福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6094号 上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市泉港区山腰南北五路边昌茂大厦。 法定代表人：林庆泉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：连湘渊，福建泉南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：连梅明，福建泉南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）:福建八零九零有限公司，住所地福建省厦门市湖里区禾山街道枋湖东路**之**。 法定代表人：胡英珍，该公司总经理。 上诉人泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司（下称泉港昌茂公司）因与被上诉人福建八零九零有限公司（下称八零九零公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2017）闽0505民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人泉港昌茂公司的委托诉讼代理人连湘渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉港昌茂公司上诉请求：依法改判驳回八零九零公司的诉讼请求，支持泉港昌茂公司的反诉请求；本案一、二审诉讼费用均由八零九零公司承担。事实与理由：一、本诉中，一审判决认定事实错误。1.当事人双方签订《房屋租赁合同》时己经预见到因房屋验收存在不确定因素，同意房租的起算时间从房屋验收合格之日起算，并约定双方根据实际情况协商迟延交付房屋可视为不违约。该约定实质是双方共同认同交付房屋时间以验收合格为准。八零九零公司主张泉港昌茂公司未如期交付租赁房屋没有事实依据，一审判决书认定相关事实错误。2.即使交付租赁房屋时间不以验收合格为准，那么，在泉港昌茂公司逾期交付租赁房屋的情况下，八零九零公司选择继续履行租赁合同，其行使解除合同的权利消灭。(1）合同约定2015年6月30日交付房屋，并约定延迟交付30天以上，八零九零公司有权解除合同。合同解除条件成就后，八零九零公司并未行使解除权，而是以自己的行为表明继续履行合同。该事实有泉港昌茂公司提交的微信、短信记录、邮件等证据证实，一审判决对该书证不予认定，导致判决错误。（2）泉港昌茂公司准备履行合同做了包括依当事人双方约定向业主租赁房屋等工作。（3）租赁房屋于2016年4月前经过各部分验收合格，符合交付条件;泉港昌茂公司自2016年3月起又多次通知八零九零公司交付租赁房屋，但八零九零公司却多次借故推脱，此情况一直持续到2016年年底。为防止双方损失扩大，泉港昌茂公司遂于2016年12月22日以书面形式通知八零九零公司，要求其明确答复。八零九零公司收到《通知》后，在无法定及约定解除事由情况下，于2016年12月24日向泉港昌茂公司发出解除合同及相关事宜通知。八零九零公司违反“诚实信用”原则，明显违约。3.一审判决认定2015年10月20日八零九零公司与温惠敏解除劳动关系错误。(1）由于本案一审审理期限较长且中途更换承办法官，案经多次开庭、质证、调解。如果八零九零公司提供的《终止（解除）劳动关系证明》真实存在，八零九零公司理应在本案一审审理前期指定的举证期限或法庭调查阶段就提出相关事实，并提交证据予以证实。但事实却是：一审审理前期八零九零公司并没有否认温惠敏系其员工，到一审审理后期，为了扭转案件对其不利局面，才突然改变陈述并向法庭提交《终止（解除）劳动关系证明》，欲证明温惠敏离职。该书证明显是虚假的证据。(2）一审判决据以认定八零九零公司与温惠敏终止劳动关系的个人养老参保缴费明细显示：温惠敏从未在八零九零公司处参保，所以该份证据与温惠敏是否离职没有关系，与本案不具有关联性。