四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初1995号 原告：沈秀华，女，1966年5月3日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告：赵玉书，女，汉族，1941年12月19日出生，住成都市青羊区。 法定代理人：田炳林（系赵玉书配偶），男，汉族，1940年1月2日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：史飞江，四川履正律师事务所律师。 被告：向军，男，汉族，1965年9月16日出生，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：罗强，四川明炬律师事务所律师。 第三人：成都泰顺物业管理经营有限公司。住所地：成都市武侯区永顺路268号2栋1层。 法定代表人：符新蓉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马发富，男，1959年9月26日出生，汉族，住四川省荣县。系公司员工。 委托诉讼代理人：唐建设，男，汉族，1955年6月30日出生，住成都市金牛区，系该公司员工。 原告沈秀华与被告向军、赵玉书、第三人成都泰顺物业管理经营有限公司（简称“泰顺物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员方米生独任审判。后因案件审理的需要，本案依法追加成都泰顺物业管理经营有限公司作为本案的第三人参加诉讼。本院于2018年7月12日、7月31日、11月30日公开开庭进行了审理，原告沈秀华，被告向军的委托诉讼代理人罗强，被告赵玉书的委托诉讼代理人史飞江，第三人泰顺物业公司的委托诉讼代理人马发富、唐建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈秀华向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止对高新商贸中心A215号营业房的违法占用行为，终止合同，归还案涉营业房；2、判令被告共同支付：（1）在高新商贸中心A215号营业房合同租赁期间即2017年5月14日至5月28日的租金310.5元；（2）被告在违法占用期间即2017年5月29日至2018年7月12日的租金损失补偿费8694元，若延期按每月621/元计算，直至房屋腾退之日止；（3）合同违约金2000元；（4）房屋装修恢复费用9150元。共计20154.5元；3、判令被告共同承担2017年5月14日至2018年7月28日物管费、垃圾费953元，若延期按每月68/元计算，直至房屋腾退之日止；4、判令被告赔偿因被告原因带来的经济损失（截止2018年3月），若延期按每月2235/元计算，直至房屋腾退之日止。事实与理由：原告于2012年5月17日与被委托方成都高新商贸中心（管委会）签订了《房屋租赁管理委托协议》，将位于高新商贸中心A215号营业房委托给成都高新商贸中心（管委会）统一招商出租。成都高新商贸中心（管委会）于2012年5月29日将包括A215号在内共计7间营业房整体承租给被告向军。被告向军以被告赵玉书名义同成都高新商贸中心（管委会）签订了《商品交易市场经营合同》，租期5年，到2017年5月28日终止。从2017年5月开始，被告就没有按照合约及时支付租金。经原告再三催要，被告于2017年6月支付了所欠5月份半个月的租金。合同到期后，原告多次向被告催要拖欠租金并要求腾退房屋，被告均拒绝且拒不退房。2017年7月17日，《高新商贸中心模拟搬迁协议》正式生效，项目搬迁即进入实施阶段，为保证拆迁顺利实施，原告多次与被告协商退房事宜，均没有结果。为促使被告向军尽快支付租金，归还营业房，原告委托高新商贸中心张贴公布并送达了《＜商品交易市场入市经营合同＞期满解除的通知书》，要求被告在2017年9月30日前，支付拖欠的租金、将房屋恢复原状以后归还原告，但时至今日，被告向军仍然强占营业房拒不归还，拒不履行合同义务。 被告向军答辩称，本人与被告赵玉书是朋友关系，并非租赁合同的签约主体，也并非茶楼的经营者，向军不是本案的适格被告。并且赵玉书为了更好的经营茶楼，投入大量金钱用于装修，2015年才开始经营。而之前签订合同时承诺保证租赁期间是5年。如果被拆迁将导致茶楼无法继续经营会导致赵玉书因装修投入和无法营业产生巨大损失。因此原告应当向被告赵玉书支付拆迁补偿的相应款项。 被告赵玉书答辩称：首先，原告并非本案适格诉讼主体，不具有原告资格。本案中赵玉书2015年3月16日是与成都高新商贸中心签订的《商品交易市场入市经营合同》而并非与原告签订的该合同。