江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0381民初7807号原告：王耀忠，男，1955年10月2日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：谭夫岭，江苏楼沈律师事务所律师。被告：张大迎，男，1967年8月21日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：马光宇，江苏圣典律师事务所律师。第三人：曹殿中，男，1958年3月10日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：董苏萍，江苏众耕律师事务所律师。第三人：陈克海，男，1969年9月3日出生，汉族，住新沂市。原告王耀忠与被告张大迎，第三人曹殿中、陈克海确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王耀忠的委托诉讼代理人谭夫岭，被告张大迎的委托诉讼代理人马光宇，第三人曹殿中及其委托诉讼代理人董苏萍，第三人陈克海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王耀忠向本院提出诉讼请求：确认王耀忠与张大迎之间的《房屋买卖协议》无效，返还涉案房屋的拆迁补偿款。事实与理由：2010年7月31日，案外人王丽向张大迎借款，王耀忠以与张大迎签订《房屋买卖协议》的方式给予担保，房屋始终没有交付给张大迎。当时，王耀忠向张大迎出具了200000元的收到条，张大迎实际向案外人汇款175000元。后王耀忠向张大迎及合伙人陈克海偿还了20000元（张大迎、曹殿中、陈克海三人系合伙放贷）。2016年2月20日，陈克海以租赁王耀忠房屋的形式将王耀忠房屋钥匙骗去，造成房屋已经交付的假象。2016年8月，张大迎将房屋转让给曹殿中（转让协议落款时间系2015年8月），以达到占有王耀忠房屋的目的。现王耀忠欲偿还张大迎借款，张大迎拒不返还房屋的拆迁补偿款，王耀忠为此提起诉讼。张大迎辩称，王耀忠的诉请不成立，法院应当依法驳回王耀忠的诉讼请求。王耀忠所述的事实与理由部分，不符合实际情况。本案的真实情况是，2010年7月31日，张大迎从王耀忠处购买了涉案房屋，并支付了合理的对价即200000元购房款。当日，王耀忠将该房屋的相关手续交付张大迎，而非王耀忠所述的以房屋作为借款的担保。同时，王耀忠曾于2010年3月向张大迎借款100000元，至今未还，王耀忠主张曾经偿还的20000元系该笔借款的利息，与本案无关联性。张大迎与王耀忠签订的《房屋买卖协议》合法有效，双方已于2010年就办理了房屋的相关交接手续，该房屋属于商住房，买卖系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定。综上，请法庭依法处理。曹殿中述称，曹殿中从张大迎处以250000元的价款购买了涉案房屋，曹殿中购买涉案房屋后，对房屋进行了重新改造和装修，现房屋已被拆迁部门拆迁。曹殿中认为房屋买卖协议系其与张大迎自愿订立的且已实际履行，不符合合同无效的情形，请法庭依法驳回王耀忠的诉讼请求。陈克海述称，王耀忠偿还的20000元是向张大迎借款100000元的利息，张大迎跟我有债务关系。经审理查明：2010年7月31日，王耀忠与张大迎签订《房屋买卖协议》一份，约定：王耀忠将其所有的位于新沂市庄村19号的两间两层房屋出售给张大迎；价款200000元；王耀忠应于2010年7月31日前将房屋及相关手续交给张大迎。上述合同签订后，王耀忠将房屋的相关手续交给张大迎。当日，张大迎按照王丽（王耀忠女儿）指定的账户（62×××20,户名汪大军）打款175000元。2013年2月3日，王耀忠给付陈克海现金10000元，陈克海向王耀忠出具了收条一张；2014年1月29日通过银行转账的方式给付张大迎10000元。2014年5月7日，张大迎向王耀忠送达《房屋产权转让通知书》一份，内容为：“王耀忠：王耀忠我于2010年7月31日以20万元向你购买的位于门面房两间双层200平方米房屋转让给乙方陈克海所有，我于2014年5月7日已将上述房屋产权转让给陈克海，今特通知。自接到通知起，你应向陈克海履行交房义务。通知人：张大迎2014年5月7日”。2015年8月14日，张大迎、陈克海向王耀忠送达《房屋产权转让通知书》一份，内容为：“王耀忠：王耀忠我于2010年7月31日以20万元向你购买的位于门面房两间双层200平方米房屋转让给乙方陈克海所有，我于2015年8月14日已将上述房屋产权转让给曹殿中，今特通知。