广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初1582号原告：夏训华，男，汉族，1980年8月10日出生，住所地广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪婷婷，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区沙咀路金地商业大楼**西，统一社会信用代码914403006955867997。法定代表人：张晓峰，董事长。委托诉讼代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。上列原告诉被告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘子孺、纪婷婷，被告委托诉讼代理人陈英革、钟元茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告按照规划设计要求立即完善金地塞拉维花园配套设施建设，具体如下，1.依照规划验收合格证，增加停车位，达到1600个；2.依照合同附件二的约定规划设计要求，建设社区健康服务中心、业主委员会办公室、社区文化室、社区警务室、社区体育运动场所（含游泳池建设）；3.判令被告对于小区噪音问题、排水问题予以整改。二、请求判令被告向原告支付违约金411583元；三、判令被告承担本案诉讼费。原告起诉依据的事实与理由：原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的金地塞拉维花园项目房产。合同签订后，原告依照合同的约定向被告支付了购房款，被告向原告交付了房产。合同附件二明确约定了幼儿园、社区居民委员会、社区服务站、社区健康服务中心、社区文化室、社区警务室等共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间等。原告收楼后发现小区配套不符合约定，除此之外，小区配备的车位数量远低于规划验收合格证备案数据，存在噪音严重、排水不畅等问题。经双方多次协商，至今未能改善。根据合同第十三条约定，出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，买受人有权按照合同第十二条约定主张违约责任。综上，原告全面履行了付款义务，被告应依照约定及规划设计要求，向原告交付共用设施及附属配套及规划的车位数量，并妥善解决小区噪音及小区排水问题。请求法院支持原告的诉讼请求。被告深圳市金地北城房地产开发有限公司答辩称，一、答辩人已按照规划设计要求，建成车位1600个、社区配套和公共服务用房。答辩人开发金地塞拉维花园项目，宗地号为Ａ909-××7，分北区和南区。根据建设工程规划文件，该宗地应建设停车位共1600个，应建设的社区配套和公共服务用房包括幼儿园2000平方米、社区居委会200平方米、社区服务站200平方米、社区健康服务中心400平方米、社区文化室1500平方米、社区警务室50平方米、垃圾收集站60平方米（含环卫工人休息室20平方米）、公厕60平方米、再生资源回收点50平方米。答辩人与深圳市规土委龙华管理局于2014年11月12日签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，承诺建成上述社区配套和公共服务用房，并将产权无偿移交政府。答辩人完全严格按照规划要求开发建设，在约定的交付期限前完成了全部工程并验收合格。北区和南区分别于2015年12月4日和2016年9月7日取得竣工验收备案收文回执，又分别于2016年6月22日和2016年12月27日取得规划验收合格证。经深圳市规划和国土资源委员会规划验收，确认金地塞拉维花园南区和北区实际建成停车位共1600个及配套共用设施。物业管理用房已交付物业公司使用，其余用房政府已贴封条，已事实接管，具体使用由政府统一安排。另外，答辩人还在小区内开辟出儿童游乐场和健身运动场所，设置了健身器材，建好了室内游泳池，仅游泳池占地就有2100平方米。二、金地塞拉维花园的排水设施符合设计规范，不存在严重影响业主使用的排水问题。三、关于噪音问题。金地塞拉维花园宗地靠近G94高速公路，但答辩人是按政府批准的用地和工程规划开发建设，符合设计要求，且答辩人在建设时采取了必要的降噪措施。现个别栋楼的噪音超标与G94高速免费通行后车辆，尤其是大货车增加有很大关系，不是答辩人的责任，不能因此认定涉案房地产不符合交付标准。四、关于是否逾期交付，答辩人已在买卖合同约定的期限内向原告；发出入伙通知，要求其于2016年6月29日前来办理其所购买房地产（5栋A单元SB房）接收手续，原告无正当理由未能按时办理入伙，直到2017年2月25日才完成入伙手续。根据买卖合同的约定，其所购买的房地产应当视为于2016年6月30日交付。交付时涉案房地产及整个项目小区的车位和配套设施完全符合交付条件，不存在交付不符合标准或逾期交付的事实，原告无权主张逾期交付违约金。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。经审理查明如下事实：一、涉案小区系位于深圳市龙华区观湖办事处金地塞拉维花园，宗地号为Ａ909-××7。该项目于已取得《深圳市建设工程规划验收合格证》，其中南区（别墅区）编号LA-2016-0041,北区（高层住宅区）编号LA-2016-0014。原告为涉案小区的业主。原告在购买小区房产时，与被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》。合同附件二就小区共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间进行了约定，共用设施和附属配套项目包括：6班幼儿园、社区居民委员会、社区服务站、社区健康服务中心、社区文化室、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所、物业管理用房，建成并验收合格期限均为2014年12月17日。二、根据南北区《深圳市建设工程规划验收合格证》显示，涉案小区南区设地上停车位9个，地下停车位864个；北区设地上停车位17个，地下停车位710个。