浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终5167号 上诉人（原审原告）：方瑞祥，男，1968年12月3日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人：潘建云，浙江训和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨彩云，浙江训和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：义乌市劳动服务公司，住所地浙江省义乌市香山路389号一楼，统一社会信用代码：91330782147649584G。 法定代表人：金质，董事长。 委托诉讼代理人：王燕桦，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王英豪，浙江纵伸律师事务所律师。 上诉人方瑞祥因与被上诉人义乌市劳动服务公司合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初10267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方瑞祥上诉请求：撤销原判，依法改判支持方瑞祥的诉讼请求，一、二审诉讼费用由义乌市劳动服务公司承担。事实与理由：原审法院对义乌市劳动服务公司提交的竣工验收记录真实性予以确认系事实认定错误。一、2018年1月29日，义乌人力资源产业园管理委员会下发义人管（2018）1号文件，明确义乌市劳动服务公司取得参与运营管理义乌人力资源市场的权利，但根据《2018年第3期国有房屋公开招租文件》可知，义乌市劳动服务公司在2018年1月24日就委托义乌市公共资源国有产权交易分中心与义乌产权交易所有限公司对涉案房屋进行招租。义乌市劳动服务公司在没有取得参与运营管理义乌人力资源市场的权利之前无权委托他人对涉案房屋进行招租。二、义乌市劳动服务公司在涉案房屋未竣工验收合格的情况下进行公开招租，招租行为因违反法律、法规的强制性规定而无效。义乌市劳动服务公司一审时提交了《单位工程竣工验收记录》，证明涉案房屋2018年1月17日就已经验收合格，一审法院确认了该证据的真实性，但《单位工程竣工验收记录》清楚记载完工日期是2018年1月31日，涉案工程在完工前就验收合格，明显不符合常理。《单位工程竣工验收记录》中验收日期的字迹系浮在施工、监理、勘察等单位公章的上方，表明先由施工、监理、勘察等单位盖公章后在填写验收日期。结合方瑞祥在一审时提交的方群娥及其女儿与义乌市劳动服务公司工作人员骆旭伟的谈话录音（骆旭伟在谈话中明确涉案房屋在2018年2月15日前未竣工），方瑞祥有充分理由怀疑《单位工程竣工验收记录》是义乌市劳动服务公司后期补办，并将补办的日期提前。义乌市劳动服务公司对涉案房屋先验收后完工，违反了《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第六条“工程竣工验收应当按以下程序进行：（一）工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收……”的法律规定与生活常识。义乌市劳动服务公司在涉案房屋没有竣工验收的情况下，对房屋进行公开招租，并于2018年2月将房屋交付方瑞祥使用，已违反《建筑法》第六十一条：“建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《合同法》第二百七十九条、《城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条等法律法规的强制性规定。根据《合同法》第五十二条、第五十八条的规定，涉案招租行为无效，义乌市劳动服务公司在未取得上级管理部门授权同意且涉案房屋未竣工验收的情况下，擅自委托他人对涉案房屋进行公开招租，导致方瑞祥在按约交付租金、履约保证金、佣金后，无法办理营业执照，竞租目的无法实现。义乌市劳动服务公司应全额返还其向方瑞祥收取的租金、履约保证金及佣金。综上，恳请二审法院在充分查清事实的基础上依法改判，维护方瑞祥的合法权益。 义乌市劳动服务公司答辩称：从义乌市劳动服务公司一审提供的证据显示，涉案房屋经建设单位、监理单位等共同验收，《单位工程竣工验收记录》的落款时间非常清楚在2018年1月17日，故涉案房屋已经竣工验收。退一步说，建筑法的规定并不是合同法意义上的强制性规定，根据合同法司法解释二的规定，强制性规定是指效力性的强制性规定，建筑法上的规定只是工程质量验收程序的管理性规定，所以并没有法律规定未经竣工验收的房屋租赁合同无效。更何况在城镇房屋租赁合同的司法解释中载明租赁合同无效的情形不包括未经竣工验收的房屋租赁。即便按照方瑞祥的主张涉案房屋于2018年1月31日验收，那么竞标招租也在同日，故截止招租当日涉案房屋也已经竣工验收。涉案工程竣工验收材料中明确涉案工程分步验收，部分工程在2017年就已经竣工验收合格。综上，方瑞祥的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。 方瑞祥向一审法院起诉请求：1、确认义乌市劳动服务公司的招租行为无效。2、判令义乌市劳动服务公司向方瑞祥退还租金11万元、履约保证金1万元，并赔偿方瑞祥已支付的佣金3300元，合计123300元。 一审法院认定事实：2018年1月24日，义乌市公共资源国有产权交易分中心、义乌产权交易所有限公司共同发布了《2018年第3期国有房屋公开招租》文件，其中载明受义乌市劳动服务公司的委托，决定向社会公开招租其所属的部分房屋，并对款项支付、合同签订及移交手续、违约责任等作了约定。2018年1月31日，方瑞祥参加竞拍，经竞标取得了涉案位于义乌市,2店面一年的租赁经营权。