福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初3482号 原告（执行案外人）：龙岩中瑞房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙岩经济开发区龙工路19号，统一社会信用代码91350800572992930T。 法定代表人：叶建国，总经理。 委托诉讼代理人：郑思，福建岩风律师事务所律师。 被告（申请执行人）：招商银行股份有限公司龙岩分行，住所地福建省龙岩市新罗区登高西路301号，统一社会信用代码91350800581125089F。 法定代表人：王振幅，行长。 委托诉讼代理人：张璐，福建吴子胜律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吴立乾，男，汉族，1970年5月7日出生，户籍地福建省尤溪县，住福建省龙岩市新罗区。 原告龙岩中瑞房地产开发有限公司（以下简称中瑞公司）与被告招商银行股份有限公司龙岩分行（以下简称招行龙岩分行）、第三人吴立乾案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中瑞公司的委托诉讼代理人郑思，被告招行龙岩分行的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼，第三人吴立乾经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 中瑞公司向本院提出诉讼请求：判令撤销（2018）闽0802执异42号《执行裁定书》，并立即停止位于龙岩市新罗区“中瑞尚城”第10幢06单元1806号房屋及C0392号车位的强制执行，解除对上述房产、车位的查封。事实与理由：2014年2月14日，吴立乾向中瑞公司购买中瑞公司开发的中瑞尚城第10幢6单元1806号房屋及C0392号车位，为此双方签订《商品房买卖合同》，并办理商品房买卖合同备案登记。合同签订后，吴立乾因自身信用问题，无法办理银行按揭手续，按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，吴立乾应一次性缴纳剩余的购房款，但经中瑞公司催告，吴立乾以各种理由推脱。为此，中瑞公司于2017年7月7日向龙岩市新罗区人民法院提起诉讼，并于2017年9月7日开庭审理，经调解，双方达成以下条款：“一、龙岩中瑞房地产开发有限公司与吴立乾一致同意双方于2014年2月14日签订的合同编号为201401021的《商品房买卖合同》解除。二、吴立乾应于2017年10月9日前配合办理合同编号为201401021的《商品房买卖合同》的解除手续（包括但不限于登记备案撤销及办理预告登记注销等手续）。等等”，该《民事调解书》业经龙岩市新罗区人民法院确认并于2017年9月11日生效。之后，中瑞公司与吴立乾到相关部门办理商品房买卖合同的解除手续，却招行龙岩分行之该房产已被查封，无法解除。中瑞公司于2017年10月24日向龙岩市新罗区人民法院执行局提起执行异议申请，于2018年5月28日收到（2018）闽0802执异42号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人龙岩中瑞房地产开发有限公司的异议申请”。综上，中瑞公司认为，吴立乾与中瑞公司签订商品房买卖合同，是预购商品房预告登记，不是房屋权属登记，且该房产未交房，也未办理不动产产权手续，吴立乾不是该房屋的所有权人，为此，据龙岩市新罗区人民法院作出生效的（2017）闽0802民初5006号《民事调解书》，该房屋的权属仍属于中瑞公司所有。 招行龙岩分行辩称：（一）新罗区人民法院对涉案房产、车位的查封符合法律规定，中瑞公司诉请停止对涉案房产、车位的强制执行并解除对涉案房产、车位的查封没有法律依据。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部的通知》第十五条和第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；预查封的效力等同于正式查封。涉案房产、车位系2014年2月14日由吴立乾向中瑞公司购买并已在房屋登记部门办理备案及房屋预告登记，法院于2015年4月14日作出（2014）龙新执行字第4057号执行裁定书并查封了涉案房产、车位。因此，对涉案房产、车位的查封完全符合法律的规定。而中瑞公司以其在法院查封后的另案生效民事调解书主张其与吴立乾双方已达成解除签订的《商品房买卖合同》并提出异议明显违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，故（2018）闽0802执异42号《执行裁定书》符合法律规定，查封行为符合法律规定，中瑞公司提出的执行异议主张不能成立。（二）招行龙岩分行合理怀疑中瑞公司与吴立乾所达成的解除《商品房买卖合同》及达成的违约条款属于双方恶意串通并明显损害了招行龙岩分行作为债权人的合法权益。中瑞公司与吴立乾在2014年2月14日就已就涉案房产、车位签订了《商品房买卖合同》并由吴立乾支付了购房首付款，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条第5款的约定，“如非因出卖人原因而未办成按揭贷款（或住房公积金贷款），买受人应于收到出卖人（银行/公积金中心）的通知之日起7日内选择一次性付款，否则应按原合同第七条承担违约责任……”，同时根据《商品房买卖合同》第八条的约定中瑞公司应在2016年12月31日前将涉案房产、车位交付给吴立乾，而本案中中瑞公司却直至三年多后的2017年7月才起诉吴立乾主张解除《商品房买卖合同》，这显然是中瑞公司自身怠于主张自身权利并极可能已经超过了诉讼时效。