海南省海口市美兰区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼0108民初623号 原告：高某，女，1970年6月7日出生，汉族，住河北省邯郸市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：陈某，海南海大平正律师事务所律师。 被告：海南金海晟投资有限公司，住所地：海南省海口市美兰区西苑路25号，统一社会信用代码：914601005624377147。 法定代表人：艾某，董事长。 委托诉讼代理人：林某，女，海南金海晟投资有限公司职员。 委托诉讼代理人：洪某，男，海南金海晟投资有限公司职员。 原告高某与被告海南金海晟投资有限公司（以下简称金海晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某的委托诉讼代理人陈某，被告金海晟公司的委托诉讼代理人林某、洪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方所签订的《海口市商品房买卖合同》附件六格式条款无效，确认合同附件七第七条第2项格式条款无效，确认合同附件七第九条格式条款第2项无效；2、判令被告支付逾期交房违约金33810元（从2016年1月10日至2016年4月14日止共95天）；3、判令被告赔偿原告装修差价（2000元/㎡的装修标准与实际每平米装修的差价，具体以鉴定为准，差价暂定1400元/㎡共计107226元）；4、本案受理费、鉴定费等全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：广物·滨海国际，系被告开发的小区，被告承诺买房送2千元/㎡精装。原告考虑滨海国际如果含2千元/㎡精装，价格则较为实惠，因此，原告与被告双方签订《海口市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的滨海国际6栋B1004房，建筑面积76.59㎡，总价为711810元。2016年1月，被告通知交房，原告发现涉案房子尚未满足合同约定的交房条件，因此被告应按照合同约定支付延期交房违约金。同时，由于只用2个月时间赶工装修800套房屋，且刚好碰上年底海口空气潮湿，装修质量非常差，且无装修验收手续。据工人透露每平米装修仅为510元，和被告承诺的2000元/㎡装修标准，悬殊太大。被告虽然始终坚持认为，其装修标准已达到2000元/㎡，但一直不出示装修明细。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”以及合同第十七条约定“出卖人按双方约定的标准修复或赔偿装饰、设备差价。”特诉至贵院，请求依法维护原告的合法权益。 被告金海晟公司辩称，一、涉案《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定等无效情形，合法有效，对双方均具有法律约束力。（一）被告已特别提请原告阅读涉案合同条款，原告是在充分知悉合同内容的基础上自愿签署的，系双方真实意思表示。合同第2页第4条载明“合同为示范文本，相关条款后的空白行供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除”，原告签字确认已阅读“海口市商品房买卖合同说明”，这是其一；其二，在合同附件七补充协议第九条第2款约定“合同及补充协议并非出卖人单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署，……如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询，双方签署买卖合同及本协议后，即表示知悉并同意合同条款的全部内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况，双方权利、义务等已充分了解且无异议和不明确之处”。商品房买卖不同于一般的普通买卖，原告如认为合同条款存在不合理甚至不合法之处，理应在签订前向被告提出，但实际上，自签订涉案《海口市商品房买卖合同》之日起至今，原告从未与被告协商或主张过修改合同条款，也未就条款提出过任何异议，而是自愿在涉案合同上签字，证明原告实际上对涉案合同内容是知悉并完全认可的，涉案《海口市商品房买卖合同》系双方真实意思表示。（二）涉案《海口市商品房买卖合同》内容合法有效，双方均应按约履行。涉案《商品房买卖合同》内容不存在违反法律及行政法规强制性规定等无效情形，亦不存在免除被告自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，公平合理地确定了双方之间的权利义务，合法有效，对双方均具有法律约束力。二、被告提供的装修广告属要约邀请，原告亦认可合同约定的装修标准并收楼入住，故原告索赔装修差价缺乏事实及法律依据。（一）被告发布的广告属要约邀请，对涉案房屋的购买及合同的签订未产生实质性影响，装修交付标准应以合同约定为准。1、被告在进行销售房屋广告宣传时，虽有“2千元／㎡精装”的表述，但该广告中“2千元／㎡精装”的指向及内容均不具体明确，并未具体指向哪一栋楼、哪一房屋，亦不能确定“2千元／㎡”的主要内容及组成方式（是指装修价值还是指装修效果，是指室内装修工程还是包含公共部位装修），明显不符合要约“内容具体确定”的构成要件，对双方没有约束力。相反，在双方签署的涉案合同补充协议第七条明确约定“出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考……双方权利义务以买卖合同及本补充协议约定为准”；附件三《装饰、设备标准》则分别对室内部分、公共部分、设备设施的具体交付标准作了约定，具体确定。