广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初8050号原告：甄苑淇，女，1975年12月2日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：彭磊、林允槟，广东杰海律师事务所律师。被告：广州市建佳房地产发展有限公司，住所地：广州市荔湾区康王中路东胜新街3号24铺。法定代表人：梁培坚,职务：董事长。委托代理人：刘静平，广东洋三律师事务所律师。原告甄苑淇诉被告广州市建佳房地产发展有限公司（以下简称“建佳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理，原告甄苑淇及委托代理人彭磊、林允槟，被告建佳公司的委托代理人刘静平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甄苑淇诉称：原告与被告经协商于2013年7月3日签署了《认购书》，由原告向被告购买广州市荔湾区康王中路东胜新街5号XXXX房，该份《认购书》明确约定了购房双方、购房款金额、付款方式，并且约定由被告通知原告签署《商品房买卖合同》等相关协议、交付房屋。其后原告依约按时支付了部分首期购房款，但被告却以其涉及其他诉讼案件导致案涉房屋被查封为由迟迟未通知原告签约及交付房屋。现被告涉及的案件已终结，但被告仍未依约通知原告签约并交付房屋。原被告双方签署的《认购书》合法有效，原告亦依约履行了相关的义务，但被告迟迟未依约通知原告签约并交付房屋、办理过户手续，被告的不履约行为导致原告一直未能获得该案涉房屋，严重损害了原告的合法权益。特向法院请求：1、判令被告继续履行《认购书》，依约向原告出售位于广州市荔湾区康王中路东胜新街5号XXXX房的房产（价值：3382291元），并办理相关房屋产权过户手续。2、本案的诉讼费由被告承担。被告建佳公司答辩称:一、被告与原告于2013年7月3日签订的认购书已解除，原告要求我方继续履行认购书没有事实和法律依据。二、原告与我方签订的认购书不具备房屋买卖合同的主要条款，原告也没有支付购房款，因此属于预约合同，不属于商品房买卖合同，原告要求我方向其出售新锦龙大厦XXXX房并办理过户手续没有事实和法律依据。三、原告要求办理新锦龙大厦XXXX房产权过户手续的请求不具备执行和履行条件。基于以上理由，请求法院驳回原告的诉求。经审理查明:2013年7月3日原告（乙方，住址：广州市荔湾区福儿路9号XXX房）与被告建佳公司（甲方）签订项目名称：新锦龙大厦编号(NO:0000076)《认购书》，约定：乙方同意向甲方购买广州市荔湾区康王中路东胜新街5号XXXX房（自编号：[新锦龙大厦]XX层XX单元）建筑面积120.88平方米（套内建筑面积95.85平方米），成交价为3382291元。付款办法：乙方按商业按揭方式付款。乙方应于签订《认购书》后待发展商通知与甲方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》；首期楼款1022291元（含定金）须于签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》当日转入甲方账号；另楼款的70%（即2360000元）于签订《商品房买卖合同》当日内到银行办好按揭手续。由乙方以银行按揭方式于签署《商品房买卖合同》等相关法律文件之日起60日内付清。如银行批准的按揭款不足余款数额的，则乙方同意在取得同意贷款证明文件后10天内补足按揭差额。在第三条3.4款约定：乙方声明其于《认购书》内所提供的全部资料均真实、合法、有效、可信。未经甲方书面同意，乙方不得转让《认购书》、《商品房买卖合同》等相关法律文件之任何权利和义务，在销售的全过程中不办理非直系亲属更名及换房手续。乙方确保《认购书》中确定的通信地址及联系电话正确无误，甲方按乙方提供的通信地址寄出的一切文件，均视为已送达。如因乙方的原因，致通知不能等相关责任概由乙方负责。在第三条3.5款约定：买卖双方同意尚未签订《商品房买卖合同》之前，《认购书》作为购买该物业之合法有效合约；在买卖双方签订的《商品房买卖合同》生效时，如有与《认购书》条款相抵触的，以《商品房买卖合同》为准。