河南省安阳市龙安区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0506民初144号原告（反诉被告）：杨本玉，男，1958年1月9日出生，汉族，住安阳市。委托诉讼代理人：李淑贤、路征，河南兴邺律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔海明，男，1964年5月10日出生，汉族，住安阳市龙安区。委托诉讼代理人：郭震，河南达知律师事务所律师。原告（反诉被告）杨本玉与被告（反诉原告）崔海明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨本玉的委托诉讼代理人李淑贤、路征，被告崔海明及其委托诉讼代理人郭震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨本玉向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告间的租赁合同已于2017年12月6日解除。2、被告返还原告财产和物品（清单附后），价值约340800元。3、被告返还原告保证金14万元并从2017年12月6日起按月息2%支付利息直到还清为止。4、被告赔偿原告损失100万元。原告杨本玉当庭变更第一项诉求为请求确认原被告间的租赁合同为无效合同，撤回第四项诉求，增加一项请求：要求被告为原告出具3年的正规发票共198万，审理中又申请撤回该项请求。事实与理由：2014年11月8日，原、被告签订租赁合同，被告将其建造的安阳市龙安区建设路南段路东占地20余亩，面积约6500平方米、房屋质量为砖混结构房屋中的院落、南楼二楼和西楼租赁给原告使用。租赁期限20年，前十年年租金66万元，保证金14万元。被告负责房屋大修项目的费用，原告负责的维修项目的费用。合同签订后，原告交纳保证金14万元和当年租金，投资固定资产100余万元，另投资200余万使安阳市龙安区鼎城老年公寓得以正常运行。前两年老年公寓经营基本是亏损状态，被告总是以房主主人的姿态对原告的经营人员百般刁难，换了两任院长仍磕磕绊绊。2017年老年公寓的经营总算走入正常状态，但因为房屋维修、天然气取暖安装等问题被被告阻扰，不能正常进行，就连院内栽棵树都不让刨树坑，经了解是因房屋没打地基，怕树根长大危及房屋。由于被告隐瞒房屋无地基的事实，且在合同履行中被告违约不能保证公寓全院老人和全体职工的安全，为此原告决定解除租赁合同，于2017年11月27日原告口头通知被告解除合同，并撤走全部入住老人和工作人员,2017年12月6日有书面并信息通知被告解除合同，要求退还保证金14万元及相关财产和物品，虽经原告多方努力与被告协商但被告拒不退还，为此，提起诉讼，请依法判决。被告崔海明辩称，一、关于合同效力的问题，答辩人认为：即使合同无效，原告方在明知房屋没有房屋权属证书及规划许可证的情况下仍租赁答辩人房屋，相应的责任不应由答辩人承担。2014年11月8日，原告与答辩人就建设南路的一处院落签订《租赁合同》，双方对租赁合同的相关事宜进行约定。合同签订之初，答辩人就房屋的权属状况以及规划情况向原告进行了说明，告知原告正在办理相关的规划审批手续，同时也告知原告房屋及院落系答辩人出资建设的，属于答辩人的自建房，不会影响到原告的使用。原告在明知房屋及院落权属的的情况下，表示同意与答辩人签订租赁合同。并使用双方签订的租赁合同办理了相关的经营执照、消防手续等。在使用房屋的三年又六个月里并没有因为房屋没有相关的权属证书影响到原告的使用。承租房屋期间也没有就房屋的是否符合规划是否具备规划许可证提出任何的异议。