湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1202民初1925号原告：叶友楚，男，1945年7月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：王金水，男，1950年11月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告：戴萍萍，女，1960年9月19日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原告叶友楚、王金水、戴萍萍的委托诉讼代理人：郑红专，湖北佳成律师事务所律师。原告：陈素芬，女，1967年4月21日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。被告：咸宁市中盛市场开发有限公司，住所地：咸宁市咸安区铁路新客站广场东侧。法定代表人：高波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨鸿飞，北京首联律师事务所律师。原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬与被告咸宁市中盛市场开发有限公司（以下简称：中盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2010年12月9日作出（2010）咸民初字第982号民事判决书，判决：一、由被告中盛公司偿付原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬房屋销售款1306232元，承担其中房屋销售款611232元按中国人民银行同期贷款年利率5.31%的四倍计算，自2010年3月18日起至款项还清之日止利息，赔偿经济损失27678.38元（销售款695000元，按年利率5.31%计算，从2010年3月26日起至2010年11月26日止）。二、由被告中盛公司返还原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬保证金65000元。三、由被告中盛公司协助原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬办理12栋1-401、13栋2-604、3-606、14栋1-601、15栋2-303、2-401、2-503号商品房房屋产权证、土地使用权证，并承担办证费用。一、二、三项限被告中盛公司在判决生效后十日内履行完毕。四、驳回原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬其他诉讼请求。送达后，被告中盛公司不服，提出上诉，咸宁市中级人民法院于2011年3月30日作出（2011）咸民三终字第54号民事判决书，驳回上诉，维持原判。被告中盛公司仍然不服二审判决，向湖北省高级人民法院提起再审，2016年6月21日湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民再151号民事裁定书，认为原审违反法定程序，裁定撤销湖北省咸宁市中级人民法院（2011）咸民三终字第54号民事判决和湖北省咸宁市咸安区法院（2010）咸民初字第982号民事判决，并发回咸宁市咸安区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。由于按原审判决确认的送达地址向原告陈素芬送达开庭传票已被退回，本院通过其他方式无法联系到原告陈素芬且无法向其送达，本院依法通过公告方式向原告陈素芬送达开庭传票等相关法律文书。原告叶友楚、王金水、戴萍萍的委托诉讼代理人郑红专，被告中盛公司的委托诉讼代理人杨鸿飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬向本院提出诉讼请求：1、判令被告中盛公司立即返还占用售房款611232元、利息10000元并承担该款项计算至归还前银行同期贷款利率四倍的利息；2、判令被告中盛公司立即返还占用售房款695000元并承担该款项计算至归还前银行同期贷款利率四倍的利息；3、判令被告中盛公司返还原告为被告垫付的银行按揭抵押保证金65000元；4、判令被告中盛公司履行为原告办理七套商品房产权及土地使用权证的义务；5、判令被告中盛公司承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2009年6月19日，被告中盛公司系咸宁火车站广场房地产开发商，由于需资金周转，其自愿将坐落在咸安区新火车客运站东侧A、B、C区三十五套商品房出售给原告叶友楚等五人，双方在签订的《房屋认购书》中约定，原告支付房屋价款420万元后，所购房屋对外出售，房屋销售款归原告所有。