甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0502民初3363号 原告：魏军珍，男，1970年11月21日出生，汉族，天水市秦州区平南镇大柳树村农民，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：尹泽龙，甘肃天秦律师事务所律师。 被告：魏凯军，男，1975年9月29日出生，汉族，天水市秦州区平南镇大柳树村农民，住天水市秦州区。 第三人：张文旭，男，1978年12月24日出生，汉族，住天水市秦州区。 原告魏军珍与被告魏凯军、第三人张文旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏军珍的委托诉讼代理人尹泽龙,被告魏凯军，第三人张文旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏军珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并将合同约定的租赁房屋返还原告；2.判令被告向原告支付拖欠的租金19万元（自2016年10月1日计算至2018年8月31日止），违约金6万元（按合同标的额20%以下计算），应计算至实际交房之日止；3.判令被告结清占用原告房屋期间的水电费等费用；4.判令被告赔偿原告因被告保管或使用不当造成的附属物损坏而产生的损失5000元。事实与理由：原、被告于2015年5月21日签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于秦州区平南镇大柳树村原烟草公司的整栋建筑物（面积2000余平方米）出租给被告，年租金为10万元，租期10年，被告应在合同签订之日一次性付清半年租金5万元及租房押金2万元，以后每年提前一月（即每年5月1日前）付清全年租金，否则原告有权终止合同，而被告却自2016年10月至今再未向原告交付租金，合同约定相应的违约金计算为6万元，且现原告得知，被告擅自将涉案房屋部分场地转租给第三人张文旭，该转租行为已违背原、被告双方约定，构成违约。原告认为被告不按约定支付房租、押金及未经原告同意将租赁房屋部分转租的行为构成违约，依据合同法的相关规定，现解除合同的条件已经成就，故诉至法院，请求处理。 魏凯军辩称，2017年4月份我已自原告的房屋中搬出来了，且我将涉案房屋第四层转租给第三人时，原告在场知情并同意，本案在平南法庭开庭时我申请的证人到庭能够证明该问题，我的房租已交至2017年5月31日，缴纳的租金都是现金，最后一次是第三人给原告转的6万元租金。我出来后因为第三人还在四楼经营，所以我就与原告达成口头协议，将一至三楼卫生打扫干净并将钥匙交给了原告。故原告所述不实，请求法院驳回原告诉请。 第三人张文旭辩称，2016年10月25日我自被告处转租的涉案房屋第四层，用于KTV经营，转租费14万元，当时约定租期为8年半，但我经营仅11个月后，原告便不让我经营，并多次断水断电，后我另行寻找地方经营，但被告和我签订的房租合同期限还未到期，我的损失没有解决之前，我是不会交房的。 为查明本案事实，本院调取了（2018）甘0502民初1483号卷宗，该卷宗显示原告为证明其主张向本院提交了《房屋租赁合同》及清单，以证明原、被告签订租赁合同及约定有关事项的事实。经质证被告对该证据无异议，本院予以采信。 该卷宗显示被告为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.微信截图一份，以证明2017年3月份涉案房屋厨房被雪压塌，房子无法继续使用的事实； 2.收条一份，以证明2017年4月份之后因涉案房屋的厨房被雪压塌后，涉案房屋无法使用，原、被告协商解除了房屋租赁合同，被告又到案外人赵文海处租赁房屋的事实； 3.《租赁合同》一份，以证明涉案房屋的第四层已由被告转租给了第三人张文旭的事实； 经质证，原告对微信的真实性无异议，但对证明目的不认可，因图片仅证明涉案房屋小范围受损，不能证明无法使用；收条真实性无法核实，证明目的不予认可；《租赁合同》恰好证明被告违约的事实。第三人认为上述证据和其无关，不发表质证意见。 经审核，微信图片能够证明涉案房屋厨房有雨雪进入，但无法证明其厨房受雪压损后无法继续使用的事实；案外人向被告出具的收条和本案无关联，无法证明原、被告协商一致解除了租赁合同的事实；《租赁合同》能够证明涉案房屋第四层已由被告转租给了第三人的事实。 4.被告申请证人魏元成、魏代元、全吉兵、钟战平出庭作证，以证明被告将其部分物品自涉案房屋中搬出，并将涉案房屋交还原告的事实。 经质证，原告对上述证人的证明目的不认可，认为被告并未将涉案房屋交还原告。第三人认为证人证言和其无关，不发表质证意见。 经审核，上述证人陈述2017年农历4月初被告让其从涉案房屋中搬出灶具等物品，但对被告是否向原告交还房屋均表示不知情，故上述证人证言无法证实被告已将涉案房屋交还原告。 第三人为证明其主张，向本院提交《KTV转让合同》一份，以证明涉案房屋第四层由被告转租给第三人的事实。 经质证，原告表示不清楚不发表质证意见，被告对此认可，本院审核后认为该合同能够证明被告已将涉案房屋转租给了第三人，对此证据予以采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下： 2015年5月21日原、被告订立《房屋租赁合同》，约定原告将其位于平南镇大柳树村原烟草公司的整栋建筑物（共4层，建筑面积约2000平方米）出租给被告经营餐饮，租期为2015年6月1日至2024年5月31日（但审理中双方一致认定租期为10年），年租金10万元人民币，押金2万元。签字之日一次性付清半年租金及押金，以后每年提前一月（即每年5月1日前）付清全年租金，否则原告有权终止合同。