杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初14568号 原告（反诉被告）：江呈光，男，1975年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市坪山新区。 委托代理人：李聪，浙江康而沃律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蒋文阳，男，1986年7月26日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托代理人：彭振刚，浙江泰杭律师事务所律师。 原告(反诉被告)江呈光为与被告（反诉原告）蒋文阳房屋租赁合同纠纷一案，于2018年8月29日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告（反诉原告）蒋文阳提起反诉，本院受理后合并审理，并于2018年11月21日进行了公开开庭审理，原告(反诉被告)江呈光的委托代理人李聪及被告（反诉原告）蒋文阳的委托代理人彭振刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)江呈光起诉称：原告(反诉被告)与被告（反诉原告）于2017年8月16日就余杭经济开发区万华创新科技园二期14号厂房签订《房屋租赁合同》，约定租期为2017年11月1日至2020年10月30日止，每年租金310000元，前三年不变。房租6个月一付，提前一个月支付给原告(反诉被告)，同时约定被告（反诉原告）应向原告(反诉被告)提交房租保证金26000元，由于合同第十六条约定了被告违约，原告(反诉被告)可以解除合同的情形，双方合同签订后，被告（反诉原告）一直存在拖欠支付房租的情形，截止2018年2月12日，被告（反诉原告）仅支付了160000元，此后分文未付。后原告(反诉被告)多次催讨均无果。另被告（反诉原告）未经原告(反诉被告)同意，将案涉房屋转租并进行了装修。无奈，原告(反诉被告)于2018年7月16日函告被告解除双方签订的房屋租赁合同，要求腾退房屋，但被告（反诉原告）至今仍非法占有案涉房屋拒绝腾退。为维护原告(反诉被告)的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令原告(反诉被告)、被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》于2018年5月1日解除，并在判决生效后10日内将案涉房屋恢复原状后腾退；2、判令被告（反诉原告）支付租金98333.33元（自2017年11月1日暂计至2018年8月31日止，按照合同约定租金计算标准计算，实算至实际恢复原状并腾退之日）；3、判令被告（反诉原告）支付违约金103333.33元（自2018年5于1日起暂算至2018年8月31日，按照合同约定的违约金计算，并实算至实际恢复原状并腾退之日）；4、判令被告（反诉原告）承担本案的诉讼费用。庭审中，原告(反诉被告)变更第1项诉讼请求为：判令原告(反诉被告)、被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》于2018年7月16日解除,被告（反诉原告）将房屋恢复原状，其余诉讼请求不变。 原告(反诉被告)江呈光为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了以下证据材料： 1、《房屋租赁合同》一份，证明原告(反诉被告)、被告（反诉原告）存在房屋租赁合同关系并约定了租金、支付方式及违约责任的事实。 2、解除房屋租赁合同通知、快递单及签收记录各一份，证明因被告（反诉原告）违约，原告(反诉被告)于2018年7月16日通知被告（反诉原告）解除合同的事实。 3、照片（复印件）、顺丰快递单、国通快递单照片（复印件）及签收记录各一份，证明被告（反诉原告）违反合同约定，将承租房转租的事实。 被告（反诉原告）答辩称：该合同于2018年7月4日解除，并于2018年9月28日腾退完毕，即使法院判决解除也是起诉之日解除。支付资金只支付到7月3日，愿意另外再支付一个月租金。2017年11月1日起算，2018年7月3日再加一个月是支付租金的期间。原告(反诉被告)也存在违约行为，即使支付也是支付一个月租金作为违约金。 被告（反诉原告）就本诉部分向本院提交如下证据材料： 1、《关于房屋租赁告知函》一份，证明原告(反诉被告)存在违约提前解除合同的事实。 2、电梯使用标志、报告信息、公司基本信息各一份，证明原告(反诉被告)电梯2018年1月份才安装完毕，在租赁期间没有提供电梯给被告（反诉原告）使用的事实。 