广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初15189号原告:佛山市融品贸易有限公司，住所地佛山市禅城区江湾二路9号东块自编1座办公楼一楼103室，统一社会信用代码91440604324742502Ｑ。法定代表人：叶仙斌。委托诉讼代理人：林俊贤、王倩倩，均系广东循理律师事务所律师。被告：佛山市顺隆银都商贸有限公司，住所地佛山市禅城区忠义路53号首层D25、Ｄ26，统一社会信用代码91440604682497068Ａ。法定代表人：陈国雄。委托诉讼代理人：邓春燕、李勇勇，均系广东科韵律师事务所律师。被告：佛山市禅城区顺源游艺娱乐有限公司，住所地佛山市禅城区公正路28号银都大厦首层商场之二，统一社会信用代码91440604684428285Ｕ。法定代表人：陈周。原告佛山市融品贸易有限公司诉被告佛山市顺隆银都商贸有限公司（下称顺隆银都公司）、佛山市禅城区顺源游艺娱乐有限公司（下称顺源游艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，后因被告顺源游艺公司下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘敏华、杨燕霞组成合议庭，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林俊贤、王倩倩及被告顺隆银都公司的委托诉讼代理人邓春燕、李勇勇到庭参加诉讼，被告顺源游艺公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同关系于2018年1月6日已解除；2.被告顺隆银都公司向原告支付拖欠的租金（自2016年11月25日起暂计至2018年5月31日为856084.50元，以后租金据实结算）；3.被告顺隆银都公司向原告支付逾期支付租金的违约金（以每月拖欠租金为基数，自每月拖欠租金的16号，按年利率24%，计算至实际付清之日的违约金，暂计至2018年5月31日为153406.97元）；4.被告顺源游艺公司对被告顺隆银都公司转租期间的租金及违约金承担连带赔偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月26日，被告顺隆银都公司与佛山市恒德贸易有限公司（下称恒德公司）签订《商铺租赁合同》，约定恒德公司将坐落于佛山市禅城区公正路28号银都大厦首层出租给被告顺隆银都公司作经营，面积约1790.73平方米，租期为五年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止。合同对租金标准、租金的支付时间、转租事项等进行了约定。之后，原告依据佛山市禅城区人民法院作出的（2015）佛城法执字第1070号-5执行裁定书，自2016年11月25日起取得佛山市禅城区公正路28号首层商场及三层房产的所有权。根据买卖不破租赁原则，原告作为出租方继续向被告顺隆银都公司履行《商铺租赁合同》。2016年12月21日，原告向被告顺隆银都公司发出《通知》，要求被告顺隆银都公司自2016年11月25日起，将承租物业的租金支付给原告。2017年11月15日，原告向被告顺隆银都公司发出《律师函》，要求被告顺隆银都公司向原告支付拖欠的租赁费。2018年1月4日。原告向被告顺隆银都公司发出《律师函》，要求解除与被告顺隆银都公司的租赁合同（该律师函于2018年1月6日寄达签收）。但原告多次催告，被告至今分文未付。另原告在向物业索要物业费、水电费等发票时，原告发现被告在租赁期限内，将租赁物转租给了被告顺源游艺公司。被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告现依据《中华人民共和国合同法》第44条、212条、226条、227条的规定，向法院起诉，恳请法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告顺隆银都公司辩称，一、原告在以物抵债取得案涉物业所有权，成为案涉物业的出租人后，一直都未去办理不动产过户登记手续，未与被告顺隆银都公司办理出租方变更手续，应对《商铺租赁合同》的解除承担全部责任。1、根据《合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。