广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0402民初1496号原告：陈雅仙，女，汉族，1966年7月13日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：桑振华，广东华信辉煌律师事务所律师。被告：方婵凤，女，1954年7月27日出生，身份证住址珠海市香洲区，现住珠海市香洲区，原告陈雅仙与被告方婵凤返还原物纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈雅仙及其委托诉讼代理人桑振华，被告方婵凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雅仙向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告返还珠海市香洲区碧海路XX号X单元XXXX房；2.判令被告赔偿损失人民币48000元（以每月租金3000元为标准，从2014年10月暂计至2016年2月，最终以交付房屋之日止）。事实与理由：2012年11月7日珠海市香洲区人民法院以（2008)香执字第594号之五《执行裁定书》裁定，“被执行人方婵凤所有的登记在珠海市香××区××渔民委员会××下××香××区碧海路××龙大厦××单元××、××房的所有权及相应的其他权利归买受人冯德宪、陈雅仙所有；上述拍卖财产的所有权自本裁定送达买受人冯德宪、陈雅仙时起转移。2014年10月13日原告取得XXXX号的房地产权证。但被告却迟迟不予交还房屋。为此，特提起诉讼，请予以裁决。原告陈雅仙向本院提交以下证据：1.××号；2.陈雅仙身份证；3.（2008）香执字第594号之五执行裁定书；4.广东省高院（2018）粤执监53号执行裁定书。被告方婵凤答辩称，一、原告陈雅仙取得珠海市香洲区碧海路XX号X单元XXXX号房（简称碧海路1908房），其所依据的(2008)香执字第594号之五《执行裁定书》是违法的，被告正在申请撤销。理由为：1、根据法律规定，不动产进行拍卖，只能三次拍卖两次降价即三拍两降。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定：不动产的拍卖只能三次拍卖，两次降价，即三拍两降。然而，原告陈雅仙所取得的碧海路1908房，却是在第四次拍卖时拍到的。第一次拍卖时间为：2012年6月29日，第二次拍卖时间为：2012年8月17日，第三次拍卖时间为：2012年9月17日，第四次拍卖时间为：2012年10月24日。执行法院香洲法院对碧海路1907房的拍卖，次数为四次，明显违反法律规定的“三拍两降”的强制性规定，是非法的，为程序违法。2、执行法院香洲法院拍卖碧海路1908房时，未依法在拍卖15日前公告，程序违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十一条第二款规定：“拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。”然而，拍卖碧海路1908号房时，第一次拍卖公告时间为：2012年6月13日，拍卖时间为：2012年6月29日；第二次拍卖公告时间为：2012年8月3日，拍卖时间为：2012年8月17日；第三次拍卖公告时间为：2012年9月3日，拍卖时间为：2013年9月17日；第四次拍卖公告时间为：2012年10月8日，拍卖时间为：2012年10月24日。第二次、第三次拍卖，公告时间只有十四日，未依法在拍卖十五日前公告，违反法律的强制性规定，程序违法。3、拍卖碧海路1908房时，未通知作为当事人的被告方婵凤到场，程序违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：拍卖时，应当通知当事人到场。第二次、第三次拍卖，以及违法的第四次拍卖，执行法院未通知作为当事人的被告方婵凤到场，程序违法。4、将被告方婵凤的唯一住房碧海路1908房拍卖，是违法的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，不得拍卖、变卖生活必需的居住房屋。碧海路1908房是被告方婵凤的唯一住房，是被告方婵凤的生活所必需，被告方婵凤的居住权应当得到法律的保障。二、由于香洲法院违法拍卖被告方婵凤所有的碧海路XXXX房，被告方婵凤向广东省高级人民法院（简称广东高院）申诉，广东高院已经立案受理，并要求珠海中院立案监督。香洲法院违法拍卖被告方婵凤所有的碧海路XXXX房一事，被告方婵凤已经向广东高院申诉，广东高院已经立案受理。