福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6777号 上诉人（原审被告）：李永胜，男，1984年8月19日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：王聪怀，福建华达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈瑞佳，福建华达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：福建省德化县种子公司，住所地福建省德化县龙浔镇龙鹏街**。 法定代表人：郭绪明，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏德锋，福建戴云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨春桂，福建戴云律师事务所律师。 上诉人李永胜因与被上诉人福建省德化县种子公司（下称德化种子公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李永胜的委托诉讼代理人王聪怀，被上诉人德化种子公司的委托诉讼代理人苏德锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李永胜上诉请求：1.撤销一审判决，改判李永胜只应支付从2017年11月1日起到2018年3月3日止的租金，且租金标准只应按重新招投标以后确定的新的租金标准即每平方米15元计算，李永胜缴交的60000元保证金不能取消，应抵扣李永胜应缴交的租金；2.一、二审的诉讼费用由德化种子公司承担。事实与理由：一、解除租赁合同是经过双方协商一致的。合同约定租金偏高，李永胜多次申请降低租金标准，因出租人德化种子公司属于国有企业，未经招投标程序，不能降低租金标准。故双方合意采取当地普遍做法：先解除合同，再重新招投标确定新的租金标准，以达到减少租金目的。李永胜于2017年5月26日递交给德化种子公司《关于要求提前终止房屋租赁合同的报告》，德化种子公司第二天在网上发布重新招投标公告，该事实足以证实双方当事人是协商解除合同。一审判决认定李永胜提前解除合同，构成违约错误。二、2017年6月27日李永胜向德化种子公司提交说明，要求德化种子公司在“下任承租者移交资产前”，将房产保留给李永胜使用，仅交缴水电费用，不承担租赁费用。德化种子公司在说明上加盖公章，证实德化种子公司同意并认可李永胜提出的要求，一审判决对此事实不予认可，是错误的。李永胜提供的录音资料，可以证实德化种子公司的法定代表人承认李永胜在2017年6月份以后停止经营，德化种子公司同意在重新招投标确定新的租赁者期间，李永胜只需承担水电费用、无需支付租赁费用。一审判决对录音资料的证明力不予认定，是错误的。三、德化种子公司已经对租赁场所重新确定新的租金标准，李永胜没有交付租赁场所给德化种子公司，造成德化种子公司的经济损失只能按新的租金标准每平方米15元计算，而不能以双方当事人约定的租金标准计算。四、本案不存在李永胜违约应取消李永胜的60000元履约保证金问题。2017年7月24日以后由于李永胜和德化种子公司因为租赁优先权问题发生争议，李永胜并没有实际使用租赁场所，该经营场所一直处于停业状态，直到2017年11月份李永胜为避免双方造成更大经济损失，才在2017年12月重新营业，一审判决要求李永胜承担2017年7月到2017年11月之间的占用费不合理。在2018年2月春节以后就向德化种子公司提出移交搬迁，因为该租赁场所搬迁工程复杂，工程量较大，应至少给予一个月的搬迁时间，一审法院判决要求李永胜应支付到搬迁完成时间2018年4月3日之前的占用费，没有扣除至少一个月的搬迁时间，不合理。 德化种子公司辩称，1.2017年5月26日李永胜单方向德化种子公司提出解除合同，而非双方当事人协商解除本案合同。2.德化种子公司于2017年6月26日向李永胜发通知，及事后两次发律师函，均可证实德化种子公司要求李永胜缴清拖欠的租金及结清水电费等款项的事实，不存在德化种子公司同意李永胜提出的“在下任承租者移交财产前只需承担水电费，无需支付租金”的事实。3.李永胜对案涉录音内容的理解，断章取义，多次的录音内容前后矛盾，且主张的问题未经过公司相关程序确认，不能作为认定本案事实的依据。4.李永胜继续占用租赁场所，没有法律依据，也没有合同依据，其要求按重新招投标后确认的租金标准缴交租金，理由不能成立。 德化种子公司向一审法院起诉请求：1.