浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初10150号 原告：王国峰，男，1973年11月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：沈剑，绍兴市柯桥法律服务所法律工作者。 被告：杨周，男，1980年4月2日出生，汉族，住安徽省蚌埠市固镇县。 委托诉讼代理人：夏燕燕，浙江中行律师事务所律师。 第三人：朱委，女，1986年9月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 原告王国峰与被告杨周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告杨周申请追加朱委为本案第三人，本院经审查依法予以准许。原告王国峰的委托诉讼代理人沈剑，被告杨周及其委托诉讼代理人夏燕燕分别到庭参加诉讼。第三人朱委经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王国峰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方于2017年1月6日签订的房屋租赁合同自2018年8月16日起解除；2.判令被告返还承租房屋，并将被告承租期间拆除的承租房屋沿街门面、承租房屋内的楼梯及两间承租房屋内的隔墙恢复至原状；3.判令被告支付拖欠房屋租金36250元（2018年7月1日至2018年8月15日），及2018年度物业管理费3600元，合计39850元；4.判令被告向原告承担违约责任，向原告支付自双方解除合同之日起至承租房屋实际恢复原状之日止的租赁费用损失24167元（暂计至2018年9月15日止），及原告为本案纠纷寻求诉讼解除所支付的诉讼代理费5000元，上述计29167元，扣除被告承租期间交纳的租房保证金24000元，合计5167元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年1月6日签订房屋租赁合同，约定原告将位于绍兴市柯桥区间营业房出租给被告，租赁期限为五年，自2017年1月1日起到2022年1月1日止，租金支付方式为第一年至第四年的租金分别为人民币28万、29万、30.5万、32万，最后一年经双方协商后按市场价定价，租金按年每年分二次支付，支付时间为每年的12月1日和6月1日。其中，房屋租赁合同第六条约定，承租人拖欠租金累计一个月以上的，出租人有权终止本合同。2018年被告超过按年支付租金的第二次付款时间6月1日后，原告多次向被告提出要求按期支付租金，而被告一直置之不理，原告无奈于2018年8月16日向被告发出《解除租赁房屋合同通知书》，要求与被告解除合同，并在相应期限内返还房屋、支付租金及恢复原状，被告在收到通知书后并无回复及与原告进行联系。原告认为，原、被告之间签订房屋租赁合同合法有效，双方都应当诚信地履行合同义务。被告没有按约支付承租房屋租金，且经原告合理通知仍拒付承租房屋租金，属严重违约行为，损害了原告的合法权益。按照双方租赁房屋合同约定及国家有关法律、法规的规定，原告有权解除合同，被告应承担违约责任，赔偿原告相应损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支出原告的诉讼请求。 被告杨周辩称，第一，被告已于2017年3月将在租赁房屋开办的门店及门店资产转让给了第三人，经与原告协商，同意终止原、被告之间的租赁合同，双方之间的租赁合同事实上已经终止，被告已不是租赁合同项下的承租人，现原告依据已终止的租赁合同要求被告承担相应的责任，无事实和法律依据；第二，在双方租赁合同终止后，租赁房屋实际由第三人向原告承租，自2017年7月1日起的租金均由第三人支付给原告；第三，被告承租房屋时的原状与现状一致，无需恢复原状；第四，因双方已不存在租赁关系，原告主张拖欠的房租及损失无依据；第五，原告主张的诉讼代理人，无法律依据。 第三人朱委未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实： 2017年1月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将座落在笛扬路1119号、1121号的2间营业房出租给被告使用，租期暂定5年，自2017年1月1日起到2022年1月1日止；第一年至第四年租金分别为28万、29万、30.5万、32万，最后一年租金经双方协商后按市场价定价，租金每年按二次支付，支付时间为每年的12月1日和6月1日；租赁期内被告应保证房屋结构完好无损；租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，并收回房屋：1.