四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0121民初1309号 原告：何素芬，女，1967年12月23日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：**，1971年12月3日出生，汉族，住成都市青白江区。 被告：金堂县城乡房产管理局，住所地四川省金堂县赵镇滨江路二段1号。 法定代表人：郑福愚，局长。 委托诉讼代理人：蒋议，四川有同律师事务所律师。 被告：金堂县人民政府赵镇街道办事处，住所地成都市金堂县赵镇幸福路279号。 法定代表人：陈乔，主任。 委托诉讼代理人：胡志东，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告：成都滨江投资有限公司，住所地成都市金堂县赵镇新建路133号。 法定代表人：叶朋飞，董事长。 委托诉讼代理人：孙成兴，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原告何素芬与被告金堂县城乡房产管理局（以下简称金堂房管局）、金堂县人民政府赵镇街道办事处（以下简称金堂赵镇办事处）、成都滨江投资有限公司（以下简称滨江公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序于2018年5月2日、5月8日、6月15日公开开庭进行审理后，原告何素芬申请对位于成都市金堂县兰天城市广场14、15号的商业用房地产因临街宽度由每间4ｍ变为3.3ｍ导致宽深比发生变化、临街进深增加而对其市场价值造成的价值减损及室内配建卫生间的成本费用进行评估。经审查，原告何素芬的申请符合法律规定，予以准许。本院又于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告何素芬及委托诉讼代理人**、被告金堂房管局的委托诉讼代理人蒋议、被告金堂赵镇办事处的委托诉讼代理人胡志东、被告滨江公司的委托诉讼代理人孙成兴到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 何素芬向本院提出诉讼请求：1.三被告赔偿何素芬商铺开间变化造成租赁损失960000元（实际为商铺开间发生变化造成价值减损，2000元/月×12个月/年×商铺使用年限40年）；2.三被告给付原告何素芬过渡费167100元（暂计至2017年11月30日止,以实际交房为准）；3.三被告赔偿因下水管、雨水管、消防管、柱子影响商铺使用功能给何素芬造成的经营损失960000元（2000元/月×12个月/年×商铺使用年限40年）；4.三被告按《国有土地上房屋征收补偿合同》（以下简称房屋征收补偿合同）的约定将天然气、电、讯、视接入商铺；5.三被告按《房屋征收补偿合同》的约定在何素芬所有的商铺中未修建厕所赔偿损失53200元（材料、人工费10000元、厕所隔墙所占面积费用43200元）；6.案件受理费由三被告承担。事实和理由：被告方在何素芬毫不知情、不同意的情况下，擅自改变《房屋征收补偿合同》的约定门面开间（由4.8ｍ改为3.3ｍ），严重损害了何素芬的利益。在不符合交房条件，没有交房手续的情况下称之为已交房，不支付过渡费毫无道理。双方于2014年1月20日签订《房屋征收补偿合同》后，何素芬认真履行了合同义务，但被告方不严格按《房屋征收补偿合同》的约定履行义务，何素芬多次要求履行义务未果。现何素芬要求被告方赔偿商铺开间由4.8ｍ变为3.3ｍ所造成的租赁损失960000元，支付过渡费167100元，赔偿因下水管、消防管、柱子等影响商铺使用功能所造成的损失960000元；被告方按照《房屋征收补偿合同》的约定将天然气、电、讯、视接入商铺，并按约赔偿未修建厕所所造成的损失，被告方将拆迁时的24墙体变为12墙体。为维护何素芬的合法权益，请求支持何素芬的诉请。 金堂房管局、金堂赵镇办事处、滨江公司辩称，一、涉案商铺已经按照《房屋征收补偿合同》进行了交付，全面履行了合同义务，现肯德基等商家已入住。何素芬的商铺被征收前的开间为3.3ｍ，总面积为55.70ｍ2，何素芬主张按照4.8ｍ的开间交付商铺，无事实依据。二、被告方是严格按照相关法律和城镇规划的规定对房屋进行了修建，竣工验收合格后，已于2017年1月13日将拆迁安置的商铺交付给何素芬，不存在支付过渡费等损失问题，何素芬主张24墙体也无事实依据。三、对商铺的修建是严格按照规划进行施工的，何素芬主张因下水管、消防管等影响商铺使用功能所造成的损失，无合同约定，也无法律规定。四、被告方严格按照《房屋征收补偿合同》的约定将天然气、电、讯、视进行了入户，不存在再次入户的问题。