河北省保定高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0691民初389号 原告（反诉被告）：保定旭晟物业服务有限公司，住所地河北省保定市莲池区裕华金街B座438室，统一社会信用代码9113066575533473K。 法定代表人：张旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王新，河北颂和安达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔东东，河北颂和安达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：保定市嘉森房地产开发有限公司，住所地河北省保定市云杉路138号，统一社会信用代码91130605685712974G。 法定代表人：郑林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘建，河北国存律师事务所律师。 原告保定旭晟物业服务有限公司（以下简称旭晟物业公司）与被告保定市嘉森房地产开发有限公司（以下简称嘉森房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，嘉森房地产公司提起反诉，本院依法合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。旭晟物业公司的委托诉讼代理人崔东东，嘉森房地产公司的法定代表人郑林及委托诉讼代理人刘建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旭晟物业公司向本院提出诉讼请求：判令嘉森房地产公司支付旭晟物业公司减免物业费、空置费、打井费等共计4386255.6元及利息；承担本案诉讼费和审计费。事实和理由：2012年12月25日，旭晟物业公司与嘉森房地产公司签订《嘉森理想城前期物业管理委托合同》，于2013年12月5日签订《嘉森理想城前期物业管理委托合同补充合同》，双方约定嘉森房地产公司委托旭晟物业公司为嘉森理想城房地产项目的前期物业服务企业，服务期限为2012年12月25日至2016年12月20日。合同签订后旭晟物业公司严格按照合同约定履行义务，合同终止后嘉森房地产公司尚欠旭晟物业公司空置费、物业费等合计4386255.6元，本案审理过程中产生审计费100000元。 嘉森房地产公司辩称：旭晟物业公司诉求证据不足，没有事实和法律依据，应依法驳回。1、旭晟物业公司提交的证据不能证明嘉森房地产公司要求其减免物业费，假使有减免，旭晟物业公司提供的物业服务严重不符合约定，服务质量极差，给嘉森房地产公司造成数百万元的经济损失，且旭晟物业公司超出物业服务合同期限收取物业费数十万元。2、旭昇物业要求支付未售出房屋的物业费没有事实依据，事实上房产均已售出，不能根据旭晟物业公司提交的通知单认定未售出房产的事实，假使有未售出房产因原告提供的物业质量极差其要求的数额也不应得到支持。3、旭晟物业公司要求给付“减免物业费”、“空置费”大部分已超过诉讼时效。4、旭晟物业公司要求支付打井费及泵费、垃圾清运费卫生清理费于法无据，私自打井取水违法，物业合同约定小区卫生应由旭晟物业公司负责，清理费用包括在物业费中。5、旭晟物业公司作为独立的企业法人为开展经营所购置的办公用品发放职工工资等各项支出应由其自己承担。6、变频柜维修费用60000元应由旭晟物业公司承担，作为物业服务提供者应当对小区物业进行维护保养，因维护保养不到位造成损坏的旭晟物业公司应依法承担赔偿责任。7、旭晟物业公司服务不到位给嘉森房地产公司造成数百万元的经济损失应依法赔偿。 嘉森房地产公司向本院提出反诉请求：判令旭晟物业公司交付物业管理期间的账目；返还地下室钥匙1933套、161.2平方米电梯轿厢地板革、271块水表；赔偿因物业服务不符合约定标准所造成的经济损失共计3626995.84元。