江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0311民初3675号 原告：吴秋萍，女，1969年8月21日出生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：王忠红（系吴秋萍丈夫），男，1970年6月20日生，住徐州市云龙区。 委托诉讼代理人：徐兵，江苏彭嘉律师事务所律师。 被告：徐州市国有资产投资经营集团有限公司，住所地徐州市彭城路1号楼。 法定代表人：李晓东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。 原告吴秋萍与被告徐州市国有资产投资经营集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，并于2017年12月21日作出（2017）苏0311民初1554号民事判决书。原告吴秋萍不服提出上诉，徐州市中级人民法院于2018年5月25日作出（2018）苏03民终1018号民事裁定书，撤销本院（2017）苏0311民初1554号民事判决书，发回本院重审。本院于2018年6月22日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年8月14日、10月18日公开开庭进行了审理。原告吴秋萍及其委托诉讼代理人王忠红、徐兵，被告徐州市国有资产投资经营集团有限公司的委托诉讼代理人夏雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴秋萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付停产停业损失200万元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2008年承租被告位于徐州市奎园小区办公综合楼X号楼房用以经营快捷酒店，双方于2015年1月21日在原有的租赁合同到期后续签了房屋租赁协议，协议约定被告继续承租涉案房屋，租赁期限为六年，自2015年1月1日至2020年12月31日。原告经营期间均严格按照协议履行，从未拖欠租金。原告承租的房屋根据2016年5月28日徐州市泉山区人民政府《轨道交通二号线淮塔东路站（二号线与三号线换乘站）项目房屋征收安置补偿方案》拆迁，被告获得了所有项目的拆迁费用。被告除支付给原告一次性装饰装修附属物补偿、其他房屋补偿、拆迁费三项补偿后，拒不支付本应由原告得到的停产停业补偿。拆迁单位已经把包括停产停业补偿支付给被告，被告据为己有。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 庭审中，原告增加诉讼请求168270元，其中过渡奖励费用140770元，返还一个月房屋租金27500元，合计诉请为2168270元。 被告徐州市国有资产投资经营集团有限公司辩称,第一，被告获得征收补偿系基于产权人与征收人的房屋征收法律关系，而原告作为承租人并非征收法律关系的主体，其向被告请求补偿的依据为双方签订的租赁合同，但租赁合同中明确约定原被告双方对房屋拆迁造成的损失各自承担，故被告没有支付原告损失的义务。第二、原告参与了房屋征收的全过程，并对征收产生的各项补偿充分了解和完全知情，在此基础上，被告与原告就补偿事宜达成的协议是双方就征收补偿事宜达成的最终合意，且被告已经履行完毕。第三，原告请求被告给付损失，其负有证明实际损失发生的举证义务。原告在仅交付了2016年上半年租金的情况下，使用涉案房屋直至2016年12月30日，即使在已经知道房屋即将拆迁的情况下，又免费使用了6个月之久，原告有充分的预期和时间进行房屋的调换及设备安置，不存在所谓的损失。况且，原告请求的200万元损失，已经超过了6年合同期内所应支付的总租金198万元，所以原告该项诉请既无事实依据，也有违公平原则。第四，原告请求国投公司返还租金并支付搬迁奖励没有依据。首先原告与国投公司签订的《协议书》中对租金已经进行了明确约定，即双方间的租赁协议于2016年10月31日终止履行，原告租金交至2016年6月30日，占有房屋至2016年12月，现原告要求返还租金与双方间的约定相悖，有违诚实信用原则。