广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初9614号 原告：广西南宁市和润物业服务有限公司，住所地：南宁市秀厢大道18号办公楼302室，统一社会信用代码：91450107552281154E。 法定代表人：邓博元，总经理。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被告：于杰，女，1982年8月18日出生，汉族，柳州HABA教育机构教师，户籍地广西柳州市柳北区，现住广西柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：彭文亮，男，1981年1月29日出生，汉族，江苏赛哲瑞医疗设备公司销售员，户籍地广东省广州天河区，现住广西柳州市鱼峰区，系被告于杰丈夫。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司与被告于杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依法适用普通程序，于2019年4月12日公开开庭进行审理。原告广西南宁市和润物业服务有限公司的委托诉讼代理人李盈盈、覃兰宇，被告于杰的委托诉讼代理人彭文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西南宁市和润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2013年12月至2016年6月期间代收公摊电费100.50元、代收公摊水费14.60元、单元电费分摊126.90元、电梯电费分摊362.60元，2013年8月的代收水费2.70元，2013年7月至2016年9月期间住宅物业服务费3408.60元，合计4015.90元；2、被告向原告支付违约金（计算方式：以拖欠的物业费、水、电费为基数，按每日千分之三、从欠费次月的16日起计算至付清所有费用为止，暂计至2016年12月31日的违约金为7915.10元）；3、被告承担本案的律师费1000元；4、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告是红日·江山小区的业主。原告的前身广西南宁市联航物业服务有限责任公司与被告签订一份《前期物业管理服务协议》，后广西南宁市联航物业服务有限责任公司的企业名称于2016年5月4日变更为广西南宁市和润物业服务有限公司。协议约定，自协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，由原告负责南宁市红日·江山小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。自原告进驻小区以来，被告一直接受原告为其提供的物业管理服务，但被告有拖欠物业费及其他费用的行为，就拖欠的费用，原告曾多次向被告催付，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决。 被告于杰辩称：1、原告主张被告支付相关物业服务费用没有事实和法律依据，双方签订的前期物业管理服务协议属于双务合同，被告一直正常缴纳物业服务费用，原告2015年4月25日无故撤离小区后，引发一系列问题，是原告没有依约履行其应当在先履行的合同义务，被告依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务的相关费用；2015年12月16日，原告的主管行政部门南宁市住房保障和房产管理局下发《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，决定暂停原告物业管理服务，并且高新区管委会2016年8月22日也发出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，对上述通报暂停原告物业管理业务再次进行确认；本案小区在交房时配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准，依法应当降低物业服务费用，差额部分由建设单位补偿给原告。2、2015年10月1日前产生的物业服务各项费用已超过法定诉讼时效，原告并未提供证据证实其已向被告催讨物业费等费用的事实，实际上被告也没有收到任何费用明细告知单或催缴通知。3、原告擅自增加收费项目，没有合同和法律依据，原告任何的代收代缴服务应该有相关部门的授权手续，但原告没有任何的手续。4、原告违约在先，被告行使先履行抗辩权，没有违约，无需支付违约金，退一步而言，即使被告需要支付违约金，原告主张的违约金过高，法院应当予以适当减少。5、被告已经支付了水电公摊周转金500元，应从原告诉请的数额中予以折抵，折抵过后，被告不存在欠费。6、按消防法规定，本案房屋没有达到交付使用条件，所以被告从未装修入住房屋，不需要向原告支付物业服务费。7、红日江山小区业主临时管理规定第一章总则的第4条规定，聘请的是物业公司是联航物业公司而不是原告，原告向被告主张各项费用，应首先出示中标文件，证明其有合理依据管理红日江山小区并收取相关物业管理等费用。8、物业服务合同约定，被告欠缴费用超过3个月的，原告有权停止服务，现被告已经超过3个月未缴纳相关费用，原告则应停止相关物业服务，故被告不应当支付超过3个月的物业管理相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告的前身为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称联航物业公司），该公司的资质等级为三级。