云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初10081号原告：昆明林海房地产开发有限公司，住所地为安宁太平新城林海云霄生态住区商务中心。法定代表人：普琼，系该公司财务总监。委托诉讼代理人：杨洁娅、梁晓云，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。被告：李春法，男，汉族，1967年9月5日生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：马俊、雷秉华，云南恒业律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明林海房地产开发有限公司（以下简称“林海房地产公司”）诉被告李春法保证合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年11月29日公开开庭进行了审理，原告林海房地产公司的委托诉讼代理人杨洁娅、梁晓云，被告李春法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林海房地产公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告履行合同义务，解除原告保证责任（撤销位于安宁市A7幢B号商品房买卖备案登记）；二、判令被告支付原告因迟延解除保证责任而导致的损失96142元（以原告己还清被告的借款本息3565万元为基数，从全额偿还之次日即2015年11月10日起计算至解除之日，按年利率6%暂计至2017年8月10日总计损失3743250元，并按该套房屋面积335.84平方米所占损失的比例计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年3月4日，案外人昆明林海云霄房地产开发有限公司（以下简称“林海云霄公司”）向被告借款2600万元，原告为该借款向被告提供了保证，保证形式为原告将位于安宁市的64套房屋（包括本案A7幢B号房屋）网签备案至被告名下。2013年3月3日，完成网签备案工作后，被告向林海云霄公司发放了借款。2014年8月，被告就与林海云霄公司的借款向昆明市中级人民法院起诉，在法院主持下达成了调解，法律文书为（2014）昆民三初字第149号民事调解书，林海云霄公司于2015年10月14日、11月9日履行了全部还款义务。至此，被告与林海云霄公司的债权债务关系已经了结，作为当时原告为该笔借款而向被告提供保证进行网签备案的64套房屋，被告不再具有占有的事实和法律依据，应当履行解除义务，但经原告多次催促，被告仍然不予解除保证责任。由于被告自2015年11月10日起至今仍不予解除网签备案，导致原告无法对外出售上述房屋，丧失了销售的商业机会，原告诉请按已还清被告的借款本息3565万元为基数，按照年利率6%及房屋面积占比来计算原告损失。原告为维护自身合法权益，诉至本院主张权利。被告李春法答辩称：一、本案的案由并非是商品房预售合同纠纷。本案是保证合同的法律关系，处理的是借款合同的主债权的法律关系，而借款合同这个主合同已经通过昆明中院处理完毕，民事调解书已生效，在主合同履行完毕的情况下，保证合同这个从合同亦履行完毕，现原告起诉主张解除保证责任，系一案两诉，应当驳回起诉；二、原告不具备起诉的主体资格。原告所主张的是基于借款合同、保证合同履行完毕而要求解除保证责任，而主合同是林海云霄公司和被告签署的借款合同，在林海云霄公司与被告之间的借款合同履行完毕的情况下，只有林海云霄公司有权要求我方解除还款责任或保证责任，而原、被告签署的是商品房购销合同，两者并非同一法律关系，现原告主张的是保证责任的解除，因此诉讼主体应当是林海云霄公司；三、原告举证是基于主借款合同履行完毕，要解除保证责任，而主借款合同在签署时的目的是获得投资房屋的回报，也就是说借款合同是附条件的合同，附将来以这样的价格买卖房屋的条件，这是被告和林海云霄公司的一个投资行为，根据合同约定，只有在主合同履行完毕并且支付了相应本金、利息，获得回报的情况下才有权利来提起解除合同的权利，但是至今解除条件仍未成就，故我方认为应当继续履行合同，而商品房买卖合同不应当在本案当中审理。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《借款合同》、《商品房买卖合同登记备案表》，本院对上述证据的真实性予以确认，是否能达到原告的证明目的，本院将结合其他证据在后进行综合评述；2.原告提交的《执行和解协议》、发还保管款通知单，本院认为上述证据能够证实案外人林海云霄公司与被告就（2014）昆民三初字第149号民事调解书的履行达成了《执行和解协议》，林海云霄公司已于2015年10月14日、11月9日向被告履行了还款义务；3.被告提交的《商品房购销合同》，本院对该证据的真实性予以确认，是否能达到被告的证明目的，本院将结合其他证据在后进行综合评述。