文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初279号原告：深圳市美百年商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区莲花街道商报东路英龙商务大厦2005单元，统一社会信用代码914403006729976403。法定代表人：焦昆华，执行董事。委托代理人：梁华、郭悦丽，分别系万商天勤（深圳）律师事务所律师、实习律师。被告：小高德（广州）置业有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编01单元，统一社会信用代码914401016618286499。法定代表人：张伟。被告：广州市明和实业有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江西路8号2001房之自编2018房，统一社会信用代码914401017082813113。法定代表人：张伟，经理。委托代理人：孙海燕，系广东国智律师事务所律师。原告深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称“美百年公司”）诉被告小高德（广州）置业有限公司（以下简称“小高德公司”）、广州市明和实业有限公司（以下简称“明和公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告美百年公司的委托代理人梁华、郭悦丽，被告明和公司的委托代理人孙海燕到庭参加了诉讼；被告小高德公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美百年公司诉称：被告明和公司为高德置地冬广场珠江东路12号物业的所有权人。2012年1月1日，被告明和公司出具《授权委托书》，委托被告小高德公司对珠江东路12号物业进行经营管理，并确认被告小高德公司对该物业拥有分租、转租、经营权及委托分租、转租经营权。2014年10月，被告小高德公司与原告签订了两份《广州市房屋租赁会同》及《租赁合同补充协议一》，分别约定由原告承租天河区珠江东路12号1601、1901、2101全层物业（即16、19、21层），2901、3001、3101全层物业（即29、30、31层），建筑面积共计13300.5平方米，租赁期限自2015年12月1日至2023年11月30日。上述合同约定，租赁期内原告有权将租赁物业的全部或部分转租给第三方。2015年12月3日，被告小高德公司和原告又签订了《租赁合同补充协议二》，约定将租赁期限调整为2016年2月27日至2024年2月29日。原告承租上述租赁物业后，招商进展十分顺利；至2016年3月，原告已与20位次承租人签订了租赁期限为2年到5年不等的租赁合同。但被告小高德公司却于2016年3月28日强行对原告尚未投入使用的7套物业(1606、2103、3001、3005、3006、3101、3102)进行了上锁，并于3月29日向原告发函要求收回该7套物业，其中1606、2103等2套物业位于16、19、21层。2016年4月1日，被告小高德公司再次向原告发函要求原告停止将上述物业转租、分租给第三方。除上述7套物业外，被告小高德公司对原告承租的1601、2105，2901A单元物业也采取了强制措施，干扰、影响、阻碍原告的正常使用，其中1601、2105等2套物业位于16、19、21层；具体表现为被告小高德公司于2016年6月15日起对1601单元物业强行上锁并停电，于2016年7月29日在没有任何理由的情况下拒绝对2105单元进行装修竣工验收。2016年6月16日，原告委托广东广信君达律师事务所向被告小高德公司发出律师函，要求被告小高德公司恢复1601单元物业的供电，但被告小高德公司对此无动于衷。原告为此多次与被告小高德公司沟通交涉，2016年4月至9月期间，还多次发函至被告小高德公司，要求被告小高德公司停止违约行为并赔偿原告损失。然而，被告小高德公司对原告的合法要求始终置之不理，执意要强行收回原告尚未出租的物业。为了让双方合同顺利履行，原告直到2016年8月仍坚持按时足额缴纳全部承租物业（包括因被告小高德的违约行为导致原告无法使用的物业）的租金及其他费用。2016年8月，因被告小高德公司违约在先，且始终无视原告的合理请求，原告行使了同时履行抗辩权，停止向被告小高德公司支付无法正常使用物业对应面积的租金，但仍足额支付了其他部分的租金。2016年9月7日，两被告以原告欠缴部分租金满30日为由，发函称已解除全部物业的租赁合同（包括原告已转租给第三方并如约缴纳租金及其他费用的部分）。且自9月5日开始，两被告共同威胁次承租人，要求次承租人搬离物业或者与被告小高德公司直接商谈签订新的租赁合同。同时，两被告还实施了断电、停水等恶劣行径，严重干扰了原告及次承租人的正常营业，侵害了原告及次承租人的合法权益。2016年9月18日起，两被告强行收回租赁物业，并完全禁止原告的人员进入天河区珠江东路12号物业。次承租人也于9月8日起陆续致函原告，要求解除与原告签订的租赁合同，并要求原告赔偿损失。