广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1704民初1423号原告：吴仁杰，男，1986年2月9日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：吴龙欢，男，1958年12月23日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。系原告吴仁杰的父亲。被告：广东阳东农村商业银行股份有限公司，住所地：阳江市阳**东城镇东风三路**。法定代表人：钟远强，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄经郁，该公司员工。委托诉讼代理人：陈春兰，该公司员工。被告：阳西县农村信用合作联社，住，住所地：阳西县人民大道**/div>法定代表人：郑天朴，该公司理事长。委托诉讼代理人：郑宇翔，该公司员工。第三人：阳江市思诺工贸有限公司，住所地，住所地：阳江市江城区高凉路**iv>法定代表人：何锦。第三人：阳江市银基房地产开发有限公司，住所地：阳江市江城区***路4楼。法定代表人：付宜令，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。第三人：何锦，男，1985年11月22日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。第三人：谭月婵，女，1964年5月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。第三人：梁建波，男，1966年12月21日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。第三人：林文争，男，1970年11月17日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告吴仁杰与被告广东阳东农村商业银行股份有限公司（以下简称阳东农村商业银行）、阳西县农村信用合作联社（以下简称阳西信用社），第三人阳江市思诺工贸有限公司（以下简称思诺公司）、阳江市银基房地产开发有限公司（以下简称银基房地产公司）、何锦、谭月婵、梁建波、林文争案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。吴仁杰的委托诉讼代理人吴龙欢，被告阳东农村商业银行的委托诉讼代理人黄经郁、陈春兰，被告阳西信用社的委托诉讼代理人郑宇翔，第三人银基房地产公司的委托诉讼代理人李晓婷到庭参加诉讼。第三人思诺公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴仁杰向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2018)粤1704执异25号执行裁定书和（2018）粤1704执45号之二执行裁定书。确认位于阳江市江城区****号商铺权为吴仁杰；2.请求第三人将位于阳江市江城区****号，现已登记在第三人名下商铺（产权证号***号）转到吴仁杰名下，转户费用由第三人承担；3.阳东农村商业银行、阳西信用社承担诉讼费用。诉讼过程中，吴仁杰变更第1、2项诉讼请求为：1.请求法院停止对阳江市江城区****号商铺的强制执行；2.请求判决确认吴仁杰与银基房地产公司于2013年5月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于阳江市江城区****号的产权（产权证号***号）归吴仁杰所有，并解除上述商铺的查封。事实和理由：一、吴仁杰对涉案商铺已合法取得了所有权。2012年8月4日，吴仁杰认购了银基房地产公司开发的位于阳江市江城区**号商铺，最后以人民币665069元成交，双方于2013年5月18日签订了商品房买卖合同。吴仁杰在认购***号商铺期间，通过现金、银行转账的方式向银基公司支付了涉案商铺的款项及办证费共计476000元，余款已全部付清，具体有银基房地产公司开出的收款收据可证实。吴仁杰购买了涉案商铺后，经与银基房地产公司协商一致以每月3990元的价格返租给银基房地产公司使用，但银基房地产公司在租赁期间未经吴仁杰同意于2013年9月8日擅自将吴仁杰购买的涉案商铺的权属登记在其名下（产权证号为***）。因银基房地产公司欠阳东农村商业银行、阳西信用社巨额贷款未还而被诉至法院，请求银基房地产公司等第三人偿还巨额贷款，法院支持了阳东农村商业银行、阳西信用社诉求。由于银基房地产公司未履行法院已生效的判决，阳东农村商业银行、阳西信用社申请法院强制执行，请求依法拍卖银基房地产公司位于阳江市江城区***路房地产，其中包括吴仁杰已购买的***号商铺在内220间房地产。