广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11472号原告：麦智荣，男，1979年7月5日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黄正熙，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：江俊涛，广东泓业正杰律师事务所律师。被告：中山市小榄工业区开发有限公司，住所地广东省中山市小榄镇工业大道南26号103.法定代表人：林有权。委托诉讼代理人：何为，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：范绍亭，广东励而德律师事务所律师。原告麦智荣与被告中山市小榄工业区开发有限公司建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序分别于2018年11月15日和12月13日两次公开开庭进行了审理。原告麦智荣及其委托诉讼代理人江俊涛，被告中山市小榄工业区开发有限公司的委托诉讼代理人何为、范绍亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2010年8月8日签订的土地使用权合同；2.请求判令被告立即向原告赔偿经济损失42632600元及利息（以42632600元为基数，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。事实和理由：因广珠轻轨小榄镇段拆迁建设需使用原告自有的位于中山市××村、实用面积为16.8296亩的工业用地，原、被告于2010年8月8日签订土地使用权合同一份，约定被告以位于中山市小榄镇花园路、实用面积为40.0326亩的工业用地置换原告上述位于中山市××村、实用面积为16.8296亩的工业用地；双方同意用地按等额实用面积置换，差额部分由原告按照每亩400000元计算地价款（含办证费），用地差额为23.303亩，差额地价款为9281200元。合同签订后，原告依约将置换土地交付给被告使用并支付全部差额地价款，但被告至今仍未交付置换土地给原告使用。原告经了解发现，置换土地被中山市第二人民法院于2018年4月6日在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖并以42632600元拍卖成交，被告现已履约不能，故土地使用合同应予解除。被告没有按合同约定交付置换土地给原告，造成原告巨大经济损失。该置换土地经法院公开拍卖以42632600元成交，故原告的经济损失可按照置换土地的成交价42632600元确定。综上，为维护自身合法权益，原告特依法提起诉讼，望判如所请。被告辩称，涉案土地被司法拍卖导致被告不能履行合同，被告愿意承担原告损失。现原告主张按照拍卖成交价格42632600元，该金额是在合同如果能履行所可能产生的预期收益损失，并不是原告实际已经发生的损失。对于预期损失请法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条及该法司法解释第三十条、第三十一条规定的可预见规则、减损规则、损益相抵规则及过失相抵规则酌情认定。同时，请法院考虑本案以下情节:1.原告实际损失是向被告支付的9281200元地价款及交付给被告的16.823亩工业用地。该16.823亩工业用地按合同约定的每亩40万元计算，价值为6729200元。两项实际损失合计16010400元，如加上银行同期贷款利息，如按年利率6%计算，为23695392元。该损失与原告主张的42632600元溢价损失相差2000多万元，已经超出了双方签订合同时可以预见的损失合理范围；2.被告因该合同获利仅1600多万元，如支付4000多万元的赔偿金，与其过错不相当；3.从双方过错考虑，涉案土地登记于案外人名下，因此双方合同没有约定土地交付时间，即合同履行期间满前因案外人不能清偿到期债务，导致土地被司法拍卖，是被告不能控制的客观风险，并不是被告主动违约，被告不存在故意的过错。且原告对涉案土地登记于第三人名下是明知的，涉案土地被抵押，原告愿意签订该合同表示已经知悉且接受该商业风险。如果全部溢价损失均由被告承担，有失公允；4.合同签订以来长达8年时间，原告并没有催告，也没有提出解除合同从而降低损失，放任损失的扩大，原告有一定的过错。综上，请法院酌情认定本案的损失。对于原告第二项主张从起诉之日起的利息，被告认为不是本案的损失，如法庭支持原告损失，迟延履行的利息可按通过强制执行程序计算，原告无权主张判决前的利息。最后，双方在合同中并无约定诉讼费由败诉方承担，因此被告不承担诉讼费用。另外，对于法庭认定的损失金额，由于金额较大，被告需要时间筹集资金，请求延期至明年8月左右支付。