根据合同法关于委托合同的规定，受托人向委托人披露第三人后，委托人可行使受托人对第三人的权利，但第三人与委托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。赵玉书若是知道最初订立合同时房屋所有人是原告的话是不会订立合同的。因此，在本案中，即便原告与高新商贸中心存在委托关系，也不能就此向赵玉书主张权利，不具有原告资格。其次，高新商贸中心作为《商品交易市场入市经营合同》的签订方，在签订合同时故意隐瞒事实真相，以欺诈、哄骗的方式让赵玉书在违背真实意愿的情况下签订了合同，该合同的真实期限应为2015年3月16日至2020年3月16日，因此该合同还未到期。但由于目前该房屋被划入了拆迁范围，若需在租赁期间内搬离，高新商贸中心应就相关法律规定对赵玉书的经济损失进行一定的赔偿。 第三人泰顺物业公司答辩称，成都高心商贸中心是我公司的内部管理部门，我公司以成都高新商贸中心的名义，与原被告双方分别签订了委托协议和商品入市经营合同，合同是双方真实意思的表示，不违反法律强制性的规定，系合法有效的合同，各方当事人应当按照合同的全面履行自己的义务。我方受原告的委托，与被告签订的房屋租赁合同，被告在签订合同时是知道我方与原告的代理关系。在签订合同时也向被告提供了原告的身份证、产权证信息，以便被告办理工商登记信息，合同签订之后，本案中房屋租赁合同关系应当直接约束原被告。商品交易市场入市经营合同约定的合同2017年5月28日到期，被告从2017年4月29日拒绝缴纳租金，造成我方无法完成原告的委托。按照相关法律规定，原告有权行使入市经营合同中约定甲方的权利。2017年9月10日，原告以多户集体的形式与被告赵玉书的代理人向军当面进行协商，关于房屋的腾退和租金的缴纳。但双方并未达成协议。2017年9月21日，我方受原告的委托，将入市经营合同期满的解除通知交给了被告赵玉书的代理人向军。关于装修，在合同和补充协议中也有相应的约定。双方的权利义务是明确的。关于模拟拆迁，有关的过程、规则、补偿，是政府有关部门在行使职能，与我方无关联性。 经审理查明：2012年5月17日，沈秀华（甲方，委托方）与成都高新商贸中心（乙方，受托方）签订了《房屋租赁管理委托协议》约定：1、甲方将自己位于成都高新商贸中心A幢2楼215号营业房委托给乙方，以乙方名义统一招商出租，委托期限为5年，从2012年6月至2017年6月；2、甲方同意第一年每月租金为400元，一次性收取租金的时间不少于三个月；3、委托租赁期间，如承租人因故停租，乙方应及时通知甲方，本房未出租或者停租后，甲方不能向乙方要求支付本房租金；4、本房出租后，由承租方向乙方支付不超过本房租金10%的代理租赁手续费，甲方不承担委托费用；5、本房出租期间耗用的物管费、水电费及其他费用由乙方向承租人收取。 2012年6月5日，赵玉书（乙方）与成都高新商贸中心（甲方）签订了《商品交易市场入市经营合同》约定：1、乙方租赁A栋215号营业房，面积14.32㎡，并按甲乙双方约定进入高新商贸中心市场从事经营活动，在该份合同中同时出租的还有其他案外人所有的房屋：A212，A213，A214，A215，A216，A217，A228；2、租赁期限5年，从2012年5月29日至2017年5月28日，本房屋在本合同期内，只供乙方独立使用，甲乙双方都不得将本房让渡给第三方使用；3、第一年租金4860元/月，物管费925元/月，垃圾处置费115元/月，乙方每3个月交一次；第一次交费于合同签字当日交纳，第二次于上次费用到期前5天内交清，以后以此类推；4、乙方延期交费超过10天时，视为乙方无意继续履行本合同，双方应进入合同终止的清算程序；5、本合同内容因政府政策调整时，应作相应调整，不视违约，因政府统一拆迁甲方房屋时，乙方应予配合，本合同亦自然终止，甲方不另承担责任；6、乙方中途违约时，应支付对方相当于保证金50%的违约金，终止本合同；7、附件一保证金制度第五条第二款规定乙方退出租赁，如未缴清有关费用或未恢复改造损坏的设施时应在保证金内折抵。合同尾部乙方签字处由赵玉书签字，并留存代理人向军的电话。合同签订后，双方依约履行了合同。由于此份合同中涉及不仅仅是沈秀华的房屋，因赵玉书将租赁房屋用作茶楼，故同时承租了2楼的7间商铺。根据商贸中心出具的铺面租金、费用执行清单，可知本案案涉的房屋A215号，租金为621元/月，物管费50.1元/月，垃圾费18元/月。同时，赵玉书为承租7间商铺支付了租金保证金14000元和改造装修恢复保证金64080元，均摊到每户为租金保证金2000元、改造装修恢复保证金9150元，该笔保证金费用现由第三人泰顺物业公司保管。在签订《商品交易市场入市经营合同》时，赵玉书向向军出具了委托书，委托向军代为办理怡然居棋牌室的所有手续和法律文书。 