两被告强行收回租赁物业后，被告明和公司又重新委托了另外一家公司对租赁物业进行管理运营，并与次承租人签订了新的租赁协议，窃取了原告原本可以获得的转租收益。被告明和公司作为被代理人明知代理人被告小高德公司的违法违约行为，不仅不表示反对，反而与被告小高德公司共同发函解除合同并要求原告及次承租人清退物业。被告明和公司应当与被告小高德公司共同承担连带责任。原告已于2017年3月将两被告诉至法院，案号为（2017）粤0106民初7661、7662号，该两案现已审结，查明了两被告的违约行为；但原告在前述两案中并未诉请两被告赔偿装修损失及2016年9月17日之后无法使用租赁物业的损失，也未诉请两被告依据合同约定支付违约金。且在上述案件判决生效后，又有多名次承租人对原告提起诉讼，给原告造成了重大损失。根据被告小高德公司与原告签订的《租赁合同补充协议一》第11.5条约定，被告小高德公司未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应当向原告返还租赁保证金，同时向原告支付相当于两个月租金同等金额的违约金，故两被告应向原告支付违约金1463055元。原告已支付了2016年9月租赁物业中16、19、21层的租金562751.6元、管理费158596.8元，但两被告却于2016年9月18日起强行收回全部租赁物业，两被告应赔偿原告自2016年9月18日至9月30日期间无法使用租赁物业的租金及管理费损失共计320717.97元。因两被告违约解除合同，导致原告无法履行与次承租人之间的租赁合同，部分次承租人将原告诉至法院要求原告双倍返还租赁保证金并赔偿其损失，截至原告起诉之日，有多名次承租人起诉原告的案件判决已生效，原告因此产生实际损失共计1971499.35元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告向原告支付违约金1463055元；二、两被告赔偿原告实际损失2292217.32元（包括2016年9月17日之后无法使用租赁物业的租金及管理费损失320717.97元、次承租人起诉原告给原告造成的损失1971499.35元）；三、本案诉讼费由两被告承担。被告明和公司辩称：一、原告要求被告小高德公司承担法律责任没有法律依据，应予驳回。双方关于本案的租赁合同纠纷已经生效的（2017）粤0106民初7662号民事判决作出裁判。被告明和公司系案涉物业的产权人，被告小高德公司为被告明和公司的委托代理人，故与原告签订的租赁合同直接约束原告和被告明和公司，被告小高德公司作为代理人无需向原告承担任何法律责任。原告在生效判决已明确相关法律关系的前提下，仍将被告小高德公司列为被告，实为滥诉。二、原告诉请被告明和公司支付违约金1463055元为重复主张，应予驳回。（2017）粤0106民初7662号案在综合考虑出租人违约解除合同的违约责任及原告在该案中未充分举证证明其实际损失的情况下，判决被告明和公司按相当于两个月租金同等金额的损失（也是双方合同约定的违约金计算标准）向原告赔偿1463055元，且被告明和公司已向原告实际支付。现原告在本案中又以违约金的名义提出系重复主张，应当予以驳回。三、根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，若原告认为双方约定的违约金的金额过低，不足以弥补其实际损失的，可以向法院提出调高违约金的请求，但应以实际损失为限。鉴于被告明和公司已向原告支付了1463055元，若原告的实际损失高于该金额，则可以主张调高违约金，并在扣除了1463055元的金额后，就超出部分才能主张被告明和公司赔偿。1、原告主张的2016年9月17日之后无法使用租赁物业的损失320717.97元的数额计算错误。原告主张的320717.97元中包含2016年9月18日至9月30日期间无法使用租赁物业的管理费损失，该部分管理费系基于与雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司的物管合同支付的，原告提供的招商银行付款回单显示其将9月的管理费已汇至前述物管公司的账户，故9月18日至9月30日期间的管理费损失应向前述物管公司主张；原告并未足额支付2016年9月租金，根据双方签订的租赁合同及补充协议，原告承租的涉案物业为16、19、21全层，总面积为6650.25平方米，2016年9月份的租金为每平方米110元，9月17日前排除被告明和公司出于安全管理而上锁的房间1606和2103单元（合计面积597.47平方米），原告实际使用的面积为6052.78平方米，应付实际使用面积月租金总额为665805.8元，至9月17日应付租金为377289.95元。2、原告主张的次承租人起诉所造成的损失1971499.35元，应以生效判决书为依据，未决案件的赔偿部分应予驳回。首先，律师费的赔偿主张缺乏合同依据，根据双方签订的租赁合同及补充协议，违约责任以违约金的形式约定，并未将律师费列入违约赔偿范围。其次，次承租人广州麦和信息科技有限公司起诉的案件尚未审结，其诉请的相关赔偿缺乏生效判决确认，原告单方出具的统计金额，无法确定真实性和准确性。