广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初14339号原告：深圳市万众鑫物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区宝安南路都市名园B座6楼，统一社会信用代码91440300745162178A。法定代表人：王汉军，董事长。委托诉讼代理人：潘盼盼，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：许东虹，广东华商律师事务所律师。被告：李君，男，汉族。委托诉讼代理人：刘卓灵，广东瀛尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，广东瀛尊律师事务所律师。原告深圳市万众鑫物业管理有限公司与被告李君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用普通程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘盼盼，被告的委托诉讼代理人李霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.被告向原告支付2017年9月1日至2018年1月15日期间的管理费437.5元（人民币，下同）、本体维修基金47.2元，合计人民币484.7元；2.被告向原告支付2017年10月至2018年2月期间原告代为垫付的电费230.5元、水费112元、排污费34.1元、垃圾处理费22.4元，合计399元;3.被告向原告支付逾期滞纳金64.76元（按每日万分之五自被告逾期之日起暂计算至2018年4月20日止，直至被告付清款项之日止）,以上1-3项共计为人民币948.46元；4.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确其要求的电费为2017年9月至2017年11月17日期间的费用177.5元。原告称其请求支付的当月水电费的费用指的是前一个月份实际产生的费用，物业管理费、本体维修基金指当月产生的费用。事实和理由：2007年11月8日，深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，合同约定：1.服务期限自2007年11月15日至2010年11月14日止；2.住宅物业管理费按建筑面积每月每平米2.6元收取；3.高层本体维修基金按建筑面积每月每平方米0.25元收取；4.业主每月15日前应按时交纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金。上述《物业管理服务合同》期限届满后，由于时代骄子大厦未再成立业主委员会，双方无法续签书面《物业管理服务合同》，为此，原告与小业主继续按照前期《物业管理服务合同》的约定履行合同，原告继续为时代骄子大厦提供物业服务直至2018年1月15日止。被告于2012年12月21日购得时代骄子大厦B座11E1物业（建筑面积47.94平方米，以下简称“涉案物业”），成为该小区合法业主。根据原、被告双方《物业服务合同》的约定及相关法律法规的规定，原告向被告提供涉案物业之物业管理服务，被告应向原告支付物业管理费等服务费用。2007年11月起至原告终止时代骄子大厦物业服务止，原告均合法依约为被告提供符合标准的物业管理服务，忠实履行义务。但被告自2017年10月始，便开始以各种理由拒绝向原告支付物业管理费、本体维修基金等各项费用，原告曾多次向被告催讨，被告均以各种理由推托。截至2018年4月20日止，被告仍拖欠原告各项费用共计948.46元。作为时代骄子大厦小区业主，被告有义务按约定向原告缴交相应的物业管理费等服务费用，被告拒不支付管理费等服务费用的行为已严重违反物业管理服务合同的约定及相关法律法规的规定，严重损害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九规定及相关法律规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法判决。被告辩称：1.关于原告主张的物业管理费，被告将在后面举证，说明原告并未履行物业管理合同所约定的义务，且由于管理不善，已经被南山区住建局通报批评，物业服务不到位，引发小区矛盾，故相关的物业管理费、滞纳金应当不交或少交；2.关于原告请求的水电费，由于此前供电局曾经下达停电通知，说明原告并未及时缴纳电费，故原告的请求应当举证已经履行了代缴义务，2018年5月3日深圳供电局仍在催促原告缴纳欠费，说明原告并未完全履行代缴义务；3.关于本体维修基金的情况，由于原告在管理涉案小区以来，从未上交专项维修基金的费用，已经被南山区住建局通报限期交纳，但其仍未移交，又被市深圳市住建局通报批评，小区的专项维修基金余额为0，致新的物业进入小区后无法开展修缮等工作，故关于本体维修基金部分，业主同意缴纳至新的物业公司；4.原告的滞纳金计算的本数是包含了水电费，缺乏依据。原告主张的电费也没有依据，福田物业在南头办的协调下，代原告缴纳2017年8月到2017年12月电费。而且，原告提供的计算基数也为单方书写，并没有证据证明为被告实际所欠；5.按物业合同第5条规定，原告可代扣代缴，原告对本体维修基金代扣多年，却从未履行代缴义务，严重违反了物业服务合同的约定；6.物业合同第2条约定，原告对物业范围内的公用设施、设备包括消防等维修、管理等义务，但原告在消防方面无证上岗，严重违反合同有关消防的约定。原告代缴电费的截止日期为2017年11月17日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区学府路北、南山大道东时代骄子大厦某物业，建筑面积略，于2012年12月21日核准登记至被告名下。