广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初3113号 原告：桂林国民村镇银行有限责任公司，住所地：桂林市象山区中山南路75号。 法定代表人：郭悦，董事长。 委托诉讼代理人：吴启、蒙文娟，广西君美律师事务所律师。 被告：桂林市交通投资控股集团有限公司，住所地：桂林市秀峰区翠竹路75号。 法定代表人：赵继红，董事长。 委托诉讼代理人：卿艳瑛、陆苹（实习），广西卓合律师事务所律师。 原告桂林国民村镇银行有限责任公司（以下简称国民村镇银行）与被告桂林市交通投资控股集团有限公司（以下简称交投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日召开了庭前会议，2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒙文娟，被告交投公司的委托诉讼代理人卿艳瑛、彭琴钰到庭参加诉讼。 原告国民村镇银行向本院提出诉讼请求：1、判决被告免除原告自2018年5月23日起至被告鼎金大厦装修结束之日止的租金（暂计至2018年12月20日因免除的租金为131040元）；2、判决被告在租期到期后延长原告的租赁期限，延长时间为被告自2018年5月23日起至装修结束之日止的期限（暂计至2018年12月20日为212天）；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，经被告授权委托，原告与被告旗下子公司桂林市交控资产运营管理集团有限公司（原用名：桂林市鼎佳物业服务有限公司）签订《房屋租赁合同》，承租被告位于中山南路75号整栋建筑物的一层建筑面积200平方米的场地，作为原告中山南路支行营业场所，租期从2017年1月1日至2019年12月31日止。合同签订后，原告一直依约履行合同义务，按时支行租金。但2018年5月，被告在事先未向原告进行任何通知的情况下，对出租房屋范围内整栋建筑物进行整体性装修。在装修期间，严重影响了原告的正常经营，亦对原告租赁范围内的设施设备进行了破坏。按照《房屋租赁合同》第7条第7.1款的约定：“甲方应确保租赁房屋主体结构处于安全、适用状态…。甲方对于租赁房屋主体结构进行检查应提前7个工作日通知乙方；检查是，应避免对乙方经营或使用房屋造成不合理影响，否则需赔偿乙方损失。”原告认为，按照上述约定，被告即便是对于房屋检查都应当提前告知并不影响原告经营使用，更何况如今被告是对于租赁楼栋整体性装修。因此，被告在未通知原告的情况下私自装修导致影响原告正常使用租赁房屋的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，此其一；其二，原告作为金融机构，对于租赁房屋的适租性及安全性的要求均要高于其他信访，这一点被告亦应当知晓。但在原告多次对于被告的装修提出异议后，被告仍未有任何改善。因为，针对被告的违约行为，原告有权行使抗辩拒绝履行租金义务，且对于被告装修导致租赁房屋适租状态破坏后，原告无法正常经营的期间内对于租金及租赁期限应予世道调整。基于上述，为维护原告的合法权益免遭侵害，原告特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。 被告交投公司辩称，我方的答辩观点一共是三大项，第一个观点、我方认为交投公司有权而且是依法实施的装修改造行为，不是违约行为。装修行为不涉及原告承租的租赁物的内部和主体。原告也从来没有中断过对租赁物的使用。更不存在租赁用途受到影响的情形，原告主张免除装修期间的租金，并且延长租期，我们认为是无理无据的。这个观点我们方有三个理由，1、涉案的租赁物并非是原告所称的装修行为的指向，也就是说原告不是装修的对象，交投公司没有通知的义务。本案中所称的装修改建并部分没有涉及原告的承租范围。那么原告在本案诉状中援引房屋租赁合同第7.1款的约定，认为交投公司必须履行通知的义务是没有合同依据的。同时，由于《房屋租赁合同》并没有就交投公司装修行为进行约定，更没有就装修行为是否必须经过原告方的同意进行约定。因此原告所称的私自装修导致的违约完全是没有合同依据的。2、涉案的装修改造行为属于依法实施，没有任何的违法性。交投公司在装修过程中已经尽到了合理的监督和注意义务，不存在违约行为。我们根据庭前会议的举证，已经可以查实涉案的租赁物所在的大楼的改建项目是桂林市政府2018年统筹监管的重大的续建项目。相关的项目的续建装修改造施工均获得有关部门的批准。相关的道路围挡施工以及脚手架的搭建都是依法办理了相应的审批的手续的。因此在装修过程中我方已经注意到了合理的监督和注意的义务，是不存在违约行为的。3、涉案的装修改造行为并没有影响租赁物的适租性，因此原告无权主张免除装修期间的租金。涉案的装修行为没有造成不合理的危险，根据安全文明施工的要求，施工单位在施工现场实施了搭建脚手架、设置围场安全防护的安全措施。同时也考虑到了原告的经营需要，为原告预留了通道和监控所需的摄像头而且在门头张挂了喷绘布及招牌，完全不会影响原告的日常的经营和接送运钞车。