成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11447号 原告（反诉被告）：王志龙，男，1973年11月10日出生，汉族，住四川省名山县。 被告（反诉原告）：成都利中实业有限责任公司，住所地成都市金牛区同兴路3号。 法定代表人：王发秀。 委托诉讼代理人：李想，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李斐，四川公生明律师事务所律师。 原告（反诉被告）王志龙与被告（反诉原告）成都利中实业有限责任公司（以下简称“利中公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王志龙，被告（反诉原告）利中公司的委托诉讼代理人李想、李斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志龙向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告剩余装修物损失约3.3万元；2、被告赔偿原告因更换经营地点，将会销量惨淡，导致已经储备一年的库存茶叶一半以上无法销售，按成本计算约15.7万元；3、被告赔偿原告4次开锁、切割费用400元；4、被告赔偿原告破坏门锁4把损失320元；5、被告赔偿从2018年10月22日到10月25日，4天锁门，10月29日断电至今，40天时间，因锁门、停电导致无法正常营业，3名员工的误工费按工资的50%计算，总共为7200元；6、被告赔偿原告由于断电直接造成茶叶损失5斤，价值1500元；7、被告赔偿原告断电以来，导致冻箱里的茶叶鲜活度受到严重影响，间接损失约1万元；8、正常营业时间原来从早上8点半到晚上八点半，由于没有照明，现在营业时间为9点半到下午5点半，从每天12小时缩短到8小时，且营业额大幅下降，这段时间的房租将按原合同一半支付，即每日120元，40天应为4800元；9、原合同于2018年10月8日到期，被告须给原告三个月时间寻找新的铺面，也就是2019年1月8日前搬走。房租在被告没有断电、锁门的正常情况下，按240元一天结算，于搬离当日结清，在此期间，被告不得以任何理由妨碍原告的正常经营；10、被告为原告补开两年半被告应开具而未开具的正规发票216000元；11、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月8日，原告与被告法人洽谈租下了黄忠菜市场东一楼2间铺面附14、15号，原告按合同要求支付了保证金、租金，并且双方约定合同到期后若原告需继续租用此房，享有优先权。原告在此经营了三年茶叶，2017年被黄忠市场评为2017年优质服务商家。由于新开店铺，亏损严重，现在经营刚有好转，但合同将要期满到期时，被告以各种理由拒不续租。双方在签订租房合同时，被告承诺原告续租，并将优先续租权写入合同，并未提及合同期满要收回铺面，因此，原告才决定租下该铺面并经过精心装修，订做货架及购买了大量设备。然而，期满后，被告告知原告要收回铺面，拒不续租，给原告造成巨额亏损。为维护合法权益，诉至法院。 利中公司辩称，原告所述与事实不符，原、被告双方租赁合同关系已经届满终止。合同期限届满时，被告已多次向原告发送了解除租赁合同通知，要求原告按约返还租赁房屋、缴清欠付房租及滞纳金，但原告至今仍继续强占房屋，拒不搬离，也不结算超期房租。原告的行为严重违反合同约定，请求驳回原告的诉讼请求。 利中公司向本院提出诉讼请求：1、王志龙立即支付自2018年10月10日起至租赁房屋实际返还之日止的房屋租金，暂计人民币14400元；2、王志龙立即支付自2018年10月10日起迟延支付房屋租金滞纳金，暂计约12000元；3、本案本诉与反诉诉讼费用、律师费由王志龙承担。事实与理由：双方于2015年10月8日签订了《租赁合同》，租期自2015年10月10日起至2018年10月9日止。现约定租赁期已届满，且明确约定了收取滞纳金的情形，被告已多次向原告发出书面通知要求原告返还租赁房屋，缴纳欠付租金及滞纳金，但原告至今拒不搬离。