福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0526民初3158号 原告：德化县翰林陶瓷城经营有限公司，住所地德化县浔中镇浔北路世科小区7号楼，统一社会信用代码：913505260641130128。 法定代表人：黄跃军，该公司经理。 委托诉讼代理人：周贞晏，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：寇贵日，男，1980年4月12日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：陈国圣，福建诚百邦律师事务所律师。 被告：福建省德化县嘉华陶瓷有限公司，住所地福建省德化县浔中镇城东开发区，统一社会信用代码：913505260797944552。 法定代表人：梁文贤，该公司总经理。 原告德化县翰林陶瓷城经营有限公司（以下简称：翰林公司）与被告寇贵日、福建省德化县嘉华陶瓷有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周贞晏、被告寇贵日委托诉讼代理人陈国圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德化县翰林陶瓷城经营有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求判令被告向原告支付租金、经营管理服务费计223869元及违约金（按月2%计算至实际还款之日止，暂计至2018年6月30日止为118105元），以上暂计341974元；2、判令履约保证金8710元归原告所有，无需退还被告；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年4月26日，被告与原告签订《翰林府邸商铺租赁合同书》（合同号：2013-2-262）。合同约定：原告将位于德化龙津路和浔北路交汇处的翰林府邸楼盘二层262号商铺出租给被告，2013年、2014年月租金3484元，2015年月租金3919元，2016年月租金4355元，月经营管理服务费871元。被告应于每季度最后一个月23-30日支付下一季度租金、经营管理服务费，逾期缴纳租金的应每天支付5‰滞纳金（鉴于该违约金较高，原告同意以每月2%计算，暂计算至2018年6月30日），逾期超过1个月的，不予退还保证金。2014年1月1日，原、被告双方办理了交房手续，免租期40天（原告同意延长免租期为59天）。合同签订后，原告依约履行了义务，被告于2013年4月26日支付保证金8710元，于2013年12月31日支付租金及管理费17419元后长期拖欠租金及管理费。为此，原告于2017年3月30日向法院起诉，并于2018年3月变更诉讼请求。诉讼期间，被告于2018年3月26日将涉案商铺移交给原告，原告于2018年7月5日撤诉。为此，特提起诉讼。 诉讼中，德化县翰林陶瓷城经营有限公司于2018年8月21日撤回对福建省德化县嘉华陶瓷有限公司的起诉，变更诉讼请求为：1、判令寇贵日向原告支付租金、经营管理服务费计223869元及违约金（按月2%计算至实际还款之日止，暂计至2018年6月30日止为118105元），以上暂计341974元；2、判令履约保证金8710元归原告所有，无需退还寇贵日；3、由寇贵日承担本案诉讼费。 寇贵日辩称，1、答辩人与被答辩人所签订的合同属于损害社会公共利益为无效合同，被答辩人基于无效的租赁合同请求租金、经营管理费及违约金应驳回。2、即便合同有效，被答辩人有履行广告宣传义务及管理义务而未履行，被答辩人存在违约，答辩人无需支付租金。3、被答辩人于2014年9月28日及2016年4月分别承诺答辩人免去2014年10月1日及2016年4月之前的租金，故被答辩人不应支付2016年4月之前的租金。