广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3696号 原告（反诉被告）：苏珍，女，汉族，1976年11月23日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：伍，广西易桂律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李延英，女，汉族，1974年7月10日出生，住青海省湟中县。 被告（反诉原告）：尚亚丽，女，汉族，1978年12月5日出生，住甘肃省宁县。 被告（反诉原告）：付心胜，男，汉族，1970年4月23日出生，住山东省蓬莱市。 三被告共同委托诉讼代理人：韩宇龙，广西先导联合律师事务所律师。 原告（反诉被告）苏珍诉被告（反诉原告）李延英、尚亚丽、付心胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员谭晓明担任审判长，人民陪审员赖晓晔、刘玉梅参加的合议庭，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。书记员庞大洋担任法庭记录。原告（反诉被告）苏珍及其委托诉讼代理人伍，被告（反诉原告）李延英、尚亚丽及其委托诉讼代理人韩宇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏珍诉称：2017年5月3日，原告与三被告签订《租赁合同》，约定三被告承租原告名下的位于北海市商铺，租期5年，租金三个月为一期，每期78000元，先付租金后使用。自2018年6月16日起至起诉之日，三被告仅向原告支付租金16000元，仍拖欠原告租金88000元。由于三被告拖欠小区水电费、物业管理费和煤气费共计36267.2元，商铺被停水停电，造成商铺恶臭影响极坏，原告不得已垫付了上述费用。根据合同约定，三被告迟延支付租金、水电费、物业管理费及煤气费的，从迟延之日起每日须支付1%的滞纳金，但该约定比例过高，现原告调整为年利率24%。此外，因三被告违约，原告有权单方面解除上述租赁合同并没收保证金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令三被告支付原告租金88000元，并自2018年10月19日起按每年24%支付滞纳金直至付清租金之日止；2、判令三被告赔偿原告代付水费、电费、物业管理费、煤气费共计36267.2元，并自2018年10月19日起按每年24%支付滞纳金直至付清上述款项之日止；3、判令解除原被告所签订的《租赁合同》；4、判令三被告承担本案的诉讼费。 被告（反诉原告）李延英、尚亚丽、付心胜辩称：第一，请求法院驳回原告的第一项诉讼请求。原告已经同意后期三个月租金每月减少5000元，原告于2018年9月初提出收回商铺，并于9月11日收回商铺，双方签订的合同在2018.9.11已解除，因此原告要求被告支付租金88000元没有依据；第二，合同中没有约定原告需要代被告垫付物业费等义务，现原告自愿垫付，被告愿意返还实际支出的物业费等，但不同意按年24%支付滞纳金；第三，请求驳回原告的第四项诉讼请求。 被告（反诉原告）李延英、尚亚丽、付心胜同时反诉称：2017年5月3日，反诉原被告签订《租赁合同》，约定反诉被告将位于广西北海市商铺出租给反诉原告经营餐饮，反诉被告须提供有关部门核准的水、电设施并保证承租期内可以正常合法使用该商铺。2018年9月初，反诉被告为了提前收回商铺，强行对出租商铺进行停电，导致商铺内冰箱无法运转，造成反诉原告2万元的冻品食材全部损坏。从2018年9月11日起，反诉被告将出租商铺强行上锁并派人在商铺内驻守，导致反诉原告无法再进入商铺进行经营，商铺内全部物品均被扣押。为此，反诉原告只能解散员工，全面停业。反诉原告多次要求反诉被告将涉案商铺返还反诉原告经营，反诉被告均不同意。2018年10月11日，反诉被告单方作出解除租赁合同的通知并没收了反诉原告的全部保证金。反诉被告提前收回出租商铺的行为，导致反诉原告无法继续经营，合同的目的不能实现，反诉被告已构成违约。为维护反诉原告的合法权益，请求：1、判决确认双方签订的《租赁合同》于2018年9月11日解除；2、判决反诉被告双倍返还租赁保证金156000元给反诉原告；3、判决反诉被告赔偿冻品食材损失20000元给反诉原告；4、判决反诉被告将扣押在涉案商铺内的物品返还给反诉原告，物品清单如下：（1）家具类：实木火锅桌（1.2米×0.8米）5张、（1.2米×0.85米）6张、（Φ1.5米）6张、（1.2米×1.2米）4张，北欧椅（木作色）30把、（红色）30把，牛角椅（木作色）15把、（红色）19把，公主椅（木作色）14把、（红色）12把，等餐凳10张，婴儿椅3把，菜架18个，多条椅（长1.66米）1把，备餐柜（1.6米×1米×0.55米）1个、（1.6米×1米×0.4米）1个，等餐茶几（2.4米×0.45米×0.7米）2个，圆茶几（Φ0.56米）6张，木作隔断（7.79米）4个，高低床3张，床4张，办公桌2桌，电脑椅1张。