江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初47号 原告：南通国融资产运营有限公司，住所地南通市人民中路95号。 法定代表人：姚志新，董事长。 委托诉讼代理人：吴东娟，江苏冠文（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱智，江苏冠文律师事务所律师。 被告：金祖华，男，1957年1月22日生，汉族，住南通市。 委托诉讼代理人:肖新华，江苏瑞慈律师事务所律师。 第三人：金蕾，女，1984年3月9日生，汉族，住南通市崇川区。 原告南通国融资产运营有限公司（以下简称国融公司）与被告金祖华、第三人金蕾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴东娟，被告委托诉讼代理人肖新华、第三人金蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国融公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告、第三人立即交还位于东侧，易家桥新村3号楼西侧两间门面房，编号为南通市易家桥网点4号；2.判令被告、第三人支付房屋占用费从实际占用至实际交还之日止，截止2017年11月30日为326667元（从2009年10月1日起至2017年11月30日，按4万元年租金标准计算）；3.本案诉讼费由被告、第三人共同承担。事实与理由：案涉房屋易家桥商业网点4号原为南通市直管公房，2009年9月17日，南通市直管公房管理中心与南通产业控股集团有限公司签订《直属非住宅公房所有权移交协议书》，约定根据国资发【2007】111号文件精神及市房产管理局批复意见，公房管理中心将连案涉房屋之内的4处非住宅公房的所有权移交给产控集团。产控集团将其所属的所有资产全权委托给原告进行经营管理、对外租赁及处置，原告为案涉房屋的合法占有人。被告自2009年10月至今非法占用案涉房屋，经产控集团及原告的多次催告，一直不缴纳占有费用也不撤离，被告的行为已经侵犯了原告对案涉房屋的合法占有，损害了原告应得的财产权益。根据《物权法》及相关法律的规定，被告应立即交还案涉房屋，并且承担相应侵权责任。 被告金祖华、第三人金蕾辩称，1、原告诉称案涉的易家桥网点4号为南通市直管公房缺少合法的权源依据，不属于人民法院的受案范围。原告将案涉房确定为直管公房是根据国资发【2007】111号文件精神为依据的，没有不动产权证和国有土地使用权证，不能说明案涉房是合法的，只能说明是违章建筑，谈不上法律意义上的所有权，无法受到法律的保护；2、答辩人目前没有占有案涉房，更没有侵犯到原告的占有和不交缴占有费用的情形。答辩人在若干年以前在饮服公司与该公司职工共同经营迎春小吃店，后来经营迎春小吃店的店面房早就被原告强行收回，故原告请求答辩人立即交还案涉房与支付房屋占用费没有事实和法律依据；3、被告金祖华占有的是易家桥网点2号店面房，与原告无关。易家桥网点2号房从2002年来源于南通市房屋建设开发公司，且被告金祖华持续与南通市房屋建设开发公司存在房屋租赁合同关系，由于没有订立书面合同，因此属于不定期的房屋租赁合同关系；4、原告在庭审中变更诉讼请求为要求被告交还南通市易家桥网点4号为2号，但没有向法庭提交任何证据。通过现场勘察，原、被告双方讼争客体并不相同（如原告认为是两间房，被告则认为是三间房），更不能反映案涉店面房为原告占有或所有，也不能推定为原告占有或所有；5、2009年9月17日，直管非住宅公房所有权移交协议书第三条约定，乙方即产控集团凭有关批准文件即本协议自行到有关部门办理房屋所有权及土地所有权过户手续，首先对该协议书内容真实性有异议，其次本协议的甲方或乙方都没有相关部门批准的文件，再次也没有办理所有权及土地所有权的过户手续，足以说明其所述的4号网点不具有法律上的效力。即使南通市直管公房管理中心将4号网点移交给产控集团，也不能说明南通市直管公房管理中心事实占有了4号网点；6、关于房屋占用费，一方面原告向第三人主张缺少依据，另一方面被告所指的店面房系从南通市房屋建设开发公司而来，与原告无关，此外关于房屋占用费的标准，原告的计算同样没有依据；7、原告陈述被告自2009年9月开始就没有交房租，原告又认为4号网点是他的，明显不符合情理。根据民法总则188条规定，诉讼时效为3年，超过3年的权利归于消灭，更何况从源头上原告对被告没有这项权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2004年3月15日，中国房地产开发集团南通有限公司（甲方、出租方）与南通市迎春小吃馆（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同编号为（2004）房租合同字48号。合同约定：1、甲方将坐落于易家桥商业网点2号、4-6号、工商营业房1-2号共三套、朝向东西、建筑面积300.23平方米出租房屋出租给乙方；2、租赁期限自2004年1月1日至2004年12月31日止；3、租赁期满后，本合同即终止，届时乙方需将房屋退还甲方，如乙方需继续租赁，则需提前一个月书面向甲方提出，经甲方同意，重新签订租赁合同。2007年，中国房地产开发集团南通有限公司（甲方、出租方）与南通市迎春小吃馆（乙方、承租方）重新签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2006年1月1日至2007年12月31日止，其他约定同2004年3月15日双方签订的编号为（2004）房租合同字48号《房屋租赁合同》。 2009年9月17日，南通市直管公房管理中心（甲方、移交方）与南通产业控股集团有限公司（乙方、接受方）签订《直管非住宅公房所有权移交协议书》一份。协议约定：根据通国资发【2007】111号文件精神及市房产管理局批复意见，甲方将唐闸南市街18号、易家桥商业网点1号、易家桥商业网点2号、易家桥商业网点4-6号，直管非住宅公房4处，计建筑面积691.93平方米的房屋所有权移交给乙方，甲方自2009年10月1日起停收上述房屋的租金。 2016年7月31日，南通产业控股集团有限公司出具委托书一份，内容为：根据市国资委、政务中心文件精神【通国资发（2014）201号】，经研究决定，现将南通产业控股集团有限公司所属全部资产，全权委托南通国融资产运营有限公司经营管理、对外租赁及处置，委托时间为2017年1月1日至2019年12月31日。