湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0112民初275号原告：武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司。法定代表人贺喜阳。委托诉讼代理人万庆。被告：李友莉。原告武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司（以下简称三江公司）与被告李友莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法适用普通程序，由审判员张敏担任审判长与人民陪审员李波、胡秋梅组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三江公司的委托诉讼代理人万庆、被告李友莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三江公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的编号为东170087864《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议已经解除并判令被告配合原告到房管部门办理合同解除手续；2、被告向原告支付违约金72,451.5元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年10月1日签订了《武汉恒大嘉园商品房认购书》，约定被告向原告认购武汉恒大嘉园楼盘*幢*单元****号房，被告支付10,000元作为定金，被告须于2017年10月2日前支付首期房款354,515元（不含定金），余款360,000元由银行提供按揭贷款，被告需在2017年10月2日前办理完毕银行按揭货款申请手续。2017年10月17日，原、被告签订了编号为东17008****的《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议，双方在合同附件六第三条（二）项第1点中约定“买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房”。被告支付了定金后，于2017年10月13日才向原告支付首付款，并以银行贷款利率太高为由拒绝向银行贷款，原告多次要求被告办理银行贷款，被告均予以拒绝。2017年10月30日，原告依据认购书的约定向被告发送挞定通知，被告未予回应。原告认为，根据双方之间签订的商品房买卖合同的约定，被告逾期办理贷款20天以上，视作被告单方解除商品房买卖合同，且被告应向原告支付商品房总价款（724,515元）的10%作为违约金。按合同约定，被告已单方解除商品房买卖合同，原告多次要求被告配合原告到房管部门办理解除备案合同手续，被告却不予理会。被告李友莉辩称，双方签订的认购书和合同属实，我方也支付了首付款，但办理银行贷款时并不像售房人员所说的情况，因此没有成功办理贷款。我方提出要求一次性付清购房款，要求原告就房屋价款进行部分减免，但是双方未能协商一致，原告再次联系其他银行办理贷款，但是由于贷款利率的问题未能成功办理。我方没有收到解除合同的通知，不同意解除合同，也不同意支付违约金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有异议的证据和待证事实，本院认定如下：2017年10月1日，原告三江公司（甲方、出卖人）与被告李友莉（乙方、买受人）签订了《武汉恒大嘉园商品房认购书》。双方在认购书中约定，乙方自愿向甲方认购武汉恒大嘉园楼盘*幢*单元****号房，该商品房建筑面积共84.07平方米，单价为每平米8,618元，总金额为724,515元。乙方同意支付10,000元作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款，须于2017年10月2日前支付首期房款354,515元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》。余款360,000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2017年10月2日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭货款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。原告三江公司在甲方处加盖其公章，并预留地址和电话。被告李友莉在乙方处签字，所留通讯地址为湖北省武汉市硚口区***江*-*-****，联系电话为13*****3906和136****9849。认购书签订后，被告李友莉向原告三江公司支付了定金10,000元。2017年10月17日，原告三江公司（出卖人）与被告李友莉（买受人）签订了编号为东17008****的《武汉市商品房买卖合同》及附件。双方在合同中约定，买受人所购商品房为武汉恒大嘉园楼盘*幢*单元****号房，该商品房建筑面积共84.07平方米，单价为每平米8,618元，总金额为724,515元。买受人贷款付款，应于2017年10月13日前一次性存入商品房首付款364,515元，其余价款办理贷款。具体付款方式及期限的约定见附件六。买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理。逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2019年3月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用。合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。商品房为预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房地产管理部门申请登记备案。合同还约定了其他权利义务。原告三江公司在出卖人处加盖售房合同章及法定代表人印，被告李友莉在买受人处签名并捺印。双方在合同附件六中约定，双方同意本合同第六条补充如下：签订合同前，买受人已向出卖人支付定金10,000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。买受人以贷款方式向出卖人支付房款。应当于2017年10月13日前支付首期房价款364,515元，占全部房价款的50.31%。余款360,000元向交通银行（贷款机构）申请贷款支付。