浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终3598号 上诉人（原审被告）：周德贤，男，1969年10月27日出生，汉族，住象山县。 委托诉讼代理人：宋强，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡巧辉，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波古玩城艺术品有限公司。住所地：宁波市鄞州区高桥镇藕缆桥村。 法定代表人：GEORGEWANGCHONGCHI，该公司董事。 委托诉讼代理人：林敏，浙江甬友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱贵猛，浙江甬友律师事务所律师。 上诉人周德贤因与被上诉人宁波古玩城艺术品有限公司（以下简称古玩城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁波市海曙区人民法院（2018）浙0203民初6014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷和询问当事人，事实已核对清楚，决定径行判决。本案现已审理终结。 周德贤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回古玩城公司要求其支付租金、房屋占有使用费的诉请。事实与理由：一、一审认定事实错误，本案双方先签订商铺租赁经营合同（以下简称《租赁合同》），后签署《商户周德贤优惠申请书》（以下简称《申请书》），最后才由周德贤付款，此事实确凿清楚。周德贤提交法院的转账明细单已能证明其向古玩城公司及物业公司支付第一期租金、物业费、经营保证金的时间为2016年11月28日。结合《商户费用回执单》（以下简称《回执单》）所载明的内容，可以认定该《回执单》出具的时间并非为落款时间即2016年11月25日，而应是晚于《租赁合同》签订以及付款时间。由此可见，按照后合同优于先合同的原则，双方均应遵守该《回执单》的约定。由于《租赁合同》与《申请书》约定的内容相悖，而《回执单》与《申请书》的内容连贯，意思表示一致，故《回执单》应为双方履行《租赁合同》的最终依据。《回执单》足以证明古玩城公司确认变更了《租赁合同》中对租期的约定，即周德贤支付的第一期租金为2017年1月1日至2018年6月30日的租金，而双方租赁关系于2018年6月20日解除，周德贤已于2018年6月26日将所租赁的房屋归还予古玩城公司，因此周德贤未欠古玩城公司租金。二、租赁期间，古玩城公司将公共过道及卫生间出租给案外人占有使用，至今未恢复是既存事实，此行为属于变相占用消防过道，且未经审核，因此周德贤曾要求古玩城公司恢复原状，并主张在古玩城公司恢复原状前拒付租金，此系法律赋予周德贤的不安抗辩权利，因此周德贤的行为不构成违约，无需承担违约责任。三、一审庭审中，古玩城并未提及保证金处理问题，一审法院却认定其已将周德贤的保证金作为违约金不予退还，故一审审理程序存在违法，违反了不诉不理的原则。 古玩城公司辩称：一审法院认定事实清楚，判决得当，请求驳回周德贤的上诉请求。 古玩城公司一审诉讼请求为：1.要求周德贤支付租金53267元，并承担逾期支付滞纳金40749元（自2017年7月1日暂计算至2018年5月10日，按每日0.30%计算，并计至租金付清止）；2.解除双方于2016年11月28日签订的《租赁合同》，周德贤立即腾退其所租赁的位于宁波市海曙区藕缆桥村联丰中路499号宁波古玩城D2005、D2006、D2007商铺并退还交付给古玩城公司。一审庭审中，古玩城公司当庭放弃第二项诉讼请求。 一审法院认定事实，古玩城公司系涉案宁波市海曙区高桥镇藕缆桥村联丰中路499号古玩城地块合法出租人。2016年11月28日古玩城公司作为出租人（甲方）、周德贤作为承租人（丙方）、案外人宁波广德商业管理有限公司作为管理人（乙方）共同签订编号为NBGWC1362的《租赁合同》，约定甲方将坐落于宁波市海曙区高桥镇藕缆桥村联丰中路499号D2005、D2006、D2007商铺出租给丙方，建筑面积97.95平方米，租金33606.50元/年，市场管理费33606.50元/年，物业服务费2821元/半年。