河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6908号 上诉人（原审被告）：姚贺，男，1983年5月8日出生，汉族，住河北省三河市。 委托诉讼代理人：梁雪冬，河北梁雪冬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王素燕，河北梁雪冬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李秋菊，女，1978年5月4日出生，汉族，住河北省衡水市武邑县。 委托诉讼代理人：李小青，三河市天源法律服务所法律工作者。 原审被告：三河市上上城房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊行宫东大街南侧、民福园东侧福泽御园小区29-11。 法定代表人：靳永清,该公司董事长。 委托诉讼代理人：尹佳楠，河北燕祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴正红，河北燕祥律师事务所律师。 上诉人姚贺因与被上诉人李秋菊、原审被告三河市上上城房产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 上诉人姚贺上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院以涉案合同受限购政策影响导致合同无法继续履行不能成立。涉案房屋现在已经降价一百余万元，被上诉人要求解除合同，应当承担违约责任。 被上诉人李秋菊辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告三河市上上城房产经纪有限公司辩称，上诉人的上诉请求与其无关，不发表意见。 上诉人李秋菊向一审法院起诉请求：1.解除原告与二被告签订的《二手房买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》；2.被告姚贺返还原告购房款100万元；3.被告上上城公司返还原告中介费43200元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费12000元，共计61200元；4.诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年4月8日，原告李秋菊与被告姚贺经被告上上城公司居间服务签订《二手房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》，约定原告以240万元的价格购买被告姚贺名下位于三河市燕郊高新区房屋（房产证号：冀（2018）三河市不动产权第00130**）。原告应于合同签订当日向被告姚贺支付首付款100万元（含定金5万元），剩余140万元通过银行贷款支付，被告姚贺应于2017年8月31日内将房屋交付原告。2017年8月31日，案外人姚联华代被告姚贺与原告另行手写签订协议一份，主要内容为：“被告姚贺于8月31日将涉案房屋钥匙交于原告。房产证下发接到通知后，原、被告见面起15日买卖双方全力配合中介方办理贷款及过户手续。如买方违约首付款不退，如卖方违约双倍赔偿首付款”。合同签订后，原告向被告姚贺支付首付款100万元（含定金），向被告上上城公司支付居间代理费43200元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估费12000元。涉案房屋产权证于2018年6月28日下发，登记产权人为被告姚贺。庭审中，被告姚贺称已于2017年8月31日将涉案房屋交付原告使用。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室发布《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，该意见第二条规定：无法提供3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。本院向国家税务总局三河市税务局、三河市人力资源和社会保障局调取证据，上述单位均证实原告在三河市无个人所得税相关缴税记录、未参加企业养老保险及工伤保险。另，原告非三河市当地户籍。 一审法院认为，本案原告诉请被告姚贺解除《二手房屋买卖合同》，依据的是房屋买卖限购政策。本院通过调取原告在本市缴纳社保及纳税情况，查实原告确属三河市本地房屋限购对象，此种情况非双方在签订合同时所能预见。因此，双方无法实现合同目的属于“不可归责于双方当事人的事由”。故原告关于解除《二手房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告姚贺应依法返还原告已付首付款。《交易服务代理合同》是委托代理法律关系，《二手房屋买卖合同》解除后该代理合同亦应解除，原告诉求解除该代理合同，本院亦予支持。被告上上城公司同意返还尚未发生的贷款服务费、过户服务费及评估费，不违反法律规定，本院照准。《居间服务合同》调整的是居间法律关系，被告上上城公司已提供居间服务,促成原、被告双方签订房屋买卖合同，该《居间服务合同》不应解除，居间服务费亦不应退还，原告此项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告李秋菊与被告姚贺、被告三河市上上城房产经纪有限公司签订的《二手房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》；二、被告姚贺返还原告李秋菊已付首付款（含定金）100万元；三、被告三河市上上城房产经纪有限公司返还原告李秋菊贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费12000元；以上二、三项于本判决生效之日起三十日内履行。四、驳回原告李秋菊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7465元，由原告李秋菊负担3890元、被告姚贺负担3450元、被告三河市上上城房产经纪有限公司负担125元；保全费5000元，由原告李秋菊、被告姚贺各负担2500元 本院二审期间，上诉人姚贺提交房产网站的截图，主张房产价值已经大幅下降，另提供采暖费、物业费缴费凭证，主张李秋菊实际接收房屋后拒绝缴纳物业费。被上诉人对上述证据发表质证意见，认为房产网站的房价信息不具有客观性，对物业费缴纳凭证的意见是，被上诉人接收了房屋，但未实际使用。本院认为，涉案房产所在区域房价大幅下跌系客观事实。本院审理查明的其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人李秋菊是否应当承担违约责任。涉案房屋签订于2017年4月8日，其后虽然当地出台房地产调控政策，但该房地产调控政策不具有溯及力，双方的房屋买卖合同签订于限购政策之前，不受该调控政策的影响。一审法院认定的解除合同的依据不当，本院予以纠正。李秋菊起诉要求解除合同，姚贺亦同意解除合同，本院予以准许，但李秋菊要求解除合同，应当承担相应的违约责任。本院综合考虑当地房价大幅下跌的现状以及双方约定的违约责任条款，酌定李秋菊承担50万元的违约责任。上诉人姚贺在扣除50万元的违约金后，将剩余房款50万元返还给李秋菊。 综上所述，上诉人姚贺上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初6022号民事判决第一、三、四项，即：“一、解除原告李秋菊与被告姚贺、被告三河市上上城房产经纪有限公司签订的《二手房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》；三、被告三河市上上城房产经纪有限公司返还原告李秋菊贷款服务费3000元、过户服务费3000元、评估费12000元；于本判决生效之日起三十日内履行。四、驳回原告李秋菊其他诉讼请求。” 二、撤销河北省三河市人民法院作出（2018）冀1082民初6022号民事判决第二项，即:“二、被告姚贺返还原告李秋菊已付首付款（含定金）100万元”； 三、上诉人姚贺于本判决生效后30日内返还被上诉人李秋菊已付首付款（含定金）50万元。 一审案件受理费7465元、保全费5000元，由被上诉人李秋菊负担，二审案件受理费13800元，由被上诉人李秋菊承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一八年十二月二十五日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