浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终5459号 上诉人（原审原告）：黄嘉燕,女，1983年4月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审原告）：邵晓俊,男，1979年9月6日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：闻刚，浙江科茂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州西寓物业管理有限公司。住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道西溪悦城******。统一社会信用代码：91330110MA28X5773R。 法定代表人：张建波，总经理。 委托诉讼代理人：李晓光、姚月萍，浙江浙嘉律师事务所律师。 上诉人黄嘉燕、邵晓俊因与被上诉人杭州西寓物业管理有限公司（以下简称西寓物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初5988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋系黄嘉燕、邵晓俊共同所有，属精装修房屋。2017年9月29日，黄嘉燕与西寓物业公司签订《租赁管家委托合同》，约定西寓物业公司租赁朗悦居614室房屋，用以酒店式公寓经营，期限自2017年11月1日起至2019年10月31日止，期内每年西寓物业公司享有免租期30天，免付租金；租金支付方式为每月支付，于每月30日支付，首次付款日期为2017年9月30日；第一年委托期租金为4700元／月、第二年租金为4900元／月，租金汇入黄嘉燕指定的光大银行邵晓俊银行账户，逾期支付租金，每逾期一日，支付月租金金额0.5%的滞纳金；同时，因房屋的软装配置尚未达到西寓物业公司进行酒店式公寓经营标准而需出租方进行配置，为此双方就具体需配置的软装列明了详细的软装配置清单，并且双方确定软装配置清单上所列的配置软装折款计16000元，该款黄嘉燕、邵晓俊以租金抵扣形式支付西寓物业公司，软装交由西寓物业公司负责进行具体配置，且软装配置物在合同到期后归黄嘉燕、邵晓俊所有。合同签订后，黄嘉燕、邵晓俊向西寓物业公司交房，包括交付房屋门钥匙等；西寓物业公司于2017年10月2日向黄嘉燕指定的光大银行邵晓俊银行账户汇入首期租金4700元。现黄嘉燕、邵晓俊以西寓物业公司未依约支付租金，也未按照合同约定进行软装配置为由于2018年4月16日起诉至原审法院，请求判令：1、西寓物业公司立即支付租金32900元（自2017年9月30日至2018年4月30日，免租一个月，实际按7个月×4700元／月＝32900元）；2、西寓物业公司立即支付滞纳金17296元（按月租金的0.5%／日暂计至2018年5月10日）；3、西寓物业公司继续履行《租赁管家委托合同》约定的租金支付义务；4、西寓物业公司立即交付约定的软装配置；5、西寓物业公司承担本案诉讼费。原审经开庭审理，且经多次调解，双方仍不能达成调解协议。 原审法院认为：黄嘉燕、邵晓俊与西寓物业公司之间的《租赁管家委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应依约履行。（一）双方在合同中约定，租金应按月于每月30日支付，且首期租金于签订合同的次日即9月30日支付，这是双方就租金的支付方式所作的约定，并非是租金起算的约定，租金起算和截止日期依据租期确定，合同约定租期是自2017年11月1日起至2019年10月31日止计两年，且每年有30天的免租期，因而租金计付的起点应当是2017年12月1日起，至2018年4月30日截止为5个月，而非从2017年10月1日起计付租，如从该时间点起算，则计付租金的累计时间、金额均超出合同约定，因而西寓物业公司关于租金的起算时间点的抗辩意见予以采纳。