另根据中瑞公司在起诉状中的陈述其在起诉前就早已知道吴立乾因自身信用问题无法办理按揭贷款手续，而吴立乾也一直知道招行龙岩分行已申请了强制执行，说明二人对于涉案房产、车位被查封的事实是明知的，而双方却以法院调解书的形式达成解除《商品房买卖合同》并自行达成违约数额及从首付款中抵扣违约金的调解内容，明显损害了招行龙岩分行作为债权人的合法权益。综上所述，中瑞公司诉请于无事实与法律依据，请求驳回中瑞公司诉讼请求。 吴立乾均未作答辩。 本院经审理认定事实如下：招行龙岩分行诉福建明龙制药有限公司、吴立乾、吴立模、胡梅香金融借款合同纠纷一案，本院于2014年8月1日作出（2014）龙新民初字第3679号民事调解书，内容为：一、被告福建明龙制药有限公司应于2014年9月10日前归还原告招商银行股份有限公司龙岩分行借款本金197万元，并支付该款自2014年5月15日起至贷款本息清偿完毕之日止、按年利率10.92%计算的逾期利息及按《借款合同》约定计算的复利；二、被告福建明龙制药有限公司应于2014年9月10日前支付原告招商银行股份有限公司龙岩分行为实现债权而支付的律师费45120元；三、若被告福建明龙制药有限公司未按上述约定履行还款义务，则原告招商银行股份有限公司龙岩分行有权依法以质物（即登记证明号为01096631000135181112《中国人民银行征信中心动产权属统一登记——初始登记》项下的质押财产）优先受偿；四、被告吴立乾、吴立模、胡梅香对上述债务承担连带清偿责任；五、案件受理费23050元、减半收取为11525元，诉讼保全申请费5000元，均由被告福建明龙制药有限公司负担。该调解书生效后，因福建明龙制药有限公司、吴立乾、吴立模、胡梅香未能履行生效法律文书所确定的义务，招行龙岩分行向本院申请强制执行。即本院在执行(2014)龙新执行字第4057号申请执行人招行龙岩分行与被执行人福建明龙制药有限公司、吴立乾、吴立模、胡梅香金融借款合同纠纷一案中，于2015年4月14日依法查封了被执行人吴立乾购买的龙岩市新罗区中瑞尚城10幢1806号及地下室-2层C0392（合同号：201401021）。 2017年7月21日，中瑞公司向本院提起诉讼，本院于2017年9月7日作出（2017）闽0802民初5006号民事调解书，内容为：“一、龙岩中瑞房地产开发有限公司与吴立乾一致同意双方于2014年2月14日签订的合同编号为201401021的《商品房买卖合同》解除;二、吴立乾应于2017年10月9日前配合办理合同编号为201401021的《商品房买卖合同》的解除手续（包括但不限于登记备案撤销及办理预告登记注销等手续）;三、吴立乾同意向龙岩中瑞房地产开发有限公司支付违约金108092.6元，该款从吴立乾已付的首付款172463元中予以抵扣;四、本案案件受理费10285元，减半收取为5142.5元，由被告吴立乾承担(该款由龙岩中瑞房地产开发有限公司先代为垫付，款项从吴立乾已付的首付款中予以抵扣);五、抵扣上述款项后，剩余首付款59227.9元,龙岩中瑞房地产开发有限公司应于2017年10月9日前返还至吴立乾指定的账户（户名：吴立乾，开户行：中国民生银行，账号：62×××38）。 后中瑞公司于2017年10月24日向本院对执行标（即讼争房产）的提出执行异议申请，本院于2018年5月8日作出（2018）闽0802执异42号《执行裁定书》，裁定驳回案外人龙岩中瑞房地产开发有限公司的异议申请。该裁定书于2018年5月28日送达后，中瑞公司对裁定不服，于2018年6月8日向法院提起案外人执行异议之诉。 以上事实，有中瑞公司提供商品房买卖合同、龙岩市预购商品房预告登记申请书、龙岩市商品房买卖合同备案信息表、民事调解书及生效证明、执行裁定书、送达回证等证据及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据上述法律规定，我国不动产物权变动以不动产物权登记为生效要件，而不动产权属证书作为权利人享有不动产物权的证明，具有推定的证据效力。本案中，讼争房产虽尚未取得不动产权属证书，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”规定，本院讼争房产属于吴立乾于2014年2月14日向中瑞公司购买、并已在龙岩市不动产登记中心办理了《商品房买卖合同》备案及房屋预告登记的合法财产，故本院于2015年4月14日在强制执行（2014）龙新民初字第3679号民事调解书中，根据招行龙岩分行的申请依法查封案涉房产，符合法律规定。中瑞公司虽于2017年7月21日向本院提起诉讼，本院亦于2017年9月7日作出（2017）闽0802民初5006号民事调解书，对讼争的房产作出了处理，但本院对上述房产的查封先于中瑞公司提出的另案生效民事调解书确定的解除其与吴立乾签订的《商品房买卖合同》，属金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的情形，故中瑞公司的诉请理由，不能成立。吴立乾经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。 综上，中瑞公司的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项、第二十六条第二款规定，判决如下： 驳回龙岩中瑞房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由龙岩中瑞房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长 廖  晓  红 人民陪审员 邱  宝  华 人民陪审员 李  丽  月 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员 黄仙媛(代) 书 记 员 苏婕 ( 代) 附主要法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；… 第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。