广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初20637号原告：深圳万利加地产有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地深圳市罗湖区深南东路信兴广场主楼62层01、02、03、05、06、07、15、16，统一社会信用代码91440300786550513X。法定代表人：李伟波，董事长。委托诉讼代理人：陈炜斌，广东广和律师事务所律师。被告：曹加容（反诉原告，以下统称被告），女，1969年2月6日出生，汉族，住湖北省蕲春县，第三人：深圳市南山区白石洲社区中心幼儿园，住所地深圳市南山区白石洲白石路东一坊，统一社会信用代码52440305752506186N。法定代表人：曹加容，园长。委托诉讼代理人：孟姣，女，汉族，系第三人公司员工。被告、第三人共同委托诉讼代理人：陈亚民，广东财富东方律师事务所律师。原告深圳万利加地产有限公司与被告曹加容、第三人深圳市南山区白石洲社区中心幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人陈炜斌，被告曹加容，第三人的委托诉讼代理人孟姣，被告与第三人共同委托诉讼代理人陈亚民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2017年4月1日至2017年9月6日期间占用涉案房屋的占有使用费864000元及其滞纳金212890.46元；2.被告向原告支付代为垫付的水费1168.1元、垃圾处理费77.76元、水费分摊172.8元、排水费384元，上述费用小计：1802.66元;3.被告立即向原告支付代为垫付的被告违规收取学位费7200元；4.判决确认原告无需退还租赁保金；5.案件全部诉讼费用均由被告承担（上述费用合计1085893.12元）。事实和理由：2015年4月1日，原、被告双方签订了《房地产租赁合同》，约定原告将位于深圳市××未来时代××村委楼××层房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给被告，租赁期间为2015年4月1日至2017年3月31日，租金为每月72000元。合同同时对被告逾期支付租金、管理费、使用费以及租赁期限届满后被告退出涉案房屋以及其他相关权利义务进行了约定，其中第20.1条约定，发生争议协商不成，双方均可向涉案房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，原告即将涉案房屋交付给被告使用。2015年5月25日及6月2日，被告两次向原告出具《声明书》，明确在租赁期限届满后不再续租涉案房屋，也不会提出续租申请，并不可撤销地放弃对涉案房屋的优先租赁权。但是，合同租赁期间届满后，被告拒不按照合同的约定将涉案房屋交还原告，为强迫原告同意续租，被告多次到原告的办公场所围堵、哄闹、破坏原告的办公秩序，严重影响原告的正常经营。原告多次向政府有关部门反映情况并书面请求相关部门出面协调，后在罗湖区桂园派出所、南山区教育局、南山区沙河街道办等多个政府部门的协调下，被告于2017年9月6日才正式搬离涉案房屋，期间非法占用涉案房屋长达6个月之久，被告需向原告支付占用期间的占有使用费以及原告代为垫付的水费等相关费用。另外，在被告租赁涉案房屋期间，被告利用涉案房屋进行非法办学，并违规收取学位费，被政府有关部门责令停止违法行为，南山区教育局出于维稳需要要求原告代为垫付被告违规收取的学位费，原告按要求垫付了该笔费用，被告应向原告返还该笔费用。截至目前，虽经原告多次催收，被告至今拒不向原告支付任何费用。为维护原告的合法权益，原告起诉请求判如所请。被告辩称：原告所诉完全颠倒事实，并且缺乏事实依据。本案是原告自身违法不尽合同解除后的告知和协助义务，拒绝答复被告，不让被告搬离涉案房屋，并已放弃收取被告向其支付的租金或场地占用费。原告毫无依据和理由收取所谓场地使用费；同时，原告自身已先行违约，不依约通过法院解决争端，反而非法对被告租赁场所采取停电断水和强占行为，拒绝被告履约搬离涉案房屋，以及非法强行拆毁应由被告自行拆除的添加于涉案房屋的设施设备，造成被告的财产损失和资料丢失；原告欺骗和迫使被告两次向其递交放弃优先续租权的声明，于租期尚未届满之前无理滋生本案诉讼。