河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0922民初3281号 原告：王秀兰，女，汉族，1965年5月14日生，住河北省沧州市青县。 原告：袁世贺，男，汉族，1965年1月6日生，住河北省沧州市青县。 二原告委托诉讼代理人：张淑亮，河北精忠致远律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：李秀树，河北东方伟业律师事务所律师。 被告：于航，男，汉族，1999年5月20日生，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：于俊发，男，汉族，1971年1月2日生，住河北省沧州市青县，系被告的父亲）。 第三人：尹崇瑞，女，汉族，1979年12月16日生，住河北省沧州市青县。 第三人：青县利丰钢材物资有限公司，地址：河北省沧州市青县农场，统一社会信用代码证号：91130922768111592U。 法定发表人：王忠玲，任该公司执行董事，身份证号码：1329321970××××××××。 原告王秀兰、袁世贺与被告于航及第三人尹崇瑞、青县利丰钢材物资有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王秀兰、袁世贺及其委托诉讼代理人张淑亮、李秀树，被告于航，第三人尹崇瑞到庭参加诉讼，第三人青县利丰钢材物资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告王秀兰、袁世贺向本院提出诉讼请求：1、请求撤销青县人民法院（2018）冀0922执异167号执行裁定书。依法解除对产权证号为青私26799号房产的查封措施。排除对该房产的执行措施；2、诉讼费用由被告承担。事实理由：涉案房屋已于2016年8月16日由尹崇瑞、王忠岭经手出售给了原告，涉案房产也已经于2016年交付给了二原告且二原告也已经支付了购房款。一、2016年8月16日，二原告与第三人尹崇瑞夫妇签订了《房屋买卖合同》，约定由尹崇瑞、王忠岭夫妇将涉案房产以50万元的价格出售给二原告，并与当日签订了书面协议，张某作为见证人也签了字；二、支付购房款情况，尹崇瑞、王忠岭以案涉房屋抵顶二原告的欠款11.2万元，剩余38.8万元由尹崇瑞、王忠岭夫妇指定给付债权人张某33万元、给付债权人王俊华5.8万元，将款打入其指定的收款人账户。房产交付情况，王秀兰、袁世贺于2016年8月16日交付了购房款后，尹崇瑞、王忠岭夫妇及向原告交付了房屋钥匙，2016年10月份二原告入住了案涉房产，并按时交纳了生活所需的水、电费。综上所述，原告对案涉房产享有排除执行的所有权，请求青县法院依法处理。 被告于航辩称，1、第三人出售给原告，原告支付购房款，但没有原告因购房支付房款产生的银行打款的支付记录。2、国营农场属于国有企业，该土地性质属于国有划拨土地，根据法律规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应报有批准权的人民政府审批，未经有批准权的人民政府批准的房产买卖协议认定无效；根据划拨土地的使用权的特点，对于涉及国有划拨土地上的房产转让的合同效力，一般的将上诉规范识别为效力性规范，违反了此规定，判决合同无效。我国《物权法》第137条规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权，采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《城市房地产管理法》第40条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”可见划拨土地使用权是不得转让的，这是国家法律、行政法规的强制性规定，且实属于效力性的强制性规定不得违犯。按照《中华人民共和国合同法》第52条的规定，合同应当认定无效。马厂镇阜安村民袁世贺、王秀兰夫妇提供的《房屋买卖协议》是私下行为，违背了国家法律，应认定为无效。3、原告提供的证明是原告自己写的，无村委会的签名，且我们经核实农场三分厂的村委会村书记张文坤，2016年8月期间该村委会未开具此类证明。4、在支付房款情况中，原告讲尹崇瑞欠张某钱，但证人证明并不欠。5、原告家中有厂子，袁世贺的弟弟袁某和他们之间有资金转账也许是生意往来，和涉及本案的房子没有本质关系。6、原告与尹崇瑞之间的纠纷原告应找尹崇瑞解决，尹崇瑞欠我们工资，法院查封尹崇瑞的房子绝对有法律依据。（2018）冀0922执167号青县人民法院执行裁定书已经下发认定不能够排除本院对该房屋的强制执行行为。