海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2417号 原告（反诉被告）：琼海市嘉积镇先锋社区居民委员会龙二居民小组。住所地：海南省琼海市嘉积镇银海开发区。 法定代表人：符某，该居民小组组长。 委托诉讼代理人：廖某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某1，海南法立信（琼海）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：海南润发置业有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇爱海中路西一街6号一楼。 法定代表人：王某2，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王某3，海南嘉勋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某4，该公司副经理。 原告（反诉被告）琼海市嘉积镇先锋社区居民委员会龙二居民小组（以下简称龙二小组）与被告（反诉原告）海南润发置业有限公司（以下简称润发公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，被告润发公司于2018年10月8日提出反诉，本院经审查后决定合并审理，并于11月20日公开开庭审理了本案。原告龙二小组法定代表人符某及委托诉讼代理人廖某、被告润发公司的委托诉讼代理人王某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙二小组向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2014年8月23日签订的《土地转让协议书》。2、请求判决不予退还被告交纳的定金人民币65万元。事实和理由：2014年期间，被告有意购买原告名下位于海南省琼海市××区名下海国用（2014）000383号土地使用权，考虑到现存税收等政策障碍，被告为了实现利润最大化，主动提出要求原告配合以合作开发的形式来完成土地转让，并承诺最终土地转让款同样会支付给原告。为此，2014年6月18日，原告配合被告签订了《合作开发房地产合同书》，对合作开发的内容作出了详细的约定。2014年8月23日，为了完善土地转让法律关系，原告与被告签订《土地转让协议书》。该协议约定被告购买原告名下的海国用（2014）000383号土地使用权，面积为1508平方米，单价为4300平方米，合计总额为6484400元。同时，为防止两份合同出现争议，原、被告在《土地转让协议书》的第十五条约定，《合作开发房地产合同书》仅用于向政府部门报建、报批及办理本项目的相关手续，双方真实的交易以《土地转让协议书》为准等内容。合同签订后，被告于同月向原告出示一份承诺书，承诺土地转让款于2015年1月30日付清。然而，自签订土地转让协议书之日开始，经原告催促，被告始终都没有履行合同所确定的义务，亦未和原告做过任何沟通，为避免居民成员遭受巨大的损失，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 原告为证明其所主张的事实，提供了下列证据：1、《土地转让协议书》，2、《合作开发房地产合同书》，3、承诺书，4、电话录音。 被告润发公司答辩称，1、本案双方关系已实际转为合作开发关系，不是土地转让关系。双方一开始想进行土地转让交易，但考虑到如政府政策原因导致土地无法转让过户，会造成被告损失，故双方才约定一旦无法交易转让则转为合作开发，双方一系列合作报批报建行为也充分说明双方认可并已实质转为合同开发关系。2、双方签订的《土地转让协议书》合法有效，被告未存在任何根本性违约情形，涉案协议书也未存在任何法律或事实上不能履行的情形，因此要求解除合同无任何事实根据及法律依据。3、被告保留要求原告退还定金65万元的权利，该65万元最初为土地转让的定金，但双方早已转为合作开发关系。4、本案之所以发生，系因原告现任小组长符某上任后欺骗村民毁约起诉解除合同，被告为该项目已投入大量的物力财力，被告保留追究原告违约责任及赔付违约金的权利。5、即便双方关系仍为土地转让，原告要求解除合同也无任何事实依据及法律依据。