为此，请求法院明辨事实，依法裁决驳回原告的全部诉讼请求，并裁决原告向被告退回已交定金，以及对被告被毁财产及丢失物品等损失作出赔偿。第三人述称，第三人的意见同被告的答辩意见，请求法院在裁决扣押物品损失事项中将第三人与被告所属财产区分开来。被告向本院提出反诉诉讼请求：1.被告出具的两份《声明书》无效；2.原告立即向被告双倍返还保证金290599.92元；3.原告赔偿被告投入涉案房屋的损失折款708846元以及维权损失费用78000元；4.原告立即向被告赔偿其停电断水给被告造成的损失53400元；5.原告向被告退回水电费押金3000元；6.原告向被告返还被扣押及丢失物品；7.原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年4月1日订立本案租赁合同，并预交合同定金14.4万，续租涉案房屋开办深圳市南山区白石洲社区中心幼儿园（下称幼儿园）。故此，原告在2011年6月20日向被告及幼儿园出具了优先续租权证明，确认被告对涉案房屋享有后续优先续租权，并在续签的本案合同第四条进行了明确约定。本案合同租期截至2017年3月31日止，合同租期届满后，由被告自行拆除添加物恢复原状；双方解决纠纷方式为向房地产所在地人民法院申请诉讼解决。而后原告以其自身办公急需为由，要求被告退还承租的第三层房屋，但在收回后不是自用办公，而是重新隔断成多间房间后通过他人转租给被告使用；于被告幼儿园开学在即的2015年6月期间，原告要求被告签署放弃优先续租权的承诺，否则不将涉案房屋出租给被告幼儿园开学；在合同租期尚未届满的2017年1月12日，原告致函要求被告在合同租期届满前交清房租、水电费并完成搬迁退租事宜。在本案合同租期尚未届满的2017年2月中旬，原告向政府部门上访反映，谎称本案合同租赁期限已经届满，被告在其处闹事干扰其办公和拒绝搬迁，要求辖区街道和罗湖公安局及南山教育主管部门出面进行协调。在原告所言的宽限期及幼儿园学期尚未结束期间，原告对被告幼儿园停电断水欲提前强行收回涉案房屋。不仅造成学童的恐惧慌乱和家长的不满，而且导致被告幼儿园办学资格年审的滞后受阻和教学损失。在学期结束后的2017年8月9日，原告强行占据被告租赁场所及幼儿园，限制被告及尚未搬离的幼儿园教职工的进出，扣押被告及幼儿园的教学办公设施及物品至今，不让被告依约搬离涉案房屋，还将被告和幼儿园投入租赁场所设的设施设备拆毀不知去向。因原告反映的相关部门在本案合同租赁期限尚未届满前知会被告，被告便在如实答复相关部门的同时，积极与原告沟通协调以期争取优先续租或协商合同结算清理。但原告不仅拒绝沟通，相反诬告被告到其处闹事和影响其办公秩序，并明确不收取被告在合同期限届满后至确定搬迁期间使用涉案房屋的租金或使用费。被告于2017年4月18日书面致函原告，要求确定续租与否，同时要求其派员接收上述租金或使用费，否则视为其将涉案房屋免费提供给被告使用至双方确定退租搬迁之日。但原告拒收上述沟通函，并对被告及幼儿园采取上述违约和非法行为，不仅使被告教学运营遭受损失，还造成被告财产损失和部分物品及证据的丢失。对此，被告本已向法院提起索赔诉讼，后因原告已明确表示不收取答辩人确定搬出之前的租金，且在被告致函后拒绝答复而对此默认，被告也就撤回了诉讼。为维护自身合法权益及法律的尊严，被告特向法院提起反诉，请求判如所请。针对被告的反诉，原告辩称：被告的反诉请求没有事实及法律依据，两份声明书是被告出具，是被告的真实意思表示，不存在无效情形；保证金是144000元，不是被告变更的数字，且根据租赁合同第6.3条约定，退还定金有相应的前提条件，被告无权要求返还保证金，翻倍更是没有依据；无证据证明被告存在相关的损失，合同到期后被告拒不搬离，违反合同约定，损害原告利益，其应当支付占用期间的使用费；被告所交的押金，因被告仍有部分水电费未清结，需要抵扣；幼儿园的财产独立于被告，被告无权向原告主张幼儿园的损失赔偿。