7、假使原告提供的《房屋买卖协议》不是假的，也是原告与第三人之间的私下行为，是原告与尹崇瑞之间的纠纷原告未过户、未公正，按照法律依据造成的无效，造成的损失，原告自己承担，和我们无关。综上几点，我们请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人尹崇瑞答辩，涉案房屋是2015年年底抵押给张连智，向他借款100万元，2016年初还款45万元，于2016年8月16日与原告签订协议房款为50万元，抵消原告11.2万元欠款，抵消完欠款剩余33万元钱打到张某信用社卡上，因为张某是中间人所以由张某将钱打给张连智，用于偿还剩余欠款。剩余房款部分用于偿还王俊华欠款，现在尚欠王俊华5.4万元。当时房子要求过户了，但是因为涉案房屋土地性质为国有划拨土地，所以房管局不给过户。 第三人青县利丰钢材物资有限公司在法定期限内未向本院提交书面答辩意见及相关证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。证一、原告王秀兰、袁世贺提交了房屋买卖协议及收款证明，证实2016年8月16日原告袁世贺、王秀兰与第三人尹崇瑞及丈夫王忠岭签订了房屋买卖协议，该协议由原告王秀兰、袁世贺、第三人尹崇瑞和丈夫王忠岭的签字、摁印，见证人张某签字、摁手印。协议约定一、甲方（尹崇瑞）愿将其拥有的完全产权的位于（青县国营农场）门面房一处，建筑面积（247.55平米）以人民币（五十万元整）的价格一次性交款出售给乙方（王秀兰）。二、本合同签订前确保没有抵押，手续齐全，未被查封，不受他人合法追索以及该房屋没有缴纳的一切税费，否则产生的一切法律责任和债务纠纷由甲方自己承担，与乙方无关。三、乙方如办理过户手续，甲方应积极协助办理，办理过程所产生的费用，由乙方自己承担。该协议由原告王秀兰、袁世贺、第三人尹崇瑞和丈夫王忠岭的签字，在场人张某签字摁手印。房款支付分为三部分：1、抵顶尹崇瑞欠原告的欠款11.2万元；2、原告从其弟弟袁某的账户中按照尹崇瑞的指定汇入张某的账户33万元；3、原告王秀兰从其账户中按照尹崇瑞的指定汇入王俊华妻子王建岭账户5.8万元；证二、农村信用社转账凭证，证实在2016年8月16日原告弟弟袁某向张某转账33万元的事实；证三、农业银行账户明细，证实在2016年9月7日原告王秀兰按尹崇瑞的指定向王秀华妻子王建岭的账户转账5.8万元；证四、中国农业银行账户明细一份，证实2015年8月22日尹崇瑞曾向王秀兰借款11.2万元，王秀兰通过银行转账汇入尹崇瑞账户10万元按照协议约定原告王秀兰、袁世贺向第三人尹崇瑞履行了购房款。证人袁某证实自己是袁世贺的弟弟，在袁世贺的厂子当会计，因袁世贺没有自己的个人账户，袁某用自己账户为袁世贺转帐的33万元，证人张某证实尹崇瑞跟我要的卡号，我是尹崇瑞的亲戚，她说她没有那个银行的卡所以让我给她代收的，2016年8月16日我的银行卡收到33万元，她又让我把钱都打给张连智，2016年8月18日中国农业银行个人账户明细一份，证实2016年8月18日张某将该33万元按尹崇瑞的指定转入张连智账户中。第三人尹崇瑞对证人的证言发表质证意见，我与张某没有借款，是张某转给张连智，因为当时买卖不景气，张连智原告怕把钱给我后，我转给其他人，张连智要求欠他的钱一次性付清，又因我担心由王秀兰直接给张连智后，张连智不承认，所以让把钱由张某代转，这样我与张连智均放心。当时我也问过阚玉民是否买涉案房屋，当时因为阚玉民拿不出那么多钱，所以没有给他。当时我欠的钱多，肯定是谁能拿出钱来，我把房子卖给谁。其他借款是因为有利息，实际借二原告是10万元，1.2万元是利息，年息是12%。借王俊华的借款也是10万元本金，1.2万元利息，现在尚欠5.4万元。2016年8月16日第三人尹崇瑞打的收条，今收到王秀兰房屋买卖款总计50万元，其中付王秀兰11.2万元，张某33万元，王俊华5.8万元。原告提交的缴纳电费票据，证实原告已经缴纳涉案房屋2016年10月份电费。证人赵某出庭作证：我是于2016年11月初给他们收拾位于农场的三间门帘时认识的，房子是从尹崇瑞那买的。当时给换得灯泡、插座开关。我是干室内装修的在农场有个门市。证实涉案房屋原告于2016年11月初已占有。证人齐某出庭作证：在2016年天没冷的时候，大概10月份左右，王秀兰、袁世贺买了房子，我给帮着收拾过。证实原告在2016年10月份已占有涉案房屋。