关于修建厕所的问题，双方在《房屋征收补偿合同》中无此约定，且被告方已修建了公厕，预留了下水道。综上，应驳回何素芬的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.三被告对何素芬提供的《房屋征收补偿合同》中由朱正菊等人签名确认的手写内容不予认可，认为与自己持有的《房屋征收补偿合同》载明的内容不符。本院针对手写内容对朱正菊进行了询问，朱正菊认为是真实的，是为了顺利拆迁而按何素芬的要求添加的内容。朱正菊等人系金堂赵镇办事处工作人员，在房屋拆迁过程中，将与何素芬协商一致的内容载入《房屋征收补偿合同》，不违反法律法规规定，本院对真实性、合法性、关联性予以采信。2.三被告对何素芬提供的商业一层平面图复印件的真实性不予认可。本院认为，经审查，商业一层平面图应为《房屋征收补偿合同》的内容之一，虽系复印件，但与拆迁户业主曾维秀、郑福君所持有同为复印件的商业一层平面图一致，并结合曾维秀、郑福君的证词证实所持有的商业一层平面图均为复印件，三被告也未提供证据证明签订合同时提供的商业一层平面图系盖有印章的原件，对其真实性予以采信。3.何素芬对金堂房管局、金堂赵镇办事处提供的《交房通知》、《新建路道路扩宽项目拆迁还建商业门面安置通知》（以下简称安置通知）、《赵镇新建道路扩宽项目拆迁还建个体商业门面安置花名》（以下简称安置花名）的真实性不予认可，认为签名系参加会议，不是交房。对此本院认为，《交房通知》系证明金堂赵镇办事处与滨江公司的交房关系，不能证明与何素芬的交房关系，但《安置通知》、《安置花名》所证明的交房事实，有曾维秀、郑福君的证词以及金堂房管局提供的门面出租照片印证，其真实性予以采信。4.何素芬提供的《房屋交付确认书》，用于证明于2017年11月29日交房。三被告质证时不予认可。该《房屋交付确认书》系向滨江公司证明已收房的事实，而不能证明金堂房管局向何素芬交房的时间，且该《房屋交付确认书》中除何素芬签名外，无其他任何人签名或盖章，又有划去的内容，对其真实性不予采信。5.何素芬对《四川鹏源鑫房地产土地资产评估有限公司》（以下简称鹏源鑫公司）出具的《房地产咨询估价报告》质证时认为，估价金额太低，不能接受，也不合理；三被告质证时认为，鹏源鑫公司出具的《房地产咨询估价报告》不科学、不客观，评估价值过高。由于鹏源鑫公司出具的《房地产咨询估价报告》的程序、主体合法，本院予以采信。 本院根据当事人无异议以及本院采信的证据认定案件事实如下： 2014年1月20日，何素芬与金堂房管局、金堂赵镇办事处签订了一份《房屋征收补偿合同》，其主要内容为：房屋征收部门（甲方）：金堂县城乡房产管理局，房屋征收实施单位：金堂县赵镇人民政府（现更名为金堂县人民政府赵镇街道办事处），被征收人（乙方）：何素芬。第一条房屋征收依据。金征决字（2013）第002号《国有土地上房屋征收决定》。征收范围：赵镇新建路扩建工程涉及的国有土地上房屋（赵镇新建路73号至133号）。第二条被征收房屋现状。乙方产权所有的被征收房屋位于金堂县赵镇新建路55、57号，面积55.70ｍ2，房屋建筑结构为混合结构，房屋使用性质为商住（经工作人员现场仗量及评估报告，该面积为套内使用面积）。第三条被征收房屋补偿。甲方以金堂县赵镇新建路改扩建工程安置房（期房），赵镇新建路商业城14、15号门面（见图纸），面积55.70ｍ2，建筑结构为框架结构，使用性质为商业。注：安置门面的公摊面积不得大于原来门面的公摊面积，该户为两个门面，两个门面必须连为整体，图纸须调整电梯位置；交新门面时，除天然气初装费外，水、电、讯、视产权不再收取费用，门面内应修建厕所（经办人：朱正菊、罗秀琼、朱文林签名）。第四条安置房屋的标准和产权办理。甲方提供的安置房屋应当符合国家质量安全标准，达到水、电、气、讯、视五通，同时应当具备建筑规划及设计方案配置的配套设施。新建房屋的房屋所有权证和土地使用证在交房后在国家规定时间范围内办理，工本费、超面积各部分的税费由乙方支付。第五条政策性补偿费用。包括乙方安装电话、有线电视、宽带、天然气、电表和空调移机等政策规定的补偿费用，甲方应当支付给乙方：电话移机费1台158元、有线电视迁装费550元、宽带迁装费80元、天然气初装费3000元、电表迁装费1200元、空调移机费1台150元、水表初装费3380元。第六条政策性补助费用。包括临时安置补助费、停产停止经济损失费和搬家补助费。此次过渡方式为乙方自行过渡，过渡期限为36月。过渡期间由甲方给乙方发放停产停业经济损失费180468元。超过过渡期限的，逾期不足6个月的增加1.5倍（停产停业经济损失费）；逾期6个月以上1年以下的增加2倍（停产停业经济损失费）；逾期1年以上的增加3倍（停产停业经济损失费）。