针对被告的反诉，第三人的意见为支持被告的反诉意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁房屋面积为960平方米；涉案商铺的租赁期限为两年，自2015年4月1日至2017年3月31日止；租赁期限届满后，如甲方继续出租该租赁房地产的，在同等租赁条件下，乙方有权优先续租，乙方须提前三个月向甲方书面提出续租要求，过此期限则视为乙方放弃该优先权，甲方有权将涉案房屋出租给任何第三方；租金为每月每平方米75元，每月租金合计72000元；为确保本合同的全面履行，乙方同意于签订本合同时即向甲方支付相等于两个月租金的租赁保证金，共计144000元，在整个租赁期内，该保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；租赁期内，乙方不得以任何理由以保证金抵扣其应付的任何款项；在租赁期满或租赁合同到期终止、乙方将租赁房地产及其附属设施设备按约定返还甲方、乙方付清了所有应付款项并履行了所有应负义务和责任的三项条件全部具备后30天内，甲方无息返还乙方保证金或其余额；本合同签订时，乙方应向甲方交纳水、电等费押金3000元；按“先付后用”的原则，每月租金、管理费、专项维修资金及使用费必须在每月5号前支付；逾期未支付租金、管理费、专项维修资金及使用费或任何应付款项，每逾期一日，乙方须按应付未付金额的千分之三支付滞纳金，该滞纳金计算至相应款项结清为止；因甲方原因（包括但不限于对租赁房地产进行城市更新改造等）解除本合同导致乙方损失的，甲方同意补偿乙方两个月租金，乙方承诺不再向甲方主张任何权利或请求任何赔偿；乙方未按合同约定迟延支付租金达一个月或者拖欠相关费用总计达一个月租金的，甲方有权对乙方给予停水停电，并有权解除本合同，甲方解除合同或停水停电的，并不免除乙方支付相关费用的义务；租赁期届满不续租或提前终止租赁时当日，乙方按本合同规定交还该租赁房地产给甲方，逾期交还的，须支付甲方双倍租金，甲方有权把乙方的一切设施、设备、物品等全部清离房地产，所发生的一切费用由乙方承担；如乙方对该租赁房地产进行任何修建，或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，乙方仍须于交还该租赁房地产给甲方之前恢复原状、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其任何部分，并修缮因此而引起对该租赁房地产（包括附属物及附加物）的破坏或改变，并承担一切的费用，但正常损耗除外；自乙方迁出后，如该租赁房地产内仍有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方已放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任或要求甲方赔偿，同时甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用，或从乙方所缴付的租赁保证金内先行扣除该等费用；乙方有拖欠租金、管理费及使用费或其它应付款项达30天或以上（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨），或乙方拖欠租金、管理费、滞纳金或其它应付款项累计达到相当于一个月租金之情形的，甲方可单方面提前终止租赁并收回租赁房地产，并有权要求乙方支付相等于本协议第六条所约定租赁保证金总额的违约金，该违约金尚不足抵付甲方损失的，乙方须向甲方补偿其差额，同时甲方有权把上述乙方所有应付款项当作债务向乙方追讨；在履行合同时发生争议，由甲、乙双方协商解决，协商不成时，甲乙双方均可向该租赁房地产所在地人民法院申请诉讼解决；合同还约定了其他内容。为证明被告已向原告支付了涉案房屋的押金共计99000元，被告提交了原告分别于2007年1月10日、2008年6月3日、2012年2月7日出具的《收款收据》，原告对该证据的真实性予以认可。2015年5月25日、6月2日，被告分别出具了两份《声明书》，其主要内容均为：被告郑重声明《深圳市房屋租赁合同》及《房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告不再续租租赁房产，亦不会向出租人提出续租申请，被告不可撤销地放弃对租赁房产的优先租赁权。2016年12月27日，被告及第三人向原告发出《深圳市南山区白石洲社区中心幼儿园房屋租赁合同续租申请》，称因涉案租赁合同即将到期，向原告申请续签五年合同。2017年1月12日，原告向被告（第三人）发出复函，表示被告及第三人的续租申请已收悉，涉案租赁合同期限届满后，原、被告的租赁关系自2017年3月31日起正式终止，原告不再向被告出租涉案房屋，被告应于2017年3月31日前缴清房租、水电费等相关费用并完成搬迁退租事宜。