河北省武强县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1123民初753号 原告：武志杰，男，1956年10月20日出生，汉族，农民，武强县人，现住该村。 委托诉讼代理人：杜艳合，女，1957年10月5日出生，汉族，武强县人，现住该村，系武志杰之妻。 委托诉讼代理人：金玉萍，河北仁浩律师事务所律师。 被告：李连玉，男，1965年5月1日出生，汉族，农民，武强县人，现住该村。 委托诉讼代理人：李雪飞，男，1987年6月26日出生，汉族，住武强县，系李连玉之子。 原告武志杰与被告李连玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武志杰及其委托诉讼代理人杜艳合、金玉萍，被告李连玉及其委托诉讼代理人李雪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武志杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2.判令被告将承租的房产交还原告；3.判令被告支付拖欠的租金2973元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月16日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告院落一套，租期20年，自2014年12月16日起至2023年12月16日止，年租金800元。被告租赁房屋用途为开饭店，由于环保、卫生等原因，于2017年8月份被有关部门勒令停业至今，房屋闲置一年以上。被告在租赁期一直未付过租金，期间原告多次催收无果，原告有权终止租赁合同。由于被告在外地无法获取通信地址，不能以信函的形式寄送终止合同书，因此原告通过短信方式给被告发送了《住房租赁合同终止合同书》，被告收到后回复了一些不和谐的言词。此后，原告多次要求被告腾房，被告拒不搬出，拒不将房产交还原告。被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，请求依法支持原告的诉请。本案审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告将房屋、院落恢复原状：1.拆除北房北墙外擅自扩建的宽约2.76米、长约8米的简易房。2.恢复北房高度碱上62层砖，起脊屋顶，起脊高1.25米，房两端两堵砖墙隔山，中间屋两道木砣梁，每间屋7根木头，屋顶所有木头、砣梁均用铁锔子固定。原房屋拆下的木头，因被告未妥善保管在露天堆放三年零十个月，经风吹日晒雨淋已无法使用，应更换与原木材质、粗细相当可以充当檩材的木头。3.拆除院落内擅自搭建的彩钢顶棚、隔山及钢筋支架。4.拆除西房两间宿舍擅自磊建的砖墙隔山。5.恢复院落南墙头，在当前南墙头向北8米处，高度约2.2米（与猪舍南墙头同高）；拆除东房南头擅自扩建的一间房屋，恢复在大门通道，将大门方向由朝东改为朝南并安装大门。6.恢复南墙头外靠西头猪舍两间，每间东西3米共6米，南北5米，顶子4米，木头11根，北头高度与墙头同高，南头高1.5米。7.恢复房屋、院落地面平整，并将北房屋内排水沟填平夯实。8.赔偿两棵桃树的价钱600元。9.保持院内水井完好，潜水泵及相关设施齐全能正常使用。 李连玉辩称，原告所述与事实不符，被告租赁原告破旧厂房、闲院一套，实为空壳，被告租赁后对车间、房屋进行搭顶、安装彩钢、封房顶，对室内、外进行了整体装修、维修，将院落地面硬化成水泥地面，并在门口加盖了一间住房。被告将一个破旧空壳厂房院落修整的井井有条，花费20余万元。原告见院落与以前大不一样，遂起不良之意，2015年6月私自提出变更合同提高租赁费，为此双方发生纠纷。并非被告不交租赁费，而是原告不按合同约定收取租赁费。被告多次交费，最后一次是2018年4月份，均遭拒收。被告停业并不是被有关部门勒令停业，而是由于原告的不当行为导致无法正常营业。2018年4月原告多次将门锁换掉，并将门砸坏，为此事被告还报了警。更严重的是原告在被告公司人员不在私自将室内物品扔到屋外，还多次到被告公司捣乱，导致被告公司无法经营。租赁协议是双方自愿达成的，合法有效，原告违反诚信原则，企图增加租赁费用，损害被告的利益。综上，违反合同约定的是原告，原告要求解除合同无理无据。如果原告按照合同约定给付被告装修费用20余万元，被告可以考虑原告主张解除合同的请求，否则不同意原告的诉讼请求。如果法院判决解除合同，也不同意将房屋、院落恢复原状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《集体土地建设用地使用证》、《租赁合同》，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告以短信形式向被告发送的《住房租赁合同终止合同书》，被告虽辩称因眼疾并不知道短信内容，但其确认已收到短信，本院对原告以短信形式通知被告解除合同的事实予以确认。2.房屋概况图，被告对真实性不认可，原告未能提交其他证据证明房屋及院落的原貌，对该证据的真实性，本院不予认定，至于租赁之前的概况，以双方陈述一致的为准。3.六张照片除照片三以外，被告均无异议，且与双方当事人陈述相一致，能够证明房屋、院落的现状，本院对除照片三以外其他照片的证据效力予以认定。被告对照片三的证明目的不予认可，但其承认拆除了北房屋顶的木头，本院对该事实予以认定。4.证人张某的书面证言及当庭陈述与原告妻妹和被告及其女儿的部分谈话录音相互印证，能够证明2016年夏天原告曾要求修改合同，未获得被告同意，同时张某的证言能够证明被告欲给付房租，原告未同意的事实，对上述事实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2014年12月16日，武志杰（甲方、出租方）将院落出租给李连玉（乙方、承租方），并签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方有房院一套，北方五间、西房五间、东房三间（早已破旧），位于老面粉厂，甲方于2014年12月16日交与乙方使用。