四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0121民初3623号 原告：余明花，女，1984年3月19日出生，汉族，住四川省中江县。 原告：代其武，男，1977年9月2日出生，汉族，住四川省中江县。 二原告共同委托诉讼代理人：李隆春，四川信诺达律师事务所律师。 被告：成都市凤翔实业有限责任公司，住所地成都市金牛区蜀兴西街36号6幢4楼2号。 法定代表人：何晓雯。 被告：成都市开成投资有限公司，住所地成都市金牛区蜀兴街36号6幢2楼2号。 法定代表人：钟莉。 上述二被告共同委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 原告余明花、代其武与被告成都市凤翔实业有限责任公司(以下简称“凤翔公司”)、成都市开成投资有限公司(以下简称“开成公司”)房屋销售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告余明花及二原告的委托诉讼代理人李隆春，被告凤翔公司、开成公司共同委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余明花、代其武向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付初始登记违约金7017元，并自2015年10月27日起按银行同期贷款利率支付利息。被告向原告支付转移登记违约金19926元，并自2017年2月25日起按银行同期贷款利率支付利息至付清为止，合计26943元；2.被告承担诉讼费。事实与理由：原告与二被告于2013年10月27日签订《商品房买卖合同》，原告依约履行了全部义务，但被告未按《商品房买卖合同》第十九条产权登记（一）初始登记、（二）转移登记约定的时间取得案涉楼栋的初始登记及为原告办理房屋所有权证。按照合同约定，被告应于2015年3月31日前取得整栋楼的权属证明，即初始登记，于2015年8月30日前取得房屋所有权证书，即转移登记。而被告均未在约定时间内履行义务，直到2015年9月28日才完成初始登记，2017年1月26日才完成转移登记。二被告存在严重违约，应依约承担违约责任，请支持原告的诉请。 被告凤翔公司、开成公司辩称，对原告主张的双方成立房屋买卖合同关系、房屋的交付时间的事实无异议，所涉楼栋的初始登记及案涉房屋的转移登记未按合同约定办理属实。一、原告主张被告承担逾期办理初始登记及转移登记的违约金的诉请已过诉讼时效。根据合同约定，被告应当于2015年3月31日前取得所在楼栋的权属证明即初始登记，原告最迟应于2017年3月31日前主张权利，而原告于2018年7月31日向人民法院提起诉讼，已过诉讼时效。关于转移登记，被告应当在案涉房屋交付之日起365日内为原告办理，被告2014年11月1日向原告交付了案涉房屋，原告在前述时间向人民法院起诉，也已超过了诉讼时效，其主张不应受法律保护。二、如果法院认定原告的起诉未超过诉讼时效，双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定了逾期办理初始登记的违约责任，但被告逾期办理初始登记并未给原告造成任何损失，故被告不应承逾期取得初始登记的违约责任。关于转移登记，在前述未过诉讼时效成立的情况下，因国家政策变化，至2016年8月22日已停止办理房屋所有权证，自2016年8月29日起，开始实施“两证合一”新的规定，即办理不动产权证。因双方合同约定的是被告为原告办理房屋所有权证，而不应当承担逾期办理不动产权证的违约金，即被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金只能计算至2018年8月22日。三、即使被告承担逾期办证的违约金，由于被告的违约不存在主观恶意，也未给与原告造成实际损失，合同约定的违约金过高。根据法律及司法解释的规定，请求人民法院予以调低，并根据实际情况酌定违约金的数额在3000元范围内为宜。案涉一期物业共计636户，存在逾期办证的为588户，通过被告与业主沟通，就逾期办证问题已经与390余户业主达成和解，被告承担的违约金为免业主几个月至三年的物业管理费，按照各业主物业面积折算最多不超过4000元。本次向法院起诉的原告共40户，除已达成和解及向法院起诉的业主外，尚有153户业主未就逾期办证问题进行处理。违约金如按照万分之一判决，可能造成未处理的150余户业主诉至法院，而已经和解处理的390余户业主也将向二被告讨要说法或采取其他方式与被告产生纠纷，可能引发社会不稳定因素的出现。恳请法院根据案件实际，考虑被告的上述意见。 本院经审理认定事实如下：2013年10月27日，作为买受人的余明花、代其武与出卖人凤翔公司、开成公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的“金山国际”项目1幢2单元12层1号房，测绘建筑面积为111.83平方米，价款为387680元。买受人付款方式为：贷款方式付款（按揭购房）。约定的交房时间为2014年8月31日前。办理所在楼栋初始登记时间为2015年3月31日前，办理案涉房屋转移登记的时间为商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证。同时，双方对逾期办理初始登记、转移登记的违约责任约定为：初始登记，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；转移登记，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人按照合同约定，向出卖人支付了首付款，并通过向银行按揭贷款方式履行了支付房款的义务，出卖人于2014年11月1日向买受人交付了案涉房屋。出卖人于2015年9月28日取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，2017年1月26日为买受人办理了案涉房屋的不动产权证。 另查明，一、案涉“金山国际”项目现已开发并交付业主的房屋共计636户，存在逾期办证的为588户，经凤翔公司、开成公司与业主沟通，就逾期办证问题已与390户业主达成和解，和解结果为：减免业主几个月至三年的物业管理费。案涉“金山国际”项目物业管理费为每平方米1.2元，房屋的面积分别为：78.52㎡、86.02㎡、86.31㎡、90.72㎡、90.78㎡、90.89㎡、91.06㎡、111.46㎡、111.83㎡。二、本次向法院起诉的业主（原告）共40户，2018年9月17日庭审后，有1户业主（原告）当庭撤诉，有31户业主（原告）与凤翔公司、开成公司达成和解并由本院出具民事调解书，内容为：多数案件调解结果为凤翔公司、开成公司承担逾期办证违约金3800元及案件受理费，承担逾期办证违约金的最高金额为3900元。本次起诉尚有包括本案在内的8户业主未与凤翔公司、开成公司达成和解。