浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7616号 上诉人（原审被告）：李杨，男，1982年11月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司，住所地：杭州市上城区祠堂巷19号。统一社会信用代码：91330102689072812U。 法定代表人：游文程，执行董事。 委托诉讼代理人：周春，浙江五联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱珣，浙江五联律师事务所律师。 上诉人李杨因与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称南宋御街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年3月19日，南宋御街公司与李杨签订《房屋租赁合同》一份，约定了南宋御街公司将位于本市打铜巷33-1号房屋（建筑面积78平方米），出租给李杨使用，李杨承租上述房屋仅作为营业房使用，并承诺经营内容为咖啡简餐，房屋租赁期限为叁年，自2014年5月1日起至2017年4月30日止，南宋御街公司给予李杨四个月免租金装修期，免租金装修期自2014年5月1日起至2014年8月31日止，免租装修期内，李杨无需支付租金，但仍需承担物业管理费及经营活动而产生的政府税费及其他费用，若李杨于免租装修期届满后未能完成装修并开业，李杨可继续装修，但须向南宋御街公司支付租金及其他实际发生的费用，第一年房屋租金单价为3元/平方米/日，房屋租金每半年支付一次，先付后用，于本合同签订后三日内支付，此后每期租金李杨需提前15日支付，第三年租金在前一年租金基础上递增5%，租赁保证金为20000元，租赁期间，如果李杨有违约行为，南宋御街公司有权直接抵扣李杨向其缴纳的租赁保证金，合同结束（不论基于何种原因，包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），南宋御街公司有权要求李杨按下述方式交还租赁标的物：李杨自费将租赁标的物内的由其出资添置的可移动设备、用具等物品搬离租赁标的物，租赁标的物交还时的状况应当与李杨在最后一段正常营业时间时的状况一致，对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备，无偿归南宋御街公司所有，双方均无需补偿，李杨未按时足额支付租金、物业管理费或其他费用，逾期时间超过30日的，南宋御街公司有权解除合同，无条件收回房屋，李杨逾期支付房屋租金的，由李杨按当年租金总额千分之一的标准向南宋御街公司支付违约金，直至付清为止等事项。房屋租金支付清单约定第一年（自2014年5月1日至2015年4月30日止）实际计租日从2014年9月1日起计，共242天，第一年实际交付租金为56628元，首次租金于本合同签订之日起三日内打进，租金为42354元，第二年（自2015年5月1日至2016年4月30日止），年租金为85410元，分别于2015年4月15日和2015年10月15日之前各支付42705元，第三年（2016年5月1日至2017年4月30日），租金在第二年年租金基础上递增5%，租金为3.15元/天/平方，年租金为89680.5元，分别于2016年4月15日和2016年10月15日之前各支付44840.25元。2015年3月，南宋御街公司向李杨催讨2015年3月1日至2015年4月30日的租金，2015年12月14日，南宋御街公司向李杨催讨2015年5月1日至2016年4月30日的租金，2016年3月10日，南宋御街公司向李杨催讨2015年3月1日至2016年4月30日的租金，2016年4月6日，南宋御街公司向李杨催讨2015年3月1日至2016年4月30日的租金，2016年5月16日，南宋御街公司向李杨催讨2015年3月1日至2016年10月31日的租金，2016年8月12日、9月7日，南宋御街公司向李杨催讨2015年3月1日至2016年10月31日的租金。2014年6月24日，李杨支付租金42354元，2015年7月1日李杨支付租金27000元。李杨向南宋御街公司支付保证金20000元。原审法院另查明，李杨用案涉房屋经营明作日本料理。2015年6月11日，本市上城区城管局对明作日本料理进行执法调查，发现无营业执照并将无照餐饮油烟问题建议转相关部门处理，同年6月26日，本市上城区环保分局经调查，明作日本料理无证、无照经营餐饮，现已停止餐饮。2017年4月30日，南宋御街公司、李杨就案涉房屋进行交接，并签订（收）铺交接单。 