河北省涞源县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0630民初414号 原告（反诉被告）：王忠，，住涞源县。 委托代理人李勇，河北杜素伟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：伽万生，住址北京市丰台区，现住涞源县。 被告（反诉原告）：张树叶，住址张家口市蔚县，现住涞源县，系被告（反诉原告）伽万生的妻子。 张树叶委托代理人宁长春，河北涞正律师事务所律师。 原告（反诉被告）王忠与二被告（反诉原告）伽万生、张树叶确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，二被告（反诉原告）在法定期限内提出反诉并依法申请委托司法鉴定，本院依法适用简易程序，于2018年12月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王忠及委托代理人李勇、被告（反诉原告）伽万生、张树叶及张树叶委托代理人宁长春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王忠向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认双方于2016年5月9日签订的契约无效，并判令二被告将坐落在涞源县处的一处房产（该处房产有西房五间及院落一处，集体土地建设用地使用证号：涞集建土字第0号）以及与该处房产相邻的一块承包地返还给原告（该处房产的宅基地和该块承包地原是一块承包地，四至范围：东至公路，西至王垲地边、南至地塄、北至王地边，面积约3亩）；2、本案诉讼费用由被告承担。另外当庭增加诉讼请求，要求被告将承包地恢复地貌。 事实与理由：二被告均不是涞源县人，原告是黄郊村人，承包了本村位于处一块耕地，四至范围：东至公路，西至王垲地边、南至地塄、北至王地边，面积约3亩。2001年原告需要构建住宅房屋通过向本村以及政府申请，批准原告用该块承包地中的面积为211.9平方米的部分土地构建房屋作为宅基地使用，批准的宅基地土地使用证号为涞集建土字第0号，之后，原告在该宅基地上构建了5间西房及院落一处，该块承包地中剩余的土地继续由原告耕种经营，于2016年5月9日经人介绍并且通过与二被告协商以10万元钱价款将上述房屋、院落及承包地转让给二被告。协议签订后，二被告只给付了原告5万元，经过原告多次找被告索要至今没有给付。之后，原告通过学习法律并咨询了解到原告与二被告签订协议将上述房屋、院落及承包地转让给二被告违反了法律强制性规定，该协议属于无效协议，故向本院提起诉讼。 伽万生当庭表示其不答辩，张树叶的答辩意见为：第一、原、被告均应有契约精神，双方于2016年5月9日签订的契约有效，应予继续履行；第二、本诉原告当庭增加诉讼请求无效，不予认可，双方已经基于契约已经对该处房地产进行了施工建设、改造；第三、转让价款10万元属实，已经支付5万属实，剩余5万不是被告不愿意支付，而是原告不接受，企图毁约，要回房地产；第四、基于以上三点答辩，如果涉案房地产契约转让无效，请人民法院支持被告的反诉请求第二、三项。 二被告（反诉原告）在法定期限内提出反诉，诉求：1、涉诉双方于2016年5月9日签订的契约真实、合法、有效。2、如果人民法院判定该契约无效，双方应同时返还：（1）反诉人返还养殖场房地产，被反诉人返还购买价款；（2）被反诉人返还反诉人新建房舍及修建该养殖场的价款（以评估值为准）。3、本诉诉讼费、反诉诉讼费、评估费等均由被反诉人承担。 反诉原告伽万生、张树叶的理由为：二反诉人系夫妻关系，双方于2016年3月份登记结婚。因反诉人张树叶系涞源本地人（户籍张家口市蔚县），后无房、无业。二反诉人结婚后反诉人伽万生自愿给反诉人张树叶购买了本案争议的养殖场内的房地。二反诉人婚后平整该养殖场，投入巨大，并新建房屋11间，原有的旧房舍翻修并重新装修。买卖价款中5万已支付，新建、修建、反建价款475724.31元，反诉被告称反诉原告不给付其购买价款中的另外5万元与事实不符，是反诉被告反悔拒绝接受反诉原告给付其购置款，反诉被告违反诚信，主张契约无效，所产生的一切不利后果应由反诉被告承担。 