陕西省渭南市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2017)陕05行初167号 原告中国人民财产股份有限公司渭南市临渭支公司。 法定代表人杨会仙，任经理。 委托代理人邱桂梅，陕西泰普律师事务所律师。 被告渭南市临渭区人民政府。 法定代表人刘宝琳，任区长。 委托代理人段喜平，陕西渭临律师事务所律师。 委托代理人李云鹏，临渭区人民政府人民街道办事处副主任。 原告中国人民财产保险股份有限公司渭南市临渭支公司（下称财险临渭支公司）认为被告渭南市临渭区人民政府（下称临渭区政府）未按照约定履行房屋征收补偿协议，向本院提起行政诉讼。本院于2017年11月1日立案后，于2017年12月1日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年1月22日公开开庭审理了本案。原告财险临渭支公司委托代理人邱桂梅，被告渭南市临渭区政府出庭负责人王飞及被告委托代理人段喜平、李云鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告财险临渭支公司诉称，原告住所位于临渭区民生街86号，2012年12月1日，被告临渭区政府作为广青绿城都市花园改造项目房屋征收和补偿主体对原告所在住地实施改造，并为此组建了渭南市临渭区广青绿城都市花园改造项目征收安置工作指挥部（下称指挥部）。2014年5月26日，原告与指挥部签订了《广青绿城都市花园旧城改造姓名房屋征收补偿协议书》及《房屋征收补偿协议书》，明确约定拆迁补偿方式为产权调换。协议第二条还约定被告为原告安置办公用房面积为1695.06平方米，商业用房面积为395.26平方米；协议第四条约定过度期限为30个月。按照上述协议约定，被告应于2016年11月26日前将回迁房屋交付给原告使用。然而，经原告多次催促，被告至今仍未交付该回迁房屋，已构成严重违约。我国《合同法》第一百零七条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。被告逾期交付回迁房屋的行为已明显构成违约，并因此给原告造成了巨大损失，应依法承担相应的违约责任。依据我国行政法的相关规定，指挥部并无行政主体资格，其以自己的名义作出具体行政行为的，应当以设立该机构的行政机关为被告。第三人陕西广青房地产开发有限公司作为广青绿城花园改造项目的开发商，原告诉求交付的商业用房和办公用房均在第三人名下登记，因此第三人与该案的处理结果有法律上的利害关系。综上，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，1、请求裁令被告按照房屋征收补偿协议书约定的标准向原告交付回迁商业用房395.26平方米，办公用房1695.06平方米；2、裁令被告向原告支付因逾期交房给原告造成的损失共计39万元（2016年12月26日-2017年12月26日，实际损失计算至实际交房之日止）；3、裁令本案诉讼费用由被告承担。原告向本院提交了以下证据证据1、《房屋征收补偿协议（办公用房）》、《补充协议书》。证明原告与被告签订房屋征收补偿协议及补充协议是经多次协商的结果，是双方的真实意思表示。被告作为该项目的合法的征收主体应当依法履行该协议约定的义务。被告应该按照《房屋征收补充协议书》约定的安置房的面积和位置向原告交付安置房屋；且被告未按照《房屋征收补偿协议书》约定的期限交付安置房屋而构成违约，并应对因其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任。2、原告被征收的土地、房屋所有权证复印件及被征收房屋的相关图面一组。证明涉案被征收房屋为原告所有，位置、面积均明确，被告作为合法的拆迁主体，与原告签订了房屋征收补偿协议书和房屋征收补充协议书，且已将原告所有的房屋拆除，理应依法严格履行该协议书约定的标准向原告交付安置房屋，并承担逾期交付安置房屋而给原告造成的实际损失。