广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0781民初2265号原告：张艳华，女，1972年3月28日出生，汉族，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：谢祚兵，广东龙浩律师事务所律师。被告：孙松涛，男，1976年6月27日出生，汉族，住浙江省缙云县，委托诉讼代理人：黄泽涛，广东雄军律师事务所律师。第三人：台山市白沙镇阳岭经济联合社。地址：广东省江门市台山市白沙镇阳岭村委会。法定代表人：黄振峰，该阳岭经济联合社负责人。委托诉讼代理人：黄健威，该阳岭经济联合社工作人员。原告张艳华与被告孙松涛、第三人台山市白沙镇阳岭经济联合社（以下简称阳岭经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用简易程序，在审理过程中发现有不宜适用简易程序的情形，于2018年9月25日依法裁定转为普通程序和追加阳岭经济联合社为本案第三人，并依法组成由审判员陈儒洲担任审判长，人民陪审员赵雨集、谭建坤参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告张艳华及其委托诉讼代理人谢祚兵、被告孙松涛的委托诉讼代理人黄泽涛、第三人阳岭经济联合社的委托诉讼代理人黄健威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年10月1日签订的《租凭合同》；2.判令被告搬离租赁的房屋；3.判令被告向原告支付违约金10万元；4.判令被告向原告支付租金24000元及逾期利息1710元（租金从2016年10月1日至2018年10月1日，利息以欠付租金之日起按银行同期贷款利率计付）；5.判令被告向原告支付应承担的生产经营费用19500元（2016年1月1日至2018年12月31日）；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月1日，原告张艳华与被告孙松涛签订《租赁合同》，将张艳华承租的原护享学校的西侧一楼三间，二楼西侧二间（包括实验室）及三楼住房和张艳华投资建设的西侧新建厂房出租给孙松涛，每年租金12000元。同时，孙松涛代替张艳华承担张艳华与曾春华签订的《共证经营协议书》中约定的企业生产经营中所需交村委会的租金以及村委会重阳节老人开支两项费用的一半即6500元。孙松涛自2015年9月1日缴纳完2015年10月1日至2016年10月1日的租金后，就未按照约定向张艳华缴纳租金，至2018年9月1日已经拖欠两年租金和拖欠三年的生产经营费用。在张艳华多次催促后，孙松涛仍拒不缴纳租金，2018年7月2日张艳华通过短信、邮寄等方式向孙松涛发出了《解除租赁合同通知书》，并提起上述诉讼请求。被告孙松涛辩称，1.孙松涛在不知情的情况下与张艳华签订《租赁合同》，由于张艳华将涉案房屋转租给孙松涛经营蛋品加工生产，多次遭到村民的抗议阻挠不准经营，2016年4月8日阳岭经济联合社迫于村民的压力向当地派出所报警，并要求孙松涛于2016年5月28日前必须关闭蛋品加工厂停止蛋品加工，因此孙松涛于2016年6月1日已经停止生产并搬出租赁房屋，同时口头通知张艳华解除租赁合同，张艳华也口头同意解除合同。孙松涛搬离后，张艳华于2017年6月份回到孙松涛曾租赁的房屋接着继续进行蛋品加工，但同样遭到村民报复，把生产设备砸烂，张艳华于同年9月底再次停止生产，因此涉案房屋自2017年10月至今一直处于闲置状态。2.孙松涛与张艳华签订的《租赁合同》明确约定涉案房屋只能从事蛋品收购、加工，现合同目的已不能实现，《租赁合同》应当自孙松涛于2016年6月1日搬出租赁房屋时解除。3.孙松涛已经缴纳2016年度的租金和阳岭经济联合社老人重阳节经费，合同解除后，张艳华无权要求孙松涛支付2017年和2018年两年的租金和其他费用。4.因合同双方已口头协商解除，张艳华主张违约金没有事实依据。退一步说，即使孙松涛存在违约行为，张艳华主张的违约金也远远超过违约损失，因此不应支持或应予调整。第三人阳岭经济联合社述称，对张艳华与孙松涛的合同纠纷，阳岭经济联合社对此不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.张艳华提供的《租凭合同》、《共证经营协议书》、《房屋租赁合同》、《乡村建设规划许可证》和阳岭经济联合社出具的《证明》各1份，以及收款收据3张。2.孙松涛提供的阳岭经济联合社出具的《证明》1份。