广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初8866号 原告：王萍，女，1982年4月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陆哲，广西桂盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。 被告：广西润兴房地产有限责任公司（以下简称“润兴公司”），住所地：南宁市民族大道199号第一大道·尚城街区R5号楼商铺。 法定代表人：郭建民，董事长。 委托诉讼代理人：王洁善，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年8月7日 开庭时间：2017年8月28日、2018年12月19日 当事人到庭情况：原告的委托诉讼代理人玉涵，被告的委托诉讼代理人王洁善、卢春竹到庭。 原告诉请要点 一、被告向原告支付逾期交房违约金60766.71元（以已付购房款763599元为基数，按每日万分之一点五计算，从2012年3月31日计算至2014年9月12日）； 二、被告向原告支付增容费7635.99元（按已付购房款763599元的1%计算）； 三、本案诉讼费用由被告承担。 被告答辩要点 一、增容费请求已超过诉讼时效； 二、增容规划变更已通过南宁市规划管理局在多个地点公示告知原告，并已获得相关部门的规划变更审核标准； 三、增加楼层是由18层增至24层，并已获得行政部门批准，且增加楼层不属于须与原告协商事项，不属于合同约定的违约事宜和违约行为，增容亦并未给原告造成损失，故被告无须就增加楼层向原告承担违约责任。 四、增容并非片面的增加楼层，而是在保障居住质量的前提下相应配套设施亦适当调整。增容并未降低居住质量已获专家论证并获得政府部门认可。 五、原告未对增容给其造成的损失进行举证，应承担举证不能责任。 六、原告对已支付部分逾期交房违约金计算有误，被告已向原告支付逾期交房违约金共计106133元； 七、被告存在合同约定的因停水停电、政府临时限制、规划变更导致的工期顺延事由，交房时间应相应顺延352天，逾期交房违约金应予以相应扣减。其中，因停电工期顺延73天；因中高考、两会一节政府临时限制施工，工期顺延9天；因规划部门批准涉案商品房所在楼栋容积率变更总平方案，工期顺延270天； 八、被告逾期交房系因政府原因所致，且原告不存在物质损失，为此，原告主张的违约金存在过高情形，请法院予以调低； 事实认定 2010年12月20日，原告王萍（买受人）与被告润兴公司（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于民族大道199号第一大道·尚城街区R2号楼×××号房，总价款为763599元。合同第三条约定，该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下2层。合同第九条约定，出卖人应当在2012年3月30日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时性的限制行为导致工期延误的；3、在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、涉及变更导致工期延长的，供水、供电相关部门停水、停电的；4、如买受人因商品房质量问题延期接收的，须以书面形式向被告提出维修申请，双方确认属实后，由出卖人对商品房进行维修，维修期间不属于延期交房的范畴；以上因素出卖人应在合同约定的交付日期前30日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。合同第十条约定，除合同第九条规定的特殊原因外，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1.5的违约金。合同第十一条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：√（1）该商品房所在栋与相邻栋正面间距减少的；（2）该商品房结构形式发生变化的；（3）该商品房户型发生变化的；（4）该商品房空间尺寸发生变化，导致层高变化或合同约定建筑面积发生变化的；（5）该商品房朝向发生变化的。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。买受人不退房的，出卖人应按照变更给买受人造成的实际影响，给予买受人相应补偿。双方应按公平合理的原则就补偿问题另行签订补充协议。 上述合同签订后，原告向被告付清了购房款。2014年9月4日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告于2014年9月13日至21日期间办理交房手续。2017年8月7日，原告以被告逾期交房、增加约定楼层的行为构成违约为由诉至本院，并提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。 另查明：涉案房屋于2014年9月3日经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方单体验收合格。2013年3月29日，南宁市规划管理局颁发R2号楼《建设工程规划许可证》（证号：建字第450101201300229号），该证附件载明：青秀区民族大道199号R2号楼层数地上24层、地下2层。备注栏注明“3、调整建筑层数、增加建筑面积，撤销2010年9月3日核发的《建筑工程规划许可证》及其附件，重新发证。”被告在与原告签订本案商品房买卖合同时及之后，未以书面形式将其申请增容之事告知原告。 又查明：2011年7月21日，南宁市有序用电领导小组办公室向被告发《关于执行计划用电的紧急通知》，对辖区内工矿企业、临时基建客户实行停三开四计划用电方案，即周一、三、五停用，周二、四、六、日正常使用。2011年10月24日，南宁供电局公布计划检修停电时间及范围，其中2011年11月1日7:30至17:30期间计划停电范围包括房产局凤岭基建处及附近一带。 