河北省雄县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0638民初1228号原告:杨伟力，男，汉族，1978年2月4日出生，户籍所在地容城县，现住雄县。委托代理人：杜新月，河北杜新月律师事务所律师。委托代理人：**，河北杜新月律师事务所律师。被告：杨红立，男，汉族，1970年10月30日出生，户籍所在地容城县，住雄县。委托代理人：王德桥，河北冀雄律师事务所律师。第三人：全国明，男，汉族，1960年3月17日出生，住雄县。委托代理人：周贺林，河北惠通律师事务所律师。原告杨伟力与被告杨红立及第三人全国明共有纠纷一案，本院于2017年12月11日作出（2016）冀0638民初1901号民事判决书。杨伟力不服该判决，向河北省保定市中级人民法院提起上诉。河北省保定市中级人民法院于2018年5月30日作出（2018）冀06民终1676号民事裁定书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告杨伟力及其委托代理人**、被告杨红立的委托代理人王德桥、第三人全国明及其为托代理人周贺林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨伟力诉称：我与被告系兄弟关系。2003年11月25日我与被告共同购买薛大山位于王储村村东街的房产（平房7间及院落和所占用的土地），该房产的四邻为：东邻道、南邻道，西邻薛海群，北邻张启来。2012年我与被告共同出资在上述房产所占用的土地上翻建了楼房（两层共计16间房屋）。该房产应为我们共同所有和使用，各占份额50%。房屋建成后，我与被告共同在此房屋中居住。现我准备与被告分割此房产，被告拒绝。为维护合法权益，特诉至法院，请求：1.依法确认上述房产由我与被告各占有50%的份额，并予以分割；2.案件受理费由被告负担。第三人全国明辩称：一、原告不具有取得诉争农村房屋物权的基础法律关系，不能获得物权，诉请分割房产物权缺少事实和法律依据，法庭应驳回原告的诉请。1.原、被告都是容城县人均不是雄县人，不具有购买雄县农村房屋的资格，原、被告与薛大山的雄县农村房屋买卖合同无效，原、被告不具有取得该农村房屋所有权的条件。原、被告二人的户籍均在容城县，不是雄县人。不具有房屋所在的雄县王储村集体组织成员权利，原、被告无权占有王储村集体土地，2003年原、被告购买王储村薛大山的农村房屋合同，依据合同法五十二条（四）的规定，是无效的。对此类问题，最高院《民八会议纪要》第19条进一步明确，农村房屋“出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效”。2.原被告对购买薛大山农村房屋后所翻建的房屋，依法只享有房屋翻建成本的债权，同样不能取得所翻建房屋的物权。原、被告对所购买薛大山房屋的翻建行为，不能取得房屋的所有权。由于原、被告非该农村房屋所在村的村民，原、被告与王储村薛大山房屋买卖合同无效，依法原、被告负有返还土地的义务，不能取得房屋所占土地的使用权，依据房地一体原则，原、被告2012年共同对所购买薛大山房屋的翻建，原、被告不能依《物权法》第30条，取得翻建房屋的所有权。同时，按照最高院《民八会议纪要》第19条，原、被告只取得房屋翻建成本的债权，不享有房屋物权的期待权。3.无论原、被告分家协议及保证书是否成立生效，对原告的诉请而言并不是实质问题，对原告分割房屋诉求的不成立均无影响。原、被告购买和翻建房屋均不能取得该农村房屋的物权，充其量拥有主张房屋翻建成本的债权，签订分家协议及保证书与否，只是债权归属的问题，改变不了原、被告不能取得物权的命运，即原告无权诉请分割诉争房屋。二、原、被告之间的分家协议合法有效，被告享有相关的处分权。1.原、被告二人的分家协议有效，房屋翻建后的翻建成本财产权益归被告，被告享有处分权。2014年6月8日，原、被告经其四个叔叔的证明，二人签订分家协议，明确所翻建房屋归被告，被告找给原告17.5万元等。