浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7187号 上诉人（原审被告）：徐君锋,男,1975年1月12日出生,汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：马金苗，浙江南雷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市下城区国有房产管理有限公司，住所地杭州市下城区朝晖路联锦大厦**。 法定代表人：傅皖平,董事长。 委托诉讼代理人：周波、张顺洪，浙江南方中辰律师事务所律师。 上诉人徐君锋因与被上诉人杭州市下城区国有房产管理有限公司（以下简称下城国有房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初7245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州财富盛典投资有限公司（以下简称财富盛典公司）为杭州市中山××路××号房产及北侧院子的产权所有人。2015年2月，财富盛典公司与徐君锋签订《物业租赁合同》，将位于杭州市中山××路××号部分房产及北侧院子、面积约540平方米的房屋出租给徐君锋使用，租赁期自2015年3月1日至2020年4月30日。后下城国有房产公司与徐君锋及财富盛典公司于2017年3月14日签订《补充协议书》，共同约定自2017年1月1日起财富盛典公司在《物业租赁合同》中的权利和义务一并转由下城国有房产公司承接，并确认徐君锋租金支付至2017年4月30日。根据《物业租赁合同》第五条之约定，该房屋首年租金为99万元，逐年递增3%；租金每半年一付，每期租金应提前一个月支付，即徐君锋应于每年4月1日和10月1日前支付下一个半年度租金。根据该合同第十条之约定，徐君锋延期支付租金，每逾期一日应向下城国有房产公司支付日租金2倍的滞纳金；延期超过30天，下城国有房产公司有权解除租赁合同，没收物业保证金，同时徐君锋需支付剩余租金内全部租金的5%作为违约金。2015年6月，徐君锋向财富盛典公司出具《承诺函》一份，确认徐君锋已知道该租赁房产未办理房产证等且部分系违建，在合同签订后也接到财富盛典公司关于该处房产涉及部分违建拆除的告知；并承诺愿意继续承租使用该处房产，若相关部门对该房产的违建部分或因本房产未办理房产证等进行部分或全部拆除的，徐君锋愿配合相关部门的工作，且由此造成的损失由徐君锋承担。2017年4月12日，杭州市下城区天水街道三改一拆办公室向被告出具《责令限期拆除违法建筑通知书》一份（天责字［2017］第008号），告知徐君锋将拆除涉案房屋中面积约148平方米的违法建筑，并于当月将该部分违法建筑拆除。 另查明：徐君锋承租涉案房屋后将其承租区域转租给他人，分别用于开设经营餐厅和水果店。餐厅在2017年9月中旬搬离，之后该区域一直空置；水果店仍在持续经营。涉案房屋和相邻的下城区旅游信息咨询中心共用一个电表，餐厅搬离后，该电表项下实际产生的电费由下城国有房产公司向电力局代为支付，但其中部分电费应由下城区旅游信息咨询中心实际承担。 再查明：经杭州市下城区人民政府统一安排，确定将行政事业单位经营用房整合到杭州市下城区国有投资控股有限公司和财富盛典公司统一运营。本案下城国有房产公司由杭州市下城区国有投资控股有限公司于2017年3月更名而来。 在庭审中下城国有房产公司确认，租金：2017年5月1日至2017年10月31日房屋租金为525150元，平均日租金为2877.53元，截至2017年9月18日，徐君锋应缴纳租金405732.33元，已支付租金271000元，尚欠租金134732.33元；电费及违约金20884.93元，扣除其他公司所用电费及违约金1005.33元，徐君锋需缴纳电费及违约金19879.6元；滞纳金计算方式为从2017年4月1日至2017年9月18日，逾期170天，按日租金2877.53元标准计算，为489180.82元；违约金计算方式为因合同解除，按剩余租金总额的5%，截至2017年9月18日，剩余租期的租金总额为2844983.97元，违约金为142249.2元。因徐君锋未在2017年4月1日前交纳全部租金，经下城国有房产公司的多次催交，徐君锋至今仍未交足。