成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初10135号 原告龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。 法定代表人：徐耀祥，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。 委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。 委诉讼托代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。 被告：四川摩奇信息技术有限公司，住所地：四川省成都高新区天府大道西段399号天府新谷7号楼3单元501号。 法定代表人：KERRYPAK，总经理。 委托诉讼代理人：罗如雪玉，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：郑立秋，国浩律师（成都）事务所律师。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）与被告四川摩奇信息技术有限公司（以下简称摩奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告龙锦公司的委托诉讼代理人何连辉，被告摩奇公司的委托诉讼代理人罗如雪玉、郑立秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1.判令龙锦公司与摩奇公司之间的《租赁合同》已于2018年9月7日解除；2.判令摩奇公司向龙锦公司支付拖欠的租金530866.13元、管理费139637.97元、电费28039.96元；3.判令摩奇公司按0.03％/天向龙锦公司支付前述费用自拖欠之日起至偿清之日期间的违约金；4.判令摩奇公司向龙锦公司支付场地占用费180603.94元；5.判令摩奇公司向龙锦公司支付空置期损失492556.20元；6.判令龙锦公司有权没收摩奇公司向已经缴纳的保证金617649.85元归龙锦公司所有；7.判令摩奇公司向龙锦公司赔偿公证费5400元；8.判令摩奇公司向龙锦公司支付律师代理费23800元；9.判令摩奇公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：龙锦公司与摩奇公司于2014年5月20日签订的《租赁合同》，约定龙锦公司将位于成都市锦江区红星路的成都国际金融中心一号办公楼13A楼单元1,2,3,4及10出租给摩奇公司，2014年6月1日，龙锦公司按照合同约定将租赁物业交付给摩奇公司使用。前述合同到期后，双方于2017年就该租赁物业续签了《租赁合同》，合同约定自2017年11月1日至2019年4月30日期间，月租金标准为110.25元/平方米，租赁物计租面积为1489.21平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计算依据；承租人须每月按时向龙锦公司支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03%日息支付违约金。摩奇公司在租赁期间未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，拖欠租金、管理费、电费等各项费用，截止2018年10月31日，摩奇公司尚拖欠龙锦公司各项费用包括但不限于：2018年6月1日至2018年9月7日期间的租金530866.13元、管理费139637.97元，以及2018年4月15日至2018年9月18日期间的电费28039.96元。经龙锦公司多次催促，摩奇公司至今仍未支付上述拖欠款项。 被告摩奇公司辩称，1、对龙锦公司陈述的双方签订《租赁合同》的事实予以认可，但摩奇公司已分别于2018年3月15日和2018年5月31日向龙锦公司发出解除租赁合同的函件，期间，龙锦公司还带新承租人查看租赁场地，故龙锦公司已经默认解除合同，摩奇公司已于2018年5月31日搬离案涉租赁场地，故摩奇公司认为双方租赁合同已经于2018年5月31日解除；2、摩奇公司于2018年5月31日后未在案涉租赁场地办公，且摩奇公司已付清截至2018年5月31日的租金、管理费、水电费等，龙锦公司再主张其后的租金、管理费、电费、场地占用费、空置期损失等于法无据，摩奇公司不予认可。 本院经审理认定事实如下：龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与摩奇公司（承租方、乙方）就位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼13A楼单元1,2,3,4及10租赁事宜，于2014年签订《租赁合同》，2017年双方就该租赁场地续签《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心一号办公楼13A楼单元1,2,3,4及10租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为1489.21平方米,乙方已在现场视察该租赁场地并同意接受其状况及面积大小；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2017年11月1日（起租日）至2020年10月31日（终止日）；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金；由2017年11月1日至2019年4月30日的每月每平方米建筑面积租金为110.25元，即每月租金为164185.40元；管理费现为每月每平方米28元；本租赁合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，合计617649.85元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过14天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期1日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费；甲方有权在下列事件发生后，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止：…（二）乙方未能按照租赁合同约定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用超过7天，并经甲方书面催讨7天内乙方仍未补救；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据租赁合同约定，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；诉讼费，律师费，公证费；其它杂费，手续费等。无论是否续约，乙方须在租赁期结束前或在本合同提前结束前3个月，容许甲方携同租赁场地的准承租人或准使用人在预先约定的时间内，视察租赁场地，乙方应尽力配合甲方。