贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔06民终1006号上诉人（原审原告）：杨敏，女，1980年8月12日出生，土家族，贵州省铜仁市人，无职业，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：张海，贵州巨合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓资林，贵州哲伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州万欢房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市市府路**。法定代表人：田宏顺，总经理。委托诉讼代理人：谢平，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司，，住所地贵州省铜仁市碧江区东太大道国安处旁）。负责人：卯昌龙，总经理。委托诉讼代理人：何鑫，贵州乾锦律师事务所律师。原审第三人：贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司，，住所地贵州省铜仁市碧江区新华北路**法定代表人：田宏顺，董事长。委托诉讼代理人：龙超州，贵州乾锦律师事务所律师。上诉人杨敏因与被上诉人贵州万欢房地产开发有限公司（以下简称万欢公司）、贵州万欢房地产开发有限公司铜仁分公司（以下简称万欢铜仁分公司）、原审第三人贵州南长城企业（集团）房地产开发有限公司（以下简称南长城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人杨敏的委托诉讼代理人张海、邓资林、被上诉人万欢公司的委托诉讼代理人谢平、万欢铜仁分公司的委托诉讼代理人何鑫、原审第三人南长城公司的委托诉讼代理人龙超州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨敏上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判万欢公司、万欢铜仁分公司向杨敏交付“万欢雅云轩G2房型”房屋；3、改判万欢公司、万欢铜仁分公司向杨敏承担逾期交房的违约金（具体从2005年1月1日起至实际交付房屋时止，按日支付已付房款人民币47万元万分之二计算违约金）；4、万欢公司、万欢铜仁分公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：涉案房屋因在中国银行铜仁分行办理按揭贷款，已向相关部门办理抵押登记，抵押登记属于行政登记行为，必须以物权存在为前提才能办理抵押登记，具有行政确认、物权公示的法律效力，杨敏已依法对涉案房屋享有物权请求权。根据万欢铜仁分公司负责人卯昌龙与杨敏及其代理人刘克明的录音，卯昌龙完全认可录音的真实性和合法性，能与卯昌龙在法院的询问笔录相互印证，杨敏支付购房余款129083元的前提是万欢铜仁分公司需先行将房屋交付给杨敏，因此在万欢铜仁分公司没有将房屋交付给杨敏之前，杨敏可以不支付购房余款129083元，杨敏不存在逾期支付房款的违约责任。万欢铜仁分公司与南长城公司签订《资产转让协议》，从该协议的内容来看，南长城公司受让其项目后是继续履行开发和销售的义务，受让方受让的并非是购买房屋产权，并非房屋购房主体，其法律性质应加以区分。且该转让协议约定所转让资产的债务并不予以继受，结合双方的转让价格明显不符合市场交易价格，存在非法转让和损害他人利益之嫌疑，该协议明显违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条（二）、（四）、（五）、（六）项规定，属无效协议。南长城公司受让后并未经相关部门办理相关的变更登记，即便《资产转让协议》有效，因该转让协议所涉及的案涉房屋，根据合同相对性原则，该资产转让协议对杨敏并无约束力，该协议侵犯了杨敏的物权权利，一审法院判决损害了中国银行铜仁分行作为抵押权人的权益。根据物权法第十五条之规定，杨敏已依法享有案涉房屋的物权权利，一审法院以南长城公司已实际占有涉案房屋并据此认定为对房屋享有权利，未对物权和项目转让的法律性质予以区分，属于法律性质认定错误和适用法律错误。二审庭审过程中，杨敏再次明确其上诉请求为：1、撤销原判；2、改判支持一审的诉讼请求即继续履行合同并交房。万欢公司辩称，一、杨敏对涉案房屋仅享有债权请求权，而不享有物权请求权。