四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0781民初4828号 原告（反诉被告）：江油市凤鸣物业服务有限公司，住所地：四川省江油市南河花园2号楼16号门面，。 法定代表人：董芝智，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：任国兵，四川本明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鸿瑞，四川本明律师事务所律师。 被告：四川盛木商贸有限公司，住所地：四川省江油市中坝镇虹桥商业步行街B座附楼，。 法定代表人：羊久林，董事长。 被告（反诉原告）：江油市洋子酒店有限公司，住所地：四川省江油市涪江路东一巷42号升宝中油苑1幢4层401号，。 法定代表人：羊久林，董事长。 江油市凤鸣物业服务有限公司与四川盛木商贸有限公司、江油市洋子酒店有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理，依法适用简易程序由审判员赵从亮独任审判。审理中，江油市洋子酒店有限公司向本院提出反诉，本院于2018年12月20日对本诉和反诉合并进行了公开开庭审理，江油市凤鸣物业服务有限公司的委托诉讼代理人任国兵、吴鸿瑞，四川盛木商贸有限公司与江油市洋子酒店有限公司的法定代表人羊久林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）江油市凤鸣物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、二被告向原告连带支付2013年7月1日至2018年12月31日的物业费265832.71元；2、二被告承担原告律师代理费13500元；3、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年12月26日，四川盛木商贸有限公司、江油花园社区石油小区业主委员会、中国石油天然气股份有限公司四川绵阳销售分公司与四川省江油市华泰房地产开发有限公司签订《灾后重建联片委托建设协议书》，约定将四川盛木商贸有限公司所有的土地整合进石油小区的灾后重建范围，由四川省江油市华泰房地产开发有限公司还建四川盛木商贸有限公司3000平米左右的宾馆。2011年9月20日，江油市凤鸣物业服务有限公司与四川省江油市华泰房地产开发有限公司签订升宝中油苑小区《前期物业服务合同》，江油市凤鸣物业服务有限公司自2013年起至今为该小区提供物业服务。2016年9月26日，四川盛木商贸有限公司法定代表人羊久林在其所有的升宝中油苑小区1幢1至4层房产设立江油市洋子酒店有限公司，从事酒店经营活动至今。江油市凤鸣物业服务有限公司自进驻该小区以来，恪尽职守，积极履行合同义务，提供物业服务。四川盛木商贸有限公司作为升宝中油苑小区业主，江油市洋子酒店有限公司作为物业使用人，应当向江油市凤鸣物业服务有限公司支付物业服务费，但二被告一直未支付，江油市凤鸣物业服务有限公司多次催告，二被告仍拒绝支付。 被告四川盛木商贸有限公司与被告（反诉原告）江油市洋子酒店有限公司一并答辩，反诉原告（本诉被告）江油市洋子酒店有限公司反诉：一、2016年8月16日江油市洋子酒店有限公司才接收物业成为业主，由此才能按《物业服务合同》给付服务费，江油市凤鸣物业服务有限公司计算服务期限时间错误；二、因本楼盘商住分离，江油市洋子酒店有限公司没有享受《物业服务合同》约定的物业服务全部内容，且存在部分服务偶有江油市洋子酒店有限公司代为服务的事实，江油市凤鸣物业服务有限公司以高出其他享受全部服务业主的收费单价向江油市洋子酒店有限公司计价收取服务费有违事实和法理；三、江油市凤鸣物业服务有限公司没有履行物业合同约定的服务，对酒店消防通道仍被他方占用封堵不予制止，且出现消防漏水事故造成江油市洋子酒店有限公司损失应当承担赔偿责任；四、因为服务费如何收取双方一直没有达成统一意见，所以江油市凤鸣物业服务有限公司实施阻扰酒店客人车辆正常进出停放，造成酒店经营受损、名誉受损。请求：1、判令江油市凤鸣物业服务有限公司赔偿江油市洋子酒店有限公司酒店经营和名誉损失45530元、因消防栓漏水事故损失60988.44元；2、驳回江油市凤鸣物业服务有限公司的诉讼请求；3、反诉诉讼费由江油市凤鸣物业服务有限公司承担。 