浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终6772号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱黎，女，1983年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：王翔、车王望，浙江汉博律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州九诚实业有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区九环路63号5幢4楼402室。 法定代表人：沈斌。 委托诉讼代理人：樊志超，浙江康城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈斌，男，1974年5月25日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：樊志超，浙江康城律师事务所律师。 上诉人朱黎因与上诉人杭州九诚实业有限公司（以下简称九诚公司）、被上诉人沈斌房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2012年7月11日，朱黎（乙方，承租方）、九诚公司（甲方，出租方）、沈斌（担保人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自杭州市江干区九堡镇三卫村村民委员会处承租了老杭海路边（原纱厂）房屋，该物业坐落于杭州市江干区；该租赁房屋由所在村建造，至今未办理房屋所有权证书，甲方确认已从该村取得该幢大楼的租赁（转租）权利，可用于本合同项下的出租使用；甲方将该物业第5、6整层及底层大厅部分（附房屋平面图）房屋租赁给乙方；本合同签署前，乙方已对该租赁房屋的结构、附属设施设备、周边环境等情况作了实地了解，该物业尚未通过整体消防验收，尚未办理消防许可证；甲方明确可租赁用于乙方在此开设、经营客房业态；该租赁房屋目前为新建毛坯房，尚未投入使用，双方同意租赁房屋以现状方式交付；该租赁房屋的平面图、水电表读数作为本合同的附件；租赁期限第一次从2012年5月27日至2017年5月26日止，第二次从2017年5月27日至2022年5月26日止，连续租期10年；甲方同意给予乙方免租装修期，自2012年5月27日至2012年10月12日；如果非因甲方原因导致本合同提前终止或解除的，装修免租期租金不免付，乙方应在本合同提前终止或解除之日补足装修免租期间的租金并承担违约责任；租金以建筑面积计，其中5楼、1楼大厅租金按1.2元/天/平方米计，6楼租金按1.1元/天/平方米；租金实行“先付后用”的原则，每半年支付一次，在每半年开始的7天前支付；租赁期间，前三年租金保持不变，从租赁的第四年起，租金按以下方式递增：第4、5年租金，在前3年租金标准的基础上递增10%；第6、7年租金，在前4、5年租金标准的基础上递增10%；第8、9、10年租金，在第6、7年租金标准的基础上递增10%；在本合同签订生效的5日内，乙方应向甲方缴纳履约保证金20万元，作为乙方履行本合同项下义务的担保金；甲方提供沈斌作为甲方履行本合同及承担相关法律责任的担保责任直至合同履行完毕、结算完毕止；在本合同签订生效后，甲方应7天内向乙方按现状交付租赁房屋；如甲方逾期交付房屋，经乙方同意，则租期相应顺延；乙方除应向甲方支付租金外，还须承担、缴纳租赁期间的水、电、物业管理费及其他相关费用；在房屋交付时，由双方核对计量表的水、电表读数后予以签字确认，乙方同意按照当地供水、供电企业对该租赁大楼供应的水、电收费标准和收费周期，在甲方抄表缴费通知当月或规定期限与甲方结清费用；甲方逾期交付房屋的，每逾期一日按应付租金万分之一支付违约金；乙方逾期支付租金的，每逾期一日按应付租金的万分之一支付违约金；乙方逾期支付水、电费、物业管理费及其他应缴纳费用的，在甲方按本合同约定扣取保证金用于偿付乙方的应付款项后，乙方应在收到甲方不足租赁保证金差额的书面通知后5个工作日内向甲方补足差额；甲方违反合同的约定导致影响乙方正常经营而依法解除租赁合