河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀09民终6787号 上诉人（原审被告）：沧州恒顺房地产开发有限公司，住所地：沧州市运河区顺城街西路6号。 法定代表人：于乐通，该公司总经理。 委托诉讼代理人：姜永建，河北经航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘金瑞，女，1984年2月25日出生，回族，现住孟村回族自治县。 委托诉讼代理人：刘玉刚，河北建平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭孟夏，河北建平律师事务所律师。 上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房地产公司）因与被上诉人刘金瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省孟村回族自治县人民法院（2018）冀0930民初114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沧州恒顺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销孟村回族自治县人民法院民事判决书（2018）冀0930民初114号；2、驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、本案已经超过诉讼时效，且原审法院认定事实不清。2009年9月28日上诉人与被上诉人双方签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》内容补充协议，之后买受人将房款287048元交付出卖人。《商品房买卖合同》内容补充协议，第11条规定：“采用一次性付款方式购房，买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权等级机机关报送与之有关的资料”。合同签订后上诉人严格的按照合同及补充协议交付了房屋，并将全部的施工及竣工验收资料等全部报送给了孟村县产权登记机关。按照《商品房买卖合同》约定，本案早已超过了诉讼时效，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第18条:由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。买受人请求出卖人办证不适用诉讼时效；买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。本案《商品房买卖合同》约定的违约金时间是2010年3月31日，因此诉讼时效计算期间应在2010年4月1日开始计算，至被上诉人主张权利的时间2018年1月10日已远远超过了诉讼时效。人民法院应该依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉人已经完成了向房管部门报送资料的义务，导致不能办证的原因，是因为该楼的业主阻挠房管部门勘测所致。祥顺花园共计建筑10栋楼（1#—10#），均在同一时间完成了竣工交付、安置入住、向房管部门报送资料。为什么唯独1号楼不能办证呢?究其原因就是房管部门会同物业对1号楼及住户购房面积进行实际勘测时因1号楼业主阻挠，致使无法完成测量，这是不能办证的原因。在本案中上诉人已经完成了合同及补充协议约定的全部义务，因此不应该再承担违约责任。三、原审法院的判决结果与同一小区的1号楼业主的生效判决没有达到司法裁判的统一性。被上诉人诉讼的主要依据就是2016年7月11日沧州市中级人民法院作出的(2016)冀09民终1948号民事判决，原审法院也认定了该判决已发生法律效力，具有既判力，产生的对裁判的诉讼标的具有强制性的通用力，本院应予执行。但是原审判决与沧州市法院已生效的判决在结果上却大相径庭，沧州市法院已生效的判决结果是按照诉讼标的的10%承担违约金。既然原审法院已认定了此判决有通用力应执行，因此原审法院的判决就不应该突破这个结果。四、因房屋的增值而使业主可获得的利益已超出了被上诉人诉讼请求损失的数额，因此上诉人不应再承担责任。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定"买卖合同当事人因对方违约而获利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除部分利益的，人民法院应予支持。"本案适用本条"损益相抵"原则，被上诉人虽然没有办理权属证书，但同时也因房屋增值受有利益，因此"损益相抵"后上诉人不应再承担损失。 刘金瑞答辩称：一、我们认为一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予维持。1、关于诉讼时效问题，本案的办证问题涉及到物权确认，因此不应当适用诉讼时效的规定；2、此前全体业主共同推选满学良提起了主张逾期办证违约金的诉讼，其判决于2016年生效，如果涉及诉讼时效问题，也应当由该时间作为起始时间；3、在本案一审时，上诉人还没有为被上诉人办理房证，其违约或侵权状态始终在持续，按照相关规定被上诉人随时可以主张权利；4、多年以来，被上诉人每年都以各种方式向上诉人及相关部门主张包括逾期办证问题的权利。二、被上诉人从未阻挠相关部门进行勘测，上诉人也没有相关证据加以证实，对于上诉人的这种说法，沧州市中院2016冀09民终1948号生效判决并未予以认定。