河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民终13472号 上诉人（原审被告）：李莉，女，1981年5月15日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：齐元彪，河北中宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张玉凤，女，1975年9月3日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘士乾，河北天宏律师事务所律师。 上诉人李莉因与被上诉人张玉凤确认合同效力纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李莉上诉请求：1、请求撤销石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初3703号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清：上诉人于2012年4月17日与石家庄市裕华区国普农民专业合作社、石家庄丰润新能源科技有限公司签订《国普农业合作社大棚承包合同》，上诉人依法在上述二公司处取得涉案大棚的承包经营权，合同约定了承包大棚的基本情况、承包年限、价款等主要条款，并明确约定涉案大棚必须进行合法种植和经营，不得改变农业用地的性质。后上诉人一直对大棚进行合法种植。上诉人与被上诉人于2017年6月协商转让大棚及其配套设施的承包使用权，被上诉人熟知大棚的承包经营状况后，上诉人将《国普农业合作社大棚承包合同》交与被上诉人，双方约定上诉人随时配合被上诉人至大棚物业处办理更名手续。同月16日双方签订《房屋转让合同书》，被上诉人支付转让款，上诉人交付大棚及其配套设施。至今大棚仍在被上诉人的控制使用中，可以正常种植经营。综上，双方协商签订的《房屋转让合同书》虽名为房屋转让合同，实际是大棚的承包经营权的转让，该合同标的是大棚的承包经营权，双方已实际履行合同约定义务，被上诉人的该权益至今尚未丧失，合同主旨尚存。原审法院却认为合同转让的为农家院、大棚、管护房及配套设施所有权，该事实认定错误，严重曲解了双方关于合同的真实意思表示。二、原审法院适用法律错误。依据《中华人民共和国土地管理法》第二条：土地使用权可以依法转让。第十五条：农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。《中华人民共和国土地承包法》第三十二条：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十三条：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途：（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；第三十九条：承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。从上述规定看出农村集体土地可以在承包期内依法转包给本集体外的有农业经营能力的单位或个人。本案涉案大棚用地是由石家庄市裕华区国普农民专业合作社依法从农民流转而来，该合作社是由裕华区工商行政管理局批准设立的农民专业合作社，其经营范围是无公害蔬菜种植，水果种植、销售（温室大棚）。该合作社具备农业经营能力，其依法受让的集体土地承包经营权应受法律保护。该合作社将受让土地统一规划筹建大棚后承包给上诉人进行种植经营，并明确约定不能改变其农业用地性质。由此可知上诉人大棚承包经营权取得方式合法，其经过平等协商将该承包经营权转让给被上诉人，并将《国普农业合作社大棚承包合同》交付被上诉人，由此说明被上诉人明知并认可其在上诉人处受让的为大棚的承包经营权，系双方真实意思表示。原审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条之规定认定上诉人与被上诉人之间的大棚承包经营权的转让协议无效，明显属于适用法律错误。综上，原审法院认定事实不清，错将争议双方的大棚及其配套设施的承包使用权转让协议误认为房屋所有权转让协议；并适用法律错误，误认为转让协议无效，已严重侵害了上诉人的合法权益。故上诉人依法提起上诉，愿贵院判如所请，以彰显法律的公平与正义！ 张玉凤答辩称，1、一审判决认定事实清楚，本案合同系房屋转让合同。2017年6月16日，被上诉人与上诉人签订《房屋转让合同》，约定被上诉人购买上诉人位于石家庄市裕华区的《桃花源》Ｂ区四排2号的农家院。合同中房屋坐落、面积、价格、办理房屋过户均有明确约定，根本看不到承包经营权的转让意思表示，并且还约定了不能办理过户给被上诉人退款。因此，本案是的的确确的房屋转让合同，而非上诉人在上诉状中所说的是承包经营权的转让，一审法院认定事实清楚。2、一审判决适用法律正确。涉案房屋占用的是宋村的农村集体土地，被上诉人不是供地的村集体经济组织成员，更不是宋村村民。禁止非本集体经济组织成员购买农村的土地和房屋、禁止城镇居民购买宅基地是我国《土地管理法》第63条和国发（2004）28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》10条的明确规定，是效力性强制性规定，本案双方的转让合同属于违反上述规定的情形。因此，一审判决据此认定双方的合同无效，适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，本案应驳回上诉，维持原判。 张玉凤向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告于2017年6月16日签订的《房屋转让合同书》无效；2、依法判令被告返还原告购房款10万元；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：2017年6月16日，原、被告签订《房屋转让合同书》，该合同载明：原告将自己合法拥有的一套农家院转让给被告。合同中约定被告转让位于石家庄裕华区（嘉嘉农贸市场东）的《桃花源》Ｂ区四排2号的农家院，面积253平方米的温室大棚、管护房及生活配套设施。