江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初9989号原告：南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司），住所地在南京市玄武区红森公寓3幢101室。法定代表人：陈晓吉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张海青，北京盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李秋月，北京盈科（南京）律师事务所实习律师。被告：潘家琪，女，1966年2月11日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。被告：卢有祥，男，1965年2月20日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：李天平，江苏东南律师事务所律师。原告南京大贺房地产销售有限公司（以下简称大贺公司）与被告潘家琪、卢有祥委托合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员李伟独任审判，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告大贺公司的委托诉讼代理人张海青，被告潘家琪、卢有祥及其他们的共同委托诉讼代理人李天平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大贺公司向本院提出诉讼请求：判令被告潘家琪、卢有祥返还销售保证金1000元，并支付违约金40000元。事实和理由：2018年6月14日，原告与两被告签订《独家销售代理合同》1份，约定：两被告独家委托原告销售位于南京市玄武区的房屋，委托期限自2018年6月14日至2018年11月1日，原告于合同签订时向两被告支付销售保证金1000元，两被告不得擅自终止销售合同，否则应向原告支付违约金40000元。合同签订后，原告按约向两被告支付了销售保证金1000元，且积极、努力利用各种合法形式尽速为两被告寻找交易机会，争取早日完成委托事项，但两被告在委托期限内擅自终止销售合同，导致委托事项无法继续下去，构成违约。被告潘家琪、卢有祥辩称：同意返还保证金1000元。双方在签订合同时，原告承诺在一周内将案涉房屋销售成功，但原告未按承诺履行。原告在代理销售过程中，虚构客户，同时要求两被告将案涉房屋另行委托其他中介公司销售。在此情形下，两被告遂提出要求解除双方的委托合同。因此，两被告没有违约，故对原告主张的违约金不予认可。本院经审理认定事实如下：被告潘家琪、卢有祥系位于南京市玄武区房屋的所有权人。2018年6月14日，原告大贺公司（乙方）与被告潘家琪、卢有祥（甲方）签订《独家销售代理合同》1份，约定：甲方委托乙方独家销售案涉房屋，甲方不得自行或委托乙方之外的第三人销售案涉房屋；委托期限为2018年6月14日至2018年11月1日；甲方净得价为170万元；委托事项包括介绍买受人以促成签订《房地产买卖中介合同》，代收并代为保管买受人支付的购房定金，代为转交买受人支付的购房定金，办理房地产转让后的转移登记手续；甲方不得擅自终止销售合同或自行销售；乙方应积极、努力利用各种合法形式尽速为甲方寻找交易机会，早日完成甲方委托事项；乙方于合同签订时向甲方支付销售保证金1000元，若乙方在委托期限内将案涉房屋售出，则甲方在签订《房地产买卖中介合同》时退还乙方已支付的销售保证金，若乙方在委托期限内未将案涉房屋售出，则乙方已支付的销售保证金归甲方所有。《独家销售代理合同》签订当日，原告向两被告支付了保证金1000元。诉讼过程中，被告潘家琪、卢有祥明确表示不同意出售案涉房屋，并称:《独家销售代理合同》系原告单方制定的格式合同，其中“甲方权利、义务”中“不得委托除乙方以外的第三人代理销售、推托交易、擅自提高房地产价格、终止销售合同或自行销售（甲乙双方的协商除外）”（第四条第一款）限制了被告的缔约权利和合同条款选择权利，属于无效条款；两被告在签订合同时，只是在合同的最后一项落款处签名，并不知晓违约金40000元的内容，即使法院判决两被告应支付违约金，原告主张的违约金也过高，应予调整；原告口头承诺在一个星期内将案涉房屋售出，但并没有售出，且要求两被告到别的房产中介公司登记出售。原告大贺公司称：《独家销售代理合同》第四条第一款系双方自愿达成，原告向被告支付销售保证金，以获取一定期限内的独家销售权，并不存在不公平的情形，合法有效；原告并未承诺在一个星期内将案涉房屋售出，也未要求两被告到其他房产中介公司将案涉房屋登记出售；原告工作人员已帮两被告找好了客户，但被告潘家琪表示不同意出售案涉房屋，也不同意原告带客户看房。本院认为：由于在本院对本案开庭审理时，原告大贺公司与被告潘家琪、卢有祥在《独家销售代理合同》约定的委托期限已届满，故双方的合同权利义务自然终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对原告主张的销售保证金1000元，两被告同意返还，本院予以支持。对原告主张的违约金40000元，本院予以支持，理由如下：首先，双方约定的两被告不得终止销售合同（即不得反悔不卖）或自行出售，否则构成违约的合同条款，系房地产独家代理销售合同中常见的合同内容，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在其他导致合同条款无效的情形，合法有效，两被告关于该条款无效的意见于法无据，本院不予采纳。其次，两被告与原告之间系委托合同关系，虽然两被告有权随时解除委托合同，但除非系不可归责于两被告的事由，否则两被告应当赔偿损失。两被告在委托期限内明确表示不同意出售案涉房屋，解除合同的意思表示明确，而两被告未举证证明其解除合同有不可归责于两被告的合理事由，故应当承担违约责任。再次，契约应当严守系合同法的基本原则，契约公平对契约内容的修正只有在权利义务严重失衡的情形下才有适用的余地。司法裁判不能动辄以契约公平为由对合同当事人自愿达成的符合双方心理预期的契约内容予以干预，否则即有可能动摇作为合同法根基的契约自由。具体到违约金条款，一般是合同双方当事人在综合市场环境、履约能力、履约成本及合同能够履行的预期收益等多种因素情况下的理性选择，双方当事人对此均有充分的心理预期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，约定的违约金是否超过损失的30%，仅是提供了一种可供参考的判断方法，具体到个案中，仍应结合守约方的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、守约方的可得利益等多个因素综合考量，不应简单机械。根据南京市房产销售居间服务的交易习惯，居间方一般情况下均会向房屋的买卖双方共收取房屋成交价款2.4%的居间服务费，而由于两被告的毁约，导致《独家销售代理合同》未能履行，原告因此而丧失向案涉房屋的潜在买受人收取居间服务费的机会，原告因此而造成的损失即已超过双方约定的违约金。另外，两被告未举证证明其不同意出售案涉房屋有合理事由，且也无证据证明原告在委托期限内存在违约行为。综上考量以上因素，本院对原告主张的违约金予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告潘家琪、卢有祥于本判决生效之日起十五日内返还原告南京大贺房地产销售有限公司销售保证金1000元，并支付违约金40000元，合计41000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，减半收取412元，由被告潘家琪、卢有祥（原告预交案件受理费的余款413元由本院退回）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李伟二〇一八年十二月二十三日书记员  李程