成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初11186号 原告（反诉被告）：金牛区五块石智业福地第三届业主委员会，住所地成都市金牛区五块石赛云台北路9号。 业主委员会主任委员：彭大林。 委托诉讼代理人：佘勇，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小军，四川英济律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川祥鑫物业管理有限责任公司，住所地成都市金牛区商贸大道一段99号2幢1单元603号。 法定代表人：张碰海，职务总经理。 委托诉讼代理人：刘川，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：夏永奎，男，系公司员工。 原告（反诉被告）金牛区五块石智业福地第三届业主委员会（以下简称“智业福地第三届业委会”）与被告（反诉原告）四川祥鑫物业管理有限责任公司（以下简称“祥鑫公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）智业福地第三届业委会的主任彭大林、委托诉讼代理人佘勇、张小军，被告（反诉原告）祥鑫公司的委托诉讼代理人刘川、夏永奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告智业福地第三届业委会向本院提出诉讼请求：1.判令祥鑫公司按双方签订的《物业管理服务合同》第十五条附1款，向原告智业福地第三届业委会支付131600元的经费；2.案件受理费由被告祥鑫公司承担。事实与理由：2011年3月28日，金牛区智业福地物业管理业主大会业主委员会（甲方、以下简称智业福地业委会）与被告（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同第十五条约定：“乙方向业委会提交的经费方式为第一年10000元，第二年为15000元，第三年、第四年、第五年每年各20000元。注：如提高物业收费标准，住户每平方米提高0.2元，商铺每平方米提高0.4元的情况下，按每年40000元交纳，交费期限，第一年签合同后的第三个月缴纳，以后每年按期缴纳。”事实上，乙方并未遵守上述约定，从2013年10月1日起到2017年1月15日止，累计共有13160元未向甲方缴纳。本诉原告为维护合法权益，诉至法院。 本诉被告祥鑫公司辩称，认可诉求金额，认可未支付的事实，但智业福地第三届业委会主体不适格，其诉讼请求不符合合同约定。 反诉原告祥鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告智业福地第三届业委会向反诉原告祥鑫公司支付各项费用236471.9元（其中电费124200元、水的损耗费68552.9元、管道维修费13719元、岗亭租用押金30000元）；2.本案诉讼费用由智业福地第三届业委会承担。事实与理由：反诉原告与智业福地业委会于2011年3月28日签订《物业服务管理合同》，合同期间为2011年4月至2016年12月，反诉原告为反诉被告的公共区域的能耗垫资共计206471.9元。智业福地业委会向反诉原告收取方岗亭租用押金30000元，应予以返还。为维护反诉原告合法权益，诉至法院，希望法院支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告智业福地第三届业委会辩称，反诉原告主张的公共区域能耗属于其工作成本，向反诉被告主张于法无据，也不符合包干制的物业费交纳约定。反诉原告主张的管道维修费应当在专项资金中列支，不应当由反诉被告承担。 本院经审理认定事实如下：2011年3月28日，本诉原告（甲方）与本诉被告（乙方）签订《物业服务管理合同》，合同约定了本诉被告为位于成都市金牛区的智业福地小区（以下简称案涉物业）提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、委托管理事项、物业管理公共服务质量、物业管理服务费用、违约责任等等内容。双方约定委托管理期限为2011年4月11日起至2016年4月10日，其中第十五条附1约定“乙方向业委会提交的经费方式为第一年10000元；第二年为15000元；第三年、第四年、第五年每年各20000元。注：如提高物业收费标准，住户每平方米提高0.2元，商铺每平方米提高0.4元的情况下，按每年40000元交纳，交费期限，第一年签合同后的第三个月交纳，以后每年按期交纳”，第二十五条约定：“本物业的房屋共用部分、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其中大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用”。本诉被告进场时向智业福地业委会支付了资产租赁押金30000元，双方约定从押金中扣除租金，并约定合同期满后如未续聘由业委会退还22500元。 2012年7月20日、2013年1月4日、2013年7月31日本诉被告向智业福地业委会支付经费20000元、20000元、20000元。2014年12月30日，成都长枫管道疏通服务有限公司向本诉被告出具收据，载明收到“抢修3栋3单元自来主水管材料及人工”费用3000元。2015年4月6日，成都长枫管道疏通服务有限公司向本诉被告出具收据，载明收到“智业福地小区换化粪池出口管道材料及人工”费用10719元。2017年1月15日，本诉被告从案涉物业撤场。 另查明，案涉物业总建筑面积为51992平方米，专有部分个数637个。2018年8月27日，本诉原告发布公告，载明书面征求意见，收集到案涉物业435名业主的意见，同意由本诉原告起诉本诉被告并委托四川四川英济律师事务所律师佘勇、张小军代理。 