转让价格100000元。该合同第五条约定，房屋交付原告后，被告在原告随时需要时，办理该房屋的过户手续，将该房屋办理至原告名下，若被告不配合原告办理过户手续，将全款退给被告，并赔偿一切损失。上述转让合同签订当日，原告向被告支付转让款100000元，被告向原告交付合同约定的农家院。石家庄裕华区（嘉嘉农贸市场东）的《桃花源》Ｂ区四排2号的农家院未在相关机构办理产权登记，该房屋所依附土地性质为集体土地。原告称该土地为石家庄市裕华区宋村集体土地。原、被告双方均非宋村集体成员。2018年7月13日石家庄市裕华区人民政府出台《清理整治“大棚房”公告》，该公告载明根据国土资源部、农业部下发的《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》国土资发（2014）127号文的规定，以及中共河北省委办公厅、河北省人民政府办公厅《关于坚决全面清理整治“大棚房”的通知》（冀办传【2018】52号）的要求，决定对“大棚房”进行清理整治。整治范围：裕华区辖区内所有农业设施大棚。清理整治要求：对在农用地上以设施农业名义建设的私家庄园，以及顶部加盖大棚，实际全部为非农用途的建筑，要坚决拆除恢复土地原貌；对大棚内存在部分非农建筑的要拆除棚内非农建筑，恢复农业用途；大棚外的管护房面积不得超过15平方米，且不能存在生活设施，大棚外不得有其他非农建筑，硬化地面等。自即日起限三内按要求自行清理整改到位。在规定期限内不自行清理整改的，有关部门将依法予以强制拆除。原告称上述通知已经在争议房屋张贴，争议房屋部分已被拆除。被告对上述公告真实性予以认可，但认为转让的是大棚及其附属物的使用权，系农村土地一种流转形式，而非所有权的转让。该土地流转符合法律规定，合法有效。原告获得的为大棚的承包权，原告明知并认可转让的是大棚使用权而非所有权。政府发布的公告规定拆除不合法的建筑，没有规定对大棚的拆除。 以上事实，有庭审笔录、《房屋转让合同书》、《清理整治“大棚房”公告》、收条在卷佐证。 一审法院认为，本案原、被告双方签订的为《房屋转让合同书》，该合同约定转让石家庄裕华区（嘉嘉农贸市场东）的《桃花源》Ｂ区四排2号的农家院、大棚、管护房及生活配套设施，并且约定了房屋过户事项。在上述合同约定中并未体现转让的系承包经营、使用权，合同中各项约定均显示转让的为农家院、大棚、管护房及配套设施所有权。据此，对被告辩称该合同转让的实际为承包经营使用权，不予采信。关于《房屋转让合同书》效力问题，石家庄裕华区（嘉嘉农贸市场东）的《桃花源》Ｂ区四排2号的农家院未在相关权力机构办理产权登记，其所依附的土地性质为集体土地。农村集体土地包括集体建设用地是保障农村集体经济组织、农民及后代生存的基本生产资料。根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设所有的土地除外”。从该规定看出，在集体土地上建设房屋，限于以下三种用途“开办乡镇企业，用于乡（镇）村公共设施，公益事业建设及农村村民建设住宅。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”。从上述法律规定可以看出，超出使用上述三类土地用途使用农村集体土地的，必须依法办理农用地转用及征用审批手续，改变土地的所有权属性。否则，用地及建设均不受法律保护。本案原、被告均非宋村集体组织成员，争议房屋并非用于上述三种用途，并且双方之间房屋买卖行为变相改变集体土地用途，故原、被告所签订《房屋转让合同书》违反上述法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得财产，应当予以返还，故对原告要求被告退还房款100000元的诉讼请求予以支持。一审判决：一、原告张玉凤与被告李莉于2017年6月16日签订的《房屋转让合同书》无效；二、被告李莉退还原告购房款100000元。案件受理费1150元，由被告李莉负担。 本院二审期间，李莉提交了下列证据：1、书面证人证言一份，用以证明被上诉人在涉案房产所在区域同样有一套相同性质房产，证明被上诉人对涉案房产权属性质是知情的即为租赁性质，证明双方所签订《房屋转让合同》性质为租赁经营权的转让，而不是所有权转让。2、录音一份，用以证明涉案房产已经被张玉凤于2017年8月转让给一位姓黄的男子，证明对转让合同的效力被上诉人是充分认可的，否则也不会有被上诉人再将涉案的房产转让给案外人的事实存在。 张玉凤质证意见为：不是新证据，不予质证，上诉人所述与本案没有关系。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2017年6月16日，上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同》，李莉将位于石家庄市裕华区的《桃花源》Ｂ区四排2号农家院转让给张玉凤。《合同》对转让价格、付款方式、房屋交付、房屋过户、违约责任等涉及房屋转让过户的事宜进行了约定，未涉及大棚承包经营权转让，故上诉人称合同标的是大棚承包经营权缺乏事实依据，本院不予采信。上诉人称在合同中约定不得改变农业用地的性质，但综合其签订及履行合同前后的行为，不能证实其在大棚内进行了合法种植和经营行为，且被上诉人称签订合同的目的在于购买房屋，故双方买卖房屋的行为变相改变了集体土地的用途，不仅违反了我国现行法律、行政法规关于土地管理的强制性规定，同时也构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，原审判决认定该合同无效并无不当。上诉人和被上诉人均不属于案涉土地的集体经济组织成员，不符合以家庭承包方式或其他方式取得土地承包经营权的条件，故上诉人称有权转包案涉土地的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，李莉的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人李莉负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 李 曼 二〇一八年十二月十八日 书记员 许晓琳