洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初1793号原告：朱军芳，女，1957年7月1日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：张**，河南翰法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乙妃，河南翰法律师事务所实习律师。被告：河南省智杰置业集团有限公司。住所地：洛阳市西工区人民东路3幢401-412。法定代表人：于俊义，该公司董事长。委托诉讼代理人：白汉新，河南书剑律师事务所律师。第三人：河南技改建设集团有限公司。住所地：洛阳市洛龙区古城路与学府街交叉口南100米龙富小区商业楼5、6楼。法定代表人：谢雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：卫霞，河南洛浦律师事务所律师。原告朱军芳与被告河南省智杰置业集团有限公司（以下简称智杰公司）及第三人河南技改建设集团有限公司（以下简称技改公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱军芳的委托诉讼代理人张**、王乙妃，被告智杰公司的委托诉讼代理人白汉新，第三人技改公司的委托诉讼代理人卫霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱军芳向本院提出诉讼请求：1.判令智杰公司将揽翠城小区3号楼2单元1××2号房屋交付给朱军芳；2.判令智杰公司协助将揽翠城小区3号楼2单元1××2号房屋产权证办理至朱军芳名下，房屋价值约48万元；3.本案诉讼费用全部由智杰公司承担。事实和理由：技改公司在承建智杰公司开发的位于洛阳市老城区揽翠城项目时缺少资金，向朱军芳借款，智杰公司拖欠技改公司工程款，导致技改公司欠朱军芳等人的借款（或材料款）无法偿还，技改公司向洛阳市洛龙区人民法院起诉，要求智杰公司支付工程款。洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1472号判决生效后，智杰公司和技改公司于2017年5月2日签订《还款协议书》，约定智杰公司以其开发的已被洛龙区人民法院査封的62套房屋折抵给技改公司，技改公司可将该房屋抵债给第三人，智杰公司根据技改公司的债权转让通知书给受让人办理房产登记手续，如智杰公司不能给受让人、买受人办理房产登记手续造成损失，由智杰公司承担。根据智杰公司与技改公司签订的《还款协议书》，2017年7月4日，智杰公司给朱军芳出具收据，载明“今收到朱军芳技改抵账客户交来3-2-1202房屋483265.5元”。根据以上《还款协议书》、收据，智杰公司已将上述房屋转让给了朱军芳，智杰公司应该与朱军芳签订正规的《商品房买卖合同》，将房屋交付给朱军芳，并协助朱军芳将该房屋的房屋产权证办理至朱军芳名下。但该房屋具备签订正规商品房买卖合同和具备办证条件后，智杰公司不履行相关义务，不与朱军芳签订《商品房买卖合同》，不交付房屋，造成朱军芳至今没有收到房屋，也未能将该房屋产权登记于自己名下。为了制裁违约行为，维护朱军芳的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告智杰公司辩称，1、该纠纷不是商品房买卖合同纠纷，朱军芳没有支付一分钱的房款，智杰公司也不欠朱军芳任何款项，在收据上注明是“技改公司抵账款”，实际上是技改公司在承包智杰公司工程时缴纳的保证金；2、智杰公司与技改公司的保证金纠纷已经诉讼终结，当时技改公司和智杰公司协商同意用商品房折抵保证金及利息，技改公司指定买房客户（包括朱军芳），智杰公司和朱军芳根据技改公司的委托办理以房抵账的有关手续。但是，在抵账快要完毕时，技改公司反悔，又向人民法院申请执行，并且于2018年7月将保证金1500万元及利息1474．