如果法院认定双方之间签订的协议为无效协议，作为原告方，其在承租房屋前应当尽到审慎的义务，查明房屋的权属状况，况且答辩人已就房屋的现状告知原告方其明知房屋的权属状况而予以承租，合同无效后的相关责任应由原告一方来全部承担。二、关于原告要求返还其财产和物品的问题，答辩人同意原告拆除遗留的没有的争议的固定设施，但是在拆除后应当对房屋进行恢复原状。原告杨本玉将承租答辩人的房屋及院落开办敬老院，由于其本人经营不善以及涉及到的刑事诈骗问题，才导致养老院无法经营下去。并非因为房屋没有规划许可证以及答辩人的原因导致敬老院不能经营。由于原告在承租答辩人的房屋时，接收并使用答辩人的财物，在原告使用房屋的期间，原告物品与答辩人物品混合，经过原告与答辩人的多次协商、清点，原告已将房屋院落内属于原告的可移动的财物品搬清，仅剩余的部分没有争议的固定设施未拆除。答辩人同意原告拆除没有争议的属于原告的固定设施，但原告在拆除后应当对房屋进行恢复原状。三、关于返还保证金的问题，答辩人认为原告应当对房屋进行合理的修缮并保证房屋干净、美观能够正常使用后予以返还。双方签订的《租赁合同》中约定，原告在接收房屋之前应当向答辩人缴纳保证金，该笔款项是为了保证原告在使用房屋期间能够合理的使用房屋。如《租赁合同》被人民法院依法确认无效，答辩人认为由于原告在承租答辩人房屋期间没有合理的使用房屋造成房屋的损坏，答辩人认为返还保证金的前提是原告对房屋应当进行合理的修缮并恢复原状保证答辩人的房屋干净、美观能够正常的使用。四、关于缴纳的租赁费发票问题。答辩人认为该项诉请是没有任何事实和法律依据的。1、双方在签订《租赁合同》时，已对发票问题进行约定，如果原告方需要答辩人开具发票，则应当按照国家的税收标准补缴相应税款。原告在承租房屋的三年里未向答辩人提出要求开具发票。原告为了省钱，减少成本支出，逃避应缴纳税款而没有向答辩人支付该笔款项，因此答辩人不应向原告开具发票。2、退一步讲，原告方在本案中主张确认双方签订的《租赁合同》无效，如果人民法院依法确认了双方之间的租赁合同无效，原告要求开具发票的基础法律关系不具有法律效力，原告的该项主张是没有事实和法律依据的。反诉原告崔海明向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人2014年11月8日签订的《租房(院)协议》；2、依法判令被反诉人按照移交清单的内容向反诉人移交有关物品(详见移交物品清单)：3、依法判令被反诉人腾清所租赁的房屋及院落并向反诉人支付占用房屋院落期间的占有使用费(从2017年12月1日起至法院判决被反诉人腾清房屋之日止，每日按照应缴纳租金标准计算);4、依法判令被反诉人对所租赁的房屋院落恢复原状并赔偿原告的各项损失(勘验现场后确定)；5、依法判令被反诉人将所承租院落的消防合格证变更回原单位（安阳市龙安区光华商务中心）;6、依法判令被反诉人承担反诉费。反诉原告崔海明当庭撤回第1项反诉请求；变更第2项请求为判令被反诉人返还有关物品（详见移交物品清单和未返还物品清单）；变更第3项反诉请求为判令被反诉人腾清占用的房屋院落，交付房屋钥匙，并支付占用房屋期间的占有使用费（2017年12月6日至房屋钥匙交付被告止，按双方租赁协议的租金标准计算占有使用费）；变更第4项反诉请求为判令被反诉人对使用房屋期间造成的房屋院落损坏部分恢复原状（详见清单）；变更第5项反诉请求为判令被反诉人持有的房屋及院落内的消防证交付反诉人。