江苏省南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0117民初5418号 原告：施亚萍，女，1977年9月7日生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：朱泽林，江苏圣典律师事务所律师。 被告：宋迎，女，1988年1月18日生，汉族，户籍地住陕西省勉县，现住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：马天保，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欢，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：徐雪梅，女，1966年12月19日生，汉族，住南京市溧水区。 委托诉讼代理人：符留华，江苏运韬律师事务所律师。 被告：孙玉康，男，1953年11月22日生，汉族，住上海市闵行区。 委托诉讼代理人：何晨，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：邵双双，国浩律师（南京）事务所律师。 第三人：南京爱涛置地有限公司，统一社会信用代码91320117663788695H，住所地南京市溧水区永阳镇龙山路北。 法定代表人：赵亚军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。 原告施亚萍与被告宋迎、徐雪梅、孙玉康，第三人南京爱涛置地有限公司（以下简称爱涛公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施亚萍及其委托诉讼代理人朱泽林，被告宋迎及其委托诉讼代理人马天保，被告徐雪梅及其委托诉讼代理人符留华，被告孙玉康的委托诉讼代理人何晨，第三人爱涛公司的委托诉讼代理人蒋宜贯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施亚萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告共同返还多收取的原告购房款1264.8431万元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自起诉之日至三被告实际还款之日止的利息损失；二、由三被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告施亚萍与被告宋迎系朋友关系，并在购房过程中通过被告宋迎认识了被告徐雪梅及孙玉康。 2017年7月，被告宋迎告诉因爱涛公司所开发的溧水区分龙岗东路9号爱涛天逸园5号楼门市房有现房销售，询问原告是否有意向购买，在得到原告肯定答复后，被告宋迎即和其朋友徐雪梅带领原告去看房。原告在看房后，即询问被告宋迎上述房屋的价格情况，被告宋迎告知原告均价一般在每平米13000元左右，但具体到每一间房屋，则又因房屋户型、楼层、朝向等不同，价格会有差异，即所谓“一房一价”，但具体价格则以购房合同为准，于是原告在2017年7月11日按照被告宋迎的要求，通过转账方式支付了购房定金100万元。2017年9月7日，在被告陪同下，原告与第三人协商确定购买位于溧水区分龙岗东路9号爱涛天逸园5号楼中的103、107、108、109、110、201、202、203、204、205、305、306、307、308室等14套门市房，总面积为1100.85平米，并在当日与爱涛公司签订了《南京市商品房现售合同》14套；同时，原告按照被告宋迎的指示，将购房款1039.1050万元于当日转账到了宋迎农行账户中。 2017年9月28日，在被告陪同下，原告又与第三人协商确定购买该5号楼中的101、102、104、105、106、111、112、113、114、206、207、208、209、210、211、212、301、302、303、304室等20套门市房，总面积为1665.96平米，并于当日与第三人签订了《南京市商品房现售合同》20套；同时按照被告指示，将购房款1309.7480万元于当日转账到了徐雪梅浦发银行账户中。 