四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1126民初1704号 原告：杨波，男，1987年12月25日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（特别授权）：余茂鑫，四川弘齐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丁，四川弘齐律师事务所律师。 被告:夹江县瓷都投资开发有限公司。 住所地：夹江县漹城镇瓷都大道。 法定代表人：吴宗沛，董事长。 诉讼代表人：毛杰，夹江县瓷都投资开发有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：张途耀，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：张健鑫，四川高贸律师事务所律师。 第三人：广安市邻水县上甲小额贷款有限公司。 住所地：邻水县鼎屏镇古邻大道南段7号上甲御城B栋商业。 统一社会信用代码：9151162306895955X7。 法定代表人：叶盛彬,董事长。 委托诉讼代理人：涂友寿，男，1954年6月19日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告杨波与被告夹江县瓷都投资开发有限公司（以下简称瓷都公司）、第三人广安市邻水县上甲小额贷款有限公司（以下简称上甲公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨波的特别授权委托诉讼代理人余茂鑫、委托诉讼代理人马丁，被告瓷都公司的特别授权委托诉讼代理人张途耀、张健鑫，第三人上甲公司的委托诉讼代理人涂友寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨波向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2015年5月13日签订的位于夹江县进站路193号亿都国贸城一期A区第三层277#-366#商铺的《商品房买卖合同》合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年11月10日，被告夹江县瓷都投资开发有限公司以原告杨波名义在第三人广安市邻水县上甲小额贷款有限公司取得了贷款500万元，月利率1%，贷款期限3个月。后经被告申请，贷款期限展期三个月，即2015年5月9日前还清贷款本息。因被告不能如约按期归还上述贷款，2015年5月12日，被告与第三人、原告签订《协议书》约定，被告将其投资开发的亿都国贸城一期A区第三层277#-366#商铺共计3974.6㎡，以500万元抵偿给原告，由原告清偿被告应付第三人之债务。2015年5月13日，被告与原告根据上述《协议书》的约定签订了《商品房买卖合同》，将亿都国贸城一期A区第三层277#-366#商铺抵偿给了原告，并完成了网上签约备案。同日，被告出具了收到原告等人支付的购房款27439893元的收条一份。2017年2月6日，夹江县人民法院受理了被告的破产申请。同年5月8日，原告向破产管理人申报债权，要求被告继续履行《商品房买卖合同》。2018年7月16日，破产管理人出具《债权审核结果告知函》认定原告：“与瓷都公司签订了《商品房买卖合同》，但实际上是将其作为借款的担保，并未将借贷关系真正转变成商品房买卖关系”。并告知原告对本审核结果有异议的，可以向夹江县人民法院提起诉讼。2018年8月13日，原告向夹江县人民法院提起诉讼后，因破产管理人与原告拟通过庭外和解方式解决纠纷，原告遂于2018年9月7日向法院撤诉。同日，法院出具了准予撤诉的《民事裁定书》。时至今日，双方仍然协商无果，原告为维护其合法权益特向贵院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。诉讼中，原告对其第一项诉讼请求具体明确为：要求确认原告与被告于2015年5月13日签订的位于夹江县进站路193号亿都国贸城一期A区第三层277#-366#商铺的《商品房买卖合同》是真实的商品房买卖合同，即是说原、被告建立了商品房买卖关系。 被告瓷都公司辩称，1.就事实而言，破产管理人在前案中从来没有提出过要通过庭外和解的方式与原告解决纠纷；2.就程序而言，管理人对原告的债权已经作出了函，确定了原告债权的金额和性质，并明确告知了原告如果有意见，应该按照破产法的相关规定向法院诉讼，原告应该提请法院对其债权（包括债权金额）进行确认，是确认债权，而不是确认合同效力，但是原告先后两次起诉都是合同效力问题，这在诉讼程序上来说管理人认为是不恰当的；3.