庭审中，本诉原被告一致确认资产租赁费为每年1500元。本诉原告提交了435张“金牛区五块石智业福地业主大会意见表决票”，同意上述公告中载明的事项。本诉被告提供了其在案涉物业提供物业服务期间向成都市自来水有限责任公司交纳案涉物业城市供水运营水费、水利工程费、资源费的发票若干，并提交了自己制作的案涉物业总水表与分水表总和之间的差额明细表，拟证明本诉被告承担了案涉物业的总水表与分水表总和之间的差额部分费用。本诉被告提交了由国网四川电力公司成都供电公司开具的“五块石五福村”“洞子口五福村”的“楼道灯”“路灯”电费发票，拟证明本诉被告承担了案涉物业小区公共设施的电费。 上述事实，有《物业管理服务合同》、收条、收款收据，备案记录、公告、修正公告、收据、庭审笔录予以证实，足以认定。 本院认为，《物业管理服务合同》系智业福地业委会与本诉被告真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有法律效力，同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对案涉物业的全体业主也具有法律效力，应当得到完全、诚实的履行。对双方的诉争问题，认定如下： 一、关于本诉原告的主体资格问题。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，根据查明的事实，本诉原告采取书面征求意见的方式经过了合法的业主授权，具有代全体业主提起本案诉讼的主体资格。 二、关于本诉原告主张的经费131600元，本诉被告对金额和欠付事实予以认可，且本诉原告的该主张在《物业管理服务合同》有明确约定，该合同约定的甲方权利义务对案涉物业全体业主发生效力，虽然当时签订《物业管理服务合同》的甲方为智业福地业委会，但本诉原告经过合法的备案而成立，承继了智业福地业委会的权利义务，故对本诉原告的该主张，予以支持。 三、关于反诉原告主张的岗亭租用押金30000元，根据查明的事实，反诉原告向智业福地业委会支付了押金30000元，双方约定租金每年1500元，结合反诉原告在案涉物业的物业服务时间为2011年4月11日起至2017年1月15日，共计应支付反诉被告租金8641元（1500元/年×5年＋1500元/年÷12月×9月＋1500元/年÷365天×4天），故反诉被告应当返还反诉原告押金21359元。 四、关于反诉原告主张的管道维修费13719元，《物业管理服务合同》中明确约定了“本物业的房屋共用部分、共用设施设备保修期满后大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支”，且《成都市住宅专项维修资金管理办法》第三条规定：“本办法所称住宅专项维修资金（以下简称：专项维修资金），是指专项用于住宅共用部分、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本办法所称共同设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及其有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等。”，第二十五条规定：专项维修资金应当专项用于建筑区划内住宅共用部分、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造，不得挪作他用。专项维修资金使用需经分摊列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意，并向业主公示。从以上法规的规定以及合同约定可以看出，并无由反诉被告负担管道维修费用的法律依据。 五、关于反诉原告主张的公共设施电费124200元和案涉物业的总水表与分水表总和之间的差额部分水费68552.9元，第一、反诉原告的该主张的事实依据不足，其证据不足以证明案涉物业产生了上述费用；第二、《物业管理服务合同》中约定“共用的专项设备运行的能耗，应设独立计量表核算，据实际用量合理分摊计收费用”，但未明确约定分摊计收费用的主体；第三、《物业管理条例》第四十四条第一款约定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”，反诉被告作为业委会并非用电的最终用户，不是负担上述费用的主体。对反诉原告的上述请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告四川祥鑫物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告金牛区五块石智业福地第三届业主委员会支付131600元； 二、反诉被告金牛区五块石智业福地第三届业主委员于本判决生效之日起十日内向反诉原告四川祥鑫物业管理有限责任公司会退还押金21359元； 三、驳回反诉原告四川祥鑫物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2932元，减半收取1466元，由本诉被告四川祥鑫物业管理有限责任公司（此款金牛区五块石智业福地第三届业主委员已经垫付，四川祥鑫物业管理有限责任公司在履行上述义务时一并支付）。反诉案件受理费2423.54元，由反诉被告金牛区五块石智业福地第三届业主委员负担218元（此款四川祥鑫物业管理有限责任公司已经垫付，金牛区五块石智业福地第三届业主委员在履行上述义务时一并支付），反诉原告四川祥鑫物业管理有限责任公司负担2205.54元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇一八年十二月二十六日 书记员  叶 婧