.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}林西县人民法院民事判决书（2018）内0424民初3667号原告王清泉，男，1963年2月13日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市林西县。委托诉讼代理人向大庆，内蒙古兴林律师事务所律师。被告高光，男，1987年6月9日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古赤峰市林西县。委托诉讼代理人李悦，内蒙古兴林律师事务所律师。被告赤峰煜鑫房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古赤峰市林西县林西镇鑫亿宾馆。法定代表人宫义，系该公司董事长。委托诉讼代理人陈志东，内蒙古兴林律师事务所律师。被告陈长海，男，1965年6月13日出生，汉族，无职业，现在锡林浩特市监狱服刑。原告王清泉诉被告高光、赤峰煜鑫房地产开发有限责任公司（以下简称煜鑫公司）、陈长海确认合同效力纠纷一案，本院依法立案后，于2018年12月19日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告王清泉及其委托诉讼代理人向大庆、被告高光及其委托诉讼代理人李悦、被告煜鑫公司的委托诉讼代理人陈志东、被告陈长海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王清泉向本院提出诉讼请求：一、请求确认被告煜鑫公司与被告高光所签的楼房买卖合同无效；二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年10月9日，原告王清泉在被告煜鑫公司购买了玉海家园7号楼1单元1012室楼房一处，首付了全部购房款318598元，被告煜鑫公司于当日为原告开具了购楼发票一枚。原告于2013年10月10日住进了所购买的楼房至今，入住后，原告要求被告煜鑫公司为原告办网签，办产权证，被告煜鑫公司称未拿到售楼许可，没有交税，暂不办理网签（被告煜鑫公司欺诈原告，在2013年10月12日被告煜鑫公司就取得了售楼许可），故被告煜鑫公司没有为原告办理网签合同和产权登记。2014年1月，被告陈长海对原告说被告煜鑫公司能办理，让原告把购楼的原始发票给被告陈长海，由被告陈长海给办理网签和产权证，所以原告把原始购楼发票给了被告陈长海，但被告陈长海一直未能为原告办理网签和产权证，一直到被告陈长海案发被捕。事后得知，被告陈长海用卖给原告的楼房抵押给被告高光做借款担保，2014年1月25日被告煜鑫公司为被告高光做了网签手续，并收取了被告高光的契税、物业费、太阳能、取暖费等，并为其出具各种发票。原告认为这是被告煜鑫公司和被告陈长海对原告的欺骗，被告煜鑫公司、被告陈长海与被告高光恶意串通致使原告至今不能取得所购买楼房的产权，具体行为表现是：一、原告于2013年10月9日在被告煜鑫公司、被告陈长海手中购买的楼房并交款，而2013年10月12日被告煜鑫公司就拿到了售楼许可，至2014年1月25日前不给原告办理网签手续。二、被告陈长海向被告高光借款，被告煜鑫公司是明知的，但仍为其办理网签手续，为被告高光开具的物业费、契税、取暖费等收据；被告高光和案外人马某借给被告陈长海120万元，被告陈长海在被告煜鑫公司用5套楼房抵押，被告高光为了赚取高额利息，被告煜鑫公司和被告陈长海为了解决暂时的资金不足，进行恶意串通；三、被告煜鑫公司明知楼房抵押是借贷担保，还为被告高光出具产权证登记证明，促成被告高光于2018年8月办理产权证（见2018内0424民初3310号卷被告高光出具的证据两份）；四、在（2017）内0424民初2314号民事判决书中被告煜鑫公司的答辩是：抵顶楼房款工程款时就卖给了王清泉，陈长海借款时王清泉早已入住了争议的楼房，因盖楼房有争议，我公司不能办理产权登记手续。而2018年8月被告煜鑫公司在该楼房仍有争议时，又为被告高光办理了产权登记手续。以上行为和变现确认被告煜鑫公司、被告陈长海、被告高光有恶意串通，是有事实根据的。