河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0203民初3352号 原告：唐山启新水泥工业博物馆，住所地：唐山市路**新华东道**，统一社会信用代码：12130200568925647K。 法定代表人：张丽，馆长。 委托代理人：蔡伟，男，汉族，员工，1985年11月6日生，住河北省唐山市路**。 委托代理人：乔俊秀，河北蔺和刚律师事务所律师。 被告：李彦超，男，汉族，1983年8月23日生，住唐山市路**。 委托代理人：聂晨，河北唯实律师事务所律师。 原告唐山启新水泥工业博物馆与被告李彦超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐山启新水泥工业博物馆委托代理人蔡伟、乔俊秀，被告李彦超委托代理人聂晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告唐山启新水泥工业博物馆向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告李彦超签订的R栋商铺和设备的《租赁合同》；2、请求判决被告李彦超支付截止起诉日（2018年7月24日）的房屋租金1106112.49元、管理费150396.6元、违约金75390元。3、请求法院判决被告李彦超自起诉日（2018年7月24日）起至实际返还租赁房屋之日止，按合同约定标准支付房屋租赁费用，同时按中国人民银行同期贷款利率支付违约金；4、判令被告李彦超限期腾空R栋房屋、交还房屋钥匙、同时返还房屋内的设备、用具；5、本案的诉讼费用由被告李彦超承担。事实与理由：2014年4月4日，原、被告签订《租赁合同》，将原由崔建生承租的原告所有的唐山启新18**文化创意产业园区A栋第F1-04号商铺租赁给被告使用，房屋面积为750平方米，租赁期限自2014年6月7日起至2019年6月6日止。被告自2016年6月7日起开始拖欠租金、管理费，租赁费用标准为：租金0.8元/天/平方米，管理费为0.3元/天/平方米。于2017年1月提前交还钥匙，共欠原告租金124800元、管理费46800元。2014年9月18日，原、被告签订第二份《租赁合同》，将原由崔建生承租的原告所有的唐山启新18**文化创意产业园区R栋商铺租赁给被告使用，房屋面积为600.56平方米，租赁期限自2014年1月10日起至2019年1月9日止，租赁费用标准为：租金：2016年1月10日至2017年1月9日期间为1.9元/天/平方米，2017年1月10日至2018年1月9日期间为2.14元/天/平方米，2018年1月10日至2019年1月9日期间为2.37元/天/平方米，管理费均为0.3元/天/平方米。原告同时将该房屋内配置的设备、用具等租赁给被告使用，租金为10000元/年。被告依合同交纳了前两个年度（2014年1月10日至2016年1月9日期间）的租金和管理费，自第三个租赁年度起被告开始不按期交费，仅累计交纳403135.81元。截止2018年7月24日，被告共拖欠租金96132.49元、管理费103596.6元、设备租金20000元。故诉至法院，请求判如所请。 被告李彦超辩称：一、原告诉状所述与实际情况不符，部分事实失实且有遗漏，未能如实向法院反映事实全貌。承租两年后，园区出台了老商户续租优惠政策，被告属优惠范围之内，原告起诉数额明显失实，被告并不欠原告所主张的租金。二、被告就A栋商铺搬空时间是2016年4月29日，同日，原告收回商铺并拉闸关水、关电，至2016年6月28日结清全部水电费611.94元，原告的缴费通知单上明确注明是2016年5月1日至2016年5月31日，双方均认可A栋提前解除租赁合同的事实。从原告给被告开具的A栋租金、管理费、物业费收据可见，被告缴费截止日期是2016年6月6日，显然原告的主张没有任何事实依据。三、原告收取了被告装修押金、履约担保金共计125000元，合同到期后应全额退还。四、合同履行过程中，原告改变被告所租商铺环境，给被告造成损失严重，在原告不能改善的情况下，被告保留追索的权利。被告承租的商铺位于园区西北侧垃圾转运站南侧第一家，原来可正常出入，2016年后，原告未向被告通知、更没有任何协商竟然拆除原垃圾转运站，直接导致垃圾无人管理的无序状态，还将被告商铺专属的进人通道改为公共通道，被告商铺大门因此被堵，周边居民长期占用被告花钱租用的车位。原告为改善也采取了一些诸如设置路障等办法，但无任何效果，被告所租商铺进人大门一直被封堵至今，致使被告无法正常经营。原告作为出租方不尽义务给被告造成的损失明确可见。五、原告未尽出租方对商铺的维修义务，合同中约定的历年检修也从未进行，2015年夏季被告承租的商铺开始漏水，原告正常保修就说先停业一个月才能检修，使约定义务形同虚设，物业服务不到位，停水已成经常。