浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7832号 上诉人（原审被告）周柏荣，男，1961年12月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托代理人邬春校，浙江康城律师事务所律师。 委托代理人郑柳馨，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州第二水泥有限公司，住杭州市万松岭路81号存诚阁一楼。 法定代表人高国才，执行董事。 委托代理人陈曙华、金涛，浙**浙律师事务所律师。 原审被告杭州周祥物业管理有限公司，住杭州市上城区施家山41号（杭州八卦山田山庄）4幢104室。 法定代表人倪仁祥。 原审被告杨军，男，1979年7月9日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。 原审被告柳盆洪，男，1975年4月29日出生，汉族，住杭州市西湖区。 原审被告宋琼栋，男，1976年12月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人周柏荣因与被上诉人杭州第二水泥有限公司（以下简称第二水泥公司）、原审被告杨军、柳盆洪、宋琼栋、杭州周祥物业管理有限公司（以下简称周祥物业公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初7058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，位于杭州市西湖区的土地使用权人为原杭州第二水泥厂，土地使用权证号为杭西国用（2010）第100038号[原杭西国用（1999）字第000273号《国有土地使用证》已在2003年8月20日《杭州日报》第11版上公告遗失作废]，使用权面积为39426平方米；位于杭州市西湖区的土地使用权人为原杭州第二水泥厂，土地使用权证号为杭西国用（1999）字第000272号，使用权面积为13043.54平方米。该两处土地的宗地图载明的土地使用权人为“杭州第二水泥厂（杭州大理石厂）”。2011年2月22日，杭州水泥集团有限公司（甲方、以下简称水泥集团公司）与周祥物业公司（乙方）签订《物业管理协议》，约定：甲方委托乙方对原杭州第二水泥厂和原杭州大理石厂区域内的物业进行管理；乙方的具体工作内容为：负责管理区域内物业的卫生管理工作，确保物业及周边环境的整洁、负责区域范围内物业使用人的治安、用电、用火等安全工作，维护区域内稳定，确保区域范围内正常的工作、生活秩序、负责确保区域范围内物业的安全、负责清退大理市场内的住户即甲方临时委托的其他管理工作；协议自2011年3月1日起实行，有效期二年；协议到期续签或者终止，双方必须提前一个月通知对方。《物业管理协议》签订后，原杭州第二水泥厂将涉案两块宗地交由周祥物业公司管理。《物业管理协议》期限届满后，周祥物业公司也未与水泥集团公司续签合同，但涉案两块宗地一直由周祥物业公司占有使用至今。现涉案两块宗地实际由周祥物业公司及周柏荣占有使用，并由周柏荣将部分土地出租给杨军、柳盆洪、宋琼栋使用，并收取租金。2017年2月27日，水泥集团公司向周祥物业公司及其法定代表人倪仁祥寄送《律师函》；2017年3月17日，水泥集团公司向周祥物业公司及周柏荣寄送《律师函》。该两份《律师函》均载明，《物业管理协议》到期后，周祥物业公司与水泥集团公司未续签合同，原物业委托管理关系已实际终止。另查明，原杭州第二水泥厂于2017年10月12日进行工商变更登记，将企业类型由“国有企业”变更为“一人有限责任公司”，股东为水泥集团公司，企业名称亦变更为第二水泥公司。庭审中，第二水泥公司陈述，因历史原因，第二水泥公司企业改制前的原杭州第二水泥厂由水泥集团公司监管；后经企业改制，第二水泥公司亦成为由水泥集团公司担任股东的一人有限责任公司。还查明，周柏荣系周祥物业公司股东，担任监事职务。第二水泥公司一审的诉讼请求为：1、周祥物业公司、周柏荣立即搬离第二水泥公司具有合法使用权的杭州市西湖区转塘街道中村区块并向第二水泥公司返还[地号：6-11-（027）-00041和06-011-025-00008]；2、杨军、柳盆洪、宋琼栋立即搬离其占用的上述区块并向第二水泥公司返还；3、本案诉讼费用由杨军、柳盆洪、宋琼栋、周祥物业公司、周柏荣负担。 原审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，杭西国用（2010）第100038号及杭西国用（1999）字第000272号土地使用权证登记的土地使用权人为“杭州第二水泥厂”，原杭州第二水泥厂经企业改制后企业名称变更为第二水泥公司即第二水泥公司，故该两块宗地的使用权人为第二水泥公司，其依法在使用年限内对其名下的该两块宗地享有占有、使用、收益和处分的权利。周祥物业公司、周柏荣辩称，其占有并对外向杨军、柳盆洪、宋琼栋出租涉案土地，系基于周祥物业公司与水泥集团公司签订的《物业管理协议》，第二水泥公司并非合同相对人，无权向其主张权利。