山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终5597号 上诉人（原审被告）：李洪雷，男，1976年9月1日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 被上诉人（原审原告）：张涛，男，1987年3月13日出生，汉族，住诸城市。 上诉人李洪雷因与被上诉人张涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院作出的（2018）鲁0705民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李洪雷上诉请求：1.请求撤销潍坊市奎文区人民法院作出的（2018）鲁0705民初1389号民事判决，将本案发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。首先，通过李洪雷一审提交的与恒信业务张经理通话记录，可以证实张涛与李洪雷所签订的房屋买卖合同条款与协商不一致；其次，通过一审李洪雷提交的与恒信李经理短信记录，可以证实张涛与李洪雷签订的房屋买卖合同是为了配合张涛先行到银行审批贷款所签，不代表李洪雷所要求的买卖条件，该买卖合同存在误导的情形，且李洪雷多次要求补签正式公平的房屋买卖合同，也提出了协商的前提条件，张涛与中介方不予理睬，坚持使用涉案的房屋买卖合同，并对协商好的条件予以否认，违背商业道德，造成李洪雷对张涛及中介方的不信任；最后，通过一审李洪雷提交的与张涛的短信往来记录可以证明，双方已经达成解除房屋买卖合同的意向，亦可以看出张涛要另行买房，同意解除与李洪雷的房屋买卖合同。2、张涛要求先行将涉案房产过户到张涛名下，无事实和法律依据。张涛在没有付清全部购房款的前提下，要求将房屋过户，不符合交易习惯，房屋过户后产权人发生变更，不给付全部购房款，产权发生转移对李洪雷不利，且李洪雷多次要求与张涛签订正式购房合同，后期要求张涛提供银行同意向其购房贷款的书面证明，已保障双方权益，但张涛并未提供。 被上诉人张涛以一审判决正确为由进行了答辩。 张涛向一审法院起诉请求：1.张涛返还李洪雷购房定金10000元、中介费4000元；2.李洪雷承担购房定金一倍的违约赔偿责任10000元及滞纳金（滞纳金2017年4月24日起按每日440元计算至实际履行之日止）；3.李洪雷根据合同第四条赔偿张涛损失（损失数额依法评估，以至起诉之日张涛购买同等条件下房屋的差价计算）；4、诉讼费由李洪雷承担。 一审法院认定事实：2017年3月2日，张涛作为乙方（买方）与李洪雷作为甲方（卖方）、潍坊恒信房产营销中心作为丙方（中介方）签订了房屋买卖及中介服务合同，该合同约定甲方将坐落于潍城区刘家园小区6-5-301私有房产出售给乙方，房屋建筑面积90.8平方米，附着物为地下室、固定装修。甲乙双方议定上述房屋成交价格为人民币440000元（大写肆拾肆万元整）。双方协商于2017年3月2日乙方交甲方购房定金壹万元整，于3月18日前去银行办理审批贷款手续，待审批贷款通过后，双方于七个工作日内去银行办理网签过户手续，过户当天交清首付款（含定金壹万元），剩余房款由银行一次性划入甲方账户。该合同第四条约定，甲方保证上述房屋产权真实、清晰，没有权属纠纷或债权债务纠纷，不存在抵押、查封等情况，能够办理交易过户手续，如发生与甲方有关的产权纠纷，概由甲方自行承担，如因甲方产权纠纷给乙方及丙方造成经济损失，甲方负责赔偿。该合同第七条约定居间报酬为丙方业已完成本合同项下甲乙双方委托之事项，甲乙双方自愿按照房屋成交价格的2%（甲乙双方各担1%）向丙方支付中介佣金，于本合同签订之日一次性付清。该合同第八条约定乙方违约，甲方不退还定金，甲方违约自违约之日起七日内将定金双倍返还给乙方，并承担乙方所缴纳的中介费。乙方不能按期向甲方付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房产价款千分之一的滞纳金。该合同九条约定，双方同意在余款结清时将上述房屋及附属设施正式移交给乙方，甲方保证现有固定装修保持不变。该合同第十一条约定，中介佣金按上述房屋成交价格的2%由甲乙方各承担1%，在签订合同时一次性全部付清给中介方，如因甲方或乙方违约中止本合同，违约方除按本合同第五条规定赔偿对方外，还要在违约之日起七日内按上述房屋成交价格的2%支付中介佣金。 