但该份证据最终仍成为一审裁判的依据，是错误的。(3)一审判决未进行全面细致审查，在缺乏其他证据佐证情况下，仅凭《终止（解除）劳动关系》及温惠敏的陈述，认定八零九零公司关于温惠敏终止劳动关系的主张成立错误。（4）即使温惠敏确实于2015年10月20日离职，在2015年10月20日前后也应向泉港昌茂公司反映或告知，表明其己经辞职，然而温惠敏不但未告知，还与泉港昌茂公司在沟通、协商诉争租赁事宜。上述事实有温惠敏与林庆泉的微信记录予以证实。除本案租赁事宜外，泉港昌茂公司及泉港昌茂公司的法定代表人林庆泉与温惠敏并无其他业务往来关系，温惠敏关于微信、短信聊天系其辞职后以新的工作事宜与泉港昌茂公司磋商和本案无关的说辞，完全是虚假陈述。一审判决忽视温惠敏系八零九零公司的签约代表，与本案具有重大利害关系的事实，对温惠敏的证言，在没有其他证据印证的情况下予以认定，是错误的。(4）退一步说，即使温惠敏确实己经离职，八零九零公司理应及时通知泉港昌茂公司，否则，温惠敏作为八零九零公司的合同签约代表，参与合同内容磋商、谈判，及合同签订后双方对合同履行细节沟通。泉港昌茂公司作为善意相对人，有理由相信温惠敏系代表八零九零公司对合同履行进行磋商。泉港昌茂公司与温惠敏继续磋商产生的法律后果也理应由八零九零公司承担。(5）一审判决要求泉港昌茂公司对温惠敏离职的真实性举证，分配举证责任错误，对泉港昌茂公司不公。二、反诉中，泉港昌茂公司已经为履行合同做了充分的准备，并己经履行完毕合同义务。八零九零公司擅自解除合同客观上给泉港昌茂公司造成重大经济损失，包括泉港昌茂公司为履行合同支付了代理营销佣金及向客户支付了租金（部分租金以装修抵扣）等。根据《房屋租赁合同》约定八零九零公司应支付泉港昌茂公司4个月租金的违约金且不予退还租赁保证金。 八零九零公司未作书面答辩。 八零九零公司向一审法院起诉请求：一、解除泉港昌茂公司与八零九零公司签订的《房屋租赁合同》；二、泉港昌茂公司立即双倍返还八零九零公司租赁保证金30万元；三、本案诉讼费用由泉港昌茂公司负担。 泉港昌茂公司向一审法院反诉请求：一、八零九零公司支付的租赁保证金15万元归泉港昌茂公司所有；二、八零九零公司支付泉港昌茂公司违约金385213.6元；三、本案诉讼费用由八零九零公司负担。 一审法院认定的事实：2014年3月17日八零九零公司与泉港昌茂公司签订了《房屋租赁合同》，合同主要内容：第一条泉港昌茂公司将坐落于泉州市泉港区××号楼××层房屋出租给八零九零公司使用。第二条租赁期限15年（不含免租期），装修免租期4个月。第六条单位租金及管理费按楼层建筑面积计算租金每平方米每月11元、管理费用每平方米每月8元（含税）。租金及管理费每3年按6%递增，八零九零公司应于每季度初10日前向泉港昌茂公司交付租金。第七条泉港昌茂公司可向八零九零公司收取4个月租金及管理费用数额的租赁保证金计385213.6元，支付方式为：本协议签订当月八零九零公司付给泉港昌茂公司租赁保证金15万元，其余部分待泉港昌茂公司的本栋大厦整体建筑由相关部门验收合格后，八零九零公司支付给泉港昌茂公司租赁保证金的剩余部分235213.6元，泉港昌茂公司需给八零九零公司开具收据。第八条酒店房间的装修，根据装修标准及样板标准，泉港昌茂公司以出租给八零九零公司的面积计算（建设部门审批的产权面积），每平方米以1000元的价格支付给八零九零公司作为装修补贴，总补贴款为506.8万元，由八零九零公司自行装修等。泉港昌茂公司付给八零九零公司的装修补贴，根据装修的进度第15天付款一次等。第九条泉港昌茂公司需确保整栋大厦一次消防验收合格，酒店的二次消防建设由八零九零公司自行负责。第十条泉港昌茂公司应于2015年6月30日前将本合同项下房屋全部交给八零九零公司使用。泉港昌茂公司迟于上述时间交付房屋的，八零九零公司有权将本合同租期、免租期、付款期等相应顺延，租金起算日以泉港昌茂公司本栋大楼建筑管理部门验收合格及本栋大楼一次消防验收合格为准。第十七条有下列情形之一，泉港昌茂公司有权解除合同：（一）八零九零公司无正当理由拒不交租金达2个月以上。（二）八零九零公司无正当理由所欠各项费用达2个月以上。