贵州省毕节市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黔05民初55号原告：贵州省冶金建设公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区南门关。统一社会信用代码：91520302214784576E。法定代表人：徐金明，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：林利仁，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：何青春，男，1972年11月22日生，汉族，住址：贵州省黔西县，第三人：贵州省冶金建设公司毕节地区金沙县分公司，住所地：贵州省金沙县城关镇交通小区养路工区宿舍。统一社会信用代码：91520523556637521。负责人：张如富，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龚光富，男，1964年5月6日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区，现负责分公司工作。第三人：贵州省毕节市黔西县水西街道文昌社区居民委员会，住所地：贵州省毕节市黔西县水西街道文昌社区城北八组。统一社会信用代码：55520522MEA272005D。法定代表人：黄建国，该村委会主任。委托诉讼代理人（特别授权）：司腾鹏，贵州穹达律师事务所律师。原告贵州省冶金建设公司（以下简称冶金公司）诉被告何青春、第三人贵州省冶金建设公司毕节地区金沙分公司（以下简称金沙分公司）确认合同效力纠纷一案，本院作出（2016）黔05民初179号民事判决后，原告冶金公司不服，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院经审理，作出（2017）黔民终577号民事裁定书，撤销本院（2016）黔05民初179号民事判决，将本案发回本院重审。本院立案受理后，另行组成合议庭进行审理，并追加文昌社区为本案第三人参加诉讼。本院于2018年11月12日公开开庭对本案进行了审理，原告冶金公司委托诉讼代理人林利仁、被告何青春、第三人金沙分公司委托诉讼代理人龚光富、文昌社区法定代表人黄建国到庭参加诉讼。原告冶金公司诉请本院：1.确认被告何青春与第三人金沙分公司的黔西项目部于2013年4月27日签订的房屋抵押协议和房屋认购协议无效；2.判令被告何青春将黔西县城关镇城北村安置小区27套房屋返还原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年12月11日，原告与黔西县城关镇城北村村委会签订工程承包合同，承建城北村安置小区（玉龙馨苑），原告指派第三人金沙分公司负责该工程，第三人金沙分公司在黔西成立了项目部并指派邹贤利为项目经理，张贵跃为现场施工管理人。由于城北村委会无法按期支付工程款，便于2013年4月18日协议将城北村安置小区27套房屋抵付给第三人，抵付工程款554.58万元。第三人的项目部负责人邹贤利、张贵跃因向被告何青春借款200万元（实际支付170万元），便将上列27套房屋于2013年4月27日抵押给何青春，同时第三人黔西项目部现场负责人邹贤利、张贵跃与被告于当日伪造了房屋认购协议书和收条，由被告何青春以554.58万元的价格认购该27套房屋，现在被告何青春已将部分房屋出售。原告项目部实际只借到被告120万元借款，被告与邹贤利、张贵跃所签订的房屋认购协议约定房屋价值5545800元，该协议是虚拟的，所谓的5545800元被告并未支付，因此，该房屋价值5545800元减除借款后，被告还应补偿原告4345800元。第三人金沙分公司黔西项目部及现场负责人作为原告指派的项目承建人和管理人员，无权将该27套房抵押用于私人借款，也无权出售给被告，且第三人所设立的黔西项目部属临时管理机构，只有管理施工的权限，无权售房，第三人金沙分公司的黔西项目部与被告何青春之间的协议属无效协议。因第三人金沙分公司的黔西项目部与被告的行为导致了该工程现无法完工，相关房屋手续无法办理，给原告造成了重大损失，原告特诉至法院。本院重审第一次庭前会议上，原告冶金公司将第二项诉讼请求补充为：判令被告何青春将黔西县城关镇城北村安置小区27套房屋返还原告，若被告不能返还该27套房屋，则请求折价补偿4345800元。被告何青春辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由为：一、借款协议和购房协议的形成原因及过程、当时的情况及标的物现状。2013年2月份，第三人黔西项目部因拖欠农民工工资造成群体上访，原告不仅不履行法人之责拨付资金解决实际困难，反而授意第三人黔西项目部民间借贷，自行解决拖欠农民工工资问题。期间通过介绍，三方谈妥借款200万元，以城北村委会为所有权人抵押给黔西项目部的27套房产所有权处分转移作抵押。被告及其妹何青玲按照邹贤利和张贵跃的安排和指定，总计向黔西县项目部和邹贤利、张贵跃现金借款及指定的银行账户支付人民币400万元。二、原告的诉讼请求与事实及理由不成立。（一）被告认为协议真实、合法、有效。1、本案中，黔西项目部所签协议完全符合合同法的基本原则，协议真实、合法、有效。2、本案当事人自愿达成协议，并已实际履行。3、黔西项目部虽不具备法人资格，但项目部的行为应视为法人的行为，应该承担相应的法律责任。4、本案中所涉房屋属集体成员集体所有。黔西项目部有权代表公司接受房产所有权，也就有权处置该27套房。项目部与被告所签借款协议和房屋认购协议也是合法有效的，从签订协议开始所有权就发生了转移。（二）原告要求返还27套房产于理无凭于法无据，请求驳回。后补充答辩如下：1.原告变更诉讼请求，应在法定期限提出。2.原告提到的4345800元应按规定当庭缴纳诉讼费。3.原告诉讼请求已超过诉讼时效。4.