广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初12449号原告：深圳市先启文化发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区南头街道桃园田厦国际中心(金牛广场)B座四层及4A层，统一社会信用代码91440300009430483XQ。法定代表人:李先淑,执行董事。委托诉讼代理人：何雅灵，北京大成(深圳)律师事务所律师。被告:深圳中加盛世实业有限公司，住所地广东省深圳市宝安区宝华路龙光世纪大厦A座1003，统一社会信用代码91440300079815981K。法定代表人：王卫亮,总经理。委托诉讼代理人:沈雅琼,广东君言律师事务所律师。原告深圳市先启文化发展有限公司诉被告深圳中加盛世实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何雅灵，被告的委托诉讼代理人沈雅琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的房屋租赁协议于2017年12月29日解除；2、被告立即支付224449.15元，具体包括：拖欠的房屋租金199206.4元、水电费2403.27元、物业管理费12450.4元及物业专项维修基金389.08元及逾期支付违约金1万元（以214449.15元为基数，按合同约定的日0.2%比例，暂计至2017年12月17日）；3、被告承担本案全部诉讼费。后原告增加诉讼请求为：1、被告支付原告2017年11月份物业管理费6225.2元、物业专项维修基金194.5元；2、被告支付原告2017年12月份水电费2428.5元；3、被告支付原告2018年1月份租金99603.2元、水电费1970.3元、物业管理费6225.2元、物业专项维修基金194.5元；4、被告支付原告前述欠款逾期支付违约金1万元（按欠款金额日0.2%比例，自逾期之日起暂计至起诉之日）。原告于庭后申请撤回其增加诉讼请求的第一项，其主张的租金、水电费、物业管理费及物业专项维修基金的期间为2017年11月-2018年1月。事实和理由：原、被告双方于2017年6月26日签订了房屋租赁合同，合同约定，原告将位于深圳市南山区田厦国际中心B座4层的房屋出租给被告使用，房屋面积778.15平方米，租赁期限自2017年7月10日至2024年3月31日，租期内第一年的月租金为99603.2元，物业管理费为每月6225.2元，物业专项维修基金为每月194.54元。合同同时约定，承租人应当于每月十日前缴纳当月上述全部费用，如承租人逾期十五日不按期缴纳租金，则从第十六日起须每日按拖欠租金0.2%缴纳滞纳金；承租人拖欠租金费用达99603.2元，超过一个月的，出租方有权单方解除合同，且无须返还押金，同时承租方应当支付全部的拖欠租金及其他费用。原告按合同约定已将上述房屋在2017年7月10日交付给被告使用。但被告自11月起至起诉之日已拖欠原告租金、水电费物业管理费、专项维修基金及逾期支付滞纳金共计214449.15元。据原、被告双方签订的房屋租赁合同第二十三条的约定，鉴于被告上述违约行为，原告有权依据合同约定单方解除租赁合同。原告多次通过邮箱及发邮件方式向被告催款，但被告置之不理。因此，原告委托律师于2017年12月28日正式通知被告解除房屋租赁合同，并要求立即返还租赁房屋，且被告须支付全部欠款并承担相应的违约责任。被告实际占用租赁房屋至2018年1月底（学生放寒假时间）,但被告未支付该期间的租金及相关费用。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告答辩称,被告与原告于2017年6月26日签订《业务合作及房屋租赁合同书》，约定被告与原告进行业务合作，且原告将其所拥有的经营场所租予被告，租赁期限自2017年7月10日至2024年3月31日。被告为日常经营、发展业务需要，经原告同意,对该经营场所进行了适当装修，共计支出58万元,购买家具及设备共计支出112932.5元。依据所签订的合同书，原告与被告不仅是租赁关系还是业务合作关系。李先启作为深圳市先启文化发展有限公司的实际控制人，也曾与被告签订合作授权协议书，因此，被告与原告为合作关系。原告擅自终止业务合作关系且收回所租赁的场所，被告不同意，原告遂通过强行剪断电线、铲掉门店墙上的字、拆除宣传画等方式逼迫被告搬离租赁场所。被告员工被迫报警，但是原告仍将被告赶出租赁场所，导致被告的无法正常经营，给被告造成严重损失。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月26日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《业务合作及房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将座落于深圳市南山区桃园路北田厦国际中心（田厦金牛广场）B座4层（室内建筑面积778.15平方米，以下简称涉案房产），租予乙方作办公及培训使用；乙方租用该房屋的期限为6.7年，自2017年7月10日起至2024年3月31日止；租金按室内建筑面积每平方米每月128元计算，月租金总额为99603.2元；物业管理费按室内建筑面积每平方米每月8元计算，每月管理费总额为6225.2元；专项维修资金为建筑面积每平方米每月0.25元计算，每月物业专项维修资金总额194.54元；乙方须依时向甲方悉数缴交该房屋的租金，物业管理费、水电费等费用直接缴交甲方，不得无故拒缴、每月十日以前预交当月上述费用，如当月十日为国家法定假日或休息日，则视为该假期或休息日后的第一个工作日到期缴付；乙方逾期十五日不按期缴纳租金，则第十六日起每日须支付甲方拖欠租金总额0.2%（千分之二）的滞纳金，乙方不得提出任何异议，所有滞纳金将根据乙方拖欠的款项自应缴日计至实缴日止；甲方应于2017年7月10日将出租房屋交付乙方；本租赁合同签订后，从2017年7月10日起计收物业管理费、物业专项维修资金等费用，从2017年7月10日起计收租金；合同签署后，乙方需向甲方缴纳两个月管理费的押金12450.4元，两个月租金的押金199206.4元；乙方出现拖欠租金1个月以上，并在接到甲方书面通知后十五日内未曾支付的，或者乙方所欠费用达99603.2元，超过一个月等情形之一的，甲方有权解除合同，甲方依据该情形单方解除合同，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋，同时甲方无需退还乙方押金；及其他内容。