广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3347号 原告:刘有平，男，1957年1月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原告:陈容林，女，1956年10月20日出生，汉族，住南宁市青秀区。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：唐君，广西德彬律师事务所律师。 被告：南宁市丰卓房地产开发有限公司，住所地：南宁市兴宁区民主路6-10号望仙坡小区1-6栋3单元106号房，统一社会信用代码：91450100747992773Y。 法定代表人：陈锋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈莹，广西丰卓房地产开发有限公司副总经理。 被告：广西元盛投资发展有限公司，住所地：南宁市青秀区桂雅路1号南宁·联盟新城2号楼2单元603号，统一社会信用代码：914500005667946393。 法定代表人：陈锋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈莹，广西元盛投资发展有限公司总经理。 被告：广西中房置业有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道168号翡翠园紫青庭一楼商铺，统一社会信用代码：91450000198223719H。 法定代表人：陆劲忠，系该公司董事长。 委托代理人：谢叶静，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：徐欢，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 原告刘有平、陈容林与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司（以下简称：丰卓公司）、广西元盛投资发展有限公司（以下简称：元盛公司）、广西中房置业有限责任公司（以下简称：中房公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘有平、陈容林的共同委托诉讼代理人唐君，被告丰卓公司和元盛公司的共同委托诉讼代理人陈莹，被告中房公司的委托诉讼代理人谢叶静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘有平、陈容林向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令三被告向原告偿还人民币本金1118985元及其相应利息给两原告（利息按月利率2%自2015年1月29日起计至清偿之日止；二、三被告互负连带清偿责任；三、本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2010年3月19日，原告与被告丰卓公司签订了《住宅商品房认购书》，签订合同后，原告出资两套房首付款60.5万元和车位款10万元。因被告丰卓公司未能交房，被告丰卓公司承诺在翡翠园香颂楼盘置换两套同面积房屋给原告。2014年1月18日，陈锋（丰卓公司法定代表人）带原告以原告儿子刘珂名义与中房公司签订翡翠园Ⅱ区秀阁1-903和1-1003两套房及其地下一层A051号车位的合同，并支付首付款60万元及车位定金1万元给中房公司。尚欠中房公司的其余房款和车位款陈锋和丰卓公司承诺于2014年11月14日前由其支付给中房公司。2014年12月，被告丰卓公司退回40万元给原告。2015年1月29日，经双方协商，除中房公司应退回的60万元外，丰卓公司应赔偿原告损失1118985元，并约定利息两分。2015年3月，中房公司退回原告60万元，没收原告的1万元车位定金并收回双方合同。2016年1月29日，因逾期未能偿还原告欠款，丰卓公司、元盛公司向原告出具借条，确认两被告尚欠款及利息，约定还款期限，但被告至今未付。涉案房地产项目是由三被告合作开发，中房公司、元盛公司以丰卓公司名义参与了合同缔结和履行，并从中受益，应对本案的债务承担连带清偿责任。 被告丰卓公司辩称：1、对原告诉请退还房款并支付利息的诉讼请求无异议，利息数额由法院认定，且被告丰卓公司已退还部分房款；2、三被告应否承担连带清偿责任由法院认定。 被告元盛公司辩称：同意丰卓公司的答辩意见。 被告中房公司辩称：1、中房公司不是本案所涉《住宅商品房认购书》的当事人，也未收取原告任何款项，更没有向原告承诺还款，根据合同的相对性，原告的诉讼请求无依据。2、原告所称三被告合作开发建设涉案房地产项目不属实，原告与丰卓公司于2010年签订《住宅商品房认购书》，而中房公司于2011年才与元盛公司签订《合作开发合同书》，丰卓公司与元盛公司是两个独立的法人，不存在隶属关系，故中房公司与丰卓公司无合作关系，中房公司与元盛公司签订的《合作开发合同书》与原告、丰卓公司均无关系。3、中房公司已对市场上存在欺诈销售涉案项目的情况作了充分的提醒和警示，但原告在购买涉案房屋时从未与中房公司联系过，也未将购房款支付给中房公司，未向中房公司核实过涉案项目的真实性及丰卓公司是否有权销售涉案项目，其应自行承担购房风险。4、刘珂（案外人）是通过正常销售途径向被告中房公司购买中房翡翠园二区山秀阁1-903和1-1003号两套房及地下一层A051号车位，中房公司在销售该房屋时并不知道原告与丰卓公司之间的交易，原告未能按约定支付上述房屋的购房款时，中房公司依约解除了《商品房买卖合同》并退还了原告的购房款，原告与丰卓公司因换房而签订的《承诺书》、《借条》等材料与中房公司无关，丰卓公司出具的《借条》并非是双方成立真实的借贷关系，目的是退还原告刘有平的认购款，而原告陈容林未向丰卓公司支付任何款项，故陈容林并非本案适格原告。