文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初18400号原告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道海三路北侧第78、81街区中海万锦豪园内，统一社会信用代码91440605781184542G。负责人：刘忠华，总经理。委托诉讼代理人：刘秋静，系原告员工。被告：曾富谦。原告中海物业管理有限公司佛山分公司诉被告曾富谦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，本案依法由审判员罗婉文适用简易程序，后因被告下落不明，转为适用普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘敏华、叶东梅组成合议庭，后因叶东梅工作调整，变更为由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员刘敏华、杨燕霞组成合议庭于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘秋静到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付佛山市禅城区文华路东侧与魁奇路北侧中海文华熙岸花园3区78座从2013年1月至实际清偿之日期间的物业服务费及违约金，截至2018年7月的物业服务费75584.04元及违约金82299.60元（违约金以1128.12元为本金从2013年1月11日起按照日千分之一计算至实际支付之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月16日，原告与被告签订《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，其中第7点“物业管理服务费及相关费用的收取标准”中约定别墅物业管理服务费为4.20元/平方米/月（包含公共水电费用的公共分摊）。该房屋以277.65平方米计收物业管理服务费。同时2010年3月30日签订的《中海文华熙岸花园别墅物业管理服务协议》第7点“物业管理服务费及由其他定期收取或代收费用的收取方式”中还约定，被告需在每月10日前向原告缴纳当月应缴费用，逾期的则从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金。据被告房产权属证显示，该房屋建筑面积为398.21平方米，但是原告愿以268.9平方米计收物业服务费。协议签订后，被告正常缴费，但从2013年1月起至今，被告无故拒向原告支付物业服务费，原告曾多次向被告以电话、短信、发函形式催收，但被告均置之不理，至今仍分文未付。原告与被告签订《中海文华熙岸花园别墅物业管理服务协议》至今，原告一直按约定向被告提供优质的物业服务，但被告无故拖欠原告物业服务费的行为已严重损害原告的合法权益，为此，原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告营业执照、被告身份证复印件。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《中海文华熙岸物业服务合同》《中海文华熙岸花园物业管理服务协议》。证明原告为涉案小区提供物业服务，被告应在每月10日前向原告交纳当月物业服务费，收费标准为每月每平方米4.20元，逾期每日按应收费的千分之一交纳违约金。3.房地权证、不动产登记信息查询结果。证明被告为涉案房屋的权利人，自2011年6月购买房屋后应履行按时交纳物业费的义务。4.律师函邮单及邮寄跟踪信息、催收函及粘贴照片。证明原告进行过书面催缴。5.催缴短信截图5份。证明原告通过短信催缴过物管费。诉讼中，被告未提交证据。本院认证如下：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提供的证据均为原件或与原件核对无异的复印件，具备客观性，且和本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2007年，原告（乙方）与案外人佛山市中海兴业房地产开发有限公司（甲方）签订《中海文华熙岸物业服务合同》，约定：合同期限自2007年12月10日起至业主委员会成立止，由乙方在中海文华熙岸小区内提供物业管理服务，物业管理费的收取标准别墅为4.20元/平方米（按建筑面积收费）/月；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起至实际支付之日止应按每月应交服务费的千分之一交纳滞纳金。2011年7月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《中海文华熙岸花园别墅物业管理服务协议》，约定：甲方所使用的房屋单位为中海文华熙岸花园3区78号，物业管理期限：从该物业单元入伙之日起或合同约定单元交付之日起（以较早日期为准），甲方接受乙方为该小区的物业服务公司。乙方向甲方收取物业管理服务费，计费面积按甲方与发展商签订的《商品房买卖合同》中注明的容积率面积来计收，物业管理服务费收费标准为别墅4.2元/平方米/月（包含公共水电费用的公共分摊）；甲方委托乙方代收代缴水费及政府有关规定收取的其他费用，乙方对此不得收取任何手续费；物业管理服务费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用现金或银行自动划账方式，由甲方于每月10日前向乙方交纳当月应缴费用；甲方须按本协议约定按时交纳物业管理服务费、代收水费、专项服务费等应付费用，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交滞纳金。另查明，涉案佛山市禅城区文华中路88号3区78座系被告所有，建筑面积为398.21平方米，于2011年6月购买，2011年7月6日予以登记。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人佛山市中海兴业房地产开发有限公司签订的《中海文华熙岸物业服务合同》及原告与被告签订的《中海文华熙岸花园别墅物业管理服务协议》，系各方当事人真实意思表示，协议及合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《中海文华熙岸物业服务合同》对原告及包含被告在内的涉案小区全体业主均具有约束力，原、被告均应按照合同以及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告诉请的物业服务费。根据《中海文华熙岸花园别墅物业管理服务协议》的约定，被告负有依约按期足额支付物业服务费的合同义务。因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的欠费期间和欠费金额提出异议并提供证据予以反驳，故本院确认被告拖欠原告物业服务费的事实。原告主张以268.60平方米为标准计算物业管理费，每月为1128.12元，属原告自由处分民事权利，不违反法律规定，本院予以准许。经计算，2013年1月至2018年10月期间的物业服务费为78968.40元（4.20元×268.60平方米×70个月）。至于2018年10月之后的物业服务费，根据上述《中海文华熙岸花园别墅物业管理服务协议》约定，被告应在每月10日之前交纳当月应缴费用，2018年11月之后的管理费至本案开庭日时支付条件尚未成就，故原告主张此后的管理费本院不予支持，待支付条件成就时原告可另案主张。关于违约金。被告未依约按时交纳物业管理费的行为已构成违约，原告主张依据合同约定每日按物业管理费的千分之一计付违约金，有合同依据。因被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭对原告诉请的违约金提出异议并提供证据予以反驳，故本院对原告该项主张予以支持。依据原告的诉请，暂计算至2018年10月31日的违约金合计为84399.17元（详见本判决书附表）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告曾富谦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中海物业管理有限公司佛山分公司支付2013年1月日至2018年10月的物业服务费合计78968.40元及暂计至2018年10月31日的违约金合计为84399.17元（此后的违约金以每月1128.12元为本金，从2018年11月1日起以日千分之一分段累计至被告清偿之日止）；二、驳回原告中海物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告曾富谦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3458元，由原告中海物业管理有限公司佛山分公司负担58元，被告曾富谦负担3400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  刘敏华人民陪审员  杨燕霞二〇一八年十二月十日书 记 员  黄帼文            附表：                  欠费明细表                       （2018）粤0604民初18400号                  序号              欠费时间              滞纳金起算时间              每月应交物业费（元）              欠费天数              计算标准              按日1‰计算滞纳金暂计至2018年10月31日（元）                  1              2013年1月              2013年1月11日              1128.12              2120              日1‰              2391.61                   2              2013年2月              2013年2月11日              1128.12              2089              日1‰              2356.64                   3              2013年3月              2013年3月11日              1128.12              2061              日1‰              2325.06                   4              2013年4月              2013年4月11日              1128.12              2030              日1‰              