广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5832号原告：黎嘉园，女，1988年1月13日出生，汉族，住广东省中山市。被告：余德伦，男，1983年10月29日出生，汉族，住广东省海丰县。被告：曾文燕，女，1987年2月5日出生，汉族，住广东省罗定市。委托诉讼代理人：谢志华，系广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜镇海，系广东广诚信律师事务所律师。第三人：中山市悦盛房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：谢艳平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彩珍，系广东丰邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈海欣，系广东丰邦律师事务所律师。原告黎嘉园诉被告余德伦、曾文燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，遂裁定转为普通程序，再次公开开庭审理。诉讼过程中,原告申请追加中山市悦盛房地产咨询有限公司（以下简称悦盛公司）作为本案第三人参加诉讼。原告黎嘉园，被告余德伦，被告曾文燕的委托诉讼代理人谢志华及第三人的法定代表人谢艳平及委托诉讼代理人刘彩珍、陈海欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告履行合同约定将中山市××科金色家园××房过户至原告名下；2.第三人协助原、被告办理上述房产的过户手续；3.两被告支付违约金10000元。后原告在第一次庭审后，变更诉讼请求为：两被告连带赔偿原告违约金50000元。事实和理由：被告余德伦是中山市××科金色家园××房的权利人，其将上述房屋出售给被告曾文燕将签订了买卖合同。后被告曾文燕将携带被告曾文燕的身份证、商品房销售登记备案表、买卖合同在第三人放盘，请求中介公司作为中介方为其出售上述，并就出售价格、条款、如何签订合同等内容与中介方达成一致意见。原告通过第三人的介绍并在中介人员的带领下到现场察看过上述房屋后，立即向中介方表示了愿意购买该房屋。后在中介方的主持下，双方签订了房产转让协议，并约定购房总价为38万元，原告先支付5万元购房定金，购房定金由第三人托管，由原告向第三人先支付5000元的中介费，余下中介费在办理过户时一并支付。后原告依约将购房定金50000元转账至第三人的法定代表人谢艳平账户，并委托原告姐姐向第三人通过微信支付了中介费5000元。在签订合同后，原告立即按约办理了银行贷款，银行亦出具了相应的同贷书。但两被告在数天后，即称不转让房产，原告多次找被告协商，但被告采取逃避的态度，至今为此，两被告与第三人亦未主动与原告协商。根据法律规定，被告曾文燕应对被告余德伦的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，原告特诉至法院。被告余德伦辩称，其与原告不存在任何法律关系。双方未签订书面协议，也没达成口头协议，不存在任何合同关系。被告余德伦也不认识原告，也未允许任何人转卖房产。依照合同相对性，被告余德伦主体不适格。被告余德伦未在房屋转让协议上签名，也未授权被告曾文燕签订该房产转让协议。原告不应起诉被告余德伦，而应单独起诉被告曾文燕。综上，原告的诉求没有任何事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告曾文燕辩称，一、涉案房屋买卖协议无效，理由是被告曾文燕非房屋的所有权人，无权处分涉案房屋；二、原告没有支付给被告一分钱，也不存在合同无效后返还的问题；三、房屋买卖协议第十三条第五项的约定，不能办理过户，不追究任何责任，原告的诉讼请求没有任何法律依据；四、原告违约在先，无权跟被告曾文燕主张违约金，原告至今未向被告曾文燕支付定金；五、对于原告主张的表见代理，相对人相信当事人有权代理，但被告曾文燕与余德伦没有任何关系，亦不存在任何关系，不存在表见代理。第三人悦盛公司述称，在签订房屋转让合同时，是被告曾文燕主动找到第三人卖房。签订合同时，被告曾文燕拿着其与被告余德伦的房屋转让合同及不动产权证书及备案表原件，明确告知第三人及原告其有权转让涉案房屋，因此该协议签订时三方明确知道被告曾文燕不是房屋所有权人。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：位于中山市××科金色家园××房的产权人是被告余德伦。被告余德伦提供了一份房屋买卖合同。该合同反映：2017年8月8日，被告余德伦作为卖方，被告曾文燕作为买方与中介方中山市逸阳房地产中介有限公司签订了房屋买卖合同，合同主要约定被告余德伦将中山市××科金色家园××房转给被告曾文燕，成交价为330000元。