广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初3096号原告：周贤平，女，1965年3月4日出生，汉族，住广东省中山市。原告：张启龙，男，2000年8月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：官丽群，广东官丽群律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢仁山，广东官丽群律师事务所律师助理。被告：张浩林，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省中山市。原告周贤平、张启龙与被告张浩林房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周贤平及两原告的委托诉讼代理人官丽群到庭参加了诉讼。被告张浩林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告于2017年9月29日签署的房地产买卖合同；2.请求判令被告向两原告返还已付购房款60万元并支付违约金60万元。事实和理由：原、被告通过中山市方信地产中介服务有限公司于2017年9月29日签订房地产买卖合同，约定由被告将其所有的位于中山市××新村房地产（国有土地使用证号为中府国用（2001）字第××号，房地产权证号为粤房字第××号，建筑面积为173.11平方米，土地面积为114平方米）转让给两原告；由于该房地产现已抵押给中山市农村商业银行股份有限公司小榄支行，被告应在交易过户完成前将有关该房地产的产权纠纷、债务、解除抵押等事项处理完毕；交易总价为150万元，分两期支付，在签订合同当日支付第一期购房款60万元，剩余购房款在2017年11月15日前双方到当地国土局成功办理过户手续后当日内付清；被告确保该房地产在本次买卖发生前已存在的任何纠纷、抵押、债权、债务或其他权利障碍的，概由被告负责处理及承担，由此造成该房地产不能过户给两原告的，视为被告违约，被告应在3个月内将所收取两原告的款项全部退还，并赔偿两原告已付款的100%作为违约金等等条款。合同签订后，原告按期通过银行把第一期购房款60万元转入被告账户，但被告一直未清偿以该房屋抵押的借款，故一直无法办理转让房屋的注销抵押登记手续。经原告及中介多次催促，被告一直未解决注销抵押登记手续。现已拖延了5个月多月，被告已经构成违约，应按两原告已付购房款的100%支付违约金给两原告。两原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告没有到庭应诉、答辩和举证。两原告围绕其诉讼请求依法提交了房地产买卖合同、房屋所有权证（复印件）、国有土地使用证复印件、收据、个人结算业务申请书、结案通知单、对照图、图形电子文件信息来源信息、测量用地图、不动产登记资料证明等证据。本院组织当事人进行了证据交换、质证并依法对证据进行了审查。经审查后本院对上述证据真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：张浩林系坐落于中山市××新村一房地产权利人，土地证号为国（2001）xxxxx，房产证号为粤房字第××，土地面积为114平方米，建筑面积为173.11平方米。上述房地产先后三次进行了抵押登记，目前尚未注销抵押登记的抵押权人为中山农村商业银行股份有限公司小榄支行，担保的主债权数额为5810200元，抵押登记日期为2015年9月10日。2017年9月29日，两原告作为买方、被告作为卖方与中山市方信房地产中介服务有限公司作为经纪方签订房地产买卖合同一份，主要约定：被告将上述房地产转让给两原告；转让价为150万元，被告分两期付清上述款项给原告，于签订本合同当日支付第一期60万元；双方须于2017年11月15日前到当地国土局办理过户手续。两原告在成功办理过户手续后当日内向被告支付第二期购房款90万元；本次交易所产生的一切税费均由两原告负担；被告于收齐所有购房款后3日内将上述房地产交付给两原告使用，双方在房产交接当日签订交接确认书；在签订合同后两原告未按合同约定支付购房款、或逾期交付交易税费、或逾期交易、按揭等买卖相关手续、或不办理银行按揭又不付款、或不办理抵押登记又不付款的、或违反本合同任何一条约定的、如逾期未超过一个月的，两原告须按逾期每日交易价的0.1%向被告支付违约金，本合同继续履行。如逾期超过一个月的，视为两原告严重违约，被告有权没收两原告累计所交的款项，终止合同并可将该房地产另售他人。