广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初1053号原告：蔡军,女，1970年6月14日出生，汉族，住珠海市香洲区，原告：李燕，女，1975年7月14日出生，香港特别行政区居民，两原告共同委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林洁琼，广东亚太时代律师事务所实习律师。被告：珠海市卡都海俊房地产开发有限公司，住所地珠海市前山东门大街1号办公大楼七楼。法定代表人：郑雪融。委托诉讼代理人：陆星州，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小磊，广东非凡律师事务所律师。原告蔡军、李燕与被告珠海市卡都海俊房地产开发有限公司（以下简称卡都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡军、李燕共同的委托诉讼代理人吴毓斌，被告卡都公司的委托诉讼代理人张小磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡军、李燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房的违约金90651.18元（以购房款1996722元为基数，按每日万分之二计算，自2016年1月1日起至2016年8月15日共227天）；2.判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金44127.56元（以购房款1996722元为基数，按每日万分之一计算，自2017年8月16日起至2018年3月25日共221天）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月29日，二原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于珠海市香××区××路××223商铺，建筑面积为50.06㎡，总价款为1996722元。合同约定被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房，同时约定未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。被告未在约定期限内交楼，构成违约，需向原告支付逾期交楼违约金，违约金自2016年1月1日起计至被告实际取得竣工验收备案2016年8月16日止。合同中第二十条第2款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照本合同继续履行，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”由于被告未在约定期限内为二原告办理不动产权证，直至2018年3月26日才为二原告办理不动产权证，已构成违约，应当依约定向二原告支付逾期办证违约金。被告卡都公司辩称，一、两原告收取经营收益的行为本质上就是认可案涉商铺已经交付的事实，因此，被告并未逾期交房，无需支付逾期交房的违约金。根据两原告与珠海维佳斯投资管理有限公司（以下简称维佳斯公司）签署的《委托经营协议》可知：（一）两原告将案涉商铺委托给维佳斯公司统一经营管理，期限为8年。两原告应于被告交付案涉商铺的当日将案涉商铺交付给维佳斯公司，维佳斯公司自该日起享有对案涉商铺占有、使用、收益等用益物权。（二）维佳斯公司对案涉商铺进行经营管理期间，需按照约定向两原告支付经营收益，该经营收益，自经营管理期限开始之日起计算。另外，根据被告提交的维佳斯公司向两原告支付经营收益的相关凭证可知：维佳斯公司自2016年1月1日起就已经开始向两原告支付经营收益。因此，可以推测出两原告自2016年1月1日起就已经将案涉商铺交给维佳斯公司经营管理，两原告自2016年1月1日起就已经开始享有案涉商铺交付以后所带来的预期收益，即两原告本质上已经于2015年12月31日完成了对案涉商铺的接收。故被告并未逾期交房，不应向两原告支付逾期交房的违约金；二、即便被告已经逾期交房、逾期办证，那也是由于两原告未依约付清购房款所致，被告无需对此承担违约责任。（一）两原告未按照约定的时间和金额付清全部购房款。1.案涉商铺的房价款为1996722元，该购房款已经扣减了折扣优惠408967元；2.两原告应当在2015年8月29日之前将全部房价款支付至被告指定的预售资金监管账户，该账户的账户名为珠海市卡都海俊房产开发有限公司、开户行为平安银行珠海前山支行，账号为11×××02；3.若两原告逾期付款超过90日的，上述房价款中的折扣优惠取消。（二）被告延期交房、延期办证的行为不应视为违约；三、即便被告需承担逾期交房的违约责任，两原告在已经收取经营收益的情况下，其主张的违约金明显过高，应予以减少。如果按照两原告的主张，被告于2016年8月16日才完成交房，那么，维佳斯公司最早也应自2016年8月17日才开始向两原告支付经营管理收益。实际上，维佳斯公司却是自2016年1月1日起就已经开始向两原告支付经营收益。那么，在2016年1月1日至2016年8月15日期间，两原告不但获得了被告支付的违约金，而且获得了维佳斯公司支付的经营收益，即两原告不但没有损失，而且还获得了利益，这明显是不公平的。因此，即便被告需承担逾期交房的违约责任，也不应再按照每日万分之二的标准支付，请求法院予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了《珠海市商品房买卖合同》、发票、竣工验收备案表、不动产权登记证，被告卡都公司提交了委托经营协议、部分经营收益支付凭证、商品房买卖合同附件四及其签署页，双方对上述证据的真实性不持异议，故本院予以确认并在卷佐证，至于能否达到举证方的证明目的，则由本院综合全案事实判定。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对于原告所提交的房款转账凭证，被告认为被告并非转账凭证中的收款方，相关款项并非支付至被告指定的预售资金监管账户，且金额与约定的购房款金额不一致，因此不予认可。