2007年11月8日，深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《时代骄子大厦物业管理服务合同》，约定：乙方为涉诉小区提供物业管理服务；业主每月15日前应按时缴纳当月管理费，逾期每天按万分之五收取滞纳金；物业服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米2.6元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日应交万分之五作滞纳金；受有关部门或单位的委托，乙方可代收代交水费、电费等费用；本体维修基金高层按建筑面积每月每平方米0.25元；合同期限三年，自2007年11月15日起到2010年11月14日止；及其他内容。2017年12月18日至12月24日，深圳市南山区南头办事处组织涉诉小区召开业主大会临时会议，议题为：1、是否同意与原告续签物业服务合同；2、是否同意南头办事处委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。2017年12月25日，南头办事处作出业主大会临时会议结果公告，公布表决结果为第1项议题不通过，第2项议题通过。2018年1月2日，南头办事处向原告出具《关于时代骄子大厦物业管理项目交接事宜的函》，内容为：“2017年12月18日至24日，时代骄子大厦召开业主大会临时会议，会议决定：不同意与你公司续签物业服务合同，并同意我办委托大汪山社区居民委员会与临时应急物业服务企业签订临时物业服务合同。根据《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，并结合实际，现我办决定：你公司于2018年1月15日上午10:00开始，与应急物业公司办理交接手续。所有预收、代收费用结清至1月15日24:00时止。”原、被告确认原告于2018年1月15日退出涉诉小区。另查，2018年1月12日，深圳市南山区住房和建设局对南山区物业服务企业不良行为进行通报，所列原告存在的不良行为有：对涉诉小区的物业服务工作不到位，引发小区物业管理矛盾纠纷，拖延办理专项维修资金交存手续，经主管部门限期交存仍未交存。2018年4月18日，深圳市住房和建设局对深圳市物业服务企业不良行为进行通报，公布的未交存专项维修资金的物业服务企业包括原告，未移交小区为本案涉诉小区。为证明涉诉小区的水电费由原告统一代收代缴，且原告已垫付了涉案房产2017年10月至2018年2月期间水费112元、排污费34.1元、垃圾处理费22.4元及2017年9月至2017年11月17日期间的电费177.5元，原告提交了《深圳市城市供排水合同》、深圳市水务（集团）有限公司出具的发票、水表读数表、《供用电合同》、深圳供电局有限公司出具的发票、电表读数表等证据予以证明。被告确认未支付原告诉请的物业管理费、本体维修基金及水电费，但不确认电费、水费、排污费、垃圾处理费的期间，被告表示新的物业公司已经代缴了2017年8月至2017年12月期间的费用；对此，被告主张原告即便有垫付电费，也仅仅是垫付至2017年11月17日。原告表示已付清了2017年8月至12月的电费，福田物业支付的系之后的电费。本院认为，原告与深圳市南山区时代骄子大厦业主委员会签订的《时代骄子大厦物业管理服务合同》合法有效，该合同到期后，原告继续为涉诉小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。被告未举证证明原告未按《物业管理条例》等法规的相关规定向包括被告在内的涉诉小区业主提供物业管理服务，原告虽存在政府相关部门通报的不良行为，但被告以此为由主张可以不交或者少交物业管理费，理据不足，本院不予采纳。原告为小区提供物业管理服务至2018年1月15日，故被告应向原告支付2018年1月15日之前的物业服务费和本体维修基金。对于原告主张的2017年9月1日至2018年1月15日期间的物业管理费和本体维修基金，被告未举证证明其已向原告缴纳了前述期间的相关费用，应承担举证不能的法律后果。故参照《时代骄子大厦物业管理服务合同》中约定的相关费用标准，被告应支付原告上述期间的物业管理费560.90元（2.6元/月/平方米×47.94平方米×4.5个月）、本体维修基金53.93元（0.25元/月/平方米×47.94平方米平方米×4.5个月）。原告要求被告支付管理费437.5元及本体维修基金47.2元，系其对自身权利的处分，本院予以照准。对于原告要求被告支付的垃圾处理费、水费、排污费、电费。原告代收垃圾处理费、水费、排污费、电费，符合相关规定，且原告已提交相关证据证明涉案房产的用水、用电量及原告已代为垫付的事实，故原告已垫付的涉案房产在2017年10月至2018年2月期间水费112元、排污费34.1元、垃圾处理费22.4元及2017年9月至2017年11月17日期间的电费177.5元，被告应予支付。对于原告主张的前述费用的滞纳金。因《时代骄子大厦物业管理服务合同》已到期终止，原、被告之间系事实上的物业服务合同关系，原告要求被告支付滞纳金无相关合同依据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李君于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2017年9月1日至2018年1月15日期间的物业管理费437.5元、本体维修基金47.2元；二、被告李君于本判决生效之日起十日内向原告深圳市万众鑫物业管理有限公司支付2017年10月至2018年2月期间水费112元、排污费34.1元、垃圾处理费22.4元及2017年9月至2017年11月17日期间的电费177.5元；三、驳回原告深圳市万众鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已预缴，由原告负担7元，由被告负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  吴奕盈人民陪审员  段先福人民陪审员  何 秋二〇一八年十二月十七日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。