河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6933号 上诉人（原审原告）：王爱芬，女，1972年9月26日出生，汉族，现住河北省邯郸市魏县。 委托诉讼代理人：张福虎，北京利生律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地河北省永清县武隆路46-6号。 法定代表人：闫博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。 上诉人王爱芬因与被上诉人永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人王爱芬的委托诉讼代理人张福虎，被上诉人永清星宸公司的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王爱芬上诉请求：一、请求河北省廊坊市中级人民法院依法撤销河北省永清县人民法院(2018)冀1023民初1147号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求（炉具款6500元及地下室面积差价款不请求）。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定上诉人和被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，但又没有按双方的约定认定事实，自相矛盾，不能自圆其说。该合同约定，被上诉人应当在2015年5月31日前或2015年11月30日前交房给上诉人。合同有效就应当按照约定的时间交房。但是被上诉人直到2016年6月27日才取得《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，依据相关规定在2016年6月27日前被上诉人不具备交房条件。退一步讲，即使按永清县法院一审、廊坊市中院二审已生效判决的认定，交房时间顺延57天，也应当在2015年7月27日前交房，或者在2016年1月26日前交房。没有任何理由、也没有任何依据超过此时间段交房。本案的事实是，被上诉人在2016年6月27日前不具备交房条件！即被上诉人交房违约成了铁定的事实。2016年永清县法院和廊坊市中院生效判决认定的事实：被上诉人交房的时间是2016年9月30日。也就是说，被上诉人交房违约时间超过14个月或8个月以上。上诉人据此计算延期交房违约金有充足的依据。一审法院却给个别上诉人判决了一少部分延期交房违约金，而对大部分请求延期交房违约金的上诉人却不予支持。和永清县法院2016年同一请求判决的结果差异巨大，甚至相反。从此案的判决，可以看出永清县法院的主观随意性是何等巨大。2.一审法院认定合同有效，但没有按合同中产权登记的约定认定事实，而是按照实际交房时间之后90天提交测绘成果审核确认书复印件，认定被上诉人履行了法律规定的义务。且不说测绘确认书复印件上诉人不认可其真实性、合法性，就是众所周知的仅仅提交复印件，而没有提交五证及一系列验收合格证，也是被上诉人义务的一部分。因为按照合同约定，上诉人以取得房屋所有权证为目的，而且约定是由被上诉人统一办理。按照合同约定，被上诉人在交房90日内由被上诉人统一办理的房屋所有权证交给上诉人，即在2015年7月27日后的90天内（2015年10月25日），将房屋所有权证办理完毕并交给上诉人。上诉人交付房款购买房屋的主要目的，就是为了取得房屋所有权证。直到现在上诉人没有拿到房屋所有权证（不动产权证），一审法院有何证据、有何理由说被上诉人履行了全部义务？其实被上诉人是在2018年5月底才取得个别楼号的大证，只有取得大证，第二步才能给上诉人办理不动产权证。一审法院认定被上诉人履行了全部义务，而没有认定被上诉人逾期办证的违约事实，更没有支持上诉人请求的逾期办证违约赔偿金，违背了基本常识，离开了法律法规及相关规定。一审法院在2017年第一次的判决，判决认定逾期办证已经违约，而中院发回重审后本次判决却不认定被上诉人办证违约。更不支持逾期办证违约赔偿金。一审法院竟然离开双方的约定，即离开十五条第三项由开发商统一办理的约定，认为当事人没有按第一项、第二项处理，就不支持逾期办证违约赔偿金。二、一审判决适用法律错误。1.关于交房的规定。既有合同约定交房必先在取得竣工验收备案之后符合其它条件才能交房，也有交房必须进行竣工验收备案的规定。一审法院背离了此规定，将2016年6月27日取得相关部门竣工验收备案表前的交房行为，认定为合法。这是其明显不合法之一。2.关于产权登记的规定。登记是一个法律概念，不能任意解释，也不能曲解。登记的规定是：根据《房屋登记办法》第七条规定，办理房屋登记，一般依照下列程序进行，（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。根据此条规定，登记是由五个程序组成的，发证是最后一个程序。应当说，没有发证程序的登记，对上诉人来说，不是真正的登记。上诉人没有取得房屋所有权证（不动产权证），被上诉人到房屋权属登记机关提交的资料不仅是不完整的，也是缺少登记发证最主要工作的。今年5月底才办理了部分大证，直到现在没有把不动产权证交给上诉人。第三十条规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明：（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。