广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0203民初2050号原告：韶关市住房和城乡建设管理局，机构地址：韶关市芙蓉东路5号。负责人：谢天友。委托诉讼代理人：谢弥坚，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信律师事务所律师。被告：吴丽颜，女，汉族，1970年2月5日出生，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：郑大好，女，汉族，1967年11月26日出生，住韶关市武江区。（系被告嫂子）。原告韶关市住房和城乡建设管理局（以下简称韶关市住建局）与被告吴丽颜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，原适用小额诉讼程序后依法转为适用简易程序的其他规定公开开庭进行了审理。原告韶关市住建局的委托诉讼代理人欧阳若诗及被告吴丽颜的委托诉讼代理人郑大好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韶关市住建局向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《韶关市直管公房租赁合同》；2、判令被告返还租用房屋；3、判令被告支付2018年2月至8月房屋租金1432.9元；4、判令被告按每日1%支付逾期缴纳租金违约金（暂计至2018年8月31日为1328.5元）至实际返还租用房屋之日止；5、被告从2018年2月起按同地段市场租金442.8元/月赔偿原告损失至实际返还房屋之日止；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月1日，原、被告签订《韶关市直管公房租赁合同》，约定：被告符合租住直管公房条件，原告同意将在武江区沙洲四路1号203房的房屋出租给被告作为住宅使用，并约定租金为204.7元每月，被告应在每月的二十日前交付当月租金。双方还约定任何一方未能履行合同规定的条款和违反国家、省、市直管公房和廉租住房管理的有关规定，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担。被告逾期交付租金的，每逾期一日，由原告按月租金额的1%收取违约金，被告逾期三个月不缴纳租金的，原告除追收所欠租金和违约金外，有权提前解除或终止合同，收回房屋。合同签订履行至2018年2月，被告在2018年2月开始未向原告交纳任何租金，且原告发现被告配偶郑大为名下拥有私房，实际居住人是承租人的小姑子郑大好一家，被告已不符合公租房承租条件，根据双方签订的《韶关市直管公房租赁合同》原告有权解除合同且损失应由被告承担。原告多次向被告催收欠缴租金及违约金并要求其退出租房，被告均对此不予理会。暂计至2018年8月31日，被告所欠缴房屋租金2018年2月至8月共1432.9元，逾期缴纳租金违约金1328.5元。鉴于被告其配偶名下拥有私房，已不符合直管公房和廉租住房规定的承租条件又拒不返还涉案房屋，其行为已严重侵害社会公共利益及损害原告合法权益并构成根本违约，被告应按同地段市场租金赔偿原告损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告吴丽颜辩称：原在90年代，郑继锋、郑大为、郑大好（郑继锋是郑大好、郑大为的父亲，吴丽颜是郑大为的妻子）共同出资购买位于韶关市××××房产并共同居住，并备案在吴丽颜名下，实际上是全家人共同居住。后因盖房拆迁，韶关市住房保障中心将郑继锋、郑大为、郑大好等共同安置到沙洲四路1号203房居住，即涉案房屋。该房屋性质为公租房。2013年，郑继锋出资购买位于韶关市浈××区××房××套，后郑继锋于2014年去世，将该房屋过户到郑大为名下，目前郑大为夫妻与郑继锋配偶共同居住在此处，郑大好与子女留在涉案房屋居住。因吴丽颜与郑大为是夫妻关系，因此原告认为吴丽颜不再符合涉案公租房的承租条件，故要求吴丽颜办理涉案房屋。但根据实际情况，郑大好原与郑继锋、郑大为共同获得东堤北路34号房的居住权，后被安置在涉案房屋居住也是共同利益，而郑大好本人是韶关本地居民，2009年丧偶，一人抚养两名子女，经济十分困难，也符合申请公租房的条件。因此恳请法院结合郑大好的实际情况及历史遗留问题，准予吴丽颜的调解请求：一、同意原告取消吴丽颜继续承租涉案房屋的权利；二、请求原告根据郑大好的申请，批准郑大好获得租用公租房的资格；三、因郑大好已多年居住在涉案房屋，并对房屋投入了资金进行装修，若郑大好重新轮候公租房，对于经济困难的郑大好无疑增加了经济负担，故请求法院准予由郑大好继续租用涉案房屋，并将公租房申请人变更为郑大好；四、关于房屋租金，郑大好同意补缴2018年2-8月的1432.9元租金，并按公租房政策价格继续租住。请求法院考虑郑继锋、郑大为、郑大好家人长期经济困难的情况，准予吴丽颜的请求。经审理查明：2006年7月21日，韶关市住房保障中心（甲方）与被告（乙方）签订《直管公房拆迁安置补偿协议》，约定乙方愿将承租甲方的东堤北路34号房交给甲方拆除。该房屋拆除后，原告（甲方）与韶关市住房和城乡建设局（乙方）于2012年1月1日签订《韶关市直管公房租赁合同》，约定：乙方符合租住直管公房条件，甲方同意将座落在武江区沙洲四路X房房屋出租给乙方作住宅使用；房屋租赁期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止；租赁期内，租赁房屋的租金标准根据乙方家庭收入状况实行动态管理，按照乙方签订和同事的家庭收入条件，乙方承租的房屋月租为204.7元；房屋租金按月结算，乙方应在每月20日前缴付当月租金；租赁期届满，乙方不再符合承租直管公房条件的，必须将房屋和设备退还给甲方或按公房租金标准200%的标准重新签订承租合同；租赁期届满，乙方不再符合承租直管公房条件的，必须将房屋和设备退还给甲方或按公房租金标准200%的标准重新签订承租合同；任何一方未能履行本合同规定的条款和违反国家、省、市直管公房和廉租住房管理的有关规定，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任的一方承担；乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金。