为维护合法权益，诉至法院，请求驳回原告本诉的诉讼请求，支持被告反诉请求。 王志龙辩称，1、被告于10月22日开始了一系列的侵权行为，锁门、断电导致原告的正常营业时间缩短了三分之一，且导致原告营业额大幅下滑，因此在侵权的40天内的房租应当按一半标准支付。2、第一次锁门后双方在派出所进行协调，原告已提出愿意提前支付3个月的房租，但对方拒绝协调，表明原告并非恶意拒付房租、拖欠房租。原告已先行向法院提起诉讼，并将法院的受理通知书告知对方，在侵权行为的发生过程中，不存在滞纳金的问题，原告对房租存在延期履行抗辩权，因此不存在违约。10月8日房屋租期到期后，原告还有一个月的保证金在被告处。3、诉讼费、律师费应当由对方支付。 本院经审理认定事实如下：2015年10月8日，利中公司（甲方，下同）与王志龙（乙方，下同）签订了《租房合同》，约定：甲方将位于金牛区间铺面租赁给乙方经营茶叶，租赁时间从2015年10月10日起至2018年10月9日止，每月房租7200元；交费时间为6个月支付一次，6个月房租共计43200元，每次交费提前一个月，时间为每年9月10日、3月10日，超出一天，收迟纳金200元／天；甲方收取保证金7200元，合同期满后退还；租赁房屋如需装修，费用自理，期满后不得向甲方索要装修费，退房时保证房屋完好无损；若乙方在本协议期间后，需继续租用此房，享有优先权，房屋租金另订。 2018年9月21日，利中公司向王志龙发出《通知》，载明：1、根据双方签订的《租房合同》第一条，租房时间从2015年10月10日起至2018年10月9日止，须按时退场；2、交费时逢发票开完，现在发票已开好，本月25日前带上收据到财务室换取发票；3、甲方确认乙方按时退场，退还乙方保证金7200元；4、2018年10月10日，甲方对同兴路3号附15号两间铺面换新门锁。 2018年10月8日，利中公司向王志龙发出《解除租赁合同的通知》，载明：根据2015年双方签订的《租赁合同》约定，现租赁期限届满，鉴于你方已明确表示不再继续承租上述房屋，本公司正式通知你方，限你方于2018年10月10日前办理上述租赁房屋并按照合同约定将上述房屋恢复原状、返还本公司，若你方逾期搬离或对租赁房屋造成任何损害，不能恢复原状等情况，本公司将不予退还你方交纳的相关保证金，且该保证金不足以弥补本公司所受损失的，本公司有权依法进行追究。 2018年10月9日，利中公司向王志龙发出《通知》，载明：鉴于利中公司于2018年10月8日向你发出《解除租赁合同的通知》，该通知已明确告知你方，双方租赁期限届满，限你方于2018年10月10日前搬离并原状返还租赁房屋，现本公司再次告知你方，限你方于2018年10月10日24时前将所有物品搬离该租赁房屋，否则本公司将自行收回该租赁房屋，由此造成的损失由你方自行承担，与本公司无关。 2018年10月16日，利中公司再次委托四川公生明律师事务所律师向王志龙发出《律师函》，载明因王志龙与利中公司约定的租赁合同期限已届满，双方未协商一致续签租赁合同，且就租赁费等问题发生较大分歧，限王志龙于收到本律师函之日起3日内搬离租赁房屋，并按照合同约定将租赁房屋恢复原状、返还利中公司。 2018年10月25日，利中公司向王志龙发出《函告》，载明：因双方约定的房屋租赁合同期限早已届满，经利中公司多次函告、催告，你方均拒绝履行搬离租赁房屋的义务，利中公司作为房屋所有权人，有权行使所有权人之合法权利，为维护利中公司合法权利，特函告王志龙，利中公司将于2018年10月29日起正式对该租赁房屋采取断水断电等一系列维权措施，请你方尽快搬离并返还房屋，否则产生的损失由王志龙自行承担。 另查明，2018年11月6日，因与王志龙房屋租赁合同纠纷，利中公司与四川公生明律师事务所签订了《委托代理合同》，委托四川公生明律师事务所指派律师担任其与王志龙房屋租赁合同纠纷案件一审阶段代理人，代理费9000元，在本合同签订之日起三日内支付。