广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初6617号原告：毕国驹，男，1968年12月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，原告：刘志权，男，1969年6月29日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告：徐曲清，男，1966年3月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告：杨送子，男，1961年11月6日出生，汉族，住广东省广州市花都区，以上四原告共同委托诉讼代理人：黄翠仪，广东金桥百信律师事务所律师。以上四原告共同委托诉讼代理人：廖俊莲，广东诺臣律师事务所律师。被告：邝国桓，男，1961年9月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：李泽营，男，1965年6月18日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：广州市晓锋房地产有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街五华直街十五号之十。法定代表人：宋水林，担任该公司董事长。被告：宋水林，男，1953年3月26日出生，汉族，住广东省广州市花都区，以上两被告的共同委托诉讼代理人：王银杰，广东富荣律师事务所律师。原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子与被告邝国桓、李泽营、广州市晓锋房地产有限公司（以下简称：晓锋公司）、宋水林民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子申请撤回对被告邝国桓的起诉，本院予以准许；本院依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理，原告毕国驹、徐曲清、杨送子及四原告的共同委托诉讼代理人黄翠仪、廖俊莲到庭参加诉讼，被告晓锋公司、宋水林的共同委托诉讼代理人王银杰到庭参加诉讼，被告李泽营经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子向本院提出诉讼请求：1、判令李泽营立即向四原告支付《协议书》签订后至四原告实际收取售房款期间的借款利息165万元（以1050万元为本金，按月利率2%计算自2014年8月5日起至2015年3月31日止，共计165万元）。2、判令李泽营、晓锋公司履行九份《还款协议》确定的义务，立即向四原告支付桃源盛世名苑九套房屋剩余售房款3370000元及逾期支付该款项的违约金（违约金以每日1‰为标准，自2015年5月2日起计算至实际清偿之日止）；3、判令李泽营、晓锋公司履行两份《借条》确定的义务，立即向四原告返还桃源盛世名苑1栋1梯1102房、3栋1梯703房剩余售房款934346元及逾期支付该款项的违约金（违约金以月利率2%为标准，自2015年4月1日起计算至实际清偿之日止）；4、判令李泽营、晓锋公司立即向原告毕国驹返还桃源盛世名苑3栋1梯903房的售房款400000元及利息（利息以月利率2%为标准，自2015年11月5日起计算至实际清偿之日止）；5、判令晓锋公司向原告毕国驹双倍返还桃源盛世名苑1栋1梯1701房（总房价773814）、3栋1梯1103房（总房价894451）购房款共计3336530元；6、判令晓锋公司立即向原告返还桃源盛世名苑1栋1梯1501房款17995元、1栋1梯1503房款104766元、1栋1梯1801房款45785元、3栋1梯1503房款104470元，以上共计273016元（在2018年8月22日新增加的诉讼请求）。7、判令宋水林对晓锋公司的上述债务承担连带责任。8、判令四被告共同承担本案的诉讼费用及相关费用（包括但不限于财产保全费、财产保全担保费等）。诉讼中，原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子明确在本案中放弃第一项诉讼请求。事实和理由：一、基于邝国桓、李泽营与晓锋公司就桃源盛世项目建立的合作开发关系，邝国桓、李泽营有权以晓锋公司名义办理该项目从开发至销售、为小业主办理产权证等各项手续，并取得该项目建成后全部建筑物的49%的权益。2010年1月28日晓锋公司与邝国桓、李泽营签订《合作开发房地产合同》，约定合作开发位于花都区新华街建设北路土地证号为花国用（2002）第11034875的地块（项目名称为桃源盛世名苑），邝国桓、李泽营投入资金并以晓锋公司名义办理按照合作项目的开发，直至销售、为小业主办理产权证等各种手续，该项目建成后全部建筑物的产权按邝国桓、李泽营占49%、晓锋公司占51%的比例进行分配等。2014年3月7日，晓锋公司与邝国桓、李泽营签订《桃源盛世名苑住宅小区房屋、商铺及车位分成》，对涉案项目建成后的房屋、商铺及车位等进行了分配，明确了邝国桓、李泽营所分得的具体房屋、商铺及车位（含涉案16套房屋）。依据上述合作开发关系足以认定：第一，邝国桓、李泽营有权以晓锋公司名义办理涉案房屋包含销售在内的各项手续；第二，邝国桓、李泽营对其分得的涉案房屋享有处分权。二、邝国桓因开发涉案项目陆续向原告借款，邝国桓、李泽营与原告在借款到期后签订《协议书》，确认借款本息金额并约定以邝国桓、李泽营就涉案16套房屋出售所得房款用于偿还邝国桓欠原告的债务等，该约定是双方的真实的意思表示，是债务清偿的一种方式，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。2011年至2012年期间，邝国桓因合作开发涉案项目流动资金不足，多次向原告借款共计人民币1050万元，李泽营为该借款承担连带担保责任。借款期限届满后，原告与邝国桓签订《协议书》，确认截至2014年8月4日，邝国桓欠原告借款本金10500000元及利息3150000元，并约定以邝国桓、李泽营分得的涉案16套房屋出售所得房款用于偿还邝国桓欠原告的债务，原告有权将该16套房屋对外销售并收取全部款项等。该《协议书》是借款到期后，经双方对债务进行结算后所达成的清偿债务的方式，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害他人的合法权益，故该《协议书》合法有效，对双方均有约束力。三、《协议书》签订后，晓锋公司就涉案16套房屋签署了《桃源盛世名苑认购书》、《还款协议书》、《借条》，并出具了收款收据及办理了网签手续等，以上均是晓锋公司配合邝国桓、李泽营及原告履行《协议书》的行为，视为晓锋公司认可原告有权收取涉案16套房屋的售房款用于抵偿邝国桓所欠原告的债务。第一，2012年3月3日原告与邝国桓、李泽营、晓锋公司大股东及法定代表人宋水林签订《借款合同》约定，宋水林明确熟知邝国桓向原告借款的事实，并承诺若出现“以房抵债”时，其保证原告权益的实现。如果宋水林与邝国桓、李泽营要更改合作开发合同时，应充分考虑原告的权益并保证原告“以房抵债”的权益等。基于《合作开发房地产合同》与宋水林的上述承诺，晓锋公司应知悉并认可邝国桓以涉案房屋的销售款抵偿欠原告的债务等事宜。第二，《协议书》签订后，晓锋公司在涉案房屋《认购书》、《还款协议》、《借条》、《收据》上盖章，并经邝国桓、李泽营确认，基于合作开发关系中邝国桓、李泽营有权以晓锋公司名义办理涉案房屋的各项手续，无论晓锋公司的公章是否与备案公章一致，邝国桓、李泽营的行为均属于职务行为，代表晓锋公司的意思表示。