广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2375号原告:广保国际集团有限公司,住所地广东省广州保税区广保大道10号401。法定代表人：张晓中，董事长。委托诉讼代理人：任力，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文燕，广东信良兆诚律师事务所律师。被告：广州天一资产管理中心,经营场所广东省广州市保税区广保大道200号202室商铺。执行事务合伙人：刘俊。委托诉讼代理人：毋继光，国信信扬律师事务所律师。被告:广东大一新农业股份有限公司,住所地广东省广州市保税区广保大道200号二层215、216、217、218、220室。法定代表人：区凤辉。委托诉讼代理人：毋继光，国信信扬律师事务所律师。被告:刘俊,男,1975年2月27日出生,汉族,住广东省肇庆市鼎湖区。委托诉讼代理人：毋继光，国信信扬律师事务所律师。被告：广州酒饮国际贸易有限公司,住所地广东省广州保税区广保大道商贸街19段3楼。法定代表人：WUXIAOWU。委托诉讼代理人：吴凤眉，广东舜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。原告广保国际集团有限公司（以下简称广保公司）诉被告广州天一资产管理中心（以下简称天一公司）、广东大一新农业股份有限公司（以下简称大一新公司）、刘俊、广州酒饮国际贸易有限公司（以下简称酒饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用普通程序于2018年7月10日公开开庭进行了审理。广保公司的委托诉讼代理人刘文燕，天一公司、大一新公司、刘俊的共同委托诉讼代理人毋继光，酒饮公司的委托诉讼代理人吴凤眉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广保公司向本院提出诉讼请求：1.天一公司、大一新公司、刘俊返还广州保税区广保大道200号209-214房屋给广保公司；2.天一公司、大一新公司、刘俊将广州保税区广保大道200号209-214房屋恢复原状；3.天一公司、大一新公司、刘俊、酒饮公司向广保公司支付房屋占用费278321.81元（按30元/㎡/月，自2015年3月18日计至房屋返还广保公司之日止，暂计至2018年4月12日）；4.天一公司、大一新公司、刘俊、酒饮公司承担本案诉讼费用。事实和理由:广保公司是广州保税区广保大道200号209-214（旧址19段209-214，251.75平方米）房屋所有权人。2015年3月19日，酒饮公司未经广保公司同意，以出租人名义与刘俊签订《租赁合同》（合同编号：酒饮国际司租合字[2015]03014)，约定酒饮公司将广州保税区广保大道200号202-220室出租给刘俊作经营场地使用，出租面积为849.4平方米，租赁期为5年，自2015年3月18日至2020年3月17日止，租金按25元/㎡/月计算，刘俊每月应支付的租金总额为21235元，于每月5号前缴纳当月租金。广州市黄埔区人民法院已生效的（2015）穗萝法民三初字第233号民事判决书已查明酒饮公司将涉案房屋交由天一公司、大一新公司、刘俊使用。天一公司、大一新公司、刘俊未经广保公司同意，将广州保税区广保大道200号209-214商铺之间的隔墙拆除，房管部门无法测绘，不能办理各个商铺的产权证。酒饮公司收取广州保税区广保大道200号209-214房屋的保证金与租金，但广保公司至今未收到该房屋的占用费。酒饮公司未经广保公司同意擅自将广保公司房屋出租获取收益，天一公司、大一新公司、刘俊未经广保公司同意占有、使用广保公司房屋，天一公司、大一新公司、刘俊、酒饮公司的行为侵犯了广保公司物权，为此，广保公司特向法院提起诉讼，请求法院支持广保公司诉讼请求。天一公司、大一新公司、刘俊共同辩称：1.原广州市萝岗区人民法院以及广州市中级人民法院作出的生效判决已经确认我方使用涉案房屋是合法的。广保公司提出的诉请与生效判决是冲突的。2.广保公司提起本案诉讼实质上符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条关于重复起诉的规定，法院应驳回起诉。3.我方已与酒饮公司于2017年3月31日协商一致解除租赁合同，搬离房屋。广保公司诉请我方返还涉案房屋也无事实依据。4.