福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初3144号 原告：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福州市台江区台江路**。统一社会信用代码：91350100660378535Q。 法定代表人：袁幸福，职务：总经理。 委托诉讼代理人：郑海燕,原告公司职员，女，1987年9月11日出生，汉族，住所地福建省莆田市秀屿区。 被告：喻林征，男，1973年11月30日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称东百元洪公司）诉被告喻林征房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑海燕，被告喻林征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2017年5月起至2017年9月7日拖欠的租金、推广费、机具费共计26007.33元，并按逾期付款金额的日万分之七向原告支付自2017年4月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2018年8月6日为7347.28元；2.判令被告立即向原告支付自2016年11月9日起至2017年9月7日止的优惠租金，共计6387.02元；3.判令被告立即向原告支付自2017年9月13日起至2017年11月9日的场地占用费，共计14867.33元；4.判令被告立即向原告支付违约金23070元；5.本案全部诉讼费由被告承担。 事实理由：原被告双方于2016年10月21日签订了《房屋租赁合同书》及补充协议，约定被告向原告承租位于台江区店铺用于经营面点、饮品等（品牌为麦黍菽）；租赁期限自2016年11月9日至2019年12月8日止；2016年11月9日起至2017年12月8日止月租金为7690元（该租金为原告给予被告的优惠租金，如因被告原因导致本合同提前解除且被告实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消，该期间月租金为8330元计，解除合同时被告须向原告补足租金8330元）；被告同意承担每台收银机具租赁费100元／月，并按10元／平／月支付推广费，被告应于每月25日前向原告一次性支付次月租金；如果被告逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向原告支付违约金；被告逾期缴纳应付租金，费用超过15日的或累计超过3次（含三次），原告有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求被告按合同终止日当月的月租金3倍的标准支付违约金；合同执行过程中如发生争议，向租赁屋所在地人民法院起诉。但被告于2017年4月26日起开始欠缴租金、机具费及推广费，经原告工作人员多次电话、函件等形式催缴，被告仍拒不支付欠缴费用。因此原告于2017年9月7日向被告寄送解除合同通知书，解除与其签订的租赁合同，且被告至今仍未补缴欠款，原告认为，被告拒不支付拖欠租金的行为已构成根本违约，严重侵犯原告的合法权益，且被告原因原告依约解除合时，根据双方租赁合同及补充协议的约定，原告现有权要求被告支付拖欠的租金及违约金，鉴此，原告依法提起诉讼。 被告喻林征辩称，其是经陈圣勇联系招商，才与原告签订租赁合同，本人没有参与谈判，只是在合同上签字。其之后与陈圣勇签订店铺代管合同，约定推广费、机具费由陈圣勇负责缴交。现其确认2017年5月租金已经交付原告，2017年6月的租金是否交纳待查，承认自2017年7月开始未交租金；但陈圣勇撤场离开，店铺于2017年7月已关闭了，原告仍未通知被告；事后被告才知道陈圣勇欠了水电费、租金等。被告认为是原告的管理疏忽或有意导致被告被骗，不应由被告承担责任。关于租金优惠方面，合同约定店铺于2016年11月9日开业，因原告原因延迟至2016年12月15日才开业，所以原告才给予租金优惠，作为对延迟开业的损失补偿。关于场地占用费，原告明知被告店铺由陈圣勇管理，陈圣勇撤离后，店面于2017年7月就关闭了，原告却未及时通知，因此原告现主张场地占用费由被告继续支付不应支持，应由原告自己承担管理不善的损失。关于合同保证金方面，扣除被告2017年7月应付租金和水电管理费后，保证金余款应还给被告。违约金方面，因原告没有及时通知被告店铺关闭情况，导致被告无法继续履行合同，责任不在被告。综上，被告认为原告在日常管理、招商引资时存在过错，应由其自己承担责任。 原告东百元洪公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据材料： 1.《房屋租赁合同》及《补充协议》，证明原被告签订《房屋租赁合同》及补充协议约定由被告承租台江区店铺，双方对承租店铺的租金、推广费、机具费及租金优惠、承租期限、违约责任等事项进行了约定。 2.《催款通知函》， 3.快递单， 证据2、3证明原告曾采取多种形式向被告催款，被告拒不缴款。 4.《解除合同通知》， 5.快递单， 证据4、5证明因被告逾期缴纳租金，原告依合同约定于2017年9月7日向被告送达《解除合同通知》，双方租赁关系已解除，被告应承担相应的违约责任。 6.照片，证明截止到2016年7月22日，被告仍未交还租赁场所，被告应依照合同约定向原告支付场地占用费。 7、《强制清场通知函》、快递单（当庭提交），证明原告向被告发出强制清场通知函，要求其履行交还租赁房屋的义务，但被告仍拒不交还。 对原告东百元洪公司上述证据，被告喻林征质证认为，证据1真实性无异议，证据2、3、4、5、6、7原告均未送达给被告，真实性有异议。 