四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3401民初4232号 原告：樊云，男，汉族，1973年1月23日出生，四川省普格县人，住普格县。 委托诉讼代理人：杨继平，四川骁驰律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：陶鸿，四川骁驰律师事务所律师（特别授权）。 原告：鄢国琼，女，汉族，1984年5月20日出生，四川省普格县人，住四川省普格县。 委托诉讼代理人：杨继平，四川骁驰律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：陶鸿，四川骁驰律师事务所律师（特别授权）。 被告：钱晓虹，女，汉族，1971年11月8日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：蒋志川，四川尽心律师事务所律师（特别授权）。 被告：张涛，男，汉族，1970年1月16日出生，四川省西昌市人，住西昌市。 委托诉讼代理人：蒋志川，四川尽心律师事务所律师（特别授权）。 第三人：凉山州月城房地产经纪有限责任公司，住所地：西昌市海河帝景A区。 法定代表人：张文胡，系该公司总经理。 原告樊云、鄢国琼诉被告钱晓虹、张涛，第三人凉山州月城房地产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊云、鄢国琼及委托诉讼代理人杨继平、陶鸿，被告钱晓虹、张涛及委托诉讼代理人蒋志川，第三人凉山州月城房地产经纪有限责任公司均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 樊云、鄢国琼向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、依法判令被告返还20000.00元的定金，并支付20000.00元的违约金；三、依法判令被告赔偿原告损失18000.00元；四、案件受理费由被告承担。事实及理由：2018年4月22日，原、被告通过第三人签订了存量房屋买卖合同，原告于当日将定金20000.00元交付卖房，合同约定原告于2018年5月30日前将购房首付款276000.00元交付于被告，余款420000.00元，由原告于2018年5月30日前向银行办理贷款，放款时间以银行约定时间交付予被告。合同约定：“为防范交易风险，督促被告按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在卖方收到首付款当日将购房款中的10000.00元交付于居间方保管，此款作为交房保证金，在房屋交接时甲乙双方无异议后居间方将此房屋保证金退予乙方。”合同签订当日，原、被告双方向第三人支付了房屋中介费，第三人向原、被告双方承诺尽快办理好相关手续，并告诉双方有什么事情都分别与他们联系，不能私下联系。第三人作为中介方会履行好义务，督促被告按时交房，直到合同履行完成。因此，原、被告双方在之后就没有私下联系，原告一直都与第三人联系，多次让第三人催促被告交房，但是被告一直都与第三人联系，多次让第三人催促被告交房，但是被告一直以没有办理好房产证为由，未与第三人和原告前往房管局办理房屋转交手续。直到2018年5月30日，被告的房产证也没有办好。2018年6月4日，原告再次打电话询问第三人房产证的进度，第三人告诉原告，被告的房产证最近两天可办好，可合证；第三人还说，合证后，会通知原告一起去办理相关手续。6月8日，原告突然接到第三人的电话，被告不再出售合同约定的房屋。因被告一直以房产证没有办好为由，拒绝与第三人和原告前往房管局办理相关手续，拒不履行义务，导致原告不能按期买房，期间房价上涨，造成原告经济损失数万元。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告钱晓虹、张涛辩称：一、2018年5月30前，原告未向被告交付购房首付款276000.00元的行为依法已构成根本违约。据此，原告无权要求被告返还定金2万元。原告在诉状中称：“2018年4月22日，原、被告通过第三人签订了存量房屋买卖合同，原告于当日将定金20000.00元交付卖房，合同约定原告于2018年5月30日前将购房首付款276000.00元交付于被告”。依据法释[2015]5号《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，原告诉称的上述事实，被告无需举证即可证明原告依约于2018年5月30日前将购房首付款276000.00元交付给被告。