甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)甘0502民初3335号 原告：何亚利，女，1988年3月19日出生，汉族，现住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：宋纪平，甘肃德玺律师事务所律师。 被告：王海娥，女，1961年2月6日出生，汉族，住天水市秦州区上奄沟**。 委托诉讼代理人：廖海军（系被告女婿），男，1980年10月31日出生，汉族，，住天水市皇城路** 第三人：陈淑梅，女，1964年7月12日出生，汉族，住，住天水市秦州区/div> 委托诉讼代理人：吴尚（系第三人丈夫），男，1964年12月18日出生，汉族，住，住天水市秦州区/div> 委托诉讼代理人：于娇娇，陕西鹏鲲律师事务所律师。 原告何亚利与被告王海娥、第三人陈淑梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何亚利及其委托诉讼代理人宋纪平，被告王海娥及其委托诉讼代理人廖海军，第三人陈淑梅的委托诉讼代理人吴尚、于娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何亚利向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原告与被告2018年9月4日签订的《店铺转让合同》；2.判令被告返还原告包括房租、转让费、押金在内的50000元，并赔偿原告6636元装修费的损失；3.判令被告承担本案诉讼费用。庭审中，何亚利变更诉讼请求：1.确认原被告2018年9月4日签订的《店铺转让合同》无效；2.判令被告返还原告包括房租、转让费、押金在内的50000元，并赔偿原告5516元装修费；3.判令被告支付保全费580元及保险费300元。事实与理由：2018年9月2日原告因寻租拟经营服装店铺与被告相识。2018年9月4日，原告与被告签订《店铺转让合同》，约定被告将其经营的位于商业城一楼41号店铺转让给原告使用，原告向被告支付房租、押金、转让费等在内共计5万元。2018年9月4日，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付5万元费用。2018年9月15日至9月20日，原告对该店铺进行了装修。2018年10月19日，该房屋所有人陈淑梅以房屋未经其同意而转租为由要求原告停止营业并腾退房屋，原告才得知被告并非涉案店铺经营者，也无权转租该店铺。被告故意告知原告其系该店铺经营者且隐瞒无权转租的事实，构成欺诈，原告有权要求被告返还5万元费用并赔偿相应损失。 被告王海娥辩称，1.装修部分我们不承担，换季期间的货物、积压的货物超过3万元，因为家中有事，就以3万元的价格转让给原告了；2.店铺在转让之前我仍在经营；3.转让的原始合同上面明确写明了不能再次转让，原告也清清楚楚看到了，原告在知道风险的情况下还与我们签订合同，证明原告愿意承担风险。 第三人陈淑梅辩称，1.第三人强行将店铺加锁是由于被告违反房屋租赁合同，合同中明确约定房屋不得转租，第三人对房屋使用情况有监督的权利，因被告不遵守合同约定，给原告造成的损失与第三人无关；2.第三人与被告之间没有合同，房屋租赁合同系第三人与案外人王海兰签订的，被告无权转租，被告与第三人没有任何关系，1000元押金不属于权利转让。 原告何亚利为支持其主张向本院提交了以下证据： 1.店铺转让合同一份，欲证明2018年9月4日被告以经营者的身份将秦州区商业城一楼41号的店铺转让给原告的事实； 2.银行交易明细一份，欲证明原告向被告尾号0635的邮政银行账户支付了50000元合同款项的事实； 3-4.票据五张及视频，欲证明原告因装修店铺花费5736元购买装修材料及雇佣工人对店铺进行装修升级的事实； 5-9.营业执照、房产证、录音、微信聊天记录、视频各一份，欲证明：第一，被告不是涉案店铺经营者的事实；第二，涉案店铺的房屋所有权人陈淑梅不同意转租涉案房屋的事实；第三，涉案店铺被所有权人上锁致使原告无法经营的事实；第四，被告主张的转让衣物价值3万元不能成立且衣物不足3千元的事实； 10-13.保险票据、（2017）最高法民终437号案例、诉讼费票据、民事裁定书各一份，欲证明：第一，原告因诉前财产保全支付300元担保保险费的事实；第二，原告因申请诉前保全向法院缴纳580元申请费的事实；第三，被告应当承担原告支出的财产保险费和保全申请费。 经质证，被告王海娥的质证意见为：对证据1-2认可；对证据3-4不认可，店铺装修是原告自己经营需要与其无关；对证据5-9不认可，被告确系店铺的经营者，不认可店铺上锁及原告主张的衣物价值，认为衣物价值超过3万元，认可房主不同意转让的事实；对证据10-13中费用真实性认可，但该费用不由被告承担。 