成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初5708号 原告：康永刚，男，1971年3月6日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：吴铁生，四川金契律师事务所律师。特别授权。 原告：戢敏，女，1974年10月19日出生，汉族，工作单位及职务不详，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：吴铁生，四川金契律师事务所律师。特别授权。 被告：成都讯捷通讯连锁有限公司，住所地成都市青羊区太升南路155号。 法定代表人：崔德荣，总经理。 委托诉讼代理人：邓海，男，1974年2月26日出生，汉族，成都讯捷通讯连锁有限公司员工，住四川省达州市通川区。特别授权。 被告：中国移动通信集团四川有限公司，住所地成都市高新区高朋大道10号。 法定代表人：赵大春，职务不详。 原告康永刚、戢敏诉被告成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称讯捷公司）、中国移动通信集团四川有限公司（以下简称中国移动四川公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告康永刚及其与戢敏的共同委托诉讼代理人吴铁生、被告讯捷公司的委托诉讼代理人邓海到庭参加诉讼，被告中国移动四川公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告康永刚、戢敏向本院提出诉讼请求：1.讯捷公司和中国移动四川公司立即腾退并返还康永刚、戢敏所有的位于青羊区太升南路184号2层3-1号房屋；2.讯捷公司和中国移动四川公司按照每月7000元的标准向康永刚、戢敏连带支付自2018年3月1日起至实际返还房屋之日止期间的租金损失；3.本案诉讼费用由讯捷公司和中国移动四川公司承担。事实和理由：2016年6月，讯捷公司从其关联公司（2012年至2017年期间承租案涉商铺的超强公司）承接康永刚、戢敏所有的位于青羊区太升南路184号2层3-1号（图纸位置为二层L1区1号房）30.63平方米的商铺。因五年前的房屋租金约定为每月7000元，至2017年3月到期时，物价、房价上涨（同一地段的其他商铺已经是400元每平方米），每月7000元的租金已经远远低于同地段房租均价。为此，康永刚、戢敏不愿意将房屋继续出租给讯捷公司，并拒绝继续签订租赁合同。但是讯捷公司仍然与部分业主签订了一份房屋租赁合同，租赁期间自2017年5月1日至2027年4月30日，强行将康永刚、戢敏所有的商铺纳入租赁范围，并通过员工曾地春的账户向康永刚、戢敏的账户转款78400元。之后讯捷公司将案涉商铺高价转租给中国移动四川公司使用至今。康永刚、戢敏认为，讯捷公司与他人签订租赁合同并将康永刚、戢敏的物业纳入其租赁范围的行为已经严重侵犯康永刚、戢敏的合法权利，康永刚、戢敏多次上门催告甚至报警，讯捷公司和中国移动四川公司让然占用至今。故康永刚、戢敏向法院起诉，请求法院判如所请。 被告讯捷公司辩称，1.案涉商铺所在的太升商城系大商城，开发商出售时即有“统一经营管理”的要求，且该商城具有整体性、不可分割性、利益共同性的特点，若单独腾退，必将导致商场停业，损害其他大多数业主的利益；2.讯捷公司和太升商城产权管理小组签订有《房屋租赁合同》，并按约支付了房屋租赁，该合同经过三分之二业主的认可，具有法律效力，对全体业主具有合同约束力。讯捷公司按照合同约定向业主（包括康永刚、戢敏）支付了租金，履行了合同义务，并无违约行为。请求法院驳回康永刚、戢敏的诉讼请求。 被告中国移动四川公司未到庭答辩，也未向本院提交证据。 经审理查明，案涉商铺系康永刚、戢敏共同所有的房屋，该房屋坐落于青羊区太升南路184号1栋2层3-1号，签订购买合同时间为2003年3月10日，在房管部门登记时间为2009年12月15日，建筑面积30.63平方米，规划用途为商业。案涉商铺的楼栋整体名为“太升商城”。康永刚、戢敏与讯捷公司均认可太升商城曾经由案外人超强公司承租经营，承租形式系由一个名为“成都市青羊区太升商城产权管理小组”（以下简称“产权小组”）的组织与超强公司签订租赁合同，康永刚、戢敏未直接与超强公司签订租赁合同，超强公司每月向康永刚、戢敏支付租金7000元。