针对反诉，王忠的答辩意见为，反诉人提起反诉无事实和法律依据，通过反诉状反诉人自认，二反诉人户籍均不在涞源县，依据相关法律规定，双方签订的契约属无效协议，另外，反诉人申请法院委托评估作出的评估报告没有真实性，合法性、关联性，因为该评估报告评估对象反诉被告不认可，并且该评估报告也没有按照法院提供的送鉴材料进行评估鉴定，没有列出鉴定所依据的技术规范名称和具体条文，没有技术分析部分，所依据的市场价没有相应的调查报告，另外反诉人购买原告房屋及土地后，根本就没有新建房屋11间，实际投入也根本达不到475724元，另外根据原告集体土地建设使用证载明的宅基地使用面积只有211.9平方米，在反诉人购买原告土地及房屋后，反诉人构建的房屋属于违章建筑，因为该房屋所使用的土地不在政府批准的范围之内，反诉人在受让承包地后违法将本案诉争的承包地破坏，造成土地荒漠化，造成土地无法耕种，依据土地管理法第74条，破坏耕地种植条件，造成土地荒漠化，由政府主管部门限期改正及罚款的相关规定，反诉人用沙石将原告承包地破坏，无法耕种，其垫地等产生的相关费用不应得到法律支持，同时依据该条规定，反诉人应当恢复地貌，符合耕种条件。在房前构建的玻璃屋属于临时建筑，观其构建结构，能够拆除，在签订合同无效的情况下，若涉及返还，该房屋可以让反诉人拆走，原告不应当赔偿其相关损失，因为它不属于永久性建筑，总之，双方签订的契约无效，反诉人不应当要求原告赔偿任何损失。 王忠提交的证据为：第一份，原告的身份证，用以证实原告主体身份情况；第二份，土地承包合同一份，用以证实本案诉争土地有原告承包经营，同时证实本案诉争土地属于耕地；第三份，集体土地建设使用证，用以证实本案诉争房屋所使用的宅基地是经过政府批准，占地面积为211.9平方米，同时证实本案诉争五间西房西侧的由被告后建的五间房屋属于违章建筑，未在宅基地使用范围之内，应当拆除，其建房产生的相关花费不应予以支持；第四份，双方于2016年5月9日签订的契约一份，用以证实原告将涉案土地及房屋五间以10万元价款转让给被告；第五，欠条一份，被告伽万生给原告出具的欠条，用以证实二被告欠原告转让款5万元。同时证实原告只收到二被告5万元转让费，第六份，证人翁某出庭作证的证言。用以证实双方签订契约时的情况，以及本案诉争土地为承包地，在转让时没有荒漠化，同时证实房屋当时的情况。 伽万生当庭表示对原告提交上述的证据没意见。张树叶的质证意见为，对身份证无异议，对承包合同、公证书真实性无异议，对集体土地使用证真实性无异议，关联性有异议，该证与本案交易的房地产无关，本案争议的房地产养猪厂地名是雀儿湾，因为我们也进行了现场勘察，雀儿湾不可能存在宅基地，对契约三性无异议，但不能证实原告的主张，该契约所指的房地产位于张家湾也就是雀儿湾，对欠条无异议，给了5万，尚欠5万，证人证言不能作为事实依据，因为证人对事实不了解。 反诉原告方提交证据如下：第一、张树叶身份证一份，用以证实主体身份，第二、法院现场勘察笔录，用以证实反诉原告购买该房地产后（养殖场）进行了添置、重建、翻建，人民法院已经实地勘察；第三、双方契约一份，用以证实反诉原告购买的是养殖场，并非宅基地，也并非耕地，原告提供的宅基地使用证及土地承包合同与本案的养殖场不是一回事，虽然养殖场在王忠的承包地范围之内；第四，反诉原告委托人民法院工程造价鉴定报告一份、鉴定票据一张，金额10000元，证实反诉原告购买该养殖场后进行了添置、重建、翻建，价格475724.31元，如果涉及契约无效，由于王忠丧失契约精神，其应返还反诉原告上述价款及购买价款。 王忠的质证意见为，对张树叶身份证无异议；对勘察笔录真实性无异议，对关联性有异议，通过该笔录，证实涉案承包地已经被反诉人破坏，无法耕种；对契约真实性无异议，对关联性有异议，不能证实反诉主张；对鉴定报告不认可，首先，该报告没有按照法院送鉴材料进行鉴定，因王忠只转让给二被告五间西房及房后四间小配房，而本鉴定报告明确载明原有砖瓦房11间，与事实不符，并是按照将原有房屋进行拆除进行评估，而不是按反诉人后添置翻建装修部分进行鉴定，并且没有相应的技术分析部分，也没有列出所依据的技术规范名称及条文，更没有相应的市场询价报告及说明，更没有逐项列明哪一部分属于重建，哪一部分属于添置，该鉴定报告不能证实反诉人的主张，无法按照法院进行现场勘察后对双方认可无异议的结果，没有按照真实情况进行鉴定；对鉴定费票据不认可，首先该鉴定结论不真实，没有按照当事人的意思作出真实情况的鉴定，违反了委托人的真实意愿，鉴定费应当由鉴定机构返还，我方不予承担。 