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。 2014年6月1日，龙锦公司将涉案房屋交付摩奇公司并签署《办公楼交接表》和《办公楼交接清单》。2016年1月26日，龙锦公司向摩奇公司发出《实测面积函》成都国际金融中心1号办公楼13A楼01-04及10单元实测面积，主要内容为经具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》，现确认成都国际金融中心1号办公楼13A楼01-04及10单元之实测建筑面积为1489.21平方米，上述单位之月租金和管理费将据此实测建筑面积进行调整，并由龙锦公司财务进行多退少补。此后每月的相关费用将按此最终实测建筑面积进行计算。2018年4月23日，龙锦公司向摩奇公司发出《成都国际金融中心-2018年度办公楼管理费调整》，告知从2018年6月1日起办公楼的管理费从每月每平方米28元调整为29元。 摩奇公司自2018年6月起未按约定支付租金、管理费，拖欠2018年6月1日至2018年9月7日租金530866.13元（月租金标准按照110.25元/平方米计算，面积按1489.21平方米计算）、2018年6月1日至2018年9月7日管理费139637.97元（月管理费标准按照29元/平方米计算，面积按1489.21平方米计算)以及2018年4月10日至2018年9月18日电费28039.96元，该电费金额已由龙锦公司代为支付。2018年5月的租户用电量统计表，摩奇公司签字确认。2018年6月至2018年10月龙锦公司以EMS特快专递方式向摩奇公司在租赁合同中约定的通讯地址寄送当月租户用电量统计表及电表照片。因摩奇公司欠付上述费用，龙锦公司分别于2018年6月19日、2018年7月9日、2018年7月19日、2018年8月21日、2018年9月10日以电子邮件方式向摩奇公司发送《最后通知》或《催款函》。 2018年9月6日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向摩奇公司发出关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与四川摩奇信息技术有限公司有关国际金融中心一号办公楼13A楼单元1，2，3，4及10》及收回租赁场地的律师函告通知，送达地址为双方租赁合同载明的摩奇公司的通讯地址即案涉租赁房屋地址。该通知主要内容为“因贵公司欠缴物业租金、管理费、电费等，经催告仍拒不支付，龙锦公司决定依约解除租赁合同，收回租赁物业，不予退还保证金，要求贵公司在本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等”。该通知摩奇公司于2018年9月7日签收。龙锦公司为此向公证机关支付了公证费400元。2018年9月18日，龙锦公司对摩奇公司所租赁的案涉办公楼内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费5000元。 龙锦公司就其与摩奇公司租赁合同纠纷委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，约定一审按23800元计收代理费。其后，龙锦公司向四川恒和信律师事务所支付律师费共计23800元。 另查明，2018年2月22日，摩奇公司向龙锦公司发送电子邮件表示希望与龙锦公司协商一致提前解除租赁合同，当日，龙锦公司回复称要继续履行合同；2018年3月15日，摩奇公司向龙锦公司以电子邮件方式发送了关于解除《租赁合同》的函，其后双方工作人员通过电子邮件对提前退租事宜进行沟通协商，但未达成一致意见，期间，摩奇公司向龙锦公司递交出门申请，欲搬出租赁场地物品；2018年5月31日，摩奇公司向龙锦公司送达了关于解除《租赁合同》并迁出IFS一号办公楼的函，表示摩奇公司将于6月1日前搬出置于办公区内的物品进行清场；2018年6月5日，龙锦公司通过电子邮件回复称不同意摩奇公司单方面解除租赁合同，将追究摩奇公司的违约责任。 以上事实的认定，有以下证据及当事人陈述在案佐证：龙锦公司提交的《租赁合同》、实测面积函及邮件、办公楼交接表及交接清单、调整管理费的通知、被告签收调整费用通知签收表格、2018年4-9月案涉房屋的电表抄表照片、4-9月用电量统计表、部分用电量统计表及照片邮寄单据、EMS邮寄详单及电子邮件、5-10月电费缴纳发票、6-9月催款函及通知邮件、解约函邮寄公证书、解约律师函快递单及送达详情、解约函邮寄公证费发票、解约函邮寄公证费付款凭证、委托公证处收铺公证书、收铺公证费发票、收铺公证费付款凭证、专项法律服务合同、律师代理费发票、银行网上银行电子回单、手机短信聊天记录截图4张、关于回复摩奇公司单方面解约的电子邮件，摩奇公司提交的《租赁合同》、双方关于提前退租的往来电子邮件、关于解除《租赁合同》的函、关于解除《租赁合同》并迁出一号办公楼的函、出门申请。关于摩奇公司提交的昊盈信息技术（成都）有限公司与龙锦公司签订的《租赁合同》和《租赁合同解除协议》，因与本案无关联性，本院不予作为本案证据使用。 本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将该中心一号办公楼13A楼单元1，2，3，4及10出租给摩奇公司，并与摩奇公司于2014年签订《租赁合同》，2017年续签《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 关于合同解除。在双方租赁合同履行过程中，摩奇公司提出提前解除租赁合同，并于2018年3月15日、2018年5月31日致函龙锦公司要求解除合同，结合双方提交的往来电子邮件显示，摩奇公司提出解除合同的函件并未得到龙锦公司回复同意退租，故只能认定为摩奇公司单方表达了退租意向，不能据此确认双方已就解除合同达成合意；同时《租赁合同》中也并未约定摩奇公司在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利，故不能认定双方之间的《租赁合同》自摩奇公司2018年5月31日发出关于解除《租赁合同》并迁出一号办公楼的函时即告解除。摩奇公司从2018年6月起未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，并拖欠自2018年4月15日起的电费，摩奇公司的行为属违约行为。龙锦公司在摩奇公司违约的情况下，向摩奇公司发出催收通知，但摩奇公司经龙锦公司催收后仍未给付相关费用。2018年9月6日，龙锦公司向摩奇公司公证邮寄送达了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与四川摩奇信息技术有限公司有关国际金融中心一号办公楼13A楼单元1，2，3，4及10》及收回租赁场地的律师函告通知，摩奇公司于2018年9月7日签收该通知，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本院确认龙锦公司与摩奇公司签订的《租赁合同》已于2018年9月7日解除。 关于租金、管理费、电费、场地占用费。摩奇公司承租龙锦公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。