广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初24626号原告（反诉被告）：孙继谦，男，汉族，1978年11月21日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人:何桂英，广东捷顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：温建强，男，汉族，1967年7月28日出生，住广东省鹤山市，委托诉讼代理人:殷建民，广东高特律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁伟杰，广东高特律师事务所律师。原告孙继谦诉被告温建强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月11日进行公开开庭审理。第一次庭审后，经本院释明，被告向本院提起反诉，本院予以准许并于2018年11月27日进行第二次公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《厂房出租合同书》；2、被告即时将厂房返还给原告；3、被告向原告支付拖欠的水电费、垃圾费共3081元及违约金（违约金按照年利率24%的标准，以279元为本金从2018年3月6日起、以392元为本金从2018年4月6日起、以561元为本金从2018年5月6日起、以417元为本金从2018年6月6日起、以557元为本金从2018年7月6日起、以463元为本金从2018年8月6日起、以412元为本金从2018年9月6日起计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月16日为198.22元），合计3279.22元;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月1日原告与被告签订了《厂房出租合同书》，由被告承租原告的位于佛山市张槎江堤路50号首层之一的厂房，租赁总面积为700平方米，用于厂房经营，厂房出租费用每月每平方米20元，每年租金为168000元，被告应在每个季度第一个月前五天缴交本季度出租费42000元，如被告不按时交清出租费及其他相关费用，则按所欠金额每日计罚百分之一的滞纳金，逾期缴付超过20天的，原告有权单方解除合同，被告应无条件离场，原告不退回保证金并追究被告的违约责任。合同签订后，原告即将该场地交被告使用，但租赁期间被告总是以各种理由拖延支付水电费、垃圾费用，经原告多次催收后，被告仍然拒绝支付该费用。综上，原告与被告之间的《厂房出租合同书》合法有效，依时足额缴纳租金及其他费用是被告的合同义务，被告无理、恶意拖欠原告费用的行为给原告带来严重影响，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。被告辩称：被告已向原告支付了2018年3月-8月的水电费、垃圾费，收款人是罗美崧，收款的中国农业银行账号：62×××76，涉案厂房的租金均是转款到罗美崧的上述银行账户，并且一直是罗美崧与被告联系关于涉案厂房租金及水电费等的事宜。被告没有故意拖欠原告水电费、垃圾费。被告租用涉案仓库作为存放棉纱用途，平时并没人员在仓库内看管，而收发货的时间都是在白天，一般也不需要开电灯，因此按常理涉案仓库每月的用电量和用水量都很低。被告认为原告要求支付的水电费过高，提出质疑，并要求原告出示合法的收费凭据合情合理，但原告迟迟不能提供相关凭据，因此过错责任在于原告。被告并非故意拖延支付相关水电费，不存在违约责任。《厂房出租合同书》中只是明确约定了缴纳租金的时间，但关于水电费、垃圾费缴纳的时间没有明确约定，原告以被告拖欠水电费、垃圾费为由要求解除租赁合同没有合法的依据。为了缓解双方的矛盾，被告已分别在8、9月份向原告支付了相关的水电、垃圾费，但原告故意退回，仍坚持提起本诉，目的实际是为了收回场地增加租金，明显存在恶意，因此请法院查清相关的事实，驳回原告全部的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告限期十五日内，为涉案厂房仓库办理补报批、补报建手续，使涉案厂房仓库符合出租条件，合同可以继续履行；2、如原告不办理上述手续，导致合同无效的，原告支付综合赔偿额171200元给被告；3、原告退还合同保证金42000元给被告；4、本案全部诉讼费用由原告承担。