江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初5569号原告:南京精致诚建筑装饰有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区孝陵卫双拜岗110号。法定代表人：任金美，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈庚，江苏瀛镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈书培，江苏瀛镇律师事务所律师。被告：江苏荣恩智能科技有限公司，住所地在江苏省镇江市万达广场C01幢第4层404室。法定代表人：张庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉，江苏力挽律师事务所律师。原告南京精致诚建筑装饰有限公司（以下简称精致诚公司）与被告江苏荣恩智能科技有限公司（以下简称荣恩公司）合同纠纷一案，镇江市丹徒区人民法院于2018年4月18日立案受理后，于2018年6月5日作出（2018）苏1112民初1317号之一民事裁定书，裁定将该案移送本院处理。本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理，原告精致诚公司的委托诉讼代理人沈书培，被告荣恩公司的法定代表人张庆及委托诉讼代理人姚玉到庭参加诉讼。本院经审理发现有不适宜简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理，原告精致诚公司的委托诉讼代理人沈书培，被告荣恩公司的委托诉讼代理人姚玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告精致诚公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行双方签订的物业购销协议；2.被告支付原告到期房款及定金1900000元及逾期违约利息；3.被告承担原告律师费用112700元。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：解除双方签订的物业购销转让协议书；将第二项诉讼请求变更为：被告支付原告违约金1272000元。事实和理由：双方于2018年1月12日签订物业购销合同，约定被告向原告购买位于镇江××房产，价款4240000元，被告在合同签订后支付定金400000元，并分六次于2019年4月10日前支付完毕。但被告至今未付任何款项，原告故诉至法院要求处理。被告荣恩公司辩称，双方签订的协议是合同权利义务转让，原告应在原合同另一方当事人同意情况下将合同权利义务转让给被告，该转让协议才能生效，由于原告未能完善该协议的相关手续或者与被告签订补充协议，被告以此行使不安抗辩权，不存在违约行为，故请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2016年8月16日，原告（乙方）向镇江国合高科产业园投资有限公司（甲方，以下简称国合公司）购买办公用房，并签订《物业购销协议书》一份。该协议主要内容为：乙方向甲方购买镇江××，总面积约606.9平方米，单价为7000元/平方米，总房款约4248300元，乙方于协议签订后一周内支付定金30万元，并于2016年9月15日前、10月15日前、11月15日前支付130万元、140万元、1248300元；乙方购买的物业，在物业封顶、具备网上签约条件上（以甲方书面通知为准），甲乙双方签定正式的《商品房买卖合同》，乙方应在2016年11月15日前缴纳全部房款并办理交付手续，逾期办理，则视为乙方违约，甲方有权另行销售本协议项下物业；乙方交清全部房款后并办理完毕交付手续，甲方须在90个工作日内协助乙方办理好房产证、土地证，乙方最终购买该物业的办证单位名称若需变更，需在办理房屋网签手续前第一时间递交甲方书面变更说明，逾期视为不更改等条款。此后，原告分别于2016年8月19日、12月15日、12月29日、2017年1月17日、1月23日支付房款30万元、531602.40元、1291075.20元、1086536.28元、551586.12元。国合公司收到上述款项后仅向原告出具收据，未出具发票；原告也未办理案涉房屋的权属登记手续。2018年1月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业购销转让协议》，主要内容为：乙方自愿购买甲方拥有的镇江××，面积约606.9平方米（该房产甲方目前尚未办理不动产登记，乙方已实际查看该房产，房产以实际现有面积为准，本协议中约定的房价款不再作调整）；转让单价为7200元/平方米，总房款4240000元（扣除电梯费用126900元）；该交易价格为甲方的净得价，交易过程中产生的相关税费由乙方自行承担；乙方于2018年1月31日前支付60万元、2月12日前支付90万元、5月10日前支付50万元、8月10日前支付80万元、2019年2月12日前支付80万元、4月10日前支付24万元，乙方于签订协议后支付定金40万元；乙方逾期支付的，视为违约，每逾期十天，应当按逾期款项的日千分之一为标准向甲方支付逾期损失，逾期超过三十天的，甲方有权解除本协议，另行销售协议项下物业，并按本协议总价的30%要求乙方支付违约金；任何一方违约的，应支付守约方聘请律师的律师费、办案费、法院诉讼费等费用。