同日，方瑞祥依约交付了履约保证金1万元、佣金3300元及一年租金成交价11万元，义乌市公共资源国有产权交易分中心、义乌产权交易所有限公司向方瑞祥出具了《成交确认书》。后方瑞祥入驻经营，但双方一直未签订正式租赁合同。2018年5月，方瑞祥腾退租房。2018年5月18日，方瑞祥向义乌市劳动服务公司邮寄发送《退款函》一份，要求退还所有款项，并随函退还租房钥匙四个、充电卡一张。2018年6月14日，方瑞祥诉至该院。另查明：2016年10月12日，涉案租房地块取得《建设用地规划许可证》。2017年9月5日，涉案租房地块取得《建筑工程施工许可证》。2018年1月17日，包括本案所涉租房在内的建设工程进行了单位工程质量竣工验收，验收结论为合格。2018年1月29日，义乌市人力资源产业园管理委员会颁发《关于义乌人力资源产业园调整布局和运营管理模式的通知》，其中载明义乌市劳动服务公司的职责包括：“负责产业园人力资源市场及新建区域的日常运营、收费管理”。该案在审理过程中，方瑞祥明确表示：“坚持原来的诉讼请求，即使一审法院认为招租行为有效，方瑞祥也不同意变更诉讼请求”。 一审法院认为，方瑞祥在该案诉讼过程中坚持认为涉案招租行为无效，并以此为基础主张权利。根据合同法第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定应认定合同无效。而法律、行政法规的强制性规定，包括效力性强制性规定和管理性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。义乌市劳动服务公司的招租行为应属于合同范畴，现方瑞祥未提供证据证明义乌市劳动服务公司的招租行为存在违反效力性强制性规定的情形，方瑞祥主张招租行为无效依据不足。方瑞祥已明确表示不同意变更诉讼请求，故对方瑞祥的诉请应当判决驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决：驳回方瑞祥的诉讼请求。案件受理费1383元，由方瑞祥负担。 二审期间，方瑞祥向本院提供了以下证据： 1、方群娥与徐状于2018年6月5日的谈话录音光盘及文字整理1份2页，证明①义乌市劳动服务公司未及时与承租户签订房屋租赁合同；②涉案房屋于2018年1月30日完工，2018年2月6日或2月7日验收。 2、方群娥与义乌市人力资源市场38号店铺经营者于2018年4月25日的通话录音光盘及文字整理1份3页，证明承租户办理营业执照需要房屋租赁合同、房产证副本等材料，但义乌市劳动服务公司未提供。截至2018年4月25日，义乌市劳动服务公司尚未与承租户签订房屋租赁合同。 3、方群娥与义乌市人力资源市场43、44、45号店铺经营者于2018年7月24日的通话录音光盘及文字整理1份5页，证明①涉案房屋在公开招租时处于未验收状态；②2018年2月-2018年4月，承租户多次催促义乌市劳动服务公司签订房屋租赁合同，但义乌市劳动服务公司一直拒绝签订；③义乌市劳动服务公司于2018年5月才开始与承租户签订房屋租赁合同。 证据1-3共同证明：①2018年1月24日，义乌市劳动服务公司委托义乌市公共资源国有产权交易分中心、义乌产权交易所有限公司发布《2018年第三期国有房屋公开招租》文件时及2018年1月31日方瑞祥竞租涉案房屋时，涉案房屋并未验收。义乌市劳动服务公司将未验收房屋公开招租的行为，违反法律的强制性规定，应属无效；②义乌市劳动服务公司在一审时提出自2018年2月起就多次催促方瑞祥签订房屋租赁合同与事实不符，义乌市劳动服务公司的陈述有违诚实信用原则。 针对上述证据，义乌市劳动服务公司质证后认为，对证据1，徐状的确是义乌市劳动服务公司的工作人员，但无法确定是否与徐状的谈话录音。对证据2、3，真实性、合法性、关联性均有异议，通话对象的身份不能确定，通话内容的真实性也都有异议。本院认为，证据1未经通话人员确认，证据2、3通话人员身份不明，真实性无法确认，本院对该三组证据不予认定。 义乌市劳动服务公司未向本院提供证据。 本院对原审法院查明的事实予以确认。 本院认为，虽然义乌市人力资源产业园管理委员会于2018年1月29日才对外颁发《关于义乌人力资源产业园调整布局和运营管理模式的通知》，载明义乌市劳动服务公司的职责包括：“负责产业园人力资源市场及新建区域的日常运营、收费管理”，而义乌市劳动服务公司在2018年1月24日就委托义乌市公共资源国有产权交易分中心与义乌产权交易所有限公司对涉案房屋进行招租，但是涉案招租行为发生在2018年1月31日，方瑞祥上诉主张涉案招租行为未经上级管理部门授权同意，与事实不符，本院不予支持。虽然义乌市劳动服务公司一审期间提供的《单位工程质量竣工验收记录》中建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位盖章确认时间为2018年1月17日，而完工日期却登记为2018年1月31日，但是涉案工程已取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，并经竣工验收合格的事实清楚，方瑞祥上诉主张《单位工程质量竣工验收记录》系事后补办，并以涉案房屋未经竣工验收就公开招租为由主张确认招租行为无效，缺乏依据，本院不予支持。一审法院对《单位工程质量竣工验收记录》的真实性予以确认，并无不当。 综上，方瑞祥的上诉请求，缺乏事实与法律依据，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2766元，由上诉人方瑞祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄良飞 审 判 员 宋文茹 审 判 员 盛 伟 二〇一八年十二月二十四日 代书记员 吕倩茜