杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初17562号 原告：杭州蒙赞家纺有限公司，统一社会信用代码91330109785340231J，住所地杭州市萧山区新街街道长山头村。 法定代表人：高青，董事长。 委托诉讼代理人：蔡利娟，浙江湘湖律师事务所律师。 被告：杭州拓辰货运代理有限公司，统一社会信用代码91330109MA27XREC8N，住所地杭州市萧山区河上镇大桥村。 法定代表人：沈阳，总经理。 委托诉讼代理人：叶勇幸，浙江萧和律师事务所律师。 原告杭州蒙赞家纺有限公司诉被告杭州拓辰货运代理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年10月18日公开开庭进行了审理。原告杭州蒙赞家纺有限公司委托诉讼代理人蔡利娟，被告杭州拓辰货运代理有限公司委托诉讼代理人叶勇幸到庭参加诉讼。原、被告申请庭外和解一个月但未果。本案现已审理终结。 原告杭州蒙赞家纺有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2017年11月1日起至2018年7月25日止的房屋占有使用费（按杭永房地估（2018）字第XS003估价报告计算）165804元（厂房886平方米×0.8元/平方米/天×205天、宿舍100平方米×1元/平方米/天×205天）；2.判令被告支付原告垫付的水、电费用10120.5元（276元+9844.5元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月25日，原告通过司法拍卖，依法拍得杭州富卫绢纺织造有限公司所有的杭萧国用（2008）第1400001号国有土地使用权以及杭房权证萧字第××号、杭房权证萧字第××号房产；杭州富卫绢纺织造有限公司所有、登记在杭州萧山美成绢纺织造厂名下的萧国用（98）字第140016号国有土地使用权；杭州富卫绢纺织造有限公司所有的其他建筑物、构筑物等附属物以及机器设备等资产。根据（2017）浙0109破2号民事裁定书的裁定，上述资产的所有权在裁定送达原告时起转移。该裁定已于2017年10月26日送达给原告，因此，上述资产在2017年10月26日起归原告所有，但被告一直占有使用归原告所有的房产，经原告催促，被告仍没有腾出占用原告的房屋，也未支付房屋占有使用费。2018年7月25日，在法院证据交换时，被告同意将房屋归还原告，但房屋占有使用费及水、电费仍没有支付。原告为维护自己的合法权益，现根据我国法律的有关规定，特提起诉讼，请求查清事实，依法裁决。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求。 原告杭州蒙赞家纺有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人通知书》一份，证明管理人于2017年4月24日与原承租人杭州凯聪电子科技有限公司解除了租赁合同。2.《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人告知书》一份，证明管理人通知次承租人其与杭州凯聪电子科技有限公司的租赁合同已解除，次承租人应当予以腾房。3.《拍卖成交确认书》一份，证明原告通过司法拍卖竞得杭州富卫绢纺织造有限公司所有的房地产。4.民事裁定书一份。5.协助执行通知书一份。证据4-5共同证明案涉不动产所有权已归原告所有。6.浙江省法院执行、调解款票据四张，证明了原告已经付清了所有的这个拍卖款项，共计3820万元。7.房地产估价报告一份，证明根据立预案时原、被告双方确认的面积进行了鉴定，故此可以作为计算使用费的依据。 被告杭州拓辰货运代理有限公司辩称：1.破产管理人解除合同的效力不及于被告，原厂房租赁合同约定的租金条款仍然有效，原告行使权利明显不当，被告无义务负担原告主张的占用费。破产管理人未告知被告解除合同的情况，解除合同的效力不及于被告，被告依据厂房租赁合同占用、使用物业，原告在诉讼前并未提出异议，因此，被告与案外人之间就厂房租赁合同约定的租金条款仍然有效，被告仅需按实际使用天数向原告支付租金。2.如解除租赁合同的效力及于被告，那么，原告明知租赁标的有权利负担，且清楚其权利，导致双方租赁关系不稳定的责任在于原告。破产管理人与原告在2017年10月24日签署拍卖成交确认书，该确认书第六条约定：拍卖标的存在被占用情况，买受人自行负责腾退或继续租赁相关事项。这说明破产管理人从未向被告提出过腾退，同时也说明原告明知拍卖标的存在权利负担，且原告清楚其腾房和继续租赁的权利，2017年10月26日原告依据法院裁定书获得拍卖标的物的所有权和使用权，之后，其既不明示被告腾退，也未与被告协商继续租赁，因原告的不确定行为导致双方关系的不确定，由此引起的后果应由原告承担。原告作为继受的物业所有人，有权利直接通知被告腾房，在双方就续租协商未果的情况下，有权利通知被告腾房，该权利应及时行使，使双方的法律关系趋于稳定，被告无义务负担因原告行使权利不当而产生的远远超过被告预期的所谓的占用费。