0319万元全部执行完毕，该债权已经消灭；3、在执行中，智杰公司向执行法官提出全部的以房抵账手续，请求将已经抵账的房款扣除，但是技改公司对于清单所载明的数额不认可，致执行法官对于全部以房抵账的手续不予承认。综上所述，技改公司并没有将债权转让于朱军芳，朱军芳只是代表技改公司的收款人，由于技改公司己经自行通过法院执行程序收取了全部保证金和利息，朱军芳应当向技改公司主张权利，智杰公司在法院开始执行时已经用电话、书面等方式通知了所有的抵账人（包括朱军芳），因此人民法院应当依法驳回朱军芳的诉讼请求。技改公司自始至终没有将债权转让给朱军芳，既没有债权转让的协议也没有债权转让通知书，所以债权转让不成立；朱军芳所述技改公司欠朱军芳等人的借款或材料款，智杰公司欠付技改公司的工程款不属实，智杰公司不欠技改公司一分钱的工程款，按照合同的付款规定已经超出上千万，智杰公司与技改公司的抵房价格认识不同，智杰公司也从来没有将62套房折抵给技改公司，在判决生效后，智杰公司根据技改公司的指示将部分房屋折抵给技改公司的债权人，包括朱军芳，所有的折抵收据及清单注明的数额技改公司不予承认，一定要按技改公司自己单方面认为的数额抵账，所以折抵39套房后智杰公司暂停办理抵账手续，暂停后技改公司立即向人民法院申请强制执行，执行中双方就房屋的价款达不成一致，最终洛龙区人民法院按照判决书的数额及利息全额从智杰公司账上划走了2970余万元，因此该债权已经不存在，所有的抵账协议无效。朱军芳没有支付一分钱的房款，该房屋是以房抵账，账是技改公司的账，房是智杰公司的房，因技改公司的账经人民法院全部执行完毕，因此，以房抵账的账消失了，朱军芳又没有支付一分钱的房款，因此智杰公司不可能把房子白送给朱军芳，同时朱军芳在以房抵账协议中只是代表技改公司收账，自身并不具备独立的当事人资格，所以作为诉讼主体不适格。第三人技改公司述称，1、朱军芳诉状所述主要事实基本属实。智杰公司应当将老城区揽翠城小区3号楼2单元1××2号房屋交付朱军芳，并将该房产权依法登记在朱军芳名下。2016年12月1日，洛龙区人民法院作出（2016）豫0311民初1472号民事判决，判决智杰公司在该判决生效后10日内偿还技改公司履约保证金1500万元，并按月息2％支付利息。为偿还此笔款项，2016年7月10日和2017年5月2日，技改公司与智杰公司先后两次达成还款协议，协议约定，智杰公司以自己开发的老城区揽翠城小区59套房（实际折抵面积6571平方米），折抵给技改公司，以此履行上列判决书确定的全部义务，同时约定，智杰公司折抵给技改公司的房屋，技改公司有权处置给任何第三方，包括抵债、买卖、设定他项权利等，如技改公司以房抵债，智杰公司凭技改公司书面债权转让通知书给受让方办理房产登记有关手续。2017年7月3日，技改公司按照和智杰公司的约定以委托书形式书面通知智杰公司，将老城区揽翠城小区3号楼2单元1××2号房屋交付朱军芳，并将该房产权依法登记在朱军芳名下，智杰公司收到通知后，于2017年7月4日给朱军芳开具了购房收款收据，至此，技改公司与智杰公司按还款协议约定的价格，消灭了90.33平方米价值的债权债务。技改公司认为，智杰公司既然收到朱军芳购房款，就应当把房子交付朱军芳，并依法给朱军芳办理完房屋登记有关手续，智杰公司不予办理没有道理；2、技改公司把购房收据已交付朱军芳，自收据交付朱军芳之日起，朱军芳和智杰公司之间已形成新的房屋买卖关系，按照朱军芳向技改公司出具的承诺书第三条承诺，技改公司和朱军芳之间的权利义务关系已消灭，因此朱军芳应向智杰公司主张权利是完全正确的，技改公司完全支持朱军芳的诉讼请求；3、洛龙法院执行一案与本案无关。技改公司在洛龙法院申请执行的标的是总欠款本息减去已折抵39套房15556975元外，剩余款继续执行，但直到现在，由于智杰公司的原因，申请的款项全部没有执行。根据2016年12月1日洛龙区人民法院作出的（2016）豫0311民初1472号民事判决，技改公司与智杰公司两次达成了以智杰公司59套房抵偿技改公司1500万元保证金及利息的还款协议，智杰公司也给技改公司提供了所折抵的59套房子的房源，并在59套房源表上加盖了智杰公司的印章，且从2017年5月16日到2017年12月6日智杰公司先后四次按技改公司的书面通知给20多人共39套房办理了折抵手续，开具了购房收据。