嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初5126号原告：吴陈艳，女，1987年4月3日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：金卫萍，浙江靖远律师事务所律师。被告：程倩倩，女，1987年8月20日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：沈佳鏖、马龙翔，浙江天鸿律师事务所律师。原告吴陈艳与被告程倩倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金卫萍、被告及其委托诉讼代理人马龙翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴陈艳向本院提出诉讼请求：1.原、被告之间的租赁协议于2018年10月11日解除；2.被告应返还原告房租15890元及押金3000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月6日签订《租房协议》，约定被告将坐落于嘉兴市××镇××号的小房子三间及天井二间、半个弄堂出租给原告使用，租赁期间为2018年3月6日至2019年3月6日，租期一年，房屋租金为40000元，押金3000元。协议签订后，原告按约付清了房屋租金、押金。但原告入住后，发现租赁房屋存在质量问题，办公区域天花板水泥大面积脱落，生活区域每逢下雨天，屋内多处出现渗水、漏水现象，严重影响原告及家人的生活，为此原告多次找被告协商未果。因房屋无法正常使用，原告于2018年10月11日向被告提出解除租房协议，但被告一直未退剩余房租及押金，遂诉讼。案件审理过程中，原告向本院补充提交补充意见一份，认为双方合同中约定“如原告租期一年未到要求退房，被告按一年房租收取，不再退还租金”，应为无效条款，被告应退还剩余房租；双方合同中约定原告在签约前必须支付3000元押金，在租赁期间，原告损坏的物品必须照价赔偿，现双方租房协议已解除，也不存在物品损坏的情形，故被告理应退还押金；涉案房屋系被告自己搭建，原告有理由怀疑是违章建筑，未取建设工程规划许可证，故原、被告之间的租房协议涉嫌无效。被告程倩倩辩称，原告诉称租赁房屋存在质量问题与事实不符，天花板水泥大面积脱落系原告横机的振动所致，且对原告的生产生活并无影响，被告在原告告知后已及时将脱落和其他有可能脱落的部分处理好，不存在安全隐患；房屋在正常使用中不存在漏水的情况，只是在台风来的时候墙面有一点渗水，并不影响原告的正常生活，被告也已在原告告知后及时地对稍有渗水的墙面和没有渗水的墙面做了维修、保护，在原告提出解除租房协议时，房屋不存在任何问题。另租房协议约定租期不足一年的，按一年房租收取，不再退回。综上，原告要求解除租赁协议没有事实与法律依据，被告不同意原告要求返还房租的诉请。另，原告尚有水电费2603.80元未支付给被告，同时因原告生产造成的天花板水泥脱落的损失也应当由原告承担。原告吴陈艳为证明其主张，向本院提交如下证据：1、租房协议一份，证明原、被告之间存在租赁关系，并约定了房屋租赁期间，双方的责任等事项。2、转账记录手机截屏五页，证明被告已支付房租40000元，押金3000元的事实。3、2018年3月8日微信截图一页，证明被告已支付房租4万元，押金3000元的事实。对证据1-3，经质证，被告程倩倩无异议。4、租赁房屋照片三张，证明租赁房屋的概貌，租赁房屋部分由弄堂改建，质量不达标的事实。经质证，被告程倩倩对房屋外面照片无异议，但认为房屋质量不存在问题，该证据与本案无关联性。5、2018年5月16日至18日微信截图五页，证明案涉房屋漏水、天花板水泥脱落且一直未修好的事实。6、2018年7月31日-8月3日微信截图五页，证明涉案房屋漏水、天花板水泥脱落且一直未修好的事实。对证据5、6，经质证，被告程倩倩对真实性无异议，但认为不能证明被告的房屋有质量问题的事实。7、2018年10月11日微信截图一页，证明原、被告间的租赁协议已经解除的事实。经质证，被告程倩倩对原告在微信中解除了租赁的行为不予认可。8、2018年10月24日微信截图二页，证明原告已实际搬离涉案房屋的事实。经质证，被告程倩倩对真实性无异议，但认为不能证明房屋质量有问题。9、天花板水泥脱落及房屋漏水照片十三页，证明租赁房屋存在漏水，天花板水泥脱落等质量问题。经质证，被告程倩倩认为照片均系复印件，对真实性、关联性不予认可，认为地上有水并不能证明系房屋质量问题引起的，天花板脱落是原告生产经营造成的。被告程倩倩为证明其主张，向本院提交如下证据：1、照片七张，证明在台风来临时，原告告知被告房屋有渗水情况后，被告已对渗水和有可能渗水的地方进行了维修保护，在原告搬离时，房屋已经没有渗水的情况。经质证，原告吴陈艳对三性均有异议，认为无法证明被告维修的是涉案房屋，且无法证明是否维修好。2、水、电费计算单一份，证明原告尚欠电费2571.80元、水费32元的事实。经质证，原告吴陈艳对真实性无异议，但认为水、电费与本案无关，被告应另案起诉。3、2018年10月4日的调解协议一份（手机照片打印件），证明原告退房的原因并非房屋有问题，而是将其横机被雷打坏的责任归咎于被告。