福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初1271号 原告：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住所地：福州市台江区八一七南路怡丰花园**楼，统一社会信用代码：913501008544256352。 负责人：陈方兴，行长。 委托诉讼代理人：李荟，福建至理律师事务所律师。 被告：马智春，男，汉族，1978年10月26日出生，住福建省福州市仓山区。 被告：叶蓝芳，女，汉族，1977年12月7日出生，住福州市仓山区。 上列两被告共同委托诉讼代理人：陈频、叶雅琪，福建世纪新安律师事务所律师、实习律师。 被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地：福州市台江区五一中路**大利嘉城**，统一社会信用代码：913500006110060494。 法定代表人：王辉，总裁。 委托诉讼代理人：陆享民，福建宽达律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称“建行城南支行”）与被告马智春、被告叶蓝芳、被告利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称“利嘉实业公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，原告向本院申请财产保全。本院于2018年7月9日作出（2018）闽0103民初1271号《民事裁定书》，裁定：“一、查封、冻结被申请人马智春、叶蓝芳位于福州市台江区，查封期限三年；二、上述查封财产以人民币257277元为限）”。本院依法适用普通程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李荟律师，被告马智春、被告叶蓝芳共同委托诉讼代理人陈频律师、叶雅琪实习律师，被告利嘉实业公司委托诉讼代理人陆享民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告建行南门支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告马智春、被告叶蓝芳共同向原告偿还借款本金人民币（币种下同）235117.62元及利息（含罚息）（依合同约定计算至本案债务清偿完毕之日，现暂计至2018年1月8日利息（含罚息）为19865.96元，本息暂合计为254983.58元）；2.请求判令原告有权以被告马智春名下位于福州市台江区五一中路以东大利嘉北侧利嘉城三期3层16商铺及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿本案债权；3.请求判令被告利嘉实业公司对被告马智春、叶蓝芳的上述债务承担连带保证清偿责任。4.请求判令被告承担本案原告律师费用2294元；5.请求判令被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。事实和理由：2010年7月28日，三被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号：2010年建闽房南个房借字471号），约定被告马智春、被告叶蓝芳向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款54万元，用于购置位于福州市台江区五一中路以东大利嘉城北侧利嘉城三期3层16商铺，借款期限为120个月，从2010年7月30日起至2020年7月30日止，借款月利率为基准利率上浮10%，借款人选择等额本息还款方法归还本息，被告以上述所购房产作为抵押物担保还款，并由被告利嘉公司对本案全部债权提供连带保证责任。合同还约定了，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%（见合同第三十一条），借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约（见合同第十六条），出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利（见合同第十七条），贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担（见合同第二十一条），被告三利嘉公司对本合同项下的全部债权承担保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止（见合同第三十六条）。本合同项下贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告（见合同第四十一条），且约定合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉（见合同第四十二条）。2010年7月6日，福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第××号）。合同签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行依约为被告发放了54万元贷款。然而，被告马智春、被告叶蓝芳却未依约履行按月还本付息义务，被告利嘉公司亦未完全履行其阶段性保证责任，截止2018年1月8日，被告尚欠原告本金235117.62元，利息15812.42元，罚息4053.54元，本息暂计254983.58元。