新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初3267号原告：交通银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡市红旗区金穗大道（东）688号商会大厦1层，统一社会信用代码91410700579224459Y。主要负责人：王尉平，系该行行长。委托诉讼代理人：崔静曦，女，该行员工，特别授权。被告：孙径，女，1980年1月6日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南绿地御湖置业有限公司，住所地新乡市平原示范区太行大道与滨湖大道交叉口市民之家236室，统一社会信用代码914107000700541944。法定代表人：方东兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘颖，河南新雅琪律师事务所律师，特别授权。原告交通银行股份有限公司新乡分行（以下简称交行新乡分行）与被告孙径、河南绿地御湖置业有限公司（以下简称御湖公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交行新乡分行委托诉讼代理人崔静曦，被告御湖公司委托诉讼代理人刘颖到庭参加了诉讼，被告孙径经合法送达后，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告交行新乡分行向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告签订的个人房产抵押贷款合同，判令孙径立即偿还借款本金余额1878709.86元，并向原告支付利息、复利和罚息至债务全部清偿完毕之日止，逾期履行给付义务的。加倍支付迟延履行期间的债务利息；2、判令御湖公司对孙径的所有债务承担连带保证责任；3、判令原告依法享有抵押房屋的优先受偿权；4、由二被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2014年12月17日，孙径以购买个人住房为由向原告借款199万元，原告与二被告签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，借款期限360个月，利率为基准利率上浮15%，每年1月1日调整。御湖公司自愿为该笔债务提供连带保证责任。同时，孙径将其所有的位于平原新区嘉陵江绿地泰晤士新城11号楼101号房住房抵押给原告，并依法办理了抵押登记手续，原告依法取得该房屋的抵押权证（证书编号为：新房预平原新区字第YH201500151号）。原告对该房屋依法享有优先受偿权。合同签订后，原告如约履行，但孙径未能按时偿还借款本息，御湖公司也拒不承担保证责任，借款合同被宣布提前到期，现剩余借款本金1878709.86元及利息、罚息、复利，虽经多次催要，未果，故诉至法院。被告御湖公司辩称，1、御湖公司提供的为阶段性连带责任保证，因案涉房产已办理抵押登记手续，御湖公司不应再承担保证责任。2、案涉房产未办理正式抵押登记手续的过错在孙径，在此前提下，银行对办理抵押预告登记的房产具有优先受偿权，御湖公司不应承担担保责任。案涉房屋于2018年8月已办理初始登记（大产权证），具备办理房产证与正式抵押登记的条件。合同约定孙径不得对办理抵押登记手续设置障碍并在约定时限内办妥抵押登记手续并提交，在孙径懈怠配合银行办理手续且存在过错的前提下，基于公平原则与合同设立的目的，原告应对案涉房产享有优先受偿权。根据最高院《执行异议和复议案件若干问题》相关规定，案涉房产虽未办理房产证，但已具备办理条件，客观上应认定为孙径的财产，银行有权予以处置。根据合同法相关规定，案涉商品房已具备抵押登记条件，但购房人拒不办理，违反了合同约定与诚信原则，本质上属于购房人为自身财产的利益考虑，不正当的阻止条件成就，应视为抵押登记成立。抵押登记的法律效果，会使第三人可以通过抵押预告登记知悉案涉房产将来会设立抵押权，具备权利公示的外观，在满足银行与开发商无过错的前提下，赋予银行抵押权并不违背“物权公示”的基本原则。根据《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，在未办理抵押预告登记的前提下，银行基于贷款合同抵押条款的约定具有处置案涉房产的权利。根据《物权法》的相关规定，人民法院可以通过法律文书确认银行对案涉房产的处置价款具有优先受偿权。案涉房屋办理抵押预告登记时为在建工程，物权法未限定抵押登记的形式是预告登记还是正式登记，当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，就表明抵押权已经设立，银行对抵押物具有优先受偿权。物权法设立预告登记制度的目的是为了限制购房人或开发商的处分权，保障预告登记权利人的利益，如要求银行必须在等待办理房产证和正式抵押登记后才能行使抵押权并不符合物权法的立法本意和贷款合同担保条款的设立目的。御湖公司认为，本案系孙径单方违约所致，购房人不按期偿还房贷并逾期办理正式抵押手续的行为足以证明其具有过错。