山西省沁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0430民初682号 原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站。 法定代表人郭金良，职务经理。 地址沁县县城沁州中路168号。 委托代理人张国平，男，1962年8月2日出生，汉族，山西省沁县定昌镇东苑社区人，该公司职工，现住沁县，公民身份号码×××，委托权限为特别授权。 被告沁县香驴肉饭莊。 法定代表人曹杰，职务经理。 地址沁县定昌镇沁州中路178号。 委托代理人曹飞云，男，沁县定昌镇法律服务所法律服务工作者，委托权限为一般代理。 委托代理人高洁，女，1978年3月1日出生，沁县定昌镇人，现住沁县，公民身份号码×××，委托权限为特别授权。 被告曹庆宏，男，1967年5月15日出生，汉族，沁县人，农民。 原告诉被告沁县香驴肉饭莊、曹庆宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法独任审判公开开庭进行了审理。原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站的法定代表人郭金良及委托代理人张国平、被告沁县香驴肉饭莊的法定代表人曹杰及委托代理人曹飞云、高洁、被告曹庆宏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2003年秋，被告曹杰租赁原告门面楼开饭店，按定期年限不等的方式一直签至2017年11月15日，租金前低后高也基本结清。2017年11月份，被告再次提出想续签一年，经过双方多次谈判，2018年3月8日双方签订了“协议”，协议第四条明确规定“乙方搬迁时，可动产搬走，不动产不得损坏，如有损坏，照价赔偿，以至承担法律责任”，并约定协议中四项条款，若一方违约其中一条应赔偿另一方10万元，保证人曹庆宏在“协议”也签了字。2018年10月15日“协议”到期后，原告准备收房，在验收房屋时，发现房屋被被告破坏的一塌糊涂，被告没有交房，到10月18日原告又叫被告到现场协商处理此事，被告不理不睬放下钥匙一走了之。早前约定好已列为“不动产”的制冷库及制冷设施、电力设施包括电缆、中控开关、室内线路等全被被告破坏拆走，所租房屋主墙、门窗、上楼楼梯地板砖及室内外墙体砖、厨房设施及厨房室外砖体烟筒、室内吊顶设施等也遭到损坏，给原告造成了很大的经济损失，总价82469元。由于房屋设施被被告破坏，被告又拒不修缮和赔偿，以至房屋空闲，不能出租，按被告当时的承租价每月10000元计算，也给原告造成了损失。担保人曹庆宏在担保中没有起到担保责任，应承担连带赔偿责任。请求判令被告香驴肉饭莊赔偿违约金10万元，财产损失82469元，并赔偿从2018年10月15日至原告获得财产损失款后，顺延一个月的房屋空闲损失款5万元，共计232469元。被告曹庆宏承担连带担保赔偿责任；案件受理费由被告承担。 被告沁县香驴肉饭莊当庭辩称：1、原告不是本案的诉讼主体，原告不是房屋的出租人，也不是房屋的所有人和管理人，房屋租赁合同当中出租人与起诉状上的原告没有任何关系，因而原告不是本案的适格诉讼主体，起诉状上的原告无权对香驴肉饭莊提起诉讼。2、原告诉称其房屋被被告破坏的一塌糊涂，太言过其实，饭庄在搬起时，对出租人的房屋没有进行丝毫的破怀，饭庄与出租人郭金良个人有过房屋租赁协议，从租赁之日到2018年10月15日被告方已向郭金良个人支付了100多万的租金，房租也是郭金良个人收取，郭金良早在2003年出租给饭庄的房屋是一个没有任何装修的毛坯房，只有毛坯房是出租人的不动产，其他的一切附属设施都是饭庄承租之后由曹杰自己投资安装的，曹杰投资安装的设施设备除了贴在墙上和地面上的瓷砖不能分离转换为不动产之外，其他一切可拆卸、分离、移动的设施及物体均属于香驴肉的动产。