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告马智春、被告叶蓝芳辩称，对于原告的还款诉求无异议面，但是本案房屋未取得不动产和抵押权登记，因此对原告的第二项诉求有异议。同时，对判令被告承担本案律师费用有异议，原告未提供相应证据。 被告利嘉实业公司辩称，一、福州市台江区人民法院对本案没有管辖权。《个人住房借款合同》第二十七条约定：“……2.贷款人（债权人、抵押权人、质权人）：中国建设银行股份有限公司福建省分行住所：福州……”。第四十二条约定：“本合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉。”《个人住房借款合同》（以下简称“合同”）系建行福建省分行及被告的真实意思表示，合法有效，对合同各方均有法律效力。根据合同可知，贷款人系建行福建省分行，其住所地为鼓楼区，合同各方协议约定管辖法院为鼓楼区人民法院。该协议管辖不因债权转让给建行城南支行而改变，相反，建南城南支行作为债权的受让人也应当遵守合同的约定，故原告应按合同约定向鼓楼区法院提起诉讼。二、退一步说，若台江人民法院对本案有管辖权，请判决答辩人承担保证责任后享有追偿权。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定：人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。……”。为了节约诉讼资源，避免保证人另行起诉的诉累，请法院本着效率及定纷止争的原则依法判令保证人承担本案的保证责任后，有权向向马智春、叶蓝芳追偿。三、建南城南支行对涉案商铺及其土地使用权折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，本案马智春、叶蓝芳虽尚未办理案涉商铺产权证，但该商铺已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于马智春、叶蓝芳财产，客观上应作为马智春、叶蓝芳责任财产进行处置。2、案涉商铺已具备不动产抵押登记条件，但马智春、叶蓝芳却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉商铺优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。3、当商铺具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。4、抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。5、赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人建行城南支行有权处分购房人马智春、叶蓝芳于商品房买卖合同项下的合同权利，而马智春、叶蓝芳取得商铺所有权亦属于该权利范畴，故建行城南支行有权处置案涉商铺。综上，案涉商铺已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商铺处置价款优先受偿权，有利于保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，依法确认债权人建行城南支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。四、原告要求答辩人承担本案先期律师费用2294元没有法律依据。本案没有委托合同，没有律师费发票，没有转账凭证，无法证明原告存在律师费损失，因此无权要求答辩人承担律师费。 原告建行城南支行围绕诉讼请求向本院依法提交了下列证据： 1.被告马智春、被告叶蓝芳身份证复印件、结婚证复印件。 2.被告利嘉实业公司企业信用信息查询材料。 证据1-2共同证明：三被告主体资格。 3.《个人住房借款合同》（编号：2010年建闽房南个房借字471号），证明：2010年7月28日，原告与三被告签订了《个人住房借款合同》，该合同就借款金额、借款期限、利率、借款人还款方法、借款人提供抵押、被告利嘉实业公司作为保证人以及违约责任等等作了具体约定，并约定贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告，合同争议解决方式向贷款人住所地人民法院起诉。 4.预购商品房抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第××号），证明：2010年7月6日，福州市房地产交易登记中心对案涉房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第××号）。 5.个人贷款支付凭证，证明：中国建设银行股份有限公司福建省分行依约向被告马智春、叶蓝芳发放贷款54万元。 6.中国建设银行个人贷款对账单。 7.贷款账户基本信息，证据6-7共同证明：截止2018年1月8日，被告尚欠原告本金235117.62元，利息15812.42元，罚息4053.54元，本息暂计254983.58元。 补充证据：1.委托代理合同，证明：原告因本案产生律师费用。 2.律师费发票。 3.付款凭证，证据2-3共同证明：原告因本案已支付的律师费用2294元。 被告马智春、被告叶蓝芳质证认为，对证据1和2的真实性无异议，但是被告马智春和被告叶蓝芳现在已经离婚。对证据3的真实性无异议，对证明对象有异议，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告这一点没有体现也没有通知。借款合同上盖章也是中国建设银行股份有限公司福建省分行，如是债权转让应通知债务人。证据4真实性无异议，证明对象无异议。