成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初1903号 原告：边思，男，1987年8月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川省新宏实业有限公司，住所地：成都市高新区。 法定代表人：魏勇，董事长。 委托诉讼代理人：李云，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙君，四川明炬律师事务所律师。 被告：攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行，住所地：四川省攀枝花市东区。 负责人：冉晓东，行长。 委托诉讼代理人：刘海，男，单位员工。 委托诉讼代理人：张民扬，男，单位员工。 原告边思与被告四川省新宏实业有限公司（以下简称新宏实业公司）、攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行（以下简称攀枝花银行向阳支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。边思委托诉讼代理人黄长君、新宏实业公司委托诉讼代理人李云以及攀枝花银行向阳支行委托诉讼代理人刘海、张民扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 边思向本院提出诉讼请求：1.判令新宏实业公司、攀枝花银行向阳支行立即注销对位于成都市锦江区xxx号地下车位的所有抵押登记；2.判令新宏实业公司立即为边思办理上述车位的不动产权证；3.判令新宏实业公司支付边思自2016年1月13日起至出卖人将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止，按5元/日标准的逾期办证违约金；4.本案的诉讼费由新宏实业公司承担。事实与理由：边思与新宏实业公司签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定新宏实业公司将涉案的车位出售给边思，总价款为112000元。同时约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起的525日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：合同继续履行，出卖人按5元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至出卖人将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止。合同签订后，边思依约付清购车位款以及契税、印花税、维修基金等相关费用，按照合同约定，新宏实业公司应当在2016年1月12日之前为边思办理案涉车位的不动产权证。但时至今日，新宏实业公司仍未履行合同义务。在签订买卖合同前，新宏实业公司于2014年3月4日将案涉车位抵押给攀枝花银行向阳支行，攀枝花银行向阳支行同意新宏实业公司销售案涉车位后，边思才与新宏实业公司签订商品房买卖合同。但截止到现在，攀枝花银行向阳支行与新宏实业公司并未办理抵押权注销登记，导致案涉车位无法办理过户登记。为保护边思的合法权益，特提起诉讼。 新宏公司答辩称，1.产权证未能办理并非新宏实业公司的原因，边思无权向新宏实业公司要求违约金；2.如果新宏实业公司被认定需要支付违约金，那么违约金过高，请求法院予以调整；3.买卖合同约定办理产权，根据合同补充协议第5条，房屋所有权证是指房屋产权证；3.基于不动产登记政策于2016年11月23日变化，新宏实业公司没有办理不动产权证的义务。 攀枝花银行向阳支行辩称，攀枝花银行向阳支行没有任何义务注销案涉车位的抵押登记。1.边思无权利要求攀枝花银行向阳支行注销抵押登记；2.攀枝花银行向阳支行注销抵押登记的条件并未实现；3.案涉车位无法过户的风险不应当由攀枝花银行向阳支行承担；4.基于物权的追及效力，案涉车位的抵押登记不应当被注销；5.新宏实业公司承担责任的方式，并不仅限于注销抵押登记、办理产权登记；6.边思的诉情有损于法律价值的维护。综上，攀枝花银行向阳支行认为边思的诉讼请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。 经审理查明，2016年4月25日，边思与新宏实业公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定新宏实业公司将位成都市锦江区）xxx号车位出售给边思，总价款为112000元。合同约定：出卖人应当在买受人支付完毕全部付款项后15日内向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起的525日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按5元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至出卖人将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止。边思已付清购车位款以及契税、印花税、维修基金等相关费用，新宏实业公司向边思出具了相应的收款收据并实际交付了案涉车位。 