安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初6963号 原告（反诉被告）：程龙洁，男，1995年5月16日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：徐圣晖,安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李标，安徽安泰达律师事务所实习律师。 原告：余健，男，1994年8月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：徐圣晖,安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李标，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：陈琦，男，汉族，1976年12月15日生，住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：徐成军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡良毅，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告程龙洁（反诉被告）、余健与被告陈琦（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。程龙洁、余健的委托诉讼代理人徐圣晖，陈琦的委托诉讼代理人胡良毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 程龙洁、余健向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的《房屋租赁合同》；2.被告向原告退还房屋押金4300元及房租12900元；3.被告承担违约金25800元;4.被告赔偿原告为装修涉案房屋所支付的装修款22000元;5.被告赔偿原告与四川七禾田餐饮管理有限公司合作莫瑞卡项目所支出的投资费用51800元;6.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月23日，二原告与被告就租赁安徽省军区干休三所沿街门面房（门面房地址：，由北向南第三间）用于原告经营餐饮项目一事达成合意。被告于当日向二原告出具了安徽省合肥市蜀山区人民法院出具的（2015）蜀民一初字第04837号民事调解书，证明了被告有权无偿使用涉案房屋至2020年4月30日为止。当日，原告二依据原告一与原告二之间的《合伙协议》与四川七禾田餐饮管理有限公司签订了《合伙协议书》，四川七禾田餐饮管理有限公司授权原告加盟，并以涉案房屋为经营场所开设莫瑞卡时尚主题餐吧安徽合肥ＮＯ.8077店，原告为此支付了51800元的投资费用。2017年7月20日，依据原告一与原告二之间的《合伙协议》，原告一以自己的名义与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定每月租金4300元，押金4300元，并约定一方有违约行为，违约方应向守约方支付违约金数额为第一年租金的百分之五十，违约金不足以弥补损失的，违约方应当承担守约方的全部损失。当日，二原告向被告支付了押金4300元，租金12900元，被告向原告一出具了收条。上述合同签订后，为经营餐饮项目，2017年8月4日，原告一又依据原告一与原告二之间的《合伙协议》与何维春签订了《干休所门面一间装修合同》，并支付了装修款22000元。原告签订上述合同后得知，涉案房屋属于军队房屋，原告无法以涉案房屋为营业场所办理营业执照并开展餐饮项目的经营，合同目的无法实现。至此，原告多次口头向被告要求解除合同，取回其租金和押金，并要求被告赔偿原告实际损失，但被告始终拒绝办理。2018年2月13日，合肥市蜀山区人民法院公开开庭审理了中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所诉原告等房屋租赁合同纠纷一案，并作出（2018）皖0104民初1329号民事判决书，判决依法解除《军队房地产租赁合同》，并要求原告等于判决书生效之日起十日内将涉案房屋予以腾空。至此，原告方租赁涉案房屋的目的已经无法实现。此后，原告多次与被告口头协商，要求退还租金、押金，并要求被告赔偿原告实际损失，但被告始终拒绝办理。为维护原告的合法权益，特具状。 陈琦辩称：原告余建的诉讼主体资格不适格。原告余建与被告不存在房屋租赁合同的关系。第二点同意原告诉请解除原被告之间的房屋租赁合同。第三点被告陈琦已反诉要求原告补齐是2017年10月是2018年8月的房屋租金，第三点被告方认为是原告违反合同约定。未及时足额给付租金，故应当由原告向被告支付违约金。第四点，原告未经被告同意，擅自对房屋进行装修。被告要求原告将房屋装修恢复原状并赔偿相应损失。第五点原告与四川七禾田餐饮管理有限公司合作之初的投资费用与被告无关。与本案房屋租赁合同纠纷也无任何关系。第六点，本案的诉讼费用应当由原告承担。 陈琦向本院提出反诉请求：1.