安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1202民初3477号 原告：王学忠，男，1967年10月29日出生，汉族，阜阳市人，市民，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：李玲，安徽坤慧律师事务所律师。 被告：安徽省阜阳汇鑫发展有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路美居城**，统一社会信用代码913412007050838540（1-1）。 法定代表人：程学勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：师博，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙自荣，安徽仲天律师事务所律师。 原告王学忠与被告安徽省阜阳汇鑫发展有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，由审判员邹立恒担任审判长并主审，审判员高琳，代理审判员丁小鹏参加评议。公开开庭进行了审理。于2010年12月23日作出（2010）州民一初字第1925号民事判决书，判决：一、被告安徽省阜阳汇鑫发展有限公司于2008年11月30日与原告王学忠签订的两份（阜）房拆字[2008]第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083197、0083170）无效。二、驳回原告王学忠其他诉讼请求。原、被告均不服该判决，分别向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉。安徽省阜阳市中级人民法院于2011年4月19日作出（2011）阜民一终字第00356号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决已经发生法律效力。后安徽省阜阳市中级人民法院发现二审判决确有错误，于2017年1月13日作出（2016）皖12民监4号民事裁定，本案由安徽省阜阳市中级人民法院再审。安徽省阜阳市中级人民法院于2017年5月8日作出（2017）皖12民再11号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2011）阜民一终字第00356号民事判决和阜阳市颍州区人民法院（2010）州民一初字第1925号民事判决；二、发回阜阳市颍州区人民法院重审。本院重新立案后，另行组成合议庭，由审判员江敏担任审判长并主审，由人民陪审员贾培良、王炯参加评议,公开开庭进行审理。原告王学忠及其委托诉讼代理人李玲，被告汇鑫公司的委托诉讼代理人师博，孙自荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王学忠向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2008年11月30日签订的两份（阜）房拆字[2008]第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083197、0083170）。判令被告向原告支付补偿款10万元（该数额为暂定数额，最终数额待鉴定结论出具后明确）。2、诉讼费用由被告承担。审理中原告将诉讼请求第一项变更为：1、请求依法判令原、被告于2008年11月30日签订的两份（阜）房拆字（2008）第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170、0083197）为无效合同。事实与理由：1997年，汇鑫公司进行“敬贤山庄”项目建设，征收和拆迁了原告位于该拆迁范围内的房屋。之后原告在还原的地方重新建设了一套房屋，即2008年11月30日原告与被告签订的两份（阜）房拆字（2008）第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170、0083197）要拆迁的房屋。该拆迁房屋实际一层面积为181.20平方米、二层面积为171.60平方米。三层面积为63.69平方米，一至三层房屋挑檐面积共计26.6平方米，用于经营性的房屋一、二层共计352.8平方米，总计共443.09平方米。原告将其中的第一、二层用于经营浴池，并办理了合法的营业执照，第三层作为住宅房屋居住。该上述重新建设的一套房屋，即拆迁补偿协议中所要拆迁的房屋，第一次拆迁时对其房屋所需的三证办理由人民政府认定即由阜阳市土地管理局颍州分局、汇鑫公司、阜阳市颍州区文峰办事处、阜阳市颍州区敬贤山庄拆迁指挥部统一给予办理，并且办理费用减免。