西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初3097号 原告（反诉被告）：孙文萍，女，汉族，1983年12月15日出生，住陕西省韩城市，身份证号XXXXXXXXXX********。 原告（反诉被告）：刘国平，男，汉族，1984年9月27日出生，住西安市未央区集体，身份证号XXXXXXXXXX********。 共同委托诉讼代理人：孔峰辉，陕西金镝律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：吕全进，陕西金镝律师事务所律师。 被告（反诉原告）：顾婧，女，汉族，1982年11月6日出生，住广东省深圳市福田区，身份证号XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人：高博，安徽华翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾宪禄，男，汉族，1980年10月8日出生，住广东省深圳市福田区，系被告之夫。 第三人：西安聚旺置业有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：张小可，系该公司总经理。 第三人：中国银行股份有限公司西安北大街支行，住所地：西安市。 负责人：周锋，系该支行行长。 委托诉讼代理人：张竟新，男，汉族，1971年1月8日出生，住西安市未央区，系该公司员工。 原告（反诉被告）孙文萍、刘国平与被告（反诉原告）顾婧、第三人西安聚旺置业有限公司（以下简称聚旺置业公司）、第三人中国银行股份有限公司西安北大街支行（以下简称中国银行北大街支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙文萍、刘国平及其共同委托诉讼代理人孔峰辉，被告（反诉原告）顾婧及其委托诉讼代理人高博、曾宪禄，第三人聚旺置业公司的法定代表人张小可，第三人中国银行北大街支行的委托诉讼代理人张竟新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙文萍、刘国平诉称，原告孙文萍与被告顾婧签署了《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同文本系第三人西安聚旺置业有限公司提供的格式文本，合同约定由原告购买被告位于西安市高新区XX路XX号楼XX层XX单元XX号的房屋，房屋总价款为868000元。由于该房屋处于抵押状态，合同约定被告应当自本合同签署或生效之日起60日内办理完毕赎楼手续，在2016年10月31日前和原告签署《西安市二手房买卖合同》，并于当天共同向房屋产权登记机构申请办理房屋产权转移登记手续。合同签署后双方履行过程中，在被告同意及第三人的见证下房屋购买方变更为孙文萍和刘国平，即本案两原告，双方系夫妻关系。合同履行过程中，2016年8月29日起原告刘国平或委托其父亲刘某某共向被告的委托人张小可支付房屋定金、购房款、中介费、按揭费、评估费、担保费等共计400000万元整，其中中介费为17000元，定金20000元。被告于2016年12月向原告交付了房屋，原告已经装修入住并自2016年11月起向物业公司交纳了物业管理费双方于2016年12月30日和2017年10月31日两次办理了网签手续。但此后由于房价上涨，被告不愿继续履行合同，拒不办理涉案房屋注销抵押登记手续，导致双方合同无法办理资金监管、过户等后续手续。根据合同第五条、第六条和第十一条的约定，被告的行为已经构成违约应，应当向原告继续履行合同义务并承担违约责任直至其将涉案房屋过户到原告名下为止，违约金暂计算至2017年12月11日共计175770元；此外，根据合同第十四条约定，被告违约的还应当按照定金的1.5倍向原告承担违约金，并承担原告已经支付的中介费用，两项合计为47000元。原告现诉至本院，请求：1、判决被告继续履行合同义务并将涉案房屋过户到原告名下；2、判决被告自2016年11月1日起按照868000元为基数每天万分之五向原告承担违约金直至其办理完过户手续为止，暂计算至2017年12月11日为人民币175770元；3、判决被告按照定金20000元的1.5倍向原告承担违约金3万元及承担中介费用17000元，两项合计为47000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告顾婧辩称，原告违约在先，原告在诉状中陈述的事实与实际不符。原告诉称因被告不愿意履行合同，拒不办理房屋注销抵押登记手续，导致双方合同无法办理资金监管、过户等手续，这种说辞完全不符合客观事实。