山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2018）晋0121民初1726号   原告：赵英杰，男，1990年1月16日出生，汉族，清徐县村民。   委托诉讼代理人：赵铁虎（系赵英杰父亲），男，1962年10月5日出生，汉族，清徐县村民。   被告：清徐县王答乡赵家堡村村民委员会，住所地清徐县王答乡赵家堡村。   负责人：王红卫，主任。   委托诉讼代理人：李美珍，女，清徐县东湖街道法律服务所法律工作者，住清徐县美锦大街3号。   委托诉讼代理人：王志功，男，清徐县王答乡赵家堡村村委会理财主管，住清徐县王答乡赵家堡村。   原告赵英杰诉被告清徐县王答乡赵家堡村村民委员会（以下简称赵家堡村村委会）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵英杰及其委托诉讼代理人赵铁虎、被告赵家堡村村委会主任王红卫及其委托诉讼代理人李美珍、王志功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   赵英杰向本院提出诉讼请求：依法判令赵家堡村村委会赔偿赵英杰租赁期间投资的财产损失539992元，判令赵家堡村村委会赔偿赵英杰租赁期间经济损失590624.95元，以上共计1130616.95元。事实与理由：2015年6月11日赵英杰与赵家堡村村委会签订《养殖场非耕地租赁合同》，租赁期限从2015年7月1日至2035年6月30日，为期20年。在履行合同过程中，赵英杰投入大量资金，购置财产若干，2017年根据政府下发通知开通人民路，养殖场列入该拆迁范围，针对修路周边的涉及土地及财产经清徐县王答乡赵家堡村委托山西诚成评估有限公司进行评估，其中土地评估价格1278450元，对其他财产损失评估价格为1240000元，（其中包括原告的损失539992元）。另赵英杰与赵家堡村村委会签订的合同租赁期限从2015年7月1日至2035年6月30日为期20年，至拆迁之日合同仍有16年10个半月，每年赵英杰的经济损失为35000元，剩余合同期的经济补偿共计590624.95元。综上，为维护赵英杰的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》及相关规定提起诉讼，望法院查明，依法判准赵英杰的诉请。   赵家堡村村委会辩称，一、原告与被告签订的租赁合同系无效合同。1、原告与被告签订的租赁合同违反了法定程序；原告赵英杰与赵铁虎系父子关系，在签订租赁合同时，赵铁虎作为时任村委主任违反了《合同法》第五十二条及《村民委员会组织法》第二十四条之规定和“四议两公开”原则，未经过法定民主程序，让无权代理人赵文柱与赵英杰私下以明显不合理的价格签订了租赁合同，该行为严重损害了集体利益，侵犯了村民的合法权益。2、租赁合同签订主体出租方与租赁方系同一人，违反了合同法之相对性原则。从表面上看，租赁合同的租赁方为赵英杰，出租方为答辩人。实际上，租赁方为租赁地块的实际使用人赵铁虎，赵英杰从未在租赁地上经营过养殖场，赵铁虎假借集体和其子赵英杰的名义，一人充当合同双方当事人签订合同，违反了合同法之主体相对性原则和内容相对性原则。综上所述，该租赁合同系无效合同，答辩人不应该承担法律责任。二、原告诉求赔偿其租赁期间经济损失应予驳回。原告主张的租赁期间经济损失系其自行估算的预期收益，无合法有效依据。依据《合同法》第113条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。因此，即使租赁合同有效，无法继续履行也是因不可抗力造成的，对该预期利益答辩人不应承担任何赔偿责任。