成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0106民初12106号 原告：伊厦成都国际商贸城股份有限公司，住所地：成都市金牛区聚霞路1号。 法定代表人：寿建鸿，董事长。 委托诉讼代理人：彭溢，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被告：何虎，男，1974年8月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：刘志武，四川博绅律师事务所律师。 原告伊厦成都国际商贸城股份有限公司（以下简称“伊厦成都公司”）与被告何虎租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伊厦成都公司的委托诉讼代理人彭溢、被告何虎的委托诉讼代理人刘志武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伊厦成都公司向本院提出诉讼请求：1.判令何虎立即向伊厦成都公司支付商位使用费906866元及利息71046.12元（以欠款906866元为本金，从2016年3月29日起按人民银行同期贷款利率暂计至2017年11月20日，实际主张至付清之日）；2.判令何虎立即向伊厦成都公司支付综合服务费399000元（2013年3月28日至2018年3月27日，按合同约定的每月每平方米25元进行计算）；3.何虎承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年1月3日、2014年2月24日，伊厦成都公司与何虎分别签订三份《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》（以下简称“协议”），约定何虎有权在2013年3月28日至2020年4月6日的期限内使用成都国际商贸城01.3-40909、01.3-40910、01.3-41084、01.3-41085、01.3-41086号商位（共计266㎡),并应一次性向伊厦成都公司支付商位使用费共计1813142.28元。何虎因无力一次性支付全部商位使用费，故向伊厦成都公司出具三张《欠条》，承诺在2016年3月28日前向伊厦成都公司支付应付未付的商位使用费共计972000元。然而，在伊厦成都公司已多次催告的情况下，何虎至今仍拒不缴纳剩余的商位使用费。此外，协议明确约定，何虎应按25元/㎡/月的标准向伊厦成都公司缴纳综合服务费，但何虎至今尚未缴纳。为维护自身的合法权益，伊厦成都公司现特向人民法院提起诉讼，恳请贵院依法审理，判如所请。 何虎辩称，1.商位使用费已全部付清；2.伊厦成都公司的主张已过诉讼时效；3.根据伊厦成都公司与箱包分会签订的合同约定内容，何虎所租商铺没有正式启用；4.伊厦成都公司没有出示消防合格证，因政府政策原因，何虎不应承担民事责任。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》、欠条等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下： 伊厦成都公司系成都国际商贸城开发商，作为国际商贸城的投资运营商，伊厦成都公司在招商过程中就商贸城的商位招商报名、抽签定位、交款签约等事项制作了相应的流程规定、注意事项、通告予以广而告之。何虎按照相应的流程规定及其通告的内容参与了伊厦成都公司商位招商的报名、抽签定位。 2014年1月3日、2月24日，何虎（乙方、使用人）与伊厦成都公司（甲方、产权人）签订了三份《成都国际商贸城商位有期有偿使用协议》（以下简称“商位使用协议”），约定的主要内容：1.三份协议项下商位为成都国际商贸城三区五个商位，商位号：01.3-40909、01.3-40910、01.3-41084、01.3-41085、01.3-41086；2.根据划行归市原则，本商位限乙方使用于箱包大类皮具箱包行业品牌皮具箱包类别商品的经营，不得改作它用；3.商位使用期自2013-3-28起至2020-4-6止，商位使用期限届满时，乙方对商位的使用权自行终止；4.三份协议项下共计5个商位，套内建筑面积合计266㎡，商位使用费：01.3-40909和01.3-40910商位分别为207966.69元，01.3-41084、01.3-41085、01.3-41086商位使用费共计1397808.9元，均由乙方在协议签订时一次性付清；5.乙方按25元/平方米（套内建筑面积）/月的标准，每年向甲方缴纳一次综合管理服务费，首次缴纳时间为本商位使用期限起始日前30日内，之后的年度费用均应在下一付款周期开始前30日内预交（具体缴费方式见甲方公告）；6.综合管理服务费包含市场内公共用水、用电，公共区域保安、保洁、绿化，公共设施维护、维修费用。除前述约定外，双方还就各自的权利义务、违约责任等其他事项进行了约定。 同日，何虎向伊厦成都公司分别出具三份欠条载明：基于本人向伊厦成都公司提出的延缓付款的请求，在本人与伊厦成都公司签署的《商位使用协议》项下，本人实际尚欠伊厦成都公司商位使用费分别为103983元、103983元、698900元（共计906866元）。上述欠款应由本人在2016年3月28日之前向伊厦成都公司一次性足额清偿。