四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初7428号 原告（反诉被告）：宜宾市人力资源服务中心，住所地：宜宾市翠屏区商业街53号，统一社会信用代码：125112005821981759。 法定代表人：殷小燕，主任。 委托诉讼代理人：曾宇，四川胜邦律师事务所律师，执业证号：15115200010278136。 委托诉讼代理人：吕丹枫，四川胜邦律师事务所律师,执业证号：15115201410420130。 被告（反诉原告）：陈静，男，1969年11月18日出生，汉族，住址：成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：文明，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号：15115200010579476。 原告（反诉被告）宜宾市人力资源服务中心（以下简称：人力资源中心）与被告（反诉原告）陈静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。原告（反诉被告）人力资源中心的委托诉讼代理人曾宇、吕丹枫，被告（反诉原告）陈静及其委托诉讼代理人文明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告人力资源中心向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告立即将所承租的原告房屋腾空并将房屋返还给原告；2、请求人民法院依法判决被告自2018年8月1日起按7000元每月的标准向原告支付房屋占用费至被告实际向原告返还房屋之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由，2017年8月1日，原告与被告签订《宜宾市人力资源服务中心门面房屋出租合同》（以下简称:“租赁合同”)，根据租赁合同约定，被告租赁原告管理的属宜宾市人才服务和就业促进局的林家巷65号附1号门面，租赁期限从2017年8月1日起至2018年7月31日止，合同到期双方提前2月商订续签合同事宜，若大政方针变化导致甲方门面管理方式变更，由此造成租期提前结束，甲方不承担任何损失，所产生的租金按实际租房时间计算。2018年，因上级通知林家巷65(1)#、65(2)#、65附I#、65附2#、67#共计5间门面在2018年7月31日合同到期后收回交由上级统一安排，原告特于2018年3月20日向被告发出《关于到期收回林家巷门面的告知函》，载明原告将于2018年7月31日合同租赁期限届满后收回门面，请各租户做好门面移交准备。被告也对上述告知函进行了签收，知晓了相关事宜。但截止至今，合同约定的租赁期限早已届满，被告仍继续占用该门面未退还给原告。综上所述，被告的行为违反了租赁合同的相关约定，致使原告无法将门面统一交上级单位安排，损害了原告的合法权益；故原告为维护自身合法权益特依法向贵院提起诉讼。 被告陈静辩称，原告要求返还被告租赁房屋的事实不属实，情势变更的情况不存在，租赁合同视为不定期合同，原告请求返还房屋缺乏事实和法律依据，但是本案租赁合同并未解除；即使租赁合同解除，但是被告于2002年起就租赁案涉房屋，且合同均为一年一签，所以被告有理由相信在今年五月份合同期限届满后会续签，同时被告与厂商也签订有购销合同，还交付有保证金，还挤压有很多库存，即使原告要求被告搬离，也应当在合理期限通知，并且给予适当的期限处理库存。 反诉原告陈静向本院提出如下诉讼请求：1、请求被反诉人赔偿租赁房屋的装饰装修费用28000元；2、反诉费由被反诉人承担。庭审中，反诉原告陈静将诉讼请求1的装饰装修费用变更为6200元，并增加一项诉讼请求，请求判决被反诉人人力资源中心退还反诉人租赁保证金21800元。事实和理由，2017年8月1日，反诉人与被反诉人签订《宜宾市人力资源服务中心门面房屋出租合同》（以下简称:“租赁合同”)，根据租赁合同约定，租赁期限为一年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止，合同到期双方提前2月续签合同。租赁期限届满后，反诉人继续占有使用该租赁房屋，被反诉人并未提出异议，因此双方之间的租赁合同继续有效，为不定期租赁合同。反诉人于2018年10月30日收到《民事起诉状》副本，请求返还租赁房屋，被反诉人未在合理期限通知反诉人，损害了反诉人的信赖利益，根据相关法律规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。