成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初4036号 原告：马天云，男，1982年1月30日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告：赵春艳，女，1984年3月31日出生，汉族，住四川省平武县。 二原告的委托诉讼代理人：李虎，四川鑫天律师事务所律师。 被告：栎宜酒店管理成都有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天南路1号天盛花苑12幢31号。 法定代表人：华德明。 委托诉讼代理人：罗凤歧，北京盈科（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗鹏翔，北京盈科（成都）律师事务所律师。 第三人：成都时代纵横商业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号小商业房屋。 法定代表人：罗晓燕。 委托诉讼代理人：江雪，公司员工。 第三人：成都百城投资有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号。 法定代表人：贾涛。 委托诉讼代理人：李玉生，公司员工。 原告马天云、赵春艳与被告栎宜酒店管理成都有限公司（以下简称栎宜公司）、第三人成都时代纵横商业管理有限公司（以下简称时代公司）、第三人成都百城投资有限责任公司（以下简称百城公司）房屋租租赁合同纠纷一案，原审（2017）川0112民初5792号案经四川省成都市中级人民法院审理后发回重审，本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告马天云及二原告的委托诉讼代理人李虎，被告栎宜公司的委托诉讼代理人罗凤歧、罗鹏翔，第三人时代公司的委托诉讼代理人江雪，第三人百城公司的委托诉讼代理人李玉生到庭参加诉讼。因本案与（2018）川0112民初4014号、（2018）川0112民初4035号案系集团案件，本院对该三案进行合并审理，本案现已审理终结。 原告马天云、赵春艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告栎宜公司承担自购房合同约定的交房时间至提出终止合同时共计9个月（2016年10月1日至2017年6月30日）的租金14400元；2、判令被告栎宜公司支付违约赔偿金57230元（未履行合同总额的20%）；3、第三人时代公司、百城公司对上述租赁费及违约金承担连带责任；4、诉讼费由被告栎宜公司承担。事实和理由：原告马天云、赵春艳于2015年12月10日在百悦城售楼处看到被告栎宜公司的系列广告，写明被告欲整体租赁百悦城云景4号楼3单元16-20层共计100套房屋用于开办柏栎酒店，注明租期15年，租金比较合理。考虑到这样投资很省心，原告就购买了百悦城云景44号楼3单元的1608号房屋，并先后支付了购房款及配套装修款。装修款由开发商下属的时代公司代收，由栎宜公司按照星级酒店标准进行装修配套后展开营业。签订购房合同的同时，与栎宜公司签署了房屋委托管理合同和委托装修合同。根据购房合同第18条约定，开发公司应于2016年9月把房屋交付给原告，根据房屋委托管理合同4-1条和7-2条约定，原告授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋，栎宜公司享有合同期限内房屋的所有权益（除业主收益部分外）。表明在合同约定的交房时间后房屋就已经转移给乙方控制使用，因此乙方应该从这个时间起向甲方承担支付租金的义务，此处房屋的委托管理事实上就是房屋租赁。从2016年9月起，栎宜公司一再声称房屋不具备交房条件，没有通过验收等，拒绝进场装修。原告在已授权处置房屋后已无权对开发公司提出要求，被告栎宜公司的不作为致使房屋空置达9个月，直至2017年5月被告栎宜公司单方面终止全部合同退场。被告栎宜公司无视业主权益，未按合同履行义务令众多投资人遭受损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告栎宜公司辩称：1、请求驳回原告的诉讼请求，原告诉请缺乏事实依据。理由：（1）原告与栎宜公司签订了《委托管理合同》及《委托装修合同》，合同约定时代公司应按约定向栎宜公司支付装修款。进场前支付40%，房间顶面及墙面装修完成后给付45%。原告及第三人时代公司未能按约定将房屋及房屋的装修款交付栎宜公司，栎宜公司经营酒店的合同目的无法实现，故于2017年5月12日解除了《委托管理合同》及《委托装修合同》，且直至解除合同时，原告也未向栎宜公司交房，时代公司也未向栎宜公司交付装修款。本案中违约方是原告，故其诉讼请求均应被驳回。（2）本案被告无需承担违约责任及赔偿损失。