浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初4416号 原告：蔡钰燕，女，1975年1月31日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：王昌雄，男，1974年4月20日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 被告：蔡剑武，男，1942年12月27日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省杭州市余杭区。 被告：吕海根，男，1978年6月24日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：丁飞军，浙江博凡律师事务所律师。 被告：吕彩正，女，1951年6月13日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 被告：吕学平，女，1975年3月13日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 被告：吕建平，女，1973年3月31日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市。 原告蔡钰燕与被告蔡剑武、吕海根农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，因吕彩正、吕建平、吕学平和本案有利害关系，本院追加吕彩正、吕建平、吕学平为被告参加诉讼，并于2018年3月26日、5月9日两次公开开庭进行了审理。原告蔡钰燕的委托诉讼代理人王昌雄，被告蔡剑武、被告吕海根及其委托诉讼代理人丁飞军、被告吕彩正、吕学平到庭参加第一次诉讼。原告蔡钰燕的委托诉讼代理人王昌雄，被告蔡剑武、被告吕海根及其委托诉讼代理人丁飞军到庭参加第二次诉讼。被告吕建平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第一、二次诉讼，被告吕彩正、吕学平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡钰燕向本院提出诉讼请求：1、要求依法确认被告蔡剑武和被告吕海根之父吕仲法之间就座落于诸暨市，登记于原告蔡钰燕名下地号为86-18-080的房屋三间的买卖关系无效；2、判令被告吕海根腾房返还上述房屋三间给原告。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中要求确认买卖关系无效为要求确认买卖合同和买卖行为均无效。事实与理由：被告蔡剑武和原告系父女关系，蔡剑武为杭州市居民，1998年间，原告23岁和被告蔡剑武房屋同居一屋，被告蔡剑武事先未与原告商量，事后未告知原告，背着原告将所有的位于原石壁乡方家村外道地土木结构房屋三间，计117.37平方米以低价出卖给被告吕海根的父亲吕仲法（吕仲法已于2016年病故，被告吕海根为吕仲法的唯一继承人），后被告蔡剑武在原告的追问下才告知原告房屋出卖事宜。原告认为，原告未授权蔡剑武，蔡剑武出卖讼争房屋的行为侵犯了原告的财产权，其作为城市居民和被告吕海根的父亲吕仲法之间签订的关于诉争房屋的买卖协议于法律有悖，应属无效。 被告蔡剑武答辩称：1998年本被告因事前往诸暨市原石壁乡方家村期间，在办事过程中，吕仲法家中人问被告家中房子是否出卖，当时本被告考虑在杭州有房，就回答同意出卖，当时就谈妥价格，在没有通知方雅球、蔡钰燕的情况下，本被告私自做主把位于原石壁乡方家村外道地属于方雅球的二间二层楼（地号：86-18-081），蔡钰燕的三间二层楼房（地号：86-18-080）以总价30000元的价格出售给吕仲法户。本被告回家后就前往单位工作，也没有把卖房的事情通知方雅球、蔡钰燕。但后来国家出台调查农村危房的政策时，村委把上述房产划为危房，方雅球和蔡钰燕问本被告房子如何处理，此时本被告才告知两人上述房屋已经出卖给吕仲法家了，方雅球和蔡钰燕表示本被告无权卖房。事后，本被告多方问询才得知签订协议的行为无效，故现在同意退还房款。本被告一直是非农业户口，常居户籍地为杭州市余杭区。庭审中，被告蔡剑武补充：卖房的30000元是其拿的，当时原告等人在杭州的，事情全部均是其处理的，当时卖房协议是其和吕彩正签订的，由谁起草记不清了，整个过程均是其和吕彩正接触的。 