广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2388号 原告：张恰，男，汉族，1988年3月7日出生，住辽宁省昌图县。 委托代理人：陈源莲，广西唐程律师事务所律师。 委托代理人：何能容，广西唐程律师事务所律师。 被告：王福春，男，汉族，1992年7月13日出生，住山西省繁峙县。 委托代理人：伍艺，广西海城律师事务所律师。 原告张恰与被告王福春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日受理后，依法组成由审判员谭晓明担任审判长，人民陪审员傅春燕、何显著参加的合议庭，于2018年11月7日公开开庭进行了审理。书记员庞大洋担任法庭记录。原告张恰的委托代理人陈源莲、被告王福春的委托代理人伍艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张恰向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助将位于北海市海城区商品房过户至原告名下；2、被告向原告支付违约金16250元（以65万元为基数，按日万分之五的标准自2018年5月9日暂算至2018年6月29日，其余违约金计算至被告将房屋所有权过户至原告名下之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月4日，原告张恰与被告王福春签订了《房屋转让协议》，约定被告将其名下的位于北海市商品房转让给原告。由于被告应当向开发商广西桐洋房地产开发有限公司支付购房款、律师费、违约金、物业费和维修基金及向广西鼎运房地产代理有限公司支付中介服务费，为此双方约定原告以代被告向前述各单位支付被告拖欠的款项的方式支付涉案房屋前期购房款35万元，被告承诺在取得涉案房屋不动产权证书之日起五个工作日内配合原告办理更名过户手续，逾期则原告有权要求被告自违约之日起按涉案房屋总金额的3%的标准向原告支付违约金直至原告取得本协议项下房屋的不动产权证书之日止。协议签订后，原告已经按照约定向被告指定的单位支付了款项，被告已将涉案房屋交付给原告占有。2018年5月6日，被告取得了涉案房屋的不动产权证书，但是其拒不履行协助原告办理过户登记手续，经原告多次催促至今未履行构成严重违约，应当承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告王福春辩称：第一，涉案房屋目前处于查封状态，不具备过户条件；第二，原告没有按照协议要求向开发商付清房款和向银行付清抵押贷款，导致无法过户；第三，被告没有违约，不存在违约金的问题。被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2018年5月4日，原告张恰（乙方）与被告王福春（甲方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将位于北海市园辉新都5幢2单元1204号商品房转让给乙方，乙方代甲方向广西桐洋房地产开发有限公司和售楼部支付拖欠的款项35万元整；至本协议签订起，甲方就按揭贷款购买涉案房屋而发生的每月月供由乙方按时足额支付。如因乙方没按时缴纳月供而造成甲方征信问题的，乙方必须自违约之日起每日按上述商品房购买合同总金额的3%向甲方支付违约金直至甲方不再因签署违约而承担征信责任为止；当本协议项下商品房的不动产权证由广西桐洋房地产开发有限公司过户至甲方名下并取得不动产产权证书后，甲方必须在取得不动产产权证书之日起五个工作日内（经双方协商乙方需提前通知甲方安排时间）配合乙方办理更名过户手续，过户至乙方或者乙方指定的主体，房屋解押以及过户费等一切费用由乙方承担；如甲方违约拒不配合乙方更名过户，乙方可要求甲方继续履行合同，办理过户手续，并要求甲方必须自违约之日起每日按上述商品房购房合同总金额的3%向乙方支付违约金直至乙方取得本协议项下商品房的产权为止。合同还约定了其他事项。当日，被告王福春给原告写了收条，载明：“本人王福春今收到张恰园辉新都5幢2单元1204号之前月供10000元整，已支付9000元，欠1000元，等到过户时支付，本人王福春过户时随叫随到，张恰给报销路费”。同日，原告代替被告向中国建设银行股份有限公司北海分行归还2018年3月-2018年9月房贷9883.55元。2018年5月9日，原告代替被告向广西桐洋房地产开发有限公司支付管道煤气开户费2700元、装修垃圾清运费147元、装修管理服务费98元、公共维修基金6153元、物业费2578元、装修押金500元、预收不动产证费1200元、电梯电频费100元。2018年5月10日，原告代替被告向北海悦城物业服务有限公司支付公共部位维护费100元、电表费85元、装修保证金1000元、装修拆墙砌墙保证金1000元。