黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0622民初1629号原告：王晓光（案外人），男，汉族，1972年10月04日出生，无业，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：施国会（申请执行人），男，汉族，1971年05月09日出生，无业，住黑龙江省肇源县。第三人：付国安（被执行人），男，汉族，1953年10月26日出生，农民，住黑龙江省肇源县。第三人：王亚平（被执行人），女，汉族，1954年07月13日出生，农民，住黑龙江省肇源县。第三人：施汉伟（被执行人），男，汉族，1968年10月19日出生，农民，住黑龙江省肇源县。原告王晓光与被告施国会、付国安、王亚平、施汉伟案外人执行异议之诉一案，本院于2018年05月07日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理，原告王晓光及其委托诉讼代理人王红叶、被告施国会到庭参加第一次、第二次庭审，第三人王亚平、施汉伟参加第二次庭审，第三人付国安经依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王晓光向本院提出诉讼请求：1．不得执行坐落于肇源县新站镇0XX5的1至3层楼房（产权证号YXX1号、建筑面积191.67㎡）1套；2．请求人民法院依法确认上述楼房归原告王晓光所有；3．本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年09月19日，肇源县人民法院对施国会与付国安、王亚平、施汉伟民间借贷纠纷一案，作出（2016）黑0622民初2908号民事判决书，判决：付国安、王亚平自判决发生法律效力起5日内给付施国会借款本金70万元并给付利息，施汉伟对该债务承担一般保证责任。次日，肇源县人民法院作出（2016）黑0622民初2908号民事裁定，查封上述楼房。2017年11月07日作出（2017）黑0622执520号之三执行裁定，拍卖上述楼房。2018年04月10日，案外人王晓光得知该拍卖裁定，对执行标的提出书面异议。肇源县人民法院于2018年04月20日作出（2018）黑0622执异13号执行异议裁定：驳回王晓光的异议申请。对此原告不服，原告在2016年01月12日购买取得本案诉争的房屋，原告购买该房屋后一直占有、使用该房屋，因第三人的原因，该房一直没有过户到原告名下，原告无过错，被告与第三人之间民间借贷纠纷发生在原告实际取得房屋所有权之后，所以人民法院不应查封并拍卖原告合法取得的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，人民法院无权对上述房屋进行查封和执行，被告施国会的债权不能优先于原告的物权。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告施国会辩称，不同意原告诉讼请求。房屋不是王晓光自己居住。肇源县人民法院执行局在执行过程中，向承租人调查过。2016年09月20日，通过肇源县人民法院新站人民法庭审理后，作出判决，并依照法定程序进行查封，之后通过执行局进行拍卖的。2016年09月已向付国安和王亚平送达了裁判文书。拍卖程序完成后原告才提出执行异议，所以，不同意原告的诉讼请求。第三人王亚平陈述，其丈夫付国安与于德生系多年朋友关系。因其经营砖厂资金总是周转不开，曾多次向于德生借款，最多一次20万元，本金合计40余万元。因外债多，债权没有实现，决定出售楼房。后经于德生联系，将楼房出售给王晓光，定价55万元，偿还40余万元后，余款以现金方式向其交付，房价款已全部付清。同时约定过户费由其负担。因付国安在外地承揽工程，原计划到年末回来办理过户手续。因付国安患病至今没有办理产权变更登记。待明年08月份付清偿欠施国会的款项。第三人施汉伟陈述，2016年05月，经其担保付国安向施国会借款。付国安口头说用房屋抵押，但没有交付房屋所有权证。后期付国安不经营砖厂就走了。第三人付国安缺席，未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原告王晓光举证情况：证据一、2016年01月12日房屋买卖合同及收款收据、以及字第YXX1号房屋所有权证书（提交原件和复印件，核对后留存复印件）各1份，欲证明诉争的房屋，原告早于2016年01月12日购买取得，双方于当日签订了买卖合同，第三人收取了购房款，第三人将该房交付原告王晓光，同时将房权证一并交给原告王晓光。双方签订协议后，通过中间人于德生口头约定，该房过户费用是由付国安、王亚平承担，二人收到购楼款后即离开当地到南方做生意，承诺过一段时间配合过户并将过户费带回，但之后一直推脱没有配合过户。所以这组证据完全可以证实原告是买卖取得该房屋，没有过户的原因并不在于原告，被告申请查封、执行裁定均在买卖行为之后，故对于该房查封和执行行为是错误的，应予终止。被告质证对真实性有异议，日期好像改动过，不同意原告的举证观点；第三人王亚平无异议；施汉伟有异议，称付国安向施国会借款时说以房屋抵押，但没有拿房照。