河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初64号原告：郭焦生，男，1963年3月31日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会（原焦作市解放区王褚乡西于村村民委员会）。住所地：焦作市解放区民主南路和诚外滩交叉口西100米南。法定代表人：张廷强，主任。委托诉讼代理人：许立，河南敏学律师事务所律师。原告郭焦生与被告焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会（以下简称西于村村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院经审理于2017年6月26日作出（2015）解民一初字第675号民事判决。郭焦生、西于村村委会均不服上诉至河南省焦作市中级人民法院。河南省焦作市中级人民法院经审理，认为原判决严重违反法定程序，于2017年10月20日作出（2017）豫08民终2703号民事裁定，撤销本院（2015）解民一初字第675号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2018年1月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭焦生，被告西于村村委会的委托诉讼代理人许立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭焦生向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《安置协议》；2.依法判令被告按照房屋所在地同地段市场交易价的双倍赔偿原告4949100元（585m2×4230元/m2×2）；3.依法判令被告立即支付从2015年6月1日起至实际交房之日的逾期交房违约金，违约金按照逾期1日10000元计算（其中从2015年6月1日至起诉之日2015年8月25日共计850000元）；4.本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告作为南水北调工程的拆迁户，经与被告友好协商，双方于2012年6月17日签订一份《安置协议》，被告同意用西于村××北调安置小区（即鱼池地）临街高层安置楼二号楼二十七层整层五套住宅房进行安置，并约定安置房的交付日期最迟不得超过2015年5月31日。如逾期交房，每逾期一日，被告承担违约金10000元。2015年5月20日，原告通过公证处向被告送达告知函，明确告知了原告的联系地址、电话，并敦促被告按照协议约定交付房屋。但超过了协议约定的交房日期，被告一直不予履行协议，也没有向原告说明任何原因。2015年7月6日，原告委托河南博联律师事务所发出《法务联络函》，明确要求被告尽快交房，并支付截止2015年7月6日的逾期违约金360000元，但被告至今未履行任何协议义务，也未给原告任何答复。原告认为双方签订的安置协议是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于有效协议，当事人应按照协议的约定全面履行。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告西于村村委会辩称，1.对该安置协议的效力被告曾提起过诉讼，主张过该安置协议是无效协议。2.原告要求解除协议并双倍赔偿，显失公平，也没有法律依据，本案所涉拆迁房屋的总面积326.19平方，按照原告的诉请，该拆迁的成本达到13435元/平方，显然不科学不公正。3.在拆迁协议中，拆迁置换的面积是326.19平方，拆迁安置的面积是585平方，其中多余的258.81平方根据安置协议的要求，是需要原告以安置价购买，为此根据拆迁安置协议的约定，被告应就326.19平方予以安置，多余的面积需购买后安置，所以原告要求解除协议并双倍赔偿无法律依据，退一步讲，原告要求的双倍赔偿实际上是一种违约性质的赔偿，这种一加一性质的赔偿明显过高。根据法律法规的规定以及司法解释也是可调整的，请求依法予以驳回。4.根据原告向法庭提交的证据安置协议及各楼层价格一览表，双方争议的房屋价格为1515元/平方，原告要求的4949100元依据的鉴定报告不准确，不能客观真实地反映涉案房屋的实际价格。原告郭焦生为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1.原告的身份证，证明原告的主体资格；2.《国有土地使用证》，证明原告是被拆迁房屋的合法所有权人；3.