另外，上述协议后附有原告黎嘉园、被告余德伦、曾文燕的身份证复印件、涉案不动产权证复印件及房内物品清单复印件。当日，原告向第三人支付了55000元。第三人向原告开具了一张50000元购买涉案房产的定金收款收据和一张5000元购买涉案房产的中介服务费收款收据。同时，第三人向被告曾文燕开具了购房定金托管证明，该证明载明：现收到曾文燕交来出售中山市××科金色家园××房的购房定金托管，托管金额为50000元，托管要求为办理过户当天一次性退回曾文燕账户（中国工商银行，卡号62×××78）。2018年5月5日，被告曾文燕签订了房屋转让协议解除协议交予第三人。但第三人及原告并未在该协议上签名确认。上述协议载明，转让方余德伦、曾文燕、受让方黎嘉园，中介方悦盛公司。转让方、受让方双方为中山市××科金色家园××房物业的转受在悦盛公司介绍下于2018年5月3日成功签订了《房屋转让协议》，成交价为380000元。附件第五条说明如转让方没有成功转移办理过户到受让方，受让方有权要求转让方退回定金，三方解除合同，不得追究任何责任。现经转让方和受让方一致协商同意此次交易取消，所签订的《房屋转让协议》作废，转让方已无息退还所收中介方将来的保证金5000元给中介方，中介方已无息退还50000元给受让方，三方不再追究任何责任。2018年5月7日，被告余德伦作为甲方、被告曾文燕作为乙方与作为丙方中山市逸阳房地产中介有限公司签订了解除合同协议书，该协议书主要约定：一、经协商一致，三方同意解除2017年8月8日签订的《房屋买卖合同》。甲乙之间的房屋买卖法律关系、甲丙之间的中介服务法律关系自本协议签订之日起终止，法律关系终止时间及于签订本协议之日；二、乙方向甲方支付的购房定金30000元由甲方没收，甲方不予返还，乙方不得以任何形式要求甲方返还该笔定金；三、丙方不得向甲方主张中介费；四、本协议签订后，三方之间就该房屋买卖及中介服务事宜的债权债务已消灭，一方不得以诉讼、行政投诉、催告等任何形式就该房屋买卖及中介服务事宜向另一方主张权利及追究责任；五、若该房屋已在房地产等相关部门办理了房屋网签备案等手续，三方有义务在本协议签订后的合理期限内互相配合到相关部门撤销该房屋网签备案等手续。以保证不影响该房屋的后续使用及再次交易。若一方不配合，则赔偿给另一方带来的损失。被告余德伦提供的其余证据反映，2018年5月14日，被告余德伦委托佛山市朴邻房地产中介服务有限公司出售涉案房屋，委托售价为420000元。当日，被告余德伦收取了陈海平购买涉案房产的80000元定金，并出具收据。庭审中，本院征询被告余德伦意见，其称不同意将涉案房产过户至原告名下。后本院释明，原告于第一次庭审后变更诉讼请求为：两被告连带赔偿原告违约金50000元。庭审中，被告余德伦称：其与被告曾文燕解除合同是因为被告曾文燕就是中介方中山市逸阳房地产中介有限公司的法定代表人，违反职业操守。第三人称：一、其不确认被告余德伦提交其与被告曾文燕的《房屋买卖合同》，因为当时其看过合同，合同约定了“被告曾文燕有权以第三方名义过户及提交按揭手续”，所以第三人核实了合同及备案表等材料后，发现被告曾文燕有转卖的权利才接单的。被告余德伦提交的买卖合同备注存在多处不一致；二、当时原告、被告曾文燕和第三人在场签订合同，三方同意原告交付的购房定金是由中介托管的，在房产过户时才转账至被告曾文燕的卡内。同时被告曾文燕将其银行卡复印给第三人。但被告曾文燕又称其签订了合同一分钱都没有收到，三方又同意先将5000元作为签约定金先转账至被告曾文燕。之后第三人的法定代表人通过手机转账了5000元至被告银行卡内。另2018年5月5日，被告曾文燕的委托人拿着合同说房屋不能过户给原告，要求第三人将50000元退回原告。事后经与原告电话确认，第三人将50000元转回给原告。为此，第三人提交了签约的视频及电话录音作为证据以证明其主张。被告曾文燕的委托诉讼代理人称：一、被告余德伦所称不属实，因为房产涨价，被告余德伦不想卖了，所以双方解除合同；二、第三人陈述签约的过程不真实。被告曾文燕没有收过第三人转账的5000元，也没有让第三人转账给其。虽然第三人收取过，但第二天被告曾文燕又转回给第三人。被告曾文燕也未委托第三人收取定金。庭审后，本院要求被告曾文燕本人到庭，其称：一、其是中山市逸阳房地产中介有限公司的法定代表人；二、当时被告曾文燕向被告余德伦购买涉案房产时，该房产未出证，所以备案表原件交由被告曾文燕保管。后来被告曾文燕在东升购买了一套房产，因政策变化不能在中山购买二套房产，所以被告曾文燕将涉案房产转让出去；三、被告曾文燕也是做房产的，所以没有委托第三人收取定金，如果其委托第三人收取会在合同中注明的；四、被告曾文燕没有让第三人转账给其，也不清楚第三人转账给其的是什么款项。第三人亦未跟被告曾文燕说过上述款项的性质，被告曾文燕也没有写过收据。所以被告曾文燕就通过别人的微信将款项退回。