浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8950号 上诉人（原审被告）：唐仙凤，女，1964年2月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省淳安县。 上诉人（原审被告）：姜建慧，男，1960年3月17日出生，汉族，户籍所在地浙江省淳安县。 唐仙凤、姜建慧共同委托诉讼代理人:余炳成,浙江泽道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:万豪科技(杭州)有限公司,住所地浙江省淳安县千岛湖镇秀水大道**。 法定代表人：俞根有。 委托诉讼代理人：张承进、廖忠富，浙江千岛湖律师事务所律师。 上诉人唐仙凤、姜建慧因与被上诉人万豪科技(杭州)有限公司（以下简称万豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2018）浙0127民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年5月2日，万豪公司与唐仙凤签订了《认购协议》及《补充协议》，认购位于淳安县××道××号××期××房××号楼，总房价8499510元。唐仙凤、姜建慧先后向万豪公司支付购房款4348615元。2013年7月万豪公司将房屋交付，唐仙凤接受房屋后进行了装修。万豪公司分别于2013年12月12日、2016年3月9日两次催告唐仙凤办理产权过户手续及支付购房余款。唐仙凤以房屋总价过高为由向万豪公司提出变更房屋总价，并于2016年5月29日发函请求减少350万元，双方多次协商未果。故成讼。 另查明，万豪公司于2012年12月11日、2012年12月24日分别办理了淳安县千岛湖镇秀水大道1288号4幢房屋所有权证（房权证编号：千岛湖镇字第214373号，建筑面积1046.48平方米）和土地使用权证（土地证编号：淳安国用2012第004074号，土地使用权面积286.24平方米）。上述房产于2013年2月25日抵押与淳安县农村信用合作联社营业部，债权数额为1235万，于2013年11月5日注销抵押登记；于2013年11月21日再次抵押与淳安县农村信用合作联社营业部，债权数额为460万元，于2015年12月28日注销抵押登记。 万豪公司诉至原审法院，请求判令：唐仙凤、姜建慧支付万豪公司房屋转让款4150895元，以及该款自2018年3月4日起至付清为止按年利率6%计算的利息；2.唐仙凤、姜建慧承担诉讼费用。 原审法院认为：本案争议焦点在于：一、万豪公司与唐仙凤之间房屋买卖所形成的法律关系的性质和效力问题。万豪公司与唐仙凤签订《认购协议》及《补充协议》内容详尽，具体到房屋单价、总价、面积、房号、房款支付方式以及房屋交付条件、过户时间、违约条款、纠纷解决机制等房屋买卖合同主要事项。万豪公司、唐仙凤签订协议后，唐仙凤按约支付了款项，万豪公司将房屋交付给了唐仙凤，唐仙凤对房屋进行了装修，以自己行为认可双方房屋买卖合同关系成立的事实。万豪公司与唐仙凤就涉案房屋《认购协议》及《补充协议》约定已经突破了房屋买卖预约范畴。综合审查两份协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的具体履约行为等事实，根据《合同法》第三十六条、第三十七条规定，可以认定万豪公司与唐仙凤房屋买卖关系成立。由于涉案房屋是现房买卖，不是商品房开发商销售，工程是否竣工验收、规划变更与本案无关，与万豪公司是否具备房地产开发、销售资质无关，不影响本案房屋买卖法律关系成立。二、万豪公司要求唐仙凤继续支付房款诉请能否得到支持。万豪公司与唐仙凤签订的《认购协议》及《补充协议》合法有效，双方当事人应当本着诚实信用原则履行各自义务，卖家主要义务是交付房屋及协助办理房产过户，而买家主要义务履行交付款项。万豪公司已经交付房产也催告被告过户，唐仙凤理应支付剩余房款。三、唐仙凤与姜建慧对本案款项交付是否承担共同还款责任。因本案的房产系唐仙凤与姜建慧婚后购置，且多笔款项交付由姜建慧帐户转出，因此可以确定姜建慧对其妻子唐仙凤买卖房屋是认可的，并积极履行自己的义务，且唐仙凤也未提交证据证明系个人债务。故万豪公司要求姜建慧承担共同还款责任的诉讼请求，予以支持。万豪公司与唐仙凤之间签订的《认购协议》及《补充协议》未约定余款具体付款方式，视为约定不明。根据合同法第六十二条第四款“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”规定，酌情认定以万豪公司起诉之日起计算利息，以银行同期贷款利率为计算依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条规定，原审法院于2018年10月19日判决：一、唐仙凤、姜建慧于判决生效之日起二十日内支付万豪公司房屋转让款4150895元，以及该款自2018年5月8日起至付清为止按银行同期贷款利率计算的利息；二、驳回万豪公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40008元，减半收取20004元；财产保全申请费5000元，合计25004元，由唐仙凤、姜建慧负担。 