广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初1216号原告：中国农业银行股份有限公司珠海前山支行，住所地：珠海市前山翠前南路**首层**。负责人：孔劲，行长。委托诉讼代理人：李力华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：解迎祥，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：冯晓慧，女，1992年10月13日出生，汉族，住广东省信宜市城南开发区。被告：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路****-172。，住所地：珠海市横琴新区宝华路****-17225pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：林新武，董事长。原告中国农业银行股份有限公司珠海前山支行与被告冯晓慧、珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序。本案于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人解迎祥到庭参加了诉讼。被告冯晓慧、荔枝湾公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告冯晓慧向原告返还借款本金3018742.53元（其中逾期未还本金14172.44元，提前收回借款本金3004570.09元）；二、被告冯晓慧向原告支付借款利息31383.58元（暂计至2018年8月22日，其中正常息31383.58元，罚息0元，复利0元；2018年8月23日起至被告实际还清本息之日止的利息、罚息、复利按双方签订的借款合同约定计付）；三、被告冯晓慧承担原告支付的律师费用70000元；四、被告荔枝湾公司对被告冯晓慧上述债务承担连带保证责任；五、确认原告对被告冯晓慧名下位于珠海市横琴新区××路××号××栋××号房产有优先受偿权；六、二被告承担本案案件受理费、保全费、公告费等必要费用。事实与理由：2016年7月21日，原告与两被告签订《个人购房担保借款合同》（以下简称《合同》）。其中第二十三条约定，原告向被告冯晓慧发放借款332万元，借款期限自2016年7月22日起至2046年7月21日止。合同第1.7条，本合同记载的借款金额、期限、利率等与借款凭证不一致时，以借款凭证为准。因此，根据借款凭证，执行利率4.16500％，逾期利率6.24750％。第11.1条约定，被告冯晓慧未按双方约定期限归还本金的，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的执行利率基础上上浮50%计收罚息。第11.3条约定，对应付未付利息的，按中国人民银行规定计收复利。合同第三十二条约定，被告冯晓慧同意提供其坐落于珠海市横琴新区××路××号××栋××号房产（以下简称2202房）作为借款抵押，并办理了预告登记（粤20**珠海市不动产证明第0002306号）。合同第三十五条约定，被告荔枝湾公司自合同签订之日起至被告冯晓慧取得房产权利登记证书并办妥抵押登记手续之日止，为被告冯晓慧承担连带保证责任。合同签订后，原告向被告冯晓慧指定的账户发放了贷款。根据借款凭证，约定还款方式为等额本金递减还款。截至2018年8月22日，被告冯晓慧逾期未还借款本金14172.44元；逾期利息31383.58元。按照合同第11.4条约定，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，并要求被告承担其他违约责任。合同第9.2.1条约定，抵押担保的范围包括本合同下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同第11.8条约定，因冯晓慧、荔枝湾公司违约致使原告采取诉讼或者仲裁方式实现债权的，冯晓慧、荔枝湾公司应当承担原告为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。原告认为，原告与两被告签订的合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，各方应遵照履行。原告已按照约定发放了借款，但被告冯晓慧未履行归还借款本金的义务，被告荔枝湾公司也未履行保证责任，该等行为均已构成违约，两被告应承担相应的违约责任，故原告特提出上述请求，请法院给予支持。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、《个人购房担保借款合同》；二、借款凭证；三、他项权证；四、法律催收函；五、提前收回已发放借款、提前行使担保权通知；六、EMS邮单；七、欠息清单；八、委托代理协议；九、律师费发票；十、律师费支付凭证。被告冯晓慧在法定答辩期内没有向本院提交书面答辩状，亦没有证据向本院提交。被告荔枝湾公司庭前向本院提交书面答辩状称，一、根据我方作为乙方与原告作为甲方于2015年签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》（以下简称《合作协议》），对涉案房屋我方已经不再承担连带担保责任。《合作协议》第6.3条约定“6.3乙方提供保证担保的，其对单一购房人的保证责任约定如下：6.3.1为个人住房贷款提供保证担保的，乙方的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至以下第（2）种情况完成之日止；……（2）办妥以甲方为抵押人的该购房人所购房屋的抵押预告登记手续。”