重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初12659号原告：李时萍，女，1973年7月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：党政，重庆盛世文辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡丽霞，重庆盛世文辉律师事务所律师。被告：谢传玉，女，1936年8月5日出生，汉族，重庆市铜梁县村民，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：王东，重庆格林威律师事务所律师。被告：范群，女，1965年2月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王东，重庆格林威律师事务所律师。原告李时萍与被告谢传玉、范群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月7日受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告李时萍及其委托诉讼代理人党政、胡丽霞，被告谢传玉的委托诉讼代理人王东，被告范群及其委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。后案外人范宏桥向本院提起行政诉讼，本院认为，本案必须以该案的审理结果为依据，遂中止诉讼。该案判决发生法律效力后，本案恢复审理。原告李时萍的委托诉讼代理人党政、胡丽霞，被告谢传玉的委托诉讼代理人王东，被告范群的委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李时萍向本院提出诉讼请求：判令原告与二被告之间的房屋买卖行为无效，并判令二被告返还原告购房款项72456元、赔偿原告装修损失100000元、重新购房损失477544元、新购房屋装修损失200000元，共计850000元。事实及理由：2004年，原告与被告范群签订房屋买卖合同，约定原告向被告购买位于沙坪坝区**号5-4房屋，并约定购房款68556元、天然气费3500元、闭路费400元，合计72456元。该房屋的实际产权人为被告谢传玉，范群也与谢传玉之间形成了委托代理关系。随后，二被告将涉案房屋交付原告，并为原告办理了涉案房屋的水电气过户。原告对涉案房屋进行了装修并入住至今。2006年11月28日，原告与二被告就原告购房及支付购房款项等事宜进行了结算和确认，并签订了书面协议。该协议签订后，原告向二被告完清了涉案房屋所有购房款项。2016年年初，原告得知涉案房屋将被征收拆迁，经查询方得知涉案房屋系农村房屋，其周边均是城镇房屋。原告认为，二被告出售涉案房屋时并未告知原告房屋为小产权房，系因二被告的原因导致房屋买卖行为无效，二被告应返还原告购房款项。此外，原告因此丧失了在同时段购买同地段同面积商品房的机会，二被告应赔偿原告装修、重新购房、新购房屋装修损失。被告谢传玉辩称，1、本被告与原告未签订过房屋买卖合同，也未收到过原告支付的房款。本被告未委托范群或第三人代为签订合同或者代为收取房款。对本被告之女范群将涉案房屋交给原告居住使用的事情，本被告并不知情。2、原告在签订房屋买卖合同时，对涉案房屋土地为集体土地是明确知情的。3、假如法院认定本被告与原告存在买卖合同关系，合同也是无效的，因为该合同违反了法律、法规强制性规定。对此，原告自身存在严重过错，其明知房屋的性质不能买卖还进行购买，原告主张的损失不应得到支持。4、原告主张的损失并未实际产生，而且这种损失也没有人能在签订合同时就预见到，也即超出了当事人的预期。原告需提供其丧失了其他订立有利合同机会的证据。5、原告要求本被告退还房款的诉请也不应得到支持，因为本被告从未收到过原告支付的房款。被告范群辩称，原告所述不实。真实情况是，2004年或2005年时，原告为本被告做了工程资料。因为本被告和原告是朋友，就少支付了原告资料款。