3.如认定系不定期租赁关系，原告解除需要依法定程序行使。原告主张侵权无事实和法律依据。被告依据厂房租赁合同占有、使用物业，破产管理人也未通知被告腾房，事后原告也未通知被告腾房，若破产管理人解除合同的效力及于被告的事实能得以确认，则被告在2018年3月底前依据厂房租赁合同占用、使用房屋的行为并不构成对原告物权的侵害，双方的关系应属不定期租赁关系。如在原告依法通知被告解除租赁关系或通知被告在合理期限内腾空房屋的情况下，被告仍继续占用、使用房屋，方构成对原告物权的侵害，既然被告不构成侵权，原告主张的占用费就无事实和法律依据。综上，破产管理人因未告知被告解除合同的情况，合同解除的效力不及于被告，即便认定解除合同的效力及于被告，双方也属不定期租赁法律关系，原告也应按法定程序行使权力。现原告行使权力明显不当，被告无义务负担评估确定的占有使用费。鉴于原告提起诉讼时被告已搬离，现被告要求按原租赁合同约定支付至3月底的租金，驳回原告无法律依据和事实依据、明显不合理的所谓的占有使用费的诉请。原告诉讼请求中要求支付的租金是从2017年11月1日起算的，这个起算点明显错误。因为被告所交的租金所对应的使用期限至2017年11月30日止。 被告杭州拓辰货运代理有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《出租房租赁合同》一份七份、网上银行电子回单三份、农业银行交易明细四份、营业执照变更通知单一份，证明2015年12月1日，被告法定代表人沈国灿与杭州凯聪电子科技有限公司法定代表人张凯悦订立了租期自2015年12月1日至2018年12月30日止、租金为13万元/年的厂房租赁合同。被告所交租金应使用至2017年11月30日。2.《厂房租赁合同》一份、网上银行电子回单二份，证明被告与杭州西兴软包装材料厂订立了租期为2018年2月1日至2021年1月30日的厂房租赁合同，并在2018年2月12日与2018年6月25日支付了租金，履行了该合同。说明被告从2018年3月份起已无必要再继续占有、使用原告的物业，结合原告从未向被告提出腾房以及原告于2018年4月份起诉的事实，再结合第一次起诉时原告所称的暂计算至2018年3月31日，仅凭这么单个情节无法证明，但是众多情节结合起来就可以说明双方实际的租赁期限至2018年3月31日止。进而说明被告并未构成对原告物业的侵害。3.网上银行电子回单三份（附财务郑燕飞的说明）。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告认为证据1-2的真实性不能确定，原告从来没有通知或者告知被告已经解除合同的事实，因此对被告没有约束力。对证据3的真实性无异议，而且被告也作为抗辩证据提交。对证据4-5的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据6的真实性无异议，对其事实也无异议，其主要证明了钱已经付清了。对证据7认为对本案不适用，具体理由除了答辩状的观点外，还有本案涉及有证无证的房屋实际状况，按照无证显然是无效的。按照租赁合同司法解释第五条第一款应该适用原租赁合同的约定，应该参照原租赁合同约定的租金。结合质证意见并经审查，本院对证据1-7的真实性予以认定。 本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1认为《出租房租赁合同》是复印件，即使是原件，也无法核对其真实性，故对其真实性有异议。但是从合同中可以看出，被告也没有按照合同约定来支付相应的租金。从租赁合同当中也可以看出，其没有骑缝章，而且前面的承租人是沈阳，但是后面签字的是沈国灿，故对这份合同的真实性有异议的；三份网上银行电子回单是对应前面的这个合同的，按被告的说法应该是一张对应前面的，两张对应后面的；对四份农业银行的业务凭证的真实性无异议，但对关联性有异议，不能证明支付的租金就是这么多或者说到底是怎么支付租金的，因为跟合同也不相对应；对营业执照变更通知单无异议。对证据2中的《厂房租赁合同》的真实性不认可，与本案无关联性。此外，关于被告到底是何时腾出的问题。原告第一次起诉时诉状中写的是暂计至3月31日。那是因为当时起诉的时间是这个时候，而不是说被告是从3月31日搬出的。因为当时所有案子时间写的都是3月31日，所以不能说因为起诉状中的时间是3月31日就认为被告于3月30日已经搬离了；对网上银行电子回单认为真实性无异议，但对关联性有异议。对证据3认为复印件如和原件一致，则对真实性无异议，但认为与本案没有关联性；对财务郑燕飞的说明的真实性、关联性、合法性均有异议。