北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民初717号原告(执行案外人):崔延，男，汉族，1962年9月9日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王可，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：佟金颖，北京市康达律师事务所律师。被告（申请执行人）：程顾全，男，汉族，1990年11月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘雪梅，恒信长城律师事务所律师。被告（被执行人）：北京中科天成投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。被告（被执行人）：北京昆仑大成管理科技有限公司，住所地北京市东城区和平里中街****。法定代表人：杨慧军，执行董事。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告（被执行人）：北京市天华宏图经贸有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区朝阳公园路**院**楼地下**iv>法定代表人：杨慧军，执行董事。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。第三人：君海时代投资有限公司，住所地，住所地北京市东城区安定门外大街******iv>法定代表人：陈剑鸣，董事长。委托诉讼代理人：何国发，北京善执者律师事务所律师。原告崔延与被告程顾全、被告北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司）、被告北京昆仑大成管理科技有限公司（以下简称昆仑大成公司）、被告北京市天华宏图经贸有限公司（以下简称天华宏图公司）及第三人君海时代投资有限公司（以下简称君海时代公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔延的委托诉讼代理人王可、被告程顾全的委托诉讼代理人刘雪梅、被告中科天成公司的委托诉讼代理人雷爱民与徐丹丹、被告昆仑大成公司与天华宏图公司的共同委托诉讼代理人邱嘉煜、第三人君海时代公司的法定代表人陈剑鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔延向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对崔延购买的位于北京市朝阳区涉案房屋的强制执行，并解除对上述房产的查封。2.本案的案件受理费由中科天成公司、昆仑大成公司、天华宏图公司、程顾全承担。事实与理由：涉案房屋为北京金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通世纪公司）开发，后金通世纪公司将部分房屋权益转让给君海时代公司。2008年2月19日，崔延与君海时代公司签订《期房购买协议书》，约定以人民币171.5万元的价格购买涉案房屋，崔延按照约定支付了全部购房款，并实际入住涉案房屋至今。在购买过程中，金通世纪公司还出具了《授权委托书》，确认了君海时代公司为唯一全权代理销售商，并保证在协议签订后的15个自然月内为崔延办理房产证。金通世纪公司是中科天成公司的股东，金通世纪公司将涉案房屋转让给中科天成公司属于恶意串通的自我交易，交易并非真实存在，也没有实际支付，侵犯了崔延的权利。崔延起诉要求确认金通世纪公司将涉案房屋转让给中科天成公司间的合同无效，已有生效判决确认。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封、扣押、冻结规定》）第十七条的规定，崔延在本案中并无过错，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。程顾全辩称，不同意崔延的诉讼请求及事实和理由。崔延提起案外人执行异议之诉阻却执行的理由不符合《查封、扣押、冻结规定》中第十七条的规定，不应得到支持。程顾全系根据抵押登记合法、善意取得抵押权的权利人，该项权利应得到优先保护。中科天成公司辩称，不同意崔延的诉讼请求及事实和理由。崔延未提供证据证明其权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条规定，亦不符合其民事起诉状中主张的《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定，对其诉讼请求，应全部依法驳回。第一，崔延对涉案房产所签订合同非与被执行人签订，不符合《查封、扣押、冻结规定》第十七条规定，该条款不能适用。第二，崔延对涉案房产的权利，亦不符合《执行异议规定》第二十八条规定，无权阻止人民法院对涉案房产的执行。第三，涉案房产现依法登记在中科天成公司名下，根据物权登记原则，中科天成公司是合法的房屋所有权人。而根据物权公示原则，程顾全与中科天成公司签订抵押合同并办理抵押登记，程顾全是合法、善意抵押权人，其抵押权亦应受到法律保护。昆仑大成公司、天华宏图公司共同辩称，不同意崔延的诉讼请求及事实和理由。崔延对涉案房产所签订合同非与被执行人签订，不符合《查封扣押规定》第十七条规定，其所提交的证据无法证明崔延已经支付房屋价款并实际居住于涉案房屋，其对涉案房屋权利的主张亦不符合《执行异议规定》第二十八条的规定，依法应予全部驳回。程顾全对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权之优先受偿权，法院应根据不动产登记簿判断房屋权属。君海时代公司述称，同意崔延的诉讼请求及事实和理由。第一，君海时代公司与金通世纪公司签订合同购买和平苑19套房屋，君海时代公司对所购房屋拥有所有权和处置权。第二，崔延与君海时代公司签订的《期房购买协议》，法院判决确认了合同有效，金通世纪公司与中科天成公司签订的《商品房买卖合同》被法院判决确认无效。中科天成公司根据无效合同取得的涉案房屋不动产证书之基础已经不存在，该不动产证书应当根据法定程序予以撤销，程顾全取得的涉案房屋之抵押权也应依法撤销。崔延作为涉案房屋的购买人，是涉案房屋的合法所有权人，故其诉讼请求应得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院对相关证据和事实认定如下：2016年1月28日，北京市中信公证处对《借款合同》进行公证，其内容为借款人天华宏图公司，出借人程顾全，抵押人昆仑大成公司、中科天成公司，天华宏图公司因本方需要，向程顾全申请借款，程顾全同意发放上述借款，昆仑大成公司、中科天成公司同意为上述借款提供抵押担保。程顾全同意出借金额为1亿元，抵押物清单有昆仑大成公司北京市朝阳区朝阳公园路9号院2号楼案涉房屋。之后，北京市国土资源局就涉案房屋出具了抵押权人为程顾全的他项权证。2017年8月14日，北京市中信公证处出具（2017）京中信执字01174号执行证书，确认执行事项的责任范围包括前述《借款合同》所附“抵押物清单”中的抵押物。程顾全与天华宏图公司、昆仑大成公司及中科天成公司公证债权文书执行一案，案号为（2018）京03执65号，执行过程中，本院查封了中科天成公司名下的涉案房屋。在该案的执行过程中，崔延向本院提出书面异议，本院作出执行裁定书，驳回崔延的异议请求。后崔延提起本案诉讼。另查，崔延作为原告起诉被告金通世纪公司、被告中科天成公司、第三人君海时代公司、第三人程顾全确认合同无效纠纷一案，案号为（2016）京0105民初15485号，崔延起诉请求：确认崔延与金通世纪公司、君海时代公司签订的《关于购买和平街西苑房屋的协议书》有效；确认金通世纪公司与中科天成公司签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》无效。北京市朝阳区人民法院于2017年12月20日判决：一、确认金通世纪公司与中科天成公司于2005年4月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517551）无效。二、驳回崔延其他诉讼请求。后，中科天成公司提起上诉，本院于2018年6月15日作出（2018）京03民终4637号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案的争议焦点系崔延的相关权利能否排除程顾全作为抵押权人对涉案房屋的执行。我国物权法规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同；以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。根据本案现有证据，程顾全对涉案房屋办理了抵押登记，自登记时程顾全对涉案房屋享有抵押权。在案证据不足以证明程顾全与其余三被告存在恶意串通，也不足以证明程顾全取得抵押权并非善意，现崔延以其与君海时代公司之间的合同权利为由，要求对程顾全基于抵押权采取的执行查封行为予以排除的请求依据不足。综上所述，崔延的诉讼请求不能得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十五条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告崔延的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由崔延负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 刘建刚审 判 员 蒙 瑞审 判 员 龚勇超二〇一八年十二月二十九日法官助理 郭妍子书 记 员 张 弛书 记 员 李安康