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   赵英杰为支持其主张提交如下证据：1、2015年6月11日原告赵英杰与被告签订的《养殖场非耕地租赁合同》，当时赵铁虎是村委会主任，赵文柱是村委会副主任，只能是村委会副主任接受与赵英杰签订合同，经过四议两公开的程序签订；2、2016年1月1日，赵英杰与焦汉周签订的《租赁协议书》，证明我租赁给焦汉周七排房屋，每年租金35000元；3、2012年1月1日，赵铁虎与马继亮签订的《租赁协议书》，证明租给马继亮两排房屋，每年租金10000元；4、2009年3月15日，赵铁虎与陈利军签订的《租赁协议书》，证明租给陈利军的是两排房屋，每年租金10000元，每排房屋年租金是5000元；5、图片证明13张，证明养殖场投资到现在存在的东西，分别有牛场全景、房顶油毡、铝合金门窗、铁门、房顶石棉瓦、修好的地面、金属镁打地、玻璃更换、垫土方、石膏线、围墙，都有收据和设施用人的收条收据，共付了13方；6、呈诉书一份；7、赵氏家谱4张，证明赵铁虎与赵英杰是父子关系；8、四议两公开证明5张；9、租赁协议3张，证明赵英杰向村委会租赁了相应的养殖场土地；10、租赁费收据一套，每年交的900元是我租赁的另外的一个猪场的费用，证明从2001-2017年我一直向村委会交的承包租赁费；11、购物收据1张，证明购买养殖场鸡舍的收据；12、评估证明一份，证明政府补偿了赵英杰118282元，并已收到该笔款项。   赵家堡村村委会的质证意见是：1、2015年6月11日原告赵英杰与被告签订的《养殖场非耕地租赁合同》，程序上是违法的，养殖场是集体企业，在2001年-2004年，曾经由赵铁虎租赁使用，2004年到期之后，这个养殖场没有再和村委会续签合同，在2015年赵铁虎在任期间，没有经过公开的民主程序进行会议决定，而是赵铁虎假借儿子赵英杰的名义与村委会签订了一份合同，这份合同从主体、内容以及形式上来看都是违法的，2000年到现在，房地产的价格逐年增长，但是2015年签订的年租金价格仅仅是2001年那一份合同的49%，年租金下降了，所以低廉的价格租赁集体的土地并且一签20年，把法定的租赁期限全部处分给了自己，严重侵犯了集体权益，没有经过法定的程序，合同无效，签订合同的赵文柱无权代替村委会签订合同，在这份合同当中，占地亩数28.41亩，范围是否包含了赵铁虎在租赁期间扩大原养殖场的范围都有问题，私自向外扩占了30米；2、2016年1月1日，赵英杰与焦汉周签订的《租赁协议书》、2012年1月1日，赵铁虎与马继亮签订的《租赁协议书》、2009年3月15日，赵铁虎与陈利军签订的《租赁协议书》，这三份都是无效合同，因为村委会没有授权赵英杰有转租权，利用集体财产谋利，特别约定了只能用于养殖，但是焦汉周转租场地并不是用于养殖，无论是赵英杰还是赵铁虎，无权拿集体财产谋利；3、照片13张，真实性无异议，现状不否认，但这是集体财产，是赵铁虎在承租期间使用的资产，是否损坏，承租人没有向村委会提交过请求，什么地方是集体的什么是个人的，从照片上看不出来；4、呈诉书，主导意见是合同法第221条，可以要求出租人进行维修，在赵铁虎承租期间没有提出过需要维修，更没有让村委会的人去看哪部分损坏了，也没有约定维修费用由谁承担，承租人维修是为了自己获得利益，如果维修过，维修到什么程度，花费了什么没有任何证据可以证明，原告用了金属镁打地，不认可，呈诉书不能成为要求其进行赔偿的理由；5、对赵氏家谱不发表意见，与本案没有关系；6、对村民会议、村民代表会议记录证明要求原告提供来源，从内容来看基本都是一人所写，没有原件不认可；7、租赁协议不完整，没有附加当时集体的明细，说明不了当时集体财产原告接受了哪些，是否现在还存在，原告提供的牛场补充协议，不具有合法性，主要内容是减少了租金，把原来的集体财产变为按土地亩数计算，减少租金没有经过四议两公开民主程序，所签日期是2001年5月1日，但是减少租金或者改变租赁性质，村委会其他人不知道，合法性不予认可；8、对原告提供的养殖场租赁花名，要求原告解释来源；9、对租赁费收据的真实性认可，但从2004年原告就不是足额支付原告，缺少2001年、2002年的收据；10、对购买鸡笼的收据认可；11、对股东资产评估汇总表的真实性无异议，但其中4-6-2、第7项和第8项，砖硬化、水泥硬化是属于集体财产，在1997年的时候建的，2001年原告才租赁的，另外第7、8、9、10、13、14项也是村委会集体建造的，属于集体财产，不应该由原告得到补偿。   