4、被答辩人于2016年4月8日至今期间擅自将答辩人的商铺上锁干涉答辩人的经营活动，构成违约，致使答辩人无法经营，答辩人在被答辩人锁门之后没有获取租赁物的使用价值，对于答辩人已经缴纳的自2016年4月8日至今期间商铺租金、经营管理费应当返还。5、被答辩人请求的截止2016年3月31日的租金、管理费及违约金超过诉讼时效，应驳回该部分诉讼请求。6、答辩人已经于2017年6月30日将房屋清空，是被答辩人故意不接收，应驳回其2017年6月30日之后租金的诉讼请求。7、本案履约保证金的性质为意定担保物权合同，不能归被答辩人所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：位于福建省德化县浔中镇群盛·翰林府邸1-6幢2层262号商铺所有权人为福建群盛集团有限公司德化分公司，该公司将2层262号商铺委托翰林公司管理经营，并约定由翰林公司以该商铺行使出租、使用、经营管理及收益。2013年4月26日，翰林公司与寇贵日签订了《翰林府邸商铺租赁合同书》（以下简称：租赁合同），将该商铺租赁给寇贵日，商铺建筑面积为108.87平方米（以产权证登记为准），租赁期限自2013年交房时间起至2016年12月31日。第一年（自2013年交房时间起至2014年12月31日止，扣除免租期40天），每月租金为3484元；第二年（自2015年1月1日起至2015年12月31日止），每月租金为3919元；第三年（自2016年1月1日起至2016年12月31日止），每月租金为4355元。经营管理服务费每月每平方米8元（包括物业管理费、公共部分水电公摊费），计871元/月。履约保证金为贰个月租金即8710元，在签订合同时缴交。合同约定租金、经营管理服务费每季度预缴交一次，乙方于每季度最后一个月23日至30日前预缴交下一季度租金、经营管理服务费给甲方；乙方应按时缴交租金、经营管理服务费，如果乙方未按约定时间交清，则每天按应缴金额的5‰滞纳金给甲方；如果超过约定时间达一个月，则甲方有权终止合同并收回商铺，不予退还保证金。合同签订后，寇贵日于2013年4月26日缴交了保证金8710元，2013年12月31日缴交了262号商铺上半年租金13936元及经营管理服务费四个月3483元，2014年1月1日接收了262号商铺。寇贵日于2018年3月26日将262号商铺腾空交还翰林公司。翰林公司就本案纠纷曾于2017年3月30日向本院提起诉讼，于2018年7月5日撤回起诉。现翰林公司以寇贵日未支付租金、经营管理服务费及违约金等为由，再次向本院提起诉讼。 本案争议焦点为：一、关于涉案租赁合同效力的问题；二、关于本案租赁是否超过诉讼时效的问题；三、关于翰林公司是否免除寇贵日相应租金的问题；四、关于涉案合同履行过程中双方当事人是否存在违约行为的问题。 翰林公司认为，双方签订的租赁合同为有效合同。翰林公司已履行合同约定义务将涉讼商铺交付寇贵日使用，在寇贵日拖欠租金的情形下仍投入巨资进行广告宣传，不存在任何违约事实。寇贵日长期拖欠租金是无争议的事实，根据合同的约定，翰林公司有权取消履约保证金。合同约定的各期租金均基于同一合同项下，各期债务之间具有整体性和关联性，故其与同一债务的分期给付一样，应从最后一期租金履行期间届满之日2016年9月30日起计算诉讼时效，故翰林公司所主张的租金及经营管理服务费均未超过诉讼时效。 翰林公司向本院提交如下证据：1.租金、保证金支付明细表一份，证明寇贵日拖欠租金明细及拖欠总额。2.翰林公司2014年记账凭证、发票，证明2014年翰林公司为陶瓷城的经营管理投入广告宣传费235191元。3.翰林公司2015年记账凭证、发票，证明2015年翰林公司为陶瓷城的经营管理投入广告宣传费174904元。4.翰林公司2016年记账凭证、发票，2016年度户外广告租赁合同书及附件、收据，证明2016年在翰林公司起诉部分租户的情况下，仍为陶瓷城的经营管理投入广告宣传费104158元。5.