虽然万欢公司与杨敏签订了《商品房买卖合同》，但涉案房屋至今未办理产权变更、转让登记，并未发生物权变化，即杨敏对涉案房屋不享有任何物权权利。涉案房屋的《房屋他项权证》仅是为了杨敏购房按揭贷款所办理，《房屋他项权证》并不具备法律上的物权效力。二、杨敏未按约定向万欢公司交付房款，属杨敏违约。双方签订《补充协议》约定，杨敏尚欠万欢公司的购房首付款118178元，以及万欢公司为杨敏垫付归还银行2004年2月13日至2004年5月13日的购房按揭贷款3996.65元，合计122174.65元，杨敏在2004年12月15日前全部归还万欢公司，否则万欢公司有权单方面终止《商品房买卖合同》，并有权将房屋另行出售，同时杨敏此前所交全部款项作为违约金归万欢公司所有，实际上杨敏欠万欢公司首付款及垫付的按揭贷款共计129083元。三、南长城公司对涉案房屋享有的权属应得到优先保护。万欢公司与南长城公司签订的《资产转让协议书》合法有效，杨敏、南长城公司均未办理涉案房屋产权转移登记的情况下，先行合法占有涉案房屋的南长城公司从占有涉案房屋时已经开始依法承担涉案房屋毁损、灭失的风险，南长城公司对涉案房屋享有的权属，应当受到优先保护。请求驳回杨敏的诉讼请求。万欢铜仁分公司的答辩意见与万欢公司的答辩意见一致。南长城公司述称，万欢铜仁分公司与南长城公司的《资产转让协议书》合法有效。根据该协议书，万欢铜仁分公司已将“万欢雅云轩别墅小区”的土地32146.83平方米及房屋建筑面积18197.88平方米（含在建工程）全部转让给南长城公司，已交付南长城公司实际占有使用，在该房屋无任何法定权属登记的情况下，南长城公司已善意取得该房屋所有权。杨敏与万欢铜仁分公司签订《商品房买卖合同》虽合法有效，但因未办理预告登记，不具有物权变动性，不能对抗善意第三人，善意的南长城公司对涉案房屋享有权利。请求驳回杨敏的上诉。杨敏向一审法院起诉请求：1、判令万欢公司、万欢铜仁分公司继续履行合同约定的交房义务；2、判令万欢公司、万欢铜仁分公司支付逾期交房违约金（暂计至2016年9月30日，全部违约金计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费由万欢公司、万欢铜仁分公司承担。一审法院认定事实：2003年12月16日，杨敏与万欢铜仁分公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＦ-2000-0171），约定杨敏购买万欢铜仁分公司开发建设的位于铜仁市碧江区房屋，建筑面积356.04㎡；按建筑面积计价，单价为1652.00元／㎡，房屋总价款588178元；付款方式为合同签订之日，买受人（杨敏）支付首期房款30%，余款通过银行按揭贷款方式支付；如买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人（万欢铜仁公司）有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当于2004年12月30日前，将符合合同约定交付条件的房屋交付买受人；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金；房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还对双方当事人的其他权利和义务进行了约定。合同签订当日，杨敏与万欢铜仁分公司签订《补充协议》，约定乙方（杨敏）尚欠甲方（万欢铜仁分公司）首期房款118178元及甲方为乙方垫付归还的银行按揭贷款3996.65元（2004年2月13日至2004年5月13日），两项合计122174.65元；从2004年6月起，案涉房屋的银行按揭贷款本息由乙方全部承担；2004年12月15日前，乙方必须归还所欠甲方上述款项及相关费用，否则甲方有权单方终止双方于2003年12月16日签订的《商品房买卖合同》，并有权对案涉房屋另行销售，乙方已向甲方支付的款项作为违约金归甲方所有；甲方将房屋交付乙方前，须水、电、小区入口大门、闭路监视系统完工；补充协议自双方签字之日起生效。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，杨敏向万欢铜仁分公司支付了首期房款6万元，并于2004年1月通过银行按揭贷款的方式，向万欢铜仁分公司支付了购房款41万元，并办理了房屋他项权抵押登记（他项权证号：铜地房字第**）。