其次，国投公司与拆迁部门签订征收补偿协议的实际时间也是在2016年6月之后，各项补偿均是拆迁部门给予被征收人国投公司的补偿，国投公司己经向原告支付了搬迁补偿费32146元，租赁合同中也未约定原告有权获得其他补偿，因此原告请求搬迁奖励无任何依据。 综上所述，原告要求被告国投公司承担责任没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告对国投公司的诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求向法庭提交了以下证据： 1、2015年1月21日房屋租赁合同一份、续租前租赁合同二份，证明原告自2008年起承租涉案房屋，在签署租赁协议后，原告对涉案房屋花费了大量财力进行装修，租赁期限至2020年12月31日止，合同在拆迁补偿时并未到期，因此拆迁部门补偿的停产停业损失应归原告所有。 2、营业执照一份，证明原告在承租涉案房屋后，即以涉案房屋为注册地址办理了营业执照，并一直经营至拆迁时。 3、原被告双方签订的协议书，证明自拆迁开始，2016年上半年原告承租的房屋门前已经被围挡、隔离，就一直没有正常经营，原告在商谈时明确要求被告支付其停产停业损失，但被告拒不支付，因拆迁项目是市政工程，最终原告以大局为重才签订了该协议，协议中规定的本应全部属于原告的拆迁过渡奖励等费用总共172916元，但被告仅支付给原告搬迁费用32146元，因此剩余的过渡费用应属原告所有，其他房屋补偿、搬迁补偿三项费用，并没有包含停产停业损失。 4、证明1份（是由拆迁单位XX办事处工作人员卓亚出具），证明原告在拆迁时与被告多次协商停产停业损失费用，在办事处、拆迁办的协调下，在被告处口头协议原告先领取装修补偿费、违建补偿费、搬家费，原告主张的停产停业损失另行起诉。 5、原告及原告的婆婆、姐姐在被告单位姜岩、李晓东、张红青办公室的录像光盘4份，证明原告多次到被告处协商停产停业损失费。 经质证，被告对房屋租赁合同的真实性无异议，同时被告认为，合同第十三条对于拆迁相关损失进行了明确约定，这是签订合同时对拆迁所作的预先性安排。对营业执照的真实性无异议。对原被告双方签订的协议书的真实性无异议，同时被告认为该协议书是原告在对拆迁所获补偿完全了解的情况下与被告签订的，是双方对拆迁补偿进行的最终约定，否则被告完全没有必要先给付原告部分拆迁款，且该协议上对租赁合同的终止履行期限、租金缴纳期限均做了明确约定。所以原告要求返还租金没有请求权基础。对证明的真实性、合法性均有异议，该证据从形式上说应属于证人证言，因该证人未出庭作证，所以证据不符合证据的法律形式，并且无法确定该证据是否为签名人员作出，也无法确定是代表个人出具还是代表原告所称的单位出具。对录像光盘4份真实性、合法性、关联性均无异议，该录像中人员确是国投公司的工作人员，但是根据原告陈述，上述沟通时间均在协议书签订前，而原告提供的12月19日14：15的书面整理文字，被告工作人员明确表态如能达成协议即不签也不给予补偿，说明在12月22日双方所达成的协议书是双方的最终意思表示，之前的过程仅是双方的阶段性沟通，最终权利义务应以协议书为准。 被告为支持其抗辩主张向法庭提交了以下证据： 1、协议书一份（同原告举证证据3），证明原告在对所有补偿项目均了解的情况下，与被告签订了并不涉及停产停业损失的协议书，该份协议书是双方间就拆迁补偿分配的最终协议，原告不应再主张拆迁补偿，并且该协议对于租赁合同的终止履行日期、租金缴纳日期均做了明确约定，被告没有返还租金的义务。 2、房屋征收补偿协议一份，该协议是被告与政府之间的补偿协议，适用的是拆迁法律关系，其认为该证据与本案没有关系。原告不是拆迁法律关系的当事人，原被告之间的权利义务应按照租赁合同确定。 3、泉山区人民政府2016年5月28日公布的轨道交通2号线淮塔东路站项目房屋征收安置补偿方案1份，证明补偿方案是在2016年5月28日才予以公布，之后的房屋的测量、补偿评估均在该日期后，拆迁补偿协议实际签订日期并不是2016年5月28日，是应政府的要求将日期回签至补偿方案公布日，即评估基准日，原告也实际占有房屋直至2016年12月，所以原告认为其在2016年5月28日即不负有支付租金义务是错误的。 