四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终10995号 上诉人（原审原告）：叶有红，男，汉族，1981年8月22日出生，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：周香，女，汉族，1983年1月15日出生，住四川省成都市龙泉驿区。 共同委托诉讼代理人：周婷婷，四川君合律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：臧汉林，男，汉族，1971年8月3日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：冯明，四川科全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨继，四川科全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川正达酒店管理有限公司，住所地：四川省成都市青羊区青羊大道******802。 法定代表人：冯石。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨金标，男，汉族，1963年12月2日出生，住四川省珙县。 被上诉人（原审被告）：黄宗虎，男，汉族，1972年8月14日出生，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：徐芳秀，四川品森律师事务所律师。 原审被告：四川正达投资管理有限公司，，住所地：四川省成都市青羊区青羊大道******802 法定代表人：杨金标。 原审被告：四川贝丰投资管理有限公司，住，住所地：四川省成都市青羊区家园路********/div> 法定代表人：黄宗虎。 原审被告：成都金科房地产开发有限公司，住所，住所地：四川省成都市成华区青龙场致祥路******div> 法定代表人：杨程钧，执行总经理。 委托诉讼代理人：崔雄，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，四川明炬律师事务所律师。 原审被告：毛巧芸，女,汉族，1973年10月9日出生，住四川省成都市青羊区。 原审被告：潘用琴，女,汉族，1964年12月20日出生，住四川省珙县。 上诉人叶有红、周香因与上诉人臧汉林，被上诉人四川正达酒店管理有限公司（以下简称正达酒店）、杨金标、黄宗虎，原审被告四川正达投资管理有限公司（以下简称正达投资公司）、四川贝丰投资管理有限公司（以下简称贝丰公司）、成都金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）、毛巧芸、潘用琴房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1218号等民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 叶有红、周香上诉请求：一、撤销原审判决第四项，并改判正达酒店、杨金标、臧汉林、黄宗虎向叶有红、周香支付违约金9507元；二、上诉费用由正达酒店、杨金标、臧汉林、黄宗虎承担。事实与理由：原审法院违约金计算错误，原审法院认定按照装修款10%的违约金计算，但是原审判决判项计算错误，导致违约金金额过低。 正达酒店辩称，原审判决存在错误。针对违约金的问题，正达酒店已经给叶有红、周香支付租金，既然支付了租金就不应当承担违约责任，就不存在损失。违约金参照的基数应当以实际支付的装修款为基数。 黄宗虎辩称，原审判决存在错误。针对违约金的问题，正达酒店已经给叶有红、周香支付租金，既然支付了租金就不应当承担违约责任，就不存在损失。违约金参照的基数应当以实际支付的装修款为基数。 臧汉林辩称，原审判决存在错误。针对违约金的问题，正达酒店已经给叶有红、周香支付租金，既然支付了租金就不应当承担违约责任，就不存在损失。违约金参照的基数应当以实际支付的装修款为基数。 杨金标未发表答辩意见。 金科公司述称：原审中关于金科公司部分的事实认定清楚，适用法律正确，请求维持关于金科公司的判决。本案中，金科公司并非是各方上诉请求指向的对象，请求二审法院依法判决。 正达投资公司、贝丰公司、毛巧芸、潘用琴未发表陈述意见。 臧汉林上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项，并依法改判驳回叶有红、周香对臧汉林提出的支付租金、装修款、违约金、律师费与差旅费的诉讼请求。