2014年1月8日，万欢铜仁分公司与第三人南长城公司签订《资产转让协议书》，该协议书载明：甲方（万欢铜仁分公司）开发建设的铜仁市“万欢雅云轩别墅小区”项目停工时间已久，已形成“烂尾楼”，因甲方无力偿还向乙方（第三人南长城公司）的借款，自愿将该项目全部资产转让给乙方，用于抵偿甲方所欠乙方的全部债务，约定：甲方自愿将位于铜仁市（市城管局旁）的“万欢雅云轩别墅小区”的土地32146.83㎡及房屋建筑面积18197.88㎡（含在建工程）全部转让给乙方，用于抵偿甲方从2004年起至2013年12月30日止向乙方的借款；上述土地及房屋的转让价款为11744688元；自协议签订生效之日起，甲方铜仁市“万欢雅云轩”的所有房屋及土地的产权归乙方所有，甲方所欠乙方债务全部偿清，之后双方均无任何债权债务关系；协议签字生效前，本项目所有债权债务由甲方负责，所有矛盾、纠纷及相关经济和法律责任由甲方承担，与乙方无关。该协议书签订后，包括案涉房屋在内的“万欢雅云轩别墅小区”项目已交付给第三人南长城公司实际占有使用。另查明，案涉《商品房买卖合同》未办理备案登记，案涉房屋至今未办理预告登记及产权登记。杨敏尚欠万欢铜仁分公司购房款118178元，万欢铜仁分公司代杨敏偿还了银行按揭贷款10905元，两项合计129083元。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚信原则，秉承诚实，恪守承诺。民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为，民事法律行为必须是行为人真实意思表示。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。杨敏与万欢铜仁分公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，受法律保护。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，杨敏与万欢铜仁分公司对房款的支付方式、支付期限及案涉房屋的交付期限作了约定，在约定期限内，杨敏未按约向万欢铜仁分公司履行付款义务，万欢铜仁分公司亦未如约向杨敏履行交付房屋的义务。对此，双方均构成违约。庭审中，万欢铜仁分公司辩称因杨敏违反了《补充协议》的约定，案涉《商品房买卖合同》已于2004年12月15日自行终止。对此，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”及第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，案涉合同达到双方约定的终止条件，万欢铜仁分公司则应当向杨敏履行通知义务。对此，万欢铜仁分公司不能提供证据足以证明其已向杨敏履行了终止合同的通知义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，万欢铜仁分公司应承担举证不能的不利后果。故对万欢铜仁分公司的观点，不予采纳。在案涉《商品房买卖合同》尚未依法终止的情况下，万欢铜仁分公司与第三人南长城公司在平等自愿的基础上签订了《资产转让协议书》，该协议书系万欢铜仁分公司与南长城公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效，双方当事人应当按照协议约定履行各自的义务。该协议书签订后，第三人南长城公司已实际占有使用案涉房屋。庭审中，杨敏代理人认为杨敏因购买案涉房屋，已以银行按揭贷款的方式将案涉房屋设定了抵押，并办理了《房屋他项权证》，该《房屋他项权证》具有准物权效力，杨敏对案涉房屋享有对抗第三人的权利。对此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定，案涉房屋至今未办理预告登记及产权登记。房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭房屋产权证管理和使用自己的房屋，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法。而《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人（银行）或者典权人等他项权利人的凭证。房屋他项权证书由他项权利人持有，他项权证是指房屋所有权人以外的公民或法人对房屋拥有的某种特定权利，是作为抵押权人即银行享有该套房屋贷款部分所有权的一种证明，其不具备物权效力。