庭审中，被告当庭增加反诉诉讼请求：第二项反诉诉讼请求赔偿的费用增加被告安装监控设备的费用3450元。事实与理由：被告与原告于2017年12月1日签订《厂房出租合同书》，由被告承租原告的位于佛山市张槎江堤路50号首层之一的厂房作仓库，主要用于存放棉纱，租赁面积700平方米，约定每月每平方米20元，租金在每个季度第一个月前十天缴交本季度租金42000元，租赁期限为三年，从2018年1月1日起至2020年11月30日止，被告支付了承租保证金（押金）42000元，缴纳租金至2018年12月。合同履行期间，原告为了恶意提高租金的目的，于2018年9月8日至10日故意在涉案厂房门前停放车辆堵住出入口，挑起事端，严重影响被告的货物出入，造成被告的经济损失，经被告多次报警，民警到场劝说处理，原告才有所收敛，但仍扬言要对被告不利。现原告又借口提起本案诉讼要求与被告解除《厂房出租合同书》。经法院开庭调查，发现原告取得涉案厂房仓库出租的手续不全，不能提供规划报批报建等的相应文件。如果经法院审查，由此认定《厂房出租合同书》为无效合同，原告作为出租方应承担全部过错责任。同时又导致被告在合同期限前被迫搬出涉案厂房的，另行租赁合适的厂房，按目前的租金标准，与涉案厂房类似条件的租金大约在每平方米约30元/月，每平方300元顶手费，比被告现涉案厂房的租金高出约每月7000元，顶手费210000元，对被告造成额外的经济损失。根据《合同法》第五十八条，原告存在明显过错，应承担全部的过错责任，并应赔偿被告的所有损失，其中包括刚开始承租时，涉案厂房的墙体存在明显的破损，本应由原告修缮而没有修缮，被告先行垫资3200元进行修复遮蔽；以及发生基本装修费用因提前退出造成损耗；还有因搬迁发生的搬迁费；根据剩余租赁期限两年计算，被告的租金差额损失为168000元（每月7000元*24个月）未算现在仓库顶手费300元每平方米，金额210000元（按700平方米计算，一次付清）。综合考虑发生了的墙体修复费用、基本装修费用、搬迁费和可预见租金差额损失，现被告酌情要求原告综合赔偿额171200元（相当于只付租金），合理合法，原告应给予相应的法律责任。综上所述，为维护被告的合法权益，希望法院判如所请。原告针对被告的反诉辩称：原告不同意向被告赔偿任何款项，也不愿意退还保证金，因为是被告违约解除的合同。原告本身也是承租方，不是业主，故客观上无法协助被告补办报批报建手续；被告在承租该厂房时，已经知情厂房的状态，并同意以现状承租；本合同是因被告的重大违约行为而解除，原告无需赔偿任何损失，同时原告有权就自己的损失向被告追究法律责任。诉讼中，原告就本诉与反诉一并举证如下：1、原告身份证复印件及被告的人口信息查询。证明原、被告诉讼主体。2、厂房出租合同书。证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方明确租金支付时间及违约责任。3、仓库欠水电费及垃圾费的明细表。证明被告欠费的情况。4、原告与招广针之间签订的厂房承包合同书及收款收据。证明原告从业主招广针处承包涉案厂房，原告已向业主缴纳4-6月的水费及垃圾费。该收款收据的出具人招广文与招广针系兄弟关系。5、缴纳电费通知单。证明原告2018年3-8期间向供电局缴纳电费情况。诉讼中，被告就本诉与反诉一并举证：1、微信聊天记录。证明被告及刘小娟一直与罗美崧联系沟通关于涉案厂房的租赁事宜，租金与相关费用都是转到罗美崧农业银行账户。因原告一直不能提供水电费、垃圾费的缴费明细及凭证，导致双方对实际金额存在争议，被告并非故意拖延支付相关费用。2、农业银行网上银行电子回单、中国农业银行个人明细对账单。证明刘小娟此前都是将租金及相关费用转到罗美崧的银行账户。2018年3月12日转账的737元是1、2月份的水电费；2018年1月9日转账的81874元是1-3月份的租金及押金；2018年4月10日转账的42150元是4-6月份的租金及垃圾费。3、中国银行转账凭证。证明被告于2018年7月11日将涉案厂房7-9月的租金42000元转到罗美崧的银行账户。4、中国银行交易流水明细清单。证明被告分别在2018年8月18日、9月7日将水电费、垃圾费共3700元转到罗美崧的银行账户，但罗美崧分别于次日将款项退回被告账户。5、厂房出租合同书。证明双方存在租赁关系。6、中国银行转账记录。证明2018年10月9日被告向罗美崧支付10-12租金42000元。