浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终6270号 上诉人（原审被告）：徐利红，男，汉族，1968年12月25日出生，住浙江省桐乡市。 被上诉人（原审原告）：高杏仙，女，汉族，1968年11月29日出生，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：谢建华，浙江合强律师事务所律师。 上诉人徐利红因与被上诉人高杏仙房屋买卖合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2017）浙0122民初6304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年6月29日，徐利红与开发商桐庐海威房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于桐庐县××街道××路××号××幢××单元××室的房屋。2017年5月8日，买方高杏仙（乙方）与卖方徐利红（甲方）签订《桐庐县房屋买卖履约合同》一份，约定徐利红将位于桐庐县××街道××路××号××幢××单元××室的房屋出卖给高杏仙，建筑面积为130.36平方米，单价为每平方米7095.73元，总金额为925000元。随该房屋一并转让的附属设施设备有：地下车位**车位一个、地下、地下储藏室一间一套、餐桌一套、电视机三台、冰箱一台、空调三台、洗衣机一台、热水器一台。付款方式：2017年5月8日乙方向甲方支付定金50000元，于2017年9月30日之前进行房屋产权过户手续，即日乙方支付甲方房屋首付款235000元，剩余尾款640000元待乙方房屋不动产权证办理完毕后进行银行按揭贷款，等银行放款之日一次性支付甲方房屋尾款640000元。交房方式：甲方收到房屋全款之日，即日将房屋交付给乙方。乙方逾期付款的违约责任：乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按0.2%计算，逾期付款超过3天，乙方应向甲方支付违约金10万元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿……。甲方逾期交房的违约责任：除不可抗力的因素外，甲方未按本合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按0.2%计算，逾期交房超过3天，甲方向乙方支付违约金10万元，合同终止，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿……。关于产权登记的预定：自本合同生效之日起，乙方应在三个月内向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，甲方给予协助，如因甲方过失造成乙方不能在15天内取得房地产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起3天内将乙方已付款一次性退还给乙方，并向乙方支付违约金10万元。合同还对其他事项作了约定。同日，高杏仙向徐利红支付房屋定金5万元。2017年8月4日，案涉房屋登记至徐利红名下。2017年8月8日，徐利红与案外人吕晶晶签订《桐庐县房屋转让合同》，以110万元的价格将案涉房屋转卖给案外人吕晶晶，并于次日办理了房屋转移登记。 本案审理过程中，高杏仙申请对案涉房屋的市场价值进行评估，后高杏仙申请撤回评估申请。 现高杏仙起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、解除高杏仙与徐利红于2017年5月8日签订的《桐庐县房屋买卖履约合同》；2、判令徐利红返还高杏仙定金5万元；3、判令徐利红承担违约责任，支付高杏仙违约金10万元，并另赔偿高杏仙违约金不足以弥补部分的损失30万元；4、本案诉讼费由徐利红承担。 原审法院认为：高杏仙、徐利红之间签订的《桐庐县房屋买卖履约合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方应依约履行。徐利红承诺将案涉房屋出售给高杏仙，该合同已经具备了拟购房屋的基本状况、房款数额、支付方式等合同主要内容的，可以认定高杏仙、徐利红已形成房屋买卖合同关系。徐利红将案涉房屋另行出售，导致其与高杏仙的买卖合同履行不能，故对于高杏仙要求解除上述房屋买卖合同的请求，该院予以支持。合同解除后，高杏仙支付的购房定金50000元，应当予以返还，故对于高杏仙要求徐利红返还定金50000元，该院予以支持。因徐利红在取得房屋权属证书后，未协助高杏仙办理转移登记，而将房屋另行出售，导致双方合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。关于违约责任的具体负担方式及可主张的损失范围,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《桐庐县房屋买卖履约合同》约定的违约责任条款，如徐利红未配合高杏仙办理房屋转移登记造成违约的，应当支付违约金10万元。合同双方对于违约行为所对应的违约责任是预知的，徐利红应承担的责任为向对方支付10万的违约金，此违约金等同于高杏仙的损失，高杏仙也未提供充分有效证据证明其实际损失数额高于合同约定的违约金数额。根据利益衡平及当事人意思自治原则，高杏仙要求徐利红承担违约金不足以弥补部分的损失300000元的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、高杏仙与徐利红于2017年5月8日签订的《桐庐县房屋买卖履约合同》于判决生效之日起解除；二、徐利红于判决生效之日起十日内返还高杏仙购房定金50000元并支付违约金100000元；三、驳回高杏仙的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱给付义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费8050元，减半收取计4025元，由徐利红负担1342元，高杏仙负担2683元。 宣判后，徐利红不服，向本院提起上诉称：徐利红认为一审法院认定事实不清，适用法律条款不当。双方签订的只是定金合同，不应该承担其他费用。请求：1、撤销原审判决第一项，改判徐利红无须向高杏仙支付违约金10万元。2、二审诉讼费由双方负担。 被上诉人高杏仙辩称：双方当事人所签订的合同，无论是从合同形式还是合同条款均表明是正式的房屋买卖合同，而非定金合同。徐利红违约了，就应该根据合同约定承担违约责任。综上，请求驳回徐利红的上诉请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为：在审理房屋买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定。本案双方当事人在案涉《桐庐县房屋买卖履约合同》中并无将来再行订立房屋买卖合同的意思表示，合同内容也具备了商品房买卖合同的基本内容，徐利红主张双方签订的是定金合同（预约合同），与事实不符，本院不予采纳。本案徐利红在与高杏仙签订房屋买卖合同后，又将案涉房屋出售给第三人，违约事实清楚，原审法院根据双方合同约定判令其支付10万元的违约金，有合同和法律依据，徐利红也并未举证证明自身的违约行为给高杏仙造成的实际损失小于10万元，故原审法院判令其向高杏仙支付10万元违约金，并无不当。综上，徐利红的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由徐利红负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十二月二十一日 书记员  赖雪珂