济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初6182号原告：周彩霞，女，1956年10月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：徐明堂，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉冬，北京金诚同达（济南）律师事务所实习律师。被告：济南幸福龙足保健服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：张国营，董事。委托诉讼代理人：王东莺，上海红辉律师事务所律师。第三人：山东省水产企业集团总公司，住所地济南市。法定代表人：冯海防，总经理。委托诉讼代理人：王明辉，男，该公司资产管理部副经理。委托诉讼代理人：安法栋，山东康桥律师事务所律师。原告周彩霞与被告济南幸福龙足保健服务有限公司（以下简称龙足保健公司）、第三人山东省水产企业集团总公司（以下简称水产集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周彩霞及其委托诉讼代理人徐明堂、杨婉冬、被告龙足保健公司的法定代表人张国营、委托诉讼代理人王东莺、第三人水产集团的委托诉讼代理人王明辉、安法栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周彩霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告龙足保健公司向原告周彩霞支付欠缴租金157000元；2、请求判令被告龙足保健公司向原告周彩霞支付延期付款的违约金（以延期支付房屋租金数额为基数，自应缴房租次日起至实际支付之日止，按照每日0.3%的标准计算）；3、本案诉讼费用由被告龙足保健公司负担。事实与理由：2015年9月25日，被告龙足保健公司的法定代表人张国营与原告周彩霞签订《房屋租赁合同》，租赁原告周彩霞承租的位于济南市的房屋，所租赁房屋被用作被告龙足保健公司的经营用房。《房屋租赁合同》第三条约定了房屋租金支付期限和方式：“每半年一付，即每年的3月25日和9月25日前各付六个月的房租。房租以现金方式，先付款后使用。”第八条“违约责任”约定：“承租人未经出租人同意逾期交付房租时，除及时如数补缴外，要向出租人支付违约金。违约金按照欠租额的每日0.3%计缴。”依据法律规定，张国营与原告周彩霞签订《房屋租赁合同》的法律后果应由被告龙足保健公司承担。合同签订后，双方依约履行合同义务，但自2017年9月26日起，被告龙足保健公司欠缴房屋租金20000元，扣除由被告龙足保健公司垫付的房屋维修费用3000元，被告龙足保健公司实际欠缴房租17000元。截至2018年3月26日，被告龙足保健公司又欠缴房租140000元。原告周彩霞曾多次催缴，但被告龙足保健公司拒不缴纳。为维护自己的合法权益，原告周彩霞特提起诉讼，恳请贵院依法支持原告周彩霞的诉讼请求。被告龙足保健公司辩称，一、原告周彩霞与被告龙足保健公司签订的《房屋租赁合同》是原告周彩霞在未征得第三人水产集团同意的情况下的转租，该合同应为无效合同。二、被告龙足保健公司不存在欠缴房租的情况，更无需支付违约金。（1）原告周彩霞诉状所述的自2017年9月26日欠缴房租2万元，与事实不符。自2015年9月25日被告龙足保健公司与原告周彩霞签订《房屋租赁合同》后，被告龙足保健公司就严格按照合同约定的时间按时交纳房租。2017年由于被告龙足保健公司需要原告周彩霞提供房屋产权证明办理企业工商登记变更手续，但原告周彩霞始终无法提供，被告龙足保健公司分别于2017年3月13日、2017年10月9日向原告周彩霞发送了要求提供涉案房屋产权证明的通知，在原告周彩霞无法提供的情况下，其与被告龙足保健公司协商一致用减免2万元房租的方式予以赔偿。因此才出现原告周彩霞诉状所述2万元的情况。该2万元并非是被告龙足保健公司故意不交纳，而是原告周彩霞事先同意减免用于赔偿被告龙足保健公司的损失。