江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0621民初8029号原告：赵玉华，男，1963年4月2日生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：黄国萍，上海荣谊律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑昌伟，上海市现代律师事务所律师。被告：赵鸿达，男，1946年8月29日生，住上海市静安区。被告：南通永诚房地产有限公司，统一社会信用代码913206217833729931，住所地江苏省海安市西场镇海防大道288号。法定代表人：陈永康，该公司董事长。委托诉讼代理人：周翔，该公司员工。原告赵玉华与被告赵鸿达、南通永诚房地产有限公司（以下简称永诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，并于2018年12月13日公开开庭进行审理。原告赵玉华及其委托诉讼代理人黄国萍，被告赵鸿达、被告永诚公司的委托诉讼代理人周翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵玉华向本院提出诉讼请求：请求判令二被告支付房款339286元，并承担同期银行贷款利息（自2009年11月开始按照同期银行贷款利率5%计算至实际给付之日）。事实与理由：2007年，被告赵鸿达在奉贤路、新闸路等地设点以被告永诚公司上海总代理名义销售海安县西场镇“黄金商铺”（中国轻纺城）。被告以285000元购得商铺一套。同年5月12日，原告与二被告签订“商品房买卖合同”，原告立即支付定金1000元，余额按照被告赵鸿达的要求打入其民生银行私人账户。根据合同附件四规定，二被告保证2009年11月时房价升值25%以上，如未达到，二被告保证15天内将339286元还给原告。二被告又要求原告签署委托租赁商铺协议书。后原告得知被告赵鸿达与原告签订的协议系私自单方协议，不代表公司，故被告永诚公司未盖章。原告将全部房款转入被告赵鸿达私人账上，公司不予认可。被告赵鸿达陆陆续续返还约70000元利息外，本金至今未还。被告赵鸿达辩称：（1）我不是总代理，是公司副总，有授权委托书。（2）2007年8月12日，原告于上海签订合同，我并未花言巧语，原告也能看到房子。（3）原告付款的数额、签订合同是真实的，后来他因经济困难要求退房，我也打报告给了陈永康，陈永康同意原告退房，已经退了280000元，最后5000元通知原告去拿，原告不去，要求我们赔偿他损失。原告诉状中称他仅收到6、7万元不是事实。本案中我不应当承担责任。被告永诚公司辩称：（1）原告要求退房款339286元已经超过诉讼时效。2011年2月，我公司退还原告60000元，最后一次退款是在2013年5月24日退10000元，到现在已经远远超过2年。我公司总共退给原告280000元，尚有5000元，原告自己未去公司领取，我公司同意将5000元退还给原告。（2）双方没有约定承担同期银行贷款利息，退房的时候明确退的是房款，不存在利息。经审理查明：2007年1月8日，永诚公司向赵鸿达出具授权委托书，授权赵鸿达为永诚公司合同签约、约定公司研定规范监督总监，具体事务全权负责代理（特殊情况有权直接向法人代表直接请示处理）。2007年8月12日，赵鸿达代表永诚公司（出卖人）与赵玉华（买受人）签订商品房买卖合同，合同约定，赵玉华购买永诚公司开发的位于苏通轻纺城A区2号楼215-1号房，房屋用途为商业用房，属框架结构，建筑面积101.39平方米，其中套内面积60.714平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积40.676平方米，房屋单价2811元/平方米，总额285000元。合同附件约定，出卖人仅限A区215-1商铺，在开盘卖价2580元/平方米基础上，确保在2009年11月时总价值升值25%以上，如未达到，买受人有权在该月份内提出退房，到时买受人应书面提出，出卖人保证在15天内将339286元全额退付买受人，之前买受人所领取的租金和双方付出的其他费用互不追究。同日，赵鸿达代表永诚公司与赵玉华签订委托租赁商铺协议书（以下简称协议），协议约定，赵玉华委托永诚公司出租中国苏通轻纺城的产权商铺A215-1，委托时间从2008年1月1日至2009年12月30日；永诚公司为表诚意，已支付2年的租金54280元；赵玉华收到永诚公司以上租金后，此商铺在委托期内永诚公司可租赁给1-3家厂商经营，永诚公司所收这些厂商的租金多少全部归永诚公司所得，赵玉华不得干涉。2007年11月11日，赵玉华缴纳1000元，永诚公司向其开具收款收据，该收据上加盖用陈公司财务专用章。2007年11月11日，赵玉华向赵鸿达账户汇款284000元。就该款项原、被告永诚公司一致认可系购房款。此后，原告与被告永诚公司解除上述商品房买卖合同。对商品房买卖合同的解除时间，原告赵玉华陈述为因未收到协议中约定的租金54280元而提出退房，第一笔退款在2011年9月，在此之前，被告已经同意退房，但是没有还钱。