四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1402民初4333号 原告：眉山杨氏商业运营管理有限公司，住所地：眉山市东坡区三苏大道。 法定代表人：杨建，执行董事。 委托诉讼代理人：黄云，四川达宽（北京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭欧健，四川达宽律师事务所律师。 被告：眉山星美影城管理有限公司，住所地：眉山市东坡区三苏大道168号沃尔玛购物广场1栋。 法定代表人：凌德碧，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：花清华，女，汉族，系被告公司员工。 被告：成都润运文化传播有限公司，住所地：四川省成都市武侯区玉林东路5号2－3－5号。 法定代表人：郑吉崇，董事长。 原告眉山杨氏商业运营管理有限公司（以下简称：杨氏公司）诉被告眉山星美影城管理有限公司（以下简称：星美公司）、成都润运文化传播有限公司（以下简称：润运公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨氏公司的委托诉讼代理人黄云、彭欧健，被告星美公司的委托诉讼代理人花清华到庭参加诉讼，被告润运公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨氏公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除原告与被告星美公司的房屋租赁合同；2.判决被告星美公司立即按现状交还租赁房屋；3.判决被告星美公司立即支付房屋租金、物业管理费等费用至交还租赁房屋之日止（含欠付的房屋租金301587元、物业管理费54340元、生活垃圾清运费4074元、水电费70684元等共计430685元）并支付违约金945325.81元；4、判决被告润运公司对被告星美公司承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告星美公司整体承接原告与星美国际影院有限公司于2012年3月9日签订的《房屋租赁合同》当中的全部权利义务，租用原告所有的华地恒通广场（原名眉山沃尔玛购物中心）四层2717㎡房屋经营电影院，租赁期限为2013年3月18日至2025年9月17日。被告租用房屋后，从未按照合同约定按期支付房屋租金、物业管理费及提交票房收入数据，至今未付清2018年6月至9月的租金、物业管理费、生活垃圾清运费、水电费等共计430685元，构成严重违约，根据2012年3月9日《房屋租赁合同》第11.5条的规定，原告有权提前解除房屋租赁合同并追究被告的违约责任。被告润运公司是被告星美公司的唯一股东，被告星美公司在被告润运公司控制下将收入存入其银行账户并致使其法人财产不清，被告润运公司应对被告星美公司的债务承担连带责任。鉴于被告星美公司的违约行为，原告为维护自已权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告星美公司辩称，被告希望合同继续履行，现被告资金确实出现了一定的情况，但被告在积极的处理。对于2018年9月30日前的费用被告只欠6月水电费11512元。对原告主张的生活垃圾清运费不清楚。对于10月起的费用同意按房屋租赁合同履行。原告主张违约金过高，请求按银行逾期贷款利率计算。被告润运公司虽是被告的股东，但是独立的公司，不应当承担责任。 被告润运公司未作答辩。 原告杨氏公司围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.××号房屋所有权证，拟证明原告对租赁标的享有所有权。2.《企业名称变更核准通知书》、《房屋租赁合同》、《租赁补充协议》、《补充协议》，拟证明（1）原告名称由眉山杨氏房地产开发有限公司变更为现名；（2）被告星美公司承租租赁标的，租赁期限为2013年3月18日至2025年9月17日，记租期限为2013年9月18日至2025年9月17日，第一年租金为1401972元；（3）租赁标的已经于2013年3月18日交付被告星美公司；（4）被告星美公司迟延付款的，每逾期一日按逾期金额的0.1%支付违约金；逾期超过60日或者一年内累计超过60日的，原告有权解除合同，原告解除合同后被告眉山星美公司按照第一年度租金标准向原告支付8个月租金934648元。3.被告星美公司企业公示信息，拟证明被告星美公司是法人独资公司，其唯一股东是被告润运公司。 被告星美公司对原告提交的上述证据无异议。 被告星美公司围绕诉讼请求提交了如下证据：1.2018年7月23日网上银行电子回单一份，2018年8月14日网上银行电子回单三份，拟证明被告支付了6月房屋租金，6月和7月物业费。2.2018年11月1日网上银行电子回单一份，拟证明被告支付了7月水电费。3.2018年11月21日银行付款回单9份，拟证明被告支付了7月、8月、9月房屋租金，8月、9月、10月水电费，8月、9月物业管理费和6月部分水电费。 原告杨氏公司对被告星美公司提交的上述证据无异议。 被告润运公司未提交证据，也未对上述证据发表质证意见，视为放弃质证的权利。 