江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初15111号 原告：高健，男，1965年10月5日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：张小兵，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周芮，江苏序阳律师事务所实习律师。 被告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码：9132132206458181Ｘ7，住所地沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。 法定代表人：蒋华志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石振苏，江苏名典律师事务所实习律师。 原告高健与被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司（以下简称苏诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张小兵、周芮、被告委托诉讼代理人张传浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高健向本院提出诉讼请求：判令1.被告苏诚公司给付原告逾期交房违约金23712元；2.解除原、被告之间签订的《中国沭阳国际图书城储藏室使用权转让协议》，被告返还转让款24600元并赔偿原告经济损失24600元；3.撤销原告于2018年7月28日签订的《图书城一期提前交房业主承诺书》。庭审中，原告自愿撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2014年11月，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告以312000元的价格购买被告开发的中国沭阳国际图书城文化创意中心707号房房屋，约定的房屋交付日期为2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……5、买受人付清所有房款和各种税费……。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同附件四补充协议第七条对本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后原告按约支付了房款，被告于2018年7月28日将涉案房屋交付原告使用。2015年10月14日，双方签订《储藏室转让协议书》，约定被告将29号车库转让给原告使用，金额为24600元。协议签订后，原告按约支付了款项，被告至今未将涉案储藏室交付原告使用。 被告苏诚公司承认原告在本案中主张的事实，但认为：1.涉案房屋于2017年10月26日通过单体验收，并于2017年12月1日书面通知原告交房，原告于2018年7月28日办理上房手续，在办理上房手续时签订了承诺书，免除了被告的交房责任，被告不同意承担逾期交房的违约责任。2.即使被告要承担违约责任，也应当按照补充协议第七条的约定，自2016年12月28日起算逾期交房违约金。3.被告不同意解除双方签订的储藏室转让协议，双方约定的储藏室，因施工方的原因目前储藏室尚未完工，如果原告不解除储藏室协议的话，被告同意自2016年12月28日起按照逾期交房的标准给付原告储藏室款的利息。 本院认为，被告苏诚公司承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。本案的争议焦点为：1.图书城一期提前交房业主承诺书是否为无效的格式条款？2.原告要求解除原、被告签订的《储藏室使用权转让协议书》有无依据。 关于第一个争议焦点，本院认为，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。关于诉争承诺书是否为格式条款，从双方合同文本看，诉争承诺书为被告预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现亦无证据表明双方在签订时就该条款进行过协商，应认定上述条款为格式条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。承诺书中，约定买受人一方单方免除出卖人的交房责任，甚至对房屋可能存在的工程问题或引起的法律后果和责任均约定由买受人承担，而被告未对该重要内容加以明显标注或提供证据证明其已尽到了提醒义务，故该承诺书内容属于免除提供格式条款一方责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的格式条款，该条款应认定为无效条款。 关于第二个争议焦点。原、被告之间签订的《储藏室使用权转让协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。在双方签订的《储藏室使用权转让协议书》中明确约定，出卖人保证储藏室随原告所购房屋同时交付，合同约定涉案房屋交付时间为2016年6月30日，且被告已于2018年7月28日将房屋交付原告使用，但被告至今未将储藏室交付原告使用，被告迟延交付储藏室的行为，导致原告签订的《储藏室使用权转让协议书》的合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的《储藏室使用权转让协议书》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，双方签订的《储藏室使用权转让协议》解除后，被告应当将其收取的24600元储藏室款返还原告，原告要求被告退还储藏室款24600元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告要求被告赔偿原告经济损失24600元，未提供证据加以证明，因原告于2018年11月20日当庭要求解除合同并通知到被告，故本院仅对以24600元为基数，自2018年11月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算的逾期利息予以支持。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已付清房款，被告应当按合同约定期限将符合合同约定的商品房交付原告使用。被告提供的单位（子单位）工程质量竣工验收记录，可以证明涉案工程竣工验收时间为2017年10月26日，本院予以确认。双方签订的商品房买卖合同明确约定商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”，应当认定至2017年10月26日，涉案房屋已经符合双方合同约定的交付条件。被告未按合同约定的时间将符合条件的商品房交付原告使用，构成违约，应当给付原告逾期交房违约金。被告辩称其已于2017年12月1日向原告邮寄交房通知，为此其提交了中国邮政给据邮件跟踪查询单一份，证明被告于2017年12月3日书面通知到原告办理交房手续，原告对2017年12月初收到被告邮寄的交房通知无异议，故本院认定原告于2017年12月3日收到交房通知。原告应当在收到交房通知后合理时间内（本院酌定为3天）至被告处办理交房手续，之后的逾期交房责任不应由被告承担。补充协议第七条是对《商品房买卖合同》第九条补充约定，效力等级优先，两个条款的冲突之处应以补充协议为准，故被告应自2016年12月27日起向原告承担逾期交房的违约责任。综上，被告应给付原告逾期交房违约金10764元（以312000元为基数，自2016年12月27日起至2017年12月6日止，按日万分之一计算）。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告逾期交房违约金10764元； 二、解除原、被告于2015年10月14日签订的《中国沭阳国际图书城储藏室使用权转让协议书》； 三、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决生效后五日内退还原告储藏室款24600元，并给付原告逾期利息（以24600元为基数，自2018年11月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1623元，减半收取计812元，由被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司负担394元，由原告负担418元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1623元。 代理审判员 周 艳 二〇一八年十二月四日 书 记 员 王敏艳 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。