海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1708号 上诉人（原审原告）：王雅姝，女，1979年5月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：刘溪，海南知非律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：屈会丽，女，1980年12月20日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 原审被告：黄松林，男，1981年12月14日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 委托诉讼代理人：李谨文，海南三和元律师事务所律师。 原审第三人：刘媚花，女，1954年1月4日出生，汉族，住山西省忻州市。 委托诉讼代理人：刘溪，海南知非律师事务所律师。 原审第三人：朱新生，男，1947年12月12日出生，汉族，住北京市丰台区。 上诉人王雅姝因与被上诉人屈会丽、原审被告黄松林、原审第三人刘媚花、原审第三人朱新生房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2018）琼9001民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王雅姝上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项；2.责令被上诉人屈会丽接受上诉人购房余款15万元后配合上诉人将登记在被上诉人屈会丽名下的房权证号WXXXX号房屋变更登记到上诉人名下。事实和理由：一审判决将2017年5月19日第三人刘媚花、朱新生分别代理上诉人王雅姝、被上诉人屈会丽签订的具有协议意义的补充说明作为明确双方买卖关系最终成立的事实依据，与本案的客观事实不符。从一审法院认定的事实，应当认定双方房屋买卖关系成立的时间是2017年3月16日，2017年5月19日的说明仅仅是对双方买卖关系成立的再次确认。一审判决将2017年5月19日的说明认定为双方买卖关系成立的时间事实认定是错误的。首先，在2017年3月16日签订协议时虽然第三人分别以自己的名义签订的房屋买卖协议，但在双方委托代理关系明确、涉案房产所有权明确、并且在次日协议得到产权人屈会丽确认的情况下，买卖关系已经成立；其次，就协议内容而言，也具备了房产买卖的主要条款；再次，上诉人向被上诉人交付了购房定金，同时被上诉人也向上诉人交付了涉案房产，最后，除2017年5月19日的说明外，其他数份协议均产生在政府限购政策公布之前，应当不受限购政策约束。综上所述，上诉人与被上诉人通过各自的代理人签订的房屋买卖协议是在双方自愿平等的基础上形成的，并且买卖关系形成于政府限购政策公布之前，合法有效。但一审判决却将2017年5月19日的说明当作双方买卖关系确立的时间，与客观事实不符，应予纠正。被上诉人应当按照协议约定接受购房余款并配合上诉人办理产权过户登记手续。被上诉人拒绝配合的行为是诚信缺失的行为，已构成违约。为维护上诉人的合法权益，现上诉人贵院提起上诉，请依法判决。 屈会丽辩称，一、涉案房屋确系本人与黄松林的共有财产，本案中答辩人代丈夫黄松林签署的授权委托书不具有法律效力。二、朱新生与刘媚花前期所签订的协议明确购房者为刘媚花，但2017年5月19日却将购房者变更为王雅姝，未经答辩人许可。故此答辩人始终认为2017年5月19日所签订的协议无效。三、朱新生已经明确表示不做代理人，其2017年5月19日代答辩人签订协议没有法律效力。四、第三人刘媚花一直未依约支付购房款项，已经违约在先。无论是刘媚花还是王雅姝作为购房主体，都没有依约向答辩人支付有关房款，应为违约在先。五、即便朱新生与刘媚花签订房产协议有效，也符合限购政策的限制范围，该协议不具备履行条件。因在2017年5月19日签订协议之前，购房事宜明确的购房主体是刘媚花，而朱新生与其签订以上协议的购房主体却是王雅姝，这一变更是在此前双方从未明确过的事项。因此，即便该协议有效，也不能说明此前的购房主体也是王雅姝。换言之，在此之前并没有任何涉及王雅姝的协议发生。该协议无论如何都符合五指山市有关限购政策的限购范围，协议不具备履行条件。