文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初8841号原告：刘春林，男，1984年8月23日出生，汉族，职业不详，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：张曦，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：杨从彬，男，1987年7月11日出生，汉族，职业不详，住重庆市璧山区。第三人：重庆西永微电子产业园区开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园二路99号，统一社会信用代码91500000778472076D。法定代表人：聂红焰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王铁铮，男，重庆西永微电子产业园区开发有限公司员工，住重庆市渝北区。第三人：赵五权，男，1971年12月19日出生，汉族，无固定职业，住重庆市涪陵区。原告刘春林与被告杨从彬、第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司、赵五权合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理后，适用简易程序并于2018年8月9日公开开庭进行了审理，由于案情复杂，本案遂依法裁定转换为普通程序进行审理，由审判员黄灿担任审判长、与审判员**、人民陪审员徐宁锐组成合议庭，适用普通程序于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告刘春林及其委托诉讼代理人张曦，被告杨从彬，第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司的委托诉讼代理人王铁铮、第三人赵五权到庭参加诉讼。审理中，因原告刘春林申请司法鉴定，本院依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告刘春林向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2018年4月12日签订的店铺转让合同无效；2、被告返还转让费75000元及租金40488元，房子及冰箱押金11200元，以上费用共计126688元；3、案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告刘春林自愿撤回要求被告杨从彬返还冰箱押金1200元的诉讼请求。事实和理由：2018年4月12日，原告与被告签订《店铺转让协议》，被告将位于*生活区临时商业*号门面转租给原告，原告支付了75000元的转让费，并支付被告从2018年4月12日到2018年12月31日的门面租金40488元，以及房子、冰箱押金11200元，上述费用共计126688元。被告明确告知原告，涉案门面可以转租并且可以连续租赁至少两、三年。2018年5月8日，门面实际管理人重庆西永微电子产业园区开发有限公司向原告所在门面发出“关于*临时商业租赁合同到期后不再续租的通知”，内容为2018年12月2日到期后，全部门面将不再续租。原告找到重庆西永微电子产业园区开发有限公司协商未果，该公司明确表示其与实际承租人签订的房屋租赁合同约定不准转租，且经原告查询，涉案门面系临时建筑，未取得规划许可，故原、被告的转让合同应当认定为无效。原告遂与被告协商解决此事，但被告方未予配合，原告为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。被告杨从彬辩称，本被告于2018年4月12日将*生活区临时商业门面*号门面转让给刘春林经营，并于当日签订《店铺转让协议书》，本被告未向原告承诺过可以连续租赁两、三年，双方约定的转让费为75000元，租金为40488元，押金为11200元，上述费用合计126688元。本被告认为转让协议是有效的，双方应当按照协议继续履行，微电子产业园区开发有限公司不再出租涉案门面，与本被告无关，不同意原告的全部诉讼请求。第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司述称，案涉房屋修建于2012年，该房屋未办理产权登记，系临时建筑，当时有批准手续，到期后未继续办理规划许可等批准手续，从2018年4月13日至今，亦未办理案涉门面的规划许可等批准手续。该公司就案涉房屋与第三人赵五权签订租赁合同，租赁合同中明确约定不能转租，其并不知晓原、被告之间的纠纷。第三人赵五权述称，其不知晓被告将案涉房屋转租给原告的事实，也不知道涉案门面是否有批准手续，其将其与第三人重庆西永微电子产业园区开发有限公司的租赁合同直接交付给了被告，其未同意被告转租，原告与被告就案涉房屋的转租、转让纠纷与其无关。本院经审理认定事实如下：2018年4月12日，原告刘春林（顶让方、乙方）与被告杨从彬（转让方、甲方）签订《店铺转让协议书》，协议载明“甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：第一条，甲方同意将自己位于*生活区7号的店铺转让给乙方使用，交店日期为2018年4月13日；第二条，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向市场管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及其他各项费用；第三条，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责，乙方接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责；第四条，如门面拆迁，甲方应及时协助乙方在微电园公司办理门面退款及押金，如不配合造成损失由甲方赔偿……”，原告刘春林在合同底部乙方处签字捺印，被告杨从彬在合同底部甲方处签字捺印。