广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初27422号原告：佛山市禅城区住房保障中心，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路77号红棉大厦二层,统一社会信用代码：1244060468443217X1。法定代表人：胡国明，主任。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。被告：李德君，男，1981年10月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告佛山市禅城区住房保障中心诉被告李德君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用简易程序，并于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄志强及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原告与被告签订承租佛山市禅城区福禄路85号首层2号铺的租赁合同自2018年7月26日起解除；2、被告立即向原告返还佛山市禅城区福禄路85号首层2号铺的房屋；3、被告立即向原告支付自2018年7月1日至2018年8月25日的租金12376.36元，此后至实际返还房屋之日止按每月20553.60元即月租金的三倍标准向原告支付房屋占用费；4、被告从2018年7月11日起每日按拖欠的月租金的5‰分别分段累计计算至实际清偿之日止向原告支付滞纳金（暂计算至2018年10月23日为12125.51元）；5、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护等工作。原、被告双方于2014年8月27日签订《租赁合同》，约定被告向原告承租位于佛山市禅城区福禄路85号首层2号铺的房屋作为商铺使用，双方确认租赁面积为87平方米，租赁期自2014年5月1日至2016年4月30日；第一年每月租金6525元，第二年每月租金为6851.20元；每月10日前支付当月租金。其中合同第五条约定：承租方逾期交付租金的，出租方按每日千分之五的比例收取滞纳金。逾期不退还房屋的，应按租金标准的三倍支付违约金（房屋占用费）。合同签订后，被告注册个体户佛山市禅城区秋之蕙时装店开展经营。租赁期满，双方没有续签合同，被告按原合同继续支付租金至2018年6月。2018年7月25日，原告通过邮政快递向被告发出《解除租赁关系通知书》并要求被告在30日内退回租赁房屋，该通知书于2018年7月26日送达。截止起诉之日，被告一直拒绝向原告退回租赁房屋，原告有权自2018年8月26日起按照原租金标准的三倍要求被告支付房屋占用费。暂计至2018年10月23日，被告仍拖欠自2018年7月1日至2018年8月25日的租金共12376.36元；自2018年8月26日起的房屋占用费共39781.17元；逾期支付租金（房屋占用费）产生的滞纳金12125.51元（自拖欠之日起每日按拖欠款项的5‰分别分段累计计算）。被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告有权解除合同、追偿租金，并有权要求被告就逾期支付的租金按合同约定支付滞纳金等。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：一、被告不同意解除合同，被告自签订合同起一直依约足额向原告支付租金，不存在违约的行为。涉案商铺附近的商铺均与本案情况一致，合同均是同一时间到期，亦是同时向上级部门申诉过并愿意一起上平台，现只有包含被告在内的几个商铺被起诉并被要求缴纳三倍占有使用费，但其他商铺可以正常缴纳租金。原告只解除一小部分商铺的合同的做法损害了被告的权益。被告同意继续按合同约定履行义务。被告认为原告统一处理全部商铺才是合理的，这样被告才同意解除合同。二、即使要解除合同，涉案合同的解除之日非2018年7月26日，被告在收到法院材料之前并未收到过原告发出的任何形式的解除合同通知，故合同解除之日应为被告收到应诉材料之日。原告诉请的占有使用费也应自被告收到应诉材料之日起30天后起算。三、被告一直依约按时向原告支付租金，但原告拒收，被告不存在原告所称的故意拖欠租金的行为，被告同意在庭后向原告足额交付之前所欠租金。因此，关于原告主张的滞纳金，被告认为起诉前的租金不应计算滞纳金，即使要计算滞纳金，原告实际损失为租金损失，如被告依约支付租金，原告并不存在任何损失，故其所主张每日千分之五的标准过高，请求按照银行同期贷款利率的标准计算。四、原告主张要求三倍租金计算占有使用费，该标准亦过高，请求法院不予支持。五、涉案合同为格式合同，合同内容加重被告的责任，是不公平、不合理的。六、被告应享有优先续租权。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告事业单位法人证书、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《房地产权证》（粤房地权证佛字第××号）、《租赁合同》、佛山市禅城区秋之蕙时装店营业执照，证明原、被告于2014年8月27日签订《租赁合同》，约定被告承租位于福禄路85号首层2号铺的房屋作为商铺使用，租赁面积为87平方米，租赁期自2014年5月1日至2016年4月30日；第一年月租金6525元，第二年月租金为6851.20元；每月10日前支付当月租金。合同对违约责任、违约金、房屋占用费等进行了约定。《租赁合同》签订后，被告注册个体户佛山市禅城区秋之蕙时装店开展经营。3、《解除租赁关系通知书》、EMS邮寄单、快递查询结果，证明2018年7月25日，原告通过邮政快递向被告发出《解除租赁关系通知书》并要求被告在30日内退回租赁房屋，该通知书于2018年7月26日送达。