黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0204民初1544号原告：王某某，男，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。委托诉讼代理人：刘志彬，黑龙江京诺律师事务所律师。被告：夏某某，女，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：蔡跃辉，黑龙江宏任律师事务所律师。第三人：崔某某，女，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。原告王某某与被告夏某某、第三人崔某某执行异议之诉一案，本院于2018年6月20日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年9月14日、11月9日对该案公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人刘志彬、被告夏某某及其委托诉讼代理人蔡跃辉到庭参加诉讼、第三人崔某某经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本案缺席审理。现已审理终结。原告王某某诉称：原告与第三人崔某某在2013年12月20日签订关于铁锋区某某小镇2号楼3单元101室房产的《房屋买卖契约》，约定将此房屋以人民币700,000.00元的价款出卖给原告，原告依据约定已经全额支付此款，崔某某为原告出具了《收条》，收条体现以下内容：1、由于该楼盘的开发公司没有办完手续（实际是开发公司没有预售许可证），待开发公司手续齐全后连地下车库一并办理手续；2、柒拾万元包括地下车库款。同时崔某某将房屋钥匙交付给原告。原告还在崔某某处购买了某某小镇12号楼3单元17A01号房屋，价格750,000.00元，以及某某小镇12号楼3单元1501号房屋，价格760,000.00元，均有《房屋买卖契约》和《收据》等，均交付了房屋。在此后原告听说开发公司具备办理正规销售手续时，原告前去时，才知道因被告夏某某的案件查封了涉案房产和地下车库，致使原告无法办理房屋登记手续，另两套没有查封的房产原告已经办理了销售登记手续。为此原告向法院提出执行异议，贵院审查后作出（2018）黑0204执民28号裁定书，驳回了原告的异议，故向法院提起诉讼，请求：1、法院判决原告与第三人崔某某2013年12月20日签订关于“铁锋区某某小镇2号楼3单元101室房产和对应地下车库”的《房屋买卖契约》有效；2、判决第三人崔某某协助原告办理上述房产和该地下车库的产权登记手续；3、判决被告夏某某的案件停止对上述房产的执行；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告夏某某辩称：原告与第三人的买卖无效，不能对抗第三人，因为原告没有取得房屋的产权不能买卖；原告与第三人的买卖不真实，被告不认可；第三人没有将房屋交付给原告，第三人把房屋交付给被告，被告一直占有，因此被告申请将第三人的房屋执行给被告是符合法律规定的。第三人崔某某未到庭，但在庭后向本院提交了书面答辩意见称：其承包某某小镇项目建设工程，某某房地产开发公司欠其数百万元工程款拒不支付，在2013年开发公司答应给其开部分房源抵工程款，并同意A01室、2号楼3单元101室（地下室车库与这个房子是一体的），中间人李某带着其拿着三份合同找到原告，以这几套房产办理抵押，这样2013年6月28日签订借款合同、借据，合计借给其1,500,000.00元，借款期限三个月。借款到期后开发公司仍然不能拨付工程款，其就还不上王某某的借款，一直拖到12月份也没有还上借款。经过协调在2013年12月21日王某某与其签订了《房屋买卖合同》，以三套房产抵原告欠款本息2,200,000.00元，其中2号楼3单元101室房产与地下室一体，面积一样，地下室有车库，另外有两个小室，地下室楼梯直接在室内通向101室房间。这个以房抵债过程是通过中间人李某办理的，三套抵账房源没有任何纠纷，其有处分权。抵押的时候其就领取钥匙，王某某、李某看房子，当时是毛坯房。2013年7月其把2号楼3单元101室房子装修了，开始其打算自己居住，后来还不上钱，把这三套房屋抵账，钥匙交给了王某、王某某，因其没有房子居住，2016年末，其多次向王某、王某某提出要借2号楼3单元101室房子居住，开始不同意，后来同意，并在2017年4月，签订了租房协议，并付王某、王某某10,000.00元现金，当时其施工队伍自己干的活。