发票一份，证明翰林公司在2017年起诉大部分租户的情况下，仍为陶瓷城的经营管理投入广告宣传费4698元。 寇贵日认为，双方签订的合同无效，翰林公司基于无效合同请求租金、经营经理费及违约金应予驳回。翰林公司在2013年招商时对外发布招商手册（内容为1.商铺位置；2.商圈业态分布；3.入驻专业管理团队），内容具体明确，为翰林公司的要约。实际上翰林府邸第三层为住宅，而非商业酒店。翰林公司无法实现“精品商务宾馆”商圈业态，依然作出虚假宣传，导致寇贵日作出错误的认识与之签订租赁合同。翰林公司使用欺诈行为损害了60多家商户的利益，属于损害社会公共利益，故双方签订的合同无效。即使合同有效，翰林公司有履行广告宣传义务及管理义务而未履行，存在违约，承租人无需支付租金。翰林公司未履行管理义务，如未入驻专业管理团队、安装排水天棚、电梯年检不合格处于未营运状态，且翰林公司有先履行广告宣传义务而未履行。翰林公司请求截止2016年3月31日的租金、管理费及违约金已超过诉讼时效。按照双方签订的合同约定，租金的缴纳时间为每季度最后一个月23日至30日预缴下一季度租金、经营管理费，翰林公司的起诉时间为2017年3月30日，已超过诉讼时效。寇贵日于2017年6月30日将涉讼商铺清空，是翰林公司故意不接收，故应驳回其2017年6月30日之后的租金请求。 寇贵日向本院提交如下证据：1.招商宣传广告册一份及证据2.关于群盛·翰林府邸2-5幢3层建设规划用途的说明一份，证明2013年翰林公司发布宣传广告，广告内容①商铺位置；②商圈业态分布（一层为日用陶瓷，二层为工艺陶瓷，三层为精品商务宾馆）；③入住专业管理团队（香港盛世联邦商业管理公司）。翰林府邸第三层实为公寓，翰林公司明知为公寓仍然以第三层为酒店而虚假宣传，翰林公司至今没有入驻香港盛世联邦商业管理公司管理翰林陶瓷城的事实。3.上锁照片三张及证据4.报警记录回执一份，证明翰林公司自2016年4月8日至今非法对寇贵日商铺上锁事实。5.2017年5月6日录音及书面整理一份及证据6：（2017）闽0526民初1023号民事判决书一份，证明①翰林公司承诺商户2016年4月之前免租金；②翰林公司对寇贵日上锁的事实。7.2014年9月28日《通知》一份，证明翰林公司与群盛集团属于关联单位；翰林公司免除2014年10月1日之前的租金，佐证2016年4月之前免租金的事实。8.2016年4月2日《通知》一份及证据9.《翰林府邸商铺租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议》）一份，证明翰林公司应当先履行“①德化高速出口广告一副；②车载导航广告；③德化高速入口至陶瓷城方向引导指示路牌；④德化城区往东西景点方向各设置广告一副”等广告义务后，租户才履行缴纳租金。10.陶瓷协会出具的《翰林陶瓷经营公司向商户的口头承诺证明》（以下简称《陶瓷协会证明》）一份，证明翰林公司承诺免除寇贵日2016年4月之前租金及上锁的事实。11.房屋清空照片，证明寇贵日于2017年6月30日已将房屋清空。12.（2018）闽05民终2687号民事判决书一份，证明翰林公司存在违约行为，未全面履行合同义务，即未完成合同约定的广告宣传义务。 翰林公司质证认为，对证据1的三性均有异议，该证据不是翰林公司制作的，来源不明。对证据2的真实性无异议，但关联性有异议，不能证明寇贵日所要证明的内容。对证据3的三性均有异议，该证据无法证明是翰林公司上锁，也无法证明寇贵日所述的上锁时间。对证据4报警回执及记录真实性无异议，但与寇贵日无关，上面显示的报警人员太多。对证据5、6的三性有异议，录音的时间以及原始载体均无法确定，录音的内容只能够体现翰林公司的工作人员与寇贵日进行协商的一个过程，并不能证明寇贵日的证明内容及对象，判决书是另一个案件，与本案无关。对证据7的真实性没有异议，对证明对象有异议，该份证据并不能证明翰林公司同意免除2014年10月之前的租金。对证据8的真实性无异议，但是无法证明翰林公司同意免除2016年4月之前的租金。