被告专心经营多年，培养市场实属不易，对原告转移矛盾，推卸责任单方要求提前解除R栋商铺租赁合同的诉求不能同意，原告的这一诉请于法无据。 综上所述，被告所诉缺乏事实和法律依据，诉求脱离事实，有失公允，一面之词不应得到法院的支持，被告希望双方存在问题在法院的主持下达成共识，继续友好合作。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2014年4月4日，出租方唐山启新水泥工业博物馆（合同甲方）与承租方李彦超（合同乙方）签订了《唐山启新18**文化创意产业园区租赁合同》，编号：博招-2013-006-A-F1-04。合同约定甲、乙双方同意将甲方所有并管理的园区所属A栋第F1-04号商铺租赁给乙方使用，房屋建筑面积750平方米，租赁期限自2014年6月7日起至2019年6月6日止，共计1826天。计费标准：第一年度（2014年6月7日至2015年6月6日）租金标准0.60元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天；第二年度（2015年6月7日至2016年6月6日）租金标准0.66元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天；第三年度（2016年6月7日至2017年6月6日）租金标准0.80元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天。租赁费用采用预付费用制，每一计费年度分为2期，乙方分期预交租赁费用，乙方应提前30天内将下期预缴费用向甲方一次性全额支付。乙方在签订本合同当日内，向甲方缴纳履约保证金40000元。合同签订后，被告李彦超对A栋商铺进行了使用，并按期交纳了2016年6月6日之前的商铺租金、管理费合计509895元，物业费168975元，履约、装修保证金45000元。被告称商铺使用至2016年4月29日，有2016年6月28日的水电费交费通知单及收据予以证实，故已经交清A栋商铺全部费用。原告称被告实际使用至2016年12月31日，2017年初交回商铺钥匙，尚欠2016年6月7日至2016年12月31日商铺租金、管理费。 2014年9月18日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）另行签订《唐山启新18**文化创意产业园区租赁合同》，合同约定甲、乙双方同意将甲方所有并管理的园区所属R栋商铺租赁给被告使用，房屋建筑面积600.56平方米，租赁期限自2014年1月10日起至2019年1月9日止，共计1826天。计费标准：第一年度（2014年1月10日至2015年1月9日）租金标准1.7元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天；第二年度（2015年1月10日至2016年1月9日）租金标准1.9元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天；第三年度（2016年1月10日至2017年1月9日）租金标准2.14元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天；第四年度（2017年1月10日至2018年1月9日）租金标准2.37元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天；第五年度（2018年1月10日至2019年1月9日）租金标准2.57元/平方米/天，管理费标准0.3元/平方米/天。租赁费用采用预付费用制，每一计费年度分为2期，被告分期预交租赁费用，各期预付费用被告须于前一期结束前30天内向原告一次性全额支付。合同签订后，被告李彦超对R栋商铺使用至今，按照合同约定，R栋商铺1826天（截止至2019年1月9日）租金、管理费合计应为2671374.96元。被告按期交纳了2016年1月9日之前的R栋商铺相关费用。 2016年之后，被告承租的R栋商铺出现房屋漏水、配套设施变化、停车位被占用等状况，在没有得到原告有效修缮、改进的情况下，被告仅交纳了部分租赁费用，截止至开庭之日，被告共计交纳R栋商铺租金、管理费1383114.27元、履约保证金80000元、物业费131522.64元。 另查明，2016年12月20日，原告唐山启新水泥工业博物馆招商运营部发布《唐山启新水泥工业博物馆老商户续租政策》，承诺对于入住园区满一年以上的老商户在续租时给与优惠：一、优惠范围到2016年12月31止已入住园区满一年以上，按租赁合同约定的期限及金额足额缴纳租金、管理费、物业费（含2017年1月20日前补齐之前拖欠的租金、管理费、物业费商户），拟续租一年以上的商户。