广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7864号原告：谢锦发，男，汉族，1985年6月28日出生，住广东省开平市。委托代理人：王旭虹，广东文领律师事务所律师。被告：陈小敏，女，汉族，1979年12月18日出生，住广州市海珠区。委托代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。原告谢锦发诉被告陈小敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告谢锦发及委托代理人王旭虹，被告陈小敏的委托代理人罗锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢锦发诉称：原告与被告于2015年4月10日签订《用房租赁协议》，约定甲方（即被告）将位于广州市荔湾区花地路庙前八巷X号建筑面积为38平方米的商铺出租给乙方（即原告）作经营用途，租赁期为2015年5月1日至2021年4月30日。该商铺租金为每月人民币伍仟元，水费、电费按市价计算在每月28日支付租金和水电费。乙方应在本协议签订的同时向甲方支付10000元作为租赁保证金。在乙方依约完全履行本协议项下所有义务的前提下，甲方须于本协议终止后30天内，把租赁保证金无息退还给乙方。交付标准为现状交房，本协议期满后，若甲、乙双方未就续租事宜协商一致签订相关续租协议的，乙方应于本协议终止或提前终止当天将商铺内乙方所有的物品予以撤离并将该商铺恢复原状后交还给甲方。双方还约定，在执行协议过程中发生争议，双方协商解决，协商不成的，依法向该商铺所在地之人民法院起诉。签订上述协议当天，原告向被告支付了10000元的租赁保证金并支付了5月份的租金5000元，被告将上述商铺交付原告装修使用。2015年6月24日，原告以涉案商铺为经营场所注册了广州市荔湾区你共我饮品店经营茶饮。7月中旬，城管部门以商铺所在大楼2-4层系违法建设为由清拆大楼的水表、电表，令原告无法正常用水、用电，为早日恢复经营，原告在9月30日预付了2个月租金10000元给被告修复水电表。因原告未按要求拆除违建，城管部门从10月中旬起整体围蔽商铺所在大楼并对2-4层房屋进行清拆，直接造成原告无法正常营业。原告找到被告协商，被告提出自10月20日起至11月30日期间免租，但直至2016年5月商铺上盖2-4层的违建才被清拆完毕。清拆违建过程中，商铺招牌及外观遭到严重破坏，天面开裂导致商铺内部积水渗漏，无法正常使用。为此，原告多次找到被告要求修复房屋，被告称要等城管结案后再修复并通知原告经营。原告继续停业等待被告通知，谁料2017年6月被告复建商铺上盖第二层房屋，次月该房再次被城管围蔽并清拆。后原告多次联系被告，要求其交付符合经营条件的房屋给原告使用，但被告无理拖延，致使原告至今不能正常经营。综上所述，城管部门采取的围蔽和清拆措施系被告的过错造成，违建被清拆后商铺外观和内部损毁严重，经原告多次催告，被告始终未能提供符合经营条件的房屋给原告，直接导致原告无法实现租赁房屋用于经营的目的，因此被告的行为已构成根本违约。现原告为保护自身合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条规定，向人民法院提起本案诉讼，请求判令：1、判决解除原告与被告签订的《用房租赁协议》。2、判决被告向原告返还10000元租赁保证金和垫付的租金1609元。3、判决被告向原告赔偿商铺装修损失76497.5元。4、判决被告按照每月5000元向原告赔偿自2015年12月1日起至2017年6月30日止期间共19个月的经营损失95000元、工人薪酬损失41130.34元。5、本案诉讼费全部由被告承担。被告陈小敏答辩称：一、由于原告不履行支付租金的合同义务构成违约，被告同意解除原告与被告签订的《用房租赁协议》；二、被告在本案中并无违约，原告一直使用涉案房屋，原告要求被告返还租金及赔偿损失的诉讼请求于法不应当予以支持；三、原告主张的商铺装修损失76497.5元缺乏事实依据，原告的该项事实请求不应当予以支持；四、原告在本案中主张的经营损失95000元以及工人工资损失41134.3元缺乏事实依据，原告要求被告支付该两项损失亦缺乏依据，应当予以驳回。经审理查明：荔湾区花地路庙前八巷X号房屋登记权属人为陈小敏（即被告）。2015年4月10日被告（甲方）与原告（乙方）签订《用房租赁协议》，约定：甲方同意将位于广州市荔湾区花地路庙前八巷X号出租给乙方作经营用途。商铺租金为每月5000元，每月的28号支付租金和水电费。商铺租赁期为2015年5月1日至2021年4月30日。合同签订后第三年，即2018年5月1日租金递增2%，房租即为5100元∕月，后逐年递增2%。乙方应在协议签订的同时向甲方支付10000元作为租赁保证金，以保证其完全履行协议。如乙方在租赁期内终止合约，甲方不退还保证金部分。甲方有权从上述租赁保证金中扣减任何乙方应付而未付的租金和其它费用，及因乙方、乙方的雇员及访客的行为给甲方带来的损失。不足部分，甲方有权向乙方追偿。在乙方依约完全履行协议项下所有义务的前提下，甲方须于协议终止后的30天内，把租赁保证金无息还给乙方（协议其他内容略）。协议签订后，同日原告支付10000元租赁保证金及首月租金5000元给被告，被告将上述房屋交给原告使用。2015年6月5日花地街道办事处出具《临时经营场所使用证明》。原告于2015年9月23日办理名称为：广州市荔湾区你共我饮品店（类型个体工商户），经营场所：广州市荔湾区庙前八巷X号（临时经营场所有效期至2016年4月30日止），经营者为原告，组成形式为个人经营的《营业执照》。