杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初20765号 原告：杭州大江东城市基础设施建设有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区新湾街道前峰村。 法定代表人：龚景中，董事长。 委托代理人：陈晓峰，浙江天册律师事务所律师。 委托代理人：潘海明，男，汉族，1982年8月28日出生，住浙江省杭州市江干区，系原告公司员工。 被告：浙江汇千高飞新材料有限公司，住所地浙江省杭州江东本级区块前进工业园区绿茵路222号2幢（一厂房）。 法定代表人：严文斌，男，汉族，1961年4月16日出生，住浙江省温州市鹿城区。 原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司诉被告浙江汇千高飞新材料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法由审判员孙可平适用简易程序于同年11月12日公开开庭进行了审理。原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司的委托代理人陈晓峰、潘海明，被告浙江汇千高飞新材料有限公司的法定代表人严文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司诉称：原告前身杭州江东投资建设开发有限公司与被告于2013年10月8日签订《厂房租赁合同》一份，由被告租赁原告位于杭州大江东产业集聚区厂房），合同期限为2013年9月1日至2018年8月31日。根据合同条款约定，被告应于2017年9月22日前向原告支付2017年9月1日至2018年8月31日的全年厂房租金1105922.16元，但被告一直拖欠未支付原告。被告同时拖欠原告2017年3月20日起至2018年8月19日止的电费394502.58元。按照上述租赁合同的约定，被告应按照欠缴租金总额的日千分之五承担违约金，以及按照欠缴电费总额的日万分之三承担未付电费违约金。从被告违约开始，原告或者委托律师向被告催缴租金，但被告一直以各种理由推诿，拒不支付。另被告在原告处剩余租赁保证金125720.8元，原告认为该笔保证金应优先用于抵扣违约金。被告的行为已经违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益，故诉请判令：1.被告立即清偿原告租金1105922.16元、电费394502.58元（电费暂计算至2018年8月19日，电费按照实际抄表标准计算至实际腾退之日止）；2.被告承担租金未按时支付的违约金1902186.1152元（自2017年9月1日暂计算至2018年8月31日，实际按照日千分之五的标准计算至被告清偿完毕之日止）；3被告承担电费逾期付款违约金30839.22元（自2017年3月20日起暂计算至2018年8月31日，实际按照日万分之三的标准计算至清偿完毕之日止）。后原告在庭审中增加第4项诉讼请求为：要求被告立即腾退房屋，并要求被告按照租金的标准支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。 被告浙江汇千高飞新材料有限公司辩称：被告对租金的计算方式无异议，只是在2017年12月22日、2018年1月2日被告两次要求将不使用的部分房屋退还给原告，原告口头表示可以退一半厂房，但之后就没有回复，被告退还厂房违约，但原告扩大了损失，所以房租不应该由被告全部承担。而且电费不是被告公司实际使用，所谓的电费只是变压器的增容费，被告厂房的电原告可以随时停掉，那就不存在增容费了。被告在2018年8月18日及9月1日两次向原告表示不再租赁厂房，并要求把厂房里的设备拆除变卖用于抵扣房租，但原告一直阻扰，后来设备共计卖了92227.8元，已经支付给原告了。被告认为原告计算的违约金过高，请求法院依法判决。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.厂房租赁合同一份，欲证明被告租赁房屋，并应承担租金义务的事实；2.催缴函复印件、律师函复印件各三份，欲证明原告催缴租金、电费的事实；3.被告回函复印件一份，欲证明被告对于租金及电费予以承认，但要求减免的事实；4.工商变更记录一份，欲证明原告变更名称的事实；5.60亩厂区电费送达签到单复印件、各企业用电情况统计表复印件各一组、浙江增值税专用发票一组，欲证明被告尚欠电费的事实。经质证，被告对证据1、2、3、4的三性均无异议。被告对证据5的真实性没有异议，但是认为都是原告的责任导致损失的扩大。经审查，本院认为原告提供的上述证据，内容客观明确，来源形式合法，与本案事实具有关联性，且被告对于证据的真实性均无异议，故本院予以认定。 被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.关于退租、续租部分厂房的报告二份，欲证明被告曾向原告提出退还部分厂房的事实；2.关于清退租赁厂房、处置工厂设备的报告二份，欲证明被告明确向原告提出租赁期限届满后不再续租房屋的事实；3.60亩厂区各企业用电情况统计表复印件各一份，欲证明原告主张的电费实际并非被告使用的电费，而系变压器增容费的事实。经质证，原告认为，对证据1、2的真实性无异议，对2017年12月22日的报告原告无法确认有无收到，其他报告原告确实收到了，但被告一直未支付租金，原告并未同意被告的上述意见，合同的终止需要原告方的书面同意，被告也至今没有将案涉房屋恢复原状，腾退给原告。原告对证据3的真实性无异议，与原告提供的证据5一致，电费实际是基础容量费，也叫基本电费，是电费的组成部分，工业厂房特有的，并非变压器的增容费。经审查，本院认为，对证据1、2的真实性本院予以认定，能够证明被告曾向原告发送报告协商案涉房屋租赁事宜的事实。