吴仁杰已经合法向银基房地产公司购买了涉案商铺并付清全部购房款，且该商铺也交付给吴仁杰占有收益，并已取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，吴仁杰与银基房地产公司签订的合同已成立生效，且经已履行完毕，故涉案商铺的产权应归吴仁杰所有。二、（2018）粤1704执异25号《执行裁定书》和（2018）粤1704执45号之二《执行裁定书》所认定事实不清，理据不足，适用法律错误，依法应予纠正并支持吴仁杰诉请。吴仁杰在得知涉案商铺被阳江市阳东区人民法院强制执行后，便立即向法院提出执行异议申请，并提供了足以证明涉案商铺归吴仁杰所有的权属证明材料，但法院在未经全面严格审查情况下，驳回了吴仁杰的异议申请。吴仁杰已充分履行了举证义务，足以证实吴仁杰购买并享有涉案商铺权属的客观事实。虽然尚未办理产权过户手续，但并非因为吴仁杰个人原因致使涉案商铺不能过户，是由于客观不能和银基公司不积极配合办理过户手续义务才拖延至今未能办理，吴仁杰对此不存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条第2款规定，人民法院对涉案商铺进行查封、拍卖于法无据，属于适用法律错误，依法应予撤销并停止执行。综上所述，吴仁杰对涉案商铺享有合法权利，已取得所有权，而涉案商铺未能过户责任不在吴仁杰，吴仁杰自身不存在过错，在本案中足以排除阳东农村商业银行、阳西信用社对涉案商铺的执行。吴仁杰为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，希判如所请。被告阳东农村商业银行辩称，请求法院驳回吴仁杰的诉讼请求，恢复对涉案商铺的强制执行。理由如下：一、涉案商品房买卖合同没有备案，吴仁杰已付款只提供了收据没有发票，该合同的合法性、真实性存疑。二、涉案商铺没有办理过户手续，吴仁杰没有取得该房屋的所有权。三、吴仁杰并非房屋的所有权人，无权出租涉案房屋，租赁合同无效。银基房地产公司只是一直使用自己名下的房产，吴仁杰自始至终没有使用涉案房屋。四、吴仁杰主张并非是因为自身原因导致无法过户，但无提交相关证据证实该主张，应承担举证不能的后果。被告阳西信用社辩称，阳西信用社的答辩意见与阳东农村商业银行的答辩意见一致。第三人银基房地产公司述称，由法院依法作出认定及判决。第三人思诺公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争未作出答辩。经审理查明，涉案阳江市江城区****号商铺登记权利人为银基房地产公司（产权证号：***），权属登记时间为2013年8月8日。阳东农村商业银行、阳西信用社与思诺公司、银基房地产公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争借款合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）粤1704民初1538号民事判决，判令：一、思诺公司在本判决发生法律效力之日起七日内偿还借款本金4800万元及利息(计至2017年8月20日止的利息为1659753元，从2017年8月21日起至借款清偿日止的利息按照《银团借款合同》约定的利率计算）给阳东农村商业银行、阳西信用社；二、阳东农村商业银行、阳西信用社有权对依法折价或拍卖变卖银基房地产公司提供抵押的坐落在阳江市江城区***路一、二、三、四层及地下车库共214套房地产（该214套房地产详见抵押物清单）所得的价款享有优先受偿权；不足部分，由思诺公司继续清偿；三、银基房地产公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争对本判决第一项思诺公司所欠的借款本息承担连带清偿责任。银基房地产公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争承担保证责任后，有权向思诺公司追偿。上述案件诉讼过程中，阳东农村商业银行、阳西信用社提出诉讼保全申请，本院于2017年9月29日作出（2017）粤1704民初1538号民事裁定，查封银基房地产公司名下包括阳江市江城区****号房产（产权证号：***）在内的6间商铺。本院（2017）粤1704民初1538号民事判决发生法律效力后，因思诺公司、银基房地产公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争未履行生效判决确定的义务，阳东农村商业银行、阳西信用社于2018年1月18日向本院申请执行，本院于当日立案执行[案号：（2018）粤1704执45号]。本院在执行过程中，依法向思诺公司、银基公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争发出执行通知书，责令其履行上述民事判决确定的金钱给付义务，但至今仍未全部履行。