福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初2307号 原告：郑云川，男，1976年10月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：刘新星、孙运涵，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：王祥桂，男，1982年7月4日出生，汉族，住福州市。 被告：林莉，女，1987年7月1日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：高建峰、廖秀凤，福建韦达律师事务所律师。 原告郑云川与被告王祥桂、林莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑云川及其委托诉讼代理人孙运涵，被告林莉的委托诉讼代理人高建峰到庭参加诉讼。被告王祥桂经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑云川向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2017年4月22日签订《房产交易合同》；2、请求判令俩被告向原告返还购房定金30000元；3、请求判令俩被告向原告支付违约金200000元；4、请求判令俩被告赔偿原告因房价上涨导致原告损失增加部分800000元（暂定800000元，具体以评估为准）；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第四项诉请。事实和理由：原告与俩被告经他人介绍达成了买卖讼争房屋的合意，因讼争房屋的产权仅登记在被告王祥桂名下，买受人原告仅与出卖人被告王祥桂于2017年4月22日签订了一份《房产交易合同》，约定：房屋买卖价格为3200000元，被告王祥桂保证该房屋产权清晰，并对房产现状负全责，若发生与王祥桂有关的产权纠纷，均由甲方负责清理。若因此给原告造成经济损失均由王祥桂负责赔偿。双方还补充约定：因被告王祥桂私自搭建而导致房屋产权被冻结，王祥桂应在2017年10月30日前解除产权冻结；一方违约的，由违约方向守约方支付违约金200000元。 合同签订后，原告依约支付了定金100000元，其中30000元已支付给俩被告，原告也将讼争房屋交付给俩被告。原告为了促进合同的履行，在居住期还出钱拆除了讼争房屋的违章搭盖，耗费大量人力、财力、精力。 讼争房屋的产权在2017年7月份解冻后，已经具备办理过户手续的条件，只要双方互相磋商具体的买卖事宜，即可继续完毕合同。此时俩被告觊觎房价快速上涨的讼争房屋，在原告尽力促成合同履行的时候，不但违约不配合履行合同，居然在2017年7月20日协议离婚，约定讼争房产归被告林莉所有，银行按揭贷款余款由被告王祥桂承担。此后，俩被告迅速于2017年8月29日将讼争房产过户登记至被告林莉名下，被告林莉更是与2017年9月12日向广东粤财信托有限公司贷款217万元，并提供讼争房屋作为抵押物办理了抵押登记，不断地为本案《房产交易合同》制造履行障碍。 原告为了能够买受讼争房屋，于2017年10月16日向福州市台江区人民法院起诉要求俩被告继续履行《房产交易合同》，被告林莉谎称其对出售房屋一事不知情，再结合俩被告恶意制造履行障碍，本案的讼争合同已被判决不能继续履行。 本交易中，被告王祥桂在合同签订后，觊觎房价快速上涨的讼争房屋，为了谋取更多的利益，与被告林莉配合阻碍合同的履行，致使合同目的无法实现，已经构成根本违约，原告有权解除合同，并要求俩被告依据合同约定支付200000元违约金。俩被告已收取原告支付的购房定金30000元至今未还，在合同解除后也理应返还。二审判决确定不能继续履行合同时，讼争房屋已上涨约800000元，原告已无力以现在的市价购买同类型同地段的房屋，但俩被告却因其自身的违约行为获得了本该由原告取得的合同履行后的利益，并且在促成合同履行中，原告为解除被告因违章搭建导致的房产冻结，而遭受了巨额的损失，俩被告理应赔偿原告该房屋上涨损失。俩被告对上述债务的产生都负有不可推卸的责任，应共同偿还。综上所述，原告为了维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，向法院提起诉讼，望法院判如诉请。 王祥桂未作出答辩。 林莉辩称，一、答辩人与原告不存在任何的交易，答辩人与原告没有签订《房产交易合同》。因此答辩人认为，原告所诉主体有误，即答辩人非本案诉讼主体。原告诉称，2017年4月22日与王祥桂签订《房产交易合同》。根据该合同签订的主体来看，并没有答辩人的姓名或者与答辩人相关的身份信息。根据合同相对性原则，同时结合本案事实，讼争《房产交易合同》非答辩人与原告签订，故原告所诉主体不适格；二、关于定金返还问题。本案中答辩人并没有参加合同签订，且王祥桂是否收取原告的定金，答辩人无法获知；三、关于违约金问题。答辩人认为，原告与王祥桂签订的《房产交易合同》在未征得答辩人同意下擅自签订，系属合同法之恶意串通损害第三人利益，故应当认定无效。讼争房产系答辩人与王祥桂夫妻共同财产。王祥桂在未征得答辩人同意下擅自与原告签订买卖合同，且原告明知答辩人与王祥桂是夫妻关系，而签约时答辩人与王祥桂正闹离婚，且答辩人正搬离娘家居住，在此种情况下，原告与答辩人签订合同，其行为损害了答辩人的合法权利。故依法应当认定无效。故而答辩人不存在支付违约金。综上，请求法院查明事实后依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。