江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初9354号原告：南京凯丰经济开发有限公司，住所地在南京市玄武区文德里村68号。法定代表人：霍庆芳，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杜梦秋，江苏致邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：程霏，江苏致邦律师事务所律师。被告：李兴才，男，1963年6月21日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈静，江苏德擎律师事务所律师。原告南京凯丰经济开发有限公司（以下简称凯丰公司）与被告李兴才买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告凯丰公司的委托诉讼代理人杜梦秋、程霏，被告李兴才的委托诉讼代理人陈静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯丰公司向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告李兴才关于南京市紫金东路××车位的买卖关系；判令被告返还上述车位。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：确认双方之间的车位买卖合同关系于2018年4月26日解除，被告返还上述车位。事实和理由：原告是南京市紫金东路××车位（以下简称案涉车位）的所有权人。被告自2010年向原告购买“紫金南苑”的商品房后一直长期占用原告的上述车位，原告曾多次向被告催还车位，甚至报警，但未果。被告于2018年2月初向原告主动提出要购买案涉车位，双方协商以18万元的价格成交，被告亦于2018年2月11日向原告支付了定金2万元，并承诺于2018年3月30日前支付全部车位款。但被告未按约履行，原告多次催要，但被告仍分文未付，且一直占用案涉车位至今。被告李兴才辩称：1、被告于2010年购买“紫金南苑”商品房时，原告的周总承诺将案涉车位免费赠送给被告，此后被告就开始使用案涉车位，每月向原告支付80元产权车位管理费。虽没有产生物权变动的效力，但事实上被告一直以车位产权人身份使用车位，交纳的也是车位管理费，而不是租金。多年来，物业公司及原告均未提出异议。因此，被告之所以占用案涉车位，是基于原告的原高管周总的承诺赠与，被告占有的主观是善意的。2、原告与被告未签订合法有效的关于案涉车位的销售合同，未成立买卖合同关系。原告要求解除买卖合同缺乏事实基础，该请求不能成立。因原告领导层工作人员变更而背弃对被告的承诺，现要求被告支付对价购买车位，而被告使用车位多年，主观上愿意继续使用，被告要求原告出示销售许可证和物价单，原告未能提供，因此就案涉车位的价款，双方仍在协商，至今仍未协商一致。3、因合同尚未签订，被告支付的2万元也并不是合同约定的定金，应当是购买车位的预付款，如双方仍无法就案涉车位的买卖事宜达成一致意见，则原告应返还被告支付的2万元预付款。本院经审理认定事实如下：原告凯丰公司于2010年7月13日取得案涉车位的所有权，系案涉车位的所有权人。案涉车位经过备案的销售价格是20万元。被告自2010年9月起开始使用案涉车位，并向“紫金南苑”的物业公司支付了相关费用，其中2010年9月1日至2017年1月31日按每月80元的标准支付，2017年2月1日至2018年8月31日按每月40元的标准支付，2018年9月1日至2018年12月31日按每月80元的标准支付。2018年2月11日，被告李兴才向原告支付了2万元，原告向被告开具了收据，收据记载的收款事由是车位款。2018年4月20日，原告向被告邮寄《催告函》，被告于次日签收。该《催告函》记载：案涉车位的售价为18万元，被告已支付定金2万元，双方约定于2018年3月31日完成关于案涉车位的合同签署及剩余价款16万元的支付手续，但经原告多次催告，被告仍未完成相关手续，原告要求被告于2018年4月25日完成上述手续，付清剩余车位款，否则原告有权自行处置该车位，被告须及时交还该车位，原告可不予退还被告已支付的2万元。诉讼过程中，原告凯丰公司称：原告公司并无被告所称的周总此人，原告从未承诺将案涉车位赠与给被告。案涉车位的备案价是20万元，经物业公司协调，原告同意将以18万元的价格出售给被告，并要求被告签订关于案涉车位的合同，被告以所有款项一并支付后再签合同为由而未签订，但被告向原告支付了定金2万元，以实际行动在履行合同。被告未按约支付车位款，构成根本违约，原告有权解除合同，并不退还被告已支付的定金，且保留向被告追要车位使用费的权利。原告提交了《南京市机动车位销售专用合同》的文本一份，该合同文本记载被告向原告购买案涉车位，总价款为18万元，被告于协议签订时支付定金2万元，于2018年3月30日前支付车位款。原告在该合同文本上加盖了合同专用章，但被告未签名。被告李兴才称，原告要求被告购买案涉车位，报价20万元，经物业公司协调，原告提出18万元，但被告没有当场同意，原告也没有将上述合同交给被告。被告向原告交纳的2万元不是定金，是车位款。原告的前领导承诺将案涉车位赠与给被告，被告一直实际使用案涉车位多年，原告未对此提出异议，表明原告对此是默认的。被告交纳车位款只表示被告愿意购买案涉车位，但不表示被告同意以18万元的价格购买。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告李兴才称原告凯丰公司曾承诺将案涉车位赠与给被告，原告对此不予认可，被告又未举证证明，故本院对被告的该意见不予采纳。关于双方之间是否存在关于案涉车位的买卖合同关系的问题，本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告提交的《南京市机动车位销售专用合同》，因无被告签字确认，故未成立。虽然双方未签订书面合同，但不妨碍双方之间成立口头合同。从双方陈述的关于案涉车位的买卖过程分析，双方之间成立关于买卖案涉车位的口头合同，因为双方均有买卖案涉车位的意思表示，且被告已实际支付了2万元，双方只是对车位价款各执一词。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的相关规定，双方对合同内容约定不明确的，可以通过其他途径予以确定。原告称案涉车位价款是18万元，但该价款低于案涉车位的备案价，亦不背离市场价，而被告又未举证双方约定了其他价格，因此，本院对原告关于车位售价的陈述予以采信。至于被告对车位款的付款时间，根据合同法的相关规定，债务人可以随时履行，债权人也要以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因为原告已发函要求被告在限期内支付车位款，并给予了被告必要的准备时间，故由此可以确定履行期限的问题。因此，本院认定双方关于案涉车位成立合法有效的买卖合同关系。关于被告已支付的2万元的性质问题，根据原告出具的收据，明确记载是车位款，而不是定金，故本院认定该款系车位款。因被告未支付大部分车位款，构成根本违约，故原告有权解除合同。关于合同解除的时间，从原告向被告发函的内容看，原告有明确的如果被告未在期限内支付车位款则合同解除的意思表示，因此，原告确认双方之间关于案涉车位的买卖合同关系于2018年4月26日解除的意见，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于双方之间关于案涉车位的买卖合同关系于2018年4月26日解除，故原告要求被告返还案涉车位，于法有据，本院予以支持。被告要求原告返还车位款2万元，因被告未提起反诉，故本院对此不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第六十二条第二项、第四项、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一项之规定，判决如下：确认原告南京凯丰经济开发有限公司与被告李兴才关于位于南京市紫金东路××车位的买卖合同关系于2018年4月26日解除，被告于本判决生效之日起十日内将车位返还给原告。案件受理费3900元，减半收取1950元，由被告李兴才负担（此款原告已预付，被告于判决生效之日起十日内将此款支付给原告，原告预交案件受理费的余款1950元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇一八年十二月二十五日书记员  李程