重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0112民初572号原告：重庆市巨洲投资有限公司，住所地重庆市渝中区瑞天路196号3单元2-1，统一社会信用代码91500103578953641B。法定代表人：李宏举，董事长。委托诉讼代理人：董焕华，男，该公司员工。被告：重庆盾云科技有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道红锦大道90号中渝广场2幢27-1，统一社会信用代码915001123223791138。法定代表人：陈泰安，董事长。委托诉讼代理人：陈静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：彭鸿，男，该公司员工。第三人：李雪平，男，1973年12月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。第三人：张永清，男，1971年10月7日出生，汉族，住重庆市万州区。第三人：重庆大装家装饰工程有限公司，住所地重庆市北部新区XX大道90号14-办公，统一社会信用代码91500000331537187X。法定代表人：陈宗，执行董事。原告重庆市巨洲投资有限公司（以下简称巨洲公司）与被告重庆盾云科技有限公司（以下简称盾云公司）、第三人李雪平、第三人张永清、第三人重庆大装家装饰工程有限公司（以下简称大装家公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理，第三人李雪平因不可抗拒的事由，不能参加诉讼，本案中止审理。中止事由消除后，本案依法适用普通程序于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告巨洲公司的委托诉讼代理人董焕华与被告盾云公司的委托诉讼代理人陈静、彭鸿，第三人李雪平到庭参加诉讼。第三人张永清、第三人大装家公司经本院传票传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告巨洲公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告盾云公司立即停止侵权，搬离位于重庆市渝北区XX大道XX楼X-X楼的房屋，并返还该房屋钥匙；2.判令被告盾云公司赔偿原告租金损失（按照2.7元/平方米/天、面积453.14平方米，从被告收到搬离通知的次日2017年7月2日起计算至停止侵害之日止）；3.判令被告盾云公司承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人李雪平系位于重庆市渝北区XX大道XX楼X-X楼的房屋的权利人。2013年6月1日，原告与第三人张永清、李雪平签订《债权转让及以租抵债协议》。原告合法取得上述房屋的使用权及转租权。2015年4月27日，原告向第三人大装家公司出租上述房屋，承租面积453.14平方米，租赁期限为2015年4月27日至2023年5月31日。2016年11月1日，被告盾云公司与第三人大装家公司在未经原告同意的情况下，达成转租协议，该房屋由被告占有使用。因第三人大装家公司一直未能按约定向原告支付房租，原告于2017年6月28日依法解除了双方之间的《房屋租赁合同》，并通知被告与第三人大装家公司限期搬出。但被告一直置之不理，仍占有该房屋，致使原告不能使用该房屋，造成巨大损失。被告应当按照2.7元/平方米/天的市场价对原告承担赔偿责任。被告盾云公司辩称，房屋的权利人为第三人李雪平，被告与原告无任何法律关系。被告租赁房屋的相对方为第三人大装家公司，并非原告。原告无权对被告与第三人大装家公司之间的租赁协议主张权利。被告与第三人大装家公司签订《房屋转租赁合同》，并足额付清了2016年11月1日至2019年5月31日的租赁费用60万元。请求驳回原告的诉讼请求。第三人李雪平述称，案涉房屋系第三人李雪平所有。2013年6月1日，第三人李雪平与第三人张永清、原告巨洲公司签订《债权转让及以租抵债协议》属实。第三人张永清、大装家公司未作陈述。经审理查明：重庆市北部新区XX大道XX号XX-办公（建筑面积1409.19平方米）房屋的权利人系第三人李雪平，权属登记日期为2012年6月25日。2013年6月1日，第三人李雪平作为债务人，与债权人第三人张永清、承租人原告巨洲公司签订《债权转让及以租抵债协议》，主要内容为：2012年5月以来，债务人李雪平总计向债权人张永清借到200万元，约定月利率为1.5%，该借款到期后，李雪平未归还债权人借款本息。经三方协商，自本协议签订之日起，债权人239万元（利息39万元）债权转让于承租人，由承租人承接该债权，承租人自受让债权之日起，对债务人享有239万本金及按月利率1.5%的债权。债务人将其位于重庆市北部新区XX大道90号14-办公（建筑面积1409.19平方米）房屋出租给承租人，以租金抵偿承租人受让的债权。以租抵债期间为：从本协议生效之日起计算10年，即从2013年6月1日至2023年5月31日止。抵偿期满后，承租人与债务人之间就转让债权清偿完毕。承租人承租期间，承租人可对外转租，也可对外分租，无需经过债务人同意。本协议签订当日，债务人将出租房屋产权证复印件及房屋钥匙、房屋实物移交给承租人。第三人大装家公司成立于2015年4月14日，法定代表人为陈宗。2015年7月10日，原告巨洲公司（甲方）与陈宗（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将上述房屋的一部分（453.14平方米）分租给乙方。