河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀05民终4050号上诉人（原审被告）：尚聪明，男，1965年2月25日出生，汉族，住邢台市桥**。委托诉讼代理人：刘晓瑞，河北君合欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭春志，河北君合欣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕保林，男，1940年9月4日出生，汉族，住邢台市桥**。委托诉讼代理人：吕永波，男，1972年1月21日出生，汉族，住邢台市桥**，系吕保林之子。委托诉讼代理人：吴山栋，男，住邢台市桥**，系吕保林女婿。上诉人尚聪明因与被上诉人吕保林确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市桥东区人民法院（2018）冀0502民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。尚聪明上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。对于邢台市桥东区居民委员会出具的证明，在一审中上诉人明确表态对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，而不是当事人双方没有争议。二、一审判决认定上诉人与被上诉人2001年5月1日签订的房屋买卖协议书无效证据不足，适用法律不当。1、一审判决以“因非集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益”为理由认定双方所签订的房屋买卖协议无效，没有任何证据支持，且具体损害了哪一部法律、行政法规和国家政策，一审判决根本没有阐述。双方所签订的房屋买卖协议仅限于买卖双方，何谈损害社会公共利益。2、上诉人与被上诉人2001年5月1日签订的房屋买卖协议书应当认定为合同有效，理由如下：（1）、该协议书的签订系双方当事人的真实意思表示，双方理应受协议的约束，更何况双方早已按协议实际履行完毕，上诉人也已实际居住使用该房屋长达17年之久的时间，不仅如此，在此期间，上诉人还对房屋进行了修结和加盖，投资将近30万元左右。而时至今日，被上诉人之所以提起诉讼，就是因为涉案房屋已经拆迁土地和房屋升值，涉及拆迁补偿款项，被上诉人在利益驳动面前违反双方约定，违背诚信原则，这种不道德的且违反民法诚实信用基本原则的行为，依法不应当得到法院的支持。（2）、上诉人已取得桥东区小吴庄社区居民委员会集体经济组织成员资格，且双方之间的房屋转让行为已取得小吴庄村村委会的同意和认可，房屋买卖协议合法有效。虽然上诉人在2001年签订房屋买卖协议时不是涉案房屋所在地小吴庄的村民，但在签订协议后，于2010年10月22日小吴庄村委会同意上诉人与其配偶“因固定住所迁来”将户籍迁入邢台市桥**，在迁入户籍后，小吴庄村委会亦同意上诉人与其配偶以小吴庄村村民的身份办理了农村养老保险和农村合作医疗保险，而且缴纳天然气和水费的收据上也均显示涉案房屋的用户名为上诉人而并非被上诉人，上述种种事实表明，小吴庄村村委会是对上诉人与被上诉人双方之间的房屋买卖及转让宅基地使用权的行为是完全同意和认可的，至此上诉人已取得村集体经济组织成员资格，已经成为小吴庄村集体经济组织的一名成员。三、对于农村房屋买卖引发的纠纷案件，上海高院、江苏高院、浙江义乌法院均有关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的相关规定，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意，合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，区分不同情况，妥善处理。对买卖时间较长或者买受人已办理户口迁入手续，且合同已实际履行完毕，买受人已实际居住使用该房屋，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利，对出卖人要求返还房屋的，原则上不予支持。针对本案情况，上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为已实际取得小吴庄村村委会的同意和认可，且双方早已按协议实际履行完毕，上诉人也已实际居住使用该房屋长达17年之久的时间，上诉人也早已办理户口迁入手续。参照上述法院的处理规定和原则精神，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议应认定为有效，依法应驳回被上诉人的诉讼请求。因为类似的情况在小吴庄村和周围××村中有很多，如果法院认定协议无效，不仅会助长社会不诚信之风气，而且会大大降低法律在人民心中的公信力，如果法院支持这种不诚信的行为，不仅达不到良好的社会效果之目的，而且会激化双方当事人之间矛盾，为社会稳定理下严重隐患。故此，上诉人依法提起上诉，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法予以改判。吕保林答辩称，尚聪明的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。吕保林向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认原、被告所签《房屋买卖协议书》无效。2、依法判令被告向原告返还宅院一处（包括北屋5间，东屋3间，西屋3间）。3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，1、2001年5月1日，原（卖方）、被告（买方）双方签订了一份房屋买卖协议书，该协议约定：经买卖双方协商同意，卖方愿将村西一宅院卖给买方。宅院南北长4丈。东西长4丈，北屋5间，东屋3间，西屋3间；北至北巷，南至南巷，东至东邻。房款11万元分两次付清。全部结清不晚于协议生效后一个月内。卖方负责房产证的办理，门前土地如需交钱，双方各交一半。