被告顺隆银都公司作为商贸公司，从工商登记信息可以看出被告顺隆银都公司的主要经营范围就是商铺租赁、房屋租赁，案涉《商铺租赁合同》第四、五条约定，被告顺隆银都公司租赁案涉商铺做经营用途，恒德公司同意被告顺隆银都公司自主招商。被告顺隆银都公司承租案涉物业的目的就是使用案涉物业进行商铺租赁、自主招商来收益。2、根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”案涉物业原产权人恒德公司因违约致使案涉物业被拍卖，导致《商铺租赁合同》无法继续全面履行，案涉物业实际有效使用租赁面积大幅削减。原告在以物抵债取得案涉物业所有权后，成为案涉物业的出租人，应当采取合理措施减少损失扩大，应当按照《商铺租赁合同》约定，及时办理案涉物业过户登记手续，提供案涉物业不动产证书给被告顺隆银都公司及有意向承租案涉物业的租户来办理工商登记，这也是原告的法定义务及约定义务之一。但在（2015）佛城法执字第1070号-5执行裁定书裁定注销案涉物业的所有权、国有土地使用权证书，原告在该裁定书送达后，在被告顺隆银都公司多次催告的情况下，原告一直都未办理案涉物业的相关产权过户登记手续。案涉物业无不动产权证书无法办理商事主体住所申报等相关证照，必然对被告顺隆银都公司的招商造成不利影响，导致被告顺隆银都公司的合同目的不能实现，原告应对《商铺租赁合同》的解除承担全部责任。3、根据合同法第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。从被告顺隆银都公司提交的其工作人员滕峰与原告工作人员的谈话录音可知，从2017年4月开始，在被告顺隆银都公司多次主动联系原告，要求原告办理出租方变更手续、提供案涉物业的不动产权证书的情况下，原告对被告顺隆银都公司置之不理。原告的工作人员承认是因其内部管理不当，信息沟通不到，人员出现沟通脱节，导致一直未与被告顺隆银都公司沟通办理出租方变更手续。在被告顺隆银都公司多次追问的情况下，原告一直未去办理案涉物业产权变更登记手续。原告作为出租人，并没有按照约定全面履行自己的义务，导致被告顺隆银都公司无法利用案涉物业进行出租，导致被告顺隆银都公司的合同目的不能实现，应对《商铺租赁合同》的解除承担全部责任。二、被告顺隆银都公司与恒德公司所签订的《商铺租赁合同》，因情势变更而在合同履行上发生了重大变化，案涉物业实际有效使用租赁面积大幅削减，双方已在2015年8月25日对租金变更为每月1万元，双方实际也是以每月1万元来履行案涉物业的租金。1、在佛山农村商业银行股份有限公司环市支行（下称农商行环市支行）诉恒德公司实现担保物权纠纷一案【（2015）佛城法执字第1070号】执行过程中，禅城区人民法院决定对案涉物业进行评估拍卖。禅城区人民法院发出公告责令恒德公司及其他使用人于2015年5月31日前迁出涉案物业。在法院发出上述公告后，除了被告顺源游艺公司外，其他租户已于2015年5月31日前迁出案涉物业。2、基于（2015）佛城法执字第1070号执行案件发出迁出公告，造成案涉物业大部分空置，实际有效使用租赁面积大幅削减，案涉物业原产权人恒德公司，于2015年8月25日与被告顺隆银都公司协商对案涉物业的租金进行了变更，对在使用的部分面积被告顺隆银都公司按每月1万元的租金给恒德公司，未使用的部分面积直到明确被告顺隆银都公司能使用为止，再协商租金。根据被告顺隆银都公司提交的租金收据、微信转账凭证可以证实，自2015年8月25日开始，被告顺隆银都公司与恒德公司双方一直都是按每月租金1万元来履行案涉物业的租金标准。3、自（2015）佛城法执字第1070号执行案件发出迁出公告，除了被告顺源游艺公司外，其他租户已于2015年5月31日前全部迁出案涉物业。案涉物业只有被告顺源游艺公司在使用，有效使用面积为700平方米，案涉物业的物业管理费、水电费、垃圾费都是由被告顺源游艺公司在缴纳。4、2015年8月25日恒德公司与被告顺隆银都公司对案涉物业有效使用面积（700平方米）租赁约定为每月1万元，该租金的均价与同栋大厦其他单元租金的均价持平，是符合市场价值的。根据（2015）佛城法执字第1070号执行案件卷宗的《租赁合同》，恒德公司以月租金4200元将银都大厦三层之二（面积为262.37平方米）出租给喻潇，折算为16元/平方米。而案涉恒德公司与被告顺隆银都公司对案涉物业有效使用面积（700平方米）租金约定为每月1万元，折算为14.3元/平方米。同一栋大厦，同时期不同单元的租金均价基本处于同一水平，这是符合市场价值规律的。