被告夏某某的案件是在2016年（时间记不清了），执行局要拘留自己，万般无奈下其给夏某某写了和解执行协议，当时也和夏某某说过这个房子与王某某抵债的经过，当时夏某某态度比较强硬，认为没有过户就是我崔某某的，写完协议他们自己有办法要回房子，2014年至2016年期间王某、王某某多次与自己找到某某开发公司，开发公司以其和自己的经济纠纷解决后办理为由，不给办理过户手续，所以没有过户手续，至2017年7月经协调将这三户房产以抵账方式抵了工程款账，其有权处理这三套房产，这套房产法院在查封中，没有办理手续，另两户办理了手续。关于其与夏某某签定的房屋租赁协议，执行局找到自己，让其与夏某某签定房屋租赁协议，如不签作拘留处理，其身体不好，外面还有很多债务需要处理讨要，万般无奈下签定了租赁协议，其也没有交房屋租赁费，其和夏某某签的租赁协议是2018年6月，并非2017年，当时其与朋友陈某某一同前去的法院。2016年当时执行局找到自己，其说这个房子已经抵账卖给王某，法院查封这套房产时，其并不知道，后来听某某房地产开发公司工作人员说的，其才知道。原告王某某为证明其诉讼主张向本院提交如下证据：证据一、（2018）黑0204执异28号执行裁定书复印件一份，欲证实与被告执行产生异议的房产经提出执行异议被驳回，原告提出执行异议诉讼。被告夏某某对该证据无异议。证据二、《借款合同》一份、《借据》一张、银行取款凭证八张、购房意向登记书一份，欲证实2013年6月份原告向第三人崔某某借款1,500,000.00元，崔某某向原告借款时将抵工程款所得的某某小镇2号楼3单元101室的房产抵押给原告。被告夏某某对银行取款凭证真实性无异议，但小票所记载的取款时间是从2013年5月份至2013年6月，当事人借款是在2013年6月28日，当事人不可能将大量现金准备借给第三人，故不能证实将钱借给第三人；对借款合同真实性无异议，是否收到借款，该合同无法证实，该借款合同中“确定乙方第三人将三套住宅作为抵押给甲方原告”充分说明包括涉案房屋在内的买卖合同，实际上是为了借款做的抵押，因此买卖合同是虚假的；对购房意向登记书无异议。证据三、2013年12月20日原告与第三人崔某某签订的《房屋买卖契约》三份（包含本案争议房产），欲证实崔某某将三套房产抵债给原告，本息合计2,200,000.00元。被告夏某某对三份买卖契约有异议，不认可，该三套房屋是借款的抵押物，是假买卖真抵押。证据四、崔某某出具的收条一份，欲证实将本案争议的房产和车库以700,000.00元抵欠款出卖给原告。被告夏某某对该证据的真实性有异议，内容是虚假的，原告没有向第三人支付房款700,000.00元，收条中收到700,000.00元的内容是虚假的。证据五、崔某某出具的房产过户证明一份，欲证实另两套抵债的房产，崔某某出具手续协调开发公司为原告办理产权登记。被告夏某某对该证明有异议，开发公司销售商品房应当进行登记，崔某某购买101室应当在产权处登记备案，该登记备案是不能注销的，开发商也没有权利，崔某某将房屋再次转卖就应当在办理产权登记后进行二房买卖，崔某某将开发商购买的商品房没有进行第一次产权登记就进行出售是违背了商品房销售政策，至少逃了一次税，如果开发商给原告办理产权登记，无论是开发商还是管理部门和原告都违背了产权政策，这样的买卖是无效的。证据六、2013年12月29日崔某某与原告签订的协议书一份、证人李某出具的证实材料一份，欲证实崔某某将三套房产抵债给原告，合计折抵本息2,200,000.00元。被告夏某某对该协议书有异议，因为三套房屋是借款的抵押物，真实情况是真抵押，假买卖，假如是买卖或是抵债，该三套房屋没有取得产权，是不能转让的，即使转让也是无效的，不能对抗第三人；对证人的证言，因证人没有出庭作证不质证，不认可。证据七、房屋出租协议书一份，欲证实原告与崔某某签订买卖协议后，在2017年4月1日又将此房租赁给崔某某居住使用，租期为一年，租金为10,000.00元。被告夏某某对该证据有异议，该协议书没有具体的房屋，说明崔某某实际没有将房屋交付给原告，还是崔某某自己使用。证据八、某某房地产开发有限公司出示的证实材料一份、某某公司与崔某某的工程款对账明细一份、收据四份，欲共同证实涉案房产是崔某某在某某房地产开发公司经结算工程款抵账而获得的房产，崔某某有处分权，也证实原告在2014年1月份之后基于以房抵债向开发公司办理本案争议房产的过户手续过程。没有为原告办理产权登记是开发公司的原因，过错不在于原告。被告夏某某对证实材料、收据和对账明细有异议，收据是在2013年7月7日、8日开具的，对账单是2014年12月11日的，某某公司在没有对帐情况下，2013年7月就给崔某某工程款（以房抵债）是不客观的，因为没有对账，说明对工程款的数额还不明确，就付工程款是不客观的、是虚假的；证实材料本身开发公司对上述房产只能进行一次销售，国家法律不允许将商品房进行多次销售而逃税，前两个房屋可能登记在原告名下，但这套房屋与前两套房屋没有关系。