山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0105民初4048号 原告：袁德民，住济南市。 被告：张立华，住济南市。 委托诉讼代理人：孙乐光，山东垠鹏律师事务所律师。 原告袁德民与被告张立华房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁德民向本院提出诉讼请求：1.判令张立华履行合同，将房产过户给袁德民；2.如张立华违约，请求判令张立华退还袁德民所附房款，赔偿房屋增值损失，赔偿房屋装修费以及安装空调、电视机、油烟机、热水器损失10万元；3.案件受理费由被告承担。诉讼中，袁德民变更其诉讼请求为：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令张立华退还房款315300元；3.判令张立华赔偿房屋增值损失696631元；4.判令张立华赔偿房屋装修及家电费用5万元。事实与理由：原、被告于2011年2月18日签订了购房合同，并一次性支付张立华所有房款，后交付钥匙给袁德民。袁德民进行了装修并入住。张立华尚欠回迁差价款11万元，因该房产系回迁房尚未取得产权证，双方协商等房产证下来双方过户时一次性付清，再支付张立华服务费3000元。现张立华因房价上涨不再履行房屋买卖合同，构成违约。综上，为维护合法权益，袁德民诉至法院，望判如所请。 张立华辩称，袁德民骗取张立华房屋一直未履行，房屋买卖合同无效，应双方互相返还财产。后变更答辩意见为：一、针对袁德民的诉讼请求。1.起诉状中所诉诉讼请求：（1）请求判令张立华将房屋过户给袁德民。2018年8月15日庭审中，袁德民变更诉讼请求为解除合同，张立华同意解除合同，双方意见一致。（2）如张立华违约，请求判令退还袁德民已付房款，张立华同意返还购房款291500元，前提条件是袁德民将涉案房屋交付张立华并验收合格三日内。关于赔偿房屋增值损失，房屋买卖合同解除，双方互相返还财产，与房屋增值损失没有关系，是因为袁德民迟延付款导致了诉讼发生，过错在于袁德民。房屋买卖合同第一条、第二条约定，总价款43万元，除定金25万元以外，余款全部打入张立华账户，以确定买卖成功。袁德民仅支付了291500元，袁德民违约导致买卖没有成功。关于赔偿房屋装修费及家电费用10万元，张立华同意接受10万元赔偿。2.关于袁德民变更后的诉讼请求。（1）袁德民该变更诉讼请求没有法律依据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加、变更诉讼请求或提起反诉的，应当在举证期限届满前提出，袁德民变更诉讼请求于法无据。（2）该变更诉讼请求申请没有事实依据。首先袁德民在申请书中没有事实与理由，而是详见起诉状。其次，双方合同约定房屋价款43万元，但袁德民仅交付了291500元就骗走了张立华房屋占有权、使用权、收益权（仅租房收益就近十多万元）。再次，袁德民将涉案房屋对外出租以后，又因犯罪被剥夺人身自由，张立华多次寻找催款不见人，袁德民在房屋买卖合同提交的最后，如法院支持袁德民的诉讼请求，相当于袁德民利用诉讼获得80万元收益。二、其他意见。对房地产估价报告真实性没有异议，与本案是非没有关系。袁德民具有腾房条件，在其腾房后张立华同意返还已付房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的事实如下：原、被告双方于2011年2月18日签订了《买卖合同》一份，卖方（合同甲方）为张立华，买方（合同乙方）为袁德民，约定双方交易坐落于济南市天桥区茂新新区某号楼某单元某室房屋（以下简称涉案房屋），合同具体约定：“一、乙方愿意认购该房产，并确立买卖关系。二、该房产的交易总额为43万元。三、因该房产为棚户回迁房，甲方还欠物业公司余款114791元。四、乙方已支付定金25万元。五、甲乙双方签订买卖合同当日，乙方将余款全部存入甲方账户（房款总额-定金-所欠物业余款），共计65209元，以确定买卖成功。六、甲乙双方签订合同当日，甲方应将所属房屋的所有证件和相关证件交与乙方，不得留存，如有留存，就算违约。七、因该房产还没有下房产证，下证时的一切费用，由乙方承担。甲方无条件帮乙方办理房产证。房产证下证后，乙方支付甲方服务费3000元。八、本合同经甲乙双方签字后，如甲方不履行合同义务，帮乙方办理房产证，甲方须双倍返还乙方所付房款。房产证过户到乙方名下以前，本合同有效。九、本合同未尽事宜，由双方协商解决，签字后，具有法律效力…”。双方当事人均在该买卖合同中签名并留有张立华于2011年1月21日出具收条一份，载明收到袁德民房款15万元；于2011年2月1日出具收条一份，载明收到房款4万元。袁德民于2011年1月21日通过银行转账方式支付张立华41500元；于2011年2月18日转账支付张立华60000元。袁德民述称，其支付的定金25万元中，包括2011年1月21日收条中15万元、2011年2月1日收条中4万元、2011年1月21日银行转账41500元以及18500元现金（无收条）；涉案买卖合同签订当日，袁德民支付了65209元，其中6万元为当日的银行转账，5209元现金方式支付（无收条）。