买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。买受人已明确知道按揭银行所规定的申请前述按揭贷款金额所需要的条件（包括购房套数与贷款比例和利率的规定）和应当提交的资料，并保证自己符合该条件和在约定时间内提交所有资料；否则，因此而不能按期取得银行按揭贷款的责任由买受人承担。买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关资料的，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无需通知买受人，可另行销售该商品房。买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金中心最终审批为准。关于通知的约定：买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，且该地址同时为人民法院诉讼的送达地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。合同附件还约定了其他权利义务。原告三江公司在出卖人处加盖售房合同章，被告李友莉在买受人处签名并捺印。2017年10月13日，被告李友莉向原告三江公司支付购房首付款354,515元，原告三江公司收款后，向被告李友莉开具了金额为364,515元（含定金10,000元）的增值税普通发票。首付款支付后，被告李友莉向银行申请贷款事宜，因为贷款利率问题未能成功办理。被告李友莉向原告三江公司提出一次性付清购房款，但是双方未能协商一致。2017年11月2日，原告三江公司向被告李友莉发送《通知》一份，主要内容为原告三江公司根据认购书的约定，被告李友莉所付款项不予退还，并将另行处理该房屋。被告李友莉虽已交首付款，但一直未成功办理贷款并签署《商品房买卖合同》，视为未完成签约手续。该《通知》通过EMS方式邮寄至武汉市硚口区***江*-*-****，联系电话为13*****3906，经查询，该邮件在2017年11月3日妥投，投递结果为他人收。2018年1月15日，原告三江公司诉至本院，请求如诉称。审理中，被告李友莉坚持其辩称意见，本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按约定履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，关于剩余购房款360,000元的支付，依据原、被告所签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六的约定，被告李友莉必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议）。而双方《认购书》约定，被告李友莉需在2017年10月2日（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭货款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。而截止至原告于2017年11月2日发送《通知》时，被告李友莉仅支付了首付款364,515元，剩余购房款360,000元逾期已超过约定的20日。依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六之约定，原告享有单方解除合同的权利。故在原告三江公司按照被告李友莉在合同中确认的送达地址邮寄《通知》，该邮件签收后，原告三江公司与被告李友莉之间的编号为东17008****《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议已经解除。对原告三江公司要求确认原、被告签订的编号为东17008****《武汉市商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的诉讼请求，本院予以支持。对于被告李友莉提出的系原告三江公司销售人员承诺较低的贷款利率，后因为银行贷款利率较高而未能办理的辩称意见，因其未能提供相应的证据证明该主张，故对于该辩称意见，本院不予采纳。被告李友莉还辩称其未收到原告三江公司的通知，但原告三江公司系按照被告李友莉确认的联系地址邮寄并载明了被告李友莉的联系方式，该邮寄已经妥投，虽然为他人签收，亦当认定为原告三江公司已经履行了通知义务，且该通知已经到达被告李友莉处。双方合同已明确约定了支付剩余购房款的期限，在被告李友莉未能成功办理银行贷款的情况下，其负有一次性支付剩余购房款的义务，但被告李友莉未能依约履行其支付剩余购房款的合同义务，被告李友莉称同意一次性付款但要求原告三江公司给予折扣优惠的意见，不符合双方合同约定，本院亦不予采纳。合同解除后，被告李友莉应当协助原告三江公司到房管部门办理合同解除手续，对于原告三江公司已经收取的购房款，被告李友莉可以另行主张要求予以返还。关于原告三江公司要求被告李友莉支付违约金72,451.5元的诉讼请求。依据合同附件六中的约定，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。本案中，考虑到合同的实际履行情况，依照公平原则，违约金的计算比例应当参照原告三江公司的实际损失予以确认。因为案涉房屋剩余未付购房款为360,000元，故本院酌情对原告三江公司的该项诉讼请求，在被告李友莉未付购房款的10%即36,000元的范围内予以支持，超出部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司与被告李友莉之间于2017年10月17日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东17008****）及其补充协议已于2017年11月3日解除；二、被告李友莉于本判决生效后十日内配合原告武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司到房管部门办理合同解除手续；三、被告李友莉于本判决生效后十日内支付原告武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司违约金36,000元；四、驳回原告武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,612元，由原告武汉三江航天嘉园房地产开发有限公司负担912元，由被告李友莉负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 敏人民陪审员 李 波人民陪审员 胡秋梅二〇一八年十二月五日书 记 员 涂宇萌