本人承诺：不以任何理由逾期偿付上述欠款。否则，除了仍应向伊厦成都公司足额偿付上述欠款外，本人还完全接受伊厦成都公司按照《商位使用协议》关于逾期付款的违约责任条款追究本人的责任。 关于何虎提交的《收款收据》（201402241654408446）载明：伊厦公司收到“3-41084”综合管理服务费50645.26元，且何虎提交了银行转款凭证，伊厦成都公司认可，本院予以确认。 关于何虎提交的《收款收据》（201301101643140367）载明：伊厦成都公司收到“3-40909”综合管理服务费3769.8元，伊厦成都公司认为收据上盖有其印章系打印，对真实性不予认可。由于该收据伊厦成都公司不申请鉴定，该收据与上述伊厦成都公司认可的《收款收据》形式上具有一致性，且注明收款为POS机支付，故本院予以确认。 关于何虎提交的另外三张《收款收据》，拟证明已分别向伊厦成都公司支付了商位使用费207966.69元和1397808.9元，伊厦成都公司抗辩不予认可，前述《收款收据》是为明确商位使用费金额，但何虎并未支付。对此，本院认为，三张《收款收据》中，两张分别载明207966.69元的《收款收据》，已在收据页面上明确欠款，且支付方式均无支付金额显示，不能证明何虎已支付了207966.69元。同时，另一张《收款收据》载明的1397808.9元，支付方式均无支付金额显示，且何虎也未提交支付使用费的其他证据，故也不能证明何虎已支付。综上，何虎提交上述三张《收款收据》，拟证明已支付相应款项，本院不予采信。 本院认为，本案争议的焦点为：1.关于伊厦成都公司要求何虎支付商位使用费及利息、综合服务费的请求权是否超过诉讼时效的问题；2.如未超过诉讼时效，何虎应支付的商位使用费、利息及综合服务费的认定金额。 关于焦点一，本院认为，何虎向伊厦成都公司有偿使用商位事实清楚，双方租赁关系合法有效。何虎作为承租人应当承担及时支付租金的义务。2014年1月3日、2月24日，何虎分别出具三张《欠条》明确未付商位使用费金额共计为906866元，并承诺于2016年3月28日前向伊厦成都公司一次性足额清偿。由于双方就合同履行期间的欠付租金进行了结算，并形成了具体的应付金额和付款日期，双方已建立的租赁合同关系已转为欠款法律关系，即欠款906866元的法律关系已发生转变，不能适用关于租金的特别诉讼时效规定，而应根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于普通诉讼时效两年的规定，伊厦成都公司于2017年11月28日向本院提起诉讼主张，未超过诉讼时效。另外，关于综合管理服务费。根据协议约定，具体缴费方式见伊厦成都公司的公告，故无法确定交纳综合管理服务费的具体时间。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”。综上，伊厦成都公司的上述主张，均未超过诉讼时效；何虎抗辩伊厦成都公司的主张已超过诉讼时效，本院不予采纳。 关于焦点二，何虎应支付的商位使用费、利息及综合服务费的认定金额。首先，关于商位使用费及利息的认定。根据本案查明事实，何虎未按《欠条》承诺期限支付商位使用费906866元，伊厦成都公司主张何虎支付商位使用费906866元，于法有据，本院予以支持。同时，因何虎未按承诺期限即2016年3月28日前支付商位使用费，已构成违约，伊厦成都公司主张何虎支付逾期付款利息（以欠款906866元为本金，从2016年3月29日起按人民银行同期贷款利率计算至付清之日），于法有据，本院予以支持。其次，关于伊厦成都公司主张的综合服务费399000元的诉求。根据三份协议约定的综合管理服务费为每平方每月25元，何虎承租的五个商位共计266㎡，即每月综合管理费6650元，每年综合管理费为79800元，从2013年3月28日至2018年3月27日应付五年综合管理费为399000元，扣除本院认定伊厦成都公司已收取的两笔综合管理服务费50645.26元、3769.8元，共计54415.06元，何虎还应向伊厦成都公司支付综合管理服务费344584.94元；伊厦成都公司超出此部分的综合服务费主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定，判决如下： 一、何虎于本判决生效之日起十日内向伊厦成都国际商贸城股份有限公司支付商位使用费906866元，并支付利息（以906866元为本金，从2016年3月29日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）； 二、何虎于本判决生效之日起十日内向伊厦成都国际商贸城股份有限公司支付综合管理服务费344584.94元； 三、驳回伊厦成都国际商贸城股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17192元，由伊厦成都国际商贸城股份有限公司负担1192元，何虎负担16000元。 如不服本判决，可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  徐 建 人民陪审员  宋家兰 人民陪审员  王渝建 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  蒋雨航