5、根据（2015）佛城法执字第1070号执行案件卷宗，估价日期为2015年4月7日《房地产估价报告》记载“据估价人员合同委托方经办人及当事人现场勘查，估价对象即涉案物业对外出租作游艺城使用”，这也可证明因（2015）佛城法执字第1070号执行案件的强制执行，导致案涉物业实际有效使用面积大幅削减，案涉物业只有被告顺源游艺公司实际使用。三、原告就案涉物业之出租权利义务系承受恒德公司在案涉《商铺租赁合同》的出租权利义务而来，该《商铺租赁合同》第二条有关押金的约定对原告具有法律约束力。被告顺隆银都公司已向案涉物业原产权人恒德公司支付合同及水电押金10万元，租金应抵扣押金。四、案涉《商铺租赁合同》解除后，案涉物业由被告顺源游艺公司占有，逾期腾房占有使用费应由被告顺源游艺公司承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”案涉《商铺租赁合同》解除后，案涉物业由被告顺源游艺公司占有、使用、收益，逾期腾房占有使用费应由被告顺源游艺公司承担。此外，在诉讼过程中，被告顺隆银都公司已在法院的组织安排下于2018年8月23日协助原告收回案涉物业。五、在被告顺隆银都公司多次督促原告办理案涉物业产权过户登记手续及出租方变更手续的情况下，原告对被告顺隆银都公司一直不理不睬，没有到过案涉物业要求被告顺隆银都公司缴纳租金。原告也一直没有到案涉物业与被告顺隆银都公司办理出租方变更手续，未去办理物业产权变更登记手续，致使被告顺隆银都公司的合同目的无法实现，原告对《商铺租赁合同》的解除应承担全部责任，原告要求支付违约金无事实和法律依据。退一步讲，假设法院认定被告需支付违约金。根据合同法第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同法司法解释（二）第二十九“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原告主张的违约金计算基数错误，月租金应为每月1万元，根据公平原则和诚实信用原则，原告对《商铺租赁合同》的解除，承担全责。原告未举证证明其实际损失，综合原告过错程度，利率应予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。基于上述事实和理由，被告顺隆银都公司请求依法驳回原告的诉讼请求。原告承接了银行的债权，以以物抵债的方式取得涉案物业的所有权，原告一直未办理过户登记；在执行案件处理过程，由于法院张贴迁出公告要求租户迁出物业，所以除了被告顺源游艺公司的次承租人都搬出涉案物业，所以一直只有被告顺源游艺公司承租涉案物业，也将租金标准变更为每月1万元，没有使用全部物业面积。但原告未予以表态。被告同意以一万元每月的租金标准交付租金，但原告应退还十万元的押金给被告。被告顺源游艺公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。诉讼中，原告举证如下：1.原告营业执照，两被告的企业信用信息公示报告打印件。证明原告及两被告的诉讼主体资格。2.房地产权证。证明禅城区公正路28号首层商场房地产权属信息。3.《商铺租赁合同》，物业费及水电费、垃圾费发票。证明：①2014年10月26日，被告顺隆银都公司与恒德公司签订租赁合同，就租赁物、租赁期限、租赁费的支付时间、违约金、转租等事项进行了详细约定；②被告顺隆银都公司及顺源游艺公司向物业公司缴纳了物业费、水电费、垃圾费；③被告顺隆银都公司在租赁期限内，将上述租赁物转租给了被告顺源游艺公司。4.（2015）佛城法执字第1070号之四、之五《执行裁定书》各一份。证明原告凭2016年11月7日的执行裁定书依法取得佛山市禅城区公正路28号首层商场及三层房屋的房产。5.《通知》。证明2016年12月21日，原告向被告顺隆银都公司发出通知，要求其自2016年11月25日起，将承租物业的租金支付至原告。6.2017年11月15日的《律师函》及快递底单、快递签收信息。证明2017年11月15日，原告向被告顺隆银都公司发《律师函》，要求被告顺隆银都公司向原告支付所欠的租金费用，且被告顺隆银都公司签收了此份律师函。7.2018年1月4日的《律师函》及快递底单、快递签收信息。证明2018年1月4日，原告向被告顺隆银都公司发出解除租赁合同的《律师函》，且被告顺隆银都公司签收了此份律师函。诉讼中，被告顺隆银都公司举证如下：1.2008年7月28日的《租赁合同》、按金收款收据。证明被告顺隆银都公司已向涉案物业原产权人恒德公司支付合同及水电押金10万元，租金应抵扣押金。