辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0114民初1189号 原告：辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：符文章，该公司经理。 委托诉讼代理人：高思滨，男，1985年12月18日出生，汉族，该公司员工，现住沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：朱思远，男，1992年1月23日出生，汉族，该公司员工，现住沈阳市沈北新区。 被告：孙鹏鹏，男，1990年5月28日出生，汉族，住辽宁省绥中县宽帮镇。（缺席）。 被告：梁红艳，女，1993年4月24日出生，汉族，住黑龙江省青冈县。（缺席）。 原告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司（以下简称“荣信公司”）与被告孙鹏鹏、被告梁红艳商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣信公司委托诉讼代理人高思滨、朱思远到庭参加了诉讼。被告孙鹏鹏及被告梁红艳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、请求法院判令被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；3、请求法院判令被告将房屋返还给原告；4、请求法院判令被告支付合同解除之前的房屋租赁赔偿费12069.21元[房屋租赁费计算：从2015年1月30日至2018年10月以商品房总价201153.46元与设计使用年限计算50年的比值为每年赔偿费为4023.07元（201153.46÷53×3）]；5、请求法院判令被告向原告赔偿因履行担保义务产生的损失10020.19元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月26日，原告与被告订立《商品房买卖合同》及补充协议，被告向原告购买沈阳市于洪区房屋，建筑面积54.46平方米，单价3693.60元/平方米，总房款：201153.46元。被告采取首付加按揭贷款模式购房，首付购房款为101153.46元，余额10万元办理商贷。2015年1月30日，被告与上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行签订《个人购房担保借款合同》，原告作为借款合同担保。合同签订后，被告实际仅支付总房款8%的购房款16417.97元，后因拒不偿还银行贷款被浦发银行起诉，沈阳市沈河区人民法院判决原告承担连带清偿责任。判决生效后，原告于2018年8月7日向浦发银行支付借款本息、逾期利息罚金、案件受理费、公告费共计110020.19元。结清全部银行借款。根据《合同法》第九十四条规定，当事人迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方可以解除合同。本案中被告拒绝偿还银行贷款，导致《个人购房担保借款合同》被法院判决解除，原告履行担保义务否，被告又无力支付剩余房款致使不能实现《商品房买卖合同》目的。 被告孙鹏鹏及被告梁红艳经本院依法送达起诉状副本后，未提出答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告孙鹏鹏与被告梁红艳于2014年9月2日登记结婚。 2014年9月底，原告荣信公司（出卖人）与被告孙鹏鹏（买受人）、被告梁红艳（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要内容为孙鹏鹏、梁红艳以每平方米3693.60元，总金额201153.46元的价格购买荣信公司开发建设并销售的“荣信商业广场”项目的，位于沈阳市于洪区现房公寓（建筑面积54.46平方米）一套，其中，该合同第六条“付款方式及期限”项约定：“买受人按下列第3种方式按期付款。3.其他方式。于签合同当日交纳首付人民币101153.46元，余款100000元做贷款，并且在出卖人通知七日内，买受人带齐所需贷款资料到指定地点办理贷款，逾期按本合同第七条执行。”第七条“买受人逾期付款的违约责任”项约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之10（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指按照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”该合同第八条“交付期限”项约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因执行国家法律、法规、政策、政府指令通告等导致的延期；3、因施工中遇到重大技术问题及恶劣天气造成施工中断导致的延期。因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期。该合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”项约定：“除本合同第八条规定的特殊情况下出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同第十五条“关于产权登记的约定”项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内限得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”该合同第十九条约定：“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。”该合同第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。”