安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖民初45号 原告：安徽通德房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市南山路**。 法定代表人：澄宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭哲，北京市玄德律师事务所律师。 被告：蚌埠市国土资源局，，住所地安徽省蚌埠市南湖路** 法定代表人：张来凤，该局局长。 委托诉讼代理人：张林，安徽淮河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范永潭，安徽易润律师事务所律师。 原告安徽通德房地产开发有限公司（以下简称通德公司）与被告蚌埠市国土资源局（以下简称蚌埠国土局）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日作出（2015）皖民四初字第00024号民事裁定书，驳回通德公司的起诉。通德公司不服该裁定，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2017年11月27日作出（2016）最高法民终638号民事裁定书，撤销本院（2015）皖民四初字第00024号民事裁定书，指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。通德公司委托诉讼代理人郭哲，蚌埠国土局委托诉讼代理人张林、范永潭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 通德公司诉称：1996年6月10日，其与蚌埠国土局签订《协议书》，约定蚌埠国土局将龙湖西岸6万平方米（90亩）国有土地租赁给通德公司开发兴建龙子湖游乐园，租赁期为20年，租赁期满后，同等条件下通德公司有优先续签权。龙子湖游乐园项目规划为水陆两栖综合游乐园，一期为水上项目，二期为儿童乐园和成人乐园陆上项目，该规划方案获得蚌埠市人民政府和蚌埠市建设委员会（以下简称蚌埠市）审批后，通德公司即进行开发建设，同年建成一期水上项目并进行了短期试营业。其后，通德公司完成了一期、二期项目共用设施的建设，并准备启动二期项目。期间，在通德公司不知情的情况下，蚌埠国土局将二期项目用地中的27亩土地划给安徽玖玖隆文化娱乐有限公司（以下简称玖玖隆公司）。由于该27亩在二期项目用地中占大部分，蚌埠国土局的该行为直接导致能够全年营业的陆上项目无法建成，而水上项目每年实际只能经营50天，水陆两栖游乐园整体规划无法实现，对外定购设备的合同无法履行，通德公司的资金投入无法收回。在通德公司多年的维权过程中，蚌埠市人民政府一直承诺对其进行赔偿，但直至2010年蚌埠国土局告知通德公司收回该租赁土地，相关赔偿仍未实现。在通德公司与政府代表商谈赔偿和资产评估的过程中，蚌埠市人民政府未履行任何法定程序即对通德公司的合法建筑进行拆除，通德公司因此损失惨重。为此，通德公司于2015年10月23日诉至本院，请求判令蚌埠国土局：1.赔偿通德公司因履行合同而投入的一期水上项目以及一期水上和二期陆上项目开发费用2031.49万元，投入的项目开发费用所产生的利息2520万元（1996年至今，按同期银行贷款利息平均值7%计算），后续投入费用1135.8284万元；2.赔偿通德公司土地使用权价值损失14304万元（包含一期项目用地、一期水上与二期陆上项目公共用地、除27亩土地之外的少部分二期陆上项目用地共63亩土地使用权价值10012.8万元，被蚌埠国土局违约划走的二期陆上项目用地27亩土地使用权价值4291.2万元）;3.赔偿通德公司可得利益12546.7万元；以上三项共计32538.0142万元。后通德公司变更诉讼请求为要求蚌埠国土局赔偿2.25亿元，包括：1.开发费用及利息损失8660万元；2.土地使用权价值损失5040万元；3.企业可得利益损失8800万元。 蚌埠国土局答辩称，1.通德公司不具备本案诉讼主体资格。签署协议的是中德合资安徽通德房地产开发有限公司，实际履行《协议书》、在涉案土地上进行实际投资、经营的是蚌埠龙子湖游乐园有限公司（以下简称龙子湖公司），非通德公司。龙子湖公司是1996年2月由蚌埠市市政工程公司（以下简称市政工程公司）与德国贝德经济咨询贸易有限公司（以下简称贝德公司）分别注资300万元、700万元人民币而成立，龙子湖水上乐园工程的建设单位及后期经营均为龙子湖公司。2015年龙子湖公司与蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处就拆除龙子湖公司的违章建筑达成补偿协议，说明对涉案土地上的建筑物及附属物享有权益的是龙子湖公司，也非通德公司。2.蚌埠国土局是基于公共利益需要才收回土地使用权，理由正当，程序合法，即使对承租人补偿，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条的规定，也只是作适当补偿。更何况，拆除涉案土地地上建筑物及附属物的补偿已给付龙子湖公司，且补偿金额超出《评估报告》中资产评估值。