浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7185号 上诉人（原审被告）：盛林瑶，女，1987年8月20日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托诉讼代理人：汪波克、韩腾飞，浙江东鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴喜丽，女，1990年5月1日出生，汉族，住湖南省安化县。 委托诉讼代理人：秦祥国，浙江扬理律师事务所律师。 上诉人盛林瑶与被上诉人吴喜丽合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2015年6月25日，盛林瑶与吴喜丽签订《店面转让协议》一份，约定吴喜丽同意将自己位于杭州下沙商贸城一号楼百货区商铺转让给盛林瑶，建筑面积为21.90平方米，转让金额为230000元。当日，盛林瑶与吴喜丽签订《营业房使用权转让协议》一份，载明吴喜丽将杭州下沙商贸城一号楼百货区营业房（建筑面积21.9平方米）使用权转让给盛林瑶，包括房内的装修、灭火器等设施，吴喜丽缴纳的剩余租金为20132元、剩余综合管理费为2246元，其中应由盛林瑶承担部分，由吴喜丽向盛林瑶收取，市场举办方不再退付；转让协议经杭州下沙商贸城有限公司（以下简称商贸城公司）审批同意和市场监督管理机关核准后，即行生效，同时吴喜丽与商贸城公司于2014年9月27日签订的原租赁合同即告终止。盛林瑶通过银行转账形式向吴喜丽支付了转让款80000元。同日，商贸城公司在《营业房使用权转让协议》上盖章确认同意转让，并与盛林瑶签订了《营业房租赁合同》。《营业房租赁合同》约定，商贸城公司将杭州下沙商贸城一号楼百货区营业房，建筑面积21.9平方米出租给盛林瑶，租金为每年每平方米2581元，合同期限为2015年6月24日至2017年10月31日止；市场因扩建、改建或调整布局以及因政府或政策原因导致无法继续租赁时，商贸城公司应提前告知盛林瑶，盛林瑶必须积极配合，无条件服从同意安排与调整，若盛林瑶租赁期未满，商贸城公司可提前解除合同，但须按比例退还盛林瑶剩下期限的租金，并按当年度租金10%的补偿费给予盛林瑶，除此之外商贸城公司不再补偿其他任何费用。 杭州市城市管理行政执法局于2014年8月8日对杭州金池商贸有限公司（以下简称金池商贸）出具了行政处罚决定书一份，载明下沙商贸城南楼和北楼之间的临时建筑用途为临时营业用房，主要用于百货类经营，现已过期；下沙商贸城地块的土地使用权人为金池商贸，商贸城公司为承租方，该临时建筑是经金池商贸同意，由商贸城公司出资建设，规划用途为临时自行车库，2006年6月经批准同意调整为临时营业用房；2012年12月26日，开发区规划分局认定上述临时建筑不宜保留，但至今仍未拆除。2016年7月15日，金池商贸在下沙商贸城市场内张贴拆违通知，告知下沙商贸城内的临时建筑定于2016年7月30日强制拆除。盛林瑶租赁的商铺即属于上述范围内的临时建筑，于2016年8月被拆除。 2016年7月23日，商贸城公司出具授权委托书一份，委托金池商贸全权处理下沙商贸城违章建筑拆除所产生的与租赁户解除租赁合同补偿等事宜。2016年8月16日，盛林瑶与金池商贸签订协议书一份，约定金池商贸受商贸城公司的委托，与盛林瑶签订补偿协议，双方一致同意拆除中东B-016号商铺并解除盛林瑶与商贸城公司订立的租赁合同，金池商贸一次性补偿盛林瑶及实际经营户装修投入、搬迁、停业损失、签约腾空奖励等各项费用共计132415元。 2016年11月7日，盛林瑶将吴喜丽、商贸城公司、金池商贸诉至原审法院院，提出诉讼请求：1.请求确认盛林瑶与吴喜丽签订的《营业房使用权转让协议》无效；2.判令吴喜丽向盛林瑶返还商铺转让费100000元；3.判令商贸城公司、金池商贸承担连带责任；4.诉讼费由吴喜丽、商贸城公司、金池商贸承担。该院于2017年9月19日作出（2016）浙0191民初3008号民事判决。