浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9137号 上诉人（原审被告）：潘敏华，男，1971年11月12日出生，汉族，户籍所在地浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：陈晨、邱园园，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张天祥，男，1986年5月22日出生，汉族，户籍所在地山西省清徐县。 上诉人潘敏华因与被上诉人张天祥房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初11902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年8月30日，张天祥、潘敏华签订《房屋租赁合同》，约定潘敏华将其所有的位于余杭区××镇××村××组××幢房屋、辅房及门前空地租赁给张天祥使用；租赁期限自2017年10月1日至2022年10月1日止；租金为前三年年租金20万元，后二年年租金22万元；付款方式第一年一次性付款20万元，一年以后租金半年一付；租赁期满后，该合同终止，提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。《房屋租赁合同》还对其他违约责任进行约定。签订当日，张天祥通过魏镁账户转入朱雪莲账户200000元。后因政府政策原因，双方协商终止《房屋租赁合同》，在协商过程中，潘敏华仅同意返还租金28000元。2018年6月17日，张天祥腾空租赁房屋并返还给潘敏华。 2018年7月18日，张天祥诉至原审法院，请求判令：1.潘敏华向张天祥退还房屋租金733331.23元；2.潘敏华配合张天祥拆除已建阳光房并由张天祥自行搬走建筑材料；3.全部诉讼费用由潘敏华承担。庭审中，张天祥增加诉讼请求：确认张天祥、潘敏华签订的合同于2018年5月18日解除。 原审法院认为：本案争议焦点：⑴《房屋租赁合同》有无解除的问题，根据《房屋租赁合同》约定，租赁期限为2017年10月1日至2022年10月1日止，虽合同未到期，但根据张天祥提供的证据及潘敏华当庭陈述，张天祥已于2018年6月17日腾空房屋并返还给潘敏华，双方仅对返还租金问题存在分歧，故认定张天祥、潘敏华签订的《房屋租赁合同》于2018年6月17日解除。⑵关于返还租金问题。张天祥认为合同于2018年5月18日解除，潘敏华应当返还自2018年5月19日至2018年9月30日剩余租金73333.23元。双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月17日解除，且张天祥于当日将租赁房屋腾空并返还给潘敏华，潘敏华应当返还自2018年6月18日至2018年9月30日的租金57534元。关于张天祥要求潘敏华配合其搬走已拆除建造阳光房的建筑材料，因张天祥未提供相应的证据，故对该诉讼请求，不予支持。潘敏华辩称张天祥对租赁房屋的墙纸、地板等存在损坏行为，因潘敏华未提供有效的证据，且未提起反诉，本案不予处理。综上，对张天祥诉讼请求中的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年10月10日判决：一、张天祥与潘敏华于2017年8月30日签订的《房屋租赁合同》依法解除；二、潘敏华返还张天祥房屋租金57534元，限判决生效后十日内付清；三、驳回张天祥其他诉讼请求。如潘敏华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1634元，减半收取817元，由张天祥负担176元，由潘敏华负担641元。 宣判后，潘敏华不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，潘敏华与张天祥签订的《房屋租赁合同》并未被解除或终止。1.一审判决认为张天祥于2018年6月17日将租赁房屋腾空并返还给潘敏华的行为可以证明《房屋租赁合同》已经被双方合意解除的观点与事实不符。腾空并返还房屋属于张天祥的单方行为，并未得到潘敏华的认可或同意。根据《房屋租赁合同》的约定，合同的解除必须以双方签订书面解除文件为准。显然，张天祥并未在本案中提供任何潘敏华签署的书面同意解除房屋租赁合同的文件证据。反之，张天祥单方腾退房屋的做法恰表明了其意图单方违约解除合同的心理状态。2.一审判决中认为潘敏华当庭陈述的内容可以证明双方已经将《房屋租赁合同》合意解除，双方仅对租金返还问题存在分歧的观点与事实不符，更违背了基本生活常识和逻辑。首先，潘敏华已在庭审过程中一再强调双方并未就《房屋租赁合同》解除达成任何合意；其次，对租金返还问题的分歧正是双方未达成合同解除合意的最有力证明。对于出租方潘敏华来说，承租人出现不遵守合同约定，意图提前终止租赁期限的行为，显然会给潘敏华造成重大损失，潘敏华完全可以根据《房屋租赁合同》赋予的权利追究张天祥的违约责任。所以，潘敏华不可能选择在违约赔偿方案未谈妥的情况下，先同意解除合同，放弃合同中作为守约方所享有的权利。3.事实上，潘敏华对于张天祥提出解除合同的无理要求一直给予足够的耐心和理解，所以才会出现潘敏华心平气和地与张天祥沟通合同解除事宜。但最终由于违约赔偿问题，双方并未达成最终解除合同的合意。所以，张天祥未能向法庭提供任何有关合同书面解除的法律文件。二、一审判决认为张天祥提供录音证据可以证明房《屋租赁合同》已经被诉讼双方合意解除的观点与事实不符，其录音真实内容也与判决认定的内容完全相反。1.该录音材料的完整性存在重大问题，根据其文字陈述内容，显然该录音只是一个片段，并不能真实反映诉讼双方在这次沟通过程中的实际情况。2.