江苏省苏州市相城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0507执异256号异议人（案外人）：朱伟建，男，1973年5月15日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人:宋洁，江苏凡创律师事务所律师。申请执行人：中国光大银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区星海街188号，组织机构代码71324499-6。主要负责人：李良，该行行长。委托诉讼代理人：邹昊、怀晓娟（实习），江苏瀛元律师事务所律师。被执行人：苏州御窑金砖有限公司，住所地江苏省苏州市相城区北桥街道灵峰村，组织机构代码59563862-7。法定代表人：金瑾。被执行人：刘根金，男，1963年5月18日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被执行人：金瑾，女，1973年9月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被执行人：苏州明通精密机械有限公司，住所地江苏省苏州市相城区北桥街道未来大道西侧、飞鸟路北侧，组织机构代码67637427-2。法定代表人：唐如海。本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司苏州分行（以下简称光大银行苏州分行）与被执行人苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司（以下简称明通机械公司）金融借款合同纠纷一案一案过程中，案外人朱伟建对该案的执行标的物提出实体权利的执行异议，本院依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。异议人朱伟建提出执行异议，要求认可异议人的承租关系，对涉案厂房带租拍卖。事实和理由：明通机械公司在设立后，因缺少资金，与异议人商议达成一致，异议人以明通机械公司的名义出资为其代建苏州市相城区北桥街道未来路8号厂房中的2号及6号，双方在2010年9月28日签订了《厂房代建及租赁合同》，约定承租期限20年，自2010年9月20日至2030年9月29日止，同时约定异议人向明通机械公司支付的厂房的土地出让金、代付工程款及相关必要费用计1560万元以代替租金支付。此后，异议人按合同约定按时支付了全部款项，厂房竣工验收后至今，异议人一直作为合法承租人行使了承租人权利，并承担了修缮、缴纳水电费义务。根据相关法律和司法解释规定，异议人与明通机械公司的租赁协议签订时间早于查封时间，故法院应当带租拍卖。申请执行人光大银行苏州分行辩称，我方不承认异议人的租赁关系，租赁合同是后补的，厂房代建及租赁合同在相关案件的判决书里面都提到，当时只是口头说了，由他来承租，并没有什么合同，现在突然冒出一份合同，还是20年的合同，显然不合常理；而且异议人提供的收条都只是收条没有转账凭证；对于异议人提供的工程履行款纠纷的收据和付款凭证也不予认可，因为在之前的多份判决书里说明其中的120万是胡金土，然后转账支付的，并且法院予以了确认，所有的支付凭证上都是明通机械公司，而不是朱伟建本人。本院经审查查明，明通机械公司于2008年12月31日取得座落于相城区××街道××面积为37025.4平方米土地使用权（国有土地使用权证号为相国用2008第00283号）。其后该国有土地上建造了1号至6号共六幢厂房，均办理了产权登记，登记所有权人均为明通机械公司。其后，上述厂房于2014年4月2日和9号先后设立了以光大银行苏州分行为他项权利人的抵押登记。光大银行苏州分行于2015年9月向江苏省苏州工业园区人民法院（以下简称园区法院）起诉苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司金融借款合同纠纷两案。园区法院于2016年11月14日作出（2015）园商初字第02792号民事判决,判决苏州御窑金砖有限公司归还贷款本金1000万元及利息、复利、律师费等。另外判决：“如苏州御窑金砖有限公司未按期还款，则原告有权以登记在被告苏州明通精密机械有限公司名下的坐落于苏州市相城区北桥街道芮埭村房产4栋（产权证号分别为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、苏州市相城区北桥街未来路8号房产2栋（产权证号分别为苏房权证相城字第××号、苏房权证相城字第××号）、苏州市北桥街道芮埭村土地使用权【土地使用权证号相国用（2008）第00283号】折价，或者以拍卖、变卖上述房产、土地使用权所得价款在扣减第一顺位抵押权人抵押权利范围后的余额分别在134万元、135万元、134万元、140万元、140万元、143万元、174万元范围内优先受偿”。