被告吕海根、吕学平答辩称：1998年本被告的父亲与原告父母蔡剑武、方雅球达成诉争房屋的买卖协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，不存在合同法或者民法中无效法律行为的事实。买卖关系达成后，被告方也向原告父母支付了房屋买卖费用3万元，且使用房屋已经有20年，原告是知情的，现原告提出不知情，并认为被告蔡剑武无权处理其财产，不符合客观事实，请求驳回原告的诉讼请求。 被告吕彩正答辩称：1998年本被告是向被告蔡剑武买房子的，双方意见一致，本被告当时分两笔支付购房费，第一笔15000元付给了被告蔡剑武，第二笔付给方雅球，并写了协议。付款后，涉案房子腾空交付给了被告。 被告吕建平未到庭，也未提出答辩。 原告蔡钰燕为证实自己的主张，向本院提供的证据及被告的质证意见如下： 1、土地登记审批表、地籍调查表各一份，以证明涉案房子系原告所有的事实。原告同时陈述，土地审批表中农一非一指的是原告和被告蔡剑武。经质证，被告蔡剑武无异议，被告吕海根、吕彩正、吕学平对证据真实性无异议，认为涉案房屋转让前由原告父母共同居住使用，系家庭成员共同居住使用。 2、户口本复印件一份，以证明原告家庭成员户口的性质，原告是农村户口，被告蔡剑武是非农户口。经质证，被告蔡剑武无异议，被告吕海根、吕彩正、吕学平对证据真实性无异议，但被告不确定原告的证明目的，非农户口有权继承财产，故原告的证明目的不成立。 3、声明一份、私章一枚（印章照片和盖印后形成的图样保存于案卷），以证明被告吕海根提供的协议是无效的。经质证，被告蔡剑武无异议，认为房屋买卖过程都是其和被告吕彩正沟通的，协议应该是其和吕彩正签订的，协议由谁起草的已经记不清了。被告吕海根对声明本身系方雅球书写无异议，但认为声明内容不符合事实，方雅球陈述没有参与房屋买卖与事实不符，如果本案房屋买卖是被告蔡剑武出面办理的话，按照农村交易习惯，房屋买卖是重大财产处置事项，应该有协议，现被告蔡剑武未能提供房屋买卖协议。关于印章，此印章的存在并不能证明其他印章不存在，该印章不能推翻买卖协议上盖的章的真实性。 被告吕海根为证实自己的主张，向本院提供的证据及原告和其他被告的质证意见如下： 4、协议书一份，以证明方雅球出面出售本案房屋，包括本案诉争房屋在内的两处房屋的购买款30000元已经付清的事实。吕海根同时陈述，协议系邓某书写的。经质证，原告对协议真实性有异议，认为协议必须要签字才有效，协议上吕仲法的名字是划掉的，方雅球会写字，无需盖章，而且盖的章也看不清，故协议是无效的，原告并没有委托被告蔡剑武及方雅球出卖房屋。被告蔡剑武认为对该协议不知情，真实性不清楚，方雅球的印章是方的，在蔡剑武处，方雅球自己是否有另外的印章蔡剑武不清楚，且不应当由方雅球来签订协议。被告吕彩正、吕学平无异议。 5、申请证人邓某出庭作证，以证明协议真实及协议签订时的情况。证人邓某陈述：其和原告蔡钰燕系亲戚，和吕海根之父亲吕仲法系舅甥关系。其嫂子和方雅球系堂姐妹。协议是其写的，其系中间人，但房屋买卖不是其介绍的，全村人都知道方雅球要卖房子，被告蔡剑武在村子里到处问有没有人要买房子，所以卖房的事情蔡剑武也是知道的。因为其当时在村里任会计，且方云桥在村里也有一定威信，所以在方云桥家写协议。协议签订时吕彩正、方雅球在场，协议上方雅球的印章是其自己盖的，“吕仲法”处为何有划掉的痕迹其不清楚，其作为中间人签字时是没有划掉的地方的，其没有看见蔡钰燕出具的委托书，盖章完后方雅球将两本集体土体使用证（土地使用者分别是方雅球和蔡钰燕）交付给吕彩正，当时钱款没有完全付清，到第二天付清的，付款时方雅球也没有出收条。协议当时写了一份，只保存在吕彩正处。房屋出卖前涉案房子是被告蔡剑武一家居住的，后来他们迁到杭州了。卖房时方雅球已经住在外面了。协议签完后吕仲法一家就住进去了，门牌号和水电开户都是吕家人的名字。之后原告一家也回来过，知道房子卖给被告一家并由被告居住的，村里人都知道卖房的事情的。证人不清楚协议签订以前吕仲法是否付过房款，也不清楚方雅球是否还在其他地方使用过小印章，但认为当时村里有很多人在使用小印章的。 经质证，原告认为证人与被告有直接亲属关系，其陈述不能作为证人证言使用。被告蔡剑武认为涉案房屋的土地使用证一直是其保管的，证人陈述由方雅球交给吕彩正是不成立的，1998年上半年其和被告吕仲法就在谈卖房子的事情了，且吕仲法也交付了15000元房款，不可能到12月才去签订协议。被告吕海根、吕彩正、吕学平对证人证言的合法性、关联性均无异议，认为能够达到被告的证明目的，证人与原、被告都存在一定亲戚关系，本着对他的信任，让他做中间人并代书协议符合客观事实，协议上方雅球的印章一开始盖错位置了，后来划掉重新盖的，吕仲法的字系吕彩正代签的。 