河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初3530号原告：薛继生，男，汉族,1959年11月19日出生河南省洛阳市老城区都路日报社家属院6号楼3门1602号。被告：李新营，男，汉族,1983年4月2日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：杨景雷，河南天豫师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王佳淇，河南天豫律师事务所实习律师般代理。第三人：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地：洛阳市西工区行署路**院**楼4门**。法定代表人：白松朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨腾飞，男，汉族,1988年7月7日出生，住河商省平舆县。该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：刘兴邦，男，汉族,1955年12月28日出住河南省洛阳市润**。该公司法律顾问，特别授权。原告薛继生诉被告李新营及第三人洛阳懿皇房产经纪有限司(以下简称“懿皇公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院作出(2017)豫0311民初4808号判决后，原告薛继生不服上诉，洛阳市中级人民法院认为事实不清发回我院重审，本院依法适用普通程序，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。原告薛继生、被告李新营的委托诉讼代理入杨景雪、王佳骐及第三人懿皇公司的委托诉讼代理人杨腾飞、刘兴邦到庭参加诉讼，本案现已审理终结原告向本院提出诉讼请求:1、依法判令解除原、被告及第三人之间签订的000457号《房屋买卖(居间)合同》；2、判令被告李新营向原告薛继生支付造约金26.4万元:3、本案诉讼费、律师费等合理费用由被告承担。事实和理由:2017年初，原告为给在上海工作的孩子购置住房，委托懿皇公司居间出售本人名下的洛阳房产。2017年6月24日，经协商一致，原、被告及懿皇公司达成了0008457号《房屋买卖(居间)合同》。根据合同约定，被告应当与2017年7月9日向原告交付首批购房款人民币224万元，余款39万元向公积金中心中请贷款支付，贷款金额、期限、利率以公积金中心审批为准，如审批金额低于申请贷款金额，不足部分由乙方(买方)与该房屋所有权转移登记之日前，以现金方式交付给甲方。合同第八条第5项、第6项另就乙方的造约责任进行了明确约定：乙方如违反木合同约定或其他由于乙方的原因而不予买受该房屋的，应向甲方(卖方)支付成交价格10%的违约金，且甲方有权解除合同另行出卖该房屋。合同签订后，被告造背诚信，并未履行合同约定的任何义务，拒不按期支付房款，原告现依法向法院起诉。被告李新营辩称,1、答辩人在本合同履行中无任何过错造成本合同无法继续履行的责任不在答辩人。2017年6月24日，经第三人懿皇公司居间撮合，答辩人与原告及懿皇公司签订房屋买卖居间合同，合同约定答辩人购买原告位于中和湾2-1-2802号房屋，房屋面积316.53平米，总价264万元，双方一致同意用公积金贷款方式购买房屋。合同签订后，答辩人向懿皇公司支付了中介服务费、贷款服务费和预付款。2017年7月初答辩人接到第三人懿皇公司经办人员韩丁电话通知，称该房屋面积超出住房公积金贷款的上限，无法办理公积金贷款，答辩人接到通知后，立即通知了原告，该合同无法继续履行，并于7月15日与原告到懿皇公司店内三方进行当面协商处理此事。根据以上事实可以看出，造成原告与答辩人合同无法履行的根本原因是该房星面积超出了公积金贷款的上限，无法办理公积金贷款。该房屋买卖合同是经过专业的房屋中介机构及第三人懿皇公司居间促成，所用合同也是第三人懿皇公司的制式合同，约定房屋采用公积金贷款购买，也是三方知情且同意的，答辩人与原告一样均为普通公民，且并未从事过房地产相关行业，没有相关知识，对公积金贷款购房的详细政策并不了解。基于对第三人懿皇公司作为专业房屋中介机构的信任，才签订了该合同，交纳了相关费用，并进行了相关准备，如果合同签订之时，作为专业房产中介机构的懿皇公司提出该房屋面积不符合公积金贷款的条件，那么当时三方不签订本合同，就不会出现今天的局面，所以在本案争议的合同最终无法履行这一过程中，答辩人无任何过错，不应当承担任何责任。2、本案涉案的合同是2017年6月24日签订，答辩人于7月初接到第三方懿皇公司的电话通知，并及时通知了原告，三方于7月15日进行了当面协商；原告在接到答辩人电话通知时已经知道该合同无法继续履行，可以继续寻找其他买家。从签订合同到三方会面只有21天，可以说答辩人在得知该合同无法继续履行的情形后已经积极覆行了通知义务，避免原告产生损失，且整个过程只有21天，在此情况下原告没有也不可能遭受损失，所以原告依据合同向答辩人主张违约金不符合法律和事实。基于以上两点，答辩人认为，合同履行中答辩人无过错，且原告无损失，原告依据合同向答辩人主张违约金于法无据不应支持。