甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2018）甘0602民初13650号原告：武威全圣实业集团有限公司，住所地：武威市凉州区南关西路**。法定代表人：张全年，该公司经理。原告：甘肃全圣房地产开发有限责任公司，，住所地：武威市凉州区东大街**法定代表人：张全年，该公司经理。二原告共同委托诉讼代理人：薛恩玲，甘肃汇平律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：阮雪玲，甘肃汇平律师事务所律师。被告：张万国，男，1966年10月17日出生，住武威市。第三人：中国工商银行股份有限公司武威分行，住所，住所地：武威市凉州区西大街**div>负责人：师建华，该分行行长。委托诉讼代理人：杨玉堂，男，1966年7月10日出生，汉族，大学文化，住武威市凉州区西大街********，系该分行内控合规部经理。委托诉讼代理人：聂向军，男，1964年9月6日出生，汉族，大学文化，住武威市，住武威市凉州区达府街********金融业务部客户经理。原告武威全圣实业集团有限公司（以下简称全圣公司）、甘肃全圣房地产开发有限责任公司（以下简称全圣房地产公司）诉被告张万国、第三人中国工商银行武威分行（以下简称工行武威分行）占有物返还纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告全圣公司、全圣房地产公司共同委托诉讼代理人薛恩玲、阮雪玲，被告张万国，第三人工行武威分行委托诉讼代理人杨玉堂、聂向军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告将侵占原告的房屋予以腾退并返还。事实与理由：2005年3月31日，原告与第三人经过协商后签订出售协议，原告出资购买了案外人武威明胶有限公司以资抵资，抵顶给第三人的全部财产，2008年3月26日原告与第三人又签订出售协议的补充协议，补充协议明确规定在协议签订后由武威明胶有限责任公司将其公司的所有财产移交给原告。在具体移交过程中，由于原武威明胶有限责任公司的部分原职工无处居住，涉及相关人员的临时借住问题，但其房屋的所有权均归原告实际所有。按照双方的补充协议约定及武威市凉州区人民政府的具体要求，达成了由凉州区中小企业局、甘肃武威明胶有限责任公司移交、武威全圣实业集团有限公司接交的资产移交行为。财产移交时，由于被告当时尚居住在原告出资购买的位于武威市××街号楼房二层的位于武威市××街南起第九间房屋（面积约22.77平方米），暂时无处搬迁，原告同意让其临时居住。时至今日，此处房屋已经属于棚户改造项目，政府要求原告予以配合进行拆迁，但被告仍然赖在此处，并将原告的房屋转租他人收取房租，期间原告数次通知被告限期交回房屋，被告不予理睬，致使原告目前的拆迁工作无法进行，原告无奈，提起诉讼。被告辩称：原告诉称我侵占其房屋，侵犯其合法权益，属罔顾事实，无理取闹。首先，我在武威明胶有限责任公司家属院居住了二十多年，居住房屋是以福利分房分配给职工合法居住、占有使用的，我没有侵占原告的房屋，也没有借住原告的房屋，时至今日，武威明胶有限责任公司或者任何一个政府部门以任何形式通知我们居住、占有使用的武威明胶有限责任公司家属院房屋属于原告资产；其次，我居住的房屋从1995年以后已经转换为公有住房，用于解决职工住房问题，根据城镇住房制度，该房屋应由职工出资购买。尤其是在企业改制时，国家政策明确规定改制企业的员工住房向员工出售，法律也明文规定企业在改制之前，必须先处理好债权，按照企业改制职工住房处理规定，安排职工的住所。我作为企业职工，具有优先购买居住房屋的权利，原告诉称该房屋己经完成出售有违政策法规；第三，原告诉称和第三人签订了出售协议，根据国家部委关于出售国有小型企业中若干问题意见的通知精神，出售有企业必须妥善安置在职职工，确保企业职工合法权益不受侵犯。