四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初8192号 原告：深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司，住所地成都市青羊区草堂东路**。 负责人：刘俊宏。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。特别授权。 被告：孙季陶，男，1961年5月27日出生，汉族，工作单位及职务不详，住成都市锦江区。 原告深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司（以下简称深业家之福成都分公司）与被告孙季陶房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告深业家之福成都分公司的委托诉讼代理人高鹏飞、被告孙季陶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告深业家之福成都分公司向本院提出诉讼请求：1.解除深业家之福成都分公司、孙季陶签订的《房屋租赁合同》，孙季陶停止使用并向深业家之福成都分公司返还房屋；2.孙季陶向深业家之福成都分公司支付欠付房租和管理费569148元，以及截止到2018年2月25日止欠付的水电费1354元，并承担违约责任，向深业家之福成都分公司支付违约金387457.66元（违约金数额按每日千分之二，并扣除保证金78766元和意向金70000元后的金额计算）；3.孙季陶承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年7月15日，原、被告签订两份《房屋租赁合同》，约定，被告租赁原告位于成都市青羊区草堂东路66号古玩城内两间商铺，租赁期限两年，两间商铺月租金合计32592元、月管理费合计6791元。双方还就缴费方式、水电费、违约责任等进行了约定。后被告仅缴纳了2017年3月20日以前的房租、管理费。2018年6月，原告向被告发出《解除合同通知》，要求其腾退房屋。但被告一直占用原告的房屋，且未支付相应的费用。 被告孙季陶辩称，不同意解除《房屋租赁合同》；租金总额355740元，已经支付租金7万元、保证金78766元，仅欠租金206704元；原告主张违约金没有依据；原告断电导致被告无法经营期间，被告不应支付相应的租金，原告还应当赔偿该期间被告的损失；认可欠付水电费1354元。 深业家之福成都分公司向本院提交两份《房屋租赁合同书》、收据、律师函及邮寄单、《解除合同通知》、光盘、《情况说明》。孙季陶未对以上证据提出异议。孙季陶提交收据两张，深业家之福成都分公司予以认可。本院对上述证据予以采信，并据此确认以下事实：2016年7月15日，深业家之福成都分公司（甲方）与孙季陶（乙方）签订两份《房屋租赁合同书》，约定，甲方将位于成都市青羊区浣锦路55号的两间铺位，内编号分别为55112、55113，出租给乙方作为商业经营场地；租赁期限2年；55112号、55113号铺位的月租金分别为13980元、18612元；2016年7月15日至2017年1月14日期间的房屋租金按5折计算，分别为41940元、55836元；两间铺位的商场管理费分别为每月2913元、3878元；乙方按季度缴纳租金及管理费，应于下一季度开始前的15天向甲方交纳下一季度的租金、管理费；乙方按自身租赁房屋内的实际用电、实际用水计算水电费；履约保证金分别为33786元、44980元，甲方有权从履约保证金中扣除违约金、管理费、租金、水电费等所有乙方应承担或缴纳的费用，乙方应从甲方扣除之日起3日内补足，否则每日应按扣除金额的5‰支付利息；本合同终止，乙方履行完合同全部义务且结清全部款项，依约交回租赁房屋后30个工作日内，甲方无息全额向乙方返还履约保证金；租赁期届满之日本合同即行终止；乙方应予合同解除或终止之日前清偿各项款项，将租赁房屋及专用设施交回甲方，迁离商场；乙方若续租，应于租赁期届满日30天前向甲方提交书面续租申请，双方协商一致可签订新的租赁合同。合同签订后，孙季陶于2016年8月29日缴纳了55112号铺位的履约保证金33786元，于2016年9月5日缴纳了55113号铺位的履约保证金44980元。2018年1月31日、2018年3月8日，孙季陶缴纳了55113号铺位的意向金5万元、2万元。 另查明，成都市青羊区浣锦路55号1栋1层1号房屋系成都深业西御实业有限公司所有；深业家之福成都分公司受该公司委托开展该地址商业铺位的出租及收取租金和管理费的工作。 审理中，深业家之福成都分公司提交自制涉案两间铺位租赁费用明细及违约金明细表、水电费用缴纳明细表。其中，租赁费用明细表显示，孙季陶缴清了两间铺位在2016年7月15日至2017年3月14日期间的租金、管理费；缴纳2017年3月15日至2017年4月14日期间的租金、管理费为55112号铺位9263元、55113号铺位12334元；未缴纳两间铺位此后的租金、管理费。孙季陶未提交除前述履约保证金和意向金之外的其余付款凭据。 