河北省唐山市曹妃甸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0209民初3607号 原告：大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司，住所地曹妃甸工业区综合保税区。 负责人：李熹，该公司经理。 委托诉讼代理人：丁增礼，男，该公司业务经理。 委托诉讼代理人：孙雪玲，女，该公司职员。 被告：刘爱芝，女，1976年1月8日生，汉族，户籍所在地唐山市曹妃甸区，现住唐山市曹妃甸区。 原告大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司与被告庄伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司委托诉讼代理人丁增礼、孙雪玲及被告刘爱芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2017年度物业服务费1363.85元，违约金1620.25元，合计2984.09元；2、判令被告给付原告2018年物业服务费1363.85元；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：大连亚航物业管理有限公司于2017年1月与被告所住小区业主委员会签署《物业服务合同》，合同起始日期为2017年1月16日。由大连亚航物业管理有限公司就被告所居住小区-唐山市曹妃甸区文馨花园小区提供物业服务。合同中约定物业服务费标准为：1.17元／月／㎡，原告在实施服务3个月后即开始收取物业服务费，且如业主不按时缴纳物业服务费的，原告按日息3‰的标准收取违约金。2017年1月25日，原告成立，2017年1月28日，大连亚航物业管理有限公司授权原告收取文馨花园小区物业费。同时，原告与文馨花园小区业主委员会签订补充协议，原告有权向业主收取物业费并主张权利。被告居住在温馨花园小区307号楼3单元401室。被告拒不缴纳拖欠的2017年物业费1363.85元，同时拒绝缴纳2018年度物业服务费。被告非但不履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告开展物业服务工作，损害了原告及广大业主的合法权益。原告特起诉于贵院，望依法判决。本案涉案房屋登记人为庄伟，现庄伟与刘爱芝已协议离婚并明确约定位于唐山市曹妃甸区房屋归刘爱芝所有，故原告将本案被告变更为刘爱芝。庭审中原告变更诉讼请求：1、要求被告支付2017年度物业服务费（2017年1月16日-2018年1月15日）1363.85元，违约金至履行缴费义务之日止；2、要求被告支付2018年度物业服务费（2018年1月16日-2019年1月15日）1363.85违约金至履行缴费义务之日止；3、由被告承担诉讼费。 原告为证明自己的主张向法庭提交了大连亚航物业管理有限公司与被告所住小区业主委员会签署《文馨花园小区物业服务委托合同》、《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议》、原告与被告所住小区业主委员会签署《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议（二）》及被告拖欠物业费明细。 被告刘爱芝辩称，原告诉请2018年的物业服务费，因服务期限未满，我不应给付。且原告服务不达标，具体表现如下：1、部分消防设施瘫痪，而且没有对损坏的消防设施及时进行维修，不能保证消防通道畅通，更不能保证消防器材的随时启用；2、小区的道闸、电梯位置设置了广告牌，有的广告牌过大影响业主的进出和安全，在小区道路拐弯处设置的广告牌，遮挡路人及司机的视线，存在交通隐患，原告并未采取任何措施。广告的受益问题应予审计，且收益应归全体业主所有；3、小区底商商铺饭店违规乱搭乱建，油烟扰民，原告并未向城管、环保等相关部门报告，并予以整治；4、原告没有权利对未交纳物业费的业主限制天然气的使用；5、小区卫生脏乱差，管理制度不健全，缺乏突发事件预案机制。清洁工有事不能上班时，未能及时调整安排，致使保洁工作断档，小区卫生脏乱差；6、小区绿化存在问题，有违规商铺占用绿地，且存在不及时修建补种情况；7、业主占用楼道原告未能及时清理，存在安全隐患；8、小区电梯问题，原告接手后，曾发布通告声称待相关配件到位后尽快予以修复，但至今未有任何起色，且今年夏季出现人员被困电梯事件，值班人员也未能及时到场；9、小区随意设置防停车桩，严重占用公共通道，阻碍交通。原告未能尽到疏通义务，给业主造成极大困扰。 被告为证明自己的主张向法庭提交了原告就电梯问题出示的《通告》、就天然气供气问题出示的《通知》及照片十张。 针对被告的答辩意见，原告当庭进行了解释和说明。第一，关于物业费的收取，物业服务合同约定了收费时间，原告具有收取当年物业费的权利；第二，关于消防设施，原告进驻小区后，对能够修缮的消防设施已在能力范围内修缮完毕。尚不能修缮的部分，需要动用维修基金，如果动用维修基金必须有全体业主的签字，但目前还有的业主没有签字；第三，物业服务合同第十八条约定了广告受益归原告所有；第四，关于底商店铺搭建问题，原告已多次向该店协商，并将情况送达相关部门进行备案；第五，关于天然气问题，原告并未进行捆绑。即使未交物业费，亦不影响天然气的使用；第六，关于卫生问题，原告提供的卫生服务合格，仅是由于部分业主不缴纳物业费影响小区的运行，原告也在积极的解决该问题；第七，关于绿化，原告在入驻小区时绿地已遭到不同程度的破坏，原告亦积极组织人员进行修剪和浇水工作；第八，关于楼道占用问题，原告主张其不定期向业主发出通知，公司亦有备案，要求业主清理楼道所堆放物，并向相关部门都汇报了此事，已尽到相应义务；第九，关于电梯的管理问题，监控室有24小时值班电话，接到业主报修都会及时维修。现在部分电梯的维修需要维修基金，也必须得到全体业主的签字同意，我公司已经着手进行处理；第十，停车桩是原告管理小区维护停车秩序采取的措施，并未侵害业主的利益。 对双方没有争议的事实，本院认定如下：被告刘爱芝系唐山市曹妃甸区文馨花园小区307号楼3单元401室业主，房屋住宅面积为97.14平方米。唐山市曹妃甸区文馨花园小区业主委员会（甲方）与大连亚航物业管理有限公司（乙方）于2017年1月16日签署《文馨花园小区物业服务委托合同》。