租用房屋进行非法活动，2.拖欠租金累计壹月以上的，3.未经许可转租他人；被告在经营中因资金和生意等原因，经征得原告同意可以转租，但须经营两年以上。双方并就其他事项进行了约定。 2017年3月，被告与第三人签订《转让协议书》一份，约定被告将其拥有的柯桥笛扬路管墅小区13幢1119-1121及1123-1125号丽致龙摄影的60%股份作价60000元转让给第三人，转让包括现门店一切资产（含现营业款项），第三人付清款项后，被告须在签订日起一周之内注销营业执照及房屋租赁变更。双方并就其他事项进行了约定。该协议书签订后，实际由原告与第三人继续履行房屋租赁合同。2018年5月底，第三人向原告提出解除租赁合同，双方就解除事宜协商未果，原告遂与被告协商租赁房屋恢复原状事宜，亦未果。2018年8月16日，原告向被告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》一份，以被告逾期支付租金为由，要求解除房屋租赁合同，并要求被告限期支付拖欠的房屋租金及腾退房屋恢复原状。该件实际由他人于2018年8月17日收讫，被告未作出相应答复，原告遂诉至法院，成讼。 同时查明，原告于2018年8月31日与绍兴市柯桥法律服务所签订《委托代理合同书》一份，约定原告委托绍兴市柯桥法律服务所代理其与被告房屋租赁合同纠纷一案的第一审诉讼。原告为此向绍兴市柯桥法律服务所支付诉讼代理费5000元。被告在知悉原告起诉事项后，于2018年9月14日向原告邮寄《函告》一份，函告：双方之间已经不存在租赁合同法律关系，原告与第三人之间存在租赁合同法律关系；经现场查看，租赁房屋现状就是承租时的原状，不存在恢复原状之说；经与第三人了解情况，第三人已经腾空租赁房屋，不存在租金损失等。原告于2018年9月15收讫该邮件。 本院认为，合同关系是存在于特定当事人之间的权利义务关系，原则上仅在合同当事人之间发生效力，并不及于第三人，此称为“合同相对性”。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”根据案件查明事实，在案涉《房屋租赁合同》履行过程中，被告与第三人于2017年3月签订了《转让协议书》，根据该协议书的约定，被告系将案涉《房屋租赁合同》中的权利和义务一并转让给第三人。结合被告提交的原告与被告之间的对话录音，以及《转让协议书》签订后原告与第三人实际继续履行《房屋租赁合同》的事实，应当认定原告同意被告将《房屋租赁合同》中的权利和义务一并转让给第三人，由此《房屋租赁合同》中的承租人实际已变更为第三人，原告与被告之间已不存在房屋租赁合同关系。据此，根据“合同相对性”原则，被告不负有向原告支付后续房屋租赁费用的合同义务，故原告以被告拖欠支付租赁费用为由，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾退房屋、支付2018年7月1日至2018年8月15日的租金、支付2018年度的物业管理费，均依据不足，本院不予支持。 原、被告签订的《房屋租赁合同》第五条约定，租赁期内承租方应保证房屋结构完好无损。第八条又约定，承租人退回房屋给出租人时，房屋内外及其他若有损坏的，由承租人负责修缮。现原告诉请要求被告将承租房屋沿街门面、房屋内的楼梯及隔墙恢复至原状，但并无证据证明被告在其租赁期内拆除租赁房屋沿街门面、房内楼梯、隔墙的事实，且原告在对话录音中自认房内楼梯系由被告的前手承租人刘勇敲掉，同时，在案涉《房屋租赁合同》中的权利义务概括转让后，被告已不是《房屋租赁合同》中的承租人，不受《房屋租赁合同》的约束，故原告的该项诉请，理由不能成立，本院不予支持。同理，对于租赁房屋恢复原状之前的租赁费用损失，被告亦不负相应责任，原告诉请要求被告支付合同解除之日起至租赁房屋恢复原状之日止的租赁费用损失，本院亦不予支持。原告诉请要求被告支付因本案支出的诉讼代理人5000元，则依据不足，本院不予支持。 第三人朱委经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院根据案件查明的事实依法作出处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告王国峰的全部诉讼请求。 案件受理费925元，减半收取463元，由原告王国峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王炳江 二〇一八年十二月十八日 书记员  骆俊斌 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭，可以缺席判决。