我方对涉案房屋确有装修，因为是做商铺用，但对于广保公司所诉的原状及其证据均不认可，广保公司在收取水电费的过程中也到涉案场所进行抄表，因为涉案场所三楼的水电表装在二楼，所以广保公司对于装修是明知的，也认可的。其又提出恢复原状的诉讼请求，我方认为是违背了基本的诚信原则，没有依据。酒饮公司辩称：我方同意天一公司、大一新公司、刘俊的答辩意见，补充如下：一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，广保公司是就已生效判决审理查明的同一事实、同一诉讼请求提出的重复诉讼，依法应当驳回其起诉。二、广保公司诉请的占用费不仅没有事实和法律依据，而且事实上否定前诉判决结果。首先，前诉判决已确认广保公司与酒饮公司依据《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》确认广保公司与酒饮公司存在整体租赁关系，因此酒饮公司将涉案房屋转租给天一公司、大一新公司、刘俊是合法的，因此不存在广保公司主张占用费的法律基础。另外，双方备忘录明确约定二、三楼的租金单价是每月13.5元每平方米，且租赁期限三年以上的给予6个月的免租期。酒饮公司与刘俊就涉案房屋签订的租赁合同，租金单价也仅仅是25元每月每平方米，免租期为6个月，后由于广保公司采取断水断电的违约行为导致天一公司、大一新公司、刘俊无法正常使用商铺，酒饮公司被迫延长免租期至2015年12月31日，显然，退一万步讲，即使忽略不存在占用费的法律依据，广保公司主张计算依据及计算日期均与事实不符，违反了备忘录的标准，不应得到支持。广保公司主张的是占用费，但酒饮公司并未实际占用房屋，不应作为本案的被告。如前所述，前诉判决结果已认定双方就商铺建立租赁关系，酒饮公司转租涉案房屋合法，因此本案不存在因无权占用而需要支付占用费的法律基础。然而，广保公司在此以相同的事实再次起诉主张占用费，实质上是否定前诉判决结果，应当驳回其起诉。三、酒饮公司转租给天一公司、大一新公司、刘俊的房屋权属人除了广保公司以外，还包括广州保税区友谊保税有限公司以及广东长晟企业集团有限公司，但在酒饮公司转租涉案商铺的过程中，广保公司不仅对其所有的209-214商铺进行断水断电，而且对酒饮公司承租自上述广州保税区友谊保税有限公司以及广东长晟企业集团有限公司的商铺断水断电，严重影响天一公司、大一新公司、刘俊使用202-220商铺，导致四被告均遭受了严重的损失。经审理查明：2012年3月20日，广保公司（甲方）与酒饮公司（乙方）在广保公司会议室签订《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》（以下简称《备忘录》），载明：鉴于甲方与乙方存在租赁关系，甲方将自有商铺以优惠价格出租给乙方，乙方将承租自甲方的商业街转租或分租予进驻酒类一条街的酒商。截止至2012年2月29日，乙方累计应缴予甲方租金合计2011637.62元，已缴620448.04元，剩余1391189.58元未缴纳；另外，甲方账户上尚有乙方缴纳的合同押金合计403472.46元。为理顺双方在商业街的租赁关系，彻底解决存在的欠租问题，并为双方今后的合作建立一种细则与规范，双方相关人员对以往租金缴纳情况进行了细致的核对，并经协商，最终确定以下解决措施及原则：1.租金处理，1.1酒博会场地原由甲方在2009-2010年租予乙方，首年免租。考虑到第二个租赁年度乙方使用酒博会场地仅数日，在此情况下，甲方同意免除乙方第二年租金376974元，以体现公平合作原则。2.押金处理，2.1双方一致同意采用新的押金计缴模式，乙方一次性缴纳100000元押金予甲方，已签及新签合同不另计押金；2.2甲方已收取的乙方旧合同租赁押金作为抵扣乙方未缴纳租金之用，甲方不退还。3.还款方式约定，综合租金及押金处理之后，乙方欠缴甲方金额合计498819.12元，另外，乙方仍将另外向甲方缴纳100000元押金，乙方有责任加强追收租用商铺酒商未交付租金，追收所得先付乙方欠缴甲方租金，追一笔付一笔，直至清偿完毕。4.今后双方的租赁原则，甲方目前按照一楼18元/平方米/月、二三楼13.5元/平方米/月租赁单价租予乙方：4.1甲方仍将继续维持租金单价不变原则将商铺租予乙方；4.3在以后的操作中，乙方在每次收取酒商租金后，需首先支付甲方对应商铺的租金，如有出现乙方已收取酒商租金但未向甲方缴纳对应租金的情况，拖欠的金额可从已缴的100000元押金中抵扣。