广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0117民初3965号原告：李君，女，汉族，1987年9月18日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：罗美君、赖剑波，均系从化区法律服务中心法律服务工作者。被告：邝友兴，女，汉族，1972年9月18日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：王志明，系广东政衡律师事务所律师。被告：梁志伟，男，汉族，1952年4月15日出生，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：邝展强，系广东流溪律师事务所律师。被告：广州华仁房地产中介有限公司从化凤仪分公司，住所地广东省广州市从化区街口街凤仪路78号，统一社会信用代码91440101MA59J93E6A。负责人：黄志雄，经理。委托诉讼代理人：张志伟，系广东政衡律师事务所律师。原告李君与被告邝友兴、梁志伟、广州华仁房地产中介有限公司从化凤仪分公司（以下简称华仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李君及其委托诉讼代理人罗美君，被告邝友兴的委托诉讼代理人王志明、被告梁志伟的委托诉讼代理人邝展强、被告华仁公司的委托诉讼代理人张志伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李君向本院提出诉讼请求：1.判令解除2018年8月9日原告与三被告签订的《房屋买卖合约》；2.判令被告邝友兴、梁志伟共同返还购房定金100000元，并支付违约金296000元给原告方；3.被告华仁公司对上述请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告经房地产中介被告华仁公司居间介绍购买房屋，于2018年8月9日与三被告签订《房屋买卖合约》，约定被告邝友兴、梁志伟将其共同共有位于广州市从化区街口街××房的房产转让给原告，待房屋将原有的抵押贷款还清后，即交易过户。房屋总价为1480000元，原告按合约约定向被告邝友兴支付了100000元定金。定金支付后，被告邝友兴、梁志伟迟迟未按合约约定履行交易义务，甚至拒绝接听电话，导致交易合约无法履行。在办理诉讼并查封房屋有关手续时才知道房屋有多次查封的记录，房屋已经无法办理交易过户。房屋买卖合约第一条约定卖方保证所填写和提供的有关物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。合约第六条约定：本约定签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价的20%作为违约金。（3）合约约定付款方式涂销抵押后按揭付款(1）(2)条约定，卖方自行赎契(1)、(2）、(3)条之约定，卖方在收取定金后10日内执行向抵押银行办理提前还贷手续，收到银行通知还贷之日起5日内一次性还清银行贷款，力理涂销抵押登记及归档手续。相关事宜卖方需在收到定金后60日提供齐全办理资料，且协助买方申请交易的银行贷款手续。在合约签订后，被告邝友兴、梁志伟却迟迟没有履行房屋买卖合约，被告华仁公司也表示无能为力，经原告多次向三被告催促无果。被告邝友兴、梁志伟系夫妻关系，房屋产权登记为被告邝友兴、梁志伟共同共有，被告邝友兴、梁志伟隐瞒房屋已经被多次查封，无法交易的情况，仍然将房屋卖出，在收到定金后就联系不上了，置之不理。被告邝友兴、梁志伟的行为构成了严重违约。被告华仁公司作为房地产中介方，房屋交易前的查册情况系交易的前提，连房产的基本情况都隐瞒原告方，其过错直接导致了原告经济损失，原告为维护合法权益，现依法向贵院起诉，请支持原告的诉求。被告邝友兴辩称：一、被告邝友兴同意解除双方于2018年8月9日签订的《房屋买卖合约》。二、被告邝友兴同意返还购房定金10万元给原告，但在本次房屋交易过程中，被告华仁公司存在重大过错，被告邝友兴不同意支付违约金给原告。被告邝友兴于2018年6月10日向华仁公司员工邓某借款5万元。在邓某催还款过程中，被告邝友兴表示暂时没有能力归还，只能出售房屋来偿还，但因为房屋涉及法院查封不能出售。邓某随即表示即使有查封也没问题，到时可以找垫资公司将欠其他债权人的款项清还，债权人申请法院解封后，即可出售，只要被告邝友兴委托其公司处理即可。被告邝友兴听取了邓某的意见，将房屋出售事宜交由其处理。在与原告签订《房屋买卖合约》，收取了原告定金后，被告邝友兴即将4万元借款归还给邓某，并且一直催其找垫资公司进行垫资，但邓某一直没有办成。在催促无果的情况下，本人也亲自去找过垫资公司，但没有垫资公司出资处理。本次房屋交易合同的签订和不能完成的原因在于华仁公司，被告邝友兴没有过错。三、原告在交易过程中也存在过错。据被告邝友兴了解，原告在交易前去房管部门查询过房屋的产权情况，但其仍然与被告邝友兴签订房屋买卖合同，且签订合同后，原告也没有按合同约定到银行部门申请办理按揭手续，其本身行为存在过错。四、原告主张的违约金过高。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。原告并没有证据证实其有造成实际损失，且本身存在过错。因此，被告邝友兴不同意支付违约金。综上，恳请法院驳回原告的部分诉讼请求。被告梁志伟辩称：不同意原告所有诉请。我方一直对被告邝友兴卖房的事情不知情，我方与被告邝友兴在前一直感情不和，处于闹离婚状况，根据原告所提供的证据以及买卖合同等材料均没有显示有我方参与。原告以及被告邝友兴和中介公司三方在没有我方授权或者同意的情况下所达成的买卖合同协议不能对我方有任何约束，我方不需承担责任。被告华仁公司辩称：不同意原告的第3项诉讼请求，原告要求我司对被告邝友兴、梁志伟承担连带清偿责任没有合同约定也没有法律依据。买卖合同当中没有对违约责任方面约定了连带清偿责任，本案的基本事实也没有证明要承担连带清偿责任，因此请求法院驳回原告诉讼请求，判决我司不需承担任何责任。经审理查明：2018年8月9日，原告李君（买方）与被告邝友兴（卖方）、华仁公司（经纪方）共同签订了《房屋买卖合约》（NO.0000086），合约相关内容约定如下：原告李君购买被告邝友兴位于从化市街口街××房的房产，涉案房屋成交价为148万元；合约第六条“违约责任”约定，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约。