四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1902民初4193号 原告：巴州区西湖名都小区业主委员会，住所地：巴中市巴州区回风大道西湖名都。 负责人：蔡毅，系巴州区西湖名都小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人：马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。 被告：巴中市阳光物业管理有限公司，住所地：四川省巴中市江北新区电力公司综合楼(巴人广场)。 法定代表人：张程，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：张懿邈，北京盈科（成都）律师事务所律师。 原告巴州区西湖名都小区业主委员会与被告巴中市阳光物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告巴州区西湖名都小区业主委员会负责人蔡毅及其委托诉讼代理人马绍金与被告巴中市阳光物业管理有限公司的委托诉讼代理人张懿邈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴州区西湖名都小区业主委员会（以下简称：西湖名都业委会）诉称：1.确认被告巴中市阳光物业管理有限公司在巴中市巴州区回风大道西湖名都的前期物业服务管理合同至2017年7月31日终止。2.判令被告巴中市阳光物业管理有限公司立即与原告巴州区西湖名都小区业主委员会办理物业交接手续、移交全部物业资料和财物，返还占用的物业管理用房并撤离巴中市巴州区西湖名都小区。3.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：西湖名都小区由福音房地产开发公司等公司开发的楼盘，被告巴中市阳光物业管理有限公司系开发商选聘的前期物业服务公司。业主在与开发商签订《商品房买卖合同》的同时与阳光物业签订了《西湖名都物业服务》。该合同的第二十四条约定：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，阳光物业服务公司于2012年1月进入西湖名都小区并提供物业服务。阳光物业提供的服务极差，环境卫生差，肆意将小区公用房改变结构对外出租，面对业主表达对物业服务的不满，阳光物业不仅没有改善服务质量，反而侮辱、殴打提整改意见的业主。面对业主委员会的维权行为，阳光物业公司却损毁业委会办公室、门徽、公示牌等。 2016年3月23日，西湖名都小区部分业主向巴中市巴州区回风街道办事处书面提出成立业主委员会的申请。2016年11月10日，西湖名都小区召开第一次业主大会，回风街道办事处、区房管局、回风派出所及回风社区组成西湖名都小区首届业主委员会筹备组，会议通过了筹备组成员，并对人员名单予以公示。筹备组成立后，指定业主大会议事规则、首届业主公约、首届业主委员会选举办法。2017年3月17日召开业主选举大会，依法选举成立巴州区西湖名都小区业主委员会。2017年4月1日，筹备组将选举结果暨西湖名都业主委员会名单在小区内进行公示。2017年4月17日，西湖名都业主委员会向区房管局申请备案，并提交了申请备案所依据的材料。2017年4月27日，区房管局作出了巴区房业委备字（2017）第006号巴中市巴州区物业小区业主委员会备案通知书，对西湖名都业委会进行了备案。该业委会成立后，基于阳光物业服务差，超过三分之二的业主要求解除与阳光物业签订的前期合同。原告于2017年7月13日以《西湖名都小区要求更换物业企业的请示》向巴州区房管局书面报告此事并向巴州区回风办事处、回风派出所、回风社区抄报。2017年7月16日，原告向被告发出《西湖名都小区解聘前期物业企业的通知》，被告接到通知后置之不理。原告又于2017年7月28日再次向被告发出《通知》，可被告还是置之不理。 2017年7月30日，原告向案外人四川省华美物业公司发出《巴中市西湖名都小区选聘物业企业中选通知书》，确定该公司为巴州区西湖名都中标人，同日双方签订《西湖名都物业服务合同》。原告认为：巴州区西湖名都业委会系经合法程序成立的组织，有权代表全体业主解除与阳光物业的前期物业服务合同，并选聘新的物业服务公司，被告不搬离、不移交物业服务资料构成根本性违约。综上，为维护全小区业主的权益，诉至法院。 被告巴中市阳光物业管理有限公司（以下简称：阳光物业）辩称：1.本案应当以（2018）川1902民初4633号（董彪诉西湖名都小区业主委员会、四川省华美居物业管理有限公司确认合同无效纠纷）和（2018）川1902民初4634号（董彪诉西湖名都小区业主委员会业主撤销权纠纷）审理结果为依据，应当中止审理。2.原告无权提起本诉，应当驳回其诉讼。理由：一是选聘新物业公司是业主大会权力，业主委员会只能是代表业主和业主大会与选聘的物业服务公司签署合同，本案西湖名都小区主业大会未召开，也未同意更换物业公司，更未表决由四川华美居物业管理有限公司中标，原告无权行为无效。二是经258名业主签署意见，要求业主委员会成员暂停职务并改选业委会成员。三是158名业主不认可四川华美居物业管理有限公司成为新物业公司，其签署合同大部分条文均是有利于原告和新物业公司，对业主不利。