应确认被告煜鑫公司与被告高光所签订的楼房买卖合同无效，故诉至人民法院。被告高光答辩称，2014年1月25日，我与煜鑫公司签订网签合同，即《商品房买卖合同》，我购买由煜鑫公司开发的坐落在××县房一套，当日交清了全部房款334262元。2014年12月16日，煜鑫公司向我出具太阳能款、契税、物业费、装修押金、取暖费等费用的收款单据。2014年1月25日，煜鑫公司分别向林西县房产管理局和林西县地方税务局出具证明二份，证明我购买了涉案房屋，并给予办理产权登记手续。2018年8月16日，煜鑫公司向我出具了“内蒙古增值税普通发票”一枚；2018年8月27日，林西县税务局为我出具完税证明一份；2018年8月27日，林西县城镇房屋产权产籍管理办公室向我收取了“赤峰市住宅维修基金专用收据”一枚。我持有上列手续于2018年8月28日到林西县不动产登记局办理了不动产权证书，依法取得了涉案房屋的物权。综上，我与煜鑫公司签订了商品房买卖合同，并交付了全部房款及其附属款项，并到相关部门办理了产权登记，我与煜鑫公司签订的商品房买卖合同合法有效。原告没有交款单据，根本没有支付购房款，原告与煜鑫公司不存在商品房买卖关系。我与陈长海不存在借贷关系，不存在用涉案楼房抵押担保，不存在与陈长海恶意串通，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。被告煜鑫公司答辩称，一、原告不是合同相对方。我公司与原告并未发生买卖合同关系，我公司并未与原告达成任何购买房屋的合意，并未与原告签订任何书面买卖合同，也并未收到原告交纳的任何购楼款项。二、原告诉状中所述多处与事实不符。1、原告称2013年10月10日入住涉案楼房，其要求我公司办理产权登记手续，我公司拖延不办、欺诈，这与事实不符。首先，我公司并不知道其具体的入住时间；其次，涉案楼房归属于陈长海，我公司无权处置属于陈长海的房屋；再次，原告也未来我公司要求办理手续。2、原告称陈长海向高光借款、抵押，我公司是明知的，还为其办理相关手续，这并非事实。首先，我公司根本不知道所谓借款事实，借款也与我公司无关；其次，我公司为高光办理相关手续是应房屋产权人陈长海的要求办理的。3、原告称我公司与陈长海、高光串通没有任何事实根据，这严重与事实不符。原告并不是与我公司达成买卖合同协议，在原告购买涉案楼房前，涉案楼房就以抵顶工程款的方式抵顶给了施工人陈长海，当时该涉案楼房的所有权及处置权均归陈长海，之后陈长海出卖楼房时，我公司协助其办理相关手续。陈长海要求我公司为原告出具收据，我公司有义务配合，当时未见到原告本人，也并不清楚原告未交购房款，为保险起见，我公司在收据上注明抵顶陈长海工程款字样。后陈长海又声称将房屋卖与高光，并领高光来办理购房手续，我公司要求其将购房收据交还，陈长海交还收据，我公司有理由相信陈长海所述，陈长海声称高光已将购房款交与他，我公司应陈长海要求为高光出具交款收据，我公司并无责任。被告陈长海答辩称，他们说的均不存在，这个房子是卖给王清泉的，当时没有钱拨款，然后抵押的房子；当时宫义发不了工程款，我发不出来工资，我找宫义商量要钱，他说让我借上点钱，然后正月十五拿钱给我，当时高光也在那，宫义让我抵押的5套房子借的钱，总计借了120万，给了我一百零几万，当时把房子抵押的时候，煜鑫公司知道抵押这件事，作抵押是以绑签的形式抵押的。没有还上钱，之后网签才没有解除。原告王清泉为支持其主张，递交了以下证据材料：一、收据一枚，证明2013年10月9日原告王清泉通过被告煜鑫公司购买了玉海家园7号楼1单元1012室，当时盖了公章，抵顶与否都是原告王清泉购买的；二、工程款明细一份，第一栏涉案房屋在被告煜鑫公司和被告陈长海做抵顶的时候已经确认卖给原告王清泉了；三、收费凭证一份，证明原告在此居住；四、由物业公司出具的证明一份；五、林西县人民法院（2017）内0424民初2314号民事判决书一份，证明被告煜鑫公司已经知道涉案房屋初始买受人是谁，既然知道卖给了原告还和被告陈长海串通，还做恶意否认的答辩。