结合其他证据对该组的真实性予以确认。证据二、2017年03月26日签订的房屋出租协议、承租人韩秀琴交纳取暖费、物业费收据、电费收据（提交原件和复印件，经核对后保留复印件）各1份，欲证明王晓光购买取得该房屋后，该房屋一直由王晓光占有使用，在2017年03月26日，王晓光将该房出租给韩秀琴，租赁期限1年，房屋租金1万元。依据该租房协议，承租期间的水电费等由租户承担，实际各种缴费也是租户承担，足以证实该房的实际房主确实为王晓光。被告对该组证据有异议；第三人王亚平无异议；施汉伟称知道李志政使用过争议楼房，后期的情况不知道。结合其他证据对证据二的真实性予以确认。证据三、于德生当庭证言：经其介绍王晓光购买付国安、王亚平的房屋，其是中间人并代替王晓光在买卖合同中签字。后期付国安说去山东做生意，一直拖到现在没有办理过户手续。王晓光买受该楼房后，由其代理租给他人使用至今。证据四、李志政当庭证言：经其表哥于德生联系租用王晓光的房子，是和王晓光签订的租赁协议，自2016年03月起租期一年，租金8,000元。租房用于居住和存放蔬菜。交付水电费等费用，收据。证据五、孙丽娜当庭证言：市场南门1-3楼是其母亲韩秀琴做蔬菜生意时租用的，用于做生意和居住。老人身体不好，房子离早市近比较方便。2017年3月26日到现在一直使用。是于德生和王晓光一起去与其母亲达成的租赁协议。被告施国会对证据三、四、五有异议，称问过在争议楼房卖菜老陈太太（张希瑞），她说为别人看房，给谁看房没有问。第三人王亚平、施汉伟均无异议。施国会的质证意见不能否定房屋租赁的相关事实，故本院对证据三、四、五予以确认。证据六、（2018）黑0622执异13号执行裁定书1份，欲证明该裁定书违反法定程序，没有向双方调查清情况，直接驳回了王晓光的异议申请，不符合法律规定，而在同一时间，还有其他案外人提出执行异议，房屋、案件均不同，但情况和王晓光的异议申请一致，结果却不同。同样的案件支持不同结果，该裁定书没有听取双方当事人意见直接作出的，结果错误，也违反法定程序。被告施国会、第三人王亚平、施汉伟均无异议。本院对该裁定书的真实性予以确认。证据七、照片1份，欲证明在争议楼房一楼门内玻璃上张贴卖楼公告及电话号码，该公告已陈旧破损。被告施国会称其没有注意到。第三人王亚平、施汉伟无异议。因被告无反驳证据，本院对该证据予以确认。证据八、张希瑞、韩秀琴分别证言，张希瑞：经李志政租用争议楼房不到半年，后被韩秀琴撬走了。韩秀琴（史景学爱人）：自2017年04月01日开始租用1-3层楼房至今，租金1万元。看到张贴出租的公告，和于德生电话联系租房事宜，签订了房屋租赁协议。租用期间没有人来主张房权也没有人来谈买房。其女儿在法庭上的证言属实。被告施国会对张希瑞的证言无异议，对韩秀琴的证言有异议，称韩秀琴是看房，不是租用。当事人王亚平、施汉伟无异议。结合原、被告提交的相关证据，本院对张希瑞、韩秀琴在2015年至今租用诉争楼房予以确认。证据九、银行汇款收据3份、付国安、王亚平出具的借据1份，欲证明原告方三次汇给付国安人民币合计25.4万元，另于2016年01月12日给付国安、王亚平现金20万元。被告施国会、第三人施汉伟汉伟有异议，认为是以房屋抵押借款非交付的价款。因施国会、施汉伟无反驳证据，本院予以确认。被告施国会举证情况：证据十、（2016）黑0622民初2908号民事裁定书复印件1份，欲证明2016年09月20日，申请保全查封王亚平、付国安的房屋一套，查封期限3年。原告质证：对该裁定书的真实性无异议。该裁定证实了保全在后，原告与第三人买卖在先，在保全时没有查明该房屋的真实状况，该裁定没有张贴公告，致使房屋所有人王晓光不知情，所以，该裁定实际上是错误的。第三人王亚平、施汉伟无异议。证据十一、（2017）黑0622执520号之三执行裁定书复印件1份。欲证明其申请保全和执行，肇源县人民法院在保全、执行过程合理合法。原告对两份裁定书的真实性无异议。称其看到执行裁定书才知道房子要被拍卖，之前的裁定都没有看到。第三人王亚平、施汉伟均无异议。但王亚平称，不同意拍卖上述楼房。因原告及第三人对证据九、十的真实性没有异议，本院对裁定书的真实性予以确认。证据十二、肇源县人民法院执行局询问史景学的笔录复印件1份，史景学：通过朋友租用房屋，不知道房主是谁。用该房也给房主看房，待卖房时迁出。原告有异议，一、调查笔录完全不符合法定形式，没有调查地点、调查人和记录人，不知道到底是谁进行调查，史景学的自然状况也没有明确记载，到底该笔录是不是史景学本人签字也不清楚。由于该调查笔录形式不符合法律规定，缺失法律要件，该笔录不能作为证据使用；二、该笔录所述内容均不属实，该房屋是韩秀琴承租，史景学并不了解情况，且当时他正处于交通事故之后，因其不了解情况，也不能作为本案的证人证言来说明本案情况；第三人王亚平、施汉伟称对此笔录不知情。本院结合该笔录中史景学陈述，通过朋友租用房屋，不知道房主是谁。以及其他证据，对史景学、韩秀琴夫妇租用讼争楼房的事实予以确认。证据十三、被告施国会于2018年09月09日录制的视频资料，李某：2016年05月份，付国安打电话说有1套1-3层楼房要卖。为其联系买主，开始要32万元，没有达成买卖协议。