广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2791号 原告:蒋某,女,汉族,1969年11月22日出生,住址:湖北省宜昌市。 委托诉讼代理人：戴某，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林某房地产开发有限公司，住所地：桂林市临桂区。统一社会信用代码：91XXXXXXXXXXN。 法定代表人：潘某，董事长。 委托代理人：童某，广西桂山律师事务所律师。 原告蒋某与被告桂林某房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托代理人戴某以及被告桂林某房地产开发有限公司的委托代理人童某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋某向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付合同违约金52504元(自2014年5月30日起,经过450天,即为2015年8月17日,自即日起需每日按房屋总价款万分之一(52.4元)支付违约金,直至办好不动产权登记证之日2018年5月15日，需支付违约金天数为1002天,违约金为52504元)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区某小区某号房，合同总金额为524000元；出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理(附件四合同补充协议第九条约定：……如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金)。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款等合同义务，并向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。但被告于2014年5月30日向原告交付了商品房后，并未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，迟至2018年5月15日才办好原告的房屋权属证书，已构成严重违约。后原告多次找被告交涉，要求被告按合同支付违约金，被告均不予理会。为维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告桂林某房地产开发有限公司辩称：国家政策的变动导致延期办证的责任不应当归责于被告，被告在能办理不动产权证时已经完成了交件义务，详见证据回执单。 原告蒋某为证明其主张提供以下证据：证据一:身份证，证明原告主体身份;证据二:国家企业信用信息系统信息，证明被告主体身份;证据三：商品房买卖合同，证明原告的购房事实及办证的相关约定；证据四：不动产统一发票、完税证、专项维修资金，证明原告已完成交费义务；证据五：温馨提示、钥匙领取通知单、验房记录表；证明原告已收房；证据六：不动产权证领证通知书、面积结算、不动产权办证费退款收据及证据七：不动产权证，证明原告未在约定期限内取得不动产权证。 被告桂林某房地产开发有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一：关于商品房分证办理情况的说明（2018.3.13）；证明逾期办证与国家政策改革有关，并不是被告主观故意。证据二：临房协【2017】2号桂林市临桂区房地产行业协会文件及附件；证明逾期办证与国家政策改革有关，并不是被告主观故意。证据三：广西自治区人民政府办公厅《广西壮族自治区不动产统一登记工作方案》（2014年11月）；证据四：桂林市人民政府办公室关于印发桂林市不动产统一登记工作方案的通知（2015年-11月16日）证明广西区内的不动产权改革从2014年开始，刚好是在被告应当履行办证义务的期间，导致被告送交办证资料受阻。证据五：临桂区不动产登记局挂牌成立的报道；证明临桂区的不动产局是在2015年成立的，由此证明不动产改革是国家政策行为。证据六：临桂区不动产权中心办理不动产权事务效率低引发多种负面效应的报道；证明是因为改革导致与房屋相关的行政事宜办事拖延，开发商无法在合同约定的期限内完成合同义务。证据七：临桂区房地产管理所业务受理回执单。证据八：（2018）桂03民终1291号民事判决书。证据九、《钥匙领取签收单》，证明原告的收房日期为2016年4月6日。 被告桂林某房地产开发有限公司对原告蒋某提供的证据认为：一、对合同的真实性无异议。二、如果不是某公司出具的发票就与本案无关。三、不动产权领取通知书不是被告的交件日期，四、认可原告提交的钥匙领取单，但房屋验收表不是收房证明。 原告蒋某对被告桂林某房地产开发有限公司提供的证据认为：一、对证据九的真实性、合法性无异议。但对证明目的和内容有异议。钥匙领取单并不代表双方对房屋的交接，不能证明实际的收房日期。二、对证据一的真实性、合法性无异议。但对证明目的和内容有异议。