成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初6209号 原告：陈庆蓉，女，1964年10月14日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：曾兴云，男，1963年12月19日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：陈伟，女，1981年10月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原告：何伟，男，1981年1月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 共同委托诉讼代理人：陈勇良，四川原石律师事务所律师。 被告：成都新城万博房地产开发有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区怡新路241号。 法定代表人：梁志诚。 委托诉讼代理人：郭云飞，男，系该司员工。 委托诉讼代理人：王桢，男，系该司员工。 原告陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟与被告成都新城万博房地产开发有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，新城公司向本院提出反诉请求，本院经审查后予以受理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟向本院提出诉讼请求：1.判令新城公司支付逾期交房违约金37052.5元；2.判令新城公司立即将陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟所购商铺供电网络纳入城镇供电网络并正式通电；3.判令新城公司立即完成陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟所购商铺室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；4.判令新城公司立即完善及整改公共区域部分，且承担完善及整改期间物业费；5.诉讼费由新城公司承担。事实及理由：2017年6月20日，陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟与新城公司签订《商品房买卖合同》，约定新城公司将位于的“成都吾悦广场城市综合体”1幢商铺以1176267元的价格出售给陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟，陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟按合同约定交付了房款。根据合同约定，该商品交付时应取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书。合同约定逾期交房的责任，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之1.5的违约金，合同继续履行。陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟于2018年1月15日收房，新城公司于2017年12月31日取得该房屋的面积实测报告书，据此，新城公司已逾期240天，应承担49469.76元违约金。根据合同约定，房屋基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件（一）基础设施设备：2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；3.交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管道连接，保证燃气供应；时至今日，新城公司并未将交付的商品房纳入城镇供电网络并正式供电和完成室内管道的敷设、连接及保证燃气供应。至今新城公司并未严格按约对公共服务机器（电梯）配套设施的完善。同时，屋面、墙面、地面渗水或者开裂严重，新城公司未进行及时的修复和整改。 新城公司辩称：1.案涉房屋于2017年6月30日即具备合同约定的交付条件，新城公司不存在逾期交房的行为。房屋买卖合同中约定，房屋交付的条件是取得竣工验收报告和测绘报告，新城公司于2017年6月即取得了案涉房屋的测绘报告和竣工验收报告，已符合合同约定的交付条件；2.案涉房屋已纳入城镇供电网络并正式通电，陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟无任何证据证实新城公司未将供电纳入城镇供电网络；3.新城公司取得的竣工验收报告第4页显示，电梯安装工程合格；4.陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟于2017年9月19日才支付尾款58万元，违反了补充协议第4条第6款的规定在签订本合同后三十个自然日结清余款的约定，应按补充协议第七条第1款的约定按日万分之五承担违约金。据此，新城公司向本院提出反诉请求：1.判令陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟向新城公司支付逾期付款违约金24070元（以58万元为基数，自2017年6月29日起按每日万分之五计算至2017年9月19日止）；2.判令陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟承担反诉费。 陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟针对新城公司的反诉辩称，1.其已按照约定办理完毕相关手续，且银行也未要求补充资料，已履行完毕合同款项支付义务；2.新城公司主张的违约金标准过高，请求将计算标准减少至中国人民银行同期同类贷款利率。 本院经审理认定事实如下：2017年6月2日，陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟作为买受人与作为出卖人的新城公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》约定，新城公司将由其开发位于沿线）以北的“成都吾悦广场城市综合体”的1幢商品房出售给陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟。其中合同约定“总价1176267元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付10万元，买受人于2017年5月29日前支付首期房价款596267元，余款58万元向中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行申请贷款支付。”“商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”对于公共设施约定“该商品房基础设备和相关公共设施的交付使用条件：（一）基础设施设备：……2、供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；3、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应……第2项由出卖人负责安装，办理开通相关手续并承担相关费用；第3项由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。”“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任：（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：……2.因出卖人之原因而未在交付时达到使用条件的，并不影响买受人按照合同规定的期限完成对该房屋的验收交接义务，出卖人应及时完善使之达到使用条件，非因出卖人之原因而未在交付时达到使用条件的，出卖人不承担违约责任；（二）该商品房交付给买受人时，未达到本合约定交付使用条件的，买卖双方同意按照以下方式处理：……第2项未按时达到交付使用条件的，买受人允许出卖人在约定期限之日起60日内予以完善……”双方约定了房屋的交付时间为2017年6月30日前，该商品房达到本合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。对于修复的约定为：“买受人查验的该商品房存在下列除地基和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1.屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，协商确定日内……”对于逾期交房的违约责任的约定为：“出卖人逾期交付60日内，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1.5的违约金。（二）由于买受人的原因，导致该商品房未按本合同约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：由于买受人原因（双方协商同意的情形除外），造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人未按出卖人书面通知的日期办理交付手续的，则自通知确定的交付之日起，该房屋视为已交付，视为出卖人已经完全履行交付完毕对该房屋的交付义务，买受人亦对房屋完成了验收交付并认同该房屋的交付符合本合同约定的交付标准：（1）房屋的风险责任由买受人承担；（2）因该房屋导致的对第三方的侵权责任由买受人承担。该房屋的保修期限自通知确定的交付之日开始计算。因该房屋发生的费用（包括但不限于物业管理费等），自通知确定的交付之日的第二日由买受人承担。” 同日，双方还签订了《成都新城吾悦广场商品房买卖合同补充协议》，其中第四条约定：“如买受人以按揭贷款支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：……（五）买受人在签署本合同当日除须足额支付出卖人要求的首付款外，且无论付款方式如何均须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款；首付款、分期款或尾款的付款期限均为不变期限，不因银行（或公积金）贷款、合同备案等所有其他第三方原因而改变，但另有约定的除外。”第七条第一款约定：“（2）买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。合同另有约定的除外。” 上述合同及附件签订后，陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟向新城公司支付全部购房款，其中58万元房款于2017年9月19日支付。 新城公司于2017年5月25日取得《建设工程消防验收意见书》，综合评定案涉工程消防验收合格；于2017年6月28日取得案涉工程《竣工验收报告》，载明案涉工程竣工验收合格；于2017年6月30日取得案涉商铺《房屋面积测绘成果报告书》。 2017年6月25日，新城万博公司向国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司支付了电费1000000元。 诉讼过程中，本院书面询问国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司案涉的房屋的用电是否接入城镇供电网络。2018年12月13日，国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司书面回复本院，案涉的商铺的供电属于该公司的城市（镇）供（配）电网络组成部分。 审理过程中，本院组织当事人进行了现场勘验，发现桃都大道888号1栋附1351号左侧两部观光电梯、附1360号右边电梯不能使用，附1366号右侧通道顶部有渗水情况，附1283号左侧通道顶部有明显渗水、脱落情况，二楼205号（现门牌号××）商铺外顶部明显滴水现象，二楼206号（现门牌号××）商铺外顶部有明显滴水，二楼附2241号商铺外顶部渗水，二楼附2267商铺外顶部有渗水，附2272号商铺左侧通道右顶部渗水右底部渗水，附2330号商铺外门口走廊漏水，附2196号商铺门口地面地砖损坏，附233号商铺右侧走廊顶部左侧楼板脱落渗水、左侧墙体表面裂缝，附2343号商铺门口连接走廊顶部渗水，附2352号商铺左侧走廊顶部渗水、楼板脱落，附2406号-2173号商铺外连接走廊有渗水，附4161号铺面外地面不平雨水倒灌进商铺（上述为重大问题，还有较多零星渗水痕迹，无法逐一记录）。 以上事实有当事人的陈述、四川省商品房买卖合同（预售）及商品房买卖合同附件、个人购房借款/担保合同、竣工验收报告、房屋面积测绘成果报告书、现场勘验笔录等证据在案佐证，本院予以认定。 本院认为，陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟与新城公司签订的合同及合同附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于新城公司是否存在逾期交房的问题。新城公司于2017年6月30日前取得了案涉工程竣工验收合格证明与房屋面积实测报告书，已符合合同约定的交付条件的约定。竣工验收合格证明和房屋面积实测报告系相关责任主体作出，现有证据并不能推翻该证据的证明力，本院对该证据予以采信，并确认其证明力。陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟提交的证据并不能证实新城公司交付房屋不符合合同约定，对于陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟要求新城公司承担逾期交房违约金的请求，本院不予支持。 关于燃气安装的问题，双方合同进行了约定，新城公司亦认可应进行安装，本院予以支持。 关于接入城镇供电网络的问题。新城公司提交的证据以及国网四川省电力公司成都市龙泉驿供电分公司的回函，可以证实，新城公司已将供电接入了城镇供电网络。对于原告要求接入供电网络的请求，因与事实不符，本院不予支持。 关于案涉房屋的公共区域部分整改问题。经本院组织现场勘验，从肉眼即可判断案涉房屋的公共部分存在渗水、楼板脱落、漏水、公共区域不平等问题，该部分问题，新城公司应予整改，但该公共部分的整改不影响陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟有效使用房屋，故对其要求新城公司承担由此产生的物业费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 关于陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟是否应当支付逾期支付房款58万元违约金的问题，双方明确约定无论采取何种付款方式，均应在签订补充协议后三十日内即2017年7月2日内支付款项，该付款期限不因银行贷款等原因而改变。虽然陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟认为其已依约办理贷款申请手续，但依照《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”之规定，陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟向银行办理申请贷款手续，不能视为完全完成支付房款的义务，故其应当依约向新城公司支付逾期付款违约金22620元（58万×78天×万分之5/天），陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟认为新城公司主张的违约金过高，要求予以减少，本院综合双方合同的履行情况、陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟的违约程度及新城公司的损失，将违约金调减至11310元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都新城万博房地产开发有限公司于本判决生效后六十日内完成案涉的公共区域部分的整改； 二、成都新城万博房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内完成位于沿线）以北的“成都吾悦广场城市综合体”的1幢商品房的室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，使燃气达到正常使用条件； 三、陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟于本判决生效之日起十五日内向成都新城万博房地产开发有限公司支付逾期付款违约金11310元； 四、驳回陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟的其他诉讼请求； 五、驳回成都新城万博房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费726元，由成都新城万博房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计201元，由陈庆蓉、曾兴云、陈伟、何伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 陈 明 审判员 蒲彦仪 审判员 彭婉蝶 二〇一八年十二月二十六日 书记员 白 秀