江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初2520号原告：江阴金安置业有限公司，住所地江阴市澄南路**。法定代表人：丁德明，该公司负责人。委托诉讼代理人：刘筱鹏，江苏春申律师事务所律师。被告：上海启康健身俱乐部有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区青村镇北唐村**>法定代表人：赵子营。被告：赵子营，男，1969年7月7日生，汉族，住安徽省利辛县。被告：郭潮，男，1977年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：马辉（受三被告共同委托），上海沪泽律师事务所律师。原告江阴金安置业有限公司（下称金安公司）诉被告上海启康健身俱乐部有限公司（下称启康公司）、赵子营、郭潮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告金安公司的委托诉讼代理人刘筱鹏，被告启康公司、赵子营、郭潮的委托诉讼代理人马辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金安公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认金安公司与启康公司签订的房屋租赁合同于2017年11月28日解除。2、判令启康公司的次承租人江阴朔康健身管理有限公司（下称朔康公司）返还房屋。3、判令启康公司支付租金391702元、违约金400605元以及其他费用（管理费、能源费、水电费）276244.3元。4、判令启康公司对次承租人朔康公司应支付的合同解除后至实际返还之日止按合同约定租金标准计算的房屋占有使用费承担连带责任。5、判令郭潮对启康公司2017年3月6日前结欠的债务234800元承担连带清偿责任（包括20个月的管理费204880元及能耗费3万元）。6、判令赵子营对启康公司2017年3月6日之后的债务承担连带清偿责任。7、本案诉讼费用由三被告承担。审理中，金安公司撤回对朔康公司的起诉，并变更第2、4项诉讼请求为要求启康公司搬离涉案房屋并承担占有使用费。事实理由：金安公司与启康公司于2014年10月签订《房屋租赁合同》，约定：启康公司向金安公司租赁尚海荟的房屋，启康公司享有2年的免租期并于2017年6月1日起应当支付租金。但启康公司自2017年6月起并未支付每月租金，另外合同约定的管理费启康公司也仅支付了一个月，启康公司尚欠23个月的管理费。金安公司与启康公司签订补充协议，由启康支付金安公司补偿款3万元，但是启康公司未支付。因启康公司未按约履行租赁合同，2017年11月28日，金安公司委托江苏春申律师事务所律师寄送律师函，要求解除合同，但该律师函未被签收。因启康公司自认委托朔康公司管理房屋，启康公司依然占有房屋，故启康公司应当支付房屋占有使用费。启康公司系一人有限责任公司，2017年3月6日，启康公司股东由郭潮变更为赵子营，故郭潮、赵子营应对启康公司的债务承担连带清偿责任。被告启康公司辩称：1、启康公司与金安公司签订房屋租赁合同解除时间应当于2017年9月1日。2、启康公司仅结欠2017年6月-8月3个月的租金。3、能源费、管理费启康公司不应当承担。5、水电费收费的主体并非原告而是物业公司。4、违约金约定不合理，该认定无效。被告郭潮辩称：郭潮在启康公司与金安公司发生矛盾之前已经退出了启康公司，因此他不具备承担责任的基础。启康公司提供了审计报告证明公司财产独立于股东财产。被告赵子营辩称：赵子营作为法定代表人，本案涉诉是公司行为，赵子营并非本案涉诉主体。启康公司提供了审计报告证明公司财产独立于股东财产。本院经审理认定事实如下：2014年10月，金安公司（出租方）与启康公司（承租方）签订江阴誉品尚海荟项目房屋租赁合同一份，约定：金安公司将尚海荟项目S2号楼地下一层出租给启康公司（2.1条），预测建筑面积2926.79平方米（2.2条）。启康公司租赁房屋经营健身中心（3.1条）。本合同租赁期限10年（4.1条），该房屋交付日期暂定于2015年3月1日（4.2条）。自房屋交付日起算，启康公司享有24个月的免租期，在免租期内，启康公司无需支付租金，但仍需缴纳相关费用，包括但不限于管理费、水费、电费、燃气费、通讯费等（4.6条）。租金支付采取月固定租金计算方式，第一年至第二年免收租金但启康公司须支付管理费，第三年133535元每月，租金每一个月为一期，每期支付一次，先付后用（5.1条）。