云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0328民初1676号 原告(执行案外人)：许春华，男，汉族，1979年1月29日生，曲靖市沾益区人，高中文化，农民，住云南省曲靖市沾益县。 原告（执行案外人）：潘红英，女，汉族，1980年10月20日生，曲靖市沾益区人，中专文化，农民，住云南省曲靖市沾益县。系许春华之妻。 上列两原告共同委托代理人：凌娟，云南权仲律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 上列两原告共同委托代理人：丁文成，云南权仲律师事务所律师（实习），代理权限为特别授权代理。 被告：丁彩娥（申请执行人），女，汉族，1969年7月24日，沾益区人，大专文化，公司职员，住曲靖市沾益区。 委托代理人：保俊，云南宏益律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 第三人（被执行人）：温白珍，女，汉族，1965年4月1日，沾益区人，初中文化，公司职员，住曲靖市沾益区。 原告许春华、潘红英与被告丁彩娥、第三人温白珍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许春华、潘红英及其委托诉讼代理人凌娟、丁文成，被告丁彩娥及其委托诉讼代理人保俊，第三人温白珍，证人姚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许春华、潘红英向本院提出诉讼请求：1、确认原告许春华、潘红英与被告温白珍、王斌之间房屋买卖合同有效，并确认位于沾益区（房产证号00××94）归原告所有；2、停止对上述房屋的执行；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月26日，两原告与温白珍、王斌夫妇签订房屋买卖合同，约定温白珍、王斌夫妇将其共同共有的位于沾益区转让给两原告，两原告通过现金和转账的方式向温白珍夫妇支付房屋价款968000元，该房屋于2016年7月交付原告，并由原告占有和使用，2017年原告将该房屋租赁给案外人张奇使用。因当时“两证合一”停办过户手续，该房屋一直未过户，以上房屋买卖合同关系真实有效，应当确认房屋所有权归原告所有，两原告据此取得的实体权利具有阻止强制执行的效力，请求停止对以上房屋的执行。 被告丁彩娥辩称，原告与温白珍夫妇房屋买卖合同不合法、不合理，不能排除合理怀疑，是无效行为。理由如下：1、买卖协议不真实，原告方提出执行异议申请与其提起案外人执行异议之诉针对房屋交付时间的叙述前后矛盾，原告方没有支付合同约定的转让价款。2、该房屋买卖合同违反了国家对农村房屋宅基地买卖的强制性规定，且转让至今二、三年未办理房房屋产权变更手续，不合乎常理。3、原告与温白珍夫妇可能是为了保障债权的实现而签订的转让协议，可能是民间借贷合同关系。故原告方没有足以排除强制执行的理由，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人温白珍述称，我的房子已经卖给原告了，转让协议是真实的，对原告的诉讼请求没有意见。 原告许春华、潘红英围绕诉讼请求提交了以下证据： 第一组：原告身份证、结婚证。证明原告诉讼主体适格。 第二组：云南省曲靖市沾益区人民法院（2018）云0328执异8号执行裁定书。证明原告在诉争房屋已经被查封及原告提出执行异议被驳回的事实。 第三组：房屋买卖合同。证明诉争房屋买卖关系及双方合同约定的事实。 第四组：白水镇白水社区第一居民小组出具的证明一份。证明诉争房屋在2016年发生了买卖的事实。 第五组：1、收条；2、银行流水2页；3、转款、取款凭证6份。证明原告已经实际完全支付购房款的事实。 第六组：房屋产权证书。证明温白珍已经将诉争房屋的产权证书实际交给了原告，仅仅因为“二证合一”的政策原因暂时未能办理过户，原告不存在过错。 第七组：不动产权及调查服务委托书。证明原告已经实际管理使用该房屋，并在该房屋被查封前已经委托测绘公司测绘，准备办理不动产权证。 第八组：1、店面租赁合同；2、承租人身份证复印件；3、房屋收款收据一份。证明：买卖房屋已经完成交付，原告已经实际获得占有、管理、使用和收益权，且已将该房屋出租给第三人的事实。 