成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初5986号 原告（反诉被告）：徐秋菊，女，汉族，1969年5月10日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：许涛，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）：刘远其，男，汉族，1968年1月8日出生，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：许涛，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省银河投资集团有限公司，住所地成都市成华区二环路东三段40号附1号。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：王兰颖，四川方舟达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚男，四川方舟达律师事务所律师。 原告徐秋菊、刘远其与被告四川省银河投资集团有限公司（以下简称：银河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告银河公司提出反诉，本院依法合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，刘远其、徐秋菊的委托诉讼代理人许涛、韩伟，银河公司的委托诉讼代理王兰颖、张亚男到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告刘远其、徐秋菊本院提出诉讼请求：1、请求判令继续履行《商品房买卖合同》的义务，向刘远其、徐秋菊交付房屋；2、请求判令银河公司向刘远其、徐秋菊支付违约金（以已付房款为基数，按每日万分之一的标准从2017年1月1日起至实际交房时止）；3、由银河公司承担诉讼费用。事实与理由：2015年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年12月31日前向原告交付房屋，但原告未按时交付，已构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付合同约定的违约金。 被告银河公司辩称：1、被告同意交房，但原告一直不接房；2、原告确实存在逾期支付购房款的行为，按合同约定应当支付逾期付款的违约金，被告不应当承担支付违约金的责任；3、违约金过高，原告也不能证实其具体损失，请求将违约金调减。被告因资金紧张，之前已向原告方提出过解决方案，如抵扣相关的费用，但原告未予采纳，如果用现金的方式支付违约金，将会给公司的正常经营带来严重的影响，甚至可能导致公司无法经营。 反诉原告银河公司向本院提出反诉请求：1、请求判令刘远其、徐秋菊向银河公司支付逾期付款的违约金79745.6元（以10万元为基数，从2015年2月1日起计算至2015年6月11日；以275593元为基数，从2015年4月1日起计算至2018年10月3日；均按每日万分之三的标准计算）；2、由反诉被告刘远其、徐秋菊承担反诉费用。事实与理由：2015年3月31日，银河公司与刘远其、徐秋菊签订《商品房买卖合同》约定，刘远其、徐秋菊购买银河公司开发的位于成都市龙泉驿区西河镇成洛路以北的银河·西江河畔7幢2单元20层2004号房屋，总价款为425593元。同时约定，刘远其、徐秋菊应于2014年10月13日、2015年1月31日、2015年3月31日分别向银河公司支付购房款50000元、100000元、275593元。合同附件四对分期付款购房进行了补充约定，其中第（3）项约定，刘远其、徐秋菊迟延付款超过15日，银河公司有权解除合同。刘远其、徐秋菊愿意继续履行合同的，经银河公司同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，刘远其、徐秋菊按日计算向银河公司支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订前，刘远其、徐秋菊向银河公司支付了购房款50000元。合同签订后，刘远其、徐秋菊于2015年6月11日向银河公司支付了购房款100000元，后二人未依约支付剩余购房款，经多次催促其于2018年10月3日支付了剩余购房款275593元，已违反了合同的约定。 反诉被告刘远其、徐秋菊辩称：1、签订合同时，工程已经停工烂尾，刘远其、徐秋菊要求银河公司出具担保继续履行合同，银河公司反而以公告的方式作出承诺，刘远其、徐秋菊享有不安抗辩权，不应承担违约责任；2、银河公司要求支付违约金已超过诉讼时效，在房屋竣工后，刘远其、徐秋菊即付清了全部房款。 本院经过审理，确认的事实如下：2015年3月31日，刘远其、徐秋菊与银河公司签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：xjhp-0417）约定，银河公司将其开发的位于西河镇成洛路以北银河·西江河畔7幢2单元20层2004号房屋出售给刘远其徐秋菊，房屋总价款425593元，买受人选择分期付款的方式购买。合同第九条逾期付款责任约定，买受人未按照约定的时间付款的，逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日的……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。合同第十条交付条件约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当具备已取得规划验收合格证和有资质房产测绘机构出具的面积实测报告书，是住宅的还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十二条，逾期交房责任约定，逾期超过60日的……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第十四条交接手续约定，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。