也就是说原告第一次拆迁后又新建的房屋，即原告与被告签订的（阜）房拆字（2008）第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170、0083197）拆迁补偿协议中所要拆迁的房屋的三证是齐全的。该拆迁地段规划的是门面楼位，原告将其用于经营浴池，各项手续齐全，税费按时缴纳，是事实上的经营性房屋。可是，2008年汇鑫公司第二次拆迁赔偿时，却没有按规定的拆迁标准给予以经营性房屋的标准给予补偿。原告于2009年11月份便向阜阳市仲裁委员会提出仲裁申请撤销（阜）房拆字（2008）第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170、0083197）合同，阜阳市仲裁委员会以（2009）阜仲裁字第057号裁决书予以驳回。原告不服向阜阳市中级人民法院提出申请，阜阳市中级人民法院以[2010]阜字仲裁撤字第0010号民事裁定书撤销了该仲裁裁决。原告认为对该拆迁房屋实际一层面积为181.20平方米，二层面积为171.06平方米，共计352.8平方米，用于经营性的房屋。原告对该房屋即享有合法经营产权具有的现实性和可行性。而汇鑫公司明知该房屋具备经营性合法产权，本次拆迁还原安置房屋就应按经营性房屋给予赔偿。但是，汇鑫公司却故意隐瞒，造成原告对该拆迁房屋赔偿的错误认识，以至于在拆迁还原协议上签名，严重的损害了原告对该房屋按照合法经营性建筑标准计算所享有期待利益，其汇鑫公司是以合法拆迁的形式和程序掩盖损害原告利益的非法目的。因此，该（阜）房拆字（2008）第010号《阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书》（编号为0083170、0083197）为无效合同。 原告就其主张向本院提供如下证据： 1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。 2、本案争议土地使用权登记档案，证明争议房屋的初始土地使用权属于原告。 3、颍州区人民政府（1997）98号文件、协议书，证明：1、1997年第一次拆迁时，政府对原始房屋拆迁后还原新盖的房屋进行了协调，该还原新建设的房屋所需的三证办理由人民政府认定即由阜阳市土地管理局颍州分局、汇鑫公司、阜阳市颍州区文峰办事处、阜阳市颍州区敬贤山庄拆迁指挥部统一给予办理，并且办理费用减免。即被告承诺负责办理还原土地上房屋的《准建证》、《土地证》、《房产证》三证，也就是说本案所涉拆迁房屋王学忠拆迁后又新建的房屋的三证是齐全的。2、证明被告明知该房屋属于合法房屋，不属于违章房屋。 4、征用土地协议书，证明1997年第一次征用土地是被告，第二次征用土地房屋又是被告，且第一次征用还原后，被告承诺办理还原后房屋的《准建证》、《土地证》、《房产证》三证，直到第二次拆迁时没有办理好三证，不排除被告故意拖延不办理，以达到第二次拆迁少补偿的目的。 5、个体工商户营业执照、阜阳市工商管理局颍州区分局纳税证明、浴池卫生许可证、浴池锅炉使用登记证、锅炉压力容器专项执法安全检查表、锅炉图纸审查安装费收据、水资源费收据、征收排污费收款收据，证明原告经营的浴池具备合法经营权，已获得了营业执照、浴池卫生许可证、合法安装有锅炉安装、合法收取资源水费、并且按时向国家缴纳税费，符合拆迁时政府规定的标准营业性房屋。 6、颍州区政府1997年6月9日的《关于敬贤山庄拆迁安置协调会议纪要》、被告于1999年9月26日认可的《关于第一期遗留问题的解决和周庄楼位的落实问题的说明》，证明：1、原告在第一次拆迁时，经颍州区政府协调，被告为解决群众生活问题，承诺同意给每个居民组一座门面楼位；2、原告正是在这种承诺下，经居委会同意，为便于群众生活将自己所盖门面房屋开办的浴池，至拆迁时已实际经营达十年之久。因此，被告本次拆迁时应将原告的房屋按经营性用房进行补偿安置。 7、原告被拆迁房屋照片一组、王学忠房屋拆迁评估报告书（无原件），证明：1、房屋的结构状况；2、被告委托评估公司没有按经营性房屋及其附属物给予委托评估。 8、阜阳市人民政府办公室文件（阜政办2004第86号）、阜阳市人民政府（阜政秘2008）28号补偿标准，证明：1、本次拆迁房屋阜阳市人民政府决定适用2004年的《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》文件规定；2、2004年文件第一项规定：对产权性质为住宅，产权所有人或合法使用人已取得营业执照，并履行纳税义务，且截止房屋拆迁许可证发放之日仍用于经营的沿街一层房屋拆迁补偿价格（不含附属物、院落），在产权人充分提交有关经营许可、经营状况、经营期限、纳税情况等合法有效的证明材料后，先由经合法程序选择的具有法定资格的房地产评估机构，依据《安徽省城市房屋拆迁管理办法》，分别按营业用房评估确定房屋的拆迁补偿价格(A)和按住宅评估确定房屋的拆迁补偿价格(B)后，按如下标准确定其最终拆迁补偿价格：……。