广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初5080号原告：王健，男，1992年4月23日出生，汉族，住吉林省农安县。委托代理人：郭明，广东九剑律师事务所律师。被告：罗露露，男，1984年8月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：李勇，男，1970年7月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：薛伊婷、何佳欢，广东金网达汽车股份有限公司的员工，系被告二的同事。第三人：广州市明信房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区中新镇团结村金龙路6号，统一社会信用代码91440101304767454Q。法定代表人：龚仙莲。原告王健诉被告罗露露、李勇、第三人广州市明信房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王健及其委托代理人郭明、被告李勇及其委托代理人薛伊婷、何佳欢到庭参加诉讼，被告罗露露、第三人广州市明信房地产代理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告王健向本院提起诉讼请求：1、被告继续履行房地产买卖合同约定房屋过户义务；2、被告向原告支付违约金81900元（总楼价90万元，按逾期每日总楼价的1‰支付违约金，从2017年4月16日开始暂计至2017年7月15日，直至被告完成过户之日截止）；3、本案诉讼费由被告负担。后原告变更诉讼请求为：1、因被告原因导致房屋被拍卖赔偿原告损失574445.7元，包括房屋差价可得利益损失500000元、律师费损失7000元、中介费损失12000、按揭费损失2500元、担保费用损失2945.7元、定金损失50000元；2、被告向原告支付违约金328500元（总楼价90万元，按逾期每日总楼价的1‰支付违约金，从2017年4月16日开始暂计至2018年4月15日）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告与罗露露及李勇于2016年11月30日签订了《房地产买卖合同》，该合同第一条定：“该物业建筑面积为83.35平方米（以《房产证》为准），该物业是以现状按套售予买方，而买方己全面检查并清楚了该物业的所有情况而并无异议。第二条约定“买卖双方同意该物业总楼价为人民币90万元。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及己支付之一切费用（包括维修基金、有线电视初装费、装修费用等）。”第三条约定：“卖方合法持有《房地产证》，号码为穗字第1220109725号，买方已经查看过卖方的房产证，物业有抵押登记，卖方保证对上述物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪人造成的全部损失。”第六条第(3)点约定：“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产，逾期房款等无故不履行合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价的1‰支付违约金。”在备注的第3点约定：“双方一致同意，在买方的银行同意贷款书批下来之日算起，双方须备齐资料去增城房管局过户，3月内必须过户，如卖方违约，则双倍赔偿定金给买方（即合计10万元），如买方违约，则卖方没收定金。”原告于合同签订当日付了定金5万元整，并于2017年1月11日向广州农村商业银行股份有限公司新塘支行申请贷款，后于2017年1月16日同意贷款意向书获得银行批准，但由于被告的原因，从原告获得银行同意贷款书批下来之日（2017年1月16日）算起截止原告起诉时，已经过了3个月，被告还没有履行房屋过户义务。之后，上述房屋已经被其他法院拍卖。被告的行为己严重损害了原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告李勇辩称：不同意原告的诉讼请求。被告罗露露未提交答辩意见。第三人广州市明信房地产代理有限公司未到庭陈述。经审理查明：2016年11月30日，罗露露（卖方）、王健（买方）、广州市瑞祥房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，主要内容：买卖双方就位于增城市××大山水城××房的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积83.35平方米（以房产证为准），……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币90万元。……三、卖方合法持有《房产证》，买方已经看过卖方的房产证。物业有抵押。……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的1‰向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价的1‰支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币12000元。在履行合同中，任何一方不履行合同，不影响经纪方向卖方/买方收取房地产咨询及买卖代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方……备注：1、买卖双方一致同意：买方于2016年11月30日支付定金人民币5万元给卖方。2、买方通过商业贷款支付剩余楼款，过户当天买方应支付首期楼款为总房价减去5万元，减去银行出具的同意贷款书金额。3、双方一致同意：在买方的银行同意贷款书批下来之日算起，双方须备齐资料去增城房管局过户，3个月内必须过户，如卖方违约则双倍赔偿定金给买方，如买方违约，则卖方没收定金。……”。李勇、罗露露在该合同的卖方一栏签名，王健在买方一栏签名。《房地产买卖合同》的附件主要内容：（二）涂销抵押后付款……3、出资赎契：卖方应在签订本合同后15天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用。买卖双方同意按以下方式办理赎契手续。A、卖方出资赎契，卖方应在原抵押银行发出还贷通知之日起10天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款（若存在逾期供款，卖方应提前偿还）。……。”卖方签署一栏显示的签名为“李勇代罗露露”、“罗露露”，买方签署一栏显示的签名为王健。同日，王健支付房屋定金5万元。2016年12月4日，王健支付按揭代理费2500元。2017年1月16日，王健支付中介费12000元。2017年1月16日，广州农村商业银行股份有限公司新塘支行个贷营销中心出具《同意贷款意向书》，主要内容为：王健于2017年1月11日向我行申请借款65万元整，用于购买罗露露位于增城区××大山水城××房的房产（以下简称涉案房产）。经审查，现我行有意向为王健发放贷款65万元整，期限30年。在王健办妥有关手续后，我行按照与王健签订的借款合同的约定将上述购房按揭贷款划入罗露露指定的账户内……。”