广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初3841号 原告：郭燕军，女，1979年2月9日出生，住南宁市。 委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长罡路五里**，统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，女，1987年7月12日出生，壮族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：黄丽，女，1982年5月5日出生，汉族，住广西全州县。 第三人：广西日报社，南宁市青秀区民主路21号。 法定代表人：叶乐阳。 委托诉讼代理人：骆南华，男1975年5月11日出生，汉族，该公司职员，住南宁市。 原告郭燕军与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称南国利得公司）、第三人广西日报社商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭燕军的委托诉讼代理人吴长峰，被告南国利得公司的委托诉讼代理人王宁虹、黄丽，第三人广西日报社的委托诉讼代理人骆南华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭燕军向本院提出诉讼请求：1、确认2016年6月30日原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；2、确认2016年6月30日原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；3、确认2016年6月30日原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；4、确认2016年6月30日原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条关于“本房地产项目的所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款无效；5、被告给付原告逾期交房的违约金30000元（计算方法：按同地段同类房屋租金标准确定，自2017年6月30日起至暂计至2018年5月30日止）；6、被告将南宁市兴宁区传媒星城6号楼1单元1501号房屋交付原告；7、被告返还原告管道燃气安装费2300元；8、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买南宁市兴宁区传媒星城6号楼1单元1501号房屋。该商品房用途住宅，总价款1161196元。原告已支付所有房款。当事人双方签订合同时对合同中的权利义务安排应遵循公平原则，特别是在签订格式合同时，提供格式条款的一方不得采取加重对方责任的条款，否则被认定为无效条款，对当事人没有约束力。本案被告在约定买受人逾期付款的违约责任属于加重了买受人责任，而在约定出卖人逾期交房的违约责任时，排除了对方的主要权利，应确认无效。被告在合同的附件中关于广告权的约定属于不可分的共有部分建筑的处分权，没有经过所有业主的同意，不具有法律效力。综上，合同的第八条、第十条；合同补充协议第八条、第十六条的条款无效。南宁政府有文件规定，开发商不可收取管道燃气初装费，被告收取该费用违反政府禁令，不具合法性，应返还原告。地热费的收取没有合同根据，被告应返还地热费。 被告南国利得公司辩称：1.原告是享受了第三人职工身份待遇福利购买的房子。2.本案合同条款不存在无效问题。该合同是房产部门备案的合同范本，没有违反法律法规的禁止性规定。3.被告已经按照合同约定通知原告收房，因原告本人个人原因未办理收房。被告确有向原告收取违约金，但向原告收取违约金是有合同依据的，是根据原、被告签订的商品房买卖合同第九条、第十二条的约定。 第三人广西日报社述称：原告诉请及事实第三人无异议。第三人认为本案为商品房买卖纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告（买受人）与被告（出卖人）于2016年6月30日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区传媒星城6号楼1单元1501号房屋，套内面积为194.57平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5968.01元，房屋总价款1161196元;其中第七条付款方式及期限约定：一次性付款，第一期款于2016年7月1日支付全部房款的100%，计1161196元。原告已交齐房款。第八条买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人。买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利。买受人在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后7日内须将办理合同解除相关手续所须的应由买受人提供的全部资料提供给出卖人，并配合出卖人办理撤销房屋买卖合同备案及预告登记手续，如买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合的，而致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预售登记的，买受人应在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止。出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》的全部余款外，仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五（计至买受人履行完支付义务止）向出卖人支付违约金。买受人按以上要求支付购房款和违约金后，《商品房买卖合同》方可继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第九条交付期限及交付条件约定：出卖人应当在2017年5月30日前，将经建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。特别约定：买受人以银行按揭方式贷款及个人住房公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款、公积金贷款尚未发放的，出卖人有权顺延交房时间至放款后第五日，出卖人不再另行通知交付时间，出卖人因此不承担延期交房的违约责任。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以延期：4、法律、法规及政府规章、制度的改变，或政府临时的限制性行为如非典、东盟博览会、政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工等导致影响施工进度的。