3、双方在协议书中根本没有把制冷库及设施、电力设施列为不动产，没有这一约定，香驴肉在搬起时只拆卸属于香驴肉饭莊自己的部分动产，已将价值不小的门窗、厨房都留下赠与了出租人郭金良，出租人应当感到满足，香驴肉在经营期间在不动产的墙壁上凿了几个安装空调、排风扇、开关插座等必要的孔洞，是必须的、正常的、合理的。拆除设备留下的孔洞是饭店搬迁后留下正常合理的痕迹，而不是故意破怀留下的证据，这与出租人所称的不动产不得损坏是两个不同的概念，至始至终香驴肉饭莊在出租人的不动产在搬迁时没有造成任何的损害，也无需承担违约赔偿责任。4、原告请求10万元违约金，在本案当中应当依法减少至零，出租人与香驴肉饭莊约定的违约金数额过分的高于其失利损失，其实际损失为零，而违约金约定的10万元根据合同法的相关规定，违约金过于过分高于实际损失30%的，应当视为违约金过高，当事人可以请求法院或者仲裁机构减少，本案出租人实际损失为零，违约金也应当相应的减少至零。5、出租人同时主张违约金和实际损失没有法律依据，在本案中出租人既主张了违约金，又主张了实际损失，属于重复主张，主张了违约金的就不能再主张赔偿损失，只有在违约金不足以赔偿损失的情况下，才能去超出违约金部分的实际损失进行主张，而本案出租人实际损失为零，因此在饭庄根本没有违约的情况下，既不能主张违约金，也不能主张赔偿损失。6、香驴肉饭莊已经按约定返还了出租人的租赁物，且返还的租赁物完全符合租赁物的性质在合理使用后的状态，被告不构成违约。7、出租人在收取租赁物后能否顺利的继续出租租赁物一是取决于市场，二是取决于出租人，与前一个承租人无关，无需对此承担顺延一个月的房屋租金。8、出租人在2017年腊月、2018年正月十五、十六两次违约，采取暴力手段，非法干涉、阻止香驴肉饭莊的正常营业，给饭庄造成了一定的经济损失，饭庄保留另案对郭金良提起诉讼要求其赔偿损失的权利。 被告曹庆宏同意被告沁县香驴肉饭莊的答辩意见，未有补充。 根据原告的起诉、被告的答辩，本案的调查重点为：1、原告起诉主体资格是否适格；2、被告香驴肉饭莊在腾房过程中是否给原告方造成财产损失，如有财产损失，损失的具体数额如何确定；3、被告香驴肉饭莊腾房过程中搬走的制冷设备等是否属于补充协议中约定的不动产；4、原告要求被告赔偿违约金100000元、财产损失82469元有何依据，是否合法；5、被告曹庆宏在本案中是否应当承担责任，承担什么责任。 原告为支持其诉讼请求，提供了以下证据： 1、原告营业执照及法定代表人的身份证复印件证明：原告单位及法定代表人的基本信息。 2、协议书证明：2018年3月8日原告与被告签订协议，其中第四项约定为被告搬迁时，可动产搬走，不动产不得损坏，如有损坏，照价赔偿，以至承担法律责任。第五项约定以上条款双方遵照执行，如有一方违约，应赔偿另一方10万元的违约金。并有原、被告双方的签章及保证人曹庆宏的签字。 3、现场视频两份证明：被告香驴肉饭莊在腾房前后，饭店呈现的不同状况。 4、沁县冰峰制冷总汇出具的冷冻库报价单证明：整座制冷库及设施总价为27582元。 5、河南省豫兴建筑安装有限公司出具的香驴肉饭莊室内损坏部分修复材料预算表证明：原香驴肉饭莊修复材料预算需33015元。 6、宏达电动工具五金电料门市部的销货清单证明：购买换气扇等需支付9615元。 7、沁县松下照明专卖店手写的草稿一份证明：购买灯具及安装需花费18562元。 被告沁县香驴肉饭莊对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性认可，但对其提供这份证据与本案的关联性和合法性不认可，从营业执照上看到原告单位的经营范围是焦炭销售等，没有房屋租赁这一项目。