溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初2951号原告：张某2，女，2010年8月1日出生，汉族，住江苏省溧阳市。法定代理人：张某1，男，1980年2月12日出生，汉族，住江苏省溧阳市。法定代理人：徐某，女，1981年4月17日出生，汉族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：庞浩春，溧阳市东方法律服务所法律工作者。被告：张旦娣，女，1933年5月18日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：符福新，男，1969年5月20日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被告：孙德君，男，1950年10月8日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被告：符文勋，女，1954年6月6日出生，汉族，住江苏省溧阳市。以上两被告共同委托诉讼代理人：王开运、王超，江苏翁昊俊律师事务所律师。原告张某2与被告张旦娣、孙德君、符文勋确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某2委托诉讼代理人庞浩春、被告张旦娣委托诉讼代理人符福新、孙德君、符文勋共同委托诉讼代理人王开运、王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某2向本院提出诉讼请求：1.确认张旦娣与孙德君、符文勋于2018年3月22日签订的溧阳市存量房买卖合同无效；2.要求张旦娣、孙德君、符文勋协助张某2办理涉案房屋过户手续；3.要求孙德君、符文勋迁出涉案房屋。事实和理由：2015年4月15日，张某2通过拆迁安置取得了位于溧阳市祥和福邸26幢1单元101室房屋。该房屋已由本院（2017）苏0481民初13号民事判决书确认为张某2所有。张旦娣与孙德君、符文勋之间的买卖关系无效。张旦娣辩称，双方订立的房屋买卖合同不存在恶意串通的情形，应属于合法有效。孙德君、符文勋共同辩称，孙德君、符文勋系于2016年5月16日向被拆迁人张旦娣购买房屋。因拆迁安置协议上明确载明拆迁被安置人为张旦娣，且选房单、房屋契税发票也载明为张旦娣，另外，孙德君、符文勋支付了合理的对价，故张旦娣将房屋过户至孙德君、符文勋名下系履行合同义务，至于张某2与张旦娣之间的家庭分家析产纠纷与孙德君、符文勋无关，孙德君、符文勋系善意购买，合同系有效。经审理查明，张旦娣与符大清夫妇（2015年2月去世）共生育七个子女，分别是符福新、符阿新、符云娣、符阿娣、符国英、符国琴、付阿芳。付阿芳与张正卫系夫妻，张某1系其儿子，张某1与徐某系夫妻，张某2系其女儿。座落于溧阳市房屋（50.16平方米）系张旦娣与符大清共同共有，符大清去世前该房屋被纳入拆迁范围，2015年4月15日以张旦娣的名义与溧阳市溧城镇人民政府、溧阳市曙光房屋拆迁有限公司签署房屋补偿安置协议，协议主要内容为：被拆迁房屋座落于溧阳市房屋（50.16平方米），房屋、装潢等补偿金额28797.40元，可安置人口为3+1人，即张旦娣、符大清、张某2，独生子女计增一人，可安置面积为200平方米（50平方米×4人）。安置方式采用实物与货币相结合的方式。货币安置部分（200平方米-188.88）平方米×2350元=26132元；实物安置房屋2套，分别是祥和府邸26-1-502（94.44平方米）、26-1-101（94.44平方米）张某2，实际安置面积为188.88平方米。2016年5月13日，张旦娣向符福新出具了委托书，载明：本人张旦娣全权委托儿子符福新办理名下拆迁房买卖的一切事宜。2016年5月16日，符福新（甲方）、潘亚琴（甲方）与孙德君（乙方）签订了房产买卖协议书，载明：甲方自愿将位于溧阳市祥和福邸26幢1单元101室房屋出售给乙方；2016年5月16日付定金10万元，领钥匙当天付房款65万元，余款5万元在过户当天一次性付清；协议还约定了其他事项。孙德君与当日支付定金10万元。后符福新将该房屋交付给孙德君。2016年10月19日，孙德君通过银行向符福新转账66万元。符福新、张旦娣共同向孙德君出具一份收条，载明：今收到孙德君购买祥和福邸26幢1单元101室房屋款65万元。2017年1月10日，祥和福邸物业服务中心向溧阳市安顺燃气公司提交了天然气开通申请，载明：孙德君系祥和福邸26幢1号门101室业主，现已办妥入住手续，要求办理天然气开通手续。本院于2017年1月3日受理了张某2与张旦娣、符福新、符阿新、符云娣、符阿娣、符国英、符国琴、付阿芳分家析产纠纷一案，并于7月3日作出了（2017）苏0481民初13号民事判决书（已发生法律效力），判决：座落于溧阳市房屋（94.65平方米）的权益和地下车库（29.44平方米）的所有权归原告张某2所有，张某2应于本判决生效之日起15日内支付张旦娣176526.84元。