黑龙江省大庆市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）黑06执异154号案外人：李迪，女，1987年8月26日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：刘学威，黑龙江衡元律师事务所律师。申请执行人：大庆市新发小额贷款有限公司，住所地大庆市开发区南北郡音乐花园南郡10#楼。法定代表人：王绍岩，该公司总经理。被执行人：大庆市高新区隆嘉小额贷款有限公司，住所地大庆市高新区维也纳音乐花园D-10号商服楼6号。法定代表人：孙立刚，该公司总经理。被执行人：大庆市天源小额贷款有限公司，住所地大庆市龙凤区龙华路2-40号底层1门。法定代表人：王树民，该公司总经理。被执行人：大庆市盛安融资担保有限责任公司，住所地大庆市高新区南北郡音乐花园1号楼10号商服。法定代表人：佟承波，该公司总经理。在本院执行大庆市新发小额贷款有限公司（以下简称新发公司）申请执行大庆市高新区隆嘉小额贷款有限公司（以下简称隆嘉公司）、大庆市天源小额贷款有限公司（以下简称天源公司）、大庆市盛安融资担保有限责任公司（以下简称盛安公司）借款担保合同纠纷一案中，案外人李迪对本院执行安达市北横六道街鸿福家园小区1号楼2层4号商服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人李迪称，2018年9月25日，其于安达市鸿福嘉园北区1号楼2层4号商服门上看到大庆市中级人民法院（2015）庆执字第47号通知书，要求其十日内迁出案涉房屋，其对此通知书有异议，理由如下：（一）其与申请执行人没有债权债务关系也没有法律上的权利义务关系。申请执行人申请以物抵债的房屋产权归其所有，孙立刚无权用此房屋担保。其有商品房买卖合同、预收款税务票据、大庆市仲裁委员会调解书可以证实。因此其不同意用此房屋为孙立刚抵债，也不同意迁出此房屋。（二）其与担保人孙立刚不认识，其也没有让孙立刚用案涉房屋为他人担保。所以申请执行人申请拍卖其所有的案涉房屋的行为是违法的。（三）其办理入户、交接手续后对案涉房屋已经进行了装修入住，房屋实际交付已经有三年多了，其对案涉房屋进行了经营管理。之所以没能取得不动产登记证书，是因为开发商对整个小区没有办理竣工验收。（四）经调查得知系开发商为了融资将已经出售给其的案涉房屋与孙立刚恶意串通在其不知情的情况下为孙立刚办理了商品房预售预告登记。实际上孙立刚没有交付购房款，也没有真实的商品房买卖行为，案外人所持有的商品房买卖合同经大庆市仲裁委员会调解书确认是真实的，依法应当予以保护。综上，请求依法撤销大庆市中级人民法院（2015）庆执字第47号通知书，中止对安达市鸿福××楼××号商服的执行。本院查明，新发公司与隆嘉公司、天源公司、盛安公司借款担保合同纠纷一案，大庆仲裁委员会于2015年1月29日作出（2015）庆仲（调）字第（10）号调解书，达成和解协议如下：（一）被申请人隆嘉公司在2015年1月29日前向申请人新发公司给付借款本金1000万元、利息90万元、违约金165.75万元，合计1255.75万元；（二）仲裁费9.63万元，由被申请人隆嘉公司承担；（三）被申请人天源公司和盛安公司对被申请人隆嘉公司所负上述给付义务承担连带责任。新发公司于2015年1月30日向本院申请执行，本院于当日立案执行。2015年2月13日，本院向被执行人送达执行通知书和报告财产令。2015年7月2日，本院作出（2015）庆执字第47号执行裁定书，裁定：（一）查封孙立刚名下位于安达市鸿福××楼××号门，面积271.99平方米；1号楼2层2号门，面积200.71平方米；1号楼2层3号门，面积200.71平方米；1号楼2层4号门，面积277.77平方米；4号楼2层1号门，面积347.69平方米；4号楼2层2号，面积226.77平方米；4号楼2层3号，面积360.94平方米；10号楼1层2号门，面积154.44平方米；10号楼2层3号门，面积416.29平方米；（二）查封期限为三年（自2015年7月6日起至2018年7月6日）。