出售方应在申请出售前征求职工对出售方案和职工安置方案的意见，职工安置方案应经企业职大会或职工大会讨论通过。第三人出售国有企业武威明胶有限责任公司既未征求职工对出售方案和职工安置方案的意见，也未经企业职代会或职工大会讨论通过，未对职工的合法权益进行维护，严重侵犯了职工的合法权益，显然不合政策法规。同时，第三人出售国有企业于法无据；第四，我居住的武威明胶有限责任公司家属院福利房，自从入住后，房屋的电、水、厕所维修都是我出资安装和建造的，第三人私自出售我们投资居住的家属院房屋属于严重侵权。原告诉称通过第三人购买了武威明胶公司全部财产，全部财产是否包含武威明胶有限责任公司家属院福利房值得怀疑。因为国家对企业改制有明确要求，企业改制不得出售非盈利的设施，我们居住、占有的武威明胶有限责任公司家属院福利房属典型的非盈利的设施，作为银行部门和政府职能部门绝不违规、违法将武威明胶有限责任公司家属院福利房屋出售给原告，即使出售给原告也是违法违规的；第五，该房屋现属于棚户区改造项目，政府有关部门已和住户就拆迁达成初步协议，所有住户都同意拆迁，原告称其拆迁工作无法进行，纯属无稽之谈；第六，我在武威明胶有限责任公司家属院合法居住占有房屋已经超过了二十年，原告诉我侵犯其合法权益，已经超过了除斥期限和诉讼时效。第三人述称：对以资抵贷协议形成的事实没有意见。原、被告围绕诉讼请求和辩解理由分别提供了证据，法庭组织当事人进行了质证，原告提供的以资抵贷协议、武威明胶有限责任公司董事会决议、武威市政府土地征拨文件、土地评估确认书、武威明胶有限责任公司文件、租赁协议、出售协议、出售协议补充协议、资产移交协议、移交单、通知、通告、评估说明、评估汇总表各1份，被告对其真实性和证明目的均提出异议，第三人均无异议；被告提供的说明、关于对《凉州城区2018年棚改区域（三期）国有土地上房屋征求补偿方案》征求意见函各1份，原告对说明的真实性和证明目的均提出异议，对征求意见函的真实性无异议，对证明目的提出异议，第三人不清楚该说明的存在，对征求意见函的真实性无异议，对证明目的提出异议。本院认为，原告提供的证据客观真实、来源合法，与本案具有关联性，证明目的均予以采纳；被告提供的说明系自书证据，原告不予认可，第三人不知情，证明目的不予采纳，征求意见函不能证明涉案房屋属被告所有，证明目的不予采纳。根据原、被告及第三人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原武威明胶总厂位于武威市××街号的土地使用权于1997年12月28日经武威市人民政府批准出让给武威明胶有限责任公司，张万国系武威明胶有限责任公司职工，工作期间，武威明胶有限责任公司安排其在单位修建的楼房二层南起第9间房屋居住（面积约22.77平方米）。2001年武威明胶有限责任公司因欠工行武威地区分行营业部（现工行武威分行）贷款，政府建议企业申请以资抵贷，武威明胶有限责任公司董事会决议签订以资抵贷协议，2001年6月1日，武威明胶有限责任公司与工行武威地区分行营业部签订以资抵贷协议，协议约定：一、乙方公司(武威明胶有限责任公司)于1999年5月13日在甲方银行（工行武威地区分行营业部）办理房地产抵押贷款1956万元，该贷款于2000年5月13日到期；于1998年5月29日，在甲方银行办理房地产抵押贷款125万元，该贷款于1999年5月1日到期，于1998年5月29日在甲方银行办理小额设备贷款56万元，该贷款于1999年5月1日到期，于1998年5月29日，在甲方银行办理房地抵押项目贷款1738万元，该贷款于1999年5月1日到期，1998年10月27日人民银行划转工行武威地区分行信用贷款285万元，该贷款于1999年10月27日到期,1995年4月1日在城市信用社贷款10万元，于1995年10月1日到期。