嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初2807号原告：沈春福，男，1987年3月2日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：符燕梅，女，1976年5月13日出生，汉族，系嘉兴市佳工法律服务所法律工作者。被告：孙国平，男，1960年1月4日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区××小区××幢××室。第三人：黄辉，男，1971年3月26日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告沈春福与被告孙国平、第三人黄辉物权保护纠纷一案，本院于2018年6月22日立案受理，依法由审判员李卫东适用简易程序，于7月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人符燕梅、被告孙国平到庭参加诉讼，第三人黄辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈春福起诉称，原告于2017年7月10日从第三人黄辉手中依法取得位于嘉兴市秀洲区××小区××幢××室房屋（以下简称涉案房屋）所有权，同时被告孙国平与第三人黄辉之间有关于该房屋的房屋租赁合同纠纷，并已处于执行腾退阶段，第三人黄辉与原告口头承诺配合法院执行腾退房屋后交付原告。原告取得房屋所有权后多次告知被告腾退房屋，但时至今日被告孙国平仍未履行向原告腾退房屋之义务，第三人黄辉也未能及时交付涉案房屋，故提起诉讼，要求被告孙国平腾退涉案房屋，支付原告自2017年7月10日起按每日按1300元／月计算至实际腾退之日止的使用费，第三人黄辉协助房屋腾退按约履行合同交付房屋，本案诉讼费以及实现诉请的费用2500元由被告孙国平承担。被告孙国平答辩称，其系涉案房屋的最初房屋所有权人，后为融资需要向房产中介提供涉案房屋作为抵押担保，不属于房屋买卖；此前法院也作出判决，也跟第三人黄辉进行协商处理，如果协商不好的话就报警。第三人黄辉未作答辩。原告沈春福为证明其主张，举证如下：证据一，不动产权证书一份。以证明涉案房屋已于2017年7月10日登记于原告沈春福名下，原告为涉案房屋的权利人。被告孙国平质证无异议，但称原告沈春福此前曾找其了解涉案房屋的情况，其告知原告该房屋有问题，与第三人黄辉之间的事情尚未了结。证据二，本院（2016）浙0411民初2598号民事判决书一份。以证明涉案房屋原所有权人为第三人黄辉，黄辉于2016年7月7日提起诉讼，要求解除与被告孙国平之间的房屋租赁合同关系，孙国平腾退房屋归还原告；本院于2016年11月14日作出判决，判令被告孙国平腾退涉案房屋并交付黄辉。被告孙国平质证无异议，并称该判决下来后也未提起上诉。证据三，执行笔录一份。于2017年7月15日制作，以证明第三人黄辉因上述案件向本院申请执行，后其在该笔录中对本院执行人员称涉案房屋已于7月5日出售，已腾退完毕，法院遂终结本次执行程序，但实际被告孙国平并未腾退。被告孙国平质证称不知情，上述判决下来后也曾去法院执行局协商过。证据四，委托代理协议一份。以证明原告沈春福为本案诉讼，委托律师事务所代理诉讼，产生实现诉请的律师费2500元。被告孙国平质证称不知情，其与原告沈春福没有关系，而其与第三人黄辉之间的纠纷尚未解决。证据五，房屋买卖合同一份。由原告沈春福与第三人黄辉于2017年4月签订，以证明黄辉将涉案房屋以680000元的价格转让给原告，双方就房款支付期限及方式、违约责任等项作出约定。被告孙国平质证称，该房屋买卖合同与其无关。第三人黄辉未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证权利。经审查，本院对本案证据认证如下：证据一不动产权证书系向嘉兴银行股份有限公司开发区支行调取，原件因原告抵押贷款而存于该银行，结合原告庭后提供的由嘉兴市国土资源局出具的嘉兴市本级不动产登记信息查询结果，该证据合法真实，能够证明涉案房屋于2017年7月10日登记于原告沈春福名下。证据二为本院生效民事判决书，证据三系从本院档案调取，具有证明效力。证据四委托代理协议系原件，其中虽约定原告应支付嘉兴市佳工法律服务所代理费2500元，但原告未能提供该费用实际已支付的相关证据，故不能证明上述费用已实际产生。证据五房屋买卖合同为复印件，但庭后原告提供了原件以资核对，本院也向第三人黄辉作了询问，该证据的真实性本院予以确认，能够证明第三人黄辉以680000元的价格将涉案房屋转让给原告的事实。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：涉案房屋原为被告孙国平所有。