昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0122民初866号原告刘璐璐，女，回族，1983年7月27日生，住云南省昆明市西山区委托代理人刘永平、黄雯，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司。住所：云南省昆明市晋宁区工业园区晋城基地。法定代表人：韩荣伦，系该公司董事长统一社会信用代码：91530122589606979L。委托代理人：甘朝晖、曹孟瑾（未到庭），云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。原告刘璐璐诉被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司（以下简称“盛亚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序于2018年11月19日公开开庭进行了审理，原告刘璐璐的委托代理人刘永平、黄雯到庭参加诉讼，被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司的委托代理人甘朝晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘璐璐向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《购房协议书》。二、被告返还原告已支付的购房款1324600元，并按月利息2%的标准计算违约金，违约金自2015年4月1日起计算到款项还清之日止；违约金按月暂计至2017年12月31日为847744元;本息至2017年12月31日合计2172344元。事实和理由：2013年被告在昆明市华洋家居东大门A301-1（中国银行旁）设立营销中心，并四处宣传其开发建设“云南省整体厨房加工业标准厂房园区”项目有合法厂房出售。原告刘璐璐与被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于2014年10月22日签署《认购协议书》，确定原告认购的房产位于昆明市晋宁县晋城工业园“盛亚产业园”项目12幢13号，参考建筑面积474平米（最终以实际测量面积为准），约定购房总价款为1374600元，交房时间为2015年3月31日前交付，若被告逾期交房，被告须按原告已付款的2%月息作为违约金支付原告。原告截止2015年3月30日原告共计支付被告1324600元，依约支付被告购房总房款的100%(其中50000元为代金券）。被告向原告出具了交款确认单。2015年3月11日，原告认为被告开发的“盛亚产业园”根本不能如期交付，为此原告及其他购房人员多次寻求被告解决未果，后又多次找到晋宁区工业园区管委会招商局会寻求帮助解决问题。2017年晋宁区工业园区管委会招商局的接待人员告知原告相关情况，原告方才得知被告根本不具备履行双方签订合同的能力和条件，至今连项目所在位置的土地的出让金也未付清，没有取得土地使用权证，更不说其他开发建设应当具备的合法行政许可证件。被告承诺开发的“盛亚产业园”项目属于一种非法状态，被告现在采取跑路的办法回避问题，被告方员工全部联系不上。《购房协议书》的合同目的根本不能实现，构成根本违约。双方之间存在真实的房屋买卖关系，并且给付了相应的购房款；被告应按原告主张的违约赔偿进行赔偿；原告提交的所有的证据及对该案的陈述都是真实合法的，被告公司的章至少有两枚以上。合同真实有效，合同不是商品房买卖合同，而是厂房买卖，我方认为合同合法有效。被告方也不是房地产开发企业，是标准化厂房开发。原告是在被告公司场所及公司销售部，被告公司工作人员、销售人员以公司名义与原告签订购房协议，房屋订购协议，并出具盖有公司财务专用章的收款收据，用POS机刷走原告的购房款，完全能证明被告收取了原告相应款项。请求依法支持原告的诉讼请求。