江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初6424号原告:南京绍成物流有限公司，住所地：南京市浦口区汤泉街道汤农路592号。法定代表人：嵇绍成，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张威、臧巨凯，江苏振泽律师事务所律师。被告：句容市和平印务有限公司，住所地：句容市宝华镇和平村刘沙地自然村9号。法定代表人：张朝亮，系该公司经理。委托诉讼代理人：江永豪，男，1974年5月4日生，汉族，南京市人，住南京市栖霞区，系该公司员工。第三人：句容市宝华镇人民政府，住所地句容市宝华镇1号。法定代表人：杨春光，系该镇镇长。委托诉讼代理人：高立仁、邵修桃，句容市宝华法律服务所法律工作者。原告南京绍成物流有限公司（以下简称绍成公司）与被告句容市和平印务有限公司（以下简称和平公司）、第三人句容市宝华镇人民政府（以下简称宝华镇政府）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告绍成公司的法定代表人嵇绍成、委托诉讼代理人张威、臧巨凯，被告和平公司的法定代表人张朝亮、委托诉讼代理人江永豪、第三人宝华镇政府的委托诉讼代理人高立仁三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绍成公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决和平公司向原告支付各项拆迁补偿款共计6904300元（建筑物补偿款3547500元、停产停业损失389340元、搬迁费129780元、搬迁奖励778680元、租金差价补偿2059000元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月8日，原、被告的法定代表人签订了《租赁协议》，约定原告租赁被告厂房4400平方米（2016年退租850平方米），场地2500平方米，年租金85万元，租赁期限为10年。2012年10月23日，原、被告又签订《租赁协议》，约定原告租用被告场地1200平方米建造厂房，原告实际建造面积约909平方米。上述两份合同签订后，原告开展生产经营活动，在取得被告同意的情况下，在租赁场地上又陆续建造两个仓库（一个500平方米，一个300平方米）、办公用房约1230平方米。2017年8月14日，句容市人民政府发布（2017）第007号句容市人民政府征收土地方案公告，决定对宝华镇和平村的集体土地进行征收，原告租赁的场地也在本次征收范围内。2017年10月8日，被告通知原告在2017年12月20日前搬离。现同地段仓库租赁价格较原、被告签约时的价格每平方米每月多出10元左右，原告另行租用场地将产生巨大的损失。依据相关法律法规，在政府征收拆迁中，承租人的合法权益应当得到保障，即承租人应当得到相应的合理赔偿。现诉至法院，望判如所请。审理中，原告明确表示不要求第三人承担民事责任。被告和平公司辩称：第一，租赁协议无效。1、因所涉房屋未取得建设工程规划许可证，也不是经批准的临时建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，两份租赁协议为无效合同。2、被告持有的土地使用权出让合同规定的土地用途为投资印刷项目，而租赁协议中涉及土地的条款违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款、第二十九条第二款之规定，且原告股东嵇绍成在土地上进行违法建设，因此相关条款同样无效；第二，原告主体不适格。1、原告提交的两份租赁协议都是嵇绍成以个人名义签订，协议中没有表明嵇绍成是代表原告，原告是一人有限责任公司，嵇绍成以其出资50万元为限对公司债务承担责任，而嵇绍成以个人名义签订协议则以个人财产对债务承担无限责任，所以被告才会与其签订协议。2、租赁协议中虽提及经营，也不能表示嵇绍成是代表原告；第三，原告诉请没有法律和事实依据。1、相关法律法规规定，征收是对土地使用权人给予补偿，承租人不是被征收人。2、本案租赁协议无效，承租人应当根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款等规定另行主张赔偿、折价，而不是主张征收补偿，从而变相成为被征收人。3、原告在租赁协议标的处所不具有合法经营身份和事实，原告的注册地是南京市浦口区，依据《国家工商行政管理局对企业在住所外设点从事经营活动有关问题的答复》第二项，应当向该场所所在地登记机关申请办理设立分公司登记，对未经核准登记注册擅自设点从事经营活动的应按公司登记管理若干问题的规定第三十二条进行查处。第三人宝华镇政府陈述，1.本案租赁合同从原告提供的相关合同来看，合同是无效的；2.原告将宝华镇政府追加为第三人没有事实和法律依据，宝华镇政府与本案的被告签订搬迁补偿协议符合相关法律规定；3.