但由于房屋涨价，技改公司再去办理剩余20套房的折抵手续时，智杰公司毁约，拒不办理，调解过程中智杰公司竟无理提出让技改公司让出10套，技改公司不同意，经反复多次调解无果，技改公司只好到洛龙区人民法院申请立案执行，希望能与智杰公司在法院主持下达成和解，但由于智杰公司百般阻挠，故意拖延，时至今日，除折抵的39套房外，技改公司申请执行的剩余款项仍未执行。2018年5月8日在调解不成的情况下，技改公司向洛龙区法院递交了减去智杰公司折抵的39套房15556975元外，剩余款继续执行的申请书，但直至现在，由于智杰公司的原因，剩余款也全部没有执行。因此，智杰公司应当将包括朱军芳在内的39套房登记在购房收据所载明的人名下。否则，给朱军芳及其他20多人造成损失，由智杰公司承担，与技改公司无关。综上，技改公司和朱军芳债权债务关系已消灭，本案和技改公司没有法律上的利害关系，也对本案不承担责任。智杰公司自给朱军芳开具购房收据之日起，已和朱军芳形成了实际房屋买卖关系，因此应按购房收据所载明的房号，把房屋交付朱军芳并把房屋产权登记在朱军芳名下，履行自己应尽的义务。本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，智杰公司（甲方）与技改公司（乙方）签订一份《补充协议》，协议约定：“甲乙双方经充分协商，就智杰丽都名邸项目1＃和6＃楼建设工程施工补充合同约定的退还履约保证金一事，达成如下协议，共同遵守：一、甲方确认，2013年10月9日，乙方向甲方按施工协议约定，交纳履约保证金1500万元。二、甲方确认，从2014年10月16日（交保证金已一年零七天系应退保证金时间）起，到2016年7月16日止，甲方欠乙方履约保证金利息787．5万元（月息2．5％），本息共计欠22875000元。三、甲方同意将自己拥有的揽翠城房产，按3500元／平方米（详附具体房产面积及楼号位置）抵给乙方偿还上述欠款及利息。四、抵给乙方的全部房产，赵现锋在乙方办理相关手续，乙方委托赵现锋全权处置。赵现锋出售该房产时，甲方负责将出售的房产登记在赵现锋指定的买受人名下。需向国家缴纳的费用，由甲方和买受人各自承担，超出3500元／平方的费用由乙方赵现锋缴纳，甲方应予协助办理手续。五、甲方保证抵给乙方还保证金及利息的房产，无纠纷，无瑕疵，无设定他向权。六、本协议签订之日起三日内，甲乙双方到房管部门对抵账的房产进行核对，确认无误后报人民法院予以确认。所欠利息计算到报人民法院确认之日止，乙方同时终结诉讼。七、从人民法院对本协议确认之日起，抵债的房产所有权归乙方所有，甲方不得再作处置。否则，对乙方造成损失，由甲方双倍赔偿。”2016年7月12日，智杰公司出具了一份《揽翠城3#楼59套房源汇总》。技改公司诉智杰公司建设工程施工合同纠纷一案，河南省洛阳市洛龙区人民法院于2016年12月1日作出（2016）豫0311民初1472号民事判决：一、智杰公司于判决生效后十日内退还技改公司履约保证金1500万元；二、智杰公司于判决生效后十日内以1500万元为本金，按月利率2%支付技改公司自2014年10月16日起至判决确定的履行期限届满之日止的利息；三、驳回技改公司的其他诉讼请求。判决后，双方均未提起上诉。2017年5月2日，智杰公司（甲方）与技改公司（乙方）又签订一份《还款协议书》，约定：“根据洛龙区人民法院（2016）豫0311民初1472号民事判决书确定甲方应履行的还款义务，双方经协商达成如下还款协议，共同遵守。一、双方同意2016年7月10日补充协议第三条、第四条以房抵债的内容继续履行（具体房源以洛龙区法院已查封甲方62套房子为基础，实际折抵6571平方米）。二、如甲方能按协议将折抵的房屋实际交付乙方，乙方同意利息一次性确定为800万。总计本息欠款按2300万计算还款。诉讼费、保全费乙方自愿自已承担。