结合被告顺隆银都公司提交的证据9《佛山市顺隆银都商贸有限公司章程》和原告提交的《商铺租赁合同》可知，被告顺隆银都公司的发起人、原股东陈发于2008年7月28日与恒德公司签订租赁合同，原租赁合同到期后，被告顺隆银都公司和恒德公司签订了《商铺租赁合同》，原租赁合同的水电押金10万元转为《商铺租赁合同》项下的合同及水电押金。两份租赁合同有关押金的约定对原告具有法律约束力。2.（2015）佛城法执字第1070号公告。证明（2015）佛城法执字第1070号案发出迁出公告，除了被告顺源游艺公司外，其他租户都在2015年5月31日前迁出了涉案物业。3.《说明》。证明（2015）佛城法执字第1070号案发出迁出公告，造成涉案物业大部分空置，2015年8月25日恒德公司与被告顺隆银都公司对涉案物业的租金进行了变更，在（2015）佛城法执字第1070号案未决前，在使用的部分面积租金按每月1万元支付，未使用的部分面积直到明确租赁方能使用为止，再协商租金。4.收据6张、微信主体详细资料（恒德公司经理林海舟）、微信转账凭证。证明从2015年8月25日开始，恒德公司与被告顺隆银都公司双方实际是以每月1万元来履行涉案物业实际有效使用面积的租金。5.录音光盘、通话记录截图、通话录音文字整理记录。证明从2017年4月开始，在被告顺隆银都公司多次主动联系原告工作人员，要求原告办理出租方变更手续，办理涉案物业的不动产权证登记手续的情况下，原告对被告顺隆银都公司置之不理。原告的工作人员已承认是其内部管理不当，信息沟通不到，人员出现沟通脱节，导致一直未与被告顺隆银都公司沟通办理出租方变更手续。在被告顺隆银都公司多次询问的情况下，原告一直未去办理涉案物业产权变更登记手续，原告对合同的解除应承担全部责任。6.《租赁合同》（恒德公司与喻潇）。证明恒德公司以月租金4200元将银都大厦三层之二（面积为262.37平方米）出租给喻潇，折算为16元/平方米。而涉案恒德公司与被告顺隆银都公司对涉案物业有效使用面积（700平方米）租金约定为每月1万元折算为14.3元/平方米。同一栋大厦，同时期不同单元的租金均价基本处于同一水平，这是符合市场价值规律的。7.房地产估价报告。证明估价日期为2015年4月7日《房地产估价报告》第六点记载“据估价人员合同委托方经办人及当事人现场勘查，估价对象1即涉案物业对外出租作游艺城使用”，这证明了因（2015）佛城法执字第1070号执行案件的强制执行，导致涉案物业实际有效使用面积大幅消减，涉案物业只有被告顺源游艺公司实际使用。8.送达回证。证明恒德公司的负责人林海舟于2015年4月1日签收（2015）佛城法执字第1070号案执行传票。该送达回证恒德公司的收件人与被告证据3说明上的恒德公司的经办人、证据4租金收据上的经手人是一致的，都是林海舟。9.被告顺隆银都公司的公司章程。证明被告顺隆银都公司的发起人也是被告顺隆银都公司的原股东陈发，陈发代表被告顺隆银都公司与恒德公司签订租赁合同。10.被告顺隆银都公司与被告顺源游艺公司的股东兼发起人分别代表公司签订的《租赁合同》、被告顺源游艺公司的公司章程。证明被告顺源游艺公司的使用面积为700平方米。11.租金发票、水电费发票。证明2003年9月1日，被告顺隆银都公司与恒德公司签订的第一份租赁合同到期后，双方续签了第二份租赁合同，合同期限为2013年9月1日至2014年8月31日，因时间久远，公司资料保管不够完善，被告顺隆银都公司无法找到该合同。双方事实上有履行该合同，被告顺隆银都公司在2013年9月1日后继续向恒德公司缴纳租金，并继续向佛山市创溢物业管理有限公司缴纳水电费。12.被告顺隆银都公司章程修正案。证明被告顺隆银都公司从2009年1月6日至2018年1月3日一直登记为案涉物业首层之一，直至2018年1月4日才把住所登记第一次变更为禅城区忠义路53号首层D25、D26。13.执行询问笔录、申请书、委托拍卖移送表、拍卖公告。证明2015年4月8日法院召集原申请执行人农商行、恒德公司做执行笔录，向双方了解（2015）佛城法执字第1070号案件执行情况，恒德公司代理人回答法院“不清楚案涉物业具体情况，案涉物业已出租给顺隆公司，会在本周内到恒德公司了解相关情况，提交书面的意见给法院”，但恒德公司代理人事后并没有提交书面意见给法院。申请执行人农商行代理人回答法院“该租赁合同是续签合同”。2015年7月10日原申请执行人农商行向法院申请对案涉物业带租约拍卖。这表明原申请执行人农商行知悉案涉物业是存在先于抵押的租约的。《委托拍卖移送表》《拍卖公告》也证明了案涉物业是带租约拍卖的。