重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初18410号原告：文可贞，女，1952年3月19日出生，汉族，住重庆市南岸区望耳楼**，公民身份号码5102121952********。委托诉讼代理人：吴小理（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所，住所地重庆市南岸区上新街**，统一社会信用代码125001087453013424。法定代表人：潘明南，所长。被告：重庆市南发城建发展有限公司,住所地,住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道****构代码：67610851-3。法定代表人：周弋，执行董事。委托诉讼代理人：陈盈熹（一般授权，系该公司员工），男，1994年2月5日出生，汉族，，住重庆市南岸区被告：重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南，住所地重庆市南岸区南坪东路**2204113-0。法定代表人：陈开富。委托诉讼代理人：吴志斌（系被告法务部主管，一般授权），男，1967年3月26日出生，汉族，，住重庆市九龙坡区被告：重庆市南滨路滨江旅游经济示范地带开发建设管理委员会，住所地重庆市南岸区，住所地重庆市南岸区海棠晓月****楼v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：刘孟。第三人：重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行，住所地重庆市渝中区，住所地重庆市渝中区新华路**150000067614328XH.法定代表人：吴希。原告文可贞诉被告重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所（以下简称“上新街房管所”）、重庆市南发城建发展有限公司（以下简称“南发公司”）、被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称“云天公司”）、重庆市南滨路滨江旅游经济示范地带开发建设管理委员会（现名为重庆市南滨路管理委员会，以下简称“南滨路管委会”），第三人重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行（以下简称“农商行渝中支行”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员何流任审判长，与人民陪审员董泽芬、熊鸿猷组成合议庭，适用普通程序于2018年12月25日对本案公开开庭进行了审理。原告文可贞的委托诉讼代理人吴小理，被告南发公司的委托诉讼代理人陈盈熹到庭参加诉讼。被告上新街房管所、被告云天公司、被告南滨路管委会、第三人农商行渝中支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告文可贞诉称：2008年7月14日，南发公司和云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，约定云天公司愿意将云立.家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善；云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年内为南发公司指定的被安置人办理产权证。2009年1月4日，南发公司和云天公司签订补充协议，进一步明确团购的1038套安置房屋的具体户型、房号和面积。经云天公司和立立公司申请，重庆市城乡建委于2009年8月31日作出渝建[2009]394号《通知》，规定“云立.家天下”项目中南发公司所团购的1038套房屋转为“主城区危旧房改造拆迁安置房”。建成后全部用于安置南岸区危旧房改造。2016年9月7日，南发公司作为甲方，南滨路管委会作为乙方，共同签订《“龙门浩月城市公园综合体二期征收项目”安置房转让协议》，南发公司将共计58套房屋转让给南滨路管委会，作为房屋征收安置房。双方对安置房转让单价、付款方式、交房时间、税费承担等进行了详细约定。2016年，南滨路管委会作为甲方，南岸区房管局作为乙方，签订《龙美好羽绒城市花园综合体二期国有土地上房屋征收协议》，南滨路管委会委托南岸区房管局就位于南岸区望耳楼X号，彭家湾X号，董家桥X号房屋实施征收工作。双方就征收资金、双方权利义务、争端解决等进行了约定。2016年10月23日，南岸区房管局与原告签订《重庆市南岸区国有土地上房屋征收补偿合同》，约定以产权调换方式征收原告所有的位于南岸区彭家湾X号，面积为62.52平方木的房屋。合同约定，原告接房后，南岸区房管局应即使向相关部门提交办理产权调换房房地产权登记的申请，原告应全力配合，所产生的税费按相关规定由双方自行承担。原告在接房后多次催促南岸区房管局办理产权证书，但因涉案房屋被抵押给第三人而无法办理相关手续。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”由此可知，原告作为被拆迁人，其拆迁安置权在权利属相上被界定为一种准无权，故原告享有的补偿安置权利应优先于南岸区房管局为第三人设立的抵押权。被告云天公司作为涉案房为的开发商，未能及时未原告办理涉案房屋的不动产权证书，其行为已违反《团购协议的约定》。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告重庆云天物业发展有限公司将“云立.家天下”X号房屋所有权和国土使用权转移至原告名下的义务（即为原告办理房地产权证）；2、诉讼费由被告承担。被告南岸区房管局向本院提交书面答辩状，辩称：原告所述属实，涉案房屋有云天公司开发建设，因此办理相应不动产权登记手续的义务主体应为云天公司。南岸区房管局作为最终的安置主体，愿意配合双方工作，提供必要协助。被告南发公司辩称：同意原告的诉讼请求，愿意配合办证，原告所述属实。被告南滨路管委会向本院提交书面答辩状，辩称：原告所述属实，但办理相应不动产权登记手续的义务主体应为云天公司。南滨路管委会愿意为双方办证提供必要协助。被告云天公司、第三人农商行渝中支行均未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明：2016年9月7日，南发公司与南滨路管委会签订《“龙门浩月城市公园综合体二期征收项目”安置房转让协议》，约定南发公司将包含“盛景龙庭”、“东海星洲”、“云立家天下”、“南城景苑”、“玲珑雅居”项目部分房源，合计58套作为安置房转让给南滨路管委会。南发公司负责告知建设开发单位部分安置房已转让给南滨路管委会，并负责协调督促在约定时间将房屋产权证办理至南滨路管委会或其指定的被安置人名下。