安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖1204民初1694号 原告:周刚,男,1974年2月5日出生,汉族,住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：谢义海，安徽蓝邦律师事务所律师。 被告:安徽环球房地产股份有限公司,住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办事处胜利北路**,统一社会信用代码9134120075296403XL。 法定代表人：游荣丁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙超，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：袁勋，该公司法务。 原告周刚诉被告安徽环球房地产股份有限公司(以下简称环球公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年6月1日受理后,原告申请对案涉房产及室内装修损失进行评估鉴定，本院依法委托安徽笑天木子价格评估有限公司进行评估。因原告提交的材料不能满足评估要求，原告未补充完善所需的评估材料，该次评估于2018年8月29日被退回。本院依法组成合议庭，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告周刚的委托代理人谢义海，被告环球公司的委托代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周刚向本院提出以下诉讼请求：1、原告与被告环球公司于2010年12月5日签订《河滨路景观商业街商铺租赁合同》，约定由原告承租环球公司开发的环球·外滩国际河滨路景观商业街D标段西单元商铺，租期自2010年12月5日起至2016年12月4日止。租赁合同签订后，由于环球公司违反约定，导致双方针对租赁合同有关问题发生争议，环球公司同意协商解决。2015年10月，原告得知环球公司将涉案房屋转让给王昕光，在此之前从未征询原告是否购买，剥夺了有关的优先购买权，对于上述侵犯原告优先购买权的事实，已在阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终3135号民事判决书中予以认定。综上，鉴于被告的行为给原告造成了经济损失，依法应当承担赔偿责任，遂诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告环球公司辩称：一、本案原告已经在2016年起诉且经法院判决驳回，原告此次起诉属于重复起诉，违反一事不再理原则，应判决驳回原告的起诉。二、阜阳市中级人民法院在二审中直接认定原告有优先购买权，剥夺了环球公司上诉的权利。三、原告起诉无事实依据，所谓的损失并不存在，应当依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的身份证、营业执照、颍泉区发改委2011年54号文件、商铺租赁合同等证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实及证据，本院认定如下：1、原告举证的购买装修物品及部分工程装修合同系复印件，无原件佐证，对其证明力不予认定。2、原告举证的房地产估价报告，加盖有估价机构印章及注册房地产估价师签名盖章，对其真实性予以认定，对其证明目的，本院结合争议焦点另行认定。3、原告举证的阜阳市中级人民法院（2016）皖12民终3135号民事判决书已生效，对其证明力予以认定。4、被告举证的本院（2016）皖1204民初696号民事判决书虽已生效，但其部分认定事实因当事人提供新证据被二审改变，应当以二审判决书认定的事实为准。 本院根据采信的证据，查明案件事实如下：被告环球公司将其开发的环球·外滩国际河滨路景观商业街商铺委托阜阳市森园物业管理有限公司经营。2010年12月5日，原告周刚与阜阳市森园物业管理有限公司签订《河滨路景观商业街商铺租赁合同》，约定由原告承租环球·外滩国际河滨路景观商业街D标段西单元商铺，租赁面积合计2809.27平方米，租期自2010年12月5日起至2016年12月4日止。租赁合同签订后，原告周刚按约定使用该商铺经营商务娱乐会所（皇家公馆）。2015年1月13日，被告环球公司欲出售该案涉房屋中的110、113、203、303四套房屋，买受人沈亚丽与被告环球公司签订了商品房买卖合同，四套房屋均价每平方米6880.05元，合计价款1800万元。阜阳市森园物业管理有限公司向原告周刚送达《商铺购买告知书》，原告周刚在《商铺购买告知》认知书上签字，内容为“阜阳市森园物业管理有限公司：今接到你公司的《商铺购买告知》一份，告知本人与你方于2010年12月5日签订的《河滨路景观商业街商铺租赁合同》中的商铺，经我与沈伯俊总经理多次洽谈后，在我放弃购买的情况下，你方将商铺卖给其他业主。本人同意《告知》的全部内容。特此确认，敬礼。认知人：周刚，2015年1月30日”。沈亚丽交购房款1000万元后，不愿购买该房。