广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3913号原告：刘树青，女，1971年2月15日出生，汉族，住所地广东省广州市越秀区，被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位，统一社会信用代码914401015856542284。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、刘焱，均系该公司员工。原告刘树青诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日受理后，依法组成合议庭，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告刘树青、被告清大瑞泰公司委托诉讼代理人安家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘树青诉称：刘树青与清大瑞泰公司于2016年8月27日就广州市萝岗区伴河路192号自编F栋（自编C-5、C-6栋）809房达成买卖共识，当日支付了订金30000元、团购金20000元，并于当年9月6日签订了买卖合同（即《广州市商品房买卖合同》，本诉状中的合同都指本合同），约定以一次性付款方式买下该房产，2016年9月6日支付了601655元，其中包括契税、印花税、所有权登记费、权证印花税、物业维修基金等（正常程序因当时该合同约定双方网签之时支付款项，但清大瑞泰公司要求提前支付）。由于之前刘树青已经支付了订金和团购金，如撤回购买意向清大瑞泰公司将不予退还，无奈之下刘树青于2016年9月6日支付了余下全部款项，该房屋全部款项合计为651655元，该合同约定清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前将合同中的标的物的房屋交付刘树青使用，但时至今日清大瑞泰公司己逾期半年有余未履行该合同交楼，清大瑞泰公司存在欺诈行为。在此期间刘树青因涉案房屋而频繁奔波维权，耽误了工作且因此事与家人产生了许多矛盾，身心皆受到严重打击，鉴于上述情况，刘树青请求法庭郑重考虑刘树青的诉求，本着公平公正的原则作出判决。为维护自身合法权益，刘树青请求判令：1.清大瑞泰公司将刘树青购买的位于广州高新技术产业开发区科学城的建科广场（广州市萝岗区伴河路192号自编F栋（自编C-5C-6栋）809房）的房屋按双方合同约定至今近两年未进行网签备案，本次诉讼目的是要求甲方7日内安排乙方进行网签并备案；2.清大瑞泰公司按合同第十四条、第二十三条、第二十四条之规定向刘树青支付赔偿，刘树青要求在房屋交付刘树青验收使用之日进行此项赔偿；3.精神损失费30000元（叁万元整）以及诉讼费（具体数额待定）等该费用。被告清大瑞泰公司辩称：1.关于刘树青要求对案涉房屋进行网签、备案的诉请。因目前案涉房屋所在项目正在办理大确权手续，暂时无法办理涂销、网签和备案手续，根据黄埔区房产局的办理流程，大确权手续的办理大致需3个月左右，届时，清大瑞泰公司可为刘树青办理网签备案手续。2.关于刘树青要求清大瑞泰公司支付违约金的诉请。同意支付逾期交房违约金，但逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照刘树青主张的租金损失为标准予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50/㎡，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准。因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。3.关于刘树青诉请的精神损失费。刘树青的该部分诉请缺乏事实和法律的依据，清大瑞泰公司不同意支付该部分费用。经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》[穗府国用（2013）第05000076号]。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融业用地（C2）的《建设用地规划许可证》[穗开规地（2013）35号]，用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》穗开规建证[（2013）233号]。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2014）17号]。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》［穗房预（网）字第××号]。2016年8月27日，刘树青与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，刘树青购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号F座8层09公寓，该物业的建筑面积为46.19平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为35.26平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；原价768706元，折扣优惠：三万抵十万×0.99折×0.99折×0.98折×0.99折－4213元；认购价为631655元，刘树青于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金30000元，首期楼款为认购价的50%即291655元须于2016年9月6日前付清（已扣除定金），商业按揭额为31万元，年限十年。2016年9月6日，刘树青（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（非网签合同），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编F栋（自编C-5、C-6栋）809房；该商品房的用途为办公，层高为3.5米，建筑面积46.1867平方米，套内面积35.26平方米，共有分摊面积约10.9267平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17914元，总金额631655元，一次性付款，在2016年9月6日前支付全部房价款；甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。