，根据合作协议约定，我方承担连带责任的阶段为涉案房屋办妥抵押预告登记。涉案房屋已经办理了抵押权预告登记，根据约定，我方对涉案房屋不再承担连带保证责任，原告请求我方承担连带责任的诉求没有事实和法律依据，不应得到支持。二、被告冯晓慧逾期情形较轻，原告主张宣布贷款提前到期，应不予支持。被告冯晓慧欠付贷款数额很小，原告仅以此为由主张贷款提前到期，被告冯晓慧承担的违约责任过重，不符合同公平原则。三、原告主张的执行利率及逾期利率过高，应当予以调整。原告主张的执行利率为4.165%，逾期利率为6.24750%，除此之外原告还主张复利，且主张的逾期利息过高，应当予以调整。被告荔枝湾公司为其辩称向本院提交了以下证据：一、《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》。经庭审质证，原告对被告荔枝湾公司提交的证据认为该协议与涉案借款协议发生冲突时，应以借款合同为准。本院经审核双方提交的证据，对经与原件核对的证据，本院予以确认，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2016年7月21日，被告冯晓慧作为借款人与抵押人、原告作为贷款人、被告荔枝湾公司作为保证人，三方签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：被告冯晓慧向原告借款332万元，借款用途为购买房产，被告冯晓慧购买的房产为2202房，借款期限为360个月；第九条借款担保，9.1.1保证方式为连带责任保证。9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.3保证期间为借款到期起二年；第十一条借款人、担保人的违约责任，11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。11.3对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；11.8因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用；第二十六条借款利率，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定；第二十九条还款，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；第三十一条借款担保，担保方式为阶段性保证+抵押。由阶段性保证人荔枝湾公司按9.1条和9.3条约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3条约定提供抵押担保；第三十二条抵押，抵押物清单的房屋地址为2202房，权属证书情况为未办妥；第三十三条抵押（预告）登记，抵押人自本合同签订之日起60日内办妥抵押预告登记。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；第三十五条阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；第三十九条其他约定，借款期限自2016年7月21日起至2046年7月20日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。上述合同签订后，原告于2016年7月22日向被告冯晓慧发放贷款332万元，并出具借款凭证，内容为：借款金额332万元，借款用途为购买住房，借款日期2016年7月22日，到期日期2046年7月21日，还款日22，执行利率为4.16500%，逾期利率为6.24750%。2017年1月4日，2202房办理了预告登记，珠海市国土资源局出具的不动产登记证明载明，预告登记的权利人为原告，义务人为被告冯晓慧，其他一栏标明预告登记种类为预购商品房抵押权预告登记，债权数额为332万元。被告冯晓慧从2018年6月22日起，未按约向原告还款。2018年9月3日，原告向被告冯晓慧出具《法律催收函》、《提前收回已发放借款通知》，载明截至2018年8月7日冯晓慧已累计欠供2期贷款，截至2018年8月22日冯晓慧应向原告偿还的借款本金与利息共计3050126.11元，因冯晓慧未依时履行还款义务，故原告依据《个人购房担保借款合同》第11.4条约定决定提前收回已发放的借款，有权直接划扣冯晓慧在原告设立的还款账户中的款项以归还借款本息。同一天，原告向被告荔枝湾公司出具《提前行使担保权通知》，表示因冯晓慧不依时履约还款，依照《个人购房担保借款合同》第11.4条约定对荔枝湾公司提前行使担保权。原告在庭审中述称，2202房因当时尚未确权，只办理抵押预告登记，现2202房已经确权，但没有办理房产证，无法办理抵押登记。另查明，原告与被告荔枝湾公司于2015年就荔枝湾花园项目的个人购房贷款业务合作签订了一份《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，约定：合作项目单笔购房贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任以及其他相关事项的约定，以购房人与原告签订的个人购房担保借款合同为准。被告荔枝湾公司为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金及律师费等原告实现债权的一切费用。为个人住房贷款提供保证担保的，被告荔枝湾公司的保证责任自原告向该购房人发放借款之日起，至办妥以原告为抵押权人的该购房人所购房屋的抵押预告登记手续。原告与购房人签订的借款合同与本协议约定内容冲突的，以借款合同约定为准。