广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初4057号原告：深圳市中泰来投资控股股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区。法定代表人：蔡彬。委托诉讼代理人：阙嘉仁，深圳市中泰来投资控股股份有限公司法律顾问。委托诉讼代理人：林健新，男，1968年12月15日出生，汉族，住江门市蓬江区，系深圳市中泰来投资控股有限公司员工。被告：广东大时代健康产业园有限公司，住所地江门市蓬江区。法定代表人：张海军。委托诉讼代理人：刘铭仪、吴海东，均系广东良匠律师事务所律师。原告深圳市中泰来投资控股股份有限公司（下简称中泰来公司）诉被告广东大时代健康产业园有限公司（下简称大时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年7月16日、2018年10月22日公开开庭进行审理。原告中泰来公司的委托诉讼代理人阙嘉仁、林健新，被告大时代公司的委托诉讼代理人刘铭仪均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中泰来公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间房屋租赁合同，原告提前收回租赁物业；2.被告向原告支付拖欠租金469262元；3.被告支付欠租的利息（自2017年9月1日起暂计至起诉之日）为8189.03元；4.被告支付违约金148179元；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告中泰来公司补充诉讼请求：原、被告之间房屋租赁合同于本案判决之日解除；被告支付欠租利息自2017年9月1日起按银行同期贷款利率4.35%分段计至本案生效之日止；被告向原告支付租金从2017年9月1日计至本案生效之日止。事实和理由：2017年5月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），合同约定：乙方（即被告）承租甲方（即原告）位于江门市××区迎宾大道西“东方广场”××区××层的物业，租赁期为2017年6月1日起至2020年5月31日止，共3年。租金每月每平方米25元（含税价），按计租建筑面积1975.85平方米计，月租为49393元（不含物业管理费），于每月15日前支付。合同第六条第（一）款约定：在租赁期内，乙方保证不使用标的房屋从事任何违法行为，承租用途为按乙方公司经营范围办公。乙方违反上述承诺，由乙方承担全部法律责任；如因此给甲方造成经济损失，可要求乙方按3个月租金标准支付违约金并赔偿甲方损失。合同第八条第（三）款还约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1.利用标的房屋进行违法犯罪活动的；2.无故拖欠租金达一个月以上的。合同签订后第二天，被告向原告支付了租赁保证金及第一个月的租金。原告也向被告交付了该租赁物业，并按合同约定给予其两个月的免租装修期。被告将承租物业装修称“广东传奇赢享网络科技有限公司”（下简称网络公司）的办公场所。该网络公司营业后，第一个月（2017年8月）的租金可用之前预付的租金抵扣，但第二个月（从2017年9月1日起）就应另行交租了。可被告不再交租，截至原告起诉之日，被告已拖欠10个月租金未交，欠租额高达46万余元，构成严重违约。这期间，原告曾多次电话联系被告法定代表人，但其手机一直关机，原告派人到出租房现场催租，只见被告承租办公室已门锁紧闭，屋内人去楼空，仅留下一些桌椅及电脑等办公用品。原告多次催收无果，便于2017年10月25日、2018年4月24日和2018年5月8日通过中国邮政特快专递方式向被告住所地，先后分3次寄送《解除（终止）房屋租赁合同通知书》及《公证书》，提出要按合同约定单方面解除（终止）房屋租赁合同并要求被告限期内腾让房屋。上述邮件有被告的人员签收，但被告一直不予理睬，既不交租也不腾房，而原告又不敢擅自处理被告留滞在承租房内物品，无法及时清理另行出租止损。经查，前段时间因被告经营的网络公司涉嫌违法传销，被告的法定代表人张海军被公安机关羁押。综上，为维护原告合法权益，现提起诉讼。原告中泰来公司在举证期限内提供的证据有：1.《房屋租赁合同》（原件）1份；2.《房地权证》（原件）51本、《东方广场B区二层租赁物业明细表》（原件）1份；3.