第二项规定对下列房屋仍按住宅房屋给予补偿：（一）产权所有人或合法使用人未依法取得营业执照，擅自经营的；（二）虽然依法取得营业执照，但截止房屋拆迁许可证发放之日，连续经营期限不满6个月的；（三）产权所有人或合法使用人从未履行纳税义务的；（四）产权所有人不愿或不能提交使用被拆迁房屋进行经营的有关经营许可、经营状况、经营期限、纳税情况等合法有效的证明材料的；依据以上二项规定原告⑴、合法取得营业执照，不属于擅自经营的；⑵、原告经营的该浴池，至拆迁许可证发放之日（2008年8月29日）已经营长达10年之久；⑶、原告经营的该浴池，履行了纳税义务；⑷、原告经营的该浴池，各项材料均有。第三项规定：本补偿标准发布之日后取得营业执照，产权性质为住宅的房屋，仍按住宅房屋标准给予补偿；而原告经营的该浴池，营业执照取得时间是2005年2月3日，而本次拆迁是2008年，补偿的标准是2008年[阜阳市人民政府（阜政秘2008）28号补偿标准]。3、证明原告所拆迁房屋范围属四级路段砖混二等结构，其补偿标准是每平米5100元；4、阜阳市人民政府在2008年拆迁原告的房屋，适用2004年拆迁房屋的《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》文件规定第一项明确规定：…。且截止房屋拆迁许可证发放之日仍用于经营的沿街一层房屋拆迁补偿价格。这个截止房屋拆迁许可证发放之日，应是2008年拆迁房屋许可证发放之日（即2008年8月29日），而不是2004年的。5、阜阳市人民政府在2008年拆迁原告的房屋，适用2004年拆迁房屋的《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》文件第三项规定：本补偿标准发布之日后取得营业执照，产权性质为住宅的房屋，仍按住宅房屋标准给予补偿；而原告的涉案房屋是2008年第二次拆迁，拆迁时间是2008年，补偿标准发布时间是2008年，原告的浴池营业执照取得时间是2005年2月3日，适用2004年的标准第三项规定：本补偿标准发布之日后取得营业执照，即2008年取得营业执照的不补偿，标准可以适用以前的，时间岂能倒流；以上二份文件和补偿标准，对于被告来说是非常清楚给予原告什么标准补偿，而被告却以合法的形式掩盖了他非法的目的。 9、房屋拆迁补偿安置协议书两份，证明被告在0083170号协议书中原告90.29平方米认定为违章建筑，在0083197号协议书中，明确“住改非增补及营业损失计140000元”，其已经给予原告营业损失和对住改非增补的补偿，致使原告认为已经给予了按经营性房屋补偿。实质上，被告明知道该房屋具有三证齐全的性质，按阜阳市人民政府的文件，原告对该房屋享有合法经营产权，属于拆迁补偿的经营性房屋，原告对该房屋即享有合法经营产权所具有的现实性和可行性。而被告明知该房屋具备经营性合法产权，本次拆迁还原安置房屋应按经营性房屋给予补偿。但是，被告却故意隐瞒，造成原告对该拆迁房屋补偿的错误认识，以至于在拆迁还原协议上签名，严重的损害了原告对该房屋按照合法经营性建筑标准计算所享有期待利益，被告是以合法拆迁的形式和程序掩盖损害原告所获得合法利益的非法目的。 10、阜阳市仲裁委员会（2009）阜仲仲裁字第057号裁决书，阜阳市中级人民法院（2010）阜仲撤字第0010号民事裁定书，证明：1、证明原告起诉至颍州区法院的依据。2、证明被告对原告前八组证据的真实性没有异议。 被告汇鑫公司辩称，一、案件基本事实：1997年答辩人进行“敬贤山庄”项目建设时，征收和拆迁了安徽省阜阳市颍州区文峰办事处双龙桥居委会马池、神井两居民组的部分土地和房屋，原告的房屋位于该拆迁范围内。当时，经阜阳市颍州区人民政府协调，对于包括原告在内的所有被拆迁人由阜阳市颍州区人民政府统一划拨拆迁安置用地，在拆迁安置用地上建房的土地使用证、规划许可证、房产证由敬贤山庄拆迁安置指挥部统一办理（敬贤山庄拆迁安置指挥部是阜阳市颍州区人民政府设立的政府性质的协调组织）。原告在重新建设了416.19平方米的房屋，其中一层面积为181.04平方米、二层面积为171.46平方米，三层面积为63.69平方米，在阜阳市年航测图上标注一层房屋在建，面积为171.46平方米。后原告取得阜州国用（2002）字第Ａ120100号国有土地使用证，用地面积为218.75平方米，用途为住宅，使用权类型为划拨。2005年2月3日，原告取得营业执照将上述房屋用于浴池经营。