该民事判决认为：盛林瑶与吴喜丽签订营业房使用权转让协议后，并未当然获得商铺的租赁权，而是另行与商铺的所有权人即商贸城公司签订租赁合同，方才获得了案涉商铺的使用权，因此转让协议的标的并非商铺的使用权，而系与商铺所有权人商贸城公司签订租赁合同的资格。因此，并不能以案涉商铺属于超过使用期限的临时建筑，租赁合同效力为无效而直接认定转让协议亦无效。盛林瑶与吴喜丽签订的《营业房使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定为有效，盛林瑶要求确认该转让协议无效的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。转让协议签订后，盛林瑶已与商贸城公司签订了租赁合同，取得了商铺的使用权，转让协议已经履行完毕，故盛林瑶要求吴喜丽返还转让款的请求，于法无据，本院不予支持。在吴喜丽无须返还转让款的情况下，盛林瑶要求商贸城公司、金池商贸承担连带责任，于法无据，本院不予支持。该民事判决驳回盛林瑶的诉讼请求。盛林瑶不服该判决，提起上诉。杭州市中级人民法院于2018年3月13日作出（2017）浙01民终7582号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后盛林瑶未向吴喜丽支付转让款。 吴喜丽向法院提出诉讼请求：1.判令盛林瑶立即支付吴喜丽转让款150000元及利息（按月利率2%自吴喜丽起诉之日起计算至转让款付清之日止）；2.本案诉讼费用由盛林瑶负担。 原审法院认为，吴喜丽、盛林瑶签订的《店面转让协议》《营业房使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。吴喜丽、盛林瑶应按约全面履行自己的义务。上述两份协议的标的并非商铺的使用权，而系与商铺所有权人商贸城公司签订租赁合同的资格。上述两份协议签订后，盛林瑶已实际与商贸城公司签订租赁合同，取得了案涉商铺的使用权，故吴喜丽的合同义务已履行完毕，盛林瑶应按约向吴喜丽支付转让款。吴喜丽、盛林瑶签订的《店面转让协议》约定转让款为230000元，而盛林瑶主张双方又口头约定转让款为215000元，但盛林瑶未能举证予以证明，该院对盛林瑶的该主张不予采信。盛林瑶主张除吴喜丽认可的盛林瑶已付转让款80000元以外，盛林瑶另向吴喜丽支付转让款20000元，但盛林瑶也未能举证予以证明，该院也不予采信。该院认定吴喜丽、盛林瑶约定转让款为230000元，盛林瑶已向吴喜丽支付转让款80000元，故盛林瑶尚应支付吴喜丽转让款150000元。吴喜丽、盛林瑶对欠付转让款利息计算标准未作约定，现吴喜丽主张的欠付转让款利息计算标准过高，该院调整至按中国人民银行同期同类贷款利率计算。综上，该院对吴喜丽的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，判决：一、盛林瑶于判决生效之日起十日内支付吴喜丽转让款150000元及利息（以欠付转让款为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月26日起计算至转让款付清之日止）；二、驳回吴喜丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由盛林瑶负担。吴喜丽于判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。盛林瑶于判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，盛林瑶不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人须支付给被上诉人全部转让款的前提是完整使用案涉营业房至2017年10月31日，现案涉营业房因属于违章建筑在2016年8月即被拆除，上诉人只使用案涉营业房至2016年7月15日，按公平原则显然无须支付未使用营业房期间的转让款。上诉人之所以和被上诉人签订《店面转让协议》和《营业房使用权转让协议》，同意向被上诉人支付店面转让款23万元(实际双方约定的转让款是21.5万元)，是因为被上诉人在与上诉人商洽案涉营业房转让事宜时确认上诉人最少可使用案涉营业房的期间是2015年6月24日至2017年10月31日共28个月，没有这样的使用期间，上诉人是不会同意向被上诉人支付21.5万元的转让款，并与被上诉人签订《店面转让协议》和《营业房使用权转让协议》的。