三、如甲方不能在2018年12月1日前将折抵的房屋全部实际交付乙方，乙方则扣除已折抵部分数额外，申请人民法院按原判决确定的义务执行。四、甲方折抵给乙方的房屋，乙方有权处置给任何第三方（包括抵、买卖、设定他向权利等），不管乙方处置价款多少，均不影响双方2016年7月10日第三条签订的以房抵款价。如乙方以房抵债，甲方凭乙方书面债权转让通知书，给受让方办理房产登记有关手续。如乙方卖给第三方，甲方凭乙方书面通知给受买人办理房产登记手续。乙方采取上列两种处置方式后，甲方自收到乙方书面债权转让通知及书面买卖通知之日起，双方按实际面积，以2016年7月10日协商的以房抵款价计算额为准，消灭双方债权债务。五、甲方如不能给受让人、买受人办理房产登记手续，造成损失，由甲方承担，与乙方无关。六、本协议自签订之日起生效，壹式肆份，双方各执贰份。”2017年6月17日，朱军芳出具一份承诺书，愿以揽翠城3号楼2单元1202房款充抵其债权，将该房屋收据办理到朱军芳名下，房屋办理过户、房屋产权证等其他关于房屋的任何手续及费用均由其承担。2017年7月3日，技改公司向智杰公司发出通知，委托智杰公司将揽翠城3号楼2单元1××2号房屋办理到朱军芳名下。2017年7月4日，智杰公司向朱军芳开具了一份收据，该收据载明：“今收到朱军芳技改抵账客户，交来揽翠城3-2-1202房款、面积90.33平方米，人民币肆拾捌万叁仟贰佰陆拾伍元伍角。”智杰公司按照技改公司的要求，与技改公司的债权人就包含本案涉案房屋在内的39套房屋办理了抵账手续，对59套房源汇总表上载明的其余20套房屋未再办理抵账手续。为此，技改公司向河南省洛阳市洛龙区人民法院申请强制执行，要求智杰公司履行（2016）豫0311民初1472号民事判决确定的全部义务。在案件执行过程中，智杰公司与技改公司就已办理抵账手续的39套房屋应抵扣多少钱未达成一致意见。技改公司请求减去已折抵的39套房屋价款15556975元，但河南省洛阳市洛龙区人民法院对技改公司的该申请未予准许，于2018年6月11日作出（2018）豫0311执473号执行裁定：冻结、划拨智杰公司银行存款15000000元及利息、执行费82519元、案件受理费114050元及保全费5000元；或査封、扣押其相应价值财产；或扣留、提取其等额价值财产，并分别于2018年6月20日、6月21日、7月24日分五次扣划智杰公司29740319元。庭审中，朱军芳表示办理房屋登记所需费用由其自己承担。本院认为，被告智杰公司按照第三人技改公司的要求将房屋抵偿给原告朱军芳，同时向原告朱军芳开具购房收据，该购房收据系其真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。该购房收据明确载明了房屋的房号、面积和价款，已具备了房屋买卖的合同要件，故双方之间成立房屋买卖合同关系，被告智杰公司应当按照约定履行合同义务。故原告朱军芳要求被告智杰公司将位于老城区揽翠城3号楼2单元1××2号房屋交付给原告朱军芳，并协助原告朱军芳将该房屋的房屋产权证办理至原告朱军芳名下的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，所需相关费用由原告朱军芳承担。至于第三人技改公司申请执行被告智杰公司一案，系被告智杰公司和第三人技改公司之间的债权债务关系，不能对抗原告朱军芳要求其履行房屋买卖的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于洛阳市老城区揽翠城3号楼2单元1××2号房屋交付给原告朱军芳；二、被告河南省智杰置业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告朱军芳办理上述房屋的不动产权属证书，所需相关费用由原告朱军芳承担。案件受理费4250元，由被告河南省智杰置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  袁玲玲二〇一八年十二月二十六日书记员  于梦瑶