黑龙江省大庆市让胡路区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0604民初3435号 原告（反诉被告）：大庆昆仑唐人商业投资有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区远望大街118号312室。 法定代表人：童云峰，总经理。 委托代理人：许丽丽，黑龙江威德律师事务所律师。 委托代理人：张丽丽，女，1980年5月16日出生，汉族，大庆唐人商业管理有限公司精致楼楼层经理，住大庆市萨尔图区。 被告（反诉原告）：粟跃军，男，1976年11月16日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。 委托代理人：盛衍龙，黑龙江典通律师事务所律师。 原告（反诉被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司（以下简称唐人公司）与被告（反诉原告）粟跃军租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日作出（2017）黑0604民初4272号民事判决书，唐人公司和粟跃军均提起上诉，大庆市中级人民法院（2018）黑06民终436号民事裁定书撤销了（2017）黑0604民初4272号民事判决书，发回重审。被告（反诉原告）粟跃军，提起反诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐人公司的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）粟跃军的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）唐人公司向本院提出诉讼请求：1、判决原告和被告之间签署的《租赁合同》于2016年8月29日解除。2、判决被告支付2014年7月10日至2014年12月11日装修期间租金120,890.00元、2015年12月12日至2016年09月1l日租赁期间租金211,950.00元、2016年8月30日至2016年9月5日房屋交还期内租金5,495.00元、2016年9月6日至2017年5月9日占用期间租金386,220.00元、延迟履行违约金105,480.45元，合计830,035.45元。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：位于黑龙江省大庆市××大街、××、××、西宾路围××大庆××唐人中心××楼步行街××、349商铺(下称“商铺”，)属原告所有。2014年6月10日原告与被告签署了《租赁合同》，将商铺出租给被告经营餐饮，被告于2014年12月12日开业经营。自2015年12月12日至今，被告一直未付租金，原告多次委托物业服务公司——大庆唐人商业管理有限公司口头和2016年5月15日书面催缴无果。故原告根据《租赁合同》之约定，于2016年8月28日通过邮寄送达形式，向被告送达了《合同解除通知书》，通知被告于通知送达之日起七曰内交还商铺，缴清欠款及违约金。但时至原告提起诉讼之日被告仍未迁出租赁商铺，且未支付欠款及违约金。为维护原告的合法权益，特诉至你院。 被告（反诉原告）粟跃军辩称：1、同意双方合同解除，解除时间应自2016年8月28日。但原告应返还租赁房屋内的所有设施、设备及赔偿装修损失。2、根据双方签订的租赁合同第3.1款约定房屋装修期间没有租金，不应主张装修期间租金；3、商场原定开业时间2014年11月11日,但实际2014年12月12日才开业，原告迟延开业1个月时间，且开业期间房屋没有空调，温度只有6、7度左右，严重影响被告方经营，因原告违约在先，被告不应支付违约金。4、被告对原告主张的2015年12月12日至2017年5月9日期间的租金金额，不予认可；5、因为原告在2016年8月22日将涉案租赁房屋的门锁上，致使我方无法正常营业，故被告对2016年8月22日之后产生的租金不同意承担，且不同意给付迟延履行违约金，故请求法院驳回原告的诉请。另本案发回重审后我方依法提出反诉，反诉事实理由及诉讼请求详见我方提出的反诉状。 被告（反诉原告）粟跃军反诉称：1.请求法院判决被反诉人返还反诉人设施设备（折价为45万）；2.请求法院判决被反诉人赔偿装修损失35万元；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：位于黑龙江省大庆市××大街、××、××、西宾路围××大庆××唐人中心××楼步行街××、349商铺(下称“商铺”，)属被反诉人所有。2014年6月10日反诉人与被反诉人签署了被反诉人提供的格式《租赁合同》，承租商铺经营餐饮，租期5年，原定开业时间为2014年11月11日，但因被反诉人违约在先，因被反诉人原因，致使反诉人实际于2014年12月12日才开业，反诉人迟延开业1个月时间，且开业期间房屋没有空调，温度只有6、7度左右，严重影响反诉人经营，于是在第二年，整个步行街户均在与被反诉人商议调整租金及赔偿事宜，且被反诉人的几任领导已口头对反诉人承诺，由于商场客源少，将给予降低租金，因反诉人一直在等被反诉人的书面降低租金的通知，故没有交租金，却没有想到被反诉人在2016年8月22日突然将涉案租赁房屋的门锁上，致使我方无法营业，且将室内设备等一切物资（反诉人采购时价值七十多万元，另有加盟费用柒拾万）均清理走，另行将房屋出租他人，造成反诉人巨大经济损失，因装修合同为五年，反诉人以五年的标准装修房屋，装修房屋花费629129.04元，因被反诉讼人的原因致使反诉人不能继续经营，同样给反诉人造成损失。