南宋御街公司起诉至原审法院，请求：1、判令李杨立即向南宋御街公司支付租金142364.5元（抵扣了20000元保证金）；2、判令李杨立即支付南宋御街公司违约金13983.4元（自2015年4月15日起暂计至2017年6月1日止，次日起至付清之日止的违约金以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算）；3、判令李杨承担本案诉讼费用。 原审法院认为，房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应当按照合同的约定履行义务。李杨至今没有向南宋御街公司支付拖欠租金，已构成严重违约，故南宋御街公司要求李杨支付拖欠的租金142364.5元（已经抵扣保证金20000元）于法有据，原审法院予以支持。关于违约金的诉讼请求，原审法院认为，南宋御街公司自愿将违约金的标准调整为按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，原审法院依法予以确认，经计算截止2017年6月1日的违约金为11090.03元，之后的违约金按未付租金为标准，按照银行同期基准利率的1.3倍计算至租金实际付清之日止。李杨抗辩称，案涉房屋已经于2015年7月交还南宋御街公司，但该抗辩与交接书相矛盾，且李杨未提供相应证据予以证明，故对该抗辩不予采信。李杨抗辩称，案涉房屋不符合合同目的，其开设日本料理被政府相关部门查处。原审法院认为，案涉房屋的用途在房屋租赁合同中明确约定为咖啡简餐，但李杨经营的日本料理，与房屋租赁合同约定不符，应由李杨自行承担相应的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，原审法院于2018年6月18日判决：一、李杨应于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司租金142364.5元；二、李杨应于判决生效之日起10日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司房屋违约金11090.03元（暂计算至2017年6月1日），之后的违约金按未付租金为基数，按照银行同期基准利率1.3倍的标准计算至租金实际付清之日止；三、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求。预收案件受理费3827元，实际收取3427元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担58元，李杨负担3369元。 宣判后，李杨不服，向本院提起上诉称：一审判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律不当。一、诉讼主体。南宋御街公司出示的证据“委托书”上没有落款时间，不能证明在李杨和南宋御街公司签订合同之时已经具有合法出租的权利。从南宋御街公司提供的证据一：部分“（2000）年浙规用证0100438号建设用地规划许可证”（南宋御街公司仅以第一页作为证据）可以看出，此证据关于杭州市清河坊历史街区管理委员会用地位置为上城河坊街大井巷，而不是案涉打铜巷，证据二“杭州市人民政府关于区保护规划的批复”虽然提及保护要求中有打铜巷，但保护和作为商业经营并不对等，如果房产要作为商业经营，南宋御街公司应相应获得打铜巷的作为商业用地的四证，即《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用证》以及涉案房屋的《房产证》。如果打铜巷包含在（2000）年浙规用证0100438号建设用地规划许可证中的话，应由南宋御街公司举证证明，至少南宋御街公司应提供（2000）年浙规用证0100438号建设用地规划许可证的附图及附件指出案涉房屋在附图中的某处，由李杨确认，更何况“杭州市人民政府关于区保护规划的批复”明确载明“本规划经批准并加盖杭州市规划设计成果检验章后生效”，但是至今没见到杭州市规划设计成果检验章；故南宋御街公司没有诉讼主体资格，至少在本案一审中没有证明其主体资格。二、土地性质。涉案房屋土地性质不明确，根据南宋御街公司提交的证据一“授权委托书”案涉房屋系产权调换或货币补偿而来，应该不是商铺。综合其他案件，按照规划案涉房屋土地系市政公用设施用地，依法不能作为商业使用，故李杨与南宋御街公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，按照法律规定，无效合同自始无效。三、合同目的无法达成。