孙某：通过春子（李某）联系买房，其看后商谈价格从32万元降到28万元，25万元他们不卖。原告有异议。如果是证人证言应出庭质证，而不应该只进行录音录像。该二人所述情况与本案无关，该二人证实其说出售房屋买房的价格，该房明确建筑面积191.67平方米，如果按照该二人所述价格，该房都不值一个住宅房屋价格，而该房是商服用，所以该二人所述内容明显不真实。况且该房最后出售价格是多少需要由买卖双方确定，因为该二人所述价格太低，所以房主都没有卖，所以该二人所述内容与本案无关，不能证明任何问题。但是反而证明了当时房主付国安和王亚平确实要出售该楼，缓解经济紧张。第三人王亚平有异议。称事实不存在。认识光头的春子，在2015年是要往出卖，给的价格低，就没卖。第二段视频里的人我不认识。第三人施汉伟称对录像不了解，也不清楚。2014、2015年左右，争议楼房卖给蔡晓东了，交了一部分钱，当时说办房照，后来房照没给他办，蔡晓东就不买了。又给他返的钱。证据十四、李某当庭证言：认识施汉伟、付国安、王亚平，不是亲属关系，我和施国会是朋友关系。2016年05月份，孙某想买房通过其联系的。房主王秀梅找的我，说要卖房，价格在32、33万元左右，后来讲价到20多万，就没卖。没看见有对外张贴出售房屋的公告。不知道当时争议楼房所在地的房屋价格。原告认为，证人证言不属实。与被告是朋友关系，存在利害关系。证人对房主叫什么名字都记不清的情况下却明确记住了房子是2016年05月出售，与事实不符。第三人已经说明了该房子是在2015年时曾要出售，所以证人将该事实时间进行了更改且内容与第三人所述完全不同。证人所述完全不属实，且证人作为当地人并不了解该商服与住宅价格有何不同情况下，却证明房屋在20多万到30多万之间出售，证人证言不真实，且与被告存在利害关系，该证言不应采信；第三人王亚平有异议，证人所述时间不准确，是2015年，不是2016年；第三人施汉伟无异议。因视频资料系被告单方制作，证人孙某未到庭接受质询，证人李某与被告施国会存在利害关系，且其证言有矛盾之处。所以，本院认为证据十二、证据十三不足以证明第三人付国安、王亚平在其与原告王晓光达成房屋买卖合同后欲出售争议楼房。综上及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2016年05月08日，经施汉伟担保，付国安、王亚平向施国会借取人民币70万元。该借款到期后，施国会向本院提起诉讼，本院于2016年09月19日作出（2016）黑0622民初2908号民事判决书，判令：付国安、王亚平自判决发生效力之日起5日内给付施国会借款本金70万元及自2016年05月08日至2016年07月08日期间的利息2.8万元，本息合计72.8万元，自2016年07月09日起按月利率2%给付利息至实际给付之日；二、施汉伟对上述债务承担一般保证责任。案件受理费5,540元，由付国安、王亚平、施汉伟负担。次日，本院作出（2016）黑0622民初2908号民事裁定书，裁定：一、查封产权人付国安、王亚平共同共有的坐落于肇××县××房屋××1间，建筑面积191.67平方米，产权证号：YXX1；二、冻结王亚平在中国邮政储蓄银行存款20万元；三、查封期限为3年、冻结期限为2年。施国会依据发生法律效力的（2016）黑0622民初2908号民事判决书申请执行。本院于2017年11月17日作出（2017）黑0622执520号之三执行裁定书，裁定：拍卖付国安、王亚平共同共有的坐落于新站镇××房屋××1间，建筑面积191.67平方米，产权证号：YXX1。原告王晓光知情后，以上述楼房系其买受的为由提出执行异议申请。本院在审查该执行异议查明，涉案房屋建成于2011年，登记时间为2015年10月10日，规划用途为商服及住宅，登记的所有权人为付国安，共同共有人为王亚平，该房屋具体位置为黑龙江省肇××县××市场××综合楼××栋18门。1层商服面积63.89㎡、2-3层住宅面积127.78㎡。王晓光提出异议称，涉案房屋是付国安、王亚平于2016年01月12日以55万元转让的，并实际交付，现该房屋出租。王晓光提供了与付国安、王亚平的《房屋买卖合同》、房款收据、房屋产权证、2017年03月26日王晓光与韩秀琴签订的《租赁协议》（租期1年）、2016年11月27日电费交费凭证、2017年11月29日取暖费收据。本院审查该异议申请认为，涉案房屋属于不动产，被查封时登记在付国安名下、共同共有人为王亚平，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生法律效力。王晓光称涉案房屋在本院查封前已转让并交付，但却没有变更登记，且其提供的证据不足以证明与付国安的房屋买卖合同真实合法，其异议理由不能排除执行，故对其异议请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二项、第三项规定，裁定：驳回王晓光的异议请求。王晓光不服该裁定，提起执行异议之诉。另查明，付国安、王亚平经营砖厂期间，曾多次向案外人于德生借款，其中几次交付给付国安、王亚平现金20万元、3次银行汇款合计25.4万元，合计借款本金45.4万元。