该协议，原、被告自愿签订且不侵犯他人利益，协议合法有效，对原被告二人有约束力，被告取得处分房屋的相关权利。2.原告提供的保证书，真实性不能确定；再者，从担保角度说该保证书属于流质抵押，无效没有约束力。此保证书的保证人被告，被告本人对真实性不认可，现单凭有直接利害关系的原告父亲、叔叔的主观证言，没有客观的东西佐证，尚不足以定案。同时，在被告应还款期限届满前，此保证书直接约定，到期不付款房产应有原告一份，属于法律意义抵押流质，违反物权法第186条，是无效的没有约束力的。另外，原告依此保证书主张分家协议成立但不生效，是站不住脚的。该保证书晚于原、被告分家协议十六天，没有证据证明原、被告的分家协议附带任何条件，依法应在签订时就成立生效。原告强调的保证书是原协议组成部分是所附生效条件，是没有根据的。现在，被告只是欠原告部分款，根本与诉争房屋及归属无关。3.原告曾极力否认分家协议及保证书的真实性，原告的异常表现，进一步说明原告深知协议书的存在对其十分不利。原审诉讼期间，原告不仅自己不陈述原、被告分家协议的事实，当第三人设法找到该协议，并于2017年6月16日向法庭出示时，原告直接表示“不具有真实性”。甚至在原审法庭向原告的大婶何某核实分家协议的来源后，2017年9月22日开庭质证时，原告连何某是其大婶，都予以否认。原告对分家协议的异常表现，从另一方面充分证明，依据协议被告会取得全部房产权益。三、被告具有购买案涉农村房屋的资格，经雄县法院执行和解，被告将诉争农村房产转让给第三人，合法有效。1.案涉房屋，被告转让给第三人，是法院执行和解的结果，对此应予以保护，以维护法院的司法权威。原、被告分家协议，被告取得二人所翻建房屋的相关全部权利，被告有权处分房屋。在第三人申请法院执行被告民间借贷生效法律文书期间，双方执行和解，被告将房屋转让给第三人，第三人付清三十余万元购房款，法院执行结案。第三人、被告及雄县法院执行的行为，均无可非议。2.第三人是诉争农村房屋所在村村民，作为最后的一手买受人，被告与第三人的诉争房屋转让行为，合法有效。第三人的户籍在案涉房屋所在的王储村，具有该村集体组织成员权利，连续的农村房屋转让，最后的购房者第三人具有购房资格，法律所禁止的原、被告“非本集体组织成员无权取得农村宅基地使用权”的情形已经消失，被告与第三人之间房屋买卖应认定为有效，受法律保护。四、第三人享有诉争房屋的物权期待权，优先于原告的债权。1.对诉争房屋而言，第三人具备享有物权期待权的条件。被告与第三人的诉争房屋买卖行为合法有效；第三人不仅十多万的债权被房屋转让款抵销，还另外支付给被告三十多万的房屋买卖价款；诉争房屋在第三人诉被告民间借贷诉讼中被法院查封，当时并无人居住，且无人对财产保全提出异议。执行和解时房屋也在法院查封中，第三人属于已合法占有该房产，且现仍在法院查封期间；至今未办理诉争房产的转移登记，第三人没有过错，因2017年1月雄县法院执行中双方达成执行和解，诉争房屋转让给第三人，2017年4月1日雄安新区的设立，现房地产都在冻结中。2.对原告曾经享有的房屋翻建成本债权来说，第三人对受让诉争房屋所享有的权利，符合2015年5月5日《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的物权期待权的规定。因此，第三人对诉争房屋享有物权期待权，该权利优先于原告的翻建房屋成本的债权。总之，原告分割房屋的诉求不成立；第三人主张的物权期待权，有事实和法律依据，法庭应予以支持。被告杨红立辩称：1.对全国明的答辩状没有变动。2、原告陈述与事实不符。原、被告系亲兄弟关系，二人于2003年11月25日购买了薛大山位于保定雄县的房产用于共同生产经营，2012年对上述房产共同进行了翻建，共计489平米。因生产经营不利，负债累累，2014年3月5日，在双方父亲在场的情况下，双方对负债金额进行了结算，共计负债212万元。原告见此情形提出退伙。随后原告占用上述房产的1.5间存放其物品，便搬离此住所，且拒绝偿还共同债务。此后，被告单独偿还共同债务403800元。