河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终1562号上诉人（原审原告、案外人）：张文，女，汉族，1968年9月9日出生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：张福春，河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：张强，男，汉族，1974年3月30日出生，住河南省洛阳市洛龙区。第三人（被执行人）：洛阳天力置业有限公司。住所地：河南省洛阳市西工区中州路与玻璃厂路交叉口东南天力商厦****。法定代表人：张应军，该公司执行董事。上诉人张文因与被上诉人张强、第三人洛阳天力置业有限公司（以下简称天力公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（以下简称洛阳中院）（2018）豫03民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人张文及其委托诉讼代理人张福春、被上诉人张强到庭参加诉讼，第三人天力公司经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文上诉请求：1、撤销洛阳中院（2018）豫03民初388号民事判决，依法改判停止对天力公司名下天力商厦1幢1单元609、610号房产的执行，并解除查封措施；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人一审请求法院依法停止对案涉房屋的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的四项条件，其请求依法应予支持。一审法院不顾上诉人已合法购买案涉房屋并实际占有使用长达十三年的客观事实，驳回上诉人的诉讼请求，明显错误。一、上诉人在一审法院查封案涉房屋之前，2005年即与他人合买案涉房屋并签订过购房合同，后因他人退出，上诉人于2010年8月5日重新签订了书面买卖合同，该合同虽有部分内容涂改等瑕疵，但并不能否定合同的合法性和有效性；二、上诉人在一审法院查封案涉房屋之前，已经合法占有案涉房屋。上诉人一审出示的房屋验收单、前期物业服务协议、水电交费凭证、物业公司证明及上诉人与他人签订的房屋租赁协议，可充分证明案涉房屋自2008年5月8日交房后由上诉人一直占有使用至今；三、上诉人已支付了包括2012年3月9日收据显示的255800元的绝大部分购房款，且曾多次向一审法院表示愿意将合同约定的剩余房款交付法院用于执行；四、案涉房屋至今不能过户的原因在于天力公司，上诉人和大多数购房人一样多次催促天力公司，因天力公司一直推拖，自身不存在任何过错。综上，上诉人早在13年前就已经购买案涉房屋并实际占有使用，该事实长期稳定、客观存在。上诉人一审提交的证据，也充分证实上诉人对案涉房屋享有足以排除执行的合法民事权利。请二审法院依法纠正一审法院的错误判决。张强辩称，一、上诉人没有合法有效的书面购房合同。该纸张可能是未销毁意向稿，凭此无法到房管部门登记权利，也无法核对真实性。该意向稿合同面积、价款、交付误差处理方式等主要内容存在涂改等均互相矛盾的情况，一式三份不完整还不能相互印证，该合同不能采信。二、案涉房产现在仍登记在被执行人名下而非上诉人名下，如果上诉人购买了房产，应当先去缴纳维修基金、契税，然后要求开发商一起办理房产过户手续（缴纳维修基金缴纳契税也是法定义务，逾期上诉人还要缴纳滞纳金），如果开发商不配合，上诉人还可以通过确权之诉对房产进行保全。上诉人对没有办理合同备案和房屋确权存在不可理解的过错。三、上诉人提交的证据不能证明案涉房屋是上诉人唯一居住用房。四、《中华人民共和国建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》（2011）第71条规定：“未经验收或者验收不合格的不得交付使用”。据此，竣工验收手续是房地产交付的法定前提条件，物业公司的证明效力只能限于见到上诉人进入过案涉房屋，交过物业费、水电费，且所有物业水电收据没有一份显示交款人。物业的所谓“入伙”和“使用”是某种现象而不是法律关系，在建工程物权在建筑商或开发商名下，不可能被上诉人合法占用，不可据此证明确定上诉人所欲证明的可期待物权。