四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0181民初5155号 原告：都江堰市新美居市场经营管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市灌温路80号。 法定代表人：马越，系公司董事长。 委托诉讼代理人：义仲，系四川法隆律师事务所律师。 被告：张刚，男，汉族，1969年10月20日出生，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：宋刚勇，系四川重德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鹏，系四川重德律师事务所律师。 第三人：都江堰兴堰投资有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村四组1幢。 法定代表人：王瑞冬。 委托诉讼代理人：陈俊吉，系四川原则（都江堰）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴勇，系四川原则（都江堰）律师事务所律师。 原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司（以下简称“新美居公司”）与被告张刚、第三人都江堰兴堰投资有限公司（以下简称“兴堰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新美居公司的委托诉讼代理人义仲、被告张刚及其委托诉讼代理人宋刚勇及第三人兴堰公司的委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新美居公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令解除新美居公司与张刚于2011年10月31日签订的《商铺租赁合同》；2、判令张刚支付自2014年1月1日起至2017年6月28日止的房屋租金1033449元，杂费228438元，共计1261887元。【楼下543.90平方米的房屋租金按30元/月/平方米的标准计算，楼上543.90平方米的房屋租金按20元/月/平方米的标准计算，杂费（含物管、广告及市场管理费用）以租赁面积1087.8平方米为基数，按照5元/月/平方米的标准计算。上述房屋租金及杂费已扣除新美居公司应退还张刚的股本金5万元及新美居公司优惠张刚三个月的房屋租金58741元。】3、判令张刚支付违约金20000元。事实与理由：新美居公司与张刚于2011年10月31日签订的《商铺租赁合同》。合同约定新美居公司将位于美安居装饰建材市场B区17栋17-1-1C、17-1-1C号计价面积为1087.8平方米的营业场地租给张刚经营装饰装修材料类商品。合同期限自2011年11月1日起至2014年12月31日止。从2014年1月1日起至租赁期限到期日止，张刚未根据合同约定足额支付租金。合同期满后，张刚继续租赁房屋至2017年6月28日止。上述期间张刚亦未支付房屋租金。新美居公司催收租金未果后诉至本院。 张刚辩称，1、张刚已在2017年6月28日搬离了案涉房屋并与新美居公司办理了案涉房屋的交接手续。新美居公司与张刚于2011年10月31日签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月28日解除。2、新美居公司曾在2016年7月5日就本案其所提出的诉讼请求向本院已起诉，后经本院裁定驳回了新美居的起诉。因合同约定的租金支付周期为半年。因此，自2015年5月31日起算，新美居公司在2016年7月5日起诉时，其所主张的2015年11月30日前的租金已经超过了诉讼时效。2015年11月30日后的租金未超过诉讼时效。张刚认可支付2015年11月30日至2017年6月28日期间的租金。3、新美居公司按照原租赁合同的标准计算房屋租金的主张没有事实依据。原租赁合同约定2014年之后的租金按照调整价格执行。2013年11月29日，新美居公司与张刚已达成协议将房屋租金标准调整为了一楼房屋租金每月按18元/平方米计算。二楼房屋租金每月按15元/平方米计算。因此，张刚缴纳的房屋应按调整后的标准计算。2014年，新美居公司要求张刚按照30元/平方米的标准支付租金，双方就租赁缴纳标准产生分歧，且新美居公司也因股东间的纠纷起诉至本院。张刚只能将租金直接缴纳给业主方兴堰公司。