河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0623民初1104号 原告：杨冬梅，女，1955年3月17日出生，汉族，住北京市宣武区，退休职员。 委托诉讼代理人：许荣，北京卓浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩树源，北京卓浩律师事务所实习律师。 被告：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：马昌顺，河北三和时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷书强，系该公司法务。 原告杨冬梅与被告河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月3日公开开庭进行了审理。原告杨冬梅及其委托诉讼代理人许荣、韩树源，被告河北华银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马昌顺、谷书强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨冬梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法解除《商品房买卖合同》，并返还原告已购房款662150元，并支付违约金132430元；2、请求判令被告赔偿原告房屋升值部分差价（因违约金不足以弥补损失，此处扣除违约金后）损失，以房屋评估机构出具的评估报告为准。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由： 2012年8月14日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于河北省保定市涞水县天鹅湖西峡谷-西山廊桥（Ｅ区第Ａ17幢1601号商品房，该商品房建筑面积共134.93平方米，户型为三室一厅两卫，价款为人民币662150元。附件四《合同补充协议》第八条约定：若出卖人违约达到买受人有权解除合同条件的，按照合同约定出卖人须向买受人支付违约金，违约金最高额不超过总房款的20%。合同签订后，原告如约履行支付房款义务，但被告却存在多处违约：1、逾期交房。根据双方合同第八条，被告应于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，但一直到2018年5月11日，被告才通知原告于2018年5月15日至2018年5月20日到原告天鹅湖生态休闲居住区西山廊桥Ａ区Ａ9一13Ａ接待室验收房屋，即被告已延期交房将近2年半。2、交付房屋严重不符合合同约定。收到被告方的验房通知后，原告及时到达被告指定地点验收房屋时发现：被告交验的房屋由三室一厅两卫变为两居室，并且面积由134.93平方米变小到90平米。即被告交验的房屋，户型及面积与合同约定严重不符。鉴于被告的上述严重违约情形，导致原告达不到预期的购房目的，即合同目的无法实现，为此原告多次明确表示解除合同并积极与被告协商，尽管被告明确自认违约严重，但仍以种种借口拖延拒不正面解决问题。原告购买被告开发的房产后，商品房经历了两次大涨，目前同等地段同类房屋价格已经均价上涨至18000元左右，显然合同约定的违约金严重不足以弥补原告的房价升值损失。为了维护原告合法权益，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法审理，望判如所请。 华银公司辩称，1、依据合同第十条在商品房的户型、空间尺寸等发生变化后原告方可以选择退房，根据原告诉状中的陈述其在2018年5月到现场验收房屋时发现房屋户型、面积发生变化后并没有在合同约定的十五日内做出退房的意思表示，应该视为接受变更。2、即使按照原告诉请要求解除合同其主张支付购房总款百分之二十的违约金也过高，同时依据合同第十条如果原告方依据房屋的户型、面积发生变化要求解除合同应该按照该条的约定主张返还已付款，同时只能按中国人民银行同期活期存款利率要求给付利息。3、关于原告诉请的房屋差价损失，被告方不予认可，原告该项诉请没有事实及法律依据，因为房屋的价格并非单纯的房屋建设成本价格，还受大环境、政策行为、市场波动等因素影响，存在很多不确定性，换角度讲房价有涨有降，不能依据某一个时间点的所谓房屋评估价格来界定购买人购买房屋是否产生了实际损失。综上，请求法庭依法判决。 原告为证明自己的主张向法庭提供的证据有： 1、合同及补充协议，证明原被告间存在合同关系及原告购买商品房价款为662150元，建筑面积134.93平方米，户型为三室一厅两卫，交房日期为2015年12月31日。2、收据一份，证明原告已经履行完毕房款662150元的交付。3、两份录音及通话记录及交房通知书，证明被告存在违约行为，被告拒不交付原件给原告，被告将房屋变更，导致户型三居室变为两居室，面积由134.93平米变为80平至90平，位置也已经变更，并且这次变更不是规划部门的变更，不适用合同第十条。提供参考判例，证明房屋升值损失应予赔偿。 被告对证据1、2的真实性无异议，本院予以确认；对证据3，被告对录音的真实性不予认可，本院认为，该份录音具有真实性关联性，故予以认定；被告对交房通知书无异议，本院予以认定。 被告未向法庭提交证据。 根据以上有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实： 2012年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于河北省保定市涞水县天鹅湖西峡谷-西山廊桥（Ｅ区第Ａ17幢1601号商品房，该商品房建筑面积共134.93平方米，户型为三室一厅两卫，房屋总价款为人民币662150元。合同第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。同时双方约定被告于2015年12月31日前交房。合同签订后，原告按照约定于当日支付房款202150元，于2012年8月17日支付房款460000元。2018年5月11日，被告通知原告收房，原告发现被告交验的房屋由三室一厅两卫变为两居室，并且面积由134.93平方米变为90平米。遂向法院起诉，要求判如所请。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，系有效合同，双方应按照约定全面履行义务。被告迟延交房的行为和房屋设计变更的行为系违约行为，致使原告合同目的无法实现，依据双方签订的合同约定，原告有权解除合同，被告应退还原告全部购房款及银行同期贷款利息，被告辩称原告未在约定期限内提出解除合同，应视为被告接受设计变更的抗辩意见，因被告未将设计变更书面通知原告，故被告的该项辩解意见不成立。故原告要求解除合同并要求被告退还购房款的主张，理由充分，应予维护，对于原告另行主张违约金132430元，因原告未能举证证明其尚有其他实际损失，故对该主张本院不予支持；对于原告要求被告赔偿其房屋升值部分差价损失，因房屋价格受市场波动、政策调整等因素影响，尚存在很大不确定性，房屋差价不能构成原告的实际损失，故对原告该项主张本院不予维护。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、解除原、被告签订的商品房买卖合同。 二、限被告于本判决生效后十五日内返还原告购房款662150元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算自2012年8月17日至本案执行完毕之日止） 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11745元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  穆俊峰 审 判 员  翟爱红 人民陪审员  张美君 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  刘朝阳