陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民初1229号原告（执行案外人）：孙赫，男，1991年6月28日出生，汉族，陕西师范大学学生，住西安市阎良区人民西路19号2单元5楼东户，现住西安市长安区。委托诉讼代理人：马西蒙，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王赛男，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：郭军辉，男，1973年11月22日出生，汉族，住西安市未央区。第三人（被执行人）：陕西秦建房地产开发公司，住所地西安市碑林区咸宁西路29号。法定代表人：胡向阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：卓湘斌，女，1976年8月26日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李宁，男，1983年9月17日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。原告孙赫与被告郭军辉及第三人陕西秦建房地产开发公司（以下简称秦建公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙赫及其委托诉讼代理人马西蒙、王赛男，第三人秦建公司委托诉讼代理人卓湘斌、李宁到庭参加诉讼；被告郭军辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙赫向本院提出诉讼请求：1.确认位于西安市乐居都会时尚生活MALL的10106号(原房号1F004)房产为其所有，立即停止对该房产的强制执行，解除对上述房产的查封；2.诉讼费由郭军辉负担。事实和理由：2013年8月7日，其与西安安馨园实业集团、秦建公司签订《房屋认购协议书》，购买位于西安市乐居都会时尚生活MALL的1F004号商铺，建筑面积194.09平方米，成交总价为8025039元。同日，其与西安荣添房地产开发有限公司（现更名为西安荣添商业运营管理有限公司）（以下简称荣添公司）签订《乐居都会委托经营管理合同（产权人委托合同）》，约定将上述房产委托荣添公司收房并经营管理，期限自2014年11月1日至2017年10月31日止。2018年1月，其与荣添公司解除了委托经营管理关系，其自行装修并合伙经营串联帮延安串串店，并按时交付物业费，其早已实际占有该房产。其多次催促秦建公司为其办理网签及过户登记手续，但因消防验收整改过程中增加消防通道导致面积变化，其与秦建公司多次协商未果。其于2016年房产具备网签条件后，多次催促秦建公司办理网签及过户手续，并于2016年11月填写并提交了网签业主信息核实表。2017年1月，西安市中级人民法院在郭军辉与秦建公司、冯军第、胡向阳民间借贷合同纠纷一案执行过程中，作出(2017)陕01执221号之一执行裁定，查封了虽登记在秦建公司名下但实际由其购买并占有的上述房产(产权证号:1125106025-102-0-1-10106)。其依法提出执行异议，2018年5月14日，西安市中级人民法院作出(2018)陕01执异262号执行裁定，驳回了其异议请求。其不服该裁定，提起执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其与秦建公司签订了合法有效的书面合同，其不仅支付了全部价款，且在查封之前已实际占有、管理涉案房产，因秦建公司原因导致未办理网签及过户手续，其对上述房产享有足以排除强制执行的权利。被告郭军辉经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。第三人秦建公司述称，孙赫于2013年4月购买了其开发的咸宁广场项目1F004号商铺，房屋总价款8025039元。孙赫交纳了全部购房款。孙赫与其签订了《房屋认购协议书》，同时孙赫又与荣添公司签订了《乐居都会委托经营管理合同（产权人委托合同）》，在委托期间物业费由荣添公司承担。2016年11月29日，孙赫填写了网签申请表。2016年初，咸宁广场项目于才达到网签条件，2017年12月，涉案商铺消防验收整改完成。由于在整改过程中因消防验收增加了消防通道，导致部分商业使用面积与合同预计面积变更较大，大部分业主表示不愿意接受面积差异，迫于业主压力，其同意垫付商铺物业费，并与业主逐户进行沟通，且就差异多次与房管局、测量中心等单位进行沟通，对商业使用面积进行了复核，导致商业部分网签业务暂停。在大多数业主确认实测面积后，加之在孙赫不断催促网签及办理房产证的情况下，其联系孙赫协商网签事宜，但发现涉案商铺已经被查封，其立即按照法律程序向有关部门反映了涉案商铺的实际情况，但未对孙赫说明查封事宜。2017年12月，其通过房管局了解到该商铺已查封。经审理查明，关于原告郭军辉与被告秦建公司、冯军第、胡向阳民间借贷合同纠纷一案，本院作出的（2016）陕01民初1256号民事判决已发生法律效力。该判决判令秦建公司向郭军辉归还借款2500万元及利息，冯军第、胡向阳对秦建公司应付债务承担连带保证责任。因义务人秦建公司、冯军第、胡向阳未履行法律文书确定的义务，权利人郭军辉向本院申请执行，2017年1月17日，本院依法立案受理。2017年3月6日，本院作出(2017)陕01执221号之一执行裁定：一、对登记在秦建公司名下位于西安市碑林区咸宁西路29号咸宁国际广场1幢一层的58套商业房（产权证号：1125106025-102-0-1-10101、10103、10104，10106、10108、10112、10114、10115、10118、10119、10121、10124、10125、10130、10132、10133、10135，10136、10137、10141、10142、10142、10144、10146、10147、10148、10149、10150、10151、10152、10153、10154、10155、10156、10157、10158、10162、10163、10166、10169、10170、10171、10173、10179、10180、10181、10182、10184、10186、10188、10189、10191、10192、10194、10195、10197、10198、10199）予以查封。案外人孙赫以本院查封的西安市乐居都会时尚生活MALL房号为1F004号（一单元10106号）商铺为其所有为由，向本院提出执行异议申请。