黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黑0204民初1180号 原告：马某某，男，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。 委托诉讼代理人：王巍，黑龙江音河律师事务所律师。 被告：董某某，男，汉族，无职业，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 被告：齐齐哈尔某某房地产开发有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市铁锋区。 法定代表人：刘某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周丽春，黑龙江周丽春律师事务所律师。 原告马某某与被告董某某、齐齐哈尔某某房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马某某及其委托诉讼代理人王巍、被告董某某、齐齐哈尔某某房地产开发有限公司（以下简称某某房地产公司）的委托诉讼代理人周丽春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告马某某诉称：被告董某某因投资被告齐齐哈尔某某房地产开发有限公司开发建设某某花园2号地下车库项目缺少资金，于2014年向原告借款合计6,165,869.40元，此款原告连年多次向被告索要，被告董某某均已暂时没钱为由未予偿还。但以其全额投资建设并享有所有权的2号地下车库50个车位所有权与原告签订买卖协议作为让与担保，保证偿还拖欠原告的欠款。被告齐齐哈尔某某房地产开发有限公司作为开发主体，对于2号车库未进行实际投资，对于实际投资人董某某投资建设车位并销售的行为是明知且认可的。因此对于实际投资人的担保处分行为，被告齐齐哈尔某某房地产开发有限公司有义务协助办理产权手续，故诉至法院要求：1.请求被告董某某偿还原告欠款6,165,869.40元；2.请求依法确认让与担保关系城立，在被告董某某给付欠款不能时优先行使抵押权拍卖抵押物偿还欠款；3.请求被告齐齐哈尔某某房地产开发有限公司协助办理产权手续；4.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。 被告某某房地产公司答辩称：1.原告是诉讼主体错误。因为原告诉讼的是被告董某某偿还欠款纠纷，与被告某某房地产公司不存在法律关系，所以原告的诉讼主体不符；2.被告某某房地产公司与原告马某某之间，不存在任何合同关系，没有任何合同约定所谓的为原告主张的“协助办理产权手续”的义务；3.被告某某房地产公司早在2014年9月15日就与案外人张某某签订了《建设项目转让合同》（合同编号：QXX2014-03），而不是与本案的原告马某某或者本案的被告董某某签订的《建设项目转让合同》，而是与案外人张某某签订的《建设项目转让合同》。在该《建设项目转让合同》中第三条明确约定：“所建的地下车库不能办理政府产权证照，是乙方自行投资建设自用性质的车库和房屋，建成后的地下车库完全归乙方所有”。被告某某房地产公司与张某某在该《建设项目转让合同》第五条第3项中还明确约定：“乙方如因自有资金不足等问题与他人自愿共同投资建造地下车库时，其独立享有建成地下车库自用分配的权利与义务，与甲方无关。但乙方必须明确告知投资方该车库是自建自用性质、不能办理政府产权证照，否则给其他投资方造成损失由乙方负责赔偿”。所以，原告诉被告某某房地产公司“协助办理产权手续”，是既没有事实根据也没有法律依据的诉讼请求。综上，被告某某房地产公司请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。 被告董某某答辩称：原告所述属实，当时某某房地产公司将该车库土地转让给某某物业公司，当时的法人是尹某某，不是张某某，但张某某与被告董某某之间签订了《土地买卖协议》，以3,300,000.00元的价格将某某地下面积3680平方米和地上240平方米，地下面积作为地下车位的建造，共计127个车位建设权转让给被告董某某，并由被告董某某自行开发、自行建造、自行销售。因被告董某某资金不足，向原告马某某和牛某某借钱，其向原告借款本金2,600,000.00元，向牛某某借款本金3,000,000.00元，之后就将该地下车位大体建完，销售时发现没有手续，其就找开发公司，开发公司就将所有手续的复印件给了原告，后张某某在2015年的3、4月份就将某某物业公司的法人改成了张某某本人。