湖北省随县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1321民初2091号原告：李小涛（又名李晓涛）。原告：李春莲。共同委托诉讼代理人：钦世海。被告：黄振。委托诉讼代理人：胡游。原告李小涛、李春莲与被告黄振房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李春莲及其与原告李小涛的共同委托诉讼代理人钦世海，被告黄振的委托诉讼代理人胡游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小涛、李春莲共同向本院提出诉讼请求：1、请求确认二原告与被告之间的口头房屋买卖合同无效；2、判令被告向二原告返还购房款100000元；3、判令被告赔偿二原告装修损失40000元；4、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系原告李小涛的姐夫。2009年，被告黄振在位于随县唐县镇南园路乔道华原宅基地上建造坐北朝南的四层砖混结构住房。工程完工前，经口头协商,被告同意将上述房屋第三层出售给二原告，售价100000元。2010年5月，房屋主体工程完工后，二原告向被告支付购房款100000元，被告出具了收条，并向原告交付房屋。二原告支出40000元用于房屋装修，并于装修完毕后入住。随后房屋因相邻姜志行、霍志超的建房行为出现损坏，出于维权便利考虑，原告以共同建房人名义和被告黄振及其他两住户姜海波、李海军一起提起占有保护纠纷民事诉讼，经随县人民法院、随州市中级人民法院两次判决，驳回相关诉请，但生效判决确认上述四层房屋属违法建筑，且为危房。二原告无法继续居住，只得另行租房。处于双方的亲戚关系考虑，二原告多次找到被告协商解决善后事宜，但均遭到拒绝。为维护合法权益，请求法院判如所请。被告黄振辩称，答辩人与原告及案外人姜海波、李海军联合集资建房，不存在房屋买卖合同关系。原告以共同建房人的身份提起相关占有保护纠纷，共同建房的事实已在生效法律文书中得以认定。原告明知建房相关情况、利害关系、法律后果，仍参与集资建房，应风险自负。原告所住房屋为危房，不能有效维权的原因不在答辩人。即使双方系房屋买卖合同关系，原告诉请也已超过诉讼时效。原告至今已居住8年之久，现要求返还、赔偿，违背了诚实信用原则，不应得到法律支持。本院经审理查明：原告李小涛、李春莲系夫妻关系，被告黄振系原告李小涛姐夫，三人户籍所在地均为随县××市镇××组。2009年，乔道华将其位于随县唐县镇南园路的住宅用地土地使用权转让给被告黄振。被告黄振随即在该宗土地上主持兴建四层砖混结构房屋。2010年5月10日，原告李小涛向被告黄振支付100000元，被告黄振出具收条一份，载明“今收到李晓涛购房款拾万元整（￥100000.00元），总房款为壹拾万零伍仟元，此房包房内电线及房门，剩余伍仟元余款全部付清后买卖双方即签订买卖协议。”原、被告后因电线、门窗费用发生分歧，二原告未向被告支付余下款项5000元，双方也未签订书面合同。涉案房屋由黄振、姜海波、李小涛、李海军四户居住，原告李小涛、李春莲居住于第三层。后因该房屋出现地基基础不均匀沉降、墙体开裂、轴墙体倾斜等问题，黄振、姜海波、李小涛、李海军于2013年4月24日共同向本院提起占有保护纠纷民事诉讼，主张其房屋问题属姜志行、霍志超建房所致，请求排除妨碍、消除危险，并赔偿损失。本院经审理于2013年6月24日作出（2013）鄂随县民初字第00711号民事判决书，判决驳回黄振、姜海波、李小涛、李海军的诉讼请求。黄振、姜海波、李小涛、李海军不服该判决，上诉至湖北省随州市中级人民法院，湖北省随州市中级人民法院经审理于2013年12月17日作出（2013）鄂随州中民一终字第00293号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。该生效判决确认如下事实：涉案房屋属黄振、姜海波、李小涛、李海军建造，未取得土地使用权，其建造未经主管部门审批，涉案房屋经鉴定已构成危房，受损原因无有效证据证实。2014年5月9日，涉案房屋所占土地经由随县国土资源局核发国有土地使用证，载明：证号为随县国用（2014B）第000469号，土地使用权人为黄振，使用权面积112㎡，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。上述事实有二原告的身份证、户口簿、结婚证，转账凭证，收条，（2013）鄂随县民初字第00711号民事判决书，（2013）鄂随州中民一终字第00293号民事判决书，被告的身份证，随县国用（2014B）第000469号国有土地使用证，当事人当庭陈述等在卷佐证。