广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初5947号原告：广州工艺品进出口集团公司，住所地广州市天河区广州大道中628号。法定代表人：成艺。委托代理人：海颖锋，北京市岳成（广州）律师事务所律师。被告：广州市慈源贸易有限公司，住所地广州市越秀区纸行路83号首层。法定代表人：郑达明，经理。委托代理人：李行，广东踔厉律师事务所律师。原告广州工艺品进出口集团公司诉被告广州市慈源贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州工艺品进出口集团公司的委托代理人海颖锋，被告广州市慈源贸易有限公司的委托代理人李行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州工艺品进出口集团公司诉称：原告与被告于2014年5月16日签订《广州市房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于广州市海珠区前进路120号首层作商业用途使用，租赁面积为176平方米，租赁期自2014年9月1日至2017年6月30日。该合同履行期限届满后，原告向被告发出《续签租赁合同通知书》，通知被告租赁房屋续签事宜。被告于2017年9月25日在原告发出的上述通知书上签收“收到通知，有待确定”，随后一直未就续签租赁合同事宜做任何书面回复。2017年12月27日，原告向被告发出《收回场地通知书》，要求被告在2018年1月10日前腾空并交还租赁房屋，但被告在收到原告发出《收回场地通知书》的情况下，仍然拒绝将租赁房屋恢复原状并交还。因合同期限已经到期，之后双方形成不定期租赁关系，原告具有单方解除权。故起诉要求：1.确认原告与被告的《广州市房屋租赁合同》于起诉之日即2018年6月1日解除；2.被告向原告支付自2018年6月1日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，以《2017年广州市房屋租金参考价》中前进路商业用房的租金参考价166元/平方米为标准；3.被告立即将租赁房屋返还给原告；4.本案诉讼费用由被告承担。被告广州市慈源贸易有限公司辩称：一、原告提供的《广州市房地产权属证明书》显示“占有份额为2-7楼”，即该证明书并不包含涉案房屋。多年来，因原告不能提供涉案房屋合法产权证明，致使被告无法正常办理营业执照，无法正常经营。被告认为，原告提交的证据不能证明原告为涉案房屋的权属人，故租赁合同属于无效合同，不存在解除的问题，本案应该驳回起诉。二、原告要求按照《2017年广州市房屋租金参考价》中前进路商业用房租金参考166元/平方米计算所谓房屋占有使用费是错误的。原告没有提交证据证明涉案房屋为合法商业用房，事实上该房屋也不具备申请领取营业执照的条件，不属于《2017年广州市房屋租金参考价》中定义的商业用房。因此，原告使用该标准计算房屋占有使用费没有任何事实和法律依据。三、原告将租金从原来的9261元一次性加租到31661.6元，超过三倍，属于恶意的逼迁行为。双方签订《广州市房屋租赁合同》后，被告投入了大量的装修经营资源，因该房屋无法领取营业执照，不具备正常经营的条件，造成被告投入的装修利益损失巨大，被告一直都在与原告协商合理的租金。原告意图以诉讼的方式达到行政部门不能给予的房屋产权和商业用途认定，属于不当利益，不应获得支持。四、被告没有收到《收回场地通知书》，原告提交的证据中亦未见有妥投回执，其声称送达《收回场地通知书》给被告与事实不符。五、被告一直足额交纳房屋租金和管理费用，原告要求解除合同和返还房屋没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉讼请求属于不当利益，没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2014年5月16日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份《广州市房屋租赁合同》，约定，甲方同意将坐落在海珠区前进路120号首层的房地产出租给乙方作非居住用房用途使用，建筑面积为176平方米；租赁期限为2014年9月1日至2015年8月31日，租金每月为8400元，2015年9月1日至2016年8月31日，租金每月为8820元，2016年9月1日至2017年6月30日，租金每月为9261元，租金按月结算，由乙方在每月的第20日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方；租赁房屋后，如改变消防设备或改变房屋内外部结构的，由乙方负责支付费用，离场时，乙方不能拆除屋内的固定结构（含嵌装在墙上的固定装修和设施），若屋内外固定结构被破坏则由乙方支付有关的维修复原费；租赁期满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同；等。