结合质证意见并经审查，本院对证据1、3的形式真实性予以认定，证据2与本案缺乏关联性，本院不作认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：杭州富卫绢纺织造有限公司管理人于2017年6月23日向杭州凯聪电子科技有限公司出具《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人通知书》：杭州市萧山区人民法院于2017年2月24日作出（2017）浙0109破申2号民事裁定书，裁定受理杭州富卫绢纺织造有限公司（以下简称“富卫公司”）破产清算，并于2017年2月28日作出（2017）浙0109破2号决定书，指定浙江君安世纪律师事务所担任管理人。根据管理人掌握的材料，在萧山法院裁定受理富卫公司破产前，你公司/你分别于2013年8月1日、2014年4月1日及2015年6月6日与富卫公司签订厂房租赁合同，承租富卫公司名下厂房，现双方均为履行完毕上述合同。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，富卫公司与你签订的三份厂房租赁合同均已于2017年4月24日解除。你公司/你如因上述合同解除产生损失的，可以损害赔偿请求权向管理人申报债权。杭州富卫绢纺织造有限公司于2017年6月29日向各位承租人发出《杭州富卫绢纺织造有限公司管理人告知书》：杭州市萧山区人民法院于2017年2月24日裁定受理杭州富卫绢纺织造有限公司（以下简称“富卫公司”）破产清算一案，并于2017年2月28日指定浙江君安世纪律师事务所担任管理人。根据管理人掌握的资料，杭州凯聪电子科技有限公司（以下简称“凯聪电子”）在富卫公司破产申请受理前与其签订租赁合同，承租富卫公司全部土地房产。后凯聪公司将部分房产转租给你公司/你。管理人报告人民法院后，已依法根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，于2017年6月23日书面告知凯聪公司以下事项：富卫公司与凯聪公司签订的全部《厂房租赁合同》均已于2017年4月24日解除。现因原租赁合同解除，转租合同已丧失合法基础。根据相关法律规定，出租人有权要求次承租人腾房并支付房屋占有使用费。故管理人请你公司/你自收到本告知书之日起停止向凯聪公司支付租金，并尽快与管理人协商处理房屋租赁事宜。若你公司/你在收到本告知书之日起仍然向凯聪公司支付租金，使富卫公司的债权人受到损失的，不免除你公司/你支付租金或占有使用费的义务。 《拍卖成交确认书》载明：买受人杭州蒙赞家纺有限公司于2017年9月26日在杭州市萧山区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价以最高价竞得下述拍卖标的物，现双方签订本拍卖成交确认书予以确认，具体内容如下：一、成交标的物：杭州富卫绢纺织造有限公司所有的萧山区新街镇长山头村的房地产等；二、买受人杭州蒙赞家纺有限公司于2017年9月26日通过淘宝网司法拍卖网络平台上最高价38200000元竞得拍卖标的物，即杭州富卫绢纺织造有限公司所有的萧山区新街镇长山头村的房地产等内容。本院于2017年10月26日作出（2017）浙0109破2号民事裁定书，裁定：一、杭州富卫绢纺织造有限公司所有的杭萧国用（2008）第1400001号国有土地使用权，以及杭房权证萧字第××号、杭房权证萧字第××号房产归买受人杭州蒙赞家纺有限公司所有；二、杭州富卫绢纺织造有限公司所有、登记在杭州萧山美成绢纺织造厂名下的萧国用（98）字第140016号国有土地使用权归买受人杭州蒙赞家纺有限公司所有。三、杭州富卫绢纺织造有限公司所有的其他建筑物、构筑物等附属物，以及机器设备等资产[具体详见苏天元房评报字（2017）第HZ04076号房地产估价报告、杭萧资评报（2017）第74号资产评估报告书]归买受人杭州蒙赞家纺有限公司所有；四、上述国有土地使用权、房屋建筑权、构筑物等附属物及机器设备等资产的所有权自本裁定送达买受人杭州蒙赞家纺有限公司时起转移；五、买受人杭州蒙赞家纺有限公司应持本裁定及时到不动产登记管理部门办理相关权属变更登记手续，上述土地、房产上已经设立的抵押登记及相应的他项权证，以及原有的国有土地使用权证、房屋所有权证予以强制注销。本院于2017年10月30日向杭州市国土资源局萧山分局发出（2017）浙0109破2号协助执行通知书：一、协助执行（2017）浙0109破2号民事裁定书；二、协助办理将杭州富卫绢纺织造有限公司所有的杭萧国用（2008）第1400001号国有土地使用权，以及杭房权证萧字第××号、第××号房屋所有权转移登记至买受人杭州蒙赞家纺有限公司（统一社会信用代码91330109785340231J）名下；三、协助办理将杭州富卫绢纺织造有限公司所有、登记在杭州萧山美成绢纺织造厂名下的萧国用（98）字第140016号国有土地使用权转移登记至买受人杭州蒙赞家纺有限公司（统一社会信用代码91330109785340231J）名下。原房屋所有权、国有土地使用权，以及设立的抵押登记予以注销，由买受人杭州蒙赞家纺有限公司代为办理转移登记手续。2017年10月24日，本院分别向原告出具收到拍卖成交款1000万元、1000万元、1420万元、400万元浙江省法院执行、调解款票据。 