根据上述经审查认证的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：2014年3月4日，案外人林海云霄公司与被告李春法签订《借款合同》，由案外人林海云霄公司向被告李春法借款2600万元，借款期限自2014年3月4日至5月3日，合同第十四条约定：在签订借款合同的当日，案外人林海云霄公司应与被告李春法签订《商品房购销合同》，房屋情况为位于安宁市的25套别墅和39套花园洋房（包括本案A7幢B号房屋），购房款总额为42544099.52元，被告李春法同意借款合同履行期限届满，案外人林海云霄公司可直接偿还本息及费用（在此情况下，案外人林海云霄公司有权解除《商品房购销合同》，被告李春法应协助办理相关合同解除手续），若案外人林海云霄公司不能按期归还借款本息，被告李春法有权选择要求案外人林海云霄公司按照借款合同约定继续履行还款义务或选择以购销合同约定的42544099.52元价格的6折后金额25526459.71元向被告李春法出售购销合同中的房屋，并用其在借款合同中应偿还的借款本息及费用与上述购房款6折后金额进行冲抵，冲抵后视为借款人已按借款合同约定向被告李春法偿还了相应的本息及费用，在签订借款合同当日，案外人林海云霄公司应将与被告李春法签订的全部《商品房购销合同》提交行政主管部门进行网上签约备案，第十五条约定：被告李春法承诺自案外人林海云霄公司归还借款本息及费用的3个工作日内，被告李春法应协助配合办理《商品房购销合同》中的所有房产的解除备案手续。2014年3月3日，原告林海房地产公司与被告李春法签订《商品房购销合同》，同日，涉案房屋网签备案至被告李春法名下。《借款合同》到期后，因案外人林海云霄公司未按期向被告李春法支付借款本息，被告李春法遂以民间借贷纠纷为由起诉林海云霄公司及林海房地产公司、姜中云、肖俊文、伏禄寿至昆明市中级人民法院，要求林海云霄公司偿还借款本金2600万元及利息、费用，林海房地产公司、姜中云、肖俊文、伏禄寿对上述债务承担连带保证责任。2014年11月25日，该案在法院主持下达成调解，并形成（2014）昆民三初字第149号民事调解书。2015年9月9日，被告李春法与案外人林海云霄公司达成《执行和解协议》，案外人林海云霄公司委托第三方云南锡业房地产经营开发有限公司从其应付给案外人林海云霄公司的股权转让（收购）款中划扣35649024.33元直接支付至昆明市中级人民法院，用于偿还被告李春法的借款本息。2015年10月14日、11月9日昆明市中级人民法院向被告李春法发还3565万元，案外人林海云霄公司履行了民事调解书中确定的还款义务。另查明，原告林海房地产公司与被告李春法签订《商品房购销合同》并办理网签备案手续，被告李春法并未向原告林海房地产公司支付过涉案房屋的购房款。本院认为：归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、本案是否构成重复起诉？二、原告的诉讼请求是否能得到支持？针对争议焦点一，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”根据上述规定，本案与（2014）昆民三初字第149号案件的当事人、诉讼标的、诉讼请求均不相同，故本案不构成重复起诉，对被告的该答辩意见，本院不予采纳。针对争议焦点二，被告主张原告与其签订《商品房购销合同》并办理网签备案手续，并非是原告对林海云霄公司向被告所借款项的保证形式，而是其与林海云霄公司的投资行为，在林海云霄公司未对借款本息清偿完毕且其未获得房屋投资回报的情况下，《商品房购销合同》应当继续履行。对此，本院认为，根据《借款合同》中第十四条、第十五条的约定及被告未向原告支付过购房款、亦未采取用案外人林海云霄公司到期未归还的借款本息冲抵购房款的事实，原、被告双方签订《商品房购销合同》的真实目的并非建立商品房买卖合同关系，而系以形式上转移所有权的方式为实质上的借贷关系提供担保，鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式。原、被告双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续后，被告对房屋取得的担保权从属于其对案外人林海云霄公司的主债权，被告作为债权人，林海云霄公司已经履行完还款义务，其债权已经实现，案涉标的物担保的主债权消灭，相应的担保权也应消灭，被告应当协助原告办理解除商品房买卖合同备案登记。对于原告主张的损失，因原告未提交证据证明因被告迟延办理解除备案登记手续而产生的实际损失，故本院对原告要求被告承担损失的诉讼请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告李春法于本判决生效之日起十日内协助原告昆明林海房地产开发有限公司办理解除安宁市A7幢B号商品房买卖合同登记备案手续；二、驳回原告昆明林海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2204元，由被告李春法负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  龙 燕人民陪审员  陈金芝人民陪审员  刘秋琼二〇一八年十二月二十四日书 记 员  杨鹤云