被告（反诉原告）反诉称：原告(反诉被告)与被告（反诉原告）于2017年8月16日签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）承租原告(反诉被告)位于余杭钱江经济开发区万华创新科技园二期14号厂房，租期为2017年11月1日至2020年10月30日止。因该合同租赁期限为三年，在原告(反诉被告)交付了厂房后，被告（反诉原告）即对厂房进行了装修，并支付了装修费用177940元。2018年7月3日，原告(反诉被告)向被告（反诉原告）发送了《关于房屋租赁的告知函》，以其需将该厂房出售为由，要求提前收回厂房，并要求于2018年8月31日前搬离。被告（反诉原告）接到该告知函后即着手寻找新厂房并开始进行搬离。2018年8月27日，原告(反诉被告)起诉要求被告（反诉原告）支付租金及违约金。被告（反诉原告）认为，原告(反诉被告)提前收回厂房属于违约，给被告（反诉原告）造成损失。故提起反诉，诉讼请求：1、判令原告(反诉被告)支付装修损失138397.80元、搬迁费用损失20000元；2、判令原告(反诉被告)支付违约金25833元；3、判令原告(反诉被告)承担本案反诉诉讼费用。庭审中，撤回第2项诉讼请求，其余诉讼请求不变。 被告（反诉原告）为支持其反诉诉讼请求，在庭审中出示并陈述了如下证据： 1、《关于房屋租赁告知函》一份，证明双方提前解除合同的原因在于原告(反诉被告)违约在先的事实。 2、厂房装修明细及合同各一份，证明由于原告(反诉被告)提前解除合同造成被告（反诉原告）装修损失的事实。 3、收款收据一份，证明由于原告(反诉被告)提前解除合同造成被告（反诉原告）支出搬迁费20000元的事实。 原告(反诉被告)针对反诉答辩称：不同意被告（反诉原告）的反诉请求。1、被告（反诉原告）装修房屋需原告(反诉被告)同意，被告（反诉原告）即使存在装修也是擅自装修，损失自负。其装修损失是被告（反诉原告）自己违约导致，应由其自身承担。搬迁费用也是一致，被告（反诉原告）违约导致合同提前解除，费用由被告（反诉原告）自行承担。2、原告(反诉被告)支付违约金没有合同和法律依据。请求驳回反诉诉请。 被告（反诉原告）对原告(反诉被告)就本诉部分提交的证据质证如下：证据1真实性、证明内容没有异议；证据2真实性没有异议，关联性有异议，在该份通知之前，另有一份通知，合同在那时就解除了；证据3，三性不予认可，与本案无关。 原告(反诉被告)对被告（反诉原告）就本诉部分提交的证据质证如下：证据1，关联性有异议，该通知系与被告（反诉原告）协商，并不是通知解除合同，被告（反诉原告）没有同意，也没有搬离；证据2，不认可，与本案无关。 原告(反诉被告)对被告（反诉原告）就反诉部分提交的证据质证如下：证据1证明目的有异议，原告(反诉被告)虽然要求被告在8月31日搬离厂房，被告（反诉原告）并没有同意，在此前被告（反诉原告）已经存在严重的违约行为，达到合同约定的原告(反诉被告)解除合同的条件，不能认为该通知构成原告(反诉被告)提前解除合同；证据2、3，三性均有异议。 根据以上质证意见，本院对提交的证据认证如下： 原告(反诉被告)就本诉部分提交的证据1本院予以采信；证据2，因被告（反诉原告）举证证明在此通知之间，原告(反诉被告)另外向被告（反诉原告）发送过相关通知，原告(反诉被告)对此认可，故对证据不予采信；证据3，经审核，不能证明其待证事实，故不予采信。被告（反诉原告）就本诉部分提交的证据1，原告(反诉被告)对真实性认可，但辩称不是解除合同通知函，本院认为，该告知函内容明确写明要求被告（反诉原告）退也明确了要求搬离的时限，应当视为要求解除合同的通知，被告（反诉原告）在庭审中明确，接到该告知函后，是同意解除合同的。对该证据本院予以采信；证据2，该证据虽未能明确电梯交付时间，但根据建造时间、检验日期等，至少可以推定在租期开始后，原告(反诉被告)未能交付符合使用的电梯予被告（反诉原告）。也即原告(反诉被告)在履行房屋租赁合同过程中也存在违约行为。对该证据本院予以采信。 被告（反诉原告）就反诉部分提交的证据1，本院予以采信，不再赘述；证据2，因《房屋租赁合同》明确约定，如需装修，需征得出租人的书面同意，被告（反诉原告）未能提交证据证明已征得原告(反诉被告)同意，经承办人与原告(反诉被告)本人核实，其否认同意被告（反诉原告）对案涉厂房进行装修，但认为，出于使用需要，对厂房内卫生间进行基本装修认可。故对该证据本院不予采信，但根据原告(反诉被告)认可的范围，根据被告（反诉原告）提供的厂房装修明细，就三个卫生间部分装修费用酌情认可；对证据3，该收款收据仅写明项目为搬迁费，无法证明与本案有关，故不予采信。 