3、渭南金昊房地产评估咨询有限公司对原告被征收财产进行评估的评估结果。证明双方签订房屋征收补偿协议书和房屋征收补充协议书约定的安置商业用房和办公用房的面积是由被告组织评估公司进行了评估的结果，被告理应按照该评估结果向原告交付安置房屋。4、原告对其房屋征收补偿价值评估结果的意见及被告对该意见的书面答复各一份。证明被告作为涉案房屋的拆迁主体，全面主导了该项目的拆迁工作，包括组织评估公司对涉案房屋进行了评估，在原告曾对评估结果提出异议认为被拆迁商业用房为650平方米的前提下，被告明确表示经评估原告被拆迁商业用房为395.26平方米。而现在在无任何证据的前提下，又单方面认为原告被拆迁房屋商业用房仅为182.13平方米的理由不成立。双方签订的房屋征收补偿协议书合法有效，被告应依约履行自己的义务，按照协议约定的标准向原告交付安置房屋。5、关于广青绿城都市花园旧城改造项目中原告房屋征收补偿商业用房面积及回迁情况说明及送达回证。证明在等待回迁过程中，陕西广青房地产开发有限公司向原告发函表示原告被拆迁商业用房面积有误，并非395.26平方米，而是182.13平方米，原告因此向被告及第三人回函明确表示被告应严格按照协议约定的标准向原告交付安置房屋，对第三人认为商业用房面积仅为182.13平方米不认同，并表示对被告逾期交付安置房屋而给其造成的损失将保留通过法律途径追究其违约责任的权利。6、原告与渭南饭店签订的《房屋租赁合同》及支付房租的发票3份，证明因被告未按房屋征收补偿协议书约定的期限交付安置房屋，导致原告不得不租赁房屋进行经营和办公，并因此向出租人渭南饭店缴纳大额的租金，原告的该部分损失是由被告违约行为导致的，因此，被告应依法对该部分损失承担赔偿责任。 被告临渭区政府辩称，一、答辩人与渭南市临渭区广青绿都城市花园改造项目征收安置工作指挥部签订的《广青绿城都市花园旧城改造项目房屋征收补偿协议书（办公用房）》及《补充协议》中约定的商业用房面积395.26平方米是用被答辩人房屋在不动产登记中心登记的产权证总面积除以房屋总层得出的（即：1581.04÷4=395.26平方米），但答辩人原商业房屋实际面积为182.13平方米，其余部分是在该商业用房楼后建造的办公用房及楼梯，属办公用房，不应按照商业用房标准进行补偿，答辩人的主张缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。二、被答辩人与渭南市临渭区广青绿城都市花园改造项目征收安置工作指挥部签订的《房屋征收补偿协议书》第三条规定自行安置。据此，被答辩人主张的损失无依据，不应支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告渭南市临渭区人民政府向本院提交了以下证据、依据：第一组证据1、《广青绿城都市花园改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》。证明对原告的商业用房应按照实际建筑面积182.13㎡进行补偿。第二组证据2、广青绿城都市花园旧城改造项目房屋征收补偿协议书（办公用房）。3、广青绿城都市花园旧城改造项目房屋征收补充协议书。证明被告不应再向原告支付其他费用。第三组证据4、渭城国用【2003】地085号土地使用权证书复印件。5、渭房权证登有字第211045号房屋所有权证书复印件。6、拆迁房屋未拆除前照片。7、陕西广青房地产开发有限公司员工工作笔记。8、陕西广青房地产开发有限公司文件两份（陕广青函【2017】003号、010号）。9、渭南市临渭区广青绿城都市花园改造项目征收安置工作指挥部文件（渭临广指函【2017】001号）。10、证人出庭（2017年12月3日周荣的证明、任玉芳、郭玉川）。原告被拆迁的房屋是182平方米，而不是395平方米。当庭举证：11、陕西广青房地产开发有限公司发文登记表。该组证明1、商业用房的实际面积为182.13平方米。