乙方逾期三个月不交纳租金的，甲方除追收所欠租金和违约金外，有权提前解除或终止合同，收回房屋；乙方无正当理由将承租房屋闲置三个月或擅自转租、转借、变相买卖房屋使用权的，甲方有权提前解除或终止合同，收回房屋等内容。该合同附件中附有乙方常住家庭成员名单，包括吴丽颜、郑大为（被告之丈夫）、郑勇（被告与郑大为之子）。合同到期后，双方没有续签，被告一直在交纳租金。因被告丈夫于2013年1月21日购买了位于浈××区××房（套内面积60.32平方米），且涉案房屋实际居住人并非被告，而是案外人郑大好，故原告认为被告不再满足承租条件，要求加收一倍租金。庭审中，原告明确不再主张加收一倍租金，而主张按双方签订的合同约定的违约责任要求对方赔偿损失以及缴纳每日1%的违约金。因被告不同意加收租金，故被告自2018年2月起没交租金。原告遂诉至法院要求解决。诉讼中，原告认为自2018年2月起至返还房屋之日止，被告应当按照同地段市场租金442.8元/月缴付租金，并提交了《韶关市区中心市区、一般市区、城郊结合部、郊区（砖木、混合、框架-步梯、框架-电梯）住宅房地产市场租金修正体系》予以证实，被告对该评估报告无异议，但不同意按同地段市场租金收租。另查明，2017年12月14日，韶关市人民政府发布《韶关市区公共租赁住房管理办法》。该办法第二十三条第一款第二项规定：家庭人均收入低于上年度本市城镇居民人均可支配收入70%的为中等偏下收入住房困难家庭，申请公共租赁住房应当具备下列条件：（二）在本市无自有房产或家庭人均居住建筑面积低于15平方米。第七十八条第一款规定：承租人不交纳租金的，其所在单位应当按照住房保障管理机构或产权单位要求协助催款。对无合理理由或不可抗力因素拖欠租金的承租人，市房管所应按照房屋原租金的1%/天收取滞纳金。再查明，涉案房屋权属人为韶关市住房保障中心。韶关市机构编制委员会办公室于2013年9月18日发布韶机编办[2013]114号《关于印发的通知》，该机构编制方案明确韶关市住房保障中心为市住房和城乡建设局管理的公益二类事业单位，正科级。韶关市机构编制委员会还于2017年7月28日发布韶机编发[2017]10号《关于调整部分政府机构的通知》，内容为“……三、整合市住房和城乡建设局、市城市综合管理局职责，组建市住房和城乡建设管理局。不再保留市住房和城乡建设局、市城市综合管理局。”本院认为：原告和被告签订的《韶关市直管公房租赁合同》是双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应按照合同的约定履行合同义务。合同约定的租赁期间届满后，双方并没有续签合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。同时根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告已于2017年6月26日通知被告将涉案房屋腾空并办理退房手续，且被告家庭已在本市有自有房产，根据合同约定，被告家庭不再符合公共租赁住房的条件。同时，涉案房屋的实际承租人是案外人郑大好，并非被告，该行为亦违反了《韶关市直管公房租赁合同》第十二条第4款“乙方无正当理由将承租房屋闲置三个月或擅自转租、转借、变相买卖房屋使用权的，甲方有权提前解除或终止合同，收回房屋”的约定。故原告主张解除与被告之间的租赁关系并要求被告返还涉案租赁房屋的请求，有事实和法律依据，依法应予支持。至于被告提出郑大好符合申请公租房的条件，并请求将公租房申请人变更为郑大好的答辩意见，与本案没有关联，如郑大好确实符合公租房的申请条件，可另行向相关部门申请。对于原告要求被告支付2018年2月至8月的租金问题，被告租用原告房屋，应承担向原告支付租金的义务。现被告自2018年2月起未再支付房租，且经原告催缴后仍未缴纳。故原告主张被告支付2018年2月至8月的房屋租金的诉讼请求，有事实和法律的依据，应予支持。被告应支付该期间租金1432.9元（204.7元/月×7月）给原告。至于违约金的问题，《韶关市直管公房租赁合同》第十二条第2款约定“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的1%收取违约金”，但从庭审查明的事实看，被告并非故意拖欠租金，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。对于原告主张被告自2018年2月起按同地段市场租金442.8元/月赔偿原告损失至实际返还房屋之日止的诉讼请求，因被告现已不具备公共租赁住房的条件，且原告提供了相应证据证实同地段房屋市场租金为442.8元/月，被告亦无异议，故原告主张以该标准计收租金的理由充分。但因本院已确认被告需向原告补缴2018年2月至8月的房租1432.9元，故被告还需支付原告租金损失1666.7元（442.8元/月×7月-1432.9元），并自2018年9月起按442.8元/月向原告支付租金损失至房屋返还之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告韶关市住房和城乡建设管理局与被告吴丽颜之间就韶关市武江区沙洲四路X房的不定期租赁关系；二、被告吴丽颜应于本判决发生法律效力之日起十五日内将韶关市武江区沙洲四路X房返还给原告韶关市住房和城乡建设管理局；三、被告吴丽颜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市住房和城乡建设管理局支付韶关市武江区沙洲四路X房2018年2月至8月的租金共1432.9元；四、被告吴丽颜应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市住房和城乡建设管理局支付2018年2月至8月的租金损失1666.7元，并按442.8元/月的标准向原告韶关市住房和城乡建设管理局支付自2018年9月起至房屋返还之日止的租金损失；五、驳回原告韶关市住房和城乡建设管理局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取计25元，由被告吴丽颜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  彭志光二〇一八年十二月十二日书记员  袁吉盛