四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川15民初152号 原告（申请执行人）：周岚，女，1970年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。 被告（案外人）：张泽民，男，1955年10月出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：李波，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 被告（案外人）：李子仙，女，1954年3月出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：李波，四川竹海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周怡，四川竹海律师事务所律师。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾县柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：冉寅吾，董事长。 委托诉讼代理人：董成麟，男，公司员工。 原告周岚与被告张泽民、李子仙、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人赵琳、江倬琰，被告张泽民、李子仙的委托诉讼代理人李波、周怡到庭参加了诉讼。被告冉寅吾、寅吾房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周岚向本院提出诉讼请求：1、请求准予继续执行寅吾房产公司位于四川省叙州区阳光新园小区第2幢2单元×号房屋；2、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：宜宾市中级人民法院（2018）川15执异75号《执行裁定书》裁定中止对四川省叙州区阳光新园小区第2幢2单元负一层4号房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是张泽民、李子仙。周岚对生效判决确认的债权，申请对登记在被执行人寅吾房产公司名下的，业已查封的财产申请执行，符合法律规定；2.张泽民、李子仙提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。案涉执行标的在于2016年3月21日签订《商品房买卖合同》以前，已经由寅吾房产公司为贷款设定抵押权，该商品房买卖合同未经备案登记，张泽民、李子仙仅提供了寅吾房产公司出具的收款收据，并未提供相应的转账或取款凭证证明其支付了全部房款，也未能有效证明其实际占有该房屋。3.《执行裁定》认定张泽民、李子仙对本执行标的享有足以阻止执行的事实缺乏证据，导致适用法律错误。被告张泽民、李子仙不具备《最高人民法院于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对被告张泽民、李子仙的本执行标的的执行确系适用法律错误。 被告张泽民、李子仙答辩称，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，根据前述规定，在房屋查封前被告张泽民、李子仙已经与寅吾房产公司达成商品房房屋买卖合同，商品房买卖合同有效，并于当日现金支付了商品房的全部购房款，实际占有和使用该房屋，对于没有办理产权登记的问题，至今没有办理的原因在于寅吾房产公司，不是张泽民和李子仙的原因导致。 被告冉寅吾、寅吾房产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既未提交答辩意见亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年5月25日，寅吾房产公司以位于四川省宜宾县柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋为抵押权人宜宾县农村信用社设定抵押，并办理了抵押登记。 2013年7月3日，寅吾房产公司以位于四川省宜宾县柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋为抵押权人宜宾市商业银行设定抵押，并办理了抵押登记。 2016年3月21日，张泽民、李子仙与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定张泽民、李子仙向寅吾公司购买四川省宾县柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋，房屋总价款为172704元，付款方式为一次性付款。抵押情况为已抵押。交付期限为出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付房屋。合同签订当日，寅吾房产公司向张泽民、李子仙出具了收款收据一张，收据载明寅吾房产公司阳光新园2-2-×门面款172704元。宜宾县房地产管理局案涉房屋查询信息显示无相关网签备案登记信息。寅吾房产公司至今未将四川省宾县柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋过户到张泽民、李子仙名下。 2018年7月23日，四川省人民政府关于同意调整宜宾市部分行政区划的批复（川府函[2018]119号）载明，经国务院批准，撤销宜宾县，设立宜宾市叙州区。2018年9月12日宜宾市叙州区人民政府挂牌运行。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案，四川省宜宾市中级人民法院于2017年6月2日作出（2017）川15执155号执行裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾公司银行存款49253729.00元，或查封、扣押、提起相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年12月20日，四川省宜宾市中级人民法院依据（2017）川15执155号之一协助执行通知，查封了被执行人寅吾房产公司所有的137套房屋，其中包括四川省宜宾县柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋。该案执行过程中，张泽民、李子仙提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2018）川15执异75号执行裁定书，裁定：中止对案外人张泽民、李子仙位于四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋的执行。 本院认为，本案争议焦点为：张泽民、李子仙对四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 张泽民、李子仙主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查张泽民、李子仙购买房屋是否符合上述规定的四个条件。参考最高人民法院民事审判指导与参考案例（2018年第3辑），对本案的焦点问题评析如下： 第一，从最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定来看。“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款是否超过合同约定总价款的50%事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。 第二，本案中，寅吾房产公司出具房款收据，张泽民、李子仙称系现金交付，因时间较长，取款凭证丢失。即使张泽民、李子仙款项来源凭证丢失，亦可由其提供取款账户的银行流水账单，或由寅吾房产公司提供收款账户的银行流水账单来印证在当天收取现金流水的单笔金额中是否有该笔款项来证明张泽民、李子仙已支付购房款事实。即使所有取款支付凭证因客观原因确实已不存在，张泽民、李子仙亦应对所付房款来源提供充分的证据予以证明，张泽民和张燕的情况说明，因其本人未到庭接受法庭质询，也未提供相应的取款凭证和银行流水说明其资金来源，无法达到其款项来源的证明目的。寅吾房产公司未出具正式发票，交易行为不规范，张泽民、李子仙对其是否索要过正式发票、因何原因未取得正式发票等并未作出说明和合理解释。 第三，因涉及申请执行人张岚利益，案涉房屋买卖合同现有证据并不足以认定双方当事人已支付购房款事实。寅吾房产公司系本案当事人、执行程序中的被执行人，其利益与执行程序中案外人张泽民、李子仙、申请执行人周岚均可能存在冲突，与案件处理结果有直接利害关系，故其所出具的房款收据证明力较低，在无其他证据补强、形成可靠证据链条情况下，仅凭该孤证无法认定张泽民、李子仙已支付全部购房款。 第四，关于查封前张泽民、李子仙实际占有使用的问题。房屋交付通知书系寅吾房产公司出具给物业公司的通知，基于寅吾房产公司在本案中的直接利害关系，在寅吾公司未出庭予以质证及相应物业服务凭证相互印证的情况下，本院不予采信。两份房屋租赁协议未提供租金的支付凭证或转账银行流水，故对张泽民、李子仙提供两份房屋租赁协议拟证明其实际占有使用案涉房屋的抗辩理由本院不予支持。故综合以上张泽民、李子仙提供的证据不足以证明在法院查封涉诉房屋之前已入住或占用该房屋。 综上所述，案外人张泽民、李子仙对四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，要求终止执行并解除查封无事实和法律依据，本院不予支持。周岚请求继续执行四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，规定，判决如下： 准予执行四川省宜宾市叙州区柏溪镇阳光新园第2幢2单元×号房屋。 案件受理费80元，由张泽民、李子仙、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  王付兵 审判员  龙 雨 审判员  王纯强 二〇一八年十二月二十四日 书记员  黄相中