这是原告在其诉状中对于己不利的事实明确表示承认，系本案客观存在的法律事实。2018年4月22日，原、被告双方通过第三人凉山州月城房地产经济有限责任公司签订了一份《存量房买卖合同》。该合同第三条和第十三条中明确约定原告于2018年5月30日前将购房首付款276000.00元交付于卖方，在本合同履行过程中如买方在交付定金后违约所交付卖房的定金卖方将不予退换；该意思表示真实，符合法律规定，应受法律保护。原、被告双方在该合同中对房款交付、产权过户办理、房屋交付等作出了明确具体的约定，但双方在该合同中未将产权过户办理作为购房首付款交付的前提条件。结合原告在其诉状中自认的法律事实，原告在2018年5月30日前未将购房首付款276000.00元交付给被告。由此决定，原告未交付购房首付款的行为依约依法构成了根本违约，无权要求被告返还定金2万元；原告在交付定金后违约，原告所交付的定金2万元，被告依约依法不予退还。二、被告在本案中不存在违约行为，依法不应承担违约责任，且依约依法不予退还原告交付的定金2万元。在案涉房屋买卖合同履行过程中，第三人公司通知被告前去相关单位办理过户手续及领取相关证书时，被告均积极配合第三人和原告。因案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》记载的权利人不一致，合证过程中房管局和国土局要求钱晓虹提供取得房屋所有权证的依据，按照第三人公司的要求和通知，被告于2018年5月10日到西昌市档案局调取了钱晓虹、张涛于2005年4月11日签订的离婚协议。后又按第三人公司的要求和通知，被告第三人于2018年5月29日一起到西昌市房地产管理局办理案涉房屋测图，西昌市房管局于当日出具了案涉房屋面积计算表和相应图纸。由此决定，被告一直积极配合第三人办理案涉房屋的过户手续，不存在违约行为，依法不应承担违约责任，且依约依法不予退还原告交付的定金2万元。三、案涉房屋在2018年5月30日前未能完成合证、换新证、换新证后的转移登记手续系由于第三人的过错造成的，被告对此无任何过错。被告将案涉房屋挂在房屋中介第三人公司销售时，被告向该公司明确说明了案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用证分别属于被告钱晓虹、张涛所有的特殊情况，第三人公司答复可以办理过户手续，没有问题，被告便将案涉房屋挂在第三人公司处代理销售。2018年4月22日，原、被告双方签订案涉房屋的双证原件交付给第三人公司用于办理过户手续。原告在诉状中称“合证”充分证实被告已将案涉房屋双证权利人不一致的情况告知原告，原告已经知晓案涉房屋双证不一致的情况。以上事实客观存在的法律事实。根据现行有效的法律和国家房产政策，案涉房屋办理过户需要经过房屋所有权证和国有土地使用权证记载权利人同一化后双证合一为不动产权证书和不动产权证书转移登记三个步骤；加之西昌市房地产管理局和不动产登记中心的工作交接问题和历史遗留问题的处理使得案涉房屋过户手续办理更为复查。第三人公司作为专业的房地产终结公司应当知道案涉房屋过户的办理流程、进度、条件和资料以及上述三个步骤的复杂性，元、被告双方正是基于对第三人月城公司的专业信赖才通过第三人签订案涉房屋买卖合同，第三人的权利是收取佣金，义务是居间促使原、被告双方签订房屋买卖合同并按照案涉房屋买卖合同的约定如期办理过户手续，其主要义务就是为原、被告双方办理过户手续，这也是原、被告双方选择第三人的主要原因和最大信赖。在案涉房屋过户手续办理过程中，西昌市国土局告知第三人和被告，需要被告钱晓虹提供钱晓虹取得案涉房屋《房屋所有权证》的上市交易表才能将案涉房屋的房屋所有权证和国有土地使用证同一化为钱晓虹，此后才能进行双证合一换新证不动产权证书，再进行不动产权转移登记。被告钱晓虹取得案涉房屋《房屋所有权证》的依据系2005年4月11日的离婚协议，而不是上市交易表。这一事实被告钱晓虹在挂中介和签订案涉房屋买卖合同时均已经向第三人公司和原告如实告知，第三人公司作为专业的房地产终结公司应当知晓案涉房屋双证同一化的条件而故意隐瞒被告和原告。第三人若在签订案涉房屋买卖合同之前就告知被告和原告，被告就不会签订案涉房屋买卖合同。同时，原告按照第三人的同和要求，积极配合第三人和原告办理过户手续。据此，案涉房屋在2018年5月30日前未能完成合证、换新证、换新装后的转移登记手续系由于第三人的过错造成的，被告对此无任何过错。四、原告提出的第三项诉求赔偿原告损失18000.00原于法无据，依法应判决驳回原告提出的这一诉讼请求。原告在诉状中诉称的“原告不能按期买房，期间房价上涨，造成原告经济损失数万元。”