广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初16791号原告：深圳市达维沃贸易有限公司，法定代表人：汪海波，总经理。委托诉讼代理人：赵顺利，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所实习律师。被告：梁叶春，男，汉族，1981年1月24日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，原告深圳市达维沃贸易有限公司诉被告梁叶春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，适用普通程序于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵顺利，被告梁叶春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，将其名下的位于深圳市曦湾华府某房产过户登记至原告名下；2、判令被告自2018年6月6日起按日向原告支付违约金至实际过户之日，暂计至2018年7月19日的违约金为10,578元（以成交价1,230万元为基数，按照每日万分之二的标准进行计算）；3、本案的受理费、保全费等诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第3项诉讼请求为要求被告承担案件受理费95,663.46元、保全费5,000元、担保费9,000元。事实和理由：被告于2018年5月19日签署一份公证委托书，委托其妻子周幽竹以被告的名义办理其名下的位于深圳市曦湾华府某房产（以下称“涉案房产”）的出售、转让手续。2018年5月29日，周幽竹以被告的名义与案外人章仙鹤签订一份《房地产买卖合同》，约定涉案房产转让给案外人章仙鹤，合同主要条款如下：成交总价为人民币1,230万元，合同定金为人民币100万元，卖方收到全部房款后将涉案房产交付买方，于双方网签《深圳市二手房买卖合同》后5日内将房产过户登记至买方名下。同日，周幽竹又以被告名义与原告、案外人章仙鹤签订《买方主体变更确认书》，约定将双方签订的房地产买卖合同的买方变更为原告。原告当日支付定金人民币100万元至周幽竹银行账号，后双方于2018年6月1日签订一份《补充协议》，约定原告于2018年6月2日前向中国银行深圳龙岗支行支付购房款人民币7,499,439元以解除涉案房产的抵押，原告于该协议签订当日支付该款项。2018年6月6日，周幽竹向原告交付涉案房产，2018年6月7日，双方又签订一份补充协议，约定剩余购房款人民币3,800,561元于涉案房产过户至原告名下后十日内支付。之后，原告在办理过户登记过程中发现涉案房屋己因被告的其他经济纠纷被深圳市南山区人民法院查封，无法办理过户。原告认为，被告事前签署了经过公证机关公证的委托书，其妻子周幽竹在代理期限和代理权限内以被告的名义所实施的民事法律行为，对被告产生法律效力，涉案房屋因被告的其他经济纠纷被法院查封，被告应当积极提供其他财产进行担保以解除对涉案房屋的查封来保障合同的顺利履行。本案中，原告已经交付了将近70%的购房款，且被告也已实际交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告继续履行双方签订的房地产买卖合同，将涉案房产过户登记至原告名下。经多次协商和催告，被告均未履行其应尽的合同义务，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的相关规定，向法院提起诉讼，望判如所请，维护原告的合法权益。被告辩称：被告同意继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；原告主张的违约金标准过高，希望法庭予以调整；对违约金的起算时间有异议，不认可自2018年6月6日开始计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市曦湾华府某房产（涉案房产）于2015年4月28日核准登记至被告名下，建筑面积为88.72平方米，不动产证号为xxx，房屋性质为商品房。2018年5月10日，被告梁叶春（委托人）与周幽竹（受托人）签订《委托书》，约定：被告梁叶春拥有涉案房产，现委托其妻子周幽竹为其代理人，并以被告的名义在代理期限（2018年5月10日至2021年5月9日）内办理如下事项；全权办理提前还清上述房产按揭／抵押贷款（即赎楼）手续，签署相关文件；代办抵押登记注销手续并回答不动产登记中心抵押登记注销相关询问、签署询问记录，签署相关文件；代为领取房地产证、不动产权证等产权证明，签署相关文件；全权办理转让（出售）上述房产有关手续，代为签署房地产买卖合同，办理相关公证手续；协助买方全权办理上述房产的银行按揭贷款（公积金贷款）手续，签署相关文件；全权办理上述房产的资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件；到银行或不动产登记中心办理上述房产的房款解除资金监管手续，签署办理解除资金监管手续所需要签署的申请及相关文件资料；到不动产登记中心办理上述房产的房款解除资金监管手续，签署《纳税申报表》、《缴款通知书》等，并回答不动产登记中心过户登记相关询问、签署询问记录；全权办理上述房产的水、电、物业管理、煤气／天然气、电话、有线电视／数字电视、网络等入户、过户、销户手续；到税务部门全权办理上述房产的减免税手续，缴纳有关费用，签署相关文件；受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关文件，原告均予承认；受托人无转委托权；及其他事项。