5、本案所涉的《住宅商品房认购书》应属无效，与之相关的《借条》等还款承诺也应属无效，故《借条》中有关违约金的条款也是无效的，利息损失应按中国人民银行的同期贷款利率计算。6、中房置业公司与本案的协议没有任何关系，中房置业公司不是两份协议的合同当事人，也没有收取原告任何款项，根据合同相对性原则，原告只能要求丰卓公司退还购房款，原告无权要求中房公司承担任何责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对各方当事人均无异议的证据，本院予以在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 2010年3月19日，原告刘有平（乙方）与被告丰卓公司（甲方）签订《住宅商品房认购书》一份，约定：一、甲方现开发翡翠园国际广场项目，地址位于南宁市乙方向甲方购买建筑面积160平方米一套，92.24平方米一套，住房位置在6号楼北面第九层……四、乙方在合同签订后5个工作日内，支付首付款60.5万元，车位款10万元……八、甲方不能按期完成施工任务，造成交房延期，按乙方已付款的3%作为违约金进行处罚。该合同还对其他事项进行约定，2010年3月22日，原告即向被告丰卓公司缴纳70.5万元，被告丰卓公司向原告刘有平出具《收据》一张。 2014年1月18日、2014年1月24日，被告中房公司向刘珂（案外人,原告刘有平的儿子）出具三张收条。2014年2月13日，被告中房公司向刘珂发出通知书，载明：2014年1月18日购买的翡翠园Ⅱ区山秀阁地下一层A051号车位，已交定金10000元，请于2014年1月25日交纳一次性购房余款119333元。2014年7月30日，陈锋（丰卓公司的法定代表人）出具《承诺书》一份，载明：刘珂购买山秀阁903、1003房的相关手续，本公司在2014年8月15日前配合刘珂办理并交清全部房款。2014年11月3日，被告丰卓公司出具《承诺书》一份，载明：我公司承诺于2014年11月14日前把我公司从中房翡翠香颂楼盘置换给刘珂的两套房的余款及一个车位的购买款共计人民币1433652元交给中房翡翠公司。2014年12月31日，被告丰卓公司出具《承诺书》一份，载明：由于我公司未全部兑现2014年11月3日给刘珂的承诺，因此造成了刘珂对中房公司违约，我公司保证赔偿因此所产生的所有经济损失，并承诺于2015年1月10日前把两套房的余款付清给刘珂。2015年1月1日，被告中房公司向刘珂发出两份通知书，载明：2014年1月18日购买的翡翠园Ⅱ区山秀阁1单元1003号房、903号房，应于2014年12月31日交纳一次性购房款663657元、659995元，未能按时交纳相关款项构成违约。 2014年12月11日、2014年12月12日，被告丰卓公司分别向原告陈容林退还200000元、200000元，共计400000元。 2015年1月19日，被告丰卓公司向原告出具《借条》一份，载明：“今借到刘有平、陈容林人民币1118985元，月息2分，按月付息，保证两个月还清，特立此据。”被告丰卓公司在落款处盖章确认。2016年1月29日，被告丰卓公司、元盛公司向原告出具《借条》一份，载明：“今借到刘有平、陈容林人民币1118985元，月息2分，利息276762元（2015年1月29日至2016年1月29日），我公司于2016年3月31日还清本息，特立此据。”被告丰卓公司、元盛公司在落款处盖章确认。 后因被告丰卓公司一直未支付欠款，故原告向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。经本院对法律关系的效力问题进行释明，原告表示不变更诉讼请求。 对于上述《借条》所涉金额1118985元的构成，原告庭后提交书面说明陈述该款包括：1、原告交付给丰卓公司的705000元出资购房款，丰卓公司退还给原告的400000元抵扣了该应退出资购房款自2010年3月22日至2014年12月期间的利息，双方协商按月利率1%计付；2、原告按照丰卓公司安排以刘珂（原告刘有平的儿子）名义向中房公司购房但未能购房成功，中房公司于2015年3月1日退还原告600000元、没收定金10000元，经与丰卓公司协商，中房公司于2014年1月18日至2015年3月1日期间按月利率1%占用原告的610000元的利息损失共计81333.3元由丰卓公司支付，中房公司退还给原告的600000元先抵扣利息后，丰卓公司尚欠原告本金91333.3元未退；3、由于原告未能成功购房，丰卓公司因无法交房造成原告预期收益的损失，经协商，丰卓公司按每平方米约1200元，两套房共计252.24平方米补偿给原告。 另查明，未见有房屋座落为“南宁市民族大道168号翡翠国际广场6号楼”的预售信息和房屋权属登记记录。 还查明，2010年10月22日，被告中房公司在《南国早报》上发布《声明》，主要内容是：近期社会上流传任何有关翡翠国际广场项目的信息均非该公司发布，提请广大消费者仔细甄别。2010年12月8日，被告中房公司就丰卓公司销售涉案项目一事以涉嫌经济犯罪向公安机关报案，公安机关于2011年2月7日作出《不予立案通知书》，决定不予立案。2011年7月19日，被告中房公司与元盛公司签订一份《合作开发合同书》，约定：两被告合作开发建设南宁市民族大道168号中房翡翠国际广场项目。2015年12月14日，中房公司向元盛公司发出解除《合作开发合同书》的函件，元盛公司于2015年12月28日收到该函件。 本院认为：一、关于本案的合同性质问题。 本案中，原告刘有平与被告南宁市丰卓房地产开发有限公司签订《住宅商品房认购书》约定由丰卓公司向原告销售涉案房屋，但该认购书中并明确约定房号、交房时间等具体的合同事项，并进一步约定签订正式《商品房买卖合同》的事宜，故双方成立的是商品房预约合同法律关系。 二、关于本案合同效力的问题。 