安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0225民初5647号 原告（反诉被告）:无为县城市建设投资有限公司，住所地安徽省无为县城南新城。 法定代表人：李海权，董事长。 委托诉讼代理人：马辉能，安徽有为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟祥磊，安徽有为律师事务所律师。 原告（反诉被告）:无为县人力资源和社会保障局,住所地安徽省无为县人民政府大楼**。 法定代表人：郭本顺，局长。 委托诉讼代理人：朱卫国，安徽伟明律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄海，男，1985年4月15日出生，汉族，住安徽省襄安镇马腰行政村曹自然村曹旭**。 委托诉讼代理人：许复敏，安徽宸坤律师事务所律师。 原告（反诉被告）无为县城市建设投资有限公司（以下简称“城投公司”）、无为县人力资源和社会保障局（以下简称“人社局”）与被告（反诉原告）黄海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年12月12日第一次开庭原告（反诉被告）城投公司委托诉讼代理人孟祥磊、人社局委托诉讼代理人朱卫国、被告（反诉原告）黄海及其委托诉讼代理人许复敏到庭参加诉讼，2018年12月17日第二次开庭原告（反诉被告）城投公司委托诉讼代理人孟祥磊、人社局委托诉讼代理人朱卫国、被告（反诉原告）黄海委托诉讼代理人许复敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城投公司、人社局向本院提出诉讼请求：1.依法判令黄海将房屋交还给人社局，并支付至2017年4月17日的租金5万元；2.诉讼费用由黄海承担。事实和理由：人社局所有的位于无为县西大街446平方米的房屋，通过公开拍租程序由黄海承租使用，并于2015年9月29日签订了租赁合同，该合同约定租期三年，每年租金84000元，后黄海在交纳了第一年租金后拒不交纳租金，并于2017年4月17日向人社局发出解除租赁合同的律师函一份。2016年10月人社局根据无为县人民政府的安排将涉案房屋移交给城投公司，并办理了房屋产权变更手续。现城投公司根据政府安排清理政府闲置资产，但黄海在解除合同后仍占用该房屋，拒不交还产权单位。 黄海辩称：1.城投公司不是本案适格原告，因城投公司不是本案合同相对人，其诉请没有任何事实与法律依据；2.人社局因违反房屋租赁合同第4条第4项，没有交付能够正常使用的房屋，导致黄海无法正常使用，合同属履行不能，且黄海已于2016年6月份之前多次要求人社局将涉案房屋漏水问题予以修缮，但人社局对此维修未果；4.黄海曾向人社局口头提出解除合同，并要求其承担黄海相应的损失，人社局不予理会，后于2017年4月17日，黄海委托律师向人社局发出解除房屋租赁书面通知。 黄海向本院提出反诉请求：1.判令人社局依法返还黄海已支付的房租人民币84000元；2.判令人社局、城投公司连带赔偿黄海涉案房屋装修、窝工、预期经营利润等各项损失人民币390000元；3.本案的诉讼费用由人社局、城投公司共同承担。事实与理由：2015年9月29日，黄海与人社局签订房屋租赁合同，约定人社局将房屋租赁给黄海，后黄海花费29万元装修待用，装修后刚刚使用就发现涉案房屋严重漏水，无法正常使用，甚至有次因漏水致墙体、地面严重积水导致漏电，差点致黄海等人触电受伤。黄海曾多次要求人社局维修，虽人社局曾经维修，但依然无法止漏，房屋无法正常使用。人社局交付的房屋无法正常使用，而导致合同无法履行，并造成黄海的严重损失，后黄海于2017年4月17日委托律师致函至人社局，要求解除合同，并赔偿其损害，但人社局不予理睬。 城投公司辩称：黄海与城投公司没有合同关系，不是反诉适格被告。 人社局辩称：1.黄海的请求依法不能成立，2016年春节后，人社局派人对房屋进行了一个月的维修，维修后黄海没有再提出漏水事情；2.黄海的装修费用为商业经营费用，人社局对此不承担。 本院经审理认定的事实如下：2015年9月29日，人社局与黄海签订了《无为县人社局原人才服务中心房屋租赁合同》，约定人社局将位于的原人才服务中心的房屋租赁给黄海，租赁期限为2015年9月29日至2018年9月29日，每年租金为84000元。黄海在房屋租赁合同签订后支付了一年的租金84000元。2016年11月10日，人社局根据无为县行政事业单位国有资产移交协议书将租赁房屋即原人才服务中心房屋产权过户给城投公司，同时约定经营性资产（指能出租、出售的房产），在原资产所属单位租赁合同存续期间，本着“处分权、使用权、占有权、收益权”相分离的原则，城投公司只拥有资产处分权，用于融资和发债，房屋原租赁合同期限内的一切问题由资产原单位承担，且由原单位负责资产日常安全、维修维护、矛盾处理等，2017年4月17日，黄海委托律师向人社局发出解除合同的律师函，人社局于2017年4月18日收到律师函，黄海目前仍有物品存放在涉案房屋，涉案房屋钥匙仍在，上述事实有《无为县人社局原人才服务中心房屋租赁合同》、无为县行政事业单位国有资产移交协议书、移交明细表、律师函、快递查询单及当事人的陈述证实，本院予以确认。 对当事人存在争议的事实认定如下：人社局提供原人才大市场楼顶防水施工合同及原人才大市场楼顶防水工程竣工结算审核报告书各一份，证明人社局于2016年3月31日与芜湖市恩宝商贸有限公司签订了防水施工合同，由芜湖市恩宝商贸有限公司对涉案房屋进行30天的防水维修，维护后房屋漏水问题已解决，黄海发表质证意见认为，对施工合同的真实性及人社局委托他人进行维修的事实无异议，同时证明了黄海曾要求人社局对漏水问题进行处理，审核报告书只是价格审核，并没有对维修是否符合要求进行确认，不能证明其证明目的，本院对人社局于2016年3月31日与芜湖市恩宝商贸有限公司签订防水施工合同，约定由芜湖市恩宝商贸有限公司对涉案房屋进行30天防水维修的事实予以确认。