以上贷款截止2001年3月20日，欠利息2144万元，以上贷款本金及拖欠利息数字经双方核对，确认无误；二、乙方公司为具备法人资格的公司，用以资抵贷方式偿还甲方银行贷款及利息，是乙方公司经股东大会及董事会会议研究决定并报经其主管部门武威市经贸委及武威市政府同意认可的，乙方公司向甲方银行承诺：甲乙双方在签订以资抵贷协议时，乙方公司将向甲方提供抵贷资产的所有权权属证明文件及其他相关的重要文件(包括土地使用权证、房屋产权证、乙方公司股东大会及董事会同意以资抵贷偿还甲方贷款的决议、武威市经贸委同意以资抵贷的批复文件等)并以书面文件向甲方证明抵顶给甲方的资产没有为其它债权提供抵押担保，没有被司法部门查封及其它债务纠纷，否则，造成的法律后果均由乙方承担；三、乙方用其依法享有处分权的房地产、机器设备等经过会计事务所作价后抵偿甲方贷款本息。1、土地：土地总面积为207948.5平方米，总地价2221.53万元；2、厂房及建筑物：根据2001年3月30日会计师事务所资产评估报告，共计建筑物资产107项，建筑面积19252.87平方米，评估价为1732.55万元;3、机器设备及车辆：根据2001年3月30日会计师事务所资产评估报告，评估价为1268.58万元，其中机器设备1246万元，车辆23万元;四、以上资产共计5222.66万元，用于抵顶甲方贷款本金4170万元及利息；五、以资抵贷后乙方将以上所列房地产及机器设备等抵贷资产的所有权及其它抵贷资产的所有权随之转移甲方并列表移交抵顶资产、协助甲方与有关部门联系办理资产过户手续，包括房屋产权和土地使用权过户手续等，同时要积极与政府有关部门协商，争取有关企业改制的优惠政策，以减免有关的过户费用，房屋产权过户和土地使用权出让所发生的全部费用，由甲方全部承担；六、以资抵贷协议生效后，本协议所列抵贷资产所有权即归甲方所有，与乙方公司其它任何债权债务无关，今后凡出现的与以上抵贷资产有关的纠纷均由乙方负相关责任，甲方不承担任何责任。协议签订后，双方未对资产进行现场交接。同日，工行武威地区分行营业部与武威明胶有限责任公司经理张吉庆签订为期5年的租赁协议，将以资抵贷的武威明胶有限责任公司资产租赁给张吉庆，协议约定承租人除东关兴胜路6号房产可以出租，收取租金外，其余不得擅自将租赁物转租、转让、转借等内容。2005年3月31日，全圣房地产公司与工行武威分行签订出售协议，协议主要内容：全圣房地产公司出资人民币700万元购买工行武威分行资产（武威明胶有限责任公司已经抵顶给甲方的全部抵贷资产）。全圣房地产公司接受后，所属资产若发生购买前的债务纠纷应由工行武威分行承担，全圣房地产公司购买资金须于2005年3月31日前一次性支付工行武威分行，工行武威分行收清全部款项后，以武威明胶有限责任公司2001年抵贷的企业资产明细表为依据在4月5日前将资产全部移交全圣房地产公司，双方配合办理资产过户手续。该协议签订后，双方亦未对资产进行现场交接。2008年3月26日，全圣公司与工行武威分行签订出售协议的补充协议，协议主要内容：原资产《出售协议》中欠付工行武威分行的人民币395.38万元，由全圣房地产公司于2008年3月27日前一次性给付人民币300万元，剩余款项工行武威分行放弃追收，原《出售协议》中工行武威分行出售的资产由全圣房地产公司根据目前实际状况予以接受，该协议签订之日视为资产移交日，因企业自抵债工行武威分行后，未进行过任何形式的资产移交,故全圣房地产公司在接受工行武威分行出售给全圣房地产公司的抵债资产时，工行武威分行不再将抵债资产直接移交给全圣房地产公司，一切接交事宜均由全圣房地产公司同武威市明胶有限责任公司负责联系，工行武威分行不再参与移交事宜。2009年5月29日，原武威明胶有限责任公司作为移交方，全圣公司作为接交方，武威市凉州区中小企业局作为监交方，签订武威明胶有限责任公司资产移交协议，协议主要内容：由工行武威分行与武威明胶有限责任公司负责移交资产,全圣公司负责资产的接交,凉州区中小企业局负责监交工作；根据2008年3月26日工行武威分行与全圣公司签订出售协议的补充协议条款,资产移交以武威明胶有限责任公司全部资产以现状予以移交,同时明胶公司在2005年3月以前签订的房屋、土地出租协议一并移交；资产移交协议签订生效后,武威明胶有限责任公司不再负责资产的看守,由全圣公司负责看管。