3.通德公司诉称与事实不符，涉案的龙子湖水上乐园项目无规划许可、施工许可，地上建，地上建筑物为非法建筑备合同无法实现与蚌埠国土局无关，1997年4月底，通德公司和龙子湖公司即因一期建设工程款纠纷被诉至法院，其实际并无履行协议的能力。将27亩土地划给玖玖隆公司是因为通德公司在水上乐园项目投入严重不足，致土地闲置。且涉案的27亩土地划走，通德公司与龙子湖公司均知情，并于1997年12月由龙子湖公司与玖玖隆公司达成补偿《协商纪要》，玖玖隆公司没有支付补偿与蚌埠国土局无关。实际上，实施该项目投资运营的并非通德公司，27亩划走是因土地实际使用人及通德公司无履行协议的能力，且并没给项目造成任何损失。4.通德公司的诉请无事实依据且相互矛盾。无证据证明通德公司对涉案土地项目有投资建设，且通德公司主张土地使用权价值损失、可得利益损失都是建立在假设条件完全成立的条件下，其主张无事实和法律依据。（1）土地使用权价值即使存在也由出租人蚌埠国土局享有；（2）涉案土地项目无规划、施工许可，建筑物为违章建筑，投资未到位，且未考虑市场经营环境、经营管理能力等综合因素；（3）2002年11月至2009年11月的经营权已被抵付工程款，2009年龙子湖公司将涉案63亩土地及建筑物、附属物以年租金10万元的价格对外出租；（4）通德公司于2000年8月15日被吊销营业执照，其后再无经营。5.通德公司提供的涉案土地评估报告仅是单方委托评估，报告未经备案，评估程序违法，内容不具有合法性和客观真实性；且评估假设的条件不成立，不能作为定案依据。6.通德公司的起诉已超过诉讼时效。（1）1997年年底，通德公司就已经知道27亩土地被其他公司使用，其从未向蚌埠国土局主张过权利，已超过2年诉讼时效；（2）2010年5月24日，蚌埠国土局向通德公司下发《收回国有土地使用权决定书》明确告知其权利，但通德公司未按决定书要求在诉讼期限内主张过权利。综上，请求驳回通德公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，具体情况如下： （一）原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 第一组证据：证据1.1995年5月11日迁坟申请；证据2.1995年8月31日关于在龙湖风景区建设“蚌埠水上乐园”的请示报告；证据3.1995年9月4日蚌埠市城乡建设环境保护委员会同意建设龙子湖水上乐园的批示文件；证据4.关于蚌埠龙子湖乐园规划方案；证据5.龙子湖水上乐园图纸10张；证据6.1996年3月6日蚌埠市关于同意建设龙湖游乐园的批复；证据7.龙子湖水上乐园工程一览表；证据8.1996年6月10日协议书；证据9.1997年5月12日关于请求办理土地使用许可证的报告；证据10.1997年8月8日关于申请二期工程规划的请示报告；证据11.1997年10月20日关于请求延期指界的请示报告。证明原告开发建设龙子湖水上乐园项目经过有关主管部门批示同意，且与被告签订有土地使用权租赁协议，为履行协议原告进行了一期项目投资和二期投资准备，被告划走27亩土地严重影响项目总体开发计划。 第二组证据：证据1.1997年11月26日信函；证据2.1997年11月27日关于要求对我司补偿的函；证据3.1997年12月2日协商纪要；证据4.照会三份；证据5.1998年5月6日蚌埠龙子湖“水上乐园”有关情况的说明；证据6.1998年5月6日对领事馆来函的复函；证据7.1998年5月6日致副省长的信函；证据8.1999年12月19日情况反映。证明被告违约划走27亩土地使原告失去二期投资5000万元的机会，应承担相应补偿责任，原告因此向有关单位主张权利。 第三组证据：证据1.2010年4月28日收回国有建设用地使用权审批表；证据2.2010年5月24日收回国有土地使用权决定书；证据3.2010年7月8日致被告局长的信函；证据4.2010年8月3日关于尽快开展地上附属物补偿评估工作的函；证据5.2010年8月23日报送水上乐园恢复性设计图纸的报告；证据6.2011年11月11日关于龙子湖水上乐园资产评估成新率的报告；证据7.2011年11月15日致市长的请示报告；证据8.安徽鑫诚资产评估事务所（以下简称鑫诚评估所）评估报告；证据9.会谈记录；证据10.2015年7月21日补偿款支付凭证。证明被告提前收回63亩土地给原告造成巨大损失，经评估土建和安装工程原值为2356万元，被告虽对原告进行过补偿但数额过低。 第四组证据：证据1.1997年-2018年原告开发费用本金及利息计算；证据2.北京市国盛房地产评估有限责任公司（以下简称国盛评估公司）土地估价报告；证据3.北京鼎革资产评估有限责任公司（以下简称鼎革评估公司）经营权损失价值估值报告书；证据4.工资支付凭证；证据5.维权支出票据。证明原告的投入开发费用及利息约1.9172亿元，土地使用权总价为1.3623亿元，总体经营权损失价值2.257277亿元，员工工资2300万元，维权期间支出1094万元。后原告当庭撤回该组证据中的证据4和证据5，并放弃关于人员工资和维权费用的主张。 庭后，原告补充提交第五组证据：证据1.