《土地转让协议书》明确约定，付款时间是在项目领取政府有关部门审批同意动工开发建设的审批文件（即领取相关规划、施工许可证等批复文件）后30天内，而涉案项目在规划部门报建阶段，还未领取相关批复文件，故还未到约定的付款时间，被告不存在违约情形。综上，原告诉求无任何事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。 被告为证明其抗辩，提供了下列证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人王某2身份证，2、《土地转让协议书》，3、《国有土地使用证》，4、原告收到65万元的收条，5、原告村民签名簿，6、2014年间的公示，7、《建设工程勘察合同》，8、《建设工程设计合同》，9、全权授权委托书，10、合作开发建设商住性大楼的申报申请报告，11、海土环资（2015）217号文件，12、《关于合作开发建设商住性综合大楼的申报申请报告的函》，13、《专题会议纪要》，14、琼海市公安消防支队《关于同意城润商住综合楼项目总平面设计初步审查意见的复函》，15、《授权委托书》、法定代表人证明书、符某身份证，16、申请复函，17、海南省企业投资项目备案证明，18、受理通知书，19、公告。 反诉原告润发公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付违约金3156600元。事实和理由：双方签订的合作开发房地产合同书第四条约定，乙方（反诉原告）应将土地转让金汇入甲方（反诉被告）指定账户，甲方在收到乙方款项后，将土地的相关资料交给乙方，并在3个月内交付给乙方。分配方式按投入分配。本协议甲乙双方任何一方不得有违约行为，如有则违约方赔偿全部金额的3倍给守约方。反诉原告均履约且投入大量资金，目前项目在报建阶段。而2018年7月25日起，反诉被告单方违约解除合同，并对外公开出售，违反了协议书的规定，造成反诉原告的损失，应惩戒原告的不守信行为。 反诉原告为证明其所主张的事实，提供了下列证据：1、反诉原告的营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、暂定资质证书，2、《合作开发房地产合同书》、《解除合同通知书》、不同意解除合同回函，3、发票4张，收条（证明被告支付设计费10万元）。 反诉被告龙二小组反诉答辩称，反诉原、被告的目的是转让土地使用权，双方签订的合作开发合同书仅用于报建报批，是为了顺利完成土地转让。合作协议签订在前，土地转让协议签订在后。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条的规定，结合双方于2014年6月18日签订的合作开发房地产合同书的内容上看，反诉被告只收取固定的利润，并没有与反诉原告共担风险。从这一方面可以看出双方实际的法律关系应为土地转让的法律关系。由于反诉原告不诚信的行为导致反诉被告名下该宗土地闲置多年，村民以生存为主的土地得不到开发，生活得不到保障。至于反诉原告要求反诉被告承担违约金的主张，反诉被告认为自签订协议书至今，合同无法履行的主要原因在于反诉原告，反诉原告陈述目前该项目正在履行中，没有事实依据。2017年12月29日，琼海市政务服务中心受理反诉原告向政务中心申请审批项目，早应在13个工作日内答复。据反诉被告了解，目前琼海市规划委员会已经否决了反诉原告的开发计划，反诉原告违反合同约定未支付土地转让款，同时该项目已被琼海市规划委员会否决，合同已经不具备履行下去的可能性。因此，反诉原告主张反诉被告违约没有事实依据和法律依据的。为挽回损失，现反诉被告小组全体同意向嘉积镇政府报批依法将名下的土地转让，其真实的目的是行使不安抗辩权的表现，请求驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告没有提供反诉证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提供的证据1、2，被告提供的证据1-6、11-14、16-19，反诉原告提供的证据1、2，当事人均无异议，本院予以确认，并附卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3承诺书，土地转让协议里已经明确约定土地转让款的支付时间，而该承诺书的签署时间与土地转让协议的落款时间相同，内容却与协议书相悖，且书写在土地转让协议的空白处，无公司公章，原告亦无其他证据佐证，本院对此不予采信；证据4电话录音，被告不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。