江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 裁 定 书(2018）苏1311民初753号原告:吴敏,女,1968年12月28日出生，居民，住江苏省宿迁市商贸城Ｂ区。委托诉讼代理人：周洲，江苏固邦律师事务所律师。被告:蔡超,男,1979年3月5日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：李文耀，江苏苏扬律师事务所律师。被告:陈海荣,女,1978年7月22日出生，居民，住江苏省宿迁市宿城区。原告吴敏与被告蔡超、陈海荣确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告吴敏及其委托诉讼代理人周洲，被告蔡超的委托诉讼代理人李文耀到庭参加诉讼。被告陈海荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认2014年12月24日原被告签署的房屋买卖协议有效；2、确认原告为涉案房屋宿迁市宿豫区的实际所有人，并将房产履行过户登记手续至原告名下；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月24日，原告与被告蔡超、陈海荣签订房屋买卖协议，约定原告购买二被告所有的位于宿迁市宿豫区房屋一套，总价款350万元，协议就购房款、贷款支付方式以及房屋过户交接、违约责任等作了约定。被告签署了委托书并办理委托公证手续，委托李宜照办理与原告过户过程中撤销抵押登记手续、领取房产证、缴纳相关税费等事宜。房屋买卖协议签订后，原告履行了协议约定的全部义务，被告蔡超于2015年6月将房屋及房产证、土地使用证交付原告。为办理过户，2015年12月1日原告丈夫李先勇通过网上银行向被告陈海荣账户汇款69万元用于偿还涉案房屋的银行贷款。2016年2月，受托人李宜照协助原告到房产管理部门办理房屋过户手续时发现，房屋已被汪克岩保全，原告遂提出执行异议之诉。诉讼过程中，宿豫区法院于2016年9月8日作出（2016）苏1311执2960号之一执行裁定，将涉案房屋作价2749320元交付给曹佰全用于抵偿被告欠付曹佰全的债务，曹佰全依据该裁定将涉案房屋过户至其名下。后原告对上述裁定提出异议，2017年12月28日，宿豫区人民法院下发（2017）苏1311执监1号民事裁定书，该裁定确认（2016）苏1311执2960号执行案件系在原告提出执行异议之诉审理期间对涉案房产进行处分，违反法律规定，原告异议成立，裁定撤销（2016）苏1311执2960号之一执行裁定书。原告作为涉案房产的实际所有人，现尚无法取得该房屋产权，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告蔡超辩称，一、原被告之间为真实的民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。2012年至2014年间，被告蔡超因资金周转需要，陆续向原告借款，月息3分，被告蔡超按照利息标准已支付一年半利息。2014年底，被告蔡超继续向原告借款，原告要求以被告名下卧龙湾P2-103房屋作为担保，并要求签订买卖协议。被告为了借得款项，便签订了房屋买卖协议。因此，该份买卖协议仅是作为借款的担保。原告在借款到期后多次通过电话方式向被告催要本金和利息。截至目前，原告共计向被告出借款项金额为200万元左右，被告蔡超对该笔借款予以认可。同时，结合被告已支付半年利息可以得知，原被告间应当为民间借贷关系。二、原告主张继续履行房屋买卖协议没有事实及法律依据。首先，房屋买卖协议第二条约定：“房屋总售价为人民币350万元整，双方签订协议后付清房款……”，因此，如果是买卖合同关系，原告应当在合同签订当日支付350万元购房款，但是被告至今共计收到借款200万元。其次，根据房屋买卖协议第三条及第七条约定了房屋应当在一个月内交付并办理过户手续。协议签订的时间为2014年12月份，即原被告应当在2015年1月份办理相关手续，但原告诉状陈述的2016年2月才委托他人去办理过户手续，与常理不符。最后，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。综上，基于原被告双方为民间借贷法律关系，请求法院查明事实，依法判决。被告陈海荣未作答辩。经审理本院认定事实如下：2014年12月24日，原告（乙方）与被告蔡超、陈海荣（甲方）签订一份房屋买卖协议，载明：“甲方（卖方）：蔡超……陈海荣……乙方（买方）：吴敏……现甲方与乙方协商，甲方现将夫妻共有的房屋转让给乙方，为规范双方权利义务，特签订如下协议：一、房屋情况：甲方共有宿迁卧龙湾小区P2幢103室房屋（房屋所有权证号：宿房权宿豫字第09-3592号，土地使用权证号：宿国用2012第11642号）转让给乙方。