《房屋租赁合同》约定经营内容为咖啡简餐，但是李杨在案涉房屋开设日式简餐店明作（餐饮类）无法取得餐饮类相关证照，被投诉后被迫已于2015年6月26日关停，故案涉房屋无法用于餐饮，无法达到合同目的。一审法院认为：“案涉房屋的用途在房屋租赁合同中明确约定为咖啡简餐，但被告经营的日本料理，与房屋租赁合同约定不符，应由被告自行承担相应的后果。”这一认定是错误的。咖啡简餐与日式简餐料理都属于餐饮，李杨经营明作日式简餐料理在签订合同前就告知南宋御街公司的，南宋御街公司将此类业态归为咖啡简餐类，不存在与房屋租赁合同约定不符，如有不符，则南宋御街公司完全可以根据合同2.2条约定终止合同。而且，在南宋御街公司自己提交的证据缴款通知单上也载明“日式简餐”，说明李杨开设的就是简餐。一审法院认定有失公允。即便认定日式简餐与咖啡简餐类有业态不符合问题，也不能说明无法经营的后果由李杨单方面承担，涉案物业无法办理出任何餐饮类营业执照才是问题的关键。打铜巷整条街作为美食一条街进行招商，应该保证具备经营餐饮的条件，可李杨在办理简餐类营业执照过程中，被相关部门反复告知涉案房屋所处位置特殊，根据杭州市服务行业环境保护法第七条中规定，涉案物业办理餐饮许可证的前提无法达成。李杨在接到相关执法部门关停要求的第一时间就告知南宋御街公司，要求南宋御街公司配合，可南宋御街公司却声称无能为力。案涉房屋虽然到2017年4月30日才签订（收）铺交接单，但实际使用时间只是到2015年6月26日。四、诉讼时效。南宋御街公司提交的证据3《催缴通知单》、邮寄凭证，除了2015年3月的催缴通知单是由李杨签收外，其他催缴通知单均为邮寄；且南宋御街公司提交EMS催缴通知证据无法证明三性。即便EMS催缴单为真实存在，也不能证明南宋御街公司的催缴行为合法有效。首先，根据合同中对通知与送达的约定（合同第十三条），通知和送达必须由当事双方发出，而实际没有一封EMS是由南宋御街公司发出的（1、2015年12月14日第二份催缴通知单寄件人并非南宋御街公司，而是杭州清河坊资产管理有限公司，虽然签收，但签收之人李杨根本不认识，故未收到过该催缴通知单，被催缴人为“打铜巷33—1号日式简餐李杨”：2、2016年3月10日第三份催缴通知单、2016年4月6日第四份催缴通知单寄件人都是杭州清河坊资产管理有限公司，系退件；3、2016年5月16日第五份催收通知单签收为“他人收保安”；4、2016年8月12日第六份催收通知单、2016年9月7日第七份催缴通知单寄件人也是杭州清河坊资产管理有限公司，均为退件）。故李杨未收到过邮寄的催缴通知单。杭州清河坊资产管理有限公司系案外非权利人，故向李杨邮寄信件的行为不能等同于南宋御街公司的行为，多次邮寄催缴均是无效的，不产生租金诉讼时效的中断。其次，此组EMS催缴证据不能证明信封内外的关联性，特别是EMS信封内内容（所谓的催缴单）的真实性值得怀疑。综上所述，李杨与南宋御街公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同，合同目的无法实现，不能以合同约定认定李杨改变合同用途，李杨不应当承担违约责任支付违约金。而且，南宋御街公司没有及时催讨租金超过诉讼时效。请求：一、二审法院撤销原判，依法改判或者发回重审；二、本案全部诉讼费用由南宋御街公司承担。改判内容为：1、因合同目的无法实现，自政府执法部门关停之日起不再承担租金；2、因诉讼时效问题，应缴纳自2016年11月1日之后的租金，并减去南宋御街公司未退还的保证金20000元，具体金额为44840.25-20000=24840.25元；3、无需缴纳违约金。 被上诉人南宋御街公司在二审中答辩称：一、南宋御街公司具有本案诉讼主体资格，李杨关于南宋御街公司不具有诉讼主体资格的上诉理由不成立。1、根据一审查明的事实，案涉房屋租赁事宜系由南宋御街公司与李杨达成合意、签署合同，并履行交付房屋、接收房屋等出租人义务。南宋御街公司系案涉房屋租赁合同的出租人，具有本案诉讼主体资格。2、案涉房屋系坐落于区的范围之内，属清河坊历史街区改造三期项目，该项目已经取得相关的规划等许可，南宋御街公司经案涉房屋权利人授权对案涉房屋有权对外出租。故此，南宋御街公司具有对外出租案涉房屋的权利，并与李杨达成租赁合意、签署合同、履行出租人义务，系案涉房屋租赁合同的出租人，均应由本案诉讼主体资格。二、案涉《房屋租赁合同》合法有效，李杨关于案涉合同无效的上诉理由不成立。1、案涉房屋系坐落于区的范围之内，根据杭州市人民政府关于该历史街区保护规划的批复，该街区的规划定位系集旅游、商业、文化、娱乐休闲、博物馆设施等功能为一体的历史街区。相关政府部门已经批准，案涉土地使用权可用于商业等用途。2、根据《合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，土地性质并非判定租赁合同有效与否的要件。