成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11082号 原告：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地成都市金牛区蜀兴东街6号1幢4单元3楼3号。 法定代表人：张明群，职务总经理。 委托诉讼代理人：高雄，四川盛豪律师事务所律师。 被告：范晓娟，女，1965年8月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）与被告范晓娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴荣源公司的委托诉讼代理人高雄，被告范晓娟参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2016年7月1日至2018年6月30日物业管理服务费、生活垃圾清运费、公共区域水电费合计2507.00元；2.请求法院判令被告按照合同约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，截止2018年7月31日应支付滞纳金为225.63元；3、请求法院判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会与兴荣源公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：由兴荣源公司对蜀明西路2-4号小区物业进行物业管理服务。《物业管理服务合同》对物业服务内容、物业管理服务费标准、滞纳金、违约责任等权利义务进行了约定。截止2018年7月31日，被告尚欠兴荣源公司:物业管理服务费、生活垃圾清运费、公共区域水电费合计2507元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴费的行为严重违反了《物业管理服务合同》，为维护原告及其他业主的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称，对原告诉请的金额无异议，但被告所住的单元下沉，公共区域污水管、雨水管破裂，造成堵塞，卫生间无法使用，原告未予以处理解决，被告自己处理后，原告未支付该笔费用，故被告不交纳物业费具有正当理由。违约金计算标准过高。 本院经审理认定事实如下：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会（甲方、以下简称西延锦绣业委会）与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定了原告为蜀明西路2-4号小区（以下简称案涉小区）提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等等内容。双方约定委托管理期限为36个月，物业费收费标准（除商业外）为0.6元/平方米/月，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，对无理由拒交物业管理费的业主，乙方可通过法律途径解决。2017年8月30日，金牛区西延锦绣业主大会出具《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》：一、由于小区年久失修，开发商原无完善的配套设施设备，应广大业主要求由业主委员会委托成都兴荣源物业管理有限公司先共花费小区建设公共区域改造项目费用如下:西延锦绣小区绿化修枝维修整改工程(共四个花园)共计161730元：①号花园:56000元；②号花园65730元；③④号花园共计40000元。二、为了解决停车难，控制一卡多车及外来车辆进入，将安装完成车辆道闸智能识别系统(一进一出两套)确保业主在本小区内有地方停放车辆，外来车辆严禁进入，安装费用共计30800元(待安装)。三、小区大门口值班室清水房未装，装修费用共计人民币19500元。四、全小区网络高清监控安装费用共计79800元(已经施工完成)。五、围栏刺丝，防盗伞及燃气管道安全防范，费用共计12000元。由成都兴荣源物业管理有限公司已经完成。六、路灯围墙灯更换维修6200元，现已经完成小区路面塌陷，凹凸不平，维修改造。七、小区内各项维修改造费用及施工单位详见预算表。在西延锦绣第三届业主委员会指导下，由兴荣公司完成(此内容在物业合同中并未规定整改条款)。整改完成后，签订物业服务合同(试用期合同)。2018年6月30日，原告（物业移交单位）、成都金房物业服务公司（物业接收单位）和成都市金牛区西延锦绣第三届业主委员会（物业监交单位）签订《西延锦绣物业交接单》，原告将地下停车场、路面停车场、消防设施、地下非机动车停车场、配电房、1楼物业收费室、4楼物业办公室、水表截止数、电表截止数、单元电卡交接给成都金房物业服务公司。 另查明，被告系成都市金牛区房屋所有权人，该房面积为152.38平方米。 以上事实，有《物业管理服务合同》《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》《西延锦绣物业交接单》、四川省证据非税收收入通用票据，房屋信息查询记录、兴荣源公司收费单据和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”，被告在答辩意见中对原告诉称的欠费金额表示承认，本院予以确认。从《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》和《西延锦绣物业交接单》可以看出，原告事实上在案涉小区提供物业服务直到2018年6月30日撤场，提供物业服务期间支付了小区公共部分的维修、改造费用，原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。原告诉请被告支付物业服务费、垃圾处理费、公共区域水电费共计2507元，本院予以支持。被告辩称其不交纳物业费是因为原告在处理地基下沉造成的水管破裂的问题时，未承担费用，未赔偿原告的损失，本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有按时支付的物业费做支持，客观上必然会影响物业服务公司的服务水平和质量，必然会损害全体业主的权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，被告提出诉讼请求、证据充分且于法有据的情况下，人民法院应当支持，但直接以此主张对应交而未交的物业费予以减免则无法律依据，故被告的该抗辩理由，不符合法律规定，不予采纳。 关于原告主张被告按照合同约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告不履行支付物业费和垃圾处置费的义务，应当承担赔偿损失或支付违约金的责任。根据《物业管理服务合同》的约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，原告主张的计算方式与合同约定不符。但被告不履行义务必然会给原告造成损失，故本院认定违约金以每月欠付的金额104.43元（152.38平方米×0.6元/平方米/月＋8元/月＋5元/月）为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率，从2016年8月1日起逐月计算到付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告范晓娟于本判决生效之日起十日内向原告成都兴荣源物业管理有限公司支付物业服务费、垃圾处理费等共计2507元； 二、被告范晓娟于本判决生效之日起十五日内向原告成都兴荣源物业管理有限公司赔偿逾期交纳费用的损失，以每月欠付的金额104.43元（152.38平方米×0.6元/平方米/月＋8元/月＋5元/月）为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率，从2016年8月1日起逐月计算到付清之日止。 三、驳回原告成都兴荣源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告范晓娟负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇一八年十二月十日 书记员  叶 婧