如人民法院不确认银行对案涉房产享有优先权，并判令开发商承担保证责任，可能会导致以下后果：银行依据贷款合同所设定的抵押权落空，银行债权缺乏物权保障，无法遏制失信行为，维护市场交易的安全；孙径懈怠履行配合登记义务，导致开发商承担担保责任的期间无限延长，增加开发商的责任；本案判决开发商承担连带保证责任后，开发商会起诉购房人解除商品房销售合同并返还房屋，结果导致已经履行的买卖合同恢复初始状态，影响合同稳定，不但增加当事人的诉累，还会导致购房人丧失房价上涨的溢价并支付违约金，不利于孙径利益保护。3、如法院判决御湖公司承担担保责任，请明确御湖公司对孙径的追偿权。综上，御湖公司认为原告诉请的第二、三项应择一行使，结合本案的实际情况，判决银行对案涉房产享有抵押权有利于维护三方当事人的利益，符合公平原则。在此前提下，御湖公司不应承担连带保证责任。被告孙径在答辩期内未向本院递交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：交行新乡分行提交的欠款明细，御湖公司虽有异议，但无证据予以否定，且交行新乡分行庭审中说明明细系按照该行系统中数据生成，故对证据效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年12月17日，孙径（借款人、甲方）、交行新乡分行（贷款人、乙方）、御湖公司（保证人、丙方）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，主要约定贷款金额199万元，期限360个月，甲方所购房屋为坐落平原新区嘉陵江绿地泰晤士新城11号楼101号房；利率为中国人民银行贷款基准利率上浮15%，以次年1月1日为合同利率调整日，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%；还款为等额本息还款法，每期还款额为人民币5527.78元，还款日为每月的1日；借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，贷款人有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，单方面宣布合同项下已发放的贷款全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息；丙方为合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。签订合同后，交行新乡分行于2014年12月19日向孙径发放了199万元贷款。2016年9月1日起孙径未按约偿还贷款本息。截止2018年12月20日，孙径尚欠本金1878709.86元，利息、罚息、复利278216.8元未偿还。另查明，2015年1月4日，孙径就上述所购房产为交行新乡分行在新乡市房屋产权监理处办理房屋预抵押登记，预抵押登记证号新房预平原新区字第YH201500151号。截至本案庭审，孙径未就上述房产为交行新乡分行办理正式抵押登记。本院认为，孙径、御湖公司与交行新乡分行签订的《个人房产抵押贷款合同》，不违反法律规定，为有效合同。孙径未按约定偿还贷款本息，事实清楚，证据充分，交行新乡分行有权宣布贷款全部提前到期，要求孙径偿还全部剩余贷款本息。本案系争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，交行新乡分行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权。因此，交行新乡分行主张依据抵押预告登记行使优先受偿权，理由不能成立，对该项诉求不予支持。同理，因系争房屋未办理抵押权登记，御湖公司的答辩意见均不能成立，该公司作为保证人应当对本案债务承担连带保证责任。综上所述，本院对交行新乡分行的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除孙径、交通银行股份有限公司新乡分行、河南绿地御湖置业有限公司于2014年12月17日签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、孙径于本判决生效之日起十日内偿还交通银行股份有限公司新乡分行贷款本金1878709.86元，利息、罚息、复利278216.8元，并自2018年12月21日至实际偿还完毕之日止，按合同约定继续支付利息、罚息、复利。三、河南绿地御湖置业有限公司对本判决第二项承担连带责任，河南绿地御湖置业有限公司承担连带责任后有权向债务人孙径追偿。四、驳回交通银行股份有限公司新乡分行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21708元，由孙径、河南绿地御湖置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长 林 铎审 判 员 闫 雪代理审判员 吕 菲二〇一八年十二月二十一日书 记 员 邵琳晴新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）