对有争议的证据，本院认定如下：1.张艳华提供的《解除租赁合同通知书》1份和手机短信截屏打印件2份，该组证据显示张艳华曾于2018年7月4日制作《解除租赁合同通知书》，但未能证明该通知书已经送达给孙松涛，不予采信；2.张艳华提供台山市白沙镇农村集体资金资产资源管理服务中心出具的《证明》，该证据证明案涉房屋阳岭护亨小学是海外华侨和国内热心人士捐资建设，该校现由台山市白沙镇阳岭村委会负责管理，结合本院向台山市白沙镇人民政府和台山市教育局发出的征询意见，以及张艳华提交的《乡村建设规划许可证》，本院认定阳岭经济联合社对案涉房屋有管理和出租权，张艳华将房屋转租给孙松涛没有违反法律强制性规定，属有效合同；3.孙松涛提供台山市白沙镇阳岭村民委员会2018年8月14日出具的《证明》1份，证明2016年5月阳岭村的村民反映孙松涛的案涉房屋加工蛋品场地严重影响村民生活，阳岭村委会于2016年4月8日向白沙派出所报警，要求孙松涛的厂房在2016年5月28日前停止加工蛋品，该厂从2016年6月开始处于闲置状态。2017年6月，张艳华招聘多名人员在原孙松涛经营场地重新开始加工蛋品，经阳岭村委会与白沙派出所再次介入，案涉房屋从2017年10开始再次处于闲置状态。阳岭经济联合社在案涉合同和事件的发生都参与协调，且与孙松涛没有利害关系，本院认定该证明具有证明力，应予采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月23日，阳岭经济联合社与张艳华及案外人曾春华签订《房屋租赁合同》一份，阳岭经济联合社将坐落于台山市白沙镇原护亨学校的房屋及附属场地租赁给张艳华和曾春华开设蛋品加工厂使用，租赁期限从2009年12月1日至2024年11月30日止，合同约定的主要内容包括：“租金从2009年12月1日起至2014年11月30日止，每年租金为10000元，从2014年12月1日起至2019年11月30日租金为11000元。每年重阳节，张艳华和曾春华必须支付2000元给护亨老人协会作经费”等内容。2012012年8月9日，张艳华与案外人曾春华签订《共证经营协议书》，就双方合租原护亨学校校舍用于开设蛋品加工厂，但双方自主经营，自负盈亏，并约定原护亨学校校舍所属西侧一楼三间、二楼西侧两间课堂及三楼住房一半为张艳华使用，东侧一楼二间课堂及原学校厨房，东侧二楼二间课堂及原学校办公室为案外人曾春华使用。另双方还约定缴交阳岭经济联合社的租金和护亨老人协会的经费各自负责一半。2012年10月1日，张艳华与孙松涛签订《租凭合同》（实为租赁合同)一份，由张艳华将与曾春华合租的原护亨学校的西侧一楼三间、二楼西侧两间(包括实验室)及三楼住房一半及西侧新建厂房出租给孙松涛使用，租赁时间由2012年10月1日至2024年11月30日止。合同约定的主要内容摘录如下：“1、孙松涛只能从事蛋品收购、加工，销售不得经营其他项目；2、孙松涛生产经营过程中，必须遵循张艳华与蛋厂法人曾春华共证经营协议书里的条款，承担生产经营的一半费用；3、协议订签时日内，孙松涛先支付两年房租24000元给张艳华（其中12000元是2012年10月1日-2013年10月1日的租金，另外12000元是押金），从2013年起孙松涛必须每年9月1日前向张艳华支付12000元房租，逾期十天视为违约。4、如张艳华违约赔偿孙松涛10万元，孙松涛违约赔偿张艳华10万元。合同签订后，孙松涛按合同约定，每年依时缴交合同租金至2016年9月前，和2015年交阳岭经济联合社的租金及其他费用。另查明，合同履行过程中，于2015年4月，孙松涛和另一侧也是同时从事蛋品加工生产的案外人曾春华因加工排放的废料水处理不当，对附近三条村的部分农田污染至农作物死亡，引发村民投诉，并赔偿了遭受损失的村民。2016年5月，孙松涛和曾春华的蛋品加工厂又因排放废气问题被附近村民投诉，阳岭村民委员会和当地派出所介入调查，要求加工厂在2016年5月28日前停止蛋品加工。同年6月起，孙松涛和曾春华的加工厂停止加工生产。直到2017年6月，张艳华又组织人员回到孙松涛原加工的场地重新开始蛋品加工，又被村民多次投诉后于2017年10月加工厂再次处于闲置状态至今。本院认为，本案是房屋租赁合同，张艳华与孙松涛签订的《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应认定为合法有效合同，对当事人双方均有约束力。一、案涉租赁合同的解除原因及时间应如何确定以及是否应承担违约责任的问题。