广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤2071民初20703号原告：陈柱名，男，1980年3月20日出生，汉族，住广东省化州市，委托诉讼代理人：王琼，系广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海波，系广东林德律师事务所律师助理。被告：谢伟国，男，1980年10月29日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县，委托诉讼代理人：王璇，系广东敬思律师事务所律师。被告：李桦林，男，1985年9月19日出生，汉族，住四川省江安县，第三人：中国工商银行股份有限公司中山南朗支行，住所地广东省中山市南朗镇锦盛路1号观景阁四幢首层1-3卡，统一社会信用代码91442000898081491Y。法定代表人：黄志标，行长。诉讼代理人：陈荣颖，该司员工。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层，统一社会信用代码91110000100006653M。法定代表人：杨林，董事长。委托诉讼代理人：韦小敏，国信信扬律师事务所律师。第三人：深圳泛华联合投资集团有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区中山二路4号星汇湾1幢25层06卡，统一社会信用代码914420006981408994。法定代表人：李沛录，负责人。诉讼代理人：李国政，该司员工。第三人：李玉兰，女，1984年7月25日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，原告陈柱名诉被告谢伟国、李桦林所有权确认纠纷。诉讼中，为查明本案事实，本院依职权申请追加中国工商银行股份有限公司中山南朗支行（以下简称为工行南朗支行）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称为中国对外信托公司）、深圳泛华联合投资集团有限公司中山分公司（以下简称为泛华中山分公司）、李玉兰作为本案第三人参加诉讼。后本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈柱名委托诉讼代理人王琼，被告谢伟国及其委托代理人邝毅翔（后变更代理人为王旋），被告李桦林，第三人中国对外信托公司委托诉讼代理人韦小敏，第三人工行南朗支行委托诉讼代理人陈荣颖，第三人泛华中山分公司委托诉讼代理人李国政，第三人李玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈柱名向本院提出诉讼请求：1.被告谢伟国以原告委托代理人身份与被告李桦林于2016年7月22日签订的房地产买卖合同无效；2.位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地7幢C梯201房的房屋权利人恢复登记为原告陈柱名。事实与理由：原告本是位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地7幢C梯201房的房屋权利人，原告与两被告均不相识，也没有任何往来。2016年9月20日晚，原告接到陌生电话，称原告的房屋已经被转让，要求原告立即搬离。于是，原告于2016年9月21日是前往中山市国土资源管理局查询，才发现自己房屋被谢伟国以原告委托代理人的身份出卖给李桦林，并办理了房屋产权变更登记手续。原告遂向中山市国土资源局及两被告提出异议，但是均对原告置之不理。原告认为，其与两被告均不相识，根本没有委托谢伟国出卖涉案房产的意思表示，对两被告的交易行为完全不知情的情况下，以远远低于市场的价格将原告的房产出卖给被告二。两被告恶意串通的行为，已经严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，并且损害了国家的正常交易秩序，根据《合同法》第五十二条的规定，两被告之间签订的房地产买卖合同依法应当无效。庭审中，陈柱名明确主要案涉房产买卖合同无效是基于两被告恶意串通，房产交易价款远低于市场价格，整个房产交易的过程都违背常理。被告谢伟国答辩称，谢伟国转让的房产是受原告及其妻子李玉兰经过公证授权的授权书有权处分，这个公证书经过江门市江海公证处公证，是由原告与其妻子本人亲自办理，应为合法有效，谢伟国合法取得委托权。案涉房产的售价没有远远低于市场价格，因为谢伟国在处分案涉房产时，对案涉房产进行评估，在评估价格的基础上，因陈柱名急于出让，经与购房人来承担所有产生的税费包括原告所拖欠的水电费，合同虽然写着280000元，但实际上是为了尽量少缴税，打税金额是290000元。被告李桦林答辩称，确认谢伟国的答辩意见，李桦林是正常买卖，是通过正常渠道购买的，不是非法买卖。