成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0112民初314号 原告（反诉被告）：四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司，住成都市成华区槐树店路58号。 法定代表人：喻既普，校长。 委托诉讼代理人：冯兵，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡景强，四川凡高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川树人投资有限公司，住成都市武侯区武侯大道双楠段281号。 法定代表人：李炳林，总经理。 委托诉讼代理人：周德辉，四川法典律师事务所律师 第三人：中国共产主义青年团四川省团校，住所地成都市龙泉驿区文景街116号。 负责人：曾礼。 委托诉讼代理人：陈雳，系团校工作人员。 原告四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司（以下简称：长城驾校）诉被告四川树人投资有限公司（以下简称：树人公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法追加中国共产主义青年团四川省团校(以下简称：四川省团校)为第三人参加诉讼，树人公司提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告长城驾校的委托诉讼代理人冯兵，被告树人公司的委托诉讼代理人周德辉，第三人四川省团校的委托诉讼代理人陈雳，证人徐某能、张某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告长城驾校向本院提出诉讼请求：1、请求判令树人公司赔偿原告长城驾校直接经济损失844200元；2、请求判令树人公司向原告长城驾校返还购买板房款10万元；3、请求判令树人公司向长城驾校返还保证押金10万元；4、请求判令树人公司向长城驾校支付违约金8.95万元；5、由树人公司承担诉讼费用、鉴定费用。事实与理由：长城驾校与树人公司于2016年11月18日签订了《校企合作协议》约定，树人公司将其合法拥有的位于成都市龙泉驿区文景街116号省团校校园后侧共计22亩土地作为汽车叉车训练基地。依据协议，该基地由长城驾校独立投资建设和依法办证经营管理，约定建成后前五年每年场地使用费为35.8万元，后五年每年场地使用费为45.8万元，并每年给树人公司5个名额免收学员培训费，签订协议后5日内即交付保证押金10万元及第一年的场地使用费。协议签订后，长城驾校如期在合同约定的范围进行施工建设，但2017年1月15日，长城驾校主体造型完工，树人公司通知长城驾校要求立即停止施工，长城驾校按要求停止施工，经多次催促开工未果，树人公司告知长城驾校要终止合作。双方多次协商赔偿未果。 被告树人公司辩称：1、树人公司将场地交付给长城驾校使用，经过了省团校同意，且没有妨碍使用，是长城驾校自身不愿意继续使用场地；2、树人公司将15间板房转让给长城驾校，所收取的对价是与长城驾校通过买卖关系所得，不应当返还，且尚欠转让款10万元未支付；3、长城驾校未按约定支付场地使用费，造成违约，无权要求返还押金；4、树人公司依约将场地交付给长城驾校使用，履行了合同义务，不应当向原告支付违约金。 反诉原告树人公司向本院提出反诉请求：1、请求判令长城驾校向树人公司支付租金44.75万元（计算至2018年3月18日，实际要求计算至场地返还时止）；2、请求判令长城驾校支付承租场地产生的水、电和垃圾清运等费用10000元；3、请求判令长城驾校向树人公司支付违约金35.8万元；4、由长城驾校承担全部诉讼费用。事实与理由：2016年11月18日，双方签订了《校企合作协议》约定，树人公司将自己使用的省团校部分场地约22亩，交由长城驾校建立汽车叉车训练基地，约定每年使用费35.8万元，但长城驾校未交纳使用费，根据协议约定，逾期30日未支付，树人公司有权解除协议并且长城驾校应当按一年场地使用费的标准支付违约金。协议签订后，树人公司履行了义务，交付了场地，长城驾校并未按约定支付场地使用费，已构成严重违约。 反诉被告长城驾校辩称：1、树人公司未按合同约定交付场地，已构成根本违约，不存在由长城驾校支付租金及承租场地产生的水、电、垃圾清运等费用；2、合同履行过程中，省团校已公开出面阻止修建训练场，树人公司将出售的板房进行拆除，不允许办培训学校，其行为已造成了根本性违约，请求驳回其全部反诉请求。 第三人四川省团校述称：四川省团校与树人公司系合作关系，双方明确约定不得转让土地的使用权、约定了实训的范围及用途，只能用于本校学生的实训，没有提到其他单位。