因在原告同三被告沟通过程中，三被告均明确告知原告可以通过办理银行按揭方式来支付剩余购房款，故在上述34套购房合同签订后，原告遂向银行申请按揭贷款来支付剩余购房款1147万元，但是由于诸多原因，按揭贷款未能审批成功。而根据爱涛公司要求，如原告不能付清所有购房款，则爱涛公司拒绝为原告办理房产登记手续。故在此种情形下，原告只能自行筹集资金来付剩余购房款，因此在2018年2月至2018年7月间，原告共分16次向第三人共计支付了剩余购房款1147万元，然后办理了房屋登记手续，领取了房屋产权证书。同时，在原告向爱涛公司陆续付清剩余购房款的过程中，爱涛公司也陆续给原告开具了相应金额的购房发票，但是原告最终通过对34张发票金额累积相加发现：爱涛公司开票金额只有2331.0099万元，而原告在2017年7月11日、2017年9月7日、2017年9月28日通过三被告以及在2018年先后16次直接向第三人共计支付了购房款总额为3595.8530万元，这与爱涛公司开票金额相差竟高达1264.7431万元。为此，原告前往爱涛公司处询问原因，爱涛公司工作人员明确告知其公司只收到了原告购房款2331.0099万元，亦为原告开具了对应金额的发票，对于差额部分1264.7431万元，爱涛公司工作人员表示不清楚。后原告遂向三被告询问有关差额款项1264.7431万元的问题，但三被告均通过采取不见面、不接电话等方式予以回避。 综上，原告认为，原告委托三被告办理购房事宜，三被告应诚信、勤恳办理所受托事项，在受托事项办理完结后理应将多余购房款项予以返还，而不应私自侵占。为维护原告合法权益，特诉至贵院，望贵院依法判如所请。 被告宋迎辩称，1、原告诉称的事实与理由，明显违背常理，隐瞒事实。原告将购房定金和房款，打到宋迎个人账户中，明显不符合常理。2017年9月7日、9月28日原告与第三人爱涛公司签订的房屋买卖合同中均有房屋单价与总价，合计2331.0099万元，而在签订合同当天，原告就已经付款2348.8530万元。难道原告签订合同、付款时不核对金额，还用等到付清尾款1147万元后才发现差价吗？2、本案的基本事实是，原告与孙玉康之间关于爱涛天逸园部分商铺认购协议的债权债务概括转让，本案的案由是债权债务概括转移合同纠纷。3、原告按照13000元/平方米的计价方法，受让孙玉康的合同权利义务，明确知晓和同意，原告主张向爱涛公司直接购房，明显与事实不符。4、原告与孙玉康之间的权利义务概括转让合同已经履行完毕，原告已经实现其合同目的。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告徐雪梅辩称，徐雪梅不是原告的委托代理人，徐雪梅是受被告孙玉康的委托帮其转让“二手房”，原告并非直接从第三人处购买门市房，而是从被告孙玉康处转让的，原告购房价格并没有超过中介介绍的每平方米13000元，原告也以自己认可的价格支付了全部购房款，现在仅仅以售楼处的发票为据诉讼是没有道理的。请求法院依法驳回原告的诉请。 被告孙玉康辩称，1、2017年4月，孙玉康在售楼处与爱涛公司协商购买55间商铺，刷卡800万元作为定金，随即又与爱涛公司以书面形式确认购买55套房屋详细的具体坐落、面积、单价等。协议签订后，孙玉康除交纳800万元定金外，又陆续向爱涛公司支付了部分购房款。2、2017年7月，徐雪梅称其朋友施亚萍购买孙玉康所持有的部分房屋，爱涛公司在爱涛天逸园已无其他房屋，最后的55套房屋全部由孙玉康所购买，徐雪梅称可以代表施亚萍，孙玉康报价以12000元每平方米转卖，经协商，徐雪梅主张直接由施亚萍与爱涛公司签订合同以办理过户，孙玉康与爱涛公司协商后同意。3、2017年9月7日，徐雪梅向孙玉康出具书面承诺书，明确为施亚萍购房并再次明确具体的14套房屋向孙玉康购买的价格为1321万元，因孙玉康已向爱涛公司支付了部分购房款，所以只需向孙玉康支付929万元，余款392万元直接向爱涛公司支付。当天，徐雪梅依约支付孙玉康929万元，徐雪梅带着施亚萍，同孙玉康一起到售楼处，在孙玉康的确认下，爱涛公司与施亚萍签订了14套房屋的现售合同。4、2017年9月27日，徐雪梅再次向孙玉康出具书面承诺书，明确为施亚萍购房并再次明确具体的20套房屋向孙玉康购买的价格为2049万元，因孙玉康已向爱涛公司支付了部分购房款，所以只需向孙玉康支付1293万元，余款755万元直接向爱涛公司支付。