成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初9857号 原告：张屏，女，1977年2月24日出生，汉族，住成都市天都新区。 委托诉讼代理人：曾梦霞，四川汉震律师事务所律师。 被告：撒卫军，男，1972年5月28日出生，回族，住四川省攀枝花市东区。 被告：刘惠，女，1972年2月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 二被告的委托诉讼代理人：张旭，四川法之缘（成都）律师事务所律师。 原告张屏与被告撒卫军、刘惠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张屏的委托诉讼代理人曾梦霞、被告刘惠及二被告的委托诉讼代理人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张屏向本院提出诉讼请求如下：1、判决撒卫军、刘惠将成都市天府新区华阳街道南湖××号“南湖半岛”×幢×单元×层×号房产过户到张屏名下；2、判令撒卫军、刘惠向张屏支付违约金20万元；3、保全费及保全提供担保保险费共计5790元由撒卫军、刘惠承担；4、本案诉讼费用由撒卫军、刘惠承担。事实与理由：撒卫军、刘惠于2012年7月16日与四川省双玻实业集团签订《商品房买卖合同》，购买位于华阳街道南湖××号“南湖半岛”×幢×单元×层×3号房产。2015年5月25日，撒卫军二人与张屏签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并到成都市律政公证处办理《预约合同》公证，约定：该房产以654000元的价格转卖给张屏，第一笔房价款206000元在双方签署合同当日内支付给撒卫军、刘惠，尾款448000元在双方共同前往房产管理部门办理交易过户手续递件成功当日内一次性支付给撒卫军、刘惠，若违约，违约方向守约方支付违约金20万元。合同签署当天，张屏按约定向撒卫军支付了第一笔房价款206000元，撒卫军二人也按照约定将房屋交付给张屏使用，张屏在收到房屋后，花费548485元对该房屋进行了装修并入住至今。2018年7月18日，撒卫军二人领取房屋产权证后，张屏多次要求撒卫军二人办理房屋产权过户手续，撒卫军二人以各种理由拒绝，扬言若张屏不加价，将把房产拿去转卖或抵押。张屏为保护自己的合法权益不会受到难以弥补的损害，特向法院申请诉前财产保全，共产生费用5790元。张屏与撒卫军、刘惠签订的《房屋买卖合同》及相关补充协议、《预约合同》是双方当事人在平等、自愿条件下的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，应当受到法律的保护，双方当事人应按照合同约定，如实履行合同义务。撒卫军二人已经领取了不动产权证书，具备了法律和事实上能履行义务的客观条件，但其拒绝过户给张屏，属于违约行为，撒卫军二人以张屏违建为由拒绝办理过户手续的理由不成立，违建行为是张屏与管理者规划建设和城市管理局之间的关系，如果管理者认定该违建必须要拆除而张屏不予拆除的，管理者可以依法对违建者进行行政处罚或强制拆除，法律后果由张屏自己承担，与撒卫军二人无关。张屏在楼顶的违规建设不属于转让房屋的部分，更不属于房屋装修内容，张屏在装修过程中并没有对该房屋主体结构进行破坏、也没有破坏该房屋结构的完整性，撒卫军二人声称张屏的违建导致无法办理不动产产权证，但实际上撒卫军二人已经在开发商处领取了该房屋的不动产权证，足以证明张屏的违建行为不会侵害到撒卫军、刘惠的任何权益。请法院支持张屏的诉讼请求。 被告撒卫军、刘惠辩称：我方没有以各种理由拒绝过户，也没有扬言加价，也没有说把房产转卖抵押，没有违约行为。我方向张屏交房后，张屏装修情况我方不清楚，从未向张屏承诺过可以违章搭建。我方去不动产登记中心查询过，因为张屏在房屋楼顶违章搭建，被天府新区城建局执法大队下达了责令限期拆除违法建设决定书等处理决定，张屏一直没有拆除违建，导致有关单位对不动产登记中心下达了暂缓办理涉案房屋不动产登记证的函，产权登记被冻结，不能办理过户登记。我方通知过张屏限期拆除违建，由于张屏违章搭建处于违约状态。怠于履行协助我方办理房产过户的义务，导致房产不能过户，我方要求解除合同，不同意继续履行。请求法院驳回张屏的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2015年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）经四川伊诚房地产经纪有限公司居间介绍签订了《成都市存量房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落在成都市华阳街道南湖××号南湖半岛×幢×单元×楼×3号房屋出售给乙方，建筑面积94.4平方米，产权性质为商品房；签订三方合同，收齐首付款20万当日内，甲方将房屋交付给乙方；还约定了逾期付款、逾期过户的违约责任等等。同日，上述三方签订《补充协议》，约定：房屋成交价654000元，乙方在签订本合同当日支付定金20万元，乙方在过户递件完成后当日内将尾款454000元直接支付给甲方;双方同意在签订本协议后3个工作日内亲临公证处办理预约合同公证；双方还约定了过户期限及逾期履行协议义务的违约责任；如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准等等。