三、对方提到满学良违约金的计算方式，因为逾期办证的期限不同、主张不同，所以在数额上没有可比性和参照性，法院应当根据不同事实情况作出不同认定；四、对于房屋本身的增值贬值问题和本案的逾期办证问题既不属于同一事实也不属于同一法律关系，二者毫无关联性，并且房屋增值并非上诉人的违约行为引起，不能适用损益相抵原则。一审期间对方没有提出这种抗辩，我们认为二审对此也不应当予以审理。 刘金瑞向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告延期办理房产证的违约金90000元及利息；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年9月28日，原被告签订商品房屋买卖合同，合同约定主要内容：原告购买被告祥顺花园住宅小区1幢1单元301号房，总计价款287048元；出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。原告于2009年9月支付购房款87048元，原告于2009年10月10日在建设银行孟村回族自治县支行贷款200000元，被告于2009年9月底交付房屋，至今未办理房屋产权证书。 一审法院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立有效。原被告双方应按诚实信用原则，依法履行合同义务。关于违约金债权的诉讼时效。根据违约金约定的内容分析，延迟办理产权证的违约金是根据违约行为发生状况而“累计计算”的，即相对于购房者来讲，主张合同约定逾期办理产权证至实际办理产权证之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的诉讼权利，并可以在产权证取得时一并提出。而且约定内容并没有规定违约金支付的期限，购房者可以在该项权利没有实现时随时提出主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人知道或应当知道权利受到侵害。故对恒顺公司主张本案违约金债权部分已超过诉讼时效的主张，与事实不符亦无法律依据，不予支持。原告要求被告承担逾期办理房产权属证书的违约责任，被告虽主张未办理房产证系因部分业主阻止，对房屋无法验收造成的，但未提交充分、确实的证据予以证明，被告所提交河北省建设工程竣工验收备案证明书并不是办理产权登记证书备案证明书，故不能证明被告已完成出卖人提供必要资料报产权登记机关备案义务，被告逾期办证的行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告主张被告承担自2010年3月31日至2017年10月31日逾期办证的违约金90000元［按涉案房款287048元乘以中国人民银行规定的逾期贷款利率7.35%（按年利率4.9%上浮50%）计算］，并不违反法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下：被告沧州恒顺房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告刘金瑞逾期办理房产证的违约金90000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告沧州恒顺房地产开发有限公司承担。 本院经审理查明，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。”2009年9月底，上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司交付了涉案房屋。二审查明其他事实与一审查明事实基本一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第一百零五条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第29条规定：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。……”本案中，被上诉人刘金瑞向上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司主张逾期办证违约金，应适用诉讼时效的规定。 按照双方合同的约定，上诉人应于2010年3月31日前办理权属登记备案事宜。被上诉人刘金瑞主张上诉人未在合同约定的时间内完成报备事宜，导致其未在规定的期限内取得房地产权属证书。依被上诉人刘金瑞的主张，上诉人自2010年4月1日起违约，被上诉人刘金瑞知道或应当知道其权利受到侵害之日为2010年4月1日，诉讼时效期间为二年。故被上诉人刘金瑞请求上诉人沧州恒顺房地产开发有限公司支付逾期办证违约金的诉讼时效期间为2010年4月1日至2012年4月1日。被上诉人刘金瑞于2017年11月15日向法院起诉，已超过法定诉讼时效期间。被上诉人刘金瑞未提供证据证明该案诉讼时效存在中断情形，其诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。一审法院支持被上诉人刘金瑞的诉求，属适用法律错误，本院依法予以纠正。 综上所述，沧州恒顺房地产开发有限公司的上诉请求成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省孟村回族自治县人民法院（2018）冀0930民初114号民事判决； 二、驳回被上诉人刘金瑞的诉讼请求。 一审案件受理费1025元，二审案件受理费2050元，均由被上诉人刘金瑞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  郭亚宁 审判员  余志刚 二〇一八年十二月七日 书记员  徐菲菲