浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终8960号 上诉人（原审被告）：杭州永安控股有限公司，住所地：杭州经济技术开发区杭州东部国际商务中心****。 法定代表人：沈东海，总经理。 委托代理人：沈怡、肖芬，浙江颐保律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘国梁，男，1974年11月29日出生，汉族，住临安市。 委托代理人：张松梅，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州永安控股有限公司（以下简称永安公司）与被上诉人潘国梁房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年7月26日，潘国梁（甲方）与杭州永安投资控股有限公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》一份，约定将潘国梁所有的坐落于杭州市经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢东峰11层整层出租给杭州永安投资控股有限公司使用，双方对租期、租金及支付方式等事项作出明确约定，同时，合同约定“未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的”，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。 《写字楼租赁合同》签订后，潘国梁向永安公司交付了案涉写字楼。2014年12月10日，1106-1108室在杭州经济技术开发区房××队办理了装修备案；2015年11月4日，1104-1105室在杭州经济技术开发区房××队办理了装修备案；2015年12月8日，1102-1103在杭州经济技术开发区房××队办理了装修备案。次承租人将1102-1105室房屋中间打通，将1106-1107室房屋中间墙体全部敲掉。永安公司庭审中陈述，在1106-1108室房屋装修时，曾口头告知潘国梁，但在1102-1105室房屋装修时，未告知潘国梁相关情况。 因潘国梁认为永安公司未经其允许擅自改变1106-1108室房屋结构，于2016年9月在1101、1106、1108室房屋门上张贴了《写字楼租赁合同解除通知书》，要求永安公司将1106-1108室房屋恢复原状。2017年4月17日，潘国梁以永安公司擅自拆改变动1102-1108室房屋结构为由，诉至原审法院，要求解除案涉《写字楼租赁合同》。因潘国梁未能举证证明永安公司确已收到书面要求整改的通知，2017年9月25日，原审法院依法作出（2017）浙0191民初830号民事判决书驳回了潘国梁的诉讼请求。 2018年3月16日，潘国梁认为永安公司在未经其书面同意的情况下，擅自拆改变动1102-1108室房屋结构，遂以顺丰快递、EMS快递、中通快递以及手机短信的方式通知永安公司在2018年4月2日前恢复房屋结构，三份快递显示由前台或同事签收。2018年4月13日，潘国梁以永安公司收到书面整改通知后拒不整改为由，诉至原审法院。2018年4月20日，永安公司法定代表人签收了本案的相关副本材料。1102-1108室房屋至今仍未修复整改。 另查明，杭州永安投资控股有限公司于2015年2月5日更名为现名称即永安公司。 潘国梁的诉讼请求为：1.判令解除潘国梁、永安公司于2014年7月26日签订的关于杭州经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢东峰11层整层的《写字楼租赁合同》，并赔偿潘国梁100000元；2.判令永安公司立即腾空上述房屋；3.判令永安公司承担本案诉讼费用。 原审法院认为：潘国梁、永安公司签订的房屋租赁合同，意思表示真实，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。永安公司擅自变动房屋结构，经潘国梁书面通知限期整改后，仍未恢复原状，现潘国梁诉请解除案涉合同，可予支持。永安公司应向潘国梁返还案涉房屋，腾退所需的合理期限由原审法院酌情确定。对于潘国梁诉请要求永安公司赔偿损失100000元的诉讼请求，无事实依据，故原审法院不予支持。永安公司认为1102-1108室房屋的装修使用因未涉及建筑主体和承重结构，不是拆改变动房屋结构，对此，原审法院认为对于该合同条款的约定应按通俗意义理解，因房屋承重结构关系到房屋主体安全，房屋承重结构的变化受到国家法律、法规强制性规定的约束,无论出租人是否同意，承租人均不能拆改变动房屋承重结构。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，判决：一、解除潘国梁与永安公司于2014年7月26日签订的《写字楼租赁合同》；二、永安公司应于判决生效后三十日内将杭州市经济技术开发区杭州东部国际商务中心1幢东峰11层整层腾空、恢复原状并返还给潘国梁；三、驳回潘国梁的其他诉讼请求。 本案案件受理费2300元，由潘国梁负担2220元，永安公司负担80元。 宣判后，永安公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。