四川省通江县人民法院 行 政 判 决 书 (2018)川1921行初43号 原告：高志宏，男，1981年4月20日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：张腾飞，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。 原告：向海燕，女，1985年11月14日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：张腾飞，巴中市通江县壁州法律服务所法律工作者。 被告：通江县住房和城乡建设局。 统一社会信用代码：11513721008836531K。 法定代表人：程林，该局局长。 委托诉讼代理人：任斌，被告通江县住房和城乡建设局法制股股长。 委托诉讼代理人：岳玉兵，四川别致律师事务所律师。 被告：通江县国土资源局。 统一社会信用代码：115137210088345012。 法定代表人：龚继荣，该局局长。 委托诉讼代理人：党绍成，男，1963年12月15日出生，汉族，系该局政策法规股股长。 委托诉讼代理人：王明军，四川衡义律师事务所律师。 第三人：四川瑞联房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 统一社会信用代码：91510000696978559R。 法定代表人：刘嘉恩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：闫少宪，四川衡义律师事务所律师。 原告高志宏、向海燕与被告通江县住房和城乡建设局（以下称通江住建局）、通江县国土资源局（以下称通江国土局）、第三人四川瑞联房地产开发有限公司（以下称瑞联公司）“行政征收”一案，向本院提起行政诉讼。本院于2018年4月23日受理后，于2018年4月24日向二被告送达了起诉状副本及应诉通知书。依法适用普通程序组成合议庭，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告高志宏、向海燕及共同委托诉讼代理人张腾飞，被告通江住建局法定代表人程林的委托诉讼代理人任斌、岳玉兵，被告通江国土局法定代表人龚继荣的委托诉讼代理人党绍成、王明军，第三人瑞联公司法定代表人刘嘉恩的委托诉讼代理人闫少宪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 被诉的具体行政行为是：2012年3月1日被告通江住建局与二原告签订《房屋征收补偿协议》。 原告向本院提出的诉讼请求是：1、请求依法判令原告与被告终止履行合同并赔偿损失，按合同约定没有履行的部份义务按合同约定履行，同时按照现行市场价格进行货币赔偿；2、请求依法判令被告赔偿原告门市83.93平方米（单价27600元）总价值2316468元，停业损失费94421.25元，违约金242088.90元，水、电、气、网络入户费用共计10000元，合计2661978.15元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：第三人在开发建设原“金壁苑”现“江山壹品”项目过程中，被告及第三人与原告于2012年3月1日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，第三人承诺房屋拆迁后房屋等面积及超面积以外的还房均由第三人承担，此开发项目是通江县人民政府对房屋进行了征收，并作出征收决定，是被告具体负责实施征收。补偿合同履行期限届满后，被告及第三人未按合同约定履行义务，原告多次找到被告及第三人协商解决此事，至今无果。原告提起诉讼要求实现诉请。 被告通江住建局辩称，1、根据县政府（2012）20号文件规定，被告通江国土局是委托实施单位。具体拆迁工作是第三人与通江县宏盾房屋拆迁公司签订了委托拆迁代理合同。第三人承诺，通江住建局与住户所签订的补偿协议的义务均由其承担。2、原告起诉要求解除或终止履行合同赔偿损失。我们认为是不当的，违约行为导致合同目的不能实现，可以通知对方解除或者终止。本案所涉房屋已经拆除，只能要求赔偿，且只能按原物价值赔偿。协议未约定违约责任，原告要求按还房价值10%来承担违约责任，没有根据。综上所述，我们认为第三人应按房屋征收协议对原告履行还房和补偿的义务，如果不能还房，应当由瑞联公司承担赔偿等相关责任。 被告国土局辩称，1、我局不是适格的被告。因为，我局属于委托实施单位。2、原合同约定是产权调换，现变更为货币补偿。我们认为必须通过协议才能解决。综上，请求驳回原告对通江国土局的诉讼请求。 第三人述称，1、原告与被告没有签订任何补充协议进行具体约定，因无具体约定。