因报送的图纸与实际建设位置不符，四川省团校于2017年1月25日致函树人公司要求拆除水泥地覆盖绿化部分；2017年3月9日，四川省团校现场要求树人公司拆除绿化带被水泥覆盖的部分，因树人公司隐瞒实际情况，第三人不应承担任何责任。 本院经过审理，确认事实如下：1997年12月2日，四川省团校取得了川国有（97）字第07661号国有土地使用证，载明土地座落于龙泉驿区平安乡永远村九、十组的92159.33平方米（地号：川01124907651，用途：教育）；2014年1月2日，四川省团校取得了龙国用（2013）第23410号土地使用权证，载明土地座落于龙泉驿区龙泉街道办事处文景街116号（地号：LQ－22－62，用途：教育，面积6467.92平方米）。 2012年6月14日，四川省团校与树人公司签订了《联合办学协议》约定，双方共同利用省团校的校址举办树人公司校区；协议2.6约定，协议履行期间，树人公司应妥善合理地使用四川省团校提供的场地及设施，不得出租、转让或转移场地及设施。 2016年11月18日，树人公司作为甲方，长城驾校作为乙方签订了《校企合作协议》约定，树人公司将其合法拥有的位于成都市龙泉驿区文景街116号（四川省团校内）校园后侧（东南方位）部分场，面积共约22亩，作为“对外培训和满足在校学生实习实训”的汽车叉车训练基地，由乙方独立投资建设和依法办证经营管理，独立承担经营和安全风险，自负盈亏，具体建设实施方案需征得甲方书面同意后施工；合作期限自2016年11月18日至2025年11月17日，场地使用费由乙方单独承担，签订协议后5日内交保证金10万元及第一年的使用费，以后每年为11月28日前一次性支付，前五年每年场地使用费为35.8万元，后五年（2021年至2025年每年45.8万元；乙方自协议生效之日起30天内必须启动该项目，90天内必须完成该项目的建设，到期未推进该项目的建设，甲方有权单方调整合作内容；甲方原建设的板房15间面积合计496.6平方米，以20万元转让给乙方；关于合同的解除，双方约定，如果乙方逾期30日未支付使用费，甲方有权解除合同，乙方应按照一年使用费标准支付违约金，甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前60天书面通知对方，经协商一致后办理解除手续，按照三个月场使用费的标准向对方支付违约金，若甲方原因需解除协议的，甲方应按场地建设物当年实际价值补偿给乙方。双方没有具体交接的手续。2016年11月22日，长城驾校向树人公司交付了保证押金10万元以及购买板房的预付款10万元。后长城驾校开始在学校内建造驾驶培训所需场地。 2016年12月20日，树人公司向省团校出具书面报告，对叉车、汽车、物流实训基地的实施方案为：1、不改变现有校园实体格局的前提下建设专业叉车、汽车、物流实训基地，规范训练、确保安全（仅限于本校学生实习），2、通过规范化打造，实现训练场地区域更整洁美观。并在随附的图纸上标明实习实训中心的位置。 2017年1月15日，四川省团校向树人公司发出《关于要求四川树人投资有限公司进行整改的函》，以树人公司修建水泥路面，改变绿化格局，完全在报送范围之外，趁学校放寒假之机突击在绿化地里修建水泥路面，违反了双方的约定为由，要求树人公司立即整改。同日，张某、淳毅、鄢定元、**康、齐桂霞召开了会议，形成了《关于校园绿化、道路规范及汽车、叉车训练打造工程的改造》的会议纪要，载明，1、学生汽车、叉车训练场建设，只能在已报经团校领导审核批准的范围内进行，不能改变校园整体规划格局；……环境改造只能在原状格局基础上增加花草树木。2017年3月9日，四川省团校向树人公司发出《关于拆除绿化地水泥路面的函》，表明双方于2017年2月27日达成一致意见由树人公司拆除恢复，但树人公司未恢复，团校决定自行恢复。 本案在审理过程中，本院组织当事人对现场进行了查看，案涉的部分板房已被树人公司拆除，修建的部分水泥路面已被恢复成绿化。已修建好未拆除的部分事实上由树人公司控制和管理。 本案在审理过程中，经长城驾校申请，本院依法委托四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司对长城驾校在省团校修建的汽车叉车训练基地的工程造价进行了鉴定，2018年11月13日，四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司出具了川中佳智胜鉴定字2018（05）号鉴定意见书，该基地的工程造价为697968元。长城驾校支付了鉴定费25000元。 