广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤14民初107号原告：何洪秀，女，汉族，1970年4月10日出生，住所地：梅州市梅县区。原告：刘记安，男，1940年1月2日出生，香港居民。上述两原告的共同委托诉讼代理人：黄冬日、黎伟杰，广东义致律师事务所律师。被告：梅州市康宇建设有限公司，住所地：梅州市梅县区华侨城建设路2号单层及201、301房。法定代表人：叶志梁，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：邓广、邓颖，广东客中梅律师事务所律师。原告何洪秀、刘记安与被告梅州市康宇建设有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告何洪秀、刘记安的委托诉讼代理人黎伟杰，被告梅州市康宇建设有限公司的法定代表人叶志梁及其委托诉讼代理人邓广均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何洪秀、刘记安向本院提出诉讼请求：一、判令解除两原告与被告双方签订的《合作建房协议书》及相关的补充协议两份；二、判令被告返还两原告的国有土地使用证原件【国土证号为梅府国用（2004）字第2294号】；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年间，两原告经人介绍认识被告。两原告拥有位于梅县程江镇扶外村的一块土地【国土证号为梅府国用（2004）字第2294号，使用权面积507.5㎡（以下简称涉案土地）】。2017年3月28日，原告、被告双方签订《合作建房协议书》（以下简称“合作建房合同”），约定由两原告所有的涉案土地出资，并由被告负责政府规划报建手续及负责出资建设综合楼。其后被告以涉案土地需要报批报建为由，要求两原告所有的涉案土地的国土证原件交给被告拿去相关部门进行报批报建。双方签订的合作建房合同第四条约定：“1、……甲方必须无条件配合乙方办理一切手续……3、签订协议时，乙方应先拿房产抵押给甲方以保证工程的保证金……”，但被告在签订合同后，一直不办理任何建房手续也未要求原告配合办理建房手续，也未将其房产抵押给原告作为建房工程的保证金，经原告多次催促办理后仍未履行上述义务。合同第四条还约定：“5、如乙方工程未能如期完工交付使用，甲方有权解除合作协议，并收加续建，乙方应无条件交出地块或在建工程，甲方不作任何补偿”，但由于被告怠于履行合同义务，一直未履行涉案土地的报批报建手续，且涉案土地一直未动工建设长达一年之久，经原告多次催促未果且拒不归还涉案土地的国土证，致使双方签订合作建房合同的目的不能实现。原告认为被告一直不履行合同主要义务，其行为已符合法定解除合同的情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第三项及第四项的规定，“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”原告有权依法解除双方签订的合同。因此，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告何洪秀、刘记安提供了如下证据：1、原告何洪秀身份证；2、原告刘记安身份证、港澳居民来往内地通行证。上述两份证据证明原告何洪秀、刘记安的主体资格；3、国土证号为梅府国用（2004）字第2294号的国有土地使用证；4、不动产登记信息查询表，上述两份证据证明原告何洪秀、刘记安拥有位于梅县程江镇扶外村的土地使用权；5、《合作建房协议书》，证明原告与被告双方达成了对涉案土地进行合作建房的事实及被告违反合同义务的事实；6、被告的工商公示信息，证明被告的主体资格。7、涉案土地及房屋照片，证明原被告签订合同后，被告没有按约履行合同，没有对涉案土地建造房屋，目前涉案土地现在仍没有改变；8、录音光盘及对应的录音翻译文字，证明被告持有原告所有的国土证号为：梅府国用（2004）字第2294号的国有土地使用证不归还。被告对上述证据质证认为：对原告提供的证据1、2、3、4、6，三性无异议，对证据5真实性合法性及关联性无异议，不认可原告所陈述的证明目的，因为原告所陈述的证明目的与事实不符。对证据7原告提供的补充证据清单的照片真实性无异议，本案合作建房目前确实没有动工建设，但是造成原因是原告没有履行合作建房合同第四条第一款的约定，排除地块围墙周边及围墙范围内的所有纠纷，以及办理合作建房所需的不动产权证，致使被告在办理手续过程中四邻签名方面受到阻碍，四邻不肯签名，存在纠纷。对证据8，原告的梅府国用（2004）字第2294号国土证目前由被告使用，合同签订后移交给被告办理报建手续事宜。被告梅州市康宇建设有限公司辩称，一、原、被告之间签订的《合作建房协议书》合法有效。1、原、被告具有合作建房的主体条件。