原告未要求第三人承担民事责任，从相关法律规定来看，追加没有事实和法律依据的，请求法庭驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人所举证据，本院认定如下：1、原告提交的租赁协议两份、通知一份、评估报告表格打印件两张、南京绍成物流有限公司七份合同原件、南京市石城公证处照片、被告提交的拆迁协议、土地出让合同一份，均具有真实性，本院予以确认；2、原告提交的光盘一张（三份录音）、通话文字稿三份、调查笔录两份，因无法核实其内容，且与本案不具有关联性，本院对其证明效力不予评判；3、原告提交的2014年至2017年经营明细账复印件、运输协议书复印件、现场照片复印件，虽系原告单方制作的证据，无法证明其经营收入的具体数额，但客观上能够反映原告在租赁后开展了经营活动，原告提交的句容市宝华物流商会出具的证明复印件，未提交其他证据予以佐证，仅凭该证明无法判断同地段租赁厂房的租金价格。另有本院调取的房地产估价报告一份以及到庭当事人的相关当庭陈述在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张超亮系和平公司的法定代表人，嵇绍成系绍成公司的法定代表人。2012年9月8日，张朝亮（出租方、甲方）与嵇绍成（租赁方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定：一、乙方租赁甲方汤龙路边厂房共计4400平方米，场地共计2500平方米，年租金为捌拾伍万元正（850000元），租赁期限为拾年（2012年10月1日-2022年9月30日），每三年递增3%；。三、如遇政府拆迁按政府规定给予乙方一定补偿，同时甲乙双方所订立的此合同终止。2012年10月23日，张朝亮（出租方、甲方）与嵇绍成（租赁方、乙方）又签订《租赁协议》一份，约定：就乙方租用甲方场地（进院大门右侧靠北边面积大约1200平方米）建造临时厂房一事，达成以下协议：一、厂房建成后，如承租方将厂房无偿为客户使用，甲方则无权干涉；如乙方将厂房租赁给客户使用，那么甲方两年内将该房收回；二、以后此房租赁租金做如下安排，甲方得50%，乙方得50%；。四、今后如遇政府或开发商动迁，此厂房赔偿问题为甲乙双方各持50%。2016年6月20日，双方协商退租1350平方米，此后实际租赁厂房面积为3050平方米。租赁厂房的租金付至2017年10月。2017年10月8日，和平公司向大院各租户发出通知，要求各租户于2017年12月20日前全部搬清。2017年10月26日，江苏苏地行土地房产评估有限公司受宝华镇政府委托，出具了房地产估价报告，其中：仓库2（图号9）面积909.45m2，房屋价值评估为986753元；仓库19（图号36）面积410m2，房屋价值评估为375970元；仓库11（图号18）面积427.07m2，房屋价值评估为374113元；仓库8（图号15）面积132m2，房屋价值评估为136752元；附属物中，活动板房1（图号26）面积202.1m2，评估价值为87287元；活动板房2（图号27）面积187.2m2，评估价值为80852元；活动板房3（图号28）面积111.8m2，评估价值为48286元；活动板房4（图号29）面积140.3m2，评估价值为60596元；活动板房5（图号30）面积66m2，评估价值为29129元；活动板房6（图号31）面积43.78m2，评估价值为18909元；活动板房7（图号32）面积28.13m2，评估价值为12149元；停产停业损失补偿费用项下，仓储的搬迁补助费20元/m2，损失补偿标准60元/m2，办公及其他的搬迁补助费10元/m2，补偿标准180元/m2，小计14201.07m2，损失补偿费1481407元；职工数量45人，职工工资补偿单价2299元/月，养老保险补偿单价459.8元/月，医疗保险补偿单价253元/月，职工工资和养老、医疗保险费用损失补偿费小计为813186元。2017年12月19日，嵇绍成申请对句容市门头标有“广联油泵油嘴维修中心、汤龙路18号、丰祥涂料”等字样的厂区内部分场地、厂房进行拍摄，并申请保全证据。南京市石城公证处出具公证书：该公证处指派公证员与绍成公司法定代表人嵇绍成于2017年12月15日约14时31分到句容市门头标有“广联油泵油嘴维修中心、汤龙路18号、丰祥涂料”等字样的厂区内，在公证处工作人员的监督下，由嵇绍成对厂区内部分场地、厂房内外部进行拍照和摄像。公证书附照片12张、光盘一张。审理中，被告认为：1、仓库2（图号9）面积909.45m2、仓库19（图号36）面积410m2、仓库11（图号18）面积427.07m2、由原告自建的，面积也无异议，其中仓库2（图号9）基于2012年10月23日签订的《租赁协议》所涉土地由原告自建，但仓库11（图号18）经双方协商从当年的房租中扣了60000元作为房款，将该仓库折价给被告；2、其他的图号仓库都不是原告自建的，但也不是被告建的，而是原告转租之后的次承租人自建的，原告自建厂房成本价是150元/平方；3、水泥地面确实是原告自己铺设的，水泥地面大概100元/平方，共909平方，如果连厂房外面的话面积确实是有1200平方。