杭州永正房地产土地评估有限公司于2018年8月2日出具《房地产估价报告》，估价结果：杭州万虹家居有限公司占用的位于萧山区的房地产，建筑物租赁总建筑面积为3522.48平方米（其中生产大楼租赁建筑面积3190.10平方米，办公楼租赁建筑面积200.32平方米，宿舍楼租赁建筑面积132.06平方米）。其在2017年11月1日至2018年10月31日的租金为90万元（其中厂房租金为813000元、办公楼租金为36000元、宿舍楼租金为48000元）；在2018年11月1日至2019年10月31日的租金为94万元（其中厂房租金为851000元、办公楼租金为39000元、宿舍楼租金为5万元）。详见附表，其中载明1.生产大楼建筑面积1028.67平方米，层数1/3，单价0.8元/天/平方米，总价30万元/年；2.生产大楼2161.43平方米，层数2/3，单价0.65元/天×平方米，总价51.3万元/年；宿舍建筑面积132.06平方米，层数2/4，单价1元/天/平方米，总价4.8万元等内容。 另查：甲方（出租方）杭州凯聪电子科技有限公司与乙方（承租方）沈阳（签名为沈国灿）签订《出租房租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的租房坐落在杭州市萧山区甲方厂区内（以下简称该租房）。该出租房为车间一楼中间部分（东面蔡汉祥厂、西面万虹家居）、对面原仓库、宿舍5间；租赁期限为三年，租赁日期自2015年12月1日起至2018年11月30日止；该房每年租金为13万元。乙方应于每年的12月1日前向甲方支付每年的下一年租金等内容。2016年12月14日，沈阳向汪才生支付房租3万元。2017年2月17日，沈阳向汪才生支付房租35000元。2017年2月17日，沈阳向汪才生支付房租65000元。 又查明：2018年7月12日，杭州市萧山区市场监督管理局发出营业执照变更通知单，载明被告法定代表人变更原为沈国灿，变更后为沈阳。 原、被告在预立案时确认车间建筑面积为825平方米，仓库建筑面积为40平方米，小厨房间21平方米，宿舍建筑面积为100平方米。 本院认为：根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。本院于2017年2月24日作出（2017）浙0109破申2号民事裁定书，裁定受理杭州富卫绢纺织造有限公司破产清算，并于同月28日作出（2017）浙0109破2号决定书，指定浙江君安世纪律师事务所担任管理人。杭州凯聪电子科技有限公司与被告间的《出租房租赁合同》形成于2015年12月1日，发生于法院裁定受理破产前，依《破产法》第十八条的规定杭州凯聪电子科技有限公司与被告间未履行完毕的《出租房租赁合同》于2017年4月24日解除。合同解除后，被告应及时腾退租赁房屋。本院于2017年10月26日向原告送达（2017）浙0109破2号民事裁定书，故同日起，原告为案涉房屋的合法所有权人。合同解除后，被告一直占有案涉房屋已构成侵权。本院于2018年7月25日证据交换中，原、被告确认自该日起腾房。关于原告要求被告支付自2017年11月1日起被告实际占有案涉房屋的使用费诉请问题。本院认为预立案中经原告申请，本院依法委托杭州永正房地产土地评估有限公司对案涉房屋地段的使用费进行估价，该估价客观真实，原告据此为依据诉请，理由正当，本院予以采纳，自2017年11月1日起至2018年7月25日共266天，原告仅主张205天，本院予以准许。被告实际占有面积问题，原、被告在预立案时确认车间建筑面积为825平方米，仓库建筑面积为40平方米，小厨房建筑面积21平方米，宿舍建筑面积为100平方米。故本院对原告要求被告支付自2017年11月1日起至2018年7月25日止的合理占有使用费的诉请予以采纳。庭审中，原告撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。被告与杭州凯聪电子科技有限公司间的房屋租赁合同纠纷可另行向合同相对人杭州凯聪电子科技有限公司主张。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条之规定，判决如下： 一、杭州拓辰货运代理有限公司在本判决生效之日起十日内支付杭州蒙赞家纺有限公司自2017年11月1日起至2018年7月25日止的房屋占有使用费165804元（厂房886平方米×0.8元/平方米/天×205天、宿舍100平方米×1元/平方米/天×205天）。 如被告杭州拓辰货运代理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3818元，减半收取1909元，由杭州拓辰货运代理有限公司负担。 原告杭州蒙赞家纺有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州拓辰货运代理有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一八年十二月二十九日 书记员  朱晨阳