事实与理由：2012年12月22日，嘉森房地产公司与旭晟物业公司签订了《嘉森理想城前期物业管理委托合同》，约定：1、物业类型为住宅和商业，管理界限东至长城大街，西南分别至规划路，北至东马池北路；2、无恶意服务内容包括：范围内安全保卫，公共环境卫生，装修日常维护及装修垃圾清理，房屋共用部位、共同设施、设备及绿化的养护、管理及维修等；3、物业服务期限自2012年12月22日至2015年12月21日；4、物业服务标准（《嘉森理想城前期物业管理委托合同》第十二条）。2013年12月5日，双方另签订《嘉森理想城前期物业管理委托合同补充合同》，约定物业服务期限变更为2013年12月20日至2016年12月20日。在旭晟物业公司提供前期物业服务期间，物业服务极差，保定电视台也予以曝光，主要包括以下方面：小区内卫生脏乱差；保安服务极差，小区内频繁发生盗窃案件；对业主装修只管收取保证金，不进行管理，导致楼内公共部位不同程度破损，建筑垃圾堆积如山；小区内绿化几乎全部毁坏；商业门脸的门窗大部分被破坏；拖欠供电公司的电费；超服务期限收取物业费、水电费；未对电梯进行定期保养，导致62部电梯不同程度的损坏，在电梯年检不合格的情况下拒不维修整改，后索性不再申请电梯年检等。期间嘉森房地产开发公司多次要求旭晟物业公司整改，旭晟物业公司虽承诺整改但均未落实。且在约定的服务期限届满后，旭晟物业公司拒不撤场，并拒绝与新的物业公司（北京燕远物业公司）办理交接。旭晟物业公司造成了巨额的经济损失，包括：电梯维修及相关费用1080405元、电费1174110.84元；监控系统维修费45381元、公共部位维修费847040元、绿化修补费115000元、其他破损128863元等，共计3626995.84元。 旭晟物业公司辩称：1、电梯所有权依法属于全体业主，同时在质监部门登记的使用权人为嘉森房地产公司，因此嘉森房地产公司主张该项费用主体不适格，电梯需要维修应当由电梯的登记人嘉森房地产公司承担费用，同时相关证据不能证实电梯的损坏是由旭晟物业公司造成，结合电梯维保记录也可证明旭晟物业公司已经尽到了维修养护义务，维保记录也载明电梯只存在电灯不亮等很小的问题。2、依据住宅专项维修资金管理办法18条、保定市住宅专项维修资金管理规定19条等相关规定，小区公共部位的维修应当由该笔专项资金支出非物业公司负担，且该小区大面积出现建筑质量问题，不是因为物业服务不达标所致。3、不认可监控设备的损坏及地板革的返还，现有证据不能证明其反诉目的，监控设备损坏并非旭晟物业公司造成，地板革也并非由旭晟物业公司保存。4、嘉森房地产公司反诉电费、绿化修补费等损失，不予认可，旭晟物业公司不应承担反诉责任。 本院根据当事人的起诉和答辩意见，归纳本案争议焦点为：1、嘉森房地产公司应否给付旭晟物业公司空置费、物业费、打井费、垃圾清运费、前期物业开办费等共计4386255.6元；2、旭晟物业公司应否向嘉森房地产公司交接账目并向其交付相关材料、财物；3、旭晟物业公司应否给付嘉森房地产公司电梯及相关维修费、电费、监控系统维修费、公共部位维修费、绿化修补费等共计3626995.84元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 对旭晟物业公司提交的《嘉森理想城前期物业管理委托合同》、《嘉森理想城前期物业管理委托合同补充合同》，双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： （一）旭晟物业公司提交的证据。 1、保定中天华会计师事务所审计报告书及审计费票据，证实减免物业费505820.65元，空置物业费2368917.03元，合计2874737.68元；旭晟物业公司支付审计费100000元。嘉森房地产公司认为审计不严谨，审计依据为旭晟物业公司提供审计的“熟短原则”不存在，对审计结论不认可；审计费与嘉森房地产公司无关，应当由旭晟物业公司承担。