同的，除甲方全额赔偿乙方已投入的装修、购置的设施设备外，还应退还履约保证金并按合同尚未履行部分租金总额的30%支付违约金（但不应低于解除合同所在的计租年度的三个月租金）；乙方累计拖欠租金、水电费及其他相关费用达一个月以上的，甲方有权解除房屋租赁合同，收回租赁的房屋及附属设施设备，并向乙方主张合同尚未履行部分租金总额的30%作为违约金（但不应低于解除合同所在的计租年度的三个月租金），如造成甲方其他损失的，乙方还须承担全部赔偿责任；甲方违反本合同的约定或承诺从而影响乙方酒店正常经营的，乙方有权解除房屋租赁合同，腾空归还房屋及附属设施设备，甲方向乙方承担合同尚未履行部分租金总额的30%作为违约金（但不应低于解除合同所在的计租年度的三个月租金），如造成乙方其他损失的，甲方还须承担全部的赔偿责任；因不可抗拒原因（含政府行为）、国家政策法规调整导致合同无法履行的，本合同自然终止，甲乙双方均不承担违约责任，但如有赔偿，乙方投入的装修补偿归乙方；等。 上述合同签订后，朱黎委托律师向九诚公司、沈斌发送落款时间为2012年9月18日的《律师函》，认为九诚公司、沈斌存在严重违约情形。 2012年11月2日，朱黎（乙方，承租方）与九诚公司（甲方，出租方）签订《补充协议》，载明：甲乙双方签订了《房屋租赁合同》一份，乙方向甲方承租老杭海路边（原纱厂）房屋；甲方交房后，因乙方经营困难，提出退出房屋5楼的承租要求，双方对房屋租赁合同的条款作部分变更，并签订本补充协议，原《房屋租赁合同》与本《补充协议》不一致处，以本《补充协议》为准；双方同意对房屋租赁的层数及面积进行变更，即《房屋租赁合同》第一条第3款部分变更为“3、甲方将该物业第6整层（附房屋平面图）房屋租赁给乙方。其中6楼建筑面积约1350平方米（以实际测量为准）。对1楼大厅，甲方根据自身规划，出租给乙方部分，具体建筑面积以（实际测量为准），1楼大厅部分的具体交付时间在2012年11月15日前”；物业费（含公共部分的各项费用）按每平方米每月3元的标准，从2013年1月1日开始支付，每半年支付一次，先付后用，之后需每次提前一个月支付下一半年的物业费；乙方按原《房屋租赁合同》约定的条款承担已经实际使用的5楼1850平方米的租金至2012年10月25日，计233100元；乙方原已交的房屋租金，可抵用物业管理费及6楼的房屋租金，甲方不再直接退还；甲方同意给予乙方就6楼房屋租金延长一个月的装修免租期，延长至2012年11月12日止；乙方曾委托律师向甲方发函，现乙方承诺所发律师函中的理由和要求，乙方均自愿放弃，今后也不再以上述理由，向甲方主张任何权利，乙方认可甲方已经履行了《房屋租赁合同》中的义务；等。 2012年8月5日，九诚公司开具《收款收据》一份，确认收到履约保证金200000元。2013年9月30日，九诚公司开具《收款收据》一份，载明收到五楼装修赔偿款180000元。2012年8月15日至2015年9月29日期间，朱黎共计向九诚公司支付案涉房屋租金、水电费及物业管理费2153303.3元。其中，2013年11月22日开具的关于2013年11月12日至2014年5月11日期间租金的《收款收据》载明“6楼1450㎡”。 落款时间为2013年3月16日的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》载明：场所名称杭州扎西朋措酒店管理有限公司（杭州玖玖旅馆客运中心店）；消防安全责任人朱黎；地址杭州市江干区老杭海路3号；场所使用情况第六层为宾馆；等。 落款时间为2013年5月7日《鉴定报告》载明：检测项目结构可靠性，委托单位杭州扎西朋措酒店管理有限公司，工程名称玖玖旅馆杭州客运中心站店；主体结构承载力满足安全使用要求（适合宾馆使用）；等。 2016年2月1日，沈斌以中国邮政EMS方式发送邮件两份，邮件单号分别为1089049249213、1089049690513。该两份邮件填写的收件人均为杭州扎西朋措管理有限公司朱黎。其中，单号为1089049249213的邮单上填写的内件品名为文件，收件人地址为杭海路3号，该邮件登记的送达信息为2016年2月2日“他人收，前台杨木代”。单号为1089049690513的邮单上填写的内件品名为解除房屋租赁告知书，收件人地址为下城区中河北路，该邮件登记的送达信息为“未妥投，原因系收件人名址有误”。 