2017年2月22日、5月25日，原告分别向罗湖区桂圆派出所、南山区沙河街道办事处、南山区教育局递交《请求协调函》，称因原告自身经营需要不再向被告出租涉案房屋，在其与被告多次沟通后被告仍执意要求续租涉案房屋并于2017年2月21日在原告集团总部大肆喧闹，扰乱原告正常经营和工作秩序，请求罗湖区桂圆派出所、南山区沙河街道办事处、南山区教育局出面协调原、被告的租赁合同事宜。为证明原告分别于2017年4月7日、5月2日对涉案房屋进行断水断电，被告提交了原告掐断涉案房屋供水供电设施的现场视频、照片及现场对话录音的文字整理稿，对此原告表示系其为维护自己的权益不得已而采取的措施，相应后果应由被告自行承担。2017年6月10日，第三人向原告发出《关于明确租赁事宜的质询函》，称因涉案房屋的租赁合同已到期，原告拒绝签收及回复被告于2017年4月18日提出的续租申请，且原告在2017年4月26日下午三点白石洲社区工作站组织原、被告进行沟通协调的过程中承诺将在七日内书面答复是否同意续租，但原告至今仍未答复，故再次致函请被告及时对上述问题予以明确回复。2017年8月9日，深圳市南山区城市管理行政执法局向第三人出具了《责令停止（改正）违法行为通知书》，该通知书主要内容为：经查，第三人于2017年8月9日16时在涉案房屋实施了涉嫌非法办学的行为，责令第三人立即停止违法行为并于2017年8月10日12时前予以撤销。同日，深圳市南山区教育局向原告出具《关于白石洲社区中心幼儿园违规收取学位费的处理意见》，内容为因第三人存在非法办学行为，违规收取部分学生的学位费，为避免引起群体性上访事件，从维护社会稳定方面考虑，由涉案房屋业主即原告予以暂时垫付违规收取的学位费24人每人300元，共7200元。为证明原告已替被告垫付上述违规收取的学位费，原告提交了《幼儿园学位费退还签收表》及《收款收据》。为证明原告拆除了涉案房屋墙面设施且于2017年8月9日强行锁控涉案房屋大门，被告提交了相关现场照片。为证明原告行为导致被告对涉案房屋的投入损失，被告提交了深圳市南山区白石洲社区中心幼儿园2015及2016年度审计报告摘录、幼儿园财产清单、深圳市易荣建筑装饰工程有限公司出具的收条及《收款收据》。为证明被告、第三人因本案维权而支出的费用损失，被告提交了法律服务费的相应深圳增值税普通发票。为证明被告于2017年9月6日正式搬离涉案房屋，原告提交了幼儿园工作人员孟姣签字确认的《幼儿园出入登记表》、《出入登记表》及孟姣的身份证复印件，被告对上述证据予以认可。为证明被告在租赁期限届满后继续占用涉案房屋应支付的租金、水费、垃圾处理费、水费分摊及排水费金额，原告提交了《曹加容占有使用费明细表》，被告对原告主张的水费金额无异议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定严格履行自己的合同义务。根据合同约定，如原告需继续出租涉案房屋的，在同等租赁条件下，被告有权优先续租且被告须提前三个月向原告书面提出续租申请。被告于2015年5月25日、6月2日两次出具《声明书》表示其不可撤销地放弃对涉案房屋的优先租赁权，被告虽主张上述《声明书》系在原告“趁人之危”、“欺诈胁迫”被告的情况下出具的，但未能提供相应证据予以证明，因此，本院对上述《声明书》的效力予以确认。被告虽在租赁合同期限届满前向原告申请续签租赁合同，但未能与原告达成由其继续承租涉案房屋的合意，租赁合同期限届满后，被告应依约向原告返还涉案房屋，此时被告继续占有使用涉案房屋已不存在合同依据，因此被告应向原告支付占有使用涉案房屋期间的占有使用费及相关费用，被告虽辩称原告曾表示不收或放弃收取被告在租赁合同期满后的租金，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。关于占有使用费的支付标准，本院认为，租赁合同虽约定了被告逾期交还涉案房屋须向原告支付双倍租金，但考虑到被告将涉案房屋作为幼儿教育场所的客观事实以及被告违约行为给原告造成的损失程度以及合同的履行情况、当事人的过错等因素，原告请求被告按照租赁合同约定的双倍租金标准支付占有使用费的诉讼请求，标准过高，本院酌定被告应按租赁合同约定的租金标准向原告支付2017年4月1日至2017年9月6日期间的占有使用费共计374400元（72000元/月×5个月+72000元/月×6/30个月）。