广州铁路运输法院 民 事 判 决 书 (2018)粤7101民初83号 原告：广深铁路股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区和平路**。 法定代表人：武勇，董事长。 委托代理人：何灿舒、云芸，广州君信律师事务所律师。 被告：邹醒如，女，汉族，1970年3月26日出生，住广州市荔湾区。 原告广深铁路股份有限公司（以下简称广深公司）与被告邹醒如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，于同年11月1日公开开庭审理本案。原告广深公司委托代理人何灿舒、被告邹醒如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广深公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的合同编号为［2014］广深字155号《房屋管理合同》于2018年7月20日解除；2、被告立即搬离原告位于广州房屋并返还给原告；3、被告按5000元／月的管理费标准向原告支付2018年7月的管理费及按市场价格25200元／月的标准支付自2018年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占用费（暂计至2018年8月31日为25200元）；4、原告无需退还被告租赁保证金10000元；5、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2014年3月12日，原、被告签订《房屋管理合同》，约定原告将位于广州建筑面积约200平方米的房屋租赁给被告作饮食用途使用，租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，全年管理费为60000元。被告在合同签订之日向原告支付10000元的租赁保证金。 合同届满后，原、被告未续签合同，但被告继续使用租赁房屋并未搬离。为此，原告于2018年7月12日发函给被告，要求其在2018年7月20日前腾空房屋交还原告。因被告至今未向原告返还租赁房屋，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告邹醒如辩称：一、涉案租赁合同届满后，双方虽未续签合同，但其一直按期交纳租金，履行合同义务，且对涉案房屋享有优先承租权；二、被告承租涉案房屋投入资金巨大，希望继续承租涉案房屋；三、原告主张按市场价格支付管理费、房屋占用使用费及不退还保证金的诉请，无事实依据和法律依据，依法不应支持。 本院经审理查明，2014年3月12日，原告广深公司作为甲方与被告邹醒如作为乙方签订《房屋管理合同》（合同编号：［2014］广深字155号），约定：一、甲方向乙方出租其位于广州作饮食用途使用，建筑面积约200平方米；二、租赁期限及管理费：租赁期限为一年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。房屋管理费按月收取，每月管理费为5000元，全年管理费60000元；三、乙方在签订合同之日后，向甲方交纳两个月的管理费10000元保证金；四、合同期满后或解除的处理：合同期满前，如甲方继续出租，在同等条件下，乙方有优先权，但乙方应在期满三个月前通知甲方要求续租，并须得到甲方的同意，双方在期满两个月前重新签订合同，否则甲方有权另行招租；五、违约责任：乙方迟延交管理费，每逾期一天，按年管理费的1%向甲方支付违约金，且甲方可按约定解除合同。等等。 合同签订后，广深公司将涉案房屋交付邹醒如使用，邹醒如依约支付租金。合同期限届满后，双方未续签租赁合同，邹醒如一直继续占有使用案涉房屋。 2018年7月12日，广深公司广州工务段向邹醒如发出《终止租赁通知书》，载明：“你与广深公司签订的《房屋管理合同》已届满，……我段作为广深公司的下属站段，是合同约定的执行单位，现正式通知你，自2018年7月20日起不再向你出租租赁房屋，请你在2018年7月20日前将租赁房屋腾空并交还我段……。”广深公司广州工务段将上述通知邮寄送达邹醒如并在涉案房屋门口处进行张贴。 由于邹醒如至今未搬离、返还案涉房屋，遂酿成本案纠纷。 另查明，涉案合同到期后，邹醒如按照合同约定的管理费5000元/月交纳管理费至2018年10月31日。 此外，广深公司在诉讼中提供了一份产权证明拟证实涉案房屋系合法报建。但广深公司未能提供证据证明该产权证载明的地址“天河区天河火车站内自编12号”与涉案房屋地址“广州”的关联性，本院不予采纳。 上述事实，有广深公司提供的涉案《房屋管理合同》、《终止租赁通知书》、银行转账凭证、快递回单及双方当事人陈述等证据予以佐证，并经法庭质证，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，原告广深公司将位于广州的房屋出租被告邹醒如使用，双方签订的《房屋管理合同》实为房屋租赁合同，广深公司未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证、产权证书等证件，故上述合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”据此，广深公司主张邹醒如返还涉案房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效，故广深公司依据涉案合同主张租赁保证金10000元无需退还的诉请，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”庭审中，广深公司、邹醒如均确认邹醒如交纳房屋管理费至2018年10月31日。据此,自2018年11月1日起至实际返还商铺之日止，邹醒如仍应按照合同约定的管理费标准5000元/月向广深公司支付占有使用费。广深公司主张邹醒如按照市场价格25200元/月的标准支付占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告邹醒如于本判决生效之日起十日内，搬离租赁房屋，将位于广州市禺东西路8052号的房屋返还原告广深铁路股份有限公司； 二、被告邹醒如于本判决生效之日起十日内，支付原告广深铁路股份有限公司自2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费（占有使用费按每月5000元计算，暂计至2018年11月31日为5000元）； 三、驳回原告广深铁路股份有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费805元，由原告广深铁路股份有限公司755元，由被告邹醒如负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。 审 判 长  江 洁 人民陪审员  谢见日 人民陪审员  徐昭生 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  卓银涛 附：判决适用的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。