江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1324民初1040号 原告：吴恩祥，男，1978年11月2日出生，农民，住泗洪县。 委托诉讼代理人：廖传江，泗洪县归仁法律服务所法律工作者。 被告：何广甫，男，1953年7月10日出生，个体户，住泗洪县。 委托诉讼代理人：杨本乾，泗洪县泗洲法律服务所法律工作者。 第三人：裴昭珲，男，1965年10月26日出生，个体户，住泗洪县。 第三人：刘静，女，1970年7月14日出生，教师，住泗洪县。 原告吴恩祥与被告何广甫、第三人裴昭珲、刘静案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月4日、6月5日公开开庭进行了审理。原告吴恩祥及其委托诉讼代理人廖传江，被告何广甫及其委托诉讼代理人杨本乾到庭参加诉讼；第三人裴昭珲、刘静经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴恩祥向本院提出诉讼请求：停止对位于泗洪县归仁镇刘某6居示范村1幢06号房屋的执行。事实和理由：2015年1月13日，泗洪县人民法院作出（2014）洪民初字第1968号民事判决，判决裴昭珲、刘静共同偿还何广甫借款本金989018.83元及相关利息；后裴昭珲、刘静未履行判决义务，何广甫向泗洪县人民法院申请执行。吴恩祥于2017年12月对执行标的即涉案房屋向泗洪县人民法院提出执行异议，泗洪县人民法院于2018年1月9日作出（2018）苏1324执异2号民事裁定，驳回吴恩祥的执行异议；吴恩祥不服该民事裁定，向泗洪县人民法院提起诉讼，认为法院执行的依据缺乏事实和法律支撑，理由是：首先，刘某6居示范村小区系为解决农村土地节约化利用而兴建的农村集中居住点，其土地属于集体所有；其次，该房屋没有登记在刘静名下；第三，即使登记在刘静名下，因刘静不是刘大庄村集体经济组织成员，同时其户口性质系城镇户口，根据法律规定，该登记行为也是无效的。另外，涉案房屋系吴恩祥所有，吴恩祥系刘大庄村集体经济组织成员，该房屋系吴恩祥于2011年2月19日以15.5万元价款从开发商伏某处购买（伏某与裴昭珲、刘某1东合伙开发刘某6居示范村），钱款当日付清，伏某将房屋交付给吴恩祥，吴恩祥随后进行装潢并入住至今。涉案房屋没有登记在吴恩祥名下原因不在于吴恩祥，而是国家停办小产权房屋登记政策造成的。吴恩祥拥有涉案房屋所有权合理合法，故应停止对涉案房屋的执行。 被告何广甫辩称：1.（2018）苏1324执异2号民事裁定是正确的，原告的诉讼请求不能成立。2.虽然刘静不是刘大庄村集体经济组织成员，但刘静系受开发商伏某、裴昭珲的委托对外销售涉案房屋，涉案房屋登记在刘静名下系经开发商伏某、裴昭珲同意且为了方便对外销售。3.关于何广甫与裴昭珲民间借贷纠纷一案，泗洪县人民法院作出（2012）洪民初字第0835号民事判决，认定裴昭珲因投资开发泗洪县归仁镇刘某6居示范村需要资金周转向何广甫借款，裴昭珲及其妻子刘静同意将位于泗洪县房屋（每套价值19.5万元）抵给何广甫，可以证明刘静并非购买，而是将开发的房屋用来抵偿债务。4.原告提供的购房协议是虚假的，如果是真实的，原告应当提供银行转账或提款等相关手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人裴昭珲、刘静无述称意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于有争议的证据和事实，认定如下： 1.