经质证本院认为，该审计报告系征得双方同意，由本院委托，双方共同参与审计过程，由有资质审计部门依法定程序作出，嘉森房地产公司没有充足的理由和依据否定其客观公正性和精确性，本院依法予以认定；审计费系为查明双方争议的减免、空置物业费数额支付的合理必要费用，应由双方依法分担。 2、嘉森理想城小区打井费用收条（201000元）及修水泵井泵收据（3600元）。嘉森房地产公司认为，擅自打井取水违法，其不知情，收据不是正规票据，形式不合法，不认可真实性。经质证本院认为，住宅小区在没有外部供水时，小区内设水井属于住宅小区必备的配套基础建设，该基础建设理应由嘉森房地产公司负责，且打井日期为2013年上半年，在旭晟物业公司实际接手该小区物业（2013年12月20日）之前，打井取水未经审批，系双方的责任，本院予以认定；打井花费，因双方当时没有核实确认结算，故本院酌情认定140000元由嘉森房地产公司承担；井泵维修费发生在旭晟物业公司管理物业期间，此项费用主张没有依据，本院不予认定。 3、前期卫生费收据、垃圾清运费收据。嘉森房地产公司对真实性有异议，认为证据形式不合法。经质证本院认为，该两项费用主张没有依据，本院不予认定。 4、前期物业开办费收据和项目明细。嘉森房地产公司认为该收据与本案无关，对项目明细不予认可。经质证本院认为，该几项费用系旭晟物业公司从事物业管理期间购置办公用品、工具、工服、保洁等支出，是该公司本身费用支出，主张由嘉森房地产公司负担没有依据，本院不予认定。 （二）嘉森房地产公司提交的证据。 1、保定市电视台新闻报道录像。旭晟物业公司对该录像证明目的不认可，认为仅采访几位业主并不能证明旭晟物业公司应当承担相应的责任，二者之间不存在因果关系。经质证本院认为，该证据不能证实其责任归属的证明目的，本院不予认定。 2、证人李某、辛某、王某、崔某、武某、杨某、玉姗姗的证人证言。旭晟物业公司认为该证据不能证明物业服务存在过错，部分业主的意见不具备代表性，不能否认物业服务质量，不能作为认定依据。经质证本院认为，上述证人证言不能证实旭晟物业公司管理物业期间的全面状况以及撤场时小区现状，本院不予采纳。 3、燕远物业函件。旭晟物业公司认为，燕远物业公司不具有在保定地区提供物业服务资质，函件内容不实，且无承办人签字，也未出庭接受法庭质询，不符合证据的法定形式。经质证本院认为，该证据不能证实旭晟物业公司应向嘉森房地产公司办理物业交接手续，本院不予认定。 4、安装工程项目移交书、电子照片（光盘一张）、（2017）第103号特种设备安全监察指令书、现场安全监督检查记录、嘉森理想城电梯信访案件会议纪要、关于嘉森理想城电梯群访及电梯维修情况说明、保定市特种设备监督检验所《关于嘉森理想城的说明》、2015年电梯检验结论（12部不合格）、电梯维修合同及收据（310000元）、保定通力电梯有限责任公司的证明、配件采购单据及付款收据（196756元）、电梯整改维修配件明细表、电梯轿厢内地板及吊顶维修费单据（30405元）。旭晟物业公司对该组证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。经质证本院认为，该组证据能够证明电梯在旭晟物业公司管理期间存在故障及撤场后嘉森房地产公司付费维修的事实，本院予以认定。 5、电梯井道机房等维修工程协议及维修工程款收据、电梯卫生电子照片、电梯保洁报价单及收据。旭晟物业公司对真实性、关联性和证明目的均不认可。经质证本院认为，电梯井道机房维修是建筑本身质量问题，还是旭晟物业公司故意行为造成，没有证据证实，嘉森房地产公司没有提供竣工验收报告，理应由其公司负责，故本院对此项维修费用主张不予认定；电梯保洁费收据显示为2017年6月30日，双方物业委托合同已终止，且嘉森房地产公司自述旭晟物业公司于2017年1月初撤场，故此项保洁费本院不予认定。 6、保定市南市区蓝天博信电脑商行监控维修合同、报价单、收据（45381元）、照片。旭晟物业公司对证据真实性、关联性不认可。