李永胜将承租地址在德化县××镇××街××号××层房屋（面积约1925ｍ²）及仓库（面积约100ｍ²）腾空交付德化种子公司验收并结算支付水、电款项；2.李永胜支付自2017年6月1日起至2017年6月30日止房屋、仓库的占有使用费39070.50元；3.李永胜支付自2017年7月1日起至李永胜腾空交付租赁物止期间房屋、仓库的占有使用费（按合同书约定的月租金39070.50元为基数，按日收取三倍的租赁费，暂计算至起诉日房屋占有使用费计117211.5元）；4.德化种子公司有权取消合同履约保证金60000元，德化种子公司无需退还给李永胜；5.李永胜承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：2012年7月17日，德化种子公司作为出租方与承租方李永胜就德化县龙浔镇龙鹏街6号2-5屋房屋及仓库租赁签订一份《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2012年8月1日起至2020年7月31日止，房屋租赁面积约1925平方米，仓库面积约100平方米，月租金为投标数35437.5元，从第四年起月租金按每年增加5%，租金每3个月缴纳一次，并在每个季度的第一个月七天前交足后3个月租期租金，逾期未交，德化种子公司有权解除租赁合同，并取消李永胜所交的合同履约保证金，租赁资产由李永胜收回。合同并就双方其他权利义务及违约责任作出约定，其中第三条约定“租赁保证：李永胜应向德化种子公司交纳合同履约保证金人民币陆万元整（￥60000.00）。李永胜交纳的保证金不计付利息，租赁期届满经李永胜将租赁房屋交德化种子公司验收后不存在争议时，如数退还给李永胜”。合同签订后，李永胜缴交保证金60000元。2017年5月30日之前，李永胜应缴纳的租金及水电费均已缴清，其中，2017年4-5月份租金于2017年6月30日缴交。2017年5月26日，李永胜向德化种子公司提交《关于要求提前终止房屋租赁合同的报告》，要求提前终止房屋租赁合同。德化种子公司分别于2017年5月27日、6月30日在网上发布讼争租赁物招租公告，均流标。2017年7月24日，德化种子公司以议标的方式确定将租赁物以15元/平方米租赁给案外人经营使用。李永胜认为对该租赁物享有优先租赁权与德化种子公司发生争议。李永胜另案提出诉讼，德化县人民法院作出判决，李永胜不服，上诉于泉州市中级人民法院，后撤回上诉。 2017年6月26日，德化种子公司通知李永胜于2017年6月30日前将缴清拖欠2017年4-5月租金，并腾空房屋以待验收。李永胜表示收到通知后，于2017年6月27日，李永胜向德化种子公司提交一份说明，表示其已于2017年6月1日停止营业，停业后，由于酒楼、客房的资产需要清理，债权债务也需要结算，要求德化种子公司在下任承租者移交资产前，将房产暂保留给其使用，在此期间酒楼的安全及水电费用自负。德化种子公司在该说明书上盖章，但认为并不存在只要求李永胜交付水电费、不需要缴纳房屋占用费的问题。2017年8月8日、2017年9月20日，德化种子公司通过德戴律函字（2017）第026号、030号律师函分别致函李永胜，要求李永胜缴清租金、水、电费用并腾空租赁物以待验收等事项。李永胜称德化种子公司2017年9月20日所发律师函只要求李永胜支付水电费，并未要求支付占用租赁物期间的租金。2017年8月30日，李永胜也致函德化种子公司，要求在本案诉讼期间酒楼继续经营，并自行负责酒楼安全，同时水、电费用也自行负责。德化种子公司同样称不存在只要求李永胜交付水电费、不需要缴纳房屋占用费的问题。 诉讼中，李永胜、许朝华提供录音光盘一份，证明：德化种子公司与李永胜共同协商同意由李永胜先解除合同，再由德化种子公司重新招投标，并同意让李永胜享有优先租赁权，不存在李永胜违约解除租赁合同问题，德化种子公司要求取消李永胜的保证金没有依据。2017年9月25日的录音，德化种子公司的法定代表人也承认李永胜在此之前是处于停止经营的状态。德化种子公司对上述录音的真实性无异议，但不能证明双方协商解除合同的事实，恰恰是李永胜违约，单方要求解除合同，且不存在优先租赁的问题，且经法院判决。李永胜提供承诺书一份，证明承诺书上手写的“并同意退回保证金6万元”是由德化种子公司法定代表人郭绪明书写的，双方协商一致解除合同。德化种子公司认为当时由于李永胜在承诺书上表达的意思不清楚，因此就帮其添加，但这不是公司法定代表人的意思，且承诺书双方都未签字，不符合证据的形式要件。