福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0626民初2009号 原告：朱莹莹，女，汉族，1995年9月16日出生，在校研究生，户籍地福建省东山县，现住福建省东山县。 委托诉讼代理人：陈统顺，东山县“148”法律服务所法律工作者。 被告：福建东山万祥小额贷款有限公司，住所地福建省东山县西埔镇新城中心二期12幢101-102号，统一社会信用代码913506260843242046 法定代表人：杨典文，董事长。 委托诉讼代理人：林国文，男，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：黄海钦，男，系被告公司员工。 第三人：陈许颖，男，汉族，1983年8月29日出生，户籍地福建省东山县，现羁押于东山县看守所。 原告朱莹莹与被告福建东山万祥小额贷款有限公司、第三人陈许颖案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱莹莹的委托诉讼代理人陈统顺、被告福建东山万祥小额贷款有限公司的委托诉讼代理人林国文、黄海钦到庭参加诉讼，被告陈许颖经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱莹莹向本院提出诉讼请求：依法撤销（2018）闽0626执263号执行裁定书，判令停止对址在东山县房屋的强制执行，并解除查封。事实和理由：原告于2015年4月29日与被执行人陈许颖经过充分协商后签订了《二手房屋买卖合同》，约定被执行人陈许颖将自有的址在东山县房屋出售给原告。合同订立后，原告依约支付了全部购房款共计52万元，被执行人也将房屋交付给原告掌管使用，至今原告已在该房屋居住多年。后据悉被执行人陈许颖因与被告存在债务纠纷，被告向贵院申请强制执行，贵院作出（2018）闽0626执263号执行裁定书，将涉案房屋查封，原告向贵院提出执行异议申请，但贵院驳回原告的异议请求。原告认为，涉案房屋系原告依法购买取得，且已实际入住使用多年，是涉案房屋的实际所有人，贵院将原告的房屋予以查封，与事实不符，明显不当。综上，原告与被执行人陈许颖签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，其物权的期待权应予以保护，请求依法支持原告诉讼请求。 福建东山万祥小额贷款有限公司辩称，1.我方根据贵院作出的（2017）闽0626民初957号生效《民事判决书》向贵院申请强制执行，在执行过程中，贵院于2018年6月6日作出（2018）闽0626执263号《执行裁定书》，对被执行人陈许颖所有的讼争住房一套进行查封，期限3年。同日，法院通知东山县住房保障与房地产管理局和东山县不动产登记中心协助执行，在该房产查封期间不予办理土地使用权和房屋所有权转移及权利变更手续；2.东山县人民法院（2018）闽0626执异9号《执行裁定书》已查明，2015年4月29日，陈许颖与朱莹莹双方签订的《二手房屋买卖合同》的买卖标的系上述被贵院查封的房产。合同约定，房屋总价款52万元，分3期付款，并于房屋交付之日付尾款4万元。2015年5月2日，陈许颖收到朱旭亮购房款52万元，但无证据显示该款系朱莹莹支付的购房款。再查明，2015年7月31日，该涉案房产已办理抵押登记，抵押金额为50万元整。贵院已生效的（2017）闽0626民初957号《民事判决书》中判决内容第二项“被告陈许颖未按上述判决履行还款义务额度，原告福建东山万祥小额贷款有限公司对被告陈许颖提供抵押担保的址在东山县的房屋折价或拍卖、变卖后所得的价款在最高债权额为50万元的范围内享有优先受偿权”。原告与陈许颖虽在法院查封上述房产之前已签订买卖合同，但该房产至今未办理转移登记手续，该房产的所有权仍属于陈许颖所有，所以我方申请查封拍卖上述抵押房产符合法律规定。原告请求解除对上述房产的查封缺乏事实和法律依据，该房产系抵押财产，抵押权人享有优先受偿权。3.我方在2015年7月份有到讼争房屋调查，当时原告并没有在该房产居住，也没有向我们提出异议。且从原告与陈许颖签订合同至陈许颖到我公司办理贷款长达3个月的时间，陈许颖均有在东山，但原告却没有与陈许颖办理房产过户手续。因此，原告的行为不符合最高人民法院关于执行异议阻却要件的法律规定。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 陈许颖未作陈述。 本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，朱莹莹与陈许颖签订了《二手房屋买卖合同》，约定陈许颖将其自有的址在东山县房屋以52万元出售给朱莹莹，并定于2015年5-6月正式交付。房屋价款分三期支付：2015年4月30日支付定金40万元，房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日支付8万元，交付房屋之日支付4万元。合同订立当天，朱艺珍（原告的姑姑）以转账方式支付陈许颖45万元。2015年5月2日，陈许颖出具收到朱旭亮（朱莹莹叔叔）购房款现金52万元的《收条》，并将讼争房屋产权证（房屋所有权证号：东房权证东字第××号，土地使用证号：东国用（2011）第Ｔ06040号）交给朱莹莹（朱莹莹事后才知道该产权证是伪造的）。2015年7月30日，陈许颖与福建东山万祥小额贷款有限公司签订《个人借款授信合同》（合同编号：ＷＸＸＤ20150730Ｊ01），约定自2015年7月30日至2018年7月30日，向陈许颖提供额度为30万元的借款授信；利率按《个人授信额度使用合同》的约定执行；逾期罚息利率按合同具体借款利率上浮50%计收；同日福建东山万祥小额贷款有限公司与陈许颖、孙雪虹签订了《最高额抵押合同》（合同编号：ＷＸＸＤ20150730Ｄ01），约定陈许颖、孙雪虹以址在东山县的房产【房屋所有权证号：东房权证东字第××号，土地使用证号：东国用（2011）第Ｔ06040号】为主合同编号为ＷＸＸＤ20150730Ｊ01的《个人借款授信合同》项下的授信借款提供抵押担保，抵押担保的最高债权额为50万元，担保范围包括借款本金、利息、违约金、损害赔偿金以及原告为实现债权（含担保权利）的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。