综上，恳请法院驳回被答辩人的上诉请求。 黄松林述称，一、朱新生无权签订本案《补充说明》，该《补充说明》对屈会丽未发生效力。二、在2017年5月2日之前本案所涉协议的签订主体均为刘媚花，且在此之前被答辩人对外并无明确授权，即便事后予以追认，在屈会丽未明确认可的前提下对屈会丽亦不产生效力。三、即便屈会丽与被答辩人之间确立房屋买卖关系，二者的关系的成立时间也应为2017年5月19日。根据我国《城市房地产管理法》第41条之规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。可知房屋买卖合同的性质是要式合同，成就房屋买卖关系不能以口头或其他非书面形式而成立，必须以订立书面合同作为成立房产买卖关系的基础。且根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定可知，合同应当有明确的主体、标的、履行方式等。因此，屈会丽及被答辩人房屋买卖关系即便成立也应在二人签订了主体、标的等基本内容明确的书面合同时才可成立。而具体到本案中能够明确被答辩人作为购房人的合同仅有《补充说明》，因此即便双方能够确立房屋买卖合同关系成立，该关系成立时间也应在2017年5月19日。四、被答辩人不符合五指山市及海南省有关限购政策规定，本案《补充说明》已不具有履行条件。如前所述，《补充说明》签订时间在2017年5月19日，而2017年5月11日即已发布了《五指山市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知》（五府［2017］135号），通知明确了在海南省无住房的外省籍人员在五指山市购房的需满足具备在本省连续缴纳两年以上社保的规定。而在原审中，被答辩人既没有提供其在本省无住房的证据，也未提供其满足社保缴纳条件要求的证据，其应承担相应的不利后果。而现如今，海南省各地限购政策更加严格。在海南省委发布的琼办发［2018］29号文当中更加严格地限定了五指山市的房产仅能向本市居民出售。因此，被答辩人的诉求不但没有依据也与地区发展的大方向背道而驰。综上，被答辩人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法依法予以驳回。 刘媚花述称，其认同上诉人王雅姝的意见，双方买卖关系成立于2017年5月11日前，办理过户不应当受限购政策影响。 朱新生未到庭亦未提交答辩意见。 王雅姝向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认房屋买卖关系成立；2.责令屈会丽、黄松林继续履行合同。 一审法院认定事实：2017年3月16日，朱新生与刘媚花签订《今约定》，约定朱新生自愿将避暑山庄B10-208房卖给刘媚花，房价为16万元，先交1万元定金，如有反悔十倍偿还，过户费按国家政策办理。2017年3月25日，朱新生与刘媚花签订另一份《今约定》，在2017年3月16日的《今约定》基础上，再约定了定于5月份先交10万元，尾款5万元过户时交齐，过户时间双方协商2018年春节期间，钥匙于2017年3月29日交给刘媚花，装修出现问题由刘媚花负责。2017年3月25日的《今约定》中备注2017年3月16日的《今约定》失效。2017年3月16日，朱新生向刘媚花出具借条，载明收到刘媚花买房定金人民币1万元。2017年3月17日，屈会丽通过微信以图片形式发送其身份证复印件给刘媚花，屈会丽在身份证复印件上载明“特确认朱新生代我签的和刘媚花关于海南五指山避暑山庄B10-208屋协议合法有效，我认可并承担相应的法律责任”并签名确认。2017年3月27日，朱新生与刘媚花签订的《共识》，载明“一、壹拾陆万元人民币买卖；二、今年五月交齐全款；三、由双方代理办过户手续；四、双方都满意心情好，我高兴我同意”。2017年5月2日，王雅姝欲购买涉案房屋，公证委托刘媚花代为办理涉案房屋的产权证过户等全部购房手续。2017年5月12日，屈会丽通过微信发送委托书给刘媚花，委托书内容为委托人屈会丽、黄松林委托受托人朱新生代为办理涉案房产的出售转让等事宜、签署相关文件，包括签订转让合同、收取房款以及代表委托人到房地产管理部门及其他相关部门办理产权过户手续及领取相关证明书。