浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终5541号 上诉人（原审被告）：傅文亮，男，1976年6月7日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审被告）：毛美娟，女，1976年2月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审被告）：傅国斌，男，1994年1月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：傅文财，男，1973年4月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：李忠，浙江拓思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宸璐，浙江拓思律师事务所实习律师。 上诉人傅文亮、毛美娟、傅国斌因与被上诉人傅文财宅基地使用权纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初11009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅文亮、傅国斌上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。2007年，傅文亮与傅文财签订房基买卖协议，口头说好款项按市面价付清后，由傅文亮做毛美娟工作在协议书上签字，傅国斌当时未成年，现已成年，合同在毛美娟、傅国斌签订后生效，再由傅文亮、毛美娟、傅国斌帮傅文财办证，但傅文财反悔想赖账。一审法官明知合同在双方签字后生效，却以其个人想法来认定协议有效。一审法官认定交易款为46.8万元，反映出一审法官与律师勾结的事实，符合最高人民法院规定的虚假诉讼。傅文财在签订协议时知道傅文亮与毛美娟已经离婚，也知道协议必须要双方签字才能生效，而一审法官却把合同法规定的条文用个人想法掩盖，明显有违法嫌疑。傅文财起诉时，傅国斌已成年，傅文财诉讼前未告知傅国斌涉案的办理事项，一审法院也未进行合法性审查。一审法院认定民事诉讼法没有规定合同期限，就证明双方签订的房屋绝卖协议和房屋买卖协议未完整，是两份没有法律约束的协议。 毛美娟辩称，认同傅文亮、傅国斌的上诉。 毛美娟上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一审法院认定事实不清。2007年傅文亮与傅文财签订房基买卖协议时，毛美娟不知道傅文亮把房基出卖给傅文财，傅文财知道毛美娟与傅文亮已经离婚，却没有通知毛美娟签字。一审法官明知合同须经双方签字才生效，也认定毛美娟与傅文亮已经离婚，却以个人想法来认定涉案协议有效，明显有违法嫌疑。 傅文亮、傅国斌辩称，认同毛美娟的上诉。 傅文财针对傅文亮、毛美娟、傅国斌的上诉辩称，一审法院认定事实清楚，双方签订的合同形式合法，内容有效，应当得到法律保护。毛美娟与傅文亮原系夫妻关系，毛美娟收到过部分地基转让款，且居住在下傅小区，与傅文财居住的涉案房产相邻，其对转让事实应当明知的。傅国斌系毛美娟与傅文亮的儿子，基于三人的关系，作为傅文财有理由相信傅文亮有权代理毛美娟、傅国斌转让宅基地使用权，且该宅基地转让后由傅文财出资建造，并长期占有居住使用，因此毛美娟、傅文亮认为其不知情或侵犯其权益，明显与事实不符。 傅文财向一审法院起诉请求：一、确认傅文财与傅文亮签订的《房屋绝卖协议》及《房屋买卖补充协议》有效；二、判令傅文亮、毛美娟、傅国斌将义乌市的占地面积为36㎡的不动产权登记至傅文财名下。 一审法院认定事实：傅文财与傅文亮、毛美娟、傅国斌均为义乌市江东街道下傅村集体经济组织成员。傅文亮与毛美娟于1999年结婚，2006年3月13日离婚，傅国斌系傅文亮与毛美娟的儿子。2006年8月，傅文亮、毛美娟、傅国斌经审批取得了144平方米的农村村民建房用地（义土农建字［2006］第7477号）。2007年10月27日，傅文财（买入方）与（出卖方）傅文亮签订了《房屋绝卖协议》及《补充协议》各一份，协议约定了以下主要内容：“1、出卖方自愿将下傅村旧村改造安置傅文亮户的房屋计36平方米权属（占地面积）包括一切相关证件按时值价绝卖给买入方，计人民币1872000元；2、付款方式：签协议时付1504000元整，旧村改造土地放样后付250000元整，房屋结顶证件做齐后付68000元整；3、出卖方保证本房屋权属清楚…”。补充协议约定了以下主要内容：“…2、本宗房屋出让给傅文财后，不论本宗房屋价格涨跌，出让人都不追加任何款项和费用，并无偿协助受让人办理产权证、土地证、过户等一切手续；3、若出让人故意拖延、刁难致使受让人无法办理过户、土地证、产权证等一切手续（如政策问题与出让人无关），出让人须归还给受让人所付的购房款计人民币1872000元整…”。傅文亮具收转让款明细如下：2007年10月26日156.2万元、2008年2月23日4万元、2008年5月2日20万元、2008年9月5日2万元（傅文亮、毛美娟共同出具）、2008年12月18日38000元，共计186万元。傅文财陈述上述房屋绝卖协议及房屋买卖补充协议中的真实交易价格为46.8万元，傅文财实际支付47.75万元。2007年11月29日，傅文财受让的上述36平方米宅基地进行了投标，确定了地基位置。