广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3145号上诉人（一审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：谢坚荣、陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孙国智，男，汉族，住广东省阳山县。被上诉人（一审原告）：胡伙娣，女，汉族，住广东省阳山县。上述被上诉人委托诉讼代理人：何慧文,广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人孙国智、胡伙娣诉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。合创公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回孙国智、胡伙娣的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由孙国智、胡伙娣负担。事实与理由：因市政工程迟延以及回迁房税收问题，合创公司开发的“恒信嘉园”项目未能在约定期限内办理房屋产权登记，并非合创公司故意或过失所致，继而影响房屋的办证手续。另一方面，由于部分房屋为土地征收后的农民回迁房，所涉及税收问题尚未明确，也影响整个项目的产权登记受阻。此外，业主办理银行按揭，产权证出具后将由银行保管，对业主利益没有实质影响，也没有因房屋逾期办证而遭受实际损失，进而业主主张的违约金过分高于损失，请求二审法院驳回业主逾期办证违约的诉请。孙国智、胡伙娣答辩称：一、合创公司因自来水公司、燃气公司等第三方原因导致迟延竣工验收合格，以及涉及回迁房税收费用，从而造成逾期交付房屋和逾期办证。这些原因不是法定的违约免责事由，也不是约定的违约免责事由。根据合同相对性原则，合创公司应向业主承担逾期办证的违约责任。二、造成逾期办证的责任在于合创公司，一审认定的违约时间计算准确，认定的违约金金额符合双方合同约定，并没有过分高于造成的损失，因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。孙国智、胡伙娣向一审法院提出诉讼请求：1、合创公司支付逾期办证违约金（从2016年9月30日起至报登记机关办证备案日止，按日万分之一及已付房款470619元计算,至2018年2月5日为23201元）;2、本案诉讼费用全部由合创公司承担。一审法院审理查明：2015年6月26日，孙国智、胡伙娣与合创公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，孙国智、胡伙娣购买位于清远市清新区太和镇新城路中x号xx园x幢x梯x房屋，房屋总金额470619元；合创公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付孙国智、胡伙娣使用；在商品房交付使用后90日内，报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。每逾期一日，合创公司应按已付房款的万分之一支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证。合同签订后，孙国智、胡伙娣按约定支付合创公司购房款470619元。2016年6月30日，合创公司交付房屋。2017年4月24日，房屋验收合格备案。至今，合创公司没有办理房屋产权（不动产权）登记。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。合创公司与孙国智、胡伙娣签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期办证违约金。合创公司没有依约为孙国智、胡伙娣办理房地产权登记（不动产权登记），是合创公司的责任，合创公司应承担违约责任。合创公司应支付孙国智、胡伙娣逾期办证违约金（从2016年9月30日起以470619元为基数按日万分之一计付至办理产权登记日止）。合创公司辩称过分高于损失，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决：合创公司应付孙国智、胡伙娣的逾期办证违约金（从2016年9月30日起以470619元为基数按日万分之一计付至办理产权登记日止），于本判决生效之日起10日内支付应付部分，以后每6个月支付一次。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费380元，折半收取190元，由被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。二审期间，合创公司提交了3至6号楼办证情况明细表，拟证明合创公司积极履行办证义务。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方当事人的意见，归纳本案争议焦点：一、合创公司提出的免责事由能否成立；二、合同约定的逾期办证违约金是否过高，应否调整。关于争议焦点一。合创公司认为其不应当承担违约责任并提出三个免责事由：其一是自来水公司转制交接导致未能按期拉设居民楼永久用水管道；其二是燃气公司拖延施工导致验收迟延；其三是部分房屋涉及土地征收后回迁房税收问题，影响整个项目房屋产权登记。根据涉案合同的约定，合创公司可以延期交楼及办证的理由仅包括不可抗力、政府行为及买受人违约。合创公司提出的自来水公司、燃气公司迟延均属于其与案外人之间的合同关系，涉及回迁房税收问题属于合创公司与政府部门协调的原因，并非合同约定的可以延期的理由，合创公司据此要求不承担违约责任，理由不成立。根据涉案合同约定，交付的标准是商品房经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格，提交办证资料的期限为房屋交付使用后90日内。根据查明的事实，涉案房屋于2017年4月24日取得竣工验收备案，2016年6月30日交付房屋。且至一审辩论终结前，合创公司未向产权登记部门递交办理产权登记所需的资料，因此原审判决认定合创公司存在逾期办证的事实，符合双方的约定，本院予以维持。关于争议焦点二。如前所述，合创公司未按合同约定在交付房屋后90日内提交办证资料，存在逾期办证的事实，理应承担违约责任。合创公司要求调低违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约方要求调低违约金的条件是合同约定的违约金过高，法院在调整违约金时考虑的因素包括合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，合同约定的违约金为每日万分之一，基本符合本地区同类型案件的处理标准，原审判决在综合考虑上述因素后，按照合同约定确定相应的违约责任并无不妥,本院对此予以维持。综上所述，合创公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月十九日书记员  朱 健附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。