其现在仍然同意用2号地下车库车位让与给原告来折抵所借款项2,600,000.00元，对牛某某的债权也同意偿还给原告。 原告马某某为支持自己的上述诉讼主张，向本院提交如下证据： 证据一、欠据二张、收据一张（与原件核对无异议），欲证实借款的真实性以及具体数额，被告董某某在原告马某某处借款6,165,869.40元用于某某家园2号地下车库的建设项目，其中45,869.40元是某某家园地下2号车库的监控设备的费用，也是原告支付的。经质证，被告某某房地产公司对该组证据的真实性均有异议，因为本案的借据与某某房地产公司无任何关系，某某房地产公司对此笔欠款不知情，借款作为原告应该附有银行流水相佐证，证实钱款如何转给被告董某某的，收据上没有年月日时间。对证明问题也有异议，地下车位不是某某房地产开发的项目，某某房地产公司早在2014年9月15日就与案外人张某某签订了建设项目转让合同，该合同中都有明确的约定内容。被告董某某对该证据的真实性无异议。 证据二、财产份额转让协议（与原件核对无异议），欲证实原告马某某有诉讼主体资格，因为马某某与牛某某债权转让的过程有债务人董某某的签字确认，转让行为及过程符合法律规定，借款的数额为3,600,000.00元。经质证，被告某某房地产公司对该组证据的真实性有异议，该债权债务转让与被告某某房地产公司无任何法律关系，被告某某房地产公司认为原告与被告董某某及债权人牛某某是否真实存在债权债务转让，其公司不知情，牛某某是否向董某某投资了3,600,000.00元，应当有投资的银行流水证据来佐证。被告董某某对该证据的真实性无异议。 证据三、土地买卖协议一份（与原件核对无异议），欲证实某某房地产开发公司将某某花园小区2号地下车库的投资建设、经营管理及所有权均转让给张某某，张某某再次转让给被告董某某。经质证，被告某某房地产公司对该组证据的真实性有异议，土地买卖协议是违法的，张某某没有出卖土地的权利，不具备作为土地买卖出让人的主体资格，土地买卖签订时间是2014年8月29日，当时某某房地产公司与张某某签订建设项目转让时间是2014年9月15日，在某某房地产公司还没有签订转让给张某某之前，张某某就与董某某签订了土地买卖协议，张某某没有在某某房地产处获得建设项目转让资格，就与董某某签订了该协议，是指空卖空的违法行为。被告董某某对该证据的真实性无异议。 证据四、土地地下车库买卖协议一份、五十个车位所有权证、进出门卡（与原件核对无异议），欲证实被告董某某以某某花园2号地下车库共计五十个车位与原告签订买卖协议，目的是以该五十个车位为该笔借款提供让与担保，在偿还欠款不能时，原告依法享有该五十个车位的优先受偿权。经质证，被告某某房地产公司对地下车库买卖协议的真实性有异议，不是地下车库，应是地下车位，签订买卖没有体现担保，证实不了原告主张的担保，签订的是建造五十个车位，在2014年9月份，其公司与张某某签订的项目地下车位转让合同，当时天气就开始冷了，不能施工，2015年1月17日根本没有建造五十个车位，董某某与马某某的合同买卖五十个车位是虚假的；对五十个车位所有权证真实性有异议，齐齐哈尔某某物业管理服务有限公司不具有发放地下车库所有权证的权利，明显是造假的行为；对门卡的真实性有异议，是私自建造的，某某房地产公司不知情。被告董某某对该证据的真实性无异议。 被告某某房地产公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交齐齐哈尔某某房地产开发有限责任公司与案外人张某某在2014年9月15日签订的《建设项目转让合同》一份（合同编号：QXX2014-03）（与原件核对无异议），欲证实：1、某某房地产公司与本案件的案外人张某某（即车库建设项目的受让人）在《建设项目转让合同》第三条第1项中明确约定：“所建的地下车库不能办理政府产权证照，是乙方自行投资建设自用性质的车库和房屋”；2、某某房地产公司与本案件的案外人张某某（即车库建设项目的受让人）在《建设项目转让合同》第五条第3项中又明确约定：“乙方如因自有资金不足等问题与他人自愿共同投资建造地下车库时，其独立享有建成地下车库自用分配的权利与义务，与甲方无关。但乙方必须明确告知投资方该车库是自建自用性质、不能办理政府产权证照，否则给其他投资方造成损失由乙方负责赔偿”。