乙方押金不足，必须补足，否则甲方有权搁置新租约签署。2012年5月9日，广保公司收取酒饮公司100000元的押金。2015年3月19日，酒饮公司与刘俊签订了《租赁合同》，约定酒饮公司将广州保税区广保大道200号202-220室出租给刘俊作经营场地使用，出租面积为849.4平方米。租赁期限自2015年3月18日起至2020年3月17日止，免租期从2015年3月18日起至2015年9月17日止。租金按25元/平方米/月计算，乙方每月应支付的租金总额为21235元/月。2015年3月26日，酒饮公司收到广东大一新财务管理有限公司代刘俊支付广州保税区广保大道200号202-220室商铺押金63705元，租金21235元，合计84940元。广保公司是位于广州保税区广保大道200号209-214的商业用房（以下简称涉案商铺）的所有权人，就涉案商铺酒饮公司未与广保公司签订租赁合同，但双方确认涉案商铺面积为251.75平方米。2015年5月14日，广保公司向原广州市萝岗区人民法院提起（2015）穗萝法民三初字第233号返还原物之诉，请求：1.天一公司、大一新公司、刘俊立即停止对广保公司商铺的占用行为，并向广保公司支付恢复商铺原状所需费用211348.04元；2.天一公司、大一新公司、刘俊向广保公司支付商铺占用期间的费用15105元（自2015年3月起暂计至2015年5月，按30元/平方米/月计算，直至天一公司、大一新公司、刘俊归还占用商铺并恢复成原状之日止）；3.天一公司、大一新公司、刘俊对共同侵权行为承担连带责任；4.天一公司、大一新公司、刘俊共同承担本案的诉讼费用。原广州市萝岗区人民法院于2016年7月27日作出民事判决，判决驳回广保公司的全部诉讼请求。广保公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，该院于2016年11月3日作出已生效的（2016）粤01民终12928号民事判决驳回了广保公司全部上诉请求。该判决查明以下事实：1.2012年5月9日，广保公司收取酒饮公司100000元的押金。2.2015年3月19日，酒饮公司招商大一新公司进驻广州保税区广保大道商贸街后，该公司以其股东刘俊的名义与酒饮公司签订了《租赁合同》。该合同签订后，酒饮公司将广州保税区广保大道200号202-220室交由天一公司、大一新公司、刘俊使用。该判决认定：双方是基于特定的背景下形成的租赁关系，其形式有别于一般意义的租赁关系，酒饮公司所称根据招租情况再与广保公司就具体商铺签订租赁合同，该陈述能与本案证据相互印证，应予以采信。本案广保公司不予确认酒饮公司转租涉案商铺的行为，实际上是否认双方备忘录的约定，缺乏理据，广保公司以此为由提起物权保护的诉请，不能得到支持。广保公司不服（2016）粤01民终12928号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审，该院于2017年7月12日作出2017粤民申4615号《民事申请再审案件受理通知书》，立案受理广保公司的再审申请。2018年8月21日，广东省高级人民法院作出驳回广保公司再审申请的裁定。天一公司、大一新公司、刘俊与酒饮公司陈述《租赁合同》已于2017年3月31日解除，同日天一公司、大一新公司、刘俊腾退了涉案商铺。刘俊与酒饮公司各提交了《房屋租赁合同注销登记备案申请表》予以证明，该申请表载明出租人酒饮公司与承租人大一新公司于2017年3月31日起解除广州保税区广保大道200号202-220室的房屋租赁合同。因该申请表无房屋租赁登记备案机构的签章，广保公司对该申请表的真实性、合法性不予确认，并称天一公司、大一新公司、刘俊与酒饮公司至今仍未将涉案商铺返还。广保公司主张涉案商铺在其控制下时，房屋之间是有隔断的，商铺之间是独立的，墙体完整，各被告承租涉案商铺后，未经其同意将涉案商铺之间的隔断打掉了，涉案商铺之间打通了，并提交了照片十五张（其称其中六张为房屋原貌照片，九张为装修后的照片）、《广保集团商贸街公共设施恢复工程预算编制报告工程造价书》证明其主张及涉案商铺原貌，明确其第二项诉讼请求将房屋恢复原状指的是将涉案商铺按其提交的房屋原貌照片中的状况完整归还。照片中未显示涉案商铺的地址及拍摄时间，《广保集团商贸街公共设施恢复工程预算编制报告工程造价书》由广东华联建设投资管理股份有限公司于2015年5月12日作出，载明该司接受广保公司委托对位于广州保税区广保大道的广保集团商贸街公共设施恢复工程预算进行编制，预算金额为211348.04元，其中装饰装修工程包括铝扣板吊顶、石膏板吊顶、墙面瓷砖、实木门及12mm钢化玻璃隔断等，该报告有效期至2015年12月31日。