河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀06民终5998号 上诉人（原审被告）：涿州市德业房地产开发有限公司，住所地涿州市东城坊镇南庄村村西。 法定代表人：王宝申，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晖，河北路达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：涿州市扬名商贸有限公司，住所地河北省保定市涿州市码头镇码头村村东。 法定代表人：窦培坡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王晓青，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：申福生，男，1986年8月13日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：刘辉，河北信正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：涿州市中利房地产经纪有限公司，住所地河北省保定市涿州市清凉寺办事处阳光社区281号。 法定代表人：沈征，该公司经理。 上诉人涿州市德业房地产开发有限公司、上诉人涿州市扬名商贸有限公司因与被上诉人申福生、被上诉人涿州市中利房地产经纪有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 涿州市德业房地产开发有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同有效，上诉人不予返还购房款202827元；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，并已实际履行，合同中所涉房屋已建设完成，上诉人已按照合同约定交付房屋。二、被上诉人与上诉人签订《房屋买卖合同》时，销售人员已明确告知被上诉人该房暂时无法办理不动产登记，合同中也未约定办理不动产登记事项，且被上诉人所购房屋单价仅为签订合同当时涿州市一手房市场价的三分之一。据此，上诉人认为被上诉人购房时明知该房产状况仍同意购买，现在又以上诉人五证不全为由起诉要求退款，其行为有违合同诚实信用原则。三、本案诉争项目已被涿州市政府列入2018年涿州市棚户区改造项目计划，计划实施完毕后涉案房屋即可办理不动产登记。综上，请二审法院充分考虑上诉人的上诉意见，支持上诉人的上诉请求。 申福生辩称，本案诉争房产建设在集体土地上，没有审批手续，本身施工不合法，是不能作为商品房进行销售的。根据土地管理法的相关规定，集体土地上不得建设房屋向本集体经济组织外买卖，涉案房产不能办理相关使用证和房产证，上诉人销售房屋的行为违反了土地管理法的相关规定，双方买卖合同无效，对于被上诉人缴纳的款项应依法返还。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 涿州市中利房地产经纪有限公司述称，上诉人所述与我公司无关。 涿州市扬名商贸有限公司述称，这是甲方和乙方的事情，我们作为中介方没有责任。 涿州市扬名商贸有限公司上诉请求：1、请求保定市中级人民法院依法撤销涿州市人民法院作出的（2018）冀0681民初208号民事判决书，依法改判上诉人不承担50000元电商费的返还责任或发回重审；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定上诉人向被上诉人申福生返还电商费50000元缺乏事实及法律依据。根据申福生一审中提交的付款凭证，其购房后将购房款290001元通过POS机刷卡支付至涿州市德业房地产开发有限公司及涿州市中利房地产经纪有限公司账户，付款当时，根据涿州市德业房地产开发有限公司对上诉人的代理要求，上诉人向申福生出具了收取电商款50000元的收据一张，但上诉人并未实际收到该款项。且涿州市德业房地产开发有限公司及涿州市中利房地产经纪有限公司也未能提供证据证明该50000元电商款实际支付给了上诉人。在一审证据材料足以认定上诉人并未实际收到电商款的情况下，一审法院认定上诉人向申福生返还电商款明显缺乏事实及法律依据。 申福生辩称，因与德业公司签订的买卖协议无效，我们在卖场以刷卡方式交付了款项，有扬名公司给我们出具的收据，故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 涿州市德业房地产开发有限公司辩称，扬名商贸上诉的理由我方不认可。一审查明的事实是我方只收取了申福生202827元购房款，并未收取其支付的电商费50000元，而上诉人为申福生出具了50000元的收据，通过申福生提交的转账记录也可以体现我方并未收取该50000元，所以50000元电商费与我方无关，谁收取就应由谁承担责任。 涿州市中利房地产经纪有限公司辩称，扬名商贸为被上诉人申福生出具了50000元收据。 申福生向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与第一被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、依法判令第一、二、三被告共同返还原告已支付的购房款共计290001元（大写：贰拾玖万零壹元整），并向原告支付利息（利息自2016年12月21日起按同期中国人民银行同期贷款基准利率计算至本案执行完毕之日止）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月21日，原告与被告涿州市德业房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》，约定，原告购买被告涿州市德业房地产开发有限公司开发的德业*泰和城第10号楼3单元402室房屋一套，该房屋单价为每平方米4730元，总金额为392827元。原告采取贷款付款的方式支付购房款，原告于合同签订日支付首期购房款202827元，其余款项190000元由原告申请贷款支付。被告涿州市德业房地产开发有限公司应当在2018年5月31日前将符合本合同约定的房屋交付原告使用，交房标准为上水、下水、电、供暖、燃气、道路在交房之日达到使用条件。在房屋使用过程中，如房屋具备办理产权登记条件，原告需按国家规定的相关收费标准，以原告实际购买房屋的面积计算，共同向国家相关部门补缴办理产权登记证所需各项费用。同日，被告涿州市德业房地产开发有限公司向原告出具收据一张，内容：今收到申福生交来泰和城10-3-402首付款人民币202827元，收款单位：涿州市德业房地产开发有限公司，日期：2016年12月21日。被告涿州市扬名商贸有限公司向原告出具50000元电商费收据一张，内容：今收到客户申福生交来泰和城电商费房号10-3-402室，人民币伍万元整，收款单位：涿州市扬名商贸有限公司，日期：2016年12月14日。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据2张、营业执照、签购单、持卡人存根及各方当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，原告的诉求于法有据，本院予以支持。双方因案涉房屋买卖合同取得的财产，应当予以返还。被告涿州市德业房地产开发有限公司应向原告返还购房款202827元，被告涿州市扬名商贸有限公司应向原告返还电商费50000元。原告主张的利息诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告申福生与被告涿州市德业房地产开发有限公司在2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告涿州市德业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告返还购房款202827元；三、被告涿州市扬名商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告返还电商费50000元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告负担724元，被告涿州市德业房地产开发有限公司负担3952元，被告涿州市扬名商贸有限公司负担974元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋系建设在集体土地之上，且被上诉人申福生并非该集体经济组织成员，上诉人涿州市德业房地产开发有限公司向被上诉人申福生出售涉案房屋违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，据此，一审判决认定申福生与涿州市德业房地产开发有限公司在2016年12月21日签订的《房屋买卖合同》无效于法有据。关于电商费问题，为被上诉人申福生出具50000元电商费收据的系上诉人涿州市扬名商贸有限公司，其虽主张未收到相关款项，但并未提供证据予以证实，故一审判决涿州市扬名商贸有限公司返还申福生电商费并无不当。 综上所述，涿州市德业房地产开发有限公司、涿州市扬名商贸有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5393元，由上诉人涿州市德业房地产开发有限公司负担4343元，上诉人涿州市扬名商贸有限公司负担1050元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 娟 审判员 刘克伟 审判员 王明生 二〇一八年十二月四日 书记员 何 军