安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0321民初4550号 原告：李玉秀，女，1969年9月30日出生，汉族，居民，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪明明，安徽南山松律师事务所律师。 被告：安徽怀远农村商业银行股份有限公司城关支行，住所地安徽省怀远县荆山镇禹王路629号，统一社会信用代码340321000008210。 法定代表人：葛娟，系行长。 委托诉讼代理人：钱合丰，男，1986年8月15日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县，系单位员工。 委托诉讼代理人：张弛，男，1984年9月12日出生，汉族，居民，住安徽省蚌埠市蚌山区，系单位员工。 第三人：巨双，男，1990年11月14日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人：李玉侠，女，1968年4月21日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人：李玉芳，女，1963年3月17日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人：付其春，男，1971年8月18日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人：姚爱群，女，1973年5月6日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人：安徽省怀远县民生航运有限责任公司，住所地安徽省怀远县榴城镇阳光都市40号楼101室，统一社会信用代码34032100001348310。 法定代表人：李玉侠。 原告李玉秀与被告安徽怀远农村商业银行股份有限公司城关支行（以下简称怀远农商行城关支行），第三人巨双、李玉侠、李玉芳、付其春、姚爱群、安徽省怀远县民生航运有限责任公司（以下简称怀远民生航运公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉秀及其委托诉讼代理人刘刚、洪明明，被告怀远农商行城关支行的委托诉讼代理人钱合丰，第三人李玉侠、李玉芳、怀远民生航运公司到庭参加诉讼，第三人巨双、付其春、姚爱群经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉秀向本院提出诉讼请求：1.终止被告与第三人借款合同纠纷案中对第三人李玉芳名下蚌埠市光彩大市场第11区3栋6号房屋（产权证号：20××95）的执行；2.确认就执行标的即上述房产原告享有足以排除强制执行的民事权益；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人李玉芳系姐妹关系并于2011年3月29日与其就涉案房屋产权归属签订一份《购房协议书》，主要约定：一、涉案房屋产权归原告所有，因原告户口不在蚌埠无法办理房屋登记信息，原告购买涉案房屋并登记在李玉芳名下，实际出资人为原告；二、涉案房屋首付款由原告出资，付款人署名为李玉芳，便于办理房屋产权登记；三、涉案房屋每月按揭由原告汇入李玉芳贷款账户中，等等。2011年4月15日，原告按照上述合同向蚌埠光彩投资有限责任公司缴纳了商品房购房订金100000元（见收据）。2011年4月22日，李玉芳代表原告与蚌埠光彩投资有限责任公司签订了《商品房买卖合同》后，涉案房屋首付款、每月的按揭还款都是由原告支付。2016年9月5日，怀远县人民法院作出（2016）皖0321民初4011号民事裁定书，查封了涉案房产。后，原告向怀远县人民法院针对涉案房产提出案外人执行异议申请。2018年7月26日，原告执行异议申请被人民法院裁定驳回。 原告认为，原告与李玉芳签订的《购房协议书》，属当事人真实的意思表示，不违反法律规定，应认定为有效；购买涉案房屋的定金、购房款、契税、公共维修基金等费用的票据均在原告手中。《房屋买卖合同》签订后，原告对房屋进行了装修并实际占有使用至今。2017年4月16日，原告与刘波签订《房屋租赁合同》，主要约定：原告将涉案房屋出租给刘波，租赁期限为2017年4月16日至2019年4月15日，租金为一年30000元，付款至原告中行账户（卡号62×××79）。上述事实足以说明，涉案房屋的实际权利人应是原告。原告之所以未将涉案房屋过户至自己名下，原因是在于银行按揭贷款未能全部还清。