福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初4929号 原告：李水华，女，1982年6月6日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人:吴建涵、位凤坤，福建嘉铠律师事务所律师。 法定代表人：梁忠林。 被告：厦门欣盛丰投资有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号224室。 法定代表人：梁忠林，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，公司职员。 委托诉讼代理人：潘锦瑞，公司职员。 原告李水华与被告厦门欣盛丰投资有限公司（以下简称“欣盛丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。李水华的委托诉讼代理人吴建涵、位凤坤，欣盛丰公司的委托诉讼代理人陈燕端、潘锦瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李水华向本院提出如下诉讼请求：1.判令欣盛丰公司支付李水华逾期交房违约金（自2016年1月1日起，按总购房款的日万分之一，计算至欣盛丰公司实际交房之日止，暂计至2018年10月1日为100708.02元）；2.判令本案诉讼费、保全费等费用由欣盛丰公司承担。事实与理由：2014年12月29日，李水华与欣盛丰公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》。合同约定，李水华向欣盛丰公司购买位于厦门市同安区的商品房，合同第八条约定欣盛丰公司应于2015年12月31日前交房，第九条约定如果逾期交房超过90日，则欣盛丰公司应向李水华支付已付款日万分之一的违约金。后李水华依约向欣盛丰公司支付了购房款1004068元，欣盛丰公司于2015年3月24日、2016年2月22日向原告开具了两份《销售不动产统一发票》。但欣盛丰公司至今未履行交房义务，已构成违约。李水华为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。 欣盛丰公司辩称：第一，根据合同约定及交易习惯，买受人应于合同签订之日起60日内付清购房款。而李水华未按期支付按揭款，构成违约，应向欣盛丰公司支付违约金。在上述逾期付款违约金付清前，欣盛丰公司有权拒绝交房；第二，2013年9月至2017年9月期间，欣盛丰公司因气象等不可抗力因素可顺延交房的天数共计217天；第三，退一步讲，即使欣盛丰公司逾期交房，李水华主张的违约金天数应当顺延计算，且违约金过高，应予调整；第四，讼争房产2017年9月30日通过5方验收，2018年6月11日通过消防验收合格。欣盛丰公司通知李水华于2017年12月20日办理交房手续，李水华未来收房。欣盛丰公司于消防验收后多次通知李水华交房，但是李水华仍未收房。欣盛丰公司无奈于2018年11月2日再次催告李水华于收到催告收房通知书后3日来办理收房手续。欣盛丰公司即使应支付违约金，也只能计算至2018年6月11日，最迟不应超过2018年11月9日。 经审理查明：2014年12月29日，李水华与欣盛丰公司签订一份合同编号为03191475的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及合同补充协议（以下简称附件六），约定李水华购买欣盛丰公司在厦门市同安区商品房，房价总金额为1004068元。合同第六条约定，买受人于2014年12月29日前付304068元整，余款计700000元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第八条约定，出卖人应于2015-12-31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或政策变化导致延期交房的；……施工期间发生降雨量超过60ＭＭ或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6小时以上的停水、停电导致延期的……。合同第九条约定:除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1……；2.按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，……；逾期超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六）……。 附件六第三条第三款约定，买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或公积金管理中心或出卖人通知（书面或语音电话）之日起三日内提供应增加的按揭资料或重新办理按揭手续。附件六第三条第七款约定，买受人逾期履行本补充协议任何一款所约定的义务（包括但不限于提交资料、补充资料、应按揭银行或（和）公积金管理中心要求调整按揭款项后应补足的房屋首期付款、签订借款合同、抵押合同、办理抵押登记、按银行要求购买保险等）的，每逾期一日，应向出卖人支付按揭贷款总额万分之一点五的违约金。附件六第四条第1款约定，买受人尚有应付款（包括但不限于房价款……）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理交付手续……。附件六第四条第6款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，……24小时累计60MM以上（含60MM）降雨，六级以上大风（含六级），地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。 上述合同签订后，欣盛丰公司于2015年3月24日、2016年2月22日先后向李水华开具二张《销售不动产统一发票》，载明该公司已分别收取李水华购房款304068元、700000元，合计1004068元。查李水华的贷款发放记录，700000元贷款于2016年2月17日发放。2017年9月，欣盛丰公司向李水华寄送《商品房交付通知书》，告知其于2017年12月20日办理收房手续。2018年11月5日，欣盛丰再次向李水华寄送《催告收房通知书》，告知其于收到通知之日起3日内办理接房手续。2018年11月6日，李水华签收《催告收房通知书》。2018年12月7日，欣盛丰公司再次向李水华发出《催告收房通知书》。双方至今未办理案涉房产的交接手续。 另查明，2014年12月29日至2015年12月31日期间，厦门市同安区降雨大于或等于60毫米7天、大风大于或等于六级11天，合计15天（含重复3天）。2017年9月30日，欣盛园1#楼-8#楼通过“五方”竣工验收。2018年6月11日，欣盛园（7#、8#楼及地下室）经厦门市公安消防支队消防验收合格。 诉讼中，李水华申请对欣盛丰公司名下财产采取保全措施，本院作出（2018）闽0212民初4929号民事裁定：查封、扣押或冻结被申请人欣盛丰公司的财产，保全金额以100708.02元为限。 上述事实，有李水华提交的《商品房买卖合同》、发票、中国工商银行个人借款凭证，欣盛丰公司提交的《建设工程施工许可证》、气象资料及气象灾害证明、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、《商品房买卖合同》附件六、收楼记录、商品房交付通知书、催告收房通知书、EMS面单及流转情况、中国工商银行网上银行电子回单以及双方当事人的陈述等证据证实。经本院组织双方当事人质证，本院确认上述证据具有相应的证明力。 本院认为，李水华与欣盛丰公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，依法自签订之日起成立并生效。双方当事人应当按照合同及协议的约定全面履行自己的义务；一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对李水华提出欣盛丰公司未按合同约定的时间交付商品房，应支付逾期交房违约金的主张，欣盛丰公司提出李水华未于合同签订之日起60日内付清购房款及未按期支付按揭款，欣盛丰公司有权在其付清上述逾期付款违约金之前拒绝交房的答辩意见。本院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。合同及协议六并未明确约定按揭贷款应何时向欣盛丰公司支付，但按通常理解，按揭购房款至少应当在合同约定的交房日之前支付，但据欣盛丰公司开具的《发票》显示，本案购房按揭款的支付时间为2016年2月17日，迟于合同约定的商品房交付时间，李水华依约应向欣盛丰公司支付逾期付款违约金，且于该违约金付清前，欣盛丰公司有权拒绝办理房屋交付手续。故欣盛丰公司的该答辩意见，有法律和合同依据，本院予以采纳。因李水华未举证证明其已向欣盛丰公司支付了上述逾期付款违约金，故其诉讼请求，理由不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回李水华全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币2315元，适用简易程序减半收取1157.5元，保全费1024元，均由李水华负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年十二月二十四日 法官助理程蓉菁 书记员叶彩女 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。