杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初23247号 原告：周国荣，男，1974年10月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：沈永水，杭州市萧山区义蓬法律服务所法律工作者。 被告：项永焕，男，1970年3月5日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被告：张爱荣，女，1969年10月16日出生，汉族，住杭州市萧山区。 原告周国荣诉被告项永焕、张爱荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案受理后，依法由审判员唐伟利适用简易程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告周国荣及其委托代理人沈永水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周国荣向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告签订的《房屋转让协议》。2.二被告退还原告购房款24万元，并支付该款自2010年1月19日起按年利率20%计算至实际付清之日止的利息。 事实与理由：2010年1月19日，原告与二被告签订《房屋转让协议》1份，约定二被告将位于河庄街道永丰路河庄卫生院职工宿舍住房一套（A幢西单元403室，面积为80㎡）转让给原告，转让价款为24万元，原告于签订《房屋转让协议》当天支付价款24万元，按照协议约定，该房屋产权归原告所有，该房屋转让协议自签订之日起生效。同时，双方口头约定由二被告租住案涉房屋一年，租金为1万元，故原告于当日交付购房款23万元（扣除二被告的租房租金1万元）。租赁期限届满后，被告未腾退房屋。2013年2月17日，双方签订《再次协议》，约定二被告于2013年4月18日自动搬出案涉房屋，如果二被告未搬出则应支付租金4.6万元。此后，二被告到期仍未腾退房屋，也未支付租金。为此，原告曾向有关单位反映，并向公安机关报警，但是均调解未果。2015年9月24日，原告曾向人民法院就案涉纠纷提起诉讼，后经法官释明，原告撤回起诉。之后，原告多次上门与二被告进行协商，均未果。现根据相关法律法规规定，二被告的房屋不得上市交易，双方之间签订的《房屋转让协议》无效，故原告提起诉讼，望判如所请。 被告项永焕、张爱荣未作答辩，也未向本院提供证据。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《房屋转让协议》1份，欲证明原、被告之间的房屋转让合同关系及相应权利义务。 2.《再次协议》1份，欲证明被告项永焕再次承诺腾退房屋的事实。 3.收据【附浙江省农村信用社（合作银行）客户回单联】1份，欲证明原告支付房屋价款23万元，房屋价款中的剩余1万元作为二被告租住房屋一年的租金予以抵扣。 4.《萧山市计划委员会文件——关于扩建医技病房楼等建设项目的批复》1份、《乡（镇）村集体建设用地呈报表》1份、《征（使）用土地批准通知书》1份、《土地征用协议》1份、《要求拆迁职工宿舍、食堂及附属设施征用土地的报告》1份，欲证明案涉房屋系合法建造的事实。 5.《萧山市河庄中心卫生院职工宿舍房屋购买合同》、《售房协议》、《协议书》（附授权委托书）各1份，欲证明案涉房屋由案外人王法兴向原杭州市萧山区河庄镇卫生院购买后出卖给被告项永焕的事实。 上述证据，虽未经二被告当庭质证，但本院经审查后认为，上述证据1、2、4、5真实、合法，且与本案事实相关联，故予以采纳。同时，本院对以上证据3的真实性予以确认，但涉及的原告交付被告购房款23万元的事实，本院将在以下与其他证据一并认证。 为查明本案事实，本院向案外人高（身份证号码3301211949××××××××，男，1949年10月16日出生，汉族，住杭州市萧山区河庄街道同二村居民组1户）进行调查并形成调查笔录1份。经质证，原告对该份调查笔录无异议。本院认为，该调查笔录符合有效证据“三性”特征，故予以采纳。根据高的陈述，原告与被告项永焕约定的租金为2万元/年，原告在交付购房款时扣除了一年的租金2万元。鉴于原告对高的陈述无异议，故本院依法认定原告实际交付购房款22万元。 根据法庭调查和上述有效证据，本院认定如下事实：原萧山市河庄镇中心卫生院（下称河庄卫生院）依据原萧山市计划委员会作出的《关于扩建医技病房楼等建设项目的批复》[萧计（1993）819号]和原萧山市各级政府、组织的同意，获得位于杭州市萧山区的集体建设用地，并在该地块上新建宿舍、食堂等房屋。 