太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初4709号原告（反诉被告）：王红伟，男，1984年7月16日出生，汉族，无固定职业，户籍地址河北省沧州市献县，住太原市。委托诉讼代理人：党慧慧，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翠，女，1983年7月21日，汉族，无固定职业，系原告王红伟的配偶，户籍地址河北省沧州市献县，住太原市。被告（反诉原告）：王俊琴，女，1966年10月13日出生，汉族，中国农业银行太原市五龙口支行员工，住山西省太原市。被告（反诉原告）：郭茂林，男，1965年10月10日出生，汉族，无固定职业，住山西省太原市。上述二被告的共同委托诉讼代理人：许崇华，山西东奥律师事务所律师。上述二被告的共同委托诉讼代理人：高志强，山西东奥律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司太原市城南支行，住所地太原市小店区小店镇人民南路**，统一社会信用代码×××。负责人：关敬东，行长。委托诉讼代理人：曹建川，男，1967年1月31日出生，汉族，该支行客户部副经理，住太原市小店区小店街办永康南路******。第三人：山西中联置地房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区体育西路**茂业天地******，统一社会信用代码×××。法定代表人：李永明，职务不详。委托诉讼代理人：赵红霞，女，1982年6月14日出生，汉族，该公司客服，住太原，住太原市小店区许坦东街东润国际**1-303iv>委托诉讼代理人：冯利斌，男，1991年5月14日出生，汉族，该公司经纪人兼经理，住山西省，住山西省晋中市榆次区迎宾西街玉兰湾小区**楼**504v>原告（反诉被告）王红伟与被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林房屋买卖合同纠纷一案，原告（反诉被告）王红伟申请追加中国农业银行股份有限公司太原市城南支行（以下简称“农行城南支行”）、山西中联置地房地产经纪有限公司（以下简称“中联置地公司”）为第三人参加诉讼，被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林向本院提出反诉请求。本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王红伟及其委托诉讼代理人王翠、党慧慧，被告（反诉原告）王俊琴及被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林的共同委托诉讼代理人许崇华、高志强，第三人农行城南支行的委托诉讼代理人曹建川、中联置地公司的委托诉讼代理人冯利斌、赵红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王红伟向本院提出的诉讼请求为：1、判令王俊琴、郭茂林继续履行双方于2017年4月2日签订的房屋认购合同，立即办理交易所涉的“首开国风上观”小区6号楼1单元0801号房（房屋价值1370000元）产权登记手续，将该房屋的产权过户至王红伟名下，并将该房屋交付给王红伟使用；2、判令王俊琴、郭茂林自2018年3月30日起，以合同约定的成交价（1370000元）为基数，按日万分之四的标准支付延期履行违约金至其实际履行完上述第一项所列义务之日止（暂计算至起诉之日，违约金数额为47676元）；3、判令王俊琴、郭茂林承担中介费29113元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费由王俊琴、郭茂林承担；5、依法准予王红伟行使涤除权，代王俊琴、郭茂林向第三人农行城南支行偿还涉诉房屋贷款余额，农行城南支行在贷款清偿完毕十日内办理涉诉房屋抵押权注销登记手续。事实与理由：2017年4月2日，王俊琴、郭茂林作为甲方（出让方），王红伟作为乙方（受让方），第三人中联置地公司作为丙方（见证方）共同签订了编号为RG2156102的房屋认购合同，内容主要为：王俊琴及其丈夫郭茂林同意以1370000元的价格将其名下所有的位于太原市龙城大街的“首开国风上观”小区6号楼1单元0801号房转让给王红伟，购房定金为20000元，剩余尾款1350000元在房屋产权变更时支付给王俊琴。