台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1002民初4992号原告：林陇，男，1991年6月20日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：王新平，浙江新平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱士杰，浙江新平律师事务所律师。被告：台州市椒江名豪房地产开发有限公司，住所地台州市椒江区云西路**。法定代表人：黄仙桃。委托诉讼代理人：林绪聪，浙江鑫湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：白洁，浙江鑫湖律师事务所律师。原告林陇与被告台州市椒江名豪房地产开发有限公司（以下简称名豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序审理。被告名豪公司在提交答辩状期间内提出管辖异议，本院于2018年6月15日作出（2018）浙1002民初4992号民事裁定书，裁定驳回其异议。被告名豪公司不服该裁定，向台州市中级人民法院提起上诉。台州市中级人民法院于2018年7月3日作出（2018）浙10民辖终222号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年7月12日对本案公开开庭进行了审理。原告林陇的委托诉讼代理人王新平、邱士杰及被告名豪公司的委托诉讼代理人林绪聪、白洁到庭参加诉讼。诉讼过程中，原被告曾一致申请庭外和解，但届期未达成调解协议，本案现已审理终结。原告林陇向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《商品房买卖合同》（编号为×××99），向原告交付合同项下椒江区豪景白云山庄26幢101、201、301室房屋和地下室78号储藏室及121号、123号、124号车位，并协助原告办理不动产权证；2.判令被告支付自2015年7月1日起至实际交房之日止，以已付房价款1008万元为基数按日万分之一标准计算的逾期交房违约金；3.判令被告支付自2016年7月1日起至实际交付初始登记的土地、房产权属证书之日止，以已付房价款1008万元为基数按日万分之一的标准计算的逾期交证违约金。事实和理由：原、被告于2014年1月29日签订了编号为×××99号的《商品房买卖合同》，约定原告以1008万元从被告处购买坐落于椒江区××幢××室××室××号××室××号××号××号车位。为此，原告于签订合同当日支付了首付房价款305万元，又于2014年3月19日通过银行按揭贷款将剩余房价款703万元转入被告账户。《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付日期为2015年6月30日前，第十六条约定交付初始登记的土地、房屋权属证书日期为2016年6月30日前，但被告未在上述期限内交付房产及土地、房屋权属证书。根据《商品房买卖合同》第十条、第十六条约定，未能在约定期限内交付房屋或土地、房屋权属证书，买受人有权要求出卖人自约定日期至实际履行义务之日止，按日向其支付已交付房价款万分之一的违约金。综上，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，被告的行为已严重违约，应当承担违约责任。被告名豪公司辩称，双方存在商品房买卖合同关系属实。合同约定交房时间为2015年6月30日，约定时间届满时被告销售人员电话通知原告办理交房。原告声称在外地待回来后办理交房手续。2016年4月6日被告公司销售人员再次通知原告办理交房手续，原告同样以在外地做生意为由，待回来后办理交房手续。被告已经按照合同约定将具备交房条件的房屋通知原告收房，因原告自身原因未办理收房手续，相应责任不应当由被告承担。合同约定办证时间为2016年6月30日，车位在2015年4月即已具备办证条件，房屋在2016年6月20日即已具备办证条件。被告销售人员同样电话联系原告要求原告协助办理商品房转移登记手续，原告以在外地为由未来办理。原告第一项诉请系原告自身原因未来办理房屋交接手续，且原告本人在2016年就已经来过现场对房屋现状进行查看。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人贷款借款凭证、个人购房借款／担保合同，被告对真实性、合法性没有异议，本院予以采信。被告提供的竣工验收备案表，原告对真实性无异议。本院予以认定，可以反映出涉案工程于2016年3月31日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格，竣工验收备案时间是2016年4月5日。