河北省石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初8799号原告：北京上古新锐房地产经纪股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院3-2-D-0188。法定代表人：叶茂。委托诉讼代理人：张永泽，北京市信利（石家庄）律师事务所律师（后变更为徐建美，河北冀人律师事务所律师）。委托诉讼代理人：杨华，北京市信利（石家庄）律师事务所律师。被告：河北鑫拓房地产开发有限公司，，住所地河北省石家庄市长安区光华路****法定代表人：康益。委托诉讼代理人：李路广，河北捷诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓磊，河北捷诺律师事务所律师。原告北京上古新锐房地产经纪股份有限公司（以下简称北京上古公司）与被告河北鑫拓房地产开发有限公司（以下简称河北鑫拓公司）委托合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月12日、5月14日公开开庭进行了审理。原告北京上古公司委托诉讼代理人张永泽、杨华、被告河北鑫拓公司委托诉讼代理人李路广、杨晓磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京上古公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付销售代理佣金5514140元；2、被告向原告支付销售代理佣金的违约金482751元（暂计算到2017年8月30日）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年10月26日，原告与被告签订《房地产策划及销售代理合同》，原告承接了石家庄市裕华区小马社区旧村改造A1商住楼及小马社区旧村改造综合商业项目的销售代理工作。原告严格按照合同的约定进行销售代理工作，但被告在合同履行过程中多次出现拖欠佣金的情况，而且一直以各种理由拖延和推诿，拒付销售代理佣金。目前，拖欠原告的销售代理佣金达5514140元。河北鑫拓公司辩称，1.双方已就代理合同进行结算，并最终形成了《协议书》，确认双方债务共计1709600元，并由答辩人用鑫科国际广场A座4层406号、C座10层1001号两套房产抵顶首付款，首付款不足部分由答辩人承担，同时约定原告必须在2017年1月10日前将银行按揭手续提交给答辩人，否则视为原告放弃该债权，截止到原告起诉，依旧未提交相关手续，应视为原告放弃债权。因此原告起诉没有事实依据，应予以驳回。2.原告未完成《销售代理合同》约定的销售任务，应扣除保证金。庭审经原告、被告举证、质证，本院认定事实如下：2012年10月26日，原告北京上古公司与被告河北鑫拓公司签订《房地产策划及销售代理合同》，约定：被告委托原告负责被告开发的位于本市综合商业项目的策划销售代理工作，委托日期自签章之日起生效，截止到2013年4月30日。可销售面积经双方书面确认后作为本合同的附件，不含1-3层商业；履约保证金为销售代理佣金的20%，原告在总体任务完成本项目90%销售任务时返还50%保证金，资料交接完毕且完成已销售房源的全部回款后再支付25%，剩余25%待协助完成交房后一次性付清；原告完成本项目销售的90%即视为完成销售任务；销售价格根据被告书面确认的价格销售。公寓按实际销售额的1.5%计算代理费，写字楼部分按实际销售额的1.8%计算代理费，结算时间的标准为被告应在收到原告佣金发票的七个工作日内向原告支付满足结付佣金条件的销售代理佣金；原告未能在双方认可的销售周期内完成全部销售任务的，被告按照原告未完成面积占其代理全部销售面积的比例扣除原告相应比例的保证金作为违约金，但在本项目整体销售周期内完成销售的，被告将对原告扣除的保证金返还，以及其他条款。2014年7月16日，原告、被告签订补充协议，将委托期限延至2015年5月31日。后双方又签订补充协议，将委托期限延至2015年12月31日。销售代理合同签订后，原告依约开展销售工作，代理被告销售鑫科时尚公馆、鑫科国际广场两个项目的房屋。其中鑫科时尚公馆项目，原、被告经对账结算，签订了鑫科时尚公馆项目2012年11月1日至2013年12月31日期间代理费结算报告共13份，双方确认该项目应结代理费共计1647602元。