内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2018）内06民终2028号   上诉人(原审被告)：郝某,个体工商户。   委托诉讼代理人：王某，系内蒙古蒙南律师事务所律师。   被上诉人(原审原告)：麻某。   委托诉讼代理人：胡某，系内蒙古棋盘律师事务所律师。   被上诉人(原审被告)：内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司。   法定代表人：杨某，系该公司董事长。   上诉人郝某因与被上诉人麻某、内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郝某及其委托诉讼代理人王某，被上诉人麻某及其委托诉讼代理人胡某到庭参加诉讼，被上诉人内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司经依法传唤，未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。   郝某上诉请求：1.依法撤销内蒙古鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初2699号民事判决，将本案发回重审或查清事实后依法改判驳回被上诉人麻某的全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决基本事实认定不清，上诉人郝某和案外人刘怀发向被上诉人麻某出售房屋时，将涉案土地附随房产一并赠予被上诉人让其作为宾馆的停车场使用，故合同当事人之间不存在土地使用权转让合同关系；《购房合同》中约定“甲方（郝某、刘怀发）将宏达房地产开发有限责任公司顺发商住楼开发的西面商业宾馆卖给乙方（麻某），共计133万元整（包括后院六间车库西空地）”因案涉土地系赠予行为，所以未对购房款和所谓土地出让款做区分，故被上诉人麻某推定土地系转让且土地转让金额为291850元没有事实和法律依据；被上诉人麻某主张的转让房屋金额为1038150元，每平米1350元，主张的转让涉案土地价款291830元，每平米近2000元，本案中出售房屋用途为宾馆，上诉人主张以过分高于宾馆的价格购买涉案土地（空地）显然与交易习惯相悖。2.原审遗漏必要当事人，程序违法。本案中《购房合同》系上诉人郝某与案外人刘怀发共同与被上诉人麻某签订，故刘怀发应为共同诉讼人参加诉讼。一审上诉人要求追加未被准许，故原审判决遗漏必要当事人。当庭补充上诉理由：1.案涉土地为赠送，理由：（1）《房屋买卖（补充）合同》中约定：“现就在有关甲方承诺给乙方后院停车场的相关事宜达成如下协议”、被上诉人宏达公司的答辩意见、质证意见认可的事实予以佐证。（2）被上诉人为佐证案涉土地系赠送、房屋价格是为规避税费故意写低而在一审出示的同一地段的两份商品房买卖合同，被上诉人质证也称“这两份合同中也可能存在规避税费而出现虚假的情况”此意见是在无意间说出并认可自己与上诉人的交易中存在为规避税费故意写低价格的事实，印证了房屋实际价款是133万元，土地系赠送。（3）鄂托克旗人民法院作出的（2013）鄂托法民初字第1993号民事判决书中查明事实亦是房屋的购买价格133万元。故一审判决与生效判决冲突，同一事实不宜二次评价。2.案涉土地已交付并投入使用，被上诉人自认案涉土地硬化并建了墙体，后被拆除墙体，但作为停车场的专属用途并未受到实际影响。被上诉人的实际目的是减轻支付剩余购房款。3.依据物权法房随地走和地随房走的原则，上诉人将案涉土地赠予被上诉人，被上诉人无法办理变更手续系其自身与不动产部门沟通的问题，并不影响合同的效力。4.原审判决在被上诉人未请求判决合同无效的前提下直接认定合同无效违反了不告不理原则。5.原审判决认定利息起算点为鄂托克旗人民法院作出的（2013）鄂托法民初字第1993号民事判决生效日期，即2014年5月28日，但原审没有证据证明判决生效日期，故原审判决将未经质证的证据直接作为定案依据，程序违法。涉案土地系赠送，被上诉人无偿使用多年至今未支付剩余购房款的前提下，何来利息之说。   