（2）关于原告周彩霞诉状所诉的截止到2018年3月26日欠缴房屋14万的情况，也与事实不符。按照原、被告签订的房屋租赁合同，租金交纳期限为每年的3月25日和9月25日。截止本次开庭，被告龙足保健公司已经交纳了2018年3月25日前的全部房租。2018年1月，被告龙足保健公司收到了第三人水产集团的解除合同通知书，得知原告周彩霞因长期欠缴第三人水产集团房租，第三人水产集团已经解除了与原告周彩霞的租赁合同，并要求原告周彩霞腾空房屋。根据法律规定，原告周彩霞与第三人水产集团签订的《房屋（场地）租赁合同》已经解除，原告周彩霞就丧失了承租权，无权再要求被告龙足保健公司支付房租。综上所述，原告周彩霞在未征得第三人水产集团同意的情况下，擅自转租，在其与第三人水产集团的租赁合同解除后，又向被告龙足保健公司索要房租，没有事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。第三人水产集团述称，第三人水产集团是涉案房屋的出租人，原告周彩霞系承租人，被告龙足保健公司是转租合同的承租人。原告周彩霞自2013年9月25日起一直未向第三人水产集团支付租金，至2018年3月25日共拖欠租金45万余元，第三人水产集团多次催缴，但原告周彩霞拒不缴纳，而且原告周彩霞向被告龙足保健公司的转租行为也没有告知第三人，第三人不同意其转租。原告周彩霞拖欠租金、擅自转租的行为违反了双方合同的约定和法律的规定，已构成根本违约。为维护自身的合法权益，2018年1月，第三人水产集团依法解除了与原告周彩霞的房屋租赁合同，并通知了原告周彩霞和被告龙足保健公司。第三人水产集团与原告周彩霞之间的租赁合同已经解除，原告周彩霞没有权利再继续出租涉案房屋，没有权利要求被告龙足保健公司向其支付2018年3月25日之后的租金。因此，请求法院依法驳回原告周彩霞的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月24日，山东省水产物资公司（出租人）与原告周彩霞（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告周彩霞承租济南市（北楼）中部楼梯以东一、二整层，面积约950平方米，租赁期限15年，自2006年3月25日至2021年3月25日；租金总额为165万元整，其中第一年至第五年为每年105000元，第六年至第十年为每年11万元，第十一年至第十五年为每年115000元；合同签订日首付第一年全年租金，自第二年起，每半年一付，即每年3月和9月25日前各付半年租金，先付款后使用。该合同第六条第四款约定：“承租人未经出租人同意，将房屋及设施转租、转借、转让时，出租人可以解除合同。”该合同签订后，山东省水产物资公司即将房屋交付给原告周彩霞使用。2009年6月29日，第三人水产集团出具《关于变更出租方的通知》一份，称：自2009年5月1日起，山东省水产物资公司不再对历山路57号的原水产集团办公楼行使管理和使用权，其管理和使用权由水产集团收回后统一管理，原由山东省水产物资公司与各承租人签订的合同水产集团予以认可。于是，原告周彩霞与第三人水产集团于2009年6月29日签订《关于出租房屋的补充协议》一份，约定：鉴于水产集团收回了山东省水产物资公司对济南市房产的管理和使用权，山东省水产物资公司与周彩霞签订的房屋租赁协议中的出租方自本协议签订之日起变更为水产集团。2015年9月25日，原告周彩霞与张国营签订《房屋租赁合同》一份，约定原告周彩霞将济南市北楼中部楼梯以东一、二整层出租给张国营，租赁期6年，自2015年9月25日起至2021年3月25日，年租金为28万，租金每半年支付一次，每年的3月25日和9月25日前各付六个月租金，先付款后使用。该合同第八条第六款约定：“承租人未经出租人同意逾期交付房租时，除及时如数补缴外，要向出租人支付违约金。违约金按照欠租额的每日0.3%计缴。”该合同签订后，原告周彩霞即将涉案房屋交付给张国营使用。张国营在涉案房屋经营龙足保健公司。第三人水产集团对原告周彩霞与张国营签订的《房屋租赁合同》不予认可，主张原告周彩霞向张国营转租涉案房屋未经过其同意。