福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民初681号 原告：李秀美，女，1963年10月7日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：王树侬，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄桦清，福建瀛莱律师事务所律师。 被告：庄群雄，男，1982年5月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：郭冰冰，女，1984年1月18日出生，回族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：郭盈，女，1977年11月9日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：唐韧，男，1973年10月19日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 四被告共同委托诉讼代理人：张景华，上海柏年(泉州)律师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：卢凤华，上海柏年(泉州)律师事务所律师。 原告李秀美与被告庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王树侬、黄桦清，被告的委托诉讼代理人卢凤华到庭参加诉讼。现已审理终结。 李秀美向本院提出诉讼请求：1、判令解除李秀美与庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧签订的《房产买卖合同》；2、判令被告庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧退还款项1600万元，并支付违约金600万元；3、判令庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月，李秀美与庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧协商一致，李秀美购买庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧址在泉州市丰泽区地块的（1幢、2幢）石竹街15号房屋及土地使用权，李秀美出借给庄群雄的1600万元抵作购房款。双方于2014年3月20日签订《房产买卖合同》，约定：房产价款为3000万元；李秀美分期付款：签订合同之日支付1600万元，合同各方确认，庄群雄向李秀美借款本金合计1600万元及利息抵销（首期款）；在卖方注销抵押当日再支付房款1400万元。《房产买卖合同》还对房产的信息、房产的交付、违约责任等权利义务作出了约定。庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧于2014年3月20日出具一份《收款收据》，确认庄群雄向李秀美借款1600万元，并将该1600万元抵作李秀美的购房款。2015年期间，因郭冰冰、郭盈等人结欠福建泉州市惠安县和金小额贷款有限公司（以下简称“和金公司”）借款，和金公司向厦门仲裁委员会提起仲裁，和金公司根据厦门仲裁委员会作出的裁定书向泉州市中级人民法院申请强制执行，泉州市中级人民法院依法拍卖郭冰冰、郭盈址在泉州市丰泽区地块国有土地使用权（含无房屋所有权证地上建筑物2幢）。2016年12月29日，李秀美以1282.7万元的最高价竞得。庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧签订合同后，未能履行合同约定的义务。《房产买卖合同》约定的房产被泉州市中级人民法院拍卖，庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧已违约且合同目的无法实现，根据《房产买卖合同》第10条第2款的约定以及有关法律规定，庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧已严重违约，李秀美有权要求解除合同并要求庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧支付违约金。 庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧答辩称，一、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)、第二十九条的规定，违约金的支付与当事人是否存在实际损失具有关联性，李秀美并未举证证明其存在损失，且其与庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧签订买卖合同已明知合同标的存在抵押的情况，故其要求庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧支付600万元的违约金过高，应予调减。李秀美要求退还的1600万元系以庄群雄的欠款抵偿，李秀美要求退还的1600万元并未实际支付给郭冰冰、郭盈、唐韧，郭冰冰、郭盈、唐韧并未实际获益，不存在退还的责任。根据该合同第十三条第二款的约定，郭冰冰、郭盈、唐韧不应承担退还购房款及支付违约金的责任。 李秀美为证明其主张，在审理过程中提供了如下证据： 证据1、李秀美的居民身份证复印件证明李秀美的诉讼主体资格； 证据2、庄群雄的居民身份证复印件证明庄群雄的诉讼主体资格； 证据3、《房产买卖合同》，证明李秀美与庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧于2014年3月20日签订《房产买卖合同》，约定：李秀美购买址在泉州市丰泽区地块的（1幢、2幢）石竹街15号房屋及土地使用权，房产的总价款三仟万元等； 证据4、收款收据，确认庄群雄向李秀美借款1600万元，并将该1600万元抵作李秀美的购房款； 证据5、国有土地使用权证，证明郭冰冰、郭盈为址在泉州市丰泽区地块的土地使用权人； 证据6-10、福建省拍卖成交确认书、银行活期账户明细、泉州市中级人民法院（2015）泉执字第772号之一执行裁定书、协助执行通知书，证明泉州市中级人民法院依法拍卖郭冰冰、郭盈址在泉州市丰泽区地块国有土地使用权（含无房屋所有权证地上建筑物2幢），李秀美以1282.7万元的最高价竞得； 证据11-12、泉州市中级人民法院（2018）闽05民初398号民事裁定书及生效证明，证明该裁定书2018年6月15日生效； 证据13、李秀美转账给庄群雄款项明细，证明2011年10月10日至2012年10月25日李秀美转账1315万元至庄群雄银行账户。 