安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖10民终641号 上诉人（原审被告）：项桂均，男，汉族，住安徽省歙县。 上诉人（原审被告）：歙县桂林镇吴川村金三角饭店，住所地安徽省歙县。 经营者：项桂均，男，汉族，住安徽省歙县。 上述二位上诉人共同的委托诉讼代理人：赵洪亮，安徽赵洪亮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海申亭饲料厂歙县联营厂,住所地安徽省歙县。 法定代表人：方幸，该厂厂长。 委托诉讼代理人：李瑜，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭，安徽地平律师事务所律师。 上诉人项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店（以下简称歙县金三角饭店）因与被上诉人上海申亭饲料厂歙县联营厂（以下简称申亭歙县厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院（2018）皖1021民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人项桂均、歙县金三角饭店的委托诉讼代理人赵洪亮，被上诉人申亭歙县厂的委托诉讼代理人李瑜、陈旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 项桂均、歙县金三角饭店的上诉请求：依法撤销一审判决第一、二项，改判驳回申亭歙县厂在一审的全部诉讼请求，并由申亭歙县厂承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定双方形成房屋租赁合同关系错误。申亭歙县厂设立后，无钱进行房屋建设，实际由案外人金竹林、方幸个人出资受让土地、建设房屋，金竹林、方幸是房屋的共同所有人，且二人以口头协议的方式对12间房屋进行了分配，西边第一、二、三、四间自一楼至三楼归金竹林所有，其余为方幸所有。项桂均自2001年5月起从金竹林处租赁第一、二间房屋开设饭店。在申亭歙县厂没有证据证明其是涉案房屋的所有权人或合法占有人的情况下，一审法院根据物权法的规定以合法建造为由，确认双方形成房屋租赁合同关系，这显然没有基础事实。事实上，项桂均自租赁金竹林房屋后，租金均已交给金竹林。二、一审判决认定项桂均使用第一、二、三、四间房屋错误，项桂均实际租赁的是第一、二间房屋的一楼至三楼，第三、四间房屋的一楼，其余为金竹林使用。 申亭歙县厂答辩称，申亭歙县厂提交的证据足以认定涉案房屋系申亭歙县厂建造以及项桂均从申亭歙县厂租赁涉案房屋从事生产经营的事实。项桂均、歙县金三角饭店上诉称该涉案房屋系第三人所有没有任何事实及法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，项桂均、歙县金三角饭店的上诉请求不能成立。 申亭歙县厂向一审法院提出诉讼请求：1.判决解除申亭歙县厂与项桂均、歙县金三角饭店之间的房屋租赁关系；2.判决项桂均、歙县金三角饭店腾空申亭歙县厂大楼西侧第一至第四间店面（每间一到三层）并返还给申亭歙县厂；3.判决项桂均、歙县金三角饭店共同支付申亭歙县厂自起至2017年12月31日止的房屋租金50000元（后续租金以此为标准一直支付至将房屋交还给申亭歙县厂为止）；4.本案诉讼费用由项桂均、歙县金三角饭店共同承担。 一审法院认定事实：1995年7月10日，歙县桂林镇人民政府批复同意将座落在吴川村芜屯公路与南桂公路交汇口处靠桂林中学方向已征的10.153亩坡地转让给申亭歙县厂兴办企业。1995年12月23日，歙县桂林镇人民政府作出《安徽省城乡居民建房用地》批复，批准申亭歙县厂在受让土地上使用2666.4平方米建设厂房和宿舍楼。2001年，申亭歙县厂将大楼西侧第一间、第二间店面出租给项桂均开设饭店。2004年12月29日，俞加翔、项桂均、方幸三人签订协议书，租用申亭歙县厂大楼西侧第三、四家店面，经营批零百货等业务。2005年7月6日，俞加翔、项桂均、方幸三人签订补充协议，约定条件不成熟，由项桂均独立经营、自负盈亏。后项桂均将第三、四间连同第一、二间店面一楼至三楼用于经营歙县金三角饭店。2009年元月25日，项桂均出具结算单一张，载明“结欠申亭厂2008年度2008年元月1日-2008年12月31日止房租贰仟元整（总4000元-吃饭2000元=欠2000元），欠款：项桂均，2009年元月25日”。2012年元月21日，申亭歙县厂出具收款收据，“备注收到归还08年房租计贰仟元整”。2013年后，申亭歙县厂与项桂均、歙县金三角饭店没有签订书面房屋租赁合同，对租期、租金标准及支付方式等，均未作出书面约定，但项桂均一直使用涉案一到四间房产经营歙县金三角饭店至今。因项桂均、歙县金三角饭店未向申亭歙县厂缴纳租金，申亭歙县厂于2017年11月14日通过快递方式通知项桂均、歙县金三角饭店解除双方的租赁关系，要求项桂均、歙县金三角饭店在2017年11月26日之前支付拖欠租金并搬离租赁房屋。 一审法院认为，房屋租赁合同关系的存在包括但不仅限于所有权的存在为前提，房屋所有权争议可另行主张。关于申亭歙县厂与项桂均、歙县金三角饭店是否存在租赁关系。根据物权法的规定，因合法建造等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。