原告申请证人姚某当庭作证，姚某陈述其系许春华的姐夫，2016年5月因许春华和潘红英要买房，借过钱给他们，2017年11月已还清给我。 经质证，被告丁彩娥对第一组证据真实性、合法性无异议，关联性不予认可。对第二组证据三性无异议，但认为房屋交付时间与未过户的原因陈述相互矛盾。对第三组证据，第四组证据三性均不予认可，认为集体土地是不能进行买卖的，不具有合法性，原被告的买卖合同与执行异议无关联性。对第五组证据原告分三次转款，真实性无异议，但认为转款原因无法核实，是购房款还是民间借贷款项不清，与收条价款不相符，对合法性、关联性不予认可。对第六组证据无异议，认为集体土地使用证上明确王斌是白水一村居民，依法享有宅基地使用权，房屋买卖与本案无关联性。对第七组证据三性均不予认可，根据相关规定，换证需要原持有人到不动产登记中心办理，“两证合一”之后才可以转让，许春华直接申请换证，主体不适格，且测绘公司的真实性不能确认。对第八组证据三性不予认可，许春华夫妇不是房屋的实际所有人，无权出租房屋。对证人姚某的证言，认为不能证明转账借款给许春华的事实。被告温白珍对上列八组证据的真实性、合法性、关联性及证人姚某的证言均没有意见。 被告丁彩娥、第三人温白珍在本案中未提交证据。 对原告提交的证据，当事人均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告作为提出执行异议的案外人，应当举证证明对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，以完成自己的法定举证责任，否则应当承担举证不能的法律后果。原告提举的第三组至第八组证据，欲证明两原告与被告温白珍夫妇之间存在真实合法有效的房屋买卖合同关系，被告丁彩娥提出异议，认为不真实或无效。经审查，温白珍、王斌与许春华、潘红英于2016年5月27日签订的《土地使用权、房屋所有权转让协议》为打印好的填充式协议，载明涉案房产由温白珍、王斌以96.8万元的价格转让给许春华、潘红英，付款方式为2016年5月26日已付46万，下欠款2016年5月27日已付30万，在温白珍、王斌的签名下方注明“款以付清，2016.5.28”，白水镇白水社区第一居民小组出具的证明载明本村村民王斌及温白珍与同村村民许春华、潘红英于2016年5月27日签署合同，王斌和温白珍将坐落于沾益县的房产（曲房权证沾字第××号、曲房权证沾字第××）和土地使用证号（A-(1)-48号）转让给同村村民许春华和潘红英。原告提供的姚某的银行流水显示2016年5月26日取款469715.20元，次日即5月27日取款280000元。原告在庭审中陈述向姚某借款买房于2016年5月26日取出的469715.20元系帮温白珍偿还欠信用社的贷款本金及利息，该款作为首期购房款没有支付给房屋出卖人温白珍，帮她还清贷款后拿出抵押的房产证和集体土地使用证原件，交由买房人许春华和潘红英持有。原告提供的温白珍的银行流水及白水信用社取款及转账凭证相互印证许春华于2016年5月27日向温白珍转款280000元一笔、转款20000元一笔，潘红英于2016年5月28日向温白珍转款98300元一笔、100000元一笔，许春华和潘红英共向温白珍转账498300元。2016年5月28日，温白珍出具的收条内容为收到许春华付购房款968000元，与银行流水显示的转款金额大体一致。第七组、第八组证据能够证明原告对涉案房产占有和出租收益的事实。原告提举的证据证明两原告与温白珍夫妇签订的房产转让协议真实并已实际履行，同村村民之间转让房产合法有效，故被告丁彩娥对原告证据提出的异议不能成立，本院对原告提交的证据予以确认。 根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，原告许春华、潘红英与第三人温白珍及其丈夫王斌均系曲靖市沾益区白水镇白水社区第一居民小组村民。2016年5月27日，温白珍、王斌与许春华、潘红英签订《土地使用权、房屋所有权转让协议》，约定温白珍、王斌将其共同共有的位于的房屋（曲房权证沾字第××号）及宅基地（土地使用证号（A-(1)-48号）作价96.8万元转让给许春华、潘红英，转让协议载明许春华、潘红英于2016年5月26日已付款46万元，下欠款于2016年5月27日已付30万元。2016年5月28日，温白珍向许春华出具收条，载明收到许春华付购房款968000元，并在转让协议上注明“款以付清，2016.5.28”。