的事实和理由不成立，本案中，原告未按照案涉房屋买卖合同的约定交付购房首付款给被告的行为构成根本违约，被告积极配合第三人和原告办理过户手续，不存在违约行为。由此决定，原告提出的第三项诉求赔偿原告损失18000原于法无据，依法应判决驳回原告提出的第三项诉求。综上，2018年5月30日前，原告未向被告交付购房首付款276000的行为依法已构成根本违约。据此，原告无权要求被告返还2万元。被告在本案中不存在违约行为，依法不应承担违约责任，且依约依法不予退还原告交付的定金2万元。案涉房屋在2018年5月30日前未能完成合证、换新证、换新证后的转移登记手续系由于第三人的过错造成的，被告对此无任何过错。原告的起诉无相应法律事实和法律依据支撑，提出的诉求不合法，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人凉山州月城房地产经纪有限责任公司辩称：2018年5月29日通知被告办理合证手续，被告以身份证遗失没有办理，被告说2018年5月30日办理，被告没有前来办理，后另行约定2018年6月1日，至2018年6月7日一直拖延至今，没法办理过户手续。 本院经审理认定事实如下：2018年4月22日，原告樊云与被告钱晓虹、张涛通过第三人凉山州月城房地产经纪有限责任公司签订了《存量房买卖合同》，原告购买二被告位于西昌市长安中路XXX号房产一套，原、被告双方约定原告在签订合同时向被告交付2万元定金，原告于2018年5月30日前将购房首付款27.6万元交付被告，余款42万元由原告于2018年5月30日前向银行办理贷款，放款时间为银行约定时间交付被告。同时双方在合同中对产权过户办理约定为双方于2018年5月30日前或领到房屋权籍3日内，到房管部门办理房屋产权交易过户手续，第三人协助办理，第三人通知原被告双方前来办理过户手续及领取相关产权证书时，任意一方不得以任何理由故意拖延时间，否则视为违约处理，具体违约事项参照合同第十三条执行。双方在合同第十三条中约定如卖方收取买方定金后违约，除退还买方购房定金外，卖方另赔偿买方已交付购房款定金一倍的违约金。原告在合同签订当日将购房定金2万元交付给了被告，被告钱晓虹向原告樊云出具了收条。因二被告出卖的房屋，房屋所有权证登记的所有权人为被告钱晓虹，国有土地使用使用权人为被告张涛，故按规定如要办理过户，需要进行房屋所有权证和国有土地使用权证记载的权利人同一化（即办理合证手续），但被告在接到第三人办理房屋的合证手续通知后未到场，2018年5月30日被告亦未到房产管理部门配合办理相关房屋产权交易过户手续，直到2018年6月8日原告接到了第三人通知，第三人称被告不再出售合同约定的房屋。 本院认为，本院认为当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。在本案中根据原被告双方签订的合同可以看出，原告樊云有在2018年5月30日向被告支付首付款的义务，而被告有在同日与原告樊云一起到房管部门办理房屋产权交易过户手续的义务，但被告在约定时间未到场，未向原告樊云办理产权过户，甚至办理产权过户的必要条件（被告房产双证合证手续）都不具备，基于不安抗辩权，原告樊云有理由不再向被告支付首付款。被告以自己的行为表明不履行义务，原告樊云可以解除合同，并按合同约定要求被告承担违约责任，故对于原告樊云第一、二项诉求本院予以支持。对于原告要求被告赔偿损失1.8万元的诉求，本院认为在案涉房屋买卖中合同当事方为原告樊云、被告钱晓虹、张涛及第三人凉山州月城房地产经纪有限责任公司，其中并无原告鄢国琼，在本案中原告递交的证据无法证明鄢国琼具备原告主体资格，现原告仅以鄢国琼与他人签订《存量房买卖合同》主张损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，的规定，判决如下： 一、解除原告樊云与被告钱晓虹、张涛2018年4月22日签订的《存量房买卖合同》。 二、被告钱晓虹、张涛于本判决生效后十日内返还原告樊云定金2万元，并支付2万元违约金。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费1250.00元，减半收取625.00元，由被告钱晓虹、张涛承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期限为两年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 兰 林 二〇一八年十二月十七日 书记员 贾煜寒 附本判决适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。