江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0102民初6823号 原告：查燕，女，1973年3月14日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：汪贤来，江苏朗华律师事务所律师。 被告：苏州爱涛物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市玉山镇白马泾路52号楼1610室。 法定代表人：桂方林，苏州爱涛物业管理有限公司董事长。 被告：苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司，住所地江苏省南京市江宁经济技术开发区将军大道9号大卖场。 负责人：桂方林，苏州爱涛物业管理有限公司董事长。 被告：南京市玄武区木马公寓业主委员会，住所地江苏省南京市玄武区鱼市街56号。 负责人：熊宸，南京市玄武区木马公寓业主委员会主任。 委托诉讼代理人：何晓雷，江苏天地仁和律师事务所律师。 原告查燕与被告苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）、苏州爱涛物业管理有限公司江宁分公司（以下简称爱涛物业江宁分公司）、南京市玄武区木马公寓业主委员会（以下简称木马公寓业委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告查燕及其委托诉讼代理人汪贤来，被告爱涛物业公司的法定代表人、爱涛物业江宁分公司的负责人桂方林，被告木马公寓业委会的委托诉讼代理人何晓雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告查燕向本院提出诉讼请求：1.判令三被告按照20万元/年的标准连带赔偿原告2016年8月1日至2018年1月19日期间的房屋收益损失293891元；2.判令三被告连带赔偿原告支付给案外人王某的装修费用130053.14元、案件受理费4701元。事实和理由：原告所有的两间商铺（以下简称案涉商铺）位于木马公寓左侧，属于越时空通讯广场商业区。2015年2月，三被告未征求业主同意也未经合法规划审批程序，擅自建造了位于闸）。该设施启用后使得案涉商铺所在区域成为封闭区域，进而导致案涉商铺商业功能受限。该商铺的原承租人王某以此为由诉至法院，要求解除与原告之间的房屋租赁合同（该合同约定的租金标准为20万元/年），并赔偿其装修损失等。后法院确认原告与王某之间的房屋租赁合同于2016年8月8日解除，并判令原告赔偿王某装修费损失130053.14元，该案案件受理费由原告负担4701元。此后，由于受智能门禁的影响，案涉商铺长时间无法正常使用或出租，直至原告提起诉讼，法院判令三被告拆除门禁后，案涉商铺才于2018年1月19日出租给案外人。综上，三被告擅自建造智能门禁的行为给原告造成了经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告爱涛物业公司及其江宁分公司共同辩称：1.建造智能门禁系由木马公寓小区业主方决定并由业委会具体实施，爱涛物业公司及其江宁分公司作为木马公寓小区的物业管理公司，对该项事务既无决定权，亦无具体实施行为，更未承担相关费用，故建造门禁一事与爱涛物业公司及其江宁分公司无关。2.木马公寓小区业主方在对该小区围合及建造门禁时已充分考虑到案涉商铺的使用便利性，为该商铺特别设置了相关引导标志，并要求物业公司安排专人负责引导。此外，在门禁建造刚刚完成后，由于原告提出反对意见，爱涛物业公司及其江宁分公司将门禁匝道长期处于开放状态，并未实行真正意义上的封闭管理。因此木马公寓小区围合及门禁的建造并未给案涉商铺的经营造成任何影响。3.房屋租金标准与市场行情等因素密切相关，并非一成不变，房屋出现短期或长期租赁不出去的情况也非常普遍，故原告主张按照其与王某之间的房屋租赁合同约定的租金标准即20万元/年主张房屋收益损失没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告木马公寓业委会辩称：1.木马公寓小区开发商利用其建设单位的便利条件，擅自将高层公寓底层属于全体业主共有的安全通道、安全出口封堵改建成商铺出租、出售，原告明知案涉商铺系开发商非法改建而成，却贪图非法利益购买，故原告是开发商欺诈业主、封堵业主逃生通道的共同侵权人，其取得案涉商铺的所有权不合法，木马公寓业委会已对此提起行政诉讼，要求行政机关撤销对案涉商铺的权属登记，且法院已立案受理，故本案应中止审理。2.在原告起诉三被告拆除门禁一案，法院对上述事实并未查明，仅依照保护案涉商铺合法商业经营权的原则出发作出判决。故该案是基于对虚假事实的认定作出的判决，原告以该案判决为依据提起本案诉讼违背公序良俗。3.门禁设立于2015年2月，案外人与原告签订房屋租赁合同时，双方均未对该设施的存在提出异议，因双方均知晓顾客可以直接进出入。4.木马公寓业委会为案涉商铺的经营提供了帮助，除为该商铺设立广告引导牌外，还做广大业主的工作，允许该商铺在小区路面占道经营，扩大其经营单位，故门禁的存在不可能对该商铺的经营造成损失，原告亦未举证证明该设施的存在对案涉商铺的经营造成了损失。5.王某诉原告房屋租赁合同纠纷一案是双方相互串通自行认定巨额债务的虚假诉讼行为，原告不应以该案判决为依据在本案中主张房屋收益损失，且原告未举证证明其实际履行了该案判决规定的赔付义务，故原告按照20万元/年的标准主张房屋收益损失没有依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对以下事实予以认定： 涉案商铺坐落于南京市玄武区，位于木马公寓一层东南角，规划用途为商业用房，所有权人为查燕。 2015年2月，爱涛物业公司根据木马公寓业委会的要求在木马公寓西南角增设了智能门禁（道闸）。木马公寓西南角增设该设施之前，行人可以自由通行出入案涉商铺，不受任何设施阻挡；增设门禁后，小区业主刷卡后可以自由通行，其他人员需向门禁一旁岗亭的值班保安说明理由后通行。门禁出入口成为行人及非机动车进出木马公寓小区的唯一通道。 智能门禁安装后并未立即启用。