广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0103民初9945号 原告：南宁骏威物业服务有限责任公司，住所地：南宁市青秀区金湖路63号金源·现代城2048号。 法定代表人：韦汉艺，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄世璜，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢德树，广西东方意远律师事务所实习律师。 被告：黄**芬，女，1980年10月21日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：田晶晶，广西道森律师事务所律师。 案由：物业服务合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2016年9月1日 开庭时间：2017年7月31日 当事人到庭情况： 原告：委托诉讼代理人黄世璜、卢德树到庭 被告：委托诉讼代理人田晶晶到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、被告向原告支付物业服务费5753.1元、公共维修基金957.4元、生活垃圾处理费24元、公摊水费4.1元、公摊电费1230.3元、违约金14780.6元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告答辩称：一、原告的诉请已超过诉讼时效，丧失了胜诉权，应予驳回。即使原告的诉请未超过诉讼时效，我方也不应缴纳原告诉请的各项费用，理由如下：我方自2014年3月开始装修，2011年5月至2013年12月期间并未装修入住，此时原告的服务成本相应减少，故不应按全额标准缴纳物业服务费。且原告提供的物业服务原告未达到“二级”资质服务标准，小区存在脏乱差现象，原告更是被评为2013年度“十差”物业服务企业。二、原告诉请的公共维修基金没有事实和法律依据。公共维修基金属于购房人，原告仅为代收。本案中，原告并未提供证据证明设立了专项维修基金独立账户和公示公共维修基金的用途，违反了《前期物业管理服务协议》。且原告已于2013年12月23日退出了英伦十八小区，依法无权要求被告支付公共维修基金。三、原告诉请的公摊水电费没有事实依据。原告收取的公摊水电费计费标准不明，其中电费单价远超居民生活用电单价标准，原告未能举证证明其计费依据和标准，应当承担举证不能的法律后果。四、原告无权向被告收取生活垃圾处理费。原告未提供发票证明该项费用转交给南宁市青秀区卫生环卫站，且原告并未提供符合二级标准的物业服务，小区存在脏乱差的现象。五、原告在合同履行过程中存在重大过错，提供的物业服务不符合标准，违约在先，被告有权拒缴物业服务费，故原告无权向被告收取违约金。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 事实认定 被告黄**芬系南宁市青秀区民族大道凤岭段北面英伦十八6号楼1单元1801号房（建筑面积：112.14㎡）的业主。2010年2月25日，原告南宁骏威物业服务有限责任公司（以下称骏威物业公司）（乙方）与广西友容投资有限公司（甲方）签订《英伦十八前期物业管理服务合同》，约定乙方为甲方提供二级物业服务，对房屋共用部位、共用设施设备、景观绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。合同第四条约定：乙方提供的前期物业管理服务质量应达到南宁市2009年尹芳的《南宁市城市普通住宅小区物业管理服务等级标准》中的二级标准。合同第六条约定：本物业管理区域物业服务收费实行包干制：1、物业服务费用按业主方物的建筑面积计算，具体标准如下：（1）有电梯住宅：1.20元/㎡·月；（2）商业物业：2.40元/㎡·月……。第七条约定：1、本合同生效当月至出售房屋通知交房当月发生的物业服务费用由甲方承担，通知交房之日的次月发生的物业服务费用由业主承担……3、购房业主房屋空置的，业主仍须按本合同约定向乙方全额支付物业服务费及其他费用……5、物业费用的缴纳时间：（1）购房业主按月交纳，业主应在每月5号前履行交纳义务……。第九条约定：公共能耗分摊费及其他费用按下列方式分摊：1、物业公共区域能耗费由全体业主按建筑面积分摊。2、单元楼道内公共照明电费由单元内业主按建筑面积分摊。3、电梯运行电费由有电梯楼房内1层及以上业主按建筑面积分摊。