广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初29065号原告东莞市鼎点实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太路**嘉盛广场荣寓楼商铺**，统一社会信用代码：91441900315086128N。法定代表人：马锦玲。委托代理人张建兵，广东众达律师事务所律师。委托代理人林志鹏，广东众达律师事务所律师。被告阳建国，男，汉族，1977年7月11日出生，住湖南省祁阳县，委托代理人谭盛国，广东硕源律师事务所律师。原告东莞市鼎点实业投资有限公司诉被告阳建国租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东莞市鼎点实业投资有限公司的委托代理人林志鹏、被告阳建国及其委托代理人谭盛国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《商铺租赁合同》自被告收到起诉材料之日起解除；2.被告立即迁出案涉租赁物并将租赁物返还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金及违约金（自2016年4月1日至2017年10月31日期间拖欠租金212173元及违约金318147.83元，后续租金计至《商铺租赁合同》解除之日止，后续每日的违约金以欠缴租金千分之五的标准计至租金全部清偿之日止）；4.被告按租赁合同约定的租金标准从合同解除之日起支付房屋占有使用费至被告返还租赁物之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年10月29日，案外人东莞市永嘉盛房地产开发有限公司与被告签订《商铺租赁合同》，双方就位于东莞市××城区××大道××广场××楼商铺××号租赁事宜约定如下：租赁期限自2014年11月1日起至2022年10月31日止，2014年11月1日至2017年10月31日月租金为11167元，2017年11月1日至2018年10月31日月租金为12284元，租金按月缴交，每月5日前缴交当月租金；若承租方迟延交纳租金，从迟交日起须按日向出租方给付欠款金额千分之五的违约金；如承租方拖欠租金达15日，出租方有权解除本合同。签订合同后，东莞市永嘉盛房地产开发有限公司依约交付商铺给被告使用。2015年8月18日，东莞市永嘉盛房地产开发有限公司与原、被告签订《三方协议书》，约定将案涉商铺出卖给原告，且案涉《商铺租赁合同》中关于东莞市永嘉盛房地产开发有限公司与被告之间的合同权利与义务由原告概括承受。自2016年4月1日始，被告未依约按时向原告支付租金，至今拖欠原告巨额租金。原告曾多次催告被告，但被告拒不支付拖欠租金，严重侵犯了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告答辩称，原告违约在先，原告违反合同约定的免费提供广告位的义务，造成被告经营的俊邦门诊部无法正常经营，致使合同目的无法实现，被告享有先履行抗辩权。被告一直要求原告按合同约定提供广告位，以便被告正常交付租金。原告的第三项诉讼请求没有法律依据，请求法院予以驳回。被告同意解除合同，原告阻止我方搬迁。在被告停止营业前，原告就于2017年10月打出招租广告，故原告的第四项诉讼请求应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实：原、被告对双方就案涉《商铺租赁合同》及《三方协议书》存在合同关系无异议，并确认被告从2016年4月1日开始未向原告支付租金，被告承租期间存放在案涉商铺的物品至本案庭审当时仍存放在案涉商铺。被告主张，其未向原告支付租金的理由是原告没有按合同约定向其提供广告位，使其经营的俊邦门诊部无法正常经营，导致合同目的无法实现，其拒交租金是行使先履行抗辩权，目的是要求原告提供广告位；案涉商铺中的物品未能搬走的原因在于物业公司及原告以被告未结算租金为由不同意被告搬走相关物品。原告主张，案涉广告位的权属人是物业管理处，案涉广告位是物业管理处免费提供给被告使用，原告没有权利也没有义务向被告提供广告位。原告表示其从未阻止被告搬走物品，也不清楚物业公司有无阻止被告搬迁。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于原、被告之间的案涉租赁合同是否已解除的问题。原告主张，案涉租赁合同在其起诉前未解除，原告没有收到过被告关于解除合同或者搬迁的任何通知。被告则主张，案涉租赁合同在其经营的俊邦门诊部停业时即2017年10月2日已解除。被告向本院提交的证据照片，该照片有底片，显示拍照时间是2018年1月4日下午，该照片显示被告在案涉商铺所在大楼的外墙挂出广告横幅“二楼600㎡-1500㎡写字楼招租”，而案涉商铺即在该栋大楼二楼，面积620.4平方米，该照片证明2018年1月4日当时案涉租赁合同已解除，原告已将案涉商铺对外招租。现原告诉求确认案涉租赁合同于被告收到起诉材料之日起解除，被告收到本案诉讼材料的时间是2017年12月29日，原告主张以该时间作为案涉租赁合同的解除时间，对被告有利，本院予以确认。2、关于原告是否负有向被告免费提供案涉广告位的法定义务及原告是否履行了该义务的问题。