河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终1797号上诉人（一审原告）：王艺泽，女，汉族，1994年11月28日出生，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：王弟臣，男，汉族，1965年8月28日生，住三门峡市湖滨区。系王艺泽父亲。代理权限为特别授权。上诉人（一审被告）：三门峡市金港置业有限公司，住所地三门峡市湖滨区文明路市直综合楼538、542号。法定代表人：甄燕平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：荆小平、徐展，河南东方律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人王艺泽因与上诉人三门峡市金港置业有限公司（以下称金港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院作出的（2018）豫1202民初2332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月24日立案后，依法组成合议庭公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。王艺泽上诉请求：1、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2332号民事判决；2、判令金港公司赔偿王艺泽逾期交房违约金74709元；3、判令金港公司返还王艺泽配套工程建设费28250元及利息；4、判令金港公司及时办理房产证。事实与理由：1、合同约定2014年12月31日交房，王艺泽如约缴纳房款314168元，后金港公司违约向王艺泽收取28205元工程建设配套费。时至今日金港公司不具备交付房屋条件，且未办理房产证；2、2011年，三门峡市政府印发了三政[2011]61号文件，规定城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，每平方米征收90元，且开发商提供的收费名目为“配套工程建设费”，与政府收费项目不符。开发商收取每平方米240元的费用是因为竞拍本案地块时地价上涨原因造成，与城市配套费无关，故一审判决不当；3、上诉人提供的新证据表明联通佳苑小区2015年8月5日仍处于施工状态，且有2017年7月7日三门峡市长信箱关于反映“联通佳苑小区”不具备交房条件等问题的答复为证，证明一审2015年8月5日为交房日的判决不当。金港公司辩称：1、违约金应当从2014年12月31日合同约定的交房日计算至2015年8月5日公告通知接受房屋。上诉人明知房屋已达到交付条件并且有住户入住，但拖延不接受，拖延期间产生的费用不应由上诉人承担；2、每平方240元的配套建设费包含有103元城市用电费及应该由住房人承担的其它涉案小区公共设施费用。涉案房屋价款中不包含上述费用，合同附件4中对其它费用由上诉人承担进行了约定，且上诉人在签订房屋买卖合同前已将涉案的配套费交付给开发商，说明上诉人对该笔费用由其承担是明知的，且已实际履行了义务；3、一审法院已经判决，被上诉人会协助办理房产证；4、上诉费用应该由上诉人承担，请求驳回上诉人的上诉请求。金港公司上诉请求：1、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2332号民事判决第二项，改判上诉人不承担被上诉人逾期办理房产证违约金4685.83元；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，因上诉人迟延办理房产证而导致的违约金为购房款的0.1%，应按照购房款314168元的0.1%计算为314.17元，该约定是合同双方真实意思表示，均应受该意思表示约束。原审法院认为违约金过低，依据《合同法》第一百四十一条规定支持了被上诉人的原审请求，而上诉人在原审中没有提出任何因逾期办理房产证而造成损失的证据。王艺泽辩称：购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》系开发商事先拟定好的格式合同，开发商尽可能减少自己的违约责任。因开发商原因致使合同未能如期履行，给被上诉人造成房款404856.07元的同期银行贷款利息、房屋无法对外出租、转让、转卖等经济损失及土地使用期限损失，开发商仅承担极小数额的违约责任，显失公平。一审法院判令上诉人赔偿被上诉人违约办理房产证违约金5000元合情、合理、合法，依法应当予以支持。王艺泽向一审法院提起诉讼请求：1.请求判令金港公司赔偿我逾期交房违约金74709元（交房时间暂计算至2018年4月4日，直至具备法定交付条件为止）；2、请求判令金港公司返还我配套工程建设费28250元及利息；3、判令金港公司赔偿我逾期办理房产证违约金5000元，并及时办理房产证。一审法院认定的事实：2009年10月27日，金港公司（甲方）与河南省联通公司三门峡分公司（乙方）签订《房屋团购协议》一份，主要载明：“1、乙方以团购形式购买甲方开发的商住楼280套，由乙方统一分配给其公司职工；2、分期付款均价为2760元/m2，一次性付款均价为2570元/m2；3、交房期限：房屋建筑工程于2009年11月开工，2011年6月工程竣工”。王艺泽于2013年10月11日、2014年1月7日向金港公司缴纳房款314168元、维修基金14139元、28250元，金港公司分别为其出具了收据。