4、二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊。水电费、公摊费的交付时间以供应水电部门或乙方通知的时间为准。第二十三条约定：乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权利要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方或业主造成损失的，乙方承担相应的法律责任。第二十四条约定：甲方、业主、物业使用人违反本合同约定，未按时足额交纳物业管理服务费或者维修资金的，乙方有权每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金。第二十九条约定：本合同期限自2010年2月25日起至2013年2月25日止，本合同期限内，业主大会召开，业主委员会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十条约定：合同期满，但小区业主大会尚未成立，本合同顺延至甲方选聘新的物业管理企业之日或小区成立业主委员，业主委员与物业管理企业签订物业服务合同生效之日。第三十一条约定：本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方。第三十二条约定：甲乙双方应以本合同约定的住所地作为彼此联系的通邮地址；业主的通邮地址以其签订的房屋销售合同所预留的通邮地址为准；物业使用人的通邮地址以甲方或业主书面备案为准。本合同所述通知、书面征求意见等须以挂号信方式寄送，由证据证明该通知、书面征求意见已按本合同约定的通讯地址寄出，并经过合理的邮递期限后，即视为对方已收到该通知。通讯地址的变更须以书面的形式通知对方，否则不产生变更效力。第三十三条约定：甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同，即为对接受本合同内容的承诺。 另查明，南宁市青秀区环境卫生管理站根据南宁市政府《关于统一征收城市生活垃圾处理费的通知》（南府字[2003]18号文），委托原告骏威物业公司代为收取英伦十八小区的垃圾处理费，按每户每月8元收取。 2010年3月29日，原告骏威物业公司在南宁市物价局办理了物业服务收费标准备案，南宁市物价局的备案意见为：“同意2级备案。按建筑面积计，住宅综合费最高为：……有电梯1.20元/㎡。” 根据南宁市物价局及南宁市房产管理局于2009年9月3日联合印发的《关于印发南宁市普通住宅小区物业服务等级及收费标准的通知》（南价格[2009]200号）的规定，南宁市普通住宅一至三级物业服务收费的基准价（带电梯）分别为：一级物业1.5元/月·平方米，二级物业1.2元/月·平方米，三级物业0.9元/月·平方米。原告骏威物业公司在2013年10月25日至2014年10月25日期间所取得的物业资质为三级。 因被告黄**芬尚有物业服务费、公摊水电费等各项费用未缴纳，原告骏威物业公司向本院起诉，提出前述诉请。庭审中，原告骏威物业公司主张被告黄**芬拖欠物业服务费5753.1元(2011年5月至2013年12月)、公共维修基金957.4元(2010年6月至2013年12月)、生活垃圾处理费24元(2013年10月至2013年12月)、公摊水费4.1元(2012年1月至2013年11月)、公摊电费1230.3元(2010年11月至2013年12月)，并提交了欠费明细表、水电费发票、垃圾费收缴协议书及发票、收费通知单等证据予以证明。原告骏威物业公司提交的水电费发票显示，用水用电单位及地址分别为广西友容投资有限公司“英伦十八”项目（地址：长湖路延长线英伦十八）、广西澳骏房地产投资有限公司（地址：南宁市民族大道延长线青山路口北侧）、广西友容投资有限公司（地址：南宁市青秀区民族大道凤岭段北面）等。原告骏威物业公司还主张其为英伦十八小区业主服务至2013年12月31日。原告骏威物业公司称于2010年6月1日通知业主收房。 再查明：2017年10月23日，广西友容投资有限公司出具《公司证明》，载明：我司在2010年至2014年期间缴纳的水费（客户名称：广西友容投资有限公司“英伦十八”项目，地址：长湖路延长线英伦十八，水表编号：1246085）以及缴纳的电费（用户名：广西友容投资有限公司，用电地址：南宁市青秀区民族大道凤岭段北面，户名：012108189）实际是代南宁骏威物业服务有限责任公司缴纳“南宁市英伦十八小区”的水电费和公摊水电费。