诉讼中，被告顺源游艺公司未提交证据。诉讼中，本院依职权向佛山农村商业银行股份有限公司（下称佛山农商行）调取复函及租赁合同各一份。本院认证如下：被告顺源游艺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。原告的证据1为各方主体材料，本院经审查后予以确认；证据2，被告顺隆银都公司对真实性不持异议，本院对真实性予以确认；证据3，被告顺隆银都公司对其中的《商铺租赁合同》真实性无异议，本院对真实性予以确认，其中的发票，原告能提供原件核对，被告顺隆银都公司虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据4，被告顺隆银都公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据5，原告未有证据证明被告顺隆银都公司已签收该份通知，被告顺隆银都亦予以否认，故本院不予采纳；证据6，因原告已向被告顺隆银都公司在企业信用信息公示系统记载的企业通信地址发出，且已签收，被告顺隆银都公司虽有异议，但未举证予以反驳，故本院对真实性予以确认；证据7，被告确认已签收，故本院对真实性予以确认。被告顺隆银都公司的证据1，被告能提供原件核对，且该证据能与原告提交的《商铺租赁合同》以及被告顺隆银都公司提交的公司章程相互印证，故本院对真实性予以确认；证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3、4、11，被告顺隆银都公司能提供原件核对，本院对真实性予以确认；证据5，因未能反映通话对象，原告亦有异议，本院不予采纳；证据6，因未反映与本案存关联性，本院不予采纳；证据7、8、13，调取自（2015）佛城法执字第1070号案，本院对真实性予以确认；证据9、10、12虽为复印件，但调取自佛山市禅城区市场监督管理局，故本院予以采纳。本院调取的证据，原告及被告顺隆银都公司对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2008年7月28日，恒德公司（甲方）与被告顺隆银都公司（乙方）签订《租赁合同》，约定由恒德公司将公正路28号首层1790.73平方米出租给被告顺隆银都公司经营使用。租赁时间为2008年9月1日至2013年8月31日。2014年10月26日，恒德公司再与被告顺隆银都公司续签商铺租赁合同，约定租期为五年，由2014年9月1日起至2019年8月31日止。合同及水电押金10万元。2、……2016年9月1日起至2017年8月31日止，每月租金为46350元。2017年9月1日起至2018年8月31日止，每月租金为47740.50元……5、在租赁期间，乙方以每月15号前付清该月租金，超过期限每天按每月租金总额的千分之二滞纳金补偿给甲方。如乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权终止乙方租用权，追回所欠款项，租赁按金不作退回……五、租赁期间，同意乙方自由招商，自主经营，自负盈亏。乙方不得从事违反国家法律法规的经营活动，否则由此而产生的一切法律责任和经济损失由乙方全部承担。如乙方转租后，乙方负责继续按本合同约定向甲方交租……”2015年1月5日，本院受理农商行环市支行与恒德公司实现担保物权纠纷一案【（2015）佛城法民三担字第1号】，案经审理，本院于2015年2月2日裁定对恒德公司所有的包括公正路28号首层等房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，农商行环市支行对变价后所得款在借款本金及利息范围内优先受偿。2015年2月13日，农商行环市支行以恒德公司未能履行裁定确定的义务为由，向本院申请强制执行，执行案号为（2015）佛城法执字第1070号。2015年5月15日，本院依法作出（2015）佛城法执字第1070号《公告》，责令被执行人恒德公司及其他使用人于2015年5月31日前迁出上述房屋。2015年8月25日，恒德公司出具《说明》，上载：“关于恒德公司与顺隆银都公司签订的商铺租赁合同（期限2014年9月1日至2019年8月31日），由于农商行环市支行申请执行恒德公司实现担保物权纠纷一案，要求租赁人迁出佛山市禅城区公正路28号首层，造成首层租赁方部分物业空置。在本案未决之前，在使用的部分面积租赁方交一万元（每月）的租金给恒德公司，未使用的部分面积直到明确租赁方能使用为止，再协商租金。”