广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初4259号原告：广州市海珠区人民政府素社街道办事处。法定代表人：庄婷婷，职务主任。委托诉讼代理人：李胜，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州粤佳房地产开发有限公司。法定代表人：李华才，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小强，广东金轮律师事务所律师。原告广州市海珠区人民政府素社街道办事处诉被告广州粤佳房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李胜、被告的委托代理人李小强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原、被告双方在1999年10月8日签订《房屋拆迁安置协议》，约定由被告拆除原告使用的素社六巷x号xx等号房屋，被告在2002年10月10日在原地段回迁楼首层，安排建筑面积200平方米房屋安置给原告回迁使用，并约定搬迁费、临迁费等标准和支付方法。后被告多次迟延给付临迁费，原告起诉至法院，法院均审查了《房屋拆迁安置协议》，确认合同效力，并支持了原告的临迁费等诉请。2015年，回迁楼建成后，被告突然拒绝履行协议约定，并于2016年7月11日复函，称仅同意安排20.04平方米房屋回迁。原告经多次洽商无果，故起诉要求判令：1、被告在海珠区素社街××房××186.24平方米的房屋并间隔好给原告使用【按照竣工图具体为：北边以外墙为界；南边是H轴；东边是6轴向5轴退一米；西至1/1轴；加上前述面积在楼梯后面的西北角（北边是外墙；南边是M轴；东边是1/1轴；西边是外墙，面积为1.5米×2.9米），其中西侧在K轴往L轴的方向开宽为一米的门，东侧在H轴往J轴开宽为一米的门】；2、本案受理费由被告承担。被告辩称：原告无权要求对其曾使用的20.04平方米违章建筑给予200平方米的回迁，其主张与案涉《房屋拆迁安置协议》中以“公有”房屋对其进行回迁的约定不符，此处的“公有”房屋乃是指在新建大楼配套建设的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”部分，而不是被告所属的私产房屋。在未与被告商定使用条件并签订协议的情况下，被告没有义务为原告提供其他的房屋供其使用。原告的诉请毫无道理，理应依法驳回。事实和理由如下：一、原告没有任何证据证实对被告曾拆迁的房屋其曾拥有合法有效的产权或使用证明，其根本无权向被告主张所谓的拆迁回迁安置。据调查核实，原告所称其曾使用的原素社六巷x号xx房屋本就是违章建筑，当时根本没有任何的报建和产权手续，原告也没有任何的使用手续。按照相关规定，该等房屋原本就不属于可以享受拆迁安置的房产范围，因此原告根本就没有向被告提出拆迁回迁安置的权利。二、按《房屋拆迁安置协议》中的本意，其中“公有”房屋乃是指在新建大楼配套建设的公共服务设施中的“居委会“和“老人活动中心”部分，而非被告所属的私产房屋。原告要求被告以其所有的产权属于“私有”的房屋对其进行回迁，没有任何依据。据核查，原告的办公场所当时位于拆迁房屋的对面，原告却在被告拆迁的房屋旁擅自搭建了一处临时场所。根据原告当时实际使用该违章建筑的情况，基于其系政府派出机构的特殊身份和地位，考虑到该项目必须配套建设的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”确实属于公有产权性质、面积正好约200平方米、建成后确需移交给政府部门的实际情况以及该项目回迁补偿中还有需回迁补偿给广州市海珠区国土资源和房屋管理局直管公房的情形，经多方协商，双方在1999年10月8日签订的《房屋拆迁安置协议》第三点“回迁办法”中才约定“在原地段回迁楼首层，产权属于公有的，建筑面积贰佰平方米”安置给原告回迁。可见，安排原告回迁的“公有”房屋乃是指新建大楼配套建设的公共服务设施中的“居委会“和“老人活动中心”部分，而非被告的“私有产权”房屋。