赵家堡村村委会提供如下证据：1、2001年赵铁虎和被告签的租赁养殖场的合同，包括3页是所有财产的明细，约定期限是3年，按照平米计算的租金，原告的数字与这是否一致，我们不清楚，这份合同证明在2001年的租金是10893元，15年之后，租金降到5000元，严重违背市场行情；2、本案的原告是不是合同的实际履行者，赵英杰是赵铁虎假借名义的人，赵英杰在2011年，在工商局注册了清徐县王答乡赵家堡村星兴综合商店，注册人是赵英杰，一直在经营着他的商店，证明原告向法庭提交的合同是赵铁虎自己与自己签订的合同，是违法的，赵英杰不是合同的主体；3、2017年潇河工业园要占用本案涉及场地，对村集体的财产和个人财产做过资产评估，有评估明细表，证明在这份评估明细表中是没有原告投资的资产，原告所投资的已经得到了补偿。   赵英杰的质证意见是：1、租赁费的减少是根据合同法第221条的规定，相应减少的，并不是在赵铁虎当村委会期间进行减少的，不是赵铁虎自己进行减少的；2、关于养殖场的鸡舍，赵铁虎已经向村委会购买之后卖了，庭后提交收据；3、现在集体的财产已经评估了124万元，已经将集体财产交给了村委会，不是赵铁虎自己侵占了；4、赵铁虎与赵英杰是父子关系，就他一个儿子，赵铁虎所有的财产都是赵英杰的；5、对资产评估报告认可，其中包括集体的其他财产，评估的房屋资产的石棉瓦有一层是属于我的，其中是我的财产就是我的，个人财产也有明细表，我认为评估的209万元中有我的53万元，房顶上面的油毡、铝合金门窗、石棉瓦、金属镁打的地、玻璃、设施财产损失等都是我的损失。   本院经审理认定事实如下：2001年5月11日，赵家堡村村委会（甲方）与赵铁虎（乙方）签订《租赁协议》一份，约定1、租赁对象：猪舍、鸡舍、化粪池、厕所。以财产明细表为准（附二页财产明细、平面图一份）。2、租赁年限：2001年5月11日至2004年12月31日。3、租金及交付：年租金10893元。4、相关事宜：租赁对象只许养殖，合法经营；保护设施完好，否则照价赔偿；乙方需要变更设施，须经甲方同意；乙方预交押金1000元，期满设施无损或违约，如数退还；鸡舍内鸡笼一次性折价售给乙方。从2004年起，赵铁虎未与赵家堡村村委会续签合同，该场地仍由赵铁虎占有使用管理并向村委会支付租金。在2013年左右，赵铁虎在未履行相关手续的情况下，将东院墙拆掉向后扩展了长30米，宽20米左右的场地。2015年1月至2017年12月，赵铁虎担任赵家堡村村委会主任。在赵铁虎担任村委会主任期间，2015年6月11日，赵家堡村村委会与赵英杰签订《养殖场非耕地租赁合同》一份，约定：1、租赁对象，乙方占地东至旧学校，南至梁春友，西至道，北至河堰，长160.5米、124.8米，宽48米、90米，占地面积28.41亩。2、租赁期限：从2015年7月1日至2035年6月30日，为期20年。3、租金及交付方式：每年每亩租金180元，租金为5114元，于每年的6月30日前交清。该合同有时任村委会副主任赵文柱与赵英杰的签字，并加盖赵家堡村村委会公章。自2001年起至2017年，赵铁虎一直向村委会支付租金。2017年，政府启动潇河工业园区项目，赵家堡村部分集体土地（包括本案中赵英杰租赁的养殖场所占场地）在潇河工业园区征地范围内。2017年8月31日，经过山西诚成评估有限公司进行评估，对赵家堡村集体财产及赵英杰所有的财产分别进行了评估，其中赵家堡村村委会的房屋建筑物评估价格为1509584元，构筑物及其他辅助设施评估价格为994924元，生产性生物资产评估价格为46950元，赵英杰的固定资产评估总计118282元。