园区法院另于2016年11月17日作出（2015）园商初字第02798号民事判决，判决刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司归还光大银行苏州分行借款本金27541894.83元及利息、律师费等；另外判决：“如刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司未按期还款，则光大银行苏州分行有权以登记在苏州明通精密机械有限公司名下的坐落于苏州市相城区北桥街道芮埭村房产4栋（产权证号分别为苏房权证相城字第××号〈债权数额4000000元〉、第30074948号〈债权数额4060000元〉、第30078362号〈债权数额4020000元〉、第30078363号〈债权数额4200000元〉）、苏州市相城区北桥街道未来路8号房产2栋（产权证号分别为苏房权证相城字第××号〈债权数额4200000元〉、第30167856号〈债权数额4300000元〉）及相应土地使用权（使用权证号相国用[2008]第00283号、债权数额5220000元）折价，或者以拍卖、变卖上述房产、土地使用权所得价款在登记的债权数额范围内优先受偿”等。其后，因有权当事人均未提起上诉，（2015）园商初字第02792号、（2015）园商初字第02798号民事判决生效。由于各义务人均未自动履行，光大银行苏州分行申请强制执行，执行案号为（2018）苏0591执1679号、（2018）苏0591执1680号。其后，苏州市中级人民法院于2018年6月15日作出（2018）苏05执他138、139号执行裁定，裁定园区法院（2018）苏0591执1679、1680号两案由本院执行。本院于2018年7月23日作出（2018）苏0507执2311、2312号执行裁定，冻结苏州御窑金砖有限公司、刘根金、金瑾、苏州明通精密机械有限公司财产28780463.48元和10508751.47元，并据此于2018年10月17日作出并张贴对应的执行公告，明确将对涉案房地产进行评估拍卖，限令相关人员腾空房屋并移交本院处置。现朱伟建提出本案执行异议。以上事实有民事判决书、民事裁定书、通知书、执行裁定书、执行公告等附卷佐证。异议人朱伟建为证明其主张，另外举证：1、厂房代建及租赁合同原件一份，证明异议人建造并承租被执行人所有的案涉房产中2号及6号厂房，租赁期限为20年自2010年9月30日至2030年的9月30日，并向被执行人支付土地出让金、代其支付建筑工程款费用等方式共计1560万元用于租金的支付。该合同签订时间是2010年的9月28日。在申请执行人光大银行抵押权设定日期之前。明通机械公司当时把他名下11亩土地给我建造厂房，使用期为20年，房屋都是我建造的。2、案涉厂房土地出让金汇总表以及相关的付款凭证（包括收条两张、银行转账凭据复印为3大页），证明的内容是异议人已经通过父亲朱明芳的账户按照租赁合同的约定向明通机械公司支付了土地出让款250万。3、案涉厂房的建筑工程施工合同补充协议及建筑工程款支付凭证一组，证明异议人作为实际出资人及管理人，代明通机械公司与建筑施工单位沟通，并支付工程款。4、案涉厂房建筑工程施工合同纠纷履行款收据以及相应的付款凭证。证明在与施工单位发生纠纷，后经相城法院判决，由异议人承担了最终的付款义务。这笔钱是由异议人先打给唐如海，再由唐如海打给法院，由异议人去法院拿的履行款收据。5、案涉厂房建筑监理费设计费的支付凭证（5-7）。证明异议人作为实际管理人及出资人向监理单位及设计单位支付相应的费用。6、案涉的厂房电梯购销合同垃圾清运合同及转账凭据、收据（6-13）。异议人作为实际出资人及管理人负责厂房内电梯购买及清理工作。7、案涉证据是案涉厂房后期消防增加和及付款凭证（7-8）。证明在厂房建成以后，因厂房不符合消防验收条件，异议人负责委托消防等升级，以及相关费用的支付。8、案涉厂房办理房产证的相关费用支付凭证（8-9）。证明内容是由异议人负责办理案涉厂房的房产证并且支付了与此相关的其他费用。房子都是我造的，手续都是我去办的。9、案涉厂房自2011年起至今的部分租赁合同及部分转账凭据。证明异议人在租赁合同签订以后实际占有，并且使用案涉厂房。自2011年起对外出租厂房，并收取相应租金。行使承租人的权利。10、案涉厂房水电费缴纳凭证一组。