镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初2392号原告（案外人）：镇江天罡商贸有限公司，住所地镇江市润州区官塘桥远洋一期29号商办楼远洋双创产业园14楼1号，统一社会信用代码91321111339028272H。法定代表人：王延会，该公司经理。委托诉讼代理人：王学剑，江苏王学剑律师事务所律师。被告（申请执行人）：杨国祥，男，1966年4月10日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：刘东升，镇江市润州区法律援助中心律师。第三人（被执行人）：镇江中住房地产开发有限公司，住所地镇江市南徐路五路段（七里甸镇人民政府五里村委会），统一社会信用代码91321100770500941N。法定代表人：谭东，该公司董事长。原告镇江天罡商贸有限公司（以下简称天罡商贸）与被告杨国祥、第三人镇江中住房地产开发有限公司（以下简称中住公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天罡商贸的委托诉讼代理人王学剑、被告杨国祥的委托诉讼代理人刘东升到庭参加诉讼。第三人中住公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。经审理查明，杨国祥与中住公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月7日作出的（2015）润民初字第01126号民事调解书：一、原告杨国祥与被告镇江中住房地产开发有限公司于2016年1月30日前就位于本市南徐大道88号2幢303室房屋（建筑面积约为153.68平方米）签订正式的商品房买卖合同并备案，若由于被告原因无法网签，原告有权解除认购书，被告返还原告已付购房款440000元并承担50000元违约金。二、原、被告双方约定上述房屋的总价款为1410000元，剩余房款970000元原告于2016年3月31日前给付被告。被告于2016年6月1日前将涉案房屋交付原告，若原告违约，自愿以未付房款金额为基数按照每日万分之二从应付日期之日起向被告违约金；被告若延期交付房屋，从应交付房屋之日起以原告已付房款金额为基数按照每日万分之二承担违约金。三、案件受理费减半收取为4325元，由被告镇江中住房地产开发有限公司承担（该款从原告应付房款970000元中的扣除）。该调解书发生法律效力后，根据杨国祥申请，本院于2015年10月10日立案执行，案号为（2016）苏1111执1095号。在该案执行过程中，本院依法于2017年5月22日向镇江市香逸渔港大酒店有限公司（以下简称香逸渔港公司）发出（2016）苏1111执1095号协助执行通知书，要求提取中住公司在其处的租金收益501640元。案外人天罡商贸提出异议后，本院于2018年4月19日作出（2018）苏1111执异14号执行裁定，驳回天罡商贸的异议请求。原告天罡商贸向本院提出诉讼请求：判令停止（2016）苏1111执1095号执行案件中对原告在香逸渔港公司501640元租金的执行。事实和理由：2015年12月，原告购买了中住公司位于镇江金山宝地商业广场12幢第1至3层101室、102室、5幢第1至2层101室、6幢第1层至2层101室、7幢第1至2层101室房屋，并于12月10日、11日领取了上述房产的权证，12月30日领取了土地证。鉴于上述房屋已经由第三人租赁给了香逸渔港公司使用，在改变房屋所有人后原告与香逸渔港公司继续保持租赁关系。2018年3月原告已与香逸渔港公司签订租赁合同，香逸渔港公司已向原告支付租金。在此期间，原告曾委托中住公司向香逸渔港公司收过租金，但协助执行通知书中载明的501640元的租金尚未支付，该租金的应归原告所有，且原告已明确告知香逸渔港公司及中住公司，不再委托中住公司代收，由香逸渔港公司直接向原告支付。协助执行通知书要求协助的内容错误地处置了原告的财产，应当予以停止。杨国祥辩称，中住公司在杨国祥起诉后为了逃避债务履行将涉案房产无偿低价或者通过虚假交易的方式转移至原告名下，属规避执行行为。虽然涉案房产登记在原告名下，但原告直到2018年3月30日才与香逸渔港公司签订房屋租赁合同。2018年3月30日前一直由中住公司按照原房屋租赁合同的约定收取租金开具发票。故法院裁定驳回了天罡商贸的异议请求，事实清楚，适用法律正确，请求判决驳回原告的诉请。