被告曾文燕称第三人提交的视频及录音，是其本人及其本人的声音，但其不确认视频及录音的真实性，录音材料是在本案起诉后第三人为达到逃避责任的目的，诱导被告曾文燕的，来源违法。另经法院询问，被告曾文燕不申请对视频及录音的完整性及真实性进行司法鉴定。第三人提供的视频反映了原告与被告曾文燕在第三人的店铺内签订合同。另外，第三人提供的电话录音。该录音是被告曾文燕与第三人工作人员的电话对话。录音中，被告曾文燕问第三人的工作人员：那些钱你们是不是退回给他们（原告黎嘉园）了；第三人的工作人员回应：是啊，你让小姚拿了份协议过来让我退回钱给他（原告黎嘉园）。另外，经本院释明，若原告与被告曾文燕签订的房屋转让协议有效，原告主张被告支付违约金，是否要求解除上述房屋转让协议。原告称其要求解除上述房屋转让协议，被告曾文燕辩称其认为原告要求解除上述房屋转让协议，其没有意见，而且其认为原告事实上以自己的违约行为已经解除了合同。本院认为，原告与被告曾文燕签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守合同约定。现原告要求解除上述房屋转让协议，被告曾文燕亦同意，为此，本院予以支持。对于被告曾文燕有关“被告曾文燕并非涉案房屋的所有权人，无权处分涉案房屋，双方签订的房屋转让协议无效”的辩解，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，被告曾文燕的上述辩解没有依据。因被告曾文燕并非涉案房产的所有权人，涉案房产未能按合同约定过户至原告黎嘉园名下，房屋转让协议未能继续履行，违约责任在于何方的问题。被告曾文燕辩称“原告未支付过其一分钱，不存在合同无效返还的问题。且原告至今未支付定金50000元，原告违约在先”，对此，本院认为，首先，被告曾文燕本人与其委托诉讼代理人就是否收取过第三人或原告的款项及该款项的性质等询问，被告曾文燕的委托诉讼代理人在庭审中一时称没有收取过，一时称虽然收取过但第二天已经转回给第三人。但被告曾文燕到庭称“其收取了第三人的款项，但不知道该款项是什么性质，让朋友通过微信退回给第三人。其没有让中介即第三人转款给其，其是写过一份解除协议交中介，但不清楚哪一份。”可见被告曾文燕及其代理人在庭审中的陈述不一致。其次，被告曾文燕确认解除房屋转让协议的协议是其签订的，解除房屋转让协议的协议中清楚载明“其收取了第三人5000元，并要求第三人将50000元退回原告”，但被告曾文燕却称不知道第三人向其转账款项，也不知道上述款项的性质。再次，第三人在庭审中清楚陈述了原告及被告曾文燕的交易过程及被告曾文燕委托其收取定金及要求其退回定金的情况，并提供了录音和视频佐证，并保证其提交的证据及所作陈述的真实性，不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形，若存在虚假的情况，愿意承担法律责任，而且在录音中，被告曾文燕明确询问第三人的工作人员是否把钱退回给原告黎嘉园了，被告曾文燕亦确认了上述视频及录音中的相对人为其本人，可见被告曾文燕在庭审的陈述缺乏诚信。综上，第三人及原告提供证据结合他们的庭审陈述，已经达到民事诉讼的“高度盖然性”的证明标准，本院对原告、第三人主张关于“三方变更了上述房屋转让协议的约定，并口头约定由中介即第三人收取定金50000元”的待证事实予以采信。为此，被告曾文燕在收取了保证金及委托第三人收取定金的情况下，未能履行合同义务，原告主张被告曾文燕支付违约金50000元，未超出合同违约金的约定，本院予以支持。对于被告曾文燕有关“双方在房屋转让协议中约定不能过户，不追究任何责任”的辩解，根据双方在合同中约定“如转让方没有成功转移办理过户到受让方，受让方有权要求转让方退回定金，三方解除合同，不得追究任何责任”，从上述约定可知即被告曾文燕不能过户，原告有选择的权利，该条款亦并非是唯一的违约责任条款。本院对其该辩解不予采纳。另外，对于原告主张被告余德伦承担连带责任，因被告余德伦并非合同的当事人，原告亦未提供证据证明被告余德伦需对被告曾文燕的违约行为承担连带责任，理应承担举证不能的不利法律后果，为此，本院对原告要求被告余德伦承担连带责任的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告黎嘉园与被告曾文燕于2018年5月3日签订的房屋转让协议；二、被告曾文燕于判决生效之日起七日内向原告黎嘉园支付违约金50000元；三、驳回原告黎嘉园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为7150元，保全费2420元，合计9570元，由被告曾文燕负担（该款原告已预缴，被告应于本判决生效之日起七日内直接向原告支付，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一八年十二月二十八日书记员  郭君意杨明山第14页共15页