在具体移交过程中,由于包括张万国在内的武威明胶有限责任公司部分职工无处居住,全圣公司同意让其临时居住。2014年12月15日，全圣公司在购买的武威明胶有限责任公司东关街兴盛路厂区内张贴通知，要求在该院内的住户于2014年12月25日前自行搬离或签订房屋租赁合同，但该院内的住户拒绝搬离。2018年7月20日，全圣公司再次在该厂区内张贴通告，要求住户在2018年8月20日前搬迁，该厂区内住户仍拒绝搬迁。2018年8月17日，凉州区住房和城乡建设局发出关于对《凉州城区2018年棚改区域（三期）国有土地上房屋征求补偿方案》征求意见函，全圣公司购买的武威明胶有限责任公司东关街兴盛路厂区内房屋属于棚户改造项目，要求全圣公司配合拆迁，全圣公司催促张万国等住户搬迁无果，形成诉讼。本院认为，原告取得涉案房屋的所有权基于与第三人的出售协议及补充协议，而第三人取得涉案房屋的所有权又基于与武威明胶有限责任公司签订的以资抵贷协议，该三份协议均系双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效协议，有效的协议对双方均具有法律约束力。原告履行了支付资产款的义务，根据2009年5月29日原告与武威明胶有限责任公司、武威市凉州区中小企业局签订的武威明胶有限责任公司资产移交协议，武威明胶有限责任公司全部资产以现状予以移交原告,同时明胶公司在2005年3月以前签订的房屋、土地出租协议也一并移交，因此，包括被告居住的房屋在内的属于武威明胶有限责任公司东关街兴盛路厂区内的房屋均属于原告的合法财产，被告等住户拒绝腾退搬迁房屋的行为侵害了原告的财产权益。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条一款规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”，因此，原告要求被告腾退并返还涉案房屋的诉求符合法律规定，予以支持；被告认为其居住的房屋是福利分房，但提供的证据不能证明其主张，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故被告应承担举证不利的法律后果；被告认为其有优先购买居住房屋权利的问题，因包括被告居住的房屋在内的武威明胶有限责任公司的资产已经整体抵债，且政府相关部门亦参与交接，不存在优先购买权，其辩解理由不能成立；被告认为原告的诉讼已经超过了除斥期限和诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条二款规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，原告购买武威明胶有限责任公司的资产的时间是2005年3月31日，期间因多种原因一直未能实际交付，其权利受到损害的时间未超过二十年，被告的该项辩解理由亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十九条、第一百八十八条二款，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告张万国腾退交付原告武威全圣实业集团有限公司、甘肃全圣房地产开发有限责任公司购买的位于武威市××街号（原武威明胶有限责任公司厂区）楼房二层南起第九间房屋（面积约22.77平方米）。限判决书生效后10日内履行完毕。案件受理费2080元，减半收取1040元，由被告张万国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 吕忠永 二〇一八年十二月二十七日书记员  窦蓉