河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初3593号原告：新乡市红旗区上海公馆业主委员会，住所地：新乡市新飞大道上海公馆。负责人：吴洲，该业委会负责人。委托诉讼代理人：郭建华，河南宇华大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯运华（实习），河南宇华大众律师事务所律师。被告：新乡市华美整形管理有限公司，住所地：新乡市红旗区新飞大道（中）**上海公馆**楼**房。法定代表人：王贺宾，该公司经理。委托诉讼代理人：郭振雷，河南启轩律师事务所律师。原告新乡市红旗区上海公馆业主委员会(以下简称上海公馆业委会)诉被告新乡市华美整形管理有限公司（以下简称华美整形公司）恢复原状纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，于2017年12月27日作出（2016）豫0702民初3709号民事判决书，驳回上海公馆业委会的诉讼请求。上海公馆业委会不服该判决，提出上诉。新乡市中级人民法院审理后于2018年6月13日作出（2018）豫07民终1810号民事裁定书，撤销本院（2016）豫0702民初3709号民事判决书，发回重审。本院于2018年7月20日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海公馆业委会负责人吴洲及其委托诉讼代理人郭建华，被告华美整形公司的法定代表人王贺宾及其委托诉讼代理人郭振雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海公馆业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即停止在上海公馆建筑物共有部分（2号楼三楼屋顶露台及墙面）擅自设置广告招牌的侵权行为，恢复原状；2、判令被告立即停止在上海公馆建筑共有部分（2号楼商铺区域两套步梯消防疏散通道）擅自安装门并锁住，阻碍消防通道的侵权行为，恢复原状；3、判令被告立即停止私自打通上海公馆2号楼内两扇后门的侵权行为，恢复原状；4、判令被告对其损坏的上海公馆建筑共有部分（2号楼商铺外墙面）恢复原状。事实和理由：被告租赁了上海公馆小区2号楼3133-1号房用于整形美容经营，在经营过程中，被告未经原告或上海公馆业主大会的同意，擅自在上海公馆建筑共有部分2号楼三楼顶露台设置了大型灯箱广告招牌，用于从事商业经营活动。在建筑共有部分2号楼商铺临街区域擅自安装两个门，阻碍了消防疏散通道，降低了火灾逃生安全度，对居民生活产生了巨大的负面影响。被告为了个人方便私自打通2号楼内两扇后门，故意使小区内部与其商业用房连通起来，人员可随意出入小区，影响了小区居民正常生活，降低了小区的安全系数。被告在装修、经营过程中，将2号楼外墙部分大理石墙面损毁，原告多次要求其改正，但其置若罔闻。根据相关法律规定，被告严重侵犯了上海公馆全体业主的权益，应当承担民事责任，原告为此起诉。被告华美整形公司辩称，针对第一项诉讼请求，第一，被告所使用的房屋是2013年4月10日向开发商购买的，原告成立的时间是在2015年8月份，被告在使用案涉房屋两年以后原告身份才成立；第二，原告身份成立以后对成立以前已经存在的事物不具备拘束力，同时原告以侵权案由起诉也超出了诉讼时效；第三，原告所起诉涉及被告所使用的商业房，其出入路线均不经过小区，该房屋属于购买人专有部分，所涉及的商业房内部楼梯也属于商业房房主的共有部分，而不是上海公馆全体业主的共有部分；第四，原告以侵权案由起诉，但是其与涉案的事实没有利害关系，不具备侵权的基本事实；最后，原告的诉讼请求均依法不能成立，原告所述的2号楼3层屋顶事实错误，该屋顶不是2号楼的3层屋顶，而是被告所使用的商业房的3层屋顶，被告所陈述的2号楼共33层，它的屋顶