2290.08                   5              2013年5月              2013年5月11日              1128.12              2000              日1‰              2256.24                   6              2013年6月              2013年6月11日              1128.12              1969              日1‰              2221.27                   7              2013年7月              2013年7月11日              1128.12              1939              日1‰              2187.42                   8              2013年8月              2013年8月11日              1128.12              1908              日1‰              2152.45                   9              2013年9月              2013年9月11日              1128.12              1877              日1‰              2117.48                   10              2013年10月              2013年10月11日              1128.12              1847              日1‰              2083.64                   11              2013年11月              2013年11月11日              1128.12              1816              日1‰              2048.67                   12              2013年12月              2013年12月11日              1128.12              1786              日1‰              2014.82                   13              2014年1月              2014年1月11日              1128.12              1755              日1‰              1979.85                   14              2014年2月              2014年2月11日              1128.12              1724              日1‰              1944.88                   15              2014年3月              2014年3月11日              1128.12              1696              日1‰              1913.29                   16              2014年4月              2014年4月11日              1128.12              1665              日1‰              1878.32                   17              2014年5月              2014年5月11日              1128.12              1635              日1‰              1844.48                   18              2014年6月              2014年6月11日              1128.12              1604              日1‰              1809.50                   19              2014年7月              2014年7月11日              1128.12              1574              日1‰              1775.66                   20              2014年8月              2014年8月11日              1128.12              1543              日1‰              1740.69                   21              2014年9月              2014年9月11日              1128.12              1512              日1‰              1705.72                   22              2014年10月              2014年10月11日              1128.12              1482              日1‰              1671.87                   23              2014年11月              2014年11月11日              1128.12              1451              日1‰              1636.90                   24              2014年12月              2014年12月11日              1128.12              1421              日1‰              1603.06                   25              2015年1月              2015年1月11日              1128.12              1390              日1‰              1568.09                   26              2015年2月              2015年2月11日              1128.12              1359              日1‰              1533.12                   27              2015年3月              2015年3月11日              1128.12              1331              日1‰              1501.53                   28              2015年4月              2015年4月11日              1128.12              1300              日1‰              1466.56                   29              2015年5月              2015年5月11日              1128.12              1270              日1‰              1432.71                   30              2015年6月              2015年6月11日              1128.12              1239              日1‰              1397.74                   31              2015年7月              2015年7月11日              1128.12              1209              日1‰              1363.90                   32              2015年8月              2015年8月11日              1128.12              1178              日1‰              1328.93                   33              2015年9月              2015年9月11日              1128.12              1147              日1‰              1293.95                   34              2015年10月              2015年10月11日              1128.12              1117              日1‰              1260.11                   35              2015年11月              2015年11月11日              1128.12              1086              日1‰              1225.14                   36              2015年12月              2015年12月11日              1128.12              1056              日1‰              1191.29                   37              2016年1月              2016年1月11日              1128.12              1025              日1‰              1156.32                   38              2016年2月              