原审法院认为，首先，原杭州第二水泥厂虽因历史原因由水泥集团公司对外将其享有使用权的两块宗地进行委托管理，但是该行为并不能对抗第二水泥公司作为土地使用权人而享有的物权，且原杭州第二水泥厂经企业改制，变更为一人有限责任公司，享有独立的法人资格；其次，从《物业管理协议》的内容看，水泥集团公司委托周祥物业公司的工作内容，并不包括对外出租以收取租金的收益权利，周祥物业公司擅自对外出租土地用以收益，违反合同约定；最后，从水泥集团公司发给周祥物业公司及周柏荣的《律师函》内容，结合《物业管理协议》的期限为二年，期限届满后双方并无续签协议的情形，能够确认《物业管理协议》的权利、义务已实际终止。现《物业管理协议》的权利、义务终止，周祥物业公司基于合同关系对涉案两块宗地产生的占有，丧失了合同基础，周祥物业公司继续占有涉案两宗土地没有合法依据，构成无权占有；周柏荣系周祥物业公司的股东，其占有涉案两宗土地，无合法依据，构成无权占有。同时，杨军、柳盆洪、宋琼栋向无权处分人周柏荣租用涉案部分土地，因周柏荣的无权处分行为导致其占有涉案部分土地亦构成无权占有。《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。故第二水泥公司要求周祥物业公司、周柏荣、杨军、柳盆洪、宋琼栋腾空位于杭州市西湖区以及地号为6-11-（027）-00041的两块宗地，并归还第二水泥公司，原审法院予以支持。杨军、柳盆洪、宋琼栋经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩等权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：杭州周祥物业管理有限公司、周柏荣、杨军、柳盆洪、宋琼栋于判决生效之日起三十日内腾空位于杭州市西湖区[土地使用权证号为杭西国用（2010）第100038号，使用权面积39426平方米]以及地号为6-11-（027）-00041[土地使用权证号为杭西国用（1999）字第000272号，使用权面积为13043.54平方米]的两块宗地，并归还杭州第二水泥有限公司。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。一审案件受理费80元，由杭州周祥物业管理有限公司、周柏荣、杨军、柳盆洪、宋琼栋负担。杭州第二水泥有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州周祥物业管理有限公司、周柏荣、杨军、柳盆洪、宋琼栋于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，周柏荣不服，向本院提起上诉称：一、据一审证据即2017年3月17日给上诉人的律师函可见，在2006年8月13日，杭州水泥集团有限公司与上诉人、周柏林签订了《委托管理杭二泥厂区的协议》。该协议期限到场地交给杭州土地储备中心为此，具体报酬为周边围墙的处理。该协议履行至今，该公司一直没有通知上诉人和周柏林解除协议，土地也未交给储备中心，上诉人也一直履行管理职责，因此，上诉人的行为并非属于无权占有。二、在2011年2月22日的《物业管理协议》之后，杭州水泥集团有限公司与上诉人、倪仁祥、周柏林另行签订过《大理石厂区委托管理合同》。按照2011年2月协议，期限为二年，在协议到期前，杭州水泥集团有限公司与上诉人等三人又签订了管理协议，在该协议中，明确上诉人协助进行房屋租赁协议的履行，催讨租金，具体报酬另行协商。该份协议，并无具体履行期限，公司也未与上诉人协议解除或通知要求解除，因此该协议依然合法有效，上诉人的管理行为也并非属于无权占有。另外，原审判决要求上诉人返还面积13043.54平方的6-11-2027-00041地块已经由开发商建造商品房予以出售，上诉人自2010年起就没有实际占有，也根本无法返还了。已经对于另外一个06-011-025-00008地块，?面积是39425平方的，实际由上诉人管理。整个大理石厂的区域有61000多平方米，因此原审判决所认定的事实是属于认定事实不清。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人第二水泥公司在二审中答辩称：一、2011年2月22日，水泥集团公司与周祥公司签订《物业管理协议》，仅是约定周祥公司对该地块及其所属物业进行卫生和安全、秩序的管理工作，周祥物业公司不具有对案涉地块及其物业自行对外出租的权利。同时，上述物业管理协议有效期两年，协议到期双方示再续签自然终止。二、被上诉人系案涉两地块的合法使用权人。物业管理协议到期自然终止以后，周祥物业公司以及上诉人周柏荣无权占有案涉地块及其所属物业。在此期间，周柏荣擅自对外出租并收益更加于法无据。周祥物业公司以及上诉人周柏荣等拒不腾空并擅自对外出租的行为侵害水泥公司合法权益。其他原审被告向没有处分权的周柏荣租用案涉部分土地亦属于无权占有，不受法律保护。