河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀06民终6418号 上诉人（原审原告）：何玉兰,女,1940年5月7日出生,汉族,住涿州市开发区。 委托诉讼代理人：李运来，河北精耘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：肖旭东,男,1976年11月5日出生,汉族,住涿州市双塔区。 被上诉人（原审被告）：杜雪梅,女,1976年8月3日出生,汉族,住涿州市。 二被上诉人委托诉讼代理人：张培军，河北精伟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔杰,男,1972年9月12日出生,汉族,住涿州市。 被上诉人（原审被告）：全树云,女,1970年7月28日出生,汉族,住涿州市。 被上诉人（原审被告）：崔番,女,1995年3月17日出生,汉族,住涿州市。 上述二被上诉人委托诉讼代理人：崔杰,男,1972年9月12日出生,汉族,住涿州市。 上诉人何玉兰因与被上诉人肖旭东、杜雪梅、崔杰、全树云、崔番合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2017）冀0681民初4376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 何玉兰上诉请求：请求撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定被上诉人之间买卖的房屋所占用土地是国有土地明显与事实不符。一审判决认定房产证注明了“使用国有土地面积595平方米”，进而对上诉人一审提供的涉案房屋所在地的宅基证（涿土072738号）不予理睬，甚至在判决书中都没有提及该宅基证是否合法有效，该认定明显与事实不符。我国一直是房产证与土地证分别发放的，近两年才开始进行土地与房产合二为一的登记制度，而本案所涉房产证是十年前发放的，当时政府刚设立涿州市经济开发区，上诉人所在的大吴村正好属于开发区范围，于是政府给大吴村所有村民发放了房产证，但房屋所占用的土地尚未进行国有化土地的征收，上诉人的宅基证至今在政府土地部门登记有效。肖旭东在一审中虽称其签订的是房产及国有土地使用权转让协议，非宅基地买卖协议，但其却不能提交《转让协议》中提到的涿土020502号宅基证来证明是否属于国有土地性质。被上诉人间先后签订的《宅基地买卖合同》、《房产及土地使用权转让协议书》中都提到了土地证号：涿土020502（实为涿土050292号），该证是政府颁发的属于农村宅基地性质，但一审判决对这一内容刻意回避，不予查清与认定，明显认定事实错误。事实上涿土050292号宅基证所指向的土地早已在十年前政府修路时被征收占用了，被上诉人间签订的上述两份合同中房屋所占用的土地实际是涿土072738号宅基证所指土地。总之，一审判决对上述房产坐落的土地属于什么性质根本没有查清，对《转让协议》中提到的宅基证性质也没有查清，甚至对该房屋是坐落在涿土020502号或涿土050292号，还是涿土072738号宅基上这一基本事实都没有查清。二、被上诉人之间的买卖协议严重侵害了上诉人的宅基权。被上诉人之间买卖的房屋是建立在上诉人的宅基上的，且房产证上登记的房产面积只是该宅基上的一部分老房，新建的楼房及东房还有四百多平米，都是在上诉人宅基证所确定的土地使用范围内的，被上诉人间的房屋、土地转让行为实际是变相转让了上诉人的宅基使用权，侵害的是上诉人的宅基使用权。其转让行为明显违反我国关于农村宅基地不许私自转让的法律、法规规定，其转让行为也根本不能办理过户手续，被上诉人的房产、土地转让行为没有法律依据。三、被上诉人间的转让属于明显的私下串通行为。2016年5月26日，被上诉人故意隐瞒签订转让协议之事，欺骗上诉人不识字，让上诉人在他们编好的《分家析产协议书》上按手印（该协议落款处根本就没有注明上诉人的名字），其完全是为了弥补2016年5月19日签订的《宅基地买卖合同》的违法目的，5月25日被上诉人又补充签订了一份《房产及土地使用权转让协议书》，其目的更是为了掩盖双方违法转让宅基地使用权。由于上诉人一直保存着该房产所处土地的宅基证（涿土072738号），被上诉人错误地将已作废的宅基证当作该房产所处土地使用权证，并错误地写在了两份转让协议及分家协议中。一审判决对转让协议中所陈述的宅基证刻意回避，对房屋所占用的土地性质不予查清，对房产所占用的土地到底是哪个宅基证也不予查清，只是片面地认定房产转让行为，明显于法无据。 肖旭东、杜雪梅辩称，一、涿州开发区是1992年经河北省政府批准设立的经济开发区，大吴社区居民委员会（原大吴村）处于开发区的核心地带。1996年8月26日，本案诉争房屋经依法登记，由涿州市人民政府颁发房屋所有权证，产权证书记载房屋所有权性质为“私有”，明确标明可以买卖、赠与、转让。根据《房屋登记办法》第八十九条的规定，在农村宅基地上所建房屋的产权证和在国有土地上所建房屋的产权证书是不同的。大吴居委会范围内具有和本案房屋产权证一样的房产转让情形非常普遍，产权登记机关也均为其办理了产权证书的变更登记。若涉案房屋的土地性质未变为国有，则意味着本案房屋所有权证颁发错误，但上诉人既未提出这一抗辩，也未提出证书颁发错误的证据。大吴村撤村改居后村民的农村户口依据政策改为城市居民户口，原属村集体或农民经批准建造的集体用房或私房，在集体土地征为国有土地后，准予房屋所有权登记，按规定发放房屋所有权证。村改居后上诉人的村集体成员资格因大吴村村集体经济组织的不存在而丧失，其援引的农村宅基地不得转让给集体成员以外人员的法律规定，在本案中已没有适用的事实基础。