2016年2月23日，浙江省杭州市钱塘公证处作出（2016）浙杭钱证内字第2761号《公证书》一份，载明：公证员及公证处工作人员于2016年2月17日，与申请人朱黎的委托代理人张秀红来到杭州市江干区旅馆连锁，在征得保安同意后来到该建筑物六楼，对六楼楼梯间、房间653、房间638、走廊南侧、房间636、房间625、房间623、走廊中部、房间620、房间605、房间603、走廊北部、房间693、走廊北部窗口、房间691、房间679、房间673、房间672、房间671、房间670、房间669、房间667、房间665、房间663、房间661、房间659、房间657、房间655、房间650、旅馆外阳台、该建筑物外墙的现状进行查看；在上述过程中公证处工作人员进行了拍摄；等。 2016年4月12日，浙江省杭州市东方公证处作出（2016）浙杭东证字第5666号《公证书》一份，载明：公证员及助理于2016年4月8日在该公证处，现场监督了申请人朱黎亲笔书写全球邮政特快专递国内标准快递单上的各项内容，然后交给EMS邮政特快专递业务承揽员，并由承揽员将朱黎的函件装入国内特快专递邮件信袋内，并将信袋密封的整个过程；与公证书相粘连的《告知函》的影印件确与申请人于2016年4月8日发给九诚公司及沈斌的函内容相符；留存于该处的EMS全球邮政特快专递国内标准快递单及中国邮政速递物流股份有限公司杭州市分公司定额发票联的影印件与原件相符；等。上述《告知函》载明：你公司未能妥善处理房屋质量问题以及房屋、土地合法性问题，此后又擅自断水断电、封锁房屋等行为致使合同早已终止，且客观上致使我方因此遭受重大损失；此前我已多次要求你公司予以赔偿，但你公司均不予处理，现我再次正式函告：请你公司赔偿我方因此遭受的损失（包括装修装饰投入、经营设备投入、经营收益损失等）；等。 2016年4月25日，朱黎诉至法院，要求判令：一、确认朱黎与九诚公司于2012年7月11日签订的《房屋租赁合同》及2012年11月2日签订的《补充协议》无效；二、九诚公司赔偿损失2515865.36元（包括装修损失1519054元、设备损失746706.36元、加盟费168000元、房屋修补损失82105元）；三、九诚公司返还房屋租金及水电费等2153303.3元，并退还保证金200000元；四、沈斌对上述款项承担连带责任；五、本案诉讼费用由九诚公司、沈斌负担。 后九诚公司提起反诉，请求判令：一、确认《房屋租赁合同》、《补充协议》已于2016年2月2日解除；二、朱黎立即腾退返还案涉房屋；三、朱黎支付2015年11月13日至2016年2月2日的租金149281元、水电费303202元、物业费86200.5元及逾期支付租金的违约金14816.92元（按每日万分之一自每一期租金应当支付之日暂计至2016年6月13日，此后另计）；四、朱黎支付2012年5月27日至2012年11月12日免租期间的租金281350元及逾期支付的违约金3713.82元（按每日万分之一自2016年2月3日暂计至2016年6月13日，此后另计）；五、朱黎支付房屋占有使用费240306元（按租金标准自2016年2月3日暂计至2016年6月13日，此后另计）；六、朱黎支付因其违约行为解除合同而应支付的违约金1448526.34元；七、反诉诉讼费用由朱黎负担。 2016年7月6日，杭州市江干区九堡镇三卫社区居民委员会出具《证明书》一份，载明：本社区老杭海路3号房屋6楼2013年8月1日至2015年12月31日电费表数3002度，倍数80倍，单价1.2元/度，共计288192元；水表数2015年5月1日至2015年12月31日，读数3002度，单价5元/度，共计15010元；等。 另查明：编号为杭江集用[1999]第000165号的《集体土地使用证》载明：土地所有者杭州市江干区村民委员会；该宗地为清查补办用地项目，规划为暂保用地，如规划建设需要，应无条件拆除地上物，同时注销该土地使用证；等。 2016年9月19日，杭州市江干区市场监督管理局出具《复函》一份，载明：江干区老杭海路3号场地面积超过2万平方米，原登记过营业执照三家，系通过原九堡镇（现九堡街道）确认出具的经营场地证明办理，经现场核查，此三家企业目前已搬离，去向不明；当前，根据九堡街道告知我局的意见，该地址场地情况较为复杂，无法再次出具经营场地证明，要求暂停办理营业执照办理；等。 