审理中，原告变更第一项诉请各项补偿为7449087元，明细如下：1、自建仓库补偿款1873588元：仓库2（图号9）986753元、仓库19（图号36）375970元、仓库11（图号18）374113元、仓库8（图号15）136752元；2、自建活动板房补偿款337208元：活动板房1（图号26）87287元、活动板房2（图号27）80852元、活动板房3（图号28）48286元、活动板房4（图号29）60596元、活动板房5（图号30）29129元、活动板房6（图号31）18909元、活动板房7（图号32）12149元；3、停产停业损失885224元【自建面积909.45+410+427.07+132+202.1+187.2+111.8+140.3+66+13.78+28.13=2627.83m2，租赁仓库7、仓库3面积3126.6+1128.22=4254.82m2，退租1350m2，停产停业补偿单价2294593（停业补偿费）÷14201（房屋建筑面积）=160元/m2，（2627.83m2+4254.82m2-1350m2）×160元/m2=885224元】；4、搬迁补偿110653元【（2627.83m2+4254.82m2-1350m2）×20元/m2】；5、租金差价补偿1769000元【（4400m2-1350m2）×10元/m2/月】；6、水泥地面120000元；7、铝合金门窗等设施50000元；8、搬迁奖励2213060元【（2627.83m2+4254.82m2-1350m2）×400元/m2】；9、员工补偿90354元【5人×（2299+459.8+253）×6个月】。本案争议焦点为：1、原告的起诉主体是否适格；2、双方签订的《租赁协议》是否有效；3、绍成公司主张的各项费用是否有法律及事实依据。关于第一个争议焦点。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其它工作人员的经营活动，承担民事责任。本案中，嵇绍成、张超亮均系原、被告的法定代表人而非普通员工，二人签订《租赁协议》，应由原、被告公司承担民事责任。事实上，在协议的实际履行过程中，绍成公司将租赁的厂房用于生产经营，被告也从未提出异议。因此，嵇绍成签订《租赁协议》的法律后果应由绍成公司承担。被告提出的该项辩解，本院不予采信。关于第二个争议焦点。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。该解释第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本院认为，即使被告辩称的涉案厂房、土地未经有关主管部门批准建设或未取得建设工程规划许可证是事实，在原、被告自2012年签订两份《租赁协议》后直至本案纠纷产生前，被告从未就《租赁协议》的效力提出异议，原告也按合同约定缴纳了租金，且涉案厂房（包括原告自建部分）、土地均已全部纳入政府征收拆迁补偿范围内，属于政府批准且认可的，因此两份《租赁协议》应认定有效，双方均应按合同约定履行各自义务。其次，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定，土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为；未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。该暂行条例第二十九条规定，土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同；租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使权出让合同的规定。本案中，原、被告签订的《租赁协议》并未明确约定租赁用途为投资印刷项目，被告也未举证证明原告明确知晓所租赁的土地用途，因此被告关于租赁合同因违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条、第二十九条规定而无效，无法律及事实依据，本院不予采信。再次，关于被告辩称绍成公司工商登记的住所地与经营场所不一致，依据国家工商行政管理局对企业在住所外设点从事经营活动有关问题的答复第二项，应对原告进行查处。国家工商行政管理局对企业在住所外设点从事经营活动有关问题的答复（工商企字【2000】第203号）在《国家工商行政管理总局关于废止有关工商行政管理规章、规范性文件的决定》发布后，已于2006年6月23日废止，被告的该项辩解，于法无据，本院不予采信。关于第三个争议焦点。两份《租赁协议》中均约定“如遇政府拆迁按政府规定给予乙方一定补偿，同时甲乙双方所订立的此合同终止”、“今后如遇政府或开发商动迁，此厂房赔偿问题为甲乙双方各持50%”，说明双方对租赁物可能会遇拆迁已有所预见，故当《租赁协议》因拆迁而提前解除时，双方均不构成违约，在和平公司取得拆迁补偿款后，双方应当依据合同约定、实际履行情况等因素，协商解决《租赁协议》终止后的相关事宜。第一，自建仓库补偿款。