原告是以土地使用权作为投资的一方，其提供的土地是国有土地；被告则是具有房地产开发经营资质的企业法人。2、该《合作建房协议书》不存在法律、行政法规禁止性、强制性的情形。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性的法规、行政规章为依据。因此，本案《合作建房协议书》并不存在合同无效的情形。二、原告诉请解除《合作建房协议书》条件不成就。原告在诉讼中陈述“被告在签订合同后，一直不办理任何建房手续也未要求原告配合办理建房手续，也未将其房产抵押给原告作为建房工程的保证金，经原告多次催促办理后仍未履行上述义务。”不属实。事实上，被告在2017年3月28日《合作建房协议书》签订之后就聘请有资质的勘察设计单位进行了规划设计；2017年8月11日，双方对设计单位的设计方案进行了确认，并且签订了《补充协议书》，对合作建房的分配方案进行选择、确认；2017年11月14日，被告订购了工程所需的钢材，支付了订货货款；2017年11月20日，被告还与施工单位签订了《建筑（主体）工程承包合同》，预付了工程款；此外，原、被告还于2017年3月31日，签订了《合作建房补充建议书》，被告亦将华侨城建设路2号店单层及201房房地产权证交给原告。同时，被告还在协议签订后，协助原告处理合作建房所在地块围墙周边及围墙范围内所有纠纷等等。客观上，因为原告没有处理好建房所在地块围墙周边及围墙范围内所有纠纷，导致被告在报建手续中“四邻签名”环节受阻。综上，答辩人认为，根据以上的事实和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告诉请合同解除的条件并未成就。三、答辩人不同意解除合同，本案的合同应当继续履行。1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当约定履行的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、合同履行期限未届满，且不符合法定的解除条件。根据《合作建房协议书》第三条约定，合作建房期限以动工之日起，为期两年。3、在合同履行过程中，答辩人没有违约。4、只要原告履行合同义务、处理好合作建房所在地块围墙周边及围墙范围内所有纠纷，保证地块“周边四邻”能够在报建材料上签名，合同的继续履行不存在障碍。5、如果原告不履行合同义务、导致合同事实上的不能履行，则应按照《合作建房协议书》第四条约定，双倍赔偿被告的全部损失。综上所述，为维护合同的严肃性和保障答辩人的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告梅州市康宇建设有限公司提供了如下证据：1、《合作建房补充协议书》及收条，证明被告将房产证交给原告以作抵押；2、《补充协议书》及总平面图，证明双方对合建房屋分配位置的选择、确认；3、收据，证明被告向广州博厦建筑设计研究院有限公司支付综合楼单体方案费；4、《建设工程设计合同》及收据，证明被告就合建综合楼聘请设计单位进行设计；5、《购销合同》及收据，证明被告为综合楼施工订购钢材；6、《建筑（主体）工程承包合同》及收据，证明被告将合建综合楼发包给他人承建。原告对上述证据质证如下：一、对证据1三性无异议，对《收条》三性无异议，但对其证明目的有异议。被告的房产并没有进行抵押也没有进行抵押登记，没有达到双方签订合同时约定的将房产进行抵押的目的。二、对证据2三性无异议。三、对于证据3《收据》三性不予认可，被告是否与广州博厦建筑设计研究院有限公司梅州分公司交付了涉及费用没有办法证实，理由是收据中没有公章，也没有发票也没有支付的记录。四、对于证据4建设工程设计合同及收据的三性不予认可。被告与广州博厦建筑设计研究院有限公司梅州分公司签订合同没有与原告协商决定，对于其开具的2.1万元的收据没有发票也没有支付的记录予以证实，对于其涉及公司是否进行设计，也没有办法证实。五、对于证据5《购销合同》的三性不予认可，原告与梅州市劲业钢材经营部签订购销合同没有与原告协商确定，并提交梅州市梅江区运鸿装饰装潢服务部企业公示信息报告、住建部全国建筑市场监管公共服务平台，证明梅州市梅江区运鸿装饰装潢服务部是个体工商户，无建筑资质，无权承包建筑施工合同，被告与其签订的合同属于无效合同；并且该合同签订时未与原告协商确定，被告自身存在过错，导致损失扩大，该损失应由被告承担；被告在如何履行合同未确定、建设施工涉及图纸未确定、基础工作未完善等情况下，且无房地产开发“五证一书”齐全的情况下与承包方签订合同，不符合常理。