被告提供的证据7-10、15，即《建设工程勘察合同》、《建设工程设计合同》、全权授权委托书、《合作开发建设商住性大楼的申报申请报告》、《授权委托书、法定代表人证明书、符某身份证》及反诉证据3中的发票，系被告为开发涉案地块进行的准备工作，原告认为上述证据是被告为达到非法目的而要求原告配合准备的，但原告未提供证据证明，本院对被告提供的上述证据予以认定。反诉原告提供的反诉证据3中证明其支付了设计费10万元的收条，不是发票也无设计单位盖章确认，本院对其真实性不予确认。 本案在审理过程中，被告向法院补充提交了《2018年度第3期琼海市市长办公会议审议的建设项目情况登记表》。原告对该证据有异议。本院向琼海市规划委员会进行了核实，该委员会给本院提供了《关于城润商住楼方案设计的答复》。本院认为，被告补充提供的证据琼海市规划委员会盖章确认，能够证实龙二小组与润发公司申请的城润商住楼项目经2018年8月2日的市长办公会议审议（该次会议未通过），但结合《关于城润商住楼方案设计的答复》，能证明该项目正在进行中。本院对该证据予以确认。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：润发公司系经琼海市工商行政管理局登记的从事房地产项目投资与开发经营、房产销售代理、项目投资管理的企业。位于琼海市嘉积镇银海开发区证号为琼海国用(2014)第000383号的1508平方米的土地使用权属于原告龙二小组，该地的地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止时间至2074年11月10日。2014年6月18日，润发公司与龙二小组签订了《合作开发房地产合同书》，约定双方在该地上共同合作建设龙润商住综合大楼。同年8月23日，龙二小组作为甲方，润发公司作为乙方又签订了《土地转让协议书》，约定龙二小组将该地使用权转让给润发公司，土地交易总价款为6484400元。该协议第三条约定，经甲乙双方签署协议生效后五个工作日，乙方应付给甲方本块土地交易款人民币陆拾伍万元整……第四条约定，本项目领取政府有关部门审批同意开发建设的批复文件后30天时间，乙方应及时将本宗土地转让金总额伍佰捌拾叁万肆仟肆佰元整（5834400.00）汇入甲方指定账户（村民小组银行账户）……第九条约定，如因政府政策及法律法规等原因（非甲、乙双方原因），导致本块土地无法交易转让，则双方愿意合作开发，其分配方式按资金投入金额多少计算分配比例……第十二条约定，本协议甲、乙双方都未履行以上约定条款完毕之前（即本协议未作废之前），任何一方都不得另行其他违约行为，如有其他行为，则违约方应赔偿给守约方全部投入资金总额的叁倍违约金给守约方，还要支付守约方全部投资，同时本转让协议继续履行。第十五条约定，双方于2014年6月18日签订的《合作开发房地产合同书》仅用于向政府部门办理项目立项、报批报建等相关手续，双方真实交易以本协议为准，《合作开发房地产合同书》约定的内容和未签订本协议之前双方签署的合同书、协议书、文件文函等书面材料与本协议不一致的，均以本协议的约定为准。 协议签订后，润发公司向龙二小组支付了定金650000元，随即开始该地的开发工作，与相关单位签订合同对该地进行勘查、设计等。2014年12月9日，润发公司向琼海市政府申请与龙二小组合作开发建设商住性综合大楼。琼海市政府将该申请转给琼海市嘉积镇政府，琼海市嘉积镇政府于2015年9月7日复函表示同意。同年7月13日，琼海市国土环境资源局亦同意了龙二小组关于与润发公司合作开发建设商住性综合大楼的申请。2016年4月5日，琼海市政府召开会议通过了龙二小组与润发公司的合作问题。2017年8月22日，琼海市公安消防支队通过了城润商住综合楼项目总平面消防设计初步审查。同年9月29日，润发公司在琼海市发展和改革委员会进行了海南省企业投资项目备案。2017年9月27日、12月21日及2018年4月27日，润发公司及龙二小组分别向琼海市建设局和琼海市规划委员会提出合作开发建设城润商住性综合大楼修建性详细规划报建的申请。期间，琼海市规划委员会曾对原、被告申报该商住楼方案设计方案作出答复，要求修改完善项目方案，再报上市长办公会议进行审议。2018年8月2日，琼海市规划委员会将该项目提交琼海市市长办公会议进行审议。本次办公会议未通过被告申报的项目方案。该规划委员会要求被告再次进行修改。 