山西省寿阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0725民初993号原告雷强，男，1967年10月6日出生，汉族，山西省寿阳县人。委托代理人杜征平，山西慧科律师事务所律师。被告中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司，住所地：山西省寿阳县朝阳街1号。负责人庞晓涛，该公司总经理。委托代理人杨月明，男，1982年6月4日出生，汉族，山西省寿阳县人，系该公司办公室主任。委托代理人薛志平，山西晋正律师事务所律师。原告雷强诉被告中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司（以下简称中国邮政寿阳分公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷强及其委托代理人杜征平、被告中国邮政寿阳分公司的委托代理人杨月明、薛志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还多收取的房屋租金99019元，庭审中变更为被告向原告退还多收取的房屋租金7960元；2、判令被告向原告支付锅炉购置安装费22400元，取暖费643974.4元，庭审中变更为555808.42元，供暖设施改造费30507.2元，庭审中变更为36102.6元，楼顶维修费40302元，以上四项共计654613.02元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2002年3月26日，原告与被告（2010年被告由“寿阳县邮政局”更名为“中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司”）订立《财产租赁合同》，约定原告承租被告朝阳街1号新开北路邮政办公楼共三层；租期六年自2002年3月1日至2008年2月28日，租金每年82000元；同时约定供暖由出租房无偿提供；出租方负责楼顶的维修保养。2005年3月1日，原、被告再次订立《房屋租赁合同》，对上述《财产租赁合同》进行了变更，约定租赁期限从2005年3月1日至2018年2月28日，租金为每年82000元；同时继续约定出租方负责承租方冬季的取暖，不另收费用；出租方负责楼顶的维修保养。2005年3月16日，原告因被告供暖不足，导致原告不能正常营业，向被告申请解决供暖问题，2005年3月18日，被告批复同意原告自行安装锅炉解决取暖，费用由原告先行垫付，合同期满后由被告一次性解决。之后原告自行安装锅炉解决取暖问题，从2005年至2011年期间，原告自行解决取暖并承担了本应由被告承担的取暖费用。2011年应政府要求，原告由自行取暖并入政府集中供热，并网期间原告支出供暖设备改造费36102.6元，2012年后供热费用一直由原告向供热公司垫付交纳，截止2017年底原告实际向供热公司交纳取暖费301244.82元。2012年8月，因原告承租楼房顶漏水，征得被告同意后原告自行垫付资金对楼顶进行防水工程处理，共支出40302元。2018年1月合同期满前，原告就上述房屋租金结算、垫付取暖费、锅炉改造费、楼顶维修费等遗留问题向被告提出处理请求，但被告拒绝处理。综上原告认为，被告除多收取的租金应退还外，根据合同约定，原告取暖问题应由被告负责，由此产生的各种合理支出应由被告承担；楼顶维修也是租赁合同约定被告应尽的义务，因此相关费用也应由被告承担。为维护原告合法权益，提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告雷强针对自己主张提供的证据有：1、2002年3月26日寿阳县邮政局与雷强《财产租赁合同》、2005年3月1日寿阳县邮政局与雷强《房屋租赁合同》；2、2007年至2017年交费明细、收款凭单、大胖宾馆签字单、武宝贵欠条、邮政营业交款单、营业收入交款单、晋中邮政普通收据；3、雷强就供热问题向寿阳县邮政局申请；4、李艾生证明、身份证及当庭陈述；5、2005年至2011年取暖费明细、邮政宿舍冬季供暖承包协议、寿阳网通综合办公楼冬季供暖承包合同、刘生德说明、邮政局、联通公司冬季供暖承包协议；6、寿阳县供热公司通知、2012年至2017年缴纳取暖费发票、寿阳县同力供热有限公司市场部证明、寿阳县同力供热有限公司2017年度取暖费收费收据；7、供暖设施改造费支出凭证、寿阳县同力供热有限公司收据、收料单、寿阳县老杨物资经销部收据、寿阳县智忠建材经销部收据、寿阳县会荣建材经销部收据、寿阳县聚和五金供应站销货票发票清单、寿阳县鑫裕物资经销部销售票、白峰斌证明及身份证、明细、付款明细；8、赵某证明及身份证；9、边振绪证明、身份证及其庭审陈述；10、关于中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司综合楼三层楼屋顶维修工程的价格评估结论书；11、关于大胖遗留问题处理意见的通知。被告中国邮政寿阳分公司辩称，1、原告所诉被告多收取的房屋租金106979元，经我公司核实，原告不是多交而是欠交。