启康公司应于签署本合同时向甲方支付租赁保证金400605元（相当于3个月租金），包括启康公司在签订《租赁意向书》时已向甲方缴纳的133535元(6.1条)。合同期内甲方有权从上述租赁保证金中抵扣启康公司未付租金、违约金、管理费及其他费用（6.3条）。本合同有效期内，启康公司应向甲方支付管理费，管理费每月每平方米3.5元，每月合计10244元，上述管理费包含于上述第5.1条约定的租金标准之中（6.5条）。本合同期内，由启康公司自行承担房屋的装修和所有设施设备的维修、保养责任，并自行承担相应费用（8.4条）。有下列情形的守约方有权书面通知违约方解除本合同，违约方向守约方支付相当于全额租赁保证金标准的单方解约违约金：启康公司逾期交付租赁保证金、租金、管理费以及本合同约定的应当由启康公司支付的任何一项费用超过15日，或累计超过30日（13.2条）。逾期支付相应费用的违约责任：启康公司逾期支付租赁保证金、租金、管理费任何一项费用的，每逾期一日，启康公司应当按欠付费用总额的1%向甲方支付违约金(14.5条)。以下列为双方送达有效联系方式：启康公司，法定代表人郭潮，注册地址上海市奉，注册地址上海市奉贤区青村镇北塘镇**绣路666弄18-19号（19.1条）。本合同任何一方向对方送达的任何通知如为挂号信邮寄，在寄出3个工作日后视为送达（19.2条）。任何一方的上述联系方式如发生变更的，需及时书面通知对方（19.4条）。2015年6月1日金安公司向启康公司交付合同中约定的租赁物并与启康公司签订附件五房屋使用交接书，内容为：金安公司于2015年6月1日将尚海荟小区S2号楼地下一层交付启康公司，预测建筑面积2926.79平方米，实测建筑面积2933.87平方米，房屋租赁期限为自2015年6月1日起至2025年5月31日止，自上述交付之日起启康公司享有的免租期开始计算。双方另签订补充协议，内容为：金安公司将江阴市澄南路尚海荟花园位于澄南229号地下室出租给启康公司开设健身俱乐部，并从该日起计算免租期及10年的租赁费。启康公司同意向金安公司支付3万元费用，该费用包括但不限于至2015年7月31日的能耗费（除合同约定的管理费）。启康公司自2015年6月1日起按合同约定向金安支付管理费。启康公司支付了保证金及一个月的管理费。因启康公司未按约足额支付上述租金、管理费等，2017年11月14日、11月28日，金安公司通过ems快递向启康公司合同约定的注册地址及联系地址分别发送律师函，要求解除双方签订的租赁合同，但是该信均被退还，其中11月28日最后一次信件退回时间为2017年12月2日。另查明：2017年3月6日，启康公司股东由郭潮变更为赵子营。审理中，启康公司提供2018年9月28日由上海宏大东亚会计师事务所制作的审计报告，该报告对启康公司2014年度-2017年年度收入、及税金、费用明细作出审计。以上事实，由租赁合同、律师函、送达凭证、回函、补充协议、水电费清单、工商资料打印件、审计报告细及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为：启康公司与金安公司之间的租赁合同合法有效，应当受到保护。因启康公司未按约支付租金、管理费等，金安公司有权解除合同。金安公司向启康公司合同约定地址送达解除函，虽然该函被退回，但是启康公司与金安公司已经就送达地址进行了约定，故金安公司向启康公司约定的注册地址、邮寄地址寄信退回之日即2017年12月2日为合同解除日，合同解除后启康公司应当搬离房屋。启康公司辩称此前其已经解除合同，但是未能提供证据证明金安公司存在违约行为及已通知解除合同，对于其抗辩本院不予采信。关于启康公司结欠金安公司款项：1、2017年11月28日前的租金，金安公司主张启康公司支付尚欠的租赁费用391702元的主张本院予以支持（计算方式：133535元每月*5个月+133535元每/30天*28天-保证金400605元=391702元），符合法律规定本院予以支持。2、关于管理费用、能耗费、水电费等合计276244.3元。根据双方合同4.6条约定，启康公司在免租期内需缴纳管理费、水费、电费等费用，启康公司已经支付1个月管理费，故启康公司尚应支付2015年6月1日至2017年5月31日的管理费为235612元（10244元每月*23个月）。根据双方补充协议，启康公司享有2年免租期并同意缴纳3万元费用，包括但不限于至2015年7月31日前的能耗费。该约定系双方真实意思表示，启康公司未能提供证据证明该约定无效或者可撤销，在法院释明后也未提起撤销之诉，故本院认为其应当按约支付该3万元费用。关于水电费部分，因金安公司提供的证据不足以证明该水电费系启康公司所用产生，本院不予支持。