对证据3与原告提供的证据5中的各企业用电情况统计表相一致，本院予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2013年10月8日，原告（原杭州江东开发建设投资有限责任公司）与被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：1、原告将位于杭州经济技术开发区前进工业园区内绿荫路222号的2幢（一号厂房）租赁给被告使用，双方认可确定租赁物建筑面积为6966平方米；2、租赁期限为5年，即从2013年9月1日起至2018年8月31日止；3、厂房的月租金为12元/平方米，全年租金合计1003104元，在租赁期限内，前三年租金不变，从第四年开始租金每年递增5%；租金按年支付，第一年的租金被告必须在租赁合同签订后十五个工作日内支付，第二年开始，每年的租金在该年度开始后十五个工作日内一次性付清；被告逾期支付租金，应向原告支付违约金，违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五；4、在租赁合同生效之日起十五个工作日内，被告按照30000元/1000㎡缴纳保证金，待退租后扣除应承担的未结清费用后余额如数退还；5、原告按照被告的生产需求，向被告提供满足生产需要的电（单回路）、水、蒸汽、天燃气能源和道路、通信、给排水等配套基础设施，将其接入相关管道及线路，并承担相关工程费用，使用费及其他费用（如天燃气开户费等）由被告承担，因被告延误缴纳产生的滞纳金或罚款等亦由被告承担缴纳，并负责由此而造成的一切损失，在租赁期间，被告使用租赁物所发生的包括但不限于燃气、通讯、设备使用、电视、互联网等所有费用均由被告承担，前述实际发生费用依据收取部门的决定由被告承担，如发生欠款情形的，被告须自行承担费用收取部门所应收取的违约金、滞纳金等所有违约行为产生的责任；6、未经原告书面同意，被告不得提前终止租赁合同，如被告确需提前终止本合同，应提前三个月书面通知原告并满足以下条件的前提下，经原告书面同意方可解除本合同：a.向原告交回租赁物；b.交清承租期的租金及其它因租赁合同所产生的费用；7、合同提前终止或租赁期满，原、被告双方未达成续租协议的，被告应于终止之日或租赁期限届满之日15日之内将租赁物清扫干净，迁离租赁物，对租赁厂房恢复原状，并将其返还原告，如被告归还租赁物时不清理杂物，则原告对清理该杂物所产生的费用由被告负责，被告逾期不迁离或不返还租赁物的，应向原告支付滞纳金。合同签订后，被告向原告缴纳租赁保证金125720.8元，并使用案涉厂房，且按约缴纳房租至2016年8月31日。案涉厂房电费由被告按月交给原告，后由其向电力部门缴纳，电费以每月20日至次月19日为一个缴纳周期，自2017年3月20日起被告未按约缴纳电费。2017年9月19日，原告向被告发送《厂房租金催缴通知书》一份，要求被告于2017年10月19日前支付原告2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金1105922.16元、2017年4月至8月的电费132002.26元以及租赁保证金83259.2元。同年11月1日，浙江天册律师事务所受原告委托就上述《厂房租金催缴通知书》的内容向被告邮寄送达律师函一份。2017年12月22日，被告向原告发送《关于要求退租部分厂房的申请报告》一份，向原告申请退租二、三、四层厂房。2018年1月2日，被告再次向原告发送《关于要求退还、续租部分厂房的申请报告》一份，向原告申请退还空置的一、二、三、四层厂房面积约4200平方米，2017年9月1日至2018年1月30日租金据实支付。该两份报告原告确认收到，但均未给予书面回复。同年1月23日，原告向被告发送《厂房租金催缴通知书》一份，要求被告于2018年2月15日前支付原告2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金1105922.16元、2017年4月至2018年1月的电费247487.49元以及租赁保证金83259.2元。2018年4月18日，原告再次向被告发送《厂房租金催缴通知书》一份，要求被告于2018年5月20日前支付原告2017年9月1日起至2018年8月31日止的租金1105922.16元、2017年4月至2018年3月的电费287573.34元以及租赁保证金83259.2元，并要求被告按照合同约定支付违约金1266281元。2018年8月10日、8月13日，浙江天册律师事务所受原告委托就催缴租金、电费以及违约金事宜分别向被告邮寄律师函各一份。同年8月18日，被告向原告发送《关于退还租赁厂房的报告》一份，确认不在续租案涉厂房，并承诺尽快处理固定资产，将处置的款项首先支付尚欠的租金以及垫付的电费。2018年9月1日，被告再向原告发送《关于清退租赁厂房、处置工厂设备等来偿还所欠款项的报告》一份，要求将租赁厂房于2018年9月1日起归还给原告，承诺将厂房内的设备等拆除、变卖后的款项首先用于支付所欠租金、电费等，并向原告申请减免该年度租金。原告确认收到该两份报告，但均未给予书面回复。2018年10月2日，被告将处置厂房内设备等所得的款项92227.8元通过银行转账的方式转入原告账户。后被告欲将案涉厂房归还给原告，原告要求被告按照合同约定恢复原状，被告已将其在案涉房屋地板上所挖的孔洞扎完钢筋、立好模板，在浇筑混凝土之前，双方就恢复原状的标准产生争议，案涉房屋中的孔洞至今未浇筑混凝土。 本院认为：原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，与法不悖，双方均应严格按约全面履行。