广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初1816号原告：田慧，女，1981年12月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：王键浩、付丽莎，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、曾莹，均系该公司职员。原告田慧诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日受理后，依法组成合议庭于2018年5月21日公开开庭进行了审理，原告田慧及其委托诉讼代理人王键浩、付丽莎，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人安家亮、曾莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田慧诉称：2016年4月16日，田慧与清大瑞泰公司签订了《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，并于同日支付团购定金20000元与定金20000元，合计40000元。2016年4月26日，双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同)，约定田慧以600000元购买清大瑞泰公司位于广州市萝岗区伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋)1307房的商品房。按照合同约定的付款方式，田慧于4月28日通过POS机刷卡向清大瑞泰公司支付了剩余的首期房款280000元。清大瑞泰公司于2017年8月18日出具发票，确认收到了田慧的首期房款300000元。根据预售合同第十四条，清大瑞泰公司应于2017年8月30日交房，否则应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向田慧支付违约金。然而，2017年8月28日，清大瑞泰公司通知业主，清大瑞泰公司无法按约定于8月30日交房，并承诺延期交房将严格按照预售合同约定的违约责任处理。直至2018年3月18日，清大瑞泰公司仍未交房，其行为已严重违反了合同约定，应依照合同给付延期交房违约金59700元（暂计至2018年3月18日：600000元×0.05%×199天）。清大瑞泰公司延迟交楼，应赔偿田慧的租金损失以及田慧需向广州克洛维酒店管理有限公司支付的违约金。2016年4月26日，田慧与广州克洛维酒店管理有限公司（以下简称克洛维公司）签订了《房屋租赁合同》，约定将该房屋出租。根据合同第四条、第五条约定，2017年9月1日至2023年2月28日为固定租金回报期，克洛维公司将以预售合同约定的房屋总价款为基数，按照7%的年回报率，向田慧支付固定租金回报。同日，田慧出具承诺书，承诺若未按照《房屋租赁合同》内容履行，将向克洛维公司支付违约金，违约金为房屋购买总价的百分之五。克洛维公司因此发生的实际损失超过违约金的，按实际损失赔偿。清大瑞泰公司的行为导致田慧无法按期向克洛维公司交房，蒙受巨大财产损失，清大瑞泰公司应赔偿田慧遭受的租金损失22783.56元（暂计至2018年3月18日：600000元×7%×198天÷365天）及违约金损失30000元（600000元×5%）。田慧与清大瑞泰公司于2016年4月签订了预售合同，但由于清大瑞泰公司的原因，涉案房屋处于一直抵押或查封状态，导致房产迟迟不能办理网签及按揭手续，由于银行房贷利率的变化，商业用房贷款利率由原基准利率上浮10%上涨至基准利率上浮20%，以原告按揭10年，贷款300000元，等额本息还款方式计算（5.39%利息计算：本息合计388735.32元，5.88%利息计算：本息合计397507.85元），以上房款利息差额为8772.53元。正是由于清大瑞泰公司的行为，导致田慧迟迟不能办理银行按揭手续，因此请求法院依法判决清大瑞泰公司向田慧支付房贷利息差8772.53元。综上所述，清大瑞泰公司作为房地产开发商，拖延交付房屋近半年，且由于清大瑞泰公司自身原因，导致田慧无法按时办理银行按揭手续，清大瑞泰公司已严重违反合同约定，为维护田慧的合法权益，请求判令：1.清大瑞泰公司支付延期交房违约金59700元（从2017年8月31日起，暂计至2018年3月18日，应计算至清大瑞泰公司实际交楼之日）；2.清大瑞泰公司支付田慧因其逾期交房而遭受的租金损失22783.56元（暂计至2018年3月18日）及违约金损失30000元；3.清大瑞泰公司支付房贷利息差8772.53元；4.清大瑞泰公司承担本案诉讼费用。以上合计121256.09元。被告清大瑞泰公司辩称：不同意支付房贷利息差，没有合法依据。同意支付逾期交房违约金，但主张逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照同楼盘其他购房者起诉主张的租金损失标准予以调整。1.田慧要求支付的逾期交房违约金过高，应予以调整。依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”。理由：本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）的租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/㎡，截至2018年3月18日，涉案房屋同地段同类房屋租金损失计算为9721.15元，与合同约定的逾期交房违约金标准计算的59700元相比，整整相差了六倍之多，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准，因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。