（2）餐饮设备类：消毒机（高温蒸汽）1台，热风循环消毒柜（悦康HAC-1200AE）1台，破壁机1台，四盘蒸饭车（660*500*820）1台，数控蒸饭柜（多美多豪华PH-6）1台，12＃全自动切片机（625*572*850）1台，开水器（柴骏豪华型6KW）1台，碎冰机1台，蒜蓉机1台，小号电炸炉1台，烧烤炉1台，气的烧烤炉1台，冰柜4台，触屏点菜机1台，中控指纹考勤机1台，电脑显示屏1个，电视（旧的）1台，点钞机1个。（3）音响设备类：飞达音响一套，具体包括：十寸音箱（FSK-103AⅡ）2个，功效（FGA-152）1台，一拖二无线手持话筒（易声-GL2）1个，调音台（PMX-08）1台，投影机（NEC3115）1台，话筒支架（DV-LJ520）1个，幕布（杰尊100寸）1张，音响吊架1个，点歌机（H8*2TB音王）1台。 原告（反诉被告）苏珍针对反诉辩称：第一，租赁合同解除的日期认定不对；第二，因为反诉原告违约，不存在双倍返还保证金的问题；第三，赔偿损失2万元没有依据。租赁合同中约定，反诉原告逾期搬离，逾期超过10日的，反诉被告有权自行处理商铺内物品，不予任何赔偿或补偿，因此有关物品清单的返还请求也不应支持。 综合本案证据，本院确认如下法律事实：2017年5月3日，出租人苏珍（甲方）与承租人李延英、尚亚丽、付心胜（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于北海市商铺出租给乙方，乙方承租该商铺用于经营餐饮；租赁期限共5年，自2017年6月15日起至2022年6月15日止；双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金78000元和第一季度租金后，甲方于2017年5月15日前将该商铺交付乙方使用；甲方给予乙方1个月的装修免租期（即2017年5月15日至6月15日），免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金；每月租金合计26000元，按每三个月为一期共计78000元交付。三年期满铺租上调5%。首期租金应于租赁合同签字之日一次性交付；乙方使用该商铺所产生的水电费、煤气费、水电网络报装及用电增容、政府税收规费等费用由乙方自行承担；乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务；本合同终止，乙方应于终止日前结清租金水电费等各种费用，乙方搬离前有拖欠租金、水电费、物业管理费或有未尽其他义务的，甲方有权留置乙方于该商铺内的任何物品；乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金计算至实际给付日）。合同还对商铺的装修和改建、双方的权利义务及合同终止等事项进行了约定。合同签订后，本诉原告苏珍按约将涉案商铺交付三被告使用。2017年5月2日，本诉被告李延英支付租赁保证金人民币78000元给本诉原告。2017年5月6日，本诉被告李延英支付2017年6月15日-2017年9月14日租金78000元给本诉原告。2017年11月28日，本诉被告李延英支付2017年9月14日-2017年12月15日租金78000元给本诉原告。2018年4月15日，本诉被告李延英支付2017年12月15日-2018年3月14日租金78000元给本诉原告。2018年6月24日，本诉被告李延英支付2018年3月15日-2018年6月15日租金78000元给本诉原告。因三被告欠付涉案商铺2018年6月16日至2018年10月11日的水电费、物业服务费、维修基金、垃圾费等费用共计36267.2元，2018年9月10日，北海华浩物业服务有限公司停止对涉案商铺供水供电。庭审中，本诉原告确认收到本诉被告支付的2018年6月-2018年9月的租金16000元。 另查明，2018年10月10日，本诉原告苏珍代替三被告支付拖欠北海华浩物业服务有限公司的水电费、物业服务费等费用共计36267.2元。三被告辩称2018年9月11日，本诉原告将涉案商铺加装门锁，提前收回商铺，扣押三被告放置在商铺内的全部物品，合同已解除。 再查明，2018年12月6日，本诉原、被告双方经清点确认，放置在涉案商铺内的物品清单如下：（1）家具类：实木火锅桌（1.2米×0.8米）5张、（1.2米×0.85米）6张、（Φ1.5米）6张、（1.2米×1.2米）4张，北欧椅（木作色）30把、（红色）30把，牛角椅（木作色）15把、（红色）19把，公主椅（木作色）14把、（红色）12把，等餐凳10张，婴儿椅3把，菜架18个，多条椅（长1.66米）1把，备餐柜（1.6米×1米×0.55米）1个、（1.6米×1米×0.4米）1个，等餐茶几（2.4米×0.45米×0.7米）2个，圆茶几（Φ0.56米）6张，木作隔断（7.79米）4个，高低床3张，床4张，办公桌2桌，电脑椅1张。