杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初16735号 原告：王本亮，男，1976年4月10日出生，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：林静克，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：王平，女，1977年7月17日出生，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：钱思洋，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 原告王本亮诉被告王平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于同年12月3日公开开庭进行了审理。原告王本亮委托诉讼代理人林静克，被告王平委托诉讼代理人钱思洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王本亮向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方口头约定的购房协议；2.被告双倍返还购房定金共计40万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月，原、被告双方达成口头协议，约定原告以120万元总价购买被告位于武义县产。同年4月23日，原告通过转账方式向被告支付购房定金20万元，被告向原告出具收条。原告支付定金后多次要求被告办理正式的过户手续，被告均以各种理由拖延。后因被告债务缠身，导致本案房屋被多家法院查封，协议实际已经无法继续履行。原告认为，被告的行为已经构成了违约，侵害了原告的合法权益。根据《合同法》第九十四条规定“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、《担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收回定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，原告可以解除合同并且要求被告双倍返还定金。综上，原告依据《民事诉讼法》等相关法律之规定，特提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 原告王本亮为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.收条一份。2.中国农业银行业务凭证一份。3.中国农业银行个人交易明细一份。证据1-3证明原告向被告购买武义县产并向被告支付20万元购房定金的事实。4.不动产权属结果查询单一份，证明被告所有的房产被多家法院查封，无法过户给原告的事实。 被告王平辩称：1.因原、被告之间未签订房屋买卖合同，对房屋买卖合同未进行口头约定，也不存在原告主张的被告同意以120万元的价格将案涉房产出售给原告的情形，但是被告同意在与原告协商之后就案涉房屋签订书面的房屋买卖合同以履行收条中所约定的相应义务。2.原告对本案房屋查封情况一直知情，且在本案起诉前未提出过异议，也未要求对案涉房屋进行过解封，同时在本案开庭前被告也从未接到过原告的通知要求进行解封，因此被告认为双方未签订购房合同，故没有解除的必要。同时就签订合同而言，无论房屋是否解封原、被告之间均可以签订合同，并不存在障碍，同时被告也可以做出承诺，愿意在开庭之日起的一个月之内解除查封，使得案涉房屋最终可以过户到原告名下。综上，被告认为自身并不存在违约行为，原告无权要求被告支付双倍定金，如果原告确以自己的意思表示要求单方解除合同，其行为构成违约，被告有权不向原告退还其所支付的20万元定金。同时，由于在定金合同签订时即2015年4月原告及其家属已经实际入住了案涉房屋，因此如本案合同解除，被告保留向原告及其家属主张房屋占有使用费的权利。如果法庭支持原告要求被告归还定金的诉请，那么该部分房屋占有使用费也应当在本案中一并处理。 被告王平未向本院提供证据。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1-3的三性无异议，对证明对象有异议。该证据仅能证明原告向被告交付了定金，但双方未对房屋买卖合同的具体内容进行过协商，被告一直要求与原告协商确定《房屋买卖合同》内容以签订正式的买卖合同。对证据4的三性无异议，对证明对象有异议，原告在支付定金时及此后对于被告房屋被查封的情况一直是知情的，但其并未将该情况视为签订买卖合同的障碍。被告在签订合同前，也能够解除涉案房屋的查封状态。结合质证意见并经审查，本院对证据1-4的真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：案涉房屋为被告所有，该不动产登记上有抵押和因其他纠纷被法院查封的情况。2015年4月，原、被告在未就房屋转让的主要条款达成一致的情形下，被告将案涉房屋交由原告居住使用。2015年4月23日，原告交付被告20万元。被告于2015年4月23日向原告出具《收条》一份：今收到王本亮购房定金20万元整，用于购买位于武义县。2018年8月27日，原告起诉来院。 另查：武义县国土资源局于2018年8月16日出具的不动产权属结果查询单载明：所有权人：王平，不动产坐落：县城明招路18号家园阳光城7号楼；不动产状况：所在层：12层，总层数：12层，用途：成套住宅，建筑面积：147.33平方米，土地使用权面积：21.14平方米，建筑结构：混合结构，土地使用结束时间：2071年7月29日；附记：阁楼建筑面积100.76平方米，地下附房建筑面积15.97平方米，地下005号车库建筑面积26平方米；登记日期：2011年3月23日；他项权利：不动产权证书号：76023，抵押方式：一般抵押，被担保债权数额：170万元，债务履行期限：2014年12月18日起2023年12月18日止，抵押权利人：中国邮政储蓄银行股份有限公司武义县支行；查封法院：武义县人民法院，查封文号：（2015）金武柳商初字第44号，查封原因：追偿权纠纷，查封截止期限：2015年2月13日至年月日；查封法院：杭州市上城区人民法院，查封文号：（2015）杭上商初字第977-1号，查封原因：民间借贷，查封截止期限：2015年6月1日至2016年6月26日；查封法院：武义县人民法院，查封文号：（2016）浙0723执1229号，查封原因：追偿权纠纷，查封截止期限：2017年2月13日至2020年2月12日；查封法院：杭州市上城区人民法院，查封文号：（2016）浙0102民初3337号，查封截止期限：2016年10月19日至2019年10月18日；查封法院：杭州市上城区人民法院，查封文号：（2016）浙0102执942号，查封原因：胡跃进，债务转移合同纠纷，查封截止期限：2018年6月5日至2021年6月4日。 本院认为：房地产转让当事人应当签订书面转让合同，房地产转让合同应当载明双方当事人的姓名或名称、住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积、四至界限，成交价格及支付方式，房地产的用途或使用性质、违约责任等主要内容。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案原、被告双方未就案涉房屋转让达成一致的合意，房屋转让合同未成立。原告交付被告的20万元并非房屋转让合同项下债权的担保，非定金性质。原告认为原、被告双方已达成口头房屋转让协议的主张不能成立，以案涉房屋被查封无法继续履行合同被告行为构成违约为由，要求判决解除双方的口头购房协议和双倍返还购房定金40万元的诉请，没有事实依据，本院对原告的该诉请不予采纳。原、被告间的房屋转让合同未成立，被告因此取得的20万元应返还原告。被告未在举证期限提出房屋占有使用费的反诉，可另行提出起诉。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、王平在本判决生效之日起十日内返还王本亮20万元； 二、驳回王本亮其余的诉讼请求。 如王平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，由王平负担4300元，王本亮负担3000元。 原告王本亮于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告王平于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戴永梅 人民陪审员  徐玲仙 人民陪审员  徐亚兰 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  徐丽芳