第三，涉案房屋由晓锋公司的售楼部出售，买受人（案外人）与晓锋公司签署了《认购书》后，由原告收取了部分房款，而晓锋公司在此后两年的时间内陆续收取了买受人支付的维修基金、代理费及律师费，出具了收据并办理了网签手续等，进一步证实晓锋公司知晓并认可原告有权收取16套房屋的售房款等事实。四、在涉案《协议书》已部分履行且涉及多名买受人权益的情况下，邝国桓、李泽营、晓锋公司擅自违反《认购书》、《还款协议》、《借条》等约定，拒绝向原告返还其收取的购房款，且拒不配合买受人办理按揭贷款、房屋交付及过户手续，严重损害了原告及买受人的合法权益，应承担相应的违约责任。在涉案16套房屋已收取大部分款项，且其中14套房屋已经网签的情况下，邝国桓、李泽营、晓锋公司突然违约拒不配合买受人办理按揭贷款、房屋交付及过户等相关手续，甚至通过仲裁要求解除上述已网签的《商品房买卖合同》，是明显违约的行为，严重损害原告及买受人的合法权益，应承担相应的违约责任，具体包括：（一）依据《认购书》及《还款协议》的约定，晓锋公司有义务配合买受人办理按揭贷款手续，并在收到银行贷款后将该部分售房款返还给原告。因晓锋公司拒不配合买受人办理按揭贷款手续，恶意阻止返还售房款的条件成就，应视为条件成就。故邝国桓、李泽营、晓锋公司应当自其不配合买受人办理按揭贷款手续之日起，以《还款协议》约定的违约金标准，向原告支付逾期返还款项的违约金。（二）邝国桓、李泽营、晓锋公司违反《借条》、《协议书》等约定，在收到买受人支付的款项后未返还给原告，亦应承担相应的还款及违约责任等。（三）原告毕国驹向晓锋公司认购了1栋1梯1701房（总房价773814）、3栋1梯1103房（总房价894451），晓锋公司当日出具《收据》确认收到毕国驹支付的全部购房款，视为晓锋公司确认以邝国桓欠毕国驹的债务抵消购房款，晓锋公司与毕国驹之间成立买卖合同关系，毕国驹已付清房款。因晓锋公司的原因现1栋1梯1701房被法院查封，3栋1梯1103房被晓锋公司出售给他人，该两份商品房买卖合同无法继续履行，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，晓锋公司应承担赔偿责任，向毕国驹双倍返还该两套房屋的房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的相关规定，四原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。被告李泽营没有到庭参加诉讼，其提交书面答辩意见辩称：一、本人确认与四原告之间的借款关系，认可借款本金及利息金额，愿意以涉案房屋的售楼款偿还债务；二、合作开发合同签订后，本人以晓锋公司名义，作为晓锋公司的负责人及代理人实际具体办理整个房地产合作项目所涉及的全部手续，晓锋公司及相关部门与宋水林均一直同意并予以认可；三、在合作项目开发过程中，本人因资金不足向原告借款1050万元，晓锋公司及宋水林对此完全知情，并承诺以本人在涉案房屋中享有的权益保证原告债权的实现；四、为方便工作，晓锋公司曾使用过多枚公章，在《协议书》、《认购书》上所盖公章是晓锋公司及宋水林认可的，在向其他政府部门提交的材料中，晓锋公司也多次使用过该公章；五、《协议书》实际履行过程中，晓锋公司、宋水林一直完全清楚并同意配合履行，所以才会配合原告及小业主办理了相关购房手续（包括与小业主签订网签合同），并同意原告收取全部购房款。被告晓锋公司、宋水林辩称：请求驳回四原告要求对被告承担连带责任及其他无依无据且法律所禁止的“以物抵债”等所有诉讼请求。1、涉案债务邝国桓已经还清；2、晓锋公司、宋水林未向本案债务提供担保；3、邝国桓、李泽营无权处分晓锋公司名下的物业；4、四原告无权变更诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于毕国驹等四人是否有权变更诉讼请求的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定“原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理”，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百五十一条规定“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理”，第二百五十二条规定“再审裁定撤销原判决、裁定发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，符合下列情形之一的，人民法院应当准许：（一）原审未合法传唤缺席判决，影响当事人行使诉讼权利的；（二）追加新的诉讼当事人的；（三）诉讼标的物灭失或者发生变化致使原诉讼请求无法实现的；（四）当事人申请变更、增加的诉讼请求或者提出的反诉，无法通过另诉解决的”，鉴于毕国驹等四人所变更之诉请系本案审查范围，如要求其另行起诉，则毕国驹等四人有可能受限于“一事不再理”原则，权利有可能无法得到救济，故本院准许四原告变更诉讼请求。2、关于本案是否应当中止审理。2018年2月23日，晓锋公司、宋水林向本院申请中止本案诉讼程序。其称现公安机关已对犯罪嫌疑人邝国桓、李泽营以涉嫌伪造公司印章罪予以刑事立案，因本案涉案证据的真伪，故须等待刑事审判后恢复审理。经审查，本案审理不需以犯罪嫌疑人李泽营涉嫌伪造公司印章罪一案的处理结果作为前提，对于公章问题，将在本案判决书以下部分予以阐述。因此，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条中规定应当中止的情形，故本院对晓锋公司、宋水林关于中止本案审理的申请不予同意。3、关于原告主体的认定。虽然本案中借据、借款合同、还款协议等借款凭证的出借人为四原告中的部分或全部，但是鉴于：毕国驹等四人确认其共同主张本案债务，至于他们之间的份额划分由其自行处理，故本院确认本案债权归毕国驹等四人共同享有。4、关于毕国驹等四人撤回对邝国桓的起诉是否影响其他主体承担还款责任的问题。毕国驹等四人陈述邝国桓已死亡，据此于2018年5月28日提出撤回对邝国桓的起诉，本院予以准许。本案中，邝国桓系主债务人，李泽营系连带责任担保人，晓锋公司系涉案房屋所售房款用于抵销全部或者部分邝国桓所欠的借款本息的实际履行人，宋水林系保证执行人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条第一款规定“连带共同保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求任何一个保证人承担全部保证责任”，故毕国驹等四人撤回对邝国桓的起诉并不影响其向李泽营、晓锋公司、宋水林主张权利。5、涉案合同约定的事实。2010年1月28日，晓锋公司为甲方与邝国桓、李泽营为乙方签订《合作开发房地产合同》，约定合作开发位于花都区新华街建设北路土地证号为花国用（2002）第11034875的地块，项目名称为桃源盛世名苑，邝国桓、李泽营以晓锋公司名义负责办理整个房地产合作项目的开发，直至销售、为小业主办理产权证等各种手续，并约定该项目建成后全部建筑物的产权按邝国桓、李泽营占49%、晓锋公司占51%的比例进行分配。2011年至2012年期间，邝国桓因合作开发房地产项目流动资金不足，多次向毕国驹等四人借款。此外，2012年3月3日，毕国驹、刘志权、徐曲清为贷款人与邝国桓为借款人、李泽营为担保人、宋水林为保证执行人签订《借款合同》，载明邝国桓因上述房地产开发项目向毕国驹、刘志权、徐曲清借款3000000元，借款期限自2012年3月5日至2013年3月4日，若未能按时还款，邝国桓、李泽营将以《合作开发房地产合同》项目中所属的商品房按每平方3000元的单价，用“以物抵债”的方式偿还借款及利息，对因抵债而获取的房产，毕国驹、刘志权、徐曲清可以自由处置，所得相应收益全部归毕国驹、刘志权、徐曲清，另载明宋水林了解并熟知邝国桓借款及李泽营的担保的事实，若出现“以房抵债”的情形，宋水林保证毕国驹、刘志权、徐曲清权益的实现等。