安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1302民初7883号之一 原告：张忠芹，女，汉族，1978年8月29日出生，住宿州市。 委托诉讼代理人：孙元凯，安徽黄淮律师事务所律师。 被告：宿州市同胜置业有限公司，住所安徽省宿州市胜利路南华地四楼。 法定代表人：李峰，系该公司总经理。 被告：宿州银泰商业运营管理有限公司，住所宿州市胜利路明丽家天下1#楼0801室。 法定代表人：卞德利，系总经理。 委托诉讼代理人：王博汉，安徽公德律师事务所律师。 原告张忠芹诉被告宿州市同胜置业有限公司（以下简称宿州同胜公司）、被告宿州银泰商业运营管理有限公司（以下简称宿州银泰公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人孙元凯，被告宿州银泰商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人王博汉到庭参加诉讼，被告宿州市同胜置业有限公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张忠芹向本院提出诉讼请求：1、依法判令第一被告向原告支付补偿金8%，即44194元；2、依法判令第一、第二被告向原告支付第四年度经营收益款44194元，以后的经营收益款继续按约定支付；3、依法判令第一被告退还面积价差款10292元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年第一被告开发了“同盛沃尔玛国际广场”。第一被告以“世界500强沃尔玛领衔财富之巅”“6万跟着沃尔玛赚钱去”为由，进行宣传销售同盛沃尔玛国际广场8-50平米中心钻铺，ＶＩＰ限量邀约，承诺“全程无忧托管，10年保障收益”，第一至第三年的经营收益租金按年7%直接在签订合同书时抵付购房款，第四至第七年按年8%收益计算，第八至第十年按年收益9%计算，三年21%经营收益保障，10年后120%回购，保障投资收益。原告等业主均相信第一被告的承诺，先签订了《商品房买卖合同》购买了第一被告开发的商铺2066号房，商铺面积21.47平米（实际面积21.07平米），总价款为552425元。后原告又与第二被告、第一被告签订了《宿州市同盛国际广场商铺租赁经营管理协议书》，第一被告是担保人。合同约定：甲方同意将其购买并合法拥有产权的位于宿州市“同盛国际广场”的商铺租赁予乙方，甲方同意授权及委任乙方为甲方就租赁经营管理商铺的唯一承租经营者，租赁期限自2014年12月28日至2024年12月27日止，共计10年。租赁期满10年后，在甲方同意的情况下，乙方可以按照甲方与丙方签订的购房合同总价款的120%有限购买该商铺。第四年至第十年租金按每六个月为一个支付周期，在支付周期开始前5日内乙方支付至甲方指定账户，逾期还应承担日租金万分之五的违约金。签订合同后，第一至第三年的每年7%租金收益直接一次性抵付了购房款，原告支付了剩余的全部购房款。然至今，沃尔玛没有入场，2018年1月30日第一被告向业主承诺给予各位业主房屋总价款8%的购物卡予以补偿，被告至今没有支付补偿款。为维护原告合法权益，特具状人民法院请求依法判如所请。 宿州市同胜置业有限公司未答辩。 宿州银泰商业运营管理有限公司辩称：第一点，关于第二项诉讼请求，要求宿州银泰公司承担支付经营收益款的诉求没有事实及法律依据，不能成立，依法应予以驳回。理由是第一，所有原告的房屋均从宿州同胜置业有限公司购买，同时所有的商铺出租管理等相关事宜也均由宿州同胜置业公司全权负责。宿州银泰公司从未参与各宿州银泰公司房屋的出租管理工作，也未从中受益。根据权利义务相对等原则，既然宿州银泰公司没有从中获取利益，再由其承担义务没有法律依据。也不符合公平原则。宿州银泰公司不应承担支付经营收益款的义务。所以双方关于涉案房屋的权利义务均与宿州银泰公司无关。第二，宿州银泰公司不是委托经营管理协议书中的当事人，即宿州银泰公司不是合同相对人，更不是适格被告。所以宿州银泰公司不应当承担支付经营收益款的义务。原告以宿州银泰公司为被告是错误的。第三，本案中宿州银泰公司是自2018年7月底才入住同胜广场。宿州银泰公司只对该日期之后的行为负责。