江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初171号 原告：李玉文，女，1966年3月4日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：沃兵，沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。 被告：胡道明，男，1953年7月14日出生，沭阳县人，住沭阳县。 委托代理人：唐磊，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。 委托代理人：张连，沭阳县庙头法律服务所法律工作者。 被告：胡朝军，男，1977年12月25日出生，沭阳县人，住沭阳县。 原告李玉文诉被告胡道明、胡朝军房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月5日、2018年6月8日两次公开开庭进行了审理，原告李玉文及其委托代理人沃兵、被告胡道明及其委托代理人唐磊均到庭参加诉讼，被告胡朝军经本院合法传唤两次庭审均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李玉文向本院提出诉讼请求：要求二被告给付购房款150000元及利息（自2016年10月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止）。事实与理由：原告的丈夫孟某1（因病去世）于2013年6月26日与被告胡道明签订房屋转让协议书，将位于沭阳县原解桥小学的“2158”工程厂房转让给被告（东头长28米，宽18米），总价款为700000元，办理房产证后付清全款。现该房屋于2016年10月办理了不动产权证（以被告胡朝军名义办理）。被告胡道明曾于2013年8月2日向孟某1出具350000元房款的欠据，目前仍欠150000元未付。被告胡朝军系上述房屋的实际受益人，应当与被告胡道明共同承担还款责任。 被告胡道明辩称：1、原告的主体不适格，孟某1已去世，应当由孟某1的所有继承人参加诉讼。2、被告胡朝军并未与孟某1签订合同，现原告要求被告胡朝军付款违反合同的相对性，没有法律依据。3、2016年9月25日胡道明替孟某1清偿欠胡某借款100000元及利息20000元，2016年9月29日胡道明给付李玉文款100000元，办理不动产登记权证期间胡道明为原告支出办证费用39876元（其中有票据费用25325元，另有14551元没有票据），目前剩余90124元未付，未付的原因是原告为被告所办理的不动产权属证书所载明的土地使用权面积小了，付款条件没有成就。 被告胡朝军未作答辩。 本院经审理查明如下事实：2012年6月12日，原告李玉文的丈夫孟某1（乙方）与沭阳县人民政府（甲方）签订《标准化厂房建设协议书》一份，协议载明：“一、项目名称：解桥村标准化厂房二、厂房选址及用地状况：厂址：原解桥小学，土地性质：建设用地，土地面积：8.25亩，东西长93.23-53.45米、南北宽28.9-78.39米（以红某为准），土地租用年限：30年（2012年3月-2042年3月），土地及厂房使用费免收。三、厂房建设面积及标准：四层以上框架结构标准化厂房，厂房面积不低于5000平方米，符合县2158标准化厂房设计要求（附县2158工程概况说明）四、承担建设方式及要求：厂房属乙方自建，归乙方所有，按甲方规划，乙方自行设计图纸，自合同签订、工程设计审核通过后8日内开工建设，建设工期为120个日历天（节假日、雨天除外）……”2012年6月19日，孟某1又与沭阳县解桥村村民委员会签订《标准化厂房建设改造补充协议书》一份，对建设厂房的相关事宜进行了约定。 上述协议签订后，孟某1遂开始在原解桥小学旧址建设标准化厂房一幢，该厂房东西长56米，南北宽18米。在厂房建设至三层框架结构时，孟某1将涉案厂房出售给被告胡道明及案外人于在水。2013年6月26日，孟某1与被告胡道明签订的协议一份，载明：“协议甲方：孟某1乙方：胡道明为了更好搞活经济，经双方友好协商，现有甲方将位于沭阳县解桥小学地段上的2158工程建设的厂房总长56米，（东头长28米，宽18米范围内）一并转让给胡道明（乙方）总价70万元，乙方先期付款30万元后，甲方办理好土地证相关手续后乙方春节前付清余款，如甲方房产证暂时无法办理，甲方押10万元给乙方（房产证什么时候办好，什么时候乙方付清此款）。违约按百分之三银行利息收取甲方：孟某1乙方：胡道明2013年6月26日”。2013年8月2日，被告胡道明向孟某1出具欠条一张，载明：“欠条欠到解桥小学2158工程购房款叁拾伍万元整此据欠款胡道明2013年8月2日”。 2016年1月27日，被告胡朝军参加沭阳县国土资源局的土地挂牌交易，以270000元价格取得沭阳县解桥2015BG51地块的国有土地使用权，宗地面积为2748平方米（4.12亩），土地用途为工业。上述土地出让金270000元由原告李玉文实际支付。2016年2月22日，被告胡朝军取得涉案厂房的建设用地规划许可证（附建筑红某）。2016年4月6日，被告胡朝军取得涉案厂房的建设工程规划许可证（建筑面积4103平方米，并附建筑红某）、建设工程施工许可证。2016年9月27日，被告胡朝军及其妻子曹爱芳取得涉案整幢厂房的不动产权登记证书。 2016年9月29日，原告李玉文（甲方）与被告胡朝军（乙方）、案外人于在洲（丙方）签订《补充协议》一份，协议载明：“一、关于孟某1所建设的2158三层框架，原解桥小学院内，以建设局红某、镇政府合同和解桥村合同为准的2158厂房和土地（8.24亩），伸缩缝以东一并转卖给胡朝军，价格为70万元，伸缩缝以西一并转卖给于在洲，价格也是70万元。二、伸缩缝以东房屋面积为2080平方，土地南口宽28米，北口宽62.68米，西口长80米，东口中间长79米，东口边长62.68米。三、伸缩缝以西房屋面积为2080平方，土地南口宽28米，北口宽37.09米，西口长80.8米，北口长80米。