第三人懿皇公司辩称,1、2017年6月24日在我公司居间中介基础上薛继生与李新营签署了《房屋买卖(居间)合同》(合同编号:003457)，买卖原告薛继生所有的位于洛龙××中××小区2-1-2802房屋。该合同约定房屋成交价格为264万元，被告李新营以公积金贷款方式购买该房屋。该合同系当事人真实意思表示，不违背法律强行性规定和社会公共利益，为有效合同。2、该合同约定被告李新营于2017年7月9日支付224万元首付款与银行监管。但被告李新营未能按约定支付，买卖双方发生纠纷致使该合同无法履行。3、合同对违约责任有明确的约定，法律对违约贵任有明确的规定，谁违约，谁应当根据合同的约定和法律的规定依法承担违约贵任。本院经审查认定事实如下:2017年6月24日，原告薛继生(甲方、卖方)、被告李新营(乙方、买方)、第三人懿皇公司(丙方居间方)经协商一致，签订了编号为0003457的《房屋买卖(居间)合同》。合同约定被告李新营购买原告薛继生位于洛龙××路××中××房产，房屋面积316.53平方米，房屋所有权证号为洛房权证字第**，房屋成交价为264万元。乙方于2017年7月9日交付224万元与银行方，经丙方代为保管的房屋房款(预留尾款)1万元，甲乙双方需积极配合丙方于业主拿到全部尾款前交接有关该房屋之杂费。甲方于拿到全部房款3日内交付房屋与乙方使用。余款39万元乙方向公积金中心申请公积金贷款支付，贷款金额、期限、利率等具体以银行或公积金中心审批为准。如审批贷款金额低于申请贷款金额，不足部分由乙方于该房屋所有权转移登记之日前，以现金方式交付给甲方。基于丙方已提供该房屋居间服务并促成合同有效成立甲乙双方在签订本合同时由乙方向丙方支付居间服务费52800元；如甲方双方委托丙方办理过户服务、贷款服务的，乙方须向丙方交付房屋权属过户服务费2000元、贷款服务费3000元。乙方按本合同约定交清全部房款或已付首付款并通过银行或公积金中心贷款审批的情况下，甲乙双方按丙方要求于贷款审批通过3个工作日内共同到房管局现场办理该房屋所有权转移登记手续。本合同签订成立后，甲方如违反本合同约定或其他由于甲方的原因而不予将该房屋出卖给乙方的，应退还乙方已交付的所有款项，并向乙方支付该房屋成交价格10%的违约金，乙方有权解除本合同。本合同签订成立后，乙方如违反木合同约定或其他由于乙方的原因而不子买受该房屋的，应向甲方(卖方)支付房屋成交价格10%的违约金，且甲方有权解除合同另行出卖该房屋。买受该房屋的，应向甲方(卖方)支付房屋成交价格10%的选约金，且甲方有权解除合同另行出卖该房屋。乙方未按本合同第四条的约定支付购房款，每逾期一天，应按房屋成交价格每日万分之五向甲方支付违约金，逾期30日，乙方应向甲方支付该房屋成交价格10%的约金。甲方有权解除本合同另行出卖该房屋。由于一方违约，为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。同日，被告李新营向第三人懿皇公司交纳了10000元预留尾款、39600元中介服务费、2000元代办服务费、3000元贷款服务费。2017年8月25日，河南松盛永进律师事务所出具的收据显示收到薛继生壹万贰仟元整，系付法律服务费11000元、办理费1000元。庭审中第三人懿皇公司称三方已经过多次协商，其中首次协商是2017年7月10日前，合同不能履行是因为案涉房屋面积大大，超出公积金贷款的范围，不能办理公积金贷款。本院认为：本案中，原告薛继生、被告李新营、第三人懿皇公司三方签订的合同中约定案涉房屋成交价为264万元，约定被告于2017年7月9日前交纳224万元房款，剩余房款39万元通过公积金贷款支付。但因该交易房屋面积过大，超出公积金贷款审批的范围，不能办理公积金贷款，原、被告、第三人均知晓该事实，且三方已经过多次协商，没有达成一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。当事人在明知无法办理公积金贷款的情况下享有法定的解除权，没有交纳购房款不属于违约行为，不应承担违约责任，故对原告主张被告李新营支付26.4万元违约金及律师费的诉求，本院不予支持。在无法办理公积金贷款的情况下，原告主张解除该合同的诉求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，经合议庭评议并经审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告薛继生、被告李新营、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司于2017年6月24日签订的编号为0003457的《房屋买卖(居间)合同》；二、驳回原告薛继生的其他诉讼请求本案受理费5360元，由原告薛继生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提起上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姚少庆人民陪审员  李喜敏人民陪审员  张明明二〇一八年十二月二十九日书 记 员  郭佳瑶