在33层以上，被告所使用的商业用房3层屋顶在向开发商购买时，与开发商签订的商品房买卖合同中第17条约定该商品房所在楼宇的屋面使用权含电梯及房屋面积，2014年12月31日前归出卖人所有，2014年12月31日以后归买受人所有；该商品房所在楼宇的外墙面使用权含电梯井、电梯机房外墙面，相对应外墙面的使用权归买受人所有，所以，被告在其专有的商业房屋顶设置广告牌对原告不形成任何侵权；而且，被告设置广告牌是经过红旗区城建委的批准，具有合法的设置手续，原告也曾对红旗区城建委提起行政诉讼，要求撤销为被告颁发的广告牌设置手续，经辉县市人民法院审理后，原告自行撤诉，而且案涉房屋购买人与开发商在商品房买卖合同中对屋面使用权的约定也符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条中关于业主利用屋顶以及专有部分对应的外墙面的使用不应认定为侵权的解释。原告的第二项诉讼请求中要求拆除商业房对外楼梯的门的诉讼请求不能成立，因为该楼梯共通3层，是商业房1、2、3层的共有部分，而不是小区业主的共有部分，该楼梯门自开发商交付房屋时就存在，而且商品房买卖合同附件3中第五项约定铝合金门用于商业房业主内部的安全，对小区内业主的权利没有任何影响，也不够成侵权。原告的第三项诉讼请求也不成立，2号楼并没有因为被告使用的商业房楼梯造成任何消防隐患，原告所述的2号楼在2017年8月4日已经通过了新乡市公安消防支队建设工程消防意见书（新公消验字2017第0031号），所以商业房内部楼梯的使用与小区内部2号住宅楼的消防安全没有任何关联性，属于商业房业主自行管理的范围，这两个楼梯在商业房内，由商业房业主独立使用。原告的第四项诉讼请求也不成立，根据对第一项诉讼请求的阐述，被告使用的商业用房对应的外墙面使用权已经约定由被告使用，与小区内的业主没有直接的关联性和利害关系，商户外墙面的洞眼不是被告所打，而是由原开办于2楼的网吧设置广告牌造成，该网吧现已撤走，原告不是相关利害关系人，是否需要修复，应由商业房业主自行决定。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交接和质证。原告上海公馆业委会向本院提交的证据材料有：第一组证据：1、渠东办事处关于同意成立黄河口社区上海公馆业主委员会的批复1份，共2页；2、新乡市红旗区上海公馆业主委员会备案表1份，共2页；3、新乡市红旗区上海公馆业主委员会主任身份证明书及身份证复印件各1份，共2页；4、最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函1份，共1页。证明：新乡市红旗区上海公馆业主委员会是依法成立的，是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第48条和《最高人民法院关于适用的解释》第52条中的“其他组织”，具备民事诉讼主体资格。第二组证据：1、新乡市红旗区上海公馆业主大会表决结果公告1份，共2页；2、新乡市红旗区上海公馆业主大会召开及投票表决资料一套，共17页。证明：新乡市红旗区上海公馆小区依法召开全体业主大会，并经依法投票表决，通过并形成有效决议，新乡市红旗区上海公馆业主委员会具备本案诉讼主体资格。上海公馆业主大会表决的时候涵盖商业用房的业主，所表决的事务是上海公馆的公共事务。第三组证据：1、新乡市上海公馆小区总平面图复印件1份；2、新乡市上海公馆小区2号楼单体建筑平面图复印件1份。证明：根据新乡市上海公馆小区总平面图及2号楼单体建筑图显示，2号楼商业用房的两套步梯是消防应急通道，被告私自在一楼入口处安装玻璃门，封堵三楼平台出口的行为违法。第四组证据：原审照片12张，补充提交照片1张，共13张。证明：原告起诉的四个诉讼请求是成立的，被告答辩所称的原告与本案没有利害关系是不成立的。