赵玉书一直按约履行合同至2017年5月，之后便未按时交纳租金，到2017年6月，赵玉书交纳了截止2017年5月13日的租金。此后赵玉书便未缴纳房租。 因赵玉书一直未缴纳租金，2017年9月20日，成都商贸中心向赵玉书、向军发出了《商品交易市场入市经营合同》期满解除的通知书，大致内容为：因双方合同已于2017年5月28日期满自然解除，现通知你在2017年9月30日前，交清拖欠的租赁费等费用，将房屋恢复原状后退还我方。2017年9月21日，商贸中心工作人员将上述通知书通过拍照的方式发到向军的手机上。 另查明以下事实： 1、2016年6月12日，成都高新区规划建设局和芳草街街道办事处联合发布公告，公示了神仙树北路商贸中心和农贸市场两个旧城改造项目的模拟拆迁红线范围；2016年7月10日，经成都市公证处现场公证，由业主在动迁会上抽选了评估机构、测绘机构，并于7月18日至8月18日进行公示。 2、2016年11月12日，成都高新区芳草街街道办事处公布实施了《成都高新区神仙树北路农贸市场地块规划红线范围内旧城（棚户区、危旧房）改造项目模拟搬迁补偿安置方案》，方案中涉及房屋补偿费、政策性补偿费、政策性补助费、政策性补贴、提前搬迁奖励，均直接支付给产权人。 3、2017年7月17日，高新区规划建设局和芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，本模拟拆迁项目已达到合同生效条件，被搬迁户已签订的合同自即日起生效。 4、2017年11月8日，成都高新区芳草街街道办事处发布公告，截止2017年7月8日签约率已达95%以上，符合方案规定的协议生效标准。该项目于2017年11月1日开始收房，请各位业主尽快到旧城改造办公室交付房屋。 5、根据成都市城乡房产管理局《关于在房屋征收中做好模拟搬迁工作的指导意见》第十一条规定，模拟搬迁期限内，签订模拟搬迁协议的户数达到改造范围内总户数95%的，房屋征收部门可向征收主体申请作出房屋征收决定，模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案，模拟搬迁协议生效并与征收补偿协议具有同等效力。签订模拟搬迁协议的户数达到100%的，当事人双方应当按照约定履行协议。截止2018年5月24日，模拟搬迁协议签约率尚未达到100%，尚有6家未签约。成都高新区芳草街街道办事处正在履行房屋征收决定申请程序。 6、签订模拟搬迁协议的业主已经将房产证交给旧城改造办公室，现上述房产证尚未注销。 7、成都高新区芳草街街道办事处与规建部门尚未发出通知明确最后收房时间。 8、本院于2018年11月27日作出（2018）川0191民特139号民事判决书，宣告赵玉书为无民事行为能力人，指定田炳林为赵玉书的监护人。 再查明以下事实： 1、案涉房屋因原告与被告无法达成一致，至今未将案涉房屋交付给拆迁方，因此，原告至今未取得安置补偿款。 2、成都高新商贸中心为成都泰顺物业管理经营有限公司下属部门，负责管理神仙树北路商贸中心物业项目。 3、赵玉书与成都高新商贸中心签订的《商品交易市场入市经营合同》一式两份，因此份合同涉及的业主有7家，故在合同第一条：“乙方租赁以下营业房……”中下划线部分为空白，无具体业主名字。 以上事实，有庭审笔录，《房屋租赁管理委托协议》、《商品交易市场入市经营合同》及期满解除的通知书、《房屋模拟拆迁公告》、《民事判决书》等证据在案佐证。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告沈秀华是否合同关系中的相对人，是否为本案适格的原告，被告向军是否是合同的相对方；2、合同终止的原因以及时间；3、赵玉书是否应当向沈秀华支付违约金、房屋装修恢复费、物管费、垃圾处理费及赔偿经济损失。 一、原告是否为合同关系中的相对人 对于合同中没有写明真正的业主，本院认为，虽然合同之中甲方为“成都高新商贸中心”，根据庭审查明的事实，成都高新商贸中心为泰顺物业公司下设部门，因此，其签订主体应该为泰顺物业公司，合同之中第一条：“乙方租赁以下营业房……”，虽业主名字部分为空白，但其后双方合同期满，沈秀华表示要收回房屋，泰顺物业公司无法向沈秀华履行返还房屋的义务，即向沈秀华披露了承租人信息，按照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利……”，受托人泰顺物业因第三人赵玉书不腾退房屋而不能向沈秀华返还房屋时，向沈秀华披露第三人赵玉书，沈秀华作为委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，所以，沈秀华有权在本案之中提起诉讼主张权利，故沈秀华作为本案的原告诉讼主体是适格的。 