2014年3月7日，晓锋公司与邝国桓、李泽营签订《桃源盛世名苑住宅小区房屋、商铺及车位分成》，对合作开发房地产项目建成后的房屋、商铺及车位等进行了分配，明确了邝国桓、李泽营所分得的具体房屋、商铺及车位情况。毕国驹、刘志权、杨送子（乙方）与邝国桓（甲方）、李泽营（丙方）于2014年8月3日签订的《协议书》还载明“将桃源盛世名苑的16套商品住宅按售楼部标价的八点五折出售给乙方，折后总房价为14175050元，出售所得的房款用于偿还甲方所欠乙方的本金和利息，房价与借款本金及利息的差额双方用现金结清，至此双方互不拖欠。协议签订后，乙方可以对16套住宅进行自由处置，可以将房产登记于自己的名下，或乙方指定的第三方名下。乙方已经确定将上述房产进行对外销售时，甲丙双方需协助乙方指定的第三方签订《商品房认购书》，并在《商品房认购书》签订日起计，半年内签订《商品房购买合同》。在签订《商品房认购书》后，甲方开具销售收据，以收据总额偿还乙方的本金和利息，差额部分乙方继续按月（不足整月部分不计算）收取甲方利息，直到签订《商品房购买合同》日止。上述商品房的销售款项，全部由乙方收取，并用于偿还甲方所欠乙方的本金和利息。如乙方销售上述16套房产时，销售总收入超过1365000元时，超出部分的收入乙方需向甲方支付20%的办证税费。”上述《协议书》签订后，毕国驹等四人与邝国桓、李泽营就上述16套房产中的9套分别签订了《还款协议》，《还款协议》并加盖有晓锋公司印章。该等《还款协议》分别载明了具体房产以及明确购房客户与晓锋公司签订了《认购书》并支付了50%购房款，剩余房款由购房客户以银行按揭方式支付，由晓锋公司收取后再支付到毕国驹等四人指定账户。根据《还款协议》上述房产需向银行按揭贷款总金额为3370000元。毕国驹等四人确认按照该等《还款协议》的约定已收取部分购房客户的房款。在《协议书》签订后，晓锋公司与毕国驹等四人就16套抵债房产分别签订了《桃源盛世名苑认购书》，并向毕国驹等四人出具了已全额收款的《收据》。后毕国驹等四人将上述16套房产中的14套对外出售，晓锋公司也配合毕国驹等四人及购房者办理了部分相关的房屋买卖手续，包括但不限于：晓锋公司作为开发商与购房者签订了认购书、收取了维修基金、代理费及律师费，并向购房者出具了已收房款的收款收据，并与购房者网签了《商品房买卖合同》。6、关于涉案印章的鉴定事实。广东省广州市公安司法鉴定中心出具穗公（司）鉴（文检）字[2017]00113号鉴定书，鉴定意见为“送检的“检材1、2”落款处盖有的“广州市晓锋房地产有限公司”印章印迹与样本中相应印文印章印迹不是同一印章所盖”。广东开元文书司法鉴定所出具的五份《鉴定意见书》（穗司鉴17010600600023、17010600600024、17010600600025、17010600600026、17010600600027号），鉴定意见均为“检材《桃源盛世名苑认购书》、2份《收据》、《还款协议》上的“广州市晓锋房地产有限公司”印章印文与样本同名印文不是同一枚印章盖印”。结合晓锋公司、宋水林提交的广州市公安局花都区分局对邝国桓、李泽营制作的讯问笔录，从以上证据可以印证，四原告持有的本案中《桃源盛世名苑认购书》（编号：0000178、0000185等）、收据（编号0160730、0160731、0160733等）、还款协议（2015年3月31日、2015年5月11日等9份）、承诺书（2015年1月26日）、借条（2015年2月12日、2015年2月13日）上的“广州市晓锋房地产有限公司”印章印文与晓锋公司常用的备案公章不同。毕国驹等四人依据本院开具的律师调查令向广州市花都区环境保护局调取花环监字[2010]099号《关于晓锋商住楼1、2、3、4栋及地下室建设项目环境影响报告表的审批意见》、《关于要求出具配套垃圾收集站和公厕意见的复函》、邝伟衡身份证、宋水林身份证以上材料（简称：环评材料）的复印件。其后，毕国驹等四人向本院申请对环评材料的公章与《还款协议书》、《桃源盛世名苑认购书》、《收据》上晓锋公司公章一致性进行鉴定。广东明鉴文书司法鉴定所出具粤明鉴[2018]文鉴字第0110号司法鉴定意见书，鉴定意见为“检材1至检材3与样本1至样本3是出自同一枚印章；无法确定检材4与样本1至样本3是否出自同一枚印章”。本院据此认定，本案中《桃源盛世名苑认购书》（编号：0000178、0000185等）、收据（编号0160730、0160731、0160733等）、还款协议（2015年3月31日、2015年5月11日等9份）、承诺书（2015年1月26日）、借条（2015年2月12日、2015年2月13日）上的“广州市晓锋房地产有限公司”印章与晓锋公司提交的环评资料印章为同一印章。7、邝国桓、李泽营使用晓锋公司同名印章的行为如何认定的问题。如前所述，现有证据可以印证，邝国桓、李泽营所使用的印章非晓锋公司常用备案章，即，有可能存在以下三种情况：第一，邝国桓、李泽营伪造印章并使用伪造的印章而晓锋公司不知情；第二，邝国桓、李泽营伪造印章并使用伪造的印章向广州市花都区环境保护局提交环评资料而晓锋公司对此不知情；第三，晓锋公司同时拥有其他非备案公司印章并将该印章交付给邝国桓、李泽营使用，此种情况下，邝国桓、李泽营使用晓锋公司同名印章的行为足以代表晓锋公司的行为。本院认为，从民事案件证据角度出发，晓锋公司对邝国桓、李泽营使用晓锋公司的同名印章知晓或默认具有一定盖然性。理由如下：（1）宋水林作为晓锋公司法定代表人，其在2012年3月3日的借款合同中“丁方”（保证执行人）落款处签名捺印予以确认，该借款合同宋水林虽然作为个人签名，但是合同中约定的以物抵债始终系围绕晓锋公司开发的涉案房屋，且根据合同第四条约定条款，“……丁方（宋水林）保证甲方权益的实现”，可以认定宋水林对以物抵债事宜知情，据此推定晓锋公司对涉案房屋以物抵债事宜知情；（2）在未经过晓锋公司许可，邝国桓、李泽营擅自出售晓锋公司房产不符日常基本经验法则；（3）涉案房屋的小业主业已成功办理网签手续，晓锋公司对此不知情亦不符常理；（4）晓锋公司向广州市花都区环境保护局提交的部分环评资料使用的是该同名印章，晓锋公司如对此不知情，则该部分环评资料有可能被相关部门认定为违法；（5）但本案系民事纠纷，该问题的认定涉及邝国桓、李泽营涉嫌伪造公司印章罪刑事案件的认定，故本院在本案中不再赘述，亦不予认定。当然，即使邝国桓、李泽营构成伪造公司印章罪，即使邝国桓、李泽营未经晓锋公司授权，邝国桓、李泽营使用晓锋公司同名印章的行为业已构成表见代理。理由如下：（1）2010年1月28日，邝国桓、李泽营与晓锋公司签署《合作开发房地产合同》，即，邝国桓、李泽营有权负责房地产合作项目的开发、直至销售、为小业主办理产权等各种手续，邝国桓、李泽营使用晓锋公司同名印章的行为发生在《合作开发房地产合同》履行期间；（2）根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理权人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，邝国桓、李泽营在《合作开发房地产合同》履行期间，向本案毕国驹等四人签具涉案合同以及向小业主出具收据使用同名印章，已使得四原告以及小业主在客观上有充分的理由相信邝国桓、李泽营有权代表晓锋公司作出民事法律行为；（3）毕国驹等四人作为涉案借款出借人、小业主作为购房人，无法也无义务对邝国桓、李泽营持有的晓锋公司同名印章是否为晓锋公司备案公章进行鉴别，亦没有证据显示毕国驹等四人、小业主明知或应当知道邝国桓、李泽营伪造了晓锋公司同名印章或邝国桓、李泽营无代理权的情况，毕国驹等四人、小业主不存在过错。