广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3252号上诉人（原审被告）：曹伟金，女，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：吴丽红，广东御福律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹花，佛冈县潖江法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：黄敏玲，女，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：黄叶明，广东金腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹伟珍，女，汉族，住广东省佛冈县。被上诉人（原审被告）：广州市锦科房地产代理有限公司佛冈教育路分公司，住所地：广东省佛冈县。负责人：吴文庭。委托诉讼代理人：刘志华，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市锦科房地产代理有限公司，住所地：广东省广州市。法定代表人：吴文庭。委托诉讼代理人：刘志华，系该公司员工。上诉人曹伟金因与被上诉人黄敏玲、曹伟珍、广州市锦科房地产代理有限公司佛冈教育路分公司（以下简称锦科佛冈分公司）、广州市锦科房地产代理有限公司（以下简称锦科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2017）粤1821民初1462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。曹伟金上诉请求：1、依法撤销一审判决;2、改判上诉人无需赔偿40000元给黄敏玲;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决超出黄敏玲诉讼请求范围，属于适用法律错误。本案中黄敏玲在诉讼请求第3项中主张的违约金是10万元，而一审法院在黄敏玲未申请变更该诉讼请求的情况下擅自判决将当事人主张的“违约金”性质变更为“赔偿损失”性质，并且金额也由当事人主张的“10万元”认定为“12万元”，该判决明显超出黄敏玲主张的诉讼请求，依照“不告不理”的原则，法院只能依照当事人提出的案件事实、理由和诉讼请求进行审理和判决，不能随意予以变更。法院审理民事纠纷的范围即诉讼内容与标的由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。因此黄敏玲没有向法院主张自己的权利，就应认为其处分了自身的权利，只要处分合法，是符合民事处分原则的，对其处分行为应予确认。二、过错责任划分显失公平。在本案中，一审法院认定黄敏玲承担同等责任，上诉人没有异议，但认定上诉人与锦科佛冈分公司共同承担同等责任，且承担同等责任中的主要责任，上诉人认为如此划分显失公平，具体理由如下:1、上诉人仅是放盘房屋业主曹伟珍的姐姐，曹伟珍将房屋信息委托给锦科佛冈分公司后该公司通知有买家有购买意向，而曹伟珍在澳门工作无法回来洽谈，便让上诉人过去了解下情况，但并未授权上诉人确定房屋售价和签署合同文书等权利，而锦科佛冈分公司却为了急于促成这单生意收取中介费用，在明知上诉人没有业主授权的情况下仍然诱导让上诉人签名，并说这合同只是意向，要等业主回来补签才真正生效的，所以不懂法的上诉人在锦科佛冈分公司的蒙蔽下才在代理人处签了自己的名字，定金也是锦科佛冈分公司收取，上诉人并未从中收取或获得任何利益。2、上诉人认为在房屋买卖居间活动中，双方当事人通常情况下本不相识，从获知或提供房源、达成意向直至办理交易等手续均有赖于中介公司的中介服务，故买卖双方对中介公司的信任并不违反常理且符合通常的操作惯例。中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房产权属、委托代理、等材料的真实性，在本案中锦科佛冈分公司作为有资质的专业从事房屋中介业务的机构，在明知上诉人没有授权的情况下仍然诱导不知道因此会产生怎样法律后果的上诉人签字，锦科佛冈分公司足以预见该买卖合同存在无效风险，却仍然收取黄敏玲的定金，目的是为了急于促成这单生意收取中介费用，其主观上存在重大过错。3、上诉人认为本案买卖合同不能履行的主要过错责任在锦科佛冈分公司，上诉人未从中获得任何利益，也不存在明显故意，故不应承担过错赔偿责任，应由黄敏玲和锦科佛冈分公司分别承担同等过错责任。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。