龙子湖公司情况说明及承诺；证据2.澄宇的承诺书；证据3.关于贝德公司的官方文件。证明龙子湖公司系龙子湖游乐园项目的平台公司，原告有权主张诉讼中确定的龙子湖公司的权利。 对原告提交的上述证据，被告质证意见为：第一组证据的真实性无异议，但在租赁合同中落款的是中德合资安徽通德房地产开发有限公司，而非原告。第二组证据中的证据2、3、8真实性无异议，但对证据2、8的证明目的有异议，证据2说明龙子湖公司已与玖玖隆公司对27亩土地问题进行了处理。对其余证据的真实性有异议，其中证据4—7为复印件且无签名。第三组证据除对其中的证据3、7真实性有异议外，对其余证据的真实性无异议。但对证据1、2、4、9、10的证明目的有异议，证据9、10反映出是蚌埠经济开发区与龙子湖公司进行商议并支付补偿款。第四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，双方仅是土地租赁关系，本案仅限于投资建设，原告利用民间借贷规则推算出的损失没有合法性。国盛评估公司和鼎革评估公司的评估报告结论不客观，与实际情况不符。第五组证据中的证据1真实性有异议，证据2属于证人证言，澄宇应到庭作证，证据3与本案无关。 （二）被告为证明其主张，向本院提交以下证据： 第一组证据：1996年6月10日协议书。证明原告非合同当事人，且涉案土地系出租而非出让，协议签订后原告未支付过租金。 第二组证据：证据1.通德公司工商注册信息及行政处罚决定书；证据2.龙子湖公司工商注册信息及行政处罚决定书；证据3.关于在龙湖风景区建设蚌埠水上乐园的请示报告；证据4.关于同意建设龙湖游乐园的批复。证明龙子湖公司在成立前已对案涉项目进行前期开发工作，两公司已分别于2000年和2003年被吊销营业执照。 第三组证据：证据1.1996年6月2日蚌埠龙子湖水上乐园项目协调会纪要；证据2.龙子湖公司龙字〔1997〕第10、28、62号报告；证据3.1997年4月4日龙子湖公司董事会纪要。证明涉案土地由龙子湖公司实际开发建设、经营，实际享有涉案土地使用权的主体是龙子湖公司，而非原告。 第四组证据：证据1.龙子湖公司《关于要求对我司补偿的函》；证据2.1997年12月2日协商纪要。证明龙子湖公司同意将27亩土地转给玖玖隆公司使用，并对补偿问题与玖玖隆公司达成协议。 第五组证据：证据1.蚌埠市中级人民法院（以下简称蚌埠中院）（1997）蚌经初字第21号民事判决书及案件材料；证据2.安徽省高级人民法院（2000）皖经终字第295号民事判决书；证据3.蚌埠中院（2001）蚌执字第112号裁定书。证明涉案土地上的建筑系违章建筑，权益所有者为龙子湖公司，龙子湖公司因拖欠工程款将龙子湖游乐园7年的经营权抵付债务。 第六组证据：证据1.2004年9月24日《租赁合同》及2004年11月23日《补充协议》；证据2.2009年11月11日《蚌埠龙子湖游乐园经营权及设施租赁合同》及资产移交清单；证据3.蚌埠市太平体育运动服务有限公司营业执照、组织机构代码证、卫生许可证；证据4.2012年6月10日委托书。证明涉案土地及房屋、设施设备自2004年起对外出租，2004年至2009年每年租金5万元，2009年11月至2012年11月每年租金10万元。 第七组证据：证据1.蚌埠市人民政府蚌政〔2010〕8号《关于印发蚌埠市2010年大建设项目投资计划的通知》；证据2.2010年4月28日收回国有建设用地使用权审批表；证据3.2010年5月13日拟收回国有土地使用权告知书；证据4.2010年5月24日蚌埠国土局蚌国土资决〔2010〕2号《收回国有土地使用权决定书》；证据5.涉案土地规划图。证明被告作为土地主管部门依据蚌埠市人民政府决定，为公益需要（建设龙子湖公园）依法收回涉案土地。 第八组证据：证据1.2011年4月25日龙子湖公司同意委托鑫诚评估所评估的报告；证据2.鑫诚评估所鑫诚评字〔2012〕第59号资产评估报告；证据3.2011年11月15日、12月9日、12月10日龙子湖公司情况反映。证明涉案土地上的土建及安装工程经评估，价值为824.6万元，龙子湖公司要求成新率按50%计算，其他补偿2725332元；水电增容及经营损失等没有进入评估范围是因龙子湖公司自身原因，与被告无关。 第九组证据：证据1.2015年7月21日协议书；证据2.2015年7月20日《指定收款公司账号》；证据3.蚌埠农商银行雪华支行《大额往帐凭证》。证明涉案房屋由蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处拆除，并就拆除补偿问题与龙子湖公司达成一致，且已按约支付完毕1000万元。 庭后，被告补充提交第十组证据：证据1.评估报告征求意见函及附表；证据2.通德公司1997年、1998年度的年检报告书及行政处罚决定书；证据3.龙子湖公司1997、1998、1999、2000年度的年检报告；证据4.蚌埠市建筑管理局关于龙子湖水上乐园工程质量问题调查报告。证明：1.鑫诚评估所在出具正式报告之前已要求双方对附表所列的资产及价值提出意见，双方后续都有反馈。2.1997年后原告和龙子湖公司均处于亏损状态。3.