被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司辩称：原告诉讼对象错误，从原告举证提供的湖南商会招商宣传的情况，湖南商会与被告没有任何关系，丁龙跃等人不是我公司的人员，他们的款项与我们无关，债的形成应该是找到钱的流向，被告没有收到原告的任何款项，没有收到所以我们没有义务归还；我方认为合同是虚构的，原告的章与我们使用章的编号不一致，作为支付金额高达几十万甚至百万的案子，不可能购房合同中没有被告任何人的签字；整个合同是无效的，因为如果正常有效的合同作为一个房地产买卖，房地产出售商必须办理五证才具备卖房的资格，我方从来没有办理过卖房的许可证，我方没有想过卖房，是我公司与其他私营企业共同盖的，用于自用的，是厨具协会股东的自用厂房，卖方不具备卖房子的资格，合同认定为无效，合同的内容没有履行，作为买房人应该给付款项，买房人的款项没有到被告账户，给付款项的金额是对不起来的，时间、金额、收款人均不能对起来，综上合同是无效的。被告没有做过任何虚假宣传，原告提交的湖南商会及宣传册等不是我公司出来的，原告是通过湖南商会及熟人介绍来参与购买所谓的盛亚标准化厂房，给的钱给了很多企业及个人账户，但没有一分钱给付到被告的账户中，原告本身就不是善意的。我们公司也没有人来做这个事情。原告的合同不单是虚构的，是对方被骗，栽在我公司头上。在这个事情上我方没有过错。对方把杜桂萍当做是我公司的人，是让我公司为其他公司或个人背黑锅，原告的钱没有一分在我公司账上。认购协议是有唯一的付款依据，款项没有交到所谓的账户里面，没有正确履行合同。我方是开发公司不是房地产公司，我方没有房地产公司开发资质，合同就算章是真的，也是无效的。是虚构合同，不存在解除；没有任何证据证明我公司人员参与该合同的签订，也没有委托个人或公司对该项目进行销售；原告没有任何款项转到我公司。被告没有收到过原告任何款项；不存在任何返还义务，违约金的计算更是子虚乌有。请求依法驳回原告的诉讼请求。原告刘璐璐为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1-1原告身份信息，欲证明原告主体适格；1-2云南盛亚标准化厂房开发有限公司信息，欲证明被告主体适格；2-1盛亚产业园项目规划图、项目介绍手册、投资手册、项目交通图、春城晚报，欲证明被告虚假宣传，误导投资者；2-2《购房协议书》一份，欲证明原告与被告于2014年10月22日签订购房协议书，约定房价为1374600元，被告于2015年3月31日前交付该房产，若被告逾期交房，至逾期之日起，被告按原告已付款的2%月息作为违约金支付给被告；2-3交款确认单，欲证明原告共计支付被告购房款1324600元；2-4延期交房通知，欲证明被告逾期不能交房；2-5收据四份、代金券一份，欲证明原告共计支付被告购房款1324600元。以上证明：被告通过虚假宣传，误导投资者，投资者已经交付一定购房款项，现被告无法交付房屋，构成违约，应当承担违约赔偿责任。补充证据：1-1交款确认单、1-2款项支付表、1-3收据四份、1-4银行交易明细五份、转账截屏10页、交易小票12张，欲证明被告盛亚公司售房经办人中刘莎、杜桂萍，向原告出具四张收款收据，原告实际支付款项总计为1324600元；2-1编号为6004818号汪明连收款收据3张及中国工商银行电子回单2张、2-2牛毅招商银行信用卡对账单、中信银行交易明细、2013年11月29日4027795号、9024083号、9024084号收据，欲证明2013年11月22日牛毅用招商银行卡转2万元到被告公司账上，同日2013年11月22日牛毅中信银行卡转7万元到被告公司账上，这些款项都由杜桂萍出具收款收据，这些款项经过许雪梅进行确认，被告盛亚公司售房收款经办人为刘莎、杜桂萍，售房收款公章是财务专用章；3-1昆明中天科技有限公司企业公司信息、3-2云南中机工业有限公司公示信息、3-358同城招聘信息、3-4昆明市官渡区鑫宏达润滑油经营部公示信息、3-5昆明市官渡区博盛装饰材料商行，欲证明昆明中天科技有限公司控制人为丁龙跃，云南中机工业有限公司控制人为丁龙跃，许雪梅为被告盛亚公司管理人，昆明市官渡区鑫宏达润滑油经营部经营者为伍发丽，昆明市官渡区博盛装饰材料商行经营者为李巧群；4-1凤凰网资讯、4-2房天下信息，欲证明丁龙跃为被告盛亚公司董事长；5腾讯房产信息，欲证明被告在昌宏路华洋家居商场设立营销中心销售房屋。