云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）云民初210号原告（执行案外人）：蔡秋雁，女，汉族，1973年5月1日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：罗亚，天戈法律服务所法律工作者。特别授权代理。委托诉讼代理人：杨永伟，云南和律丰律师事务所律师。特别授权代理。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安宁市支行。住所地：云南省安宁市中华路133号。负责人：牛国华，该支行行长。委托诉讼代理人：赵丹阳，云南天外天律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人：冯燕，云南天外天律师事务所律师。一般授权代理。第三人（被执行人）：云南安宁金成矿业集团有限公司。住所地：云南省安宁市安海公路零公里处金成花园内。法定代表人：蒋勇，公司执行董事。第三人（被执行人）：云南昆都国际房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区人民西路38号2幢二楼。法定代表人：何东海，公司经理。第三人（被执行人）：蒋勇，男，汉族，1971年10月31日生，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：陈树昆，男，汉族，1960年4月23日生，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：梁夏，男，汉族，1968年5月6日生，住云南省安宁市。以上五名第三人的共同委托诉讼代理人：李灵，云南方中律师事务所律师。特别授权代理。原告蔡秋雁与被告中国农业银行股份有限公司安宁市支行（以下简称农行安宁支行）、第三人云南安宁金成矿业集团有限公司（以下简称金成公司）、云南昆都国际房地产开发有限公司（以下简称昆都公司）、蒋勇、陈树昆、梁夏案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日在本院公开开庭进行了审理。原告蔡秋雁的委托诉讼代理人罗亚、杨永伟，被告农行安宁支行的委托诉讼代理人赵丹阳、冯燕，第三人金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的共同委托诉讼代理人李灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡秋雁向本院提起诉讼请求（落款时间为2018年3月21日的民事起诉状，以下简称原诉状，为本院第一次向被告和第三人送达的诉状）：1.请求人民法院撤销云南省高级人民法院做出的（2018）云执异24号裁定书，立即停止对“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位的强制执行（执行总金额人民币24万元整）；2.请求人民法院确认原告购买“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号预售车位合法有效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月13日,原告蔡秋雁与昆都公司签订了《商品房认购协议》，购买该公司预售的“红菱花园”A2地块8幢负一层B65、B66、B67车位三个，每个车位价格计人民币：贰拾肆万元整（小写￥240000.00）。原告于当日一次性付清了全部款项。2017年3月31日，云南省高级人民法院作出(2017)云民初44号《民事裁定书》，针对农行安宁支行诉金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案，裁定查封、扣押、冻结金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。随后作出（2017）云执保23号、23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的二块土地（土地证号为：昆国用（2012）第00331号、00656号），查封了昆都公司名下位于昆明市红菱花园Ａ2地块、红联城市广场Ａ3地块一期、西园花园Ａ5地块房产共计1074套，其中包括原告已经支付了全部购车位款购买的预售车位—－“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位。2017年10月16日，云南省高级人民法院（2017）云执50号《执行裁定书》，裁定云南省高级人民法院（2017）云民初44号民事调解书由昆明市中级人民法院执行。案件申请执行过程中，将原告购买的位于“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位列为农行安宁支行诉金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷案件执行标的。