在借名买房的情况下，原告对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于被告享有的一般债权，即使原告对于因户口不在蚌埠无法办理房屋登记信息等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。因此，对原告主张涉案房屋归其所有并要求停止执行的诉讼请求，应予支持。 原告为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、原告身份证复印件、民事裁定书，证明原告、被告、各第三人诉讼主体资格； 2、原告与第三人李玉芳书面协议1页，证明（1）双方之间具有借名买房的主观合意，存在借名买房关系；（2）双方之间签订的关于借名买房的约定，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效；（3）原告借名买房的合理动机原告户口不在蚌埠，在本地买房办理按揭和登记产权不便； 3、《商品房买卖合同》7页、购房发票1页、购房承诺书1页(开业保证金10000元)、收据4页、汇款凭证12页（打印件）、银行账户明细12页（打印件），证明涉案房屋定金、首付款、每月的按揭还款都是由原告支付且一直支付月供； 4、补充协议9页、综合管理服务合同5页、水电费发票1页和其他服务费发票1页、房屋租赁合同1页、微信截图6页（打印件），证明（1）原告领房交接等相关材料，原告是实际房屋所有人；（2）房屋由原告装修并实际占有、出租给他人； 5、蚌埠市房地产交易管理处查档说明，证明（1）案涉房屋的权属还在李玉芳名下；（2）案涉房屋抵押给银行，被被告申请查封； 6、李玉芳名下的建行龙卡通（卡号62×××92），证明该卡一直在原告处，由原告控制支配使用，用于按揭扣款； 7、中国建设银行个人贷款对账单1页，建设银行交易明细2页，证明期间的贷款一直由原告偿还； 8、徐明名下的交通银行卡（卡号52×××10）、建设银行卡（卡号53×××53）、中国银行卡（卡号40×××51），李玉秀名下的招商银行卡（卡号43×××68），证明当时购买蚌埠光彩投资有限责任公司房屋首付款是用原告和案外人徐明的卡，贷款是原告用招商银行卡转账到李玉芳还贷的卡上的。 怀远农商行城关支行辩称，一、原告与第三人李玉芳签订的《购房协议书》未经公证，合同的签订时间难以确认是否为合同落款的时间，且该协议仅对合同签订双方具有约束力，对怀远农商行城关支行不能产生法律上的约束力。 二、李玉芳作为不动产的登记权利人，根据《物权法》第十六条、第十七条规定，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，不动产的权属以不动产登记簿为准。本案中，原告未能证明不动产登记簿登记有误，李玉芳依法应为本案不动产的所有人。 三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”。 综上，怀远农商行城关支行依据生效法律文书申请强制执行被执行人李玉芳名下依法登记的不动产，符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。 怀远农商行城关支行未向法庭提供证据。 李玉侠述称，房子是李玉秀的，当时我和巨双、付其春商量将银行的钱还上，当时也不知道查封了涉案房屋，事后知道了也没有及时通知李玉秀。 李玉芳述称，房子是李玉秀的，当时李玉秀户籍不在本地，就以我的身份信息买的，房产证办在我的名下。 安徽省怀远县民生航运有限责任公司述称，房子确实是李玉秀的。 第三人巨双、李玉侠、李玉芳、付其春、姚爱群、怀远民生航运公司未向法庭提供证据。 经庭审举证质证，被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1三性无异议；对证据2的协议，该协议没有经过公证，签订协议的时间无法核实，可能为后期签订；对证据3登记的权利人均为李玉芳，恰恰证明李玉芳是涉案房屋的购买人和权利人。汇款凭证及银行明细未注明用途，不能证明相关银行转账是购房款、按揭等款项的用途；对证据4中除微信截屏外，权利人均为李玉芳，不能证明权利人为李玉秀。对微信截图的真实性有异议，未经公证，不能证明内容为真实合法的。对房屋租赁合同，虽然约定的租赁标的物是案涉房屋，但没有合法权利人的签署，与本案无关；对证据5三性无异议，该证明只能证明案涉房屋所有权人为李玉芳；对证据6、7、8只能证明李玉秀及案外人徐明向李玉芳卡上打过款，但没有注明用途。上述证据不能证明原告为案涉房屋的权利人，李玉秀与李玉芳为亲属关系，有银行转账往来是正常现象，可能为借款或者其他周转款，打款人除原告外还有案外人徐明，徐明与李玉秀的关系，被告无法核实。第三人李玉侠、李玉芳、怀远民生航运公司对原告提供的证据质证意见为：对原告提供的证据均无异议。 