而且根据田慧起诉状所主张的租金损失也仅为22783.56元，也可以证明田慧的损失也远低于合同约定的逾期交房违约金。2.不同意支付房贷利息差，没有合法依据。首先，根据相关规定，房贷利率是银行在央行制定的基准利率的基础上上浮或下浮一定比例，上浮或下浮的比例是国家政策宏观调控的结果或者是银行本身享有的定价权所决定的，比例随时处于变化之中，每个参与其中的人都会享受利益或承担风险。即使房贷利率上调，该调整属于政策、市场原因，非清大瑞泰公司所能控制或能预计的因素，所以与清大瑞泰公司无关。换句话说，如果房贷利率下调，因清大瑞泰公司逾期交房导致田慧现在所少支出的房贷费用，按田慧的逻辑，是否应该支付给清大瑞泰公司？这显然是不合理的。其次，退一步来讲，即使田慧认为是清大瑞泰公司原因导致的，但是田慧没有充分证据证明存在房贷利息差，也没有证明是清大瑞泰公司唯一原因导致的房贷利息差。房贷利率是银行在央行制定的基准利率的基础上进行定价，其定价权掌握在银行手中，而且银行可能因不同的借款人或不同的时段进行差异化定价，所以田慧提交的证据不能充分证明是清大瑞泰公司唯一原因导致了存在房贷利息差损失。经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》[穗府国用（2013）第05000076号]。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融业用地（C2）的《建设用地规划许可证》[穗开规地（2013）35号]，用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》穗开规建证[（2013）233号]。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2014）17号]。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》［穗房预（网）字第××号]。2016年4月16日，田慧与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，田慧购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座13层07公寓，该物业的建筑面积为40.35平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为29.31平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为600000元，田慧于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即280000元须于2016年4月25日前付清（已扣除定金），商业按揭额300000田慧须于2016年4月25日前申办按揭贷款。田慧（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了没有签订日期的《广州市商品房买卖合同（预售）》（非网签合同），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）1307房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共40.3527平方米，套内建筑面积29.31平方米，共有分摊面积约11.0427平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额600000元，首期款300000元自本预售合同网上签订之日支付，除首期款外的剩余房款300000元应于2016年4月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。双方当事人确认田慧已经支付涉案房屋的首期款300000元，清大瑞泰公司并向田慧出具首期房款的发票。2017年8月28日，清大瑞泰公司向建科广场业主发出《通知》，载明：根据建科广场目前的工程进度，该司将无法按约定于2017年8月30日交房。关于延期交房，该司恪守购房时的约定，按《商品房买卖合同》第十四条处理。关于交付条件，建科广场的交付时间将顺延至项目工程竣工验收合格，取得建设工程质量监督机构出具的证明文件，并按照《商品房买卖合同》约定完成装修工程，项目达到交房条件后，该司以书面形式通知业主进行房屋交付。关于工程进度，建科广场（C栋、D栋、E栋、G栋）外墙已安装完成，外排栅已拆除，砌砖和内墙批荡均已完成，防火门框已完成。田慧提交了其与广州克洛维酒店管理有限公司（以下简称克洛维公司）签订的《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：田慧将上述房屋出租给克洛维公司作为酒店式服务公寓的一部分，租赁期限为2017年9月1日至2028年2月28日；2017年9月1日至2023年2月28日为固定租金回报期，每年租金为上述商品房买卖合同约定的房屋总价款的7%；2023年3月1日至2028年2月28日为浮动租金回报期，双方在合同中约定了浮动租金的计算方式；田慧委托克洛维公司作为其不可撤销的代理人全权代表田慧与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，田慧不再要求自行与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，克洛维公司与清大瑞泰公司办理交接手续后，即视为清大瑞泰公司已按照商品房买卖合同约定向田慧交付房屋；自房屋交付之日起至双方约定的租赁起始日止为租赁准备期，克洛维公司在该期限内就该房屋的出租和管理进行前期准备。田慧另提交克洛维公司的宣传册，拟证明涉案房屋与租赁关系系清大瑞泰公司与克洛维公司捆绑销售，该《房屋租赁合同》及对应的租金损失与清大瑞泰公司有关。