原告声称其没有房子居住，为了补偿原告，本被告就将母亲谢传玉空置的涉案房屋暂时拿给原告居住，双方没有约定居住的期限。谢传玉从未委托本被告代为出售涉案房屋，本被告也未与原告签订过房屋买卖合同，更未收到过原告支付的房款，原、被告之间不存在房屋买卖合同关系。假如法院认定本被告与原告之间存在房屋买卖合同，该合同也是无效合同，因为违反了法律、法规的强制性规定。原告明知房屋的性质不能买卖还进行购买，自身存在严重过错，其主张的损失不应得到支持。原告主张的损失并未实际产生，而且这种损失也没有人能在签订合同时就预见到，也即超出了当事人的预期。原告需提供其丧失了其他订立有利合同机会的证据。本院经审理认定事实如下：位于沙坪坝区**号5-4房屋系农村房屋，该房屋登记所有权人为谢传玉。2004年，范群将位于沙坪坝区**号5-4房屋交给李时萍居住使用。随后，该房屋的水电气、广播电视等用户名更名为李时萍。李时萍在该房屋处居住至今，并交纳了水电气等费用。审理过程中，李时萍还举示了如下证据：1、2016年4月17日李时萍与范群的通话录音（仅举示从录音00：00-05:36部分）及文字整理记录，拟证明李时萍向范群、谢传玉购买了涉案房屋，并全额支付了购房款，范群、谢传玉向李时萍交付了房屋，以及对房屋进行了装修的事实。在该通话录音中，李时萍、范群有如下对话：……（李时萍：）“那天晚上你跟藤小平说的就是5-4我那家呀”，（范群：）“他不交给我的嘛”，（李时萍：）“你听我说完嘛，就像那天晚上说的，5-4，他也听到了的，你晓得我的房款是交完了的，况且我2004年买的房子，是不是嘛”，（范群：）“嗯”，（李时萍：）“然后他也听到了的，钱也是交给你了的，我买房子在先，是不是”，（范群：）“是”……（李时萍：）“那个你们之间是啥子协议啊，跟我那个又是啥子呀”，（范群：）“那是我卖给你的，我坐牢撒，我坐牢就行了，我诈骗，我本身现在都无所谓”，（李时萍：）“因为你晓得2004年就卖给我，况且我是付了的，付了房款的，又付清了的，我们两个是结清了的，房款”，（范群：）“是啊，我给你说嘛，本来很简单的事情，现在就搞得这么复杂，搞得很复杂，你清楚得很，我也不想多说，我给你说实话，这个也很简单、很简单的事情，我本来很多事情都要搁平的，现在全部都整得稀巴烂，这阵说实话李时萍，你们是要钱还是要我的命都可以，我原来只想说把你们的了了，把你们所有的了了，但是现在这种情况我不好了”……。谢传玉、范群对该证据的真实性、完整性表示无法确认，并认为，即使该证据是真实的，也不能证明双方之间存在房屋买卖合同关系以及李时萍付清了全部房款。且录音中提到的5-4不确定说的就是涉案房屋。2、李时萍、范群于2006年11月28日签订的结算清单复印件一份，拟证明李时萍向范群、谢传玉购买房屋支付了购房款的事实。李时萍陈述，该清单原件现在范群处。该结算清单复印件载明“房子：114.26m2×️600元／m2=68558元天然气：3500元闭路：400元合计72456元已付款60000元欠：12456元资料：一中：7459.61m2小天鹅4000m211459.61m2×️1.50元／m2=17189.42元，装订、复印2000元，合计：19189元，已付款10000元，欠9189元，品迭后李时萍欠范群3267元，大写：叁仟贰佰陆拾柒元（3267元）”。谢传玉、范群认为该证据是复印件，真实性无法确认；即使是真实的也不能证明双方存在房屋买卖合同关系。随后，范群又陈述，有这个结算清单，但认为因时间太久记不清楚该清单复印件内容是否全部属实。范群还陈述，该清单复印件中载明的房子款项6万余元以及小天鹅、一中部分的款项都是真实的，其中房子款项6万余元是李时萍帮其制作小天鹅工程结算资料的劳务费，并非购买涉案房屋款项。本院要求范群进一步说明，双方已在结算中计算了小天鹅项目的费用，为何还将其主张的该项目劳务费作为房子款项单列计算的原因，范群表示记不清楚，需要查阅资料。在本院限定的期限内，范群既未向本院举示该清单原件，也未向本院作出答复和举示相应的证据。