2、就安置房屋一事被告曾多次与原告协商沟通，对商业面积已经原告公司工作人员口头确认一致，但原告以安置房屋未达到其满意为由拒绝接房，因此对原告未安置房屋并非被告的过错导致，被告不应承担赔偿责任。 原告质证意见，证据1的真实性认可，不能证明是182平方米的证明目的不予认可。证据2、3的真实性认可，证明目的不认可。被告应该按照协议第4条的规定，承担损失。证据4、5的真实性认可，证明目的不予认可，该两份证据能证明保险公司的商业用房和实际用房的面积。证据6可以看出原告被拆迁房屋商业用房和钉子用房是相通的。证据7真实性和证明目的不予认可。证据8、9的真实性认可，证明目的不予认可。只是说广青房产公司和被告认为商业用房面积有误，并未明确交房时间。证据10、证人证言周荣的证明真实性证明目的不予认可。出庭证人的证言中关于交流沟通协商面积的事实不予认可，一楼不相通、面积182平方米的证明目的不认可。综上，两份协议约定商业用房的面积395.26平方米是按照原告房产证明确记载及被告委托渭南金昊房地产评估机构所确认的评估结果来确认的。因此被告按照协议约定交付安置房屋。 被告质证意见，证据1的真实性无异议证明目的有异议，商业用房面积为182.13平方米。2、土地证真实性无异议，图片的真实性因无原件不发表意见，商业用房面积为182.13平方米。3、按照房屋总面积除以4得出来的面积不符合实际情况，应当予以纠正。4、真实性无异议，证明目的有异议，从时间上讲，当时并未发现问题，意见的答复第一条明确说明了门面房的定义，也能说明商业用房的面积为182.13平方米。5、真实性有异议，事情的经过庭后需要核实，证明目的不予认可。6、房屋租赁合同第2页第三条与发票不能相互印证，与本案无关。 经庭审质证本院对上述证据认证如下：原被告提交的证据均具真实性，且与各自主张具有关联性，本院予以确认。 经审理查明:2012年3月，被告临渭区政府成立渭南市临渭区广青绿城都市花园改造项目指挥部（下称指挥部），同年底被告发布《广青绿城都市花园改造项目国有土地上房屋征收补偿方案》，该方案规定，指挥部负责组织实施房屋征收和补偿工作。被征收的商业用房及办公用房，按建筑面积实行“征一还一”的原则，给予产权调换。选择产权调换方式的被征收人，过渡期限不超过30个月，期限内由被征收人自行安排住处，由征收人支付临时安置费，标准为以用于产权调换房建筑面积计算8元/㎡/月，因征收人责任逾期交房的，从逾期之日起由指挥部按不低于原临时安置费标准的2倍向被征收人支付临时安置费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原临时安置费标准的3倍支付临时安置费;2014年5月26日指挥部与原告签订了《广青绿城都市花园旧城改造项目房屋征收补偿协议》及《房屋征收补偿协议》。协议约定，拆迁补偿方式为产权调换，安置办公房面积为1695.06㎡，商业用房面积为395.26㎡，过渡期限为30个月，在28层公寓楼（2号安置楼），一楼东边靠民生街位置，依据一楼范围为基础向上延伸建筑面积为2090.32㎡；渭房权证登有字第211045号房屋所有权证载明，原告位于向阳街86号5幢房屋分别是1层砖木97.87㎡、2层砖混236.83㎡、1层砖混43.51㎡、1层砖木131.05㎡、4层砖混1581.04㎡，总面积2090.3㎡；2017年3月被告发现协议中商业房面积和实际情况不符，遂与原告沟通，现场丈量面积为182.13㎡，遂告知原告并于2017年6月8日陕西广青房地产开发有限公司（下称广青公司）致函原告，要求对签订协议时用房产证第五幢楼总面积1581.04㎡按四层平均得出395.26㎡商用房面积的错误进行纠正。而实际情况是，该楼为90°的直角转角楼，仅有部分为商业用房，经测量，商业用房部分面积为182.13㎡（长23.35米，宽11.45米，楼梯宽3.65米，与原告房屋平面图相符），原告办公用房应为1908.19㎡，总面积不变。2017年7月17日原告向被告及陕西广青房地产开发有限公司书面说明，因原告要求按临街650㎡置换，被告未允。