被告提供的建设工程规划核实确认书、台州市建设工程竣工核实反馈表（市政；台州市城市管理行政执法局椒江分局；建筑亮化验收，仅限规划要求实施亮化的项目；园林；物业管理、社区用房；城建档案），拟证明涉案商品房在2015年7月份通过验收，涉案商品房实际在2015年7月份已经具备房屋交付条件，后因国土部门逾期交付土地的原因导致被告竣工验收备案逾期9个多月；原告对真实性没有异议，对关联性有异议，本院认为，商品房买卖合同约定的交付条件之一是建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，市政配套工程、建筑亮化、工程档案、绿地率等项目的验收并不能代表商品房已经具备交付条件，是否因案外人的原因导致被告逾期办理竣工验收备案与本案处理无关，故对被告陈述的证明对象本院不予采信。被告提供的房屋产权登记证书系原件，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以采信。被告提供的收据系复印件，原告对真实性、关联性有异议，本院不予采信。被告申请的证人王某、徐某出庭作证的证言，用以证明被告已经电话通知原告交房、办证，未予交房、原告未办理的原因在于其自身，未交房、办证的责任应由原告自行承担；原告认为证人与被告存在利害关系，对该证言的真实性有异议；本院认为，证人王某曾系被告员工，证人徐某曾在被告处管理销售，均与被告有利害关系，单凭证人陈述不足以直接认定被告通知过原告收房及办证，至于本案中被告有无通知过原告收房及办证以及通知时间，本院将结合其他情形在说理部分进行综合分析。本院调取的土地权利注销表，原被告均无异议，本院予以确定。本院经审理认定事实如下：2014年1月29日，原告林陇与被告名豪公司签订了浙江省商品房买卖合同一份，约定原告向被告购买坐落于豪景白云山庄26幢101、201、301室房屋和地下室78号储藏室及地下室121、123、124号车位，总价款为10080000元；被告应于2015年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；被告逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过60日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，原告在接到被告交房通知后未按通知要求前来验收房屋的，视为原告默认验收即视为原告认可被告的房屋符合合同及法律规定的交付条件，交房时间以被告发出交房通知之日为被告的房屋交付日期，交房期限满后商品房即室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等由被告承担，原告有权按照前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由原告承担；被告负责办理土地使用权初始登记及申请该商品房所有权初始登记，并取得《土地使用权证书》或者土地使用权证明及《房屋所有权证》，并承诺于2016年6月30日前取得前述土地、房屋权属证书，交付给原告，原告自行办理该商品房转移登记；被告不能在前述约定期限内交付权属证书，约定日期起120日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；约定日期起120日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。房屋买卖合同中约定的原告方的联系电话为原告父亲的手机号码。至2014年3月19日，原告向被告支付了购房款10080000元。2016年4月5日，被告承建的豪景白云山庄二期4、14-17、19-27、30-40#商住楼（原名豪·白云山庄二期15、16、20-23、25-33、35-43、45#楼）工程竣工验收备案。2015年4月13日，被告取得椒江区豪景白云山庄地下室车位121、123、124号的不动产权证书。2016年6月20日，被告取得椒江区豪景白云山庄26幢101室的房屋权属证书。原告认可其父亲曾在2015年、2016年接到过被告的电话。另，被告对本案所涉土地权属的分割时间为2017年11月14日。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应当按照约定全面履行自己的义务。本案的主要争议焦点在于：1、被告是否逾期交房，如构成逾期交房，应如何承担违约责任；2、被告是否逾期交付初始登记的土地、房屋权属证书，如构成逾期交付权属证书，应如何承担违约责任。关于逾期交房问题。根据商品房买卖合同约定，被告应于2015年6月30日前将符合条件的商品房交付给原告使用，涉案房屋在2016年4月5日进行竣工验收备案，在此时方具备交付条件。被告未能按约履行交房义务，构成逾期交房，应承担相应的违约责任。被告陈述其销售人员在竣工验收备案后曾电话通知过原告办理交房手续，原告对于被告通知过交房不予认可，但认可其父亲在2016年间曾接到过被告销售人员的电话。