山西省朔州市中级人民法院民事裁定书（2018）晋06民终919号上诉人(原审原告)：郑英，女，1966年4月27日生，汉族，住山西省应县。上诉人(原审原告)：李耀达，男，1964年10月16日生，汉族，住山西省应县。被上诉人(原审被告)：山西丰元房地产开发有限责任公司，住所地朔州怀仁县青年路88号。法定代表人：张铁保，职务董事长。委托诉讼代理人：范志刚，山西星瑞律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张铁保，男，1959年10月26日生，汉族，现住大同市。上诉人郑英、李耀达因与被上诉人山西丰元房地产开发有限责任公司(以下简称丰元公司)、张铁保房屋买卖合同纠纷一案，不服怀仁市人民法院（2018）晋0624民初814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郑英、上诉人李耀达，被上诉人丰元公司之委托诉讼代理人范志刚到庭参加了诉讼，被上诉人张铁保经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。李耀达、郑英上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求并由被上诉人丰元公司承担诉讼费。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人签订的《龙城华府商品房认购合同》实为商品房买卖合同。合同内容明确了商品房的位置、面积、价款以及房屋交付的内容，具备了商品房买卖合同主要内容，不违反法律的规定，属于有效合同。且双方进行了实际履行。被上诉人已按约定全额收到了上诉人的购房款，并于当日出具收款收据、交付了上诉人所购房屋的钥匙，在实际履行中，被上诉人先后将本案所涉的2101房屋以及另购的2604、2001房屋协助上诉人就这三套房屋转让出去，且办理了业主名称变更申请表，被上诉人的工作人员在售楼后记录凭证上写上变更后新户主的名字。被上诉人的这些事实行为足以证明被上诉人已经足额收到了上诉人的购房款，符合买卖合同的交易习惯和客观事实，亦证实上诉人与被上诉人之间履行房屋买卖合同合法有效，应当受到法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，所以上诉人与被上诉人签订的《龙城华府商品房认购合同》应当认定为商品房买卖合同。2.一审判决适用法律错误。本案应当适用《城市商品房预售管理办法》第10条规定：商品房预售开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签订之日起30日内向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。而一审法院错误适用《城市房地产开发经营管理条例》第33条，将应当由被上诉人办理的销售房屋合同登记备案手续义务转嫁给上诉人。总之一审法院以上诉人的诉讼请求缺乏法律依据完全是错误的。丰元公司答辩同意一审判决。张铁保未予答辩。李耀达、郑英向一审法院起诉请求：请求依法判令丰元公司交付房产证或承担应当履行的办理房屋权属证书的义务，并赔偿迟延交付房产证的违约金39万元。一审法院认定事实：李耀达、郑英系夫妻关系，李耀达、郑英与丰元公司于2014年7月18日签订了三十九套房屋《龙城华府房屋内部认购书》，共计金额9509172元。丰元公司给李耀达、郑英开具了交款收据并移交了房屋钥匙，交款收据上加盖了公司公章和法定代表人张铁保个人签章，无公司财务人员或其他人员签字。李耀达、郑英未提供支付凭证，其主张房款已一次性以现金支付。涉案三十九套房屋现已被法院以丰元公司的财产查封，李耀达、郑英提起执行异议后被驳回。双方未签订正式商品房买卖合同，未在房产管理局备案，亦未交纳税款。现李耀达、郑英虽手持房屋钥匙，但实际并未能占有和使用或对外转让涉案房屋，故向法院提起诉讼。一审法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”本案李耀达、郑英作为商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权登记手续，丰元公司依法应当协助办理。李耀达、郑英未提供其已经申请办理房屋所有权登记的证据，亦未提供丰元公司不予协助办理的证据，亦未提供是因为出卖人的原因而未能取得房屋权属证书的证据，且双方未签订正式的商品房买卖合同，亦未提交完税证据，涉案房屋现已被法院以丰元公司的财产查封，李耀达、郑英并未实际占有使用，认购书中并无关于办理房产证的约定，且双方之间的基础法律关系存在争议，就目前条件，李耀达、郑英的诉讼请求丰元公司交付房产证或履行办理房产证并赔偿违约金缺乏事实和法律依据以及证据的支持，故对李耀达、郑英的诉讼请求不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条规定，判决：驳回李耀达、郑英的诉讼请求。案件受理费7150元，由李耀达、郑英负担。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院另查明，争议房屋的状况：丰元公司与案外人债权债务纠纷判决生效后，因案外人申请执行，朔城区人民法院（2015）朔民初字第2012号民事裁定书裁定：查封张铁保、山西丰元房地产开发有限责任公司所有的价值20174999.92元的房产。并于2017年5月15日发出的查封通知包括案涉房屋的具体序号。本院认为，案涉诉争房屋为被上诉人丰元公司开发，上诉人李耀达、郑英因发现涉案房屋被朔城区人民法院查封，遂以其为被查封房屋的合法购买人为由，向朔城区人民法院提起执行异议。朔城区人民法院（2016）晋0602执异10号执行裁定驳回李耀达、郑英的异议请求。上诉人李耀达、郑英向本院申请复议，本院（2017）晋06执复1号执行裁定发回重新作出裁定。朔城区人民法院重新作出（2017）晋0602执异9号执行裁定：驳回郑英、李耀达的异议请求。上诉人郑英、李耀达为此提起诉讼，要求被上诉人丰元公司、被上诉人张铁保交付房产证或承担应当履行的办理房屋权属证书的义务。现诉争房屋处于被司法查封状态。依据法发（2004）5号《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。就目前诉争房屋尚在被查封状态，上诉人郑英、李耀达诉讼请求丰元公司交付房产证或履行办理房产证义务缺乏起诉的法律依据。经审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销怀仁市人民法院（2018）晋0624民初814号民事判决；二、驳回上诉人李耀达、郑英的起诉。一审案件受理费7150元，退还上诉人李耀达、郑英；上诉人郑英、李耀达预交的二审案件受理费7150.0元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 李      福审判员 殷莉审判员边艳桃 二〇一九年十二月二十三日书记员 邢   晓   宇书记员 张      花