对在此之前的协议因没有宿州银泰公司的确认因此没有法律效力。不能约束宿州银泰公司。另外原告等人或者没有合同或者依据之前的空白合同，要求宿州银泰公司支付经营收益款没有任何事实及法律依据。第四，根据谁主张谁举证的举证规则，原告未能提供证据支持自己的主张，所以应由原告承担举证不能的不利后果。第二点，关于要求支付8%的补偿金的第一项诉求没有法律依据，与我们无关。第三点，关于退还面积差价的第三项诉求与本案不是同一法律关系，不应同案审理。即便与本案具有关联性，但也与宿州银泰公司无关。综上，宿州银泰公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，宿州同胜公司开发了“同盛沃尔玛国际广场”，并制作了“世界500强沃尔玛领衔财富之巅”、“6万跟着沃尔玛赚钱去”等彩页，在彩页上载明“全程无忧托管，10年保障收益；前三年21%总经营收益，一次性支付；第4-7年，预计8%经营回报率；第8-10年，预计9%经营回报率；10年后120%回购，保障投资收益”。2015年10月26日，原告与宿州同胜公司签订了《商品房买卖合同》购买了2层2066号现房商铺，预售面积21.47平方米，单价为每平方米20326.78元，合同价款436416元，原告付清了房款，合同约定交房日期为2014年10月31日前。2016年6月28日，宿州同胜公司开具了张忠芹付购房款428285元的“安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票”。2017年3月14日，宿州同胜公司出具了收款收据，载明交款单位：张忠芹，收款方式：原单据重开，收款事由商铺款（应退款），人民币8131元。原告合计支付房款436416元，该房款扣除前三年的租金收益之前的原房价为552425元。原告购买商铺的实际面积为21.07平方米。原告与宿州银泰公司签订《宿州市同盛国际广场商铺租赁经营管理协议书》，约定甲方张忠芹，乙方宿州银泰商业运营管理有限公司，甲方将自己购买并合法拥有产权的位于宿州市商铺交给乙方统一使用及经营管理，该商铺建筑面积为21.47平方米。（最终以政府相关部门实测为准）。甲乙双方合作经营管理期限为10年，自甲方将商铺交付给乙方2个月后开始计算。甲乙双方约定本合同租赁期间,该商铺租金收益及支付方式约定如下:1、租金计算基数:租金计算基数为商铺销售合同中的商铺销售总价款（商铺合同总价款已扣除各项优惠和收益）。2、1-3年,每年乙方按扣除各项优惠后购房总价款的7%（即38670元）,三年支付甲方租金收益（116010）;乙方在本合同签订日一次性将三年租金收益支付甲方,由甲方向乙方出具租金收据。3、4-7年,每年乙方按552425元（合同总价款）的8%（即44194元）支付甲方租金收益；4、第8-10年,每年乙方按552425元的9%（即49718元）支付甲方租金收益；5、如果本合同约定的商铺面积与产权证面积有差异,对应的租金收益最终根据政府实测的商铺建筑面积多退少补；6、租金收益以半年付款方式支付,即在每年5月31日、12月31日前分别将租金收益存人甲方指定的账户。因沃尔玛没有入驻宿州市同盛国际广场，2018年1月30日，宿州同胜公司向全体业主出具承诺书，载明“一、同盛广场（原沃尔玛）在2018年6月底之前争取完成收购工作，则我公司争取在2018年6月底之前完成对各位业主所持有商铺总价（含前三年房租）最大利益进行一次性收购。二、如收购出现问题，收购不成，我公司将出示收购不成功文件。对我公司给各位业主承诺的8%购物消费卡（由于沃尔玛没有入驻同盛广场，口头补偿），以购物消费卡形式平均分三次补偿给各位业主；第一批补偿款发放截止时间为2018年7月底，第二批补偿款发放截止时间为2018年12月底，第三批补偿款发放截止时间为2019年6月底。三、此承诺书与协议书具有同等法律效力”。宿州同胜公司至今没有向任何业主支付补偿款。宿州市同盛国际广场商铺由宿州银泰公司在运营管理。 另查明，购买同盛广场商铺的其他业主赵苏侠持有的《宿州市同盛国际广场商铺租赁经营管理协议书》，载明“甲方出租方赵苏侠，乙方承租方宿州银泰商业运营管理有限公司，丙方担保方宿州市同胜置业有限责任公司。甲方同意将其购买的商铺租赁于乙方，租赁期限自2014年12月28日至2024年12月27日止，共10年。