广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初16588号原告（反诉被告）深圳市熙源丰实业有限公司，住所地深圳市光明新区公明街道振明路****A2，统一社会信用代码91440300MA5EWL7X53。法定代表人张晓俊。委托代理人路平，广东前海律师事务所律师。委托代理人陈永界，广东前海律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市兴邦物业管理有限公司，住，住所地深圳市宝安区沙井街道沙井中心路**一社会信用代码9144030009377571XJ法定代表人谢志强。委托代理人欧阳春，广东宝源律师事务所律师。被告谢志强，男，汉族，1975年12月10日出生，身份证住址江西省吉安市吉水县。上列原告深圳市熙源丰实业有限公司（以下简称熙源丰公司）与被告深圳市兴邦物业管理有限公司（以下简称兴邦物业公司）、被告谢志强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡慧玲担任审判长，与人民陪审员金炳德、人民陪审员赖学秀组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人路平和陈永界、被告兴邦物业公司的委托代理人欧阳春到庭参加诉讼。被告谢志强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告深圳市熙源丰实业有限公司因业务发展需要，于2018年6月27日与被告深圳市兴邦物业管理有限公司签订了转让租赁合同。合同约定租赁保证金为人民币100万元，转让费人民币180万元。合同还约定了4个月的免租期，从2018年11月1日起，每月租金为人民币18.5万元。原告委托赵志成于2018年6月28日分两笔代转账共计300万元至被告谢志强个人账户上。被告谢志强是被告兴邦物业公司的法定代表人，且为被告兴邦物业公司的股东，持股比例占99.9%。在合同签订过程中，为防范经营风险，原告曾多次要求被告兴邦物业公司提供其有权出租房产的权属证明，以及该房产能合法用于出租的其他证明，但直至原告立案起诉前，被告兴邦物业公司一直未能提供。鉴于被告兴邦物业公司未能提供原告要求的可用于合法出租证明，现为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告兴邦物业公司于2018年6月27日签订的《转让租赁合同》无效。2.两被告返还原告100万租赁保证金，180万转让费，20万预交租金，共计300万元。3.两被告赔偿原告因合同无效造成的损失，损失金额计算的方式为以人民币300万元为基数，按同期银行贷款利率支付原告从2018年6月28日起至实际还清全部款项之日止的利息。4.两被告承担本案的诉讼费用。被告兴邦物业公司辩称，一、答辩人兴邦物业公司签订合同之初就已明确告知被答辩人熙源丰公司房屋无房产证只有历史遗留申报，被答辩人熙源丰公司明知房屋现状但仍与答辩人兴邦物业公司签订了《转让租赁合同》，后被答辩人熙源丰公司要求解除合同，答辩人兴邦物业公司不同意，被答辩人熙源丰公司起诉至法院要求确认合同无效的行为属于典型的违约不诚信的行为，且被答辩人熙源丰公司真正想解除合同的原因是通过测量、设计、装修预算、招商预算、出租预算后觉得获利太少。所以从被答辩人熙源丰公司单方违约这一严重违反诚实信用原则、严重违反合同约定的角度来说，保证金、租金及转让费不应退还给被答辩人。二、本案转让费系酒店转让法律关系产生的费用，属于转让合同性质法律关系。本案合同同时包含了转让合同和租赁合同两种合同性质的法律关系，即使租赁合同无效，但也并不影响酒店转让法律关系的效力，故转让费不应退让。三、答辩人兴邦物业公司已如实告知被答辩人熙源丰公司房屋现状，被答辩人以提出确认合同无效的方式来单方解除合同，属于单方违约，严重违反民法诚实信用原则，被答辩人诉求答辩人支付利息的诉讼请求不应得到支持。综上所述，答辩人告知了被答辩人房屋现状，尽到了合理的提示注意义务，而被答辩人却违反合同约定，违约欲单方解除合同，被答辩人这种及其不诚信行为不应得到法院的支持，故请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告兴邦物业公司反诉称，反诉人兴邦物业公司于2012年12月26日承租了本案租赁房屋用于酒店经营，2018年6月27日反诉人与被反诉人熙源丰公司签订了《转让租赁合同》（以下简称“合同”），本案租赁房屋及酒店经营由被反诉人接手承租经营。但被反诉人与反诉人签订合同后，并未按合同约定及时支付租金，反诉人已多次发函催促，但被反诉人想单方解除合同，反诉人不同意，被反诉人就向法院提起了本案诉讼，反诉人认为被反诉人已属严重违约，且严重违反诚实信用原则。现被反诉人拖欠反诉人房租已经超过30日且导致反诉人的损失达20万以上，故反诉人于2018年8月3日向被反诉人发送了一份《解除合同通知函》，并告知了被反诉人：因被反诉人违约，反诉人已经按合同约定没收了保证金和转让费，同时拖欠的租金还需及时缴纳并赔偿给反诉人造成的损失，而且还要求被反诉人及时归还本案租赁房屋。