综上所述，邝国桓、李泽营向本案毕国驹等四人签具《还款协议》（2015年3月31日、2015年5月11日等9份）、《承诺书》（2015年1月26日）、《借条》（2015年2月12日、2015年2月13日）等涉案合同以及向小业主出具《桃源盛世名苑认购书》（编号：0000178、0000185等）、收据（编号0160730、0160731、0160733等）使用同名印章，构成表见代理，所产生的法律后果对晓锋公司具有约束力，若邝国桓、李泽营的上述行为损害了晓锋公司的权益，晓锋公司可另寻法律途径解决。8、关于以物抵债效力的认定。本案中，毕国驹、刘志权、杨送子（乙方）与邝国桓（甲方）、李泽营（丙方）于2014年8月3日签订《协议书》，确认甲方欠本金10500000元，利息3150000元，约定甲方、丙方同意将桃源盛世名苑的16套商品住宅按售楼部标价的八点五折出售，折后总房价为14175050元，出售所得的房款用于偿还甲方欠款本金和利息，房价与借款本金及利息的差额双方用现金结清，至此双方互不拖欠；协议签订后，乙方确定将上述房产进行对外销售时，甲丙双方需协助乙方指定的第三方签订《商品房认购书》，并在《商品房认购书》签订日起计，半年内签订《商品房购买合同》。在签订《商品房认购书》后，甲方开具销售收据，以收据总额偿还乙方的本金和利息，差额部分乙方继续按月（不足整月部分不计算）收取甲方利息，直到签订《商品房购买合同》日止。上述商品房的销售款项，全部由乙方收取，并用于偿还甲方所欠乙方的本金和利息。上述协议是以16套商品房房款抵偿邝国桓所欠债务（借款本息）为目的的以物抵债合同。以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。虽然以物抵债不发生物权变动的效力，但是本案的以物抵债协议中清偿债务的意思表示并不违反法律、行政法规的强制性规定，以物抵债协议中清偿债务的意思表示成立并生效。因协议中未约定消灭原有的金钱给付债务，宜认定双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。关于涉案16套商品房的销售问题，毕国驹等四人主张桃源盛世名苑项目的开发商晓锋公司与其分别签订《桃源盛世名苑认购书》并出具已全额收款的《收据》，晓锋公司也配合办理了部分相关房屋的买卖手续，签订了《还款协议》（该协议约定晓锋公司代为收取购房客户剩余房款后再支付到毕国驹等四人）。相关的商品房买卖合同成立，且毕国驹等四人已实际收取房款或者毕国驹等四人与晓锋公司订立了《还款协议》，则晓锋公司的行为表明了其出卖相关房屋或者代为收取房款的真实意思表示，虽然该真实意思表示不等同于代为清偿邝国桓所欠借款本息债务的性质，但仍将产生抵销全部或者部分邝国桓所欠的借款本息的结果。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”，综上，晓锋公司与毕国驹等四人之间的以物抵债协议实质为本案主债务之担保，将产生涉案房屋所售房款用于抵销全部或者部分邝国桓所欠的借款本息的法律后果。9、关于《反担保协议》法律后果的认定。晓锋公司提交（1）《反担保协议》，证明邝国桓、李泽营已于2013年9月17日把与晓锋公司合作所签订的《合作开发房地产合同》项下所获的49%份额作为反担保物,反担保质押给宋水林及晓锋公司,因邝国桓、李泽营不能向华夏银行偿还借款,致使晓锋公司为邝国桓、李泽营履行了担保义务,由晓锋公司代邝国桓、李泽营向华夏银行偿还了借款,邝国桓、李泽营已把《合作开发房地产合同》项下所获的49%份额抵偿给晓锋公司及宋水林,邝国桓、李泽营已不再享有《合作开发房地产合同》项下所获的49%份额权益，邝国桓、李泽营无权出售、处分登记于晓锋公司名下的房屋，也无权以登记于晓锋公司名下的房屋以“流质契约”形式抵给四原告；（2）转账证明，证明因邝国桓、李泽营不能向广州市花都粤华房地产开发有限公司及华夏银行偿还借款,致使晓锋公司为邝国桓、李泽营履行了担保义务,晓锋公司已代邝国桓、李泽营向广州市花都粤华房地产开发有限公司及华夏银行偿还了借款。鉴于（1）2014年3月7日，晓锋公司与邝国桓、李泽营签订《桃源盛世名苑住宅小区房屋、商铺及车位分成》未提及反担保事宜；（2）2012年3月3日，毕国驹、刘志权、徐曲清为贷款人与邝国桓为借款人、李泽营为担保人、宋水林为保证执行人签订《借款合同》，明确约定“若丁方与乙、丙双方要改其三方于2010年1月28日签订的“合作开发合同”时应充分考虑甲方的权益并保证甲方以房抵债的权益”，晓锋公司或宋水林始终未将《反担保协议》签订事宜告知毕国驹等四人，且亦未充分考虑毕国驹等四人的权益，亦未履行保证毕国驹等四人以房抵债的权益；（3）邝国桓、李泽营向本案毕国驹等四人签具《还款协议》（2015年3月31日、2015年5月11日等9份）均有晓锋公司未备案公章的签章，且如前所述，可以认定邝国桓、李泽营签署上述协议对晓锋公司产生表见代理的法律效力；（4）毕国驹等四人作为善意第三方，邝国桓、李泽营与晓锋公司签订的《反担保协议》不应构成阻却毕国驹等四人以物抵债权益之享有的法定事由。10、关于部分小业主向本院申请提存房款问题的认定。2018年12月5日，1栋1梯1501房买受人罗景华、罗某，1栋1梯1503房买受人邓某1，1栋1梯1801房买受人曹舜，3栋1梯603房买受人曾昭吕，3栋1梯1503房买受人黄敏华、邓某2，以上小业主或本人或委托他人来到本院以晓锋公司拒绝收取房款为由对剩余未交房款申请法院提存。本院为此制作讯问笔录，并于当日将缴费单据开具给以上以上小业主。2018年12月6日，邓某2向本院缴款104470元；2018年12月10日，罗某向本院缴款117995元；2018年12月13日，曹舜向本院缴款245785元。2018年12月14日，曾昭吕向本院申请撤回提存，确认其暂时不能支付400000元款项。2018年12月18日，邓某1向本院申请撤回提存，确认其暂时不能支付494766元款项。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款”，因（2016）穗仲案字第5340、5346、5347号中国广州仲裁委员会裁决书分别对罗某、曹舜、邓某2裁决与晓锋公司履行各自签订的商品房买卖合同，晓锋公司无正当理由拒绝受领上述房款，故罗某、曹舜、邓某2有权将上述房款提存，故对晓锋公司产生其收到邓某2的房款104470元、罗某的房款117995元、曹舜的房款245785元之法律后果。本院已将上述法律后果以书面形式告知晓锋公司。11、关于涉案十六套房屋的售卖情况以及房款是否应予抵债的认定。（1）1栋1梯1303房，买受人江伟杰，2014年12月19日江伟杰委托江某均转帐434991元给杨送子，总房款打折后现金支付房价余款4286元；另案仲裁程序中买受人与晓锋公司达成和解协议，晓锋公司确认收到江伟杰支付的80多万购房款，证人江某均确认向晓锋公司支付469982元房款及400000元按揭款。根据《还款协议》约定“上述购房款400000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”，如前所述，晓锋公司的签章已构成表见代理，既然晓锋公司已确认收到该笔400000元房款，故晓锋公司应将该笔400000元支付给毕国驹等四人。至于收款时间，毕国驹等四人主张晓锋公司于2017年6月27日收到该笔400000元购房款，并提交发票一张予以证明，本院向晓锋公司邮寄举证通知书告知上述事宜，晓锋公司未就该时间点提出异议，且亦未提交证据反驳，故本院确认晓锋公司收到该笔400000元时间点为2017年6月27日。