河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终7135号 上诉人（原审被告）：谷会军，男，1971年2月26日出生，汉族，户籍所在地河北省保定市清苑县，现居住地河北省保定市清苑县光明东街靓衣轩服饰店。 委托诉讼代理人：颜玉晗，河北张克锋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张国龙，男，1974年2月19日出生，汉族，户籍所在地哈尔滨市阿城区，现居住地北京市通州区。 委托诉讼代理人：杨晓燕，北京市德通律师事务所律师。 上诉人谷会军因与被上诉人张国龙商品房销售合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谷会军上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担违约金和居间代理费。全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院对于上诉人与被上诉人签订的《协议书》内容理解错误。2、上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。被上诉人不按合同履行合同义务，构成违约应承担解除合同的不利后果以及相应的违约责任。 张国龙答辩称，谷会军的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 张国龙向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的《存量房屋买卖合同》、《居间房屋合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》，依照合同约定将位于三河市燕郊开发区房屋出售给原告；2、诉讼费用由被告承担。发回重审后，原告变更了诉讼请求：1、请求法院判令解除原告和被告于2016午9月20日签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；2、请求法院判令被告返还原告首付款68万元；3、请求法院判令被告向原告支付违约金44万元、居间代理费3.3万元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费，包括已经产生的4.88万元。。 一审法院认定事实：原、被告于2016年9月20日在案外人三河市申城房产经纪有限公司（以下简称“中介公司”）居间服务下签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》,同日原、被告及中介公司三方还签订了《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》。《存量房买卖合同》和《补充协议》约定，1、被告将自己的位于三河市燕郊开发区北侧、北一路南侧，燕京航城住宅小区的3号楼2单元901室楼房，以220万元总房价款出售给原告。2、原告自签订合同的当日至2016年10月10日给付被告首付款68万元，拟贷款152万元；被告在过户当日交付房屋。3、依据《补充协议》的约定，被告应在银行批贷后15工作日前办理涉案房屋抵押登记注销手续；4、在贷款机构通知批贷后15个工作日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。5、双方在《补充协议》第四条中约定了违约责任处理办法。签订合同后，原告如约支付给被告首付款人民币68万元，并支付给中介公司居间代理费3.3万元。由于被告无经济能力偿还涉案房屋132万元银行抵押贷款，原、被告与中介公司的法定代表人即经办人杨伟峰于2016年10月10日，在中介公司办公室经协商三方达成一致意见。杨伟峰出庭证实，涉案房屋的132万元的银行贷款，除去原告给付被告的首付款68万元用于清偿贷款外，还剩64万元，被告承诺自己再筹集20万元用于清偿尾款，剩余的44万元由中介公司垫资，原告承担44万元的手续费即利息。当日，原、被告签订了《协议书》。该《协议书》的内容是：“买房人：张国龙付银行尾款手续费由买房人出办房本加急费用双方出卖房人出20万尾款”。2016年12月15日，原告申请银行贷款获批，中介公司通知了原、被告。2017年2月12日，中介公司通知原、被告双方办理清偿银行贷款解除抵押手续，被告以自己无时间拒绝办理，至今被告都未向贷款银行递交预约清偿涉案房屋贷款申请。因被告不作为，原告于2017年2月17日向本院提起民事诉讼，要求被告继续履行合同。后原告在本案件再次审理时，变更了诉讼请求。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》、《协议书》、收据、银行转账凭证、微信和短信截图、证人证言、原一审案卷卷宗材料、原、被告陈述等证据予以证实，本院予以确认。 一审法院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》和原、被告及案外人三河市申城房产经纪有限公司三方签订的《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》，系三方真实意思表示，且不违反相关强制性法律规定，应为合法有效，原、被告应按照约定履行各自义务。对于2016年10月10日签订的《协议书》内容，本院根据原、被告及中介公司在案件发生前未有歧义，而在本案诉讼中才产生的不同解读的事实，可以认定中介公司的经办人杨伟峰证言属实、客观。