但是，合同履行期间，西寓物业公司除支付首期租金4700元之外，扣除软装配置折款16000元，实际至2018年4月30日应付租金2800元（4700元/月×5个月－4700元－16000元）而未依约支付，存在违约，依约应支付约定租金金额的同时，应支付双方约定的实质为违约金的“滞纳金”，但该滞纳金每日按月租金金额0.5%计算，其金额相较逾期支付2800元租金的违约损失，显著过高，且西寓物业公司亦已提出异议，因而依法予以调低为银行贷款年利率6%的四倍计算，具体以2800元自2018年4月30日起计算至本案判决确定履行之日止。（二）关于软装配置，双方合同所涉的承租房，在双方签订合同时尚不符合西寓物业公司进行酒店式公寓经营标准，也即尚未达到西寓物业公司每月支付4700元租金条件而需进行软装配置，并且西寓物业公司以其酒店式公寓经营标准与黄嘉燕就具体的软装配置的品名、规格、数量双方进行了确定，而这些软装配置理应由出租方黄嘉燕、邵晓俊完成，并且应在移交出租房之前完成，但因黄嘉燕在与西寓物业公司确认具体配置物时以折价付款形式交由西寓物业公司进行具体配置，西寓物业公司亦予同意，也据此收取了房屋的门钥匙等，双方完成了西寓物业公司视为符合其进行酒店式公寓经营标准的房屋的交付，此时，黄嘉燕、邵晓俊的软装配置折价款理应支付，其支付方式依约应以此后实际产生的租金冲抵；而房屋交付完成后，西寓物业公司进行实际软装配置日期和是否需交黄嘉燕、邵晓俊验收，因双方合同并未约定，因而黄嘉燕、邵晓俊诉请西寓物业公司限期完成和进行验收，没有合同依据，况且，西寓物业公司在诉讼中已明确告知软装配置已完成。（三）至于黄嘉燕、邵晓俊要求西寓物业公司继续履行合同的租金支付义务，因该义务属合同约定义务，且未实际发生，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年6月12日判决：一、西寓物业公司支付黄嘉燕、邵晓俊租金23500元（4700元/月×5个月），扣除已付首期租金4700元、软装配置折款16000元，余款2800元于判决生效之日起七日内付清；二、西寓物业公司支付黄嘉燕、邵晓俊滞纳金80.27元（以2800元按年利率6%的四倍自2018年4月30日起暂计算至2018年6月12日为80.27元，此后至判决确定履行之日止仍以2800元按年利率6%的四倍另行计算），于判决生效之日起七日内付清；三、驳回黄嘉燕、邵晓俊其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253元，由黄嘉燕、邵晓俊负担227元，西寓物业公司负担26元。黄嘉燕、邵晓俊于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；西寓物业公司应于判决生效之日起七日内向原审法院交付应负担的诉讼费。 宣判后，黄嘉燕、邵晓俊不服，向本院提起上诉称：一、原判认定事实错误。黄嘉燕、邵晓俊于2017年9月29日与西寓物业公司签订委托合同并将案涉房屋交付给西寓物业公司，由西寓物业公司进行占有、使用、收益，西寓物业公司应当从2017年9月29日起向黄嘉燕、邵晓俊每月支付租金（扣除一个月免租期），并以此为基数计算滞纳金。即使按原审法院认定租赁期限为2017年11月1日至2019年10月31日，则应当对2017年9月29日至2017年10月31日期间西寓物业公司占有使用案涉房屋这一事实进行认定，并向黄嘉燕、邵晓俊释明变更诉讼请求或另案起诉。原判认定黄嘉燕、邵晓俊应在移交出租房之前完成案涉房屋的软装配置，在交付房屋时支付西寓物业公司软装折价款，并据此支持西寓物业公司在交付软装配置前抵扣租金错误。双方在签订合同时，就已经对房屋作了充分了解并愿意承租房屋，西寓物业公司在明知房屋软装未达到酒店式公寓经营的标准情况下，仍以月租金第一年4700元，第二年4900元的条件与黄嘉燕、邵晓俊签订了合同，这说明西寓物业公司认可案涉房屋以交付时的装修程度能达到约定的租金价值。原判认定西寓物业公司已完成软装配置缺乏证据证明。二、原判适用法律错误。原判认为租金可以抵扣，则西寓物业公司也应当向黄嘉燕、邵晓俊交付软装配置。