广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初6807号 原告：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区东葛路**南宁青秀万达广场****，统一社会信用代码：91450103054353442U。 负责人：刘飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒲梦，女，1991年12月6日出生，汉族，住广西昭平县，系该公司职员。 被告：张勤英，女，1975年12月11日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被告：黄云林，男，1975年5月23日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司（以下简称：世华公司）与被告张勤英、黄云林居间合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，适用简易程序于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人蒲梦，被告张勤英、被告黄云林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世华公司向本院提起诉讼：1.判令两被告返还限时销售保证金88元；2.判令两被告支付原告违约金39200元（按合同约定房屋委托交易价格的4%即980000×4%=39200元）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年6月17日，原告与两被告签订《限时销售合同》(合同编号:NNSHDC0002388)，约定将位于南宁市兴宁区房屋交易委托价格为980000元人民币，房产证号：邕房权证字第××、02××08号，建筑面积为106.13平方米的房屋独家委托原告在限售期间内为两被告找到合适买家，限时销售（独家委托）期限为：签订本合同之日起至2018年7月20日。原告和两被告在第四条约定：原告在两被告查档并核实上述材料后向两被告支付限时销售保证金88元，…两被告拒绝与原告找到的买家签订《房屋买卖合同》，则两被告须向原告返还此限售保证金，且两被告应向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。第四条约定在合同中已经作了加粗且下划线的特殊注明。对于上述签约事实，被告张勤英于次日签订《限时销售合同明示单》，表明：对其所签订的《限时销售合同》所有条款均已详细阅读并无任何异议，原告的员工也已向被告本人详细说明和解释。《限时销售合同》签订后，原告按照合同约定将88元限时销售保证金转账到被告指定账户（即合同上写明的被告黄云林的账户），被告张勤英向原告出具了保证金收款收据。在合同存续期间，原告积极履行推销义务，依约找到适格买家，买家表示愿意以1000000元人民币的价格购买该房屋并于2018年6月4日与原告签订了《承购意向书》，交来购房诚意金10000元，原告向买家出具了相应的收款收据。根据《限时销售合同》第八条、第九条的约定：限时销售（独家委托）期限内，若原告介绍的买家同意按本合同第二条委托的交易条件（交易净收价980000元，按揭或一次性付款皆可）委托条件交易的，则被告全权委托原告代其收取购房定金；被告收取或原告代为收取买家定金后，若被告拒绝出售该地产或拖延时间不配合原告及买家办理该房地产的相关交易手续的，被告向原告支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。以上条款在合同中均做了加粗以及下划线的特殊备注。为促成房屋买卖合同的签订，原告多次联系被告，投入了大量人力财力。但因为被告自身的因素，拒绝出售，拒绝与原告找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，以致房屋买卖无法成交，其行为己构成违约，严重侵犯原告的合法权益，致使原告遭受了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条的规定及根据《限时销售合同》第四条、第八条、第九条的约定，被告应该承担违约责任，须返还原告保证金88元，并支付此涉案房地产委托交易价格的4%（980000×4%=39200）即39200元作为违约金，共计39288元。为了维护原告的合法权益，现原告特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。 被告张勤英辩称，其与原告签订独家合同是否成立是否合法有效其并不清楚。在出卖房屋时其已口头与原告的工作人员约定签订期限是一个月，若其凑够钱就不出售房屋。即使合同成立，原告转的88元保证金是以原告公司员工的个人名义转款的，并不是以公司的名义转款，而且签订合同是在2018年6月份，原告是在2018年7月才转的88元保证金，是原告违约。 被告黄云林辩称：1.原告提交的合同是不成立的，合同第一条，房产是其名下的，原告没有与其协商，也没有与其签订任何合同。若是友好协商一致应该有其签字。2.其与被告张勤英已经在2016年离婚，当时签订的协议，房产是其一人所有。原告起诉的合同其并没有签字，也没有委托任何人出售房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月17日，原告世华公司与被告张勤英签订了一份《限时销售合同》，主要约定：甲方黄云林、张勤英，乙方广西世华房地产代理有限公司南宁分公司。第一条限时销售的房地产基本情况：1.房地产地址：兴宁区南梧路200号东沟岭金禾湾28号楼A单元0503号房，房产证号：**××55、02××08，建筑面积106.13平方米。