二、乙方负责修缮及装修在原有旧房基础上改建，水电费自理。三、租期二十年，自2014年12月16日至2034年12月16日止。四、经双方协商原则同意乙方修建改建的房院最后归甲方所有，租赁期间，使用权归乙方所有，如违约，甲方赔偿乙方全部装修费用，以示公平。五、年租赁费800元。六、本合同一式两份，双方签字生效。本案审理过程中双方一致认可北房并非是五间房屋，实际内部结构只有两堵砖墙隔山。合同签订后，李连玉对租赁房屋及院落进行了改建、装修，用于经营快餐公司。其在院墙外搭建了简易房，变动了北房屋的高度，在院落内搭建了彩钢顶棚、隔山及钢筋支架，在西房垒建了两堵砖墙隔山，在东房南头扩建了一间房屋，但其主张院落本来没有完整的南墙头和大门，只有两个门垛；猪舍原来只有一圈砖大约1米高，没有别的；房屋、院落地面原来都是土地面，也不平整，北房屋内西面有二十米左右深坑；院子里没有桃树；现在院内水井完好，但其没有见过潜水泵，租赁时相关设施也不能使用。后被告经营的快餐公司停止经营，案涉房屋、院落实际处于闲置状态。 2016年夏天，武志杰与李连玉和李连玉同村村民张某一起吃饭，李连玉欲给付房租，武志杰拒收，提出更改合同、提高租金。2017年武志杰及其妻杜艳合再次联系李连玉要求更改合同减少租赁期限、提高租金，李连玉不同意，后武志杰未催要过租金，李连玉亦未支付租金。2018年2月28日，武志杰通过手机号134××××1700给李连玉手机号186××××0728发送一条短信，内容为：“李连玉：2014年12月16日你与我签署的住房租赁合同，截至2018年2月28日已3年零两个月，期间一直未交租金，未履行合同，根据合同法有关规定现终止租赁合同，在收到通知书15日内清理完租住房屋的私人用品，如过期未清理视同放弃，同时补齐欠交的房租。房屋出租人：武志杰2018年2月28日”。 经本院调查，武志杰称其夫妻二人无退休收入，案涉房屋是其唯一住房，2010年前后武志杰妻子因生病需要在衡水做透析，二人搬到衡水市租房居住，因武强县医院已具备做透析治疗的医疗技术条件，二人欲收回房屋自住。 本院认为，原、被告双方于2014年12月16日签订的《租赁合同》，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 关于案涉合同是否应该解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方当事人于2014年12月16日签订《租赁合同》，约定租赁期限二十年，未约定支付租金的期限，依照上述法律规定，被告应在每年的12月份支付本年度租金。根据本院查明的事实，被告在2016年夏天欲给付房租，原告单方面提出更改合同并拒收租金。2017年原告再次提出更改合同减少租赁期限、提高租金，双方未能达成一致，并因此产生纠纷。2018年2月28日原告虽向被告短信发送了《住房租赁合同终止合同书》，告知解除合同并催收租金，被告亦未按要求支付租金。由此可见，在合同履行过程中，双方当事人均有违约行为。因原、被告已为此产生纠纷，继续履行合同会使双方矛盾更加升级，且案涉房屋是原告唯一的住房，其妻子若回本地做透析治疗会面临无处可住的境况，结合被告经营的快餐公司已经停业，房屋实际处于闲置状态的客观情况，继续履行合同对双方均无益处，合同已不具备继续履行的条件。为平衡双方当事人利益，原告要求解除《租赁合同》，返还租赁房屋、院落，本院予以准许。被告装饰、装修的费用，因被告未提反诉，双方可另行解决。 关于被告是否应将案涉房屋、院落恢复原状。《租赁合同》第二条约定“乙方负责修缮及装修在原有旧房基础上改建”，第四条约定“经双方协商原则同意乙方修建改建的房院最后归甲方所有”，结合原告2010年前后已不在案涉房屋居住、出租期限长达二十年等客观事实，可以认定原告同意被告对房屋、院落进行改建。因改建含有对原有建筑外观或内部结构进行修改之意，因此被告承租后进行部分改建的行为符合合同约定，原告要求将房屋、院落恢复原状，没有法律依据；且根据合同第一条内容可知，案涉房屋原系面粉厂，早已破旧，被告对房屋及院落进行改建、修缮之后，再要求其恢复原状，亦无必要。原告要求被告拆除在北房北墙外擅自扩建的宽约2.76米、长约8米的简易房，因该简易房在案涉房屋、院落以外，不属于原告宅基地范围，原告对此不具有诉讼主体资格，对其该项诉请，本院不予支持。原告要求被告折价赔偿院内两棵桃树600元，被告否认院内有桃树，原告未能提交相关证据，本院亦不予支持。综上，原告要求被告将案涉房屋、院落恢复原状，没有法律依据，本院不予准许。 关于被告是否应给付原告租金2973元。原告主张从2014年12月16日至2018年9月4日的租金，按照年租金800元计算，应为800元×3年＋800元÷365天×261天＝2972元，故被告应向原告支付租金2972元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》九十条的规定，判决如下： 一、解除原告武志杰与被告李连玉于2014年12月16日签订的《租赁合同》； 二、被告李连玉于本判决生效之日起十五日内返还原告武志杰位于武强县院落； 三、被告李连玉于本判决生效之日起十五日内给付原告武志杰租金2972元； 四、驳回原告武志杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李连玉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。 审判员  王爱娟 二〇一八年十二月十九日 书记员  栗海鸥