湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂民再227号抗诉机关：湖北省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：周涛，女，汉族，1970年9月28日出生，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：何永东，湖北文赤壁律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：黄冈商业步行街开发建设有限公司，住所地湖北省黄冈市黄州区东门路**。法定代表人：吕军民，该公司总经理。申诉人周涛因与被申诉人黄冈商业步行街开发建设有限公司（以下简称黄冈步行街公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市中级人民法院（2013）鄂黄冈中民二终字第00108号民事判决，向湖北省黄冈市人民检察院申诉。湖北省黄冈市人民检察院提请湖北省人民检察院抗诉。湖北省人民检察院作出鄂检民（行）监[2015]42000000049号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2015）鄂民监二抗字第00044号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。湖北省人民检察院指派张卫东、何汉新出庭。申诉人周涛的委托诉讼代理人何永东到庭参加诉讼。被申诉人黄冈步行街公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。湖北省人民检察院抗诉认为，原终审判决认定的基本事实缺乏证据证明，导致适用法律错误。理由如下：（一）周涛依法有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该条明确规定由于出卖人的原因，导致办理权属证书不能的状态满足一定期限的法律后果是买受人享有法定解除权和赔偿损失的请求权。本案中，双方约定的办证时间为商品房交付使用后90日内。但是，黄冈步行街公司因违反规划超面积建房，无法取得建设工程规划许可证，导致周涛在约定期限届满后无法办理房屋权属证书的状态超过一年，黄冈步行街公司的违约行为实质上影响了周涛订立合同时所期待实现的利益，周涛依法有权请求解除合同以及赔偿损失。二审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定，认为周涛不具备行使解除权的条件系适用法律不当。其一，对比《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条规定，该解释第十八条规范办理权属证书迟延时开发商承担违约的责任，而第十九条规范办理权属证书不能的责任，即约定办证期限期满后超过一年合理期限的，依法直接推定合同目的不能实现，买受人有权解除合同。上述两条司法解释区别明显，二审及再审法院认为未致合同目的不能实现系错误适用法律。其二，从市场经济的诚信角度看，当因开发商的原因导致办证不能的状态超过合理期限的，如果不赋予非违约方及时解除合同的权利，作为弱势的购房者，只能消极等待，其待实现的权益悬而未决，不利于消费者权益的保护。同时，如任由该违约状态持续而不予制裁，将会是开发商肆无忌惮，拖延办证，变相保护和鼓励不诚信行为。（二）周涛行使合同解除权的通知应视为成功送达，合同已实际解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据法院查明的事实，在2011年1月20日，周涛委托律师夏振通过申通快递公司送达名称为“律师函”的文件，快递公司工作人员签注，“2011年1月22日寄出，客户拒签”。在解除合同的通知被拒签后，周涛更换送达文件名称，于同年2月16日通过EMS送达名称为“通知”的文件，2月28日，该邮件由黄冈步行街公司员工签收。虽然周涛庭审所举证据材料名称为“湖北文赤壁律师事务所律师函”，与成功送达的证据材料“通知”名称不一致，但周涛主张造成名称不一致的原因系双方就解除合同进行磋商未果后，黄冈步行街公司拒签标有“律师函”名称的快递，为确保解除合同的意思表示成功送达，遂更换快递文件名称，将“律师函”改为更易被接受的“通知”，送达标有“通知”的快递文件系无奈之举。买受人与出卖人仅发生该商铺买卖一笔交易，从买受人要求解除合同的意思表示并数次通知的过程看，买受人的解释更符合常理，应视为买受人解除合同的意思表示已为黄冈步行街开发公司知悉，推定送达成功。