广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初10258号原告：刘喜玲，女，1973年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮南区，委托诉讼代理人：黄早松，广东正大方略律师事务所律师。被告：谢自荣，男，1962年11月25日出生，汉族，住址四川省仪陇县，被告：何玉琼，女，1963年6月14日出生，汉族，住址四川省仪陇县，第三人：广州市港晟地产代理有限公司，住所地广州市白云区汇侨路14号103房号自编之二。法定代表人：邓楚刚。原告刘喜玲与被告谢自荣、何玉琼、第三人广州市港晟地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘喜玲及其委托诉讼代理人黄早松到庭参加了诉讼。被告谢自荣、何玉琼因下落不明，经本院公告送达，第三人广州市港晟地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘喜玲向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告与被告谢自荣、第三人广州市港晟地产代理有限公司签订的《房屋买卖合同》及原告与两被告签订的《补充协议》；2、请求判令两被告支付原告违约金20万元；3、判令赔偿原告经济损失1422523元及评估费5000元；4、判令两被告返还原告定金35000元；5、判令被告承担本案受理费。事实与理由如下：2015年8月29日，原告与被告谢自荣、第三人签订《房屋买卖合同》，将位于白云区花韵街××房转让给原告，价格283.5万元。交易手续需在2015年12月30日前完成。签订合同前一天，原告支付了被告谢自荣购房定金3.5万元。签约时，因被告谢自荣隐瞒上述房屋未办妥权属证书的事实，导致双方未能按合同约定的期限完成交易。2016年11月5日，原告与两被告签订《补充协议》，约定因卖方在出售该物业的时候没有道明该物业还没有办理房产证，在买卖双方关系确认后，一直到买卖双方约定的交易日期，因卖方的原因，卖方还是无法提供房产证原件进行买卖交易。现经买卖双方协商，卖方同意支付20万元给买方作为违约补偿金。该笔赔偿金在楼价里减出来。签订补充协议后，两被告一直以房屋未办妥房地产权证为由拒绝办理过户交易手续。后经查询，被告于2017年7月将涉案房屋以高价转让给他人。经了解，发现两被告与他人签订的网签合同约定的涉案房屋备案价格仅为220万元，该价格低于当时的市场价格，为不真实交易。原告委托评估机构对网签时涉案房屋的价格进行评估，评估价格为4257523元。故应以网签时的评估价格作为原告损失依据，扣减原告的购房价格2835000元，实际损失为1422523元，且原告因此产生评估费5000元亦应由被告承担。两被告已构成根本违约，请求判如所请。被告谢自荣、何玉琼无答辩意见。第三人广州市港晟地产代理有限公司无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房屋买卖合同、收款收据、补充协议、广州市不动产登记查册表、证人证言等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月29日，原告（买方）与被告谢自荣（卖方）第三人广州市港晟地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定：一、买卖房屋位于广州市白云区花韵街××房（以下简称涉案房屋）。三、卖方持有该物业之权属证明（房产证号：20××00），卖方保证对该物业享有完整处分权，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷，由卖方承担全部责任。四、成交价格为2835000元。本次交易产生税费由买方负担。签订合同时支付35000元作为定金。同年8月28日，被告谢自荣出具《收款收据》，称收到原告交来涉案房屋定金35000元。2016年11月5日，原告（买方）与两被告（卖方）签订《补充协议》，约定：1、因卖方在出售该物业的时候没有道明该物业还没有办理房产证，在买卖双方的关系确定后，一直到买卖双方约定的交易日期（2015年12月30日前）因卖方的原因，卖方还是无法提供房产证原件进行买卖交易。经买卖双方协商，卖方同意支付200000元给买方作为违约补偿金，该笔赔偿金在楼价里减出来。2、买方愿意等到（2017年2月28日）前办理好房产证再继续交易。如出现到了双方约定的时间卖方还是无法办理好房产证，卖方除了支付之前的违约金200000元给买方，还得再支付一定的违约金给买方。守约方有权追究违约方的违约补偿和违约责任。3、卖方在签订该补充协议起在2017年11月30日前必须代买方支付我司的中介服务费共40000元转到我司的账号（中国工商银行6212263602044979243邓楚刚）该笔费用在违约补偿金扣除出来。卖方处由两被告签名确认，买方处由原告签名确认，中介见证方处由朱世文签名确认。2017年7月28日，两被告（卖方，甲方）与案外人钱旭佩（买方，乙方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定两被告以220万元的价格将涉案房屋卖给钱旭佩。另查，涉案房屋已于2017年11月13日登记在钱旭佩名下，并办理了银行抵押。本院认为：原、被告及第三人于2015年8月29日签订的《房屋买卖合同》及原、被告于2016年11月5日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因涉案房屋已由两被告卖给案外人钱旭佩并已登记在钱旭佩名下，原告继续购买涉案房屋的合同目的无法实现，两被告的转卖行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。故原告主张解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉请于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取的定金35000元返还给原告，故原告要求被告返还定金35000元的诉请本院予以支持。鉴于该定金系被告谢自荣一人收取，在原告未提供证据证实两被告系夫妻关系的情况下，其主张被告何玉琼共同返还该定金的诉请于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿经济损失1422523元即涉案房屋在转卖给案外人时的市场评估价值与原告购买涉案房屋时的价格之间差价，本院认为，首先，涉案房屋升值并非是因被告合同履行不能产生的损失，且原告主张涉案房屋的升值价值必然是原告支付了涉案房屋的全部对价即承担了资金成本，就本案而言，原告只是支付了定金35000元，并未支付其他房款；其次，房价起伏不定，原告并未提供证据证实其不能另行购房是因涉案房屋交易不成造成的，且即便是因涉案房屋交易不成造成了原告不能另行购房的实际损失，但损失的具体数额原告亦未提供证据证实。最后，在被告以行为明确表示不愿继续履行合同的情况下，原告应当采取措施防止自身损失的扩大。综上，原告主张被告支付房屋差价损失1422523元的诉请，理据不足，本院不予支持。考虑到房价处于上涨趋势，被告违背诚信原则，一房二卖，主观上存在重大过错，且根据《补充协议》第二条之约定，买方愿意等到（2017年2月28日）前办理好房产证再继续交易。如出现到了双方约定的时间卖方还是无法办理好房产证，卖方除了支付之前的违约金200000元给买方，还得再支付一定的违约金给买方。守约方有权追究违约方的违约补偿和违约责任。该约定为双方合意，且合理合法，现原告主张被告按上述约定支付违约金200000元的诉请于法有据，本院予以支持。关于评估费5000元，因该费用并非原告必要的支付费用，故原告主张被告赔偿该笔费用的诉请于法无据，本院不予支持。被告谢自荣、何玉琼因下落不明，经本院公告送达，第三人广州市港晟地产代理有限公司经本院传票传唤，无正当理由，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、解除原告刘喜玲与被告谢自荣、第三人广州市港晟地产代理有限公司于2015年8月29日签订的《房屋买卖合同》及原告刘喜玲与被告谢自荣、何玉琼于2016年11月5日签订的《补充协议》；二、自本判决生效之日起五日内，被告谢自荣、何玉琼向原告刘喜玲支付违约金20万元；三、自本判决生效之日起五日内，被告谢自荣向原告刘喜玲返还定金35000元；四、驳回原告刘喜玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19762.71元，由原告刘喜玲负担16969.22元，由被告谢自荣、何玉琼负担2793.49元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  孙 慧人民陪审员  陈惠玲二〇一八年十二月十七日书 记 员  陈春燕