2015年7月31日，办理了抵押登记（房屋他项权证号：东房他证东字第××号）。朱莹莹得知陈许颖提供的产权证系伪造的后，便于2017年5月3日向本院提起房屋买卖合同纠纷一案【案号：（2017）闽0626民初901号】。2017年5月9日，福建东山万祥小额贷款有限公司向本院提起与陈许颖、孙雪虹民间借贷纠纷一案【案号：（2017）闽0626民初957号】。经开庭审理后查明，陈许颖伪造讼争房屋产权证于2015年4月29日与朱莹莹签订房屋买卖合同并取得合同价款52万元，又用真的产权证向福建东山万祥小额贷款有限公司贷款取得30万元，已经涉嫌犯罪，依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条“人民法院在审理经济纠纷案件中，发现与本案有牵连，但与本案不是同一法律关系的经济犯罪嫌疑线索、材料，应将犯罪嫌疑线索、材料移送有关公安机关或检察机关查处，经济纠纷案件继续审理”的规定，本院于2017年9月15日将陈许颖涉嫌犯罪材料移送公安机关侦查，陈许颖现已被抓捕归案。2017年9月18日，朱莹莹申请撤回与被告陈许颖、第三人福建东山万祥小额贷款有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院裁定准许其撤诉。福建东山万祥小额贷款有限公司与陈许颖、孙雪虹民间借贷纠纷一案，本院继续审理后于2017年11月10日作出（2017）闽0626民初957号民事判决书，判决：一、陈许颖应于判决生效之日起十日内偿还福建东山万祥小额贷款有限公司借款30万元，并自2017年2月3日起至借款还清之日止按年利率24％计付利息；二、陈许颖未按上述判决履行还款义务的，福建东山万祥小额贷款有限公司对陈许颖提供抵押担保的址在东山县的房屋折价或拍卖、变卖后所得的价款在最高债权额为50万元的范围内享有优先受偿权。该判决生效后，福建东山万祥小额贷款有限公司申请强制执行，本院于2018年6月6日作出（2018）闽0626执263号执行裁定书，将涉案房屋查封。朱莹莹因此向本院提出执行异议，2018年7月31日，本院作出（2018）闽0626执异9号执行裁定书，驳回原告的异议请求。2018年8月15日，朱莹莹向本院提起本案执行异议之诉。 上述事实，有朱莹莹提供的《二手房屋买卖合同》、《收条》、（2018）闽0626执异9号执行裁定书、（2018）闽0626执263号执行裁定书、《借记卡账户历史明细清单》，被告提供的（2017）闽0626民初957号民事判决书、照片、《福建东山万祥小额贷款有限公司自然人（农户）贷款调查报告书》，本院调取的案件移送函、（2017）闽0626民初901号生效民事裁定书及当事人的庭审陈述在案为凭，并经本院审核，可以采信。 本院认为，本案原告朱莹莹与第三人陈许颖于2015年4月29日签订了《二手房屋买卖合同》，约定陈许颖将其自有的址在东山县房屋以52万元出售给原告，合同约定房屋交付时间为2015年5-6月正式交付；款项分三期支付：2015年4月30日支付定金40万元，房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日支付8万元，交付房屋之日支付4万元。但是第三人陈许颖提供给原告的讼争房屋的产权证系伪造的，而且用真的产权证向福建东山万祥小额贷款有限公司贷款了30万元并办理了抵押登记，这说明第三人陈许颖是使用欺诈手段与原告朱莹莹签订《二手房屋买卖合同》的，出售房屋不是其真实意思表示。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，双方签订的《二手房屋买卖合同》属于无效合同；按照合同约定，房屋交付时间为2015年5-6月正式交付。而本案原告未提供双方已经办理房屋移交手续的相关证据，原告自行入住是非法的，即不属于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形；合同约定购房款分三期支付：2015年4月30日支付定金40万元，房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日支付8万元，交付房屋之日支付4万元，而双方未严格履行合同义务，仅凭朱莹莹陈述的由朱艺珍（原告的姑姑）以转账方式支付陈许颖45万元，2015年5月23日以陈许颖向汪福章（借条上为“姜福章”）借款5万元的方式抵扣房款，2015年5月2日陈许颖出具收到朱旭亮（朱莹莹叔叔）购房款现金52万元的收条，不能认定原告已经支付了全部购房款；2015年4月29日双方已经签订了《二手房屋买卖合同》，而第三人陈许颖于2015年7月30日才与福建东山万祥小额贷款有限公司签订《个人借款授信合同》，同年7月31日才办理房屋抵押登记，时间间隔3个月，朱莹莹足以办理涉案房屋的过户登记而未办理，买受人（原告）存在过错。 综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本院于2018年6月6日作出（2018）闽0626执263号执行裁定书，对被执行人陈许颖所有的讼争住房一套进行查封及于2018年7月31日作出的（2018）闽0626执异9号执行裁定书，驳回原告的异议请求并无不当。而原告提起的执行异议之诉的诉讼请求，因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的享有阻却法院执行的情形，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项“案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，其诉讼请求依法应当予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决如下： 驳回朱莹莹的诉讼请求。 案件受理费9000元，由朱莹莹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林金生 审 判 员  林艺芬 人民陪审员  王惠芳 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  庄雯婧