因此反诉人特提起反诉，请求法院判决被反诉人退还反诉人的设施、设备，同时被反诉人应当赔偿反诉人装修损失，请求法院支持反诉人请求，以维护反诉人的合法权益。 原告（反诉被告）唐人公司针对反诉辩称：1、依据租赁合同第23.4第4项规定在反诉人欠付租金、物业服务费等费用期间被反诉人有权对其货物予以留存，直至反诉人缴清租金等费用；2、反诉人拖欠租金构成违约，致使租赁合同解除，应向守约方即被反诉人原物返还租赁店铺，对于其装修、装饰损失无权向我方主张，理由如下：反诉人事实理由部分陈述，被反诉人违约在先延迟开业一个月，致使反诉人第二年协商要求降低租金与事实不符，被反诉人2014年12月12日开业，而反诉人拖欠的是2015年12月12日至2016年9月11日期间的租金，距离开业之日已过一年之久，在2014年12月12日至2015年12月11日期间反诉人已按合同约定时间标准缴纳了租金，且被反诉人对商场业户也免收一个月租金，这足以表明双方对此不再有异议，合同继续履行，反诉人以被反诉人延迟开业拖欠租金的理由不成立，其次，反诉人所拖欠的租金按合同约定已构成解除合同条件，被反诉人依合同约定予以解除合同，根据法律规定，合同解除后已经履行的根据履行情况和合同性质，我方有权请求反诉人恢复房屋原状，因此被反诉人为清理反诉人占用的租赁店铺与法有据，对此而产生的费用应由反诉人承担，我方对此保留诉讼的权利。 本案唐人公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，当事人当庭进行了举据和质证。唐人公司及粟跃军围绕唐人公司诉讼请求向本院提交的以下证据及质证意见同原审。唐人公司在原审中当庭举出了2014年6月10日签订租赁合同一份、解除通知书一份、EMS快递单及网络查询信息单一份、视频资料一份、新业户租赁合同1份、装修申请单一份。以上证据均在原审卷宗中。 粟跃军针对反诉向本院提交了以下证据：1.连锁加盟品牌连锁特许经营合同书一份及收款凭证一份；2.深圳市滋味餐饮管理有限公司营业执照副本复印件及该公司出具的餐饮系统设备清单及收据、出库单及收据，电磁炉、家具、灯具、监控设备、厨房设备的明细及收款收据；3.涉案租赁房屋的装修工程施工合同一份及收款收据三份；4.照片一组11张。唐人公司针对反诉向本院提交了以下证据：物品清单表。 本院经审理认定事实如下：位于黑龙江省大庆市××大街、××、××、西宾路围××大庆××唐人中心××楼步行街××、××号商铺属原告所有。2014年6月10日原告与被告签署了《租赁合同》，原告将商铺出租给被告经营餐饮，被告于2014年12月12日开业经营。因被告从2015年12月12日起至今未付第二年租金，租金为23550元／月，原告经催告后于2016年8月28日自行将被告经营的两间商铺大门锁住并将室内物品清出，在唐人公司相关地点保存。现唐人公司诉至法院，要求解除双方签订的《租赁合同》，并给付拖欠的租金及相应违约金，粟跃军提起反诉，要求返还相关物品，并赔偿相关损失。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：1、双方签订的《租赁合同》的法律效力。双方签订的《租赁合同》意思表示真实，内容符合法律规定，其效力本院予以确认。2、双方签订的《租赁合同》是否具备解除条件。双方签订的《租赁合同》第23.4条约定，乙方（粟跃军）延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方（粟跃军）应当向甲方（唐人公司）支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。本案粟跃军自2015年12月12日起一直未付唐人公司租金，粟跃军的违约行为已经达到了合同约定的解除条件，且唐人公司现已将房屋另行出租他人，故唐人公司要求判决双方签订的《租赁合同》于2016年8月29日解除的诉讼请求，符合法律规定，且粟跃军亦同意解除该合同，故本院对该诉请予以支持。3、粟跃军应承担的拖欠租金及违约金的数额。双方合同约定租赁期限为2014年11月12日至2019年11月21日，但因粟跃军从2015年12月12日起拖欠第二年租金，双方未经协商，唐人公司于2016年8月28日自行将出租的房屋门锁住，导致粟跃军无法经营，故粟跃军应承担2015年12月12日起至2016年8月28日的房屋租金，金额应为200，175.00元【（23550元／月×8）＋（23550元／月÷2）＝200175元】，扣除粟跃军2014年6月10日之前已经给付的房屋租赁抵押金62，100.00元（粟跃军另交付的物业服务费保证金17662.50元除外），粟跃军应给付唐人公司拖欠租金为138，075.00元（200175元－62100元＝138075元）。另外，合同3.1条约定：“装修期内，乙方（粟跃军）无需承担租金”。