事实与理由：一、臧汉林提起关于支付协议的合同效力之诉，该合同效力之诉经二审发回重审后，成华区法院在未经开庭审理的情况下即裁定驳回起诉，且在该上诉期未满的情况下，原审法院即作出了本案的原审判决，不符合相关程序的法律规定。二、原审认定装修款金额有误差，将租金补助款误认定为装修款，并判决藏汉林承担返还包含该部分租金补助的装修款。让臧汉林承担了本不应该承担的还款责任和违约责任。 叶有红、周香辩称：一、臧汉林等人存在合同效力纠纷属于重复起诉，法院若因重复起诉而中止审理将严重损害业主方的权益，且合同效力的问题，在租赁合同纠纷中也进行了审理核实，不存在臧汉林等人主张的违反法定程序的问题；二、支付协议是臧汉林等人与业主代表在派出所的见证下签订的，不存在臧汉林等人所述受胁迫的情形，且在支付协议签订后，臧汉林、黄宗虎、杨金标等人还按照租金支付协议进行了部分履行，这充分说明其3人是认可租金支付协议的内容；三、关于租金补助的问题，在租金合同第四条明确约定了租金补助抵扣的是双方自2014年签订合同至2015年11月30日应当交房之日这段期间业主投资无任何回报，正达方为了吸引业主投资给出的优惠条件，并不是正达方应当向业主支付的租金。因此也不应当予以扣除。正达方并未向业主支付租金。 正达酒店和黄宗虎述称，同意臧汉林的上诉意见，并补充如下：租金补助是另外每个月已经支付的，在本案中，并没有提出要将每个月支付的400-500元扣除，这应当是已实际支付的装修款计算。 金科公司述称，原审中关于金科公司部分的事实认定清楚，适用法律正确，请求维持关于金科公司的判决。本案中，金科公司并非是各方上诉请求指向的对象，请求二审法院依法判决。 杨金标、贝丰公司、正达投资公司、毛巧芸、潘用琴未发表陈述意见。 叶有红、周香向原审法院起诉请求：1.解除叶有红、周香与正达酒店签订的《房屋租赁合同》；2.臧汉林、黄宗虎、潘用琴、毛巧芸、金科公司、贝丰公司、正达投资公司、杨金标、正达酒店连带承担退还叶有红、周香已缴纳装修款金额95074元，并连带赔偿叶有红、周香租金损失26592元、违约金9507元，律师费及差旅费2300元，以上共计133473元；3.本案诉讼费用（含保全费用）由臧汉林、黄宗虎、潘用琴、毛巧芸、金科公司、贝丰公司、正达投资公司、杨金标、正达酒店承担。 原审法院经审理查明：2013年6月25日，金科公司与贝丰公司签订《“金科中心”大客户购买主协议》，约定贝丰公司购买成都市成华区金科中心9栋15-20层，共计126套公寓，贝丰公司购买上述物业开设酒店，按双方协商一致的方案和图纸进行工程改造，作为交房验收条件。本协议签订并生效后，双方分别就每一套公寓分别签订《商品房买卖合同》及附件和补充协议。2014年3月6日，叶有红、周香与金科公司签订《商品房买卖合同》，约定叶有红、周香购买金科公司位于成都市成华区川陕立交旁荆翠西路“金科中心”房屋，2014年3月6日，叶有红、周香与正达酒店签订《房屋租赁合同》，约定叶有红、周香将上述房屋出租给正达酒店，租赁期限为15年，即从2016年5月1日至2031年4月30日止，该房屋第1-3年租金为2216元／套／月。出租房屋从2016年5月1日起开始计收租金，正达酒店应按每3个月为一期提前10天向叶有红、周香支付房屋租金。正达酒店于2016年4月20日前支付首期租金，装修期改造期及租赁期遇以下情况应予顺延：开发商延期交付房屋的。装修款2372.11元／㎡，合计95074元，此款为叶有红、周香应支付的一次性包干费用。房屋租赁期间，正达酒店不按期支付房租，拖欠房租累计60天以上，叶有红、周香有权解除合同，收回出租房屋。但叶有红、周香未在合同解除情形发生之日起60日内行使合同解除权，或合同解除情形发生之日起60日内，正达酒店向叶有红、周香付清拖欠房租本金及违约金的，则叶有红、周香不享有合同解除权利。正达酒店逾期给付租金的，逾期期间，按应付租金金额计付每日千分之三的违约金。除本合同另有约定外，本合同履行过程中，任何一方违反合同约定，违约方应当按照以合同剩余租期内应缴纳租金总额的30%计算给付违约金，若支付的违约金不足弥补因违约行为给对方造成的损失，则还应承担相应赔偿责任。违约方应承担守约方为维护自己权益所支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师代理费等费用。合同签订后，金科公司向叶有红、周香出具了购房款收据。正达酒店向叶有红、周香出具了装修款95074元的收款收据。