广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终872号 上诉人(一审被告)：关崇庆，男，1961年8月20日出生，汉族，住岑溪市。 上诉人(一审被告)：岑溪市公共汽车有限公司，住所地岑溪市岑城镇思英工业集中区思湖路新时代经济适用房小区，统一社会信用代码：914504812002731264。 法定代表人：唐铁华，该公司经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人：张庆锋，岑溪市148法律服务所法律工作者。 两上诉人共同委托诉讼代理人：甘盈盈，广西沃诚律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：岑洪图，男，1965年11月16日出生，汉族，岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人：严金东，广西昌义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李嘉倩，广西昌义律师事务所律师。 上诉人关崇庆、岑溪市公共汽车有限公司（以下简称岑溪公共汽车公司）因与被上诉人岑洪图房屋租赁合同纠纷一案，不服岑溪市人民法院（2018）桂0481民初228号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年8月16日受理后，依法组成合议庭，并于2018年11月2日公开开庭审理了本案。上诉人关崇庆及委托诉讼代理人张庆锋、甘盈盈，上诉人岑溪市公共汽车有限公司的委托诉讼代理人张庆锋、甘盈盈，岑洪图的委托诉讼代理人严金东、李嘉倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人关崇庆、岑溪市公共汽车公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决事实错误之处：1.直接将政府规划的公交停车场未经政府批准和房产部门批准的情况下与被上诉人签订《车位承包合同书》交付给被上诉人承包经营；2.上诉人岑溪市公共汽车公司没有办理取得公交停车场的合法产权证明而给被上诉人承包经营导致该小区业主的不满且阻挠无法使用；3.审理中双方均承认被上诉人承租本案车位没有任何收益；4.本案房屋为租赁关系。一审法律适用错误，不应使用《合同法》第216条和第228条的规定。 被上诉人岑洪图辩称，一审判决认定事实正确，处理恰当，上诉人的上诉请求没有事实依据，请法院依法驳回。 岑洪图向一审法院起诉请求：一、请求法院解除原告与被告岑溪市公共汽车有限公司于2016年6月18日签订的《车位承包合同书》；二、请求法院解除原告与被告关崇庆于2016年6月18日签订的《协议书》；三、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实，本案查明的事实与该院（2017）桂0481民初544号民事判决书认定的事实基本一致：被告关崇庆因经营被告岑溪公共汽车公司需要资金，以其名义分别于2013年5月3日、2014年6月19日向原告岑洪图借款200万元和300万元，共计500万元，关崇庆于2014年6月19日书立借据一张给原告收执。2015年6月19日，被告关崇庆无法按约定还款，经原告与两被告协商，岑溪公共汽车公司确认其是借款的共同借款人，并自愿与原告达成《借款抵押补充协议》，协议中两被告确认以关崇庆个人名义向原告借款500万元是用于岑溪公共汽车公司更新车辆使用，并同意用岑溪公共汽车公司名下位于岑溪市岑城镇思英工业集中区思湖路旁，证号为岑国用（2009）第000038678号土地面积5亩的土地使用权作抵押物，但事后双方并没有依法办理抵押登记，该补充协议还约定关崇庆以其名下位于岑溪市为该借款作抵押担保，原告与关崇庆于2015年12月2日到房产部门依法办理了该借款的抵押登记手续。在《借款抵押补充协议》约定的还款时间逾期后，因被告无法支付利息和归还借款给原告，被告提出由原告承包岑溪市新时代经济适用房小区A、B两幢楼一楼全部车位，用于租给业主停车，承包金共500万元，该承包金用于抵减两被告欠原告的500万元借款。为此，2016年6月18日，岑溪公共汽车公司与原告签订《车位承包合同书》，关崇庆与原告签订《协议书》。其中，《车位承包合同书》的主要内容：承包车位的位置座落于岑溪市新时代经济适用房小区A、B两幢楼一楼全部车位，使用年限20年，自2016年8月1日至2036年7月31日。