徐君锋欠租持续时间远远超过合同约定解约条件，已严重违反合同约定，给下城国有房产公司造成了重大损失。 为本案的诉讼，下城国有房产公司与浙江南方中辰律师事务所签订一份《委托代理合同》，并支付律师代理费32251元。 下城国有房产公司诉至原审法院，请求判令：1.解除双方之间的物业租赁合同，徐君锋将房屋腾退返还给下城国有房产公司；2.徐君锋向下城国有房产公司支付拖欠的租金254150元，以及滞纳金489180.82元（以上金额暂计算至2017年9月18日）；3.徐君锋向下城国有房产公司支付合同违约金136062.50元；4.下城国有房产公司律师费32251元由徐君锋承担；5.诉讼费由徐君锋承担；6.徐君锋向下城国有房产公司支付物业使用费欠款及违约金20884.93元（暂计算至2017年10月10日）。 原审法院认为：下城国有房产公司与徐君锋之间的《物业租赁合同》、《补充协议书》以及徐君锋出具的《承诺函》均为双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，故应依法确认有效，合同对于双方均具有约束力。徐君锋未能根据合同约定及时支付租金，是造成本案纠纷的直接原因，故应承担相应的民事责任。徐君锋认为合同尚未解除并应当继续履行，但又不履行支付租金的义务，已违反诚实守信原则，故下城国有房产公司依据合同约定要求解除合同，并要求徐君锋支付租金及承担相应的违约责任，于法有据，予以支持。但下城国有房产公司计算租金有误，原审法院确认从2017年5月1日至2017年10月31日为183天，该期间租金为525150元，平均日租金应为2869.67元，截至2017年9月18日，徐君锋应缴纳租金401753.8元，在这期间徐君锋已支付租金271000元，尚欠租金应为130753.8元。对于下城国有房产公司超过部分以及要求徐君锋承担滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。徐君锋关于因涉案房屋中违法建筑被拆除而应降低租金的抗辩，与双方租赁合同内容及徐君锋所做的承诺不符，不予支持。涉案房屋由徐君锋整体租赁，且由徐君锋转租给次承租人，徐君锋应就涉案房屋整体向下城国有房产公司承担承租人义务，并负责将房屋腾空返还给下城国有房产公司。下城国有房产公司要求支付电费等物业使用费及律师费的请求，符合租赁合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年7月22日判决：一、解除下城国有房产公司与徐君锋之间签订的《物业租赁合同》；二、徐君锋于判决生效之日起十日内将租赁房屋（杭州市中山××路××号部分房屋及北侧院子）整体腾空返还给下城国有房产公司；三、徐君锋于判决生效之日起十日内向下城国有房产公司支付租金130753.8元（暂计算至2017年9月18日，此后按《物业租赁合同》的租金计算标准计算至租赁房屋整体实际腾退之日）；四、徐君锋于判决生效之日起十日内向下城国有房产公司带支付的电费及违约金19879.6元（暂计算至2017年10月10日，此后按实际发生金额计算至租赁房屋整体实际腾退之日）；五、徐君锋于判决生效之日起十日内向下城国有房产公司支付违约金142249.2元；六、徐君锋于判决生效之日起十日内向下城国有房产公司支付律师费代理费32251元；七、驳回下城国有房产公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12916元，由下城国有房产公司负担6739元，徐君锋负担6177元。 宣判后，徐君锋不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，判决不公。一、本案基本事实。2015年2月，徐君锋通过竞拍方式承租由下城国有房产公司管理的位于杭州中山××路××号房产，租赁期限自2015年3月1日至2020年4月30日止，合同就相关权利义务作了约定。竞拍期间至合同签订，下城国有房产公司始终未告知租赁房产有部分为违章建筑。2015年6月，因徐君锋经营公司需要办理租赁证，在下城国有房产公司签下其打印的“承诺函”，方知所租赁房产有部分为违章建筑。此时，徐君锋租赁房产投入巨资装修，并在下城国有房产公司称不签承诺不给租赁证的强制下，不得已签下“承诺函”。