（2）餐饮设备类：消毒机（高温蒸汽）1台，热风循环消毒柜（悦康HAC-1200AE）1台，破壁机1台，四盘蒸饭车（660*500*820）1台，数控蒸饭柜（多美多豪华PH-6）1台，12＃全自动切片机（625*572*850）1台，开水器（柴骏豪华型6KW）1台，碎冰机1台，蒜蓉机1台，小号电炸炉1台，烧烤炉1台，气的烧烤炉1台，冰柜4台，触屏点菜机1台，中控指纹考勤机1台，电脑显示屏1个，电视（旧的）1台，点钞机1个。（3）音响设备类，具体包括：十寸音箱（FSK-103AⅡ）2个，功效（FGA-152）1台，一拖二无线手持话筒（易声-GL2）1个，调音台（PMX-08）1台，投影机（NEC3115）1台，话筒支架（DV-LJ520）1个，幕布（杰尊100寸）1张，音响吊架1个，点歌机（H8*2TB音王）1台。目前，上述物品仍放置在涉案商铺内。 以上事实，有原被告身份证复印件、《租赁合同》、收款收据、缴费收据、房屋所有权证、微信聊天记录、物品盘点清单及庭审笔录在卷证实，本院予以确认。 本院认为，本诉原告苏珍与本诉被告李延英、尚亚丽、付心胜签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效。原被告双方均应恪守履行。 关于本诉原、被告是否构成违约的问题。本诉原告苏珍已经履行了合同的主要义务，按合同约定将涉案商铺交付三被告占有使用。2018年9月10日，三被告违反合同的主要义务，拖欠涉案商铺租金和水电费、物业服务费等费用，导致涉案商铺被停水停电，合同目的无法实现，构成违约。根据合同“承租人逾期交纳租金、水电气等费用的，原告有权解除合同”的约定，解除合同的条件已经成就，解除权人(即本诉原告苏珍)于2018年10月11日单方通知三被告解除合同并不构成违约，租赁合同当日解除。反诉原告诉称2018年9月11日，原告将涉案商铺加装门锁，提前收回商铺，但是没有提供证据证实，故反诉原告请求确认租赁合同于2018年9月11日解除，本院不予支持。 《租赁合同》解除后，三被告应当按照合同的约定支付拖欠的租金并承担相应的违约责任，即支付2018年6月16日至2018年10月11日的租金。根据合同约定，每月租金26000元，据此三被告应支付的租金为：2018年6月16日至2018年9月15日的租金为78000元（26000元/月×3个月）；自2018年9月16日至2018年10月11日的租金为22533元（26000元/月÷30天×26天），以上两项合计100533元，已付租金16000元，尚欠租金84533元。三被告抗辩称原告同意后期三个月租金每月减少5000元，但是没有提供证据证实，本院不予采信。 原、被告签订的《租赁合同》中约定“逾期交纳租金、水电气等费用，每日按逾期总额的1%给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，有权解除合同，没收租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金。”既约定了违约金，又约定了滞纳金，还约定了没收租赁保证金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此遭受的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”。故原告不能同时主张违约金和没收租赁保证金。现原告主张违约金按年利率24%计算，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第114条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第1款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，涉案合同项下逾期未付的租金为84533元，对原告而言，其损失为该租金在逾期期间产生的直接损失即利息损失，故对违约金的具体数额，本院酌情调整为：以应付未付租金84533元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，自2018年10月11日起计付至实际还清款项之日止。同时，三被告已向原告缴纳的租赁保证金78000元，原告应予退还。对于三被告欠付的水电费、物业服务费等费用共计36267.2元，原告已代为垫付全部费用，由三被告偿还上述费用给原告并向原告支付滞纳金，滞纳金以36267.2元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，自2018年10月11日起计付至实际还清款项之日止。 