说明被告某某房地产公司与本案件的案外人张某某（即车库建设项目的受让人）无偿转让《建设项目转让合同》中就有明确约定：“车库是自建自用性质、不能办理政府产权证照”，车库原本就是不能办理政府产权证照的自建自用性质，在被告某某房地产公司没有与原告马某某有任何合同关系情况下，原告无权诉某某房地产公司“协助办理产权手续”，说明原告的诉求是没有事实根据和法律依据的请求。经质证，原告马某某对该证据的真实性无异议，但认为张某某依合同约定，对外享有转让以及融资的权利，双方之间对于应向第三方示明该车库不能办理证照，该约定内容对于第三人依法不承担法律效力，张某某的行为对于某某房地产公司已构成法定的表见代理，张某某在该车位的出售转让过程中，所产生的法律后果依法应由实际所有权人，即被告某某房地产公司承担相应的法律责任。被告董某某对真实性有异议，称其没有见过这份合同，其认为土地是某某房地产公司开发的，是要负一定责任的，某某房地产公司内部应该认可其与张某某的销售行为。 被告董某某为支持自己的诉讼主张，向本院提交五份收条、土地买卖协议，欲证实其是从张某某手中购买的某某地下车库的土地，所有的测量图纸、规划许可、规划手续都是某某房地产公司给提供的。原告马某某对证据的真实性及证明目的均无异议。被告某某房地产公司对该证据的真实性有异议，2014年9月11日的收条，是在某某房地产公司在转让项目给张某某的前四天收的土地出让金500,000.00元，当时某某房地产公司没有转让给张某某，500,000.00元不知道是什么土地转让金，张某甲的收条500,000.00元，没有年月日，张某甲与某某房地产公司没有关系。张某甲2014年9月19日的100,000.00元收条，2014年12月1日张某乙收取的100,000.00元，都与某某房地产公司无任何关系，2014年10月8日张某某的收据收取土地出让金350,000.00元是违法收取的，张某某没有卖土地的主体资格，所有的收条都应有银行的流水相佐证，土地出让协议与原告出示证据三的质证意见一致。 经举证、质证，本院对上述证据认证如下： 对于原告提交的上述证据，被告某某房地产公司以上述证据其不知情，与其无任何法律关系等理由对证据的真实性均持有异议，被告董某某对该组证据均不持异议，因该组证据与本案有关联性，本院予以采信。 对于被告某某房地产公司提交的证据，原告马某某对该证据的真实性无异议，被告董某某以该证据其不知情为由对真实性有异议，因该组证据与本案有关联性，本院予以采信。 对于被告董某某提交的证据，原告马某某对该证据的真实性无异议，被告某某房地产公司以该证据与其公司无任何关系为由对该证据的真实性有异议，因该组证据与本案有关联性，本院予以采信。 根据当事人的举证、质证及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：被告齐齐哈尔某某房地产开发有限公司开发建设齐齐哈尔市某某路南地段A-010305棚户区改造项目，该项目于2011年末竣工，并陆续办理了回迁入住手续，因受季节影响及司法诉讼，导致规划中的地下车库没有开工建设，影响该项目规划验收，故某某房地产公司将尚未建设的齐齐哈尔市某某路南地段A-010305棚户区“某某花园”1#-4#楼之间和15#-16#楼之间的地下车库建设收益权于2014年9月15日转让给案外人张某某。双方建设项目转让合同中第二条约定：“甲方无偿将该项目中未建的地下车库建设收益权按照现有规划条件转让给乙方，由乙方自行投资、自我经营、自行受益、自担风险”；第三条第1项约定：“所建的地下车库不能办理政府产权证照，是乙方自行投资建设自用性质的车库和房屋”；第五条第3项约定：“乙方如因自有资金不足等问题与他人自愿共同投资建造地下车库时，其独立享有建成地下车库自用分配的权利与义务，与甲方无关。但乙方必须明确告知投资方该车库是自建自用性质、不能办理政府产权证照，否则给其他投资方造成损失由乙方负责赔偿”。2014年8月29日被告董某某与案外人张某某签订土地买卖协议中双方约定：“张某某将位于某某花园，出让土地面积为3920平方米（其中包括地下3680平方米和地上240平方米），地下面积作为地下车位的建造，共计127个车位的建设权转让给被告董某某，并由被告董某某自行开发、自行建造、自行销售”。被告董某某为建造该地下车位先后多次向原告马某某借款2,520,000.00元,原告马某某又为某某花园2号车库安装价值45,869.40元的监控设备款，上述款项共计2,565,869.40元，2015年1月17日被告董某某为原告马某某出具欠据一张，写明欠原告借款2,565,869.00元，此款用于某某花园2号车库建设投资用款。