海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初10252号原告：蒋路，女，1992年5月29日出生（公民身份号码×××），汉族，住址三亚市。委托诉讼代理人：耿兆楠，海南三和元律师事务所律师。被告：三亚新龙基房地产开发有限公司。住所地：三亚市吉阳区吉阳大道23号。统一社会信用代码91460200665104357C。法定代表人：贾长君，该司董事长。委托诉讼代理人：吉旭，海南唐海律师事务所律师。原告蒋路诉被告三亚新龙基房地产开发有限公司（以下简称新龙基公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理，依法由审判员谭光华独任审判，于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告蒋路的委托诉讼代理人耿兆楠，被告新龙基公司的委托诉讼代理人吉旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋路向本院提出诉讼请求：（1）判令解除蒋路、新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》；（2）判令新龙基公司返还意向金255563元及利息6762.84元（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年2月22日起算，暂计至2018年9月29日，其后利息付至结清时止）；（3）判令新龙基公司返还一倍意向金255563元；（4）判令新龙基公司承担本案的诉讼费、保全费、担保费用。事实和理由：2017年2月22日，新龙基公司在未取得预售许可证的情况下，与蒋路签订《翠景蓝湾项目购房意向书》，将其位于三亚市××区，约定房屋价格为每平方米14500元，房屋建筑面积为58.75平方米，房屋总价为851875元。合同签订后，根据第四条，蒋路支付了意向金255563元，新龙基公司为蒋路出具了收据。2018年2月7日，因三亚市商品房市场价格上涨，新龙基公司在取得涉案房产的《商品房预售许可证》后，统一向包括蒋路在内的认筹客户发出《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》，明确表示不再按照双方签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》房价履行，要求提高房价。蒋路不同意新龙基公司违约要求，经多次协商，无法达成一致意见。双方签订《翠景蓝湾项目购房意向书》，是双方在平等自愿的基础上达成的真实意见表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，且购房意向书经双方签字、盖章并缴纳确认金之日起生效，因此，该购房意向书有效并已经生效。但因该意见书仅就选定的房号、建筑面积、单价、购房意向金进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容，因此，该意向书非商品房买卖合同本约。依据海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第4款规定，开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，认购协议、预购协议及意向书等不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定。新龙基公司不履行合同约定义务，已经构成严重违约，应当承担违约责任。现蒋路为了维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，请求判如所诉。被告新龙基公司辩称，（一）根据海南省住建厅发布的《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》文件要求，需提高合同总价款，实行商品房全装修交付，蒋路不愿意继续履行，双方无法达成合意，属不可归责双方的原因解除合同，蒋路的诉求无事实及法律依据。（二）我司没有恶意提高价格和故意不与蒋路签订正式合同的行为，蒋路主张适用海南省高级人民法院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第4款规定要求返还一倍的意向金无事实及法律依据，不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2017年2月22日，蒋路与新龙基公司签订一份《翠景蓝湾项目购房意向书》，约定：蒋路购买新龙基公司开发的位于三亚市××区商品房，蒋路愿与新龙基公司签订本意向书，并同意按本意向书要求与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》；该房屋建筑面积约为58.75平方米，最终以房地产测绘机构测定的为准；该房屋单价为14500元/平方米（建筑面积），暂定总价款为851875元，最终以房地产测绘机构测定的建筑面积乘以本意向书约定的单价计算为准，多退少补；本意向书签订的同时，蒋路应当向新龙基公司交纳购房意向金255563元；蒋路应于新龙基公司“翠景蓝湾”项目开盘销售之日起五日内，携带本意向书、已交纳确认金的收款凭证及蒋路身份证至新龙基公司售楼处与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》及相关文件，并按《商品房预售合同》支付购房款，蒋路依据本意向书支付的确认金转作等额购房款；新龙基公司项目开盘销售日以取得《商品房预售许可证》的开盘广告确定的开盘销售日为准；本意向书经双方签字、盖章且蒋路全额交纳确认金之日起生效，在正式的《商品房预售合同》生效同时失效。