经质证，申请执行人光大银行苏州分行认为，1、真实性不认可，因为（2015）苏0507民初1205号、1206号及（2016）苏05民终4150号民事判决书中均提到唐如海在接受太平派出所公安人员询问时称，明通机械公司成立后没有正式营业，只是投资了一块土地大约55亩，后该土地一直处于闲置状态，其同学朱伟建提出想在该土地上投资建厂房出租，双方口头约定土地给朱伟建使用，由朱伟建出资在土地上建造厂房并支付土地租赁费，之后的管理和使用都由朱伟建自行决定。据此可知双方未签订书面协议。2、对收条真实性均不予认可，转账也都在2010年9月28日之后，也就是在异议人所举证的租赁合同签订以后。3、真实性不予认可。4、上面的付款人是明通公司而不是朱伟建。5、收条也都是说收到了明通机械公司的监理费等费用，不能证明该费用系由异议人支付。6、对于合同的真实性不予认可，其中有一个便签写着收款97万我方无法确认其真实性，对于他汇款给张新华、张静娟、吴红珍等，不知道这些人都是什么人都无法确认，其用无法途确认。7、转账凭证的用途不明，是否是单独指的是该处厂房的费用不能明确，收条二十二万、七万没有转账凭证不予认可。8、真实性无异议，但是大部分都是以明通机械的名义支付。9、转账凭条上面转账都是转给了明通机械公司，对于租赁协议真实性不予认可，银行流水的真实性没有异议，但是2014年之前的租金只有两笔，且只有日新电器的租金金额可以确定，其他无法确认。10、对于其真实性无异议，都是以明通机械有限公司的名义支付，无法确认是异议人支付。本案审查中，本院另外从其他案件卷宗调取到《协议书》及《协议书附件》各一份。其中《协议书》上载明，协议甲方为张钰根、朱伟建和胡金土，乙方为唐如海、刘根金、明通机械公司，担保人为苏州鑫汉置业有限公司、苏州圣汉置业有限公司，其中约定：第一条，协议各方确认位于苏州市相城区××街道未来大道××号登记在明通机械公司名下的土地及厂房由朱伟建、胡金土、张钰根实际出资购买及建造，属其分别所有，具体坐落及方位详见本协议附件。第二条，甲方购买土地的时间、价格、面积等以乙方与各方签署的凭证为准。第三条，乙方确认上述地块的房屋均属甲方所建，乙方没有实际建造。第四条，乙方未经甲方许可将上述明通机械公司的土地及厂房抵押给银行并获取贷款6395万元，明通机械公司和唐如海、刘根金承诺，给甲方所造成的损失均由乙方承担连带责任，甲方有权以贷款金额为基数，按每日万分之六追究乙方违约责任。第五条，本协议项下乙方的赔偿、违约等责任均由担保人承担连带保证责任。协议书甲方处签有胡金土、张钰根名字，乙方处签有唐如海、刘根金名字及明通机械公司盖章，担保人处有两公司盖章。签订日期载明为15.7.5。另有《附件》载明，本附件主要为注明相城区北桥街道未来大道8号明通机械公司土地及厂房实际所有权，其中厂房C和D所有权为朱伟建所有。协议落款处签有胡金土、张钰根、朱伟建、唐如海、刘根金的名字，另有明通机械公司及另两公司盖章。本院认为，根据异议人朱伟建举证的上述证据，再结合其他关联案件中被执行人明通机械公司法定代表人的陈述，可以证实涉案的两幢厂房系由朱伟建实际出资建造，且建造之后一直由朱伟建占有、使用至今。对于异议人朱伟建主张系建造后租用并签订了《厂房代建及租赁合同》，本院认为，该租赁合同是否系办理抵押登记之前签订存在疑问，首先该租赁合同载明的签订时间为2010年9月28日，但该合同系孤证，没有其他证据能够证明该合同确系于该时间签订，且根据唐如海的笔录显示，其陈述系口头约定，并未提及签订过书面代建及租赁合同；其次，从该租赁合同内容来看，只是约定了一个20年总的租金，对于租金的具体标准和组成（如每月每平方米租金多少）没有明确，不符合租赁合同的特点和内容；第三，现没有证据证明双方对于土地出让金和建造费用之和是否为总租金1560万元进行过对账和结算，也不符合常理。综上，本院认为，朱伟建和明通机械公司对于涉案两幢厂房实际系一种合作建房的关系，即朱伟建向明通机械公司支付对应的土地出让金后享有在对应的土地上建造厂房并予以占有、使用和收益的权利。因此虽然异议人朱伟建举证了《厂房代建及租赁合同》，但本院在本案中并不能据此认定其涉案两幢厂房的法定承租人，也不能认定其租赁关系发生在抵押登记之前。故异议人朱伟建现以在先承租人的身份要求本院对涉案厂房带租拍卖的请求，有违事实，缺乏依据，不能对抗申请执行人依法行使抵押权，也不能阻却本案执行过程中对涉案抵押房屋的评估、拍卖等强制执行行为。对于由此造成异议人朱伟建相关权益的损害，其有权另行向被执行人明通机械公司或其他相关责任人主张损害赔偿。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，裁定如下：驳回朱伟建的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长  陆文明审 判 员  乔宁宁人民陪审员  邱玉芳二〇一八年十二月六日书 记 员  姚丽君