张刚向兴堰公司支付了租金共计71794.8元。4、原租赁合同并未约定杂费及其收取标准，新美居公司主张的杂费没有合同依据，且本院和成都市中级人民法院在已生效的判决已确定新美居公司的物业和广告服务有重大瑕疵，已将杂费的标准调整为了2.01元/平方米/月。5、因新美居公司未按照双方调整后的租金标准收取租金，新美居公司违约在先，张刚不存在违约行为。张刚不应支付违约金，且新美居公司主张的违约金标准过高。 第三人兴堰公司辩称，1、兴堰公司在2016年1月1日后交由新美居公司管理的位于都江堰市兴堰丽景、永丰教师楼片区的房屋租金保持不变，不存在上浮情况；2、兴堰公司收到了毕书华代张刚等人缴纳的案涉房屋租金共计265947.3元。兴堰公司同意在与新美居公司结算租金等费用中将上述费用予以抵扣。 经审理查明：位于都江堰市幸福镇永安大道兴堰丽景A、B、C、D区、永丰教师楼临街商铺产权为兴堰公司所有。兴堰公司与案外人都江堰市装饰协会签订《合作协议》，由都江堰市装饰协会对上述商铺进行招商经营。合作期限至2021年2月18日止。合作协议签订后，上述协议中的权利义务实际由新美居公司在履行，上述商铺亦由新美居公司实际进行招商经营。兴堰公司对此予以认可。 2011年10月31日，新美居公司（出租方/甲方）与张刚（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》一份，与本案有关的主要约定有：“一、甲方同意将美安居装饰建材市场B区17栋17-1-1C、17-2-1C号经营场地出租给乙方经营“诺贝尔瓷砖”装饰装修材料类商品。二、租期为38个月，从2011年11月1日起至2014年12月31日止，其中甲方给予乙方租金免租期2个月，即2011年11月1日至2011年12月31日（前两年租金单价不变，第三年按调整单价执行）；三、商铺产权建筑面积为1036平方米；市场公摊面积按租赁商铺建筑面积的5%进行计算，公摊面积为51.8平方米，商铺计价面积为1087.8平方米；四、以下交款内容时间为2011年11月1日至2013年12月31日相关费用，2014年1月1日至2014年12月31日交款内容按调整单价执行：租金单价为￥30元/平方米/月，摊位计价面积543.9平方米，租金￥391608元；租金单价为￥20元/平方米/月，摊位计价面积543.9平方米，租金￥261072元；租赁期租金合计为￥652680元（备注：总租金已扣除了2011年11月1日至2011年12月31日期间的租金）。租赁保证金：20000元/户（该保证金经营期间不退，也不计息，乙方办理退场手续后一年后无息退还）；四、乙方向甲方缴纳租金每陆个月为壹个付款周期，租赁保证金新商家一次性交纳，续签商家由上一年度结转；乙方合同费用必须于合同付款日前一次性向甲方足额预付该阶段费用作为合同履行费用，即提前一月支付下半年租金，先付后用。乙方第一次交款时间：2011年10月20日，交款金额183170元。第二次交款时间：2012年5月31日，交款金额163170元。第三次交款时间：2012年11月30日，交款金额163170元。第四次交款时间：2013年5月31日，交款金额163170元。第五次交款时间：2013年11月30日，交款金额按调整单价执行。第六次交款时间：2014年5月31日，交款金额按调整单价执行。五、违约责任：逾期未付或未足额支付：逾期在10日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之一的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付的应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在20日之内，自约定的应交款期限届满之次日起至实际支付应交款之日止，甲方按每日千分之二的比例计算向乙方收取逾期应交款违约金，并与实际支付的应交款之日起次日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期在30日后，则视为乙方单方面解除合同，甲方有权无偿收回所租用场地，乙方所交费用则作为违约金不予退还，一切损失由乙方自行承担。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意后，合同继续履行，但必须交清之前费用及违约金。甲方提供市场的对外整体广告及促销活动策划及实施，如有专项促销以及额外出现的广告费用由乙方另行支付给甲方。