广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3724号原告：曾称娣，女，1959年11月7日出生，汉族，住广州市开发区。委托诉讼代理人：董泽云，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭曼云，广东合邦律师事务所实习人员。被告：刘月容，女，1948年12月21日出生，汉族，住广州市开发区。第三人：张志军，男，1983年4月28日出生，汉族，住广州市萝岗区。第三人：张志强，男，1986年6月11日出生，汉族，住广州市萝岗区。原告曾称娣与被告刘月容、第三人张志军、张志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾称娣及其委托诉讼代理人董泽云、被告刘月容、第三人张志军、张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾称娣向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告关于广州市黄埔区长坪村芳尾西二巷39号宅基地房屋买卖合同合法、有效；2.诉讼费由原告承担。事实和理由：原告于1981年与张三胜结婚，婚后生育了儿子张志强、女儿张美玲、女儿张美婷。1993年2月5日，原告与张三胜协议离婚，张志强和张美玲归张三胜抚养。1993年11月8日张三胜与闫秋香非婚生育儿子张志鹏，1996年2月4日非婚生育女儿罗文倩。1993年4月23日，张三胜以家庭3口人名义经社里同意新建广州市黄埔区长坪村芳尾西二巷39号宅基地房。1993年11月9日，该房取得了萝穗郊（萝）字176873号《农村（墟镇）宅基地使用证》，登记载明：使用权人张三胜，用地面积46平方米，建筑面积92平方米，层数2层，地址萝岗镇长平乡芳二村。1998年1月15日，张三胜与被告签订《张三胜房屋归属合同书》，约定将39号宅基地房转让给被告。协议约定：第一楼面积46平方米归属张志强，第二楼面积70平方米归属张志军（被告的儿子），厨房归属张志军，地场归属张志强、张志军两人共同使用。签署协议后，被告向张三胜交付了全部房款，张三胜交付房屋和宅基地证给被告。2007年，原告与被告达成口头协议以2万元的价格向被告购买39号宅基地房，被告表示同意。原告向被告支付2万元购房款后被告将房屋交付给原告居住使用。原告从被告处受让39号宅基地房后与其子张志强及其他子女一直居住在39号宅基地房。2008年，39号宅基地房被纳入广汕公路拓宽拆迁范围。由于宅基地证上所有人依然是张三胜，原告于2008年至2011年期间以张三胜名义与广州市萝岗区拆迁管理办公室连续签订了房屋拆迁临迁补偿协议、补充协议、补充协议二以及《安置房购房合同》等合同，并支付两套安置房的全部购房款共计219084元，后原告取得两套回迁安置房屋即广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）404房、604房，并居住在该房屋至今。张三胜于2016年11月12日死亡。2017年3月份，张三胜与闫秋香的非婚生儿子张志鹏和闫秋香以张三胜生前遗嘱为凭分别向广州市黄埔区人民法院提起诉讼，请求继承张三胜名下的广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）404房和604房。广州市中级人民法院于2017年12月5日作出终审判决，认定张三胜将39号宅基地房转让给同村的被告合法有效，其遗嘱处分广州市黄埔区康荣路12号(自编61栋）404房和604房均属无权分，张志鹏和闫秋香的诉讼请求被全部驳回。鉴于生效法院判决确认张三胜将39号宅基地房转让给被告合法有效，而原被告均属于广州市黄埔区长坪村的村民，原被告之间有关39号宅基地房的买卖属原被告双方真实意思表示，也并不违反国家强制性法律规定，是合法有效的。现为保护原告的合法权益，避免不必要的纷争，原告特此请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告刘月容辩称，同意原告的全部诉讼请求。第三人张志军述称，同意原告的全部诉讼请求。第三人张志强述称，同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：曾称娣与刘月容均是广州市黄埔区长坪村芳尾二经济社村民。1981年，曾称娣与张三胜结婚，婚后生育了儿子张志强、女儿张美玲、张美婷。1993年2月5日，曾称娣与张三胜协议离婚。1993年11月，张三胜与闫秋香非婚生育儿子张志鹏，1996年2月非婚生育女儿罗文倩。1993年4月23日，张三胜以家庭3口人名义向社里申请报建，后新建广州市黄埔区长坪村芳尾西二巷39号宅基地房。1993年11月9日，该房取得了萝穗郊（萝）字176873号《农村（墟镇）宅基地使用证》，登记使用权人为张三胜。