广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7286号原告：王秋良，男，1970年9月15日出生，汉族，住湖南省衡阳县。委托诉讼代理人：许永刚，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：范欣儿，广东悦盈律师事务所律师。被告：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇同茂村“八十亩”。法定代表人：蔡锦文。委托诉讼代理人：侯明玉，广东正鸿律师事务所律师。原告王秋良与被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人范欣儿，被告的委托诉讼代理人侯明玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金9800元，并继续支付从2018年2月16日起计算至原告实际取得房地产权属证书之日止的违约金（以购房款490000元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。事实和理由：2012年4月9日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，约定由原告向被告购买位于广东省××镇××明珠花园××房的预售商品房（下称涉案商品房）一套，总价款为490000元。涉案商品房已经办理商品房预售登记和中山市商品房销售登记备案登记表。合同签订后，原告按约定交付房款，涉案商品房于2012年11月30日交付使用。按合同约定，被告应在商品房交付使用后720个工作日内办理权属登记，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行且被告应向原告承担违约责任。被告未能在合同约定的期限内为原告办理房产证，已属违约。2017年7月3日，原告委托律师与被告签署和解协议，约定被告在2018年2月15日前为原告办到房产证，逾期须向原告支付总购房款2%的违约金。但直至今天，被告仍未能如约履行办理房产证以及支付违约金的义务。鉴于被告一直未能按和解协议履行其相应的合同义务，且何时可以办理好房地产权属证书至今也未能确定，按和解协议约定的按已付房款2%支付违约金显然对原告不公平，也无法弥补原告的损失，无法促使被告尽快履行义务，被告更有可能无限期继续违约。根据相关法律规定，当事人约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失数额为限。故被告除按购房总价格的2%支付违约金之外，还应以购房总价为基数按中国人民银行同期贷款利率自2018年2月16日起向原告支付违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告与包括原告在内的大部分业主在前案进行了和解，原告没有损失，被告已经按约定交付房屋给原告使用多年。因为政策原因（入户花园面积规定及档案验收的规定等）变更导致被告办证推迟，预计在2018年年底可为原告办理房产证。因此，被告无需赔偿由此对原告造成的损失。本院经审理认定事实如下：原告、陈新玉作为买受人与被告作为出卖人于2012年4月9日签订商品房买卖合同，约定内容包括：由买受人向出卖人购买涉案商品房，价款为490000元；出卖人应当在2012年10月30日前将涉案商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自迟延之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房款的1%。合同签订后，涉案商品房办理了销售登记备案，买受人依约支付了购房款，出卖人将涉案商品房交付原告使用。2017年7月3日，包括原告在内的66名业主作为甲方，与作为乙方的被告签订和解协议，约定内容包括：乙方按甲方每位业主购房款的1.5%分别支付违约金；乙方保证在2018年2月15日为甲方全部业主办到房产证，否则必须再向甲方每位业主分别支付其各自购房款的2%作为违约金；甲方所有业主不得就乙方本次违约再向乙方主张权利，但如若乙方未能按上述约定时间办到房产证或未按约定支付其违约金的，甲方业主仍有权向法院主张其权利。协议签订后，被告按约向原告等业主支付了违约金（按购房款的1.5%），但未能在约定期限内为原告等业主办理房产证。原告等业主经催促未果，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。诉讼中，原告向本院提交由衡阳县公安局洪市派出所出具的证明一份，该证明载明陈新玉于2017年7月19日因车祸去世，现有法定继承人为原告、婚生儿子王聪、婚生女儿王梦、生母陈代红，另生父陈代同于1992年8月6日去世。2018年11月，王聪、王梦、陈代红向本院出具放弃继承说明书，放弃对涉案房产所有权益的继承。另外，原告确认陈新玉无书面遗嘱。庭审过程中，原、被告双方就被告未能按约办证的理由是否合法、合理及违约金应否增加等问题存在争议。原告表示，虽然涉案商品房已交付使用，但不清楚整体验收情况，约定的违约金低于造成的损失，可以予以增加。被告则表示，无法在约定期限内办证是因为政策的变更及增加了档案验收项目；报规划时需要将整个入户花园面积都上报，但到销售时因政策变更，入户花园仅能算一半的面积，现在需要将两部分的面积变更一致才能办理房产证，被告对此一直在跟进，只是暂未完成该工作，影响了楼盘的整体验收和办证进度；而档案验收是政策新增的项目，楼盘整体综合验收需要到年底前才能完成。本院认为，原告、陈新玉与被告签订商品房买卖合同，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院对此予以认定。现陈新玉已死亡，并无书面遗嘱，除原告外的其他法定继承人均放弃对涉案房屋权益的继承，故本案由原告对涉案房屋主张权利，并未违反法律规定，本院予以支持。因在双方的房屋买卖合同关系中，除交付涉案商品房给原告使用外，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案（即通常所称办理产权证）亦为被告的合同义务之一，且双方在合同中也已约定了被告履行该合同义务的期限，故被告应依约履行该合同义务。由于被告逾期未能履行该合同义务，双方补充签订和解协议，就此重新达成协议，该协议属双方真实意思表示，合法有效，双方亦应恪守。但该期限又已届满，被告仍未依约履行上述合同义务。现原告主张被告违约，被告以政策变更及验收项目增加等为由进行抗辩，依法应承担举证证明之责任，但其没有提供相关证据予以证明，故依法应由其承担举证不能的不利后果，本院对其该抗辩主张不予采信，并采纳原告的诉讼主张，认定被告构成违约。因此，原告诉讼请求被告承担违约责任有理，根据双方的和解协议约定，违约金应为已付购房款的2%即9800元。至于原告主张违约金低于造成的损失，要求予以增加，因其未举证证实，且被告已因同一违约行为前后承担了合计相当于购房款3.5%的违约金（达到合同约定违约金的3.5倍），故本院对原告该主张及相应的诉讼请求不予采纳和支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于判决发生法律效力之日向原告王秋良支付逾期办理不动产权证书的违约金9800元；二、驳回原告王秋良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担（该款已由原告王秋良垫付，被告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司应在判决生效之日一并迳付给原告王秋良，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍执娟审 判 员  林钰琼人民陪审员  陈 艳二〇一八年十二月二十六日书 记 员  郑敏婷书 记 员  侯艺喆