甲乙双方共同约定：因甲方正式授予“成都敏知企业管理有限公司”（以下简称“敏知公司”）本合同涉及“美安居装饰建材市场”的日常管理权限，本合同仅作为双方租赁关系的建立依据。其余权利义务关系详见附件《美安居装饰建材市场管理合同》、《消防及安全责任书》、《美安居装饰建材市场商品价格管理协议》。”新美居公司和张刚分别在该合同上盖章并签字捺印。 2013年11月29日，新美居公司与张刚签订《协议》。协议约定：“1、张刚所租用新美居公司管理的都江堰市美安居装饰建材市场B区17栋17-1-1C、17-2-1C号商铺，面积共计1087.80平方米。从2013年1月1日起至2016年1月1日止按每月18元/平方米支付租金并给予2012年3个月租金免租期优惠。2016年1月1日后，如果兴堰公司对你所承租的铺面房屋有涨跌，则公司应将与兴堰公司租房合同原件交你审查。按兴堰公司对公司房租每平方米涨跌多少，公司对你房租每平方米就涨跌多少。如果房租租金不变化，你所承租的房租仍按照每月18元/平方米缴纳。2、除房屋租金外，你需另行支付市场整体广告费、物管费等杂费每月3.5元/平方米。另外公司从2013年7月1日起收取市场管理费每月1.5元/平方米。3、租房期为公司经营期，房租及各项杂费每半年缴纳一次（提前一月）。4、你与公司于2013年1月1日前签订的租房合同从即日起解除，但如你不按本协议执行时，则应按原签合同执行各项条款。5、公司在今后的经营中不得以各种理由进行区域和面积的变更，遇不可抗力因素时则作出赔偿。6、公司成立时你系公司股东（出资人民币5万元），如果公司不再继续经营美安居项目时，由普通股股东马越不附任何条件支付你5万元以退还股本金。7、你应带头支持公司的日常管理工作（如参与市场与全体商家的各类广告策划宣传活动，并自行缴纳相关费用等。）8、你应不再干涉公司日常经营管理中的公司决策。10、公司经营中获得较大收益时，你不再享受公司分工。11、从三方签字盖章之日起本文件即生效，三方各执一份，均具同等法律效力。”新美居公司在该份协议上盖章。张刚在该份协议上签字并捺印。马越在该份协议的“新美居董事长”处签字。庭审中，兴堰公司陈述“自2016年1月1日起，其对案涉商铺的租金标准并未进行变更。” 上述协议签订后，新美居公司按约向张刚交付了案涉房屋。张刚向新美居公司支付了保证金20000元。自2014年1月1日起至今，张刚未向新美居公司支付房屋租金。庭审中张刚陈述“新美居公司未按约向兴堰公司缴纳房租，双方就租金结算事宜产生诉讼。加之新美居公司股东间亦产生诉讼导致公司管理混乱。为稳妥起见，张刚遂委托案外人毕书华向兴堰公司支付了案涉房屋租金共计71794.8元。”为此，张刚提交了《证明》、《收据》、毕书华的证人证言及《催告函》予以证明。经查，张刚提交的《证明》系毕书华所出具。该证明内容载明：“兹证明我毕书华向兴堰公司交纳的房租265947.3元。其中包括游涛的63250元、何某的25409元、张刚的71794.8元、孙崇华的20700元、颜某的41580元及张建国的43213.5元。”毕书华在该份证明的“证明人”处签字并捺印。张刚提交的《收据》载明：“兴堰公司收到毕书华缴纳的房租265947.3元。”庭审中兴堰公司认可其收到毕书华代缴的房租共计265947.3元。毕书华出庭证实了张刚提交的《证明》系其本人所出具。庭审中兴堰公司及新美居公司均同意双方在结算费用时扣除兴堰公司收取的由毕书华代缴的上述房租。张刚提交的《催告函》系兴堰公司于2014年9月11日向都江堰市装饰协会及新美居公司发出的催告函。该函内容载明：“贵方租用我公司兴堰丽景A、B、C、D、永丰教师楼小区商铺。请贵单位于2014年9月15日前到兴堰公司办理房租结算手续，凭缴款凭证重新签订三方协议后才能续租商铺。请单位按照上述要求尽快履行合同义务，逾期我公司将追究贵公司的违约责任，并依法收回商铺。”上述催告函加盖了兴堰公司公章。 2017年6月28日，新美居公司与张刚签订《美安居市场房屋退房交接单》。该交接单载明：“张刚于2017年6月28日退租，房屋现状完好，房租欠款以法院判决为准。” 此外，新美居公司提交了（2015）成民终字第3993号《民事判决书》拟证明新美居公司对案涉市场进行了管理。经查，该判决系新美居公司与案外人杨玮之间的租赁合同纠纷案件。该案件中法院认定新美居公司在案外人敏知公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务。