该合同第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”该合同第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效。”该合同第二十四条约定：“商品房预售的，自本合同生效之日起的30天内，由出卖人向沈阳市房产局申请登记备案。”该合同下方“出卖人”处加盖“辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司合同专用章”，“买受人”处由孙鹏鹏、被告梁红艳本人签字予以确认。 上述《商品房买卖合同》的《附件四：合同补充协议》主要内容为，第五条“对合同第七条第一款第二项的补充约定”项约定：“商品房交付使用后，如因买受人原因导致解除合同的，在解除权人发出解除合同通知之日起30日内，房屋恢复原状，出卖人将已收取的房款返还买受人，买受人将房屋返还给出卖人，买受人按合同约定支付违约金的同时，还应当支付出卖人由交付该房屋之日起至合同解除之日期间的房屋租赁赔偿费，租赁费计算标准参考当地当时同等面积房屋的市场租赁费用标准。”第八条约定：“房屋交付时，出卖人发现买受人已经违反借款合同的约定，逾期不还贷款的，出卖人有权不交付买受人购买的房屋。在出卖人确定的交房之日起30日内，买受人仍未付清所欠贷款，出卖人有权解除合同，买受人需承担因此给出卖人造成的一切损失。” 第十三条约定：“本补充协议是合同的组成部分，与合同具有同等法律效力，如与合同条款不一致之处，以补充协议约定为准”。第十四条约定：“本补充协议自双方签字盖章之日起生效”。上述《附件四：合同补充协议》第21页下方“出卖人”处加盖“辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司合同专用章”，“买受人”处有“孙鹏鹏”、“梁红艳”签名并捺印。 2014年9月26日，原告荣信公司（甲方）与被告孙鹏鹏（乙方）、被告梁红艳（乙方）签订《借款协议书》，该协议开头部分内容为：“依据相关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方同意借款给乙方用于乙方购买甲方开发的商品房事宜，双方达成如下协议：”，其中，该协议第一条“借款条件及用途”项约定：“乙方向甲方申请借款用于购买位于沈阳市于洪区，由甲方开发销售的“荣信商业广场”项目的公寓八层808门、建筑面积54.46平方米，总房款：￥201153.46元人民币”；该协议第二条“借款金额”项约定：“甲方同意借款给乙方的金额为：￥80000元人民币”；该协议第三条“借款期限”项约定：“借款期限为730天，借款期限为2014年9月26日至2016年9月26日。分两期还款。第一期：为2015年9月26日前还款（人民币）￥40000元，第二期：为2016年9月26日前还款（人民币）￥40000元”；该协议第四条“借款的利率和利息”项约定：“如果乙方按期还款，甲方同意不收取乙方借款利息。如果乙方未按期还款，乙方按中国人民银行同期贷款利率计算，自借款之日起至还款完成之日止向甲方支付利息”；该协议第五条“借款的偿还”项约定：“乙方在每次还款期限内可以随时还款，在借款期限内偿还完全部借款则甲方不收取乙方的利款利息。如果乙方超过借款期限还款，则乙方按中国人民银行同期贷款利率自借款之日起至还款完成之日止向甲方支付利息，并按以下方式承担违约责任；乙方逾期还款30日以内时，乙方每逾期一日向甲方支付借款总额5%的违约金；乙方逾期还款超过30日时，乙方同意甲方解除双方签订的《商品房买卖合同》，乙方每逾期一日向甲方支付借款总额5%的违约金，同时，乙方承担给甲方造成的一切损失”；该协议第六条约定：“乙方同意在乙方偿还完全部借款后，甲方给予乙方办理房屋所有权证等手续”；该协议第七条约定：“待乙方银行贷款金额放款后，甲方给予乙方办理房屋入住手续”；该协议第八条约定：“乙方若更改其联系方式，应在3日内以书面形式通知甲方，否则构成违约，应按本协议第五条承担责任；该协议第九条约定：“甲方因催收本协议项下的借款本息及有关费用而发生的费用，包括但不限于以仲裁、诉讼等法律程序催收而产生的起诉费、执行费、律师费用等而发生的任何费用，均由乙方承担”；该协议第十条约定：“此协议未尽事宜，由双方协商解决，协商不成的，向签约地人民法院提起诉讼”；该协议第十一条约定：“此协议一式三份，甲持二份，乙方一份，本协议自甲、乙签字、盖章后生效，至协议项目借款本息全部清偿完毕后终止”。该合同下方“出卖人”处加盖“辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司合同专用章”，“买受人”处有“孙鹏鹏”、“梁红艳”签字字样。该协议下方“甲方”处加盖“辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司合同专用章”，“乙方”处有“孙鹏鹏”、“梁红艳”签名并捺印。 上述《借款协议书》签订后，被告孙鹏鹏、被告梁红艳依约向原告给付21153.46元。 2015年1月30日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告孙鹏鹏、被告梁红艳、原告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告孙鹏鹏、被告梁红艳向上海浦东发展银行股份有限公司申请贷款人民币100000元，用于购买本案涉案房产，贷款期限为10年，贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次的贷款基准利率基础上上浮20%计算，签订合同时的中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为6.15%，贷款利率按年调整，分段计息，即从中国人民银行调整利率的次公历年的1月1日起调整。还款方式采用等额本息还款法。