《支付业务回单（收款）》（原件）1份；4.《解除房屋租赁合同通知书》《终止租赁合同第二次通知书》《终止房屋租赁合同通知单》、《公证书》（原件）各1份、《中国邮政特快专递但》（原件）３份、签收查询单（复印件）1份；5.照片、营业执照、企业信息公示（复印件）各1份、《房屋租赁合同补充协议》（原件）1份；6.网上公开信息（复印件）１份；７．《广东大时代健康产业园欠租明细表》（原件）１份。被告大时代公司答辩称：1.被告并非本案适格被告，本案《房屋租赁合同》的承租方自2015年8月8日已变更为广东传奇赢享网络科技有限公司（简称传奇公司），而且涉案场地实际使用人、装修人亦为传奇公司，因此，《房屋租赁合同》项下的相应权利义务应由传奇公司承担；2.鉴于原告与被告基于止损为前提，双方已于2018年9月5日将涉案租赁场地返还给原告，因此无论是被告还是传奇公司，都不再占用涉案场地；3.被告所支付的履约保证金98792元应当予以返还，因原告要求被告支付相当于三个月的违约金148179元，而合同中是没有约定的，原告有权没收或不予退还保证金，如果原告不予退还该保证金，就等同于原告诉讼请求第四项违约金以及没收违约金重复使用，已经远远超出原告的损失。被告大时代公司提供的证据有：1.《东方广场前期物业管理服务协议补充协议》（复印件）1份；2.《租赁场地交接函》（原件）1份、顺丰速运快递单、流程清单（复印件）各1份；3.《财物清点确认书》（原件）1份、清单（复印件）5份。经审理查明：2017年5月23日，中泰来公司作为出租人与大时代公司作为承租人，签订《房屋租赁合同》，约定：1.中泰来公司将其位于江门市蓬江区迎宾大道西东方广场B区二层、面积为1975.85平方米房屋（下统称涉案房屋）出租给大时代公司；2.涉案房屋租赁期自2017年6月1日至2020年5月31日；3.涉案房屋租金每平方米25元（含税价格），月租金为49396元，自2017年6月1日至2017年7月31日为装修免租期；4.大时代公司在2017年6月1日前，应支付2017年8月1日至2017年8月31日租金，自2017年9月开始，以每月为一期支付方式，于每月15日前支付；5.大时代公司需支付两个月租赁保证金98792元，合同期满在结清所有费用及将涉案房屋移交中泰来公司后，于5个工作日内无息返还给大时代公司；6.大时代公司在租赁期间内，保证不使用涉案房屋从事任何违法行为；7.大时代公司有下列情形之一，中泰来公司有权单方解除合同且大时代公司应按3个月租金标准向中泰来公司支付违约金：（1）利用涉案房屋进行违法犯罪活动；（2）无故欠租金达一个月以上的等内容，中泰来公司、大时代公司均在《房屋租赁合同》上盖有公章确认。庭审中，中泰来公司陈述称涉案房屋每月租金为49393元。2017年5月24日，大时代公司通过其名下江门融和农村商业银行80×××48账户向中泰来公司名下中国民生银行69×××43账户转账148188元。庭审中，中泰来公司陈述称上述款项148188元是大时代公司支付的租赁期间保证金98792元及预付涉案房屋一个月租金49396元。2017年8月8日，大时代公司与广东传奇赢享网络科技有限公司（下简称传奇公司）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：1.承租人大时代公司变更为广东传奇赢享科技有限公司（下统称传奇公司）；2.《房屋租赁合同》正文内容不变等内容，大时代公司、传奇公司均在《房屋租赁合同补充协议》盖有公章确认，中泰来公司未盖有公章或签字确认。2017年10月25日，中泰来公司出具并通过EMS向大时代公司邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，该通知记载：1.大时代公司已拖欠租金98792元；2.中泰来公司多次催讨，大时代公司留守人员称公司法定代表人及相关人员因涉嫌非法传销已被公安机关拘留；3.中泰来公司依照《房屋租赁合同》第八条第（三）项第1、2项约定，大时代公司上述行为已构成解除房屋租赁合同的情形；4.中泰来公司投资大时代公司解除《房屋租赁合同》并要求大时代公司在租赁合同解除10日内将涉案房屋恢复原状交还等内容。大时代公司于2017年10月26日签收《解除房屋租赁合同通知书》。2018年4月24日，中泰来公司出具并通过EMS向大时代公司邮寄《终止租赁合同第二次通知书》，该通知记载中泰来公司已于2017年10月25日第一次发函给大时代公司，通知大时代公司解除租赁合同，且大时代公司于2017年10月26日已签收，中泰来公司要求大时代公司搬迁腾房至今未果，现第二次通知大时代公司限10日内搬迁腾房，否则视为大时代公司丢弃物，中泰来公司将到期将其清除等内容。