二、房屋价款及交付方式：房屋总售价为人民币350万元整，双方签订本协议后，乙方付清购房款。该房屋中欠银行150万元贷款由乙方及时偿还。三、上述房产过户手续由双方配合处理，涉及相关税费全部由乙方支付……”合同签订后，被告蔡超、陈海荣将涉案房屋的房屋所有权证及土地所权证交付原告。同日，被告蔡超、陈海荣向案外人李宜照出具一份委托书，委托李宜照办理涉案房屋买卖过程中涉及的银行贷款偿还、抵押登记的撤销、房屋所有权证和土地证的过户手续等相关事项，并就上述委托事项至江苏省宿迁市宿迁公证处办理了公证手续。后被告蔡超于2014年12月25日向原告出具收条一份，表明收到购房款260万元，该260万元中有160万元是在涉案房屋买卖协议签订之前被告蔡超向原告的借款。2015年1月27日，被告蔡超向原告出具收到购房款20万元的收条一份。2015年5月6日，原告丈夫李先勇向被告陈海荣转账80万元，被告蔡超于同日向原告出具收到购房款70万元的收条。2015年12月1日，原告丈夫李先勇通过江苏长江商业银行网上银行向被告陈海荣转账69万元。涉案房屋的银行贷款于2015年12月清偿完毕，涉案房屋上设定的抵押权于2015年12月4日被注销。本院在审理汪克岩与蔡超、陈海荣民间借贷纠纷一案过程中，依汪克岩申请于2016年1月22日查封了登记在蔡超名下的涉案房屋。因蔡超、陈海荣未履行生效文书确定的义务，汪克岩向本院申请强制执行。在执行过程中，原告对被查封的房屋提出执行异议。本院于2016年6月1日作出裁定，驳回原告的执行异议。原告对该裁定不服，遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，本院于2016年9月8日作出（2016）苏1311执2960号之一执行裁定，将涉案房屋作价2749320元交付给曹佰全用于抵偿被告蔡超欠付曹佰全的债务，曹佰全依据该裁定将涉案房屋过户至其名下。后原告对上述裁定提出异议，2017年12月28日本院下发（2017）苏1311执监1号民事裁定书，裁定撤销（2016）苏1311执2960号之一执行裁定书。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的，应承担不利法律后果。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，原告吴敏与二被告之间就涉案房屋不存在买卖的合意，系以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，名为买卖、实为借贷，应按照借贷法律关系来审理。首先，原告吴敏虽主张其与二被告系买卖合同关系，但被告蔡超对此不予认可并陈述双方签订买卖合同系为借款提供担保，且本院查明涉案部分款项发生在双方签订买卖合同之前，买卖合同签订后吴敏又向被告蔡超给付部分款项，原告吴敏在买卖合同形成前后合计给付被告蔡超的款项大幅超出合同约定的涉案房屋价值，这与房屋买卖的交易习惯明显不符，却恰恰与被告蔡超关于买卖合同实际是原告吴敏要求其为借款提供担保的陈述相吻合。其次，原告吴敏在明知涉案房屋存在大额银行贷款未清偿的情况下，将大幅超出合同约定房屋价值的款项全部给付被告蔡超，且原告吴敏在给付被告蔡超上述款项后，并未督促被告蔡超偿还银行贷款，亦未在双方约定的付清房款后一个月内督促被告蔡超办理房屋交接手续，而是任由被告蔡超实际使用并长期占有涉案房屋，直至法院查封拍卖涉案房屋时该房屋的实际登记人及使用人仍为被告蔡超，原告吴敏在超额给付被告蔡超款项，且被告蔡超已经书面委托他人协助原告处理涉案房屋过户手续的情况下，长期怠于行使办理涉案房屋过户手续的权利，这显然不符合原告吴敏所称购买房屋的合同目的，亦不符合房屋买卖的交易习惯，且明显与买卖合同的约定存在矛盾。再次，原告吴敏主张被告蔡超实际使用占有房屋是其将涉案房屋租赁给被告蔡超使用，但其未能提供证据予以证实，且被告蔡超对此不予认可。综上，原被告双方虽然签订房屋买卖协议，但不存在就涉案房屋进行买卖的真实意思表示，而是为原告向被告出借款项提供相应的担保，双方名为买卖实为借贷。本院在查明上述案件事实的基础上根据法律规定，向原告吴敏进行法律释明该案应按照民间借贷法律关系予以审理，询问其是否同意变更诉讼请求，但原告吴敏拒绝变更，故本院将依照法律规定裁定驳回原告吴敏的起诉。本案经本院审判委员会研究决定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十四条第三项的规定，裁定如下：驳回原告吴敏的起诉。预收案件受理费5000元，待本裁定生效后，由本院直接退还原告吴敏。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  陆文婷人民陪审员  罗绪明人民陪审员  刘斯华二〇一八年十二月十一日书 记 员  李木子