嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初1627号原告：葛文君，女，1975年4月25日出生，汉族，住上海市松江区。被告：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑****。统一社会信用代码：91330400667137259D。法定代表人：王师。委托代理人：谢启昕，上海润一律师事务所律师。原告葛文君与被告嘉兴创都房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛文君、被告嘉兴创都房地产有限公司委托代理人谢启昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告接受退房并退还全部购房款256000元、支付全部房款20%的违约金51200元、按每日万分之五即128元每天支付违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月13日，原、被告就购买嘉兴市秀洲区××镇××广场××幢××室××商品房买卖合同，合同编号为2017预0004610。同日，原告支付首付款95000元，由被告开具了金额为95000元的增值税发票，由苏州品居网络科技有限公司开具金额为56000元的收据。合同对付款和交房期限作了相应的约定，交付期限及条件为被告应当在2017年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。现被告已逾期交房，根据双方签订的合同第十条和补充合同之规定，原告有权要求退房，遂诉讼。本案审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.要求被告接受退房，解除原、被告间的商品房买卖合同，并退还预付款56000元、首付款95000元，共计151000元；2.被告返还原告银行贷款94000元及利息、补偿金共计6731.72元；3.支付全部房款20%的违约金49000元；4.本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：1.被告就销售逸庭广场房屋委托的中介机构系上海伟置实业发展有限公司，只是允许上海伟置委托第三方以便于开展工作，但并未指定上海伟置委托任何自然人或者机构，也未参与该委托行为，故被告与苏州品居不存在合同关系，也无任何财务往来；2.原告要求退还的购房款中，其中56000元系原告为以优惠价购买房屋而支付苏州品居的“团购费”，原告提交的POS机转账凭证也显示收款人为苏州品居，无法证明是支付案涉房屋的房款，该笔价款不应计算为购房款；3.原告支付的银行贷款的利息不应由被告承担。原告为证明其主张，向本院提供了《浙江省商品房买卖合同》一份、增值税发票一份、银行明细一组、收款收据一份、购房借款（担保）合同一份、个人贷款借款借据一份、提取贷款申请书一份、还款记录一份、退房通知及邮寄客户存根各一份。被告质证后认为对还款记录的真实性无法核实，对其他证据的真实性没有异议。本院对原告所提供上述证据的真实性予以认定，但原告提交的商品房买卖合同中载明的购房款为189000元，原告提交的五份金额均为10000元的POS机签购单中商户名称为苏州品居网络科技有限公司，原告提交的金额为56000元的收款收据中，收款公章处及收款人处均无签字盖章确认，苏州品居网络科技有限公司并非本案当事人，原告提交的POS机签购单及收款收据均不能证明本案被告除购房款外收到原告56000元，与本案缺乏必然的关联性，且被告对多收原告购房款56000元的事实予以否认，故原告提交的证据仅能证明其支付被告购房款189000元。根据本院认定的上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：原、被告于2017年5月13日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买位于嘉兴市秀洲区××镇××广场××幢××室房屋，建筑面积39.49平方米，总价款189000元。付款方式及期限为原告于签订合同当日支付首付款95000元，剩余购房款94000元以银行贷款的形式一次性支付被告。2017年6月16日，原告与嘉兴银行股份有限公司梅湾支行签订购房借款（担保）合同一份。同日，嘉兴银行将贷款94000元发放至被告账户。交付期限及条件为被告应当在2017年12月31日前将符合条件的商品房交付原告使用。逾期交房的违约责任为，如被告未按合同规定的期限将商品房交付原告使用的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知书到达之日起90日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%支付违约金。附件八第五条约定，出卖人逾期交房，买受人有权退房的情况下，买受人应当在其享有合同解除权后的15日内，向出卖人书面通知解除合同；逾期未通知的，视为买受人放弃解约权利。双方还对其他事项作了约定。合同签订后，原告已按约支付全部房款为189000元，但被告至今未交付上述房屋。2018年4月11日，原告向被告发送退房通知一份，要求被告退还全部款项。被告于2018年4月12日签收该通知函。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系当事人意思自治表示，未违反国家强制性效力性规定，应属有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告未能按约履行商品房交付义务，经原告催告后至诉讼时仍不具备合同约定的交付条件，导致原告购买房屋合同目的无法实现，显属违约，应承担相应的违约责任。对原告要求退房的诉讼请求，双方签订的合同第十条出卖人逾期交房的违约责任中约定“逾期超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应自原告解除合同通知书到达之日起90日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%支付违约金”，原告在2018年4月11日向被告发出函告要求解除双方签订的商品房买卖合同，该商品房买卖合同自函告到达被告时即2018年4月12日已经解除。对原告主张要求被告退还预付款56000元、首付款95000元、银行贷款94000元及利息6731.72元、全部房款20%的违约金49000元的诉讼请求，原告提供的证据仅能证明其支付被告购房款共计189000元，被告也仅认可收到原告购房款189000元，而原告亦未提供其他证据予以佐证，故被告应归还原告的购房款为189000元；违约金的数额应以原告支付的购房款189000元为基数，按双方在合同中约定按买受人累计已付购房款的20%计算，为37800元；对原告要求被告支付银行贷款利息6731.72元的诉讼请求，原告已主张要求被告支付违约金，经本院计算，该违约金已能弥补原告的损失，故对该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告葛文君与被告嘉兴创都房地产有限公司于2017年5月13日签订的合同编号为2017预0004610《浙江省商品房买卖合同》于2018年4月12日解除；二、被告嘉兴创都房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告葛文君购房款189000元并支付违约金37800元；三、驳回原告葛文君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2954元，财产保全费1770元，共计4724元，由原告葛文君负担1228元，被告嘉兴创都房地产有限公司负担3496元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 员  张 春二〇一八年十二月十三日法官助理  葛 妍书 记 员  丁加芳1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。