湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1181民初2491号原告：武汉海悦珠江物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路**卧龙剑桥春天********。法定代表人：焦晓兰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王睿，湖北多能律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玉琪，湖北多能律师事务所律师。委托权限：特别授权，有权代为承认放弃变更诉讼请求，进行调解、和解，撤销诉讼及提起反诉、上诉。被告：湖北汤地置业投资有限公司，住所，住所地麻城市新建街**福鑫商贸城********div>法定代表人：乐勇刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹念，湖北从天律师事务所律师。委托诉讼代理人：梅勇，该公司员工。委托权限：参与法庭调查、辩论、调解，代为承认、反驳诉讼请求，代为和解，代签收法律文书。原告武汉海悦珠江物业管理有限公司（以下简称海悦珠江公司）与被告湖北汤地置业投资有限公司（以下简称汤地置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王睿、谢玉琪，被告的委托诉讼代理人梅勇、尹念到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告海悦珠江公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还向小业主收取的物业服务费193397元；2、判令被告向原告支付资金占用费（以193397元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的标准从2018年6月27日计算至实际给付之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。后原告变更第1项请求为：判令被告向原告返还向小业主收取的物业服务费、装修保证金193397元，其余诉讼请求不变。事实及理由：2016年6月1日，原被告签订了《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》，约定原告为被告开发的公园城上城小区提供物业服务。合同第六条约定：业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度首月的15日前交纳当季度的物业服务费；业主应于物业买卖双方约定的交付日期之日起交纳物业服务费。另业主与被告签订的《商品房买卖合同》附件五系业主与原告签订的公园城上城物业管理服务约定，对《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》进行确认，原告为小区业主提供物业服务，业主向原告支付物业管理费。合同签订后，原告依合同约定履行义务，为公园城上城小区提供物业服务，理应由原告向业主收取物业管理费。但被告作为开发建设单位，向部分小业主直接收取了物业管理费，侵犯了原告的合法权利，理应予以返还。原告诉至法院，请求判如所请。被告汤地置业公司辩称：1.原告不具有诉讼主体资格，原被告签订合作协议成立物业共同管理机构，只是借用原告物业公司的名称，双方应是合伙合作关系，被告是合伙人，有权代收相关费用，即使要返还，也应向合伙体返还，原告无权要求被告返还；2.原告诉称的汤地置业公司代收相关费用的金额与事实不符，李玲和雷巍系被告公司财务人员，此二人签名的收据为被告公司代收，收取金额为102419元，其他人员均为物业公司人员，其他人员代收的金额不是被告公司收取的；3.由于物业公司收取业主的装修保证金和押金后拒不向业主退还，业主就找被告公司催要，所以被告公司才不得不代收，收取装修押金和保证金的金额为93000元；4.汤地置业公司代收的装修保证金及押金90%已退还；5.被告为合伙体垫付了巨额资金，原告拒不同意向被告返还，被告代收费用的行为是为了实现其债权，具有正当性、合法性，不属于占用资金的行为，不应支付资金占用费；6.被告代收的费用百分之九十为保证金和押金，所有权为业主，要退还给业主，原告无权要求被告返还，被告将向业主全额退还由被告收取的保证金和押金，综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告海悦珠江公司提交的证据一，系原被告签订的前期物业服务合同及在主管部门就合同进行备案的资料，客观真实，能够证实被告指定原告为其开发的公园城上城小区提供物业服务的事实；对证据二，系涉案小区的业主和原告办理入住手续及原告提供物业服务的相关凭证，被告对其真实性亦无异议，对其真实性予以采信；对证据三，系原告提供的由被告收取的物业费用和装修保证金的票据和明细，虽由原告单方出具，但被告已对由其工作人员签字的票据予以认可，对其认可的部分予以采信；对证据四，系原告就涉案事宜向被告进行协商的函件和微信，能够证实原告向被告在诉前进行催要的事实。