济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初5969号原告:韩荣花，女，1966年3月8日出生，回族，私营业主，住济南市。委托诉讼代理人：赵庆文，山东泰泉律师事务所律师。被告：黄力群，男，1970年5月29日出生，汉族，私营业主，住济南市。委托诉讼代理人：纪术海，山东舜天律师事务所律师。第三人：山东链家房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：梁翘翘，女，1992年4月10日出生，汉族，山东链家房地产经纪有限公司职工，住济南市。原告韩荣花与被告黄力群、第三人山东链家房地产经纪有限公司（以下简称山东链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩荣花及其委托诉讼代理人赵庆文，被告黄力群的委托诉讼代理人纪术海，第三人山东链家公司的委托诉讼代理人梁翘翘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩荣花向本院提出诉讼请求：1.判令黄力群向韩荣花支付违约金118万元；2.本案全部诉讼费由黄力群承担。事实与理由：2016年8月份韩荣花因急需资金,在山东链家公司处登记发布了出售房屋信息。2016年11月11日，在山东链家公司处，韩荣花与黄力群双方签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：房屋出卖人韩荣花，房屋买受人黄力群；韩荣花与黄力群双方与山东链家公司同日签订《居间服务合同》一份。其中，《存量房屋买卖合同》约定，买受人向出卖人购买位于济南市历下区经十路13777号中润世纪城5号楼401号的房屋(建筑面积401.09平方米)；房屋总价款595万元，买受人于2016年11月11日向出卖人支付定金1万元，买受人于网签后三个工作日内将第一笔购房款99万元支付给出卖人用于办理还款解押手续，买受人于过户当日前将第二笔购房款195万元支付给出卖人，剩余300万元买受人申办抵押贷款。合同还约定了违约责任。合同签订后，黄力群仅仅向韩荣花支付了1万元定金，此后韩荣花多次催促黄力群尽快履行办理网签、支付购房款等义务，但黄力群以种种理由推脱拒不履行合同义务，其违约行为严重损害了韩荣花的合法权益。黄力群的行为已构成根本性违约，致使不能实现合同目的。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定,2018年7月19日韩荣花通过邮局特快专递方式将书面的《解除合同通知书》送达黄力群，通知黄力群即时解除双方订立的《存量房屋买卖合同》，并支付违约金119万元（595万元×20%=119万元），扣除黄力群已支付的1万元定金，还应支付违约金118万元。涉案《居间服务合同》中第二条（一）约定，第三人链家经纪公司提供的保障服务包括：对个人资信状况进行预审查；协助发送履约催告函或告知函；及时催促双方按约定履行合同义务；协调处理交易履行中产生的争议或纠纷等，但在《存量房屋买卖合同》签订过程中以及履行过程中，山东链家公司未履行合同义务，即对黄力群的资信未进行预审查，也未催促黄力群按约定继续履行合同义务，山东链家公司应当对韩荣花的损失进行赔偿。黄力群的违约行为，严重损害了韩荣花的合法权益。根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。黄力群辩称，一、黄力群没有违反双方签订的《房屋买卖合同》，是韩荣花拒不履行合同义务，致使黄力群至今无法取得涉案房产。1.韩荣花违反合同约定，拒不办理网签，其更没有催告过黄力群进行网签，黄力群依法按照合同履行义务，韩荣花违反约定应当依法承担违约责任；2.黄力群并没有收到韩荣花的《解除合同通知书》，韩荣花也没有权利通知黄力群解除合同；3.韩荣花签订合同后的加价行为是明显违反双方签订的《房屋买卖合同》，违反诚实信用原则，应依法驳回其诉讼请求。二、韩荣花向黄力群主张违约金119万元没有事实依据，也没有法律依据。综上所述，黄力群不存在任何违约责任，韩荣花主张的违约金没有事实依据和法律依据，为了维护法律的公平公正，敬请贵院在查清事实的基础上依法驳回韩荣花的诉讼请求。第三人山东链家公司述称，1.山东链家公司居间促成韩荣花与黄立群签署的《房屋买卖业务签约文件合订本》合法有效，合同主体各方应当按照合同约定履行；2.山东链家公司已经核实房屋的权属、抵押、占有等事实，也跟黄力群核实其购房资质和能力等问题，而且山东链家公司提供的合同第三条第二款也约定了“买受人未获批准贷款或贷款金额不足的，须以现金形式向出卖人支付”，山东链家公司已经尽到了审慎义务，也未向韩荣花、黄力群隐瞒所知晓的事实和提供虚假情况，不应当承担赔偿责任；3.在合同履行过程中，韩荣花在合同约定的应支付第一笔购房款之前，通过我司工作人员及自行联系黄力群要求黄力群提前支付部分购房款，即在网签办理之前韩荣花要求黄力群支付第一笔购房款99万元，黄力群拒绝支付；4.根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十六条之规定，居间方促进合同成立的，就有权收取居间服务费，但在本案中，山东链家公司在韩荣花、黄力群双方不能履行的情况下，已经将所有的居间服务费全部退还给黄力群，已经尽了相应义务；5.本案诉讼费，是因韩荣花、黄力群双方对合同履行产生争议导致，与山东链家公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的庭审陈述、举证和诉讼意见，本院确认的事实如下：2016年11月11日，韩荣花（出售方）与黄力群（购买人）签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：1.出卖人所出售房屋坐落于济南市历下区经十路13777号中润世纪城5号楼401，建筑面积共401.09平方米；2.该房屋已经设立抵押，抵押权人为济南民生银行经十路支行，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2016年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且出卖人最迟应于2016年12月15日前办理完毕抵押注销手续；3.出卖人和买受人经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施的总价款为595万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；买受人于2016年11月11日向出卖人支付定金1万元，定金支付方式为自行支付；买受人于网签后三个工作日内将第一笔购房款99万元以自行支付的方式支付出卖人，该笔首付款用于出卖人办理还款解押手续；买受人于过户前将第二笔购房款195万元以自行支付的方式支付出卖人；4.