原告得知自己支付了全部购车位款的预售车位被执行后，提出书面异议。云南省高级人民法院（2018）云执异24号《执行裁定书》以“‘红菱花园’A2地块8幢负一层B67号车位登记在昆都公司名下，上述车位从物权的角度看并非蔡秋雁所有”以及“蔡秋雁至今并未占有涉案车位”为由，认定原告的情形不符合物权期待权保护的规定。从而驳回了原告蔡秋雁的异议请求。原告认为，云南省高级人民法院（2018）云执异24号裁定书不顾及原告作为案外人的合法权益，做出了错误的裁决。首先，原告是在被告与第三人发生借贷纠纷甚至签订借贷合同之前就购买了第三人开发的“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号预售车位。2014年11月13日，原告与第三人昆都公司签订《商品房认购协议》并支付全部价款时，被告与第三人昆都公司并没有发生借贷纠纷，原告预订的车位也没设有任何抵押权。原告与第三人签订的《商品房认购协议》合法有效。其次，原告购买的是预售车位，该小区haq到目前为止仍然不具备交付使用条件，如何能够“实际占有”？因此，不是原告不去“实际占有”，而是买的就是在建房产，还没有交付，原告只能是“不能占有”，但不能够因为房产在建原告“不能占有”就不保护甚至损害原告的合法权益。如果须实际占有才受保护，那为什么法律允许商品房预售？为什么不是只同意销售现房？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条有关规定，“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。原告已经支付了车位全款，但由于该小区目前仍不具备交房条件，因此无法实际占有。且，原告在与第三人昆都公司订立协议时，自身没有过错，也没有损害国家和其他任何第三人的利益。再次，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的相关规定，应该排除对该房产的执行。尤其是：被告与第三人金成公司的借贷纠纷，金成公司是借款人,第三人昆都公司自愿对被告与第三人金成公司借贷债权承担连带责任，主动与被告达成调解协议。调解书的结果执行的却是案外人已经在四五年前支付全款购买的预售商品房！这就等于，被告及金成公司、昆都公司打着法律的幌子，通过自主协商，他们得到了钱和收益，却共同瓜分了作为案外人的原告的财产！这不仅突破了被告与第三人之间合同的相对性原则，侵害了案外人的合法利益，更突破了法律的底线。庭审中，原告提交了落款时间为2018年10月19日的民事起诉状（以下简称新起诉状，本院第二次向被告和第三人送达），诉讼请求为：1.请求人民法院撤销云南省高级人民法院做出的（2018）云执异24号裁定书，立即中止对“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位的强制执行；2.请求人民法院确认原告对其购买“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位享有物权期待权；3.本案诉讼费用由被告承担。在事实和理由部分，增加了双方于2015年1月26日签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同（补充协议）》；将原诉状中“该小区haq到目前为止仍然不具备交付使用条件，预售车位没有实际占有”变更为“原告所购车位已经于2016年12月后一直在占有、使用该车位，使用至今”；在引用法律规定中，没有引用原诉状中的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，引用了该规定第二十八条。被告农行安宁支行答辩称，1.本案中原告与昆都公司之间并不存在真实、合法的买卖关系，不能排除各方企图以诉讼方式达成非法目的。2.原告与昆都公司之间的商品房购销合同并非真实、合法的书面买卖合同。3.原告不符合排除强制执行及物权期待权的法定条件。第三人陈述称，蔡秋雁和第三人昆都公司的买卖关系是真实合法有效的，买受人支付了价款，出卖人交付了标的物，买受人也实际占有了不动产。针对原告两份诉状中对所涉车位是否占用、适用法律提出的不同陈述，本院组织各方当事人进行调查。原告陈述称：蔡秋雁于2018年3月9日收到执行异议裁定，2018年3月23日向法院提交了原诉状，在执行局及原诉状是蔡秋雁自己做的陈述和书写的，事实部分蔡秋雁不是很清楚，在3月份很多资料没有，2018年10月份代理人代理后去开发商处调取了资料，新诉状更能体现事实。被告陈述认为蔡秋雁的原诉状是最真实的，原诉状的表述均为小区不具备交付条件，没有实际占有。蔡秋雁除了本案涉及到的系列案件有三套房屋三个车位，其他地方还有七处房产。第三人认可两份诉状存在的差别，认为当时车位和房屋已经交付给了蔡秋雁，不清楚原诉状为何这样写。