同时23.8条又约定：“双方特别明确，（乙方）妥善履行本合同是甲方（唐人公司）给予乙方（粟跃军）装修期的前提，如乙方（粟跃军）原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方（粟跃军）应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修期的全部租金”。合同23.4条还约定：“乙方（粟跃军）如延迟交纳违约金，每延迟一日，乙方（粟跃军）应当向甲方（唐人公司）支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金”。以上合同第23.8条、23.4条的内容均应视为双方对被告如不能依约给付租金，应承担的违约责任的约定。依据我国相关法律的规定，本合同约定的违约金数额过高，被告亦要求调整违约金的数额，本院认为被告的请求符合法律规定，考虑到被告逾期给付租金，原告主要体现的是利息损失，予以调整为以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算为宜。因合同4.2条约定：“以三个月未一个交租期，除第一期租金外，乙方（粟跃军）应当在每个交租期后最后一个月的20日前，向甲方（唐人公司）一次性足额支付下个交租期租金”。合同6.1条约定:“合同终止后30日内，除本合同另有约定外，履约保证金无息退还给乙方(粟跃军)，甲方（唐人公司）有权从履约保证金扣除乙方（粟跃军）欠付的租金”。且粟跃军房屋租赁抵押金62，100.00元已在原告手中，依据合同约定被告已付房屋租赁抵押金62，100.00元折抵房屋租赁期限为2个月19日（合同约定月租金为23，550.00元），即被告应从2016年3月4日起至2016年8月28日止按照本金138，075.00元为基数，参照逾期罚息利率标准给付原告逾期付款违约金。唐人公司的其他诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。4、唐人公司应当返还粟跃军的物品如何确定。唐人公司举出物品清单，包括桌子26个，椅子20把，炉灶2个，展柜3个，厨房用具20件，沙发20个，小吧台柜3个，圆台桌1个，铁桶1个，电热开水器1个、灭火器6个，用以证明唐人公司仅有粟跃军以上物品。粟跃军举出其加盟的公司出具的餐饮系统设备清单及收据、出库单及收据，电磁炉、家具、灯具、监控设备、厨房设备的明细及收款收据以及照片等，用以证明其物品及数量。粟跃军应当就其在原经营室内存放物品的数量及种类负举证责任，现粟跃军所举证据不足以证明其在原经营室内存放物品的数量及种类，亦不足以证明被唐人公司清出存放物品的数量及种类，故其应对要求返还物品种类及数量举证不能承担相应的不利后果，且因粟跃军违约在先，唐人公司按照双方合同的约定行使解除权，另行出租该房屋，依法有据。5、是否应当支持反诉原告要求反诉被告唐人公司赔偿装修损失。因粟跃军违约在先，唐人公司有权按照双方合同的约定行使解除权，房屋的装修损失是因粟跃军违约致使合同没有继续履行所形成的损失，唐人公司有权恢复出租房屋的原状，故该损失应当由粟跃军承担。 综上所述，唐人公司及粟跃军的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、大庆昆仑唐人商业投资有限公司与粟跃军之间签订的《租赁合同》于2016年8月29日予以解除。 二、粟跃军于本判决生效后三日内一次性给付大庆昆仑唐人商业投资有限公司拖欠的房屋租138,075.00元，并从2016年3月4日起至2016年8月28日止按照本金138，075.00元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准给付原告逾期付款违约金。 三、驳回大庆昆仑唐人商业投资有限公司的其他诉讼请求。 四、大庆昆仑唐人商业投资有限公司于本判决生效后三日内返还所保存的物品，包括桌子26个，椅子20把，炉灶2个，展柜3个，厨房用具20件，沙发20个，小吧台柜3个，圆台桌1个，铁桶1个，电热开水器1个,灭火器6个。 五、驳回粟跃军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,100元，由原告（反诉被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司负担2,012元，由被告（反诉原告）粟跃军承担10,088元；反诉案件受理费5,900元，由原告（反诉被告）大庆昆仑唐人商业投资有限公司承担2,900元，由被告（反诉原告）粟跃军承担3,000元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。 (此页无正文) 审 判 长  韩庆义 人民陪审员  张忠国 人民陪审员  薛剑茹 二〇一八年十二月十日 书 记 员  王丽娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》： 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》： 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果