经过原被告及第三人举证、质证情况，经审查，原告所举的证据1、2、3、5、7、8内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。证据4中的补充协议、综合管理服务合同。水电费发票和其他服务费发票内容真实，来源合法，与待证事实相关联，且与证据2、3能相互印证。证据4中的租赁合同因未标明租赁物具体房号，本院不予认定。证据4中的微信聊天记录截图，本院无法核实其真实性，且被告亦不予认可，故本院不予认定。证据6内容真实，来源合法，与待证事实相关联，但无法证明该银行卡一直在原告处。 经审理本院认定事实如下：2011年3月29日，李玉秀（甲方）与李玉芳（乙方）签订购房协议书一份，就本市光彩大市场11区3幢6号房屋产权归属达成协议，因甲方户口不在本市，无法办理房屋登记信息，故由甲方购买房屋，登记在乙方名下。房屋首付款及按揭款均由甲方出资，乙方不承担任何款项支付的义务。并约定甲方应按时付款，不得拖欠房屋贷款，影响乙方征信。乙方不得擅自用甲方房屋进行贷款或用于自己债务的抵押。2011年4月22日，蚌埠光彩投资有限责任公司（出卖人）与李玉芳（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定李玉芳购买蚌埠光彩大市场第11区3栋0单元3层6室商品房一套。合同约定建筑面积为193.68平方米，其中套内建筑面积189.92平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.76平方米。商品房价款为每平方米5680元，总金额1100102元。李玉芳采取按揭付款，在签订合同之日首付商品房价款550102元，余款550000元，于合同签订之日起30日内以银行按揭贷款方式付清。合同对双方的违约责任，商品房交付时间等进行了约定。同日，李玉芳还签订购房承诺书一份、商品房买卖合同补充协议一份、蚌埠光彩大市场综合管理服务合同一份。李玉秀提供银行刷卡流水单，并提供其及案外人徐明银行卡，证实涉案房屋首付款及开业保证金为李玉秀及案外人徐明支付。李玉秀提供蚌埠光彩投资有限责任公司收据四张，其中95000元、235000元的收据载明收款事由为11区3栋6号还借款，10000元的收据载明收款事由为11区3栋6号开业保证金，100000元的收据载明收款事由为11区3栋6号购房订金，且上述4张收据交款单位均为李玉芳。李玉秀提供的李玉芳名下中国建设银行卡（卡号62×××92）交易明细，证实李玉秀频繁向李玉芳转账，并于转账后不久即为银行扣还贷款本金、利息之日。蚌埠市房地产交易管理处查档说明记载涉案房屋所有权人为李玉芳，产权证号20××95。 另查明：2015年10月14日，巨双向怀远农商行城关支行提出申请，以本人系个体水上运输经营户，2013年5月14日从怀远农商行城关支行处借购船贷款3000000元，到期未能及时偿还，特申请借新还旧贷款3000000元。2015年12月2日，怀远农商行城关支行与巨双签订《个人借款合同》，约定巨双向怀远农商行城关支行借贷款3000000元；贷款期限12个月，即自2015年12月2日至2016年12月2日；用途为借新还旧；贷款利率为年利率9.3525%；罚息利率为贷款利率上浮30%；按日计息，结息方式为按季结息，到期一次还本；如不能按照合同的结息日付息，则自次日起计收复利等。并约定起息日是指发放的贷款转存到被告巨双的账户之日，即2015年12月11日；如甲方（巨双）未按照合同约定归还贷款本息等情况，乙方（怀远农商行城关支行）有权宣布贷款立即到期，甲方立即归还借款本息及相关费用等。同日，李玉侠、李玉芳、付其春、姚爱群、安徽省怀远县民生航运有限责任公司分别与原告签订了《保证合同》，约定由被告李玉侠、李玉芳、付其春、姚爱群、怀远民生航运公司对巨双的借款承担连带责任保证，保证的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金和实现债权的费用等，保证期间为借款到期的次日起两年。为了保证合同的履行，李玉侠又与怀远农商行城关支行签订《抵押合同》，以其所有的房地产权证号为：房地权怀私字第××号房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。付其春也与怀远农商行城关支行签订《抵押合同》，以其所有的房屋所有权证号为：怀房改字第××号房屋作抵押担保，且办理了抵押登记。2015年12月11日，怀远农商行城关支行将3000000元借款转入巨双指定账户。后巨双仅支付利息至2016年3月20日，尚欠借款本金3000000元及2016年3月20日之后的利息未还。2016年7月27日，怀远农商行城关支行向巨双等送达《逾期贷款催收通知书》，巨双仍未按照合同约定支付本息。