相应的房屋位置不确定，现要求终止履行协议，是不适当的；2、原告诉请中确定的房屋单价非常高，是否是该地段的单价？3、原告所有的拆迁房屋是集体土地，也是划拨土地；而且涉诉房屋是住宅，不属于门市。在2010年将住宅变为营业用房。是否作为营业用房使用，应提供依据。如果没有进行实质的经营也不会给你导致停业损失，所以这个损失的请求不成立。违约金同意二被告的意见。故请求驳回原告对第三人的全部诉讼请求。 经审理查明，2012年3月1日原告高志宏、向海燕（被征收人、乙方）与征收部门（被告）通江县住房和城乡建设局（以下简称甲方）、委托实施单位通江县国土资源局签订《房屋征收补偿协议》。其协议内容：一、被征收房屋概况，1、被征收房屋位置：西门桥国土局职工宿舍楼，结构：混合（具体位置为西门桥自西向东沿金家街呈上升状态，通过原告提供原拆迁房屋经营时的照片看，从公路上起几步梯子就能到达门口）（括号内的内容不是补偿协议确认的内容，是本院经调查后，确认的内容）。2、被征收房屋面积83.93平方米。二、补偿方式：产权调换。三、被征收还房屋状况：甲方将乙方安置在金壁苑项目房屋内，其还房位置、楼层、面积、标准、时间、产权证的办理以具体签订的补充协议为准（Ｇ幢房对面门市从西向东数第六、七号门市）。五、附属物及设施补偿：附属设施63152元，其他补偿（营业用房停产停业损失补助费7554元），奖励20000元。六、过渡期限24个月，周转过渡费30215元。四、七、八、九含1、2、3、4内容略其中第九条第5点：“还房（门市）面积83.93Ｍ2为原房套内面积，不含公摊。若差还面积按该地段市场价补偿给被拆迁人。”十、违约责任：任意一方违约由违约方向对方支付违约金（空白）元。并赔偿因违约造成的损失。合同签订后，二原告将被征收的房屋交与被告拆除。被告通江住建局将相关费用支付给二原告，其中，过渡周转费补偿协议约定期限内（24个月即2014年3月1日前）按标准为1258.96元／月（30215÷24）由通江住建局支付。2014年3月2日至2016年3月1日按1258.95元／月（30214.8÷24）由第三人瑞联公司于2015年7月8日支付。被征收房屋在征收前由二原告进行经营，于2011年10月25日办理个体工商户营业执照，其经营范围及方式：厨具、洁具、装饰装璜材料零售。二原告提交被拆迁房屋的产权证复印件。该产权证载明，于2010年10月15日在通江县房地产管理局进行登记。房屋所有权人为高志宏，共同共有人为向海燕。房屋坐落于通江县楼）。房屋状况：幢号01，房号2-2，结构混合，房屋总层数5，所在层数2，建筑面积（平方米）80.09，设计用途营业用房。因被告未能按约定时间交房，二原告要求下，被告通江住建局于2016年4月25日就二原告的还房问题进行协商。参会人员有住建局工作人员、二原告、第三人瑞联公司项目负责人徐翔及项目部工作人员。该会议记录确认，二原告的还房位置就是现在9号楼3号门市对面。经协商一致意见如下：1、该门市进行货币补偿。2、门市价格由瑞联公司选定评估机构进行内部评估，待评估价出来后，再与向海燕协商确定补偿价格。3、向海燕要求按照同地段原门市销售价格进行评估，她不参与评估活动。4、评估活动要求从明日起开始，本周内将初评报告按合法程序进行。但在要求的时间内，第三人瑞联公司未进行评估。二原告的委托诉讼代理人于2018年5月15日在通江县房产管理局调查，由该局提供江山壹品9号楼3号门市实测面积52.19平方米，总金额1381436元，其单价为27600元／平方米。又于2018年10月17日在通江县房产管理局查询，该3号门市由第三人瑞联公司于2013年10月16日出售给案外人张斌，并进行了房屋产权登记。本院于2016年8月26日作出的（2016）川1921民初1877号民事判决书，该判决书已生法律效力。该判决确认：本案第三人瑞联公司于2014年4月25日签订《商品房买卖合同》将9号楼7号门市出售给原告熊述国等四人。该7号门市面积45.66平方米，双方约定总价款为108万元（单价为23653元／平方米）。后因瑞联公司改变规划，原告认为属根本性违约要求解除合同，返还购房款并赔偿损失。本院作出判决支持了原告的诉讼请求。通江县人民政府通府函［2015］92号《关于2015-2016年度县城规划区内国有土地上房屋市场参考价的批复》壁山西路西门南桥头-谢家河坝临街门市价格12000元-15000元／平方米。 同时查明，2010年11月11日通江县国土局与四川瑞联公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，双方约定，非净地出让土地使用权，四川瑞联公司应当负责该宗土地上的所有拆迁安置补偿费用。