广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初10508号 原告：张良，男，1987年10月30日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：朱声敏，广西瀛聪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李光杰，广西瀛聪律师事务所律师。 被告：南宁市骋望地产有限公司，住所地南宁市西宁路22号骋望·剑桥郡居住小区B栋，统一社会信用代码：91450100796823001C。 法定代表人：马伟强，执行董事。 委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧发波，广西同望律师事务所实习律师。 原告张良与被告南宁市骋望地产有限公司（以下简称骋望公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告张良的委托诉讼代理人朱声敏、李光杰，被告骋望公司的委托诉讼代理人齐磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张良向本院提出诉讼请求：1、判令被告十日内向房屋登记机构为原告办理房屋所有权登记证书，并于取得房屋所有权证书之日起十日内将证书交付给原告；2、判令被告向原告赔付逾期办证违约金（自2017年3月10日起算，至原告取得房屋所有权证书止，按每日5元计，暂计至2018年8月20日为2640元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月23日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于西宁路22号骋望•剑桥郡居住小区A1栋3单元403号房。合同第九条约定，出卖人应当在2015年1月1日前，将经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方联合验收合格的房子交付给原告。还约定，原告以按揭贷款及个人公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭贷款尚未发放的，以放款后第30日作为交房日期的期限。合同第十七条约定，原告同意委托被告办理房屋所有权登记，被告应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请办理房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。因被告过错，导致延期办理的，被告按每迟延一日5元计算，向原告支付违约金。2015年3月21日，原告第一次交纳物业费，小区物业公司向原告交付钥匙。按约定，被告应于2017年3月10日前为原告申请办理并交付房屋所有权证书，但被告至今未能交付。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告骋望公司辩称，一、关于办理房屋权属登记。被告目前正在办理骋望•剑桥郡居住小区商品房的不动产统一登记手续，但受限于不动产登记机构的工作流程和工作时限，被告无法在十日内取得不动产权证书，被告可以在取得不动产权证书十日内将证书交付给原告。具体交付时间目前无法确认，以不动产登记机构的办理为准。二、关于违约金。原告主张按照入伙通知书上记载的最早交房日期作为实际交房日期，被告不予认可，被告向原告发出入伙通知书后，部分业主并未按期前往办理收房手续，因此，应以被告交纳物业费、水电费的起始时间或物品领取签收表、交房手续流转表、房屋验收记录表的记载来确定交房日期。部分业主以银行按揭贷款及个人住房公积金贷款方式购房，在商品房达到交付日期时按揭款尚未发放的，应以按揭款发放后第30日作为交房日期。计算违约金的截止日期应为被告向不动产登记机构申请办证之日，不动产登记部门办理不动产权证书的期限，被告无法掌握，如将该期限计入违约期间，明显对被告不公。被告同意按合同约定每日5元的标准计算违约金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南宁市（以下简称403号房），建筑面积131.35平方米，其中套内建筑面积102.65平方米，按套内建筑面积计价，每平方米7278.31元，总价款为747119元。合同第九条约定，“出卖人应当在2015年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2.该商品房经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位五方联合验收合格。特别约定：买受人以银行按揭贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款尚未发放的，应以放款后第30日作为交房日期的期限。”第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日￥5元计算，向买受人支付违约金。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”第二十条第1款约定，被告选聘的物业服务企业为南宁市三琦物业服务有限公司。双方同时就其他相关事项在合同中进行了约定。 2014年10月23日，原告（乙方）与南宁市三琦物业服务有限公司（甲方）签订《骋望•剑桥郡居住小区前期物业管理服务协议》，协议第四章第二条约定，……售楼时预收6个月物业服务费/户，并一次性收取公共水电费周转金：住宅200元/户、商铺1000元/户。往后每半年收取一次物业服务费，即每半年首月的20日前收取。 2015年3月21日，原告向南宁市三琦物业服务有限公司交纳403号房2015年3月21日至2015年9月30日的物业服务费1252.1元，该司向原告出具《收据》。原告主张被告于2015年3月21日向其交付403号房，被告予以认可。 2015年7月31日，被告出具《销售不动产统一发票》，载明原告向被告支付的购房款为747119元。 2017年12月7日，被告向原告出具《资料签收单》，确认收到原告交来办理403号房不动产权登记的代收办证费用285元。 涉案骋望•剑桥郡居住小区A1栋于2013年1月25日开工，于2014年11月28日竣工，并于2017年9月7日取得《竣工验收备案表》。 庭审中，被告陈述骋望•剑桥郡居住小区A1栋项目尚未办结《商品房现售备案证明》。 另查明，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 本院认为，原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于继续履行合同，为原告办理403号房之所有权登记。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）之约定，被告应在房屋交付后的720日内为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。在本案中，被告已于2015年3月21日向原告交付房屋，至迟应于2017年3月10日前向房屋登记机构申请将403号房之所有权转移登记至原告名下并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告。被告至2017年9月7日才取得涉案骋望•剑桥郡居住小区A1栋项目的《竣工验收备案表》，《商品房现售备案证明》至今尚未办结，原告等业主因此未能取得房屋的权属证书，对此，被告构成违约，应依法承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，为原告申请办理403号房的产权转移登记手续。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。根据客观情况，本院酌情确定被告应于本案判决生效后60日内为原告向不动产登记机构申请办理403号房的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 关于违约金。正如前述，被告迟延为原告申请办理不动产权证书构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。原告诉请被告支付违约金符合《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，对其合理部分，本院依法予以支持。但违约金的起算时间应为2017年3月11日，截止时间为被告将不动产权证书交付原告之日止。至于被告提出的计算违约金的截止日期应为被告向不动产登记机构申请办证之日，不动产登记部门办理不动产权证书的期限，被告无法掌握，不应再支付违约金的抗辩意见，本院认为，被告作为房地产开发企业，在确定办证期限时应已充分评估可能影响办证的各种因素，现双方在《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项明确约定被告在房屋交付后的720日内为原告申请房屋所有权登记并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告，被告应当按合同约定的期限将不动产权证书交付原告，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。因此，违约金应自2017年3月11日起至被告将403号房的不动产权证书交付原告之日止，按每日5元计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起60日内，被告南宁市骋望地产有限公司为原告张良申请办理位于南宁市的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告张良交付； 二、自本案判决生效之日起10日内，被告南宁市骋望地产有限公司为原告张良支付违约金（计算方式：自2017年3月11日起至被告南宁市骋望地产有限公司将位于南宁市的不动产权证书交付原告张良之日止，按每日5元计算）。 上述义务，义务人应于本案判决指定的期间内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元（原告张良已预交），由被告南宁市骋望地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  韦志红 人民陪审员  班日强 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  唐 敏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《不动产登记暂行条例》 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第五条第（二）款下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。