陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终1558号上诉人（原审被告）：缑旭文，男，1952年10月8日生，汉族，住陕西省陇县。委托诉讼代理人：缑爱兰，女，1980年9月30日生，汉族，住宝鸡市渭滨区。系缑旭文之女。委托诉讼代理人：郑永侠，陕西金宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:杨利利，男，1980年9月4日生，汉族，住宝鸡市陈仓区。委托诉讼代理人：王妍丽，陕西渭塬律师事务所律师。原审被告:宝鸡汇鑫居房产营销策划有限公司，住所地：宝鸡市高新开发区高新大道**院******，统一社会信用代码91610301MA6X9MLU6E。法定代表人：杨郭东，经理。上诉人缑旭文因与被上诉人杨利利、原审被告宝鸡汇鑫居房产营销策划有限公司（以下简称汇鑫居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初3866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人缑旭文及其委托诉讼代理人缑爱兰、郑永侠、被上诉人杨利利委托诉讼代理人王妍丽、原审被告汇鑫居公司法定代表人杨郭东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。缑旭文上诉称，一审判决认定事实错误，判决不公。上诉人对涉案房屋没有独立处分权，涉案合同尚未成立；被上诉人也有违约行为，未给被上诉人造成损失。一审法院判决上诉人支付被上诉人违约金实属不公。请求二审法院撤销原判、发回重审或依法改判上诉人不支付被上诉人违约金99200元。杨利利答辩称，服从一审判决。宝鸡汇鑫居房产营销策划有限公司答辩称，服从一审判决。杨利利向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋居间买卖合同》；2、被告缑旭文返还原告定金20000元，并支付总房价20%的违约金99200元；3、被告汇鑫居公司返还原告佣金保证金10000元；4、本案诉讼费由被告承担。原审法院查明，位于宝鸡市渭滨区高新大道**院******房屋登记所有权人为被告缑旭文。2018年4月6日，原告（乙方、买方）与被告缑旭文（甲方、卖方）、被告汇鑫居公司（居间方）签订《房屋居间买卖合同》，约定，甲方自愿将坐落于渭滨区高新大道10号院35幢1单元0301号的自有房屋出售给乙方；该房屋为缑旭文私有，建筑面积84.87平方米；房屋成交价格为496000元；合同签订之日，乙方以现金形式交付甲方房屋购买定金20000元（成交后抵房款），甲方须将房产证交于居间方保管，同时，乙方以现金形式交付居间方佣金保证金10000元；付款方式为乙方按揭贷款，甲乙双方应于2018年5月31日前，将过户及贷款所需资料准备齐全，进行银行面签审核资料；乙方贷款审批通过，在过户之日将首付款226000元支付甲方，同时甲方配合乙方办理房产过户手续；余款270000元，由贷款办理银行负责转入甲方指定账户；甲方须交纳交房保证金（从乙方应付房款中留存）5000元，由乙方交由居间方代为保管，过户之前交清，在房屋交接完毕无其他争议，由居间方直接交给甲方；若甲方违约，所收定金双倍返还，并赔偿乙方总房价20%的违约金，并支付居间方4%的违约金，同时约定了其他事项。原告与被告缑旭文在该合同上签名捺印，原告持有合同加盖被告汇鑫居公司公章并有其职工赵高攀签名，被告缑旭文持有合同仅有赵高攀签名，未加盖被告汇鑫居公司公章。合同签订当日，原告向被告汇鑫居公司支付20000元，被告汇鑫居公司向被告缑旭文支付15000元，被告缑旭文向原告出具《收条》一份，载明收到原告购房定金20000元及涉案房屋坐落。同日，原告向被告汇鑫居公司支付佣金保证金10000元，被告汇鑫居公司向原告出具《佣金保证金》条据一份。合同签订次日，原告与被告缑旭文签署《房屋交接清单》，对涉案房屋内家具、家电及其他物品进行清点确认。后，因履行上述合同发生争议，原、被告通过短信、微信形式进行协商。2018年4月21日，被告缑旭文以微信转账形式向被告汇鑫居公司退回房屋定金15000元，被告汇鑫居公司未予收取。上述事实，原告向本院提交了《房屋居间买卖合同》《房屋交接清单》《收条》《佣金保证金》条据、涉案房屋权属证书复印件、原告与被告缑旭文短信聊天记录截屏予以佐证，被告缑旭文委托诉讼代理人对除房屋权属证书复印件外其余证据真实性均提出异议，被告汇鑫居公司对上述证据均予以认可。