湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4197号原告：武汉龙锦物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区光谷二路219号鼎杰现代机电信息孵化园一期16栋9层02号。法定代表人：杨旭波。委托诉讼代理人：王振兴，该公司员工。被告：吴之国，男，1977年7月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，原告武汉龙锦物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告吴之国物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王振兴，被告吴之国，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的2013年7月1日至2018年8月28日的物业费用12055.73元及违约金180.84元；2、本案受理费由被告承担。事实与理由：2008年11月7日，湖北天地房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对XX小区提供物业管理服务，合同第七条约定，高层住宅物业服务收费标准为1.70元/月·㎡，服务期限至业主委员会与选聘的物业签订《物业服务合同》之日止。原告接受委托后，在合同履行期间内依法依约为该小区提供了完善的物业管理服务。2010年，被告在该小区收楼入住，成为该小区业主，房产面积为114.51㎡，同时，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第十一条第四款约定，被告未按时足额交纳物业服务费用的，原告有权要求被告补缴，并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳违约金。按照法律规定及合同约定，被告应当按时足额向原告支付物业管理服务费，但被告自2013年7月1日起停止向原告支付物业管理服务费。经原告多次催告，被告拒不履行合同义务，已构成违约。故诉至法院，请求判如所请。被告吴之国辩称：1、我方家中外墙渗水多年，向原告反映后原告一直未组织维修；2、原告物业服务不到位，地下停车场积水严重，消防通道不能正常运行导致西区失火，东三墙体垮塌和东一大理石脱落，杂草丛生，垃圾堆积如山，保安放任其他人员干扰业委会筹备，原告占用公共通道，拒绝与业委会选聘的物业公司进行交接，机动车乱停乱放，电梯长期运行故障；3、原告提供的满意度评价材料是不真实的，大部分业主对原告的服务不满；4、原告没有恰当履行物业服务义务，我方享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业费，如果原告协助我方与房地产公司解决房屋漏水问题，我方则交纳物业费。经审理查明，被告吴之国系XXX小区XX室业主，其房屋建筑面积114.51平方米。2008年11月7日，湖北天地房地产开发有限公司（甲方，以下简称：房地产公司）与原告物业公司（乙方）签订《武汉市物业管理前期物业服务合同》（以下简称：《合同》），约定由原告物业公司对XX小区提供物业服务，并具体对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任等进行了约定，其中，第二章服务内容与质量……第三条，乙方在本物业区域内对物业提供以下服务内容：1、物业共用部位的维修、养护……2、物业共用设施设备的运行、维修和养护……3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨污水管道的疏通，4、公共绿化的养护，5、交通秩序的管理及车辆停泊服务，10、确保消防设施完好，并进行正常维护……第三章服务费用，第七条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务至今由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下……高层住宅：1.70元/月·平方米（>12层以上的建筑为高层）……第八条，业主应于购房合同约定应交物业费之日或购房合同所约定的视为房屋交付之日起向乙方全额交纳物业服务费用……3、物业服务费用按半年周期交纳，业主或物业使用人应在每次计费周期起始日前七日内履行交纳义务……第八章违约责任……第二十九条，甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，除应补交外，还应按应缴费额的每天万分之二的标准向乙方支付违约金……第九章其他事项，第三十三条，本合同期限自2008年9月20日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理公司签订《物业服务合同》生效之日止……等内容。2010年2月2日，原告物业公司（乙方）与被告吴之国（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》），《协议》约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、其他约定事项、违约责任等内容。其中，第一条双方的权利和义务……（二）甲方的义务……2、依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用……（三）乙方的权利，1、依据本协议向甲方收取物业管理服务费用，及其他相关费用……（四）乙方的义务……8、自本协议终止后，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业的移交手续。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、根据本物业统一交房时间，对本物业业主确定统一的交纳时间：从通知交房截止之日之次日或符合甲方与建设单位签署的“商品房买卖合同”中约定的交付使用条件之日起开始计算；二、缴费方式：物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业管理服务费，当期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳。三、物业服务费标准（按物价局核定标准）：1、高层住宅：1.70元/月·平方米（>12层以上的建筑物为高层）……第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、燃气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府相关规定……第十一条违约责任：一、乙方违反协议，未达到服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任……四、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应交金额的万分之五交纳滞纳金，或逾期三个月拒交费用的，物业服务企业将采取催促措施，甚至向人民法院提起诉讼……等内容。《合同》及《协议》签订后，原告物业公司为包括被告吴之国在内的小区业主提供了物业服务，被告吴之国自2013年7月1日起未缴纳物业服务费，理由同其辩称意见。经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。另查明：至本案庭审结束前，XX小区业委会已委托四川嘉宝资产管理集团股份有限公司武汉分公司向XX小区提供物业服务，该公司已于2018年8月28日进驻该小区提供物业服务。以上事实，有《武汉市物业管理前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、物业费催缴通知单以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告物业公司由XX小区的建设单位房地产公司选聘，双方签订的《合同》未违反法律的强制性规定，为有效合同。原告物业公司据此与被告吴之国签订了《协议》，《协议》内容未违背双方的真实意思表示及法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，《协议》对原告物业公司及被告吴之国均具有约束力。原告物业公司自2018年8月28日起未向XX小区提供物业服务，故其主张的物业服务费应计算至2018年8月27日止。被告辩称其房屋漏水问题未及时维护、修理，该问题可能涉及房屋质量及维保义务，该损失可另行处理。被告吴之国辩称其享有先履行抗辩权，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。而原、被告签订的《协议》第四条物业管理服务费用的缴费方式部分约定：“物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每六个月交纳一次，入住时首次交纳十二个月物业管理服务费，档期物业管理服务费于前次物业管理服务时间届满前三十日内交纳”。故被告交纳物业服务费的合同义务先于原告提供物业服务的合同义务，故本案中被告关于其享有先履行抗辩权的意见不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案中，原告物业公司已按照《合同》及《协议》的约定，为被告吴之国名下房屋所在的XX小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，虽然被告吴之国辩称原告物业公司存在地下停车场积水、大理石脱落、杂草丛生、提供不真实的满意度评价等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要义务的情形下，被告吴之国以原告履行合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方的利益关系失去平衡，不具有法律依据。故对于原告物业公司要求被告吴之国支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。但考虑到原告物业公司为被告吴之国提供的物业服务确实存在瑕疵，本院对物业公司要求吴之国支付物业费的诉讼请求酌情按照88%予以支持，经计算2013年7月1日至2018年8月27日的物业服务费为10598.93元【114.51平方米×1.70元/月每平方米×（61+27/31）月×88%】。关于原告主张支付违约金的诉讼请求，因原告在物业服务过程中存在瑕疵，本院对原告主张支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求依法不予支持。综上所述，被告吴之国应向原告物业公司支付物业费10598.93元。因为原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告吴之国作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主应获得的物业服务质量。为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告吴之国于本判决生效之日起十日内向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付2013年7月1日至2018年8月27日的物业服务费10598.93元；二、驳回原告武汉龙锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费53元（已减半收取）由被告吴之国负担（上述款项已由原告武汉龙锦物业服务有限公司预交，被告吴之国于本判决生效之日起十日内直接向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付53元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一八年十二月二十日法官助理罗婷书记员颜晓霞