除凤翔公司、开成公司未经诉讼与业主自行和解的390余户及向法院起诉已达成和解、撤诉的32户业主外，尚有150余户业主就逾期办证问题未处理。三、双方一致认可：本县房地产登记部门于2016年8月22日，停止收取办理房屋产权证书的相关材料，于2016年8月29日上午09:00开始颁发新的不动产权证书。 上述事实，有身份证、企业信息、《商品房买卖合同》、收楼手续办理确认表、准予入住通知书及当事人的陈述等证据在案证实。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定及本院查明的事实，被告应分别于2015年3月31日前、2015年11月1日前取得所购买房屋所在楼栋的初始登记及为原告办理好转移登记即房屋所有权证书并交付原告。而被告办理前述初始登记及转移登记的时间分别为2015年9月28日、2017年1月26日，故被告未按照合同约定取得初始登记及为原告办理转移登记，已构成违约，应承担违约责任。 被告关于原告主张的初始登记、转移登记违约金已过诉讼时效的抗辩。根据查明的事实，关于初始登记，被告逾期后自取得初始登记之日起30日内应当向原告支付逾期办理初始登记的违约金，被告于2015年9月28日取得初始登记，加上30日的支付违约金的期限，2015年10月28日起为诉讼时效的起算点。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《诉讼时效解释》）第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，因《民法总则》施行的时间为2017年10月1日，即原告主张初始登记违约金的诉讼时效期间应当适用《民法总则》规定的三年，即原告起诉的诉讼时效期间的最晚时间为2018年10月27日，本案原告起诉时间为2018年7月31日，未超过诉讼时效期间。故，被告关于初始登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩意见，不能成立。关于转移登记，被告取得不动产证的时间为2017年1月26日，被告应当支付逾期办理房屋产权证违约金为2017年2月26日前，原告于2018年7月31日起诉，未超过诉讼时效期间。故，被告关于支付转移登记违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩，也不能成立。 被告关于逾期取得初始登记并未给原告造成任何损失，不应承担逾期取得初始登记违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，被告的抗辩不能成立，应当承担逾期取得初始登记的违约责任。 被告关于转移登记违约金应当计算至“双证合一”实施之日止，即2016年8月22日的抗辩主张。根据查明的事实，双方合同中约定的是被告为原告办理房屋所有权证，对国有土地使用证的办理时间未作约定。本县房地产登记部门至2016年8月22日，已停止办理房屋所有权证的收件，此后被告已无法再为原告办理房屋所有权证，办理房屋所有权证的违约金只能计算至2016年8月22日。事实上，被告于2017年1月12日为原告办理了不动产权证。故，对被告的抗辩意见，本院予以采纳，确认转移登记违约金的时间计算至2016年8月22日。 被告关于请求人民法院调低违约金的抗辩是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”、第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告可以请求人民法院减少违约金。结合本案实际，对被告关于调低违约金的抗辩意见，本院予以采纳。因原告未向本院举示实际损失的证据，考虑案涉的“金山国际”楼盘的630余户业主中有580余户存在逾期取得初始登记及不动产权证、多数业主与被告达成和解、被告免物业服务费金额、本次本院已调解31户业主违约金的金额未超过3900元及尚有150余户业主逾期办证未处理的事实。从化解社会矛盾、维护稳定出发，如果按照约定的万分之一标准作出裁判，极有可能导致已达成和解的大部分业主与被告激化矛盾，还可能引发为处理的150余户业主涉诉。而可能出现的上述情形，不是人民法院裁判案件应有的结果和价值追求。同时，同一楼盘或小区，原则上应当对违约金把握基本一致的标准，以达到化解社会矛盾、促进案涉小区的稳定、和谐和追求良好社会效果的价值取向。结合初始登记与转移登记对原告的不同影响，综合上述因素，本院酌定：逾期取得初始登记违约金均标准，按原告已付全部房款每天0.1元／10000计算；逾期办理转移登记的违约金标准，按原告已付全部房款每天0.3元／10000。初始登记的逾期天数为177天（2015年4月1日——2015年9月28日），初始登记违约金为686.19元【（177×387680元）×0.1／10000.天】。转移登记逾期天数为272天（2015年11月2日——2016年8月22日），转移登记违约金为3163.47元【（335天× 387680元）×0.3／10000.天】。因被告未按约定支付违约金，必将给原告造成资金的利息损失，本院确定按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息。根据合同约定，初始登记违约金应于2015年10月28日前支付，被告应于2015年10月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至初始登记违约金付清时止；转移登记违约金应于2017年2月26日前支付，被告应于2017年2月27日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至转移登记违约金付清时止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余明花、代其武初始登记违约金686.19元及利息（利息以686.19元为本金，从2015年10月29日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至初始登记违约金付清时止）； 二、被告成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余明花、代其武转移登记违约金3163.47元及利息（利息以3163.47元为本金，从2017年2月27日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息至初始登记违约金付清时止）； 三、驳回原告余明花、代其武的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费237元，由被告成都市凤翔实业有限责任公司、成都市开成投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐诗进 二〇一八年十二月二十日 书记员  易斯烊