河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0302民初13378号 原告（反诉被告）：秦皇岛市海港区城市管理综合执法局，住所地河北大街中段**。 负责人：陈文博，局长。 委托代理人：张俊亭（法制科副科长），男，1963年10月27日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。 委托代理人：颜翔宇，河北君德风律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张圣，男，1976年3月4日出生，汉族，现住天津市滨海新区。 委托代理人王**建，秦皇岛市衡信法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）秦皇岛市海港区城市管理综合执法局（以下简称区城管局）与被告（反诉原告）张圣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）秦皇岛市海港区城市管理综合执法局委托代理人张俊亭、颜翔宇，被告（反诉原告）张圣的委托代理人王**建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）区城管局向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾空房屋，将租赁房屋交还原告;二、判令被告支付2015年6月9日至2016年6月8日的租金189000元，并支付自2015年6月9日至实际给付之日的利息，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算;三、判令被告支付2016年6月9日至2017年6月8日的租金198450元，并支付自2016年6月9日至实际给付之日的利息，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；四、判令被告支付2017年6月9日至交还租赁房屋之日的使用费，按照208372.5元标准计算，并支付自2017年6月9日至实际给付之日的利息，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率计算；五、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月28日，经过秦皇岛市海港区国资办招标，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁海港区文生街酷MEKTV房屋，建筑面积1916平方米，租赁期限为2014年6月9日至2017年6月8日，共3年，租金标准第一年为180000元，每年租金递增5%，合同签订后，原告依照合同约定交付了房屋，但是被告从第二年开始拖欠租金至今。合同于2017年6月8日到期后，被告拒绝腾空房屋。 被告（反诉原告）张圣辩称：张圣自2008年起即开始租赁使用涉案房屋，2014年5月28日，签订了新房屋租赁合同，但该房屋属于违法建筑，区城管局并不是该房屋合法所有人，在合同签订和履行过程中，区城管局没有如实履行告知义务，过错在于区城管局，同时区城管局又允许被告进行装修装饰，被告为正常经营对租赁房屋进行装修装饰，总计花费770余万元，因为区城管局的过错造成了被告不能继续租赁使用该房屋，造成了被告的经济损失，按法律规定原告应当对该部分损失合理分担，予以赔偿，因此被告不同意按照房屋租赁合同约定的租金标准给付租金，该约定不具有合法性，同意按该地段同类型同面积的房屋租金支付使用费用。 被告（反诉原告）张圣反诉称：1.判令被反诉人返还房屋租赁押金36000元，赔偿反诉人改建装修损失64000元，合计10万元。2.被反诉人承担反诉费用。事实与理由：被反诉人诉反诉人租赁合同纠纷一案贵院已经依法受理，反诉人于2017年12月13日收到起诉书副本及开庭传票，在答辩期内因反诉人认为自己的合法权益受损，故此提出反诉。