2015年7月6日，攀枝花银行向阳支行出具《同意销售函》，并作为上述《商品房买卖合同》的附件之一，其内容为：“攀枝花市嘉泰能源有限公司系我行贷款客户，其中一处抵押物为四川省新宏实业有限公司提供的位于成都市锦江区.04平方米、地下车位180个，抵押登记部门为成都市房地产管理局。现经攀枝花市嘉泰能源有限公司和四川省新宏实业有限公司申请，经我行研究决定，同意四川省新宏实业有限公司销售上述抵押物，销售所得价款专项用于代攀枝花市嘉泰能源有限公司偿还其在我行的201477201S2D000055号《授信合同》项下债务本息，同时必须具备以下条件：1.四川省新宏实业有限公司已经与买受人签订认购协议并收取定金的，定金必须由买受人存入四川省新宏实业有限公司在我行开立的保证金账户（账号：77×××45）；2.签订认购协议后7日内与买受人签订正式商品房销售合同并收取剩余房款，收取的销售房款必须由买受人当日直接全部存入四川省新宏实业有限公司在我行开立的上述保证金账户内，我行可以随时扣收，专门用于偿还攀枝花市嘉泰能源有限公司在我行的授信本息；3.销售上述抵押物时还需严格遵照攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行、四川省新宏实业有限公司及攀枝花市嘉泰能源有限公司三方于2015年7月6日签订的《抵押物处置协议》执行。4.我行根据偿还的授信本息，解除相对应的已还款部分房屋的抵押担保，出具书面解除抵押函，并配合四川省新宏实业有限公司办理产权证交付手续。” 另查明，2014年3月3日，攀枝花银行向阳支行与攀枝花市嘉泰能源有限公司（简称嘉泰公司）签订《授信合同》，约定攀枝花银行向阳支行授信嘉泰公司2.1亿元。同日，攀枝花银行向阳支行与新宏实业公司签订《最高额抵押合同》，约定新宏实业公司对上述《授信合同》中攀枝花银行向阳支行享有的债权提供2.1亿元的最高额抵押担保。次日，对新宏实业公司所有的包括案涉车位在内的房产进行了抵押登记。2017年8月2日，攀枝花银行向阳支行以请求嘉泰公司支付借款本金及利息、对新宏实业公司等提供的担保物在担保范围内享有优先受偿权等为由，向四川省攀枝花市中级人民法院（简称攀枝花中院）提起诉讼。2017年8月4日，攀枝花中院对新宏实业公司所有包括案涉车位在内的房产予以查封、冻结。2017年11月27日，攀枝花中院作出（2017）川04民初48号《民事调解书》，其中调解的第三项确认攀枝花银行向阳支行对新宏实业公司提供包括案涉车位在内的担保物在担保范围内享有优先受偿权，该调解书已生效。目前，攀枝花中院的案件已进入执行阶段，案涉车位登记的所有权人仍为新宏实业公司，案涉车位仍处于被攀枝花中院限制登记状态。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、银行凭证、《授信合同》、《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》、《借款展期协议》、房屋他项权利证书、（2017）川04民初48号《民事调解书》、房屋信息摘要等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，边思与新宏实业公司签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，且合同签订前经过抵押权人攀枝花银行向阳支行同意，合同约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。边思已按约支付了全部购房款项，新宏实业公司也向边思交付了车位，但新宏实业公司未能在合同约定的期限前为边思办理案涉车位的所有权登记，存在违约行为。由于新宏实业公司的原因，攀枝花中院已作出（2017）川04民初48号生效《民事调解书》，确认了攀枝花银行向阳支行对新宏实业公司提供包括案涉车位在内的担保物在担保范围内享有优先受偿权，表明新宏实业公司与攀枝花银行向阳支行之间仍存在抵押担保的法律关系。案涉车位上设置的抵押权，是基于新宏实业公司与攀枝花银行向阳支行之间签订的抵押担保合同，边思不是该合同相对方，无权请求该合同的双方解除案涉车位的抵押，故其要求新宏实业公司、攀枝花银行向阳支行注销案涉车位抵押登记的主张，于法无据，本院不予支持。边思要求新宏实业公司为其办理车位不动产权证的主张，是基于边思根据其签订的合同享有的债权请求权，该项请求涉及案涉车位的权属问题，由于案涉车位上设置了抵押权，且因为新宏实业公司的原因被攀枝花中院查封，处于限制登记中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定，案涉车位不具备办理权属变更登记的条件，边思主张新宏实业公司为其办理车位的不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。由于案涉车位的产权最终能否登记至边思名下，即房屋所有权的最终归属尚不能确定，故边思与新宏实业公司签订的《商品房买卖合同》能否继续履行存在不确定性，边思请求新宏实业公司按照合同继续履行的条款约定承担违约责任的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，判决如下： 驳回原告边思的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告四川省新宏实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘雅娟 二〇一八年十二月二十一日 书记员  陈 婷