开发商百城公司未按照合同约定履行交房义务，原告应向百城公司主张权利，时代公司未按约定交付装修款，原告主张权利也应向时代公司主张赔偿，栎宜公司不应承担责任。 第三人时代公司述称：1、时代公司不是本案适格主体，原告主张的诉请是基于原告与栎宜公司签订的《委托管理合同》，此合同实质是租赁合同，对时代公司是没有约束力。被告栎宜公司辩称时代公司未完成交付义务，属于另一个法律关系，若认为时代公司有违约也应另案起诉；2、关于装修款的支付，委托装修合同约定时代公司只是监管、代收的义务，时代公司并不是租赁合同的相对方，不应承担赔偿责任。 第三人百城公司述称：1、本案是合同相对方的权利义务关系，被告栎宜公司解除合同是被告栎宜公司与原告之间的关系；2、交付瑕疵或交付方式特别并不影响房屋的实际交付，且根据原告提供的收房明细表，确认原告已经收房；3、百城公司已经向小业主交付房屋，根据委托装修合同的约定，小业主与被告之间应按照合同约定进行房屋交接手续。故原告请求百城公司承担连带责任没有法律依据；4、委托管理合同及委托装修合同是原告与被告栎宜公司之间履行义务的依据，被告栎宜公司根据其母公司与时代公司之间的协议抗辩原告与被告之间的《委托管理合同》及《委托装修合同》没有法律依据。本案已由被告栎宜公司及其母公司根据合同约定接房并装修完毕，同时掌握装修房门钥匙，本案产生的原因主要是被告及其母公司与时代公司间的协议及款项支付问题。综上，第三人百城公司不应对原告承担连带责任，应由被告栎宜公司承担相应责任。 本院经审理认定事实如下：2015年8月，被告栎宜公司的股权关联公司柏栎酒店管理（成都）有限公司（简称“柏栎公司”）与第三人时代公司签订《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》，协议书约定了以下内容：柏栎公司（乙方）拟使用时代公司（甲方）开发的【百悦】云景项目4号楼3单元的部分房屋经营酒店及配套服务，时代公司同意在销售上述房屋时将柏栎公司的经营规划、租赁等向拟购买上述房屋且愿意出租给柏栎公司的买受人进行说明，并提供相应协助；柏栎公司拟使用4号楼3单元房屋的16-20层，共计5层95套，协议书第2.2条：乙方以租赁方式使用上述部分房屋的，房屋面积、租金、租期、交付、设施及装修状况等由乙方与房屋所有人签订租赁合同具体约定；第3.8条：因房屋买受人（出租人）将与甲方签订房屋装修委托书，故房屋装修合同为甲方与乙方签订，同时由甲方向房屋买受人（出租人）收取装修资金，乙方按进度施工，甲方按进度付款；第3.9条：房屋按精装交付，由甲方在交房前三个月向买受人（出租人）全额收取装修资金，并同时将95间房屋全部交给乙方，由乙方或乙方指定的合作单位按设计标准实施装修，装修款按甲乙双方另行签署的装修合同执行，由甲方按工程阶段分期全额支付给乙方。2015年9月，时代公司与柏栎公司签订《【百悦】云景项目4号楼3单元补充协议》，柏栎公司要求工程前置条件1、热水管道由时代公司铺设到户，提供满足热水机组及水箱载荷，且主电源到位；2、双方交房前时代公司完成第一次消防验收；3、时代公司提供物管用户及餐饮电负荷；4、为保证酒店的装修能达到“栎宜”品牌的装修标准，避免浪费，栎宜经营的包含但不限于电梯厅及过道上、室外公共走道、客房门、客房装饰上栎宜公司按照“栎宜”品牌的装修标准进行装修，时代公司提供售房交房标准及成本明细清单，在栎宜公司实施装修前，由双方协议将上述成本费用支付给栎宜公司。2016年6月15日，时代公司与柏栎公司签订《【百悦】云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）补充协议二》，根据双方签署的《合作协议》、《补充协议》、及与小业主签署的《委托装修合同》规定，柏栎公司原定为2016年7月18日开始入场装修，为配合云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）交房验收，柏栎公司提前入场装修项目的公共区域，双方就此签署补充协议：1、时代公司将项目的过道及电梯前室装饰款按约定支付；2、时代公司将装饰项目的100樘门的款项89800元经验收后给付柏栎公司；3、时代公司负责水电到户及集中水电表安装完毕。2016年7月6日，时代公司（甲方）与柏栎公司（乙方）签订解除协议，内容为：甲乙双方协商一致，自本解除协议签署之日起，解除双方于2016年6月15日签订的《【百悦】云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）补充协议二》。本解除协议自签署之日起生效，一式两份，双方各执一份。后百城公司与南通金典装饰工程有限公司成都分公司（以下简称南通金典）签订《装饰装修施工合同》，合同约定：1、装饰施工地点：百悦城云景项目4栋C单元（16-20层）。3、装饰施工内容：（1）项目公区的走廊国道及电梯前室装饰工程。（2）项目的100樘门安装工程。