福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0105民初1365号 原告：马尾区君山花园业主委员会，住所地福州市马尾区君竹路150号君山花园。 负责人：宁芳，主任。 委托诉讼代理人：苏小龙，福建知力律师事务所律师。 被告：福州冬青物业管理有限公司，住所地福州开发区君竹路83号科技发展中心大楼第四层479室（自贸试验区内），统一社会信用代码913501050622589475。 法定代表人：陈东红，总经理。 被告：福州市马尾区沿山集贸市场，住所地福州市马尾区君竹路148号一楼沿山市场。 经营者：陈东红。 被告：福州市马尾区城镇集体工业联合社，住所地福州市马尾区君竹路83号四楼，统一社会信用代码12350105X112154371。 法定代表人：潘永辉。 被告：陈依花，女，汉族，1970年6月18日出生，住福州市马尾区。 委托诉讼代理人：江胜进，男，系被告丈夫。 第三人：福州市马尾区商务局，住所地福建省福州市马尾区星达路2号，统一社会信用代码11350105345265178Q。 负责人：郑勤锋，局长。 委托诉讼代理人：黄胜利，福建坤广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖晓凤，福建坤广律师事务所律师。 原告马尾区君山花园业主委员会（以下简称“君山花园业委会”）与被告福州冬青物业管理有限公司（以下简称“冬青物业公司”）、福州市马尾区城镇集体工业联合社（下简称“马尾工业联合社”）、福州市马尾区沿山集贸市场（下简称“沿山市场”）、陈依花，第三人福州市马尾区商务局（以下简称“马尾区商务局”）排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告君山花园业委会主任宁芳及委托诉讼代理人苏小龙，被告冬青物业公司和沿山市场的法定代表人陈东红、马尾工业联合社法定代表人潘永辉、陈依花的委托诉讼代理人江胜进，第三人马尾区商务局的委托诉讼代理人黄胜利均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 君山花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令四被告拆除现违建的君山花园1栋3梯旁的沿山市场大门，并将市场大门向沿山市场内移至项目竣工图纸和产权证文件附图位置；2、判令四被告恢复君山花园1栋3梯楼梯底部与沿山市场的隔墙；3、判令四被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：福州市马尾区君山花园一层部分面积规划为马尾沿山市场，从一楼到楼上设置有多条楼梯，在各楼梯口均有一小块面积作为楼梯的缓冲地带，供君山花园业主停放自行车、电动车以及活动空间。在君山花园第一栋第三单元的楼梯，被告在楼梯旁砌了几堵墙，将楼梯旁缓冲地带围成店面，拆除了原楼梯底部和市场之间的隔墙，同时将原本在缓冲地带里面的沿山市场大门外移，将该缓冲地带直接圈入沿山市场内，该店面由被告陈依花长期经营使用，店面招牌为美珠食杂店。原告于2018年7月6日将江胜进、福州市马尾区沿山集贸市场诉至马尾法院，案号为（2018）闽0105民初833号，庭审中，被告江胜进向法院提交了证据《福州市马尾区沿山市场承租合同及相关协议》，证明涉案部分的店面实际是其妻子陈依花向福州冬青物业有限公司承租。被告福州市马尾区沿山集贸市场辩称，福州市马尾区沿山集贸市场只是在工商注册时使用的名称，其实际经营者是福州冬青物业管理有限公司、福州市马尾区城镇集体工业联合社，并由福州市马尾区商务局管理，本诉被告主体不适格。原告于2018年9月5日向马尾法院申请撤诉，马尾法院作出民事裁定书，同意原告撤诉。原告就被告以上违建行为向福州市规划局马尾分局反映，2018年9月18日，福州市城乡规划局马尾分局出具《福州市城乡规划局马尾分局关于君山花园规划意见的复函》，内容如下：“经现场踏勘，对比福州开发区商住4#楼建设项目竣工图和产权文件附图，该项目一层竣工图和产权证明文件附图，该项目一层竣工图上14轴、16轴、1/k轴和M3-01围合位置为开放空间”。即福州市城乡规划局马尾分局已经认定本案涉案的1栋3梯旁的三角地带为开放位置，四被告将该空间违建合围，并将市场大门外移，该行为已经属于违章搭建行为。原告认为，君山花园一楼规划为空地的面积四被告无权进行非法搭建合围用于商业经营。四被告的行为已经影响到原告居民正常使用该区域面积。现为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院支持原告诉请。 冬青物业公司和沿山市场辩称，一、答辩人受福州市马尾区商务局（市场业主代理人）委托从事其物业管理工作。主要职责是负责马尾区沿山农贸市场日常经营活动的管理与市场内的临时修缮工作。另被答辩人将福州市马尾区沿山集贸市场列为第四被告，其实这一单位是本答辩人未注册福州冬青物业管理有限公司时，为创建全国文明城市工作需要而办理的临时营业执照。