另，双方在庭审中共同确认：案涉租金已付至2015年11月12日止；案涉房屋租赁合同签订后，以案涉房屋为登记地址，注册有杭州扎西朋措酒店管理有限公司，注册时提交有杭州市江干区九堡镇人民政府于2013年6月10日出具的《证明材料》一份，载明：兹有集体土地使用证为杭江集用[1999]第000165号，土地使用权为杭州江干区九堡镇三卫村经济联合社，使用权面积为3329.7平方米；经核实，申请人杭州扎西朋措酒店管理有限公司坐落在该宗地范围内；系非城镇、非住宅的合法建筑，不在拆迁范围，同意作为经营场地使用；等。 又，本案审理期间，经朱黎申请，原审法院依法委托的鉴定机构出具《工程造价鉴定意见书》一份，载明：全新工程造价为2227698元，工程施工期为2012年9-12月，按4年计算折旧，折旧后工程现有价值为1336619元；等。 原审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据认定的证据及双方陈述，案涉房屋租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，但由于案涉房屋既无产权证，又无证据表明系已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故案涉房屋租赁合同及补充协议应属无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据证实案涉房屋已腾退返还，亦无证据表明九诚公司单方擅自封锁案涉房屋、断水断电的情况下，朱黎应返还案涉房屋并承担占有使用费、占有使用期间的物业费及水电费。腾退返还所需的合理期限由法院酌情确定。九诚公司自认对1楼大厅未作管理，其他承租人对1楼大厅亦存在占用情况，故对其反诉主张的占有使用费、物业费按案涉房屋6楼1450平方米予以计算支持。抵扣朱黎已付的履约保证金200000元后，尚需支付占有使用费175463元（暂计至2016年6月13日）。又，因九诚公司确认已付租金中的21799.5元抵充2014年度物业费，故结合反诉诉请，尚需支付截至2015年12月31日的物业费82600.5元。 合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为出租人的九诚公司应保持案涉房屋符合约定用途，作为承租人的朱黎在选择承租案涉房屋时亦负有注意义务，结合案涉合同关于“至今未办理房屋所有权证书”等明确约定，应认为租赁双方对合同无效均有过错。结合本案实际，法院酌定对案涉房屋内已形成附合的装饰装修的损失由租赁双方各自承担现有价值的二分之一即668309.5元。结合案涉房屋已形成附合的装饰装修的现有价值在诉讼期间鉴定等实际情况，对2016年10月26日至2017年8月11日期间的占有使用费，该院酌定由朱黎、九诚公司各半负担，即酌定由朱黎减半向九诚公司支付该期间的占有使用费。对朱黎关于其他损失的诉请以及九诚公司关于免租期租金、违约金等损失的反诉诉请，在本案中均不予支持。又，主合同无效后，作为从合同的担保合同无效。担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。作为九诚公司的法定代表人，沈斌对案涉房屋租赁合同及补充协议的无效存在过错，结合本案实际，该院酌定沈斌对朱黎的上述损失668309.5元中九诚公司不能清偿的部分承担三分之一的赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、案涉房屋租赁合同及补充协议无效。二、杭州九诚实业有限公司于判决生效之日起十日内向朱黎赔偿案涉装饰装修损失人民币668309.5元。三、沈斌于判决生效之日起十日内向朱黎赔偿上列第二项款项人民币668309.5元中杭州九诚实业有限公司不能清偿部分的三分之一。四、朱黎于判决生效之日起十日内向杭州九诚实业有限公司腾退返还案涉房屋。