山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1312民初5742号 原告:张时晗，男，汉族，住临沂市北城新区。 原告:张永义，男，汉族，住临沂市北城新区。 二原告共同委托诉讼代理人：陈蕾，临沂兰山众人法律服务所法律工作者。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：朱崇才，男，该公司职工。 原告张时晗、张永义与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张时晗、张永义的委托诉讼代理人陈蕾，被告荣盛公司的委托诉讼代理人朱崇才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张时晗、张永义向本院提出诉讼请求：1.判令荣盛公司立即协助张时晗、张永义办理荣盛香醍荣府45号楼2单元102号房的权属证书；2.判令荣盛公司支付不能在合同约定期限内办理房产权属证书违约金（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算至张时晗、张永义实际取得权属证书为止，现暂定从2016年5月31日起算至2018年10月30日为175000元）；3.诉讼费用由荣盛公司负担。庭审中，张时晗、张永义撤回第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求变更为仅要求荣盛公司支付2016年5月31日至2018年6月30日的违约金175000元。事实与理由：张时晗于2015年5月12日与荣盛公司签订商品房买卖合同，购买由荣盛公司开发的位于兰山区45号楼2单元102室房屋一套，面积为169.49平方米，购房价格共计1511396元，张时晗、张永义并按合同约定履行了付款义务。按照合同第十五条第二款约定，荣盛公司应依照国家和地方人民政府的有关规定，为张时晗、张永义购买的商品房办理房产登记证书，逾期办理的由双方协商违约金，经双方多次未协商果，合同继续履行。但荣盛公司未按照合同约定办理产权证书，也未向张时晗、张永义书面说明无法办理房产证书的原因。张时晗、张永义认为，被告迟延办理房产证书即不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显给张时晗、张永义带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了张时晗、张永义的利益。为维护张时晗、张永义的合法权益，特提起诉讼。 荣盛公司辩称，根据双方合同约定仅在由于我公司原因造成逾期办理产权证，我公司才承担违约责任，本案涉案房屋未能按时办理产权证的原因是涉案小区其他业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过，并非是我公司原因造成，我公司不应当承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。张时晗、张永义向本院提交的证据为：1.张时晗、张永义身份证复印件各一份，证明张时晗、张永义诉讼主体资格；2.商品房预售合同一份，证明双方存在房屋买卖关系及荣盛公司违约的事实；3.购房收据及银行借款凭证各一份，证明张时晗、张永义按照合同约定支付了购房款。荣盛公司向本院提交的证据为:1.临沂市规划局下发的关于查处违法建设的函及临沂市城市管理局下发的责令限期改正违法行为通知书各一份，证明涉案小区存在私搭乱建，相关部门多次要求业主整改，并且不予通过规划验收；2.竣工验收备案证书一份，证明2016年4月29日，涉案房屋已经通过综合验收并进行了相关备案，荣盛公司不存在违约行为；3.照片24张，证明涉案小区私搭乱建现象严重导致规划验收迟迟不能通过，逾期办理产权证并非荣盛公司造成的。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。荣盛公司对张时晗、张永义的证据1、3均无异议；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议。张时晗、张永义对荣盛公司证据1真实性无异议，对关联性有异议；对于证据2的关联性有异议；对证据3的真实性无异议，但认为照片中张时晗、张永义没有私搭乱建行为，其他业主私搭乱建不应由张时晗、张永义承担不利后果。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。2015年5月12日，张时晗、张永义（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》,又名《商品房买卖合同》，合同编号为YS451744,合同约定张时晗、张永义购买荣盛公司开发的荣盛·香醍荣府45号楼2单元102号房及-114号储藏室，房屋代码分别为1997150及2012025，房屋总价款为1514396元。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同补充协议作为《商品房预售合同》的附件四。合同补充协议第二条5项约定：“关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之相关资料。”第五条第4项约定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条约定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后,张时晗、张永义支付了购房款1511348元并缴纳了维修资金。荣盛公司按照合同约定时间于2015年5月30日向张时晗、张永义交付了涉案房产。2016年4月29日，荣盛公司取得临沂市住房和城乡建设委员会颁发的包括涉案住宅楼在内的房屋建筑和市政基础设施竣工工程验收备案证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，张时晗、张永义诉至本院。 本院认为，张时晗、张永义与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案是因逾期办理房屋产权证而起的纠纷，争议焦点有三个：一是逾期办理房屋产权证，荣盛公司是否构成违约；二是荣盛公司的辩解理由是否成立；三是违约金如何计算。 关于焦点一，《商品房预售合同》及合同补充协议中对产权证的办理有不同的约定，并且补充协议的第五条4项中约定：“买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”补充协议中只是进一步明确了“买受人自行办理产权证书”。但前提仍是荣盛公司负责向产权登记机关报送与之有关的资料。在补充协议对办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间没有另行约定的情况下，仍应以《商品房预售合同》第十五条约定的期限为准。因此，荣盛公司应不迟于2016年5月30日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其已于2016年5月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。基于上述分析，张时晗、张永义没有按时办理产权证书，和荣盛公司没有及时履行约定义务有直接的因果关系，荣盛公司的过错是明显的，应承担违约责任。 关于焦点二，荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，荣盛公司未提供相关证据证明张时晗、张永义存在私搭乱建的事实。另外《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项主张无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于焦点三，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。 至2018年11月12日开庭之日，荣盛公司也未举证证明已将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故张时晗、张永义主张2016年5月31日至2018年6月30日之间的违约金175000元（以1511348元为基数，按照年利率6%计算），符合法律规定，本院依法予以支持。 案件审理过程中，张时晗、张永义申请撤回了第1项诉讼请求，是对其权利的自由处分，本院依法予以准许。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张时晗、张永义2016年5月30日至2018年6月30日期间的违约金175000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3800元，减半收取计1900元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 赵楠楠 二〇一八年十二月七日 法官助理 卞广优 书 记 员 尹永浩