清大瑞泰公司对上述证据均不予确认。双方当事人确认涉案房屋至开庭之日即2018年5月21日按揭贷款尚未付清，田慧陈述其已经把按揭资料交给清大瑞泰公司，等待清大瑞泰公司转交至银行，清大瑞泰公司陈述其已经将按揭资料转交给银行，银行处于资料审核中。清大瑞泰公司确认涉案房屋截至开庭之日尚未满足交付条件。田慧还提交了《融360:2017年12月份中国房贷市场报告》、广州农商银行2018年3月20日发的《关于调整个人按揭贷款业务执行定价的通知》、日期为2017年4月27日的《广州农商银行借款借据》，拟证明商业用房贷款利率上涨。清大瑞泰公司对上述证据不予确认。上述事实，有《商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、微信转账记录、POS机刷卡存根、发票、通知、《房屋租赁合同》、授权委托书、承诺书、宣传图片、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市商品房预售许可证、《融360:2017年12月份中国房贷市场报告》《关于调整个人按揭贷款业务执行定价的通知》《广州农商银行借款借据》以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。田慧与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向田慧交付涉案房屋，但至开庭之日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付田慧，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，田慧诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持田慧请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年4月3日，共计216日，其后的逾期交楼违约金田慧可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于田慧的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，至起诉之日，田慧实际向清大瑞泰公司支付的房价款为300000元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照田慧实际支付的房价款300000元计算。综上，清大瑞泰公司应向田慧支付的违约金为32400元（300000元×0.05%/日×216日）。关于田慧请求的租金损失。田慧在未取得涉案房屋的使用权或者所有权的情况下，将涉案房屋出租给克洛维公司，应预见到如无法如期交付涉案房屋所产生的相关法律后果。田慧提交的证据无法证实涉案房屋与租赁关系捆绑销售，田慧与克洛维公司签订的租赁合同与本案的商品房买卖纠纷无关联，该租赁合同无法履行导致的租金损失应由田慧自行承担；且田慧未提交证据证实其实际损失高于逾期交楼违约金，田慧主张的逾期交楼违约金足以弥补其损失，故田慧以该合同约定的租金作为其逾期交楼的实际损失进行主张，无相关法律依据，本院不予支持。关于田慧请求的房贷利息差的问题。房贷利率的浮动系受房贷政策调控影响或由各银行按中国人民银行规定执行，不属于当事人可预见或应当预见到的因素，在合同没有明确约定利率浮动造成的损失应由何方承担时，相应风险应由贷款方即田慧自行承担。另按揭贷款资料向银行提交后，银行是否审批通过及何时审批通过时间无法确定，田慧未提交证据证明其按揭贷款申请可以在其主张的贷款利率为5.39%时获得银行审批，因此不能证明其主张的利息差实际存在。综上，田慧请求房贷利息差损失由清大瑞泰公司承担缺乏理据，本院不予支持。关于清大瑞泰公司抗辩的顺延交楼的问题。清大瑞泰公司在庭后代理意见中提出，田慧未交清房款或税费，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款的约定，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。经查，上述补充协议第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。该约定的实质应是指在涉案楼盘已经具备交楼条件的情况下，田慧仍未按照合同约定缴清房款，清大瑞泰公司享有顺延交楼期限的权利；但在本案审理期间，清大瑞泰公司确认涉案楼盘尚不具备交楼条件；且合同约定的税款、物业服务公司的相关费用与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，田慧是否交纳上述税费和费用，不能作为清大瑞泰公司顺延交楼的条件，故清大瑞泰公司主张的顺延交楼的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告田慧支付2017年8月31日至2018年4月3日的逾期交楼违约金共计32400元；二、驳回原告田慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2725.1元，由原告田慧负担1996.9元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担728.2元。财产保全费617元，由原告田慧负担282.1元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担334.9元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余炳奎审 判 员  李 娜人民陪审员  丁树祥二〇一八年十二月十四日书 记 员  李丹丹王结仪附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。