南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初175号 原告：潘雪梅，女，1975年4月10日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告：陈钊军，男，1977年5月10日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 原告：陈泽彬，男，1963年9月3日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 原告：林剑，男，1980年6月20日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 原告：宁国森，男，1956年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 原告：朱春林，男，1988年2月26日出生，汉族，住广西壮族自治区北流市。 六原告的共同委托诉讼代理人：李天金，广西鼎峰律师事务所律师。 六原告的共同委托诉讼代理人：陈永，广西鼎峰律师事务所实习律师。 被告：何超儒，男，1963年12月3日，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：王立晓，广西五象律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林映花，广西五象律师事务所实习律师。 被告：韦克，男，1962年12月25日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被告：许剑，男，1976年7月30日出生，汉族，住上海市嘉定区。 被告：褚廷媛，女，1968年1月15日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。 原告潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与被告何超儒、韦克、许剑、褚廷媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序进行审理，于2018年7月5日、2018年10月31日公开开庭进行了审理，六原告的共同委托诉讼代理人李天金、陈永，被告何超儒的委托诉讼代理人王立晓、林映花到庭参加诉讼，被告韦克、许剑、褚廷媛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林向本院提出诉讼请求：1.确认原告潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与被告何超儒之间签订的《租赁合同》已于2017年8月1日解除；2.被告何超儒支付所欠房屋租金750956.94元（自2016年6月1日至2017年7月31日止）及逾期支付租金而产生的违约金（以逾期应付租金为基数每逾期一日支付应付租金的0.3%，自2016年6月1日之日起至被告何超儒付清逾期租金之日止,暂计至2017年7月31日为584724.81元）；3.被告何超儒支付拖欠的水费1431.5元、电费36011.8元、电梯电费927.9元、公摊费9980.6元，共计48351.8元；4.被告韦克、许剑、褚廷媛对被告何超儒的上述第1项、第2项和第3项的付款义务共同承担还款责任；5、本案的受理费由被告何超儒、韦克、许剑、褚廷媛承担。事实和理由：2012年1月1日，六原告与被告何超儒签订《租赁合同》，约定由被告何超儒承租南宁市衡阳西路31号百万庄裙楼商品房四、五层房屋，用于经营商住酒店，租期从2012年1月1日至2019年12月31日止共八年，租金支付方式为按月支付，每月20日前支付下一月租金。2016年6月1日被告何超儒开始拖欠租金，拖欠期间原告多次向被告何超儒追讨租金，被告何超儒才告知原告，租赁房屋已于2015年10月30日在未经原告同意的情况下转租给被告韦克、许剑、褚廷媛。为了能继续租赁上述房屋，2017年3月26日、2017年3月28日、2017年5月2日，四被告与原告签订《还款承诺书》、《补充协议》、《补充协议（二）》，承诺对拖欠的租金及违约金共同承担还款责任。之后由于四被告拒不履行付款义务，给原告造成了巨大损失，原告在万般无奈之下，通过EMS邮寄方式及登报的方式向被告何超儒发出《解除租赁合同通知》，通知解除租赁合同，并将合同解除情况告知了被告韦克、许剑、褚廷媛。截止2017年7月31日，被告何超儒共拖欠原告租金750956.94元，根据《租赁合同》第七条第7.3点约定，每逾期一日向原告支付逾期金额0.3%的违约金，因此暂计2017年7月31日，被告何超儒还应支付逾期违约金584724.81元。截止2017年7月31日，四被告尚拖欠水电费、电梯电费及公摊费共计48351.8元，由于被告何超儒拒绝结清欠费，导致广西南宁市城佳物业管理有限公司向原告催收该费用，因此该费用应由被告支付给原告，由原告代缴给物业公司。