关于滞纳金的支付标准，原告主张被告按照日千分之三的标准支付欠付的占有使用费的滞纳金，本院认为，滞纳金的性质为逾期付款违约金，而违约金以补偿为主，兼具惩罚性，考虑被告租赁涉案房屋系用于经营幼儿园，租赁合同到期后被告因办学原因不能中途停止，本院根据公平原则和诚实信用原则进行衡平，确定被告应按日万分之五的标准向原告支付欠付占有使用费的滞纳金。关于被告占有使用涉案房屋期间应支付的相关费用，根据合同约定，租赁期内由原告代收代缴水电费，且被告对原告主张的水费数额不持异议，原告主张的数额亦在合理范围之内，因此，被告应向原告支付占有使用涉案房屋期间产生的水费1168.1元、水费分摊172.8元、排水费384元、垃圾处理费77.76元。租赁期限届满后，原告应退还被告所交纳租赁保证金144000元，原告有关诉讼请求，本院部分予以支持。涉及到涉案合同以外的的未来时代旧村委楼三楼301、302房的租赁保证金，不属本案处理范围，应由原、被告另循途径解决。被告请求双倍返还租赁保证金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告主张原告退还水电费押金3000元的诉讼请求，因无相关证据予以证明，本院不予支持。关于原告代为垫付的被告违规收取的学位费7200元，对此，本院认为，该项费用系原告在第三人违规收取学位费的情形下代为垫付的，该违规行为的实施者为第三人，因此应由第三人自行承担相应的法律后果，原告主张由被告支付其代为垫付的学位费，事实及依据不足，本院不予支持。关于被告主张原告支付其投入涉案房屋的损失折款及维权损失费用的诉讼请求，本院认为，被告在租赁合同期限届满后拒不返还涉案房屋的行为已然构成违约，本案纠纷系因被告违约拒不返还涉案房屋且欠付占有使用涉案房屋期间的相关费用而引起的，被告应自行承担违约行为所导致的不利后果，因此被告的相关诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张原告支付因原告停水断电给被告造成的损失53400元的诉讼请求，根据合同约定，被告未按合同约定迟延支付租金达一个月或者拖欠相关费用总计达一个月租金的，原告有权对被告采取停水停电措施，对此，本院认为，被告在合同期限届满后拒不返还涉案房屋且未支付相应的房屋使用费，原告对涉案房屋采取停水停电措施具有相应的合同依据，该措施主要影响被告对涉案房屋的正常使用及经营，而被告早已不存在占有使用涉案房屋的依据，被告提供的证据亦未能证明该措施导致被告存在正常使用及经营涉案房屋之外的损失，因此，被告请求原告支付因原告停水停电造成的相关损失费用的诉讼请求，本院不予支持。关于被告主张原告向其返还被扣押及丢失物品的诉讼请求，被告未提交充分证据证明原告存在扣押其物品的事实,被告亦不予认可,故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹加容应于本判决生效之日起十日内向原告深圳万利加地产有限公司支付2017年4月1日至2017年9月6日期间的占有使用费374400元及其滞纳金（按每日万分之五的标准从应付之日起计至本判决确定付款之日止）；二、被告曹加容应于本判决生效之日起十日内向原告深圳万利加地产有限公司支付垫付的水费1168.1元、水费分摊172.8元、排水费384元、垃圾处理费77.76元;三、原告深圳万利加地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告曹加容返还所交涉案房屋的租赁保证金144000元；四、驳回原告深圳万利加地产有限公司其他的诉讼请求；五、驳回被告曹加容其他的反诉请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7286.52元，原告深圳万利加地产有限公司已预交，由原告深圳万利加地产有限公司负担4452.62元，由被告曹加容负担2833.9元；反诉案件受理费5077.1元，被告曹加容已预交，由原告深圳万利加地产有限公司负担648元,由被告曹加容负担4429.1元。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一八年十二月十七日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。