租金和市场管理费（以下简称租管费）为二年一签付一付，签订合同时交清24个月的租管费计134426元。丙方应当在当期租期届满30天前支付下一期租管费。丙方在签订本合同时须另行缴纳1个月租管费等额费用5601元作为保证金，在租赁合同终止时并办清相关手续后不计算归还丙方。租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止（其中2017年1月1日到2018年12月31日为合同租赁期，2019年1月1日到2019年12月31日为赠送期）。第七条第1款约定，丙方有下列违约情形之一的，甲（乙）方有权解除本合同，保证金作为违约金不予退还：……（3）逾期一个月未支付租金、或市场管理费、或物业服务费或水、电使用费或其他费用的。第七条第2款约定，丙方逾期交付租金、市场管理费、物业服务费、水电费等，乙方有权按欠缴费用的每日0.30%向丙方加收滞纳金。第七条第4款约定，丙方的任何违约行为中如违约金不足赔偿甲乙方损失的，不足部分丙方仍须赔偿。经比对，古玩城公司留存的合同第七条第2款“乙方有权按欠缴费用的每日0.30%向丙方加收滞纳金”前手写添加一“甲”字，周德贤留存的合同并未有手写添加的字样。 同日，周德贤向古玩城公司支付了第一期租金和保证金，并出具《申请书》，向古玩城公司申请享受租金优惠，申请商铺及优惠费用为：商铺编号D2005、D2006、D2007，租赁面积97.95平方，租金为1.50元/平方/天，合同两年一签送一年，合同签订之日支付一年租金53627元，半年物业费2821元，经营保证金一个月4469元，合计60917元。第二期支付尾款最晚于2017年7月1日之前支付给古玩城公司，逾期未付，古玩城公司可无条件收回所出租商铺。古玩城公司相关负责人在《申请书》上签字同意。 古玩城公司曾向周德贤出具《回执单》一份，载明周德贤的合同期限三年（2017年7月1日至2019年12月31日），享受古玩城公司2年1签1付送1年政策，已交清位于宁波古玩城D区D2005、D2006、D2007商铺的第一期租金（2017年1月1日-2018年6月30日）。同时预交半年物业费2821元，即时间从2017年1月1日至2017年6月30日（已付），其余时间物业费未付。经营保证金4469元已支付……第二期费用于2017年7月1日之前付清。如到期不付，古玩城公司可无条件收回位于宁波古玩城D区D2005、D2006、D2007号的商铺。《回执单》的落款日期为2016年11月25日。周德贤至今未支付第二期租金。古玩城公司遂向一审法院起诉，周德贤于2018年5月19日收到起诉状副本及证据材料，一审法院于2018年6月20日收到周德贤提交的答辩状，并于当日送达古玩城公司。一审审理中，古玩城公司、周德贤均确认周德贤已于2018年6月26日腾退涉案商铺。 一审法院认为，案涉《租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。本案争议焦点有，一、涉案合同是否解除。古玩城公司认为放弃诉讼请求与撤回起诉是两个不同的概念，古玩城公司当庭放弃关于解除合同的诉讼请求符合相关法律规定，如法院认定合同解除，是剥夺古玩城公司放弃诉讼请求的民事处分权利，古玩城公司放弃该项诉请，故双方的合同应继续履行。周德贤认为古玩城公司解除合同的意思表示已到达周德贤处，周德贤提交了答辩状同意解除合同，双方已协商一致解除合同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，古玩城公司通过诉讼形式行使合同解除权，主张合同的法定解除，周德贤收到起诉状副本等材料后，于2018年6月20日向一审法院提交书面答辩状同意解除合同，一审法院于同日将答辩状送达古玩城公司。周德贤在答辩状中虽对违约责任有异议，但对合同解除本身并无异议，可以认为古玩城公司、周德贤对合同解除形成合意，涉案合同经双方协商一致已于2018年6月20日解除。古玩城公司放弃诉讼请求系古玩城公司的民事诉讼权利，然古玩城公司作出解除合同意思表示的行为是发送起诉状副本，该意思表示已经到达周德贤处，周德贤同意解除合同的意思表示亦已到达古玩城公司处。