就实体而言，即便瓷都公司与原告签订了商品房买卖合同，但实际上是为了履行三方协议书所作的借款债务的担保，而并没有转化为商品买卖关系。且这个合同已经依法解除了，现在通过确认合同效力来起诉是无益的。依照合同97条规定及破产法53条的规定，请求法院驳回原告的诉请。 第三人上甲公司述称，坚持按协议履行，对原告的诉讼请求和事实理由无异议。 各方当事人向本庭提交了相应的证据以证明自己的主张，本庭组织了举证质证。 原告杨波向本院提交了以下3组证据： 第1组：2014年11月10日《借款合同》、2014年11月7日《借款合同补充协议书》、2014年11月10日《授权书》、2份转账凭证、2014年11月10日《收条》，拟证明本案的借款关系建立在被告与第三人之间，第三人切实履行了出借义务。 第2组：2015年5月12日《协议书》，系列商品房买卖合同，合同备案登记表，《收据》，拟证明原、被告之间只有商品房买卖关系，没有被告所说的借款关系； 第3组：2018年7月16日《告知函》，拟证明破产管理人作出的认为原、被告之间系借款关系的结论是错误的，所以其对借款债权的确认也是错误的，我们基于此向法院提起诉讼，要求确认双方为商品房买卖关系，是符合破产法规定的，不存在违反破产法规定的程序问题，我们也是先申报后起诉的。 被告瓷都公司质证如下： 对第1组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，认可被告与第三人建立了借贷关系，但根据原告在公安的笔录可以看出，原告系第三人或其关联公司的员工，因第三人不能异地贷款为了规避才以原告等人的名义贷款。 对第2组证据的协议书真实性、合法性和关联性均无异议，该协议确认了被告和第三人的借款关系和金额，也确认了被告差欠第三人的债务转移给了原告来承担。原告也自己陈述接受了债务转移，要求瓷都把房子销售给他。该协议也确认了回购条款，回购的价格是以回购期的长短挂钩的，我们认为这实际上是债务履行期限的延长，而且所谓的回购价格涨幅也实际上是借款利息。对系列商品房买卖合同的真实性、关联性无异议，合法性有异议，因为这是为了履行三方协议而签订的，从形式上讲是有效的，但是以各方的真实目的来看这是对转移借款的担保。商品房仅仅是网签，并没有备案，买卖标的不管面积大小、位置都是同一个价格，都是54644元，单价只有一千多一个平方，背离了正常的市场价格。合同约定一次性付款，但是原告没有支付的凭证。如果真是买卖，应该履行支付手续。该合同还约定了合同解除条款。对合同备案登记表，真实性、合法性和关联性均无异议。对被告出具的购房款收据真实性无异议，也说明了没有实际转款的行为。该组证据不能证明原被告之间建立了真实的商品房买卖合同关系。 对第3组证据，真实性无异议，但该函管理人是针对原告的债权申报而作出的告知，如果原告对结果有异议，可以向法院起诉确认金额和债权，而不是起诉合同的效力。 第三人上甲公司对原告提交的证据真实性、合法性和关联性均无异议。同时表示原告并非第三人公司的员工，不存在被告所说的规避法律的问题。 被告瓷都公司向本院提交包括原告债权在内的债权申报表，拟证明原告已经依照法律程序向管理人进行债权申报，债权类别是借款，管理人已经作出了结果。 原告杨波质证如下：形式上是真实的，但是实际上没有正确表达原告的意思，因为债权人并不知晓法律知识，并不知道债权类别应该怎么写，且管理人也没有对债权类别如何填写对原告作出说明，故该份证据不能达到被告的证明目的。且真实法律关系性质如何，并不是单方陈述为准。同时，原告也认为其享有的是买受人的权利，所以申报的时候，表格为以物抵债。 第三人上甲公司的质证意见与原告一致。 第三人上甲公司未提交证据。 原、被告及第三人对上述证据的真实性均无异议，本院予以采信，对证明目的本院将综合进行评判。 结合原、被告的诉、辩主张及本案证据，本院认定事实如下：2014年11月7日，原告、被告及第三人签订《借款合同补充协议书》，载明“夹江县瓷都投资开发有限公司因工程需要于2014年11月日以借款人冯乔炳、张梦、杨波、郭永华计4人（以下简称借款人）的名义向广安市邻水县上甲小额借款有限公司（以下简称贷款人）贷款4笔，合计金额2000万元，借款期限3个月，订于2015年2月7日到期。.......为确保贷款人的合法权益与本《借款合同补充协议书》的全面履行，借款担保人夹江县瓷都投资开发有限公司（以下简称担保人或实际用款人）与贷款人广安市邻水县上甲小额借款有限公司经友好平等协商并达成共识：……2.担保人承诺：保证按《保证合同》与本《补充协议书》约定承担偿还借款本息与其他连带保证责任，并自愿采用对贷款人签发《商品房买卖合同》的方式将本公司开发建造的现未对外销售的位于夹江县焉城镇新华村三社、新华村八社、罗华村二、三社面积合计约14000平方米的商业用房为贷款人的2000万元贷款本息提供抵押担保.....”