本院对上述证据予以认定并在卷宗佐证。 根据当事人的陈述和审理查明确认的证据，本院认定如下事实：2012年3月9日，眉山杨氏房地产开发有限公司（甲方）与星美国际影院有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方位于沃尔玛购物广场四层房屋开办影院。租赁标的物建筑面积为2717㎡。标的交付日为2012年11月1日（暂定日）。租赁标的交付乙方后，乙方享有6个月的免租期，自2012年11月1日（暂定日）至2013年4月30日，免租期间，乙方无需支付租金及物业管理费，乙方在此免租期截止后继续装修的，不再享有免租权利，但双方另有约定的除外。租赁标的的租赁期限自免租期结束之次日起开始计算，即2013年5月1日起至2025年4月30日止，租期为12年。5.2条约定：计价面积：不管租赁标的产权面积是多少，都按2717㎡计算和收取租金、物业管理费，但实测红线内投影面积超过正负5%的，按误差比例计算租金、物业管理费。5.3条约定：租金、物业管理费计算方式为“保底金额”与“净票房抽成金额”，两者较高者为实际金额。5.3.1条约定：保底金额为：第1年至第3年年总收入为1401972元/年，第4年至第5年年总收入为1532388元/年，第6年年总收入为1540539元，第7年年总收入为1679432.04元，第8年年总收入为1688235.12元，第9年年总收入1697690.28元，第10年年总收入为1935699.18元，第11年年总收入为1946132.76元，第12年年总收入为1956892.08元。第5.3条约定：保底金额支付：租金、物业管理费乙方统一支付给甲方，由甲方将物业管理费转付给物业管理企业；按照季结算，每季度的保底金额暂按年保底金额的四分之一计算。首季度租金自免租期届满次日起5个工作日内，向甲方交纳；此后每季度届满前15个工作日内，向甲方交纳。11.3条约定：乙方应按季度及时支付租金、物业管理费或其他费用。如乙方逾期支付30日以内的，乙方无须支付滞纳金。经甲方催交后仍未能及时交纳逾期超过30日的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠款总额的0.1%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。11.5条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失。第11.5.1条约定：乙方应按季及时支付租金、物业管理费或其他费用且单次逾期60日或者一年内累计逾期60日的。第14.2约定：如本合同到期或提前终止，乙方应在期满或终止后30日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁标的（包括所有的固定装置和设备）交回甲方，且不得破坏原有的不可移动之装修部位。租赁标的（包括所有的固定装置和设备）应保持与交付给乙方时同样的良好的状态。合同还对双方其他权利义务进行了约定。 2013年5月23日，被告星美公司经眉山市工商行政管理局东坡分局登记成立，并领取营业执照。登记类型为有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），被告润运公司为被告星美公司唯一股东。 被告星美公司成立后，眉山杨氏房地产开发有限公司（甲方）、星美国际影院有限公司（乙方）、被告星美公司（丙方）、眉山学大物业管理有限公司（丁方）签订了一份无日期的《补充协议》，约定，租赁标的质量符合《房屋租赁合同》约定，且乙方已经在2013年3月18日接收租赁标的；乙方享有6个月免租期的起止时间为2013年3月18日至2013年9月17日。丙方为乙方投资设立的法人独资有限公司，专门负责运营管理眉山华地恒通影城（星美国际）；乙方承租租赁标的的租赁期限结束之次日起开始计算，即从2013年9月18日起至2025年9月17日止，租赁期限共12年；甲方同意乙方将其在《房屋租赁合同》当中的权利义务全部转移给丙方，由丙方享有和承担。乙方同意对丙方履行《房屋租赁合同》项下的义务及违约责任承担连带责任，在丙方未履行《房屋租赁合同》项下的义务时，甲方和丁有权要求乙方履行和承担违约责任；由甲方指定的丁方为丙方提供物业管理服务，丙方按季度向丁方支付物业管理费，首季度的物业管理费在免租期届满次日起5个工作日内向丁方支付，此后每季度届满日前15个工作日向丁方支付，物业管理服务费按计费面积2717㎡和每平方米每月10元的价格计算确定为每月27170元；丙方的水、电费由丁方代收代缴，价格按政府确定的价格计算，电力损耗按10%的损耗率计算，水不计算损耗；本补充协议当中的内容与《房屋租赁合同》当中的内容不一致的以本补充协议为准。《房屋租赁合同》当中未被修改的条款仍然有效，按照原有条款执行。 2015年7月6日，眉山杨氏房地产开发有限公司经四川省眉山市工商行政管理局核准变更为眉山杨氏商业运营管理有限公司。同年8月19日，原告与被告星美公司签订《房屋租赁补充协议》，约定，原合同中的出租方眉山杨氏房地产开发有限公司的所有权利与义务全部由更名后的原告承担。 原告杨氏公司于2013年3月18日向被告星美公司交付了租赁房屋。