河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6782号 上诉人（原审原告）：张玉红，女，1966年9月19日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：李玉祥，河北律清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地河北省永清县武隆路46-6号。 法定代表人：闫博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。 上诉人张玉红因与被上诉人永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张玉红的委托诉讼代理人李玉祥，被上诉人永清星宸公司的委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉红上诉请求：一、依法撤销永清县人民法院（2018）冀1023民初1458号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交没有事实依据，被上诉人庭审中并没有提交有效的证据原件，且该“确认书”所体现的内容与“完成全部权属登记备案资料的提交”这一事实之间不存在因果关系。另外，一审法院认为被上诉人提交的3号证据“确认书”并非证据，却又依据不是证据的“确认书”来认定案件事实，且一审法院依据“确认书”认定的事实也不属于《民事诉讼证据规定》第九条规定的免证情形，所以一审法院在认定被上诉人“于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交”属于违反证据规则的认定事实错误。二、一审法院错误适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定与合同其他条款相比没有什么特殊的地方，只是进一步明确了在约定的期限内，如果被上诉人没有将办理权属登记应当由其提供的全部资料报产权登记机关备案，导致上诉人没有按时取得房地产权属证书，那么产权证书的办理义务人双方合意确定为“由出卖人统一办理”。一审法院认定“由出卖人统一办理”为司法解释第十八条所述的“特殊约定”，属于错误的解释和适用法律。特殊约定是相较于一股规定的特殊约定，该特殊约定系办理期限的特殊约定，而非延期办理产权证书后结果的特殊约定。三、一审法院判决自相矛盾。一审法院在判决中已经认定被上诉人逾期提供登记材料构成违约，却又错误适用《商品房买卖合同司法解释》第十八条来说明被上诉人没有违约。也就是说一审法院在认定事实的时候认定被上诉人存在违约的事实，但在适用法律上却不承担违约责任，判决书存在明显的矛盾之处。四、本案属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五、炉具款系省级相关单位明令禁止收取的，被上诉人收取炉具款没有相关法律依据。六、被上诉人在案涉房屋不具备合同约定的交付条件的情况下将房屋交付于上诉人明显违反了合同的明确约定，理应承担相应的延迟交房的违约责任。综上，请法院依法支持上诉人的上诉请求。 永清星宸公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。1.一审判决认定被上诉人于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交义务，认定事实完全正确。2.被上诉人提交的确认书明确标注了房屋所有权人、利害关系人可以到房产管理部门依法查询的内容，赋予了上诉人的查询和验证该确认书真伪以及效力的权利，一审法院以上诉人一审未提出相反证据对该证据的证明效力予以确认，认定事实完全正确。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定完全正确。三、一审判决不存在自相矛盾之处。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定不适用于本案。五、上诉人在案涉商品房取得竣工验收备案证明书之前自愿收房并办理了入住手续，属于买卖双方对于原合同约定的交房条件进行了变更并予以默认并履行，应以其实际收房时间认定为商品房交付时间。上诉人实际接收了房屋并办理入住手续，实际占有、使用了涉案房屋，且该房屋后经实际验收合格，也就是说上诉人接收的房屋是合格的房屋。上诉人又以其房屋不具备交付条件为由主张违约金，其主张明显不能成立。 张玉红向一审法院起诉请求：1.判决永清星宸公司五日内交付张玉红房屋所有权证；2.判令永清星宸公司支付逾期办证违约金70281元（计算至2018年6月30日）；3.判决永清星宸公司返还天然气炉具款6500元；4.判令永清星宸公司返还地下室面积差价款2000元；5.本案的诉讼费用由永清星宸公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月25日，张玉红（买受人）与永清星宸公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，张玉红购买永清星宸公司开发的星宸新天地第8幢2单元101号房一套。合同约定该房屋建筑面积共98.45平方米，单价为每平方米4014元，总价款395178元。付款方式为首付245178元，贷款150000元。该商品房附属用房建筑面积8.27平方米，成交价格每平方米1000元，总金额8270元，总价共计403448元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。合同订立后，张玉红按约定向永清星宸公司支付了购房首付款并办理了按揭贷款。2016年6月8日，永清星宸公司组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，涉案楼幢竣工验收合格，于2016年6月27日取得永清县建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。