广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0902民初3550号原告：中国建设银行股份有限公司茂名市分行。负责人：李贤，该行行长。委托诉讼代理人：柯嘉尧，男，该行职员。委托诉讼代理人：张健明，男，该行职员。被告：余庭华，男，1988年8月28日出生，汉族，住江西省德兴市。被告：余庭，女，1990年8月6日出生，汉族，住江西省德兴市。被告：茂名市世和城建房地产开发有限公司，住所地茂名市站前二路****。法定代表人：戴学济，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红霞，广东大贤东宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冠青，广东大贤东宇律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）与被告余庭华、余庭、茂名市世和城建房地产开发有限公司（以下简称世和公司）借款合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行茂名分行的委托诉讼代理人柯嘉尧和被告世和公司的委托诉讼代理人李红霞、李冠青到庭参加诉讼，被告余庭华、余庭经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行茂名分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年12月1日签订的编号为440101785-2012-20161678295的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告余庭华立即偿还原告贷款本息合计535455.39元，其中贷款本金526432.22元、贷款利息9023.17元，该利息暂计至2018年8月30日止，之后的利息按借款合同约定和人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿日止并计收罚息；3.确认被告余庭华以其所有的位于茂名市茂南区（以下简称403房）提供的抵押合法有效，原告对处置该抵押物所得款项享有优先受偿权；4.判令被告余庭对上述债务承担共同清偿责任；5.判令被告世和公司对上述债务承担连带清偿责任；6.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年12月1日，原告与被告余庭华签订编号为440101785-2012-20161678295的《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：原告向被告余庭华提供借款538000元用于购买个人住房，借款期限为30年，自2016年12月6日至2046年12月1日止。借款的贷款利率为月利率和浮动利率，执行基准利率下调15%（当时月利率3.4708‰，年利率4.165%）；在借款期限内，如基准利率调整，按本条款约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年的1月1日起执行；对被告余庭华未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率（贷款利率水平上上浮50%，即贷款利率的1.5倍）和约定的结息方式计收利息及罚息。借款的担保方式为抵押加阶段性保证，以被告余庭华所购买的位于茂名市茂南区的房产提供抵押。被告世和公司与原告于2015年12月28日签定《楼宇抵押贷款合作协议》，按合作协议的约定，上述贷款由世和公司提供连带责任保证，保证期限自原告将贷款资金划入被告世和公司的银行账户之日起至被告世和公司为被告余庭华办妥《房地产他项权证》交原告保管之日止。2016年12月1日，原告依约向被告发放了贷款538000元，履行了放贷义务。上述贷款的还款方式采用等额本息还款法按月还款，被告余庭华应从贷款发放后的次月起每月归还贷款本息金额2921.86元。上述贷款发放后，被告余庭华拒不履行还款义务。截止2018年8月30日，被告余庭华已连续拖欠原告贷款本息5期，金额合计13014.64元，其中拖欠贷款本金3991.47元，贷款利息9023.17元。被告余庭华的行为已构成违约，原告有权提前解除合同并有权行使担保权利采取法律措施回收贷款本息。由于上述贷款是被告余庭华、余庭夫妻关系存续期间所贷，应属被告余庭华、余庭共同债务，应由其共同承担清偿责任。同时，由于被告世和公司未办妥上述房产的《房地产他项权证》交原告保管，根据合作协议约定，被告世和公司对被告余庭华在原告处的上述债务应承担连带清偿责任。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，望判如所请。被告世和公司辩称，1.根据《物权法》第176条和《担保法》第28条规定，被告余庭华自行提供抵押物，原告建行茂名分行应先就该抵押物实现其债权，原告建行茂名分行要求其先承担连带清偿责任没有依据；2.本案诉讼原因是余庭华拖欠原告贷款，而不是被告世和公司拖欠贷款，被告世和公司不存在过失、过错或者任何违约行为。被告余庭华、余庭均不作答辩。原告建行茂名分行围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、《楼宇抵押贷款合作协议》、不动产登记证明、共同债务声明、个人贷款对账单、个人贷款过期催款通知书、个人贷款履行保证责任通知书、被告的身份证、常住人口登记卡、结婚证、企业法人营业执照复印件等证据；被告世和公司向本院提交了《首期款收据》、《商品房买卖合同》等证据；被告余庭华、余庭未向本院提交证据。经庭审证据交换和质证，原告建行茂名分行提供的个人贷款过期催款通知书、个人贷款履行保证责任通知书没有被告余庭华、世和公司的签名确认，无法证实上述通知书已送达给被告余庭华、世和公司，且被告世和公司也表示没有收到该通知书，因此，本院不予采纳上述通知书作为证据；对本案的其他证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年12月28日，原告建行茂名分行（乙方）与被告世和公司（甲方）签订《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：2015年20号），主要约定：第二条、甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的座落于茂名市楼宇进行按揭贷款合作；乙方为甲方上述项目的整个项目的住宅、商业用房、车库的购房人提供相关的贷款业务；第五条、在本协议第二条所指楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人发放的住房贷款，在乙方最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证；无论乙方向购房人发放的住房贷款是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，也不存在履行的先后顺序，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任，甲方不提出任何异议；第六条、甲方保证责任的范围包括抵押贷款本金及所产生的利息（含罚息、复息、违约金等）以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用；第七条、甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入甲方的银行账户之日起至甲方办妥《房地产权证》和《他项权利证》交乙方保管之日止；第八条、在甲方履行连带保证责任后（在抵押登记前履行连带保证责任的除外），乙方同意将《借款合同》项下购房人抵押房产的处分权转让给甲方；甲方缴付有关转让费用后，可向购房人追偿或者从处分抵押房产所实现的价值中直接扣除相关款项。