江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0729民初1055号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场D栋1号。法定代表人：陈海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李小明，男，1973年10月12日出生，汉族，住全南县，系该公司员工，代理权限：特别授权。被告：曹新全，男，1982年8月16日出生，汉族，住全南县。委托诉讼代理人：朱育梅，江西桃江律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：黄一龙，江西桃江律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告曹新全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明、被告曹新全的委托诉讼代理人朱育梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天豪物业向本院提出诉讼请求：要求被告支付物业管理费15786元，并承担滞纳金。事实和理由：原告和江西宝盛房地产开发有限责任公司于2010年1月26日签订了桃源一品小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字「2011]16号文件规定商铺物业费单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告经营（居住）的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营（居住）的店铺小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告曹新全为桃源一品19栋17.18.19.20.21号店铺的业主，19栋17.18.19.20.21号店铺两层建筑面积合计为375.87平方米，从2015年7月1日至2018年12月31日，欠费为42个月，每月金额375.87元，合计欠物业管理服务费15786元，至今该店铺仍在经营，经原告多次催缴，被告仍然拒绝缴纳物业管理服务费，被告的行为严重影响了原告的正常运行，以及对已交物业服务费的业主权益侵害，原告为维护社会公共利益和自身的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》及《赣州市住宅小区物业管理办法》等法律规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告曹新全答辩，一、2015年10月1日之前的物业服务费已经过诉讼时效。二、全南县物价局全价字[2014]23号文件有效期至2015年10月8日止，此后对商铺的物业服务收费没有相关文件规定，自2016年6月7日执行的全南县物价局全价字[2016]6号文件则明确“除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定”。被告的房屋为商铺而非住宅，双方并未有协商，原告按每月每平方米1元计价，未经双方协商确定，原告又未提供与该计价相应的服务，该计价既无双方协商的事实又无相关法律依据，明显不合法又不合理。三、全南县物价局全价字[2016]6号文件除明确商铺的物业收费“由双方自主协商确定”外，还明确2016年6月7日“之前下发的所有相关物业管理方面的文件全部予以作废”，全南县物价局全价字[2011]16号文件明确其“收费执行期为一年”，至2012年7月24日止，原告以失效且被制定机关声明作废的文件为依据计价收费，显然不合法。四、根据国务院《物业管理条例》第三十五条第一款“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”之规定，物业服务公司应当与业主协商达成合意，收费应当合理、公开，并提供与收费水平相应的服务，但原告对商铺所提供的服务远少于对住宅所提供的服务，收费却远大于对住宅的收费，实在是不合理，收费与服务水平实在是不相应。五、原告诉称“店铺小区至今没有成立业主委员会”，实际上桃源一品小区已于2016年6月25日成立业主委员会，国务院《物业管理条例》第九条第一款规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”，《江西省物业管理条例》第十条也有相同规定，被告的商铺属桃源一品小区业主委员会所在区域，根据《赣州市住宅小区物业管理办法》第三十五条“物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。”之规定，被告的商铺同属桃源一品小区物业管理范围内，但原告从未与包括被告在内的商铺业主协商物业收费；全南县物价局全价字[2016]6号文件明确“物业小区一经成立业主委员会后，此收费标准自行失效，收费标准由业主委员会和物业管理公司协商确定。”桃源一品小区业主委员会并未与原告签订物业服务合同，原告应退出小区物业服务，但原告从未与包括被告在内的商铺业主协商，即擅自以每月每平方米1元计价向业主收费，没有法律或事实依据。六、根据《江西省物业管理条例》第五十四条第一款“物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价”。