同日，广东省深圳市公证处对该《委托书》进行了公证。2018年5月29日，案外人章仙鹤（买方）与被告梁叶春（卖方）、案外人周幽竹（卖方代理人）签订《房屋买卖合同》，约定：卖方拟转让涉案房产，该房屋处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起伍日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应自行赎楼，卖方承诺于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起十日内还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；涉案房产没有租约；转让总价款为12,300,000元；该房地产交易定金为1,000,000元，买方同意在本合同签订后三日内，向卖方支付定金1,000,000元，上述定金交由双方约定的第三方监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款；买方按照一次性付款（买方须于2018年6月7日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账号）方式给付除定金、交房保证金之外的房款11,300,000元；经双方协商，涉案房产交易产生的所有税费由买方支付，在合同履行过程中因法律、法规和政策原因所新增的税费由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方应于收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼尾款）三天内将房地产交付买方；买卖双方于2018年6月30日或之前签署《深圳市二手房买卖合同》；买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，在收文回执载明的回复日期届满之日起五个工作日内，买卖双方须办理交纳税费的手续，该房地产证由买方领取，买方负有抵押义务的，在买方领取新房地产证后五个工作日内须办理抵押登记手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之二支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过三十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过三十日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他内容。2018年5月29日，案外人章仙鹤通过银行转账方式向被告梁叶春的妻子周幽竹支付定金1000,000元，被告梁叶春的妻子出具《收据》。2018年5月29日，被告梁叶春（卖方）、案外人章仙鹤（原买方）、原告深圳市达维沃贸易有限公司（新买方）共同签订《买方主体变更确认书》，约定：卖方与原买方成交涉案房产，签署了买卖合同，现各方协商一致就买卖关系变更；新买方已明确知悉原买卖关系中所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系中全部权利、义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付等；本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方应自行完成交接，不得以此为由要求卖方退回；原买方自本协议签署生效后自动退出原买卖合同关系，卖方不对原买方已履行义务部分负返还责任；因买方主体变更，新买方替代原买方成为原合同当事方，对原合同负有完全履行的义务；如新买方不能履行的，需按原合同约定承担违约责任；及其他内容。2018年5月31日，原告深圳市达维沃贸易有限公司（买方）、被告梁叶春（卖方）、案外人周幽竹（卖方代理人）共同签订深（南）房现买字（2018）第11281号《深圳市二手买卖合同》。2018年6月1日，原告深圳市达维沃贸易有限公司（乙方）、案外人章仙鹤（乙方委托代理人）与被告梁叶春（甲方）、案外人周幽竹（甲方委托代理人）签订《补充协议》，约定：兹有甲、乙双方于2018年5月29日签订《房屋买卖合同》，先就该合同中的付款方式达成如下补充协议；乙方应于2018年6月2日前支付购房款7,499,439元；上述购房款的用于偿还合同项下房产的银行抵押款以解除抵押；付款账户户名为汪海波、账号为62×××10、开户行为兴业银行深圳皇岗支行；收款账户户名为中国银行深圳龙岗支行、账号为17×××01、开户行为中国银行股份有限公司深圳龙岗支行；及其他内容。2018年6月1日，原告依照《补充协议》内容，向被告指定的银行支付7,499,439元的购房款。2018年6月6日，原告深圳市达维沃贸易有限公司（买方）与被告梁叶春（卖方）签订《交楼确认书》，将涉案房产交付给原告。2018年6月7日，原告深圳市达维沃贸易有限公司（乙方）、案外人章仙鹤（乙方委托代理人）与被告梁叶春（甲方）、案外人周幽竹（甲方委托代理人）签订《补充协议》，约定：兹有甲、乙双方于2018年5月29日签订《房屋买卖合同》，先就该合同中的付款方式达成如下补充协议；乙方已支付定金1,000,000元、购房款7,499,439元，余还剩3,800,561元；余款付款日期为合同项下房产顺利过户至乙方名下之日起十日内支付；付款账户户名为汪海波、账号为62×××10、开户行为兴业银行深圳皇岗支行；收款账户户名为周幽竹、账号为62×××27、开户行为招商银行深圳金色家园支行；及其他内容。