贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔04民终1218号 上诉人（原审被告）：贵州屹源房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处迎宾花园小区。统一社会信用代码：91520421063067042R。 法定代表人：戚湘英。 委托诉讼代理人：孙高燕，系贵州兴科律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：杨淘源（曾用名杨周），男，2000年10月16日出生，汉族，住贵州省开阳县。 委托诉讼代理人：周明奎，系杨淘源之母，代理权限为特别授权代理。 上诉人贵州屹源房地产开发有限公司（以下简称“屹源公司”）因与被上诉人杨淘源商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月20日立案后，于2018年12月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人孙高燕、被上诉人委托诉讼代理人周明奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人屹源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、我公司所售房都是按政府房管部门核定的楼层、房号标注，特别是楼层，不会发生混淆。被上诉人购房时几次亲自到现场对所购房屋进行确认。2、虽然负1层和负2层都是商铺房，但负1层不临街，负2层临街。负1层每平米的售价是一万元左右，负2层是两万元左右，价格相差一倍，销售人员不可能将其混淆。3、金阳梅虽然在我公司工作过一段时间，但被上诉人没有任何证据证明他所购的这一套房屋就是通过金阳梅购买的，金阳梅也未提交任何证据证明这一套房就是他经手卖给被上诉人。金阳梅作证时未到庭接受质询，金阳梅的证词不符合民事诉讼的证据规范，不应作为案件认定的依据。4、被上诉人在签订合同时不可能不认真审视合同，合同第三条关于该栋楼房的“基本情况”中明确，建筑层数的地下部分：地下2层，被上诉人所购商品房位于地下1层，名义楼层为负1层，标注是清楚明确的。当事人在合同上签字，就是对合同内容的认可，即使有误解，也应视为自2017年4月在合同签字时就知道或应当知道，上诉人至2018年7月起诉解除合同显然已超时效。 被上诉人杨淘源二审辩称，维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求，二审案件受理费由上诉人承担并请求二审改判上诉人将我交的维修金、产权办理费、其他代收费共计5850元返还给被上诉人。事实与理由：上诉人销售人员金阳梅带被上诉人看的商铺就是现在卖车的商铺，商铺外没有记号或者标签，交款单上有峰3负1-90号，金阳梅说就是我方购买商铺号数。关于商铺价格、楼层均是上诉人销售金阳梅告知被上诉人。2018年5月18日，双方协商门面一事，金阳梅到场质证，卖给被上诉人的商铺就是卖车的临街商铺。金阳梅是否离职，是上诉人公司内部人事调整安排。被上诉人于2018年4月29日到上诉人处交尾款时才知道欲购买门面与合同所载不一致，且未超过时效。 原审原告杨淘源向一审法院起诉请求：1、判决销售原、被告于2017年4月29日签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已交的各项购房款65377元；3、判令被告赔偿原告资金占用期间的利息损失6825元；4、本案诉讼费由被告负担。 一审法院经审理查明：2017年3月16日，经案外人金阳梅推介，原告法定代理人周明奎以原告杨淘源的名义，向被告交纳定金定购被告开发建设的位于安顺市平坝区××街道××道“迎宾城××”××商铺一间。2017年4月29日，原告法定代理人周明奎又以原告的名义与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以分期付款方式向被告购买商铺。合同载明：原告购买的商铺具体为“迎宾城峰景3号”负1层90号，建筑面积15.65平方米，套内建筑面积10.2平方米；每平方米单价为11522.25元，总价为117527元；付款方式为预付款59527元，2017年10月29日前付29000元，2018年4月29日前付29000元。 合同签订当日，原告向被告交纳商铺分期款39527元、产权办理费及其它代收费3500元和房屋维修基金2350元。以上付款被告均分别开具了相应收款《收据》。2017年4月30日，被告向原告补开收据一张，载明收到原告交纳的商铺分期款20000元，该款实为原告此前所交购房定金。 2018年4月29日，原告法定代理人周明奎应被告通知，前往被告处交纳购房尾款时，得知案外人金阳梅向其推介的商铺与上述《商品房买卖合同》所载商铺并非同一商铺，双方就与此相关的问题进行交涉，未果，遂起纷争，致本案成讼。 本案在审理过程中，为查明本案相关事实，一审法院依法通知案外人金阳梅进行询问，并制作形成《询问笔录》。金阳梅所述主要内容为：2017年3月至6月期间，金阳梅在被告屹源公司处从事商品房销售工作，并于此间向原告法定代理人周明奎推介被告开发建设的商铺；金阳梅具体推介的“确实是他们（指本案原告法定代理人周明奎及另案原告叶雷）说的地面一层卖车的商铺”，后来为什么会变成上面一层其并不清楚；合同是金阳梅带原告法定代理人周明奎到被告公司合同部与工作人员签订的。 一审法院认为，根据举证和质证情况，并经当事人确认，本案争议的焦点问题是：一、案涉《商品房买卖合同》是否存在可撤销的法定事由；二、原告诉判被告返还购房款并赔偿利息损失有无事实基础及法律依据。 第一，关于合同可撤销的法定事由。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”该法第五十五条第一项规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。本案中，原告以其与被告签订案涉《商品房买卖合同》存在重大误解为由，主张撤销该合同。对此，首先，根据案外人金阳梅的陈述，其向原告推介的确系被告开发建设的地面一层临街商铺（该商铺现为他人销售汽车使用），原告方作为普通的消费者，在签订案涉《商品房买卖合同》时，基于对金阳梅推介内容之信赖，疏于审查合同内容即签名确认，由此致合同体现的商铺（负1层90号）与其内心真意出现较大偏差。其次，被告作为专门从事商品房经营的企业法人，在原告疏于审查合同内容的情况下，没有秉持诚信进行提示说明，致使原告方误认为其向被告购买的就是金阳梅推介的地面一层商铺，而事实上案涉《商品房买卖合同》所载“负1层90号”商铺实为地面二层商铺，并非原告欲意购买的“临街商铺”。