天一公司、大一新公司、刘俊及酒饮公司确认天一公司、大一新公司、刘俊承租涉案商铺后对涉案商铺进行了装修，且装修已经过酒饮公司同意，对上述证据发表质证意见如下：1.照片没有原件，也看不清楚位置、时间和地点，故对照片的真实性、关联性不予确认；2.上述造价书是由广保公司单方委托作出，已过造价书注明的有效期，且不能证明是涉案商铺;3.广保公司曾多次到涉案商铺，对涉案商铺的装修情况是认可的。广保公司称当时装修时其已提出异议，但各被告不予理睬，所以其也不了了之了，之后提起了（2015）穗萝法民三初字第233号返还原物之诉。广保公司提交了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：广保司租合字[2014]12095），主张应参照该合同约定的租金标准30元/平方米/月计算涉案商铺占用费。该合同由广保公司与华生科仪（广州）有限公司于2015年2月27日签订，约定：广保公司将广州保税区广保大道98号200A室的房地产出租给华生科仪（广州）有限公司作办公用途使用，建筑（或使用）面积23平方米，租赁期限为2015年3月1日至2017年2月28日，年租金为8280元。天一公司、大一新公司、刘俊及酒饮公司对此不予确认。关于涉案商铺的现状。各方当事人一致确认涉案商铺目前处于空置状态。广保公司提交了涉案商铺现状照片两张，照片拍摄时间为2018年1月24日，显示房屋墙上有大一新公司、天一公司的招牌，广保公司称其去到现场时，发现进入涉案商铺的门口有大一新公司的招牌，且门被锁，故无法进入涉案商铺拍摄涉案商铺的状态，但其认为该照片可以反映包括涉案商铺在内的202-220房屋的整体状况。酒饮公司不予确认，称涉案商铺也没有上锁，涉案商铺的物业公司是广保公司下属的物业公司，锁的钥匙在该公司处，酒饮公司所使用的房屋位于涉案商铺的上一层即三楼，而三楼的水电表设置在二楼，物业公司一直可以进入到二楼涉案商铺进行抄表并收取水电费，因此，尽管没有与广保公司办理交接手续，但房屋已处于广保公司的实质控制下，已由广保公司于酒饮公司与天一公司、大一新公司、刘俊解除涉案商铺租赁合同当天实质收回。酒饮公司还提交了于2018年11月20日拍摄的照片四张，拟证明广保公司已经收回涉案房屋，照片显示大一新公司的招牌已被换下，房门边的门牌上有“广保集团资产”的字样。广保公司确认照片的真实性，但主张没有将涉案房屋收回并出租。庭审中，广保公司明确虽其未与各被告签订房屋租赁合同，但涉案商铺由各被告共同实际控制及占有使用，其认为构成事实上的租赁关系，故要求各被告支付房屋占有使用费。另查明，本院已生效的（2018）粤0112民初2008号民事判决认定：《备忘录》因欠缺租赁合同的法定基本条款，不属于租赁合同。结合政府机关相关的会议纪要、双方的往来函件、实际交易情况、纠纷的处理过程及双方相关纠纷的民事判决，酒饮公司和广保公司双方是在政府主导下为重整广保公司及推动地方经济发展而以平等、互信、互利为基础的框架性商业合作关系，商业合作的基本内容是：酒饮公司主要负责酒类交易中心和商业街的策划宣传、环境整治、招商运营等，广保公司负责提供位于商业街的自有商铺由酒饮公司招商引进酒类商家后，双方再就具体商铺签订租赁合同而形成相应的租赁关系，租金以实际签订的租赁合同为依据进行结算和支付。由于酒饮公司和广保公司没有就上述框架性商业合作关系签署书面协议来确定双方合作的具体内容、合作期限、合作双方的权利和义务、违约责任等，因此，该框架性商业合作关系对双方没有法律上约束力，双方在合作过程中的每一个具体合作事项，需要双方进一步协商，本着平等、互信、互利的原则解决双方之间的分歧。