2018年1月15日，原告向被告交付案涉房屋的门禁卡。2018年2月3日，原告发函给被告，要求被告尽快按约支付第一笔购房款60万元及定金40万元。2018年4月17日，原告因需提起本案诉讼，与江苏瀛镇律师事务所签订委托代理合同，约定代理费112700元。另查明：国合公司系南京和顺安全科技公司的全资子公司，中业慧谷科技集团有限公司系南京和顺安全科技有限公司的股东之一，淮安万恒科技产业园发展有限公司系中业慧谷科技集团有限公司股东之一。2017年3月21日，原告中标中业慧谷淮安软件创意科技园B地块多层办公区域装修工程二标段项目，并与淮安万恒科技产业园发展有限公司签订建设施工合同，约定开工日期为2017年3月30日，竣工日期为2017年6月30日，合同价款为6180402.54元等。双方争议事实为：1.原告是否将国合公司同意办理原协议主体更名的申请书给被告。原告提供2018年1月25日其向国合公司递交的申请书一份，证明其已将该申请书提供给被告。该申请书主要内容为：原告将案涉房产转让给被告，向国合公司申请将2016年8月的协议书中的乙方（原告）更名为被告；国合公司在该申请书上盖章确认同意更名。经质证，被告认为其收没有到该份申请书，并提交双方在2018年4月26日至28日的微信记录予以证明，该证据记载着原告要求被告退还更名申请书和房卡，被告表示原告没有给更名申请书；原告对该证据的真实性不持异议，但认为被告系单方否认。本院认为，对原告提供的申请书的真实性予以确认，但无充分证据证明原告将该申请书提供给被告。2.双方是否已协议解除案涉合同。被告认为其以原告未能完全支付购房款、案涉房屋不符合销售及转让条件等为由向原告提出不安抗辩，双方经协商解除了案涉合同。被告提供证据有：1.被告于2018年4月27日向原告发的函，言明以案涉房屋不符合销售或转让程序，原告无法办理相关购房证件为由，经双方协商，被告自愿放弃购买案涉房屋，双方的协议作废，互不承担违约责任等。2.双方在2018年1月22日至23日的微信记录，其中记载“任总下午好，律师说最好的办法就是从开发公司这边走协议！”证明其已向原告提出不安抗辩；3.双方在2018年4月26日至28日的微信记录，证明双方已经协商解除合同。经质证，原告认为证据1系被告的单方行为，双方并未协商解除合同；证据2、3中并无被告提出不安抗辩的事由，也无原告同意解除合同的意思表示。同时，原告认为其向国合公司支付大部分购房款后，剩余款项以其在淮安万恒科技产业园发展有限公司的建设施工合同中的款项予以冲抵，该公司与国合公司系关联公司，国合公司是予以认可的，否则不可能在原告的更名申请书予以盖章同意。本院认为，被告主张已向原告提出不安抗辩事由及双方已协商解除合同的事实，证据不足，本院不予认定。本院认为，原、被告签订的《物业购销转让协议》合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告在与国合公司签订《物业购销协议书》后，国合公司在原告提交的申请书上确认同意原告变更买受方主体，虽然原告无充分证据证明其将该申请书提供给被告，但被告亦无充分证据证明其行使了不安抗辩权及双方协商解除合同的事实，被告抗辩其不存在违约行为，证据及理由均不足，本院不予采纳。故被告未能按约履行合同并单方提出解除合同的行为，构成根本违约，现原告主张解除双方之间签订的协议，于法有据，本院应予支持。原告主张被告按约支付违约金1272000元，被告虽未直接抗辩违约金过高，但其以不存在违约行为作为抗辩，应视为对原告主张的违约金持有异议，本院根据双方未实际履行合同等因素，将违约金调整为84800元，对原告主张违约金中超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付律师费112700元，既符合相关部门对律师事务所收费标准的规定，又符合双方的约定，故本院亦予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告南京精致诚建筑装饰有限公司与被告江苏荣恩智能科技有限公司签订的《物业购销转让协议》；二、被告江苏荣恩智能科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京精致诚建筑装饰有限公司违约金84800元；三、被告江苏荣恩智能科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告南京精致诚建筑装饰有限公司律师费112700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费51172元，原告南京精致诚建筑装饰有限公司负担8872元，被告江苏荣恩智能科技有限公司42300元；保全费5000元，原告南京精致诚建筑装饰有限公司负担1647元，被告江苏荣恩智能科技有限公司负担3353元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 时 超人民陪审员 陆 敏人民陪审员 黄 光二〇一八年十二月四日法官 助理 王 典书 记 员 鲁天琳