麻某辩称，不同意上诉人的上诉请求及理由，上诉人主张涉案土地是赠予但未提供证据支持其主张，反之被上诉人提供的三组证据可以证明133万元的交易价款中除房款103万元外还余29万余元是土地转让价款；上诉人在一审中自述刘怀发在购房合同中签字是基于与刘怀发之间存在工程价款的支付而签字，故上诉人自我否认刘怀发为涉案房屋的共同开发者，所以刘怀发不是本案必须参加诉讼当事人；上诉人的上诉请求无事实与法律依据。法庭辩论中代理人针对补充上诉理由及案件事实提出，原1993号判决认定房价是133万元，是指购房合同中约定的房屋包括土地价款，因为土地非单独转让。赠予行为必须有明确的意思表示，本案无赠予协议及相关证据，补充合同只是对商品房买卖合同的补充，不是对购房合同的补充。   内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司二审未到庭，亦未书面答辩。   麻某向一审法院起诉请求：1．判令被告内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司和被告郝某立即向原告麻某返还从原告麻某处已收取的土地使用权转让价款291850元；2．判令被告内蒙古鄂托克旗宏达房地产开发有限责任公司和被告郝某向原告麻某承担实际占用上述土地使用权转让价款期间的利息（从2009年5月20日至实际返还日为止，按日利率0.175‰计算）。   一审法院认定事实：2008年3月13日，被告郝某与被告宏达公司签订“资质挂靠协议”一份，约定被告郝某挂靠被告宏达公司的建筑资质开发顺发商住楼（面积约为5000平方米），被告郝某向被告宏达公司给付挂靠费用45000元，被告郝某将自己享有使用权的上述工程所属宗地过户到被告宏达公司名下，但产权归被告郝某所有。2009年被告郝某建设完工顺发商住楼后，被告宏达公司向被告郝某出具了顺发商住楼的“商品房买卖合同”，被告郝某开始销售成品房，即被告郝某以被告宏达公司的委托代理人身份以被告宏达公司的名义与原告麻某签订了“商品房买卖合同”一份，约定出卖人被告宏达公司将建筑面积为765平方米的宾馆一处出售于买受人原告麻某，出售每平方米价格为1350元，且约定出卖人应当在2009年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第三种条件（第三种条件为该商品房经分期综合验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2009年5月10日，原告麻某与被告郝某和刘怀发两个人签订了“购房合同”一份，约定被告郝某和刘怀发将被告宏达公司顺发商住楼的面西商业宾馆一处（指的是上述“商品房买卖合同”中的宾馆一处）出售于原告麻某，共合款1330000元（包括后院六间车库西空地），原告麻某第一次付款800000元，剩余款530000元等房产证办在原告麻某名下，即原告麻某拿到房产证后一次性付清。2009年5月10日当天原告麻某向被告郝某和刘怀发付了上述“购房合同”中约定的800000元，被告郝某和刘怀发向原告麻某出具收条证明了被告郝某和刘怀发收到原告麻某给付的宾馆款800000元的事实。2009年5月20日，原告麻某与被告郝某和刘怀发签订了“房屋买卖（补充）合同”一份，约定被告郝某和刘怀发同意将位于棋盘井镇停车场对面的顺发商住楼（后院带有停车场）一次性转让于原告麻某，后院现有五间车库，原告麻某再给被告郝某留给一间车库的用地面积，即共六间车库面积的土地使用权归被告郝某和刘怀发，其余空地［具体尺寸为南北6米，东西28.6米（其中包括根据消防要求占用的消防通道）］的使用权归原告麻某，并由被告郝某和刘怀发协助原告麻某将上述空地（南北6米，东西28.6米）的使用权变更登记在原告麻某名下，所需费用由原告麻某承担。还约定如果由于相关规定不能办理使用权变更登记，按上述协议为准，即上述空地（南北6米，东西28.6米）的使用权仍归原告麻某所有，具体要求用途原告麻某自行决定，但不能建筑楼房，此外被告郝某和刘怀发不得以任何理由干涉原告麻某使用该土地。