第十条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。第十二条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知（登报或者信函等方式）买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。如买受人因认为房屋交接时存在房屋质量瑕疵的，经双方确认后，可以向出卖人提出书面维修整改申请，但不能作为拒绝收房屋的条件。维修整改期间出卖人不承担相应延期交房的违约责任。自公告交房起1个月内，买受人未在该期限内办理房屋交接手续的，自期限届满之日起计至实际办理交接手续之日止，每逾期一日买受人应按本合同总价款万分之三向出卖人支付违约金。第十四条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三）。该合同附件三关于装饰、设备标准（毛坯）载明：8.管道燃气安装到户。该合同附件六第八条约定:下列项目权益为出卖人拥有：（1）本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；（2）未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。该合同附件六第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖人使用权人所有。 第三人广西日报社于2014年12月20日向其职工马伦安发出《“传媒星城”项目选房通知书》。之后马伦安及其儿子马朝晟选定了本案涉案房屋。2016年6月1日，原告向被告支付涉案房屋的更名费71157元。2016年6月2日，马朝晟向被告申请将其选定的涉案房屋更名给郭燕军，并愿意承担更名费，之后获得被告同意。原告称其爱人与马朝晟系朋友关系，原来房子备案登记是马朝晟，后来通过向被告缴纳更名费，把备案登记登记到原告名下，并与被告签订商品房买卖合同。 涉案房屋所在的传媒星城B地块6#楼工程于2017年1月24日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 另查明，2012年10月24日，被告南国利得公司（甲方）与案外人南宁中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（新户集体）》，双方就传媒星城B地块1#、6#-11#楼燃气入户项目按照普通住宅2300元/户计取，共计1316户，南国利得公司已按照合同约定支付价款。2017年2月7日，原告向被告缴纳了代收管道燃气费2300元。 南宁市物价局于2013年10月30日公布的南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》现行有效，第三条规定:从2013年6月1日起，购房用户与住房建设单位签订商品房购房合同（除保障性住房外）的，住房建设单位及南宁中燃城市燃气发展有限公司均不能向购房用户另行收取容量气价和小区工程安装费，容量气价和小区工程安装费计入开发建设成本，由南宁中燃城市燃气发展有限公司向住房建设单位收取。 2009年10月1日南宁市人民政府颁布实施的《南宁市民用建筑节能管理规定》第十三条规定：“新建下列民用建筑，应当从建筑物使用功能、规模、场地条件等方面，对可再生能源的应用进行研究论证，并至少选择一种可再生能源在建筑中的规模化应用：（三）总建筑面积在2万平方米以上的住宅小区。该规定2015年2月17日修订后施行，但保留了前述条款。 本院在审理（2016）桂0102民初4096号原告谭若琳与被告广西南国利得投资有限公司、第三人广西日报社商品房预售合同纠纷案件中，原告谭若琳申请对南宁市兴宁区长堽路5里1号龙基·传媒星城6号楼2单元1007号房租金进行评估，经北京市国宏信价格评估有限公司广西分公司评估租金为0.4元/平方米·天，原告同意在本案中参照适用。 再查明，被告于2017年4月22日在南国早报刊登了公告，公告内容：“我公司开发建设的“龙基.传媒星城”项目2#、3#、5#、6#、12#、13#、15#楼，均早已竣工验收，并早已达到房屋交接条件（包括车位），但至今仍有部分业主未及时配合办理交接手续。请未办理交接手续的业主，在本公告登报之日起五个工作日内到本项目物业中心办理交接手续。逾期我公司将依合同约定处理。” 2017年5月21日，原告去收房但发现房屋有多项问题如：电梯出来的按键板出有凹洞；厨房有漏网；主卧小阳台地面地脚处有木头伸出；主卧卫生间未补防水漆；厨房阳台外面排污管少阻火圈；主卧卫生间未补防水层等。故原告拒绝收房并要求被告整改。直至2018年6月3日原告提出收房但此时被告要求原告支付逾期收房违约金。原告对此有异议并未缴纳，被告至今未交付涉案房屋给原告。 本院认为：一、关于本案案由的问题。本案中原告出资购买房屋，被告提供所购房屋，系房屋买卖合同关系，且原告与被告签订商品房买卖合同时所购买的标的物房屋尚未建设竣工，故本院认定《南宁市商品房买卖合同》的性质为商品房预售合同，本案案由为商品房预售合同纠纷。 二、关于《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是否无效的问题。本案商品房预售合同系由被告提供的格式合同，涉案合同第八条、第十条确实被告预先拟定并重复使用，属于格式条款，但格式条款并非当然无效。经查，合同第八条、第十条约定的内容并未免除被告的责任，也未完全排除原告的主要权利，该两条条款并不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条所规定的情形，因此，本院确认《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是合法有效的条款，双方均应遵照履行。 三、关于《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条是否无效的问题。该合同附件六第十六条约定买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道等公共通行部分属物权法规定的共有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第十六条规定电梯、屋顶及外墙广告归出卖人所有，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款应属无效。 四、关于《南宁市商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第（1）中“所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”效力的问题，发布广告的附属设施属于建筑区划内的公用设施，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，该公用设施属于业主共有，被告该项约定违反法律的强制性规定，该条款内容应属无效。 