因新美居公司存在广告宣传及管理服务不足的问题，法院酌情将新美居公司主张按5元/平方米/月计算的杂费调减为按3.6元/平方米/月计算。庭审中张刚申请证人何某、颜某、蒋某出庭拟证明新美居公司自敏知公司退场后并未对案涉市场进行管理和服务。经查，证人何某、颜某及案外人游涛均在新美居公司处承租了案涉市场的商铺。证人蒋某为案外人游涛聘请的员工。上述证人出庭证实新美居公司在敏知公司退场后并未提供管理和服务。 另查明，新美居公司曾就案涉商铺在2014年2月2日向本院起诉要求张刚支付2011年11月1日至2013年12月31日期间的房屋租金334680元。本院受理后于2014年4月9日作出（2014）都江民初字第533号《民事判决书》判决张刚向新美居公司支付租金334680元及违约金20000元。该判决已生效。后新美居公司又于2016年7月15日向本院起诉张刚要求支付租金、杂费及违约金。本院以原被告之间就涉及租金支付标准的股东会决议、股东资格的确认等事宜另案进行了诉讼，原告可待相关诉讼了结后再行起诉为由于2017年12月15日作出(2016）川0181民初2463号《民事裁定书》，裁定驳回了新美居公司的起诉。 此外，2016年9月6日，本院受理原告马越与被告新美居公司、第三人张刚股东资格确认纠纷一案。原告马越要求确认张刚工商登记持有的新美居公司2%的股份属于马越所有，并判令新美居公司将工商登记在张刚名下的新美居公司2%股份申请工商变更登记至马越名下，张刚承担协助履行工商变更登记的义务。本院于2017年12月15日作出（2016）川0181民初3076号《民事判决书》判决原告马越享有第三人张刚在被告都江堰市新美居市场经营管理有限公司2%的股权份额；被告都江堰市新美居市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内为原告马越办理股权变更登记手续，即将登记于第三人张刚项下的2%股权份额变更登记为原告马越享有；驳回原告马越的其他诉讼请求。上述判决现已生效。 上述事实，有新美居公司提交的原被告身份信息、《商铺租赁合同》、（2015）成民终字3993号《民事判决书》、退房交接单、退股申请、委托书、《情况说明》、《费用报销单》、《诺贝尔瓷砖计算清单》、《收据》及张刚提交的2013年11月29日的协议、（2014）都江民初字第533号及（2016）川0181民初2463号起诉状及《民事裁定书》、申请书、（2014）都江民初字第533号案件庭审笔录及《民事判决书》、《证明》、《收据》、毕书华、何某、颜某及蒋某的证人证言及本院依职权调取的（2016）川0181民初3076号《民事判决书》等证据在案佐证。 本院认为，关于合同效力的问题。兴堰公司将案涉商铺委托新美居公司招商经营。新美居公司有权将案涉商铺对外出租。新美居公司与张刚签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于合同是否解除的问题。新美居公司与张刚于2017年6月28日办理了案涉房屋退租的交接手续。双方确认《商铺租赁合同》已在2017年6月28日解除。因此，本院确认新美居公司与张刚于2011年10月31日签订的《商铺租赁合同》已在2017年6月28日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。” 关于租金的问题。新美居公司按约向张刚交付了房屋，张刚应按约向新美居公司支付租金。张刚与新美居公司在2013年11月29日签订了协议约定：“自2013年1月1日起至2016年1月1日止按照18元/月/平方米计收租金。2016年1月1日后，如果兴堰公司对你所承租的铺面房屋有涨跌，则公司应将与兴堰公司租房合同原件交你审查。按兴堰公司对公司房租每平方米涨跌多少，公司对你房租每平方米就涨跌多少。如果房租租金不变化，你所承租的房租仍按照每月18元/平方米缴纳。”因兴堰公司当庭表示自2016年1月1日起，其对案涉商铺的租金标准未进行变更。故张刚应当按照18元/月/平方米的标准向新美居公司支付自2014年1月1日起至2017年6月28日止的租金共计820418.8元（820418.8元=1087.8平方米×18元/月/平方米×41个月零27天）。因张刚与新美居公司均同意在上述应付房租内抵扣张刚的退股本金5万元、保证金2万元及优惠三个月的租金58741元。此外，兴堰公司认可其代新美居公司收取了毕书华为张刚代缴的房租71794.8元，兴堰公司及新美居公司均同意由双方在结算租金时扣除毕书华为张刚代缴的房租71794.8元，故上述费用在本案张刚应付租金中一并予以抵扣。