虽三方对清偿银行贷款资金约定了承担比例，但该《协议书》未改变被告申请清偿涉案房屋银行贷款办理解除抵押登记的义务，在2016年12月15日获准批贷之后至本案案发前，被告拒绝履行向银行申请预约清偿贷款解除抵押登记的义务，被告的行为表明其拒绝继续履行合同，根据双方合同约定，被告的行为属根本违约行为，依据双方约定，被告应按涉案房总价款的20%支付违约金44万元，并赔偿原告支出的居间代理费3.3万元。原告要求解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，理据充分，本院予以支持，被告应返还给原告购房款68万元。原告主张解除《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》涉及到中介公司的权利和义务，应另案解决。判决如下：一、解除原告张国龙与被告谷会军于2016年9月20日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告谷会军于判决生效后五日内返还给原告张国龙购房款人民币68万元，给付原告张国龙违约金人民币44万元，赔偿给原告张国龙居间代理费人民币3.3万元，共计人民币115.3万元。三、驳回原告张国龙其他诉讼请求。案件受理费24400元，由被告谷会军负担（于判决生效后三日内交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院认为，房屋买卖合同是典型的双务合同，完成交易需要经过申请贷款、办理解押手续、办理变更过户登记等众多环节，履行合同过程中需要买卖双方及中介方的积极配合，同时，还要向银行、产权登记部门提供符合买卖条件的相关证件材料。关于本案合同没正常履行的原因，上诉人主张是被上诉人不履行义务，造成合同没有履行。被上诉人主张是因为被上诉人找各种理由不配合履行，并提供有2017年2月9日上诉人与被上诉人之间的通话录音进行佐证。经核对录音中双方的对话，双方沟通的内容主要围绕办理解押、办理贷款、需提交的证件展开，整体来看，不足以让本院作出某一方有恶意不配合履行合同的判断。根据双方当事人及中介人员的陈述，因涉案房屋在银行有大约130多万元贷款，要顺利履行本案房屋买卖合同，还需要中介方垫付资金用于解除房屋抵押。为此，由上诉人书写，被上诉人签字并按指印签订了《协议书》。该《协议书》的内容是：“买房人：张国龙付银行尾款手续费由买房人出办房本加急费用双方出卖房人出20万尾款”。对《协议书》内容的理解，上诉人主张，当时约定由被上诉人支付尾款进行解押，并承担因提前还款而造成对银行的违约金，上诉人出20万元，就是《协议书》中记载的手续费。被上诉人主张当时约定由被上诉人出20万元，用已经支付被上诉人68万元，再由中介方替自己垫付剩余的款项，《协议书》中手续费是付中介方垫付资金的费用。被上诉人的主张与中介方意见相同。本院认为，上诉人的主张更符合字面意思，被上诉人与中介方的意见有其合理性，双方的证据和意见均不能推翻对方的意见。因此，本院结合各方陈述、提交的证据、《协议书》内容及履行合同过程中的各方的表现，判断双方在《协议书》时存在误解，后期又没能达成新的解押方案，是买卖合同在2017年2月9日左右没能继续履行下去的主要因素，在此时，不足以认定上诉人存在明显违约或构成根本违约。被上诉人在原一审中诉请履行合同，诉求正当。本案发回重审期间，双方均认可本地房价比双方合同价款有大幅下降，被上诉人变更诉讼请求，要求解除合同，由被上诉人承担违约金。介于被上诉人以自己行为表示不再履行合同，且双方因本案纠纷产生巨大矛盾，还存在向银行申请贷款能否通过等问题，本院认为一审法院判决双方解除合同，并无不当，但被上诉人要求上诉人支付违约金的诉求，理据不足，不能得到支持。合同解除后，因合同造成的损失，由双方合理承担。合同签订后，被上诉人已向上诉付款68万元，上诉人应支付被上诉人因资金占用的费用，本院参考中国人民银行同期贷款利率，酌定以本金68万元为基数，按年利率6%计算，期限从2016年10月10日起至上诉人实际向被上诉人返还款项时止。被上诉人支付的居间代理费人民币3.3万元，由双方平均分担，各分担1.65万元。 综上所述，上海华勘石材有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8709号民事判决第一项，即：一、解除原告张国龙与被告谷会军于2016年9月20日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》； 二、撤销河北省三河市人民法院（2017）冀1082民初8709号民事判决第二项、第三项，即：二、被告谷会军于判决生效后五日内返还给原告张国龙购房款人民币68万元，给付原告张国龙违约金人民币44万元，赔偿给原告张国龙居间代理费人民币3.3万元，共计人民币115.3万元。三、驳回原告张国龙其他诉讼请求； 三、上诉人谷会军于判决生效后五日内返还给被上诉人张国龙购房款人民币68万元，支付居间代理费人民币1.65万元，共计69.65万元； 四、上诉人谷会军于判决生效后五日内支付被上诉人张国龙资金占用费，以本金68万元为基数，按年利率6%计算，期限从2016年10月10日起至上诉人实际向被上诉人返还款项时止； 五、驳回被上诉人张国龙其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费24400元，由原告张国龙负担12200元，由被告谷会军负担12200元（于判决生效后三日内交纳）。 二审案件受理费8395元，由上诉人谷会军与被上诉人张国龙各负担4197.5元。 本判决为终审判决。 审判长  梁志斌 审判员  李成佳 审判员  柴秋芬 二〇一八年十二月二十日 书记员  闫 磊