2017年7月28日，孙德君收到通知，载明：溧阳市房屋的所有权已由法院生效判决确定为张某2所有，因你违法购买，请收到通知后7日内搬出该房屋。2017年7月31日，张正卫支付了（2017）苏0481民初13号民事判决书相应的履行款172626.84元。2017年7月28日，本院受理了张某2与张旦娣、孙德君、符文勋协助办理房屋过户手续纠纷一案，并于2017年10月13日进行了庭前证据交换。2017年10月25日，本院作出了（2017）苏0481民初5871号之一民事裁定书，裁定：该案按张某2撤诉处理。2018年3月4日，张旦娣向溧阳市不动产登记交易中心申请涉案房屋权属登记，后该房屋登记至张旦娣名下。2018年3月22日，张旦娣与孙德君、符文勋签订了溧阳市存量房买卖合同，约定将涉案房屋出售给孙德君、符文勋。同日，张旦娣（转让方）与孙德君、符文勋（共同作为受让方）向溧阳市不动产登记交易中心申请涉案房屋权属变更登记，后该房屋变更登记至孙德君、符文勋名下。庭审中，张旦娣委托代理人符福新提出张正卫在出售涉案房屋事宜中系张某2的实际代理人。为此，其举示了一份落款时间为2016年9月30日的协议，载明：拆迁户张旦娣把家园35号，张某2房屋一套（26-1-101）、94.65㎡，现（26-1-101）已出售给孙德君，房款80万元全部归张某2所有（交房时按房产买卖协议书办理），因符福新为取房事宜，经双方商量由张某2补贴符福新15万元，特立此协议共合执行，张正卫在立协人处签名。2016年10月24日，符福新向张正卫汇款20万元，张正卫出具了相应的收条，载明：今收到符福新拆迁补偿款20万元（张某226-1-101房款），以后无条件配合房产过户。张某2委托诉讼代理人两份证据的真实性没有异议，并陈述：张某2与其母亲徐某生活在江苏泗洪，之所以将张某2的户籍登记到溧阳系为了相应的拆迁事宜，但张某1并未委托张正卫出售涉案房屋，张正卫也未将出售事宜告知张某1。（2017）苏0481民初13号一案的民事诉状“张某2”的签名及授权委托书委托人“张某2（张某1）”的签名均系张正卫代签，向孙德君、符文勋发送的通知内容落款“张某1徐某”的签名系张正卫让邻居代签的。对此，符福新提出“张某1徐某”系张正卫所签，并申请对该笔迹是否为张正卫所签进行司法鉴定，以证实张正卫系张某2处理涉案房屋处理事宜的实际代理人。本案的主要争议焦点：一、涉案的溧阳市存量房买卖合同效力；二、处分涉案房屋是否有相应的权限。关于争议焦点一，该合同应认定有效。理由如下：第一、双方订立合同系真实意思表示且不违反法律、法规效力性强制性规定。第二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。该条文应理解为买卖合同系负担行为，不应以出卖人无处分权而认定合同无效，因此，张旦娣是否有权处分涉案该房屋不影响合同的效力。第三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，张某2举示的证据尚不足以证明双方订立合同存在恶意串通的情形，且达到了排除合理怀疑的标准。关于争议焦点二，处分涉案房屋有相应的权限。理由如下：张某2、张某1、徐某均不在溧阳居住生活，张正卫系张某1的父亲，系张某2的爷爷，均为亲属关系，由张正卫办理涉案房屋各项事宜存在客观可能且符合日常生活经验。房屋补偿安置协议订立前，为取得相应的拆迁权益，张正卫将张某2的户籍登记至溧阳，该事宜由张正卫张罗。房屋补偿安置协议订立后，张正卫向符福新立协议同意将涉案房屋出售给本案买受人，且从符福新处收取房款20万元，并承诺办理一切过户手续。涉案房屋交付给买受人后，因涉案房屋的拆迁利益而发生的分家析产纠纷即（2017）苏0481民初13号一案的民事诉状、委托书的签名均系张正卫代签。该案判决书生效后由张正卫支付了相应的履行款，并由张正卫经办向孙德君进行通知。整个事项的经过持续数年，但本案无证据证明，张某2的法定代理人张某1、徐某对张正卫的权限提出过异议。结合上述事实可以认定张正卫有张某1、徐某处分涉案房屋的相应授权。因此，符福新与孙德君、符文勋订立的房产买卖协议，符福新有相应的权限。2018年3月22日签订溧阳市存量房买卖合同及办理房屋权属变更登记均系履行2016年5月16日订立的房产买卖协议的合同义务，该协议系孙德君、符文勋取得涉案房屋所有权的合法原因。张旦娣将该房屋过户到孙德君、符文勋名下系有权处分，孙德君、符文勋系合法取得涉案房屋的所有权，张某2无权要求其协助办理过户及迁出房屋。另外，因已确认“张某1、徐某”的签名不是其本人所签，故申请司法鉴定已不必要，故对该鉴定申请不予准许。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张某2诉讼请求。案件受理费10100元，诉讼保全费3250元，合计13620元，由原告张某2负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜 平人民陪审员  梁青建人民陪审员  史金荣二〇一八年十二月十一日书 记 员  杨昕婷