意向书签订后，蒋路于当日向新龙基公司支付意向金255563元。2017年11月23日，新龙基公司取得《建筑工程施工许可证》。2018年1月18日，新龙基公司取得三房预许字[2018]5号《商品房预售许可证》。蒋路知道开盘后，到新龙基公司售楼处要求签订《商品房预售合同》，因新龙基公司不同意按意向书约定的单价签订合同，双方没有签订《商品房预售合同》。2018年2月7日，新龙基公司向包括蒋路在内的前期认购的全体客户发出《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》，载明：根据海南省住房建设厅及海南省国土资源厅联合印发的《关于限制购买多套商品住宅的通知》[即琼建房（2017）96号文件]，不符合该规定的认筹人，办理退房手续；对于符合该规定的认筹人，（1）在认筹时交付低于总房款30%的客户，按备案价格执行，不接受、不同意的可通过诉讼程序解决；（2）在认筹时交付总房款30%及以上的客户，毛坯房在原认筹价格基础上上浮5%后每平方米加3500元装修费以达到全装修标准，对于之前规定每平方米3000元的软装修费，认筹人可自行选择；（3）符合以上规定的认筹人在本函发出之日起五个工作日内一次性支付购房款，到公司办理相关手续，逾期视同放弃购房资格，已签订的意向书自行作废，对规定不认同的可选择走法律途径。蒋路不同意新龙基公司提高房价的要求签订购房合同，而新龙基公司也不同意按《翠景蓝湾项目购房意向书》约定的单价签合同。蒋路以新龙基公司违约为由，于2018年11月7日向本院起诉。蒋路在起诉前，向本院申请了诉前财产保全，本院于2018年10月29日裁定查封了新龙基公司名下位于三亚市××区房。为此蒋路支出诉前财产保全责任保险担保费900元、诉前财产保全申请费4779元。案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。另查明，经在三亚市不动产登记中心关于全省商品房网签信息系统中查询蒋路房屋产权登记情况，查询结果是：蒋路及其家庭成员在三亚市没有房屋产权登记记录；蒋路及其家庭成员在外市县有1套房屋产权登记记录。蒋路户籍在三亚市公安局月川派出所。以上事实有《翠景蓝湾项目购房意向书》、银行交易单、意向金收款收据、《建筑工程施工许可证》、三房预许字[2018]5号《商品房预售许可证》、《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》、保险担保费发票、诉前保全申请费发票、本院（2018）琼0271财保125号民事裁定书、全省商品房网签信息查询结果单、户口本及当事人的陈述等材料佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，蒋路与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》属于预约合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方应严格遵照履行。意向书签订后蒋路已按约定向新龙基公司支付了意向金，但新龙基公司在取得商品房预售许可证后没有按意向书的约定与蒋路签订《商品房预售合同》，而是作出《关于翠景蓝湾项目前期认筹客户的社会回复函》，要求包括蒋路在内的认筹人应符合琼建房（2017）96号限购通知的规定，并单方要求在认筹时交付总房款30%及以上的认筹人在原认筹价格基础上上浮5%后每平方米加3500元装修费以达到全装修标准。蒋路不同意新龙基公司的单方提价要求。根据本案查明的事实和当事人的陈述意见，本案的争议焦点在于：第1关于蒋路是否具备购买商品房资格的问题。琼建房（2017）96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》是于2017年4月14日发布的，其规定：在全省范围内暂停向在海南已拥有一套及以上商品住宅（含普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅；居民家庭在三亚市购买第二套商品住宅，申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于50%。蒋路与新龙基公司签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》时间是2017年2月22日，限购通知发布时，新龙基公司尚未取得商品房预售许可证，因此蒋路购买商品房应当受到限购通知规定的限制，蒋路属于本省户籍居民，要购买本省内的商品房应当符合限购通知规定的购房条件，即蒋路在三亚市内没有购买过商品房。