济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2555号原告：济南东进汽车配件有限公司，住所地济南高新区荷花路5488号。法定代表人：张冠民，总经理。委托诉讼代理人：王升，山东泉运律师事务所律师。被告：济南百舜木业有限公司，住所地济南高新区临港街道荷花路5488号院内一号车间、二号车间、三号车间。法定代表人：马庆陶，总经理。委托诉讼代理人：赵军，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁利伟，山东瀛岱律师事务所实习律师。原告济南东进汽车配件有限公司（以下简称：东进公司）与被告济南百舜木业有限公司（以下简称：百舜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东进公司的委托诉讼代理人王升，被告百舜公司的委托诉讼代理人赵军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东进公司向本院提出诉讼请求：1.撤销东进公司与百舜公司于2017年5月24日签订的《房屋出租合同》；2.诉讼费用由百舜公司承担。事实与理由：2017年5月14日，百舜公司以购买租赁房屋为由与东进公司签订《房屋出租合同》。根据合同约定，东进公司将位于济南临港经济开发区第180地块二号厂房共计13111平方米的房屋以0.5元/平方米/天的价格出租给百舜公司（同地段、同类型的房屋租赁价格约为1元/平方米/天），租赁期限20年。签订合同时房屋租赁价格与客观实际情况严重不符，对东进公司显失公平。为维护合法权益，东进公司诉至法院，请求判如所请。百舜公司辩称，东进公司起诉与事实不符，其与东进公司之间于2017年5月24日签订房屋出租合同，明确约定了租金、租赁年限等。合同签订时，因为是临港经济开发区管委会招商引进的企业，该租金单价在当时即高于市场平均价格，直至今日，同地段同类型的房屋租赁价格平均仍为不超过0.2元/平方米/天，并非东进公司所称的1元/平方米/天，东进公司称涉案合同显失公平与事实严重不符。根据相关法律规定，显失公平定义为一方利用对方属于危困状态缺乏判断能力，致使民事法律行为成立时显失公平。本合同签订时，签订主体均非处于危困状态，也并不缺乏判断能力，且在合同签订时租金单价高于市场平均价，也即在合同签订时，并无显失公平的现象，双方之间签订的房屋出租合同，系三方主体真实意思表示，并未违反法律强制性规定的条款，属于合法有效的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，东进公司提交的鲁2017济南市不动产权第0054822、0054837、0054854号不动产权属证明三份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、东进公司提交其与百舜公司及案外人路伟于2017年5月24日签订的房屋出租合同一份，证明涉案土地由其出租给百舜公司，租赁单价为0.5元/平方米/天，远低于市场合理价格。同时，根据合同约定，百舜公司在对房屋进行装饰装修前，应当经其审核同意，百舜公司利用房屋进行非法活动，损害公共利益的，其可以提出解除合同。百舜公司对该证据真实性无异议，但认为不能证明东进公司的证明目的。本院对该证据的真实性予以认可。2、东进公司提交其与百舜公司及案外人路伟于2017年5月24日签订的房屋出租合同一份，证明双方之间对合同的约定合法有效，权利义务对等。百舜公司对该证据真实性无异议，但认为不能证明东进公司的证明目的。本院对该证据真实性予以认可。3、东进公司提交《房屋租赁合同》两份，证明与涉案土地及地上建筑物同地段、同位置的房屋在2017年4月17日的租赁价格为1元/平方米/天，在2018年1月27日的租赁价格为0.72元/平方米/天。百舜公司认为第一份租赁合同属于个例，该租赁标的系酒店，距离机场不足一公里，地处幽静，且附赠9000平方米的大广场，有较高盈利。涉案标的与之差距较大，距离机场较远，对旅店住宿人员来讲，到达飞机场有诸多不便。百舜公司对第二份租赁合同的真实性不予认可，认为第一页没有双方签章。本院经审查认为，该组证据不能证明东进公司的证明目的，本院不予采信。4、东进公司申请其原法定代表人路用进出庭作证，证明百舜公司法定代表人马庆陶在签订租赁合同时以买地及厂房的名义诱使其签订了显失公平的、不合常理的合同。路用进称出租前涉案土地闲置，其代表东进公司与百舜公司签订了合同，签订合同时开始谈的是签5、6年，百舜公司口头说要购买涉案土地，所以签了20年的合同。0.5元/平方米/天的价格是低的，当时资金紧张，没多想就同意了。后来与百舜公司商谈买地问题时，百舜公司说定不下来，不要了。对于路用进的证人证言，百舜公司认为路用进与东进公司具有利益上的亲密关系，且对原来的事情有遗忘，证据效力很低。