福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初2030号 原告：福州民天集团有限公司,住所地福州市广达支路20号，统一社会信用代码9135010015438094XN。 法定代表人：林慈，董事长。 委托诉讼代理人：曹卫、欧阳晓莉，福建闽天律师事务所律师。 被告：吴斌，男，1968年10月14日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：张巧亮、陈祥燕，福建卫理律师事务所律师。 被告：台江区鑫锦荣日用品商行,住所地福州市台江区瀛洲街道排尾路218号锦江花园1号楼25号店，统一社会信用代码92350103MA2YJEEY0M。 经营者：赵燕琴。 原告福州民天集团有限公司（下称“民天公司”）与被告吴斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，根据原告民天公司申请依法追加台江区鑫锦荣日用品商行（下称“鑫锦荣商行”）为共同被告参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民天公司的委托诉讼代理人欧阳晓莉以及被告吴斌的委托诉讼代理人张巧亮、陈祥燕到庭参加了诉讼。被告鑫锦荣商行经本院公告送达开庭传票,无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 民天公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴斌、鑫锦荣商行立即腾空、搬离台江区店，并将上述房屋及钥匙完好地交还原告；2.判令吴斌、鑫锦荣商行向民天公司支付逾期交还租赁房屋占用费41090.8元（该占用费按新一轮公开招租中标单价245元／月•平方米计算，自2017年12月1日起暂计至2018年3月31日止，此后的占用费继续按该标准计算至实际交还租赁房屋之日止）；3.判令吴斌、鑫锦荣商行向民天公司支付逾期交还租赁房屋违约金24200元（该违约金按标准200／元日计算，自2017年12月1日起暂计至2018年3月31日止，此后的违约金继续按该标准计算至实际交还租赁房屋之日止）；4.判令吴斌、鑫锦荣商行承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年11月14日，民天公司与吴斌签订了一份编号为“2014.020＃”的《房屋租赁协议》（下称协议），协议约定：吴斌向民天公司承租坐落于台江区店的房屋（下称租赁房屋），租赁房屋面积约92.66平方米，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止。租赁期限届满前，民天公司于2017年11月8日通过福州交通信息投资运营有限公司福州海峡纵横电子竞价平台运营中心（下称运营中心）对租赁房屋进行公开招租，吴斌以单价租金381元／月•平方米的价格竞租成功。但吴斌中选后，未按规定向民天公司支付相应租金押金、签订相关的租赁合同，导致该次竞价无效。故民天公司只能于2018年1月11日通过运营中心对租赁房屋再次进行新一轮公开招租，最终由案外人吴元棋以245元／月•平方米竞租成功。吴斌既已无意承租涉案租赁房屋，其也非租赁房屋的有效中标人，其理应在租赁期限届满后，腾空、搬离和交还租赁房屋。但租赁期限（2017年11月30日）届满后，在民天公司的多次催促下，吴斌仍未依约腾空、搬离和交还租赁房屋，已明显构成违约。为此，民天公司曾于2018年3月19日向被告送达《房屋租赁到期催搬告知书》，于2018年4月9日、2018年4月13日分别向被告（被告户籍地及租赁房屋所在地）送达《律师函》，但均未果。吴斌的违约行为不仅直接导致原告对新承租人违约（无法与新承租人签订租赁合同、交付租赁物），也给民天公司造成负面影响。根据协议约定，租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，拒不腾空、搬离的，应当支付占用费。参照新一轮公开招租结果（即中标单价245元／月•平方米的标准）计算，自2017年12月1日暂计至2018年3月31日，扣除吴斌已经支付的占用费49716元，还应向民天公司支付占用费41090.8元，此后的占用费仍应按该标准计算至吴斌实际交还租赁物之日止。同时，吴斌拒不腾空、搬离租赁房屋，依约应当向民天公司支付逾期搬离违约金，按照协议约定的标准（即200元／日）计算，从2017年12月1日起暂计至2018年3月31日（121天），违约金已达24200元,此后的违约金仍应继续依约计算至实际交还房屋之日止。在该案审理过程中，民天公司发现租赁房屋的实际使用者为台江区鑫锦荣日用品商行，经营者为赵燕琴，故申请追加鑫锦荣商行为本案被告。民天公司为维护自身合法权益，特提起本诉。 吴斌辩称，一、民天公司起诉要求答辩人腾空、搬离案涉租赁房屋无事实及法律依据。答辩人于2014年11月14日承租案涉房屋后，均依约、按时履行合同义务，2017年11月30日《房屋租赁协议》到期后，民天公司因将案涉房屋进行招投标，并未收回该房屋，而是将该房屋继续交由答辩人使用，且答辩人依照原合同约定交付租金至今，根据我国《合同法》第二百三十六条之规定，双方形成不定期租赁关系，现民天公司在未解除双方不定期租赁关系的前提下，要求答辩人腾空、搬离案涉房屋无事实及法律依据。二、民天公司要求答辩人支付房屋占用费及违约金的请求无事实依据。如上所述，《房屋租赁协议》到期后，双方形成不定期租赁关系，答辩人按照原合同的约定向民天公司支付租金，民天公司予以接受并开具发票进行了确认，说明答辩人根本不存在逾期腾房的事实，民天公司诉请房屋占用费无事实依据。而且民天公司按照该房屋新一轮公开招租中标单价来计算房屋占用费也无法律依据。此外，答辩人不存在违约行为，不应向民天公司支付违约金。且根据我国合同法相关司法解释的规定，违约金必须以实际损失作为衡量依据，答辩人未拖欠民天公司租金，因此民天公司并不存在损失，故民天公司诉请的违约金过高，该请求不应得到支持。 