证据九、证人范某证明证言一份、身份证复印件一份，某某小镇12号楼3单元1501室房屋进户费票据九份，欲证实原告在崔某某处与本案房产同期抵账的1501室房屋，经原告转卖给范某，开发公司已经为范某办理了进户手续，进一步证明了开发公司和崔某某以房抵债以及崔某某和王某某以房抵债都是真实的，开发公司认可并将房产均已经交付。被告夏某某对该组证据有异议，证明因证人范某没有出庭，无法证明其真伪，证明是不能采纳的，该证明的内容与上组某某开发公司证明的内容不一致，如开发公司真的将该房过户给范某，证明的内容就应当证实该房屋是范某而不是王某某的，该证明与开发公司证明有一个是虚假的；票据中名称不一致，阳光热力票据是蒋某某，而其他票据均是白条，不是正规票据，不论这些票据是否发生，都不符合法律规定，同时该组证据与争议房屋没有关系，该证据是1501房屋的，不适用争议的房屋。证据十、证人李某出庭作证，欲证实王某通过其认识的崔某某，当时崔某某工程着急用款向王某借款1,500,000.00元，崔某某说两个月还钱，王某给现凑的钱拿去的，后来过了两个月没有还上钱，又拖了半年王某找到自己，其就找到崔某某，她说钱还不上了，要把施工的房子给王某，最后给了三户房子，两个楼上的，一户地下的，其就知道是某某小镇的房子，具体是哪户其不清楚，他们之间签了买卖协议，哪年借的钱其忘记了，但是有五年了，是在夏天。原告王某某认为该证言证实崔某某在预期不能偿还欠款的情况下，以涉案房产抵债是真实的，并且房屋已于2013年年末交给原告，也就是证人所说的五年前的年末。被告夏某某认为证人出庭应在开庭前三日提交法院证人名单，该证人出庭程序上不符合法律规定，该证人陈述的房屋状态与原告上次开庭陈述不一致，因此原告实际接收房屋是不存在的，其他房屋接收与争议房屋没有关系，所以被告申请查封执行是正确的。被告夏某某为证实自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、（2015）铁商初字第214号民事调解书，欲证实被告执行崔某某的依据，崔某某欠被告夏某某1,344,000.00元。原告王某某对真实性无异议，但该证据证明了被告和崔某某之前是债的关系，而且案件是2015年的，所以基于该案件对房产的查封是在原告与崔某某签订有效的房屋买卖协议之后，原告具备相关司法解释规定签订有效的买卖合同先于债权案件查封这一要件，所以原告具备排除执行的条件。证据二、执行和解协议一份，欲证实第三人崔某某将争议房屋过户到被告夏某某名下，产权归夏某某所有。原告王某某认为崔某某和被告对涉案房屋以房抵债是不合法的，因为在2013年此房已经抵债给原告，崔某某已经不再拥有对房屋的处分权，所以不合法。证据三、(2015)铁执字第403-2号执行裁定书一份，欲证实双方申请执行和解转让产权的房屋，就是在执行期间查封的房屋。原告王某某对真实性无异议，但该证据证明了被告和崔某某之前是债的关系，而且案件是2015年的，所以基于该案件对房产的查封是在原告与崔某某签订有效的房屋买卖协议之后，原告具备相关司法解释规定的签订有效的买卖合同先于债权案件查封这一要件，所以原告具备排除执行的条件。证据四、某某小镇购房意向书一份，欲证实第三人崔某某抵债的房屋是其合法拥有的。原告王某某认为被告提交的复印件来源不合法，同时对被告主张崔某某对此房是有处分权的说法是认可的，是在与原告签订以房抵债买卖合同时间之后崔某某就没有处分权了。证据五、房屋租赁协议一份，欲证实争议房屋从2017年5月1日至2018年10月1日出租给第三人崔某某，崔某某现在还居住在该房屋内。原告王某某不认可该协议的法律效力，因为被告和崔某某在执行和解时以房抵债，也不具备法律效力，崔某某没有处分权。第三人崔某某未到庭应诉，未向本院提交证据。本院认为，上述证据与本案有关联性，本院予以确认。经法庭调查、质证、认证，本院确认事实如下：被告夏某某与第三人崔某某民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月11日作出（2015）铁商初字第214号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、崔某某欠夏某某借款本金人民币1,344,000.00元。崔某某于2015年8月31日前给付夏某某借款本金人民币800,000.00元，崔某某于2015年9月10日前给付夏某某借款本金人民币544,000.00元，至欠款还清为止。