四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终16052号 上诉人（原审被告）：四川正达房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都外南街**。 法定代表人：陈太棋，执行董事。 委托诉讼代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张小芹，女，1976年9月21日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：胡勇，男，1974年12月4日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 共同委托诉讼代理人：曾波，四川兴蓉律师事务所律师。 上诉人四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）因与被上诉人张小芹、胡勇商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初597号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 正达公司上诉请求：一、请求判令撤销原审判决；二、请求判令正达公司不承担违约金；三、请求判令本案一审、二审的诉讼费用由张小芹、胡勇承担。 事实和理由：一、原审法院认定事实错误，正达公司不应承担延迟取得房屋所有权证的责任。1、原审法院认定委托办理与共同办理的办证方式没有差异系认定事实错误。2、正达公司在办理房屋所有权证期间积极作为，履行了合同义务。3、赵小芹、胡勇没能举证证明正达公司在办理房屋所有权证期间有任何责任。4、原审法院对违约期间的认定有误，应当予以撤销。综上，正达公司在办理房屋所有权证期间积极作为，并无任何违约行为，赵小芹、胡勇延迟取得房屋所有权证的责任在于其自身；原审法院在查明事实过程中举证责任分配不当，不应对赵小芹、胡勇未举证证明的主张予以认定，并由此将延迟取得房屋所有权证的后果归责于正达公司；即使正达公司应当承担延迟取得房屋所有权证的违约责任，原审法院认定的违约期间也存在错误。因此，原审法院认定事实错误，正达公司不应承担延迟取得房屋所有权证的责任。二、原审法院适用法律错误，部分业主的诉求已过诉讼时效，不应得到支持。原审法院以《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条认定赵小芹、胡勇未过诉讼时效系法律适用错误。《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年6月30日的业主在2015年6月30日就应当知道其权利受到侵害，此时诉讼时效已开始计算。直到2017年6月30日，赵小芹、胡勇依然怠于行使诉讼权利，而此时《民法总则》尚未生效实施，应当适用《民法通则》规定的两年诉讼时效制度，正达公司已经获得了诉讼时效的抗辩权。虽然《民法通则》在2017年10月1日生效实施后规定了三年诉讼时效制度，但因正达公司已经获得了诉讼时效抗辩权，该权利不因新法实施而归于消灭，赵小芹、胡勇已过诉讼时效的请求不应得到支持。再有，北京市高级人民法院及上海市高级人民法院的参考意见同样表明：《民法总则》实施时旧法诉讼时效届满的，无溯及力。因此，原审法院以《民法总则》三年诉讼时效制度为由对正达公司诉讼时效的抗辩不予采纳系法律适用错误，应当予以撤销。补充：在本案原审庭审期间最高人民法院出台了关于适用民法总则诉讼时效若干问题的解释，对诉讼时效已经超过两年但未满三年的情况进行了相关规定。新都区房管局在2016年10月25日起实施不动产统一登记，受理了不动产登记申请，之前的房屋产权证书不再办理，因此在2016年10月18日自2016年10月24日期间停止受理土地房屋登记。可说明在此期间正达公司无法为赵小芹、胡勇办理不动产权证。而不能办证的过错不在正达公司。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，为了维护正达公司的合法权益，特向法院提起上诉，恳请法院支持正达公司的诉讼请求。 赵小芹、胡勇答辩称，一、关于诉讼时效，双方签订的商品房买卖合同约定交房时间是2014年12月30日，权属转移登记时间为商品房交付之日起365日内即2015年12月30日前，正达公司在上述期间内逾期未履行，赵小芹、胡勇认为应当以该时间点计算诉讼时效起算点（2015年12月31日开始计算）。新民事诉讼法规定诉讼时效3年，所以赵小芹、胡勇在2018年12月31日起向法庭提交起诉未超过诉讼时效。二、关于共同办证和委托办证；双方签订合同后，赵小芹、胡勇没有支付购房款，正达公司也应当按照合同约定为其取得房屋产权证书，在合同实际履行过程中，所有都是正达公司以委托办理的形式将需办证的资料和费用全部交付给正达公司。