第三人中国对外信托公司陈述称，中国对外信托公司与陈柱名、李玉兰签订了编号为WMFHZS150221号贷款合同房屋抵押，合同约定由中国对外信托公司向陈柱名、李玉兰发放贷款100000元，贷款期限自2015年11月5日起至2018年11月5日，贷款利率为13%。同一日双方签订抵押合同房屋抵押，陈柱名自愿将其名下位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地7幢C梯201房的房产作为上述借款的抵押并办理了抵押登记手续。上述贷款在2015年11月11日发放，陈柱名在2016年1月开始陆续出现逾期还款的情况，自2016年5月开始没有再履行还款义务。2016年7月，谢伟国依据原告陈柱名及李玉兰出具的委托书向中国对外信托公司提出偿还借款的申请，因其已寻得意向买家，已定于2017年7月22日签订房屋买卖合同，待收取售房款后可偿还借款，故同时申请中国对外信托公司予以解押。经结算，截至谢伟国代偿时，陈柱名尚欠借款本金89819.14元，2016年5月至9月利息8104.47元，提前还款违约金7185.53元，罚息19041.66元，以上共计124150.8元。其后，谢伟国在2016年8月25日、8月26日向中国对外信托公司归还上述款项。第三人工行南朗支行陈述称，案涉房产贷款是全权委托其中一个受托人办理还款包括注销抵押登记，都是按照公证委托书去办理，先还款后注销抵押。案涉房产的抵押贷款是由谢伟国代为归还，共归还116997.62元本金，311.33元利息。第三人泛华中山分公司陈述称，谢伟国的行为是个人行为，其是公司员工。关于卖房的事情，还款后谢伟国增加委托代理人联系陈柱名，公证委托一事泛华中山分公司不知情，只有卖房一事有告知公司，卖房行为是其个人行为，不属于公司行为，公司只是为其提供意见参考。谢伟国之前在公司是做风控的，他有见客户，对客户资质进行审核，确认客户家庭状况是否符合借款要求，其本人不拉客户，只是做审查方面的工作。第三人李玉兰陈述称，其意见与原告意见一致。原告陈柱名针对两被告的答辩意见及第三人的陈述意见，回应称：原告与中国对外信托公司签订借款合同后实际扣除中介费手续费等到手的借款本金只有88548.43元。原告并非故意逾期还款，原告在2016年年初与其协商一次性提前还款，但当时中国对外信托公司与泛华中山分公司的员工对原告称就算原告提前还款，也要一次性归还100000元本金及高额违约金，原告认为不合理，所以一直在协商。中国对外信托公司称收到原告还款124150.8元，原告不知道如何计算得出，被告谢伟国还款前没有与原告联系过，也没有告知原告欠款金额。实际上中国对外信托公司早于2016年7月21日注销了原告贷款的抵押登记，没有收到任何还款前就已办理注销，原告认为谢伟国与中国对外信托公司、泛华中山分公司之间有不正当关系。关于工行南朗支行，根据资料显示，该行在2016年7月18日注销了原告的抵押登记，但原告没有向其归还过剩余贷款。根据被告提交的资料显示，李桦林是2016年7月20日才将定金30000元支付给谢伟国，但工行南朗支行在2016年7月18日已办理注销抵押手续，不清楚是谁还的款。原告在整个贷款与后面履行贷款过程中从来没有与陈柱名联系，陈柱名与泛华中山分公司、中国对外信托公司是什么关系，原告不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，经核对无异后本院予以确认并在卷佐证。原告提供的主要证据有：广东省房地产买卖合同、中山市不动产登记资料证明表；安居客、房天下网络截图；贷款合同房屋抵押。被告谢伟国提交的主要证据有：公证书；评估报告；中山市不动产登记资料证明表；快递详情单；税收缴款书。被告李桦林提交的主要证据有：广东增值税普通发票、普通发票；税收缴款书；广东省非税收票据；房地产买卖合同；银行流水；不动产权证书。工行南朗支行提交的主要证据有：还款明细。根据原告与被告提交的证据及各方陈述，本院查明以下事实：1.2015年11月2日，陈柱名、李玉兰在广东省江门市江海公证处出具委托书一份并办理了公证手续，该委托书主要载明以下内容：受托人为杨志成、谢伟国、梁学冠，因陈柱名、李玉兰没有时间亲自办理坐落在中山市南朗镇××路××号盈彩美地7幢C梯201房的房产相关事宜，委托受托人办理代为还清贷款、注销他项权、代办房产按揭贷款、签署借款合同、签署抵押合同、办理抵押登记手续、办理转让上述房产（包括办理递件过户、转移登记手续、代为选择交易对象、确定交易价格、签署购房合同并收取售楼款等）的交易手续。2.陈柱名、李玉兰与中国对外信托公司于2015年11月5日签订贷款合同-房屋抵押，约定陈柱名、李玉兰向中国对外信托公司借款100000元用于生产经营，贷款期限为2015年11月5日至2018年11月5日，贷款利率为年利率13%，若陈柱名不按期归还贷款本息及有关费用，从逾期之日起须向中国对外信托公司支付逾期违约金（贷款剩余金额×0.2%/日）；若陈柱名不按期清偿任意一期贷款本息或有关费用，中国对外信托公司有权立即处置抵押物或质押物。陈柱名提供位于中山市南朗镇××路××号盈彩美地7幢C梯201房为上述借款作担保，并办理了抵押手续。