被告韦克、许剑、褚廷媛作为被告何超儒的债务承担人，应对被告何超儒的租金支付义务、违约责任及相关物业费用共同承担还款责任。综上，四被告拖欠租金、违约金、物业费的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告为维护其合法权益，诉至法院。 被告何超儒辩称，一、原告签名有伪造痕迹，其诉讼主体身份虚假有待鉴定。首先，2018年7月5日本案第一次开庭时，原告代理人承认了起诉状上的所有原告的签名是潘雪梅代签后从香港寄回来的，这明显不符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的有明确的诉讼当事人之规定，而且邮寄回来的涉港澳台的诉讼证据材料必须取得相关公证部门的认证方有效，故本案诉讼主体不适格；其次，本案第一次开庭时，原告的代理人又当庭提交了一份声称是原告亲笔签名的民事起诉状，经比对，发现签名有冒充的痕迹，故何超儒决定对民事起诉状的签名申请有关笔迹鉴定，以此证实六原告是否参与了本案诉讼。二、原告提供的证据材料己经证实了何超儒转租行为的合法性。第一，租赁房屋是用于经营“南宁市居乐福时尚精品酒店”，该酒店于2013年4月23日成立，至2016年9月27日注销，酒店注销前的经营者为何超儒，注销后没有拖欠房屋租金。而原告于2016年9月27日同意何超儒将房屋转租给被告许剑，并向工商登记机关出具了《关于同意商铺转租经营的证明》，该酒店的经营者许剑于2016年10月14日重新利用同一酒店名称注册，独立经营并缴纳房屋租金，原告知情并接受了新经营者的经营行为事实。第二，原告提供的《还款承诺书》和《补充协议二》何超儒不知情，也没有委托任何人代理签名，故何超儒不是本案拖欠房屋租金的担保人，恰恰相反证明了何超儒已经不是房屋租金的拖欠者，同时印证了原告是同意何超儒转租和原告在收取新经营者的租金时也从不提出异议，所以，何超儒转租行为合法有效，原告提起的诉讼是错误的。三、原告起诉被告何超儒没有事实依据。首先，原告潘雪梅与被告何超儒签订租赁合同以后已经对租赁合同转让事实予以肯定，且后面转让后也收取了承租人租金，也确认转租行为，也确认受让人开办酒店的协议，证明原告同意转租事实；其次，原告潘雪梅没有权利代理其他原告提起本案诉讼，虽然其他五位原告是业主，但是均未与被告何超儒签订租赁合同，均是原告潘雪梅冒充其他五位原告与被告何超儒签订合同。 被告韦克、许剑、褚廷媛未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告韦克、许剑、褚廷媛经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提供的《解除租赁合同申请书》，可以证明何超儒于2017年7月25日向潘雪梅申请解除双方于2012年1月1日签订的《租赁合同》，本院予以采信；《酒店转让协议》，可以证实双方在2015年10月30日签订了该协议，何超儒将其承租的房屋所经营的酒店转让给韦克，本院予以采信；《还款承诺书》、《补充协议》，可以证实韦克、许剑与潘雪梅签订了《还款承诺书》和《补充协议》，本院予以采信，但该承诺书担保人处不是何超儒签字，原告也不能证实是何超儒委托他人签字，故不能证实何超儒知晓并同意该承诺书，协议没有何超儒签字，亦不能证实何超儒知晓并同意协议；《补充协议（二）》可以证实韦克、许剑、褚廷媛与潘雪梅签订了《补充协议（二）》，本院予以采信，但该协议丙方并不是何超儒签字，原告也不能证实是何超儒委托他人签字，故不能证实何超儒知晓并同意该协议；缴费通知单、收据可以证实物业公司向潘雪梅、何超儒发出缴纳水电费的通知，潘雪梅已垫付了水电费，本院予以采信；《解除租赁合同通知书》、张贴照片、邮政特快专递单及报纸，可以证实潘雪梅于2017年8月10日作出解除合同的通知，通过邮政特快专递于2017年8月11日向何超儒邮寄送达，于2017年8月14日向许剑、褚廷媛邮寄送达，于2017年8月15日在《南国早报》刊登解除合同通知，告知何超儒合同于2017年8月10日解除，本院予以采信；潘雪梅的存折明细，可以证实其收到租金的时间和数额，本院予以采信；《百万庄何超儒应付租金明细表》和《违约金明细表》，是原告制作的统计表，可以作为其诉讼请求、事实理由的补充和说明，但不能作为证据使用。二、被告何超儒提供的南宁市居乐福时尚精品酒店的电脑咨询单，可以证实何超儒作为经营者的成立时间为2013年4月23日，注销时间为2016年9月27日，许剑作为经营者的成立时间为2016年10月14日，注销时间为2017年2月24日，本院予以采信；《关于同意商铺转租经营的证明》、2016年9月25日《房屋转租合同》、《房屋租赁授权委托书》均是被告申请办理工商登记时提供给工商部门以证明其经营场所的材料，并不能证明《关于同意商铺转租经营的证明》和《房屋租赁授权委托书》是潘雪梅出具的，故以上证据不能证明潘雪梅书面同意何超儒将房屋转租给许剑；《承诺书》可以证实许剑向南宁市西乡塘区工商行政管理和质量技术监督局办理工商登记，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南宁市商铺分别系林剑、朱春林、宁国森、陈泽彬（404号商铺、405号商铺所有人）、陈钊军所有。