广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初18608号原告（反诉被告）深圳市启智源实业有限公司，住所地深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道33号综合楼3楼，统一社会信用代码91440300MA5EYBN94Y。法定代表人张朝红。委托代理人刘荣军，广东达强律师事务所律师。委托代理人谢北海，广东达强律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市阳光汽车有限公司，住所地深圳市福田区深南大道元瑞汽车市场D1号，统一社会信用代码91440300781357394C。法定代表人李玲萍。委托代理人胡铁军，广东金唐律师事务所律师。委托代理人王莞纯，广东金唐律师事务所实习律师。原告（反诉被告）深圳市启智源实业有限公司与被告（反诉原告）深圳市阳光汽车有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理，原告法定代表人张朝红、代理人谢北海、被告代理人胡铁军、王莞纯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年3月28日，原、被告双方签订了《房地产租赁合同》，约定被告承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道办凤凰大道205号的相关物业，租赁期限自2018年3月28日至2028年1月7日，2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金及管理费标准分别为243800元/月、12189元/月，均应于当月5日前支付完毕，逾期按每日万分之八的标准支付违约金，被告拖欠原告各项费用合计达200000元以上的，原告有权解除租赁合同并可主张相关违约赔偿责任。租赁合同签订时，原告即按被告的要求向其交付了租赁物。被告除按合同约定向原告支付了2018年5月1日至2018年6月30日的租金及租赁保证金外，其余的租金及管理费虽经原告多次催缴，一直拒绝支付。因此，原告认为被告的行为已构成根本违约，于2018年8月底两次按租赁合同约定的送达地址向被告邮寄了《解除租赁合同通知书》。因被告的违约行为致使原告所期待的约10年租金收益落空，被告在免租期占用租赁物造成原告损失，以及新租户入驻前租赁物空置期间的经济损失，被告亦应当进行赔偿。综上，被告已严重违约，造成了原告巨额的经济损失，原告依法有权解除双方之间的《房地产租赁合同》。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求判令：1、确认原、被告于2018年3月28日所签订的《房地产租赁合同》已于2018年9月1日解除；2、被告向原告支付拖欠的2018年7月、2018年8月的房屋租金共计487600元及所拖欠租金的违约金（均以243800元为基数，分别自2018年7月6日、2018年8月6日起按日万分之八的标准计至实际付清之日止）；3、被告向原告支付拖欠的2018年5月至2018年8月的管理费共计48756元及所拖欠管理费的违约金（均以12189元为基数，分别自当月6日起按日万分之八的标准计至实际付清之日止）；4、被告向原告赔偿经济损失487600元；5、被告支付原告为维护合法权益而支出的合理律师费45000元；6、本案诉讼费用全部由被告承担。被告辩称，一、致使本案不能继续履行的责任在原告。1、原告将不具备商业用途的工业厂房和土地以商业用途出租给被告经营品牌汽车销售及售后维修服务的4S店，致使被告因房屋用途不符合商业用途而和本田汽车公司的合作落空。2、原告违反合同第七条约定，始终未办理合同登记备案，未向被告提供租赁合同登记备案后的租赁凭证。原告该项违约行为，亦是致使被告和本田汽车公司的合作失败的重要原因之一。3、原告从未实际向被告交付租赁房屋和土地。向承租人实际交付租赁标的物是出租人履行合同约定的首要责任和义务，出租人若不履行该项责任和义务，双方的合同目的就不可能实现。原告未向被告实际交付租赁房地产是不争的客观事实，原告的行为实际上就是拒绝履行合同义务。《房地产租赁合同》第二十一条关于“乙方确认，甲方已在本合同签订时将租赁房地产按双方约定要求交付乙方”的说法，显然是显失公平而荒唐的。难道房屋租赁标的物的交付可以不需要实际交付，只需要虚拟交付即可？提请法庭注意的是，被告和原告在2018年3月5日签订《房产租赁意向合同》时，原告早已拟好并作为该意向合同附件的《房地产租赁合同》文本中的第二十一条已明确地写着：“乙方确认，甲方已在本合同签订时将租赁房地产按双方约定要求交付乙方。”