河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1022民初3767号原告：潘志超，男，1988年4月24日出生，汉族，河北省廊坊市固安县人，住固安县。委托代理人：纪胜涛，河北金派律师事务所律师。被告：张建伊，男，1980年10月23日出生，汉族，河北省承德市承德县人，住北京市大兴区。第三人：中国建设银行股份有限公司固安支行，住所地：固安县新昌街117号。统一社会信用代码：91131022809410346B负责人：廖海兵，职务：行长。委托代理人：马子辉，该银行员工。原告潘志超诉被告张建伊、第三人中国建设银行股份有限公司固安支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告张建伊、第三人中国建设银行股份有限公司固安支行的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告潘志超诉称，2015年8月10日，原、被告在固安县百凯房产经纪有限公司居间下签订廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议，被告将其位于河北省固安县东侧，新源街南侧金龙小区二期7C#1-1601室房屋出售给原告，价款60万元，被告取得房屋不动产权证后5日内通知原告，配合办理房屋不动产权证转移登记手续，并约定房屋不动产权证下发后一个月内被告向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理解除抵押登记手续，解压后双方办理二手房按揭贷款手续。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付了首付款及定金24万元，涉案房屋已交付原告，原告已装修入住并办理了物业等相关变更登记手续。现被告已与2018年8月13日取得房屋不动产权证，但未按合同约定偿还贷款、拒绝办理过户手续，原告多次要求，被告均以种种借口拒绝办理。被告已构成违约，应按合同补充协议第四条约定向原告知否违约金。原告起诉，请求判令被告协助办理涉案房屋的不动产权变更手续，被告支付违约金12万元。被告张建伊辩称，签合同时我不知道需要夫妻双方共同签字，现在我妻子不同意出卖该涉案房屋，我无法办理涉案房屋的过户手续。诉状中原告写的事实与理由属实，不同意办理过户。我打算与原告解除合同，同意按照合同约定支付违约金及赔偿原告装修费用。不同意给付原告违约金。第三人中国建设银行股份有限公司固安支行述称，被告的房屋在我行办理的按揭贷款，目前还没有还清，只要还清贷款，我行愿意按照法院判决执行。经审理查明，2015年8月10日，原告潘志超与被告张建伊经固安百凯房产经纪有限公司居间签订廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议各一份，约定出卖人于杰张建伊为甲方，买受人潘志超为乙方，甲方将其位于河北省固安县东侧，新源街南侧金龙小区二期7C#1-1601室房屋出售给乙方，价款60万元，乙方于2015年8月10日将首付款24万元（包含定金贰万元）支付甲方，乙方以向中国邮政储蓄银行办理贷款方式支付甲方剩余房款；甲方应在产权证下发一个月内办理完毕还款解押手续，双方应于房本解押后十五日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；在贷款机构批贷后十日内，双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，本交易涉及的税费全部由乙方承担；双方应当在2015年8月10日，自行办理物业交割手续，物业交割前的费用由甲方承担，交割后费用由乙方自行承担；违约责任，甲方出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订当日，原告交付被告首付款24万元，被告将房屋及商品房买卖合同、购房首付款收据、水卡、电卡交付原告，并办理物业变更手续。原告对房屋进行装修后入住。2018年8月13日，被告取得涉案房屋不动产权证。因被告一直未按合同约定偿还贷款办理解押手续，原告于2018年10月30日起诉，请求判令被告协助办理涉案房屋的不动产权变更手续，被告支付违约金12万元。另查明，被告在购买涉案房屋时在第三人中国建设银行股份有限公司固安支行办理了30年期购房按揭贷款26万元，截止2018年10月30日，被告尚欠第三人借款本金243532.32元及相应利息。庭审中，原告表示，尾款36万元可以现金支付，并同意优先用于偿还涉案房屋贷款。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议、汇款收据、收件证明、物业协议书、消防安全协议书、通气业务受理单、装修施工许可证、诚达物业收据、百川燃气收据、准购证、林娟的证明、林娟与被告的微信聊天记录、原、被告之间通话录音，被告提供的银行流水、房屋买卖合同等证据在案证实。本院认为，对原、被告通过中介公司居间签订廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议、原告已向被告交付24万元房款、被告已向原告交付房屋、被告于2018年8月13日取得房屋不动产权证等事实，原告提供了房屋买卖合同及补充协议、汇款收据、收件证明、通气业务受理单、装修施工许可证、诚达物业收据、百川燃气收据、林娟的证明、林娟与被告的微信聊天记录、双方通话录音等证据，且被告无异议，予以认定。廊坊市存量房屋买卖合同及补充协议是原、被告的真实意思表示，合法有效。合同订立后，合同双方应当按照约定履行各自的义务，原、被告在房屋买卖合同及补充协议中对办理还款解押、产权过户、申请贷款等事项以及相应的违约责任有明确的约定，被告在取得房屋不动产权证后未按合同约定偿还贷款办理解押手续，以致无法办理产权变更、原告向银行申请贷款等事宜，被告的行为属于违约，依法应承担继续履行、给付违约金等民事责任；被告主张涉案房屋为夫妻共同财产，其妻子对其出卖房屋、收取房款不知情，因为其妻子不同意所以不能办理产权变更手续，但原、被告签订房屋买卖合同、被告收取房款已有3年多的时间，被告也未提供证据证明涉案房屋买卖合同属于无效合同，被告的主张不能成立；原告要求被告协助办理涉案房屋的不动产权变更手续的请求，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金12万元，本院综合考虑被告违约的情形、被告的违约对原告利益的影响等因素，酌情支持6万元。向被告支付购房尾款是原告的合同义务，在被告协助过户后，原告应向被告支付尾款。被告以涉案房屋做抵押向第三人借款，办理产权变更需先解除抵押，庭审中，第三人表示，同意原告以购房尾款优先偿还被告在我行贷款，只要还清贷款，我行愿意按照法院判决执行；原告表示，尾款36万元可以现金支付，并同意优先用于偿还涉案房屋贷款的意见，不违反法律规定，且对各方的利益均无损害，本院予以准许。故依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告潘志超于本判决书生效后五日内代被告张建伊偿还第三人中国建设银行股份有限公司固安支行尚欠的借款本金及相应利息；第三人中国建设银行股份有限公司固安支行予以协助。二、被告张建伊于其在第三人中国建设银行股份有限公司固安支行处借款本息还清之日起三十日内协助原告潘志超办理河北省固安县东侧，新源街南侧金龙小区二期7C#1-1601室房屋的产权变更手续；相关税费由原告潘志超负担。三、原告潘志超代被告张建伊偿还借款本息金额（以第三人中国建设银行股份有限公司固安支行出具的还款凭证为准）未超出购房尾款360000元的，剩余尾款于涉案房屋产权变更手续办理完毕当日给付被告张建伊。四、被告张建伊于本判决生效后十日内给付原告潘志超违约金60000元。五、驳回原告潘志超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取1350元，由被告张建伊负担，于判决书生效后五日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，另一方可在判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向法院申请执行。审判员  唐怀玉二〇一八年十二月十二日书记员  董连华