广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7987号原告：区楚林，男，1995年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧丽莹，广东利衡律师事务所律师。被告：蔡小超，男，1980年6月24日出生，汉族，住广东省丰顺县，被告：谢玲玲，女，1985年6月23日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，原告区楚林与被告蔡小超、谢玲玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，后由于被告蔡小超、谢玲玲采取公告送达，由审判员林波担任审判长、人民陪审员刘敏华、叶东梅组成合议庭适用普通程序进行审理。原告委托诉讼代理人欧丽莹到庭参加诉讼，被告蔡小超、谢玲玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告立即向原告支付剩余房款15000元及自2018年8月1日起至实际付款日止按照中国人民银行同期贷款利率3倍计算的违约金；2、两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年4月26日，原告与被告谢玲玲签订《房地产买卖合同》（合同编号：BA0005511，以下简称“买卖合同”），约定由两被告购买原告位于广东省佛山市禅城区岭南大道北127号三座2902房，总房价为2198000元，以分期方式支付：于《买卖合同》签订之日支付定金200000元；首期房款1900000于办理交易递件当天支付，剩余房款于房屋交付当日支付。买卖合同签订后，原告依约将房屋过户到两被告名下，并将房屋交付两被告使用，但两被告支付了定金和首期房款后没有按照《买卖合同》约定支付剩余房款98000元。2017年7月31日，原告与两被告签订《补充协议》约定两被告于2017年8月31日前将剩余购房款98000元付清给原告，若两被告逾期，两被告须按照同期贷款利息的三倍自违约当日向原告支付违约金。《补充协议》签订后，两被告于2017年11月11日向原告支付50000元剩余购房款后就没有支付任何款项，经多次催促两被告支付剩余款项无果后，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，恳请法院判如所请。两被告未作答辩，亦未提交书面答辩意见及证据。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告蔡小超公安人口信息查询资料、被告谢玲玲身份证复印件；2、房地产买卖合同一份；3、广东增值税普通发票一份、物业管理维修基金一份；4、补充协议一份；5、通知一份；6、不动产登记信息查询结果。经审查，本院对原告提交的上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2017年4月26日，原告（卖方）与被告谢玲玲（买方）、案外人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》（№.BA0005511），其中约定：双方已就买卖广东省佛山市禅城区岭南大道北127号三座2902房的所有交易条件达成一致，1、该物业建筑面积为144.05平方米，其中住宅面积144.05平方米，住房使用性质为：普通住宅。2、该物业以现状按套出售并计价，物业之成交价为……2198000元。3、付款方式：分期付款（1）定金200000元，买方在签收本合同当天支付给卖方，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经济方保管至交易递件当日；（2）首期房款（不含定金）……1900000元，于办理交易递件当天由买方直接支付卖方；(3)尾期房款……98000元，于房屋交付使用当天由买方直接支付卖方。4、买卖双方同意该物业交付使用的时间为：卖方收齐楼款当天。5、违约责任，合同签订后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：……（2）违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经济方发出通知之日起三天为履行期限。2017年7月31日，原告（卖方）与两被告（买方）签订补充协议，约定：买卖双方于2017年4月26日签订关于该物业的房地产买卖合同（№.BA0005511），定金是人民币贰拾万元，首期款是人民币壹佰玖拾万元整，目前交易状态是卖方已收定金和首期款共人民币贰佰壹拾万元整，已办理过户并交楼给买方，买方还差玖万捌仟元尾款未付。基于上述情况现买卖双方友好协商作出以下补充约定：双方同意在二零一七年八月三十一日前给齐尾款玖万捌仟元整，逾期未还买方应从违约当日起向卖方支付违约金，违约金是同期贷款利息的三倍。2018年4月13日，案外人满堂红（中国）置业有限公司向被告谢玲玲出具通知：阁下委托本公司交易位于广东省佛山市禅城区岭南大道北127号三座2902房的物业并已于2017年4月26日与卖方以及本公司签订了《房地产买卖合同》（NO.BA0005511）。根据合同约定，阁下须于房屋交付使用当天支付尾期房款玖万捌仟元整（￥98000元）给卖方。目前卖方已交付房屋给阁下使用，但阁下仍有剩余尾期房款人民币肆万捌仟元未支付，本公司作为经纪方，为保障买卖双方的合法权益，现致函敦促阁下，请立即联系本公司工作人员按合同约定支付剩余尾期房款，否则卖方有权追究阁下之违约责任。另查明，佛山禅城区岭南大道北127号三座2902房的产权人现为两被告。登记日期为2017年6月26日。庭审中，原告陈述：我方2018年7月31日收到了被告的4万元，我方是先扣除2017年9月1日至2018年7月31日的违约金7000元，再抵扣剩余房款33000元，因此我方主张剩余的房款就是15000元。补充协议中约定是2017年8月31日付完，因此我方的违约金是从2017年9月1日开始计算。2017年11月11日被告付给原告50000元，因此我们的违约金也是分段计算的，扣除违约金7000元的依据是2017年9月1日至2017年11月11日以98000元为本金，乘以中国人民银行同期贷款利率3倍得出违约金是2513元。从2017年11月12日至2018年7月31日，以48000元为本金，乘以中国人民银行同期贷款利率3倍得出违约金是4487元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于原告的诉请是否成立的问题。本院作如下分析：一、根据双方的约定，两被告应于2017年8月31日前将剩余购房款98000元付清给原告，若两被告逾期，两被告须按照同期贷款利息的三倍自违约当日向原告支付违约金；二、据原告陈述，两被告支付上述剩余购房款情形如下：2017年11月11日支付50000元，2018年7月31日支付40000元；三、本案中，由于两被告未提供相反的证据予以反驳，故依据现有证据本院认定两被告逾期支付剩余购房款，已构成违约，应当承担违约责任；四、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条的规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。在本案中，由于双方未明确所付款项是先付违约金还是先付本金，故应当先抵扣违约金，再抵扣主债务。根据两被告上述支付剩余购房款的情形，截止2017年11月11日，两被告应支付的违约金为2522.28元（以98000元为本金计算），即同日支付的剩余购房款应为47477.72元（50000元-2522.28元），同日仍剩余购房款50522.28元（98000元-47477.72元）。截止2018年7月31日，两被告应支付的违约金为4780.05元（以50522.28元为本金计算），即同日支付的剩余购房款应为35219.95元（40000元-4780.05元），同日仍剩余购房款15302.33元（50522.28元-35219.95元）。因此，原告诉请两被告支付剩余购房款15000元及从2018年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计至实际付款日止的违约金合法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：被告蔡小超、谢玲玲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告区楚林支付购房款15000元及违约金（违约金计算方式：以15000元为本金，自2018年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的三倍计至被告蔡小超、谢玲玲实际付款日止）。如果被告蔡小超、谢玲玲未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，由被告蔡小超、谢玲玲负担。另原告区楚林预交受理费为1130元，多出部分955元待本判决生效后由原告区楚林书面向本院申请予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  林 波人民陪审员  叶东梅人民陪审员  刘敏华二〇一八年十二月七日书 记 员  冯裕雯