第三款“物业服务收费实行市场调节的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。”之规定，被告为商铺业主，物业费应由双方协商并在物业服务合同中约定，但实际上原告从未协商而强行收取服务费。七、从法律规定、行政法规、地方性法规、地方政府规章及相关文件规定，物业服务收费都是由业主与物业服务企业协商确定。答辩人认为，在当事人未有协商前，法律或者相关规定并未赋予法院有自由裁量之权；即使在当事人充分协商仍未达成收费协议后，裁判者须优先顾及弱势者的合法权益，而原告作为公司，相对商铺业主个体，显然是强者。八、综上所述，1、原告的部分主张已经过诉讼时效：2、原告的主张没有法律依据也没有合同依据；3、桃源一品小区已成立业主委员会，其未与原告签订物业服务合同，原告在该小区已失去存在根据，原告是强行服务与交易；4、对小区业主委员会成立之前的收费，依照相关规定应当由双方协商确定，在未充分协商之前，原告的诉求不具法律、合同或者事实的依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的营业执照、物业费收款收据、入住手续书，被告对其均无异议，被告提交的桃源一品业主委员会会议记录、首届业主大会照片，原告对其均无异议，本院对以上原、被告无异议的证据均予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的资质证书，被告认为与本案无关联性，本院认为该证据与本案有关，故本院对其予以确认。2.对原告提交的物价局文件，被告对其中全价字[2011]16号和[2012]20号文件的真实性无异议，但认为与本案无关联性，对全价字[2013]35号、[2014]23号和[2016]6号文件的真实性、关联性无异议，但认为原告以该文件作为原告收费的依据不具合法性，本院认为该文件系政府部门出具，本院对其予以确认。3.对原告提交的前期物业服务合同，被告对其真实性、关联性无异议，认为证据不完整，本院认为该有原件核对，故本院对其予以确认。4.对原告提交的催缴通知书，被告对其关联性无异议，对其真实性、合法性均有异议，本院认为该催缴通知书未有送达人、受送达人签名，故本院对其不予确认。5.对原告提交的物业费计算明细，被告认为此不能作为证据，本院认为此计算明细是原告对物业费的一种计算方式，不作为证据确认；6.对原告提交的监控安装合同及票据，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为结合原告确已在桃源一品小区安装监控视频的事实，本院对其予以确认；7.对原告提交的与环卫所签订的协议书，被告对其真实性无异议，对其合法性、关联性均有异议，故本院对其真实性予以确认；8.对原告提交的证明，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为小区里的设施应由相应的主管单位接管，电力设施维修需要相应资质，本院认为该证明系由相关单位出具，本院对其予以确认；9.对原告提交的领条，被告对其真实性、合法性、关联性均有异议，认为维修是原告的义务，其不是不交费，而是费用标准原告没有与其协商，本院认为从被告陈述可知，原告确有维修行为，故本院对其予以确认；10.对被告提交的国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》和国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知，原告称由法院裁定，本院认为该系政策法规，无需举证；11.对被告提交的电费收款收据，原告认为与本案无关，本院认为该证据是被告缴纳电费的情况，与本案无关联，故对此不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告天豪物业与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务，并约定店铺的物业服务费暂定0.5元/月/平方米，最终以物价部门批复为准，约定合同期限至物业业主委员会与原告或其他物业管理企业签订物业服务合同生效时止。原告进驻桃源一品小区后至今为该小区提供了相应的物业管理服务。同时，原告为解决临街商铺的安全问题，于2016年10月31日增设了监控摄像头，拍摄角度能够覆盖桃源一品小区所有临街商铺。被告购有桃源一品19栋17号、18号一楼店铺和19栋19号、20号、21号一楼、二楼店铺，面积合计为375.87m2。2014年7月11日，被告曹新全办理了入住手续，并缴纳了2014年7月11日至2015年7月11日的物业费合计4,510元（375.87㎡×1元/㎡×12个月）。之后，被告本人未再向原告交纳物业管理服务费。另查明，全南县桃源一品小区于2017年6月24日成立了业主委员会，原、被告未提交证据证明该业主委员会与原告就物业管理服务费的收费标准进行过协商及确定具体收费标准或签订物业服务合同或已聘请其他物业管理企业对桃源一品小区进行物业管理服务。原告办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程等。全南县物价局下发的全价字[2011]16号、[2012]20号、[2013]35号、[2014]23号文件均核定原告对桃源一品小区等物业管理收费项目及标准是：多层住宅0.35元/月/平方米、高层住宅0.7元/月/平方米、商业店铺1元/月/平方米。