对证据2是郭金良自己起草并打印出来与曹杰和曹庆宏签的字，在协议书中保证人的保证责任约定不明确，对造价赔偿的造价约定不明确，这个协议书没有把制冷设备、冷库设施约定为不动产。对证据3交房前摄像部分的真实性予以认可，对搬迁后破坏状况不予认可，这个摄像是没有第三方参与的情况下，由出租人单方拍摄，不能排除拍摄前出租人为了目的对拍摄对象动过手脚，这个视频资料证明不了是被告方对财产进行了破坏，也证明不了被告方存在违约，视频只反映了部分动产被拆卸，但不动产部分是完好无损的，没有破坏的现象。对证据4、5、6、7真实性、合法性均不认可。出具单据的主体不合法，原告方没有提供出具这四个单据单位的营业执照和相关代码的证明，除了冰柜的印章合法之外，其他都是没有合法登记备案的不合法印章。出具这些证明的主体对证明材料列举的产品品牌没有注明，每个品牌价格是不一样的，数量也没有到现场进行勘验而估出来，有关冷库报价单是属于被告所有的动产，这个冷库和本案原告主张的不动产没有任何关系。 被告曹庆宏同意被告香驴肉饭莊的质证意见，未有补充。 被告香驴肉饭莊向法庭举证如下： 1、欠条一支证明：2017年11月26日郭金良向曹杰出具欠条一支，欠曹杰现金40000元，并注明结止2017年11月15日，2017年前已结清，欠40000元。曹杰以此证明是郭金良以个人名义收取了租金。 2、照片十张证明：2018年3月2日、3日（正月十五、十六）郭金良采取了用车辆堵门的方式干涉被告饭店营业。 3、证人蒋鹏飞、田勇的证明各一份证明：两人在2018年正月十五提前在香驴肉饭莊订客饭一桌，当天中午11点半去饭店时，见门口有面包车和轿车各一辆堵在饭店门口，有几个不认识的客人和两名公安人员在饭店门口前说话，像是处理什么问题，饭店工作人员告我订的饭吃不上了，去别的地方吃吧。 4、证人闫庆龙的证明一份证明：2017年腊月十九日，有朋友在香驴肉饭莊吃饭写礼账时，其亲眼目睹郭金良拿铁链锁门闹事影响了饭店的开饭时间。 5、证人凡新齐的证明一份证明：2017年腊月十九日，其儿子在香驴肉饭莊办结婚典礼请客，办事中间郭金良拿铁链子来锁大门不让开门，到中午一点有人和他沟通好才让开饭。 6、沁县定昌镇人民政府的2018、2019蓝天保卫战重点区域强化督查表及存根证明：根据督查指示，该镇会同育才社区干部现场督促香驴肉饭莊使用的烟囱于2018年11月12日拆除。 7、证人李彪、李宏斌证明各一份证明：2018年10月15日下午，曹杰打电话让二人去饭店安装照明开关，到了下午6点多到达饭店，郭金良阻拦不让进入饭店，说房子他已经验收我们不能去，我们要是进去他就报警，后来二人和曹杰就走了。 8、协议书草稿一份证明：协议草稿是郭金良起草的，是郭金良自己的笔迹。 原告对上述证据的质证意见为：对证据的真实性均不持异议。对证据1郭金良作为原告单位的法人代表，有权收取房屋租金，对证据2、3、4、5，原告同被告签订的协议是每年10月15日到期，而发生这些事情是在10月15日之后。照片是10月15日合同已经到期了，既不签合同又不交房租，我才去堵门。腊月十九、正月十五、十六的事实存在，但我有理由，腊月十九是要锁门结果没锁。对证据6真实性无异议，但是现在并没有拆除，没有拆利索，没有恢复原状。对李宏斌的证明能证明已经对房屋有所损坏。对证据7那晚饭店已经被破坏的没有样子了，我怕他们继续进去破坏，所以我没让电工进去。对证据8是双方充分酝酿协商才达成一致签订的。 被告曹庆宏同意被告香驴肉饭莊的质证意见，未有补充。 被告曹庆宏未提供证据。 对上述证据，本院的认证意见为：对原告提供的证据1、2，依法予以采信。对原告提供的证据3被告香驴肉饭莊质证为对交房前摄像部分的真实性予以认可，对交房后的状况因不排除原告单方面对其做过手脚而不予认可，但被告对此并未提供证据予以佐证，只是其单方面的猜测，对证据3的证据效力依法予以采信。