2008年8月29日，答辩人因“大润发”项目建设，取得阜阳市房地产管理局颁发的拆许字（2008）第010号房屋拆迁许可证，同年11月22日，答辩人、阜阳汇鑫大市场置业有限公司、阜阳市颍州区文峰办事处、颍州区文峰办事处双龙桥社区和近百户成员签订了《关于处理双龙桥社区被拆迁户原拆迁遗留及二次拆迁等问题的协议书》，该协议约定：“现甲方为照顾拆迁户的实际利益，同意对被拆迁户按照被拆迁户人均35平方米1:1的标准还原，且不找差价”，“现甲方为照顾被拆迁户的实际利益，同意对被拆迁户三、四层违章建筑按照每平方米400元的标准补偿”，原告作为成员在该《协议书》上签字。2008年12月2日，原告与答辩人签订两份《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书），编号为0083170、0083197。编号为083170号协议书，拆除房屋情况一栏约定：拆除房屋结构为砖混，面积为247.8平方米，房屋使用权性质为住宅，其中：142.8平方米补偿金额为354144元，105平方米补偿金额为217035元；附属物情况一栏约定：违章建筑90.29平方米按每平方米400补偿，计36116元，附属物补偿121352元；产权调换一栏约定：调换房屋建筑面积105平方米，互不找差价。编号为0083197号协议书，拆除房屋情况一栏约定：拆除房屋结构为砖混，面积为352.8平方米，安置费用其他一项中约定：住该非增补及营业损失140000元。同日，原告领取了上述协议项下的应领款共计计671229元。2008年12月2日，原告向答辩人出具书面说明称：因其外甥张威无房居住，请答辩人解决安置住房一套，答清人同意在不超过人均安置住房条件下解决。根据原告的上述请求，答辩人与张威签订了《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083171），协议约定还原张威一套105平方米房屋，且不互找差价。编号为0083170、0083197的《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》被人民法院确认无效，但原告依然按月领取临时安置补助费。2011年12月3日，原告领取了编号为0083170号协议书中约定安置还原的房屋一套，面积为101.27平方米，并对面积差价进行结算。2011年12月4日，张威领取了编号为0083171协议书中约定安置还原的房屋一套，面积为103.74平方米，并对面积差价进行结算。二、答辩人与原告签订的房屋拆迁安置补偿协议是经双方充分协商，不存在隐瞒、欺诈，更不存在认识错误，双方是在公平、自愿的基础上签订的。第一、1997年答辩人开发“敬贤山庄”项目时，当时原告作为被拆迁人，经颍州区人民政府协调，由颍州区人民政府统一划拨拆迁安置用地，在拆迁安置用地上建房的土地使用证、规划许可证、房产证由敬贤山庄拆迁安置指挥部统一办理。敬贤山庄拆迁安置指挥部是颍州区设立的政府性质的协调组织，并不是答辩人。况且，有关办理土地使用证，规划许可证、，房产证的相关法律法规规定，只有符合城市规划建设并且符合行政许可和行政登记的相关要件才能取得上地使用证、规划许可证，房产证。第二、阜阳市城市规划区内国有土地房屋拆迁货币补偿的信息是每年由阜阳市人民政府发布的，是对外公开的行政行为，而且关于“住改非“的条件和标准也是阜阳市相关部门制定的。原告作为被拆迁人，在事关自己切身利益的情况下，称对标迁安置信息不了解，纯属稽之谈。第三、在答辩人与原告签订《阜阳市房屋拆迁安置补偿协议书》前，2008年11月22日，答辩人与阜阳市颍州区文峰办事处、颍州区文峰办事处双龙桥社区、双龙桥社区马池村民组以及代表签订了《关于处理双龙桥社区被拆迁户原拆迁遗留及二次拆迁等问题的协议书》，该协议书第一条第2款第3项约定：“现甲方（答辩人）为照顾被拆迁户的实际利益，同意对被拆迁户三、四层违章建筑按照每平方米400元的标准补偿”，原告作为居民代表在该协议书上签字确认，因此对原告三层以上90.29平方米的房屋每平方米按400元补偿是经过原告同意的，并不存在欺诈和胁迫。三、答辩人对原告的房屋进行了公平、合理的安置补偿。第一、原告所有的房屋位于阜阳市颍州区内，房屋面积416.19平方米，其中阜阳市97航测图显示为一层在建房屋，面积171.46平方米。阜阳市97航测图之后为244.73平方米。依据（阜阳市城市房屋拆迁管理办法》和（关于规范城市房屋拆迁管理工作的通知）（阜政办［2004］6号）的相关规定，原告所有的房屋仅171.46平方米为合法建筑，阜阳市97航测图之后为244.73平方米，系违法建筑，应一律不予补偿。原告所有的房屋，经安徽宏秦房地产评估有限公司宏秦估字（2009）第566号评估报告书评估，该171.46平方米的房屋及附属物装饰价格共计人民币457099元。