本院认为，路用进系东进公司原法定代表人，与东进公司有利害关系，在本案中证明力本身较低，且并无其他证据与其证人证言相印证，本院对东进公司上述主张，不予采信。5、百舜公司提交其法定代表人马庆陶书写的关于厂房租赁过程的说明一份，见证人为原临港经济开发区招商办工作人员杨延军及在遥墙机场长期从事商业活动的企业家李立新，证明其最初的厂址是在历城区鸿腾工业园，因建设火车东站需要搬迁，在杨延军的招商引资下，引荐其与东进公司经过三、四次谈判最终签订房屋出租合同，租赁价格已经双方反复确认，说明东进公司诉求中涉案合同租赁价格在当时是双方反复磋商的结果，是双方真实意思的表示。东进公司对该证据真实性不予认可，认为系百舜公司单方制作，且见证人无法核实真实身份，不是涉案合同的相关方，不具备出具有关涉案合同证明的主体资格。本院经审查认为，该证据系证人证言，相关证人并未出庭作证，且无其他证据相佐证，对百舜公司上述主张，本院不予采信。5、百舜公司提交场地租赁合同复印件一份，系其与济南鸿腾实业公司签订的，证明合同双方就租赁价格的约定是从0.16元/平方米/天在20年内递增至最高0.25元/平方米/天，同时说明其作为木门生产厂家，基于木门利润微薄、行业整体状况，租用场地的单价只能是相近水平。百舜公司认为该证据系复印件，无法核实真实性，不予质证。本院认为，该证据系复印件，无原件相核对，本院不予采信。6、厂房租赁合同复印件两份，证明案外人2016年1月1日签订的租赁合同中位于历城区荷花路街道西李村中街北首175号的厂房租赁单价为0.192元/平方米/天，2016年6月30日签订的位于历城区荷花办事处西李家庄的厂房租赁单价为0.196元/平方米/天，其与东进公司约定的租赁单价远高于同路段同类型的房屋租金价格。百舜公司认为该组证据系复印件，无法核实真实性，不予质证。本院认为，该组证据系复印件，无原件相核对，本院不予采信。7、百舜公司提交照片扫描件四份，系其与东进公司签订合同时双方法定代表人以及东进公司的法定代表人的女儿路伟（合同丙方）的照片，证明在合同签订时各方当事人均为完全民事行为能力人，精神状态俱佳。同时证明在签订合同当时，百舜公司之所以答应以较高租金来租赁涉案房屋，是因为东进公司有言在先，想把厂房出售给百舜公司，也因此同意了路用进向其高额借款的请求，该两笔借款均已诉至法院，路用进以各种理由拒绝偿还借款，且在百舜公司不知情的情况下将东进公司股东全部变更，使得其权益求偿增加了困难。东进公司先对该组证据真实性予以认可，对证明目的不予认可，后又对真实性不予认可，认为照片显示，路伟签订合同时签字处在A4纸的下方，而本案合同签字在A4纸上半部分。本院经审查认为，该组证据中东进公司原法定代表人路用进及百舜公司法定代表人马庆陶共同出现的三张照片，分别能够反映双方签字、盖章及握手情况，可以证实两人精神状态，本院对该三张照片予以采信。对体现路伟签字的一张照片，显示路伟签订合同时签字处在A4纸的下方，而本案合同签字在A4纸上半部分，本院对该照片不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月24日，东进公司（出租方，甲方）、百舜公司（承租方、乙方）与路伟（丙方）签订《房屋出租合同》，约定：甲、乙双方经平等协商，就租赁“临港经济开发区第180地块二号厂房”房屋事宜达成如下协议，供双方共同遵守：一、房屋位置及面积：该房屋位于济南临港经济开发区第180地块（临济南机场路与荷花路交界往东200米，门牌号为荷花路5488号）一号车间4489平方米、二号车间1187平方米、三号车间7438平方米，共计13111平方米，以实际勘定的正式建筑面积为准。二、租赁条件及用途：（1）条件：乙方租赁甲方房屋，该房屋于配套设施必须符合国家房屋相关验收标准，取得相关资质。（2）用途：乙方租赁的该房屋仅用于车间、办公、宾馆、宿舍使用，不得从事违反国家法律、法规的经验（营）活动，不得擅自改变其用途。三、租赁期限：3.1本合同租赁期为20年，原则上从2017年6月1日至2037年10月30日止。四、4.1该房屋租金计（人民币）：单价按0.5元/平方米/天计，单年租赁总价按出核定面积计为239257.5元，若正式核定面积发生变化，则租金总价按租赁单价*365*正式核定面积计算。4.2免租期：5个月（免租期是甲方为乙方提供的装修日期，该日期内免收租金）。4.3乙方采取按季度（三个月）为一期，租金的缴纳第一期为6个月，以后按3个月（每季度）缴纳一份。2017年11月1日交纳第一期租金，以后租金在每一期到期前3-5日内向甲方支付下一期租金，以此类推。4.4支付方式：甲方指定收款账号：9010101204042050001278。五、房屋装修5.1乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案和施工图纸，向甲方申报，并经审核同意后，方可入场施工。