此外，双方在庭审中确认，利中公司共计已向王志龙开具了金额为259200元的发票，租赁房屋现仍由王志龙占有、使用，但自2018年10月29日起，租赁房屋已处于断水断电状态，王志龙使用该租赁房屋营业的时间为早上9点半至下午5点半。 诉讼中，王志龙向本院提交了房屋装修费用收据、销货清单、照片、录像视频等证据，拟证实因利中公司不续签租赁合同给王志龙造成的各项损失。 上述事实，有《租房合同》、通知、函告、解除租赁合同通知、律师函、快递信息、销货清单、收据等证据以及双方当事人的当庭陈述予以证实，足以认定。 本院认为，王志龙与利中公司签订的《租房合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约全面适当履行合同义务。本案的争议焦点是：1、《租房合同》期满后，王志龙是否享有续租权？王志龙主张的各项损失是否应当得到支持？2、王志龙是否应当向利中公司支付其主张的租金、滞纳金及律师费？对争议焦点评述如下： 一、关于《租房合同》期满后，王志龙是否享有续租权，王志龙主张的各项损失是否应当得到支持的问题。本院认为，《租房合同》约定的租赁期间为2015年10月10日至2018年10月9日，虽然双方约定租赁期届满后，如王志龙需继续租用房屋享有优先权，但该“优先权”是指在利中公司愿意继续出租房屋的情况下，王志龙与其他承租人在同等条件下享有优先权。而本案中，案涉房屋租赁期满后，双方未就房屋续租事宜协商一致系因利中公司不愿意再继续出租该房屋，并非要将案涉租赁房屋另行出租给他人，故双方签订的《租房合同》应当在合同期限届满后终止。《租房合同》期满终止后，利中公司多次通知、催告王志龙返还房屋，并提前告知将于2018年10月29日起对租赁房屋断水断电，尽到了合理的提醒义务，王志龙因不按期搬离返还租赁房屋造成的损失，应当由其自行承担。且诉讼中，王志龙提交的照片、装修费收据等证据也不能证明王志龙主张的各项损失金额。综上，对王志龙主张利中公司承担的各项损失，本院不予支持。关于王志龙请求利中公司开具发票的问题，因双方在庭审中已经确认利中公司已为王志龙开具了259200元的发票，且是否开具发票亦不属于人民法院审理范围，故本院不予处理。 二、关于王志龙是否应当向利中公司支付其主张的租金、滞纳金及律师费的问题。本院认为，《租房合同》期满终止后，王志龙具有向利中公司返还房屋的法定义务，王志龙继续占有、使用租赁房屋给利中公司造成了租金收益损失，依法应当予以赔偿，损失标准参照租赁期内的租金标准为宜，故王志龙应当向利中公司支付租赁期满后（自2018年10月10日起）至实际返还房屋之日止的租金损失，标准为7200元/月。关于利中公司主张的滞纳金。本院认为，滞纳金是双方在租赁合同期内对承租人出现迟延支付租金时违约责任的约定，租赁合同期届满后，王志龙继续使用租赁房屋给利中公司造成的损失已经通过前述租金损失予以弥补，利中公司在租赁合同期满后主张滞纳金于法无据，本院不予支持。关于利中公司主张的律师费。本院认为，在利中公司与王志龙的租赁合同纠纷中，利中公司自愿委托律师参加诉讼，所产生的律师费并非必然损失，双方亦未约定王志龙需承担利中公司因主张权利所支出的律师费，故对利中公司主张的律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、王志龙于本判决生效之日起十日内按照7200元/月的标准向成都利中实业有限责任公司支付自2018年10月10日起至实际返还租赁房屋之日止的租金损失； 二、驳回王志龙的全部诉讼请求； 三、驳回成都利中实业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7633元，因适用简易程序审理，减半收取3816.5元，由王志龙承担。反诉案件受理费460元，因适用简易程序审理，减半收取230元，由王志龙承担，此款已由成都利中实业有限责任公司垫付，王志龙于本判决生效之日起十日内向成都利中实业有限责任公司支付230元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  郭雅丽 二〇一八年十二月六日 书记员  廖 蕾