以上证据证明原告确实通过被告煜鑫公司购买了涉案房屋，对购买楼房的事实，被告煜鑫公司和被告陈长海均知情，另证明原告从购买房屋居住至今，被告高光的产权证办于2018年3月，基于恶意串通，涉案房屋的权属在诉讼中有争议的情况下，被告煜鑫公司仍为被告高光办理产权证，不符合法律规定。被告高光质证认为：对证据一，购买收据的真实性有异议，该收据系复印件，如果原告不能提供该收据的原件，不能证明原告交付了涉案房屋的购房款；对证据二，楼房抵顶明细的真实性有异议，因为是被告煜鑫公司与被告陈长海逐渐形成的，被告高光不清楚这份证据是如何形成的，即使该证据存在，也不能证明本案原告及被告陈长海取得了涉案房屋的物权，该楼房的销售权仍归被告煜鑫公司；对于证据三，三枚取暖费单据和一枚自来水费收据，对其真实性没有异议，但对其与本案的关联性有异议，只能证明原告交纳了取暖费和水费，不能证明涉案房屋的权属；对证据四，业主委员会证明一份有异议，业主委员会成立于2015年或者2016年，而证明的事实是2013年的事实，不符合常理；对证据五，对该判决书的真实性没有异议，原告方提出了第三页上数第二段被告煜鑫公司的陈述，不是法院认定的事实，且该陈述没有相关证据印证，所以被告高光认为其与本案没有关联性，被告煜鑫公司的陈述并非其真实意思表示。被告煜鑫公司质证认为：对证据一，收据的真实性没有异议，对其合法性、关联性有异议，因为该收据系复印件，不能证明其已经向被告陈长海交纳购房款，收据原件在我公司手里，复印件不知道原告在哪里取得的；对证据二，工程款明细的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，只能说明依据被告陈长海的要求，涉案房屋最初有可能抵顶给原告，但是不能证明原告王清泉已经交纳了购房款或者达成房屋买卖合同意向；对证据三，热力公司和自来水的凭证的真实性、合法性没有异议，但是该票据交纳的时间不齐全不连贯，从2015年9月23日才开始发生缴费的事实，所以其证明的从2013年就开始入住的事实，我公司不认可；对证据四，业主委员会证明的真实性、合法性、关联性均有异议，因为业主委员会系自治组织，其对本案的事实也不是很清楚，其出具的证明的效力有待商榷；对证据五，判决书的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，不是被告煜鑫公司的真实意思表示。另证明的问题1、我公司知道原告王清泉和被告高光购买涉案房屋的事实，但是综合其我公司办理手续的要件，因为我公司是应被告陈长海要求为被告高光办理的；2、最初给原告王清泉开具的收据，被告陈长海已经归还我公司，并明确表示与原告没有达成买卖合同的真实意愿，要求我公司为被告高光出具收据并办理网签及房屋的其他手续，我公司当然有理由相信即使有争议存在，为被告高光办理网签及房屋的其他手续是符合真实性及合法性的，况且判决书中该段陈述并未明确表示有争议不能为被告高光办理手续方面的相关陈述，只是简单的陈述，不能说明我公司违反法律规定即所谓恶意串通的事实。被告陈长海质证认为：对所有证据的真实性均无异议，对判决书中被告煜鑫公司的陈述没有异议，与客观事实相符。围绕双方当事人的举证、质证，本院综合认定如下：对证据一收据一枚，该收据虽为复印件，但涉案房屋的买卖关系发生在原告王清泉与被告陈长海之间，被告陈长海对该收据的真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；对证据二工程款明细，因被告陈长海、被告煜鑫公司对该证据的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以认定；对证据三，因被告高光、被告煜鑫公司、被告陈长海对该收费凭证的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以认定；对证据四，物业公司出具的证明一份，因被告高光、被告煜鑫公司对该证据均有异议，且业主委员会的成立晚于证明事实的发生，故本院对该证据的真实性不予认定；本院对证据五林西县人民法院（2017）内0424民初2314号民事判决书的真实性、合法性、关联性均予以认定。