这两种商铺无论在价值还是在功用方面，均存在较大差别，由此，可知原告方对合同主要内容确实产生了错误认识。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条“行为人因为对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”的规定，应当认定原告与被告签订案涉《商品房买卖合同》构成重大误解，原告据此就案涉《商品房买卖合同》享有撤销权。再次，根据前述分析，原告有关其于2018年4月29日应被告通知交纳购房尾款时，方知晓“合同约定的并非其欲购商铺”之陈述应属客观，应予采信。故此，原告享有的撤销权并未经过1年除斥期间。被告就此所持抗辩不成立，不予采纳。 综上分析，对原告有关撤销案涉《商品房买卖合同》的诉请予以支持。 第二，关于原告主张的购房款及利息损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，综合前述分析，原告有关返还购房款的主张理据充足，应予支持。但其主张的具体金额并不合理，应予纠正。对此，根据原告提交的收款收据，可知原告向被告交纳的购房款总计为：20000元+39527元=59527元，对此予以确认并支持。但被告代收的房屋维修基金2350元、产权办理费及其它代收费3500元，并非购房款，只能视为原告签订案涉《商品房买卖合同》所致的损失。故此，根据前述法律规定，结合原、被告双方签订案涉《商品房买卖合同》时一方疏于审查，另一方不进行必要提醒均存在一定过错的客观情况，酌情确定各承担二分之一的责任，即由被告向原告赔偿：（3500元+2350元）×50%=2925元。原告主张的利息损失，综合全案认为并不合理，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决：1、撤销原告杨淘源与被告贵州屹源房地产开发有限公司于2017年4月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：745）。2、被告贵州屹源房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内，向原告杨淘源返还购房款59527元，并赔偿损失2925元。3、驳回原告杨淘源的其余诉讼请求。案件受理费减半收取803元，由原告杨淘源负担203元，由被告贵州屹源房地产开发有限公司负担600元。限于判决生效之日交纳。 二审中各方当事人均未提交新证据。 二审查明，案涉《商品房买卖合同》第三条第二款约定，买受人购买的商品房为：峰景3号楼负1层90号房，建筑层数地下2层，该房位于地下第1层，名义楼层为负1层，该房号为负1-90。第八条约定，付款方式及期限为分期付款，预付款59527元，2017年10月29日前付29000元，2018年4月29日前付29000元。上述事实有《商品房买卖合同》为凭，本院予以确认。二审确认一审查明的其他事实。 本案二审争议焦点归纳为：1、被上诉人是否构成重大误解；2、被上诉人请求撤销合同是否超过法律规定的除斥期间。 本院认为，关于第一个争议焦点。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。行为人表达出来的意思与其真实意愿存在重大差别，且误解极大的影响到当事人所应享有的权利和承担的义务。本案中，上诉人负责销售的工作人员金阳梅陈述其给叶雷介绍的房屋即是被上诉人主张的卖车的商铺，金阳梅是根据公司的资料来介绍的。金阳梅作为上诉人的员工，其向客户介绍房屋的行为系职务行为，相关法律后果应由上诉人承担。一审法院依法询问金阳梅并制作《询问笔录》，双方当事人一审庭审中已就《询问笔录》发表质证意见，故一审将《询问笔录》作为定案依据并无不当。签订合同时，上诉人不能证明其带领被上诉人到合同载明的“负1层90号”实地查看，案涉《商品房买卖合同》第三条也明确建筑层数地下2层，该商品房位于地下第1层，名义楼层为负1层。对于临街铺面是负1层还是负2层，双方理解有分歧。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。且案涉《商品房买卖合同》所附图纸是平面图，并不能通过图纸辨别合同所示商铺位于第几层，加之关于合同注明的“负1层”，上诉人一审也陈述“当时是以贵安大道水平面一样高，……因为临街马路是斜坡，老百姓的理解不同，我方专业是以路水平面为起点，从马关这方向看。”，本案被上诉人作为买受人，对所购房屋的具体情况只能从上诉人的口头和资料介绍中获得认知，而上诉人合同中的图纸无法直观显示被上诉人所购商铺的楼层，在此种情况下所签订的合同与被上诉人的真实意思表示不相吻合，构成重大误解。 关于第二个争议焦点。被上诉人于2018年4月29日到上诉人处支付尾款时，才通过上诉人工作人员知晓其欲购买的商铺与实际签合同载明的商铺并非同一商铺，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”的规定，被上诉人于2018年7月30日向一审法院提起诉讼，请求撤销与上诉人签订的《商品房买卖合同》，并未超出法律规定的期限。故上诉人称本案不存在重大误解，即便存在误解，被上诉人于2018年7月起诉解除合同超过除斥期间的上诉理由不能成立，本院不予支持。 对于被上诉人辩称一审时上诉人应当足额返还其购房款及其他款项目款项或者利息损失，因其未对一审判决提起上诉，视为服判，该辩称本院不予审查。 综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 二审案件受理费1606元，由上诉人贵州屹源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  程芳芳 审判员  黄光美 审判员  李德江 二〇一八年十二月十二日 法官助理朱俊蓉 书记员田泽华（代） 附： 当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果： （一）承担加倍罚息或迟延履行金。 （二）被强制进行审计。 （三）被限制出境。 （四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。 （五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。 （六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。 （七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。 （八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。