广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19600号原告：陈锡谦，男，1955年4月14日出生，香港特别行政区居民，现住香港九龙，原告：黄庆嫦，女，1956年12月3日出生，澳门特别行政区居民，现住澳门，上列两原告共同委托诉讼代理人：高雅馨，广东凯行律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄健林，广东凯行律师事务所律师。被告：林洁，女，1974年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：常卜方，广东千里行律师事务所律师助理。原告陈锡谦、黄庆嫦与被告林洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈锡谦、黄庆嫦共同委托诉讼代理人高雅馨、黄健林，被告林洁及其委托诉讼代理人郑新佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锡谦、黄庆嫦向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金29808元（2018年2月10日至2018年6月9日，共4个月）；2.被告支付占有使用费11178元（2018年6月10日至2018年7月24日）；3.被告支付物业管理费190元（2018年5月10日至2018年7月24日）。4.被告支付税费1380.9元（2018年3月10日至2018年6月9日）。事实和理由：原告与被告于2015年8月10日签订了商铺租赁合同，承租位于中山市××××13卡铺位，合同约定租赁期限为2015年8月10日至2020年8月9日，第一年至第三年每月租金为7452元，税费、物业管理费由被告承担。在承租期间，被告存在诸多违约行为，自2017年11月10日开始，被告多次逾期支付租金及相关费用，拖延天数多达87天。直至2018年5月，被告因自身经营原因，要求提前解除合同，并于2018年6月1日在《南方都市报》发出与原告解除合同的声明。合同解除后，原告多次好言要求被告依约支付合同解除前仍拖欠的租金及相关费用（详见《租金及相关费用拖欠情况表》），并要求被告尽快清理13卡商铺内的个人物品，但被告却一直拒不配合，且态度恶劣，导致原告无法正常使用13卡商铺，直至2018年7月24日被告才同意清场。被告的行为已经构成违约，并造成了原告的巨大经济损失。为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼。被告林洁辩称，1.原、被告双方于2017年10月开始协商解除双方的租赁合同关系，并达成一致意见，共同寻找新的租客，对涉案商铺另行出租，因被告花费了巨额的资金对涉案的商铺进行装修，故要求支付转让费。2.2017年11月28日，原告同意用商铺押金折抵两个月的租金，在期间双方共同寻找新租客；因到年底，商铺出租较难，考虑被告有几个客人需要服务，故被告继续支付了2018年1月、2月、3月份的租金，在此期间寻找新的租客，补偿原告的停租损失（即租金损失）。3.2018年3月5日，原、被告同意解除合同关系，原告同意商铺内的物品可留下，待找到新租客再让被告搬离，之后被告多次催促原告收回钥匙，直至2018年5月11日，原告收回钥匙，同时明确如果新的租客给原告转让费及合理租金，原告将会支付给被告，商铺内的物品可留下等原告的通知再搬出，实际上双方在同日签署了相关的协议，但该协议在原告处，该协议约定了被告只需将欠缴的税费缴纳及解除合同的协议在报纸上进行公告，就履行了全部的义务，2018年5月底，被告就解除租赁合同关系在报纸上进行了公告；4.2018年7月份被告收到原告的通知，要求被告搬出商铺内的物品，同时说明没有转让费，也没有合理的搬出时间，因被告外出，无法进行搬迁，所以被告向原告说明情况，要求其回中山后搬迁，被告回到中山后，找原告要求搬迁，但原告未能及时配合，直至2018年7月20日原告才将商铺的钥匙交给被告，由被告进行搬迁。被告于2018年7月24日搬迁完毕后，又将钥匙归还给原告。被告认为双方的合同关系实际上于2018年3月5日已经解除，故原告主张的相关费用没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2014年7月31日，原告陈锡谦、黄庆嫦向案外人黄丽施出具委托书，主要内容为：陈锡谦、黄庆嫦授权黄丽施对包含位于中山市××××13卡等房地产办理出租、收取租金、缴纳税费等相关事项。2.2015年8月10日，原告陈锡谦、黄庆嫦（甲方）与被告林洁（乙方）签订商铺租赁合同，约定：乙方租用甲方位于中山市××××13卡商铺作为商业使用。租赁期限为5年，即2015年8月10日至2020年8月9日；该物业第一年至第三年月租金为7452元（不含税，只开具收据），第4及第5年租金按每年累积递增10%标准支付；乙方应在双方签署合同时向甲方支付押金为2个月租金，即14904元；租金交付方式为上期缴交，即交付时间为每月10日前，乙方在租赁期间发生的包含但不限于水电费、燃气费、电话费、物业管理费、租赁税、土地使用税等相关费用由乙方负责支付；甲方必须协助乙方办理经营所需的有关证照；乙方若不按时支付租金及其他费用税款超过10天，甲方有权终止合同，收回物业，押金不予退回；租赁期间，若乙方违约，甲方有权没收押金并有权讨回乙方在使用该物业期间所产生的相关费用；合同还约定了其他事项；甲方代理人黄丽施在甲方处签名，林洁在乙方处签名予以确认。