2007年7月19日，孙国平以360000元的价格将涉案房屋出卖给案外人李承雨，但孙国平及其家人仍居住于涉案房屋。2008年3月14日，李承雨又以421500元的价格将涉案房屋出卖给第三人黄辉，孙国平及其家人继续居住于涉案房屋。同年3月25日，黄辉以涉案房屋作为抵押，向中国农业银行嘉兴分行按揭贷款295000元，其自4月27日起应归还银行的借款本息均由孙国平汇入黄辉的还款帐户，供银行按期扣收，即孙国平以按期支付黄辉应偿还银行借款本息作为对价，双方之间已形成事实上的房屋租赁合同关系。自2012年4月起，孙国平未能按月将还款资金汇入原告的还款帐户，以致黄辉还款违约，中国农业银行嘉兴分行遂以黄辉为被告于8月21日提起诉讼，嘉兴市南湖区人民法院经审理于2012年10月16日判决黄辉偿付银行借款本金270328.89元及利息、赔偿实现债权费用16600元、银行对抵押房产折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的判决。2013年3月13日，中国农业银行嘉兴分行向嘉兴市南湖区人民法院申请强制执行，该法院于3月15日向黄辉发出执行通知书，并于7月2日发出公告责令黄辉腾退涉案房屋交由法院评估拍卖。在该案执行过程中，孙国平以案外人的身份向嘉兴市南湖区人民法院提出执行标的异议，认为涉案房屋的两次转让均非真实交易，其为涉案房屋的实际所有人，要求法院停止执行。嘉兴市南湖区人民法院经审查于2015年6月24日作出了（2015）嘉南执异字第15号执行裁定书，驳回了孙国平的异议请求。后孙国平又提起了案外人执行异议之诉，且于2015年12月28日与黄辉达成了调解协议，约定其于2016年1月5日前支付银行贷款，支付黄辉50000元，并将房屋过户至其女孙婷婷名下，若未按期履行上述协议，则承诺于2016年2月28日前腾退房屋交付黄辉，并承担因此造成黄辉的损失等。孙国平遂于2016年1月12日撤回了执行异议之诉，然其未能履行上述调解协议，黄辉遂于2016年7月7日向本院提起诉讼，要求解除与孙国平的房屋租赁关系，孙国平腾空归还涉案房屋，并支付自2012年5月至实际腾房日的租金。本院经审理于11月14日作出了（2016）浙0411民初2598号民事判决书，判决黄辉与孙国平之间的房屋租赁合同关系自2016年7月13日解除，孙国平腾退涉案房屋交付黄辉，并支付黄辉租金及房屋占有使用费。判决生效后孙国平未能履行判决确定的义务，黄辉遂申请强制执行。2017年4月，黄辉以680000元的价格将涉案房屋转让给原告沈春福，双方签订了房屋买卖合同，涉案房屋于7月10日登记于原告沈春福名下。7月15日，黄辉称涉案房屋已出售并腾退完毕，本院遂终结本次执行程序。然被告孙国平及其家人实际仍居住于涉案房屋，原告遂提起本案诉讼。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。原告沈春福向第三人黄辉购买涉案房屋，并依法进行了不动产权登记，原告享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。被告孙国平虽为涉案房屋的最初所有权人，但后其已将涉案房屋转让他人，其与黄辉之间的房屋租赁关系也以诉讼的方式解除，继续居住于涉案房屋已丧失合法性，属无权占有，原告请求被告孙国平腾退涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告孙国平无权占有涉案房屋，应赔偿原告无权占有期间的租金损失，租赁损失原告主张按1300元/月计算适当，本院亦予支持。本案系物权保护纠纷，原告诉请第三人黄辉协助房屋腾退交付房屋，系黄辉在房屋买卖合同关系中的合同义务，与本案属不同的法律关系，非本案处理范围，本院不予处理。原告主张的实现诉请律师费是否已实际产生不明，且该费用并非本案诉讼所必然产生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告孙国平于本判决生效之日起十日内将嘉兴市佳园小区4幢103室房屋腾退并交付原告沈春福；二、被告孙国平于本判决生效之日起十日内支付原告沈春福房屋占有使用费（自2017年7月10日起按1300元/月计算至涉案房屋实际交付原告之日止）；三、驳回原告沈春福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110元（已减半），由被告孙国平负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  李卫东二〇一八年十二月六日书记员  郑 莉1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。