原告围绕其诉讼请求依法提交了土地使用权合同、转账记录、收款收据、关于加快落实麦智荣置换和出让工业用地的函、淘宝网拍卖成交记录、企业登记资料、土地使用权出入合同、广珠轻轨（小榄镇）征地补偿合同等证据，被告围绕其抗辩主张依法提交了淘宝网拍卖成交记录、置换土地协议等证据。本院组织当事人进行了证据交换，对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月13日，原告与中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室签订广珠城轨（小榄镇）征地补偿合同一份，主要载明：因广珠城际快速轨道交通工程（中山段）建设的需要，需征用和征收原告位于中山市小榄镇绩东二怡丰五村的工业地6.731亩；原告同意中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室在中山市小榄镇工业基地绩东二怡丰四村调换6.731亩工业用地给原告，中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室在该上述调换用地边向原告出让3.266亩工业用地，转让价款为1241080元；原告同意中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室以1000元/平方米的价格承让原告面积为30656.808平方米（折合为45.985亩）的土地，金额为30656808元；中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室负责协助原告办理位于中山市小榄镇泰昌路路边15.75亩工业地的转换商住地功能手续，转换功能费用由中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室负责；以上土地面积按实测为准，以上土地价款折合为29415728元；中山市小榄镇房屋拆迁管理办公室自本合同签订之日起三十日内向原告支付全部补偿款29415728元，原告需在2007年12月17日前完成交地手续；等等。2008年12月5日，原告与案外人中山市泰丰工业发展有限公司、中山市小榄镇拆迁管理办公室签订土地使用权出让合同一份，主要载明：中山市泰丰工业发展有限公司向原告出让位于中山市小榄镇工业基地（绩东二段）编号为H/3-03#-2号土地；土地总面积为5240平方米，实用面积为4954.18平方米（约7.431亩）；土地转让价款为5240000元，原告于签订合同三天内向中山市泰丰工业发展有限公司清付该款；中山市小榄镇拆迁管理办公室负责将该用地的国有土地使用证办理到原告名下，涉及的测量费、工本费等一切费用由原告承担；等等。2010年5月28日，被告与案外人中山市高利制锁股份有限公司签订置换土地协议一份，主要载明：被告与案外人中山市高利制锁股份有限公司双方辖下土地以工业用途的建设用地性质按实际用地面积1:1的比例互换，互不作价，置换土地面积余下部分按出让土地补偿形式执行；被告将其名下的位于中山市××53.630亩用地置换给中山市高利制锁股份有限公司，并负责清理地上建筑物、作物并填土至珠基+2.05交付给被告使用，交付时间为办理该用地土地证后六十天内；中山市高利制锁股份有限公司将位于中山市××40.033亩用地置换给被告，对比被告置换用地超出的13.597亩，被告同意按236000元/亩出让给中山市高利制锁股份有限公司，价款为3208900元，中山市高利制锁股份有限公司应于新置换53.630亩工业用地出具土地证后十五天内向被告付清；中山市高利制锁股份有限公司负责清理置换给被告用地的地上建筑物、作物并填土至珠基+2.05交付给被告使用，交付时间为本协议签订日起三十天内；等等。2010年8月8日，原、被告签订签订土地使用权合同一份，主要载明：被告以位于中山市小榄镇华园路、实用面积为40.0326亩的工业用地置换原告位于中山市××村、实用面积为16.8296亩的工业用地；双方同意用地按实用面积置换，差额部分按每亩400000元计算地价款（含办证费），按用地差额23.303亩计算原告应向被告支付价款为9281200元，原告于签订本合同七天内向原告支付该款的50%，余款于九十天内付清；被告移交土地给原告后，原告必须遵守并按照小榄镇建设管理细则的规定建设，在建厂房时相邻双方必须共用围墙，共用围墙部分费用由相邻双方摊分；被告交地的条件为土地平整、无障碍物，高程按四周路面低60厘米，并负责建设地块周围的公用设施，供水、排水、管线建设至土地的其中一边；原告应根据要求自行安装变压器及附带设施，本区内供电为高压电；原告必须在被告交地并办理国有土地使用权证后两年内动工建设，且报建面积不少于审批方案建筑面积的50%，并于二十四个月内使完工；等等。后原告按约向被告交付了置换的土地并分别于2010年8月25日（两笔）和2010年10月25日通过案外人麦其秉的账户向被告转账支付了2281200元、3000000元及4000000元，共计9281200元。