经质证本院认为，该组证据能够证实旭晟物业公司管理期间小区监控存在问题，以及嘉森房地产公司支付费用进行维修的事实，本院予以认定。 7、电子照片、公共廊道地板砖维修协议、破损统计表、决算单、收条。旭晟物业公司对真实性、关联性不认可。经质证本院认为，廊道地板砖维修，是建筑本身质量问题，还是旭晟物业公司的管理造成，无第三方原因鉴定，嘉森房地产公司没有提供竣工验收报告，理应由其公司负责，该项费用主张本院不予认定。 8、电子照片、《关于嘉森理想城绿化工程施工协议书有关事项的说明》、《嘉森理想城绿化工程施工协议书》、绿化工程验收单、绿化工程验收与交接单、旭晟物业公司《证明》、《嘉森理想城绿化工程补栽补种协议书》、报价单、收据（115000元）。旭晟物业公司对关联性及其证明目的不认可。经质证本院认为，旭晟物业公司撤场时双方对绿地状况并无确认，且绿化植物干枯死亡原因无科学鉴定、绿化的修补添置数量无第三方评估见证，嘉森房地产公司全额主张该项工程款115000元，本院不予认定，本院酌情认定70000元由旭晟物业公司承担。 9、照片、垃圾清运收条（129600元）、顾飞证人证言。旭晟物业公司对真实性、关联性不认可。经质证本院认为，旭晟物业公司撤场时双方对该部分垃圾并无确认，该部分垃圾有多少是工程施工垃圾，有多少属于物业垃圾并不清楚，且顾飞与嘉森房地产公司存在劳务关系，垃圾方量并无第三方估量，本院酌情认定清运费80000元由旭晟物业公司承担。 10、电子照片、燕远物业关于业主缺失水表问题的函、水表维修报价单、水表调查汇总表、收据。旭晟物业公司对其真实性、关联性和证明目的均不认可。经质证本院认为，旭晟物业公司撤场时双方对水表缺失项并无确认，水表缺失原因不清，且无证据证实由旭晟物业公司造成，对此组证据本院不予认定。 11、电子照片、燕远物业函。旭晟物业公司认为单方出具的函件及照片不能证明损坏部位是由旭晟物业公司造成，不应承担赔偿责任。经质证本院认为，嘉森房地产公司没有提供竣工验收报告，出现损坏原因也不明确，相关损失不能证明系旭晟物业公司的管理责任，本院对此不予认定。 12、保定供电公司停电通知书、户号0652084481电费明细及照片。旭晟物业公司认可通知书的真实性，但不认可其证明目的；对电费明细及照片的真实性和证明目的均不认可。经质证本院认为，该组证据系本院前诉卷宗中，由本院依法调取，相关供电公司依法出具，本院依法予以认定。 13、电费单据（1126463.03元）。旭晟物业公司对真实性认可，但认为该票据上所记载电费应由嘉森房地产公司承担。经质证本院认为，旭晟物业公司接手嘉森理想城小区物业，小区用电系户名为嘉森房地产公司，是事实，旭晟物业公司认可接手物业后工程已完工，故嘉森房地产公司交纳该时期用电费用系小区用电产生，本院对其真实性予认定。 本院根据当事人陈述和经质证认定的以上证据，认定本案事实如下： 2012年12月22日，嘉森房地产公司（甲方）与旭晟物业公司（乙方）签订《嘉森理想城前期物业管理委托合同》，嘉森理想城项目位于西侧，总占地112.8亩，建筑面积31万平方米，由12栋25层的高层组成，2013年6月底交工2栋楼，住户546户，住宅面积51788平方米；2013年12月份交工3-12栋楼，住户2068户，底商约13000平方米，住宅面积210130平方米；停车场建筑面积12402平方米，地面停车库建筑面积3689.39平方米。嘉森房地产公司将嘉森理想城小区的物业委托旭晟物业公司实行前期物业管理，物业服务期限为2012年12月22日至2015年12月21日，并规定了前期物业管理费及相关费用收费标准和交纳方式。合同第三条载明，工程施工进度及竣工状况为“施工期”。物业服务内容第七条载明“旭晟物业公司负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理”，并列明了房屋共用部位、共用设施设备的具体内容。