原告提交了深圳市田厦实业股份有限公司出具的《确认函》以及《深圳市建设工程规划验收合格证》用于证明涉案房产已取得建设工程验收合格证且其有权出租涉案房产。2017年12月1日，原告向被告发出《通知》，要求被告支付欠缴的11月租金。2017年12月27日，原告向被告发出《律师函》，内容写明，被告自11月起拖欠租金、物业管理费、水电费、专项维修基金等各项费用，其依据合同约定解除双方租赁合同，并要求被告于3日内搬离涉案房产及缴清各项费用。原告提交了邮寄地址为被告合同地址及注册地址的快递单用于证明《律师函》已于2017年12月29日被签收；被告表示其并未收到《律师函》。原告确认合同签订后被告已支付原告四个月租金。原告表示，其主张的租金从2017年11月1日起算，因为其在2017年7月10日前已交付涉案房产。原告主张涉案房产实际由被告的关联公司深圳市英学联教育文化有限公司使用，被告于2018年1月26日搬离涉案房产，原告对此提交了《通知》及《证人证言》予以证明。被告对上述证据的真实性、关联性均不予认可，表示证人并非被告公司员工，原告没有证据证明被告与深圳市英学联教育文化有限公司存在关联；涉案房屋的实际使用人代理人不清楚，但据代理人了解，被告在2017年12月份就已被原告强行赶走，具体时间不记得了。原告提交了2017年11月-2018年1月期间《水电及管理费分摊明细》用于证明水电费数额；被告对此不予认可。本院认为，原告与被告签订的《业务合作及房屋租赁合同书》，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，双方均应按照《房屋经营管理承包合同》的约定履行各自的权利义务。原告申请撤回其增加的第一项诉讼请求，系其对诉权的自由处分，本院予以准许。被告未按照合同约定期限支付租金、水电费、管理费等各项费用，构成违约，原告依法享有解除双方租赁合同的权利。合同自享有解除权的一方通知送达对方时解除，原告提交的快递单显示其要求解除合同的《律师函》已于2017年12月29日被签收，故本院确认原告与被告签订的《业务合作及房屋租赁合同书》于2017年12月29日解除。被告主张原告已于2017年12月将其强行赶走但未提交证据证明，被告搬离涉案房产时未与原告交接，结合庭审中双方的陈述及原告提交的证据，本院采纳原告关于被告于2018年1月26日搬离涉案房产的主张。合同约定从2017年7月10日起计收租金，被告已向原告支付4个月租金，故被告还应向原告支付2017年11月10日至2017年1月26日期间的租金共计253827.51元（99603.2×2+99603.2÷31×17）。《业务合作及房屋租赁合同书》约定被告每月十日以前预交当月费用，被告逾期十五日不按期缴纳租金，则第十六日起每日须支付原告拖欠租金总额0.2%（千分之二）的滞纳金，该约定标准过高，本院酌定调整为滞纳金以每月拖欠租金为基数，按日万分之五自欠租当月26日起依次计算至本判决确定的付款之日止。原告提交了2017年11月-2018年1月期间《水电及管理费分摊明细》用于证明水电费数额，原告据此要求被告向其支付2017年11月-2018年1月期间物业管理费18675.6元（6225.2×3）、物业专项维修基金583.62元（194.54×3），以及水电费6802元（2403.27+2428.45+1970.28），于法有据，本院予以支持。原告要求被告向其支付上述款项的违约金，没有合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市先启文化发展有限公司与被告深圳中加盛世实业有限公司就涉案房产签订的《业务合作及房屋租赁合同书》于2017年12月29日解除；二、被告深圳中加盛世实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市先启文化发展有限公司支付2017年11月10日至2017年1月26日期间的租金共计253827.51元及其滞纳金（2017年11月、12月租金的滞纳金以99603.2元为基数，2018年1月租金的滞纳金以54621.11元为基数，按每日万分之五的标准计算，均自欠租当月26日起，计至本判决确定的付款之日止）；三、被告深圳中加盛世实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市先启文化发展有限公司支付2017年11月-2018年1月期间的物业管理费18675.6元、物业专项维修基金583.62元，以及水电费6802元；四、驳回原告深圳市先启文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6473.06元，由原告负担1123.74元，被告负担5349.32元（原告已预交6569.35元，原告多预交的96.29元，本院予以退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  秦春年人民陪审员  刘秀红二〇一八年十二月十日书 记 员  伍小丽附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。