2013年10月30日，王艺泽（××）与金港公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：“××购买的商品房位于湖滨区崤山路南十一街坊5号院3幢8层807号房，建筑面积共117.71平方米，单价为每平方米2669元，总金额314168元。2013年10月11日前付129200元，剩余184968元整提取公积金支付，此合同备完案后交予××之日起，7个工作日内交清剩余房款。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房经五方质量责任主体（出卖人、勘察、设计、施工、监理）联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款的万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意××不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向××支付违约金”。××王艺泽在合同上签字确认，金港公司在合同上加盖了公章，并办理了备案。合同附件四，补充协议第二条约定：各项税费、水、电、气、暖、有线电视各项开口费等综合配套设施费由××自行承担。2014年3月28日，王艺泽所购房屋经建设单位：金港公司，监理单位：河南新恒丰建设监理有限公司，勘察单位：河南省地矿建设工程集团有限公司，设计单位：机械工业第六设计研究院，施工单位：中建七局安装有限公司，五家主体验收合格。但是验收合格后，房屋的门窗、内粉、路面硬化等设施需要后续完善，金港公司未能按合同约定的2014年12月31日前交付房屋，金港公司于2015年8月4日采用交房公告的方式通知从2015年8月5日开始交房，王艺泽于2017年3月16日接收房屋。截止2015年8月5日金港公司已逾期交房216天。一审庭审中，金港公司主张电话通知王艺泽交房，没有书面证据，但其提供2015年8月4日交房公告，欲证实已告知购房户从2015年8月5日开始办理交房。一审法院认为，王艺泽与金港公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效。王艺泽主张逾期交房违约金，因双方约定于2014年12月31日前交房，但金港公司未按期交付房屋，已构成违约，故王艺泽主张逾期交房违约金，应予以支持。关于逾期交房期限，王艺泽主张房屋未达到交付条件，拒绝接收房屋，根据王艺泽、金港公司双方签订的合同中约定的交付条件为五家主体验收合格，而金港公司于2015年8月4日采取交房公告方式通知购房户从2015年8月5日开始交房时，已由五家主体验收合格，且从2015年8月5日开始已经有购房户接收王艺泽所在楼体的房屋，说明从2015年8月5日开始，王艺泽所在的楼体房屋可以交付使用，另王艺泽主张金港公司房屋未达到交付条件而不接收，亦说明王艺泽知道房屋要交房的事实，故2015年8月5日后，王艺泽不接收房屋非因金港公司原因，故视为金港公司于2015年8月5日已向王艺泽交房。王艺泽主张的逾期交房违约金应从合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，即从2015年1月1日开始计算至2015年8月5日计算，出卖人按日向××支付已交付房款的万分之二的违约金，该违约金的比例未超出法律规定，应予支持。故金港公司应支付的逾期交房违约金为：314168元×0.2‰×216天=13572.06元。王艺泽主张合同附件4第2条规定的水、电、气、暖、有线电视开口费等综合配套设施费用由××承担的条款无效，虽该条款约定不明确，但并未违反法律强制性规定，故王艺泽的该项主张，应不予支持。王艺泽主张返还配套工程建设费28250元，金港公司辩称合同中双方约定水电暖等综合配套设施费用由××承担，故工程配套设施等费用不应返还，依据2011年，三门峡市政府印发了三政[2011]61号文件。该文件第十一条明确规定：建设项目缴纳的城市配套费应计入建设工程造价。商品房项目缴纳的城市基础设施配套费应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收。即在2011年之后，开发商收取的配套工程建设费应计入房价中，不得另外收取该费用。本案王艺泽购买的房屋属于联通公司的团购房，享受该团购价款。对该事实各方均无异议。2009年联通公司与金港公司签订《房屋团购协议》时，上述文件尚未出台。协议中约定的房屋每平方均价不可能包含相应的配套设施费，双方也未就配套工程建设费进行单独明确约定。2013年10月30日王艺泽与金港公司双方签订正式备案的《房屋买卖合同》附件四即《合同补充协议》第二项明确约定：“各项税费、水、电、气、暖、有线电视各项开口费等综合配套设施费由××自行承担。”，附件四是购房合同的组成部分，购房合同是双方当事人真实意思表示，且已经房产管理机关备案登记，双方应按合同约定享受权利、履行义务。故该房价中不包含配套工程建设费。金港公司称已交给相关单位的配套工程建设费28250元不应退还的理由应予支持。王艺泽要求金港公司为其办理房产证，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”金港公司负有协助王艺泽办理房屋所有权登记手续的义务。关于逾期办证违约金，双方约定，出卖人应当在交房后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案。而金港公司未按约定履行上述义务，应当承担逾期办证的违约责任，故王艺泽主张逾期办证违约金，应予支持。