2009年元月25日，项桂均出具结算单一张，载明“结欠申亭厂2008年度2008年元月1日-2008年12月31日止房租贰仟元正（总4000元-吃饭2000元=欠2000元），欠款：项桂均，09年元月25日”。2012年元月21日，申亭歙县厂出具收款收据，“备注收到归还08年房租计贰仟元正”。项桂均、歙县金三角饭店认为事实上欠款4000元是三个人经营之后结算的，因第三、第四间店面房的玻璃门、地砖是方幸做的，结算单是给方幸的材料费补偿，而不是租金。但项桂均、歙县金三角饭店对上述主张未提交相反证据。项桂均、歙县金三角饭店认可2009年元月25日之后,使用涉案第一、二、三、四间房屋经营饭店的事实，仅陈述涉案房屋为金竹林所有，租金都已支付给了金竹林，但项桂均、歙县金三角饭店提供的证据以及证人证言不足以证明上述主张成立。因此，申亭歙县厂在享有房屋收益权时将房屋租给项桂均、歙县金三角饭店经营，申亭歙县厂与项桂均、歙县金三角饭店形成了房屋租赁合同关系。关于项桂均、歙县金三角饭店辩称申亭歙县厂起诉超过诉讼时效，租赁是一个持续的过程，且双方租赁关系现在仍在继续，故本案未超过诉讼时效。关于双方租赁关系的解除，申亭歙县厂于2017年11月14日以邮政快递方式发出《解除房屋租赁通知书》，该通知书自到达项桂均、歙县金三角饭店之日起发生法律效力。项桂均、歙县金三角饭店在收到该解除通知书后，未在合理异议期内向人民法院提起确认解除合同效力之诉，双方之间的租赁合同已于该《解除房屋租赁通知书》到达之日即2017年11月14日解除。因此，申亭歙县厂起诉要求解除双方租赁合同并将涉案店面腾空返还，符合法律规定，予以支持。关于项桂均、歙县金三角饭店要求申亭歙县厂支付起至2017年12月31日止及后续租金的主张。民法总则实施前，出租人要求承租人支付租金的时效期限为1年，申亭歙县厂并无充分证据证明起至2017年3月8日止，曾向项桂均、歙县金三角饭店主张支付房屋租金，因此，申亭歙县厂该期间的租金请求显已超过诉讼时效，不予支持。申亭歙县厂主张的2017年3月8日后至项桂均、歙县金三角饭店将店面返还时止的租金，符合法律规定，予以支持。双方虽未签订书面的租赁协议，但根据申亭歙县厂提供的结算单，可认定双方对房屋租赁费达成了口头协议，即每年4000元。申亭歙县厂主张每年10000元的租赁费，未提供变更租赁费的证据，故认定租赁费标准为每年4000元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三（项），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店于判决生效之日起三十日内腾空上海申亭饲料厂歙县联营厂大楼西侧第一至第四间店面（每间一到三层）并返还给上海申亭饲料厂歙县联营厂；二、项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店于判决生效之日起三十日内按每年4000元标准支付上海申亭饲料厂歙县联营厂租金（租金从2017年3月8日起至店面腾空交付完毕时止）；三、驳回上海申亭饲料厂歙县联营厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由申亭歙县厂负担250元，项桂均、金三角饭店负担800元。 二审中，双方当事人未提交新的证据，所举证据与一审相同，相对方的质证意见同一审。二审审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。 本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当依法承但不利的法律后果。本案中，申亭歙县厂提供的歙县桂林镇人民政府于1995年7月10日同意将座落在吴川村芜屯公路与南桂公路交汇口处靠桂林中学方向已征的10.153亩坡地转让给申亭歙县厂兴办企业的批复、歙县桂林镇人民政府于1995年12月23日批准申亭歙县厂在受让土地上使用2666.4平方米建设厂房和宿舍楼的《安徽省城乡居民建房用地》批复及耕地占用税收据、土地管理所收条等证据，可以证实申亭歙县厂存在建造房屋的事实行为。同时结合项桂均于2009年元月25日出具的结算单上记载了项桂均结欠申亭歙县厂租金的内容，一审判决认定本案双方当事人之间形成房屋租赁合同关系并无不当。项桂均、歙县金三角饭店上诉认为其是从金竹林处租赁案涉房屋，但其提供的证据不足以证明其事实主张，本院不予支持。根据俞加翔、项桂均、方幸三人签订的协议书及补充协议，均表明项桂均租用了申亭歙县厂第三、四间店面的事实，而三、四间店面一至三楼系一整体，不宜分割使用，项桂均、歙县金三角饭店认为其只租用一层的理由不能成立。合同解除权系形成权，申亭歙县厂行使合同解除权，《解除房屋租赁通知书》已送达项桂均、歙县金三角饭店，而项桂均、歙县金三角饭店未在法定期限内提出异议，一审判决认定合同解除符合法律规定。本案审理的是项桂均、歙县金三角饭店与申亭歙县厂之间的房屋租赁合同纠纷，涉案房屋的所有权争议及其他争议不是本案审理范围，可依法另行处理。综上，项桂均、歙县金三角饭店的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由项桂均、歙县桂林镇吴川村金三角饭店负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 戴 勇 审判员 戴英杰 二〇一八年十二月二十五日 书记员 吕 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。