2017年5月19日，朱新生与刘媚花签订《补充说明》，约定由王雅姝购买屈会丽的避暑山庄B10-208房，房权证号为WZS1001994，建筑面积为42.85平方米，房款16万元，2017年3月16日已交定金1万元，卖方不需要负担房产证过户中的费用，买方承担包括卖方所花的邮费、税费、公证费等官方办理手续所需各种费用，含地税局、房产局、固定资产中心所需的其他费用，并载明朱新生为甲方屈会丽的受委托人，刘媚花为乙方王雅姝的受委托人，仍由双方受托人代理房屋买卖中过户手续、收付款问题等。屈会丽与刘媚花微信聊天时说到“阿姨您放心装修”、“具体过户手续我们约时间办理”、“我已经委托爷爷签字了”、“爷爷打电话来说他和您约的是五月付全款，他回来时就把钥匙给您”。刘媚花已入住涉案房屋。另查明，屈会丽于2007年5月15日与五指山福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）签订《商品房买卖合同》，约定由屈会丽购买福安公司开发的涉案房产。屈会丽与黄松林于2007年11月1日登记结婚。涉案房产于2010年10月31日办得房权证，登记的房屋所有权人为屈会丽，共有情况为单独所有。涉案房产购房款发票的开票时间为2010年11月19日，契税完税证的填发日期为2009年12月7日。还查明，黄松林系河北省大厂回族自治县人民武装部现役军官，其于2017年3月8日至2017年10月1日期间在石家庄参加集中封闭式训练，又于2017年10月5日参加比武，至2017年11月6日结束。 一审法院认为，本案需要解决以下三个问题：1.涉案房产是否系夫妻共同财产；2.原告与被告之间房屋买卖关系是否成立；3.如果房屋买卖关系成立，合同能否继续履行。一、关于涉案房产是否系夫妻共同财产的问题。本案中涉案房产购房款发票开具的时间晚于房权证登记的时间，但按照购买房屋、办理过户的流程，购房款的支付时间必定早于房权证登记的时间，故购房款的支付时间与发票开具的时间不一致。涉案房屋系屈会丽于婚前购买，且房屋所有权登记为屈会丽单独所有，屈会丽、黄松林主张涉案房屋系双方夫妻关系存续期间支付购房款的，但未提供有效证据予以证明，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定，应当承担举证不能的法律后果，对其二人主张该房屋系夫妻共同财产，不予采纳。二、关于原告王雅姝与被告之间是否成立房屋买卖关系的问题。王雅姝于2017年5月2日出具委托书，表示其欲购买涉案房产，委托刘媚花作为代理人代为办理涉案房产的产权证过户等全部购房手续。屈会丽于2018年5月12日通过微信将其委托朱新生代为出售房屋的委托书发送给刘媚花。黄松林主张该委托书上的签名并非其本人所签，但现有证据证明涉案房屋为屈会丽个人所有，涉案房屋的买卖不需经过黄松林的授权及同意。刘媚花于2017年5月19日以王雅姝的名义与朱新生签订《补充说明》，《补充说明》中明确朱新生作为屈会丽的代理人，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，该《补充说明》对屈会丽、王雅姝发生效力。该《补充说明》的性质为房屋买卖合同，原告王雅姝与被告屈会丽之间成立房屋买卖关系。三、关于合同能否继续履行的问题。刘媚花仅在2017年5月19日以王雅姝的名义与朱新生签订协议。朱新生与刘媚花于2017年3月27日签订的《共识》中虽载明“双方代理”，但并未明确详细含义。此前朱新生与刘媚花所签订的《今约定》是刘媚花以自己的名义签订的。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，王雅姝与屈会丽的房屋买卖合同自2017年5月19日成立并生效。五指山市自2017年5月11日起施行房屋限购政策。王雅姝为非本省户籍，其未能提供购房之日前在本省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，不符合限购条件。王雅姝与屈会丽签订的房屋买卖合同，因限购政策无法继续履行合同，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决：1.王雅姝与屈会丽之间房屋买卖关系成立；2.驳回王雅姝的其他诉讼请求。 