叶有红、周香向正达酒店出具了委托办理房屋验收交接手续的授权委托书。 2015年10月21日，金科公司为案涉租赁房屋办理了竣工验收备案表。2015年11月22日，金科公司在华西都市报上刊登《交房公告》，载明：尊敬的金科中心业主：您们所购置的“金科中心”一期5栋至9栋，现已通过相关部门验收合格，请您们于2015年11月30日（上午9:00-下午5:00），前往金科中心4栋一楼办理接房手续……”。正达酒店于2016年4月19日与金科公司办理了案涉租赁房屋的验房、交房事宜。 由于正达酒店未按照《房屋租赁合同》的约定对房屋进行装修，向叶有红、周香支付租金，2016年6月21日，杨金标、黄宗虎向叶有红、周香业主代表等出具《承诺书》，载明：鉴于目前形势，承诺人对金科中心9号楼酒店126户业主作如下承诺：一、2016年底前完成金科酒店装修营业，业主代表全程跟踪监督质量、进度。二、杨金标作如下承诺：（1）承诺用四川南溪区洪福食品厂进入执行阶段的3000000元债权担保，负责追回正达股东向金科酒店借款1400000元，至酒店装修完毕营业，该笔担保终止；……三、黄宗虎承诺：用个人在天府丽都龙湖店的26%的股份为金科酒店装修至营业担保，至酒店装修完毕营业为止，该笔担保终止。 2016年7月5日，杨金标、臧汉林、黄宗虎与成都金科中心9栋15至20楼的12位业主代表签订《“成都金科中心”9栋15-20楼酒店装修及房屋租金支付协议》（下简称支付协议），第六条载明：从2017年3月1日起，三人承诺确保正达酒店按照《房屋租赁合同》中约定租金标准向业主支付租金，如果正达酒店不能按期履行义务，三人对正达酒店对业主的义务承担责任。第十四条载明：如三人未共同按本协议中所提到的标准完成酒店装修并按期开业，则三人负责共同退还正达酒店向业主收取的装修款，装修款具体金额为业主与正达酒店签订的《房屋租赁合同》中约定的装修款金额（以实际收款票据为准）；同时三人还应当向业主承担违约金，违约金标准为：《房屋租赁合同》中约定的装修款金额的10%；此外三人还应向业主承担其为解决本协议所涉纠纷所产生的车旅费3000元以及业主为聘请律师所产生的律师费。 原审法院另查明，杨金标与潘用琴仍处于婚姻关系存续期间。臧汉林与被告毛巧芸于2015年10月13日办理了离婚登记。 原审法院审理中，贝丰公司认为，叶有红、周香与正达酒店签订的《房屋租赁合同》中约定交房日期为2015年11月30日，但实际交房日期为2016年4月19日，交房迟延的原因在于金科公司未按照《“金科中心”大客户购买主协议》第二条的约定完成装修义务，应当按照实际交房日期开始计算租金。杨金标、臧汉林、黄宗虎对《承诺书》、《支付协议》的真实性无异议，抗辩系叶有红、周香方胁迫签订，并出示了《接报警登记表》、询问笔录，叶有红、周香对该证据的真实性无异议，但认为因双方为酒店经营产生纠纷而进行的报警，上述协议是民警在场的情况下签订，并没有进行胁迫。叶有红、周香出示了为本次诉讼产生的律师费票据2000元。正达酒店收到起诉状副本之日时间为2017年6月14日。叶有红、周香自认正达酒店已经支付一个月的租金，另行再主张12个月的租金损失。 上述事实有当事人身份信息、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、购房款收据、装修款收据、《承诺书》、《“成都金科中心”酒店装修及房屋租金支付协议》、委托代理合同、增值税发票、当事人的陈述等证据证明。 原审法院认为，叶有红、周香与正达酒店签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容应合法有效。叶有红、周香向正达酒店交付了租赁房屋，并按照合同约定向正达酒店交付了房屋装修款项，正达酒店未按照合同约定完成案涉租赁房屋的装修义务，也未向叶有红、周香按时履行支付租金的义务，正达酒店以自己的行为表明不履行合同义务，叶有红、周香、正达酒店的合同目的已无法实现，叶有红、周香请求解除合同既符合法定的解除情形，也符合合同约定的解除条件，原审法院予以支持。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”故正达酒店收到起诉状副本之日即2017年6月14日为合同解除通知到达之日。 《房屋租赁合同》解除后，正达酒店向叶有红、周香收取的装修款95074元应当退还，并应支付叶有红、周香方租金损失。