4、总价格：叁拾贰万壹仟零玖拾元整（321090）元，（1）项目公区的过道及电梯前装饰工程费用231290元；（2）100樘门工程款89800元。工期：自2016年7月22日开工，至2016年8月5日竣工，工期15天，该合同落款处的签订日期为2016年月日。 2015年12月13日，原告马天云、赵春艳与百城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告购买第三人百城公司开发的位于龙泉驿区大面街道办事处金桉路88号百城·云景项目4幢3单元16层1608号房屋一套。约定以下内容：1、房屋总价196035元；2、房屋交付条件：（1）、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，（2）配置的电梯、消防、安防等设备设施在2016年9月30日前达到使用条件；3、交付时间：出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。另双方还约定了规划设计变更、面积差异处理、违约责任等。2015年12月13日原告向第三人百城公司交纳了购买房款。 原告（甲方）与栎宜公司（乙方）签订《委托管理合同》，合同约定原告自愿将其所拥有的位于成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路88号云景项目第4幢3单元16层1608号房屋委托予栎宜公司作为酒店经营管理。原告按照《四川省商品房买卖合同（预售）》接房时的房间状态交房给栎宜公司。委托管理期限按原告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交房（约定交房日与实际交房不一致的，以实际交房日为准）之日起，共计15年。开业筹备免经营收益期（2.2条），自规定的实际交房之日起，免委托经营收益期为6个月。委托经营收益标准及支付方式（3.1条）：2016年10月1日至2021年9月30日期间，栎宜公司按照每月1600元向原告支付委托经营收益；2021年10月1日至2026年9月30日期间，栎宜公司按照每月1680元向原告支付委托经营收益；2026年10月1日至2031年9月30日期间，栎宜公司按照每月1764元向原告支付委托经营收益。房屋验收与交付（4.1、4.2条）：按原告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》规定的交房之日的前三个月，原告授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋；开发商将房屋交付原告后，原告与栎宜公司应于7日内按约定完成房屋交接手续。若因甲方原因未完成交付的，导致乙方经营延期，乙方将根据甲方交付的时间延长免委托经营收益期，并且因延期造成的乙方的经营损失由甲方进行赔偿；乙方因酒店运营需求，同时有权选择解除本合同而无需支付违约金；如因乙方原因未完成交接手续，乙方按约定的交付时间支付委托经营收益。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续。房屋质量问题（5.1、5.2条）：原告交付的房屋应不存在重大质量瑕疵，应满足栎宜公司正常经营酒店的需要，如因房屋质量问题（漏雨、裂缝、防水等）栎宜公司有权自行维修，并从后期委托经营收益中扣除。栎宜公司违约责任（7.8条）：栎宜公司可根据自身的经营状况，在履行提前一个月告知原告的情况下，有权将此合同下的房屋转委托经营或终止经营。如栎宜公司终止委托经营管理，则栎宜公司需按合同约定的剩余期间委托收益总额的20%向原告方支付违约金。 原告（甲方）与时代公司（乙方）、栎宜公司（丙方）签订《委托装修合同》，按照栎宜公司酒店的标准，原告将其购买的成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路88号云景项目第4幢3单元16层1608号房屋全权委托给栎宜公司选择合格的施工单位进行装修，时代公司作为监管方。约定开工日期2016年10月1日，竣工日期2017年2月15日，装修总价款54555元。原告按签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》规定的交房之日的提前三个月（即2016年6月30日之前）时间，授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋质量，原告认可栎宜公司的代验收结果，其余的交房手续由原告按售房合同的约定自行完成（2.1条）。甲方需全部腾空或部分腾空房屋，不影响施工（2.2条）。