再者，次承租人深圳市小牛普惠投资管理有限公司起诉的案件中，判令原告向该次承租人退还门禁卡押金3500元，此属原告的退还义务，不属原告的损失，不应由被告明和公司赔偿。最后，次承租人广州笔克展览工程有限公司起诉的案件中，判令原告向该次承租人退还2016年9月19日至2016年10月15日的租金70115元，此属原告的退还义务，不属原告的损失，不应由被告明和公司赔偿。综上，在扣除不应予以支持的损失后，原告主张的实际损失未超出被告明和公司为履行（2017）粤0106民初7662号案民事判决已支付的1463055元数额部分，请求法院依法予以驳回。经审理查明：2017年，美百年公司诉至本院，要求小高德公司、明和公司退还广州市天河区珠江东路12号16、19、21层（以下简称“案涉物业”）的租赁保证金、水电周转金、管理费保证金、装修保证金2214533.25元；小高德公司、明和公司共同赔偿美百年公司可得利益损失26729106.7元及2016年9月前因小高德公司、明和公司违约导致美百年公司不能实际使用前述部分物业的损失605621.7元等。本院以（2017）粤0106民初7662号案（以下简称“7662号案”）立案受理。经审理，本院于2017年9月27日作出7662号案民事判决，查明及认定：明和公司系广州市天河区珠江东路12、14、16号物业的登记产权人。2012年1月1日，明和公司向小高德公司出具《授权委托书》，确认小高德公司对该物业拥有分租、转租、经营权及委托分租、转租、经营权等。2014年，小高德公司（甲方/出租人）与美百年公司（乙方/承租人）签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议一》（以下简称“《补充协议一》”），约定甲方将案涉物业出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2015年12月1日至2023年11月30日。案涉物业建筑面积共计6650.25平方米，该面积为本物业租金、管理费及其他相关费用的计算依据。案涉物业2016年3月1日至2016年12月31日每月每平方米租金为110元，月租金为731527.5元；租金以一个自然月为一期，如一期不足一整个月时，该期月租金应按该自然月天数计算的日平均租金再乘以实际计租日数计算应付金额。乙方应与甲方指定的物业管理公司签订物业管理合同，物业管理费每月每平方米30元，即案涉物业每月物业管理费为199507.5元。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除原合同及本协议；因甲方违约而致原合同及本协议解除的，甲方应当向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金；因乙方违约而致原合同及本协议解除的，乙方无权要求甲方返还租赁保证金；（1）甲方交付的该房屋不符合本协议约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的且甲方又未在合理期限内消除前述情形……（5）乙方未按约定交纳租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、有偿服务等费用，逾期超过三十日的。甲方未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金。2015年12月3日，小高德公司（甲方）与美百年公司（乙方）签订《租赁合同补充协议二》（以下简称“《补充协议二》”），双方确认将《广州市房屋租赁合同》、《补充协议一》的租赁期限调整为2016年2月27日至2024年2月29日。合同租金标准为2016年5月27日至2017年4月26日每月每平方米租金为110元，月租金为731527.5元。签订案涉物业的上述租赁文件同时，美百年公司亦与小高德公司签订了与案涉物业同栋的广州市天河区珠江东路12号2901房之全层、3001房之全层、3101房之全层的房地产（以下简称“29层、30层、31层物业”）的租赁文件，约定美百年公司的承租期限为2016年2月27日至2024年2月29日，建筑面积为6650.25平方米；2016年5月27日至2017年4月26日每月每平方米租金为120元，月租金为798030元；物业管理费每月每平方米30元，月物业管理费为199507.5元等。因美百年公司在签订案涉物业租赁合同时知悉小高德公司与明和公司的代理关系，据此，有关案涉物业的租赁合同直接约束美百年公司和明和公司。小高德公司确认案涉物业中的1606、2103单元在出租予美百年公司的租赁期内即2016年3月、4月起出现了上锁情况，结合小高德公司在2016年3月29日、4月1日、4月20日发往美百年公司的函件中曾要求收回包括案涉物业1606、2103单元在内的七套物业，并要求美百年公司停止将该七套物业出租给第三方，而美百年公司则在2016年4月20日、4月26日、5月12日、7月23日数次发函要求小高德公司、雅居乐物管公司停止对上述七套物业加锁，加之（2016）粤广南方第39213号《公证书》亦映证了上述七套物业在2016年6月20日仍处于被管理处加锁的状态，本院采信美百年公司主张，即小高德公司、雅居乐物管公司自2016年3月28日起对案涉物业的1606、2103单元进行了加锁，导致美百年公司无法使用。