福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终3848号 上诉人（原审原告、反诉被告)：泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道宝山社区大埔，组织机构代码76858964-1。 法定代表人：胡建端，该居委会主任。 委托诉讼代理人：杨萍，福建泉中律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：泉州市丰泽区滨岛童装有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝盖工业区。 法定代表人：李勤勤，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨伟良，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨进发，福建瀛莱律师事务所律师。 上诉人泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会（以下简称宝山居委会）因与被上诉人泉州市丰泽区滨岛童装有限公司（以下简称滨岛公司）合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8017号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝山居委会上诉请求：一、撤销一审判决第一项至第三项；二、改判双方签订的《意向书》无效；三、本案一、二审案件受理费（含反诉）均由滨岛公司承担。事实和理由：一、本案《意向书》中涉及转让的11亩土地为集体所有，土地性质决定了双方签订的《意向书》无效。1.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。”3.《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定征收基本农田、基本农田以外的耕地及其他土地的权限只赋予省、自治区、直辖市人民政府及国务院。二、一审引用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书规定及“并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的禁止规定，该《意向书》应予认定为合法有效”为由作出判决，该认定和判决属于认定事实和适用法律错误。1.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定属于效力性强制性规定。本案《意向书》涉及土地性质为集体土地（农用地），双方都未按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定取得省级以上人民政府批准文件，因此双方都不属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条但书规定的“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业”，本案不符合“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的”但书情形。2.根据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定。征收基本农田、基本农田以外的耕地及其他土地的权限只赋予省、自治区、直辖市人民政府及国务院。同时规定“征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。”诉争土地为集体土地，在未依法征收为国有前仍属于集体土地性质不会改变。一审引用泉州市城乡规划局2004年9月10日的泉规（2004）555号文件认为诉争土地面积14266平方米（约21.399亩）的规划用地已变更为泉州市丰泽区滨岛童装有限公司作为企业用地，并据此认为《意向书》的约定并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的禁止性规定，该《意向书》应予认定合法有效，该认定是错误的。三、一审以“滨岛公司对于诉争土地办理土地规划变更的过程中，客观上致使土地增值，滨岛公司有权参与诉争土地补偿款的分配”为由，作出“双方对于上述土地补偿款的分配应按照双方在《意向书》中对21.399亩土地所占的份额按比例予以分配”，并认为“滨岛公司依据《意向书》的约定履行了主要义务”，判决滨岛公司有权取得被征用地的土地补偿款999352.66元，该认定及判决存在明显错误。1.《意向书》约定滨岛公司应支付每亩14万元土地转让款，宝山社区应交付11亩土地等主要合同义务都未实际履行。根据公平原则，滨岛公司未履行合同义务就无权享有该被征用地的土地补偿款。2.根据泉州市丰泽区东海街道办事处泉丰东办（2004）16号、泉州市城乡规划局2004年9月10日的泉规（2004）555号文件内容，申请调整变更人为泉州市丰泽区东海街道办事处并非滨岛公司，（2004）555号文件也仅仅是土地使用人的变更，没有证据证明该变更会直接发生“客观上致使土地增值”的结果。