河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0102民初5769号原告郎艳花，女，1982年8月14日出生，汉族，石家庄华新药业有限公司职员，住石家庄市灵寿县。委托代理人刘新勇、何凯，河北三和时代律师事务所律师。被告河北嘉和房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈固西街**嘉和商务中心**。法定代表人赵炼钢，该公司执行董事。委托代理人张可新、陈京京，河北恩为律师事务所律师。原告郎艳花与被告河北嘉和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郎艳花及其委托代理人刘新勇，被告河北嘉和房地产开发有限公司之委托代理人张可新、陈京京均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎艳花向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《商铺购买协议》，被告返还原告购房首付款135811元并支付利息17542元（以135811元为本金，按照年利率6%计算，自2016年7月2日至实际给付之日，暂计算至起诉之日），暂计153353元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月2日，原、被告签订了《商铺购买协议》，该协议约定原告购买被告开发的坐落于石家庄市中山东路567号嘉和广场项目裙房商业5层5183室，建筑面积为15.67平方米，合同总价款为255811元；同时，协议约定了银行按揭贷款的付款方式，被告并承诺与原告签订《房屋买卖合同》。协议签订后，原告依约支付了首付款135811元，剩余房款120000元，因被告项目原因及银行贷款政策收紧，原告始终无法获得银行贷款，原告无力继续支付剩余购房款，导致《商铺购买协议》无法履行，双方也无法签订《商品房买卖合同》。故诉至法院，望判如所请。被告河北嘉和房地产开发有限公司辩称，1、原、被告签订的《商铺购买协议》是双方的真实意思表示，协议合法有效，但因为原告征信有问题，未通过银行审核，由于原告的责任导致无法获得银行贷款，由此依照合同约定，一次性补足房款，否则合同解除，已交款项不予退还。2、银行贷款政策收紧，不属于合同不能履行，且不归责双方当事人的事由，根据《商铺购买协议》第4条第3款规定，如因乙方原因导致银行未批准贷款手续或贷款额度不足的，乙方应接到银行或甲方通知之日起7日内一次性将房款补足。原告在签署协议时应当且能预见自己可能会出现银行未审批贷款或贷款额度不足的情形，且银行贷款政策收紧，也不应当认定为合同不能履行，属于不可归责于双方当事人的情形。3、原告在银行贷款审批未通过的情况下，被告已经履行了通知原告一次性补足房款的义务，根据合同法第60条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在原告银行贷款资质未通过审核的情况下，被告电话通知了原告一次性补足房款的义务。4、原告一直未履行协议的约定，《商铺购买协议》自动解除，被告不负任何返还款项的责任，根据《商铺购买协议》第4条第3款约定，原告应在接到银行或甲方通知之日起7日内一次性将房款补足，否则本商铺买卖协议自动解除，被告电话通知了原告缴纳全部款项，履行了协议的义务，但是原告至今不履行补足房款，因此该购房协议自动解除，原告所缴纳的全部款项不予退还。经审理查明：一、2016年7月2日原、被告签订《商铺购买协议》，约定：“出卖方（甲方）：河北嘉和房地产开发有限公司……买受方(乙方)郎艳花……第一条房屋基本情况1、房屋位于石家庄市中山东路567号。2、乙方自愿购买嘉和广场项目裙房商业5层5183号，建筑面积为15.67平方米。第二条、计价方式和价款1、甲乙双方约定按建筑面积计算该房屋的价款：单价（人民币）16324.88元/平方米，总房款255811元（贰拾伍万伍仟捌佰壹拾壹元整）。……第三条、付款方式及期限乙方选择按下列第2种方式按期付款：……2、银行按揭：在签订本协议时，乙方向甲方交纳首付款135811元人民币（大写：壹拾叁万伍仟捌佰壹拾壹元整）剩余房款120000元人民币，（大写：壹拾贰万零仟零佰零拾零元整）须在甲方通知的时间内办理按揭贷款……乙方应按上述约定的期限和金额如期足额向甲方交纳款项，否则甲方有权单方面解除本协议，并有权另行处理乙方所购房屋。第四条、办理银行按揭及期限1、甲方已经详细了解贷款银行发放贷款的借款人条件规定，乙方必须按照要求提交所有贷款资料并承担所需的一切相关费用。2、乙方应在签订本协议时，按照银行要求交齐所有贷款资料，并在接到银行通知后三日内签署有关贷款文件。若因乙方原因造成贷款银行不能在签订《商品房买卖合同》之日起二十天内发放贷款，则视为乙方逾期付款，由乙方承担违约责任，每逾期一日，按照总房款千分之三的比例向甲方支付违约金。3、如因乙方原因导致银行未批准贷款手续或贷款额度不足的，乙方应接到银行或甲方通知之日起七日内一次性将房款补足，否则，本《商铺买卖协议》自动解除，甲方有权另行出售该房屋，乙方所缴纳的全部款项不予退还。第五条、在签订本协议时，乙方须一并签订《商铺委托管理合同》，并根据《商铺委托管理合同》中约定的时间内，不享有自主经营权，须全权委托甲方或甲方指定的第三方公司做统一经营管理。乙方的委托经营收益在《商铺委托管理合同》中具体约定。