三、周祥物业公司，工商登记由三个股东组成，分别是倪仁祥、周柏荣、周柏林。周柏荣、周柏林为兄弟两人，周柏荣系公司监事，倪仁祥为法定代表人。周祥物业公司名字就是由上述两个名字组合形成。因为历史原因，水泥集团公司原和上述三人个人签订委托管理合同。后根据物业服务发展需要，确定物业管理需要和公司签订合同。在此基础上，由上述三人成立周祥公司并于2011年2月22日签订物业管理协议。与案涉地块有关的其他和个人签订的相关协议也被该物业管理协议替代而自然废止。上诉人所谓水泥集团和其三个自然人之间签订的委托管理协议还未解除根本不是基本事实。综上，被上诉人认为，其与周祥物业公司之间的物业管理协议已经到期自然终止，无论是周祥物业公司还是上诉人周柏荣都无权占有，更无权擅自对外出租收益。恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，周柏荣向本院提供了下列证据：（1）委托管理杭二泥厂区的协议（2006.8.23）、物业管理外包协议（2009.3.12）、二泥复绿工程监管费用分配补充协议（2011.3.11）、大理石厂矿区托管协议（2012年10月）、复函（2016.3.1），欲证明2006年、2009年、2011年、2012年、2016年被上诉人第二水泥公司均通过多种合同方式要求上诉人管理案涉区块、厂区范围的事实。（2）照片1-10，为案涉6-11-027-00041地块的现状，照片11-15，为原有矿区及上诉人还派人在管理的现场照片。照片16-21，为案涉06-011-025-00008地块的现状，根据实地测量，该地块实际面积为61000平方米左右，以上证据共同用于证明上诉人系有权管理案涉06-011-0?25-00008地块及大理石厂区、其他部分区块的事实，同时6-11-027-00041地块已被他人实际占有，上诉人不能返还的事实。经质证，被上诉人第二水泥公司认为证据（1）中的2006年8月23日协议和2009年3月12日的协议，均在本案所涉合同2011年之前，而该部分合同都已经终止，因此没有任何效力。第三份分配补充协议是本案协议的补充协议，本案协议已经没了，补充协议自然失效。第四份托管协议也是在本案协议中的，本案协议已经没了，托管协议自然也没了，另外这个合同没有签署期，周祥物业公司是2009年成立，成立之后所有的协议都是和公司签的。第五份复函，因为没有原函，不知道原函是什么内容。另外这个和本案协议没有关系。被上诉人对前四份协议的真实性没有异议，对复函的真实性有异议，且与本案没有关系。对证据（2）照片认为不知道是在哪里拍摄，也不能证明这些跟现在案涉的哪块地有关系的，另外实测是以土地部门颁发为准，上诉人自己测量不认可。故对照片的三性均不认可。原审被告周祥物业公司、周柏荣、杨军、柳盆洪、宋琼栋均没有提供质证意见。本院对证据（1）的真实性予以确认，但其中的大理石厂矿区托管协议不能证明是2012年10月签订的。对证据（2）的真实性予以确认，但不能支持上诉人的证明目的。 被上诉人第二水泥公司及周祥物业公司、周柏荣、杨军、柳盆洪、宋琼栋均没有提供新的证据。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，2011年2月22日水泥集团公司与周祥物业公司签订的《物业管理合同》系双方真实意思的表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。根据该合同的约定：协议自2011年3月1日起实行，有效期二年。协议到期续签或者终止，双方必须提前一个月通知对方。而实际到2013年2月底双方并没有进行续签。同时，在2017年2月27日和3月17日水泥集团公司委托律师分别向周祥物业公司、倪仁祥和周祥物业公司、周柏荣寄发了律师函，告知其《物业管理合同》已实际终止。因此，目前2011年2月22日双方签订的《物业管理合同》已终止，周祥物业公司及其相应的承租人应归还上述合同所涉的管理区域。关于周柏荣上诉提出的周柏荣、周柏林是依据与水泥集团公司签订的《委托管理杭二泥厂区的协议》而取得本案所涉地块的管理权，该协议无具体履行期限，且水泥集团公司也未提出解除合同，因此该协议依然合法有效的理由，因根据不动产登记证书反映，本案所涉地块的土地使用人是第二水泥公司，尽管第二水泥公司曾由水泥集团公司监管，水泥集团公司也曾与周柏荣、周柏林签订过上述协议，但该协议并没有约定合同期限。而2011年2月22日水泥集团公司又与周祥物业公司签订了《物业管理合同》，作为周祥物业公司的股东及监事周柏荣应该知道2011年2月22日签订的合同已取代以前的合同，因此，周柏荣现再要按以前的合同履行缺乏依据，本院不予支持。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由周柏荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  余江中 审判员  石清荣 二〇一八年十二月十四日 法官助理孔文超 书记员陈磊