3.原告起诉状所称内容不属实：一是被告并非是不撤场，只要程序合法和业主真实意思（更换前期物业公司），被告愿意依法配合与新物业公司办理交接。二是部分业主对被告有意见并非是物业公司的原因而引起，业主将物业公司视为全能公司，处理其居住的一切事宜，于法无据。三是业主在原告的错误引导下，小区大部分不缴纳物业费，欠费金额300万元左右。四是原告成员19人，有15人不缴纳物业费长达时间1-3年，其代表的是不愿意缴纳物业费的部分业主，但任何小区业主都要依法缴纳物业费，即使更换了物业公司，其观念不变也将小区引导致混乱状态。五是业主委员会法定职责是监督和配合物业企业服务小区和业主，自原告成立且在其履职后，小区变得混乱无序，不和谐，小区业主怨声载道。综上，请贵院先中止审理本案，继而驳回起诉。 经审理查明：2011年12月29日，四川普程实业有限公司与巴中市华兴房地产开发公司为甲方，被告巴中市阳光物业管理有限公司为乙方，双方签订了《西湖名都前期物业服务合同》，约定：一、服务内容与质量：1.物业共用部位建筑构筑物等的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备之水、电、气、通讯、共用线路、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水等；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及停车位等公共设施、附属配套建、构筑物和设施的维护、保养和管理；4.公共绿化的种植、养护和管理；5.小区交通、车辆进出和停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理……二、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为壹点三零（1.30元）元/月·平方米；办公楼为贰点五零（2.50元）元/月·平方米；商业物业为叁点零零（3.00元）元/月·平方米；乙方第一年按每半年收业主一次，第二年开始逐年每月收物业服务费，并提取服务人员的酬金。业主应于房屋依法交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用第一年按每半年交纳，从第二年起按月交纳，业主或物业使用人应在每半年开始之前十五日缴纳下半年的物业服务费，第二年起在每月满前应提前5天缴纳，履行交纳义务。三、物业的承接验收：乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保修等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.业主资料。四、违约责任：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可以按欠款的10%标准按月收取违约金。视其情况可解除合同。乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的物业服务费，业主和物业使用人有权要求乙方双倍退还，并有权解除合同。五、其他事项：1.在本合同期限内，业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2.本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方就延长本合同期限达成协议；按达成的延期合同执行；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期限前选聘新的物业管理企业，乙方必须自觉立即撤离，不得妨害新的物业管理企业的履职。3.本合同终止或解除时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料和属于全体业主所有的财物等及时完整的移交给业主委员会等。 2017年4月27日巴中市巴州区房产管理局出示的巴区房业委备字（2017）第006号文件载明:“西湖名都小区业主委员会第一次选举程序合法，选举有效，于2017年4月27日备案，本届业主委员会任期5年”。2017年7月6日西湖名都更换物业企业征求业主意见表，有50%的业主通过小区更换物业企业，2017年7月13日西湖名都业主委员会向巴州区房管局书立了一份西湖名都小区要求更换物业企业的请示。西湖名都小区业委会于2017年7月16日向阳光物业发出解除前期物业服务合同的通知。2017年7月30日西湖名都小区向四川省华美居物业管理有限公司发出选聘物业企业中选通知书，2017年7月31日西湖名都业主委员会向巴中市政府办公室出示的新聘物业公司进场相关事宜的请示。2017年7月30日巴中市巴州区西湖名都首届业主委员会作为甲方，四川省华美居物业管理有限公司作为乙方签订了《西湖名都物业服务合同》，约定：一、服务内容与质量：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.协助公安机关进行公共秩序维护、安全防范等；6.装饰装修管理服务；7.