山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1392民初1870号 原告：临沂永同昌房地产开发有限公司，住所地临沂经济技术开发区芝麻墩街道滨河东路托斯卡纳小镇会所。 法定代表人：张宗真，总经理。 委托诉讼代理人：王清斌，山东隆泰律师事务所律师。 被告：王**，男，1980年7月5日生，汉族，住吉林省集安市。 被告：杜香菊，女，1983年9月13日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告临沂永同昌房地产开发有限公司（以下简称永同昌公司）与被告王**、杜香菊商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王清斌到庭参加诉讼，被告王**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。原告在庭审中申请撤回对被告杜香菊的起诉。本案现已审理终结。 原告永同昌公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除被告王**和原告2013年8月14日签订的《商品房预售合同》（编号ＹＳ311605），被告王**协助原告解除该商品房在临沂市住房保障局的备案登记手续；2、被告王**偿付原告因解除商品房预售合同产生的违约金37732元；3、被告王**偿付原告垫付的银行按揭贷款27658.72元及违约金4365.13元（暂计算至2018年7月19日。每笔自2018年7月20日至实际偿付之日，违约金按每日万分之五计取）；4、被告王**偿付原告首付款57320元及违约金53708.05元（暂计算至2018年7月19日。自2018年7月20日至实际偿付之日，违约金每日按四倍银行同期贷款利率计取），被告杜香菊承担连带清偿责任；5、被告王**偿付原告已支付的律师费21000元。6、案件受理费、保全费、邮寄费、公告费等均由两被告承担。原告在庭审中不再主张被告王**偿付原告首付款本金57320元。事实及理由：2013年8月14日被告王**与原告签订了《商品房预售合同》（编号ＹＳ311605），购买由原告开发建设的位于临沂经济技术开发区，合同价款377320元，首付款30%，金额117320元，剩余260000办理银行按揭贷款。详见合同附件二补充协议第三条2款（3）项、第三条3款、第七条的约定。合同签订同日，因被告资金紧张，被告实际仅支付了40000元首付款，双方签订《装修基金借款协议》，被告以装修基金的名义向原告借款77320元用于支付剩余的首付款，约定2013年12月1日前支付全部欠款，如逾期，自逾期之日起按银行同期贷款利率的四倍向原告支付利息，被告杜香菊为上述款项提供了担保。后被告办理了银行按揭贷款。被告仅在2014年9月7日偿还原告20000元首付款，剩余57320元经多次催要至今未偿付。截止2018年6月30日，被告未按合同约定偿还银行按揭贷款，原告共为被告王**偿还20个月的按揭贷款27658.72元，期间原告通过各种方式多次要求被告按合同约定履行相关义务，但被告均未履行。综上，被告未按合同约定偿付原告房款、首付借款及代其偿还的银行贷款，依据合同约定原告有权解除商品房预售合同，原告为维护自身合法权益，请求人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告王**未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月14日，原告永同昌公司（出卖人）与被告王**（买受人）签订了《商品房预售合同》，合同约定：买受人购买，其预测建筑面积共90.78平方米，商品房单价为4156.42元／平方米，总价款为377320元。买受人应当于合同签订之日当天支付30％，金额117320元，贷款70％，金额260000元。办理银行按揭贷款的相关约定。并约定在办理按揭贷款手续后，在出卖人担保期限内，如因买受人未按时偿还银行贷款导致出卖人承担担保责任，出卖人有权向买受人追偿。买受人应在出卖人承担担保责任后的次日向出卖人清偿出卖人承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等一切费用支出，否则，买受人应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金。因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同时，买受人应向出卖人清偿由出卖人代为偿还的按揭贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所交纳的税费等相关的一切费用和直接或间接损失。