山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初68号原告：苏某某，男，1974年2月8日生，汉族，住烟台开发区。委托诉讼代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕云娇，山东书言律师事务所律师。被告：乔某某，女，1985年6月7日生，汉族，无业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：乔某甲，男，1958年10月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系被告乔某某之父。委托诉讼代理人：栾和静，山东明朗律师事务所律师。第三人：烟台某某房产经纪有限公司。第三人：某某银行股份有限公司烟台保税港区支行。委托诉讼代理人：张振葳，山东鲁信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔岳东，山东鲁信律师事务所律师。原告苏某某诉被告乔某某、第三人烟台某某房产经纪有限公司、第三人某某银行股份有限公司烟台保税港区支行买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏某某诉讼代理人尹洪军、燕云娇，被告乔某某诉讼代理人栾和静，第三人烟台某某房产经纪有限公司法定代表人周磊，第三人某某银行股份有限公司烟台保税港区支行诉讼代理人张振葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告苏某某与被告乔某某、第三人烟台某某房产经纪有限公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.原告苏某某代被告乔某某清偿了第三人某某银行股份有限公司烟台分行保税港区支行涉案房屋的按揭贷款后，第三人某某银行股份有限公司烟台分行保税港区支行将涉案房屋解除抵押；3.判令被告乔某某继续履行与原告苏某某签订的《房屋买卖合同》，在第三人某某银行股份有限公司烟台分行保税港区支行办理完毕涉案房屋解押手续后，将该房屋过户到原告苏某某名下；4.判令被告乔某某将涉案房屋的附属设施232号和233号车位过户登记至原告名下。事实和理由：2017年8月9日原告通过某某房产经纪有限公司与被告签订了《房屋买卖合同》，购买被告位于烟台经济技术开发区的房产（建筑面积139.29平方米），合同约定房屋成交价为1635000元，转让价款包括房屋价款、房屋装修、232、233两个车位、花园以及家电家具，合同签订当日，原告支付定金8万元。2017年9月25日，原、被告达成补充协议，约定原告于2017年9月26日支付首付款50万或全部首付款855000元，被告应在收到原告上述任何一笔款项后于2017年10月7日将房屋腾交给原告。2017年9月26日原告向被告支付首付款50万元，随后又于2017年10月7日支付35.5万元，被告于同日出具收据一张，截止2017年10月7日原告共向被告支付了首付款93.5万元。2017年10月10日涉案房屋取得产权证，原告多次要求被告解除房屋抵押登记，办理房屋过户手续、车位变更手续，但被告以要求原告全额付款为由拒绝办理。原告于2017年11月22日向贵院提出诉前保全申请，贵院次日以（2017）鲁0691财保48号民事裁定查封了本案涉案房屋。现原告依法提起诉讼，请求判如所请。被告辩称：原、被告签订的合同显失公平，原告利用被告刚回国对国内房地产市场不了解的情况与之签订了房屋买卖合同，双方订立合同时的市场价值与房屋买卖合同约定的成交价明显不一致，显失公平，目前被告保留向法院主张撤销本合同的权利。退一步讲，即使原、被告之间签订的房屋买卖合同是有效的，在2017年10月以后原告主动向被告提出退房还款，被告对原告提出的请求也予以同意，这一点第三人也是清楚的。既然原、被告已经就房屋买卖合同的履行问题达成了口头协议，协议对双方当事人具有约束力，原告再向法院主张继续履行合同没有事实和法律依据。因原告尚未向被告付清全部的购房款，其主张也没有事实和法律依据。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人烟台某某房产经纪有限公司未答辩。第三人某某银行股份有限公司烟台保税港区支行述称，目前被告在该行处的贷款本息尚未清偿完毕，尚不具备协助原告办理涉案房产解押手续的条件，如被告在该行处的全部贷款本息已结清或原告代被告清偿上述贷款本息后，该行依法可以协助原告办理涉案房产的解押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年8月9日，原、被告通过第三人烟台某某房产经纪有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于烟台开发区房产，建筑面积139.29平方米，总价款1635000元，包括房屋价款、公共维修基金、装修、附属配套设施（附送232、233两个车位、带花园）、家电家具。付款方式约定按揭贷款。代收定金约定：第三人烟台某某房产经纪有限公司代管被告收取原告定金8万元。交易成功定金扣除居间费后自动转成被告的交房押金，房屋交接完毕后，由第三人烟台某某房产经纪有限公司一次性打入被告账户。