河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6783号 上诉人（原审原告）：蒋文海，男，1973年5月21日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：李玉祥，河北律清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地河北省永清县武隆路46-6号。 法定代表人：闫博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。 上诉人蒋文海因与被上诉人永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蒋文海委托诉讼代理人李玉祥，被告永清星宸公司委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋文海上诉请求:一、请求依法撤销永清县人民法院(2018)冀1023民初1508号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交没有事实依据，被上诉人庭审中并没有提交有效的证据原件，且该“确认书”所体现的内容与“完成全部权属登记备案资料的提交”这一事实之间不存在因果关系。另外，一审法院认为被上诉人提交的3号证据“确认书”并非证据，却又依据不是证据的“确认书”来认定案件事实，且一审法院依据“确认书”认定的事实也不属于《民事诉讼证据规定》第九条规定的免证情形，所以一审法院在认定被上诉人“于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交”属于违反证据规则的认定事实错误。二、一审法院错误适用《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定。双方签订的商品房买卖合同第15条的约定与合同其他条款相比没有什么特殊的地方，而是进一步明确了在约定的期限内如果被上诉人没有将办理权属登记应当由其提供的全部资料报产权登记机关备案，导致上诉人没有按时取得房地产权属证书，那么产权证书的办理义务人双方合意确定为“由出卖人统一办理”。一审法院认定“由出卖人统一办理”为司法解释第18条的所述的“特殊约定”，属于错误的解释和适用法律。特殊约定是相较于一般规定的特殊约定，该特殊约定系办理期限的特殊约定，而非延期办理产权证书后结果的特殊约定。三、上诉人与被上诉人签订的交收房协议书，系典型的格式合同，而相关内容明显对格式合同的提供方也就是被上诉人有利，权利义务明显不对等，应当认定该协议书系格式合同，相关不公平条款为无效格式条款。四、本案属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。五、炉具款系省级相关单位明令禁止收取的，被上诉人收取炉具款没有相关法律依据。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。 永清星宸房公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。1.一审判决认定被上诉人于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交义务，认定事实完全正确。2.被上诉人提交的确认书明确标注了房屋所有权人、利害关系人可以到房产管理部门依法查询的内容，赋予了上诉人的查询和验证该确认书真伪以及效力的权利，一审法院以上诉人一审未提出相反证据对该证据的证明效力予以确认，认定事实完全正确。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定完全正确。三、一审判决不存在自相矛盾之处。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定不适用于本案。五、上诉人在案涉商品房取得竣工验收备案证明书之前自愿收房并办理了入住手续，属于买卖双方对于原合同约定的交房条件进行了变更并予以默认并履行，应以其实际收房时间认定为商品房交付时间。上诉人实际接收了房屋并办理入住手续，实际占有、使用了涉案房屋，且该房屋后经实际验收合格，也就是说上诉人接收的房屋是合格的房屋。上诉人又以其房屋不具备交付条件为由主张违约金，其主张明显不能成立。 蒋文海向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证（房屋不动产权证）；2.判令被告支付逾期办证违约金83216元，计算到2018年6月30日；3.退还炉具款6500元；4.返还地下室面积差3000元；5.诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2013年12月15日，原告蒋文海与被告永清星宸公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的星宸新天地第8幢2单元102号房一套。合同约定该房屋建筑面积共98.45平方米，单价为每平方米3998元，总价款393603元。付款方式为首付123603元，贷款270000元。该商品房附属用房建筑面积12.35平方米，成交价格每平方米1000元，总金额12350元，房屋总价共计405953元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。合同订立后，原告按约定向被告支付了购房首付款并办理了按揭贷款。 2016年6月8日，被告组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，整体工程验收合格，于2016年6月27日取得永清县建设局出具的《河北省建设工程竣工验收备案证明书》。