江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0507民初2810号 原告：苏州正信电子科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区北桥街道凤北荡路。 诉讼代表人：杨钧辉，系原告破产管理人的负责人。 委托诉讼代理人：赵长燕、张范文，江苏瀛元律师事务所律师。 被告：苏州蒙仕利家具股份有限公司,住所地苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号。 法定代表人：卢林娇。 委托诉讼代理人：高健，江苏九胜律师事务所律师。 第三人：苏州锦园阁家具股份有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号。 法定代表人：李志光。 第三人：苏州百依诺家具股份有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号。 法定代表人：许亚熖。 第三人：苏州东志办公家具股份有限公司，住所地苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号。 法定代表人：顾南。 第三人：苏州市相城区黄桥利福家具厂，住苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号。 法定代表人：张传清。 第三人：苏州悦彩家具股份有限公司，住苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号。 法定代表人：吴春。 第三人苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司的共同委托诉讼代理人薄小明，江苏德富信律师事务所律师。 原告苏州正信电子科技有限公司诉被告苏州蒙仕利家居股份有限公司迁让纠纷一案，本院于2018年5月15日受理后，依法由审判员唐丽宁适用简易程序独任审判。审理中，原告申请追加苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州百依诺家具股份有限公司、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂作为第三人参加诉讼，经审查符合法律规定，本院依法予以准许。后因案情复杂，本院将本案转成普通程序审理，由审判员唐丽宁担任审判长并主审，人民陪审员冯建林、吴进兴参加评议组成合议庭，本案于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告苏州正信电子科技有限公司的委托诉讼代理人赵长燕、张范文、被告苏州蒙仕利家具股份有限公司的委托诉讼代理人高健、第三人苏州锦园阁家具股份有限公司的法定代表人李志光、第三人苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司的共同委托诉讼代理人薄小明（亦作为苏州锦园阁家具股份有限公司委托诉讼代理人）到庭参加诉讼，第三人苏州百依诺家具股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告苏州正信电子科技有限公司诉称，原告合法取得了案涉位于苏州市相城区的房屋所有权。原、被告于2017年2月26日签订了《正信厂房出租合同》。因原告经营不善，资不抵债，苏州市相城区人民法院根据无锡锦元电子科技有限公司的申请，于2017年9月30日裁定受理了对苏州正信电子科技有限公司的破产清算申请，并于同日指定江苏瀛元律师事务所担任管理人。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，原被告的租赁合同已经于2017年12月1日解除。为保障破产清算事务的顺利进行，管理人在2017年12月2日依法向被告发出了《解除租赁合同通知书》确认原被告的租赁合同已经解除，并要求被告履行腾空迁让义务，被告未依约履行迁让义务。第三人苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州百依诺家具股份有限公司、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂为次承租人，也应将房屋腾空后交付给原告。故而诉至法院，请求判令：1、被告迁出苏州市相城区北桥街道凤北荡路苏州正信电子科技有限公司名下土地位于2#厂房，并将房屋腾空后交付给苏州正信电子科技有限公司管理人。2、请求第三人迁出苏州市相城区北桥街道凤北荡路苏州正信电子科技有限公司名下土地位于2#厂房，并将房屋腾空后交付给苏州正信电子科技有限公司管理人。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确依据破产法第十八条规定，原、被告于2017年2月26日签订的房屋租赁合同已经于2017年12月1日解除。明确2号厂房证号相城字第××号，总层数4层，建筑面积23737.49平米，座落于相城区。明确要求第三人苏州锦园阁家具股份有限公司迁让区域（2号楼2楼南、面积3189平米及2号楼1楼、面积4955平米），第三人苏州悦彩家具股份有限公司迁让区域为（2号楼3楼北、面积2747平米），第三人苏州东志办公家具股份有限公司迁让区域（2号楼2楼北、面积2747平米），第三人苏州市相城区黄桥利福家具厂迁让区域（2号楼3楼南、面积3189平米），第三人苏州百依诺家具股份有限公司迁让区域（2号楼4楼、面积6083平米及2号楼1楼北、面积971平米）。 被告苏州蒙仕利家居股份有限公司辩称，1、我方在2017年12月1日收到原被告之间的出租合同解除通知，本合同在2017年12月1日解除无异议。