被告与案外人东莞市永嘉盛房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》第8.1条约定：“该商铺入户门面上方为物业管理处指定的广告位（具体指定的广告位按物业管理处相关广告位规定），被告须按物业管理处规定的位置、尺寸、样式制作，制作费用由被告自行负责，超过指定广告位的招牌等户外宣传物被告须向东莞市永嘉盛房地产开发有限公司提出租用申请，指定外的广告位之租金、位置、尺寸、样式等细节具体协商。”依照该约定，案外人东莞市永嘉盛房地产开发有限公司负有向被告免费提供案涉商铺入户门面上方的广告位的合同义务，该义务作为合同条款记入合同，无论广告位的权属人、提供方或管理属于谁，均不影响东莞市永嘉盛房地产开发有限公司负有保障被告享有免费使用该广告位的权利的合同义务。原、被告及案外人东莞市永嘉盛房地产开发有限公司于2015年8月18日签订《三方协议书》，约定案外人东莞市永嘉盛房地产开发有限公司将其在《商铺租赁合同》中的全部权利义务自原告与东莞市永嘉盛房地产开发有限公司签订的《商铺认购协议书》约定的商铺交付日起由原告概括承受，原、被告及东莞市永嘉盛房地产开发有限公司三方承诺保持原《商铺租赁合同》条款不变。后东莞市永嘉盛房地产开发有限公司向原告交付了案涉商铺，因此，原告负有向被告免费提供案涉商铺入户门面上方的广告位的合同义务。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条关于“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，原告作为案涉租赁合同向被告履行免费提供广告位的合同义务一方，对其是否履行了合同义务负有举证责任，原告未能提交任何证据证明其已履行了该合同义务，依法应承担举证不能的不利法律后果。因此，本院采信被告的主张，确认原告未履行免费提供广告位的合同义务。本院认为，原、被告就案涉《商铺租赁合同》及《三方协议书》存在租赁合同关系，原告提交的房地产权证能证明其出租的案涉商铺属依法可出租的房产，案涉《商铺租赁合同》及《三方协议书》依法属合法有效的合同，双方均应依照合同的约定享有权利及履行相应的义务。在案涉租赁合同履行过程中，原告未依照约定履行向被告免费提供广告位的合同义务，构成违约。因被告承租的案涉商铺在其所在大楼的二楼，用以经营俊邦门诊部，依照日常生活经验可知，若没有广告位对被告经营的门诊部进行宣传，对该门诊部的正常经营会产生较大影响。案涉租赁合同并未约定原告履行免费提供广告位的合同义务及被告履行交付租金义务的先后顺序。在原告未全面履行合同义务，且对被告承租案涉商铺进行经营造成较大影响的情况下，被告有权通过拒交租金行使其依法享有的同时履行抗辩权。原、被告确认被告从2016年4月1日开始未向原告支付租金，双方租赁合同的解除时间为2017年12月29日，因此，被告应向原告支付2016年4月1日至2017年12月29日期间的租金：11167元×19个月+12284元×1个月29天=235948元。被告拒付租金属其依法行使同时履行抗辩权的行为，不构成违约，因此，原告诉求被告支付逾期交付租金的违约金，于法无据，本院不予支持。原、被告一致确认，至本案庭审当时，被告承租期间存放在案涉商铺的物品仍留置在案涉商铺。被告主张案涉商铺中的物品未能搬走的原因在于物业公司及原告以被告未结算租金为由不同意被告搬走相关物品。原告则主张其从未阻止被告搬走物品，也不清楚物业公司有无阻止被告搬迁。本院认为，原告在对外发布招租广告时（即2018年1月4日）已清楚知晓与被告解除租赁合同关系的事实，按照常理，被告有意不搬迁其放在租赁商铺的物品会扩大其损失，该行为对被告没有任何好处；另一方面，根据民法诚实信用的原则，原告在知晓其与被告的案涉租赁合同已解除的情况下应积极督促被告搬离商铺内物品，以免导致双方损失的扩大，原告未采取适当措施致使其自身损失扩大的，不得就扩大的损失要求被告赔偿。因此，原告诉求被告支付从合同解除之日起至被告返还租赁物之日止的房屋占有使用费，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市鼎点实业投资有限公司与被告阳建国之间的案涉租赁合同于2017年12月29日解除；二、限被告阳建国于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市鼎点实业投资有限公司支付租金235948元；三、限被告阳建国于本判决发生法律效力之日起十五日内将存放在案涉商铺（位于东莞市南城区莞太大道**嘉盛广场荣寓楼商铺**）内属于被告阳建国的物品搬离，原告东莞市鼎点实业投资有限公司应予以配合（包括配合开锁、通知所在物业公司对被告物品进行放行等）；四、驳回原告东莞市鼎点实业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9103.2元（原告已预交），由原告承担4263.98元，被告承担4839.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审审 判 长  李艳婷审 判 员  朱 昉人民陪审员  尹镜明二〇一八年十二月十五日书 记 员  黄纪裔高子昂（代）