如果只要在合同条款中写了这一条内容就算已经交付无需实际交付，岂不是可以认定双方在签订意向书时，原告已经向被告交付了租赁房地产？原告在起诉状中说：“租赁合同签订时，原告即按被告要求向其交付了租赁物。”既然如此，原告应当举证证明其已向被告交付租赁物的客观事实，但除了合同第二十一条的上述表述内容外，无任何证据支持其说法。原告未实际向承租人交付租赁房地产，其行为构成了根本违约，其必须承担相应责任。二、原告的全部诉讼请求均不能成立。原告恶人先告状，明知其违约在先，却提出了6项诉讼请求，依法律和事实而论，无一请求是成立的。首先，其请求确认合同已于2018年9月1日解除。被告认为涉案合同因原告虚假承诺而签订，签订后又由于原告拒不办理合同登记备案，拒不实际交付租赁房地产，致使合同目的不能实现，且合同内容显失公平，涉案合同应予依法撤销，而不是单方解除。第二，其请求被告支付2018年7月、2018年8月的租金及违约金、支付2018年5月至2018年8月的管理费及违约金、赔偿其所谓经济损失和支付其律师费、承担全部诉讼费，这一系列请求均缺乏事实和法律依据，不应得到法律支持。综上所述，原告的诉讼请求及事实和理由均不能成立，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。被告反诉称，一、由于原告进行虚假承诺，在合同签订过程实施欺诈行为，合同签订后不履行合同约定，致使合同无法继续履行。2018年3月，被告为了在龙岗区平湖街道开办一家本田汽车4S店，需租赁有商业用途的房屋做为营业场所。原告闻讯后，将其2018年1月初从深圳市联佳投资发展有限公司租赁来的凤凰大道205号的一至三层3250平方米的工业用途厂房建筑物及1800平方米建筑红线内的空地，以商业用途出租给被告。原告在合同第九条中承诺：“乙方租赁该物业用途为商业用途，用于经营品牌汽车销售及售后维修服务。”但该出租房屋和土地的实际用途是工业用途，而且也不能改变为商业用途，致使被告和本田汽车公司的合作落空。由于原告虚假承诺，不但致使被告的合同目的不能实现，而且给被告造成了巨大的经济损失。二、原告违反合同约定，致使合同目的不能实现。原告在租赁合同第七条中承诺：“租赁合同签订后，甲方持租赁合同在租赁物所在辖区街道办理租赁合同登记备案，以保证租赁合同的完整性和合法性。并向乙方提供已经备案的租赁凭证，供乙方进行新公司注册、税务登记、银行开户等相关证件办理，办理租赁合同备案产生的相关费用由甲方承担”，但其至今为止，未兑现该承诺。三、合同内容显失公平。涉案《房地产租赁合同》为原告单方拟定的格式合同条款，合同内容中对被告的权利进行了多方面的限制，双方的权利义务极不对等。如合同第八条中关于甲方返还保证金的条件及甲方不予返还保证金的情形及单方解除合同的权利的规定是极不公平条款。还有如合同第二十一条关于“乙方确认，甲方已在本合同签订时将租赁房地产按双方约定要求交付给乙方”的规定，不但是强加给被告的，而且罔顾至今都没有向被告移交租赁房屋和土地的客观事实。综上，原告在签订合同过程中，对被告进行虚假承诺，诱骗被告签订了显失公平的涉案合同条款，将不能作为商业用途的房屋和土地以商业用途出租给被告，致使被告的合同目的不能实现，严重地损害了被告的合法权益，故涉案合同应予以撤销，原告向被告收取的高额保证金和租金应予返还，故反诉要求判令：1、撤销原告与被告于2018年3月28日签订的《房地产租赁合同》；2、原告退还被告租赁保证金人民币731400元，返还被告租金487600元；3、驳回原告的全部诉讼请求。针对被告的反诉，原告辩称，被告反诉请求没有任何事实与法律依据，请求法庭依法驳回被告的全部反诉请求。一、被告主张在原告与其签订《房地产租赁合同》的过程中做出了虚假承诺，实施欺诈行为，没有事实依据。在原告与被告签订合同的过程中，原告已经向其提供了租赁物业的产权证及建筑物功能改变呈批表、租赁物业的消防验收合格证明文件等，并且在租赁合同的第一条也明确记载了被告对租赁物的现状有充分的了解，同意按租赁物现状予以接收和承租。原告所出租的租赁物业产权登记中虽登记为厂房，但已经过行政审批变更为综合用途，可作为商业使用。二、原告没有任何违反合同约定的行为，租赁合同未能备案是因被告的原因而导致，目前深圳市房屋租赁合同没有强制性要求必须备案。合同中虽约定了原告负责办理备案登记手续，但在实践中，仍需承租人即被告的配合，提供其营业执照原件及复印件、法定代表人证明书原件及法定代表人身份证复印件等材料，才可完成备案登记。在合同的履行过程中，原告多次要求被告配合一起去相关部门办理租赁合同的备案登记，但被告一直拒绝。三、被告是因为经营本田汽车4S店而承租原告物业，租赁合同系经原、被告双方多次协商而最终确定，合同内容是双方平等协商而达成一致的真实意思表示，不存在所谓的格式条款。被告在与原告签订租赁合同时，已对租赁物业进行了充分的考察和了解，对租赁物业的现状完全清楚。租赁物业没有房门，也没有钥匙，是空置状态。