成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3777号 原告：尹华东，男，1971年8月8日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：四川东华科技发展有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都东鼎泰和科技有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，女，公司员工。 委托诉讼代理人：杨李，男，公司员工。 被告：四川东华机械集团有限公司，住所地成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 原告尹华东与被告四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）、成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹华东，被告东华科技公司和东华机械公司的共同委托诉讼代理人唐钞，被告东鼎泰和公司的委托诉讼代理人文亭丹、杨李到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。 原告尹华东向本院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》）；2.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按购房合同交付标准退还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的商铺租金12503元、滞纳金1209.4元（按应得租金每日万分之二计算）、违约金15892元（按房价款总额的20%）。事实和理由：尹华东就自有的成都市一环路南二段十五号东华电脑城2层2-1-66-2号商铺委托给东华科技公司经营管理，双方于2006年4月3日签订了《委托经营管理协议》。该协议约定了尹华东将前述自己的商铺委托东华科技公司管理，委托经营管理期间东华科技公司拥有全部使用权和经营权（包括委托经营、转委托经营、租赁经营、转租等各种形式），同时约定“无论盈亏与否”，东华科技公司每年都应向尹华东支付租金6524元。另合同约定了租金支付方式及逾期支付租金的滞纳金。委托期限为十年，后续期至今。为确保该协议履行，东华机械公司为被告东华科技公司担保，并盖章确认。经营期间，东华科技公司将经营管理权交给了东鼎泰和公司，东鼎泰和公司至今仍在出租和经营管理尹华东的涉案商铺。上述合同按约履行至2012年，东华科技公司开始不按期支付租金。经业主追讨、多方协调磋商，东鼎泰和公司代东华科技公司付清了截至2016年12月31日的租金。而自2017年1月1日起仍继续欠付租金，尹华东享有合同解除权。东华机械公司作为担保人，对东华科技公司负有腾退和支付租金、滞纳金、违约金的担保责任。现东鼎泰和公司仍在使用商铺，对腾退房屋和支付租金负有责任。为维护自身权益，诉至本院。 被告东华科技公司辩称，《委托经营管理协议》期限已经届满，届满后并未续签任何合同，且东华科技公司于2016年12月发送了腾退收回商铺的通知，即使双方在合同到期后形成不定期租赁关系，双方也可以随时解除。因此，尹华东与东华科技公司之间的合同权利义务关系最迟于2016年12月底终止。东华科技公司没有占用尹华东的商铺，不应当支付任何租金，又因合同早已到期约定的违约责任不再产生效力。请求法院驳回尹华东对东华科技公司的其他诉讼请求。 被告东鼎泰和公司辩称，尹华东与东鼎泰和公司之间没有租赁合同关系，且东鼎泰和公司与东华机械公司的合同已经到期，已于2016年12月31日向东华机械公司腾退商铺，另行与其他业主签订了租赁协议，请求法院驳回尹华东对东鼎泰和公司的诉讼请求。 被告东华机械公司辩称，尹华东与东华科技公司之间的合同终止，东华机械公司的担保责任同时终止。东华机械公司无需承担任何担保责任，请求法院驳回尹华东对东华机械公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.电脑截屏图片，东华科技公司拟证明曾于2016年12月26日通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的通知。尹华东称并未收到该通知。从图片内容上看，东华科技公司提供的截屏图片显示的2016年12月26日提交的短信内容不完整，仅能看到“尊敬的全体业主：为维护广大业主权益，东华科技公司已委托管理方成都东鼎泰和…”字样，无法看出具有解除合同的意思表示；短信明细页面中仅显示了300条接收号码，提交时间和状态为“label”，短信内容为空白。故该证据材料不能证明尹华东收到合同解除通知，本院对该证据材料不予采信。 2.《确认函》，尹华东称东鼎泰和公司要求每位领取2016年12月31日前欠付租金的业主签署《确认函》，该函内容不是其真实意思表示，签订现场并无东华科技公司和东华机械公司的工作人员。东鼎泰和公司称《确认函》原件由其制作保管，用于与东华机械公司结算承包费用，东华科技公司与东华机械公司并未参与《确认函》签署。东华科技公司和东华机械公司认为《确认函》内容属实，表示《委托经营管理协议》已经解除。本院结合庭审查明事实，东鼎泰和公司和尹华东均认可签署《确认函》的事实，但东鼎泰和公司在东华科技公司未参与的情况下主导签署了《确认函》用于与东华机械公司结算承包费用，且各方均未向本院提交《确认函》原件，因此此函不发生解除《房屋租赁合同》的效力，亦不能证明尹华东与东鼎泰和公司就2016年12月31日之后的租金达成“另行约定”的合意，故本院对该证据材料不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年4月3日，尹华东（甲方）与东华科技公司（乙方）、东华机械公司（担保方）签订《委托经营管理协议》，约定乙方租赁甲方位于成都市一环路南二段十五号东华电脑城2楼2-1-66-2号商铺，委托期限自2006年4月3日至2016年4月2日，年租金为总房款79178元的8.24%即6524.27元，第一年租金在协议签订10日内支付，从第二年起，每半年一次性支付半年租金，于每半年的第一个月的10日前支付租金；委托经营管理期内，担保方对乙方向甲方支付的租金收益承担担保责任。该协议第五条第一款约定：“委托经营管理期内，乙方应按时向甲方支付本协议中约定的租金，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付应得租金额万分之二的滞纳金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金”。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。尹华东已收到涉案商铺截至2016年12月31日的租金。 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、尹华东发出《关于退还席位的通知书》，以《委托经营管理协议》到期、未续签订协议为由，通知“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。被告东华科技公司与东华机械公司签收该通知，但无证据显示尹华东收到该通知。 