超强公司的承租于2017年4月30日结束，超强公司与讯捷公司之间不存在转租关系，而是由产权小组与讯捷公司签订房屋租赁合同，康永刚、戢敏同样未直接与讯捷公司签订租赁合同。 2016年6月23日，产权小组（即甲方）与讯捷公司（即乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同载明“一、甲方得到世纪太升电信商城已购买商铺业主授权，代表全体夜壶将位于成都市青羊区太升南路184号的营业用房全体业主拥有产权的面积合并整体出租给乙方，甲方代表太升商城业主履行本合同所产生的所有法律责任及经济责任均由太升商城全体业主承担。二、商铺的坐落、面积2.1出租商铺位于成都市太升南路184号一楼、二楼……2.4青羊区太升商城产权管理小组及小组代表应向乙方出具太升商城业主委托书，并保证前述委托书真实性、合法性，否则青羊区太升商城产权小组及小组代表应承担由此产生的法律责任。三、租赁期限3.1租赁期限自2017年5月1日至2027年4月30日……四、租金及其费用4.1租金标准：2017年5月1日至2020年4月30日止，每年税后租金按现行租金标准（即原合同租金标准）降低15%，降低后的租金为每年4839798.7元，2020年5月1日起租金每年递增3%，直到合同期满为止；租金支付的期限按年度提前15天预付，即每年4月16日前一次性支付当年5月1日至下一年4月30日的租金；在讯捷公司及时足额支付租金的前提下，产权管理小组三分之二以上业主同时提前收回商铺，单方提前终止履行合同。”，合同落款处有双方盖章签字确认，并在业主代表签字处有“包强”、“卢红”、“王伟荣”等约50个签名字样。 其后，讯捷公司将包含案涉商铺所在的部分区域转租给中国移动四川公司，目前案涉商铺所在区域仍在中国移动四川公司经营场所的范围内。 2017年4月18日，案外人曾地春通过银行转账向戢敏支付71400元；2018年6月13日，案外人刘英通过银行转账向向戢敏支付71400元，当日戢敏向刘英账户转回48770元。康永刚、戢敏与讯捷公司均认可曾地春、刘英系代表讯捷公司向戢敏付款，戢敏向刘英转回的款项也是讯捷公司实际收取。 另查明，青羊区太升南路184号1栋2层3-1号，建筑面积30.63平方米房屋为康永刚、戢敏共同所有。 以上事实，有康永刚、戢敏的身份证、讯捷公司工商信息、案涉商铺的权属证明和《商品房买卖合同备案表》、《房屋租赁合同》、案涉商铺现场照片、建设银行个人活期明细、建设银行业务回执、招商银行转账汇款发送结果表及当事人当庭陈述等证据在案为证。 审理中，讯捷公司还提交以下证据材料： 1.商铺宣传海报两页，在宣传海报中显示“所有权、经营权、管理权三分离的理想投资模式”、“实力派营运商统一经营管理的金铺面”，拟证明涉案商铺从开发商售卖时就声明了采取统一经营模式对外出租和招商。康永刚、戢敏对该份证据的三性均不予认可，认为宣传海报即使是真的，也是开发商向业主承诺高回报运营的宣传，且开发商早已破产没有经营太升商城项目，与本案无关。 2.2004年6月28日，《太升电讯商城业主会议决议》载明：绝大多数投资业主同意，暂时成立“业委会筹备小组”，具体事项，由业主彭菁和李冬升律师去请示青羊区房管领导部门推进；根据商城的“统一出租、统一经营”的出售原则和业主们投资金额不等及差数较大的实际情况，不论投资人买的具体商铺为主与面积的大小，都按“一户一票制”的方式进行商城的议事表决，并以少数服从多数制的原则，确认其会议的表决结果。2005年3月14日，业委会筹备小组发布《“太升商城”业主代表大会决议——第一号“商铺业主”通告》，载明：业委会筹备小组受大会委托，全权代表商铺产权业主们进行日常工作；“世纪太升电讯商城”（宏富物业经营有限公司）必须及时恢复供电、供水。超强电信公司拟证明该商城实行统一出租、统一经营模式。康永刚、戢敏对该份证据的三性均不予认可，认为会议决议的真实性及签字人的身份均?合适，记载的事项也与房屋租赁无关； 3.2004年4月10日，成都市青羊区太升电讯商城业主委员会筹备组向太升商城业主出具《小区通告》，载明：经过首届一次业主大会的协商，选举“业委会筹备组”由以下九名业主组成，组长刘东升（开发商代表），副组长彭菁、曾元发，组员代远成、薛成玉、陈欣、侯跃东、时莉亚。讯捷公司拟证明，“业委会筹备小组”的合法性以及提前公示过。