龙子湖公司的水上乐园项目是违章建筑，且拖欠工程款。 对被告提交的上述证据，原告质证意见为：第一组证据的真实性认可，证明目的有异议，原告是中外合资企业，为案涉土地的承租人，按照协议约定第一年不收租金。第二、三组证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，原告与龙子湖公司在龙子湖水上乐园项目上具有同一性，龙子湖公司是运营平台公司，被告亦明知此事实。第四组证据的真实性无异议，证明目的有异议，被告应当按照协议约定补偿原告。第五组证据的真实性无异议，关联性、证明目的有异议，工程款发生纠纷不能证明原告无履行能力。第六组证据的真实性有异议，且与本案无关。第七组证据中的证据1-4真实性无异议，最高人民法院裁定书明确蚌埠国土局收回土地使用权属于解除民事合同的行为，证据5真实性不认可。第八组证据真实性无异议，关联性和证明目的有异议，鑫诚评估所的评估仅限地上物及附着物，面积与双方协商情况不符，该评估报告确认原告投入项目2300余万元。第九组证据的真实性无异议，关联性、证明目的不认可，蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处是基于被告违约与原告洽商补偿事宜。第十组证据真实性未提出异议，但认为征求意见函与本案无关，原告与龙子湖公司的年检材料恰恰证明被告违约导致原告开发项目的计划落空，质量问题调查报告不能证明工程违章。 原告为支持其诉请，向本院申请鼎革评估公司评估人员全红出庭对鼎革评估公司出具的评估报告进行说明。经本院准许，全红出庭发表意见称：1.评估依据是委托合同、承诺函及最高人民法院裁定、取报价和询价资料、行业财务指标、银行利率、企业资料、国家旅游局关于旅游项目的统计资料、安徽省和蚌埠市旅游局资料、旅游行业上市公司相关资料、产权及委托方的法人营业执照、公司章程、股东会决议、委托方提供的租地协议等。估值方法是收益法。2.评估时严格按照评估程序履行了现场勘查等一系列评估程序，并到蚌埠当地花鼓灯嘉年华项目现场采集数据进行了对比，最终评定估算出经营权损失。3.报告从形式上是不完善的，因现场实物资产已经不存在，委托方无法提供近三年的历史财务数据。4.评估报告所载的截止2015年12月31日项目总投资7000万元的依据是委托方的介绍和可行性报告，以及将投资额和规模进行匹配后，认为需要7000万元的投入规模来支持项目。全红还表示，该报告是一份咨询性报告，按照行业惯例不需要估价师签章。 对双方当事人提交的证据，本院经审查认证意见如下： （一）关于原告提交的证据。第二组证据中除证据2、3、8外的其他证据和第三组证据中的证据3、7，均为原告向政府有关领导反映案涉土地问题的信件材料和外交照会，因未提供原件核对亦无其他证据佐证，该部分的真实性无法认定。第四组证据证据1系原告制作的开发费用本金和利息计算表，因原告未提供充分的计算依据，对该证据本院不予采信；证据2、3鼎革评估公司和国盛评估公司出具的两份评估报告，系单方委托，其评估程序、结论的客观性均存疑，评估对象的土地面积、投资金额和损失计算年限等，与本案双方提交的其他证据所反映的事实明显不符，且鼎革评估公司的评估人员明确表示证据3仅为咨询性报告，故对该两份证据本院不予采信；证据4、5原告已当庭表示放弃举证，本院不再审查。第五组证据的证据1、2为龙子湖公司及澄宇出具的承诺函和说明，其内容与澄宇在接受本院询问时的陈述内容一致，故对其真实性予以认定；证据3美茵河畔奥芬巴赫地方法院官方文件因已经我国驻法兰克福总领事馆认证，被告虽对该证据提出了异议，但未提供充分证据推翻其真实性，故对该证据本院予以认定。对原告提交的其他证据，鉴于被告未对真实性提出异议，本院依法予以确认。 （二）关于被告提交的证据。第六组证据为涉案土地及房屋、设备租赁合同和补充协议，蚌埠市太平体育运动服务有限公司的营业许可证件，以及涉案土地规划图，因其未提供原件核对，也未提供相应证据佐证，真实性无法认定。对被告提交的其他证据，原告均未对真实性提出异议，本院依法予以确认。 本案审理过程中，本院依职权从蚌埠市工商行政和质量技术监督管理局调取了通德公司、龙子湖公司、市政工程公司的工商信息登记材料；从蚌埠中院调取了（2004）蚌民一破字第10号市政工程公司破产案件的有关案卷。本院已依法将上述证据向双方当事人出示，双方对证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。 本院经审理查明：1992年12月2日蚌埠市对外经济贸易委员会批复同意由交通银行蚌埠市支行、蚌埠市第二建筑安装工程公司与德国亚非经济贸易公司合资成立通德公司。1995年12月10日，蚌埠市对外经济贸易委员会以外经贸经字〔1995〕第35号文件，同意通德公司变更合作伙伴。变更后，通德公司注册资本为200万美元，德国亚非经济贸易公司变更名称为贝德公司，出资190万美元，占注册资本95%；交通银行蚌埠支行、蚌埠市第二建筑工程公司退出合资公司，市政工程公司作为新的合作中方，出资10万美元，占注册资本5%。董事会成员相应变动为澄宇等5人，澄宇为通德公司法定代表人。