张立华则辩称其所收到款项仅为291500元。买卖合同签订当日，张立华将涉案房屋的《济南市城市共有住宅房屋拆迁安置协议》、迁入证存根、《前期物业服务合同、业主临时管理规约、住宅装饰装修服务协议》等权利凭证以及涉案房屋实体均交付给袁德民。张立华辩称未收到合同约定的其他款项，并向袁德民进行过催要，但未能提交其向袁德民催要的证据。另查明，应袁德民申请，经本院委托，山东弘裕土地房地产评估有限公司于2018年11月8日出具《房地产估价报告》一份，对涉案房屋在2018年8月21日的价值估价为1011931元，单价为18476元/平方米，袁德民因此支付评估费10120元。再查明，2009年11月5日，济南市旧城改造投资运营有限公司向张立华出具《茂新片区回迁安置房差价缴款通知单》一份，通知张立华缴纳涉案房屋差价款191319元。2010年12月23日，该公司与张立华签订了《棚户区改造安置房差价款分期缴纳协议》，约定由张立华先行缴纳差价的40%（76528元），余款（114791元）在三年内付清。 本院认为，原、被告双方之间的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。房屋买卖合同签订后，袁德民依约缴纳了定金25万元以及房款65209元，合计315209元。张立华述称因袁德民未支付全部购房款，双方之间的房屋买卖合同关系不成功或者无效，没有事实和法律依据。原、被告双方签订的房屋买卖合同第四条约定可以看出双方订立房屋买卖合同前，袁德民已经足额支付了定金25万元，与其所述包含两收条中共19万元、银行转账41500元以及18500元现金（无收条）可相互印证；涉案买卖合同签订当日，袁德民支付了65209元，有袁德民所述6万元银行转账、5209元现金方式支付（无收条）相互印证。张立华虽否认了袁德民主张现金付款的事实，但结合其在合同签订后，将涉案房屋相关权利凭证文件和房屋实体交付给袁德民的事实，可以认定双方已经实际按照房屋买卖合同关系各自履行了相应的合同义务。张立华辩称的依据买卖合同第五条袁德民支付全部剩余款项后，买卖合同才成功，明显与该条中约定的支付款项65209元的数额相矛盾，结合房屋买卖合同第七条的约定可以看出，袁德民在合同签订时仅需支付65209元购房款（定金25万元第四条已确定已经支付）即可使房屋买卖合同关系成立并生效，剩余款项114791元在办理涉案房屋权属登记时由袁德民支付，并由袁德民承担办证过程中产生的相关税费等费用。张立华辩称袁德民需支付全款后房屋买卖合同方成立的主张，不能成立。关于涉案房屋办理房产证的具体时间，双方并未进行明确约定，双方均有权利督促对方配合办理办证事宜。袁德民起诉张立华要求其继续履行房屋买卖合同，由张立华协助办理涉案房屋的过户登记事宜，张立华以房屋买卖合同不成立、无效或袁德民未足额支付房款为理由抗辩，均表明其以事实行为拒绝履行其协助袁德民办理涉案房屋所有权登记的事实，张立华已经构成违约。因涉案房屋尚未登记在张立华名下，在张立华拒绝协助袁德民办理涉案房屋所有权登记的情形下，涉案房屋买卖合同无法继续履行。袁德民起诉状中诉讼请求并非具体明确，而是选择项，经本院释明，且在对涉案房屋实际市场价值进行评估后发生了重大事实变化的基础上，袁德民依法变更诉讼请求，实际上明确了其起诉状中的第二项诉讼请求，合法有据。袁德民因张立华拒绝配合继续履行房屋买卖合同关系，合同目的无法实现而要求解除房屋买卖合同，合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。袁德民要求判令张立华退还房款315300元，其支付的实际房款为315209元，应由张立华退还；袁德民要求判令张立华赔偿房屋增值损失696631元，张立华赔偿的房屋增值损失为696722元（1011931元-315209元），袁德民主张696631元，未超出房屋增值损失，系对其权利的行使，本院予以认定。关于涉案房屋装修费用，张立华仅应赔偿房屋装修残值损失部分，袁德民对该部分无证据证实具体损失数额，属证据不足，本院不予支持；对于家电部分，属于可以拆除的动产，可由袁德民自行拆除，其要求张立华赔偿该部分费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原、被告于2011年2月18日签订的《买卖合同》； 二、被告张立华于本判决生效之日起10日内向原告袁德民返还购房款315209元； 三、被告张立华于本判决生效之日起10日内向原告袁德民赔偿房屋增值损失696631元； 四、驳回原告袁德民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，评估费10120元，合计23920元，由被告张立华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  韩 峰 人民陪审员  张士美 人民陪审员  石兆凤 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  张爱敏