后原告同意暂按商业用房182.13㎡和约定的办公用房先接收回迁房屋，搁置商业用房争议，但双方并未履行。2017年7月27日补偿安置指挥部致函原告，在回迁安置过程中，发现征收协议中商业用房面积存在错误，房屋尚未拆除，请求原告与陕西广青房地产开发有限公司尽快接洽，对商业用房面积实地测量确定，原告未回复。2017年4月开始回迁，原告查看房屋后，因对4号安置楼一楼商业房面积有异议，不同意接收房屋。被告于2017年8月拆除了该房屋。另外，审理中，本院多次协调，因双方意见不一，调解未果。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条规定，被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除土地房屋征收补偿协议的，人民法院判决被告承担继续履行，采取补偿措施或者赔偿损失责任。本案中，被告拆除了原告的房屋，理应按照补偿安置协议履行补偿安置义务，但由于双方对商业房面积存在争议，导致至今不能交房。因而本案争议焦点为：一、补偿安置商业用房面积；二、如何确定损失金额。 一、关于商业用房面积。 原、被告在协议书中约定商业用房面积为395.26平方米，但因该面积是被告按照房产证五幢楼总面积1581.04平方米，用四层平均计算，与商业用房实际面积不符，且被告在拆除房屋前实地测量，商业用房长23.35米，宽11.45米，楼梯宽3.65米，面积为182.13平方米，与房屋平面图相符，又因原告虽未书面确认商业用房面积，但其书面说明及工作人员口头确认情况能够证明原告认可182.13平方米商业用房面积，且无证据证明原告签合同时，以商业房面积按395.26㎡进行安置是协议签订的前提条件，故本院确认安置商业用房面积182.13平方米，亦与“征一还一”原则相符。 二、关于损失金额的确定。 被告虽于2017年4月开始回迁安置工作，但至2017年7月27日原告仍拒绝接收安置房屋，被告亦无证据证明安置房屋已经交付原告，故损失即安置费计算至2017年7月27日。被告发布的补偿方案规定，因征收人责任逾期交房的，由被告承担赔偿责任。被告逾期交房，致使原告不能回迁，造成实际损失，被告应当按照补偿方案规定的标准赔偿损失，补偿方案规定，因征收人逾期交房的从逾期之日起由指挥部按不低于原临时安置费标准的2倍向被征收人支付临时安置费，超过六个月的，从第7个月起每月按不低于原临时安置费标准的3倍支付临时安置费。被告逾期8个月交房，应按上述标准赔偿损失301003.08元（2090.32×8×2×6＋2090.32×8×3×2）。被告回迁安置房屋位置符合约定，房屋总面积、商业用房面积符合“征一还一”的原则，且符合原告商业用房实际情况。原告仍因商业房面积问题拒绝接收房屋，由此造成2017年7月27日以后的损失应由其自行承担。 综上，被告应当按照商业用房实际面积进行补偿安置。被告未履行补偿安置义务，给原告造成实际损失，应予赔偿。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款的规定，判决如下： 被告渭南市临渭区人民政府于本判决生效后十日内向原告中国人民财产股份有限公司渭南市临渭支公司交付：位于陕西广青房地产开发有限公司28层公寓楼一楼临临渭区民生街位置商业房屋，面积182.13平方米，以一楼商业房屋范围为基础向上延伸办公房屋，面积为1908.17平方米、无偿提供五个停车位，并赔偿损失301003.08元，按照中国人民银行一年期同类存款基准利率计息至付清之日，不计算复利。 案件受理费50元，由被告渭南市临渭区人民政府负担。预收诉讼费82435元，退还中国人民财产股份有限公司渭南市临渭支公司82385元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  王洪池 审判员  *** 审判员  王光耀 二〇一八年十二月三十一日 书记员  李 瑞