付国安、王亚平为偿还债务，于2016年01月12日与王晓光签订《房屋买卖合同》，付国安、王亚平以价款55万元将其共有的位于肇××县××市场××综合楼××至××层商服及住宅楼（商服63.89平方米、住宅127.78平方米，合计191.67平方米）出售给王晓光，抵顶上述借款本息外，王晓光付清房价余款，付国安、王亚平为王晓光出具55万元收据，同时将房屋所有权证（证号：肇源房权证新站镇字第**）、房屋交付给王晓光。王晓光买受楼房后及对外出租并在该楼房门内张贴出售广告，该楼房由王晓光占有使用至今。付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议后即离开原居住地到外地工作、生活。王晓光取得该楼房后，先后出租给李志政、张希瑞、韩秀琴等，韩秀琴至今仍占有和使用该楼房。张贴的出售楼房公告尚存。本院认为，王晓光以人民法院查封前已经签订房屋买卖合同、支付全部价款、实际占有、未办理不动产登记手续不是其本人的原因为由，阻却人民法院的执行。王晓光提出阻却人民法院执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定情形。付国安、王亚平为偿还于德生等人债务，经于德生联系，将涉案楼房出售给王晓光，双方签订《房屋买卖合同》的同时为王晓光出具55万元购房收据结清房价款、交付房屋及房屋所有权证。王晓光提交的汇款收据证明付国安收款25.4万元、借据20万元、余款给付的现金，与王亚平提交的书面意见和当庭陈述一致，足以证明王晓光与付国安、王亚平达成的《房屋买卖合同》及买卖行为是双方真实意思表示。所以、王晓光的此项阻却人民法院执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项的规定。王晓光在购买诉争房屋后，虽然其本人没有直接入住，但将诉争房屋出租给他人使用，张贴出售公告的行为，足以认定王晓光对涉案房屋享有管理和支配的权利。2016年09月20日，本院经施国会申请裁定查封涉案楼房，晚于王晓光买受、占用涉案楼房的日期；王晓光阻却人民法院执行的理由具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的条件。付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议后即离开原居住地到外地工作、生活。本案中，王亚平向本院递交的书面意见亦是在外地邮寄的。付国安、王亚平债务较多，且付国安身患重病，无力支付与王晓光约定的办理不动产变更登记费用。此事实有王亚平陈述等证据证实。因此，王晓光以付国安、王亚平无力支付变更登记费用及找不到付国安、王亚平，其自身没有过错的理由成立，非买受人王晓光自身原因未办理楼房不动产变更登记的。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的条件。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且均已履行了各自应负的义务，即交付房价款和房屋及有关证照，所有权已转移。双方虽然没有办理不动产变更登记，非王晓光个人因素造成的，且付国安、王亚平没有提出房屋买卖合同无效和解除的主张。王晓光与付国安、王亚平达成的交易价格为55万元，与市场交易价格相符；而施国会提供的证据欲证明付国安、王亚平要价32万元与事实不符。且该房屋买卖合同没有违背法律法规禁止性、效力性、强制性的规定，因此，产权证号为YXX1号楼房应归王晓光所有。施国会辩称付国安、王亚平是以其共有楼房抵押向王晓光借款，非真实的房屋买卖。即便是付国安、王亚平与王晓光之间存在民间借贷关系，双方“以房抵债”应系当事人双方真实意思表示，目的是消灭到期债权，“以房抵债”协议不违反法律法规效力性、强制性规定。故施国会的观点不足以反驳王晓光的主张。综上所述，王晓光对诉争楼房享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其主张阻却人民法院执行的理由符合法律规定，人民法院不得执行付国安、王亚平共同共有的产权证号为YXX1号1-3层楼房；该楼房应归王晓光所有。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第一项、依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，判决如下：一、不得执行付国安、王亚平共同共有的位于肇源县XX镇XX综合楼XX栋XX门产权证号为YXX1号1-3层楼房；二、上述楼房归原告王晓光所有。案件受理费9,300元，由被告施国会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  王得利人民陪审员  王春丽人民陪审员  滕 杰二〇一八年十二月二十六日书 记 员  孙 帅附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。黑龙江省肇源县人民法院民事判决书（2018）黑0622民初1629号原告：王晓光（案外人），身份号码2306221972********，男，汉族，1972年10月04日出生，无职业，住黑龙江省大庆市让胡路区新城街龙南未来城**4门**。