王俊琴、王红伟以及中联置地应共同办理房屋权属转移的相关事项。王红伟已经通过中联置地向王俊琴履行支付20000元定金的义务，但时至今日，王俊琴仍未履行合同所约定的配合王红伟办理房屋权属转移登记事项的义务。2018年3月30日，王红伟通过律师向王俊琴、郭茂林发送律师函要求王俊琴、郭茂林于2018年5月1日前履行完毕合同义务，即要求王俊琴、郭茂林交付房屋并配合房屋转移登记事宜。但王俊琴、郭茂林已明确表示争议房屋因涨价，其不愿将房屋卖与王红伟，王俊琴、郭茂林不诚信的行为已经严重侵害王红伟的合法权益，王红伟为维护自身权益，特诉至法院。原告（反诉被告）王红伟反诉辩称，1、王俊琴、郭茂林属于恶意违约，不应当解除合同，应当继续履行。即使王红伟同意解除合同，王俊琴、郭茂林作为违约方也应当承担相关费用，并返还定金20000元。2、王俊琴、郭茂林作为违约方，应当承担房屋认购合同约定的10%的违约金及中介费。因王俊琴、郭茂林的行为给王红伟造成了不可弥补的损失，应当赔偿相应的损失差额及房价涨幅的差额。3、诉讼费应当由王俊琴、郭茂林承担。被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林共同辩称，1、王俊琴、郭茂林不同意继续履行合同。办理房屋产权登记手续，不是单方行为也不具备办理的条件，该房屋产权登记手续是太原首开置业有限公司根据房屋的位置统一办理，目前属于停办状态。对于王红伟要求产权过户并交付使用更不符合合同约定，自双方签订合同至今，王俊琴、郭茂林只收到20000元定金，对于购房款王红伟只字未提，没有购买诚意。2、王红伟自2018年3月30日起主张的违约金47676元，没有事实依据与合同约定，本案中，王红伟未支付购房款，也没有变更过户，争议房屋并没有实际交付，合同中也未约定房屋按期交付的时间，属于约定交付时间不明，王红伟主张从2018年3月30日起按照成交价1370000元计算违约金与合同约定不符。3、王红伟单方委托第三人中联置地公司购买房屋，第三人找到王俊琴、郭茂林，王俊琴、郭茂林并未委托第三人出售该房屋。在整个过程中，是以第三人中联置地为主导，买卖双方在第三人的协调下达成的买卖协议。中介费不应由王俊琴、郭茂林承担，该中介费用应由第三人退还王红伟或由王红伟自行承担。4、涤除权的行使的前提是基于自愿履行合同为前提，而本案合同目的无法实现。5房屋认购合同只是一个定金合同、意向合同，而不是正规二手房买卖合同，不管是购房款支付还是借款偿还以及房屋变更手续都属于约定不明，合同根本没有实际履行。6、本案的诉讼费、保全费应当有王红伟自行承担，鉴定费未实际发生，不予支持。被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林向本院提出的反诉请求为：1、请求法院依法判令解除双方于2017年4月2日签订的编号为RG2156102的房屋认购合同；2、本案反诉费用由王红伟承担。事实与理由：2012年11月10日，王俊琴认购了太原首开龙泰置业有限责任公司开发的位于龙城南街266号首开花溪龙苑东区第6幢1单元0801号房屋，并签署了合同编号为20121913938号的商品房买卖合同。王俊琴、郭茂林采用银行按揭贷款的方式支付购房款，于2017年12月7日与中国农业银行签署了购房担保借款合同，约定担保方式为阶段性保证和抵押。因孩子出国、偿还贷款等家庭原因，王俊琴、郭茂林不得已需要转让房屋，正好此时王红伟通过第三人中联置地公司联系到王俊琴、郭茂林。出售房屋时，王俊琴、郭茂林并不知情未取得房屋权属证书的房屋不能进行转让。王红伟与王俊琴、郭茂林于2017年4月2日签署了合同编号为RG2156102号的房屋认购合同，该合同系中介公司的格式合同。合同约定：房屋成交价为1370000元，王红伟在合同签署当日将定金支付于王俊琴、郭茂林，剩余1350000元尾款在房屋产权变更时交付于王俊琴、郭茂林，同时由王俊琴、郭茂林在取得房屋所有权证书且具备过户条件之日起三个工作日内，双方配合办理产权过户登记手续。本案中，王红伟并没有在合同签订当日将定金支付于王俊琴、郭茂林，已经构成违约。目前房屋设有抵押，贷款尚未还清。双方在签署房屋认购合同时，私下约定，在合同签订两个月内王红伟向王俊琴、郭茂林支付全部购房款，但是合同签署已一年之久，王红伟并未按约履行，导致王俊琴、郭茂林受到极大的影响，故于2018年4月1日向王红伟发送解除房屋认购合同信息通知。