（2）1栋1梯1501房，买受人罗景华、罗某，2014年8月20日罗某委托廖德芳转帐200000元给杨送子,2014年8月20日罗某转帐180000元给杨送子,2015年5月11日罗某转帐240000元给杨送子,打折后现金支付房价余款26769元；（2016）穗仲案字第5340号中国广州仲裁委员会裁决书中未认可17995元的折扣款，并裁决晓锋公司配合罗景华、罗某办理1栋1梯1501房按揭贷款手续。证人罗某称自愿在10天内将剩余房款100000元及折扣款17995元支付给晓锋公司。晓锋公司主张只有罗某支付违约金后方才考虑收取上述房款。根据《还款协议》约定“上述购房款100000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”，如前所述，买受人罗景华、罗某已经完成对该笔100000元购房款的提存，应视为晓锋公司已收到该笔100000元房款，故晓锋公司应将该笔100000元支付给毕国驹等四人。关于折扣款17995元。虽然罗某于2018年12月10日向本院缴款提存17995元，可以视为晓锋公司已经收到，但是考虑到（1）毕国驹等四人擅自与罗景华、罗某约定打折事宜，未有证据显示毕国驹等四人以晓锋公司的名义与罗景华、罗某签订打折的书面合同，亦未有证据显示毕国驹等四人向罗景华、罗某作出打折的意思表示对晓锋公司产生表见代理的法律效力；（2）毕国驹等四人向罗景华、罗某作出承诺时，其已经建立自己业已收回全部房款的内心确信，可以推定其在当时已放弃该部分折扣款的主张，即当时该部分债务已经消灭，不应因晓锋公司收回折扣款而重生；（3）仲裁裁决对该折扣款亦不认可；故晓锋公司无需支付该笔17995元给毕国驹等四人。关于收款时间，应以提存时间为准，即本院确认晓锋公司收到该笔100000元时间点为2018年12月10日。（3）1栋1梯1503房，买受人邓某1，2015年4月20日邓某1委托谢昌英转帐392934元给徐曲清，2015年5月15日打折后余款2950元，邓某1委托黄敏华转帐给徐曲清。（2016）穗仲案字第5345号中国广州仲裁委员会裁决书中未认可折扣款104766元，并裁决晓锋公司配合邓某1办理1栋1梯1503房按揭贷款手续。证人邓某1称自愿在一个月内将剩余首期房款104766元以及按揭贷款390000元支付给晓锋公司。晓锋公司主张只有罗某支付全部房款后方才愿意收取上述房款。鉴于（1）《还款协议》对390000元支付的前提条件进行了约定“上述购房款390000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”；（2）如前所述，邓某1明确放弃提存该笔房款，而晓锋公司始终未收到该笔390000元房款；（3）（2016）穗仲案字第5345号中国广州仲裁委员会裁决书中的裁决项至今未实际履行；（4）依据庭审情况以及现有证据，尚无法依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”直接推定“因晓锋公司不正当拒绝履行，视为晓锋公司收到390000元按揭款”；综上，因390000元按揭款的支付所附条件存在一定的不确定性，且邓某1未实际履行，故本院暂不予处理，待所附条件满足后，毕国驹等四人可以另行主张。关于折扣款104766元，如前所述，本院亦暂不处理，待所附条件满足后，毕国驹等四人可以另行主张。（4）1栋1梯1603房，买受人成某，2014年12月19日成某转帐450493元给杨送子，打折后现金支付房价余款18693元。另案仲裁程序中买受人与晓锋公司达成和解协议，晓锋公司确认收到成某支付全部购房款，证人成某确认向晓锋公司支付500986元房款及400000元按揭款。根据《还款协议》约定“上述购房款400000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”，如前所述，晓锋公司的签章已构成表见代理，既然晓锋公司已确认收到该笔400000元房款，故晓锋公司应将该笔400000元支付给毕国驹等四人。至于收款时间，毕国驹等四人主张晓锋公司于2017年6月27日收到该笔400000元购房款，并提交发票一张予以证明，本院向晓锋公司邮寄举证通知书告知上述事宜，晓锋公司未就该时间点提出异议，且亦未提交证据反驳，故本院确认晓锋公司收到该笔400000元时间点为2017年6月27日。（5）1栋1梯1801房，买受人曹舜，2014年10月13日杨送子建行帐户收到100000元,2014年11月10日杨送子建行帐户收到100000元,2014年11月11日杨送子建行帐户收到189170元,2015年4月9日曹舜委托徐某转帐100000元给杨送子,2015年5月6日曹舜委托徐某转帐43385元给杨送子。（2016）穗仲案字第5346号中国广州仲裁委员会裁决书中未认可45785元的折扣款，并裁决晓锋公司配合曹舜办理1栋1梯1801房按揭贷款手续。证人徐某称自愿在7天内将剩余按揭款200000元及首期款45785元支付给晓锋公司。根据《还款协议》约定“上述购房款260000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”，如前所述，买受人曹舜已经完成对该笔200000元购房款的提存，应视为晓锋公司已收到该笔200000元房款，故晓锋公司应将该笔200000元支付给毕国驹等四人。关于折扣款45785元。虽然曹舜于2018年12月13日向本院缴款提存45785元，可以视为晓锋公司已经收到，但是考虑到（1）毕国驹等四人擅自与曹舜约定打折事宜，未有证据显示毕国驹等四人以晓锋公司的名义与曹舜签订打折的书面合同，亦未有证据显示毕国驹等四人向曹舜作出打折的意思表示对晓锋公司产生表见代理的法律效力；（2）毕国驹等四人向曹舜作出承诺时，其已经建立自己业已收回全部房款的内心确信，可以推定其在当时已放弃该部分折扣款的主张，即当时该部分债务已经消灭，不应因晓锋公司收回折扣款而重生；（3）仲裁裁决对该折扣款亦不认可；故晓锋公司无需支付该笔45785元给毕国驹等四人。关于收款时间，应以提存时间为准，即本院确认晓锋公司收到该笔200000元时间点为2018年12月13日。（6）1栋1梯1802房，买受人左某明，2014年12月18日左某明转帐400000元给杨送子，2014年12月19日左某明转帐126160元给杨送子，打折后现金支付房价余款9020元。另案仲裁程序中买受人与晓锋公司达成和解协议，晓锋公司确认收到左某明支付全部购房款，证人左某明确认向晓锋公司支付500986元房款及400000元按揭款（发票显示为480000元）。晓锋公司确认收到以上款项。根据《还款协议》约定“上述购房款480000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”，如前所述，晓锋公司的签章已构成表见代理，既然晓锋公司已确认收到该笔480000元房款，故晓锋公司应将该笔480000元支付给毕国驹等四人。至于收款时间，毕国驹等四人主张晓锋公司于2017年6月30日收到该笔480000元购房款，并提交发票一张予以证明，本院向晓锋公司邮寄举证通知书告知上述事宜，晓锋公司未就该时间点提出异议，且亦未提交证据反驳，故本院确认晓锋公司收到该笔480000元时间点为2017年6月30日。（7）1栋1梯1902房，买受人骆某，2014年8月5日骆某委托张巨芬转帐529078元给杨送子，打折后现金支付房价余款1732元。另案仲裁程序中买受人与晓锋公司达成和解协议，晓锋公司确认收到骆某支付全部购房款，证人骆某确认向晓锋公司支付568156元房款及490000元按揭款。根据《还款协议》约定“上述购房款490000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”，如前所述，晓锋公司的签章已构成表见代理，既然晓锋公司已确认收到该笔490000元房款，故晓锋公司应将该笔490000元支付给毕国驹等四人。