五、关于逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的合同及补充协议除上述条款无效外，其他内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同及协议其他部分合法有效，双方均应恪守履行。被告方应按照《南宁市商品房买卖合同》及补充协议所约定的时间即2017年5月30日前将南宁市兴宁区传媒星城6号楼1单元1501号房屋交付给原告实际使用。被告已于2017年1月24日取得双方约定的交付条件，即建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格的建设工程质量竣工验收意见书。被告于2017年4月22日登报通知原告等业主进行收房，原告亦在2017年5月21日去收房，但因房屋存在瑕疵问题拒绝收房，直至2018年6月3日原告才提出收房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”，涉案商品房在2017年1月24日已符合约定及法定交付条件，被告于2017年4月22日已通过公告方式向原告等业主通知收房，原告也已于2017年5月21日到被告处收房，但原告主张房屋有瑕疵问题不予收房。本院认为，原告主张的瑕疵问题并非合同约定或法律规定的拒绝收房的情形，故原告拒绝收房系原告自身原因，原告应继续收房，此时被告不存在逾期交房行为。2018年6月3日，原告要求收房并主张被告此时向其收取逾期收房违约金才能交付房屋。被告对向原告收取逾期收房违约金的行为无异议，但辩称该行为系有合同依据。本院认为，涉案房屋已于2017年1月24日达到交付条件且原、被告约定于2017年5月30日前被告将涉案房屋交付原告使用，交付房屋系被告义务且不得附带条件，故2018年6月3日原告要求收房时被告应交付房屋。虽根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条对原告逾期收房的行为有相关约定，但被告不能因此拒绝交付房屋，被告可通过其他方式及途径主张其相关权利，故本院认为自2018年6月3日起被告存在逾期交房的行为，且至今未交付房屋给原告。被告存在逾期交房的违约事实，故原告要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。逾期交房违约金的总额双方虽然在《南宁市商品房买卖合同》第十条第2项第（1）点中明确约定由出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但若按此标准计算，被告支付的逾期交房违约金明显过分低于原告的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告要求参照同类案件中同地段同类房屋租金0.4元/平米/天的标准确定被告的违约金数额，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定,本院予以确认。被告应支付的违约金为自2018年6月3日起计算，计至实际交房之日止。因原告购房款系按照套内面积缴纳，故其主张租金标准亦应按照相应的套内面积计算，本院予以支持。本案逾期交房违约金为按套内面积194.57㎡计算，按每天0.4元/平米/天的标准计付，自2018年6月3日起计至被告实际交付房屋之日止。 六、关于原告要求被告交付房屋的问题。被告方应按照《南宁市商品房买卖合同》及补充协议所约定的时间即2017年5月30日前将南宁市兴宁区传媒星城6号楼1单元1501号房屋交付给原告实际使用。被告已于2017年1月24日取得双方约定的交付条件，即建设方、施工方、监理方、设计方、地质勘察方五方验收合格的建设工程质量竣工验收意见书，原告至今并未从被告处领取房屋钥匙并占用、使用该房，该交接并没有完成。因此原告要求被告交付南宁市兴宁区传媒星城6号楼1单元1501号房屋，本院予以支持。被告向原告交付房屋，不得附带条件。 七、关于管道燃气安装费的问题。参照南价格[2013]50号《关于南宁市管道天然气容量气价和小区工程安装费政策执行时间等有关问题的补充通知》第三条的规定，2013年6月1日以后所签订的商品房买卖合同中，开发商不可另行向购房者收取管道燃气初装费。被告作为房屋开发商，应该遵守该文件规定。由于本案所涉的合同于2016年6月30日成立，作为开发商的被告在前述文件公布到正式与原告签订合同之前的期间内尚有足够时间对其房屋销售价格进行调整，将管道燃气安装费计入销售价格之中，双方于2016年6月30日签订的合同中明确载明管道燃气安装到户，被告作为格式合同制定者，在双方订立合同时亦已经明确知晓燃气安装事项，且被告与案外人南宁中燃城市燃气发展有限公司于2012年签订《居民燃气入户合同（新户集体）》，即该项设施是合同约定必须具备的项目，由此可以推断本案合同约定的价格已经包含了管道燃气安装费。此外，被告并无合同及法律依据另行向原告收取管道燃气安装费。原告要求被告退还管道燃气安装费2300元，符合法律规定，本院予以支持。至于被告抗辩称其在2010年与第三人广西日报社订立合作开发协议对包括原告所购在内部分房屋的管道燃气初装费另有约定，根据合同相对性原则，第三人广西日报社与案外人广西龙基置业有限责任公司签订的《合作开发协议书》仅能约束签订该协议书的双方，不能以其两者之间协议增加原告在合同约定以外的义务，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告郭燕军与被告广西南国利得投资有限公司于2016年6月30日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效； 二、原告郭燕军与被告广西南国利得投资有限公司于2016年6月30日签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条中“下列项目权益归出卖人拥有：所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款内容无效； 三、被告广西南国利得投资有限公司向原告郭燕军支付违约金（计算：计算面积194.57㎡，按每天0.4元/平米/天的标准计付，自2018年6月3日起计至被告实际交付房屋之日止）； 四、被告广西南国利得投资有限公司退还原告郭燕军管道燃气安装费2300元； 五、被告广西南国利得投资有限公司向原告郭燕军交付南宁市兴宁区传媒星城6号楼1单元1501号房屋； 六、驳回原告郭燕军的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费608元，由原告郭燕军负担344元，由被告广西南国利得投资有限公司负担264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周云珍 人民陪审员  黄日萍 人民陪审员  黄 娟 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。