首先被告在房屋买卖合同履行中一直积极作为，尽力履行合同各条款，多次催促原告办理及签署相关手续，进行资金监管，但原告不积极作为导致无法签订资金监管协议。被告委托第三人中介进行赎楼，第三人也承诺已经找好担保公司，待原告办理好银行按揭手续后，进行赎楼。其次，原告将合同履行的顺序故意颠倒，按照合同约定和交易惯例，应该是原告将合同的首期款26.1万，于2016年10月31日前，支付双方约定的监管账户中。原告去办理银行按揭，按揭成功后，向被告出具《贷款承诺书》。这些完成后，被告再进行赎楼。而不是原告诉说的先进行赎楼，再支付合同首期款，办理按揭手续。再次因原告没有按合同约定时间支付合同首期款，没有按时办理按揭，构成违约才是这次交易无法进行下去的根源。原告入住被告的房屋，不代表被告对房屋交付。原告入住被告房屋是伪造相关手续办理进行物业登记变更，是在被告在不知情的情况下入住。被告得知原告入住的情况后，对其进行指责，最后双方约定每月支付3000元作为入住房屋的租金。原告诉称被告交付房屋与事实不符。在原告怠于行使合同义务的情况下，被告在2017年7月4日又与第三人中介公司签署了一份授权委托书，督促原告以及第三人抓紧完成合同内容，但是原告和第三人置之不理仍然不履行合同义务，至今被告仅仅收到合同定金。原告至今没有办理资金监管，没有支付首付款，没有申请银行按揭。按照合同法规定，原告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，并且原告构成根本性违约，被告有权利解除合同，2017年11月29日，被告通过邮寄方式已经书面告知对方要求解除合同。综上所述，原告所起诉的内容没有事实依据和法律依据支撑，请求人民法院维护被告的合法权益，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人聚旺置业公司述称，本案原告共向被告支付定金68000元。因被告资金紧张，后期原告通过第三人每个月向被告支付购房款3000元用于还贷，共支付12个月，共计36000元，由此可以认定原告向被告支付购房款共计104000元。原告已将首付款付给第三人，合同未能履行的主要原因是被告的尾款未还清，房子处于抵押状态，未将房款还完无法做资金监管账户，导致房屋无法过户。涉案房屋是被告委托第三人于2016年10月份交付给原告。本案系被告违约。 反诉原告顾婧反诉称，反诉人委托第三人（西安聚旺置业有限公司）对位于高新区XX路XX号楼XX层XX单元XX号的房屋进行出售。为方便带客户看房，第三人要求房屋钥匙交由第三人保管。2016年8月，在第三人中介公司法人代表张小可的介绍下，反诉人与被反诉人孙文萍在第三人中介所在地签署了《房屋买卖合同》（以下简称合同），合同范本是第三方提供的制式合同范本。合同约定被反诉人以868000元的价格购买反诉人位于高新区XX路XX号楼XX层XX单元XX号的房屋。从合同签订至今，被反诉人在合同履行中多次违约。按照合同第四条第二款A项约定“买方须于2016年10月31日前（含当日）将除定金之外的首付款支付到买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方监管账户”。买卖双方约定的账户也就是西安市政府指定的资金监管账户。同时，按照西安市政府相关规定，买卖房屋资金必须放在指定的资金监管账号做资金监管。被反诉人没有在2016年10月31日按合同约定及政府规定将首期款打入指定的资金监管账号，其行为已构成合同违约。同时，根据合同第四条第二款B项，被反诉人也没有按照合同约定的履行时间节点向银行提交按揭申请，也构成违约。按照双方签署的房屋买卖合同第十条约定，反诉人有权解除合同，并向被反诉人追缴违约金。2017年4月，被反诉人和第三人伪造反诉人的签名签署网签合同，并且变更物业业主信息，擅自入住房屋并实施装修。在房屋仍未过户，买方未收到剩余房款的情况下，第三方擅自将房屋交付被反诉人并进行装修，反诉人对此完全不知情。第三方和被反诉人私通勾结、擅自交楼，私自改变房屋状态极大的损害了反诉人的利益。反诉人有权收回房产，并向被反诉人追缴违约金及房屋占用费（租金）。合同违约发生后，反诉人多次约被反诉人及第三人协商。在协商未果的情况下，反诉人于2017年11月29日，通过特快专递向被反诉人和第三方寄出“解除合同通知函”，告知被反诉人已严重违约，要求解除合同并腾出房屋。被反诉人签收解除合同通知书后视而不见，并继续占用房屋至今。故现提出反诉，请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同；2、判令被反诉人支付反诉人违约金：拾柒万叁仟陆百元（173600.00）；3、判令被反诉人腾出反诉人房屋，并将房屋恢复原状；4、判令被反诉人补缴房屋占用费（租金）：肆万两千元整（42000.00）给反诉人（2017年4月起至2018年6月止共14个月的房屋使用，以每月3000元的租金计算），如庭审完毕2018年7月被反诉人仍未归还房屋，仍需向反诉人支付3000元每月的占用费（房租）直至房屋归还之月止；5、本案诉讼费及相关费用由被反诉人承担。 