广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21972号原告：张信兵，男，1987年5月1日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告：中山市神州房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇振兴中路**，统一社会信用代码91442000661464785K。法定代表人：谭志文，董事长。委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。原告张信兵与被告中山市神州房地产开发有限公司（以下简称神州公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张信兵委托诉讼代理人程娟，被告神州公司委托诉讼代理人张子恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张信兵向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金18034.12元［以房屋总价款537124元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%／年上浮50%即7.125%／年）自2017年12月16日起暂计至2018年6月4日（172天），应计至案涉房产权属证书办理至原告名下当日］。事实和理由：原、被告于2014年12月1日签订商品房买卖合同，约定原告以537124元的价格向被告购买位于中山市。原告已按照约定付清全部购房款、住宅专项维修资金、契税、印花税、办证费用。商品房买卖合同第十四条约定：被告应于商品房交付使用后365个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，被告按已付房价款的1%向买受人支付违约金。据此，被告于2016年6月30日向原告交付案涉房产，至迟应于2017年12月16日为原告办理案涉房产的权属证书，但被告至今未能履行前述义务。经原告多次催告，被告仍拒绝办理。原告认为，被告拒绝按期为原告办理权属登记的行为违反了商品房买卖合同的约定，应当依法承担相应的违约责任。被告延迟办证的时间长达172天之久，且至原告提起诉讼时仍没有可以申请办理的迹象，商品房买卖合同第十四条约定的违约金过分低于原告因房产没有权属证书导致房产无法发挥证明效力、市场效应、丧失流动性等产生的损失，也不足以督促被告履行合同尽快办证，同时考虑到双方签订的商品房买卖合同是被告提供的格式合同，在订立时被告并未与原告协商，原告在看房、签署买房文件、收房、办证过程中均处于信息不对称的劣势地位，根据相关法律规定，违约金计算标准应当调整为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但因被告至今未为原告办理涉案商品房的权属证书，原告遂诉至本院，主张前述实体权利被告神州公司辩称，一、被告在本案中没有违约行为，不应承担违约责任。1．被告已依照合同约定的时间将具备使用条件的涉案房屋交付给原告，原告也在接收房屋之后入伙居住，虽然没有按合同约定时间取得房屋产权证书，但是这对涉案房屋的实体权利不构成任何影响，原告是否取得房屋产权证书并没有影响到原告对房屋的居住，也没有对原告造成任何负面影响。2．被告不存在拒绝按期办证情况，被告早在2017年6月到中山市房地产确权事宜，中山市国土资源局本应该在收件后一个月时间办好确权证，但因中山市国土资源局发现中山市规划局规划验收证明书的图纸有跨界问题，虽规划局经核实后改正了图纸，但因此导致国土局延迟至2018年3月底才把确权证书办妥，期间拖延了近半年的时间，从而也延误了被告为各业主即原告办理房产证的时间。按照商品房买卖合同的补充协议第七条第一款约定：由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，办证期限顺延，被告未能在约定的期限内及时办到房产证系因政府原因导致，按照约定，原约定的办证期限至少可顺延九个月。另，因中山市国土资源局现限号办证及有些业主信息有变，严重影响了被告的办证进度。综上，迟延办证不是被告的过错。二、原告起诉要求被告支付过高的违约金，应当不予支持。1．原告要求调高违约金的计算标准没有事实根据，双方在合同中已明确约定延迟办证的违约责任及违约金计算标准，若被告确有延迟办证的违约行为应按照约定的标准支付违约金，即违约金累计总额最高不超过已付房价款1%，不得擅自变更。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定是在双方没有约定违约金的情况下才适用的。2．原告没有举证证明因逾期办证造成证明效力、市场效应、丧失流动性的损失，且原告购买案涉房屋是为居住，暂时没有房产证并不影响房屋的居住使用。本院经审理认定事实如下：1．2014年12月1日，原、被告双方签订《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于中山市，房屋总价款为537124元；被告应当在2016年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的,原告不退房的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。双方还在商品房买卖合同补充协议一（附件六）第六条中对合同第十四条产权登记进行补充约定，即由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为，办证期限亦应顺延。合同及其补充协议一还约定了其他事项。2．合同签订后，原告按约定支付了购房款和契税，并向被告预交了办证费用。原告确认被告已按合同约定于2016年6月30日交房。3．