浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7634号 上诉人（原审被告）：徐建良，男，1964年6月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：沈晨，北京才良（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱章云，男，1968年10月30日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：杨金祥，浙江海通联合律师事务所律师。 上诉人徐建良因与被上诉人朱章云合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初6863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2011年5月28日，朱章云（乙方）和徐建良（甲方）签订《协议》一份，载明“甲乙双方本着友好合作上利的精神对座落在杭州市三墩镇山联对三组徐建良的破屋旧址进行重新建造。该旧房及旧房原址土地现经过村建房有关部门审批同意属徐建良所有。建造落地面积120平方米二层共计建筑面积240平方米的住房，一楼归甲方，二楼以上归乙方。经甲乙双方协商达成如下：1、甲方负责办好建房的一切审批手续直至完全符合开工建房条件。……2、甲方提供建房手续的具备建房条件的土地，并负责协调处理建房过程中发生的一切事宜。乙方负责提供全额建房资金及组织施工。3、房屋建成后甲方一半，乙方一半。4、该房屋若在1-5年内拆迁返还造价100%给乙方，其余按50%赔偿。……6、该房屋若遇征用拆迁及一切与该房有关的行为赔偿的金额。甲、乙双方应各得50%，甲方不得单独处理，若由此对乙方造成损失的，甲方应给于乙方双倍赔偿。……” 2011年6月5日，朱章云（乙方）和徐建良（甲方）再次签订《建房、租房协议》一份，载明“甲乙双方本着友好合作上利的精神对坐落在杭州市三墩镇山联村三组徐建良的破屋旧址进行重新建造。该旧房及旧房原址土地现经过村建房有关部门审批同意属徐建良所有。建造落地面积120平方层共计3层建筑面积360平方米的住房，一楼归甲方，二楼以上归乙方。经甲乙双方协商达成如下：1、甲方负责办好建房的一切审批手续直至完全符合开工建房条件。……2、甲方提供建房手续的具备建房条件的土地，并负责协调处理建房过程中的一切事宜。因甲方无资金建房，故乙方负责提供全额建房资金及组织施工。……4、该房在乙方租赁期内由于甲方原因要收回使用，则甲方应赔付乙方50万元（建房款）×5倍的款项。起租日期2011年10月30日至2091年10月30日乙方可以出租转让。……6、该房若遇到征用拆迁的，在房屋建成后5年内拆迁的，拆迁赔偿费用应100%返还乙方（乙方一切的建房费用）后剩下的拆迁费甲、乙双方各得50%。甲方不得单独处理，若由此对乙方造成损失的，甲方应给予乙方双倍赔偿……”。涉案房屋建成后，徐建良于2012年9月26日向供电部门申请安装电表，于2012年7月5日向杭州市水业集团有限公司申请供水。 后因杭州市西湖区三墩镇双桥区块连片搬迁整治项目需要，涉案房屋在搬迁范围内。2017年5月29日，徐建良与杭州西湖城市建设投资集团有限公司签订《房屋搬迁补偿安置协议书》一份，载明涉案房屋总建筑面积为483.84平方米，确认补偿面积为325平方米、补偿总金额为1434971元、安置面积暂定为100平方米等。合同签订后，徐建良搬迁并腾退涉案房屋，杭州西湖城市建设投资集团有限公司按约向徐建良支付各项补偿款合计1434971元。 诉讼中，朱章云、徐建良一致确认涉案房屋系由朱章云投资建造。 朱章云诉至原审法院，请求判令：1.徐建良返还建房款500000元；2.徐建良补偿拆迁款623314元；3.诉讼费由徐建良承担。 原审法院认为：朱章云、徐建良签订的《建房、租房协议》中关于“该房在乙方租赁期内由于甲方原因要收回使用，则甲方应赔付乙方50万元（建房款）×5倍的款项”、“该房若遇到征用拆迁的，在房屋建成后5年内拆迁的，拆迁赔偿费用应100%返还乙方（乙方一切的建房费用）后剩下的拆迁费甲、乙双方各得50%。甲方不得单独处理，若由此对乙方造成损失的，甲方应给予乙方双倍赔偿”的约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。