针对反诉原告顾婧的反诉，反诉被告孙文萍、刘国平辩称，反诉原告未按合同约定办理注销房屋抵押权为合同违约方，不具有合同解除权，其向反诉被告发出的解除通知无效力。反诉被告为守约方，无任何违约进行，违约金无依据。涉案房屋系反诉原告按照合同约定向反诉被告交付，经过受托人电话求证、物业电话证实，及反诉被告电话确认的情况下，反诉被告才入住，系合法占用，无腾出房屋、恢复原状的法律义务。由于反诉被告系按照合同约定合法占有房屋，不存在向原告支付房屋占用费，反诉原告要求支付占用费于法无据。反诉被告、第三人从未伪造反诉原告的签名签署网签合同、变更物业业主信息，网签合同是在反诉原告授权给第三人张小可的情况下进行的网签。综上，请求驳回反诉诉请。 针对反诉原告顾婧的反诉，第三人聚旺置业公司述称，第三人并未伪造反诉人的签名签署网签合同，是顾婧委托第三人办理的网签手续。交房是经被告同意的，原告在物业公司更名必须有网签合同且物业也会给被告打电话核实。 第三人中国银行北大街支行针对本诉、反诉共同述称，该交易与第三人无关。以法院判决为准。 经审理查明，2016年8月底，买方（原告）孙文萍与卖方（被告）顾婧、第三人聚旺置业公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定，买卖双方交易的房产位于西安市高新区XX路XX号楼XX层XX单元XX号，转让成交价为868000元。买方在合同生效之日起三十日内向卖方支付定金20000元。买方须于2016年10月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款261000元支付买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方的监管账户中。买卖双方须于2016年10月31日前签署《西安市二手房买卖合同》，并于当天共同向房产登记机关申请办理产权转移登记手续。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须与前述本合同之日起六十日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三方出具办理赎楼的其他相关手续，买方需协助卖方办理，卖方承诺于本合同生效之日起六十日内还清贷款，办理注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后三日内将房产证原件交予监管方。卖方应于2016年10月31日将该物业交于买方。如甲乙双方任何一方违约，中介费由违约方负担。合同签订后，二原告委托其父向第三人聚旺置业公司支付中介费、按揭费、评估费、担保费、购房款共计400000元，其中包括中介费17000元。 经询，第三人聚旺置业公司表示其收到原告支付的上述购房款后，已向顾婧支付定金68000元，但其无法提交相关证据予以佐证。对此，被告顾婧仅认可收到定金60000元。第三人聚旺置业公司又表示因被告资金紧张，由原告代替被告偿还贷款12个月，聚旺置业公司共支付购房款36000元。对此，被告不予认可，其表示原告未经其同意擅自占有涉案房屋，后双方协商由原告向被告按3000元/月支付10个月租金，共计30000元。但其无法提交其与原告达成租赁法律关系的相关证据。 2016年12月30日，原告孙文萍与被告顾婧至房产交易部门签订《西安市二手房买卖合同》，该合同载明，被告顾婧所售房屋位于西安市高新区XX路XX号，建筑总层数为33层，该房屋所在楼层为18层，建筑面积为125.21平方米。房屋所有权人为顾婧，权证号为陕（2016）西安市不动产权第11XXXXX号。该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后办理。现该合同因过期已失效。另查明，截止2018年10月29日，被告顾婧尚欠中国银行北大街支行涉案房屋按揭贷款金额为527607.33元。 2016年11月，二原告入住涉案房屋居住至今，并至该小区物业公司办理更名手续支付物业费。2017年7月4日，被告顾婧至广东省深圳市深圳公证处办理公证委托手续，被告顾婧、案外人曾宪禄（系顾婧丈夫）向聚旺置业公司的法定代表人张小可补充委托书一份，该委托书载明，委托人（顾婧、曾宪禄）委托张小可办理位于陕西省西安市高新区XX路XX号XX号楼XX室房产的还款、注销抵押登记手续、领取房产证、交房等手续，并于当日办理（2017）深证字第104XXX号公证书对上述委托书予以公证。 