关于事实和理由部分，原告确认被告借款120万元，陈述该抵押协议和买卖合同中涉及的5545800元为虚拟且并未支付的说法是不真实的。5.原告要求被告补偿4345800元没有事实依据。6.涉案27套房产，文昌社区已将所有权转移给原告，原告已作为借款抵押物抵押给被告，其协议内容明确具体，真实有效。7.涉案房产除原告处置的以外，其他房产已出售并装修使用达五年以上，如果原告诉请返还，应解决整个装修、建设等相关一系列费用，可能需要评估。8.原告应按民间借贷法定利息计算被告的借款利息。第三人金沙分公司述称：同意原告的诉讼请求。补充：被告所述的利息计算问题，2013年合同签订后，被告已销售房屋获取收益至今五年之久，再计算利息不合理。第三人文昌社区述称：我方无意见，该纠纷与我方无关。本院查明：2010年12月11日，原告冶金公司与原黔西县城关镇城北村民委员会（现文昌社区）签订《建设工程施工合同》，约定由原告承建城北村安置小区（玉龙馨苑）项目。合同签订后，原告指派第三人金沙分公司负责该工程施工。因欠付工程款，2013年4月18日，第三人文昌社区与原告冶金公司签订了《协议书》，约定将涉案27套房屋作价554.58万元抵付所欠第三人金沙分公司黔西项目部工程款。第三人金沙分公司黔西项目部与被告何青春签订《协议书》，将前述27套住房抵押给何青春作为金沙分公司黔西项目部融资款200万元。同日，第三人金沙分公司黔西项目部与被告何青春签订了《房屋认购协议书》，约定被告自愿订购涉案27套房屋。另查明，黔西县城关镇人民政府于2009年9月30日向黔西县城市规划局提出申请，申请载明“为解决城郊结合部规划内农民无房和住房困难问题，城关镇城东村、城南村、城西村、城北村、孙家坝村、双桥村、牌庄村、幸福村等根据村民申请，并召开村民代表会议决定在村辖区内修建农民经济适用住房，并已申请相关设计单位进行了农民经济适用住房小区的规划设计。为尽快推进城东、孙家坝等村农民经济适用住房建设进度，特请求县规划局办理相关用地规划手续”。黔西县城市规划局于2009年12月22日向城关镇城北村委会作出黔城规发[2009]16号批复，原则同意城关镇城北村安置小区规划。黔西县人民政府于2012年4月17日召开的专题会议上研究了城北村农民集资建房有关事宜，并形成如下决议“一是城关镇牵头负责，县规划、国土、住建、监察、房产等相关部门帮助完善城北村农民集资建房相关手续，项目建设所涉及的农用地指标严格按国家规定执行，并将其作为拆迁安置的一种方式进行试点。同时，城东村农民集资建房问题处理按城北村农民集资建房处理方式比照执行，以后类似项目必须严格按相关政策规定执行。二是各部门所完善的相关手续，要拟写出详细的说明材料与档案一起作长期保存。三是对该项目验收，县住建、规划、发改、监察等部门要对其建设质量进行严格把关，确保群众居住安全。四是明确城关镇为项目业主，并由县发改局对该项目进行备案”。2012年7月11日黔西县城市发展和改革局以黔县发改备[2012]42号文对城关镇城北村农民集资建房项目进行备案。2012年10月16日黔西县人民政府以黔政函[2012]241号文对城北村农民集中建房项目用地进行批复，原则同意水西街道办事处（原城关镇政府）使用城北村集体土地30200平方米作为解决本村村民无房户和住房困难户集中统一建房，用地权属性质属于集体，用途为集体建设用地（宅基地），要求办事处具体负责组织城北村委会对集中建房申请农户按照相关规定进行资格审查，完善相关程序和手续；该项目由办事处牵头组织实施，会同住建、规划、监察等部门对该项目建设工程施工，用地规划许可，建设资金使用等进行指导和监督，协调建设中相关事宜，确保项目建设的合法性和项目的顺利实施；该用地解决城北村无房户和住房困难户集中建房，不得作其他用途和变相搞开发。2012年11月5日黔西县城乡规划局就城北村农民集中建房项目向黔西县水西街道办事处颁发了《建设用地规划许可证》，该证载明：土地使用权人为水西街道办事处，土地所有权人为××关镇城北村民委员会（即现文昌社区），土地用途为农村宅基地，使用权类型为集体-批准拨用宅基地。2012年12月28日黔西县城乡规划局就城北村农民集中建房项目向黔西县水西街道办事处颁发了《建设工程规划许可证》。本院认为：案涉第三人原黔西县城关镇城北村民委员会（现文昌社区）建设的城北村安置小区（玉龙馨苑）项目所涉土地属于村集体所有，政府部门为涉案建设项目颁发的《建设用地规划许可证》载明，土地用途为农村宅基地。农村宅基地是农村农户或个人用作宅基地而占有、利用本集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，涉案土地不是农户自建住宅，并非农户申请用地，所建房屋亦非仅用于农户住房，故案涉房屋的用地非法律意义上的农村宅基地。本案中原黔西县城关镇城北村民委员会将其农村集体土地进行房屋建设，未经法定的征地程序，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第四十四条第一款“建设占用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，涉案房屋属于违法建筑。对于该类未履行相关土地征收、征用手续即占用农村集体土地进行房屋建设引发的房屋买卖合同等民事纠纷，应先由行政机关解决被侵占土地的保护问题。在行政机关未对违法占地的行为处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。本案原告针对违法建筑诉请的确认合同无效及所引起的标的物返还、折价补偿民事纠纷，本院不予审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项之规定，裁定如下：驳回原告贵州省冶金建设公司的起诉。原告贵州省冶金建设公司预交的案件受理费50621元予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  张雄审判员  田川审判员  罗珣二〇一八年十二月二十四日法官助理张园园书记员赵文标