成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5867号 原告：潘刚,男,1971年5月23日出生,汉族,住四川省西昌市。 原告：袁树红，女，1973年10月30日出生，汉族，住四川省西昌市。 二原告委托诉讼代理人：向平，四川雷达祺律师事务所律师。 被告：成都双华通缆有限公司，住所地成都市双流区黄甲街道双华社区黄甲大道1段2号。 法定代表人：吴明全。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 原告潘刚、袁树红与被告成都双华通缆有限公司（以下简称“双华公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理，原告潘刚、袁树红的委托诉讼代理人向平、被告成都双华通缆有限公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘刚、袁树红向本院提出诉讼请求：1.判令双华公司按照合同约定支付潘刚、袁树红迟延办理《国有土地使用权分户》违约金47936.448元（按总房款221928元的万分之三即每日66.5784元计算720日）；2.判令双华公司承担虚假宣传和未向潘刚、袁树红商铺所在市场提供配套商业环境导致潘刚、袁树红遭受的损失35508.48元（依据双方合同约定和双华公司提供的广告计算2年，221928*8%*2年）。事实和理由：潘刚、袁树红因双华公司宣传将把华阳客运中心商业城建造为城南最大建材城、物流城且购房就返租的蛊惑，潘刚、袁树红于2005年3月12日购买了双华公司开发的位于华阳镇广福村华阳客运中心商业城×楼的商业用房，面积为79.26平方米。潘刚、袁树红按约定如期向双华公司支付了包括维修基金、购房税金等共计221928元。双华公司收到房款交房后为潘刚、袁树红办理了《房屋所有权证》，但双华公司因自身原因十多年不为潘刚、袁树红购买的商铺办理国有土地分户使用权证，给潘刚、袁树红造成重大的可得利益损失。双华公司从2007年开始到2016年10月期间，在潘刚、袁树红所购商铺的公共部位擅自改变建材市场物流区域为混凝土搅拌站并修建1000多平方米的民工住宿房屋，导致潘刚、袁树红丧失所购商铺的使用处置权利，所购商铺至今犹如垃圾场所，与双华公司广告宣传获利完全不同。综上，双华公司严重且旷日持久的违约行为使潘刚、袁树红遭受了巨大的损失，潘刚、袁树红为维护自身的合法权益，依据相关法律规定起诉至法院。 双华公司辩称，1.合同中只约定了双华公司有协助潘刚、袁树红办理房屋产权证的义务，对办理土地使用权证没有任何的约定；潘刚、袁树红要求继续履行合同，并要求按照合同约定支付违约金，但因未办理土地使用权证并未给潘刚、袁树红造成损失，潘刚、袁树红主张的金额过高，且违约金属于债权请求权，现早已超过诉讼时效；2.关于第二项诉讼请求，双华公司未进行虚假宣传，双华公司未提供配套环境的问题不成立；十多年前双华公司即交房，潘刚、袁树红收房的时候是认可了，当时也并没有提出异议；潘刚、袁树红起诉中提到后来出现的脏乱差，是潘刚、袁树红自己没有维护好，且针对他人造成的脏乱差，潘刚、袁树红应该提出侵权纠纷起诉；即使是因为双华公司的原因造成的，潘刚、袁树红在超过十多年后再提出主张，也已超过诉讼时效。综上，应当依法驳回潘刚、袁树红的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：双华公司（出卖人）与潘刚、袁树红（买受人）于2005年3月12日签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于华阳客运中心商业城（华阳装饰建材城）×的商业用房，面积共计79.26平方米，房价总计221928元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2004年6月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合同…但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、其他非甲方能控制的因素（如市政配套设施拖延，政府政策调整或颁布统一的施工禁止令等）…”第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电部分在商品房交付时达到使用条件。2、天然气、光纤线路、宽带网络线路、电话线路在商品房交付时具备使用条件，由乙方自行向相关单位申请开通…如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、依法承担保修责任并由甲方赔偿乙方自商品房交付的实际达到使用条件期间的相当于租金的房屋空置损失”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日息万分之三向买受人支付违约金。” 经核实，潘刚、袁树红于2005年6月8日取得了案涉房屋的房屋所有权证。双华公司于2016年5月29日委托2名员工全权办理土地权证分户事宜，并由2名业主代表监督，双华公司表示争取在2016年6月底办理完毕。潘刚、袁树红曾于2016年10月20日就办理土地使用权证及违约金向本院提起诉讼向双华公司主张权利。 另查明，双华公司在销售“客运中心商业城”项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体。