广东高院已经向珠海市中级人民法院（简称珠海中院）发出通知，要求珠海中院立案监督。珠海中院已经作出(2015)珠中法执监字第4号立案通知书，对(2013)珠香法执异字第42号执行裁定书、(2014)珠中法执复字第18号执行裁定书进行审查。三、原告陈雅仙的部分诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。根据法律的规定，租金的诉讼时效为一年。原告陈雅仙的诉讼请求超过诉讼时效部分，人民法院应当予以驳回。综上所述，被告认为，现登记于原告陈雅仙名下的碧海路XXXX房，是非法拍卖得来的。由于其来源非法，不受法律保护。原告陈雅仙要求被告方婵凤返还碧海路1908房并支付所谓损失（租金），于法无据，其诉求无理。四、法院对我房产进行拍卖我享有优先权，一是法院拍卖没有给我优先权，二是没有给我权利购买房产，骗我签署文件。在执行过程中张念波法官邀请方启清和方婵凤来协调赔偿事宜，但是法官没有向方婵凤讲清楚房屋已经拍卖了，方婵凤为了避免房屋被拍卖，方婵凤与其女婿一起签订了执行协议书，方婵凤认为该执行协议书具有一定的欺骗性，没有告知房产已经拍卖，是从拍卖款中来偿还债务的，方婵凤是在不知情的情况下为了避免拍卖房产才签订该协议的。五、涉案房屋是我的合法财产，任何人都无权卖我的财产。没有撤销离婚证之前，房子就是我的，谁都不能代表我，我是受国家保护的。案涉房屋面积为158平方米，80万拍卖出售，没人通知我，所以拍卖是违法的。请人民法院依法驳回原告陈雅仙的诉讼请求，以维护被告方婵凤的合法权益。被告方婵凤在举证期限内向本院提交以下证据：1.（2013）珠香法执异字第42号执行裁定书；2.（2014）珠中法执复字第18号执行裁定书；3.（2015）粤高法执监字第41号执行监督情况通知书；4.珠检控民受〔2018〕42民事监督案件受理通知书；5.2010年9月26日的笔录；6.2010年9月27日撤销申请书。经审理查明：本院在执行方启清诉方林泉借款合同纠纷一案【（2003）香民一初字第3605号】、王祖光诉方林泉借款合同纠纷一案【（2006）香民一初字第314号】、方启清诉方婵凤债务纠纷一案【（2007）香民一初字第2541号】、王祖光诉方婵凤债务纠纷一案【（2007）香民一初字第2540号】过程中，为便于案件的执行，以方启清申请执行方婵凤（2008）香执字第594号案的名义对上述案件一并执行。2009年11月5日，本院作出（2008）香执字第594号之二执行裁定，裁定查封方婵凤所有的登记在珠海市香××区××渔民委员会××下××龙大厦××单元××、××房。2012年5月9日，本院作出（2008）香执字第594号之四执行裁定，裁定拍卖方婵凤所有的登记在珠海市香××区××渔民委员会××下××龙大厦××单元××、××房。冯德宪和陈雅仙在拍卖中竞得上述房产。2012年11月7日，本院作出（2008）香执字第594号之五执行裁定，裁定：一、解除对香龙大厦X单元XXXX、XXXX房的查封；二、被执行人方婵凤所有的登记在珠海市香××区××渔民委员会××下××龙大厦××单元××、××房的所有权及相应的其他权利归买受人冯德宪和陈雅仙所有，上述拍卖财产的所有权自本裁定送达买受人时起转移；三、买受人冯德宪和陈雅仙可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户手续。方婵凤认为拍卖程序不合法，向本院提出执行异议，本院于2014年3月18日作出（2013）珠香法执异字第42号执行裁定，驳回方婵凤的异议请求。方婵凤不服该裁定提起复议，珠海市中级人民法院于2014年6月18日作出（2014）珠中法执复字第18号执行裁定，驳回方婵凤的复议请求。方婵凤不服上述复议裁定，向广东省高级人民法院提出申诉。2015年5月13日，广东省高院向方婵凤发出（2015）粤高法执监字第41号《执行监督情况通知书》，告知已向珠海中院发出《督办函》，要求珠海中院立案监督。2015年5月25日，珠海市中级人民法院发出《立案通知书》，内容为：方启清申请执行方婵凤一案，省高院指令珠海中院立案监督，该院已立案受理，案号为（2015）珠中法执监字第4号。2018年1月4日，珠海市中级人民法院经审委会讨论决定，作出（2015）珠中法执监字第4号执行裁定书，裁定驳回方婵凤的申诉请求。方婵凤不服该裁定，向广东省高级人民法院提出申诉。2018年3月20日，广东省高级人民法院发出（2018）粤执监53号《受理案件通知书》，内容为：“方启清、王祖光与方婵凤债务纠纷一案，申诉人方婵凤向本院申请监督，本院立案审查。”