本院调取了本院（2018）云执异24号案的《执行笔录》，该笔录系本院执行法官于2018年1月30日对蔡秋雁所作调查，主要内容为：法官问：“认购协议上面说了要签订正式的买卖合同，昆都公司是否通知你们签订正式买卖合同”，蔡秋雁答：“没有”，法官问：“B67号车位是否已经交付给你使用？”，蔡秋雁自己手写的内容为：“因为我们还没有搬过去住，所以也就没有去接车位”。经质证，原告对真实性、合法性、关联性没有异议。辩解称，蔡秋雁当时认为法官提及的合同是销售备案登记合同，就回答没有，实际上《商品房购销合同》已经签了放在开发商处，要等待备案后再返还给购房者，这是一个行业惯例。被告对笔录的三性没有异议，认为该笔录明确说明没有接车位。第三人对笔录的三性没有异议，认为根据笔录，三个车位均是已经交付给原告了。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”本案中，原告在原诉状和执行笔录中多次陈述小区不具备交付使用条件、没有交付、原告不能占有等。该陈述系纠纷刚开始时，由蔡秋雁本人作出，蔡秋雁作为年满18岁的公民，亲自实施了整个商品房买卖的过程，由于当事人具有的亲历性，尤其在诉讼刚开始进行的陈述，更具有真实性。而且，在原诉状首页，蔡秋雁签名书写了“提交时间2018年3月23日”，原诉状后附有蔡秋雁本人的身份证，诉讼请求和事实理由相一致，引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条时隐去了对其不利的“（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”内容，在执行笔录中，蔡秋雁手写了自己没有接车位的理由和事实，可见，蔡秋雁在上述陈述中非常慎重严肃，并非随意而为；从内容上看，原诉状中的陈述与执行笔录相一致，与执行程序提交的证据也一致，因此，蔡秋雁的自认成立，本院予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：蔡秋雁提交的第一组《商品房购销合同》、第二组《商品房购销合同（补充协议）》、第三组《商品房认购协议》、第四组《收据》（编号：0053377）、第五组《招商银行户口历史交易明细》、第六组《收据》（编号：0246146），用以证明其主张。被告质证认为，第一组《商品房购销合同》、第二组《商品房购销合同（补充协议）》真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，蔡秋雁涉及诉讼的包括本案在内的三个车位总价款72万元，其超付14万元，明显不符合常理，不具有真实性；在执行异议审查阶段，蔡秋雁陈述双方签订了商品房认购协议，未正式签订买卖合同，也没有办理车位交接手续，未占有使用，现原告提交的合同采取倒签合同以合法形式掩盖非法目的。第三组《商品房认购协议》真实性认可，合法性、关联性及证明目的不予认可，该合同系预约合同，双方之间并未签订正式的商品房购销合同。第四组《收据》（编号：0053377）真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该证据系昆都公司单方出具，并且无完税凭证。第五组《招商银行户口历史交易明细》真实性认可，合法性、关联性及证明目的不予认可，该金额86万元与三个车位总价72万元明显不对应，该款项不是支付车位款，双方之间并非真实的买卖关系。第六组《收据》（编号：0246146）真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，在执行异议审查阶段，法院于2018年1月30日询问原告，原告陈述双方签订了商品房认购协议，未签订正式买卖合同，也没有办理车位交接手续，原告未占有使用，原告不可能在2017年1月5日占有或缴水电费及卫生费。第三人质证认可原告提交的证据，并认可收到购房款，公司据此出具了收到合同约定的购房款的收据。本院认为，原告提交的第三组《商品房认购协议》、第四组《收据》（编号：0053377）、第五组《招商银行户口历史交易明细》系本院执行异议审查程序已经提交，能够相互印证蔡秋雁认购B67号车位并支付款项的事实，对上述证据予以采信。第一组《商品房购销合同》、第二组《商品房购销合同（补充协议）》虽在执行异议审查阶段原告未提交，但合同上记载的内容与《商品房认购协议》约定的标的、价格一致，与支付凭证相互印证，原告提出的正式购销合同由开发商持有进行备案符合行业惯例，被告提出的异议没有证据予以证明。因此，本院对《商品房购销合同》、《商品房购销合同（补充协议）》予以采信。原告提交的第六组《收据》（编号：0246146），在本院执行异议审查程序中未提交，形式上盖有昆都公司的方形章，并未加盖昆都公司的公章，也并非昆都公司认可的物管公司所出具，内容仅为收取水电费和卫生费的收据，昆都公司虽认可真实性，但其陈述该收据并非物管费的凭证，因此，该证据为形式上有瑕疵的孤证，合法性和真实性不能确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，在案外人执行异议之诉中，案外人对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到高度盖然性标准，从证据优势和高度可能性的标准看，原告没有有效证据足以推翻其自认，对此证据不予采信。