虽然本案不实因被反诉人违约解除合同，被反诉人虽有行使任意解除权，因双方租赁期为一年一签，且多年续签，导致被反诉人的行为让反诉人有理由相信租赁合同会在期满后得以续签，对商铺投入较大资金进行了装修和备货，对反诉人造成了损失，故其应折价赔偿反诉人的装饰装修费用损失，为了维护反诉人的合法权益，特提出反诉，请贵院依法判决。 反诉被告人力资源中心辩称，1、原告与被告签订的租赁合同于2018-7-31依据法律规定依法终止，被告应当返还原告房屋，并赔偿原告房屋占用费，原告已经于2018-3-20向被告发出告知函，告知不再续签租赁合同的事实和理由，被告均已签收并知晓，原告已根据法律规定及合同约定给予被告合理且充分的期限进行搬离，根据合同法91条规定，在合同终止后，被告继续占有属于无权占有；2、根据最高院关于审理城镇房屋租赁问题的司法解释12条以及房屋租赁合同第7条的约定，在本案中被告装修房屋是否经原告同意暂且不论，双方已约定在租赁期限届满后无偿将房屋退还原告，且不得破坏，故被告应当向原告返还房屋；3、关于10000元费用，宜宾市人才服务和就业促进局已经予以退还，被告各自已经缴纳的11800元保证金原告认为应当在被告退还房屋并支付完清房屋所产生的所有费用后再依法退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、事业单位法人身份证书复印件；2、法人身份证明；3、租赁合同和编制方案；4、告知函和签收表；5、会议纪要；6、房屋所有权证；7、委托书；8、派出所证明；9、通用票据；10、身份证、反诉被告信息；11、房屋租赁合同；12、装修合同、装修票据、现场照片；13、管理费押金、房屋押金收款单据；14、收条、银行回单、账户变更申请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宜宾市翠屏区林家巷49-50号房屋（所有权证号：宜市权字第××号）系四川省宜宾地区就业服务管理局所有。2005年7月5日，宜宾市社区就业服务中心（甲方）与高建英（乙方）签订《门面管理费协议书》，约定甲方将地处宜宾市林家巷65-3号门面壹间出让给乙方，门面管理费从2005年8月1日至2007年7月31日止每月每间3750元。乙方向甲方缴纳保证金10000元，合同到期后，乙方如能按规定履行合同，未给甲方造成损失，保证金退还乙方。2005年7月4日，高建英向宜宾市社区就业服务中心缴纳管理费押金10000元。合同到期后，双方一直续签合同。 2011年，宜宾市人民政府机构进行改革，设立了宜宾市人才服务和就业促进局，不再保留宜宾市就业服务管理局。经宜宾市公安局翠屏区分局东城派出所的实地核查，宜市权字第10788号房屋现地址为：四川省宜宾市翠屏区林家巷65号、65号附1号、65号附2号、67号。2011年8月25日，宜宾市人才服务和就业促进局召开会议，决定从9月1日起，将其位于翠屏区林家巷65号、67号、65号附1号、65号附2号、都长街49号1栋底层、大碑巷25号1栋底层等七处房屋交市人力资源服务中心管理，并移交相关合同文书。 2011年9月15日，人力资源中心（甲方）与陈静（乙方）签订《宜宾市人力资源服务中心门面房屋出租合同》（以下简称：出租合同），约定乙方租用甲方位于市林家巷街65号附1号的房屋，建筑面积：36平方米，乙方租用甲方房屋一年签订一次合同，从2011年8月1日至2012年7月31日止。租金全年柒万零捌佰元（即每月￥5900元），乙方在签订合同的同时交付两个月租金作为保证金给甲方壹万壹仟捌佰元。如果乙方履行合同较好而保证金未被扣除，合同期满后，甲方如数将保证金退还乙方。同日，陈静按约缴纳了房屋押金11800元。 2011年9月28日，陈静向宜宾市人才服务和就业促进局出具一张《收条》，内容为今收到宜宾市就业局退还保证金壹万元正（小写：10000元正），请将钱转到张燕卡上（6013823100058484460），中国银行宜宾分行营业部。同日，宜宾市就业服务管理局通过银行转账20000元（包含另案当事人张燕的10000元保证金）至张燕的上述账户。 合同到期后，双方一直续签合同，2017年8月1日，人力资源中心（甲方）与陈静（乙方）再次续签出租合同，约定租期从2017年8月1日至2018年7月31日止。合同期到双方提前2月签订续签合同事宜；如果要续签合同，必须在本合同有效期结束前20天通知甲方，否则甲方将视为乙方不再续签合同。房屋租金全年捌万肆仟元（即每月￥7000元）。在租房期间，如乙方需要对房屋进行维修或装修，在不损坏和改变房屋主体结构的前提下，经甲方同意后，乙方才能施工，发生的一切费用和安全问题一律由乙方负责，待合同期满后，乙方无偿将装修后的租用房退还甲方，不得故意损坏。