本院经审理认定事实如下：江油市凤鸣物业服务有限公司原名江油市华丽物业服务有限责任公司，2016年6月17日更名为四川省江油市凤鸣物业服务有限公司。2010年4月8日，四川盛木商贸有限公司与四川省江油市华泰房地产开发有限公司签订《整合建设及补偿协议》，协议约定：四川盛木商贸有限公司同意将自有的毗邻江油花园社区石油小区的土地交由四川省江油市华泰房地产开发有限公司进行整体设计规划、实施重建开发。四川盛木商贸有限公司同意将新建宾馆交由四川省江油市华泰房地产开发有限公司承建，整个宾馆的建筑面积不得少于3100平方米，在3100平方米内按1100元/平方米的价款承建，四川省江油市华泰房地产开发有限公司同意为四川盛木商贸有限公司补偿土地整合价款120万元，此款可在修建宾馆的修建费用中抵扣。2010年12月26日，四川盛木商贸有限公司、江油市花园社区石油小区业主委员会、中国石油天然气股份有限公司四川绵阳销售分公司与四川省江油市华泰房地产开发有限公司签订《灾后重建联片委托建设协议书》，协议约定：将四川盛木商贸有限公司拥有的土地使用权892平方米整合进石油小区的灾后重建范围，由四川省江油市华泰房地产开发有限公司承建，四川省江油市华泰房地产开发有限公司采用还建四川盛木商贸有限公司3000平米左右的宾馆形式处理等内容。2011年9月20日，江油市凤鸣物业服务有限公司与四川省江油市华泰房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：江油市凤鸣物业服务有限公司自2013年3月1日起至本物业业主委员会成立之日止为升宝中油苑小区提供物业服务，高层住宅按建筑面积收取每月每平方米1.2元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1.5元。后江油市凤鸣物业服务有限公司进入升宝中油苑小区进行物业服务。2016年3月25日，江油市凤鸣物业服务有限公司与江油市升宝中油苑小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：江油市凤鸣物业服务有限公司自2016年1月1日起至2018年12月31日止为升宝中油苑小区提供物业服务，按江油市物业管理服务标准三级提供下列服务：1、房屋外观：色泽和谐统一，无明显损坏；2、设备运行：保持正常运行的良好状态，充分发挥设备的使用功能；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理，保持共用部位、共用设施设备的良好使用功能，经常性的检查、保养与及时维修；4、环境卫生：小区内楼道隔日清扫，化粪池及排污管道确保畅通，公共区域每天清扫、保洁，公共场地无明显杂物和积水等；5、绿化：适时浇灌、施肥、治虫和修检，保持良好的长势和状态；6、交通程序与车辆停放：结合实际制定《车辆停放管理规定》，建立良好的车辆通行和停车秩序；7、秩序维护：实行24小时门卫执勤和不定时的巡逻，做好外来人员的登记，实行群防群治和社会治安的综合治理，发现安全隐患及时提示相关业主排除或加强防范；8、消防：消防设施、设备定期检查与保养，以保持良好使用功能，建立消防档案；9、房屋公共部位、共用设施设备小修和急修：小修不超过2天，急修不超过8小时，物业服务企业无权维修和不属于物业服务企业应出资维修的项目，不属于江油市凤鸣物业服务有限公司的法定维修责任，可及时告知业委会或建议请相关单位及时维修。电梯住宅按建筑面积收取每月每平方米1元，商业用房按建筑面积收取每月每平方米1.2元。2016年8月16日，四川省江油市华泰房地产开发有限公司将代建房屋升宝中油苑小区101号及2、3、4层房屋及相关办证资料交付给四川盛木商贸有限公司，交付房屋建筑面积共计3034.62平方米。2016年9月26日，四川盛木商贸有限公司用其所有的升宝中油苑小区101号及2、3、4层房屋设立江油市洋子酒店有限公司，从事酒店经营活动至今。2018年8月22日，设置在江油市洋子酒店有限公司内的消防栓出现漏水事故，江油市洋子酒店有限公司自行进行了修复。后江油市洋子酒店有限公司向江油市凤鸣物业服务有限公司发出通知，要求江油市凤鸣物业服务有限公司对因消防栓漏水给其造成的损失拿出赔偿意见，江油市凤鸣物业服务有限公司的工作人员收到通知后双方未能就赔偿达成一致。 另查明，江油市凤鸣物业服务有限公司进入升宝中油苑小区进行物业服务后，四川盛木商贸有限公司和江油市洋子酒店有限公司均未向江油市凤鸣物业服务有限公司支付物业服务费。 