委托诉讼代理人：王红叶，黑龙江竭诚律师事务所律师。被告：施国会（申请执行人），男，汉族，1971年05月09日出生，身份号码2306221971********，无职业，住黑，住黑龙江省肇源县新站镇锦绣佳苑****楼**div>第三人：付国安（被执行人），男，汉族，1953年10月26日出生，身份号码2306221953********，农民，住黑龙江省肇源县新站镇向前村。第三人：王亚平（被执行人），女，汉族，1954年07月13日出生，身份号码2306221954********，农民，住黑龙江省肇源县新站镇向前村。第三人：施汉伟（被执行人），男，汉族，1968年10月19日出生，身份号码2306221968********，农民，住黑龙江省肇源县新站镇新肇街2委**。原告王晓光与被告施国会、第三人付国安、王亚平、施汉伟案外人执行异议之诉一案，本院于2018年05月07日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理，原告王晓光及其委托诉讼代理人王红叶、被告施国会到庭参加第一次、第二次庭审，第三人王亚平、施汉伟参加第二次庭审，第三人付国安经依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王晓光向本院提出诉讼请求：1．不得执行坐落于肇源县新站镇0XX5的1至3层楼房（产权证号YXX1号、建筑面积191.67㎡）1套；2．请求人民法院依法确认上述楼房归原告王晓光所有；3．本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年09月19日，肇源县人民法院对施国会与付国安、王亚平、施汉伟民间借贷纠纷一案，作出（2016）黑0622民初2908号民事判决书，判决：付国安、王亚平自判决发生法律效力起5日内给付施国会借款本金70万元并给付利息，施汉伟对该债务承担一般保证责任。次日，肇源县人民法院作出（2016）黑0622民初2908号民事裁定，查封上述楼房。2017年11月07日作出（2017）黑0622执520号之三执行裁定，拍卖上述楼房。2018年04月10日，案外人王晓光得知该拍卖裁定，对执行标的提出书面异议。肇源县人民法院于2018年04月20日作出（2018）黑0622执异13号执行异议裁定：驳回王晓光的异议申请。对此原告不服，原告在2016年01月12日购买取得本案诉争的房屋，原告购买该房屋后一直占有、使用该房屋，因第三人的原因，该房一直没有过户到原告名下，原告无过错，被告与第三人之间民间借贷纠纷发生在原告实际取得房屋所有权之后，所以人民法院不应查封并拍卖原告合法取得的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，人民法院无权对上述房屋进行查封和执行，被告施国会的债权不能优先于原告的物权。请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告施国会辩称，不同意原告诉讼请求。房屋不是王晓光自己居住。肇源县人民法院执行局在执行过程中，向承租人调查过。2016年09月20日，通过肇源县人民法院新站人民法庭审理后，作出判决，并依照法定程序进行查封，之后通过执行局进行拍卖的。2016年09月已向付国安和王亚平送达了裁判文书。拍卖程序完成后原告才提出执行异议，所以，不同意原告的诉讼请求。第三人王亚平陈述，其丈夫付国安与于德生系多年朋友关系。因其经营砖厂资金总是周转不开，曾多次向于德生借款，最多一次20万元，本金合计40余万元。因外债多，债权没有实现，决定出售楼房。后经于德生联系，将楼房出售给王晓光，定价55万元，偿还40余万元后，余款以现金方式向其交付，房价款已全部付清。同时约定过户费由其负担。因付国安在外地承揽工程，原计划到年末回来办理过户手续。因付国安患病至今没有办理产权变更登记。待明年08月份付清欠施国会款。第三人施汉伟陈述，2016年05月，经其担保付国安向施国会借款。付国安口头说用房屋抵押，但没有交付房屋所有权证。后期付国安不经营砖厂就走了。第三人付国安缺席，未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原告王晓光举证情况：证据一、2016年01月12日房屋买卖合同及收款收据、以及字第YXX1号房屋所有权证书（提交原件和复印件，核对后留存复印件）各1份，欲证明诉争的房屋，原告早于2016年01月12日购买取得，双方于当日签订了买卖合同，第三人收取了购房款，第三人将该房交付原告王晓光，同时将房房权证一并给原告王晓光。双方签订协议后，通过中间人于德生口头约定，该房过户费用是由付国安、王亚平承担，二人收到购楼款后即离开当地到南方做生意，承诺过一段时间配合过户并将过户费带回，但之后一直推脱没有配合过户。所以这组证据完全可以证实原告是通过买卖取得该房屋，没有过户的原因并不在于原告，被告申请查封、执行裁定均在买卖行为之后，故对于该房查封和执行行为是错误的，应予终止。