五、上诉人不能证明其已将全部房款汇入天力公司售房专用对公账户，天力公司不能提供本公司入账流水，仅仅是法庭上口头说是其他债权人（凯悦公司）过来代卖代收房款，不是天力公司收款，全部未进公司账目，且没有证据支持。所谓房款交给第三人洛阳凯悦公司抵天力公司欠账或是房款交给施工队抵天力公司所欠工程款全部是私相授受，是另案债权纠纷延续，本质是收钱方虚构物权，违规画饼，诈骗房款。依据《物权法》，上诉人目前拥有的是金钱合同权利而非不动产物权，应该排在答辩人十三年（2006-2018年）金钱讼权之后而不应以物权对抗国家执行。六、《执行异议复议规定》第二十八条只适合于非房地产开发企业的房屋的买卖过程中。对于房地产开发企业的在售房屋在《执行异议复议规定》第二十九条中有明确的规定。本案中，上诉人的期待物权不符合物权登记条件，上诉人凭其现在的情况和现有材料不可能办理争议房屋物权登记，也不应享有对抗国家机关执行第三方天力公司的异议权利。七、2005年楼盘未烂尾前，几百户购房人在天力公司的公司账户正常缴款、正常开具发票、正常缴纳契税、正常在房管局预售合同备案。上诉人在天力公司资不抵债，开始逃避债务，其他债权人开始来卖房抵账情况下非正常途径、非正常形式购房，和大部分购房人比，属于个案，不能凭数量来绑架舆论，更不能凭数量互证真实合法有效。综上所述，上诉人提供的证据显然不能支持其主张，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。张文一审法院诉讼请求：1、依法确认天力公司名下天力商厦1幢1单元609、610号房产归原告所有，并停止对上述房产的执行，解除查封措施；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：张强与天力公司商品房买卖合同纠纷一案，洛阳仲裁委员会于2012年12月21日作出（2010）洛仲字第226号裁决书，裁决：天力公司于裁决书送达之日起十日内向张强支付90000元及违约金。因天力公司未履行上述生效法律文书所确定的义务，该院于2013年1月10日立案执行，执行案号为（2013）洛执字第16号，并于2018年3月9日以（2013）洛执字第16号执行裁定书及（2013）洛执字第16号协助执行通知书查封了案涉房产。张文对执行标的提出书面异议，该院于2018年5月9日作出（2018）豫03执异204号执行裁定，裁定驳回案外人张文的异议请求。张文不服该裁定，在法定期限内提出执行异议之诉。另查明，案外人张文与天力公司签订购买609、610号房产的《商品房买卖合同》两份，合同显示签订日期为2010年8月5日。其中609号房产合同约定：建筑面积为131.78m2，单价为2508元，总金额330516元。610号房产合同约定：建筑面积为55.83m2，单价为2487元，总金额为138892元。两份合同约定的付款方式均为一次性付款，房屋交付期限为2010年12月31日前。约定合同生效之日起30日内，由天力公司向洛阳市房地产市场管理处申请备案登记，合同还约定了违约责任等。两份合同中的房屋面积、单价均有明显涂改，609房屋的交付日期有明显涂改。天力公司于2012年1月17日、3月9日出具收据两张，金额分别为6.5万元、25.58万元，其中2012年3月9日的收据上注明“前期收据合并，以此票为主”。张文持有洛阳万厦城业物业管理有限公司2012年至2018年的部分物业水电费的收据。张文名下还有位于洛阳市××、高新技术开发区的其他房产。张强与天力公司于2005年3月7日签订的《商品房买卖合同》在洛阳市房地产市场管理处进行了备案，张强持有缴纳房款的发票和契税完税证明，显示购买的房产为天力公司01-01-1216。张强关于对张文提交的购房合同、收据形成时间及真伪进行鉴定的申请，不影响本案基本事实的认定，故对张强的鉴定申请该院不予准许。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在本案中，案外人张文提交了《商品房买卖合同》、收据、房屋租赁合同、物业费、水电费凭证及物业公司出具的证明，以证明其在人民法院查封前已经签订合法有效的买卖合同、已经支付了大部分购房款且实际占有使用案涉房屋。根据审理查明的事实，张文与天力公司签订的两份《商品房买卖合同》中的房屋面积、单价均有明显涂改，609房屋的交付日期有明显涂改，且合同中房款总金额与房屋面积、单价内容有矛盾之处，收据显示的付款时间、金额与合同约定的也不一致。