刘树青于2016年8月27日向清大瑞泰公司支付30000元，于2016年9月6日分别向清大瑞泰公司支付200000元、401655元。清大瑞泰公司于2017年10月13日向刘树青开具金额为631655元的房款发票。双方另确认刘树青向广州乐联房地产代理有限公司支付团购金20000元，刘树青认为该20000元应包含在购房款中，但清大瑞泰公司认为该20000元不是其收取的，不应包含在购房款中。关于认购书中约定的“三万抵十万”，清大瑞泰公司陈述刘树青支付30000元团购金给广州乐联房地产代理有限公司，购买涉案房屋才能享受抵十万元的优惠价格。至于为何刘树青只支付了20000元，其不清楚。庭审中，刘树青明确其第一项诉讼请求的进行网签并备案指的是进行网签备案手续，其第二项诉讼请求的赔偿指的是按照买卖合同第十四条约定的延期交房违约金。计算方式依据买卖合同第十四条，以万分之五的标准计算，买卖合同第十三条约定的房屋交付日期是2017年12月31日，故刘树青要求从2018年1月1日起算，计算至房屋实际交付刘树青验收使用之日止。2018年12月7日，清大瑞泰公司陈述涉案房屋仍处于抵押状态，尚未涂销抵押。上述事实，有刘树青提交的商品房认购书、广州市商品房买卖合同（预售）、发票、银联POS签购单、清大瑞泰公司提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市商品房预售许可证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证。刘树青与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。关于涉案房屋的房款。从双方签订的《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》约定来看，涉案物业原价为768706元，折扣优惠为三万抵十万×0.99折×0.99折×0.98折×0.99折－4213元，认购价为631655元。清大瑞泰公司确认刘树青支付的20000元团购金是“三万抵十万”的费用，而根据折扣优惠由此计算出最后所需收取的房款为认购价631655元。故刘树青主张涉案房屋购房款包含该2万元符合实际，本院予以确认，涉案房屋购房款为651655元。刘树青按照合同约定支付了全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年12月31日前向刘树青交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，至刘树青起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，刘树青未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。清大瑞泰公司辩称根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七本合同补充协议的第三条第二款约定，刘树青未向清大瑞泰公司交清税费，支付逾期交房违约金的时间理应顺延至刘树青向清大瑞泰公司交清全部税费之后才能起算。本院认为，合同中约定的税费应为刘树青向税务部门缴纳，与清大瑞泰公司无关，清大瑞泰公司的该抗辩意见无理据，本院不予采信。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，刘树青诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年1月1日至实际交楼之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持刘树青请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年7月18日，共计199日；其后的逾期交楼违约金刘树青可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于刘树青的损失，故对清大瑞泰公司的主张不予采纳，清大瑞泰公司应支付的违约金计算标准为总房价款的每日0.05%。3.违约金的金额，刘树青已向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款651655元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为64839.67元（651655元×0.05%/日×199日）。由于涉案房屋仍处于抵押状态，目前尚不具备办理网签的客观条件，故本院对刘树青要求办理网签备案手续的请求暂不予支持，待相关条件具备后，刘树青可另行主张。关于刘树青请求的精神损失费，该主张没有法律及合同依据，本院不予支持。关于清大瑞泰公司的主张商品房买卖合同中约定的违约金过高、请求调整的主张。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依照合同的约定履行义务，承担责任。清大瑞泰公司逾期交楼的违约行为实际存在，其应按照合同约定承担违约责任，且清大瑞泰公司未提交证据证实该违约金的约定过分高于逾期交楼给刘树青造成的损失，故对其主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘树青支付2018年1月1日至2018年7月18日的逾期交楼违约金64839.67元；二、驳回原告刘树青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2152.5元，由原告刘树青负担669.3元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1483.2元。原告刘树青已经预交案件受理费，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告刘树青。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一八年十二月七日书 记 员  李丹丹王结仪附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。