广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初5907号原告：蓝颖，女，壮族，1973年9月4日出生，身份证住址广西武宣县，委托诉讼代理人：李国峰、郭楚狄，广东天胜律师事务所律师。被告：林嫣，女，汉族，1977年6月27日出生，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：李嘉琼、潘柳西，广东智洋律师事务所律师。原告蓝颖与被告林嫣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李国峰、被告的委托诉讼代理人李嘉琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蓝颖向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金（以375212元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年10月1日起计至商铺实际交付之日止）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由如下：2012年5月9日，原告与被告林嫣委托的案外人广州新东投资咨询有限公司签订了《商铺买卖合同》，约定原告以375212元，购买位于广州市白云区京溪路**号**铺，原告同意被告在合同签订之日起至2014年10月1日止，原告无偿将商铺委托被告方选聘的商场管理公司经营管理，被告保证在2014年10月1日前，将商铺按照合同约定的装修标准移交回原告使用。合同签订时，被告正对商场围蔽整体施工，并没有将商铺独立间隔出并依约装修，只向原告出示了商铺平面图。在《商铺买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了全部款项，涉案商铺由被告方使用、收益。但至起诉之日，被告方仍未完成该商场的装修工程消防验收手续，故致该商铺不能达到交付的条件无法交付。由于被告是商铺的出卖方，具有办理消防验收的法定义务，根据法院生效判决查明的事实，被告占用了消防通道建设商铺，后来没有重新办理消防验收手续，导致商铺至今无法经营使用，直接导致原告投资款的损失，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告林嫣在公告期满后向本院提交书面答辩状称：一、被告已按《商铺买卖合同》的约定向原告完成交付商铺的义务。1.被告已按照合同约定为原告办理产权证书，不存在违约行为。2.原告未按通知的时间来办理商铺使用权交接手续，无理由拒不按合同约定接收商铺，应当视为商铺已实际移交，被告的合同义务已经完全履行完毕。二、被告已于2014年7月23日取得由广州市公安局白云分局颁发的案涉场地《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》【（穗云）公消安检字[2014]第0067号】,案涉场地符合投入使用的条件，被告已为原告办理了产权证明。综上，被告的合同义务已经履行完毕，原告无正当理由拒不接收商铺的行为导致的损失，应由原告自行承担。原告为证明其主张依法向本院提交了证据。本院对原告提交商铺买卖合同、房产证、契税完税证、税收通用完税证、发票、（2015）粤0111民四初字第405号民事判决书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下:2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路***号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托广州新东投资咨询有限公司（以下简称新东公司）出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2012年5月9日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与蓝颖（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条、商铺销售依据。买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路***号**铺（以政府相关部门批复的最终地址为准。以下简称涉案商铺）。第二条、买受人所购商铺的基本情况。买受人所购的商铺属框架结构，（以下简称“该商铺”），其房屋平面图经广州市规划部门批准（详见本合同附件一，房号以附件一上标示为准）。该商铺建筑面积共12.0042平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守甲（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条、计价方式与价款。2.该商铺按总建筑面积计价销售，单价为每平方米￥31256.72元，房价款总金额为￥375212元，买受人以按揭付款方式付款。第六条、商铺的交付。买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺的全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金。买受人未按时前来办理收铺手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已交付。第七条、商铺的委托经营。1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。第八条、商铺使用权的移交。出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，由出卖人选聘的商场管理公司及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。第九条、逾期移交商铺的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。2012年6月12日，蓝颖与新东公司就房款支付日期签订《补充协议》。合同签订后，蓝颖按合同约定付清购房款375212元。后房管部门核发蓝颖为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京溪路****号***铺，登记字号为17登记10013687。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层，使用性质：商场。2014年9月20日，新东公司按《商铺买卖合同》约定的原告通讯地址向原告邮寄收铺通知书通知收铺。2014年9月29日，原告签署《收铺确认书》，主要内容是新东公司根据《商铺买卖合同》的有关约定及原告向广州银之座市场经营管理有限公司（原“广州荣昊市场经营管理有限公司”）签署的《委托书》，现新东公司将涉案商铺交回原告，经原告到商铺现场勘查后，确认于签署本《收铺确认书》当日收到新东公司按以下装修标准交付给原告的涉案商铺：……。另查明，2015年2月10日，蓝颖作为原告向我院起诉被告林嫣及新东公司，请求判决：被告于判决生效之日起十日内将房产证附图所示的用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；被告于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核及消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；被告取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向原告交付涉案商铺；被告向原告连带支付逾期交付商铺的违约金；等。2015年11月11日，我院作出（2015）穗云法民四初字第405号（以下简称405号案）已生效的民事判决书，驳回原告蓝颖的诉讼请求。405号案中查明事实如下：诉讼中，本院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向本院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，本院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1、原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2、房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。本案审理过程中，蓝颖陈述涉案商铺至今未交付，认为原告签署收铺确认书仅是办理了形式上的交付，因涉案商铺变更了消防的设计，没有经过重新的消防审核和消防验收，依照法律规定是不可以交付使用的。本院认为：蓝颖与林嫣签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点在于2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给蓝颖的条件。现蓝颖认为不符合移交条件主要是二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证。对此本院分析如下：第一，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条规定：“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；……”据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但蓝颖购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以林嫣交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防安全要求。综上，林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。第二，根据（2015）穗云法民四初字第405号民事判决中的现场勘查情况显示，林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于蓝颖所取得的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云景公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，林嫣应当重新办理消防设计审核、验收手续以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。综上所述，林嫣负有办理二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务，现并无证据证实林嫣在2015年5月12日本院到涉案二层商铺现场勘验后已重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，林嫣的行为已经构成违约，蓝颖认为林嫣的上述违约行为致使其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的意见亦符合常理，蓝颖要求林嫣支付违约金以赔偿其经济损失的意见理据充分。因双方无约定林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，故综合本案实际情况，本院认为蓝颖主张林嫣应以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年10月1日起违约金的诉讼请求合理合法，但因为何时办妥上述手续目前尚不确定，故该违约金应暂计至本判决生效之日止。之后是否继续产生违约金，蓝颖可根据实际情况另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告蓝颖支付违约金（以375212元为本金，从2014年10月1日起按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告蓝颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1396.6元，由被告林嫣负担（上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林艾婧人民陪审员  谢振忠人民陪审员  刘艳芳二〇一八年十二月七日书 记 员  蔡佳丽