被告于2012年12月12日至2014年4月16日，共支付该项目代理费1465914元，尚欠该项目代理费181688元。鑫科国际广场项目中，原、被告经对账结算，签订了鑫科国际广场项目2013年5月1日至2015年7月25日期间代理费结算报告共27份，双方确认该项目2013年5月1日至2015年7月25日应结代理费共计4390898元，按合同约定当期实际支付应结代理费的80%为3512718.4元。原告继续代理被告销售该项目房屋至2015年12月31日，期间2015年9月、10月因客户退房，原告应退还被告代理费47664元。原告提交2015年7月26日至2015年12月31日期间原告代理被告销售房屋的认购、定购协议、房款收据及原告开具的代理费发票（因退房应退代理费，故发票少开47664元），证明该期间应结代理费共计2210540元，按合同约定当期实际支付应结代理费的80%为1768432元，该部分双方未达成书面结算报告。被告于2013年7月4日至2016年1月22日，共支付该项目代理费3465055元（付款依据为2013年5月1日至2015年7月25日应结代理费4390898元×80%－2015年9月、10月因退房应退代理费47664元=3465054.4元）。原告所销售房屋银行按揭贷款陆续到账，原、被告达成《鑫科国际广场2013年5月1日-2015年12月31日确权面积结算明细表》（未注明签订日期，原、被告均认可于2016年底签订），该表显示截止2015年12月31日该项目全额代理费为8387982元，应退面积差佣金43286元（已扣除），因退房应退代理费15546元（已扣除），已结代理费5217938元，本期实结代理费3170043元(未支付)。原告北京上古公司(乙方)与被告河北鑫拓公司（甲方）签订《协议书》（未注明签订日期，原、被告均认可于2017年1月初签订），约定甲、乙双方就甲方出售给乙方房产中的部分房款用于抵偿乙方的代理服务费用事宜，经双方友好协商在互惠互利、自愿的基础上达成如下协议共同遵守：一、甲、乙双方债务共计1709600元，甲方用于石家庄市槐安东路158号《鑫科国际广场》商务楼A座4层406号，面积112.43平方米，每平米12000元、C座10层1001号，面积251.45平方米，每平米11000元，共计4115110元出售给乙方。其中双方债务1709600元用于乙方抵顶首付款，首付款不足部分由甲方为乙方承担。二、甲方保证该房屋属于自有财产，本协议生效后，甲方不得将该房屋再用做其他事物，保证乙方取得该房屋的所有权（因乙方原因除外），在本协议生效之日甲方为乙方办理相关购房协议。三、乙方在办理房屋所有权时缴纳的所用税、费由乙方承担，甲方不再承担。四、甲方在政府允许办理房屋所有权证的条件下，配合乙方办理房屋所有权证，并保证办理到乙方名下，乙方须在2017年1月10日前将银行按揭手续提交给甲方，否则视为乙方放弃该债权。五、该房屋乙方不得以任何方式或原因退房，否则甲方将收回该房屋的所有权另行处理，同时乙方放弃向甲方主张债务的权利。六、乙方如需转让第三人须将剩余房款全部结清后，甲方予以办理过户变更，如乙方提出变更请求30日未履行上述义务，甲方有权将该房屋的所有权收回另行处理，同时乙方放弃向甲方主张债务的权利。七、未尽事宜双方协商解决，协商不成由甲方所在地人民法院管辖。八、本协议一式两份，双方各执一份，经双方签字或盖章后生效。原告项目总监张磊与被告对接人员王显的微信聊天记录显示，该协议履行过程中，原告于2017年2月将办理银行按揭手续的相关材料交于被告；在此期间被告曾提出对协议书内容进行补充完善，双方未达成一致，该协议书因故未履行。现被告已将该协议书中鑫科国际广场商务楼C座10层1001号房屋出售，A座4层406号房屋未出售。上述销售代理合同到期后，原告还销售被告鑫科国际广场项目部分房屋至2016年6月20日，销售房屋总价为29553800元（未扣除退房价款），双方均未出具结算报告。以上事实有《房地产策划及销售代理合同》、结算报告、《确权面积结算明细表》、《协议书》、微信聊天记录等证据及庭审笔录证实。本院认为，原告北京上古公司与被告河北鑫拓公司签订的《房地产策划及销售代理合同》系双方当事人真实意思表示，且合法有效。原告按约履行合同义务，代理被告销售鑫科时尚公馆、鑫科国际广场两个项目的房屋。