河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民初3140号原告(案外人)：卢成喜，男，1956年4月27日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：任宏坤，河南嵩州律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈明彦，男，1967年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王满行、张利杰（实习），河南千业律师事务所律师。被告（被执行人）：吴喜明，男，1966年8月14日出生，汉族，住河南省嵩县库区。原告卢成喜因与被告陈明彦、吴喜明案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢成喜及其委托诉讼代理人任宏坤，被告陈明彦及委托诉讼代理人王满行、张利杰，被告吴喜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢成喜向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告位于嵩县城关镇××村××南的房产的查封，中止对该房产的评估、拍卖、变卖程序；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告陈明彦与张子正、被告吴喜明等民间借贷纠纷一案，被告陈明彦依据郑州中院（2015）郑民一初字第124号民事判决书申请了强制执行，郑州中院曾于2015年5月22日作出（2015）郑民一初字第124-1号民事裁定查封了登记在被告吴喜明名下的位于嵩县城关镇××村××南的房产（房屋所有权证号：20030449），又于2018年4月10日作出（2016）豫01执327号之十七执行裁定书，准备评估、拍卖该处房产。由于原告早已在2009年以7万元的价格从被告吴喜明处购得该处房产三楼右侧房屋一套、储藏室一间，双方签订有购房合同，房款也已全部交清，房屋一直是原告在居住使用，郑州中院的查封、执行行为侵犯了原告的合法权益，原告遂提出执行异议，郑州中院于2018年8月7日作出（2018）豫01执异250号执行裁定书，以原告不能证明签订有合法有效的买卖合同、房款已交清和在查封之前已合法占有为由，驳回了原告的异议请求。原告认为，郑州中院作出的该裁定没有事实和法律依据，因为在执行异议听证时，原告提交的房屋认购协议书和居住证明已经证实了原告在郑州中院查封之前已签订房屋买卖合同，合法占有了涉案房屋的事实，被告吴喜明也认可原告已将房款交清的事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，原告的情况符合排除执行的条件。陈明彦答辩称：卢成喜诉请无事实及法律依据，应予以驳回。一、卢成喜与吴喜明签订的房屋认购协议书为预约合同，非正式的商品房买卖合同；卢成喜诉称房款已全部交清，但并未提供相应的证据予以证明，认购协议书中约定的房屋单价明显低于市场价格；嵩县××北店街居民委员会开具的《居住证明》未加盖单位印章，且单位负责人及制作证明材料的人员未签名或盖章，证据形式不合法，根据《居住证暂行条例》的规定，社区居民委员会无权出具，且卢成喜并未提交水电费缴费凭证；嵩县城关镇××村××南的房产房屋所有权证书设定他项权利摘要显示2003年6月23日该房屋在农村信用社办理抵押贷款，根据物权法第184条之规定，能够证明涉案房屋非集体土地，非土地权属不明，系能够交易及过户的房屋。二、吴喜明名下位于嵩县××××路南的房产（房屋所有权证号：20030449）均是合法的房屋，能够进行交易及过户，均系2002年6月20日嵩县伊南伊北渠灌区管理所与嵩县鸿基水机水电工程有限公司签订的《合资开发房产协议书》中在土地证××为××国××〔××〕字××号国有土地上建设的房屋，后产权登记在吴喜明名下。如涉案房屋属集体土地，房屋认购协议书无效；如房屋认购协议书有效，为何长达9年的时间未签订正式的房屋买卖合同，未办理过户登记；三、卢成喜未提交合法有效的房屋买卖合同，不能证明其是在人民法院查封之前已合法占有涉案房产，不能证明其已支付涉案房屋的全部房款，亦无证据证明购房后非因自己意愿未及时过户。人民法院在被执行人吴喜明不履行还款义务的情况下，对登记在被执行人吴喜明名下的涉案房屋进行查封、评估、拍卖的处分行为符合法律规定。吴喜明辩称：针对当事人购买房屋是真实的，因为我是建筑商，没有必要将建筑的房屋均留下，因为资金紧张，所有房屋买卖的发生均是真实的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院进行了认定，经审理查明的事实如下：1、陈明彦和张子正、吴喜明等民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月14日作出了（2015）郑民一初字第124号民事判决并生效，诉讼期间本院于2015年5月22日依据（2015）郑民一初字第124-1号民事裁定，查封了吴喜明名下位于洛阳市嵩县××村××南的房产（房屋所在权证号：20030449），2018年5月14日对该房屋继续查封。