因被告董某某无力偿还原告马某某借款，在2015年1月17日被告董某某与原告马某某签订了土地地下车库买卖协议，被告董某某将从案外人张某某处取得的某某花园地下2号车库（土地面积1626.24平方米）以1,220,000.00元价格转让给原告，同日被告董某某为原告马某某出具2,565,869.00元的欠据一张，该欠据标明此款系“某某花园2号车库建设投资用款”。2014年9月3日被告董某某因建设某某花园小区项目向案外人牛某某借款3,000,000.00元，约定月利息2%，并出具欠条一张。2018年4月18日因被告董某某未偿还案外人牛某某借款，重新向牛某某出具欠条一张，欠条写明尚欠牛某某本金3,000,000.00元，利息600,000.00元，合计3,600,000.00元。因案外人牛某某与原告马某某之间有债权、债务关系，在2018年4月20日案外人牛某某与原告马某某、被告董某某共同签署了财产份额转让协议书，案外人牛某某将位于某某花园小区地下车位建设过程中的借款本金及利息以3,600,000.00元的债权转让给原告马某某，被告董某某在该财产份额转让协议书上签字确认。现本案涉案坐落于齐齐哈尔市××花园小区××地下车库已建成，但未实际验收使用。 另查明，在本案审理中，齐齐哈尔市建华区人民法院在2018年5月9日对本案涉案的被告董某某承建的坐落于齐齐哈尔市铁锋区某某花园小区1号、2号车库进行了查封。 据以上事实，本院认为：合法的借贷关系受法律保护。本案中，被告董某某向原告马某某借款用于建造某某花园小区地下车位，并出具借条的事实清楚，证据充分，民间借贷法律关系成立。本案中案外人牛某某作为债权人转让与被告董某某的债权权利给原告马某某，并通知了债务人被告董某某，被告董某某同意该债权转让，双方债权转让行为符合法律规定，同时该债权转让行为对债务人被告董某某发生法律效力。原告马某某为某某花园2号车库安装价值45,869.40元的监控设备款也应由被告董某某偿还，故原告马某某请求被告董某某偿还借款6,165,869.40元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告马某某请求依法确认让与担保关系成立，在被告董某某给付欠款不能时优先行使抵押权拍卖抵押物偿还欠款以及请求被告齐齐哈尔某某房地产开发有限公司协助办理产权手续的诉讼请求，因本案涉案的坐落于齐齐哈尔市铁锋区某某花园小区2号地下车库已被齐齐哈尔市建华区人民法院查封，根据相关法律规定:“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书”，故原告可向齐齐哈尔市建华区人民法院另行主张该涉案的坐落于齐齐哈尔市铁锋区某某花园小区2号车库的诉讼权利，故该诉讼请求法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第二百零六条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告董某某于本判决生效后的十日内给付原告马某某借款本金及利息6,120,000.00元、监控设备安装费45,869.40元，共计6,165,869.40元； 二、驳回原告马某某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费54,961.00元，由被告董某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。 审 判 长  张 杰 审 判 员  刘长虹 人民陪审员  徐志弘 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  赵一阳 附本判决依据的相关法律法规： 《中华人民共和国合同法》 第八十条 债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对 债务人不发生效力。 第二百零六条 借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条 债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。