本院经审查认为，案外人孙赫没有物权证据证明涉案房产登记在其名下，或购房合同已经房屋管理部门备案登记，故案外人孙赫所主张的执行异议申请，因证据不足，不能排除人民法院的强制执行等，于2018年5月14日作出(2018)陕01执异262号执行裁定：驳回案外人孙赫的异议请求。孙赫不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查明，2014年8月7日，孙赫与西安安馨园实业集团、秦建公司（秦建公司系西安安馨园实业集团的全资子公司）签订《房屋认购协议书》，约定孙赫以每平方米41347元购买位于西安市乐居都会时尚生活MALL一层房号为1F004、建筑面积为194.04平方米商铺，付款方式为分期付款，成交总价8025039元等。协议签订后，孙赫通过银行转款和以租金代付等形式支付了全部购房款。同日，孙赫与荣添公司）签订《乐居都会委托经营管理合同（产权人委托合同）》，约定，孙赫将涉案房产委托荣添公司经营管理，交付标准为现状交付，期限自2014年11月1日至2017年10月31日止，租赁价格260元/㎡/月，2014年12月1日前支付605560.8元,2015年12月1日前支付605560.8元，2016年12月1日前支付605560.8元。2018年1月3日，孙赫与陕西馨安物业发展有限公司签订《商业物业服务合同》，约定孙赫委托该公司对其物业的共有部分提供维修养护等服务，建筑面积163.28㎡，物业费收取为5元/月/㎡等。同日，孙赫交纳2018年1～6月物业费8229.30元。涉案房产现经营一家延安串串店，孙赫提供了其与他人签订的《股东合同》，证明其与三名股东合作投资串联帮延安串串店。再查明，孙赫与陕西鑫安物业发展有限责任公司就涉案房产于2017年12月23日办理了《乐居都会交房流转单》，确认入住手续已办理。执行异议审查中，本院与陕西鑫安物业发展有限责任公司工作人员就涉案房产具体情况进行核实，该公司工作人员称：2014年之前，10106号房产由其公司运营代管；2014年之后由孙赫交给荣添公司代管，期间物业费由荣添公司承担；2017年11月之后该房产由业主孙赫自行经营。2018年11月5日，荣添公司出具《情况说明》，证明其于2014年8月7日与孙赫签订《乐居都会委托经营管理合同（产权人委托合同）》，按照约定自2014年至2016年期间由其负责涉案房产的运营管理并向孙赫支付租金，2014年10月31日，其代替孙赫办理了收房手续，之后也按时支付了租金，自2018年1月之后，涉案房产由孙赫收回自行管理。又查明，涉案西安市碑林区咸宁西路29号咸宁国际广场项目于2012年12月18日取得的整栋楼预售许可证。2015年8月，秦建公司经西安市房产测量事务所作出《房产测绘成果变更报告》，该报告中的《建筑物实测变更新增房屋分户明细表》载明，10106房产套内建筑面积158.26㎡，分摊面积5.02㎡，建筑面积163.28㎡。2016年11月29日，孙赫填写并向秦建公司提交了《咸宁广场网签业主信息核实表》，确认涉案房产拟购面积（实测面积）163.28㎡。经比对可以看出，孙赫购买的涉案房产与上述实测报告中10106房产位置相同，建筑面积为163.28㎡。以上事实，有（2016）陕01民初1256号民事判决、(2017)陕01执221号之一执行裁定、(2018)陕01执异262号执行裁定、《房屋认购协议书》《乐居都会委托经营管理合同（产权人委托合同）》《商业物业服务协议》、收款收据、转账凭证及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为孙赫对本院（2018）陕01执异262号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，孙赫对人民法院查封的位于西安市乐居都会时尚生活MALL的10106号(原房号1F004、产权证号:1125106025-102-0-1-10106）房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议主张实体权利，如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的四个要件。该标准虽是对案外人执行异议审查程序的标准，但在案外人执行异议之诉案件的审理中，人民法院亦可参照此标准对案外人主张的实体权利能否排除执行进行判断。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案查明，涉案房产查封之前，孙赫已与秦建公司签订了《房屋认购协议书》，其中约定孙赫以每平方米41347元价格购买涉案商铺，建筑面积为194.04平方米商铺，付款方式为分期付款，成交总价8025039元等内容；协议签订后，孙赫通过银行转款和以租金代付等形式支付了该商铺的全部购房款。由此可以认定，上述认购协议符合商品房买卖合同的主要内容，且系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效。根据本案相关证据情况能够认定，秦建公司依约向孙赫交付涉案房产后，自2014年至2016年期间，孙赫将涉案房产委托荣添公司管理并出租，并由荣添公司向孙赫支付相应租金等，自2018年1月起孙赫收回涉案房产自行管理。据此，本院对孙赫关于其在法院查封之前已实际占有、管理涉案房产的事实主张，依法予以认定。涉案房产系于2015年8月才经西安市房产测量事务所作出《房产测绘成果变更报告》，经实测显示建筑面积为163.28㎡，与涉案认购协议约定的建筑面积194.09㎡不符，之后孙赫于2016年11月29日填写并向秦建公司提交了《咸宁广场网签业主信息核实表》，确认涉案房产拟购面积（实测面积）为163.28㎡。对此，秦建公司亦作出了合理说明。故本院对孙赫关于系因秦建公司原因导致其未办理网签及过户手续的事实主张，依法予以认定。综上，孙赫享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求确认涉案房产归其所有，停止对涉案房产的执行并解除查封措施的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四规定，判决如下：一、确认位于西安市乐居都会时尚生活MALL的10106号(原房号1F004)房屋归原告孙赫所有；二、不得执行位于西安市乐居都会时尚生活MALL的10106号(原房号1F004)房屋。案件受理费67975元，原告孙赫已预交，由被告郭军辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  姜亦君审 判 员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一八年十二月十八日书 记 员  张小赛