2015年3月13日，被告环球公司与被告王昕光订立房屋买卖合同，将案涉八套房屋（110、111、112、113、114、115、203、303）全部出售给被告王昕光，其中上述沈亚丽签订的110、113、203、303四套房屋环球公司以均价8778.32元，总价2090.9万元的价格出售给王昕光。该四套房比售给沈亚丽多出290.9万元。沈亚丽同意退出购买，于2015年3月26日签署书面意见，同意将上述四套房屋转让更名给王昕光，2015年3月27日，该案涉房屋进行产权登记，王昕光已领取案涉房屋《房地产权证》。2016年3月17日原告周刚认为其优先购买权被侵害，起诉被告环球公司、王昕光，要求依法撤销被告环球公司与被告王昕光签订的环球·外滩国际河滨路景观商业街D标段西单元商铺的买卖合同并判令被告赔偿损失30万元。本院认为周刚自愿放弃购买案涉房屋，其优先购买权未被侵害，判决驳回其诉讼请求。周刚不服判决上诉，二审期间其提供环球公司与案外人沈亚丽2015年1月14日签订的商品房买卖合同.阜阳市中级人民法院经审理认为环球公司于2015年1月14日与案外人沈亚丽签订涉案商铺买卖协议，双方在履行该协议前，环球公司将该出卖条件告知周刚，周刚签署商铺购买告知认知书后，未在相应期间内明确以上述环球公司与案外人沈亚丽签订的买卖条件购买涉案房屋属实。但环球公司于2015年3月13日与王昕光签订涉案商铺买卖协议并在履行该协议之前，未将出卖给王昕光涉案商铺买卖协议所约定的条件，在合理的期间告诉周刚，环球公司在出售涉案房屋过程违反法律规定，侵害了周刚同等条件下的优先购买权，环球公司的侵权行为给周刚造成损失，应予赔偿。但周刚就因环球公司侵害其优先购买权所造成的损失并未提供证据予以证明，故对周刚的上诉请求不予支持，遂裁定驳回上诉，维持原判。原告周刚重新起诉后，申请本院对案涉房产及装修损失进行评估，本院委托评估后，因周刚未提供相关评估所需材料，评估被退回。2018年12月18日，安徽富友房地产土地评估有限公司根据原告周刚的委托出具案涉房产评估报告，案涉8套房产在2015年3月13日时的价值3420.33元，其中110、113、203、303四套房屋价值3085.35元，均价14525元。装修价值443万元(本次评估剩余20.73个月装饰装修价值)。 本院认为：位于阜阳市商铺在出售给王昕光之前，该商铺承租人周刚享有以同等条件优先购买的权利。被告环球公司未在合理期限内通知原告周刚，侵害了原告周刚的优先购买权，这是生效的判决确认的事实。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。故环球公司因侵权行为给原告周刚造成损失应予赔偿。关于原告损失的确认及依据问题，优先购买权受损的赔偿范围,不以承租人是否实际另行购买房屋为必要前提,而应以要获得类似房屋客观上需多支出的价款或丧失优先购买权时所能预见的损失,以及实际购买过程中支出的费用为主要判断依据。原告申请鉴定被退回后，其自行委托评估，但该评估结论中的房屋价值明显高出当时的市场价格，以其中四套面积较大的房屋110、113、203、303价格作比较，沈亚丽购买时该四套房屋总价1800万，均价为每平方米6880.05元；王昕光购买时该四套房屋总价2090.9万元，均价每平方米8778.32元，原告本次委托评估的八套房屋中，涉及该四套房屋总价3085.35万元，均价每平方米14025元，是沈亚丽购买价格的两倍多。原告是完全民事行为能力人，完全有能力判断当时案涉房产出卖价格是否明显低于市场价格，其对沈亚丽购买时的价格在接到出租方通知后尚未行使优先购买权，可见当时沈亚丽购买价格并不明显低于市场价格。故该房产评估价格明显不符合当时的房产市场价值，不具有客观真实性，对该房屋价值评估结论，本院不予采信。关于装修装饰损失问题，评估报告认定在案涉房屋出卖给王昕光时，离原告租赁房屋六年期限2016年12月4日尚有20.73个月，以此计算房屋装修装饰损失为443.09元。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”房屋买卖并不必然影响租赁房屋的使用，原告未举证证明2015年3月13日王昕光购买案涉房屋后该房屋被收回或造成其装修装饰损失，故对原告要求赔偿该部分损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条之规定，判决如下： 驳回原告周刚的诉讼请求。 案件受理费8800元，由原告周刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  巫卫东 审 判 员  于 冲 人民陪审员  刘家友 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  袁 园 附：(2017)皖1204民初1694号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百三十条出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任的,人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。