判令程龙洁支付反诉人房屋租金42280元（2017年10月26日至2018年8月13日）；2、判令程龙洁赔偿原告违约金25800元；3、判令程龙洁支付反诉人实际支出的律师费、交通费等共计8000元；4、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年7月20日，原告与被告签订房屋租赁合同。约定被告将位于金寨路与南一环交口西南角安徽省军区干休所沿街门面房。租赁给原告。每月租金4300元，按季度支付。每期末月的15日之前交付租金。跟被告仅在合同签订之时交付一季度资金其后未再交付租金。虽经原告反复催要，始终未支付，被告违反了合同约定，应当承担违约责任。 程龙洁、余健辩称：依据安徽省合肥市蜀山区人民法院2018皖01**民初1329号民事判决书，菲力尼公司于2016年就已经向租赁户要求腾空房屋。2017年8月30日中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所。向菲力尼公司发出关于停止有偿服务的通知要求停止租赁腾空房屋。同时2018年1月19日。程龙洁即收到了安徽省合肥市蜀山区人民法院寄送的并诉通知书。中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所起诉时间应当是在2018年1月19号之前。在2018年1月19日之前中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所多次要求原告搬离腾空房屋。原告依法享有不安抗辩权不构成违约。并且依据合肥市蜀山区人民法院和合肥市中级人民法院的判决书菲尼公司欠付租金丧失对案涉房屋的使用权。在本案中陈琦也就无法依法履行在租赁期限内将房屋租赁给二原告用于商用的义务构成违约。二原告与被告签订的合同应当适用严格责任被告无法履行义务，迟延履行义务构成违约。原告有权解除合同。并要求被告承担相应的责任。此外，原告行使的合同解除权应当是单方解除权不需要经过被告的同意。仅需要通知即可。被告已经丧失对房屋的使用权。也无法要求原告对涉案房屋恢复原状。并且原告装修房屋是依据一般的社会习惯，租赁房屋后用于商业的一般用途。并没有改变房屋的主体结构。不构成违约。反诉人要求判令被反诉人支付律师费及交通费8000元，但仅提供6000元发票。 根据经审查认定的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2009年12月28日，出租方（甲方）中国人民解放军安徽省军区合肥第二离职干部休养所（以下简称省军区干休所）与承租方（乙方）安徽菲力尼广告有限公司（以下简称菲力尼公司）签订了一份《军队房地产租赁合同》，其中约定：甲方自愿将坐落在合肥市蜀山区金寨路245号的房屋出租给乙方使用；租赁用途为商业办公或宾馆；租赁期限自2010年4月30日起至2020年4月30日；租金按半年结算或者乙方于每半年的前十日内交付甲方，先付款后使用；因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，如每逾期一日，甲方按滞交经费总额的3‰向乙方加收违约金。逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。2009年12月31日，双方签订附加条款，其中约定：乙方不得未经甲方书面备案将房屋转租给他人；前五年每年租金为69万元，从第六年开始每年递增5‰。第一年租金在本附加条款签订后一次性支付。乙方须按时支付租金，每逾期1天，则乙方需要按日租金的双倍每天支付违约金；因乙方违反合同的约定，且经甲方提出后的合理期限内，乙方未予以纠正的，甲方有权解除合同；双方的租赁合同和本附加条款同时有效，合同和附加条款不一致的或合同没有约定的，以本附加条款为准。 2010年2月28日，省军区干休所向菲力尼公司出具《证明》，写明：临金寨路门面房租赁资格归菲力尼公司所有。菲力尼公司为转租经营之需要成立了安徽金贸联合置业投资有限公司，由该公司经营金寨路245号沿街楼房。2015年11月1日，菲力尼公司向省军区干休所备案，其现将金寨路245号二层、三层及位于一层的一间40平方米的商铺出租给金泊岸宾馆经营快捷宾馆业务使用。当日，省军区干休所接受备案。2017年3月28日，安徽金贸联合置业投资有限公司与安徽宜嘉便利超市有限公司签订《房地产租赁合同》，将金寨路245号沿街1号商铺出租于安徽宜嘉便利超市有限公司，租期为2017年4月1日至2022年4月1日，安徽宜嘉便利超市有限公司于该处成立了百脑汇店予以经营。 2015年12月21日，经人民法院组织调解，陈琦与案外人瞿某、许某某达成调解协议，其中约定瞿某、许某某承租的合肥市金寨路245号三层房屋中4#、7#门面由陈琦无偿使用至2020年4月30日（或该期日之前所有权人收回房屋）为止。 