广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初7859号原告：陈建海，男，汉族，1973年4月9日生，住浙江省瑞安市，委托诉讼代理人：陈健辉，广东泓涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭建明，广东泓涵律师事务所律师。被告：汤伟鸿，男，汉族，1990年2月15日生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：付舒仁，广东卓明律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱瑞昌，广东卓明律师事务所律师。被告：张运港，男，汉族，1977年3月6日生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：邝丽珍，女，汉族，1976年8月8日生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告：王继全，男，汉族，1971年8月8日生，住广州市花都区，被告：张雪玲，女，汉族，1972年12月12日生，住广州市花都区，被告：张志勇，男，汉族，1988年2月7日生，住广东省广州市花都区，被告：广州市骏兴车业有限公司，住所地广东省广州市花都区花山镇新和村莲山北路自编1号，统一信用代码9144011466180396XH。法定代表人：张运港。第三人：中国建设银行股份有限公司广州花都锦东支行，住所地广州市花都区新华街锦东花园B区35、36、37、38号商铺，统一社会信用代码：91440101891196667P。法定代表人：蓝嘉。委托诉讼代理人：陈志军，该行职员。原告陈建海诉被告汤伟鸿、张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、广州市骏兴车业有限公司，第三人中国建设银行股份有限公司广州花都锦东支行案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年12月5日公开开庭进行审理。原告陈建海的委托诉讼代理人彭建明、被告汤伟鸿的委托诉讼代理人付舒仁、第三人中国建设银行股份有限公司广州花都锦东支行的委托诉讼代理人陈志军到庭参加诉讼，被告张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、广州市骏兴车业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于广州市花都区花安中路3号碧桂园空港广场（4栋）514房；2、确认原告是位于广州市花都区花安中路3号碧桂园空港广场（4栋）514房的所有权人，涉案房产现价值约650000元；3、被告邝丽珍协助向原告办理位于广州市花都区花安中路3号碧桂园空港广场（4栋）514房的产权过户手续；4、由原告代被告向花都区国（地）税部门交纳涉案房屋的一手房的契税、印花税共14500元；5、第三人协助原告办理涂销涉案房屋上设立的抵押权手续；6、诉讼费由七被告承担。事实和理由：被告汤伟鸿诉被告张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、广州市骏兴车业有限公司、民间借贷纠纷一案已由广州市花都区人民法院立案受理（案号：（2018）粤0114民初3294号），广州市花都区人民法院根据被告1的申请，作出（2018）粤0114民初3294号诉讼保全民事裁定，查封了预告登记在被告3名下位于广州市花都区花安中路3号碧桂园空港广场（4栋）514房（以下称涉案房产）。2018年6月26日，原告对涉案房产提出书面异议。广东省广州市花都区人民法院于2018年7月10日作出（2018）粤0605执异225号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告与被告张运港、被告邝丽珍是生意上的供应关系，由原告供应摩托车的生产配件给邝丽珍夫妻和邝丽珍夫妻开办的广州市骏兴车业有限公司（即被告7），至2017年1月止邝丽珍夫妻及被告广州市骏兴车业有限公司拖欠原告货款884664.50元，经原告于邝丽珍夫妻协商一致，双方同意以房抵债，由邝丽珍将其名下的两套房产过户给原告，两套房产为：广州市花都区花安中路3号碧桂园空港广场（4栋）514房（以下简称花都514房）及清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区五幢1层121号商铺（以下简称清远121号商铺）。经双方商定，花都区514房作价65万元，清远121号商铺作价80万元，共145万元，两相抵扣，原告需支付邝丽珍565335.50元，原告通过原告妻子（潘林丽）的账户于2017年3月14日转账25万元给邝丽珍，清远121号商铺约于2017年9月由原告还清按揭余款后邝丽珍协助原告办理了房产过户手续。花都514房从2017年2月开始由原告代邝丽珍支付供楼款，到2018年7月23日止尚拖欠中国建设银行广州花都支行个贷中心按揭贷款月48000元。双方就上述两套房产的买卖事宜，在2017年1月20日分别签订了《房屋买卖合同》；另外，就款项的收支情况，邝丽珍付清于2017年3月13日出具收据给原告，确认收到原告购房款1134664.50元。