第八条其他委托管理事项，包括附属配套建筑和设施及构建物的维修、养护与管理，公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理，公共卫生的管理，物业管理服务费、电梯运行费等费用的收取，等等。双方权利义务第十条（二）项嘉森房地产公司义务，载明有“为实施前期物业管理提供条件”，“承担相关的前期物业管理费用”，“负责处理有关工程建设遗留问题”等。第十一条（二）项旭晟物业公司义务，载明有“履行本合同并依法经营管理”，“本合同终止之日起7日内，向物业产权人委员会移交甲方所提供的全部物业管理档案资料、有关财务账册和物业公用房、经营用房及本物业的公共财产”等。前期物业管理服务标准第十二条载明“竣工综合验收前的管理服务标准由甲乙双方按约定标准执行”并对竣工综合验收后的管理服务标准明确列明有“设备良好，运行正常；绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫害及枯死现象；小区内垃圾随产随清”等。合同第十四条载明“保修期内物业的维修养护执行建筑工程保修的有关规定，由嘉森房地产公司承担保修责任”。第十五条载明“保修期满后发生的房屋公共部位、共用设备、共用设施的维修养护更新费用，执行维修基金制度”；第十六条载明“旭晟物业公司根据有关委托，按政府定价向物业产权使用人代收水费、电费、煤气费、房租、供热、通讯、有线电视费等”。第二十三条违约责任载明“物业交付使用后，发生重大质量事故时，双方应提请政府主管部门并组织其他相关单位，共同分析查明原因。属设计、施工、材料原因由嘉森房地产公司负责处理，属使用不当、管理不善原因由旭晟物业公司负责处理”。第二十四条载明“因物业产权人、使用人使用不当发生的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由相关的物业产权人、使用人承担”；第二十八条载明“本合同终止，双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业费用的清算等，双方应相互配合，做好物业服务的交接和善后工作”等。合同签订后，旭晟物业公司出资为嘉森理想城小区打水井一眼，供应该小区前期用水。2013年12月5日，嘉森房地产公司（甲方）与旭晟物业公司（乙方）又签订《补充合同》，将物业服务期限变更为2013年12月20日至2016年12月20日，并对物业收费标准进行相应变更。补充合同签订后，旭晟物业公司入驻嘉森理想城小区。旭晟物业公司依据嘉森房地产公司的通知，给相关业主减免物业费经审计为505820.65元，房屋空置物业费经审计为2368917.03元，合计2874737.68元。2017年1月初，旭晟物业公司撤出嘉森理想城小区，双方因存在分歧未进行相关费用清算和相应工作交接。旭晟物业公司为减免物业费和空置物业费的审计，支付审计费100000元。 另查明，嘉森理想城小区用电初为户名嘉森房地产公司，编号0371393800电表供电，嘉森房地产公司自2014年3月至2015年2月交付电费合计1126463.03元，电费单价为1元。2015年10月27日，嘉森理想城小区用电户名仍为嘉森房地产公司，客户编号0652084481电表，用电开始转为非临时用电。保定供电分公司于2017年5月17日出具的0652084481户欠电费情况（本金）为：2016年1月电费欠费236147.24元，2016年2月小区批量新装欠费132800元，2017年1月欠电费66340.88元。嘉森理想城小区共使用62部电梯，其中50部登记的使用单位为嘉森房地产公司，12部登记的使用单位为旭晟物业公司。双方当事人均认同电梯无质量问题。2015年，旭晟物业公司12部电梯检验结论不合格。2016年，该62部电梯均未通过年检。2016年4月14日，保定市特种设备监督检验所对嘉森理想城所用设备检验完毕，出具检验意见通知书，写明了不合格原因，要求于2016年4月19日前整改完毕报检。