案涉商铺原系案外人虞某承租，2016年3月，虞某经查燕同意将案涉商铺转给案外人王某，王某与查燕签订了一份《租赁合同》，约定：租期自2015年8月1日起至2021年7月31日止；年租金20万元，押金32000元；付款方式为年付，提前一个月即每年的7月1日支付租金；王某经营店铺的一切费用（包括投资成本、水电费、店铺装修、税费及一切债务等）概由王某负责等。王某承租案涉商铺后，支付了2016年3月15日至同年7月31日的租金75000元及押金32000元，并投资对案涉商铺装修以经营甜品店。案涉商铺装修过程中，门禁投入使用。因案门禁影响顾客自由出入，查燕于2016年4月向南京市玄武区新街口街道物业科投诉，后于同年4月13日提起（2016）苏0102民初2012号案件诉讼，要求三被告拆除智能门禁。 2016年5月上旬，王某将案涉商铺装修完毕，并于当月中旬开始营业，后因顾客出入不便影响经营于同年6月21日停业。2016年6月27日，王某以门禁启用后致使顾客不能自由出入案涉商铺，案涉商铺的商业功能受限为由，提起(2016)苏0102民初3486号案件诉讼，请求判令：1.确认其与查燕之间的租赁合同于2016年6月24日解除；2.查燕返还其房屋租金75000元及押金32000元，合计107000元；3.查燕赔偿其装修费损失130053.14元和14900元，合计144953.14元。 2016年11月28日，本院对（2016）苏0102民初2012号案件作出判决。该判决认定：木马公寓业委会增设门禁设施未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违反了物权法第七十六条的规定；即使木马公寓业委会增设门禁设施经过了小区至少占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但因被告木马公寓业委会在小区内增设门禁设施改变了小区内原有通行模式，限制了查燕基于所有权而享有的保障不特定人员出入其经营用房的通行自由，客观上降低了顾客自由选择原告商铺进行商业交易的可能性，对查燕使用房屋进行商业经营造成了不利影响，并且该影响超出了查燕必须容忍的限度，损害了查燕基于所有权所享有的利益，故查燕要求被告拆除门禁设施依据充分，应予以支持。故判令三被告于该判决生效之日起三十日内拆除门禁设施。三被告不服该判决，上诉至南京市中级人民法院（简称南京中院）。2017年8月，南京中院就作出（2017）苏01民终1304号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年1月，门禁设施被拆除，后查燕于2018年1月19日将案涉商铺出租给他人。 2018年3月30日，本院对(2016)苏0102民初3486号案件作出判决。该判决认定：王某承租涉案房屋后，因门禁设施启用后，致使顾客不能自由出入案涉商铺从而影响其商业用途，查燕作为出租人应向王某承担违约责任；查燕在租赁期间未能保持租赁物符合约定的用途，致使王某承租案涉商铺的目的不能实现，王某有权解除其与查燕之间的租赁合同。故判令查燕于该判决生效之日起十日内赔偿王某装修费损失130053.14元等，该案案件受理费由查燕负担4701元。该判决现已生效。 另查明：木马公寓业委会于2018年11月提起行政诉讼，请求法院判令南京市国土资源局撤销对查燕所有案涉商铺的登记，南京铁路运输法院已立案受理。 本院认为，木马公寓业委会虽已就案涉商铺的权属登记事宜提起行政诉讼，但该案尚未作出判决，在法院判令行政机关撤销对案涉商铺的权属登记前，查燕作为案涉商铺的所有权人，其对该商铺享有的占有、使用、收益等权利仍应受到保护，本案不属于应当中止审理的情形。 本院（2016）苏0102民初2012号及(2016)苏0102民初3486号生效民事判决已经认定，三被告安装并启用门禁设施的行为违反法律规定，且该行为导致案外人王某解除了其与原告查燕之间的《租赁合同》，查燕亦因王某解除《租赁合同》受有经济损失，故查燕要求三被告对此承担侵权责任有事实和法律依据。但因被告爱涛物业公司是根据被告木马公寓业委会的要求安装了案涉设施，爱涛物业公司只是执行者，相关侵权责任应由木马公寓业委会承担，爱涛物业公司不应承担责任。 根据查燕与王某所签《租赁合同》约定的租赁期限（2015年8月1日起至2021年7月31日止）、租金标准（20万元/年），(2016)苏0102民初3486号民事判决，以及案涉商铺在2016年8月1日至2018年1月19日期间空置的事实，可以认定查燕因王某解除《租赁合同》所受经济损失，该损失既包括按照20万元/年的标准在2016年8月1日至2018年1月19日期间对案涉商铺享有的租金收益之损失，亦包括在(2016)苏0102民初3486号案件中应赔偿王某的装修费损失130053.14元，及应负担的案件受理费4701元。故查燕主张2016年8月1日至2018年1月19日期间的房屋收益损失293548.38元、装修费用赔偿损失130053.14元及(2016)苏0102民初3486号案件受理费损失4701元，有事实和法律依据，本院予以支持。该三项费用应由木马公寓业委会予以赔付。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告南京市玄武区木马公寓业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告查燕2016年8月1日至2018年1月19日期间的房屋收益损失293548.38元； 二、被告南京市玄武区木马公寓业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告查燕支付给案外人王某的装修费用130053.14元及(2016)苏0102民初3486号案件受理费4701元； 三、驳回原告查燕的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7730元，由原告查燕负担6元，被告南京市玄武区木马公寓业主委员会负担7724元；保全费2663.23元，由南京市玄武区木马公寓业主委员会负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  郑荣 人民陪审员  黄光 人民陪审员  郑如 二〇一八年十二月二十九日 法官 助理  冯涛 书 记 员  秦璇