对证据9的三性均有异议，这份补充协议上的内容“乙方”不是寇贵日，寇贵日没有缴纳任何租金，所以翰林公司没有义务去做广告的义务。对证据10的三性均有异议，协会证明由寇贵日单方制作。对证据11的三性均有异议，拍照时间、地点均不明确，且没有照片的原始载体。对证据12的真实性无异议，但与本案无关。 本院对双方提供的证据分析认定如下，从翰林公司提供的2014年、2015年记账凭证、发票票据来看，有些票据能证实翰林公司在2014年和2015年支付给包括德化县亮点广告部、德化县鸿辉装饰广告部、德化广播影视文化传媒有限公司、德化县新盛文化广告店等广告公司数额不等的宣传费用，有些票据支出的项目（名称）不是广告宣传费用，或不是支付给广告公司的，对这部分不属于宣传广告费的票据，不予确认。翰林公司提供的证据10、11，能证实翰林公司于2016年5月4日与福建省德化县霓虹广告有限公司签订《户外广告租赁合同书》，约定在德化县浔中镇土坂村红绿灯旁和城东开发区往雷峰南埕水口方向树立广告牌，合约期限为2016年5月7日至2017年5月6日的事实。翰林公司提供的证据12为正式发票，是履行《户外广告租赁合同书》的广告费，予以确认。翰林公司提供的租金支付及拖欠明细表的数额予以部分确认。 寇贵日提交的证据1、2，翰林公司否认相关宣传手册是其制作的，寇贵日又未能提供其他证据佐证，故该证据不能证明翰林公司存在虚假宣传的情形。对证据3、4，该证据所体现的报警人并非寇贵日，照片体现的也非涉案商铺，无法直接证明翰林公司曾直接干预寇贵日经营活动。对证据5，该证据不能直接证明翰林公司免除寇贵日2016年4月之前免租金，以及翰林公司对寇贵日上锁的事实。对证据7的通知，翰林公司对真实性没有异议，从通知内容“……翰林陶瓷城店租及经营管理费从2014年10月1日开始收取，请各商家做好准备”看，没有对已收取商家的租金及经营管理费如何处理的内容，寇贵日认为翰林公司免除2014年10月1日之前的租金，本院不予采纳。对证据8，翰林公司无异议，本院予以确认。对证据9，从《补充协议》“3、乙方应在甲方完成以上宣传措施后每月10日前按时缴纳当月租金。”约定的内容来看，翰林公司应当先履行“①德化高速出口广告一副；②车载导航广告；③德化高速入口至陶瓷城方向引导指示路牌；④德化城区往东西景点方向各设置广告一副”等广告义务后，寇贵日才按月缴纳当月的租金，至于签订《补充协议》以前所欠的租金及经营管理费如何处理未作出约定。对证据10，翰林公司有异议，并否认免除租金一事。翰林公司免除寇贵日支付租金及经营管理费的合同义务，寇贵日提供的证言（《陶瓷协会证明》）证人未出庭作证且翰林公司有异议，故对该证据不予采信，对寇贵日的该主张，不予采纳。对证据11，拍照时间、地点不明确，且没有照片的原始载体，对该证据不采信。对证据6、12，翰林公司对其真实性无异议，认为与本案无关。但该民事判决书是发生法律效力的判决，均是翰林公司就《翰林府邸商铺租赁合同书》与相关承租人之间的纠纷，与本案属于同类案件，对其共性问题，可予以采信，即翰林公司未全面履行《补充协议》约定的广告宣传义务。 本院认为，一、关于《租赁合同》效力的问题。寇贵日主张翰林公司存在虚假宣传，损害租赁商户的利益，涉及到损害公共利益的情形，应当认定涉案《租赁合同》无效，但如前所述，寇贵日提供的证据并不足以证明翰林公司存在虚假宣传的情形，也无法证明涉案合同存在损害社会公共利益的情形，故《租赁合同》应认定为合法有效。二、关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项“下列的诉讼时效期间为一年：(三)延付或者拒付租金的”。本案合同约定，每季度结算并支付租金一次，单就每笔租金而言，前期部分租金履行期届满之日至本案起诉时，已超过诉讼时效，但双方合同系约定就同一合同项下发生的债务逐季度分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《租赁合同》约定的最后一期履行期限为2016年12月31日，且本案存在诉讼时效中断的情形，即翰林公司就本案纠纷曾于2017年3月30日向本院起诉，于2018年7月5日撤诉，故寇贵日关于诉讼时效的抗辩理由，不予采纳。