孙松涛经营的蛋品加工场遭受当地村民投诉和阻挠，以致加工场停业，孙松涛单方擅自撤离案涉房屋，属于以自己的行为表明其不再履行《租赁合同》，但其搬离房屋行为不符合合同法规定的解除条件，因此不具有单方解除合同的效力，即合同不能因此而当自然解除，并承担合同的违约责任。张艳华认为其于2018年7月4日向孙松涛发出《解除租赁合同通知书》，双方的合同应于2018年7月4日解除，孙松涛主张其于2016年6月1日搬出租赁房屋时，已口头与张艳华协商一致解除《租赁合同》，但双方均没有提供充分证据证明。结合本院查明的事实，孙松涛是在2016年6月起自行搬离租赁房屋，以其行为单方解除合同，但张艳华在2017年6月自行接管案涉房屋，并在案涉房屋再次经营蛋品加工，房屋已由张艳华实际控制和使用，表明张艳华已认可孙松涛单方解除合同。因前述已论述并认定该事实证据，因此，本院认定双方的租赁合同于2017年6月解除。二、关于租金损失计算问题。双方均确认孙松涛于2016年10月1日起未交租金，阳岭经济联合社2016年度的租金及其他费用均未缴交，孙松涛认为，因合同已在2016年6月解除，其后的租金和其他费用张艳华不能再主张。本院认为，孙松涛未经双方协商同意，擅自于2016年6月自行搬离案涉租赁场所，并非合法行使解除权，孙松涛应对张艳华的租金损失承担赔偿责任。经双方确认，孙松涛缴交租金至2016年9月前，因此，2016年10月1日后的租金仍需缴交，租金应持续计算到2017年6月张艳华接管案涉房屋为止。张艳华在庭审中称其在2017年6月返回蛋品加工厂，并非接管孙松涛的租赁房屋，而是接管案外人曾春华的场地，但没有提交相关证据，且阳岭经济联合社的证明与孙松涛的陈述相吻合，因此，对张艳华主张的事实不予采信。张艳华在开庭后向本院递交申请书，申请本院向当地公安派出所调查真实情况，因已经过了法定申请期限，本院不予准许。退一步说，即便张艳华没有实际接管孙松涛租赁房屋，但张艳华明知孙松涛搬离涉案房屋，拒交租金，也理应采取适当措施防止其租金损失的扩大，根据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约的，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，张艳华对租金损失的扩大也有一定责任。综合以上事实，本院酌情认定张艳华的租金损失为一年，即2016年10月1日至2017年9月30日的租金12000元和约定的其他费用，因孙松涛从2016年已没有按合同约定缴交阳岭经济联合社的租金及其他费用，因此，孙松涛应支付2016年至2017年两年的其他费用共13000元。三、关于违约金是否过高，应当按何种标准确定违约金的问题。违约金的性质以补偿性为主、以惩罚性为辅的原则，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张艳华与孙松涛约定的违约金10万元，对此孙松涛认为约定标准过高要求法院调整，本院认为，综合考量张艳华的实际损失，参酌合同的履行情况、解除合同的原因和当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定调整违约金的数额按案涉房屋约定的一年租金12000元较为合理。综上，因张艳华和孙松涛均要求解除合同，本院予以支持，合同解除后，孙松涛仍需支付租金12000元和其他费用13000元，另违约金12000元，合共37000元，扣减孙松涛的合同押金12000元，孙松涛还需支付25000元给张艳华。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（2）》第二十九条的规定，判决如下:一、解除张艳华与孙松涛于2012年10月1日签订的《租凭合同》；二、孙松涛应在本判决生效之日起十日内向张艳华支付房屋租金25000元（包括其他费用13000元）及违约金12000元。抵减张艳华已收取孙松涛的合同押金12000元，实际应支付25000元；三、驳回张艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3237元（已由原告张艳华预交），由孙松涛负担551元，张艳华负担2686元。原告张艳华多预交的案件受理费551元，由本院予以退回；被告孙松涛应向本院补缴案件受理费551元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈儒洲人民陪审员  谭建坤人民陪审员  赵雨集二〇一八年十二月二十日法官助理陈嘉敏书记员伍丹娜