泉港昌茂公司依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知八零九零公司迁离并交回出租房屋。泉港昌茂公司有权扣除租赁保证金，八零九零公司预交其他款项有结余的，泉港昌茂公司应将余款退还八零九零公司。第十八条有下列情形之一，八零九零公司有权单方解除本合同：（一）泉港昌茂公司延迟交付出租房屋30天以上（如泉港昌茂公司和八零九零公司双方根据实际情况协商延迟交房时间并八零九零公司同意，可视为不违约）；（二）泉港昌茂公司违反本合同约定，致使八零九零公司无法继续使用出租房屋；（三）如建筑物问题构成危房性质的，泉港昌茂公司未按时（或未按要求）修缮出租房屋，并因此造成八零九零公司人身受到伤害或财物损毁的。八零九零公司因上述理由单方解除合同的，在迁离出租房屋前应当及时书面通知泉港昌茂公司。同时八零九零公司有权要求泉港昌茂公司双倍返还租赁保证金、退还多收的预交款项并赔偿八零九零公司的损失。第二十二条泉港昌茂公司和八零九零公司不履行本合同所约定的义务造成对方损失的，应赔偿对方遭受的损失。租赁期间，泉港昌茂公司和八零九零公司都不得借故提前终止或解除合同，如泉港昌茂公司确需解除合同，应提前三个月通知八零九零公司，双倍返还租赁保证金并向八零九零公司支付一切经济损失；如八零九零公司确需解除合同，应提前三个月通知泉港昌茂公司，向泉港昌茂公司支付相当于4个月租金的违约金并向泉港昌茂公司支付一切经济损失，且无权要求泉港昌茂公司退还租赁保证金。 2014年3月31日，八零九零公司向泉港昌茂公司支付租赁保证金15万元整。2015年10月20日，八零九零公司与其员工温惠敏终止（解除）劳动关系。2015年12月28日，泉州市泉港区住房和城乡规划建设局向泉港昌茂公司出具建规验字[2015]第59号泉州市建设工程竣工规划验收合格证。2016年4月6日，泉州市公安消防支队向泉港昌茂公司送达泉公消验字[2016]第0115号建设工程消防验收意见书，主要内容：昌茂.香槟公馆（包括9#楼），工程消防验收合格。2016年12月22日，泉港昌茂公司向八零九零公司发出关于“房屋租赁合同”执行问题的函。该函主要内容：根据2014年3月17日与贵司签订的《房屋租赁合同》的约定，贵司将租赁我公司开发建设的昌茂香槟公馆9号楼3-7层（100间）公寓房做商务酒店经营，公寓房在2016年4月已正式竣工交房。为了尽快开展商务酒店装修经营工作，本公司多次与贵司胡明田董事长和温总联系，希望抓紧时间开始启动装修程序，我司将按原合同约定支付装修工程款。我公司公寓房销售后业主已全部委托昌盛物业公司统一代理出租给贵公司酒店经营，部分装修免租期已开始计时了，但至今贵司尚未见实际行动，为此函贵司，是否决定投入经营酒店，还是决定放弃本项目，请于12月底前明确答复我司，如果逾期没有书面答复，我司即视为贵司自动放弃租赁昌茂香槟公馆公寓做酒店的项目。2016年12月24日，八零九零公司向泉港昌茂公司发出关于解除《房屋租赁合同》及相关事宜的通知函。该函主要内容：我司于2014年3月17日与贵公司签订了《房屋租赁合同》，合同签订后，我司依约向贵司支付了租赁保证金15万元。根据合同约定，贵司应当于2015年6月30日之前将合同项下的全部房屋交付给我司使用。截止到发函之日，贵司仍然没有依约交付全部租赁房屋，已经违约。基于以上事实，我司现书面发函给贵司并通知如下：1.立即解除我司于2014年3月17日与贵司签订了《房屋租赁合同》，请贵司立即返还我司支付的租赁保证金15万元，并支付从贵司收到保证金之日起到返还之日期间占用款项的利息。2.如贵司仍然有意向与我司合作，我司愿意将“8090连锁酒店”的商标使用权许可给贵司使用，但贵司须与我司另行签订酒店冠名及商标使用协议，并依约支付酒店冠名费用，冠名费用为每年30万元。另查明，泉港昌茂公司因房屋验收问题，无法于2015年6月30日前将本合同项下房屋全部交给八零九零公司使用。 