两套房的按揭余款由原告代为支付后，原告实际支付邝丽珍夫妻145万元。花都514房，因邝丽珍一直没有交纳办理房产证的契税，导致至今没有办理到产权证，更无可能将房产过户到原告名下。2018年春节前，邝丽珍夫妻开始失联，原告无法联系到或找到邝丽珍夫妻。2018年3月12日，原告向法院提起诉讼，案号为（2018）粤0114民初3346号，请求法院判决邝丽珍协助原告办理涉案房屋的过户手续，在原告等待开庭审理的过程中，原告得知法院在审理（2018）粤0114民初3294号过程中，查封涉案房产，因该房产已由原告占有使用并支付了绝大部分房款，现在仍在继续支付涉案房产的房贷，涉案房产应属于原告所有，法院继续查封该房产会影响原告办理涉案房产的过户手续，损害原告的合法权益。原告认为，涉案房产已交付原告使用，原告已交付了涉案房产的大部分价款并仍在继续支付房贷款，原告也同意将余款交到法院或直接交付给第三人，且涉案房产未能过户的原因是被告邝丽珍为向税务部门缴清一手房的契税并且在2018年春节后失联。法院的查封行为已严重损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现向法院提出诉讼，望判如所请两被告拒绝履行合同义务的行为已经严重侵害原告的合法权益。被告汤伟鸿辩称，一、房屋买卖合同约定的房屋的标并非本案的涉案房产。地址全部不一致。原告与邝丽珍对涉案房屋并非是正常的买卖关系，而是一个债务处理关系，即以房屋买卖的形式来对债权进行担保。双方并没有房屋买卖的意思。原告所享有的并非是物权，而是普通债权，不能优先于其他债权人。二、即便买卖合同与本案的涉案房屋为同一房屋。涉案房屋目前是在抵押的状态，在抵押权没有消灭的前提下，如果支持原告的不得执行涉案房屋的诉讼请求，则实际上原告与邝丽珍的房屋买卖合同对抗了抵押权。这与我国一系列的法律规范相违背。三、即便房屋买卖合同有效，原告对于涉案房屋不能过户存在严重过错，不能对抗其他债权的查封。1.合同签署后，但在长达一年多的时间里，原告没有办理过户，存在严重的主观过错。从原告提交的关于涉案房屋的《房屋买卖合同》第八条的约定可知，原告是“由于名额原因暂时选择不过户”，原告需要找到第三方购买涉案房屋。这一条款是对邝丽珍的限制，可见，对于涉案房屋不过户存在严重的主观过错的是原告，应由原告承担相应的过户不能的后果。2.根据两《房屋买卖合同》约定，签署合同当日分别支付房款为48万元、58万元，合计为106万元，而原告在异议申请书以及本案的起诉状中陈述，至2017年1月的货款只有884664.50元。很明显，原告本身存在违约，对合同的履行具有严重的过错。3.涉案的《房屋买卖合同》并没有约定过户时间，原告也没有任何证据证明其在长达一年的时间内向邝丽珍主张将涉案房产进行过户，或者对邝丽珍进行过相关的催告。可见，对于涉案房产是否过户，原告是持有放任的态度，具有严重的主观过错。4.房屋是在存在按揭的情况下签署的购房合同，原告是清楚涉案房屋可能存在过户不能的情况，对该类风险已经进行了充分的预见。针对涉案房屋的购房合同仅在原告与邝丽珍内部有效，不能以此对抗申请人的查封。四、不能认定原告已经支付涉案房屋房款。1.对原告所主张的货款884664.50元，不清楚债务人是邝丽珍夫妻还是骏兴公司的。对884664.50元款项形成的真实性、合法性没有相应的依据，仅有原告的单方陈述。因此，无法得知该款项是否为货款，也无法得知该款项是否含有违约金、利息及其他费用，以及是否利息、违约金的标准是否超过法律限制等。2.对于如此大额的交易，只有一个收据无法证明原告已经支付相应的对价，且收据上也没有说明该80多万元为货款。且收据确认的数额与购房合同的金额无法不一致。3.原告2017年3月14日支付给邝丽珍的25万元与本案无关，并非支付房款。邝丽珍2017年3月13日签署的收据确认收到1134664.5万元，同时确认剩余的贷款由陈建海负责，并没有提到还要支付25万元现金问题。五、不能证明原告已实际占有涉案房屋。1.原告提交的水电费单、物业管理费用等不能视为已经实际占有，根据一般的二手房交易习惯，应当有交易双方关于交易房产交付的交接文件。2.水电表开通用水申请、物业费缴费、以及物业的管理规约的签署，并非需要业主才能办理。原告现在不是涉案房屋的业主也进行了办理。六、原告不能取得涉案房屋，其利益已经得到充分保障。从《房屋买卖合同》的约定来看，交易双方对于交易房产不能过户，已经充分考虑到各种风险，并设计了充分的救济条款。在涉案房产已经被我方查封的情况下，已经实际构成交易房屋的过户不能的情形，原告应当向张丽珍主张债权。七、对于纯投资类的不动产，根据公平原则适用法律。无论是涉案公寓，还是清远的商铺，对原告而言，均是纯投资性质。从公平原则来说，原告对于购买的投资性质的不动产，应当承担由此可能的风险。这应该有别于当事人生存所需的住宅，对于投资性的不动产，应该严格按照不动产薄的登记来确定实际权利人。因此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，依法维护我方的合法权益。被告张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、广州市骏兴车业有限公司未到庭参加诉讼，亦未发表书面答辩意见。第三人中国建设银行股份有限公司广州花都锦东支行陈述，我方会按照法院判决执行，涉案房屋仍然有贷款，贷款尚未结清。我方要求优先偿还我方的抵押贷款。