1995年3月11日，案外人王与河庄卫生院签订《萧山市河庄中心卫生院职工宿舍房屋购买合同》1份，约定由案外人王以3.27万元的价格向河庄卫生院购买上述职工宿舍中的A幢西单元403室。 2009年12月22日，案外人王与被告项永焕签订《售房协议》1份，约定王法兴将以上购得的职工宿舍（即A幢西单元403室）转让给被告项永焕。之后，被告项永焕付清相应购房款后获得该职工宿舍。 2010年1月19日，原告与二被告分别作为乙方和甲方签订《房屋转让协议》1份，该协议载明：“现经甲乙双方协商将甲方位于河庄街道永丰路河庄卫生院职工宿舍住房一套（A幢两单元403室，面积为80㎡），转让给乙方，金额为贰拾肆万元。现乙方将现金一次性付给甲方，因该房屋无房产证，今后凡因房子产权问题而引起的纠纷，均由甲方负责办妥，与乙方无关，房价总额为贰拾肆万元，全额退还乙方，加上利息，利息按20%年息计算为每年肆万捌仟元整。即该房屋产权应为乙方所有，该协议自签订之日起生效，双方应严格遵守协议。”同时，双方当事人又口头约定，以上职工宿舍由被告继续居住1年，并承担租金2万元/年。据此，原告实际向被告项永焕交付购房款22万元。 2013年2月17日，因被告项永焕未腾退交付上述职工宿舍，故原告与被告项永焕签订《再次协议》1份，再次确认前述房屋转让事宜，并约定：被告项永焕应于2013年4月18日腾退，如未腾退，需支付租金2.6万元，到期腾退支付前二年租金2万元。 2014年7月20日，原告、被告项永焕、案外人王法兴签订《协议书》1份，对前述房屋转让过程再次予以确认，并就案涉房屋办理权属登记及遇拆迁的补偿利益归属进行约定。 2015年9月24日、2018年5月16日，因二被告仍未腾退交付房屋，故原告先后2次向本院提起诉讼，后均撤回起诉。2018年12月5日，原告第三次向本院提起诉讼。 另查明，被告项永焕与被告张爱荣于1995年4月14日登记结婚，于2012年7月27日登记离婚，于2013年7月4日登记复婚。 再查明，案涉房屋至今未获得产权登记。 本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”具体到本案，案涉房屋使用的土地为集体建设用地，根据上述法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，而根据我国目前确立的“房地一体”原则，相应的集体土地上的房屋也禁止转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”依据上述法律规定和认定的事实，原、被告基于转让案涉职工宿舍所签订的《房屋转让协议》违反法律的禁止性规定，应属无效。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到本案，原告因案涉《房屋转让协议》向被告项永焕实际支付款项22万元，该款被告项永焕应当予以返还。至于原告主张的利息损失问题，应当说从原、被告签订的《房屋转让协议》可以看出，双方对案涉标的物系河庄卫生院职工宿舍，房屋未办理房屋产权登记的事实均属明知，因此，双方对于合同无效均有过错。考虑到二被告在原告支付前述购房款后一直未向原告交付案涉房屋，故本院酌情认定由二被告赔偿原告以22万元为基数自2010年1月19日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际付清之日止的利息损失。综上，对原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持；对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。二被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告项永焕、张爱荣于本判决生效之日起十日内返还原告周国荣人民币22万元，并赔偿该款自2010年1月19日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率计算至实际付清之日止的利息损失。 如被告项永焕、张爱荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告周国荣的其余诉讼请求。 案件受理费4900元，减半收取2450元，由原告周国荣负担150元，被告项永焕、张爱荣负担2300元。 原告周国荣于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告项永焕、张爱荣于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  唐伟利 二〇一八年十二月二十九日 法官助理程燕 书记员陆丽芳