被告质证对真实性有异议，日期好像改动过，不同意原告的举证观点；第三人王亚平无异议；施汉伟有异议，称付国安向施国会借款时说以房屋抵押，但没有拿房照。结合其他证据对该组的真实性予以确认。证据二、2017年03月26日签订的房屋出租协议、承租人韩秀琴交纳取暖费、物业费收据、电费收据（提交原件和复印件，经核对后保留复印件）各1份，欲证明王晓光购买取得该房屋后，该房屋一直由王晓光占有使用，2017年03月26日，王晓光将该房出租给韩秀琴，租赁期限1年，房屋租金1万元。依据该租房协议，承租期间的水电费等由租户承担，实际各种缴费也是租户承担，足以证实该房的实际房主确实为王晓光。被告对该组证据有异议；第三人王亚平无异议；施汉伟称知道李志政使用过争议楼房，后期的情况不知道。结合其他证据对证据二的真实性予以确认。证据三、于德生当庭证言：经其介绍王晓光购买付国安、王亚平的房屋，其是中间人并代替王晓光在买卖合同中签字。后期付国安说去山东做生意，一直拖到现在没有办理过户手续。王晓光买受该楼房后，由其代理租给他人使用至今。证据四、李志政当庭证言：经其表哥于德生联系租用王晓光的房子，是和王晓光签订的租赁协议，自2016年03月起租期一年，租金8,000元。租房用于居住和存放蔬菜。交付水电费等费用，收据。证据五、孙丽娜当庭证言：市场南门1-3楼是其母亲韩秀琴做蔬菜生意时租用的，用于做生意和居住。老人身体不好，房子离早市近比较方便。2017年3月26日到现在一直使用。是于德生和王晓光一起去与其母亲达成的租赁协议。被告施国会对证据三、四、五有异议，称问过在争议楼房卖菜老陈太太（张希瑞），她说为别人看房，给谁看房没有问。第三人王亚平、施汉伟均无异议。施国会的质证意见不能否定房屋租赁的相关事实，故本院对证据三、四、五予以确认。证据六、（2018）黑0622执异13号执行裁定书1份，欲证明该裁定书违反法定程序，没有向双方调查清情况，直接驳回了王晓光的异议申请，不符合法律规定，而在同一时间，还有其他案外人提出执行异议，房屋、案件均不同，但情况和王晓光的异议申请一致，结果却不同。同样的案件支持不同结果，该裁定书没有听取双方当事人意见直接作出的，结果错误，也违反法定程序。被告施国会、第三人王亚平、施汉伟均无异议。本院对该裁定书的真实性予以确认。证据七、照片1张，欲证明在争议楼房一楼门内玻璃上张贴卖楼公告及电话号码，该公告已陈旧破损。被告施国会称其没有注意到。第三人王亚平、施汉伟无异议。因被告无反驳证据，本院对该证据予以确认。证据八、张希瑞、韩秀琴分别证言，张希瑞：经李志政租用争议楼房不到半年，后被韩秀琴撬走了。韩秀琴（史景学爱人）：自2017年04月01日开始租用1-3层楼房至今，租金1万元。看到张贴出租的公告，和于德生电话联系租房事宜，签订了房屋租赁协议。租用期间没有人来主张房权也没有人来谈买房。其女儿在法庭上的证言属实。被告施国会对张希瑞的证言无异议，对韩秀琴的证言有异议，称韩秀琴是看房，不是租用。当事人王亚平、施汉伟无异议。结合原、被告提交的相关证据，本院对张希瑞、韩秀琴在2015年至今租用诉争楼房予以确认。证据九、银行汇款收据3份、付国安、王亚平出具的借据1份，欲证明原告方三次汇给付国安人民币合计25.40万元，另于2016年01月12日给付国安、王亚平现金20万元。被告施国会、第三人施汉伟汉伟有异议，认为是以房屋抵押借款非交付的价款。因施国会、施汉伟无反驳证据，本院予以确认。被告施国会举证情况：证据十、（2016）黑0622民初2908号民事裁定书（复印件）1份，欲证明2016年09月20日，申请保全查封王亚平、付国安的房屋一套，查封期限3年。原告质证：对该裁定书的真实性无异议。该裁定证实了保全在后，原告与第三人买卖在先，在保全时没有查明该房屋的真实状况，该裁定没有张贴公告，致使房屋所有人王晓光不知情，所以，该裁定实际上是错误的。第三人王亚平、施汉伟无异议。证据十一、（2017）黑0622执520号之三执行裁定书复印件1份。欲证明其申请保全和执行，肇源县人民法院在保全、执行过程合理合法。原告对两份裁定书的真实性无异议。称其看到执行裁定书才知道房子要被拍卖，之前的裁定都没有看到。第三人王亚平、施汉伟均无异议。但王亚平称，不同意拍卖上述楼房。因原告及第三人对证据九、十的真实性没有异议，本院对裁定书的真实性予以确认。证据十二、肇源县人民法院执行局询问史景学的笔录复印件1份，史景学：通过朋友租用房屋，不知道房主是谁。用该房也给房主看房，待卖房时迁出。原告有异议，一、调查笔录完全不符合法定形式，没有调查地点、调查人和记录人，不知道到底是谁进行调查，史景学的自然状况也没有明确记载，到底该笔录是不是史景学本人签字也不清楚。由于该调查笔录形式不符合法律规定，缺失法律要件，该笔录不能作为证据使用；二、该笔录所述内容均不属实，该房屋是韩秀琴承租，史景学并不了解情况，且当时他正处于交通事故之后，因其不了解情况，也不能作为本案的证人证言来说明本案情况。第三人王亚平、施汉伟称对此笔录不知情。本院结合该笔录中史景学陈述，通过朋友租用房屋，不知道房主是谁。以及其他证据，对史景学、韩秀琴夫妇租用讼争楼房的事实予以确认。证据十三、被告施国会于2018年09月09日录制的视频资料，李士春：2016年05月份，付国安打电话说有1套1-3层楼房要卖。