6、用电明细两份、门牌号照片八份，以证明涉案房屋卖给吕仲法一家后，一直由吕仲法一家居住并以吕海根和吕仲法的户名缴纳电费。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为该证据不能证明房屋所有者，因为户主也可能是租赁房子的。被告蔡剑武、吕彩正、吕学平无异议。 7、集体土地使用证一份，以证明原告已经将房屋土地使用证交付给被告的事实。经质证，原告和被告蔡剑武无异议，认为该证一直由被告蔡剑武保管，但被告蔡剑武未经原告同意将其交付给吕仲法一家。被告吕彩正、吕学平无异议。 8、证明一份，以证明吕仲法死亡时间及其一家的亲属关系情况。经质证，原告及被告蔡剑武、吕彩正、吕学平无异议。 本院出示： 9、本院对方国锦、蔡春燕及被告蔡剑武所作的谈话笔录各一份，经质证，原告及被告蔡剑武无异议，被告吕海根对笔录真实性无异议，对笔录中陈述的土地登记审批表中的家庭人口表示不清楚，以法庭审查意见为准，根据实际情况，被告蔡剑武和方雅球是房屋的实际建造人，其他人员都是子女，按照常理以及房屋交易习惯，父母有权对房屋进行处理，被告方也有理由相信方雅球对房屋有权处置，且蔡剑武对处置行为也是明知的，不能因为登记人口有子女就认定处置行为无效。 上述证据经庭审出示，被告吕建平既未提出书面答辩意见，又未到庭质证，依法视为放弃答辩和质证的权利。被告吕彩正、吕学平经本院传票传唤，在第二次庭审中未到庭，依法视为放弃对证据3、9发表质证意见的权利。本院经审查认为，证据1、2，被告对证据真实性无异议，本院予以认定，地籍调查表上显示：家庭实际人口：农业人口3，非农人口2，结合被告蔡剑武关于填地籍调查表时家人的户口还没有迁出去的陈述可知，地籍调查表上的家庭实际人口是指蔡剑武一家人，包括蔡剑武、方雅球、蔡春燕、蔡钰燕和方国锦，说明此时涉案房屋系被告蔡剑武、方雅球等人的家庭共同财产。后根据蔡剑武的陈述及户口本可知，方雅球、蔡钰燕和方国锦的户口于1993年9月24日从原诸暨县迁往杭州市，均变为非农业户口，而蔡剑武和蔡春燕本身系非农业户口，户口迁出以后，在1995年7月15日的土地登记审批表上载明家庭人口：农1非1，因此时蔡剑武一家的户口已经不在陈宅镇方家村，迁出户口后一开始蔡剑武一家均在同一户内，故上述土地登记审批表上载明的农1非1仅系根据被告的陈述而写，和实际情况并不相符，涉案房屋仍应认定为被告蔡剑武一家人的家庭共同财产；证据3，对于方雅球书写的证明，本院将结合其他证据予以认定，对私章，因为国家并不对私章的存在进行规制，私章可以任意刻制，该私章的存在并不能证明其他私章不存在，故本院对原告提交的私章不予认定；证据4、5，证人邓某和原、被告双方均系亲戚，其陈述应该较为客观真实，其陈述也能和证据4协议上载明的内容相印证，可以证实1998年12月6日，方雅球和吕彩正签订了涉案房屋及登记于方雅球名下的房屋的买卖协议的事实。原告虽认为方雅球有能力写字，故没有盖章的必要，但其未提供证据证实协议上的盖章系伪造，且盖章也符合当时农村的交易习俗。被告蔡剑武认为1998年上半年就在谈卖房之事了，不可能到下半年去签订协议，但该陈述和吕彩正关于其在上半年付了部分卖房款，下半年签订协议并支付余款的陈述及证人的陈述并不矛盾，故本院对证据4、5予以认定。证据3中方雅球的声明缺乏其他证据佐证，故不予认定；证据6，原告对真实性无异议，被告蔡剑武、吕彩正、吕学平无异议，且能和证据4、5互相印证，证实房屋出卖后由被告吕彩正一家居住使用的事实，予以认定；证据7、8，原告、被告蔡剑武、吕彩正、吕学平无异议，予以认定；证据9，系本院所作，对其真实性予以认定。 经审理查明，蔡剑武、方雅球系夫妻，两人生育了蔡春燕、方国锦和原告蔡钰燕三子女。吕仲法和吕彩正系夫妻，两人生育了女儿吕建平、吕学平和儿子吕海根，吕仲法于2016年6月12日去世。1993年9月24日以前，方雅球、方国锦、原告蔡钰燕和吕仲法、吕彩正系同一集体经济组织成员。蔡剑武一家有座落于原诸暨市地，地号为86-18-080，建筑占地面积为117.37平方米、三间两层的房屋一幢。涉案房屋在1993年9月24日以前的地籍调查表上载明，法人代表系方雅球，其四至确认均由方雅球代签，并注明“母代”，家庭实际人口为农业人口3，非农人口2。1993年9月24日，方雅球、方国锦和原告蔡钰燕的户籍从原诸暨县石壁乡方家村迁出至杭州市，和蔡剑武、蔡春燕一户，均变更为非农业家庭户。该一家人搬迁至杭州生活。1995年7月15日，涉案房屋的土地登记审批表上载明家庭人口：农1非1，土地使用者为原告，并明确住房为蔡钰燕户所有。