2016年2月11日              1128.12              994              日1‰              1121.35                   39              2016年3月              2016年3月11日              1128.12              965              日1‰              1088.64                   40              2016年4月              2016年4月11日              1128.12              934              日1‰              1053.66                   41              2016年5月              2016年5月11日              1128.12              904              日1‰              1019.82                   42              2016年6月              2016年6月11日              1128.12              873              日1‰              984.85                   43              2016年7月              2016年7月11日              1128.12              843              日1‰              951.01                   44              2016年8月              2016年8月11日              1128.12              812              日1‰              916.03                   45              2016年9月              2016年9月11日              1128.12              781              日1‰              881.06                   46              2016年10月              2016年10月11日              1128.12              751              日1‰              847.22                   47              2016年11月              2016年11月11日              1128.12              720              日1‰              812.25                   48              2016年12月              2016年12月11日              1128.12              690              日1‰              778.40                   49              2017年1月              2017年1月11日              1128.12              659              日1‰              743.43                   50              2017年2月              2017年2月11日              1128.12              628              日1‰              708.46                   51              2017年3月              2017年3月11日              1128.12              600              日1‰              676.87                   52              2017年4月              2017年4月11日              1128.12              569              日1‰              641.90                   53              2017年5月              2017年5月11日              1128.12              539              日1‰              608.06                   54              2017年6月              2017年6月11日              1128.12              508              日1‰              573.08                   55              2017年7月              2017年7月11日              1128.12              478              日1‰              539.24                   56              2017年8月              2017年8月11日              1128.12              447              日1‰              504.27                   57              2017年9月              2017年9月11日              1128.12              416              日1‰              469.30                   58              2017年10月              2017年10月11日              1128.12              386              日1‰              435.45                   59              2017年11月              2017年11月11日              1128.12              355              日1‰              400.48                   60              2017年12月              2017年12月11日              1128.12              325              日1‰              366.64                   61              2018年1月              2018年1月11日              1128.12              294              日1‰              331.67                   62              2018年2月              2018年2月11日              1128.12              263              日1‰              296.70                   63              2018年3月              2018年3月11日              1128.12              235              日1‰              265.11                   64              2018年4月              2018年4月11日              1128.12              204              日1‰              230.14                   65              2018年5月              2018年5月11日              1128.12              174              日1‰              196.29                   66              2018年6月              2018年6月11日              1128.12              143              日1‰              161.32                   67              2018年7月              2018年7月11日              1128.12              113              日1‰              127.48                   68              2018年8月              2018年8月11日              1128.12              82              日1‰              92.51                   69              2018年9月              2018年9月11日              1128.12              51              日1‰              57.53                   70              2018年10月              2018年10月11日              1128.12              21              日1‰              23.69                                  合计              /              /              /              /              84399.17       附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。