中住公司未予答辩亦未提交相关证据材料。但在（2018）苏1111执异14号案件的审理中，中住公司认为天罡商贸的陈述属实，同意天罡商贸的意见。本院查明：天罡商贸于2015年5月18日获准设立。该公司的投资人为王廷会和韩罡营，王廷会为执行董事、经理，系公司的法定代表人，韩罡营为监事。中住公司于2005年设立，股东（发起人）为江苏中住房地产开发有限公司、无锡市民生房地产开发有限公司（现无锡民生地产集团有限公司）、国联信托投资有限责任公司（现国联信托股份有限公司）。孙伯荣为董事长，系法定代表人，杨震霖为副董事长、董事，袁人牛为董事、经理，金薇为董事。2014年6月，股东变更为上海顺钰投资有限公司和尤杰，法定代表人变更为执行董事谭东，王坚敏为监事。天罡公司提交相关证据材料显示：2015年7月30日，作为甲方的韩罡营（熊芳、赵显华）与作为乙方的鲍崇宪签订《协议》，约定本案所涉房产按照建筑面积25000元每平方米结算，房款总计17119.35元。甲方已支付6000万元房款，再支付5000万元给中住公司，扣除现金房款外剩余款项用于抵偿乙方对甲方所负债务。乙方协助甲方（甲方指定第三人或公司）与中住公司签订正式网签合同，并申领房产证和土地证。待涉案房产过户至甲方名下时，租金由甲方收取，原租赁合同继续有效，由乙方出面协调所有承租商户将原租赁合同出租方变更至甲方事宜……。在上述《协议》的基础上，韩罡营、天罡商贸作为甲方，鲍崇宪、河南省裕丰复合肥有限公司（以下简称裕丰公司）作为乙方与作为丙方的中住公司于2015月12月6日签订《协议》。中住公司将涉案房产过户至天罡商贸，交易价格不变。甲方除支付5000万元房款外，另行支付1000万元房款，丙方将镇江市君临南山沁园31幢0130室、31幢0104室、31幢0104室三套别墅过户给甲方。涉案房产过户至天罡商贸名下后，裕丰公司因借款结欠甲方2000万元、周向峰向甲方的借款100万元（向熊芳借的另外100万元由乙方负责）、乙方向甲方抵押两部汽车的借款予以结清，甲方承诺将乙方原抵押给甲方的两部汽车归还乙方，剩余抵偿熊芳对乙方的债权……。中住公司于2014年5月16日收到南阳龙源泰商贸有限公司代韩罡营付款6000万元并开具了收据。天罡商贸还按照2015年12月6日《协议》的约定通过银行汇票向中住公司支付购房款6000万元，后中住公司背书给了国联信托股份有限公司。另查明，熊芳、赵显华曾于2016年11月起诉天罡商贸、韩罡营，鲍崇宪为第三人，要求确认本案所涉房产的所有人为熊芳、赵显华并要求天罡商贸、韩罡营归还自2015年7月30日起的房屋租金600万元。熊芳、赵显华提交借款人为裕丰公司、出借人为熊芳的欠条，付款人为熊芳、收款人为中住公司的银行汇款回单，熊芳、赵显华（甲方）与鲍崇宪（乙方）于2014年5月14日签订的涉及本案所涉房产的《协议书》（协议内容包括房产过户后租金由甲方收取等），2015年7月29日授权韩罡营的委托书等证据。后熊芳、赵显华撤诉，镇江市中级人民法院出具（2016）苏11民初389号裁定准予撤诉。熊芳、赵显华于2018年8月向本院提起刑事自诉，认为韩罡营接受熊芳、赵显华的委托办理本案所涉房产的过户事宜，但其未经同意擅自将涉案房产过户至其实际控制的天罡商贸名下，拒不返还，请求依法追究韩罡营、天罡商贸侵占罪的刑事责任。本院认为双方之间的行为系委托与代理的民事行为，被告人是否具有侵占的故意并不明确且缺乏罪证，其起诉不符合自诉案件受理条件，并出具（2018）苏1111刑初190号刑事裁定，对熊芳、赵显华的起诉，不予受理。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”结合本案庭审查明的事实，天罡商贸系涉案房屋的产权人，案涉租金理应归天罡商贸所有。杨国祥认为中住公司转移房产系规避执行，未能提交证据证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：不得执行本院于2017年5月22日作出的（2016）苏1111执1095号协助执行通知书中对租金收益501640元的提取。案件受理费8816元，由被告杨国祥负担。此款原告镇江天罡商贸有限公司已预交，被告杨国祥在本判决生效后十日内向原告支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  杜薇薇人民陪审员  黄正云人民陪审员  赵 玲二〇一八年十二月二十四日书 记 员  梁 琪