巴彦淖尔市临河区人民法院民 事 判 决 书（2018）内0802民初3397号原告：孙某，个体户，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：秦某，系巴彦淖尔市临河区148协调指挥中心第一法律服务所法律工作者。被告：苏某，个体户，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。被告：孟某，个体户，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。上列原告孙某与被告苏某、孟某案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月17日作出（2017）内0802民初字6101民事判决书，原告孙某不服，提起上诉。2018年5月16日，巴彦淖尔市中级人民法院作（2018）内08民终297号民事裁定，撤销本院（2017）内0802民初字6101民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙某及其委托诉讼代理人秦某，被告苏某、孟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：1、判令停止对呼和浩特市新城区北二环路山水文园1号楼1单元1202号房屋的执行；2、本案受理费由二被告负担。事实理由：2014年3月28日，原告与被告孟某签订《房屋买卖合同协议书》。被告孟某将其位于呼和浩特市××区，建筑面积134.83平米的房屋出售本人，房屋总价779272元，首付交款232172元，孟某从中国工商银行呼和浩特新华街支行办理按揭贷款54万元。原告买房时支付被告孟某38万元，买房后原告一直偿还该房屋银行贷款，并且投入20万元对房屋进行了装修，原告从领取房屋钥匙起至今就一直由本人交付大修基金、契税、物业费、水费、电费、取暖费等费用。由于孟某买房时只办理了网签合同，未办理房屋产权登记，因此未给本人办理产权过户。2015年，苏某将孟某起诉至临河区人民法院，临河区人民法院作出（2015）临民初字第1108号民事判决书，该判决生效后，苏某向临河区人民法院申请执行，临河区人民法院作出（2015）临执字2169-4号执行裁定书，将本人购买孟某所有的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区房屋查封。本人向临河区人民法院提出执行异议，临河区人民法院作出（2017）内0802执异89号执行裁定书，驳回了本人的异议请求。故诉至法院。被告苏某辩称，因孟某向本人借款未偿还，2015年本人将孟某起诉至临河区人民法院，临河区人民法院作出（2015）临民初字第1108号民事判决书，该判决申请执行过程中，临河区人民法院作出（2015）临执字2169-4号执行裁定书，查封了孟某所有的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区的位于呼和浩特市××区房屋。因该房屋的所有权人是孟某，属孟某的合法财产。本人申请执行孟某的财产并无不妥。故原告孙某的诉讼请求不能成立。被告孟某辩称：2014年3月28日，我向孙某借款38万元，后来我用呼和浩特市新城区玺园小区1号1单元12楼东户抵顶了38万元的借款。除我自己交纳的首付款23万元和偿还的一年半的银行贷款外，剩余房屋银行贷款均是由孙某偿还的。因此，认可原告孙某诉讼请求。经审理查明，2011年7月11日，孟某向呼和浩特正源房地产开发公司交纳首付款232171元。2012年8月15日，呼和浩特正源房地产开发公司收取孟某银行按揭贷款54万元，并向孟某出具收款收据。2012年月20日，孟某、杨秀芝（孟某妻子）与呼和浩特正源房地产开发公司签订《商品房买卖合同》,合同编号：YS（2012）:00012953。合同约定，孟某、杨秀芝购买呼和浩特正源房地产开发公司开发的位于位于呼和浩特市××区房一套，该房屋建筑面积134.83平米，单价每平米5727元，合计价款772171元。付款方式为：首付232171元，银行按揭贷款54万元。房屋交付时间为2012年12月30日。2014年3月28日，(甲方)孟某与（乙方）孙某签订《房屋买卖合同协议书》，内容：“今有孟某房屋一套，地址在呼和浩特正源房地产开发公司玺园小区1号楼1单元12楼东户，建筑面积134平米，总价779272元，其中银行贷款54万元，经双方协议自愿卖给孙某，合人民币38万元，以物抵债，合同签订后住房贷款由孙某偿还，包括一切费用，甲方再不承担一切责任”。孟某、孙某分别在该合同的甲方、乙方处签名。2015年12月17日，阿拉腾格日乐向内蒙古智通物业服务有限公司的交纳涉案房屋2013年8月23日至2016年8月22日期间物业费12246元。