云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2504民初2682号 原告：许智芳，女，1986年11月7日出生，彝族，农民，住弥勒市。 原告：尹文军，男，1979年3月26日出生，汉族，农民，住弥勒市。 二原告的委托诉讼代理人：李志刚，云南红河谷律师事务所律师，代理权限特别授权。 被告：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（以下简称蒙自鸿海房地产公司），住所地蒙自市学海路瀛洲河畔A2幢2楼。 法定代表人：詹海涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗鹏飞，系该公司弥勒项目部经理，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：施海松，该公司总经理助理，代理权限特别授权。 原告许智芳、尹文军与被告蒙自鸿海房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许智芳及原告许智芳、尹文军的委托诉讼代理人李志刚，被告蒙自鸿海房地产公司的委托诉讼代理人罗鹏飞、施海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许智芳、尹文军（以下简称二原告）向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决确认原被告于2016年10月29日签订的《商品房购销合同》为有效合同，并责令被告蒙自鸿海房地产公司继续履行该合同约定的相关义务；2.判令被告蒙自鸿海房地产公司支付二原告已付购房款10%的违约金31100元；3.判令被告蒙自鸿海房地产公司赔偿因其违约导致二原告租赁房屋居住造成的九个月的租金损失3600元（400元×9个月）；4.诉讼费全部由被告蒙自鸿海房地产公司承担。事实和理由：2016年10月29日，原被告签订《商品房购销合同》，约定被告蒙自鸿海房地产公司将其投资建设的位于弥勒市.98元/平方米的价格出售给二原告；被告蒙自鸿海房地产公司应于2017年10月30日前将房屋交付给二原告，被告蒙自鸿海房地产公司逾期30天交房的，按二原告已付款0.05%乘以逾期天数向二原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后二原告按约定支付被告蒙自鸿海房地产公司购房款81368元，并于2017年4月14日将按揭贷款236万元转至被告蒙自鸿海房地产公司账户，至此二原告交付被告蒙自鸿海房地产公司购房款311369元。交房期限届满后，被告未能交付房屋，应当承担违约责任。另外，诉讼请求第一项的相关义务即《商品房购销合同》约定的义务。《商品房购销合同》中约定的违约金计算方法过低，应根据2018年1月15日被告蒙自鸿海房地产公司出具的函承诺的已交房款的0.1%乘以逾期天数予以调整即将诉讼请求第二项的违约金31100元变更为2017年10月31日至2018年8月29日共303天的违约金按已付购房款的日利率万分之五计算即53555.47元[15879.82元（311369元×0.05%×102天）+37675.65元（311369元×0.1%×121天）]及2018年5月1日至实际交房之日的违约金按日利率0.1%计算。同时被告逾期交房二原告只能在租住的房屋中继续居住至今，该租金是因被告蒙自鸿海房地产公司违约造成的直接经济损失，应由被告蒙自鸿海房地产公司承担。被告蒙自鸿海房地产公司要求追加施工方个旧市建筑安装有限责任公司和弥勒市弥阳镇梅花温泉社区居民委员会大梅花村小组为本案被告参加诉讼，因与本案不属于同一法律关系，二原告不同意追加。 被告蒙自鸿海房地产公司辩称：1.我公司认为与二原告签订的《商品房购销合同》是合法有效的合同，我公司同意按合同约定履行，但二原告诉讼请求中违约金过分高于造成的损失，显失公平，恳请法院依据2018年中国人民银行同期贷款利息依法降低违约金。2.造成我公司不能按时交房的主要原因是施工方未在施工合同约定的工期内完成，拖延施工进度，收尾工程至今仍未完成。3.部分客观因素也是导致不能交房的原因，如2017年度降雨量增大，导致小区外围墙及内部道路不能施工，加之小区西南门口的规划道路迟迟没有修建完毕，导致小区排水工程不能进行施工。2018年6月7日至今大梅花村民小组的村民围堵我公司工地大门，导致不能按计划进行收尾工作，大梅花村民小组应负完全责任。故我公司申请追加施工方个旧市建筑安装有限责任公司及弥勒市弥阳镇温泉社区居民委员会大梅花居民小组为本案被告参加诉讼。4.二原告主张给付租房居住造成的损失过高，我公司不应承担赔偿责任。 综合原被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.双方约定的违约金是否合理及二原告主张按0.1%调整违约金是否合理、被告要求按2018年中国人民银行公布的贷款基准利率调整违约金是否合理？是否应当支持？2.二原告主张被告蒙自鸿海房地产公司给付租房造成的损失是否合理、是否应当支持？ 