3、用户使用证（天然气）、天然气缴费查询卡、广播电视用户证、一户一表收据、气费缴费收据、装修票据（含发票、收据、保修卡）、谢传玉民事起诉状，拟证明李时萍自谢传玉、范群移交房屋之日起，一直居住在涉案房屋，以及谢传玉、范群为其办理了天然气、有线电视登记等手续，认可李时萍为房主的事实。谢传玉、范群对除收据、保修卡外的该组其余证据的真实性均无异议，认为上述证据证明了李时萍非法侵占谢传玉房屋的事实，且认为装修票据不能证明系装修涉案房屋所用。4、枣子堡征地拆迁户登记表复印件，范刚、王琼、张学芳民事起诉状3份，拟证明涉案房屋虽登记在谢传玉名下，但房屋实际产权人为范群；谢传玉、范群修建包括涉案房屋在内的15套房屋目的是为盈利，范群公开对外销售15套房屋，并将涉案房屋出售给李时萍的事实。谢传玉、范群对该证据的真实性不予认可。5、证人陈小红、梁树全、邹晓华证言，拟证明李时萍购买涉案房屋并付清全部房款的事实。证人陈小红到庭陈述，其从2004年起居住在李时萍楼下4-4号房屋，李时萍与其差不多时间进入5-4号房屋居住；其曾听范群谈到5-4号房已经卖给了李时萍，且交清了房款。证人梁树全到庭陈述，其在磁器口帮妹妹经营面馆，听常来吃面的李时萍谈过购买了枣子堡的房屋。证人邹晓华到庭陈述，其与范群之夫龙承民相识，听龙承民谈过，范群将枣子堡房屋的一部分卖给了他人，其中包括李时萍。2004年，其到枣子堡范群家里去耍时，认识了范群、李时萍。李时萍告诉邹晓华，她住在范群家5楼的房屋是她范群购买的，买成7、8万元。谢传玉、范群认为证人陈小红之夫申钢与范群正在进行房屋买卖合同纠纷诉讼，双方之间存在利害关系，对其证言的真实性有异议，对其余两位证人的证言真实性无异议，但认为证人证言均不能证明李时萍与范群存在房屋买卖合同关系，以及李时萍支付了房款。审理过程中，根据李时萍的申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心对其举示的2016年7月14日李时萍与范群通话录音的完整性，以及其中标注为“范群”的声音部分是否来自于范群进行司法鉴定。2017年7月25日，西南政法大学司法鉴定中心作出［2016］鉴字第4873号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、送检的SAMSUNGSM－N7506V型数字移动电话中存储的“语音001.m4a（MD5：48b5351a0f2b38ebd4ce566d04fbf42b）”文件记录的音频资料未检见剪辑、修改等痕迹。2、上述音频资料中记录的、被称为“范群”的说话人语音与供检的范群样本语音来自同一人。审理中，李时萍还向本院申请调取范群拆迁补偿合同，要求以上述合同中约定的补偿标准作为计算其诉讼请求中装修损失、重新购房损失、新购房屋装修损失的依据。上述事实，有李时萍提交的［2016］鉴字第4873号《司法鉴定意见书》、2016年4月17日李时萍与范群的通话录音（仅举示从录音00：00-05:36部分）及文字整理记录、档案查询结果证明、结算清单复印件、用户使用证（天然气）、天然气缴费查询卡、广播电视用户证、一户一表收据、气费缴费收据、装修票据（含发票、收据、保修卡）、谢传玉民事起诉状、证人陈小红、梁树全、邹晓华证言以及当事人双方的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，本案争议事项有三，本院分别评述如下：一、关于李时萍是否与范群、谢传玉订立了房屋买卖合同的问题。李时萍提交的与范群的通话录音，经司法鉴定，未检见剪辑、修改等痕迹，且其中标注为“范群”的说话人语音与范群样本语音来自同一人，本院对该录音证据的真实性予以采信。李时萍在通话中反复强调或询问范群，其2004年向范群购买5-4号房屋并交纳了全部房款，范群明确表示认可。范群现主张录音中提到的5-4号房屋不确定是否涉案房屋，但在审理中未能举示证据证明其与李时萍之间订立有坐落于其他位置、房号为5-4号房屋的买卖合同，本院对范群的此一主张不予采信。李时萍关于双方之间的买卖合同标的物为的坐落于沙坪坝区**号5-4房屋的主张予以采信。