事实和理由：2014年11月8日，反诉人与被反诉人就建设路南段一处院落签订《租房(院)协议》，协议中主要条款约定：1、甲方将建设路南段路东的一处院落租赁给乙方使用，占用面积20余亩，建筑面积6500平方米；2、租赁期限为20年，时间从2014年12月8日起至2034年12月7日止，其中2014年11月8日至2014年12月7日为乙方装修整改时间；5.1、乙方向甲方一次性缴纳保证金14万元，保证金和租金缴纳后即可进行房屋的装修改造工作，以后每年租金在11月30日之前缴纳，合同期满后，乙方将房屋交还甲方，同时甲方将保证金退还乙方；5.2、租金1-10年为每年66万元，暂定11-22年在每年66万元的基础上，增加6-12万元，到时以双方约定为准；8、甲方负责房屋大维修项目的费用，乙方负责小的维修项目的费用；协议签订后，反诉人将上述房屋院落交付给被反诉人使用，被反诉人用所租赁的房屋及院落开办养老院，养老院负责人对反诉人的房屋院落及附属设施进行验收并出具验收证明。根据协议约定，被反诉人应当在每年的11月30日前交纳次年租金，但被反诉人未按照协议的约定时间交纳租金，且在2017年12月8日，被反诉人以房屋漏水为由通过短信方式单方面提出要终止合同的履行，未履行提前告知义务，反诉人认为，双方签订的租期为20年的租赁合同，被反诉人在约定的时间内未交纳租金，终止合同时也没有提前履行告知义务，其行为已构成根本违约。另被反诉人在承租使用期间，损坏了反诉人房屋及院落的部分设施，给反诉人造成了巨大的经济损失，如法院判决解除合同，被反诉人应当对房屋院落及设施恢复原状并赔偿反诉人的各项损失。反诉被告杨本玉辩称，第一项诉求无异议，双方对物品应有共同认可的清单，是被反诉人的物品让其拉走。反诉人第三项诉求不予认可，双方合同为无效合同，被反诉人也于2017年11月27日向反诉人提出终止双方的合同，且造成至今被反诉人仍有物品遗留在反诉人院落和房屋中，是因反诉人阻拦被反诉人不让其拉走物品，腾清房屋，所以被反诉人认为依据合同无效法律后果及有阻拦的事实，反诉人的该项请求不应支持。第四项诉求被反诉人接收其房屋后，投入大量资金用于修复装修反诉人的房产，不仅未对房屋造成损害，反倒对年久失修部分进行了修缮，如因被反诉人拆除自有物品对反诉人房屋造成损害，被反诉人可予以维修恢复。第五项请求，事实上变更回原商务中心是不可能了，光华商务中心现已不存在。且消防合格证是从低等级变成高等级。经审理查明，2014年11月8日，崔海明（甲方）与杨本玉（乙方）就龙安区建设路南段的一处院落签订《租房(院)协议》。协议约定：1、甲方同意将坐落在建设路南段路东，占用面积20余亩，建筑面积约6500平方米、房屋质量为砖混结构房屋中的院落、南楼二楼和西楼租赁给乙方使用。2、租赁期限暂定为20年。时间从2014年12月8日起至2034年12月7日止，其中2014年11月8日至2014年12月7日为乙方装修整改时间。5.1、乙方向甲方一次性缴纳保证金14万元，保证金和租金缴纳后即可进行房屋的装修改造工作。以后每年租金11月30日之前缴纳。合同期满后，乙方将房屋交还给甲方，同时甲方将保证金退还乙方。5.2、租金1-10年为每年66万元，暂定11-22年在每年66万元的基础上，增加6-12万元，到时以双方约定为准。7、双方终止合同时，乙方投入的固定资产尚有利用价值的，双方对固定资产价值评估后再议。8、甲方负责房屋大维修项目的费用，乙方负责小的维修项目的费用。租赁后一切装修费用均由乙方承担。如乙方需对房屋结构变动时，应提前书面通知甲方，征得甲方同意后方可变动。9、合同一经签订，甲乙双方对所有固定资产进行清查登记，经双方核实后签字。合同期满后双方对固定资产进行交接。协议签订后，杨本玉给付崔海明14万元保证金和首年租赁费66万元，崔海明将租赁物以及消防合格证交付杨本玉。杨本玉利用租赁的房屋及院落开办经营鼎城老年公寓，鼎城老年公寓负责人对租赁物及附属设施进行了验收并出具验收证明。2015年、2016年杨本玉正常使用租赁物，并给付租赁费。