至于收款时间，毕国驹等四人主张晓锋公司于2017年6月27日收到该笔490000元购房款，并提交发票一张予以证明，本院向晓锋公司邮寄举证通知书告知上述事宜，晓锋公司未就该时间点提出异议，且亦未提交证据反驳，故本院确认晓锋公司收到该笔490000元时间点为2017年6月27日。（8）3栋1梯603房，买受人曾昭吕，2014年9月18日曾昭吕委托曾彩霞转帐425818元给吴晓锋，2015年4月21日曾昭吕委托曾彩霞转帐25818元给简松江（售楼员），吴晓锋、简松江收款后将款项支付给杨送子。曾昭吕与晓锋公司之间的仲裁程序尚在进行中。证人刘某（曾昭吕的女婿）称自愿在7天内将剩余按揭款400000元支付给晓锋公司。晓锋公司主张只有曾昭吕支付违约金后方才愿意收取上述房款。鉴于（1）《还款协议》对400000元支付的前提条件进行了约定“上述购房款400000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”；（2）如前所述，曾昭吕明确放弃提存该笔房款，而晓锋公司始终未收到该笔400000元房款；（3）依据庭审情况以及现有证据，尚无法依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”直接推定“因晓锋公司不正当拒绝履行，视为晓锋公司收到400000元按揭款”；综上，因400000元按揭款的支付所附条件存在一定的不确定性，且曾昭吕未实际履行，故本院暂不予处理，待所附条件满足后，毕国驹等四人可以另行主张。（9）3栋1梯1303房，买受人徐健权，2014年12月16日徐健权转帐100000元给徐曲清，2014年12月23日徐健权转帐356533元给徐曲清，现金支付房价余款6533元。（2016）穗仲案字第3514号中国广州仲裁委员会裁决书中裁决晓锋公司配合徐健权办理3栋1梯1303房按揭贷款手续。鉴于（1）《还款协议》对450000元支付的前提条件进行了约定“上述购房款450000元，自银行放贷后30个工作日内返还给甲方，逾期则按每天1‰计付违约金给甲方”；（2）晓锋公司未收到该笔450000元房款；（3）徐健权未向本院申请提存，没有证据显示其有履行支付房款的意思表示；（4）（2016）穗仲案字第3514号中国广州仲裁委员会裁决书中的裁决项至今未实际履行；（5）依据庭审情况以及现有证据，尚无法依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条规定“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”直接推定“因晓锋公司不正当拒绝履行，视为晓锋公司收到450000元按揭款”；综上，因450000元按揭款的支付所附条件存在一定的不确定性，故本院暂不予处理，待所附条件满足后，毕国驹等四人可以另行主张。（10）1栋1梯1102房，买受人郭玉清，简松江收到买房人支付现金50000元，2014年9月10日郭玉清转帐330000元给简松江，2014年10月26日郭玉清转帐125736元给简松江，2015年2月13日郭玉清转帐505736元给晓锋公司，晓锋公司向毕国驹等四人出具借条一张。简松江收款后将款项支付给徐曲清。郭玉清与晓锋公司之间的仲裁程序尚在进行中，晓锋公司确认收到郭玉清支付的505736元购房款，根据《借条》约定“现因销售桃园盛世1栋1梯1102房需要资金走账，特向毕国驹借款伍拾万伍仟柒佰叁拾陆元正。由毕国驹指定账户……上述款项划入借款人账户……以上借款在款项到账次日起30个工作日内还清。若超出上述时间按逾期时间月息2%计收”，如前所述，晓锋公司的签章已构成表见代理，既然晓锋公司已确认收到该笔505736元房款，故晓锋公司应将该笔505736元支付给毕国驹等四人。至于收款时间，毕国驹等四人主张晓锋公司于2015年2月13日收到该笔505736元购房款，本院向晓锋公司邮寄举证通知书告知上述事宜，晓锋公司未就该时间点提出异议，且亦未提交证据反驳，故本院确认晓锋公司收到该笔505736元时间点为2015年2月13日。（11）3栋1梯703房，买受人邓肖平，简松江收到买受人支付现金50000元，2014年9月4日邓肖平转378610元给吴晓锋。简松江、吴晓锋收款后将款项支付给毕国驹等四人。2015年2月13日邓肖平转帐428610元给晓锋公司，晓锋公司向毕国驹等四人出具借条一张。晓锋公司确认收到郭玉清支付的428610元购房款。根据《借条》约定“现因销售桃园盛世3栋1梯703房需要资金走账，特向毕国驹借款肆拾贰万捌仟陆佰壹拾元正。由毕国驹指定账户……上述款项划入借款人账户……以上借款在款项到账次日起30个工作日内还清。若超出上述时间按逾期时间月息2%计收”，如前所述，晓锋公司的签章已构成表见代理，既然晓锋公司已确认收到该笔428610元房款，故晓锋公司应将该笔428610元支付给毕国驹等四人。至于收款时间，毕国驹等四人主张晓锋公司于2015年2月13日收到该笔428610元购房款，本院向晓锋公司邮寄举证通知书告知上述事宜，晓锋公司未就该时间点提出异议，且亦未提交证据反驳，故本院确认晓锋公司收到该笔428610元时间点为2015年2月13日。（12）3栋1梯903房，买受人汤志坚，2015年5月8日刘某转帐45836元给毕国驹，2015年5月10日刘某转帐50000元给毕国驹，2015年5月11日刘某转帐360000元给毕国驹，购房余款汤志坚另支付400000元给晓锋公司。晓锋公司确认收取汤志坚60多万元购房款。毕国驹等四人主张晓锋公司应返还其收到的400000元按揭款。虽然晓锋公司未与毕国驹等四人对该房屋签订具有以物抵债意思表示的还款协议或借条，虽然邝国桓、李泽营无权单独处分公司财产，鉴于（1）2012年3月3日签订的《借款合同》载明，邝国桓因上述房地产开发项目向毕国驹、刘志权、徐曲清借款3000000元，借款期限自2012年3月5日至2013年3月4日，若未能按时还款，邝国桓、李泽营将以《合作开发房地产合同》项目中所属的商品房按每平方3000元的单价，用“以物抵债”的方式偿还借款及利息，对因抵债而获取的房产，毕国驹、刘志权、徐曲清可以自由处置，所得相应收益全部归毕国驹、刘志权、徐曲清，另载明宋水林了解并熟知邝国桓借款及李泽营的担保的事实，若出现“以房抵债”的情形，宋水林保证毕国驹、刘志权、徐曲清权益的实现等，该合同虽没有晓锋公司签章，但是宋水林作为晓锋公司的法定代表人，在对合同约定中涉及晓锋公司的权益完全知情的前提下，以保证执行人的身份签名捺印确认，该行为同样构成表见代理，该合同所约定条款之法律效力同样及于晓锋公司；（2）2015年3月20日，晓锋公司向毕国驹出具收据一份，确认收到毕国驹交来桃源盛世名苑3栋1梯903房购房款合计人民币肆拾万元整，虽然毕国驹等四人未实际交付该笔400000元，但晓锋公司出具的收据已将涉案房屋抵债的意思表示转化为以房款抵债的意思表示；（3）2015年3月30日，晓锋公司与毕国驹就3栋1梯903房签订桃源盛世名苑认购书，这些行为是源于前述的表见代理行为发生，所产生的法律后果当然及于晓锋公司；以上三组证据能够形成完整的证据链，可以印证晓锋公司与毕国驹等四人对3栋1梯903房以所售房款抵债不持异议，故毕国驹等四人有权要求晓锋公司返还其收到的该笔400000元按揭款。至于收款时间，毕国驹等四人主张晓锋公司于2015年10月31日收到该笔400000元购房款，本院向晓锋公司邮寄举证通知书告知上述事宜，晓锋公司未就该时间点提出异议，且亦未提交证据反驳，故本院确认晓锋公司收到该笔400000元时间点为2015年10月31日。