江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初6625号原告（反诉被告）：祁惠平，男，1956年4月19日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：林纪芳，江苏信义诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：祁卫军，男，1966年12月13日出生，汉族，住扬州市维扬区。委托诉讼代理人：顾学韬，上海市恒业律师事务所律师。原告祁惠平与被告祁卫军为排除妨害、赔偿损失纠纷一案，本院于2017年10月9日受理，后被告提起了反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告祁惠平及诉讼代理人林纪芳、被告诉讼代理人顾学韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除对原告位于靖江市房屋（以下简称39号房屋）进行锁门等妨碍正常生活的行为；2、被告赔偿原告损失10万元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：我与被告系同胞兄弟。39号房屋系我于1999年出资建成，总造价100万元左右。2016年4月1日，被告将该房屋外门的锁芯更换，用链条锁锁住底楼大门，并留下“不得无故开门”的字条。因我已将房屋出租给他人使用，年租金为6万元，且屋内存放有价值1万元的电子主板，被告锁门的行为导致我出租房屋不成，电子主板无法销售而报废，造成一定的经济损失，其应当承担侵权的民事责任。被告答辩并反诉称：39号房屋系以我与原告的名义申请建造，翻建时拆除了父母分给我们的祖产房屋，且我出资了9万元（分别交予原告及母亲1万元、8万元），建房时双方签订了契约，明确该房屋中的西首两间二层半大屋及两间二层小屋归我所有。2016年4月，原告未经我同意将房屋出租，我仅仅留字条表明反对意见，而未更换锁芯、用链条锁锁门等，原告所持请求没有事实依据，应予驳回。因原告长期占有39号房屋，导致我无法行使房屋所有权，故提出反诉请求：1、确认涉案房屋中的西首两间二层半大屋及两间二层小屋归反诉原告所有；2、反诉被告协助反诉原告对上述房屋进行隔断改造，使之独立于反诉被告的房屋；3、反诉被告赔偿逾期返还房屋的损失（自2016年4月1日至实际返还之日起按3万元/年的标准计算）；4、反诉受理费由反诉被告负担。针对被告的反诉，原告辩称：我建房时被告未有任何资金投入，双方虽然签订有契约，但被告事后将契约原件寄给母亲，表明该契约已经作废，被告无权再对房屋享有权利，其反诉请求于法无据。如果法院认定契约仍然有效，同意将39号房屋中的西首两间二层半大屋及两间二层小屋分配给被告所有，但其应当按照该部分房屋的现有市场价值支付相应的款项。因39号房屋为整幢一体构造，仅能从西侧小屋大门出入通行，分割后不可能相互独立于对方房屋。对于原告的上述辩称，被告补充陈述：因我已实际支付建房款9万元，且原告一直使用房屋至今，不同意再支付原告任何款项。即便支付，也应当按照约定以当时的建房费用及使用至今的折旧情况计算。本院经审理认定事实如下：祁惠平、祁卫军系同胞兄弟关系。1998年该两户申请在原宅基地翻建楼房获得批准，时双方签订了契约，主要内容为：1、原有祖产平房四间、小屋二间由两人各半分配；2、翻建的楼房五间、小屋四间的财产所有权为：祁惠平得由东向西三间大屋（含境内小屋），祁卫军得另二间大屋（含境内小屋）；3、新房落成后，祁惠平可暂时全部使用，祁卫军任何时候可收回使用权，收回时应向祁惠平支付建房费用（按标准折旧后费用）。1999年39号房屋建成，建房审批手续和建房活动由祁惠平负责经办，因祁卫军一直在扬州工作生活，该房屋一直由祁惠平居住使用。后祁卫军将其所持的契约原件寄给母亲金秀英。2016年4月1日，祁卫军回家发现39号房屋出租给他人使用，即留字条张贴于大门上，字条的主要内容为“不允许出租本人房屋，任何人不得无故开门”，且出现用链条锁锁门的情况。此后该房屋一直无人居住使用。2016年12月金秀英去世。现契约原件二份均由祁惠平保管。2017年10月，祁惠平以无法进入房屋为由提起本案诉讼。审理中，鉴于祁惠平、祁卫军均表示不持有房屋西侧小屋外门钥匙，经征询双方意见，已由祁惠平更换了该门锁，其已经可以从该门进出通行。经现场勘验，39号房屋现状如下：该房屋为坐北朝南五间二层半大屋，东西两侧均设置有上下楼梯，三层房屋均有廊屋，由中间一间房屋的门向外通行，底楼中间三间由水泥柱支撑通连，第二、三层西首第二间有内门通向中间一间房屋；紧邻大屋南的东、西两侧均建有二间二层小屋（西侧底楼北首一间架空为对外进出大门通道）；小屋南侧建有围墙，内有院落并搭建了顶棚，该围墙与南侧另户房屋紧邻；大屋北侧建有围墙，无后门向外通行，大屋及小屋东侧建有车间，无法从此处向外通行。此外，本院根据祁惠平的申请，委托中证房地产评估造价集团有限公司对39号房屋中西侧二间二层半大屋及二间二层小屋的重置成本价值进行评估，所涉估价报告确定估价对象的评估总价为24.7万元。祁惠平支付了评估费7000元。