对证人刘某5证言，被告何广甫认为其证言虚假，但结合被告何广甫提交的康居工程联建协议书、合伙协议，其证言能够证实刘某6居示范村工程建设用地系刘大庄村集体土地、该工程系刘大庄村委会与开发商伏某、裴昭珲、刘某1东联建及伏某、裴昭珲、刘某1东三人系合伙关系；再结合另案四原告（吴某4闯、邱某、刘某2、胡某1路）提交的康居示范村房屋销售合同与收条、原告吴恩祥和另案四原告共同提交的四份康居示范村房屋销售合同（购房农户为吴某1、杜某、刘某3、郭加连）、本院在（2014）洪金民初字第0118号夏某与胡某1金排除妨害案件中对伏某的调查情况及本院在本案中对康居示范村五个农户（胡某2、刘某4、王某、吴某2、胡某3）的调查情况，能够证实原告吴恩祥从开发商伏某处购买涉案房屋、向伏某交付购房款及伏某将涉案房屋交付给原告吴恩祥，故证人刘某5上述两部分证言具有真实性、合法性、与本案的关联性，具有证明效力，本院予以采信。 2.对证人程某的证言，被告何广甫亦认为其证言虚假，但刘某6居示范村农户的水费系其收取，其了解刘某6居示范村内每个农户用水情况，且其证言与证人刘某5关于刘某6居示范村水费收取情况的证言相互印证，故其证言具有真实性、合法性、与本案的关联性，具有证明效力，本院予以采信。对证人赵某的证言，其证言与证人程某的证言中原告吴恩祥将涉案房屋出租给他人加工饲料能相互印证，故其证言具有真实性、合法性、与本案的关联性，具有证明效力，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下： 裴昭珲因投资房地产需要资金周转，于2011年4月8日向何广甫借款50万元，约定月利率3%，借期一年。2011年4月28日，裴昭珲又向何广甫借款66万元，约定年利率35%，未约定借款期限。2011年6月16日，裴昭珲再次向何广甫借款6000元，约定2012年4月28日偿还，未约定利息。后裴昭珲因经济状况出现问题，何广甫要求提前还款。经协商，裴昭珲及其妻子刘静同意将刘静名下的位于泗洪县，2幢201室，4幢406室，5幢505室，7幢704室共六套房屋转让给何广甫及其妻夏某抵偿债务，每套房屋作价19.5万元，何广甫同意接受上述房屋。双方于2011年11月30日签订商住楼定购协议书六份，并于2012年2月29日办理村镇房屋所有权登记。其中1幢104室、106室、7幢704室房屋登记在夏某名下；2幢201室、4幢406室、5幢505室房屋登记在何广甫名下。因双方未对抵账方式进行书面约定，产生分歧意见，故何广甫于2012年4月12日诉至本院，要求处理。在该案中，本院认定双方就六套商住楼抵销全部债务未达成一致意见，应以双方认可的房屋总价值折抵相应债务即折抵债务117万元。本院于2012年9月5日作出（2012）洪民初字第0835号民事判决，判决裴昭珲偿还何广甫借款176981.17元及相应利息。该判决生效后，裴昭珲未履行义务，何广甫申请强制执行；本院于2013年12月7日立案执行，执行过程中作出（2013）洪执字第2762号民事裁定，裁定查封裴昭珲所有登记在其妻子刘静名下的刘某6居示范村9幢9号34间商铺、1幢5号商住楼，后该执行案件以终结执行方式结案。 2014年1月27日，夏某以刘某6居示范村1幢4号房屋被胡某1金擅自侵占为由提起排除妨害诉讼，要求胡某1金搬离该房屋。胡某1金目前实际占有1幢4号房屋，其自述的占房理由为：其于2011年2月13日自该小区的另一开发商伏某处购买了诉争房屋，经伏某出具收条载明“今收到胡某1金购房款壹拾贰万元正￥120000元（壹幢第四套）伏某2011.2.13号”。