2018年9月19日，广东省高级人民法院作出（2018）粤执监53号执行裁定，认为虽然执行法院在涉案房产的拍卖程序上存在一定的瑕疵，但没有对被执行人方婵凤造成实际损失，不构成撤销整个拍卖程序的充分理由，方婵凤的申诉请求不能成立，据此驳回方婵凤的申诉请求。另查明，2014年10月13日，陈雅仙办理了产权登记手续，将珠海市香洲区碧海路83号2单元1908房登记在自己名下，房地产权证号为粤房地权证珠字第××号，载明房屋建筑面积99.92平方米。被告方婵凤将珠海市香洲区碧海路XX号X单元XXXX、XXXX两套房产打通，一直居住在内，拒绝腾退房屋并占有使用房屋至今。案外人冯德宪竞拍取得珠海市香洲区碧海路XX号X单元XXXX房后，以相同案由将方婵凤诉至本院，案号（2015）粤0402民初782号。本案中，本院根据原告陈雅仙的申请，依法委托珠海市诚信达房地产及资产评估有限公司对珠海市香洲区碧海路XX号X单元XXX房（建筑面积99.92平方米）自2014年10月至2018年2月的租金进行司法评估，该评估公司接受本院委托作出《房地产估价报告》【珠诚信达评字（2018）第F0010号】，该公司测算出估价时点2018年2月27日的月租金水平，住宅为33元/平方米，考虑该区域住宅物业的租赁情况（空置率设定为5%），设定年增长率为3%，分别计算得出2014-2018年的租金水平。详见如下：2014年10月至12月，月租金29.3元/平方米，空置率5%，3个月租金为8344元；2015年全年12个月，月租金30.2元/平方米，空置率5%，年租金34400元；2016年全年12个月，月租金31.1元/平方米，空置率5%，年租金35426元；2017年全年12个月，月租金32.0元/平方米，空置率5%，年租金36451元；2018年1月至2月，月租金33.0元/平方米，空置率5%，2个月租金为6265元，合计租金120886元。本院认为，因被告方婵凤未履行生效判决文书确定的支付义务，本院查封并拍卖了其名下的涉案房屋。被告方婵凤主张拍卖程序不合法因而提出异议和申诉，依据广东省高级人民法院作出的（2018）粤执监53号执行裁定，被告方婵凤上述主张不能成立，予以驳回。因此，原告陈雅仙通过拍卖程序竞得案涉房屋并完成房屋产权登记，其取得的房屋所有权依法受到法律保护，被告方婵凤应及时向原告交付房屋，其拒不腾退房屋的行为违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定。据此，原告陈雅仙要求被告方婵凤返还案涉房屋，合法有据，应予支持。被告方婵凤拒不腾退房屋，损害了原告陈雅仙对房屋的占有使用权，原告陈雅仙有权要求被告方婵凤赔偿因房屋无法正常使用而产生的租金损失。关于损失起算时间，本院于2012年11月7日作出（2008）香执字第594号之五执行裁定，确认案涉房屋所有权及其他权利归买受人陈雅仙所有，房屋所有权自该裁定送达买受人时起转移，且陈雅仙于2014年10月13日取得案涉房产的权属证书，故原告请求自2014年10月起计算损失至交付房屋之日止，合理有据，本院予以采纳。案涉房屋建筑面积为99.92平方米，根据估价意见和结算，被告方婵凤应向原告支付自2014年10月至2018年2月的租金损失120886元；2018年3月至实际腾退之日止的租金损失计算标准为2018年3月至12月按月租金33元/平方米，空置率5%计算（即2018年3月至12月的租金合计为31325元），2019年1月起按照每年租金增长3%（2018年月租金标准为33元/平方米）、空置率设定为5%计算租金损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条，判决如下：一、被告方婵凤于本判决生效之日起十日内将珠海市香洲区碧海路83号2单元1908房返还给原告陈雅仙；二、被告方婵凤于本判决生效之日起十日内向原告陈雅仙赔偿租金损失[【其中2014年10月至2018年2月租金损失为人民币120886元；2018年3月至2018年12月租金损失人民币31325元；2019年1月起按照每年租金增长3%（2018年月租金标准为33元/平方米）、空置率设定为5%计至交付房屋之日止】。如果被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币11658元，评估费人民币3000元，合计人民币14658元，由被告方婵凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  黄建华人民陪审员  徐媛媛二〇一八年十二月十七日法官助理刘晓亮书记员罗加靖周倩雯