福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初4947号 原告（反诉被告）：林勇，男，1969年1月16日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告（反诉被告）:王岚，女，1970年4月25日出生，汉族，住福州市晋安区。 两原告共同委托诉讼代理人：皮慧英，福建宽达律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：赵晓丽，福建宽达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王惠珍，女，1952年8月3日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：李荟，福建至理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑皓瀚，福建至理律师事务所实习律师。 原告林勇、王岚与被告王惠珍房屋买卖合同纠纷一案，于2018年1月8日立案受理后，被告王惠珍在法定期限内提出反诉，本院依法合并审理。2018年5月10日，本院作出（2018）闽0111民初145号民事裁定书，裁定驳回原告（反诉被告）林勇、王岚的起诉；驳回被告（反诉原告）王惠珍的起诉。后被告王惠珍不服提出上诉，2018年8月24日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终6749号民事裁定，裁定撤销福建省福州市晋安区人民法院（2018）闽0111民初145号民事裁定；本案指令福建省福州市晋安区人民法院审理。2018年10月16日，本案重新立案，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告王岚及林勇、王岚的委托诉讼代理人皮慧英，被告王惠珍及其委托诉讼代理人李荟、郑皓瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林勇、王岚向本院提出诉讼请求：1.确认原告林勇、王岚与被告王惠珍于2004年11月5日签订的有关福州市郊区洪山镇东门梅仙新村403单元及杂物间的房屋买卖合同无效；2.被告返还福州市郊区洪山镇东门梅仙新村403单元及杂物间（现为福州市晋安区岳峰镇梅街125号403单元）并支付自起诉之日起至实际返还之日止的房屋占有使用费（月租金按2000元每月计算）；3.本案诉讼费用、财产保全费用、评估鉴定费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2004年2月10日签订《房产买卖合同书》，约定原告林勇、王岚自愿将坐落于福州市晋安区及杂物间，以8.5万元卖给被告。合同签订后，原告向被告交付了诉争房屋，被告占用使用了该房屋。后因《房产买卖合同书》遗失，双方又于2004年11月5日重新补签了《房产买卖买卖合同》，原2004年2月10日签订《房产买卖合同书》作废。原告认为原、被告签订的《房产买卖合同书》所指向的诉争房屋及杂物间系建在集体经济组织成员宅基地上的房屋，其房屋土地性质为集体所有，被告不属于原告集体组织成员，其与被告签订的《房产买卖合同书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，应为无效合同。 王惠珍辩称：1.本案诉争合同合法、有效，并未违反法律禁止性规定。诉争《房屋买卖合同书》距今已达14年之久，被告在签订合同后向原告支付了合同约定的全部房款，两原告也已按约定将诉争房屋交付给被告占有、使用，诉争合同的主要义务已经履行完毕，实属双方当事人的真实意思表示，在诉争房屋拆迁前，双方对于诉争合同的约定、履行均没有任何争议，原告主张本案合同无效所依据的《土地管理法》中关于集体土地不得转让的规定是管理性规定，而非效力性规定，故该规定不影响本案合同效力，更何况诉争房屋所在的地方，几十年前就已是城中村，实质上已经城市化了，诉争房屋所在土地的总体规划不同于一般意义上的农业用地，早已用于非农建设，应参照适用集体土地使用权转让的例外情形，符合法律规定。且目前诉争房屋所在土地被国家征收，土地性质已变为国有土地，原告所主张的合同无效情形已不存在。2017年，诉争房屋所在土地被国家征收、拆迁，诉争房屋已经灭失，取而代之的是以产权调换的形式取得的就地拆迁安置房，该诉争房屋替代物所在的土地性质已经变更为国有土地，现原告认为的影响合同效力的依据业已不复存在，补正了诉争合同转让标的物的瑕疵，因此，显然目前诉争合同的更不存在任何不符合法律规定的情形，原告的主张不能成立、亦无法实现，应予驳回；2.原告的诉请非但违反诚信原则，而且危害社会关系的稳定及交易安全。诉争合同系双方当事人的真实意思表示，当事人应当遵守诚实信用原则，按合同约定在诉争房产能够办理过户手续时，由原告积极配合办理产权转移手续，而原告眼红当前房价飞涨、房屋拆迁补偿，为利益所驱动利用法律规定通过诉讼的手段妄图达到其失信毁约、谋取利益的目的，这显然违背诚实信用原则；3.原告起诉支付占有使用费的主张亦于法无据 双方出于真实意愿签订了诉争合同，被告依约支付了相应的对价，被告系基于诉争合同合法占有、使用该房屋的，且本案合同目前不存在任何无效的情形，原告要求被告支付房屋占有使用费于法无据。综上，被告认为原告的诉讼请请毫无事实及法律依据，应予驳回。 王惠珍（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与两反诉被告于2004年11月5日签订的《房产买卖合同书》有效；2.判令两反诉被告将诉争房屋的拆迁安置房产权变更登记给反诉原告；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，王惠珍申请将诉讼请求变更为：1.确认反诉原告与两反诉被告于2004年11月5日签订的《房产买卖合同书》有效；2.