四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1123民初2221号 原告：王树林，男，生于1967年5月22日，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人（特别授权）：万文清，四川万文清律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭佳欣，四川万文清律师事务所律师。 被告:犍为县黄家超市，住所地：四川省犍为县玉津镇梧荫街，统一社会信用代码：9151112374964422X7。 投资人：黄远友，总经理。 委托诉讼代理人：刘昌华，男，公司员工。 原告王树林与被告犍为县黄家超市房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理，依法由审判员舒利适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王树林的委托代理人万文清、郭佳欣，被告犍为县黄家超市的委托代理人刘昌华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王树林向本院提出诉讼请求：请求法院确认被告单方解除合同无效;请求法院判令被告支付原告第四年租赁85,501元，物管费4,154元，合计89,655元；诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年8月19日签订《租赁合同》，约定被告租赁原告名下位于犍为县玉津镇岷江北路95号鹭岛国际社区XXXXXX门市，租期为五年，从2015年8月20日起至2020年10月19日止，第一年和第二年租金为77,552元，第三年租金为81,430元，第四年租金为85,501元，第五年租金为89,776元，每一年交付一次租金，头年租金到期前一个月内支付第二年租金，在本合同签订3日内支付第一年租金，租赁期间水电物管费由被告负责。现合同已经履行三年，被告以门店经营亏损为由单方面解除合同既不符合合同约定也不符合法律规定，被告解除合同的行为无效。被告应该按约履行合同义务，支付原告第四年租金及物管费。 被告犍为县黄家超市辩称：原告所诉是事实，被告要求终止租赁合同是因为被告经营困难，出现资金短缺，被告公司决定不再继续租用原告的门市；原告找被告要求支付第四年租金时，被告告知了企业的现状，希望能减租或其他协商方案，但未能达成一致意见；被告在今年11月3日告知了原告提前终止租房合同的事宜，但原告不进行交接，也不同意终止合同。被告存在违约行为，愿意承担自2018年10月20日至11月2日的房屋租金，并按每日3‰给付迟延支付房租的违约金，并承担10,000元的解除合同的违约金。 原告王树林为证明其主张，向本院提交了身份证复印件、租赁合同原件、房产证复印件、国土证复印件、短信截图一份。对原告提交的证据，被告犍为县黄家超市对其三性没有异议。 被告犍为县黄家超市为证明其主张，向本院提交了租赁合同复印件、关于提前终止租房合同的函、短信截图两页。对被告提交的证据，原告王树林对其三性没有异议，但原告不同解除合同。 根据原、被告双方提供的证据及双方在庭审中的陈述，本院经审理后查明的事实为：原告王树林与朱玉英系犍为县玉津镇岷江北路95号鹭岛国际社区XXXXXX门市的共同共有人。2015年8月19日，原告王树林与被告犍为县黄家超市签订《租赁合同》，合同约定原告将座落于犍为县玉津镇岷江北路95号鹭岛国际社区XXXXXX门市，面积230.81平方米租赁给被告，租期五年，从2015年10月20日起至2020年10月19日止，实际合同签订日从2015年8月20日（两个月免租期，乙方装修）该日进行交接，以后所产生的水电、物管费由被告承担。房屋租金为28元/平方米.月，第一年租金共计77,552元,第二年不变，第三年起按5%递增，全年租金共计81,430元，第四年租金共计85,501元，第五年租金共计89,776元。每一年交付一次租金，头年租金到期前一个月内支付第二年租金……如未按时支付则按应支付租金每日的3‰收取违约金，超出一个月未付，原告有权停电、停水并终止合同，造成一切损失由被告自行承担……被告在经营期间产生的水、电、税收、物管费由被告自行承担……违约责任：违约方解除本合同，应向对方支付违约金10,000元，由此给对方造成的损失超过10,000元人民币的，按实赔偿……双方签订合同后，被告犍为县黄家超市已租赁原告王树林的门市使用了三年，并全额支付了前三年的租金和物管费，物管费是由被告直接支付给物业服务公司。2018年9月，原告找到被告要求支付第四年的租金，被告开始要求延期，后又要求协商降低租金，均未果，11月3日，被告通过短信向原告送达《关于提前终止租房合同的函》，载明“因市场影响门店经营亏损，经我方提出下调租金，协商后未达成一致意见。公司研究，对鹭岛店调整到自有门市半岛御景新开门店，于2018年10月31日已经对鹭岛店关闭撤除，请房东于2018年11月8日前到犍为县黄家超市办公室汪小兰处领钥匙、水、电卡进行交接，善后事宜双方协商解决。如超过2018年11月8日不领钥匙造成门市损坏，概不负责”，原告收到信息后电话告知被告不同意提前终止合同，并于11月12日向本院提起诉讼。 本院认为，原告王树林与被告犍为县黄家超市于2015年8月19日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认，该合同对双方当事人具有约束力。2018年11月3日，被告向原告送达《关于提前终止租房合同的函》，原告不同意提前终止合同，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《租赁合同》是否存在约定解除或法定解除的情形，合同是否应该解除；2、原告要求被告支付第四年租金及物管费的请求是否成立。 1、原、被告双方签订的《租赁合同》是否存在约定解除或法定解除的情形，合同是否应该解除。被告犍为县黄家超市向原告送达《关于提前终止租房合同的函》后，原告明确表示不同意提前终止合同，且在审理过程中，双方未协商达成一致意见，故本合同不存在约定解除的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条赋予的法定解除权，是守约方行使的权利；本案中亦不存在第一百一十条列出的违约方可行使合同解除权的三种情形，因此被告以其门店经营困难，与原告多次协商未达成一致意见，向原告发函要求提前终止合同的行为不符合法律规定，故原告主张确认被告单方解除合同无效的请求符合法律规定，本院予以支持。原、被告应按照签订的《租赁合同》继续履行合同义务。 2、原告要求被告支付第四年租金及物管费的请求是否成立。因被告单方解除合同的行为无效，原、被告应继续按照签订的合同履行各自的义务，故原告主张被告支付第四年租金的请求符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付第四年的物管费，因原告未提交相应的证据证明物管费计算方式及金额，故原告的该项主张因证据不足本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告犍为县黄家超市单方解除原告王树林与被告犍为县黄家超市2015年8月19日签订的《租赁合同》的行为无效； 二、被告犍为县黄家超市于本判决生效后十五日内支付原告王树林租金85,501元； 三、驳回原告王树林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1,021元，由被告犍为县黄家超市负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  舒利 二〇一八年十二月十一日 书记员  何岸 附：本判决适用法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（五）法律规定的其他情形。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。