合同解除权为形成权，周涛解除合同的通知已送达到黄冈步行街公司，该公司未提出异议合同实质上已经解除。周涛称，同意检察机关抗诉意见，请求判令黄冈步行街公司返还购房款391760元，赔偿房屋装修费用42000元，以及赔偿经济损失78978.81元（从2009年3月6日计算至2011年6月6日止，实际赔偿数额计算至黄冈步行街公司支付之日）。黄冈步行街公司未予答辩。周涛向一审法院起诉请求：黄冈步行街公司返还购房款391760元，赔偿房屋装修费用42000元，赔偿经济损失78978.81元（从2009年起计算至2011年6月6日止，实际赔偿数额计算至被告支付之日），并由该公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2007年12月17日双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定黄冈步行街公司向周涛出售位于黄冈摩尔城第02栋第二层2-2特13号商铺，购房款总金额为391760元，合同同时约定该公司应于2008年11月31日前，将本合同约定的房屋验收合格后交付使用，并在房屋交付后90日内办理房地产权属证书。周涛在签订合同的当天已经按约定全额缴纳了购房款，但该公司在2008年12月5日交付房屋后，至今没有办理房地产权属证书，使周涛的合法权益受到损害。2011年2月16日周涛委托律师通知黄冈步行街公司，要求解除双方签订的《商品房屋买卖合同》，并赔偿经济损失。但黄冈步行街公司置之不理，至今没有履行返还购房款并赔偿经济损失的义务。一审法院认定事实：2007年12月17日，周涛（乙方）与黄冈步行街公司（甲方）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，周涛购买黄冈步行街公司所属的摩尔城第02栋第二层2-2特13号商铺，面积47.2㎡，总价款为391760元（以上房价不含产权登记办证所需契税、维修基金、配套等应由周涛承担的相关税费）。该合同第四条“付款方式及期限”约定：“在合同签订时，乙方一次性交清购房总款，甲方代办产权登记时，代乙方交付的而按规定应由乙方承担的税费、按揭等费用，乙方在甲方代办产权证时一次性支付给甲方。”该合同第十四条“关于产权登记”约定：“甲方应当在商品房交付使用60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，在90日内将乙方的房地产权属证书办给乙方（因政府相关职能部门或乙方拖延缴纳等相关费用而影响办证，则办证时间相应顺延至办好为止），办理产权登记所需费用由双方按国家规定各自承担。”该《商品房买卖合同》附件五第三条规定，“乙方因购买本合同所指商品房在办理房产所有权证、土地使用权证及其他相关证件时所发生的一切税费，均由乙方承担。双方应在商品房交付之日60天内向产权登记机关提出产权登记申请，并及时提供相关资料、证件。如因乙方原因导致产权证无法办理的，由乙方自行承担责任；如因甲方的责任导致未能在60日内办理登记备案的，由甲方承担责任。本合同补充协议与合同正本内容有冲突时，以补充协议条款为准”。合同签订同日，周涛向黄冈步行街公司交付购房款397160元，黄冈步行街公司于2008年12月5日将该房屋交付周涛使用。2011年1月20日，湖北文赤壁律师事务所律师夏振通过申通快递向黄冈步行街公司发出《律师函》，黄冈市申通快递有限责任公司在快递详情单上注明，“此件2011年1月22日送出客户拒签”。2011年2月16日，夏振通过EMS快递方式向该公司发出《通知》一份，由该公司的员工签收。另查明：摩尔城2#楼于2011年7月14日经黄冈市建设委员会验收备案，2011年10月14日摩尔城小区02幢（含02A和02B幢）1-9层办理了房产总证，2011年12月26日摩尔城小区02幢2层特02A号住户郜伯俊取得《房屋所有权证》。一审法院认为：周涛与黄冈步行街公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，该合同属有效合同。周涛在交付购房款取得房屋后，以黄冈步行街公司未办理房屋产权证为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，但从周涛提交的证据看，周涛的委托代理人夏振通过EMS特快专递邮寄内资料名称为“通知”，而周涛所举证据资料名称为“湖北文赤壁律师事务所律师函”。上述证据不能形成证据链条，不能证明周涛已行使解除权，向黄冈步行街公司发出要求解除合同的意思表示。且法定解除权的行使应以合同目的不能实现为条件，一般的违约行为在没有达到法定解除权所要求的程度时，并不能构成法定解除权行使的依据。