杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初18394号 原告：马宝泉，男，1966年12月13日出生，住浙江省杭州市萧山区。 被告：张昌华，男，1977年12月17日出生，住安徽省临泉县。 被告：付顺江，男，1978年7月15日出生，住重庆市丰都县。 原告马宝泉诉被告张昌华、付顺江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年10月26日公开开庭进行了审理。原告马宝泉、被告付顺江到庭参加诉讼，被告张昌华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马宝泉向本院提出诉讼请求：1.判令被告张昌华解除合同，立即腾房；2.判令被告张昌华付清按167元/日从2018年8月31日计算至腾房日止的租赁费，按4元/吨从108吨以后计算至腾房日止的水费，按1元/度从10097度计算至腾房日止的电费；3.判令被告张昌华承担违约金1万元；4.判令被告张昌华赔偿租赁房内的人为损坏费1万元；5.判令被告付顺江在被告张昌华的承担范围内承担连带责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告张昌华于2017年8月27日在衙前路170号签订租赁合同一份，出租衙前路170号两间加大车库，作为被告张昌华的营业地点，经双方约定：一、租赁期为三年（2017年8月27日至2020年8月30日）；二、租金6万元/年；三、支付方式：第一年合同签订后付清；第二年和第三年提前一个月付清；四、押金1万元，并约定承租人如果第二年不续租，1万元押金当作违约金收取。但事与愿违，合同签订后，被告张昌华自己使用了七个月左右，转租给了被告付顺江，被告付顺江从2018年4月开始营业，按合同约定到2018年7月30日前应当交纳第二年的租赁费，但经原告多次催讨，被告付顺江的答复是“不想再租房，要求退回押金，否则不离开”。原告在没有办法的情况下，只有报警，要求警察调处，但因是合同纠纷，警察无权强制处理。为此，原告认为两被告已违约，给原告造成了损失。原告为维护自己的合法权益，特起诉，根据我国法律之相关规定，望判如所请。 原告马宝泉为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.转让凭据、发票各一份，证明原告向衙前凤凰村经济合作社购买案涉房屋，转让价30万元，案涉房屋自2003年开始系原告所有。2.《房屋租赁合同》一份，证明原告与被告张昌华于2017年8月27日签订《房屋租赁合同》。要说明的是，在给被告张昌华的房屋租赁合同上原告签了字，表示认可自2018年4月6日开始转租给被告付顺江。3.照片四张，证明案涉房屋原来有两扇铝合金门，现在已经没有了。 被告张昌华未作答辩也未向本院提供证据。 被告付顺江辩称：案涉店面被告付顺江是从被告张昌华处转租过来的，被告付顺江在2018年4月5日左右将4月至8月的3万元租金、1万元押金、电动车、配件、2万元装修款合计119000元余给被告张昌华。被告付顺江和被告张昌华签订了转让合同，当时原告在场签字确认，被告张昌华退出案涉租赁合同关系，由原告与被告付顺江直接发生租赁合同关系。因为案涉店面到处漏水，下水道不通，被告付顺江在8月份向原告提出过解除租赁合同。当时原告也承诺押金1万元由原告退还给被告付顺江，现在被告付顺江要求解除租赁合同，并退还押金1万元。被告付顺江从9月5日之后已从案涉店面腾空，钥匙放在隔壁店面。被告付顺江不存在违约行为，如果有违约也是原告违约，原告提供的店面多处存在漏水。水电费如果是被告付顺江用的则同意支付，但被告付顺江认为不会超过100元。被告付顺江不同意支付8月30日之后的租金、违约金。如果房屋内有损坏，也不是被告付顺江损坏的，故不同意赔偿损坏费。被告付顺江认为被告张昌华与本案无关，被告张昌华早已与原告解除房屋租赁合同。 被告付顺江为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：照片十一张、视频二个，证明案涉房屋存在漏水潮湿的情况，且有蛇出没。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告付顺江对证据1认为不清楚，但案涉房屋后面的小仓库是原告自行搭建的，应该是违章建筑。对证据2无异议，上面的字是被告付顺江签的。对证据3认为4扇移门是被告付顺江拿掉的，当时被告付顺江问过原告，原告也同意被告付顺江拿掉的，原告让被告付顺江放到房子后面的小围墙，目前有没有在不清楚。