六条、通知方式：甲方以本协议所留联系电话及通讯地址为准进行通知，乙方应向甲方提供准确、详细的联系电话及通讯地址（按合同所载为准），若乙方联系电话或通讯地址变更，应在三日内书面通知甲方，如因乙方的联系电话或者地址不准确，不详细或变更后未及时通知甲方，甲方按以上方式进行通知或送达的，视为甲方已将相关信息送达乙方，由此造成的一切后果由乙方自行承担。……第九条……甲方在确定签订《商品房买卖合同》时间之后，以电话或书面方式通知乙方，乙方须在规定的时间内在指定地点签订《商品房买卖合同》；逾期15天未办理的，本协议将自动失效，甲方可另行出售乙方所选定的商铺。乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。……”上述《商铺购买协议》签订之后，原告向被告交付首付款135811元，被告为原告出具收据。同日，原告与河北天石企业管理服务有限公司签订《商铺委托管理合同》，约定：“甲方（委托方）郎艳花……乙方（受托方）河北天石企业管理服务有限公司……第一条商铺基本情况甲方将自己合法拥有的嘉和广场裙房商业5层5183号商铺；房屋建筑面积15.67平方米，委托给乙方统一经营、统一管理。第二条、商铺委托管理约定1、委托期间，商铺的使用权、经营权、收益权归乙方享有，甲方不得自行委托经营管理。2、委托期间，乙方全权代表甲方与第三人（承租方）签约，甲方不得干涉。3、甲方委托经营期限内的收益由乙方给予固定回报。4、委托期间，甲方不得以任何理由收回商铺，影响乙方的统一经营、统一管理。5、委托期间，甲方若需转让产权的，应提前60日书面通知乙方，且甲方需保证其受让方继续履行本合同，否则视为甲方违约……”原、被告至今未签订《商品房买卖合同》。二、原告称因被告项目原因及银行贷款政策收紧，原告始终无法获得银行贷款，原告主张解除合同，并主张依照《合同法》第97条及商品房买卖司法解释第23条的规定，要求被告返还购房本金及利息，利息从交款之日起按照年利率6%计算；提供被告处张贴的贷款办理情况说明，证明因银行政策调整收紧贷款导致原告无法办理贷款，原告无力一次性支付剩余款项，被告至今也不能与原告签订正式的商品房买卖合同，原告支付首付款已经近两年，双方签订的协议至今无法履行；提供录音材料及石家庄住房和城乡建设局网页截屏（显示该宗土地有抵押），证明因银行贷款政策收紧及被告项目原因，导致原告所购商铺的贷款无法办理，合同无法履行；提供嘉和广场五楼的照片，证明嘉和广场五楼的状态仍是毛坯房，没有任何装修，开业时间无法确定，协议内容更无法实现；提供原告签订的《商铺委托管理合同》、石家庄生活频道法制时间关于嘉和广场的采访视频，证明原、被告签订《商铺购买协议》时，被要求与第三方河北天石企业管理服务有限公司签订《商铺委托管理合同》，当时被告承诺为原告办理贷款并按时返租，现被告未能为原告办理贷款且不按时返租，被告的违约的行为使双方的合同丧失基础，继续履行合同可能导致商铺无法交付，被告不能定期返租，而且原告还要偿还银行贷款利息，在这种情况下应让原告作出理性的选择，即解除合同。被告称对贷款办理情况说明与本案的关联性有异议，此证据仅是关于银行放贷时间缓慢进行的情况说明，不能证明银行不放贷，该证据不属于合同解除的法定事由；对录音材料，真实性、合法性无异议，对关联性有异议；对于网页截图有异议，在双方签订《商铺购买协议》时，被告已经取得预售许可证，且在建工程已经注销抵押；原告与河北天石企业管理服务有限公司签订的《商铺委托管理合同》与被告无关，根据合同相对性，被告不是合同相对人。被告提供2015年9月14日的石家庄商品房预售许可证（副本），证明在签订《商铺购买协议》时，在建工程的抵押已经注销；提供原告的录音材料，证明被告已经按照《商铺购买协议》的约定通知原告补足剩余房款，原告之前交过办理贷款的手续，但因资料不全，银行向其退件，最后一次办理贷款被告已经通知过原告，但是原告的电话一直处于关机的状态，导致上述贷款未办理。原告称对石家庄商品房预售许可证认可，但称预售许可证是2015年9月14日取得，原、被告签订《商品房买卖合同》是在2016年左右，项目从2016年至今已经有2年，项目拖的时间太长，因此办理不下贷款也有被告的原因；对于原告的录音材料的真实性、合法性无异议，但无法证明贷款办不下来是由原告造成的。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。2016年7月2日原、被告签订的《商铺购买协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。原、被告均应按该《商铺购买协议》的约定享受权利并履行义务。原、被告在签订上述《商铺购买协议》时，被告已取得了涉案房屋的预售许可证，且在建工程的抵押已注销，故原告主张系因被告项目自己的原因导致无法办理贷款，本院不予采信；原告又称系因银行贷款政策收紧无法办理贷款，因被告处张贴的贷款办理情况说明只能证明被告通知业主贷款办理有先后顺序及银行放款速度较慢，并非不能办理银行贷款，被告的置业人员已通知原告其贷款未获银行的审批，通知原告补交全款，即被告已向银行提供原告的贷款资料，但审批未通过，故原告主张系被告的原因导致无法办理银行贷款，理据不足，本院不予采信。原告以上述理由为依据，主张解除原、被告签订的《商铺购买协议》、返还购房款并支付利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告郎艳花的诉讼请求。案件受理费3367元，减半收取1683.5元，由原告负担（上述费用原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费3367元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  苏亚萍二〇一八年十二月二十二日书记员  胡江涛