被告中盛公司如需资金周转借用房屋销售款，应征得原告同意。认购书订立后，原告叶友楚等人按约定支付了购房款420万元，所购房屋陆续对外销售了二十八套，另有七套尚未处置。二十八套房屋销售过程中，被告未经同意，在2010年3月18日将其中八套房屋销售的首付款611232元予以占用。原告发现后，被告书面保证该款在4月15日前偿还，并承担每月利息1万元，如逾期，按6分计算利息。2010年3月26日，被告再次未经同意，在八套房屋的按揭贷款695000元拨付到公司账户后占用，不偿付给原告。因房屋按揭贷款保证金65000元系原告垫付，七套未处置的房屋在原告要求办理产权证、土地证时，被告推诿不履行义务。为此，原告诉至本院，请求依法处理。被告中盛公司辩称，一、原告利用虚假合同，以非法形式掩盖非法目的、恶意串通，显失公平，损害了被告的合法权益，侵占了被告的合法财产，故根据合同法第五十二条规定，原、被告双方签订的《房屋认购书》是无效合同，合同无效双方应当予以返还财产，因此，被告不存在向原告支付售房款1306232元和65000元保证金。二、原、被告之间往来款项的法律关系是借贷关系，不是商品房买卖合同关系发生的款项。三、从原告两次起诉的主体来看，陈桂林和陈素芬均没有亲笔签字，也不知情，具体他们二人的签名是谁来签？是谁主导这次诉讼，明显是伪造证据、捏造事实、虚假恶意诉讼，这种行为是无效的法律行为，应当依法追究相关人员的法律责任。四、被告无义务将七套房屋过户到原告名下，理由如下：1、双方签订的合同性质是民间借贷纠纷，不是商品房买卖纠纷。2、因为周川松的职务侵占违法犯罪行为已经给被告造成诸多无法弥补的损失，根据周川松的刑事判决所认定的事实，陈素芬所有购房事实和付款事实均为周川松虚构，其中54万元虚假出资，根本没有支付。综上所述，原告证据不足，缺乏事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据依法认定的证据及当事人在庭审中的陈述认定事实如下：原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬和陈桂林一起作为乙方与被告中盛公司（甲方）在2009年6月18日、6月19日签订《认购房屋意向书》、《房屋认购书》，约定乙方购买甲方坐落在咸安区新火车站广场东侧A、B、C区剩余三十五套商品房，房屋二、五层每平方米1000元，三、四层每平方米1200元，六层每平方米880元，总价款4201790元，实际应付甲方420万元；因甲方欠白锡绘、咸宁金力公司借款，2009年6月28日付200万元给白锡绘，2009年7月18日前付220万元给咸宁金力公司；房屋认购后，由乙方对外出售，甲方承担税费及其他费用；乙方出售中，甲方售楼部由甲、乙双方共同管理，一切按公司财务制度执行。认购书中的《三十五套商品房明细表》对房屋的楼层房号、面积、单价、金额进行了记载。认购书签订后，原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬和陈桂林于2009年6月18日至7月21日分13次支付了420万元给被告中盛公司。被告中盛公司收款后向原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬及陈桂林每人出具了84万元的财务收据，将其中200万元汇给了白锡绘。之后房屋在对外销售过程中，陈桂林于2009年12月退出了合伙，被告中盛公司股东、法定代表人分别与原告对房屋销售款需经公司财务账户结算、结算时间应在收款后24小时内进行、借用销售款须经同意等事项进行了约定。2010年1月，被告中盛公司办理贷款时，出具收据收取了原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬垫付交纳的保证金65000元。原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬认购的房屋自2009年9月至2010年3月共计销售了二十八套，被告中盛公司在房屋销售后共转交房款3238972元。未销售的七套房屋房号为12栋1-401、13栋2-604、3-606、14栋1-601、15栋2-303、2-401、2-503。2010年3月18日，被告中盛公司将销售的二十八套房屋中祝青霞等八人购买的八套房屋首付款611232元占用未偿付，后经协商，被告中盛公司同意该款在2010年4月15日前偿还，利息每月1万元，如超期按6分计息。