我方认为是抵押权预告登记，不具备抵押权效力。证据5真实性及证明对象无异议。证据6-7真实性无异议，我方认为利息和罚息只能算一次，对罚息部分有异议。对原告提供的补充证据无异议。 被告利嘉实业公司质证认为，对原告提交的证据1、2无异议。对证据3无异议，但是合同中可体现贷款人是福建省分行，住所，住所地在鼓楼区约定管辖法院是住所地法院，因此应鼓楼区法院管辖。对证据4、5无异议。对证据6、7的真实性有异议，该证据为建行单方制作，具体数额应由法院查实。对原告提交的补充证据的真实性无异议，对证明对象有异议，补充证据1第二条第二点规定了律师费计算方式，但原告提出的律师费无法体现计算方式，不应由保证人承担。 被告马智春、被告叶蓝芳、被告利嘉实业公司未向本院提供证据。 经庭审质证，原告建行城南支行提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所诉基本事实属实。 另查明，原告建行城南支行于2018年10月22日在被告马智春的贷款账户中扣款498.05元。截止2018年11月9日，被告马志春、被告叶蓝芳尚欠原告建行城南支行本金234619.57元、利息22898.92元、罚息11648元，原告建行城南支行当庭予以确认。 本院认为，中国建设银行股份有限公司福建省分行与被告马智春、被告叶蓝芳订立的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告利嘉实业公司在该合同中以保证人身份签字确认。《个人住房借款合同》第四十一条第一款第五项明确约定：“本合同项下贷款发放后，贷款人将其在本合同项下的所有权利义务一并转让给中国建设银行股份有限公司福州城南支行。贷款人对上述合同权利义务转移不再另行通知借款人和担保人。借款人均已知悉并同意贷款人的上述行为”。中国建设银行股份有限公司福建省分行将《个人住房借款合同》项下的债权转让给本案原告建行城南支行并依法告知三被告，该债权转让行为符合相关法律规定，建行城南支行是本案适格原告。《个人住房借款合同》第四十二条约定：“本合同的争议解决方式为：向贷款人住所地人民法院起诉”。本案中，原告建行城南支行的住所地在台江区，且被告利嘉实业公司未在法定期限内向本院提出管辖权异议，本院依法对本案享有管辖权。《个人住房借款合同》明确约定，若借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权宣布借款立即到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并计收罚息和复利。被告马智春、被告叶蓝芳未按合同约定归还借款本息，构成违约，故原告有权请求被告马智春、被告叶蓝芳偿还尚欠的借款本金234619.57元，并支付暂计至2018年11月9日的利息22898.92元、罚息11648元，有事实和法律依据，本院予以支持。同时，原告有权依据合同约定，要求被告承担因本案支出的律师代理费2294元。 被告马智春、被告叶蓝芳自愿以其所购买的位于福州市台江区为马智春、叶蓝芳上述《个人住房借款合同》提供抵押担保，并已办理抵押预告登记。现抵押物已具备办理抵押登记的条件，被告马智春、被告叶蓝芳、被告利嘉实业公司怠于办理抵押权登记，原告依据《个人住房借款合同》享有抵押权登记条件应视为已经成就，现被告马智春、被告叶蓝芳未依约履行债务，原告有权依据《个人住房借款合同》的约定，就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿其相应债务。 被告利嘉实业公司自愿为被告马智春、叶蓝芳与原告建行城南支行签订的《个人住房借款合同》的项下债务承担连带责任保证。现被告马智春、叶蓝芳未按约履行到期债务，被告利嘉实业公司应为《个人住房借款合同》项下的债务承担连带保证责任。 综上所述，对原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、三十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告马智春、被告叶蓝芳应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行偿还借款本金人民币234619.57元及利息（利息包括罚息，暂计至2018年11月9日的利息为22898.92元、罚息11648元，之后的利息按合同约定的标准计付至借款本息全部清偿之日止）。 二、被告马智春、被告叶蓝芳应于本判决生效之日起十日内，向原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行偿还因本案支出的律师代理费2294元。 三、原告中国建设银行股份有限公司福州城南支行有权以被告马智春、被告叶蓝芳提供抵押担保的位于福州市台江区折价或拍卖、变卖所得价款，就本判决第一项、第二项确定的债务优先受偿。 四、被告利嘉实业（福建）集团有限公司应对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任。连带清偿责任承担后，有权向被告马智春、被告叶蓝芳追偿。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5159元，保全费1806.38元，公告费260元，由被告马智春、被告叶蓝芳、被告利嘉实业（福建）集团有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘 宏 人民陪审员  刘依金 人民陪审员  陈丽华 二〇一八年十二月三日 书 记 员  陈佳澜 注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。