同日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）签订了《关于合同（编号：2189028）的补充协议》，约定：房屋成交价654000元，除去中介费6000元，到手金额为648000元；本协议签订后，甲乙双方即刻办理商品房买卖合同公证，合同公证手续办理完结，乙方即刻向甲方预付20万元首付款，甲方收到购房预付款后即刻将房屋交与乙方先行装修及使用，乙方装修应遵守国家相关规定，不得破坏房屋的主体结构及尽量保持房屋结构的完整性；自乙方接收房屋之日起，房屋范围内的一切安全事故（包括火灾、水灾、盗窃、电路及人员安全等）引起的全部经济责任和法律责任，由乙方承担；甲方在该房屋的产权证办理下来后（以南湖半岛开发商通知甲方拿到房产证之日为准）在30日内协同乙方办理房屋过户手续，过户手续办理完结后乙方将余下的购房款448000元一次性支付给甲方；如因一方自己原因需解除协议合同或不履行本协议规定，由违约方赔偿另一方违约损失，违约金为20万元；商品房交易合同中相关内容与本补充协议不符的，以本补充协议内容为准等等。同年5月25日，撒卫军、刘惠（甲方）与张屏（乙方）在成都市律政公证处签订了《预约合同》，成都市律政公证处2015年5月26日出具了公证书，合同对张屏购买撒卫军、刘惠案涉房屋再次进行了确认，约定：该房产总转让价款为654000元，第一笔房价款206000元在签署此合同当日由乙方支付甲方，尾款448000元双方共同办理交易过户递件成功当日内，乙方一次性支付给甲方；双方约定在甲方取得产权证后的15日内即前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方；如甲方有以下情形之一的，视为甲方违约，乙方有权解除合同或要求甲方继续履行合同，若甲方违约，合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，并向乙方支付违约金20万元：：……2、甲方取得该房屋产权证后拒绝转让给乙方，包括拒绝签订正式转让合同及不按照合同约定时间内协助乙方办理过户登记手续及其它任何拒绝转让的情形；如乙方有以下情形之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同或要求乙方继续履行合同，若乙方违约，合同被甲方解除，甲方有权向乙方要求支付违约金20万元：……2、乙方怠于按照合同约定协助甲方办理产权交易过户手续（包括交易过户完毕后未按照房管局通知时间内前往领取乙方名下的产权证）等等。合同签订后，张屏向刘惠支付了20万元购房定金，向四川伊诚房地产经纪有限公司支付了6000元中介费。撒卫军、刘惠于2015年5月25日向张屏交付了房屋，张屏随后对案涉房屋进行了装修，并已入住至今。张屏在装修时，在楼顶违规搭建了建筑物。 案涉房屋系撒卫军、刘惠2013年1月从开发商四川省双玻实业集团有限公司处购买。2018年7月初，撒卫军、刘惠至四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局调查发现，在2015年8月21日至9月21日期间，因案涉房屋违章搭建，该局向“南湖半岛2栋1单元3303号业主”先后发出了《建设项目执法调查通知书》、《责令停止建设决定书》、《责令限期拆除违法建设决定书》、《履行规划行政决定催告书》，后因张屏一直未拆除违建，该管理局于2015年9月30日向国土资源和房产管理局发出了《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》及《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息表》，该名单内有业主撒卫军、刘惠及案涉房屋的信息，案涉房屋的产权办理被天府新区不动产登记中心冻结。据撒卫军向行政执法部门了解，上述文书是张贴于案涉房屋的门上，而张屏自称不知此事。2018年6月27日，撒卫军向张屏发送手机短信，要求她在20天内先行支付全部购尾款，并拆除违章搭建，衔接配合天府新区规划建设行政主管部门，以便解除房屋的产权登记办理。撒卫军还委托其律师杜龙碧多次给张屏发微信催促其拆除违章建筑，但张屏以自己坐月子为由，一直未拆除楼顶违章搭建建筑。 撒卫军、刘惠通过起诉开发商，于2018年7月18日根据法院判决取得了案涉房屋的不动产权证，权证号：川（2018）成天不动产权第0031753号、0031754号，该房屋由撒卫军、刘惠各占50%按份共有。2018年7月25日撒卫军、刘惠从开发商处领取了案涉房屋产权证书,同年7月27日撒卫军向中介公司工作人员发短信告知其已领取案涉房屋的产权证，要求其督促张屏将房屋的违法建筑拆除。同日，撒卫军、刘惠向张屏邮寄《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》,告知张屏其已于2018年7月25日领取了产权证，行政机关已对张屏违法建设行为作出了停止建设并拆除违法建筑的处理，但张屏置之不理，其行为侵害了卖方的权益，要求张屏7日内拆除违法建筑，并按行政主管部门的规定妥善处理因违法建设导致的后果，处理之后，双方再行处理房屋买卖合同后续事宜。撒卫军、刘惠未正式通知过张屏办理过户手续时间。