对被告汤地置业公司提交的证据一，系付款审批单及银行转账凭证，能够证实被告将收取的小区业主的装修押金和保证金予以部分退还的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月1日，被告汤地置业公司作为委托方与原告海悦珠江作为受托方签订了《麻城市公园城上城小区前期物业服务合同》一份，合同主要约定：由原告提供被告开发的公园城上城物业项目的前期物业服务，合同期限自2016年6月1日起至2021年5月30日止，物业服务费实行包干制，盈余或者亏损均由原告承担，双方还就物业服务费的标准、装修管理费用的收取、装修垃圾清运费、业主交纳物业服务费的时间、甲乙双方的权利和义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原被告按双方另行签订的合作协议进场办公，提供物业服务并收取相关物业服务和管理费用。因被告收取了部分物业服务费和装修押金、保证金，原告认为被告侵犯了其合法权益，故起诉来院，请求判如所请。另查明：2016年6月1日，原被告签订了《麻城市公园城上城小区前期物业管理合作协议》，约定原被告就被告开发的公园城上城小区前期物业服务项目管理事宜进行合作，由原告成立公园城上城项目管理处，全面负责项目的管理服务并向业主收取物业管理费，双方共同派员组成项目的管理机构，项目的收益权被告为51%，原告为49%，双方还就合作的其他事宜进行了约定。被告汤地置业公司已收取小区业主的装修押金、保证金及物业服务费102419元，其中装修押金、保证金为93000元，9419元为物业服务的垃圾清运费，被告已向业主退还了56000元的装修押金、保证金，未退还的装修押金、保证金为37000元（具体名单：李秋元、周燕芳3000元、肖琴3000元、夏道金3000元、李静3000元、邹小兰3000元、陈潇3000元、程金见1000元、戴晓梅3000元、颜林3000元、赵昭3000元、吴任妮3000元、郭肖3000元、王再良3000元）。本院认为，原告海悦珠江公司与被告汤地置业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，已依法成立生效，对双方当事人均具有约束力。依照协议约定由原告全面负责涉案项目的管理服务并向业主收取物业服务和相关管理费用，被告虽与原告系合作关系，但按协议约定不能直接收取上述费用，被告已代为收取的装修押金、保证金93000元及垃圾清运费用9419元，合计102419应向原告返还；原告诉请的193397元中超过102419元的部分90978元系由原告的工作人员收取，原告没有提供证据证实该款进入了被告账户，被告亦未认可收取了该款项，故对原告请求被告返还代为收取的物业服务费和管理费用予以部分支持；经庭审查明在本案诉讼前，被告已将收取的部分装修押金、保证金56000元退还给了小区的业主，被告虽违反协议约定，但该装修押金、保证金的所有权为业主，在装修完毕后应退还给业主，不属于原被告应得收入，被告的行为也没有损害原告的合法利益，且事实上无法向原告返还，故该部分款项应在返还数额中扣减即被告应向原告返还的金额为46419元。对原告诉请的资金占用费，本院认为，被告收取的102419元装修押金、保证金及物业管理费用除去已退还的56000元外，余下的46419元应向原告返还，没有返还的，应当计算原告的资金占用费损失，因原告不是专业从事资金生意的，故资金占用费损失应按照中国人民银行同期存款利率计算，从原告主张权利之日即2018年6月27日起开始计算，原告要求按中国人民银行同期贷款利率计息的事实依据不足，不予支持。对被告以原告不具有诉讼主体资格，双方是合作体，被告有权代收相关费用，原告无权要求返还，被告公司为合伙体垫付了费用，其代收行为是为了冲抵垫付的费用，不属于占用资金的行为，不应支付资金占用费的抗辩理由，本院认为，根据原被告的合同约定由原告收取涉案物业服务和管理的相关费用，被告依约定无权收取上述费用，其代收行为违反了物业服务合同的约定；被告虽与原告系合作关系，但属于另一合同法律关系，也不能对抗物业服务合同的约定，亦不能冲抵其垫付合伙体的费用，故被告的上述抗辩理由不成立，不予支持。综上，本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖北汤地置业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告武汉海悦珠江物业管理有限公司返还涉案物业项目的装修押金、保证金37000元和物业服务管理费用9149元，合计为46419元以及相应的资金占用费（以46419元为基数，按中国人民银行同期存款利率计算，从2018年6月27日计算至该款项付清之日止）；二、驳回原告武汉海悦珠江物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4167元，由原告武汉海悦珠江物业管理有限公司负担3100元，由被告湖北汤地置业投资有限公司负担1067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长 姜 辉审判员 梁胜阳审判员 张午明二〇一八年十二月十九日书记员 董小雪