对此原告周彩霞提出异议，并提交2006年1月25日其作为出租人，与翟红英（承租人）、山东省水产物资公司（房东）三方签订的租赁合同一份，该合同约定由翟红英承租济南市北楼中部楼梯以东一、二整层房屋，租期自2006年3月25日至2018年3月25日。据此，原告周彩霞主张翟红英系济南龙足保健足浴中心法定代表人的妻子，被告龙足保健公司的股东为济南龙足保健足浴中心和张国营，因此原告周彩霞认为其向张国营转租涉案房屋是经过山东省水产物资公司同意的。原告周彩霞主张被告龙足保健公司承租涉案房屋后，未按约支付2017年9月25日至2018年3月25日期间的租金，拖欠该期间的租金2万元。此外，原告周彩霞认可该期间因被告龙足保健公司垫付了房屋维修费用3000元，同意将该3000元从欠付租金中抵扣。对此，被告龙足保健公司不予认可，并主张其之所以未支付上述2万元租金，是因为原告周彩霞未向其提供涉案房屋的产权证明，导致其无法办理营业执照，双方协商一致减免2万元的租金。对被告龙足保健公司主张的该事实，原告周彩霞不予认可，被告龙足保健公司亦未提交证据予以证明。2017年12月29日，第三人水产集团向原告周彩霞出具《关于解除房屋租赁合同的通知》一份，告知原告周彩霞：“鉴于你长期以来一直欠缴相关费用，根据你与山东省水产物资公司之间签署的《房屋租赁合同》，我公司作为现在的历山路57号的房产管理单位，现正式通知你自2018年1月1日起，我公司与你解除涉及历山路57号东西向一层二层的《房屋租赁合同》，同时我公司保留向你依法追索相关权益的权利。请务必于2018年1月10日前腾空上述房屋并办理房屋移交手续，特此通知。”原告周彩霞称其于2018年1月11日收到了上述通知。原告周彩霞自认其未向第三人水产集团交纳2016年6月之后的租金。2018年1月31日，第三人水产集团向被告龙足保健公司送达了《关于与承租人周彩霞解除房屋租赁合同的告知书》，称：“……我公司于2018年1月20日下达了与周彩霞之间的《房屋租赁合同解除通知书》，由于你单位就我公司所属的历山路57号东西向一层、二层与承租人周彩霞签有《房屋租赁协议》，因此现将上述情况对你进行告知。”被告龙足保健公司称其收到第三人水产集团的通知后，未向原告周彩霞交纳2018年3月25日之后的租金，也未向第三人水产集团支付房屋占有使用费。截止到本案庭审之日，即2018年10月30日，涉案房屋仍由被告龙足保健公司占有使用。另查明，被告龙足保健公司的股东为张国营和济南龙足保健休闲有限公司。济南市楼房未办理房屋所有权证，第三人水产集团称该房屋的建设亦未办理建设规划许可手续。本院认为，因第三人水产集团自认位于历山路57号的房屋未办理建设规划许可手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告周彩霞与张国营于2015年9月25日签订的《房屋租赁合同》、山东省水产物资公司与原告周彩霞于2006年1月24日签订的《房屋租赁合同》均无效。因房屋租赁合同自始无效，所以不存在合同解除的问题，故第三人水产集团于2017年12月29日向原告周彩霞出具的《关于解除房屋租赁合同的通知》不发生合同解除的效力。因原告周彩霞与张国营签订的《房屋租赁合同》、山东省水产物资公司与原告周彩霞签订的《房屋租赁合同》自始无效，原告周彩霞不具备合法的承租人身份，其也就不具有要求被告龙足保健公司支付租金的合同依据。同时，因原告周彩霞自认其未向第三人水产集团交纳2016年6月之后的租金或房屋占有使用费，故其也就不具有要求龙足保健公司支付房屋占有使用费的物权基础，其要求被告龙足保健公司支付2017年9月25日至2018年9月25日期间欠付的房屋占有使用费及违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告周彩霞的诉讼请求。案件受理费4790元，由原告周彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一八年十二月二十六日书 记 员  王玉莺