因此，对杨敏代理人提出物权效力的观点，不予采纳。万欢铜仁分公司与杨敏及南长城公司分别签订的《商品房买卖合同》、《资产转让协议书》均合法有效，在此种情况下，买受人杨敏要求万欢铜仁分公司履行交房义务，综合全案，应当从案涉房屋是否已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况及买卖合同成立的先后顺序，来予以确定权利保护顺位。受让人杨敏与南长城公司均未办理案涉房屋产权转移登记手续，虽然杨敏与万欢铜仁分公司签订的《商品房买卖合同》成立在先，但杨敏尚未付清购房款，且案涉房屋已交付给南长城公司实际占有使用。故，杨敏要求万欢铜仁分公司交付案涉房屋的合同目的不能实现。就此，庭审中，经向杨敏释明，告知其交房目的实现不了的情况下，可以从赔偿的角度寻求救济途径，并询问其是否变更诉讼请求，杨敏当庭明确表示不同意变更诉讼请求。故，对杨敏要求万欢公司、万欢铜仁分公司履行交房义务的诉讼请求，依法予以驳回。从而对杨敏建立在要求万欢公司履行交房义务诉讼请求的基础上，要求万欢公司、万欢铜仁分公司支付逾期交房违约金的主张，没有事实和法律基础，予以驳回。对万欢公司、万欢铜仁分公司提出本案超过诉讼时效的问题。案涉《商品房买卖合同》约定出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》有关诉讼时效的规定，但在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。案涉房屋至今尚未具备法定交付条件，因此，杨敏的起诉没有超过诉讼时效。对万欢公司、万欢铜仁分公司的上述观点，不予采纳。综上所述，对杨敏要求万欢公司、万欢铜仁分公司交付房屋，并支付逾期交房违约金的诉讼请求，依法予以驳回。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回杨敏的诉讼请求。案件受理费8280元，由杨敏负担。二审中，万欢铜仁分公司未提交证据。杨敏提交以下证据：1、《有房屋抵押登记记录证明》1份，拟证明经铜仁市房地产交易管理处查询，杨敏房屋办理有他项权证，与杨敏一审提交的房屋他项权证登记情况一致，涉案房屋权利人是杨敏；经质证，万欢公司认为该份证据只能证明2004年到2008年有这项登记，之后就没有登记了，当时是为了购房贷款，没有所有权登记。万欢铜仁分公司和南长城公司的质证意见与万欢公司的一致。2、中国银行股份有限公司铜仁分行出具的《情况说明》1份，拟证明本案房屋作为抵押物已经办理了抵押登记，中国银行股份有限公司铜仁分行持有铜铜地房字第**项权证，为保护银行债权、抵押权不受损害，中国银行股份有限公司铜仁分行不同意房屋有权利变更；经质证，万欢公司认为该证据只能证明为房屋设置贷款抵押，不是物权登记。万欢铜仁分公司的质证意见与万欢公司的一致。南长城公司称不清楚。3、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告1份、企业信息查询单1份，拟证明万欢公司已经被南长城公司收购100%股权，2018年8月24日，万欢公司法定代表人由卯昌龙变更为田宏顺；经质证，万欢公司对该证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为是在一审判决后才变更的，南长城公司为把烂尾楼合法化，只能以万欢公司名义进行开发，但因项目违规，完善不了。万欢铜仁分公司的质证意见与万欢公司一致。南长城公司对该证据的真实性无异议，对证明目有异议，认为变更过后发现项目严重违法，无法启动。万欢公司提交《商品房预售许可证》1份、《建设工程规划许可证》1份、《建设用地规划许可证》1份、《建筑工程施工许可证》1份，拟证明万欢公司2002年获得建设许可和销售许可。经质证，杨敏认为该组证据真实、合法、有效。万欢铜仁分公司、南长城公司对该组证据无意见。南长城公司提交《违法建设停工通知书》2份、《责令停工通知》1份，拟证明项目未经规划部门放线且项目超占林地面积2000余平方米，导致项目无法启动建设。经质证，杨敏对证据的真实性无意见，但认为达不到南长城公司的证明目的，三份证据均是2003年行政机关作出的具体行政行为，最长有效期为两年，并不表示现在仍然不符合规划，不能免除万欢公司继续履行合同的义务，转让资产协议是2014年签订的，停工以后资产不能转让，反而证明资产转让协议是无效的。万欢公司、万欢铜仁分公司对该证据无意见。