第二条有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1.交易净收价格：玖拾捌万元整（980000元），此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已经产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）……第三条限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2018年7月20日止。第四条限时销售保证金：甲方于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关资料（包括但不限于产权证、土地证、所有权人身份证、共有权人身份证、他项权利证、司法机关依法查封、扣押文件等），配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询。乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金捌拾捌元（88元）。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到合适买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到合适买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的合适买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。第七条限时销售（独家委托）期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付销售价的2%作为咨询及中介服务费，应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。第八条限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同第二条委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代其收取购房定金。乙方代甲方收取定金后，可将部分或全额定金直接转入甲方如下账户，账号：62×××20，户名黄云林，开户行中国工商银行，即视为甲方已收到买家的购房定金。甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。被告张勤英在该《限时销售合同》甲方落款处签字捺印，原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司在该《限时销售合同》乙方落款处盖章，且刘洪在乙方经纪人处签字。 被告张勤英签署了《限时销售合同》明示单，载明“2018年6月18日，本人与广西世华房地产代理有限公司南宁分公司签订《限时销售合同》。对《限时销售合同》所有的条款，本人已详细阅读，广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的员工也已向本人详细说明和解释。本人清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。说明人：张勤英。” 2018年7月6日，刘洪转账88元至被告黄云林的中国工商银行账户，附言：金禾湾28号楼A单元503号房之限时销售保证金。 原告提交了涉案房屋的房产证件复印件，载明：邕房权证字第××号，房屋所有权人张勤英，共有权人黄云林（邕房权证字第××号），共同共有，房屋坐落兴宁区，建筑面积106.13平方米。两被告对该复印件无异议。 2018年6月24日，原告世华公司与李尚真签订了《承购意向书》，主要约定：甲方（代理方）：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，乙方（买方）：李尚真。第一条通过甲方询盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对位于兴宁区南梧路金禾湾28楼A单元503号的物业有购买意向，建筑面积106.13平方米，售价壹佰万元（1000000元）。第二条乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的3%向甲方支付咨询及中介服务费。第三条乙方在签订本合同时同意交付人民币壹万元（10000元）给甲方代为保管，作为购买该物业的诚意金。若业主同意该物业售价为人民币玖拾玖万元或低于这个金额，并同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金或定金的一部分，并以业主出具定金收据为准。 原告提交了其员工与李尚真的《微信聊天记录》及原告员工与“尖哥”的《微信聊天记录》，并称“尖哥”系李尚真的父亲李尖。上述《微信聊天记录》载明了原告方向李尚真、“尖哥”推销及双方协商出售、购买涉案房屋的过程。 原告提交的其员工与被告张勤英的《微信聊天记录》、《短信聊天记录》，被告张勤英对上述聊天记录予以认可。其中微信内容有：2018年6月28日14时41分原告方发出信息“张姐，今天把查档证明查给我呗”。2018年6月27日10时38分原告方发出信息“抓紧吧，客户交了诚意金而已，不是定金，等哪天变心不想买了，随时可以买其他房子。张姐要抓紧落实了。这么实在的客户真难得，跑了的话真的很可惜。”张勤英回复“嗯嗯”。短信内容有：2018年6月27日23时44分原告方发出信息“张女士，您好！我们公司已有客户按照我们签署的限时销售合同条件交诚意金，现我公司广西世华地产南宁分公司，正式短信通知您，请于2018年6月28日配合做好查档事项，且2018年6月30日之前安排时间到场配合签合同，若不按照条款履行则视为你方违约。”