林剑、朱春林、宁国森、陈泽彬、陈钊军于2012年1月1日出具《授权委托书》，委托潘雪梅以受托人的名义负责商铺租赁合同的签订、收取租金、解决纠纷及其他相关租赁事宜。2012年1月1日，潘雪梅（甲方）与何超儒（乙方）签订了《租赁合同》，约定：乙方承租南宁市衡阳西路31号百万庄裙楼商品房四、五层房屋；租赁期限为8年，即从2012年1月1日至2019年12月31日，装修免租期为4个月，即2012年1月1日至2012年4月30日，2012年5月1日至2019年12月31日为收租金期；租赁物用途为商住酒店；双方签字签章后三日内乙方向甲方支付履约保证金20万元，在租期届满乙方履行完毕本合同义务及物业服务合同义务，结清租金及水电费、物业服务费、生活垃圾清运费、停车费及其他费用并按合同约定将租赁房屋交还给甲方后，甲方在10个工作日内将履约保证金不计息退还给乙方；租赁期内第一年，第四、第五层每平方每月租金为20元，从第二年起每年租金在前一年每月每平方米租金基础上依次递增5%、6%、7%、8%、8%、8%、8%，直至租期结束；2012年5月1日至2012年12月31日的月租金为47037.8元，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为49389.69元，2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为52353.07元，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为56022.02元，2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为60514.13元，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为65359.02元，2018年1月1日至2018年12月31日的月租金为70580.22元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为76224.75元；按先交租金后使用的原则，租金按每月结算，本合同生效之日起五日内，乙方向甲方支付第一个月租金，之后每个月租金应在前一个月结束的十日前（即每月20日前）由乙方支付给甲方；逾期未交租金，甲方有权追讨，逾期达30天后，甲方可以以书面通知方式解除本合同；如乙方未按约定交付或者交足租金，甲方有权向乙方加收违约金，违约金按日计算，每日违约金为所欠交金额的0.3%，违约金计算至乙方付清所欠租金到甲方帐户上之日止；如乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止本合同，若甲方基于上述原因终止本合同，则甲方有权收回租赁房屋，乙方已交纳的履约保证金、租金不予退还；乙方不得以任何理由将租金与其他性质款项抵消或者提出抵消的要求；在租赁期间，乙方将本房屋转租、出借给第三方的，须征得甲方的书面同意，未经甲方书面同意，擅自转租、出借本房屋的，甲方有权提前终止本租赁合同，并不退回已收取的租金及履约保证金等内容。合同签订后，何超儒支付了履约保证金20万元，原告将房屋交付给何超儒，何超儒承租房屋用于经营酒店。 2012年4月10日，何超儒（乙方）与广西南宁市城佳物业服务有限公司（甲方）签订《百万庄裙楼物业管理合同》，约定合同期限从2012年5月1日至2019年4月30日，甲方按乙方实际用水、电的表上显示数加上电损、水损、电梯电费等的水电摊销数进行收水、电费，乙方应在每月10日前付清上月所有水电费。 2012年5月1日至2017年5月20日，潘雪梅共收到租金2701994.59元，其中，何超儒从2015年1月1日至2015年10月31日的租金未按时足额交纳，何超儒于2015年11月23日将2015年10月31日所欠的租金补交完毕。2016年1月1日以后的租金，潘雪梅未能按时足额的收到租金。 2017年3月26日，韦克、许剑出具《还款承诺书》，内容为：韦克、许剑从2015年10月1日开始与何超儒办理了居乐福酒店经营权转让手续，并实际由本人进行经营管理，但没有及时告知潘雪梅，也没有及时办理租赁合同变更手续，截止2017年3月5日，韦克、许剑实际拖欠租金626233.49元，2017年4月1日至2017年6月30日的租金196077.06元，承诺2017年4月1日交清4月份租金，5月1日交清5月份租金，并承诺在2017年5月31日前结清该租赁合同内约定的拖欠租金、违约金及应交租金，如超过上述约定时间3天不按时缴纳租金及违约金，甲方有权停水、停电。 