本院认为：我国法律规定，公民及法人的合法财产受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，无权占有他人不动产或动产，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。涉案的39号房屋，系以祁惠平、祁卫军两户的名义申请建造，由祁惠平负责建房活动。双方为减少日后纷争，对于该房屋的权利归属签订了契约，该契约包含两方面的意思，一是对祖产房屋进行分配，二是约定39号房屋建成后的分配方案，契约的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害他人的财产权益，双方应当按照约定享有取得房屋份额的权利并应当履行相应的义务。祁惠平以祁卫军已将契约原件邮寄给母亲并由其持有为由主张契约失效，因祁卫军长期在外地工作生活，其对此解释为交与母亲保管具有合理性；且无证据表明祁卫军有放弃该房屋权利的意思表示，或者双方重新协商一致达成其他分配协议，故对祁惠平的上述意见不予采信。由于目前祁惠平已经更换门锁，其所述妨碍已实际得到排除，也已经能够占有使用所涉房屋，其要求祁卫军排除妨碍的事实基础不复存在，本院对该请求不予理涉。祁惠平主张祁卫军赔偿损失，然现有证据仅能认定祁卫军留字条表示不同意出租房屋，并无充分证据证明祁卫军实施了更换锁芯及用链条锁锁门的行为，且祁惠平亦未举证证明因锁门导致其实际产生的损失依据，本院对此请求不予支持。根据契约明确的分配方案，39号房屋中的西侧二间二层半大屋及二间二层小屋归祁卫军所有，东侧三间二层半大屋及二间二层小屋归祁惠平所有，现祁卫军请求确认上述房屋归其所有，所涉宅基地由其使用，具有事实和法律依据，本院予以支持。因39号房屋系整幢一体结构，根据该房屋的现状，分割时不能也无法做到两户完全独立于对方房屋，仅能考虑在方便使用、不降低使用功能及兼顾本地风俗习惯的情况下予以相对独立地分割，双方在使用各自分得的房屋时，应给予对方必要的便利。此外，契约约定祁卫军收回房屋时应向祁惠平支付建房费用（按标准折旧后费用），但双方对于支付的费用计算标准存在争议，祁卫军主张按建房时的造价及使用至今的折旧情况计算费用，祁惠平则认为按房屋现价标准支付。因双方关于建房费用计算标准的约定并不明确，加之该房屋建造年代较为久远，要求祁惠平提供建房时支出的全部费用实属勉为其难，确定祁卫军按照该房屋重置成本价支付祁惠平相应的费用具有合理性和公平性，并没有违背双方订立契约的目的和当时的意思表示，祁卫军应当按照评估报告确定的价格支付相应的款项。祁卫军提出已支付建房款9万余元，但未能提供证据予以证明，且祁惠平对此予以否认，本院不予采信。祁卫军要求祁惠平支付自2016年4月1日起的房屋使用费，因双方发生锁门争执后，祁惠平并未实际占有使用房屋，且祁卫军也未能支付建房款，祁惠平可根据契约约定暂时使用房屋，故该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要指出的是，祁惠平、祁卫军系同胞兄弟，有着割舍不断的血肉之情，双方因赡养父母、房屋分割发生纠纷时，应当念及兄弟情谊，心平气和地加以解决。本院希望兄弟双方以家庭和睦为重，以宽容之心对待对方，以真诚之心感动对方，避免以后再起纷争。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第三十五条、第三十九条、第八十四条、第八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告祁惠平要求被告祁卫军排除对靖江市房屋进行锁门等妨碍正常生活的行为及赔偿损失10万元的诉讼请求。二、位于靖江市房屋中西侧二间**半大屋（含廊层）及二间二层小屋归反诉原告祁卫军所有，东侧三间二层半大屋（含廊层）及二间二层小屋归反诉被告祁惠平所有；该部分房屋所涉宅基地归各自使用，房屋院落由双方共同使用。祁卫军可在其分得的房屋底楼由西向东第二、三间的水泥立柱处砌墙封闭予以隔断，并另行开门进出；同时将其第二、三层房屋由西向东第二、三间隔墙的内门砌墙封闭，并另行开门进出。祁惠平从西侧小屋底楼架空通道予以进出，祁卫军应当给予必要的便利。三、反诉原告祁卫军于判决生效后十五日内给付反诉被告祁惠平房屋费用24.7万元。四、驳回反诉原告祁卫军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，由原告祁惠平负担（已交纳）；反诉案件受理费6869.73元，评估费7000元，合计13869.73元，由反诉原告祁卫军负担8869.73元，反诉被告祁惠平负担5000元（其中受理费及评估费已分别由祁卫军、祁惠平预交，经相抵后祁卫军应给付祁惠平2000元，其在履行判决确定的付款义务时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陶永华人民陪审员  赵连邦人民陪审员  张国治二〇一八年十二月二十九日书 记 员  陆 萍援引的法律条文：《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第八十七条不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。