被告是南宁市西乡塘区高新大道西段红日·江山小区1号楼2102号房的业主。2010年11月28日，联航物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议所称“前期物业管理服务”是指自本协议签订生效之日起至小区首届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止，在此期间由甲方所提供的物业管理服务。物业服务管理内容包括房屋共用部位、房屋公用设施设备、环境卫生、公共秩序、交通秩序、房屋装饰装修、消防、公共绿化的维护和管理及社区文化活动的组织等。物业服务费用由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，其中，住宅物业：住宅物业1元/月/平方米、商业物业（含会所、办公物业）1.5元/月/平方米、室内停车位40元/个/月。物业服务费自开发商通知正式交房下月起计收，业主在办理交房手续时应向甲方一次性交清三个月的物业服务费，同时按500元/套（停车位除外）向甲方预交共用水电周转金，此后，乙方应在每月的15日前向甲方交纳当月的物业服务费；小区业主共用部位、共用设备设施运行所产生的水电费，由乙方按其拥有物业的建筑面积据实分摊；甲方每月10日前在小区公告栏公示上月共用水电分摊费；乙方应在每月15日前向甲方交纳上月的共用水电分摊费；受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），具体代办收费标准执行政府规定；乙方未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，每逾期一日按欠交金额的千分之三向甲方支付违约金，连续三个月未交纳的，甲方有权停止服务，并有权采取法律诉讼方式追缴物业服务费及违约金，并由乙方承担因此所发生的诉讼费、律师费等费用。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。被告所购买的住宅建筑面积为89.72平方米。原告主张被告欠缴代收水、电费、生活垃圾处理费、物业服务费，于2018年10月10日诉至本院，提出前述诉讼请求。因本案诉讼，原告支出律师费1000元。 根据原、被告提交的各项费用交费票据原件查明：原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月。 2016年9月18日，原告收取了小区4号楼1403号房业主支付的物业服务费、公摊水电费、垃圾处理费等。 被告于2013年5月27日向原告交纳水电公摊周转金500元，其未举证证明已交纳原告所主张的2016年4月之前的水费、2016年6月之前的电费、2016年5月之前的物业服务费、2016年3月之前的垃圾处理费。 此外，业已生效的南宁市西乡塘区人民法院（2016）桂0107民初4323号民事判决书查明如下事实：2015年12月16日，南宁市住房保障和房产管理局作出《关于对广西南宁市联航物业服务有限责任公司有关问题情况的通报》，载明：“2015年12月12日广西新闻网曝光红日江山小区保安殴打业主的问题，我局高度重视，立即与高新区建设房产局对该事件进行调查。根据高新区建设房产局出具的情况报告，红日江山小区物业为广西南宁市联航物业服务有限责任公司（以下简称‘联航物业公司’）部分保安于2015年12月10日晚因停车问题与该小区业主发生冲突，造成该小区一名业主鼻梁粉碎性骨折，影响恶劣。经研究决定：一、责令联航物业公司进一步加强对员工培训教育及管理，防止暴力事件再次发生；二、暂停办理该物业公司物业管理相关业务及招投标工作；三、取消该物业公司2015年度评优评先资格；四、纳入物业企业诚信体系，并予以通报批评……”。 2016年4月28日，红日江山小区首届业主委员会成立。 2016年5月4日，联航物业公司更名为广西南宁市和润物业服务有限公司。 2016年6月中旬，红日江山小区连续几天被停电，同年7月被停水数日。 2016年8月22日，南宁高新技术产业开发区管理委员会作出《关于红日江山小区水费缴纳相关问题的复函》，将协调情况函复如下：“一、广西南宁市联航物业服务有限公司（以下简称‘联航物业’）已于2015年被市住房局通报并暂停办理相关业务。建议由业委会告知小区广大业主不再向联航物业缴纳任何费用。二、经市住房局核实，广西南宁市和润物业服务有限公司未办理备案手续，不具备物业管理资质。三、关于要求联航物业提供小区水费明细、未交费清单、水表/电表抄表度数及缴清水费等问题，我委相关部门多方数次协调联航物业解决上述问题但至今未果。建议业委会通过司法途径解决上述问题，以挽回业主的经济损失……”。 本院认为，一、关于物业费是否应当支付。虽然被告主张原告不具备资质，但即使原告不具备资质，也应由行政主管部门对其进行处罚，而原告与被告之间是合同关系，主要根据合同确定双方的权利和义务，故即使物业公司存在不具备资质的瑕疵也并不意味着业主可以拒交物业服务费。原告的前身联航物业公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，对合同双方均具有约束力。被告居住在小区内，确实使用了水电、产生生活垃圾，由此必然产生相应的水电费、生活垃圾处理费及物业费，现原告已经实施了相应时间段内的费用代付代缴行为，被告则负有向原告支付相应费用的义务。关于原告提供物业服务的截止时间，原告主张至2016年9月，并提交4号楼1403号房业主于2016年7月21日、2016年8月25日、2016年9月18日交纳物业服务费等费用的《红日江山收款单》予以证实。