另查，深圳市南山区人民法院（2018）粤0305执保1426号民事裁定及（2018）粤0305执保1426号之协助执行通知书，依法将涉案房产进行查封，查封期限自2018年6月4日至2021年6月3日；深圳市南山区人民法院（2018）粤0305执保2790号民事裁定及（2018）粤0305执保2790号之协助执行通知书，依法对涉案房产进行解除查封；本院依照原告申请于2018年6月13日查封了涉案房产，本案查封于2018年11月6日转为首轮正式查封。另，原告愿意一次性向被告支付剩余购房款；涉案房产现无登记抵押情况。2018年7月30日深圳市人民政府办公厅发布深府办规［2018］9号《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知中载明：暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房；通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易；及其他事项。本院认为，原、被告签订的买卖涉案房产的《房屋买卖合同》、《深圳市二手买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。《房屋买卖合同》约定，买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》5日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记，涉案房产因被告的相关诉讼案件被查封导致无法完成过户手续，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，因被告违约的，原告可要求被告承担继续履行或赔偿损失等违约责任。本案中，原告已表明愿意依约购买涉案房产，并承诺一次性向被告支付剩余购房款；且原、被告于2018年5月31日已签订深（南）房现买字（2018）第11281号《深圳市二手买卖合同》，办理了网签，依据2018年7月30日深圳市人民政府办公厅发布深府办规［2018］9号《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》原告现具备购买人资格；涉案房产被其他案件查封现已解除，本案查封为首轮正式查封，综上故本院认为上述《房地产买卖合同》仍具备继续履行的条件。原告要求被告继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告自2018年6月6日起支付违约金至实际过户登记之日止，以成交价12,300,000元为基数，按照每日万分之二的标准计算的诉讼请求。本院认为，《房屋买卖合同》的约定，卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二支付违约金；买卖双方签订《深圳市二手房地产买卖合同》5日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。本案中，原、被告双方于2018年5月31日签订《深圳市二手买卖合同》，依据合同约定，应于2018年6月5日内向房地产权登记机关办理转移登记手续，因被告梁叶春的其他诉讼案件，导致涉案房产被查封，致使涉案房产无法办理过户手续，构成违约，故原告主张自2018年6月6日起支付违约金至实际过户登记之日，以成交价12,300,000元为基数，按照每日万分之二的标准计算，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付本案诉讼保全而支出的担保费9,000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告深圳市达维沃贸易有限公司和被告梁叶春继续履行双方于2018年5月29日签订的《房地产买卖合同》具体包括：1、原告深圳市达维沃贸易有限公司于本判决生效之日起的三十日内一次性向被告梁叶春支付剩余购房款3,800,561元；2、被告梁叶春在原告深圳市达维沃贸易有限公司付清购房余款3,800,561元之日起的三日内配合原告深圳市达维沃贸易有限公司办理位于深圳市南山区曦湾华府某房产权登记至原告深圳市达维沃贸易有限公司名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由双方按《房地产买卖合同》的约定各自承担；二、被告梁叶春于本判决生效之日起十日内向原告深圳市达维沃贸易有限公司支付违约金（违约金按12,300,000元的日万分之二的标准，自2018年6月6日起支付至本判决确定的涉案房产过户至原告深圳市达维沃贸易有限公司名下之日止）；三、驳回原告深圳市达维沃贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费95,663.46元，由被告负担；财产保全费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  王小燕审判员  褚 觅审判员  张 黎二〇一八年十二月七日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。