本院于2018年1月31日作出（2018）粤1704执45号执行裁定，查封银基房地产公司所有的位于阳江市江城区***路一、二、三、四层及地下车库的房地产（共214间房地产详见房地产清单）。2018年4月3日，本院作出（2018）粤1704执45号之二执行裁定，拍卖包括案涉房产在内的银基房地产公司所有的位于阳江市江城区***路一、二、三、四层及地下车库的房地产（共220间房地产详见房地产清单）。吴仁杰对遂向本院提出执行异议，要求中止对涉案阳江市江城区****号商铺的执行。本院于2018年7月9日作出（2018）粤1704执异25号执行裁定书，裁定驳回吴仁杰的异议请求。吴仁杰对上述执行裁定不服，于2018年7月23日提起本案案外人执行异议之诉。吴仁杰主张其于2013年5月18日与银基房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，并通过两次银行转账支付购房款，其中，于2012年8月20日转账支付购房款456000元到银基房地产公司的银行账户，于2013年5月15日转账支付购房款119069元，余下购房款均是通过现金方式支付清，银基房地产公司出具了收据两张收执。涉案商铺未办理过户登记的原因是银基公司频繁更换法定代表人，还有负债的情况，所以其一直没有协助吴仁杰办理过户手续。为支持其诉讼主张，吴仁杰提供有以下证据：1、认购书、商品房买卖合同、质量保证书，拟证明吴仁杰以665069元购买了银基房地产公司阳江市江城区****号商铺；2、收款收据、汇款单，拟证明吴仁杰向银基房地产公司汇出购房款，银基房地产公司收取了吴仁杰购房款665069元；3、商铺租赁合同，拟证明吴仁杰将购买的阳江市江城区****号商铺租赁给银基房地产公司使用，月租金3990元；4、中国建设银行个人账户收入交易明细、收据，拟证明银基房地产公司连续76个月向吴仁杰交租金。其中：1、收款收据2份记载：银基房地产公司分别于2012年8月20日、2013年5月15日收取吴仁杰交来购买涉案***号商铺首期429663元、房款余额235406元。2、汇款单记载：2013年5月15日，吴仁杰向阳江市百丽源商业管理有限公司汇款119069元。银基房地产公司对吴仁杰提供的上述证据均无异议，确认吴仁杰确已支付清了涉案商铺的购房款。银基房地产公司对吴仁杰支付涉案商铺购房款及未办理过户登记情况发表意见：1、银基房地产公司与阳江市百丽源商业管理有限公司有合作协议，支付购房款时吴仁杰要求用刷卡方式支付，但银基房地产公司当时没有刷卡机，所以就先由吴仁杰2013年5月15日转账119069元到阳江市百丽源商业管理有限公司，再由该公司转账给银基房地产公司。对其上述意见，银基房地产公司提供农村信用合作社支票存根作为证据，拟证明吴仁杰通过阳江市百丽源商业管理有限公司的刷卡机支付了119069元购房款后，银基房地产公司领取了阳江市百丽源商业管理有限公司支票到银行提取119069元现金。上述支票存根记载：出票日期2013年5月15日，收款人阳江市百丽源商业管理有限公司，金额119069元，用途备用金。2、吴仁杰于2013年5月20日与银基房地产公司签订商铺租赁合同，约定将涉案商铺出租给银基房地产公司，其中合同约定的租赁期限为10年，租金为每月3990元，租金通过转账方式支付。银基房地产公司从2013年6月10日开始支付租金至今,在实际履行过程中大多数是通过现金方式支付租金，再由吴仁杰出具收据,有时租金是通过银基房地产公司财会梁小飞的账号转账支付（2018年1月后才有转账情况），还有部分租金是通过阳江市银基物业管理有限公司的账户支付的，该公司是银基房地产公司的关联企业。3、明确表示对涉案阳江市江城区****号商铺未过户不存在过错。阳东农村商业银行、阳西信用社对吴仁杰提供的证据有异议：1、收款收据及回款单的收款人不是同一人，吴仁杰只提供了收款收据但没有提供发票予以佐证，未能证明其已支付购房款。2、涉案阳江市江城区****号商铺未登记过户至吴仁杰名下，其无权出租房屋，该商铺租赁合同无效。3、吴仁杰提供的银行个人账户明细中载明的收款人及汇款人不是本案的当事人，且收据存在事后补签的可能。据此，阳东农村商业银行、阳西信用社认为吴仁杰及银基房地产公司的陈述的诉讼意见不属实。诉讼期间吴仁杰、银基房地产公司均未提供吴仁杰交付办理阳江市江城区****号商铺房产权登记办证费证据。上述事实，有当事人的当庭陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，吴仁杰虽在2013年5月18日与银基房地产公司签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺，但此后双方并未办理所有权转移登记手续，涉案商铺现仍登记在银基房地产公司名下，吴仁杰未取得涉案商铺所有权。