小高德公司未能依约将案涉物业全部交付美百年公司使用，已构成违约，美百年公司亦有权拒绝支付无法使用物业的租金。小高德公司、美百年公司确认美百年公司已足额支付了案涉物业（包括自2016年3月28日起无法使用的1606、2103单元的租金）2016年7月以前的租金，但2016年8月、9月每月仅支付了案涉物业部分租金562751.6元。关于未支付租金部分，美百年公司称除了上述被锁的1606、2103单元（合计面积597.47平方米）外，还包括美百年公司在2016年6月16日、8月3日向小高德公司、雅居乐物管公司发函中主张无法使用的1601、2105单元，但美百年公司并无充分证据证明1601、2105单元存在无法使用的情况，小高德公司亦对美百年公司2016年6月16日、8月3日所发函件内容的真实性不予确认，故美百年公司拒付1601、2105单元的租金缺乏依据，构成违约，根据双方合同履行情况，美百年公司应向小高德公司支付案涉物业2016年8月的租金为665805.8元（731527.5元-597.47平方米×110元/月/平方米），即美百年公司未能足额缴纳案涉物业8月的租金为103054.2元（665805.8元-562751.6元）。因美百年公司在拒付1601、2105单元租金的问题上并不存在较大的主观恶意，故在案涉物业的租赁合同已因小高德公司违约在先，处于非正常履行状态的情况下，小高德公司无权在未与美百年公司协商的情况下即以美百年公司拒付部分租金（1601、2105单元的租金）为由解除案涉物业的租赁合同、收回场地。但基于案涉物业已于2016年9月18日由明和公司收回并另行出租，《广州市房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》已实际解除，就上述合同解除的责任归属，本院认为应由小高德公司的被代理人明和公司承担主要责任，由美百年公司承担次要责任。就美百年公司要求明和公司赔偿可得利益损失26729106.7元的诉讼请求。美百年公司为证明其可得利益损失向本院提交了《评估报告》，该《评估报告》载明评估结果是在诸多假设条件成立的情况下作出的，由此可知美百年公司主张的可得利益损失实际具有诸多不确定因素，而明和公司亦对该份由美百年公司单方委托出具的《评估报告》的真实性不予确认，并就其中诸多推算依据提出质疑，据此，本院对该《评估报告》不予采信。因本案中已确定美百年公司对案涉物业的租赁合同解除负有次要责任，明和公司负有主要责任。综合考虑《补充协议一》中有关出租人违约解除合同应承担的违约责任的相关约定，以及美百年公司未在本案中提供充分证据证明其实际损失，本院判令明和公司应向美百年公司赔偿相当于两个月租金同等金额的损失即1463055元。故判决：一、明和公司向美百年公司退还租赁保证金1463055元、水电周转金152955.75元、管理费保证金399015元、装修保证金199507.5元；二、明和公司向美百年公司赔偿其2016年7月前无法使用部分物业的损失203139.8元；三、明和公司向美百年公司赔偿损失1463055元；四、驳回美百年公司的其他诉讼请求等。因美百年公司不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2017年12月28日作出（2017）粤01民终22392号（以下简称“22392号案”）民事判决：驳回上诉，维持原判。2016年10月，雅居乐物业管理服务有限公司高德置地分公司（以下简称“雅居乐公司”）诉至本院，要求美百年公司支付案涉物业2016年8月1日至9月17日期间的物业管理费（含管理服务费及公共能源费）110134.11元及迟延违约金等。本院以（2016）粤0106民初17946号（以下简称“17946号案”）立案受理。经审理，本院于2017年9月27日作出17946号案民事判决，查明及认定：关于美百年公司支付物业管理费的情况。雅居乐公司、美百年公司确认按《广州高德置地广场写字楼物业管理服务合同》（以下简称“《物管合同》”）约定案涉物业2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费（包括管理服务费及公共能源费）扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为110134.11元。美百年公司表示拒绝支付上述管理费，因为其不能正常使用上述管理费对应的场地（本案不能使用的场地为1606、2103单元及1601、2105单元）。根据小高德公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件，小高德公司明确要求收回1606、2103单元，雅居乐公司确认其对1606、2103单元进行上锁，在本案中美百年公司亦提供《公证书》证明上述房屋被上锁，相关锁上有“管理处”字样，门上张贴有管理处的告示，且雅居乐公司亦无法提供对上述房屋上锁的依据。据此，本院对于美百年公司所辩称无法使用1606、2103单元予以采信。