山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初5584号 原告：青岛国敦大酒店有限公司，住所地青岛市市**香港中路**。统一社会信用代码：91370200614315779C。 法定代表人：颜溪俊，董事长。 委托诉讼代理人：薛东龙，山东慧勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯恩杰，山东慧勤律师事务所律师。 被告：黄德兴，男，1962年4月10日生，汉族，住福建省南安市。 被告：青岛飞鸿楼餐饮有限公司，，住所地青岛市市**香港中路**青岛国敦大酒店**统一社会信用代码：913702026937738063。 法定代表人：黄德兴，董事长。 委托诉讼代理人：陈飞，男，1973年10月20日生，汉族，住青岛市市**，系被告股东。 原告青岛国敦大酒店有限公司（简称国敦大酒店）与被告黄德兴、被告青岛飞鸿楼餐饮有限公司（简称飞鸿楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国敦大酒店委托诉讼代理人薛东龙、被告飞鸿楼委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。被告黄德兴经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告国敦大酒店向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠交租金91399.5元及违约金1904.16元（自2017年5月25日计算至实际付款之日止，暂计算至2017年10月22日）；2、判令被告支付欠交水费、电费、空调费等费用共42069.21元及违约金350.58元（自2017年8月23日计算至实际付款之日止，暂计算至2017年10月22日）；3、判令被告支付房屋占用费213232元（自2017年8月23日计算至实际腾房之日止，暂计算至2017年10月22日）；4、判令被告对租赁房屋恢复原状或向原告支付场地清理费用、房屋损坏维修等费用暂计50万元；5、判令被告赔偿其他经济损失共10万元；6判令被告支付律师费用45000元。上述共计993955.45元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年8月15日，原告与两被告签订《青岛国敦大酒店租赁区租赁协议》，由被告承租国敦大酒店2层部分区域用于中餐厅经营，租期自2014年8月23日至2017年8月22日，月租金53308元，后原告交付租赁物，被告以飞鸿楼名义从事餐饮经营。但被告尚欠租金、水电费等，且在经营期间多次出现消费者投诉、媒体曝光及其他影响原告正常经营情况，存在严重违约，侵害原告声誉，原告遂作出不再续约决定，但被告到期后拒不迁出，故具状起诉，请求依法判如所请。 被告黄德兴未到庭，未答辩。 被告飞鸿楼辩称，1、原告诉讼主体不符，其系整体挂牌转让，股东变更为青岛海逸君卓文化旅游产业投资有限公司，本案纠纷发生于股权转让前，权利义务主体已经完全发生变化，该并未经被告同意；2、原告起诉时已对租赁物设定抵押，其对涉案房产不具全部权利，应先征得抵押权人同意；3、原告未告知租赁物设定抵押事实，却对外出租，因原告无法偿还银行借款进行整体转让，造成被告巨大损失，应对承租人损失承担赔偿责任；4、租赁关系于2017年8月22日届满，合同约定到期前未提前两个月书面通知对方，视为合同自动顺延两年，租赁合约已达自动顺延条件。被告不存在违约行为，亦无欠交租金、水电费等事实。因原告挂牌转让需清偿债务，单方违约终止合同并将租赁物上锁，阻止被告合法经营，租赁物实际已被原告占有，给被告造成重大经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初6159号案件查明：2014年8月份，黄德兴、飞鸿楼与国敦大酒店签订《租赁协议》，载明：被告承租青岛市市南区香港中路28号青岛国敦大酒店2层，A1区928平方米，A2区192平方米；租赁期限三年，自2014年8月23日至2017年8月22日；年租金53308元，保证金159924元；如任何一方在本协议所规定的终止日期之前要求终止本协议，终止合同一方应提前三个月以书面形式通知另一方，如租户没有提前三个月以书面形式通知业主终止协议，租户将把保证金作为对业主的赔偿；如双方在协议履行期限届满前两个月未收到另一方不再续签本协议的通知，则本协议继续有效，有效期顺延两年。黄德兴在协议上签字，飞鸿楼及原告在协议上盖章确认。 2017年10月18日，原告的股东变更为青岛海逸君卓文化旅游产业投资有限公司。飞鸿楼成立于2009年9月21日，系有限责任公司，股东为黄德兴和委托诉讼代理人陈飞。 另查明，2017年10月17日，被告向青岛市市南区人民法院提起诉讼，要求原告停止侵权、返还物品并赔偿损失等。2018年2月24日，本院作出（2017）鲁0202民初6159号民事判决书，驳回被告的诉讼请求。被告不服已经提起上诉，目前案件正在审理过程中。 对有异议的事实和证据，本院认定如下：被告提交（2018）鲁0202行审40号行政裁定书，证明本案涉及刑事案件，该案与其他相关案件均被认定应由公安机关先行处理而驳回起诉，本案继续处理不妥；原告认为该证据与本案无关，且被告与案外人系内部合伙关系，与本案无关联。