后于2012年3月27日原告麻某向被告郝某支付房产证费用50000元。后于2013年7月2日原告麻某向被告郝某出具了“欠郝某房款付款说明”一份，证明了被告郝某于2013年7月2日向原告麻某交付了上述宾馆的房产证，同时约定交付房产证起以前双方所打条据作废，除一切费用外下欠郝某现金480000元，此款由原告麻某于2013年8月15日前向被告郝某付清，如原告麻某不能按时付清上述欠款，向被告郝某承担月利率2％的利息。后于2013年11月20日被告郝某起诉原告麻某要求原告麻某向其给付上述欠款480000元，原告麻某认为上述欠款应由被告郝某和刘怀发二人共同主张［因为上述“购房合同”、“房屋买卖（补充）合同”及800000元的收条中均有刘怀发的签字确认，故此原告麻某认为被告郝某和刘怀发系合伙关系］而申请追加了刘怀发为该案的第三人，刘怀发未到庭参加诉讼，但被告郝某主张其与刘怀发不是合伙关系，刘怀发在上述“购房合同”、“房屋买卖（补充）合同”中的签字确认是因为刘怀发是顺发商住楼的施工方，为了防止出现质量问题而让刘怀发签字确认的；刘怀发在800000元的收条中签字确认是因为被告郝某欠刘怀发工程款，为了顶账而让刘怀发签字确认的。最后上述案件作出判决支持了被告郝某要求原告麻某向其支付所欠款480000元的诉讼请求，且该判决书已发生法律效力（生效日期为2014年5月28日）。后于2016年3月2日原告麻某起诉被告宏达公司要求被告宏达公司向其交付涉案土地并给其办理土地使用证变更登记，经法院对案件进行审查发现涉案土地是无建筑的空地，不允许单独转让，国土资源部门不予办理土地使用权过户手续，故此原告麻某认为其诉讼请求无法实现而撤回了本案的起诉。后于2016年7月27日原告麻某起诉被告宏达公司要求被告宏达公司向其返还已收取的土地使用权转让价款291850元并要求被告宏达公司向其承担实际占用上述土地使用权转让价款期间的利息。后于2016年9月29日原告麻某追加郝某为本案的被告，要求被告郝某与被告宏达公司共同承担返还土地使用权转让价款义务及承担实际占用上述土地使用权转让价款期间的利息义务。   一审法院认为，被告郝某在开庭答辩时口头申请追加刘怀发为本案被告，但未提交书面申请书，且被告郝某在本案中追加刘怀发为被告的理由与其在鄂托克旗人民法院（2013）鄂托法民初字第1993号“民事判决书”中明确否认其与刘怀发系合伙关系之事互相矛盾，被告郝某在鄂托克旗人民法院（2013）鄂托法民初字第1993号“民事判决书”中关于刘怀发在“购房合同”、“房屋买卖（补充）合同”及800000元的收条中签字确认的原因解释为刘怀发系顺发商住楼的施工方，为了防止出现质量问题而让刘怀发在“购房合同”及“房屋买卖（补充）合同”中签字确认的，也因为被告郝某欠刘怀发工程款，为了顶账而让刘怀发在800000元的收条中签字确认的，所以被告郝某的上述解释等于自认其实际收取了原告麻某于2009年5月10日给付的宾馆款800000元的事实，至于被告郝某收取上述款项后向刘怀发顶账或者怎么处理与本案无关，即被告郝某先后实际收取了全部宾馆款和土地使用权转让价款。如果被告郝某确与刘怀发对涉案宾馆出售价款和土地使用权转让价款享有共同权利，那么相对的被告郝某和刘怀发对该宾馆出售价款和土地使用权转让价款而产生的债务也负有共同清偿义务，原告麻某有权向被告郝某一个人主张权利。综上，本院不准许被告郝某追加刘怀发为本案被告。本案中，原告麻某购买了被告郝某挂靠被告宏达公司实际开发的顺发商住楼用途为宾馆的房屋及其后院的停车场（即南北6米，东西28.6米的空地），但该停车场属于无建筑物的空地，该空地不允许单独转让，且经本院勘察得知该空地是顺发商住楼的所有业主共同使用的空地，即该土地使用权转让行为违反了法律及行政法规强制性规定，该土地使用权转让行为无效，故转让方应向原告麻某返还该土地使用权转让价款，且应向原告麻某承担上述土地使用权转让价款实际占用期间的利息损失。虽然原告麻某购买顺发商住楼用途为宾馆的房屋时与被告宏达公司签订了“商品房买卖合同”，但原告麻某购买上述宾馆后院停车场（即南北6米，东西28．