本院认为，（一）深业家之福成都分公司与孙季陶签订的两份《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至本案审理终结之日，双方约定的租赁期限已届满；深业家之福公司起诉要求解除租赁合同表明其不同意孙季陶续租涉案房屋。故双方之间的租赁合同终止。（二）深业家之福成都分公司负责涉案铺位的招商和运营管理，孙季陶承租55112号、55113号铺位，应当缴纳相应的租金及费用。深业家之福成都分公司虽认可曾对涉案铺位进行断电，但孙季陶未举证证明涉案房屋因此无法使用，本院对其关于不应缴纳断电期间的租金、管理费的抗辩理由不予采纳。孙季陶未提交其支付租金、管理费的凭证，根据深业家之福成都分公司提交的表格所显示的其认可的已收款项及计算的欠款，孙季陶尚欠55112号铺位租金、管理费共计244132元，尚欠55113号铺位租金、管理费共计325016元。孙季陶缴纳的履约保证金、意向金应当先充抵欠付的租金、管理费，充抵后尚欠两间铺位在2017年11月15日至2017年12月14日期间的租金、管理费合计254084元，2017年12月15日至2018年6月14日期间的租金、管理费合计236298元，2018年1月29日、2018年3月8日，孙季陶分别缴纳了意向金5万元、2万元，交纳的意向金应当用于抵扣租金、管理费，故抵扣以后的费用为166298元。以上共计420382元。（三）合同约定孙季陶应提前15天缴纳下一季度的租金、管理费，否则深业家之福成都分公司有权从履约保证金中扣除欠款，孙季陶应从深业家之福成都分公司扣除之日起3日内补足。孙季陶所缴履约保证金、意向金充抵其每季度欠付的租金、管理费后，其未补足履约保证金、意向金，应当承担违约责任。双方约定的每日5‰的利息属于违约金性质，孙季陶对违约金提出根本抗辩，因孙季陶违约对深业家之福成都分公司造成的损失系资金占用利息损失，故本院酌定按每日0.05%计算逾期付款利息。结合孙季陶缴纳履约保证金、意向金的时间、金额，本院对违约金认定如下：1.2017年1月1日应当支付2017年1月15日至4月14日的租金、管理费，孙季陶未足额缴纳，其缴纳的履约保证金可充抵该欠款；故孙季陶应于2017年1月4日补足履约保证金。故两间铺位在2017年3月15至2017年4月14日期间的欠付租金、管理费7630元＋10156元＝17786元，自逾期之日起至2018年3月7日产生违约金17786元×0.05%/天×428天＝3806.2元，2018年3月8日所缴意向金足以补足用履约保证金充抵的该期间租金、管理费，故此后不产生违约金。2.同理，2017年4月4日应当补足用以充抵2017年4月15日至7月14日期间租金、管理费的履约保证金，两间铺位在该期间的欠付租金、管理费（16893元/月＋22490元/月）×3个月＝118149元，自逾期之日起至2018年3月7日产生违约金118149元×0.05%/天×338天＝19967.19元；2018年3月8日所缴意向金的剩余部分（70000元－17786元＝52214元）不足以补足欠付租金、管理费，故尚欠部分118149元－52214元＝65935元，自2018年3月8日起至2018年6月14日期间产生违约金65935元×0.05%/天×99天＝3263.78元。3.2017年7月15日至2018年4月14日期间，每季度的欠付租金、管理费118149元；以及2018年4月15日至6月14日期间的欠付租金、管理费78766元，自每期应付款之次日起至2018年6月14日，按每日0.05%计算，产生违约金共计48283.56元。以上违约金共计75320.73元。（四）深业家之福成都分公司提交的证据不足以证明涉案铺位的水电实际用量，孙季陶认可欠付水电费1354元，本院对深业家之福成都分公司关于该部分水电费的主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、孙季陶于本判决生效之日起十五日内向深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司返还位于成都市青羊区浣锦路55号1栋1层1号的55112号、55113号铺位； 二、孙季陶于本判决生效之日起十五日内向深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司支付租金、管理费合计420382元，违约金75320.73元，水电费1354元； 三、驳回深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果孙季陶未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13380元，诉讼保全费5000元，共计18380元，由深圳市深业家之福家居建材有限公司成都分公司负担8843元，由孙季陶负担9537元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  雷旺泽 人民陪审员  冯容义 人民陪审员  薛 怡 二〇一八年十二月六日 书 记 员  刘允薇 速录书记员李星