在签订合同时，原告已经实际按被告的要求向其交付租赁物业。经审理查明，2018年3月5日，原告与被告签订一份《房屋租赁意向合同》，约定被告意向承租原告位于深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道205号厂房及前后空地，意向保证金为200000元，在双方签订正式的《房地产租赁合同》后转为租赁保证金，原告保证提供给被告的房产证、消防批文、租赁合同等文件真实有效。签订《房屋租赁意向合同》后，被告于2018年3月9日向原告支付了意向保证金200000元。2018年3月28日，双方正式签订《房地产租赁合同》，约定被告（乙方）承租原告（甲方）位于深圳市龙岗区平湖街道凤凰大道205号的厂房及前后空地。其中合同第一条约定，租赁物位于深圳市龙岗区平湖街道办凤凰大道205号，承租面积折算约4063平方米，含1-3层厂房面积的约十三分之六及租赁标的物前后空地面积（以附件中的平面图为准）。具体包括以下二项内容：1、一至三层厂房面积共约3250平方米（深房地字第××号证中的厂房建筑物，本租赁物使用功能由厂房改变为综合用途的申请已经深圳市龙岗区平湖街道办事处同意，甲方承诺本租赁物用途符合乙方经营品牌汽车销售及售后维修服务活动，详见《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》）。2、空地约为1350平方米左右（该空地是宗地号G05415-6总面积9110.6平方米中的一部分，由厂房租赁标的物前后水泥硬底空地组成，以附件中的平面图为准）。租赁物现状为有效状态，无抵押。乙方对租赁物现状充分了解，同意按租赁物现状予以接收和承租，用途为品牌汽车销售及售后维修服务，甲方承诺该租赁物其他场地不从事本田品牌汽车销售经营用途。合同第二条约定，租赁期限自合同签订之日起至2028年1月7日止；其中，甲方给予乙方的免租期自合同签订生效日起至2018年4月30日止。合同第三条约定，1、租金、管理费的起算时间为2018年5月1日，租金标准为每月243800元，管理费每月12189元，从第二年（2019年5月1日）起租金及管理费每年均上涨5%。2、乙方应当在本合同签订时向甲方交付相当于三个月租金数额的租赁保证金731400元、一个月租金243800元，以上二项共计975200元。3、租金和管理费乙方均按月向甲方支付，且应在当月5日前支付完毕。乙方迟延支付，应当按每日万分之八标准承担迟延付款违约金。乙方在当月5日前未按月支付租金和管理费或者累计拖欠租金、管理费、水电费等乙方应付费用共计达200000元以上，甲方有权解除本合同并同时有权向乙方主张违约赔偿责任。合同第四条约定，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。合同终止时满足以下全部条件的，甲方向乙方返还保证金：1、乙方已交清所有相关费用（包括租金、管理费、水电费等）；2、没有任何违约行为；3、物业已恢复原状或达到甲方书面同意的状态，甲、乙双方书面确认同意对建筑物合理改动的部分，合同终止后可以保留；4、合同期满，乙方不再续约。出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金且甲方有权解除本合同：1、乙方在经营过程中有违反法律、法规、规章的规定，导致本合同无法有效履行的；2、乙方在租赁期间擅自改变或损坏建筑主体结构、承重结构及用途或未经甲方同意擅自进行装修的：3、未经甲方书面同意擅自转租或者分租的；4、合同未到期，乙方提前终止合同的。合同第五条约定，本合同签订后，乙方注册新公司。待乙方新公司注册成立后，在本合同相同条件下，甲方与乙方新公司重新签订本合同，除乙方主体变更为新公司后，其他条款均不变。合同终止后，乙方应在三个月内将该租赁物上注册的公司迁离本地址。合同第七条约定，租赁合同签订后，甲方持租赁合同在租赁物所在辖区街道办理租赁合同登记备案，以保证租赁合同的完整性和合法性。并向乙方提供已经备案的租赁凭证，供乙方进行新公司注册，税务登记，银行开户等相关证件办理，办理租赁合同备案产生的相关费用由甲方承担。合同第九条约定，乙方租赁该物业用途为商业用途，用于经营品牌汽车销售及售后维修服务，乙方调整用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变。合同第二十一条约定，乙方确认，甲方已在本合同签订时将租赁房地产按双方约定要求交付给乙方。上述正式的《房地产租赁合同》签订后，被告于2018年4月4日向原告支付了租赁保证金531400元、一个月租金243800元，以上二项共计775200元。同日，原告向被告开具了731400元的租赁保证金收据、243800元的2018年5月租金收据。2018年6月15日，被告向原告支付了2018年6月的租金243800元。