此后，古玩城公司放弃该项诉讼请求，并不能自动撤销解除合同的意思表示，古玩城公司也未证明有其他撤销事由，故双方的《租赁合同》已于2018年6月20日解除，古玩城公司主张合同继续履行不能成立。 二、哪方存在违约。古玩城公司认为，周德贤仅支付了第一期租金53267元，第二期租金应于2017年7月1日支付，然周德贤至今未付，已构成违约。对此，周德贤主张公共过道及卫生间被案外人占有及使用，致周德贤的客户上卫生间不方便，影响生意，古玩城公司未恢复原状，未尽到应有的出租人及管理人的责任，周德贤有权拒付第二期租金及物业费直至周德贤租赁周边环境恢复原状。一审法院认为，周德贤提供的照片三张不足以证明公共过道及卫生间被案外人占用的事实，即使属实，并未对周德贤占有、使用其租赁的商铺造成实质性影响，周德贤以此为由不支付租金的抗辩意见不能成立，周德贤未按约支付第二期租金，存在违约。 三、租金对应的租期如何确定。古玩城公司认为双方约定的租期为三年，其中2019年为赠送期，周德贤已支付第一期租金对应的租期是2017年1月1日至2017年12月31日，第二期租金应于2017年7月1日支付，现周德贤已逾期。周德贤认为双方约定租期三年，第一期租金对应租期是2017年1月1日至2018年6月30日，这在古玩城公司给周德贤的回执中已载明。周德贤已于2018年6月26日腾退租赁商铺，故无须再支付第二期租金。一审法院认为，因双方未在合同中明确约定第一期租金对应的租期，故对双方当时的本意应结合《租赁合同》、《申请书》、《回执单》进行综合理解认定。首先，《租赁合同》约定2017年1月1日至2018年12月31日为合同租赁期，2019年为赠送期，租金和市场管理费为二年一签付一付，签定合同时付清24个月的租管费，故合同约定的租赁期是两年。其次，《申请书》对租金单价、支付时间做了变更，但约定合同两年一签送一年，租金分两期支付，合同签订之日支付一年租金53627元，对租期为两年未作变更，且明确了第一期租金对应的租期是第一年。最后，关于《回执单》，该《回执单》的落款时间为2016年11月25日，在《租赁合同》、《申请书》签订之前，但《回执单》确认的内容是已收到周德贤支付的第一期款项，故按常理推断该《回执单》应在周德贤付款之后出具。因双方对《回执单》的形成时间存在争议，但均未举证证明，该《回执单》的形成时间无法确定。在对租期的表述上，《回执单》载明周德贤享受2年1签1付送1年政策，与之前的《租赁合同》、《申请书》表述一致，但《固执单》又载明交清的第一期租金对应2017年1月1日至2018年6月30日。一审法院认为，《租赁合同》、《申请书》均于2016年11月28日出具，内容上具有连贯性，意思表示一致；《回执单》形成时间无法确认，其对第一期租期的表述不仅内容上存在自相矛盾之处，且与《租赁合同》、《申请书》明显相悖，仅凭该《回执单》不足以认定双方合意变更了《租赁合同》、《申请书》约定的租期。故一审法院认定租赁期限为二年，周德贤支付第一期租金53267元对应租期为2017年1月1日至12月31日。第二期租金53267元，应于2017年7月1日之前支付，周德贤逾期未付。 四、违约责任如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因双方的租赁合同于2018年6月20日解除，周德贤于2018年6月26日实际腾退，故周德贤应按1.50元/平方/天的标准支付2018年1月1日至6月20日的房屋租金25142.20元（171天×1.50元/平方/天×97.95平方），并参照同一标准支付6月21日至6月26日的房屋占有使用费881.60元（6天×1.50元/平方/天×97.95平方）。故周德贤应支付古玩城公司租金、房屋占有使用费共计26005.80元。关于古玩城公司主张的逾期支付滞纳金，古玩城公司依据《租赁合同》第七条第二款约定，然经比对双方留存的合同，周德贤留存的合同并未有手写添加的“甲”字，古玩城公司未能举证证明双方就“古玩城公司有权按欠缴费用的每日0.30%向周德贤加收滞纳金”这一内容达成合意，古玩城公司据此主张滞纳金无事实和法律依据；且依照合同约定，古玩城公司已将周德贤的保证金作为违约金不予退还，古玩城公司亦未举证证明其损失超过违约金损失，故古玩城公司主张滞纳金不予支持。