对李秀美提供的证据，庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧质证认为：证据1、证据2的真实性没有异议；对证据3关联性有异议，双方约定的违约金过高，签订合同时李秀美也知道土地证存在抵押情况；对证据4没有异议，相反可以证明郭冰冰、郭盈、唐韧没有实际拿到购房款1600万元，违约责任应由庄群雄一人承担；对证据5-12没有异议。 根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 李秀美通过银行分别于2011年10月10日、12月3日、2012年4月25日、7月3日、9月4日、10月25日转账150万元、675.5万元、100万元、96.5万元、193万元、100万元合计1315万元给庄群雄。2008年5月4日泉州市人民政府颁发的国有土地使用权证（泉国用（2008）第200148号），载明座落泉州市丰泽区地块土地，土地使用权人为郭冰冰、郭盈。郭冰冰与郭盈系姐妹关系，庄群雄与郭冰冰系夫妻关系，郭盈与唐韧系夫妻关系。李秀美与庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧于2014年3月20日签订《房产买卖合同》，约定：李秀美购买址在泉州市丰泽区地块的（1幢、2幢）石竹街15号房屋及土地使用权，庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧应于2014年5月31日前办理完毕注销上述房产的土地使用权抵押手续；房产的总价款三仟万元；第五条约定：合同签订后，买卖双方同意买方按下列方式给付购房款：1、买方应于本合同签订之日向卖方支付购房款人民币壹仟陆万元整，鉴于卖方庄群雄于签订本协议之日前向买方借款本金壹仟陆佰万元整，故合同各方确认本合同签订之日买方无需另行支付该部分购房款，直接与卖方庄群雄于签订本协议之日前向买方借款本金合计人民币壹仟陆百万元及利息抵销。同时买方于本合同签订之日将原借条原件返还给卖方庄群雄。2、因该房产的土地使用权存在抵押，在卖方注销抵押登记当日（当日16时后注销抵押登记顺延至次日）买方再向卖方支付剩余房款人民币壹仟肆佰万元整等。《房产买卖合同》第八条第1项约定：买卖双方约定，自本合同签订之日起至2015年1月1日前双方共同到登记机构申请办理房产证转移登记手续。如果房屋登记机构要求按照该处提供的格式合同重新签订房产买卖合同，买卖双方一致同意按照房屋登记机构提供的格式合同重新签订，但最终条款以本合同内容为准。第十条约定：（一）自违约行为发生之日起，违约方向守约方支付违约金人民币陆佰万元，该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。（二）、自违约行为发生之日起超过5日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复履行的，守约方可解除合同。若卖方违约，买方选择解除合同则卖方除应将买方已付购房款退还给买方外，还应向买方支付违约金人民币600万元；若买方违约，则买方应向卖方支付违约金人民币600万元等。第十三条第二款约定：买方同意本合同项下的全部违约责任（包括退还购房款和支付违约金）均由卖方庄群雄个人承担。庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧于2014年3月20日出具一份《收款收据》，确认庄群雄向李秀美借款1600万元，并将该1600万元抵作李秀美的购房款等。2015年期间，因郭冰冰、郭盈等人结欠福建泉州市惠安县和金小额贷款有限公司（以下简称“和金公司”）借款，和金公司向厦门仲裁委员会提起仲裁，和金公司根据厦门仲裁委员会作出的裁定书向泉州市中级人民法院申请强制执行，泉州市中级人民法院依法拍卖郭冰冰、郭盈址在泉州市丰泽区地块国有土地使用权（含无房屋所有权证地上建筑物2幢）。2016年12月29日，李秀美以1282.7万元的最高价竞得。 本院认为，李秀美与庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧于2014年3月20日签订《房产买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧签订合同后，未能履行合同约定的义务。《房产买卖合同》约定的房地产被泉州市中级人民法院拍卖，庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧已构成根本违约，其违约行为致使合同目的无法实现，故李秀美请求判令解除合同，本院予以支持。《房产买卖合同》第十条第二款约定，由违约方支付违约金及第十三条第二款约定：买方即李秀美同意本合同项下的全部违约责任(包括退还购房款和支付违约金)均由卖方庄群雄个人承担，该约定是双方真实意思表示，符合法律规定。因本案没有造成李秀美明显损失，双方约定的违约金过高，应当予以调减，故李秀美诉请判令庄群雄支付其违约金，本院部分予以支持。李秀美诉请退还款项1600万元，因合同解除后，庄群雄向李秀美所借款项无法转化为购房款，该借款李秀美应另行起诉解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除李秀美与庄群雄、郭冰冰、郭盈、唐韧于2014年3月20日签订的《房产买卖合同》； 二、庄群雄应于本判决生效之日起十日内支付李秀美违约金50万元； 三、驳回李秀美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费191800元，由李秀美负担100000元(多预交的91800元予以退回)，由庄群雄负担91800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林海峰 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年十二月十一日 书记员  陈文能 附：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。