1、双方均确认仓库2（图号9）基于2012年10月23日签订的《租赁协议》所涉土地（1200平方米），由原告自建，根据该份《租赁协议》约定“今后如遇政府或开发商动迁，此厂房赔偿问题为甲乙双方各持50%”，房地产估价报告显示该仓库的房屋评估价986753元，绍成公司应享有493376.5元（986753元×50%）；2、仓库19（图号36）、仓库11（图号18）、仓库8（图号15）均基于2012年9月8日签订的《租赁协议》所涉土地（2500平方米），上述房屋均由绍成公司自建，在租期内绍成公司享有使用权，且上述房屋全部纳入拆迁范围内，致房屋面积扩大、拆迁物增值，拆迁致上述房屋灭失，绍成公司失去使用权，但该租赁协议未明确约定房屋拆迁后承租人和出租人的利益分配，因此绍成公司自建的房屋的拆迁利益应由其享有，根据房地产估价报告显示仓库8（图号15）评估价136752元、仓库11（图号18）评估价374113元、仓库19（图号36）评估价375970元，合计886835元。综上，自建仓库补偿款为1380211.5元。关于被告提出仓库11（图号18）经双方协商从当年的房租中扣了60000元作为房款，将该仓库折价给被告，因此仓库11的权属应属于被告，对此被告未提交证据予以证明，本院不予采信。被告提出其不认可的房屋不是原告自建的，也不是被告建造的，而是原告转租之后的次承租人自建的。本院认为，绍成公司承租的厂房以转租方式从事经营活动，确实不排除次承租人根据经营需要进行自建的可能，但本案处理的是绍成公司与和平公司之间租赁合同纠纷，和平公司在拆迁时已获得该部分房屋的利益，根据合同相对性原则，在排除该部分房屋由和平公司自建的前提下，该部分拆迁利益应为合同相对方绍成公司享有。即使上述房屋并非绍成公司建造，而是利害关系人依据其他法律关系建造，也属于另一关系，不属于本案处理范围，对被告该项意见，本院不予采信。第二，自建活动板房。根据估价报告，绍成公司主张的活动板房1（图号26）、活动板房2（图号27）、活动板房3（图号28）、活动板房4（图号29）、活动板房5（图号30）、活动板房6（图号31）、活动板房7（图号32）均建在绍成公司承租的场地范围内，被告也未提交足以反驳的其他证据，结合前述理由，上述活动板房应认为是绍成公司自建，所得拆迁利益337208元（87287元+80852元+48286元+60596元+29129元+18909元+12149元）应为绍成公司享有。第三，停产停业损失。原告虽提交了2014年至2017年经营明细账复印件、运输协议书复印件、现场照片复印件，无法证明其经营收入的具体数额，但能够反映原告在租赁厂房后开展了经营活动，因拆迁导致租赁协议提前解除，客观上给原告造成了停产停业的损失。估价报告在该项下按用途评估损失，但原、被告均未举证证明仓储和办公等具体面积，本院按照平均损失104.3元/m2（损失补偿费1481407元÷建筑面积14201.07m2）计算，以原告实际承租的房屋面积4783.34m2（909.45+410+427.07+132+3126.6+1128.22-1350m2），原告应享有的停产停业损失为498902.4元。原告主张的活动板房属于附属物，未计算在停产停业损失的建筑面积内，本院不予支持。第四，搬迁补偿。原告主张的该项费用已包括在停产停业损失补偿费用中，不应再重复计算。第五，租金差价补偿。因拆迁导致原、被告签订的租赁协议解除后，原告未租赁其他场地继续经营，未实际产生该项费用，合同也未明确约定，原告主张该项费用，无法律及事实依据，本院不予支持。第六，水泥地面。庭审中，被告自认水泥地面确实是原告自己铺设的，水泥地面大概100元/平方，共909平方，如果连厂房外面的话面积确实是有1200平方。水泥道路属于附属物，包含在拆迁范围内，因此原告主张水泥地面损失120000元，本院予以支持。第七，铝合金门窗等设施。原告未能举证证明该项损失的具体价值，但原告自建房屋，一般情况下需安装一定数量的铝合金门窗，本院酌定为2万元。第八，搬迁奖励。搬迁义务的实际完成有赖于承租人的实际搬迁行为。庭审中，原告自认不存在搬迁行为，故对原告主张的该项费用，本院不予支持。第九，员工补偿。原告未能举证证明，合同也未明确约定，本院不予支持。综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。和平公司应支付绍成公司补偿款为2356321.9元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告句容市和平印务有限公司于本判决生效后十日内支付原告南京绍成物流有限公司补偿款2356321.9元；二、驳回原告南京绍成物流有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63944元，由原告南京绍成物流有限公司43717元，由被告句容市和平印务有限公司承担20227元（此款原告已预交，被告句容市和平印务有限公司于本判决生效后十日内将此款给付原告）。上述款项可汇至句容市人民法院（户名：句容市人民法院；开户行：中国建设银行股份有限公司句容市支行；账号：32×××95。汇款时注明本案案号）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  吴 静人民陪审员  黄扣平人民陪审员  汪立虎二〇一八年十二月八日书 记 员  朱嘉欣