2014年5月反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》后，反诉人向被反诉人交纳了房屋租赁押金36000元，并对租赁房屋进行了改建装修，形成附合，构成了添附，增加了租赁房屋的价值，被反诉人依法应分担形成附合的装饰装修物的现价值。请求人民法院查清事实，明确责任，依法判决，以实现反诉请求。 原告（反诉被告）区城管局对被告（反诉原告）张圣提出的反诉请求辩称：张圣的反诉请求没有事实及法律依据，不应当得支持。1、房屋租赁合同明确约定押金的性质，而在张圣自本租赁合同期限第二年即不交纳租金的情况下，押金不应当返还，城管局有权直接划扣；2、房屋租赁合同中对于装饰装修在合同到期后或解除后的分配问题进行了明确的规定，即合同第五条第七项，所以张圣对于赔偿装修的损失不应当得到支持。3、结合张圣的本诉答辩意见，张圣租赁该房屋多年，知晓该房屋应当在每期租赁合同到期后应当通过招标的方式再行确定租赁人，并且该房屋是否为违法建筑并不导致城管局要对装修承担损失，因本案涉案合同在2017.6.8已经到期，是否是违法建筑并没有影响张圣使用该房屋即获得利益，并且在目前为止，该房屋仍由张圣使用获得利益，并拒不交出房屋，故请求法院驳回张圣的诉请。 经本院审理认定事实如下：2014年5月28日，经过秦皇岛市海港区国资办招标，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁海港区文生街酷MEKTV房屋，建筑面积1916平方米，租赁期限为2014年6月9日至2017年6月8日，共3年，租金标准第一年为180000元，每年租金递增5%，押金36000元，如乙方经营期间遇特殊情况不能自主经营的，租金收取按使用时间计算，不够半年的按半年收取，超半年不足整年的按整年收取。第六条，合同解除，因市政府规划等法律法规性原因或出现不可抗拒的自然灾害，双方无条件服从，立即终止合同，双方承担各自的经济损失。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达一个月的。交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，不退付租金：不按照约定时间支付租金时间支付租金达一个月的。2、欠缴各项费用达3000元的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5、利用房屋从事违法活动，损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。6、乙方非自主经营，而是采用转租、出兑、委托经营等形式。合同第五条第（七）乙方对门面及店铺内改装时拆下的旧门窗和其他设备归甲方所有，扩建、改建、装修、维修费用由乙方负责，扩建、改建、装修等形成的新增资产，合同到期或解除后无偿留给甲方。合同签订后，原告依照合同约定交付了房屋，被告使用诉争房屋经营卓越宾馆等项目。被告交纳了第一年的租金，被告从第二年开始拖欠租金至今。合同于2017年6月8日到期后，2017年4月19日是原告向被告发出通知：要求被告交纳欠缴租金。被告未与原告另行签订租赁合同，并拒绝腾空房屋，原告诉至法院。 被告张圣称诉争房屋二、三层是宾馆，一层是小吃城。宾馆由张圣经营，名称为卓越宾馆，已通过消防验收，具有合法的经营手续。小吃城也经过改造装修，部分出租，部分自营，出租4户。对房屋装修的现值申请进行鉴定。对房屋的装修根据合同约定可以装饰装修，对于合同到期后装饰装修物合同中第五条第7项有规定，留给城管局。对于主张损失的理由及依据为：合同属于无效合同，且原告不是房屋的合法所有人，致使张圣大额投入资金后无法行使优先承租权。2015年5月进行了装修至11月，至今房屋还在使用，2015年因装修没有经营。如城管局为合法所有人，我方可以继续承租，对于到期的租金我方不认可是租金，但可以按照合同标准给付使用费。按最高院租赁房屋解释第九条的规定合同无效时，因此我方要求城管局对房屋装修的现值进行分担。原告区城管局对被告所述主张认为四部门下达的相对人主体并非张圣，而是区城管局，下达的时间是2017年6月6日，而本案所涉及的合同的到期日2017年6月8日，该房屋目前还在由张圣使用，所以该份拆除通知书并没有影响被告租赁期间及到目前任何的使用和取得收益。