3.土地补偿款实质是对土地收益的补偿。土地收益是农业集体经济组织通过占有、经营土地而获得的经济利益。国家征收集体所有的土地时，必须对农业集体经济组织失去土地后所损失的土地收益给予补偿。《意向书》中土地为宝山居委会所有的集体土地，一审错误认定土地性质，并以不存在的亩数计算比例进行分配，其结果必然导致分配土地补偿款的判决错误。 滨岛公司辩称，宝山居委会的上诉请求缺乏事实和法律依据。一、双方签订的《意向书》合法有效。1.诉争土地是国有划拨企业用地，不是集体土地。根据《泉州市城东至北峰快速通道…实施方案》里规定，“国有划拨土地使用权的企业用地，按实际征用地面积给以31万每亩补偿，集体土地补偿款是22万元每亩”，本案土地不是集体土地，虽然尚未办理土地使用权，但是已经取得了红线图，故本案土地补偿款是按照国有土地的标准，以29.4万元每亩进行补偿。2.2018年1月17日，泉州市东海片区晋江北岸项目指挥部出具的证明，证明本案涉及的地块为国有划拨企事业用地。二、本案《意向书》旨在完成诉争土地的规划变更，与是否改变土地性质无关，并未违反土地管理法。三、本案《意向书》的合同目的是由宝山居委会提供约21亩土地，滨岛公司负责办理规划变更手续，泉州市城乡规划局（2004）555号文件表明诉争土地的面积14266平方米已变更为滨岛公司作为企业用地，到此，双方签订《意向书》的目的已经实现。 宝山居委会向一审法院起诉请求：判令终止宝山居委会与滨岛公司于2004年3月2日签订的《意向书》。发回重审后，宝山居委会变更诉讼请求为：判令确认宝山居委会与滨岛公司于2004年3月2日签订的《意向书》无效。 滨岛公司向一审法院反诉请求：1.确认滨岛公司与宝山居委会于2004年3月2日签订的《意向书》有效；2.判令《意向书》下被征收用地土地补偿款1876014元归滨岛公司所有；3.判令宝山居委会协助滨岛公司办理《意向书》下未被征收土地的土地使用权证。 一审法院认定事实：2004年3月2日，宝山居委会（甲方）与滨岛公司（乙方）签订一份《意向书》，约定：“甲方现拥有土地约21亩及有关土地批文手续，甲方同意保留10亩作本村的工业大楼，剩余部分约11亩，以每亩人民币14万元转让给乙方，并由乙方统一办理完善规划变更调整手续。另本村在该宗地块边有空地部分约20亩，以每亩人民币5万元由乙方自行争取并办理手续，该地地上物费用由乙方负责，地块西侧属甲方，东侧属乙方，手续费用以每亩人民币5000元计，由甲、乙双方共同分摊。土地用地手续办理完整后，双方签定正式协议，该意向书同时取消。”双方在庭审中确认，《意向书》中的空地20亩并不存在，且与本案无关。另查明，因泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处（以下简称东海街道办）向泉州市城乡规划局提出申请报告，泉州市城乡规划局于2004年9月10日向东海街道办、滨岛公司发出泉规［2004］555号《关于泉州市用地变更的通知》，该文件载明：“……经研究同意将原鲤城区政府批准东海镇法石海印工业大楼基建用地（泉鲤政［1993］地（5）24号）变更为泉州市丰泽滨岛童装有限公司企业用地。用地范围详见用地红线图。”另，从2004年1月3日东海街道办事处出具的泉丰东办（2014）16号企业用地报告及丰泽区东海街道办事处宝山社区居委会2016年9月19日出具的《说明》中均明确《意向书》中诉争的土地面积为14266平方米，面积为21.399亩。因宝秀小区周边市政道路项目，《意向书》中所涉土地有6.381亩被征用，鉴于被征用土地尚未办理土地使用权证，土地补偿标准按29.4万元／亩予以补偿，补偿金额为1876014元。以上事实有《意向书》、泉规［2004］555号《关于泉州市用地变更的通知》、泉州市东海片区晋江北岸项目房屋征收与补偿指挥部《证明》及双方庭审陈述为证，予以认定。 对于案件的争议焦点即《意向书》的效力如何认定，宝山居委会认为《意向书》无效。理由是：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。上述法律条款分别对农村集体所有的土地使用权以及城市规划区内的集体所有的土地使用权的出让、转让或者出租作了效力性的禁止性规定。本案《意向书》的内容违反了前述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方签订的《意向书》无效。滨岛公司则认为《意向书》合法有效。理由是：诉争土地已经泉州市规划局在2004年变更为滨岛公司企业用地，现滨岛公司是该土地使用权人。且滨岛公司于2004年9月份取得用地规划红线。根据《泉州市城东至北峰快速通道及两侧片区棚户区（石结构房）改造项目房屋征收补偿安置实施方案》“国有划拨土地使用权的企业用地，按实际征用地面积给予31万元/亩补偿”。集体土地补偿款是22万元/亩，虽然本案土地不是集体土地，本案土地补偿款是按照国有土地的标准，按29.4万元/亩进行补偿，虽然未办理土地使用权证，该土地性质属于国有划拨企业用地。指挥部的证明也确定该土地是国有企业用地。