本案原告杨波及另案原告冯乔炳、郭永华、张梦在借款人处签名捺印，被告及第三人分别在保证人和贷款人处盖章，吴宗沛在被告经办人处签名捺印。 2014年11月10日，原告作为借款人、第三人作为贷款人签订了《个人借款合同》，借款金额为500万，用途为投资工程，期限为2014年11月10日至2015年2月9日，并对借款利率、利息、发放与支付、还款、担保、双方权利义务及违约责任进行了约定。同日，被告出具《授权书》，载明：“兹授权广安市邻水县上甲小额贷款有限公司将冯乔炳、张梦、杨波、郭永华4人的名义为本公司办理的贷款合计2000万元（贰仟万元）人民币转入我公司股东吴宗沛账户，账号：6217711000539443，开户行：成都中信银行锦绣支行。”同日，第三人以原告名义开具了贷款转存凭证，载明借款500万元。同日，第三人通过原告账户将借款转入了收款方：吴宗沛、账号：6217711000539443、开户行：成都中信银行锦绣支行的个人账户。同日，吴宗沛出具收条，载明：“今收到冯乔炳、张梦、杨波、郭永华转入现金人民币共计贰仟万元整（￥2000.0000.00元）（每笔500万元整）”收款人处有吴宗沛签名及捺印。 2015年5月12日，被告作为甲方（实际用款人）、第三人作为乙方（贷款人）、原告杨波及另案原告冯乔炳、郭永华、张梦、李智涌作为丙方（借款人）签订了《协议书》，载明本案所涉借款于2015年2月9日到期，后经甲方申请展期三个月，截止2015年5月9日，甲方尚欠乙方借款本金2000万元（冯乔炳、郭永华、张梦、杨波各500万元）、借款利息2902293元（冯乔炳、郭永华、张梦、杨波合计在内）。甲方自愿将亿都国贸城一期A区第三层共计15149.72㎡的商业房产以总价款人民币2000万元销售给原告杨波、冯乔炳、郭永华和张梦，其中原告杨波为277#-366#商铺，面积共计3974.6平方米，原、被告一致同意用上述500万借款抵交购房款。甲方作为实际用款人欠付乙方的上述借款本、息由原告向丙方支付，其中，本案原告为500万元。同时甲方对丙方所购的上述房产可一次性或分批进行回购，并约定了回购房产价款的计算方式为原购房价×延期回购溢价款，支付延期回购溢价款及回购期限不超过6个月。 2015年5月13日，原、被告之间就亿都国贸城一期A区第三层277#-366#商铺（共90套）签订了商品房买卖合同并进行了网签备案。同日，被告出具收据，载明收到原告及另案原告冯乔炳、郭永华、张梦、李智涌购房款27439893元，该房款用被告通过杨波、冯乔炳、郭永华、张梦、李智涌五人向第三人广安市邻水县上甲小额贷款有限公司的贷款本息27439893元抵交。 2017年5月8日，本案原告与另案原告冯乔炳、郭永华、张梦、李智涌等五人合并申报债权，合计申报金额为27439893元，债权类别为借款，并载明以房抵债本金27439893元。涂友寿即本案第三人广安市邻水县上甲小额贷款有限公司在本案中的代理人作为上述五人的联系人。 2018年7月16日，被告破产管理人向本案原告与另案原告冯乔炳、郭永华、张梦、李智涌五人出具《债权审核结果告知函》，载明“经管理人审核，对你方申报的债权予以确认，债权类别为借款，债权金额为27147513.43元.....对于你方主张的以房抵债，管理人认为虽然你方与瓷都公司签订了《商品房买卖合同》，但实际上是将其作为借款的担保，并未将借、贷关系真正转变为商品房买卖关系，故应认定为借款”。 本案的争议焦点有两个：1.原告的起诉是否违反诉讼程序？2.原、被告所签订的《商品房买卖合同》是否形成了以商品房买卖交易为目的商品房买卖合同关系？ 关于原告的起诉是否违反诉讼程序问题。 本院认为，首先，原告的起诉不违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定；其次，原告起诉系针对管理告知函中表述的“虽然你方与瓷都公司签订了《商品房买卖合同》，但实际是上将其作为借款的担保，并未将借、贷关系真正转变为商品房买卖关系，故应认定为借款。”而提起，且原告在庭审中亦明确其诉讼请求并非单一的确认《商品房买卖合同》有效与否，而是要求法院确认本案所涉合同为有效的商品房买卖合同。从原告的诉状及庭审明确，原告的诉请包含二层意思：一是确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》有效；二是确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系真实有效的商品房买卖合同，是包含有商品房买卖合同性质的买卖合同，原告的诉请明确包含有确认合同性质的请求。