再查明：2011年5月，南宁市人民政府发布关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，要求高考期间6月7日8:00至6月8日17:00和中考期间6月24日8：00至6月26日17：00，市区作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。 还查明：2010年12月9日，南宁市人民政府[2010]279号《南宁市城市规划工作委员会2010年第十一次会议纪要》，内容为：鉴于市规划局已根据《南宁市出让土地容积率提高暂行办法》的规定组织完成专家评审、规划公示等工作，并原则同意该项目容积率调整，会议同意：润兴公司用地的容积率由原来的2.0提高至2.5，建筑密度相应由25%调整为22%，绿地率由35%提高至37%。 最后查明：被告自2012年3月31日至2014年9月12日止逾期交房天数为904天，被告已向原告支付逾期交房违约金51253元。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方应切实认真履行合同义务。 一、关于原告主张增容费的诉讼请求是否超过诉讼时效及该项诉讼请求是否合理有据的问题。 根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，被告将R2号楼的楼层由合同约定的地上18层调整为地上24层，而直至本案开庭审理之日，被告仍未将上述情形告知原告。因此，原告于2017年8月7日提起诉讼，要求被告支付增容费，并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。 虽被告增加楼层已办理《建设工程规划许可证》，但并未得到原告的认可，且双方合同第十一条列举的规划变更情形并未包含有直接变更楼层的约定，对于超过该列举范围的变更，属于违约行为，被告应承担违约责任。被告违反诚实信用原则，违约超建，导致原告所购商品房所在小区容积率增加，居住环境和生活舒适度变差，客观上确实给小区品质及原告所购商品房品质造成了一定损害。结合被告的违约事实、预期获利情况、原告利益的受损程度等因素，本院酌定以商品房总价款的1%确定赔偿金额为7635.99元（763599元×1%）。 二、关于被告是否存在逾期交房及可以据实延期交房的情形的问题。 根据合同约定，被告应于2012年3月30日前向原告交付经五方签字单体验收合格的商品房，而原被告均未提交证据证明具体交房时间，被告已通知原告于2014年9月13日至21日期间办理交房手续，则上述期限届满之日（即2014年9月21日），视为被告已经向原告交付涉案房屋。 1、关于被告抗辩中高考期间能否据实延期交房的问题。南宁市中高考要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，并非不能预见，被告作为房地产开发商应对上述事由停工较为了解并应将其计入总工期。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 2、关于被告抗辩停电能否据实延期交房的问题。在施工过程中存在相关部门计划限制用电的情形，但被告并未能提供充分证据证明其基建工地确实存在停电情形或处于停电区域，也未能提供相应的施工日志及监理日志证明其基建工地存在因停电停工的情形。因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 3、关于被告抗辩因市政道路及排水管网等配套基础设施未完成能否据实延期交房的问题。被告作为小区开发企业应当对小区的配套设施建设情况完全知晓，并据此在合同中调整自己的交房期限，其在小区工程报建前应当预见到配套建设项目会有不能如期完成的情况，因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 4、关于被告抗辩因楼层增加所需工期能否据实延期交房的问题。如前所述，楼宇楼层增加并非合同第十一条列举的规划变更情形，故在未得到原告认可的情况下，被告超过该列举范围的变更属于违约行为，因此，被告依此作为延期交房事由，理由不成立，本院不予采纳。 三、关于原告主张的逾期交房违约金是否合理有据的问题。 如前所述，被告所主张的可据实延期交房事由均不成立，本院不予支持。被告未能按照合同约定的交付期限向原告交付商品房，构成违约，应按照合同约定的违约金计算标准支付违约金。被告抗辩称合同约定的违约金计算标准过高，但未能提供证据予以证实，本院对此不予采纳。本案逾期交房违约金应以已付购房款763599元为基数，按每日万分之1.5，从合同约定的交房之日的次日即2012年3月31日起计算至实际交房之日即2014年9月21日止（共计904天），被告还应向原告支付逾期交房违约金103544.02元（计算方式：763599元*904天*万分之1.5=103544.02元）。被告已向原告支付逾期交房违约金51253元，故被告还应向原告支付逾期交房违约金52291.02元（103544.02元-51253元=52291.02元）。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告王萍支付增容损失7635.99元； 二、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告王萍支付逾期交房违约金52291.02元。 案件受理费1510元，由原告王萍负担210元，被告广西润兴房地产有限责任公司负担1300元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  黄廷建 人民陪审员  尹方明 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  韦进福 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者承担赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。