所以涉诉《意向书》并没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。 对于争议焦点，一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”滨岛公司与宝山居委会签订《意向书》中内容明确体现宝山居委会除了保留10亩作为自己工业用地，另外11亩转让给滨岛公司，并由滨岛公司统一办理完善规划变更调整手续。而滨岛公司在《意向书》签订之后，陆续向相关部门申请办理用地手续，并获得泉州市城市规划局的相关批文，及取得用地红线图。故，《意向书》的内容符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的但书条款。纵观《意向书》的内容约定，双方签订《意向书》所要实现的合同目的为：由宝山社区居委会提供约21亩的用地批文手续，滨岛公司负责办理规划变更手续。从泉州市城乡规划局2004年9月10日的泉规[2004]555号文件通知可以表明，诉争土地面积14266平方米（约21.399亩）的规划用地已变更为泉州滨岛公司作为企业用地。至此，双方签订《意向书》的合同目的已实现。随后，由于宝秀小区周边市政道路项目而致诉争土地被纳入征用范围，致使《意向书》所指向的“正式协议”未能签订，该未能签订的事由不可归责于本案双方。故《意向书》旨在完成诉争土地的规划变更，与是否改变土地性质没有关系，《意向书》的约定并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的禁止性规定，该《意向书》应予认定为合法有效。另，从拆迁补偿的赔偿标准上看，现诉争土地的补偿款系按照29.4万元/亩的标准予以赔偿，该标准高于持有集体土地使用权证的企业用地赔偿标准22万元/亩，略低于经批准并办理国有划拨土地使用权证的企业用地赔偿标准31万元/亩。可见，在滨岛公司对于诉争土地办理土地规划变更的过程中，客观上致使土地增值，滨岛公司有权参与诉争土地补偿款的分配。鉴于宝山居委会及滨岛公司对被征收的6.381亩土地具体是属于约21.399亩中哪一部分均无法提供证据证实，故双方对于上述土地补偿款的分配应按双方在《意向书》中对21.399亩土地中所占的份额（宝山居委会10亩，滨岛公司约11.399亩）按比例予以分配，即滨岛公司有权分得土地补偿款的53.27%，宝山居委会分得土地补偿款的46.73%。故，对于1876014元的土地补偿款，滨岛公司有权分得999352.66元，同时，依据权利义务相一致原则，滨岛公司应对《意向书》约定的每亩14万元向宝山居委会支付相应的土地转让款，对于滨岛公司要求宝山居委会协助其办理《意向书》下未被征收土地的土地使用权证，鉴于双方并未签订正式的协议，《意向书》中也没有明确约定，对于滨岛公司的上述请求，没有合同依据，不予支持。 综上，一审法院认为，《意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法认定有效。滨岛公司依据《意向书》约定履行了主要义务，现《意向书》下部分土地被依法征收，滨岛公司有权参与到土地补偿款的分配，有权分得999352.66元的补偿款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决：一、泉州市丰泽区滨岛童装有限公司与泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会于2004年3月2日签订的《意向书》有效；二、泉州市丰泽区滨岛童装有限公司有权取得《意向书》下被征收用地的土地补偿款999352.66元；三、驳回泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会的诉讼请求；四、驳回泉州市丰泽区滨岛童装有限公司的其他诉讼请求。案件本诉受理费27520元，由泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会负担。反诉受理费10843元，由泉州市丰泽区滨岛童装有限公司承担5163元，由泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会承担5680元。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：滨岛公司提交了泉丰委［2003］综17号《中共泉州市丰泽区委员会泉州市丰泽区人民政府关于印发《丰泽区“镇改街道”“村改社居”工作方案》的通知》、泉政［2004］9号《泉州市人民政府关于鲤城区、丰泽区辖区内村改社区居委会后有关土地权属事项的公告》、闽国土资函［2004］86号《福建省国土资源厅关于村改社区居委会后集体土地所有权如何处理问题的复函》、国法函［2005］36号《国务院法制办公室、国土资源部关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的解释意见》、闽国土资文（2005）107号《福建省国土资源厅关于转发国务院法制办公室、国土资源部对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项的解释意见的通知》，拟证明2005年3月4日前，泉州市辖区内村改居后农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于集体所有的土地，确认为国家所有；本案诉争土地所在的宝山居委会系于2003年3月完成了村改社区居委会，而案涉《意向书》是2004年签订的，所以诉争土地的性质在《意向书》签订时已经为国有土地，这与工作指挥部出具的《证明》可以相互印证。