2016年2月24日，张玉红在交纳6500元天然气炉具款后领受房屋。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸·新天地8号楼出具了永清县房初字第20170123006号房屋产权测绘成果审核确认书。2017年3月23日永清县地方税务局征收分局向张玉红出具契税完税证明。 一审法院认为，张玉红与永清星宸公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。一、关于逾期办证的认定。依照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。按照合同约定，张玉红于2016年2月24日领受房屋，永清星宸公司应当在2016年5月24日之前向房屋产权管理机关提交登记备案材料。经查，永清星宸公司于2017年2月21日完成权属登记备案资料的提交义务，其逾期提交登记备案材料，构成违约。依据双方合同约定，永清星宸公司承担违约责任的方式系为张玉红办理不动产权证书。因此，张玉红要求永清星宸公司为其办理不动产权证书的诉讼请求一审法院予以支持。张玉红主张永清星宸公司应当支付延期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十五条对于产权登记有明确约定，合同双方当事人在处理违约责任方面，没有选择合同第十五条中第一、二项处理方式，而是单独约定依据第三项处理。合同当事人有特殊约定的，应依照约定，故张玉红要求永清星宸公司支付逾期办证违约金的诉讼请求一审法院不予支持。二、关于地下室面积问题。《商品房买卖合同》中对约定面积与产权登记面积间存在差异的处理有具体明确的约定，应依约处理；现张玉红尚未取得涉案商品房权属证书，不能确认权属证书所记载面积与合同约定面积间的最终面积误差比值，故对张玉红给付地下室面积差价款的诉请一审法院不予支持；其在取得商品房权属证书后如所载面积与合同约定面积存在差异，可依约另行主张。三、关于天然气炉具问题。按照合同约定，张玉红向永清星宸公司交付房屋价款中并未包含炉具款。双方在合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行作出的承诺为房屋交付时天然气具备开通条件，并未约定由永清星宸公司提供天然气炉具。张玉红未就天然气炉具属于房屋基础设施应包含在房屋总价之中提供相关证据予以证实，故一审法院对张玉红已交付的房价款中包含炉具款的主张理由不予采信，对其主张返还炉具款6500元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为张玉红办理永清县裕丰街星宸·新天地第8幢2单元101号商品房权属证书；二、驳回张玉红的其他诉讼请求。 本院二审期间，张玉红提交一份县长办公会议纪要，证明截止到2018年4月10日，案涉项目由于超规划占地的问题仍然不能为业主办理房屋所有权证。永清星宸公司的质证意见为：对于证据显示的会议纪要文件的真实性认可，对于证明目的不认可，该文件所涉项目中的超规划占地问题是该项目中的个别楼栋，与上诉人所购买的项目所对应的楼栋及房屋没有关联性。且涉案项目与上诉人有关的房屋不存在办理产权登记的资料未经备案或不能办理分户权属证书的问题。永清星宸公司提交涉案项目1#至9#和13#至15#楼的不动产登记总证，证明涉案项目被上诉人完成了商品房买卖合同约定的由出卖人向产权登记机关提交办理产权登记的全部备案资料，并已经取得相关楼栋的不动产权总证，具备购房人办理分户不动产权证书的条件。张玉红的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。一审法院认定的2017年2月21日被上诉人就已经完成所有资料的备案，与该份证据相矛盾，且办理大证也仅仅是开发商提供合同义务的一部分，不能证明其全部履行了合同义务。本院认为，双方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审庭审中，张玉红放弃了返还炉具款和地下室面积差价款的上诉请求。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，张玉红在二审期间放弃返还炉具款和地下室面积差价款的上诉请求属于当事人对自己民事权利和诉讼权利的处分，且不违反相关法律规定，故本院予以准许。依照张玉红与永清星宸公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.由出卖人统一办理。”该条款的约定内容是永清星宸公司在履行合同过程中承担违约责任的方式。本案商品房交付时间2016年2月24日，永清星宸公司应当在2016年5月24日之前向房屋产权管理机关提交登记备案材料。永清星宸公司于2017年2月21日完成权属登记备案资料的提交义务，构成违约。因张玉红与永清星宸公司合意排除了第一、二项解除合同和支付违约金的违约责任处理方式，选择了第三项处理方式，即“由出卖人统一办理”，故一审法院判决永清星宸公司为张玉红办理商品房权属证书，同时判决驳回逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，张玉红的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1770元，由上诉人张玉红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 刘德璋 审 判 员 马 兰 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一八年十二月十日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