根据双方提交的证据及庭审陈述，本院查明以下案件事实： 原告（反诉被告）王忠系涞源县人，被告（反诉原告）伽万生系北京市丰台区人，被告（反诉原告）张树叶系河北省张家口市蔚县人，二被告（反诉原告）系夫妻关系。1999年3月30日，王忠与当时的黄郊村经济合作社签订土地承包合同（合同编号为1103043号），承包了包括涉案土地在内的共计4.8亩土地，其中雀儿湾土地2.4亩，承包期限为1999年3月31日至2029年3月31日。2001年8月23日，县土地管理局为王忠颁发集体土地建设用地使用证，证书编号为涞集建（土）字第0号，将王忠位于雀儿湾的2.4亩土地中的211.9平方米批准为宅基地，王忠在该宅基地共建造砖瓦房五间，在该砖瓦房西侧建有四间砖瓦结构厨房和库房，房屋内安装了暖气及ＰＶＣ吊顶。2016年5月9日，经中人介绍，王忠以契约的形式将位于宅基地、承包土地及地上房屋五间及房后四间厨房和库房以10万元的价格出卖给伽万生、张树叶，当日支付王忠5万元，下欠5万元伽万生书写了欠条。购买后伽万生、张树叶对原房屋的门窗进行更换，屋内地面进行重铺、屋内墙面进行粉刷、屋内暖气进行更换、屋内房顶进行了ＰＶＣ重新吊顶，对房屋北侧的厨房、库房进行了拆除重建，重建砖瓦结构房屋与五间相齐，对房西面的土地进行了圈建，并在圈建土地内进行养殖，房屋北侧加盖锅炉房，添置两台锅炉及配套床暖、水暖设备，房前用真空玻璃钢结构新建采光房屋与原五间砖瓦房相齐，伽万生、张树叶对除房屋外的承包土地及宅基地用沙石料进行了四十公分深至一米深不等的沙石垫方，造成承包地不能耕种，现因双方发生矛盾，2018年4月2日王忠诉讼来院，要求确认契约无效，并要求返还房产及承包土地，并当庭增加诉讼请求，要求二被告伽万生、张树叶恢复地貌；2018年4月16日，伽万生、张树叶提起反诉，要求判令契约真实、合法、有效，倘若契约无效，要求王忠返还购买价款5万元，并要求王忠赔偿新建房舍及修建该养殖场的价款（以评估价为准），当庭变更诉讼请求，将要求“赔偿”变更为要求“返还”。经当事人申请，本院依法对上述房、地进行现场勘察，并依法委托河北恒辉工程造价咨询有限公司对伽万生、张树叶购买王忠房后添置、重建、翻新的部分工程造价进行评估，该评估公司于2018年11月5日出具恒辉基鉴［2018］第129号鉴定报告，确定伽万生、张树叶购买王忠房后添置、重建、翻新的部分鉴定工程造价为475724.31元，鉴定费为10000元，本院于2018年11月15日将鉴定报告送达双方当事人，自该鉴定报告送达双方当事人后至本案开庭前双方均未对鉴定报告提出异议并书面申请要求重新鉴定。 本院认为，本案涉及农村宅基地、宅基地上的房屋、承包土地（耕地）的买卖问题，国家对宅基地转让具有严格的身份限制规定，只有本集体经济组织内部成员之间才能有权转让宅基地使用权，因二被告（反诉原告）伽万生、张树叶并非涞源县集体经济组织成员，同时其与原告（反诉被告）王忠之间的契约买卖土地行为严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款等法律的强制性效力性规定，结合《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，宅基地及承包地为村集体经济组织所有，农村宅基地不得出卖给非本集体经济组织成员，农民个人的承包土地不得买卖，故双方之间的契约行为为无效民事法律行为，原告（反诉被告）王忠与二被告（反诉原告）伽万生、张树叶于2016年5月9日签订的契约自始无效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十七条之规定，首先双方对各自取得的财产应当互相返还，即王忠应当返还伽万生、张树叶房地价款5万元，伽万生、张树叶应当返还王忠位于房屋及土地；其次关于购买后伽万生、张树叶对房屋添附、重建、翻新的工程，经法院依法委托鉴定，工程造价为475724.31元，虽然庭审中王忠对该鉴定报告不予认可，并列出了逐项意见，本院认为，虽然王忠对鉴定报告不予认可，但未依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定对该报告提出异议，指出存在的法定情形并申请重新鉴定，故本院对王忠的辩解不予支持，对该鉴定报告确定的工程造价475724.31元予以确认。