广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初26729号原告：佛山市恒福物业管理有限公司，住所广东省佛山市禅城区岭南大道北84号恒福花园内，统一社会信用代码914406047123972882。法定代表人：杨惠珍。委托诉讼代理人：白晓莉，女，回族，1976年1月13日出生，住址广东省佛山市南海区，系公司员工。委托诉讼代理人：刘阔雅，女，汉族，1991年11月30日出生，住址湖南省耒阳市，系公司员工。被告：傅慧雯，女，汉族，1966年6月24日出生，住址广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人:贺文斌，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所律师助理。原告佛山市恒福物业管理有限公司（下称恒福物业）诉被告傅慧雯物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法由审判员梁菡适用小额诉讼程于2018年11月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘阔雅，被告傅慧雯及其委托代理人贺文斌、夏雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费￥3664.20元、公摊水电费￥728.60元、维修费分摊￥180.40元、违约金￥1164.80元，总暂计人民币￥5738.00元（上述费用及违约金暂计至2018年7月31日,违约金按年利率24%计算，请求计算至实际清偿之日止）。2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2006年10月14日，原告与被告就佛山市禅城区朝安南路63号恒福新城3座2层01房（下称“该商品房”）物业服务事宜签订《恒福新城前期物业管理服务协议》（下称“物业服务协议”）。该商品房的建筑面积为78.79平方米。根据《物业服务协议》约定，原告为该商品房提供物业服务，被告以每月1.50元/平方米（建筑面积）的标准向原告支付物业管理服务费用，并以本座住户实际发生额按该商品房建筑面积计算维修费、水电费等各项分摊费用。被告应于每季度第一个月5日前缴纳当月费用，否则，每逾期一日按欠费金额5‰标准交付违约金。原告已依约提供物业服务，但被告自2015年2月份起欠缴物业管理费、公摊维修费及公摊水电费。经原告多次催缴，被告不予理会。截止至2018年7月31日，被告已拖欠原告物业管理费、公摊维修费、公摊水电费及违约金等合共￥5738.00元。被告的行为已构成违约，严重损害了原告的合法权益，现特诉至法院，请法院依法公正判决。被告辩称：我方对于欠缴物业管理费的期间没有异议，但是对于公摊水电费是有异议的，原告并没有提供相关说明。原告没有尽到物业管理职责，出现墙体剥落等情况，被告多次要求原告维修，但是原告没有尽到维修职责。另外，部分租户占用消防通道，被告多次反映以及投诉，但是原告也一直没有处理，为此被告以拒交物业管理费来要求原告进行整改，过错责任在于原告，原告违反了物业管理的规定，无权要求被告支付违约金。诉讼中，原告举证如下：1、被告身份证复印件，证明被告的主体资格。2、物业资质证书，证明原告具有提供物业服务的合法资质。3、广东省商品房买卖合同，证明被告购买了涉案物业。4、恒福新城前期物业管理委托合同，证明原告受开发商委托对被告购买的涉案房屋提供物业服务管理，原告对案涉物业提供物业服务管理是有合法依据。5、服务（收费）备案回执，证明涉案物业服务费的收费标准经过政府部门备案，有合法依据。6、恒福新城前期物业管理服务协议，证明根据原被告双方签订的物业管理服务协议约定，物业管理费为每月每平方米1.50元，按建筑面积78.79平方米计算，即案涉物业每月物业管理费为118.20元，电费据实结算，被告应于每季度5日前缴纳当季物业管理费，并同时缴纳上水费、电费及其他费用。若逾期缴纳的，每逾期一日按欠缴金额的千分之五向原告支付违约金。7、21份公摊水电费通知、分摊公告及原告垫付水电费的发票（从2015年2月至2018年7月），证明原告先行垫付了2015年2月至2018年7月期间的公摊水电费并以通知的形式将公摊水电费的情况进行了公示。8、7份公共维修通知（从2015年5月至2017年7月），证明原告委托第三方对与被告相关的公共设施设备进行了维修并先行垫付了维修费用，同时将维修相关的情况进行了公示。9、催缴函、律师函及寄件回执，证明被告未按期履行交费义务，原告通过快递发函的方式要求被告支付拖欠的管理费、公摊水电费、公摊维修费及违约金，但被告置之不理。10、不动产登记信息，证明涉案房屋产权人为被告。诉讼中，被告举证如下：恒福新城小区公共区域多处出现安全隐患及“尚魅生物科技”店铺空调主机放置位置的实拍照片，证明原告管理的涉案小区部分墙体脱落，消防通道安装空调，对被告造成了影响，以及危害了公共安全，被告多次与原告沟通，租户称是物业管理公司允许安装的。本院对原、被告提供的证据认定如下：原告提供的证据1-6及证据10，被告对真实性均无异议，本院予以确认；对于证据7-9，原告提供了原件，且可以与其他证据相互佐证，本院对真实性予以确认。对被告提供的照片，真实性本院予以认可，对其证明内容下文再予以论述。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2006年10月14日，案外人广东恒基实业投资发展有限公司（出卖人）与被告傅慧雯（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告向出卖人购买位于广东省佛山市禅城区朝安南路63号3座2层01号房，商品房用途为住宅，建筑层数地上18层，涉案房屋建筑面积78.37平方米，套内建筑面积为66.44平方米。