《安置协议》（2012年6月17日），证明原告作为南水北调工程西于村拆迁户，经与被告的友好协商，于2012年6月17日，双方签订了一份《安置协议》，协议第一条约定：甲方负责建设住宅楼，对乙方进行妥善安置，进一步证实了被告西于村村委会系拆迁安置的主体；第二条约定：乙方（原告）确定在位于西于村××北调安置小区（即鱼池地）临街高层安置楼二号楼二十七层整层五套住宅楼进行安置；第九条约定：安置房的交付日期最迟不得超过2015年5月31日，逾期超过三个月不能交付房屋，视为交付不能，被告应按届时交付房屋所在地段市场交易价双倍赔偿原告；4.《公证书》（2015年5月20日），证明2015年5月20日，原告通过公证送达，向原告送达了告知函，明确告知被告原告的联系地址、联系电话，并敦促被告要按照协议约定交付房屋。但过了协议约定的交房日期，被告一直不予履行协议，也没有向原告说明任何原因；5.《公证书》（2015年7月6日），证明2015年7月6日，原告委托河南博联律师事务所发出《法务联络函》，明确提出要求尽快交房，并支付截止2015年7月6日逾期违约金为360000元，但被告至今未履行任何协议义务，也未给原告任何回复；6.照片15张、光盘1张，证明应交付给原告的房屋已经被人占有使用，说明被告已将房屋卖给第三人，合同目的无法实现；7.《房地产抵押评估报告》、契税发票、焦作锦祥花园紫荆苑二手房最新房源信息、焦作龙源世家二手房信息，证明应交付房屋所在地段的市场交易价格；8.焦作市人民政府房产管理局2015年6、7、8月份三个月份新房成交均价信息，证明2015年6、7、8月三个月，焦作市住宅新房成交价高于每平方米4500元，且还能证明2015年8月25日焦作市住宅新房成交价为每平方米4624元；9.豫郑东烁字（2018）050088号房地产评估报告1份，证明2015年8月25日焦作市住宅新房成交评估价为每平方米4230元；10.鉴定费票据1张，证明原告为此次鉴定花费22297元；11.最高人民法院公报判例7组，证明最高院判案要旨阐明对恶意违约者约定的违约金比例一般不予调整，且违约金与赔偿金可以同时使用，同时证明本案符合《商品房买卖合同解释》第七条规定的情形，本案适用该解释。被告西于村村委会对原告提交的证据质证后发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议。对证据3的真实性无异议，但该协议是无效协议，是自签订之日就属于无效协议，而不是应当解除的协议。对证据4、5的真实性无异议，但因当时楼盘没有交工验收，不具备分房条件，为此整个小区的安置工作还没有进行，没有相关的处理方案。对证据6的真实性无异议，该房屋建成后由于在安置问题上存在争议，迟迟没有安置，而后发生抢占行为。对证据7、8与本案无关，证据中所列房产是经房地产开发公司开发的商业楼盘，本案涉及的房屋是农村的拆迁安置，不管是从物业管理还是相关证件的齐备，都不能与开发商的开发房屋相提并论，原告提供的安置协议的附表中约定的安置房屋27层的价格为1515元/平方，由此证据7、8与本案无关，不能证明涉案房屋的市场价格。对证据9有异议，被告认为鉴定价格过高，没有区分安置小区与商品小区，没有考虑到房屋相关产权土地的现状，其引用的市场公开价值为最高价格，其采用的是比较法估价，应当按照焦作市南水北调安置小区实际交易的价格进行比较并进行市场调查。该报告估价的目的是为司法拍卖提供参考依据，而实际拍卖活动中的交易价格是一个可变价格，本案是一个诉讼案件，原告要求的是双倍赔偿，本案不是执行案件，为此以拍卖为目的估价报告在本案中不适用。该报告在说明事项中明确说明房屋交易一般难以达到理想的公开市场条件，但在评估结论成立的假设条件中仍然以理想的公开市场条件为假设，为此造成估价过高。对证据10的真实性无异议。对证据11与本案无关，我国不适用判例法，在本案中被告没有恶意违约。被告西于村村委会为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：房屋价格一览表，证明原、被告约定的房屋的交易价格为每平方1515元。原告郭焦生对被告提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对该证据的真实性无异议，该证据是西于村村民安置房屋价格表，不适用于原告的房屋。双方安置协议中，没有适用该价格。该证据中的价格是村民置换房屋的安置价，不是该房屋的市场交易价，更不是原、被告双方约定的市场价。被告陈述已说明原告不同于村民所签的安置协议，不适用安置的单价。每平方1300元不是市场交易价而是原告院落置换房屋的补差价。原告提交的房产评估报告是具有房地产评估资质司法鉴定资质的机构作出的，其程序合法，结果客观的，对争议房屋所在地段附近房屋的评估报告，且该报告反映时间也符合双方约定的交付时间，加上原告提交的相关发票信息等参考文件，能够反映出该地段的房产交易价格，且该交易价格均高于原告要求被告按照每平方4230元进行赔偿，说明原告的主张公平合理，且符合双方的合同约定。