2014年12月28日至2017年12月27日三年租金52833元，乙方已一次性以现金或甲方认可的其他方式支付予甲方，甲方向乙方出具租金收据。第四年至第十年租金按每六个月为一个支付周期，在支付周期开始前五日内乙方支付至甲方指定账户。2017年12月28日至2020年12月27日期间的年租金按合同总价10%计算，2020年12月28日至2023年12月27日按合同总价11%计算，2023年12月28日至2024年12月27日按合同总价的12%计算”，合同上甲方签名，乙方加盖了宿州银泰商业运营管理有限公司印章和邸梅英法人印章，宿州同胜公司没有盖章。 本院认为，诚实守信是市场经济运行的基本原则。原告基于对宿州同胜公司宣传的信任，购买了宿州同盛广场的商铺，宿州同胜公司应当信守承诺确保沃尔玛入驻宿州市同盛国际广场。沃尔玛没有入驻，宿州同胜公司基于诚信原则，作出了承诺给予全体业主商铺总价（含前三年房租）8%的补偿，不违反法律规定，应予支持。按未扣除前三年租金的商铺总价552425元计算补偿款为44194元。宿州同胜公司至今没有向全体业主交付购物消费卡，应按人民币计算补偿款，由宿州同胜公司承担给付补偿款的法律责任。对于原告主张的2017年12月28日至2018年12月27日期间的租金经营收益，原告与宿州银泰公司签订《宿州市同盛国际广场商铺租赁经营管理协议书》约定第4-7年宿州银泰公司每年支付原告租金收益44194元。宿州同胜公司在竣工验收交付房屋后，将宿州市同盛国际广场的运营管理权委托给宿州银泰公司运营管理，宿州银泰公司事实上占有商铺，收取租金，享有利益。故，对于宿州银泰公司不承担责任的辩称，本院不予采信。宿州同胜公司在销售房产时做出承诺，其后又将运营管理收益权委托给宿州银泰公司，宿州同胜公司应对租金收益应与宿州银泰公司承担共同给付的法律责任。原告买房时支付的房款为21.47平方米的房款，原告支付了房款436416元，而购买商铺的实际面积为21.07平方米，原告与被告宿州同胜公司签订的商品房买卖合同约定，面积误差笔绝对值在3%以内的，据实结算房价款，原告实际多付房款为8131元，且被告宿州同胜公司开具收据载明应退房款8131元，故原告要求被告宿州同胜公司退还面积差价的诉讼请求，以实际多交房款为准，被告宿州同胜公司应于退还。本案原告第一和第三项诉讼请求都是基于原告与被告宿州同胜公司的房屋买卖合同关系，可以同案审理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宿州市同胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付补偿款44194元。 二、被告宿州银泰商业运营管理有限公司、被告宿州市同胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向原告原告给付经营收益款44194元。 三、被告宿州市同胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告退还房屋面积差价8131元。 如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费收取为1134元，由被告宿州银泰商业运营管理有限公司承担507元、被告宿州市同胜置业有限公司承担627元。 如不服本判决，可在判决生效之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式5份，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。上诉人在递交上诉状之日起7日内，预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为：宿州市财政局，开户银行为：中国农业银行宿州城中支行，账号为12×××75-608.汇款时注明原审案号，写明ＸＸＸ上诉费（通过银行转账的上诉费务必在汇款用途栏中注明编码05301-053101），并在汇款后七日内将银行回执交付我院。否则，按自动撤回上诉处理。 审判员  王伟 二〇一八年十二月三日 法官助理朱培娜 书记员  张弦