当天，徐雪梅依约支付孙玉康1293万元，徐雪梅带着施亚萍，同孙玉康一起到售楼处，在孙玉康的确认下，爱涛公司与施亚萍签订了20套房屋的现售合同。5、截至2017年9月28日，施亚萍亲自签署的爱涛公司的34套房屋协议上的价格总计为2331万元，而截至当天，按照施亚萍提供的付款凭证显示，其已累计支付2448万元，其后，陆续向爱涛公司付款1147万元。施亚萍作为一个完全民事行为能力人，且在34份协议均由其亲自签署、总金额高达数千万的情况下，施亚萍不可以没注意、没仔细、没看到合同中的价格进行抗辩，这不符合法理也不符合常理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人爱涛公司陈述，2017年4月，爱涛公司与孙玉康签订了爱涛天逸园5号楼及10号楼一层商铺认购协议，约定将55套房屋出售给孙玉康，总价为3858.2469万元，孙玉康支付定金800万元。其后根据孙玉康的介绍，原告与爱涛公司于2017年9月7日签订了14套房屋现售合同，2014年9月28日签订了20套房屋的现售合同。2018年2月至2018年7月，34套房屋协议签订后，爱涛公司向原告出具了34套房屋发票，总价是2331.0102万元。原、被告双方争议的相关事实爱涛公司不是特别清楚，以原、被告的陈述以及法院查明的事实为准。请求法院依法裁定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。就当事人无异议的下列证据（当事人举出相同证据的，只列举一方提交的证据），本院予以确认并在卷佐证：1、原告施亚萍提交的付款凭证、商品房现房销售合同、江苏增值税普通发票；2、被告宋迎提交的收据；3、徐雪梅提交的银行业务回单、承诺书、收条；被告孙玉康提交的商铺认购协议、付款清单、商品房现售合同（爱涛公司与孙玉康）、徐雪梅出具的承诺书、银行明细、房屋平面图。对被告宋迎提交的微信聊天记录，因施亚萍当庭承认微信名是其本人，本院对聊天记录的三性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年4月14日，作为乙方的孙玉康与作为甲方的爱涛公司签订《爱涛天逸园5号楼及10号楼一层商铺认购协议》一份，其中约定：“乙方自愿购买甲方开发的位于南京市溧水区商铺，愿意与甲方签订协议，并同意按本协议要求与甲方签订正式的《南京市商品房现售合同》；该房屋由天逸园5号楼（1-3层，48间）及10号楼一层商铺（7间）组成，共计55间，总建筑面积为4572.71平方米（各单间面积详见附件）；乙方认购的该房屋综合单价为8438元/平方米，总房款为人民币3858.2469万元，具体各单间房屋价格详见附件；乙方同意签订本协议时，支付定金800万元。”协议附有各商铺的房号、面积、单价和总价。协议约定的800万元定金，孙玉康已于2017年4月13日支付；2017年7月18日，孙玉康再次向爱涛公司支付房款300万元。 2、宋迎、徐雪梅均为房屋中介从业人员，两人相识。2017年7月，施亚萍预购买商铺，将购房需求告知了曾认识的宋迎，宋迎通过徐雪梅了解到孙玉康有商铺预出售（徐雪梅从他人处获悉孙玉康的售房信息，并持有孙玉康与爱涛公司签订的认购协议及付款收据复印件）。在施亚萍与爱涛公司签订正式合同前，宋迎未向施亚萍披露孙玉康的信息、徐雪梅也未向孙玉康披露施亚萍的信息。 3、2017年7月11日，施亚萍向宋迎转账100万元购房诚意金，宋迎将该100万元转给徐雪梅（后徐雪梅在2017年9月28日将该100万元退还给宋迎）。 3、2017年7月24日，宋迎在与施亚萍微信聊天中将载有下列信息的照片拍给施亚萍：“总面积：2766.81m²；单价：13000元/m²；总：3596.85万；开票价：2331.0099万；差额：2431.35万”，并称“最后的差额是含首付款的”，施亚萍回复“好的”。 