鑫科时尚公馆项目中，根据原、被告达成的结算报告及被告付款凭证，证明被告尚欠原告该项目代理费181688元。鑫科国际广场项目中，依据原、被告于2016年底达成的《鑫科国际广场2013年5月1日-2015年12月31日确权面积结算明细表》，双方确认了该项目全额代理费为8387982元（已扣除应退面积差佣金43286元及因退房应退代理费15546元），已结代理费5217938元，本期实际应结代理费3170043元。原、被告双方认可于2017年1月初签订《协议书》，该《协议书》虽表述为双方债务共计1709600元，但根据2015年7月26日至2015年12月31日期间原告所售房屋认购、定购协议、房款收据及代理费发票，证明该期间当期实际应付代理费为1768432元，减去面积差佣金43286元及退房扣款15546元后为1709600元，与《协议书》约定的以房抵债金额一致。且被告无其他证据证实原、被告双方对欠付代理费进行数额变更，该《协议书》亦不能证实双方对代理费进行了最终确认。故《协议书》所确定的债务仅针对2015年7月26日至2015年12月31日产生的代理费，并非全部代理费。从原、被告双方认可的《确权面积结算书》分析，2013年5月1日至2015年12月31日已结代理费为5217938元，双方认可有付款凭证金额为3465055元，其余已结代理费1752883元被告未能提供证据证实已给付原告。该部分代理费减去应退面积差佣金43286元为1709597元，恰恰与《协议书》中约定的以房抵债金额基本一致，故应认定原、被告达成《确权面积结算明细表》时，已将《协议书》中约定以两套房屋首付款抵顶的1709600元代理费计算在已结代理费5217938元中。此外，被告辩称原告未按《销售代理合同》约定完成销售任务，应扣除保证金，因双方达成《确权面积结算明细表》时已将该项目实际应结代理费予以确定，被告对原告完成销售任务未提出异议，明细表并未提及需扣除保证金，被告该辩解，不予支持。依据原、被告签订的《协议书》，已将被告应付1709600元代理费约定为以两套房屋首付款予以抵顶，并将该部分代理费计算为已结代理费。因该《协议书》已将被告支付1709600元代理费的付款义务重新确立为以1709600元抵顶两套房屋首付款后的交房义务，双方所属法律关系及权利义务已经变更。原、被告对该《协议书》的履行产生的相关纠纷，可另案主张权利。原告主张合同期满后按被告要求继续代理销售房屋至2016年6月20日，应视为对原代理合同的延续，该部分售房回款被告应按原代理合同支付代理费。本院认为，《销售代理合同》到期后被告未与原告签订补充协议延长代理期限，双方委托代理关系已经终止。继续代理销售房屋是按被告要求，但未提交证据予以证明。针对该期间所销售房屋，双方也未达成代理费结算报告。关于原告主张代理合同期满后，其还为被告销售部分房屋，被告仍需支付代理费434685元。本院认为，《销售代理合同》到期后被告未与原告签订补充协议延长代理期限，双方委托代理关系已经终止。原告未提交证据证明与被告就支付代理费事宜达成一致，故原告该项主张，证据不足，不予支持。综上所述，被告河北鑫拓公司尚欠原告北京上古公司鑫科时尚公馆代理费181688元、鑫科国际广场代理费3170043元，共计3381731元，被告应予支付。被告未支付该款项，《销售代理合同》也未对违约金做出约定，违约金应自原告提起诉讼之日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下：被告河北鑫拓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告北京上古新锐房地产经纪股份有限公司代理服务费3381731元及违约金，违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年11月6日起计算，至判决确定的履行期间届满之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53778元，由被告负担33853元，原告负担19925元。保全费5000元由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  贾立新人民陪审员  浦熔志人民陪审员  崔亚杰二〇一八年十二月二十八日书 记 员  刘泽阳