浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终7181号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州德翰电子有限公司，住所地杭州市西湖区转塘街道西湖茶场村新建综合办公用房3楼。 法定代表人：霍家财，总经理。 委托诉讼代理人：杜驰、张建齐，浙江五联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李显荣，男，汉族，1966年10月6日出生，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：李映波，浙江智仁律师事务所律师。 上诉人杭州德翰电子有限公司（以下简称德翰公司）因与被上诉人李显荣房屋租赁合同纠纷一案，不服余杭区人民法院（2018）浙0110民初4662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年10月1日，杭州市余杭区五常街道顾家桥股份经济合作社与李显荣签订《集体房屋租赁合同》，主要约定杭州市余杭区五常街道顾家桥股份经济合作社将位于顾家桥社区河东约2400㎡砖混、框架、钢架结构房屋出租给李显荣，租期2016年10月1日至2021年9月30日。该租赁合同签订后，李显荣将前述房屋中的部分即顾家桥老农贸市场商业房河东53号约1000㎡转租给德翰公司，双方为此签订了落款日期为2017年2月6日的《房屋租赁协议》，该协议主要约定：租期2017年3月6日至2022年3月6日，年租金230000元，第3年上涨5%，以后每2年上涨5%，付款方式为一年一付，先付后用，第1年的租金在签订协议日付清；本协议因不可抗力和政府行为致使不能履行（如遇征用折迁）不视为违约，租金按实际租用时间计算，未到期部分的租金退还。德翰公司由其经办人胡军在该协议上代表公司签名。协议签订后的2017年2月6日上午，德翰公司经办人胡军向李显荣妻子冯淑华交付现金60000元，李显荣不在场，胡军让冯淑华出具收条1份，收条上写明“收到胡军房租60000元现金收款人冯淑华2017.2.6”；同一日晚上6、7点钟，李显荣外出回家，德翰公司经办人胡军至李显荣处，李显荣向胡军出具了收条，收条上写明“今收到胡军押金叁万元整。汽车维修厂补偿款叁万元整合计共收人民币陆万元整收款人李显荣2017.2.6”。此外，德翰公司承租房屋后，将其中部分房屋交由第三方张路开办杭州百捷汽车修理厂进行使用。 2017年5月26日，德翰公司与李显荣签订《搬迁补偿协议》该补偿协议写明：因政府城中村改造需要，《房屋租赁协议》所涉房屋需拆迁，为此双方达成协议，内容由德翰公司胡军拟稿并打印：“1、乙方（德翰公司）同意在2017年7月10日之前搬迁完毕。2、甲方（李显荣）支付乙方搬迁补偿费60000元。甲方先支付乙方搬迁费40000元，余款在2017年7月10日搬迁完之后支付。乙方先前支付的房租费用甲方不予收取。补偿百捷汽车修理一楼装修款8000元，搬迁时间同上。3、乙方搬迁后对原租赁房不再提出任何赔偿和补偿要求。4、甲、乙双方签字后，经此协议为准不得反悔。……”。该补偿协议一式二份，李显荣阅后对第2条有关退费内容持异议，为此当场让德翰公司胡军在该条上手工添写了“甲方在收取乙方的房租，甲方不在支付任何费用”；此外，案外人张路代表百捷汽车修理厂在该补偿协议乙方处签了名。补偿协议签订后，李显荣支付德翰公司胡军补偿费48000元，并由胡军出具收条，收条上写明48000元包括补偿百捷汽车修理厂8000元。此后，李显荣以德翰公司包括百捷汽车修理厂未在限期内搬离承租房为由拒付剩余补偿费20000元。为此，德翰公司提起本案诉讼，要求判令李显荣立即支付德翰公司补偿款、房租、汽车维修厂补偿款14万元，并以14万元按同期银行贷款利率支付自2017年7月25日起至判决确定履行付款之日的利息损失，本案诉讼费也由李显荣承担。诉讼过程中，李显荣提起反诉，要求德翰公司支付自2017年7月11日起至8月19日期间的房屋占用使用费23945.2元、拖欠的水电费3362.5元和反诉案件受理费。本案经开庭审理，并经多次调解，双方仍不能达成调解协议。 原审法院认为：2017年5月26日德翰公司与李显荣签订的《搬迁补偿协议》是双方2017年2月6日签订的《房屋租赁协议》终止履行后的结算性质的协议，因而《房屋租赁协议》的效力不属本案审理范围，现双方因履行《搬迁补偿协议》发生争议，且争议主要是先前交付房租费用是否应退还、搬迁是否逾期。（一）先前交付房租费用是否应还。《搬迁补偿协议》是德翰公司胡军拟稿并打印，该补偿协议中“乙方先前支付的房租费用甲方不予收取。”，德翰公司认为该语句意思是应退还先前支付的房租费用，而李显荣阅读补偿协议后对该语句持有异议而当场让德翰公司胡军在该语句后手工添写了“甲方在收取乙方的房租，甲方不在支付任何费用”进行修正，这表明李显荣当时是不同意退还先前支付的房租费用的，否则没必要修正，而该修正后的语句文意尽管也不明确，但含有李显荣解释的已收取了房租费用，之后的房租费用不再收取的意思，这符合李显荣当时提出修正目的，亦与《房屋租赁协议》中约定的“政府行为致使不能履行（如遇征用折迁）不视为违约，租金按实际租用时间计算，未到期部分的租金退还。”