另查明，龙二小组于2018年7月25日张贴公告，表示经集体讨论，欲将涉案土地公开对外转让。2018年8月2日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为：双方于2014年6月18日签订《合作开发房地产合同书》后，原告依照合同约定履行了相关义务，但被告未按照约定的日期动工开发，逾期开发四年有余，为维护原告的合法权益，现通知被告解除双方签订的《合作开发房地产合同书》。被告于同年8月6日给原告复函，表示合同正在履行中，不同意解除合同等。 再查明，被告分别于2014年5月26日、8月20日、9月12日、10月31日支付了勘察费、测绘费计36250元。 本院认为，本案系因土地转让而引发的纠纷。主要争议焦点为:一、原、被告之间是土地转让关系还是合作开发关系。二、被告是否违约，应否解除双方签订的土地转让协议。三、反诉被告应否支付反诉原告违约金。 一、关于原、被告之间是土地转让关系还是合作开发关系的问题。本院认为,原、被告于2014年8月23日签订的《土地转让协议书》,内容不违反法律强制性规定,协议书落款有双方法定代表人的签字并加盖公章,系双方真实意思表示,协议合法有效。原、被告双方在协议中对涉案土地的转让作了明确约定，被告依约先向原告支付了650000元定金，双方之间依法形成了土地转让关系。虽然双方的一系列报建行为以合作开发的名义进行，并签订《合作开发房地产合同书》，但从《土地转让协议书》第十五条约定的内容可以看出，双方仅为了方便开发项目向政府部门报建报批而签订的合作开发合同，真实意思仍是转让涉案土地。且根据该协议第九条“如因政府政策及法律法规等原因（非甲、乙双方原因），导致本块土地无法交易转让，则双方共同愿意合作开发，其分配方式按资金投入金额多少计分配比例，其双方各自所占有”的约定，只有在土地无法交易转让的情况下，双方才转为合作开发关系，但被告未能提供充分证据证明涉案土地已实际不能办理转让手续，故被告关于双方之间是合作开发关系的辩解意见，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。 二、被告是否违约，应否解除双方签订的土地转让协议的问题。原、被告签订的《土地转让协议书》第四条约定，本项目领取政府有关部门审批同意本项目开发建设的批复文件后30天时间，乙方应及时将本宗土地转让金总额伍佰捌拾叁万肆仟肆佰元整汇入甲方指定账户……由此可见，土地转让金付清的时间应为被告领取政府有关部门审批同意项目开发建设的批复文件后30天。而自《土地转让协议书》签订至今，关于涉案土地开发的申请仍在审批中，并未通过，故原、被告双方约定的付款时间还未到期，被告未向原告支付土地转让款5834400元不违反合同约定，不属于违约行为。在被告无违约情形且合同不存在履行障碍的情形下，原告要求解除双方签订的《土地转让协议书》，于法无据，本院不予支持。 三、关于反诉被告应否支付反诉原告违约金3156600元的问题。反诉被告在未与反诉原告协商一致的情况下，擅自张贴公告意欲对外转让涉案土地，违反了《土地转让协议书》的约定，其行为不当。根据该协议第十二条约定，反诉被告应向反诉原告支付全部投入资金总额的叁倍违约金。但考虑到涉案土地当前还未转让，并不影响合同的实际履行，反诉原告亦未提供任何证据证实反诉被告的行为给其造成了实际损失，反诉原告要求反诉被告承担违约金3156600元，违反了法律规定的公平原则。虽然违约责任带有惩戒性质，但公平正义是法律追求的最高价值目标。双方对违约责任的约定应是贯彻公平原则，兼顾双方利益。据此，反诉原告关于反诉被告应向其支付违约金3156600元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告琼海市嘉积镇先锋社区居民委员会龙二居民小组的诉讼请求。 二、驳回反诉原告海南润发置业有限公司的反诉请求。 案件受理费57191元，由原告琼海市嘉积镇先锋社区居民委员会龙二居民小组负担。反诉案件受理费16026.50元，由反诉原告海南润发置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长 伍 书 兰 审 判 员 陈 宏 友 人民陪审员 王  军 二〇一八年十二月二十六日 法官 助理  李 昌 琴 书 记 员 王  彬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。