由于原告与被告丰卓公司签订的《住宅商品房认购书》实际为商品房预约合同，但从该协议书的约定及双方的陈述来看，被告丰卓公司作为预售房屋的出卖人，自合同签订之日至本案起诉之时，均未取得其所预售房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告丰卓公司于2010年3月19日签订的《住宅商品房认购书》应属无效。 本案所涉两份《借条》中丰卓公司与原告协商换房未成功后对购房款的退还、逾期退款的责任等进行了约定，该《借条》系原告与被告丰卓公司、元盛公司对退款问题达成的合意，不涉及《住宅商品房认购书》具体合同义务的履行，故该《借条》在性质上属于原告与被告丰卓公司、元盛公司对既存债权债务关系的结算和清理，具有法律效力上的独立性，该《借条》内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。 三、关于原告的诉讼请求的问题。 关于本金和利息。由于原告与被告丰卓公司签订的《住宅商品房认购书》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告丰卓公司应当返还原告购房款。被告丰卓公司与元盛公司共同向原告出具《借条》，承诺逾期退款的利息按月利率2%计算，视为丰卓公司同意支付利息且元盛公司同意加入本案债务，故该两被告应按此约定清偿债务。该《借条》是丰卓公司、元盛公司与原告对应退购房款、应付利息等事项进行清算后达成的协议，属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定的“当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议”，故可适用民间借贷的相关规定。本案所涉《借条》中载明借款的数额为1118985元，对此，丰卓公司与元盛公司均未对该借款数额的构成予以说明并提交证据予以证实，而原告主张该借款1118985元包括原告与丰卓公司对丰卓公司应退还出资购房款、丰卓公司实际已退款项的抵扣问题协商后确认丰卓公司尚未退还的出资购房款余额、丰卓公司自愿赔偿给原告的预期收益损失，原告主张的借款数额构成与本案现有证据反映的基本事实可相吻合，故本院对原告的该主张予以采信，并据此认定截至双方结算之日即2015年1月19日被告尚欠的本金数额为715000元（705000元出资购房款+10000元购房定金），从而推定上述结算数额中包含尚欠的借款利息及损失赔偿金为403985元（1118985元-715000元）。丰卓公司于2014年12月11日、2014年12月12日共计向原告还款400000元，原告主张该款优先抵扣资金占用期间的利息，由于双方未明确约定还款的抵扣顺序，本院对原告主张被告的还款抵扣方式予以支持。截至双方结算时即2015年1月19日，双方结算被告已付和欠付的利息数额共计为803985元（403985元+400000元），未超出自交款之日（2010年3月22日、2014年1月18日）起计至结算之日（2015年1月19日）止按年利率24%计算的数额总和822600元，故双方结算的尚欠利息及损失赔偿金403985元未超出法定范围，本院予以认可，原告主张截至第二次结算之日即2016年1月29日，被告尚欠本息1118985元（本金715000元+利息及损失赔偿金403985元），本院予以支持。 根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，借贷双方约定的借款利率应以年利率24%为限，现原告主张从《借条》约定付息之日即2015年1月29日起算按月利率2%计算借款利息，符合法律规定，本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条之规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。由于原、被告结算的欠款数额1118985元包含了尚欠的本金、利息及损失赔偿金数额，双方约定以复利方式按月息2%的内容违反了上述规定，故计算后续利息时仍应以实际欠付的借款本金即715000元为基数。综上，被告应付的借款利息为：以尚欠本金715000元为基数，自2015年1月29日起计至实际偿清之日止，按月利率2%计算。 关于中房公司应否承担连带清偿责任。本案现有证据无法直接推定中房公司对丰卓公司擅自售房的情况存在明知或应知情形，同时中房公司亦未向原告表示承诺共同还款；中房公司与原告之间未形成合同关系。故根据合同相对性原则，本案债务应由丰卓公司清偿，原告诉请中房公司承担连带清偿责任，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司支付原告刘有平、陈容林尚欠借款1118985元； 二、被告南宁市丰卓房地产开发有限公司支付原告刘有平、陈容林利息（利息计算：以尚欠本金715000元为基数，自2015年1月29日起计至实际偿清之日止，按月利率2%计算）； 三、被告广西元盛投资发展有限公司对被告南宁市丰卓房地产开发有限公司上述应负第一、第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告刘有平、陈容林的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费22726元，由被告南宁市丰卓房地产开发有限公司、广西元盛投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  邓汉艳 二〇一八年十二月一日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  潘子安 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第十五条原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。