故被告证明目的不能成立。对此通知书我方认为该通知应当由白塔岭办事处送达的是否为复印件及送达方式我方不清楚，但可以证明白塔岭办事处知道该房屋的出租主体为城管局。 另查，2017年6月6日，秦皇岛市海港区白塔岭街道办事处、秦皇岛规划局海港区分局、秦皇岛市海港区城市管理综合执法局、海港区集中整治违法用地违法建设指挥部办公室联合对诉争房屋向区城管理局下达海双违拆字【17-7805】号限期拆除通知书，“经查，你单位在奥体街（卓越宾馆、联创网咖）”构建的砖混违建，无相关部门的审批手续，系违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市市容和环境卫生管理条例》等法律法规的有关规定，现责令你单位在收到本通知之日起5日内自行拆除。逾期不拆除的，将依法进行拆除。现房屋仍由张圣使用。 被告张圣向本院提出对承租房屋的整体装饰装修物现值进行评估作价。本院依法对外进行了委托，由秦皇岛星日阳资产评估有限责任公司进行鉴定，要求提供相应补充材料，被告提交了相应补充材料并提交，鉴定机构向本再次来函说明，经过专业评估人员的研究和讨论，由于图纸不完整，施工做法不详细，故无法评估，现退回相关资料。 原告（反诉被告）区城管局为证明其主张提交如下证据：证据一、海港区产权交易中心2014年第一期房屋租赁权档案材料18页（复印件）。证明本案涉案房屋作为国有资产，是海港区产权交易中心委托河北价信拍卖有限责任公司通过公开拍卖的方式，被告中标而取得的租赁权，房屋的性质、状态都是被告明确知晓的，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，被告按照合同缴纳了第一年的租赁费用18万元。证据二、房屋租赁合同（签订日期：2014年5月28日）。证明双方存在房屋租赁的合同关系，合同中明确约定了房屋位置、面积、合同期限、年租赁费用以及租赁费用递增标准，租赁方承担装修费用，合同到期后，扩建、改建、装修等形成的新增资产无偿留给出租方，合同约定押金为36000元，租赁期满，押金用于抵扣租赁方应承担的费用、租金和违约责任赔偿，合同到期后，5日内搬空。合同还约定了其他事项。证据三、河北省行政事业单位资金往来结算票据（复印件）1张。证明被告依据《房屋租赁合同》的约定交纳了36000元的押金，结合证据二，原告有权直接扣划，作为被告未按合同履行义务应付的费用和责任。证据四、河北省非税收入一般缴款书（复印件）四份。证明被告按照合同约定交纳了本合同租赁期间内第一年的租金共计18万元，从而证明被告尚欠租金的事实。证据五、通知一份。证明原告在被告不履行合同义务的情况下，向被告送达通知，告知合同到期的时间和不再出租的事实，并催缴被告所欠的租赁费用，但被告至今未交还房屋、支付所欠费用。被告工作人员陈立秋已经签收。 被告（反诉原告）张圣对原告（反诉被告）区城管局提交的证据的质证意见：对证据一真实性无异议，但合法性有异议，该证据并不能证明原告是涉案房屋的所有权人，确认所有权人应当通过房产证及土地证进行确认，而不是产权交易中心登记表进行确认，事实上该房屋所使用的土地使用权属于大秦铁路太原工务段，且该房屋目前没有任何审批手续，属于违法建筑。对证据二合法性不认可，双方虽然签订了合同，但因原告并不是房屋的合法所有人或者是合法使用人，其无权对该房屋实施处分行为，因此该租赁合同不具有合法性。对证据三、四无异议。对证据五签属人陈立秋代理人不认识，庭下核实，暂不发表意见。 被告（反诉原告）张圣就其反诉主张提交如下证据：证据一、酷ME量贩式KTV配电室安装工程预算书原件一份6页，总金额364538.21元。证据二、秦皇岛酷MEKTV练歌城消防水池—土建投标总价书原件一份8页，总金额157263元。证据三、秦皇岛酷MEKTV练歌城消防工程预算书原件一份40页，总金额530658.27元。证据四、张圣与秦皇岛方景装饰工程有限公司签订的《施工合同》原件一份7页；证据五、秦皇岛方景装饰工程有限公司报价单原件一份25页；证据六、秦皇岛方景装饰工程有限公司收据复印件三张1页，总金额6373306元。