上述证据，虽未经被告张昌华当庭质证，但经本院审查，对证据1的形式真实性予以认定，但仅凭该证据不能证明该房屋属合法建造，也不能证明原告属合法的房屋所有权人。对证据2的真实性予以认定。对证据3的形式真实性予以认定。 本院对被告付顺江提供的证据认证如下：原告对证据1的真实性无异议。原告拍的时候正下暴雨，下水管有点堵，故出水慢。案涉房屋是三层半，被告租了底层，如果漏水的话，上面的人怎么住。而且那个蛇也看不清楚。上述证据，虽未经被告张昌华当庭质证，结合原告的质证意见，本院对该证据的真实性予以认定。 根据法庭调查和上述有效证据，本院查明的事实：出租人马宝泉与承租人张昌华签订落款时间为2017年8月27日的《房屋租赁合同》一份，约定：房屋坐落位置衙前路170号，间数：加大车库两间，面积：大约140平方米；租赁期限：自2017年8月27日至2020年8月30日止。租赁期间，未经出租人同意，承租人不得擅自转租、转让或转借该房屋。租赁期满后，如出租人仍继续出租房屋的，承租人享有优先权；承租人如要续租的，则必须在租赁期满前一个月通知出租人，经出租人同意后，重新签订租赁合同；租金：6万元/年。租金交纳期限与方式：租赁合同签订后付租金，第二年和第三年提前一个月支付租金（6万元/年），押金1万元；租赁房屋的用途：电动车出售和维修店；合同期内，出租人对房屋及其设施应负责修缮，以保障承租人安全使用。承租人应妥善维护房屋设施，不得擅自改变其结构；第七条、合同解除的条件：（一）有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.擅自转租、转借承租的房屋的；2.擅自拆改变动房屋结构的；3.损坏承租房屋设施未修复和赔偿的；4.改变本合同约定的租赁用途的；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；7.承租人所欠各项费用达5000元以上。（二）有下列情形之一，承租人有权解除本合同：出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使出租人无法继续使用出租房屋；大车库房屋面漏雨由承租人维修；出租人违约责任：由于出租人怠于履行维修义务或情况紧急，承租人组织维修的，出租人应支付承租人费用或折抵租金，但承租人应提供有效凭证；出租人违反本合同约定，提前收回房屋的，应按合同年租金的20%向承租人支付违约金；出租人因房屋权属有问题或非法出租房屋而导致本合同无效时，出租人应赔偿承租人损失；第九条、承租人违约责任：1.租赁期间，承租人有本合同第七条（一）所列行为的，应按合同年租金的20%向出租人支付违约金；租赁期间，承租人中途擅自退租的，应按照合同年租金的20%向出租人支付违约金；租赁期满，承租人应如期交还该房屋；承租人逾期归还，则应承担因逾期归还出租人造成的损失；其他约定事项：承租人如果不续租，第二年（1万元押金当违约金，水费4元/吨，电费1元/度，每月结清）（承租人给租房为精装修）等内容。被告张昌华支付原告一年的租金6万元，押金1万元。被告张昌华使用至2018年4月5日。2018年4月6日起，被告张昌华将案涉房屋转租给被告付顺江，将原告与其间的房屋租金合同交给被告付顺江，并由被告付顺江在该房屋租赁合同承租人处签名，并写明“18年4月6日”，在原承租人张昌华处写明“已转让给付顺江”，原告对此予以认可。被告付顺江在接受转租后将案涉房屋中的八扇移门拆除。2018年8月中旬，被告付顺江认为案涉租赁房屋出现漏水要求原告维修曾向当地公安部门报案，原告与被告付顺江曾经调解未果。2018年9月6日，原告起诉来院。2018年10月9日，在庭前调解中双方当事人未能达成一致。庭审中，被告付顺江认为其向被告张昌华支付了4月至8月的租金3万元，1万元押金，电动车、配件、2万元装修款等合计119000元余。2018年11月30日，本院到现场勘查，被告付顺江已将八扇铝合金移门装回原处，已将室内物品腾空，但以要求原告退还押金1万元为由拒绝退还钥匙。 另查：杭州萧山衙前镇凤凰村经济合作社于2003年5月17日出具《房屋转让凭据》一份：本村在衙前粮站西南有部分余房，为了解决缺房户的实际困难，将永久性转让，具体立据如下：转让户姓名：马宝泉；房屋坐落位置：纺织有限公司北粮站西南；房屋名称及数量：三楼半二间一套；房屋转让总金额：三十万元整；转让款在立据时一次性付清（另附发票）；房屋永远属于转入户所有等内容。 本院认为：出租人马宝泉与承租人张昌华签订落款时间为2017年8月27日的《房屋租赁合同》，因案涉租赁房屋无相应建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，该房屋租赁合同违反了法律、法规的强制性规定，合同自始无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求判决解除合同的诉请问题。