2018年4月12日，原告刘春林以现金方式向被告杨从彬支付门面转让费68000元，杨从彬出具收条，载明“今收到刘春林门面转让费陆万捌仟元整，剩余伍万捌仟陆佰捌拾捌”，被告杨从彬在收款人处签字；原告刘春林分别于2018年4月13日、2018年4月14日向名为杨从彬的支付宝账户转账38000元、20688元，上述费用合计126688元。另查明，2017年12月26日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司作为甲方，赵五权作为乙方，双方签订《商业租赁合同》，约定甲方将*生活区临时商业*号门面出租给乙方，房屋租赁期限为2017年12月3日至2018年12月2日，每月租金为4708.80元，《商业租赁合同》第九条第(六)项约定“未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租、分租、转借给他人使用……”。第三人赵五权与被告杨从彬于2016年1月1日签订《店铺转让协议书》，赵五权作为甲方（转让方），杨从彬作为乙方（顶让方），协议载明“……甲方同意将自己位于*生活区7号的店铺转让给乙方。交店日期为2016年1月1日……”，赵五权在合同底部甲方处签字，杨从彬在合同底部乙方处签字。2018年5月8日，重庆西永微电子产业园区开发有限公司在案涉房屋附近张贴《关于*临时商业租赁合同到期后不再续租的通知》，载明：“……我司与你签订的*临时商业房屋租赁合同将于2018年12月2日到期，因*临时商业属临时建筑，经我司研究决定，通知如下：1.*临时商业房屋租赁合同到期后，我司将收回门面，不再续租，停止经营。2.请各租户做好退房前的各项准备工作，按期退房。3.严禁门面转租。4.如存在门面逾期占有等损害我司权益情况发生，我司将通过法律手段维护自身权益。审理中，原、被告双方均认可原告刘春林向被告杨从彬共计支付126688元，其中包括转让费75000元、四月份租金2824元、5-12月份租金37664元、房子押金10000元、冰箱押金1200元。关于转让费75000元，被告杨从彬认为包括装修费、设备、物品转让费、无形价值，其中油烟净化器12000元，热水器1500元，燃气灶1500元，燃油2300元，2台冰箱共计6500元，空调5400元，保鲜柜1300元，消毒柜300元，雨棚1500元，桌椅凳子1800元，食品原材3500元，蒸饭机800元，以上共计76400元，被告同意原告支付75000元。原告刘春林则认为转让费75000元并不包括装修费、设备、物品转让费。对于被告杨从彬提及的设备、物品的种类、数量及价格，原告刘春林认为其未看到油烟净化器，其认可案涉店铺转让协议签订时店铺内有热水器、燃气灶（由供油方提供的，租赁合同结束后需要返还燃气灶给供油方）、燃油（仅能使用两、三天），冰箱两台，空调一台，保鲜柜一台（系租赁送货人的，租赁合同结束后需返还送货人），消毒柜、雨棚、桌椅凳子、蒸饭机、食品原材料（部分），原告刘春林认为上述设备、物品并非被告转让给原告。被告杨从彬陈述，燃气灶是被告用自己的和送货人交换的，送货人亦不会要求退还店铺内的燃气灶，保鲜柜是租赁的，租赁的押金条已交予原告。2018年10月18日，本院组织原、被告双方至案涉店铺进行现场勘验，并制作《现场勘查笔录》，经现场勘验，未发现油烟净化器。原告刘春林申请对油烟净化器1台（虽然申请鉴定，但是原告坚持认为其在案涉店铺内未发现油烟净化器）、热水器1台、冰箱2台、空调1台、消毒柜1台、雨棚1个、桌子8张、凳子8张、蒸饭机1台在2018年4月13日的价值进行司法鉴定。本院依法委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对油烟净化器1台、热水器1台、冰箱2台、空调1台、消毒柜1台、雨棚1个、桌子8张、凳子8张、蒸饭机1台在2018年4月13日的价值进行司法鉴定，该公司于2018年12月13日出具《关于申请退件的情况说明》，载明“鉴于申请人与被申请人对物品在2018年4月13日（估价基准日）时物品状况存在争议，我们对估价基准日的物品可否正常使用状况也无法确定，且所有物品均无购买凭证和规格型号，故无法完成评估工作，特申请退件”。经本院询问，被告杨从彬不申请对涉案物品的市场价值申请司法鉴定。原、被告双方均认可案涉转让协议中提及“*生活区7号”与*生活区临时商业*号系同一房屋。上述事实，有原告刘春林提供的原、被告签订的店铺转让协议书、关于*临时商业租赁合同到期后不再续租的通知、第三人赵五权与被告杨从彬签订的店铺转让协议书、原告与被告微信聊天记录截图、收条、被告杨从彬支付宝信息页面截图、支付宝转账记录截图、收据、费用明细表、第三人赵五权与重庆西永微电子产业园区开发有限公司签订的商业租赁合同，被告杨从彬提供的微信聊天记录截图、原告与被告签订的店铺转让协议书以及当事人的陈述、现场勘查笔录等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。本院认为，民事合同是平等民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定；依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力；但如果存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定等无效情形的，该合同无效；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案争议焦点在于：一、《店铺转让协议书》的效力如何认定；二、原告能否请求被告退还转让费、租金及押金。