2016年8月11日，怀远农商行城关支行向巨双等送达《提前还款催收函》，言明依据借款合同约定，合同项下的贷款立即到期，请你收到本函后三日内归还借款合同项下的所有到期及未到期的借款本金及利息。但是巨双一直未清偿所欠怀远农商行城关支行的贷款本息，李玉侠、李玉芳、付其春、姚爱群、怀远民生航运公司也未承担保证责任。怀远农商行城关支行为维护其权益起诉至本院。在审理过程中，经怀远农商行城关支行申请，本院作出（2016）皖0321民初4011号民事裁定书，裁定查封李玉芳所有的坐落于蚌埠市（产权证号：20××95，建筑面积193.75㎡）房屋一套。查封期间，该房地产交由所有人李玉芳管理、使用，但不得转让、变卖或设定抵押。并经开庭审理，本院作出（2017）皖0321民初4011号民事判决书，判决巨双于判决生效之日起七日内，偿还怀远农商行城关支行借款本金3000000元和利息〔以3000000元为基数，自2016年3月21日至2016年8月14日，按照年利率9.3525%计算；自2016年8月15日起，至本金还清之日止，按照年利率9.3525%×（1＋30%）计算〕、复利〔自2016年6月21日至2016年8月14日，按照年利率9.3525%计算；自2016年8月15日起，至本金还清之日止，按照年利率9.3525%×（1＋30%）计算〕。李玉侠、李玉芳、付其春、姚爱群、怀远民生航运公司对巨双的上述债务承担连带保证责任。对李玉侠所有的产权证号为房地权怀私字第××号房屋和付其春所有的产权证号为怀房改字第××号房屋，采取拍卖、变卖等方式变价，怀远农商行城关支行对变价所得款在上述借款本金3000000元和利息、复利的范围内优先受偿。2018年7月4日，李玉秀对上述（2016）皖0321民初4011号民事裁定书不服，对执行标的提出书面异议。本院经审理，作出（2018）皖0321执异41号执行裁定书，裁定驳回李玉秀的异议请求。后李玉秀不服，向本院提出诉讼。 本院认为，本案中李玉秀要求确认其对执行标的即位于蚌埠市（产权证号：20××95，建筑面积193.75㎡）房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其主要依据是李玉秀与李玉芳签订的书面协议一份，其与案外人徐明交付涉案房屋首付款及相关费用的银联账单，以及李玉芳名下中国建设银行卡（卡号62×××92）银行交易明细。怀远农商行城关支行虽辩称，书面协议没有经过公证，但协议双方均对协议真实性无异议，综合考量原被告及第三人的陈述及其他相关证据，第三人李玉芳、李玉侠、怀远民生航运公司在庭审中均认可涉案房屋系李玉秀出资购买，借用李玉芳名办理产权登记，李玉秀在诉状中亦陈述其在与姐姐李玉芳达成协议后，就与案外人徐明交付了涉案房屋的首付款并按期支付了每月按揭款，因自己户籍不在本市，所以上述缴款均以姐姐李玉芳的名义办理。结合李玉芳名下中国建设银行卡（卡号62×××92）银行交易明细，李玉秀频繁向李玉芳转账，并于转账后不久即为银行扣还贷款本金、利息之日。故原告的上述陈述与其提供的证据能够相互印证，可信度较高，原告的陈述可以采信，应认定李玉秀借用李玉芳名义购买涉案房屋。怀远农商行城关支行虽辩称，李玉秀与李玉芳为亲属关系，相互有资金往来属于正常现象，可能是之前的借款或日常开销等，但没有提供相应的证据予以证实，且李玉秀向李玉芳转账的数额、次数均明显超出日常生活需求，同时转账的时间与银行扣划贷款本息的时间具有一定的关联性，故对该辩称，本院不予采信。根据《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第二条之规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”故李玉秀对执行标的即位于蚌埠市（产权证号：20××95，建筑面积193.75㎡）房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院不得执行该执行标的。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下： 不得执行位于蚌埠市（产权证号：20××95）房屋。 案件受理费80元，由被告安徽怀远农村商业银行股份有限公司城关支行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  钱同雷 审 判 员  王美琳 人民陪审员  刘志强 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  李玉峰 提示：宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。