因买受人自身原因或违约以及其他非出卖人的原因导致出卖人解除合同的，自出卖人通知之日起七日内买受人应前往临沂市房产管理局配合出卖人办理撤销合同的备案手续，买受人按照购房总价款的10％向出卖人支付违约金。合同签订后，被告王**交纳首付款40000元。 合同签订当日，原告永同昌公司（甲方）与被告王**（乙方）、杜香菊（丙方）签订《装修基金借款协议》，乙方向甲方借款77320元用于房屋，借款时间为2013年8月14日，还款时间为2013年12月1日前还款，在约定的时间内还清借款无利息，若乙方不能按约定时间及金额及时归还借款，自逾期之日至实际履行之日止，乙方应对未偿还金额按银行同期贷款利率的4倍向甲方支付利息；乙方同意把与甲方签订的《商品房预售合同》的权益作为借款担保，如乙方逾期三十日仍无法按协议约定还款，甲方有权单方解除双方签订的《商品房预售合同》，且乙方承诺按《商品房预售合同》约定的总房款的10％向甲方支付违约金，违约金从乙方所交房款中一次性扣除，剩余房款一次性无息退还给乙方。丙方在乙方无力偿还本协议借款时，承担连带偿还责任。借款合同签订后，该借款实际作为被告王**的首付款。被告王**于2014年9月7日偿还借款20000元，剩余57320元未偿还。 上述合同签订后，原、被告与中国工商银行临沂兰山支行（以下简称：工行兰山支行）签订借款合同，办理了个人住房贷款手续。约定被告王**借款260000元，原告为其提供连带保证责任。借款合同签订后，工行兰山支行依约向被告发放贷款260000元，被告按时偿还每月贷款本金、利息。自2016年9月，被告逾期未偿还贷款本息，截至2018年6月30日，原告永同昌公司共计垫付银行贷款27658.72元。原告多次向被告催要借款及垫付款未果，遂诉至法院。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系真实意思表示，为有效合同，合同双方应按照合同约定履行合同义务。根据原、被告签订的《商品房预售合同》约定，如买受人不能按时向银行还贷，造成出卖人履行担保责任的情况下，买受人应向出卖人清偿由出卖人代为偿还的按揭贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所交纳的税费等相关的一切费用和直接或间接损失，同时出卖人有权解除本合同。本案中被告王**未按照合同约定向工行兰山支行履行还本付息的义务，造成原告履行保证责任，扣划银行保证金以偿还贷款本息，被告行为已构成违约，且符合合同约定的解除情形，现原告永同昌公司要求解除《商品房预售合同》，理由正当，本院予以支持。被告王**应当协助原告解除在房管部门的备案登记手续。根据合同约定，因被告王**违约造成合同解除，应当支付房屋总价款10％的违约金，故对原告要求被告王**支付违约金37720元的诉讼请求，本院予以支持。原告永同昌公司要求被告返还其垫付的银行贷款本息及违约金，因与本案并非同一法律关系，故原告可另行主张权利。原告永同昌公司要求被告王**偿付首付款57320元及违约金53708.05元，对此本院认为，本案所涉《商品房预售合同》已解除，无需继续履行义务，故对原告要求支付首付款的诉讼请求，本院不予支持；对于违约金的诉讼请求，因被告王**以向原告永同昌公司借款的形式支付首付款，借款并未实际发生，且未产生损失，故对原告永同昌公司要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告永同昌公司提交委托代理合同及发票一张，证明其因本案支付律师代理费21000元，根据合同约定，该费用应当由被告王**承担，对此本院认为该费用过高，根据案情及案件标的，本院酌定律师代理费为8000元。被告王**经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担由此产生的可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂永同昌房地产开发有限公司与被告王**签订的《商品房预售合同》（合同编号YS311605）； 二、被告王**于本判决生效后三十日内配合原告临沂永同昌房地产开发有限公司办理撤销备案登记手续； 三、被告王**于本判决生效后十日内偿付原告临沂永同昌房地产开发有限公司违约金37720元； 四、被告王**于本判决生效后十日内偿付原告临沂永同昌房地产开发有限公司律师代理费8000元； 五、驳回原告临沂永同昌房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4327元，由原告临沂永同昌房地产开发有限公司负担3384元，由被告王**负担943元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一八年十二月五日 书 记 员  许 浩