本院根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2017年8月16日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告（反诉被告）将其所有的位于杭州市余杭钱江经济开发区万华创新科技园二期14号厂房出租给被告（反诉原告）使用；租赁期自2017年11月1日起至2020年10月30日止；每年租金310000元；房租6个月一付，提前一个月支付；租用的物品有电梯一部；除房屋内已有装修和设施外，如重新装修或变更原有设施的，应事先征得原告（反诉被告）的书面同意；在租赁期内，原告（反诉被告）因正当理由需提前收回该房屋的，应提前三个月征得被告（反诉原告）的同意，否则，原告（反诉被告）应向被告（反诉原告）支付一个月租金作为违约金。合同签订后，原告（反诉被告）即将案涉厂房交付被告（反诉原告）使用，但未能在租期开始时交付符合使用条件的电梯，被告（反诉原告）也未能按约按期支付房屋租金。2018年7月3日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发送《关于房屋租赁的告知函》一份，称因需将案涉厂房出售，要求被告（反诉原告）提前退组，并于2018年8月31日前搬离。因就解除合同及费用双方产生争议，由此成讼。 另查明，被告（反诉原告）实际支付房屋租金160000元。案涉厂房已经另行出售。 本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《房屋租赁合同》合法有效，应受法律保护。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均应按约履行。在履行合同的过程中，原告（反诉被告）未按约交付电梯、被告（反诉原告）存在拖欠租金，均存在瑕疵，互不负违约责任。但原告（反诉被告）在租期内，向被告（反诉原告）发出解除通知，已构成根本违约，应承担违约责任。在被告（反诉原告）认可的情况下，《房屋租赁合同》于2018年7月4日解除。在双方达成一致的基础上，本院认可被告（反诉原告）在2018年10月2日将案涉厂房腾退的事实。因无合同约定，且案涉厂房已经出售，原告（反诉被告）未提交证据证明其因被告（反诉原告）的装修造成损失，对其要求被告（反诉原告）恢复原状的诉讼请求不予支持。合同解除系原告（反诉被告）违约造成且原告未能提交有效证据证明被告（反诉原告）违约转租的行为，故其要求被告（反诉原告）支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金的计算，根据合同约定，原告（反诉）被告因故需提前解除合同，需提前三个月征得同意。也即需让渡三个月租金作为解约条件。根据庭审调查，本案中，被告（反诉原告）的实际租期为2017年11月1日至2018年10月2日。实际应当支付的租金为284167元，扣除被告（反诉原告）已经支付的160000元，以及作为解约代价的三个月租期，还应向原告（反诉被告）支付租金为46667元。被告（反诉原告）因提前解约造成的装修损失，本院仅支持三个卫生间基本装修费用，酌定为20000元。其他费用均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）江呈光与被告（反诉原告）蒋文阳签订的《房屋租赁合同》于2018年7月4日解除。 二、被告（反诉原告）蒋文阳支付原告（反诉被告）江呈光房屋租金46667元，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回原告（反诉被告）江呈光的其他诉讼请求。 四、原告（反诉被告）江呈光赔偿被告（反诉原告）蒋文阳因提前解约造成的装修损失20000元，于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回被告（反诉原告）蒋文阳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4325元，减半收取2162.50元，由原告（反诉被告）江呈光负担1665.50元，由被告（反诉原告）蒋文阳497元；反诉案件受理费3468元，减半收取1734元，由被告（反诉原告）蒋文阳负担1509元，由原告（反诉被告）江呈光负担225元。均于本判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 刘 婷 二〇一八年十二月十四日 书记员 沈虹霞