2016年，南滨路管委会与南岸区房管局签订《龙门浩月城市公园综合体二期国有土地上房屋征收协议》，约定南岸区房管局负责“龙门浩月城市公园综合体”二期项目被征收范围国有土地上房屋征收具体工作，编制补偿方案和资金预算，并按政府审定方案及政策至执行。2016年10月26日，南岸区房管局与原告签订《重庆市南岸区国有土地上房屋征收补偿合同》，约定以产权调换方式对原告进行征收补偿，安置房位于云立家天下项目X号房屋。合同还约定，原告接房后，南岸区房管局应及时向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理产权调换房房产证的申请。此后，原告按约定办理接房手续，并已实际入住涉案房屋。另查明，2007年4月11日，被告云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定按风险共担、利益共享的原则共同开发“云立.家天下”项目，该项目地点位于南岸区辅仁路，房屋功能为经济适用房。2008年6月21日，立立公司向南发公司出具委托书，委托云天公司负责与南发公司协商签订团购合同和处理相关事务。2008年7月14日，云天公司和南发公司签订《危旧房拆迁安置房团购合同》，合同主要约定，云天公司愿意将云立.家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善。南发公司负责团购除商业及配套用房以外的全部住宅，建筑面积约70000平方米。云天公司应在2009年9月31日之前向南发公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工验收的所有手续，取得建筑工程竣工验收备案登记证。在交房后一年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，双方签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，明确了南发公司购买房屋套数、房号等明细，即“云立.家天下”以下房屋：1#楼304套、2#楼384套、3#楼350套，共计1038套，建筑面积70022.34平方米。本案涉诉房屋包含在其中。2009年8月7日，云天公司和立立公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立.家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》。2009年8月31日，重庆市建设委员会作出《关于同意云立.家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》，同意将云立.家天下项目中70022.34平方米、1038套房屋转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户。2012年8月23日，云天公司取得南岸区辅仁路2号2栋的城镇房屋初始登记证。另查明，2009年9月27日，云天公司、立立公司和第三人农商行渝中支行签订《重庆市房地产抵押合同》，云天公司、立立公司将包括本案涉诉房屋在内的云立.家天下项目多套房屋抵押给农商行渝中支行，并在南岸区土地房屋权属登记中心（现重庆市南岸不动产登记中心）办理了抵押登记。另，因南发公司与云天公司、立立公司之间的纠纷，经南发公司申请，南岸区人民法院在2014年11月14日做出（2014）南法民保字第00299号民事裁定书，对包括本案涉案房屋在内的相关财产进行了司法查封，2016年10月24日做出（2016）渝0108执保1109号民事裁定书，对上述房屋进行续查封。南发公司当庭表示，愿意将与涉案房屋相关的权利让渡予原告，配合原告办理过户手续。另，2017年6月26日，重庆市南岸区机构编制委员会发出《南岸区机构编制委员会关于印发重庆市南滨路管理委员会机构编制方案的通知》，将重庆市南滨路滨江旅游经济示范带开发建设管理委员会更名为重庆市南滨路管理委员会。上述事实有双方当事人当庭陈述及举示的证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原告和被告南岸区房管局签订的《重庆市南岸区国有土地上房屋征收补偿合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁人房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在的履行风险对被拆迁人来说极为不利，也极不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，司法解释的该条规定对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房屋的位置、用途作出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予安置权具有准物权的优先效力。此权利是一种法定的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人之效力。本案中，原告作为被拆迁人，与作为拆迁人的南岸区房管局签订的《重庆市南岸区国有土地上房屋征收补偿合同》中明确约定采取产权调换方式进行安置，并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，此符合司法解释规定之情形。故原告对安置房屋享有法定的优先权，其效力应优先于第三人农商行渝中支行对安置房屋享有的抵押权。涉案房屋现已交付原告并已入住多年，而云天公司也已取得涉案房屋所在楼栋城镇房屋初始登记证，原告要求办理产权证之条件已具备。根据《危旧房拆迁安置房团购合同》之约定，云天公司有义务为南发公司指定的人即原告办理产权证，而南发公司和南岸区房管局基于《“龙门浩月城市公园综合体二期征收项目”安置房转让协议》、《龙门浩月城市公园综合体二期国有土地上房屋征收协议》，为原告办理产权证更是应有之义。现原告要求云天公司办理过户手续，符合其享有之优先权利的本质，也符合各方之间合同的约定，加之南岸区房管局、南发公司及南滨路管委会均同意为原告办理涉案房屋过户手续，故本院对原告的诉讼请求予以支持。因现涉案房屋初始登记已独立办理在云天公司名下，可由云天公司依团购合同之约定直接履行房屋权属转移给原告之义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立.家天下”X号房屋所有权和国土使用权转移登记至原告文可贞名下的义务。案件受理费80元，由被告重庆云天物业发展有限公司负担（此款已由原告垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于判决生效后立即支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  何 流人民陪审员  董泽芬人民陪审员  熊鸿猷法官 助理  姚静婷二〇一八年十二月二十六日书 记 员  曹迁玲