同年3月26日，祝青霞等8人住房按揭贷款695000元经中国建设银行股份有限公司咸宁分公司拨付后，被告中盛公司再次未经原告同意占用售房款未予偿还。原告诉至本院，请求依法处理。同时查明，被告中盛公司时任总经理周川松以陈素芬的名义与原告叶友楚、王金水、戴萍萍出资合伙并与被告中盛公司签订了《房屋认购书》。2014年10月16日咸宁市咸安区人民法院作出（2013）鄂咸安刑初字第00232号刑事判决书判决被告人周川松犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年。并继续追缴被告人周川松违法所得85.9134万元。被告人周川松不服上诉至咸宁市中级人民法院，2015年6月11日咸宁市中级人民法院作出（2015）鄂咸宁中刑终字第36号刑事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。一审刑事判决书和二审刑事裁定书均认定周川松将60余万元未经公司法人签字认可的发票要求公司出纳开具一张收到陈素芬借款54万元的收据。本院认为，本案的争议焦点为：一、本案如何定性？原、被告双方是商品房销售合同法律关系，还是民间借贷法律关系？二、原、被告双方签订的《认购房屋意向书》、《房屋认购书》是否有效？三、原告的各项诉求是否应当予以支持？针对上述争议焦点，本院分别评判如下：一、关于本案如何定性？原、被告双方是商品房销售合同法律关系，还是民间借贷法律关系的焦点问题。本院认为2009年6月18日、6月19日原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬和陈桂林一起作为乙方与被告中盛公司（甲方）分别签订《认购房屋意向书》和《房屋认购书》，双方对购买被告中盛公司开发的房屋的单价和总价款、购房套数、付款方式及时间、税费的承担等问题进行了明确的约定，原告和被告中盛公司进行签字和盖章确认，原告按照双方约定的付款时间和方式支付了购房款420万元，并按被告中盛公司的指示向其公司债权人白锡绘和咸宁金力公司支付上述购房款，被告中盛公司还事后向原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬开具了收款收据。被告中盛公司则认为原、被告双方是民间借贷法律关系，但在审理中查明双方并未签订借款合同，被告中盛公司也未出具借款借条，只是向原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬开具了收款收据。被告中盛公司在收款收据中载明借款只是为了公司逃避相关税收，并不是真实借款。若是真实借款，被告中盛公司只可能出具借条，而不是收款收据。原告给付的420万元也只能汇入被告中盛公司账户，而不是直接汇给被告中盛公司的债权人白锡绘和咸宁金力公司的账户，这不符合民间借贷的法律特征。故对被告中盛公司辩称原、被告之间是民间借贷法律关系的意见本院不予采纳，本院认定原、被告双方之间是商品房销售合同法律关系。二、关于原、被告双方签订的《认购房屋意向书》、《房屋认购书》是否有效的焦点问题。本院认为原、被告签订的《房屋认购书》、《认购房屋意向书》经双方当事人签字或签章认可，合同内容未违反法律强制性规定，是双方真实意思表示，《认购房屋意向书》、《房屋认购书》合法有效，对原、被告双方具有约束力。被告中盛公司辩称认为其公司时任总经理周川松以陈素芬的名义与原告叶友楚、王金水、戴萍萍出资合伙并与被告中盛公司签订了《房屋认购书》，是原告利用虚假合同，以非法形式掩盖非法目的、恶意串通，显失公平，损害了被告中盛公司的合法权益，侵占了被告的合法财产，故根据合同法第五十二条规定，原、被告双方签订的《房屋认购书》是无效合同。本院认为周川松将60余万元未经公司法人签字认可的发票要求公司出纳开具一张收到陈素芬借款54万元的收据，并以此作为出资与原告叶友楚、王金水、戴萍萍出资合伙购买被告中盛公司开发的房屋，咸宁市咸安区人民法院作出的（2013）鄂咸安刑初字第00232号刑事判决书和咸宁市中级人民法院作出的（2015）鄂咸宁中刑终字第36号刑事裁定书均以周川松犯职务侵占罪进行了认定，咸宁市咸安区人民法院作出的（2013）鄂咸安刑初字第00232号刑事判决书中的判决主文第二项对此已经作出处理，此54万元应按生效的刑事判决进行处理，本案对此不宜一并处理。至于周川松以陈素芬的名义与原告叶友楚、王金水、戴萍萍出资合伙是其合伙内部关系，不是本案审查范围。被告中盛公司还认为时任总经理周川松与原告叶友楚、王金水、戴萍萍利用虚假合同，以非法形式掩盖非法目的、恶意串通，显失公平，损害了被告中盛公司的合法权益，侵占了被告的合法财产，但被告中盛公司在庭审中未能提交证据证明原告叶友楚、王金水、戴萍萍等与周川松恶意串通，利用虚假合同，以非法形式掩盖非法目的，损害了被告中盛公司的合法权益的事实，已生效的刑事判决和裁定中亦未认定周川松与原告叶友楚、王金水、戴萍萍恶意串通损害被告中盛公司的合法权益的事实。