2017年11月30日前，杨本玉未给付下一年度租赁费。12月6日，鼎城老年公寓的工作人员口头通知崔海明终止履行合同。12月9日，崔海明短信通知杨本玉12月10日到鼎城老年公寓协商租赁合同相关事宜。杨本玉短信回复崔海明已于2017年12月6日正式终止租赁合同。2018年4月24日至28日，经本院主持，双方当事人就各自的物品进行了清点交接，就租赁物房屋破损的现状进行了登记确认，杨本玉将其大部分物品拉走。租赁物内还有杨本玉未形成附和的物品有：液化气锅炉1台、250KW变压器1台、挂式空调2台、柜式空调1台、30立方和50立方水罐各一个、防火门5套。形成附和的装饰装修有：15个卫生间、封闭阳台、自行车棚、屋顶防护栏、橱柜1组。双方当事人就杨本玉添附的形成附和的装饰装修和物品的处理达成一致意见,由承租人拆除后恢复原状。杨本玉未归还崔海明的物品有：床头柜17个、圆布艺木椅6把、圆木茶几1个、墙壁衣架4个、布艺凳1个、沙发床1张、8人餐桌12张、10人餐桌3张、布艺餐桌椅3把、纯木椅6把、麻将6副、麻将茶几3个、被褥2套、小抽屉柜2个、木质办公桌1张、鱼缸内件1套、挂衣钩（小）7个、空调遥控器7个、小花边盘5个、蒸碗51个、黄汤盆2个、桥型盘3个、玻璃碗2个、小木桶2个、不锈钢汤桶1个、垃圾桶（大号）2个、热水炉1个、不锈钢灶台1个、白汤盆10个、白盘子5个、蒸笼（大号）3层、蒸箱1个。2018年8月4日，双方当事人就涉案房屋的钥匙进行了交接，但仍有少部分钥匙杨本玉未交付崔海明。本案的租赁物房屋截止目前尚未取得相应规划审批手续。上述事实，有杨本玉提交的租房（院）协议、财务凭证、房产证，崔海明提交的安阳市产业集聚区龙安区管委会证明、（2016）龙安区政府第85号文件、验收证明、收据、手机短信等及当事人陈述予以证实，所有证据经举证、质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。由于本案的租赁物房屋截止目前尚未取得相应规划审批手续，因此，本案原、被告签订的租房（院）协议系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同无效的上述法律规定，合同无效的原则是恢复到合同未签订前之状态，不能恢复的要进行补救和赔偿，也即能够相互返还和恢复原状的，需相互返还和恢复原状；不能相互返还的和恢复的，当事人有权要求采取其他补救措施或要求赔偿损失。对于杨本玉主张崔海明返还其财产和物品的请求，根据本案查明的事实，双方当事人对物品的种类和数量进行了确认。其中，未形成附和的物品为：液化气锅炉1台、250KW变压器1台、挂式空调2台、柜式空调1台、30立方和50立方水罐各一个、防火门5套。已形成符合的物品和装饰装修为：15个卫生间、封闭阳台、自行车棚、屋顶防护栏、橱柜1组。双方当事人就上述物品和装饰装修处理达成一致意见,由杨本玉拆除后恢复原状。由于该意见系双方当事人自愿达成的处理意见，本院不予干涉。对于杨本玉主张崔海明返还其保证金14万元，并从2017年12月6日起按月息2%支付利息直到还清为止的请求。由于双方当事人签订的租赁合同无效，崔海明基于合同收取杨本玉的保证金14万元依法应予退还。关于利息，因为款项系保证金性质，并非借款。因此，杨本玉主张按照月息2%支付利息既无法律依据，也无事实依据，本院依法不予支持。对于崔海明主张杨本玉按照移交清单的内容向其移交有关物品的诉求，根据本案查明的事实，双方当事人的代表人对应返还物品的种类和数量进行了确认。由于双方当事人签订的租赁合同无效，杨本玉基于合同占有使用崔海明有关物品依法应予退还。