对该主张本院认为，该证据不足以证明已经构成刑事案件，且另案系被告内部合伙关系纠纷，并未改变外部责任承担主体，本院对原告主张不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《青岛国敦大酒店租赁协议》系当事人真实意思表示，不违背法律行政法规的强制性规定，合法有效。 被告作为承租人，享有占有租赁物权利，同时负有依约交纳费用义务。首先，原告要求判令被告支付欠交租金91399.5元及违约金1904.16元（自2017年5月25日计算至实际付款之日止，暂计算至2017年10月22日）。本院认为，租赁协议第4条基本租金约定“租户同意在整个协议期限内按基本租赁信息中所详细规定的金额，于每一个相继的‘季度’”的第一天前一周向业主交付房屋后三个月的基本租金及其他应交款项。首季度的基本租金应在本协议签署之日交付。本协议约定之‘季度’系指：自本协议签署之日起每三个月视为一个季度，即首季度指2014年8月23日至2014年11月30日，其后每三个月视为一个季度。”据此推算，被告至迟应于2017年5月31日支付合同项下余期租赁费，即2017年6月、2017年7月和2017年8月租金。但诉讼中，原告自认被告仅欠付2017年7月和2017年8月租金，并提交催款函等证据加以佐证，被告虽提出异议，但并未提交有效证据进行反驳，故本院对原告要求支付租金91399.5元[53308元+53308元/31天*22天]的请求予以支持。合同第14条违约事件约定“租户未能按照协议规定的时间和地点支付基本租金、附加租金、税金或其他费用：对到期未支付的任何金额，包括但不限于基本租金、附件租金、税金、其他费用，每延期一日，租户应向业主交付相当于逾期未交金额年利息百分之五的滞纳金。”原告据此要求被告支付自2017年5月25日至实际付款之日止的违约金，其标准和起始时间不当，本院不予采纳。综合案情酌定以91399.5元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，支付自2017年5月31日至实际清偿之日止的利息；其次，原告要求判令被告支付欠交水费、电费、空调费等费用共42069.21元及违约金350.58元（自2017年8月23日计算至实际付款之日止，暂计算至2017年10月22日）。本院认为，合同第5条约定“基本租金已包含公用设施费。能源使用费如水、煤气、电费将另外按照实际发生额收取，业主将安装独立的仪表测量使用量，按当时的市场费率收取费用。若是租户在租赁期间使用酒店提供的空调，空调费每年为人民币壹万捌仟元整，今后所收空调费费用将按市场费率的变化而定。酒店空调供应时间为每日凌晨5：00至次日凌晨1：00。如果租户自己安装空调，需要事先征得业主书面同意。”原告据此要求被告支付有关费用具有约定依据，但从原告提交的证据看，仅为单方制作明细，且被告不予认可，租赁届满后双方亦未实际进行结算，本院认为原告之证据尚不足以认定被告欠费之事实，应承担举证不能的法律责任。同理，关于违约责任亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持；再次，原告要求被告支付房屋占用费213232元（自2017年8月23日计算至实际腾房之日止，暂计算至2017年10月22日）。本院认为，依据本院（2017）鲁0202民初6159号案件查明事实，原告自认于2017年9月10日即收回涉案租赁物，并原告因内部合伙及返还原物问题另案发生诉讼，且向公安机关报警处理，本院认为该系纠纷发生后客观状态之延续，合同届满至返还租赁物期间费用问题不宜在本案作出处理，原告该项诉求不予支持；再次，原告要求判令被告对租赁房屋恢复原状或向原告支付场地清理费用、房屋损坏维修等费用暂计50万元同理不予支持；再次，原告要求判令被告赔偿其他经济损失共10万元，未提交证据证明，本院不予支持；最后，原告要求被告支付律师费用45000元，合同虽有约定，但未提交证据证明，本院不予支持。综上，被告应向原告支付租金91399.5元，并以91399.5元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，支付自2017年5月31日至实际清偿之日止的利息。 依据查明事实，租赁协议相对人为被告及飞鸿楼，因租赁关系产生的权利义务关系应由飞鸿楼承担。黄德兴作为飞鸿楼法定代表人，签字缔约应为代表飞鸿楼所为，原告要求黄德兴承担清偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 诉讼中，飞鸿楼要求提起反诉，因其诉讼请求并不明确，本院不予受理。 黄德兴经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告青岛飞鸿楼餐饮有限公司于判决生效后十日内向原告青岛国敦大酒店有限公司支付租金91399.5元，并以91399.5元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算，支付自2017年5月31日至实际清偿之日止的利息； 二、驳回原告青岛国敦大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13740元，公告费1050元，由原告负担13459元，被告青岛飞鸿楼餐饮有限公司负担1331元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  程 凯 人民陪审员  刘秀珍 人民陪审员  范 伟 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  韩 露