同时，王俊琴、郭茂林目前尚未取得房屋权属证书，无法进行权属变更。综上，目前房屋无法办理过户，合同目的无法实现，同时王红伟怠于履行双方约定的内容。第三人农行城南支行辩称，我行与王俊琴于2012年12月7日签订贷款合同后，王俊琴每月按时履行还款义务，涉案房屋已经抵押，我公司是抵押权人，王红伟起诉我行无依据，本案与我行无关。第三人中联置地公司辩称，作为此次房屋交易的见证方，我不认可王俊琴、郭茂林是单方委托，我司与王红伟于2017年4月2日签订中介合同，在4月18日将王红伟于4月2日支付的定金以现金形式转交给王俊琴。房屋认购合同约定，房屋过户与支付房屋尾款是同时进行。合同签订没有问题，我公司全程参与，可以证明相关事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：王俊琴与郭茂林系夫妻关系，王红伟与王翠系夫妻关系。2012年11月10日王俊琴与太原首开龙泰置业有限责任公司签订合同编号为20121913938号的商品房买卖合同，主要内容为：王俊琴购买位于太原市小店区龙城南街266号首开花溪龙苑东区第6幢1单元0801号面积为141.57平方米的房屋，单价7617.6元/平方米，房屋总价款1078424元，合同签订当日，支付首付款328424元，剩余房款750000元以银行按揭贷款方式支付。2012年12月7日，王俊琴为借款人（抵押人）与中国农业银行山西省分行营业部为贷款人（抵押权人）签订中国农业银行个人购房担保借款合同，主要内容为：贷款金额为500000元，贷款期自2012年12月7日至2029年12月6日，共计204个月，太原首开龙泰置业有限责任公司作为保证人提供保证担保、王俊琴、郭茂林将本案争议房屋作为抵押物担保贷款500000元。抵押登记自合同签订之日起360日内办妥抵押预告登记，满足交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。王俊琴向第三人农行城南支行偿还贷款68期，仍有136期未偿还。2017年4月2日，王俊琴为甲方与王红伟为乙方、中联置地首开店为丙方，签订编号为RG2156102的房屋认购合同，合同约定：甲方购买该房屋的方式为全款，王俊琴、郭茂林向王红伟出售坐落于太原市小店区龙城大街首开国风上观6号楼1单元801号建筑面积为141.57平方米的房屋，成交价格为1370000元。权属转移方式为待该房屋取得房屋所有权证且具备过户条件之日起三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属移转登记手续，并将房产过户于乙方名下。在过户之前所产生的税、费由甲方承担，过户时费用由乙方承担，房屋面积存在误差，最终产生的费用甲方承担。定金及付款方式为合同签订之日，王红伟向王俊琴、郭茂林支付购房定金20000元整，剩余房款共计1350000元待房屋产权变更同时，支付给王俊琴、郭茂林。甲方于乙方付清房屋尾款次日腾出该房屋。签订本认购书之日，乙方向丙方支付34250元作为服务佣金。关于违约责任双方约定：1、认购书签署后，如因甲乙任何一方导致认购书不能实现的，由违约方承担责任；甲方中途悔约的，甲方应当悔约之日起三个工作日内将定金退还给乙方，另付乙方不低于购房款10%的违约金；乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。……3、甲方未按期向乙方交付房产，每逾期一日，向乙方给付相当于房屋总价款万分之四的滞纳金。4、甲方如未履行本认购书所规定的义务，由此引起的一切法律后果均由甲方承担，如因此给乙方和丙方造成损失，甲方应予赔偿。乙方如未履行本认购书所规定的义务，由此引起的一切法律后果均由乙方承担，如因此给甲方和丙方造成损失，乙方应予赔偿。5、如甲乙双方任何一方发生违约情况，违约方承担丙方的服务费，丙方对此次交易承担见证作用，对双方的约定不承担任何责任。王俊琴在甲方处签字、捺印并预留联系电话159XX****XX（正确号码应为158XXXX****），王红伟在乙方处签字、捺印并预留电话132XX****XX，第三人中联置地公司在丙方处盖章确认。同日，王红伟向第三人中联置地公司支付定金20000元，第三人中联置地公司出具定金收条，显示：今收到王红伟交来购房合同编号RG2156102的位于太原市小店区龙城大街首开国风上观6号楼1单元801号之房屋定金20000元，待房东王俊琴将该房屋网签合同交到中联置地权证部后，转付定金。