1996年7月16日安徽蚌埠会计师事务所对通德公司作出蚌注会经〔1996〕第12号验资报告，证实贝德公司实际出资占应投入注册资金的73.54%，市政工程公司出资全部到位。 1995年8月31日，通德公司和市政工程公司联名向蚌埠市提交《关于在龙湖风景区建设“蚌埠水上乐园”的请示报告》，要求划出100亩左右土地供其建设游乐园项目。1995年11月15日，通德公司作出《关于蚌埠龙子湖游乐园规划方案》。 1996年2月5日，蚌埠市对外经济贸易委员会以外经贸经字〔1996〕第1号文件，批准市政工程公司和贝德公司合资兴办龙子湖公司，并经安徽省人民政府外经贸皖府资字〔1996〕013号批准证书批准。龙子湖公司的法定代表人与董事会成员与变更后的通德公司相同。经安徽蚌埠会计师事务所审验，截至1997年4月8日，龙子湖公司中方股东市政工程公司以银行存款共投入人民币270万元，占应交注册资金300万元人民币的90%；德方股东贝德公司通过通德公司账户共投入7074755.64元，占应交注册资金700万人民币多交人民币74755.64元以资本公积列账。同时验资报告载明，德方澄宇先生原投入通德公司注册资金应相应报批变更减少，或外币补齐。 1996年3月6日，蚌埠市作出建办字〔1996〕69号《关于同意建设龙湖游乐园的批复》，载明：“原则同意市政工程公司在，龙湖湖堤以西，工人疗养院以北，现游泳池以南约90亩范围内兴建龙湖游乐园，并请抓紧办理有关手续，争取尽快全面实施。”1996年6月2日，蚌埠市、贝德公司、市政工程公司三方就龙子湖水上乐园项目的工程实施和经营准备，在蚌埠市主持下召开协调会，贝德公司与市政工程公司就该项目仍由龙子湖公司开发和经营、双方权利义务及相关手续移交等问题达成一致，并形成会议纪要，蚌埠市、贝德公司、市政工程公司负责人在纪要上签字。 1996年6月10日，原被告双方签订《协议书》，约定蚌埠国土局经蚌埠市人民政府批准，将龙湖西岸，北至淮河风情园南侧，西至环湖西路东侧，东至龙湖水面，南至工人疗养院北院墙，面积约60000m2土地租给通德公司开发兴建水上游乐园，租赁期限20年，自1996年元月1日起，至2015年12月31日止，租赁期满后，在同等条件下乙方有优先续签权。协议还对租金标准及支付方式、违约责任等问题进行了约定。双方分别在协议上加盖了“蚌埠市土地管理局”和“中德合资安徽通德房地产开发有限公司”印章。协议签订后，原告未就涉案土地支付过租金。1997年5月12日，龙子湖公司向被告提交《关于请求办理土地使用许可证的报告》，请予办理土地使用许可证手续。 1997年10月20日，龙子湖公司向被告提交《关于请求延期指界的请示报告》，表示已听说并证实27亩土地被划走，并认为划走27亩土地已使龙子湖公司开发建设的二、三期总体计划受到巨大影响，请求能延期至补偿问题和某些具体问题得到解决后再进行指界工作。1997年11月27日，龙子湖公司向玖玖隆公司发出《关于要求对我司补偿的函》，要求玖玖隆公司对征用龙子湖公司27亩土地进行补偿，具体项目包括：一、水电增容费（浪费近1／2）；二、划走地界以南的西围墙；三、规划费；四、迁坟费；五、停车场（因报废，要另改项目）；六、无形资产（参考广告、宣传费）。并表示希望玖玖隆公司派员与其协商，尽快达成一致看法，问题未解决前最好不要派员进场，以免双方发生纠纷。同年12月2日，玖玖隆公司与龙子湖公司在蚌埠市的主持下形成《协商纪要》，就上述27亩土地的补偿问题及其它事宜达成以下协商意见：“一、围墙问题。双方一致同意按土地分界标志，以实际长度和施工单位的工程决算为依据计算实际金额。二、迁坟问题。按实际发生的迁坟费用除以90亩地，求出每亩地的实际金额，玖玖隆公司按27亩土地的金额进行补偿。三、考虑到龙子湖公司在龙湖地区规划做了大量前期工作，玖玖隆公司同意按水上乐园规划费的1／3（以实际支付省院的发票金额为依据）补偿水上乐园。四、水、电增容、停车场、无形资产因双方未能达成共识，分歧较大，由蚌埠市继续负责协调。五、双方达成的补偿金额，由蚌埠市依据原始单据核定后，在三天之内由玖玖隆公司付给龙子湖公司。六、在第四条内容未解决之前，龙子湖公司的意见是暂不同意开工。七、对必需的施工双方都要采取克制态度，教育和约束各自员工，避免发生冲突，确保工程顺利进行。八、本纪要叁方签字后生效。”玖玖隆公司、蚌埠市和龙子湖公司分别派员在纪要上签字。1999年12月19日，龙子湖公司向蚌埠市人民政府书面反映27亩土地被划走和一期水上乐园建筑工程质量问题等情况。 2010年2月2日，蚌埠市人民政府下发蚌政〔2010〕8号《关于印发蚌埠市2010年大建设项目投资计划的通知》，明确龙子湖北公园二期、东公园起步区在蚌埠市2010年大建设项目投资计划中。经蚌埠市人民政府审批同意，被告于2010年5月13日以登报公告的方式向通德公司发出《拟收回国有土地使用权告知书》。并于2010年5月24日，作出蚌国土资决〔2010〕2号《收回国有土地使用权决定书》，以建设龙子湖北公园二期工程用地需要为由，提前收回通德公司于1996年6月10日租赁使用的水上乐园项目用地，同时告知收回国有土地使用权的地上附属物的补偿，按双方共同选定的评估机构评估确定的价值进行补偿等。