同日，原告恒福物业（甲方）与被告傅慧雯（乙方）签订《恒福新城前期物业管理服务协议》，约定由原告为涉案房屋提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的前期物业管理服务。被告应于每季度第一个月5日前交纳当季费用，逾期每日加收5‰滞纳金。物业管理费从房屋交付使用之日起开始计收，收费标准为：高层有电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.50元，商铺按建筑面积每月每平方米2元。物业管理服务费用标准按政府物价管理部门审批的收费标准调整。电梯维修费、保养费、年审费及电费由本座住户共同承担，属业主公共分摊的其他费用以实际发生额按房屋建筑面积分摊。如被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交清所欠费用，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金。庭审原告陈述：我方主张的物业管理费欠费期间是2016年1月至2018年7月，公摊水电费是2015年2月至2018年7月，维修分摊费是2015年5月至2017年7月；违约金原来合同约定的日千分之五过高，我方主动调整为年利率24%，以欠费金额为本金，按月计算，从每月6日开始计算，暂计至2018年7月31日；我方只主张物业管理费欠费期间的违约金，水电费和维修费没有主张违约金；至于租户安装的空调，照片的位置并不属于消防法意义上的消防通道；被告所说的墙体脱落，我方是会进行维修的，有可能原告拍摄的时间是刚脱落的时候，不能证明我方没有维修。被告陈述：我方认为物业管理费可以支付，但是不应支付违约金，我方认为原告应当整改。另查明，据《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》载明：涉案佛山市禅城区朝安南路63号三座201房，建筑面积78.79平方米，由傅慧雯单独所有，取得方式为2006年11月购买。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告与被告傅惠雯签订的《恒福新城前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同及协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照上述合同及协议的约定善意全面地履行各自承担的义务。关于原告主张被告支付物业管理费的诉请。根据《恒福新城前期物业管理服务协议》的约定，被告负有依约按时支付物业管理费的义务。诉讼中，原告主张被告拖欠2016年1月至2018年7月的物业管理费，被告亦确认尚欠该期间的物业管理费，本院对原告的主张予以支持。被告抗辩原告对小区墙体脱落不进行维修、未尽到物业管理的义务的问题，被告所举证未能证明原告对小区的管理存在严重瑕疵，且小区物业物管服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳相关费用会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公，因此本院认定被告应当向原告支付相应的服务费。涉案房屋物业管理费收费标准为1.50元/平方米/月，被告每月需向原告支付物业管理费为118.19元（1.50元/平方米/月×78.79平方米），故被告2016年1月至2018年7月应支付的物业服务费共计3663.89元（118.19元/月×31个月），原告诉请超过部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。根据前述查明事实，被告傅慧雯拒缴物业管理费事出有因，其多次投诉出现墙体剥落和部分租户空调占用消防通道，以拒交物业管理费来要求原告进行整改，即被告傅慧雯并非无故恶意拒缴物业管理费，因此，本院对原告主张的物业管理费的违约金不予支持。关于原告主张被告支付公摊水电费728.60元以及维修分摊费用180.40元，原告在诉讼中提供证据证明其已向供电、供水部门缴费，列明了该两项费用的构成，并在小区内予以公告，被告虽有异议，但未提供相反的证据予以证明其已经交纳该两项费用，亦未提供相反的证据予以反驳，故本院对原告主张的2015年2月至2018年7月公摊水电费728.60元、2015年5月至2017年7月维修分摊费180.40元予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告傅慧雯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区朝安南路63号三座201房2016年1月至2018年7月的物业服务费共计3663.89元；二、被告傅慧雯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市恒福物业管理有限公司支付佛山市禅城区朝安南路63号三座201房2015年2月至2018年7月公摊水电费728.60元、2015年5月至2017年7月维修分摊费180.40元；驳回原告佛山市恒福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告傅慧雯未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告傅慧雯负担。本判决为终审判决。审判员 梁 菡二〇一八年十二月十三日书记员 原洁萍