经质证，原告吴陈艳对真实性没有异议，但认为原告退租的原因是房屋存在漏水和安全等质量问题，并非横机的问题，该协议与本案无关。本院经审查，对证据认证如下：对原告吴陈艳提交的证据1、2、3，被告程倩倩无异议，应予认定。至于双方争议的未占有使用期间的房租及押金是否应当退还的问题，将在本院认为部分予以论述。对原告提交的证据4，被告对房屋外面的照片没有异议，本院予以认定。对原告提交的证据5、6，被告对真实性无异议，本院予以认定，庭审中被告对涉案房屋天花板有脱落及漏水的事实并无异议，对该事实亦予以认定。对原告提交的证据7、8，被告对真实性无异议，应予认定，且庭审中被告对原告已于2018年10月24日搬离租赁房屋的事实亦无异议，对该事实，本院亦予以认定。对原告提交的证据9，被告对真实性、关联性不予认可，认为地上有水并不能证明系被告房屋质量问题引起的，天花板脱落是原告生产经营造成的。本院认为，鉴于庭审中被告对租赁房屋天花板有脱落及漏水的事实均予以认可，对该事实应予认定。关于被告提出的漏水并非被告房屋质量问题引起的以及天花板脱落是原告生产经营造成的等意见，鉴于被告未能就此提供证据予以证明，本院不予采信。对被告程倩倩提交的证据1，原告有异议，本院认为，被告该证据系打印件，在原告不认可系涉案房屋的情形下，应不予认定。对被告提交的证据2，原告对真实性无异议，应予认定。对被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但认为与本案无关联性，本院认为，该证据仅能证明双方就横机被打坏而达成的协议，与本案无关联性，本院不予认定。根据上述认定的证据及当事人庭审中的陈述，本院确认案件事实如下：2018年3月6日，原、被告签订租房协议一份，约定由被告将坐落于嘉兴市××镇××小区××号的小房子三间及天井二间、半个弄堂出租给原告使用，租赁期限为2018年3月6日至2019年3月6日，租期一年；如原告租期一年未到要求退房，被告按一年房租收取，不再退还租金；房屋租金一年为40000元整，一次付清；原告承担租赁期间出租房屋的暂定电费，水费每度8元，电费每度1.10元，每月由房主收取；原告在签约前必须支付3000元押金，在租赁期间，原告损坏的物品必须照价赔偿等。合同签订后，原告按约支付被告房屋租金40000元、押金3000元。后因房屋漏水、天花板脱落等原因，原告于2018年10月24日搬离。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋；乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理；出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告未能向本院提供其租赁给原告的房屋已取得建设工程规划许可证或者已经主管部门批准建设的相关证据，原、被告签订的租房协议应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，自租房协议签订之日起即2018年3月6日至2018年10月24日原告搬离涉案房屋之日止，原告未实际占有使用涉案房屋天数为133天，未实际占有使用费为14536.9元，故对原告要求被告返还未实际使用费14536.9元及押金3000元的诉讼请求，本院予以支持，但应扣除水、电费2603.8元。对原告主张的超出本院核算部分金额，没有事实和法律依据，本院不予支持。对被告主张的根据租房协议第二条“如原告租期一年未到要求退房，被告按一年房租收取，不再退还租金”之约定，被告不应退还租金的意见，本院认为，本案租房协议无效，该条款亦为无效。退一步讲，即使租房协议不存在无效情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。本案中，根据庭审查明的事实，涉案房屋存在漏水、天花板脱落等情形，原告亦有权随时解除合同。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方该约定亦属于加重承租方责任、排除承租方主要权利的条款，亦应属无效，被告仍应当返还原告未占有使用房屋期间的租金、押金。故被告相关辩解意见，没有事实和法律依据，本院不予采信。对被告庭审中提出的要求原告应对其横机震动造成的天花板部分脱落进行赔偿，因被告未能举证证明天花板脱落系原告的横机震动所致，且被告亦未提出反诉，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第二百三十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程倩倩于本判决生效之日起十日内返还原告吴陈艳押金、未实际占有使用费共计14933.1元；二、驳回原告吴陈艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，减半收取计136元，由原告吴陈艳负担28元，被告程倩倩负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 员 张晓明二〇一八年十二月二十一日法官助理 宋莹莹书 记 员 池 菲1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。