康永刚、戢敏对该份证据三性均不予认可，认为所谓的业主委员会也没有成立，通告只是告知拟成立业主委员会，且业主委员会对各业主的租售无权干涉。 4.2007年4月12日，骆成东向产权管理小组《业主授权委托书》，载明“太升电讯商城”商铺业主骆成东全权委托产权管理小组为其办理产权物业管理、招商、诉讼事宜。讯捷公司拟证明超过三分二业主授权产权管理小组代为出租。康永刚、戢敏对该份证据不予认可，认为其没有签字授权。 5.2016年6月23日，产权管理小组与讯捷公司签订《房屋租赁合同》，讯捷公司认为太升商城共192个业主，产权小组取得了其中124个业主的书面授权，包括授权的业主在内150余个业主未提出异议，超过了三分之二的比例，产权小组具有代为出租的权利。康永刚、戢敏认为合同产权小组和签字代表都没有取得康永刚、戢敏的授权，因此性质系无权处分人形式了康永刚、戢敏的经营权，合同约定的内容对康永刚、戢敏没有约束力，且合同约定的租金比五年前的租金标准还低15%，严重损害康永刚、戢敏的合法利益。 6.《招商银行转账汇款单》，讯捷公司认为已提前通过银行转账方式支付173个业主租金，包括本案原告。戢敏认可其三性，但多余租金已退还刘英。 本院认为，产权管理小组与讯捷公司签订的《房屋租赁合同》、系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。 （一）关于讯捷公司和中国移动四川公司是否应该腾退案涉房屋的问题。康永刚、戢敏与超强电信公司的《世纪太升电讯商城租赁合同》到期后，虽然双方没有签订新的书面租赁合同，但讯捷公司继续租用该房屋并缴纳了租金，康永刚、戢敏与讯捷公司建立了事实租赁合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，首先，产权管理小组成立后，超过半数业主授权产权管理小组对外出租商铺，任一业主要求解除租赁合同关系返还商铺均会影响商场整体功能的使用，损害商场其他业主的权利；其次黄韬在购买案涉商铺时已经明确知晓商场统一经营模式，应当知道该商铺不同于独立商铺，权利的行使要受到一定限制，服从多数业主意见；再次，从“世纪太升一层平面分布图”看，业主所购商铺在平面上紧密相连，也无明确标明1层21-4号商铺的具体位置，其购买的产权面积难以与其他业主的权益相区分，并且讯捷公司现今使用的面积不仅包括康永刚、戢敏的商铺也涵盖其他业主的产权面积，且无分割墙体。基于前述认定，案涉商铺的经营使用与其他商铺具有整体性和不可分割性。康永刚、戢敏要求讯捷公司、中国移动四川公司腾退案涉房屋的诉请，本院不予支持。 （二）康永刚、戢敏认为太升商城存在独立经营的业主，其租金标准能体现市场价值，但并未能举证证明该主张。而《房屋租赁合同》中约定的租金是反映大多数业主认可的租金标准，更能体现市场价值。为维护广大业主的合法权益，该标准应当以产权小组与讯捷公司协商确定的为宜。因此康永刚、戢敏主张按月租金7000元的标准支付的诉讼请求，本院不能支持。而戢敏收到并退还讯捷公司转款后，累计收到94030元，按7000元降低15%即5950元月租金计算，约为15.8个月的租金，即自2017年5月1日开始至2018年8月23日左右截止，目前距离康永刚、戢敏该截止日期尚有约2个月，讯捷公司不构成拖欠康永刚、戢敏的租金，不存在租金损失，对于康永刚、戢敏主张的租金损失赔偿，本院亦不支持。 因康永刚、戢敏主张讯捷公司腾退返还房屋的诉讼请求本院不予支持，主张讯捷公司按照每月7000元租金标准支付租金损失的诉求请求本院亦不支持，对于康永刚、戢敏主张中国移动四川公司共同腾退返还房屋并连带支付租金损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院对康永刚、戢敏的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事物权法》七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条，判决如下： 驳回原告康永刚、戢敏的全部诉讼请求。 案件受理费50元，由原告康永刚、戢敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 罗 维 二〇一八年十二月二十一日 书记员 赵蔚宁