江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1311民初4341号原告：杨翠兰，女，1953年8月2日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙沛传（系原告丈夫），男，1950年10月28日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。被告：江苏运河置业有限公司，住所地江苏省宿迁市女贞路18号。法定代表人：陈远志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：马广亮，江苏首诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王深远，该公司员工。原告杨翠兰与被告江苏运河置业有限公司（以下简称运河公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨翠兰委托诉讼代理人孙球、孙沛传、被告运河公司委托诉讼代理人王深远到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法裁定将本案转为普通程序，并组成合议庭两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告杨翠兰委托诉讼代理人孙球、孙沛传到庭参加诉讼，被告运河公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。第二次庭审，原告杨翠兰委托诉讼代理人孙球、被告运河公司委托诉讼代理人马广亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨翠兰向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交付宿迁市运河天玺小区G9幢603室房屋，并将该房屋过户给原告；被告如不能将房屋交付并过户给原告，则要求判决被告双倍返还原告购房款1028910元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项请求为要求被告交房过户并按照同期银行贷款利率四倍赔偿逾期交房损失至实际交付之日止。第一次庭审后，原告将诉讼请求变更为：1.解除双方间的商品房买卖合同关系；2.判决被告返还购房款514455元并支付利息（以164455元为基数自2017年5月26日起，以350000元为基数自2017年11月14日，均按年利率6%计算利息至判决确定给付之日止）；3.判决被告赔偿原告因周边房屋增值导致损失336000元（3000元/平方*112平方）；4.判决被告承担原告一倍购房款514455元赔偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月7日，原告与被告签订《运河天玺楼宇认购书》，约定原告认购被告开发的运河天玺小区G9幢603室房屋。2017年5月26日，双方签订《中豪运河天玺商品房合同确认单》两份，其中一份确认了原告购买商品房的房号为运河天玺小区G9幢603室，建筑面积112.26平方米，单价4458元/平方米，总房款500455元，首付150455元，第二次付款350000元。另一份确认单确认原告购买车位一处，总价14000元。确认单签订后，原告于2017年5月26日支付首付款150455元及车位款14000元，于2017年11月14日付款350000元。2018年1月29日双方签订《协议书》，约定交房时间为2017年12月31日，但被告一直无法交付房屋。后原告了解到涉案房屋无法交付的原因为被告在出售前已将房屋抵押给了银行。原告认为双方间商品房买卖合同关系成立，原告已按约定付清购房款，被告应当履行交房义务。但被告因自身原因无法将房屋交付原告，隐瞒房屋出售前已被抵押的情况，构成欺诈。如被告不能将房屋解押后交付原告，应当双倍退还原告购房款。为维护自身的合法权益，原告特具状起诉，请依法判如所请。被告运河公司辩称：一、同意继续履行合同，预计两个月内可以与原告签订商品房买卖合同，今年年底可以交房，交房后再办理产权证。原告与我公司签订的协议书中第二条约定该套商品房预计交房时间为2017年12月31日，如遇公司改制等原因导致不能如期交房，甲乙双方本着互助互利公平合理原则友好协商处理。对原告主张的逾期交房损失，我方不同意按照同期银行贷款利率四倍计算，同意按照同期贷款利率计算。二、对原告变更后的诉讼请求，答辩意见为：1.被告不同意解除双方之间的合同关系，被告与涉案房屋的查封方民丰银行已经达成和解，涉案房屋随时具备交付条件，鉴于原告就涉案房屋已履行完毕相应的付款义务，答辩人认为合同已经基本履行完毕，并无解除必要，对于其损失其可依据逾期交房条款追究违约金的赔付责任；2.对于原告已就已付购房款主张利息并要求解除合同的前提，被告认为涉案房屋的增值利益应归属于被告，与原告无关；3.