浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8097号 上诉人（原审被告）：张志芬，女，1973年3月7日出生，汉族，住杭州市滨江区。 上诉人（原审被告）：李焕文，男，1946年11月12日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：张志芬，儿媳妇。 上诉人（原审被告）：马妙珍，女，1950年10月6日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：张志芬，儿媳妇。 被上诉人（原审原告）：陈菊花，女，1948年11月30日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：万奕庆，浙江叠胜律师事务所律师。 原审被告：李晨露，女，1999年12月10日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原审被告：李松，男，1971年10月14日出生，汉族，住杭州市滨江区。 原审被告：李某，男，2005年6月12日出生，汉族，住杭州市滨江区。 法定代理人：李松，父亲 法定代理人：张志芬，母亲 原审第三人：招商银行股份有限公司杭州分行，住所地：杭大路23号。统一社会信用代码：91330000842921930P。 法定代表人：董佳音，分行行长。 委托诉讼代理人：周菁晖，浙江六和律师事务所律师。 上诉人张志芬、李焕文、马妙珍因与被上诉人陈菊花及原审被告李松、李某、李晨露和原审第三人招商银行股份有限公司杭州分行房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4572号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年10月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院根据有效证据及各方当事人的庭审陈述认定事实如下： 李松与张志芬系夫妻，李某、李晨露系二人的子女。李焕文与马妙珍系夫妻，育有二子，长子即李松，次子李云松。李云松系智力残疾人，未婚，与李焕文、马妙珍共同生活。 2006年，因拆迁，李焕文与马妙珍随李松户安置，即李松户的安置人口为本案李松、李某、李晨露、张志芬、李焕文、马妙珍，可享受的安置面积为300平方米，安置房屋为滨康小区18幢1单元301室、5幢1单元1001室等。 2006年9月30日，李松为转让方（甲方），与陈菊花为受让方（乙方），签订《房屋转让协议》，约定：甲方在杭州市滨江区.34平方米），包括架空层18-1-3（面积6.3平方米）转让给乙方；房屋转让价为人民币39.5万元；签协议时乙方一次性付给甲方38.5万元，余款1万元由乙方提供身份证存入银行后交由甲方。甲方须在乙方办理三证时提供必须的手续后，由乙方提供身份证给甲方从银行支取该款项。之后，陈菊花依约向李松支付了购房款。李松将房屋交付陈菊花，陈菊花管理使用房屋至今。 2015年2月3日，案涉房屋登记为李焕文与马妙珍共同共有，李松户另一套安置房屋即坐落滨康小区5幢1单元1001室房屋登记为李松、张志芬、李某共同共有。2015年12月3日马妙珍、李焕文与第三人招商银行杭州分行签订《个人授信最高额抵押合同》，马妙珍、李焕文以案涉房屋为李松、张志芬《个人授信协议》项下债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。2018年3月21日，杭州市西湖区人民法院作出（2018）浙0106民初773号民事判决书，判决李松、张志芬应归还招商银行杭州分行借款本金499737.98元，招商银行杭州分行有权对马妙珍、李焕文抵押的位于滨康小区18幢1单元301室房屋优先受偿等。该判决书生效后，李松等未履行，第三人招商银行杭州分行已向法院申请执行。西湖区人民法院已于2018年2月13日对案涉房屋进行查封。 原审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。李松户原集体所有土地房屋拆迁后获得的案涉安置房屋，应属于户内安置人员包括李松、张志芬、李某、李晨露、李焕文、马妙珍六人，家庭共同共有。陈菊花与李松签订房屋转让协议，李松收取了购房款并将房屋交付陈菊花，张志芬、李焕文、马妙珍等作为共有人虽然未在合同上签名，并称其对该房屋的出让在本案成诉前并不知情，然案涉房屋从2006年至今十多年均在陈菊花的管理使用之下，尤其是在2015年2月，李焕文、马妙珍已取得案涉房屋的产权证书，之后仍然未对房屋的状况提出异议，故从常理判断难以相信张志芬、李焕文、马妙珍对此一无所知。此外，李松户在2015年对其户名下三套房屋进行分割及不动产登记时，即使张志芬、李焕文、马妙珍不知案涉房屋已出让陈菊花，但李松作为张志芬的丈夫，李焕文、马妙珍的长子，是明知房屋已出让的，然在还存在着其他两套房屋的情况下，仍将房屋的产权作了不利于陈菊花的分割，有违诚实信用之根本，该不利后果不应由陈菊花承担。另，协议签订时，李某、李晨露未成年，李松是二人的法定代理人，陈菊花有理由相信其有权代表该二人行使处分权。此外，李焕文、马妙珍抗辩案涉房屋在李松出让陈菊花之前已在家庭中进行了析产，然李松、张志芬、李某、李晨露、李焕文、马妙珍仅有补盖调解委员会公章的一份协议书，对分家析产是否真实发生难以确认，故对李松、张志芬、李某、李晨露、李焕文、马妙珍该抗辩理由不予支持。