江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0802民初3929号 原告：曹娲，女，1982年1月7日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 原告：谢汉洲，男，1982年11月7日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 二原告共同委托诉讼代理人：尹建先，江西井冈律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：李明，江西井冈律师事务所律师。 被告：吉安恒富房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市。 法定代表人：胡淑芳，总经理。 委托诉讼代理人：万丹，江西律星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史美艳，江西律星律师事务所律师。 原告曹娲、谢汉洲与被告吉安恒富房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“恒富公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹娲、谢汉洲的委托诉讼代理人尹建先、李明，被告恒富公司的委托诉讼代理人万丹、史美艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向产权登记机关办理恒富紫荆园6幢1单元1701房的权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记备案；2、判令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金34200元（暂定，以717000元为基数，从2017年5月12日起按日利率0.01%计算至办理权属登记备案止）；3、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原告购买被告开发的位于吉州区，成交总价为717000元，并与被告签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告于2016年9月1日向原告交付了上述房屋。经查，被告该项目未能通过规划、消防验收等，导致被告并未能办理产权登记备案事宜，原告至今仍未取得房地产权属证书。根据合同第15条约定，被告应在商品房交房后180工作日内配合买受人办理房产证，若超过180工作日，出卖人按已付房价款的0.01%按日向买受人支付违约金。被告通过其提供的格式合同，免除了被告绝大部分的违约责任承担，应认定该条款中关于违约金的约定无效，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定支付违约金。 被告恒富公司辩称：一是原告购买恒富紫荆园商品房交付后，被告未在合理的时间提供资料报产权登记机关备案，不论出于何种原因，被告都不能推脱责任。对此，被告承诺将尽快完成权属登记备案工作；二是被告逾期办理房产证是事实，但违约责任不在被告，而在原告。根据《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，因买受人的原因，影响出卖人无法在约定的时间内协助买受人办理房产证，并不因此构成出卖人违约。顶层住户曹娲、谢汉洲，彭成、朱会芬违规占用顶层平台，导致被告不能取得消防验收。韦礼璐在装修过程中利用镂空架构浇实，导致被告被吉安市城乡规划建设局行政处罚，没收违法收入93万元。因此，不能及时办理房产证的原因之一是上述住户违章使用住房导致，被告不应对全案承担违约责任；三是关于逾期办证违约损失计算问题。原、被告在双方签订的《商品房买卖合同》中已对逾期办证违约损失作了约定，按已付房价的0.01%支付违约金。原告认为该条款为格式条款，违约损失约定过低，系无效条款，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款之规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但被告认为，从曹娲、谢汉洲这户按已付房价每日0.01%支付违约金就可看出，违约金可以双方约定，该条款不是格式条款。退一步来讲，违约损失的计算不是合同的必要条款，与权利义务无关，不在无效条款之列，因此该条款合法有效。如原告认为约定的违约金过低，请求人民法院对违约金进行调整。但原告未能提供任何证据证明逾期办证造成的实际损失，因此应按双方约定的损失计算违约金。此外，曹娲、谢汉洲这户约定的违约金过分高于实际损失，请求法院按照最高院关于《合同法》解释二第29条之规定，以实际损失为基础，予以减少。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：身份证复印件、商品房买卖合同、预收款收据、楼宇交接书等。根据上述证据，可以认定以下事实：2015年4月20日，原告与被告签订商品房买卖合同并约定，原告购买被告开发的位于吉安市吉州区，建筑面积118.52平方米，房屋总价717000元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：买受人于签合同之日付清首付房款227000元，余额490000元于15个工作日之内办理银行按揭手续。关于交房时间和标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、无。关于产权登记的约定，合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第3项处理：3、商品房交房后180工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180工作日，出卖人按已付房价款的0.01%按日向买受人支付违约金。合同第十七条约定，该商品房所在楼宇的屋面使用权顶层露台使用权归顶层买受人。合同附件四补充协议第二条约定，出卖人协助买受人办理房产证，但涉及的政府规定需买受人交纳的办证费用由买受人承担。出卖人根据办证部门通知，通知买受人办理房产证，买受人应在规定期限内前来办理，否则，因买受人延期办理房产证而产生的任何后果及费用均由买受人承担责任。因政府相关部门就办理房地产证有关政策发生变化，或因买受人的原因，影响出卖人无法在约定时间内协助买受人办理房产证，并不因此构成出卖人违约。原告按约向被告支付了购房款，被告对原告的付款金额、交房时间予以认可。被告至今仍未取得竣工验收备案，原告至今仍未办理不动产产权登记。2018年8月22日，吉安市公安消防支队向被告发出责令限期改正通知书，发现被告存在消费安全违法行为，具体为恒富紫荆住宅小区屋顶隔热层未按照规划用途使用，占用平台。责令被告于2018年9月22日前改正。被告所在楼层为顶层，其将该平台封闭作为其自身使用空间。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。按照合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已实际收房，但是被告未按上述约定履行上述义务，原告要求被告向产权登记机关办理所购房屋的房屋权属登记备案的诉请，应予支持。按照合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、商品房交房后180工作日内出卖人配合买受人办理房产证，若超过180工作日，出卖人按已付房价款每日0.01%向买受人支付违约金。原告自交房之日起至今已超过180工作日，但被告仍不符合办证条件，不能配合买受人办理房产证，被告对此存在违约。但是，被告未能通过消防验收系因原告原因造成，原告对被告的违约行为亦存在过错，同时，根据合同补充协议约定，因买受人的原因，影响出卖人无法在约定时间内协助买受人办理房产证，并不因此构成出卖人违约。为此，原告要求被告偿付逾期办证违约金的诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告吉安恒富房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内将原告曹娲、谢汉洲购买的位于吉安市吉州区的权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案； 二、驳回原告曹娲、谢汉洲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费656元，减半收取计328元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  聂芳 二〇一八年十二月三日 书记员  郭雨 法条链接 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。