浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0603民初11881号 原告：浙江荣城物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区镜悦府小区19幢10室，统一社会信用代码91330602576506346C。 法定代表人：梅建忠。 委托诉讼代理人：郦海忠，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被告:绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区，统一社会信用代码91330621684514642U。 法定代表人：陈子恒。 原告浙江荣城物业管理有限公司与被告绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告浙江荣城物业管理有限公司的委托诉讼代理人郦海忠到庭参加诉讼。被告绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江荣城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付绍兴市柯桥区风华园拖欠的物业管理服务费142326.70元并支付金额为94362.40元自2017年4月1日起至款清日止按日万分之五计算的违约金；2.判令被告支付原告前期管理费80000元，上述1、2两项合计222326.70元，3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告依据与滨都时代小区润都园、风华园小区建设单位绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司签订的前期物业管理服务合同，为位于绍兴市柯桥区风华园提供前期物业管理服务。绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司已于2015年7月向滨都时代小区润都园物业买受人交房、2015年12月向滨都时代小区风华园物业买受人交房。至原告2017年5月31日退出涉案小区前期物业管理时，涉案小区尚未成立业主委员会，涉案小区被告仍有多处未售物业（包括住宅、商铺、办公用房、地下停车位等）。经多次催收，但被告至今尚未支付滨都时代小区润都园、风华园内涉案未售物业的物业管理服务费用142326.70元及前期管理费80000元。现原告向法院起诉，要求被告支付涉案物业的物业管理服务费并支付违约金，望予以支持。 被告绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司未作答辩。 本院经审理查明，2015年4月29日，绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》一份，约定：由原告为滨都时代小区润都园、风华园小区提供物业服务；服务期限3年，滨都时代一期自2015年6月1日起至2018年5月31日止。其他区块按照原东厦滨都时代委托合同均按交房日起计3年，合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；管理服务费按小高层、高层1.20元每月每平方米，商铺1.50元每月每平方米，办公楼1.50元每月每平方米；服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年第一季度；物业管理公共服务费中未计入的公用设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按延付金额每天加收3‰的滞纳金；车位使用费按政府有关部门规定的现行标准，由车位使用人向原告交纳；不属于保修范围内的业主自有或共有部位物业的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额自行或共同承担；能耗费0.4元每月每平方米；沿街商铺2.3元每月每平方米；地下机动车库（位）每月30元/只；地面车位2400元/年；物业管理费均按年度预缴、预收，业主或物业使用人应在物业服务年度前3个月内缴纳，预收不能超过12个月；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，物业公司有权从逾期之日起按每日未交数额的千分之三向其收取滞纳金；根据前期费用投入，被告需付原告前期管理费12万元，付款方式为交房之日起每月被告付款2万元，直到付清为止。合同还对其他事项作了约定。 原告于2015年7月进入滨都时代润都园小区、于2015年12月进入风华园小区，于2017年5月31日撤出该小区。被告向原告支付前期管理费共计40000元。除此之外，被告至今尚欠原告其中润都园2015年8月至2017年5月的物业管理服务费56553.80元、能耗费20435.30元，2016年7月至2017年6月电梯年检维保费2810.60元；其中风华园2016年1月至2017年5月的物业管理服务费37808.60元、能耗费23989元，2016年12月至2017年11月电梯年检维保费729.40元。经原告催缴未果，遂成讼。 上述事实，由原告提供的《前期物业管理服务合同》、电梯等高能耗费用分摊办法、电梯日常维护保险合同、能耗费系数计算演示、特种设备检验收费收据、电梯维保费发票、物业费催交通知书、国内挂号信函收据及当事人在庭审中的陈述等证据所证明。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应当认定有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据合同约定，被告作为滨都时代小区润都园、风华园开发商，接受了原告提供的前期物业服务，应当向原告支付相应的前期物业管理费用，包括物业服务费、能耗费、电梯年检费及维保费等合计142326.70元。同时根据合同约定：根据前期费用投入，被告需付原告前期管理费12万元。现原告自认已收取被告前期管理费40000元，不损害被告之利益，本院予以扣减，被告还需支付原告前期管理费80000元。但被告经原告催缴后，至今未缴，显属违约，故原告要求被告予以支付，符合合同约定，本院应予支持。至于原告主张的违约金诉求，本院认为，被告至今尚欠润都园2015年8月至2017年5月的物业管理服务费56553.80元、风华园2016年1月至2017年5月的物业管理服务费37808.60元，两项合计94362.40元。根据合同约定，被告应当于年度前3个月内缴纳，被告至今未付，给原告造成了客观上的损失。故对原告主张的违约金诉求，本院予以支持。现原告主动将违约金的起算时间调整为自2017年4月1日起计算，系其对权利的处分且不损害被告利益，本院予以照准。至于计算违约金的标准，双方合同约定为日千分之三，但原告自愿调整为按日万分之五的标准，既不损害被告利益，亦较为合理，本院予以采纳。被告绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对原告主张的事实放弃抗辩，并自愿承担不利的诉讼后果，不影响本院根据查明的事实作出处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告浙江荣城物业管理有限公司拖欠的物业管理服务费用142326.70元，并支付其中94362.40元自2017年4月1日起至实际款清日止按日万分之五的标准计算的违约金； 二、被告绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付原告浙江荣城物业管理有限公司前期管理费80000元。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6050元，减半收取3025元，由被告绍兴市柯桥区东厦房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 任 莹 二〇一八年十二月十一日 书记员 鲁晓彤 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。