六、对于证据6的三性不予认可，并提交了系统查询记录，证明梅州市劲业钢材经营部未经工商登记，不存在该经营主体，其所签订的《购销合同》属于无效合同；且被告与梅州市劲业钢材经营部签订合同时未与原告协商确定，被告自身存在过错，导致损失扩大，该损失应由被告承担；并且被告提供的证据自相矛盾，根据被告提供的证据《建筑（主体）工程承包合同》第一条的约定“一、承包方式：乙方以包工包料的方式承建”可知，被告开发涉案房地产是不需要购买材料的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘记安、何洪秀是座落于梅县程江镇扶外村老梅瑶路原“程江食品站”土地的国有建设用地使用权的权利人，土地证号为梅府国用（2004）第2294号。被告梅州市康宇建设有限公司是依法成立的有限责任公司，经营范围：土木工程建设业；建筑安装业；建筑装饰业；机电设备、线路安装；金属结构制作安装；园林绿化；家政服务；水力发电；房地产开发经营；水产品养殖；环境卫生管理；城乡市容管理。2017年3月28日，原告刘记安、何洪秀（甲方）与被告梅州市康宇建设有限公司（乙方）签订《合作建房协议书》，约定：“一、合作方式……甲方以现有在老梅瑶路有块地共约507.5平方米作为投资资金，乙方以负责实施《综合楼》项目工程建设的费用作为投资资金，双方进行合作，此地块沿老梅瑶路27米长，甲乙双方不共用楼梯上下。工程项目完成后，甲方分得沿街店面总长的一半（13.5米）及该店铺楼上的套房及店面，首层店面、二至四楼套间式（深度、结构以设计图纸为准），交房标准毛坯房；乙方分得该楼房四址：东面蔡屋村道；南面老梅瑶路；西面何洪秀共墙；北面内院围墙。乙方分得沿街店面总长的一半（13.5米）及该店铺楼上的套房及天面（深度、结构以设计图纸为准），甲方分得该楼房四址：东面乙方共墙；南面老梅瑶路；西面老程江供销社；北面内院围墙；甲乙双方不得争议。……三、合作建房期限：甲乙双方合作建房期限以动工之日起为期两年。四、责任：1、甲方负责处理该地块围墙周边及围墙范围内所有纠纷，甲方必须无条件配合乙方办理一切手续；2、乙方负责聘请该建筑房屋设计及设计费用；3、签订协议时，乙方应先拿房产抵押给甲方以保证工程的保证金，在建房动工时以现金人民币50万元换取乙方的房产抵押，待乙方工程二楼主体完工时保证金悉数退还乙方（不计利息）……”2017年3月31日，刘记安、何洪秀作为甲方与梅州市康与建设有限公司作为乙方签订了《合作建房补充协议书》：“在原签订合作建房协议前提下，为便以甲乙双方合作建房，甲方刘记安占有的份额转让给乙方（叶志梁，注：梅州市康宇建设有限公司的法定代表人）。由于甲方担心土地转让给乙方后得不到顺利合作建房的保障，要求乙方必须用乙方房产（即梅县区华侨城建设路2号店单层及201房）抵押予以保障。如乙方在相关部门顺利批准下，甲方必须无条件归还乙方抵押的房产；在报批手续无法批准或双方合作无法进行时，乙方必须无条件归还甲方土地权属，如乙方不配合则原抵押的房产由甲方处置，在转让土地权属及归还期间的一切费用由乙方负责，一切手续办理完后甲乙双方应确保无任何障碍，甲方必须归还乙方抵押的房产。”于同日，刘记安、何洪秀出具《收条》：“兹收到叶志梁交来合作建房抵押房产两处（房地产权证贰本，证号：粤房地权证梅县字第X号及粤房地权证梅县字第X号）。此据！”2017年8月11日，刘记安、何洪秀作为甲方与梅州市康与建设有限公司作为乙方签订了《补充协议书》：“在甲、乙双方在原签订合作建房协议前提下，在房屋建好后，以面向小区出入口右边归甲方所有，其四至：东面蔡屋村道；南面老梅瑶路；西面小区出入口通道；北面内院围墙。面向小区出入口左边归乙方所有，其四至：东面小区出入口通道；南面老梅瑶路；西面老程江供销社；北面内院围墙。具体以甲、乙双方签字涉及平面图为准，面积以现场实施为准，附设计图纸。”后原告刘记安、何洪秀把梅府国用（2004）字第2294号国土证交付给被告梅州市康宇建设有限公司办理报建手续事宜。至今上述证件仍在被告梅州市康宇建设有限公司处。以上事实，有两原告的身份证、被告的工商公示信息、梅府国用（2004）字第2294号的国土证、《合作建房协议书》、《合作建房补充协议书》及收条、《补充协议书》及总平面图和当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，双方协议约定的合作建房期限为以动工之日起为期两年，现该合作建房未动工，协议约定的合作建房期限远未到期，且原告没有证据证明是因被告的原因造成双方无法继续合作或因被告不履行合同义务造成不能实现合同目的。据此，原告请求解除双方合作建房协议，返还国有土地使用证，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条规定，判决如下：驳回原告刘记安、何洪秀的诉讼请求。案件受理费100元（已由原告刘记安、何洪秀预交），由原告刘记安、何洪秀负担。如不服本判决，原告刘记安可在判决书送达之日起30日内、原告何洪秀、被告梅州市康宇建设有限公司可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一八年十二月二十六日书 记 员  黄怡芬