湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1002民初717号原告：中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行，地址：荆州市沙市区北京中路318号。主要负责人：文良智，该行行长。委托诉讼代理人：胡开坤，男，1970年11月1日出生，汉族，住湖北省荆州市荆州区，该支行员工。委托诉讼代理人：王庆田，男，1964年8月12日出生，汉族，住荆州市荆州区，该支行员工。被告：周李非，男，1986年10月6日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。被告：荆州市皓晖房地产开发有限公司，住所地：荆州市沙市区江汉南路233号。法定代表人：韩建生，该公司负责人。第三人：卢小龙，男，1986年10月16日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。委托诉讼代理人：胡坚，荆州市沙市区复兴法律服务所法律工作者。原告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行（以下简称：农业银行）诉被告周李非、荆州市皓晖房地产开发有限公司（以下简称：皓晖公司）及第三人卢小龙金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人胡开坤、王庆田，被告周李非及第三人卢小龙的的委托诉讼代理人胡坚到庭参加了诉讼。被告皓晖公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告周李非偿还借款本金254003.90元及利息18087.45元；2、判令原告对被告周李非提供的借款抵押房地产（荆州房权证预沙字第××号）享有优先受偿权；3、判令被告皓晖公司承担连带责任；4、判令被告周李非承担本案的诉讼费、保全费等相关费用。事实和理由：2014年11月11日，被告周李非与原告签订了260000元的个人购房担保借款合同，贷款期限20年，按月等额本息还款。截止到2017年2月28日，被告周李非欠原告贷款本金254003.90元、利息18087.45元。被告周李非未按约定按期足额偿还借款，原告已按合同要求发出《贷款提前到期通知书》，依法要求被告清偿债务。被告周李非辩称，本人在湖北万商公司打工期间，受卢小龙的指使，用本人身份证为其购买案涉抵押房屋，并按卢小龙的指示签订了购房合同及贷款书。本人与案涉房屋无任何关联，请求法院查明事实，判令由卢小龙偿还全部贷款，原告尽快恢复本金的征信。被告皓晖公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审，也未提交答辩状及证据，视为其放弃自己的诉讼权利。第三人卢小龙陈述，本案借款人名义上为周李非，但其是受卢小龙的指使以个人名义为卢小龙办理购房，全部购房首付款及贷款本息全部是卢小龙支付，请求法院解除案涉房屋以周李非之名所做的虚假备案，判令原告恢复周李非的征信，判令由卢小龙承担全部贷款本息的偿还责任；卢小龙因经营不善导致资金链断裂，请求法院酌情降低偿还债务数额；对于原告而言，卢小龙不是恶意赖账，且案涉抵押房屋的实际所有人、租赁人及实际使用人十分复杂，原告在本案执行程序中无疑将面临执行难问题，卢小龙建议与原告协商调解解决；皓晖公司作为担保人，其担保对象是本案虚假购房人周李非，与本案房产的实际情况违反了担保人的本意，请求法院解除担保人对周李非的担保责任。原、被告双方围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于原告提交的证据七《贷款提前到期催收通知书》、证据八《债务逾期催收通知书》，本院认为，从两组证据提交的现场照片能够说明，通知书并非送达到周李非，故本院对于上列证据不予采信；2、对于第三人卢小龙提交的证据二《商品房买卖合同》、证据三《个人购房担保借款合同》，与原告提交的证据三、证据四内容一致，故本院对上列证据的内容予以采信；3对于第三人卢小龙提交的其余证据，由于与本案并无直接关联，故本院对上列证据不予采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月14日，被告周李非、皓晖公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：皓晖公司将其开发的位于沙市区××路××商品房项目的第5、6、7幢3单元1502号商品房出售给周李非，总价款为373268元，付款方式为2014年6月14日周李非支付首期购房款113268元，剩余购房款260000元办理贷款。2014年7月1日，被告周李非向原告农业银行申请个人住房按揭贷款。2014年9月4日，原告农业银行作为贷款人、被告周李非作为借款人（抵押人）、被告皓晖公司作为保证人共同签订了一份《个人购房担保借款合同》（编号：42020120140084602），合同约定：借款金额为260000元，借款期限为240个月（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准）；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮5%后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；本合同项下借款采用阶段性保证和抵押担保方式，皓晖公司作为阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止为借款人的债务承担连带保证责任，周李非以登记在其名下的位于沙市区××路××、××、××单元××号房屋向原告提供抵押担保；借款人未按约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对于应付未付利息（包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息），原告依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款、有权提前行使担保权。