证五、原告提交涉案房屋的土地使用权证书和房产证各一份，证实尹崇瑞已将涉案房产的全部证件交付给原告，而且该房产的性质为住宅，土地是国有土地；被告对原告提交的证一真实性有异议；对证二因不是原告转的，我方不予认可；对证三因还款人不是王秀兰，我方不予认可；对证四因王秀兰只给尹崇瑞转账10万元并不像原告所述11.2万元，故我方对该份证据不予认可；对证五农场的土地属于国有划拨土地，涉案房屋不是住宅而是商铺。被告对原告提交的中国农业银行个人账户明细一份和缴纳电费票据不认可，由原告弟弟袁某和张某之间的转账与本案没有关联性，张某和张连智之间的转账和尹崇瑞的房子没有关系。因电费发票可以随便写名，所以我们对该票据不予认可。第三人尹崇瑞对原告提交的证据无异议，涉案房屋的电表一开始是王忠玲的名字，后来原告买完房，变更为王秀兰了。被告举证陈诉，原告购买房产，房管局没有备案也没有办理变更登记，涉案房产还是属于尹崇瑞的。通过证人出庭作证，跟诉状中描述的情况不一致。诉状中描述支付购房款情况，在二原告购房时尹崇瑞、王忠玲夫妻对张某、王俊华及原告二人均负有经济债务具体是：当时尹崇瑞欠二原告借款11.2万元、欠张某33万元、欠王俊华5.8万元，经几方协商后，二原告的11.2万元借款抵顶购房款，剩余38.8万元由尹崇瑞夫妇指定付给了张某33万元，给付王俊华5.8万元。通过证人作证，张某叙述没有人欠他钱，欠王俊华应该是5.4万元。尹崇瑞实际欠袁世贺10万元，由此认定买卖协议有造假行为。被告提交（2018）冀0922执异167号执行裁定书，证实法院裁定驳回了本案原告请求。原告质证，原告对被告提交证据认为因本案二原告提起诉讼，该裁定书已不具有法律效力且裁定书所证明的事实不能作为认定本案事实的依据。原、被告双方对本院调取的（2016）冀0922执1532号执行裁定书均无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王秀兰、袁世贺与第三人尹崇瑞签订的房屋买卖合同双方签字并摁印，是双方的真实意思表示，土地使用证载明，土地使用权人：尹崇瑞，土地证号：青国用（2010）第297号，坐落位置：青县农场三分厂，地类（用途）：住宅，使用权类型：划拨。房产使用证载明，房产证号：青房权证国营农场字第××号，房屋所有权人：尹崇瑞，该房屋两层楼建筑面积247.45平方米，房屋使用权人尹崇瑞。按照房屋买卖协议的约定，该房屋的价格为50万元。第三人尹崇瑞向张连智抵押借款100万元，2016年初还张连智45万元。尹崇瑞向原告王秀兰借款10万元，利息1.2万元，本息共计11.2万元。第三人尹崇瑞向王俊华借款10万元，利息11.2万元，本息共计11.2万元。具体房屋价款的支付方式分三部分，一是以第三人尹崇瑞欠原告的11.2万元抵顶了部分房款，其余的房款按照尹崇瑞的要求，2016年9月7日，原告王秀兰通过银行转账替尹崇瑞偿还了王俊华的部分欠款5.8万元，剩余的33万元房款于2016年8月16日，原告袁世贺通过袁世贺的弟弟袁某（在袁世贺的厂子担任会计职务）账户，将33万元转给了王忠岭的姐夫张某，2016年8月18日，张某将该款33万元通过银行转账给付张连智。第三人尹崇瑞给原告王秀兰打了50万元收条，全部房款在2016年9月7日全部结清。2018年12月17日国网河北省电力有限公司青县供电分公司出具的河北增值税普通发票证实原告王秀兰缴纳了2016年10月份电费，有关证人也出庭作证证明原告王秀兰在2016年10月至11月已占有了涉案房屋。第一次查封是2016年12月21青县人民法院以（2016）冀0922执1532号执行裁定书对涉案房屋进行了查封。以后青县人民法院对涉案房屋经过了多次轮候查封。原告交付购房款后，原告与第三人曾到房产交易中心办理房产变更登记手续，但由于该房屋的土地使用性质为国有划拨土地，不符合房产变更登记的法定条件，房产交易部门不予办理房屋变更登记手续。 另查明，因第三人尹崇瑞、青县利丰钢材物资有限公司，拖欠本案被告于航工资73319元，于2017年2月22日向青县人民法院起诉，2017年2月24日本院立案审理，2017年2月24日作出(2017)冀0922民初771号民事调解书，确定被告青县利丰钢材物资有限公司于2017年2月26日前给付原告刘俊兰工资23000元。2017年2月27日被告刘俊兰向青县人民法院申请执行，同日立案执行。2018年6月28日，青县人民法院作出了（2017）冀0922执417号执行裁定书，轮候查封尹崇瑞名下的房屋三处，查封期间停止办理买卖、过户、抵押等手续（证号：青私26799、30651、30439），涉案房屋证号青私26799。2018年8月9日，原告王秀兰、袁世贺向青县人民法院提出案外人执行异议，同日本院立案，经本院审查认为，异议人王秀兰、袁世贺不足以证实购房款已全部支付，加之案外人亦未向本院提交证据证实其已于法院查封前实际占有、处分该房产。