成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3825号 原告：吴志君，女，汉族，1963年2月10日出生，住成都市。 被告：四川东华科技发展有限公司。住所地：成都市武侯区一环路南二段**。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都东鼎泰和科技有限公司。。住所地：成都市武侯区一环路南二段** 法定代表人：王小东，职务不详。 委托诉讼代理人：文亭丹。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 被告：四川东华机械集团有限公司。住。住所地：成都市高新区九兴大道**/div> 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 原告吴志君与被告四川东华科技发展有限公司（以下简称：东华科技公司）、成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称：东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称：东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2018年5月30日、2018年6月27日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告吴志君，东华科技公司和东华机械公司委托诉讼代理人贺晓薇、唐钞，东鼎泰和公司委托诉讼代理人文亭丹、杨李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城承包经营及统一管理协议（续）》（以下简称：承包经营及统一管理协议（续）），由东华科技公司向原告按合同约定的交房标准返还商铺；2.东华科技公司向原告支付2015年2月8日至2018年11月30日的租金62894.2元、违约金57858元、滞纳金17635.5元（以欠付租金为基数按每日利率万分之二计算）；3.东华机械公司与东鼎泰和公司就1、2项请求中的返还及支付义务承担连带责任。事实和理由：原告就自有的成都市一环路南二段十五号东华电脑城1栋2层49、50号商铺委托给东华科技公司经营管理，双方签订了《承包经营及统一管理协议（续）》。该协议约定了东华科技公司承包原告所有的上述商铺并进行统一经营管理。年承包金按商铺总金额177450元的9.3%计算，于每年的2月8日和8月8日前分两次支付。另合同约定了租金支付方式及逾期支付租金的滞纳金。承包经营期限为8年，从2012年2月8日至2020年2月7日止。合同按约履行至2012年，东华科技公司开始不按期租金。经业主追讨、多方协调磋商，至今仍欠付2015年2月8日以后的租金，原告享有合同解除权。东华机械公司作为担保人，对东华科技公司负有的腾退和支付租金、违约金、滞纳金的责任负有担保责任。现东鼎泰和公司仍在使用商铺，对腾退房屋和支付租金负有责任。为维护自身权益，诉至本院。 东华科技公司答辩称，东华科技于2016年12月发送了腾退收回商铺的通知，原告与东华科技公司之间的合同权利义务关系最迟于2016年12月底终止。东华科技公司没有占用原告的商铺，不应当支付任何租金。东华科技公司仅对2016年12月31日前的欠付租金承担支付责任，请求法院驳回原告对东华科技公司的其他诉讼请求。 东鼎泰和公司答辩称，原告与东鼎泰和公司之间没有租赁合同关系，且东鼎泰和公司与东华机械公司的合同已经到期，已于2016年12月31日向东华机械公司腾退商铺，另行与其他业主签订了租赁协议，请求法院驳回原告对东鼎泰和公司的诉讼请求。 东华机械公司答辩称，原告与东华科技公司之间的合同终止，东华机械公司的担保责任同时终止。东华机械公司无需承担任何担保责任，请求法院驳回原告对东华机械公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 电脑截屏图片，东华科技公司拟证明曾于2016年12月26日通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的通知。原告称并未收到该通知。从图片内容上看，东华科技公司提供的截屏图片显示的2016年12月26日提交的短信内容不完整，仅能看到“尊敬的全体业主：为维护广大业主权益，东华科技公司已委托管理房成都东鼎泰和…”字样，无法看出具有解除合同的意思表示；短信明细页面中仅显示了300条接收号码，提交时间和状态为“label”，短信内容为空白。不能证明原告收到合同解除通知。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月8日，原告与东华科技公司签订《承包经营及统一管理协议（续）》，约定东华科技公司租赁原告位于成都市××路××段××号××楼××号商铺，合同期限自2012年2月8日至2020年2月7日，年租金为商铺总金额177450元的9.3%即16502.85元，租金于每年的2月8日和8月8日以前分两次支付。合同第十一条，特别条款约定：“鉴于本协议标的位于东华电脑城内，此前包括本协议标的在内的所有东华电脑城商铺，均受益于东华电脑城统一经营、统一行业、统一模式、统一运作、共同发展的机制。甲方（原告）以及已经和即将受让东华电脑城其他商铺的业主，均有维持并发扬东华电脑城现有机制的共同愿望，而且也只有东华电脑城全体业主在经营理念和运作机制上的高度统一，才能不断提高商铺的商气和价值，才符合全体业主置业的根本目的和初衷。”双方在合同中确认“甲方（原告）因转让、赠予、继承、抵押或其他原因导致房屋所有权变更的，应保证本协议对新的所有权人继续有效，并不得影响本协议的继续履行”。