王祥桂经合法传唤，未到庭应诉和答辩，视为自愿放弃质证及抗辩权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月22日，以王祥桂为甲方（卖方），郑云川为乙方（买方），双方签订一份《房产交易合同》，约定将王祥桂名下位于福州市台江区（现xx花园）xx＃楼xx单元房屋（产权证号：榕房权证Ｒ字第××号）（以下简称“诉争房屋”），面积为155.4平方米，以320万元价格转让给郑云川，双方还达成其他协议条款。根据双方签订的《房产交易合同》第十一条补充条款第4条约定，甲乙双方约定，一方违约的，由违约方向守约方支付违约金人民币贰拾万元（200000.00）。合同签订后，郑云川于2017年4月22日依约向王祥桂支付了购房订金3万元，王祥桂向郑云川也出具了收条，确认收到房产订金3万元。2017年4月26日，案外人台江区财富利伟房产中介所出具收款收据，确认收到郑云川购买本案讼争房产的订金7万元（现已退还）。2017年4月22日，郑云川入住讼争房屋至今。 另查明，王祥桂、林莉于2009年10月19日登记结婚。本案讼争房屋于2013年4月23日因买卖过户登记至王祥桂名下。2017年7月20日，王祥桂、林莉协议离婚，根据双方办理离婚登记时的《离婚协议书》的约定，本案讼争房屋归女方所有，银行按揭贷款余款由王祥桂承担。2017年8月29日，讼争房产登记至林莉名下【闽（2017）福州市不动产权第9056957】。林莉于2017年9月12日向广东粤财信托有限公司贷款217万元，并提供本案讼争房产作为抵押物，为其债务提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。 再查明，2017年10月16日，郑云川诉王祥桂、林莉房屋买卖合同纠纷一案在本院立案受理。郑云川诉请如下：1、判令郑云川和王祥桂继续履行《房产交易合同》；2、判令王祥桂和林莉协助办理讼争屋所有权属登记到郑云川名下的手续；3、判令王祥桂、林莉向郑云川支付违约金人民币20万元；4.本案诉讼费用由王祥桂、林莉承担。本院经审理，于2017年12月25日作出（2017）闽0103民初4630号判决，判决如下：驳回郑云川的诉讼请求。郑云川不服该判决，向福州市中级人民法院上诉，福州市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）闽01民终3202号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2018年7月24日，林莉诉郑云川返还原物纠纷一案在本院立案受理。林莉诉请如下：1.判令郑云川停止占用、并将登记在林莉名下位于福州市台江区（现xx花园）xx＃楼xx单元腾空交付林莉；2.本案诉讼费用由郑云川承担。本院经审理，于2018年9月25日作出（2018）闽0103民初2806号民事判决书，判决如下：郑云川应于本判决生效之日起十五日内将坐落于福州市台江区（现xx花园）xx＃楼xx单元的房产腾空返还给林莉。郑云川不服该判决，向福州市中级人民法院上诉，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终9894号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。2018年7月2日，郑云川诉至本院上述诉请。 本院认为，郑云川和王祥桂于2017年4月22日签订的《房产交易合同》，后因讼争房屋已于2017年8月29日登记至林莉名下，且已办理抵押登记，致使上述合同无法履行，现郑云川提出解除其与王祥桂于2017年4月22日签订的《房产交易合同》，本院应予以支持。对郑云川诉请王祥桂、林莉共同返还购房定金3万元，本院认为，合同解除后，王祥桂应将购房定金3万元返还给郑云川，但即使该定金是在王祥桂与林莉夫妻关系存续期间取得的，郑云川也未提交证据证明林莉具有应当承担本案共同还款责任的情形，故郑云川主张林莉作应对夫妻关系存续期间发生的本案定金承担共同还款责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。对郑云川诉请王祥桂、林莉共同支付违约金20万元，本院认为，根据上述《房产交易合同》第十一条补充条款第4点的约定，王祥桂应当向郑云川支付违约金20万元，但基于郑云川与林莉之间不存在合同相对性，现郑云川诉请林莉共同支付违约金20万元，无法律和合同依据，本院也不予支持。 综上所述，对郑云川诉请与王祥桂解除于2017年4月22日签订的《房产交易合同》以及诉请王祥桂返还购房定金3万元及王祥桂支付违约金20万元，本院予以支持，对郑云川提出的其他诉请，本院不予支持。王祥桂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）款、第一百一十四条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、郑云川与王祥桂于2017年4月22日签订的《房产交易合同》于本判决生效之日予以解除； 二、王祥桂应于本判决生效之日起十日内向郑云川返还购房定金30000元； 三、王祥桂应于本判决生效之日起十日内向郑云川支付违约金200000元； 四、驳回郑云川的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32400元，由王祥桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 群 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  时湘闽 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  黄金林 附本案适用的主要法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。