呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初3123号原告：刘玉成，男，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：曹秀宏，内蒙古典和律师事务所律师。被告：呼和浩特市恒泰房地产开发总公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：高步雷，该公司总经理。被告：额尔德尼，男，现住呼和浩特市。原告刘玉成诉被告呼和浩特市恒泰房地产开发总公司（以下简称恒泰公司）、额尔德尼确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘玉成及其委托诉讼代理人曹秀宏、额尔德尼到庭参加诉讼，恒泰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘玉成向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二被告2011年12月25日签订的《购房协议书》无效；2、恒泰公司、额尔德尼承担诉讼费。事实与理由：恒泰公司（已吊销）1993年开发呼市糖业烟酒公司住宅楼两栋楼，呼市技协建筑安装工程公司（以下简称技协安装公司）承包该工程，1993年至1995年12月购买原告的砖进行施工。因恒泰公司欠技协安装公司的工程款，技协安装公司欠刘玉成砖款118350元，1995年12月31日三方协商将恒泰公司开发的呼和浩特市糖业烟酒公司院内住宅楼X层X单元X户XXX顶给刘玉成，价值162000元，再由刘玉成付技协安装公司43650元。欠款与楼房协议签订当日三方均到场看房确认无争议后，恒泰公司把房屋钥匙交给刘玉成，当即认可把该套房屋顶给刘玉成，三方再无债权债务。原告取了房屋的合法占有使用权。并于2001年结清剩余房款43650元。交付后刘玉成居住，直到儿子刘巨龙与儿媳刘伶2010年结婚该房屋由儿子一家居住使用至今。期间刘玉成多次催促恒泰公司办理房屋所有权证均无果。恒泰公司明知把该房屋顶账给刘玉成并履行了交付义务，却又于2011年12月25日与额尔德尼签订了《购房协议书》，协议中付款方式约定分两次付款，在签订购买协议时付清全部房款的30%，在办理所购房屋产权时付清全部房款；恒泰公司承诺保证对出售的房屋拥有独立产权，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。实际上出卖人明知该房屋已经早在1995年12月31日通过顶账的形式交付给了刘玉成，额尔德尼也没有按照协议约定支付购房款，合同签订当日出具了一份收到全部购房款的收据，并在2016年7月18日办理了房屋所有权证。并且从买房至办理产权证期间恒泰公司、额尔德尼均没有去看过房也不符合买卖房屋的交易习惯。综上恒泰公司用已经吊销营业执照后应交回登记机关的公章与额尔德尼签订了《购房协议书》，其二人的行为符合《中华人民共和国共同法》第五十二条恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益和违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效合同。故诉至法院，望判如所请。恒泰公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。额尔德尼辩称，对事实不认可。首先欠款是刘玉成与技协公司的欠款，和开发商无关，且房屋并未交付给刘玉成，刘玉成把门换了。交费不一定能够证明房子的所有权，原告愿意交，与被告没有关系。吊销营业执照是事实。购房协议是为了办手续。结合庭审及双方当事人所提交证据，本院查明如下事实：1995年12月31日，计协安装工程公司与刘玉成签订《欠款与楼房协议》，协议载明，“94年我单位欠刘玉成砖款69670元，95年我单位欠刘玉成砖款48680元，实欠刘玉成砖款118350元。恒泰工地楼房162000元，不包含铝合金和防盗门。刘玉成欠我公司43650元。”计协安装工程公司与刘玉成分别在协议书上签字、盖章。签订协议后，案涉房屋交付给刘玉成使用，其子刘巨龙一直居住至今。另查明，1998年7月1日，恒泰房地产公司（甲方）与额尔德尼（乙方）签订《协议书》，协议约定：经双方协商，就甲方开发呼和浩特市糖业烟酒公司住宅项目向乙方借款20万元事宜达成以下清算协议：一、甲方将所开发的位于呼和浩特市新城区昭乌达路糖公司院内北X栋X单元X楼东户（98.9平方米）住宅一套用于清偿乙方债务，甲方随时配合乙方办理过户收据，价格按办理过户手续时计算，同时计算借款利息，按照多退少补的原则进行结算。