因此，被答辩人错列答辩人的主体身份，答辩人并不是适合被告。答辩人自2004年1月1日起承包马尾区沿山农贸市场的物业管理工作。始终是按原福州市马尾市场服务站（现此机构归属福州市马尾区商务局）划分的市场界址开展物业管理工作。也就是说：答辩人是在市场业主授权和监管下对其所属的物业进行代管。沿山农贸市场界址的划定是原市场业主的行为与答辩人无关。若要改变现在沿山农贸市场的界址，必须由市场业主来决定（此事涉及到国有资产变更问题）。被答辩人将答辩人列为被告方是极其不妥。二、答辩人承包的马尾区沿山农贸市场成立于1992年1月1日。为达到创建全国卫生城市的测评标准，原业主福州经济技术开发区工商行政管理局对市场主体进行了规范化的建设。1997年底，改造后的界墙、界址一直沿用至今没有扩建。被答辩人仅凭施工单位的竣工平面图陈述的事实与客观事实严重不符。极易误导他人认为是答辩人的扩建行为，应给予纠正。同时，郑重阐明不能因被答辩人个体的私利而破坏一层沿街整齐的景观，给今后创建全国文明、卫生城市工作带来负面影响。1995年至1997年创建全国卫生城市期间，福州经济技术开发区工商行政管理局投入资金约120万元对市场主体与沿街店面进行全面规范化改造。同时，修缮了通往君山花园二层居民杂物间与平台空地斜坡通道。以方便市场上层居民的车辆进出与停放。楼上居民进出各个楼梯旁现均为店面，并不是被答辩人所说那样是停车位或缓冲空地。改造后的市场与上层各处楼梯通道旁的界墙均沿用到至今。答辩人未作任何更改（时界至少已20年）。三、被答辩人2018年7月22日夜间，在诉讼未开庭的情况下，私自雇人闯入马尾区沿山农贸市场施工工地（市政府今年为民办好事指定工程）拆除位于市场内与上层楼梯旁的两扇界墙，原告应赔偿我方损失。 马尾工业联合社辩称，原告诉请与我无关，请求撤回对被告的起诉。 陈依花辩称，答辩人已不在沿山市场承租，与答辩人无关。 马尾区商务局辩称：1、我方同意冬青物业公司的答辩意见。2、诉争区域并非违章建筑，是小区建成当时就已经有的，不是被告或第三人建成的，1栋3梯楼梯底部属于一层沿山市场的专有部分，相关物权属于沿山市场所有人所有。3、原告作为全体业主的代表，应对君山花园小区内的区域负管理责任，如果原告要求拆除，那么拆除后的所有责任应由原告自行承担。 对君山花园提交的沿山市场竣工图纸、沿山市场产权证附图、马尾规划局复函、租赁合同及君山花园业主产权证，符合证据真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。对提交的照片，以本院现场勘查照片为准。对冬青物业公司提交的摊位图和沿山市场办管脱钩移交协议书，符合证据真实性，本院予以采纳。对其他照片和证人证言，真实性无法确认，本院不予采纳。前述证据本院予以确认并附卷佐证。 经审理，查明如下事实：沿山市场成立于1992年，坐落于福州市马尾区君竹路。沿山市场产权登记在福州经济技术开发区工商行政管理局名下，产权证号为榕房权证Ｍ字第××号。该房屋所有权证载明：底层市场面积为1736.69平方米，设计用途为商业等。2001年，因办管脱钩改革，沿山市场的产权、市场建设期间形成的债权债务、资产经营管理等职能由福州经济技术开发区工商行政管理局移交给福州经济技术开发区经济发展局。2012年2月，福州经济技术开发区经济发展局更名为福州经济技术开发区经济贸易局。2015年，因职能转变和机构改革所需，福州经济技术开发区商务局、福州市马尾区商务局成立，原福州经济技术开发区经济贸易局对外经贸及投资促进的职责整合划入马尾区商务局，负责城区菜篮子工程规划、建设、管理，保障市场蔬菜、副食品供应及生猪储备管理工作等。 1992年11月，坐落于福州市马尾区君竹路150号的君山花园竣工,小区共3栋楼（1号楼、2号楼、3号楼），其中1号楼3号梯（第一层楼梯）与沿山市场连接。上世纪九十年代末，案涉1号楼3号梯界墙（包含楼梯扶手以上墙体）建立，就此隔开沿山市场与讼争楼梯（不包含楼梯下方空间）。后，该界墙与1号楼3号梯旁部分空地（包含楼梯下方空间）搭建形成店面，由陈依花租赁使用该店面（店面名称：珠美食杂店）。庭审中，陈依花明确已经解除租赁合同关系，未在讼争区域经营。因沿山市场正在进行“农改超”的拆迁改造，案涉场地经实地查勘，君山花园1号楼3号梯界墙（包含楼梯扶手以上墙体）、楼梯旁空地（包含楼梯下方空间）搭建形成的店面已被拆除，案涉场地现状为沿山市场大门与君山花园1号楼3号梯扶手旁形成一块三角用地空间，该楼梯下方空间开放。 庭审中，马尾区商务局确认君山花园1号楼3号梯旁及楼梯下方空间所有权不属于沿山市场产权范围。 另查，自2004年1月起至2012年12月，陈东红（冬青物业公司的法定代表人）承包沿山市场的物业服务管理工作。2013年1月，陈东红成立冬青物业公司，冬青物业公司继续承包沿山市场的物业服务管理工作至今。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。