即征用折迁之前实际正常使用期间的房租费用仍应支付，不存在退还的合同约定预期，况且，《搬迁补偿协议》就相关补偿项目，也与《房屋租赁协议》预期征用折迁所应给付项目相对应，并不存在超出租赁协议预期情形记载于补偿协议中而要以已付租费用退还作为补偿，因此，德翰公司主张应退还先前租费，明显违背原租赁协议约定，也不符常理；与此同时，德翰公司诉称支付租费120000元，且均为现金，其中冯淑华收条写的收60000元是租金，而李显荣写的收60000元是押金、汽车维修厂补偿款，且李显荣写的款项名目有案外人的合同证据予以印证，前述同一日不同人出具的同金额收条又与《房屋租赁协议》约定的支付项目、金额、时间均不符，德翰公司作为公司亦不提交公司日常财务记账凭证予以印证同日支出前述2笔金额，因此，同日支付2笔现金60000元金额，缺乏充分依据，也有违常理。至此，在《搬迁补偿协议》签订后，李显荣已依约支付德翰公司40000元补偿款，余款20000元未付，理应支付，并应承担逾期付款责任，具体结合德翰公司主张以同期银行贷款利率即年利率4.35%支付自2017年7月25日起计至判决确定履行付款之日的利息损失。(二)搬迁是否逾期。李显荣认为德翰公司存在逾期搬迁，但其提交的照片等证据，其显示的内容无法明确证明该搬迁与履行《搬迁补偿协议》具有关联性，而此外李显荣主张的水电费，也没有提交有效证据予以印证，李显荣的反诉请求不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李显荣支付德翰公司搬迁补偿费人民币20000元，于判决生效之日起十五日内付清；二、李显荣支付德翰公司利息损失人民币816.7元（以20000元按年利率4.35%自2017年7月25日起暂计算至2018年6月26日为816.7元，此后至判决确定履行付款之日止仍按前述标准另行计算），于判决生效之日起十五日内付清；三、驳回德翰公司其他诉讼请求。四、驳回李显荣诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1550元，由德翰公司负担1321元、李显荣负担229元；反诉案件受理费241元，由李显荣负担。 宣判后，德翰公司不服，向本院提起上诉称：第一、关于《搬迁补偿协议》上手写补充的部分，一审法院无视原房屋租赁合同已经发生变更的事实，且片面理解有歧义的文句，导致事实认定错误。首先，《搬迁补偿协议》是双方之间签订的结算性质的协议，故该约定应优先于《房屋租赁协议》。其次，一审法院认为德翰公司胡军在《搬迁补偿协议》上手工添加的：“甲方在收取乙方的房屋，甲方不在支付任何费用。”表示李显荣不同意退还先前支付的房租费用，该判断过于片面，且不符合常理。第二、一审法院对德翰公司实际支付的房租费用金额认定有误，且关于举证责任的分配存在问题。李显荣对两份收条的真实性均予以了认可。在德翰公司已经提供具有真实性的证据的情况下，应由李显荣举证证明两份收条存在混同的情况，否则应承担举证不能的不利后果。第三，一审法院对于房租费用，也未进行性质划分，进行笼统认定的方式，也不符合房屋租赁合同的一般操作情况。李显荣明显隐瞒事实，以补偿款的名义多收取了德翰公司5000元款项。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持德翰公司的一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由李显荣负担。 被上诉人李显荣辩称：一审认定事实清楚，完全还原了本案的事实经过。李显荣仅收取了6万元款项，而非12万元。在双方签订的搬迁补偿协议当中，德翰公司的胡军手写了“甲方在收取乙方的房租，甲方不再支付任何的费用”，已经从文义中明确表达了对于相应的房租是不予退还的。综上，请求驳回德翰公司的上诉请求，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人未提出上诉请求的，不予审理。具体针对德翰公司的上诉，本院作以下评述。一、关于德翰公司已付租金数额问题。德翰公司作为支付租金的一方应对其支付的租金具体数额承担举证责任，虽然德翰公司提交了两份收条，李显荣对该两份收条的真实性均无异议，但该两份收条金额和出具时间一致，出具主体不一致，仅凭该两份收条并不足以证明德翰公司已经在同一日支付了两笔6万元。并且，12万元并不是一笔小数目，收条出具的时间为2017年，德翰公司不能提供12万元的支取凭证和财务账目记录不符合常理，原审法院根据双方的诉辩主张认定德翰公司已付款项为60000元，并无不当。二、关于《搬迁补偿协议》中“乙方先前支付的房租费用甲方不予收取”以及手写部分“甲方在收取乙方的房租，甲方不在支付任何费用”等内容的理解问题。上述协议内容存在约定不明的情况，根据法律规定，当事人对合同内容约定不明确，应按照合同有关条款或者交易习惯确定。房屋租赁关系是双方之间的基础法律关系，《搬迁补偿协议》是在租赁关系的基础上形成的，原审法院结合搬迁补偿协议形成过程、合同条款具体内容以及原《房屋租赁协议》的约定，采纳李显龙的意见，认定协议的具体内容并无不当。德翰公司上诉的第三点理由与本案的实体处理缺少关联，本院不予审理。综上，德翰公司的上诉理由均不成立，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由杭州德翰电子有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十二月十八日 书记员  赖雪珂