宣判后，唐仙凤、姜建慧不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。（一）《认购协议》及《补充协议》是商品房预约合同或买卖合同的预约合同，万豪公司不能向唐仙凤、姜建慧主张支付剩余房屋转让款。《认购协议》及《补充协议》是预约合同，不是本约合同。依据唐仙凤、姜建慧唐仙凤与万豪公司签订的《认购协议》第3条的“乙方经甲方同意后可提前进行装修（水电费自理）自行使用，其余房款具体金额及支付时间以正式销售合同为准”的约定，第6条“特别提示：乙方购买该房屋之权利与义务以正式《商品房买卖合同》约定为准，正式《商品房买卖合同》签订后，乙方应当按照约定支付剩余房款”的约定；《补充协议》中关于“此协议于正式签订《商品房买卖合同》时失效，甲方收回。”的约定，上述协议约定在将来一定期限内订立买卖合同的预付合同。《认购协议》及《补充协议》内容不具备《商品房销售管理办法》十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。唐仙凤、姜建慧与万豪公司签订的《认购协议》及《补充协议》，未约定《商品房销售管理办法》十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，如约定不明确的总房款，未约定的交付使用条件及日期，未约定付款时间，燃气、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任等合同主要内容的条款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条的规定，《认购协议》及《补充协议》不能认定为商品房买卖合同，万豪公司无权向唐仙凤、姜建慧主张支付剩余房屋转让款。万豪公司未交付房屋。唐仙凤、姜建慧依照预约合同的约定，对房屋进行装修，之后按万豪公司要求，停止对房屋的装修，房屋所有权未发生转移，一审法院认定涉案房屋已交付没有相应证据支持。唐仙凤、姜建慧未履行支付房款的主要义务，该预约合同不是实践性合同。唐仙凤、姜建慧按照预约合同约定，支付预付款，合同主要付款义务未履行，不能认定房屋买卖合同已经成立。万豪公司未按《认购协议》约定规划条件及时间交付配套设施等。订立《认购协议》时规划方案与现在规划方案不相同，唐仙凤、姜建慧有权拒绝签订协议，该房屋商业价值明显降低。《认购协议》及《补充协议》未生效。《补充协议》约定“本协议书自双方签章并且乙方向甲方支付预约定金后生效”的附条件协议，万豪公司出具给唐仙凤、姜建慧收据的款项内容明确是购房订金30万元，不是购房定金，双方同意对合同履行违约责任等进行变更，同意《认购协议》及《补充协议》未生效，双方不受《认购协议》及《补充协议》的约束。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第116条关于“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效”的规定，本案由于主合同未履行，未办理产权过户登记手续和支付购买款的义务，《认购协议》及《补充协议》应适用合同法第四十五条的规定未生效。《认购协议》及《补充协议》违反禁止性法律规定，应予认定无效。万豪公司是受让取得国有土地使用权并进行房地产开发和经营的企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，至今未审批许可房地产开发业务活动，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条的规定，依据该法第六十五条“未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令房停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”的规定，《认购协议》及《补充协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》禁止性规定，系无效合同。合同无效，万豪公司不能向唐仙凤、姜建慧主张支付购房款。二、一审法院适用法律不当。《认购协议》及《补充协议》是预约合同，不是本约，应适用合同法第一百一十条（一）款“法律上或者事实上不能履行”的规定，预约合同不能强制履行，也就是万豪公司的诉权不能请求人民法院强制违约方当事人订立买卖合同；最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同的违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，因此预约合同不能适用合同法六十二条的规定。故提起上诉，请求：1.请求撤销原审判决，改判驳回万豪公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由万豪公司承担。 