被告盛亚公司质证认为：对证据1-1、1-2真实性、合法性、关联性予以认可；对证据2-1真实性、合法性、关联性均不予认可，项目销售是湖南商会及云南锐智行企业管理咨询有限公司，被告没有参与销售；2-2《购房协议书》真实性、合法性、关联性均不予认可，我公司没有用过这枚印章，也没有授权任何人签订该合同，该印章与我公司正在使用的印章没有同一性，该印章系伪造；2-3交款确认单真实性、合法性、关联性不予认可，上面签字的三人都不是我们公司的人，与我方提交的财务章印鉴编号不一致，我方也没有收到过任何款项；2-4延期交房通知真实性、合法性、关联性不予认可，上面有丁龙跃的签字，没有我公司印章及公司任何人的签字，整个销售是叫丁龙跃的人来主持的，而丁龙跃是中机公司法定代表人和湖南商会衡阳分会的会长，他的身份是很明确的，与我公司没有任何关系；2-5收据四份、代金券一份真实性、合法性、关联性均不予认可，其中代金券证明真正卖房的是湖南商会，湖南商会有权决定价格，代金券可以优惠50000元，在编号为9024162的收据中证明是有销售提成，抵做房款，原告提交证据已经说明销售是湖南商会，置业一方是锐智行企业管理公司，被告完全不知情，既没有收到款项也没有签订合同，不应该承担责任。对补充证据：1-1交款确认单一份交款确认单日期为2014年10月27日许雪梅不是本公司的人，对证据真实性、合法性、关联性不予认可；1-2款项支付表收款单位与收款人都没有盛亚公司，系原告单方制作，真实性、合法性、关联性不予认可；1-3收据四张的真实性、合法性、关联性不予认可，款项并不是转到被告公司；2-1编号为6004818号汪明连收款收据三张及中国工商银行电子回单二张，原告没有提供汪明连收款收据不予质证，对电子回单没有提交原件不予质证；2-2牛毅招商银行信用卡对账单、中信银行交易明细共计8张，真实性、合法性、关联性均不予认可，上面的名字并不是本案的当事人，对证明目的公章是财务专用章不是被告公司的财务专用章，银行对账单及账户明细均没有原件不予质证；3-1、昆明中天科技有限公司企业公司信息，与本案没有关联性，真实性、合法性、关联性均不予认可；3-2，中机公司信息，与本案没有关联性，真实性、合法性、关联性均不予认可，刘敏是不是实际控制人不清楚；3-3，58同城的公司招聘没有原件，许雪梅不是我们公司人员，58同城上面的信息是任何人都可以发布的；3-4、3-5，鑫宏达公司及博盛公司的信息与本案没有关联性；4-1、凤凰网资讯、4-2房天下信息，是打印件，真实性、合法性、关联性不予认可；5、腾讯房产信息，是打印件，真实性、合法性、关联性不予认可。被告盛亚公司为证明其诉辩主张，向本院提交以下证据：1、情况说明一份，欲证明被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司使用的所有公章和印鉴章及法定代表人印鉴章仅有四枚的事实；2、昆明焜达文化传播有限公司于2018年10月29日出具的《印章失误说明》一份，欲证明焜达公司已经证明了印章失误，合同章及财务章的编号弄混了。原告刘璐璐质证认为：被告盛亚公司提交的证据1只能证明被告只是提供了一部分，被告是有多枚印章，我方认为被告有存在伪造证据的可能；对证据2被告提交的印章说明是2015年4月16日备案刻的公章，在公安备案登记的时间也是2015年4月16日。现在使用的印章是合同签订之后才使用的印章。印章失误说明证明2015年备案的章编码刻错，说明被告公司至少有两个以上的财务章及合同章。庭审中，法庭出示了经原告申请本院调取的以下证据材料：1、晋宁工业园区管理委员会出具的云南盛亚标准化厂房开发有限公司土地预申请资金基本情况一份、云南省整体厨房加工业标准厂房园区项目投资合同书复印件一份；2、昆明市公安局晋宁分局治安管理大队出具的印章备案信息查询结果二份；3、广发银行股份有限公司昆明国贸支行出具的盛亚公司账户13×××31开户信息截屏复印件1份、印鉴卡复印件3张、印鉴变更资料复印件2张；4、广发银行股份有限公司昆明国贸支行出具的盛亚公司账户13×××31预留印鉴复印件1份；5、昆明市晋宁区市场监督管理局出具的云南盛亚标准化厂房开发有限公司设立登记档案材料复印件一份；6、昆明市晋宁区规划局出具的情况说明一份；7、昆明市晋宁区住房和城乡建设局出具的情况说明一份；8、昆明市国土资源局晋宁分局出具的情况说明一份；9、昆明市晋宁区发展改革和经济贸易局晋发改经贸发【2011】189号《关于云南盛亚标准化厂房开发有限公司云南省整体厨房加工业标准厂房园区建设项目备案的通知》文件复印件一份。