20年期满后，如该幢楼还存在，原告将无偿获得该车位的继续承包使用权，并约定由原告一次性支付承包金500万元给被告岑溪公共汽车公司。原告与被告关崇庆所签订的《协议书》主要内容：关崇庆把岑溪市新时代经济适用房小区A、B两幢楼一楼全部车位承包给原告使用，承包金500万元，约定原告应支付给被告的承包金以关崇庆于2014年6月19日借到原告的款500万元进行相互对数来抵减原告应向被告支付的承包金500万元，同时原告同意放弃要求被告按约定支付利息。而岑溪市新时代经济适用房小区A、B两幢楼所使用的土地是岑溪市人民政府通过划拨方式审批给岑溪公共汽车公司作城镇住宅用地兼容公共设施使用，2011年6月29日，岑溪市人民政府审批同意岑溪公共汽车公司在该划拨的土地上建设“新时代经济适用房小区”，并要求严格按规划建设，而政府规划部门核发该项目建设工程规划许可证中已经明确规划该小区①、②、③、④住宅楼首层为架空停车场库作为公共汽车停车场。其中，①、②楼即为本案A、B两幢楼。另查明，被告岑溪公共汽车公司在该小区①、②、③建成后，以为解决住户停车问题申请将新时代经济适用房小区①、②、③公交车停车场改为住户停车场，事后，岑溪市住房和城乡建设局作出意见认为“在不改变1.2.3号楼一层停车场性质的前提下，可按程序将公交车停车场调整为住户停车场。”，但被告事后并没有按规定向相关政府职能部门办理该公交车停车场改为住户停车场的变更审批手续，而是直接将政府规划作公交车停车场使用的①、②楼（即A、B两幢楼）的一层公交车停车场，在未经政府和房产部门批准的情况下与本案原告签订《车位承包合同书》，将A、B两幢楼公交车停车场交付给原告承包经营。再查明，被告所转让给原告的A、B两幢楼一层停车场，政府规划时是作公交车停车场使用，但到目前为止被告岑溪公共汽车公司并没有办理取得该停车场的合法产权证明，为此，因被告将公交车停车场交付给原告承包经营也直接导致了该小区业主的强烈反对和不满，致使合同履行受到小区住户阻挠而无法使用，甚至与林镇华签订转租合同而被逼解除。原、被告因此而引发纠纷，原告于2017年3月14日诉至该院要求确认与两被告签订的《车位承包合同书》和《协议书》无效，该院以（2017）桂0481民初544号民事判决，支持原告的诉请，确认《车位承包合同书》和《协议书》无效。两被告不服上诉至梧州市中级人民法院，二审以（2017）桂04民终892号民事判决，撤销一审判决，驳回被上诉人岑洪图要求确认其与上诉人岑溪公共汽车公司、关崇庆签订的《车位承包合同书》和《协议书》无效的诉讼请求。为此，原告于2018年1月15日以上述诉称及理由诉至该院，要求解除与两被告签订的《车位承包合同书》和《协议书》。审理中双方均承认原告承租本案车位后至今没有任何收益。 一审法院认为,原告岑洪图与被告岑溪公共汽车公司就承包新时代经济适用房小区A、B两幢楼的一层公交车停车场所签订的《车位承包合同书》，是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，应受法律的保护，双方均应按约定履行合同的义务。合同约定由被告将新时代经济适用房小区A、B两幢楼的一楼全部车位承包给原告使用，并约定车位用途是小区业主停放小汽车，车位使用期限20年，在20年期满后如楼还存在，原告将无偿获得该车位继续承包使用权。该合同没有约定将土地使用权转让到原告的名下，双方即应是租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十八条的规定，租赁合同在履行中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途外，还应对租赁物的瑕疵承担担保责任，保证承租人对租赁物的使用和收益不受第三人对租赁物的权利影响。本案因被告将公交停车场交付给原告承包经营导致小区业主的强烈反对和不满，致使合同受到小区住户的阻挠而无法履行，引发双方的纠纷。到目前为止，被告仍然没有到有关部门按程序规定申请办理将公交停车场调整为住户停车场，并且，因小区住户(第三人)对车位主张权利而存在租赁物的瑕疵致使原告没有能够顺利接收车位，造成原告不能对车位进行有效的控制，影响了原告对车位的使用与收益，属被告方的违约行为导致原告签订合同的目的无法实现。原告提出解除双方签订的《车位承包合同》的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。既然《车位承包合同书》应予解除，而合同所涉及租金的给付办法的原告与被告关崇庆签订的《协议书》也没有存在的根据，亦应依法予以解除。