答辩人在实施房屋拆迁后，考虑到原告的实际居住状况和房屋用于浴池经营的现状，经与原告协商，答辩人向原告提供了两套105平方米的住宅，用于还原安置，且互不找差价。对原告余下面积的房屋，答辩人又补偿原告人民币531229.5元，考虑到原告将房屋用于浴池经营，答辩人又向原告支付了140000元的营业损失。答辩人对原告的拆迁安置补偿已经远远大于原告房屋的价值，已对原告做出了公平、合理的补偿。第二，原告所有的房屋用途是住宅，仅仅是将住宅用于浴池经营，并非商业营业用房。1、我国是对于城市房屋建设实行严格管理的国家，土地使用许可的用途是房屋建设性质的基础，土地管理部门确定土地用途是房屋建设性质的基础。土地管理部门确定土地使用用途是依据城市总体规划、城市建设和建筑物本身性质，对物权类型的确认。原告持有的阜阳市人民政府颁发的阜州国用（2002）字第××号国有土地使用证标明的土地用途为住宅，取得时间是2002年3月26日，在原告建房之后，可见，原告建房时也是按照住宅进行的建设。2、原告仅仅是将住宅用于浴池的经营活动，也没有经城市规划行政主管部门批准，依法不能改变该房系住宅的性质。阜阳市人民政府办公室2004年12月28日发布的《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》明确规定：“产权所有人或合法使用人从未履行纳税义务，房屋仍按住宅补偿。”“本补偿标准发布之日后取得营业执照，产权性质为住宅的房屋，仍按住宅房屋标准给予补偿。”原告是在2005年2月3日取得了浴池的营业执照，是在阜阳市人民政府办公室《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》文件下发之后，况且原告没有证据证明履行过纳税义务。因此，答辩人按住宅标准对原告的房屋进行补偿是完全正确的。四、本案中有关事实及法律适用问题（一）关于“住改非”问题。“住改非”并非是一个严格的法律用语，往往是指将住宅用途的房屋改为非住宅用途的房屋，并在城市房屋拆迁中按非住宅用途进行安置补偿。在国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》中房屋用途的一级分类共八类：为住宅；工业、交通、仓储；商业、金融、信息；教育、医疗、卫生、科研；文化、娱乐、体育；办公；军事；其他（宗教、监狱），而在城市房屋拆迁中对房屋类型的分类为住宅（办公）、工业（仓储）和商业店铺，常常是因为被拆迁人将住宅改为商业店铺，并要求按商业店铺进行补偿，就导致了出现“住改非”问题。为此，阜阳市政府办公室在2004年12月28日专门转发了阜阳市物价局、阜阳市房地产管理局《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》，该意见对“住改非”的问题作出了相关规定，“产权所有人或合法使用人从未履行纳税义务，房屋仍按住宅补偿。”“本补偿标准发布之日后取得营业执照，产权性质为住宅的房屋，仍按住宅房屋标准给予补偿。”原告是在2005年2月3日取得了浴池的营业执照，是在阜阳市人民政府办公室《关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准的意见》文件下发之后，原告也没有证据证明履行过纳税义务。阜阳市人民政府《关于2008年度阜阳市城市规划区内国有土地房屋拆迁货币补偿基准价的通知》的规定，营业店面（用房）是指直接用于商业活动的沿街一层独立的房屋。原告所有的房屋位于阜阳市颍州区内，为居民生活区，在中从南向北第四排房屋，并不是沿街一层独立经营的房屋。原告的房屋属于《关于2008年度阜阳市城市规划区内国有土地房屋拆迁货币补偿基准价的通知》附件1《阜阳市城市房屋拆迁住宅（办公）和工业（仓储）用房货币补偿基准价格表》中，性质为住宅，区域为一类区域，结构属砖混二等的房屋。（二）关于营业损失的补偿问题。因原告的房屋用于浴池经营，答辩人在拆迁时，为了尽快拆迁完毕，经双方协商，根据原告被拆迁房屋性质和实际经营浴池的情况，双方达成了补偿14万元营业损失的协议。原告也已实际领取了该款。（三）关于安置房屋补偿问题。原告属于第二次拆迁，1997年答辩人进行“敬贤山庄”项目建设时，征收和拆迁了颍州区文峰办事处双龙桥居委会马池、神井两居民组的部分土地和房屋，原告的房屋位于该拆迁范围内，后原告在重新分得土地，并建设了房屋。1997年，答辩人在建设“敬贤山庄”项目时，当时原告作为被拆迁人，经颍州区人民政府协调，由颍州区人民政府统一划拨拆迁安置用地，在拆迁安置用地上建房的土地使用证、规划许可证、房产证由敬贤山庄拆迁安置指挥部统一办理。敬贤山庄拆迁安置指挥部是颍州区设立的政府性质的协调组织，并不是答辩人。