海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初7321号原告：广东中奥物业管理有限公司三亚分公司，住所地，三亚市新城路鲁能三亚湾美丽三区一期西区公建房。法定代表人：梁兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂友峰，海南信容慈律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：张珍珍，海南信容慈律师事务所专职律师。被告：龚蕊，女，汉族，1980年9月9日出生（公民身份号码：×××），住北京市朝阳区。被告：杨力，男，汉族，1976年7月28日出生（公民身份号码：×××），住北京市朝阳区。共同委托诉讼代理人：杨根齐，男，汉族，1951年8月14日出生（公民身份号码：×××），系被告杨力父亲。原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司（简称中奥三亚分公司）诉被告龚蕊、杨力物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理，依法适用普通程序，于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告中奥三亚分公司的委托诉讼代理人张珍珍、被告龚蕊、杨力的共同委托诉讼代理人杨根齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥三亚分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告龚蕊、杨力向原告支付物业费31,043.93元；二、请求判令被告龚蕊、杨力向原告支付逾期交纳物业费的违约金7962.76元（违约金暂计算至2018年7月31日）；三、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：被告系鲁能三亚湾游艇二区项目6-05号房的业主，原告是小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（原名称为海南鲁能广大置业有限公司）选聘的前期物业服务企业，从2017年8月1日开始为小区提供物业服务。在2017年8月1日之前，小区提供前期物业服务的公司为深圳市之平物业发展有限公司三亚分公司（简称之平三亚分公司），被告在之平三亚分公司提供物业服务期间就拖欠之平公司物业费。2017年7月24日，原告与小区开发商海南三亚湾新城开发有限公司（简称新城公司）、之平三亚分公司签署《鲁能三亚湾项目撤场协议书》，协议约定：与之平三亚分公司达成交接协议，之平三亚分公司将其对游艇二区91户（含被告）拖欠物业费的业主的债权转移给原告，由原告收取上述拖欠的物业费。因此，在原告为小区提供物业服务期间，被告欠费期间如下：1、2017年8月1日至2018年12月31日，欠缴金额为21,989.50元；2、2017年1月1日至2017年7月31日（受让之平三亚分公司的债权），欠费金额为9054.43元，合计为31,043.93元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，法院不予支持。”《三亚市物业管理实施办法》第四十六条规定“业主违反合同约定逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应告知业主并限期交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依照物业服务合同约定按天收取2‰的违约金。”本案中根据《物业服务合同》，被告逾期交纳物业费的，应按所欠物业费的每日千分之一标准支付违约金，未超过《三亚市物业管理实施办法》、《物业服务合同》规定的违约金标准，因此被告还应向原告支付逾期交纳物业费期间的违约金7962.76元。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告龚蕊、杨力辩称：一、被告不存在拖欠物业管理费的事实。物业公司收取物业费的前提和条件是为业主提供了符合约定的物业管理服务。然而2016年12月31日，被告发现所居住的房屋被盗窃，房屋的大门和2扇三轨带纱的窗户（价值36,000元）被严重损坏，房屋内的烟、酒、笔记本电脑两台等名贵物品被盗走，给被告造成了巨大损失，价值5万元。被告当日向三亚市公安局天涯分局凤凰派出所报案。此次盗窃事件的发生，与之平三亚分公司未尽到物业管理义务有直接关系，相关监控设施已经损坏，因此之平三亚分公司承诺免收被告2017年1月1日至2019年12月31日期间共3年的物业费，作为对被告的补偿。在之平三亚分公司承诺免收被告物业费之前，被告每年都按时足额缴纳物业费，有时甚至一次性缴满两年的物业费，从未想过拖欠物业费。正因此之平三亚分公司有此承诺，故从2017年1月起之平三亚分公司从未要求过被告缴纳物业费，更未发过一次催缴物业费的书面通知，该行为印证了免收物业费事实的存在。因此原告诉求被告支付物业费没有事实根据。二、原告本身无权向被告主张2017年1月1日至2017年7月31日期间的物业费9054.43元。退一步来说，如果之平三亚分公司未告知原告免收物业费的事实，或者原告明知免收事实存在仍坚持主张物业费，那么根据合同法的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。在本案中，之平三亚分公司作为小区前期物业服务公司，其于2017年7月24日将其提供物业服务期间的物业费债权转移给原告时，未向被告履行通知义务，因此该债权转让对被告不发生任何效力，原告无权主张被告支付2017年8月1日前的物业费。三、原告诉求的物业费及违约金均计算至2018年12月31日没有合法依据，且违约金的主张本身缺乏事实根据，亦不合理。1、开发商将物业公司由之平三亚分公司更换为原告，被告完全不知情，没有接到任何通知。