2011年4月25日，龙子湖公司向被告发函：“经过商议，我方决定委托鑫诚评估所对龙子湖水上乐园地上附属物赔偿进行评估。”2011年9月16日，鑫诚评估所发出《评估结果征求意见函》，就龙子湖公司房屋构筑物及机器设备评估明细征求双方意见。同年11月11日，龙子湖公司向被告提交《关于龙子湖水上乐园资产评估成新率的报告》，认为评估结果征求意见函中以20年为计算成新率的依据不合理，要求按普通建筑物和构筑物的使用寿命50年作为成新率的计算依据。同年11月15日、12月9日、12月10日，龙子湖公司又分别向被告书面反映其就水上乐园地上附属物评估的意见。其中12月10日《情况反映》中载明“12月8日，江娅市长指示：由于27亩地是历史遗留问题，并由此引发了诸多问题，因此，对于租金91.56万元和滞纳金1670970元政府不再收取”，同时，通德公司在该《情况反映》中表示其慎重考虑后，做出让步，对于前期费用，不再要求补偿，仅要求被告对成新率、水电增容及经营损失进行补偿，具体包括：1.对成新率：综合27亩用地被划走给通德公司造成的损失，水上乐园原始资料被盗致复制图纸时大部分地下工程遗漏，前期考察费用、现场管理费用、迁坟、伐树等前期费用不再要求补偿等原因，认为成新率按照50%计算较为合理；2.对水电增容费：根据当年财务部门提供的报表，96年已缴纳水增容费127900元，电增容1198400元，建议如数补偿；对提前解约造成的经营损失：建议按相关文件及2003年蚌埠中院民事裁定书，每年利润349758元计算，截止到租赁协议到期，四年应补偿1399032元。水电增容费和经营损失两项共计2725332元。2012年7月27日，鑫诚评估所就收回63亩土地使用权所涉及的土建及安装工程价值出具了鑫诚评字〔2012〕第59号《资产评估报告》，报告载明：以2011年8月31日为评估基准日，经采用重置成本法进行评估，项目的土建及安装工程原值为2356万元，按照资产评估值=资产重置全价×成新率35%计算，最终评估结论为824.6万元。 2014年5月19日，龙子湖公司澄宇等人应蚌埠经济开发区管委会邀请，对龙子湖水上乐园拆除后相关善后事宜进行商谈，并形成会谈记录。会谈内容包括：1.双方代表认可鑫诚评估所对原水上乐园建筑物及附属物所作的评估报告中的评估范围、内容及评估值，但对成新率存在意见分歧；双方代表认可水电增容、迁坟属于评估报告未涉及且发生的事实，水电增容费当时可查可靠资料为龙子湖公司1999年12月31日的会计报表，具体为1066822.38元，应以此数额为准。迁坟费用待核实后再确认。地下设。地下设施土地开发投入的详细情况，待咨询鑫诚评估所后再行商谈；2.双方代表认为划走27亩土地对原水上乐园项目建设和经营造成一定影响，和龙子湖公司从1995年签订土地租赁协议至2010年其所租赁土地使用权被蚌埠国土局依法收回期间未按协议缴纳租金及滞纳金均为事实，两者之间有一定的关联性但不构成因果关系，下一步再具体商谈；3.蚌埠经济开发区管委会代表建议对方主动放弃关于二期设备预付款的主张，龙子湖公司代表建议对此进一步调查、核实后再决定是否继续主张。记录还明确双方对此次会谈中认可的内容，后续谈判中不得单方变更，并注明鉴于双方代表会谈将继续推进，尚未达成结论性一致意见，该次会谈记录不作为司法、仲裁的依据。2014年6月16日，蚌埠经济开发区管委会与龙子湖公司代表对前述问题又进行了二次会议，并制作会谈记录（2），二次会谈中双方对成新率和27亩土地划走对原水上乐园经营造成的影响仍未达成一致意见。 2015年7月21日，蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处作为甲方与乙方龙子湖公司签订《协议书》，就因龙子湖北公园二期建设需要拆除龙子湖水上乐园建筑物及附属物事宜，约定甲方预付乙方1000万元补偿款，在协议签订后按乙方账号拨付到位，原水上乐园最终补偿金额以法院判决或仲裁机构裁决为准。次日，蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处按协议约定通过银行向通德公司和龙子湖公司共同指定的账号汇付了1000万元。 另查明，2000年8月15日，通德公司因未参加1999年度外商投资企业年检被蚌埠市工商行政管理局吊销营业执照。2003年12月18日，龙子湖公司因未参加2002年度外商投资企业年检，被蚌埠市工商行政管理局吊销营业执照。市政工程公司因严重亏损，不能清偿到期债务，经其上级主管部门蚌埠市同意，向蚌埠中院申请宣告破产。蚌埠中院于2005年1月20日作出（2004）蚌民一破字第10-1号民事裁定书，裁定宣告市政工程公司破产，于2005年11月21日作出（2004）蚌民一破字第10-4号裁定书，裁定宣告终结市政工程公司的破产程序，未得到清偿的债权不再清偿。市政工程公司破产清算组经对市政工程公司截止2004年10月31日资产、负债及所有者权益进行全面清查后，出具了《资产清查说明》，其中“其他应收款清查明细表”中有一项列明“会计科目和明细项目：龙子湖游乐园；业务内容：基建款；账面金额2696300元，合并数2696300元。”市政工程公司在通德公司和龙子湖公司的股权在市政工程公司清算时未有反映，在破产财产分配方案中亦无反映。 