甲方支付乙方搬家补助费1200元。第七条政策性补贴费用。甲方应当支付给乙方物管费补贴1728元。第八条提前搬迁奖励费用。乙方在征收签约期限内签订《房屋征收补偿合同》，完成搬迁并交付被征收房屋的，甲方给予户奖40000元。实行产权调换的，乙方在征收签约期限内签订《房屋征收补偿合同》，完成搬迁并交付被征收房屋的，并且住宅以单位为单位、非住宅以街道为单位整体签约达到100％，甲方给予乙方权证面积奖16710元。九、其他补偿。甲方应当支付乙方装饰装修补偿费27850元。第十条总价款结算。实行产权调换的：甲方向乙方支付被征收政策性补偿8518元、政策性补助费181668元、政策性补贴费用1728元、提前搬迁奖励费用140000元、其他补偿27850元，合计276474元。经结算，甲方向乙方支付人民币总金额276474元。第十一、交接。乙方应当在本合同生效同时将赵镇新建路55、57号搬迁房屋所有权证交付甲方，并委托甲方向产权产籍管理部门申请办理搬迁房屋注销登记事宜。 何素芬所有的位于金堂县赵镇新建路55、57号门面被征收前的开间为3.3ｍ。商业一层平面图载明：安置的商铺14号、15号相应房屋承重柱间距为8ｍ，含13号、16号二个商铺。实际修建的14号、15号商铺的房屋承重柱间距为8.4ｍ，相应位置的柱间距中已超过二个商铺。滨江公司开发的金堂.兰天城市广场项目于2016年12月30日经建设、施工、设计等单位验收合格。金堂房管局于2017年1月13日将涉案二个门面交付给何素芬，何素芬在门面上张贴了出租信息。之后何素芬要求金堂房管局、金堂赵镇办事处履行《房屋征收补偿合同》约定的义务向四川省彭州市人民法院提起行政诉讼，四川省彭州市人民法院以何素芬的主张不属行政诉讼受案范围，裁定驳回何素芬的起诉。何素芬向四川省成都市中级人民法院提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2018年2月16日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。 经现场实际勘查的情况为：商铺实际开间为3.3ｍ，套内使用面积为55.70ｍ2，商铺的承重柱处裸露有排污水管，安装消防栓，水电讯视已入户，天然气未进入商铺，商铺中未修建厕所。 本院根据何素芬的申请，依法委托鹏源鑫公司对何素芬拥有位于成都市金堂县兰天城市广场14、15号商业用房地产因临街宽度由每间4米变为3.3米导致宽深比发生变化、临街进深增加而对其市场价值造成的价值减损及室内配建卫生间的成本费用咨询评估。鹏源鑫公司于2018年11月5日出具了《房地产咨询估价报告》，其估价结果为：估价对象房地产在满足本估价报告中“估价的假设和限制条件”下，在价值时点的房地产价值估价结果如下：评估结果合计35.13万元，其中：房地产减损价值34.98万元；室内卫生间配建成本（不含供水和排水改造）1500元。其中，估价的假设条件：4.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响；5.本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提等。估价报告使用的限制条件：1.本报告仅供估价委托人咨询了解估价对象因临宽比发生变化、临街进深增加对其房地产市场价值造成的价值减损及室内配建卫生间的成本费用提供参考，不得作为司法判决的依据或其他估价目的之用。若超出上述范围使用本估价报告，本公司不承担任何责任等。 本院认为，何素芬与金堂房管局、金堂赵镇办事处签订的《房屋征收补偿合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。当事人双方应当严格按照约定的内容履行义务，行使权利。第一、关于商铺开间价值减损的问题。双方在《房屋征收补偿合同》中约定甲方以金堂县赵镇新建路改扩建工程安置房（期房），赵镇新建路商业城14、15号门面（见图纸），面积55.70ｍ2；两个门面必须连为整体，图纸须调整电梯位置。按照该约定金堂房管局应当向何素芬交付赵镇新建路商业城14、15号门面（见图纸），面积55.70ｍ2的商铺，并将两个商铺相连。虽然手写部分内容系金堂赵镇办事处工作人员朱正菊等人添加的，但根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第二款：“房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任”的规定，金堂房管局应当对金堂赵镇办事处工作人员实施的行为后果承担责任。