对证据二、三、四、五、六的合法性无异议，真实性有异议，因为是复印件，真实性需要法院核对。同时对证明目的和内容有异议。我方认为证据并不能证明政府机关对被告办证违约有任何影响，违约办证是由于被告违约行为导致。三、对证据七的真实性、合法性无异议。但是对证明目的和内容有异议。这证据恰恰证明被告没有按照合同约定时限向有关部门递交办证资料，应当承担违约责任。四、对证据八真实性、合法性无异议。但是对证明目的和内容有异议。虽然这份民事判决书属于生效判决，但并不能证明判决正确合法、符合事实。这份判决事实认定及其法律适用均错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告提交的证据真实性、合法性予以认可，对于证明内容有异议的，本院视案件事实酌情予以参考。二、对于被告提交的有关不动产机构改革相关文件的复印件，本院认为对机构改革的事实有证明作用，本院予以认可；对于其他被告提供的真实性、合法性无异议的证据，对于其证明内容，本院视案件事实酌情予以参考。 经审理查明，2012年6月30日，原告蒋某与被告桂林某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂区某小区第某号房，合同总金额为524000元；出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房竣工验收合格，并取得《建筑工程竣工验收备案表》后，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，同时约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第九条处理(附件四合同补充协议第九条约定：……如果买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，买受人必须向出卖人出具书面的授权委托书，出卖人按照买受人的委托内容办理《房屋所有权证》，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》且出卖人未履行相关义务造成买受人不能取得《房屋所有权证》的，出卖人自本商品房交付之日后的第450日起，按日向买受人支付本房屋总价款万分之一的违约金)。合同第十一条还约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条”，附件四合同补充协议第七条第七点约定：“买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：…(2)商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。…”合同签订后，原告蒋某按合同约定履行了向被告桂林某房地产开发有限公司支付购房款等合同义务，并向被告桂林某房地产开发有限公司出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。被告桂林某房地产开发有限公司于2014年5月4日向原告蒋某通知其办理收房手续，随后，原告蒋某验房后出具《验房记录表》，写明房屋的质量问题，并未签署房屋交接手续，后于2016年4月6日签收《钥匙领取签收单》。2017年12月26日，被告桂林某房地产开发有限公司向临桂不动产登记局提交有关原告蒋某的办理不动产权证的相关材料。2018年5月15日，原告蒋某获得《不动产权证书》。被告桂林某房地产开发有限公司迟延办理房屋权属证书的行为已构成违约，原告蒋某遂诉至法院。 另查明，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年。 本院认为，原告蒋某与被告桂林某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。 关于本案的争议焦点一、国家对于不动产权证的相关改革是否对被告桂林某房地产开发有限公司逾期办理房屋权属证书产生影响。本院认为，首先，为加快建立和实施不动产统一登记制度，国务院于2014年11月24日发布《不动产登记暂行条例》，该暂行条例对建立不动产统一登记制度提供了法律依据与制度保障，但由于建立和实施不动产登记制度是一项重大的改革任务和系统工程，牵涉面广、系统复杂，且诸多方面需探索研究，既涵盖土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海城登记等领域，又涉及到多部门整合，多机构归并、多层次协调，因此该项改革需要付出时间探索、花费精力推进，从国务院2014年11月发布《不动产登记暂行条例》到桂林市临桂区于2015年11月成立不动产登记局，耗时一年；其次，不动产登记局成立后也由于人员配置、制度滞后、流程变化等客观原因在相当长时间内不能办理登记业务，即便后来可以办理登记业务，也由于人员配置不足、材料积压过多、限量限号等原因，导致登记业务效率低下远远不能满足房屋登记需求；再次，房屋买卖双方在签订购房合同时对此改革既不可预见，亦不可控，按照双方当事人在合同附件四《合同补充协议》第九条第3点“由于买受人原因或者本商品房所在地房屋所有权证登记部门改变政策、办事程序或其他非出卖人原因导致的本商品房延期办证的，出卖人不承担责任”的约定，对符合上述条款约定的免责事由应承担举证义务。