2、从一般常理理解，原告是否购买涉案房屋，并不仅仅取决于装修部分的广告宣传，还应当综合小区及周边配套，涉案房屋户型、朝向等其他各方面因素，即该广告对于原告是否购买该房屋及价格的订立不构成重大影响。综上，有关涉案房屋装修的具体交付标准应以涉案商品房合同约定为准。（二）合同对涉案房屋及公共部位的装修标准作了具体明确约定，但未约定装修单价或总价，故不存在装修差价之说。1、涉案合同仅约定房屋及公共部位具体的装修标准，并未约定涉案房屋、公共部位装修的单价或总价，故原告主张装修差价实际上已缺乏参照物对比的前提，故原告要求赔偿装修差价没有任何事实及合同依据。2、商品房的销售价格，除考虑房屋本身开发建设、税金等成本外，还应考虑公共部位等成本支出，涉案合同附件三《装饰、设备标准》恰恰对房屋及公共部位的装修标准作了具体明确的约定，而合同也签署于被告的宣传之后，证明原告对涉案房屋及公共部位的装修的标准是认可同意的。（三）涉案房屋及公共部位已实际交付使用多年，房屋经使用后本就会有折旧磨损等有损价值的情况，在此前提下，原告还要求对房屋进行鉴定，以及要求被告承担装修差价、鉴定费没有任何依据。涉案房屋及公共部位装修工程已实际交付使用多年，房屋经使用后的状态与当初被告交付的标准有所不一在所难免，且房屋经居住使用后产生折旧磨损实属正常。在此前提下，原告申请对被告交付的装修工程再次进行鉴定已缺乏前提及事实基础，故原告据此索赔装修差价、要求被告承担鉴定费没有任何依据而言。三、涉案房屋在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工97天，且原告存在逾期付款情形，按买卖合同约定被告有权按累计逾期天数顺延交楼时间。（一）在施工期间因台风、停电等客观因素导致停工的，被告有权按买卖合同约定顺延交楼时间。涉诉房屋所在楼栋施工期间，曾遭遇强台风“威马逊”、“海鸥”和“彩虹”的侵袭，特别是“威马逊”和“海鸥”，中心风力极大，整个海口都是重灾区，致使被告施工现场造成极大破坏，施工单位被迫停工47天才能重新组织施工。施工期间因供电局对新埠岛一带多次停电，导致施工工期延误共计15天。这些客观原因影响了房屋交付，并非被告的原因导致延期交房。根据买卖合同第八条约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、非出卖人原因，停水停电累计超过72个小时或连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4、施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上；”被告根据上述合同约定，享有顺延交楼时间的权利。（二）原告逾期付款的，被告有权按买卖合同约定顺延交楼时间。在合同第五条“付款方式及期限”第三款约定，原告剩余房款490000元，应于2014年5月25日前办理按揭并按照按揭方式付款。该条款既约定了原告应于2014年5月25日前办理按揭，也约定了原告应于2014年5月25日前付款。而原告实际直至2014年12月3日才通过按揭形式将上述房款支付给被告，累计逾期天数192天，原告已构成逾期付款的违约。因此，被告有权按照买卖合同第八条约定，有权不通知原告而按原告累计逾期天数相应顺延交楼时间。综上所述，原告的诉求缺乏事实、合同及法律依据，恳请贵院查明案情后依法驳回其诉讼请求，维护被告合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实： 2014年8月3日，原告高某（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买出卖人投资建设的位于海口市新埠岛滨海国际项目2602地块A6栋（幢）10层（层）B-1004（房号）；计价方式为按套内建筑面积计价，总金额为711810元；付款方式为首期房款自认购书签订之日起7日内（不超过7日）支付全部房价款的31%（含定金），金额221810元，除首期房款外，剩余房款金额490000元，应于2014年5月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，以上付款时间不再另行通知；出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3.该商品房经验收合格，取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府的行为导致工期延误；3.非出卖人原因，停水停电累计超过72小时或连续停水、停电八小时以上而导致工期延误；4.施工期间遭遇的地震、水灾、火灾、台风和其他自然灾害导致停工八小时以上；5.施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹、溶洞等）；6.因买受方逾期付款或买受人申请的银行按揭贷款未划入出卖人账户，出卖人有权不通知买受人而按累计逾期天数相应顺延交楼时间；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日五日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件；逾期交房在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价5%；因出卖人以外的外界因素，导致合理延期，买受人对出卖人所告知的事由未提出书面异议的，视为双方同意合理延期并免责。该合同第二页“海口商品房买卖合同说明”中，第4条明确说明本合同为示范文本，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除，合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。原告高某在该说明下签名确认已经阅读。