双方约定首付款支付方式为2017年10月9日前支付被告部分首付款635000元（含定金），于2017年10月31日前原告再支付首付款人民币30万元。过户材料和首付款及交接：原、被告应于本合同签订2017年9月30日将所有过户和贷款材料提供给第三人烟台某某房产经纪有限公司。如有延误，后果自负。原告于签订合同后过户前将所购买房屋的首付款935000元整（含定金）打入第三人烟台某某房产经纪有限公司指定账户，过户当日由第三人烟台某某房产经纪有限公司将首付款打入被告指定账户。剩余尾款将由银行贷款一次性支付给被告，若银行审批额度不足，原告应向被告补齐所差房款。过户当日原、被告双方需将居间费用一次性支付给第三人烟台某某房产经纪有限公司。税费负担：被告协助原告将本房产过户到原告名下，过户过程中双方产生的税费由原、被告双方各自承担。房屋腾交和户口转移：被告于产权过户后收到全款后贰日内向原告腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、暖气、煤气、闭路、物业等一切费用，否则原告可由交房押金扣除代交；腾交后房屋产生的一切费用由原告承担。2017年9月25日，原、被告通过第三人烟台某某房产经纪有限公司签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定原告于2017年9月26日支付给被告首付款500000元或者855000元（不含8万元定金），被告应于2017年10月7日将房屋腾交给原告。同时补充协议约定房款的付款方式为原告转账至被告乔某某招商银行烟台开发区支行银行账户内。原告已按合同约定分别于2017年8月9日支付定金8万元、2017年9月26日向被告支付首付款500000元、2017年10月6日向被告支付首付款355000元，2017年10月6日原告按照《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定已支付全部首付款共计935000元。2017年10月7日被告将涉案房屋交付原告居住使用，2017年10月10日涉案房屋办理了房产证。该涉案房房屋的附属设施232、233两个车位由被告控制使用，至今未交付原告。另查明，本案涉案的烟台经济技术开发区的房产在签订买卖合同以前已在第三人某某银行股份有限公司烟台保税港区支行办理了抵押按揭贷款。本院认为，原、被告通过第三人烟台某某房产经纪于2017年8月9日、2017年9月25日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应信守合同，自觉履行合同义务。原告已按上述协议约定支付了全部首付款（含定金）共935000元。按照合同约定，被告理应向原告履行房产过户及相应协助义务。但被告至今尚未办理银行解押导致原告无法办理银行贷款及完成房屋过户等手续，被告已经构成违约。被告辩称原、被告签订的合同显失公平，且2017年10月以后原告主动向被告提出退房还款，被告对原告提出的请求也予以同意的主张，被告未提供相关证据加以证明，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三人某某银行股份有限公司烟台保税港区支行亦同意原告代被告清偿涉案房屋贷款本息后协助原告办理涉案房屋的解押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，故原告主张被告乔某某继续履行与原告苏某某签订的《房屋买卖合同》，原告代被告乔某某清偿了第三人某某银行股份有限公司烟台分行保税港区支行涉案房屋的按揭贷款后，第三人某某银行股份有限公司烟台分行保税港区支行将涉案房屋解除抵押，由被告乔某某将该房屋过户到原告苏某某名下，符合上述法律规定，本院予以支持。原、被告在商品房买卖合同中约定被告于产权过户收到全款后贰日内向原告腾交附属设施，其中附属设施包括232、233两个车位。根据合同约定总价款1635000元，包括房屋价款、公共维修基金、装修、附属配套设施（附送232、233两个车位、带花园）、家电家具。因涉案房产还剩700000元原告尚未支付，因此原告主张被告乔某某将涉案房产的附属设施232号和233号车位过户登记至原告名下，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下：一、原告苏某某、被告乔某某与第三人烟台某某房产经纪有限公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、第三人某某银行股份有限公司烟台分行保税港区支行自原告苏某某代为被告乔某某清偿涉案烟台经济技术开发区房屋剩余按揭贷款的次日起十日内协助原告苏某某解除上述房屋的抵押登记。三、被告乔某某于涉案烟台经济技术开发区房屋解除抵押后十日内协助原告苏某某将涉案房屋过户至原告苏某某名下。四、原告苏某某尚未支付被告乔某某的房款，扣除代被告清偿涉案房屋的剩余按揭贷款后的十日内，将所欠房款支付给被告乔某某。五、驳回原告苏某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，诉讼保全费5000元，共计15800元，由被告乔某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 丽人民陪审员  张有岚人民陪审员  张福印二〇一八年十二月二十日书 记 员  马冬旭