如借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，借款人构成违约，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，可以按中国人民银行有关规定计息，其中，对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息计收复利。同时约定，被告孙鹏鹏、被告梁红艳以购买的涉案房产向原告提供抵押担保，并办理预购商品房的抵押预告登记。本案原告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，担保范围为借款人在贷款合同项下全部贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用其他合理费用），保证期间为自合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥贷款合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权利证正本之日解除，但是对于在该解除日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生的保证人或借款人的违约而引起的本合同项下责任，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。合同另约定，无论贷款人对贷款合同项下的债权是否拥有其他担保权利（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），贷款人均有权要求保证人在贷款合同约定的保证范围内承担保证责任，而无须先要求其他担保人履行担保责任。保证人在此明确放弃要求先履行债务人提供的物的担保的抗辩。 上述贷款合同签订后，案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行足额发放贷款。 被告孙鹏鹏、被告梁红艳在上述《个人购房担保借款合同》履行过程中，发生多笔贷款逾期，截至2017年5月7日，被告孙鹏鹏、梁红艳已累计拖欠本金91571.54元，逾期利息5620.42元，逾期罚息338.54元，因案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行催要未果，案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行向沈阳市沈河区人民法院起诉本案被告孙鹏鹏、被告梁红艳、本案原告荣信公司金融借款合同纠纷一案，2018年5月4日，沈阳市沈河区人民法院作出（2017）辽0103民初9708号民事判决，判决：“一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告孙鹏鹏、梁红艳、辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告孙鹏鹏、梁红艳于本判决发生法律效力后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行剩余贷款本金人民币91571.54元；三、被告孙鹏鹏、梁红艳于本判决发生法律效力后十日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行逾期利息5620.42元、逾期罚息338.54元（截至2017年5月7日，自2017年5月8日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息、复利，按合同约定计算）；四、被告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求”，同时判决：“案件受理费人民币2238元，公告费人民币560元，由被告孙鹏鹏、梁红艳、辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司负担。” （2017）辽0103民初9708号民事判决履行过程中，2018年8月6日，本案原告荣信公司向案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行给付判决确定的公告费560元、诉讼费2238元、保全费995元。2018年8月7日本案原告荣信公司向案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行给付判决确定的尚欠贷款本金及实际清偿之日止的全部利息、罚息、复利共计108000元，因同日，案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行将多给付的逾期利息、罚息、复利共计1772.81元返还给原告荣信公司，故原告荣信公司实际给付案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行尚欠贷款本金及实际清偿之日止的全部利息、罚息、复利共计106227.19元（108000元-1772.81元）。至此，（2017）辽0103民初9708号民事判决全部义务，由本案原告荣信公司的上述给付行为而实际履行完毕。 另查明，2015年7月19日，原告荣信公司将符合《商品房买卖合同》约定交付条件的涉案商品房交付给被告孙鹏鹏、被告梁红艳，被告孙鹏鹏因此在全部验收项目已验收合格，并“同意接收”的《荣信商业广场房屋验收单》“业主签字”栏内签字。因二被告拖欠原告部分款项尚未给付，故原告依《商品房买卖合同》、《借款协议书》关于违约责任相关约定，至今尚未配合原告办理涉案商品房过户手续。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孙鹏鹏、被告梁红艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃庭审答辩和质证的权利。