2012年4月6日通江县人民政府关于房屋征收的决定[通府发（2012）20号文件]确定被告通江住建局为房屋征收部门；委托实施单位为被告通江国土局。该文件的附件：《金家沟（国土局宿舍楼）段房屋征收补偿方案》，确定了具体的补偿方案。2012年6月12日第三人瑞联公司出具承诺书。其内容为：一、自愿代为履行通江县人民政府《关于西门出城口房屋征收决定》（通府发[2012]20号）文件确定范围内县住建局与住户签订的《房屋征收补偿协议》所约定的内容。二、自愿承担国土局宿舍楼所属29户住户被征收房屋等面积以外的还房及货币补偿义务，待政府与我司结算。三、自愿承担上述征收决定确定的范围内国土局宿舍楼以外被征收房屋的还房及补偿义务。第三人瑞联公司分四次给被告通江住建局汇入拆迁款共计800万元。 本院认为，本案争议的焦点一是所签订的《房屋征收补偿协议》是否应当解除的问题；二是被告通江国土局作为被告是否承担责任的问题；三是二原告所有的被拆迁房屋是否是门市房屋的问题；四是该被拆迁房屋因不能按约定还房，其赔偿损失如何确定其价值及二原告主张其他损失的问题。下面分项进行分析论证。 一、《房屋征收补偿协议》是否应当解除，合同的权利义务终止的问题。在补偿协议的履行过程中，被告未按约定时间还房。二原告的要求下，被告通江住建局在第三人瑞联公司江山壹品项目部召开关于拆迁还房的会议，各方在该会议上达成协议，进行货币补偿。经审查，该协议是各方真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。在该次会议上，被告住建局与二原告及第三人瑞联公司对还房问题已经协议解除了补偿协议的约定，依法补偿协议的权利义务终止。故原告该项诉请理由成立，本院予以支持；被告辩称，应按合同法的规定，先发出解除通知，未发出通知不能解除的意见，与本案查明事实不符，其意见不予采纳。 二、被告通江国土局作为被告是否承担责任的问题。根据2012年4月6日通江县人民政府关于房屋征收的决定[通府发（2012）20号文件]确定被告通江住建局为房屋征收部门；委托实施单位为被告通江国土局。在实际征收过程中，二原告与被告所签《房屋征收补偿协议》的内容看，被告通江住建局是房屋征收部门，为协议的甲方；二原告为协议的乙方；而被告国土局是通江县人民政府出文，委托实施拆迁。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下称房屋征收条例）第四条第三款“市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”第五条第二款“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉》的解释第二十五条第二款“征收实施单位受房屋征收部门委托，在委托范围内从事的行为，被征收人不服提起诉讼的，应当以房屋征收部门为被告。”从上述规定看，被告通江国土局作为委托实施单位，在涉案拆迁工作中所实施的范围在委托的范围内，其行为后果应由征收实施单位被告通江住建局承担法律责任。综上，被告通江国土局在本案中不承担责任。被告通江国土局的辩称不是适格被告，要求驳回二原告对通江国土局诉讼请求的意见，理由成立，本院予以采纳；原告要求通江国土局承担责任的诉讼请求，应依法予以驳回。 三、二原告所有的被拆迁房屋是否是门市房屋的问题。根据《房屋征收条例》第十六条第一款“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”本案所涉被拆迁房屋是2010年10月15日登记载明用途为营业用房，而被拆迁房屋所在地，通江县人民政府于2012年4月6日作出《房屋征收的决定》[通府发（2012）20号文件]，也就是说改变用途在前，而征收在后。而且在实际征收前，被拆迁房屋作为门市房屋，二原告领取了《营业执照》，正在进行对外营业。在双方所签《房屋征收补偿协议》中，对二原告停业损失进行了补偿。说明作为房屋征收部门的被告通江住建局及委托实施单位的被告通江国土局对二原告所有的被拆迁房屋是营业用房，在签“补偿协议”时并无争议。在被告通江住建局于2016年4月25日召开“向海燕安置还门市货币补偿价格协调”会议上，被告通江住建局及第三人瑞联公司对二原告所有的被拆迁房屋是门市房屋，也没有争议。综上，二原告所有的被拆迁房屋是门市房屋。对被告通江住建局及第三人瑞联公司关于被拆迁房屋是住房及位置的意见，与本案查明事实不符，其意见不予采纳。 四、该被拆迁房屋因不能按约定还房，其赔偿损失如何确定其价值及二原告主张其他损失的问题。 1、关于被拆迁房屋面积的问题。从原告方提供的被拆迁房屋的产权证书载明面积为：80.09平方米。而《房屋征收补偿协议》上载明面积为：83.93平方米。虽二被告及第三人对该面积如何确定，未发表意见。