诉讼中，被告未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的第3组证据，或与原件核对无异，或可相互佐证真实性，并与本案相关联，被告亦无有效证据予以反驳，故本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告是经佛山市禅城区人民政府批准设立的事业单位，负责佛山市禅城区直管公房的租赁、管理和维修养护等工作。坐落于佛山市禅城区福禄路85号首层房屋的房地产权属人为原告。2014年8月27日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《租赁合同》（编号：F-ZM2014045），合同主要约定：“……第一条、租赁物业的权属、地址、面积和用途1、甲方租赁给乙方的物业位于佛山市禅城区福禄路85号首层2号铺……2、甲方租赁给乙方的物业建筑面积为87.00平方米。甲方同意乙方所租物业的用途仅限于商业第二条、租赁期限、租金和其它费用1、租赁期2年，自2014年5月1日起至2016年4月30日止……2、租金的计收：出租物业按建筑面积计算，每月为人民币75.00元/平方米，每月租金为6525.00元（第二年每月租金为6851.2元）。乙方必须在每月10日前把当月租金一次性向甲方缴交或划入甲方指定的银行帐户。甲方收取租金时，必须开具正规的发票。……第五条、合同的解除、终止及违约责任……5、乙方应按期向甲方缴纳租金，若乙方逾期缴交租金的，甲方按每日千分之五的比例向乙方收取滞纳金。6、租赁期满，若甲、乙双方不再续签合同，乙方必须在合同期满之日将出租物业归还甲方，否则，除甲方保留追究其法律责任的权利外，同时每逾期一日，乙方按本合同期末月的租金标准的三倍向甲方支付违约金。……第十二条：本合同经双方签字（盖章）后生效。本合同一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，具有同等法律效力。”合同签订后，被告在涉案房产注册个体工商户佛山市禅城区秋之蕙时装店经营。上述《租赁合同》到期后，双方继续按《租赁合同》的约定履行权利及义务，但未就租赁期限进行约定。2018年7月25日，原告向被告发出《解除租赁关系通知书》，决定与被告解除租赁合同关系，并要求被告于收到通知后30日内到祖庙房管所办理退房手续，逾期退房原告将自逾期之日起按市场租金标准计收房屋占用费。后被告于2018年7月26日签收上述通知书。另查，被告从2018年7月1日起开始未向原告支付租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格依约履行。《租赁合同》到期后，双方继续按《租赁合同》的约定履行权利及义务，但未就租赁期限进行约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原告与被告之间的《租赁合同》变为不定期租赁合同。关于原告主张确认租赁合同于2018年7月26日解除及被告返还房屋的诉请。承上分析，原告与被告之间的《租赁合同》变为不定期租赁合同。对不定期租赁合同，原告可以随时解除合同。合同解除需发出通知，通知到达之日合同解除，被告已于2018年7月26日收到原告发出的《解除租赁关系通知书》，本院确认涉案《租赁合同》已于2018年7月26日解除。合同业已解除，被告即应向原告返还涉案房屋，故本院对原告的相应诉请亦予以支持。关于原告主张被告支付租金、占有使用费及滞纳金的诉请。被告承租原告的商铺，其依约应向原告缴纳租金，故被告应依据涉案合同约定的租金标准向原告支付2018年7月1日至合同解除之日即2018年7月26日的租金合计5746.17元（6851.20元/月×1个月÷31天×26天）。另因被告于合同解除后仍继续占有使用涉案房屋，故其依法应支付合同解除后至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。至于占有使用费的计算标准，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，被告应以原合同约定的租金标准即6851.20元/月向原告计付占有使用费，本院对原告诉请占有使用费的超出部分不予支持。关于原告诉请的滞纳金，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告有权依据合同约定向被告主张滞纳金，但由于涉案合同约定的滞纳金标准明显过高，被告亦持异议，故本院酌定以被告所欠租金5746.17元为本金，按年利率24%自7月11日起计付其逾期交纳租金的滞纳金，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市禅城区住房保障中心与被告李德君于2014年8月27日签订的《租赁合同》（编号：F-ZM2014045）于2018年7月26日解除；二、被告李德君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区住房保障中心支付2018年7月1日至2018年7月26日的租金5746.17元及滞纳金（滞纳金以所欠租金5746.17元为本金，按年利率24%自2018年7月11日计至实际清偿上述租金之日止）；三、被告李德君于本判决发生法律效力之日起十五日内，向原告佛山市禅城区住房保障中心返还佛山市禅城区福禄路85号首层2号铺；四、被告李德君于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区住房保障中心支付自2018年7月27日起至被告李德君实际返还上述房屋之日止的占有使用费(以6851.20元/月为标准)；五、驳回原告佛山市禅城区住房保障中心的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取704元，由原告佛山市禅城区住房保障中心负担422元，被告李德君负担282元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十二月二十一日书记员 方紫盈