开发商将房屋交付原告后，原告与栎宜公司双方应于7日内按约定完成房屋交接手续，《房屋交割清单》经甲、丙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续；原告应于2016年9月15日前将合同约定装修总价款全额交给时代公司；原告未能在约定时间内完成交房手续或者完成向时代公司交款，导致栎宜公司经营延期，栎宜公司将根据原告延期交房或交款时间相应延长免委托经营收益期，并且因延期造成的经营损失由原告进行赔偿；栎宜公司因酒店运营需求，同时有权选择解除本合同而无需支付违约金；如因栎宜公司原因未完成交接手续，栎宜公司按约定的交付时间支付委托经营收益（2.3条）。装修款的支付：第一次，2016年9月30日装修开工前，时代公司按合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）的40%支付给栎宜公司（第三条第1款）；第二次，在栎宜公司完成房间内顶面及墙面的基层装修并经时代公司确认施工工序完成后10个工作日内，时代公司支付合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）的45%支付给栎宜公司（第三条第2款）；尾款支付，时代公司确认整体施工完成后10个工作日内，时代公司将合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）未支付完的部分全额支付给栎宜公司（第三条第3款）。未达到上述付款条件，时代公司有权不予付款且无需承担任何责任，如因时代公司原因拖延装修款的支付，并超出上述规定时间15天以上，则时代公司需按延误付款的天数以应付未付款每日0.03%的标准支付违约金给栎宜公司，如超出上述规定60天以上，栎宜公司的工程完工时间按延误付款的天数顺延，同时时代公司须赔付因延误付款致使工作延期而给原告、栎宜公司造成的所有经济损失（第三条第4款）。2016年9月30日，原告向时代公司交纳了装修款54555元。 百城公司向时代公司出具《授权委托书》，百城公司授权时代公司全权处理云景项目房屋的一切事务，授权期限：2015年7月1日至2035年6月30日。 2016年8月9日，时代公司向柏栎公司出具《关于督促柏栎酒店管理（成都）有限公司加快公区装修的函》，主要内容为：根据时代公司现阶段工作安排，将立即启动五方验收、消防验收、质监验收等验收工作，特通知贵司于2016年8月15日前完成所有公区装修工作。如因贵方施工进度影响到相关验收进而对云景整体验收产生的所有风险，均由贵司承担。 2016年8月23日柏栎公司向时代公司发出《付款通知》，主要内容为：根据2016年6月15日签订的《百悦】云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）补充协议二》，项目装修及樘门安装已经完成，要求时代公司按约定尽快支付1、项目过道及电梯前装饰款的95%即219725.5元；2、项目的100樘门安装款89800元。 2016年9月22日柏栎公司向时代公司出具《关于支付《【百悦】云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）补充协议二》》约定款项的函，主要内容为：柏栎公司已经将补充协议二中义务完成，要求时代公司按约定尽快支付：1、项目过道及电梯前装饰款的95%即219725.5元；2、项目的100樘门安装款89800元。以上款项共计309525.5元。 2016年9月27日柏栎公司向时代公司出具《关于支付《【百悦】云景项目4号楼C单元项目约定款项的函》，主要内容为：柏栎公司已经将补充协议二中义务完成，要求时代公司按约定尽快支付：1、项目过道及电梯前装饰款的95%即219725.5元；2、项目的100樘门安装款89800元。3、按《委托装修合同》中第三条第一款的约定在2016年9月30日装修开工前，按合同总价款的40%支付给柏栎公司。 2016年11月19日，栎宜公司向原告出具《关于因成都时代纵横商业管理有限公司延期交房导致栎宜芸舍酒店免委托经营收益期相应顺延事宜的告知函》，主要内容为：时代公司应于2016年6月30日完成贵方房屋的交房工作，后因时代公司单方要求延期至2016年9月30日交房，且在9月30日未完成房屋交房前置工程。截至2016年11月19日，时代公司仍未向栎宜公司交付所有房屋。同时，也未交付房屋装修费。根据《委托合同》约定，鉴于时代公司延期交房、未支付装修款的行为，将导致原告方免委托经营收益期顺延至时代公司实际交房之日起算。 2017年5月12日，柏栎公司向时代公司发出《解除合同通知书》，以时代公司至2017年5月12日仍未向柏栎公司统一交付95间房及任何房屋装修款且仍未完成热水管铺设到户为由，解除与时代公司签订的《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》、《【百悦】云景项目4号楼3单元补充协议》、《【百悦】云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）补充协议二》。 