2015年8月15日，林洁向黄丽施支付押金14904元。3.2018年5月11日，林洁与黄丽施签订协议书，约定：如果有新租客，原顶手费全数转给你，15日内配合取消租赁证和工商登记证及所有税费缴清的情况下，因为这样做，如有新租客的话可以尽快签约，林洁留在店里的东西不能担保安全，如有新承租客，原租客放在店铺内的物品应在两天内搬走，否则业主可以当废物清走。4.2018年6月1日，陈锡谦、黄庆嫦与案外人何佩玲、黎振荣、缪灿成在南方都市报刊登《解除租赁合同》，载明：陈锡谦、黄庆嫦、何佩玲、黎振荣、缪灿成是位于中山市××××卡、14卡的房屋产权人，于2015年9月1日与林洁签订了租赁合同，将该房屋租给其作为中山市艾馨美容中心大信分店的经营场所。现声明解除与林洁签订的房屋租赁合同，收回该房产的使用权。5.2017年10月17日，林洁与黄丽施的微信聊天截图反映：林洁表示无法继续经营店铺，租金交至当月，要求黄丽施将出租涉案商铺信息放到中介进行出租。2017年11月28日，黄丽施与林洁的微信聊天截图显示，黄丽施：林小姐，你是否立刻搬出或留下（用按金交租）？1.如果留下，请支付如下费用，每月支付租赁税、水电费和物业管理费（这些费用请转给黄小姐代交）；2.安排尽快搬出，我们会按比例在按金扣租金、租赁税、水电费和物业管理费。2018年3月4日，林洁与黄丽施的微信聊天截图反映，林洁要求黄丽施收取涉案商铺钥匙，并由黄丽施对外出租。次日，黄丽施回复：“林小姐，我们同意你留下家私至我们找到新租客，我们不能保证能收取顶手费，我们请你在3月12日去办理取消租赁证手续。”同年5月10日，黄丽施微信称：“如果有租客愿意给顶手费和合理租金，我们会把顶手费全数转给你，我们要求你配合黄小姐一起取消租赁证和工商登记，以及将所有税费缴清，因为这样做有新客的话可以尽快签约。”庭审中，双方对上述微信聊天截图的真实性予以确认。6.庭审中，双方确认已经解除涉案合同，林洁于2018年7月24日搬离涉案商铺。林洁称于2018年5月11日交还涉案商铺的钥匙，亦没有实际经营。原告称被告从2017年10月开始拖欠租金，自2018年2月10日起未再支付租金。被告称其已支付2017年10月租金，2017年11月、12月的租金双方协商以押金抵扣，被告已支付2018年1至3月的租金及税费，自2018年4月起未再支付租金。7.2018年7月10日，原告向林洁发出律师函，反映被告拖欠原告租金52866元和税费3251.9元及拒不搬走商铺内的物品，并要求被告在收函后4日内处理。被告确认收到该律师函。8.原告对其主张代被告垫付租赁税提供了税收发票，显示康华路恒基花园25幢8、9卡商铺自2018年3月1日至同年5月31日的土地使用税、房产税、个人所得税为1380.9元。被告不认可，其称愿意承担2018年5月11日前的税费，即2018年5月1日至5月11日的税费169元，之前的税费已经支付。原告对其主张的物管费提供了增值税发票，显示涉案商铺2018年5月至7月的物业服务费为227元。被告对此不认可，认为其已将钥匙交付原告，其不应承担物业服务费。9.涉案房地产登记于陈锡谦、黄庆嫦名下。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。双方一致确认解除涉案合同，本院予以认定。被告于2017年10月17日以微信方式向原告代理人黄丽施表达了因经营困难并要求解除合同的意思表示，黄丽施于2018年3月5日的微信内容可知其已经同意解除涉案合同，故本院认定双方于2018年3月5日解除涉案合同。关于占有使用费的问题。基于上述，被告在合同解除后理应将涉案商铺返还原告，但其以投入装修费用，寻找承租人承担顶手费为由，占用使用商铺至2018年7月24日，其理应支付该占有商铺期间的占有使用费。黄丽施与林洁2017年11月28的微信聊天内容可知，黄丽施同意林洁尽快搬出商铺后可按比例以押金抵扣租金等费用，之后微信聊天中黄丽施均没有催告被告支付2017年11月、12月的租金的事实，根据日常生活经验法则，若被告拖欠上述二个月租金，黄丽施应当在之后的微信中予以催告，故本院认定双方事实上已经将押金14904元抵扣了2017年11月、12月的租金。据此，被告应当支付2018年4月至2018年7月24日期间的占有使用费，即28317.6元（7452×3＋7452÷30×24）。关于物业服务费的问题。原告提供的增值税发票显示涉案商铺2018年5月至7月的物业服务费为227元，故本院对于原告主张物业服务费190元的诉求予以支持。关于租赁税费的问题。原告提供的税收发票显示康华路恒基花园25幢8、9卡商铺自2018年3月1日至同年5月31日的土地使用税、房产税、个人所得税，而非涉案商铺产生的租赁税费，故本院对原告主张的租赁税费1380.9元的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告林洁于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈锡谦、黄庆嫦支付占有使用费28317.6元及物业服务费190元；二、驳回原告陈锡谦、黄庆嫦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取432元（原告已预交），由原告负担132元，被告负担300元（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一八年十二月十日书记员  孙婉霞邱志婵