庭审中，二原告提交西安市存量房买卖合同（合同备案号为C1705XXXX）一份,二原告于2017年10月31日在该合同上签字，被告顾婧并未在该合同中签字。 2017年11月28日，被告顾婧向原告孙文萍发出《解除购房合同通知函》一份，该函以孙文萍未在2016年10月31日前，将定金、交楼押金之外的剩余首付款261000元支付给买卖双方约定的银行监管账户或其他第三方监管账户中，张小可擅自交楼为由要求解除《房屋买卖合同》。 经询，二原告表示现愿意一次性向被告支付全部剩余购房款，且表示其愿另案主张与第三人聚旺置业公司之间的账务往来。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《公证书》、收条、《西安市二手房买卖合同》、收款收据、贷款已还款明细清单、《解除购房合同通知函》等证据及当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，依法成立的合同合法有效。原告孙文萍与被告顾婧、第三人聚旺置业公司所签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，根据原告及第三人提交的证据，可以认定被告顾婧已收到原告支付的定金为60000元、购房款为30000元，以上共计90000元。但截止2018年10月29日，被告顾婧并未完成涉案房屋的抵押登记注销手续，致使原、被告于2016年12月30日签订的《西安市二手房买卖合同》过期失效，继而无法开设资金监管账户。后被告又以原告未按时向资金监管账户存入首付款为由，要求与原告孙文萍解除合同。由此可以认定，被告违约事实明显，根据合同约定，中介费应由违约方承担，故被告应向原告支付中介费损失17000元。同时，因现该房屋登记在被告顾婧名下，具备继续履行条件，被告应配合原告孙文萍办理该房屋的过户手续。对于二原告要求被告顾婧支付违约金的诉讼请求，原告已于2016年11月实际控制该房屋，并未产生实际损失，因违约金属于补偿性质，故对此项诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告（反诉原告）顾婧要求解除合同并支付违约金的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。对于被告（反诉原告）顾婧要求二原告（反诉被告）腾交房屋、恢复原状并支付占用费的诉讼请求，因原、被告已达成买卖涉案房屋的合意，交付房屋属于合同约定的内容，被告顾婧与其丈夫向张小可出具的授权亦包括交付房屋，被告现并无证据证明其又与二原告达成租赁房屋的合意，故其此项反诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告顾婧应于本判决生效之日起十日内到第三人中国银行股份有限公司西安北大街支行办理位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋的抵押贷款清偿手续，全部费用由原告孙文萍负担，清偿完毕后被告顾婧立即到房管部门办理抵押登记注销手续； 二、被告顾婧应于本判决第一项执行完毕后十日内协助原告孙文萍办理涉案房屋所有权转移登记手续，将位于西安市高新区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX号房屋（权证号为陕（20**）西安市不动产权第11XXXXX号）过户至原告孙文萍名下，全部税费由原告孙文萍负担； 三、原告孙文萍应于本判决第二项执行完毕后三日内一次性给付被告顾婧全部房款，具体数额为778000元减去用于偿还中国银行股份有限公司西安北大街支行的贷款金额，不含原告应承担的因提前清偿贷款所产生的违约金； 四、被告顾婧应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙文萍中介费损失17000元； 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 五、驳回二原告的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告顾婧的反诉请求。 本案本诉案件受理费4642元，由被告顾婧承担。因二原告已预交，被告应于支付上述款项时一并给付原告。 本案反诉案件受理费6230元，由反诉原告顾婧自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  杨 冉 人民陪审员  任平汉 人民陪审员  孟江晖 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  宋 延 打印：相丽华校对：王维2018年月日送达 1