龙子湖公司因案涉水上乐园项目建筑工程承包合同纠纷，被蚌埠市第一建筑安装工程总公司诉至法院，经蚌埠中院一审、本院二审判决后，蚌埠中院于2003年6月30日作出（2001）蚌执字第112号裁定书，确定该案在执行过程中，扣划了债务人银行存款30.27万元，还剩2145604.63元，因无流动资产可供执行，经债权人同意用龙子湖公司的经营权抵偿其所剩债权。同时裁定：蚌埠市第一建筑安装工程总公司所剩债权享有龙子湖公司7年的经营权。 本院认为，结合双方诉辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1.原告是否有权主张案涉权利；2.原告诉请是否已超过诉讼时效；3.被告划走27亩土地和提前收回63亩土地使用权的行为是否构成违约；4.原告的损失应当如何计算。 关于争议焦点一。1996年6月10日《协议书》为国有土地使用权租赁合同，系合法有效的民事合同。被告虽对在协议书上签章的中德合资安徽通德房地产开发有限公司与原告是否为同一主体提出质疑，但从被告在庭审中明确表示不否认原告是协议的签订主体，以及向原告作出收回土地使用权决定并与其协商拆迁补偿事宜等事实来看，足以认定原告系案涉协议的当事人。至于原告是否有权主张案涉权利的问题，被告抗辩认为原告在签订案涉土地租赁协议后并未实际开发和建设，不是相关权利义务主体。原告未否认龙子湖水上乐园项目由龙子湖公司实际开发建设经营，但认为龙子湖公司系原告开发经营案涉项目的平台公司，其权利义务归属于原告。对此，本院综合全案证据和事实进行认定：第一，原告与龙子湖公司的股东、法定代表人和董事会成员均相同，且龙子湖水上乐园项目的立项、筹备、开发和运营系两公司相互衔接，共同完成；第二，原告与龙子湖公司共同参与了63亩土地收回及协商补偿事宜；第三，原告和龙子湖公司的中方股东市政工程公司已经破产清算终结，其破产清算时未涉及市政工程公司在原告和龙子湖公司中的股权，在分配破产财产时也没有确定相关权利义务的继受者。目前，原告和龙子湖公司的股东仅有贝德公司一方，澄宇作为有单独代理权的贝德公司负责人，其出具的承诺可视为贝德公司行使股东权利的行为；第四，龙子湖公司和澄宇出具的承诺书中明确表示龙子湖公司为龙子湖游乐园项目的平台公司，其经营、运营及诉讼权利义务均源于原告，也归属于原告。综上，本院认定原告有权主张案涉权利。 关于争议焦点二。被告抗辩认为原告主张补偿划走27亩土地和提前收回63亩土地的损失已经超过诉讼时效。第一，对原告主张27亩土地被划走的损失是否超过诉讼时效的问题。从已查明事实看，原告获悉27亩土地被划走后，于1997年、1999年多次向被告和蚌埠市人民政府主张权利。2010年5月24日被告作出收回国有土地使用权决定书后，原告在要求被告补偿其63亩土地的损失时，亦涉及27亩土地问题，但被告一直未明确表示同意就划走27亩土地对原告进行补偿。由于原告未提供充分证据证明其自1999年至2010年期间，曾就案涉27亩土地问题向被告主张过权利，亦未举证证明本案存在其他中断、中止诉讼时效的情形，故对被告关于原告诉请划走27亩土地的损失已超过诉讼时效的抗辩，本院予以支持。第二，对原告主张被告补偿其63亩土地使用权的损失是否超过诉讼时效的问题。被告作出《收回国有土地使用权告知书》后，被告及蚌埠经济开发区管委会与原告共同委托鑫诚评估所对所涉土地上的土建及安装工程的价值进行评估。在评估期间，原告分别于2011年11月15日、12月9日、12月10日向被告书面提出相关补偿意见。2012年7月27日鑫诚评估所作出评估意见后，蚌埠经济开发区管委会与原告曾于2014年5月19日和6月16日就案涉补偿问题进行商谈。2015年7月21日，蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处作为甲方与乙方龙子湖公司签订《协议书》，就因龙子湖北公园二期建设需要拆除龙子湖水上乐园建筑物及附属物事宜，约定甲方预付乙方1000万元补偿款，原水上乐园最终补偿金额以法院判决或仲裁机构裁决为准。原告于2015年10月23日提起本案诉讼。故被告关于原告诉请63亩土地被收回的损失已超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。 关于争议焦点三。原告诉请被告划走27亩土地和提前收回63亩土地使用权均属于违约行为，应当承担赔偿责任。第一，原告自1997年即明知被告将27亩土地划给玖玖隆公司的事实，并已与玖玖隆公司协商约定由玖玖隆公司补偿其在该27亩土地上的前期规划和开发费用损失；被告提交的第八组证据中的证据3显示，原告承认蚌埠市有关领导表示27亩土地是历史遗留问题，对租金91.56万元和滞纳金1670970元政府不再收取，说明被告对划走27亩土地的损失已经进行了弥补。又鉴于原告该部分诉请已超过诉讼时效，故被告划走27亩土地虽构成违约，但对原告要求赔偿的主张，本院不予支持。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（一）项之规定，因公共利益需要使用土地的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。