2017年9月22日，原告向被告发出《续签租赁合同通知书》，载明，“广州市慈源贸易有限公司：贵司租赁我司广州市海珠区前进路120号首层租赁合同已于2017年6月30日到期，现就续签租赁合同等有关事宜通知如下：……三、从2017年10月1日起，贵司所承租上述物业租金（含管理费）调整为160元/平方米，租金（含管理费）为31661.6元/月，合同期为壹年，若超过壹年合同期，租金（含管理费）年递增5%。请贵司在接到本通知15天内持有效的工商营业执照及法人代表身份证到我司办理续约手续。如在15天内不办理续约手续则视为自动放弃租赁权，我公司将收回物业并不再另行通知”。被告于2017年9月25日收到上述通知书。原告以租赁期限届满为由，于2018年6月1日向本院提起诉讼。诉讼中，原告为了证实涉案房屋的权属情况，提交了以下证据予以证实：1、国家建设征用土地通知书；2、遗失报建原批文内容证明书；3、广州市城市规划咨询服务中心咨询服务结果回复书；4、广州市房地产档案馆房产档案查册资料。针对上述证据，被告质证认为，上述证据仅显示征地、报建的内容，并没有对涉案房屋的权属进行确权，原告声称因遗失土地权属证件无法补办，导致几十年来无法对涉案房屋确权，在逻辑上说不通，原告也没有证据证明政府相关部门拒绝为其补办遗失的证件。另原告因权属问题，向本院提出调查取证申请，本院予以准许，并依法向广州市国土资源和规划委员会发出协助调查函，该局回复称，“来函查询房屋所在地块由市工艺进出口公司经原市规划局（80）城地批字第36号用地批文同意使用，并以（81）城建227号《广州市建筑许可证》批准建设1幢7层框架宿舍”，并附上了国家建设征用土地通知书。对于该份回函，被告质证认为，复函明确显示涉案的物业没有登记，原告不是该物业的产权人，无权要求其返还物业，不是适格的原告。诉讼中，原、被告确认2017年6月30日后被告按照每月9261元的标准支付租金至2018年5月。本院认为:本案属于租赁合同纠纷。关于《广州市房屋租赁合同》的效力，据广州市国土资源和规划委员会的回函所示，涉案房屋是“市工艺进出口公司经原市规划局（80）城地批字第36号用地批文同意使用，并以（81）城建227号《广州市建筑许可证》批准建设1幢7层框架宿舍”，原告已经合法取得承建涉案房屋的权利，并就其中2至7层进行确权，另在被告使用过程中，原告一直在正常收取租金且并未有第三方向原、被告就涉案房屋主张过权利，故本院认定原告有权就涉案房屋对外出租，《广州市房屋租赁合同》应为合法有效的合同，原、被均应切实履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁合同约定的租赁期限届满，双方没有续签合同，但被告继续使用房屋，原告亦按照原租赁合同的约定收取租金，故双方形成不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因双方形成不定期租赁后至本案诉讼之前，原告提交的证据不能证实其已经向被告送达解除合同的通知，故解除合同之日应为本判决生效之日。合同解除之前，被告应按照合同约定的租金标准即9261元/月向原告支付租金。合同解除后，被告应将房屋腾空后交还给原告，对于交还之前的房屋占有使用费，因原告已经在前述通知书中明确要求调整租金标准，且据双方签订的租赁合同约定，租金标准亦呈逐年上升趋势，故被告应向原告支付从本判决生效之日起至交还房屋之日止按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准计付的房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告广州工艺品进出口集团公司与被告广州市慈源贸易有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》；二、被告广州市慈源贸易有限公司在本判决生效之日起30日内腾空并搬出广州市海珠区前进路120号首层，并将该房屋交还给原告广州工艺品进出口集团公司，同时从2018年6月1日起至本判决生效之日止以9261元/月的标准计付租金、从本判决生效之日起至实际交还房屋之日止按照具有国家房屋租金评估资质机构评定的同期同地段房屋租金标准计付房屋占有使用费给原告广州工艺品进出口集团公司；三、驳回原告广州工艺品进出口集团公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费530.4元，由被告广州市慈源贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  余 洁人民陪审员  杨二梅人民陪审员  胡碧清二〇一八年十二月十一日书 记 员  钟晓婷陈瑞清