被告当庭向本院提交租赁缴费通知单一张、收款收据一张，证明被告已交付原告2017年5月租金7690元，其中5000元是由之前装修押金抵扣，实际交付2690元。 对被告提交的证据，原告质证认为，对缴费通知单的三性有异议，对收款收据无异，确认被告已交付2017年5月份的租金。 经审查，原告提供的上述证据和被告提供的收款收据具备客观性、真实性、合法性特征，予以认定，并在卷佐证。 根据原被告上述有效证据和庭审，本院查明认定以下事实：原被告于2016年10月21日签订了《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于福州市台江区店铺用于经营面点、饮品（品牌为麦黍菽），计租面积17平方米，租赁期限自2016年11月9日至2019年12月8日止；接场日暂定在2016年11月9日，若有变动，原告应及时通知被告，经双方协商一致且书面确认，该预计接场日可提前或延后，并以实际接场日为准。双方同意合同期间按计租面积计算月租金。从2016年11月9日起至2017年12月8日止月租金为7690元；从2017年12月9日起至2018年12月8日的月租金为8747元；从2018年12月9日起至2019年12月8日的月租金为9184元，本合同采取先交租后使用的原则，以每壹个日历月为一个缴租期，首期租金应于起租日起五日内支付，此后被告应当在每个缴租期最后一个月的25号前向原告一次性支付下个缴租期租金。如当期租金中某一个月不足月的，则按“当月实际租赁天数÷当月总天数×月租金”的标准计算当月租金。被告必须租用原告提供的专用ＰＯＳ收银机具进行消费结算，被告同意承担每台收银机具租赁费100元／月。原告负责购物中心的品牌统一推广，被告同意按10元／平／月支付推广费。被告应于本合同签订之日起三日内向原告缴纳合同履约保证金人民币24990元，用以保证被告严格、充分地履行本租赁合同；该保证金不予冲抵租金，租赁期满后且被告无违约，原告将履约保证金全额无息返还给被告。如果被告逾期缴纳租金及相关费用的，每逾期一日应按未支付租金或费用总额的千分之三向原告支付违约金；逾期缴纳应付租金，费用超过15日的或累计超过3次（含三次），原告有权提前单方解除合同，没收履约保证金并要求被告按合同终止当月的月租金3倍的标准支付违约金。租赁期满或合同提前解除的，被告应于终止租赁五日内自行将租赁房屋内活动货品整理清除，并保证房屋及设备完好无损交还原告；如被告未在规定期限内完成上述工作，则应按终止租赁或租赁期满后完成上述工作所占用的原告场地的天数×最后一个月应缴纳费用（包括但不限于租金、物业管理费、公共水电费、套内水电费等）÷30×2的标准向甲方支付场地占用费；若因此造成原告延迟向新租户交付租赁房屋而需承担违约金，以及造成原告其他损失的，被告均应予以赔偿。若被告未能按照合同约定和原告要求返还租赁场所，则原告有权进入租赁房屋并对租赁房屋内的物品做如下处理后，收回租赁房屋并将该租赁房屋另行出租。（1）租赁房屋内乙方遗留的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物归原告所有，原告可自行进行处理。（2）对于租赁房屋内被告遗留的其它物品及货品，原告可进行现场清点和录像留存后，将该等物品及货品搬离租赁房屋并按照合理的方式予以保存，由此产生的一切费用，包括但不限于公证费、搬运费、及仓储费等，均由被告承担。如该等物品或货品被留存并通知被告超过十五天且被告未向原告提出提取要求或拒绝或未能向原告支付前述费用，则原告有权以包括但不限于拍买、变卖、自用、丢弃等方式自行处置该等物品及货品，由此产生的一切费用由被告承担等。当天双方另签一份《补充协议》，约定原合同第三条第2款所约定的2016年11月9日至2017年12月8日止的月租金为甲方给予乙方的优惠租金，若因乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则优惠租金取消；2016年11月9日起至2017年12月8日止的月租金按8330元／月计，解除合同时乙方须向甲方补足租金计8330元。乙方对此不得提出任何异议。除本补充协议明确增加或变更的条款之外，其余均按合同约定执行等。上述合同及补充协议签订后，原告于2016年11月9日交付被告租赁场地，同年12月被告正式开业。被告自2017年6月份起未交付租金、自2017年5月份起未交推广费、机具费。2017年8月15日，原告按合同中被告所留地址邮寄被告《催款通知函》，告知被告拖欠租金及其它相关费用共计18757.75元，并告知“你方于2017年8月10日起租赁房屋一直处于无人经营闲置状态”等事实，请被告在收到本函件之日起三日内补缴欠款，恢复经营状态，并继续履行合同，按合同约定缴交相关费用。该《催款通知函》邮件于2017年8月20日“本人签收”，又于同月21日“电联拒收，退回寄件人”。2017年9月7日原告向被告寄送《解除合同通知书》，告知被告已结欠租金、推广费、机具费共计18757.75元和滞纳金3228.55元至今未偿还构成严重违约等，并正式通知被告解除双方于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议，并要求被告自本通知送达之日起三日内交清所有欠款共计21986.3元及相应滞纳金，并补足租金8330元，支付违约金23070元，将租赁场所清理完毕交还原告；否则有权依据合同约定收取场地占用费，同时亦可单方面进行强制性清场等。该《解除通知书》邮件同样按合同上被告所留地址寄出，因“电联不在指定地址”、“电联不要，指定地点”等原由，于2017年9月12日退回。2017年9月10日原告向被告发出《强制清场通知函》，告知本函件发出之日起三日内仍不履行补缴欠款及清场交还租赁场地义务，原告将依据合同约定进入租赁场地进行清场等。该《强制清场通知函》邮件于2017年9月13日“本人签收”，于同月14日因“人在外地，留存”，于2017年9月27日逾期退回。