被告赵鸿达与永诚公司陈述解除合同是第一笔款退给原告时。以上事实，有当事人陈述以及原告提供的商品房买卖合同、收款收据、中国民生银行个人账户对账单，被告赵鸿达提供的授权委托书、委托租赁商铺协议书等证据在卷佐证。案件审理过程中，原告称其要求二被告返还的款项为已付购房款285000元以及协议中约定的租金54280元。被告赵鸿达称原告已付285000元是事实，但是实际购房款为33万余元（按照2580元/平方米）计算，协议中约定的租金54280元已经在购房款中抵扣。被告永诚公司称54280元已经支付给原告。案件审理过程中，就被告永诚公司已经退还的购房款，原、被告双方存在争议，被告永诚公司为证明其主张，向本院提供如下证据：（1）永诚公司向赵鸿达汇款合计175000元（其中2011年2月1日60000元、2011年4月15日10000元、2011年6月8日15000元、2011年8月9日10000元、2011年11月4日10000元、2012年3月13日10000元、2012年4月24日10000元、2012年6月5日10000元、2012年7月5日10000元、2012年8月9日10000元、2012年9月10日10000元、2012年10月29日10000元），上述款项被告永诚公司在记账凭证中记载为退还赵玉华购房款。原告赵玉华称上述款项系两被告之间的汇款，与原告无关，原告未收到。被告赵鸿达质证认为，上述款项是永诚公司汇给被告赵鸿达，被告赵鸿达再将款项转给原告，部分款项是通过汇款支付、部分是支付的现金，原告收到款项后出具收条。但是被告赵鸿达并未向本院提供其所谓的收条。（2）被告永诚公司向户名为赵玉华的中国民生银行（卡号为62×××88）汇款合计95000元（其中2012年1月11日10000元、2月13日10000元、3月14日10000元、12月10日15000元，2013年的1月8日10000元、2月4日10000元、3月11日10000元、4月10日10000元、5月24日10000元），对上述款项原告赵玉华称需要进一步核实。（3）原告赵玉华出具的收条2份（2011年9月29日、12月13日），合计收到款项20000元。对该款项，原告予以认可。对于被告永诚公司已经退还的款项本院认定如下，对被告永诚公司向被告赵鸿达个人账户的汇款，虽然两被告均称该款项系退还给原告赵玉华的购房款，但是并未提供其他证据予以佐证，本院不予认可。对于被告永诚公司向户名为赵玉华的汇款，原告赵玉华在本院限定期限内未提供相反证据，且在庭审后变更诉讼请求中已将该部分款项予以扣减，故对该部分款项本院予以认定。故本院认定被告永诚公司已经向原告赵玉华退还购房款115000元。本院认为：根据我国民法总则的相关规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。被告赵鸿达作为被告永诚公司的代理人与原告赵玉华签订商品房买卖合同、协议，其行为得到了被告永诚公司的认可，故被告赵鸿达的代理行为对被告永诚公司发生法律效力。原告赵玉华与被告永诚公司之间签订的商品房买卖合同、协议未违反法律、法规的禁止性规定，应当认定为有效。双方应当按照商品房买卖合同及协议的约定履行各自的义务。后原告赵玉华与被告永诚公司解除上述商品房买卖合同及协议，因双方均未能提供证据证明上述协议的解除时间，本院认定商品房买卖合同及协议的解除时间为2011年9月29日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。本案中，原告与被告永城公司就解除商品房买卖合同及协议达成一致意见，被告永诚公司也陆续多次向原告赵玉华退还购房款，根据现有证据被告永诚公司最后一次向原告赵玉华退还购房款的时间为2013年5月24日，此后被告永诚公司未再向原告赵玉华退还购房款，直至原告于2018年11月19日才向本院提起诉讼，其间已逾5年，而原告赵玉华也未举证证明在2013年5月24日出现导致诉讼时效中断的情形。故对于被告永诚公司提出的原告要求退房款已经超过诉讼时效的抗辩，本院予以采信。因被告永诚公司在庭审中自认其同意退还原告赵玉华购房款5000元，系对其自身权利的不利处分，本院予以准许。对原告赵玉华的其他诉讼请求，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告南通永诚房地产有限公司于本判决发生法律效力后15日内返还原告赵玉华5000元。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵玉华的其他诉讼请求。案件受理费6389元减半收取3195元，由原告赵玉华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6389元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审判员  张小平二〇一八年十二月十九日书记员  丁婷婷