6米的空地）时未与被告宏达公司签订任何合同，也未提供有效证据证明被告宏达公司对停车场转让事宜知情或参与停车场转让事宜的事实，即土地使用权转让行为与被告宏达公司无关，且全部宾馆款和土地使用权转让价款均由被告郝某实际收取，故因土地使用权转让行为无效而应向原告麻某返还该土地使用权转让价款291850元［因“商品房买卖合同”中房屋出售价款明确显示1038150元（765平米×1350元），“购房合同”中明确显示房屋出售和土地使用权转让总价款为1330000，故土地使用权转让价款为291850元（1330000元-1038150元）］的责任和上述土地使用权转让价款的实际占用期间利息损失，应由被告郝某承担。本案中，原告麻某请求的土地使用权转让价款实际占用期间的利息利率未超过法律规定，但原告麻某从2009年5月20日开始请求土地使用权转让价款的实际占用期间利息无事实依据，因为2009年5月10日原告麻某向被告郝某支付的800000元明确注明了支付的是宾馆款，2012年3月27日原告麻某向被告郝某支付的50000元也明确注明了支付的是办理房产证费用，故此原告麻某向被告郝某支付土地使用权转让价款的日期应确定为（2013）鄂托法民初字第1993号“民事判决书”给付日期（该判决中给付期限为判决书生效后立即给付，而该判决书生效日期为2018年5月28日，故给付日期为2018年5月28日），即被告郝某实际占用土地使用权转让价款的日期应从2014年5月28日开始计算。   综上所述，本院予以支持原告麻某要求被告郝某向其返还土地使用权转让价款291850元的诉讼请求；本院不予支持原告麻某要求被告宏达公司和被告郝某共同向其返还土地使用权转让价款291850元的诉讼请求；本院予以支持原告麻某要求被告郝某向其支付土地转让价款实际占用期间的利息（从2014年5月28日至实际返还日期为止，按日利率0．175‰计算）的诉讼请求，超出部分不予支持；本院不予支持原告麻某要求被告宏达公司和被告郝某共同向其支付土地转让价款实际占用期间的利息（从2009年5月20日至实际返还日期为止，按日利率0．175‰计算）的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第七十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条的规定，判决：一、被告郝某于本判决生效之日起十日内向原告麻某返还土地使用权转让价款291850元；二、被告郝某向原告麻某支付实际占用第一项土地使用权转让价款期间的利息（从2014年5月28日至实际返还日期为止，按日利率0.175‰计算）；三、驳回原告麻某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7656元，由被告郝某负担。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。   二审查明的事实与一审一致，予以确认。   另查明，上诉人已经申请执行（2013）鄂托法民初字第1993号民事判决，要求被上诉人给付上诉人欠款480000元的判决义务，2016年年底法院强制执行了60000元，剩余部分被上诉人至今未支付。   本院认为，被上诉人麻某与被上诉人宏达公司签订的商品房买卖协议，经登记备案，且为生效判决（鄂托克旗人民法院作出的（2013）鄂托法民初字第1993号民事判决）以双方（郝某、麻某）均无异议，而作为有效证据采信，该商品房买卖合同约定的案涉房屋（不包括争议的空地）的价款为每平米1350元。对上诉人提出的该合同中约定的房屋价款存在规避征税，不是双方真实意思的表示的上诉意见不予采信。庭审中，双方均认可《商品房买卖合同》签订在先，故双方之后签订的《购房合同》及《房屋买卖（补充）合同》中关于双方买卖的标的，分别表述为“甲方将宏达房地产开发有限责任公司在顺发商住楼开发的面西商业宾馆卖给乙方（麻某），共合款一百三十三万元整（包括后院六间车库西空地）。”