福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初4011号 原告（反诉被告）：林君玉，女，1963年10月25日出生，汉族，住福建省连江县。 被告（反诉原告）：孔志文，男，1976年6月19日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 原告林君玉(反诉被告)与被告孔志文（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，被告孔志文（反诉原告）于2018年11月5日提起反诉，本院予以合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林君玉(反诉被告)、被告孔志文（反诉原告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林君玉向本院提出诉讼请求：判令孔志文继续履行租赁合同，立即向林君玉支付租金90000元及违约金（按日违约金300元计算，从2018年9月16日起计至该笔租金还清为止）。事实和理由：2016年9月14日，林君玉与孔志文签订店屋租赁合同，双方约定林君玉将坐落于连江县凤城镇816北路97-9号华星苑华兴楼10#A店（面积约37平方米）出租给孔志文用于经营销售服装鞋类，店屋月租金15000元，租期3年，租金共540000元，分8期交付；后2年租金每半年支付一次，先交租金后使用店屋，第七期（2018年9月16日起至2019年3月15日）租金90000元，应在2018年9月15日前交付，孔志文未按照约定期限交付租金，每逾期一日需要向林君玉支付违约金1000元……。依照上述约定，孔志文应在2018年9月15日前向林君玉支付第七期租金90000元，孔志文至今未支付该笔租金。林君玉多次催讨无果而向法院起诉。现林君玉自愿将违约金每日1000元调整为每日300元。 孔志文辩称，一、孔志文与林君玉之间的《房屋租赁合同》客观不能继续履行，且孔志文与林君玉已多次协商解除，林君玉要求孔志文继续履行该租赁合同并支付90000元租金的诉讼请求无合法合理依据，法院依法应予以驳回。1、根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的相关规定，双方当事人可以通过协商解除合同。孔志文与林君玉根据前述法律规定及合同第七条“（二）乙方权利义务”的相关约定多次协商解除事宜，林君玉对此亦了解，并有意与孔志文解除该租赁合同。另该租赁商铺目前处于对外适租状态，林君玉与孔志文解除该租赁合同后，可立即自用或者继续对外出租，不会对其造成任何的损失。2、现林君玉起诉要求孔志文继续履行该租赁合同，并支付90000元租金的行为，有违双方之间多次协商的诚信原则。同时，鉴于该租赁合同约定的租金属于预付性质的租金，在该合同解除后孔志文理应不再支付任何租金。二、林君玉要求孔志文按日违约金300元的标准支付违约金，无法律及事实依据，且该违约金标准过高，请法院依法不予支持或降低违约金标准。1、我国违约金制度强调“违约金补偿性”的理念，且违约金的具体数额以补偿违约方对另一方造成的实际损失为限，本案中孔志文未支付租金，系有正当事由，且事前己与林君玉沟通具体事宜，不属于违约事项，且未对林君玉造成实际损失，在林君玉没有实际损失，且未能提供相应证据证实其具体实际损失金额的情况下，对其要求孔志文支付相应违约金的诉讼请求，法院不应予以支持。2、退一步讲，即使法院认定孔志文存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，孔志文认为林君玉要求按日违约金300元的标准支付违约金过高，请求贵院依法予以调整降低违约金支付的标准。孔志文认为，该违约金标准应以不超过银行同期贷款利率的标准为宜。综上所述，孔志文与林君玉之间签订的《房屋租赁合同》客观己不能且不适合继续履行，并在双方就该租赁合同进行多次解除磋商，有意友好解除该租赁合同时，林君玉单方提起该诉讼，要求孔志文继续履行该租赁合同，并支付90000元租金的诉讼请求无合法合理依据，同时在无实际损失的情况下，要求孔志文支付违约金于法无据，且该违约金标准畸高，望法院依法驳回林君玉的所有诉讼请求。 孔志文向本院提出反诉请求：1.判令解除林君玉与孔志文签订的《店屋租赁合同》；2、判令林君玉返还孔志文保证金50000元；3、判令林君玉赔偿孔志文装饰装修费用50000元。事实和理由：1、对于林君玉与孔志文之间于2016年9月14日签订的《房屋租赁合同》，孔志文根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”的法律规定以及该合同第七条“（二）乙方权利义务”的相关约定，多次与林君玉磋商解除事宜，林君玉亦同意解除该租赁合同，但是因其对此提出极为严苛的条件（包括没收50000元的保证金，并支付90000元租金及违约金等），该条件明显于法不符且显失公正，孔志文对此不能接受，鉴于该合同的根本目的无法实现，客观亦己不能继续履行且无履行的必要，该租赁合同应予以解除。2、根据《房屋租赁合同》第六条“保证金：乙方应在签订合同之日交甲方人民币五万元作为履约合同保证金，合同期满，若乙方无违约行为，本保证金（不计息）如数退还；如乙方违约，保证金不予退还；若经营期间造成店屋的损坏或合同期满前尚有欠缴水电费及其他应缴税费等，保证金不予退还，用于赔偿和缴纳所欠各项税费。不足部分，乙方仍需赔偿或支付。”的约定，该租赁保证金性质上应认定为押金。孔志文要求解除该合同前，业己与林君玉多次协商解除事宜，给予林君玉足够的期限处理合同解除事宜，且系因该合同的根本目的无法实现，客观已不能继续履行且无履行的必要，解除该合同非因孔志文违约导致，因此，林君玉应当全额将50000元押金退还孔志文。