浙江省淳安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0127民初6227号 原告：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司，住所：淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村23幢。 法定代表人：俞裕开，董事长兼总经理。 诉讼代表人：东方巨龙投资发展（杭州）有限公司管理人。 诉讼代表人的负责人：叶通明，国浩律师（杭州）事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽平，国浩律师（杭州）事务所律师。 被告：余敏剑男，1978年3月21日出生，汉族，住淳安县。 原告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司诉被告余敏剑与破产有关的纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丽平，被告余敏剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决确认淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋属于破产债务人东方巨龙投资发展（杭州）有限公司的财产；2.判决撤销淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋网签《淳安县商品房买卖合同》备案登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年11月6日，淳安县人民法院作出（2017）浙0127破申5号民事裁定书，裁定受理淳安县国土资源局对东方巨龙投资发展（杭州）有限公司的破产清算申请，并作出（2017）浙0127破4号之一决定书，指定国浩律师（杭州）事务所担任东方巨龙投资发展（杭州）有限公司管理人（以下简称“管理人”）。 管理人接受法院指定后，按照《中华人民共和国企业破产法》的规定接管原告的财产、印章、账簿、文书等资料，并调查东方巨龙财产状况。经管理人调查：淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋网签备案登记在被告名下。 经管理人核查确认：网签备案在被告名下的淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋，账面显示的购房款系余进以原告的款项现金流转形成的，被告没有支付过任何购房款。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉的淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋并不符合上述规定情形，不应排除在原告的财产之外；《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋至今未变更登记至被告名下，按照物权法的规定不产生物权变动的效力，所有权仍归属于原告，应为破产债务人的财产。 《中华人民共和国合同法》第一百八十六条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。”根据被告和余进在公安机关侦查时的询问笔录和讯问笔录，本案案涉房屋系余进赠送给余敏剑，余进不是案涉房屋的权利人，无权赠与处分案涉房屋。即使余进有权处置，在案涉房屋权利转移之前，原告作为案渉房屋的权利人，也有权撤销赠与。 综上，原告认为：淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋，虽然网签备案登记在被告名下，但被告未支付过购房款。余进非案涉房屋的权利人，无权赠与，且根据相关法律、法规之规定，案涉房屋应为原告—破产债务人的财产。 被告辩称，一、根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、最高人民法院执行工作室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何解释的答复意见，阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋不属于破产财产。二、原告对被告工作的奖励，不是赠与。被告担任原告的财务经理，月薪只有5000元，同时还兼任四家关联公司的财务工作。被告于1999年加入原告工作团队，当时上坑坞北岛荒无人烟，现建成阳光水岸度假村的高楼大厦，期间被告放弃周末休息，每天24小时随叫随到。原告的实际控制人余进根据工作岗位和贡献不同对员工进行奖励，合情合理。三、在余进和被告的刑事案件中均未将奖励员工房屋认定为犯罪事实，也未作出收缴或责令被告返还阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋的判决。四、双方签订的商品房买卖合同内容完整，已经签字盖章。被告全额付清购房款，办理网签备案手续，合同已经生效，不能因未办理所有权转移的登记手续否定合同的有效性，故被告要求原告继续履行合同，开具不动产销售发票、给被告办理产权证，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：1993年6月8日，新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司董事长陈建榜与淳安县土地管理局签订国有土地使用权出让合同，受让上坑坞北岛的建设用地使用权。1995年1月19日，新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司独资设立原告，作为开发上坑坞北岛阳光水岸楼盘的项目公司。2003年11月26日，陈建榜代表新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司与余进签订《阳光水岸责任制协议书》，明确开发责任制为原告内部项目管理方式，原告的独资股东对余进开发阳光水岸项目100%授权，责任制开发的利润指标为7000万元，超过部分60%奖励余进，40%上交新加坡东方巨龙投资发展（私人）有限公司。阳光水岸楼盘开发一直由余进具体负责经营管理。2009年7月17日，余进担任原告的常务副经理，2012年7月19日，余进被免除职务。 2012年6月19日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的阳光水岸度假村5幢1007室，建筑面积86.54平方米，总价1717819元。合同在淳安县房管处办理了网签备案登记。当时被告任原告的财务经理。2012年8月4日，余进因涉嫌犯罪被刑事拘留，同年9月8日被逮捕。2013年3月29日，被告接受淳安县公安局讯问时，承认2011年底陈建榜通过被告的工行账户转账汇给原告700万元，故公司财务上有被告转账给原告700万元的记录。2012年6月，原告已基本没有现金，很多债务已到期，同时陈建榜已通知余进将派原告的新任董事长兼总经理俞欲开接管公司。余进告诉被告，对被告转账给原告700万元按原告向被告借款做账，原告以返还借款的名义转账给被告350万元，用该款为被告和另一位员工各买一套房屋，作为对员工的奖励。于是被告按余进的指示操作购买了阳光水岸度假村5幢1007室，被告没有实际出资。余进在刑事侦查中也交代其以公司奖励的名义赠送给被告一套房屋。 阳光水岸度假村5幢1007室于2012年9月15日办理不动产权属初始登记，权利人为原告，至今未转移登记到被告的名下。 本院认为，《阳光水岸责任制协议书》约定，余进全权负责开发阳光水岸项目，若整个项目利润超过7000万元，超过部分的60%奖励给余进。作为开发阳光水岸项目的公司，原告于2012年上半年已经不能偿还到期债务，最终以资不抵债进行破产清算，该项目开发没有产生利润。余进也没有与原告的独资股东结算过利润分成，更谈不上余进用分得的利润奖励被告。对公司奖励员工的说法，被告未能提供原告奖励员工的政策、方案、文件及财务记录，也未能提供原告的独资股东授权余进以公司名义奖励员工房屋或巨额资金的文书；公安机关在刑事侦查中没有发现原告制定过奖励员工的文件或存在授权余进奖励员工的文书，显然公司奖励说不能成立。被告与余进虚构借款、还款的事实，套取原告的资金，购买原告建造的房屋，即非法侵占原告的财产，不因刑事诉讼中未将该侵占行为列入职务侵占犯罪事实而合法化。原告的管理人为保护破产案件债权人的合法权益，请求确认被告意图侵占的阳光水岸度假村5幢1007室房屋属于破产债务人原告的财产，理由成立，应当支持；被告以非法占有为目的签订的商品房买卖合同，依法应当撤销，同时注销该合同的网签备案登记，以便该房屋列入破产财产进行处置。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条规定，判决如下： 一、确认淳安县千岛湖镇阳光水岸度假村5幢2单元1007室房屋属于原告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司所有的财产； 二、注销原告东方巨龙投资发展（杭州）有限公司与被告余敏剑之间买卖阳光水岸度假村5幢2单元1007室商品房的网签合同备案登记。 案件受理费160元，减半收取80元，由被告余敏剑负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向该院指定账号预交上诉案件受理费。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  余积祉 二〇一八年十二月六日 书记员  郑晨清 本案引用的法律条文 《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内为申请登记的，预告登记失效。