7、收条（3200元）及堵墙图片。证明仓库原本有漏洞，被告请人花费3200元用砖头塞住并对墙面进行修缮。8、安装监控设备的收款收据、证明、名片及摄像头照片。证明被告安装监控设备花费3450元，该设备不能拆除，应纳入被告的损失。9、被告拨打报警电话的相关记录及原告用车辆堵住仓库门口的照片两张。证明被反诉人多次用车堵住反诉人的门口，影响被告正常使用仓库，被告多次报警。10、视频光盘一份。证明原告对厂房内的电路进行破坏，现在厂房已经停电。11、转款情况说明及中国银行交易流水清单。证明案外人刘小娟代被告转款的事实。第二次庭审后，被告补充提交安装监控人员身份证复印件、报警回执。为查明案件事实，本院依职权向佛山市规划城建档案馆了解涉案仓库的报批报建情况，佛山市规划城建档案馆向本院出具《复函》并附佛山市禅城区建筑工程规划报建表、建设工程规划许可证。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查后予以确认；证据2、4有原件核对，本院对真实性予以确认；证据3为原告自行制作，没有加盖相关单位公章，本院不予采信；本院经审查后对证据5的真实性予以确认。被告提交的证据1虽为被告与案外人之间的微信聊天记录，但被告的转款时间、金额均与微信聊天内容相印证，本院经审查后对该组证据的真实性予以确认；证据2、3、4、6为银行交易凭证，本院经审查后对真实性予以确认；证据5有原件核对，本院对真实性予以确认；证据7的收条有原件核对，本院对真实性予以确认。该组证据中的图片无法看出拍摄的时间、地点，本院不予采信；证据8的收款收据及证明有原件核对，本院对真实性予以确认。该组证据中的名片因与被告第二次庭审后提交的安装人员身份证复印件佐证其身份，本院对名片的真实性予以确认。本院经审查后对摄像头照片的真实性予以确认。证据9的电话记录无法看出本机电话，且被告未当庭出示手机原始载体，本院对该通话记录不予采信。该组证据中的照片因原告确认用车辆堵住仓库门口的事实，本院对照片的真实性予以确认。本院经审查后对证据10的视频内容的真实性予以确认。原告对证据11的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。被告第二次庭审后提交的证据本院经审查后对真实性予以确认。佛山市规划城建档案馆出具的《复函》及所附的佛山市禅城区建筑工程规划报建表、建设工程规划许可证系本院依职权调取，程序合法，内容真实，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年10月1日，原告（承包方，乙方）与案外人招光针（发包方，甲方）就乙方承包甲方位于佛山市张槎江堤路50号首层之一的厂房(面积693平方米)事宜签订《厂房承包合同书》，约定承包期限为三年，即2017年10月1日至2020年9月3日止；承包费为每月每平方米17元，即每年承包费141372元。2017年12月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房出租合同书》，合同约定：一、甲方将位于佛山市张槎江堤路50号首层之一的厂房有偿提供给乙方使用。甲方负责将水电源引接到厂房门口（按目前现有配置）。表后及室内的水电设施由乙方自行聘请有资质的人员进行拉接安装（严禁乙方私自接驳及改变用途）。并要到相关部门办理使用手续，所产生的增容、扩线（管）等一切费用全部由乙方负责。二、厂房的出租期限为三年，即从2018年1月1日起至2020年11月30日止。三、出租费的计算和缴交方法及逾期交款的处理：厂房出租费用每月每平方米20元，乙方每年应向甲方缴交出租费168000元。乙方要先交出租费后使用厂房，出租费每年分四期缴交，即每个季度第一个月前五天缴交本季度出租费42000元。如乙方不按时交清出租费及其他相关费用，甲方则按所欠金额每日计罚百分之一的滞纳金，并保留采取一切有效措施追收欠款的权利。……五、本合同签订时，乙方须向甲方一次性缴交出租保证金共42000元。保证金不能作为出租费冲减，也不计算利息。合同期满后乙方按时交回厂房，经甲方验收合同并办理注销工商、税务登记，结清水费、电费、工人工资及其他一切费用后，3天内退回保证金给乙方，如乙方在合同期内毁约的，甲方不退回保证金。乙方逾期缴交出租费及其他相关费用超过10天的甲方有权禁止其人员及车辆进入厂区和停水，停电。