鑫锦荣商行未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，鑫锦荣商行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃质证及抗辩权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月14日，以民天公司为甲方（出租方）与吴斌为乙方（承租方），双方签订一份《房屋租赁协议》（下称“讼争协议”），主要内容为：甲方将所属房屋坐落于台江区店（下称“讼争屋”）出租给乙方使用，建筑面积92.66平方米；租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止；2016年12月1日至2017年11月30日租金为12429元／月；本协议期满或不管何种原因被提前终止，乙方应当立即搬离租赁物，并在期满日或提前终止日之次日起三天之内向甲方交还租赁物及其钥匙；乙方逾期搬迁、腾空和向甲方交还租赁物的，在甲方未按本协议的约定接管租赁物前，乙方除了向甲方支付当月的租金外，自租赁期限届满日或提前终止日之次日起，每逾期一日，乙方应按200元／日的标准向甲方支付违约金；本协议项下的任何文件往来若以书面形式按本协议落款盖章处记载的地址邮寄送达对方，受送达方签收之日视为送达之日等。 讼争协议签订后民天公司与吴斌均依约履行了合同义务。 2017年11月30日，合同约定的租赁期限届满，吴斌未向民天公司交还讼争屋，并且继续支付租金（占用费）至2018年11月30日。 另查明，2017年10月25日，民天公司委托福州海峡纵横电子竞价平台采用电子竞价方式对讼争屋进行公开招租。最终，吴斌以单价租金381元/平方米/月成交。但此后，吴斌并未依照《公开招标公告》在指定日期内缴纳租金和履约保证金，也未与民天公司签订新的房屋租赁合同。2017年12月27日，民天公司重新委托福州海峡纵横电子竞价平台对讼争屋进行公开招租，并最终由案外人吴元棋以单价租金245元/月/平方米成交。 2018年4月4日，民天公司委托福建闽天律师事务所通过邮寄方式向吴斌邮寄了一份《律师函》，要求吴斌立即腾空、搬离及向民天公司交还租赁物，并支付逾期搬离占用费及违约金。该邮件寄送地址为“锦荣日用品五交商店，台江区排尾路218号锦江xx店”，该邮件于2018年4月14日被“上门拒收”退回。 吴斌在诉讼中的陈述，讼争屋现在仍由用于其与赵燕琴共同经营的“台江区鑫锦荣日用品商行”占有使用。 民天公司为收回讼争屋，遂成本案诉讼。 本院认为，民天公司与吴斌于2014年11月14日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方都应按照约定履行各自的义务。吴斌主张讼争协议租赁期满后，双方因其继续占有讼争屋而民天公司也继续收取租金形成不定期租赁合同关系。对此首先，讼争协议租赁期限届满前，民天公司就对讼争屋进行了公开招租，应视为民天公司并未有延续原讼争协议的意思表示；其次，吴斌参加了公开招租竞标，并在中标成功后，自动放弃承租资格，应视为吴斌也没有租赁讼争屋的意向；再则，在民天公司向吴斌开具的发票中载明的项目名称为“房屋占用费”，也无法证实双方存在不定期租赁关系，以上可知，双方从未对继续履行讼争协议达成过合意，故本院对吴斌上述主张不予采信。 租赁期届满后，吴斌、鑫锦荣商行继续使用讼争屋已经没有合同上的依据，因此吴斌、鑫锦荣商行负有返还讼争屋的责任，民天公司诉请要求吴斌、鑫锦荣商行腾空搬离并交还讼争屋，本院予以支持。吴斌、鑫锦荣商行无合法理由占用讼争屋期间，造成民天公司因无法行使对房产的使用、收益等权利而产生了租金损失，故民天公司诉请要求吴斌从2017年12月1日起计算至实际交还讼争屋之日，按新一轮招租中标单价245元/月/平方米支付占用期间的房屋使用费，于法有据，本院亦予以支持。鉴于吴斌已经缴纳2017年12月1日至2018年11月30日的占用费149148元，即12429元/月×12个月，应从中予以扣除。 吴斌在租赁期满后继续占用讼争屋的行为违反讼争协议关于“本协议期满或不管何种原因被提前终止，乙方应当立即搬离租赁物，并在期满日或提前终止日之次日起三天之内向甲方交还租赁物及其钥匙”的约定，民天公司诉请要求吴斌按“自租赁期限届满日或提前终止日之次日起，每逾期一日，乙方应按200元/日的标准向甲方支付违约金”的合同约定向其支付违约金，暂计至2018年12月25日为77800元（即200元×389天），吴斌以违约金约定过高进行了抗辩。考虑到民天公司的租金损失已经由占用费予以补偿，且民天公司也未举证证明其尚有其他损失，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院酌情将违约金调整为人民币30000元。关于民天公司诉请鑫锦荣商行共同承担上述违约金的主张，基于民天公司与鑫锦荣商行之间不存在合同相对性，该诉请无法律和合同依据，本院不予支持。鑫锦荣商行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、吴斌、台江区鑫锦荣日用品商行应于本判决生效之日起十日内腾空、搬离台江区店并共同将上述房屋及钥匙返还福州民天集团有限公司； 二、吴斌、台江区鑫锦荣日用品商行应共同向福州民天集团有限公司支付上述房屋占用费（自2017年12月1日起计至实际交还上述房屋之日止，按245元/月/平方米×建筑面积92.66平方米计算，并扣除吴斌已缴纳的占用费149148元）； 三、吴斌应于本判决生效之日起十日内向福州民天集团有限公司支付逾期搬离违约金30000元； 四、驳回福州民天集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5559元，由被告吴斌、台江区鑫锦荣日用品商行共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 陈 群 人民陪审员 李 伟 人民陪审员 王秀萍 二〇一八年十二月二十五日 法官助理李洁淼 书记员黄金林 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。