本案中，潘国梁“以《写字楼租赁合同》约定‘未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正、并修复的’，甲方有权解除合同”为由，诉讼要求解除合同。本案因房屋装修均已经房屋监察大队备案登记，“损坏房屋”的理由不成立。那么，本案只需审查“擅自拆改变动房屋结构”是否成立。争议焦点在于拆改部分是否属于“结构”。一审中，永安公司先是向法院申请鉴定涉诉房屋拆改部分是否属于结构，法院以没有鉴定机构承办此项鉴定事项为由口头不予同意鉴定申请。在此情况下，永安公司由向涉案房屋设计单位以及开发单位书面要求说明有关永安公司的次承租人拆改的后砌填充墙是否属于结构？得到的答案是：不属于结构。更不属于称重结构。涉案房屋是框剪结构，图纸上是结构或是承重结构的按标准都是标涂了黑色实心，而非结构是白色空心。这份图纸在房屋设计建造交付过程中经各个部门备案，永安公司在一审中也作为证据提交。而一审法院在潘国梁对证据真实性没有异议的情况下，不顾图纸反映的客观事实，强行将图纸的白色空心部分贴上“通俗意义理解”的标签，认为永安公司打通部分的后砌填充墙就是破坏房屋承重结构，影响房屋主体安全，不论出租人是否同意，永安公司都不能拆改。且以此为由判决永安公司恢复原状、解除合同。需要说明一审审理过程中的另一个细节：永安公司向一审法院提交了涉案房屋上一个楼层同是潘国梁自己的房屋，打通两个房间之间的后砌填充墙的事实。一审法院的意见为这是潘国梁自己的房屋，那是他人的自由，与本案无关。那么，永安公司据此理解为：同样楼上楼下房屋之间都是分隔空间面积的装饰墙，都不属于结构，因为“结构”根据图纸查看均在楼层的外围标涂黑色的部分，与本案无关。一审法院出于无法找到永安公司违约的证据，又基于某种目的，将几面不属于结构的装饰墙重新定义为“房屋承重结构”。永安公司据此认为一审判决认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审判决依据《合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十七条的规定。后两条都是合同解除以及解除后的规定。为什么能解除合同的依据是《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”永安公司认为，永安公司以及次承租人从未拆改过图纸上的黑色标记的承重结构部分，也从未破坏房屋，在不触及结构的情况下，合理装修都是法律以及双方合同允许的，不需要潘国梁在装修时另行审批同意。为此，在永安公司合法以及守约的情况下，一审法院经行以该条内容判令双方合同解除系法律适用错误。综上，请求撤销原审判决，改判驳回潘国梁的全部诉讼请求，并由潘国梁承担全部诉讼费用。 针对永安公司的上诉，潘国梁发表答辩意见称：一、永安公司拆除1102、1103、1104、1105室之间以及1106、1107之间的墙体，明显对这些房屋的价值和使用价值造成了影响，对这些房屋造成了损害。二、双方合同中约定不能更改变动房屋结构，从专业的建筑工程学意义上来讲，本案建筑结构属于框架剪力墙结构，本案双方的真实意思不可能是“不能改变框架剪力墙结构”。双方均非专业的建筑业从业人员，本案合同是房屋租赁合同，并非是建筑工程类合同，对本案房屋结构的理解只能以普通人的常规理解作为标准，也应当是双方的真实意思，永安公司拆除了1102、1103、1104、1105室之间以及1106、1107之间的墙体，明显是拆改变动了房屋结构，也对被拆除墙体的房屋造成了损害。综上，请求维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：案涉合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按约履行。双方于合同中约定“未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定期限内仍未纠正，并修复的”，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。对该约定中的“擅自拆改变动房屋结构”，本院认为，应当理解为既包括房屋的主体结构，也包括房屋的内部格局，永安公司虽提交了浙江绿城建筑设计有限公司和杭州和达房地产开发有限公司出具分户墙的情况说明、复函，但情况说明仅表明分户墙体系非承重墙体，而复函中载明杭州东部国际商务中心1号楼为框架剪力结构，剪力墙、框架柱为房屋结构体系，其所说明的内容仅系指房屋的主体结构。据此，原审法院对上述证据材料的关联性不予确认并无不当。根据以上所述，基于当事人合同使用的字句、一般的生活经验法则等，本院认为永安公司在未经过潘国梁书面同意，将分户墙体拆除，将数间房屋并为一间房屋装修的情形，违反了合同的约定，在潘国梁书面要求其限期整改后，仍未恢复原状，双方约定的合同单方解除权行使条件成就，潘国梁要求解除合同并腾退、恢复原状并返还房屋的请求具有合同依据和法律依据，原审法院予以支持当属正确。 综上，永安公司的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人杭州永安控股有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十二月二十四日 书记员  徐森燕