广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初1504号 原告：覃佩凤，女，汉族，1973年11月15日出生，住南宁市。 委托诉讼代理人：秦晓辉，广西涌流律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李正松，广西涌流律师事务所实习律师。 被告：南宁市金瀚房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区望州路******，统一社会信用代码：91450100561550192C。 法定代表人：林文忠，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，南宁市金瀚房地产开发有限公司职员。 原告覃佩凤与被告南宁市金瀚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告覃佩凤的委托诉讼代理人秦晓辉，被告南宁市金瀚房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告覃佩凤向本院提出诉讼请求:一、被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告，被告按照总房款的2%向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金11170.5元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2012年6月10日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00254697），约定由原告向被告购买位于南宁市兴宁区瀚林山水源4号楼1单元2001号的商品房，建筑面积共85.87平方米，购房总价为558525元。付款方式为银行按揭付款，首期款支付335525元，余款223000元由原告向银行申请按揭付款；被告应于2014年6月30前向原告交付商品房，并在交付商品房后720日内办理、交付房屋所有权证书给原告。同时，《南宁市商品房买卖合同》第十七条第四款对违约金作出了约定：因出卖人过错，导致本条约的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%。签订后，原告依约支付了房款，配合被告交纳了各种办证材料，被告亦交付了房屋并办理了房屋备案登记，但因被告之故，原告至今未能取得房屋产权证书。被告的行为已违反了双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定，构成严重违约。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，诉如前请。 被告南宁市金瀚房地产开发有限公司辩称：一、被告作为开发商已经完成商品房的开发建设，且商品房已经通过竣工验收，并已交付原告，因此被告作为开发商已经履行完双方约定的合同的义务。二、根据合同约定，买受人选择委托出卖人办理，约定办证的时间是交房后720日内，同时补充协议第6条约定，买受人需要向被告提交办证所需要的各种材料，被告已经向原告等买受人发布通知，要求买受人提交办理产权证所必须的房屋登记证明等材料，但至今原告未提交，导致被告无法为原告办证。三、原告在装修商品房过程中存在违规加建扩建等行为，具体表现为，1、将公司赠送的阳台利用镂空处进行扩建，导致面积增加；2、利用赠送的飘窗及空调板，将其进行封闭调整为室内空间，导致建筑面积增加；3、将部分观景阳台改造为房间，原告的违规行为，导致被告在南宁市规划管理局申请规划验收被退件；4、商品房目前无法登记的所有原因，是暂时未能通过南宁市规划南宁是规划局的规划验收，主要原因是由于原告在装修过程违规行为导致，不是被告的商品房方存在质量问题；5、根据买卖合同第17条，因出卖人过错，导致本此办证迟延办理，出卖人才承担违约责任，因买受人原因导致迟延办理的，出卖人不承担责任。因此不能办证的原因一是原告未按被告要求提交材料，二是原告的违规建筑使得不能通过验收。对于未能按时办证原告存在重大过错，而被告不存在违约行为，因此原告要求被告支付迟延办证的违约金没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市兴宁区瀚林山水源项目由被告开发建设，被告于2012年4月5日取得该项目4号楼的商品房预售许可证。2012年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告瀚林山水源4号楼1单元2001号房，购房总价为558525元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第6条约定：买受人应于本合同签订之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知。买受人逾期履行本条义务的，出卖人有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为出卖人违约。第18条约定：买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利。第25条约定：如补充协议约定内容与购房合同约定内容不相符的，则以补充协议约定内容为准，自双方签字、盖章之日起生效，均具同等法律效力。此外，该合同还就其他事项进行了约定。签订合同后，双方于2012年10月9日办理了合同登记备案，原告支付了全部购房款，并于2014年4月19日接收房屋。现涉案房屋尚未取得现售备案证明，未办理房屋所有权证。原告以被告逾期办证为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 庭审时，被告明确其主张的业主加建、扩建行为针对的是涉案小区的全体业主，同时，被告确认涉案商品房在交付时飘窗下部加建了部分墙体，上部镂空；阳台原先交付时有铁栅栏，亦加建了部分墙体；窗户部分镂空。 在本案诉讼过程中，本院依法向南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局发函，询问瀚林山水源项目的竣工验收审查情况以及该局在对瀚林山水源项目实地查看过程中是否发现开发商或业主有无违法行为的情况，南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局复函：该局执法人员到瀚林山水源项目实地调查发现，南宁市金瀚房地产开发有限公司存在未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设的情况，该建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定。