2017年3月28日，潘雪梅（甲方）与韦克、许剑（乙方）签订《补充协议》，对《还款承诺书》进行补充，约定在乙方和何超儒按时全部履行清偿拖欠租金后，甲方与何超儒解除原签订的租赁合同，并与乙方重新签定租赁合同等内容。 2017年5月2日，潘雪梅（甲方）与韦克、许剑、褚廷媛（乙方）签订《补充协议（二）》，双方对还款时间及金额进行了重新约定，并约定在乙方和何超儒按时全部履行清偿拖欠租金后，甲方与何超儒解除原签订的租赁合同，并与褚廷媛重新签定租赁合同。 2017年7月25日，何超儒向潘雪梅提出解除租赁合同申请，内容为：何超儒在2012年1月1日至2015年10月30日期间，按时交纳了各项税费及经营期间的租金、水、电、物业等费用，无违约拖欠，何超儒于2015年10月30日与韦克签订了酒店转让协议，从2015年11月开始由韦克向潘雪梅支付租金及应缴纳的各项费用，请潘雪梅确认并同意终止与何超儒于2012年1月1日所签订的房屋租赁合同。何超儒在提出解除租赁合同申请的同时，附上其与韦克与2015年10月30日签订的《酒店转让协议》，该协议约定：何超儒将其开办的居乐福时尚精品酒店的经营权和全部经营设施折价380万元转让给韦克。 2017年8月1日，广西南宁市城佳物业服务有限公司向何超儒发出《缴费通知单》，要求何超儒于2017年8月15日之前交清2017年7月的水费1431.5元、电梯电费927.9元、电费36011.8元、电费公摊9980.6元，共计48351.8元。潘雪梅代垫了上述费用。 2017年8月10日，潘雪梅向何超儒作出《解除租赁合同通知书》，称何超儒截止2017年8月1日已拖欠租金长达12个月，经多次追讨仍拒不支付，故通知何超儒从通知发出之日解除双方的《租赁合同》，并要求何超儒支付所欠租金及违约金，履约保证金予以没收。2017年8月11日，潘雪梅将解除合同通知邮寄给何超儒，并于2017年8月15日在《南国早报》刊登了《解除租赁合同通知书》，2017年8月14日，潘雪梅将解除合同通知邮寄给许剑、褚廷媛。 本院认为，陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林作为案涉房屋的产权人，委托潘雪梅以潘雪梅的名义签订租赁合同、收取租金、解决纠纷，故潘雪梅与何超儒签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。故潘雪梅与何超儒签订的《租赁合同》直接约束陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒。 关于潘雪梅是否具有原告主体资格的问题。如前所述，潘雪梅作为受托人，依据陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的授权以潘雪梅名义负责商铺租赁合同的签订、收取租金等相关租赁事宜，但潘雪梅并非合同相对人，其与何超儒签订的《租赁合同》约束的是陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒，因此潘雪梅不具有本案原告主体资格，无权就《租赁合同》向何超儒主张权利。 关于转租的问题。《租赁合同》约定，乙方（承租方）将房屋转租、出借第三方的，须征得甲方（出租方）的书面同意；未经甲方书面同意，擅自转租、出借房屋的，甲方有权提前终止租赁合同，并不退回已收取的租金及履约保证金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第五十一条，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”何超儒主张潘雪梅2016年9月25日出具《关于同意商铺转租经营的证明》表明潘雪梅已知情并同意将案涉房屋转租给许剑，对此潘雪梅辩称从未签署过该证明，而是在许剑、韦克出具《还款承诺书》并于2017年3月28日与许剑、韦克签订《补充协议》时才得知何超儒已将案涉房屋转租，潘雪梅的这一主张与《还款承诺书》、《补充协议》及《补充协议（二）》记载的内容相符，并且，何超儒承租案涉房屋的用途是经营酒店，酒店的字号并未发生变更，在何超儒未明示的情况下，潘雪梅无法推断出实际经营者是否产生了变更。因此，本院采信潘雪梅的主张，即其于2017年3月28日得知何超儒转租的事实。之后，潘雪梅对于转租的事实并未提出异议，可以认定潘雪梅签订《补充协议》时已对何超儒转租行为追认。 关于《租赁合同》解除的时间问题。何超儒于2015年11月23日最后一次支付租金后，未再向潘雪梅交纳租金。2017年7月25日，何超儒向潘雪梅申请解除租赁合同。2017年8月10日，潘雪梅向何超儒作出《解除租赁合同通知书》，载明从通知发出之日解除双方订立的《租赁合同》。《租赁合同》约定，拖欠租金达30天以上，甲方（出租方）有权无条件单方解除合同。虽然何超儒于2017年7月25日已向潘雪梅提出解除租赁合同，但合同并未约定承租方享有单方解除合同的权利，而何超儒逾期未缴纳租金已超过应缴租金时间30天，潘雪梅有权根据合同约定单方解除合同。