2、我方没有对涉案厂房进行占有，不存在迁让。3、我方与原告之间对涉案厂房的免租期系从2017年2月28日至2017年11月27日，除去免租期后，租金应当至2017年11月28日起算，租赁合同在2017年12月1日解除，我方实际租赁只有三天。3、我方已经支付原告房租合计1875000元，我方为原告垫付费用合计1169112.82元（具体见垫付费用清单），至今包括我方已经支付的房租及担负的费用合计金额为3044112.82元，对于该款，我方要求原告予以返还。4、从我方收到原告的解除通知书即2017年12月1日起至5家第三人实际搬出之日止的房租差价（经我方计算，每月我方可得利益为96795.14元）应当归我方所有。5、对于第三点及第四点，原告应当返还我方的费用，我们认为应当属于共益债权，在原告破产时候应当优先分配。6、从5家第三人实际搬出日到原被告之间租赁终止日即2027年8月27日之间的每个月96795.14元的可得利益我们申请普通债权。7、对于5家第三人的其他损失，应当由原告赔偿，与我方无关。 第三人苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司共同辩称，原告当庭变更诉请，要求举证答辩期。虽然本案我方以第三人的身份追加进来，但是事实上我方（除苏州百依诺家具股份有限公司之外）应当作为被告，我方从未接到苏州正信电子科技有限公司管理人要求解除租赁合同的通知，因此，应当驳回原告相应的诉请。苏州正信电子科技有限公司管理人是以破产法第十八条相关规定履行合同解除，但是我方认为苏州正信电子科技有限公司管理人在其履行管理职责时，滥用相关权利，反而给苏州正信电子科技有限公司造成了很大的损失。我方认为该第十八条是否能够解除尚在履行中的合同，他的标准应当是使苏州正信电子科技有限公司的财产减少债务和价值最大化，在本案中，其管理人擅自履行解除合同，反而使正常履行的租赁合同给我方造成巨大损失，刚才被告方苏州蒙仕利家具股份有限公司，也陈述要求原告进行相应的赔偿，因此我方认为管理人在履行其职责时候存在过错，他的善意解除不应当得到法院支持。本案如果说法院判决依法迁出，将造成严重的社会后果，不仅仅使我方造成搬迁、装修、停业的重大损失，同样还有400、500工人下岗，造成很大的社会危害。事实上，原告经重组后已经要求我方继续履行合同，将每月租金打至原告另一账户，因此要求我方迁让没有事实及法律依据。如果说法院支持原告诉请，我方要求我方的搬迁、装修、停业等损失在破产案件中要求赔偿。 第三人苏州百依诺家具股份有限公司未到庭应诉答辩。 经审理查明，2017年2月26日，原告苏州正信电子科技有限公司作为甲方（出租方）、被告苏州蒙仕利家居股份有限公司作为乙方（承租方）签订《正信厂房出租协议》一份，约定：甲方将位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为23737.49平方米。租赁期限为10年，即从2017年8月28日起至2027年8月27日止。厂房租金为168元/平方米，厂房面积为23737.49平方米，年租金为3987898.32元。双方另对其他权利义务事项进行了约定。协议书签订后，原告即将涉案厂房交付被告使用。 被告苏州蒙仕利家具股份有限公司主张将其承租的厂房分租给第三人苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州百依诺家具股份有限公司、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州悦彩家具股份有限公司，提供蒙仕利厂房租赁合同七份。被告与苏州百依诺家具股份有限公司于2017年4月1日签订厂房租赁合同显示，甲方（苏州蒙仕利家具股份有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房4楼（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州百依诺家具股份有限公司)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为6083平方米。租赁期限为5年，即从2017年4月1日起至2022年3月31日止。租金支付方式为：每6个月支付租金，租金为97328元。甲方处由陈庄桂签字并加盖被告公章，乙方处加盖第三人苏州百依诺家具股份有限公司公章。被告与苏州百依诺家具股份有限公司于2017年8月25日签订厂房租赁合同显示，甲方（苏州蒙仕利家具股份有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房1楼北（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州百依诺家具股份有限公司)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为971平方米。租赁期限为5年，即从2017年8月25日起至2022年8月24日止。租金支付方式为：每6个月支付租金，租金为116520元。甲方处由陈庄桂签字并加盖被告公章，乙方处加盖第三人苏州百依诺家具股份有限公司公章。被告与苏州锦园阁家具股份有限公司于2017年7月25日签订的厂房租赁合同显示，甲方（苏州蒙仕利家具股份有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房1楼南（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州锦园阁家具股份有限公司)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为4955平方米。