大时代公司于2018年4月26日签收《终止租赁合同第二次通知书》。2018年5月2日，中泰来公司出具并通过EMS向大时代公司邮寄《终止房屋租赁合同通知书》，该通知记载：1.自2017年9月份起，大时代公司拖欠租金长达9个月，欠租额四十多万元；2.中泰来公司曾于2017年10月25日、2018年4月4日寄送《解除（终止）租赁合同通知书》要求大时代公司搬迁腾房，大时代公司置之不理也不交租，中泰来公司无法另寻他租以止损；3.中泰来公司第三次寄送《解除租赁合同通知书》并采取公证送达，限大时代公司7个工作日内搬迁腾房，逾期不搬，大时代公司将自行处理涉案房屋内丢弃物。2018年5月8日，广东省深圳市罗湖公证处出具（2018）深罗证字第15912号《公证书》，对中泰来公司向大时代公司邮寄送达《终止房屋租赁合同通知书》的行为进行保全证据公证。大时代公司于2018年5月9日签收《终止房屋租赁合同通知书》。2018年9月5日，林健新作为甲方中泰来公司代表、包亚军作为乙方大时代公司代表，签订《财物清点确认书》，记载“2017年5月23日，甲、乙双方签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于江门市蓬江区迎宾大道西东方广场B区二层的物业作为广东传奇赢享网络科技有限公司的办公场所。后因乙方长期拖欠甲方租金而引发诉讼。2018年9月4日，甲、乙双方的代表来到广东传奇赢享网络科技有限公司办公场所，对乙方尚存放在办公场所内的办公物品等进行现场查看和清单。……乙方同意自《物品清单》签字确认之日起，乙方的上述办公用品作为乙方向甲方还租的抵押物，暂由甲方代为保管，待乙方付清甲方全部欠租后再收回上述物品。另外，乙方同意甲方自本月之日始，收回该租赁房屋并另寻他租，以止损。”的内容，林健新、包亚军分别在《财物清点确认书》上签名确认。现中泰来公司以大时代公司未支付租金469262元为由向本院起诉，并提出上述诉求。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：1.涉案租赁合同相对人的问题；2.中泰来公司与大时代公司于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》是否解除；3.大时代公司应否向中泰来公司支付租金及金额；4.大时代公司应否向中泰来公司支付利息及计算方式；5.大时代公司应否向中泰来公司支付违约金148179元。（一）关于涉案租赁合同相对人的问题。中泰来公司主张涉案租赁合同相对人是其与大时代公司。庭审中，大时代公司抗辩称涉案房屋的实际承租人由2017年8月8日起为传奇公司，租赁合同项下的权利义务应由传奇公司承担。本院认为，一方面，由中泰来公司所举的《房屋租赁合同》可确认涉案房屋是由中泰来公司出租、大时代公司承租的事实。另一方面，大时代公司抗辩称涉案房屋实际承租人已于2017年8月8日变更为传奇公司，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，大时代公司依法应承担证明上述事实的举证责任。大时代公司抗辩称其与中泰来公司、传奇公司已在《房屋租赁合同补充协议》中确认变更承租人为传奇公司的事实。如前查明事实，上述补充协议上并未有出租人中泰来公司盖有公章或签名确认，不足以证明大时代公司在中泰来公司同意下将涉案房屋承租人变更为传奇公司的事实。且大时代公司亦未能向本院提交其他有足够证明力的证据证实上述事实，大时代公司依法应承担举证不能的不利后果。故对大时代公司上述抗辩意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。本院确认涉案租赁合同相对人为中泰来公司与大时代公司的事实。（二）关于中泰来公司与大时代公司于2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》是否解除的问题。中泰来公司主张其与大时代公司在2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》于判决之日解除。庭审中，大时代公司抗辩称其已于2018年9月5日将涉案房屋移交给中泰来公司，认为《房屋租赁合同》在2018年9月5日已解除。