买受人以商业贷款的方式申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于2016年11月30日前共同前往贷款机构办理贷款手续，由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人贷款金额为300万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，买受人应继续向其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担期间已发生的及将产生的各项费用，如仍未能获得批准或未按照前述贷款金额足额批准的，买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；5.出卖人应当于收到全部房款后三个工作日内将该房屋交付给买受人；6.买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）申办贷款且取得房屋所有权后，拒绝配合贷款银行办理房屋抵押登记手续的；（4）逾期履行本合同约定的义务超过三十日的。买受人出现上述根本违约情形的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。此合同由韩荣花、黄力群签字捺印。合同签订后，黄力群向韩荣花支付定金1万元。2018年7月19日，韩荣花以黄力群存在违约行为，达到了合同解除的条件为由，韩荣花以发送特快专递的形式向黄力群发出《解除合同通知书》，主要内容为：因合同签订后，黄力群仅支付1万元定金，一直未履行其他合同义务，一年多来，我（韩荣花）多次催促你继续履行合同约定的办理网签、支付购房款等义务，但你（黄力群）至今拒绝履行合同约定的义务。根据合同的约定，韩荣花决定解除房屋买卖合同。该邮件于2018年7月20日被签收。2018年7月27日韩荣花给黄力群打电话沟通解除涉案买卖合同事宜并告知已将解除合同通知书以彩信的形式发送给黄力群，黄力群对是否同意解除合同未作出明确表示。2017年10月18日，韩荣花通过电话向黄力群催要首付款99万元，黄力群表示：没有资金，“最近有好多事处理不了”。2017年10月19日，韩荣花通过电话向黄力群表示：黄力群已处于违约阶段，韩荣花可能向其追究违约金，黄力群声明其考虑考虑。以上三份录音韩荣花、黄力群均未提及关于办理网签的事宜。另查明，根据涉案房屋产权证记载，涉案房屋所有权人为韩荣花，抵押情况为债权人中国民生银行股份有限公司济南分行、抵押金额为250万元、债务履行期限为2010年9月21日至2020年9月21日；涉案房屋买卖合同签订后房屋至今未办理网签及解押手续。山东链家公司在庭审中陈述，在合同履行过程中，韩荣花在合同约定的黄力群应支付第一笔购房款之前，通过我司工作人员及自行联系黄力群要求黄力群提前支付部分购房款，即在网签办理之前韩荣花要求黄力群支付第一笔购房款99万元，黄力群拒绝支付，双方遂形成纠纷。本案当事人争议的焦点问题是：韩荣花是否享有合同的解除权？其向黄力群发出的《解除合同通知书》是否产生法律效力？本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同,系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，韩荣花以黄力群迟迟不配合办理网签手续，未支付首付款99万元，不履行合同义务的行为构成根本违约为由，向黄力群主张解除合同，按照“谁主张，谁举证”的原则，韩荣花应承担相应的举证责任，在韩荣花提交的其与黄力群的电话录音中，并未体现出韩荣花要求黄力群办理网签而黄力群无正当理由拒不配合办理网签，其提供的其他证据也并未证明黄力群存在拒不配合办理网签的违约行为。相反，山东链家公司陈述的双方发生纠纷是因为在网签办理之前韩荣花要求黄力群支付第一笔购房款99万元，黄力群拒绝支付而形成纠纷，因此，根据韩荣花提供的现有证据，本院对韩荣花主张的黄力群拒不配合办理网签的违约事实不能认定；韩荣花还主张黄力群未按合同约定交付首付款99万元从而构成根本违约，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，涉案合同关于该99万元的支付时间约定为：买受人于网签后三个工作日内将第一笔购房款99万元支付给出卖人。因此在韩荣花、黄力群双方办理网签之前，韩荣花无权请求黄力群支付首付款99万元，其要求先支付，无合同依据，也无法律依据，以此为由要求黄力群承担违约责任，本院不予支持。截止到一审法庭辩论终结前，双方未办理涉案房屋的网签手续，合同约定的首付款支付条件未予成就，在此情形下，韩荣花无权要求黄力群支付第一笔购房款99万元，黄力群拒绝支付，符合合同约定。从本院查明的事实分析，韩荣花对《解除合同通知书》中的“一年多来，我（韩荣花）多次催促你继续履行合同约定的办理网签、支付购房款等义务，但你（黄力群）至今拒绝履行合同约定的义务”未提供有效证据予以证明，比如提供证据证明韩荣花通知黄力群限期协助办理网签，提供办理网签用的身份证、户籍证明等资料，而黄力群拒不配合提供等等。因此，在韩荣花不能证明系黄力群拒不配合办理网导致首付款99万元约定的交付条件不能成就，从而构成根本违约情形下，韩荣花并不享有合同的解除权，即使单方提出解除合同的通知到达对方当事人，也不产生任何法律效力。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”涉案房屋买卖合同签订后，双方当事人应按照诚实信用的原则，相互协助积极全面的履行合同义务，在约定的解除合同条件未成就或不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形下，任何一方当事人均不具备合同解除权，发出解除合同的通知也不能直接产生合同解除的效力。韩荣花以黄力群拒不履行办理网签、支付购房款义务为由，要求黄力群支付违约金，无事实依据及法律依据；韩荣花未证明山东链家公司在本案中有违约行为，该公司不承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告韩荣花的诉讼请求。案件受理费15420元，减半收取7710元，由原告韩荣花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审 判 员 温进才二〇一八年十二月六日法官助理 申梓诺书 记 员 万传玺