经原告融品公司申请，本院于2016年7月13日作出（2015）佛城法执字第1070号之四执行裁定，将申请执行人农商行环市支行变更为原告融品公司，就案件涉及的权利义务一并继受。2016年10月30日，原告融品公司向本院提出以物抵债申请，请求将包含佛山市禅城区公正路28号首层在内房产以最后一次拍卖价抵偿案件部分债务。2016年11月7日，本院作出（2015）佛城法执字第1070号-5《执行裁定书》，其中裁定原告融品公司可就包含涉案物业在内的房产办理产权过户登记手续。2017年11月15日，原告委托广东泽康律师事务所陈志坤律师以特快专递方式向被告顺隆银都公司发出《律师函》，上载：“经查，贵司与恒德公司于2014年10月26日签订一份《商铺租赁合同》，约定由贵司承租位于佛山市禅城区公正路28号银都大厦首层物业（面积：1790.73平方米，以下称“租赁物业”），租赁期限自2014年9月1日至2019年8月31日……融品公司依据佛山市禅城区人民法院作出的（2015）佛城法执字第1070号-5执行裁定书，自2016年11月25日起取得佛山市禅城区公正路28号首层商场（1790.73平方米）及三层房屋（2852.15平方米）的所有权。因此，自2016年11月25日起，贵司应按照合同约定向融品公司支付租金。为此，融品公司曾向贵司送达书面告知，但贵司并未向融品公司支付租金。贵司逾期支付租金的行为已构成严重违约，贵司应向融品公司支付所欠缴的租金费用。请贵司在2017年11月20日前主动与融品公司或本律师联系，向融品公司支付拖欠的租赁费用。否则，本律师亦将依据融品公司的授权，通过法律途径向贵司追讨……”2017年11月16日，被告顺隆银都公司签收上述《律师函》。2018年1月4日，原告再次通过广东泽康律师事务所陈志坤律师以特快专递方式向被告顺隆银都公司发出《律师函》，上载：“……但在融品公司将产权变更的情况告知贵司后，贵司并未按约定向融品公司支付租金。为此，融品公司多次催告，但贵司均不予理会，截至本律师函出具之日，贵司仍拖欠自2016年11月25日起至今的租金。贵司逾期支付租金超过一个月的行为已构成严重违约。现融品公司郑重告知贵司，融品公司决定于2018年1月5日解除与贵司之间的租赁合同。请贵司交还租赁物业，结清拖欠费用，并办理相关撤场手续。否则，本律师将依据融品公司的授权，通过法律途径要求贵司承担法律责任……”2018年1月6日，被告顺隆银都公司签收上述《律师函》。2018年8月23日，在本院主持下，原告及被告顺隆银都公司对涉案房产进行交接，原告确认收到被告顺隆银都公司退还的涉案商铺及锁匙。另查明，2008年7月28日，陈发（甲方）与陈强（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将佛山市禅城区公正路28号银都大厦首层之二（面积700平方米）租给乙方作为商业用途使用，租赁时间为2008年12月1日至2009年12月31日。根据《佛山市顺隆银都商贸有限公司章程》显示，公司原股东为滕风照、陈发。《佛山市禅城区顺源游艺娱乐有限公司章程》显示，公司股东为滕风照、陈强。佛山农商行向本院提供《租赁合同》一份，并作出复函如下：我行环市支行在2013年7月9日与恒德公司签订《最高额抵押担保合同》（佛山农商0201高抵字2013年第07039），约定恒德公司以其位于佛山市禅城区公正路28号银都大厦首层提供抵押担保。合同签订前恒德公司已向环市支行提供公正路28号首层租赁合同，合同约定承租人为顺隆银都公司。原告陈述：涉案物业仍未办理过户登记至原告名下的原因是，原告在2017年12月到税局办理完税证明的时候，发现恒德公司尚有400万元左右的税没有缴纳，需要原告去支付，但原告没有支付。原告在2018年再到税局时，税局告知只需缴纳300多万元，原告就要求税局核实为何有100万元的差额，现在税局还在核实当中。被告顺隆银都公司陈述：在2016年11月25日后即法院裁定以物抵债后，被告顺隆银都公司没有再向恒德公司缴纳租金。因与原告就租金的标准无法达成一致意见，故被告顺隆银都公司没有向原告交纳租金。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。恒德公司原为公正路28号首层的产权人。被告顺隆银都公司与恒德公司签订《商铺租赁合同》，约定由恒德公司将公正路28号首层出租给被告顺隆银都公司经营使用。