四川省蓬安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1323民初2241号 原告：肖若晗，女，1985年4月12日出生，汉族，住四川省营山县。 原告：骆伟，男，1986年3月12日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：肖若晗（特别授权），女，1985年4月12日出生，汉族，住四川省营山县，系原告骆伟妻子。 被告：营山县鼎新铸信置业有限责任公司，住所地：营山县城北门桥街31号，统一社会信用代码：91511322696986321K。 法定代表人：郑幼新，执行董事。 被告：郑幼新，男，1963年4月15日出生，汉族，住四川省营山县。 被告：龚丽，女，1963年1月1日出生，汉族，住四川省营山县。 原告肖若晗、骆伟与被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司（以下简称“鼎新公司”）、郑幼新、龚丽商品房销售合同纠纷一案，四川省南充市中级人民法院于2018年8月29日作出（2018）川13民辖25号民事裁定书，指定由本院管辖。本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告暨原告骆伟的委托诉讼代理人肖若晗到庭参加诉讼，被告鼎新公司、郑幼新、龚丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖若晗、骆伟向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理房屋产权登记；2、被告未办理房屋产权登记，按月支付原告违约金1676.32元至办理产权登记时止；3、被告退还原告代收税款、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计7168元；4、诉讼费由被告承担。原告当庭明确第二项诉讼请求中的违约金从交房后第91天起算。事实和理由：原告骆伟、肖若晗系夫妻，于2012年3月15日与被告鼎新公司签订商品房买卖合同，根据合同约定，原告购买被告开发的位于营山县XX社区X幢X单元第X层X号商品房一套，房屋面积为103.19平方米，房屋单价每平方为3249元，总房款为335264元，付款方式为按揭购房。原告履行付款义务后，被告于2013年1月1日通知原告接房，原告于2013年1月9日接房，接房时，被告收取原告办理房屋产权证的相关费用共计7168元。同时，按照合同及补充协议约定，被告代收税费后，应在731天内为原告办理房屋产权登记，逾期未办理的按合同价款的0.5%支付违约金。被告公司的补充协议中关于违约金的规定系格式条款，而且约定不明，如果十年不办理产权违约金仍按合同价款的0.5%计算，显失公平，故请求法院判决被告以逾期后每月支付合同总价款0.5%的违约金。依据《商品房买卖合同》约定，被告代收税费后，未按照合同约定履行义务，其行为构成违约。被告郑幼新、龚丽原系家庭成员和公司股东，其设立的公司资产与个人资产未分离，应承担连带责任。为保护原告的合法权利，遂诉至法院，希望依法判决。 被告鼎新公司、郑幼新、龚丽未到庭，也未提交书面答辩状及证据材料。 本院经审理认定事实如下：原告骆伟、肖若晗系夫妻关系。2012年3月15日，二原告与被告鼎新公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号XX）及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：原告购买被告鼎新公司开发的位于营山县XX社区X幢X单元第X层X号商品房一套，该房屋预测建筑面积共103.19平方米，其中套内建筑面积90.75平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.44平方米，单价为每平方米3249元，房屋总价款335264元；买受人在签订合同时一次性付清全部首付款135264元，其余款项200000元通过按揭付款方式支付；实测面积与合同载明的预测面积发生误差时，建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%的），根据实测建筑面积结算房价款，其中有一项超出3%时，买受人有权退房；出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人委托出卖人办理《合同》项下商品房的房屋产权证及银行按揭贷款抵押的他项权证，买受人须在接房时向出卖人支付按规定应由买受人承担的办理产权证和按揭贷款抵押他项权证所需各种税、费并提交授权委托书等相关资料，如买受人未在交房时支付上述费用并提交相关资料，则视为买受人违约，买受人向出卖人支付每日总房款万分之二的违约金，同时出卖人有权拒绝交房，由此造成的延期交房及产权延期办理责任全部由买受人承担；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起第731日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人责任使买受人未能在《合同》约定期限内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书，买受人未能在取得房屋所有权证书后731日内取得国有土地使用权证书（因买受人未办理完毕相关手续、延期付款等原因或政府因素除外），买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照合同约定的方式付清了购房款，并补交了因实测建筑面积与合同预测面积差异而产生的差价。