合同还就其他事项进行了约定。2014年11月11日，原告向被告周李非发放了260000元贷款，借款日期自2014年11月11日至2034年11月10日，正常执行利率为（年）6.8775%，逾期执行利率（年）10.31625%，贷款发放至皓晖公司未来馨居项目部账户。2014年11月18日，原告农业银行与被告周李非在荆州市房屋产权市场管理处办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：荆州房预沙字第××号）。贷款发放后，被告周李非于2015年11月11日开始未按合同约定足额支付当期产生的贷款本息。截止至2018年3月21日，原告农业银行主张被告周李非尚欠贷款本金254003.90元、合同期内利息30348.47元、逾期罚息1811.60元、复利2861.29元未还。另查明，被告周李非于2015年11月11日逾期还款时，案涉贷款执行利率为（年）6.4575%、罚息利率（年）9.68625%，2016年1月1日起下调执行利率（年）为5.145%、罚息利率（年）7.7175%。本院认为，原告农业银行与被告周李非、皓晖公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。本案争议的焦点在于案涉贷款本息的还款责任由谁承担？针对焦点问题，本院认为，对于借款合同应当遵从合同相对性原则，被告周李非为借款合同的相对人，应由其向原告承担偿还责任。虽然被告周李非及第三人卢小龙均陈述，案涉抵押房屋的实际使用人、案涉贷款的实际使用人及还款人为卢小龙，但被告周李非及第三人卢小龙均未能提交有效的证据，以证明其在借款时向出借人（原告）披露过名义借款人与借款实际使用人不一致的情况，故不能主张借款实际使用人为实际借款人，案涉贷款仍应由名义借款人即被告周李非承担还款责任。综上，案涉借款合同签订后，原告依约履行了全部放款义务，而被告周李非于2015年11月11日未能足额偿还当期贷款本息，其行为已构成违约。根据庭审查明的事实，经核对原告提交的贷款欠息台账及周李非应还本息计算明细表，原告主张被告周李非尚欠贷款本金254003.90元、合同期内利息30348.47元、逾期罚息1811.60元、复利2861.29元的数额，符合法律法规规定和合同约定，故原告要求被告周李非偿还贷款本金254003.90元及截止至2018年3月21日的合同期内利息30348.47元、逾期罚息1811.60元、复利2861.29元的诉讼请求，本院予以支持，被告还应自2018年3月22日起至贷款本息清偿完毕之日止按中国人民银行贷款基准利率上浮5%作为贷款年利率继续计付合同期内正常利息，并以此贷款年利率的1.5倍继续计付逾期罚息、复利。对于原告主张将对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院认为，案涉抵押房屋办理的是抵押预告登记，不同于抵押登记，仅产生对抗第三人的效力，不能产生《物权法》规定的优先权效力。鉴于案涉抵押房屋未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告尚未取得他项权利证书，其要求对该抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，故本院不予支持。被告皓晖公司作为涉案房屋的开发商自愿以保证人的身份，为购房人周李非的银行按揭贷款向原告承担阶段性连带责任保证，其保证责任终止及解除的条件是按揭房屋产权证及抵押权证办理完毕并收执日止，而被告皓晖公司未到庭应诉以证明抵押房屋已经办理了房屋产权证及抵押权证，也未能证明贷款人存在拒绝履行协助办证义务或拒绝收执的行为，故其保证责任尚未终止，被告皓晖公司仍应就周李非尚欠原告的贷款本息承担连带偿还责任。被告皓晖公司作为保证人承担连带清偿责任后，有权在承担连带责任的范围内向债务人即被告周李非追偿。被告皓晖公司不答辩、不应诉、不举证，视为其对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条规定，判决如下：一、被告周李非于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行贷款本金254003.90元及截止至2018年3月21日的合同期内利息30348.47元、逾期罚息1811.60元、复利2861.29元，并自2018年3月22日起至贷款本息清偿完毕之日止按中国人民银行贷款基准利率上浮5%作为贷款年利率继续计付合同期内正常利息，并以此贷款年利率的1.5倍继续计付逾期罚息、复利；二、被告荆州市皓晖房地产开发有限公司对被告周李非不能清偿本判决主文第一项所确认的债务承担连带清偿责任，并在承担连带清偿责任后，有权在承担连带责任的范围内向被告周李非追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的其他诉讼请求。如被告周李非、荆州市皓晖房地产开发有限公司未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5381元，由被告周李非、荆州市皓晖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判长 李 娅审判员 张 华审判员 周 备二〇一八年十二月六日书记员 徐雪峰