现涉案房屋被搬迁，徐建良已获各项补偿款合计1434971元，其理应按照合同约定向朱章云返还建房款和部分补偿款。朱章云主张建房款为500000元，具有合同依据，予以支持。徐建良虽对建房款金额持有异议，但未能提供证据予以印证，故对其异议不予采信。综上，徐建良应返还建房款500000元和补偿款467485.5元[(1434971元-500000元)÷2]，合计967485.5元。朱章云主张徐建良应返还的补偿款为623314元，缺乏依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年8月20日判决：一、徐建良于判决生效之日起十日内支付给朱章云建房款500000元、补偿款467485.5元，合计967485.5元；二、驳回朱章云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7455元，由朱章云负担718元，徐建良负担6737元。 宣判后，徐建良不服，向本院提起上诉称：涉案房屋座落于杭州市××镇××村××组，该房屋于1980年5月批建，占地面积74平方米。2003年7月，徐建良提交农村私房维修审批表。2011年5月、6月，徐建良与朱章云签订建房协议，涉案房屋总建筑面积483.84平方米，合法确认面积225平方米。一审判决适用法律错误，具体情形如下：一、徐建良与朱章云于2011年5月28日签订的《协议》及于2011年6月5日签订的《建房、租房协议》均为无效协议。涉案房屋所在土地系徐建良宅基地，农村宅基地系农村集体经济组织基于农民作为集体组织成员而分配给农民修建住宅使用的，有一定的身份性。而朱章云非三墩镇山联村集体经济组织成员，不享有宅基地使用权。上述两份协议中均约定涉案房屋归属，根据房地一体原则，房屋归属的约定必然导致朱章云享有一定的宅基地使用权，故上述两份协议因违反现行法律法规的强制性规定而无效。二、关于《建房、租赁协议》第六条的约定，该房若遇征用拆迁的，在房屋建成后5年内拆迁的，拆迁赔偿费用应先100%返还乙方（乙方一切的建房费用）后剩下的拆迁费甲、乙双方各得50%，甲方不得单独处理，若由此对乙方造成损失的，甲方应给于乙方双倍赔偿。首先，徐建良支付朱章云建房费用、拆迁赔偿费条件不成就。徐建良与杭州西湖城市建设投资集团有限公司签订房屋搬迁补偿安置协议书一份，该协议系民事合同而非与政府签订的行政合同，杭州市三墩镇人民政府对涉案房屋从未实施过征用行为，故该条所述若遇征用的条件不成就。涉案房屋于2012年2月17日之前已建成，暂计至2017年5月29日，已超过5年，故该条所述房屋建成后5年内拆迁的条件不成就。其次，根据协议第4条约定，该房在乙方租赁期内由于甲方原因要收回使用，则甲方应赔付给乙方50万元（建房款）×5倍的款项。根据农村建房实际情况，50万元建房费用显然过高，第四条中的约定建房费用应为10万元，50万元系建房款乘以5倍之后的款项，朱章云认为具体建房费用不止10万元，应由朱章云承担举证责任。再次，该条约定的拆迁费仅指对房屋合法面积的补偿部分，而不应包括双倍面积、庭院道地补偿费、设施迁移补偿费及各项奖励费。徐建良及周云先系安置人口，双倍面积、庭院道地补偿费、设施迁移补偿费及各项奖励费与朱章云无关。另外，针对安置人口有预留购房款132980元，实际发放金额1301991元。故对徐建良支付50%拆迁费给朱章云应为房屋合法面积补偿金额529875元减去建房费用之后再支付50%给朱章云。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决；2.驳回朱章云对徐建良的诉讼请求；3.朱章云承担一、二审诉讼费用。 针对徐建良的上诉，朱章云答辩称：涉案建房租房协议第六条的约定系双方真实的意思表示，合法有效。关于房屋建成时间，因为房屋申请开通水电的时间分别是2012年7月5日、2012年9月26日，据此房屋建成的时间不早于水电开通时间即不早于2012年9月26日。而涉案房屋签订房屋搬迁补偿协议书签订于2017年5月29日，即房屋征用拆迁的时间在2017年5月29日以前，应当自征用拆迁公告之日起算。即使按照2012年9月26日与2017年5月29日这两个时间点核算，也是在协议约定的5年内，进而适用该条款的条件成就。建房款50万元为协议明确约定，不存在争议。涉案房屋的拆迁赔偿款为1434971元的事实清楚，一审时也经过双方当事人确认。