浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5099号 上诉人（原审被告）：潘正明，男，汉族，1966年5月19日出生，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：姚海梅，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄相锋，男，汉族，1978年6月28日出生，户籍所在地杭州市江干区，现住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：王干士，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人潘正明因与上诉人黄相锋房屋租赁合同纠纷一案，不服江干区人民法院（2017）浙0104民初3940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2014年4月1日，甲方（出租方）潘正明与乙方（承租方）黄相峰签订租房合同，约定甲方自愿将坐落于杭州市江干区××镇××栋××单元302的房屋（毛坯，三室两厅一厨两卫，使用面积103平方米）出租给乙方，租赁期限自2014年5月1日起至2026年4月30日止，双方议定年租金为：2014年5月1日至2017年4月30日，年租金13000元，2017年5月1日至2020年4月30日，年租金14000元，2020年5月1日至2023年4月30日，年租金为15000元，2023年5月1日至2026年4月30日，年租金为16000元。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，以保障乙方安全正常使用。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，经甲方同意，可以对承租房屋进行装修、装饰。对装修、装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定工料费由乙方承担，所有权属乙方50%。租赁双方如有一方未履行本合同约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方合理损失和违约金2000元，乙方在租赁前需向甲方缴纳押金3000元，租赁合同终止后在房屋无损坏的情况下退还押金。 2014年3月12日，潘正明出具收条确认收到黄相锋（18幢1单元302室）房租费（每年1万三千元）三年共3万9千元，加上押金3000元，共计4万2千元正。 2014年5月1日，黄相锋与杭州辰宇装饰工程有限公司签订装修施工合同，对案涉租赁房屋进行装修，约定包工包料，总价款为52794元。后黄相锋为案涉租赁房屋添置海尔统帅ES60H-D(E)60升一级能效电热水器一台、万和燃气热水器JSQ24-12P2燃气热水器一台、奥克斯空调KFR-35GW/SFT+3（纯铜管）一台、海尔KFR-35GW/01GDC13壁挂式冷暖空调一台、喜临门床垫一件、海尔空调KFR-35GW/01ZE(R2DBF)-S4套机一台（旧）、格兰仕KFR-51W/dLB10-330(1)空调一套（旧）、海尔空调KFR-35GW/03GRC12套机（白色）一台（旧）及旧家具用品等共计十七项。 2017年4月25日，黄相锋通过转账支付潘正明2017年5月至2018年4月的租金9000元，剩余5000元租金以2016年7月7日黄相锋出借给潘正明的借款5000元冲抵。后因潘正明欲提高租金与黄相锋未能协商一致，潘正明于2017年5月2日提示黄相锋因其违反双方签订的租房合同第四条未经其同意随意将房屋转租，要求立即收回租赁房屋，并要求黄相锋于2017年5月20日前办理腾空房屋，结清所有产生的水、电、煤气、物业等费用。 另查明，2017年5月27日，潘正明用胶水将案涉租赁房屋门锁堵住，致使黄相锋未能入住。2017年8月，潘正明将案涉租赁房屋收回，于2017年9月出租给案外人。庭审中，潘正明对黄相锋诉请需拆除、搬离的十七项物品予以确认。 又查明，黄相锋为案涉租赁房屋的装修残值申请评估，经该院委托浙江天平资产评估有限公司对案涉租赁房屋的装修残值进行评估，确定装修损失为38353元，黄相锋支付评估费3500元。 现黄相锋起诉至原审法院，请求判令：一、自2017年5月26日起解除黄相锋、潘正明签订的租房合同；二、潘正明退还黄相锋2017年5月26日至2018年4月30日期间的租金13003元；三、潘正明退还黄相锋租房押金3000元；四、潘正明赔偿黄相锋剩余租期内的装修残值损失38353元；五、潘正明支付黄相锋违约金2000元；六、潘正明配合黄相锋拆除、搬走格兰仕空调一台、海尔空调（白色）一台、海尔空调一台、奥克斯空调一台、海尔壁挂冷暖空调一台、海尔统帅电热水器一台、万和燃气热水器一台、喜临门床垫一个、海尔洗衣机一台、冰箱一台、五门实木衣柜一件、书桌一张、餐桌一张、实木沙发一套、床一张、书柜一个、旧床垫一个；七、潘正明承担本案的诉讼费用和鉴定费用5000元。 