添附、重建、翻新的工程已经与原房屋形成不可分割的整体，为了在最大程度上达到物尽其用，减少当事人的负担和诉累，除了部分未经批准的建设工程应当由执法部门依法处理外，其余部分不宜拆除，而应当以适当数额的现金的形式予以返还。原、被告双方作为完全民事行为人，应当知道承包土地不能进行买卖，宅基地转让也有严格地限制条件，而不顾法律的强制性规定，进行宅基地转让和承包土地买卖，双方都具有明显的主客观过错，理应承担对等民事责任。考虑到被告（反诉原告）伽万生、张树叶购买房地后进行圈建、拆建、新建过程中已超出宅基地使用面积，擅自用沙石料对耕地进行四十公分至一米深的垫方，改变了耕地的原有地貌，使原有耕地现已不适宜耕种，在造成土地面貌改变原有现状上存在明显较大过错，同时致使自己的损失进一步扩大，故应当相应的减轻原告（反诉被告）王忠的民事责任。庭审中原告（反诉被告）王忠要求二被告（反诉原告）将承包地恢复原貌，本院认为，王忠对买卖房、地及造成承包地原貌改变上亦存在一定过错，且王忠作为长期从事农业种植业人员，对土地恢复到何种程度更为清楚，为防止在将来恢复地貌过程中产生互相推诿扯皮的现象，故由伽万生、张树叶返还房、地后由王忠自行恢复地貌较为适宜，其恢复地貌造成的花费应从其返还工程造价款中酌情减除。综合全案上述事实情况，本院酌定王忠对工程造价475724.31元承担30%的返还责任，伽万生、张树叶自行承担工程造价70%的责任较为适宜，即王忠应当返还伽万生、张树叶工程造价款数额为475724.31×30%＝142717元。相应的工程鉴定费10000元，由王忠承担3000元，由伽万生、张树叶承担7000元。综上原告（反诉被告）王忠应返还被告（反诉原告）伽万生、张树叶契约买卖价款、工程价款、鉴定费三项总数额为50000元＋142717元＋3000元＝195717元。 因一方不同意调解，本案依据《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款、《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十七条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王忠与被告（反诉原告）伽万生、张树叶于2016年5月9日签订的买卖契约无效。 二、被告（反诉原告）伽万生、张树叶于本判决生效之日起十日内将涞源县位于湾的涉案房屋及其附属设备、院落及其附属设备、耕地及其附属设备（上述三项具体附属设备以鉴定报告作价的物品为准）和承包土地返还原告（反诉被告）王忠，承包的耕地部分由王忠自行进行垫土恢复到耕种条件。 三、原告（反诉被告）王忠于本判决生效之日起十日内一次性返还被告（反诉原告）伽万生、张树叶购房、地的价款50000元、工程造价款142717元、鉴定费3000元，共计195717元。 四、驳回原告（反诉被告）王忠其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）伽万生、张树叶其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2300元（王忠已预交），减半收取1150元，由王忠承担345元，伽万生、张树叶承担805元；反诉案件受理费9336元（伽万生、张树叶已预交1150元），减半收取4668元，由伽万生、张树叶承担3268元，由王忠承担1400元。上述本、反诉费用，王忠共应承担1745元，其已预交2300元，应返还其555元；伽万生、张树叶共应承担4073元，扣除其已预交的1150元，伽万生、张树叶需补交2923元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  张升信 二〇一八年十二月二十六日 书记员  马建超