经本院释明，被告缑旭文委托诉讼代理人未在本院指定期限内核实上述证据中被告缑旭文签名情况，不利后果应由被告缑旭文承担。本院责令被告缑旭文提交了其与原告短信聊天记录，经本院审查，与原告提交短信聊天记录内容一致。故，本院对原告提交上述证据真实性予以确认。被告缑旭文提交了《房屋居间买卖合同》及与原告、被告汇鑫居公司工作人员短信、微信聊天记录，被告汇鑫居公司提交了其工作人员与原告、被告缑旭文微信聊天记录，双方对上述证据真实性均无异议，且与聊天记录内容均可印证，本院对上述证据真实性予以确认。原告提交安居客网页截图证明涉案房屋所在小区房价上涨情况，提交火车票证明其从武汉至宝鸡与被告协商本案纠纷，被告缑旭文提出异议。经本院审查，原告来往宝鸡与武汉之间是否系处理涉案合同事宜关联性无法查明，网页截图虽载明房屋价格，但未提交该证据原始载体，真实性无法核对，且无法证明与涉案房屋是否系同等条件，故本院对原告提交该证据不予认定。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告对2018年4月6日签订《房屋居间买卖合同》的事实均无异议，本院予以确认。被告缑旭文认为其持有的合同未加盖被告汇鑫居公司公章，合同尚未成立，原告与被告汇鑫居公司均提出异议。经本院审查，原、被告提交《房屋居间买卖合同》内容一致，原告持有的合同均有原、被告签名盖章，被告缑旭文持有的合同虽无被告汇鑫居公司盖章，但被告缑旭文已签字捺印，且有被告汇鑫居公司工作人员签名，居间方处书写“宝鸡汇鑫居房产营销策划有限公司”字样，被告汇鑫居公司亦予以认可，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，本院认定，原、被告签订的《房屋居间买卖合同》依法成立并生效。原、被告签订的《房屋居间买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。合同签订后双方应当依据约定诚实信用、及时、全面地履行各自的义务。依据被告缑旭文提交的其与原告、被告汇鑫居公司工作人员的短信、微信聊天记录，被告缑旭文明确表示因妻子和女儿不同意，故不再出售房屋，聊天记录内容可以相互印证，被告缑旭文在本案庭审中亦明确表示要自己居住不愿继续履行合同，故本院认定被告缑旭文不愿继续履行《房屋居间买卖合同》构成违约，应当依法承担相应的违约责任。因被告缑旭文违约致使原告合同目的不能实现，本院对原告解除该合同的请求予以支持。目前房地产市场价格处上涨趋势，被告缑旭文在签订合同后不愿继续履行，致使原告丧失与他人缔约机会，必然导致在另行购买同等条件房屋时付出更高价款，原告损失客观存在，其主张被告缑旭文支付总房价20%的违约金99200元的请求符合双方约定，本院予以支持。被告缑旭文认为其于2018年4月16日即告知被告汇鑫居公司不再出售房屋，与签订合同时间间隔较短，房价尚未明显上涨，原告主张违约金应当以实际损失为限，请求依法予以减少。经本院审查，本案双方提交证据均不能证明2018年4月16日原告知悉被告缑旭文违约的事实，被告汇鑫居公司工作人员于2018年4月26日向原告发送与被告缑旭文微信聊天记录截屏，其时原告应当已经知晓被告缑旭文不再出售房屋的事实。但是，除被告明示违约时间因素外，认定原告合理损失还应当结合双方合同履行情况、纠纷发生后双方协商时间、原告另行购买房屋合理缔约期限、本地区房地产市场交易价格上涨幅度等因素综合考量，被告缑旭文提交证据亦不能充分证明原告主张过分高于实际损失，故本院对被告缑旭文意见不予采信。对原告主张被告缑旭文退还收取的购房定金20000元的请求。依据本院经审理查明的事实，原告实际支付定金20000元，被告缑旭文虽实际收取15000元，但其向原告出具《收条》明确载明收到定金数额为20000元，应当视为被告缑旭文对收取定金数额之确认，且依据双方合同约定被告缑旭文应向被告汇鑫居公司支付5000元交房保证金，被告汇鑫居公司保管其余5000元符合双方约定，故本院认定，被告缑旭文收取原告定金数额为20000元，合同解除后，应当全额退还原告。对原告主张被告汇鑫居公司退还收取的佣金保证金10000元的请求。被告汇鑫居公司认可收取该款项的事实，但认为违约方赔偿其损失后方可退还。本院认为，《房屋居间买卖合同》虽约定“居间方确保本房屋买卖合同的实施履行。