2017年3-4月间，徐君锋接到租赁房产所在街道拆迁通知，后虽经过多次协调，违章建筑最终于2017年5月20日被拆除，将正常使用的房屋外立墙也进行了拆除。这期间徐君锋多次和下城国有房产公司协商，并分多次支付房租271000元。但下城国有房产公司一直未将房屋外立面墙进行建造，使租赁房屋一直未能使用，至2017年9月才将外立面墙建造完毕，但未将该房屋交付给徐君锋。另租赁期间经过下城国有房产公司同意，徐君锋将所租房产底下北首两间店面转给他人经营水果店，所拆除的违章建筑亦即最北首的一间店面。2017年6月22日，下城国有房产公司书面通知要求徐君锋于6月25日交纳租金，否则将解除租赁合同。2017年9月12日，再次书面通知要求于9月15日前交纳租金，否则将解除租赁合同。因徐君锋未交纳，故下城国有房产公司于2017年9月15日将所租赁房产大门贴上封条并上锁至今。后在诉讼期间的2018年7月份，下城国有房产公司已经将所涉房产通过竞拍方式租赁给了他人。二、一审法院认定事实不清。一审法院无视下城国有房产公司于2017年6月22日、9月12日的解除合同通知及9月15日贴封条、上锁强制解除合同的行为。徐君锋认可一审法院解除合同的判决，其实根据事实下城国有房产公司两次书面通知要求交款并在9月15日单方张贴封条和上锁时，双方的租赁己经解除。一审法院只是确认下城国有房产公司的行为，而不应该认定解除日为2017年9月18日，故一审法院多计算三日租金，即使按照一审的计算租金也应该调整为393144.8元。根据租赁合同约定租赁面积为540平方米，经过徐君锋测量，实为约510平方米与合同约定不符，这一部分租金应减除140825元。最北首违章建筑被拆除后导致外立墙被拆，使北首店面（约100平方米，属合法房产，在租赁面积内）无法使用。下城国有房产公司在房屋修复后也未交付给徐君锋，故从2017年5月20日开始，这100平方米店面的租金不能计算在应付租金之内。但一审法院未将该部分租金扣除，实属不公。徐君锋在下城国有房产公司尚有100000元押金。一审判决第二项，判令徐君锋将房屋腾空并交付给下城国有房产公司，事实上在2017年9月15日下城国有房产公司张贴封条并上锁后，租赁合同已经被单方解除，徐君锋已经失去对所租赁房屋的控制，房屋的实际控制权已经被强制收回，也不存在徐君锋将房屋交付给水果店业主的事实。一审判决实无必要，且徐君锋也无法履行。一审判决徐君锋支付违约金，无事实和法律依据。根据徐君锋前述，徐君锋拖欠房租的最终原因是房屋被拆迁后的后续问题没有解决，为此徐君锋和下城国有房产公司也经过不下于五次的当面协商，最终未果，但在这种情况下，徐君锋也陆续支付了271000元，故徐君锋的违约情有可原，故一审判决支付违约金实属不公。一审判决支付律师费32251元也无法律依据，虽然合同约定了律师费的承担，但下城国有房产公司盲目扩大诉讼标的，导致律师费相应增加，不符合公平原则，应按法院最终判决徐君锋承担的费用来计算律师费。一审法院对本案久拖不判，并将不利后果强加于徐君锋，明显不公平。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三、五、六项；2.诉讼费用由下城国有房产公司承担。 针对徐君锋的上诉，下城国有房产公司答辩称：徐君锋并未在租赁房屋内开展经营，而是以转租以收取租金。因徐君锋长期拖欠租金，下城国有房产公司对该房屋动向比较关注。关于房屋控制权的问题。首先，该房屋在徐君锋承租期间自带门锁，由徐君锋和次承租人掌握，下城国有房产公司并没有钥匙。徐君锋在上诉状中所称的贴上封条并上锁，并不属实。不论合同是否已经解除或者终止，只要承租人占有房屋，就应当支付相应对价。本案中，下城国有房产公司将涉案房屋作为一个整体出租给徐君锋，则徐君锋应对承租区域整体向承租人承担责任。在徐君锋仍占有使用房屋的情形下，不论合同何时解除其均应当以租金标准支付占有使用期间的相关费用。关于承租面积的问题。物业租赁合同与房产租赁通知都明确实际面积与合同及通知所列的540平方米若存在差异，均不增加或减少租金。房屋面积并非准确的测绘结果，只是双方对承租区域的确认而已。关于违章建筑问题。涉案房屋在本案租赁交付时，即存在违章建筑。徐君锋也出具了书面的承诺书，表明已经知晓该情况，愿意使用该部分违章建筑并承诺承担拆违导致的损失。徐君锋对拆除违章建筑以及可能造成的损失是有预期的，理应做好相应的准备和风险防范措施。