该录音材料直观反映的内容，并不含有任何诉讼双方已经达成解除合同合意的内容。虽然内容中存在类似“我们两个在吃中饭后达成了协议，协议说是28000元”的表述，但也同样存在“然后她叫他老公进来签字，签字过程中呢想想又不同意了”的表述。由此可见，双方最终并未就合同解除及其善后事宜达成任何协议。相反，该录音却能比较清晰地反映双方在合同接触谈判过程的矛盾和失败结局。3.一审判决认定诉讼双方合意解除房屋租赁合同的时间是2018年6月17日，但该录音的形成时间恰又是在6月17日以后几天，其背景是双方就合同解除退租事宜无法达成一致，而到径山司法调解所进行调解。基于此，法院认定的事实和该录音内容在时间上存在着明显冲突，根据录音内容显示，双方在录音时还在就合同解除及赔偿问题进行争论，显然双方在此之前不可能就合同解除及赔偿问题已经达成合意。4.根据民事诉讼法的规定，诉讼双方在调解过程中形成的表述内容，不能作为判决的依据。该录音材料即形成于司法调解所进行调解的过程中。综上所述，本案中系张天祥单方提出解除《房屋租赁合同》要求，显然系张天祥出现违约行为在先，而一审判决中提及的租金返还分歧，其实质即是违约赔偿事项的具体表现。所以，诉讼双方在讨论合同解除相关事宜过程中主要内容是围绕着违约赔偿问题展开的，换言之，合同解除和违约赔偿是同一问题，在潘敏华未接受违约赔偿方案的情况下，显然双方解除合同的合意是不可能达成的。而根据合同法的规定，作为违约方的张天祥不享有单方解除权。据此，潘敏华认为一审判决事实认定错误，导致判决结论错误。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判驳回张天祥的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张天祥承担。 针对潘敏华的上诉，张天祥答辩称：一、综观潘敏华的上诉理由，其意图在于借用各种理由将租房合同于2018年5月18日已经合意解除的事实歪曲颠倒为未经潘敏华同意的单方面行为。一审提交的录音中可证明潘敏华知情并表示同意张天祥不再租房的事实，也表明双方之前就解除合同已经过协商并达成合意。当时商定2018年5月18日为人员撤离日期，物品可以免费存放一个月。而等到张天祥将物品完全搬离后，潘敏华开始以各种名目和借口克扣所应当退还的租金，从而造成纠纷。根据提交的工商登记信息显示，该房屋已经于2018年6月12日核准为杭州余杭区径山镇桃苑里农庄。工商申请需要经过反复的名称提交、审核、修改以及设立登记、审核、修改、提交等程序。申请周期需要半个月到一个月。也就是说，潘敏华在合意确定的2018年5月18日前后已经开始着手进行民宿申办的事宜。如果按照潘敏华所说，并没有同意解除合同。那么在合同有效期内，潘敏华未经张天祥同意擅自将已经出租的房屋设立为民宿并且拆除承租人设备的行为构成严重违约。二、双方合意解除合同的日期为2018年5月18日，并且当时潘敏华同意张天祥物品可以免费多放一个月。三、根据提交的阳光棚15000元收据显示，该阳光棚由张天祥出资搭建，所有权应该属于张天祥。在此，张天祥保留对该阳光棚的处置权。如果此次结案后潘敏华能够在判决规定的日期内把租金退还，张天祥愿意将阳光棚无偿赠送给潘敏华。如果不配合，那么张天祥保留对该阳光棚拆除变卖的权利。四、虽然张天祥认为合意解除合同的日期应该为2018年5月18日，退还租金也应当从该日期起算。但综合考虑，张天祥对一审判决从物品搬离日开始计算退还租金表示支持。综上所述，请求驳回潘敏华的上诉请求，维持一审判决。 二审期间，潘敏华未向本院提交新的证据材料。 二审期间，张天祥向本院提交证据材料如下： 1.光盘、照片（打印件）各1份，用以证明张天祥已于2018年5月16日向朋友商借仓库的事实。 2.微信聊天记录（打印件）1份，用以证明张天祥自2018年5月20日到2018年6月20日另行租赁民宿居住。 3.工商查询文件（打印件）1份，用以证明潘敏华在2018年5月中旬即应知晓张天祥已经搬离的事实。 4.收条1份，用以证明阳光棚由张天祥出资建造。 张天祥提供的证据经潘敏华质证：证据1、2，真实性、合法性及关联性均有异议，于本案没有任何证明效力；证据3，真实性没有异议，与本案诉争事实没有任何关联性。证据4，真实性、合法性及关联性均有异议，与本案诉争事实不具有关联性。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据潘敏华的上诉请求与张天祥的答辩意见，本案二审的争议焦点为双方之间租赁合同的解除及租金返还。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案租赁合同的解除。本案中，根据张天祥提供的证据及潘敏华在一审庭审中的陈述，张天祥已于2018年6月17日将涉案房屋腾空并返还潘敏华，双方之间仅对租金返还事宜存在分歧。原审法院据此确认涉案《房屋租赁合同》已于2018年6月17日解除并无不当，故应予以确认。关于租金的返还。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，张天祥已支付第一年租金即支付租金至2018年9月30日。在合同解除后，张天祥有权要求潘敏华返还剩余租赁期限对应的租金。因此，原审法院判定由潘敏华返还自2018年6月18日至2018年9月30日的租金，于法有据，亦应予以确认。综上，潘敏华的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1238元，由潘敏华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月二十七日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