后傅文财出资在上述地基上建造了涉案房屋并占有使用至今。2017年12月19日，涉案房屋完成了义乌市农村住房历史遗留问题审核处理。2018年1月26日，涉案房屋办理了初始登记并取得了［浙（2018）义乌市不动产权第0008204号］不动产权证。该房屋现坐落于义乌市。后因傅文亮、毛美娟、傅国斌未协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，傅文财向法院提起诉讼。 一审法院认为，双方争议的焦点有二：一是房屋绝卖协议及房屋买卖补充协议中载明的187.2万元绝卖（购房）款是否系双方真实的交易价格？二是傅文亮签署的房屋绝卖协议、房屋买卖补充协议对毛美娟、傅国斌是否具有约束力？对第一个争议焦点，傅文亮、毛美娟、傅国斌认为该款就是双方真实的交易价格，傅文财至今未付清；傅文财认为2007年宅基地的市面价格实际是1万元-1.3万元，傅文财向傅文亮购买的地基价格是1.3万/平方米，本案实际为46.8万元，为了防止出卖方违约，因此协议中的价格及收条金额均按实际交易价的四倍书写。一审法院认为，在义乌本地的宅基地使用权转让交易中，为防止违约，确有把交易价格翻倍甚至翻几倍写的情况，本案房屋绝卖协议及房屋买卖补充协议的约定符合当时当地的该种交易习惯。而从价格上来说，1872000元/36平方米=52000元/平方米的价格也与2007年当时当地的宅基地价格明显不符；在房屋买卖补充协议中双方约定“若出让人故意拖延、刁难致使受让人无法办理过户、土地证、产权证等一切手续（如政策问题与出让人无关），出让人须归还给受让人所付的购房款计人民币1872000元整”，这里双方既没有约定违约金，也没有约定要赔偿的其他损失，可以进一步说明1872000元并非双方真实的交易价格；最后，傅文亮作为完全民事行为能力人，在实际只收到27.8万元的情况下，却愿意给傅文财出具了总计186万元的收条，并且没有证据证明其事后对此有异议，亦不符合常理。经综合分析，双方真实的绝卖（购房）款价格认定为46.8万元更符合本案实际。傅文亮、毛美娟、傅国斌关于购房款未付清的辩解意见，不予采纳。对第二个争议焦点，傅文财与傅文亮签订的房屋绝卖协议和房屋买卖补充协议实质上系对傅文亮、毛美娟、傅国斌旧村改造审批取得的宅基地使用权的转让。该二份协议除载明的绝卖（购房）款数额及分期付款数额有虚假记载以外，其他内容系双方真实意思表示。双方系同一集体经济组织成员，本案的转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，除上述虚假记载部分之外，应认定有效。毛美娟辩称其出具收条的2万元系向傅文财借款，其主张的借贷关系缺乏证据证明，亦与收条内容不符，不予采信，其收取的2万元应认定系本案宅基地转让款。毛美娟与傅文亮原系夫妻关系，傅国斌系毛美娟、傅文亮的儿子，基于三人的身份关系，傅文财有理由相信傅文亮有权代理毛美娟、傅国斌转让宅基地使用权；而本案宅基地使用权转让已有十年之久，毛美娟作为宅基地使用权共有人，建造了占地108平方米的房屋，却对另36平方米宅基地去向不知情，不符合常理；从毛美娟收取转让款的事实看，也可以认定毛美娟知情并认可傅文亮转让宅基地给傅文财，故本案房屋绝卖协议和房屋买卖补充协议对毛美娟、傅国斌具有法律上的约束力。对毛美娟、傅国斌的辩解，不予采纳。傅文财已付清绝卖（购房）款，履行了本方合同义务，并且其已在涉案地基上出资建造了房屋并占有使用。傅文亮作为转让方按约负有协助傅文财办理涉案不动产过户登记的义务。涉案不动产现坐落于义乌市，已经义乌市农村住房历史遗留问题审核处理并办理了初始登记，已经可以办理过户登记手续。对傅文亮、毛美娟、傅国斌提出的房屋绝卖协议、房屋买卖补充协议的诉讼时效是五年，本案已超过诉讼时效的主张，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决：一、原告傅文财与被告傅文亮于2007年10月27日签订的房屋绝卖协议及房屋买卖补充协议部分有效。二、被告傅文亮、毛美娟、傅国斌于本判决生效后十五日内协助原告傅文财办理坐落于义乌市房屋中占地36平方米的不动产权过户至原告名下的变更登记手续。三、驳回原告傅文财的其他诉讼请求。案件受理费5150元，由被告傅文亮、毛美娟、傅国斌负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。 本院认为，根据一、二审查明的事实，认定案涉宅基地真实的购买款项为46.8万元而非187.2万元的依据充分。现案涉宅基地转让已有十年之久，傅文财已在该宅基地上出资建造了房屋并占有使用多年，三上诉人与傅文财系同村村民，在诉讼前从未提出异议，且毛美娟亦在部分收条中签字确认收到相应款项，故原审认定《房屋绝卖协议》、《房屋买卖补充协议》对毛美娟、傅国斌有法律上的约束力并无不当。现购房款已全部付清，三上诉人理应根据协议约定协助傅文财办理案涉不动产过户登记的义务。三上诉人以毛美娟、傅国斌未签字为由提出案涉协议无效的理由依据不足，本院不予支持。 综上所述，傅文亮、毛美娟、傅国斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10300元，由傅文亮、毛美娟、傅国斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱红彦 审 判 员 杜月婷 审 判 员 周楚臣 二〇一八年十二月二十六日 代书记员 周璟学