至反诉人提起反诉之日，被反诉人至今未缴纳租金也未归还反诉人租赁房屋。故，为了维护反诉人的合法权益，特起诉至法院，请求判令：一、反诉人与被反诉人签订的《转让租赁合同》有效，因被反诉人严重违约，反诉人于2018年8月3日已解除《转让租赁合同》；二、被反诉人支付反诉人房屋租金人民币暂计540000元（从2018年6月27日起至实际将房屋返还之日止）；三、被反诉人赔偿反诉人撤走酒店设施设备及装修产生的损失人民币1000000元；四、被反诉人赔偿反诉人酒店经营损失人民币200000元；五、被反诉人承担本案所有诉讼费用。被告谢志强在法定期限内没有提出答辩，也没有向本院提交任何证据。针对被告兴邦物业公司的反诉，原告答辩称，被告兴邦物业公司的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回，理由：被告兴邦物业公司租赁物未取得建设工程规划许可证，也无相关权属证明，根据最高院关于城镇房屋租赁合同司法解释，该租赁合同无效，截至目前，房屋仍在被告兴邦物业公司控制下，我方并未办理实际交接，我方亦未占有使用该房屋，请求返还占有使用费没有法律依据。经审理查明，2018年6月27日，原告与被告兴邦物业公司签订《转让租赁合同》，约定：一、甲方（即被告兴邦物业公司）将威世纪酒店一次性人民币壹佰捌拾万元整（￥1800000）转让给乙方（即原告）使用；酒店设施设备归甲方所有，甲方需在15个工作日内处理，否则乙方有权处理。1、甲方提供电梯（含现有空调）、发电机、变压器、水电设施等给乙方无偿使用，乙方自行负责维修保养。2、甲方必须拥有该物业的出租权，此物业无抵押、无债务。3、该房屋无房租产权证，有历史遗留申报。第一条1.1甲方将位于深圳市宝安区（以下简称租赁房地产）出租给乙方使用，租赁房地产建筑面积经甲乙双方认可确定为7400平方米；（其中主楼建筑面积：6220平方米；宿舍建筑面积：1180平方米，包含车场赠送面积和公摊面积。1.2本租赁房地产的功能及用途为写字楼办公及酒店等商业用途，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，因改变用途功能所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能应交纳的全部费用由乙方自行承担。（甲方保证此房屋已通过主体消防审批验收，二次消防归乙方自行办理）。第二条2.1租赁期限从2018年7月1日起至2024年6月31日止。第三条3.1租赁房地产的免租期为4个月，即从2018年7月1日起至2018年10月31日止。免租期届满次日起为起租日，由起租日开始计算租金。3.2乙方履行完毕交付租赁保证金、转让费及租金的义务，甲方将租赁房地产按现状交付给乙方，即视为甲方已履行了交付租赁房地产的义务，乙方对租赁房产予以认可。第四条4.2自2018年11月1日起，租金为每月每平方米人民币25元，合计为人民币185000元／月，每三年每月每平方米租金递增10%；4.3乙方预交的四个月租金的押金在合同期最后四个月抵扣。第五条5.1乙方应于本合同签订时，向甲方支付租赁保证金人民币1000000元，一次性转让费人民币1800000元，及四个月租金人民币740000元，合计3540000元，乙方方可享有甲方移交房产权。5.3乙方逾期支付租金的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金的计算方法为：拖欠租金的金额乘以拖欠天数乘以千分之五，乙方拖欠租金达30日以上的，甲方有权单方终止合同，所有的费用（如保证金等）均不予以退回，乙方表示同意。第十一条11.1出现下列情形之一时，甲方有权单方解除合同，没收租赁保证金，并可就因此造成的损失，要求乙方承担赔偿责任。（一）乙方拖欠租金达30日以上的；（二）乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达人民币20万元以上的；（三）乙方利用租赁房地产进行非法活动，损害公共利益或他人利益的……甲方依据上述情形单方解除合同的，在甲方以传真或信函等书面方式通知乙方之日起，本合同即自动终止。11.2未经甲方书面同意，乙方不得提前终止本合同。如乙方确需提前终止本合同，须提前3个月书面通知甲方，并履行完毕以下手续，方可提前解约：（一）向甲方交回租赁房地产整体现状；（二）交清承租期间的租金及其它因本合同所产生的费用；（三）赔偿甲方三个月租金（即人民币555000元）损失；（四）没收乙方的租赁保证金；（五）签订终止协议书。11.3如甲方单方面提前终止本合同，甲方应提前3个月书面通知乙方，并征得乙方的同意下方能将转让金和租赁保证金双倍无息退回给乙方，并赔偿乙方的一切合理损失。