进入执行程序后，本院于2018年4月10日作出（2016）豫01执327号之十七执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人吴喜明名下位于洛阳市嵩县××村××南的房产（房屋所在权证号：20030449）。案外人卢成喜对执行裁定不服，向本院提出执行异议，本院于2018年7月26日作出（2018）豫01执异250号执行裁定书，驳回了卢成喜的异议请求，卢成喜对执行异议裁定书不服，向本院提起诉讼。2、嵩县房权证城关镇字第**《房屋所有权证存根》显示，城关镇北店街洛栾路南共四层非成套住宅，面积为729.80平方米，房屋所有权人为吴喜明，领证日期为2003年6月23日。3、2009年6月30日，吴喜明与卢成喜签订《房屋认购协议》一份，约定吴喜明将位于城关镇北店街洛栾路南住房一套、储藏室一间，住房建筑面积110平方，总价55000元（大写：伍万伍仟元整），储藏室面积30平方米，总价15000元（大写：壹万伍仟元），付款方式：一次付清房款；卢成喜认购时，向吴喜明支付10000元（大写：壹万元整），可作为定金（与收据合并方可生效）。在2010年10月15日前，卢成喜必须与吴喜明签定正式合同。超过时限或在规定的时限内（含其他原因）不签订正式合同，视为卢成喜自动放弃，吴喜明有权对认购的房屋另行销售，定金不退还。4、2018年5月30日，嵩县××北店街社区居民委员会出具《居住证明》一份，证明卢成喜于2010年起在嵩县××北店街社区洛栾南居住。5、2003年6月16日，嵩县鸿基水利水电工程有限公司出具给房产所出具证明，内容为嵩县鸿基水利水电工程有限公司为吴喜明的私营企业，其法人代表为吴喜明，现申请将座落在北店街村（丝绸厂对面）其四层房屋产权办理给吴喜明，如有不实或一切法律责任我企业愿承担。6、2002年6月20日，嵩县伊南伊北渠灌区管理所（甲方）与嵩县鸿基水利水电工程有限公司吴喜明（乙方）签订《合资开发房产协议书》一份，内容显示城西北店街丝绸厂对面的临空地，土地证书号嵩县国用[1995]字第152号，双方约定地皮由甲方提供，乙方出资；所建房屋四层，其门面房四间，甲、乙方各两间，给甲方两间建筑面积不得低于88平方米，同时给甲方10平方的地下室一间；所建房屋地皮所有权永归甲方，允许乙方使用。本院认为，案外人执行异议之诉主要是审查异议人对涉案标的物所拥有的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案被执行标的物登记在被执行人即本案被告吴喜明名下，吴喜明应当对涉案房屋享有物权。案外人卢成喜起诉称涉案房屋系自己所有，并足以对抗申请执行人的执行，依据的是卢成喜与吴喜明之间所签订的房屋认购协议书及居住证明，但其没有提交支付房款的相应凭证，虽说吴喜明认可卢成喜交付了房款，但依据案外人执行异议之诉的特殊性，对被执行人认可的事实，不能免除案外人的举证责任，故本院无法认定涉案房屋的房款已经支付。况且房屋认购协议书中明确约定：“在2010年10月15日前，卢成喜必须与吴喜明签定正式合同。超过时限或在规定的时限内（含其他原因）不签订正式合同，视为卢成喜自动放弃，吴喜明有权对认购的房屋另行销售，定金不退还。”也就是说《房屋认购协议书》仅是房屋认购的意向书，只有在双方签订正式协议后才对房屋买卖具有约束力。由于吴喜明与卢成喜双方之间没有签订正式的房屋买卖协议，卢成喜称自己对涉案房屋拥有权利本院不予采信。退一步说，即使双方存在房屋买卖关系，原告卢成喜及被告吴喜明均称涉案房屋的土地系集体土地，造成了房屋从根本上无法过户；但陈彦明出具证据称涉案土地系国有土地，涉案房屋是完全可以过户的，只是案外人怠于履行自己的权利及义务，才未办理过户。即使按原告卢成喜所称涉案土地系集体土地，涉案房屋系小产权房，卢成喜在购买该房屋时就明知该房屋以后不能办理过户的产权属性，仍进行购买，对不能办理过户明显存在过错。若涉案房屋系吴喜明的完全产权房屋，卢成喜在购买了房屋多年后，仍没有要求吴喜明把房屋的产权过户给自己，明显也存在过错。不论哪一种情况，案外人卢成喜对未办理过户登记均存在过错，故其对涉案房屋所拥有的权利不能排除执行。综上所述，卢成喜的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回卢成喜的诉讼请求。案件受理费1050元，由卢成喜负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘 超审判员 李运动审判员 范亚玲二〇一八年十二月十三日书记员 程晓芳