呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初1541号原告：张志红，男，1974年9月7日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。被告：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭2号楼西单元6楼东户。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思思，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告张志红与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志红、被告力挽公司的委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志红向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方于2016年7月18日签订的三份《商品房买卖合同》，编号XSHC2011-2016071801、1802、1803；2.请求判令被告立即返还原告三套房屋己付购房款2052000元，并赔偿原告已付购房款60％的赔偿款1231200元，赔偿原告己付购房款的四倍计算利息（按年利率6.15％，从2016年7月18日暂计至2018年4月30日，其余利息计算至实际付清之日止），合计3283200元；3.本案诉讼费及因保全产生的相关费用由被告承担。事实与理由：2016年7月18日，原告与被告签订了编号为XSHC2011-2016071801、1802、1803的三份《商品买卖合同》，合同约定原告以总价为2052000元购买被告开发建设的位于呼和浩特市玉泉区昭君路以东，南二环以北济民巷以南，规划路以西，暂定名为秀水华辰1期四号楼27层东单元2701号、2702号、中单元2701号房屋，2016年12月31日前交房。合同签订后，当天原告就依照合同约定一次性付清了全部购房款，但是至今被告并未交房，经过原告了解，发现被告至今未取得商品房预售许可证，属于违法销售行为，故原告诉至本院，请求判如所请。首次开庭时，被告力挽公司辩称，一、案涉三份《房屋认购意向书》系有效合同。二、原告依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定，诉请被告支付赔偿款及利息无事实及法律依据：首先，被告并未实际收到案涉认购款。其次，案涉三份认购意向书属预约合同，并非商品房预售合同，不适用上述司法解释。最后，案涉三份认购意向书第二条明确载明，本意向书是在被告暂未取得房屋预售许可证的情况下订立的，被告在与原告订立合同时，并不存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情况。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。再次开庭时，被告力挽公司辩称，首先，被告认可购房合同及收据的确实是力挽公司开具。其次，该合同及收据并非是原告要返还三套房屋的购房款，房屋编号为2016071801/2016071802/2016071803/2016071804号，四套房屋，共计270万元，被告未收到任何一笔购房款。原告如认为该四套房屋均在“秀水华辰”售楼部购买，且已经支付了购房款，应当出具这笔大额购房款的银行汇款凭证。第二，本案涉及第三人张玉杰与力挽公司法定代表人王郁郁系朋友关系，其向王郁郁借秀水华辰的空白合同及收据进行抵押借款借款，时间自2016年7月18日至2016年12月30日，并按张玉杰的指定的购房合同与收据开在张志红名下，到期后将合同退还给王郁郁或付款，如无法退还，该损失由张玉杰承担。因此，作为本案连接力挽公司与张志红合同的关键因素，应当追加为本案第三人。张玉杰已因合同诈骗罪被判处有期徒刑7年，现已开始服刑。综上，被告力挽公司未收到购房款，且本案缺乏关键的第三人张玉杰，故应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告张志红提交的证据为《房屋认购协议书》、收据，证明房屋为张志红所有。被告力挽公司的质证意见为真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，虽然名字是原告，但本案是张玉杰指示被告法定代表人并开在原告名下，原告并未购买房屋，也未交纳购房款。本院对该组证据的真实性予以采信，对其证明问题，结合全案予以考虑认定。2.被告力挽公司提交的证据为《借款协议（借条）》，证明张玉杰与被告法定代表人王郁郁借款合同及收据进行借款，并保证到期将房屋合同及收据退还。原告张志红的质证意见为不认可，并称张玉杰与被告法定代表人王郁郁借空白合同和收据进行借款并不知情。原告并未对该组证据的真实性提出异议，也未提反驳的证据，故本院对该组证据形式上的真实性予以采信，对其证明问题，结合全案予以考虑认定。综合有争议的证据和事实，本院查明：2016年7月18日，原告张志红与被告力挽公司签订了三份《房屋内部认购意向书》，编号分别为XSHC2011-2016071801、XSHC2011-2016071802、×××，分别约定张志红认购力挽公司建设的位于玉泉区昭君路东，南二环以北秀水华宸（商）住小区，1期4号楼27层东单元2701号、1期4号楼27层东单元2702号，1期4号楼27层中单元2701号房屋三套，总价款合计为2052000元。三份合同约定于意向书签订之日乙方张志红向甲方力挽公司交付房屋认购款。甲方力挽公司于2016年12月31日将房屋建设完毕，具备销售资格后，甲方力挽公司通知乙方张志红签订正式《商品房买卖合同》，同时，合同中约定的违约责任“甲方力挽公司因不可抗力造成毁约的，甲方力挽公司在7日内退还乙方张志红全部已付认购款并按当期银行活期存款利率给付利息；乙方张志红中途要求退房或者换房以及双方在准备签订商品房预售合同之时未能达成协议，甲方力挽公司在30日内退还乙方张志红全部房屋认购款，乙方张志红不得要求甲方力挽公司承担其他损失”。同日，力挽公司为张志红出具收据三份编号为0030669、0030668、0030678的收据，内容为：今收到张志红交来购房款648000元、648000元、756000元，共计2052000元。上述协议因被告不认可收到购房款，导致协议无法履行。本院认为，原、被告双方签订的《房屋认购意向书》是双方真实意思表示，且被告对该协议真实性无异议，故协议合法有效，但被告不认可收到购房款，也未有明确行为表明履行协议，故该协议符合解除条件，同时原告要求解除协议，应予解除，对原告张志红要求解除双方之间签订的三份《房屋认购意向书》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应返还相应购房款并有权要求赔偿损失，故对原告要求被告返还2052000元购房款的诉讼请求，本院予以支持，对其要求被告力挽公司赔偿利息损失的诉讼请求，本院予以支持，但应以2052000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，时间应以其主张权利之日起，即起诉之日的2018年5月4日至上述房款实际给付之日止。被告力挽公司辩称该购房合同及收据并非原告张志红通过售楼部按正常程序购房，本案涉及第三人张玉杰与力挽公司法定代表人王郁郁借款，并按照张玉杰的指示将合同与收据开在张志红名下，到期后将合同退还给王郁郁或给付欠钱款，对此，本院认为，《房屋认购意向书》即使系力挽公司按案外人张玉杰指示将房屋认购意向书及收据开在张志红名下，但《房屋认购意向书》落款处有力挽公司公章及法定代表人公章，且力挽公司向张志红出具收据并盖有力挽公司财务专用章，同时，王郁郁作为法定代表人，其以上行为足可以代表力挽公司行为，力挽公司应对其所做出的行为承担相应的法律后果，故对力挽公司的此项抗辩不予支持。另本案被告所称原告张志红、案外人张玉杰及与力挽公司法定代表人王郁郁之间是否存在借款不属于本案处理范畴，当事人可另案起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告张志红与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于2016年7月18日签订的编号XSHC2011-2016071801、编号XSHC2011-2016071802和编号XSHC2011-2016071803的三份《房屋认购意向书》（房屋位置玉泉区昭君路东，南二环以北秀水华宸（商）住小区，1期4号楼27层东单元2701号、1期4号楼27层东单元2702号，1期4号楼27层中单元2701号）。二、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张志红购房款2052000元及利息损失（以2052000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2018年5月4日起计算至上述购房款实际付清之日止）。三、驳回原告张志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33066元，保全费5000元，由原告张志红负担14275元，被告内蒙古力挽房地产开发有限公司负担23791元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘万华人民陪审员 伯晓华人民陪审员 甘塔娜 二〇一八年十二月二十日书 记 员 岳凤龙附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。