答辩人仅仅是有协助义务，为被拆迁人办理相关证件提供协助，依据《城市规划法》的规定，只有符合城市规划条件才何取得规划许可证，答辩人只取得了国有土地使用证，没有取得建设工程规划许可证。2008年8月29日，答辩人取得阜阳市房地产管理局颁发的拆许字（2008）第010号房屋拆迁许可证，同年11月22日，答辩人、阜阳汇鑫大市场置业有限公司、阜阳市颍州区文峰办事处、颍州区文峰办事处双龙桥社区、成员签订了《关于处理双龙桥社区被拆迁户原拆迁遗留及二次拆迁等问题的协议书》，该协议约定：“现甲方为照顾拆迁户的实际利益，同意对被拆迁户按照被拆迁户人均35平方米1:1的标准还原，且不找差价”，原告作为成员在该《协议书》上签字。为什么按照被拆迁户人均35平方米1.1还原，且不找差价？《安徽省城市房屋拆迁管理办法》和《阜阳市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条均规定，实行房屋产权调换的，分别计算被拆迁房屋的补偿金额和安置房的价格，结算产权调换的差价。如这样操作，导致被拆迁户还要支付房屋产权调换差价。的居民大多都是原来城郊菜农，原来的土地被征收，收入水平不高，拆近难度将会加大。况且，马池居民一般家庭人口较多，建房所需土地、规划手续不全，按人均35平方米还原，每户至少可以得到2、3套住房。答辩人的这一还原安置方式，远高于阜阳市政府拆迁安置标准；根据上年度城市人均住宅面积确定被拆迁人口的安置面积（人均按27.6平方米）。原告户口薄有四口人，按人均35平方米，为140平方米，当时原告表示要两套房子，考虑到尽可能照顾原告人，尽快拆迁完毕（原告为最后拆迁一户），答辩人同意对原告按六人安置补偿。原告向答辩人亲笔出具说明，要求其中一套105平方米的房屋，以原告外甥张威的名义进行安置补偿（安置补偿协议编号为0083171）。（四）关于评估报告与拆迁协议面积不一致问题，原告所有的房屋面积为416.19平方米，其中阜阳市97航测图显示为一层在建房屋，面积171.46平方米。阜阳市97航测图之后为244.73平方米。而双方签订的拆迁安置补偿协议书中，原告的房屋总面积为443.09平方米，存在26.9平方米的差异。是因为依据《房地产测量规范》第8.2.3项之规定，房屋的挑檐是不计算建筑面积的，但为了与原告尽快达成拆证协议，答用人同意将挑檐面积26.60平方米计算入建筑面积。加之对原告所有的房屋第一、二面积之和352.5平方米多计算0.3平方米，导致了26.9平方米的面积差异。（五）关于原告领取的拆近补偿款数额。原告与答辩人签订编号为0083170《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》约定：房屋补偿金额为571179元，附属物补偿金额为157468元，搬迁补偿为1239元，临时安置补助费5988元，奖金为12390元，合计748264元，扣除还原房105平方米，评估金额为217035元，原告领取了531229元的房屋补偿差价款。2008年12月2日，原告领取了140000元的营业损失补偿款。经了解，原告将105平方米房屋的还原权给了张威，张威向原告王学忠支付了260000元。（六）关于拆迁评估机构的选择。《安徽省城市房屋拆迁管理办法》第二十六条：“房地产评估机构由拆迁当事人协商确定；协商不成，由房屋拆迁管理部门采取随机抽取方式确定。”本案中，拆迁评估机构安徽宏秦房地产评估有限公司是由被拆迁人确定和委托的，并不是答辩人委托的。拆迁评估机构安徽宏泰房地产评估有限公司对原告的房屋进行了现场勘查、测绘，在评估结果公示和双方签订拆迁补偿协议时，双方对评估结果均没有异议。综上所述，原告与答辩人达成的房屋拆迁补偿安置协议，是在双方充分协商的基础上达成的，答辩人对原告的房屋进行了充分、公平、合理的安置补偿，该协议并不属于《合同法》第五十四条可撤销的合同的范围。请人民法院依法驳回原告的诉讼清 被告就其主张向本院提供如下证据： 1、汇鑫公司的营业执照、组织机构代码证，证明被告的诉讼主体资格。 2、关于处理双龙桥社区被拆迁户原拆迁遗留及二次拆迁等问题的协议书，证明原、被告在拆迁安置协议签订前，对三、四层违章建筑按每平方米400元进行补偿达成协议。 3、拆迁安置补偿协议三份及申请一份。 4、领款凭证二份。 以上3.4证据证明被告对原告的房屋安置补偿是公平、合理的；原告在签订安置补偿合同后，已领取了相应的安置补偿款；原被告签订的拆迁安置协议是按《关于处理双龙桥社区被拆迁户原拆迁遗留及二次拆迁等问题的协议书》中的约定执行。 5、原告的国有土地使用证，证明原告所使用的土地用途为住宅。 6、阜阳市人民政府关于2008年度阜阳市城市规划区内国有土地上房屋拆迁货币补偿基准价的通告，证明依据阜阳市人民政府的规定，营业用房（门面房）是指直接用于商业活动的沿街一层结构独立的房屋。 