根据广州市规定，该部分配套建设的共有房屋接收单位乃是海珠区人民政府，而非原告，如没有海珠区人民政府的委托和授权，原告无权提出此项主张。三、若原告坚持由被告以私有产权的房屋对其进行回迁，则须先与被告商定房屋使用的条件并签订相关协议，否则被告当然有权拒绝其要求。如果原告坚持要求使用被告所属的私有产权房屋并由被告对其安排回迁，就应当参照在当时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》（1997年9月日起施行版本）第三十四条“拆除出租房屋，实行房屋产权调换的，维持原租赁关系。产权人应在回迁房交付使用之日起一个月内与原承租人订立新的租约。因拆迁引起原租赁合同有关条款变更的，租赁双方应依照本条例作相应修改”的规定，在与被告商定使用被告房屋的条件（包括租金的标准和租赁期限）并签订租赁或使用合同后，被告才有可能安排原告使用被告的房屋。否则，被告当然有权拒绝原告提出的此项缺乏合法依据的要求。四、20.04平方米违章建筑却要求回迁安置200平方米房屋，明显不符合历来的房屋拆迁安置政策，该《房屋拆迁安置协议》中的此项约定应认定无效。对仅仅20.04平方米的违章建筑，却要以十倍面积回迁安置200平方米的房屋，这样的要求无论是按当时的拆迁政策、还是现在的拆迁规定，都没有任何的合法依据，此约定应依法认定无效。原告无权利用其作为政府派出机构的地位，在明显违反国家和地方拆迁安置政策的情况下，提出如此无理要求。五、被告认为，如果原告所要求的200平方米回迁房屋，经广州市海珠区人民政府委托或授权同意在新建大楼配套的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”中解决；或在被告己补偿移交给广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管公房中解决，被告对此没有意见。若原告一定要被告解决此房屋，请法院以双方约定中的回迁房屋系“公有”性质驳回原告的此诉请或认定此条款无效。六、如果法院认可原告的请求，需要在二楼安置原告，那么也不能按照原告提出的方位和布局、面积来安排。原告主张回迁的布局为长方形，但是左边楼梯有一部分被空下来了，造成浪费了，如果要安置在楼梯的西北角的话，应形成一个正方形，不应形成遗留很大的长方形；面积方面：商品房尤其是高层，如果是安置不能按照实用面积，只能按照建筑面积，面积还涉及公摊问题，现在二层已办证的面积为1517.02平方米，其中分摊面积为349.07平方米，所以如果要在这一层进行安置，那么需要加进相应的公摊面积方为合理；如果以二层被告私有的房产安置原告，必须首先要明确这一部分是需要支付费用的，只有与被告商讨好相应租赁条件的情况下，才能给原告安置，被告不可能以私产无偿安置原告。经审理查明：1999年10月8日，原、被告双方签订《房屋拆迁安置协议》，约定由被告拆除素社六巷x号xx房等号的房屋，原告是该屋的使用人，承租面积20.04平方米，临迁补助费每月2500元；被告应在2002年10月10日前在原地段回迁楼首层产权属于公有的建筑面积200平方米房屋安置给原告回迁居住，安置房屋的质量、结构、设备，按设计标准执行；甲方不按本协议第三条规定的房屋面积安排乙方回迁的，乙方可依照法律程序请求人民法院保护、在属于甲方所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利；其他事项：1、回迁房位置见附图；2、临迁费每半年发放一次；3、回迁楼按规划局设计配套；等。由于被告没有支付临迁补助费，原告曾向本院提起诉讼，称双方于1999年10月8日、12月8日签订了《房屋拆迁安置协议》和《补偿协议书》，约定被告拆除原告的位于素社××房屋及××、××号侧的保管站，拆除保管站一次性补偿二万元。本院以（2003）海民三初字第1983号民事判决书认定《房屋拆迁安置协议》有效，被告向原告支付临迁补助费和延期支付补助费的补偿金。2007年1月30日，原、被告就该案的执行问题签订《协议书》。2016年7月11日，被告向原告发出《关于回迁房移交复函》，内容主要是：贵街办事处于2016年6月22日《关于回迁房移交函》，本公司己收悉。