因此，可以认定潘雪梅于2017年8月10日作出《解除租赁合同通知书》时双方就解除合同达成合意，原告称起诉状中的“2017年8月1日”系笔误，解除合同之日应为2017年8月10日，对此本院予以确认。故原告主张原告潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与被告何超儒之间签订的《租赁合同》已于2017年8月10日解除的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告要求何超儒支付自2016年6月1日至2017年7月31日止所欠的房屋租金的问题。如前所述，潘雪梅与何超儒签订的《租赁合同》于2017年8月10日解除，原告有权要求何超儒支付合同解除前欠付的租金。根据合同约定，2012年5月1日至2012年12月31日的月租金为47037.8元，2013年1月1日至2013年12月31日的月租金为49389.69元，2014年1月1日至2014年12月31日的月租金为52353.07元，2015年1月1日至2015年12月31日的月租金为56022.02元，2016年1月1日至2016年12月31日的月租金为60514.13元，2017年1月1日至2017年12月31日的月租金为65359.02元。2012年5月1日至2017年7月31日，何超儒应当向原告支付租金3453162.46元（47037.8元/月×8个月+49389.69元/月×12个月+52353.07元/月×12个月+56022.02元/月×12月+60514.13元/月×12个月+65359.02元/月×7个月），原告确认2012年5月1日至2017年7月31日共收到租金2701994.59元。故被告仍欠租金751167.87元（3453162.46元-2701994.59元）。现原告仅要求何超儒支付所欠租金750956.94元，属对自己权益的自由处分，本院予以准许。故原告要求何超儒支付所欠房屋租金750956.94元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告要求何超儒支付逾期支付租金而产生的违约金的问题。《租赁合同》约定，每个月租金应在前一个月结束的十日前（即每月20日前）支付，逾期缴纳租金的，每逾期一日支付逾期金额0.3%的违约金，故何超儒最迟应于每月20日前支付下个月的租金。根据原告提供的被告支付租金统计表，截止2016年6月1日，被告足额交纳2015年12月31日前的全部租金外多交了1515.83元，此后被告除在2016年4月21日交纳2016年1月的租金1万元以外，2016年1月及之后的租金均未足额交纳，尚欠租金291054.82元（60514.13元/月×5个月-1万元-1515.83元）。被告应于2016年5月20日前支付2016年6月租金60514.13元，被告于2016年6月3日支付了租金5万元，故2016年6月1日至6月3日的违约金，以欠付的租金351568.95元（291054.82元+60514.13元）为基数计算。2016年6月4日至6月20日的违约金，以欠付的租金301568.95元（351568.95元-5万元）为基数计算；被告应于2016年6月20日前支付2016年7月租金60514.13元，被告于2016年7月7日支付了租金35000元，故2016年6月21日至7月7日的违约金，以欠付的租金362083.08元为基数计算。2016年7月8日至7月20日的违约金，以欠付的租金327083.08元为基数计算；被告应于2016年7月20日前支付2016年8月租金60514.13元，被告于2016年7月22日、8月7日、8月17日先后支付了租金1万元、49999元、2万元，故2016年7月21日至7月22日的违约金，以欠付的租金387597.21元为基数计算。2016年7月23日至8月7日的违约金，以欠付的租金377597.21元为基数计算。2016年8月8日至8月17日的违约金，以欠付的租金327598.21元为基数计算。2016年8月18日至8月20日的违约金，以欠付的租金307598.21元为基数计算；被告应于2016年8月20日前支付2016年9月租金60514.13元，故2016年8月21日至9月20日的违约金，以欠付的租金368112.34元为基数计算；被告应于2016年9月20日前支付2016年10月租金60514.13元，故2016年9月21日至10月20日的违约金，以欠付的租金428626.47元为基数计算；被告应于2016年10月20日前支付2016年11月租金60514.13元，被告于2016年11月1日支付了租金60500元，故2016年10月21日至11月1日的违约金，以欠付的租金489140.6元为基数计算。