被告鼎新公司向原告出具了收款发票，发票金额共计337084元，其中一张发票备注：XX社区X幢X单元第X层X号实测面积103.75平方米，单价3249元／平方米，总房款337084元。原告于2013年1月9日接房，被告鼎新公司于同日向被告出具收据一张，载明代收原告税费、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计7168元。 另查明，被告鼎新公司系自然人独资的有限责任公司，法定代表人为被告郑幼新，股东为被告郑幼新一人，被告郑幼新为该公司执行董事，被告龚丽为该公司监事。案涉房屋所在的营山县朗润国际社区14幢目前已办理首次登记，可为住户办理分户登记。 本院认为，原告与被告鼎新公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。协助买受人办理房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件是房地产开发企业的法定义务，该房屋现已具备办证条件，故对于原告关于要求被告为其办理产权登记的诉请，符合法律规定的部分，本院予以支持。 关于违约责任，原告称依照《城市房地产开发经营管理条例》规定，应在商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记，故主张鼎新公司从交房后91天起承担违约责任。根据双方签订的合同约定，被告鼎新公司应在商品房交付之日起731日内为原告办理房屋所有权证书，双方对于办证期限有过明确约定，应以双方约定的时间为准。原告于2013年1月9日接房，至今已超过731天，被告鼎新公司未及时协助原告办理产权证，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定如因出卖人责任使买受人未能在《合同》约定期限内（付清房款情况下）取得房屋所有权证书，买受人不退房的，出卖人支付买受人已付房款0.5%的违约金。原告提出该条款为格式条款，约定不明，如果十年不办理产权违约金仍按合同价款的0.5%计算，显失公平。本院认为案涉商品房买卖合同及补充协议中关于开发商逾期办证违约责任的条款，系当事人为了重复使用而预先拟定的格式条款，而鼎新公司逾期办证的违约行为具有持续性，如果鼎新公司无论何时办理和是否完全履行义务都只需支付已付房款0.5%的违约金，则其违约责任并不会随违约时间的长短、违约行为给对方当事人造成损失的大小和是否完全履行义务而发生变化，该条款不能起到督促开发商尽快履行办证义务的作用，也未能体现出违约责任应有的补偿性和惩罚性。依照《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应认定为无效。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，酌定违约金从逾期之日即2015年1月10日起至产权证书办理完成之日止按照已付购房款总额337,084元的日万分之一计算。 原告要求被告鼎新公司退还代收的税款、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计7,168元，双方合同约定原告委托鼎新公司办理产权证，并代收相关费用，但鼎新公司没有提交证据证明已经代原告向相关部门缴纳了相应的费用，鼎新公司收取费用后也一直没有履行相关的代办义务。根据原告提交的证据，原告已经自行到相关部门缴纳了部分费用，从原告主张退费的诉请及其自行缴纳部分费用的行为，可视为原告单方面解除委托，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。但鼎新公司仍有协助办证的义务，在鼎新公司协助办证的过程中产生应由房屋买受人缴纳的相关费用，届时由原告自行缴纳。 原告主张被告郑幼新、龚丽原系家庭成员和公司股东，公司资产与个人资产未分离，应承担连带责任。经查，被告鼎新公司现为自然人独资的有限责任公司，被告郑幼新是唯一的股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告郑幼新现未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，故应对上述债务承担连带责任。现没有证据证明被告龚丽的个人资产与被告郑幼新、鼎新公司资产混同，故被告龚丽不承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百一十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司于本判决生效后三十日内协助原告肖若晗、骆伟办理位于XX号商品房（合同编号XX）的产权登记； 二、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司向原告肖若晗、骆伟支付逾期办证违约金，计算方式为：按照已付购房款337,084元的日万分之一从2015年1月10日起计算至上述第一判项的房屋产权证书办理完成之日止； 三、被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司于本判决生效后十日内向原告肖若晗、骆伟退还代收的退还税款、工本费、印花税、测图费、交易服务费等共计人民币7,168元； 四、被告郑幼新对上述第二、三判项的债务承担连带责任； 五、驳回原告肖若晗、骆伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费912元（原告已预交），由被告营山县鼎新铸信置业有限责任公司、郑幼新连带负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  姜琳 二〇一八年十二月七日 书记员  张玲