根据原审庭审查明的事实，叶有红、周香与正达酒店签订的《房屋租赁合同》中约定交房日期为2015年11月30日，叶有红、周香向正达酒店出具了验房、收房的授权委托书,开发商金科公司于2015年10月21日办理了案涉租赁房屋的竣工验收备案表，并于2015年11月22日在《华西都市报》上刊登了《交房公告》，金科公司已完成交房通知义务,正达酒店于2016年4月19日才办理收房，贝丰公司辩称交房迟延的原因在于金科公司未按照《“金科中心”大客户购买主协议》第二条的约定完成装修义务，但并未举出相应的证据加以证明,故关于交房迟延的原因应当是正达酒店受领迟延而非金科公司迟延履行，其责任应由正达酒店承担，故案涉房屋的交房日期应按照《房屋租赁合同》中约定的时间2015年11月30日进行认定，正达酒店应向叶有红、周香支付2015年11月30日起至合同解除之日的租金损失，叶有红、周香主张12个月的租金损失没有超出该范围，原审法院予以支持。臧汉林、黄宗虎、潘用琴、毛巧芸、金科公司、贝丰公司、正达投资公司、杨金标、正达酒店主张已对房屋进行装修部分应予以折价予以扣除无相关证据予以证明，原审法院不予支持。由于正达酒店不履行合同义务，导致合同解除，根据合同约定正达酒店应承担相应的违约金。叶有红、周香主张的违约金已低于合同约定的标准，原审法院予以支持。叶有红、周香主张臧汉林、黄宗虎、潘用琴、毛巧芸、金科公司、贝丰公司、正达投资公司、杨金标、正达酒店应承担的律师费2000元，符合合同约定原审法院予以支持，叶有红、周香主张的差旅费无相关证据予以证明，原审法院不予支持。 杨金标、臧汉林、黄宗虎与叶有红、周香方业主代表签订了的《支付协议》是各方当事人真实意思表示，该协议应合法有效，杨金标、臧汉林、黄宗虎自愿为正达酒店应支付给叶有红、周香的租金，装修款、承担还款责任，并承担相应的违约责任，在性质上属于债的加入，原审法院予以确认。臧汉林、黄宗虎所出示的证据无法证明《支付协议》系叶有红、周香方进行胁迫下签订，故对臧汉林、黄宗虎、潘用琴、毛巧芸、金科公司、贝丰公司、正达投资公司、杨金标、正达酒店该项抗辩意见，原审法院不予支持。根据合同的相对性，叶有红、周香主张正达投资公司、贝丰公司、金科公司承担连带责任缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。因案涉债务产生于正达酒店未完全履行《房屋租赁合同》项下的义务，无证据显示该笔债务用于潘用琴与杨金标、毛巧芸与臧汉林的夫妻共同生活，不属于夫妻共同债务的范畴，故原审法院认为潘用琴、毛巧芸不应当承担共同还款责任。正达酒店、正达投资公司、杨金标、潘用琴经原审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响原审法院根据本案事实和证据依法作出认定。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、叶有红、周香与正达酒店于2014年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月14日解除。二、正达酒店、杨金标、黄宗虎、臧汉林于判决生效之日起十日内向叶有红、周香返还装修款95074元。三、正达酒店、杨金标、黄宗虎、臧汉林于判决生效之日起十日内向叶有红、周香支付租金损失26592元。四、正达酒店、杨金标、黄宗虎、臧汉林于判决生效之日起十日内向叶有红、周香支付违约金950.7元、律师费2000元。五、驳回叶有红、周香的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1187元，保全费1485元，由正达酒店、杨金标、臧汉林、黄宗虎负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 臧汉林向本院提交了由成都市公安局青羊区分局太升路派出所制作的《询问/讯问笔录》一份，拟以此证明臧汉林在2016年7月6日刚获得人身自由的时候当即就去报警，限制人身自由是胁迫的一种方式，臧汉林不是自愿签订的协议，是在不愿离开的情况下，为了离开被限制自由的茶楼才签订的协议。 叶有红、周香发表质证意见称：该证据不属二审新证据，对真实性有异议。该笔录中出现了2018年6月20日的记录，在撤销协议纠纷中，叶有红、周香等业主提交的茶楼视频以及当时的完整报警记录（包括笔录），在茶楼各方协商之时，业主方就已经报警，派出所也派了警员在场，在签署租金支付协议的时候也有多名警员在场见证了签署过程，不存在胁迫。在租金支付协议签订后，臧汉林也按照租金支付协议的约定开始履行自己的义务，包括办理相关的抵押手续等，也说明其认可协议内容。