海南省第二中级人民法院   民事判决书   (2018)琼97民初79号   1   海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民初79号   原告（申请执行人）:儋某，统一社会信用代码9146900355738972XT。   法定代表人：钟某，该农信社理事长。   原告（申请执行人）:三亚农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91460000201353654U。   法定代表人：赵某，该公司董事长。   原告（申请执行人）:海南白沙农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91469030552797775D。   法定代表人：林某，该公司董事长。   原告（申请执行人）:琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司，统一社会信用代码91460000201726641A。   法定代表人：陈某1，该公司董事长。   以上四原告共同委托诉讼代理人：黄某。   以上四原告共同委托诉讼代理人：唐某。   被告（案外人）：刘某，住海口市美兰区。   被告（被执行人）：儋州天易实业有限公司，统一社会信用代码91469003721268154G。   法定代表人：颜某。   委托诉讼代理人：陈某2。   原告儋某（以下简称儋州农信社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）、海南白沙农村商业银行股份有限公司（以下简称白沙农商行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信社）与被告刘某、儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社共同委托诉讼代理人黄某、唐某，被告刘某、天易公司委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社向共同本院提出诉讼请求：1.判令对刘某提出执行异议的“儋城壹品”项目××栋房产可继续执行；2.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：一、原告对刘某提出执行异议的房产享有抵押权，抵押权的设定时间在被告与儋州天易实业有限公司签订购房合同之前。原告与天易公司于2012年12月11日签订了《借款合同》，约定：天易公司向原告借款7000万元，用于开发建设“儋城壹品”项目，以该公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米提供抵押担保，并于2013年1月23日办理了抵押登记。因天易公司不按合同约定归还贷款本息，原告起诉至法院，法院判决原告对“儋城壹品”项目2栋A单元202号房产享有优先受偿权。二、刘某的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，刘某无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；被告无法证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，请求法院判如所请。   被告刘某辩称，一、本案被告主体不成立。我作为一品楼盘购房者，从来与农信社没有任何经济纠纷。我购买的房子是天易公司已发出售，五证齐全。至于是否抵押给农信社，抵押权仅有优先受偿权，无处置权，更不能对抗我对该套房已依法购买的潜在物权，农信社无任何理由告被告。二、1、被告对原告与天易公司签订的借款合同、担保合同的抵押效力质疑。2、被告与天易公司购房合同签订的时间为2012年7月10日，且与合同签订之日前支付了购房全款，早于原告与天易公司之间《借款合同》的时间。另外，抵押权的成立条件：一是看主合同的合法性，从合同是否覆盖主合同债权存续期间；二是抵押登记的合规性。抵押权享有优先受偿权，但无处置权，农信社以诉讼执行方式去处置被告的合法财产，被告认为节点选择错乱。3、原告起诉状指出：“被告无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。”按照原告的诉求，全国人民在海南买房均为违法，都不应依法得到保护，因其在工作地都有最基本的住房。被告认为应坚持中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本精神，只要被告购得的房产是用来居住的，而不是用于投机赚钱的，法院就应支持被告购房的合法性。4、起诉书中原告称“被告无法证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，这与事实不符。被告向法院早已提交购房合同、全款购房收据和银行转账凭证。5、根据物权法司法解释第十五条，被告是善意取得的“儋城壹号”项目××栋房产。6、天易公司在“五证”齐全的前提下，依法开展房屋预售，农信社是知晓这一客观事实的，说明农信社与天易公司就解除在建工程抵押，确保贷款安全，已达成风险防范共识的。之所以没有按销售进度收回贷款，是农信社没有坚持销售-收贷-解押流程。该流程是房地产开发贷款风险防控的基本要求，全国通行的做法，也是中国银监会有关风险防控的基本要求，这是农信社的失职。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。   被告天易公司辩称，刘某已经按照购房合同约定向其支付购房款，请求法院驳回原告的诉请。   原告围绕诉讼请求依法提交证据：（2016）琼97民初7号和（2017）琼民终48号民事判决书，拟证明天易公司已经将涉案房产抵押给原告，且在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局办理抵押登记，原告享有抵押权。上述判决确认了原告享有的涉案房产抵押权。   被告刘某质证：真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议，1、判决书内容是土地使用权及在建工程，注明是期房，而本案的被告目前房屋已经是现房，业主装修入住。2、根据相关批复，原告即使享有优先受偿权，效力也不能高于全部支付购房款的被告，原告的证据不能支持其诉讼请求。   被告天易公司质证：对证据真实性、关联性、合法性均无异议。   被告刘某围绕诉讼请求依法提交如下证据：   证据1、海南省第二中级人民法院做出的（2018）琼97执异47号执行裁定书，拟证明法院认为刘某所提的执行异议符合法律规定的实质要件，裁定中止“儋城壹品”项目2栋A单元202号房产的执行。   证据2、儋州市不动产登记信息查询结果，拟证明刘某在儋州市不动产登记中心无房产登记记录。   证据3、身份证复印件，拟证明被告刘某的身份信息。   证据4、商品房买卖合同，拟证明刘某和天易公司存在合法有效的商品房买卖合同。   证据5、认购协议书，拟证明刘某与天易公司签订了房屋认购协议。   