四川省金堂县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）川0121民初714号 原告：杨玉斌，男，1971年6月7日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：曹文伟，四川盛豪律师事务所律师。 被告：成都奇英投资有限公司。住所地：金堂县赵镇金龙路阳光苑。 法定代表人：肖前金。 委托诉讼代理人：肖前林，男，1970年6月22日出生，汉族，住四川省金堂县，系公司股东。 委托诉讼代理人：巫才树，男，1967年7月11日出生，汉族，住四川省金堂县，系公司员工。 第三人：文正帮，男，1957年5月13日出生，汉族，住四川省江油市。 第三人：成都建工第一建筑工程有限公司，住所地四川省成都市青羊区玉沙路123号。 法定代表人：彭勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘颖，四川安序律师事务所律师。 原告杨玉斌与被告成都奇英投资有限公司（以下简称奇英公司）、第三人文正帮、第三人成都建工第一建筑工程有限公司（以下简称一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法进行审理。 原告杨玉斌向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告对涉案房屋享有所有权；2.判令被告向原告交付涉案房屋并办理涉案房屋所有权证或不动产权证；3.判令被告支付逾期交付涉案房屋及逾期办理房屋所有权的违约金（截止2017年12月31日，违约金共计116902.94元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年5月5日签订了四份《商品房买卖合同》及《补充协议》及《临时管理规约》，约定杨玉斌购买被告开发的位于四川省金堂县“阳光欣城”房屋，房屋分别为X-X-X-X（面积113.25平方米，房款373725元）、X-X-X-X（面积113.25平方米，房款373725平方米）、X-X-X-X（面积78.52平方米，房款259116元）、X-X-X-X（面积82.14平方米，房款271062元）。合同对交房条件、交房时间、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告按约向被告支付了上述四套房屋购房款1277628元，被告分别出具相应收到房款的《收据》。之后，被告即未去办理房屋备案手续、也未能按照合同约定期限交付房屋和办理房屋所有权证。综上所述，根据双方合同约定及法律规定，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，应按合同约定期限交付房屋并办理房屋所有权证，同时承担违约责任。 审理中，原告变更诉讼请求：因案涉房屋已被法院执行查封，无法达到交付条件，诉请变更为：1、判令解除原告与被签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、判令被告返还原告购房款1277628元；3、判令被告承担自2015年5月5日起的利息（按照银行同期贷款利率计算至付清房款之日止）；4、判令被告承担本案诉讼费。 被告奇英公司辩称，原被告签订商品房买卖合同属实，但原告并未实际支付购房款。案涉商品房买卖合同签订时，被告开发建设阳光欣城，该项目由成都市一建公司承建，文正帮为项目建设方负责人，实际文正帮是借用一建公司的资质来做工程。期间，因为工程出现问题停工，欠付民工工资，文正帮带领原告等人到被告公司，要求被告出售了共七套房屋给原告等人，以工程款抵购房款。但是合同签订后，被告要求出具一建公司的手续，文正帮和原告方一直没有补交。之后，因为民工要求支付工资，在政府清算办的协调下，被告公司和一建公司重新支付了民工工资。实际上被告并未收到购房款，不应当返还购房款。一建公司与奇英公司之间并未进行结算，尚有工程款100多万，保证金800万。 第三人一建公司陈述：原告与一建公司无任何经济往来。案涉工程系李志明与一建公司签订的内部承包协议，且合同中明确约定了如果与建设单位签订任何协议必须要有一建公司书面同意，文正帮无权代理意见，无权行使权利。本公司认为一建公司与本案无任何关系。但本案中出现关于一建公司的印章，经我公司查询内部用印记录后，发现并未就本案中出现的文件盖过印章。因此对本案中出现的关于一建公司的文件，本公司均不予认可。一建公司与奇英公司之间并未结算，尚有一千多万应收款。 第三人文正帮未出庭应诉，也未提交书面陈述意见。 