被告根据蚌埠市人民政府2010年蚌埠市大建设项目投资计划，经市人民政府批准后，决定收回案涉63亩土地使用权，系其正常行使行政职权的行为，不属于《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定的违约行为。因此，对原告关于被告收回63亩土地构成违约的主张，本院不予支持，但被告应给予适当补偿。 关于争议焦点四。双方均认可原告因案涉纠纷存在损失，但对补偿问题未达成一致意见。原告虽提出被告赔偿其开发费用及利息损失8660万元、土地使用权价值损失5040万元、企业可得利益损失8800万元，合计2.25亿元的诉讼主张，但未提供充分的证据证明，故本院综合考虑各项因素，酌情确定。第一，双方在2014年5月19日会谈记录中一致认可鑫诚评估所评估报告中的评估范围、内容、评估值，以及水电增容、迁坟属于该评估报告未涉及且发生的事实，并水电增容费应以龙子湖公司1999年12月31日会计报表记载为准，因此可认定原告投入龙子湖水上乐园的土建及安装费用为2356万元、水电增容费为106.68万元。第二，原告于2011年12月10日向被告出具《情况反映》，要求按50%的成新率计算龙子湖水上乐园项目地上建筑物及附属物价值，同时，明确表示不再要求对其前期考察费用、现场管理费用、迁坟、伐树等前期费用，以及27亩土地被划走对项目造成的影响和复制图纸时的遗漏地下部分工程进行补偿。经审查认为，综合考虑合同约定的土地租赁期限和优先续租权、原告建设经营龙子湖水上乐园的状况及相关建筑、设备的已使用年限、鑫诚评估所在评估过程中存在漏评等情况，确定成新率为50%较为合理，因此，该部分损失为1178万元(2356万元*50%)。第三，原告在上述《情况反映》中提出龙子湖水上乐园的年利润为349758元，四年应补偿1399032元。经查，原告系根据（2001）蚌执字第112号裁定书提出的上述主张，但该裁定书裁定龙子湖公司以七年经营权抵偿其2145604.63元债务，即每年的经营权抵偿的债务额为306515元。鉴于原告和龙子湖公司均属吊销营业执照状态，不再直接经营，参照上述执行裁定的抵偿标准计算原告经营权损失具有一定的合理性。参照此标准计算，原告四年的经营权损失共计122.61万元。综上，酌定被告应当补偿原告因案涉纠纷造成的损失为1407.29万元（1178万元+106.68万元+122.61万元）。鉴于双方在庭审中均认可2015年7月22日蚌埠经济开发区龙湖新村街道办事处支付龙子湖公司的1000万元，系被告因案涉纠纷向原告支付的补偿款，故被告尚欠原告补偿款数额应为407.29万元。被告在支付原告上述补偿款的同时，应当按银行同期贷款利率支付原告相应利息损失，利息可以以确定损失额的评估基准日2011年8月31日起算，在计算利息时应根据前述已支付1000万元的事实分段计算，即自2011年8月31日起至2015年7月21日止，以1407.29万元为基数计算利息；自2015年7月22日起，以407.29万元为基数计算利息。 本案虽是民事诉讼，但蚌埠国土局收回土地的行为具有行政性，不宜完全按照民事财产类纠纷案件收取案件受理费，故本院酌情减半收取。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 一、蚌埠市国土资源局于本判决生效之日起十日内支付安徽通德房地产开发有限公司407.29万元补偿款和相关利息（自2011年8月31日起至2015年7月21日止，以1407.29万元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息；自2015年7月22日起至实际款清之日止，以407.29万元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算利息）； 二、驳回安徽通德房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1166800元，减半收取583400元，由安徽通德房地产开发有限公司负担408380元，蚌埠市国土资源局负担175020元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长  汪利民 审判员  张红生 审判员  王 彪 二〇一八年十二月二十五日 法官助理曹晗 书记员刁萌 附相应法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权： （一）为公共利益需要使用土地的； （二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； （三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； （四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； （五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。