原告本次提交的照片拍摄于上海公馆业委会成立前，显示有正豪上海公馆的小区名称，现在在同样的位置已经更换为被告的广告牌。被告华美整形公司向本院提交的证据材料有：1、吴书娟的商品房买卖合同一份，证明吴书娟购买本案商品房的时间是2013年4月10日，本案被告使用的是吴书娟和王贺宾夫妻共同购买的房屋。2、上海公馆首次业主大会会议表决结果一份，证明原告成立于2015年8月份，与被告购买商业用房的时间相差2年4个月，原告以侵权案由起诉，已超过诉讼时效。3、新乡市公安消防支队建设工程消防意见书（新公消验字2017第0031号）一份，证明上海公馆2号楼在2017年8月4日已经通过消防验收，被告商业用房内部结构的调整不影响2号楼的消防验收和安全。4、新乡市医疗废物运输集中处置服务合同一份，证明被告没有丢弃垃圾；户外广告标牌设置许可证，证明2014年被告设置广告牌经过许可，是合法的。5、平面图照××张，证明商业用房楼顶是专有部门，楼梯是商业用房内部的楼梯，最高通到3层，与其他小区业主无关。6、2号楼门照××张，证明2号楼楼上、楼下相同位置全是入户门，门原本就存在。7、辉县市人民法院行政裁定书一份，证明原告曾经就被告经过批准设置的广告牌提起诉讼，要求撤销审批，经开庭审理后，原告撤诉，被告在自己专有部分设置广告牌，与原告不形成侵权关系。经庭审质证，被告华美整形公司对原告上海公馆业委会提交证据的质证意见为：对于原告提交的第一组证据有意见，对原告的诉讼主体资格不认可。对吴洲以上海公馆业主委员会主任的身份参加诉讼有异议。1、因吴洲当选主任时在上海公馆没有房产，不具备业主身份，没有参选资格；2、根据《业主大会和业主委员会指导规则》第17条规定，本案涉及的物业管理问题应当由物业服务公司作为诉讼主体主张，而不是由业主委员会主张，所以业主委员会不具备本案诉讼主体的资格。对第二组证据的真实性、合法性不认可，这两份证据均不显示业主委员会具有本案的诉讼主体资格，而且上海公馆业主大会也不能超越法律授予业主委员会具备本案诉讼主体资格。对第三组证据的真实性、合法性不认可，原告提供的总平面图不是原件，没有设计单位和规划局的审核章，而且该平面图不能显示被告使用的商业群房的内部结构，原告提供的2号楼单体建筑平面图上标注的是商业A区平面，不是被告使用房屋的平面图，不能支持原告证明的问题，也不显示哪里是消防通道。对第四组证据的真实性、合法性不认可，照片没有来源、出处和时间，不能支持原告的主张。原告上海公馆业委会对被告华美整形公司提交证据的质证意见为：证据1商品房买卖合同不能证明本案被告拥有3层商业用房屋顶和外墙的使用权，因为该合同第17条已经侵犯了上海公馆小区业主的利益，上海公馆业主委员会已经依法向红旗区人民法院起诉，并且在原告起诉吴书娟的案件中，上海公馆开发单位新乡正豪置业有限公司作为被告出席，表明其对该合同第17条毫不知情。证据2表决结果和原告提交的相同，没有异议，但是不能证明原告诉讼超过诉讼时效，被告并没有举证证明自己是从何时开始合法使用案涉房屋，并且被告的侵权行为是持续行为，被告的举证目的不能实现。对证据3消防意见书真实性不认可，即便是真实的也印证了2号楼商业用房和住宅区是主体相连的。消防验收报告没有附图，对消防验收各个部位没有详细的说明，也没有说明被告使用的3层商业用房的消防步梯通过验收。证据4与本案没有关联，广告设置许可证虽然经过城管局的审批，但是其审批违反法律规定，广告牌设置在2号楼业主共有部分，没有经过听证程序，不属于被告所称的依法可以合理利用。证据5与本案无关。证据6通过现场勘验，的确是两个门扇，但是打开之后不是住宅，而是一面用手敲击发出空响的封堵物，2楼虽然是住宅下方，但是图纸明确标注是商业用房并且2楼不存在这两道门。对证据7裁定书的真实性没有异议，撤诉的原因是辉县法院行政庭告知原告应先针对合同第17条起诉。