本院经审查认为，从原告所提交的发票和被告交付房屋以及为原告办理不动产权证的行为来看，被告已认可原告交付全部房款的事实，原告的举证已经构成完整的证据链，故本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年8月29日，原告蔡军向被告珠海市卡都投资有限公司刷卡支付948361元，原告李燕向维佳斯公司刷卡支付948361元。2015年8月31日，二原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，购买被告位于珠海市香××区××路××223商铺，建筑面积为50.06㎡，总价款为1996722元。合同第十一条第一款约定“出卖人（被告）应当在2015年12月31日前向买受人（原告）交付该商品房。”合同第十二条约定：“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”合同中第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照本合同继续履行，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”2016年1月25日，被告向原告出具收到全款房款的发票。2016年8月16日，原告购买的上述商铺通过竣工验收备案。2018年3月26日，被告为原告办理了不动产权证{粤[2018]珠海市不动产权第0020645号}。2015年8月29日，原告与维佳斯公司签署《委托经营协议》，约定原告将案涉商铺委托给维佳斯公司统一经营管理，期限为8年。维佳斯公司享有对案涉商铺占有、使用、收益等用益物权。维佳斯公司对案涉商铺进行经营管理期间，需按照约定向原告支付经营收益，该经营收益，自经营管理期限开始之日起计算。维佳斯公司已向原告支付了2016年1月至2017年1月期间的经营收益。本院认为，原告系香港特别行政区永久性居民，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案系商品房预售合同纠纷，被告住所地、不动产所在地在广东省，内地与本案有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，本案适用中华人民共和国内地法律。一、关于被告是否存在逾期交房、逾期办证违约行为的问题。原被告签订的《珠海市商品房买卖合同》第十一条明确约定被告应交付房屋时间为2015年12月31日，而涉案商铺于2016年8月12日才通过竣工验收备案，在此日期之前依法不具备交付条件，原告主张从2016年1月1日起计算被告逾期交房违约金至2016年8月15日符合法律规定和双方约定，本院予以支持。按照双方合同约定，逾期交房超过90天的，违约金标准按照每日万分之二计算，2016年1月1日至8月15日共计228天，原告诉讼请求按227天计算未超出本院核算范围，本院予以照准，被告应支付逾期交房违约金为1996722×0.0002×227=90651.18元；根据原被告签订的《珠海市商品房买卖合同》合同中第二十条约定，被告应于商品房交付之日起1年内为原告办理房屋所有权证书，涉案商铺于2016年8月16日通过竣工验收备案，此时方符合交付条件，故被告应于2017年8月16日前为原告办理房屋所有权证书，而被告直至2018年3月26日才为原告办理房屋所有权证书，原告主张从2017年8月16日起计算被告逾期办证违约金至2018年3月25日符合法律规定和双方约定，本院予以支持。按照双方合同约定，违约金标准按照每日万分之一计算，2017年8月16日至2018年3月25日共计221天，被告应支付逾期交房违约金为1996722×0.0001×221天=44127.56元。二、关于原告是否存在逾期付款的违约行为、是否可据此免除被告的违约责任的问题。原告提交了刷卡付款的原始凭证，被告虽对原告付款时间有异议，但被告已向原告出具了购房款发票，确认原告付清了全部房款，为原告办理了不动产权证，经本院释明，被告未能提供原告支付房款的原始记录，故本院认定原告依约定时间付完全款的可信度较高，被告抗辩意见不成立，本院不予采纳。三、关于原告主张的违约金标准是否过高、应否予以调整的问题。首先，违约金是由当事人协商确定的，是法律确立的合同自由原则或者意思自治原则的具体体现。在市场经济领域，允许当事人自行约定违约金，实际上是尊重合同当事人完全根据自己的真实意思自由约定合同条款的权利，以及一旦发生纠纷时保护自身利益的权利；其次，《珠海市商品房买卖合同》是被告为销售商品房所提前制定的格式合同，在制订合同时应当提前预见到因违约金设置是否过高的问题，被告并未举证证实双方约定的违约金标准过分高于原告的实际损失；再次，虽然案外人维加斯公司向原告支付了2016年1月至2017年1月的部分经营收益，但维加斯公司与原告建立的委托经营关系和原被告之间的商品房买卖合同关系属于不同的法律关系，该支付行为与被告的违约行为无关，原告也不予认可，故不能作为免除或者减免被告违约责任的法定事由。故被告此节抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告珠海市卡都海俊房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡军、李燕逾期交房的违约金90651.18元；二、被告珠海市卡都海俊房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡军、李燕逾期办理不动产权证的违约金44127.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1498元，由被告珠海市卡都海俊房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告李燕可在判决书送达之日起三十日内，原告蔡军、被告珠海市卡都海俊房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑 恒二〇一八年十二月十一日书记员 李智武