对于崔海明要求杨本玉腾清占用的房屋院落，交付房屋钥匙，并支付占用房屋期间的占有使用费（2017年12月6日至房屋钥匙交付时止，按双方租赁协议的租金标准计算占有使用费）的诉求，本案审理过程中，经本院主持，双方当事人就各自的物品进行了相互清点确认，杨本玉于2018年4月25日腾清了占用的房屋院落，并于2018年8月4日向崔海明的代表人交付了房屋钥匙，由于上述事项已经解决，本院对崔海明主张腾房及交付钥匙的请求不再评判。对于崔海明主张2017年12月6日至房屋钥匙交付时止的占有使用费诉求，本院认为，崔海明主张的房屋占有使用费损失客观存在，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定。但是，杨本玉未及时腾清房屋的原因是由于双方之间的房屋占有使用关系时间长达三年之久，双方的物品种类繁杂，数量较多，且相互混杂。双方当事人达不成一致处理意见，未能及时清理造成。因此，双方对杨本玉未能及时腾清房屋负有同等责任，对于房屋占有使用费的损失双方应各自负担一半。对于房屋占有使用费截止时间，双方存在争议。本院认为，应以本院主持下，双方确定的交接方案上的移交日期，即2018年4月25日为截止时间。综上，崔海明的房屋占有使用费损失为：5.5万元/月×4.5月=24.75万元，双方当事人各自负担一半为123750元。对于崔海明主张杨本玉对使用房屋期间造成的房屋院落损坏部分恢复原状的诉求，本院认为，房屋损坏较为严重的是北楼的壁纸，但是大部分损坏的壁纸是由于卫生间未做防水，致使壁纸受潮所致。因此，壁纸损坏的责任应由房屋的所有者崔海明承担。对于其他的一些房屋或物品的破损，因为杨本玉占有使用时间长达三年之久，且是用来开办养老院，正常使用也会存在一定程度的损耗，上述物品的破损难以区分是正常使用造成的损耗，还是不当使用造成的损坏。因此，对于崔海明主张杨本玉对使用房屋期间造成的房屋院落损坏部分恢复原状的诉求，本院不予支持。对于崔海明要求杨本玉将持有的房屋及院落内的消防证交付崔海明的诉求，由于杨本玉同意崔海明的该项诉求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、杨本玉在鼎城养老公寓内的液化气锅炉1台、250KW变压器1台、挂式空调2台、柜式空调1台、30立方和50立方水罐各一个、防火门5套、15个卫生间装饰装修、封闭阳台、自行车棚、屋顶防护栏、橱柜1组由其自行拆除，崔海明予以协助，因拆除造成房屋毁损的，由杨本玉恢复原状；二、崔海明退还杨本玉保证金140000元；三、杨本玉返还崔海明物品：床头柜17个、圆布艺木椅6把、圆木茶几1个、墙壁衣架4个、布艺凳1个、沙发床1张、8人餐桌12张、10人餐桌3张、布艺餐桌椅3把、纯木椅6把、麻将6副、麻将茶几3个、被褥2套、小抽屉柜2个、木质办公桌1张、鱼缸内件1套、挂衣钩（小）7个、空调遥控器7个、小花边盘5个、蒸碗51个、黄汤盆2个、桥型盘3个、玻璃碗2个、小木桶2个、不锈钢汤桶1个、垃圾桶（大号）2个、热水炉1个、不锈钢灶台1个、白汤盆10个、白盘子5个、蒸笼（大号）3层、蒸箱1个；四、杨本玉给付崔海明房屋占有使用费损失123750元；五、杨本玉将鼎城养老公寓的消防手续交付崔海明；六、驳回杨本玉的其他诉讼请求；七、驳回崔海明的其他反诉请求；八、上述第一、二、三、四、五项判决内容在本判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8512元，反诉费3923元，合计12435元，由杨本玉、崔海明各自负担6217.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安阳市中级人民法院。审判长  于利军审判员  张素梅审判员  魏成飞二〇一八年十二月二十八日书记员  王 蓓