广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初8300号原告：黄桂清，男，1974年8月10日出生，汉族，住广西桂平市。原告：郭超英，女，1985年5月2日出生，汉族，住广西桂平市。共同委托诉讼代理人：李学志，广东信孚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘和，广东信孚律师事务所律师。被告：佛山市顺德区新大福房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道容桂大道中186号。法定代表人：梁海超。委托诉讼代理人：郭云波，广东云方律师事务所律师。原告黄桂清、郭超英与被告佛山市顺德区新大福房产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月12日、2018年9月7日公开开庭进行了审理。两次庭审，两原告的共同委托诉讼代理人刘和、被告的委托诉讼代理人郭云波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理位于佛山市顺德区容桂街道办事处红旗社区居民委员会东怡路18号雍雅家园XXXXX的房地产权属证书；2.被告向原告支付违约金3052元（从2016年11月1日暂计至2018年4月30日）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告向被告购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处红旗社区居民委员会东怡路18号雍雅家园XXXXX的房屋，价格560000元，合同约定，被告应于交房后30日内协助原告办理房地产权证，如果违约，按已付房款的日十万分之一支付违约金。原告早已付清房款和办证费用，收楼也超过一年，但是被告至今未协助原告办理房地产权证。被告辩称，第一，逾期办证系政府工程延误导致，被告不具有过错，不应承担相应违约责任。由于容桂红旗路快速化改造工程导致案涉小区受到影响，市政污水管网未能及时覆盖，小区暂时无法通过环保验收，被告已将该情况通知业主，原告对此是知情的。第二，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告无视办证存在的客观障碍提起诉讼，案涉房产不具备办理竣工验收手续及房地产权证的条件，属于事实上不能履行。第三，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定，对因客观原因导致的延误被告不承担责任。第四，被告已通过与原告签订补充协议等方式获得原告的谅解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：对于两原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、补充协议、购房发票、物业费收据、收款收据，本院对其真实性予以采信；对于被告提供的顺德区环境运输和城市管理局关于太平洋国际二期项目自主验收情况通报及加强房地产项目自主验收监管工作的通知复印件及附件、会议纪要、会议签到表、公示照片打印件、请示函、百度地图打印件、网页打印件、业主微信群聊天记录截图打印件、《协议书》《车位认购协议书》、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程竣工验收报告、建筑物工程规划条件核实意见、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、燃气管道工程竣工验收证明书、防雷装置意见书、《容桂红旗社区居委会成功路花园1、2号地块雍雅家园建筑工地除“四害”服务合同》、顺德区民用建筑项目核准意见书，本院对证据的真实性予以采信；对于佛山市顺德区国土城建和水利局向本院出具的回函，该证据系本院发函向政府主管部门调查所取得，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月1日，两原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定两原告以560000元的价格向被告购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处红旗社区居民委员会东怡路18号雍雅家园XXXXX的房屋，被告应当在2016年6月30日前向两原告交付房屋，如因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起30日内取得《房地产权证》的，自被告应当完成房屋所有权登记的期限届满次日起至实际完成房屋所有权登记日止，被告向原告支付房价款按日计算十万分之一的违约金。后被告向两原告开具两张发票，载明已收到案涉房产的全部购房款560000元。此后被告将房屋交付给两原告，两原告于2017年4月开始缴纳案涉房屋的物业管理费。本案庭审中，被告确认在两原告缴纳物业费之前已向其交付案涉物业。2017年4月27日，原告黄桂清与被告签订《车位认购协议》、原告郭超英与被告签订《协议书》，约定黄桂清以5000元的出让价向被告购买编号为572的摩托车位，被告同意以出让价向黄桂清提供原价为6000元的摩托车位作为被告延迟交楼及办证的补偿，黄桂清不再追究被告延迟交楼及办证的违约责任。被告已取得《建筑工程竣工验收报告》《建（构）筑物工程规划条件核实意见》《燃气管道工程竣工验收证明书》《防雷装置验收意见书》《顺德区民用建筑项目核准意见书》《容桂红旗社区居委会成功路花园1、2号地块雍雅家园建筑工地除“四害”服务合同》，但因案涉小区未接入城镇污水管网或所处位置污水管网未联通污水处理厂，未通过环保验收。2018年5月18日，在红旗社区居民委员会的主持下，雍雅家园18名业主与被告的相关工作人员就办理房产证问题召开会议，并作出会议纪要，被告已将上述文件在小区内张贴公示。经本院发函调查，佛山市顺德区国土城建和水利局出具复函，载明未收到雍雅家园项目申请办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请。本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行相应义务。两原告已向被告支付案涉房产的购房款，被告应依约履行交楼及办理房地产权证的义务。本案中双方并未提供案涉房产交付的书面证据，但被告确认在2017年4月两原告缴纳物业费之前已向其交付案涉房产，本院对该事实予以确认，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，因此被告应当按照合同约定的期限协助两原告办理案涉房屋的权属证书。被告所陈述的因无法通过环保验收导致未能办理权属证书的事实客观存在，但是截至本案法庭辩论终结时，被告并未提供证据证明其已取得办理新建商品房确认权属登记所需的全部材料，也未提供证据证明其曾向政府主管部门申请办理房屋所有权首次登记。因此，被告在履行合同过程中存在无故拖延的行为，其行为已经构成违约，两原告要求被告协助办理案涉房屋的权属证书合法有据，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据原告黄桂清与被告签订的《车位认购协议》、原告郭超英与被告签订的《协议书》约定，两原告以优惠价格购买摩托车位后，不再追究被告延迟交楼及办证的违约责任，该约定应当视为两原告在接受被告的补偿后放弃追究被告违约责任的权利，因此对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区新大福房产有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助原告黄桂清、郭超英办理位于佛山市顺德区容桂街道办事处红旗社区居民委员会东怡路18号雍雅家园XXXXX的房屋的权属证书；二、驳回原告黄桂清、郭超英的其他诉讼请求。本案受理费减半收取4728元（原告已预交），由被告佛山市顺德区新大福房产有限公司负担4681.19元，由原告黄桂清、郭超英负担46.81元。决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员审判员  肖佳宇二〇一八年十二月七日书记员  赖纬国