为查明杨敏所购买的“万欢雅云轩G2房型号房”是否系合法建设，本院向铜仁市城乡规划局、铜仁市住房和城乡建设局、铜仁市林业局、铜仁市城市综合执法支队、铜仁市碧江区住房和城乡建设局（原铜仁市建设局）、铜仁市城乡规划局碧江区分局分别发出函件查询，铜仁市规划局回函，内容为“我局至成立以来一直未收到万欢公司提交的规划竣工验收申请，无法对其竣工核实”。铜仁市住房和城乡建设局回函，内容为“因规划和住建职责职能调整后，我局无规划管理职能”。铜仁市林业局回函，内容为“2003年12月8日，万欢铜仁分公司再次向省林业厅提出申请办理使用林地0.2170公顷，2004年2月12日，万欢铜仁分公司取得了贵州省林业厅《使用林地审核同意书》。涉案房屋在省林业厅批准使用的林地范围内”。铜仁市城市综合执法支队回函，内容为“支队未查找到相应档案资料”。铜仁市碧江区住房和城乡建设局回函，内容为“2003年万欢公司新建万欢雅云轩别墅时，未经建设主管部门审核同意，擅作主张私自改变其建设位置，万欢公司在原铜仁市建设局作出违法建设停工行政处罚决定后，既不整改又自愿放弃行政复议和提起行政诉讼权利。万欢公司持有的万欢别墅小区《建设工程规划许可证》（附件）和《建筑工程施工许可证》（附本）均已到期又未履行延期申报手续，现两证无效”。经质证，杨敏对铜仁市城乡规划局、铜仁市住房和城乡建设局、铜仁市林业局、铜仁市城市综合执法支队的回函无意见，认为铜仁市林业局的复函恰好证明杨敏所购的房屋系合法建筑，铜仁市碧江区住房和城乡建设局的复函不真实、不客观，涉案房屋从承建至完工均有合法有效的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，该房屋现已修建完工，只是未办理竣工验收备案登记，不需要再对两证办理延期手续，原铜仁市建设局作出的《违法建设停工通知书》只是一份告知书，不是行政处罚决定书，同时未在法律规定的有效期内对涉案房屋作出处理，处罚时效已过期，相关行政机关在长达15年期间未对其违章建筑进行相关处理，由此可见涉案房屋系合法建筑。万欢公司、万欢铜仁分公司、南长城公司对5份回函均无意见。本院对证据的分析与认定：杨敏提交证据1虽然真实，但房屋他项权证登记不能等同于房屋所有权证，故达不到杨敏的证明目的。杨敏提交的证据2系杨敏与银行之间的合同关系，不能证明房屋的权属，故不予采信。万欢公司提交的证据、南长城公司提交的证据，各方当事人对其真实性无意见，予以采信。本院依职权调查的证据，各方对其真实性无意见，本院予以采信。二审认定事实：2002年3月，万欢公司取得“万欢茌苑”《建设用地规划许可证》。2002年9月，万欢公司取得“万欢别墅小区”《建设工程规划许可证》。2002年10月，万欢公司取得“万欢别墅”《建筑工程施工许可证》。此后，万欢公司在铜仁市碧江区群。2002年11月8日，万欢公司取得《商品房屋预售许可证》。2003年8月15日，原铜仁市建设局（现铜仁市碧江区住房和城乡建设局）认为万欢公司未经城市规划行政主管部门的批准违法建设，向万欢公司发出《违法建设停工通知书》。2003年9月22日，原铜仁市建设局再次向万欢公司发出《违法建设停工通知书》。万欢公司在收到两份《违法建设停工通知书》后未整改，亦未提起行政复议和行政诉讼。万欢公司所持有的“万欢别墅小区”《建设工程规划许可证》（附件）和《建筑工程施工许可证》（附本）均已到期又未履行延期申报手续，现两证已无效。2003年10月6日，原铜仁市林业局（现铜仁市碧江区林业局）认为万欢公司建设别墅小区超占林地面积2000余平方米，向万欢公司发出《责令停工通知》。2003年12月8日，万欢公司再次向贵州省林业厅申请办理使用林地0.2170公顷。2004年2月12日，万欢公司取得贵州省林业厅《使用林地审核同意书》，涉案房屋在省林业厅批准使用的林地范围内。2003年6月11日，杨敏向万欢铜仁分公司交购房款1万元。2003年12月16日，杨敏与万欢铜仁分公司签订《商品房买卖合同》。2003年12月18日，杨敏向万欢铜仁分公司交购房款5万元。此后，杨敏与万欢铜仁分公司又签订《补充协议》。2004年1月，杨敏通过向中国银行股份有限公司铜仁分行按揭贷款的方式，向万欢铜仁分公司支付了购房款41万元，并办理了房屋他项权抵押登记（他项权证号证号：铜地房字第**此后杨敏向银行偿还按揭贷款。2014年1月8日，万欢铜仁分公司与南长城公司签订《资产转让协议书》，因万欢铜仁分公司无力偿还向南长城公司的借款，自愿将该项目全部资产转让给南长城公司，用于抵偿万欢铜仁分公司欠南长城公司的全部债务。2018年8月24日，南长城公司获得万欢公司100%的股权，万欢公司法定代表人由卯昌龙变更为田宏顺。