2016年7月14日原告向被告交纳6500元天然气炉具款并领受了商品房。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸·新天地8号楼出具了永清县房初字第20170123006号房屋产权测绘成果审核确认书。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。 一、关于逾期办证的认定。依照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。按照合同约定，结合一审法院确认的商品房交付时间2016年2月23日，被告应当在2016年5月23日之前向房屋产权管理机关提交登记备案材料。经查，被告于2017年2月21日完成权属登记备案资料的提交义务，被告逾期提交登记备案材料，构成违约。依据双方合同约定，被告承担违约责任的方式系为原告统一办理不动产权证书。因此，原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求一审法院予以支持。原告主张被告应当支付延期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。本案涉案商品房买卖合同第十五条对于产权登记有明确约定，合同双方当事人在处理违约责任方面，没有选择合同第十五条中第一、二项处理方式，而是单独约定依据第三项处理。合同当事人有特殊约定的，应依照约定，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 二、关于地下室面积问题。商品房买卖合同中对约定面积与产权登记面积间存在差异的处理有具体明确的约定，应依约处理；现原告尚未取得案涉商品房权属证书，不能确认权属证书所记载面积与合同约定面积间的最终面积误差比值，故对原告给付地下室面积差价款的诉请一审法院不予支持；原告在取得商品房权属证书后如所载面积与合同约定面积存在差异，可依约另行主张。 三、关于天然气炉具问题。按照合同约定，原告向被告交付房屋价款中并未包含炉具款。双方在合同中对基础设施、公共配套建筑正常运行作出的承诺为房屋交付时天然气具备开通条件，并未约定由被告提供天然气炉具。原告未就天然气炉具属于房屋基础设施应包含在房屋总价之中提供相关证据予以证实，故对原告已交付的房价款中包含炉具款的主张理由不予采信，对原告主张返还炉具款6500元的诉讼请求，不予支持。遂判决：一、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告蒋文海办理永清县裕丰街星宸·新天地8号楼2单元102号商品房权属证书；二、驳回原告蒋文海的其他诉讼请求。案件受理费2118元，原告蒋文海负担2036元，被告永清县星宸房地产开发有限公司负担80元。 本院二审期间，上诉人提交一份县长办公会议纪要，证明截止到2018年4月10日，案涉项目由于超规划占地的问题仍然不能为业主办理房屋所有权证。被上诉人的质证意见为：对于证据显示的会议纪要文件的真实性认可，对于证明目的不认可，该文件所涉项目中的超规划占地问题是该项目中的个别楼栋，与上诉人所购买的项目所对应的楼栋及房屋没有关联性。且涉案项目与上诉人有关的房屋不存在办理产权登记的资料未经备案或不能办理分户权属证书的问题。被上诉人提交涉案项目1#至9#和13#至15#楼的不动产登记总证，证明涉案项目被上诉人完成了商品房买卖合同约定的由出卖人向产权登记机关提交办理产权登记的全部备案资料，并已经取得相关楼栋的不动产权总证，具备购房人办理分户不动产权证书的条件。上诉人的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。一审法院认定的2017年2月21日被上诉人就已经完成所有资料的备案，与该份证据相矛盾，且办理大证也仅仅是开发商提供合同义务的一部分，不能证明其全部履行了合同义务。本院认为，双方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。二审庭审中，上诉人放弃了炉具款的上诉请求。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人在二审期间放弃炉具款的上诉请求，属于当事人对自己民事权利和诉讼权利的处分且不违反相关法律规定，故本院予以准许。依照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3.由出卖人统一办理。”该条款的约定内容是被上诉人在履行合同过程中承担违约责任的方式。案涉商品房交付时间2016年7月14日，被上诉人应当在2016年10月13日前向将办理权属登记的备案资料报产权登记机关备案。被上诉人于2017年2月21日完成权属登记备案资料的提交义务，构成违约。因上诉人与被上诉人合意排除了第1、2项解除合同和支付违约金的违约责任处理方式，选择了第3项处理方式，即“由出卖人统一办理”，故一审法院判决被上诉人为上诉人办理商品房权属证书，同时判决驳回逾期办证违约金的诉讼请求并无不当。综上所述，蒋文海的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2118元，由上诉人蒋文海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 刘德璋 审 判 员 马 兰 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一八年十二月十九日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