从2007年到2018年2月，原告应交纳租金1066000元，根据双方证据交换，确认原告交付租金是1008979元，现原告欠交租金57021元，我公司保留反诉权利；2、关于锅炉购置安装及该时期内（2005年到2011年）的取暖费问题，当时不是我公司不为原告提供采暖，而是原告因供暖不足自行安装的，该时期公司一直有供暖工作，所以对于其自行安装的锅炉费用22400元及该时期的取暖费用我公司不承担；3、因为国家政策调整集中供暖，不是我公司原因单方停止为原告供暖，根据新的情况应谁受益谁承担，双方应充分协商集中供暖后的取暖问题；4、关于楼顶维修问题，若查证属实，当时确实楼顶漏雨影响原告经营，经核实可以考虑承担该维修责任；5、一部分是集中供暖二次管网费33453.42元，另一部分是异地供热费64333.5元，异地供热费涵盖了当年的一部分取暖费；6、我方提出或者保留反诉的权利，该反诉有两项：第一、原告滞纳金经我方测算共计2385421.68元，第二、从2018年2月28日合同终止到期日至今2018年9月11日，原告一直在实际占用被告的房屋，经初步测算，该时期租金应为20万左右。被告中国邮政寿阳分公司针对自己主张提供的证据有：大胖宾馆2005年3月1日至2018年2月28日房租收款明细表、收款凭单、邮政营业交款单、营业收入交款单、转账凭证、晋中市邮政局费用报帐单、山西省晋中市水费发票、山西省城市污水处理费专用发票、原始凭证粘贴单、付款凭证、寿阳县邮政局报销单、山西省2012年行政事业性收费票据、晋中市邮政局资金上划通知书、大胖宾馆签字单、武宝贵收条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据和事实,本院认定如下：1、被告对原告主张的7960元住宿费有异议，原告也未能提供相关票据予以证明，应承担举证不利的后果，故对该项费用，本院不予支持。2、被告对原告主张的锅炉购置安装费有异议，认为原告是因为供暖不足而自行改造锅炉设施，时任领导签署意见是其个人行为，不应是对合同的重大修改，且原告未提供购买锅炉的合法票据和安检合格证明，但其未提供证据予以反驳，应承担举证不利的后果，原告证人李艾生提供证明并到庭作证，证实了原告购买并安装锅炉费用为22400元（其中锅炉费用15000元、管道配件及循环泵等4800元、安装费2600元），故对原告购买并安装锅炉这一事实予以确认，庭审中原告陈述集中供暖后，该锅炉卖了废品1000元，故原告该费用中应除去残值1000元。3、被告对原告主张的供热取暖费有异议，认为2005至2011年，原告应提供该期间取暖费已经产生的票据或者相关部门评估意见，而不是参照其它标准，故对上述期间的取暖费用，不予认可；被告对原告2012年至2017年期间取暖费无异议，但认为由于国家政策调整集中供暖，并非被告不提供供暖，对该费用应协商处理，但其未提供相应证据予以反驳，应承担举证不利的后果，依据双方合同约定，被告负责原告承租房冬季取暖，不另收取费用，故原告承租期间在征得被告同意后自行取暖费用及集中供暖后取暖费，均应由被告承担。2005年至2011年期间，原告冬季取暖实际产生的费用，无证据提供，原告参照寿阳县通信分公司、寿阳县邮政局邮电宿舍冬季供暖承包协议（2006年）、寿阳网通综合办公楼冬季供暖承包合同（2007年）、寿阳县邮政局、联通公司冬季供暖承包协议（2009年）主张取暖费，也符合客观实际，故对其主张的该期间费用本院予以支持，2005年原告取暖费无参照依据，但原告自行取暖实际产生费用，本院参照原告提供的2016年标准予以支持即17.36元/㎡×1286.67㎡为22336元，2008年取暖费无参照依据，本院根据实际参照2007年标准予以支持即3.5元/㎡/月×6个月×1286.67㎡为27020元，2010年至2011年费用，本院参照2009年标准予以支持，但原告未能提供证据证明参照标的平方米数，应承担举证不利的后果，根据当时市场实际取暖情况，结合2012年后集中供热取暖费用标准，本院依法酌情每年支持40000元，故原告主张的2005年至2011年的取暖费用，本院依法支持218712元，2012年至2016年的取暖费，每年49536.8元，合计247684元，2017年取暖费53560.82元，共计301244.82元，原告已经向同力供热公司缴纳且提供证据予以证明，故对该期间原告支出的合理取暖费，被告应返还原告取暖费301244.82元，综上被告应返还原告取暖费519956.82元。4、被告对原告主张的供暖设施改造费有异议，认为原告购买水暖材料及支付人工费用是其维修大胖宾馆内的水暖设施，该笔费用应由原告自己承担，不应由被告承担，但其未提供证据反驳，而原告提供的寿阳县同力供热有限公司收条显示的材料款2876元，因该费用为集中供热费用，应由承租方负担，故同力公司2876元材料款应由被告承担；原告提供的寿阳县老杨物资经销部收据（材料款3663元）、寿阳县智忠建材经销部收据（材料款9786.8元）、寿阳县会荣建材经销部收据（材料款3434.8元）、寿阳县聚和五金供应站销货票发票清单（1160元）、寿阳县鑫裕物资经销部销售票（113元），因原告提供的上述证据无法证明该费用为集中供热材料费用，被告也不予认可，故对该费用本院不予支持；原告虽然提供白峰斌证明及支付明细证明集中供热管网工程人工费15069元，但因证人未到庭作证，不符合证据规则，本院也无法核实该费用的支付情况，故对该人工费用，本院难以支持。