以上事实，有《关于理顺广保集团与酒饮公司商铺租赁关系的备忘录》《租赁合同》、（2016）粤01民终12928号民事判决书、《民事申请再审案件受理通知书》、照片、《广保集团商贸街公共设施恢复工程预算编制报告工程造价书》《广州市房屋租赁合同》、（2018）粤0112民初2008号民事判决书及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，广保公司与天一公司、大一新公司、刘俊就涉案商铺占有使用产生的纠纷已经由广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终12928号民事判决予以处理，本案中广保公司提起的对天一公司、大一新公司、刘俊的诉讼请求实质上足以否定该案裁判结果，诉讼请求的标的及所依据的事实、理由亦与该案相同，广保公司不服该判决申请再审亦已被广东省高级人民法院驳回，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，广保公司在本案中提起的对天一公司、大一新公司、刘俊的第2-3项诉讼请求构成重复起诉，依据“一事不再理”原则，本案不再调处。天一公司、大一新公司、刘俊陈述其已于2017年3月31日搬离涉案商铺，各方在庭审时亦确认涉案商铺处于空置状态，故广保公司可自行收回涉案商铺，对其第1项诉讼请求，本院不予支持。关于酒饮公司应否支付房屋占有使用费及房屋占有使用费的数额问题。广保公司提起本案诉讼，以其与酒饮公司之间存在事实租赁关系为由要求酒饮公司支付房屋占有使用费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”首先，本院生效的（2018）粤0112民初2008号民事判决已认定，《备忘录》不属于租赁合同，广保公司与酒饮公司仅是框架性商业合作关系，且该框架性商业合作关系对双方没有法律约束力，广保公司负责提供位于商业街的自有商铺由酒饮公司招商引进酒类商家后，双方再就具体商铺签订租赁合同而形成相应的租赁关系，租金以实际签订的租赁合同为依据进行结算和支付。其次，就涉案商铺，广保公司与酒饮公司从未签订过书面租赁合同，亦无出租给酒饮公司的意思表示，酒饮公司也从未向广保公司交纳过租金。故广保公司仅以酒饮公司占有使用涉案商铺为由主张双方之间存在事实租赁关系缺乏事实和法律依据，本院不予采信。但涉案商铺的所有权人为广保公司，广保公司依法享有占有、使用、收益和处分的权利。酒饮公司未征得广保公司同意即占有、出租涉案商铺，理应向广保公司支付房屋占有使用费。广保公司要求酒饮公司支付房屋占有使用费，合法合理，本院予以支持。关于房屋占有使用期间。酒饮公司自2015年3月18日起将涉案商铺出租给天一公司、大一新公司、刘俊使用，应从该日起支付占有使用费。酒饮公司提交《房屋租赁合同注销登记备案申请表》拟证明涉案其与刘俊签订的《租赁合同》已解除，天一公司、大一新公司、刘俊已于当日搬离涉案商铺。但该申请表无房屋租赁登记备案机构的签章，酒饮公司也未提交其他证据证明天一公司、大一新公司、刘俊于何时搬离涉案商铺、涉案商铺自何时起开始处于空置状态，本院对酒饮公司该主张不予采信。但根据广保公司起诉时提交的涉案商铺现状照片可知，广保公司于2018年1月24日已经前往涉案商铺现场，故广保公司自该日起知晓涉案商铺处于空置状态后可自行收回涉案商铺。因此，酒饮公司应向广保公司支付涉案商铺占有使用费的期间为2015年3月18日至2018年1月24日。关于占有使用费标准。广保公司请求参照其与案外人之间约定的租金标准30元/平方米/月计算，但该约定属广保公司与案外人之间的单方约定，本院不予采纳。酒饮公司与刘俊签订的《租赁合同》约定的租金标准为25元/平方米/月，参照该标准，本院将占有使用费标准调整为25元/平方米/月。涉案商铺面积为251.75平方米，故占有使用费应按每月6293.75元（251.75平方米×25元/平方米）标准计算，酒饮公司应向广保公司支付房屋占有使用费215408.67元（6293.75元/月÷31天×14天+6293.75元/月×33月+6293.75元/月÷31天×24天）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州酒饮国际贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广保国际集团有限公司支付房屋占有使用费215408.67元；二、驳回原告广保国际集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5474.8元，由原告广保国际集团有限公司负担1237.5元，被告广州酒饮国际贸易有限公司负担4237.3元。负担缴费义务的当事人在本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  臧玉林人民陪审员  麦国华二〇一八年十二月七日法官助理李丹丹书记员王结仪