经质证，原告对两份协议书的真实性无异议，但认为从房屋征收补偿协议中可看出搬迁过度奖励费用为172916元，原告作为实际经营者，搬迁过渡奖励费用应当归原告所有，但是在原被告签订的协议书中，被告仅支付原告部分搬迁费用，过渡奖励费用140770元被告没有支付原告。补偿协议是根据泉山区人民政府（2016）徐泉征字2号征收决定作出的补偿协议，其上面明确指出被告于2016年5月28日就已经将涉案房屋交由泉山区房屋征收办公室，而原告已缴纳至2016年6月30日，因此被告应退还原告的一个月未经营房租。对补偿方案，原告认为是复印件，真实性无法核实，此形式既不是政府文件，也不是法律法规，只是政府出具的方案，与原被告双方的争议也没有关联性。 本院根据案情需要依法调取了以下证据： 1、徐州市彭富资产管理公司分别于2016年5月12日、6月7日向原告发出的通知2份，要求原告于2016年7月20日前搬出，并将涉案房屋交还被告。 2、被告于2016年6月22日向原告发出的通知，要求原告于2016年6月26日前将房屋腾空交还被告。 3、被告于2016年9月13日向原告发出的通知，告知原告将在2016年9月20日停水停电，要求原告搬迁。 4、被告于2016年10月28日发出的函1份，内容为：被告与原告签订的房屋租赁合同函到达之日效力终止。 3、评估函2份及房屋征收补偿资金调拨单、房屋面积确认单、房屋征收估价结果报告、测算表各一份。 4、卓亚、谢正卫调查笔录各1份，证明原被告双方仅就无争议的部分达成协议，对停产停业损失分歧较大，双方同意通过诉讼解决。 经质证，原被告双方对上述证据的真实性均不持异议。 本院经审查后对双方无异议的房屋租赁合同、营业执照、双方签订的协议、视频光盘，房屋征收补偿协议及本院调取的相关证据的真实性均无异议，本院对上述证据的证明效力予以确认；对于原告所举的卓亚的证明，被告虽不予认可，但该证明能够与卓亚在调查笔录中的陈述相印证，故本院对该证据的证明效力予以确认；对于被告举证的泉山区人民政府2016年5月28日公布的轨道交通2号线淮塔东路站项目房屋征收安置补偿方案与本案有关联性，本院对该证据的证明效力予以确认。 经审理查明，2008年11月6日，原告（承租方）与徐州市金龙物业管理有限公司（出租方）签订《房租租赁协议》，租赁坐落于徐州市奎园北门X号楼的楼房使用。租赁期限共六年，自2009年1月1日起至2014年12月31日止。2011年3月11日，原告吴秋萍（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在徐州市奎园北门X号楼的房屋租赁给乙方，乙方承租该房屋用途为宾馆。本合同有效期为六年，自2009年1月1日至2014年12月31日止，月租金20000元，年租金计240000元。合同第十三条约定，租赁期内如因不可抗力或拆迁、建设所造成合同无法履行时甲、乙双方应各自承担损失。合同到期后，原被告于2015年1月21日续签《房屋租赁合同》，约定被告将坐落在徐州市奎园小区办公综合楼X楼-XXX房屋租赁给原告，原告承租该房屋用途为宾馆。本合同有效期为6年，自2015年1月1日至2020年12月31日止，月租金27500元，年租金计330000。租金交纳周期：季为一缴费周期，先付后租，合同签订之日原告须向被告缴清当期租金，以后均提前10天起预缴下期租金。该合同第十三条亦约定，租赁期内如因不可抗力或拆迁、建设所造成合同无法履行时双方应各自承担损失。吴秋萍与徐州市金龙物业管理有限公司签订的合同作废，之前签订的关于此房产的任何合同协议均作废并以此合同为准。出租房在房屋租赁期内，委托徐州市彭富资产管理有限公司代为管理，并收取租金。 因轨道交通二号线淮塔东路站项目建设的需要，徐州市泉山区人民政府对北至淮塔东路，南至华安明月北侧小区路、东至春月园2号楼，西至解放南路拥军楼东的房屋进行征收，涉案房屋属于征收范围。2016年5月28日，徐州市泉山区人民政府发布轨道交通二号线淮塔东路站项目房屋征收安置补偿方案。该方案第四条第7项规定：临时安置及停产停业损失补偿商业性质房屋按被征收合法房地产评估价值的10%给予一次性临时安置及停产停业补偿或据实评估补偿；提前签约奖（按户部分）：住宅按期签约的600元/户，企事业房屋按期签约的3000元/户。