在此期间原告向被告支付2015年6月至2015年10月19日的租金。2015年9月30日原告向被告预付租金10000元。2015年10月20日至11月30日为免租期。后原告没有继续支付租金给被告。2015年10月因被告在广州市荔湾区庙前八巷X号房屋进行违法建设，被告广州市荔湾区综合行政执法局进行执法处理对房屋进行停水、停电处理，至2016年6月8日才恢复对上述房屋供水、供电。2016年7月6日原告与被告对广州市荔湾区庙前八巷X号的电费进行核对，被告确认2015年7月1日至2016年7月6日电费6189元。原预付余额6830元加上垫付968元（税费）共7798元，水费未付。支付电费后剩下余额1609元。原告没有退出上述房屋。在庭审中，原、被告均同意解除《用房租赁协议》，原告同意将荔湾区花地路庙前八巷X号房屋交还给被告。原告确认与邝倩玉是夫妻关系。另在庭审中，原告还提供：《二人合伙经营协议书》、室内装修报价单、收款收据，拟共同证明原告与案外人在涉案房屋合伙经营茶饮。账簿资料，拟证明2015年7月至11月期间原告在涉案房屋的经营收入情况。2015年12月至2017年6月工资表、缴费历史明细表，拟共同证明原告停业等待被告通知复业期间支付工人工资和社保费用情况。照片，拟证明：1、2015年7月，城管部门以涉案房屋所在大楼2-4层系违法建设为由清拆大楼的水表、电表致原告无法正常经营。2、2015年10月20日起至2016年5月期间，城管部门围蔽涉案房屋所在大楼并清拆上盖2-4层半房屋，造成原告无法正常经营。3、2017年6月被告复建商铺上盖第二层房屋，次月该房再次被城管围蔽并清拆。4、2017年7月清拆违建后，涉案房屋招牌及外观遭到严重破坏，天面开裂导致商铺内部积水渗漏，无法正常使用。被告至今未交付符合经营条件的房屋给原告使用。2017年8月微信聊天截图，拟证明清拆违建后，商铺招牌及外观遭到严重破坏，天面开裂导致商铺内部积水渗漏。经原告多次催告，被告始终未能提供符合经营条件的房屋给原告，直接导致原告无法正常经营。证据44页看出商铺7月份上面是两层，证明原告是停业等待。被告认为《二人合伙经营协议书》、室内装修报价单、收款收据无法反映装修或经营的损失。原告提供的装修材料并不是有合法资质的装修公司出具完整的装修合同及发票，也没有对应转账入账记录印证。这部分材料无法反映原告主张七万多元的装修数额，缺乏事实依据。账簿资料该部分账册仅为原告单方书写，没有对应财务记录印证，没有对应入账资料，账目记录也不是合规财务出具，也没有相关税务申报、商业备案等手续，且账册显示的时间点有问题，不能证明停业间的收入损失。2015年12月至2017年6月工资表、缴费历史明细表员工邝倩玉与原告是夫妻关系，就是共同经营，不属于工人工资，实际租赁合同签订前就有记录存在，不能证明所谓工人工资的损失。照片不能反映拍摄的时间。2017年7月不存在任何城管二次拆除情况，违建问题在2016年已经结案。且城管不会破坏一楼的结构，如果破坏了结构也可以向城管反映，但不存在这个情况。2017年8月微信聊天截图微信可以反映2017年7月份左右都是原告一直在使用，维修不影响使用商铺。图片无法反映原告是停业，门一直都可以打开，具备使用条件。本院认为：原、被告签订的《用房租赁协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。在2015年10月至2016年6月8日期间由于被告在涉案房屋存在违法建设，被行政机关进行处理导致原告无法经营。原、被告双方已经于2016年7月6日进行协商处理，并确认尚有余款1609元，原告继续使用涉案房屋。对于原告主张及后被告再次发生涉案房屋违法建设的事实，根据原告提供的2017年7月14日至7月18日的微信及2018年6月21日的照片，均能证实原告在此期间使用涉案房屋。如果发生影响原告正常经营的行为，原告应就《用房租赁协议》是否可履行提出解决，但原告没有提出，责任在于原告。原告提供经营损失、工人薪酬损失的证据，被告不予确认。经营损失、工人薪酬损失的证据也不能真正反映是否存在实际损失。因此，原告以上述理由要求被告承担经营损失、工人薪酬损失的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原、被告双方在庭审中均同意解除《用房租赁协议》，原告也同意退还涉案房屋。本院可按双方的意见处理，被告亦应将保证金10000元及剩余款项1609元退还给原告。对于商铺装修的损失，因原告确实存在在涉案房屋经营的事实。被告对原告商铺装修的实际投入也不确认，本院基于公平原则对商铺装修损失酌情由被告给予10000元的补偿。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告谢锦发与被告陈小敏签订的《用房租赁协议》。二、原告谢锦发自本判决发生法律之日起十五日内，将荔湾区花地路庙前八巷X号房屋交还给被告陈小敏。三、被告陈小敏自本判决发生法律之日起十五日内退还保证金10000元及剩余款项1609元给原告谢锦发。四、被告陈小敏自本判决发生法律之日起十五日内支付装修补偿款10000元给原告谢锦发。五、驳回原告谢锦发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2332元，由被告陈小敏负担225元，原告谢锦发负担2107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一八年十二月二十五日书记员  谢绮雯黄佩仪