新龙基公司于2018年1月18日取得商品房预售许可证，此时作为本省户籍居民的蒋路经查询在三亚市内没有购买商品房的记录，其购买商品房不受上述限购通知规定的限制，具备购房资格。因此，蒋路具备购房资格，本院予以确认。第二，关于造成双方没有签订《商品房预售合同》的责任在于谁，在意向书履行过程中是谁违约的问题。根据《翠景蓝湾项目购房意向书》的约定，蒋路认购的房屋单价是明确的；在新龙基公司取得商品房预售许可证后开盘销售之日蒋路即可与新龙基公司签订正式的《商品房预售合同》，蒋路并按《商品房预售合同》支付购房款。由此可知，双方签订《商品房预售合同》的前提是新龙基公司取得商品房预售许可证，新龙基公司是明知的。2018年1月18日新龙基公司取得商品房预售许可证，蒋路即按意向书约定的时间前往新龙基公司，要求与之签订《商品房预售合同》。根据上述第一点分析，当时蒋路是具备购房资格的，但新龙基公司拒绝按意向书约定的单价与蒋路签订《商品房预售合同》，而是发函要求包括蒋路在内符合购房条件的广大认购人按照提价后的单价签订购房合同。从新龙基公司发函记载的内容来看，新龙基公司不仅是在认购价的基础上上浮5%进行提价，而且以认购房屋要达到全装修的要求为由单方提价3500元/平方米的装修费。虽然《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》是在2017年7月1日开始施行，新龙基公司于2017年11月23日取得《建筑工程施工许可证》，案涉项目适用该管理办法的规定，作为开发商的新龙基公司也应当按照该管理办法的规定执行全装修。但对于全装修的价款，该管理办法的出台并不是赋予开发商单方定价并随意提价的权利，更不能作为一方提价的执行依据，作为地方政府部门规章，对平等主体民事活动的合同双方之间不具有一方定价强制另一方接受的强制性效力，并且根据该管理办法第十九条的规定，要求开发商与购房者协商约定全装修的价款，还要说明装修主要材料、部位、设备、施工质量和质量保修期的具体标准。事实上，新龙基公司没有按照《海南省商品住宅全装修管理办法（试行）》第十九条的规定与蒋路协商全装修的价款，更没有向蒋路说明全装修的具体标准，而是乘机单方定价全装修的价款并要求蒋路接受，新龙基公司的单方定价全装修的价款并没有备案，其行为违背了该管理办法的精神。由于蒋路不同意新龙基公司提高认购单价和单方定价全装修价款的内容，其内容仅是新龙基公司的单方意思表示，或者说是新龙基公司对意向书进行了改变认购单价条款和作出新的价格发出的新要约，其内容对蒋路不具有法律约束力，对新龙基公司发函单方提高认购单价和作出新的价格内容的合法性不予确认。在蒋路不同意提高认购单价和新的价格后，新龙基公司应当按意向书约定的单价及时与蒋路签订《商品房预售合同》，并协商全装修的价款，事实上，新龙基公司没有与蒋路协商，而是拖延不与蒋路签订新合同。之所以出现该情形，是因为当时三亚房地产市场呈现出了涨价势头，致使新龙基公司单方提高认购单价并单方定价全装修价款而拒绝按意向书约定的原单价签订新合同。新龙基公司的行为既是不诚信的行为，也是违约行为。可见，在意向书履行中新龙基公司的行为构成了违约，导致双方没有签订《商品房预售合同》，其责任完全在于新龙基公司，新龙基公司应承担违约责任。因此，蒋路主张新龙基公司违约成立，本院予以认定。新龙基公司主张双方未签订《商品房预售合同》在于不可归责于双方的原因造成的，与事实不符，本院不予采纳。第三，关于蒋路的诉求是否成立的问题。通过上述第二点的分析，由于新龙基公司在意向书履行上存在根本违约，拒绝履行签约义务，导致双方没有签订《商品房预售合同》，责任在于新龙基公司。因此蒋路诉求解除《翠景蓝湾项目购房意向书》合法，本院予以采纳。根据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第9条第（4）项第三款规定：开发商不与拟购房人签订正式购房合同，拟购房人要求双倍返还认购金、订购金、诚意金等的，应予支持。因此，在新龙基公司没有按意向书的约定与蒋路签订《商品房预售合同》情况下，蒋路诉求新龙基公司返还收取的意向金255563元，并返还一倍的意向金255563元，即双倍返还意向金511126元，符合法律规定，本院予以支持。蒋路诉求新龙基公司返还利息6762.84元没有法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定，判决如下：一、解除原告蒋路与被告三亚新龙基房地产开发有限公司于2017年2月22日签订的《翠景蓝湾项目购房意向书》；二、被告三亚新龙基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告蒋路双倍返还意向金511126元；三、驳回原告蒋路的其他诉讼请求。本案受理费4489元（减半收取，原告已预缴），由被告新龙基公司负担4430元，原告蒋路负担59元。保险担保费900元、诉前保全申请费4779元，由被告新龙基公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 谭光华 二○一八年十二月三日书记员 石毅毅附相关法律规定：1、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。3、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。