但是，被告未向原告交付上述土地，原告遂于2017年8月16日向被告发出关于加快落实麦智荣置换和出让工业用地的函件，要求被告尽快履行合同义务，落实上述置换和出让的工业用地。2018年2月28日，本院发出网拍公告，拟对中山市高利制锁股份有限公司名下位于中山市小榄镇华园路的一幅工业地使用权进行网络公开拍卖，土地面积为26688.4平方米，执行案号为（2017）粤2072执9086号。经过网络拍卖竞价，上述土地使用权于2018年4月6日上午10:11:14网拍结束，成交价为42632600元。2018年9月11日，原告以被告拒不按约交付置换及出让土地且其用于置换的土地已被拍卖等为由诉至本院，提出上述请求。庭审过程中，原、被告双方对涉案土地使用权已被拍卖而无法继续履行合同的事实并无争议，但对由此给原告造成的经济损失及付款期限问题存在争议。对此，原告诉讼主张按照拍卖价确定其实际损失。被告对此不予确认，认为损失应由法院进行认定，诉讼费用由原告承担，并提出分期赔偿原告损失的方案，承诺于2019年10月31日前分四期等额支付法院认定的损失给原告，具体为2019年1月31日前、3月31日前、6月30日前和10月31日前，如在此期限逾期的，以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告，如果判决书送达时间迟于第一期付款时间的，第一期款项于判决书送达之日起七日内支付。原告同意被告上述付款方案并同意承担诉讼费用。本院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷。原、被告双方自愿签订土地使用权合同，将其各自享有权利（合同权利等）的土地使用权进行置换或转让，属于其对自身权利的处分，于法不悖，双方均应按约履行各自义务。如上查明事实可见，原告签订合同后已按约履行了支付转让款9281200元并向被告交付了其用于置换的土地，但被告至今未能按约向原告交付其承诺用于置换和出让的土地。现被告承诺用于置换的土地使用权已被本院拍卖，也就是说原、被告之间的土地使用权合同已无继续履行的可能性，故原告诉求解除该合同，理据充分，本院予以支持。基于合同是因被告未按约履行交付土地而无法继续履行的，被告应承担相应的违约责任，赔偿原告因此造成的经济损失。现双方主要争议的焦点在于损失的金额问题。原告诉讼主张按该土地的拍卖价款42632600元为其经济损失数额，而被告予以否认但未提供相关证据予以反驳。对此，根据双方的陈述和提供的证据，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，而本案中合同履行后原告可获得的涉案土地使用权，该使用权的价值就是其可获得的利益。本案中，该土地使用权的价值已经通过拍卖形式显示为42632600元，故本院依法采纳原告的该诉讼主张，认定被告未能按约履行合同而导致其损失为42632600元。被告并不否认需要向原告赔偿经济损失，但以需要时间筹集资金等为由提出了分期付款及利息支付的方案，而原告对被告该方案表示了同意。经审查，原、被告双方同意的方案于法不悖，本院予以采纳，即被告于2019年10月31日前分四期等额支付损失给原告，具体为2019年1月31日前、3月31日前、6月30日前和10月31日前，如在此期限逾期的，以每期应付金额为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告，如果判决书送达时间迟于第一期付款时间的，第一期款项于判决书送达之日起七日内支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告麦智荣与被告中山市小榄工业区开发有限公司于2010年8月8日签订的土地使用权合同；二、被告中山市小榄工业区开发有限公司于2019年10月31日前分四期等额赔偿经济损失42632600元给原告麦智荣，具体为被告中山市小榄工业区开发有限公司分别于2019年1月31日前、2019年3月31日前、2019年6月30日前和2019年10月31日前各向原告麦智荣赔偿经济损失10658150元。如果判决书送达时间迟于2019年1月31日的，第一期款项于判决书送达之日起七日内支付。如被告中山市小榄工业区开发有限公司逾期支付赔偿款的，以每期应付金额为基数从应付款之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告麦智荣至实际付款之日止；三、驳回原告麦智荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254963元，由原告麦智荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一八年十二月二十一日书记员  郭敏清