2017年6月23日，余健与四川七禾餐饮管理有限公司签订一份合作协议， 2017年7月20日，陈琦（出租方）与程龙洁（承租方）签订一份房屋租赁合同，约定出租房屋坐落于安徽省军区干休所沿街门面房由北向南第三间，房屋面积约55平方米，用途为商业；租赁期限为2017年7月25日至2020年4月30日，每年递增合同价的5%；租赁期限届满前60天如果承租人需要继续承租，需向出租方提出由出租方决定是否继续续签合同；每月租金4300元，按季度支付，合同签订以后承租人应支付第一期租金，以后每期末月的15日之前支付下一期租金；水电气物业卫生等日常使用房屋产生的费用由承租人支付；押金4300元，押金用于保障房屋及房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，出租方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，如果合同期满承租人没有损害房屋内的设备，则出租人应该在合同期满日后如数退还；承租人在使用房屋过程中不得擅自改变房屋的结构和装修情况，否则视为违约，应向出租方支付违约金，如需装修需经过出租方书面同意。当日，程龙洁给付房屋押金4300元及2017年7月25日至2017年10月25日的租金12900元，陈琦为此分别出具了收条。 同日，程龙洁、余健签订一份《合伙协议书》，约定二人按各50%份额共同出资以经营金寨路245号莫瑞卡时尚餐吧，并由余健负责于四川七禾餐饮管理有限公司协商加盟及签约，由程龙洁负责房屋租赁及装修，租房协议效力及于双方合伙，且金寨路245号房屋仅用于经营莫瑞卡餐吧。 2017年8月30日，省军区干休所向菲力尼公司发出《关于停止有偿服务的通知》，写明：“为全面贯彻落实中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求，根据你公司欠租等实际，请你公司于2017年12月1日前，腾空所有租赁房屋，交由我所统一封存，停止租赁。自2017年12月1日起，我所将不提供水、电等服务，请你公司从大局出发，积极配合。” 2018年1月19日，中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所诉至本院，要求解除与安徽菲力尼广告有限公司的《军队房地产租赁合同》等，并主张菲力尼公司未经其同意将房屋转租给安徽宜嘉便利超市有限公司百脑汇店、合肥聪耳助听器有限公司金寨路店、合肥市蜀山区金泊岸商务宾馆、合肥市蜀山区翼腾烟酒商店、程龙洁。2018年4月28日，本院对原告中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所与被告安徽菲力尼广告有限公司、安徽宜嘉便利超市有限公司百脑汇店、合肥聪耳助听器有限公司金寨路店、合肥市蜀山区金泊岸商务宾馆、合肥市蜀山区翼腾烟酒商店、程龙洁房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）皖0104民初1329号民事判决，判令程龙洁于该判决书生效之日起十日内腾空案涉房屋等项，该判决已经生效。 上述事实有程龙洁、余健提供的合伙协议书、民事调解书、房屋租赁合同、收条、（2018）皖0104民初1329号民事判决书及双方陈述在卷佐证。 本院认为：合同具有相对性，程龙洁与陈琦签订房屋租赁合同，虽然余健与程龙洁签订有合伙协议，但无证据证明陈琦知晓二人合伙关系及程龙洁系代表二人合伙与陈琦签订租赁合同，故余健与陈琦未成立合同关系，其依据程龙洁与陈琦签订的房屋租赁合同向陈琦提出诉讼请求，本院予以驳回。 租赁关系中，出租人对承租人的选择，除考虑获取租金收益外，还含有对承租人合法、适当使用租赁物以及善意保管租赁物的信任，承租人租赁后转租，破坏了出租人与承租人之间的信任关系，减弱了出租人对房屋的控制，故除非经过出租人同意或者可以推定出租人同意转租，承租人将租赁物转租的，应为无效。对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款已作出明确规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”，该规定明确出租人的同意可以推定且出租人异议期为知道或应当转租后6个月，也表明了对未经出租人同意或不能推定出租人同意的转租行为的否定。本案陈琦依调解协议由承租人（案外人）处取得案涉房屋使用权，又将房屋出租给程龙洁，系转租，而省军区干休所在将房屋出租给菲力尼公司时，已明确约定“乙方（菲力尼公司）不得未经甲方（省军区干休所）书面备案将房屋转租给他人”，且省军区干休所在2018年1月19日提交的民事起诉状中已经主张房屋转租至程龙洁未经其同意，陈琦、程龙洁虽主张本案房屋租赁合同有效，但均未能证明陈琦的转租已经过出租人同意或可推定出租人同意，本院认定陈琦、程龙洁之间的租赁合同为无效。程龙洁以合同目的无法实现为由要求解除合同、退还押金及承担违约金、赔偿损失，陈琦反诉要求程龙洁给付租金、承担违约责任，均以双方租赁合同有效为基础，经本院释明，双方均拒绝变更诉讼请求，对双方的请求，本院均与驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回程龙洁、余健的诉讼请求； 二、驳回陈琦的反诉请求。 本诉案件受理费2636元，减半收取1318元，由程龙洁、余健负担；反诉案件受理费1702元，减半收取851元，由陈琦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  彭昌华 二〇一八年十二月九日 书记员  赵 磊 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。