该合同附件三列明了详细的装饰、设备标准，包括公共部分、室内部分、设施设备。其中，室内部分包括门户、内墙、天花、地面、厨房、卫生间、阳台各个部分装修使用的材料，以及被告提供的设施、设备等。合同附件六针对对商品房买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响的销售广告和宣传资料约定，买受人知悉出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据仅供参考，为要约邀请，双方权利、义务以买卖合同及补充协议约定为准。合同附件七本合同补充协议第七条关于宣传资料、公示文件及样板房的说明中第2项约定，出卖人的售楼书、广告、宣传单张、户型图及模型中的有关内容、数据并非实际施工依据，仅供买受人参考；由于受制作时间及条件限制，上述资料记载的内容未最终确定将有可能发生变化，出卖人不再另行通知，且不作为买卖合同的组成部分，双方权利、义务以买卖合同及本补充协议约定为准。第九条第2项约定，买卖合同及本补充协议非出卖人单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署；出卖人提示买受人注意买卖合同及本补充协议中有关买受人责任条款及出卖人免责条款内容以及黑体文字部分；如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询；双方签署买卖合同及本协议后，即表示知悉并同意全部条款的内容，并对该商品房及本项目情况、周边状况、双方权利义务等充分了解且无异议和不明确之处。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房屋价款。2016年1月4日，被告向原告发出《收楼通知书》，以原告购买的楼宇已建设完成并达到约定的交付条件为由要求原告于2016年1月10日至2016年1月17日前往滨海国际现场办理交楼手续。根据原、被告双方确认，被告于2016年4月14日取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，涉案房屋方符合合同约定的交房标准。原告于2016年5月3日在被告提供的《收楼表清单》中签名，双方办理了交房手续。 另查，因原告所购房屋系精装房，原告向本院提交了广物·滨海国际宣传单页，该单页中的广告语为“登记立减5万，再送2千元/m2精装”，单页右下角用小字注明：“本广告相关内容、图片是对项目所做的示意表现，仅供参考，最终以政府部门批准的文件及买卖双方签订的《商品房买卖合同》为准。”被告对这份证据的真实性没有异议，经核对原件，本院对其真实性予以确认，对其证明效力是否采信在本院认为部分一并论述。 本院确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款专用收据、广物·滨海国际宣传单页、《收楼通知书》、《收楼表清单》以及原、被告的庭审陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。 庭审中，双方对以下事实及证据存有争议： 一、原告向本院提交了2018年1月8日下午广物业主与开发商座谈的录音及装修差价部分录音文字整理、座谈简报以及《公证书》,《公证书》的主要内容为提取原告代理人陈某与号码135XXXXXXXX的手机用户发送短信的手机页面拷屏，欲证明涉案房屋交付前，被告向原告确认装修标准为2千元/m2。被告对录音及文字整理、座谈简报的真实性、合法性、关联性及证明效力均不予认可，对《公证书》的真实性予以认可但其认为公证书是对于短信的公证，而不是对于短信中简报内容的公证，短信系原告自行编辑发出，短信中原告发送的简报没有形成任何的会议纪要，也没有被告方的任何人员进行回复或者表示认可，也不能作为被告确认装修标准的依据。针对原告提供的上述证据，本院认为，首先，2018年1月8日下午广物业主与开发商座谈的录音及装修差价部分录音文字整理、座谈简报均系原告单方制作，被告对其真实性不予认可，本院无法核实座谈录音中人员的身份，对其真实性无法确认；其次，即使座谈中确有被告方人员在场，原告提供的证据也无法证明双方曾在座谈会中就装修标准问题进行了确认或形成了补充约定；再次，对于原告提供的《公证书》中提取的手机短信拷屏，不能证明手机号码135XXXXXXXX的使用人系被告的法定代表人艾某，且短信中发送的座谈简报主要为原告的代理人陈某编辑制作，对方仅回复“收悉”，双方并无协商、确认过程，亦不能证明原、被告确认了装修标准为2000元/m2。故本院对原告提供的上述证据不予采信。 二、被告向本院提交了海口市气象台《气象证明》、施工和监理单位关于台风（威马逊、海鸥和彩虹）以及2016年春节工人返乡造成停工时间的证明、施工和监理单位关于台风受灾情况的说明、关于台风的新闻报道、工程延期申请表、海口供电局停电公告，欲证明由于施工期间遭遇严重台风、停电、工人返乡等因素影响，应顺延相应的交楼时间。此外，被告还提供了付款凭证，欲证明原告存在逾期付款行为，已构成违约，被告有权顺延交楼时间。原告对这些证据的证明力均有异议。本院认为，双方在《海口市商品房买卖合同》中约定了被告可以延期交房的事由，被告可以据此行使履行抗辩权。被告于2016年1月4日向原告发出《收楼通知书》时，其所主张的工程施工因台风、停电导致误工以及原告逾期付款的事实均已发生，上述合同约定的可以顺延期限的事由均可作为被告主张顺延交付房屋的理由。但被告在《收楼通知书》中，并未主张以上述理由顺延交房期限，而是告知原告诉争房产已建设完成并达到约定的交房条件，并通知原告于合同约定的交房期限办理收楼手续。故从发送《收楼通知书》的时间及通知本身的内容来看，被告已放弃主张顺延交房的权利并作出如约履行的承诺，其已不再享有顺延交房的履行抗辩权。故本院对被告提供的上述证据不予采信。 