五、朱黎于判决生效之日起十日内向杭州九诚实业有限公司支付案涉房屋占有使用费人民币175463元（暂计至2016年6月13日，此后至2016年10月25日以及2017年8月12日至案涉房屋实际返还之日止的占有使用费以1450平方米为计算面积按案涉房屋租赁合同约定的标准另计，2016年10月26日至2017年8月11日止的占有使用费以1450平方米为计算面积按案涉房屋租赁合同约定的标准减半另计）、物业费人民币82600.5元、水电费人民币303202元。六、驳回朱黎、杭州九诚实业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币22876.5元，由朱黎负担19736.6元，由杭州九诚实业有限公司负担3139.9元（于判决生效之日起七日内交纳原审法院）；财产保全申请费人民币5000元，由朱黎负担4313.7元，由杭州九诚实业有限公司负担686.3元（于判决生效之日起七日内交纳原审法院）。反诉案件受理费人民币13509.5元，由杭州九诚实业有限公司负担10509.4元，由朱黎负担3000.1元（于判决生效之日起七日内交纳原审法院）。 宣判后，朱黎、九诚公司不服上述判决，分别向本院提起上诉。上诉人朱黎上诉称：一、一审法院违反法定程序，应当撤销原判决，发回原审法院重新审理。1、本案在一审审理过程中曾3次开庭审理。其中，在2017年8月24日上午第3次庭审中，法庭曾向朱黎释明是否对诉讼请求进行调整，朱黎当庭确认撤回第一项诉讼请求，即要求撤回“确认上诉人与被上诉人于2012年7月11日签订的《房屋租赁合同》及2012年11月2日签订的《补充协议》无效。”该项诉讼请求，而后法庭并要求九诚公司对上诉人朱黎变更诉讼请求后的事实与理由进行答辩。根据法律规定，朱黎有权放弃或变更诉讼请求，在朱黎放弃诉讼请求后，一审法院仍判决“一、案涉房屋租赁合同及补充协议无效。”，该判决明显超出了朱黎的诉讼请求，违反了法定程序。2、根据法律规定“审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。人民法院在审理过程中，发现案件不宜适用简易程序的，裁定转为普通程序。”事实上，在本案审理过程中，历经九诚公司提起反诉，房屋装饰装修价值鉴定，三次开庭庭审，审理期限长达2年，显然不适用简易程序，但本案却仍由审判员一人独任审判，违法了法定程序。二、一审法院在本案认定事实和适用法律方面均存在错误。相关的事实以及法律错误之后发表意见。在一审判决之后，朱黎方也去与九诚公司办理交接，但是因为口角最后交接未成。综上所述，恳请贵院撤销原判决，发回原审人民法院重审。本案的一、二审诉讼费用由九诚公司、沈斌承担。 九诚公司、沈斌针对朱黎的上诉答辩称：该案件的实质原因是朱黎承租了案涉房屋后，一直以经营不善的理由，多次拖欠租金和水电费用，导致案件产生。事实上，朱黎承租房屋，办理了营业执照，房屋没有任何的产权纠纷，也没有所谓的产权原因，影响朱黎的经营。朱黎在九诚公司提出反诉后，提出延期审理、提出司法鉴定申请，进行司法鉴定，这是一审审理期限较长的最根本原因，现在朱黎又以恶意揣测的理由，将责任推脱到一审法官，其行为不应当得到支持，一审程序并无不当。请求二审法院查明事实，依法驳回朱黎的上诉请求。 上诉人九诚公司上诉：九诚公司与朱黎之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应当为有效协议。1、九诚公司对房屋出租的权源，来自对房屋的合法占有。九诚公司是合法地与杭州市江干区九堡镇三卫村村民委员会处，承租案涉房屋，且约定九诚公司有权出租该房屋。2、九诚公司在与朱黎签订房屋租赁合同及补充协议过程中，九诚公司将房屋交朱黎使用。朱黎在承租房屋后，正常使用该房屋，没有因房屋的权属情况，影响其对外经营。3、相关政府部门（杭州市江干区九堡镇人民政府、杭州市江干区九堡镇三卫村村民委员会、消防部门）也出具了证明或进行验收，认可朱黎对房屋的使用权利。因此，九诚公司认为与朱黎所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应当是有效合同。2、即使合同无效，一审法院判决，对损失责任及占有使用费的范围、分担比例也不适当。如前所述，朱黎在承租房屋后，正常使用该房屋，对外经营。