对原告提供的证据4、5、6、7，因原告并未同时提供出具单位的有关单位营业执照以及法定代表人的签名，其真实性存疑，且其购买商品的品牌不明确，商品数量也是原告方的单方面估算，该证据的形式要件欠缺，与本案的关联性也不明确，对该组证据的证明效力依法不予采信。对被告提供的证据1、2、3、4、5，因其均发生在原、被告双方签订协议的2018年3月8日之前，与本案已不具有关联性，对其证据效力均依法不予采信。对被告提供的证据6，其效力依法予以采信。对被告提供的证据7、8，其真实性予以确认。 综合原告的起诉、被告的答辩以及当庭举证、质证等，本院确认以下事实：从2003年开始被告租赁原告门面楼开办香驴肉饭莊。期间，被告沁县香驴肉饭莊对租赁房屋进行了装修。2017年11月，双方的租赁费已结清，2018年3月2日、3日，双方因租赁房屋产生纠葛，发生了原告用汽车堵被告饭店阻拦营业之事。2018年3月8日，原、被告签订书面协议，协议约定被告搬迁时，可动产搬走，不动产不得损坏，如有损坏，照价赔偿，以至承担法律责任。以上条款双方遵照执行，如有一方违约，应赔偿另一方10万元的违约金等。原、被告双方及被告曹庆宏作为保证人均在该协议上签字。2018年10月15日该协议到期后，被告沁县香驴肉饭莊腾房时，将租赁房内的制冷设施、电力设施等予以拆除，拆除的电力设施包括换气扇、电灯、室内线路、开关等。原告以被告方已构成违约诉至人民法院。 本院认为：2018年3月8日签订协议的主体是原、被告双方，郭金良作为原告单位的法定代表人收取房屋租金并无不妥，被告代理人辩称原告主体资格不适格与审理查明的事实不符，依法不予采信。该协议是在双方已发生争议之后在保证人即被告曹庆宏的参与下所签订，是签订协议各方的真实意思表示，该协议合法有效，协议各方应依协议全面履行该协议，如一方违反协议，则应承担相应的违约责任。但该协议并未明确将制冷设施等列为不动产，原告以被告沁县香驴肉饭莊搬迁时将该制冷设施搬走构成违约，现有证据不足，依法不予支持。被告沁县香驴肉饭莊搬迁时将换气扇、电灯、开关、室内线路等予以拆除、搬走，而这些电力设施特别是开关、室内线路等属于添附到不动产上的物，在添附以后已经属于不动产的一部分。被告沁县香驴肉饭莊将这些设施拆除、搬走已构成违约，原告以此诉请被告承担相应的责任，依法应予支持。原告诉请财产损失82469元，其所提供的证据并不充分，在现有证据情况下其损失无法予以确定。原告与被告沁县香驴肉饭莊在签订协议时约定如一方违约，另一方支付违约金100000元。这100000元违约金的约定，已经能够弥补因违约给原告造成的损失。原告在要求获得违约金的同时，又要求赔偿其他损失，已经超过了违反合同一方预见或应当预见的可能造成的损失，故对原告要求赔偿该损失的部分依法不予支持。被告曹庆宏作为保证人依法应承担保证责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告沁县香驴肉饭莊在本判决生效后一个月内给付原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站违约金100000元。 二、被告曹庆宏对上述违约金的给付承担连带责任。 三、驳回原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2394元，由原告山西省沁源县乡镇企业供销公司驻沁县焦炭发运站负担1197元，被告沁县香驴肉饭莊负担1197元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。 审判员  连宏伟 二〇一八年十二月二十五日 书记员  常青林