现涉案商铺作为登记在被执行人银基房地产公司名下的财产被法院依法采取强制执行措施，吴仁杰为涉案商铺买受人提起案外人执行异议之诉。故本案争议焦点为：吴仁杰是否享有足以排除法院强制执行实体权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应由吴仁杰提供证据证明其符合上述法律规定的能够排除执行的情形。从案件查明事实及证据看，首先，吴仁杰提供的证据不足以证明其已支付全部购房款。本案中，一、银基房地产公司虽然出具了吴仁杰购买涉案商铺的购房款收据，但并未出具正式发票，其所提供的收款收据本身并不具有支付功能，缺少相关支付凭证的佐证，无法证明款项在吴仁杰与银基房地产公司之间发生了实际流动。二、吴仁杰主张其分两次通过银行转账支付购房款，其中2012年8月20日转账支付购房款456000元到银基房地产公司的银行账户，2013年5月15日转账支付购房款119069元，余下购房款均是通过现金方式支付清。而吴仁杰提供的2013年5月15日转账记录反映该款项是转账至阳江市百丽源商业管理有限公司，吴仁杰未就款项属于支付给银基房地产公司用于购买涉案商铺用途提供充分合理的证据。银基房地产公司虽认可上述款项119069元属于涉案商铺购房款，该款已由其领取阳江市百丽源商业管理有限公司的支票到银行提取现金，且提供农村信用合作社支票存根拟证明，但上述农村信用合作社支票存根记载款项的收款人为阳江市百丽源商业管理有限公司，款项用途为备用金，不能证明吴仁杰向银基房地产公司支付购房款119069元的事实。三、虽然银基房地产公司认可收到吴仁杰给付的全部购房款，但其作为被执行人系本案利害关系人其自认将严重影响债权人的利益，故本院在本案中对银基房地产公司的自认难以采信。综上，对于吴仁杰关于其已经支付全部购房款的主张存疑，本院仅在本案案外人执行异议之诉中不予采纳。其次，吴仁杰未能举证证明非因自身原因未办理涉案房屋过户登记。吴仁杰与银基房地产公司于2013年5月18日签订《商品房买卖合同》，涉案商铺已于2013年8月8日产权登记于银基房地产公司名下表明具备办理产权登记条件，本院于2017年9月29日查封涉案商铺，在此期间吴仁杰一直未申请办理涉案房屋所有权转移登记。关于未办理过户登记的原因，吴仁杰陈述是银基房地产公司频繁更换法定代表人,还有负债情况,一直没有协助办理过户手续。但一方面,诉讼中吴仁杰未提供是由于银基房地产公司原因未能办理过户登记的证据,另一方面,吴仁杰与银基房地产公司于2013年5月18日签订《商品房买卖合同》，且其主张于2013年5月15日付清所有购房款并于2013年5月20日与银基房地产公司签订租赁合同将涉案商铺租赁给银基房地产公司，但直到2017年9月29日本院查封涉案商铺前，在这么长的时间里，吴仁杰既未向相关部门申请办理涉案房屋所有权转移登记，也未积极通过法律途径等方式向银基房地产公司提出要求办理涉案商铺的过户登记手续。此外，现有证据也未证明吴仁杰向银基房地产公司支付办证费委托银基房地产公司办理产权登记。以上事实表明，吴仁杰在案涉房产已具备过户条件的情况下怠于办理案涉房产过户登记手续，导致案涉房产被本院查封，故吴仁杰对涉案商铺至今仍然没有办理过户登记手续存在过错。此外，银基房地产公司在对执行标的提出执行异议案件中发表意见表示涉案商铺是由于其原因未办理过户登记，而在本案庭审中又明确表示其对涉案商铺未办理过户登记不存在过错,上述意见相互矛盾，银基房地产公司未就其意见提供充分证据证明，基于银基房地产公司作为被执行人系本案利害关系人，本院在本案中对其陈述不予采纳。再次，吴仁杰与银基房地产公司签订租赁合同将涉案商铺租赁给银基房地产公司，吴仁杰购买涉案商铺不是用于满足其生活居住需要，而是用于经营。综上所述，吴仁杰未能举证证明其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的权利，故对吴仁杰的诉讼请求不予支持。第三人思诺公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视思诺公司、何锦、谭月婵、梁建波、林文争放弃答辩、举证及质证的权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告吴仁杰的诉讼请求。本案受理费10451元，由原告吴仁杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  周国汉审 判 员  柳华想人民陪审员  许 允二〇一八年十二月二十九日书 记 员  梁颖怡附相关法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款第（二）项：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。