相反，本案中，原告叶友楚、王金水、戴萍萍均是真实出资，并将资金汇到被告中盛公司指定的公司债权人白锡绘和咸宁金力公司的账户，至于周川松恶意侵占公司财产是其犯罪行为导致，与原告叶友楚、王金水、戴萍萍等人无关。综上所述，对被告中盛公司的辩称意见本院不予采纳，原、被告双方签订的《认购房屋意向书》、《房屋认购书》合法有效，对原、被告双方均具有约束力。三、关于原告的各项诉求是否应当予以支持的焦点问题。本院认为前述已认定原、被告双方签订的合同有效，双方应按合同约定履行义务，但被告中盛公司在履行协议书过程中，将八套房屋首付款611232元借用未还，之后在房屋按揭贷款695000元拨付后又占用未予偿付，被告中盛公司的行为不符合双方的约定，且违背了诚实信用原则，对纠纷的产生应承担全部责任。四原告为此受到的经济损失，被告依法应进行赔偿。故四原告要求被告偿付房屋销售款1306232元，返还保证金65000元的请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告按银行同期贷款利率的四倍承担全部房屋销售款利息的请求，本院认为因被告借用房屋销售首付款611232元与四原告形成了借贷关系，但利息每月1万元，超期按6分计算的约定超过了法律规定，该部分款项利息依据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，可以从借款之日起至还款之日止按银行同期贷款利率的四倍计算，原告的请求符合法律规定，本院予以确认。其余占用的款项因双方未形成借贷关系，也未约定利息，所受到的经济损失应依法处理，即按银行同期贷款利率计算利息并由被告赔偿。关于原告要求被告办理七套房屋产权证、土地使用证的请求，本院认为因双方在认购书中仅约定了办证所需税费和其他一切费用由被告承担，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房屋产权证、土地使用权证由四原告办理，由被告承担费用并提供必要的证明文件予以协助，故对该诉求本院予以支持。案件审理中，由于原告陈素芬是必要参加诉讼的当事人，本院通过公告方式通知原告陈素芬参加诉讼，原告陈素芬不参加案件审理，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十四条规定，不影响人民法院依法判决。针对被告中盛公司的四点辩称意见，本院在前述认定当中已作阐述，在此不再赘述，故对被告中盛公司的辩称意见本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，经合议庭评议，判决如下：被告咸宁市中盛市场开发有限公司自本判决生效之日起三十日内应偿付原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬房屋销售款1306232元，并以其中房屋销售款611232元为基数，自2010年3月18日起按中国人民银行同期贷款年利率5.31%的四倍计算利息至款项清偿之日止，赔偿经济损失27678.38元（以销售房款695000元为基数，从2010年3月26日起按中国人民银行同期贷款年利率5.31%计算利息至2010年11月26日止）。被告咸宁市中盛市场开发有限公司自本判决生效之日起三十日内返还原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬保证金65000元。被告咸宁市中盛市场开发有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬办理12栋1-401、13栋2-604、3-606、14栋1-601、15栋2-303、2-401、2-503号商品房房屋产权证、土地使用权证，并承担办证费用。驳回原告叶友楚、王金水、戴萍萍、陈素芬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，义务人必须自觉履行义务，义务人未如期履行义务的，权利人应于本判决书确定给付之日两年内向本院申请强制执行，否则本判决书丧失法律的强制力。案件受理费17390元，财产保全费5000元，公告费260元合计22650元，由被告咸宁市中盛市场开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审 判 长  张朝武审 判 员  唐亚林人民陪审员  李汉华二〇一八年十二月二十四日书 记 员  魏竹君