海南省第二中级人民法院   民事判决书   (2018)琼97民初76号   1   海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民初76号   原告（申请执行人）:儋某，统一社会信用代码9146900355738972XT。   法定代表人：钟某，该农信社理事长。   原告（申请执行人）:三亚农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91460000201353654U。   法定代表人：赵某，该公司董事长。   原告（申请执行人）:海南白沙农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91469030552797775D。   法定代表人：林某，该公司董事长。   原告（申请执行人）:琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司，统一社会信用代码91460000201726641A。   法定代表人：陈某1，该公司董事长。   以上四原告共同委托诉讼代理人：黄某。   以上四原告共同委托诉讼代理人：唐某。   被告（案外人）：朱某，住河南省开封市经济技术开发区。   委托诉讼代理人：何某，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。   被告（被执行人）：儋州天易实业有限公司，统一社会信用代码91469003721268154G。   法定代表人：颜某。   委托诉讼代理人：陈某2。   原告儋某（以下简称儋州农信社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）、海南白沙农村商业银行股份有限公司（以下简称白沙农商行）、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信社）与被告朱某、儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社共同委托诉讼代理人黄某、唐某，被告朱某的委托诉讼代理人何某、天易公司委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社向共同本院提出诉讼请求：1.判令对朱某提出执行异议的“儋城壹品”项目××栋房产可继续执行；2.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：一、原告对朱某提出执行异议的房产享有抵押权，抵押权的设定时间在被告与儋州天易实业有限公司签订购房合同之前。原告与天易公司于2012年12月11日签订了《借款合同》，约定：天易公司向原告借款7000万元，用于开发建设“儋城壹品”项目，以该公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米提供抵押担保，并于2013年1月23日办理了抵押登记。因天易公司不按合同约定归还贷款本息，原告起诉至法院，法院判决原告对“儋城壹品”项目2栋A单元1404号房产享有优先受偿权。二、朱某的执行异议请求不符合相应的法律规定，无法排除对执行标的物的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，朱某无法证明所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋；被告无法证明其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，请求法院判如所请。   被告朱某辩称，一、原告所享有的优先受偿权不能对抗被告作为消费者的物权期待权。原告抵押权的设定时间虽然早于被告朱某与天易公司签订购房合同之前，但该项抵押权的范围为“30478平方米的土地使用权及该地块上的儋城壹品项目在建工程”，并不及于建成甚至已经投入使用的商品房。另根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程价款优先权优于抵押权；建设工程价款优先权不能对抗已经交付所购商品房全部或者大部分价款的消费者。基于此，从逻辑上可以得出：抵押权和一般债权均不能对抗消费者的物权期待权的结论。故原告所享有的优先受偿权，不能对抗被告作为案涉房产的买受人所享有的消费者物权期待权。二、被告作为被执行标的的买受人，依法享有物权期待权，并据此享有足以排除执行的民事权利。被告购买案涉房产，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条所规定的条件，享有足以排除执行的民事权利。（1）法院对执行标的物的查封时间分别是在2015年6月11日和2015年8月27日，而朱某与天易公司所签订《商品房买卖合同》的时间是在2013年11月29日，在法院查封前，符合第一个条件。（2）被告购买此商品房系用于居住，且在被执行房屋所在地其名下无其他用于居住的房屋。结合司法判例及各地政府通行的房地产限售、限购政策，要求购房者出示“标的物所在地”无居住房屋的证明即可，并未要求购房者出示。诚如原告所说：若仅限于户口所在地人员购房，不允许外地户口的人购买本地房屋，这样做的结果必将损害我国市场经济和房地产整个行业的良性发展，也危及国计民生。因此，原告认为需要被告出示“户口所在地”名下无其他用于居住房屋的证明的理由，不仅没有法律依据，也不符合立法精神，且对被告也未免苛责、显示公允，更不利于对保护弱势群体及已履行全部义务特定买受人利益的保护。（3）被告在《商品房买卖合同》签订的当日，就一次性将261129元的购房款向天易公司支付完毕，且该事实已被儋州市人民法院（2018）琼9003民初3274号民事判决书所确认。综上，被告作为被执行标的的买受人，依法享有消费者的物权期待权，并据此享有足以排除执行的民事权利，原告提起的执行异议之诉没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。   被告天易公司辩称，朱某已经按照购房合同约定向其支付购房款，请求法院驳回原告的诉请。   原告围绕诉讼请求依法提交证据：（2016）琼97民初7号和（2017）琼民终48号民事判决书，拟证明天易公司已经将涉案房产抵押给原告，且在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局办理抵押登记，原告享有抵押权。上述判决确认了原告享有的涉案房产抵押权。   被告朱某质证：真实合法无异议，关联性和证明目的有异议，1、判决书内容是土地使用权及在建工程，注明是期房，而本案的被告目前房屋已经是现房，业主装修入住。2、根据相关批复，原告即使享有优先受偿权，效力也不能高于全部支付购房款的被告，原告的证据不能支持其诉讼请求。   被告天易公司质证：对证据真实性、关联性、合法性均无异议。   被告朱某围绕诉讼请求依法提交如下证据：   证据1、商品房买卖合同，拟证明朱某和天易公司存在合法有效的商品房买卖合同。   证据2、转款凭证、收据，拟证明朱某已向天易公司支付总计261129元的购房款。   