再查明，原告与北京德恒（珠海）律师事务所于2018年9月18日签订委托代理协议，由北京德恒（珠海）律师事务所委派律师作为原告与两被告的一审、二审、执行阶段的代理人，一审阶段的代理费为70000元。2018年9月21日，北京德恒（珠海）律师事务所向原告出具70000元的律师费发票。本院认为，原告与被告冯晓慧、荔枝湾公司签订的《个人购房担保借款合同》，为各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。原告作为出借方，依据合同之约定向被告冯晓慧发放贷款332万元，履行了其作为出借人之义务；被告冯晓慧收到上述贷款后，未按合同之约定履行其作为借款人应承担的还本付息之义务，在原告催收后仍不还款，被告冯晓慧的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告在2018年9月3日向被告冯晓慧发出《法律催收函》及《提前收回已发放借款通知》，告知被告冯晓慧提前收回已发放的借款，同时催促被告冯晓慧偿还剩余全部所欠的贷款本息3050126.11元，原告的上述行为符合《个人购房担保借款合同》第11.4的约定，有事实与法律依据，本院予以支持。本院认为，原告宣布提交收回已发放贷款且要求被告冯晓慧还款的意思表示已于2018年9月3日到达被告冯晓慧，被告冯晓慧应向原告偿还拖欠的贷款本金3018742.53元及截止至2018年8月22日的利息31383.58元。至于2018年8月23日后的罚息、复利，根据《个人购房担保借款合同》第11.1条“借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止”及第11.3条“对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。”之约定，罚息应以尚欠的借款本金3018742.53元为基数，按4.16500%上浮50%标准计算，复利则以尚欠的贷款利息31383.58元为基数，按4.16500%标准上浮50%计算。被告荔枝湾公司虽在庭前提交答辩状称被告冯晓慧逾期情形较轻，原告主张的逾期利息过高且原告以此主张提前收回贷款不符合公平原则，但本院认为，被告冯晓慧从2018年6月22日起未向原告还款，直到本案庭审，被告冯晓慧仍继续违约不归还借款，且被告冯晓慧经本院传票传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，对被告荔枝湾公司的上述辩称本院不予采纳。关于律师费。根据《个人购房担保借款合同》第11.8条“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”的约定，原告主张被告冯晓慧支付律师费70000元，有合同依据及原告支付律师费的凭证，对此本院予以支持。关于优先受偿权。庭审查明，涉案的借款，双方仅是办理了预购商品房抵押权预告登记，本院认为，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已发生的物权变动进行的登记。本案中的预购商品房抵押权预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，均指本登记而非预告登记。故在预售商品房上抵押预告登记未转换成房屋抵押登记之前，原告主张对2202房行使优先受偿权依据不足，本院不予支持。关于被告荔枝湾公司的责任。被告荔枝湾公司辩称依据《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》的约定，其司承担连带责任的阶段为涉案房屋办妥抵押预告登记，故其司在本案中不再承担连带保证责任。对此本院认为，《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》明确约定原告与购房人签订的借款合同与本协议约定内容冲突的，以借款合同约定为准。而根据《个人购房担保借款合同》第三十五条“阶段性保证担保+抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续”之约定，涉案房屋并未取得房地产权属证书，亦未办理抵押登记手续，故被告荔枝湾公司对被告冯晓慧拖欠的借款本息及律师费，仍应承担连带保证责任。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条的规定，判决如下：一、被告冯晓慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司珠海前山支行偿还借款本金3018742.53元及利息（截止至2018年8月22日的利息为31383.58元；从2018年8月23日的罚息，以本金3018742.53元为基数，按4.16500%上浮50%标准计至款项付清之日止；从2018年8月23日的复利，以31383.58元为基数，按4.16500%标准上浮50%计至款项付清之日止。）；二、被告冯晓慧于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司珠海前山支行支付律师费70000元；三、被告珠海荔枝湾投资发展有限公司对被告冯晓慧上述第一、二项的债务承担连带保证责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司珠海前山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取为15881元，财产保全费5000元，由被告冯晓慧、被告珠海荔枝湾投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  徐艳红二〇一八年十二月四日法官助理刘韵书记员罗志斌