成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3794号 原告：魏雪梅，女，1973年11月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：四川东华科技发展有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段**。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都东鼎泰和科技有限公司，，住所地成都市武侯区一环路南二段** 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 被告：四川东华机械集团有限公司，住，住所地成都市高新区九兴大道**/div> 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 原告魏雪梅与被告四川东华科技发展有限公司（以下简称：东华科技公司）、成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称：东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称：东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序于2018年5月30日、2018年6月27日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告梁伟进、黎明，东华科技公司和东华机械公司的共同委托诉讼代理人唐钞，东鼎泰和公司的委托诉讼代理人文亭丹、杨李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《房屋租赁合同》；2.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按购房合同交付标准退还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的商铺租金95278.4元、滞纳金13319.9元（按应得租金每日万分之二计算）、违约金106904元（按房价款总额的20%）。事实和理由：原告就自有的成都市一环路南二段十五号东华电脑城1层172、173号商铺委托给东华科技公司经营管理，双方于2012年4月30日签订了《房屋租赁合同》。该协议约定了原告将前述自己的商铺委托东华科技公司管理，租赁期间东华科技公司拥有全部使用权和经营权（包括委托经营、转委托经营、租赁经营、转租等各种形式），同时约定东华科技公司每月都应向原告支付租金2071.27元。另合同约定了租金支付方式及逾期支付租金的滞纳金。租赁期限为十年，后续期至今。为确保该协议履行，东华机械公司为被告东华科技公司担保，并盖章确认。经营期间，东华科技公司将经营管理权交给了东鼎泰和公司，东鼎泰和公司至今仍在出租和经营管理原告的涉案商铺。上述合同按约履行至2012年，东华科技公司开始不按期支付租金。经业主追讨、多方协调磋商，东鼎泰和公司代东华科技公司付清了截至2016年12月31日的租金。而自2017年1月1日起仍继续欠付租金，原告享有合同解除权。东华机械公司作为担保人，对东华科技公司负有的腾退和支付租金、滞纳金的担保责任。现东鼎泰和公司仍在使用商铺，对腾退房屋和支付租金负有责任。为维护自身权益，诉至本院。 被告东华科技公司辩称，《房屋租赁合同》期限已经届满，届满后并未续签任何合同，且东华科技公司于2016年12月发送了腾退收回商铺的通知，即使双方在合同到期后形成不定期租赁关系，双方也可以随时解除。因此，原告与东华科技公司之间的合同权利义务关系最迟于2016年12月底终止。东华科技公司没有占用原告的商铺，不应当支付任何租金，又因合同早已到期约定的违约责任不再产生效力。请求法院驳回原告对东华科技公司的其他诉讼请求。 被告东鼎泰和公司辩称，原告与东鼎泰和公司之间没有租赁合同关系，且东鼎泰和公司与东华机械公司的合同已经到期，已于2016年12月31日向东华机械公司腾退商铺，另行与其他业主签订了租赁协议，请求法院驳回原告对东鼎泰和公司的诉讼请求。 被告东华机械公司辩称，原告与东华科技公司之间的合同终止，东华机械公司的担保责任同时终止。东华机械公司无需承担任何担保责任，请求法院驳回原告对东华机械公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.电脑截屏图片，东华科技公司拟证明曾于2016年12月26日通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的通知。原告称并未收到该通知。从图片内容上看，东华科技公司提供的截屏图片显示的2016年12月26日提交的短信内容不完整，仅能看到“尊敬的全体业主：为维护广大业主权益，东华科技公司已委托管方成都东鼎泰和…”字样，无法看出具有解除合同的意思表示；短信明细页面中仅显示了300条接收号码，提交时间和状态为“label”，短信内容为空白。故该证据材料不能证明原告收到合同解除通知，本院对该证据材料不予采信。 2.个人账户交易明细清单，原告举示该证据证明2017年1月1日后东华科技公司一直未支付租金。因原告仅举示一组转账明细，无法明确款项来源及性质，不能证明与租金支付的对应关系，故不足以证明实际租金支付情况。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月30日，原告（甲方）与东华科技公司（乙方）、东华机械公司（担保方）签订两份《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于成都市一环路南二段十五号东华电脑城1楼172、173、174、175号商铺，委托期限自2012年5月1日至2017年4月30日，每合同每月租金2071.27元，首次于2012年5月1日支付半年租金12427.59元，从第二年起，每半年一次性支付半年租金；合同期内，担保方对乙方向甲方支付的租金承担担保责任。该协议第七条第一款约定：“租赁期内，乙方应按时向甲方支付本协议中约定的租金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金”。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。原告已收到涉案商铺截至2016年12月31日的租金。 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、原告发出《关于退还席位的通知书》，以《房屋租赁合同》到期、未续签订协议为由，通知“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。