针对唐仙凤、姜建慧的上诉，万豪公司答辩称：一、《认购协议》以及《补充协议》约定已经突破了房屋买卖预约范畴，结合双方为达成交易进行的具体履约行为等事实，完全可以认定双方房屋买卖关系成立，且买方已经支付了首付款4348615元，卖方已经将房屋移交给买方，买方对该房屋自行进行了大规模的装修和改造。转让房屋标的明确，转让房屋位于××道北侧，房产证编号为千岛湖镇字第2××3号，房产证建筑面积1046.48平方米；土地证编号淳安国用2012第004074号，土地证使用面积286.24平方米。房屋性质，非住宅，地类，地类用途为办公用地单价和价款明确，该房屋单价8122元／平方米，房屋总价款8499510元。合同约定的定金款30万元，买方已经支付，买方分别于2013年5月2日支付定金款15万元、2013年5月4日支付定金款15万元，合计30万元，卖方于2015年5月8日向买方出具了购房订金30万元的收据，实际上按认购协议支付的购房定金款，收据上“订金”属于笔误，应该以认购协议为准。2013年5月2日的《补充协议》对付款期限做了明确约定，该约定：总价8499510元整，现已支付定金15万元，余下的首付款分三次支付：2013年5月5日前支付15万元，2013年5月31日前支付100万元，在6月30日前支付130万元，并申请现行支付使用该楼；尾款将与该办公楼跟银行解除抵押后一次性支付1699510元，剩下的50%的房款以按揭方式向甲方支付（按揭贷款420万元）。买方均以其丈夫姜建慧的银行帐户转至给卖方，截止2014年6月18日，买方合计支付房款4348615元（含定金款）。认购协议约定室内装修交房标准为毛坯房。2013年7月份，卖方根据买方的申请，将涉案房屋交付给买方。房屋交付以后，买方自行进行了大规模的装修和改造。万豪公司分别于2013年12月12日、2016年3月9日两次书面催告买方办理产权过户手续及支付购房余款。可买方收到2016年3月9日的催告函后，于2016年5月29日发函请求减少房价350万元，卖方不予同意，买方既不去办理房屋过户手续，也不支付剩余购房款。二、万豪公司的诉讼请求是要求唐仙凤、姜建慧支付房屋转让款以及利息，要求对方履行的是金钱债务，符合《中华人民共和国合同法》第109条规定。涉案房屋已经交付给买方，且涉案房屋所有证、国有土地使用权证齐全，完全可以过户。双方签署的“认购协议”完全可以履行。三、本案在原审诉讼期间，唐仙凤于2017年5月24日向淳安县人民法院提起民事诉讼，要求“判令解除《认购协议》及《补充协议》”、“判令万豪公司赔偿房屋装修损失210万元”。开庭以后，唐仙凤于2018年10月15日向淳安县人民法院撤回起诉，淳安县人民法院于2018年10月22日裁定准许唐仙凤撤回起诉。四、唐仙凤、姜建慧的事实与理由，依法不能成立。唐仙凤、姜建慧在上诉状中提及的《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》不适用于本案，因为本案认购协议系二手房屋买卖，并不是房地产开发企业的商品房销售。本案双方之间的房屋买卖，并不违反法律禁止性规定。本案纠纷系买方不诚信履约造成，理应承担付款和支付利息的法律责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，唐仙凤、姜建慧、万豪公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。二审期间，根据唐仙凤、姜建慧的上诉请求以及万豪公司的答辩意见，本案争议焦点为万豪公司是否有权要求唐仙凤、姜建慧履行支付购房款的义务。首先，关于双方之间的房屋买卖合同关系是否成立的问题。房屋买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。涉案《认购协议》及《补充协议》对房屋坐落、面积、房屋价款、履行期限和方式以及违约责任均做出了明确约定。显然，上述协议实质上具备了房屋买卖合同的主要条款。同时，在上述协议签订后，唐仙凤向万豪公司支付了超过协议约定总房款50%的房款。而万豪公司亦将买卖标的房屋交付于唐仙凤，唐仙凤在接收房屋后进行了装修。虽然《认购协议》约定过户前5日支付剩余房款后签订正式商品房买卖合同，但结合涉案《认购协议》及《补充协议》约定及双方当事人后续的履行行为，原审法院认定万豪公司与唐仙凤、姜建慧之间的房屋买卖合同关系成立于法有据，故应予以确认。其次，万豪公司是否有权要求唐仙凤、姜建慧支付剩余购房款。涉案《认购协议》及《补充协议》虽约定以按揭方式支付剩余房款，但在万豪公司同意将涉案房屋所有权转移至唐仙凤、姜建慧名下的情形下，唐仙凤、姜建慧仍拒绝履行付款义务。在此情形下，万豪公司有权选择要求唐仙凤、姜建慧付清剩余购房款。因此，原审法院支持万豪公司要求唐仙凤、姜建慧支付剩余购房款及相应利息的请求，并无不当。综上，唐仙凤、姜建慧的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40008元，由唐仙凤、姜建慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月二十五日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