黄海提供照片、视频材料、张红、徐云云谈话笔录，证明涉案房屋存在漏水的事实，人社局、城投公司发表质证意见认为对其“三性”有异议，本院认为通过照片及视频内容，能够证明涉案房屋存在渗漏问题，且人社局也认可房屋存在漏水的事实，对涉案房屋存在渗漏的事实，本院予以确认；黄海提供安徽唯伟装饰有限公司装修报价表一份，证明黄海对涉案房屋装修用去263806.25元，因房屋漏水导致房屋不能使用，造成黄海装修损失263806.25元，人社局、城投公司发表质证意见认为，对其“三性”有异议，本院认为，仅凭该份报价表无法证明黄海实际支付的装修费用，更无法证明黄海主张的损失费用，本院不予确认；黄海提供空调照片，证明房屋漏水给黄海的空调造成损害，折损价值达13万元，人社局、城投公司发表质证意见认为，对其“三性”有异议，本院认为，仅凭该照片无法反映空调是否受损及受损价值，对其证明目的，不予确认；黄海提供证人朱某证言，证明2016年5月或6月他陪黄海去人社局，黄海向人社局反映房屋漏水，要求解除合同，但人社局没有答复，对其朱某的证言，本院在下文中一并论述。 本院认为，人社局与黄海签订的《无为县人社局原人才服务中心房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均因依约履行各自义务。本案的争议焦点为：1.人社局、城投公司本案谁有权向黄海主张返还房屋和租金；2.原告诉求黄海腾让交还房屋，并支付至2017年4月17日的房租5万元是否有事实和法律依据；3.黄海的反诉请求是否有事实和法律依据。关于人社局、城投公司本案谁有权向黄海主张返还房屋和租金，本院认为，人社局作为房屋原产权人，和黄海签订了房屋租赁合同，虽于2016年11月份根据无为县行政事业单位国有资产移交协议书将涉案房屋过户给城投公司，但移交协议书明确约定经营性资产（指能出租、出售的房产），在原资产所属单位租赁合同存续期间，本着“处分权、使用权、占有权、收益权”相分离的原则，城投公司只拥有资产处分权，用于融资和发债，房屋原租赁合同期限内的一切问题由资产原单位承担，且由原单位负责资产日常安全、维修维护、矛盾处理等，根据上述人社局和城投公司的约定，本案应由人社局向黄海主张返还房屋，并要求其支付租金。关于人社局诉求黄海腾让交还房屋，并支付至2017年4月17日的房租5万元是否有事实和法律依据，人社局、黄海签订的《无为县人社局原人才服务中心房屋租赁合同》解除时间，黄海主张其于2016年6月份，就以房屋漏水口头向人社局主张解除合同，但人社局没有回应，并提供证人朱某的证言证实，本院认为，证人朱某的证言系孤证，无其他证据佐证，且根据相关法律规定单方解除合同应有合同约定或法律依据，《无为县人社局原人才服务中心房屋租赁合同》中约定租赁期间三年内双方不得要求解除合同，双方也未约定将房屋漏水作为合同解除条件，黄海也未提供证据证明其单方解除合同符合法律规定的解除合同条件，即使黄海曾口头提出解除合同，但人社局未表示同意，黄海也未向人民法院或仲裁机构请求确认解除合同的效力，综上，黄海主张于2016年6月双方的租赁合同关系已解除，本院不予采信，黄海于2017年4月17日委托律师向人社局发出解除合同函，人社局于2017年4月18日收到，现人社局庭审中认可收到解除函后，同意解除双方的租赁合同关系，应认定黄海、人社局签订的《无为县人社局原人才服务中心房屋租赁合同》解除日期为2017年4月18日，黄海、人社局的租赁合同解除后，黄海有义务将房屋予以归还，现黄海仍有物品存放在涉案房屋内，且没有交还房屋钥匙，也没有通知人社局接受房屋，侵害了人社局的合法权益，人社局要求黄海交还房屋，符合法律规定，本院予以支持，黄海于合同签订后仅支付了一年的租金，自2016年9月29日至2017年4月17日的租金至今未予给付，按照房屋租赁合同约定，月租金为7000元，故自2016年9月29日至2017年4月17日黄海仍需支付租金46433元，但考虑涉案房屋的确存在渗漏现象，且人社局对该房屋进行为期30天的维修，上述渗漏和维修对黄海使用租赁房屋造成了一定的影响，本院酌情考虑扣减租金1万元，故黄海还需支付租金36433元。关于黄海的反诉请求是否有事实和法律依据，本院认为，黄海提供的证据不能证明因房屋漏水给其造成的实际损失，应承担举证不能的后果，故对其诉讼请求，本院不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十五条规定，判决如下： 一、黄海于本判决生效后十日内腾空房屋并将该房屋交还给无为县人力资源和社会保障局，并向无为县人力资源和社会保障局支付租金36433元； 二、驳回无为县人力资源和社会保障局的其他诉讼请求； 三、驳回无为县城市建设投资有限公司的诉讼请求； 四、驳回黄海的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元，减半收取计525元、反诉费3455元，由无为县人力资源和社会保障局负担200元，黄海负担3780元。 （上述款项可汇入中国邮政储蓄银行无为县支行，帐号：10×××99，开户单位：无为县人民法院） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  吴月光 二〇一八年十二月十九日 书记员  方绪薇 附本判决引用的法律及司法解释原文 1、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。