广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1521民初1104号原告张佛英，女，1964年5月1日出生，汉族，住址广东省深圳市宝安区，原告丘仕和，男，1966年3月18日出生，汉族，住址:广东省海丰县，二原告委托代理人卓楚花，系广东愿力律师事务所律师。二原告委托代理人许欣，系广东愿力律师事务所实习律师。被告陈炳南，男，1983年11月15日出生，汉族，住址：广东省海丰县城东镇埔尾村109号，现住海丰县，原告张佛英、丘仕和诉被告陈炳南房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张佛英、丘仕和的委托代理人卓楚花、许欣到庭参加诉讼。被告陈炳南下落不明，本院依法发出公告，届满，被告陈炳南仍无到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年8月7日与被告订立了《楼房认购书》，约定原告将金龙居住宅楼三栋中梯202号房（即东山开发区住宅B区第7-9号（金富居）中梯202房）转让给被告，购房款为人民币（下同）197580元，办证契税费和防盗网配套费等其他费用共计14500元。被告应在原告捣制好七层楼天面板时支付总款的50%，之后根据原告的通知配合办理银行按揭手续和支付余款。协议书签订后，被告支付了89500元，原告依约在2011年11月将建成的房屋交付被告管业使用。然而，被告拒不配合办理按揭手续也未向原告支付购房余款122580元。经原告多次催收，被告仍拒不履行付还欠款的义务。被告的行为构成了违约，为维护原告的合法权益，特起诉至法院请求：1、判决原被告于2010年8月7日签订的《楼房认购书》有效，被告配合原告将海丰县城东镇东山开发区住宅B区第7-9号（金富居）中梯202房的产权变更登记到被告名下；二、判决被告付还原告购房欠款122580元及违约金29419.2元（违约金暂计至2018年1月7日，之后的违约金以拖欠款项122580元为基数按年利率6%计至被告还清款项之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告没有答辩。经审理查明：2010年1月1日原告张佛英与原告丘仕和合作建筑海丰县城东镇北三环路（东山小区）金龙居住宅楼三栋，也即现在的海丰县城东镇东山开发区住宅B区第7-9号（金富居），双方约定由原告张佛英负责销售该栋住宅楼所有房屋，并以卖方名义与业主签订房屋买卖合同及收受购房款及配套费用。2010年8月7日原告张佛英与被告签订《楼房认购书》，《楼房认购书》中开发商（卖方）为原告张佛英，认购方为被告陈炳南，卖方落款处有原告张佛英名字并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”售楼处专用章（“海丰县城东东山小区金龙居”没有进行工商登记）。买方为被告陈炳南。《楼房认购书》其中约定：被告认购位于城东北三环路（东山小区）金龙居住宅楼三栋中梯202房，建筑面积111㎡，每平方米价格1780元，共计款197580元，被告已交纳购房款89500元（包括办证契税及防盗网配套费等合计14500元在内），余款122580元被告至现未还。涉案房屋已于2011年11月份交付被告使用至现。2014年1月9日原告为涉案房屋办理了房地产权证（证号为粤房地权证海建房证私字字第××号），房地产权属人为原告丘仕和，地址为海丰县城东镇东山开发区住宅B区第7-9号（金富居）中梯202。因《楼房认购书》中被告认购位于城东北三环路（东山小区）金龙居住宅楼三栋中梯202房，与房地产权证登记地址为海丰县城东镇东山开发区住宅B区第7-9号（金富居）中梯202不同。深圳中铭勘测股份有限公司于2018年11月7日作出《不动产测量报告》，测量金龙居住宅楼三栋与东山开发区住宅B区第7-9号（金富居）系同一栋。后原告要求被告支付购房余款未果，遂于2018年7月26日诉至本院请求确认原、被告签订的《楼房认购书》合法有效，被告支付购房尾款并办理过户登记手续。认定上述事实的证据有：原告当庭陈述及原、被告身份证复印件、两原告于2010年1月1日签订的《协议书》、原、被告于2010年9月30日签订的《楼房认购书》、被告缴纳购房款合计89500元的收款收据、不动产测量报告等证据在案佐证。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，2010年1月1日两原告合作建房，原告张佛英对外以卖方名义与被告签订《楼房认购书》，并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”印章，根据《中华人民共和国合同法》第九条第一款“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”以及第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，虽然原告以张佛英名义与被告签订《楼房认购书》，并加盖“海丰县城东东山小区金龙居”印章，但“海丰县城东东山小区金龙居”不具备签订合同的主体资格及原告张佛英并没有在《楼房认购书》上签名，致使双方签订的《楼房认购书》在形式上未能完成，因被告不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，故应认定原、被告均对签订《楼房认购书》及房屋买卖的事实没有异议。并且原告已将涉案房屋于2011年11月份交付被告使用至今，原告已实际履行了交付房屋的主要义务，被告也已接受并支付了部分购房款，因此，应认定原告与被告签订的《楼房认购书》已实际成立。该《楼房认购书》属原、被告双方自愿签订，没有违反国家、集体或第三人的利益，也没有违反法律、法规强制性规定及不属于民事合同无效的情形存在，故原告、被告之间的房屋买卖合同的效力应依法予以确认，该合同对原、被告均具有法律约束力，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。现原告请求被告支付购房余款122580元的请求，事实清楚，证据充分，本院依法应予支持。关于原告请求被告支付违约金的问题，被告拒绝支付购房款余款的原因是原告未能按照双方签订的协议书约定的地址及名称办理产权证书，因办理房屋产权证最终确认房屋座落地址的权限属政府职能部门，并不是房屋买卖双方可以选择确定，现涉案房屋产权证书已经出证，故在本案中，在涉案房屋产权证出证之前，被告拒绝支付尾款不能构成违约，但在涉案房屋出证后，也即2014年1月10日后，被告应向原告支付购房余款，但被告至现仍没有向原告支付购房余款122580元，已构成实际违约，故原告主张自2014年1月10日起按照年利率6%向原告支付违约金的请求，证据充分，本院依法应予支持。因双方继续履行《楼房认购书》，故在被告向原告支付购房余款122580元的同时，原告应协助被告办理涉案房屋产权变更登记手续,因被告已支付的购房款89500元已包含办证费用14500元，故有关过户契税等费用应由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张佛英、丘仕和与被告陈炳南于2010年8月7日签订的《楼房认购书》有效并继续履行。二、被告陈炳南应于本判决生效之日起15日内向原告张佛英、罗梅森支付购房余款122580元，并自2014年1月10日起至还清购房余款止以拖欠的购房余款为基数按照年利率6%向原告张佛英、计付资金占用费。三、原告张佛英、丘仕和应于本判决生效之日起15日内通知被告陈炳南提供证件资料，并到不动产登记部门办理房屋过户登记手续，有关过户契税等费用由原告张佛英、丘仕和负担，被告陈炳南应予协助配合。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3339.98元，由原告张佛英、丘仕和负担646.98元，被告陈炳南负担2693元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起15日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  彭泽川审 判 员  黎祺锋人民陪审员  张裕标二〇一八年十二月二十七日书 记 员  许泽彬