相关证据原审已提交，因此应当由正达公司承担迟延办证的责任。三、对正达公司提到的新都区的政策，赵小芹、胡勇并没有看到该政策性文件，原审中正达公司并没有向法庭提交相关的证据资料。因此正达公司应当承担举证不利的后果。 张小芹、胡勇向原审法院起诉请求：请求判令正达公司向张小芹、胡勇支付迟延办理房产证违约金，即2015.12.31-2016.6.22，175日×516283元×0.05%日=4517元。 原审法院认定事实：2012年9月20日，胡勇（买受人）、张小芹（共同买受人）与正达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，，约定胡勇、张小芹购买正达公司开发的位于成都市新都区，该房测绘建筑面积108.58平方米，单价为每平方米卖4756.61元，总价款516473元。正达公司应当在2014年12月30日前向胡勇、张小芹交付商品房。合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”同日，当事人又签订了《合同补充协议》，约定胡勇、张小芹采取按揭贷款（含公积金）方式付款，于合同签订当日向正达公司支付156473元购房款，其余购房款36万元向银行申请按揭贷款方式支付。上述合同及协议签订后，胡勇、张小芹按合同约定方式履行了付款义务。正达公司按约将商品房交付胡勇、张小芹，房屋交接的同时，胡勇、张小芹缴纳了办理产权证所需的各种税、费，双方并按实测面积结算了购房款，胡勇、张小芹实际共应向正达公司支付516283元购房款。在合同履行过程中，成都市新都区房产管理局为胡勇、张小芹所购的房屋颁发了《房屋所有权证》，《房屋所有权证》上记载的发证时间为2016年6月23日。 原审法院认定上述事实，由当事人没有争议的上述事实，当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》、销售不动产统一发票、税收缴款书、房屋所有权证书等证据在卷佐证。 原审法院认为，胡勇、张小芹与正达公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，胡勇、张小芹按约履行了购房款的支付义务，正达公司也应按合同约定协助胡勇、张小芹取得房屋权属证书，合同实际履行中，胡勇、张小芹所购房屋的房屋所有权证延迟取得。房屋所有权证的迟延取得，胡勇、张小芹主张系正达公司的责任，正达公司抗辩称该公司在合同约定期限内为胡勇、张小芹办理了房屋所有权证书，并无任何违约情形。但根据双方当事人签订的合同约定，正达公司应于2014年12月30日前向胡勇、张小芹交付商品房，以及胡勇、张小芹应在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，即胡勇、张小芹应在2015年12月30日前取得房屋所有权书，而胡勇、张小芹取得的房屋所有权证，记载的发证时间为2016年6月23日，实际已晚于合同约定的时间。因此正达公司的上述抗辩不符合客观事实，原审法院不予采纳。 正达公司未能在商品房交付之日起365日内协助胡勇、张小芹取得房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，应该承担逾期办证的违约责任。《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。”胡勇、张小芹现主张的违约金在上诉合同约定的标准上已调整为按每日已付房款的万分之零点五为标准计付违约金，张小芹、胡勇的该项主张符合法律规定，原审法院予以支持。 正达公司承担违约责任的期间应为双方约定办证之日的次日起至胡勇、张小芹取得房屋所有权证之日止，胡勇、张小芹现主张从双方约定办证之日的次日起至其取得房屋所有权证之日的前一日止（2015年12月31日至2016年6月22日），符合法律规定，原审法院予以支持。关于办证之日的认定，双方合同中明确约定在商品房交付之日起365日内，故办证之日应从该房屋实际交付之日起算的365日届满之日作为约定办证时间。本案中胡勇、张小芹未提交代收办证费的收据，也未提交接收房屋的相关记录，以及正达公司也未提交实际向胡勇、张小芹交付房屋的证据材料，因此以《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为准，即办证时间应为2015年12月30日前。 综上所述，胡勇、张小芹主张正达公司支付从2015年12月31日起至2016年6月22日止迟延办理房产证违约金4517元的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：正达公司于判决生效之日起十日内向胡勇、张小芹支付违约金4517元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费25元，由正达公司负担。