2014年6月8日，原告找到被告要求对退伙进行总决算，在双方四位亲叔叔的见证下签订了分家协议。协议约定合伙期间的房产(涉案房产)、汽车全归被告所有，共同债务由被告偿还。同时约定协议签订当日原告将所占的1.5间房产内的物品全部搬除后被告给付原告175000元，分三年付清。时至今日，原告一直未将货物搬清，反而又返回上述房产居住至今，以致被告也未能给付其款项。故原告陈述仅共同购买、共同兴建房产，而不提共同经营、分家等事实明显与实际情况不符。因此，原、被告双方纠纷为合伙纠纷，而非单独的房产纠纷，被告是在承担巨额债务的情况下取得的房产，现原告不顾债务存在，单独提出分割房产有失公平。2.被告有证据证明分家协议在原告手中，原告如不出示，应由原告承担败诉风险。双方签订分家协议时，不仅原被告签字按了手印，四位叔叔杨某1、杨某3、杨某5、杨某2作为见证人也签字并按了手印。协议一式三份，原、被告各一份，见证人杨某1保存一份。后因高利贷催款手段恶劣，被告无耐离家，被告手中的此份协议也因多次搬家而丢失。后来，原告又以有其它用处的名义将见证人手中的协议骗走一直未予归还。对上述事实，见证人杨某1、杨某2将出庭证实。如原告不当庭出示上述分家协议，按证据规则的相关规定，应由原告承担举证不能的责任。3.涉案房产归被告一人所有，村委员对产权归属予以认可。原、被告双方已分家的事实，所在村委员及村民都有了解。2016年3月1日村委员也出具了证明证实房屋为被告所有。另，被告杨红立认为其与全国明签订的房屋买卖合同属乘人之危签订显失公平的无效合同，理由如下：1.在答辩人债台高筑，无力偿还全国明借款的情况下，全国明应通过正常的诉讼程序，起诉查封我的房产，用房屋评估拍卖所得款，清偿其借款。然，全国明却执意不通过法律程序私下以低价购买，因当时全国明步步紧逼加之其他债权人的成胁、恐吓，答辩人急于筹集资金偿还欠款，才不得已被迫以低于建筑成本的价格将涉案房屋出售给了全国明。答辩人认为：全国明乘答辩人之危，迫使答辩人违背意志而为的法律行为，是显失公平的。本案中的全国明利用答辩人处于急需筹集资金、偿还欠款的困难时期，逼迫我压低价格，并明显低于建筑成本价格签订房屋买卖合同，违背了签订合同应当遵循平等互利等价有偿的原则，我国《民法通则》第58条第3款也规定，“一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的”民事行为无效。需要指出处理这类案件，要注意弄清楚乘人之危与意思表示之间要有因果关系，这种因果关系一般表现为，一方当事人知道他方当事人处于危难，利用这一点迫使其实施民事行为，危难者所为的民事行为不是出于自愿，本案中全国明压价购买房屋的价格购买答辩人的房屋，不是出答辩人的本意，而是由于全国明逼迫所为或不得不为的行为。2.答辩人愿意将涉案房屋，通过法院正常司法评估拍卖程序，用拍卖所得款偿还全国明的借款并偿还其他债权人的借款。3.现答辩人无房、无地，经济收入微薄，连基本的家庭生活保障都没有。并且答辩人尚欠其他债权人的借款无力偿还，因此答辩人请求法院判令全国明与我签订的趁人之危下显示公平的无效房屋买卖合同。将涉案房屋通过公平、公正的司法程序进行评估、拍卖，用所得款偿还全国明的欠款并偿还其他债权人的欠款。经审理查明，原、被告系亲兄弟，户籍所在地均为容城县。2003年11月25日，二人共同购买了薛大山位于雄县王储村村东街的平房期间及院落，其四至为东临道、南邻道、西邻薛海群、北邻张启来。2012年，双方共同出资将该房屋翻建成楼房，每层正房、配方各八间。2014年6月8日，原、被告在中间人杨某1、杨某3、杨老四、杨某2的见证下，签订分家协议一份，载明：“今有红力、伟力分家如下：红力付伟力17.5万元，今年腊月十五付3万，2015年6月8号付3万元，2016年6月8日付6万元，2017年6月8日付5.5万元。家中房（王储）四至西薛海群、东邻道、南邻道、北邻道，车，伟力一切都不缠绕，红力、伟力以前一切经济与伟力无关。”杨红立、杨伟力、杨某1、杨某3、杨老四、杨某2均在该分家协议上签字并捺印。