证据七、涉案房屋施工图原件一份34页；证据八、河北省工程质量司法鉴定中心出具的司法鉴定报告原件一份25页；证据九、张圣自行统计、制作的二楼、三楼房间内物品清单原件一份2页，总金额326552元。以上九份证据能证明张圣对承租房屋进行了装饰装修，实际发生费用7752317.48元。此房屋二、三层是宾馆，一层是小吃城。宾馆由张圣经营，名称为卓越宾馆，已通过消防验收，具有合法的经营手续。小吃城也经过改造装修，部分出租，部分自营，出租4户。对房屋装修的现值申请进行鉴定。对房屋的装修根据合同约定可以装饰装修，对于合同到期后装饰装修物合同中第五条第7项有规定，留给城管局。对于主张损失的理由及依据为：合同属于无效合同，且原告不是房屋的合法所有人，致使张圣大额投入资金后无法行使优先承租权。2015年5月进行了装修至11月，至今房屋还在使用，2015年因装修没有经营。如城管局为合法所有人，我方可以继续承租，对于到期的租金我方不认可是租金，但可以按照合同标准给付使用费。按最高院租赁房屋解释第九条的规定合同无效时，因此我方要求城管局对房屋装修的现值进行分担。证据十、押金条（2014.6.4）。由原告单位出具，金额为36000元。证明张圣交纳房屋押金36000元。证据十一、2017.6.6包括原告在内的四家单位向被告下发的海双违拆字【17-7805】号限期拆除通知书1页（复印件）。证明双方合同所涉及的房屋属于违法建筑。原告并不具有该房屋的所有权，其所签属的租赁合同不具有合法性。该通知书为复印件张贴到涉案房屋门上。 原告（反诉被告）区城管局对被告（反诉原告）张圣提交的证据的质证意见：对证据一至九没有原告参与，对其真实性客观性均不认可，在原告的档案材料中未发现有被告申请装修的文件材料，询问相关人员也没有人知晓被告的装修的申请状况。对于证据十真实性客观性均无异议，对证明目的不能成立，按合同的约定及本案被告违约的实际不应当退还。对证据十一真实性无异议，但四部门下达的相对人主体并非张圣，而是区城管局，下达的时间是2017年6月6日，而本案所涉及的合同的到期日2017.6.8，该房屋目前还在由张圣使用，所以该份拆除通知书并没有影响被告租赁期间及到目前任何的使用和取得收益。故被告证明目的不能成立。对此通知书我方认为该通知应当由白塔岭办事处送达的是否为复印件及送达方式我方不清楚，但可以证明白塔岭办事处知道该房屋的出租主体为城管局。 原告（反诉被告）区城管局出示反诉证据：证据一、海港区产权交易中心2014年第一期房屋租赁权档案材料。证明本案涉案房屋作为国有资产，是海港区产权交易中心委托河北价信拍卖有限责任公司通过公开拍卖的方式，反诉人中标而取得的租赁权，房屋的性质、状态都是反诉人明确知晓的，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，反诉人按照合同缴纳了第一年的租赁费用18万元。证据二、房屋租赁合同（签订日期：2014年5月28日）。证明双方存在房屋租赁的合同关系，合同中明确约定了房屋位置、面积、合同期限、年租赁费用以及租赁费用递增标准，租赁方承担装修费用，合同到期后，扩建、改建、装修等形成的新增资产无偿留给出租方，合同约定押金为36000元，租赁期满，押金用于抵扣租赁方应承担的费用、租金和违约责任赔偿，合同到期后，5日内搬空。合同还约定了其他事项。证据三、河北省行政事业单位资金往来结算票据。证明反诉人依据《房屋租赁合同》的约定交纳了36000元的押金，结合证据二，被反诉人有权直接扣划，作为反诉人未按合同履行义务应付的费用和责任，反诉人的反诉请求不成立。证据四、《房屋租赁合同》（签订时间：2011年5月5日）。证明在本案所涉及的租赁关系形成前，该房屋也是由反诉人租用，期限为2011年6月9日至2014年6月8日，从而证明反诉人对涉案房屋的性质、状况均明确知晓，并且没有任何因素影响反诉人对该房屋的使用和收益。更能证明反诉人对于房屋到期后应当通过招标的方式再次确定新的承租人的事实。证据五、通知一份。证明房屋租赁合同已经于2017年6月8日期限届满，没有任何因素影响反诉人对涉案房屋的使用和取得收益，反诉人至今未交还房屋，支付相关所欠费用。以上证据综合证明，反诉人要求返还租赁押金和赔偿改建装修损失的反诉请求没有事实和法律依据，不应得到支持。 