同日，第三人中联置地公司出具收据，显示：今收到王红伟购房服务费29113元，对应合同号RG2156102。王俊琴于2017年4月18日收到中联置地公司转交王红伟的定金20000元。王翠持有太原市城区农村信用社621280101000619****的银行卡在2017年10月30日存款为321480.84元、持有中国光大银行622662310246****银行卡在2017年9月21日存款为71868.56元、持有中国农业银行622848173627873****在2017年9月21日存款为206266.07元；王红伟持有中国建设银行436742026708214****银行卡在2017年9月30日存款为334481.37元。案涉房屋由王俊琴占有，并向第三人农行城南支行偿还贷款至今。案涉房屋已办理初始登记，王俊琴并未取得房屋所有权证书。王红伟未占有案涉房屋。另查明，2017年6月1日、2日、6日、10日，王红伟的配偶王翠通过短信、微信的方式与第三人中联置地公司龙城区经理张明联系，主要内容为：张明向王翠告知王俊琴的联系方式158XX****XX，王翠回复已知，双方就更改案涉房屋买卖合同购房人姓名及更改费用一事进行协商，双方因更改费用多少未达成意向等内容。自2017年9月18日至2018年3月25日期间，王翠通过短信、微信的方式与冯利斌、赵瑞等人联系。2017年6月2日，王翠向王俊琴发送短信，告知更改商品房买卖合同姓名费用，卖与不卖三方协商解约等内容。6月28日，王翠继续向王俊琴发送短信，未显示王俊琴回复。2018年3月30日，王红伟、王翠及其代理人党慧慧、张昺琨，王俊琴，第三人中联置地公司冯利斌、赵瑞在中联置地公司总部进行面谈，主要内容为：王俊琴表示当时因孩子出国上学急用钱想出售房子，对方没有支付购房款，现在孩子不能出国，房价上涨我不想卖了；王红伟与王俊琴就案涉房屋买卖的履行、违约金的承担因双方存在争议未达成意向。2018年4月1日，王俊琴向王红伟以手机短信方式发送解除房屋认购合同通知书，主要内容为：王红伟，2017年4月2日我们签订房屋认购合同，当时中介承诺2个月就能办理相关手续，你们答应全款给我，因我当时急用钱，截止今日，长达一年之久，中介和你没有履行当时的承诺，加之该合同双方责任不对等，有失公平，为此我提出撤销、解除房屋认购合同，同时退还你定金20000元。2018年4月2日，王红伟以手机短信方式向被告王俊琴发送信息，主要内容为：我已履行向你支付20000元定金的义务，时隔近一年，房屋已具备办理产权证书的条件，希望你继续履行房屋认购合同中的义务，积极为我实现争议房屋权属移转登记提供全力配合与支持，并在2018年5月1日前将争议房屋转让至我名下。本院所确认的上述事实有，商品房买卖合同、个人购房担保贷款合同、房屋认购合同、收据、收条、银行流水明细短信和微信、视频资料及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是王红伟与王俊琴、郭茂林签订的房屋认购合同是否继续履行。王红伟、王俊琴、郭茂林、第三人中联置地公司签订的房屋认购合同是三方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法的强制性规定，合法有效。虽然房屋认购合同中写明案涉房屋已全款支付，约定王红伟支付购房尾款1350000元与王俊琴、郭茂林办理过户手续同时进行，但王俊琴、郭茂林未全款购买案涉房屋，根据王俊琴与第三人农行城南支行签订的个人购房担保贷款合同，案涉房屋的抵押贷款尚未还清，也未取得不动产登记证书，而王红伟并未实际占有案涉房屋，可以证明所约定的内容无法履行，案涉房屋尚不具备向王红伟办理房屋产权过户的条件。王红伟的配偶王翠在2017年6月1日与第三人中联置地公司龙城区经理张明联系时，就已得知王俊琴正确的手机号码，王翠仅仅是向王俊琴发送短信联系要求协商解决，未采取其他措施与王俊琴协商继续履行事宜。在王红伟与王俊琴就合同的履行、违约等问题协商未果后，2018年4月1日王俊琴向王红伟发出解除房屋认购合同通知书，可以证明王俊琴已明确表示不同意继续履行合同，综合以上证据和实际履行情况，房屋认购合同应当予以解除，故王红伟主张房屋认购合同继续履行的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。