四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初2815号 原告：冯育明，男，生于1977年4月17日，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭祥宏，四川鑫中云律师事务所律师。 被告：南充市银恒房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区莲池路110号。 法定代表人：明银贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘笑颜，四川源泉律师事务所律师。 原告冯育明与被告南充市银恒房地产开发有限公司（以下至判决书主文前简称“银恒房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告冯育明及其委托诉讼代理人郭祥宏、被告银恒房地产公司委托诉讼代理人刘笑颜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期履行房屋所有权证书登记义务并提供房屋所有权证给原告；2、判令被告因违约支付违约金76732.38元人民币；3、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2011年2月26日，原、被告就商品房买卖达成了协议，双方签字盖章后并于2011年4月6日由南充市房地产管理局登记备案。该“商品房买卖合同”编号为：201102250617。合同约定了买受人（原告）所购商品房的基本情况，计价方式及价款和付款方式及期限。原告依据约定履行了全部义务。特别是，双方就“产权登记”约定：“如因出卖人（被告）责任，买受人未能在商品房交付之日起150日内取得所有权证书的，按等待办理房屋所有权时间处理。”原告早已付清房款，经多次催促被告提供登记材料办理房产证仍无济于事。综上所述，被告未尽应尽的办证义务，已经给原告造成了直接的间接的经济损失。为此为保护合法权益，依据相关法律及司法解释，特依法提起诉讼。 银恒房地产公司辩称：1、根据相关法律规定，承担违约责任前提是因出卖人的原因不能办理产权证书。本案中不能办理产权证书的原因是政府导致的，不是出卖人的原因。2、现房价上涨，且原告已入住，对原告并未造成损失。被告不应当承担责任。3、合同中没有约定违约责任，不应支持违约金。 经审理查明：2011年2月26日，原告与银恒房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，合同编号：201102250617，约定：银恒房地产公司将其开发的位于高坪区房屋出卖给原告，该房建筑面积为106.93平方米，套内建筑面积87.541平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.386平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）肆仟捌佰陆拾玖元陆角贰分，总价款肆拾贰万陆仟贰佰玖拾壹元整。在产权登记中约定：（一）预告登记。1、办理预告登记期限。双方约定该商品房买卖应于商品房买卖合同签订之日起30日内办结［预购商品房预告登记］。2、申请预告登记的方式。双方同意按下列方式申请预告登记：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理［预购商品房预告登记］。如因出卖人未按约定与买受人（或买受人的委托人）申请预购商品房预告登记，买受人可以单方面申请预购商品房预告登记。3、如因出卖人的责任，未能在约定的期限内申请办结［预购商品房预告登记］的，双方同意按下列方式处理：双方自行约定处理。（二）初始登记。出卖人应当在2014-3-1前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：等待办理权属证明。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起一次性与分期的90日内，按揭买受人150日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：等待办理房屋所有权时间。合同签订后，该合同于2011年4月6日在南充市房地产管理局登记备案，原告如期向被告支付了购房款。 另查明，位于鹤鸣路49号“大地·景秀”项目由银恒房地产公司开发，方案于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地震后经鉴定为C级危房，为达到改善住房条件的目的，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。2011年2月23日，高坪区政府向市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》（高府[2011]15号）。该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800平㎡（详见南府阅[2011]30号）。根据白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。为满足安置需要，高坪区以高府函[2012]111号、高府函[2012]204号、高府[2013]40号、高府函[2013]201号、高府[2013]138号、高府函[2014]142号、高府函[2014]175号等多次向市政府等部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800平方米增加至12204平方米。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理。同时指出：如评审中心已有的类似还房造价指标计算，需要增加的建筑面积应更高。并建议市规划局按照增加建筑面积12204平方米办理规划手续。由于相关工作一直没有得到落实，高坪区政府在2015年后又多次向市政府请示，请求将建筑面积增加到12204平方米。但安置红线外居民的后续问题一直未得到解决，故未能给业主办理房屋权属证书。2016年3月南充市规划局同意“大地·景秀”项目建筑面积增加至12204㎡。目前，银恒房地产公司已办理部分购房户产权证。 本院认为，本案的争议焦点是银恒房地产公司是否应当向冯育明承担未办理房屋权属证书的违约责任？ 本案中，银恒房地产公司开发的“大地·景秀”项目于2009年11月17日批准并开工建设。由于位于该项目规划红线外的原麻纺厂等72户职工的住房在“5.12”地震后经鉴定为C级危房，要求将其住房纳入“大地·景秀”项目一并改造。为此，2011年2月23日，高坪区政府向南充市政府上报了《关于调整“大地·景秀”项目容积率的紧急请示》，该请示拟定的方案是：在“大地·景秀”项目增加房屋建设面积12204㎡。但南充市人民政府在第二十七次城乡规划委员会会议上原则同意了高坪区政府上报的方案，但只批准共增加建筑面积8800㎡。而根据高坪区白塔街道办事处与72户拆迁户签订协议的实际情况，以及区政府组织相关部门的测算，8800㎡无法满足拆迁安置需要。高坪区政府于2012年、2013年、2014年、2015年、2016年多次向市政府相关部门请示，要求将建筑面积由已核准的8800㎡增加至12204㎡。南充市财政评审中心根据市领导的批示，于2014年4月对因居民回迁还房增加建筑面积进行了评审，结论是：高坪区人民政府报送的建筑面积概算计算方法及概算指标较为合理，并建议市规划局按照增加建筑面积12204㎡办理规划手续。2016年3月，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，银恒房地产公司已为部分业主办理房屋权属证书。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据审理查明的事实，银恒房地产公司未及时为“大地·景秀”项目业主办理房屋权属证书，并非银恒房地产公司主观故意为之，而是因“大地·景秀”项目客观情况所制约，银恒房地产公司与原告签订的《商品房买卖合同》中，对银恒房地产公司逾期为原告办理房屋所有权转移登记的行为并未约定银恒房地产公司承担违约责任，也是基于“大地·景秀”项目规划手续何时能够通过审批并不以银恒房地产公司的意志为转移，非银恒房地产公司不正当地减轻或者免除己方责任，银恒房地产公司在2016年3月前对原告不能按期取得房屋权属证书不应承担违约责任。但2016年3月后，南充市规划局已经审批同意“大地·景秀”项目增加建筑面积至12204㎡，“大地·景秀”项目已实际履行完毕规划手续，此时，银恒房地产公司应当积极地履行为原告办理房屋权属证书的义务，但原告提起诉讼时，银恒房地产公司仍未为原告办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条规定，银恒房地产公司应当承担2016年3月后未能及时办理房屋权属证书的违约责任。结合本案客观实际，银恒房地产公司承担的违约责任为按照原告已付购房款总额的日万分之一给付原告违约金，考虑不动产登记部门办理权属证书的程序和流程，酌定计算期限为365天，该违约金计算为426291元×365天×0.0001=15559.62元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、限南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后180日内为冯育明办理房屋所有权登记证书并交给冯育明； 二、限南充市银恒房地产开发有限公司在本判决生效后30日内给付冯育明违约金15559.62元； 三、驳回冯育明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1718元，由冯育明负担1400元，南充市银恒房地产开发有限公司负担318元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  蔡晓云 审 判 员  武 强 人民陪审员  钟 勇 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  姚 丹