对原告提交的其他证据是否能达到证明目的，在以下进行评述。据此，本院认定本案事实如下：2014年11月13日，昆都公司作为甲方，蔡秋雁作为乙方（买受人）签订《商品房认购协议》，蔡秋雁自愿认购昆都公司开发建设的人民路壹号广场项目第A2幢负一层B67号，该商品房的用途为车位，总价款为24万元。同日蔡秋雁向昆都公司转款86万元。昆都公司同日出具《收据》确认收到蔡秋雁负一层B67车位款24万元。2015年1月26日，昆都公司作为商品房出卖人，蔡秋雁作为商品房买受人，双方签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同（补充协议）》，约定了《商品房认购协议》约定的标的和价款等事项。农行安宁支行诉金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏金融借款合同纠纷一案，因农行安宁支行提出财产保全申请，本院于2017年3月31日作出（2017）云民初44号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结金成公司、昆都公司、蒋勇、陈树昆、梁夏的财产，保全价值以人民币301493839.56元为限。本院并作出（2017）云执保23号、23号之一《协助执行通知书》，查封了昆都公司名下位于昆明市五华区龙翔街道办事处的二块土地（土地证号分别为：昆国用（2012）第00331号、00656号），查封了昆都公司名下位于昆明市红菱花园A2地块、红联城市广场A3地块一期、西园花园A5地块房产共计1074套，其中包括本案所涉“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位。案件进入执行程序后，本院于2017年10月16日作出（2017）云执50号执行裁定书，裁定将本案指定昆明市中级人民法院执行。案外人蔡秋雁以其对执行标的享有合法权益，请求中止执行（2017）云执保23号执行案件，解除对“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位的查封。本院2018年2月1日作出（2018）云执异24号执行裁定，认为：“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位登记在昆都公司名下，上述车位从物权的角度看并非蔡秋雁所有；蔡秋雁在查封前未签订合法有效的书面买卖合同，《商品房认购协议》性质上属于预约合同；蔡秋雁至今未占有涉案车位，其情形不符合司法解释关于物权期待权保护的规定。故，蔡秋雁对“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位不享有物权期待权，不能排除本院对该车位的执行。并驳回蔡秋雁的异议请求。本案的争议焦点为：蔡秋雁所购买的“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位是否享有物权期待权和排除执行的权利。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，本案中，“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位并未登记在原告名下，上述房产从物权登记公示的原则看并非蔡秋雁所有。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，蔡秋雁要对本案诉争车位享有排除执行的权利，必须同时满足上述四个条件，缺一不可，但本案的客观事实是：蔡秋雁没有证据证明其在查封前占有涉案“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位，不符合上述条件。同时，上述规定的第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，蔡秋雁共计购买“红菱花园”房屋三套，车位三个，除此之外还有其他房产，不符合上述“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。因此，本案情形不符合上述司法解释关于物权期待权保护的规定，蔡秋雁对“红菱花园”A2地块8幢负一层B67号车位不享有排除执行的权利。其诉讼请求不符合法律规定，不予支持。综上，原告蔡秋雁的诉讼请求不能成立，应予驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：驳回原告蔡秋雁的诉讼请求。案件受理费4900元由原告蔡秋雁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 崔 艳审判员 李建华审判员 杨 宏二〇一八年十二月十八日书记员 李扬杰