成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3807号 原告：李秀蓉，女，1972年2月21日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：四川东华科技发展有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都东鼎泰和科技有限公司，住所地成都市武侯区一环路南二段15号。 法定代表人：王小东，总经理。 委托诉讼代理人：文亭丹，女，公司员工。 委托诉讼代理人：杨李，男，公司员工。 被告：四川东华机械集团有限公司，住所地成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 原告李秀蓉与被告四川东华科技发展有限公司（以下简称东华科技公司）、成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李秀蓉，被告东华科技公司和东华机械公司的共同委托诉讼代理人唐钞，被告东鼎泰和公司的委托诉讼代理人文亭丹、杨李到庭参加诉讼。案件审理过程中，各方当事人庭外和解无果。本案现已审理终结。 原告李秀蓉向本院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《东华电脑城承包经营及统一管理协议（续）》（以下简称《承包经营及统一管理协议（续）》）；2.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按购房合同交付标准退还商铺；3.东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的商铺租金18293.78元、滞纳金1655.18元（每逾期三个月按未支付租金万分之三计算）、违约金23166元（剩余年限租金总额的20%计算）。事实和理由：李秀蓉就自有的成都市一环路南二段十五号东华电脑城1层403号商铺委托给东华科技公司经营管理，双方于2015年10月19日签订了《承包经营及统一管理协议（续）》。该协议约定了李秀蓉将前述自己的商铺交由东华科技公司进行承包经营及统一管理，实际为出租给东华科技公司，同时约定东华科技公司按商铺总金额的8.24%向李秀蓉支付年承包金即租金9544.39元，承包经营期限自2015年10月19日至2016年3月17日，合同还约定了逾期支付租金的滞纳金和违约责任。经营期间，东华科技公司将经营管理权交给了东鼎泰和公司，东鼎泰和公司至今仍在出租和经营管理李秀蓉的涉案商铺。上述合同承包期限届满后，东华科技公司向李秀蓉出具了《续租说明》，按原协议执行。前期东华科技公司按约履行，后期开始不按期支付租金。经业主追讨、多方协调磋商，东鼎泰和公司代东华科技公司付清了截至2016年12月31日的租金。而自2017年1月1日起仍继续欠付租金，李秀蓉享有合同解除权。东华机械公司作为担保人，对东华科技公司负有腾退和支付租金、滞纳金、违约金的担保责任。现东鼎泰和公司仍在使用商铺，对腾退房屋和支付租金负有责任。为维护自身权益，诉至本院。 被告东华科技公司辩称，《承包经营及统一管理协议（续）》期限已经届满，届满后并未续签任何合同，且东华科技公司于2016年12月发送了腾退收回商铺的通知，即使双方在合同到期后形成不定期租赁关系，双方也可以随时解除。因此，李秀蓉与东华科技公司之间的合同权利义务关系最迟于2016年12月底终止。东华科技公司没有占用李秀蓉的商铺，不应当支付任何租金，又因合同早已到期约定的违约责任不再产生效力。请求法院驳回李秀蓉对东华科技公司的其他诉讼请求。 被告东鼎泰和公司辩称，李秀蓉与东鼎泰和公司之间没有租赁合同关系，且东鼎泰和公司与东华机械公司的合同已经到期，已于2016年12月31日向东华机械公司腾退商铺，另行与其他业主签订了租赁协议，请求法院驳回李秀蓉对东鼎泰和公司的诉讼请求。 被告东华机械公司辩称，李秀蓉与东华科技公司之间的合同终止，东华机械公司的担保责任同时终止。东华机械公司无需承担任何担保责任，请求法院驳回李秀蓉对东华机械公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.电脑截屏图片，东华科技公司拟证明曾于2016年12月26日通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的通知。李秀蓉称并未收到该通知。从图片内容上看，被华科技公司提供的截屏图片显示的2016年12月26日提交的短信内容不完整，仅能看到“尊敬的全体业主：为维护广大业主权益，东华科技公司已委托管理房成都东鼎泰和…”字样，无法看出具有解除合同的意思表示；短信明细页面中仅显示了300条接收号码，提交时间和状态为“label”，短信内容为空白。故该证据材料不能证明李秀蓉收到合同解除通知，本院对该证据材料不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月19日，李秀蓉（甲方）与东华科技公司（乙方）签订《承包经营及统一管理协议（续）》，约定乙方承包经营甲方位于成都市一环路南二段十五号东华电脑城1楼403号商铺，因本合同签订前甲方所购商铺已出租（或类似出租的承包经营方式），甲方只能将该商铺承包给乙方经营，并且甲方同意由乙方整体承包该已出租商铺，并共享有出租人即甲方在该租赁合同中的全部权利，乙方同意整体承担该已出租商铺，并承担出租人即甲方在该租赁合同的全部义务；承包经营期限自2015年10月19日至2016年3月17日；自2015年10月19日起，乙方按商铺总金额115830元的8.24%即9544.39元向甲方支付年承包金，乙方在2015年10月19日将甲方当年应得的商铺承包金划至甲方指定账户；本协议标的商铺只能按现行模式用于IT行业及相关产品经营，并按本商铺所在位置同类商铺的商品经营类别进行统一经营；乙方未能按约定时间支付承包金，则每逾期三个月，应当支付当期未交纳部分承包金万分之三的赔偿；逾期超过1年，甲方有权解除协议，乙方应当在协议解除之日起30日内支付甲方剩余年限承包金总额20%的违约金。2016年3月15日，东华科技公司向李秀蓉发出《续租说明》，载明“东华电脑城商铺业主李秀蓉（房号1-402、1-403）与我公司签定的《东华电脑城委托经营管理协议》于2016年3月17日到期，在本公司未出新的经营管理办法之前，仍按原协议执行”。 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除”。李秀蓉已收到涉案商铺截至2016年12月31日的租金。 2016年12月31日，东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、李秀蓉发出《关于退还席位的通知书》，以《承包经营及统一管理协议（续）》到期、未续签订协议为由，通知“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。被告东华科技公司与东华机械公司签收该通知，但无证据显示李秀蓉收到该通知。 另查明，1.李秀蓉在购得涉案商铺之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的《分层平面图》所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产，承包经营期限至2017年12月31日。