本案中，黄冈步行街公司没有在约定的期限内办理产权证，确已构成违约，但这一违约行为并未影响房屋的交付使用；同时黄冈步行街公司在积极履行合同义务的过程中，周涛基于自身原因没有缴纳相关税费，具有一定的过错。而且该房屋的所有权证目前可以办理，合同目的完全可以实现。因此，周涛主张已行驶解除权，合同已解除，要求黄冈步行街公司返还购房款及承担利息损失、赔偿相关损失，不符合法律规定，依法不予支持。一审法院判决：驳回周涛的诉讼请求。案件受理费8927元由周涛承担。周涛不服一审判决，上诉请求：1.撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2012）鄂黄州民初字第01008号民事判决；2.判令黄冈步行街公司返还周涛购房款391760元，赔偿房屋装修费用42000元，以及赔偿经济损失78978.81元（从2009年3月6日计算至2011年6月6日止，实际赔偿数额计算至黄冈步行街公司支付之日）；3.判令黄冈步行街公司承担本案诉讼费用。二审法院认定事实：一审法院查明的事实属实。二审法院认为，周涛与黄冈步行街公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，合法有效。在合同履行中，黄冈步行街公司已将摩尔城第02栋第二层2-2特13号商铺交付周涛实际使用，黄冈步行街公司虽然未依双方合同约定期限办理房屋产权证，但其违约行为并未导致该合同目的不能实现。本案争议的焦点为所涉合同能否解除，是否已解除？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”周涛与黄冈步行街公司签订的合同中并没有约定解除合同的条件，周涛以黄冈步行街公司没有按期办理房屋产权证为由而行使合同解除权，不符合法定解除合同的条件。因此，周涛主张解除合同，且要求黄冈步行街公司返还购房款及支付相应利息、赔偿损失的诉讼请求于法无据，不予支持。另周涛上诉认为自己分两次通过专递已将《律师函》送达黄冈步行街公司，但黄冈步行街公司予以否认，且周涛在诉讼中未提供充分证据证明其已向黄冈步行街公司送达了解除合同的函件，对其上诉理由不予支持。故周涛解除合同的程序不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理8927元，由周涛负担。本院再审期间，各方当事人均无新证据提交。再审查明，一审、二审查明的事实属实。另查明，1.周涛于2012年向二审法院提交了黄冈步行街公司分别于2009年11月10日和2010年3月31日向当地规划部门出具的《承诺函》两份，拟证明黄冈步行街公司违规建房，以致无法办理案涉房屋权属证书。上述两份《承诺函》系复制件，均加盖了黄冈步行街公司印章；其中，2009年11月10日《承诺函》主要内容为，黄冈步行街公司开发建设的黄冈摩尔城项目1#、2#、4#、5#楼均超出了规划许可面积，该公司主动接受处罚后请求当地规划部门发放相关楼栋的正式规划许可证；2010年3月31日《承诺书》主要内容为，黄冈商业步行街公司请求当地规划部门发放2、5、12号楼的规划许可证正本，并承诺缴纳拖欠的城市设施配套费。黄冈步行街公司在2012年5月9日庭审质证时认为上述两份证据系复印件，对该两份证据的真实性、关联性提出异议，且认为该两份证据不属于新证据。对于该两份证据应否采信，本院认为，第一，本案系房屋买卖合同纠纷，周涛的诉讼请求建立在黄冈步行街公司存在办理诉争房屋权属证书不能的违约行为的基础上。尽管周涛在2011年一审期间未提交上述证据，于二审期间方才提交已然逾期，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零二条第一款有关“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳……”之规定，上述两份《承诺书》的内容涉及诉争房屋的规划许可状况，进而涉及案涉房屋办证不能的违约主体的确定，属于与案件基本事实有关的证据，故该两份证据并未失权。第二，虽然上述两份证据均为复制品，但周涛主张该两份证据来源于当地规划部门，证据原件亦保存在当地规划部门。根据上述两份《承诺书》的出具对象，以及2010年3月31日《承诺书》左下方有关“经科室研究及请示黄局长，暂缓办理1号楼规划手续。万春华2010.4.2”的批注，周涛主张上述两份《承诺书》的原件由当地规划部门保存具有高度盖然性。