金港公司实际交房日期为2015年8月5日，其应在2016年7月30日前向产权登记机关提交备案资料，其未按期提交，应承担相应的违约责任，支付逾期违约金，合同约定的违约金过低，王艺泽请求5000元，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、三门峡市金港置业有限公司支付王艺泽逾期交房违约金13572.06元；二、三门峡市金港置业有限公司赔偿王艺泽逾期办理房产证违约金5000元；上述一、二项，限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、三门峡市金港置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向王艺泽履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务。四、驳回王艺泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，减半收取1230元，由王艺泽负担1000元，三门峡市金港置业有限公司负担230元。二审中，王艺泽向本院提交以下证据：1、2015年8月5日、2015年8月16日、2015年10月12日三张谷歌地图截图，拟证明“联通佳苑”小区在拍摄日期仍处于施工状态；2、《三门峡联通佳苑项目配电工程》“竣工资料”一套，载明“联通佳苑供配电项目”使用的各种供电设备、电缆的出厂日期均在2016年5月至2016年6月之间。拟证明联通佳苑小区2015年8月5日不具备入住条件。金港公司对第一份证据不予认可，称谷歌地图更新不及时，单一的图片不能证明当时的房屋情况。对第二份证据真实性没有异议，但认为不能证明其目的，并提供相反证据：工程竣工验收证书原件一份、富润物业管理有限公司出具的证明一份，拟证明2015年6月“联通佳苑”小区商业用电施工完毕，用电来源系从康乐瑞景小区箱变1取电。王艺泽辩称工程竣工验收证书原件落款日期有修改，内容不真实，不能作为证据使用；富润物业管理有限公司出具的证明是2018年11月5日出具的，没有其他证据相佐证，不应采信。本院经审查认为王艺泽提交的证据2客观真实，能够反映出“联通佳苑供配电项目”使用的各种供电设备、电缆的出厂日期晚于2015年8月5日，能够证明联通佳苑小区2015年8月5日不具备交付条件，应予采信。金港公司提交的证据因有涂改，应不予采信。二审查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，五大主体验收合格只是房屋交付的部分条件，金港公司没有提交证据证明其在2015年8月5日已具备交房的其它条件，且王艺泽二审中提交的证据能够证明涉案房屋2015年8月5日不具备交付条件，故金港公司以其2015年8月5日公告交房为由，主张其公告日为交房日的理由不能成立。王艺泽实际接收房屋的日期为2017年3月16日，故本案逾期交房违约金应从《商品房买卖合同》约定的交房日期的第二天，即2015年1月1日计算至2017年3月16日王艺泽实际接收房屋之日，共计805天，逾期交房违约金为：314168元×0.2‰×805天=50581.05元。王艺泽与金港公司签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月30日，虽然在三门峡市政府三政[2011]61号文件之后，但其执行的是2009年10月27日金港公司与河南省联通公司三门峡分公司签订《房屋团购协议》确定的房价，故无法确认涉案房价款中包含了配套工程建设费，且双方签订的补充协议第二条约定各项税费、水、电、气、暖、有线电视各项开口费等综合配套设施费由××王艺泽承担，故王艺泽要求金港公司退还28250元配套工程建设费的理由不足，应不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，必须是合同约定的违约金低于因一方违约给一方造成的损失，人民法院才可以根据当事人的申请对合同约定的违约金数额予以增加。一审法院认为双方约定的逾期办证违约金过低，将违约金调整为5000元没有事实依据。二审中王艺泽称金港公司逾期办证给其造成实际损失，但没有提交因逾期办证给其造成损失的证据，故应当按照双方合同约定确定逾期办证违约金数额。综上，王艺泽的上诉理由部分成立，金港公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2332号民事判决第三项；二、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初2332号民事判决第一项、第二项；三、三门峡市金港置业有限公司支付王艺泽逾期交房违约金50581.05元，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。四、三门峡市金港置业有限公司赔偿王艺泽逾期办理房产证违约金314.17元，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。五、驳回王艺泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2460元，减半收取1230元，由王艺泽负担394元，由三门峡市金港置业有限公司负担836元。二审案件受理费2409元，由王艺泽负担771元，由三门峡市金港置业有限公司负担1638元。本判决为终审判决。审 判 长  李福恒审 判 员  赵 曜代理审判员  齐晓丹二〇一八年十二月二十日书 记 员  刘艳红