本院认为，《财物清点确认书》明确记载自签字确认之日起中泰来公司收回涉案房屋并另寻他租的内容，且林健新作为中泰来公司代表，与包亚军作为大时代公司代表均有签名确认。庭审中，中泰来公司陈述称林健新并非其公司员工，且中泰来公司未授权委托林健新签署任何法律文件。一方面，本案中，林健新在本案是作为中泰来公司的委托诉讼代理人参加诉讼，其授权委托书明确注明林健新工作单位为中泰来公司。另一方面，林健新作为中泰来公司员工，其代表公司在《财物清点确认书》签名确认的行为，符合日常交易习惯，具有合理性，且中泰来公司未能向本院提交足以反驳《财物清点确认书》所显的事实的证据，中泰来公司依法应承担举证不能的不利后果，对中泰来公司上述意见，本院不予采纳。中泰来公司与大时代公司于2018年9月5日在《财物清点确认书》签名确认的行为，视为双方已达成解除涉案《房屋租赁合同》的意思表示，且《财物清点确认书》明确记载自签字之日起即2018年9月5日，中泰来公司收回涉案房屋并另寻他租的内容。综上，本院认定涉案房屋已于2018年9月5日交回至中泰来公司，中泰来公司与大时代公司在2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除的事实。（三）关于大时代公司应否向中泰来公司支付租金及金额的问题。中泰来公司主张大时代公司支付涉案房屋2017年9月1日起至起诉之日2018年6月15日租金合计469262元，从2018年6月16日租金继续按每月49393元计至判决生效之日止。庭审中，中泰来公司陈述称其已将大时代公司支付款项148188元用以抵扣涉案房屋2017年7月、2017年8月租金，大时代公司自2017年9月1日起未支付涉案房屋租金。大时代公司抗辩称其涉案合同实际承租人为传奇公司，应由传奇公司承担支付租金义务，另对中泰来公司计算租金计至判决生效之日止有异议，而合同约定涉案房屋免租期为2017年6月、2017年7月，另外租金保证金没有抵扣租金。本院认为，如前述，涉案租赁合同相对人为中泰来公司与大时代公司，大时代公司应按《房屋租赁合同》约定，向中泰来公司支付涉案房屋租金。第一，涉案房屋租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日，每月租金为49393元，每月15日前支付租金，且2017年6月1日至2017年7月31日期间为装修免租期，即大时代公司需自2017年8月1日起每月15日前向中泰来公司支付涉案房屋租金49393元。第二，涉案租赁合同约定大时代公司应在2017年6月1日前支付2017年8月租金49396元及支付两个月租金作为租赁保证金即98792元。如前查明事实，大时代公司已于2017年5月24日通过银行转账方式向中泰来公司支付148188元，庭审中，中泰来公司亦确认上述款项是大时代公司支付涉案房屋一个月租金49396元及租赁保证金98792元，即大时代公司已支付涉案房屋2017年8月租金49396元及租赁保证金98792元。第三，如前述，涉案《房屋租赁合同》已于2018年9月5日解除，且涉案房屋已交回中泰来公司并由中泰来公司控制，即大时代公司应向中泰来公司支付涉案房屋至2018年9月5日期间的租金。第四，庭审中，中泰来公司陈述称涉案租赁保证金98792元已抵扣了涉案房屋2017年7月、2017年8月租金。如前述，涉案房屋2017年7月为免租期，且大时代公司已于2017年5月24日支付了涉案房屋2017年8月的租金，即涉案租赁保证金98792元应为抵扣涉案房屋2017年9月、2017年10月两个月的租金。即大时代公司自2017年11月1日起至2018年9月5日未向中泰来公司支付涉案房屋租金。综上，大时代公司应向中泰来公司支付涉案房屋2017年11月1日起至2018年9月5日期间租金，即合计租金502162.17元（49393元/月×10个月+49393元÷30天×5天）。对中泰来公司主张超出上述部分的诉求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，大时代公司至今仍未向中泰来公司支付租金502162.17元的行为已属违约，大时代公司依法应承担继续履行的违约责任，向中泰来公司支付涉案房屋租金502162.17元。（四）关于大时代公司应否向中泰来公司支付利息及计算方式的问题。中泰来公司主张大时代公司从2017年9月1日起，以月租金为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算。