为反驳原告的主张，被告高光递交了以下证据材料：一、金额为334262.00元的《商品房买卖合同》一份、交款收据复印件一枚，证明2014年1月25日被告高光与被告煜鑫公司签订了房屋买卖合同并全额交付房款的事实，说明：办理证件时合同原件交付到了办证大厅，收据是复印件，在被告高光办证的时候给其开具了增值税发票；二、太阳能款收据一枚金额为2870元、契税单据一枚金额为10028元、物业费单据一枚金额为1990元、装修押金单据一枚金额为500元、取暖费单据一枚金额为2260元，均系复印件，证明被告高光履行了购买房屋交付附属设施设备费用的相关义务；三、被告煜鑫公司向房产管理局和税务局出具的证明二份，证明被告高光购买了涉案房屋，并请求有关部门办理产权手续；四、2018年8月16日被告煜鑫公司出具的增值税发票一枚金额为334262元、2018年8月27日税务局出具的完税证明一份金额为9550.34元、2018年8月27日被告高光向林西县城镇房屋产权管理办公室交付的住宅维修基金专用收据一枚金额为2260元、维修基金缴交约定书一份，证明被告高光购买了涉案楼房并依法交付了全额房款、税款、维修基金的事实；五、不动产权证一枚，证明被告高光依法取得了涉案房屋的物权。原告王清泉质证认为：对证据一，商品房买卖合同的真实性、关联性、合法性均有异议，购楼收据也是基于借款形成；对证据二，票据均不认可，不清楚是谁收取的，因为被告高光没有入住，应该系被告高光与被告煜鑫公司串通形成；对证据三，二份证明的形成时间，原告王清泉不清楚，在上次诉讼过程中被告高光并没有提交这两份证据，这两份证明是办证时出具的，被告高光于2014年1月25日购买涉案房屋，但2018年才办理产权证，进一步证明恶意串通；对证据四，维修发票，约定书，增值税发票，完税证明的真实性、合法性均具有异议。被告煜鑫公司在林西县人民法院（2017）内0424民初2314号民事判决书中做出陈述的前提下还为被告高光出具上述凭证，系恶意串通；对证据五，产权证是基于被告高光和被告煜鑫公司的恶意串通办理的，原告王清泉不认可。被告煜鑫公司质证认为：对商品房买卖合同没有异议，但是被告高光将房款直接交给了被告陈长海，对于契税等票据没有异议。对证明没有异议，确实是2014年1月25日出具的。被告陈长海质证认为：对买卖合同有异议，被告陈长海向被告高光借款办理的是抵押而不是买卖。其他没有异议。围绕双方当事人的举证、质证，本院综合认定如下：因原告王清泉、被告陈长海对证据一商品房买卖合同均有异议，故本院对该证据的真实性不予认定；对证据二，因该组证据均系复印件，且被告高光并未实际入住涉案房屋，故本院对该组证据的真实性不予认定；因被告煜鑫公司、被告陈长海对证据三、四均无异议，故本院对证据三、四的真实性予以认定；对证据五，不动产权证一枚，本院对其真实性予以认定。为反驳原告的主张，被告煜鑫公司递交了以下证据材料：收据二枚、工程款明细一份。原告王清泉质证认为：对原告王清泉收据的真实性没有异议，被告煜鑫公司知道买卖合同存在没有解除，钱是基于民间借贷而不是购买；对工程款明细没有异议。被告高光质证认为：对原告的收据真实性没有异议，持有人是被告煜鑫公司并不是原告王清泉本人，说明本案原告没有交付房款；对被告高光的收据没有异议；对工程明细和原告提交的质证意见一致。被告陈长海质证认为：对原告王清泉的收据没有异议，当时要为原告王清泉办理房产证才从原告王清泉处取回交于被告煜鑫公司；对被告高光的收据有异议，并不是购房款收据而是借贷的收据；对明细表无异议。围绕双方当事人的举证、质证，本院综合认定如下：本院对原告的收据的真实性予以认定；因原告王清泉、被告陈长海对被告高光的收据有异议，故本院对被告高光的收据的真实性不予认定；因原告王清泉、被告高光、被告陈长海对工程明细表均无异议，故本院对该工程明细表的真实性、合法性、关联性均予以认定。被告陈长海在本院确定的举证期限内未提交证据。本院经审理查明如下案件事实：2013年10月9日，原告王清泉在被告煜鑫公司、被告陈长海手中购买了玉海家园7号楼1单元1012室楼房一处，首付了全部购房款318598元，被告煜鑫公司于当日为原告开具了购楼发票一枚。