经质证，第三人陈淑梅的质证意见为：对证据均无异议，认可，第三人不同意转租，强行加锁是由于被告违反房屋租赁合同，合同中明确约定房屋不得转租； 经审核，对被告王海娥及第三人陈淑梅均无异议的证据1-2本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：证据3-4，能证实原告将涉案店铺进行装修的事实，本院予以采信；证据5-9中的房产证及视频足以证实涉案店铺的房屋所有权人陈淑梅不同意转租并将铺面上锁致使原告无法继续经营的事实，本院予以采信。对证据5-9中的营业执照仅能证实涉案铺面名义上的经营者系案外人王海兰，对于被告王海娥是否系该铺面经营者应结合其他证据综合认定。对证据5-9中的录音、微信聊天记录无法证实涉案店铺转让时衣物的价值，本院不予采信；对证据10-13来源合法、内容真实，本院予以采信。 被告王海娥为支持其主张向本院提交了以下证据： 1.2018年签订的房屋出租合同一份，欲证明2018年房主陈淑梅与王海娥签订了房屋出租合同； 2.房主陈淑梅与王海兰签订的房屋出租合同两份，欲证明多年来涉案店铺由房主陈淑梅与王海兰签订房屋出租合同的事实； 3.2018年王海娥向房主陈淑梅银行账户转账一份，欲证明2018年3月8日至2019年3月7日房主将秦州区商业城一楼41号店铺出租给被告王海娥，且由王海娥支付店铺租金，实际经营的事实； 4-5.店铺转让合同、银行卡转账记录各一份，欲证明原、被告签订《转让合同》，被告将店铺转让给原告，并将《房屋租赁合同》、营业执照、店铺钥匙一并移交给原告，原告将50000元转入被告银行账户的事实及原告在完全知晓被告与房主签订的《房屋租赁合同》内容后自愿与被告签订《转让合同》，其存在主观过错的事实； 6.火车票一张，欲证明被告2018年8月24日去西安进货的事实； 7.微信聊天记录一份，欲证明被告2018年8月26日、8月31日还通过微信进了大量货物的事实； 8-11.房产证、塑胶地板收据及视频两份，欲证明房主将建筑面积20.8平方米的店铺一分为二，原告向法院提交虚假证据且原告已经将店铺中的装修拆除自用的事实。 12.进货清单及收据，证明被告在店铺转让之前还在进货的事实。 经质证，原告何亚利的质证意见为：证据1名称有误，是第三人与王海兰签订的合同而非被告；证据2与本案无关联性；证据3转账事实认可，但不能证明被告与第三人之间存在租赁关系，也不能证明被告向第三人以承租人的身份给付房租的事实；证据4-5真实性认可，但对证明目的不认可，不能证明原告在主观上存在过错；证据6真实性认可，但对证明目的不认可，不能证明被告去西安是进货；证据7微信聊天记录真实性合法性关联性均不认可；证据8-10证明目的不认可；证据11真实性认可，但对证明目的不认可，第三人已将铺面出租给他人，原告的行为属于及时止损；证据12没有发货人及收货人，仅仅是收据上填写的数字，亦没有其他证据进行佐证，无法证实被告的证明目的。 经质证，第三人陈淑梅的质证意见为：对证据1-3的证明目的有异议，合同约定清楚，不能转租，且第三人与被告没有租赁关系；对证据4-5的真实性无异议，但对证明目的不认可，被告非法转租获得不当利益；其余证据与第三人无关，不发表质证意见。 经审核，对证据1，虽签订合同的名义承租人为案外人王海兰，但实为本案被告与第三人陈淑梅签订，本院予以采信；对证据2，与本案没有关联性，本院不予采信；对证据3，结合证据1，足以证实2018年3月8日至2019年3月7日，涉案房屋名义承租人虽为案外人王海兰，但实际承租人为被告王海娥的事实，本院予以采信；对证据4-5与原告提交的证据相一致，本院予以采信，对其证明目的结合全案综合认定；对证据6-7，无法证实与本案具有关联性，本院不予采信；对证据8-11的房产证、塑胶地板收据及视频来源真实，足以证实原告将店铺装修拆除自用的事实，本院予以采信。对证据12，与本案不具有关联性，本院不予采信。 第三人陈淑梅未向本院提交证据。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人陈淑梅系位于天水市秦州区商业城******铺面的所有权人，该铺面营业执照中的经营权人为案外人王海兰，本案被告王海娥系王海兰妹妹。2004年2月6日、2013年3月8日，均是第三人陈淑梅与案外人王海兰签订《租赁合同》，将诉争铺面租赁给王海兰使用。2018年3月8日，被告以案外人王海兰名义与第三人签订涉案铺面的《租赁合同》，合同约定：“租赁期限：2018年3月8日至2019年3月7日；不得将铺面转让他人经营。”落款为“王海兰”，实为王海娥代签。 2018年9月2日，原告何亚利在寻找铺面时与被告王海娥相识。当日，经营涉案铺面的系被告王海娥。同年9月4日被告王海娥在第三人不知情的情况下与原告何亚利签订《店铺转让合同》，约定：“甲方：王海娥，身份证号码620521196102064083.乙方：何亚利，身份证号码：620502198803196847.