一审法院认为，八零九零公司与泉港昌茂公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国有关法律、法规的规定，合法、有效，各方均应诚信依约履行。根据《房屋租赁合同》第十条“泉港昌茂公司应于2015年6月30日前将本合同项下房屋全部交给八零九零公司使用”，第十八条“有下列情形之一，八零九零公司有权单方解除本合同：（一）泉港昌茂公司延迟交付出租房屋30天以上；（如泉港昌茂公司和八零九零公司双方根据实际情况协商延迟交房时间并八零九零公司同意，可视为不违约）”。租赁合同签订后，泉港昌茂公司因房屋验收问题，未能按约定时间将房屋交给八零九零公司使用，且泉港昌茂公司至今未能提供证据证明“八零九零公司同意泉港昌茂公司延迟交房”、“八零九零公司同意继续履行合同”，故泉港昌茂公司构成违约，应承担违约责任。八零九零公司单方解除本合同的行为并无违反合同和法律规定，应予支持。本案当事人在租赁合同中明确约定定金，八零九零公司在实际交付租赁保证金15万元后，收受定金的泉港昌茂公司未能按约定时间将房屋交给八零九零公司使用，又没有法定免责的情况，即应对泉港昌茂公司适用定金罚责，泉港昌茂公司应双倍返还租赁保证金计30万元。对于本案反诉部分，泉港昌茂公司提出八零九零公司支付的租赁保证金15万元归泉港昌茂公司所有和请求判决八零九零公司支付泉港昌茂公司违约金385213.6元，因泉港昌茂公司至今未能提供证据证明“泉港昌茂公司多次通知八零九零公司前来交接房屋”、“八零九零公司同意泉港昌茂公司延迟交房”、“八零九零公司同意继续履行合同”、“八零九零公司违约”。故反诉部分，泉港昌茂公司所举证据不足以支持其主张，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百三十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除福建八零九零有限公司与泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司应于判决生效后十日内向福建八零九零有限公司双倍返还租赁保证金计30万元；三、驳回泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司的反诉请求。如果泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费9152元，减半收取4576元，由泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司负担。 二审期间，双方当事人均没有提供新的证据。当事人争议的焦点为：1.八零九零公司解除本案合同是否违约？2.泉港昌茂公司的反诉请求能否成立？除争议焦点涉及的事实外，双方当事人对一审判决查明的其他事实均不持异议，本院对无争议的事实予以确认。 二审另查明，一审期间，泉港昌茂公司为了证明八零九零公司违约，提供两份证据，证据一泉港昌茂公司法定代表人林庆泉与温惠敏微信聊天记录截图，记载2015年10月16日林庆泉邀请温惠敏面商。温惠敏答应。同年12月11日林庆泉告知温惠敏…酒店装修前把消防设计方案报大队审批好再动工。请尽快做好具体行动计划。温惠敏应“我这几天下去一趟”。2016年3月19日林庆泉发：“下周四五有空来下，我们谈下装修的事，马上要开始交房了。”温惠敏应：“现在这个项目，我们董事长在主抓。你自己联系他就可以”林庆泉问：“电话”温惠敏回：“153××××8888胡明田”。证据二泉港昌茂公司销售部经理庄秀萍与温惠敏信息聊天截图，记载2016年12月8日温惠敏发：邮箱地址，并称“今天他们没有下去，补充协议我给酒店负责的看下”庄秀萍问：“那什么时候会来，等下林总会发给你”温惠敏应：“叫林总直接找胡明田，我负责装修的，酒店他去对接，我催了几次也没给我确定，今天又没去找你们，还是林总直接打明田电话153××××8888”。一审法院依职权向温惠敏核实，温惠敏对上述微信聊天记录截图、信息聊天截图的真实性、合法性均无异议。称辞职后从事装修工作，微信、短信聊天记录内容体现的是温惠敏新的工作内容与泉港昌茂公司磋商，与本案无关。 