另查明，广州市越秀区人民法院曾于2016年3月15日作出（2015）穗越法金民初字第4964号《民事调解书》，载明罗露露于2016年8月15日前向广州金控小额贷款有限公司清偿150万元，利息446400元，咨询费99200元。罗晶晶、李勇、刘曦、广东金网达汽车股份有限公司对罗露露的上述债务承担连带清偿责任。2017年3月29日，广州市越秀区人民法院出具（2017）粤0104执2699号《执行通知书》，主要内容为：广东金网达汽车股份有限公司与广州金控小额贷款有限公司借款合同纠纷一案，该院作出的（2015）穗越法金民初字第4964号民事调解书已经发生法律效力。因广东金网达汽车股份有限公司对该法律文书所确定的义务未能自动全部履行，权利人已向该院申请执行。又查明，2017年7月21日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，显示涉案房产的权利人是罗露露，该房产于2017年3月30日被（2017）粤0104执2699号案件查封，查封至2020年3月29日止。2017年10月25日，广州合富房地产评估有限公司受广州市越秀区人民法院委托出具《房地产估价报告》，涉案房产的评估价为145.03万元。2018年2月9日，涉案房产被拍卖，成交价为1265210元。2018年2月26日，王健因本案委托广东鸿开律师事务所代理并签订《民事案件委托代理合同》。2018年5月10日，王健支付律师费7000元。2018年6月21日，广州市增城区国土资和规划局出具《产权情况表》，显示涉案房产的产权人李晓蔓，附记显示根据穗府办函【2017】65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2018年4月23日起。该房产根据（2017）粤0104执2699号之一号《协助执行通知书》及（2017）粤0104执2699号之二《执行裁定书》裁定所得。再查明，2016年11月7日，广州市瑞祥房地产代理有限公司名称变更为广州市明信房地产代理有限公司。本案受理后，原告向本院申请财产保全，并提供了中国平安财产保险股份有限公司出具的保单保函作担保，王健为此支付担保费2945.7元。2017年8月15日，本院依法作出（2017）粤0183民初5080号民事裁定书，查封了罗露露的涉案房产。又查，双方确认涉案《房地产买卖合同》已经解除。涉案房屋是李勇出资购买，登记在罗露露名下，李勇与罗露露是亲属关系。《房地产买卖合同》中“李勇”的签名由李勇本人签订，“罗露露”的签名由罗露露本人签订，“李勇代罗露露”是由李勇签订。《房地产买卖合同》只载明了涉案房屋存在抵押情况，没有记载查封情况。王健主张被告罗露露与李勇应承担连带责任，因为涉案房屋为罗露露所有，李勇参与签约。本院认为：原告王健与被告罗露露、李勇签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点：一是被告在履行《房地产买卖合同》的过程中是否存在违约；二是原告的各项诉讼请求是否有依据。争议焦点一、根据双方提供的证据以及庭审陈述，原告已经依约支付了定金且广州农村商业银行股份有限公司已于2017年1月16日出具《同意贷款意向书》。根据《房地产买卖合同》约定需在《同意贷款意向书》批下来之日起双方须备齐资料去房管局办理过户，3个月内必须过户。即涉案房屋应在2017年4月16日前办理过户。但被告罗露露因与案外人广州金控小额贷款有限公司有纠纷，涉案房产在2017年3月30日被查封，2018年2月9日被拍卖，并于2018年4月23日登记在案外人名下。《房地产买卖合同》已实际履行不能，且履行不能的原因在被告，故原告主张被告存在违约，于法有据，本院予以确认。争议焦点二，现原、被告双方均确认《房地产买卖合同》已经解除，本院予以确认。关于原告各项诉讼请求是否有依据的问题。首先，原告主张被告罗露露返还定金5万元，中介服务费12000元，符合合同约定，本院予以支持。其次，关于原告主张被告罗露露向原告支付违约金328500元（按逾期每日总楼价的1‰计算，从2017年4月16日开始暂计至2018年4月15日）的问题。根据《房地产买卖合同》“（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价10%的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。（3）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按逾期每日总楼价的1‰支付违约金。”的约定，因涉案合同已解除，原告请求按照继续履行合同的日1‰的标准给付违约金没有依据。但可适应第（2）约定按总房款10%计付违约金，经核算，被告应赔偿原告违约金9万元（90万元×10%）。再次，关于原告要求被告罗露露支付房屋差价损失的问题。因被告构成违约，根据《房地产买卖合同》约定，被告可选择定金罚则或违约金条款，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，现原告既主张了违约金，又主张房屋差价损失，违约金是对一方当事人违约行为造成损失的一种惩罚性措施，而涉案房屋的差价为原告重置相关财产所必然遭受的损失，现涉案房屋实际拍卖价为1265210元，《房地产买卖合同》约定房价为90万元，上述差价损失为365210元，综合违约金和原告所造成的损失，故本院酌定房屋差价损失为18万元。最后，关于原告要求被告罗露露赔偿按揭服务费2500元、律师费7000元，因《房地产买卖合同》中并未有关于违约方应赔偿按揭服务费、律师费的损失的约定，故本院对原告的主张不予支持。至于原告主张担保费2945.7元是原告因本次诉讼的财产保全必然支付的费用，理应由被告罗露露赔偿，故该项主张本院予以支持。另，因罗露露、李勇均在《房地产买卖合同》的卖方一栏签名，即被告李勇作为合同相对方，且原告与被告李勇均确认涉案房屋由李勇出资购买登记在罗露露名下，故应由李勇、罗露露共同承担违约责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗露露、李勇在本判决发生法律效力之日起十日内，返还原告王健定金5万元；二、被告罗露露、李勇在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告王健中介服务费12000元；三、被告罗露露、李勇在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告王健违约金9万元；四、被告罗露露、李勇在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告王健房屋差价损失18万元；五、被告罗露露、李勇在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告王健担保费2945.7元；六、驳回原告王健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13619元、保全费5000元，共计18619元，由被告罗露露、李勇负担6351.3元，由原告王健负担12267.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判审 判 长  李月梅审 判 员  梁仕保人民陪审员  黎灿锋二〇一八年十二月十三日书 记 员  陈嘉敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。