太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初3498号原告：杨淑优，女，1994年7月26日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张睿，山西锋镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫索实，山西锋镝律师事务所律师。被告：太原锡和物贸有限公司，住所地山西综改示范区太原唐槐园区龙城街5号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李和义，总经理。委托诉讼代理人：姚宪弟，男，该公司法律顾问，汉族，住太原市万柏林区瓦流路5号2号楼3单元21号。原告杨淑优与被告太原锡和物贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，作出（2015）小民初字第04647号民事判决书，被告太原锡和物贸有限公司不服该判决提起上诉，后太原市中级人民法院于2018年4月18日以（2018）晋01民终1843号民事裁定书发回重审。本院于2018年5月10日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨淑优的委托诉讼代理人卫索实、张睿，被告太原锡和物贸有限公司的委托诉讼代理人姚宪弟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑优向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除双方于2010年1月6日签订的《购房合同》；2、请求依法判令被告按照房屋市场价值全额返还原告购房款6000000元；3、请求依法判令被告按照《购房合同》约定向原告支付自2011年1月1日至《购房合同》解除之日止的逾期交房违约金；4、请求依法判令被告赔偿原告因被告未按期交房产生的租房损失1000000元；5、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2010年1月6日，原、被告签订《购房合同》，约定被告将位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦4层东起阳面第1、第2、第3跨及阴面第2跨房出售给原告，建筑面积400平方米，每平方米3000元，总金额1200000元。房屋交付期限为2010年12月31日。原告于合同签订后向被告履行了支付房款的义务，但被告并未按时履行交付房屋的义务。被告未经原告同意将涉案房屋办理产权抵押登记给第三人，致使原告购买房屋无法进行交付并办理产权登记，原告购买房屋的合同目的无法实现。原告购买的房屋系写字楼，应当按照周边写字楼每平方15000元的价格赔偿原告损失6000000元。被告违约未向原告交付房屋，应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金，按照合同约定违约金自2011年1月1日起计算至《购房合同》解除之日。因被告未按期向原告交付房屋，原告无奈之下在外租房办公，产生了租金损失1000000元，应由被告赔偿。被告太原锡和物贸有限公司辩称，本案中原、被告签订的《购房合同》应为无效合同。本案中，合同签订时，被告并不具备经营和销售商品房的资质，且该土地是商业用地，地上建筑是商业用房，只能用于商业目的或商业用途，在原告未提供其购买房屋用于商业用途的情况下，原、被告的买卖合同违反了土地法的相关规定，故《购房合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。因合同为无效合同，违约金的条款亦为无效条款。关于租房损失，被告对原告提供的租房合同真实性表示异议，且租房行为与本案事实没有形成损害的因果关系，应当予以驳回。关于原告主张的赔偿价格，该价格只是房地产开发商的要价并不是实际成交价格，且住宅与商业用房的价格并无可比性，无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月6日，原告杨淑优为买受人与被告太原锡和物贸有限公司为出卖人签订《购房合同》，合同约定，被告将位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦4层东起阳面第1、第2、第3跨及阴面第2跨房的写字楼出售给原告，建筑面积400平方米，每平方米3000元，总金额1200000元；付款方式为合同签订后5日内一次性付款；被告应当在2010年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；若逾期超过10日未交付，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的同期银行贷款利息的2倍向原告支付违约金。2010年1月8日，原告的父亲杨治韬代原告通过银行转账的方式支付给被告购房款485200元，并将四张金额共计714790.05元的银行承兑汇票支付给被告，两次付款共计1199990.05元。同日，被告向原告开具收据，并加盖公章。2012年12月25日、2014年12月23日，原告向被告发送律师函，要求被告依照合同约定交付涉案房屋，被告予以签收。被告至今未能向原告交付涉案房屋。庭审中，原、被告双方均认可涉案房屋已办理房屋所有权证书，被告认可因涉案房屋已办理抵押登记抵押给他人，故无法交付。原告的诉讼请求原为判令被告立即交付位于太原市经济技术开发区128小区K-20101029研发大厦4层东起阳面第1、第2、第3跨、阴面第2跨房，层高为3.2米写字楼，建筑面积400平方米的房产；判令被告赔偿因其违约给原告造成的租房损失100万元。本案在审理过程中，原告曾变更诉讼请求，要求被告在不能交付合同约定的房屋时，交付相同、相近、相等、相似的房屋。被告表示现在被告名下的房屋不是办理了抵押登记就是实际出售他人并交付使用，已无房可交付，后原告将诉讼请求进行了变更。另查明，案外人徐进波于2010年1月30日购买太原锡和物贸有限公司建设的锡和商务大厦1幢西单元七层西顶头房。因太原锡和物贸有限公司无法交房，双方于2018年4月16日达成协议，约定太原锡和物贸有限公司于2018年5月16日前支付徐进波750000元，逾期违约承诺一次性支付1200000元。后因太原锡和物贸有限公司未履行协议，徐进波将太原锡和物贸有限公司诉至我院，我院受理后于2018年9月25日作出（2018）晋0105民初4458号民事判决书，判决太原锡和物贸有限公司支付徐进波1200000元，该判决现已生效。再查明，本案在审理期间，依原告申请本院依法于2016年2月4日对被告名下位于龙城街5号1幢B段5层0509号、0510号、0511号、0512号房屋采取保全措施，为此原告交纳保全费5000元。被告的经营范围为建筑材料、化工产品、普通机械、煤制品、矿产品、五金交电、水暖器材、装潢材料、桶装润滑油的销售；建筑设备的租赁；房屋租赁、酒店管理、钢结构工程施工；普通机械设备的调试及安装等。上述事实有购房合同、收款收据、租房合同、银行转账凭证、银行承兑汇票复印件、律师函、快递单、（2018）晋0105民初4458号民事判决书及庭审笔录等在案为凭。本院认为，原、被告所签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且被告在原告起诉前已取得房屋所有权证书，故应为有效合同，双方均应遵守。关于被告认为双方争议的房屋是商业用房，在原告未提供其购买房屋用于商业用途的情况下，违反土地法关于土地用地的管制制度，应认定无效的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。关于被告认为其不是房地产开发企业，其签订房屋买卖合同出售房屋与其经营范围不一致，应当认定无效的答辩意见，因现行法律并不禁止企业出售房产，故本院对被告的上述抗辩意见也不予采纳。现原告基于被告不交付双方合同约定的房屋而提出解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。造成解除合同是因为被告不履行合同义务致使原告无法实现合同目的，故本院对原告主张按房屋市场价值进行赔偿的诉讼请求予以支持，价款参照其周边房价及生效的民事判决书所判决赔偿的金额，本院酌定按每平方米12000元予以退赔。关于原告主张的违约金、租金的损失，因在退赔房款时已按市场价予以计算，故上述损失不再计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告杨淑优与被告太原锡和物贸有限公司于2010年1月6日签订的《购房合同》。二、被告太原锡和物贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杨淑优4800000元。三、驳回原告杨淑优的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60800元（原告已预交），由原告杨淑优负担24320元，被告太原锡和物贸有限公司负担36480元；财产保全费5000元（原告已缴纳），由被告太原锡和物贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 温 姣人民陪审员 王计兰人民陪审员 周爱英 二○一八年十二月二十七日书 记 员 常红丽