江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0322民初6445号原告：吴中振，男，1968年10月20日出生，汉族，住沛县。原告：高素兰，女，1965年10月19日出生，汉族，住沛县。以上两原告委托诉讼代理人：李玉明，江苏青创律师事务所律师。以上两原告委托诉讼代理人：周娇，江苏青创律师事务所律师。被告：江苏财富房地产开发有限公司，住所地沛县汉城商都2号楼113号营业厅。法定代表人：宋德才，董事长。委托诉讼代理人：马培永，男，1960年7月1日出生，汉族，该公司副经理，住沛县。委托诉讼代理人：宋小龙，男，1988年4月25日出生，汉族，该公司员工，住沛县。原告吴中振、高素兰与被告江苏财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月4日、12月20日公开开庭进行了审理，第一次开庭原告吴中振、高素兰的委托诉讼代理人李玉明、周娇，被告财富公司的法定代表人宋德才及其委托诉讼代理人马培永、宋小龙到庭参加诉讼。第二次开庭原告高素兰及两原告的委托诉讼代理人李玉明，被告财富公司的法定代表人宋德才及其委托诉讼代理人马培永、宋小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴中振、高素兰向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告逾期交房违约金28969元（自2015年6月30日起，以交付房价款495208元为基数，按日万分之五计算至2015年10月25日）。事实与理由：2013年11月7日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告御水华庭小区3幢2单元501号房，房价款495208元，被告应当在2015年6月30日前，将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，逾期交房超过30日后，买受人逾期继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金等。原告依约支付了495208元购房款，被告虽于2017年1月21日告知原告可以上房，但被告没有出示合同约定的证明文件和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，被告已构成违约。财富公司辩称，原、被告签订房屋买卖合同是事实，被告没有按照合同约定交付房屋，是因为政府拆迁没有到位，拖延了地块的交付，造成被告施工一再延期。根据合同第八条第二款第二项的规定，因相关政府政策调整或者拆迁造成的逾期交房责任可以免除，被告不应当承担违约责任。原告曾签署过放弃追究违约责任的承诺，原告作为完全民事行为能力人，应当对自己的承诺负责。原告诉讼请求的计算依据不正确。被告不应向原告支付违约金。经审理查明：一、关于商品房买卖合同及履行的事实。2013年11月7日，原、被告签订商品房买卖合同，约定两原告购买财富公司开发的御水华庭小区第3幢2单元501号房，总价款495208元等。商品房买卖合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2、该商品房已竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、因政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约；3、因市政配套建设或质检部门未能如期验收等非出卖人能左右的因素，不视为违约。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（2）逾期超过30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”原告已付清房款。二、涉案小区建设开发情况。2011年1月7日，财富公司与沛县国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定沛县国土局于2011年4月7日前将沛县沿河北侧、樊哙路南侧、汉邦路西侧的出让宗地交付财富公司，财富公司同意该合同项下宗地建设项目在2011年7月7日之前开工，在2013年7月7日之前竣工。自2011年11月10日起至2016年6月20日，沛县国土局陆续将出让宗地拆迁，并向财富公司交付。2015年12月，沛县规划局对御水华庭规划调整总平面图进行公示，公示说明载明：“御水华庭项目用地位于东侧，汉邦路西侧，樊哙路南侧，因新的《建筑设计防火规范》实施，现部分建筑设计方案须按规范调整，同时结合供电要求，配电设施作相应调整，东区地库范围等结合规划方案作适当调整，该规划调整方案已经我局审查，符合规划设计要求……”御水华庭小区西区3号楼等楼房于2015年10月18日经施工、监理、建设、设计、勘察等五方主体竣工验收合格。2017年5月5日，沛县房屋征收办公室出具证明一份，内容为“孟桥《御水华庭》项目一期、二期为棚改安置工程，其中14万㎡为安置用房。后来确定12万㎡，楼基地面土地于2016年11月10日拆迁完毕，具备办理施工许可证条件”。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方应按约履行各自义务。财富公司提供了由案外人刘学、张俊秀分别代签的两份房屋交接书，拟证明在上房时两原告自愿放弃主张违约金的权利。本院认为，放弃违约金属于当事人对其权利义务的重大处分，已经超出代为办理上房手续的权限范围，财富公司并未举证证明两原告对刘学、张俊秀有该项特别授权，故上述两份房屋交接书不能作为认定两原告放弃本案违约金的依据。商品房买卖合同约定，被告应于2015年6月30日前将符合双方合同约定的商品房交付原告，逾期交付超过30日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。该合同同时约定，因政策调整或拆迁，出卖人在30日内通知买受人具体情况，不视为违约。本案中，被告存在可以据以延期交房的事由：1、根据被告提供的出让合同、交地确认书等证据，可以确认涉案项目确存在因拆迁原因导致延期交付土地的情形。根据出让合同约定，沛县国土局应于2011年4月7日向财富公司交付净地，涉案项目应于2011年7月7日前开工，于2013年7月7日前竣工，建设周期为24个月。而涉案项目所在地块在2016年仍存在房屋未拆迁的问题，相应地块上的房屋及附属设施只有拆迁完毕后才能进行建设施工，并办理相应验收手续。根据被告提供的规划调整公示文件，涉案项目建设中还出现规划调整的情形。因此，涉案楼房及其配套公用设施的建设周期客观上需要顺延。故涉案商品房迟延交付系因拆迁及规划调整造成。2、商品房买卖合同中约定，因政策调整或拆迁，出卖人应在30日内通知买受人具体情况，但并未明确该“30日内”从何时起算。本案中，涉案项目中因拆迁原因逾期交付土地的情形，是自项目建设之初、本案商品房买卖合同签订之前就已存在，并持续至2016年，故要求财富公司自拆迁因素最初出现时告知买受人，客观上不具有可能性，且上述拆迁因素自双方签订商品房买卖合同后持续存在，根据商品房买卖合同的约定，亦难以确定财富公司应当通知的时间，故财富公司可在上述拆迁因素持续存在期间随时告知买受人。综上，财富公司主张的事由，符合商品房买卖合同第八条约定的出卖人可据实予以延期的情形，不构成逾期交房。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：驳回原告吴中振、高素兰的诉讼请求。案件受理费524元，减半收取为262元，由原告吴中振、高素兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王欣二〇一八年十二月二十五日法官助理徐超书记员郑陶陶