案涉建筑及公共区域均显示在其公开发布的楼盘广告等在的图片中，其中物流商贸区区域（国土证号：2010年第××号）在客运中心商业城项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地的国有土地使用权由双华公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。 同时查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。四川省成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 认定上述事实的证据有：潘刚、袁树红、双华公司的身份信息、《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》、收据、房屋所有权证、委托书、商铺分布图、《成都市天府新区华阳街道办事处关于加快华客商业城提档升级改造的通知》、现场照片、宣传资料、（2017）川0116民初11027号民事判决书、（2016）川0116民初8013号民事裁定书及双方当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的构成要件，能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院予以采信。对于其他证据材料，因欠缺证据的有效要件或与待证事实之间缺乏必要的关联性且不能充分证明其诉讼主张，故本院在本案中不予采信。 本院认为，潘刚、袁树红、双华公司签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.双华公司是否应当承担逾期办理国有土地使用权证分户的违约责任；2.双华公司是否存在虚假宣传及违反合同约定擅自变更市场环境的行为，应否向潘刚、袁树红赔偿损失；3.潘刚、袁树红的主张是否已经超过诉讼时效。本院根据所查明的事实，综合评判如下： 一、关于双华公司是否应当承担逾期办理分户国有土地使用权证的违约责任的问题。根据《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》第十五条约定，双华公司在向潘刚、袁树红交付房屋后90日内应到房屋产权监理机关办理权属登记手续，如因双华公司过错导致未能如期办理的，合同继续履行，双华公司按已付房款的日息万分之三向潘刚、袁树红支付违约金，潘刚、袁树红于2005年6月8日取得案涉商业用房的房屋所有权证，但双华公司未在约定时间内为潘刚、袁树红办理国有土地分户使用权证，故双华公司应当按照约定向潘刚、袁树红支付违约金。 关于双华公司抗辩称上述违约金的主张已经超过诉讼时效的问题，本院认为，潘刚、袁树红主张的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效。根据双方签订的《成都市双流县商品房买卖（预售）合同》约定，双华公司应于交付商品房后90内协助潘刚、袁树红办理土地使用权证，但双华公司逾期未办理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，潘刚、袁树红未在约定的办理权属证书期限届满两年内向双华公司主张违约金，其主张已经超过诉讼时效。虽然潘刚、袁树红提交的证据证明其于2016年曾向双华公司主张过权利，但届时潘刚、袁树红的主张已超过诉讼时效；双华公司在2016年委托员工办理土地权证的分户事宜并表示争取在2016年6月底完成，系对其协助办证义务的认可，但双方未再就逾期办证的违约责任进行约定，亦不能引起已超过诉讼时效的逾期办证违约金诉讼时效的重新计算，故对潘刚、袁树红请求判令双华公司按照合同约定支付潘刚、袁树红迟延办理国有土地使用权分户违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，本院对潘刚、袁树红主张的逾期办理权属证书的违约金不予支持。 二、关于双华公司是否存在虚假宣传及违反合同约定擅自变更市场环境的行为，应否向潘刚、袁树红赔偿违约损失的问题。本院认为，双华公司在销售客运中心商业城项目时宣传称系成都市城南最大的建材市场，建材市场由10栋商业商铺和物流商贸区构成一个整体，物流商贸区区域规划在客运中心商业城项目（建材市场）的红线范围内。该物流商贸区区域所在土地（国土证号：2010年第××号）的国有土地使用权由双华公司于2010年9月取得。从2007年至2016年期间，物流商贸区区域建起混凝土搅拌站和民工住房，并未真正作为物流区域使用。物流商贸区对于建材市场而言属于重要的配套设施，对业主订立合同有重大的影响，双华公司应当按照其承诺履行义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，双华公司应当赔偿因违反约定擅自变更市场环境给潘刚、袁树红造成的损失。双华公司主张建材市场的现状系案外人造成的，其提交的证据不足以证明该主张，本院不予采信。但结合庭审查明的事实，双方在房屋交付时即没有建成物流商贸区，且自2007年起，案涉商铺物流商贸区区域就已经建起混凝土搅拌站和民工住房，潘刚、袁树红至迟应从2007年起就知道或者应当知道权利被侵害，故潘刚、袁树红于2016年10月20日向本院提起诉讼时其主张也已经超过了诉讼时效。 综上，潘刚、袁树红的主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告潘刚、袁树红的诉讼请求。 案件受理费943元，由原告潘刚、袁树红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈磊 二〇一八年十二月十二日 法官助理陈雨晴 书记员黄小琴