黄敏玲答辩称:1、一审判决没有超出黄敏玲的起诉请求范围，黄敏玲向一审法院起诉提出超过15万元损失，但只是酌情要求赔偿10万元。2、上诉人在没有代理权的情况下签订买卖合同后，一直没有提出其没有代理权或终止履行合同，而是以各种理由拖延，导致黄敏玲错失了重新购买房屋的机会，造成一审判决认定的损失金额。一审判决认定黄敏玲承担50%的责任，黄敏玲虽然有异议，但为了尽快解决问题，而没有提出上诉。本案合同没能继续履行，实际是因为房价上涨，出卖方才不愿意进行交易。综上，上诉人的上诉请求，没有法律和事实依据，应予以驳回。曹伟珍没有到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。锦科公司、锦科佛冈分公司答辩称：黄敏玲服从一审判决，且黄敏玲已将20000元及应承担的一审诉讼费交给了一审法院。黄敏玲知道涉案房屋的权利人是曹伟珍，但曹伟金说房屋虽然挂曹伟珍的名字，但实际是由曹伟金出钱购买，房屋真正权利人是曹伟金。黄敏玲因涉案房屋的交易损失超过20000元。黄敏玲向一审法院提出诉讼请求：1、判决曹伟金、曹伟珍、锦科佛冈分公司、锦科公司履行与黄敏玲于2017年6月11日签订的《房地产买卖合同》；2、判令曹伟金、曹伟珍、锦科佛冈分公司、锦科公司共同承担案件诉讼费用。诉讼过程中变更诉讼请求为：1、判令解除黄敏玲与曹伟金、锦科佛冈分公司签订的《房地产买卖合同》；2、判令曹伟金、锦科佛冈分公司返还黄敏玲已支付的定金30000元以及佣金10000元；3、判令曹伟金、锦科佛冈分公司向黄敏玲支付100000元违约金；4、判令锦科公司对曹伟金、锦科佛冈分公司承担的上述债务负连带责任；5、判令曹伟金、曹伟珍、锦科佛冈分公司、锦科公司共同承担案件诉讼费用。一审法院经审理查明：2017年6月11日黄敏玲在锦科佛冈分公司作为涉案合同见证方的情况下签订了《房地产买卖合同》，曹伟金以代理人的名义在合同上签名确认，合同约定黄敏玲购买登记在曹伟珍名下的位于佛冈县××××号xxx康城x栋xx房，该房面积124.58平方米、约定成交价格为722564元，转让房产价款由购房定金、首期房款和按揭贷款三部分组成，其中定金于签订合同当天支付、首期房款262564元（含定金）在同年7月31日前支付。签订合同当天黄敏玲支付了30000元定金，该定金约定由中介方锦科佛冈分公司代为监管，由产权人曹伟珍签名当天才由中介方给曹伟珍、并立下《收款收据》为凭，曹伟金也在代理人栏中签名确认。同时黄敏玲在签订合同当天还支付了10000元佣金给中介方锦科佛冈分公司。后因曹伟珍一直都没有在合同上补签名，所以黄敏玲也没有按合同约定在2017年7月31日前交付首期购房款。在签订涉案合同时曹伟金向中介方锦科佛冈分公司提供了涉案房屋的买卖合同复印件、身份证复印件、涉案房屋按揭贷款合同。曹伟金至今均没有取得曹伟金委托其出售涉案房屋的代理权，也没有取得涉案房屋的所有权。2017年8月8日黄敏玲向一审法院提起本案诉讼。一审法院另查明，曹伟金系曹伟珍的姐姐。锦科公司属于有限责任公司，吴文庭系该司的法定代表人，锦科佛冈分公司系该公司的分公司，吴文庭系该分公司的负责人。一审法院认为：本案系因房屋买卖而引起的纠纷。本案主要的争议焦点有：一、黄敏玲与曹伟金、锦科佛冈分公司于2017年6月11日签订的《房地产买卖合同》是否有效。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”曹伟珍没有委托曹伟金代为出售房屋，在曹伟金以代理人名义与黄敏玲签订涉案房屋的买卖合同后，也不对曹伟金的代理行为予以追认，曹伟金也没有取得涉案房屋的处分权，故涉案的《房屋买卖合同》为无效合同。二、黄敏玲因签订该合同无法履行造成的损失问题。因本案涉案合同在2017年6月11日商定房屋价格为5800元/平方米（722564元÷124.58平方米），而在2017年9月7日庭审时黄敏玲主张涉案楼盘价格已上涨至7400-7500元，再购买相同的房屋增加费用超过150000元，锦科佛冈分公司即认为涉案楼盘的价格约为6500-7000元，而佛冈县房屋的价格在2017年确实存在明显的上涨，现黄敏玲及曹伟金、曹伟珍、锦科佛冈分公司、锦科公司均没有对涉案房屋在诉争时的价格进行鉴定，鉴于锦科佛冈分公司是从事房地产中介服务，对房屋的价格更为了解，故黄敏玲在向一审法院主张权利时再购买相同的地段、面积、楼向的房屋可能增加购买房款约为120000元左右。三、曹伟金、曹伟珍、锦科佛冈分公司、锦科公司应否承担100000元违约金的问题。