因此，张刚应向新美居公司支付的租金为619883元（619883元=总应付租金820418.8元-应退还张刚的股本金50000元-张刚已缴纳的保证金20000元-新美居公司优惠张刚三个月的租金58741元-兴堰公司代新美居公司收取张刚的房租71794.8元）。 庭审中新美居公司提出“因张刚未按照双方于2013年11月29日签订的协议约定支付租金，则应按原合同约定的租金标准计收租金”的抗辩。本院认为，2014年起，兴堰公司与新美居公司就租金结算产生纠纷，新美居公司股东之间亦发生纠纷并产生诉讼，客观上给包括张刚在内的股东租金的缴纳产生了影响。从张刚向第三人兴堰公司支付租金的情况亦可看出，张刚并未有拒付租金的恶意。因此，本院综合上述客观情况确定本案应按照新美居与张刚于2013年11月29日签订的协议所约定的租金标准计收租金。因此，新美居公司要求张刚按照原合同标准支付租金1033449元的主张，没有事实依据，本院不予支持。此外，庭审中张刚提出一楼房屋租金每月按18元/平方米计算，二楼房屋租金每月按15元/平方米计算的主张，与协议不符，本院对其主张不予支持。 关于杂费的问题。新美居与张刚于2013年11月29日签订的协议约定由张刚按照5元/平方米/月的标准支付杂费（含物业费、市场管理费及广告费）。庭审中张刚提出新美居公司并未案涉市场进行管理和服务，为此申请证人何某、颜某及蒋某出庭予以证实。本院认为，因证人何某、颜某为案涉市场商铺承租人，蒋某为案涉市场商铺承租人游涛聘请的员工，上述证人与待证事实均具有利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。本院认为，根据（2015）成民终字第3993号《民事判决书》认定的事实可知，新美居公司在案外人敏知公司撤场后对案涉市场进行了一定的广告和管理服务，但存在广告宣传及管理服务不足的问题。因此，本院综合客观情况酌情将杂费标准由5元/月/平方米调整为3.6元/月/平方米。因此，张刚应向新美居公司支付自2014年1月1日起至2017年6月28日止的杂费164084元（164084元=1087.8平方米×3.6元/月/平方米×41个月零27天）。新美居公司要求按照5元/平方米/月的标准计算的杂费228438元的主张，与客观事实不符，本院不予支持。 关于违约金的问题。因张刚拖欠租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。张刚提出新美居公司主张的违约金20000元与其实际损失不相当并要求予以调减。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院根据张刚的履约情况、违约程度及新美居公司股东之间发生纠纷并诉讼客观上给张刚缴纳租金产生的影响及（2014）都江民初字第533号《民事判决书》已判决张刚承担违约金20000元等因素，酌情将违约金标准调整为3000元。 关于诉讼时效的问题。庭审中张刚提出新美居公司主张的房租部分超过了诉讼时效。本院认为，新美居公司与张刚约定在租赁期限内租金每六个月支付一次（提前一月）。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案新美居公司于2018年11月8日提起诉讼并未超过诉讼时效。张刚提出诉讼时效期间届满的抗辩，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司与被告张刚于2011年10月31日签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月28日解除。 二、被告张刚于本判决生效之日起十日内向原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司支付2014年1月1日至2017年6月28日期间的租金619883元、杂费164084元及违约金3000元，以上共计786967元。 三、驳回原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件诉讼费16436元，减半收取8218元，由原告都江堰市新美居市场经营管理有限公司负担3172元，由被告张刚负担5046元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  益西措 二〇一八年十二月二十七日 书记员  何习阳