监督督促买卖双方的权益不受损害”，但该条款非对涉案合同债权债务担保之约定，且被告汇鑫居收取佣金保证金系与原告构成居间合同法律关系，本案原告明确依据房屋买卖合同法律关系主张权利，故原告该项主张与本案不属同一法律关系，本案中不予处理，如有争议，可另行通过其他合法途径予以处理。对被告缑旭文的其余辩称意见。本院认为，第一，涉案房屋权属证书登记所有权人为被告缑旭文，原告有理由相信其享有合法的处分权，故对其主张的因无权处分签订合同不成立的理由不能成立；第二，被告缑旭文提交证据无法充分证明其提出解除合同的意思表示，亦无证据证明其依法依约单方解除合同的事实依据，故对被告缑旭文主张涉案合同于2018年4月16日解除的事实不予认定；第三，因办理涉案房屋贷款面签手续需原、被告相互配合，被告汇鑫居公司陈述因被告缑旭文不愿继续履行合同，致双方约定的面签手续无法按时办理，且本案已查明被告缑旭文在双方约定的提交贷款资料期限届满前已经明示不愿继续履行合同，本院对被告汇鑫居公司陈述予以采信，同时，《房屋居间买卖合同》约定支付首付款时间为“过户之日”，故被告缑旭文辩称原告未依约办理面签手续及支付首付款构成违约的意见本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款之规定，判决：一、解除原告杨利利与被告缑旭文、宝鸡汇鑫居房产营销策划有限公司于2018年4月6日签订的《房屋居间买卖合同》。二、被告缑旭文于本判决生效之日起十日内支付原告杨利利违约金99200元，退还原告杨利利购房定金20000元，共计119200元。三、驳回原告杨利利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3280元，减半收取1640元，由原告杨利利承担140元，被告缑旭文承担1500元，其余1640元退还原告。二审中，当事人未提供新证据。本院经审理查明，一审法院依据本案在案证据查明的法律事实无误，本院予以确认。本院认为，本案上诉的争议焦点为：上诉人缑旭文是否应当承担违约责任。首先，关于房屋买卖合同的成立问题。原判关于合同成立的认定，论理充分、详尽，本院予以确认。且就合同内容而言，本案三方当事人签订的《房屋居间买卖合同书》主要对房屋坐落、面积、价款、付款方式、违约责任等，即主要对房屋出卖人和买受人的权利、义务进行约定，符合房屋买卖合同的特征。合同中关于汇鑫居公司的居间条款不影响缑旭文与杨利利之间房屋买卖合同的性质，居间方汇鑫居公司是否在缑旭文持有的合同上盖章不影响房屋买卖合同的成立。又由于案涉房屋权属证书登记所有权为缑旭文单独所有，其本人无权处分的主张不能成立。上诉人关于房屋买卖合同尚未成立的上诉理不能成立，本院不予支持。其次，关于买卖双方违约责任的认定问题。根据查明的案件事实，面签手续未能按照合同约定办理的原因在于缑旭文在约定的贷款资料提交期限届满前明确表示不愿继续履行合同，并非杨利利未提交资料所致。而合同约定杨利利支付首付款的时间为贷款审批通过后、房屋过户之日，首付款的付款条件尚未成就，不能认定杨利利存在违约行为。上诉人认为被上诉人存在违约行为的上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，关于违约金数额的认定问题。一方面，由于缑旭文违约拒绝履行合同，致杨利利丧失与他人缔约的机会，结合本地区房地产市场交易价格上涨幅度，必然导致另行购买同等条件房屋时需支付更高价款。杨利利虽未实际另行购买房屋，但不能等同于案涉合同解除未对其造成损失。另一方面，缑旭文在原审曾明确主张约定违约金过高，请求依法予以减少。由于缑旭文未能提交杨利利财产损失的相关证据，原判就本案除明示违约时间因素外，还应结合合同履行情况等其它诸多因素综合对杨利利的损失进行考量的认定，符合法律规定。上诉人认为其未对被上诉人造成损失、原判违约金认定过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人缑旭文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3280元，由上诉人缑旭文负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 蔚审 判 员  李 喆审 判 员  任小剑二〇一八年十二月二十四日法官助理  王家英书 记 员  杨 敏