该房屋建成时，张三胜是户主，当时户口本上成员还有曾称娣、张志强、张美玲、张美婷。1998年1月15日，刘月容与张三胜签订《张三胜房屋归属合同书》，内容为“兹有广州市白云区萝岗镇长坪村芳尾二经济社张三胜楼房归属：本人因家庭困难，将楼房转卖给刘月容，经双方协议定如下的协议：由双方协议定刘月容一次性付人民币贰万元正给张三胜作购楼房款和归属权，今后双方不作任何理由反悔。经双方同意将张三胜楼房总建筑面积壹佰伍拾平方，在一九九八年一月四日后归属权属《张志强和张志军俩人》。第一楼归属面积46.0平方两房一厅张志强，第二楼上归属张志军70.0平方，厨房属张志军所有，地场属张志强、张志军两人共同使用。该楼房的居宅证由刘月容保管，证号《176873》，以后换证由各属所有权平方换证，证件签本使用权的名。以上协议双方共同执行，如有变动要经双方商议同意条件可作改变，如有一方不同意，按本协议执行。卖房人：张三胜（签名且捺印），购房人：刘月容（签名且捺印），1998年1月15日文，看证人：张海金，钟永贞”。根据该协议，张三胜收到了刘月容支付的现金2万元，并写下《收据》，并将《农村（墟镇）宅基地使用证》的原件交给刘月容收执。2007年8、9月份，刘月容以现金两万元将上述39号宅基地房卖给曾称娣。2008年至2011年期间，因39号宅基地房被纳入广汕公路拓宽拆迁范围，张三胜作为被拆迁人，与广州市萝岗区拆迁管理办公室连续签订了《房屋拆迁临迁补偿协议》、补充协议、补充协议二，以及《安置房购房合同》等，均由曾称娣代表张三胜作为签约代表人签名。2011年11月11日，通过曾称娣银行账户支付了两套安置房的购房款共计219084元，后分得两套回迁安置房屋：广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）404号房、广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）604号房。2016年11月12日，张三胜因病去世。2017年3月1日，闫秋香与张志鹏分别诉至法院，以张三胜2016年所立《遗嘱》为由，要求判令闫秋香继承广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）604号房、张志鹏继承广州市黄埔区康荣路12号（自编61栋）404号房。广州市中级人民法院认定张三胜与刘月容于1998年1月15日签订的《张三胜房屋归属合同书》合法有效，张三胜于2016年立遗嘱处分39号宅基地房及404、604房属于无权处分行为，属于无效。据此，广州市中级人民法院分别作出（2017）粤01民终18238号、（2017）粤01民终18239号《民事判决书》，驳回闫秋香、张志鹏的诉讼请求。庭审中，曾称娣与刘月容明确刘月容是将其从张三胜手中买来的前述39号宅基地房部分卖给了曾称娣，双方没有签订合同，仅是口头约定。刘月容称双方都是一个村里的，也是亲戚，其见曾称娣没有房子住，想帮忙，故以原价将涉案房屋卖给曾称娣。另查，广州市黄埔区萝岗街长平社区居民委员会及该社区的芳二经济合作社共同证明曾称娣名下在本村没有分配宅基地。截至2018年10月8日，曾称娣名下查无房地产情况记录。上述事实有穗郊萝字第176873号农村（墟镇）宅基地使用证、证明、《张三胜房屋归属合同书》、收据、《安置房购房合同》《房屋拆迁临迁补偿协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》《房屋临迁补偿补充协议二》、委托书、民事判决书、银行转账记录及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农民一户只能拥有一处宅基地；第四款规定，农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律并不禁止同村村民之间的宅基地房买卖、出租，仅仅是出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。曾称娣与刘月容是同村村民，曾称娣名下没有宅基地房及其他房产，不违反法律禁止性规定，双方之间可以进行宅基地买卖。曾称娣与刘月容虽未签订书面房屋买卖合同，但就买卖房屋一事协商一致，达成合意，曾称娣已支付刘月容购房款2万元，对此双方均予以认可，故本院认定曾称娣与刘月容关于广州市黄埔区长坪村尾西二巷39号宅基地房屋买卖关系合法有效。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第四款之规定，判决如下：确认原告曾称娣与被告刘月容关于广州市黄埔区长坪村尾西二巷39号宅基地房屋买卖关系合法有效。案件受理费300元，由原告曾称娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  毛丽娟人民陪审员  臧玉林人民陪审员  王丽红二〇一八年十二月二十一日书 记 员  余若莲