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有房产证、《分层平面图》、《承包经营及统一管理协议（续）》、《续租说明》、《东华电脑城三方会谈会议纪要》、《关于退还席位的通知书》、《东华电脑城承包经营合同》等证据材料及当事人庭审陈述收集在案予以佐证。 本院认为，东华科技公司与李秀蓉签订的《承包经营及统一管理协议（续）》，双方认可的真实意思表示是建立租赁合同关系，故本案应当按照租赁合同关系审理。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于《承包经营及统一管理协议（续）》的解除。 按照《承包经营及统一管理协议（续）》约定的租赁期限（即承包期限），涉案商铺的租期已于2016年3月17日届满，虽然东华科技公司出具《续租说明》表明按原协议执行，但未明确租赁期限，且截至起诉前东华科技公司未与李秀蓉就租赁期限或解除合同达成一致，也未通知李秀蓉解除合同，且未实际向李秀蓉返还案涉商铺，故本院认为双方在2016年3月17日后租赁期限转为不定期，截至起诉前双方的《承包经营及统一管理协议（续）》尚未解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，东华科技公司和李秀蓉可以随时解除《承包经营及统一管理协议（续）》。现李秀蓉提出解除《承包经营及统一管理协议（续）》，东华科技公司也认可不再继续承租，故本院对李秀蓉要求解除其与东华科技公司签订的《承包经营及统一管理协议（续）》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还商铺和恢复原状。 现李秀蓉要求东华科技公司、东鼎泰和公司、东华机械公司按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺。对此本院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁合同关系的每层业主无论户数还是所占面积均占有优势地位。第二，涉案房屋的房产证未记载房屋四至界限，涉案商铺的《分层平面图》显示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，李秀蓉购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过本院调查核实，东华电脑城1-2层实际也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案商铺面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理。从上述事实可以看出李秀蓉在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及东华电脑城统一经营管理的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技公司承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在上述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本院对李秀蓉要求按《房屋买卖合同》交付标准返还涉案商铺的诉求不予支持。 三、关于租金、滞纳金、违约金的支付。 因东华科技公司在租赁期届满后双方形成不定期租赁合同期间未按《承包经营及统一管理协议（续）》约定履行付款义务，欠付租金，因此东华科技公司应支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金18293.41元（9544.39元/年÷12个月×23个月），故本院对李秀蓉要求东华科技公司支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金在18293.41元范围内予以支持。东华科技公司逾期支付租金已构成违约，李秀蓉依据《承包经营及统一管理协议（续）》的约定主张滞纳金和违约金，对此本院认为，《承包经营及统一管理协议（续）》约定的违约金的计算标准为剩余年限承包总额20%，而涉案商铺的租赁期限已为不定期，因此协议约定的违约金缺乏计算基数，故本院对李秀蓉主张的违约金不予支持。对于滞纳金，依据《承包经营及统一管理协议（续）》约定的滞纳金计算标准，由于双方未就不定期租赁期间租金的支付时间达成一致，《承包经营及统一管理协议（续）》亦未约定后续租金的支付时间，因此根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，涉案商铺在2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金9544.39元应在2018年1月1日前支付，2018年1月1日至2018年11月30日期间的租金8749.02元应在2019年1月1日前支付，因此东华科技公司应支付滞纳金8.59元（9544.39元×万分之三×3），故本院对李秀蓉主张的滞纳金在8.59元范围内予以支持。 对于东华机械公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东华机械公司对2016年12月31日前的租金承担支付责任，现无证据显示东华机械公司对2016年12月31日之后的租金承担担保责任，因此李秀蓉要求东华机械公司连带支付租金、滞纳金及违约金缺乏事实依据，故本院对李秀蓉的该诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，首先，东鼎泰和公司并非《承包经营及统一管理协议（续）》的合同相对方；其次，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，因此李秀蓉要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金及滞纳金的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除李秀蓉与四川东华科技发展有限公司就成都市武侯区一环路南二段十五号东华电脑城1楼403号商铺签订的《东华电脑城承包经营及统一管理协议（续）》； 二、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李秀蓉支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金18293.41元； 三、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李秀蓉支付滞纳金8.59元； 四、驳回李秀蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费878元（已由李秀蓉预交58元），由四川东华科技发展有限公司负担820元，李秀蓉负担58元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  沈璟晶 审 判 员  李 军 人民陪审员  薛 峰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  李舒驹