同时，该局出具《行政处罚决定书》，认定被告擅自未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案项目，存在将飘窗改建成落地窗、空调隔板改建成卫生间、漏空部分改建成生活阳台、加建楼梯间等违法建设行为，对被告处予罚款14047096.55元。截至本案判决作出之日，该行政处罚决定尚未处理完毕。 本院认为：一、关于被告办理房屋产权证的合同义务。 原、被告双方出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。被告在2014年4月19日将上述房屋交付原告使用，根据合同第十七条约定，被告应在2016年4月8日前完成上述合同义务，现原告要求被告履行上述合同义务，符合法律规定，本院予以支持。至于被告履行办理产权证义务的时间，考虑到现阶段被告处理行政处罚的时间以及规划验收通过后重新申请办理房产所有权证书的时间，本院酌情确定被告应在本案判决生效后九十日内办理完成并向原告交付房产所有权证书。 至于被告辩称现阶段不具备产权证办理条件的主张，从本案现有证据反映的事实来看，涉案商品房项目至今尚未能通过规划验收进而办理产权证的原因系被告未按《建设工程规划许可证》的要求进行建设，被告以其应负的行政责任对抗其应履行的合同义务，于法无据，本院不予支持。 二、关于逾期办理产权证的违约金。 由于被告未能在合同约定的期限内完成办理房屋所有权证书的合同义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应负担逾期办证的违约金。至于违约金的计算标准，原告主张按《商品房买卖合同》第十七条第4款“买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”的约定，按购房总价2%计算违约金，该主张与双方签订的《合同补充协议》第18条“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”的约定不符，基于该《合同补充协议》第25条的约定，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致时，应以《合同补充协议》约定的内容为准，虽然原告主张的违约金限额未超出《合同补充协议》的约定，但考虑到被告的办证义务尚未完成，按照《合同补充协议》第18条之约定的违约金计算标准即银行活期存款利息计算至今，尚未达到原告主张的购房款2%的违约金限额，故应以被告的违约行为实际延续的现状作为违约金的计算依据，原告主张直接按购房款2%计算违约金，不符合双方约定，亦不符合客观实际，本院不予支持；至于违约金是否延续计算的问题，虽然原、被告双方签订的《合同补充协议》第18条约定“逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利”，但综合本案现有证据查明的情况，涉案商品房至今未通过规划验收手续进而办理产权证的根本原因在于被告未按照建设工程规划许可证的要求建设，而被告作为开发商应尽快履行因其违法建设行为而负担的行政责任，继而尽快履行合同约定的办证义务，双方对于被告逾期办理产权证违约责任的约定从一定程度上来说，亦对被告起到督促履行的作用，而该违约金限额的约定不利于办证义务实效性的实现，另一方面，违约金按延续计算的方式，从合同约定的逾期办证违约金起算之日起至今，违约金累计数额尚不足按购房款总额3%的限额方式计算应付数额的三分之一，也就意味着此后被告仍留存大量的、合理的时间在其应付的违约金限额内完成办证义务，由于被告未举证该留存的合理时间不足以完成办证义务，故违约金应延续计算至被告实际办理完产权证之日，同时，基于原告提出按购房款2%限额支付违约金的主张，违约金应以购房款558525元的2%即11170.5元为限，综上，被告应付逾期办理产权证的违约金计算为：以558525元为基数，自逾期办证之日即2016年4月9日起计至被告南宁市金瀚房地产开发有限公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，以11170.5元为限。 被告以买受人逾期提交办证资料为由，主张逾期办证的过错在于买受人，但因涉案房屋至今未办理商品房现售备案证明，而商品房现售备案证明是办理房屋产权登记所必需的资料，故至今被告并未将办理房屋产权登记所需的全部资料提交房屋登记部门备案，被告在涉案房屋尚未具备产权登记条件下要求买受人提交办证资料，在此情况下，即便买受人逾期提交资料，该行为亦并非逾期办证的原因，被告以此主张买受人对逾期办证的后果存在过错，本院不予支持。此外，被告抗辩系业主原因导致无法通过项目规划验收，不应支付违约金，对此本院认为，从庭审被告确认的内容来看，其主张的业主加建、扩建行为并非针对个别业主，而是全体业主的行为，且涉案商品房在交付之时已呈现几近封闭的状态，说明该加建、扩建的行为形成于房屋交付之前，而被告又未能举证其已明确告知各业主该违法加建、扩建行为导致的法律后果；而且，从本院向行政执法部门发函了解的情况来看，现阶段涉案商品房项目未通过规划验收、未能办理商品房现售备案证明的根本原因是被告未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，该内容与被告的主张不符，被告亦未能进一步对其主张予以举证。综上，本院认定被告的该抗辩主张理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁市金瀚房地产开发有限公司于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为原告覃佩凤申请位于南宁市兴宁区瀚林山水源4号楼1单元2001号房的所有权登记，并将以原告覃佩凤为产权人的房屋所有权证书交付给原告覃佩凤； 二、被告南宁市金瀚房地产开发有限公司向原告覃佩凤支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计算：以558525元为基数，自2016年4月9日起计至被告南宁市金瀚房地产开发有限公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，以11170.5元为限。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费40元，由被告南宁市金瀚房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘文茵 二〇一八年十二月十日 书记员  何 铃 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。