第十五条约定：“1、乙方（东华科技公司）应当切实履行本合同，如未能按本合同约定时间支付承包金，则每逾期三个月，应当支付当期未缴纳部分承包金万分之三的赔偿；逾期超过一年，则甲方（原告）有权解除本协议，乙方按本条第2项规定承担违约责任。2、因乙方原因导致本合同解除的，乙方应当在协议解除之日起30日内支付甲方剩余年限承包金总额20%的违约金。” 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除。” 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、原告发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示原告收到收铺通知。 另查明，1.涉案商铺在出售给原告之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的《东华电脑城房屋买卖合同》所附商铺平面图所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。 2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有《买卖合同》、《承包经营及统一管理协议（续）》、《收据》、《东华电脑城三方会谈会议纪要》、《关于退还席位的通知书》、《东华电脑城承包经营合同》及本院开庭笔录在案佐证。 本院认为，东华科技公司与原告签订的《承包经营及统一管理协议（续）》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《承包经营及统一管理协议（续）》的约定，合同期限尚未届满。现原告提出解除租赁合同，东华科技公司也认可不再继续租赁，但鉴于原告在签订合同时已经知晓商铺整体经营的情况，且原告的商铺与其他业主出租的商铺使用和经营具有整体、不可分割性，若原告单独解除《承包经营及统一管理协议（续）》，势必影响其他出租人的利益，同时原告的利益也会收到损害，故本院对原告要求解除其与东华科技公司签订的《承包经营及统一管理协议（续）》的诉讼请求不予支持。鉴于合同不予解除，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本院对原告返还商铺并恢复原状的诉求不予支持。 二、关于租金、违约金和滞纳金的支付。 东华科技公司欠付2015年2月8日至2018年11月30日期间的租金62278.61元（16502.85元/年÷12个月×45个月），故本院对原告要求被告东华科技公司承担支付2015年2月8日至2018年11月30日期间的租金62278.61元的诉讼请求予以支持。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，原告依据《承包经营及统一管理协议（续）》的约定主张滞纳金和违约金，对此本院认为，滞纳金性质上属于违约金，违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给原告造成的损失实际为资金利息损失，因此《承包经营及统一管理协议（续）》约定的滞纳金计算标准过分低于东华科技违约给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则以及结合本案实际情况，将原告主张的滞纳金酌情调整为欠付租金金额的10%，即6227.86元（62278.61元×10%），对原告主张的滞纳金予以部分支持。由于合同不解除，故本院对原告主张的解除合同的违约金不予支持。东华机械公司与东华科技公司共同对2015年2月8日至2016年12月31日期间的租金、滞纳金承担支付义务。另东华机械公司作为保证人，对2017年1月1日至2018年11月31日期间的租金、滞纳金及违约金承担连带支付责任。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，故本院对原告主张东鼎泰和公司连带支付2015年2月8日至2016年12月31日期间租金30648.15元（16502.85元/年÷12个月×22个月）予以支持。原告要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请，因东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》合同相对方，原告该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川东华科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向吴志君支付2015年2月8日至2018年11月31日期间的租金62278.61元、滞纳金及违约金6227.86元； 二、四川东华机械集团对上述第一项承担担保责任，四川东华机械集团承担担保责任后，有权向四川东华科技发展有限公司追偿； 成都东鼎泰和科技有限公司对2015年2月8日至2016年12月31日期间的租金30648.15元承担担保责任，成都东鼎泰和科技有限公司承担担保责任后，有权向四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司追偿； 四、驳回吴志君的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3067.75元（吴志君已预交685元），由四川东华科技发展有限公司负担1518.64元，由吴志君负担1549.11元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  沈璟晶 审 判 员  李 军 人民陪审员  薛 峰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  李舒驹