二原告围绕其主张的事实和诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1.二原告的《居民身份证》复印件各1份，欲证实二原告的身份信息。 2.2016年10月29日二原告与被告蒙自鸿海房地产公司签订的《商品房购销合同（合同编号10004047）》复印件1份，欲证明《商品房购销合同》的签订时间、被告应当交付房屋的期限，以及关于违约金为“甲方逾期30天交房的，甲方按照原告已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金”的约定比例过低。 3.二原告与中国工商银行股份有限公司弥勒市支行签订的《个人购房借款担保合同》复印件、中国农业银行股份有限公司出具的《贷款放款》复印件各1份，欲证实2017年1月17日二原告向中国工商银行股份有限公司弥勒支行的贷款金额为230000元支付购房款。 4.2017年11月1日原告许智芳与胡彬彬签订的《房屋租赁协议》1份，欲证实二原告因被告蒙自鸿海房地产公司逾期交付房屋而造成二原告租赁房屋居住的时间及租房产生的租金损失为3600元。 5.2016年11月2日红河州住宅专项维修基金管理中心出具的《云南省住宅专项维修资金专用收据（№00967804）》复印件1份、被告蒙自鸿海房地产公司出具的《云南增值税普通发票》复印件3份，欲证明二原告已依据《商品房购销合同》的约定分三次足额支付了应付被告蒙自鸿海房地产公司的购房款311369元。 6.2018年1月15日、2018年4月25日、2018年5月30日被告蒙自鸿海房地产公司分别出具的《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的函》复印件3份，欲证明被告蒙自鸿海房地产公司多次重申其交房的期限及其存在违约。 经质证，二原告列举的证据1、3、5、6无异议。证据2，被告蒙自鸿海房地产公司对真实性、合法性、关联性及合同签订的时间、交房的期限无异议，但认为不能证实合同约定的违约金过低。证据4，被告蒙自鸿海房地产公司无异议，但认为不应由其承担。 被告未向本院提交证据。 本院对上述证据审核后认为，二原告列举的证据1、3、4、5、6，真实合法，能够证实二原告的主张，本院均予以采信。证据2，真实合法，能够《商品房购销合同》签订的时间、被告应交房的期限，但不能证明二原告欲证明的违约金约定过低，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下:被告蒙自鸿海房地产公司是依法成立从事房地产开发经营、房屋租赁等业务的自然人独资企业法人。被告蒙自鸿海房地产公司以出让方式取得位于弥勒市土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为弥国用（2014）第0343号，建设规划许可证号为建字第弥规2015-235号，并经红河州住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，证号为预许红字（201611）号，投资开发弥勒市弥阳镇湖泉万象二期小区。2016年10月29日，二原告与被告蒙自鸿海房地产公司签订了《商品房购销合同（合同编号为10004047）》，合同约定被告蒙自鸿海房地产公司将其投资建设的坐落于弥勒市弥阳镇湖泉万象二期14幢2单元302室以单价3478.98元/平方米的价格出售给二原告，房屋建筑面积为89.50平方米，总价金额为311369元；二原告应于2016年10月29日前支付足价房款311369元的26.13%即81369元，其余购房款230000元通过办理银行担保贷款进行支付；被告蒙自鸿海房地产公司应于2017年10月30日前将经建设单位组织验收合格的房屋交付二原告；被告蒙自鸿海房地产公司自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交付之日止，逾期30天内交房的被告蒙自鸿海房地产公司按50元每天给付二原告违约金，合同继续履行，逾期30天后怀疑房屋的，被告蒙自鸿海房地产公司按二原告已付款的0.05%乘以逾期天数向二原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，二原告按约定支付被告购房款人民币311369元。交房期限届满后，被告未能交付房屋。因被告蒙自鸿海房地产公司逾期交付房屋，2017年11月1日原告许智芳与胡彬彬签订《房屋租赁协议》，二原告租住胡彬彬位于弥勒市的住房。2018年1月15日被告蒙自鸿海房地产公司出具《关于弥勒湖泉万象二期延期交付的函》，载明：“湖泉万象二期项目原定2017年12月31日前完成交房事宜，由于小区门口市政道路一直未修通，市政排水管网未能修建完成，导致小区排水管网、路面硬化及绿化一直未作，故不能交付使用，现我公司商议将于2018年4月30日前完成交房事宜。2018年4月30日前逾期交房，违约金按签订的合同条款履行，若2018年4月30日还未交房，2018年4月30日后逾期交房违约金按业主已付总房款的0.1%乘以逾期天数执行。”