庭审中，大时代公司抗辩称合同约定每月15日前支付涉案房屋租金，利息应从2017年9月16日开始计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，大时代公司至今仍未支付租金的行为已属违约，依法应承担赔偿损失的违约责任，向中泰来公司支付利息。如前述，涉案《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除，大时代公司应向中泰来公司支付涉案房屋2017年11月1日至2018年9月5日期间租金502162.17元，且《房屋租赁合同》约定大时代公司应在每月15日前向中泰来公司支付涉案房屋当月租金。大时代公司应按中国人民银行同期同类贷款利率分段向中泰来公司支付利息，利息以租金49393元为本金，分别从2017年11月16日、2017年12月16日、2018年1月16日、2018年2月16日、2018年3月16日、2018年4月16日、2018年5月16日、2018年6月16日、2018年7月16日、2018年8月16日起计至租金付清之日止；以8232.17元为本金，从2018年9月6日起计至租金付清之日止。综上，对中泰来公司主张大时代公司支付利息的诉求，应以本院调整为准，即大时代公司应按中国人民银行同期同类贷款利率分段向中泰来公司支付利息，利息以租金49393元为本金，分别从2017年11月16日、2017年12月16日、2018年1月16日、2018年2月16日、2018年3月16日、2018年4月16日、2018年5月16日、2018年6月16日、2018年7月16日、2018年8月16日起计至租金付清之日止；以8232.17元为本金，从2018年9月6日起计至租金付清之日止。（五）关于大时代公司应否向中泰来公司支付违约金148179元的问题。中泰来公司主张大时代公司支付违约金148179元。大时代公司抗辩称中泰来公司没收租赁保证金已行使违约金性质。本院认为，一方面，如前述，大时代公司于2017年5月24日支付租赁保证金98792元已抵扣涉案房屋2017年9月、2017年10月租金。另一方面，《房屋租赁合同》第九条明确约定大时代公司出现无故拖欠租金等情形，应按3个月租金，即148179元（49393元/月×3个月）。如前述，大时代公司至今仍未支付涉案房屋2017年11月1日至2018年9月5日期间租金的行为已属违约，根据合同约定，大时代公司应向中泰来公司支付违约金148179元。综上，对中泰来公司主张大时代公司支付违约金148179元的诉求，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告深圳市中泰来投资控股股份有限公司与被告广东大时代健康产业园有限公司在2017年5月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月5日解除；二、被告广东大时代健康产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市中泰来投资控股股份有限公司支付租金502162.17元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算：以租金49393元为本金，分别从2017年11月16日、2017年12月16日、2018年1月16日、2018年2月16日、2018年3月16日、2018年4月16日、2018年5月16日、2018年6月16日、2018年7月16日、2018年8月16日起计至租金付清之日止；以租金8232.17元为本金，从2018年9月6日起计至租金付清之日止）；三、被告广东大时代健康产业园有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市中泰来投资控股股份有限公司支付违约金148179元；四、驳回原告深圳市中泰来投资控股股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20878元，由原告深圳市中泰来投资控股股份有限公司负担1190元，被告广东大时代健康产业园有限公司负担19688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨文彬人民陪审员  胡结瑜人民陪审员  李惠兰二〇一八年十二月三日法官助理余韵欣书记员周戊喜