故租金支付协议的效力是没有争议的，臧汉林主张协议无效应撤销无依据。 金科公司发表质证意见称：对该笔录的真实性有异议，不认可该证据的合法性、关联性。 正达酒店、黄宗虎发表质证意见称：对笔录的三性均不予认可，该证据不是新证据；该证据证明了臧汉林在胁迫的情况下签订的协议，黄宗虎不应当在本案中承担支付责任。 正达投资公司、贝丰公司未发表质证意见。 本院经审查认为：该笔录尾部加盖有太升路派出所印章，记载有询问人、记录人的姓名，故本院对该证据的真实性予以确认。但该笔录中，记载了臧汉林自述“没有被打，也没有被限制通讯自由”，且结合二审中臧汉林也陈述在现场警察每天都有到场，所以不需要多次向警察报警的陈述，本院认为，该报警记录系公安机关对臧汉林陈述的情况进行的记录，不能达到臧汉林主张其受到胁迫、签署协议并非系其真实意思的证明目的。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于臧汉林上诉提出，叶有红、周香所支付的装修款中有部分系以租金进行抵扣，故原审判决存在重复计算的问题。本院经审查认为：案涉《房屋租赁合同》因正达酒店未履行合同义务导致双方合同目的不能实现，故应予解除，正达酒店应退还收取的相应装修款项。在装修款收据中，载明的收款单位系正达酒店，该租金补助系正达酒店向叶有红、周香自愿给付，与臧汉林、黄宗虎无涉；臧汉林、黄宗虎在本案中也未举证证明其就该租金补助与叶有红、周香形成达成合意，故本院对臧汉林的该项上诉主张不予支持。原审法院对应退还的装修款项金额认定正确，本院予以确认。 根据本案查明的事实，黄宗虎所作出的《承诺书》确定的保证范围系对案涉酒店的装修至营业，至装修完毕营业为止。而本案中叶有红、周香的诉讼请求之一为退还款项，并提出其依据为黄宗虎做出的支付协议。经审查，该支付协议系黄宗虎等人负责共同退还正达酒店授权的装修款，并确定装修款金额为《房屋租赁合同》中约定的装修款金额（以实际收款票据为准），并承担违约金、车旅费、律师费等相关费用。故本院认为，《承诺书》与《支付协议》的性质不同，前者系针对案涉酒店核实营业进行担保，后者是对于返款款项的债务予以加入。在此情况下，黄宗虎以其指向对象不同的担保抗辩叶有红、周香提出的返还款项义务并无法律依据，本院对其该项理由不予支持。 根据《房屋租赁合同》的约定，叶有红、周香主张正达酒店给付的违约金未超过合同约定，且也与《承诺书》载明的违约金金额一致，故叶有红、周香起诉主张给付违约金以及相应的金额具有合同依据，叶有红、周香的该项上诉主张成立，本院予以支持。原审法院对违约金的金额判决有误，本院予以纠正。 关于臧汉林提出的原审违反法定程序的问题。臧汉林向人民法院提起诉讼要求撤销支付协议，人民法院已做出生效裁判，驳回了臧汉林的起诉，故本案无需以其他案件审理结果为依据。臧汉林的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，但判项有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1218号民事判决第一项即“叶有红、周香与四川正达酒店管理有限公司于2014年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年6月14日解除”； 二、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1218号民事判决第二项即“四川正达酒店管理有限公司、杨金标、黄宗虎、臧汉林于本判决生效之日起十日内向叶有红、周香返还装修款95074元”； 三、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1218号民事判决第三项即“四川正达酒店管理有限公司、杨金标、黄宗虎、臧汉林于本判决生效之日起十日内向叶有红、周香支付租金损失26592元”； 四、变更成都市成华区人民法院（2017）川0108民初1218号民事判决第四项为四川正达酒店管理有限公司、杨金标、黄宗虎、臧汉林于本判决生效之日起十日内向叶有红、周香支付违约金9507元、律师费2000元； 五、驳回叶有红、周香的其他诉讼请求； 六、驳回臧汉林的其他诉讼请求。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2424元，由臧汉林负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员田笛 审判员龚耘 二○一八年十二月二十五日 书记员龙春光