超过20天的，甲方有权单方解除合同，乙方应无条件离场，甲方不退回保证金并追究乙方的违约责任。……七、乙方不得私自拆建或改建厂房或仓库及设施。如确因生产需要改建或扩建的，须将设计图纸及施工方案交由甲方审阅，经甲方及有关部门同意后方可施工。八、出租期间，乙方要妥善保管厂房或仓库及附属设施。如因保管不善（人为及火灾）造成厂房或仓库毁坏的（包括连带损毁的厂房或铺位），均由乙方负责修，恢复原状或照价赔偿。……十、出租期间如乙方有违约的，乙方要赔偿三个月出租费给甲方，并没收保证金以弥补甲方损失。十二、水费除按各出租户表面读数计算外，耗损费按总额按各户用水量分摊。甲方代乙方缴交每月水费，乙方同时每月或每季度将水费交到甲方处。如不按时交纳水费的，甲方将有权停止供水并视乙方违约。……十七、因乙方违约而造成的合同终止的，则甲方有权收回出租的厂房或仓库。……。签约后，被告于2018年1月9日向原告支付保证金42000元，涉案厂房的用途为仓库，被告用于存放棉纱等物品。另，原、被告一致确认被告已经支付租金至2018年12月31日。庭审中，原告陈述：1、原告主张的水费计费期间为2018年4月-6月，金额为221元；垃圾费的计费期间为2018年4月-6月，金额为135元；电费的计费期间为2018年2月-8月，金额为2725元。以上合计3081元。因被告已经支付2018年2月份拖欠的电费279元，故原告主张被告拖欠的水费、电费、垃圾费合计为2802元。2、原告确认曾用车辆堵住涉案厂房的门口，原因系被告逾期缴纳水电费、垃圾费。3、原告向被告交付涉案厂房时，厂房的排气扇是完整的，墙面也不存在破洞的情况，是被告自行拆除排气扇导致破洞。4、涉案厂房所在的用地用途为车位，故无法补办报批报建手续。5、原告确认委托案外人罗美崧收取被告支付的相关费用，原告与案外人罗美崧系夫妻关系。6、原告主张的水费是根据原告向案外人招广针支付的水费确定的；涉案厂房的电费度数=总表读数-分表读数，原告按每度0.94元收取。庭审中，被告陈述：1、被告支付水电费、垃圾费的情况如下：2018年3月12日向原告支付水电费737元，2018年4月10日向原告支付垃圾费150元；另，被告分别于2018年8月18日、2018年9月7日将垃圾费、水电费共3700元转入案外人罗美崧账户，但均被罗美崧退回。2、被告反诉请求第二项的损失由三部分组成：①另外租用相同条件的厂房每月需要多支出7000元租金，按照剩余的合同期24个月计算，租金差额为168000元；②修缮墙面3200元；③安装监控3450元。其中修缮墙面的3200元由两部分组成：一部分是墙面原本有洞，被告用砖头填满，另一部分是被告用铁皮封住安装有排气扇的地方。案外人刘小娟向本院出具《转款情况说明》，确认其分别于2018年1月9日转款81874元、2018年3月12日转款737元、2018年4月10日转款42150元至案外人罗美崧账户；案外人刘小娟确认上述转款系代被告所转。庭审中，原告陈述涉案厂房的业主为案外人招广针，涉案厂房没有报批报建，亦未取得产权证。为查明涉案厂房的报批报建情况，本院于2018年10月19日向佛山市规划城建档案馆出具（2018）粤0604民初24626号《调查取证函》，协助提供佛山市禅城区张槎江堤路50号首层之一物业的规划报建资料，该单位于2018年10月26日向本院出具《复函》，载明：经我馆档案综合业务管理系统检索，查到规划报建档案，并附《佛山市禅城区建筑工程规划报建表（招针厂）》、《建设工程规划许可证（招针厂）》。根据该材料，建设单位为案外人招广针，建设位置为江堤路南侧，建筑面积13163.1平方米，建筑层数为四层。根据被告方提交的案外人刘小娟与罗美崧的微信聊天记录，原告方于2018年2月19日以微信的方式告知被告涉案厂房2018年1月电费为418元、2月电费为319元，合计737元。另原告方于2018年4月9日以微信的方式告知被告涉案厂房三个月的垃圾费为150元。被告委托刘小娟于2018年3月12日向原告指定的案外人罗美崧的账户支付电费737元，于2018年4月10日向原告指定的案外人罗美崧的账户支付垃圾费150元。另，原告方通过微信告知被告4月份电费203元、5月份电费535元，被告以原告未提供欠费明细及具体读数为由未缴纳原告主张的涉案厂房2018年3月份以后的电费、水费及2018年4月份以后的垃圾费。