物业档案资料管理……二、服务费用：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅1.30元/月·平方米；办公2.50元/月·平方米；商业3.00元/月·平方米。地下停车位按照70元/月的标准，待甲方收回后执行。未收回前由所有人交纳。业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业服务费、水、电、气、垃圾清运、光纤使用等全部物业使用费用。三、物业的承接验收：乙方承接物业时，乙方应配合甲方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：1.竣工总平面图、业主资料、单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保修等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件。四、违约责任：1.甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或水、电、气等物业使用费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之五的标准向乙方支付违约金。乙方除采取公告等催缴措施外，还可向物业所在地人民法院提起诉讼。2.乙方违反本合同第五条、第六条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方返还。3.甲乙双方在履约期间无正当理由及合适条件情况下单方面解除合同的应向对方支付违约金100万元。五、其他事项：本合同为期5年，自2017年7月31日起至2022年7月30日止。 2017年9月18日西湖名都业委会向巴中市阳光物业管理有限公司发出的撤出西湖名都小区的函。被告出具2017年8月西湖名都业主代表杨孝春、李光举等人召开业主大会暨改选业主委员会成员的倡议书，让其西湖名都业主委员会成员暂停职务并改选业委会成员。被告出具2017年9月10日西湖名都小区向巴中市、区房管局、回风街道办事处、西湖名都业主委员会关于西湖名都业委会与四川华美居物业管理有限公司所签订物业合同一事的请求，有158户业主认为原告擅自与四川华美居物业管理有限公司签署合同，且未公示、未召开主业大会。被告向本院提交中止审理申请书，理由是应以（2018）川1902民初4633号、4634号案件审理结果为依据。 本院于2018年11月6日作出（2018）川1902民初4634号民事裁定书，原告董彪撤回对西湖名都业主委员会的起诉。 上述事实，有原告的起诉书、被告的答辩意见、《西湖名都前期物业服务合同》、《西湖名都物业服务合同》、巴中市巴州区物业小区业主委员会备案通知书、（2018）川1902民初4634号民事裁定书及庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则。2011年12月29日，四川普程实业有限公司与巴中市华兴房地产开发公司为甲方，巴中市阳光物业管理有限公司为乙方，双方签订了《西湖名都前期物业服务合同》，该合同约定：“在本合同期限内，业主委员会代表全体业主和物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止或解除时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料和属于全体业主所有的财物等及时完整的移交给业主委员会。” 2017年4月27日巴中市巴州区房产管理局出示的巴区房业委备字（2017）第006号文件，西湖名都小区业主委员会第一次选举程序合法，选举有效，于2017年4月27日备案，本届业主委员会任期5年。该西湖名都小区业主委员会成立和2017年7月30日西湖名都小区向四川省华美居物业管理有限公司发出选聘物业企业中选通知书，标志2011年12月29日四川普程实业有限公司和巴中市华兴房地产开发公司与被告巴中市阳光物业管理有限公司签订的《西湖名都前期物业服务合同》终止。2017年9月18日西湖名都业委会向巴中市阳光物业管理有限公司发出的撤出西湖名都小区的函是原告依法履职，被告应当接受并撤离场地、进行交接。故被告的所有辩称，本院均不支持。原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认被告巴中市阳光物业管理有限公司在巴中市巴州区回风大道西湖名都的《西湖名都前期物业服务合同》从2017年7月31日终止。 二、由被告巴中市阳光物业管理有限公司在本判决生效后三十日内向原告巴州区西湖名都小区业主委员会依照2011年12月29日《西湖名都前期物业服务合同》的约定内容办理管理用房、物业管理相关资料、属于全体业主所有的财物等交接手续。 本案受理费300元，由被告巴中市阳光物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  李放禄 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  谢仕杰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  何 彬