辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初7606号原告：沈阳玫苑物业有限公司，住所地沈阳市沈河区先农坛路12号。法定代表人：史丽亚，系公司经理。委托代理人：宋素杰，该公司员工。被告：王斌，男，1978年7月16日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。原告沈阳玫苑物业有限公司诉被告王斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序，由审判员潘强担任审判长，与审判员刘芳、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳玫苑物业有限公司委托代理人宋素杰，被告王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳玫苑物业有限公司诉称，原告分别于2012年5月14日和2015年5月15日与被告居住的“第五大道花园”小区业委会签订了《物业服务委托合同》，并认真履行了服务合同，解决了园区诸多历史遗留问题，改变并提升了园区居住环境和品质，提供了合同约定的物业管理服务，获得了大多业主的认可和赞赏。2012年11月获得沈阳市“五星级物业管理小区”称号，2013年11月获得辽宁省“优秀住宅小区”称号，2016年6月获得了“2015年度物业管理优秀项目”等多项奖项。被告居住在沈阳市沈河区，建筑面积97.98平，依据物业合同约定，该园区物业费标准1.5元/月/平。被告自2013年7月1日至2018年3月31日共拖欠物业费8377元。被告作为业主没有履行按期交费义务，原告多次催缴未果，故诉至法院。请求法院判令：1、被告支付2013年7月1日至2018年3月31日（57个月）的物业费8377元，滞纳金1456元，合计9833元。2、被告承担本案诉讼费。被告王斌辩称，交物业费享受服务是合同关系，我没有享受到服务，所以就不交物业费。1、物业公司用业主的钱做危害业主利益的事情。园区是禁止车辆进入的，在园区路面上喷黄实线，破坏了园区的整体美观。在第一个进车门到第二个进车门设置了六个减速带，这个是没有意义的，因为门口写着减速牌子，这些都是没有必要的支出，还给业主带来很多麻烦，2、我被困在电梯内两次，最严重的一次是我孩子大约四岁的时候，我带孩子被困电梯内长达20分钟，孩子受到惊吓，现在孩子能走楼梯，就不坐电梯，他现在对电梯有恐惧。这个对孩子心理造成的阴影是无法弥补的，电梯是关系生命安全的大事，如果没出事就不算事的话，那这个就是标准的问题了。隔壁单元的电梯半个多月都没修好，这样的事也不是出现一次了。电梯带病工作是最可怕的，出了问题不修也不立警示牌。而且电梯关门不严，维修人员就把防夹功能去掉了，老人和孩子行走缓慢，总是被夹。电梯报警电话之前长时间都是无人接听的，近期才有所改变。电梯内没有手机信号，出了问题也无法与外界沟通。3、我入住开始，墙壁上有裂痕，隔壁单元与我家卧室之间的墙当时施工是进料口，这个墙每年开裂一次。在原告入驻园区之前我不欠物业费，之前的物业我报修就给我修。另外封闭园区车辆随意出入。消防通道的门随意开关，且门口划有停车位。电梯内有广告位，费用应该归全体业主所有。园区内卫生环境差。公共设施维修不到位。服务也没达到每平1.5元的标准。地下车库车辆随意停放。经审理查明：原告沈阳玫苑物业有限公司系依法设立的物业服务企业，被告王斌系位于沈阳市沈河区房屋（建筑面积97.98平方米）的业主，原告分别于2012年5月14日和2015年5月15日与被告居住的“第五大道花园”小区业委会签订了《物业服务委托合同》，约定原告为被告所在小区提供物业管理服务，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、单元门、窗；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公共的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、园区门、监控系统、消防系统；公共设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理，包括室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、经、自行车棚、停车场；公共绿地、花木、建筑小品、水系等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集，清运到定点排放处和楼道杂物的清理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡逻、门岗执勤；其中住宅按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，按年度收取物业费，未按期交纳的，每逾期一日按欠交金额的千分之三收取滞纳金。协议签订后，原告提供了相应物业服务。被告从2013年7月1日起至2018年3月31日期间没有缴纳物业费。原告催要物业费未果，诉至本院。上述事实有双方当事人陈述、《物业服务委托合同》、物业费缴费通知单等证据，经双方当事人进行举证和质证。本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告沈阳玫苑物业有限公司为“第五大道花园”小区的物业服务企业。被告王斌系该小区业主，原告与被告居住的“第五大道花园”小区业委会签订了《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对原被告双方均具有法律约束力。原告为被告所居住的小区提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，故本院对原告要求被告给付物业费的诉讼请求予以支持。本院认定被告应给付物业费期间为2013年7月1日起至2018年3月31日止，关于被告主张原告在物业服务和管理上存在瑕疵而拒缴物业费，原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质，原告在履行物业服务义务中确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费显失公平，但这并不构成被告拒交全部物业费的理由，原告服务有部分瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，也利于促进原告不断改进物业服务质量。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。关于原告要求被告支付滞纳金1456元的诉讼请求。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务质量和标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，国务院《物业管理条例》第七条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告王斌于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳玫苑物业有限公司2013年7月1日起至2018年3月31日期间物业服务费6701.83元（97.98平方米*1.5元*57个月*80％）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  潘 强审 判 员  刘 芳人民陪审员  张玉华二〇一八年十二月三日书 记 员  祝 丹本判决所依据的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十五条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。