而原告签订《车位承包合同书》后从未获益，则被告关崇庆亦无抵减原告借款的依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条规定，判决：一、解除原告岑洪图与被告岑溪市公共汽车有限公司于2016年6月18日签订的《车位承包合同书》；二、解除原告岑洪图与被告关崇庆于2016年6月18日签订的《协议书》。案件受理100元（原告已预交），由被告关崇庆、岑溪市公共汽车有限公司共同负担。 二审中，上诉人在二审期间提交了以下证据材料：证据1：华盛物业公司出具的证明一份，拟证明被上诉人在车库内做超市，属于改变用途的事实。证据2：照片两张，拟证明公司的办公地址已经搬到另外的地方，这是上诉后发生的事情。对于上诉人提交的上述证据材料，被上诉人质证认为：对证据1的真实性、合法性有异议，认为不是真实的，被上诉人一审的时候已经提供了房屋租赁合同，合同中并没有说明被上诉人把车位用来做超市，被上诉人当时转租给别人，由于车位没办法使用，合同没有履行，因此承租人要求与被上诉人解除合同并要求退回1.1万元租金，当时合同已经解除了，这恰恰证明了华城物业公司的这份证明不是真实的，被上诉人根本没有产生收益。对证据2,上诉后公司搬迁是事实，上诉人关崇庆已经把股权百分百转让出去了，其与公共汽车公司已经没有任何的关系了，上诉人没办法在工商部门办理股权变更登记是因为股权已经被被上诉人查封，但是2018年7月24日上诉人签订了协议，这个公共汽车公司的所有人和股东已经不是关崇庆了。 被上诉人在二审期间提交了以下证据材料材料：原来的公共汽车公司于2011年签订的合作协议一份，拟证明其当时关崇庆已经利用案涉土地获利600万元，现在把没有使用的车位、土地等出租给被上诉人又获利了500万元，显然是违反法律规定。对于被上诉人提交的上述证据材料，上诉人质证认为：这份合作协议主要是案涉土地经适房合作的相关协议，并没有涉及到案涉土地及有关停车场的问题。没有关联性，与本案无关；对证据的合法性有异议，无法确定来源。 以上当事人提供的证据材料由本院结合案情予以综合认定。上诉人虽对一审判决查明的部分事实有异议，但未提供充分的证据证实，故本院对一审查明的事实予以确认。 另查明，上诉人岑溪公共汽车公司与被上诉人岑洪图于2016年6月18日签订的《车位承包合同书》中第一条第1点明确约定车位用途为“小区业主停放小型汽车”。 本院认为，本案争议的焦点为是否因上诉人的原因导致涉案合同无法履行？涉案的合同应否解除？ 上诉人岑溪公共汽车公司与被上诉人岑洪图签订的《车位承包合同书》合法有效，双方均应严格依约履行。合同书中约定车位用途为“小区业主停放小型汽车”，上诉人岑溪公共汽车公司作为出租人，应按照合同约定交付可供小区业主停放小型汽车的车位给被上诉人。根据相关规划，涉案车位的用途是作为公共汽车停车场，并非住户停车位；上诉人要将原来规划的公共汽车停车位调整为住户停车位，应当按岑溪市建设规划室的答复，按规定的程序办理有关变更手续，根据《广西壮族自治区实施办法》第三十四条规定，“建设单位或个人不得擅自变更建设用地规划许可证和建设工程规划许可证确定的规划条件，因特殊需要确需变更的，必须向城乡规划主管部门或自治区人民政府确定的镇人民政府提出变更申请。城乡规划主管部门或者自治区人民政府确定的镇人民政府受理申请后，应当组织专家论证，变更内容不符合控制性详细规划的，不得批准。”因上诉人至今没有根据上述规定办理合法变更手续，故上诉人没有向被上诉人交付符合合同约定的租赁物是违约，应承担违约责任。上诉人的违约行为影响了被上诉人对车位的使用与收益，导致被上诉人签订合同的目的无法实现，被上诉人据此要求解除双方签订的《车位承包合同》合法有据，一审法院支持被上诉人要求解除双方签订的《车位承包合同》的诉请正确，本院予以认可。既然《车位承包合同书》应予解除，而合同所涉及租金的给付办法的被上诉人与上诉人关崇庆签订的《协议书》也没有存在的根据，亦应依法予以解除，一审法院支持被上诉人要求解除被上诉人与上诉人关崇庆签订的《协议书》的诉请并无不妥，本院予以认可。 综上所述，上诉人关崇庆、岑溪市公共汽车有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（关崇庆、岑溪市公共汽车有限公司已预交），由上诉人关崇庆、岑溪市公共汽车有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黎江玲 审 判 员 周松贤 审 判 员 李庆春 二〇一八年十二月十七日 法官助理 周甘瑛 书 记 员 覃 烯 附法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。