上述事实有原告的营业执照、企业名称变更核准通知书、被告的内资企业登记基本情况表、《整合建设及补偿协议》、《灾后重建联片委托建设协议书》、《前期物业服务合同》、《物业服务合同》、交付手续、照片、视频资料、通知及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，一、江油市凤鸣物业服务有限公司与建设单位签订《前期物业服务合同》，符合国务院颁布的《物业管理条例》的规定，该合同合法有效，根据合同的约定，江油市凤鸣物业服务有限公司从2013年3月1日起向江油市升宝中油苑小区提供物业服务，该小区的业主从接收房屋时起均应按《前期物业服务合同》约定的计费标准向江油市凤鸣物业服务有限公司缴纳物业服务费。在江油市升宝中油苑小区业主委员会成立后，江油市升宝中油苑小区业主委员会与江油市凤鸣物业服务有限公司签订的《物业服务合同》，符合国务院颁布的《物业管理条例》的规定，该合同合法有效，江油市凤鸣物业服务有限公司应当按照合同约定履行物业服务的义务，江油市升宝中油苑小区的全体业主应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务，四川盛木商贸有限公司、江油市洋子酒店有限公司分别系江油市升宝中油苑小区商业用房的业主和使用人，应当从接收房屋之日起向江油市凤鸣物业服务有限公司支付物业服务费，根据建设单位出具的交付手续载明，四川盛木商贸有限公司系2016年8月16日接收江油市升宝中油苑小区商业用房，并设立了江油市洋子酒店有限公司从事酒店经营，四川盛木商贸有限公司、江油市洋子酒店有限公司应当从2016年8月16日起至2018年12月31日止按照《物业服务合同》约定的商业用房标准共同向江油市凤鸣物业服务有限公司支付物业服务费。二、因江油市凤鸣物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵及双方对收费起算时间存在争议，导致四川盛木商贸有限公司、江油市洋子酒店有限公司与江油市凤鸣物业服务有限公司对物业服务费的缴纳发生纠纷，双方均有过错，对江油市凤鸣物业服务有限公司要求四川盛木商贸有限公司、江油市洋子酒店有限公司承担其律师代理费的请求，本院不予支持。三、对江油市洋子酒店有限公司提出的反诉请求，江油市洋子酒店有限公司提交的证据虽然能够证明消防栓出现漏水事故，但其所提交的证据无损失鉴定报告或者对方认可的损失清单不能达到证明目的，无法证明因消防栓漏水给其造成损失的具体情况及所需修复费用的具体金额，故对江油市洋子酒店有限公司的反诉诉讼请求本院不予支持。四、对江油市洋子酒店有限公司申请对彭某在《通知》和《值班记录》的签名进行鉴定，因证人彭某已到庭作证，证实了其在江油市洋子酒店有限公司提交的《通知》上签名属实，因签名没有签署时间，根据现有证据无法确认江油市洋子酒店有限公司送达《通知》的具体时间，加之对江油市凤鸣物业服务有限公司提交的《值班记录》本院也未予采信，故江油市洋子酒店有限公司鉴定申请本院不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、本诉被告四川盛木商贸有限公司、本诉被告（反诉原告）江油市洋子酒店有限公司在本判决生效后十日内支付本诉原告（反诉被告）江油市凤鸣物业服务有限公司物业服务费（3034.62㎡×1.2元×28.5月）103784元； 二、驳回本诉原告（反诉被告）江油市凤鸣物业服务有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告（本诉被告）江油市洋子酒店有限公司的反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半征收2745元、保全费1916.66元，共计4661.66元，由原告（反诉被告）江油市凤鸣物业服务有限公司承担2797元，由被告四川盛木商贸有限公司、被告（反诉原告）江油市洋子酒店有限公司承担1864.66元，反诉案件受理费减半征收2505.97元，由被告（反诉原告）江油市洋子酒店有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于绵阳市中级人民法院。 审判员  赵从亮 二〇一八年十二月二十八日 法官助理王晓倩 书记员董霜 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。