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定，“书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十一条规定，“民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；（三）原件在他人控制之下，而其有权不提交的；（四）原件因篇幅或者体积过大而不便提交的；（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断能否作为认定案件事实的根据。”上述法律、司法解释并未禁止当事人提交复制品、照片、副本等作为证据，亦未禁止人民法院采信书证复制品。根据该法律及司法解释的规定，尽管上述两份证据系复制品，但因证据原件保存于政府职能部门，除复制外周涛无法通过其他方式获得证据原件，且结合案涉房屋所在楼栋于2011年7月方才经过验收备案，当年10月方才取得初始登记的事实，本院依法采信上述两份《承诺书》，认定因黄冈步行街公司违规建房致使案涉房屋所在楼栋于2011年10月14日方才办理初始登记（房产总证）。2.周涛一审提交了湖北省增值税普通发票一张（金额42000元），拟证明其装修案涉房屋花费42000元。因该发票上加盖了广州艺美装饰工程有限公司财务专用章，且显示内容为门店材料装修费，黄冈步行街公司未提供相反证据，故对该证据，本院予以采信，认定周涛装修案涉房屋支出42000元。本院再审认为，结合抗诉意见和周涛的再审请求，本案争议焦点为，1.案涉《商品房买卖合同》应否解除；2.如应解除，周涛要求返还购房款及赔偿损失的请求应否予以支持。（一）关于案涉《商品房买卖合同》应否予以解除，即周涛能否行使合同解除权的问题合同解除权分约定解除权和法定解除权。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条和第九十四条分别规定了行使约定解除权和法定解除权的实质要件。合同法第九十五条规定了解除权的消灭事由，即解除权的除斥期间。该法第九十六条规定了解除权行使的形式要件，即解除权的行使方式。案涉《商品房买卖合同》没有关于解除权的约定，周涛请求解除合同明显不是行使约定解除权。因此，本案中，周涛主张黄冈步行街公司未为其办理案涉房屋权属证书而诉请解除合同只有可能行使法定解除权。关于周涛是否具备行使法定解除权的条件，具体评析如下：1.周涛行使解除权符合法定解除权的形式要件。合同法第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”我国法律规定，合同解除权的形式要件即行使方式为通知，生效方式为到达主义，即合同当事人应将解除合同的意思表示通知对方当事人，解除的意思表示自到达对方当事人时生效。且解除权系形成权，解除合同的意思表示达到对方当事人时合同即已解除，即使对方当事人有异议而至人民法院或仲裁机构解决合同解除纠纷，人民法院或仲裁机构也只是确认解除合同的效力；只要行使合同解除权符合法定要件，当事人在先行使的合同解除权不因其后人民法院或仲裁机构受理案件而受影响。周涛主张其分别于2011年1月20日和同年2月16日以快递形式向黄冈步行街公司先后发出“律师函”和“通知”，向该公司作出解除合同的意思表示，并提交了相关快递详情单以证明其主张。虽然为黄冈步行街公司接受的快递详情单“内件品名”一栏注明内容物为“通知”，周涛发出的快递详情单“内件品名”一栏注明“律师函”或“通知”，但周涛主张双方就解除合同进行磋商未果后，其于2011年1月20日向黄冈步行街公司以快递形式发出“律师函”，要求解除案涉合同，因黄冈步行街公司拒签标有“律师函”名称的快递，为确保解除合同的意思表示成功送达，遂更换快递文件名称，将“律师函”改为“通知”。因周涛与黄冈步行街公司仅发生该案涉房屋一笔交易，根据周涛已经发出“律师函”，作出解除合同的意思表示被拒的事实，周涛的上述解释更符合常理，应认定周涛于2011年2月16日再次以快递形式作出解除案涉合同的意思表示具有高度盖然性。因周涛于2011年2月16日发出的解除合同意思表示的快递已于同月为黄冈步行街公司工作人员签收，故周涛解除合同的意思表示已于2011年2月到达黄冈步行街公司，并为该公司知晓。尽管黄冈步行街公司于诉讼中对周涛行使合同解除权提出异议，但该公司提出异议本身不影响周涛解除合同的意思表示已经达到黄冈步行街公司的事实，即周涛解除合同的意思表示已于2011年2月到达黄冈步行街公司，其行使合同解除权符合法定的形式要件。至于周涛行使解除权是否符合法定实质要件，是否具有解除权消灭情形（除斥期间）则应由人民法院或仲裁机构予以确认，本院将在下文予以详述。2.周涛行使解除权符合法定解除权的实质要件。第一，关于法定解除权的实质要件以及买受人合同目的的认定。