及“甲方同意将位于棋盘井镇停车场对面的顺发商住楼（后院带有停车场）一次性转让乙方（已签订商品房买卖合同，编号为：GF-2000-0171），现就在有关甲方承诺给乙方后院停车场的相关事宜达成如下协议：……”本案中双方关于买卖的标的物的内涵和外延发生争议，实际是对《购房合同》及《房屋买卖（补充）合同》中以上约定的解释的争议，即双方所买卖的仅为房屋，空地为赠予物，或者双方买卖的标的为房屋及空地。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定；“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同使用的词句、合同的有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”故本院认为以上合同的词句及条款应当理解为双方买卖的标的为空地及房屋。结合双方就商品房所签订的《商品房买卖合同》中价款的约定小于签订在后的以上合同整体房屋及空地价款，且依据交易习惯，上诉人出售房屋属于盈利性质的行为，双方亦无赠予的特殊关系或亲属关系，未明确书面表明为赠予的情况下，不符合赠予的交易习惯。故对上诉人提出空地为赠予的解释不予采信。上诉人提交的生效的（2013）鄂托法民初字第1993号民事判决中认定买卖房屋的价款为133万元，因在该判决书中采信的买卖合同等三份证据与本案相同，而双方在该案中的争议焦点与本案不同，故该案并未对买卖标的进行明确认定，故本案对双方买卖的房屋的内涵外延进行认定并非对同一事实的不同认定，对上诉人提出的生效判决中已经认定单纯房屋价格的上诉理由不予采信。因双方的合同约定上诉人给被上诉人出售空地的使用权，而该空地为所有业主共有，上诉人无权处分或单独处分以上空地，故被上诉人无法实现单独取得空地使用权的目的，被上诉人主张返还空地款项符合法律规定，因另案生效判决已经判令被上诉人支付上诉人包括讼争的房屋空地未付款480000元，故被上诉人可以持本判决确定的债权相应抵消生效判决确定的债务，而直至二审法庭辩论终结前被上诉人依然未支付上诉人房款及空地款共计420000元，故被上诉人不能证明上诉人占用其已付的空地款，被上诉人请求支付占用期间的利息于法无据。因上诉人在庭审中称已付的房款800000元中已将刘怀发在本案房屋土地上的债权抵顶清楚，剩余均是上诉人的钱，刘怀发已与本案房屋土地没有关系，结合上诉人在生效的（2013）鄂托法民初字第1993号民事判决中关于与刘怀发关系的陈述，该案第三人对该判决书亦未上诉的事实，对上诉人提出的本案遗漏当事人刘怀发的上诉理由不予采纳。   综上所述，一审判决认定事实清楚，但判令上诉人支付被上诉人占用资金期间的利息不当，应予以调整。故对郝某的上诉请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持内蒙古鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初2699号民事判决第一、三项即郝某于判决生效之日起十日内向麻某返还土地使用价款291850元及驳回原告麻某的其他诉讼请求；   二、撤销内蒙古鄂托克旗人民法院（2016）内0624民初2699号民事判决第二项，即被告郝某向原告麻某支付实际占用第一项土地使用权转让价款期间的利息（从2014年5月28日至实际返还日期为止，按日利率0.175‰计算）；   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费7656元，由原告麻某负担1456元，由被告郝某负担6200元；二审案件受理费7656元，由上诉人郝某负担6200元，由被上诉人麻某负担1456元。   本判决为终审判决。   审判长 薛春梅   审判员 赵 霞   审判员 魏敬乾   二〇一八年十二月二十七日   法官助理 闫明露   书记员 李 洁   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百二十五条【合同解释】当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。   合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。