济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2878号原告：郑时兰，女，1969年3月18日出生，汉族，住浙江省磐安县。委托诉讼代理人：齐淑梅，北京市隆安（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：孙晋芳，北京市隆安（济南）事务所律师。被告：张岳，男，1970年11月1日出生，汉族，住济南市。原告郑时兰与被告张岳房屋租赁合同一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑时兰的委托诉讼代理人齐淑梅、孙晋芳，被告张岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑时兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除房屋租赁合同，被告将房屋交还给原告并向原告支付7000元的违约金；2、请求判决被告支付拖欠原告的租金42000元（自2017年12月1日到2018年6月1日）；3、请求判决被告支付2018年6月1日到判决执行之日起的房租，每月租金共7000元；4、一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月21日，原、被告经济南市金盘房地产经纪有限公司介绍签订房屋租赁合同，合同约定原告将被告济南市高新区丁豪广场6号楼2单元101室、106室出租给被告。租赁期限60个月，自2016年12月1日到2021年11月30日。租金为7000元每月，付款方式为半年一付，提前一个月支付下半年房租。逾期交付房租两个月，原告有权解除合同，收回房屋并有权要求被告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告支付了一年房租，至2017年11月份，再也未付房租。至今已逾期半年。原告为维护其合法权益诉至法院。张岳辩称，原、被告2016年11月21日签订了房屋租赁协议，协议签订时，原告及中介均未说明，该房屋存在违建情况。房屋租赁时，大门改过了，内部两个房子打通成一套了，但不清楚原告还将整个楼的外墙拆掉扩建了一个多平方，把整个楼的主燃气管道改造了。在2017年春节后装修完毕，2017年3月22日办理了“高新开发区舜华牛久快餐店”的营业执照，在2017年4月份左右申请办理食品经营许可证期间，因为涉案房屋违建问题被城管部门拆除了墙体，导致我方食品经营许可证无法办理。涉案房屋的墙体被城管部门拆除后，原告一直不解决，导致我用床板等东西挡了两个月以上，房屋也无法使用。2017年5月该交房租了，原告安排人把墙砌了起来。但是墙上面留下俩大洞，到现在也没有处理。我去年交了一年房租，但是一直无法使用。之前的房租我也不要了，要求原告继续履行，修复好房屋，我装修房子花了6万元。对原告要求我承担2017年12月1日之后的房租的诉讼请求，我不同意支付。原告交付的房屋无法正常使用，并非我违约，不同意支付违约金。郑时兰围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一、济南市商品房买卖合同2份及山东省济南市房地产企业预收款收据2份，证明原告是涉案房屋的所有权人，原告分别于2011年11月29日、2011年12月13日与山东丁豪房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买丁豪广场CD座2－101及2－106两套商务公寓；证据2、房屋租赁合同2份、佣金确认单1份，证明原、被告于2016年11月21日签订房屋租赁合同，原、被告是经济南市金盘房地产经纪有限公司介绍签订房屋租赁合同，合同约定原告将济南市高新区丁豪广场6号楼2单元101室、106室出租给被告。租赁期限60个月，自2016年12月1日到2021年11月30日，租金为7000元每月，付款方式为半年一付，提前一个月支付下半年房租，租赁用途为办公。张岳依法提交了证据，提交照片一组，证实房屋现状。本院组织当事人进行了证据交换与质证，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：郑时兰对张岳提交的照片真实性有异议，认为无法核实该照片的来源。经本审查，该证据系涉案房屋的照片，故本院对该证据予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月21日郑时兰与张岳签订《房屋租赁合同》，该租赁合同载明“甲方（郑时兰）出租给乙方（张岳）的房屋位于济南市高新区丁豪广场6号楼2单元101、106室，建筑面积77.88平米（101室），建筑面积68.25平米（106室）。该房屋租赁期共60个月，自2016年12月1日至2021年11月30日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订租赁合同。该房屋租金3500元（101室）3500元（106室），房屋租金支付方式为按半年付款各期租金支付日期提前一个月支付下半年房租。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用，未经甲方事先书面同意，乙方不得擅自更改房屋用途、房屋内部结构及设施等；否则甲方有权终止合同，如对房屋及设施造成损坏，乙方应予赔偿。乙方于本合同生效之日向甲方支付该房屋保证金3500元（106室）、3500元（101室）。合同期满，如乙方无违约行为，甲方在合同到期当日将保证金无息退还乙方。租赁期间，如政府有关部门征收本合同中未列出项目，但与该房屋有关的费用，应由甲方承担；乙方缴纳租赁期间的费用为水、电、物业费、停车费、有线电视费、宽带费等办公产生的费用。甲乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。丙方（济南金盘房地产经纪有限公司）已提供服务并收取佣金。甲方违反本合同规定，提前收回房屋或甲方因房屋权属不清或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金并赔偿损失；在租赁期间内，乙方擅自退租的，乙方应该按合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，并立即收回该房屋，乙方应按本合同一个月租金额向甲方支付违约金并赔偿损失。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋设施；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计二个月以上的。甲方逾期交房或乙方逾期还房，每逾期一日应向对方支付日租金三倍的滞纳金。合同期满乙方应及时结清租赁期间各种费用并交还房屋。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。其他约定事项，乙方负责将105室与106室之间的墙垒起，乙方负责将101室与102室之间的墙垒起。”上述合同签订后，张岳支付了一年的房租。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。郑时兰与张岳签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务，行使合同权利。张岳租赁房屋后，应于2017年12月份支付房屋租金，而张岳未按期支付租金，拖欠房租累计已远超两个月。《房屋租赁合同》约定房屋仅作为办公使用，张岳违反合同约定，将涉案房屋用作餐饮。张岳主张涉案房屋存在违建行为，但其未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。张岳违反合同约定，延期支付租金累计远超过两个月且改变房屋用途，郑时兰依据合同约定主张解除《房屋租赁合同》并支付违约金7000元，符合法律规定，本院予以支持。郑时兰按照《房屋租赁合同》约定主张张岳支付租金（自2017年12月1日起至判决执行之日，每月租金7000元）符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告郑时兰与被告张岳签订的《房屋租赁合同》；二、被告张岳于本判决生效之日起十日内支付原告郑时兰违约金7000元，并腾还房屋；三、被告张岳于本判决生效之日起十日内支付原告郑时兰拖欠租金（其中42000元，自2017年12月1日起至2018年6月1日止；其余租金，自2018年6月1日起至判决执行之日止）；四、驳回原告郑时兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，减半收取计600元，由被告张岳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  魏群二〇一八年十二月二十六日书记员  于玲