证据3、海南省儋州市人民法院作出的（2018）琼9003民初3274号民事判决书，拟证明被告一与天易公司签订的《商品房买卖合同》有效。   证据4、海南省第二中级人民法院做出的（2018）琼97执异25号执行裁定书，拟证明法院认为朱某所提的执行异议符合法律规定的实质要件，裁定中止“儋城壹品”项目2栋A单元1404号房产的执行。   原告质证：对证据1、3、4的真实性、客观性、关联性无异议；对证据2中支付房款的真实性有异议，因为都是一个人代为支付。   被告天易公司质证：对证据1-4的真实性、关联性、合法性无异议。   本院认证：   一、鉴于原告的证据为人民法院发生法律效力的裁判，且天易公司对证据真实性、关联性、合法性均无异议，本院对其真实性、关联性、合法性予以确认。   二、对朱某证据，鉴于原告对朱某证据1、3、4没有异议，对证据2的真实性有异议；天易公司对朱某提供的证据1-4真实性、关联性、合法性均无异议。本院确认证据1、3、4的真实性。其他综合全案证据判断。   经审理查明：2012年12月11日，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行与天易公司共同签订《海南省农村信用社固定资产社团借款合同》，约定借款金额为7000万元，借款期限为60个月，借款起止时间为自2012年12月11日至2017年12月11日,借款用途为开发建设“儋城壹品”项目。2012年12月11日，原告与天易公司签订了《抵押合同》，约定以天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月14日在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局为上述设定抵押的土地和在建工程办理土地使用权他项登记。儋他项（2012）第449号证书记载的他项权利种类及范围登记为，他项权利：国有土地使用权抵押权；抵押贷款金额：人民币7000万元；抵押期限：5年（2012年12月11日至2017年12月11日）；抵押面积：30478平方米；土地证号为：儋国用（那大）第0125**。登记时间为2012年12月14日的在建工程（期房）抵押登记证明记载，抵押人：天易公司；在建工程坐落：儋州市那大镇大州新村大州路南侧；债权数额：7000万元；抵押物为：1号楼A单元40套、1号楼B单元21套、1号楼C单元30套、2号楼A单元18套、2号楼B单元26套、3号楼A单元148套、3号楼B单元148套、4号楼A单元148套、4号楼B单元148套，合计727套，面积49576.08平方米。登记时间为2013年1月23日的在建工程（期房）抵押登记证明记载的抵押人、在建工程坐落、债权数额与上述登记内容一致，其抵押物登记为：住宅**、商业楼共**，合计22042.67平方米。以上两次办理抵押登记的在建工程（期房）面积总计为71618.75平方米，扣除重复抵押登记的××楼两套房的面积122.9平方米，以及原告发函同意解除抵押的192套房面积15907.76平方米，现已实际抵押登记的在建工程（期房）面积为55588.09平方米。   天易公司未按照借款合同的约定偿还借款本金及利息，原告于2015年2月28日向天易公司送达了《宣布借款提前到期通知书》，宣布借款提前到期，并要求其立即偿还全部借款本息。   另查明，本院分别于2015年6月11日、2015年8月27日以（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书，查封了天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目房产。   本院于2016年7月13日作出（2016）琼97民初7号民事判决，判决：原告对天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目已实际抵押登记的在建工程（期房）面积55588.09平方米在借款64589629.6元本息范围内享有优先受偿权。天易公司不服判决，提起上诉。海南省高级人民法院于2017年6月6日作出的（2017）琼民终48号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   因天易公司不履行生效判决确定的金钱给付义务，本院于2018年6月25日以（2018）琼97执恢13号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权上的“儋城壹品”项目716套房产及相应土地使用权。   朱某于2018年7月24日对执行“儋城壹品”商品房项目2栋A单元1404号房产提出书面异议。本院于2018年8月18日作出（2018）琼97执异25号执行裁定，裁定：中止对“儋城壹品”项目2栋A单元1404号房产的执行。   再查明，朱某和天易公司于2013年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定：朱某购买天易公司预售商品房儋城壹品”商品房项目2栋A单元1404号房，房屋建筑面积共79.13平方米，总金额261129元；生效的判决确认合同签订当日，朱某向天易公司付清购房款261129元。   经查，朱某在涉案房屋所在地儋州市无其他用于居住的房产。   案件审理过程中，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条的规定，依法追加天易公司作为本案被告参加诉讼。   本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中原告作为申请执行人提起执行异议之诉，朱某作为案外人应当就其对执行涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，朱某在人民法院2015年查封前即2013年已签订合法有效的书面买卖合同；朱某所购涉案房屋为住宅，系为了居住，且在被执行房屋所在地儋州市无其他用于居住的房屋；生效的判决认定朱某已于2013年11月29日支付涉案房屋全部价款。依照上述法律规定，朱某对执行涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告关于“继续执行涉案房屋”的主张，本院不予支持。   综上所述，原告提起的执行异议之诉不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：   驳回原告儋某、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司的诉讼请求。   案件受理费5216.93元，由原告儋某、三亚农村商业银行股份有限公司、海南白沙农村商业银行股份有限公司、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 赖永驰   审判员 吴育森   审判员 马 康      二○一八年十二月十七日   法官助理 王 沛   书记员 吴淑骞   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。