海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2979号 原告：程某，女，1957年11月1日出生，汉族，住琼海市。 原告：董某，男，1953年4月2日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：程某，系原告董某的妻子。 被告：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育路54号。 法定代表人：马某，董事长。 委托诉讼代理人：冯某，该公司员工。 委托诉讼代理人：王某，该公司员工。 原告程某、董某诉被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告程某（同为原告董某的委托诉讼代理人），被告欧博公司的委托诉讼代理人冯某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程某、董某向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金17538.48元(暂从2016年9月1日计算至2018年8月30日，最终计算至被告将不动产权证书办理完毕之日止)；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年7月5日签订《琼海市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的博鳌香槟郡项目1号楼4单元606房，总价为487180元。合同签订后，原告按约定已交纳全部购房款、维修基金、办理房屋权属证书费、契税等所有费用。2014年8月30日,原告收到被告发出的《交房须知》后收房。根据合同第十五条约定，因被告之责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金；故依此项约定，被告最迟应当在2016年9月1日前为原告办理房屋权属证书，但至今为止，原告仍未取得房屋权属证书，早已超出合同约定的办理时间，被告的行为己经构成违约，理应承担相应的违约责任及法律责任。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第一百零七条之规定，被告从2016年9月1日起至今，己经违约了720日之久，那么被告除了应当为原告办理房屋相关权属证书外，还应支付逾期办证违约金17538.48元。请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告欧博公司答辩称,琼海市施行两证合一政策后，被告于2017年3月7日收到琼海市国土资源局下发的对被告土地不予行政处罚的通知，被告于2018年3月8日已办理涉案房屋所在楼栋的大产权证，目前原告的不动产权证正在走审批流程，材料已到琼海市国土资源局，预计下个月可以拿到产权证。产权证的违约金方面，根据合同的补充协议第15条，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，合同法规定补充协议与合同具有相等的法律效力。被告只能按照合同约定，向原告支付的违约金最高额度不超过合同总价款的1%。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的证据：1、2013年1月17日琼海市人民政府市长办公会议纪要（第三期），证明博鳌区域14家房产需进行土地变性的市长办公会议纪要。2、2017年3月7日琼海市国土资源局作出关于对海南欧博房地产公司不予行政处罚的通知，证明被告的土地性质不需要进行土地性质变性。3、琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号，证明涉案房屋所属的楼栋大产权证已办理出来。4、收房须知，5、交房通知书。原告质证认为，对证据1、2的真实性无异议，但这些文件是在签订合同以后颁布的，与本案无关。对证据3的真实性无异议，大产权证应该是被告办的。对证据4，因没有原告的签名，并不能代表被告已经通知原告收房。被告是打电话通知原告收房，在交物业费前通知原告收房。本院审查认为，对证据1、2的真实性予以确认；对证据3的真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据4，虽无原告签名，但原告在民事起诉状中已承认收到，故本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；对于证据5，因无原告的签名，无法证实被告已向原告送达了交房通知书，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月5日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇房,建筑面积63.87平方米，总价款487180元；合同第一条载明，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河滨海旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用年限2009年8月26日至2064年4月5日。第八条约定，出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。第十六条约定，买受人自行向税务机关缴纳相关税费。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七商品房合同补充协议书第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定。第二十九条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。原告已向被告支付全部房款487180元及相关办证费用，并自2014年8月30日开始缴交了物业费，于2018年1月26日自行缴交了契税。因被告至今没有为原告办理房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。庭审过程中，原告认为合同附件七商品房合同补充协议书第十五条关于出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%的约定属于无效条款，被告应按照合同第十五条约定向原告支付违约金。并表示2017年要交契税的时候因实测面积没出来，所以没办法交。被告表示原告收房时间为2014年9月22日，涉案楼房的实测面积是2017年11月份测出来的；逾期办证违约金应从2016年8月30日开始计算至2018年3月8日办理出大产权证的时间，这段期间的违约金已经超过合同总价款的1%，只同意按照合同总价款的1%支付违约金。 另查明，涉案房屋所属的琼海市××镇“博鳌·香槟郡”1#楼的大产权证已于2018年3月30日办理完成，不动产权证号为琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：原告主张的逾期办证违约金应按照什么标准来计付。 本案中，原告主张自2014年8月30日开始收取物业费时间为交房的时间，被告不予认可，但未提交证据予以证明。按照常理，只有交房了才会收取物业费,故本院认定，被告交房时间为2014年8月30日。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告已于2014年8月30日交房给原告使用，且向原告收取了相关的办证费用，被告有义务为原告办理房屋权属证书，但被告至今没有办理。被告的行为已经违约，应承担违约责任。 合同附件七商品房合同补充协议书第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定。第二十九条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。原告认为合同附件七第十五条为无效条款，违约金应按主合同第十五条约定计付。被告抗辩应按合同附件七第十五条约定违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，并同意按照合同总价款的1%支付违约金。本院认为，合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同附件七第十五条本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿基础上达成的上述协议，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该条款应为有效条款，双方均应遵守履行。被告已于2014年8月30日交房给原告使用，被告最迟应于2016年8月20日前为原告办理房屋权属证书。逾期后，被告应从2016年8月21日起以已付房款487180元为基数，按日万分之0.5计算违约金至为原告办理房屋权属证书之日止，如果违约金超过合同总价款的1%，则应按照合同总价款的1%计付违约金，原告主张从2016年9月1日开始计算违约金，不违反法律规定，本院予以照准。至2018年11月23日本案庭审之日，被告尚未为原告办理出涉案房屋的权属证书，从2016年9月1日计算至庭审之日，逾期超过813天，违约金超过了合同总价款的1%即超过4871.8元，故被告应支付原告的违约金为4871.8元。原告主张合同附件七第十五条为无效条款，违约金应按合同第十五条计付，缺乏依据，本院不予支持。鉴于目前已实行不动产权统一登记，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应为原告办理不动产权证书。原告请求被告为其办理不动产权证书，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告程某、董某办理位于琼海市××区房的不动产权证书。 二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告程某、董某支付逾期办证违约金4871.8元。 三、驳回原告程某、董某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费119元，由原告程某、董某承担86元，被告海南欧博房地产开发有限公司承担33元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员  祁永芳 二〇一八年十二月五日 法官助理  李昌琴 书 记 员  王彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。