嘉森理想城小区未在要求期限内整改反馈，因此未出具检验报告，同时在监察系统内电梯到期后自动飘红（电梯未检验或检验不合格）。2017年6月，嘉森房地产公司与保定通力电梯有限责任公司签订电梯维修合同，对电梯进行了维修，嘉森房地产公司支付维修费310000元、配件更换费用196756元，轿厢内维修费30405元。2017年1月3日嘉森房地产公司与保定市莲池区蓝天傅信电脑商行签订嘉森理想城高清网路摄像机监控维修合同，对该小区监控进行维修，嘉森房地产公司支付维修费用45381元。2017年2月，嘉森房地产公司付费对嘉森理想城小区占良诊所、长虹电视等门脸前建筑及生活垃圾进行了清运。2017年4月嘉森房地产公司付费对嘉森理想城小区绿化进行修补。 本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案，嘉森房地产公司与旭晟物业公司签订《嘉森理想城前期物业管理委托合同》及《补充合同》，双方意思表示真实自主，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。因嘉森理想城小区未能通过竣工综合验收，嘉森房地产公司未及时将物业委托合同相应权利义务交接与该小区业主委员会或小区全体业主，各方就小区物业服务的部分标准及各自应负责任约定不明，且协商不成，发生分歧，产生纠纷，故本案双方当事人均有过错，均应对各自过错承担相应责任。嘉森房地产公司指示旭晟物业公司对其指定业主减免物业费共505820.65元，房屋空置物业费共2368917.03元，合计2874737.68元。因该两项物业费在物业委托合同期间持续发生，在2016年12月20日合同终止时，因双方分歧，没有对相关费用及事务进行相应清算交接，旭晟物业公司曾于2017年2月向本院起诉主张过该两项物业费等，后自愿撤回起诉，现本案旭晟物业公司主张嘉森房地产公司给付该两项物业费，合法有据，没有超过诉讼时效，本院予以支持；为查明和确定该两项物业费数额依法进行的审计产生审计费100000元，依法按审计确定数额和旭晟物业公司起初主张的数额的比例，由嘉森房地产公司分担81874元，由旭晟物业公司分担18126元；嘉森理想城小区打井系住宅小区在没有外部供水必备的配套基础建设，理应由嘉森房地产公司负担，且打井日期旭晟物业公司实际接手该小区物业之前，因双方过错，打井花费没有在当时确认结算，本院酌情认定140000元由嘉森房地产公司承担；旭晟物业公司主张嘉森房地产公司给付垃圾清运费等其他费用，没有依据，本院不予支持；物业委托合同终止，双方因存在分歧没有结算和进行相应交接，双方均有过错，旭晟物业公司主张嘉森房地产公司给付利息，本院不予支持；旭晟物业公司接管嘉森理想城小区电梯、监控时合格完好，合同终止撤场前，嘉森理想城小区电梯、监控就已存在故障，需要维修，旭晟物业公司收取维护费用却没有依规、依约维修，故其撤场后嘉森房地产公司对监控维修费45381元、电梯的维修费共537161元（310000+196756+30405），理应由旭晟物业公司给付；在合同终止时，因双方过错，没有对小区绿化和垃圾清运情况进行验收清点，且之后没有经相应第三方进行原因鉴定和数量侧评，故本院对该小区绿化修补费酌定为70000元、垃圾清运费酌定为80000元由旭晟物业公司承担；自嘉森房地产公司将嘉森理想城物业托管给旭晟物业公司至业主相继收房入住，嘉森房地产公司未及时将该小区用电分户办理住宅小区正常用电，导致嘉森理想城小区起初用电是客户为嘉森房地产公司单价1元供电。嘉森房地产公司主动交纳该小区该时期电费共1126463.03元，系因其自身原因造成。旭晟物业公司按物业收费标准收取相应电费后，未与嘉森房地产公司结算。嘉森房地产公司提出依据旭晟物业公司收取物业费相关单据进行审计，因旭晟物业公司未诉及，未向本院提交嘉森房地产公司所述该部分单据，嘉森房地产公司称在参与减免、空置物业费审计过程中发现，但旭晟物业公司公司认为用电户名为嘉森房地产公司就应由其公司承担，不同意审计。