2015年11月4日，邝国桓、李泽营向毕国驹出具协议书一份，约定该笔400000元购房款利息起算时间点为2015年11月5日。（13）1栋1梯1701房，晓锋公司已将该房产出售给案外人。鉴于毕国驹等四人就该房产向晓锋公司主张双倍返还，其诉请法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，该房产所售房款纠纷应为房屋买卖合同纠纷，本案系民间借贷法律纠纷，不在本案审查范围，故本院暂不处理，毕国驹等四人可以诉诸合法途径另行主张。（14）3栋1梯1103房，晓锋公司已将该房产出售给案外人。鉴于毕国驹等四人就该房产向晓锋公司主张双倍返还，其诉请法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，该房产所售房款纠纷应为房屋买卖合同纠纷，本案系民间借贷法律纠纷，不在本案审查范围，故本院暂不处理，毕国驹等四人可以诉诸合法途径另行主张。（15）1栋1梯1601房，买受人叶英，简松江收到买房人支付现金50000元转付给毕国驹；2014年11月5日，毕国驹中国银行收款334645元，2015年4月13日，毕国驹在中国银行收按揭贷款380000元。鉴于毕国驹等四人未主张权利，故本院不予处理。（16）3栋1梯1503房，买受人黄敏华、邓某2，2015年4月20日，黄敏华转帐402823元给徐曲清，2015年5月15日，黄敏华转帐402823元给徐曲清（打折销售，收齐房款）；（2016）穗仲案字第5347号中国广州仲裁委员会裁决书仲裁裁决不认可打折，认为小业主还应支付房款104470元。证人邓某2称自愿在7天内将剩余按揭款104470元支付给晓锋公司。晓锋公司主张只有邓某2交齐房款后方才愿意收取上述房款。关于折扣款104470元。虽然邓某2于2018年12月6日向本院缴款提存104470元，可以视为晓锋公司已经收到，但是考虑到（1）毕国驹等四人擅自与黄敏华、邓某2约定打折事宜，未有证据显示毕国驹等四人以晓锋公司的名义与黄敏华、邓某2签订打折的书面合同，亦未有证据显示毕国驹等四人向黄敏华、邓某2作出打折的意思表示对晓锋公司产生表见代理的法律效力；（2）毕国驹等四人向黄敏华、邓某2作出承诺时，其已经建立自己业已收回全部房款的内心确信，可以推定其在当时已放弃该部分折扣款的主张，即当时该部分债务已经消灭，不应因晓锋公司收回折扣款而重生；（3）仲裁裁决对该折扣款亦不认可；故晓锋公司无需支付该笔104470元给毕国驹等四人。综上，晓锋公司需要向毕国驹等四人返还的房款分别为：1栋1梯1303房400000元，1栋1梯1501房100000元，1栋1梯1603房400000元，1栋1梯1801房200000元，1栋1梯1802房480000元，1栋1梯1902房490000元，1栋1梯1102房505736元，3栋1梯703房428610元，3栋1梯903房400000元；以上合计3404346元，超过部分不予支持。12、关于四份仲裁裁决中涉及的四笔折扣房款（1栋1梯1501房款17995元、1栋1梯1503房款104766元、1栋1梯1801房款45785元、3栋1梯1503房款104470元）是否应当返还的问题。如前所述，1栋1梯1503房款104766元本院暂不处理，其余1栋1梯1501房款17995元、1栋1梯1801房款45785元、3栋1梯1503房款104470元三笔折扣款，晓锋公司无需返还。13、关于利息及初始借款本金的认定。毕国驹等四人主张：2011年6月3日，毕国驹等四人向邝国桓出借2500000元，其中银行转账2412500元，剩余87500元以现金方式支付；2011年8月5日，毕国驹等四人向邝国桓出借2500000元，其中2400000元是银行转账，剩余100000元是现金方式支付；2011年8月8日，毕国驹等四人向邝国桓出借2500000元，其中2400000元由吴加红代徐曲清向邝国桓转账2400000元，剩余100000元是现金支付；2012年3月3日，毕国驹等四人向邝国桓出借3000000元，其中银行转账2880000元，剩余120000元是现金支付。以上现金部分合计407500元，鉴于（1）毕国驹等四人没有证据证明现金交付之存在；（2）根据双方存在利息的约定，如果将以上四部分现金部分视为预扣利息（推算月利率分别为3.5%、4%、4%、4%），结合本案事实与证据，此种可能性具有高度盖然性；（3）四笔借款，恰好有四笔小比例现金交付，与常理不符；故本院认定以上现金部分系利息预先扣除。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条规定：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”，本院据此确认，涉案借款初始本金为10092500元。虽然借据（2011年6月3日、2011年8月5日、2012年3月3日）仅约定“每月付息到期还本”未明确约定具体利率，但是根据（1）2016年10月12日笔录中，邝国桓、李泽营主张涉案借款利息为月利率4%，且其已经支付36个月的利息，但其未提交相关证据予以证明，书面答辩意见中亦未提及；（2）毕国驹等四人主张双方口头约定月利率3%；（3）2014年8月3日，毕国驹、刘志权、杨送子与邝国桓、李泽营签订协议书，确认邝国桓、李泽营尚欠毕国驹、刘志权、杨送子借款本金10500000元及利息3150000元；（4）邝国桓向毕国驹等四人七次付息420000元，按10500000元计算，利息刚好为月利率4%；故本院认定涉案借款利息为月利率4%。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”，第二十九条第二款规定:“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理……（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”，第三十一条规定：“没有约定利息但借款人自愿支付，或者超过约定的利率自愿支付利息或违约金，且没有损害国家、集体和第三人利益，借款人又以不当得利为由要求出借人返还的，人民法院不予支持，但借款人要求返还超过年利率36%部分的利息除外”，结合现有证据以及双方当庭陈述，邝国桓、李泽营共还款6765000元；按照年利率36%计算后，截至2012年12月4日，邝国桓、李泽营所还款项与所欠利息持平，无须抵扣本金，其后所还款项均不足以支付所欠利息；至于晓锋公司主张邝国桓、李泽营共还款7175000元，其中410000元系广州市绿源园林装饰有限公司支付给毕国驹，但是晓锋公司未能证明上述410000元的付款行为与本案借款之关联性；即使广州市绿源园林装饰有限公司支付给毕国驹系本案的还款，亦不足以偿付涉案借款的利息。综上，邝国桓、李泽营所支付的利息无须抵扣本金，本院确认涉案借款初始本金为10092500元。本金2412500元（2011年6月7日至2014年8月4日）、本金2400000元（2011年8月8日至2014年8月4日）、本金2400000元（吴加红代转，2011年8月8日至2014年8月4日），本金2880000元（2012年3月5日至2014年8月4日）按照年利率36%计算利息大约为10400000元。虽然在2014年8月3日双方对账确认尚欠本金10500000元（实际出借本金为10092500元）及利息3150000元（实际欠息大于3000000元）之后毕国驹等四人收到小业主支付的部分款项合计9093101元，分别按照不同的还款时间对主债务本金与利息（按照年利率36%计算）进行相应抵扣后，但是结合本院在本案中能够支持的毕国驹等四人向晓锋公司所主张的房款3404346元明显小于涉案借款剩余本金及利息，故对于其中本金利息的折抵，本院不再赘述。