2016年11月2日至11月20日的违约金，以欠付的租金428640.6元为基数计算；被告应于2016年11月20日前支付2016年12月租金60514.13元，故2016年11月21日至12月20日的违约金，以欠付的租金489154.73元为基数计算；被告应于2016年12月20日前支付2017年1月租金65359.02元。被告于2017年1月18日支付了租金60500元，故2016年12月21日至2017年1月18日的违约金，以欠付的租金554513.75元为基数计算。2017年1月19日至1月20日的违约金，以欠付的租金494013.75元为基数计算；被告应于2017年1月20日前支付2017年2月租金65359.02元，故2017年1月21日至2月20日的违约金，以欠付的租金559372.77元为基数计算；被告应于2017年2月20日前支付2017年3月租金65359.02元，故2017年2月21日至3月20日的违约金，以欠付的租金624731.79元为基数计算；被告应于2017年3月20日前支付2017年4月租金65359.02元，被告于2017年4月15日支付了租金2万元，故2017年3月21日至4月15日的违约金以欠付的租金690090.81元为基数计算。2017年4月16日至4月20日的违约金，以欠付的租金670090.81元为基数计算；被告应于2017年4月20日前支付2017年5月租金65359.02元，被告于2017年4月22日、4月25日先后支付了租金65000元、3万元，故2017年4月21日至4月22日的违约金，以欠付的租金735449.83元为基数计算。2017年4月23日至4月25日的违约金，以欠付的租金670449.83元为基数计算。2017年4月26日至5月20日的违约金，以欠付的租金640449.83元为基数计算；被告应于2017年5月20日前支付2017年6月租金65359.02元，被告于2017年5月20日支付了租金2万元，故2017年5月21日至6月20日的违约金，以欠付的租金685808.85元为基数计算；被告应于2017年6月20日前支付2017年7月租金65359.02元，故2017年6月21日至被告付清所欠租金之日止的违约金，以欠付的租金751167.87元为基数计算。 关于履约保证金的问题。根据合同约定，合同经双方签字盖章后三日内乙方（承租方）向甲方（出租方）支付履约保证金20万元。在租期届满乙方履行完毕合同义务及物业服务合同义务，结清租金及水电费、物业服务费、生活垃圾清运费、停车费及其他费用并按合同约定将租赁房屋交还给甲方后，甲方在10个工作日内将履约保证金不计息退还给乙方。如乙方拖欠租金达30天以上，甲方有权单方终止合同，收回租赁房屋，乙方已缴纳的履约保证金不予退还。何超儒在合同签订后向原告交纳了20万元履约保证金，但因其逾期未支付租金导致合同解除，根据合同约定，20万元履约保证金不予退还。何超儒提出若欠付租金则应当用履约保证金抵扣的主张，本院不予支持。 关于原告要求何超儒支付拖欠的水费、电费、电梯电费、公摊费的问题。《租赁合同》约定，何超儒须自负在经营期间发生的水、电、物业费等相关费用。广西南宁市城佳物业服务有限公司于2017年8月1日发出缴费通知单要求何超儒交清2017年7月的水费1431.5元、电梯电费927.9元、电费36011.8元、电费公摊9980.6元，共计48351.8元。潘雪梅代付了上述费用。故原告要求何超儒支付水费1431.5元、电费36011.8元、电梯电费927.9元、公摊费9980.6元，共计48351.8元，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于原告要求韦克、许剑、褚廷媛对何超儒欠付的租金、违约金及水费、电费、电梯电费、公摊费共同承担还款责任的问题。许剑、韦克出具的《还款承诺书》、潘雪梅与韦克、许剑签订的《补充协议》，以及潘雪梅与韦克、许剑、褚廷媛签订的《补充协议（二）》，均为当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《补充协议（二）》：“截止2017年5月31日，乙方与丙方（何超儒）累计拖欠甲方租金共计641965.66元，违约金共计347997.92元。……甲方同意乙方调整还款时间及金额，具体还款安排如下：2017年5月20日前付6月份部分租金30000元；2017年5月31日前支付之前欠租部分租金共计449375.96元；2017年6月5日前支付6月份部分租金35359.02元；2017年6月30日前支付7月份租金65359.02元；2017年7月30日前支付8月份租金65359.02元；2017年7月31日付清所欠租金192589.7元及违约金30000元。……如果乙方及丙方按时全部履行清偿拖欠租金，甲方同意给予减免部分违约金，双方达成按叁万元收取违约金，该违约金在清偿最后一期拖欠租金时支付。