南通产业控股集团有限公司（甲方、委托方）与原告国融公司（乙方、受托方）签订《租赁管理合同》（附托管房屋清单）一份，合同约定：1、甲方将其直管房屋资产（合计68处，面积84374.44平方米）整体出租给乙方，由乙方运营管理；2、乙方根据甲方要求，每年与陈欠租金的租赁户对账，完成陈欠租金收取目标；3、本合同有效期为2017年1月1日至2017年12月31日，到期后可续签。托管房屋清单第47项载明：易家桥商业网点营业用房（移动通信、金祖华）房产地址易家桥商业网点4号、面积50平方米，易家桥商业网点营业用房房产地址易家桥商业网点、面积455平方米。 原告主张，被告自2009年10月至今非法占用案涉房屋，经南通产业控股集团有限公司及原告的多次催告，一直不缴纳占有费用也不撤离。2017年9月，被告金祖华向南通产业控股集团有限公司出具《关于迎春小吃馆营业用房使用权、租赁权、经营权的说明及经济补偿》，其中最后一段内容为：2010年元月，产控集团对迎春小吃馆十三间店面房实行了直管，收回了我对店面房的使用权、租赁权、经营权。 原、被告对案涉房屋的编号产生争议，但各自又均未能提供相应有效门牌编号的依据，为确定争议房屋的座落，本院于2018年7月4日组织原、被告双方对案涉房屋的座落进行现场勘验，确认案涉争议租赁房屋的座落位置为：从青年路进入易家桥新村南北路东侧，易家桥新村3号楼西侧，目前正对中国工商银行易家桥网点。案涉房屋目前的现状为：一幢房屋隔断为三间，均在经营，三家商户分别为“LUNA服装店”、“中国移动小区网点”、“真情中介”。原告陈述，“真情中介”已由原告收回，另外两家被告在使用、收益。被告陈述，北首起第一、二间“LUNA服装店”和“中国移动小区网点”是金蕾从被告处受让，现由金蕾在使用。经本院核实，金蕾为案涉租赁房屋实际使用人，本院依法追加其为第三人参加诉讼。 另查明，2016年5月31日，原告国融公司（出租方、甲方）与中国工商银行股份有限公司南通分行（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同编号20160603。合同约定：甲方将坐落于南通市青年路24号-7-9号共四间、建筑面积110平方米房屋出租给乙方作金融营业，房屋租赁期自2016年6月1日至2018年5月31日，年租金138000元。 本院认为，中国房地产开发集团南通有限公司与南通市迎春小吃馆签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同到期后，被告继续使用房屋，中国房地产开发集团南通有限公司亦未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。南通市直管公房管理中心与南通产业控股集团有限公司签订的《直管非住宅公房所有权移交协议书》将案涉租赁房屋作为直管非住宅公房移交给南通产业控股集团有限公司，租赁物在租赁期限内发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，不定期租赁关系中，出租人可以随时解除合同，但应当予以承租人合理期限。南通产业控股集团有限公司在接受移交案涉房屋后对被告进行催告要求搬离，被告出具《关于迎春小吃馆营业用房使用权、租赁权、经营权的说明及经济补偿》中记载“2010年元月，产控集团对迎春小吃馆十三间店面房实行了直管，收回了我对店面房的使用权、租赁权、经营权”，两者相互印证，可以认定原租赁合同已解除，被告应当在合理期限之内搬离案涉房屋。南通产业控股集团有限公司向原告国融公司出具的委托书及双方签订的《租赁管理合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原告因此享有对案涉租赁房屋的经营管理及处置的权利，且第三人金蕾从被告处占用房屋无合法依据。本案双方当事人对案涉房屋的编号虽有争议，但此勘验房屋由原告进行管理，为第三人从被告处取得而占有、使用为查明之事实。对于原告要求被告及第三人交还案涉租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋占用费，原告主张被告、第三人支付房屋占用费从实际占用至实际交还之日止按年租金4万元计算，被告及第三人辩称原告向第三人主张缺少依据，且诉讼时效为3年，超过3年的权利归于消灭。本院认为，被告占用案涉房屋至今，应当支付房屋占有使用费。对于房屋占用费的标准，考虑案涉租赁房屋的地段及面积，参考当时当地的房屋租赁市场价格，本院酌定为24000元每年。虽然第三人使用案涉房屋系从被告处取得，但因被告占有租赁房屋的合法依据不存在，则第三人不再拥有占有、使用房屋的合法依据，即形成了对出租人的无权占有，构成不当得利，应当支付房屋使用费。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故对被告及第三人主张的超过3年的权利归于消灭，本院予以支持，原告诉称的房屋占用费应当从2015年1月3日开始计算。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告金祖华、第三人金蕾于本判决生效之日起十日内返还座落从青年路进入易家桥新村南北路东侧，易家桥新村3号楼西侧三间门面房中北首起第一、二间共两间门面房给原告南通国融资产运营有限公司； 二、被告金祖华、第三人金蕾于本判决生效之日起十日内给付原告南通国融资产运营有限公司房屋占有使用费（按24000元每年的标准自2015年1月3日起计算至实际交房之日）； 三、驳回原告南通国融资产运营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6280元，由原告南通国融资产运营有限公司负担4650元，被告金祖华、第三人金蕾负担1630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6280元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  巫劲松 人民陪审员  马 莉 人民陪审员  陈海清 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  张明虹