审理中，德化种子公司与李永胜共同确认租赁物即德化县××镇××街××号××层房屋（面积约1925㎡）及仓库（面积约100㎡）于2018年4月3日腾空并移交完毕，涉案租赁物截止移交之日止的水电费用由承租方李永胜自行缴纳。 一审法院认为：一、关于本案是否中止审理的问题。本案德化种子公司诉讼请求要求腾空并交付租赁物、支付占用使用费用及保证金不予退还等请求，而另案李永胜诉德化种子公司是请求依法享有同等条件下优先租赁权问题，本案的处理与另案没有存在直接的利害关系，没有存在需要中止审理的情形。且李永胜在该案二审审理期间已撤回上诉，本案已不存在需要中止审理的事由。二、关于案涉租赁房屋的腾空交付验收并结算支付水、电事宜的问题。德化种子公司与李永胜就讼争租赁物于2018年4月3日已腾空并交付完毕，截止移交之日止的水电费用由李永胜自行承担缴纳。德化种子公司的该项请求，双方已自行协商解决并履行完毕，予以确认。三、关于租赁物占用费金额及是否存在违约应如何认定问题。本案《房屋租赁合同书》的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行各自义务。李永胜于2017年5月26日向德化种子公司提出解除租赁合同，次日德化种子公司对外发布诉争租赁房屋及仓库的招租公告，并在2017年6月26日发给李永胜《通知》，要求李永胜“…拖欠德化县种子公司2017年4-5月租金共计78141.00元,请务必于2017年6月30日前缴清,搬清属于你方的所有物品、腾空以待验收，逾期不搬空……收取占用费…”等内容，德化种子公司的行为可以认定为同意提前解除租赁合同,双方于2017年5月27日解除房屋租赁合同，并证明德化种子公司向李永胜发出腾空诉争房屋及仓库的期限为2017年6月30日之前,逾期才收取占用费。故德化种子公司请求李永胜自2017年6月1日起至2017年6月30日止房屋及仓库的占用费39070.5元的请求,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，李永胜继续使用讼争租赁房屋和仓库已无合同及法律依据，理应在德化种子公司提出的限期内即2017年6月30日之前腾空诉争房屋及仓库，将讼争租赁房屋和仓库返还给德化种子公司。但李永胜未能按期腾空房屋及仓库,应当向德化种子公司支付占用费。由于双方当事人并未约定在租赁期间非因国家法律、法规、政策变化及合同租赁期届满前一方提前解除合同应承担按日收取三倍的租赁费的违约责任，故德化种子公司请求自2017年7月1日起至腾空交付租赁物止按日收取三倍的租赁费的请求，没有合同与法律依据，不予支持。李永胜应自2017年7月1日起至腾空交付租赁物止（2018年4月3日，双方确认腾空日）按月租金39070.5元为基数支付租赁占用费。德化种子公司的该请求予以部分支持。李永胜提出占用费按每平方15元的标准计付，没有事实及法律依据，不予采纳。李永胜认为德化种子公司在其提供的2017年6月27日出具的通知上盖章，可证实德化种子公司同意其提出在下任承租者移交资产前只需承担水电费，无须支付租金的答辩理由。德化种子公司加盖单位印章的行为，只能证明德化种子公司知悉该通知，如果德化种子公司同意李永胜提出的上述要求，至少应当在该通知单上签字，且德化种子公司对李永胜的主张持否定意见，李永胜应该继续举证证明对方同意的证据，否则应承担举证不能的后果。从德化种子公司于2017年6月26日第一次发出的通知及两次律师函可证实德化种子公司主张李永胜应支付占用费。故李永胜辩称的德化种子公司同意其提出在下任承租者移交资产前只需承担水电费，无须支付租金的意见，不予采纳。四、关于履约保证金的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定，债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。由此可见，保证金是指债务人或第三人以担保债务的履行为目的，将其一定数额的金钱交付债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。本案中，根据德化种子公司、李永胜在房屋租赁合同中的第三条约定可见，李永胜交纳的60000元合同履约保证金符合以上所述的性质。合同履约保证金设立的目的是增强收受合同履约保证金一方对支付合同履约保证金一方的信任度，减少收受履约保证金一方可能产生的损失，担保房屋租赁合同正常完全履行，其作用是保障出租人因承租方不能履行或不能完全履行房屋租赁合同给其造成损失后能确保受到补偿。