如未能按时清偿的，按原租赁合同约定，全额收取违约金……”的内容，可以认定韦克、许剑、褚廷媛签署协议的行为，属自愿对《补充协议（二）》约定范围内的租金及违约金共同承担连带偿还责任，韦克、许剑、褚廷媛应对拖欠的租金641965.66元、6-8月份租金共计196077.06元（65359.02元/月×3个月）以及违约金3万元共同承担连带偿还责任，但韦克、许剑、褚廷媛最终未按协议约定还款。虽然协议约定如未能按时清偿则按原租赁合同约定全额收取违约金，但原租赁合同约束的是何超儒，并非韦克、许剑、褚廷媛，因此韦克、许剑、褚廷媛仅对协议约定的应付租金838042.72元（641965.66元+196077.06元）以及违约金347997.92元共计1186040.64元共同承担连带偿还责任。故原告要求韦克、许剑、褚廷媛对何超儒所欠租金及逾期支付租金的违约金共同承担还款责任，本院仅支持《补充协议（二）》约定范围内的数额，超出部分本院不予支持。原告要求韦克、许剑、褚廷媛对何超儒欠付的水费、电费、电梯电费、公摊费共同承担还款责任，协议中并未约定，原告的该项请求没有事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认潘雪梅、陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林与何超儒签订的《租赁合同》于2017年8月10日解除； 二、何超儒向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付所欠房屋租金750956.94元及逾期支付租金而产生的违约金（以逾期应付租金为基数，每逾期一日按应付租金的0.3%计算：2016年6月1日至6月3日的违约金，以欠付的租金351568.95元为基数；2016年6月4日至6月20日的违约金，以欠付的租金301568.95元为基数；2016年6月21日至7月7日的违约金，以欠付的租金362083.08元为基数；2016年7月8日至7月20日的违约金，以欠付的租金327083.08元为基数；2016年7月21日至7月22日的违约金，以欠付的租金387597.21元为基数；2016年7月23日至8月7日的违约金，以欠付的租金377597.21元为基数；2016年8月8日至8月17日的违约金，以欠付的租金327598.21元为基数；2016年8月18日至8月20日的违约金，以欠付的租金307598.21元为基数；2016年8月21日至9月20日的违约金，以欠付的租金368112.34元为基数；2016年9月21日至10月20日的违约金，以欠付的租金428626.47元为基数；2016年10月21日至11月1日的违约金，以欠付的租金489140.6元为基数；2016年11月2日至11月20日的违约金，以欠付的租金428640.6元为基数；2016年11月21日至12月20日的违约金，以欠付的租金489154.73元为基数；2016年12月21日至2017年1月18日的违约金，以欠付的租金554513.75元为基数；2017年1月19日至1月20日的违约金，以欠付的租金494013.75元为基数；2017年1月21日至2月20日的违约金，以欠付的租金559372.77元为基数；2017年2月21日至3月20日的违约金，以欠付的租金624731.79元为基数；2017年3月21日至4月15日的违约金以欠付的租金690090.81元为基数；2017年4月16日至4月20日的违约金，以欠付的租金670090.81元为基数；2017年4月21日至4月22日的违约金，以欠付的租金735449.83元为基数；2017年4月23日至4月25日的违约金，以欠付的租金670449.83元为基数；2017年4月26日至5月20日的违约金，以欠付的租金640449.83元为基数；2017年5月21日至6月20日的违约金，以欠付的租金685808.85元为基数；2017年6月21日至被告何超儒付清所欠租金之日止的违约金，以欠付的租金751167.87元为基数）； 三、何超儒向陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林支付拖欠的水费1431.5元、电费36011.8元、电梯电费927.9元、公摊费9980.6元，共计48351.8元； 四、韦克、许剑、褚廷媛在何超儒应当支付的房屋租金、违约金共计1186040.64元的范围内共同承担连带偿还责任； 五、驳回陈钊军、陈泽彬、林剑、宁国森、朱春林的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费17256元、公告费820元，合计18076元（原告已预交）,由被告何超儒、韦克、许剑、褚廷媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 人民陪审员  黄永红 人民陪审员  莫艳林 二〇一八年十二月二十六日 法官 助理  韦春迪 书 记 员  周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。