期支付是明知。招标文件设立条件不能更改。合同明确约定付清租金，才出具收据。证据6、7，但与本案无关联性，上诉人只同意转租，并不是对租赁费支付方式变更。证据8-12、证据14-18与本案无关联性。对证据17本身真实性没有意见，但涉案房屋被上诉人已经取得建筑规划许可证、国有土地使用权证，该证据与本案无关联性。 被上诉人提交关于凤洋二路三产用房（AＢＣＤ标段）租赁招标文化及租赁合同的纠正情况说明，证明租金是三年一付。 上诉人经质证，认为：被上诉人已经承认错误表述行为。 本院经审查认为，上诉人提交的证据1-5的真实性予以确认，但上述证据仅能证明被上诉人对涉案房屋租赁进行招标时，明确租赁期限为6年，每三年为一周期，分二个周期，租金一周期一付，实行先付后用，上诉人同意该条件并竞标成功。第二周期第一年的租金收据被上诉人于一审审理期间通过一审法院转交的事实。证据6-7的真实性本院予以确认，但该房屋租赁协议仅能证明被上诉人对上诉人转租的同意。证据8-18与本案缺乏关联性，本院对此不作认定。证据19的真实性本院予以确认，结合上诉人二审中陈述，其转租的次承租人的经营手续可以一年一批，而被上诉人实际也已取得涉案房屋的土地使用权证及三产用房的规划许可证，故不能证明上诉人待证事实。被上诉人提交的证据证明“每个周期内每年租金在使用前一个月前一次性付清”系其项目管理单位打印错误。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案房屋租赁经被上诉人公开招标，上诉人中标取得租赁权。相应招标公告及招标文件均明确租赁期限为6年，每三年为一周期，分二个周期，租金一周期一付，实行先付后用，最终房租价格为中标价。上诉人中标后，与被上诉人签订的房屋租赁合同也是根据招标的条件对租金支付方式进行延用，虽然此后双方签订了补充协议，该协议实际是对租赁期限进行明确。尽管该补充协议中对租金费用的表述中为“每个周期内每年租金在使用前一个月前一次性付清”，但该表述前明确载明“租期共六年，每三年一周期，共二个周期，上述租金一周期一付，实行先付后用”，因此，一审法院认定该补充协议并非对合同约定租金支付方式的变更，理由充分，并无不当。上诉人提出补充协议中“每个周期内每年租金在使用前一个月前一次性付清”系对原合同约定的支付方式变更，理由不足，且上诉人支付第二周期第一年的租金后，被上诉人也已及时通过村民代表向上诉人明确提出第二周期租金仍为三年一付，上诉人仍未按约付清租金，属违约，被上诉人要求其支付尚欠租金并按银行同期同类同档次贷款基准利率承担逾期付款的利息损失，理由正当，原判予以支持，也无不当。 综上所述，许霞娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11080元，由上诉人许霞娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇一八年十二月二十四日 书记员  杨丽丽