被告桂林某房地产开发有限公司未提供证据证明其在合同约定期限内向房屋登记机构提交了办证材料但被拒收的事实，应由其承担举证不能之不利后果，应承担违约责任。 关于本案的争议焦点二、收房时间该如何确定。原告蒋某认为，商品房买卖合同中对交房时间已有明确约定，按照合同约定，若由于买受人原因，未能按期交付的，“买受人应在《入伙通知书》中确定的期限内办理入伙手续；逾期不办理的，《入伙通知书》中确定的入伙日期的最后一日即为实际办理入伙时间，视为出卖人已按约交付”因此，原告认为应以合同约定的最后交付日期即2014年5月30日为收房日期。本院认为，其一，按照《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四合同补充协议第七条”，附件四合同补充协议第七条第七点约定：“买受人认为本商品房不符合交付标准，应在《入伙通知书》确认的入伙日期之日七日内向出卖人提出书面异议。出卖人对异议部分做出书面答复或进行处理后，买受人仍有异议并拒绝接收商品房（办理入伙手续）的，按照以下情形分别处理：…(2)商品房存在不符合约定的其他情形的，买受人应当接受商品房（办理入伙手续），出卖人应当承担买卖合同约定的保修责任。买受人拒绝接受商品房（拒绝办理入伙手续）的，视为出卖人已按合同约定履行完结商品房交付义务。（3）商品房符合约定的交付标准，买受人的异议不成立，视为商品房在《入伙通知书》中通知的入伙期限届满之日已经交付使用。…”从上述合同约定条款可以看出，房屋买卖双方办理验收交接房屋手续时，应签署房屋交接单，因此，房屋交接的时间应以签署房屋交接单的时间为准；而对于“由于买受人原因，未能按期交付的”补充协议中的相关约定，从合同条款订立的目的来看，该条补充协议是对于买受人恶意不收房的情形所做的相关约束，以保障出卖人可以正常完成房屋交接程序；其二，从一般市场交易规则来看，原告延期收房的行为会导致被告无法及时收齐相关款项，以及备齐办理房屋权属证的相关资料，故对于办证进程会产生一定影响；其三，按照法律规定，在房屋质量方面，房屋主体结构存在问题或有其他严重影响居住的质量问题的，买受人可以拒绝收房，但本案中的房屋质量并未出现法律规定或合同约定可以拒收的情形，故原告因房屋质量存在瑕疵而延期收房的行为应承担其相应的不利后果，若按原告主张按附件四合同补充协议第七条的约定来确定收房时间为2014年5月30日，则本案中原告迟延收房应承担的不利后果反而转嫁给了被告，这显然违反公平原则，因此，在本案中，原告延期收房期间的办证违约金不能得到支持也是其应承担的相应不利后果。关于收房时间的确定，因被告提交了《钥匙领取签收单》(时间为2016年4月6日)，双方均未提供《房屋交接单》，故根据日常交易习惯，本院以《钥匙领取签收单》的签收时间推定实际收房日为2016年4月6日，违约金计算起始日为收房后第450日即2017年6月30日。 关于本案的争议焦点三、被告桂林某房地产开发有限公司应如何承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二、合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，但对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，本院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金；其四、合同约定被告只有向登记机构递交办证所需材料的义务，因此在计算违约金时只应计算至临桂区不动产权登记中心出具接收办证材料回执时间即2017年12月26日止。因本案计算违约金的起始日为2017年6月30日，未在2016年8月至2016年12月期间内，因此违约金计算起始日为从2017年6月30日起算，至2017年12月26日止，共180天，违约金为：524000元x0.0001×180天=9432元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林某房地产开发有限公司向原告蒋某支付逾期办理房屋权属证书违约金9432元； 二、驳回原告蒋某的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1113元，依法减半收取556.5元，由原告蒋某承担456.5元，被告桂林某房地产开发有限公司承担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1113元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  卢 晨 二〇一八年十二月二十七日 法官助理  马竹波 书 记 员  张燕红