安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1302民初6707号 原告：马占兰，女，1973年1月12日出生，汉族，住安徽省凤台县。 委托诉讼代理人：王成，安徽君光律师事务所律师。 被告：周秉幻，男，1967年1月2××日出生，汉族，住宿州市。 委托诉讼代理人：接晓兵，男，宿州市开发区白马商城格林豪泰酒店员工。 被告：周毛，女，1970年7月8日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：武仲江，安徽拂晓律师事务所律师。 被告：陈海军，男，1973年8月28日出生，汉族，住宿州市埇桥区。 原告马占兰与被告周秉幻、被告周毛、被告陈海军租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马占兰及其委托诉讼代理人王成、被告周秉幻的委托诉讼代理人接晓兵、被告周毛的委托诉讼代理人武仲江、被告陈海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马占兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认三被告之间所签署房屋租赁协议继续对原告有效；2、请求法院依法判令三被告连带向原告支付房屋租赁费20万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年被告陈海军用宿州市外环南路白马商城2＃楼0401室、0403室、0406至0411、0426室至0437室、0464室至0467室，共计2××套两层48间房屋作价抵押偿还原告之债，原告于同年六月为该2××套房屋办理了产权证件。在原告准备上房时，却发现该2××套房屋已被被告周秉幻开设格林豪泰宾馆予以使用。经查，2014年9月30日三被告签订《房屋租赁协议》，被告周秉幻自被告陈海军处租得该房。协议约定：租期十年，租赁费每年30.5万元，签订协议三年后每年10%递增。原告依约向被告周秉幻索要房租，周秉幻自称十年房租已经完全交清给被告陈海军。 被告周秉幻辩称，租赁房屋属实，但是至202××年8月份的租金已经全部支付给被告陈海军。 被告周毛辩称，涉案房屋是被告陈海军租赁给被告周秉幻用于开设宿州市开发区白马商城格林豪泰酒店的，该酒店是个人独资企业，与被告周毛没有关系。被告周毛没有使用涉案房屋，请求法院依法驳回原告对被告周毛的诉讼请求。 被告陈海军辩称，被告周秉幻与周毛租赁了涉案房屋，且没有将租赁费交付被告陈海军，租赁费应当由被告周秉幻及被告周毛支付。 原告马占兰围绕其诉讼请求依法提交了下列证据： 1、原告的身份证复印件，证明原告的主体资格； 2、《房屋租赁协议》，证明2014年9月30日，三被告签订租房协议，被告陈海军将位于白马商城2#楼4层西半部共38间，每年租金共计30.5万元，3年后按每年10%递增，第四年房租33.55万元，第五年房租36.905万元，依次类推，租期10年； 2、房产证2××份，证明涉案的2××间房屋，于2016年7月14日所有权人变更为原告马占兰； 3、营业执照复印件，证明案涉房屋用来开设宿州市。 被告周秉幻对原告提交的证据1、3、4的无异议，认为证据2的租赁协议已经被2014年11月30日的协议所取代。 被告周毛对原告提交的证据1、3无异议，认为证据2的租赁协议已经被2014年11月30日的协议所取代，证据4与其无关。 被告陈海军对原告提交的4组证据均无异议。 被告周秉幻为证明其抗辩理由提交了下列证据： 1、营业执照副本复印件，证明被告周秉幻是宿州市开发区白马商城格林豪泰酒店的投资人和法定代表人，原告所有的2××间房屋是宿州市开发区白马商城格林豪泰酒店租赁使用的。 2、2014年11月30日被告周秉幻与被告陈海军签订的《房屋租赁协议》，证明涉案房屋原系被告陈海军所有，陈海军已于2014年11月30日租赁给被告使用，租期是10年，且每年租金为20.5万元。 3、2014年11月6日至2016年10月14日，被告共给付陈海军房租合计1997739元（包括给付现金518000元，抵付的欠款1479739元），证明被告目前只欠陈海军38套房屋10年租赁费52261元。 4、宿州市埇桥区人民法院民事裁定书，证明周秉幻租用陈海军房屋租金已付清，且付至202××年8月，陈海军撤诉。 原告马占兰质证认为，对证据1无异议，证据2、3、4原告并不知情。 被告周毛对被告周秉幻提交的证据均无异议。 被告陈海军质证称，2014年11月30日，被告周秉幻与其签订的《房屋租赁协议》是虚假的，因被告周毛、周秉幻不想给原告马占兰房租，2017年5月，周毛找其改的。目前被告周秉幻只给付其51.8万元的房租，其余房租均未付。 证据4是因为周毛说要给其一部分钱其才撤诉的，但是事后并没有给。 被告周毛及被告陈海军未向法庭出示证据。 