关于争议焦点一：本案中，结合案涉《店铺转让协议书》中约定的“甲方同意将自己位于*生活区7号的店铺转让给乙方使用”、“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向市场管理方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及其他各项费用”、“转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有”等内容，可以认定案涉店铺转让协议包括*生活区临时商业*号店铺的租赁权转让、装饰装修部分转让及该店的店内设备、物品转让等。关于案涉店铺转让协议的效力，本院分别评述如下：（一）案涉店铺的租赁权及装饰装修部分转让行为的效力。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。案涉店铺系临时建筑，案涉店铺内的装饰装修属于动产与不动产的附合，在发生附合后，装修所用的动产因与不动产即该房屋结合后而成为案涉房屋的一部分，本案中，各当事人均未提供证据证明案涉店铺转让协议签订时，案涉房屋作为临时建筑尚在主管部门批准的有效使用期内。因此原、被告双方据此设立的有关转让行为，包括该店铺的租赁权、装饰装修的转让亦应认定无效。（二）案涉店铺内设备、物品等动产的转让行为的效力。该部分动产转让行为，并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效。综合以上分析，原、被告之间就关于案涉店铺的转让协议，为部分无效、部分有效的合同。关于争议焦点二：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告共支付被告店铺转让费用126688元，其中转让费为75000元、租金40488元、押金11200元。因案涉店铺转让协议中原、被告之间就案涉店铺的租赁权转让、装饰装修部分转让无效，该店的店内设备、物品转让有效，故对于无效部分，双方均应当返还，对于转让合同中有效部分，即案涉店铺内设备、物品的转让费，原告刘春林无权要求被告杨从彬返还。本案中，被告杨从彬主张转让的设备、物品包括油烟净化器、热水器、燃气灶、燃油、冰箱两台、空调一台、保鲜柜一个、消毒柜一个、雨棚一个、桌椅凳子、食品原材、蒸饭机等，原告刘春林认可签订案涉转让协议时店铺内有热水器、燃油，冰箱两台，空调一台，消毒柜、雨棚、桌椅凳子、蒸饭机、食品原材，对原告刘春林无异议的以上设备、物品，本院予以确认。关于燃气灶、保鲜柜，原、被告双方在审理中陈述双方均知晓为燃气灶、保鲜柜为案外人所有，且被告杨从彬也自认向原告收取了保鲜柜的押金，可见双方并无转让燃气灶、保鲜柜的合意。关于油烟净化器，原告刘春林否认被告杨从彬向其转让了油烟净化器，虽然被告杨从彬主张其向原告刘春林转让了油烟净化器，但其未提供相应的证据予以证明，故被告杨从彬应承担举证不能的不利后果，对被告杨从彬主张其向原告刘春林转让了油烟净化器，本院不予采信。本院确认被告杨从彬向原告刘春林转让热水器、燃油、冰箱两台、空调一台、消毒柜一个、雨棚一个、桌椅凳子、蒸饭机、食品原材等设备、物品。至于热水器、燃油、冰箱两台、空调一台、消毒柜一个、雨棚一个、桌椅凳子、蒸饭机、食品原材的价值。本案中，被告杨从彬未提供购买上列物品的价格凭证，双方也未约定具体的转让金额，被告杨从彬不申请对上述设备、物品的价值进行司法鉴定。原告刘春林虽然申请司法鉴定，但是本院依法委托的鉴定机构重庆同诚房地产土地资产评估有限公司向本院回复对上述设备、物品的价值无法鉴定，故根据现场勘查的情况，本院酌定被告杨从彬向原告刘春林转让的热水器、燃油、冰箱两台、空调一台、消毒柜一个、雨棚一个、桌椅凳子、蒸饭机、食品原材等设备、物品价值7000元，原告刘春林无权要求被告杨从彬返还设备、物品的转让费7000元。因原、被告之间就案涉店铺的租赁权转让、装饰装修部分转让无效，被告杨从彬基于该部分合同取得的财产，应当返还原告刘春林，故原告刘春林有权要求被告杨从彬返还剩余的转让费68000元（75000元-7000元）、租金40488元，房屋押金10000元。诉讼过程中，原告刘春林自愿撤回要求被告杨从彬返还冰箱押金1200元的诉讼请求，原告撤回该部分诉讼请求是在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，符合法律规定，本院予以准许。本案中，经本院询问，被告杨从彬坚持认为案涉店铺转让合同有效，并陈述对案涉合同无效的相关法律后果，其在本案判决后再决定是否另行起诉，故被告杨从彬可就合同无效的相关法律后果与原告刘春林另行协商解决或者另案诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘春林与被告杨从彬于2018年4月12日签订的《店铺转让协议书》中涉及租赁权转让、装饰装修物转让的合同部分无效；二、由被告杨从彬于本判决发生法律效力后立即向原告刘春林返还转让费68000元；三、由被告杨从彬于本判决发生法律效力后立即向原告刘春林返还房屋租金40488元；四、由被告杨从彬于本判决发生法律效力后立即向原告刘春林返还房屋押金10000元；五、驳回原告刘春林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834元（原告刘春林已预交），由原告刘春林负担50元，被告杨从彬负担2784元。限被告杨从彬于本判决发生法律效力后立即向本院缴纳案件受理费2784元，本院预收的案件受理费于本判决发生法律效力后退还原告刘春林2784元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  黄 灿审 判 员  刘 淇人民陪审员  徐宁锐二〇一八年十二月二十八日法官 助理  吴少华书 记 员  唐诗怡