徐州铁路运输法院 行 政 裁 定 书 （2018）苏8601行初812号 原告谢继胜，男，1959年10月10日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托代理人龚雷（系谢继胜女婿），1983年4月27日生，住江苏省徐州市泉山区。 原告谢勇，男，1963年1月30日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 二原告共同委托代理人罗吉甫，江苏达谕律师事务所律师。 被告徐州市住房保障和房产管理局，住所地江苏省徐州市新城区汉风路西区综合楼G区。 法定代表人闫军，该局局长。 出庭应诉负责人房立刚，该局副调研员。 委托代理人谭志华，该局工作人员。 委托代理人杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。 第三人徐州世界新能源发展有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路17号楼2幢2层。 法定代表人张敬国，该公司总经理。 第三人徐州日成房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市云龙区铜山路怡康佳园49号楼4楼。 法定代表人石峰，该公司董事长。 原告谢继胜、谢勇诉被告徐州市住房保障和房产管理局（以下简称徐州市房管局）及第三人徐州世界新能源发展有限公司（以下简称新能源公司）、徐州日成房地产开发有限公司（以下简称日成公司）房屋行政登记一案，于2018年7月2日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书等材料。本院依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭审理了本案。原告谢继胜的委托代理人龚雷、罗吉甫，原告谢勇的委托代理人罗吉甫，被告徐州市房管局的负责人房立刚、委托代理人谭志华、杨梦楠到庭参加诉讼。第三人新能源公司、日成公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢继胜、谢勇诉称：本案网备合同登记房屋位于徐州市××路XXXX城（XX家园）第A-XX幢X单元X03号。经已生效的江苏省高级人民法院（2016）苏民终700号民事判决及中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民申2917号民事裁定书审理认定两原告系涉案房屋的真实买受人，依法排除他方执行。已生效的徐州市中级人民法院（2013）徐商初字第0177号民事判决认定，第三人新能源公司与日成公司于2011年9月14日签订的编号为20110915《借款合同》依法无效。在该无效合同的第五条约定，第三人日成公司以涉案房屋的行政备案登记作为借款保证。上述生效的民事判决、裁定认定，两原告与第三人日成公司之间系合法的房屋买卖关系，两第三人系借款返还关系且《借款合同》无效。两第三人之间就涉案房屋的行政登记备案行为缺乏事实依据，依法应予撤销。故，原告起诉至法院，请求：撤销被告对徐州市××路XXXX城（XX家园）第A-XX幢X单元X03号商品房作出的网上登记备案行为。 被告徐州市房管局辩称：一、原告起诉无事实和法律依据。即使原告所述属实，但原告所述的判决、裁定并未否认两第三人之间涉案商品房买卖合同的效力，该合同作为双方民事法律行为仍是有效存在的，与被告的备案行为无关。且原告并非涉案房屋商品房买卖备案合同的当事人，其也无权撤销他人之间的商品房买卖合同备案。《徐州市商品房销售合同网上登记备案管理办法》第十三条第二款规定，申请房屋所有权登记前，当事人双方经协商一致，解除商品房买卖合同的，应当持合同备案证明、商品房买卖合同、解除合同的书面协议和其他相关材料，向产权监理处申请注销合同登记备案。原告诉请撤销他人商品房买卖合同备案，也无相应法律依据。二、涉案商品房买卖合同备案登记并非具体行政行为。商品房买卖合同备案并不是合同的生效要件，该备案与合同的效力是相分离的，其也不具有等同于预告登记的物权效果。商品房买卖合同备案仅是防止开发商一房多卖，进而维护交易安全的行政管理手段。主管部门并不对商品房买卖合同当事人之间的民事权利义务进行审查，也不对合同签订、合同履行及履行过程进行行政干预。因此，涉案房产商品房买卖合同从签订到履行完毕及权利救济均完全是合同当事人意思自治，与被告无关。被告的备案行为不符合具体行政行为对相对人设定特定权利义务的构成要件，不具有行政行为的执行力，并非具体行政行为。综上，请求驳回原告起诉。 第三人新能源公司及日成公司均未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。 本院审理查明：2011年9月14日，第三人日成公司与新能源公司签订编号为20110915号《借款合同》，向新能源公司借款人民币3000万元，并以涉案徐州市××路XXXX城（XX家园）第A-XX幢X单元X03号商品房（以下简称涉案房屋）作为借款担保，与新能源公司签订了《商品房买卖合同》（编号为：0291644），并于当日经被告处的徐州市房产登记交易中心进行了商品房预（销售）合同网上登记备案。 2012年3月7日，日成公司出具《产权证明》，内容为：徐州市康怡佳园A18号楼103室超市（即涉案房屋）建筑面积5889.99平方米，业主姓名谢继胜、谢勇。此房买受人已经全款付清，即将上房。现因日成公司原因（网上备案及网签暂时不能使用）未网签商品房买卖合同，买受人谢继胜、谢勇对此房拥有全部产权。2012年12月7日，原告谢继胜、谢勇与第三人日成公司签订《徐州日成奥运城认订协议书》，购买了涉案房屋，并由日成公司向两原告开具收款收据。 2013年9月3日，第三人新能源公司以日成公司未按期偿还借款3000万元，向徐州市中级人民法院提起民间借贷案件诉讼。2013年9月4日，该院查封了涉案房屋。2014年3月3日，该院作出（2013）徐商初字第0177号民事判决，认为前述涉案《借款合同》违反了国家有关金融法规，应属无效合同，判决日成公司于判决生效之日起十日内偿还新能源公司借款本金1136.7961万元及孳息（以1136.7961万元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2012年9月28日计算至本判决确定的给付之日止）。该判决生效后，新能源公司申请执行查封的涉案房屋。后原告谢继胜、谢勇向徐州市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，该院作出（2015）徐民初字第153号民事判决，判决不得执行涉案房屋。新能源公司不服该判决上诉至江苏省高级人民法院。2017年3月16日，江苏省高级人民法院作出（2016）苏民终700号民事判决，认为谢继胜、谢勇系涉案房屋的实际购房人，有权对涉案房屋请求停止执行，驳回新能源公司的上诉，维持原判。现两原告以其系涉案房屋的真实买受人，与日成公司之间系合法的房屋买卖关系为由，向本院提起行政诉讼，诉请如前。 本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。案涉商品房预售合同登记备案制度是房产管理部门的一种行政管理措施，目的是加强对商品房开发企业的监督管理，保护商品房交易的安全，防止开发商“一房数卖”损害买受人的合法权利。商品房预售合同备案登记行为产生的仅是债权合同公示的效力，不会产生物权变动的法律效力，亦未影响两原告的占有和使用，对两原告的合法权益不产生实际影响。故，两原告提起本案诉讼缺乏相应依据，依法应予驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第六十九条第一款第一项、第八项之规定，裁定如下： 驳回原告谢继胜、谢勇的起诉。 本案不收取案件受理费。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审判长 于 博 审判员 张 萍 审判员 李 浩 二〇一八年十二月十二日 书记员 刘雪纯 附：本裁定适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。 有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。 有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： (一)不符合行政诉讼法第四十九条规定的； (二)超过法定起诉期限且无正当理由的; (三)错列被告且拒绝变更的; (四)未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的; (五)未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的; (六)重复起诉的; (七)撤回起诉后无正当理由再行起诉的; (八)行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的; (九)诉讼标的已为生效裁判所羁束的; (十)不符合其他法定起诉条件的。 人民法院经过阅卷、调查和询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。