上述事实有当事人的陈述，当事人提交的协议、收据、报告、函、鉴定意见及鉴定费发票等证据在案佐证，本院足以认定。 本院认为：对于合同的性质判断不能以合同的标题为准，应当以当事人所签订的合同内容进行认定。长城驾校与树人公司签订的协议，虽然名为《校企合作协议》但从协议内容分析，双方签订的实质是土地租赁协议。双方的协议不违反法律规定，合法有效。当事人应当协议的约定全面履行义务。 关于协议履行及合同是否解除的问题。一、根据长城驾校与树人公司的协议约定，树人公司应将其合法拥有的龙泉驿区文景街116号的面积约22亩的场地，作为“对外培训和满足在校学生实习实训的”汽车叉车训练基地，该协议同时约定了建设周期以及长城驾校承诺每年给树人公司5个免费培训名额。树人公司的主要合同义务是向长城驾校交付符合合同约定的土地，长城驾校的主要合同义务是向树人公司交付土地租赁费用。作为履行土地交付义务的主体，树人公司并提交证据证实其向长城驾校交付土地位置、面积及时间，结合证人张某、徐某能的证言，可以认定树人公司并未完成合同约定的22亩土地的交付，因对交付土地的具体面积不清楚，长城驾校可以暂停支付土地租金。二、根据树人公司与省团校签订的合作协议，省团校将其具有使用权的场地提供给树人公司使用时已明确约定，场地不得出租、转让，可以认定，树人公司既不是法定的土地使用权人，也未取得再次出租的权利。2016年12月20日，树人公司向省团校书面报告后，省团校并未对树人公司的出租行为进行追认，因此，树人公司与长城驾校的协议事实上不能履行，长城驾校无法实现其合同目的。在省团校于2017年1月15日向树人公司送达整改函时，树人公司即应明知，其与长城驾校签订的协议，事实上已不能履行，因此本院认定，双方的协议此时因树人公司履行不能而解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方的合同已解除，同时树人公司并未证实其提交的土地的具体面积，对于树人公司要求长城驾校支付租金的请求本院不予支持。对于长城驾校要求树人公司返还保证押金10万元的请求，本院予以支持。因板房系汽车叉车训练基地租赁土地所需要的附随物品，其买卖亦不是独立的行为且树人公司未提交证据证实已交付了该板房，板房的买卖亦应一并解除，解除后树人公司应将收取的价款10万元返还给长城驾校。 关于违约责任及赔偿损失的问题。因树人公司不能按合同的约定交付土地致长城驾校不能实现合同目的，已违反合同的约定，应当依法承担合同约定的违约责任。长城驾校暂停支付租金系因树人公司未明确交付土地的面积，其理由有正当性，并不违反合同的约定，因此本院认定长城驾校并不存在违约行为。双方在合同中约定，因树人公司或长城驾校自身原因导致合同解除的，应当按三个月的场地使用费的标准支付违约金，该约定不违反法律规定。对于长城驾校要求树人公司支付违约金8.95万元的请求，本院予以支持（358000元/年?12月/年?3月）。对于树人公司要求长驾校支付违约金的请求本院不予支持。长城驾校投资修建场地是基于对树人公司合法拥有省团校部分场地且可以出租的声明以及长城驾校可以对外培训的信任，即该投资是基于对树人公司以及对合同的信赖所支出的费用，该合同因履行不能而解除，该部分损失为长城驾校的实际损失且该部分场地现实际由树人公司控制和管理，对于树人公司而言其具备相应的使用价值，故该部分损失应当由违约方树人公司赔偿。虽然树人公司对四川中佳智胜建设管理咨询有限责任公司出具的川中佳智胜鉴定字2018（05）号鉴定意见书提出了异议，但其并未提交任何法律依据，因此本院对该鉴定意见予以采信，本院确认长城驾校的实际损失697968元，应由树人公司赔偿。鉴定费25000元，亦是长城驾校支出的实际损失，应当由违约方树人公司承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、条六十六条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川树人投资有限公司于本判决生效后10内向原告四川省长城机动车驾驶员培训学校有限责任公司支付1012468元（含赔偿损失697968元，鉴定费25000元，返还购板房款100000元，返还保证押金100000万，支付违约金89500元）； 二、驳回反诉原告四川树人投资有限公司的全部诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计6956元，由四川树人投资有限公司负担；反诉案件受理费5977.5元，由反诉原告四川树人投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈明 二〇一八年十二月十九日 书记员  郑颖