被告承租后，如装修、购置等发生的一切费用自行承担。房屋租赁期间，不得改变房屋的主体结构，要管理好水、电等现有设施，做好维修工作，如有损坏，照价赔偿。租赁期间承租人如需变更合同必须征得出租人同意，方可变更，否则出租人有权终止合同，因此造成的经济损失由承租人承担。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，关于租金缴纳情况，原告主张被告交至2016年10月，被告认为其已交至2017年5月31日（包括2016年10月25日第三人张文旭转给原告的6万元），双方对此均未向本院提交相应证据，后原告主张，为便于解决问题故其认可被告2017年5月31日前的租金已交清的陈述。 另查明，2016年10月25日被告与第三人签订《KTV转让合同》，将涉案楼房的第四层以转让费14万元整、年租金2万元转租给了第三人，双方约定租期8年半，原告对被告将涉案房屋第四层转租给第三人知情，合同签订后，第三人按照被告要求将转让费、年租金合计16万元分别转入被告和第三人账户（其中，第三人向原告账户转入6万元，向被告账户转入10万元）。第三人在涉案楼房第四层经营大概11个月，后原告以被告拖欠其租金为由要求第三人搬离并断水断电，第三人无法经营而另行寻租了房屋，但认为其损失尚未得到解决，故拒绝将涉案楼房第四层交还。2017年5月初被告组织人员将涉案房屋一至三层的部分物品搬离，被告陈述已将钥匙交还原告，但原告陈述被告并未将涉案房屋的钥匙交回，双方对此均未提交相应证据。2018年5月24日，原告向本院提起诉讼，请求解除原、被告签订的房屋租赁合同，并要求被告交清未交租金及承担违约金20万元，因原告未按期向本院缴纳诉讼费用，本院于2018年7月27日作出（2018）甘0502民初1483号民事裁定书，将该案按撤诉处理。2018年12月3日原告再次状诉到本院，请求处理。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本合同租期内原、被告签订《房屋租赁合同》约定租期10年，合同履行过程中，被告将涉案房屋第四层转租给第三人，原告对被告的转租知情并收取第三人6万元，应视为对被告经营权转让的认可。原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并将涉案房屋返还原告，从查明的事实来看，被告于2017年5月初已自涉案楼房1至3层中搬离，第三人在原告以被告拖欠租金为由要求其搬离并断水断电后也将涉案楼房第四层部分物品搬离并上锁后另租场地经营，涉案房屋早已空置，原、被告之间的房屋租赁合同事实上已无法再继续履行，故对原告请求解除合同的诉请，本院予以支持；关于涉案房屋的交还问题，被告认为其已将涉案房屋1至3层交还了原告，但现有证据无法证明其向原告履行了交还涉案房屋的义务，而第三人认为其损失尚未解决的情况下拒绝将涉案房屋第四层交还原告，因租赁合同解除后必须要处理交还房屋的问题，故应判决被告及第三人向原告交还房屋，鉴于涉案房屋早已空置，且不交还将会使原告的租金损失逐月增加，会给三方造成损失，故应判决该房屋尽早交付，至于第三人的损失问题，因其与原告之间并无直接的租赁合同关系，其损失在本案中无法处理，可另案起诉，请求处理。综上，本院确定被告和第三人应于2019年1月10日前向原告交还涉案房屋；关于原告要求被告缴纳涉案房屋租金的问题。因双方已确认2017年5月31日之前的租金已交清，其后涉案房屋处于空置状态，原、被告系邻居，原告早知道该房屋空置无营业情形，但其怠于向被告主张权利，迟至一年后于2018年5月24日才提起诉讼，诉讼后又未向本院缴纳诉讼费，后该案按撤诉处理，2018年12月3日再次向本院提起诉讼，致使涉案房屋至今仍未收回，租金仍处于逐日递增之中，原告对其租金损失负有责任，无权就扩大的损失要求被告承担，而从被告来说在原告认为其拖欠租金要求搬离前，应在妥善解决与第三人的纷争后，与第三人将涉案房屋的一至四层一并交还原告，以减轻双方损失，但其并未履行该义务，根据原、被告租赁合同约定的年租金10万元的标准，2017年6月1日至2019年1月10日的租金大概为158000元，但考虑本案实际情况，同时结合双方各自的过错程度及涉案房屋空置的时间，本院酌定被告补偿原告租金损失4万元；关于原告主张的6万元违约金，因双方在租赁合同中并未约定违约金数额或者计算方式，故对该诉请不予支持；关于原告要求被告结清租赁或者占用期间涉案房产的水电费用，因该费用具体数字不明，故本院暂不处理，原告可待该项数字核算清楚后另行主张；原告要求的财物损失5000元，被告认为具体损坏的物品不太清楚，但认为损坏的物品最多价值2000元，因原告提交的证据无法证明其财产实际损失价值，故本院酌情支持2000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、解除原告魏军珍与被告魏凯军于2015年5月21日签订的《房屋租赁合同》，被告魏凯军、第三人张文旭于2019年1月10日前将位于天水市秦州区平南镇大柳树村原烟草公司的整栋建筑物交还原告魏军珍； 二、被告魏凯军于本判决生效之日起十日内补偿原告魏军珍租金损失4万元（2019年1月10日前的租金损失），并赔偿原告魏军珍财产损失2000元，合计42000元。 三、驳回原告魏军珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3700元，因案件适用简易程序减半收取1850元，由被告魏凯军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 丑居平 二〇一八年十二月二十五日 法官助理 赵子璇 书 记 员 张家奇