因美百年公司无法使用1606、2103单元，故其无需向雅居乐公司支付上述部分场地的物业管理费，结合小高德公司向美百年公司发出的《关于协商调整租赁面积的函》等函件可知上述场地的面积为597.47平方米（299.62平方米＋297.85平方米），根据《物管合同》的约定，案涉物业的管理费的计付标准为30元/平方米/月，故上述无法使用的场地每月的管理费为17924.1元（30元/平方米/月×597.47平方米）。另，美百年公司辩称因雅居乐公司采取强制措施干扰、影响、阻碍美百年公司正常使用的1601、2105单元依据不足，本院不予采纳。故美百年公司对于1601、2105单元所产生的管理费应予承担。美百年公司作为承租人应就其交还涉案场地的情况承担举证责任，美百年公司称其2016年9月10日无法进入涉案场地但对此未进行举证，本院不予采信。雅居乐公司称美百年公司于2016年9月底搬离应视为对其不利事实的自认，本院予以采纳。据此，雅居乐公司诉请美百年公司支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费并无不当。因双方确认按《物管合同》约定涉案场地2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为110134.11元，即扣除美百年公司无法使用的1606、2103单元对应的管理费外，美百年公司须向雅居乐公司支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费82053.02元（110134.11元－17924.1元－17924.1元÷30天×17天）。故判令：一、美百年公司向雅居乐公司支付案涉物业2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费82053.02元；二、美百年公司向雅居乐公司支付逾期支付上述管理费的违约金；三、驳回雅居乐公司的其他诉讼请求等。因美百年公司不服，上诉至广州市中级人民法院，该院于2017年12月25日作出（2017）粤01民终23071号（以下简称“23071号案”）民事判决：驳回上诉，维持原判。现美百年公司以小高德公司、明和公司违约解除案涉物业的租赁合同为由，要求小高德公司、明和公司按照《补充协议一》“甲方未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金”的约定支付违约金1463055元，并赔偿美百年公司的实际损失，具体包括：一、美百年公司已向小高德公司支付了案涉物业2016年9月1日至9月30日的租金562751.6元（明和公司亦确认美百年公司前述租金支付情况），向雅居乐物管公司支付了案涉物业2016年9月1日至9月30日的管理费158596.8元，因小高德公司、明和公司于2016年9月18日收回了案涉物业，导致美百年公司此后无法使用案涉物业，小高德公司、明和公司应将2016年9月17日后的租金、管理费赔偿美百年公司。二、因小高德公司、明和公司于2016年9月18日收回案涉物业，导致美百年公司无法将租赁物业交付次承租人使用，次承租人向美百年公司主张违约责任。1、广州麦和信息科技有限公司，案号为（2017）粤0106民初21195号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金269316元、返还物业管理费保证金29924元、水电周转金11471元；美百年公司应承担的本诉受理费为5960元、反诉受理费为1600元；前述判决已于2018年8月15日发生法律效力。2、广东航港传媒有限公司，一审案号为（2017）粤0106民初13031号，二审案号为（2017）粤01民终23074号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金188776元；美百年公司应承担的一审本诉受理费为4075元、反诉受理费为1256元，二审受理费为3830元；前述判决已于2017年12月27日发生法律效力。3、广东广铁天骏传媒有限公司，一审案号为（2017）粤0106民初13032号，二审案号为（2017）粤01民终23075号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金156000元，美百年公司应承担的一审本诉受理费为3420元、反诉受理费为1058元，二审受理费为3387元；前述判决已于2018年12月27日发生法律效力。4、深圳市小牛普惠投资管理有限公司广州天河分公司，一审案号为（2017）粤0106民初3004号，二审案号为（2017）粤01民终22528号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金226772元，返还水电费周转金8150元、门禁卡押金3500元，赔偿装修损失179266.35元；美百年公司应承担的一审本诉受理费为7570元、反诉受理费为1165元，二审受理费为5683元；前述判决已于2018年2月9日发生法律效力。