本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，被告陈海军与被告周毛、周秉幻签订《房屋租赁协议》，约定将被告陈海军（甲方）位于宿州白马商城2＃楼4层西半部共38间，面积约1200平方米（经隔层改造后变成4层、5层，面积约2××00平方米），另一楼门面房一间面积约45平米和一楼电梯大厅面积约40平方米，租赁给被告周毛、周秉幻（乙方）经营“格林豪泰”酒店，租金每年共计30.5万元。合同中约定，从合同签订之日起算起，每年度租金当年度分三个月三次付清，3年后按每年10%递增，第四年房租33.55万元，第五年房租36.905万元，依次类推，租期10年，期满后宾馆物品能处理的属于乙方（不含消防、电线）。 被告陈海军因与原告马占兰有债务纠纷，后陈海军将自己位于宿州白马商城2＃楼4层西半部的2××间房屋转让给马占兰，并在2016年7月12日与马占兰办理了产权过户登记。2××间房屋的产权证号分别为：皖（2016）宿州市不动产权第0009202号、皖（2016）宿州市不动产权第0009208号、皖（2016）宿州市不动产权第0009222号、皖（2016）宿州市不动产权第0009207号、皖（2016）宿州市不动产权第0009210号、皖（2016）宿州市不动产权第0009206号、皖（2016）宿州市不动产权第0009205号、皖（2016）宿州市不动产权第0009201号、皖（2016）宿州市不动产权第0009214号、皖（2016）宿州市不动产权第0009211号、皖（2016）宿州市不动产权第0009225号、皖（2016）宿州市不动产权第000922××号、皖（2016）宿州市不动产权第0009227号、皖（2016）宿州市不动产权第0009216号、皖（2016）宿州市不动产权第0009215号、皖（2016）宿州市不动产权第0009218号、皖（2016）宿州市不动产权第0009220号、皖（2016）宿州市不动产权第0009219号、皖（2016）宿州市不动产权第0009213号、皖（2016）宿州市不动产权第0009217号、皖（2016）宿州市不动产权第0009221号、皖（2016）宿州市不动产权第0009223号、皖（2016）宿州市不动产权第0009226号、皖（2016）宿州市不动产权第0009212号。 原告马占兰在向被告周秉幻催要房租时，被告周秉幻告知马占兰，其已经将38间10年的房租全部交给了被告陈海军，庭审中，被告陈海军称，其只收到周秉幻付的房租费51.8万元。2016年的房租是30.5万元，按租赁合同约定，合同约定每年租金分三次付清，3年后按每年10%递增，周秉幻不可能一次性付清10年的租金。原告马占兰的房租应该由被告周秉幻支付。 本院认为，被告陈海军与被告周秉幻、周毛自愿签订房屋租赁合同，该合同内容不违反相关法律规定，为有效合同。陈海军将其所有的38间租给被告周秉幻、周毛开设宾馆，在租赁期间，被告陈海军将38间租赁房屋中的2××间转让了给原告马占兰，2××间租赁房屋的产权发生了转移，此行为发生在房屋租赁合同之后，根据“买卖不破租赁”的相关规定，原告马占兰法定承受该租赁合同，取代了陈海军原出租人的地位，原合同内容对原告马占兰、周秉幻、周毛具有约束力。故原告马占兰请求确认三被告之间所签署房屋租赁协议继续对其有效的诉讼请求成立，本院予以支持。对原告马占兰要求被告周秉幻、周毛、陈海军连带向其支付房屋租赁费20万元的诉讼请求，首先因为原告马占兰取得的是部分租赁房屋的所有权，而租赁房屋共有38间，马占兰没有提供出20万元房租费的起止日期和计算方法，其次，被告周秉幻作为承租人，对出租人有缴纳租赁费的义务。被告周秉幻辩解已经向陈海军缴纳了10年的房租，陈海军认可收到周秉幻付房租51.8万元，对其他予以否认，二人对是否预交房租费用存在争议，因此争议发生在被告周秉幻、周毛与陈海军之间，根据“债的相对性”规定，此争议不能与本案一并审理判决，再者，在诉讼过程中，本院多次组织当事人调解，但未能达成一致意见，鉴于被告周秉幻是否预交了房租费用不明，故马占兰要求被告周秉幻、周毛与陈海军连带支付房租费20万元的诉讼请求，于法无据，不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百二十九条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、确认被告陈海军与被告周秉幻、周毛之间签订的《房屋租赁协议》继续对原告马占兰有效，原告马占兰为该《房屋租赁协议》的出租人； 二、驳回原告马占兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告马占兰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  胡 平 人民陪审员  黄兆猛 人民陪审员  王艳侠 二〇一八年十二月十日 书 记 员  尤倩影