被告承租涉案房屋系用于经营东风本田4S店，但由于被告承租原告的涉案房屋房地产证上登记的用途为“厂房”，不符合东风本田的要求，故被告未与东风本田合作成功，被告未再向原告支付2018年7月1日之后的租金，亦未进场装修使用。原告通过短信、微信通知被告办理租赁备案及交纳租金，被告均未回应。原告获悉被告存在退租意向后，分别于2018年8月7日、2018年8月21日、2018年8月31日向被告发出《欠费催款函》、《解除租赁合同通知书》、《解除〈房地产租赁合同〉通知书》，被告收到后均未理睬，亦未交纳租金及管理费。其中原告2018年8月31日发出的《解除〈房地产租赁合同〉通知书》，被告于2018年9月1日收件，该通知称于2018年8月31日正式解除双方签订的《房地产租赁合同》，原告收回物业另行出租。2018年9月14日，原告诉至本院提出上述诉讼请求，被告随后于2018年11月15日提起反诉。另查，涉案物业的产权人为深圳市联佳投资发展有限公司，房地产证权登记用途为“厂房”。根据原告提交的《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》，2013年8月20日，深圳市联佳投资发展有限公司向平湖街道办事处申请将“厂房”用途改变为“综合用途”，平湖街道办事处出具意见同意申报。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》是当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。本案被告未按合同约定交纳物业管理费及2018年7月之后的租金，构成根本违约，原告向被告发出解除合同通知书，解除双方签订的租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持，租赁合同自解除合同通知送达被告之日2018年9月1日即解除。故被告应当依据合同约定支付租赁合同解除之前的拖欠的管理费、租金及相应的迟延履行违约金。根据租赁合同第四条约定，合同未到期，乙方提前终止合同的，甲方可不予返还保证金，本案系因被告原因导致合同提前终止，故原告有权不予返还被告交纳的租赁保证金。涉案物业为空置状态，无门窗、无人看守，可直接进场使用，双方在租赁合同第二十一条约定“乙方确认，甲方已在本合同签订时将租赁房地产按双方约定要求交付给乙方”，故被告在签订合同后可径直进场装修使用涉案物业，被告辩称原告未交付物业的主张，与事实不符，本院不予采纳。由于原告已没收被告交纳的相当于三个月租金金额的租赁保证金，足以弥补原告重新招租的损失，故原告请求被告另外赔偿经济损失及律师费，本院不予支持。根据租赁合同第一条约定，被告已查看涉案物业的《平湖街道既有建筑物功能改变呈批表》，知悉涉案物业的产权登记用途为“厂房”，已向平湖街道办申请改变用途为“综合用途”，在这种情况下，被告仍然与原告签订涉案租赁合同，现又以涉案物业非“商业用途”为由主张原告欺诈缺乏依据，本院对此不予支持，故对被告的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告深圳市启智源实业有限公司与被告深圳市阳光汽车有限公司签订的《房地产租赁合同》于2018年9月1日解除；二、被告深圳市阳光汽车有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市启智源实业有限公司2018年7月至2018年8月的租金共计人民币487600元及逾期付款违约金（每月租金的逾期违约金以每月租金243800元为基数，均从当月6日起按每日万分之八的标准计至被告付清之日止）；三、被告深圳市阳光汽车有限公司应于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市启智源实业有限公司2018年5月至2018年8月的管理费共计人民币48756元及逾期付款违约金（每月管理费的逾期违约金以每月管理费12189元为基数，均从当月6日起按每日万分之八的标准计至被告付清之日止）；四、原告深圳市启智源实业有限公司无需返还被告深圳市阳光汽车有限公司租赁保证金人民币731400元；五、驳回原告深圳市启智源实业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告深圳市阳光汽车有限公司的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7305元（原告已预交），由原告承担3569元，由被告承担3736元。反诉费7886元（被告已预交），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张智强二〇一八年十二月十二日书记员  刘 青