对于原、被告提供的证据，没有异议的予以认证，有异议的，本院予以综合认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：新乡市平原路133号上海公馆2号楼商铺共有三层，其中第三层商铺由本案被告华美整形公司的法定代表人王贺宾和妻子吴书娟于2013年共同购买，商品房买卖合同中约定：该商品房所在楼宇的屋面使用权（含电梯机房屋面）2014年12月31日前归出卖人所有，2014年12月31日归买受人所有；该商品房所在楼宇的外墙面使用权（含电梯机房外墙面）相应位置外墙面使用权归买受人所有。并且约定，该房屋位于东南位置的电梯井使用权归买受人所有，允许电梯口开向平原路。现该第三层为被告华美整形公司的营业场所。被告在2号楼商铺共设置了五块广告招牌，分别为：三楼楼顶露台上的大型灯箱“华美医疗美容”、三楼外墙正东北角处“华美整形”、一楼二楼中间外墙中间正东北角处“华美”、一楼二楼中间外墙正东面向新飞大道处“华美整形”、一楼二楼外墙中间正北面向平原路处“华美整形”。2号楼商铺层对外共有两套步梯和仅通往三层的电梯，小区内邻近住户专用电梯东侧一楼有一专用通往二层、三层的步梯。经勘验，位于正东面向新飞大道处的步梯和位于正北面向平原路的两套步梯楼梯**入口处被告安装的均有玻璃门，且玻璃门已经上锁。位于正东面向新飞大道处的步梯通向**露台的入口处，并安装了门，但未上锁。该两套步梯为紧急疏散通道。小区内邻近商户专用电梯东侧通往二层、三层的步梯在三楼处被被告封闭。原告第三项诉请中的两扇后门，位于**楼住户专用电梯**入口对面，两扇防盗门均已上锁，且三楼内部相对应位置为墙体，该两扇门不能进出。一楼二楼中间外墙正东面向新飞大道处“华美整形”上方及一楼二楼外墙中间正北面向平原路处“华美整形”上方墙面均有洞，存在破坏过的痕迹。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。本案原告上海公馆业委会是依法成立的业委会,对上海公馆小区内全体业主共有部分、公共部分、公共设施、设备、绿化、道路的行为以及其他损害全体业主共同权益的行为，上海公馆业委会有权依照法律、法规以及管理规约代表全体业主依法维权。根据商品房买卖合同的约定，被告对2号楼第三层商铺所在楼宇的屋面及外墙面有使用权，且被告在2号楼三楼屋顶露台及墙面设置广告招牌的行为，属于城管部门管辖的范畴，应否设置、如何设置均由城管部门许可。本案原告如果认为被告广告牌设置行为不当，可向城管部门反映解决，且本案被告设置的五块广告牌未损害其他业主的共同权益，故原告的第一项诉讼请求，本院不予支持。2号楼商铺区域内的两套步梯，属于商户层的公共区域，系应急通道，主要由一、二、三层商户共同使用，被告私自在一楼入口处安装玻璃门，行为不当，应予拆除。故原告的第二项诉讼请求，本院予以支持。2号楼邻近住户专用电梯出口处的第三层商铺的两扇后门，被告辩称该两扇后门本来就存在，经勘验，该两扇防盗门属于封堵状态，被告并未从此处进出，不存在原告诉状中所称商户员工随意出入小区的情况。原告称两扇防盗门系被告私自打通，但是未提交相应证据予以证明，故原告的该项诉请，证据不足，本院不予支持。关于2号商铺外墙大理石墙面上的洞，原告称是被告拆除广告牌后留下的破坏痕迹，被告予以否认，原告提供的证据又不能证明其说法，故原告的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第三项之规定，判决如下：一、新乡市华美整形管理有限公司于本判决生效后十日内将2号楼商铺层对外两套步梯一楼入口处的玻璃门撤除，并恢复原状。二、驳回新乡市红旗区上海公馆业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费400元，由新乡市红旗区上海公馆业主委员会负担300元，由新乡市华美整形管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一八年十二月十九日书 记 员  丁素花