综上，认定案涉《房屋转让协议》合法有效。陈菊花确认合同效力的诉讼请求，依法予以支持。 对于陈菊花主张的协助过户之诉请，本案涉案房屋现正被杭州市西湖区人民法院查封，产权变动受限，须待其权利限制解除后才可完成，故对陈菊花的该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈菊花与李松于2006年9月30日就坐落于杭州市滨江区签订的《房屋转让协议》有效。二、驳回陈菊花的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由李松、张志芬、李某、李晨露、李焕文、马妙珍负担；保全费5000元，由陈菊花和李松、张志芬、李某、李晨露、李焕文、马妙珍各半负担。 宣判后，张志芬、李焕文、马妙珍不服，向本院提出上诉称：2003年杭州市西兴镇人民政府需在庙后王进行征地拆迁，配合政府拆迁后。在2006年政府分配分房按每人50平方米的标准，并按户口人员及有权利享受的人员严格执行，自至领取房产证。因家庭情况比较特殊（次子李云松是残疾人），张志芬、李焕文、马妙珍考虑到百年后李云松的生活保障，故要求村里出面调解，明确规定18幢1单元301室归张志芬、李焕文、马妙珍所有。在张志芬、李焕文、马妙珍在世时只所于他们两个，他们有绝对的支配权。在2006年房子分下来后，长子（李松）说是有朋友要住，是以出租的形式租给他的，房租每年交付，房租每年交付给李焕文、马妙珍的，因张志芬要照顾孩子，李焕文、马妙珍本身年纪大了，身体也不好，还要照顾次子（李云松），都没有太多的时间和精力管其他的事，故对李松说出租给朋友也没提出异议。直到2017年10月份收到法院传票，莫名其妙成为了被告时，才发现李松在2006年跟陈菊花签订了一张买卖合同，李松没经过家里人的同意认可私自跟别人签下协议。而陈菊花也明知这房子不是李松的私有财产，并且在2006年的时候这房子根本不具备买卖资格，对李松家庭也没进行了解清楚，也没来要求家里其他成员签字，就一意孤行的跟李松签下买卖合同。严重违反了审核不严谨，不过关，希望法院明察。陈菊花所说的房款付给李松了，也提供不了付款明细，收款收据之类的证明，所谓的付款凭证让人不能信服，张志芬、李焕文、马妙珍也自始至终没看到这笔钱。张志芬、李焕文、马妙珍完全有理由相信陈菊花和李松之间存在恶意串通。请求撤销原判，依法改判确认李松与陈菊花签订的房屋买卖协议无效；陈菊花立即搬出杭州市滨江区房屋及储物间架空层18幢1单元3号并由陈菊花承担本案诉讼费、保全费。 被上诉人陈菊花辩称：张志芬、李焕文、马妙珍陈述与客观事实不符，李云松的户籍与生活情况与本案没有直接关联性。所以李云松这一户的拆迁安置相关事宜对本案房屋买卖不构成影响。张志芬、李焕文、马妙珍的陈述，李松与陈菊花恶意串通私下买卖房屋，也与事实不符。陈述李松是以出租名义交付，并且每年交付租金给张志芬、李焕文、马妙珍，也未能提供相应租金支付情况记录予以佐证。所以涉案房屋买卖事宜是合法有效的，应当予以证实。 原审被告李松、李某、李晨露未参加二审诉讼活动，未作答辩。 原审第三人招商银行股份有限公司杭州分行认为：1、陈菊花与李松之间就诉争房屋签订房屋买卖协议的事情，招商银行股份有限公司杭州分行不了解也没有参与，该协议的效力由法庭依法处理认定；2、招商银行股份有限公司杭州分行就涉案房屋办理抵押登记的时候。房屋所有权人是明确的李焕文和马妙珍，而且没有任何其他瑕疵和障碍。作为善意第三方，依法办理了抵押登记手续，应当认定为有效。3、招商银行股份有限公司杭州分行就招商银行股份有限公司杭州分行和李松之间的借款合同已经向杭州市西湖区人民法院起诉，并且主张就涉案房屋优先受偿。该院已经判决支持招商银行股份有限公司杭州分行的要求李松、张志芬归还借款本息的诉讼请求，以及有权对李焕文、马妙珍抵押的房屋优先受偿的全部诉讼请求。而且招商银行股份有限公司杭州分行已经就该生效判决向西湖区人民法院申请强制执行。因此招商银行股份有限公司杭州分行的抵押优先权，应当依法得到保护。 上诉人张志芬、李焕文、马妙珍与被上诉人陈菊花及原审被告李松、李某、李晨露和原审第三人招商银行股份有限公司杭州分行在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”张志芬、李焕文、马妙珍认为李松不是案涉房屋的所有人和房屋共有权人并不知道李松转让房屋为由主张合同无效。对此，本院认为，案涉合同的出卖方系李松个人，根据法律规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，故张志芬、李焕文、马妙珍的主张不能成为合同无效的理由。且根据合同的约定，陈菊花已依约支付了房款，李松亦依约交付了房屋，陈菊花已入住至今有十余年。故陈菊花与李松在2006年9月30日签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，原审法院认定陈菊花与李松于2006年9月30日就坐落于杭州市滨江区签订的《房屋转让协议》有效并无不当。至于陈菊花要求协助过户的诉请，由于本案涉案房屋被杭州市西湖区人民法院查封，产权变动受限，故原审法院对陈菊花的该项诉讼请求未予支持并无不妥。综上，张志芬、李焕文、马妙珍的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由张志芬、李焕文、马妙珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年十二月七日 书记员  周 杨