证人梁树全、邹晓华的证言，范群没有异议，本院予以采信。证人陈小红的证言，虽范群提出该证人与其之间可能存在利害关系的主张，但证人陈小红证言与前述录音证据反映的内容之间并无出入，本院对该证人证言的真实性亦予以采信。结合证人陈小红、梁树全、邹晓华的证言，以及范群于2004年将涉案房屋交由李时萍居住使用至今的事实，可以认定，范群于2004年将房屋卖给李时萍，双方之间订立了房屋买卖合同，范群收取了李时萍全部购房款的事实。李时萍主张其与谢传玉之间订立了房屋买卖合同，缺乏充分证据证明，本院对李时萍的此一主张不予采信。对李时萍要求谢传玉承担合同责任的请求，本院亦不予支持。二、关于李时萍与范群约定的房屋价款金额，以及李时萍已支付购房款金额的问题。审理中，范群对李时萍举示的结算清单复印件有异议，后又表示有这个结算清单，因时间太久记不清楚该清单复印件内容是否全部属实。则范群并非否认李时萍举示的结算清单复印件，仅仅是对结算清单复印件的内容提出了异议。范群陈述，该清单复印件中载明的房子款项6万余元以及小天鹅、一中部分的款项都是真实的，其中房子款项6万余元是李时萍帮其制作小天鹅工程结算资料的劳务费，并非购买涉案房屋款项。本院要求范群进一步说明对其陈述中存在的疑问，但范群在本院限定的期限内，既未进一步作出合理的说明，也未举示相应的证据。本院认为，该结算清单既为李时萍、范群之间关于费用的结算，按照日常生活经验判断，范群亦应持有清单原件。现范群在审理中对李时萍举示的结算清单复印件提出异议，但既未举示其持有的清单原件予以驳斥，也未表示其未持有清单原件或持有的原件遗失。应当推定，范群持有对其不利的证据拒不提供，且目的在于否认李时萍举示的结算清单复印件内容。因此，本院对李时萍结算清单复印件的内容依法予以采信。该结算清单复印件载明“房子：114.26m2×600元／m2=68558元天然气：3500元闭路：400元合计72456元”，李时萍据此主张其与范群约定涉案房屋购房款金额为72456元（含天然气费、闭路费），范群对此予以否认又不能作出合理解释或者举示反驳证据予以反驳，本院对李时萍的此一主张予以采信。该清单中虽还载明李时萍尚欠付范群购房款，但双方结算时间是在2006年。李时萍举示的其与范群发生于2016年的通话录音中，范群明确承认李时萍已付清了全部房款。范群承认时间发生于双方结算之后，因此，可以认定，李时萍至迟于2016年时已支付范群全部购房款72456元（含天然气费、闭路费）。本院对李时萍关于已支付范群全部购房款的主张依法予以采信。三、关于房屋买卖合同效力以及范群应承担的民事责任。范群将占用农村宅基地修建的房屋卖给非农村集体经济组织成员的李时萍，双方签订的房屋买卖合同违反了法律、法规的强制性规定，系无效合同。李时萍要求确认该合同无效，符合法律规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现李时萍要求范群返还其支付的购房款72456元（含天然气费、闭路费），符合法律规定，本院予以支持。李时萍要求以范群拆迁补偿合同，要求以上述合同中约定的补偿标准作为计算其诉讼请求中装修损失、重新购房损失、新购房屋装修损失的依据，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对其申请本院调取前述证据的请求，本院亦不予准许。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李时萍与被告范群订立的房屋买卖合同无效。二、被告范群于本判决发生法律效力三日内返还原告李时萍购房款72456元（含天然气费、闭路费）。三、驳回原告李时萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，减半收取6150元，司法鉴定费8600元，合计14750元（原告已预交），由被告范群负担。限被告范群于本判决发生法律效力三日内支付给原告李时萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一八年十二月二十日书记员 张玲玲