合同法第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”即不可抗力或当事人一方违约致使合同目的无法实现是法律规定的行使法定解除权的实质要件。房屋买卖合同是双务合同，出卖人和买受人互负给付义务；出卖人享有要求买受人依约给付房屋价款的权利，买受人享有要求出卖人依约交付房屋，并将相关房屋的所有权转移登记至自己名下的权利；相应地，合同一方当事人享有的权利亦为合同相对方应承担的义务。因此，周涛作为商品房买卖合同的买受人购买商品房的目的包含了获得该商品房的所有权，将相关房屋的所有权转移登记在周涛名下是周涛签订房屋买卖合同的应有之义。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释）第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”结合上述法律和司法解释的规定，房屋买卖合同成立后，出卖人应保证及时将所出卖的房屋的所有权转移给买受人；如在商品房买卖合同约定或《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满超过一年，因出卖人一方原因导致买受人仍然无法办理房屋权属证书的，出卖人的严重违约行为影响了买受人订立合同所期待实现的利益，致使买受人的合同目的无法实现，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。第二，关于违约行为及违约主体的确定。本案中，案涉《商品房买卖合同》第四条第一款约定，“甲方（黄冈步行街公司）应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，在90日内将乙方（周涛）的房地产权属证书办给乙方（因政府相关职能部门或乙方拖延交纳契税等相关费用而影响办证，则办证时间相应顺延至办好为止）。”依据该约定，依约办理案涉房屋所有权转移登记是黄冈步行街公司的义务，即黄冈商业步行街公司应在案涉房屋交付使用（2008年12月5日）后90日内即2009年3月5日前办理该房屋所有权转移登记手续，并将权属证书交付周涛。黄冈步行街公司在原审抗辩其对办理权属证书仅具有协助义务的主张明显与合同约定不符。根据已查明的事实，黄冈商业步行街公司因违规建房致使案涉房屋所在楼栋于2011年10月14日方才办理初始登记。然，房地产开发企业对房屋所有权的初始登记是房屋所有权转移登记的前提，只有房地产开发企业进行了房屋所有权初始登记才有可能办理房屋所有权转移登记，将相关房屋转移登记至买受人名下。因此，可以认定黄冈步行街公司在2011年10月14日之前不可能履行办理案涉房屋所有权转移登记的合同义务。本案中，黄冈步行街公司因违规建房未在合同约定的履行期限内（2009年3月5日前）办理案涉房屋所有权转移登记手续已属违约，其在审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十九条规定的商品房买卖合同约定的期限届满后超过一年仍无法办理案涉房屋所有权转移登记，显属严重违约。且该种严重违约状态至原一审判决作出前仍未结束。因黄冈步行街公司的严重违约行为影响了周涛订立房屋买卖合同所期待实现的利益，致使周涛获得案涉房屋的所有权的合同目的无法实现，依据上述法律及司法解释的规定，周涛具备行使法定解除权的实质要件。3.周涛行使解除权不存在法定的消灭事由，即没有超过除斥期间。合同法第九十五条规定，“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该条法律规定了合同解除权的消灭事由，即除斥期间届满而未行使解除权的，解除权消灭。审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”现行法律及案涉合同均未规定或约定周涛行使解除权的期限，依据上述司法解释的规定，周涛应在解除权发生之日起一年内行使。根据案涉合同的约定，黄冈步行街公司应在2009年3月5日前办理完毕案涉房屋的所有权转移登记手续，并将相关权属证书交付周涛。至2010年3月6日，黄冈步行街公司办理权属证书不能的事实持续已达一年。依据审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十九条的规定，周涛自2010年3月7日具备行使解除合同的权利，故2010年3月7日至2011年3月7日为周涛行使合同解除权的除斥期间。周涛在2011年2月16日作出解除合同的意思表示没有超过除斥期间的限制，不具有法定消灭事由。