河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初7649号 原告:中国农业银行股份有限公司秦皇岛分行，住所地秦皇岛市迎宾路75号，统一社会信用代码：91130300805261160N。 法定代表人:田立锋，行长。 委托代理人:刘振强,河北渤海明达律师事务所律师,执业证号:11303201110562530。 委托诉讼代理人:刘雷，河北渤海明达律师事务所律师，执业证号：11303201110345260。 被告：秦皇岛市天天娱乐有限公司，住所地秦皇岛市迎宾路86号，统一社会信用代码：91130302235993975B。 法定代表人：马俊昕，总经理。 委托诉讼代理人王鸣彦，男，1968年9月18日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 委托代理人杨智婕，河北权智律师事务所律师，执业证号11303201611622732。 原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛分行(以下简称农行)与被告秦皇岛市天天娱乐有限公司(下称天天公司)租赁合同纠纷一案，本院做出判决后，天天公司提出上诉，秦皇岛市中级人民法院做出（2018）冀03民终1331号裁定书，将案件发回重审。本院受理后依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行的委托代理人刘振强、刘雷，被告天天公司的委托代理人王鸣彦、杨智婕到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 原告农行向本院提出的诉讼请求为：1、判令被告返还占用秦皇岛市海港区人防综合楼1-4层商用房屋。赔偿非法占有该房屋给原告造成的损失暂定5332329元（自2014年12月计算至2017年12月，每月约144117元）以及至被告实际迁出之日止的全部损失；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：农行与天天公司于2002年10月10日签订《房屋租赁合同》,约定将其依法院裁定取得的抵债财产（位于秦皇岛海港区人防综合楼1-4层商用房）租给天天公司使用,租期10年（2003年1月1日至2012年12月31日）。租金给付方式为按年给付,前五年每年50万元。后五年为每年55万元（合同第九条述明此租金考虑了天天公司需要对该房屋进行部分投资）。合同约定农行对天天公司投资施工和装修后使用的房屋,拥有全部产权。租赁期满后天天公司应将房屋完整交付给农行。除可移动的电气设备外,其他一切涉及房屋使用的装修、设备、设施一律不得拆除或人为损坏,且无偿归农行所有。合同即将到期时,农行于2012年6月,通知天天公司,提示房屋到期时间。提出拟对房屋进行拍卖，要求天天公司做好移交相关资产准备。合同到期后,农行于2013年5月6日、2014年9月10日、2014年12月8日，先后3次以通知或函的形式，向天天公司表明合同已到期，不再续租。最终于2014年9月10日要求天天公司于2014年12月20日前搬离。并于2014年12月份不再收取天天公司租金。天天公司分别于2013年6月18日，2014年9月20日，2014年12月12日进行了回复，并以种种借口，拒绝搬出。综上，天天公司拒不归还非法占有房屋的行为，侵犯了原告的合法权利，恳请法院支持原告诉讼请求。 被告天天公司辩称，2012年12月份租赁合同到期前，双方达成口头协议，约定原告继续出租案涉房屋给被告。并且双方一直商谈关于涉案房屋买卖的相关事宜，在原告有意将房屋卖给被告的前提下，被告于2012年6-7月期间对房屋进行大规模装修及改造，添附财产价值2297万元。被告装修改造期间，原告从未向被告提出过解除合同，也未制止被告的装修改造行为。双方继续履行租赁合同进一步商谈房屋买卖事宜时，原告突然提出解除合同的事宜，原告的违约行为给被告造成巨大的财产损失。被告基于诚信的原则跟原告达成口头协议，原告却在被告添附房屋2000多万的情形下，提出解除合同，原告的行为违背了民法的诚信等基本原则。被告对于租赁房屋的改造，并不属于简单的装修，而属于附和，附和后整体房屋的所有权应当根据添附财产的价值和添附行为导致的房屋增值，由双方按份共有。因此原被告对于租赁物的产权形成事实上的共有关系。一审中原告认可资产评估报告，就是认可了添附财产给租赁房屋带来的增值，也认可了原告的实际收益，如果将涉案房屋整体对外出租，评估结果的租金应按共有关系进行分割。 本院经审查认定以下事实：2002年6月25日秦皇岛市中级人民法院出具（2002）秦法执字第62号民事裁定书，将秦皇岛开发区昌城房地产开发有限公司开发的位于秦皇岛市海港区人防综合楼1-4层及设备层共计4600平方米商用房以1357万元抵债给本案原告农行。2002年10月10日，原告农行（甲方）与被告天天公司（乙方）签订《房屋出租协议》。约定甲方将其依法裁定抵债而来的上述房屋面积4600平方米，其中楼房面积4400平方米，设备层200平方米，租给乙方使用。合同地六条约定，乙方在不影响房屋整体结构的前提下，经甲方书面同意，可以根据房屋用途对房屋未完工部分如水、电、暖等设施进行设计施工，施工的最低标准应达到房屋可以办理确权手续标准；竣工后乙方应到有关部门办理竣工验收合格手续。乙方对房屋进行设计、施工计装修所需的一切原材料计费用和有关税费由乙方自行负担。乙方承租前，建筑该房屋所拖欠的工程款、材料款与乙方无关。第七条约定：农行对乙方投资施工和装修后使用的房屋,拥有全部产权。