经与贵办事处多次友好协商，我司现答复如下：1、同意首层，公建配套100平方米位置（附图）交付给贵办事处；2、原拆迁贵街道20.04平方米违章建筑，同意安置在首层（附图）；3、上述回迁的20.04平方米房产，权属属于我公司，租金另议，若该回迁20.04平方米放弃承租，我公司同意补偿30万元。2017年6月8日，被告再次向原告发出《关于对房屋回迁相关问题的再次复函》，内容主要是：日前，我司收到广州市海珠区人民法院送达的贵办起诉我司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的诉讼资料[案号：（2017）粤0105民初3473号]。就贵办起诉要求我司提供200平方米面积房屋给贵办使用一事，我司特回函如下：第一、需要说明的是，贵办诉状中所称的由我司拆除贵办使用的素社x巷x号xx等号房房屋本就是违章建筑，在当时根本没有任何的报建和产权手续，同时贵办也没有任何的使用手续，按照规定本来就不属于可以享受拆迁安置的房产范围。第二、根据贵办当时实际使用该违章建筑的具体情况，基于贵办系政府派出机构的特殊身份和地位，考虑到该项目中确实有需要回迁补偿给广州市海珠区国土资源和房屋管理局直管公房的情形，经多方协商，贵我双方1999年10月8日签订一份《房屋拆迁安置协议》，其中的第三点“回迁办法”1约定“在原地段回迁楼首层，产权属于公有的，建筑面积贰佰平方米”安置给贵办回迁。根据此约定，贵办的回迁房应在公有的回迁房范围内解决，而非在我司所属的房屋产权范围内安置回迁。由我司回迁给广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管公房，我司早己移交给该局，请贵办与该局联系解决贵办的回迁安置房问题。第三、若贵办坚持要使用我司所属的房屋并由我司安排回迁，请参照当时有效的《广州市城市房屋拆迁管理条例》（1997年9月1日起施行版本）第三十四条“拆除出租房屋，实行房屋产权调换的，维持原租赁关系。产权人应在回迁房交付使用之日起一个月内与原承租人订立新的租约。因拆迁引起原租赁合同有关条款变更的，租赁双方应依照本条例作相应修改”的规定，尽快与我司商定使用我司房产的租赁合同（包括租金标准和租赁期限），以便在双方签约后安排贵办使用我司的房屋。第四、上述《房屋拆迁安置协议》中，贵办使用的20.04平方米的违章建筑却要回迁安置200平方米房屋，无论是按照当时还是现在的拆迁安置相关规定，都没有任何的合法依据。若此房屋在我司补偿回迁给广州市海珠区国土资源和房屋管理局的直管公房中解决，我司没有意见；但若贵办要我司解决，我司保留对此提出异议并要求相关部门确认此条款无效的权利。第五、对于我司2016年7月11日发给贵办的《关于回迁房移交复函》中提出的处理方案，亦请贵办考虑。若能如此，便可以简洁、妥当的解决此问题。房管部门向被告核发涉案楼宇二楼的《不动产权证》【粤（2016）广州市不动产权第00059529号】，载明：坐落海珠区××房的权利人为被告，共有情况为单独所有，套内面积为1167.95平方米，分摊建筑面积为349.07平方米；等。另查，原告曾向本院起诉被告，要求被告在素社街××号回迁楼首层回迁安置位置，由被告提供200平方米面积房屋给原告使用等。本院作出（2017）粤0105民初3473号民事判决驳回原告的诉讼请求后，原告不服提起上诉，广州市中级人民法院以（2017）粤01民终23008号《民事裁定书》，撤销（2017）粤0105民初3473号民事判决，该案发回重新审理。本院据此立案审理本案。鉴于本案原告要求被告安置回迁的位置是在被告自有的房屋中划分出一部分，就该部分的规划和消防问题本院分别向广州市国土资源和规划委员会、广州市公安消防局发函。广州市国土资源和规划委员会函复：由于涉及建筑物内部划分，根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条，不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数、不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，可免于申领建设工程规划许可证。