2018年5月21日，原告代替被告向广西桐洋房地产开发有限公司支付购房款9万元、律师费14512元、月供21352元，向广西鼎运房地产代理有限公司支付涉案房屋装修款12万元和购房款现金4万元。原告支付上述款项共计320408.55元。 本案审理过程中，双方确认涉案房屋购房款构成为：由原告张恰向广西桐洋房地产开发有限公司和售楼部支付拖欠的款项及口头约定的装修费用合计35万元并承担涉案房屋剩余银行贷款及利息、房屋解押费用及过户费用。经双方确认，截止至2018年5月4日，涉案房屋剩余银行贷款的借款本金为292794.61元。 另查明，2016年5月25日，被告王福春与广西桐洋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买广西桐洋房地产开发有限公司开发的位于上海路以东、浙江路以北园辉新都5幢2单元1204号商品房，房屋预测建筑面积共97.67平方米，其中套内建筑面积76.76平方米，分摊共有建筑面积20.91平方米，总价款405331元。2016年9月27日，被告王福春为涉案房屋设定预购商品房抵押权预告登记。2018年5月2日，被告王福春取得了涉案房屋的不动产权证【桂（2018）北海市不动产权第0030695号】。2018年6月4日，因原告张恰向本院提出诉前保全申请，本院依法查封被告名下的涉案房屋。 还查明，2018年6月27日，王福春向本院提起诉讼，要求解除其与本案原告张恰签订的上述《房屋转让协议》，并要求张恰腾退涉案房屋。2018年9月18日，本院作出（2018）桂0502民2292号民事判决书，确认《房屋转让协议》合法有效，驳回王福春的诉讼请求。现该判决已发生法律效力。 再查明，合同签订后，被告已将涉案房屋交付原告占有使用。之后，双方因上述诉讼纠纷，原告不再占有使用涉案房屋。 本院认为，经（2018）桂0502民2292号民事判决书确认，原告张恰与被告王福春签订的《房屋转让协议》合法有效，本院不持异议。合同合法有效，双方均应恪守履行。原告依约支付了涉案房屋的部分购房款320408.55元和按时足额每月偿还银行按揭贷款，履行了合同的主要义务，被告应按照合同约定的时间协助原告办理涉案房屋的不动产权转移登记。现原告要求被告协助办理位于北海市商品房的过户登记，本院予以支持。被告王福春逾期办证构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，被告逾期协助原告办理房屋过户手续，应按房屋总金额的3%向原告支付违约金。现原告主张以65万元为基数，按每日万分之五的标准计算违约金，被告抗辩称己方没有违约。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第114条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条第1款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告逾期办理房屋过户登记的行为违反了房屋买卖合同的主要义务，但兼顾到合同的实际履行情况，且考虑到违约金主要是补偿性的性质，对违约金的具体数额，本院酌情进行调整，违约金的数额调整为：以房屋总金额人民币642794.61元（350000元＋292794.61元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年5月10日起计至涉案房屋办理过户登记至原告张恰之日止）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、被告王福春于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告张恰将位于北海市园辉新都5幢2单元1204号商品房的不动产权证【桂（2018）北海市不动产权第0030695号】办理至原告张恰名下； 二、被告王福春支付违约金（违约金计算：以房屋总金额人民币642794.61元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2018年5月10日起计至涉案房屋办理过户登记至原告张恰之日止）向原告张恰； 三、驳回原告张恰的其他诉讼请求。 案件受理费人民币7543.75元，诉讼保全费2520元，两项合计10063.75元，由被告王福春全部负担。（该费用原告已向本院预交，被告在履行上述支付义务时一并返还原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7543.75元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 谭晓明人民陪审员何显著 人民陪审员 傅    春    燕 二〇一八年十二月十八日 法官 助理 吴    伟    燕 书 记 员 庞    大    洋