另查明，1.涉案商铺在出售给尹华东之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的《东华电脑城房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）所附《二层平面图》所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产，承包经营期限至2017年12月31日。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有房产证、《房屋买卖合同》及补充协议、《委托经营管理协议》、《东华电脑城三方会谈会议纪要》、《关于退还席位的通知书》、《东华电脑城承包经营合同》等证据材料及当事人庭审陈述收集在案予以佐证。 本院认为，东华科技公司与尹华东签订的《委托经营管理协议》，双方认可的真实意思表示是建立租赁合同关系，故本案应当按照租赁合同关系审理。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于《委托经营管理协议》的解除。 按照《委托经营管理协议》约定的租赁期限，涉案商铺的租期已于2016年4月2日届满，截至起诉前，东华科技公司未与尹华东就续租或解除合同达成一致，也未通知尹华东解除合同，且未实际向尹华东返还案涉商铺，故本院认为双方在2016年4月2日后租赁期限转为不定期，截至起诉前双方的《委托经营管理协议》尚未解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，东华科技公司和尹华东可以随时解除《委托经营管理协议》。现尹华东提出解除《委托经营管理协议》，东华科技公司也认可不再继续承租，故本院对尹华东要求解除其与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还商铺和恢复原状。 现尹华东要求东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺。对此本院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系的每层业主无论户数还是所占面积均占有优势地位。第二，涉案房屋的房产证未记载房屋四至界限，购房合同所附的《二层平面图》显示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，尹华东购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过本院调查核实，东华电脑城1-2层实际也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案商铺面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理。从上述事实可以看出尹华东在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及东华电脑城统一经营管理的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技公司承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在上述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本院对尹华东要求按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、滞纳金、违约金的支付。 由于东华科技公司在租赁期届满后双方形成不定期租赁合同期间未按《委托经营管理协议》约定履行付款义务，欠付租金，因此东华科技公司应支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金12504.85元（6524.27元/年÷12个月×23个月），故本院对尹华东要求东华科技公司支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金12503元的诉讼请求予以支持。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，尹华东依据《委托经营管理协议》的约定主张滞纳金和违约金，对此本院认为，滞纳金性质上属于违约金，滞纳金和违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给尹华东造成的损失实际为资金利息损失，因此《委托经营管理协议》约定的滞纳金和违约金计算标准过分高于东华科技违约给尹华东造成的实际损失，故本院根据公平原则以及结合本案实际情况，将尹华东主张的滞纳金和违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即1250.49元（12504.85元×10%），对尹华东主张的滞纳金和违约金予以部分支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”的规定，虽然东华机械公司在《委托经营管理协议》中对东华科技公司支付租金承担担保责任，但是由于《委托经营管理协议》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，尹华东主张的是《委托经营管理协议》约定的租赁期届满之后的租金、滞纳金及违约金，因此东华机械公司对该期间的租金、滞纳金及违约金不承担保证责任，故本院对尹华东要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金的诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，首先，东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此尹华东要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除尹华东与四川东华科技发展有限公司就成都市武侯区一环路南二段十五号东华电脑城2楼2-1-66-2号商铺签订的《东华电脑城委托经营管理协议》； 二、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向尹华东支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金12503元； 三、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向尹华东支付滞纳金和违约金1250.49元； 四、驳回尹华东的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费540元（已由尹华东预交50元），由四川东华科技发展有限公司负担490元，尹华东负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  沈璟晶 审 判 员  李 军 人民陪审员  薛 峰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  李舒驹