全南县物价局于2016年6月7日下发的全价字[2016]6号文件规定：除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。本院认为，原告天豪物业作为物业管理公司依法办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，具有从事物业管理服务的相应资质。被告所有的19栋17号、18号、19号、20号、21号属于桃源一品小区的物业管理服务范围，该商铺所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中亦对该公用设施进行了必要的保养与维修，被告作为商铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费。关于收费标准的问题。被告提出物业服务收费由业主与物业服务企业协商确定，在未充分协商之前，原告的诉求不具有法律、合同或事实依据，本院认为，前期物业服务合同约定物业管理服务收费最终以物价部门批复为准，物价部门在2016年之前多份文件确定商铺的物业管理收费标准为1元/月/平方米，虽全价字[2016]6号文件规定：“除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定”，桃源一品小区也于2017年6月24日成立了业主委员会，但原、被告未提交证据证明该业主委员会与原告就物业管理服务费的收费标准进行过协商及确定具体收费标准或签订物业服务合同或已聘请其他物业管理企业对桃源一品小区进行物业管理服务。故本院综合考虑物价局之前核定的收费标准、原告的物业服务水平、商铺性质等因素后，酌定在原告增设监控摄像头改善其服务水平之前即2016年10月31日之前物业管理服务费收费标准为0.5元/月/m2，在原告增设监控摄像头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后物业管理服务费收费标准为1元/月/m2。关于是否超过诉讼时效的问题。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，而自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间。本案中，原告于2018年11月15日提起诉讼要求被告支付2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费，被告抗辩称2015年10月1日之前的物业服务费已超过诉讼时效。因原告未提供充分证据证明其已就2015年7月1日至2018年11月15日期间的物业管理服务费对被告进行了催收，且未提交证据证明该期间存在诉讼时效中止、中断的情形，根据上述法律规定可知，民法总则施行前两年即2015年9月30日之前适用二年诉讼时效期间，之后的适用三年诉讼时效期间，虽原告于2018年11月15日提起诉讼主张其民事权利，但被告抗辩称2015年10月1日之前的物业管理服务费已过诉讼时效，即其仅对2015年10月1日之前的物业管理服务费进行诉讼时效抗辩，未对2015年10月1日至2015年11月15日期间的物业管理费进行诉讼时效抗辩，故该段期间的诉讼时效本院不作审查，因此，对2015年10月1日至2018年12月15日期间的物业管理服务费，本院予以支持；对2015年7月1日至2015年7月11日的物业管理服务费，被告已支付，对2015年7月12日至2015年9月30日期间的物业管理服务费，因超过诉讼时效期间，本院均不予支持；2018年12月15日之后的物业管理服务费至今未全部产生，故本院对该部分物业管理服务费暂不予计算，待该费用实际产生后，双方当事人可另循合法途径解决。因此，2015年10月1日至2018年12月15日期间的物业管理服务费：2015年10月1日至2016年10月31日期间的物业管理服务费为2,443.16元（375.87㎡×0.5元/月/㎡×13个月）；2016年11月1日至2018年12月15日期间的物业管理服务费为9,584.69元（375.87㎡×1元/月/㎡×25.5个月），合计物业管理服务费为12,027.85元（2,443.16元+9,584.69元）。因原告未提交证据证明已约定了滞纳金，故对其要求被告支付滞纳金的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告曹新全应于本判决生效之日起五日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付物业管理服务费12,027.85元；二、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元（原告已预付），由原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司负担23元，被告曹新全负担74元，此款限与上述款项一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  谭梦薇二〇一八年十二月二十一日代理书记员  李 琪附：本判决所依据的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。