同时，案涉的两份《商品房买卖合同》未到房产管理部门备案，或者到公证机关进行公证。结合该小区有其他《商品房买卖合同》到房产管理部门备案并缴纳契税的情况，根据本案目前证据，无法确认该案涉合同的真实性。关于房款的交付，张文虽提交了支付合同约定的过半房款的收据，但其所提交的房款收据间有矛盾之处，且无其他证据相印证，真实性无法核实。综上，现有证据不能认定原告张文对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。张文要求确认案涉房产归其所有，并停止对案涉房产的执行，解除查封措施的诉讼请求缺乏证据证明，该院不予支持。综上所述，张文的诉讼请求事实及法律依据不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告张文的诉讼请求。案件受理费8341元，由原告张文负担。本院查明事实与一审法院基本相同。另查明，案外人付长林、齐艳艳、潘美欣、周慧萍等作为购房者向天力公司购买了天力大厦的其他房产，在张强申请执行的过程中也同样提出了执行异议，且该小区的房产均因手续不全等原因没有办理房产证，洛阳中院支持了付长林等四人的异议请求。再查明，上诉人张文于2018年12月19日按照其购买案涉609、610号房产所签订的《商品房买卖合同》约定的总价款除25.58万外的剩余价款21.3608万元交付法院执行。本院认为，本案的争议焦点为：张文对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于本案法律适用问题。《执行异议复议规定》第二十八条体现的是对于无过错不动产买受人物权期待权的保护，《执行异议复议规定》第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是基于消费者生存权这一更高价值的保护需要，而赋予消费者对买受房屋之物权期待权以排除执行，所以从法律制度设计上看，《执行异议复议规定》第二十九条并非是要限制房屋消费者权利，而是要对房屋消费者的权利进行更周全的救济与保护，因此在参照适用《执行异议复议规定》第二十八条，应当对房屋消费者权利进行保护的情况下，不存在参照适用《执行异议复议规定》第二十九条而不支持保护房屋消费者利益的情况，否则将与法律保护房屋消费者生存利益的立法宗旨相违背。所以在房地产企业作为被执行人的案件中，既可参照适用《执行异议复议规定》第二十八条也可参照适用第二十九条。关于张文提交的证据是否符合《执行异议复议规定》第二十八条，证明其权利能否排除人民法院执行的问题。张文提供了其与天力公司签订的《商品房买卖合同》、天力公司出具的案涉房屋的房款收据、物业公司关于案涉房屋的房屋验收单、物业公司出具的案涉房屋缴纳水电费及物业费的收据等证据。两份《商品房买卖合同》虽有部分内容涂改的情况，但并不能从整体否定合同的合法性和有效性。以上证据可以相互印证张文与天力公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已经支付了部分的购房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并已经对案涉房产实际占有并使用。天力大厦项目因纠纷至今均未办理产权登记手续，结合《房屋买卖合同》由天力公司申请备案登记的约定，不能认为案涉房屋未办理过户登记的过错责任在张文。综上所述，上诉人张文对案涉房屋享有《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的民事权益，足以排除强制执行。张文关于排除执行的上诉请求成立，本院予以支持。洛阳中院以现有证据不能认定张文对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，张文的诉求缺乏证据证明，驳回其诉讼请求，认定事实错误，处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2018）豫03民初388号民事判决；二、不得执行洛阳天力置业有限公司名下天力商厦1幢1单元609、610房屋。一、二审案件受理费各8341元，均由张强负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 牛建华审判员 王朝阳二〇一八年十二月二十八日书记员 李嘉慧