2017年10月25日，广西澳骏房地产投资有限公司出具《证明》，载明：我司在2010年至2014年期间缴纳的电费（用户名：广西澳骏房地产投资有限公司，用电地址：南宁市民族大道延长线青山路北侧，户号：011225833）实际是代南宁骏威物业服务有限责任公司缴纳“南宁市英伦十八小区”的电费和公摊电费。2017年11月3日，广西绿城水务股份有限公司出具《证明》，载明：兹证明：我司水表编号：1246085，户名：广西友容投资有限公司“英伦十八”项目，地址：长湖路延长线英伦十八，其实际地址为：南宁市青秀区长湖路66号。 在查明原告南宁骏威物业公司为英伦十八小区提供物业服务期间是否为小区业主代缴电费的问题时，本院委托原告骏威物业公司的委托诉讼代理人到广西电网南宁供电局协助调查，该局于2018年1月29日出具答复，载明：南宁骏威物业服务有限责任公司在2010年1月1日至2014年12月30日期间的电费已缴清，并有开具发票的记录（电费专用发票代码为145011012143，税务发票代码为145011012243），特此证明。 又查明：在原告骏威物业公司起诉英伦十八小区其他业主的物业服务合同纠纷案件中，本院及南宁市中级人民法院审理查明：原告骏威物业公司于2010年5月左右入驻英伦十八小区进行服务。2014年3月31日，南宁市住房保障和房产管理局发出《关于撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等90家物业服务企业资质证书的公告》，载明“根据《南宁市人民政府办公厅关于印发居住区综合整治工作方案的通知》（南府办[2013]144号）的要求，市住房局在开展‘美丽南宁·整洁畅通有序大行动’居住区综合整治行动中，发现南宁骏威物业服务有限责任公司等10家物业服务企业存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在‘脏乱差’现象、不配合整改等问题，被评为2013年度南宁市‘十差’物业服务企业。依据《南宁市人民政府办公厅关于印发居住区综合整治工作方案的通知》（南府办[2013]144号）的规定，决定撤销南宁骏威物业服务有限责任公司等9家（详见附件2）物业服务企业的资质证书。”2013年12月6日，原告骏威物业公司与部分业主因物业管理问题发生冲突，原告骏威物业公司遂停止办公一周。2013年12月31日，英伦十八小区业主委员会在《广西法制日报》上刊登公告，要求原告骏威物业公司与其办理物业移交手续，原告骏威物业公司复函称其已于2013年12月23日被迫撤离小区，且因小区业委会非专业的物业管理机构，故表示无法向小区业委会办理移交手续。 还查明，原告于2014年4月28日向本院递交了本案起诉状，本院于2016年9月1日立案受理。 判决理由 原告南宁骏威物业服务有限责任公司与广西友容投资有限公司（甲方）签订《英伦十八前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同。原告骏威物业公司负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务的义务，被告作为涉案小区房屋的业主则应按照协议约定按时交纳物业服务费。 关于诉效时效的问题。原告于2013年12月撤离讼争小区，故本案的诉讼时效应从被告欠缴最后一期物业服务费开始计算，现原告于2014年4月28日向本院递交了起诉状，向被告主张权利，并未超过2年的诉讼时效。 关于原告骏威物业公司诉请的物业服务费问题。首先，关于计算时间的问题，原告骏威物业公司于2013年12月撤离讼争小区，但对于撤场的具体时间缺乏证据予以证实。结合已查明的事实，原告骏威物业公司与英伦十八小区业主之间关于物业管理的矛盾由来已久，双方在2013年12月6日更引发较为激烈的冲突，足见原告骏威物业公司自2013年12月起已未再为讼争小区提供常态化的物业管理服务，故本院酌定将原告骏威物业公司所主张的物业服务费计算至2013年11月30日。被告黄**芬自接收涉案房屋之日起即应依照物业服务协议的约定支付物业服务费。原告骏威物业公司主张被告2011年5月至2013年12月期间未缴纳物业服务费，并主张上述期间的物业服务费按二级物业1.2元/月·平方米计算，但因原告于2013年10月25日至2014年10月25日期间所取得的物业资质则仅为三级，且原告于2013年在市住房局开展“美丽南宁·整洁畅通有序大行动”居住区综合整治行动中，存在不配合居住区综合整治的相关工作、所管小区存在“脏乱差”现象、不配合整改等问题，被评为2013年度南宁市“十差”物业服务企业，并于2014年3月31日被撤销了物业服务企业的资质证书，以上情形足以证明原告骏威物业公司为三被告所提供的物业服务并未达到二级物业服务标准。