由于案涉合同不存在法律规定的无效情形，合法有效，李杨关于案涉合同无效没有法律依据。李杨关于案涉合同无效的主张没有事实与法律依据。三、李杨关于合同目的无法达成的上诉理由不成立。1、根据一审查明的事实，2017年4月30日，南宋御街公司与李杨就案涉房屋进行交接，并签订（收）铺交接单。即截止2017年4月30日，案涉房屋均由李杨实际控制，并占有使用。换而言之，李杨作为案涉房屋的承租人对案涉房屋占有、使用的合同目的并未受到影响。2、案涉《房屋租赁合同》已经明确李杨已对案涉房屋充分了解并愿意承租，李杨承租案涉房屋仅作为咖啡简餐的营业用房使用，未经南宋御街公司的书面同意，案涉房屋不得用于合同约定用途之外使用。案涉房屋符合李杨承租时的租赁目的，后李杨未经南宋御街公司书面同意改变房屋租赁用途的后果理应由李杨自行承担，与南宋御街公司无涉。案涉《房屋租赁合同》已明确李杨就案涉房屋进行经营前，应向相关部门申请必要的执照等，案涉房屋办理经营审批的义务主体系李杨，而非南宋御街公司。案涉房屋经营能否审批、审批与否与作为出租人的南宋御街公司无关，与南宋御街公司本案的诉请无关。故此，李杨在2017年4月30日前仍持续占有、使用案涉房屋，案涉房屋的租赁目的未受影响；至于李杨未按合同约定使用案涉房屋以及案涉房屋经营所涉的审批事宜与南宋御街公司及本案无关，理应由李杨自行承担相应的责任及后果，李杨关于合同目的无法达成的上诉理由不成立。四、南宋御街公司对于一审判决未全部支持其诉请虽有异议，但考虑到尊重司法裁判、尽快解决本案纠纷，未提出上诉。根据一审查明的事实，由于李杨未能按约支付租金，南宋御街公司已多次向其催讨案涉租金，并寄送催告函，即南宋御街公司已积极履行催讨义务。李杨关于本案诉请的诉讼时效期间已届满的主张不成立。综上所述，请求依法驳回上诉，维护南宋御街公司的合法权益。 二审中，上诉人李杨及被上诉人南宋御街公司均未向本院提交新的证据。 根据有效证据及当事人陈述等，本院经审理查明：原审判决除对南宋御街公司向李杨催讨相应租金的事实认定有误外，其余认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”首先，关于南宋御街公司的主体问题，南宋御街公司提交《建设用地规划许可证》、《杭州市人民政府关于区保护规划的批复》、授权委托书，共同证明其有权出租案涉房屋。本院认为，该建设用地规划许可证明确用地单位为杭州市清河坊历史街区管委会。授权委托书由杭州市清河坊历史街区管委会盖章，授权南宋御街公司对案涉房屋进行招收租。南宋御街公司已提交证据证明其出租权限。李杨与南宋御街公司签订《房屋租赁合同》，李杨作为承租人亦应当审核出租人的出租权限，现李杨主张南宋御街公司不具有合法出租的权利依据不足，本院不予确认。关于案涉土地性质，李杨主张，案涉土地性质不明确，系市政公用设施用地，不能作为商业使用，故租赁合同无效。本院认为，李杨就自己的主张未能提供充分有效证据证明，本院对于李杨诉称的南宋御街公司的诉讼主体资格以及案涉房屋租赁合同的效力主张不予采信，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。 关于案涉房屋的用途，双方在《房屋租赁合同》中明确房屋用途为咖啡简餐，李杨承租案涉房屋后经营日式简餐。李杨主张其经营日式简餐经南宋御街公司同意，但未能提供充分有效证据证明，本院不予确认。根据《房屋租赁合同》约定，李杨应办理工商注册登记，应向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等，南宋御街公司可根据实际情况提供必要的协助。现李杨经营的日本料理店系因无证、无照经营被查处，李杨主张因无法办理营业执照合同目的无法实现，但未能举证证明无法办理营业执照系南宋御街公司的原因，李杨的主张依据不足，本院不予确认。双方于2017年4月30日签订（收）铺交接单，该日应为案涉房屋交接时间，李杨主张其实际使用时间到2015年6月26日缺乏依据，本院不予确认。 关于本案的诉讼时效问题。根据《房屋租赁合同》后附的房屋租金支付清单，李杨应分期支付南宋御街公司案涉房屋自2014年9月1日起的租金，其中自2014年9月1日起共计242天的租金56628元未约定给付期限，首期租金42354元于合同签订之日起三日内打进；自2015年5月1日起的租金分别为每半年支付一次。