涉案的外墙改造工程已经在2018年的11月初完工，脚手架和外围的围挡已经全部拆除。从装修至今，原告对租赁物的使用是不间断也没有停止过任何一天。一直正常的对外经营营业，原告所称的装修行为的影响导致其不能使用的主张，我们认为是与客观事实不符的。那么基于以上三个理由，由于我方的装修改造行为是依法实施的，而且没有影响租赁物的适租性。交投公司对于作为整体建筑物的所有权人也尽到了合理的监督和注意的义务。因此原告适用《合同法》第221条免除租金，并且延长租期。既没有事实依据，也没有合同依据，而且该条款的适用在法律上也是错误的。第二个观点，原告在本案中提到的减免租金及延长租期的诉求属于重复主张。这个主张既没有事实依据，也不符合法律规定。首先根据《合同法》第221条的规定，承租人在租赁物需要维修的时候，可以要求出租人在合理期限内维修那么如果出租人没有履行维修义务的，承租人是可以自行维修，费用由出租人承担。因为维修影响租赁物使用地可以要求减免租金或者延长租期。那么如这个条款中所述的本案所述的装修行为的对象，我们认为已经很明确，它不是涉案的一个租赁物。装修的原因也并非是涉案租赁物的内部或者说是主体上的装修。因此原告主张减少租金和延长租期援引该法律规定是没有任何依据的。其次，根据《合同法》第221条的规定，即使是对租赁物的装修，原告作为承租人而言，如果这个装修行为影响了租赁物的使用，导致原告停止对租赁物的占有使用受到影响的是可以要求减少租金或者延长租期。但是原告在本案中没有考虑合同法的这个规定是要么减少租金，要么延长租期，那么在本案中对非租赁物的装修行为同时提出了两项诉求，不仅是其请求权所基于的法律适用上的一个错误，而且是违反法律规定对同一行为的一个重复主张权利，是不恰当的一个诉请和诉权的滥用。第三个观点，原告迟延缴租构成违约，交投公司亦将依法行使解除合同追究原告违约责任的权利。那么无论依照合同的约定还是按照法律的规定，原告都没有权利以四建公司对非租赁物的装修行为来抗辩租金的缴纳，原告拒付租金的行为已经构成违约，为此，在交投公司已经多次通知原告缴纳租金的情况之下，再次通过本案，通过答辩的方式催原告依约缴纳租金。同时对原告欠付租金的行为亦将依法行使解除合同权利，并将另案追究原告的违约责任。综上，我们认为原告的请求缺乏事实依据和法律依据，请求人民法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2017年1月1日，原告国民村镇银行与被告交投公司授权委托的桂林市交控资产运营管理集团有限公司（原用名：桂林市鼎佳物业服务有限公司）签订《房屋租赁合同》，承租被告位于桂林市整栋建筑物的一层建筑面积200平方米的场地，作为原告中山南路支行营业场所，租期从2017年1月1日至2019年12月31日止，每年租金分两次支付，由原告在每年1月份和7月份的前10个工作日将半年租金支付给被告，2018年的租金为18900元/月。2018年6月，被告交投公司委托广西建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称广西四建公司）对该大楼进行装修，装修涉及外墙面改造施工及大楼内部装修，内部装修不包括原告所承租的营业场所。2018年11月，外墙面改造施工完成并拆除脚手架、防护网等设施已相继拆除。至今，大楼内部装修已基本完工进入收尾阶段。 本院认为，双方签订的《租赁合同》7.1约定:“甲方应确保租赁房屋的主体结构处于安全、适用状态，并承担维护、维修责任”。被告委托广西四建公司对大楼进行装修，装修范围比较大，尽管未对原告的经营场所进行装修，但装修的噪音、粉尘，以及外墙脚手架、防护网等设施对原告的经营造成了一定影响，被告提供的租赁物在装修期间在适用状态上显然低于无装修行为时。综上，本院认为被告应给予原告减免一定租金，本院酌情被告应给予原告免除2018年3个月的租金即56700元。对原告申请在租期到期后延长原告的租赁期限的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下: 一、被告桂林市交通投资控股集团有限公司免除原告桂林国民村镇银行有限责任公司2018年3个月的租金56700元。 二、驳回原告桂林国民村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费3020元，减半收取1510元（原告已预交），由原告承担857元,被告承担653元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3020元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16。开户行：农行桂 林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员  蔡 曦 二〇一八年十二月二十七日 代书记员  欧玲伶