5、宝宝树（北京）信息技术有限公司广州分公司，一审案号为（2017）粤0106民初22363号，二审案号为（2017）粤01民终24233号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金218124元，返还水电费周转金6891元、门禁卡押金100元；美百年公司应承担的一审本诉受理费为4680元、反诉受理费为1359元，二审受理费为2704元；前述判决已于2018年1月29日发生法律效力。6、北京众鸣世纪科技有限公司广州分公司，一审案号为（2017）粤0106民初22364号，二审案号为（2017）粤01民终24234号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金350096元，返还水电费周转金11061元、门禁卡押金2100元；美百年公司应承担的一审本诉受理费为6750元、反诉受理费为2090元，二审受理费为4158元；前述判决已于2018年1月29日发生法律效力。7、广东大闰金投资管理有限公司，一审案号为（2017）粤0106民初22501号，二审案号为（2017）粤01民终24235号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金235560元，返还水电费周转金9675元、物业费保证金25238元、装修保证金12619元；美百年公司应承担的一审本诉受理费为6336元、反诉受理费为1523元，二审受理费为2673元；前述判决已于2018年1月29日发生法律效力。8、广州赛意信息科技股份有限公司，一审案号为（2016）粤0106民初19537号，二审案号为（2018）粤01民终11144号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金592880元、水电费周转金24884元、物业费保证金64914元、装修保证金32457元；美百年公司应承担的一审本诉受理费为10950元、反诉受理费为3420元，二审受理费为2873.5元；前述判决已于2018年6月13日发生法律效力。9、广州笔克展览工程有限公司及笔克会展服务（广州）有限公司，案号为（2017）粤0106民初21443号，美百年公司与两次承租人达成调解协议为美百年公司向两次承租人退还租赁保证金155812元、水电周转金11061元、装修保证金14427元、门禁卡押金3000元及2016年9月19日至2016年10月15日的租金70115元，美百年公司应承担的受理费为2560元；前述调解书已于2017年12月5日发生法律效力。10、伯乐慧智人才服务（上海）有限公司广州分公司，一审案号为（2017）粤0106民初5586号，二审案号为（2017）粤01民终23073号，判令美百年公司向该次承租人双倍返还租赁保证金223936元、水电费周转金8150元；美百年公司应承担的一审受理费为4780元，二审受理费为4780元；前述判决已于2017年12月27日发生法律效力。三、因次承租人起诉美百年公司，导致美百年公司支出律师代理费。美百年公司就此提交了：1、其与广东广信君达律师事务所签订的《民事委托代理合同》十份，分别显示广州麦和信息科技有限公司案、广东航港传媒有限公司案、广东广铁天骏传媒有限公司案、深圳市小牛普惠投资管理有限公司广州天河分公司案、宝宝树（北京）信息技术有限公司广州分公司案、北京众鸣世纪科技有限公司广州分公司案、广东大闰金投资管理有限公司案、广州赛意信息科技股份有限公司案、广州笔克展览工程有限公司及笔克会展服务（广州）有限公司案、伯乐慧智人才服务（上海）有限公司广州分公司案的一审律师代理费为30000元，二审阶段律师费用按一审收费标准减半计付。2、广东广信君达律师事务所出具的《广东增值税专用发票》，显示该所确认收到美百年公司支付的深圳市小牛普惠投资管理有限公司广州天河分公司案的一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），伯乐慧智人才服务（上海）有限公司广州分公司案一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），广东航港传媒有限公司案一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），广东广铁天骏传媒有限公司案一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），宝宝树（北京）信息技术有限公司广州分公司案一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），广东大闰金投资管理有限公司案一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），北京众鸣世纪科技有限公司广州分公司案一审律师费30000元、二审律师费15000元（复印件），广州麦和信息科技有限公司案律师费30000元。经质证，明和公司对美百年公司提交的次承租人起诉美百年公司的裁判文书及相应生效证明的真实性予以确认，但主张生效法律文书确定的美百年公司的付款义务并非都是美百年公司的损失；对美百年公司提交的有原件的《民事委托代理合同》及《广东增值税专用发票》的真实性予以确认，但主张双方租赁合同中并未约定律师费的承担。