原审法院认为：黄相锋、潘正明之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，潘正明在租赁期间尚未届满的情况下，因与黄相锋就涨租问题未能协商一致，于2017年5月27日将案涉租赁房屋门锁堵住，且于2017年9月将案涉房屋另租他人，其行为显然违反了合同的约定，致使黄相锋的合同目的不能实现，构成违约，故黄相锋诉请解除租赁合同符合法律规定，该院予以支持。对于潘正明认为黄相锋未经其同意随意将案涉房屋转租他人，其有权立即收回房屋，但未能举证证明，该院不予认可。黄相锋已支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金14000元，扣除2017年5月1日至2017年5月26日的租金997.26元，潘正明需返还黄相锋2017年5月27日至2018年4月30日的租金13002.74元，并返还押金3000元，支付违约金2000元。对于潘正明辩称潘正明装修其不知情，装修其不需要,要求黄相锋拆除。该院认为，黄相锋承租潘正明的房屋已三年有余，与潘正明同住一个小区，且潘正明对出租房屋及设备负有定期检查、及时修缮义务，对黄相锋装修的事实应当知晓。另，潘正明曾于2016年7月7日向黄相锋借款5000元，后该款项冲抵租金，双方在日常生活中亦有往来互助，其辩称对装修不知情不符合常理，该院不予采信。潘正明理应赔偿黄相锋案涉租赁房屋装修损失38353元，并配合黄相锋拆除、搬离诉请的十七项物品。对于评估费的承担，该院认为黄相锋申请资产评估的原因是双方对案涉租赁房屋内的装修损失产生争议，经评估，确定装修损失为38353元。现该院依据评估结论支持了黄相锋的主张，故评估费3500元应由潘正明承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除黄相锋与潘正明潘正明于2014年4月1日签订的《租房合同》；二、潘正明于判决生效之日起十日内退还黄相锋2017年5月27日至2018年4月30日期间的租金人民币13002.74元；三、潘正明于判决生效之日起十日内退还黄相锋押金人民币3000元；四、潘正明于本判决生效之日起十日内赔偿黄相锋装修损失人民币38353元；五、潘正明于判决生效之日起十日内支付黄相锋违约金人民币2000元；六、潘正明于判决生效之日起十五日内配合黄相锋拆除、搬离位于杭州市江干区丁桥家苑18幢1单元302室房屋内的海尔统帅ES60H-D(E)60升一级能效电热水器一台、万和燃气热水器JSQ24-12P2燃气热水器一台、奥克斯空调KFR-35GW/SFT+3（纯铜管）一台、海尔KFR-35GW/01GDC13壁挂式冷暖空调一台、喜临门床垫一件、海尔空调KFR-35GW/01ZE(R2DBF)-S4套机一台（旧）、格兰仕KFR-51W/dLB10-330(1)空调一套（旧）、海尔空调KFR-35GW/03GRC12套机（白色）一台（旧）、海尔洗衣机一台、冰箱一台、五门实木衣柜一件、书桌一张、餐桌一张、实木沙发一套、床一张、书柜一个、旧床垫一个；七、潘正明于判决生效之日起十日内支付黄相锋评估费人民币3500元；八、驳回黄相锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币667元，由黄相锋负担人民币17元，潘正明负担人民币650元。 宣判后，潘正明不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定案涉合同的解除原因系双方就涨租问题未能协商一致，显然是错误的。潘正明向黄相锋提出涨租要求是在2016年10月，双方未达成一致意见后，潘正明并没有因为涨租问题而与黄相锋解除合同。潘正明提出解除合同的原因是因为黄相锋迟延支付租金和擅自转租。二、原审判决要求潘正明向黄相锋支付装修损失38353元，适用法律错误。黄相锋未经潘正明同意对案涉房屋进行装修，原审法院错误推定潘正明知道黄相锋装修的事实，并根据错误推定要潘正明支付装修损失，明显错误。三、黄相锋为完成自己的举证义务而支出的鉴定费应该由黄相锋自行承担，原审判决机械的由败诉方承担，适用法律错误。四、关于原审判决第三项判决中退还押金问题。依据租赁合同约定，合同解除后，应结清相关的物业费、水电费等，现黄相锋尚欠物业费和电费，该费用现已由潘正明垫付，该笔费用应从押金中予以扣除。综上，请求：一、撤销原审判决第三、四、五、七项，其他判项予以认可；二、一、二审的诉讼费由黄相锋负担。 被上诉人黄相锋答辩称：一、一审认定“潘正明在合同履行过程中存在违约，致使黄相锋的签约目的不能实现”是正确的。1、一审中黄相锋所提交的证据足以证明在履行合同过程中，潘证明自2016年9月14日起要求涨房租，并表明若不按其要求涨房租，将毁约。此后，潘正明开始找各种理由，试图解除合同。至2017年5月27日用胶水堵住门锁，强行收回房租导致黄相锋无法使用房屋。2017年8月27日以3700元的月租金标准转租他人。2、双方签约时并没有明确每年租金支付的具体时间，也没有约定拖欠租金多少天可以解除合同。黄相锋实际上在2017年4月25日支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金，是提前履行了支付租金义务，潘正明也已收取了该年度租金，并认可以5000元借款冲抵部分租金。潘正明提交的租赁合同上载有“每年4月1日前交付租金及拖欠租金累计15天字样，但均是潘正明事后单方补写的”，黄相锋提交的合同中并没有相关字样。