在该案中，本院对伏某进行了调查，伏某认可该收条系其书写，本院对该收条的证明效力予以认定。在该案中，本院认为夏某系城镇居民，不具备农村集体经济组织成员资格，其与裴昭珲签订的房屋买卖合同违反法律强制性规定，故该合同无效；夏某虽持有争议房屋的产权证（泗洪县归仁镇城管环卫服务中心办理登记），但该房屋登记行为并非法定登记机构依法办理，不能产生物权变动的效果，故夏某并未合法取得争议房屋的物权。本院于2014年4月30日作出（2014）洪金民初字第0118号民事判决，判决驳回夏某对胡某1金的诉讼请求。 2014年5月26日，何广甫以（2014）洪金民初字第0118号民事判决确认以物抵债协议无效为由，就（2012）洪民初字第0835号案件中的借款以裴昭珲、刘静为被告提起诉讼。在该案中，本院认为（2012）洪民初字第0835号民事判决虽然基于形式审查，扣除了双方协议以房抵债部分的借款金额，但（2014）洪金民初字第0118号民事判决经过实体审查，最终否定了双方以房抵债协议的效力，故裴昭珲、刘静对该部分借款及相应利息仍应承担偿还责任。遂于2015年1月23日作出（2014）洪民初字第1968号民事判决，判决裴昭珲、刘静共同偿还何广甫借款本金989018.83元及相应利息。该判决生效后，裴昭珲、刘静未履行判决义务，何广甫向本院申请执行。执行过程中，本院对刘静名下七套房屋进行进行评估拍卖，吴恩祥于2017年12月对执行标的即涉案房屋向本院提出执行异议，本院于2018年1月9日作出（2018）苏1324执异2号民事裁定，驳回吴恩祥的执行异议；吴恩祥不服该民事裁定，向本院提起诉讼。 另查明，在（2014）洪民初字第1968号案件审理中，何广甫向本院提出财产保全申请，要求对刘静所有的位于泗洪县房屋予以查封，本院于2014年6月9日作出（2014）洪民初字第1968号民事裁定，裁定查封刘静所有的位于泗洪县房屋，分别为：1幢04号房屋、1幢06号房屋、2幢01号房屋、4幢06号房屋、5幢05号房屋、7幢04号房屋。本院将民事裁定送达给泗洪县归仁镇城管环卫服务中心，并在该六套房屋处张贴查封公告及封条。张贴查封公告及封条时，因刘某6居示范村内房屋（均系两层商住楼结构）无楼号、无房号，故由何广甫指认六套房屋的具体位置；该六套房屋的卷帘门均已锁上，故将查封公告及封条张贴在两个卷帘门之间的墙上，但从卷帘门外看不到房屋内部状况；在其中一套房屋墙上张贴查封公告及封条时，旁边有一户说该户已经装潢了；张贴查封公告及封条时，刘某6居示范村内仅有少部分农户在家，大部分房屋的卷帘门均已锁上。 再查明，泗洪县人民政府以洪政复〔2008〕35号文件批复归仁镇村庄布局规划，刘大庄村列为归仁镇36个集中居住点之一。2009年6月16日，就刘某6居示范村项目，由归仁镇刘大庄村民委员会作为甲方，伏某、裴昭珲、刘某1东作为乙方签订康居工程联建协议书，协议第三条约定“工程内容：地块拆迁，原址兴建（乙方一次性补偿给甲方每亩2.4万元）”；协议第四条约定“合作方式：乙方代建代售，土地使用年限按国家政策办理，土地使用权归乙方所有”，第八条约定“乙方向甲方交纳土地补偿款定金9万元，甲方在收到乙方土地补偿全额款60万元（包括9万元定金）同时甲方必须全部具备拆迁条件……”“乙方所建一切房屋和农贸市场乙方有权出售、使用和管理，与甲方无关。”2009年6月18日，裴昭珲作为合伙人甲方，伏某、刘某1东作为合伙人乙方签订归仁镇刘大庄土地开发项目协议，其中裴昭珲占有50%股份、刘某1东占有45%股份、伏某占有5%股份。