综上本院对原告主张的供暖设施改造费依法支持2876元。5、原告主张的楼顶维修费，被告不予认可，认为原告未能提供证据证明当时楼顶确需维修并向被告申请及被告拒绝维修，对于其自行维修产生的费用，应由原告自行承担；原告提供证人赵某证明、边振旭证明及当庭陈述，证明原告已经维修了承租房屋的屋顶并支付了维修费用，且原告提供的关于中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司综合楼三层楼屋顶维修工程的价格评估结论书，也证明了维修屋顶需要的费用，被告未提供证据证明其出租的房屋符合使用条件，也未对鉴定结论书申请重新鉴定，其应承担举证不利的后果，故本院对原告主张的楼顶维修费用予以支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年3月26日原告雷强与被告中国邮政寿阳分公司（原寿阳县邮政局）签订《财产租赁合同》，被告将位于寿阳县朝阳街1号新开北路邮政综合办公楼共三层砖混结构除五间车库外出租给原告雷强，租赁期限为6年零6个月，即从2002年3月1日起至2008年2月28日止。合同第二条约定了出租方无偿提供承租方供暖并予以保障、第三条约定了租金的给付方式、第四条约定了出租方负责楼顶的维修保养，另外双方还约定了违约责任及争议解决方式。合同签订后，双方依照约定履行。2005年3月1日原、被告又签订了《房屋租赁合同》，被告将位于寿阳县朝阳街1号新开北路三层楼房（除五间车库外）整栋楼出租给原告雷强，租赁期限为十三年即从2005年3月1日起至2018年2月28日止。合同第四条约定出租方只负责楼顶的维修保养，承租方负责楼内水、暖、电及其它一切维修和保养。第五条约定出租方负责承租方冬季的取暖，不另收费用。合同签订后，双方依照约定履行，2005年3月16日，原告雷强以被告供暖设备老化、锅炉负荷过大，导致不能正常营业为由，向被告提出对原告供热管网进行改造或由其自行改造解决取暖问题，发生的费用由被告承担的申请，被告时任领导批示根据实际情况，同意雷强自己安装锅炉解决取暖问题，取暖费用由雷强先行垫付，在合同期满后由我方一次性解决。之后原告自行改造了锅炉供暖设施，产生22400元的锅炉及安装费用。2012年寿阳县实行集中供暖，原告承租房屋也改为集中供暖，原告雷强支出了集中供暖材料费；2005年至2011年原告雷强自行供暖，被告未支付供暖费，2012年至2017年集中供暖，雷强支付了供热公司取暖费301244.82元。在原告雷强承租被告房屋期间，原告雷强对承租屋顶进行了维修，并支付了维修费用，经鉴定维修费为40314元。被告庭审中提出或者保留的反诉请求，因与本案不属于同一法律关系，被告可以另行主张。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告依法订立《房屋租赁合同》后已经履行完毕，双方对合同内容无异议且该内容不违反法律规定，故双方应依据合同内容履行各自的义务。双方合同中明确约定被告负责承租房屋顶的维修保养以及出租方负责承租方冬季的取暖，不另收费用，故被告应依照合同承担原告雷强维修被告租赁房屋顶费用和取暖费用。虽然被告对原告雷强提供的供热改造申请有异议，认为时任领导意见是其个人行为，对合同的重大修改应公司集体决定并盖章确认，但其未提供相应证据反驳，应承担举证不利的后果，且被告当时负责人有权代表公司对外行使权利，合同重大事项变更是否经过有关程序，不能对抗善意第三人，故当时负责人的意见，应视为被告同意合同事项的变更，故被告应依据合同内容，承担出租物屋顶维修义务和承担取暖义务。原告雷强经被告同意改造了取暖设备并支付了取暖费用，被告没有为原告供暖，故被告应依照约定支付原告取暖费、锅炉购置安装费、供暖设施改造费。被告对原告主张的楼顶维修费不予认可，但其未提供证据证明其出租的房屋符合使用条件，也未对鉴定结论书申请重新鉴定，其应承担举证不利的后果，且双方合同明确约定楼顶维修由被告负责，原告雷强维修了楼顶并承担了维修费用，故被告应对原告的该费用予以承担。根据对原、被告证据的分析、认定，依法确定被告应支付原告的费用如下：1、锅炉购置安装费21400元，2、取暖费519956.82元，3、供暖设施改造费2876元，4、楼顶维修费40302元，以上共计584534.82元。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告雷强584534.82元；驳回原告雷强的其它诉讼请求。上列义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12162元，由原告雷强负担3649元，由被告中国邮政集团公司山西省寿阳县分公司负担8513元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  王思芳人民陪审员  安福贵人民陪审员  张改珍二〇一八年十二月二十七日书 记 员  原睿娟(校对人：原睿娟)