综上启康公司应当支付金安公司管理费、能耗费等合计265612元，对金安公司主张超出部分不予支持。3、关于金安公司主张启康公司支付自2017年11月29日起的占有使用费，因本案合同确认解除时间为2017年12月2日，故启康公司应当支付自2017年11月29日起至2017年12月2日止按月租金133535元计算的租金及自2017年12月3日起至实际搬离之日止按月租金133535元计算的房屋占有使用费。关于违约金部分，因启康公司未按约支付租金、管理费等应当承担违约责任，因双方对违约标准的约定明显过高，参照启康公司应当支付本案款项的时间，本院酌定降低违约金金额为20万元，对于超出部分不予支持。关于启康公司股东承担责任部分，因启康公司系一人有限责任公司，根据法律规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。根据上述法律规定，一人有限责任公司应当有规范的财务报表及账册并坚持年度审计，否则其股东将对公司债务承担连带责任。本案中启康公司提供的审计报告系审理中作出，其并未按《中华人民共和国公司法》要求在每一年度进行审计。该报告仅载明了启康公司的收支情况，未载明与之对应的资产负债情况，不能详实反映公司的财务情况。该报告2017年收入为零，却存在63万多元的财务支出费用，该收支情况明显不对等，故综上对启康公司提供的审计报告不能证明公司资产独立于股东个人资产。关于2017年3月6日前的费用，本院认定启康公司应当支付管理费能耗费等合计236928.8元（10244元每月*20个月+10244元每月/30天*6天+能耗费30000元），金安公司主张郭潮对启康公司2017年3月6日前的管理费及能源费等合计234880元承担连带清偿责任的主张，系当事人处分自身民事权利，不违反法律规定，本院予以支持。金安公司主张赵子营应对启康公司2017年3月7日起结欠金安公司债务承担连带清偿责任，依法予以支持，其范围应为：租金、占有使用费、及管理费25683.2元（262612元-236928.8元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认江阴金安置业有限公司与上海启康健身俱乐部有限公司之间的租赁合同于2017年12月2日解除，上海启康健身俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内搬离租赁的尚海荟小区S2号楼地下一层。二、上海启康健身俱乐部有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴金安置业有限公司租金391702元及自2017年11月29日起至2017年12月2日止按月租金133535元计算的租金。三、上海启康健身俱乐部有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴金安置业有限公司管理费、能耗费等费用合计262612元。四、上海启康健身俱乐部有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴金安置业有限公司自2017年12月3日起至实际搬离之日止按月租金133535元计算的房屋占有使用费。五、郭潮对上海启康健身俱乐部有限公司债务中的234880元部分承担连带清偿责任。六、赵子营对上述第二、四项、第三项中的25683.2元上海启康健身俱乐部有限公司给付义务承担连带清偿责任，七、上海启康健身俱乐部有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴金安置业有限公司违约金20万元。八、驳回江阴金安置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16530元（江阴金安置业有限公司已预交），由江阴金安置业有限公司负担2543元，由上海启康健身俱乐部有限公司负担13987元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。上海启康健身俱乐部有限公司负担部分郭潮对其中2980元承担连带清偿责任，赵子营对其中9094元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇一八年十二月三日书 记 员  承宇博本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国公司法》第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。