另，关于向军的身份，《商品交易市场入市经营合同》的签订双方是商贸中心和赵玉书，根据赵玉书向向军出具的委托书，可知向军只是接受赵玉书的委托，代赵玉书承租涉案的房屋，因此，本案的承租方是赵玉书，向军只是代理人。原告要求向军承担连带责任，应该举证证明向军在代理行为中存在过错，而目前原告无法证明。因此本案的合同相对方是赵玉书。对于原告要求被告向军承担责任的主张不予支持。 二、合同终止的原因以及时间 2017年5月28日双方书面合同到期后，双方未续签书面合同。被告继续使用房屋但未支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”双方之间从2017年5月29日起转变为不定期租赁合同关系，合同内容继续有效，又根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款之规定，在泰顺物业向原告沈秀华披露被告赵玉书后，原告沈秀华可以行使合同之中“甲方”对被告赵玉书的权利。 其次，双方之间从2017年5月29日起由固定期限租赁合同转变为不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，沈秀华有权随时解除合同，只需在合理期限之前通知承租人。因此商贸中心在2017年9月21日向赵玉书的代理人向军的手机发出“解除通知书”的照片，通知赵玉书解除不定期租赁合同，限期其在2017年9月30日前搬离，因此，双方的租赁合同于2017年9月30日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对于沈秀华要求赵玉书腾退案涉房屋的诉请予以支持。 关于租金和房屋占有使用费，沈秀华主张的期间包括2017年5月14日至5月28日的租金以及5月29日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，但是合同在2017年9月30日便解除，解除以后，赵玉书继续占用房屋，应支付相应的费用，因此，2017年5月14日至9月30日的部分为租金，从10月1日至实际腾退交房之日止的为房屋占有使用费，对于租金标准，沈秀华主张的为621元/月，与证据事实吻合。因此本院认定赵玉书支付租金及占用费的标准为621元/月。 三、赵玉书是否应当向沈秀华支付违约金、房屋装修恢复费、物管费、垃圾处理费及赔偿经济损失。 关于违约金的问题，因双方的合同在2017年5月28日到期，而赵玉书在此之前便未按时支付2017年5月的租金，直到2017年7月才支付了5月的一半的租金，赵玉书的行为确属违约，因此根据合同第九条的约定，一方违约，应支付相当于保证金50%的违约金，因保证金每户为2000元，故违约金金额为1000元。故对于沈秀华的此项诉请予以支持。 关于房屋装修恢复费用9150元的问题。合同附件《保证金制度》第五条第二项约定“乙方退出租赁，如未缴清有关费用或未恢复改造损坏的设施时应在保证金内折抵”，沈秀华的请求符合法律规定，因该笔保证金在第三人泰顺物业公司处，故该费用由第三人直接支付给沈秀华。 关于租用房屋的物管费、垃圾处理费的问题。因本案为房屋租赁合同关系，该费用的权利人应是第三人泰顺物业公司，沈秀华无权进行主张，所以，本院对沈秀华的该项请求不予支持。 关于赔偿经济损失的问题。沈秀华已经按照合同约定的租金标准主张了租赁房屋实际腾退之日止的房屋使用费，该笔费用已经弥补了沈秀华的损失，对沈秀华的该请求，本院不予处理。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告沈秀华与被告赵玉书关于位于成都市高新区神仙树北路高新商贸中心A幢215号商业用房的租赁合同于2017年9月30日解除； 二、被告赵玉书于本判决生效之日起十五日内向原告沈秀华支付2017年5月14日至9月30日的租金以及2017年10月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，均以621元/月为标准进行计算； 三、被告赵玉书于本判决生效之日起十五日内向原告沈秀华腾退位于成都市高新区神仙树北路商贸中心A幢215号的商业用房； 四、被告赵玉书于本判决生效之日起十五日内向原告沈秀华支付违约金1000元； 五、被告赵玉书于本判决生效之日起十五日内向原告沈秀华支付房屋装修恢复费用9150元； 六、驳回原告沈秀华其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告赵玉书负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  方米生 二〇一八年十二月十九日 书记员  赵 鑫