宜宾县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1521民初3103号 原告：杨云，男，1989年11月9日出生，汉族，住四川省宜宾县。 委托诉讼代理人：李成祥，宜宾县公义法律服务所法律工作者，执业证号32312081100098。 被告：李冰，男，1979年6月9日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 第三人：郑官，男，1988年8月24日出生，汉族，住四川省宜宾县。 第三人：寇大燕，女，1988年2月15日出生，汉族，住四川省南溪区。 原告杨云与被告李冰、第三人郑官、寇大燕申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告杨云及其诉讼代理人李成祥、被告李冰、第三人寇大燕到庭参加诉讼。第三人郑官经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨云向本院提出诉讼请求：判决准许执行第三人郑官、寇大燕名下预售备案登记位于宜宾市翠屏区翠柏路半岛大院7幢1单元27层3号房屋。事实和理由：原告杨云与第三人郑官、寇大燕民间借贷纠纷一案，宜宾县人民法院于2018年4月8日作出（2018)川1521民初530号民事判决书，判决寇大燕、郑官偿还杨云借款本金470000元及相应利息。2017年7月28日，郑官、寇大燕为了逃避债务清偿，未经抵押权人同意，将从四川长隆置地有限责任公司抵押贷款购买的位于四川省宜宾市翠屏区翠柏路半岛大院7幢1单元27层3号房屋卖给被告李冰。2017年12月25日，原告申请财产保全，宜宾县人民法院作出川1521财保13号民事裁定书及协助执行通知书，查封了案涉房屋。2018年5月14日，原告杨云向法院申请强制执行。2018年6月5日，被告李冰向法院提出案外人对执行标的异议申请。2018年8月20日，宜宾县人民法院作出川1521执异38号执行裁定书，裁定中止对宜宾市翠屏区翠柏路半岛大院7幢1单元27层3号房屋的执行，实属不当，应予纠正。理由如下：一、被告李冰未能充分证实在人民法院查封之前已实际、合法占有案涉房屋，明显不符合排除本案执行查封的条件。二、被告李冰在案涉房屋查封前未能办理房屋过户登记手续，系其自身过错原因导致。三、被告李冰对案涉房屋至今未办理过户登记具有严重过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。故被告李冰的主张并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，因此，不能依法排除对案涉房屋的执行。 被告李冰辩称，1.不应执行案涉房屋，被告是通过中介购买郑官、寇大燕的房屋，被告没有能力去调查郑官、寇大燕的车贷、房贷、银行贷款或者债权债务等信息；2.被告购买房屋签订合同时，本想马上去办理过户，但寇大燕的身份证于2017年8月17日过期，所以未能及时办理；3.被告到物管中心办理了装修登记手续后开始装修房屋，但装修过程中，被告父亲出了车祸，被告在医院照顾了他四个月，导致房屋没有及时装修完；4.被告到银行要求变更还款人信息，因一直无法和寇大燕、郑官联系，银行又需本人到场才能办理，所以没有变更完成；5.从2017年9月1日至今，案涉房屋的按揭款都是被告支付的，之前是被告将钱转到寇大燕的银行按揭还款账户，但是寇大燕挪用了一万多，后来被告就通过自已的帐户存到银行的公共账户去还款，每个月还款4700多元。 第三人郑官未作答辩。 第三人寇大燕辩称，1.第三人和李冰签订《房屋买卖合同》的目的是向李冰借钱，并非是卖房，且当时的房价也不是这个价，但李冰当真了；2.第三人欠杨云的钱是事实，房屋应该执行。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月23日，本院立案受理了杨云与郑官、寇大燕民间借贷纠纷一案。诉前根据杨云的财产保全申请，本院于2017年12月25日作出（2017）川1521财保13号民事裁定书，查封了郑官、寇大燕从四川长隆置地有限责任公司购买，已办理预售备案登记的位于宜宾市翠屏区翠柏路半岛大院7幢1单元27层3号的房屋。2018年4月8日，本院作出（2018）川1521民初530号民事判决书，判决郑官、寇大燕于本判决生效之日起十五日内偿还杨云借款本金470000元及相应利息。