2018年8月17日，清徐县王答乡人民政府（甲方）与赵英杰（乙方）签订《企业补偿协议》一份，根据评估报告中核定，向赵英杰的补偿总金额为118282元整，补偿协议签订之日起3日内，甲方一次性足额拨付乙方118282元整，乙方从拨付之日起15日内将补偿资产全部清理完毕，拆迁涉及到村集体财产的，由村委会按照程序进行分配，甲方按照村委会提供的分配方案给付补偿。同日，双方又签订《企业拆迁协议》一份，约定在补偿协议签订之日起15日内，乙方将补偿资产全部清理，如乙方未完成清理任务，甲方有权组织人员进行清理，乙方不得干涉，否则后果自负。经确认赵英杰已收到王答乡人民政府拨付的企业补偿款118282元。   现赵英杰将赵家堡村村委会诉至法院，认为在赵家堡村村委会获得的补偿款中，包括赵英杰的损失539992元，赵英杰陈述该部分损失的依据是在村委会的房屋资产中，石棉瓦有一层是属于赵英杰的，房顶上的油毡、铝合金门窗、石棉瓦、金属镁打的地、玻璃、设施财产损失等都是赵英杰的损失。同时赵英杰陈述租赁期间经济损失590624.95元的依据是，2015年6月11日，赵英杰与赵家堡村村委会签订《养殖场非耕地租赁合同》，租赁期限从2015年7月1日至2035年6月30日，为期20年，至拆迁之日合同仍有16年未履行，每年原告的经济损失为3500元，剩余合同期的经济补偿共计590624.95元。对于赵英杰所陈述的各项损失的依据，赵家堡村村委会均不认可，并认为原告的维修没有经过村委会同意，在合同的第4条就明确在租赁期限内所有财产必须是完好无损的，损坏的要照价赔偿，原告为了自己的利益在维修，是履行合同，是应尽的责任和义务，在评估资产明细表中，原告所述的金属镁铺地、垫土、石膏线等在资产评估的时候，村委会没有得到补偿，赵英杰也不能主张这部分的利益。   本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，赵英杰与赵家堡村村委会签订的《养殖场非耕地租赁合同》经过四议两公开程序，且自2001年起，赵铁虎一直向赵家堡村村委会缴纳租金，2015年起，在赵英杰承租后，亦向赵家堡村村委会按期缴纳租金至2017年，可以确认，赵家堡村村委会与赵英杰签订的《养殖场非耕地租赁合同》是双方真实意思表示，且双方均按照合同约定履行各自义务。该合同真实有效。对于赵英杰要求赵家堡村村委会赔偿租赁期间投资的财产损失539992元的诉讼请求，因赵英杰在租赁案涉养殖场期间，属于赵英杰的固定财产部分已经资产评估公司进行评估，且清徐县王答乡人民政府依评估价款与赵英杰签订了《企业拆迁协议》与《企业补偿协议》，并已履行完毕，但该补偿部分不包括赵英杰所述房顶油毡、铝合金门窗、铁门、房顶石棉瓦、修好的地面、金属镁打地、玻璃更换、垫土方、石膏线、围墙等财产的补偿费用。本案中，对于这些财产的修缮与安装，赵英杰一方提供了相关的收据，但该收据均非正式发票，且对于这些财产的加工、修缮与安装，均未向村委会报备，无法与赵英杰提供的收据相互映证，故赵英杰提供的现有证据无法证明其主张，本院难以支持。对于赵英杰要求赵家堡村村委会赔偿租赁期间经济损失590624.95元的诉讼请求，在双方签订的《养殖场非耕地租赁合同》中第四条约定：如因国家或集体需要时，有权收回租赁土地。因国家政策规划，政府推进潇河工业园区项目，案涉养殖场被纳入征地拆迁范围，赵英杰要求租赁期间经济损失的请求，于法无据，不予支持。   综上，依照《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百三十一条的规定，判决如下：   驳回赵英杰的全部诉讼请求。   案件受理费7488元，由赵英杰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 焦 阳   人民陪审员 康利兴   人民陪审员 李翠萍     二〇一八年十二月十七日   书 记 员 安艳茜