二、优惠内容1、入住园区满一年的老商户，且续租一年以上租赁合同时，延长2个月租赁期限；入住园区满一年半的，续租时延长3个月的租赁期限；入住园区满2年的，续租时延长4个月的租赁期限，以此类推。2、对于在租赁期限内按照租赁合同约定的期限及金额足额缴纳租金、管理费、物业费两年以上的优秀商户，在享受上述政策的基础上，额外给与延长一个月租期的奖励。三、优惠时间本政策的交款日期截止至2017年1月20日，符合优惠条件的老商户，按缴款日期分阶段享受此政策不同比例的优惠。 本院认为，原、被告签订的两份《唐山启新18**文化创意产业园区租赁合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告作为出租人，应保证租赁物完好，在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，并承担租赁物的维修义务。被告作为承租人，在享受租赁权利同时，应履行按期足额支付房屋租金的义务。本案涉诉房屋在使用过程中出现了漏水、园区环境恶化等问题，影响了被告对租赁物的使用，而原告并未及时加以修缮以消除不利影响，原告的不作为构成了违约。被告在承租房屋不能正常使用的情况下，有权要求维修并减少租金或者延长租期，其未按期足额交付租金、管理费，并非无故违约，应视为行使先履行抗辩权的表现。因此，原告主张被告违约要求解除合同并支付违约金的意见理据不足，本院不予支持。 由于被告已对涉诉房屋进行了占有、使用，故其应向原告支付相应的房屋租金作为合同对价。关于A栋商铺的使用时间，被告提交的交费通知单及收据仅能证实被告交纳了2016年5月至2016年6月的水电费，不能证实其后未再使用商铺而提前解除（终止）租赁合同，故应按照原告主张的2016年12月31日确认承租期间。截止至2016年12月31日，按照合同约定A栋商铺租金、管理费合计应为680775元【750*（0.6+0.3）*365+750*（0.66+0.3）*365+750（0.8+0.3）*208】，扣除被告已经交纳的租金、管理费509895元，履约、装修保证金45000元，被告尚欠原告A栋商铺租金、管理费125880元。 关于R栋商铺租金、管理费的计算标准，考虑到被告已按期足额支付了2016年1月9日之前的费用，其后因承租房屋及经营环境出现瑕疵影响了对租赁物的使用而发生欠租，综合被告交费情况及房屋状况，被告应付房屋租金、管理费标准可参照原告出台的《唐山启新水泥工业博物馆老商户续租政策》予以计算。根据续租政策，截止至2017年1月20日被告入住园区已满三年，应享受6个月的延长期限；足额缴费两年以上，再享受1个月的延长期限，据此标准，被告R栋商铺5年期租金、管理费应为2309417.45元【2671374.96元-（2.57元+0.3元）*600.56平方米*30天*7月】，扣除被告已经交付的租金、管理费1383114.27元（合同尚未终止，履约保证金80000元不予扣除），被告尚欠原告R栋商铺租金、管理费926303.18元。 综上，被告应向原告支付A、R栋商铺租金、管理费共计1052183.18元。R栋商铺租赁合同虽未解除，但租赁期限于2019年1月9日届满，故被告应于租赁期限届满后的合理期限内腾空R栋房屋、返还房屋钥匙及屋内设备、用具，本院依据交易习惯，确定该合理期限为15日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第二百一十二条、二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，第二百二十六条、第二百三十五条，判决如下： 一、被告李彦超于本判决生效之日起15日内向原告唐山启新水泥工业博物馆支付1889文化创意产业园区A栋第F1-04号、R栋商铺租金、管理费共计1052183.18元； 二、被告李彦超于2019年1月24日之前腾空1889文化创意产业园区R栋商铺，并向原告返还房屋钥匙、房屋内设备、用具； 三、驳回原告唐山启新水泥工业博物馆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16787元，由被告李彦超负担13222元，由原告唐山启新水泥工业博物馆负担3565元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  贾文茜 人民审判员  袁 林 人民审判员  吴晓文 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  王 欣