该判决生效后，杨云申请执行，本院于2018年5月31日立案受理。 2017年7月28日，通过宜宾优家房地产营销策划有限责任公司居间介绍，李冰与郑官、寇大燕签订《房地产买卖及经纪合同》，约定李冰以666800元的价格购买郑官、寇大燕位于宜宾市翠屏区翠柏路半岛大院7幢1单元27层3号房屋，并约定:1.买卖双方清楚该物业现处于银行抵押状态中，双方认可此次交易并自愿承担交易过程中一切责任和义务；⒉双方以人民币666800元成交，买方签订合同时支付定金30000元，双方协商此定金由卖方直接签收；⒊双方约定于2017年8月8日到相关公证部门办理该物业全权委托公证手续，买方于当日支付卖方房款人民币270000元，银行按揭余款人民币343508元由买方直接支付，每月偿还相应月供；⒋剩佘尾款人民币23292元买方在该物业过户当日支付卖方；⒌双方约定该物业过户时间为该物业产权登记时间满两年期30日内办理，若在办理时需卖方出面配合签字办理,卖方应在收到买方及经纪方通知消息后3日内到场无条件配合办理。签订合同当日，李冰支付了郑官、寇大燕定金30000元。2017年8月7日，郑官、寇大燕到四川省宜宾市忠信公证处办理了委托胡承贵办理案涉房屋相关事宜的公证书。同日，李冰按合同约定支付了郑官、寇大燕房款270000元。2017年9月2日，双方就前述买卖合同签订《补充协议》，协议约定:1.买方对该物业办理交接时，物业公司要求缴纳9720元作为该物业多增加的一项费用：赠送面积现浇费用；⒉经买卖双方协商一致，双方分别承担4860元；⒊卖方支付该笔费用则由买方从剩余尾款23292元中直接扣除；⒋买方需将剩余尾款18432元在该物业下达产权证书并待物业产权登记时间满两年办理产权过户时一次性支付给卖方。2017年12月6日，在胡承贵的陪同下，李冰向四川长隆置地有限责任公司缴纳了上述费用9720元及契税、维修基金等费用20768.92元、2015年4月到2018年6月的物业服务费6080.10元，四川长隆置地有限责任公司将该房屋交付给李冰。自2017年9月起2018年7月，李冰先后通过转款至寇大燕中国银行的按揭还款帐户和转账至中国银行公共账户的方式每月偿还按揭贷款4776元。 2018年8月，李冰以案外人的身份及案涉房屋系其购买并已交付使用为由，向本院提交了书面执行异议申请，请求中止对该房屋的执行。本院立案受理后，于2018年8月10日公开组织听证,并于2018年8月20日作出（2018）川1521执异38号执行裁定书，裁定中止对宜宾市翠屏区翠柏路半岛大院7幢1单元27层3号房屋的执行。杨云对该裁定不服，在法定期限内向本院提起本案之诉。 上述事实，有原告提交的身份证、（2018）川1521执异38号执行裁定书、（2018）川1521民初530号民事判决书、宜宾市商品房买卖合同预售备案证明，被告李冰提交的房地产买卖及经纪合同、公证书、补充协议、房屋交接书、物业交接确认书、申请书、收据、借记卡帐户历史明细清单、中国银行还款回单及出庭当事人的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案争议的焦点为被告李冰对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告李冰于2017年7月28日与第三人郑官、寇大燕签订的《房地产买卖及经纪合同》系双方真实意思表示，合法有效，被告李冰据此享有合同债权。签订协议后，被告李冰按约支付第三人郑官、寇大燕房款及偿还银行按揭贷款，并在人民法院查封案涉房屋之前占有案涉房屋，案涉房屋未办理过户系按揭贷款未清偿，不能归咎于被告李冰自身原因，被告李冰基于《房地产买卖及经纪合同》享有的合同债权属于物权期待权，应当得到法律的特别保护，具有排除执行的物权效力。综上，原告杨云的诉讼理由不能成立，本院对其诉讼请求不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回原告杨云的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告杨云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 周 娟 审判员 严善刚 审判员 游治斌 二〇一八年十二月十八日 书记员 曾籽鑫