现涉案两个商铺的实际柱间距与何素芬持有的商业一层平面图载明的柱间距大小不符，且柱间距之间安置商铺的个数也不同，由此双方形成纠纷。何素芬认为按商业一层平面图载明柱间距自己商铺开间应为4.8ｍ（柱间距8ｍ减另外一个商铺3.2ｍ），金堂房管局应按该要求交付商铺。三被告认为商业一层平面图仅显示安置商铺的位置，不表示商铺的开间大小。本院认为，商业一层平面图应为《房屋征收补偿合同》的内容之一，对双方均有约束力，不仅标明了商铺的位置，还明确标明了柱间距的尺寸，安置商铺的个数，可以测算出14号、15号商铺的开间按柱间距的平均值计算也应为4ｍ。因此，何素芬主张金堂房管局交付开间为4ｍ的两个商铺（套内面积为55.70ｍ2）的诉请成立。由于金堂房管局未向何素芬交付开间为4ｍ的商铺2个，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。何素芬为了证实商铺开间发生变化造成价值减损，向本院提出评估申请，本院委托鹏源鑫公司对何素芬拥有位于成都市金堂县兰天城市广场14、15号商业用房地产因临街宽度由每间4米变为3.3米导致宽深比发生变化、临街进深增加而对其市场价值造成的价值减损及室内配建卫生间的成本费用进行了咨询评估，鹏源鑫公司向本院出具了《房地产咨询估价报告》，该《房地产咨询估价报告》是在估价的假设和限制条件下作出的，未考虑国家经济政策及市场经营的变化以及其他不可抗力等因素的影响，故该《房地产咨询估价报告》仅能作为本院确定涉案商铺价值减损的参考依据，不能作为裁判依据，由此可以酌定涉案商铺价值减损为200000元为宜。第二、关于过渡费的问题。金堂赵镇办事处虽于2017年1月13日向何素芬交付了商铺，但何素芬认为交付的商铺不符合《房屋征收补偿合同》的约定提出了异议（商铺开间不足4.8ｍ等），并向法院提起了行政诉讼，行政诉讼于2018年2月16日结束。因滨江公司开发的金堂.兰天城市广场项目于2016年12月30日经建设、施工、设计等单位验收合格，结合金堂房管局提供的《交房通知》、《安置花名》、何素芬张贴出租信息所证明的事实以及郑福君、曾维秀的证词所证实交房的事实，可以认定金堂房管局于2017年1月13日向何素芬交付了商铺。因此，何素芬主张支付过渡费的理由不成立，不予支持。第三、关于排污管道等设施是否影响商铺经营的问题。本院组织涉案当事人到现场查看时，排污管道等设施是裸露在商铺进门一侧，占用了商铺一定空间和面积，可以认定对商铺实际的经营存在一定的影响，而不是根本性的影响，鉴于该因素，何素芬主张赔偿损失960000元，仅有自己的陈述，未提供其他证据佐证，根据公平原则，本院酌定该部分损失为 40000元为宜。第四、关于天然气、电、讯、视入户及修建厕所的问题。经现场查看，电、讯、视已入户，金堂房管局已履行了该义务，因何素芬未缴纳天然气初装费，天然气未能入户，故何素芬主张天然气、电、讯、视入户的诉请不成立。双方在《房屋征收补偿合同》中约定门面内应修建厕所，但实际交付的商铺中未修建厕所，金堂房管局未履行该义务，应当承担相应的违约责任。因配建厕所的成本费用已经鹏源鑫公司评估为1500元，具有合理性，应予以确认，何素芬主张支付该数额的诉请，予以支持,对于何素芬主张赔偿厕所隔墙所占面积费用43200元，无合同约定，也无法律依据，不予支持。鉴于金堂赵镇办事处仅是房屋拆迁的实施单位，与金堂房管局之间系委托关系，滨江公司又不是《房屋征收补偿合同》的当事人，故金堂赵镇办事处、滨江公司在本案中不应承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第二款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告金堂县城乡房地产管理局于本判决生效后十日内赔付原告何素芬商铺开间价值减损200000元； 二、被告金堂县城乡房地产管理局于本判决生效后十日内 赔付原告何素芬商铺内排污管道等设施造成的经营损失40000元； 三、被告金堂县城乡房地产管理局于本判决生效后十日内赔付原告何素芬商铺内配建厕所材料及人工费1500元； 四、驳回原告何素芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中 华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11961元，评估费15900元，两项合计27861元。由原告何素芬负担24718元、被告金堂县城乡房地产管理局负担3143元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷山权 二〇一八年十二月二十七日 书记员  薛 霜