2017年5月12日，栎宜公司向原告发出《解除合同通知书》，以时代公司至2017年5月12日未统一将所有房屋及所有房屋装修款交付给栎宜公司，延误时间已达60天以上，按《委托装修合同》第三条第4项及“我司因酒店运营需要，同时有权选择解除合同而无需支付违约金”，发出解除合同通知书。庭审中，原告、栎宜公司、时代公司均认可解除《委托管理合同》，《委托装修合同》，解除时间为2017年5月12日。 2017年9月1日，时代公司向柏栎公司发出《关于柏栎酒店管理（成都）有限公司2017年8月31日回复函的函》，主要内容：我司已于2017年2月将实际产值92000元支付给对方的装修公司（南通金典装饰工程有限公司成都分公司），公区专修及门款项我司已支付完毕。 2016年11月14日，成都市龙泉驿区公安消防大队综合评定百悦云景二期消防验收合格。项目现状，经原告陈述，原告方与赛家酒店于2017年7月2日重新签订合同，赛家酒店向各业主补发了2017年4、5、6月每月租金，原告也将此前未交的装修费交给了赛家酒店。 另，百城公司向本院提交的《百悦城交房通知书》无落款时间，百城公司提交了其中一户业主王成的交房手续，王成于2017年3月18日接收了百城公司移交的《业主手册书》、《物品签收确认书》、《消防安全责任书》、《治安安全责任书》、《精神文明公约》、《临时管理规约承诺书》、《商业用房租赁、经营承诺书》、《交房确认单》，移交清单上显示入户门钥匙一项未移交。 以上事实，有原被告的陈述，原被告的身份信息，企业登记信息，《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》，《四川省商品房买卖合同（预售）》，百城公司出具的房款收据一张，百城公司出具的收到产权契税、书证费等收据一张，时代公司出具的收到装修款收据一张，《委托管理合同》，《委托装修合同》，《授权委托书》、《工作联系函》、《律师函》、《解除合同通知书》等在案为证，足以认定。 本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。根据《委托管理合同》及《委托装修合同》，栎宜公司系合同相对方，故栎宜公司作为被告系本案适格主体。根据《委托装修合同》，时代公司系合同相对方，故时代公司作为第三人系本案适格主体。百城公司向时代公司出具《授权委托书》授权时代公司全权处理案涉房屋一切事务，本案中百城公司作为第三人参加诉讼，也系本案适格主体。庭审中，各方当事人均认可《委托管理合同》、《委托装修合同》已于2017年5月12日解除，系双方合意，不违反法律规定，本院予以确认。原告主张租金及违约金，是以《委托管理合同》为基础的房屋租赁合同关系，原告主张时代公司、百城公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告栎宜公司承担责任后，可依据其他合同关系向时代公司或百城公司主张权利，不属于本案处理范围。对本案的主要争议焦点本院评判如下： 1、原告是否完成租赁物的交付？ 原告与被告栎宜公司签订的《委托管理合同》、《委托装修合同》均约定：《房屋交割清单》经原、被告双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续，同时又约定了原告委托栎宜公司对房屋进行验收，原告认可验收结果。从被告栎宜公司发出的《工作联系函》、《律师函》、《解除合同通知书》等都表明被告栎宜公司仅向第三人时代公司、第三人百城公司催收房屋，时代公司、百城公司也从未否认应由其交房。从时代公司向本院提交的交房材料中，也仅向业主移交了业主手册、消防安全责任书等，特别重要的入户门钥匙并未移交，故其形式意义大于实际意义。本案的实际情况是开发商百城公司是以售后返租、包租的方式销售案涉房屋，原告受到营销宣传的吸引，以投资获利为根本目的购买了案涉房屋。因此，案涉房屋的交付方式与普通住宅有明显的区别，原告与被告栎宜公司及第三人时代公司、第三人百城公司之间已合意由开发商百城公司或第三人时代公司直接向栎宜公司整体统一交房，栎宜公司整体一并租赁，以代替数目众多的业主的逐一交房，以此达到简化手续、节省成本、利于栎宜公司整体操作租赁及装修事宜的合同目的。对公区及樘门的装修问题，第三人时代公司辩称，之所以前期解除合同又与南通金典公司签订合同，主要原因系柏栎公司为酒店管理公司，本身并不具备建筑施工资质，无法开具建安发票，因此找了南通金典公司签合同，但应为柏栎公司装修的。被告栎宜公司辩称装修系南通金典公司完成，款项也是给的南通金典，与被告栎宜公司及其母公司柏栎公司无关。本院认为，柏栎公司向第三人时代公司发出的催款函可见，被告栎宜公司一方在2016年8月23日、9月22日通过安装案涉房屋的大门，并且掌控房门钥匙的行为即已实际完成了对房屋的占有。此时，被告栎宜公司已经完全可以对房屋进行装修、使用等处置，其迟迟不肯开始装修的主要原因是与时代公司或百城公司在未按约定完成前置工程及装修费的支付等问题上产生分歧，致使被告栎宜公司拒绝按约展开装修工作。