本案因被上诉人转让给上诉人使用的营业房是违章建筑而被拆除，导致上诉人只使用案涉营业房至2016年7月15日，共13个月。实际使用时间只为约定可使用时间的46.4％。此前上诉人已支付了10万元的转让款，占约定转让款(21.5万元)的比例46.5％。由此可见，上诉人已付的转让款完全可以覆盖实际使用时间的费用。考虑到证据因素，即使按上诉人可举证证明的已付8万元转让款，及《店面转让协议》所写的转让款23万元计算，上诉人起码也无须全额支付剩余的15万元转让款。再退一步而言，就算被上诉人转让给上诉人的是与商贸城公司签订租赁合同的资格，那该资格的实质也是可实际使用案涉营业房自2015年6月24日至2017年10月31日期间的资格，而不是只要能签订租赁合同而不论可实际使用多长时间的资格。若被上诉人告知上诉人案涉营业房是违章建筑，随时可能被拆除，实际可使用时间可能是二个月、三个月，一年，不能保证达到《营业房使用权转让协议》第一条约定的期间，那么上诉人是不可能同意向被上诉人支付21.5万元的转让款的。因此，一审判决书认为“上述两份协议签订后，被告已实际与商贸城公司签订租赁合同，取得了案涉商铺的使用权，故原告的合同义务已履行完毕”，该认定显然没有考虑法律的公平原则。上诉人认为，只有在上诉人正常使用案涉营业房至2017年10月31日的情况下，被上诉人才有权向上诉人主张全额转让款。一审法院认为被上诉人转让的是和商贸城公司签订租赁合同的资格，而非使用权，显失偏颇。并据此判决上诉人向被上诉人支付转让款亦显失公平。综上，上诉人认为，一审判决认定事实不清，实体处理不当，请求二审法院依法改判。上诉请求：一、撤销(2018)浙0191民初1075号民事判决书；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一审和二审的诉讼费用都由被上诉人承担。 被上诉人吴喜丽答辩：一、盛林瑶的陈述与事实大部分不符。第一、双方签订转让协议后，因之前双方关系较好且盛林瑶一直以经济困难为由，故吴喜丽一再同意拖延支付，后因时间确实较长在吴喜丽的多次催促下盛林瑶通过案外人于2016年3月11日及2016年5月30日支付了共计八万元转让费，而非盛林瑶陈述的十万元，原杭州经济技术开发区人民法院一审中吴喜丽代理人通过庭审提问，盛林瑶方予以承认两次转账。第二、吴喜丽将案涉商铺转让给盛林瑶时并不知晓其是否为违章建筑，因吴喜丽生育后在老家照顾小孩一直不在杭州，自2013年7月至2015年6月吴喜丽将案涉商铺一直出租给盛林瑶使用，所以对于案涉商铺是否为违章建筑吴喜丽确实并不清楚，更不存在故意隐瞒违章建筑的情况，相反，盛林瑶及其婆婆承租商贸城公司多间商铺并长期在案涉商场从事经营活动，肯定比吴喜丽更为清楚案涉商铺及商贸城的详细情况。第三、商贸城公司的店铺转让由来已久，吴喜丽与盛林瑶之间的转让并非该商贸城发生的第一次，也非最后一次，吴喜丽也是花费二十多万元从别人处受转让而来，本来自己经营，因回老家生育而在2013年时将商铺转租给盛林瑶使用而收取租金，商贸城公司与承租人的协议一般是三年一签，如果中间发生转让的，《营业房使用权转让协议》一般直接写上商贸城公司与前面承租人剩余合同期限，但是到期后承租人有资格与下沙商贸城再次续签三年，不存在盛林瑶方所陈述的与吴喜丽转让期限未到问题。吴喜丽上述陈述贵院可以向商贸城公司其他商户核实。第四、盛林瑶所说的转让期为2015年6月24日至2017年10月31日根本不是事实，也不符合常理，难道花费230000元转让费在2017年10月31日到期后将商铺还给吴喜丽或商贸城公司？花费230000元转让费加每月租金就是为了使用案涉商铺到2017年10月31日吗？第五、吴喜丽认为转让商铺是市场及相关行业惯例，转让行为本来就有风险，如到期后出租方拒绝出租、商铺被拆迁等，盛林瑶不应将风险的发生归咎于转让人。相反如果受让后以更高价格转让或者因受让而赚取更多，是否分些给转让人呢！