四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0183民初1537号 原告：江**祥，男，1963年6月13日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告：宋淑华，女，1963年10月20日出生，汉族，住四川省邛崃市。 二原告委托诉讼代理人：张永伟，四川博锐律师事务所律师。 被告：邛崃市宾馆有限公司。住所地：四川省邛崃市临邛镇文庙街51号。 法定代表人：刘春明，职务不详。 委托诉讼代理人：牟锦莉，四川众旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李林林，四川众旺律师事务所律师。 原告江**祥、宋淑华与被告邛崃市宾馆有限公司（以下简称邛崃宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告江**祥、宋淑华的委托代理人张永伟、被告邛崃宾馆的委托代理人牟锦莉、李林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江**祥、宋淑华向本院提出诉讼请求：一、解除双方的房屋租赁合同关系，邛崃宾馆返还江**祥、宋淑华租赁房屋；二、邛崃宾馆按人民币1260元/月支付江**祥、宋淑华从2018年4月至合同解除之日的房屋租金；三、邛崃宾馆支付江**祥、宋淑华违约金62880元。事实和理由：2010年时，邛崃宾馆以售后返租的方式销售其开发的商品房。2010年3月25日，案外人夏雪和邛崃宾馆签订《商品房买卖合同》，约定邛崃宾馆将位于邛崃市文庙街25号的颐城6幢1单元7层6号房屋出售给夏雪。2010年3月26日，双方又签订了《房屋租赁合同》和《房屋及设施设备使用补偿协议》，约定夏雪将购买的房屋租赁给邛崃宾馆使用。2017年9月2日，江**祥、宋淑华从夏雪处购买了案涉房屋，租赁合同继续履行。2017年12月7日，邛崃宾馆以经营调整为由通知江**祥、宋淑华提前解除租赁合同，并在2018年3月31日后停止支付租金。江**祥、宋淑华认为，邛崃宾馆拒绝履行租赁合同的行为构成根本违约，江**祥、宋淑华有权解除合同。根据合同约定，邛崃宾馆作为违约方应当按20年租金的20%支付违约金62880元。 邛崃宾馆辩称，本案签订《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》和《房屋及设施设备使用补偿协议》的情况属实。江**祥、宋淑华已经取得案涉房屋的不动产权利。邛崃宾馆租赁案涉房屋后用于商务宾馆经营。因该房屋的规划用途为住宅，用于商业经营不符合法律规定，邛崃宾馆因此受到管理部门的处罚。原、被告之间的租赁合同不能继续履行，故邛崃宾馆于2017年12月7日提前三个月通知江**祥、宋淑华解除租赁合同关系，但是江**祥、宋淑华拒绝接收房屋。邛崃宾馆认为，双方的租赁合同已经于2018年3月31日解除。关于违约金的约定仅限于《房屋租赁合同》，不涉及《房屋及设施设备使用补偿协议》。《房屋及设施设备使用补偿协议》约定的是对出租人出资装修的补偿，该补偿费不属于租金。邛崃宾馆的解除合同行为合法，不构成违约。江**祥、宋淑华主张违约金不符合合同约定的条件。邛崃宾馆同意返还江**祥、宋淑华房屋，但是不同意其他诉讼请求。江**祥、宋淑华主张的违约金计算基数不应当包含补偿费。如果法院认定应当支付违约金，请求依法调整减少。 本院经审理认定事实如下： 邛崃宾馆以售后返租的方式销售其开发的商品房。2010年3月25日，案外人夏雪和邛崃宾馆签订《商品房买卖合同》，约定邛崃宾馆将位于邛崃市文庙街25号（现为45号）的颐城6栋1单元7层6号房屋出售给夏雪。2010年3月26日，双方又签订了《房屋租赁合同》和《房屋及设施设备使用补偿协议》。《房屋租赁合同》约定夏雪（甲方）将购买的房屋租赁给邛崃宾馆（乙方）作商务居所使用；租期240个月，从2010年10月1日起至2030年9月31日止；租金标准前十年为每月600元，后十年为每月700元；经甲方书面催告后乙方仍拖欠房租3个月以上，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应当按照20年合同总租金的20%向甲方支付违约金。