被上诉人只提供了房屋测绘确认书的复印件，而且没有公章。同时开发商提供的楼号不完备，直到2018年5月底没有三号楼、四号楼、九号楼、十号楼、十一号楼的大证。所以，一审法院在适用产权登记的规定上，是没有按规定领会，甚至曲解登记的法律意义。3.举证责任方面违反规定。原告举证：合同，交清房款，缴契税，交付了测绘费、公共设施维修基金、水电费、物业费、办证的工本费等；被告举证2016年9月30日交房，顺延交房137天（永清县法院判决顺延137天，廊坊市中院判决顺延交房57天）、测绘确认书复印件且没有公章。显然，被上诉人举证不力，特别是产权登记材料差得很多，况且事实上上诉人直到现在没有取得不动产权证。被上诉人的举证明显不足，无需上诉人提出反证，依照证据的真实性、相关性、合法性原则不能认定其主张或答辩意见。而一审法院在上诉人申请调取证据后仍不予调取，反而认定上诉人没有提出反证。一审法院的做法违反了法律上谁主张谁举证的基本原则规定。三、一审法院程序违法。为了查清被上诉人没有办证的具体原因，上诉人多次到永清县不动产登记中心调查，但没有出示书面证明。上诉人向一审法院提出调查申请，一审法院没有调查，就草率认定被上诉人履行了登记的全部义务。因此程序上违法。上诉人恳请廊坊市中级人民法院严格按照事实和法律及相关规定审理本案，维护上诉人合法权益，维护法律尊严，维护司法公平正义，维护社会稳定，发挥司法社会职能。 永清星宸公司答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。上诉人于2017年4月9日受领房屋，被上诉人已于上诉人接收涉案房屋前完成了将权属登记资料的备案义务，被上诉人不存在违约行为，没有为上诉人办理权属证书的合同义务。被上诉人一审提交的证据能够相互印证，证明被上诉人按约履行了合同约定的义务。上诉人没有出示书面证明其向一审法院提出调查申请而一审法院没有调查。被上诉人提交的《确认书》明确载明房屋所有权人、利害关系人可以到房产管理部门依法查询，如查询遭拒，应向一审法院举证证明，否则明显不符合当事人申请人民法院调取证据的范围。上诉人以明示的方式放弃了补充提交证据或者申请法院调取证据的诉讼权利。 王爱芬向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告为原告办理房屋所有权证；2.请求人民法院依法判决被告支付逾期办理房屋所有权证违约金69939元（计算至2018年6月30日，按贷款逾期利息计）；3.请求人民法院依法判决被告返还地下室面积差价款4000元；4.请求人民法院判决被告返还天然气炉具款6500元；5.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年1月6日，原告王爱芬与被告永清星宸公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的星宸新天地第8幢1单元201号房一套。合同约定该房屋建筑面积共98.45平方米，单价为每平方米3936元，总价款387499元。付款方式为首付117499元，贷款270000元。该商品房附属用房建筑面积13.99平方米，成交价格每平米1000元，总金额13990元，房屋总价共计401489.2元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。合同订立后，原告按约定向被告支付了购房首付款并办理了按揭贷款。 星宸新天地小区工程施工期间，因国家重大国事活动及雾霾天气等原因，县人民政府、县环保局、县建设局、县综合执法局、县大气污染治理工作领导小组办公室等政府部门先后多次以官方文件形式向工程施工单位发送过停工通知。2015年7月至2015年11月间，案涉项目所在区域发生了多次大到暴雨的强降雨过程，致使工程施工因气候原因多次停工。上述多方原因导致工程工期顺延进入冬季。2016年6月8日，被告组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，整体工程验收合格，于2016年6月27日取得永清县建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。被告于2016年9月28日再次作出房屋交付通知并于9月30日向永清县中通物流有限公司交寄。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸·新天地8号楼出具了永清县房初字第20170123006号房屋产权测绘成果审核确认书。2017年4月9日，原告在交纳6500元天然气炉具款后领受房屋。 一审法院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应当按照合同约定行使和履行各自的权利和义务。依照《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，被告在商品房交付使用后，应依规定的时间将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案登记，被告负有协助原告办理房屋权属登记的义务；因办理房产登记并颁发权属证书是不动产登记机关应当履行的职责，且需要由房屋买受人提出申请并提供权属证明和其他必要材料方能启动并完成；被告不是不动产登记及颁发权属证书的主体，人民法院不能也无法强制被告办理并交付案涉商品房权属证书，原告主张被告为其办理房屋所有权证的诉讼请求，理由不能成立，一审法院不予支持。