合同解除后，反诉被告应当将反诉原告放置在商铺内的物品返还给反诉原告，物品清单如下：（1）家具类：实木火锅桌（1.2米×0.8米）5张、（1.2米×0.85米）6张、（Φ1.5米）6张、（1.2米×1.2米）4张，北欧椅（木作色）30把、（红色）30把，牛角椅（木作色）15把、（红色）19把，公主椅（木作色）14把、（红色）12把，等餐凳10张，婴儿椅3把，菜架18个，多条椅（长1.66米）1把，备餐柜（1.6米×1米×0.55米）1个、（1.6米×1米×0.4米）1个，等餐茶几（2.4米×0.45米×0.7米）2个，圆茶几（Φ0.56米）6张，木作隔断（7.79米）4个，高低床3张，床4张，办公桌2桌，电脑椅1张。（2）餐饮设备类：消毒机（高温蒸汽）1台，热风循环消毒柜（悦康HAC-1200AE）1台，破壁机1台，四盘蒸饭车（660*500*820）1台，数控蒸饭柜（多美多豪华PH-6）1台，12＃全自动切片机（625*572*850）1台，开水器（柴骏豪华型6KW）1台，碎冰机1台，蒜蓉机1台，小号电炸炉1台，烧烤炉1台，气的烧烤炉1台，冰柜4台，触屏点菜机1台，中控指纹考勤机1台，电脑显示屏1个，电视（旧的）1台，点钞机1个。（3）音响设备类，具体包括：十寸音箱（FSK-103AⅡ）2个，功效（FGA-152）1台，一拖二无线手持话筒（易声-GL2）1个，调音台（PMX-08）1台，投影机（NEC3115）1台，话筒支架（DV-LJ520）1个，幕布（杰尊100寸）1张，音响吊架1个，点歌机（H8*2TB音王）1台。反诉原告主张反诉被告双倍返还租赁保证金、赔偿冻品食材损失的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告苏珍与本诉被告李延英、尚亚丽、付心胜签订的《租赁合同》于2018年10月11日解除； 二、本诉被告李延英、尚亚丽、付心胜支付租金84533元及违约金(以应付未付租金84533元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，自2018年10月11日起计付至实际还清款项之日止)给本诉原告苏珍； 三、本诉被告李延英、尚亚丽、付心胜返还水电费、物业服务费共计36267.2元并支付滞纳金（滞纳金以36267.2元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，自2018年10月11日起计付至实际还清款项之日止）给本诉原告苏珍； 四、反诉被告苏珍返还租赁保证金78000元给反诉原告李延英、尚亚丽、付心胜； 五、反诉被告苏珍返还涉案商铺内的物品给反诉原告李延英、尚亚丽、付心胜，物品清单如下：（1）家具类：实木火锅桌（1.2米×0.8米）5张、（1.2米×0.85米）6张、（Φ1.5米）6张、（1.2米×1.2米）4张，北欧椅（木作色）30把、（红色）30把，牛角椅（木作色）15把、（红色）19把，公主椅（木作色）14把、（红色）12把，等餐凳10张，婴儿椅3把，菜架18个，多条椅（长1.66米）1把，备餐柜（1.6米×1米×0.55米）1个、（1.6米×1米×0.4米）1个，等餐茶几（2.4米×0.45米×0.7米）2个，圆茶几（Φ0.56米）6张，木作隔断（7.79米）4个，高低床3张，床4张，办公桌2桌，电脑椅1张。（2）餐饮设备类：消毒机（高温蒸汽）1台，热风循环消毒柜（悦康HAC-1200AE）1台，破壁机1台，四盘蒸饭车（660*500*820）1台，数控蒸饭柜（多美多豪华PH-6）1台，12＃全自动切片机（625*572*850）1台，开水器（柴骏豪华型6KW）1台，碎冰机1台，蒜蓉机1台，小号电炸炉1台，烧烤炉1台，气的烧烤炉1台，冰柜4台，触屏点菜机1台，中控指纹考勤机1台，电脑显示屏1个，电视（旧的）1台，点钞机1个。（3）音响设备类，具体包括：十寸音箱（FSK-103AⅡ）2个，功效（FGA-152）1台，一拖二无线手持话筒（易声-GL2）1个，调音台（PMX-08）1台，投影机（NEC3115）1台，话筒支架（DV-LJ520）1个，幕布（杰尊100寸）1张，音响吊架1个，点歌机（H8*2TB音王）1台； 六、驳回本诉原告苏珍和反诉原告李延英、尚亚丽、付心胜其他的诉讼请求。 本诉案件受理费2785.27元，反诉案件受理费2903.27元，两项合计5688.54元，由本诉原告苏珍承担1956.27元，由本诉被告李延英、尚亚丽、付心胜承担3732.27元（案件受理费本诉原告苏珍已向本院预交，本诉被告李延英、尚亚丽、付心胜在履行支付义务时一并付还给本诉原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费（本诉2785.27元，反诉2903.27元）（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  刘玉梅 二〇一八年十二月二十八日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  庞大洋