浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初7642号 原告：吴国健，男，1970年9月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：贾宁，女，1972年11月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告的共同委托代理人：陈从荣、厉卿，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告吴国健、贾宁与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，两原告于2018年6月21日向法院提起诉讼，诉请判令：一、被告继续履行双方于2014年5月26日、2015年12月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》，协助两原告取得东阳市白云街道江南紫荆庄园J区E56A、E56B房屋的不动产权利登记证书。二、被告向两原告支付逾期交房违约金584093元（其中2014预255076号合同按购房款656万元为基数自2015年1月1日开始，2015预306756号合同按购房款80万元为基数自2016年1月1日开始，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日止）。三、被告向两原告支付逾期交付初始登记权属证书违约金（其中2014预255076号合同按购房款656万元为基数自2015年1月1日开始，2015预306756号合同按购房款80万元为基数自2017年1月1日开始，均按日0.1‰计算至实际交付之日止，暂算至起诉之日为870352元）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人厉卿及被告的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2014年5月26日签订一份商品房买卖合同（合同编号：2014预255076）、于2015年12月21日签订一份商品房买卖合同（合同编号：2015预306756号）。 二、房屋地点：东阳市白云街道江南紫荆庄园J区E56B、E56A号（以下简称涉案房屋）。 三、合同约定房屋面积：E56B号房屋为543.33平方米、E56A房屋为172.46平方米。 四、合同约定房屋总价款：E56B号房屋为656万元、E56A房屋为80万元。 五、合同约定的商品房交付期限：E56B号房屋为2013年12月31日前交房、E56A号房屋为2015年12月31日前交房。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前取得E56B号房屋的土地、房屋权属证书，于2016年12月31日前取得E56A号房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：两原告于2014年5月26日向被告支付了购房款656万元、80万元，被告出具二份收款收据。2016年1月21日，被告将涉案房屋交付两原告，原告吴国健签署一份发放钥匙通知单。被告于2016年4月6日取得涉案房屋所在建筑工程竣工验收备案，于2017年9月4日取得涉案房屋的权属初始登记证。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违法强制性法律规定，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力。本案中，E56B房屋的合同（合同编号：2014预255076）约定的交房日期早于合同签订之日，客观上无法履行，不应予以适用。而鉴于合同签订时涉案房屋已是现房，结合日常经验法则，本院认定合同签订之日为被告应履行E56B号房屋的交付日期。根据合同约定，涉案房屋的交付必须符合所在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。被告虽于2016年1月21日交付了涉案房屋，但直至2016年4月6日才取得涉案房屋所在工程竣工验收备案，应视为逾期交房，被告应支付逾期之日至2016年4月6日止的违约金。两原告均自愿E56B号房屋的违约金从2015年1月1日开始计算，E56A、B号房屋的违约金均计算至2016年4月5日止系对自身权利的处分，本院予以准许。关于逾期交付初始登记权属证书违约金部分，虽然被告已于2017年9月4日取得涉案房屋权属初始登记证，但直到开庭之日2018年8月13日才交付给两原告，故涉案房屋的违约金应计算至2018年8月13日止。因涉案合同约定的交房违约金过高，两原告已自愿调整为按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算，其主张的两项违约金标准均符合法律规定，本院予以支持。经计算，两原告主张的逾期交房违约金合理部分为582840元【其中E56B房屋按购房款656万元为基数自2015年1月1日开始，E56A房屋按购房款80万元为基数自2016年1月1日开始，均按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月5日为582840元】，逾期交付权属证书违约金合理部分为910832元【其中E56B房屋按购房款656万元为基数自2015年1月1日开始，E56A房屋按购房款80万元为基数自2017年1月1日开始，均按日0.1‰标准计算至2018年6月18日为870352元，此后仍按该标准计算至2018年8月13日止，共计910832元】。 关于两原告主张的两项违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。本院认为，涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生的，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，两项违约金的诉讼时效应分别从逾期行为结束的日期起算，故两原告对两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 综上，两原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告吴国健、贾宁办理位于东阳市房屋的权属转移登记手续。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告吴国健、贾宁逾期交房违约金582840元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告吴国健、贾宁逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金910832元。 四、驳回原告吴国健、贾宁的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17890元，由原告吴国健、贾宁负担15元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担17875元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  卢道真 二〇一八年十二月三日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。