浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙02民终4412号 上诉人（原审被告）：宁波市镇海铭洲机械制造有限公司，住所地宁波市镇海区骆驼镇骆西路735号。 法定代表人：李伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海惠，浙江明州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波中鹰钢结构材料有限公司，住所地宁波市江北区庄西公路8号。 法定代表人：施国松，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：毛勤，浙江永为律师事务所律师。 上诉人宁波市镇海铭洲机械制造有限公司（以下简称铭洲公司）因与被上诉人宁波中鹰钢结构材料有限公司（以下简称中鹰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市北仑区人民法院于2018年9月30日作出的（2018）浙0205民初2438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 铭洲公司上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人无支付占用使用费。事实和理由：2016年12月20日被上诉人在不具有厂房出租权利的情形下将厂房出租给上诉人，在被上诉人未提供其具有完全的支配权之前上诉人不需要支付租金。 中鹰公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.涉案的场地是被上诉人向上家租赁，租金已经付清，场地上的厂房是被上诉人自行搭建用于出租。上诉人已经实际使用厂房，其提出无须支付租金显然是不能成立的。2.涉案的场地属于部队用地，这一事实众多经营户都是知晓，上诉人不可能不知道。被上诉人支付上家场地租金，再投资建造厂房用于出租，所以收取厂房租金，合情合理。3.上诉人提出应当返回财产恢复原状，不适用房屋租赁合同。 中鹰公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告截至2017年11月30日的租金253333.33元；2.判令被告支付水、电费35027.2元；3.判令被告支付违约金31666.67元。 一审法院审理认定事实：涉案场地属海军宁波房管处使用管理，该管理处于2014年3月25日将包括涉案场地在内的9050平方米场地出租给禾易公司，合同期限自2014年1月1日至2015年12月31日。禾易公司于2015年1月1日与王全磊签订场地租赁合同一份，约定将18亩场地出租给王全磊，租期自2015年1月1日至2017年12月30日。2016年11月30日，王全磊将其中的8.25亩出租给原告（由原告法定代表人与王全磊签订合同），租赁期限自2016年12月1日至2017年12月1日，租金为每年180000元。原告已经支付王全磊租金180000元。 2016年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租宁慈东路198弄内，机场南护场河边最南边一间大约3300平方，租赁期限自2017年1月1日至2019年1月1日，租金为每年380000元，租金2年不变，第3年租金上浮6%，租金每年支付二次，提前一个月支付，即支付时间为每年的12月1日和6月1日。2016年12月30日，原告法定代表人作为甲方，被告作为乙方签订《补充协议》一份，约定“第一条、因甲方确认对出租厂房具有完全支配权。第二条、甲方在通电通水情况下，需整改变更高压器用电，保证乙方能正常开展生产且缴纳正常的水电费。超额部分由乙方承担（指其他部分）。第三条、甲方对出租厂房里的剩余设备进行拆除搬迁。第四条、甲方与乙方通过协商具体确认起租日，起租日在完成以上三条的基础上，免租期为十五天。第五条、协议与补充部分签订日预付订金壹万元，待确定起租期按合同进行。”合同签订后，被告于2016年12月31日向原告支付订金10000元，2017年4月6日支付租金95000元，2017年9月14日支付水电费20000元。2017年5月底，被告开始在涉案厂房内正式生产。 2017年10月25日，海军宁波房管处向场地内的各承租户发出《腾退告知书》，要求各承租户在2017年11月30日前完成搬迁和腾退工作。另查明：涉案厂房的建造未经过相关审批。海军房管处曾于2014年10月21日向原告开具有效期为2014年10月21日起至2016年10月20日止的《军队房地产租赁许可证》。2017年11月30日被告腾退涉案厂房。 一审法院认为：涉案厂房的建造未经审批，且原、被告之间租赁合同的租赁期限超过了涉案厂房所占用场地的权利人海军宁波房管处与第一手承租人之间的租赁合同期限，且海军宁波房管处开具给被告的租赁许可证截止时间也在原、被告签订合同之前，故原、被告之间的房屋租赁合同无效。因租赁合同无效，故从属于租赁合同的补充协议亦无效。因租赁合同及其补充协议均无效，故对原告要求被告按照合同约定支付违约金，以及被告要求按照补充协议确定起租日的主张均不予采纳。然而，尽管合同无效，但被告使用涉案厂房情况属实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，对原告要求被告参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，予以支持。虽然补充协议无效，但根据补充协议可以看出涉案厂房确实存在需要腾退原机器设备以及整改变更高压器用电等情况，即涉案厂房在租赁合同约定的起始时间并不满足可供被告正常使用的条件，因此不能单纯从租赁合同约定的时间确定被告实际开始使用涉案厂房的时间。本案中，原告未能向本院提交证据证明被告实际正式开始使用涉案厂房的时间，故按照被告在庭审中自认的2017年5月底作为被告正式使用涉案厂房的时间。被告从正式使用涉案厂房开始，应该向原告缴纳占有使用费。因双方对于2017年5月底的具体时间无法明确，故确定占有使用费从2017年6月1日开始起算，一直计算至被告腾退之日即2017年11月30日，参照合同约定的标准，再结合2017年10月25日海军宁波房管处要求腾退，被告无法正常使用的实际情况，酌定被告应该支付的占有使用费为160000元，减去被告已经支付的95000元和订金10000元，被告还应支付原告占有使用费55000元。对于原告主张的水电费，因其未能提供证据证明被告实际使用的水电费金额超过被告已经支付的20000元，故对原告该项诉讼请求不予支持。因租赁合同无效，原告要求被告按照租赁合同约定支付违约金，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告宁波市镇海铭洲机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁波中鹰钢结构材料有限公司占有使用费55000元；二、驳回原告宁波中鹰钢结构材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分的债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费6100元，减半收取计3050元，由原告宁波中鹰钢结构材料有限公司负担2450元，被告宁波市镇海铭洲机械制造有限公司负担600元。 二审中，双方当事人未向本院提交证据。 对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案厂房虽未经审批，涉案合同也未经该厂房所占场地的使用单位同意，但双方当事人签订涉案合同后，上诉人已实际使用厂房，且使用过程中也未曾因上述原因给上诉人造成使用障碍，故被上诉人要求上诉人参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费，原判予以支持，于法有据，并无不当。 综上所述，铭洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由上诉人宁波市镇海铭洲机械制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  朱亚君 审判员  黄永森 审判员  赵保法 二〇一八年十二月二十五日 书记员  杨丽丽