本院认为原告无证据证明案涉合同为有效，原告以合同有效、被告违约为由要求判决解除合同，无事实依据，本院不予采信。关于原告要求被告张昌华腾退房屋的诉请问题。本院认为按《合同法》的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。案涉租赁合同的承租人为被告张昌华，其在征得原告同意后将房屋转租给被告付顺江，原告与被告张昌华的房屋租赁合同关系并不因为两被告转租关系导致案涉租赁合同相对人的改变。本案原告虽以解除合同为由要求腾退房屋，但鉴于案涉租赁合同为无效，因该合同取得的财产，应当返还。原告要求被告张昌华腾退房屋的诉请，本院予以支持。另鉴于案涉房屋自2018年4月6日起已转租给被告付顺江，两被告间的转租合同因违反法律、法规的强制性规定，同属无效，被告付顺江亦负有腾退房屋的义务。结合原告与被告付顺江在立案后调解和庭审中的陈述以及本院于2018年11月30日的现场勘查，可以认定被告付顺江目前虽以已清空案涉租赁房屋内的物品但拒绝退还钥匙，案涉房屋尚未真正腾退。关于原告要求被告张昌华支付租金的诉请问题。本院认为房屋租赁合同虽属无效，因被告张昌华为案涉租赁合同相对人，故被告张昌华应承担占有期间的房屋占有使用费，本院认定参照原房屋租赁合同约定的租金标准计算实际占有使用费。被告张昌华已支付原告签约之日起一年的房屋租金6万元，到期后未再支付房屋占有使用费。另根据庭审陈述及举证，次承租人即被告付顺江于2018年8月曾因房屋漏水要求原告维修，并结合被告付顺江提供的照片、视频，本院经现场勘查认为视频中租赁房屋门口有积水的形成原因为自然天气及室外下水管道未能及时疏通导致租赁房屋门口有积水，积水有可能部分倒灌至租赁房屋，但积水应能缓慢解决，不会长期持续。另按《合同法》的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。案涉承租人并未向原告提出租赁物不能正常使用要求减少租金或不支付租金的抗辩，且期间次承租人仍在经营使用该房屋。故本院对原告要求被告张昌华支付自2018年8月31日起的占有使用费的诉请予以支持。次承租人未付占有使用费拒绝退还钥匙已属无理。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故本院对原告要求被告付顺江支付占有使用费的诉请予以采纳。关于原告要求被告张昌华支付水电费的诉请问题。本院认为原告在庭审中自述被告付顺江已支付2018年4月6日至同年8月30日的水电费，现原告要求被告张昌华、付顺江支付2018年8月31日起的水电费的诉请问题。经本院现场勘查，2018年8月31日起承租人尚欠水费为12元、电费276元，本院对原告要求两被告支付合理的水电费的诉请予以支持。关于原告要求被告张昌华支付违约金的诉请问题。本院认为案涉房屋租赁合同为无效，原告以合同有效为由要求被告张昌华承担违约金1万元的主张不能成立，本院对原告的该诉请不予采纳。关于原告要求被告张昌华赔偿租赁房屋内的人为损坏费的诉请问题。本院认为当事人对自己诉请所依据的事实有责任提供证据证明，未能提供证据的，应承担举证不能的法律后果。原告没有证据证明被告张昌华存在损坏案涉租赁房屋的行为，要求被告张昌华赔偿损失1万元，本院对原告的该诉请不予支持。审理中，经本院现场勘查，被告付顺江已安装其自行拆除的案涉房屋内的移门，且未有损坏，原告要求被告张昌华赔偿移门损失的诉请无事实依据，本院不予支持。被告付顺江要求原告返还押金1万元，因被告付顺江与被告张昌华存在房屋转租合同关系，故两被告间的结算由两被告自行处理，不能自行处理的，被告付顺江可另行向被告张昌华提起诉讼。被告张昌华经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张昌华、付顺江在本判决生效之日起三日内从位于杭州市萧山区加大车库两间面积约140平方米的房屋内腾退； 二、张昌华、付顺江在本判决生效之日起十日内支付马宝泉自2018年8月31日起至实际腾房日止按167元/天标准计算的房屋占有使用费； 三、张昌华、付顺江在本判决生效之日起十日内支付马宝泉2018年8月31日起至2018年11月30日的水费12元、电费276元； 四、驳回马宝泉其余的诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由张昌华、付顺江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一八年十二月二十日 书记员  徐丽芳