至于毕国驹等四人所主张的涉案房款之利息，考虑到晓锋公司在还款协议或借条中作出了“逾期按月利率2%计收”之承诺，以上承诺已在晓锋公司与毕国驹等四人之间形成债务承担之新债，故本院对该利息之主张予以认可。关于违约起算点的计算问题，可以将提存之日视为晓锋公司收到按揭款或房款之日，而后根据协议约定三十个工作日分别计算。其中3栋1梯903房，因晓锋公司仅向毕国驹等四人出具了收据，未约定还款期限与逾期利息，协议书（2015年11月4日）中虽约定了还款期限与逾期利息，但是没有晓锋公司签章，其法律效力不能及晓锋公司，故该笔房款对晓锋公司而言的利息起算点应为2016年8月15日，违约利息应按年利率6%计算。14、关于李泽营、宋水林对涉案债务是否应承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国担保法》第十六条规定：“保证的方式有：（一）一般保证；（二）连带责任保证”，第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任”，第二十六条规定，“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十四条规定“一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，从判决或者仲裁裁决生效之日起，开始计算保证合同的诉讼时效。连带责任保证的债权人在保证期间届满前要求保证人承担保证责任的，从债权人要求保证人承担保证责任之日起，开始计算保证合同的诉讼时效”，本案中双方明确约定保证形式为连带责任保证；因《还款协议》（2015年3月31日、2015年5月11日等9份）中李泽营明确对涉案债务的偿还方式作出了承诺，故应视为债权人要求保证人承担保证责任；毕国驹等四人起诉担保责任的时间为2016年8月15日，未超过两年的诉讼时效，故李泽营应当对涉案主债务承担连带保证责任。鉴于（1）毕国驹等四人撤回对邝国桓的起诉，在本案中未对主债务进行主张；（2）如前所述，毕国驹等四人主张的以房款抵债是债务承担之新债，李泽营在上述债务中的还款协议与借条中签名捺印确认印证其系以房款抵债的债务加入人，非担保人之角色；故李泽营应当对以上涉案债务及利息承担还款责任。鉴于（1）2012年3月3日，毕国驹、刘志权、徐曲清为贷款人与邝国桓为借款人、李泽营为担保人、宋水林为保证执行人签订《借款合同》，载明宋水林了解并熟知邝国桓借款及李泽营的担保的事实，若出现“以房抵债”的情形，宋水林保证毕国驹、刘志权、徐曲清权益的实现等，不能据此认定宋水林对涉案借款作出承担保证责任的意思表示；（2）毕国驹等四人未能提交宋水林承诺对涉案借款作出担保的相关证据，故本院确认宋水林无需对本案借款承担连带保证责任。本院认为：本案是民间借贷纠纷。邝国桓向毕国驹等四人借款，李泽营为涉案借款承担连带担保责任，晓锋公司尚欠毕国驹等四人部分房款未付，有借据、银行流水等证据为凭，本案借款事实清楚，证据充分，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子要求晓锋公司、李泽营归还房款3404346元并支付相应利息的诉讼请求，本院予以支持，超过部分不予支持。被告李泽营经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭质证和抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十六条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十条、第三十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十七条、第二十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十四条、第一百五十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百五十一条、第二百五十二条规定，判决如下：一、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款400000元及利息（自2017年8月9日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。二、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款100000元及利息（自2019年1月23日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。三、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款400000元及利息（自2017年8月9日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。四、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款200000元及利息（自2019年1月26日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。五、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款480000元及利息（自2017年8月12日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。六、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款490000元及利息（自2017年8月9日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。七、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款505736元及利息（自2015年4月1日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。八、被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款428610元及利息（自2015年4月1日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。九、被告李泽营于本判决生效之日起十日内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子支付房款400000元及利息（自2015年11月5日起至付清款日止，按照年利率24%计息）。十、被告广州市晓锋房地产有限公司对上述第九项判项中房款本金400000元及利息（自2016年8月15日起至付清款日止，按照年利率6%计息）的范围内向原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子承担连带清偿责任。十一、驳回原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74954元，原告毕国驹、刘志权、徐曲清、杨送子负担44954元，被告广州市晓锋房地产有限公司、李泽营负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓碧君审 判 员  田凯晋人民陪审员  洪翠云二〇一八年十二月二十九日异书记员毕燕燕莫珊珊