2016年12月1日，原告建行茂名分行（贷款人）与被告余庭华（借款人、抵押人）、余庭（抵押人）共同签订《个人住房（商业用房）借款合同》(编号:440101785-2012-20161678295)，主要约定：借款人应将借款用于购置403房，借款本金为538000元，期限自2016年12月1日至2046年12月1日止；借款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调15%，即年利率为4.165%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，于每年的1月1日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行的贷款利率水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；约定还款日为每月的首日；还款方式为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平上，每月归还本息2619.93元；担保方式为抵押加阶段性保证，保证期限为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核准无误、收执之日止；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利并行使担保权利等。同日，原告建行茂名分行发放了贷款538000元到被告余庭华指定的被告世和公司的银行账户。2016年12月20日，被告余庭签署《共同债务声明》，确认本案贷款为其与借款人余庭华的共同债务，并承诺与借款人余庭华共同承担本案贷款的还本付息义务及为实现上述债权的有关费用。2017年2月13日，原、被告双方到茂名市抵押预告登记手续［证号：粤（2017）茂名市不动产证明第0003071号］，权利人为原告建行茂名分行。被告余庭华使用借款后，自2018年3月开始逾期还款，截至2018年8月30日，被告余庭华拖欠借款本金526432.22元及利息9023.17元。另查明，被告余庭华与被告余庭于2011年6月1日登记结婚，上述债务发生在其夫妻关系存续期间。本院认为，原、被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《楼宇抵押贷款合作协议》等均系当事人各方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方权利义务应受其约束。原告建行茂名分行依约向被告余庭华发放借款本金538000元后，被告余庭华未能依约按期足额偿还借款本息，构成违约，原告建行茂名分行有权宣布贷款立即到期，要求被告余庭华立即清偿借款本息及相关费用，并解除合同及行使担保权利。现原告建行茂名分行请求解除双方于2016年12月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告余庭华立即偿还借款本金526432.22元及利息9023.17元（利息暂计至2018年8月30日，之后利息按合同约定计至借款本息实际清偿之日止）的诉讼请求，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。依据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第二项“……金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予以支持，以有效降低实体经济的融资成本……”的规定，原告建行茂名分行主张的利息等合计以不超过年利率24%为限。关于本案的夫妻共同债务问题。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务”之规定，本案债务发生在被告余庭华与被告余庭夫妻关系存续期间，且被告余庭作为配偶在《共同债务声明》上签名确认知悉并同意本案债务，因此本案债务属夫妻共同债务，应由被告余庭华与被告余庭共同清偿。现原告建行茂名分行请求被告余庭对被告余庭华以上债务承担共同偿还责任，合理合法，本院予以支持。关于本案的抵押担保问题。案涉房屋设定的是预告登记，预告登记权利人为原告建行茂名分行，但依照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力，预告登记并未使登记权利人原告建行茂名分行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后该行就案涉房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。由于案涉房屋的产权至今未登记至被告余庭华名下，抵押权设立登记无法完成，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“抵押权自登记时设立”的规定，原告建行茂名分行所主张的抵押权并未设立，现原告建行茂名分行请求确认案涉房屋抵押有效，对处置该房屋所得价款享有优先受偿权，没有合同和法律依据，本院不予支持。关于本案的保证问题。《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告世和公司承担连带责任保证，保证期限自原告建行茂名分行将贷款资金划入被告世和公司的银行账户之日起至被告世和公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行茂名分行保管之日止，因此在被告世和公司未办妥抵押登记手续前，被告世和公司仍需对以上述债务承担连带保证责任。现原告建行茂名分行请求被告世和公司对本案债务承担连带清偿责任，具有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。被告世和公司主张原告建行茂名分行应先就抵押物实现债权，无权要求其先承担连带清偿责任等抗辩意见，经查，《楼宇抵押贷款合作协议》第五条约定无论本案贷款是否有抵押担保，原告建行茂名分行均有权要求被告世和公司承担保证责任，不存在履行的先后顺序问题，因此，被告世和公司上述抗辩意见于法无据，本院不予采纳。被告余庭华、余庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行与被告余庭华于2016年12月1日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440101785-2012-20161678295）；二、限被告余庭华、余庭于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付借款本金526432.22元及利息9023.17元（利息暂计至2018年8月30日，之后利息按合同约定计至借款本息实际清偿之日止；以上利息等以不超过年利率24%为限）给原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行；三、被告茂名市世和城建房地产开发有限公司对以上第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9154元，减半收取4577元（原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行已预交），诉讼保全费3210元（被告茂名市世和城建房地产开发有限公司已预交），合计7787元，由被告余庭华、余庭、茂名市世和城建房地产开发有限公司负担。被告余庭华、余庭、茂名市世和城建房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告中国建设银行股份有限公司茂名市分行，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  程柳梅二〇一八年十二月十七日法官助理杨惠雯书记员杜兆晟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。