截止原告杨氏公司起诉之日，被告星美公司尚欠原告9月前房屋租金301587元、物业管理费54340元、水电费70684元。原告杨氏公司起诉后，被告星美公司于2018年11月21日支付了原告杨氏公司7月、8月、9月房屋租金，8月、9月、10月水电费，8月、9月物业管理费和6月部分水电费，尚欠6月水电费11512元，未支付第四季度房屋租金、物业管理费。被告星美公司对原告杨氏公司主张的每季度生活垃圾清运费4074元认为不清楚。对该费用原告杨氏公司未举证证明。 本院于2018年10月11日向被告星美公司送达了起诉状副本。 本院认为，被告星美公司根据《补充协议》约定承接《房屋租赁合同》权利义务，被告星美公司应当按《房屋租赁合同》及《补充协议》约定履行其权利义务。原告杨氏公司已向被告星美公司履行了交付租赁物义务，被告星美公司应当按约向原告杨氏公司支付房屋租金、物业管理费等费用。被告星美公司在原告起诉至今仍未支付所欠的6月水电费和第四季度房屋租金、物业管理费等费用，已违反双方签订的《房屋租赁合同》第5.3条、第11.5.1条约定，构成违约，原告请求提前解除合同，符合《房屋租赁合同》第11.5条约定。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。原告杨氏公司以诉讼方式行使解除权，本院确认合同解除。故解除合同的效力应自载明有解除请求的起诉状副本送达被告星美公司时即2018年10月11日发生解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告星美公司除应返还原告杨氏公司租赁房屋外，还应支付拖欠的房租、物业管理费及水、电费。对房屋租金及物业管理费，双方合同虽于2018年10月11日已解除，但被告星美公司至今仍占用、使用租赁房屋，在其实际占用使用期间应支付房屋占用损失费及物业管理费，房屋占用损失费及物业管理费可参照《房屋租赁合同》约定房屋租金及物业管理费给付。对原告杨氏公司主张的水电费，双方均认可尚欠6月水电费11512元，被告应予支付。对解除合同后的水电费，因原告未提供证据证明已实际产生，故本案不予处理。对原告主张的每季度生活垃圾清运费4074元，因原告未提供证据证明已代缴，故对此主张本院不予支持。原告主张解除合同违约金934648元。双方合同对逾期付款违约和解除合同违约有明确约定，被告星美公司未全面履行合同义务，构成违约，应当支付原告违约金。我国合同法规定的违约金主要是以弥补损失为主，惩罚为辅，原告并未举证证明被告违约行为造成其损失高于违约金，故对原告主张的违约金，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金为30万元。被告润运公司系被告星美公司的唯一股东，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告润运公司未提供证据证明被告星美公司财产独立于股东自己的财产，故应当对被告星美公司的上述债务承担连带责任。被告润运公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告眉山杨氏商业运营管理有限公司与被告眉山星美影城管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2018年10月11日解除； 二、被告眉山星美影城管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告眉山杨氏商业运营管理有限公司返还位于眉山市东坡区三苏大道168号沃尔玛购物广场四层建筑面积约2717㎡租赁房屋； 三、被告眉山星美影城管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告眉山杨氏商业运营管理有限公司房屋租金、物业管理费（含6月的水电费11512元；房屋租金从2018年10月1日起按37.25元每月每平方米计算；物业管理费从2018年10月1日起按10元每月每平方米计算，均计算至本判决确定的搬离租赁房屋之日止，若未按本判决确定之日搬离租赁房屋，上述费用计算至实际搬离租赁房屋之日止）； 四、被告眉山星美影城管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告眉山杨氏商业运营管理有限公司违约金30万元； 五、被告成都润运文化传播有限公司对本判决第三项、第四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告眉山杨氏商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费81715元，由原告眉山杨氏商业运营管理有限公司负担8676元，被告眉山星美影城管理有限公司、成都润运文化传播有限公司连带负担73039元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  熊碧珍 人民陪审员  罗 燕 人民陪审员  甘建伟 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  潘超来