综上，本案中，周涛行使解除权符合法定的实质要件和法定的行使方式，且不具备法定的解除权消灭事由，其认为案涉《商品房买卖合同》已被解除的主张及检察机关的相关抗诉意见成立，应当予以支持。原终审判决认定周涛行使合同解除权不符合法定的解除合同的条件及程序属于适用法律错误，应依法予以纠正。（二）关于案涉《商品房买卖合同》解除的效力，即周涛要求返还购房款及赔偿损失的请求应否予以支持的问题合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”恢复原状和赔偿损失是法律规定的合同解除的法律后果。1.关于周涛主张的购房款。合同解除后，当事人已履行或履行部分的，应恢复原状，即产生所谓的返还性债务关系。在案涉合同已被解除的情形下，黄冈步行街公司收取的案涉房屋购房款391760应返还给周涛，故周涛请求返还购房款的主张应予支持。2.关于周涛主张的装修费。合同解除后，双方当事人均承担返还性债务。周涛装修房屋支出的42000元已经物化至案涉房屋，成为该房屋添附物，继续以添附物的形式发挥其价值。周涛有权在黄冈步行街公司返还时所得利益的限度内请求返还添附物价款。尽管黄冈步行街公司未在本案中反诉或抗辩要求周涛返还案涉房屋，但为一次性解决当事人诉请，同时考虑装修折损，对周涛关于42000元装修费的主张部分予以支持，酌定由黄冈步行街公司返还周涛装修现值10000元。3.关于周涛主张的78978.81元。周涛对该78978.81元的性质认定不甚明确。原审及再审中，周涛主张该款项为违约金，亦曾主张该款项为经济损失。第一，原审及再审中，周涛认为该款项为违约金，提交了该款项的依据和计算方法，即依据审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十八条有关“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以购房款391760元为基数，按照中国人民银行贷款利率计算违约金。审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条司法解释规定的是办理权属证书迟延时出卖人应承担的违约责任，与该司法解释第十九条关于办理权属证书不能时出卖人应承担的责任明显不同；同时，该司法解释第十八条的适用以合同有效为前提，而合同解除后，该合同自解除时归于无效。本案属于因出卖人原因导致办理权属证书不能，而买受人要求解除合同的情形，合同自解除之时归于无效，不属于办理权属证书迟延的状况，故不能适用该司法解释第十八条的规定。且合同法第九十七条规定合同解除的法律后果为恢复原状和赔偿损失，周涛在解除合同的情况下要求黄冈步行街公司承担违约金于法无据。第二，如周涛主张该78978.81元属于经济损失，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款有关“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，周涛应对经济损失78978.81元承担举证证明责任。因周涛并未提交证据证明其因黄冈步行街公司未能办理房屋权属证书而存在经济损失，故其应承担举证不能的不利后果。且案涉房屋为商铺，周涛早在2009年1月即对该房屋进行装修，其本人陈述该房屋已经用于出租；尽管周涛的代理人在本案庭审时称周涛意图出租案涉房屋，并未实际出租，但该陈述与周涛本人的陈述相悖，应以当事人本人陈述为准。因周涛已经出租案涉房屋并因该房屋获得了相关收益，其主张黄冈步行街公司赔偿经济损失的请求，本院不予支持。综上，周涛的再审请求部分成立，本院予以部分支持。原终审判决认定事实正确，但适用法律错误，应依法予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：（一）撤销湖北省黄冈市中级人民法院（2013）鄂黄冈中民二终字第00108号民事判决和湖北省黄冈市黄州区人民法院（2012）黄州民初第01008号民事判决；（二）黄冈商业步行街开发建设有限公司向周涛返还购房款391760元及装修现值10000元，限黄冈商业步行街开发建设有限公司于本判决生效后三十日内履行完毕；（三）驳回周涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费8927元，二审案件受理费8927元，均由黄冈商业步行街开发建设有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邢勇审判员  龚璟审判员  吴琦二〇一八年十二月二十七日法官助理胡静书记员杨洋