届时，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方双倍返还定金或支付相当于成交价20%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业；（3）任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不合法/不准确等情形；（4）在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行本本合约之条款时；（5）违反资金托管及有关合约的其他补充协议的。另该合约的附件（付款方式）还约定相关内容：D.涂销抵押后按揭付款：公积金贷款。1.定金人民币100000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。2.卖方应在收到定金后60日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后60日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后5日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。3.首期楼款（不含定金）人民币360000元，买方应在过户当天交付给卖方。（一）卖方自行赎契：1.卖方收取定金后10日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，卖方同意在经纪方或银行通知还贷之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。2.银行经审批同意贷款后，经纪方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天（唯因卖方原因未能领取除外）将首期楼款（不含定金）无息转给卖方。3.楼价余款600000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。2018年8月9日，原告李君向被告邝友兴支付定金100000元，被告邝友兴向原告李君出具《收款收据》。涉案房屋属于被告邝友兴、梁志伟共同共有，有2个抵押记录、4个查封记录，庭审中，原告李君表示签合约时被告有告知抵押情况，但未告知查封情况，因房屋处于查封状态无法过户。庭审中，各方当事人均同意解除涉案合约，被告邝友兴同意返还原告定金100000元。被告华仁公司没有收取相关中介费用。另查明，被告邝友兴、梁志伟于2018年9月28日离婚。以上事实有当事人提供的房屋买卖合约、收款收据、房地产权证、不动产登记查册表、结婚证、离婚证等证据以及庭审笔录予以佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、涉案买卖合约的效力与解除问题；二、被告梁志伟是否承担赔偿责任问题；三、被告华仁公司是否承担连带清偿责任问题；四、被告邝友兴应否承担违约责任以及承担何责任问题。一、关于涉案买卖合约的效力与解除问题。原告与被告邝友兴、华仁公司于2018年8月9日签订的《房屋买卖合约》（NO.0000086）是原告与被告邝友兴、华仁公司的真实意思表示，上述合同没有违反法律、法规的强制性规定，应认定成立且有效。因涉案房屋暂无法交易过户，现各方当事人均同意解除上述合约，亦属各方当事人的真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告诉求解除涉案房屋买卖合约以及被告邝友兴返还定金100000元，本院予以支持。二、关于被告梁志伟是否承担赔偿责任问题。本案中，被告梁志伟并未前往被告华仁公司签订涉案房屋买卖合约，亦未在合约上签字，在原告与被告邝友兴、华仁公司签订涉案买卖合约后，亦无追认明确同意原告出卖房屋，况且被告邝友兴、梁志伟于2018年9月28日离婚。原告与被告邝友兴、华仁公司均无提供充分证据证实被告梁志伟对买卖房屋之事知情并同意，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告梁志伟无需承担责任，故原告要求被告梁志伟承担共同返还购房定金并支付违约金的诉求没有事实依据，本院不予支持。三、关于被告华仁公司是否承担连带清偿责任问题。被告华仁公司作为中介公司，与原告、被告邝友兴之间是居间合同关系，未能对涉案房屋产权登记情况尽到合理审查义务，未明确告知房屋被查封的事实，存在一定过错。但是，鉴于本案事实，且其未收取中介费用，被告华仁公司可免承担赔偿责任。故原告要求被告华仁公司承担连带清偿责任，本院不予支持。四、被告邝友兴应否承担违约责任以及承担何责任问题。涉案房屋登记在被告邝友兴、梁志伟共同名下，且存在抵押以及被人民法院多次查封的事实，被告邝友兴未明确如实告知原告房屋被查封的事实，被告邝友兴也未按合约约定在收取原告支付的定金后10日内自行向抵押银行办理提前还贷手续，致使其无法与原告办理房屋产权过户手续，不能实现合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，其已构成违约，理应向原告承担违约责任。原告作为买受人，在二手房屋买卖交易过程中，对涉案房屋的产权情况也有谨慎审查的义务，在签订合同时可要求原告或中介机构提供相关产权情况，而原告在知道涉案房屋有抵押的情况下，仍未谨慎审查，自身有一定过失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，诉讼中，原告亦无提供充分证据证实其实际损失，故综合本案实际情况衡量，本院酌定违约金为100000元。原告要求被告支付违约金296000元依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告李君与被告邝友兴、广州华仁房地产中介有限公司从化凤仪分公司于2018年8月9日签订的《房屋买卖合约》（NO.0000086）；二、被告邝友兴于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告李君购房定金100000元；三、被告邝友兴于本判决发生法律效力之日起15日内向原告李君支付违约金100000元；四、驳回原告李君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9060元，由被告邝友兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额确定的案件受理费金额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  董文祥二〇一八年十二月二十六日书记员  何靖文