被告东华科技公司与东华机械公司签收该通知，但无证据显示原告收到该通知。 另查明，1.涉案商铺在出售给原告之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的买卖合同所附平面图所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有房产证、《房屋买卖合同》及补充协议、《房屋租赁合同》、《东华电脑城三方会谈会议纪要》、《关于退还席位的通知书》、《东华电脑城承包经营合同》等证据材料及当事人庭审陈述收集在案予以佐证。 本院认为，东华科技公司与原告签订的《房屋租赁合同》，双方认可的真实意思表示是建立租赁合同关系，故本案应当按照租赁合同关系审理。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于《房屋租赁合同》的解除。 按照《房屋租赁合同》约定的租赁期限，涉案商铺的租期已于2016年5月1日届满，截至起诉前，东华科技公司未与原告就续租或解除合同达成一致，也未通知原告解除合同，且未实际向原告返还案涉商铺，故本院认为双方在2016年5月1日后租赁期限转为不定期，截至起诉前双方的《房屋租赁合同》尚未解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，东华科技公司和原告可以随时解除《房屋租赁合同》。现原告提出解除《房屋租赁合同》，东华科技公司也认可不再继续承租，故本院对原告要求解除其与东华科技公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还商铺和恢复原状。 现原告要求东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺。对此本院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系的每层业主无论户数还是所占面积均占有优势地位。第二，涉案房屋的房产证未记载房屋四至界限，购房合同所附的平面图显示原告所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过本院调查核实，东华电脑城1-2层实际也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案商铺面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理。从上述事实可以看出原告在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及东华电脑城统一经营管理的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技公司承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在上述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本院对原告要求按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、滞纳金、违约金的支付。 由于东华科技公司逾期履行《房屋租赁合同》约定的付款义务，且在协议到期后双方形成不定期租赁合同期间仍欠付租金，因此东华科技公司应支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金95278.42元（2071.27元/月×23个月×2），故本院对原告要求东华科技公司支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金95278.42元的诉讼请求予以支持。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，原告依据《房屋租赁合同》的约定主张滞纳金和违约金，考虑滞纳金主张无合同依据，且东华科技公司逾期支付租金给原告造成的损失实际为资金利息损失，而《房屋租赁合同》约定的违约金计算标准过分高于东华科技违约给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则以及结合本案实际情况，将原告主张违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即9527.84元（95278.42元×10%）。 一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任。”的规定，虽然东华机械公司在《房屋租赁合同》中对东华科技公司支付租金承担担保责任，但是由于《房屋租赁合同》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，原告主张的是《房屋租赁合同》约定的租赁期届满之后的租金、滞纳金及违约金，因此东华机械公司对该期间的租金、滞纳金及违约金不承担保证责任，故本院对原告要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金的诉请不予支持。 二、对于东鼎泰和公司应连带支付租金及滞纳金，首先，东鼎泰和公司并非《房屋租赁合同》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此原告要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除魏雪梅与四川东华科技发展有限公司就成都市武侯区一环路南二段十五号东华电脑城1楼172、173、174、175号商铺签订的两份《房屋租赁合同》； 二、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向魏雪梅支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金95278.42元，及滞纳金和违约金9527.84元； 三、驳回魏雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4532.53元（已由魏雪梅预交3432元），由四川东华科技发展有限公司负担2204.33元，魏雪梅负担2238.20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  沈璟晶 审 判 员  李 军 人民陪审员  薛 峰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  李舒驹