该合同约定甲方选聘乙方为曹妃甸区文馨花园小区提供物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业管理区域内的全体业主和物业使用人。物业服务费实行服务项目包干制，低层（无电梯）按建筑面积每月每平米0.55元收取；高层（有电梯）住户**（包含二层）以下按低层标准收取，三层以上按建筑面积每月每平米1.17元收取。门市按带电梯高层三层以上标准收取。委托管理期限为叁年，自2017年1月16日起至2020年1月15日止。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等费用，应从逾期之日起按每天欠费总额的3‰向乙方支付违约金，并赔偿由此造成的经济损失。同时约定物业服务费不包含物业共用（有）部分、共用（有）设施设备大中修、更新、改造的费用。公共部分出租及广告收益归乙方所有，业主不再参与分配。2017年1月28日，甲、乙双方就2017年1月16日签署的文馨花园小区物业服务委托合同签订补充协议，协议约定乙方于2017年1月25日成立了大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司，对曹妃甸区文馨花园小区的业主提供物业服务，主张和收取物业费用。合同期内除2017年的年度物业费缴费期为2017年4月16日外，2018年的年度、2019年的年度物业费缴费日期为当年1月16日起，合同期内各年度的物业费起计日期为每年的1月16日。2017年3月15日，唐山市曹妃甸区文馨花园小区业主委员会（甲方）与原告大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司（乙方）签订《文馨花园小区物业服务合同补充协议（二）》，约定合同履行方为原告，甲方授权原告对原告进驻前业主/租户所拖欠的物业费进行追缴，并可从逾期之日起按每天千分之三的标准收取违约金，逾期起计日为应交当年物业费年份的1月30日。原告首次收取物业费的时间为2017年4月15日，业主/租户应于首次收费日期的10个工作日缴纳物业服务费。原告再收取物业费的起始时间为每年的1月16日，业主/租户应于收费起始日期的10个工作日内缴纳物业服务费。被告刘爱芝2017年度（2017年1月16日至2018年1月15日）物业管理费为1363.85元（1.17元/月/平方米×12个月×97.14平方米）。2018年度（2018年1月16日至2019年1月15日）的物业管理费1363.85元，被告至今未付。上述事实有原告提交的《文馨花园小区物业服务委托合同》、《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议》、《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议（二）》、未缴费明细表及原、被告陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 被告提交的原告就电梯问题出示的《通告》、就天然气供气问题出示的《通知》及照片十张，经原告质证，并结合《文馨花园小区物业服务委托合同》、《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议》、《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议（二）》，不能足以证明被告的主张，故本院对被告提供的上述证据不予采信。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间物业服务合同关系明确，本院予以确认。唐山市曹妃甸区唐海镇文馨花园小区业主委员会与原告方签订的《文馨花园小区物业服务委托合同》、《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议》、《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议（二）》对全体业主具有约束力，且原告已经为小区业主提供了物业服务。被告对原告提供的服务有异议，但其提供的证据不足以证明其主张，且其中消防、底商搭建等不属于物业服务的范围，应依法向其他相应部门反映。物业服务合同为双务合同，物业公司提供服务，小区业主应及时交纳物业服务费。被告作为物业服务的受益人理应及时交纳物业服务费用，被告不交纳物业费的行为损害了原告物业公司合法权益，被告应按照该合同的规定履行交纳物业费的义务，逾期交付属违约行为，应承担违约责任。根据《文馨花园小区物业服务委托合同补充协议（二）》约定的交费期限，2017年度的物业费应自2017年4月25日收取违约金，2018年度的物业费应自2018年1月26日收取违约金。原告与该小区业主委员会约定按日3‰支付违约金，但该违约金（折合为年利率为109.5％）约定过高，本院不予支持。本院参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，本院酌定按欠缴物业费的24％计算逾期交纳物业费的违约金。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告刘爱芝于本判决生效后五日内向原告大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司交纳2017年度的物业管理费1363.85元，并自2017年4月25日起至实际履行之日止，以2017年欠缴物业费为1363.85元基数，按每年24％计付逾期交费违约金； 二、被告刘爱芝于本判决生效后五日内向原告大连亚航物业管理有限公司唐山曹妃甸分公司交纳2018年度的物业管理费1363.85元，并自2018年1月26日起实际履行之日止，以2018年欠缴物业费为1363.85元基数，按每年24％计付逾期交费违约金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘爱芝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  贾春喜 二〇一八年十二月二十日 书记员  郑 静