依照双方签订的《房屋租赁合同书》第四条之约定，李永胜逾期交付租金，德化种子公司有权解除租赁合同，并取消合同履约保证金，也应当是用以填补损失而非在填补损失之外由德化种子公司得利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，本案李永胜所缴交的合同履约保证金数额已超过未按期缴纳租金数额的30%，属于对李永胜采取较重惩罚措施，有失公平，应适当予以调整，即以未按期缴纳租金数额78141元为基数，按照30%计算为23442.3元，剩余36557.7元，德化种子公司应予以退还。德化种子公司的该项请求予以部分支持。李永胜提供的录音材料虽然有德化种子公司的经理郭绪明与许朝华、李永胜对话，但相关问题没有经过相关程序予以确定，许朝华、李永胜也未能提供证据证实郭绪明系履行职务行为，且几段的录音也存在矛盾，不能证实德化种子公司同意退还保证金的事实。承诺书没有双方当事人的签字，不予认定。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李永胜应于判决生效之日起十五日内向福建省德化县种子公司支付自2017年7月1日起2018年4月3日止，按每月39070.5元标准计算的逾期腾房占用使用费；二、合同履约保证金60000元中的23442.3元归福建省德化县种子公司所有，其余36557.7元由福建省德化县种子公司于判决生效后十五日内退还给李永胜；三、驳回福建省德化县种子公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14940元，由福建省德化县种子公司负担9808元、李永胜负担5132元。 二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。双方当事人对一审判决查明的事实不持有异议，本院予以确认。双方当事人二审争议焦点：1.本案合同的解除，是李永胜单方提出或者是双方当事人协商的结果？2.合同解除后李永胜继续占用租赁场所，应否支付占用费，若需要支付，占用费计付标准应如何确定？3.李永胜要求全额返还履约定保证金应否予以支持？ 本院认为，德化种子公司收到李永胜递交的《关于要求提前终止房屋租赁合同的报告》后的第二天，即2017年5月27日，就本案租赁场所向社会发布招租公告的事实，可以证明德化种子公司同意李永胜提前解除合同，但该事实不足于证明合同的解除是双方当事人协商一致的结果。李永胜提供的录音资料，形成于合同解除后的2018年8月间，李永胜母亲许朝华与德化种子公司法定代表人郭绪明的对话，载明许朝华称“当时说无法降房租，要先解除合同”，郭绪明回：“没错，我和阿松（办公室主任）研究过了，要先解除合同重新招标才行”，该对话内容体现德化种子公司认可其在本案合同解除前，已告知李永胜租金标准的变更，只有通过重新招投标，重新签订合同才能确定，但不足以证实合同的解除是双方当事人合意的结果，因此，对李永胜的该主张，本院不予采纳。合同解除后，李永胜在收到德化种子公司通知其腾空房屋并缴交尚欠2017年4—5月份租金的情况下，向德化种子公司递交一份说明，要求德化种子公司“在下任承租者移交资产前，……将房产暂保留给我们清理相关事务使用”等，说明内容未涉及租赁场所被占用期间的占用使用费是否交付的问题，德化种子公司在说明上加盖公司，也未作任何意思表示，应视为德化种子公司知悉说明内容，但不足以证实德化种子公司同意李永胜无偿占用租赁场所。李永胜提供的录音资料的内容也不足以证实其主张，故本院对李永胜要求免于使用租赁场所期间的占用使用费，不予支持。李永胜在合同解除后占用租赁场所既没有合同依据，也没有法律依据，一审判决确定李永胜应按合同约定每月租金35437.5元标准计付占用使用费并无不当。李永胜要求按案涉租赁场所重新投标确定的租金标准予以计付，理由不能成立，本院不予采纳。合同履行期间，李永胜未按合同约定期限交付2017年4-5月份租金，合同解除后，在德化种子公司指定的期限内仍未交付该笔租金，且也未及时腾空租赁场所，已构成违约，按双方当事人签订的合同的约定，李永胜应向德化种子公司支付相应的违约金，一审判决据此从李永胜交付的6万元履约保证金中扣取23442.3元，是正确的。李永胜主张其未违约，要求德化种子公司全额退还履约保证金，与事实不符，不予支持。 综上，李永胜的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14940元，由上诉人李永胜负担。 本判决为终审判决。 审判长  王经艺 审判员  王一平 审判员  孙志坚 二〇一八年十二月二十日 书记员  赖俊杰 1 1