首先，黄敏玲作为具备完全民事行为能力的人，在签订合同时没有对曹伟金是否有代理权进行充分了解，同时在房产所有权人迟迟没有补签合同收取定金及按合同约定收取首期房款时更应意识到其所签订的合同是难于履行，应该自己及早采取措施，避免自己因房屋价格波动而增加购房成本，故其自身也存在较大的过错，而曹伟金为了能按其妹妹的意愿出售涉案房产，在没有代理权的情况下仍然以代理人的名义与黄敏玲签订《房屋买卖合同》处分他人财产，其行为导致黄敏玲错失购房时机，导致了黄敏玲信赖利益的损失，故其应承担相应的过错责任，同时作为中介方的锦科佛冈分公司明知曹伟金没有曹伟珍的书面委托授权而急于促成合同成立，在没有如实告知黄敏玲作为代理人的曹伟金是没有曹伟珍的书面委托授权的情况下而劝导黄敏玲签订了《房屋买卖合同》，其行为违反其应遵守的如实告知责任，依法其应当承担相应的损害赔偿责任。综上，因涉案的《房屋买卖合同》为无效合同，黄敏玲因房产价值波动受到的损失，其认为双倍返还定金不足以弥补其损失的意见一审法院予以采信，但鉴于其自身存在较大的过错，故一审法院认定其与曹伟金、锦科佛冈分公司承担同等责任，又因曹伟金以其是曹伟珍姐姐的名义并提供了涉案房产的相关资料到锦科佛冈分公司处跟进出售涉案房屋事宜，并以代理人名义在合同上签名，事后权属人并没有对其行为进行追认，故其应承担同等责任部分的主要责任，因此曹伟金需承担40000元的损失赔偿责任，锦科佛冈分公司承担20000元的损失赔偿责任为宜。锦科佛冈分公司是锦科公司设立的不具有法人资格的分支机构，锦科佛冈分公司从事民事活动产生的责任应首先以其自身财产承担，不足部分由市锦公司承担补充清偿责任。黄敏玲主张锦科公司对曹伟金、锦科佛冈分公司承担的债务负连带责任的请求没有法律依据，一审法院不予支持。对于黄敏玲请求曹伟金、锦科佛冈分公司返还黄敏玲支付的定金30000元及佣金10000元的主张，庭审中，锦科佛冈分公司对该请求没有意见，并表示同意返还由其监管的定金30000元及收取的佣金10000元，故黄敏玲的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第四百二十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的相关规定，判决：一、曹伟金应于判决生效之日起十日内赔偿40000元给黄敏玲;二、锦科佛冈分公司应于判决生效之日起十日内赔偿20000元给黄敏玲;三、锦科佛冈分公司应于判决生效之日起十日内返还定金30000元、佣金10000元给黄敏玲;四、锦科公司对上述判决第二、三项承担补充清偿责任;五、驳回黄敏玲其他诉讼请求。案件受理费3200元，由曹伟金负担885元、锦科佛冈分公司负担1327元、黄敏玲负担988元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：曹伟金对黄敏玲的损失是否应承担相应的赔偿责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”涉案《房地产买卖合同》内容没有上述法律规定无效的情形，属于有效合同。一审判决认定合同无效不当，应予纠正。其次，根据查明的事实，本案没有证据显示曹伟珍授权委托曹伟金出售涉案房屋，曹伟珍、曹伟金在一审诉讼期间均抗辩，曹伟珍没有授权委托曹伟金签订房屋买卖合同，曹伟珍对曹伟金代其签订本案合同的行为不予追认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案《房地产买卖合同》对曹伟珍不发生效力，曹伟珍不受合同约束。因涉案合同造成黄敏玲的损失，应由曹伟金承担相应的民事责任。由于曹伟金在本案中没有代理权出售涉案房屋，曹伟金对涉案房屋没有处分权，本案存在事实履行不能的情形，黄敏玲请求解除合同，具有事实依据，虽然一审判决认定合同无效，但对黄敏玲请求赔偿问题进行了实体审理，而双方当事人没有就合同效力及合同解除问题提出上诉，故本院不作处理。最后，黄敏玲没有要求出卖方按照合同约定的按成交价30%支付违约金，其请求赔偿损失金额100000元没有超出合同约定的违约赔偿责任，是当事人在法律规定范围处分自己的民事权益，本院予以认可。一审判决曹伟金和锦科佛冈分公司承担赔偿金额共60000元，没有超出黄敏玲的诉讼请求范围。曹伟金上诉认为一审判决超出诉讼请求范围，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，曹伟金的上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由曹伟金负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十七日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。