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据1、2，被告对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认，能够证明原告的主体资格以及在被告辖区拥有住宅一处。关于原告提交的证据3，被告对真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认，是原、被告双方签订的协议，能够证明关于拆迁安置的约定情况，对该证据本院采信。关于原告提交的证据4、5，被告对真实性无异议，对上述证据的真实性本院予以确认，能够证明原告向被告送达《告知函》及《法务联络函》并主张权利的情况。关于原告提交的证据6，被告对真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。关于原告提交的证据7、8，是诉争房屋周边其他小区房屋的评估价及二手房交易价格，但所涉房屋与本案房屋性质不同，本院对该证据仅作参考。关于原告提交的证据9，系本院根据原告申请，依法委托鉴定机构所作出的鉴定，被告虽有异议，但并未提供相反证据予以反驳，对该证据本院予以采信。关于原告提交的证据10，被告对真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认。关于原告提交的证据11，与本案无关联性，本院仅作参考。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告在焦作市××××西于村有住宅一处，房屋面积共326.19㎡，并办理有国有土地使用证，土地使用证号为焦国用（2000）字第0057号。因国家南水北调工程，西于村需要拆迁，原告的住房在拆迁范围内。2012年6月17日，原告郭焦生（乙方）与被告西于村村委会（甲方）签订《安置协议》，约定为妥善安置南水北调工程拆迁户，经甲、乙双方协商对安置事宜达成一致意见。甲方负责建设住宅楼，对乙方进行妥善安置。乙方确定在位于西于村××北调安置小区（即鱼池地）临街高层安置楼二号楼二十七层的住宅楼中进行安置，乙方的安置房为整层五套，具体为：西于村××北调安置小区（即鱼池地，具体位置为映湖路南、政一街东、锦祥花园小区南门对面）临街高层安置楼二号楼二十七层五套房屋（户型面积总计585㎡左右，其中第1、2、3、4套户型面积分别为120㎡左右，第5套户型面积为105㎡左右）与乙方被拆迁房屋（326.19㎡以及院落）进行置换。其中326.19㎡的价款由甲方承担，乙方不再支付，多于面积价款由乙方承担（单价1300元/㎡）并于甲方交钥匙时一并付清。甲方应组织做好分房工作，乙方同意双方约定的安置房具体楼层和位置，安置房具体楼层价格按双方约定执行。甲方应帮助乙方办理安置房的房产证，办证费用由乙方承担。同时约定安置房的交付日期最迟不得超过2015年5月31日，逾期交房，每逾期一日，甲方承担壹万元违约金。逾期超过三个月不能交付房屋，视为交付不能，甲方应按届时交付房屋所在同地段市场交易价双倍赔偿乙方。本协议签订后甲方一次性支付乙方8000元，乙方将被拆迁房屋交付甲方。协议签订后，乙方将约定的房屋交付甲方拆除。2015年5月20日，原告向被告送达《告知函》，告知其联系地址、联系电话，以便于联系交房，并申请河南省焦作市众信公证处对该送达行为过程进行证据保全。河南省焦作市众信公证处于2015年5月21日出具（2015）焦众证民字第3225号公证书，对原告的上述送达行为进行了证据保全。原、被告约定的交房期限届满后，被告未能按约定交付房屋。原告委托河南博联律师事务所于2015年7月6日向被告送达《法务联络函》，要求被告尽快交付安置房屋，并支付截止2015年7月6日应承担的违约金360000元。河南博联律师事务所申请河南省焦作市众信公证处对该送达行为过程进行证据保全。河南省焦作市众信公证处于2015年7月7日出具（2015）焦众证民字第3800号公证书，对河南博联律师事务所的上述送达行为进行了证据保全。但之后，被告仍未能向原告交付房屋，也未能支付违约金。被告代理人在庭审中陈述约定的安置房屋在建成后发生了抢占，该房屋已分配给他人。被告曾于2015年10月21日另案起诉原告，要求确认双方于2012年6月17日签订的《安置协议》无效。本院经过审理于2016年1月18日作出（2015）解民一初字第975号民事判决，认为双方签订的《安置协议》是双方真实意思表示且不违反法律规定，驳回了被告要求确认无效的诉讼请求。被告不服本院（2015）解民一初字第975号民事判决向焦作市中级人民法院提起上诉，但在焦作市中级人民法院审理过程中无正当理由未到庭参加诉讼，焦作市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）豫08民终912号民事裁定，按被告撤回上诉处理。