本院经审理认定事实如下：2015年5月5日，杨玉斌与奇英公司签订了4份《商品房买卖合同》、《阳光欣城商品房买卖合同补充协议》、《临时管理规约》，杨玉斌购买了奇英公司开发的位于金堂县阳光欣城的X-X-X-X（面积113.25平方米，房款373725元）、X-X-X-X（面积113.25平方米，房款373725平方米）、X-X-X-X（面积78.52平方米，房款259116元）、X-X-X-X（面积82.14平方米，房款271062元）。合同载明：该商品房未设定抵押；付款方式为一次性付款；商品房应在2015年6月30日前交付；逾期超过90日后，买受人有权退房。补充协议载明:该商品房为2015年5月5日一次性付款；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，为买受人办妥房地产权属证书。合同签订的当天，奇英公司给杨玉斌出具了四份购房款收据，收据载明：交款单位为杨玉斌、收款方式为现金，金额分别为373725元、373725平方米、259116元、271062元），收款事由为购房款。房屋至今未交付。 阳光欣城为成都市第一建筑工程公司承建，文正帮为该项目部执行经理。2015年5月5日，文正帮以成都市第一建筑工程公司的名义，到奇英公司领工程款2443617元。同日，杨玉斌等3人与奇英公司签订了7套《商品房买卖合同》，总价款为2443617元，均注明是现金一次性付款。2015年7月28日，文正帮函告奇英公司，在他担任阳光欣城建设项目部负责人期间，只负责现场工程进度、质量、安全管理工作，在此以前签署的任何协议、承诺等文书，均系个人行为，对成都市第一建筑工程公司不具任何约束力。 另查明，2012年1月9日，原告杨玉斌向四川华海建设集团有限公司账户分两次转账共计200万元，2012年1月11日，四川华海建设集团有限公司向杨玉斌出具收据，收据载明：付款人杨玉斌，金额200万元，付款事由为蟠龙村建设项目履约保证金。2012年1月30日，文正帮与杨玉斌分别以四川华海建设集团有限公司与四川华海建设集团霖丰建筑工程有限公司名义签订《劳务分包合同》及《劳务分包补充协议》，合同就位于绵阳市村统规统建项目劳务分包达成协议。 2015年5月5日，文正帮向杨玉斌出具还款承诺书，载明：“我于2012年1月3日与杨玉斌达成劳务分包补充协议，协议约定2012年3月1日前不能动工进场的，则向杨玉斌退还200万元（大写：贰佰万元）保证金，并承担违约金60万元（大写：陆拾万元整）及2%的月息。后因我的原因致使工程未能开工，至今也未退还保证金及利息。现向杨玉斌做出如下还款承诺：一、经与杨玉斌协商同意，共还款300万元（大写：叄百万元整）包含保证金本金、违约金及2012年1月3日至今的利息。二、于2015年5月5日将位于金堂县的7套房子共计740.49平方登记在杨玉斌或杨玉斌指定的人名下作为抵押措施。登记方式为杨玉斌或杨玉斌指定的人或房产商——成都奇英投资有限公司签订商品房买卖合同，房产商出具现金收据。商品房买卖合同中约定的单价3300元／平方，而我与杨玉斌按2800元／平方米计算。在款未还清前，我和杨玉斌都可以对外销售此7套房屋，我销售的直接付现给杨玉斌，杨玉斌自己销售的按2800元／平方的底价折算还款。销售后我协调房产商更改商品房买卖合同。三、2015男12月30日前还款20万元。四、2016年6月30日前将全部还清……”。同日，原告杨玉斌、案外人辛郭、付国发与被告签订商品房买卖合同，杨玉斌为案涉四份，辛郭为两份，付国发一份，其中付国发的收款收据载明付款人为杨玉斌。 本院经审查认为，根据原告提交的文正帮出具给原告杨玉斌的《还款承诺书》中“于2015年5月5日将位于金堂县的7套房子共计740.49平方登记在杨玉斌或杨玉斌指定的人名下作为抵押措施”的表述以及关于还款期限的约定，杨玉斌与奇英公司签订案涉商品房买卖合同，目的是为文正帮欠付杨玉斌的保证金的担保措施，其最终目的是收回欠款，并非真实的购买房屋的意思表示。还款承诺书与商品房买卖合同同一天形成，此后三方之间也并无变更为真实买卖合同的意思表示。还款承诺虽然只有文正帮单方面签字，但其内容包括欠款金额、利息、还款方式、时间等，内容具体明确，原告接受文正帮的还款承诺书，且未提出异议，应当认定双方对《还款承诺书》载明内容达成合意，合同成立生效。原告主张《还款承诺书》是文正帮个人的单方面承诺，对其无约束力理由不能成立。原告主张在原告、文正帮、奇英公司之间形成事实上的债权转让关系。首先，商品房买卖合同关系与债权转让关系是不同的法律关系，其次合同成立生效的前提是合同当事人意思表示真实。综上，案涉商品房买卖合同并非双方真实意思表示，原告并无买卖房屋的真实意思，仅是以签订房屋买卖合同作为担保，原告应当依据其基础法律关系即建筑工程分包合同纠纷提起诉讼。经本院释明，原告不变更诉讼请求亦不变更案由，故驳回起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告杨玉斌的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一八年十二月二十三日 书记员 贾明箫