上述合同签订后，原告于2018年6月28日通过案外人“赵志成”向被告“谢志强”账户转账支付了300万元，包括转让费1800000元，押金1000000元，租金200000元。2018年6月29日，被告兴邦物业公司向原告出具两份收款收据，内容分别如下：“今收到深圳市熙源丰实业有限公司酒店转让费转账壹佰捌拾万元。”和“今收到深圳市熙源丰实业有限公司押金转账壹佰万元。”关于房屋交付的情况。庭审中，被告主张已于合同签订当日将涉案房屋交付给原告，并催告原告缴纳租金，后于2018年8月4日向原告发出解除合同通知函，要求原告将涉案租赁物返还。原告对此不予认可，主张其从2018年7月12日起，多次致函被告兴邦物业公司要求被告提交合法出租材料及交付房屋等，并提供快递邮件、微信聊天记录予以证明。另查，被告兴邦物业公司系从被告谢志强处承租涉案房屋，谢志强系从案外人深圳市志和健暖科技有限公司承租涉案房屋。又查，涉案房产没有获得合法的报批报建手续，没有取得房地产权证书，并已由案外人“许志杰”向宝安区沙井街道农村城市化历史遗留违法建筑信息普查工作办公室完成了历史遗留违法建筑普查申报。涉案房产于2008年7月8日取得建筑工程消防设计的审核意见书。2014年9月22日，涉案房屋办理了房屋租赁合同备案手续并登记了房屋租赁凭证。再查，被告兴邦物业公司于2014年4月17日注册登记，为有限责任公司，股东为赵文静、谢志强。以上事实，有转让租赁合同、收款收据、银行交易流水明细清单、委托转账情况说明、通知函、中国邮政快递单、深圳农村城市化历史遗留违法建筑普查申报回执、房屋租赁凭证建筑工程消防设计的审核意见书、企业信用信息公示报告等证据及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。被告兴邦物业公司将位于深圳市宝安区的房屋出租给原告使用，各方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，故原被告双方签订的《转让租赁合同》无效，被告主张确认《转让租赁合同》有效并于2018年8月3日解除，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告兴邦物业公司应当向原告返还以涉案租赁物名义收取的转让费1800000元，押金1000000元，租金200000元。共计3000000元。原告主张被告需向原告支付以人民币3000000元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2018年6月28日起至实际还清全部款项之日止的利息，本院认为，被告明知涉案租赁物为历史遗留申报建筑，未取得建设工程规划许可证而承租涉案租赁房屋，对合同的无效有不可推脱的责任。故对原告主张被告支付利息的诉请，本院依法不予支持。关于原告要求被告谢志强对上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”之规定，被告兴邦物业公司并非一人有限责任公司，现原告主张被告谢志强对被告兴邦物业公司的上述债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告兴邦物业公司要求占有使用费。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告兴邦物业公司没有提供有效证据证明涉案租赁物已交付原告使用，现被告兴邦物业公司要求原告支付占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。关于被告兴邦物业公司要求赔偿损失。被告兴邦物业公司主张因签订合同后，应原告要求撤走酒店设施设备及装修产生了损失人民币1000000元和酒店经营损失人民币200000元，但对此没有提供有效证据证明上述损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市熙源丰实业有限公司与被告深圳市兴邦物业管理有限公司予2018年6月27日签订的《转让租赁合同》无效；二、被告深圳市兴邦物业管理有限公司应当于本判决生效之日起三日内向原告深圳市熙源丰实业有限公司退还转让费、押金、预交场地占用费共3000000元；三、驳回原告深圳市熙源丰实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市兴邦物业管理有限公司的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30800元、保全费5000元，由原告深圳市熙源丰实业有限公司承担，反诉受理费10230元，由被告深圳市兴邦物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 胡  慧  玲人民陪审员 金  炳  德人民陪审员 赖  学  秀二〇一八年十二月二十日书 记 员 李秀秀（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。