直到2017年5月12日合同解除之日，无证据证明被告栎宜公司将当初安装的大门钥匙交给原告或第三人时代公司。依据社会日常生活经验法则，占有房屋钥匙系对房屋产生实际占有的重要标志。本案中，在房门钥匙已经由被告栎宜公司实际掌控的情况下，原告显然既不可能也无必要向被告栎宜公司进行所谓的交房。综上，交房方式已发生实质变更，被告栎宜公司已实际接收案涉房屋，视为原告完成了房屋的交付义务。 2、被告栎宜公司未收到装修款是否导致原告违约？ 原告与时代公司、栎宜公司签订《委托装修合同》第1.6条约定装修合同总价款54555元，第2.3条约定原告应于2016年9月15日前将第1.6条约定的合同总价款全额交给时代公司，第三条第一款约定“装修款的支付第一次：2016年9月30装修开工前，时代公司按1.6条的合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）的40%支付给栎宜公司”，据此可以确定，装修款由原告承担，支付方式由原告按约定时间交付给时代公司，时代公司再按约定分期支付给被告栎宜公司。被告栎宜公司租赁房屋整体装修用于酒店使用，2016年9月30日前大多数业主已交纳装修款，足以支付第一笔40%的装修费用，而时代公司未按约定分期将该装修款支付给被告栎宜公司，进而导致被告栎宜公司以此为由不按《委托管理合同》约定履行义务，系被告栎宜公司违反《委托管理合同》的约定，房屋已视为交付，故原告未违反《委托管理合同》约定的义务。原告未按《委托装修合同》约定时间交纳装修款，存在履约瑕疵，在违约金金额上予以考虑。 3、被告栎宜公司违反《委托管理合同》约定导致合同终止，承担何种责任，如何承担？ （1）租金的承担。庭审中，双方均认可《委托管理合同》解除，解除之日为2017年5月12日，故租金的计算截止日确定为2017年5月12日。根据《委托管理合同》约定，免委托经营收益期为6个月，此6个月是建立在被告开办酒店承租期长达15年基础上，因被告栎宜公司未履行《委托管理合同》约定，导致合同解除，故而免收益期适当予以调减，本院确定免收益期为2个月，故被告栎宜公司应付租金期限为5个月12天。根据双方约定前5年租金每月1600元，故被告栎宜公司应向原告支付租金8640元。 （2）违约金的承担。①庭审中，被告栎宜公司以原告违约在先进行抗辩，除辩称原告未向其履行交房、支付装修费外，还辩称未提供房屋装修前置条件。被告栎宜公司以房屋不符合前置装修条件作为抗辩，而房屋前置装修条件的事宜属于柏栎公司与第三人时代公司签订的《合作协议书》补充协议中约定的内容。房屋是否符合前置装修条件应当是第三人百城公司与第三人时代公司、栎宜公司之间的事务，履行义务主体非原告一方，同时事实上原告也不可能具有提供前置装修条件的能力。根据合同相对性基本原理，该协议对原告没有约束力，对被告栎宜公司的该项抗辩本院不予采纳；②根据合同法第九十四条的规定，在本案中，并不存在诸如不可抗力、原告根本违约等可行使法定解除权的条件。因此，被告栎宜公司并不享有合同法定解除权；③《委托管理合同》第4.2条约定了被告可行使合同任意解除权，但不承担任何违约责任，但第9.2条又约定了原告提前解约将承担相应违约责任。显然，该合同第4.2条严重违反了《合同法》第三十九条规定的“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”。同时，该条款属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。而《委托管理合同》第7.8条中明确约定了被告可提前解除合同，但应按未履行期间总收益的20%支付违约金。该约定系符合公平原则及权利义务相对等的有效条款，故本院认为，被告栎宜公司应按照《委托管理合同》第7.8条的规定承担相应违约责任。根据《合同法》一百一十四条的规定，违约金过高的可以请求裁减，被告及第三人也当庭提出裁减的请求。对于违约金本院综合考虑原告是否按时交纳装修费、各自损失大小等因素确定。本案中，原告在2016年9月30日前向时代公司交纳了装修款，违约金本院确定为5000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告栎宜酒店管理成都有限公司于本判决生效后10日内支付原告马天云、赵春艳13640元； 二、驳回原告马天云、赵春艳的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取795.5元，由原告马天云、赵春艳负担300元，被告栎宜酒店管理成都有限公司负担495.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 赵 敏 人民陪审员 刘 云 人民陪审员 陈良杰 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员 徐 琳