经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区花安中路3号碧桂园空港广场（4栋）514房，尚未办理产权登记，预告登记权利人为邝丽珍。汤伟鸿作为申请执行人与张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、广州市骏兴车业有限公司作为被执行人的民间借贷纠纷【(2018)粤0114民初3294号】一案中，汤伟鸿为防止被告转移、隐匿财产，造成法院判决难以执行，向本院提出财产保全，并提供了相应的担保，本院依法作出(2018)粤0114民初3294号诉讼保全民事裁定，查封了预告登记在邝丽珍名下位于广州市花都区花安中路3号碧桂园空港广场（4栋）514房。2017年1月20日，原告作为买受人（乙方）与被告邝丽珍作为出卖人（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定邝丽珍将广州市花都区花东镇朝阳路2号02房之六连带车位以650000元卖与原告，签署合同当日支付480000元，剩余170000元将于过户当日一次性支付，从2017年2月起房贷由乙方供款与甲方无关。合同第八条约定：1、甲乙双方于签署《房屋买卖合同》起，乙方由于名额原因暂时选择不过户，如乙方找到第三方购买此房产签买卖合同，甲方应配合乙方办理相关手续及提供所有相关材料；……关于涉案房屋与上述《房屋买卖合同》地址不同，原告陈述：《房屋买卖合同》上写明的地址是因为双方大意误将开发商的地址当作涉案房屋地址。关于上述合同第八条约定的原因，原告的委托诉讼代理人陈述：此合同为邝丽珍向认识的中介公司索要的合同格式，涉案房屋为公寓，不受购房资格限制。同日，原告作为买受人（乙方）与被告邝丽珍作为出卖人（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定邝丽珍将清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区五幢1层121号连带车位以800000元卖与原告。2017年3月13日，张运港、邝丽珍作为收款人向原告出具《收据》，写明：“今收到陈建海购买清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区五幢1层121号及广州市花都区花东镇朝阳路2号02房之六，两套物业合计壹佰肆拾伍万元正，现收到陈建海购物业款两套合计壹佰壹拾叁万肆仟陆佰陆拾肆元伍角整，剩余银行贷款由陈建海负责与邝丽珍及张运港无关。”2017年3月14日，原告的妻子潘林丽向邝丽珍转款250000元。2017年4月起，潘林丽每月向邝丽珍账户打款4606.97元。涉案房屋现由原告出租。原告向本院出具支票复印件四张、报价单两张、送货单十七张、配件退货单七份，对账单两份，拟证明张运港、邝丽珍是广州市骏兴车业有限公司的股东，原告供应配件给邝丽珍夫妻及其开办的广州市骏兴车业有限公司，张运港、邝丽珍拖欠货款884664.5元，曾开具的支票也已退回。被告汤伟鸿对此证据不予确认。诉讼中，原告陈述：当时两套房屋的价值大于拖欠货款，一起计算补交了250000元。关于为何未涂销抵押，原告陈述：当时不具备过户条件，邝丽珍有无办理契税不清楚，后来就无法联系了。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”该法第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，原告所称被告张运港、邝丽珍欠付货款但仅有报价单、送货单、退货单、对账单进行证明，其次原告陈述张运港、邝丽珍欠付其货款884664.5元，后又补交250000元作为涉案房屋与清远市清城区人民四路36号美吉特华南装饰商贸中心一区五幢1层121号房屋的房款，经核算，原告与邝丽珍签订的两份《房屋买卖合同》房款共计1450000元，原告并未交完全部房款，第三，根据2017年3月30日穗府办函［2017］65号《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。原告与邝丽珍签订房屋买卖合同时应明知邝丽珍尚未缴纳契税未办理不动产权证，原告签订合同时并未履行审慎义务，涉案房屋即使不存在查封，在邝丽珍办理不动产权证后两年内也无法完成过户，综上，原告提出不得执行涉案房屋的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿。对原告要求确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。本案为案外人执行异议之诉，对原告主张被告邝丽珍协助其办理涉案房屋的产权过户手续、代缴契税、印花税，中国建设银行股份有限公司广州花都锦东支行协助涂销抵押的诉讼请求，本院不予处理。被告张运港、邝丽珍、王继全、张雪玲、张志勇、广州市骏兴车业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈建海的全部诉讼请求。案件受理费10445元，由原告陈建海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  袁 贞人民陪审员  段纯惠人民陪审员  李汉清二〇一八年十二月十八日书 记 员  郑 萍