（此款胡勇、张小芹已预交，正达公司在履行上述付款义务时，一并向胡勇、张小芹结清）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明：2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》，载明以下内容：“根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》以及国家和省、市关于不动产统一登记工作的要求，决定自2016年10月25日起，在全区范围内实施不动产统一登记。现将有关事项通告如下：…… 四、自2016年10月25日9:00起，启用不动产登记簿证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，决定自2016年10月18日至2016年10月24日，区国土局、区房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。 五、按照“不变不换”原则，启用不动产登记簿证后，此前依法颁发的原土地、房屋等权利证书继续有效。在今后依法办理不动产转移、变更登记时予以换发新的《不动产权证书》或《不动产登记证明》”等内容。 本院认为，正达公司与赵小芹、胡勇签订的《商品房预售合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，赵小芹、胡勇取得房屋所有权证的时间晚于合同约定的办证时间，则本案审查重点应当为该情况的出现是否应当归责于正达公司。故根据上诉人正达公司的上诉请求与被上诉人赵小芹、胡勇的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、正达公司是否应向赵小芹、胡勇支付逾期办理房产证的违约金；二、张小芹、胡勇起诉请求违约金是否已经超过诉讼时效。 关于第一个争议焦点。正达公司上诉提出张小芹、胡勇与其签订的合同约定的办证方式为“共同办证”，正达公司积极履行了办证义务等，故正达公司不应当承担责任。对此本院认为，第一，张小芹、胡勇签订的合同约定办证方式为“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，但补充协议第八条第二款约定为“乙方委托甲方代办房屋产权证书”，故双方已对主合同约定的办证方式由共同办证变更为委托办证，正达公司以此抗辩不承担责任的理由不能成立；第二，即便双方约定共同办证，商品房买卖合同的买受人、出卖人亦对办证负有相互协助之义务。正达公司作为房地产开发企业，对于购买房屋后办理权属登记等事项和要求更为了解。故正达公司在合同约定的办证期限届满前的合理时间内，应完成告知买受人应当准备的资料、费用、办证的相应要求和手续等事项。但本案中，正达公司并未举证证明其告知张小芹、胡勇应当准备的资料，未举证证明其公司通知了张小芹、胡勇应当在何何地提交资料，也未举证证明其公司完成了应由其公司承担的提交资料的义务。故原审法院认定正达公司对此确有过错正确，对违约金的起算时间认定正确，本院予以确认。正达公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。正达公司提出，张小芹、胡勇起诉已经超过诉讼时效。对此本院认为：双方合同约定了取得房产证的具体时间和相应的违约责任，根据本案查明的事实，正达公司的确存在逾期办证的行为，确已构成违约，故应当按照约定承担相应的违约责任。 在一审答辩、二审上诉中，正达公司出提出诉讼时效抗辩的理由，故应当对买受人主张逾期办理房产证的违约金是否超过诉讼时效进行审查。对此本院认为：根据正达公司与案涉买受人所签订的合同，明确约定了交房时间为2014年12月30日，权属转移登记时间为商品房交付之日起365日内，即2015年12月30日前，正达公司在上述时间逾期未履行，张小芹、胡勇就应当知道自己的权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，违约金应当从2015年12月31日开始计算。原审法院对此时间认定正确，本院予以确认。赵小芹、胡勇的交房时间为2014年9月30日后，故其起诉未超过诉讼时效。虽在新都区在实施不动产统一登记后，正达公司不能单独申请办理房屋所有权证，但各方在合同中未约定办理国土证的具体期限，故正达公司仍负有协助办理不动产证的义务，该违约金可参照逾期办理房屋所有权证的时间计算。且因新都区因实施不动产统一登记、停止收件的时间较短，赵小芹、胡勇也主动降低违约金的计算标准，故本院对正达公司应向赵小芹、胡勇给付的违约金不再做调整。综上，原审法院对未超过诉讼时效的诉请予以支持正确，本院予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由四川正达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一八年十二月十八日 书记员 龙春光