浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初8162号 原告：朱国华，男，1969年3月6日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：许肖辉，执业证号13302200710949051，浙江和义观达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周静，执业证号13302201611229777，浙江和义观达律师事务所律师。 被告：陈福良，男，1965年4月9日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：郑巧妹（系原告配偶），女，1969年4月1日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区，现住宁波市海曙区。 原告朱国华诉被告陈福良确认合同无效纠纷一案，于2018年6月22日诉至本院。本院于同日立案受理后依法适用简易程序，由审判员俞洁独任审判。本案于2018年9月6日组织召开庭前会议。后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，由审判员俞洁担任审判长，与人民陪审员张爱华、人民陪审员何凤瑛组成合议庭进行审理。后因工作需要，本案变更为由审判员孙平平担任审判长，与人民陪审员张爱华、人民陪审员何凤瑛组成合议庭进行审理。本案于2018年11月13日公开开庭进行审理。原告朱国华的委托诉讼代理人许肖辉、被告陈福良及其委托诉讼代理人郑巧妹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱国华向本院提出诉讼请求：判令原、被告签订的位于宁波市海曙区望春路490弄《房地产转让合同》无效。事实与理由：原、被告于2002年7月11日签订《房地产转让合同》，原告将其位于宁波市海曙区望春路490弄〈1-11〉、〈1-12〉、〈1-15〉、〈2-21〉、〈2-24〉房屋出售给被告，房屋所有权证号为海西郊私字第20000341号，土地证号海集建00字第3543号，房屋面积96.2平方米，产权性质为集体土地，私有住宅。该房屋约定的出售价格为135000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，后因土地性质限制无法办理产权过户手续，因此，该房屋一直处于原告名下。因该房屋买卖违反国家政策，无法办理过户，故该买卖合同应属无效。因故诉至法院。 被告陈福良辩称，案涉房屋买卖合同是有效的，驳回原告诉请。 原告朱国华为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告陈福良质证，本院作如下认证： 证1.《房地产转让合同》复印件一份，拟证明原、被告曾签订过房地产转让合同，合同双方并非同一集体经济组织成员，按照法律规定，该合同无效的事实。被告对该证据真实性无异议，但认为该合同有效。经审查，该合同虽系复印件，但被告对其真实性无异议，且与被告提供的合同复印件内容相同，故本院对该证据的真实性予以认定。 被告陈福良为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告朱国华质证，本院作如下认证： 证1.《房地产转让合同》复印件、《协议》复印件各一份，拟证明案涉合同有效的事实。原告对《房地产转让合同》真实性无异议，对《协议》复印件真实性有异议。经审查，被告提交的《房地产转让合同》复印件与原告提交的证1一致，故本院对该证据真实性予以认定；《协议》系复印件，且原告对复印件有异议，故本院对该复印件真实性不予认定。 证2.房屋所有权证、集体土地使用权证各一份，拟证明案涉房屋及土地权证的原件在房屋买卖时就交予被告抵押在银行的事实。原告对该组证据真实性无异议，证明土地性质是集体土地。经审查，本院对该组证据的真实性予以认定。 本院向宁波市海曙区望春街道征收集体所有土地房屋拆迁办公室（以下简称望春街道拆迁办）调取了《房屋拆迁调产补偿安置协议》、朱国华情况说明、甬海征拆（2012）第3号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》各一份，反映案涉房地产现状。原告对《房屋拆迁调产补偿安置协议》真实性均无异议，实际拆迁安置的补偿对象是原告朱国华，补偿面积是152.2平方米，其中案涉房屋的拆迁安置面积是100平方米，其中还有原告另外的52.4平方米拆迁所得安置面积；对朱国华情况说明、甬海征拆（2012）第3号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》真实性无异议，关联性有异议，认为该组证据不涉及本案争议房屋。被告对《房屋拆迁调产补偿安置协议》合法性有异议，认为该协议属无效协议，房屋权证在被告处，望春街道拆迁办不能和原告签订拆迁协议；被告对朱国华情况说明中涉及的49.8平方米拆迁所得安置面积系原告他处房产，与案涉《房地产转让合同》所涉房屋无关的事实无异议；被告对甬海征拆（2012）第3号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》无异议。