租赁期限为5年，即从2017年8月25日起至2022年7月24日止。租金支付方式为：每6个月支付租金，租金为594600元。甲方处由陈庄桂签字并加盖被告公章，乙方处加盖第三人苏州锦园阁家具股份有限公司公章。被告与苏州锦园阁家具股份有限公司于2017年8月1日签订的厂房租赁合同显示，甲方（苏州蒙仕利家具股份有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房2楼南（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州锦园阁家具股份有限公司)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为3189平方米。租赁期限为5年，即从2017年9月1日起至2022年8月30日止。租金支付方式为：每6个月支付租金，租金为344412元。甲方处由陈庄桂签字并加盖被告公章，乙方处加盖第三人苏州锦园阁家具股份有限公司公章。被告与苏州东志办公家具股份有限公司于2017年9月6日签订的厂房租赁合同显示，甲方（苏州蒙仕利家具股份有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房二楼北（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州东志办公家具股份有限公司)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为2747平方米。租赁期限为5年，即从2017年10月7日起至2022年10月6日止。租金支付方式为：每12个月支付租金，租金为626316元。甲方处由陈庄桂签字并加盖被告公章，乙方处加盖第三人苏州东志办公家具股份有限公司公章。被告与苏州市相城区黄桥利福家具厂于2017年2月24日签订的厂房租赁合同显示，甲方（苏州蒙仕利家具股份有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房3楼南（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州市相城区黄桥利福家具厂)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为3189平方米。租赁期限为5年，即从2017年3月24日起至2022年3月23日止。租金支付方式为：每12个月支付租金，租金为650556元。甲方处由陈庄桂签字并加盖被告公章，乙方处加盖第三人苏州市相城区黄桥利福家具厂公章。被告与苏州悦彩家具股份有限公司于2017年7月13日签订的厂房租赁合同显示，甲方（苏州蒙仕利家具股份有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房3楼北（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州悦彩家具股份有限公司)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为2747平方米。租赁期限为5年，即从2017年8月14日起至2022年8月13日止。租金支付方式为：每6个月支付租金，租金为296676元。甲方处由陈庄桂签字并加盖被告公章，乙方处由陈思月代签。上述租赁合同的甲方帐号均为32×××91。 第三人苏州锦园阁家具股份有限公司持有其与苏州正信电子科技有限公司签订的《正信厂房出租合同》一份，该合同显示，甲方（苏州正信电子科技有限公司）将位于苏州相城区北桥街道凤北荡路888号的2#厂房1楼以及2楼南（以下简称租赁物）租赁于乙方(苏州锦园阁家具股份有限公司)。租赁物面积经甲乙双方认可确定为一楼5936平方米，二楼3189平方米。租赁期限为5年，即从2017年3月15日起至2022年3月14日止。租金支付方式为：每6个月支付租金，租金为1075866元。甲方处由陈庄桂签字并加盖原告公章，乙方处加盖第三人苏州锦园阁家具股份有限公司公章。 审理中，第三人苏州锦园阁家具股份有限公司认可，跟苏州正信电子科技有限公司签订了租赁合同之后又将一楼的971平米让给了苏州百依诺家具股份有限公司，实际履行的时候一楼承租部分的面积为4955平方米，剩余971平方米是没有租赁使用，租金也是按照4955平米支付的。 2017年9月30日，本院裁定受理了无锡锦元电子科技有限公司对原告的破产清算申请，同日本院指定江苏瀛元律师事务所（负责人杨钧辉）担任原告的管理人。2017年12月2日，苏州正信电子科技有限公司管理人向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，告知被告涉案承租协议已经于2017年12月1日解除，并要求被告腾空所占用场地并交还给原告，被告于同年12月8日签收。 另查，原告出租的涉案厂房位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号，经不动产登记中心登记属原告所有（产权证地址为苏州市相城区），苏房权证相城字第××号，建筑面积23737.49平方米。现第三人苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州百依诺家具股份有限公司、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司在上述厂房内生产经营，被告未在该厂房内生产经营。 