张屏也未正式通知过撒卫军、刘惠办理过户手续时间。张屏未向撒卫军回复同意拆除违章搭建。2018年8月6日，张屏向本院申请诉前财产保全，本院于2018年8月7日作出（2018）川0116财保83号民事裁定书，查封了案涉房屋。案涉房屋除因本诉前保全措施外，无其它抵押、限制登记信息。撒卫军、刘惠已另案向本院起诉张屏，以张屏违约为由要求解除案涉合同。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份证；2、《成都市存量房屋买卖合同》，《补充协议》，《关于合同（编号：2189028）的补充协议》，公证书及《预约合同》；3、房屋信息摘要3；4、撒卫军从四川省成都天府新区成都片区管理委员会规划建设和城市管理局复印材料：履行规划行政决定催告书、责令限期拆除违法建设决定书、责令停止建设决定书、建设项目执法调查通知书；5、撒卫军从成都市天府新区不动产登记中心查阅材料：《关于暂缓办理房屋转让抵押登记函》，《暂缓办理房屋产权登记人员名单信息》；6、2018年6月27日、7月27日，撒卫军与张屏短信聊天记录截图，撒卫军代理人与张屏微信聊天图片；7、撒卫军在开发商处领取产权证登记记录的照片，不动产权证复印件；8、《房屋产权办理及房屋违建情况告知书》；9、本院（2018）川0116财保83号民事裁定书，诉讼费票据；10、当事人的陈述。上述证据,具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，张屏与撒卫军、刘惠签订的成都市存量房屋买卖合同、补充协议、关于合同（编号：2189028）的补充协议、预约合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规，属有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，本院对双方的争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、张屏要求撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至张屏名下的诉讼请求。 根据审理查明事实，张屏已按约支付了部分房款，撒卫军、刘惠也已将房屋交付给张屏装修居住三年，双方均已履行了大部分合同义务。双方在《预约合同》中对原《房屋买卖合同》及补充协议约定的过户期限进行了变更，双方约定：“在甲方取得产权证后的15日内即前往房管局办理产权过户手续，将该房屋过户给乙方”，即在撒卫军、刘惠2018年7月25日领取不动产权证后15日内，双方即可前往房管局办理不动产权证，目前，双方约定的过户期限早已届满。案涉房屋除因本案查封外，并无其它法定的抵押和限制登记信息，具备过户条件，双方履行合同情况也符合合同约定过户条件。故张屏要求撒卫军、刘惠将案涉房屋过户至张屏名下的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 撒卫军二人辩称因张屏怠于履行协助办理房产过户的义务，导致房产不能过户，与审理查明事实不符。双方的陈述及现有证据可证实，撒卫军在领取不动产权证后通知张屏限期拆除违章建筑，双方争议事项一直为拆除违章建筑，撒卫军二人并未正式通知过张屏具体什么时间去不动产登记中心办理过户登记，也未举证证明张屏在接到办理过户手续通知后怠于协助办证，上述抗辩事由，因证据不足不成立。 二、张屏要求撒卫军二人支付违约金20万元及保全担保保险费的诉讼请求。张屏并无有效证据证明撒卫军二人有拒绝协助办理过户手续、扬言加价转卖或抵押房屋的行为，上述诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 三、张屏在本案中的民事责任。合同履行中，张屏在撒卫军二人尚未从开发商处取得案涉房屋产权，也未将产权过户给张屏的情况下，在楼顶违章搭建建筑物，导致撒卫军二人被作为违章搭建的业主被天府新区规划建设管理机关行政处罚，行政机关于2015年8月至9月期间向张屏居住房屋发出《责令限期拆除违法建设决定书》后，张屏称不知此事一直未拆除该违建，导致行政机关向不动产登记中心发出《暂缓办理转让登记的函》，冻结了案涉房屋的转让过户登记，如无法院的判决，撒卫军二人与张屏客观上已不能自行到不动产登记中心办理案涉房屋的过户手续。张屏的上述行为违反了双方签订《关于合同（编号：2189028）的补充协议》中“乙方装修应遵守国家相关规定”之约定，属违约行为，对本纠纷的产生有过错，诉讼费用应由其自行负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告撒卫军、刘惠在本判决生效后十五日内协助原告张屏办理位于成都市天府新区房屋（权证号：川（2018）成天不动产权第0031753号、川（2018）成天不动产权第0031754号）的过户登记手续，将该房产过户登记至原告张屏名下。 二、驳回原告张屏的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6199元及诉前保全费3790元，由原告张屏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一八年十二月二十日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