广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初9256号 原告：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路**。 法定代表人：陈耀宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘亮，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟晨，广西万益律师事务所律师。 被告：梁伟，男，1970年1月19日出生，汉族，住南宁市。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所，住所地：南宁市园湖南路**div> 负责人：林海。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年8月14日 开庭时间：2018年4月26日 当事人到庭情况： 原告方：原告广西天昌投资有限公司的委托诉讼代理人钟晨到庭 被告方：被告梁伟未到庭 第三人：第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行未到庭 原告诉请要点 原告提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告于2019年12月24日签订的《商品房买卖合同》及其附件（编号：YS00098129）；二、被告向原告腾空交回坐落于南宁市青秀区越秀路1号凯悦国际21号楼2单元101号商品房，并协助原告办理涉案房屋的商品房买卖合同备案撤销手续（登记编号为201001100404）及商品房预告登记撤销手续（证号为邕房预字第1104089号）等相关手续；三、被告向原告偿还垫付款54643.53元；四、被告向原告支付违约金356666.1元（总房款3566661元×10%=356666.1元）；五、被告向原告支付房屋折旧费1331058.07元（按商品房总价款5%的年折旧率计算，自2010年3月31日起暂计至2017年8月7日，实际请求至被告将案涉房屋腾空交回给原告之日止）；六、本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）由被告承担。 被告答辩要点 被告梁伟未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面答辩状。 第三人陈述要点 第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行未到庭参加诉讼，亦未向法院提交书面陈述意见。 事实认定 2009年12月24日原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00098129）（以下简称“合同”），该合同约定由被告购买原告开发建设的青秀区越秀路1号凯悦国际21号楼2单元101号房，合同总价款3566661元。其中第六条约定：买受人按银行按揭贷款方式付款，买受人须在《商品房买卖合同》签订时支付全部房款的25%，即896661元，余款75%，即2670000元，由买受人向指定银行申请按揭贷款付清。第七条约定：买受人如未按本合同约定，逾期超过90日付款，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人应在接到出卖人解除合同的通知之日起7日内前来办理还贷、撤销抵押、撤销备案、解除合同等手续。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同附件四第12条约定：买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保的，自按揭银行放贷之日起至取得房屋产权证、办妥抵押登记并将有关抵押文件交按揭银行之日止，如买受人未依约向银行还按揭贷款导致出卖人承担担保责任代买受人还贷的，买受人应于出卖人通知后10日内偿还出卖人代为清偿之全部款项（包括按揭贷款本息、违约金等）。如逾期超过10日的，出卖人有权解除合同并要求买受人按商品房总价款百分之十向出卖人支付违约金。附件四第13条约定：出卖人依上述第12条的约定解除本合同的，买受人应在接到出卖人解除合同的通知之日起7日内前来办理撤销备案、解除合同等手续。附件四第15条约定：因本合同的合同效力被解除而导致买受人退还房屋的，如买受人已入住的，买受人须在解除合同后15日内腾空该房屋并交回给出卖人，并支付入住期间的房屋折旧费（按商品房总价款5%的年折旧率计算），折旧费应从应退买受人房款中直接扣除。买受人逾期腾空房屋的，每逾一日，按商品房总价款的万分之贰支付违约金。买受人有恢复房屋原状的义务。后被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，以保证及将涉案房屋作为抵押财产的担保方式向第三人借款2670000元用于支付购房款。 另查明，2010年1月11日原告就上述《商品房买卖合同》办理商品房买卖合同登记备案（No000424485），于2010年2月21日办理预购商品房预告登记（邕房预字第1104089号）。2010年3月31日原告将涉案房屋交付被告使用。 在本案审理过程中，为证明因被告未履行向第三人还款的义务，第三人从原告账户扣划款项的事实，原告向本院提交了第三人于2016年12月6日出具的《个人贷款履行保证责任通知书》、2017年1月3日出具的《担保人存款扣划通知书》以及《中国建设银行客户专用回单》。 