2015年9月14日被告夏某某以第三人崔某某不履行调解协议为由，向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2016年5月5日作出（2015）铁执字第403-2号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人崔某某名下的坐落于齐齐哈尔市××小镇××楼××单元××室及地下室的房产；二、冻结被执行人崔某某在齐齐哈尔市某某房地产开发有限公司的质量保证金人民币1,500,000.00元。2017年4月7日第三人崔某某与被告夏某某达成了执行和解协议，内容为：“崔某某同意将登记在齐齐哈尔市××小镇××楼××单元××室及地下室的产权归夏某某，同时因崔某某无房居住，被告夏某某与第三人崔某某达成了房屋租赁协议，被告夏某某将本案涉案房屋租赁给崔某某”。2018年5月25日案外人本案原告王某某以本院查封执行的位于齐齐哈尔市××小镇××楼××单元××室及地下室的房产，是第三人崔某某已卖给原告为由，向本院提出执行异议。本院在审理后于2018年6月14日作出了驳回原告王某某的执行异议请求。原告王某某接到裁定书后，在法定期限内向本院提起诉讼。另查明，本案涉案房屋系齐齐哈尔市某某房地产开发有限公司开发。因齐齐哈尔市某某房地产开发有限公司拖欠第三人崔某某工程款，在2013年6月下旬齐齐哈尔市某某房地产开发有限公司给付第三人崔某某部分房源（含本案涉案房屋）以抵工程款。2013年6月28日第三人崔某某因工程资金不足向原告借款1,500,000.00元，双方签订了《借据》及《借款合同》，《借款合同》约定借款期限为三个月，并以本案涉案房屋及另二处房屋为抵押，但三处房屋未办理抵押登记。第三人崔某某借款到期后未还款，2013年12月20日崔某某与王某某签订了《房屋买卖契约》，双方约定将齐齐哈尔市××小镇××楼××单元××室及地下室以700,000.00元的价格折抵借款卖给原告，同时将另二处房屋以共计1,500,000.00元的价格折抵借款卖给原告，该三处房屋用以折抵崔某某欠王某某借款本金及利息。因齐齐哈尔市某某房地产开发有限公司在开发齐齐哈尔市铁锋区某某小镇时与第三人崔某某有经济纠纷，故没有将该三处房屋购房意向登记书上崔某某名字变更为王某某名字。2017年8月齐齐哈尔市某某房地产开发有限公司同意将崔某某抵债给王某某的另二处房屋的购房意向书变更为王某某名字，因本案涉案房屋被本院查封而没有办理购房意向登记书变更至原告王某某名下的手续。现三处房屋至今未办理产权登记手续。涉案房屋由第三人崔某某居住至今。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中原告王某某与第三人崔某某之间虽然签订了《房屋买卖契约》，但双方是基于借贷关系而发生的房屋买卖行为，且第三人崔某某在出卖房屋时尚未取得涉案房屋的所有权证，而原告王某某在与第三人崔某某签订《房屋买卖契约》后，也没有取得涉案房屋的所有权证或在房屋开发商处办理购房意向书变更的相关手续，故原告王某某尚未取得涉案房屋的所有权，其与第三人崔某某之间的法律关系还是债权的法律关系。根据相关法律规定，一个债务人有多笔普通债务时，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。本案中，被告夏某某与第三人崔某某之间的借贷关系已经法院确认，并进入执行阶段，本案已经法定程序，将涉案房屋执行给被告夏某某，而原告王某某与第三人崔某某之间的借贷关系尚未经法院审理，更未进入执行阶段，而原告王某某对涉案房屋又无所有权，原告要求法院停止对该涉案房屋的执行，不符合法律规定，故本院对原告提出的停止对涉案房屋的执行请求，不予支持。虽原告与第三人之间签订了《房屋买卖契约》，但该合同未引起物权变更，无法对抗债权人对崔某某名下财产的执行，又因该房屋已由法院执行给被告夏某某，故第三人崔某某无法为原告王某某办理产权变更手续。原告可就与第三人之间的债务纠纷向第三人另行主张债权。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：一、驳回原告王某某要求本院对涉案房屋齐齐哈尔市铁锋区某某小镇2号楼3单元101室及地下室停止执行的诉讼请求；二、驳回原告王某某的其他诉讼请求。案件受理费10,800.00元，由原告王某某负担。如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  张 杰审 判 员  刘长虹人民陪审员  徐志弘二〇一八年十二月五日书 记 员  王 莉附本判决依据的相关法律法规：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第八十八条多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。