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告荣信公司与被告孙鹏鹏、被告梁红艳签订的《商品房买卖合同》及其附件、《借款协议书》、《个人购房担保借款合同》，系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。原、被告应按其签订的《商品房买卖合同》内容约定，全面履行自己的义务。 关于二被告已经给付原告《商品房买卖合同》项下购房款数额问题。本案原告荣信公司已经收到被告孙鹏鹏、被告梁红艳给付的首付款21153.46元，及通过银行贷款形式给付的房款100000元，上述款项合计数额为121153.46元（21153.46元+100000元）。 关于原告实际支出的代偿款数额问题。在（2017）辽0103民初9708号民事判决履行过程中，本案原告荣信公司向案外人上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行给付判决确定的公告费560元，诉讼费2238元，保全费995元，尚欠的贷款本金及实际清偿之日止的全部利息、罚息、复利共计106227.19元，经计算，原告荣信公司在承担连带责任给付义务过程中，实际支出的代偿款数额总额为110020.19元（560元+2238元+995元+106227.19元）。 关于原告请求法院判令解除原、被告签订的及补充协议的诉讼请求。原、被告在《借款协议书》第五条“借款的偿还”项中约定了关于被告逾期偿还款项本金的解除条款，现二被告拖欠原告《借款协议书》项下款项80000元的行为，属于符合《商品房买卖合同》及其附件解除条件的违约行为，原告提出的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求法院判令被告协助办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续的诉讼请求。因涉案房屋尚未办理房屋所有权证书，《商品房买卖合同》及其附件解除后，被告协助原告办理撤销涉案房屋的合同备案，为被告向原告返还涉案房屋的必要程序。原告提出的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求法院判令被告将房屋返还给原告的诉讼请求。因本案中二被告已经实际办理入住，故对于原告提出的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于请求法院判令被告向原告赔偿因履行担保义务产生的损失10020.19元的诉讼请求。首先，二被告已经给付原告《商品房买卖合同》项下购房款数额为121153.46元；其次，原告实际支出的代偿款数额为110020.19元；再次，被告已向原告支付的购房款数额高出原告实际支出的代偿款数额11133.27元（121153.46元-110020.19元）。故对于原告提出的此项诉讼请求，本院不予支持。同时，对于上述被告多给付的11133.27元款项，被告可以另行主张，本案中不予处理。 关于原告请求法院判令被告支付合同解除之前的房屋租赁赔偿费12069.21元[房屋租赁费计算：从2015年1月30日至2018年10月以商品房总价201153.46元与设计使用年限计算50年的比值为每年赔偿费为4023.07元（201153.46÷53×3）]的诉讼请求。原告提出此项诉讼请求的依据为，原、被告签订的《商品房买卖合同》后附《附件四：合同补充协议》第五条内容，即：“商品房交付使用后，如因买受人原因导致解除合同的，在解除权人发出解除合同通知之日起30日内，房屋恢复原状，出卖人将已收取的房款返还买受人，买受人将房屋返还给出卖人，买受人按合同约定支付违约金的同时，还应当支付出卖人由交付该房屋之日起至合同解除之日期间的房屋租赁赔偿费，租赁费计算标准参考当地当时同等面积房屋的市场租赁费用标准”。首先，该条款是对于商品房买卖合同解除后，双方权利义务的约定，但其中对于“房屋租赁赔偿费”的计算标准，约定并不明确，原告未提供证据证明其约定的“房屋租赁赔偿费”的标准，即为其在诉讼请求中提出的“商品房总价与设计使用年限的比值”；其次，该格式条款只约定了“房屋租赁赔偿费”，而未同时约定原告对于其占有房款资金期间的资金占用费问题，对于被告不利；再次，《商品房买卖合同》后附《附件四：合同补充协议》第八条第一款约定：“房屋交付时，出卖人发现买受人已经违反借款合同的约定，逾期不还贷款的，出卖人有权不交付买受人购买的房屋”，本案中，原告在被告已经发生逾期支付相关款项情况后，仍然向其交付涉案商品房，应视为原告自愿承受由交付房屋可能遭受的相关损失。综上，对于原告提出的此项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司与被告孙鹏鹏、被告梁红艳签订的《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、被告孙鹏鹏、被告梁红艳于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳市于洪区商品房（建筑面积54.46平方米）的合同备案（费用由被告孙鹏鹏、被告梁红艳承担）； 三、被告孙鹏鹏、被告梁红艳于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于沈阳市于洪区商品房（建筑面积54.46平方米）腾空后返还给原告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费352.20元，由被告孙鹏鹏、被告梁红艳负担150元，由原告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司负担202.20元；公告费600元，由被告孙鹏鹏、被告梁红艳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  王忠泽 人民陪审员  王中举 人民陪审员  李洪涛 二〇一八年十二月五日 书 记 员  马晓明