二、上诉人对被上诉人受让的房产位置没有异议，而是提出涿土020502号、涿土020592号、涿土072738号宅基证的关系问题。被上诉人认为，大吴居民社区建立后，原集体土地转为国有，宅基证已丧失法律效力。且房产不能脱离土地，被上诉人受让了房屋，也就取得了房屋坐落土地的使用权。在房产转让协议中，对转让土地使用权的面积也明确约定为600平方米，即便转让协议中宅基证号书写错误，也不能改变被上诉人受让房产及土地使用权的事实。三、上诉人对转让房屋是明知的，不存在被隐瞒的情形。被上诉人购买房屋是通过中介公司进行的，中介方考虑到房屋系上诉人和崔满堂夫妻共有，且崔满堂已去世的事实，为了征得其他共有人的同意，签订转让协议时要求包括上诉人在内的崔满堂的所有法定继承人到场。签订转让协议当日，崔杰的三位姐妹到场，先签署分家析产协议，后我方与崔杰等签署转让协议，由于上诉人年老行动不便，在中介方陪同下，我方又同崔杰到上诉人居住地，见证崔杰告知上诉人转让房产的事实并在分家析产协议上按手印，这一过程均有照片为证。根据《分家析产协议书》的内容，上诉人已对涉案房产不再享有权利。 崔杰、全树云、崔番辩称，当时是我着急用钱，是中介给我想的办法，分家的东西是后补的。 何玉兰向一审法院起诉请求：1、依法确认各被告侵害了原告的合法财产权益,并判决被告一、二与被告三、四、五之间签订的《宅基地买卖合同》、《房产及土地使用权转让协议书》属于无效合同（合同价值158万元）；2、判令被告一、被告二将宅基、房屋腾空返还原告,并返还原告的宅基证、房产证；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月25日，被告崔杰、全树云、崔番作为转让方，被告肖旭东、杜雪梅作为受让方，在中介公司办公场所签订《房产及土地使用权转让协议书》，转让位于河北省涿州市开发区大吴社区的21间600平方米房产及600平方米宅基地，转让价款为158万元。该协议上崔杰的姐妹崔桂娟、崔桂芬、崔桂红作为见证人签名，涿州市博达通房地产中介服务部、涿州市佰锐明旺商贸有限公司也作为见证人盖章。同日，崔杰、全树云、崔番、崔桂娟、崔桂芬、崔桂红六人在中介公司办公场所签署《分家析产协议书》,该协议约定：“上述立协议人何玉兰与其他立协议人各方系母子女关系,立协议人各方为直系亲属,现因何玉兰配偶崔满堂于2003年8月去世,现各方为明确产分割,经友好协商,共同订立如下一致协议：一、现有位于涿州市开发区房屋及宅基院落一处,房屋所有权证号:涿开农字第第0023号，土地证号号:涿土020502号，现登记于名下,实际由崔满堂建造并居住。二、经协商,何玉兰享有的上述财产份额部分赠与崔杰所有,除崔杰外各方无偿放弃享有的上述财产份额部分相应继承权,即自本协议签订之日起,上述房产、宅基院落及其他相应附随权利义务等均归崔杰所有,除外其他立协议人各方等均无其他异议,且各方须无条件配合办理相应产权过户登记手续”。2016年5月26日，肖旭东、杜雪梅、中介公司肖旋、王彬州陪同崔杰、全树云到原告居住处，让原告在《分家析产协议书》上其名字上按手印。第一、二被告已将购房款158万元支付给崔杰，崔杰已向第一、二被告交付了房屋及房屋产权证书。转让房屋有房屋所有权证，证书号码为涿开农字第0023号，房屋所有权人为崔满堂，使用国有土地面积595平方米，证书“遵守事项”第二条规定：“房屋所有权转移变更（如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等）,房屋状况变动（如如翻建、扩建、拆除、倒塌、焚毁等）,他项权利变更（如设定、注销他项权利）,应及时向房产管理机关申请登记”。上述事实有《房产及土地使用权转让协议书》，《分家析产协议书》，收条及银行转款凭证，房屋产权证书，照片，证人证言，当事人的陈述和庭审笔录在卷为证，以上证据材料已经本院开庭质证和审查，可以采信。 一审法院认为，被告之间订立《房产及土地使用权转让协议书》后，共同到原告处，由原告在《分家析产协议书》上按手印，可以认定原告已经知道被告崔杰出售房产的事实。原告已经将其享有的房产份额赠与给崔杰，崔桂娟、崔桂芬、崔桂红均放弃继承房产份额，崔杰在转让房产是已经取得房产的处分权，原告以房屋共有权人身份主张转让合同无效不成立。被告之间转让的房产已经取得房屋产权证书，房产转让不违反法律规定，原告主张被告之间非法买卖宅基地的理由不成立。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告何玉兰的诉讼请求。案件受理费19020元，由原告何玉兰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点实为诉争房产能否转让，诉争房产早已办理了房屋所有权证书，该所有权证书中明确载明了房屋使用的国有土地面积，亦明确该房产可以买卖、转让等，上诉人虽主张诉争房产系建在宅基地上，但其该主张与房屋所有权证书的记载不相符，且上诉人并未提供足以推翻该事实的证据，上诉人该主张理据不足，本院不予支持。关于诉争房产转让上诉人是否明知的问题，被上诉人就此在一审中提交的证据足以证实对诉争房产的转让，上诉人当时是明知的，且上诉人在第三方的见证下在分家析产协议中按手印确认，其现主张被上诉人间隐瞒房产转让缺乏事实依据。诚实信用原则是民法的基本原则，民事主体在实施民事行为时应讲究信用，严守诺言，不能只为个人利益而违反该基本原则。 综上所述，何玉兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19020元，由上诉人何玉兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 娟 审判员 刘克伟 审判员 王明生 二〇一八年十二月十七日 书记员 何 军