广州市公安消防局函复：涉案区域是否符合消防安全应从使用功能、平面布置、安全疏散、消防设施设置、装饰装修材料以及现场核查情况等多个方面综合判定；因《调查函》未提供上述信息，故无法判定涉案区域是否符合相关法律技术标准规范要求。诉讼中，原告表示：双方签订安置协议时该协议没有附图存在；如果原告有面积损失会另案主张。被告表示：双方签订安置协议时该协议的附图就是1998年7月6日规划方案的附图，但由于时间过长，被告公司人员变动，无法提供被告持有的安置协议及附图原件；原告原来要求被告在涉案楼宇首层安置的200平方米左右区域的产权人是被告，但该区域已被被告出租给他人使用。经本院组织原、被告到现场勘查，原、被告一致确认：按照原告主张回迁的区域东西间距为8.12米。按照原告主张的南北向之间的间距21.15米应该不到竣工图纸中所示的H轴，原告表示：本案中要求回迁区域的南北向间距主张就为21.15米。原告为证明其诉讼主张，提交了以下证据：1、查册时间为2018年2月2日的《广州市不动产登记查册表》，记载房产地址位于海珠区素社xx号之一至x号之x，单位名为广州粤佳房地产开发有限公司，登记时间为2016年8月19日，层数为23，占有部分为全部；登记附注：3号之一、之五、之六101房、3号之三201房为商业，3号之七3-7层、3号之九9-23层为住宅；地下1层B108房（非机动车库）567.5102平方米、B109房（车库另共有面积）1145.7638平方米；另有3号之二101房（居委会）106.5944平方米，3号之四101房（老人活动中心）108.3218平方米，3号之九2401房（人防报警间）11.5361平方米属于公建配套（共226.4523平方米），按相关法律法规规定办理；直管房：素社x巷x号之七x-x层整层、x号之xxx房；回迁房：x号之九x03、x06房等；2、广州市城市规划局分别作出的穗规建发字【1998】第1053号《关于送审建筑方案的复文》和穗规建发字【1999】第1053号《关于送审建筑方案的复函》的复印件。被告质证表示：对证据1的真实性予以认可；对证据2的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告为证明抗辩意见还提交了以下证据：1、广州市建设工程规划验收合格证、建筑功能指标规划验收明细表、广州市建设工程规划验收测量记录册；2、广州市房地产测绘院于2015年8月6日出具的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，证明新建大楼中产权属“公有”的公共服务设施中的“居委会”和“老人活动中心”部分套内建筑面积合计200平方米，且位于首层，与《房屋拆迁安置协议》中的约定相符；3、广州市房地产初始登记告知书，证明新建大楼已确权的事实；4、房屋移交接管表，证明因拆迁需要补偿给广州市海珠区房管局的公房已经移交的事实；5、房地产附图，证明拆迁时根据现场情况画出来的，有广州市房地产测绘所的盖的业务章，说明拆迁时的现状，原告被拆迁的房屋在素社x巷最左上角突出的地方，当时是房管所或原告自行搭建的棚，用于放自行车；6、1998年7月6日由广州市城市规划局出具的关于送审建筑方案的复文及附图“穗规建发字【1998】第1053号”，除居委卫生站130平方米、活动中心100平方米之外，还有自行车库面积是200平方米，该规划在签订拆迁安置协议之前（1999年10月8日），该复文及附图是在1998年7月作出的，可见拆迁协议是按送审方案相关内容进行约定；7、穗规建发字【1999】第1053号关于送审建筑方案的复文及附图，附图说明显示居委及活动中心没有变，第5点要求自行车库面积应不少于328平方，由于先报方案车库面积不足，应按要求调整设计，才会有了【2004】2399号的车库面积变化；8、穗规函【2004】2399号关于再次送审建筑方案的复文及附图，该复函里第9条“车库等应设建筑内部”，附图里也有非机动车车库的面积（327平方米）；9、穗国地出合【2004】176号《广州市国有土地使用权出让合同》，签订时间是2004年8月16日，该合同没有关于车库的表述，但是有写地下室4024平方；10、穗国地出合【2004】176号的变更协议之二号《国有建设用地使用权出让合同变更协议》及附件，签订时间是2014年7月2日，有写地下室3918平方，包括地下非机动车库404平方，同时还保留有居委会及活动中心的内容，都是作为公共配套的。