在租赁期间，恒德公司因涉及另案纠纷，由原告融品公司以以物抵债取得涉案物业的产权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，原告为出租人，被告顺隆银都公司为承租人。根据原、被告的陈述，本案的争议焦点在于被告顺隆银都公司应按何标准支付租金？关于租金标准评析如下：1、出租人恒德公司与作为承租人的被告顺隆银都公司就公正路28号首层1790.73平方米形成房屋租赁合同关系，但因恒德公司涉及另案纠纷，上述房产需进行拍卖，故本院作出（2015）佛城法执字第1070号《公告》，责令被执行人恒德公司及其他使用人于2015年5月31日前迁出上述房屋。根据上述公告以及执行员的反映，公正路28号首层的部分使用人在《公告》发出后陆续迁出,即在2015年5月31日之后被告已无使用部分物业，公正路28号首层属于开放式商场，部分使用人退场后，故出租人已对该部分拥有控制权；2、根据本院向佛山农商行调取的复函及《租赁合同》显示，恒德公司与农商行环市支行签订《最高额抵押担保合同》，由恒德公司提供公正路28号首层作为抵押担保，其时恒德公司已向农商行环市支行提供恒德公司与被告顺隆银都公司的《租赁合同》，确认在涉案物业作为抵押财产前已作为租赁物出租，故涉案物业不受在不动产抵押权之上又设定租赁关系的限制，故原告主张涉案物业抵押在先，租赁在后的意见不能成立，本院不予采纳；3、据前查明，恒德公司与被告顺隆银都公司就涉案物业的租赁合同关系是延续的状态，2015年8月25日，原出租人恒德公司已于因商场空置的情形与被告变更租金条款及承租面积，双方约定以每月10000元的标准计付租金至被告能重新使用被告已返还部分的面积为止，即恒德公司与被告就原租赁合同的租金条款变更了约定。原告陈述，其是于2016年11月25日取得公正路28号首层产权，根据买卖不破租赁的原则，原告应按照原租赁合同继续履行。因原告受让物业在后，故原、被告应按照恒德公司与被告就变更了的租金标准及承租面积继续履行合同，但因无约定租赁期限，租赁期限为不定期；4、因原、被告未就被告已返还的面积部分重新成立租赁合同关系，故原告以此主张该部分租金于法无据，本院不予支持。被告以10000元的标准向原告支付租金的抗辩意见成立，本院予以采纳。经计算,2016年11月25日起至2018年8月23日止的租金为209677.42元。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告确认合同解除以及违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十三的规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，原告与被告顺隆银都公司已于2018年8月23日对房产进行交接，故本院确认原告与被告顺隆银都公司的租赁合同关系已于2018年8月23日解除。关于原告主张租赁合同关系于原告向被告顺隆银都公司送达解除合同通知之日即告解除的问题，如前所述，原告与被告顺隆银都公司就以何标准支付租金存在争议，被告顺隆银都公司不存在拖欠租金的故意，故原告以通知到达日作为解除合同之日以及违约金的诉请于法无据，本院不予采纳。关于被告顺源游艺公司就租金及违约金承担连带赔偿责任的诉请。经审理查明，被告为次承租人，原告作为出租人主张次承租人承担租金及违约金无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、确认原告佛山市融品贸易有限公司与被告佛山市顺隆银都商贸有限公司的租赁合同关系于2018年8月23日解除；二、被告佛山市顺隆银都商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市融品贸易有限公司支付2016年11月25日至2018年8月23日期间的租金合计209677.42元；三、驳回原告佛山市融品贸易有限公司的其他诉讼请求。如被告佛山市顺隆银都商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费13886元，由原告佛山市融品贸易有限公司负担10970元，被告佛山市顺隆银都商贸有限公司负担2916元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  刘敏华人民陪审员  杨燕霞二〇一八年十二月二十一日书 记 员  黄帼文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。