原告主张一倍赔偿款的依据在于购买房屋时被告已将房屋抵押的事实，但房屋买卖时被告已经将涉案房屋的现状及购买风险明确告知原告，并将涉案房屋在内的抵押房源对外予以公示，原告据此主张的一倍赔偿有违诚实信用，对被告来说也有失公允，因此被告请求法庭驳回原告的诉求。经审理本院认定事实如下：2017年4月7日，原告与被告签订一份运河天玺楼宇认购书，约定由原告认购被告开发的运河天玺G9幢603室商品房一套，房屋建筑面积112.26平方米，单价为4868元/平方米，总价款546482元，原告于签订认购书时支付定金10000元，于2017年6月15日前支付总房款536482元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》。2017年5月26日，原告与被告签订一份中豪运河于玺商品房合同确认单，确认原告购买的运河天玺G9幢603室商品房预测面积为112.26平方米，单价4458元/平方米，总价500455元，原告于确认单签订当日支付150455元，余款于2017年11月14日上午付清。同日，原告与被告又签订一份中豪运河于玺商品房合同确认单，确认原告以14000元购买车位一个。确认单形成后，原告已按约定付清购房款及车位款。2018年1月29日，原告（甲方）与被告（乙方）又签订一份协议书，约定：“鉴于：甲方于2017年4月7日购买了乙方开发建设的运河天玺项目G9栋603室商品房，面积：112.26，单价：4458，总价人民币500455元。合同约定交房时间：2017.12.31现甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础之上，签订本协议如下:一、乙方无权以任何理由擅自更改上述商品房的成交单价，待时机成熟，乙方销售人员应积极联系甲方前来签订正式的《商品房买卖合同》，乙方承诺《商品房买卖合同》上约定的单价与《认购书》上的单价保持一致。待《商品房买卖合同》签订后，甲方应配合乙方销售人员办理商品房后续按揭贷款手续……”。协议签订后，被告迟迟未与原告签订商品房买卖合同，亦未将房屋交付原告使用，原告遂诉至本院。另认定：涉案商品房所在的楼栋已于2017年3月7日被被告抵押给中国银行股份有限公司宿迁分行，涉案房屋因被告与案外人的经济纠纷已被法院查封，至法庭辩论终结前涉案房屋仍未解除抵押和查封。再认定：被告陈述涉案运河天玺小区现在的销售均价为6300元/平方米。本院认为，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告与原告签订认购书时，涉案商品房已被抵押给中国银行股份有限公司宿迁分行，而被告提供的证据不能证明其在签订认购书时已将商品房被抵押的情形明确告知原告，且至法庭辩论终结前被告仍未能解除抵押，以致原告购房目的不能实现，原告有权要求解除被告之间的商品房买卖合同并要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因本院已于2018年12月28日将原告要求解除合同的意思表示告知被告，故双方之间的商品房买卖合同已于该日解除。合同解除后，被告应将收取的购房款514455元返还给原告，并按中国人民银行同期同档贷款利率赔偿原告的利息损失。对原告主张的一倍购房款损失，本院酌情支持300000元。对原告要求被告赔偿商品房差价损失的请求，本院认为，涉案商品房所在小区的房价与原告购房时相比已明显上涨，原告解除合同后再购买其他类似房屋需要支付更高的价款，故对原告该请求，予以支持。对差价数额，结合涉案小区现在的销售均价，本院支持206783元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、依法确认原告杨翠兰与被告江苏运河置业有限公司有限公司之间的商品房销售合同于2018年12月28日解除；二、被告江苏运河置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨翠兰购房款514455元并支付利息（以164455元为基数，自2017年5月26日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至判决确定的给付之日止；以350000元为基数，自2017年11月14日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至判决确定的给付之日止）；三、被告江苏运河置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨翠兰506783元；四、驳回原告杨翠兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17084元，由原告杨翠兰负担4302元，由被告江苏运河置业有限公司负担12782元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及其副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王丽娜人民陪审员  闫长俊人民陪审员  丁太国二〇一八年十二月二十七日书 记 员  程 浩