经甲乙双方自愿协商，将位于商业城一楼41号的店铺转让给乙方使用，乙方享有甲方在原来房子中享有的权利，转让后，店铺现有的一切归乙方所有。乙方在2018年9月4日向甲方支付房租13500元，押金1000元，店内所有货物+转让费35000元，共计50000元整。本合同一式两份，甲乙双方各执一份。”签订合同时，原告知道被告与第三人之间租赁合同的租期仅剩6个月，被告向原告承诺其与第三人的合同租期届满后，可引荐原告与第三人直接建立租赁合同关系。合同签订后，原告向被告支付5万元费用，被告将涉案铺面交付给原告使用，并口头承诺店铺到期后将原告何亚利介绍给第三人陈淑梅，让原告何亚利继续租赁该铺面。涉案铺面交付后，原告将该铺面进行了装修后投入使用。2018年10月19日，第三人在得知涉案铺面被转让后告知原告不同意其继续进行经营，并于次日将该铺面上锁。同年11月30日，原告从该铺面搬离，并将店铺内的装修材料拆除自用，现该铺面已由第三人陈淑梅租赁给其他人使用。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告何亚利与被告王海娥签订的《店铺转让合同》是否有效；二、原告何亚利要求被告王海娥返还原告包括房租、转让费、押金在内的50000元，并赔偿原告5516元装修费的诉请能否支持；对以上争议，本院认定如下： 关于原告何亚利与被告王海娥签订的《店铺转让合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效仅有四种情形。本案中，原告何亚利与被告王海娥自愿签订《店铺转让合同》，合同内容系双方真实意思表示，且该合同并不存在法律规定的无效情形，故原告主张确认合同无效的诉请不予支持，但综合本案查明事实来看，原被告之间的合同已无法继续履行，故应对双方签订的《店铺转让合同》予以解除。 关于原告何亚利要求被告王海娥返还原告包括房租、转让费、押金在内的50000元，并赔偿原告5516元装修费的诉请能否支持的问题。从本案事实看，原告在签订合同时明知店铺所有权人并非被告和租赁期限仅剩6月有余的事实，且6个月租期届满后，第三人是否与其签订合同处于不确定状态，其仍与被告签订合同，应承担由此造成的风险责任。被告王海娥在明知该店铺所有人陈淑梅禁止转让的情况下仍将该铺面转让给原告使用亦存在过错，亦应承担相应的责任。对于双方应承担的数额，首先应明确原告何亚利的损失。从本案事实看，被告向原告支付的13500元实为2018年9月4日至2019年3月7日期间的租金，核算为日租金为73.77元，扣除原告已使用期限（2018年9月4日-2018年10月19日）的租金3319.65元，实际租金损失为10180.35元。对于“店内所有货物+转让费”35000元两项的具体数额，双方意见不一，原告认为店内货物价值3000元，被告认为价值30000元，但均未提供充足证据证实其主张，故对衣物的价格无法确定。但从商业习惯看，店铺转让时货物一般随店铺一并转让，并根据货物的数量、价值、商铺的地理位置，客流多少，销售情况等综合确定转让费的数额，且货物的销售亦依附于店铺，而货物销售所得数额随市场上下波动，无法明确区分，货物价值整体含在转让费之中，故单纯确定货物在商铺转让之时的价值，并无实际意义，且原、被告签订转让合同时并未单列货物清单，货物价值亦无法确定，故应将35000元全部视为转让费一并处理。对于原告主张的装修费5516元，因原告系自行对店铺进行了装修，且在店铺被收回后已将装修拆除自用，故对该部分费用不宜作为损失计算。综上所述，原告何亚利的实际损失数额合计为46680.35元（50000元-3319.65元），其中1000元押金应予退还，剩余45680.35元，鉴于原、被告各方的过错程度，被告酌情返还原告损失数额的60%，即27408.21元,以上合计28408.21元。被告认为上述损失系第三人在租期未届满的情况下提前收回铺面所引起，因原告与第三人之间并无租赁合同关系，第三人提是否应对被告赔偿原告的损失予以分担，被告可另案起诉，请求处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、驳回原告何亚利请求确认其与被告王海娥签订的《店铺转让合同》无效的诉讼请求，对该合同予以解除； 二、被告王海娥于本判决生效后10日内赔偿原告何亚利各项损失28408.21元； 三、驳回原告何亚利的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1225元，因适用简易程序审理，减半收取612.5元，保全费580元，保险费300元，合计共1492.5元。由原告何亚利负担共计807.5元，被告王海娥负担共计685元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 丑居平 二〇一八年十二月二十四日 法官助理 张 楠 书 记 员 张家奇