王俊琴、郭茂林请求解除合同的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。王红伟与王俊琴、郭茂林签订的房屋认购合同约定：“一、本认购书签署后，如因甲、乙任何一方导致认购书不能实现的，由违约方承担责任；甲方中途悔约，应在悔约之日起三个工作日内将定金退还给乙方，另给付乙方不低于购房款10%的违约金”。2018年3月30日，王俊琴在王红伟及其配偶王翠以及委托代理人、第三人中联置地公司工作人员冯利斌、赵瑞组织对合同继续履行进行协商时，王俊琴表示当时因孩子出国上学急用钱想出售房子，王红伟没有支付购房款，现在孩子不能出国，房价上涨我不想卖房屋，不愿继续履行房屋认购合同，王俊琴属于违约行为，应承担违约责任，王俊琴、郭茂林应依据合同约定按照房屋总价款的10%向王红伟支付违约金即1370000元×10%=137000元，并退还王红伟定金20000元。房屋认购合同约定：“甲、乙双方任一方发生违约，违约方承担丙方的服务费”，根据王红伟提供其配偶王翠与第三人中联置地公司龙城区经理张明短信、微信联系内容，可以证明王翠多次与第三人中联置地公司沟通更改案涉房屋买卖合同手续和更改费用多少的事宜，双方因价钱多少未达成意向，致使案涉房屋认购合同不能及时履行，第三人中联置地公司也未及时与王俊琴沟通案涉房屋认购合同的履行情况，存在违约行为，第三人中联置地公司的违约行为不能转嫁由王俊琴承担，故王红伟主张王俊琴、郭茂林承担服务费29113元的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。房屋认购合同约定甲方未按期向乙方交付房产，每逾期一日，向乙方交付相当于房屋总价款万分之四滞纳金，该条约适用条件是乙方已付清房屋尾款且甲乙双方已办理房屋过户登记手续，该适用条件现尚未实现，故王红伟主张王俊琴、郭茂林支付自2018年3月30日起自实际履行产权过户之日止以购房款1370000元为基数按每日万分之四支付延期履行违约金的诉讼请求，事实与理由不足，本院不予支持。取得抵押物的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，王红伟未占有该案涉房屋，尚不具备代王俊琴、郭茂林向第三人农行城南支行行使涤除权的条件，故王红伟主张向第三人农行城南支行行使涤除权的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。王红伟在2017年4月2日签订房屋认购合同后至2018年3月30日期间，根据王红伟提供的短信和微信内容，主要是要求第三人中联置地公司更改网签合同名字，在王俊琴不积极履行合同义务时，未采取合理的措施减少损失，存在过错，其应自行承担该损失，故王红伟提出王俊琴、郭茂林应承担房屋涨价差额的损失的抗辩意见，理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八条，第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王红伟与被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林于2017年4月2日签订的房屋认购合同。二、被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王红伟定金20000元，并支付违约金137000元，以上合计157000元。三、驳回原告（反诉被告）王红伟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8821元、财产保全费5000元，以上合计13821元【原告（反诉被告）王红伟已预交】，由原告（反诉被告）王红伟负担3500元，被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林负担10321元。反诉案件受理费4410.5元【被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林已预交】，由原告（反诉被告）王红伟负担1000元，被告（反诉原告）王俊琴、郭茂林负担3410.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 郭 峰 二〇一八年十二月十三日书记员 宁晓丽