2015年12月17日，阿拉腾格日乐共计五笔向呼和浩特正源房地产开发公司交纳涉案房屋的面积差5842元；交纳契税、维修基金、产权登记费、产权手续费、印花税等合计36227元；交纳代扣按揭款9301.31元；交纳赔偿款10000元；交纳房屋采暖费3004元。呼和浩特正源房地产开发公司均向阿拉腾格日乐出具了相应收款收据。当日，阿拉腾格日乐、张某以及孙某妻子曹丽向内蒙古智通物业服务有限公司交纳涉案房屋物业费、燃气费、电费、装修垃圾清运费、生活垃圾清运费等费用，内蒙古智通物业服务有限公司均给上列交款人出具了相应收据。2015年12月15日至2016年7月期间，阿拉腾格日乐通过支付宝和银行转账的方式向孟某办理涉案房屋按揭贷款的工商银行呼和浩特新城东街支行账户（尾号1742）转账8笔（单笔金额均为4700元）。2016年8月至2017年12月期间，李某通过手机及建设银行转账的方式向孟某工商银行呼和浩特新城东街支行尾号“1742”账户转账17笔，其中手机转账3笔，建设银行转账14笔，单笔转账金额均为4700元。2018年1月至7月，张某通过银行转账的方式向孟某工商银行呼和浩特新城东街支行的尾号为“1742”账户转账7笔，单笔转账金额均为4700元。上列阿拉腾格日乐、李某、张某向孟某转账的金额合计150400元。审理中，证人阿拉腾格日乐、李某、张某均到庭作证，证明其本人均为孙某雇员，涉案房屋由孙某居住，其所交纳的房号1-1-1202号房屋各项费用是为孙某所交纳，转账给孟某账户的款项是孙某偿还的银行按揭贷款。上述事实孟某、孙某均认可。另查明,涉案房屋在房屋管理部门登记的产权人为孟某。孙某与孟某未办理产权变更手续。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止执行标的物的强制执行的诉讼。本案关键在于原告孙某与被告孟某签订的《房屋买卖合同协议书》是否有效、是否享有排除强制执行的民事权益。从合同的内容看，该合同符合房屋买卖合同的构成要件，且不违反法律、行政法规禁止性规定，为双方当事人的真实意思表示。从该合同的履行看，原告孙某除用被告孟某原欠付其38万元借款抵顶部分购房款外，涉案房屋的按揭贷款自2015年12月15日起至2018年7月11日均由原告孙某偿还，可以认定原告孙某按照被告孟某与工商银行呼和浩特新城东街支行的按揭贷款约定，履行了偿还按揭贷款的义务。关于涉案房屋是否交付的问题。原告孙某提交的阿拉腾格日乐向内蒙古智通物业服务有限公司的交纳的涉案房屋物业费收款收据、向呼和浩特正源房地产开发公司交纳涉案房屋的面积差收据、交纳的涉案房屋契税、维修基金、产权登记费、产权手续费、印花税收据以及孙某妻子曹丽向内蒙古智通物业服务有限公司的交纳电费收据，结合证人阿拉腾格日乐、李某、张某的证言，本院认为，上述证据及证人证言相互关联、互为印证，可以证明被告孟某将涉案房屋交付原告孙某并由原告孙某占有使用的事实。关于原告孙某与被告孟某签订《房屋买卖合同协议书》是否客观真实的问题，从该合同签订的时间看，原告孙某与被告孟某签订《房屋买卖合同协议书》的时间为2014年3月28日，原告孙某交付涉案房屋物业费、房屋的契税、维修基金、产权登记费、产权手续费、印花税以及偿还第一笔按揭贷款时间均在2015年12月15日之前，而本院作出（2015）临执字2169-4号执行裁定书时间为2016年1月17日。故不存在原告孙某与被告孟某虚假交易的情形。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第五十六条：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”的规定，认定原告孙某与被告孟某签订的《房屋买卖合同协议书》有效，该合同享有排除强制执行的民事权益。原告孙某的合理诉求，本院予以支持。被告苏某抗辩不能成立。依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第一百十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对被告孟某所有的位于呼和浩特市××区房屋的执行。案件受理费100元，由被告孟某、苏某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  李晓荣人民陪审员  杨丽霞人民陪审员  王海峰二〇一八年十二月三日书 记 员  魏旭田附本判决适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百十三条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第五十六条：买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。