对于原审判决认定的南宋御街公司于2014年6月24日收到租金42354元，2015年7月1日收到租金27000元，及南宋御街公司收到案涉房屋保证金20000元的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认；但各方当事人均未提交付款凭证以证实上述付款系哪期租金，本院根据双方关于债务清偿顺序的约定确定上述付款系支付自2014年9月1日起共计242天的租金56628元及自2015年5月1日起的租金12726元。上述合同所约定的租金债务系分期履行的合同之债，各期债务为独立债务，应根据相关给付约定分别计算其诉讼时效期间。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该《总则》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”该《总则》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”经查，李杨应于2015年10月15日前支付的第二年租金至南宋御街公司提起本案诉讼之日——2017年5月22日已超过民法通则规定的一年诉讼时效期间。除李杨认可签收的2015年3月催缴单外，南宋御街公司在原审诉讼中提交的催款通知书载明出具人为南宋御街公司，而南宋御街公司提交的相应邮寄凭证则载明寄送人为案外人杭州清河坊资产管理有限公司，南宋御街公司未举证证明由案外人寄送的相应邮件即为其或者案外人管委会出具的催款通知书，李杨也不予认可，南宋御街公司依法应承担举证不能的不利后果，原审判决对南宋御街公司提交的上述证据予以认定并以此确认南宋御街公司诉请给付相应租金之诉讼时效据此中断而重新起算系错误。李杨认可的催缴单虽构成诉讼时效中断，但至本案提起诉讼之日亦已过诉讼时效。自2016年5月1日起至2017年4月30日至的第三年租金89680.5元李杨按约应分别于2016年4月15日和2016年10月15日之前支付，此系同一债务的分期履行之约定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”故该第三年租金89680.5元应从2016年10月15日起算诉讼时效期间，至南宋御街公司起诉之日未超过法定诉讼时效期间。双方就案涉房屋于2017年4月30日进行交接，租金应计算至该日为止。 关于违约责任的问题，双方在《房屋租赁合同》及其附件房屋租金支付清单明确租金支付时间，李杨未能按期支付租金，显属违约。原审判决认定构成违约并判令承担相应的违约责任并无不当，因南宋御街公司自愿将违约金的标准调整为按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，违约金应从2016年10月16日开始暂时计算至2017年6月1日为4118.28元（89680.5元×5.655%×1.3倍×228/365天）。李杨未按约支付租金且逾期超过30日以上，案涉房屋租赁合同所约定的甲方有权解除该合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，南宋御街公司有权解除案涉房屋租赁合同，李杨应按约向南宋御街公司返还案涉房屋并支付逾期腾房占有使用费。综上，原审判决认定事实部分有误，李杨关于南宋御街公司给付租金的诉讼时效期间的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2200号民事判决； 二、李杨于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司租金69680.5元；（已抵扣保证金20000元） 三、李杨于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司违约金4118.28元（暂计算至2017年6月1日），之后的违约金以未付租金为基数，按照银行同期基准利率1.3倍的标准计算至租金实际付清之日止； 四、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3427元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担1809元，由李杨负担1618元；二审案件受理费3369元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担1751元，李杨负担1618元，限各方当事人于本判决生效之日起七日内分别至原审法院及本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长 李 骏 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月十一日 法官助理曹姝隽 书记员张诗雯