但原告提交的上述收款单未加盖任何公章，无法确认其真实性，被告亦不予认可，且仅凭个别业主的缴费行为，不足以证明原告确实向全体业主提供了《前期物业管理服务协议》约定的物业服务。根据原告提交的代交费用票据，最晚一次代交的费用为截止时间为2016年6月初的电费，根据日常生活经验法则结合被告的答辩意见，本院推定原告提供物业服务的截止时间为2016年5月底，故原告要求被告支付2013年7月至2016年5月的物业费3140.20元（1.00元/月/平方米×89.72平方米×35个月），本院予以支持，2016年6月至9月的物业费不予支持。 二、关于是否应支付代收水、电费、生活垃圾处理费。原告最后一次代交水费的截止时间为2016年4月，最后一次代交电费的截止时间为2016年6月初，最后一次代交生活垃圾处理费的截止时间为2016年3月，故原告要求被告支付2016年5月至6月的代收水费、代收公摊水费，本院不予支持。2016年4月之前（包含4月）的水费、2016年6月之前（包含6月）的电费，因被告未提交自行交纳上述费用的票据，又未能提供相反或反驳证据否认原告提交的欠费明细表，故被告仍应按原告欠费明细表所列数额交纳上述费用。根据原告提供的欠费明细表，被告应向原告支付的电费为590元、水费为16.80元。 三、关于是否应支付违约金及律师费。合同约定业主未按时交纳物业服务费及应分摊的共用水电费的，应向原告支付违约金并承担律师费等费用。首先，原告曾有撤离行为，原告与业主也发生过矛盾，被告有不安抗辩权，被告不按时交纳物业费等费用事出有因，情有可原；其次，原告主张向被告催缴过诉请期间的物业费及公摊共用水、电费，但未举证证明，因小区业主认可原告在2015年4月第一次撤离之前是有张贴缴费数额的，故对于原告主张的被告不予认可的2015年4月之后（包含4月）的催缴行为，本院不予采信。原告要求被告支付2015年4月之后（包含4月）欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金，本院不予支持，2015年4月之前欠缴物业服务费及应分摊的共用水、电费的违约金予以支持。双方约定每逾期一日按欠交金额的千分之三支付违约金，被告主张违约金过高，该主张有法律依据，故本院调整违约金为，以到2015年3月止的欠缴费用总额为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。2015年3月止的欠缴费用包括2013年12月至2015年3月的代收公摊电费68.40元、代收公摊水费11.60元、单元电费分摊82.30元、电梯电费分摊144.10元及2013年7月至2015年3月的物业服务费1884.12元，共计2190.52元，被告应以2190.52元为基数，自2015年4月至被告付清2190.52元为止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算。对原告关于律师费的请求，因被告在2015年4月之前就有欠缴行为，原告要求被告支付律师费符合合同约定，本院予以支持。 四、关于被告主张以水电公摊周转金500元折抵所欠费用的问题。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》未对水电公摊周转金的使用方式进行约定，原告提交的预交电费发票亦不足以证实其已以水电公摊周转金来折抵拖欠的电费，并且，若原告已以水电周转金折抵，现又在本案中起诉要求被告支付拖欠的水电费，则属重复收费，故原告关于水电公摊周转金已折抵为电费支付给电网公司的主张，本院不予采信。现双方合同已经终止，水电周转金未曾合理使用，则应予以返还或折抵欠费，现被告要求以水电公摊周转金500元折抵欠费，本院予以支持。如前所述，由于被告还应向原告支付电费590元，故本院以水电公摊周转金500元折抵该电费590元后，被告还应向原告支付电费90元。 五、关于诉讼时效，物业服务合同为连续性合同，其诉讼时效自提供物业服务最后一期起算，但起诉的缴费期间，应当往前推三年予以保护，超过的不予保护，故本案中原告主张的各项缴费并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款之规定，判决如下： 被告于杰向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付物业服务费3140.20元； 被告于杰向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付电费90元； 三、被告于杰向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付水费16.80元； 四、被告于杰向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付违约金（违约金计算：以2190.52元为基数，自2015年4月1日至被告付清2190.52元为止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）； 五、被告于杰向原告广西南宁市和润物业服务有限公司支付律师费1000元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费50元（原告已预交），由原告广西南宁市和润物业服务有限公司负担8元，被告于杰负担42元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 罗 媛 审判员 韦月玲 审判员 卢晓曦 二〇一八年十二月十七日 书记员 张宏宇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。