2011年11月13日，伏某、裴昭珲共同向刘静出具委托书，内容为：“兹委托刘静到刘大庄小区销售房屋：7套空房，及已卖房屋的余款，及商铺34间、农贸市场大棚里面所有铺面地平”。2011年11月30日，刘静分别与何广甫、何广甫妻子夏某签订三份商住楼协议书，将委托书中6套房屋售与何广甫、夏某。2012年2月29日，归仁镇城管环卫服务中心办证人员与何广甫、夏某、刘静、裴昭珲到现场查看后，为何广甫及夏某办理了六套村镇房屋所有权证（何广甫三套、夏某三套）。 还查明：1.诉讼中，吴恩祥提交刘某6居示范村房屋销售合同及购房协议，合同及协议显示：“2011年2月19日，伏某以15.5万元价款将刘某6居示范村1幢06号房屋出售给吴恩祥，伏某向吴恩祥出具购房协议；同时，由吴恩祥与泗洪县归仁镇刘大庄村民委员会签订康居示范村房屋销售合同”。吴恩祥称房款系现金交付；关于未办理村镇房屋所有权证的原因，吴恩祥称伏某一直不配合办理房产证。2.诉讼中，吴恩祥申请刘大庄村民委员会支部书记刘某5出庭作证，刘某5陈述刘某6居示范村系集体土地上房屋，房屋销售均系村委会与农户签订合同、由伏某收取房款。3.诉讼中，吴恩祥及另案四原告从泗洪县不动产登记局调取四份刘某6居示范村房屋销售合同（销售合同由泗洪县归仁镇城管环卫服务中心移交给泗洪县不动产登记局保管），以证明其与村委会签订合同的真实性。4.诉讼中，本院到刘某6居示范村进行了调查，随机调查了五户，该五户均陈述将房款交给伏某、示范村房屋由伏某对外销售，有一户陈述与村委会签订合同（办理村镇房屋所有权证后未保留合同）。 关于房款资金来源，吴恩祥陈述“购房款15.5万元，其在常熟帮他人加工服装，加工费11万多元，向其姐姐胡慕娟借款4万元。”关于房屋装潢情况，吴恩祥陈述“其将房屋交给吴恩和做水磨石、刮大白，其向吴恩和支付3400元装潢款。”关于房屋水电费缴纳情况，吴恩祥及另案四原告陈述“水费都没有票据，是刘大庄私人打井供水，是按每户一年70元由程某统一收取水费。电费因为手续不齐全，用电是集体户叫刘凯，都是他付电费，每家每户有电表，都是刘凯收钱，没有票据，也没有收条。”关于（2014）洪民初字第1968号案件中张贴查封公告及封条，吴恩祥陈述没有看到张贴的查封公告及封条，具体原因为“其在常熟从事服装加工，未看到张贴的查封公告及封条。” 本案争议焦点为：1.原告吴恩祥从开发商伏某处购买涉案房屋，与刘大庄村委会签订的康居示范村房屋销售合同是否合法有效；2.原告吴恩祥是否向开发商伏某支付了全部房款；3.在本院查封之前原告吴恩祥是否合法占有涉案房屋。 关于第一个争议焦点，本院审判委员会研究认为，原告吴恩祥从开发商伏某处购买涉案房屋，与刘大庄村委会签订的康居示范村房屋销售合同合法有效，具体理由如下：1.综合本院在（2014）洪金民初字第0118号夏某与胡某1金排除妨害案件中对伏某的调查情况及本院在本案中对康居示范村五个农户（胡某2、刘某4、王某、吴某2、胡某3）的调查情况，胡某1金、胡某2、刘某4、王某、吴某2、胡某3六个农户均从伏某处购买房屋，可知伏某系对外销售房屋事务方面的合伙负责人，故原告吴恩祥从开发商伏某处购买涉案房屋并无不当。2.综合原告吴恩祥和另案四原告共同提交的四份康居示范村房屋销售合同（购房农户为吴某1、杜某、刘某3、郭加连）、另案四原告（吴某4闯、邱某、刘某2、胡某1路）提交的康居示范村房屋销售合同以及伏某、裴昭珲、刘某1东三位合伙人与刘大庄村委会签订的康居工程联建协议书，可知刘某6居示范村房屋销售基本模式为“刘大庄村委会与农户签订康居示范村房屋销售合同，由开发商伏某收取房款并向农户出具收条、向农户交付房屋”，该房屋销售模式既满足了刘大庄村委会对建设在村集体土地上的康居示范村内房屋销售管理的需要，亦未侵害三位合伙人的合法利益，更未违反法律的强制性规定，故原告吴恩祥与刘大庄村委会签订的康居示范村房屋销售合同应属合法有效。 