编号ＰＸＪＷ-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关的拆迁安置补偿权益由被告享有；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2004年2月10日，原、被告经案外人福州市鼓楼区佳信房产中介所介绍，签订了《房产买卖合同书》，约定原告自愿将座落福州市晋安区及杂物间（产权证号:榕郊Ｓ字第065311号）卖给被告，房屋建筑面积为72.32平方米，成交价格为8.5万元；待上述房产能够办理过户手续时,原告应配合被告办理过户手续。合同签订后，被告依约向原告支付了购房款8.5万元，原告亦向被告交付了诉争房屋。被告在诉争房屋中一直居住至房屋被征收拆迁为止。2004年11月5日，因被告将上述《房产买卖合同书》丢失，故原、被告双方就诉争房屋重新签订《房产买卖合同书》，原合同作废。2017年，诉争房屋因市政建设需要被国家征收，征收部门福州市晋安区住房保障和房产管理局与被告签订了《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定了以产权调换的安置方式进行补偿安置，就地就近安置105㎡户型1套，合计安置建筑面积约105㎡。被告认为，本案双方签订《房产买卖合同书》距今已达14年之久，合同签订时诉争房屋已取得房屋所有权证。被告已经支付了合同约定的全部房款，原告亦已按约定将诉争房屋交付给被告，由被告占有、使用，在诉争房屋拆迁前，双方没有任何争议，该合同是双方真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国土地管理法》中关于集体土地不得转让的规定仅仅是管理性规定而非效力性规定，不影响本案合同效力。且目前诉争房屋也已经被国家征收并已拆迁，诉争房屋已经灭失，取而代之的是以产权调换的形式取得的就地拆迁安置房。该安置房的土地性质已经变更为国有，原有影响合同效力的因素业已消除，已不存在任何无效的理由，依法应为有效合同。 林勇、王岚（反诉被告）辩称：1.依据相关法律规定农村宅基地属于农民所有不能转让出租，该强制性规定属于效力性规定，本案双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。2.能享受拆迁权益的前提是双方的合同合法有效的前提下，但本案诉争合同无效，故拆迁安置补偿权益亦应由反诉被告享有。 本院经审查认定事实如下：2004年2月10日，原、被告经福州市鼓楼区佳信房产中介所见证签订《房产买卖合同》一份，约定被告购买原告所有的位于福州市晋安区及杂物间（产权证号:榕郊Ｓ字第065311号）卖给被告，房屋建筑面积为72.32平方米，成交价格为8.5万元；待上述房产能够办理过户手续时,原告应配合被告办理过户手续等内容。合同签订后，被告依约支付全部购房款8.5万元，福州市鼓楼区佳信房产中介所也向被告出具收条，证明收到被告支付的购房款，原告亦向被告交付了诉争房屋。后，因被告《房产买卖合同》丢失，双方于2004年11月5日重新签订《房产买卖合同》，原合同作废。2017年诉争房屋遇国家征收，被告作为诉争房屋使用人与福州市晋安区住房保障和房产管理局签订ＰＸＪＷ-2090号《房屋征收补偿安置协议书》。 另查，诉争房屋产权来源登记为集资建房,现已被拆除。 本院认为,民事活动应当遵循诚实信用原则。本案原、被告双方签订的《房产买卖合同》系双方当事人自愿达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，原告在双方的《房产买卖合同》实际履行14年后，主张其并未收到被告支付的购房款，却未提供相应证据证明其在被告占有、使用、受益、处分诉争房屋的14年中，对此提出异议，故对原告的该项主张，本院依法不予支持，本案诉争合同应认定已经履行完毕。同时，本案诉争房屋虽原为农村集资建房，被告非该集体组织成员，根据有关政策、法律、法规，集体土地是不允许私下转让，双方所签订的房屋买卖合同本应认定是无效合同。但现诉争房屋所使用的土地已被政府依法征收，收为国有，造成本案合同无效的情形已消失。为了维护交易的稳定性，应依法确认诉争合同有效，诉争房屋归被告所有。综上，原告主张房屋买卖合同无效，依法不予支持，继而其主张被告返还诉争房屋并支付占有使用费的诉请，亦不应支持，应驳回其诉讼请求。因本案诉争合同指向的房屋已征收，被告已作为使用人签署《房屋征收补偿安置协议书》，故编号PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关拆迁安置补偿权益应由被告享有。被告主张编号PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关拆迁安置补偿权益由其享有的诉讼请求，于法不悖，予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决： 一、原告（反诉被告）林勇、王岚与被告（反诉原告）王惠珍于2004年11月5日签订的《房产买卖合同》合法有效； 二、确认编号为PXJW-2090号《房屋征收补偿安置协议书》项下相关拆迁安置补偿权益由被告（反诉原告）王惠珍享有； 三、驳回原告（反诉被告）林勇、王岚的诉请请求； 四、驳回被告（反诉原告）王惠珍的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1925元，减半收取为962.5元，由原告林勇、王岚负担；反诉受理费962.5元，由原告（反诉被告）林勇、王岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  杨 峰 人民陪审员  张惠榕 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  张 琳 附： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。