河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终5743号 上诉人（原审被告）：张辉，男，1957年5月13日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：程民科，河北子农律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明珠，女，1990年7月23日出生，现住三河市燕郊开发区，系上诉人的女儿。 被上诉人（原审原告）：宋向宁，女，1968年12月5日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：茅麟，北京市万商天勤律师事务所律师。 上诉人张辉因与被上诉人宋向宁之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2016）冀1028民初1527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年09月28日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 张辉上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审；依法确认张辉与宋向宁所签订的合同合法有效；判令宋向宁继续履行房屋买卖合同并配合张辉办理过户手续及交付房屋；如合同不能继续履行，则判令宋向宁返还张辉20万定金并判令兴达公司返还张辉所支付的中介费等各项费用共计98000元。诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：宋向宁在取得房产证后未按约通知中介公司，亦未按约办理过户过户手续；原审法院认定张辉在宋向宁取得房产证后未按约支付首付款构成根本违约属认定事实错误；宋向宁和中介公司未告知涉案房屋紧邻坟场存亦在欺诈行为。一审程序亦错误。 宋向宁辩称，上诉人张辉的上诉理由不能成立。宋向宁不存在任何违约行为。《存量房买卖合同》中关于50个工作日内完成过户的约定已被《补充协议》进行了变更，《补充协议》重新对房屋办证、付款、贷款、过户等事宜进行了约定，双方应按《补充协议》履行。合同签订时双方均明知涉案房屋未取得房产证，且双方亦未在合同中对宋向宁何时办理完房产证有明确之约定；办理房产证、申请贷款等事项并不完全由合同双方当事人的意志决定。根据《补充协议》的内容，宋向宁并不存在违约的行为。涉案房屋房产证载明的日期是2016年6月12日，并不代表宋向宁当日取得房产证。宋向宁在2016年6月28日取得房产证后立即联系了中介公司，并通过中介约见张辉，宋向宁不存在违约行为。至此，张辉应当于宋向宁取得房产证后按约将首付款152万元支付给被上诉人宋向宁，并前往贷款机构办理购房贷款申请手续。宋向宁、张辉及中介公司三方亦于2016年7月2日进行了会面，但张辉在当天拒绝继续履行合同义务，要求被上诉人退还20万元，并无理要求降低房价并要求退还中介费。在被宋向宁拒绝后，张辉直接提起诉讼，要求撤销、解除三方签署的《存量房买卖合同》及《补充协议》，至此，张辉以诉讼的方式明确表示其不再履行涉案合同，亦就此被上诉人宋向宁请求解除涉案房屋买卖合同及请求张辉承担违约责任的事实具备，且该二请求亦符合《合同法》第九十四条（“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”）、第一百零八条（“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”）之规定。张辉及其爱人通过短信告诉中介公司已明知房屋的具体位置，并明确向中介公司表示过“以前看过同等类型的（房子），我们不去房子的地点也可以”。张辉在自愿放弃看房的情况下，又以“房屋周边存在坟场”提出异议，其相关主张缺乏事实及法律依据，亦不符合常理，在此过程总宋向宁并不存在任何欺诈行为。一审程序符合法律规定。综上所述，被上诉人宋向宁认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果客观公正，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 宋向宁向一审法院诉请：1、判决解除宋向宁与张辉签署的《存量房买卖合同》；2、判决宋向宁无需向张辉返还已付定金200000元；3、判决由张辉承担全部诉讼费用。 