第六、根据金池商贸与盛林瑶签订的协议书可以看出，出租房商贸城公司在拆迁安置过程中是区分承租人、实际经营户，其各方获得补偿也是不一样，该协议书盛林瑶作为承租人身份（资格）签订协议是基于被上诉人的转让而取得的。二、吴喜丽与盛林瑶之间转让协议合法、有效。第一、吴喜丽与盛林瑶之间签订的《店面转让协议》、《营业房使用权转让协议》系双方真实意思表示，其中无任何违法内容，且双方之间的协议经商贸城公司审核同意转让，吴喜丽已经依约将案涉商铺（包括装修、灭火器等设施设备）交付给盛林瑶，吴喜丽也注销了自己的工商营业登记并配合盛林瑶办理了工商注册登记手续，盛林瑶也已经按照转让协议实际履行部分义务，上述协议已经实际履行并不存在无效的情形；第二、吴喜丽与盛林瑶之间通过签订《店面转让协议》，盛林瑶取得与商贸城公司签订《营业房租赁合同》的资格，盛林瑶与商贸城公司之间属于租赁关系，盛林瑶与吴喜丽之间属于转让关系。盛林瑶与吴喜丽之间转让合同的标的系因转让而使盛林瑶获得与商贸城公司签订《营业房租赁合同》的资格、受让吴喜丽的店面装修、消防等设施设备、以及吴喜丽根据约定注销工商登记使盛林瑶能够顺利完成工商登记，吴喜丽合同义务已经全部履行完毕。第三、吴喜丽与盛林瑶双方之间是转让关系，而非租赁关系，吴喜丽按照协议约定收取转让费，而非租金。转让费是承租人将承租的门面房（商铺）转租给他人，在租金之外收取的费用，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》的若干问题的解释（三）第七条第一款第一项之规定，案涉转让费属于正常的交易惯例，且本案中吴喜丽已经按照双方转让协议履行转让义务，盛林瑶应按照协议约定依法支付转让费。三、退一万步说，如果案涉转让协议无效，吴喜丽也无需退还转让费，盛林瑶应将因拆迁而获取的安置费归还吴喜丽。第一、吴喜丽与盛林瑶之间的转让协议中的转让款其绝大部分系针对案涉商铺的装修及设施，吴喜丽与盛林瑶签订协议后，吴喜丽已经全部履行协议约定的义务，将案涉商铺中的装修及设施设备交付给盛林瑶，盛林瑶已经实际与杭州下沙商贸城有限公司签订租赁合同并租赁使用案涉商铺至2016年8月16日。按照盛林瑶的说法转让期为2015年6月24日至2017年10月31日，而盛林瑶支付的八万元根本未到其实际使用期限。第二、如果吴喜丽与盛林瑶之间的店面转让协议无效，那么盛林瑶与杭州金池商贸有限公司于2016年8月16日签订的协议书也应无效，2016年8月16日上诉人以承租人身份与杭州金池商贸有效公司签订协议书，并获取拆迁补偿款79967元，上诉人以承租人的身份签订上述协议书，也系承认上诉人与吴喜丽之间转让协议的效力的表现。如果吴喜丽与盛林瑶转让协议无效，那么盛林瑶依据上述协议书所获得的相应拆迁款项应属于吴喜丽所有。综上所述，吴喜丽与盛林瑶之间的转让协议合法、有效；双方之间系转让关系而非租赁关系且吴喜丽合同义务已经履行完毕；吴喜丽与盛林瑶之间纠纷不适用租赁合同纠纷的司法解释。假设转让协议无效，盛林瑶应赔偿吴喜丽在案涉商铺装修及设施的损失并将其获得的拆迁款项返还给吴喜丽，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，吴喜丽与盛林瑶签订的《店面转让协议》《营业房使用权转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人均应按约全面履行各自的义务。现吴喜丽已经将商铺交予盛林瑶；盛林瑶实际取得案涉营业房，并与商贸城公司签订租赁合同，取得了案涉商铺的使用权，盛林瑶应按约向吴喜丽支付转让款。盛林瑶在使用案涉营业房期间，因案涉营业房业主方的原因，导致案涉营业房被拆迁，对此结果是吴喜丽和盛林瑶均无法预见的，而且盛林瑶也得到相应的拆迁补偿。在此情况下，盛林瑶上诉称要求按公平原则无须向吴喜丽支付协议约定的剩余转让款150000元的主张不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人盛林瑶承担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年十一月二十六日 书记员  何英杰