2018年8月原告诉至本院。诉讼中，原告提出被告逾期付款，依照合同约定，被告应按租金或费用总额的日千分之三向原告支付逾期付款违约金，现原告自动降为按逾期付款金额的日万分之七标准向原告支付逾期付款违约金，但合同提前解除，被告还应按约定以合同终止当月月租金3倍的标准支付原告违约金计23070元，此外履约保证金24990元按合同约定也予以没收。对此被告认为，因原告没有及时通知被告店铺关闭情况，导致被告无法继续履行合同，责任不在被告，不应由被告承担违约金。经本院释明，被告认为租赁合同不是其参与谈判后签订的，合同条款是霸王条款，其只负义务，没有权利，不能既没收履约保证金，又要求支付违约金，其同意从其在原告处的履约保证金24990元中抵扣所欠的租金、推广费、机具费，不足部分，再补足，此外最多再支付3000元违约金。此外原告提出其于2017年11月9日已自行将被告店铺清场，店铺内的物品尚留置在其处。被告提出其2017年8月13日到元洪城，发现其承租的店铺已由他人使用，其要求搬走店内设备，原告不同意，该时间合同已解除，但被告对其主张未提供依据。 本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。被告自2017年6月份起未交付租金24864.33元、自2017年5月起未交推广费、机具费计1143元，合计欠款26007.33元，构成违约。原告于2017年9月7日依照被告在合同中所留的地址邮寄被告《解除合同通知》，该《解除合同通知》因电联被告不要，于2017年9月12日退回，应视为该《解除通知书》已送达被告，《房屋租赁合同》已于送达当日解除。被告主张原告于2017年8月13日时已将讼争店铺另行出租他人，合同此时已解除无事实依据，不予采信。因合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告自2017年6月份起至2017年9月7日止拖欠的租金及自2017年5月起拖欠的机具费、推广费应予偿还。由于被告实际仅履行租赁合同10个月，未达到履行合同期限的二分之一，则依照《补充协议》约定，2016年11月9日至2017年12月8日期间的优惠租金8330元取消，故原告请求被告补付2016年11月9日至2017年9月7日止的优惠租金6387.02元予以支持。被告在合同解除后，未依约定立即将场地交还原告，造成原告损失，因此原告请求被告参照每月7690元租金标准支付2017年9月13日至2017年11月9日期间的场地占用费14867.33元亦符合规定，予以支持。原告既诉求被告支付逾期付款违约金，又诉求支付提前解除合同违约金23070元，且主张履约保证金24990元予以没收，对此被告有异议，提出其所欠的租金、费用可从履约保证金中扣除，其最多再支付3000元违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条关于当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案原告诉求的违约金过高，本院予以调整，将上述两项违约金合并后，调整为按年利率24%计算，自2017年5月26日起分别以每月欠款金额为依据，计至还清欠款之日止为妥；同时采纳被告主张现其尚欠原告的租金、推广费、机具费等从其在原告处的履约保证金24990元中扣除的意见。至于店铺实际经营人陈圣勇未向被告支付租金，未交付推广费、机具费就撤场，责任不应由原告承担，原告依法有权要求被告偿还所欠的租金及推广费、机具费。 综上，原告诉求除违约金部分予以调整外，其余的予以支持。被告上述辩解缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十八条、第一百零七条和第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告喻林征应于判决生效之日起十日内，向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付自2017年6月至2017年9月7日止拖欠的租金24864.33元、推广费719.64元、机具费423.33元，并支付原告自2017年9月13日起至2017年11月9日止的场地占用费用14867.33元，合计40874.63元；上述款项在本判决生效后可从被告在原告处的履约保证金24990元中抵扣，不足部分15884.63元被告应予补足付清。 二、被告喻林征应于判决生效之日起十日内,向原告福建东百元洪购物广场有限公司返还优惠租金6387.02元。 三、被告喻林征应于判决生效之日起十日内,按年利率24%向原告福建东百元洪购物广场有限公司支付自2017年5月26日起至还清上述所欠租金、推广费、机具费合计26007.3元之日止的违约金（暂计至2018年8月6日为6901.29元，2018年8月7日起以所欠26007.3元为基数，按年利率24%计算，计至还清欠款之日止）。 四、驳回原告福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1741元，由原告福建东百元洪购物广场有限公司负担451元，被告喻林征负担1290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  刘清华 人民陪审员  黄成贵 人民陪审员  吴 鑫 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  魏 哲 本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清 理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。