自接到通知起，你应向曹殿中履行交房义务。通知人：张大迎、陈克海2015年8月14日”。张大迎与曹殿中签订一份落款时间为2015年8月15日的《房屋产权转让协议书》，约定：张大迎将2010年7月31日已购买的位于门面房两间两层200平方米房屋（产权人：王耀忠）转让归曹殿中所有,总价为款250000元。协议签订当日，曹殿中向张大迎出具了购房款收据一张：“今收到曹殿中购房款贰拾伍万元整￥250000元。收款人：张大迎2015年8月15日”。2016年2月20日，王耀忠与陈克海签订《租房协议》一份，约定：王耀忠自愿将其拥有的位于门面房两间两层200平方米有偿租给陈克海经营；租期自2016年2月20日至2019年2月20日，暂定3年；租金每年5000元（每年2月20日前支付当年租金）；租赁房屋产权归王耀忠所有，陈克海仅有使用权，租赁期满，陈克海有优先承租权；陈克海在租赁期间的所有装饰，合同期满后，不准拆除。另查明，上述位于新沂市的房屋系王耀忠向案外人高行举购买的宅基地自建而成。2016年2月16日，王耀忠给涉案房屋充值水费200元；2017年1月、2017年12月，王耀忠分别缴纳电费10.57元、119.4元。现该房屋已经被政府征收并拆除，房屋拆迁补偿款未领取。再查明，2010年3月份，王耀忠曾与王丽、袁如翠为李荣伟向张大迎的100000元借款提供连带担保。针对以上事实，王耀忠认为：其与张大迎之间签订《房屋买卖协议》的目的系为其女儿王丽向张大迎借款提供担保，该房屋始终没有实际交付。出具收条虽系200000元但张大迎实际打款仅175000元。该笔借款后来分两次偿还了合计20000元。后来，张大迎因与陈克海之间存在经济往来，于是将该笔债权转让给陈克海，陈克海要求王耀忠将该房屋出租给其使用，租金每月5000元用以抵偿该笔债务的本息。房屋拆迁面积测量时，是王耀忠主持的，但当场没有签字。第一次房屋面积公示是王耀忠的名字，但过几天就变更成曹殿中的名字了。虽与张大迎签订《房屋买卖协议》，但房屋始终没有交付，系陈克海以租赁房屋为名将房屋钥匙要去的。法庭询问案外人王丽，王丽陈述：王耀忠与王丽系父女关系。向张大迎借款的债务人系王丽，借款数额175000元，口头约定连本加息借用半年偿还200000元，所以，担保人王耀忠书写了200000元的收条，并以房屋买卖的形式为借款作担保。后王耀忠偿还的20000元系该笔借款的本息。王耀忠与张大迎签订房屋买卖协议后房屋一直没有交付，王丽的爷爷一直在该房屋内居住至2015年（去世），2016年起房屋出租给陈克海了，房屋的水电费一直系王耀忠交纳的。本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，从王耀忠与张大迎2010年7月31日签订《房屋买卖协议》，王耀忠于当日向张大迎出具200000元收条，张大迎向王丽指定账户打款175000元，张大迎分别于2014年5月7日、2015年8月14日要求王耀忠向陈克海、曹殿中交付房屋，2016年2月20日王耀忠与陈克海签订《租房协议》（约定：……租赁房屋产权归王耀忠所有，陈克海仅有使用权……），王耀忠分两次偿还张大迎、陈克海合计20000元，该房屋的水电费均系王耀忠交纳等事实分析，王耀忠始终没有将房屋交付张大迎，双方的行为有悖房屋买卖的常理，以上事实充分说明王耀忠、张大迎之间签订《房屋买卖协议》非协议双方房屋买卖的真实意思表示，实际系王耀忠以签订《房屋买卖协议》的形式为王丽向张大迎借款提供担保。且《房屋买卖协议》签订双方非同一集体经济组织成员，违反了法律强制性规定，故该《房屋买卖协议》系无效合同。合同无效，自始没有法律约束力，故该房屋拆迁补偿的权益仍归王耀忠所有。张大迎、陈克海主张王耀忠偿还的20000元系偿还另外李荣伟向张大迎借款的本息，该主张与王耀忠的真实意思相悖，也不符合常理（王耀忠应当先偿还自己以房屋作担保以及自己女儿王丽的借款），故本院不予支持。至于王丽与张大迎之间的民间借贷纠纷、张大迎与曹殿中之间的房屋买卖合同纠纷以及曹殿中主张对该房屋的添附部分，可另行通过合法有效的途径予以解决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、王耀忠与张大迎于2010年7月31日签订的《房屋买卖协议》系无效合同；二、位于新沂市庄村19号的两间两层房屋拆迁补偿的权益归王耀忠所有。案件受理费80元，由张大迎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 王 勇人民陪审员 孙 琳人民陪审员 徐安国二〇一八年十二月六日书 记 员 陈 虎