本院认为，本案当事人争议的焦点为：1、原、被告之间的法律关系性质问题。原告主张双方系房屋买卖合同关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”被告黄振出具的收条中明确记载原告支付款项性质、当事人身份界定、房款付清后将签订的书面协议性质，均能证实双方真实意思表示是转移涉案房屋第三层住房的所有权，双方虽未按约定签订书面合同，但被告已接受原告支付的大部分购房款，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，原、被告之间成立房屋买卖合同。被告黄振辩称双方属共同出资建房，其提交的随县唐县镇文峰居委会出具的书面证明未按照《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定由单位负责人和证明出具人的签字或盖章；随县唐县镇人民政府社会事务办出具的证明，经本院向出具人邱道军核实，该证据仅证明涉案土地已依法办理国有土地使用证，黄振、姜海波、李小涛、李海军之间的关系不属其知悉和证明内容；（2013）鄂随县民初字第00711号民事判决书、（2013）鄂随州中民一终字第00293号民事判决书认定涉案房屋由黄振、姜海波、李小涛、李海军共同建造，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：…（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实…第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”，原告提交的收条足以推翻该事实；针对原、被告在相关占有保护纠纷诉讼前和诉讼中前后行为矛盾的问题，被告解释双方原打算买卖房屋，建好后出于亲戚关系考虑决定改为共同建房，本院认为在本案合同内容未作实质性变更且合同主要义务已基本履行的情况下，改变合同性质不具必要性、合理性和可能性；原告解释以建造者身份参加占有保护纠纷是出于诉讼便利的考虑，鉴于涉案房屋的土地使用权人为被告黄振，该房屋至今未办理不动产登记及双方未订立书面合同的事实，原告陈述具有合理性。综上，被告抗辩理由不能成立，本院不予采纳。2、本案房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋虽在建成后取得国有土地使用证，但至今未依法办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款关于工程建设应当办理建设工程规划许可证的强制性规定。城乡规划的实施旨在协调城乡空间布局、改善人居环境、促进城乡经济社会全面协调可持续发展，被告黄振在未取得房地产开发资质、未依法办理准建手续的情况下即建造涉案房屋并对外出售，规避了国家对于城乡规划、建筑工程质量、房地产市场的监管，不仅直接影响房屋使用者的生命和财产安全，也损害社会公共利益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及之规定，本案房屋买卖合同无效。3、原告诉请返还购房款和赔偿装修损失应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原、被告之间的房屋买卖合同无效，原告李小涛、李春莲请求被告黄振返还其支付的购房款100000元，本院予以支持。被告黄振辩称原告诉请超过诉讼时效。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力，并不能因为单纯的时间而改变其违法性，当事人请求确认合同效力不应受诉讼时效期间的限制。原告方请求返还购房款系基于合同无效产生的请求权，其诉讼时效应自合同确认无效时起算，原告该请求并未超过诉讼时效。被告上述抗辩理由不能成立。原告李小涛、李春莲另请求被告黄振赔偿房屋装修损失40000元，但未提交证据证明，且其在订立房屋合同时对涉案房屋是否办理建设工程规划许可证未尽到应有的注意义务，对合同无效亦存在过错，对该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告李小涛、李春莲与被告黄振之间的房屋买卖合同无效；二、被告黄振于本判决生效之日起十五日内向原告李小涛、李春莲返还购房款100000元；三、驳回原告李小涛、李春莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，减半收取计1550元，由原告李小涛、李春莲负担550元，被告黄振负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审判员  李彬彬二〇一八年十二月十四日书记员  刘馥烁