关于第二个争议焦点，本院审判委员会研究认为，原告吴恩祥已向开发商伏某支付全部房款，具体理由如下：1.综合本院在本案中对康居示范村五个农户（胡某2、刘某4、王某、吴某2、胡某3）的调查情况及本院在（2014）洪金民初字第0118号夏某与胡某1金排除妨害案件中对伏某的调查情况，可知胡某1金、胡某2、刘某4、王某、吴某2、胡某3六个农户均从伏某处购买房屋、均向伏某支付全部房款及伏某向该六个农户出具房款收条，而本案中原告吴恩祥关于房款资金来源的陈述合理且其提交了伏某向其出具的购房协议，该购买协议中载明伏某收到吴恩祥房款15.5万元，故应认定原告吴恩祥向伏某支付了全部房款。2.被告何广甫认为涉案购房协议系后补写的且收条中款项没有实际交付，但其未提供证据予以证明。 关于第三个争议焦点，本院审判委员会研究认为，在本院查封之前原告吴恩祥已合法占有涉案房屋，具体理由如下：本院在（2014）洪民初字第1968号案件中查封了涉案房屋，而原告吴恩祥从伏某处购买房屋的时间为2011年2月19日，且证人程某、赵某陈述吴恩祥购买涉案房屋后出租给赵某加工饲料，加之开发商伏某、裴昭珲、刘某1东三人也未强制要求原告吴恩祥搬离涉案房屋，故应认定在本院查封之前原告吴恩祥已合法占有涉案房屋。 另，办理刘某6居示范村房屋的村镇房屋所有权证通常需要开发商伏某的协助，原告吴恩祥陈述其未能及时办理涉案房屋的村镇房屋所有权证的原因起初系开发商伏某不配合、后来系国家政策不允许为农村房屋办理村镇房屋所有权证，其陈述合理且其提交了国务院相关部门的文件予以证明，故应认定非因原告吴恩祥自身原因未办理涉案房屋的村镇房屋所有权证。因此，涉案房屋符合不予执行的情形，原告吴恩祥要求停止对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项的规定，判决如下： 停止对位于泗洪县归仁镇刘大庄康居示范村1幢06号房屋的强制执行。 案件受理费3400元，由原告吴恩祥负担；公告费600元，由第三人裴昭珲、刘静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费3400元。 审 判 长  李永居 人民陪审员  马文献 人民陪审员  韩继祥 二〇一八年十二月四日 书 记 员  颜文倩 附录一：本案证据目录 一、原告吴恩祥提交的证据 1.原告吴恩祥身份证、康居示范村房屋销售合同及购房协议各一份；2.（2014）洪民初字第1968号民事判决书及民事裁定书各一份；3.(2018)苏1324执异2号民事裁定书一份；4.村镇房屋所有权证、诉讼保全申请书、房屋所有权证、担保书、谈话笔录各六份、一份、一份、一份、一份；5.（2014）洪金民初字第0118号民事判决书一份；6.关于农村集体土地确权登记发证的若干意见一份；7.康居示范村房屋销售合同（购房农户为吴广、杜新旺、刘邦金、郭加连）四份；8.证人刘秀芝、程红庄、赵亿家证言。 二、被告何广甫提交的证据 1.合伙协议一份；2.收据一份；3.谈话笔录二份；4.委托书一份；5.情况说明一份；6.归仁刘大庄商住楼定购协议书六份；7.康居工程联建协议书一份。 附录二：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；