2018年4月25日、5月30日被告蒙自鸿海房地产公司再次函告二原告延期交房，至今被告未能将二原告所购房屋交付二原告。因双方协商未果，二原告诉至本院。庭审中，被告蒙自鸿海房地产公司要求追加施工方个旧市建筑安装有限责任公司及弥勒市弥阳镇梅花温泉社区居民委员会大梅花居民小组为本案被告参加诉讼，二原告不同意追加。二原告主张将其诉讼请求第二项的违约金31100元变更为2017年10月31日至2018年8月29日共303天的违约金按已付购房款的日利率万分之五计算即53555.47元[15879.82元（311369元×0.05%×102天）+37675.65元（311369元×0.1%×121天）]及2018年5月1日至实际交房之日的违约金按日利率0.1%计算。另查明，与二原告同时起诉的（2018）云2504民初2722号案件何永丽与被告蒙自鸿海房地产公司商品房买卖合同纠纷一案中，红河州中誉房地产评估有限公司对何永丽购买的弥勒市弥阳镇湖泉万象二期8幢1单元301室住宅房地产市场月租金评估为13.43元/平方米。 本院认为：被告蒙自鸿海房地产公司办理相关房地产开发手续并依法取得预售许可证后，投资开发弥勒市弥阳镇湖泉万象二期房地产，并自愿于2016年10月29与二原告签订《商品房购销合同》，未违反法律法规的强制性规定，且诉讼中原被告双方均对“合同有效”不持异议，故双方签订的《商品房购销合同》合法有效，合同双方应依约全面履行合同义务。本案中，二原告已依约全面履行了付款义务，被告蒙自鸿海房地产公司应依约将二原告购买的房屋交付二原告。二原告主张确认《商品房销售合同》有效并责令被告蒙自鸿海房地产公司继续履行合同义务于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《商品房购销合同》约定被告蒙自鸿海房地产公司应当于2017年10月30日前将二原告购买的房屋交付二原告，但被告蒙自鸿海房地产公司至今未将房屋交付二原告，构成违约，应当承担违约责任。二原告主张违约金过低及被告蒙自鸿海房地产公司主张违约金过高，均未提交证据证实，但二原告主张的违约金及被告蒙自鸿海房地产公司主张按中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算的违约金均明显与二原告的损失不符，依法应予以调整，本院根据二原告购买的房屋面积、湖泉万象二期8幢1单元301室的市场月租金13.43元/平方米、被告蒙自鸿海房地产公司实际逾期交房天数，支持违约金15729.98元[89.50平方米×13.43元/平方÷30天×302天（2017年10月31日至2018年8月28日）×130%];2018年8月29日至实际交房之日的违约金按月租金13.43元/平方米另行计算。庭审中，被告蒙自鸿海房地产公司主张追加湖泉万象二期施工方个旧市建筑安装有限责任公司及弥勒市弥阳镇温泉社区居委会大梅花居民小组为本案被告，未在法律规定的期限内申请，且其陈述个旧市建筑安装有限责任公司与其施工合同纠纷一案已在红河哈尼族彝族自治州中级人民法院立案审理，属另一法律关系不宜合并在本案中审理，故本院不予支持。被告蒙自鸿海房地产公司以弥勒市弥阳镇梅花温泉社区居民委员会大梅花居民小组的居民围堵其施工工地造成其损失为由，庭审中申请追加弥勒市弥阳镇梅花温泉社区居民委员会大梅花居民小组为被告参加诉讼，未在法律规定的期限内申请，且该纠纷属侵权法律关系，不宜在本案中审理，该主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告许智芳、尹文军与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2016年10月29日签订的《商品房购销合同》合法有效。 二、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性给付原告许智芳、尹文军2017年10月31日至2018年8月28日的违约金15729.98元。 三、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司给付原告许智芳、尹文军2018年8月29日至被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司将验收合格的坐落于弥勒市弥阳镇万象二期12幢2单元501号房屋交付原告许智芳、尹文军之日的违约金（按购房面积89.50平方米、月租金13.43元/平方米及实际违约天数另行计算）。 四、驳回原告许智芳、尹文军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1229元，由原告许智芳、尹文军负担891元，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担338元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判长  李继华 审判员  舒永丽 审判员  刘福清 二〇一八年十二月十日 书记员  赵培茜