本院认为：关于小高德公司作为明和公司代理人与美百年公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》应直接约束明和公司与美百年公司，且上述合同实际解除应由明和公司承担主要责任，由美百年公司承担次要责任等问题，已发生法律效力的7662号案、22392号案民事判决已作出认定，本案不再赘述。关于美百年公司要求明和公司支付违约金1463055元的诉讼请求。因已生效的7662号案、22392号案判决明和公司向美百年公司赔偿损失1463055元系基于美百年公司主张的可得利益损失的诉讼请求，与美百年公司在本案中依据《补充协议一》“甲方未依协议约定或法律规定单方解除本协议的，应向乙方返还租赁保证金，同时向乙方支付相当于贰个月租金同等金额的违约金”之约定主要的违约金非属同一性质，故在本院已认定明和公司系违约解除双方租赁合同的情况下，美百年公司的该项诉讼请求有其事实及法律依据，本院予以支持。关于美百年公司要求明和公司赔偿其2016年9月17日以后无法使用案涉物业的损失320717.97元的诉讼请求。根据已生效的7662号案、22392号案查明及认定的事实可知，美百年公司向明和公司支付了案涉物业2016年9月即2016年9月1日至9月30日的租金共计562751.6元；未支付被锁的1606、2103单元（合计面积597.47平方米）及无法使用的1601、2105单元的租金；因美百年公司并无充分证据证明1601、2105单元存在无法使用的情况，故美百年公司仍应支付1601、2105单元及其他可正常使用物业的租金至明和公司收回案涉物业前即2016年9月17日。经计算，美百年公司应向明和公司支付可正常使用的案涉物业2016年9月1日至9月17日的租金为377290元【（731527.5元-597.47平方米×110元/月/平方米）÷30天×17天】，因美百年公司已向明和公司支付了案涉物业2016年9月18日后的租金185461.6元（562751.6元-377290元），但却自2016年9月18日起无法使用案涉物业，明和公司应将该部分租金即185461.6元赔偿美百年公司。另根据已生效的17946号案、23071号案查明及认定的事实可知，雅居乐公司、美百年公司确认按《物管合同》约定案涉物业2016年8月1日至9月17日期间的全部管理费扣除美百年公司已缴纳的管理费后剩余管理费为110134.11元，扣除美百年公司无法使用的1606、2103单元对应的管理费后，美百年公司须向雅居乐公司支付2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费82053.02元（110134.11元－17924.1元－17924.1元÷30天×17天），故判令美百年公司向雅居乐公司支付案涉物业2016年8月1日至2016年9月17日期间的管理费82053.02元。由此可知，美百年公司并未向雅居乐公司支付案涉物业2016年9月18日以后的管理费，故美百年公司现要求明和公司赔偿其2016年9月18日以后无法使用案涉物业的管理费损失，缺乏事实依据，本院依法予以驳回。关于美百年公司要求明和公司赔偿次承租人起诉美百年公司给美百年公司造成的损失1971499.35元的诉讼请求。就美百年公司已提交的其与次承租人的生效法律文书来看，因美百年公司无法向次承租人提供租赁场地导致双方租赁合同提前解除，多名次承租人向美百年公司主张违约责任，要求美百年公司双倍返还租赁保证金、赔偿装修损失；其余诉请则主要是向美百年公司主张退还已缴纳的费用；虽美百年公司丧失案涉物业出租权的主要责任不在其自身，但美百年公司作为出租人亦应妥善处理其与次承租人的关系，故其与次承租人发生诉讼而产生的诉讼成本包括诉讼费、律师费不应当然视为美百年公司的损失，综合上述情况，加之本院已判令明和公司向美百年公司支付违约解除合同违约金1463055元，足以弥补美百年公司的实际损失，本院对美百年公司的该项诉请不予支持。小高德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市明和实业有限公司向原告深圳市美百年商业管理有限公司支付违约金1463055元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市明和实业有限公司向原告深圳市美百年商业管理有限公司赔偿其2016年9月18日起无法使用物业的租金损失185461.6元；三、驳回原告深圳市美百年商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36842元，由原告深圳市美百年商业管理有限公司负担17202元，被告广州市明和实业有限公司负担19640元；保全费5000元，由被告广州市明和实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  陈妍曚人民陪审员  邹允洪二〇一八年十二月二十九日书 记 员  梁怡筠            本判决书于    年   月   日送达