该合同约定的租赁期间于2018年8月31日届满，原、被告对于续租亦未达成一致意见，故《厂房租赁合同》的权利义务终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，现原告要求被告支付欠付租金及电费的诉请，事实清楚，理由正当，本院予以支持。因原告已代为缴纳案涉厂房的电费至2018年10月19日，故本案按照实际已缴纳的电费计算共计434925.78元。被告在租赁期限届满后，应及时搬离并返还案涉房屋。现原告要求被告支付自合同约定的履行期限届满之日的次日起按1105922.16元/年的标准计算至实际腾房时止的房屋占有使用费，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。被告关于租金及电费的抗辩意见，无事实与法律依据，本院不予采信。关于未按约支付租金的违约金，依据合同约定，自2017年9月1日起计算至2018年8月31日止，案涉房屋租金共计1105922.16元，该笔款项被告应在2017年9月21日前支付，但被告至今未付，应按合同约定承担相应违约金。因合同约定的违约金过高，且被告于2018年10月2日向原告支付92227.8元，同时，原告亦同意将被告缴纳租赁保证金125720.8元在违约金中进行抵扣，故本院调整违约金为以拖欠租金1105922.16元为基数自2017年9月22日起按日万分之五的标准计算至实际履行之日止（扣除被告缴纳的租赁保证金及已支付款项共计217948.6元）。关于未按约支付电费的违约金，原告提出要求被告支付以每月应缴电费为基数自当月29日起按日万分之三的标准计算违约金的诉请，综合考虑被告违约的过错程度以及原告的实际损失，本院酌情调整为被告支付原告以每月应缴电费为基数自当月29日（以2018年2月应缴电费为基数自2018年3月1日）起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金（详见计算清单）。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（七）项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下: 一、被告浙江汇千高飞新材料有限公司于本判决生效之日起十日内将位于杭州经济技术开发区前进工业园区内绿荫路222号的2幢（一号厂房）的租赁面积约6966平方米的房屋腾退； 二、被告浙江汇千高飞新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司租金1105922.16元及该款自2017年9月22日起按日万分之五的标准计算至实际履行之日止的违约金（扣除被告缴纳的租赁保证金及已支付款项共计217948.6元）； 三、被告浙江汇千高飞新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司2017年4月26日至2018年10月26日期间的电费434925.78元及以每月应缴电费为基数自每月逾期之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行之日止的违约金（后附计算清单）； 四、被告浙江汇千高飞新材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司自2018年9月1日起按1105922.16元/年的标准计算至实际腾房之日止的房屋占有使用费； 五、驳回原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司的其余诉讼请求。 如被告浙江汇千高飞新材料有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34268元，减半收取17134元，由原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司负担8525元，由被告浙江汇千高飞新材料有限公司负担8609元。 原告杭州大江东城市基础设施建设有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江汇千高飞新材料有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙可平 二〇一八年十二月十二日 法官助理高恩典 书记员高恩典 ? 附：计算清单 序号 开票日期 金额（元） 起算时间 计算标准 2017.4.21 35154.36 2017.4.29 中国人民银行同期同档次贷款基准利率 2017.5.23 26251.13 2017.5.29 2017.6.26 26681.24 2017.6.29 2017.7.26 24479.77 2017.7.29 2017.8.24 19435.76 2017.8.29 2017.9.27 24135.49 2017.9.29 2017.10.25 19818.34 2017.10.29 2017.11.23 21215.99 2017.11.29 2017.12.25 21307.81 2017.12.29 2018.1.24 29007.6 2018.1.29 2018.2.26 21066.53 2018.3.1 2018.3.22 19019.32 2018.3.29 2018.4.27 21395.99 2018.4.29 2018.5.21 20765.12 2018.5.29 2018.6.22 20260.59 2018.6.29 2018.7.25 21216.79 2018.7.29 2018.8.21 23290.75 2018.8.29 2018.9.26 21212.19 2018.9.29 2018.10.26 19211.01 2018.10.29 合计 434925.78