四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初3935号 原告：四川博通物业管理有限责任公司。住所地：四川省都江堰市柏条河北路下段95号1栋2层2号。 法定代表人：陈庆国，系公司董事长。 委托诉讼代理人：刘春梅，女，1970年5月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。系公司员工。 委托诉讼代理人：郑海，四川秉卓律师事务所律师。 被告：尹有名，男，1971年8月23日出生，汉族，住广东省江门市新会区，现住四川省都江堰市。 被告：陈春有，女，1981年8月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告四川博通物业管理有限责任公司（以下简称博通物业公司）与被告尹有名、陈春有物业服务合同纠纷一案，本院在诉前依法委派特邀调解员向梅对本案进行调解未果。本案于2018年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王凌波独任审判。2018年11月6日，原告博通物业公司向本院申请追加陈春有为本案的被告参加诉讼，本院审查后，予以准许。本案于2018年11月13日、12月25日公开开庭进行了审理。博通物业公司的委托代理人刘春梅、郑海，尹有名、陈春有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 博通物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令尹有名、陈春有向博通物业公司支付2015年9月至2018年6月30日的物业服务费2876元、代收卫生费170元；2、判令尹有名、陈春有向博通物业公司支付违约金546.44元；3、诉讼费由尹有名、陈春有承担。事实与理由：博通物业公司与都江堰市土地储备中心就包括尹有名、陈春有所属房屋（都江堰市都江逸家××号）在内签订《前期物业服务合同》。合同第六章第二十一条、第七章第三十条分别对业主收取物业管理费的标准和期限进行了约定。从2015年9月1日至今，经博通物业公司多次催收物业管理服务费，尹有名、陈春有均不予理睬，拖欠至今。尹有名、陈春有欠付的行为侵犯了博通物业公司的合法权益，故诉至法院。 尹有名、陈春有辩称，1、2011年购买该房屋后，因开发商违约交房时间长达数月，经协商后免除了四年的物业管理费及车位停车费。2、与家人入住该房屋后，门禁及可视电话均能够正常使用。2013年5月，因外墙渗水影响正常居住，安防系统不能正常使用，因此拆去维修，用其他门禁系统代替，此期间，尹有名多次找开发商及物业管理方恢复原来的安防系统，因家里父母说替代的门禁系统不好用，又是外地人，听不懂也不会说普通话及四川话，开发商和物业管理方答复说还在维修，修好就安装，但一直拖到2015年初，博通物业公司进入本小区，对恢复原防系统也作出承诺，但至今未恢复。3、2015年8月，开发商违约赔付到期，博通物业公司要求尹有名交纳物业管理费，对尹有名提出的恢复原安防系统的问题，说不关博通物业公司的事。同时，在尹有名与博通物业公司协调期间，博通物业公司工作人员对尹有名拍台、大声辱骂，态度很恶劣，却无人道歉；房屋还存在上下水管渗漏、楼顶及外墙渗水损坏房屋装修材料；有人冒充物业工作人员安装防盗门开门报警装置，可见博通物业公司的安保不到位、安防密码泄露，出现安全隐患；尹有名一直正常缴纳停车费，交停车费时，也提出恢复原安防系统，至今未果。综上，博通物业公司违约在先，因此尹有名、陈春有不存在拖欠物业管理费，请人民法院依据法律规定，驳回博通物业公司的诉讼请求，并责令博通物业公司要做到诚实守信、实事求是做好物业管理服务；责令博通物业公司限期恢复能够正常使用的安防系统以及处理房屋渗水出现的损失。要求博通物业公司的工作人员就恶劣的态度对尹有名赔礼道歉。 本院经审理认定事实如下：一、尹有名、陈春有系都江堰幸福镇桂花路“都江逸家”××号住宅房屋的所有权人，二人各占份额50%，房屋建筑面积为108.44平方米，该房屋于2011年交付。该房屋系四川森信置业有限公司开发，前期物业公司是四川悦华置地物业管理有限公司。 二、2015年3月3日，都江堰市都江逸家首届业主委员会（甲方）与博通物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方委托乙方对“都江逸家”提供物业管理服务事宜。合同与本案有关的主要约定：乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。住宅用房（不带电梯）0.78元/月.平方米，住宅用房（带电梯）1.18元/月.平方米；物业服务费用可按月、季、年交纳。到期后业主连续3个月未缴费的，乙方应书面或电话通知业主，业主仍逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日十日后起按每天应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金等；合同期限由2015年4月10日起至下一届业主委员会成立后召开业主大会并选聘出新的物业管理公司之日止。该《物业服务合同》于2015年3月4日在都江堰市城乡房产管理局备案。 三、庭审前，对尹有名、陈春有提出的“曾在沟通单元门的安防系统问题时，有保安态度恶劣”一事，博通物业公司的委托诉讼代理人刘春梅当场向尹有名、陈春有表示了歉意。庭审中，对尹有名、陈春有陈述的单元门安防系统的使用现状及照片，博通物业公司予以认可，解释为：开发商安装的原有单元门安防系统的生产厂家已不存在，因此配不上配件，重新更换的安防系统按键与原系统有所不同，但单元门能够通过刷卡和按键使用，可视系统自接手该楼盘时即不能正常使用。尹有名、陈春有对博通物业公司主张的卫生费170元予以认可。 四、本院针对尹有名、陈春有答辩状中称的因房屋渗水出现的损失进行释明，其可以另行主张权利。 五、在诉前调解阶段，博通物业公司与尹有名、陈春有因分歧未能达成一致，调解未果。 上述事实，有博通物业公司提交的双方当事人身份信息、《房屋信息查询记录》、《都江逸家物业服务合同》、备案表，尹有名、陈春有提交的“都江逸家”商品房质量保证书、住宅使用说明书、《前期物业管理手册》、照片等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，《物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”。第十二条：“……业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力…”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持”之规定，本案中，博通物业公司与都江逸家首届业主委员会签订的《物业服务合同》应对全体业主均具有法律约束力，博通物业公司依约向尹有名、陈春有提供物业服务，尹有名、陈春有应当支付相应的物业服务费。尹有名、陈春有抗辩博通物业没有尽到合同义务，就房屋渗水给其造成损失，本院当庭释明，尹有名、陈春有可以另行主张权利；就物业工作人员在沟通时态度恶劣，博通物业公司的委托诉讼代理人已向尹有名表示了歉意；就单元门安防系统更换后老年人使用不方便和销售人员上楼造成安全隐患，其理由具有一定的正当性，但尚不足以构成免除或减少其物业费的抗辩事由，故对尹有名、陈春有的抗辩理由，本院不予支持。本院认定尹有名、陈春有应支付的物业服务费为：0.78元/月/平方米×108.44平方米×34月＝2875.83元。对于原告博通物业公司主张的代收卫生费170元，因尹有名、陈春有认可该费用，本院予以支持。对于原告博通物业公司主张的违约金546.44元，物业服务合同中对违约金没有约定，其约定的“滞纳金”不能当然等同于“违约金”，且本案主要系因单元门禁使用问题的沟通不畅引起，博通物业公司与尹有名、陈春有均应换位思考，妥善处理，共创和谐文明小区，故对博通物业公司的该请求，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《物业管理条例》第七条、第十二条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、尹有名、陈春有于本判决生效之日起十日内向四川博通物业管理有限责任公司一次性支付物业服务费2875.83元。 二、尹有名、陈春有于本判决生效之日起十日内向四川博通物业管理有限责任公司一次性支付代收的卫生费170元。 三、驳回四川博通物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由尹有名、陈春有负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王凌波 二〇一八年十二月二十五日 书记员  孟 曦