综上，对于古玩城公司合理诉请，予以支持；对于古玩城公司不合理诉请，依法予以驳回。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2018年8月14日作出如下判决：一、周德贤支付宁波古玩城艺术品有限公司租金、房屋占有使用费共计26005.80元，上述款项于判决生效之日起七日内付清；二、驳回宁波古玩城艺术品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费2150元，减半收取1075元，由宁波古玩城艺术品有限公司负担850元，周德贤负担225元；保全费960元，由宁波古玩城艺术品有限公司负担680元，周德贤负担280元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与一审判决载明的认定事实一致，予以确认。 本院认为：当事人对其主张的事实及理由应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案二审争议焦点为周德贤于2016年11月28日所支付租金对应的租期如何认定。周德贤主张应依据《回执单》所载明的内容予以确认，即其所支付的为2017年1月1日至2018年6月30日的租金。而古玩城公司则认为双方约定的租期为三年，其中2019年为赠送期，周德贤所支付的为第一期租金，其对应的租期是2017年1月1日至2017年12月31日。对此，本院认为，《租赁合同》关于租金和市场管理费的约定为：租金和市场管理费为二年一签付一付，签定合同时交清24个月的租管费计人民币（大写）壹拾叁万肆仟肆佰贰拾陆元整；并约定租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，同时明确2017年1月1日至2018年12月31日为合同租赁期，2019年1月1日至2019年12月31日为赠送期。而《申请书》虽对租金的金额及支付时间作了变更，但仍约定合同两年一签送一年，同时明确合同签订之日支付一年租金，第二期支付尾款最晚于2017年7月1日之前支付。由此可见，《租赁合同》与《申请书》对周德贤所支付第一期租金对应租期的表述一致。现双方对《回执单》的形成时间存在争议，而周德贤对于《回执单》上所标明的落款时间早于其支付第一期租金的时间这一点也无法提供合理的解释，且其亦无法确认该《回执单》具体出具的时间。此外从《回执单》所载明的内容分析，该《回执单》虽载明周德贤已交清位于宁波古玩城D区D2005、D2006、D2007号商铺的第一期租金（2017年1月1日-2018年6月30日），但同时该《回执单》又载明第二期费用周德贤应于2017年7月1日之前付清，如到期不付，古玩城公司可无条件收回上述涉案商铺。由此可见，该《回执单》的内容自相矛盾。并且，该《回执单》对于租期的表述亦与《租赁合同》、《申请书》明显矛盾。因此，本院认为，不能仅以《回执单》认定双方对《租赁合同》、《申请书》中对租期的约定作出变更达成了合意。故对于周德贤要求以《回执单》的内容确认其支付第一期租金对应租期的上诉主张，本院难以支持。一审法院综合分析《租赁合同》、《申请书》以及《回执单》确认周德贤所支付第一期租金对应租期为2017年1月1日至2017年12月31日，并无不当。 至于周德贤在二审中提出的关于古玩城公司将公共过道及卫生间出租给案外人占有使用应恢复原状的抗辩，以及其以古玩城公司未恢复原状为由拒付租金系其依法行使不安抗辩权的上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。关于保证金，因古玩城公司在一审起诉时已将保证金在其诉请金额中予以扣除，为减少诉累，一审法院结合双方诉辩意见，在本案中一并予以处理，并无不当。 综上，上诉人周德贤的上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2150元，由周德贤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 娜 审 判 员  曹 炜 审 判 员  樊瑞娟 二〇一八年十二月十七日 代书记员  周 静