经审查，本院认为该组证据真实、合法，与本案有关联，故本院对该组证据予以认定。 综合上述证据的认证及原、被告陈述，本院认定如下事实： 原坐落于宁波市海曙区望春桥村望春路490弄〈1-11〉〈1-12〉〈1-15〉〈2-21〉〈2-24〉号房屋登记的房屋所有权人为朱国华，建筑面积96.2平方米，用于为住宅，土地性质为集体土地。2002年7月11日，原、被告签订《房地产转让合同》一份，原告朱国华（甲方）将上述房屋出售给被告陈福良（乙方），成交价135000元。合同上载明产权性质为集体土地私有住宅，并约定“因为甲方房产土地权属不能办理出让证，甲、乙方产权不再办理过户手续，若甲方房产碰到拆迁补偿，所能享受的该房的权利全部无条件转让给乙方，不得反悔，该房的产权及以后能享受的任何权利归乙方所有”。后被告依约付款，原告将案涉房屋交付被告使用。 宁波市国土资源局海曙分局于2012年9月18日发布甬海征拆（2012）第3号《征收集体所有土地房屋拆迁公告》：因海曙区望春街道原望春桥村二期旧村改造（望春路以北项目）房屋拆迁项目建设需要，根据国务院（国土资函[2010]601号、国土资函[2011]599号）、浙江省人民政府（浙土字A[2010]-0350号、浙土字A[2011]-0703号、浙土字[B2002]第10166号）等批准的征收土地方案，该地块拆迁范围内的集体所有土地房屋拆迁实施方案，已经由海曙区人民政府批准，拆迁范围为海曙区望春街道原望春桥村的望春路554弄、小桥头、五港口、进士墙门、上油车自然村等集体所有土地上的建筑物及附属物。案涉房屋在上述拆迁范围内。 2012年11月12日，宁波市海曙区旧村改造办公室（甲方拆迁人）、原告朱国华（乙方被拆迁人）、望春街道拆迁办（丙方拆迁单位）共同签订《房屋拆迁调产补偿安置协议》一份，载明：根据海曙区人民政府批准的望春二期望春路以北征收集体所有土地房屋拆迁实施方案（海政〔2012〕46号）和甬海征拆（2012）第3号公告，乙方房屋已列入拆迁范围，甲方委托丙方实施拆迁。乙方被拆迁房屋坐落在，可补偿安置面积152.2平方米，其中调产面积152.2平方米，靠档面积7.8平方米，扩档面积10平方米，实际安置面积170平方米。上述《房屋拆迁调产补偿安置协议》中所涉被拆迁房屋包含了案涉《房地产转让合同》中所涉房屋，其上载明的152.2平方米可补偿安置面积中的49.8平方米的可补偿安置面积与案涉《房地产转让合同》中所涉房屋无关。 另查明，被告户籍所在地为宁波市鄞州区姜山镇乔里村55号，购买案涉房屋后一直居住至房屋被拆迁。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《房地产转让合同》是否无效。原告主张，案涉房屋的土地性质为集体土地，被告不是本集体经济组织成员，案涉房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。对此，本院认为，首先，虽然原、被告双方签订案涉《房地产转让合同》时案涉房屋附着的土地性质属于农村集体土地，但是从2012年9月18日宁波市国土资源局海曙分局发布的《征收集体所有土地房屋拆迁公告》可知，案涉房屋附着的土地被征收，案涉土地性质因征收变为国有。故原告诉称的案涉土地为集体所有的情形，与现实不符。其次，案涉《房地产转让合同》属于缔约当事人的真实意思表示，原告自愿将案涉房屋出售给被告，且已由被告使用十余年，被告对该房屋形成了实际的占有状态。再者，在案涉土地被征收后，地上房屋面临拆迁，原告作为登记的房屋所有权人，于2012年11月12日与宁波市海曙区旧村改造办公室、望春街道拆迁办签订《房屋拆迁调产补偿安置协议》，同意对方在提供相应补偿的情况下征收案涉房屋，案涉房屋的物权已转化为拆迁补偿利益，而在原、被告签订的《房地产转让合同》中明确约定案涉房屋如遇拆迁所享有的利益全部无条件转让给被告，案涉房屋能享受的任何权利归被告所有。 综上，本院认为，农村土地禁止对外流转的立法意图，是为了防止集体经济组织的农业土地流失，损害了社会公共利益，然在案涉土地性质变为国有后，该限制已无现实意义。案涉《房地产转让合同》中，原告负有转移案涉房屋所有权的合同义务，该义务在案涉土地被征收前因农村宅基地禁止对外流转而实际不能实现，现该禁止性条件已经解除，房屋所有权转化为拆迁利益，且合同中明确约定了拆迁情况下全部拆迁利益归被告所有，案涉《房地产转让合同》因违反法律强制性规定而无效的情形已经消除。此外，本院认为，民商事交易本身蕴含巨大的利益和风险，民商事主体从事民商事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，同时从维护经济秩序角度考量，亦需要维护交易稳定。原告主张案涉合同无效的诉请，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告朱国华的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告朱国华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙平平 人民陪审员  张爱华 人民陪审员  何凤瑛 二〇一八年十二月十四日 代书 记员  应锦姣 本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。