提前签约奖（按面积部分）：签约期为30天，凡在签约期内签约的，每提前一天按合法建筑面积奖励2元/㎡，签约期后不予奖励。提前搬迁奖：住宅房屋签约期内前10天签约并交房的奖励8000元；第11-20天签约并交房的奖励6000元；第21-30天签约并交房的奖励4000元。签约期过后不予奖励。非住宅房屋不享受此项奖励。 徐州市彭富资产管理有限公司分别于2016年5月12日、6月7日向原告发出通知，要求原告于2016年7月20日前搬出，并将涉案房屋交还被告。后被告分别于2016年6月22日、9月13日、10月28日向原告发出通知，要求原告在规定的时间内搬离，将房屋腾空交还被告。原告房租交至2016年6月30日，因原被告双方对搬迁费、停产停业损失的赔偿达不成一致意见，原告未将涉案房屋交还给被告。 2016年12月22日，原被告就涉案房屋补偿事宜签订《协议书》一份，约定：原告租赁被告位于徐州市奎园小区办公综合楼X号楼房屋尚处于承租期内；徐州市泉山区人民政府对轨道交通二号线淮塔东路站项目范围内房屋实施征收，标的房屋位于征收范围内，原告已对房屋征收部门补偿方案充分了解；房屋征收部门已对标的房屋进行调查、评估。双方签订的《房屋租赁协议》于2016年10月31日终止履行，双方互不承担违约责任。被告因标的房屋被征收事宜，根据2016年5月28日徐州市泉山区人民政府《轨道交通二号线淮塔东路站（二号线与三号线换乘站项目房屋征收安置补偿方案）》，向原告一次性支付装饰装修及附属物补偿1947147元、其他房屋（砖混、板房、简棚）补偿费733759元、搬迁补偿费32146元，三项补偿共计2713052元。原告应于2016年12月30日前将房屋腾空交还给被告，被告自征收部门获得标的房屋上述补偿款后的七个工作日内向原告支付补偿款。 另查明，2016年5月28日，被告与徐州市泉山区房屋征收办公室签订《房屋征收补偿协议》，约定因轨道交通二号线、三号线淮塔东路换乘站项目需要，双方就补偿安置事项达成如下协议：房屋坐落于奎园小区办公综合楼X楼XXX-XXX，被征收房屋总面积3733.10平方米【合法面积2296.17平方米（一层、二层、三层），无证面积1436.93平方米（砖混、板房、简棚）】，被征收房屋补偿总额34270006元，其中房屋补偿总额29439371元，（合法房屋补偿28705612元，无证房屋补偿733759元），附属物1947147元，提前搬迁奖172916元（3000元，2296.17平方米×2元/平方米/天×30天=137770元，2296.17平方米×14元/平方米=32164元），停产停业损失2710572元（一层、二层、三层）。徐州市泉山区房屋征收办公室已于2016年末2017年初将上述补偿款项交付被告，被告认可已实际收到。 原告向被告索要停产停业损失补偿未果，故于2017年3月6日诉讼来院。本院审理后认为，原被告签订的《房屋租赁合同》第十三条约定，租赁期内如因不可抗力或拆迁、建设所造成合同无法履行时原、被告双方应各自承担损失。退一步讲，即便原被告对停产停业损失的分配在租赁合同中未作约定，被告亦应提供证据证明拆迁给自己造成的损失，由被征收人对实际经营者给予补偿，原告在审理中对此并未提供充分证据证实，故原告要求被告向其支付停产停业损失200万元的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持，原告可在补充证据后另行主张。本院遂于2017年12月21日作出判决：驳回原告吴秋萍对被告徐州市国有资产投资经营集团有限公司的诉讼请求。原告吴秋萍对判决不服向徐州市中级人民法院提起上诉，该院审理后认为一审法院认定事实不清，遂裁定撤销原判，发回本院重审。在本院审理过程中，原告增加诉讼请求：要求被告支付搬迁奖励费140770元，退还一个月的房租27500元。 双方当事人争议的焦点为：1、涉案非住宅房屋因拆迁赔偿的停业停产损失，权利主体是承租人还是出租人；2、原告诉请的停业停产损失、搬迁奖励费用能否得到支持；3、被告是否应返还原告一个月的房租。 