3.谢伟国代理陈柱名与李桦林于2016年7月5日签订房地产买卖合同，约定李桦林以330000元价格向陈柱名购买案涉房屋，房产现状为无抵押或无其他权利负担，陈柱名对该房地产享有完整所有权，能完全支配及处理；定金30000元于2016年7月21日前支付，余款300000元于2016年8月30日前支付。合同中并无约定案涉房产的过户时间、交房时间。2016年7月22日，谢伟国代理陈柱名与李桦林到中山市××国土××了广东省房地产买卖合同，约定案涉房产的交易金额为280000元，该合同同样没有约定案涉房产的交楼时间。合同签订后，李桦林于2016年7月20日向谢伟国支付30000元购房定金，于2016年8月24日通过银行按揭贷款方式向谢伟国支付300000元购房款。案涉房产于2016年7月25日过户登记在李桦林名下，该房产现抵押登记给中国工商银行股份有限公司中山分行，抵押金额为300000元。4.谢伟国提交中山市佳信土地房地产估价有限公司作出的关于案涉房屋在2016年6月16日至20日期间价值的房地产估价报告，载明案涉房屋价值408000元。陈柱名对此报告书的真实性不予确认，并向本院申请对案涉房屋在2016年7月22日的房产价值进行评估。本院依法委托中山市中鑫房地产土地评估有限公司进行评估，该公司于2018年3月28日作出评估报告，载明案涉房屋在2016年7月22日评估价给为534400元。5.谢伟国于2016年7月11日代理陈柱名向工行南朗支行提前归还按揭贷款本金116997.62元及利息311.33元，工行南朗支行于2016年7月18日办妥了注销抵押登记手续。6.中国对外信托公司于2016年7月21日办妥了注销抵押登记手续，谢伟国于2016年8月25日代陈柱名向中国对外信托公司归还借款本息合计94150.8元，吴必爱于2016年8月26日代陈柱名向中国对外信托公司归还借款本息30000元。7.谢伟国曾于2016年8月3日向陈柱名寄发卖房通知书1份，载明根据公证的委托书，谢伟国已将案涉房产出售，并将售房款用于偿还其所拖欠的借款本金、利息、罚息及其他因债务而产生的其他相关费用。该邮件因无人签收被退回。8.经审查，梁学冠、谢伟国是泛华中山分公司员工，现谢伟国在深圳泛华联合投资集团有限公司上班。陈柱名强调称不认识两被告，也没有见过两被告。谢伟国回复称在办理委托之前不认识陈柱名，但在签订委托书之后，在有与陈柱名沟通过并见过其本人。泛华中山分公司与中国对外信托公司一致确认双方存在业务合作关系，中国对外信托公司是案涉借款的实际出资方，泛华中山分公司只是提供贷款信托服务，相当于贷款中介，为陈柱名向中国对外信托公司借款提供中间交易服务。谢伟国主张出售案涉房屋是代表泛华中山分公司履行职务行为，泛华中山分公司主张谢伟国出售案涉房屋是个人行为与该公司无关。在案涉房屋出售予李桦林过程中，谢伟国没有与陈柱名沟通、联系，包括房屋售价的定价、收款等信息亦没有告知陈柱名。直至案涉房屋过户登记到李桦林名下，关于案涉房屋的出售信息，抵债后剩余购房款的处置，谢伟国亦没有告知陈柱名。本院认为，案涉房产交易过程中存在多处有悖于常理的地方。如陈柱名、李玉兰与谢伟国等人并不相识，为何会将处分案涉房屋有关的手续全权交予谢伟国等人负责。在整个房屋买卖交易过程中，谢伟国对案涉房产的处分过程全然未与陈柱名、李玉兰进行沟通，谢伟国亦仅于案涉房屋已转售过户至李桦林名下后才向陈柱名寄发卖房通知书，但仍未告知委托人陈柱名、李玉兰关于卖房的详细信息诸如售价、交易对象、交易结果、剩余房价款的情况等，与正常的委托关系不符。案涉房产名下存在两处抵押权人，在谢伟国代陈柱名归还其与中国对外信托公司借款前，中国对外信托公司就已经解除对案涉房产的抵押登记。而在案涉房产交易相对方李桦林向谢伟国支付购房定金及购房款前，谢伟国已出资替陈柱名归还工行南朗支行的房屋按揭贷款并办妥了注销抵押登记。上述两项交易行为的先后履行顺序，亦与正常的交易习惯不符。同时，案涉公证书中的受托人谢伟国、梁学冠是泛华中山分公司员工，其身份并非与案涉借款无关的第三方，谢伟国庭审中陈述其出售房产的行为是受泛华中山分公司指示而为之。结合上述审理查明事实，本院认为案涉民间借贷与房产交易过程均存在多处有悖于常理的地方，其交易情况与“套路贷”刑事犯罪的特征有多处吻合。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属经济纠纷而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”之规定，本案应当裁定驳回起诉，并移送中山市公安局侦查。依照《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项的规定，裁定如下：驳回原告陈柱名的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 何 明 伟审 判 员 杨  颖人民陪审员 欧阳镇业二〇一八年十二月二十三日书 记 员 黄  莺姚志姬罗鑫