原审认为黄嘉燕、邵晓俊要求西寓物业公司完成软装交付与验收没有合同依据错误。综上，请求二审法院：1、撤销原判，依法改判；2、一、二审诉讼费由西寓物业公司承担。 上诉人黄嘉燕、邵晓俊在二审中未提交新证据。 被上诉人西寓物业公司在二审中辩称：1、关于租期起算点的问题。租赁管家委托合同第二条第一款明确约定委托期限是2017年的11月1日至2019年10月31日止，也就是两年的时间，虽然黄嘉燕、邵晓俊在合同签署当日2017年9月29日向西寓物业公司交付了涉案的房屋，但是此时交付的房屋并没有达到酒店式公寓经营的标准，双方口头也作了一个约定，2017年9月29日至2017年10月31日期间是为软装配置时间，这一个月是不计入合同期限的，如果将该期限计入了合同期限，总共租赁的合同期已经超过两年的合同约定时间。黄嘉燕、邵晓俊提到西寓物业公司应当支付2017年9月29日到2017年10月31日期间这一个月的房屋占有使用费，这在合同中并没有作明确约定，而且一个月的期间是双方口头约定的软装配置时间，不存在占有使用费之说。2、关于软装配置问题。即使整个租期内西寓物业公司都没有进行软装配置，也不属于违约，只要租期届满时，向黄嘉燕、邵晓俊交付房屋时软装配置完毕就可以了，不管租期内西寓物业公司是否配置软装，只要西寓物业公司按照合同的约定足额支付租金，就已经履行了合同义务，况且合同中也没有约定西寓物业公司应当在某个时间点前将软装配置完毕。西寓物业公司愿意第一年月租金4700元，第二年月租金4900元，是在黄嘉燕、邵晓俊同意有16000元的软装配置义务前提下，才定下这个价格的。因此原审判决认定16000元在租金中预先扣除并无不当。3、关于双方之间法律关系问题，该合同虽然名称为租赁管家委托合同，名称上虽是委托合同，但是合同的正文上来看，全都是租赁关系，所以不存在黄嘉燕、邵晓俊委托西寓物业公司购买软装配置的问题。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人西寓物业公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，黄嘉燕、邵晓俊与西寓物业公司签订《租赁管家委托合同》的当日即2017年9月29日向西寓物业公司交付了案涉房屋。 本院认为，双方签订的《租赁管家委托合同》明确了案涉房屋西寓物业公司是从事酒店式公寓管理经营使用，双方在第十一条“其他约定事项”中明确了软装款由黄嘉燕、邵晓俊自购，西寓物业公司配置价16000元，以租金的方式抵扣，合同到期后软装归黄嘉燕、邵晓俊，双方还对需配置的软装名称、数量及尺寸均进行了约定。故应认为黄嘉燕、邵晓俊交付的房屋并未达到西寓物业公司需要的酒店式公寓配置标准，合同约定的委托期租金第一年4700元/月，第二年4900元/月是建立在16000元软装配置到位后的价款，故原审在计算西寓物业公司需支付给黄嘉燕、邵晓俊租金的同时，扣除黄嘉燕、邵晓俊应承担的软装费用16000元具有合同依据，并无不当。在该合同中并未对软装交付的时间及需黄嘉燕、邵晓俊验收的内容作出约定，而事实上，不论该软装是否已经配置到位，黄嘉燕、邵晓俊在收取合同约定标准的租金时，其即已享受了软装配置所带来的价值利益。本案双方均确认案涉房屋是2017年9月29日交付给西寓物业公司，但合同中仅约定了委托期的租金，并未约定2017年9月29日至2017年10月31日期间西寓物业公司需向黄嘉燕、邵晓俊支付租金或占有使用费，故黄嘉燕、邵晓俊上诉主张该期间的房屋占有使用费缺乏依据，本院不予支持。黄嘉燕、邵晓俊诉请该期间的租金是否会被人民法院支持，不属于人民法院应当进行释明的情形，原审审理程序并无不当。黄嘉燕、邵晓俊的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费506元，由黄嘉燕、邵晓俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 盛 峰 审判员 睢晓鹏 二〇一八年十二月十一日 书记员 袁其伟