第八条，甲方同意乙方租用房屋10年，甲方考虑到乙方对承租房屋未完工部分施工和装修需一定时间，租期自2003年1月1日至2012年12月31日。第九条约定：租金问题考虑到乙方需对房屋进行部分投资，甲方在租金额度方面给予了考虑：给付方式为按年给付,前五年每年50万元。后五年为每年55万元……。第十三条约定：租赁期满后。乙方应将房屋完整交付给甲方。除可移动的电气设备外,其他一切涉及房屋使用的装修、设备、设施一律不得拆除或人为损坏,且无偿归农行所有。合同期间双方如约履行无争议。 2012年6月6日农行向被告发出《关于拍卖秦皇岛开发区昌城房地产开发有限公司抵债资产的通知》，通知天天公司,租赁房屋2012年底到期，根据抵债资产管理办法要求，我行拟对该房屋进行拍卖。根据合同第十三条约定，请天天公司提出书面意见，并做好向我行移交相关资产的准备。天天公司没有针对原告的上述通知进行书面答复。而是对租赁房屋进行了装修，还向法庭提供了装修的费用证据（结算报价表2297万元）。并向原告收取租金的账户打款缴纳了租金。 2013年5月6日农行向天天公司发出《关于租赁事宜相关问题的函》，通知“租赁合同于2012年12月31日到期，我行已多次明确通知贵公司，但贵公司未给我行明确答复。请贵公司按照协议全面履行合同义务，并于2013年7月30日前迁出，自到期至迁出日安原协议约定标准按月向我行支付租金。”2013年6月18日天天公司向原告回复《针对之复函》。称：“1.2012年6月我公司已经明确提出续租，贵行未表示明确态度，也没有重新签订书面协议，自然延续了原协议，我公司对房屋进行了装修，投入2000万；2.因为租赁的是烂尾楼，土地为划拨地，没有正式的供电电源，上下水没有接入城市官网，地上的房屋只是主体框架，没有任何内装、采暖和消防水利设施。我公司装修及设备、设施的投入已经对该楼房形成了附和，构成财产共有关系。基于此提出四点解决办法：方案一、本合同自然延续10年；方案二、重新签订租赁合同，但我公司在同等条件下有优先承租权；方案三、如果租赁给第三方，需征得我公司书面同意，由贵公司或承租方补偿我公司5000万元；方案四、按照租赁物收贷时的财产状况合理作价，出卖给我公司。” 2014年9月10日农行发《通知》给天天公司，称“根据合同的约定，租赁已于2012年12月31日到期，根据上级行管理规定，此房屋我行不再出租。请于2014年12月20日前迁出，否则我行将采取法律措施维护自身的合法权益。”2014年9月20日天天公司发《针对的答复意见》，意见同2013年6月18日《针对之复函》内容大体一致。 2014年12月8日农行发《通知》给天天公司，要求天天公司于2014年12月20日搬迁，并将搬迁的情况随时函告农行。天天公司回函，请农户考虑2014年9月20日《针对的答复意见》。双方认可天天公司向农户的账户打款到2014年11月底。 诉讼中,原告申请本院委托对诉争房屋自2014年12月至2017年9月期间的租赁费进行评估,其评估报告结论为月租金144117元。评估费10万元由原告垫付。 另查在2016年11月份，原告已经将租赁房屋的三、四层经资产评估程序转让给了河北省资产管理公司。 以上事实，有原、被告庭审陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，2002年10月10日，原告农行与被告天天公司签订《房屋出租协议》合法有效。合同到期前，原告已经书面通知被告不再继续租赁该房屋，被告应当积极做好交还租赁物的准备工作。被告称口头与原告达成继续租赁的抗辩，因为没有证据支持，本院不予采信。并且在此后原告多次通知被告搬出租赁物，从未表达同意被告继续租赁的意思，故不能认定双方形成了不定期租赁关系。被告向原告支付款项的行为，不能推定双方达成不定期租赁的合意。对于被告主张的添附形成附和进而形成财产共有问题，因为双方在《房屋出租协议》第六条、第七条中专门对乙方投入资金完善房屋使用功能进行的约定，为此原告在租金的价格上给予了优惠。根据合同的约定，在被告接收房屋之初对房屋的租金投入根据协议的约定应当归原告所有。被告的此项抗辩没有依据，本院不予支持。被告在2012年6月租赁临近届满时对租赁物进行大肆装修，因为没有征得原告的同意，原告对被告的装修费用不承担责任。其装修行为属于被告的单方行为，应当由自身承担责任。但是，在2012年6月被告装修行后，确实提升了租赁物利用价值。在原告申请对租赁费进行评估时，是对包括本次装修在内进行的整体评估，被告的装修势必影响了评估结果。应当参照评估结论对房屋的租金标准进行酌情调整方显公平。本院参照评估报告及相关事实，确定2014年12月至腾出该房屋期间的租金标准按照每月8万元计算。故本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛市天天娱乐有限公司于本判决生效之日起30日内腾出坐落于秦皇岛海港区人防综合楼1-4层商用房; 二、被告秦皇岛市天天娱乐有限公司自2014年12月起至腾出之日按每月8万元标准向原告中国农业银行股份有限公司秦皇岛分行支付租赁费。 如未按本判决指定的期间履行本判决给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费49126元，评估费10万元，合计149126元,由被告负担10300元，于本不判决生效之日起10日内缴纳，其余部分由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长 刘    长    利 审 判 员 韩有强人民陪审员陈永清 二〇一八年十二月十七日 代理书记员 吴         迪