1995年12月30日，涉案房屋的集体土地建设用地使用证登记于原告名下。 1998年上半年，吕彩正因购买涉案及登记于方雅球名下的共两处房屋向被告蔡剑武支付购房款15000元。12月6日，吕彩正和方雅球签订协议一份，载明“兹有陈宅镇方家村民方亚球有房屋壹处坐落在方家村外道地，东路，南井，西道地，北路，面积98.82平方米。女儿蔡钰燕有房屋壹处坐落在方家村外道地，东水沟，南道地，西维年屋，北屋弄，面积117.37平方米。贰处房屋愿意出卖给本村吕仲法户，双方协议屋价，贰处叁万元正，于1998年12月7日付清，以后一切权属归吕仲法所有……”，该协议上吕仲法的字系其妻子吕彩正所签，方雅球盖了私章。协议签订后，方雅球将两本房屋集体土地建设用地使用证原件交付给吕彩正。后吕彩正支付了两处房屋的购房余款15000元。同年，涉案房屋也被腾空交付给吕彩正一家。1999年10月22日，涉案房屋的电费电表以吕仲法和被告吕海根的名字开户，被告吕彩正一家一直使用房屋至今。 本院认为，我国实行物权变动区分原则，即发生物权变动时，物权变动的原因和物权变动的结果作为两个法律事实，他们的成立和生效依据不同的法律根据原则，即应该区分物权变动的原因行为和结果行为（即处分行为），物权变动的原因行为是债法上的意思表示即债权行为，它不一定引起物权变动的结果，但债权意思表示即合同是可以成立的。物权变动原因行为的成立，不以物权变动为必要要件，不能以物权变动是否成立为标准判断。 原告诉请要求确认本案买卖合同和买卖行为均无效，故本案系农村房屋买卖合同纠纷，原、被告之间系农村房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。换言之，如果关于物权变动的合同签订双方具有民事行为能力，意思表示真实，对合同内容协商一致，并且不违反法律和行政法规的强制性规定，就应属合法有效。本案中，房屋登记在原告名下，由方雅球出面签订房屋买卖协议，应认定为构成表见代理。理由如下：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。2、本案中，被告蔡剑武一家自1993年左右起迁往杭州生活，蔡剑武在庭审中陈述因为其在杭州买了房子，原告和方雅球也不回诸暨，所以其考虑把房子卖掉算了，证人邓某也陈述全村人都知道方雅球要卖房子，被告蔡剑武在村子里到处问有没有人要买房子，而当时原告年纪尚轻，且已经住在杭州，由其母亲出面出卖房子应属正常，且协议签订时，方雅球还将涉案房子的土地使用权交给吕彩正，吕彩正支付了合理的对价，故其有理由相信方雅球是有代理权的；3、在房屋交付至今将近20年的时间中，被告蔡剑武一家对吕彩正居住使用房屋一直未提出异议。庭审中，蔡剑武陈述他和方雅球有时候会回陈宅镇方家村，子女回去一两次也是有的，按照常理，方雅球及其子女应当知道涉案房屋由他人在居住使用，但他们一直未提出异议，说明对本案的买卖行为是认可的。综上，方雅球处分涉案房屋的行为构成表见代理，其签订协议的行为对原告发生法律效力。另一方面，协议中由吕彩正代为吕仲法签字，鉴于两人系夫妻，该签字行为亦是一种代理行为，且吕仲法一家在协议签订后居住使用房屋的行为亦可视为对该签字行为的追认，故吕彩正代为吕仲法签订协议行为具有法律效力。原告、方雅球和方国锦和被告吕彩正等原系同一集体经济组织成员，其户口迁出后虽变更为非农业户口，不再系原集体经济组织成员，但该事实仅使他们不再享有对涉案房屋的农村宅基地农户资格权，而对地上建筑物仍有所有权，故方雅球对涉案房屋仍具有处分权。综上，本案协议合法有效。现原告要求确认本案买卖合同和买卖行为无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告方返还涉案房屋，因被告方在本案中占有涉案房屋具有合同依据，现原告要求返还，不属于本案法律关系内处理的问题，原告可以另行主张自己的权利。被告吕彩正、吕建平、吕学平经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，鉴于本案事实已查清，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决如下： 驳回原告蔡钰燕的诉讼请求。 本案应收案件受理费50元（原告实际缴纳100元），依法减半收取25元，由原告蔡钰燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 赵 琴 二〇一八年十二月六日 书记员 傅凯悦