若大政方针变化导致甲方门面管理方式改变，由此造成租期提前结束，甲方不承担任何损失，所产生的租金按实际租房时间计算。合同签订后，陈静依约支付了至2018年7月31日的房租。2017年9月18日，陈静对林家巷65号附2号门店进行装修。 2018年3月20日，人力资源中心向林家巷65（1）#、65（2）#、65附1#、65附2#、67#门面租赁户发出《关于到期收回林家巷门面的告知函》，内容为：接上级通知，65（1）#、65（2）#、65附1#、65附2#、67#间门面将在2018年7月31日合同到期后收回，交由上级安排使用，特于2018年3月21日函告通知，请各租户做好门面移交准备。2018年3月21日，陈静在门面到期回收告知函签收表上签字。 另查明，高建英与陈静系夫妻关系。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，本案属出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同纠纷。2017年8月1日签订的出租合同是双方当事人在平等、自愿基础上协商达成，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。因出租合同明确约定了租赁的期限，故该合同不属于不定期租赁合同，本院对被告陈静主张该合同为不定期租赁合同不予采信。该出租合同至2018年7月31日中止，且原告人力资源中心于2018年3月20日向被告发出《关于到期收回林家巷门面的告知函》，明确告知其合同在租赁期限届满后不再续租，做好门面房屋移交准备，故原告人力资源中心要求被告陈静立即将所承租的房屋腾空并返还的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于原告要求被告自2018年8月1日起按7000元每月的标准向原告支付房屋占用费至被告实际向原告返还房屋之日止的诉讼请求，参照双方签订的出租合同中约定的租金计算标准，本院确认房屋占用费计算标准为7000元/月，对原告的该诉讼请求予以支持。 反诉原告陈静诉请反诉被告人力资源中心赔偿租赁房屋的装饰装修费用6200元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”和第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，不管反诉原告陈静装修租赁房屋是否告知反诉被告，装饰装修的费用都应由其自己承担，且出租合同明确约定“如陈静需要对房屋进行维修或装修，在不损坏和改变房屋主体结构的前提下，经人力资源中心同意后，陈静才能施工，发生的一切费用由陈静负责，待合同期满后，陈静无偿将装修后的租用房退还人力资源中心，不得故意损坏。”故反诉原告要求人力资源中心赔偿装饰装修费用没有事实和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告诉请反诉被告返还租赁保证金21800元的诉讼请求，因反诉被告人力资源中心认可反诉原告支付了11800元的租赁保证金，且反诉原告提交了《收款收据》予以证明，故本院予以确认，对于剩余的10000元，反诉被告人力资源中心提交了《收条》及进账单，以证明已经退还了反诉原告之前缴纳的10000元保证金，反诉原告对证据的真实性不持异议，只是辩称存在另行缴纳保证金的可能，但未提供证据予以证明，本院不予采信，故本院对反诉原告要求被告退还该10000元保证金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、陈静于本判决生效之日起15日内将宜宾市翠屏区林家巷65号附1号的房屋腾空并交付宜宾市人力资源服务中心； 二、陈静于本判决生效之日起15日内支付宜宾市人力资源服务中心的房屋占用费（计算方式：从2018年8月1日起按7000元/月的标准支付至实际返还房屋之日止）； 三、宜宾市人力资源服务中心于陈静实际返还房屋之日退还陈静租赁保证金11800元； 四、驳回陈静的其他诉讼请求。 如果上述义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费150元，减半收取为75元，由陈静负担。反诉案件受理费500元，减半收取为250元，由宜宾市人力资源服务中心负担47.5元，由陈静负担202.5元。 如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者其代表人人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  张强 二〇一八年十二月二十六日 法官助理陈利萍 书记员唐洪