昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0114民初2467号 原告：张琳，女，1986年5月29日生，汉族，云南省昆明市人。 委托诉讼代理人：蒋斌，云南澄清律师事务所律师。特别授权代理。 被告：昆明凯诚房地产开发有限公司。 法定代表人：王华标，系公司总经理。 第三人：云南皇凯投资有限公司。 法定代表人：潘孜弈，系公司总经理。 第三人：云南航空房地产开发经营有限公司。法定代表人：万能松，系公司董事长。 委托诉讼代理人：马莉菱，云南乐孚律师事务所律师。特别授权代理。 原告张琳与被告昆明凯诚房地产开发有限公司（以下简称凯诚公司）、第三人云南皇凯投资有限公司（以下简称皇凯公司）、第三人云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称航空地产公司）商品房预约合同纠纷一案,本院于2018年6月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琳的委托诉讼代理人蒋斌、航空地产公司委托诉讼代理人马莉菱到庭参加诉讼，被告凯诚公司、第三人皇凯公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告张琳向本院提出诉讼请求:一、判令被告昆明凯诚房地产开发有限公司协助原告与第三人云南航空房地产开发经营有限公司签订《商品房购销合同》，并按每平米3650元的价格购买位于呈贡新区教职工住宅的联排别墅一幢，建筑面积为208平方米。二、本案诉讼费由被告昆明凯诚房地产开发有限公司承担。事实和理由:2009年3月8日原告与被告昆明凯诚房地产开发有限公司签订编号为0005的《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》，协议约定，原告以3650元的价格认购被告开发的位于呈贡新区教职工住宅的联排别墅一幢，建筑面积为208平方米，原告向被告交付80000元，作为签订正式《商品房购销合同》的诚意金。认购书签订的当天，原告向被告支付了80000元的诚意金，但是，截止于原告起诉之日，被告始终没有通知原告签订正式的《商品房购销合同》及选取房屋。另外，经原告了解，呈贡新区教职工住宅的开发业务，现已转由第三人云南航空房地产开发经营有限公司（以下简称航空地产公司）负责开发、经营，现该楼盘已开始对外销售。因此，被告应当协助原告与第三人航空地产公司签订《商品房购销合同》，并按每平米3650元的价格，购买面积为208平方米的联排别墅一幢。综上所述，为了维护原告的合法权益，根据法律规定，原告特向法院提起民事诉讼，希望法院判如所请为谢。 第三人航空地产公司辩称：我公司本身不是这个合同的相对方，所以不是本案的适格的当事人，同样也不承担相应的法律责任。 被告凯诚公司、第三人皇凯公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在答辩期内未提交书面答辩意见，在举证期间内未向本院提交任何证据材料及书面质证意见，视为其放弃答辩、举证、质证以及辩论的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认为：对于原告提交的第三组、第四组证据，虽然第三人航空地产公司不予认可，但上述证据来源合法、客观真实，且与本案相关，本院予以采信。对于原告补充提交的两份民事判决书，因与本案无关联，本院对其不予采信。第三人航空地产公司补充提交的证据来源合法、客观真实，且与本案相关，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2009年3月8日，原告张琳（甲方）与被告凯诚公司（乙方）签订一份《云南艺术学院教职工住宅内部申请认购书》。该认购书约定：鉴于甲方已到现场对乙方开发的呈贡新区教职工住宅物业进行了细致、充分的了解，并对乙方开发项目的现况、具体位置、建筑规划、户型、面积、交房时间等情况作了详尽的知晓，现自愿申请参加内部认购、并自愿交纳80000元诚意金，作为选购乙方开发的物业在取得预售许可证后签订正式《商品房购销合同》的诚意金。乙方为甲方预留住宅房供甲方购买。甲方选择乙方开发物业中的联排别墅建筑面积约为208平方米；按照乙方和云南艺术学院共同商定的内部职工购房政策，对甲方现目前内部申请认购的价格约为：联排别墅每平方米3650元。乙方在确定开盘时间后，及时将定购时间通知甲方。开盘当日甲方按照乙方制定的办法确定房号与单价后，现场签订选房确认书。若甲方未在乙方通知的时间到达乙方指定的售楼中心，按乙方指定的办法确定房号并现场与乙方签订选房确认书的，则视为自动放弃所选房屋。乙方无需通知甲方，将不予退还甲方已缴纳的选房诚意金，并有权将为甲方所预留的住宅房自行处理或另行出售。甲乙双方签订《商品房购销合同》时，甲方将《内部申请认购意向书》及意向诚意金收据退还给乙方，经乙方审核无误后该申请认购意向诚意金转为定金，乙方另行向甲方出具定金收据，申请诚意金转为合同首付款。该认购书自甲方签字、乙方盖章后即生效，乙方财务部出具的票据原件为甲方唯一的交款凭据。2009年3月8日凯诚公司出具收款收据一份，载明收到张琳内部申请认购诚意金80000元，收据加盖有“昆明凯诚房地产开发有限公司财务专用章”。另查明，航空艺术港系第三人航空地产公司通过合法的招拍挂程序取得的建设用地，且该项目系第三人独立开发。 本院认为，关于原告的第一项诉请，原告张琳向本院提交的内部申请认购书明确了双方当事人的基本情况，载明了拟认购住宅的户型、参考建筑面积、价款计算，并约定了预留住房及选房的相应操作情况。此认购单为选房及签订《商品房购销合同》的依据，不包括房屋价款的支付方式及房屋的交付条件、时间等商品房销售合同的主要条款，仅是为双方签订商品房购销合同做准备，故该认购书性质应认定为商品房预约合同，属于取得预售许可前的内部认购。关于开发商取得预售许可证前与预购人签订预约合同的法律效力，虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能出售，但签订预约合同是先于预售的一个阶段，对其效力判断仍应按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）对合同效力判断的一般规定，该认购书系当事人的真实合意，并约定经双方签字盖章后生效，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故该认购书为独立有效的预约合同，合同相对方分别为原告张琳与被告凯诚公司，第三人并非认购书的合同相对方。按照认购书的约定，案涉房屋的开发主体系被告凯诚公司，而且合同约定的商品房购销合同的签订对象亦系被告凯诚公司。其次，根据庭审查明的事实，被告凯诚公司截止庭审结束仍拒不提供房屋或通知原告参与房屋认购，且原告提供的证据无法证实被告凯诚公司与第三人航空房地产公司之间对案涉房屋的开发、选房、签署商品房销售合同等关键事项达成权利义务的转让，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告应承担举证不能的法律后果，故原告的第一项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告的第二项诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。被告凯诚公司、第三人皇凯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告张琳的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元、公告费260元，由原告张琳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  李世民 人民陪审员  徐俊丽 人民陪审员  戴海珍 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  牟志涛