一、关于停产停业损失及搬迁奖励补偿主体的问题 第一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”该条例第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人。即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外。 第二，针对轨道交通二号线淮塔东站项目房屋征收，徐州市泉山区政府于2016年5月28日公布《轨道交通二号线淮塔东站项目房屋征收安置补偿方案》，该方案规定：商业性质房屋按被征收合法房地产评估价值的10%给予一次性安置及停产停业补偿或据实评估补偿。涉案拆迁房屋的停产停业损失的计算标准是一、二层按房屋评估价值的10%计算，三层按房屋评估价值的6%计算。提前签约奖按户部分是每户3000元，按面积部分是合法建筑面积奖励2元/㎡，非住宅房屋不享受提前搬迁奖励。从以上计算方法来看，停产停业损失及提前签约奖和提前搬迁奖的实质是房屋所有权人损失及奖励。 综上，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个法律关系，国家对房屋的征收行为只是租赁合同解除的原因，而征收补偿方案的对象是房屋所有权人而非承租人，该补偿方案并不必然成为承租人因租赁合同解除所受损失的计算依据。对于承租人提出的损失赔偿请求，应当以双方签订的租赁合同作为请求权依据。 二、关于原告主张的停产停业损失问题 出租人与承租人之间为租赁合同法律关系，原告主张权利的依据是合同法和双方的约定。相关争议应当首先以双方合同约定为解决依据，没有约定的依照法律规定处理。本案中房屋租赁合同因国家征收而终止。原告虽然不是征收补偿方案的相对人，在双方租赁合同中亦未对停产停业损失归属作出约定，但在租赁期限未届满前，涉案房屋被拆迁，的确给原告的经营造成损失，根据公平原则，被告应对原告的损失给予一定的补偿。原告所举的证据能够证明原被告于2016年12月22日就涉案房屋补偿事宜签订《协议书》时未对停产停业损失达成一致意见，均同意另行处理，同时考虑到双方对合同的终止均没有过错，在被告已获得拆迁方赔偿的停产停业损失基础上，由被告向原告支付已获得的停产停业损失费的50%，即2710572元×50%=1355286元。 三、关于原告主张的搬迁费 在原被告签订补偿协议时，房屋征收部门已对标的房屋进行调查、评估，原告在《协议书》也承诺已对房屋征收部门补偿方案充分了解，原告已领取搬迁费32164元，说明双方对搬迁费的归属已经进行了处理，现原告再次诉讼，要求对搬迁费进行重新分配，显然有违诚实信用原则，本院对原告的该项诉请依法不予支持。 四、关于原告要求被告返还的租金（2016年5月28日-6月30日） 虽然徐州市泉山区人民政府于2016年5月28日下发《轨道交通二号线淮塔东路站（二号线与三号线换乘站项目房屋征收安置补偿方案）》，原告的租金缴纳至2016年6月30日，但原告于2016年12月22日签订的协议约定，双方签订的《房屋租赁协议》于2016年10月31日终止履行，原告应于2016年12月30日前将房屋腾空交还给被告，说明在该时间段内原告仍占有涉案拆迁房屋，故原告要求被告退还2016年5月28日至6月30日期间的租金无事实和法律依据，本院对原告的此项诉请亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告徐州市国有资产投资经营集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴秋萍停产停业损失1355286元。 二、驳回原告吴秋萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费26470元，由原告吴秋萍负担13235元，被告徐州市国有资产投资经营集团有限公司负担13235元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  陈 夜 人民陪审员  王加银 人民陪审员  孙 萍 二〇一八年十二月二十二日 书 记 员  石晶晶 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。