一审法院查明：2016年4月16日，张辉与宋向宁通过兴达公司居间签订《存量房买卖合同》及补充协议，合同约定：宋向宁（出售方、甲方）将自己拥有的坐落于大厂回族自治县名人湾挪威森林B32幢房屋出售给张辉（买受方、乙方），房屋面积270.81平方米，房屋成交总价为人民币3680000元整，定金为人民币200000元整，乙方于甲方取得房产证将首付款人民币1520000元整（包含定金200000元整）支付甲方，甲、乙双方应于甲方取得房产证共同前往贷款机构办理贷款申请手续，在贷款机构通知批贷后7日内，甲、乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。同日，张辉（买受方）作为乙方、宋向宁（出售方）作为甲方、兴达公司（居间方）作为丙方，签订了《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》各一份，约定：甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。居间代理费为人民币73600元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元由张辉承担。申请购房贷款的一方还应于本合同签署之日向丙方支付因申请贷款产生的评估费。评估费由丙方代收并向评估机构缴纳，且评估事宜一旦受理，该笔费用不予退还。因甲方或乙方任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。合同签订后，张辉于2016年4月16日向宋向宁支付定金200000元，于2016年4月17日向兴达公司支付居间代理费73600元、贷款服务费3000元、过户服务费3000元、代收评估费18400元。2016年6月28日，宋向宁告知兴达公司，案涉房屋已经取得房屋所有权证书。张辉、宋向宁、兴达公司于2016年7月2日协商合同继续履行事宜时，张辉提出：一是因为宋向宁拖延办证，没有在双方约定的50个工作日完成办证，二是因为宋向宁、兴达公司对其隐瞒案涉房屋紧邻坟场的情形，不同意按照合同约定的房屋交易价格履行合同，要求宋向宁在房屋总价款上减20万元，同时要求兴达公司降低中介费，减半收取，被宋向宁、兴达公司拒绝，三方协商未果。张辉于2016年7月7日以宋向宁、兴达公司订立合同过程中存在欺骗，未告知案涉房屋相邻坟场以及房屋未取得产权证明的事实，致涉案合同无法实际履行为由，向本院提起诉讼，要求撤销双方签订的房屋买卖合同。后张辉于2016年7月22日提出撤诉申请，本院于当日作出（2016）冀1028民初1195号民事裁定，准予其撤回起诉。2016年7月25日，张辉向本院起诉，请求：1、确认张辉与宋向宁签订的房屋买卖合同有效；2、宋向宁继续履行房屋买卖合同义务并配合张辉办理房屋过户手续；3.宋向宁支付张辉违约金600000元；4、宋向宁、兴达公司返还张辉已经支付的中介费、代收评估费、过户服务费、贷款服务费共计98000元；5、本案的诉讼费由宋向宁、兴达公司承担。本院经审理后作出（2016）冀1028民初1398号民事判决书。张辉不服判决，提起上诉。2016年8月2日，宋向宁向本院提起诉讼，请求：1、解除宋向宁与张辉签订的《存量房买卖合同》；2、宋向宁无需向张辉返还已付定金200000元；3、由张辉承担诉讼费用。2016年12月26日，河北省廊坊市中级人民法院经审理作出（2016）冀10民终5240号民事裁定书，认为本院（2016）冀1028民初1398号案与本院宋向宁起诉张辉的（2016）冀1028民初1527号案基于同一事实，为避免判决的相互矛盾，应当合并审理，故撤销本院（2016）冀1028民初1398号民事判决书，发回重审。本院在重审过程中，未做合并审理，作出（2017）冀1028民初170号民事判决书。宋向宁不服判决，提起上诉。后宋向宁撤回上诉，（2017）冀1028民初170号民事判决书发生法律效力。（2017）冀1028民初170号案经本院审判委员会讨论决定，于2018年3月2日作出（2018）冀1028民监1号民事裁定书，再审该案。另查明，在宋向宁与张辉房屋买卖合同纠纷案重审和再审过程中，张辉明确表示，愿意也具备一次性向宋向宁给付全部购房款条件。再查明，2009年12月25日，宋向宁与秦皇岛市星光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。2016年5月18日宋向宁缴纳住宅专项维修资金13643元。2016年5月23日宋向宁缴纳税款31326.92元。2016年6月17日，宋向宁在《房屋所有权转移登记询问表》上签字。