原告于2013年10月10日入住涉案房屋至今，原告要求被告煜鑫公司为原告办理网签，办理产权证，被告煜鑫公司以未拿到售楼许可、没有交税，暂不办理网签为由，一直未给原告办理网签合同和产权登记。2014年1月被告陈长海向被告高光借款，被告陈长海用卖给原告的涉案房屋抵押给被告高光做借款担保。2014年1月25日被告煜鑫公司在明知原告王清泉已经购买并实际入住涉案房屋的情况下，仍为被告高光做了网签手续，并为被告高光开具了物业费、契税、取暖费等收据，出具产权证登记证明。2014年1月25日，被告煜鑫公司分别向林西县房产管理局和林西县地方税务局出具证明二份；2018年8月16日，被告煜鑫公司向被告高光出具了“内蒙古增值税普通发票”一枚；2018年8月27日，林西县税务局为被告高光出具完税证明一份；2018年8月27日，林西县城镇房屋产权产籍管理办公室向被告高光收取了“赤峰市住宅维修基金专用收据”一枚，被告高光于2018年8月办理了涉案房屋的产权证。另查明，在林西县人民法院（2017）内0424民初2314号民事判决书中被告煜鑫公司答辩称，用14套楼房抵顶被告陈长海部分工程款，抵顶楼房款工程款时，涉案房屋就卖与了原告王清泉，被告陈长海借款时，原告王清泉早已入住了涉案楼房，被告煜鑫公司代被告陈长海向原告王清泉出具了购楼收据，因盖楼房有争议，被告煜鑫公司不能办理产权登记手续。但2018年8月被告煜鑫公司在涉案楼房权属存在争议的情况下，仍为被告高光办理了产权登记手续。上述事实有原告的陈述及提交的收据一枚、工程款明细一份、收费凭证一份、物业公司出具的证明一份、林西县人民法院（2017）内0424民初2314号民事判决书一份；被告高光提交的《商品房买卖合同》一份、交款收据复印件一枚、太阳能款收据一枚、契税单据一枚、物业费单据一枚、装修押金单据一枚、取暖费单据一枚、2018年8月16日被告煜鑫公司出具的增值税发票一枚、2018年8月27日税务局出具的完税证明一份、2018年8月27日被告高光向林西县城镇房屋产权管理办公室交付的住宅维修基金专用收据一枚、维修基金缴交约定书一份、被告煜鑫公司向房产管理局和税务局出具的证明二份、不动产权证一枚；被告煜鑫公司提交的收据二枚、工程款明细一份在卷佐证足以认定。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益是合同无效的法定情形。本案中，被告煜鑫公司与被告陈长海恶意串通，为被告高光办理涉案房屋的网签手续及产权登记手续，损害了原告王清泉对涉案房屋享有所有权的利益。在林西县人民法院（2017）内0424民初2314号民事判决书中被告煜鑫公司答辩称，用14套楼房抵顶被告陈长海部分工程款，抵顶当时，本案涉案房屋就卖与了原告王清泉，被告煜鑫公司代被告陈长海向原告王清泉出具了购楼收据。该陈述应系被告煜鑫公司的真实意思表示，表明被告煜鑫公司对原告王清泉购买涉案房屋系知情的。2014年1月被告陈长海向被告高光借款，被告高光要求被告陈长海提供抵押担保，被告陈长海用涉案房屋为被告高光提供抵押担保。被告煜鑫公司的陈述说明其主观上对被告陈长海用涉案房屋为被告高光提供抵押担保的事实系明知的，其知道被告陈长海与被告高光之间存在借款关系。在主观上明知原告王清泉已购买涉案房屋并实际入住，且涉案房屋权属存在争议的情况下，客观上被告煜鑫公司仍为被告高光办理了网签手续和产权登记手续，应认定被告煜鑫公司与被告陈长海存在恶意串通，损害原告王清泉利益的情形。故被告煜鑫公司与被告高光所签的房屋买卖合同具备合同无效的法定情形，应视为无效。对原告的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照……之规定，判决如下：被告赤峰煜鑫房地产开发有限责任公司与被告高光所签的楼房买卖合同无效。案件受理费？……元，由被告赤峰煜鑫房地产开发有限责任公司、被告高光、被告陈长海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。本判决生效后，负有履行义务的当事人应当自觉履行，如逾期未履行，对方当事人可以申请人民法院强制执行，申请执行的期限为二年。审判员 王聪颖 二零一八年十二月二十九日书记员 崔 跃