2017年3月2日，李洪雷向张涛出具证明，载明：今收到张涛定金壹万元整。张涛为购买该房屋支付中介费4000元。 另查明，涉案房屋于2015年4月28日设立了抵押权人为潍坊农村商业银行股份有限公司的抵押权，该抵押权注销时间为2017年9月30日。后涉案房屋所有权已经于2017年12月21日转移登记至案外人崔桂峰名下，并设立了抵押权,抵押权人为中国农业银行股份有限公司潍坊潍城支行。庭审中，张涛提交书面申请要求对起诉之日张涛购买同等条件下房屋的差价进行评估，并要求李洪雷赔偿该损失。 一审法院认为，本案的焦点问题有两个，一是张涛要求李洪雷双倍返还购房定金20000元、赔偿中介费4000元有无事实和法律依据；二是张涛主张李洪雷赔偿滞纳金和房屋差价损失是否应得到支持。 针对第一个争议焦点问题，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立，且不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。虽李洪雷认为该协议违背其真实意愿，不公平，存在误导，不成立、不合法，系无效协议，但是并未提供充分证据证明，其提交的通话录音和短信记录不足以证明合同主要条款与其前期协商不符，亦不能证明签订合同时违背其真实意思表示，故对李洪雷的该辩解意见，依法不予支持。张涛已按合同约定履行了支付购房定金的义务，但是李洪雷并未及时办理涉案房屋抵押涂销手续，且其提供的通话录音、短信记录亦证明合同未能继续履行系因其变更合同关于首付款履行条件导致。李洪雷在涂销抵押后，将涉案房屋所有权转移登记至案外人名下，导致签订的房屋买卖合同无法履行，且双方在庭审中均同意解除房屋买卖合同，对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，房屋买卖及中介服务合同明确约定合同签订当日即2017年3月2日张涛向李洪雷支付购房定金10000元并明确约定若李洪雷违约，双倍返还张涛购房定金，并承担张涛缴纳的中介费，张涛已经向李洪雷支付购房定金10000元，李洪雷也出具了定金收到条，张涛向潍坊恒信房产营销中心缴纳了中介费4000元，因李洪雷违约导致房屋买卖合同无法履行，故李洪雷应当双倍返还张涛定金20000元，并赔偿张涛中介费损失4000元。 针对第二个争议焦点，因张涛仅向李洪雷缴纳定金10000元，并未支付任何购房款，定金适用以填平损失为原则，一审法院已经支持张涛要求李洪雷双倍返还定金的诉讼请求，张涛再行主张滞纳金和房屋差价损失无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条规定，判决如下：一、李洪雷于本判决生效之日起十日内双倍返还张涛购房定金20000元并赔偿中介费损失4000元；二、驳回张涛的其他诉讼请求。案件受理费400元，由李洪雷负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。 本院认为，上诉人李洪雷与被上诉人张涛签订的房屋买卖合同，是双方在自愿、平等、等价有偿基础上的真实意思表示，且不违反法律、内容合法，双方均应当依照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应当承担违约责任。本案中，虽然上诉人李洪雷主张双方签订的房屋买卖合同违背其真实意愿、显失公平，应系无效，但未提供充足证据予以证明其主张，上诉人李洪雷在一审时提交的通话录音和短信记录不足以证明合同主要条款与前期协商不符，亦不能证明签订合同时违背其真实意思表示。张涛已按合同约定向李洪雷履行了交付定金义务，李洪雷未按约定履行相应的义务，导致涉案的房屋买卖合同无法继续履行。一审判决李洪雷双倍返还定金及赔付张涛中介费损失，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人李洪雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由上诉人李洪雷负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 亮 审判员 崔福涛 审判员 叶伶俐 二〇一八年十二月二十五日 书记员 王 旭