被告（反诉原告）张圣对原告（反诉被告）区城管局提交证据的质证意见：对证据一、二、三同本诉的质证意见。对证据四真实性无异议，对证明目的不予认可，虽然张圣已与城管局签订了合同，但城管局没有出示证明，也没有明示其涉案房屋的合法所有人，不能因为张圣使用该房屋就否认城管局不是合法使用人，合同不具有合法性的本质。对证据五庭下核实。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，关于2014年5月28日区城管局与张圣双方签订的《房屋租赁合同》效力问题，张圣称所租赁的房屋土地是大秦铁路太原车务段，房屋没有相关产权登记，区城管局称诉争房屋原为海港区产权交易中心的档案中作为国有资产登记，并作为国有资产经招投标以区城管局对外出租，收取租金，但2017年6月6日，秦皇岛市海港区白塔岭街道办事处、秦皇岛规划局海港区分局、秦皇岛市海港区城市管理综合执法局、海港区集中整治违法用地违法建设指挥部办公室联合对诉争房屋向区城管理局下达海双违拆字【17-7805】号限期拆除通知书，认定诉争房屋为违法建筑，应予拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，区城管局在辩论终结前未向本院提供诉争房屋的建设工程规划许可及产权登记证明，故应认定2014年5月28日区城管局与张圣双方签订的《房屋租赁合同》无效。张圣未按照合同约定期间交纳租金并实际使用诉争房屋至今，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故区城管局要求张圣支付房屋占有使用费的诉讼请求应予支持，因《房屋租赁合同》无效，故对区城管局要求张圣支付房屋占有使用费支付利息的诉讼求本院不予支持。张圣应当将租赁到期后的诉争房屋交还区城管局。因张圣在租赁合同到期后，未搬出使用房屋，应当承担使用房屋期间的占用费，占有使用费标准按照原租赁合同的租金标准执行。 关于张圣主张区城管局返还房屋租赁押金、赔偿改建装修损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，双方约定履行期限已经届满，且双方在《房屋租赁合同》第五条第（七）项进行了约定，张圣系根据其经营需要对诉争房屋的装饰装修，属其自身为了经营需要而进行的投入。张圣在其能够预见到的期限内使用了诉争房屋，其对诉争房屋的装饰装修投入与可使用时限之间的关系应是明知。张圣对诉争房屋投入的装饰装修并未受到任何影响，其所投入的装饰装修价值已在双方的履行期限内全面地得到了实现。故对张圣要求区城管局赔偿改建装修损失的诉讼请求，本院不予支持。区城管局应将收取张圣的房屋租赁押金予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张圣腾空房屋（秦皇岛市海港区文生街酷MEKTV房屋，建筑面积1916平方米，现卓悦宾馆），将租赁房屋交还原告（反诉被告）秦皇岛市海港区城市管理综合执法局； 二、被告（反诉原告）张圣向原告（反诉被告）秦皇岛市海港区城市管理综合执法局支付2015年6月9日至2016年6月8日的房屋占有使用费189000元，2016年6月9日至2017年6月8日的房屋占有使用费198450元，2017年6月9日至交还房屋之日房屋占有使用费（按照年租金208372.5元标准计算）； 三、原告（反诉被告）秦皇岛市海港区城市管理综合执法局返还被告（反诉原告）张圣押金36000元； 四、对原告（反诉被告）秦皇岛市海港区城市管理综合执法局其他诉讼请求不予支持； 五、对被告（反诉原告）张圣的诉讼请求不予支持。 上述一、二、三项于本判决生效后十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9758元，由被告张圣负担，反诉费1150元，由原告（反诉被告）秦皇岛市海港区城市管理综合执法局300元，由由被告张圣负担850元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  郭 安 人民陪审员  陈永清 人民陪审员  吕凤玲 二〇一八年十二月二十七日 代理书记员  杨晓娜