之所以发生纠纷，是由于朱黎未按期缴纳房屋租金及费用，应当由朱黎承担主要责任。因此，上诉人对一审法院就已形成附合的装饰装修的现有价值以及2016年10月26日至2017年8月11日期间的占有使用费按各半负担的方式，认为并不正确，应当是由朱黎承担大部分的比例。一审法院在计算房屋的占有使用费过程中，将房屋的一楼大厅未计算在内。九诚公司认为并不妥当。一楼大厅是租赁合同的组成部分，且当时基本是由朱黎使用，所以管理的权利和义务，是朱黎，而不是九诚公司，该租金或占有使用费，是应当包括在内的。3、一审法院委托杭州利图投资咨询有限公司对涉案房屋已形成附和的装饰装修进行造价鉴定。鉴定结论是全新工程造价为2227698元。九诚公司认为该鉴定并不正确。首先，根据朱黎在起诉时提供的赔偿清单，其自认的涉及鉴定部分的损失，不超过200万，鉴定造价居然大于其自认的装修金额？其次、既然是对已形成附和的装饰装修进行造价鉴定，那么，像床上用品、电视、空调等可移动物品，并未形成附和，不应当计算在鉴定范围内。一审法院对其事实认定并不准确。综上，请求二审法院能查明事实，撤销一审判决的第一、二、三、四、五、六项，依法改判为，驳回朱黎的一审诉讼请求，支持九诚公司的一审的反诉请求。 朱黎针对九诚公司的上诉答辩称：案涉合同是无效的，案涉房屋未取得规划许可证，因此该协议无效。关于损失分担，一审法院认定的比例不恰当，相关费用均应由九诚公司、沈斌承担。关于鉴定范围的问题，一审中的鉴定意见反馈中，九诚公司、沈斌都没有提出异议，朱黎认为鉴定是准确的，应当是以现状返还房屋。 沈斌针对九诚公司的上诉答辩称：同意九诚公司的上诉。 二审法院期间，朱黎提交如下证据： 1、杭州市物价局关于调整杭州市区非居民生活用水价格的通知，证明案涉房屋供水部门规定的水费价格。 2、浙江省物价局关于调整省电网销售电价有关事项的通知，证明涉案房屋供电部门规定的电价。 九诚公司与沈斌没有新证据。对朱黎提交的证据的真实性没有异议，但是认为与本案没有关联性。案涉房屋的供电供水是村委会在负责，所以村委会的材料是真实合法的。九诚公司的水电费都是预缴给村委，统一结算的。本院对朱黎提交的证据的真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。 本院审理期间，上诉人九诚公司2018年11月30日向本院申请撤回上诉，本院另行制作裁定书。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人朱黎以一审法院违反法定程序，要求发回原审法院重新审理的诉请。2017年8月11日原审法院第二次开庭时，原审法院告知：“本诉部分，原告确认案涉合同无效；若法庭认为有效，诉请是否进行调整。”朱黎代理人：“可以进行调整。具体调整方案在庭后一周内可以向法庭提交书面材料。”朱黎在规定时间内并没有提交书面材料以表明对诉请的调整。2017年8月24日原审法院第三庭开庭，在庭审中，原审法院告知：“本诉部分，原告确认案涉合同无效；若法庭认为有效，诉请是否进行调整？”朱黎代理人：“撤回诉讼请求第一项，其他诉请保留不变，相应的事实与理由在正常的经营期间，被告擅自于2015年12月27日锁掉了经营的一楼的大门，导致原告方无法进行顶层的6楼开展正常的工作，只是原告无法正常经营，房屋质量、房屋系违法建筑的事实与理由这一块保留”。现一审法院确认双方当事人所签订的合同系无效合同，故不存在朱黎上诉所称朱黎当庭确认撤回第一项诉讼请求，一审法院仍判决“一、案涉房屋租赁合同及补充协议无效。”，该判决明显超出了朱黎的诉讼请求，违反了法定程序的主张。原审法院根据本案的实际情况以简易程序审理本案并无不妥，亦不存在违反法定程序。同时原审法院查明事实清楚，朱黎也没有提交充分的证据佐证其主张的已经腾退房屋的事实，故朱黎上诉要求发回重审的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费72772元，由上诉人朱黎负担。上诉人杭州九诚实业有限公司于本判决生效之日起十五日向本院申请退回预交的上诉费72772元。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一八年十二月十三日 书记员  何英杰