2014年6月24日，被告就上述分家协议又出具保证书一份，载明：“红力和伟力分家一事保证按协议执行，决不反悔，如果协议款如期不付房产应有伟力一份”，此保证书由中间人杨伟力、杨某1、杨某3、杨老四、杨某2签字并由被告杨红立捺印。庭审中，原、被告双方就未支付协议款一事均无异议。另查明，2016年11月1日，雄县人民法院就全国明（雄县王储村村民）与杨红立、张小启民间借贷纠纷一案制作（2016）冀0638民初1600号民事调解书，载明：“被告杨红立立即偿还原告全国明款106000元，于2016年11月17日前还清。被告张小启负连带清偿责任。”在该调解书经雄县人民法院强制执行阶段，杨红立与全国明于2017年1月11日自愿达成执行和解协议如下：“一、被执行人杨红立将其所有的王储村八间正房（每层四间，共两层，已经财产保全查封）和八间配房（每层四间，共两层），加上所属院落（东西大约14.4米，南北26.5米），自愿作价420000元以房抵债交付给申请执行人全国明，抵偿杨红立所借全国明借款106000元，差价款扣除诉讼费用2523.15元（案件受理费1210元，财产保全费1000元、执行费1523元）后的余额310266.85元，由全国明付给杨红立，作为杨红立另行安排居住的费用，双方全清。”全国明于当日向杨红立交付了差价款310266.85元，杨红立与刘淑兰共同出具了收条一份。另，王储村村委会于2017年4月7日出具证明一份：“杨红立、杨伟力兄弟二人曾在我村东共有楼房一所，经二人父母证明，现在的楼房归杨红立所有，村集体予以认可。”以上事实，由原、被告的身份证、第三人全国明的身份证、购房协议、分家协议、保证书、证人杨某4的证言、证人杨某3的证人证言、证人杨某5的证人证言、证人杨某2的证人证言、证人何某的证人证言、王储村村委会证明、（2016）冀0638民初1600号民事调解书、执行和解协议、收款条、录音及本院询问笔录、庭审笔录等证据证明。本院认为，原告诉称自己与被告共同出资购买薛大山的房屋及院落，后二人翻建楼房十六间，有购房协议书及证人证言证实，事实清楚、证据充分，本院对此事实予以确认。但因原、被告二人户籍所在地均在容城县，二人并非王储村村民，故该购房协议因违反法律、法规的强制性规定而自始无效，二人未取得该宅基地使用权。根据“房地一体”原则，原、被告二人亦不能取得该宅基地上附着房屋的所有权。二人虽翻建了案涉房屋，但也仅享有对翻建或改建成本的债权请求权。原、被告间的分家协议是双方当事人的真实意思表示，该协议已成立并生效，被告虽未按照约定向原告支付价款，但因原、被告二人无法取得案涉房屋的所有权，故原告诉请本院确认其享有对案涉房产50%的份额并予以分割，于法无据，本院不予支持。原告另主张被告未按协议给付17.5万元的义务，系原、被告间的债权债务关系，原告可另行主张权利。本案中，被告杨红立自愿将案涉房屋以以房抵债的方式转让给第三人全国明，因被告不具有案涉房屋的所有权，其处分行为系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故，被告与第三人签订的案涉房产抵债转让合同有效。被告所辩，其与全国明签订的房屋买卖合同属乘人之危签订显失公平的无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，乘人之危或显失公平并非合同无效的条件，另，庭审中被告自认案涉房屋建房成本为48万元，被告以42万元折抵给第三人，并未低于建房成本的70%，不构成显失公平，被告亦未充分证明第三人确有乘人之危的行为，故本院对被告此辩解不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告杨伟力的诉讼请求；二、第三人全国明与被告杨红立之间的涉案房产抵债转让合同合法有效。案件受理费176元，由原告杨伟力负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判长  金卫东审判员  高建平审判员  翟文志二〇一八年十二月二十七日书记员  化丹林