依原告申请，本院依法委托河南东烁房地产评估有限公司对焦作市映湖路与政二街交叉口西南角处（所在地段）新建住宅的市场交易价值进行了市场评估，该评估机关于2018年5月29日出具豫郑东烁评字[2018]05008号房地产评估报告，确定估价对象于2015年8月25日的房地产市场新建住宅的市场交易价值为人民币247.46万元，建筑面积单价为4230元/平方米。原告为此支出鉴定费22297元。另查明，焦作市××××西于村村民委员会现已更名为焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。原告郭焦生在被告辖区西于村有私有房屋一处，因南水北调工程拆迁，原、被告于2012年6月17日签订《安置协议》，约定被告负责建设住宅楼对原告进行妥善安置。虽然被告曾起诉要求确认该《安置协议》无效，本院经过审理于2016年1月18日作出（2015）解民一初字第975号民事判决，认为双方签订的《安置协议》是双方真实意思表示且不违反法律规定，驳回了被告要求确认无效的诉讼请求。被告不服本院判决依法提起上诉，但在焦作市中级人民法院二审开庭审理时无正当理由未到庭参加诉讼，焦作市中级人民法院于2016年4月11日作出（2016）豫08民终912号民事裁定，按被告撤回上诉处理。故本院（2015）解民一初字第975号民事判决已经发生法律效力，《安置协议》应为有效，对原、被告双方均具有法律约束力，双方均应按约定履行各自的权利义务。被告未按约定的2015年5月31日向原告交付约定的安置房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《安置协议》约定，逾期超过三个月不能交付房屋，视为交付不能，被告至今仍未能向原告交付约定房屋，故原告主张解除双方签订的《安置协议》，并由被告赔偿其损失的请求符合法律规定，本院予以支持。经鉴定，涉案房屋的市场交易价为4230元/平方米，原、被告双方约定以原告的房屋326.19㎡及院落置换被告的安置房屋共计585㎡，即被告应向原告交付房屋的面积为585㎡，应按4230元/㎡计算，共计2474550元。双方同时约定安置房屋中的326.19㎡的价款由被告承担，原告不再支付，多于面积价款由原告承担（单价1300元/㎡）并于甲方交钥匙时一并付清。故超过326.19㎡之外的258.81㎡的价款应由原告承担，按1300元/㎡计算为336453元，该款项应从被告向原告支付的赔偿款中扣除，即被告应向原告支付赔偿款2138097元。被告辩称，应以1515元/㎡计算房屋价值，因原、被告协议约定的是同地段市场交易价格而不是拆迁安置价格，故被告的该辩解理由本院不予支持。虽被告向本院提出重新鉴定申请，但被告并未提供证据证明鉴定中鉴定程序违法或者鉴定人员不具备鉴定资质等情况，故被告提出的重新鉴定申请本院不予准许。关于违约金，双方约定被告应按届时交付房屋所在同地段市场交易价双倍赔偿乙方，其中的一倍实际上是双方对违约金的约定，该违约金的约定过高，应予以调整。本院酌定按照被告应向原告支付的2138097元为基数，参照民间借贷司法解释中关于资金占用期间的利息即以年利率6%计算至实际清偿完毕止，原告主张过高部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、解除原告郭焦生与被告焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会于2012年6月17日签订的《安置协议》；二、被告焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告郭焦生2138097元及违约金（违约金以2138097元为基数，从2015年6月1日起按照年利率6%的标准计算至实际清偿完毕之日止）；三、驳回原告郭焦生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46571元、鉴定费22297元，合计68868元，由原告郭焦生承担26545元，由被告焦作市解放区王褚街道办事处西于村村民委员会承担42323元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  原 琳审 判 员  李 艳人民陪审员  田培武二〇一八年十二月二十九日书 记 员  赵芳卓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应于支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。