原告刘璐璐质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，证明确实存在盛亚标准化厂房的项目；与被告存在交易的行为；盛亚由于资金断裂无法建好；根据市场监督管理局该份证据中有限责任公司变更登记审核表能够证明刘敏是该公司股东，我们打款过程中，款项有进入刘敏控制的公司；广发银行调取的证据，可以证实丁龙跃与该公司有直接利害关系，广发银行备用的财务专用章的章号与我方提供的章号一致，与被告公司提供的不一致。公安机关备案的印鉴是与我方提供的合同及发票上面的印鉴一致，而与被告提供的印鉴不一致，我方认为本案被告要么伪造了公章，要么就是被告有两个以上的公章，证明被告在公安机关备案的公章时间是2015年4月16日。以上证据共同证明了原告所提交的所有证据当中的财务收据是真实合法有效的，转款的去向也是真实合法有效，去流走向就是被告公司及被告公司相关股东。证明了被告存在多枚印章的情形。对证据真实性无异议，晋宁工业园区管理委员会【2014】74号文件证实被告土地用地性质是工业用地，不是房地产开发用地。被告盛亚公司质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，我们确实是有这个项目的，我们公司确实是参与了，上面的乙方是我们公司的人，李容勇、王金富均是我们公司的人，2400多万元的钱也是我们公司交的。对以上证据真实性、合法性、关联性均无异议。对公安局调取的证据印章及查询结果的真实性、合法性、关联性予以认可，印章是由焜达公司帮被告进行登记，焜达公司已经证明了印章失误，合同章及财务章的编号弄混了；对市场监督管理局材料的真实性、合法性、关联性予以认可；广发行的真实性、合法性、关联性均予以认可。以上相关证据证明，对所有机关部门、银行部门及政府相关部门的证据均表明我公司的印章使用与原告提供证据的印章没有任何一枚相同，证据无法证明原告所谓的购房协议财务专用章是本公司印章，原告对以上印章申请调取的证据证明了原告持有的证据上的印章及财务专用章系伪造，不是我公司的印章及财务专用章。本院认为，原被告双方对原告刘璐璐提交的证据1-1、1-2和原告刘璐璐申请本院调取的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；对原告刘璐璐提交的证据2-1、2-2、2-3、2-4、2-5及补充证据1-1、1-2、1-3、1-4、2-1、2-2、3-1、3-2、3-3、3-4、3-5、4-1、4-2、5，能够相互印证原告刘璐璐签订购房协议书并先后支付购房款项的情况，本院对上述证据材料作为本案诉讼证据予以确认，其中2015年1月20日收据记载支付宝转账45000元、银行转账55000元、2015年3月30日收据记载银行刷卡57600元、销售提成抵房款17000元原告刘璐璐未提交充分证据证实该款项付款情况，故对上述款项本院不予采信。被告盛亚公司提交的证据1、2，仅能证实被告自2015年4月16日以后所用印章情况，而不能证实签订《预购协议书》时所用印章。根据原、被告举证、质证，经审理，本院确认本案以下法律事实：原告刘璐璐与被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于2014年10月22日签订《购房协议书》一份，双方就认购“盛亚产业园一期”物业事宜作了约定，该协议书约定原告向被告认购被告所开发的物业位于晋宁县晋城工业园“盛亚产业园”项目物业12幢13号，该协议书约定了认购价格、付款方式等内容。该协议书约定交房时间为2015年3月31日前。本案中，原告共计向被告支付过房屋认购款1150000元。另确认，2011年12月26日晋宁县发展改革和经济贸易局对被告申办的位于晋宁县工业园区晋城基地的云南省整体厨房加工业标准厂房园区项目进行了备案，备案证有效期二年（自2011年12月26日-2013年12月25日），逾期自动失效；昆明市晋宁区规划局出具的情况说明载明按晋宁工业园区管理委员会通知要求，昆明市晋宁区规划局于2013年5月9日核发了该项目《建设用地规划许可证》，于2014年8月7日核发了该项目《建设工程规划许可证》；至本案开庭之日止，被告未到昆明市晋宁区住房和城乡建设局办理过本案所涉项目的施工手续、商品房预售许可手续，被告未到昆明市国土资源局晋宁分局办理过本案所涉项目的土地相关手续。工程现处于停工状态。本院认为，本案争议的焦点为：原告的诉讼请求应否支持？本院认为，民事主体进行民事活动应当遵守法律、遵循诚实信用原则。