被告提交了中山市城乡规划局于2016年2月1日作出编号080162016010016的《中山市建设工程规划验收批复书》，显示中山市城乡规划局同意了被告对荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的规划验收申请。4．被告提交了落款日期为2017年9月22日的中土函〔2017〕2505号咨询函，该函并未加盖中山市国土资源局的印章。该函载明：“中山市城乡规划局：中山市神州房地产开发有限公司向我局申请办理荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的商品房首次登记，提交了编号为080162016010016《中山市建设工程规划验收批复书》，请贵局对上述验收批复书的内容进行核实，该项目是否跨占中府国用（2009）第易333142号、中府国用（2007）第易332654号两宗土地开发建设，若果是，对应调整规划验收内容后，方可办理商品房首次登记。以上内容，盼予函复。附件：1.建设工程规划验收批复书；2.土地证。”5．被告庭后提交办理案涉商品房产权证书由中山市不动产登记中心收取不动产登记费的广东省非税收入（电子）票据及其自行制作的包括案涉商品房在内的19套商品房的递件时间和出证时间统计表，用以佐证其已持办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，但未提交办理案涉商品房权属登记向产权登记机关递件备案的具体时间，原告不确认被告前述证据的真实性、合法性、关联性，认为被告统计的递件时间和出证时间，均超过了双方约定的最后期限2017年12月16日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉《中山市商品房买卖合同》是张信兵与中山市神州房地产开发有限公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。张信兵确认中山市神州房地产开发有限公司已于2016年6月30日将涉案商品房交付其使用，按照合同约定，中山市神州房地产开发有限公司应在2016年6月30日之后的365个工作日内即在2017年12月16日前持办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关为张信兵办理相关备案手续，中山市神州房地产开发有限公司在庭审中确认其履行递件备案义务的时间确实已经超过合同约定的时间，但辩称未按合同约定办理房地产权属登记的递件手续是政府行为所致，并提交咨询函等证据证明因国土部门与规划部门在规划验收证明书上的意见不一致导致其迟延办证，且仍未举证证明其实际向产权部门递件备案的时间。本院认为，中山市神州房地产开发有限公司提交的咨询函并未加盖中山市国土资源局的印章，张信兵对该证据的真实性亦不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认。退一步讲，即便咨询函是真实的，根据咨询函所述内容可知，中山市国土资源局向中山市城乡规划局发出咨询函的原因在于核实中山市神州房地产开发有限公司开发的荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的项目是否存在跨占中府国用（2009）第易333142号、中府国用（2007）第易332654号两宗土地进行开发建设的情况，起因也是为了核实中山市神州房地产开发有限公司是否存在违规建设的问题，并非不可归责于中山市神州房地产开发有限公司。中山市神州房地产开发有限公司以此作为其可顺延办证期限的理由，显然不能成立，本院对此不予支持。综上所述，中山市神州房地产开发有限公司应对其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。关于违约金数额，按照双方当事人约定的违约金计算方式，中山市神州房地产开发有限公司应按已付房款的1%向张信兵支付违约金。张信兵主张约定的违约金过低，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，张信兵可以请求人民法院增加。本案中，虽然张信兵未对逾期办证造成的损失数额举证，但在中山市神州房地产开发有限公司长时间未能为张信兵办理不动产权属证书的情况下，张信兵因不能取得完整物权权益导致的损失在持续产生和不断增加，再固定按原来约定1%的违约金计算标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障张信兵的合法权益，故张信兵主张增加违约金的请求理据成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院对张信兵主张以已付房价款按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：被告中山市神州房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后向原告张信兵支付从2017年12月16日起至持办理涉案商品房的权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的逾期办证违约金（以537124元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付。违约金的支付：自2017年12月16日起至2018年9月1日的违约金于本判决生效之日起十日内支付，自2018年9月2日起至被告持办理涉案商品房的权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止的违约金则每六个月一次支付相应期间的违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251元，减半收取计125元（原告已预交），由被告中山市神州房地产开发有限公司负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一八年十二月三十一日书记员  林振华马倩