在本案审理过程中，为证明原告已向被告进行催告的事实，原告向本院提供了第三人于2017年4月28日出具的催款通知及原告于同日向被告发出的《催告函》。 判决理由 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，当事人有进行答辩和举证、质证的权利。本案被告梁伟、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。 对于本案合同的效力及解除问题。本案中，原告与被告于2009年12月24日签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院对其效力予以确认。上述合同生效后，双方均应受其约束，并按约履行各自的义务。因在本案审理过程中，原告自认其已取消该次单团旅游委托接待服务，明确表示合同目的已不能实现，故要求解除其与被告黑龙江省中旅国际旅行社有限公司间的委托合同关系，此系其处分自身民事权利的真实意思表示，未悖相关法律规定，本院对此予以确认，即对原告要求解除本案合同的诉请，予以支持。 原、被告于2009年12月31日签订的《南宁市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人在平等、自愿的基础上协商一致达成的合意，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 本案中，被告因购买涉案商品房向银行按揭贷款，原、被告在合同中对买受人不能按《个人住房（商业用房）借款合同》约定如期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任情形下的合同解除条件、违约责任等进行了约定。因此，被告不能按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定如期偿还贷款本息，导致原告承担担保责任违反了合同附件四补充协议第12条的约定，构成违约，并且符合双方约定的合同解除条件，因此，对原告要求解除合同的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。 合同解除后，被告应协助原告到产权登记机关办理注销《商品房买卖合同登记备案证明》（NO.000424485）、预购商品房预告登记（邕房预字第1104089号）的相关手续。 因解除合同的责任在被告方，被告还应依照合同约定承担违约责任。因此，被告应向原告支付违约金356666.1元（3566661元×10%）。 关于原告要求被告腾空返还涉案商品房的问题。合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，原告应书面通知被告办理交付手续。双方进行验收交接时，原告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。原告仅提供其于2010年3月17日向“南宁市友爱南路22号振宁康乐园A座301号房”邮寄《商品房收房通知书及收房须知》，载明定于2010年3月31日向凯悦国际业主交付房屋，但未能知晓被告是否签收该通知书。原告未向本院提供被告签署房屋交接单的相关证据，亦未提交其他证据证明涉案商品房由被告居住使用，故对原告要求被告腾空返还涉案商品房的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告支付房屋折旧费的问题。因原告未能提交证据证明已向被告交付房屋，亦未提交其他证据证明涉案商品房由被告居住使用，故对原告要求被告支付房屋折旧费的诉请，本院不予支持。 关于代偿款的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》附件四补充协议第12条的约定，因被告不能按约向银行如期偿还贷款本息，导致原告承担担保责任代被告还贷的，被告应于原告通知后10日内偿还原告代为清偿之全部款项。2016年12月27日，中国建设银行南宁园湖支行从原告的账户扣取被告的按揭贷款54643.53元，原告于2017年4月28日向被告住所地邮寄《催告函》，则被告应向原告偿还代偿款54643.53元。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西天昌投资有限公司与被告梁伟于2009年12月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件（合同编号：YS00098129）； 二、被告梁伟应协助原告广西天昌投资有限公司办理位于南宁市青秀区越秀路1号凯悦国际21号楼2单元101号房的商品房买卖合同备案撤销手续（备案编号为NO.000424485）及商品房预告登记撤销手续（证号为邕房预字第1104089号）； 三、被告梁伟向原告广西天昌投资有限公司返还代偿的按揭款54643.53元； 四、被告梁伟向原告广西天昌投资有限公司支付违约金356666.1元； 五、驳回原告广西天昌投资有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费20481元、保全费5000元，两项合计为25481元，由原告广西天昌投资有限公司负担16780元，被告梁伟负担8701元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄婵娟 人民陪审员  李 慈 人民陪审员  梁美坚 二〇一八年十二月十日 书 记 员  黄舒侃