如涉及改变房屋结构、原有消防布局等装修，乙方则须向政府有关主管部门进行报批并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修。六、甲方的权利及义务6.1甲方交付时符合乙方交付要求的交房条件均能满足，否则，起租期以满足交付条件之日起算。6.2在本合同租赁期间，如该房屋发生产权转让时，甲方应及时通知乙方，本合同必须继续履行。如甲方原因未到合同期限不能行时，由甲方承担乙方所有损失。七、乙方的权利及义务7.1按时足额纳该房屋租金及本合同第四条、第五条、第六条明确的有关费用。八、合同的变更、解除与终止8.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同。8.2乙方有下列情形之一的，甲方可单方面提前二月解除合同，收回房屋，并不再退还履约保证金。（1）承租人利用房屋进行非法活动，损害公众利益的；（2）拖欠租金3个月以上的（含3个月）；（3）未经甲方书面同意，拆改变动房屋承重结构的；（4）未经甲方同意转租的。8.3期满合同自然终止。十、违约责任10.1甲方不按合同约定的时间提供该房屋供乙方使用，逾期每日按月租金的千分之五向乙方支付违约金。10.2乙方逾期支付租金，甲方有权要求乙方支付逾期租金每日千分之五的违约金，乙方拖欠租金3个月以上的（含3个月）则甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，没收该房屋，没收履行保证金，并追收相应期限的租金、违约金及其他欠费。由乙方提供装饰合同正规发票，金额折旧后扣除然后进行赔赏（偿）。10.3租赁期内甲方单方面解除本协议或由于甲方的原因导致乙方搬离房屋，甲方应向乙方退还履约保证金和赔偿乙方的装修损失，并按未履行期限全部租金的30％承担违的金。10.4违约一方违约给守约方造成的损失和法律责任，有违约方全部承担。10.5乙方合同期限未满提前退租，应提前90天书面通知甲方，则甲方有权收回该房屋，没收履行保证金（提前2月撤离），乙方已交房租不再退还并追收所欠费用。十三、丙方自愿为甲方履行本协议承担连带担保责任。合同签订后，东进公司将房屋交付百舜公司使用，百舜公司依约向东进公司支付了租金。百舜公司使用涉案房屋生产红木家具和门业。另查明，路用进系东进公司原法定代表人，路伟系路用进之女。涉案合同签订后，路用进将资产以股权转让的形式转让给了张冠民，并办理了工商登记。现东进公司法定代表人系张冠民。再查明，东进公司持有鲁（2017）济南市不动产权第0054854号、0054837号、0054822号不动产权证，所有权人均为东进公司，分别坐落于历城区荷花路5488号年产500万套空气滤芯项目1号车间101、2号车间101、3号车间101，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，用途：工业用地/工业，共有宗地面积15271㎡，房屋建筑面积分别为4489.72、4792.33、7438.28，使用期限均为2013年1月17日起至2063年1月16日止。诉讼过程中，东进公司主张百舜公司以购买涉案土地及房产为由，诱使其以低于市场价60%的价格签订房屋租赁合同，对其显失公平，后百舜公司拖延不买土地，要求撤销涉案租赁合同。百舜公司不予认可，认为涉案合同是双方当事人的真实意思表示，不具备撤销的法定情形，也不具备显失公平的法定要件、不属于情势变更，不同意撤销。其认为约定的价格普遍高于同地段、同条件下的市场价格，东进公司原法定代表人路用进口头以可以抵租金为由向其借款，本息已达400余万元，现分文未付，且东进公司已经变更法定代表人，不再同意借款抵扣租金。本院认为，东进公司与百舜公司、路伟于2017年5月24日共同签订的《房屋出租合同》，是各方当事人的真实意思表示，是经过充分协商后达成的合意，特别是对租赁期限明确、对租金作了具体的约定，合同未违反法律、行政法规禁止性规定，因此，合同合法有效，具有法律约束力。合同签订后，东进公司原法定代表人路用进将资产以股权转让的形式转让给了东进公司现法定代表人张冠民。现东进公司以合同显失公平为由，主张撤销涉案合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，东进公司对合同显失公平等事实负有举证证明的责任。本案中，东进公司所提供的证据并不足以证明存在显失公平的情形。东进公司以此为由主张撤销涉案合同的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告济南东进汽车配件有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告济南东进汽车配件有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张 斌二〇一八年十二月七日书记员 阮伟萍