综上，本院结合全案案情，将原告骏威物业公司所主张的物业服务费调整为按三级物业服务收费标准的基准价，即按0.9元/月·平方米进行计算。据此计算，被告黄**芬应向原告骏威物业公司支付2011年5月至2013年11月期间的物业服务费为：0.9元/月·平方米×112.14平方米×31个月=3128.71元。 关于公共维修基金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第九条的相关规定，公共维修基金属全体业主所有，并实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，故公共维修基金虽为原告骏威物业公司代收，但原告骏威物业公司在撤离小区时并未与业主委员会办理交接手续，也未向全体业主公布公共维修基金的具体使用情况及款项的结余情况，无法证明业主存在欠缴公共维修基金的情形，故对该项诉请，本院不予支持。 关于生活垃圾处理费的问题。生活垃圾费系代收费用，且原告骏威物业公司已提交了其与南宁市青秀区环境卫生管理站签订的委托书、协议书及垃圾费交费发票等证据，证明其已实际代业主缴纳了相应的垃圾处理费，故被告黄**芬应向原告骏威物业公司支付2013年10月至2013年12月期间的垃圾处理费8元/月×3个月=24元。 关于公摊水电费的问题。原告骏威物业公司提供的水费发票显示，2011年至2013年期间，广西友容投资有限公司向广西绿城水务有限公司缴纳了地址为“长湖路延长线英伦十八”、用水性质为“居民生活”的水费；根据上述票据票面记载，水费发票的用水地点、项目类型与原告骏威物业公司陈述的英伦十八小区水费为广西友容投资有限公司代缴相符，可以认定原告骏威物业公司代英伦十八小区业主缴纳了水费。原告骏威物业公司主张被告向其支付代缴的2012年1月至2013年11月期间的公摊水费4.1元，符合合同约定，本院予以支持。至于公摊电费，原告骏威物业公司提供的电费发票显示，2010年至2013年期间，广西澳骏房地产投资有限公司向广西电网公司南宁供电局缴纳了用电地址为“南宁市民族大道延长线青山路口北侧”、收费项目为“一般工商业（非普）”、“一般工商业（非居）”的电费。广西澳骏房地产投资有限公司既不是英伦十八小区开发商，原告骏威物业公司也未能举证证明该公司与英伦十八小区存在其他关系，且电费发票所载的用电地点并非英伦十八小区、用电类型也不是居民生活用电。即使广西电网南宁供电局出具的复函确认原告骏威物业公司的电费已缴清，仍不能证明相应的用电缴费标准。因此，原告骏威物业公司主张代被告黄**芬缴纳了公摊电费，本院不予采信，对于原告骏威物业公司主张的代收公摊电费，本院不予支持。 关于违约金。被告黄**芬虽存在拖欠物业服务费的行为，但原告骏威物业公司亦存在物业服务未达到约定标准，导致小区存在“脏乱差”现象，且原告骏威物业公司拒不配合整改，因此被评为2013年度南宁市“十差”物业服务企业，并于2014年3月31日被行政主管部门撤销了相应的物业服务资质，故对该项诉请，本院不予支持。原告骏威物业公司主张的欠缴水电费及生活垃圾处理费等的违约金，因无合同依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告黄**芬向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2011年5月至2013年11月期间的物业服务费3128.71元； 二、被告黄**芬向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2013年10月至2013年12月期间的生活垃圾处理费24元； 三、被告黄**芬向原告南宁骏威物业服务有限责任公司支付2012年1月至2013年11月期间的公摊水费4.1元； 四、驳回原告南宁骏威物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案案件受理费369元，由原告南宁骏威物业服务有限责任公司负担319元，由被告黄**芬负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  郭慧敏 审 判 员  易紫阳 人民陪审员  梁霄鹤 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  黄元琛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。