合同附件四对买受人采用分期付款方式购房进行了补充约定，约定买受人在签订《商品房买卖合同》即2014年10月13日支付购房款50000元，于2015年1月31日支付购房款100000元，于2015年3月31日支付275593元购房款，买受人迟延付款在15日之内的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；迟延付款超过15日的……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内出卖人支付违约金。 2014年10月13日，刘远其、徐秋菊向银河公司支付了购房款50000元；2015年6月11日，刘远其、徐秋菊支付了购房款100000元；2018年10月3日，刘远其、徐秋菊支付了购房款275593元。 2018年5月29日，原告刘远其、徐秋菊因该纠纷向本院提出诉讼，经本院开庭审理后撤诉。银河公司在庭审中陈述案涉楼栋于2014年10月停工，于2016年5月复工。 2015年10月11日，银河公司出具了承诺书，承诺在2015年12月20日前确保西河项目全面复工；2017年12月18日银河公司出具公告说明，1、银河公司在2018年3月10日业主到售楼部领取钥匙进场装修，开发商同步办理房屋验收合格证，若因开发商房屋验收不合格，给业主装修带来的损失由开发商承担；2、房屋验收合格日为业主接房日；3、根据业主实际接房日，公司按照购房合同约定承担违约金，接房时一次性付清（现金或转账）或者自愿冲抵相关费用。2018年3月11日，银河公司出具了关于西江河畔问题的说明，1、由于西江河畔暂未达到验收条件，未取得合格证达到交房条件，暂不向业主交付房屋钥匙；2、集团承诺在2018年9月10日前达到国家交房标准并向为业主交付房屋，如到期仍未交付业主，集团在2018年9月30日前预付三个月的违约金；……。2018年3月26日，龙泉驿区城乡房产管理局出具了《信访事项处理意见书》（龙房信【2018】6号）载明，西江河畔项目系银河公司开发建设，合约定4栋、5栋、7栋、9栋应分别于2016年12月31日及2017年12月31日交房，因工程建设进度延期导致延期交付，开发商根据2017年12月18日作出的承诺在房屋未达到交付条件的情况下通知购房人分别于3月10日、3月20日接钥匙并可以入场装修，购房人发现房屋未验收。经主持业主与开发商达成一致意见，一是房屋未达到交付条件，暂不能交付钥匙；二是开发商承诺在2018年9月10日前正式交付房屋，如到期未交付，开发商承诺在2018年9月30日前提前兑付三个月违约金……。 2018年9月29日，成都市龙泉驿区规划管理局出具了《建设工程规划核实意见书》（成规核字第510112201850259号），核实西江河畔7#-9#楼及相应地下室项目建设符合规划要求，建筑用途为：住宅、商业，核实合格。 2018年12月12日，银河公司将案涉房屋交付给刘远其、徐秋菊。 上述事实，有当事人的陈述，当事人提交买卖合同、收据、承诺书、信访处理意见书、规划核实意见书等证据在案佐证，足以认定。 本院认为:刘远其、徐秋菊与银河公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，系合法有效的合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。 关于是否存在逾期交房的问题。双方在合同中约定了银河公司应于2016年12月30日向原告交付案涉房屋，但银河公司于2018年12月12日才向刘远其、徐秋菊交付了案涉房屋，已超过了双方约定的期限，被告逾期交房的事实明显。银河公司并未提交证据证实其房屋在约定的期限内符合交付的条件，亦未证实其按合同约定通知原告接收房屋，对于银河公司关于刘远其、徐秋菊不接收房屋的抗辩意见，本院不予采纳。 关于银河公司如何承担逾期交房的违约金问题。根据双方合同的约定，如果出卖人逾期交房超过60日的，则出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。该约定并不违反法律规定。对于银河公司关于违约金过高的抗辩意见，本院不予采纳。因此银河公司应按合同的约定向刘远其、徐秋菊支付逾期交房的违约金。截止2018年12月12日（共计709天），该违约金的金额为10635元（150000×1/10000×709）。 关于刘远其、徐秋菊是否存在逾期支付购房款的问题。虽然双方在合同附件中约定了付款时间，但从银河公司的陈述以及其张贴发布的公告分析，其工程在2014年10月即已处于停工状态，并且通过公告等方式明确告知买受人不能按期交房，在没有证据证实其有继续履行能力的情形下，刘远其、徐秋菊无法预见银河公司何时具备交付条件，因此刘远其、徐秋菊可以暂停支付剩余的购房款；同时在房屋具备交付条件时，刘远其、徐秋菊即按要求支付了剩余购房款，亦可认定刘远其、徐秋菊为继续履行合同做好了准备。对于银河公司反诉要求刘远其、徐秋菊支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。同时，对于银河公司反诉的2015年6月11日支付的100000元的违约金，已超过诉讼时效。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省银河投资集团有限公司于本判决后10日内向原告徐秋菊、刘远其支付逾期交房的违约金10635元； 二、驳回反诉原告四川省银河投资集团有限公司的全部诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取33元，反诉案件受理费897元，由反诉原告四川省银河投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈明 二〇一八年十二月十九日 书记员  郑颖