从上述规划报批及出让合同中的内容可以看出，协议之所以约定安置200平方米是因为原来拆的自行车棚在规划中变为200平方米，这些文件可以对安置协议中安置的对象、内容、性质给予说明。原告质证表示：证据1-3没有原件，不予发表质证意见；对证据4的真实性、合法性予以认可，但与本案无关；证据5-9由于没有原件，真实性不予认可，原告提交的证据对应被告提交的证据6、7，由于在签订协议前被告取得规划部门批复显示的居委会及活动中心应该是230平方，双方是不可能在1999年10月签订的拆迁安置协议约定回迁面积200平方，原告认为在法庭中应当禁止一方代理人反言，在上个案件中的一、二审中，包括在本案法庭当庭询问被告是否坚持答辩意见时，被告均表示是坚持答辩状意见，在答辩状中被告主要抗辩理由是居委会及活动中心就是签订安置协议的面积。被告陈述的内容还表现在首先与事实不符，对拆迁的20几平方房屋是原告办公用房，不是保管站，这点原告在（2003）海民三初第1983号中已经表示过，其中保管站是在素社四巷一、二号侧，且该保管站已经是一次性赔偿二万元，当时拆的二十几平方米是原告的办公用房；基于1999年的批复及2004年的批复，保管站是在地下的。本院认为:生效的法律文书已认定原、被告双方在1999年10月8日签订的《房屋拆迁安置协议》合法有效，故对该事实，本院予以确认。按照安置协议约定，被告应在2002年10月10日前在原地段回迁楼首层产权属于公有的建筑面积200平方米房屋安置给原告回迁居住；被告不按上述规定的房屋面积安排原告回迁的，原告可在属于被告所有的房屋中选择同等面积的房屋回迁的权利。根据原告提交的回迁楼宇的查册表和被告提交的房屋移交接管表显示，现回迁大楼首层公有性质的房屋只有公建配套的“居委会”和“老人活动中心”用房，其他楼层的公有房屋被告已经移交广州市国土资源和房屋管理局海珠分局管业。被告在回迁大楼首层没有符合合同约定的其他公有性质房屋可以安置原告，故原告要求被告在回迁大楼二层属于被告所有的房屋中划分并间隔房屋安置原告，符合协议约定，合理有据，本院予以支持。鉴于现场勘查，按照原告主张的南北向之间的间距21.15米应该不到竣工图纸中所示的H轴，故原告要求被告在涉案场地东侧H轴往J轴开宽为一米的门依据不足，该门应在J轴往K轴间开设为宜。被告辩称原告需与被告商讨好相应租赁条件的情况下，才能将二层部分给原告安置，被告不可能以私产无偿安置原告的意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州粤佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内在海珠区万寿北街素社x巷x号之三xx房内划分并间隔好安置房屋给原告广州市海珠区人民政府素社街道办事处回迁【详见附图阴影部分，按照附图具体为：北边以外墙为界；南边为从北墙向H轴方向21.15米处；东边是6轴向5轴退一米，西至1/1轴，东西间距为8.12米；加上前述面积在二楼楼梯后面的西北角（北边是外墙；南边是M轴；东边是1/1轴；西边是外墙，总面积为1.5米×2.9米），其中西侧在K轴往L轴的方向开宽为一米的门，东侧在J轴往K轴间开宽为一米的门；回迁总面积以原告主张的186.24平方米为限】；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元和财产保全费3020元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。(附图)审 判 长  陈美贤人民陪审员  黄碧茹人民陪审员  王君碧二〇一八年十二月××日书 记 员  招佐文冯琬晴