河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6088号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张增杰，男，1967年4月7日出生，汉族，住河北省廊坊市广阳区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文然，女，1994年2月24日出生，汉族，住天津市武清区。 上诉人张增杰因与被上诉人陈文然房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初1531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 张增杰上诉请求：1.撤销河北省廊坊市次区人民法院（2018)冀1002民初1531号民事判决中第一、二、三、五项判决，发回重审或依法改判；2.依法判决被上诉人向上诉人支付转租金人民币33334元、水费410元，共计33744元；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、2018年4月10日双方协定，上诉人将安次区金光道蔡庄小区门口西侧的大众烧烤饺子馆以65000元（不包括店内货物和酒水）转让给被上诉人。后经双方同意，被上诉人前期交付上诉人转让费25000元，剩余40000元转让费按一年每月3333元支付，转租协议规定被上诉人需干满一年，若被上诉人中途退租属单方违约，擅自违约要一次性补齐剩余所欠租金。至2018年4月23日被上诉人才正式与上诉人交接店面。二、之所以出现剩余40000元转让费分期一年的情况，征收公告是2018年4月18日贴出的，被上诉人在签署转租协议前就已经知道存在拆迁风险。4月21日被上诉人到店里与上诉人商量，怕转过店后干不了多长时间拆迁会赔钱，被反诉人要求剩余40000元转让费分期支付，后经双方协商同意，自2018年4月10日至2019年4月9日，按一年每月3333元支付租金给反诉人，到拆迁之日停止缴租，这样被上诉人就没有任何经营风险了，所以才有了分期一年的协议。三、一审认定2018年6月14日被上诉人与上诉人解除转租合同，上诉人不同意解除合同，2018年6月13日被上诉人在没有任何方式通知上诉人的情况下，偷偷将店内货物酒水通通运走，在没有补齐转租费的情况下企图一走了之，被上诉人当场发现并报警。被上诉人于2018年6月14日才用手机发信息给上诉人要解除转合同，而其应当按照约定全面履行自己的义务，其解除合同没有法律依据，解除的条件不成就，属单方违约。四、被上诉人谎称该店面已经发生拆迁事宜，与事实不符，该店面与隔壁饭店同是一个房东，并没有收到房东告知任何拆迁事宜，而且四周各个店面至今都在正常营业，至今也没有一家拆迁。而且被反诉人出示的证据是廊坊市安次区人民政府发布《蔡豆庄棚户区改造项目的征收公告》，不是拆迁公告，征收期限是2018年4月18日至2019年5月17日，该协议属于征收期限范围内。被上诉人说因拆迁无法办理营业执照，绝属捏造，现有廊坊市安次区城区工商分局正常办理营业执照的视频为证。综上所述，请求二审法院依法查明事实，公正判决。 陈文然答辩称，上诉人说我方是在知道拆迁之后才签订的合同错误，我方4月10日交付对方定金，4月18日政府张贴的公告。经与工商局核实，办理营业执照需要大队开证明，大队说不能给开证明，有视频为证。因为拆迁没法干了，之前和对方说过，没有协商好，之后我方搬走了自己的东西。一审时合同还没有解除，对方给门上了锁，把我方东西也锁里边了。 陈文然向一审法院起诉请求：一、依法解除原、被告之间签订的租赁合同；二、依法判令被告退还租金及押金共计37168元，并支付相应利息损失；三、依法判令被告赔偿装修损失5000元；四、被告赔偿封锁租赁房屋造成的经济损失1000元；五、本案诉讼费用由被告承担。张增杰反诉请求：一、依法判决被反诉人向反诉人支付租金33334元、水费410元，共计33744元；二、本诉和反诉的全部诉讼费用均由被上诉人承担。 一审法院查明：1、乙方陈文然与甲方张增杰签订《转租协议》，双方约定：甲方将位于廊坊市安次区门西侧的大众烧烤饺子馆转租给乙方，租期自2018年4月10日至2019年4月9日，年租金65000元（包括房屋租金40000元及设备租金25000元）；如遇拆迁不可抗因素，乙方停止租赁、停止交纳剩余租金，甲方退还押金5000元；租赁期间乙方擅自退租，所欠甲方租金一次性补齐。协议签订后，陈文然交纳了25000元租金（包括房屋租金20000元和设备租金5000元）、押金5000元，剩余40000元租金每月交纳3333元。此后交付了2018年4月、5月份两个月的租金6666元。因未出庭作证，柳贺清、付建艳的证人证言不予采信。2、2018年4月18日，廊坊市安次区人民政府发布《关于蔡豆庄棚户区改造项目的征收公告》，征收范围为廊坊市安次区京山铁路以南、永华西道以北，长青路以西、永兴路两侧、安泰家园以北、蓝波湾小区以南。征收期限2018年5月18日至2019年5月17日。3、2018年6月14日，陈文然通知张增杰解除合同。 一审法院认为，本案的审理焦点为：一、《转租协议》签订及履行情况；二、本诉原告要求本诉被告退还租金和押金共计37168元并支付相应利息、装修损失5000元、财产损失1000元的事实及依据；三、反诉原告要求反诉被告支付租金33334元、水费410元，共计33744元的事实及依据。