该裁定于2015年7月6日送达至安达市房屋产权交易中心。2015年9月31日，依据申请执行人申请本院作出（2015）庆执字第47-1号执行裁定书，终结对大庆仲裁委员会（2015）庆仲（调）字第（10）号调解书的本次执行程序。2016年8月23日依据申请执行人申请本院作出（2015）庆执字第47-4号执行裁定书，拍卖担保人孙立刚名下位于安达市鸿福××楼××号门，面积277.77平方米；4号楼2层1号门，面积347.69平方米；4号楼2层2号，面积226.77平方米；4号楼2层3号，面积360.94平方米；10号楼2层3号门，面积416.29平方米5户房产。本院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖了上述房产，经三次拍卖流拍。申请执行人新发公司申请以第三次流拍价接收五户流拍房屋以抵偿债务，本院于2017年12月18日作出（2015）庆执字第47-5号执行裁定书，裁定流拍的五户房屋归新发公司所有。另查明,2015年2月2日，孙立刚向本院提交《担保书》称其以个人所有财产在本案中为隆嘉公司承担保证责任并提供安达市鸿福嘉园北区9户商服用于抵偿债务。再查明，本院自安达市国土资源局调取了案涉房产的《预购商品房预告登记表》、《商品房买卖合同》、《商品房销售预收款专用票据》、购房款收据，证实孙立刚于2013年12月26日购买了安达市北横六道街鸿福家园小区1号楼2层4号商服并进行了预购商品房预告登记。异议审查期间，案外人向本院提交以下证据：1.《商品房买卖合同》一份，欲证实其于2013年11月6日购买了海德宇公司所有的安达市北横××街鸿福家园小区××楼××、××、××号总建筑面积为661.67平方米的商服，房屋总价款为500万元；2.购房收据一份，欲证实海德宇公司收取其购房款500万元；3.《绥化市商品房销售预收款专用票据》一份；4.物业费、热力费等收据6份及入户通知单一份，欲证实其于2015年7月10日缴纳了取暖费、物业费、垃圾清运费等相关费用；5.银行交易明细及转账凭证5份,欲证实其通过银行转账形式交付购房款470万元，另在本院对案外人李迪委托诉讼代理人刘学威的调查中其方称剩余30万元已经以现金形式支付；6.大庆仲裁委员会于2015年7月1日作出的(2015)庆仲（调）字第（98）号李迪诉海德宇公司商品房买卖合同纠纷一案调解书一份，调解书主要内容为双方达成和解协议，被申请人海德宇公司于2015年7月2日前将位于安达市××街鸿福××小区××楼××、××、××号总建筑面积为661.67平方米的商服交付给申请人李迪，被申请人海德宇公司协助申请人李迪办理房屋所有权证及土地使用权证。以上证据均为复印件，已与原件核对无异。本院认为,本案的争议焦点为案外人对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。以上四个条件须同时具备人民法院方可支持案外人排除执行的申请。而本案中，本院查封涉案房产的时间为2015年7月6日，虽然大庆仲裁委员会(2015)庆仲（调）字第（98）号调解书中，协定海德宇公司于2015年7月2日前将案涉房产交付李迪，但海德宇公司是否于2015年7月2日履行了交房义务无法确定。而案外人李迪向本院提交的其他能够证明其入住涉案房屋的证据，最早的时间为2015年7月10日,在本院查封之后。故，案外人李迪购买涉案房屋的情形不符合上述第二十八条第二项之规定，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，案外人李迪异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人李迪的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 慧审判员 王海燕审判员 陈欣欣二〇一八年十二月三日书记员 王春男