故，原告的诉讼请求并不违反程序的规定。 关于原、被告所签订的《商品房买卖合同》是否形成了以商品房买卖交易为目的商品房买卖合同关系问题。 原告及第三人均认为原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，其已将相应的借贷合同关系转变为商品房买卖合同关系。被告则认为原、被告双方签订的《商品房买卖合同》仅是作为双方之间借贷关系的担保，并未将借贷关系真正转变为商品房买卖关系。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人、买受人支付价款的合同。”的规定，买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权，这是房屋买卖合同关系的基本法律特征。结合本案，因各方当事人对签订的商品房买卖合同外观形式所表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本院将综合在案证据所反映的相关合同签订情况、约定的权利义务内容及合同履行等交易事实并结合各方当事人所主张的法律关系特征从以下几个方面进行综合审查判断，从而认定原、被告双方所签订商品房买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质： 首先，原告作为自然人，一次性购买90套商品房的行为本身并不属于通常情形下自然人为使用或投资进行商品房买卖的情形。同时，在案涉房屋尚未开发完成的情形下一次性购买90套商品房并一次性全额支付购房款，并同意自行承担由被告应向第三人承担的还款义务，且在被告在出具收条表示收到购房款后，也没有要求被告为其开具付清购房款的相关发票，从该交易本身的商业风险考虑亦具有不合常理之处。 其次，从原、被告签订的房屋买卖合同所约定内容来看，案涉90套房屋，不论标的面积大小、位置，价格均为54644元，这并不符合商品房买卖交易、特别是商铺买卖交易中根据商铺位置、面积大小来确定价格的特征。原告及第三人主张为打包销售，但根据（2018）川民终450号判决书，本案商铺所有工程建设施工合同载明，该工程总建筑面积104958.57平方米，总合同价格1.5亿，建设施工成本每平米为1429.13元；而2015年5月12日签订的三方协议来看，15149.72平方米作价为2000万元，每平方米为1297元；这一价格连建设施工成本（这一成本尚不包括购买土地的成本、公司运营成本及其他成本）都未达到，明显与被告作为商事活动主体以谋利为目的特征不符。 再次，虽然被告在2015年5月13日出具了收条表示收到原告全部购房款项，但根据原、被告在签订商品房买卖合同前一日与第三方所签订的《协议书》的约定，被告亦可在6个月内通过向原告支付约定延期回购溢价款的方式解除原、被告双方所签订的商品房买卖合同。上述回购条款表明被告作为房屋出卖方，在购房人已经全额支付购房款的情形下仍保有通过回购的方式将房屋取回的权利，这与房屋买卖合同关系中买受人在付清购房款后，出卖方即负有交付房屋并协助办理产权过户的通常交易义务内容不一致，而与目前实践中以尚未建成的预售商品房作为借款担保时采取由出卖方在借款到期前保有房屋回购权的常见方式相吻合。同时，2014年11月7日签订的《借款合同补充协议》中出借人要求实际用款人即被告方提供案涉建筑上的房屋作为担保的约定，与2015年5月12日的《协议书》及本案所涉商品房买卖合同能相互印证，这与民间借贷中以签订商品房买卖合同并进行备案的方式为借贷提供担保的通常做法也相吻合。 综上所述，可以看出，原、被告双方签订《商品房买卖合同》的真实意思表示并非是要建立真实的商品房买卖合同关系，而是要通过签订《商品房买卖合同》为借款提供担保，即合同虽名为《商品房买卖合同》，但其实质系以案涉《房屋买卖合同》为借贷提供担保。故原、被告之间签订的《商品房买卖合同》在借款担保上虽对双方具有约束力而有效，但双方之间并非以商品房买卖交易为目的买卖合同关系，故原告请求本院确认原告与被告于2015年5月13日签订的位于夹江县进站路193号亿都国贸城一期A区第三层277#-366#商铺的《商品房买卖合同》是真实的商品房买卖合同，即是说原告请求确认与被告建立了以商品房买卖交易为目的商品房买卖合同关系的诉请与本案事实不符，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨波的诉讼请求。 案件受理费减半收取计23400元，由原告杨波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  杨楠青 二〇一八年十二月十八日 书记员  南娟慧