二原告认为，补偿协议上载明的面积，是在拆迁时双方实际测量的结果，应以该面积为准。本院认为，应当维护补偿协议的稳定性为原则，一般应以补偿协议载明的内容为准。所以案涉被拆迁房屋的面积为83.93平方米。 2、关于被拆迁房屋还房单价如何确定的问题。按《房屋征收补偿协议》的约定，过渡期限24个月，应当在2014年3月1日前还房。因被告逾期还房，在二原告的要求下，被告通江住建局于2016年4月25日在第三人瑞联公司项目部办公室召开会议，达成四点一致意见。但第三人瑞联公司未按会议达成的意见，对同地段门市销售价格进行评估。而二原告提供的证据第三人瑞联公司于2013年10月16日将9号楼3号门市出售给案外人张斌，其销售价格为27600元/平方米；本院依职权调取的生效判决书，第三人瑞联公司于2014年4月25日将9号楼7号门市出售给案外人熊述国等四人，其销售价格为23653元/平方米。二原告认为3号门市与还房位置较7号门市近，应以3号门市的交易价格为标准；被告及第三人均认为，该两种价格较高，均不能适用；本院认为，在被告通江住建局主持下达成协议，而第三人未按协议的要求进行评估，第三人应承担不利的法律后果；双方约定还房时间是2014年3月1日，从原告及本院所调取的第三人在同地段、同时间段，第三人对外销售的门市销售价格及通府函[2015]92号关于壁山西路西门南桥头-谢家河坝临街门市价格，鉴于二原告门市位置较好，应适用该函所确定的15000元/平方米为宜。综合考虑二原告被征收房屋拆迁前登记的房屋性质的情况、经营状况、以及征收后同地段、同时间段临近门市的销售价格、政府的指导价综合确定19900元/平方米为宜。二原告应享有的房屋补偿款为167.0207万元（83.93×19900）。 3、原告主张的其他损失如何赔偿的问题。过渡周转费被告及第三人支付至2016年3月1日前。其停业损失应按补偿协议的约定，自2016年3月1日起至2016年4月25日止，按1258.95元/月计算为2308元；违约金的问题，在2016年4月25日前因双方未在补偿协议中予以约定，赔偿了停业损失后，原告没有提交还有其他损失的证据，而违约金其主要功能是弥补损失，故在2016年4月25日前原告的该项请求理由不成立。但在该日后双方约定在本周内（5月1日前）由第三人进行评估，那么在评估后就应当按货币补偿给原告支付房屋补偿款，但第三人未按约定进行评估，也未支付款项。虽然是第三人的原因，但被告通江住建局没有按会议记录予以督促落实，被告通江住建局未按约定在“本周内评估”后给二原告支付补偿款，构成违约。因双方未约定违约责任，但原告实际受损，应自2016年5月1日起至实际清偿时止，以房屋补偿款167.0207万元为基数按年利率6%为标准计算原告的损失。关于水、电、气及网络入户费的问题，因现在开发商销售房屋时，被销售的房屋均有上述设施设备，故销售价格中已经包含，不能再行主张，故原告该项请求，不予支持； 综上所述，二原告要求终止履行《房屋征收补偿协议》，被拆迁还房现在按市场价进行货币补偿，并赔偿损失的请求理由成立，本院依法予以支持；被告通江国土局辩称要求驳回二原告对该局诉讼请求的理由成立，其该项辩称意见予以采纳；被告通江住建局及第三人瑞联公司关于被拆迁房屋性质及房屋位置的意见与本案查明事实不符，其意见不予采纳。为维护当事人的合法权益，监督行政机关依法行政。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉》的解释第二十五条第二款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第三款、第五条第二款、第十六条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定。判决如下： 一、终止履行原告高志宏、向海燕与被告通江县住房和城乡建设局于2012年3月1日签订的《房屋征收补偿协议》； 二、被告通江县住房和城乡建设局于本判决生效后十日内赔偿原告高志宏、向海燕所有的被拆迁房屋价款167.0207万元及停业损失费2308元。并赔偿以167.0207万元为基数自2016年5月1日起至实际清偿时止按年利率6%计算损失； 三、驳回原告高志宏、向海燕对被告通江县国土资源局的诉讼请求； 四、驳回原告高志宏、向海燕的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告通江县住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  金鸿飞 人民陪审员  陈志琼 人民陪审员  李泽民 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  杜海燕