广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3369号上诉人（原审被告）：清远市君宇置业发展有限公司。住所地：清远市新城二。法定代表人：李汝添。委托诉讼代理人：雷广振，该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄盈盈，女，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人清远市君宇置业发展有限公司（以下简称君宇置业公司）因与被上诉人黄盈盈商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初3352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。君宇置业公司上诉请求：1、二审法院调整逾期交楼违约金的计算标准为每日万分之一；2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对商品房延期交付的违约金计算过高，其计算远远超出了被上诉人的损失，加重了上诉人的违约责任，上诉人愿意按照被上诉人已支付房价款万分之一的标准向被上诉人支付违约金。商品房买卖合同附件十一第三条及第七条关于被上诉人延期付款及上诉人延期交付房屋的违约责任不对等，被上诉人签订商品房买卖合同时，已交付了购房款，且房屋向银行的贷款申请已通过，仅需等待银行放款，不存在延期付款的违约责任，但上诉人延期交付房屋却需要按照被上诉人已支付的购房款（即购房总金额）的万分之五向被上诉人支付违约金，其违约责任不对等；且上诉人延期交付房屋也未造成被上诉人的损失，上诉人认为，一审法院对违约金的认定过高，应予以调整，上诉人愿意按照万分之一每天的标准向被上诉人支付违约金。黄盈盈答辩称：上诉人没有按合同约定时间交付房屋，违约金应按双方约定的计算标准计算。一审判决认定事实清楚，处理正确，请驳回上诉人的上诉请求。黄盈盈向一审法院提出诉讼请求：1、判令君宇置业公司支付迟延交付房屋的违约金34287.84元（从2017年8月1日计至2018年4月11日）；2、君宇置业公司支付黄盈盈垫付的2017年12月至2018年4月的物业费368.16元（诉讼中已撤回）；3、案件的诉讼费由君宇置业公司承担。一审法院审理查明:一、商品房买卖合同签订时间：2016年5月16日；二、合同主体：黄盈盈、君宇置业公司；三、房屋位置：清远市峡江路x号xxx一号楼x层x号；四、房屋价格及已支付房款：269983元，已全额支付；五、约定交楼时间：2017年7月31日前；六、竣工验收备案时间：2017年11月8日；七、违约责任：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期不超过90日，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。八、其他：双方同意逾期交付违约金计至2017年11月17日。一审法院认为：合法的房屋买卖合同受法律保护，黄盈盈已按约定向君宇置业公司付清购房价款，按约定君宇置业公司应于2017年7月31日前将涉案商品房交付给买受人居住使用。君宇置业公司逾期交付房屋的行为已构成违约，应按照合同约定承担给付违约金的违约责任。按照商品房买卖合同的约定，逾期交付违约金应自2017年8月1日起，以已付购房款269983元为本金，按照日万分之五的标准计算至2017年11月17日为14579.08元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、君宇置业公司于判决生效之日起十日内向黄盈盈支付逾期交房违约金14579.08元；二、驳回黄盈盈的其他诉讼请求。案件受理费333元，由黄盈盈负担193元，君宇置业公司负担140元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条对逾期交付房屋的违约责任进行了约定，其中如出卖人逾期90日交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买人支付已交付房价款万分之五的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价的20%。又查明，黄盈盈于2017年11月17日签收了君宇置业公司向其邮寄的收楼通知书。一审庭审中双方同意从2017年8月1日起计算逾期交房违约金至2017年11月17日止。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律基于问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付付款的合同。”本案所涉房屋是由君宇置业公司开发建设，君宇置业公司是涉案房屋的出卖方，黄娟娟为买受人，为此，根据前述司法解释的规定，本案案由定为商品房预售合同纠纷更为恰当。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：本案双方约定的逾期交房违约金是否过高，应否调整。涉案《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同。双方应按照合同约定全面履行各自义务。黄盈盈已按约定履行了付款义务。但君宇置业公司未按双方约定的时间向黄盈盈交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。对于计算逾期交房违约金的起止时间，双方在一审庭审中均表示同意从2017年8月1日起计算至2017年11月17日止，对此，本院予以确认。关于合同约定的违约金是否过高，应否调整的问题。如前所述，君宇置业公司逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。主合同附件十一补充协议第七条对逾期交付房屋违约责任进行了约定，其中明确“逾期交房违约金按已付房价款每日万分之五计算，违约金最高不得超过合同约定总价款的20%”该条款是双方就逾期交房违约金的计算标准及违约金最高限额的约定，是双方真实意思表示，对双方当事人都有约束力。一审判决以该约定为依据处理逾期交房违约金，并无不当，本院予以认可。君宇置业公司以合同约定的违约金过高为由要求调低，则应当举证证明约定的标准过分高于买受人的实际损失。君宇置业公司没有提交证据证明因其违约造成买受人的实际损失，应承担举证不能的不利后果。君宇置业公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，君宇置业公司的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由清远市君宇置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十七日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。