湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初5209号原告：武汉龙锦物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区。法定代表人：杨旭波。委托诉讼代理人：王广，湖北超视距律师事务所律师。委托诉讼代理人：张春圆，湖北弘愿律师事务所律师。被告：岳长喜，男，1982年7月14日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告武汉龙锦物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告岳长喜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王广，被告岳长喜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的2015年12月31日至2018年8月31日的物业费用6103.70元及违约金604元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：被告为东湖新技术开发区XX小区XX室的业主，房屋面积112.20平方米，原告与湖北天地房地产开发有限公司签订了《武汉市物业管理前期物业服务合同》，合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，原告一直在金地中心城小区服务至今，但是自2015年12月31日开始，被告停止缴纳物业管理费，依据《武汉市物业管理服务合同》的规定未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应缴物业费总额每日万分之二的标准向原告支付违约金，被告应支付违约金604元，截至2018年8月31日，被告共计欠缴物业管理费共计6103.70元，违约金604元，合计6707.70元，经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，故诉至法院，请求判如所请。被告岳长喜辩称：1、原告未按合同对共用部位进行维修养护，未按合同对共用设备进行维修维护；如原告对小区外墙、瓷砖脱落、房屋渗水问题置之不理，外来人员随意进出、张贴小广告，绿化养护不当、植被破坏，电梯停运，未对交通秩序和车辆停泊进行管理，发生火灾时消防车辆无法通行；2、原告未按合同约定向全体业主公布物业资金收支情况；3、原告消极对待业主投诉；4、原告物业服务排名倒数第一等。经审理查明，被告岳长喜系XX小区东4栋901室业主，其房屋建筑面积112.20平方米。2008年11月7日，湖北天地房地产开发有限公司（甲方，以下简称：房地产公司）与原告物业公司（乙方）签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》（以下简称：《合同》），约定由原告物业公司对金地中心城小区提供物业服务，并具体对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了约定，其中，第二章服务内容与质量……第三条乙方在本物业区域内对物业提供以下服务内容：1、物业共用部位的维修、养护……2、物业共用设施设备的运行、维修和养护……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，4、公共绿化的养护，5、交通秩序的管理及车辆停泊服务，10、确保消防设施完好，并进行正常维护……第三章服务费用，第七条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务至今由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下……高层住宅：1.70元/月·平方米（>12层以上的建筑为高层）……第八条，业主应于购房合同约定应交物业费之日或购房合同所约定的视为房屋交付之日起向乙方全额交纳物业服务费用……3、物业服务费用按半年周期交纳，业主或物业使用人应在每次计费周期起始日前七日内履行交纳义务……第八章违约责任……第二十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，除应补交外，还应按应缴费额的每天万分之二的标准向乙方支付违约金……第九章其他事项，第三十三条，本合同期限自2008年9月20日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效之日止……等内容。2009年11月17日，原告物业公司（乙方）与被告岳长喜（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》），《协议》约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、其他约定事项、违约责任等内容。其中，第一条双方的权利和义务……（二）甲方的义务……2、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用……（三）乙方的权利，1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用，及其他相关费用……（四）乙方的义务……8、自本协议终止后，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的移交手续。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止之日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；二、缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。三、物业服务费标准（按物价局核定标准）：1、高层住宅：1.70元/月·平方米（>12层以上的建筑物为高层）……第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府相关规定……第十一条违约责任，一、乙方违反协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金，或逾期三个月拒交费用的，物业服务企业将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼……等内容。《合同》及《协议》签订后，原告物业公司为包括被告岳长喜在内的小区业主提供了物业服务，被告岳长喜自2015年12月31日起未缴纳物业服务费，理由同其辩称意见。经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。另查明：至本案庭审结束前，XX小区业委会已委托四川嘉宝资产管理集团股份有限公司武汉分公司向XX小区提供物业服务，该公司已于2018年8月28日进驻该小区提供物业服务。以上事实，有《武汉市物业管理前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业费催缴通知单以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告物业公司由XX小区的建设单位房地产公司选聘，双方签订的《合同》未违反法律的强制性规定，为有效合同。原告物业公司据此与被告岳长喜签订了《协议》，《协议》内容未违背双方的真实意思表示及法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，《协议》对原告物业公司及被告岳长喜均具有约束力。原告物业公司自2018年8月28日起未向XX小区提供物业服务，故其主张的物业服务费应计算至2018年8月27日止。被告辩称小区外墙、瓷砖脱落、房屋渗水问题等，涉及房屋质量及开发商的维保义务，涉及另一重法律关系，被告可另行处理。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告物业公司已按照《合同》及《协议》的约定，为被告岳长喜名下房屋所在的XX小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，虽然被告岳长喜辩称原告物业公司存在张贴小广告、绿化养护不当、物业服务排名倒数第一等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要义务的情形下，被告岳长喜以原告履行合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。故对于原告物业公司要求被告岳长喜支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。但考虑到原告物业公司为被告岳长喜提供的物业服务确实存在瑕疵，本院对物业公司要求岳长喜支付物业费的诉讼请求酌情按照90%予以支持，经计算2015年12月31日至2018年8月27日的物业服务费为5476.70元【112.20平方米×1.70元/月每平方米×（31+28/31）月×90%】。关于原告主张支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，本院对原告主张支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，被告岳长喜应向原告物业公司支付物业费5476.70元，因为原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告岳长喜作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主应获得的物业服务质量。为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告岳长喜于本判决生效之日起十日内向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付2015年12月31日至2018年8月27日的物业服务费5476.70元；二、驳回原告武汉龙锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半收取）由被告岳长喜负担（上述款项已由原告武汉龙锦物业服务有限公司预交，被告岳长喜于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付25元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一八年十二月××日法官助理罗婷书记员颜晓霞