根据查明的事实，龙锦公司于2018年9月18日经公证清点了案涉办公楼内的物品，正式收回了办公楼，在此之前产生的费用理应由摩奇公司承担。故龙锦公司主张摩奇公司欠付2018年6月1日起至合同解除之日即2018年9月7日的租金530866.13元及管理费139637.97元，符合事实与法律，本院予以支持。关于龙锦公司要求摩奇公司支付的电费，龙锦公司提交的电表抄表照片、每月的电量统计表中记载了摩奇公司的用电量、单价及电费金额，虽然摩奇公司不予认可但也未提交相应证据予以反驳，故龙锦公司主张摩奇公司尚欠的2018年4月15日至2019年9月18日期间电费28039.96元，本院予以支持。自租赁合同解除次日即2018年9月8日至龙锦公司收回租赁场地之日2018年9月18日的场地占用费,龙锦公司主张摩奇公司按日租金3倍支付租赁场地占用费，实际是要求摩奇公司支付场地使用费的同时，还对摩奇公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、摩奇公司应付欠费等因素，按月租金1.5倍标准计算租赁场地占用费，即场地占用费为（164185.40元/月/30天×11天）×1.5=90301.97元。 关于违约金。根据双方《租赁合同》中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金、管理费、其它杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因摩奇公司未按时支付租金、管理费、电费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求摩奇公司按每日0.03%标准支付欠费违约金金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述欠费违约金自龙锦公司起诉之日即2018年9月3日起,计至实际付清之日止。 关于摩奇公司向龙锦公司交纳的保证金617649.85元及龙锦公司主张的空置期损失492556.20元。根据《租赁合同》中“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；甲方根据租赁合同约定，在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方更有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，乙方欠缴的租金，物业管理费及其它收费，停车费、水电费、电话费等；租赁场地的复原费用；已使用的装修期的费用；租赁场地再出租的中介费用；诉讼费，律师费，公证费；其它杂费，手续费等”的约定，该约定系对摩奇公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了龙锦公司的违约金主张，但因本案由于摩奇公司的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回涉案办公楼后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑摩奇公司拖欠租金的违约程度，以及龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，故龙锦公司对租赁物的使用存在空置期，该期间会给龙锦公司造成损失，酌情确认将摩奇公司交纳的保证金中的492556.20元（164185.40元/月×3月）元即三个月租金作为违约金，以赔偿龙锦公司的损失，保证金余额125093.65元用以抵扣其余应由摩奇公司支付的租金等费用。关于龙锦公司要求的空置期损失，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因摩奇公司的违约行为给龙锦公司造成的损失，故龙锦公司再要求摩奇公司赔偿其空置期损失本院不予支持。 关于龙锦公司主张的公证费及律师代理费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向摩奇公司送达了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与四川摩奇信息技术有限公司有关国际金融中心一号办公楼13A楼单元1，2，3，4及10》及收回租赁场地的律师函告通知、采用公证的方式收回了摩奇公司承租的物业，并支付了公证费5400元。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费23800元。根据《租赁合同》中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其它费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司要求摩奇公司支付公证费5400元、律师代理费23800元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告四川摩奇信息技术有限公司签订的《租赁合同》已于2018年9月7日解除； 二、被告四川摩奇信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金530866.13元、管理费139637.97元、电费28039.96元，以上共计698544.06元，此款与保证金余额125093.65元品迭后，被告四川摩奇信息技术有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付573450.41元； 三、被告四川摩奇信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述应付租金、管理费、电费的滞纳金（以698544.06元为计算基数，按每日0.03%标准自2018年9月3日起计至付清欠费之日止)； 四、被告四川摩奇信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付场地占用使用费90301.97元； 五、被告四川摩奇信息技术有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付公证费5400元、律师代理费23800元； 六、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告四川摩奇信息技术有限公司返还保证金492556.20元； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23148元，原告龙锦综合开发（成都）有限公司负担6553元，被告四川摩奇信息技术有限公司负担16595元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  白枝鹏 人民陪审员  胡云海 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  梁 意 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。