为其联系买主，开始要32万元，没有达成买卖协议。孙立国：通过春子（李士春）联系买房，其看后商谈价格从32万元降到28万元，25万元他们不卖。原告有异议。如果是证人证言应出庭质证，而不应该只进行录音录像。该二人所述情况与本案无关，该二人证实其说出售房屋买房的价格，该房明确建筑面积191.67平方米，如果按照该二人所述价格，该房都不值一个住宅房屋价格，而该房是商服用，所以该二人所述内容明显不真实。况且该房最后出售价格是多少需要由买卖双方确定，因为该二人所述价格太低，所以房主都没有卖，所以该二人所述内容与本案无关，不能证明任何问题。但是反而证明了当时房主付国安和王亚平确实要出售该楼，缓解经济紧张。第三人王亚平有异议。称事实不存在。认识光头的春子，在2015年是要往出卖，给的价格低，就没卖。第二段视频里的人我不认识。第三人施汉伟称对录像不了解，也不清楚。2014、2015年左右，争议楼房卖给蔡晓东了，交了一部分钱，当时说办房照，后来房照没给他办，蔡晓东就不买了。又给他返的钱。证据十四、李士春当庭证言：认识施汉伟、付国安、王亚平，不是亲属关系，我和施国会是朋友关系。2016年05月份，孙立国想买房通过其联系的。房主王秀梅找的我，说要卖房，价格在32、33万元左右，后来讲价到20多万元，就没卖。没看见有对外张贴出售房屋的公告。不知道当时争议楼房所在地的房屋价格。原告认为，证人证言不属实。证人与被告是朋友关系，存在利害关系。证人对房主叫什么名字都记不清的情况下却明确记住了房子是2016年05月出售，与事实不符。第三人已经说明了该房子是在2015年时曾要出售，所以证人将该事实时间进行了更改且内容与第三人所述完全不同。证人所述完全不属实，且证人作为当地人并不了解该商服与住宅价格有何不同情况下，却证明房屋在20多万元到30多万元之间出售，证人证言不真实，且与被告存在利害关系，该证言不应采信；第三人王亚平有异议，证人所述时间不准确，是2015年，不是2016年；第三人施汉伟无异议。因视频资料系被告单方制作，证人孙立国未到庭接受质询，证人李士春与被告施国会存在利害关系，且其证言有矛盾之处。所以，本院认为证据十二、证据十三不足以证明第三人付国安、王亚平在其与原告王晓光达成房屋买卖合同后欲出售争议楼房。综上及当事人陈述，本院确认本案事实如下：2016年05月08日，经施汉伟担保，付国安、王亚平向施国会借取人民币70万元。该借款到期后，施国会向本院提起诉讼，本院于2016年09月19日作出（2016）黑0622民初2908号民事判决书，判令：付国安、王亚平自判决发生效力之日起5日内给付施国会借款本金70万元及自2016年05月08日至2016年07月08日期间的利息2.80万元，本息合计72.80万元，自2016年07月09日起按月利率2%给付利息至实际给付之日；二、施汉伟对上述债务承担一般保证责任。案件受理费5,540元，由付国安、王亚平、施汉伟负担。次日，本院作出（2016）黑0622民初2908号民事裁定书，裁定：一、查封产权人付国安、王亚平共同共有的坐落于肇源县新站镇0XX5房屋1-3层1间，建筑面积191.67平方米，产权证号：YXX1；二、冻结王亚平在中国邮政储蓄银行存款20万元；三、查封期限为3年、冻结期限为2年。施国会依据发生法律效力的（2016）黑0622民初2908号民事判决书申请执行。本院于2017年11月17日作出（2017）黑0622执520号之三执行裁定书，裁定：拍卖付国安、王亚平共同共有的坐落于新站镇0XX5房屋1-3层1间，建筑面积191.67平方米，产权证号：YXX1。原告王晓光知情后，以上述楼房系其买受的为由提出执行异议申请。本院在审查该执行异议查明，涉案房屋建成于2011年，登记时间为2015年10月10日，规划用途为商服及住宅，登记的所有权人为付国安，共同共有人为王亚平，该房屋具体位置为黑龙江省肇源县XX镇XX综合楼XX栋XX门。1层商服面积63.89㎡、2-3层住宅面积127.78㎡。王晓光提出异议称，涉案房屋是付国安、王亚平于2016年01月12日以55万元转让的，并实际交付，现该房屋出租。王晓光提供了与付国安、王亚平的《房屋买卖合同》、房款收据、房屋产权证、2017年03月26日王晓光与韩秀琴签订的《租赁协议》（租期1年）、2016年11月27日电费交费凭证、2017年11月29日取暖费收据。本院审查该异议申请认为，涉案房屋属于不动产，被查封时登记在付国安名下、共同共有人为王亚平，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记不发生法律效力。王晓光称涉案房屋在本院查封前已转让并交付，但却没有变更登记，且其提供的证据不足以证明与付国安的房屋买卖合同真实合法，其异议理由不能排除执行，故对其异议请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第二项、第三项规定，裁定：驳回王晓光的异议请求。王晓光不服该裁定，提起执行异议之诉。另查明，付国安、王亚平经营砖厂期间，曾多次向案外人于德生借款，其中几次交付给付国安、王亚平现金20万元、3次银行汇款合计25.40万元，合计借款本金45.40万元。