同时，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的法律规定，该租赁合同未明确该保证金为定金，林君玉不予退还无法律依据。3、在该租赁合同履行期间，孔志文共计花费125000元对租赁店铺进行装饰装修，该笔费用应由林君玉予以补偿，否则有失公正。综上所述，林君玉起诉主张的诉讼请求无法律及事实根据，法院不应支持其全部诉讼请求；同时，鉴于该租赁合同的合同目的无法实现、客观上已不能继续履行且无履行的必要，应予以解除。在该合同解除后，应由林君玉将50000元的保证金（押金）全额返还孔志文，并赔偿孔志文相关装饰装修费用。 林君玉反诉辩称，1.双方签订的合同是双方真实意思的表达，应为合法有效，不存在不能继续履行的情形，双方均应按合同约定享有权利并承担义务。孔志文应按合同约定履行合同义务，不存在解除合同的情形。依照合同法第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故应驳回孔志文的反诉请求。2.孔志文不按合同约定支付租金已构成违约，其反诉请求返还保证金50000元及装修费50000元，应予以驳回。双方签订的房屋租赁合同第4条租金交付方式明确约定三年租金共540000元，分八期交付，第七期租金90000元应在2018年9月15日前交付，但孔志文未按约定交付，已构成违约。根据店屋租赁合同第六条约定“保证金：乙方应在签订合同之日交甲方人民币伍万元作为履行合同保证金，合同期满，若乙方无违约行为，本保证金（不计息）如数退还；如乙方违约，保证金不予退还......”，第七条（一）4、约定“租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回店屋并有权任意处置乙方遗留物；乙方对店内固定装修、装潢归甲方所有，不予补偿......”，因此，孔志文反诉理由依据不足，法院应当驳回。 本院经审理认定如下事实：2016年9月14日，出租方林君玉（甲方）与承租方孔志文（乙方）签订一份店屋租赁合同，林君玉将坐落于连江县凤城镇816北路97号华星苑华兴楼10#A店（面积约37平方米）出租给孔志文。合同约定“……三、租赁期限：店屋租赁期限为叁年，自2016年9月16日起至2019年9月15日止。四、租金及交付方式：店屋月租金为人民币壹万伍仟元整。三年租金共计人民币伍拾肆万元整分八期交付，第一年租金分四期交付，每季度支付一次，后两年租金每半年支付一次，先交租金后使用店屋。第一期（2016年9月16日起至2016年12月15日）租金人民币肆万伍仟元整，乙方应于签订本合同之日交付；第二期（2016年12月16日起至2017年3月15日）租金人民币肆万伍仟元整，应在2016年12月15日前交付；……第七期（2018年9月16日起至2019年3月15日）租金人民币玖万元整，应在2018年9月15日前交付；……六、保证金：乙方应在签订合同之日交甲方人民币伍万元作为履行合同保证金，合同期满，若乙方无违约行为，本保证金（不计息）如数退还；如乙方违约，保证金不予退还；......。七、权利、义务：（一）甲方权利义务……4、租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回店屋并有权任意处置乙方遗留物；乙方对店屋内固定装修、装潢归甲方所有，不予补偿；......。（二）乙方权利义务......2、租赁期内，乙方不得擅自提前归还店屋，如提前归还需经甲方同意。租赁期满，应在期满之日将店屋归还甲方。……八、违约责任：1、乙方未按约定期限交付租金，每逾期一日需向甲方承担日违约金壹仟元。……九、其他约定……2、本合同自双方签字后生效。……”。合同签订后，林君玉将店屋交付孔志文使用。2018年9月15日，孔志文未支付第七期（2018年9月16日起至2019年3月15日）的租金90000元。双方经协商无果，林君玉遂诉至本院。上述事实，有双方当事人的陈述及林君玉提供的店屋租赁合同予以证实，上述证据经庭审质证及本院审查予以确认，并在卷佐证。 本院认为，林君玉与孔志文签订的《店屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本诉部分，孔志文未按合同约定在2018年9月15日前交付第七期租金90000元，其行为已构成违约。林君玉根据合同约定要求孔志文继续履行合同及支付尚欠的租金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。林君玉主张按每日300元计算违约金，孔志文提出林君玉主张的违约金过高，请求予以调整降低违约金支付的标准，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”规定，违约金可予适当调整为按每日150元计算。反诉部分，孔志文主张要求解除店屋租赁合同不符合合同约定，且不符合法定解除条件，本院不予支持。孔志文主张要求林君玉返还保证金及赔偿装饰装修费用，亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下： 一、林君玉与孔志文于2016年9月14日签订的《店屋租赁合同》继续履行； 二、孔志文应在本判决生效之日起十日内支付林君玉租金90000元及违约金（按每日150元标准计算，从2018年9月16日起至租金实际支付完毕之日止）； 三、驳回孔志文的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2275元，减半收取计1137.50元，由孔志文负担；反诉受理费1150元，由孔志文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  郑晨亮 二〇一八年十二月二十五日 书记员  林仕军 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。