7、关于规范城市房屋拆迁管理工作的通知，证明1997航测图是认定房屋建设年代的依据。 8、转发房地产管理局、市物价局关于确定城市房屋拆迁中产权性质为住宅实际用于经营的房屋拆迁补偿价格标准意见的通知，证明原告在该文件下发之后取得的营业执照，并且没有纳税记录，该房屋仍应按住宅标准补偿。 9、阜阳市拆迁安置协议书和选房确认书，证明原拆迁协议中的安置房屋已经交付原告，并办理房屋产权登记。 经审理查明：2008年11月30日王学忠与汇鑫公司签订了的（阜）房拆字［2008］第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170号）协议书一份，该协议约定，汇鑫公司拆迁王学忠位于安徽省阜阳市颍州区，补偿方式是产权调换。拆除房屋情况是混合，建筑面积142.8㎡，使用性质是住宅，补偿金额￥354144元；拆除房屋情况是混合，建筑面积105㎡，使用性质是住宅，补偿金额￥217035元，合计面积为247.8㎡，合计金额￥571179元。附属物情况：违章90.29㎡×400＝36116；附属物￥121352元，详见评估单；合计157468元。产权调换的地点是就地，交房日期是18个月，建筑面积105㎡，楼层按验收序号先后；结构是混合，调换房屋价格是互不找差价。过渡方式是自租，过渡期限18个月，月安置补助是￥998元,补偿费用中房屋补偿金额571179元，附属物补偿金额157468元,小计728647元。安置费用包括搬迁补助费1239元、临时安置补助费998元×6＝5988元，奖金247.8㎡×50元＝12390元；以上总合计748264元。同日，王学忠与汇鑫公司又签订（阜）房拆字［2008］第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083197号）协议书一份，该协议约定，汇鑫公司拆迁王学忠位于安徽省阜阳市颍州区，补偿方式是货币补偿。拆除房屋情况是混合，建筑面积352.8㎡；住改非增补及营业损失计14万元。上述二份拆迁补偿安置协议均约定争议解决方式是向阜阳市仲裁委员会申请仲裁。2009年11月6日阜阳仲裁委员会受理王学忠与汇鑫公司因履行双方2008年11月30日签订的《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》发生纠纷，王学忠申请要求确认（阜）房拆字［2008］第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170）附属物情况一栏中违章90.29平方米×400＝36116元错误，撤销该部分协议；2、确认（阜）房拆字［2008］第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083197号）协议书对352.8平方米房屋按住改费增补及营业损失140000元错误，撤销该部分协议；3、仲裁费由被申请人承担。阜阳仲裁委员会于2010年1月26日作出（2009）阜仲裁字第057号裁决书裁决：驳回申请人王学忠申请撤销与被申请人汇鑫公司签订的《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号分别为0083170号、0083197号）中90.29平方米建筑每平方米补偿价格条款及住改费增补款条款的仲裁请求。王学忠不服该裁决，向安徽省阜阳市中级人民法院提出申请，请求撤销阜阳仲裁委员会作出的［2009］阜仲裁字057号仲裁裁决，安徽省阜阳市中级人民法院受理后于2010年7月6日作出［2010］阜仲撤字第0010号民事裁定书，裁定：撤销阜阳仲裁委员会作出的［2009］阜仲裁字第057号仲裁裁决。 2008年11月22日汇鑫公司、阜阳汇鑫大市场置业有限公司作为甲方与阜阳市颍州区文峰办事处作为乙方、颍州区文峰办事处双龙桥社区作为丙方，双龙桥社区马池村民组作为丁方及村民代表签订了“关于处理双龙桥社区被拆迁户原拆迁遗留及二次拆迁等问题的协议书，该协议书载明：1997年、1998，汇鑫公司进行敬贤山庄项目建设，需要征收、拆迁文峰办事处双龙桥居委会马池、神井两居民组的土地。由于各种复杂的原因，汇鑫公司同被拆迁户还存在一些遗留问题。近来，部分被拆迁户对1997年拆迁的遗留问题及本次拆迁过程中的一些事项多次找汇鑫公司要求解决。经文峰办事处、双龙桥居委会及党员、村民代表多次交流、协商，达成共识和谅解，并形成书面法律文件如下、以资信守：一、关于门面房问题。1、按照1997年汇鑫公司拆迁方案，被拆迁户实际所得利益较少，为照顾群众生活，经颍州区有关部门协调，汇鑫公司原则上同意以成本价给与，神井居民组门面房，考虑到汇鑫公司给与两居民组门面房后，不利于汇鑫公司以后的统一规范、经营，不利于汇鑫公司的的整体形象，被拆迁户对此表示理解，同意放弃该项请求，不再要求给与门面房。