依照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。被告提供的房屋产权测绘成果审核确认书证明被告在2017年2月21日已依合同约定完成涉案楼房权属登记备案资料的提交义务，且该确认书是房屋产权交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。原告于2017年4月9日领受房屋，被告并不存在逾期提交办理权属登记备案资料的行为，因此不存在违约。故一审法院对原告要求被告赔偿逾期办理房产证违约金的诉讼请求，不予支持。商品房买卖合同中对约定面积与产权登记面积间存在差异的处理有具体明确的约定，应依约处理；现原告尚未取得案涉商品房权属证书，不能确认权属证书所记载面积与合同约定面积间的最终面积误差比值，故对原告给付地下室面积差价款的诉讼请求本院不予支持；原告在取得商品房权属证书后如所载面积与合同约定面积存在差异，可依约另行主张权利。 按照合同约定，原告向被告交付房屋价款中并未包含炉具款；双方在合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行作出的承诺为房屋交付时天然气具备开通条件，该约定并不包含天然气炉具的安装，原告未就天然气炉具属于房屋基础设施应包含在房屋总价之中提供相关证据予以证实，且原告在领受房屋时虽对交付炉具款持有异议，但并未就该款项收取的合理性向相关部门予以反映，已自愿领受房屋并交付炉具款，故一审法院对原告已交付的房价款中包含炉具款的主张不予采信，对原告主张返还炉具款6500元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告请求被告办理并交付房屋所有权证的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持；原告请求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持；原告诉请返还地下室面积差价及炉具款的诉讼请求，因原告提交的证据不能证明其主张，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：驳回原告王爱芬的全部诉讼请求。案件受理费1810元，由原告王爱芬负担。 本院二审期间，上诉人提交一份县长办公会议纪要，证明截止到2018年4月10日，案涉项目由于超规划占地的问题仍然不能为业主办理房屋所有权证。被上诉人的质证意见为：对于证据显示的会议纪要文件的真实性认可，对于证明目的不认可，该文件所涉项目中的超规划占地问题是该项目中的个别楼栋，与上诉人所购买的项目所对应的楼栋及房屋没有关联性。且涉案项目与上诉人有关的房屋不存在办理产权登记的资料未经备案或不能办理分户权属证书的问题。被上诉人提交涉案项目1#至9#和13#至15#楼的不动产登记总证，证明涉案项目被上诉人完成了商品房买卖合同约定的由出卖人向产权登记机关提交办理产权登记的全部备案资料，并已经取得相关楼栋的不动产权总证，具备购房人办理分户不动产权证书的条件。上诉人的质证意见为：真实性认可，被上诉人全部履行义务指上诉人购房取得房屋所有权证那一天，直到现在也没有拿到，被上诉人登记的义务还没有履行完毕，被上诉人提交的证据否定了一审法院关于办证登记的认定。本院认为，双方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人一审诉讼请求中有请求人民法院依法判决被上诉人返还地下室面积差价款4000元及返还天然气炉具款6500元的诉讼请求，上诉状中上诉人对炉具款6500元及地下室面积差价款不请求，该项内容属于当事人对自己民事权利和诉讼权利的处分且不违反相关法律规定，故本院予以准许。依照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人应在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。该条款的约定内容是被上诉人在履行合同过程中承担违约责任的方式。上诉人于2017年4月9日受领涉案房屋，被上诉人已在此之前的2017年2月21日将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，被上诉人在履行此项义务时并未违约。故，上诉人主张由被上诉人办理房屋所有权证并支付逾期办理房屋所有权证违约金缺乏事实和法律依据。上诉人主张一审法院审理程序违法的问题，本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第二款规定“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集。”上诉人未提供一审法院程序违法的充分证据，本院对上诉人的该项主张不予支持。综上所述，王爱芬的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1548元,由上诉人王爱芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 刘德璋 审 判 员 马 兰 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一八年十二月十日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