广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初4124号 原告：广西天晋物业管理有限公司，住所：广西河池市。 法定代表人：朱有松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦培金，该公司副经理。 委托诉讼代理人：胡超珍，广西和清律师事务所律师。 被告：陆艳婷，女，1979年5月15日生，汉族，广西容县人，住广西柳州市。 委托诉讼代理人：陆本伟，男，1954年8月29日生，汉族，广西容县人，住广西柳州市，系被告陆艳婷的父亲。 原告广西天晋物业管理有限公司（以下简称：天晋物业公司）与被告陆艳婷物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告天晋物业公司的委托诉讼代理人胡超珍，被告陆艳婷的委托诉讼代理人陆本伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天晋物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告2017年1月-2018年6月物业服务费2089.3元；二、被告支付原告逾期付款滞纳金3384.7元（逾期付款滞纳金的计算：以逾期付款金额为基数，按照每日千分之三的标准，从逾期付款之日起计算至2018年7月15日），之后的滞纳金按照前述标准计算至结清全部物业管理费止；三、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：被告是柳州市柳石路149号汇雅居的业主，原告与广西雄峰房地产开发有限公司签订《前期物业管理合同》后开始为该小区提供物业管理服务，因被告从2017年1月起一直未按时支付物业管理费，经多次催收未果，原告为维护自身合法权益诉至法院提出前述诉讼请求。 被告陆艳婷辩称，原告为被告所在小区提供的物业服务存在严重瑕疵，主要表现在：未按合同约定让业主免费领取3张门禁卡、逼迫业主每年支付电梯维修费、小区次门无故关闭、小区正面通道被快递公司长期占道而置之不理，另双方曾因物业费交纳问题诉至法院，后经法院调解后未兑现开通次门及补退门禁卡费用等承诺，现因原告系违约在先，其再次诉至法院要求被告支付物业服务费及违约金没有事实与法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 位于柳州市雄峰房地产开发有限公司（以下简称：雄峰公司）开发建设。原告系依法成立、经营范围包含物业服务的企业法人。被告系城南首座小区*单元*楼*号的业主，该房屋为高层住宅，建筑面积为96.74平方米。2016年4月29日，原告与雄峰公司签订《汇雅居前期物业服务合同》一份，约定：合同期限为1年，至2017年4月30日止；高层住宅按建筑面积1.35元/平方米·月；物业管理费按自然年缴纳，每次缴纳费用时间为每自然年前三个月；物业服务费包含电梯日常维护、保养费等、不含电梯电费，不含电梯中修、大修、更换费用等；随生活水平提高，物价上涨，物业服务费报政府相关部门批准后可随之调整；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付物业服务费的3‰交纳滞纳金等等。2017年4月14日，原告与雄峰公司签订《汇雅居前期物业服务合同》一份，约定合同期限为2年，至2019年4月30日止；高层住宅按建筑面积1.2元/平方米·月；物业服务费不含电梯日常维护、保养费等、不含电梯电费，不含电梯中袖、大修、更换费用等；随生活水平提高，物价上涨，物业服务费报政府相关部门批准后可随之调整等等。 另查，1、涉案小区房屋交付时，被告曾于2015年3月29日与案外人柳州市吉家物业服务有限责任公司（以下简称：吉家公司）签订《汇雅居商住小区前期物业服务协议》（附：《装修指南》、《临时管理规约》、《住户手册》）约定：物业管理服务费为1.35元/平方米·月，其中电梯升降系统（收费标准：0.45元/平方米·月），电梯运行费包括电梯定期常规保养、电梯年安全检测、零星配件和维修等等。2015年7月29日，吉家公司取得《柳州市物业服务合同备案表》，载明：住宅物业服务费1.35元/平方米·月（含电梯升降系统日常运行、保养、维修，执行价为0.45元/平方米·月）；2、结合原告的陈述及被告提交的《收据》，被告已经支付2016年5月-2017年5月电梯维保费120元，支付2017年5月-2018年5月份电梯年检费39元、电梯维保费120元、更换电梯继电器费用13.9元。原告认为其收取的物业服务费1.2元/平方米·月已低于前述物业服务合同备案的收费标准（1.35元/平方米·月），故物业管理服务费中不应再包含电梯定期常规保养、电梯年安全检测、零星配件和维修等费用；被告认为其对原告与雄峰公司签订的《汇雅居前期物业服务合同》并不知情，电梯维保费、维修、检测费应当包含在物业服务费中，原告向被告每年收取该部分费用的属于重复收费。 本院认为，关于物业服务费。一方面，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，本案原告与雄峰公司签订的二份《汇雅居前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，合同签订后原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务；另一方面，从原告与雄峰公司签订的两份前期物业服务合同来看，原告与雄峰公司于2017年4月30日签订的前期物业服务合同系双方签订的格式合同，该合同在未经任何法定程序的情况下对2016年4月29日签订的前期物业服务合同中物业服务管理费的构成作出了修改即物业服务费不再包含电梯日常维护、保养费，且修改内容明显违背了涉案《柳州市物业服务合同备案表》中的物业服务费的收费标准（包括电梯升降系统日常运行、保养、维修，执行价为0.45元/平方米·月），实际上加重了支付物业费义务人（业主）的责任，故该修改条款应为无效条款，对业主不产生约束力，原告在其诉请期间（2017年1月-2018年6月）向被告收取的电梯维保（零件更换）费、检测费属于重复收费，应当在物业服务费中予以扣除。综上，被告应当向原告支付2017年1月-2018年6月期间的物业服务费，经计算为1866.68元[96.74平方米×1.2元／平方米·月×18个月-（120元／年÷12个月×5个月+39元+120元+13.9元）]。 关于逾期交费滞纳金。本院认为结合本院一并审理的其他四案被告的共同陈述及本院庭前对该小区进行现场调查了解的情况，原告对该小区进行的物业服务在安全保障、卫生环境、公共设施维护等方面确实有不完善之处，因此本院对原告诉请的滞纳金部分不予支持。 关于逾期交费滞纳金。本院认为结合本院一并审理的其他四案被告的共同陈述及本院庭前对该小区进行现场调查了解的情况，原告对该小区进行的物业服务在安全保障、卫生环境、公共设施维护等方面确实有不完善之处，因此本院对原告诉请的滞纳金部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，并参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告陆艳婷支付原告广西天晋物业管理有限公司物业服务费1866.68元； 二、驳回原告广西天晋物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由原告广西天晋物业管理有限公司负担16元，被告陆艳婷负担9元。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  谭丽娜 二〇一八年十二月十七日 书记员  莫秋美 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。