本院认为，一、关于《海口市商品房买卖合同》及附件中的涉诉条款是否为格式条款，是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，构成格式条款需同时具备两个要件，一是为重复使用事先拟定，二是在订立合同时未与对方协商。本案中，原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》及其附件由被告在海口市住房和城乡建设局与海口市工商行政管理局共同监制的《海口市商品房买卖合同》示范文本的基础上为重复使用而事先拟定，但是合同第2页“海口商品房买卖合同说明”第4条明确说明，合同为示范文本，相关条款后的空白行供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除，原告亦在该说明下签名确认已阅读。该合同补充协议第九条第2项约定，合同及补充协议并非被告单方提供的格式合同，均由双方协商一致后达成，并自愿签署，……如有异议，买受人签署前可向出卖人或办理签约的律师事务所咨询。上述条款明确了就合同条款双方可以进行协商，原告主张合同附件六、附件七第七条第2项、第九条第2项为格式条款而无效，但未提供证据证明，应承担相应的不利后果。《海口市商品房买卖合同》附件六、附件七中的三条涉诉条款并不同时具备构成格式条款的两个要件，应认定该三条涉诉条款均不属于格式条款。原、被告在《海口市商品房买卖合同》及其附件上均签字捺印，包含涉诉条款在内的合同内容均应视为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本院于2018年11月2日向原告的委托诉讼代理人陈某就本院与原告对上述条款的效力问题认定不一致进行了释明，原告在本院指定的期限内未变更诉讼请求，故对原告主张的第1项诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告要求被告赔偿装修差价是否有事实和法律依据的问题。首先，关于被告赠送2000元/m2精装修的广告宣传是否应视为合同内容的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本院认为，被告在广告中使用“再送2千元/m2精装”的宣传语，虽然有明确的数字内容，但如何确定精装的标准，被告未在广告中具体说明。而双方在之后签订的《海口市商品房买卖合同》中，列明了室内部分具体的精装修交楼标准，细化到了门户、内墙、天花、地面、厨房、卫生间、阳台使用的装修材料，被告提供的设施、设备等，应当视为双方对装修标准进行了重新约定。且双方在合同附件六、附件七补充协议第七条第2项中明确约定买受人知悉出卖人的广告、宣传单张中的有关内容为要约邀请，排除其作为买卖合同的组成部分。故被告在装修广告中“再送2千元/m2精装”的宣传语应当系被告的要约邀请而非要约，在被合同明确排除的情况下，不能视为系合同的内容。其次，被告是否应当赔偿装修差价的问题。如前所述，双方在《海口市商品房买卖合同》中明确约定了室内装修标准，原告提供的现有证据不能证明被告交房时的装修、设施未达到合同约定的标准。原告认为被告提供的精装修应达到2000元/m2标准亦没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。诉讼中原告申请对涉诉房屋装修工程实际造价进行鉴定，证明目的是装修价值是否达到2000元/m2标准，该标准已被本院否定，故没有委托司法鉴定的必要，本院不再委托进行司法鉴定。 三、关于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金的问题。原、被告订立的《海口市商品房买卖合同》及附件合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，原告已付清房款，履行了付款义务。该合同明确约定，被告应当在2016年1月10日前，将经验收合格，取得由建设工程质量安全监督站出具的《建筑工程施工质量监督意见》的商品房交付给原告。但被告于2016年4月14日才取得海口市建设工程质量安全监督站出具的《建设工程施工质量监督意见》，才符合合同约定的交房条件。如前所述，被告已放弃主张顺延交房的权利并作出如约履行的承诺，其已不再享有顺延交房的履行抗辩权。故被告应承担相应的逾期交房违约责任。原告仅主张计算到2016年4月14日止，系对自己权利的处分，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期交房在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之五支付违约金，故被告应向原告支付自2016年1月11日起至2016年4月14日止逾期交房违约金33810元（711810元×5?×95天），该金额亦未超过合同约定的上限。原告起诉要求被告支付逾期交房违约金33810元，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告海南金海晟投资有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告高某支付逾期交房违约金33810元。 二、驳回原告高某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3120.72元（原告已预付），由原告高某负担2372.72元，被告海南金海晟投资有限公司负担748元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王 硕 审 判 员  陆晶晶 人民陪审员  吴崎霞 二〇一八年十二月十八日 法官 助理  林 婕 书 记 员  林 香 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。