同时，涉案小区北区设幼儿园（12栋）3层、物业服务用房307.07平方米、社区居委会203.52平方米、公共厕所67.55平方米、社区警务室62.19平方米、社区文化室1528.03平方米、社区服务站240.19平方米、再生资源回收点52.32平方米、垃圾收集站40.88平方米、环卫工人休息室20.01平方米；地上核增建筑面积功能为架空活动、架空体育活动场地。涉案小区东北角处建设了游泳池及商业楼，占地面积2100平方米。庭审中，原告主张该泳池不在小区范围内，属被告开发的另一项目的配套设施，被告则提供了涉案小区平面图为证。经查，小区东北角处游泳池及商业楼建设于小区红线内。涉案小区西侧建设了编号为1栋、9栋、10栋、11栋的高层住宅，毗邻G94高速公路。被告对该4栋住宅楼存在噪音问题予以认可。涉案小区南区车位现已由被告封闭，北区部分车位被围挡封闭，无法提供业主正常使用。三、2014年11月12日，被告与深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局签订《社区配套和公共服务用房移交意向协议书》，由被告向政府部门移交金地塞拉维花园项目6班幼儿园2000平方米、社区居民委员会200平方米、社区服务站200平方米、社区健康服务中心400平方米、社区文化室1500平方米、社区警务室50平方米、垃圾收集站60平方米、再生资源回收点50平方米、公共厕所60平方米。庭审中，原告对该《协议书》真实性予以认可，但主张该协议书为意向性文件，不能证明被告已按约定的面积建设公共配套用房及办理了移交手续。物业管理用房已由被告移交小区物业管理公司实际使用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告就受让涉案小区房产存在合法有效的房屋买卖合同关系。虽然合同双方关于房产买卖之主要合同义务已经履行完毕，但小区的整体配套及生活环境系原告决定购买小区房产的因素之一，属被告--小区项目开发者的附随义务，被告应依约保证小区配套设施及生活环境符合双方订立合同时真实意思表示，否则应承担相应的违约责任。关于车位问题。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”本案中，根据《深圳市建设工程规划验收合格证》显示，涉案小区南区设地上停车位9个，地下停车位864个，北区设地上停车位17个，地下停车位710个，共计车位1600个。在小区房产交付原告后，被告存在部分封闭小区车位的行为，该行为损害小区业主合法权益，应予更正。虽然规划验收情况中记载的小区车位有1600个，但结合被告在小区管理过程中存在部分占用、封闭小区车位导致业主无法正常使用之情形，且被告亦未就车位数量及使用情况提供直接证据予以证明，故本院对原告关于被告未依照规划提供1600个车位之主张予以认可。原告起诉要求被告依照《深圳市建设工程规划验收合格证》增加车位至1600个之诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于社区健康服务中心、业主委员会办公室、社区文化室、社区警务室问题。根据《深圳市建设工程规划验收合格证》，涉案小区已经建成社区健康服务中心、社区文化室、社区警务室、垃圾收集站、再生资源回收点、公共厕所等公共用房，并且被告已承诺将公共用房移交相关政府部门。虽然原告主张该公共用房面积不符合约定标准，但未提交足以对抗《深圳市建设工程规划验收合格证》之证据加以证明。退一步论述，即使被告建设的公共用房面积与约定面积存在差异，但原告并非公共用房的实际使用人。原告未举证证明由于公共用房面积差异导致小区管理不善或影响了小区的居住功能，且在房产已经完成验收手续后，再行对公共用房进行改建、扩建等将发生较高的履行费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方在债务的标的不适于强制履行或履行费用过高的情形下不可以要求履行”之规定并结合以上论述，原告主张被告按合同约定建设社区健康服务中心、业主委员会办公室、社区文化室、社区警务室于法无据，本院不予支持。关于游泳池。根据涉案小区红线图，被告在小区红线内东北角建设了游泳池及商业楼，原告对其主张的该游泳池属被告开发另一项目的配套设施未提供证据予以证明，应承担举证不能之法律后果。其次，《深圳市建设工程规划验收合格证》已就地上核增建筑面积功能为架空活动、架空体育活动场地进行了认定。故原告主张被告建设社区体育运动场所（含游泳池建设）缺乏事实依据，本院不予支持。关于噪音问题。根据涉案小区红线图，小区西侧建设的1栋、9栋、10栋、11栋高层住宅毗邻G94高速公路，确实存在噪音问题。被告未就该部分噪音污染防治情况提供证据予以证明，其应进一步保障该4栋高层住宅的居住环境符合噪音标准。故原告主张被告对噪音污染予以整改理由充分，本院予以支持。关于排水问题。原告就涉案小区存在排水问题之事实未提交任何证据加以证明，原告主张被告对小区排水进行整改缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金。被告已完成了涉案小区入伙通知手续，原告诉请被告支付违约金缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（二）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内依照《深圳市建设工程规划验收合格证》为深圳市龙华区观湖办事处金地塞拉维花园小区增设停车位至1600个。二、被告深圳市金地北城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内对深圳市龙华区观湖办事处金地塞拉维花园小区噪音问题进行整改，使小区噪音符合国家关于居民生活区域的噪音标准。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费人民币3737元，由原告负担人民币3637元，被告负担人民币100元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李知擎二〇一八年十二月二十八日书记员  穆潇雨书记员  陈宝玲