2017年10月1日，许春华将涉案房屋共3间2层店面租赁给张奇使用，每年租金24000元。该房屋至今未办理房产过户手续，仍登记在王斌和温白珍名下。温白珍因与丁彩娥民间借贷纠纷案经本院于2018年4月20日作出（2018）云0328民初607号民事调解书，确定由温白珍偿还丁彩娥借款本金570000元和利息196100元，共计766100元。未按期履行，还要承担违约金200000元、案件受理费6900元、保全费5000元、诉讼保全保险费2000元。因被执行人温白珍未履行生效民事调解书确定的义务，丁彩娥于2018年5月7日向本院申请强制执行，在执行过程中，本院于2018年7月20日作出（2018）云0328执486号执行裁定书，查封了位于的房屋（曲房权证沾字第××号）。原告许春华、潘红英向本院提出案外人执行异议，要求终止对涉案房产的执行，本院经审查后认为已登记的不动产按照不动产登记薄判断是否系权利人，异议房产登记所有人为王斌、共有人为温白珍，异议人并非异议财产权利人，其根据转让协议及陈述的房屋占有使用情况和集体土地不能办理过户的原因不能排除执行，异议人的异议主张不能成立，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项的规定，裁定驳回异议人许春华、潘红英的异议。原告许春华、潘红英不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，原告起诉时将温白珍列为被告，诉讼中温白珍作为被执行人不反对案外人异议，温白珍的法律地位应为第三人。本案争议焦点为原告许春华、潘红英对执行标的即本案诉争的位于的房产是否享有足以排除法院强制执行的民事权益，原告提出的案外人执行异议之诉是否成立？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告许春华、潘红英与第三人温白珍及其丈夫王斌签订《土地使用权、房屋所有权转让协议》，是双方的真实意思表示，具备房屋买卖合同的主要内容，该协议应认定为有效的房屋买卖合同。原告已按照约定向第三人温白珍支付了全部购房款，第三人也向原告交付了房产，并且原告于法院查封前已占有该房产，并管理使用至今。被告丁彩娥在诉讼中对转让协议持有异议，认为不合法、不合理、可能是因民间借贷合同关系为了保障债权的实现而签订的转让协议，但无证据予以推翻。虽然该房屋在法院查封前未在房管部门办理房屋产权过户手续，仍登记在第三人名下，但涉及房屋所有权证和土地使用权证两证合一属政策要求，并非是原告自身原因所造成。本院在审查异议人许春华、潘红英提出的案外人执行异议时，进行的是形式审查，认为异议房屋登记所有权人为王斌、共有人为稳白珍，按照不动产登记薄判断许春华、潘红英并非异议财产的权利人，根据其陈述的占有使用情况及不能过户的原因不能排除执行，故裁定驳回了异议人许春华、潘红英的异议。诉讼中，根据原告许春华、潘红英提举的证据进行实质审查，其因合法的房产买卖，在法院查封前已实际占有、管理和使用该房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，故对其要求停止对该房屋执行的诉讼请求，应当予以支持。不动产登记具有绝对效力，该房屋在房产管理机关登记所有人为王斌、共有人为温白珍，尚未办理物权变更登记，出卖人有义务协助买受人办理房产过户手续，故对两原告在本案中提出的确认该房屋权属的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条的规定，判决如下： 一、停止对位于的房屋（曲房权证沾字第××号）的执行。 二、驳回原告许春华、潘红英要求确认位于曲靖市沾益区的房屋（曲房权证沾字第××号）归其所有的请求； 案件受理费100元，由原告许春华、潘红英负担50元，被告丁彩娥负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本院（2018）云0328执异8号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  宋端琦 人民陪审员  崔开明 人民陪审员  吴秀梅 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  刘 畅