本院认为，泉港昌茂公司主张本案租赁房屋交付时间应以房屋验收合格时间为准，与本案《房屋租赁合同》第十条约定不符，本院不予采纳。泉港昌茂公司逾期未交付房屋，八零九零公司自2015年7月30日起有权行使单方解除合同权利，根据诚实信用原则，为避免或者减少损失，八零九零公司负有及时作出是否解除合同决断的义务。2016年12月24日之前，长达一年半时间内，八零九零公司不仅从未催促泉港昌茂公司及时履行交付房屋义务，也未就逾期交付房屋一事，向泉港昌茂公司提出任何异议，且其签约代表温惠敏还就涉案租赁房屋交付及装修事宜在2015年下半年及2016年间继续与泉港昌茂公司磋商，温惠敏或八零九零公司均未向泉港昌茂公司告知温惠敏离职一事，致使泉港昌茂公司完全有理由相信八零九零公司认可延期交付房屋一事，且同意并愿意继续履行合同。温惠敏的行为构成表见代理，由此所产生的法律后果，应由八零九零公司承担。温惠敏陈述微信、短信内容与本案无关，与事实不符，但未提供相应证据予以佐证，故本院对温惠敏证言的真实性，不予确认。八零九零公司在泉港昌茂公司催告其履行合同义务后，才向泉港昌茂公司主张解除合同，违反了民事活动的诚信原则，构成违约，其要求泉港昌茂公司双倍返还租赁保证金，本院不予支持。泉港昌茂公司要求八零九零公司已交付的租赁保证金15万元不予返还，归其所有，符合法律规定，本院予以支持。鉴于八零九零公司要求解除合同，泉港昌茂公司仅要求八零九零公司承担违约责任，未要求继续履行合同，应视为双方当事人均同意解除本案合同，故本院对八零九零公司要求解除合同予以支持。泉港昌茂公司为履行本案合同做了必要的准备，必然产生一定费用，其要求八零九零公司按合同约定4个月租金标准支付违约金，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。合同约定4个月租金为223018.4元（4×11×5068.6元），故八零九零公司应付泉港昌茂公司违约金为223018.4元。 综上，泉港昌茂公司上诉主张八零九零公司解除合同违约，要求八零九零公司承担违约责任，理由成立，予以支持。但泉港昌茂公司要求八零九零公司支付违约金385213.6元，高于合同约定，超过部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市泉港区人民法院（2018）闽0505民初2473号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2018）闽0505民初2473号民事判决第二项、第三项； 三、被上诉人福建八零九零有限公司已交付的租赁保证金15万元归上诉人泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司所有； 四、被上诉人福建八零九零有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司违约金223018.4元； 五、驳回被上诉人福建八零九零有限公司原审的其他诉讼请求； 六、驳回上诉人泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费9200元，由上诉人泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司负担2200元，被上诉人福建八零九零有限公司负担7000元。一审案件本诉受理费5800元，由被上诉人福建八零九零有限公司负担。一审案件反诉受理费9152元，减半收取4576元，由上诉人泉州市泉港昌茂房地产开发有限公司负担1576元，被上诉人福建八零九零有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 审判长  王经艺 审判员  孙志坚 审判员  王一平 二〇一八年十二月十二日 书记员  赖俊杰 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  15