证据6、转款凭证、收据，拟证明刘某已向天易公司支付总计354576元的购房款。   证据7、交接单，拟证明天易公司通知刘某收房的相关信息。   证据8、物业收费凭证，拟证明刘某已经向天易公司缴纳物业的相关费用。   证据9、装修相关材料，拟证明刘某已经装修了该房产。   原告质证：对证据1-5的真实性、客观性、关联性无异议；对证据6中刷卡凭证的证明内容有异议，不明确是否是购房消费；对证据7-9，请求由法院判定其真实性。   被告天易公司质证：对证据1-9的真实性、关联性、合法性均无异议。   本院认证如下：   一、鉴于原告的证据为人民法院发生法律效力的裁判，且天易公司对证据真实性、关联性、合法性均无异议，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。   二、对刘某证据，鉴于原告对刘某证据1-5没有异议，对证据6中刷卡凭证的证明内容有异议；对证据7-9，请求由法院判定其真实性；天易公司对刘某提供的证据1-9真实性、关联性、合法性均无异议。本院确认证据1-5的真实性。其他综合全案证据判断。   经审理查明：2012年12月11日，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行与天易公司共同签订《海南省农村信用社固定资产社团借款合同》，约定借款金额为7000万元，借款期限为60个月，借款起止时间为自2012年12月11日至2017年12月11日,借款用途为开发建设“儋城壹品”项目。2012年12月11日，原告与天易公司签订了《抵押合同》，约定以天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月14日在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局为上述设定抵押的土地和在建工程办理土地使用权他项登记。儋他项（2012）第449号证书记载的他项权利种类及范围登记为，他项权利：国有土地使用权抵押权；抵押贷款金额：人民币7000万元；抵押期限：5年（2012年12月11日至2017年12月11日）；抵押面积：30478平方米；土地证号为：儋国用（那大）第0125**。登记时间为2012年12月14日的在建工程（期房）抵押登记证明记载，抵押人：天易公司；在建工程坐落：儋州市那大镇大州新村大州路南侧；债权数额：7000万元；抵押物为：1号楼A单元40套、1号楼B单元21套、1号楼C单元30套、2号楼A单元18套、2号楼B单元26套、3号楼A单元148套、3号楼B单元148套、4号楼A单元148套、4号楼B单元148套，合计727套，面积49576.08平方米。登记时间为2013年1月23日的在建工程（期房）抵押登记证明记载的抵押人、在建工程坐落、债权数额与上述登记内容一致，其抵押物登记为：住宅**、商业楼共**，合计22042.67平方米。以上两次办理抵押登记的在建工程（期房）面积总计为71618.75平方米，扣除重复抵押登记的××楼两套房的面积122.9平方米，以及原告发函同意解除抵押的192套房面积15907.76平方米，现已实际抵押登记的在建工程（期房）面积为55588.09平方米。   天易公司未按照借款合同的约定偿还借款本金及利息，原告于2015年2月28日向天易公司送达了《宣布借款提前到期通知书》，宣布借款提前到期，并要求其立即偿还全部借款本息。   另查明，本院分别于2015年6月11日、2015年8月27日以（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书，查封了天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目房产。   本院于2016年7月13日作出（2016）琼97民初7号民事判决，判决：原告对天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目已实际抵押登记的在建工程（期房）面积55588.09平方米在借款64589629.6元本息范围内享有优先受偿权。天易公司不服判决，提起上诉。海南省高级人民法院于2017年6月6日作出的（2017）琼民终48号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   因天易公司不履行生效判决确定的金钱给付义务，本院于2018年6月25日以（2018）琼97执恢13号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权上的“儋城壹品”项目716套房产及相应土地使用权。   刘某于2018年7月24日对执行“儋城壹品”商品房项目2栋A单元202号房产提出书面异议。本院于2018年8月18日作出（2018）琼97执异47号执行裁定，裁定：中止对“儋城壹品”项目2栋A单元202号房产的执行。   再查明，刘某和天易公司于2012年7月10日签订《商品房买卖合同》，约定：刘某购买天易公司预售商品房儋城壹品”商品房项目2栋A单元202号房产，房屋建筑面积共124.5平方米，总金额354576元；天易公司于2012年6月21日出具收据，载明收到刘某购买涉案房屋定金100000元，于2012年7月10日开具收据，载明收到刘某购买涉案房屋房款254576元。   经查，刘某在涉案房屋所在地儋州市并无其他用于居住的房产。   案件审理过程中，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条的规定，依法追加天易公司作为本案被告参加诉讼。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中原告作为申请执行人提起执行异议之诉，刘某作为案外人应当就其对执行涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，刘某在人民法院2015年查封前即2012年已签订合法有效的书面买卖合同；刘某所购涉案房屋为住宅，系为了居住，且在被执行房屋所在地儋州市无其他用于居住的房屋；刘某已于2012年7月10日支付涉案房屋全部价款。依照上述法律规定，刘某对执行涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告关于“继续执行涉案房屋”的主张，本院不予支持。   综上所述，原告提起的执行异议之诉不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：   驳回原告儋某、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司的诉讼请求。   案件受理费6618.64元，由原告儋某、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 赖永驰   审判员 吴育森   审判员 马 康      二○一八年十二月十七日   法官助理 王 沛   书记员 吴淑骞   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。