可见，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。君山花园1号楼3号梯下方及旁边三角空间不在沿山市场产权界限范围内，马尾区商务局对此亦不持异议，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第（一）款的规定，君山花园1号楼3号梯下方及旁边三角空间属于君山花园全体业主共有部分。因此，沿山市场将位于君山花园1号楼3号梯旁的市场大门外延至君山花园全体业主共有部分显然侵害其利益，现君山花园业委会主张应当将君山花园1号楼3号梯旁的市场大门内移至沿山市场产权界限符合法律规定，本院予以支持。而第三人马尾区商务局作为沿山市场的产权方负有前述义务，冬青物业公司和沿山市场只是具体的场所管理者，不负有产权认定和执行的法律义务，马尾工业联合社与本案无关，陈依花则已经解除租赁合同关系且不在讼争区域经营，君山花园业委会要求四被告承担内移大门的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对君山花园业委会提出要求恢复1号楼3号梯底部与沿山市场界墙的主张，由于无证据证明楼梯底部与沿山市场界墙的建设情况，而从现场勘查看，该界墙已经不存在，马尾区商务局是否在沿山市场产权界限上建设该界墙属于其权利范围，君山花园业委会可自行基于共有部分的共有和管理权利在界线处自行处理，但不得侵害沿山市场产权利益和日常经营管理。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第七十三条，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、第三人福州市马尾区商务局应当在本判决生效后十日内将位于君山花园1号楼3号梯旁的市场大门内移至沿山市场的产权界线。 二、驳回原告君山花园业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告马尾区君山花园业主委员会和第三人福州市马尾区商务局各负担25元。第三人福州市马尾区商务局应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。拒不交纳的，本院将依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零七条第二款的规定强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  沈镇友 二〇一八年十二月二十日 法官助理王晓蓉 书记员林剑英 附引用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。法信超链：案例17篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkAlyz&gid=A190594&tiao=70"t"_blank?)裁判4266篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkCpws&gid=A190594&tiao=70"t"_blank?)期刊37篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkFlqk&gid=A190594&tiao=70"t"_blank?) × 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法(?javascript:void(0);?)第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。法信超链：国家法律1篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkZyfl&gid=A63066&tiao=3"t"_blank?)案例6篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkAlyz&gid=A63066&tiao=3"t"_blank?)裁判1722篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkCpws&gid=A63066&tiao=3"t"_blank?)期刊9篇(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?Link?/?link.aspx?type=linkFlqk&gid=A63066&tiao=3"t"_blank?)× 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 （2018）闽0105民初1365号共10页