因此，案外人王秀兰、袁世贺的权利不能够排除本院对该房屋的强制执行行为，故案外人的异议理由不能成立，于2018年8月9日做出了（2018）冀0922执异167号执行裁定书，驳回案外人王秀兰、袁世贺的异议请求。 本院认为，第三人尹崇瑞在青县国营农场划拨的国有土地上建造了房屋，并取得了房屋产权证书和土地使用权证书。该土地为国有划拨土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让。（一）、以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定条件的；（六）未依法登记领取权属证书的。第三十九条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违犯后的行为无效，而且在此类纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，也不会侵害国家利益和社会公共利益，《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理型强制性规定。原告王秀兰、袁世贺与第三人尹崇瑞签订的《房屋买卖协议》违反上述规定不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。房屋买卖协议属于转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，因此该规定不适用本案合同效力的认定。《物权法》第十五条规定，当事人之间订立的有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告王秀兰、袁世贺与第三人尹崇瑞签订的合同是双方真实的意思表示，因该房屋的土地性质为国有划拨土地，不能变更物权登记，但双方订立的房屋买卖合同合法有效。按照房屋买卖合同的约定，涉案房屋价格50万元，原告将房款虽没有直接交付给第三人尹崇瑞，但按照尹崇瑞的要求，抵顶了尹崇瑞欠原告王秀兰11.2万元的债务；王秀兰以转账形式支付给王俊华5.8万元，替第三人尹崇瑞偿还了王秀华的债务5.8万；原告袁世贺没有个人账户，通过其弟弟袁某将袁世贺的购房款33万元以银行转账形式转给了张某，张某又将33万元的购房款转给了第三人尹崇瑞的债权人张连智，偿还了张连智的债务33万元。涉案房屋的购房款原告虽然没有直接交付给第三人尹崇瑞，但按照尹崇瑞的要求抵顶、偿还了尹崇瑞的部分债务，尹崇瑞对原告交付房款的情况作了说明，并给原告打了50万元的收条，应该视为原告王秀兰已将50万元的购房款全部支付给了尹崇瑞。截止到2016年9月7日，50万元购房款全部支付完毕。2018年12月17日，国网河北省电力有限公司青县供电分公司出具的发票，证明了原告王秀兰缴纳了2016年10月份的电费，尹崇瑞也证明涉案房屋的电表一开始是王忠玲的名字，后来原告买完房，变更为王秀兰了。还有证人出庭作证证明了原告王秀兰、袁世贺已于2016年10月至11月已占有该房屋。房屋买卖合同签订后，原告与第三人曾到青县房产登记部门办理产权变更登记手续，但由于涉案房屋的土地性质为国有划拨土地，没有经过政府相关部门批准，也没有缴纳土地出让金，不符合房屋变更登记条件，至今该房屋仍登记在第三人尹崇瑞名下，但涉案房屋没有变更登记不是原告自身的原因造成的。本院在2016年12月23查封了涉案房屋，原告王秀兰、袁世贺已在查封涉案房屋之前，签订了合法有效的房屋买卖合同、交付了全部房款、占有了涉案房屋。原告王秀兰、袁世贺就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不得对涉案房屋执行。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院理解与适用》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 原告王秀兰、袁世贺就涉案标的享有足以排除强制执行的民事权益，不得对涉案房屋执行。 案件受理费1650元，由被告于航承担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 本院（2018）冀0922执异167号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  肖焕生 人民陪审员  徐 帅 人民陪审员  高树铜 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  肖 庚