上述事实，有宋向宁提交的《存量房买卖合同》及《补充协议》，微信记录，身份证复印件，大厂回族自治县大字第31687号房产证，张辉起诉书，入住费用明细表，代办费收据等；张辉提交的《存量房买卖合同》及《补充协议》，《居间服务合同》，《过户、按揭代理合同》，定金收条，交纳中介费、代收评估费、贷款服务费、过户服务费票据，短信聊天记录，录音资料，银行存款证明，宋向宁民事上诉状等；本院依张辉申请调取的物业公司证明、《房屋所有权转移登记申请表》、《房屋所有权转移登记询问表》、税收完税证明、《河北省住宅专项维修资金专用票据》、《商品房买卖合同》及补充协议以及当事人当庭陈述在案佐证。 一审法院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》等，系双方真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，不损害社会公共利益，且上述合同均得到当事人认可，合法有效，应予认定。合同各方当事人均应当遵循诚实、信用原则善意行使权利，全面履行各自义务。宋向宁在取得案涉房屋产权证后，通过兴达公司居间，三方见面协商合同继续履行事宜，已履行了相应义务，不存在违约行为。在协商过程中，张辉以案涉房屋紧邻坟场、宋向宁办证逾期为由要求宋向宁降低房屋总价款200000元出售，在宋向宁予以拒绝的前提下，张辉未足额交付首付款1520000元，而是首先提起撤销权之诉，后撤诉，又提起继续履行房屋买卖合同之诉。根据双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》规定，张辉未在宋向宁取得房产证后支付首付款，且至宋向宁起诉时也未足额支付首付款，已构成根本违约。构成根本违约，根据双方签订《存量房买卖合同》及《补充协议》有关条款规定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，张辉必然要承担违约责任。宋向宁有权提出解除合同，并要求适用《担保法》有关规定，主张所收取的定金不予返还，故对宋向宁的诉讼请求，应予支持。关于张辉提出原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》中约定，宋向宁应在50个工作日之内办下房产证，但实际上宋向宁办下房产证时已超出约定期限，属违约的主张，本院认为，房产证办理的期限，不是由合同当事人能够准确约定，而是由房屋所在地政府职能部门决定的。存量房买卖合同当事人无权约定第三方办理房产证的期限。故对张辉的这一主张，本院不予支持。关于张辉提出的宋向宁隐瞒事实，案涉房屋紧邻坟场，属于欺骗的主张，根据现已查明的事实，当事人并未对所购买涉案房屋周边环境作出约定，故张辉这一主张没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：解除宋向宁与张辉签订的《存量房买卖合同》；宋向宁收取张辉交付的200000定金不予退还。案件受理费2150元，由被告张辉负担。 二审中各方均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，在被上诉人宋向宁诉上诉人张辉房屋买卖合同纠纷一案中，上诉人张辉对于原审法院判令其与宋向宁签订的《存量房买卖合同》予以解除及宋向宁收取张辉的200000定金不予退还均不予认可，并称被上诉人宋向宁在合同履行过程中亦有违约之处。经本院审查，被上诉人宋向宁在履行涉案房屋买卖合同中房产证办理及办理后告知义务的过程中虽超出了合同之约定，鉴于其时间较短，此并不应影响涉案房屋买卖合同之正常履行，此亦是正常的合同相对方所能容忍的。上诉人张辉主张就涉案房屋紧邻坟场，被上诉人宋向宁未履行如实的告知义务，存在欺诈行为证据不足，此亦不符合常理。合法有效的合同对于双方均具有约束力，基于上诉人张辉未按约支付152万首付款的事实及张辉通过诉讼的方式撤销的涉案房屋买卖合同的行为，原审法院依据在案的相关证据认定张辉构成根本违约具有事实基础，支持被上诉人宋向宁解除涉案房屋买卖合同并不退还张辉定金的诉请亦具有事实基础，且符合法律之规定。本院经审查后认为并无不当之处，对此亦予以维持。本案一审程序符合法律规定。故此，上诉人张辉本案中继续履行涉案房屋买卖合同的诉请或合同解除后退还其20万定金的诉请均理据不足，本院亦均不能予以支持。关于上诉人张辉诉请判令中介公司返还其支付的中介费等各项费用不系本案审理的范围，对此本院亦不能予以支持。 综上所述，上诉人张辉的上诉理由均不能成立，其相应的上诉主张本院亦均不能予以支持。原审判决认定事实、适用法律及判决结果均无不当，程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8770元，由上诉人张辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨心冰 审判员  宋 强 审判员  赵洪亮 二０一八年十二月二十四日 法官助理马占 书记员路洁