被告张勤英对此信息未回复。 原告提交的其员工与被告黄云林的《微信聊天记录》，被告黄云林对该微信聊天记录予以认可。微信内容有：2018年6月27日10时44分原告方发出信息“黄哥，现在客户交了诚意金。等着签合同。这样的客户真的很难得。99万成交首付40多万。希望早点安排。”黄云林回复“我手上有些事情需要处理。”该《微信聊天记录》还显示黄云林给原告员工发了一个红包，但对方没有领取。被告黄云林当庭称这是他知道其银行账户收到的88元是其房屋限时销售保证金后，不同意卖房且将保证金以红包方式发回给原告。 2018年7月10日，原告向被告张勤英发出了《告知函》，主要载明原告已依据双方签订的《限时销售合同》积极履行了义务，为张勤英找到了合适买家，张勤英却拒绝与原告方联系、拒绝出售房屋，以致买卖无法成交，张勤英已构成违约，应承担相应违约责任，并支付违约金39200元及返还限时销售保证金88元。希望张勤英能积极主动履约并与原告的员工联系，并请张勤英在收到本告知函后两日内与原告员工刘洪联系。被告张勤英称确实收到了原告方该告知函。 本院认为，一、关于《限时销售合同》效力的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”及第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，《限时销售合同》系原告与被告张勤英的真实意思表示并协商签订，未违反法律强制性规定，故该合同自签订之日即2018年6月17日成立并生效，双方均应依约诚信履约。被告黄云林并未在该合同上签字捺印，且从原告提交的《微信聊天记录》等证据仅能证实原告方通知了黄云林有客户交了诚意金，但不能证实黄云林认可《限时销售合同》的约定，故该《限时销售合同》对被告黄云林并无约束力。原告主张被告黄云林承担本案支付义务，本院不予支持。此外，《限时销售合同》第三条约定限时销售期限自合同签订之日至2018年7月20日止，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，故该合同于2018年7月20日到期，合同解除。 关于原告是否存在违约的问题。被告张勤英称原告系通过个人账户支付该88元销售保证金而不是公司账户支付存在违约，且不是签订合同当天即2018年6月17日支付而是于2018年7月6日支付存在违约。经查，原告在签订《限时销售合同》后于2018年7月6日通过刘洪的账户向被告张勤英指定的收款账户即黄云林的账户支付88元限时销售保证金，并附言：金禾湾28号楼A单元503号房之限时销售保证金。《限时销售合同》第四条仅约定原告方在核实被告张勤英提交的查档材料后向张勤英支付销售保证金，未约定明确的支付时间，原告于2018年6月27日、28日向被告张勤英催要查档证明之后于2018年7月6日支付限时销售保证金亦属于合理范围，不存在违约。原告通过其员工刘洪的账户向被告张勤英支付限时销售保证金亦不违反约定，不存在违约。根据原告提交的《承购意向书》、《微信聊天记录》等，证实原告已在约定的期限即2018年7月20日前即2018年6月24日为被告张勤英找到合适涉案房屋买家签订《承购意向书》，依约履行了《限时销售合同》的义务。故对被告张勤英提出原告违约的抗辩，本院不予支持。 关于被告张勤英是否存在违约的问题。经查，原告已在约定期限内为被告张勤英找到合适买家。之后原告于2018年6月27日23时44分原告方发出信息“张女士，您好！我们公司已有客户按照我们签署的限时销售合同条件交诚意金，现我公司广西世华地产南宁分公司，正式短信通知您，请于2018年6月28日配合做好查档事项，且2018年6月30日之前安排时间到场配合签合同，若不按照条款履行则视为你方违约。”被告张勤英对此信息未回复。被告张勤英未按履行《限时销售合同》约定的义务，根据第四条之约定，“……甲方拒绝与乙方找的合适买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”之规定，现原告主张被告张勤英依约支付按涉案房屋委托的交易价格即980000元的4%支付违约金有事实及法律依据，本院予以支持。故本案被告张勤英应向原告支付的违约金为39200元（980000元×4%=39200元）。 关于原告主张返还限时销售保证金的问题。经查，原告已依约于2018年7月6日将限时销售保证金88元支付至被告张勤英指定的收款账户。如前所述，原告不存在违约，系被告张勤英未依约履行《限时销售合同》，依据该合同第四条“……甲方拒绝与乙方找的合适买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金”之规定，被告张勤英应向原告方返还限时销售保证金88元。故本院对原告主张被告张勤英返还限时销售保证金88元，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第四十五条之规定，判决如下： 被告张勤英向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司返还限时销售保证金88元； 被告张勤英向原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司支付违约金39200元； 三、驳回原告广西世华房地产代理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费391元，由被告张勤英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周云珍 二〇一八年十二月二十七日 书记员  刘 艳 【附法律条文】 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。