租赁期限为8年，至2023年5月31日。房屋租金为：分两期支付，第一期，本协议生效后一次性支付4年租金，按17.8元/平方米/月计算，即387162.82元；第二期本协议生效后计算一年的当日一次性支付4年的租金，按17.8元/平方米/月计算，即387162.82元。若乙方未按合同约定支付租金，乙方应向甲方支付违约金，违约金为未付租金的千分之一每日计算。若超过60日仍没有支付租金及违约金，甲方有权解除合同。乙方应在收到甲方解除合同通知后的五日内，将租房内的物品搬离，逾期视为乙方自行放弃租房内物品所有权，甲方有权自行处理，由此发生的处理费由乙方承担。上述合同签订前，第三人大装家公司已经于2015年5月27日在上述房屋进行装修。第三人大装家公司登记住所地即为重庆市北部新区XX大道XX号XX-办公。2016年11月4日，第三人大装家公司（甲方）与被告盾云公司（乙方）签订《房屋转租合同》，第三人大装家公司将其从原告处承租的上述房屋（453.14平方米）转租给被告，租赁期间从2016年11月1日至2019年5月31日，租金为60万元。双方还约定：“乙方在租赁期内，若甲方同巨洲公司有合同纠纷，与乙方无关，由甲方自行承担和处理，若因此给乙方造成的经济损失，由甲方全部承担。”同日，被告将60万元租金支付完毕。因第三人大装家公司未按约定向原告支付第二期租金，2017年6月30日，原告巨洲公司向陈宗、第三人大装家公司发出《解除租赁合同通知书》，称其经约定的宽限期后仍未能按照双方约定支付租金，故通知其解除双方的租赁合同。第三人大装家公司于当日收到该通知书，并同意解除合同。同日，原告向被告发出《通知书》，将原告与第三人大装家公司解除合同的事情告知被告，并要求被告在收到通知3日内迁出该房屋。被告庭审中，认可收到该《通知书》。2017年7月11日，原告提起诉讼，要求被告搬离。2018年1月4日，原告撤回起诉，本院予以准许。在该案审理过程中，第三人大装家公司陈述，重庆市渝北区XX大道XX楼X-X楼的房屋（453.14平方米）是第三人大装家公司找原告租赁的。第一期的租金期间是合同签订日2015年7月10日到2019年7月10日，第二期的租金期间是2019年7月11日到2023年5月31日。第三人大装家公司在2015年4月27日开始进场装修，但装修时间未算进合同租赁期。第三人大装家公司只缴纳了第一期的租金，第二期的租金未交。2017年6月30日，原告发出的解除合同通知书，第三人大装家公司在当天就收到该通知书。第三人大装家公司同意解除与原告之间的租赁合同，且第三人大装家公司已经在第二天将该情况告知了被告。审理本案过程中，原告表示按照原告与第三人大装家公司签订的租赁合同确定的标准计算租金损失无异议。上述事实，有房产证、债权转让及以租抵债协议、房租租赁合同、房屋转租合同、解除租赁合同通知书、通知书、EMS全球邮寄特快专递、当事人陈述等证据随案佐证，可以认定。本院认为，案涉房屋属于第三人李雪平所有，原告从房屋权利人处取得对案涉房屋的使用权，并按约定对房屋享有占有、使用、收益的权利。原告将案涉房屋出租给第三人大装家公司后，第三人大装家公司未经原告同意转租案涉房屋，同时第三人大装家公司未按约定向原告缴纳房屋租金，构成违约。按照法律规定及双方当事人约定，原告可解除合同。原告于2017年6月30日通知第三人大装家公司解除合同，第三人大装家公司无异议，双方之间的合同自通知到达时解除。同日，原告向被告发出通知书，将上述事实告知被告，并要求被告搬离。在原告与第三人大装家公司之间的租赁合同解除后，原告要求被告搬离，被告不能依据其与第三人大装家公司之间的租赁合同对抗原告。被告占用案涉房屋缺乏合法依据，对原告行使房屋权利构成侵害。原告要求被告搬离案涉房屋，并返还该房房屋钥匙的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告赔偿其房屋租金损失，但其主张的2.7元/平方米/天缺乏证据。原告同意按照其与第三人之间的租赁合同标准确定损失，具有合理性，本院予以支持。原告于2017年6月30日向被告发出搬离通知书，但无证据证明被告收到该通知书的具体时间。原告要求从2017年7月2日起计算占用损失，但考虑到邮寄通知书的在途时间以及收到通知后的合理搬离时间，本院确定以原告在第一次起诉之日开始计算占用房屋的租金损失。综上所述，原告要求被告承担侵权责任的诉讼请求，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆盾云科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离重庆市渝北区XX大道XX楼X-X楼的房屋（面积453.14平方米），将该房屋钥匙返还原告重庆市巨洲投资有限公司；二、被告重庆盾云科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆市巨洲投资有限公司租金损失（占用面积453.14平方米，从2017年7月11日起按照17.8元/平方米/月计算至实际搬离上述房屋之日止）；三、驳回原告重庆市巨洲投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2881元，由被告重庆盾云科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  张 行人民陪审员  李有忠人民陪审员  晏慧耘二〇一八年十二月四日书 记 员  郑 洁