宝山居委会提交了泉鲤规许字（1993）第235号《建设用地规划许可证》、闽土鲤字（1993）第5-030号《福建省建设用地许可证》及国发［2004］28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，拟证明《建设用地规划许可证》和《福建省建设用地许可证》是基于原鲤城区政府作出泉鲤政（1993）地（5）24号《关于申请××工业大楼基建用地的批复》划定的规划红线作出，而该份批复当时就确定诉争土地的性质系集体基建用地；另外，根据国务院于2004年10月21日发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第（十）项的规定，明确禁止擅自通过“村改居”等方式将农民土地所有权转为国有土地，所以滨岛公司提交的泉政［2004］9号《泉州市人民政府关于鲤城区、丰泽区辖区内村改社区居委会后有关土地权属事项的公告》、闽国土资函［2004］86号《福建省国土资源厅关于村改社区居委会后集体土地所有权如何处理问题的复函》中关于“村改居”后农民集体土地所有权转为国有土地的内容与国务院的相关决定不一致，应认定为无效，诉争土地性质仍为集体土地，不得擅自买卖。经审查，双方提交的证据虽来源合法，内容真实，但均不足以证明诉争土地的性质，故在各方未能进一步提供证据予以佐证的情况下，本院对上述证据的证明力均不予认定。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，《意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应依法认定有效。宝山居委会与滨岛公司均未能就《意向书》签订当时诉争土地的性质提供充分证据证明及作出合理解释，且从《意向书》载明的内容及履行情况来看，其合同目的是为了完成诉争土地规划变更，土地性质并不影响《意向书》的效力，故宝山居委会关于诉争土地性质决定了案涉《意向书》无效的主张，缺乏依据，不予支持。根据泉州市丰泽区东海街道办事处泉丰东办（2004）16号报告、泉州市城乡规划局泉规（2004）555号文件、泉州市东海片区晋江北岸项目房屋征收与补偿工作指挥部[2017]1号会议纪要等在案证据，滨岛公司已实际履行《意向书》约定的办理规划变更手续的义务，其有权参与诉争土地补偿款的分配，故在双方均无法提供充分证据证明各自在被征收的6.381亩诉争土地中所占份额的情况下，一审法院依据双方在《意向书》中对全部21.399亩土地中所占份额的约定（宝山居委会10亩，滨岛公司约11.399亩），认定滨岛公司有权分得案涉土地补偿款的53.27%、宝山居委会有权分得案涉土地补偿款的46.73%，即滨岛公司有权分得999352.66元，并无不当。宝山居委会与此相关的上诉主张，不予采纳。另外，鉴于滨岛公司未对一审判决提出上诉，且在本案二审期间，其再次明确自愿结合案涉被征收土地面积及一审法院认定的受偿比例，向宝山居委会支付《意向书》约定的相关款项，即6.381亩×53.27%×14万/亩=475882.22元，该款项可直接从滨岛公司有权分得的土地补偿款999352.66元中扣除，本院对此予以照准。故滨岛公司有权分得的土地补偿款项为999352.66元-475882.22元=523470.44元。 综上所述，宝山居委会的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于滨岛公司自愿支付相关款项，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8017号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初8017号民事判决第二项、第四项； 三、泉州市丰泽区滨岛童装有限公司有权取得《意向书》下被征收用地的土地补偿款523480.44元； 四、驳回泉州市丰泽区滨岛童装有限公司的其他反诉请求。 一审案件本诉受理费27520元，由泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会负担；一审案件反诉受理费10843元，由泉州市丰泽区滨岛童装有限公司承担5163元，由泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会承担5680元。二审案件受理费27520元，由泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 戴 强 审 判 员 傅嘉钦 二〇一八年十二月十三日 法官助理 王佳森 书 记 员 陈高煌 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。