3、潘正明上诉称“黄相锋存在擅自转租行为”，也没有事实依据。黄相锋租赁案涉房屋的目的是与亲属一同居住，2016年3月初，黄相锋的表弟余吉葛也曾与黄相锋一期临时居住过案涉房屋，对此潘正明是知情并同意的，余吉葛的暂住证可以证明该事实。2016年4月22日，余吉葛因离工作地泰远，另行租住在余杭，仅在周末偶尔走亲戚串门才临时居住在案涉房屋，不存在转租事实。二、一审判决黄相锋退还押金3000元是正确的。系因潘正明的违约导致案涉租赁合同的提前解除，潘正明理应全额退还已收取的租房押金3000元。事实上，不存在黄相锋未结清“物业费、水电费”的情况，潘正明也没有任何证据证明黄相锋未结清物业费、水电费；租赁合同中也没有“未结清物业费、水电费不予退还押金”的明确约定。退一步说，即使黄相锋未结清物业费、水电费属实，由于潘正明在一审中未就此提起反诉和抗辩，潘正明也应就物业费、水电费的结算问题另行起诉黄相锋。三、一审判决潘正明支付违约金2000元是正确的。系潘正明的违约行为导致案涉租赁合同的解除。根据《租赁合同》第六条第1款，潘正明应支付黄相锋违约金2000元。四、一审判决潘正明赔偿黄相锋装修损失38353元是正确的。黄相锋对案涉房屋进行装修，潘正明当时是知情同意的。其一、案涉出租房屋是毛坯房，为了满足正常的居住需求，对房屋进行简单的装修完全在双方签约时的预知范围内。其二，从合同第五条“租赁期满，装修、装饰物的所有权归属，黄相锋仅享有50%的约定来看，在签约时，潘正明对黄相锋将来的装修也是不排斥的。其三、黄相锋承租案涉房屋三年有余，与潘正明同住一个小区，且黄相锋对出租房屋以及设备负有定期检查和及时修缮的义务，对黄相锋装修房屋应是知悉的。另外，在纠纷发生前，双方在日常生活中关系很好，来往互助频繁，潘正明辩称对装修不知情也不符合常理。其四，在纠纷发生之前，潘正明也从不曾就装修提出过异议。五、一审判决鉴定费由潘正明负担也是正确的。黄相锋已经初步举证证明装修残值为38900元，潘正明不认可，在此情况下，黄相锋申请鉴定，鉴定结论为38353元，一审法院根据鉴定结论支持了黄相锋的请求。为此支出鉴定费3500元，从根本上讲是潘正明的违约或行为造成了该损失，理应由潘正明负担。潘正明认为该鉴定费支出属于黄相锋的举证费用，应由黄相锋负担，没有法律依据。六、潘正明二审提交的证据均不是新证据，并且这些证据潘正明在一审时均已经提交，依法不应作为新证据在二审中进行举证、质证。综上，请求驳回上诉,维持原判。 二审中，上诉人潘正明向本院提交下列证据： 证据一、租房合同一份，证明根据合同约定，黄相锋拖欠租金累计15天以上，潘正明有权终止协议；2、合同约定未经潘正明同意，黄相锋不得将房屋转租。 证据二、照片一份、温馨提示一份、短信截屏一份，证明因黄相锋违反合同约定进行转租，潘正明已经通知黄相锋要求解除合同。 证据三、短信截屏一份，证明黄相锋将房屋转租给其表弟以及潘正明已经通知次承租人腾退的事实。 被上诉人黄相锋认为上述证据不属于二审新证据且已在一审中提交过，相关质证意见同一审以及二审答辩意见。本院经审查认为，上述证据一合同文本与黄相锋所提交的经双方签字的合同文本不一致，该合同文本中有关租金支付日期和延期15天可以解除合同的约定对黄相锋没有约束力，对该证据的证明力，本院不予确认。证据二和三并不能证明存在转租事实，对该两组证据的证明力亦不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为:二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。具体针对潘正明的上诉，本院作如下评述：一、关于案涉合同的解除原因问题。案涉租赁合同客观上系因潘正明强行收回房子而提前解除，潘正明上诉称其解除原因是因黄相锋迟延支付租金，没有合同和事实依据，潘正明主张黄相锋在租赁期间擅自转租，亦缺乏事实依据，故原审法院认定系潘正明违约提前解除合同，并无不当。二、原审判决潘正明向黄相锋支付装修损失38353元有无不当的问题。根据合同中有关装修内容的约定，结合承租人实际租赁使用期限较长，出租人与承租人住同一小区以及双方日常交往较多等事实,原审法院认定潘正明知道并同意黄相锋对案涉房屋进行装修，并无不当。又由于系潘正明的违约行为导致租赁合同提前解除，原审法院判决潘正明赔偿黄相锋装修损失符合最高院关于租赁合同司法解释的规定。三、关于鉴定费用的承担有无不当的问题。根据法律规定，违约方应赔偿守约方因其违约行为造成的一切损失。前文已述，潘正明应赔偿黄相锋装修损失，至于损失的具体数额，黄相锋已经初步举证证明为38900元，因潘正明不认可其主张的数额，黄相锋申请鉴定，而鉴定数额为38353元。原审法院因此判定由潘正明承担鉴定费合情合理，也符合法律规定。四、关于押金退还问题。潘正明上诉主张其垫付的物业费和电费应该在押金中予以扣除，现潘正明既无垫付的事实依据，也无从押金中扣除的合同依据，故原审法院判令其退还押金并无不当。综上，潘正明的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费884元，由潘正明负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十二月十三日 书记员  赖雪珂