三、关于翰林公司是否免除寇贵日相应租金的问题。如前所述，寇贵日提供的翰林公司发出的《通知》、《陶瓷协会证明》及录音光盘、书面材料等证据均不能体现翰林公司已明确免除寇贵日相应租金的意思表示，故本院对寇贵日的主张不予认可。同理，寇贵日主张翰林公司擅自对商铺上锁，亦缺乏相应的证据支持，本院不予采纳。四、关于涉案合同履行过程中双方当事人是否存在违约行为的问题。根据《租赁合同》、《补充协议》约定，寇贵日理应按期缴纳租金及相应的管理费，但寇贵日未按照合同约定履行缴纳租金及管理费的义务，显然已构成违约，应承担违约责任。同时，根据《租赁合同》翰林公司负有“进行陶瓷城整体营销策划，开展统一宣传广告活动，逐步树立陶瓷城形象，扩大影响，提高知名度”的义务，虽翰林公司支付了一定的宣传费，但宣传效果不佳，双方签订的《补充协议》即可证实，且《补充协议》约定翰林公司应完成“1.德化高速出口广告一幅；2.车载导航广告；3.德化高速入口至陶瓷城方向引导指示路牌；4.德化城区往东西方向景点方向各设置广告一幅”的义务，即可以印证翰林公司虽然履行了交付涉案租赁房屋的主要合同义务，但是并未严格全面履行合同义务（广告宣传义务），故应认定翰林公司在履行合同过程中，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。涉讼262号商铺于2016年12月31日到期，但寇贵日所举证据不足以证实其在租赁期间届满之后将涉讼262号商铺交还给翰林公司，因此，262号商铺的交还时间只能按翰林公司所主张的2018年3月26日为准。常理可知，宣传广告是否到位必然影响到商铺的商业价值，因此在翰林公司未完成宣传广告的义务的情况下，本院酌定按照租金及经营服务管理费的30%予以扣减，即寇贵日应当支付《租赁合同》约定的租金及管理费的70%。寇贵日自2014年7月起至2018年3月26日止尚欠租金及管理费人民币223869元未支付。翰林公司在履行合同过程中亦存在违约行为，故翰林公司请求寇贵日支付违约金及取消履约保证金8710元，本院不予支持，履约保证金8710元可直接抵扣尚欠租金及管理费，扣除后，寇贵日尚欠翰林公司租金及管理费（223869元-8710元）×70%=150611.3元,应予支付。诉讼中，德化县翰林陶瓷城经营有限公司申请撤回对福建省德化县嘉华陶瓷有限公司的起诉，本院予以准许。 综上所述，翰林公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，判决如下： 一、寇贵日应在本判决生效之日起十五日内支付德化县翰林陶瓷城经营有限公司房屋租金及经营管理服务费150611.3元。 二、驳回德化县翰林陶瓷城经营有限公司的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6560元，由德化县翰林陶瓷城经营有限公司负担3248元，寇贵日负担3312元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  郑开明 人民陪审员  陈秀玲 人民陪审员  李福龙 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  郑雅婷 附：相关法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 二、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 五、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。