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1、杨敏是否取得涉案房屋物权，万欢铜仁分公司与南长城公司签订的《资产转让协议书》是否合法有效；2、杨敏、万欢公司及万欢铜仁分公司在履行合同过程中是否存在违约，应如何承担违约责任。关于杨敏是否取得涉案房屋物权，万欢铜仁分公司与南长城公司签订的《资产转让协议书》是否合法有效的问题。杨敏提出涉案房屋因其已在中国银行铜仁分行办理按揭贷款，已向相关部门办理抵押登记，杨敏已依法对涉案房屋享有物权请求权，万欢铜仁分公司与南长城公司签订的《资产转让协议》属无效协议。经查明，杨敏签订《商品房买卖合同》后，并未对所购房屋办理预告登记及产权登记，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法。而杨敏办理的《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人等他项权利人的凭证，由抵押权人即中国银行铜仁分行持有的权利证书，《房屋他项权证》不能证明杨敏已获得涉案房屋物权，杨敏尚未对涉案房屋实际占有，故对杨敏请求涉案房屋的物权归其所有的主张不予支持。万欢铜仁分公司未偿还南长城公司的借款，与南长城公司签订的《资产转让协议书》，将其开发的“万欢别墅小区”土地及房屋以及在建工程转让给南长城公司，该协议系双方真实意思表示，合法有效。万欢铜仁分公司与南长城公司签订《资产转让协议书》后，已将土地及房屋交付给南长城公司，南长城公司实际占有了案涉房屋并予以使用，即便杨敏与万欢铜仁分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效，但杨敏要求万欢公司交付案涉房屋的合同目的已不能实现，对杨敏要求万欢公司、万欢铜仁分公司向杨敏交付“万欢雅云轩G2房型”房屋的上诉请求，本院不予支持。《资产转让协议书》是否损害中国银行铜仁分行作为抵押权人的权益，是另一法律关系，不属于本案审理范围。关于杨敏、万欢公司及万欢铜仁分公司在履行合同过程中是否存在违约，应如何承担违约责任的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，杨敏交付首付款后，其他房款以按揭贷款的方式支付。此后双方又签订《补充协议》约定，2004年12月15日前，杨敏需将欠付的首期房款118178元及万欢铜仁分公司为杨敏垫付的银行按揭贷款归还给万欢铜仁分公司，杨敏未按期归还，其提出未归还的理由是与万欢铜仁分公司口头约定交房时再付该款，对此杨敏未提交任何证据予以证明，对该诉请理由，本院不予采信。杨敏未按约定付清首付款和万欢铜仁分公司垫付的按揭贷款，存在可补救性的违约。万欢公司主张双方的合同因杨敏未归还款项已终止，杨敏虽未按时交首付款和垫付款，但万欢铜仁分公司在签订《补充协议》后又收取杨敏41万元购房款，已付款占房款比例79.9%，其后万欢公司并未向杨敏告知合同终止，也未解决合同终止的相关事宜，对万欢公司主张双方合同已终止的理由不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，万欢公司和万欢铜仁分公司应当向杨敏交付经验收合格的商品房，现万欢公司因其资产转让而无法交房，亦因万欢公司擅自改变其建设位置，相关部门作出违法建设停工行政处罚决定，万欢公司持有的万欢别墅小区《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》均已到期又未履行延期申报手续，现两证无效，万欢公司无法向杨敏交付经验收合格的商品房，万欢公司及万欢铜仁分公司存在根本性的违约，应当承担违约责任。经一审法院向杨敏释明，告知其交房目的实现不了的情况下，可以从赔偿的角度寻求救济途径，并询问其是否变更诉讼请求，杨敏当庭明确表示不同意变更诉讼请求。故一审判决驳回杨敏要求万欢公司及万欢铜仁分公司交付“万欢雅云轩G2房型”房屋的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人杨敏的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8280元，由上诉人杨敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 张永琴审 判 员 代静云审 判 员 李 娟二〇一八年十二月二十一日代书记员 倪庆飚