徐君锋以拆除违章而要求降低租金标准的理由不成立。房屋交付时，并未将违章建筑计算在出租房屋的范围内。事实上，该违章建筑部分属于赠送给徐君锋的租赁面积。关于违约金标准。下城国有房产公司提出的违约金均有合同条款支持，在起诉状中已经明确。关于房屋腾退，下城国有房产公司确认徐君锋已于2018年9月17日整体腾空承租房屋并返还给下城国有房产公司。关于欠租金额计算。截止到2017年9月18日，徐君锋欠租金额为130753.8元；2017年9月19日至2017年10月31日，徐君锋欠租金额为123395.81元；2017年11月1日至2018年4月30日的租金为525150元；2018年5月1日至2018年9月17日，上诉人欠租金额为411554.35元，综合以上四个时间段，徐君锋欠租金额共计1190853.96元。请法庭根据更新后的实际情况，在一审判决基础上适当调整，形成合理裁判。 二审期间，徐君锋向本院提交证据材料如下：网页截图1份、照片3份（均为打印件），用以证明下城国有房产公司于2018年7月份对涉案房屋已经拥有处置权，并已另行出租。 徐君锋提供的证据，经下城国有房产公司质证：在一审判决后，下城国有房产公司将涉案部分房屋另行出租。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 二审期间，下城国有房产公司未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据徐君锋的上诉请求与下城国有房产公司的答辩意见，就本案二审的争议焦点进行分析。（一）关于涉案租赁房屋的返还。二审期间，下城国有房产公司确认徐君锋已于2018年9月17日将租赁房屋整体腾空并返还。因此，依据下城国有房产公司的该项陈述，徐君锋在本案中不再负有将租赁房屋腾空并返还的义务。据此，本院撤销原审判决第二项即关于房屋腾空返还的判决。（二）关于租金的支付。徐君锋认为，租金仅需支付至2017年9月15日。对此，下城国有房产公司在二审期间则主张徐君锋应支付租金至2018年9月17日即房屋整体腾空并返还之日。本院经审查后认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，徐君锋虽然对下城国有房产公司主张的房屋腾退及租金支付期限存在异议，但并未提供足以反驳下城国有房产公司相关主张的有效证据，故应承担相应的不利后果。因此，下城国有房产公司主张的租金支付期限，具有合理性，应予以确认。据此，本院变更原审判决第三项中关于租金支付截止期限的判决。（三）关于违约金及律师代理费。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。本案中，徐君锋作为承租人理应按照合同约定及时支付租金。徐君锋未按照约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。因此，下城国有房产公司有权依据合同约定要求徐君锋承担支付违约金及律师代理费的违约责任。故原审法院判定由徐君锋向下城国有房产公司支付违约金及律师代理费，并无不当。综上，徐君锋的上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初7245号民事判决第一、四、五、六项及诉讼费用负担部分； 二、撤销杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初7245号民事判决第二、七项； 三、变更杭州市下城区人民法院（2017）浙0103民初7245号民事判决第三项为：“徐君锋于本判决生效之日起十日内向杭州市下城区国有房产管理有限公司支付租金130753.8元（暂计算至2017年9月18日，此后按《物业租赁合同》的租金计算标准计算至2018年9月17日）”； 四、驳回杭州市下城区国有房产管理有限公司的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费5878元，由徐君锋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月十二日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