4、2017年9月7日，作为承诺人的徐雪梅向孙玉康出具承诺书一份：“本人徐雪梅承诺担保帮助施亚萍购买孙玉康订购的爱涛天逸园14套商业房……共计面积1100.85平米，承诺如下：一、本人承诺买方自愿按照每平米壹万贰仟元人民币的价格向订购上述商业房的孙玉康购买，本人承诺孙玉康的净得价每平方米壹万贰仟元人民币，净得总价人民币壹仟叁佰贰拾壹万零贰佰元整（¥13210200.00）；二、孙玉康不承担税费；三、经本人与孙玉康协商，采用买方按照直接与开发商签合同办贷款方式，除贷款外，徐雪梅直接将其余房款（含首付款与差价款）人民币玖佰贰拾玖万零贰佰元整（¥9290200.00）支付给卖方孙玉康，我方及买方均无异议。” 5、2017年9月7日，施亚萍向宋迎转账1039.1050万元，宋迎向徐雪梅转账929万元，徐雪梅向孙玉康转账929万元。 6、2017年9月27日，作为承诺人的徐雪梅再次向孙玉康出具承诺书一份：“本人徐雪梅承诺担保帮助施亚萍购买孙玉康订购的爱涛天逸园20套商业房……共计面积1665.96平米，承诺如下：一、本人承诺买方自愿按照每平方米壹万贰仟叁佰壹拾叁元人民币的价格向订购上述商业房的孙玉康购买，本人承诺孙玉康的净得价每平方米壹万贰仟叁佰壹拾叁元人民币，净得总价人民币贰仟零肆拾玖万壹仟伍佰贰拾元整（¥20491520.00）；二、孙玉康不承担税费；三、经本人与孙玉康协商，采用买方按照直接与开发商签合同办贷款方式，除贷款外，徐雪梅直接将其余房款（含首付款与差价款）人民币壹仟贰佰玖拾叁万壹仟伍佰贰拾元整（¥12931520.00）支付给卖方孙玉康，我方及买方均无异议。” 7、2017年9月28日，施亚萍向徐雪梅转账1309.7480万元，徐雪梅向孙玉康转账1293.15万元。 8、2017年9月7日、9月28日，作为买受人的施亚萍与作为出卖人的爱涛公司就34套商铺分别签订34份《爱涛天逸园商品房现售合同》，合同的单价、总额与孙玉康和爱涛公司签订的认购协议中约定的单价、总额相同。34份合同总价为2331.0102万元（爱涛公司的开票价，金额以爱涛公司陈述为准）；案涉34套商铺已全部登记在施亚萍名下。 9、2018年2月至2018年7月间，施亚萍向爱涛公司合计支付购房款1147万元，其余房款由孙玉康直接向爱涛公司支付（款项包括其余21套商铺房款）。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，首先确认原、被告之间的关系问题。施亚萍主张与宋迎、徐雪梅、孙玉康之间存在委托合同关系，系施亚萍委托宋迎、徐雪梅、孙玉康购房，但施亚萍未提交书面的委托协议。相反，从双方提交的证据可以看出，施亚萍通过宋迎获取了他人有商铺出售的信息，而孙玉康通过徐雪梅将认购的商铺出售，施亚萍、孙玉康与宋迎、徐雪梅之间形成居间合同关系。但因孙玉康并未取得案涉房屋的所有权，转让行为需要爱涛公司的同意，故孙玉康、施亚萍、爱涛公司之间又形成债权债务转让合同关系。 其次，关于合同效力问题。因案涉商铺并非住宅，且孙玉康的再行转让行为获得了爱涛公司的同意（由爱涛公司直接与施亚萍签订售房合同），内容未与现行法律法规相抵触，应认定有效。至于其中可能存在的税收问题，则属于行政监督管理部门规制的对象，不影响民事合同的效力。 再次，关于超出发票金额1264.8428万元是否应返还的问题。从施亚萍与宋迎之间的聊天记录可以看出，施亚萍对自己需要付出的总价款是明知的，这也体现在了之后的付款中【截止到2017年9月28日，34份合同全部签订完毕，总付款数额2448.8530万元（且是支付给中介从业人员）已超出合同总金额2331.0102万元，后续陆续向爱涛公司付款1147万元】，即施亚萍的付款行为是依约履行协议（即便是口头协议）的行为，且协议已全部履行完毕；孙玉康通过转让合同的权利义务获得了差价，宋迎、徐雪梅履行居间服务获得了报酬，施亚萍对自己所付款项、孙玉康对自己所得利益均心知肚明。故施亚萍对其自愿支付的超出合同金额的款项，无权要求返还。 综上所述，原告施亚萍的诉请，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告施亚萍的诉讼请求。 案件受理费97691元，财产保全费5000元，合计102691元，由原告施亚萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  赵 怡 人民陪审员  杨先珍 人民陪审员  张生保 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  谢慧娟