无论是原告的之平三亚分公司还是现在的原告，没有任何人向被告催收过物业费。本身并不是被告违约不交纳物业费，而是因为有之平三亚分公司对被告免收3年物业费的承诺。被告不存在应交未交物业费的事实，故本身不产生违约责任。2、即使原告不尊重事实，否认之前之平三亚分公司免收被告物业费的承诺，那么原告没有通知被告交纳物业费并给予一定的宽限期限，而是直接将被告起诉至法院，这一行为违反了相关规定。3、原告主张的物业费及违约金计算方式存在错误。首先，如前所述，原告无权主张2017年1月1日至2017年7月31日期间的物业费，更无权主张该期间的违约金。其次，原告诉求物业费和违约金均是计算至2018年12月31日的，对于还未发生的物业服务，原告显然没有任何权利主张物业费。最后，原告按所欠物业费的每日千分之一标准计算违约金明显过高，应当予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告龚蕊、杨力于2012年12月4日购买了鲁能三亚湾游艇二区项目6-05号房。该小区的前期物业服务由开发商新城公司委托给之平三亚分公司进行管理。根据新城公司与之平三亚分公司签订的《鲁能三亚湾游艇二区物业服务合同》约定，物业服务费按照别墅4.65元/月/平方米计算，物业服务费按一年一缴的方式向业主计收，应在每个缴费期开始前5日内履行缴纳义务；违约金应按照物业服务费用每日千分之一的标准支付；第二十六条第二款约定，本合同期满，业主大会尚未成立，或虽成立业主大会但尚未与之平三亚分公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，之平三亚分公司不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准缴纳。2017年7月24日，原告与之平三亚分公司、开发商新城公司签订《鲁能三亚湾项目撤场协议书》，约定之平三亚分公司提供物业服务至2017年7月31日止，自2017年8月1日起由原告为鲁能三亚湾美丽一区、高尔夫三区、游艇二区项目继续提供前期物业服务；同时，之平三亚分公司还就其在提供服务期间业主所欠物业费的债权打包转让给原告，由原告行使追偿的权利。2017年8月1日，之平三亚分公司在小区内张贴了《关于退出三亚鲁能游艇二区物业管理的公告》，并告知此前欠物业费的业主将物业费向原告缴纳。被告龚蕊、杨力自2017年1月1日开始欠费，其中之平三亚分公司管理期间欠费9054.43元，原告接手后欠费21,989.50元，合计为31,043.93元。庭审中，被告主张2016年12月31发生房屋入室盗窃事件，被告共丢失价值5万元的财物，当时提供物业服务的之平三亚分公司承诺免收被告2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，因此不拖欠原告的物业费。对此，原告不予认可。以上事实，有《物业服务合同》、《鲁能三亚湾项目撤场协议书》、游艇二区2015年8月1日-2017年7月31日物管费明细表、撤场移交汇总表、《关于退出三亚鲁能游艇二区物业管理的公告》、土地房屋登记卡、《商品房买卖合同》、原告欠费清单、受案回执、证明、照片以及当事人陈述等材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。之平三亚分公司依据与开发商新城公司签订的《物业服务合同》为小区提供物业服务至2017年7月31日，而自2017年8月1日开始由原告依据三方协议继续为小区提供物业服务，之平三亚分公司将其提供服务期间业主欠费的债权转让给原告并在小区张贴公告履行了告知义务，该债权转让行为已经发生法律效力，对作为欠费业主的被告具有约束力。原告受让取得之平三亚分公司转让的债权，有权要求被告支付所欠的2017年1月1日至2017年7月31日的物业费9054.43元。被告主张家中被盗后之平三亚分公司承诺免收被告三年物业费，但小区的物业服务质量是否合格与被告的房屋被盗并没有直接的因果逻辑关系，且被告亦未能提供免收物业费的证据，对被告的主张本院不予采纳。之平三亚分公司转让债权已经在小区张贴公告，即使被告未看到，那么原告起诉至法院本身也可以达到通知的效果，因此被告抗辩债权转让对其不发生效力没有依据，不予采信。另外，原告自2017年8月1日起继续为小区提供物业服务，被告亦应当履行缴纳物业费的义务，因此原告主张被告支付2017年8月1日至2018年12月31日的物业费21,989.50元有事实根据和法律依据，应予支持。被告逾期未支付物业服务费的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告主张被告按欠款金额以每日千分之一标准收取支付违约金共计7962.76元（暂计算至2018年7月31日）符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告龚蕊、杨力于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司支付物业费31,043.93元；二、被告龚蕊、杨力于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司支付逾期缴纳物业费的违约金7962.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费775.17元（原告广东中奥物业管理有限公司三亚分公司已预缴775.17元），由被告龚蕊、杨力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判长 吴坤泰审判员 孙惠文审判员 罗 立 二○一八年十二月二十六日书记员 方 甜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。(http://192.0.100.105/lib/twsy/TwsyContent.aspxgid=A62987&tiao=1)