二审另查明，2017年5月11日，海南省五指山市人民政府五府［2017］35号文件明确，“对在海南省无住房的非本省户籍居民家庭，在本市范围内购买住房的，需提供认购房申请之日前在本省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。”海南省住房和城乡建设厅琼建房［2018］102号文件明确，“2018年3月30日之前，非本省户籍居民家庭已签订购房（含二手房）合同或认购协议，并已支付30%首付款，但尚未网签备案的，可凭完税证明、税务发票或首付银行转账有效凭证等证明材料，继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。” 二审对证据的认定及查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，关于被上诉人屈会丽、原审被告黄松林在答辩中称涉案房屋属于夫妻共同财产及涉案房屋买卖关系并未成立的问题，因一审判决认定了涉案房产属屈会丽婚前财产，系其单独所有，且据此判决涉案房屋买卖关系成立，一审判决后，被上诉人屈会丽、原审被告黄松林并未在上诉期限内提出上诉，故本院二审不再对以上问题进行审查。本案焦点为：1.涉案房屋买卖关系何时成立；2.涉案合同能否继续履行。 关于涉案房屋买卖关系何时成立的问题。双方在涉案房屋买卖过程中先后达成了四份相关协议，即2017年3月16日，朱新生与刘媚花签订《今约定》，2017年3月25日，朱新生与刘媚花签订另一份《今约定》，2017年3月27日，朱新生与刘媚花签订的《共识》，2017年5月19日，屈会丽委托朱新生、王雅姝委托刘媚花签订《补充说明》。因2017年3月25日签订的《今约定》，明确记载“2017年3月16日约定失效”，故应当认定2017年3月25日的《今约定》为双方达成的第一份协议。而在签订该协议时，朱新生既非涉案产屋所有人，也未取得屈会丽的授权，而朱新生以自己的名义签订该协议，事后屈会丽也未明确表示对该份协议追认。且该协议也未明确记载房产所有人、面积等基本情况，该协议不具备房屋买卖合同的基本要素，不能认定买卖关系已经成立。2017年5月2日王雅姝出具委托书，委托刘媚花代为办理涉案房产的产权证过户等全部购房手续，2017年5月12日，屈会丽通过微信发送委托书给刘媚花，表示委托朱新生代为办理涉案房产的出售转让等事宜。在此基础上，朱新生代表屈会丽、刘媚花代表王雅姝于2017年5月19日签订《补充说明》，该补充协议较为详细的记载了涉案房产的出卖人，买受人，面积、产权证号、价款等，且对过户费、税费也作出了明确约定。至此，涉案房产买卖关系才正式成立。上诉人主张2017年3月16日签订《今约定》时双方买卖关系已经成立的意见本院不予采纳，一审认定《补充说明》的性质为房屋买卖合同并无不当。 关于涉案合同能否继续履行的问题。根据2017年5月11日五指山政府五府［2017］35文件可知，自2017年5月11日以后，五指山市施行房屋限购政策，王雅姝非本省户籍，且未能提供购房之日前在本省连续缴纳2年及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，其于2017年5月11日以后不具备购买涉案房屋的条件。根据海南省住房和城乡建设厅琼建房［2018］102号文件可知，上诉人至今仅支付了购房定金1万元，未达到涉案房产总价款的30%，亦无法继续办理网签备案手续。故上诉人请求被上诉人配合过户因政策原因实际无法履行，本院对该上诉请求不予支持。关于被上诉人屈会丽是否接受购房余款，其属于屈会丽的民事权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十条“民事主体按自己的意愿行使民事权利，不受干涉”的规定，上诉人要求判决被上诉人接受购房余款，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人王雅姝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  符 实 审 判 员  陈小燕 审 判 员  蔡于干 二〇一八年十二月四日 法官助理  闫海宁 书 记 员  陈素园 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。