《房屋及设施设备使用补偿协议》约定：因租赁房屋为新房且室内全新装修，设施设备家具电器全新齐备，邛崃宾馆（乙方）按每月660元支付夏雪（甲方）房屋及屋内设施设备使用补偿费；于每月3日前支付上月补偿费；经甲方书面催告后乙方仍拖欠补偿费累计3个月以上，甲方有权终止协议，收回房屋。此后，双方按约履行。2017年9月13日，江**祥、宋淑华从夏雪处购买了案涉房屋并办理过户，取得了不动产权证。2017年12月7日，邛崃宾馆以经营调整为由书面通知江**祥、宋淑华提前解除租赁合同，要求江**祥、宋淑华在2018年3月31日前接收房屋。江**祥等业主共同回复邛崃宾馆，要求邛崃宾馆完善水电气设施并按20年总租金的20%进行一次性补偿，否则不同意解除合同。邛崃宾馆将租金、补偿费支付至2018年3月31日。案涉房屋现由邛崃宾馆占有。本院于2018年6月4日向邛崃宾馆送达了起诉状副本等手续。 上述事实有当事人陈述、江**祥、宋淑华出示的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、《房屋及设施设备使用补偿协议》、售房宣传单、提前解除合同通知书、书面回复意见，房屋买卖合同、不动产权证等经庭审质证予以证实，本院予以确认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》和《房屋及设施设备使用补偿协议》是当事人自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。双方之间形成房屋租赁合同关系。租赁房屋在租赁期限内发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。江**祥、宋淑华作为房屋受让人依法可以继续履行原租赁合同。因邛崃宾馆是采用售后返租方式租赁案涉房屋，其对房屋的规划性质是应当知道的。邛崃宾馆在租赁合同履行过程中才以房屋的规划用途不符合租赁用途为由主张解除租赁合同，该理由缺乏法律依据不能成立。因合同当事人行使解除权应当以享有解除权为前提，而邛崃宾馆并不享有法定和约定的解除权，故邛崃宾馆于2017年12月7日通知江**祥、宋淑华解除合同的行为不产生合同解除的法律效果。因邛崃宾馆向江**祥、宋淑华明确表明拒绝继续履行合同，故江**祥、宋淑华依法享有合同解除权。江**祥、宋淑华以诉讼方式主张解除合同，双方的租赁合同自起诉状副本送达邛崃宾馆时即2018年6月4日解除。江**祥、宋淑华主张邛崃宾馆返还租赁房屋，邛崃宾馆没有异议，本院对江**祥、宋淑华的该项请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，江**祥、宋淑华在对方违约后三个月以上的期限内拒绝接收房屋，防止房屋的使用价值损失扩大。因此，对2018年3月31日之后产生的租金和补偿费，本院不支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原、被告在《房屋租赁合同》中约定了邛崃宾馆因违约导致合同解除的情况下，应当按照20年合同总租金的20%支付违约金。鉴于双方的合同已经履行了较长时间，故邛崃宾馆要求适当减少违约金主张合理，本院根据本案的实际情况酌情予以调整减少。因《房屋及设施设备使用补偿协议》并没有关于解除合同违约金的约定，故江**祥、宋淑华主张将补偿费计入租赁合同违约金基数的请求本院不予支持。综上，本院确定本案违约金为19500元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、确认原告江**祥、宋淑华与被告邛崃市宾馆有限公司之间的《房屋租赁合同》和《房屋及设施设备使用补偿协议》于2018年6月4日解除； 二、被告邛崃市宾馆有限公司于本判决发生法律效力后三日内返还原告江**祥、宋淑华位于邛崃市文庙街45号的颐城6栋1单元7层706号房屋； 三、被告邛崃市宾馆有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告江**祥、宋淑华违约金19500元； 四、驳回原告江**祥、宋淑华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1404元，减半收取计702元，由原告江**祥、宋淑华负担491元，由被告邛崃市宾馆有限公司负担211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  万尚康 二〇一八年十二月十九日 书记员  彭力家