2、为弥补两居民组前项损失，汇鑫公司按照使每一个被拆迁户收益最大化的原则、并充分考虑遗留问题，同意按照如下高于阜阳市拆迁补偿标准给与被拆迁户拆迁补偿。①、按阜阳市物价局文件规定，阜阳市人均居住面积为27.06平方米，按阜阳市2008年拆迁文件规定测算新旧房找补差价，均价为450元每平方米（每平方米的差价应当由被拆迁户支付给汇鑫公司）。现甲方为照顾被拆迁户的实际利益，同意对被拆迁户人均35平方米1:1的标准还原，且不找差价。②、按阜阳市有关房屋拆迁政策的规定，被拆迁户有合法手续的按2008年拆迁文件给予补偿，没有合法手续的按每平方米160元的标准补偿。现甲方为照顾被拆迁户的实际利益，同意无论被拆迁户二层以下（含两层）的建筑物是否有合法手续，均按合法建筑的补偿标准进行补偿；（3）、按阜阳市有关政策的规定，对三层以上的民用建筑不予补偿。现甲方为照顾被拆迁户的实际利益，同意对被拆迁户三、四层违章建筑按照每平方米400元的标准补偿。....九、关于本协议的效力问题。1、本协议经各方签字后即具有法律效力。2、本协议签订之前的会议纪要、各方单独或共同签署的协议凡与本协议内容不符或抵触的一律无效，以本协议内容为准。3、本协议签订后，汇鑫公司与双龙桥社区、在一、二次拆迁中的所遗留问题永无纠纷。以后如有被拆迁户提出遗留问题的解决由双龙社区、的代表进行解释和安抚工作，我公司将不再做任何遗留问题的工作。甲方：汇鑫公司加盖公章、阜阳汇鑫大市场置业有限公司加盖公章；乙方：阜阳市颍州区文峰街道办事处加盖公章；丙方：颍州区文峰街道办事处双龙桥社区居民委员会加盖公章。丁方：代表张影等8人签字并捺印。并附全体被拆迁户签字后生效的名单（该名单包括王学忠）。 另查明：2011年11月27日王学忠已接收汇鑫公司按照《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170号）中约定还原的房屋一套，该房屋位于阜阳市；且该协议约定的补偿款也已领取完毕。另《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083197号）约定的补偿款14万元也已领取。 上述事实，由王学忠的身份证，本案争议土地使用权登记档案，（阜）房拆字［2008］第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170、083197），汇鑫公司的营业执照、组织机构代码证，领款凭证二份，阜阳市拆迁安置协议书和选房确认书，关于处理双龙桥社区被拆迁户原拆迁遗留及二次拆迁等问题的协议书，阜阳市仲裁委员会作出的［2009］阜仲裁字057号仲裁裁决书和安徽省阜阳市中级人民法院［2010］阜仲撤字第0010号民事裁定书及当事人陈述在卷佐证。 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王学忠于2008年11月30日与汇鑫公司签订的（阜）房拆字[2008]第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083170）协议书，双方已经履行完毕；根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“合同无效的情形分别为：“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。现王学忠要求确认该协议书无效，其提供的证据不足以证明该协议属于法律规定无效的情形之一，故其主张，本院依法不予支持。另对于王学忠于2008年11月30日与汇鑫公司签订的（阜）房拆字[2008]第010号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》（编号为0083197号），该协议书约定的货币补偿款14万元，王学忠也认可已经领取；现王学忠要求确认该协议书无效，其提供的证据也不足以证明该协议书属于法律规定无效的情形之一，所以其主张，本院依法不予支持。经多次调解无果。案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下： 驳回原告王学忠的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王学忠负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长 江 敏 人民陪审员 王 炯 人民陪审员 贾培良 二〇一八年十二月十三日 书 记 员 秦 蕾