付国安、王亚平为偿还债务，于2016年01月12日与王晓光签订《房屋买卖合同》，付国安、王亚平以价款55万元将其共有的位于肇源县XX镇XX综合楼XX栋XX门1至3层商服及住宅楼（商服63.89平方米、住宅127.78平方米，合计191.67平方米）出售给王晓光，抵顶上述借款本息外，王晓光付清房价余款，付国安、王亚平为王晓光出具55万元收据，同时将房屋所有权证（证号：肇源房权证：肇源房房权证新站镇字第**给晓光。王晓光买受楼房后对外出租并在该楼房门内张贴出售广告，该楼房由王晓光占有使用至今。付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议后即离开原居住地到外地工作、生活。王晓光取得该楼房后，先后出租给李志政、张希瑞、韩秀琴等，韩秀琴至今仍占有和使用该楼房。张贴的出售楼房公告尚存。本院认为，王晓光以人民法院查封前已经签订房屋买卖合同、支付全部价款、实际占有、未办理不动产登记手续不是其本人的原因为由，阻却人民法院的执行。王晓光提出阻却人民法院执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定情形。付国安、王亚平为偿还于德生等人债务，经于德生联系，将涉案楼房出售给王晓光，双方签订《房屋买卖合同》的同时为王晓光出具55万元购房收据结清房价款、交付房屋及房屋所有权证。王晓光提交的汇款收据证明付国安收款25.40万元、借据20万元、余款给付的现金，与王亚平提交的书面意见和当庭陈述一致，足以证明王晓光与付国安、王亚平达成的《房屋买卖合同》及买卖行为是双方真实意思表示。所以，王晓光的此项阻却人民法院执行的理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项的规定。王晓光在购买诉争房屋后，虽然其本人没有直接入住，但将诉争房屋出租给他人使用，张贴出售公告的行为，足以认定王晓光对涉案房屋享有管理和支配的权利。2016年09月20日，本院经施国会申请裁定查封涉案楼房，晚于王晓光买受、占用涉案楼房的日期；王晓光阻却人民法院执行的理由具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的条件。付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议后即离开原居住地到外地工作、生活。本案中，王亚平向本院递交的书面意见亦是在外地邮寄的。付国安、王亚平债务较多，且付国安身患重病，无力支付与王晓光约定的办理不动产变更登记费用。此事实有王亚平陈述等证据证实。因此，王晓光以付国安、王亚平无力支付变更登记费用及找不到付国安、王亚平，其自身没有过错的理由成立，非买受人王晓光自身原因未办理楼房不动产变更登记的。此情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的条件。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，付国安、王亚平与王晓光达成房屋买卖协议是双方的真实意思表示，且均已履行了各自应负的义务，即交付房价款和房屋及有关证照，所有权已转移。双方虽然没有办理不动产变更登记，但非王晓光个人因素造成的，且付国安、王亚平没有提出房屋买卖合同无效和解除的主张。王晓光与付国安、王亚平达成的交易价格为55万元，与市场交易价格相符；而施国会提供的证据欲证明付国安、王亚平要价32万元与事实不符。且该房屋买卖合同没有违背法律法规禁止性、效力性、强制性的规定，因此，产权证号为YXX1号楼房应归王晓光所有。施国会辩称付国安、王亚平是以其共有楼房抵押向王晓光借款，非真实的房屋买卖。即便是付国安、王亚平与王晓光之间存在民间借贷关系，双方“以房抵债”应系当事人双方真实意思表示，目的是消灭到期债权，“以房抵债”协议不违反法律法规效力性、强制性规定。故施国会的观点不足以反驳王晓光的主张。综上所述，王晓光对诉争楼房享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，其主张阻却人民法院执行的理由符合法律规定，人民法院不得执行付国安、王亚平共同共有的产权证号为YXX1号1-3层楼房；该楼房应归王晓光所有。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第一项、依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，判决如下：一、不得执行付国安、王亚平共同共有的位于肇源县XX镇XX综合楼XX栋XX门产权证号为YXX1号1-3层楼房；二、上述楼房归原告王晓光所有。案件受理费9,300元，由被告施国会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判长王得利人民陪审员王春丽人民陪审员滕杰二〇一八年十二月二十六日书记员孙帅附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。