浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初16884号 原告：张东清，男，1987年6月6日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 原告：应乐乐，女，1988年10月24日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托代理人：张东清，男，1987年6月6日出生，汉族，住浙江省遂昌县，系应乐乐丈夫。 被告：杭州亿丰亿盛置业有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道博园路7号1幢6楼。 法定代表人：薛春树。 委托代理人：马昌波、陆涛，系公司员工。 原告张东清、应乐乐（以下简称原告）为与被告杭州亿丰亿盛置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2018年10月10日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员冯妍独任审判。本院于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告张东清、应乐乐的委托代理人张东清、被告的委托代理人陆涛到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，原告于2015年7月28日与被告杭州亿丰亿盛置业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于杭州市余杭区，购房金额为891729元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十条第二款规定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金【该比率应不小于第(1)项中的比率】的违约金。截至起诉日，原告仍未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。也未收到被告具有合法的收房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第九、十条、第十六条之约定，判令被告立即履行合同规定的义务，并按照每日万分之二的比例，支付违约金107007元(600天)，截止2018年08月31日。2、按照合同第十六条规定，被告应于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，按照合同第十六条第二款中的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金。截止至起诉日，被告仍未取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给原告。判令被告立即履行合同规定的义务，并按照每日0.01%的比例，支付违约金45478元(510天)截止2018年08月31日。3、判令被告支付原告延期交房产生的实际租房费用增加赔偿.截止起诉日，原告房屋仍未装修入住，合计20个月。按照房屋所在地段平均房租3000元计算，减去装修期最长8个月计算，合计36000元(按照12个月)以上诉求请法院以事实为依据，以法律为准绳，公开、公平、公正的判决。现起诉，请求判令：1、被告因延期交房及产权登记延期向原告支付的延期交房违约金107007元，产权登记延期违约金45478元;因延期交房及产权登记而造成原告生活成本增加的补偿36000元；2、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求如下：1、被告因延期交房及产权登记延期向原告支付自2017年1月1日起至2018年1月21日止的延期交房违约金67611元，产权登记延期自2017年4月1日暂计至2018年8月31日的违约金45221元，（实际计至被告取得土地、房屋权属证书之日止）（按878071元为本金计算）因延期交房及产权登记而造成原告生活成本增加的补偿36000元；2、本案诉讼费用由被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1．商品房买卖合同及附件一份，用以证明双方购房合同约定的逾期交房、逾期办证等一系列相关权利义务的条款的事实。 2．交付使用通知书、延期交房通知函一份，用以证明涉案商品房延期交付的事实。 3．发票一份，用以证明总房价是878071元的事实。 被告答辩称，一、原告起诉状所述与被告签署《浙江省商品房买卖合同》，购买住宅及逾期交付的部分事实，被告予以认可。 二、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人已约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”；第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照一下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定请求法院对原告的实际损失进行调查认定，行使裁量权依法调低约定的违约金数额； 三、商品房项目开发、销售实践中只有房屋竣工交付环节完成才能进行下一环节房屋产权证办理，逾期交房必然导致房屋产权证办理相应顺延，本案中在重叠时间段内计算逾期交房和逾期办证双重违约金有违公平原则，况且也无证据证实逾期办证确实给原告造成了经济损失。 四、原告不能重复主张违约金。 被告未举证。 本院认定下列事实： 2014年7月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1096177）一份，约定原告购买位于杭州市余杭区房屋，建筑面积114.91平方米，总价891729元。双方对交付期限及条件、逾期交房的违约责任、产权登记等约定如下：“第九条交付期限及条件出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十六条关于产权登记的约定购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五、出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”双方还对其他权利义务做出约定并签订了补充协议。后原告足额支付购房款。 后因交付的房屋存在面积差异，经双方结算，原告实际支付被告的房价款为878071元。 被告于2018年1月21日将案涉房屋交付给原告。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，于2017年3月30日前取得土地、房屋权属证书并交付给原告。原告实际于2018年1月21日收房，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的事实，本院予以支持，自2017年1月1日起计算至2018年1月21日止的违约金为67611元。因被告尚未将土地、权属证书交付给原告，故对原告要求被告支付逾期办证违约金45221元的诉讼请求，本院予以支持，自2017年4月1日起暂计算至2018年8月31日止，自2018年9月1日起至实际交付权属证书或登记证明之日止的违约金以878071元为基数，按照日万分之一的标准另计。关于原告主张的生活成本损失，因原告主张的违约金已经可以弥补原告的损失，且原告并未举证证明其损失，故对该诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州亿丰亿盛置业有限公司支付张东清、应乐乐逾期交房违约金67611元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州亿丰亿盛置业有限公司支付原告张东清、应乐乐逾期办证违约金45221元（自2017年4月1日暂计算至2018年8月31日，自2018年9月1日起至被告杭州亿丰亿盛置业有限公司实际交付权属证书或登记证明之日止的违约金以878071元为基数，按照日万分之一的标准另计），于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告张东清、应乐乐的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2035（已减半收取），由被告杭州亿丰亿盛置业有限公司负担1218元，原告张东清、应乐乐承担817元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费4070元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审判员  冯妍 二〇一八年十二月十六日 书记员  苏琪