以上事实，有原告举证的工商登记信息、正信厂房出租合同、房屋所有权证、民事裁定书、决定书、解除租赁合同通知书、邮寄凭证、被告提供的正信厂房出租合同、蒙仕利厂房出租合同、第三人苏州锦园阁家具股份有限公司提交的正信厂房出租合同及当事人陈述证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告经订立《正信厂房出租合同》发生的房屋租赁合同关系合法有效，双方签订《正信厂房出租合同》，合同届满期限为2027年8月27日。故至2017年9月30日本院裁定受理无锡锦元电子科技有限公司对原告的破产清算申请之日止，因租赁期限尚未届满，原、被告之间的房屋租赁合同应属于双方均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。现自原告破产申请受理之日即2017年9月30日起二个月内，原告管理人未就合同继续履行或解除通知被告，双方之前的合同应视为已经解除。苏州蒙仕利家具股份有限公司与苏州正信电子科技有限公司解除租赁合同后，苏州蒙仕利家具股份有限公司与苏州正信电子科技有限公司的租赁合同权利义务关系终止，由此导致承租人苏州蒙仕利家具股份有限公司次承租人苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州百依诺家具股份有限公司、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司的转租协议已无法继续履行，故原告要求五个第三人从位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号（产权证上座落为相城区）2号厂房迁出并将厂房返还原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于第三人苏州锦园阁家具股份有限公司、苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司所抗辩的实际系与原告发生租赁关系，其中第三人苏州市相城区黄桥利福家具厂、苏州东志办公家具股份有限公司、苏州悦彩家具股份有限公司并未举证证实其与原告签订书面的租赁合同，故本院对该三位第三人抗辩不予采纳。第三人苏州锦园阁家具股份有限公司虽有提供其与原告签订的租赁合同，且对被告提供的租赁合同的真实性存疑，但第三人苏州锦园阁家具股份有限公司亦认可其租赁面积是履行的与苏州蒙仕利家具股份有限公司签订的租赁合同约定的面积，租金亦是按该面积计付的，故第三人苏州锦园阁家具股份有限公司实际履行的应是与苏州蒙仕利家具股份有限公司签订的租赁合同。退一步讲，即使苏州锦园阁家具股份有限公司是与原告直接发生租赁关系，本院受理对原告的破产申请后，管理人亦未在二个月内就合同继续履行或解除通知第三人苏州锦园阁家具股份有限公司，双方之前的合同也应视为解除，就第三人苏州锦园阁家具股份有限公司需返还承租厂房的法律后果并无区别。故为避免诉累，减少诉讼成本，本院对第三人苏州锦园阁家具股份有限公司提出的鉴定申请未予准许。关于第三人苏州百依诺家具股份有限公司作为次承租人承租面积超出苏州蒙仕利家具股份有限公司承租面积的约143平方米，原告作为房屋所有权人有权要求返还。综上，依据《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及相关法律规定，判决如下： 一、被告苏州蒙仕利家居股份有限公司应于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号（产权证上座落为相城区）2号厂房中迁出并将房屋返还原告苏州正信电子科技有限公司。 二、第三人苏州锦园阁家具股份有限公司应于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号（产权证上座落为相城区）2号厂房2楼南、面积3189平方米及1楼南、面积4955平方米中迁出并将房屋返还原告苏州正信电子科技有限公司。 三、第三人苏州悦彩家具股份有限公司应于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号（产权证上座落为相城区）2号厂房3楼北、面积2747平方米中迁出并将房屋返还原告苏州正信电子科技有限公司。 四、第三人苏州东志办公家具股份有限公司应于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号（产权证上座落为相城区）2号厂房2楼北、面积2747平方米中迁出并将房屋返还原告苏州正信电子科技有限公司。 五、第三人苏州市相城区黄桥利福家具厂应于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号（产权证上座落为相城区）2号厂房3楼南、面积3189平方米中迁出并将房屋返还原告苏州正信电子科技有限公司。 六、第三人苏州百依诺家具股份有限公司应于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区北桥街道凤北荡路888号（产权证上座落为相城区）2号厂房4楼、面积6083平米及1楼北、面积971平米中迁出并将房屋返还原告苏州正信电子科技有限公司。 本案案件受理费减半收取人民币80元，公告费300元，合计380元，由原告苏州正信电子科技有限公司负担300元，由被告苏州蒙仕利家居股份有限公司负担80元（此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内直接付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  唐丽宁 人民陪审员  冯建林 人民陪审员  吴进兴 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  姚 刚