福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0104民初4799号 原告：黄彩锋男，1980年1月16日出生，汉族，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所律师。 被告：福州泰禾房地产开发有限公司，住所地福州市鼓楼区湖东路43号奥林匹克教学楼七层。 法定代表人：郑钟，总经理。 委托诉讼代理人：刘璐，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告黄彩锋与被告福州泰禾房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龚雅铃、被告的委托诉讼代理人刘璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付商品房的违约金（违约金计算方法为：以1225382元为基数，被告按日向原告支付已付款的万分之二，从2013年12月20日起算至交房之日止）；2.判令被告向原告支付欺诈交付商品房的违约金10000元；3.判令被告应向原告支付逾期办证的违约金（违约金计算方法为：以1225382元为基数，被告按银行同期活期存款利率计算，从原告交房后365日计至被告通知原告办理产权证之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2011年11月28日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》约定原告向被告购买位于福建省福州市仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾红峪）第Ａ×＃楼×单元号房，该商品房的总价款为人民币1225382元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……”。《合同》第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交房买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）:（2）逾期超过60日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择［1］：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利息向买受人支付违约金”。原、被告双方签订《合同》后，原告依照《合同》约定向被告支付了购房款1225382元，但被告不能在合同约定的日期内向原告交付符合合同约定条件的房屋，综上所述，被告逾期交付房屋、瑕疵交付及逾期办证的行为严重侵害原告的合法权益，现原告根据相关法律规定诉至贵院，恳请贵院支持原告诉讼请求。 被告辩称，一、原告已接收诉争房屋，被告已履行完交付房屋的义务。据《房屋交接单》可知，被告已于2013年12月21日交付房屋且原告亦已接收房屋，被告已履行完交付房屋的义务，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定情形下，房屋转移占有即应认定为交付使用，而不论房屋是否符合交付条件。二、《商品房买卖合同》已约定被告瑕疵交房支付2000元的违约金，原告诉请欺诈交房违约金10000元，于法无据。原告未举证证明被告存在欺诈交房的情况，其关于被告欺诈交房的诉请，无任何事实与法律依据，且《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前将符合约定条件的商品房交付给买受人使用，若在规定日期未达到上述条件，买方同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”，据此，虽被告存在瑕疵交房的情形，基于合同约定其只需向原告支付2000元的违约金，原告诉请欺诈交房违约金10000元，于法无据。三、被告已通知原告领取办理产权的材料，且原告已于2018年9月19日领取，其后拒不办理权属证书与被告无关。被告于2017年12月25日通过EMS快递邮寄方式通知原告领取办理产权的相关材料且原告已于2018年9月19日领取材料，其后拒不办理权属证书与被告无关。 本院经审理认定事实如下：2011年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于仓山区金山生活区八期南片（红树林二期暨泰禾•红峪）第Ａ×＃楼×单元，总价款1225382元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收；2、……；3、……；4、……;如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金”。合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向买受人支付违约金”。合同签订后，原告支付了全部购房款，并于2013年12月21日接收讼争房屋。 另查，讼争房屋于2016年12月26日通过竣工验收，2016年8月31日通过消防验收，于2017年12月25日通过首次登记，具备办证条件。原告于2017年12月30日收到被告的办证通知。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同约定被告应当在2013年12月20日前，将符合约定条件的商品房交付原告使用，原告于2013年12月21日接收讼争房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，故在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应当截止至实际交付之日。现原告诉请被告支付逾期交房违约金，本院予以支持，被告应向原告支付2013年12月21日1天的逾期交房违约金122.5元（1225382元×0.01%×1天）。本案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2013年12月20日前将符合经竣工验收及消防验收合格等条件的商品房交付买受人。如果在规定日期内未达至上述条件，双方同意按“买受人同意接收，出卖人支付买受人2000元违约金”的第2种方式处理。被告明知讼争房屋尚未通过消防验收，却在交付时未向业主明示，致业主在不知情情况下接收讼争房屋，违反公平交易原则，故本院将合同约定的瑕疵交付违约金2000元酌情提高至五倍，即10000元，以此警示。合同约定原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的中国人民银行规定的同期活期存款基准利率向原告支付违约金，故被告应向原告支付自2014年12月21日起至2017年12月30日的逾期办证违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，判决如下： 一、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄彩锋支付逾期交房违约金122.5元及瑕疵交房违约金10000元； 二、被告福州泰禾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄彩锋支付逾期办证违约金（按中国人民银行同期活期存款利率的标准，以1225382元为基数，自2014年12月21日起计至2017年12月30日止）; 三、驳回原告黄彩锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费450元，适用简易程序减半收取计225元，由被告福州泰禾房地产开发有限公司负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任小平 二〇一八年十二月二十七日 书记员  庄 源 附一：本判决适用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”