四、该厂房土地证和房产证均办在胡朝军名下，属胡朝军和于在洲共同所有，如有其它费用有两户共同出资办理。五、如土地权发生变更，双方共同承担责任和费用。六、本协议自签字之日起生效。甲方（证明人）：李玉文乙方：胡朝军丙方：于在洲2016年9月29日”。 2016年9月29日，被告胡道明给付原告李玉文房款100000元，原告李玉文向被告胡道明出具收条一份，该收条内容书写于A4纸的上端，被告胡道明在该纸张的下端对欠款数额进行计算，原告李玉文对计算所得数额不予认可。 2016年至2017年期间，被告胡道明为涉案厂房办理相关审批手续及不动产权证书，支出施工合同、监理合同费用6000元，房屋检测费6000元，消防费用1000元，土地交易服务费1370元，国有土地使用权证登记费450元，土地测绘费用1000元，房屋测绘费用820元，印花税135元，契税8100元，房屋登记费450元，共计25325元。 另查明，孟某1与李玉文于1989年9月3日登记结婚，孟某1于2014年2月12日死亡,孟某1的母亲先于孟某1去世，孟某1的近亲属为：孟令中（孟某1的父亲）、李玉文、孟阳（孟某1长女）、李某（孟某1次女）、孟某2（孟某1儿子）。孟某1的上述近亲属均表示，同意由李玉文一人来主张本案的相关权利。 又查明，2012年10月1日，孟某1曾向案外人胡某借款，并出具借条一张，载明：“今借到人民币壹拾万元整，期限叁个月，利息贰分孟某12012.10.1担保人：宋亚多庄某”。该借条现在被告胡道明处。被告胡道明主张其为孟某1归还本金100000元及利息20000元，原告李玉文只认可被告胡道明归还100000元本金。 再查明，被告胡道明在办理涉案厂房相关审批手续及权证期间，曾从案外人于在水处拿款10000元，原告李玉文在另案起诉于在水购房款时已将该10000元扣除。 本案的争议焦点为：1、原告李玉文的主体是否适格；2、二被告应否向原告支付未付购房款；3、未付购房款的数额是多少。 对于该争议焦点1，本院认为，被告胡道明未付的房款系孟某1去世前与原告李玉文所享有的夫妻共同债权，孟某1于2014年2月12日死亡，现孟某1的其他近亲属均表示同意由原告李玉文一人起诉主张权利，故李玉文的主体适格。 对于争议焦点2，本院认为，孟某1与被告胡道明在2013年6月26日所签订的房屋买卖协议合法有效，具有法律约束力。被告胡朝军并非买卖合同的当事人，原告要求被告胡朝军支付购房款，无事实依据，本院不予支持。现付款条件已经成就，被告胡道明应当支付所欠购房款。被告胡道明辩称原告为其办理的不动产登记证书上所载明的宗地面积与约定不符，本院不予采纳，理由如下：首先，从被告胡道明与孟某1所签订的买卖协议来看，双方只是对转让的厂房进行约定，并未约定所转让土地使用权的具体面积，依据该协议，在被告胡道明于2016年9月27日取得不动产权证书时，即应视为原告方履行完义务；其次，虽然原告李玉文于2016年的9月29日与被告胡朝军签订补充协议，但给付房款的义务主体仍然是被告胡道明，被告胡道明全程参与了土地使用权、建设工程规划许可证、不动产权登记证书等手续的办理，其在2015年5月25日土地挂牌交易成交时即应对其能取得的土地使用权面积有所认知，而在此之后被告胡道明仍然积极参与办理相关手续，直至取得不动产权证书，乃至在被告胡朝军与原告签订补充协议的当天，被告胡道明仍然向原告李玉文支付了100000元购房款，可以看出被告胡道明对已经取得土地使用权面积是认可的。 对于争议焦点3，本院认为，孟某1与被告胡道明在2013年6月26日所签订的房屋协议买卖协议中约定，“甲方办理好土地证相关手续后乙方春节前付清余款，如甲方房产证暂时无法办理，甲方押10万元给乙方（房产证什么时候办好，什么时候乙方付清此款）”，可以看出，办理相关手续的费用应当由出让方支付。被告胡道明在办理相关手续过程中支出的25325元费用，有相应的票据予以证实，本院予以确认。被告胡道明辩称在办理相关手续过程中另支出14551元费用，未提供证据证实，本院不予采纳。被告胡道明从案外人于在水处所拿的10000元款项应从费用中扣除。被告胡道明在2016年9月29日向被告李玉文支付的100000元款项应从未付房款中扣除。被告胡道明辩称为孟某1清偿欠胡某的100000元本金及20000元利息，原告只认可100000元本金，本院认为，被告胡道明对代为偿还20000元利息未提供证据证实，本院不予采信。被告胡道明欠原告购房款的数额为134675元[350000元-（25325元-10000元）-100000元-100000元]。对于支付尾款的期限，孟某1与被告胡道明在协议中约定的时间为“房产证什么时候办好，什么时候乙方付清此款”，被告胡道明在2016年9月27日取得了不动产登记证书，故尾款应同时付清，原告主张自2016年10月1日起计算逾期利息，并无不当。协议书中所约定的逾期利率的标准为“百分之三银行利息”，属于约定不明，利息可按年利率6%计算。 被告胡朝军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告胡道明于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告李玉文款134675元及利息（自2016年10月1日起按年利率6%计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告李玉文的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由原告李玉文负担337元，由被告胡道明负担2963元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3300元。 审 判 长  张思源 人民陪审员  胡东明 人民陪审员  仲长春 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  吴 双 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。