在原告亦未明确通话时间的情况下，结合双方的陈述，本院有理由确认被告销售人员在竣工验收备案后与原告父亲进行过电话联系，且双方曾谈及交房问题。另外，涉案商品房买卖金额较大，假如被告未通知原告收房，从情理上分析，原告应会积极地、主动地、及时地联系被告，本案中也没有证据反映出原告在2016年后就此事与被告联系过。综上，本院认为，被告在涉案商品房竣工验收备案后通知过原告父亲收房的事实具有高度可能性，商品房买卖合同约定原告父亲的手机号码即为原告的联系电话，据此可以确认原告在2016年间知晓房屋已经具备交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，原告在知晓房屋具备交付条件后亦有义务采取催讨等适当措施，防止损失扩大。综合本案审理实际，酌情宽限原告一个月的合理催讨期限，鉴于原告知晓房屋具备交付条件的时间并不明确，被告也未举证证明，本院酌情确定为2016年12月底，故逾期交房的违约金从2015年7月1日起计算至2017年1月31日止为宜，违约金计算标准按照合同约定为日万分之一。综上，被告应支付原告逾期交房违约金585648元（10080000元×0.1‰/天×581天）。虽然被告无须承担2017年1月31日后的逾期交房违约金，但是本案中原、被告之间客观上未办理椒江区豪景白云山庄26幢101室房屋、、地下室**储藏室及地下室车位****124号的交接手续，故对于原告要求被告交付的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期交付初始登记的土地、房屋权属证书问题。根据商品房买卖合同约定，被告承诺于2016年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记。针对土地权属证书交付问题，本院经相关部门核实，本案所涉房屋的土地主管部门在实际工作流程中不颁发合同约定的土地权属证书，出卖人只需向买受人提交该房屋的权属证书即视为已完成该条约定的出卖人提供资料的义务，但根据合同的目的，出卖人应当保证买受人能仅凭房屋权属证书即可办理产权转移登记。关于房屋权属证书的交付问题。被告已于2016年6月20日取得了本案所涉的房屋权属证书。庭审中，被告陈述其销售人员曾在2016年通知原告办理商品房转移登记手续，原告对此不予认可，但认可其父亲在2016年曾与被告销售人员通过电话，同于逾期交房问题，本院认为原告在2016年间已知晓房屋权属证书已经可以交付，后客观上被告一直未向原告交付，原告亦有义务采取催讨等适当措施防止损失扩大，但本院在审理中发现，被告对本案所涉房屋土地的分割时间为2017年11月14日，即在该日期之后方可办理产权转移登记，故本院综合本案审理实际，酌情宽限原告至2017年年底的合理催讨期限，即至2017年12月31日。因此，本院酌情确定逾期交付权属证书的违约金计算至2017年12月31日止，按照合同约定，起算日期为2016年7月1日，违约金计算标准为日万分之一。因此，被告应支付原告逾期交付权属证书的违约金552384元（10080000元×0.1‰/天×548天）。此外，原告要求被告协助办理不动产权证，虽然被告无须承担2017年12月31日后的逾期交房违约金，但其仍应协助原告办理涉案商品房的转移登记手续。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告台州市椒江名豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林陇交付椒江区豪景白云山庄26幢101、201、301室房屋、地下室78号、地下室**储藏室及地下室****；二、被告台州市椒江名豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告林陇将椒江区豪景白云山庄26幢101、201、301室房屋、地下室78号储藏室及地下、地下室**储藏室及地下室****记至原告林陇名下的手续；三、被告台州市椒江名豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告林陇逾期交房的违约金585648元；四、被告台州市椒江名豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿给原告林陇逾期交付权属证书的违约金552384元；五、驳回原告林陇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46335元（已减半），由原告林陇负担22100元，被告台州市椒江名豪房地产开发有限公司负担24235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  王 波二〇一八年十二月七日法官助理  周丹玲书 记 员  陈肖倩