二、甲方将三台搅拌机，钢管80根抵顶给乙方，清算时一并作价。三、主管单位呼市城建局劳动服务公司监督并担保。2011年12月20日，恒泰房地产公司（甲方）与额尔德尼签订《清算协议书》，协议载明：1、甲方配合乙方将1998年7月1日抵顶给乙方的未予呼市新城区昭乌达路糖业公司院内北1栋东单元401号房屋的产权补办给乙方，乙方拥有全部产权。2、甲方于1993年12月7日向乙方额尔德尼借款二十万元，经双方协定补偿给乙方额尔德尼利息及损失20万元。甲方抵顶给乙方的三台搅拌机，八十根钢管价值为5500元。乙方应补给甲方人民币10万元整。从此，甲乙双方账目两清。3、甲方抵顶给乙方的以上房屋总价格为494500元，补办未予呼市新城区昭乌达路糖业公司院内XX栋X单元XX号房屋的产权的所有费用及税费全部由乙方承担。4、乙方在办理所购房屋产权证实付清余款10万元。2011年12月25日，恒泰房地产公司（甲方）与额尔德尼（乙方）签订《购房协议书》，协议约定，甲方将其拥有独立产权的位于呼和浩特市新城区昭乌达路糖业公司院内，北1栋东单元4楼401房屋（建筑面积98.9平方米）以人民币494500元出售给乙方。分两次付清，在甲乙双方签订购买协议时付全部房款的30%，在办理所购房屋产权证时付清全部房款。房屋产权归乙方所有。2011年12月15日，恒泰房地产公司向额尔德尼出具《收据》，载明，“收到额尔德尼全部购房款项494500元。”随后办理房屋登记手续，现案涉房屋登记于额尔德尼名下。再查明，呼和浩特市新城区运达商场于1993年12月7日转账给恒泰房地产公司20万元，转账支票存根载明，用途为借款，呼和浩特市新城区运达商场加盖财务专用章印鉴，额尔德尼加盖人名印鉴。额尔德尼为呼和浩特市新城区运达商场法定代表人。2014年9月24日，额尔德尼向恒泰公司支付购房余款10万元。又查明，恒泰房地产公司于1998年12月25日吊销营业执照。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“合同无效的法定情形为：一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；损害社会公共利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规的强制性规定；”本案中，刘玉成认为额尔德尼与恒泰房地产公司所签订《购房协议书》有恶意串通的嫌疑，故请求确认该份《购房协议书》无效。经过庭审查明，额尔德尼取得案涉房屋系恒泰房地产公司以房抵债行为所致，而2011年所签订《购房协议书》内容来源于1998年所签订《协议书》，该协议书明确载明恒泰房地产公司将案涉房屋用于清偿所欠额尔德尼债务，价格按办理过户手续时计算，同时计算利息，按照多退少补原则进行结算，另恒泰房地产公司将三台搅拌机，钢管80根抵顶给额尔德尼，清算时一并作价。而双方于2011年所签订《清算协议书》中，就上述协议书中所载明借款、利息、损失，以及抵顶搅拌机、钢管进行价额确定，对案涉房屋价格进行确定，并明确额尔德尼仍需在过户前支付恒泰房地产公司购房款10万元。额尔德尼于2014年向恒泰房地产公司支付剩余购房款10万元。额尔德尼所提交《协议书》、《清算协议书》、《购房协议书》、《收据》，能够佐证其所述事实。依据刘玉成所提交现有证据，即《欠款与楼房协议》、《证明材料》、居委会证明、村委会、争议房屋日常缴费单、《车位使用协议》等，能够佐证抵顶房屋、占有房屋、以及恒泰公司将房屋卖与额尔德尼、房屋登记人为额尔德尼的事实，无法证明额尔德尼与恒泰公司之间有恶意串通的嫌疑。故刘玉成主张额尔德尼与恒泰房地产公司所签订《购房协议书》无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘玉成全部诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由刘玉成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按当事人人数向本院递交上诉状，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 王国荣人民陪审员 王建军人民陪审员 许俊芳 二〇一八年十二月十日书 记 员 刘 慧