2、2017年10月11日，邢台市桥东区居民委员会出具一份证明，该证明载明：今证明我社区居民吕保林，男，1940年9月4日出生，身份证号：1305041***********，1992年因村集体计划打通街道，发放给该居民宅基地一块（四丈乘四丈）（后吕保林将该宅院转让给尚聪明）尚聪明，男，原系河南省安阳县户籍，于2010年9月22日迁入我社区，系我社区空挂户，不享受社区任何福利待遇。3、2010年10月22日，被告尚聪明及其配偶张青秀因固定住所由河南省安阳县前来本市，落户在河北省邢台市桥**，并办理了天然气、水表及缴纳了城乡居民养老保险。一审法院认为，本案为确认合同效力纠纷。根据庭审时原、被告的诉辩，归纳争议焦点为：1、本案是否适用诉讼时效规定；2、原、被告双方签订的房屋买卖协议是否有效。首先关于诉讼时效问题，从确认合同无效请求权的性质来看，虽称为请求权，但其性质为实体法上的形成权，故不属于诉讼时效的客体；从无效合同的立法目的来看，确认合同无效请求权适用诉讼时效制度有违无效合同制度维护社会公共利益的立法目的。确认合同无效是对合同效力的价值评判。无效的合同自始没有法律约束力，也不能通过诉讼时效的适用来取得效力。故本案不适用诉讼时效的规定。关于房屋买卖协议是否有效问题，本案诉争的房屋坐落在邢台市桥东区，通过邢台市桥东区居民委员会的证明可知，诉争房屋建设使用的土地为集体土地。被告尚聪明虽然将户口迁入该社区，但其不是邢台市桥东区的集体经济组织成员。根据我国现行法律规定，宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用，如果允许非本集体经济组织成员通过购买宅基地的方式取得宅基地使用权，将在实质上构成对集体在该宅基地上行驶所有权的障碍，导致集体所有权的落空。此外，宅基地的流转必然会带来宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地扩张，这也与我国保护耕地的基本国策相违背。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定，以及国务院对非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，应属于社会公共利益的范畴；故因非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定无效。故原、被告双方2001年5月1日双方签订的房屋买卖协议书无效。关于原告诉请第二项依法判令被告向原告返还宅院一处（包括北屋5间，东屋3间，西屋3间），属合同无效后的处理，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但引发本案的根本原因在于诉争房屋可能涉及行将拆迁，因被告认为合同有效而未提起反诉要求返还财产及赔偿损失；为妥善处理本纠纷，可待本判决生效后，原、被告双方另行通过协商、诉讼或其他合理、合法方式予以解决；该项诉请本案不予处理。判决：一、确认吕保林与尚聪明于2001年5月1日签订的房屋买卖协议书无效。二、驳回吕保林的其余诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告尚聪明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。上诉人提交证据1、2018年11月1日邢台市国土资源局桥东分局对小吴庄居委会征地告知书一份；证据2、上诉人及其妻子、子女、孙子女户口本，证明2010年10月22日上诉人全家是因固定住所迁××小吴庄，证据3、上诉人全家河北城乡居民医疗保险证及上诉人及其妻子的社保卡，证明上诉人全家均已小吴庄社区居民的身份参加了医疗保险。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议。被上诉人提交了小吴庄村委会与尚聪明及家庭成员签订的协议书，上诉人对该协议书的真实性无异议，但认为该协议书的内容是与实际履行情况不符，空挂户没有准确的解释，上诉人是一直在此居住17年时间，小吴庄村委会认可上诉人居民的身份，缴纳了养老保险和医疗保险，没有按照协议履行。本院认为，本案为确认合同效力纠纷。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地归农民集体所有，宅基地使用权人对宅基地享有占有和使用的权利，原则上只能由宅基地使用人利用宅基地建造住宅及附属设施供其居住和使用。本案诉争的房屋坐落在邢台市桥东区，通过小吴庄社区居民委员会的证明以及小吴庄村委会与尚聪明签订的协议书可知，诉争房屋建设使用的土地为集体土地，聪明虽然将户口迁入该社区，但其并不是邢台市桥东区的集体经济组织成员，不享受社区居民一切福利待遇，属于空挂户形式落户。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议书，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，应认定无效，一审判决认定合同无效并无不当。关于被上诉人第二项请求，一审判决未作处理，为被上诉人保留了诉权，但判决主文第二项驳回了被上诉人其他诉讼请求，相互矛盾，二审予以变更。综上所述，尚聪明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决第二项予以撤销。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河北省邢台市桥东区人民法院（2018）冀0502民初1694号民事判决第一项；即：确认吕保林与尚聪明于2001年5月1日签订的房屋买卖协议书无效。二、撤销河北省邢台市桥东区人民法院（2018）冀0502民初1694号民事判决第二项。即：驳回吕保林的其余诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由上诉人尚聪明负担。本判决为终审判决。审 判 长 石云红审 判 员 吴俊华审 判 员 魏如奇二〇一八年十二月六日法官助理 赵佳慧书 记 员 田 雨