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案中，原告作为出租人陈述涉案物业未办理报建手续，亦未能提供涉案物业产权登记资料，且根据本院调取的资料可知，涉案厂房并不在报批报建的建筑物范围内，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告于2017年12月1日签订的《厂房出租合同书》应属无效。被告反诉主张原告配合补办涉案厂房报批报建手续，非民事案件审查范围，本院不予审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。故原告有权要求被告返还涉案厂房，被告亦有权要求原告返还租赁保证金42000元，原、被告的上述主张合法有据，本院均予以支持。关于原告主张的水电费、垃圾费及违约金。本院分析如下：1、水费：原告主张的欠费期间为2018年4月-6月，本案中，原告未能提供涉案厂房用水的具体读数，应承担举证不利的法律后果。涉案厂房的用途为仓库，用水相对较少，本院酌定涉案厂房每月用水金额为30元，也即被告2018年4月-6月期间合计应向原告支付水费90元，原告主张超出部分，本院不予支持。2、电费：就被告已付的电费737元，原告主张系2018年1月、2月的电费，被告则认为系预缴的电费。本院经审查后认为，原告的主张与双方的微信聊天记录相符，本院对被告的抗辩意见不予采纳，因该部分费用被告已经支付完毕，应视为被告对2018年1、2月电费金额的确认，本院不再重复审查。至于此后的电费金额，原告主张的欠费期间为2018年3月-8月，因原告未能提供涉案厂房用电的具体读数，应承担举证不利的法律后果。涉案厂房的用途为仓库，用电相对较少，本院酌定涉案厂房每月用电金额为150元，也即被告2018年3月-8月期间合计应向原告支付电费900元，原告主张超出部分，本院不予支持。3、垃圾费：垃圾费的收取虽在合同中未进行约定，但结合被告实际向原告转账的情况可知，原、被告就被告承租涉案厂房需每月支付50元垃圾费已经协商一致，且被告已经实际向原告支付三个月的垃圾费合计150元。现原告仅主张被告按照45元每月的标准支付三个月的垃圾费，系对其权利的自由处分，本院对原告主张的垃圾费135元予以确认。因涉案合同无效，故原告主张被告支付拖欠的水费、电费及垃圾费的违约金没有合同依据，本院不予支持。关于被告主张的综合赔偿额174650元。本院分析如下：1、租金差价168000元。因涉案合同无效，故返还涉案厂房系被告的法定义务，另租厂房亦为被告的附随义务，被告主张原告对租金差价承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。2、修缮墙面费用3200元。合同中对此未进行约定，因被告提交的证据不足以证明原告向其交付的厂房存在瑕疵需要修缮，不排除被告在使用过程中使用不当而进行修缮的可能，故被告要求原告支付该费用依据不足，本院不予支持。3、安装监控的费用3450元。因监控设备属可移动物，与原告出租的场地尚未形成添附，属可重复利用物品，应由承租方自行接收，出租方无需赔偿。被告对此主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、确认原告孙继谦与被告温建强于2017年12月1日签订的《厂房出租合同书》无效；二、被告温建强于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告孙继谦支付涉案厂房2018年3月-8月的电费900元、2018年4月-6月的水费90元、2018年4月-6月的垃圾费135元，以上合计1125元；三、被告温建强于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告孙继谦返还被告温建强承租的位于佛山市禅城区张槎江堤路50号首层之一厂房；四、原告孙继谦于本判决发生法律效力之日起五日内，向被告温建强返还租赁保证金42000元；五、驳回原告孙继谦的其他诉讼请求；六、驳回被告温建强的其他反诉请求。如本判决确定的付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3405元，由原告孙继谦负担1500元，被告温建强负担1905元；本案反诉受理费2249元，由原告孙继谦负担249元，被告温建强负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年十二月五日书记员 余柔敏书记员 廖凯锐