在第三条3.8款约定：在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》等有关法律文件前，如因不可抗力或其它非出售人所能控制的因素致使该物业不能出售的，出售人将原额无息退还认购人所付的定金及楼款，而无须作其它任何赔偿，《认购书》将自动终止。若因出售人原因致使该物业不能出售的，出售人应向认购人双倍返还认购定金，《认购书》解除，出售人无须作其他任何赔偿。《认购书》签订后，原告向被告交纳定金50000元。2015年9月1日广东省佛山市中级人民法院以（2015）佛中法立保字第371号、（2014）佛中法民二初字第169号民事裁定书，裁定查封荔湾区康王中路东胜新街5号XXXX房。2018年3月21日荔湾区康王中路东胜新街5号XXXX房不动产登记至被告名下。2018年7月12日广东省佛山市中级人民法院再次以（2015）佛中法立保字第371号协助执行通知书及民事裁定书查封上址房屋。后于2018年11月13日解除查封。2018年9月30日本院根据原告的诉前保全申请，以（2018）粤0103执保788号之一、（2018）粤0103财保53号协助执行通知及民事裁定书裁定查封上址房屋。经本院释明，原告坚持原诉讼请求不变。在庭审中，原告还提供如下证据：函件(请求修改厨房炉灶位置）、微信图片、手机短信（2017年发出）、微信记录（2017年11月21日发出，截图）、催告函，拟共同证明甄苑淇一直与广州市建佳房地产发展有限公司沟通房屋相关问题，并催促对方履行合同。被告对上述证据不确认，认为涉案房屋在2014年1月8日处于查封状态，不具备交付条件。被告提供如下证据：（2013）佛顺法民二初字第622号之一及（2014）佛中法民二初字第169号民事裁定书，拟证明争议的房屋被查封，无法交易。《关于解除认购书通知的律师函》（2014年9月26日），拟证明原被告双方的认购书已解除。收款收据，拟证明原告支付的五万元属于认购定金，不是购房款。原告认为查封无法交易状态只是暂时，现在已经具备交易条件。原告没有收到律师函，真实性不确认，解除函发出单位是广东洋三律师事务所，不是合同相对方，无权单方解除原告与被告之间的认购书或房屋买卖合同。且在2014年11月18日及持续的往后原告与开发商之间就涉案房屋装修、细节问题进行沟通，根本没有提到解除合同事宜，被告也没有单方解除权，被查封事实不是不可抗力。定金也可转为购房款，认购书第二条约定首付102万元包含定金，所以定金属于购房款一部分。认购书第3.5条详细约定认购书作为购买涉案房屋之合法有效合约，在签订正式买卖合同前以该认购书为准。本院认为：原、被告双方签订的《认购书》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《认购书》是否具备房屋买卖合同的主要条款及能否履行应作如下分析：首先，《认购书》明确约定是确定双方房屋买卖意愿。没有约定签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》的时间、支付首期楼款时间、银行按揭时间、交楼时间、办证时间、违约责任等内容，且涉案房屋当时存在被查封的事实。故该《认购书》是一份约定将来成立一定合同的合同，即预约合同，不能形成《商品房买卖合同》的主要条款。原告认为该意向书已经符合房屋买卖合同的基本要件的理由不成立。其次，被告的代理人已于2014年9月26日通过特快专递的形式向原告的联系地址发出《关于解除认购书通知的律师函》。虽然原告不予确认收到该函件，但该投递地址是原告在《认购书》中确认的，应视为送达。原告对该律师函没有提出异议，《认购书》应视为已经解除。因《认购书》的标的是签订房屋买卖本约合同的行为，而非实现交易的给付行为，因双方并未就涉案房屋的买卖签订房屋买卖合同，故原告要求判令被告继续履行《认购书》，依约向原告出售位于广州市荔湾区康王中路东胜新街5号XXXX房的房产，并办理相关房屋产权过户手续的诉讼请求，无合同和法律的依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告甄苑淇要求被告广州市建佳房地产发展有限公司继续履行《认购书》，依约向原告出售位于广州市荔湾区康王中路东胜新街5号XXXX房的房产，并办理相关房屋产权过户手续的诉讼请求。本案受理费16929元及诉讼保全费5000元，由原告甄苑淇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一八年十二月二十五日书记员  谢绮雯黄佩仪