关于焦点一、二，《转租协议》双方当事人主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规等，形式合法，系合法有效。关于焦点二，陈文然与张增杰约定，如遇拆迁不可抗因素，乙方停止交纳剩余租金，甲方退还押金5000元。本案中，因案涉房屋涉遇拆迁事宜，双方约定的停止交纳剩余租金、退还押金的条件已成就，《转租协议》自2018年6月14日陈文然解除合同的通知到达张增杰处时予以解除。因双方约定了合同解除的后果，原告（反诉被告）陈文然有权依约停止交纳剩余租金，被告（反诉原告）张增杰应返还押金5000元。因双方未约定返还已交纳的租金，故陈文然诉请被告退还已交租金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。陈文然主张张增杰赔偿装修损失5000元及其他经济损失1000元，因双方未就装修事宜进行约定，陈文然亦未提供证据证明其他经济损失，故对此诉讼请求，一审法院亦不予支持。关于焦点三，依法成立的合同对双方具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定了合同解除的条件已成就，解除权人可以解除合同，陈文然通知张增杰解除合同的，不构成擅自退租，故张增杰主张陈文然支付剩余租金33334元的诉讼请求，理据不足不予支持。但因双方租赁期限自2018年4月10日至合同解除日6月14日，陈文然支付了4、5月份的租金，故6月份的租金3333元应予支付。关于水费410元，因陈文然认可，一审法院予以支持。遂判决：一、确认原告（反诉被告）陈文然与被告（反诉原告）张增杰签订的《转租协议》自2018年6月14日解除；二、被告（反诉原告）张增杰返还原告（反诉被告）陈文然押金5000元。此款于本判决生效后十日内付清；三、原告（反诉被告）陈文然给付被告张增杰（反诉原告）租金3333元，水费410元。此款于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告（反诉被告）陈文然的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张增杰的其他反诉诉讼请求。案件受理费427元，由原告（反诉被告）陈文然承担367元，由被告（反诉原告）张增杰承担60元。反诉费317元，由被告（反诉原告）张增杰承担287元，由原告（反诉被告）陈文然承担30元。 本院二审期间，张增杰申请证人张某、张留顺作证，证明2018年4月23日双方交接以及欠付租金的事实。陈文然对该日交接没有异议，对欠付租金的事实不认可。本院对证人证明2018年4月23日进行交接的事实予以确认。陈文然提交视频，证明其办理营业执照申请大队开证明，大队因房屋拆迁不给开。张增杰对该视频真实性认可，对陈文然不能办理营业执照的意见不认可。本院对陈文然向大队申请开具证明的事实予以确认。 庭审中，张增杰认为上诉状中410元的水费的主张系笔误，不再主张。其认可共收取陈文然37945元，其中包括25000元租金（含2018年4月10收取的5000元定金），5000元设备押金，7945元的货款。双方均认可于2018年4月23日签订的本案合同。 二审查明其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，政府征收公告于2018年4月18日张贴，双方签订合同及对饭店的实际交接为2018年4月23日。该事实表明，被上诉人陈文然在签订合同前即知晓涉案区域将要拆迁。涉案房屋未实际拆除，被上诉人陈文然因故不再租赁房屋未与上诉人协商善后事宜即退租的行为属于违约。一审法院认定被上诉人陈文然因拆迁事宜而解除合同，不构成擅自退租，与事实不符，本院予以纠正。而根据本案实际，鉴于：1、合同约定全年转租费65000元，以先交纳25000元，剩余40000元按一年分期交付方式签订。上诉人张增杰亦知晓被上诉人陈文然为了规避拆迁风险，怕转过店后干不了多长时间拆迁会赔钱，被上诉人陈文然要求剩余40000元转让费分期支付，后经双方协商同意，按一年每月3333元支付。之后付款、收款的事实亦印证了双方完全按照签订合同时真实意思实际履行。在被上诉人陈文然因故无法继续履行合同的情况下，通知上诉人张增杰解除合同未违反签订合同时双方当事人的本意；2、上诉人张增杰已经收取被上诉人陈文然25000元的转租费；3、上诉人张增杰已收取房屋实际占用期间陈文然交付的转租费，剩余占用期间费用一审法院予以支持；4、被上诉人陈文然退租后，上诉人张增杰将涉案房屋上锁，该房屋后期已经由房东实际出租。本案中上诉人张增杰已经获得了相应的合同的利益，一审判决结果符合本案实际，故对上诉人张增杰的上诉请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费325元，由上诉人张增杰承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 盖秀红 审 判 员 马 兰 审 判 员 杨立军 二〇一八年十二月九日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