本案中，原告对其诉称双方房屋买卖合同关系真实有效的主张提交了盖有被告相关印章的合同、收据加以证明，被告则辩称合同是虚构无效的；对此，综合本案证据分析，本院认为，原告提交的购房协议以及收款收据上均加盖了含有被告公司名称的印章，且协议签订地点有含有被告公司名称的大型宣传图片，媒体上亦有对被告开发盛亚产业园的相关报道，原告在签订购房协议时，已履行了一定审查义务，因此，原告有理由相信持有上述印章并与其签订购房协议的人员应系被告公司授权人员，原告有理由相信该购房协议系被告真实意思表示，本案所涉合同双方当事人对订立合同作出了相应的意思表示，合同订立符合《中华人民共和国合同法》第四十九条的相关规定，由于被告在本案中所举现有证据尚不足以证明本案所涉合同交易关系建立之时被告所作的意思表示不真实，被告所举证据不足，理由不能成立，故本院在本案中对被告辩称合同虚构无效的意见不予采纳，综合本案证据，可以认定本案所涉房屋买卖合同法律关系建立于原告与被告之间，双方合同关系有效；原告提交的收据载明被告向原告收取房屋认购款，但被告至今未向原告履行交房义务，致原告不能实现合同目的，对原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持；对原告依合同已向被告支付的房屋认购款，在合同解除后，被告负有向原告返还的义务，对被告辩称的其没有义务归还款项的意见，理由不能成立，本院不予采纳；本案中，原告刘璐璐所举证据能够证明的法律事实是原告共计向被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司支付过房屋认购款1150000元，对以上原告已向被告支付的房屋认购款，被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司负有向原告返还的义务，对原告本案诉请主张由被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司返还房屋认购款1324600元的诉讼请求，本院予以支持返还房屋认购款1150000元。本案中，原、被告双方签订的购房协议依法成立并生效，双方应按照协议约定全面履行各自的义务，购房协议约定：“交房时间：甲方于2015年3月31日前将该物业交付乙方使用”、“若甲方逾期交房，至逾期之日起，甲方按乙方已付款的2%月息作为违约金支付给乙方”，原告已向被告支付了部分购房款项，但被告未按照约定时间向原告交付房屋，违反了协议约定，构成了违约。因此，被告依法应当承担违约责任。但按2%月息计算的违约金过高，且原告在支付款项时对收款方审查存在过失，故本院对违约金酌情予以调整，被告应支付原告自本案起诉立案之日起至本院判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期流动资金贷款利率标准计算的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘璐璐与被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于2014年10月22日签订的《购房协议书》；二、由被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘璐璐返还房屋认购款1150000元；三、由被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告刘璐璐支付自2018年4月10日起至本判决确定的履行期限届满之日止的违约金（违约金以本判决第二项所述房屋认购款1150000元为基数按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算支付，自2018年4月10日起计算支付至本判决确定的履行期限届满之日止）；四、驳回原告刘璐璐的其他诉讼请求。如果在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24179元，由被告云南盛亚标准化厂房开发有限公司承担13500元，由原告刘璐璐承担10679元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  唐 燕人民陪审员  杨有福人民陪审员  李亚山二〇一八年十二月十七日书 记 员  周 媛