鉴于此，本院酌情参照住宅小区正常用电电价标准，将该部分电费核算为642084元，予以支持；嘉森理想城小区2016年1月欠电费236147.24元，2月小区批量新装欠费132800元，均为小区正常用电，旭晟物业公司收取相应费用，而没有交纳，现供电公司通知该小区用电户名人嘉森房地产公司交纳欠费，旭晟物业公司应将该部分费用给付嘉森房地产公司，由其向供电公司进行补交；嘉森房地产公司向旭晟物业公司主张其补交2017年1月嘉森理想城小区电费66340.88元，因合同于2016年12月20日已终止，且没有证据证明旭晟物业公司收取了该部分费用，故本院对此项电费主张不予支持；嘉森房地产公司主张电梯井道、机房及公共部分地砖维修损失，因嘉森理想城小区没有竣工综合验收，理应还在保修期，且破损原因不明，嘉森房地产公司没有证据证实系旭晟物业公司故意行为造成，故该部分维修损失理应由嘉森房地产承担；嘉森房地产公司自认旭晟物业公司于2017年1月初撤场，以2017年6月30日保洁费收据等向旭晟物业公司主张该时段电梯保洁费，本院不予支持；嘉森房地产公司主张水表缺失维修及其他损失，因嘉森理想城小区没有综合竣工验收，且终止合同时，双方分歧没有清点确认，嘉森房地产公司不能证实该部分损失系旭晟物业公司造成，本院不予支持；嘉森房地产公司主张返还其地下室钥匙、电梯地板革、水表，该几项财物并不属于嘉森房地产公司所有，且其没有证据证实该几项财物由旭晟物业公司持有，本院不予支持；物业委托合同终止时，因双方过错，没有按约定进行相应清算交接，但嘉森房地产公司主张向其交付物业管理期间账目，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，嘉森房地产公司应给付旭晟物业公司减免物业费505820.65元、空置物业费2368917.03元、打井费140000元、审计费81874元，合计3096611.68元；旭晟物业公司应给付嘉森房地产公司电梯维修费537161元、监控维修费45381元、电费1011031.24元（642084+236147.24+132800）、绿化修补费70000元、垃圾清运费80000元，合计1743573.24元；驳回旭晟物业公司和嘉森房地产公司其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、保定市嘉森房地产开发有限公司给付保定旭晟物业服务有限公司减免物业费505820.65元、空置物业费2368917.03元、打井费140000元、审计费81874元，合计3096611.68元，保定旭晟物业服务有限公司给付保定市嘉森房地产开发有限公司电梯维修费537161元、监控维修费45381元、绿化修补费用70000元、垃圾清运费80000元、电费1011031.24元，合计1743573.24元，以上抵减后，保定市嘉森房地产开发有限公司给付保定旭晟物业服务有限公司1353038.44元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、驳回保定旭晟物业服务有限公司和保定市嘉森房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件本诉受理费21345元，由保定旭晟物业服务有限公司承担5559元，由保定市嘉森房地产开发有限公司承担15786元；反诉案件受理费17908元，由保定市嘉森房地产开发有限公司公司负担7662元，由保定旭晟物业服务有限公司承担10246元；于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费，逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 李 新 审 判 员 徐 超 人民陪审员 王 敏 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员 王梦妍