如房产已过户的，两原告应负责在两个月内将该房地产重新过户回被告名下，相关的所有费用全部由两原告负责；被告在签订本合同后中途终止转让或逾期交易、逾期交房、或违法本合同任一之约定的，如逾期未超过一个月的，被告需按逾期每日交易价0.1%向两原告支付违约金，本合同继续履行。如逾期超过一个月的，视为被告严重违约，被告应在3个月内将所收取的两原告累计的款项全部退还，并赔偿两原告已付款的100%作为违约金，两原告有权解除合同；被告确保该房地产在本次买卖前，已存在任何纠纷、抵押、债权或其他权利保障的，概由被告负责处理及承担，由此造成该物业不能过户给两原告的，视为被告违约，被告应在3个月内将所收两原告累计的款项全部退还，并赔偿两原告已付款的100%作为违约金；等等。上述合同底部有卖方张浩林、买方周贤平签名及经纪方中山市方信房地产中介服务有限公司盖章。另查明，原告周贤平系原告张启龙母亲，上述合同签订时原告张启龙年龄为17岁又1月25天。同日，原告周贤平向被告汇款60万元，被告向两原告出具收据一份，确认收到第一期购房款60万元。2017年12月4日，中山市小榄镇测绘工程有限公司受委托对上述房地产进行测绘，具体地址显示为中山市小榄镇永宁东安街21号，后出具中山市小榄镇东安街21号用地图及对照图。2018年3月20日，两原告持上述证据以被告拒不办理注销抵押登记手续而导致无法过户等为由诉至本院，提出上述请求。庭审过程中，两原告表示双方约定2017年11月15日前办理过户，现已超过约定时间半年，且涉案房地产抵押给了银行，无法办理过户，故要求解除合同。至于违约金的问题，两原告表示双方约定违约金按已交购房款的100%赔偿，且涉案房地产是在2017年9月份成交，现房地产已经升值，所以违约金包括了房屋升值的损失，该部分损失大约30-40万元。就其主张的损失，两原告表示庭后提交评估报告，但至今仍未提交。此外，两原告保证其所陈述的内容及提供的证据真实，若有虚假导致法院误判或损害他人利益的，其愿承担相应的法律责任，并同意本案诉讼费用由败诉方直接迳付给预交费用的胜诉方。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，不影响本院依法进行审判。原告周贤平与被告自愿签订的房地产买卖合同，原告张启龙虽未签名确认但原告周贤平作为其法定代理人有签名且其在本案的诉讼行为应视为其对上述合同的承认，故该合同应属双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自义务。如上查明事实可见，两原告在签订合同后按约向被告支付了第一期购房款60万元。现两原告诉讼主张被告未按约履行过户义务，并提交了相关的证据佐证。被告对此并无提出异议，亦无相反证据予以反驳，也无影响证明效力的因素，故在原告保证庭审陈述与提供证据真实性的情况下，本院经审查后予以确认。鉴于此，本院认为，被告未按约定履行过户义务，亦未在约定过户期限前履行清还贷款并注销抵押登记等义务，按约应视为被告构成违约，故原告有权按约要求解除合同、被告返还购房款并支付违约金。有关违约金的问题，虽双方自愿约定按已付房款的100%赔付违约金，但根据法律规定，违约金的性质主要是补充性，用于填补损失。故本院结合原告主张的损失，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行综合衡量，违约金为30万元为宜。综上，原告诉求解除合同、被告返还其购房款60万元并支付违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金以30万元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告周贤平、张启龙与被告张浩林于2017年9月29日签订的房地产买卖合同于本判决生效之日解除；二、被告张浩林于本判决生效之日起三日内向原告周贤平、张启龙返还购房款60万元并支付违约金30万元；三、驳回原告周贤平、张启龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，由原告周贤平、张启龙负担3900元，由被告张浩林负担11700元。该款已由原告周贤平、张启龙预付，被告张浩林于本判决发生法律效力之日起七日内返还11700元给原告周贤平、张启龙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  邝 羽审判员  伍执娟二〇一八年十二月三日书记员  郭敏清