双方协议约定的拆迁赔偿费用分配并未区分相应的具体项目，故徐建良主张所谓按项目进行区分没有依据。请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，徐建良向本院提交证据材料如下： 1.居民户口簿1份，用以证明徐建良户籍地址是浙江省杭州市西湖区。 2.户籍查询信息1份，用以证明朱章云户籍地址是浙江省诸暨市。 3.农村私房维修审批表1份，用以证明涉案房屋位于山联村，系农村集体土地上房屋。 4.门牌证1份，用以证明涉案房屋在2012年2月27日之前已建成，故于2012年2月27日拿到门牌证，门牌号码是杭州市西湖区三墩镇山联村下确桥84号。 5.签约通知书1份，用以证明杭州市三墩镇人民政府于2017年5月19日向徐建良户发出签约通知。 6.房屋搬迁补偿安置协议书1份（复印件），用以证明徐建良与杭州西湖城市建设投资集团有限公司签订房屋搬迁补偿安置协议书。 7.搬迁补偿结果清单1份（复印件），用以证明涉案房屋合法面积补偿629875元。 8.三墩镇双桥区块连片搬迁整治项目搬迁补偿发放清单（山联三标）1份（复印件），用以证明补偿款项中有扣除产权调换购房款132980元。 9.评估报告1份，用以证明房屋评估价格并不等同于朱章云建房时的建房费用。 徐建良提交的证据经朱章云质证：并非二审新证据，故不予质证。本院经审查后认为，证据4并不能当然证明徐建良主张的待证事实，其余证据与在案其他有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，朱章云未向本院提交新的证据材料。 本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。依据徐建良的上诉事由与朱章云的答辩意见，就双方当事人的争议焦点进行分析。（一）关于相关协议的效力。 徐建良认为，两份协议违反法律法规的强制性规定而无效。朱章云则认为，涉案协议系双方真实的意思表示，合法有效。本院经审查后认为，根据现已查明的事实可以确认，本案中由徐建良进行建房审批、由朱章云进行出资，并对房屋建成后的使用权进行了约定；同时，双方亦对新建房屋遇到拆迁征用时，建房款的支付以及拆迁赔偿费的分配进行了约定。上述约定中，除租赁期限超过20年部分的约定无效外，其余约定并不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。（二）关于款项支付的条件。徐建良认为，涉案房屋于2012年2月17日建成，故至拆迁时已超过5年，不应支付相应款项。朱章云认为，根据水电开通时间，房屋的建成时间不早于2012年9月26日，至拆迁时并未超过5年。本院经审查后认为，根据双方协议约定的本意及日常生活习惯，房屋建成应理解为新建房屋满足合理的居住使用功能。因此，朱章云以水电开通时间主张房屋建成时间的意见，应属合理，应予以采纳。关于徐建良认为门牌证发放时间为房屋建成时间的主张。本院认为，门牌证的发放与取得，与房屋是否完全建成及是否具备正常使用功能并不存在必然关联性，故徐建良的该项主张，无法予以采信。因此，本案中，朱章云有权依照协议约定向徐建良主张相应款项。（三）关于款项支付的数额。首先，关于建房款的返还数额。朱章云主张依据协议约定，徐建良应返还建房款50万元。徐建良则认为，协议约定的建房款应为10万元。本院经审查后认为，涉案协议对应的约定为：“甲方应赔付乙方50万元（建房款）×5倍的款项”。依据前述协议约定，朱章云要求徐建良返还建房款50万元，并未超过协议约定的应有之义。因此，朱章云的该项主张，应予以支持。其次，关于拆迁补偿款的支付数额。徐建良认为，拆迁补偿款中预留了购房款，应以实际发放的拆迁补偿款为准。本院经审查后认为，所谓预留的购房款实质上也是徐建良应得拆迁补偿款的组成部分，仅是发放或支付的方式存在形式上的差别。同时，涉案协议也并未约定双方在分配拆迁补偿款时对款项项目进行区分。故徐建良的上述主张不能成立，不应予以采信。综上，根据协议约定及朱章云的诉讼请求，原审法院所确定的本案中应由徐建良向朱章云支付的款项并无不当，应予以确认。徐建良的上诉请求，依据不充分，无法得到支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13474元，由徐建良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