广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初21238-20241、21243号原告：喻丽萍（21238号案），女，1971年12月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，原告：徐凤华（21239号案），女，1985年12月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，原告：廖凌峰（21240号案），男，1973年6月1日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告：宋丕霞（21241号案），女，1978年12月16日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，原告：朱振云（21243号案），男，1972年3月24日出生，汉族，身份证住址云南省楚雄彝族自治州楚雄市，各案原告共同委托诉讼代理人：梅春来，广东文佩律师事务所律师。各案原告共同委托诉讼代理人：易亚洲，广东文佩律师事务所实习律师。被告：天虹商场股份有限公司，法定代表人：高书林，董事长。委托诉讼代理人：刘银胜，广东卓尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭玉璇，广东卓尚律师事务所律师。第三人：深圳市常兴购物广场有限公司，法定代表人：赖广生。委托诉讼代理人：赵顺利，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：辛贺，广东仁皓律师事务所实习律师。原告喻丽萍、原告徐凤华、原告廖凌峰、原告宋丕霞、原告朱振云诉被告天虹商场股份有限公司、第三人深圳市常兴购物广场有限公司租赁合同纠纷五案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理。五案原告的共同委托诉讼代理人梅春来、易亚洲，被告的委托诉讼代理人刘银胜、郭玉璇，第三人的委托诉讼代理人赵顺利到庭参加诉讼。五案现已审理终结。五案原告请求法院判令：1、被告分别向五案原告支付商铺使用费819.17元（人民币，下同）、4250.59元、2692.09元、761.69元、568.58元（商铺使用费均自2018年8月4日起计至被告返还商铺之日止，现暂计至起诉日）；2、被告承担五案诉讼费。事实和理由：五案原告通过购买方式取得深圳市南山区桃园路北常兴路东常兴广场商铺的产权。五案原告分别将各自的商铺委托第三人对外租赁，委托期限至2018年8月4日止。第三人接受委托后在上述期间内将原告的商铺统一租赁给被告使用。2018年7月5日，原告委托律师向第三人发出律师函，要求该公司在委托经营合同期满前与原告就租赁合同一事达成一致协议。2018年7月10日，原告委托律师向被告发出律师函，说明原告目前尚未与第三人达成继续委托其出租的协议，被告如需继续使用原告的商铺，应与原告签订租赁合同，并就租金和租赁期限等事项达成一致协议，但原告未获得被告任何回函。2018年7月12日，第三人向五案原告委托律师提交了一份《常兴广场商铺事宜联系函》，说明了继租商铺的平均租赁价格，但未与五案原告达成继续委托经营的协议。现五案原告的商铺仍继续由被告使用。原告认为，被告在未与原告达成租赁合同的情况下，继续使用原告的商铺，属于侵权行为，应当向原告支付相应的商铺使用费。现原告与被告未能达成协商一致，为维护自己的合法权益不受损害，故特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决被告向原告支付相应的商铺使用费。被告辩称:原告的请求无事实和法律依据，应予以驳回。一、被告对涉案商铺为合法使用并已支付了租赁费用，被告不存在侵权行为。被告与常兴广场开发商深圳新常兴城实业发展有限公司在2003年签订了《深圳市房地产租赁合同书》，约定将常兴广场统一租赁给被告使用，租赁期限自2003年8月5日至2018年8月4日。随后开发商将常兴广场分割成5059个产权式商铺并出售。原告在购买涉案商铺时就已知晓涉案商铺为产权式商铺，统一经营、统一管理，并与第三人签订了《铺位委托经营合同书》（以下简称“《原委托经营合同》”）。《原委托经营合同》到期前，第三人根据《原委托经营合同》第十一条的约定与常兴广场大部分业主签订了新的《铺位委托经营合同书》（以下简称“《新委托经营合同》”），并依法于2018年7月9日与被告签订了《房屋租赁合同》，被告继续合法使用常兴广场。据第三人提供的《新委托经营合同》等资料显示，目前与第三人签订《新委托经营合同》的商铺建筑面积占常兴广场总面积已超过2/3，已签订《新委托经营合同》的商铺户数占总户数的比例也超过2/3。此外，被告已按《房屋租赁合同》的约定，向第三人支付了2018年8月至11月的租金费用。根据上述事实和合同可以看出，被告对涉案商铺为合法使用并已支付了租赁费用，被告不存在侵权行为。二、被告已按照《房屋租赁合同》的约定，向第三人支付了2018年8月至11月的租金费用，原告向被告主张的涉案商铺的占用费用无事实和法律依据。综上，请法院依法查明相关案件事实，并依法驳回原告所有诉求。第三人陈述称：一、原告请求收回其商铺的经营权、向被告收取租金不符合客观事实，于法无据。依据原告与第三人签订的《铺位委托经营合同书》第十一条的规定，原告应与第三人继续签订《铺位委托经营合同》，且常兴广场商铺业主与第三人续签委托经营合同的占比面积及户数均已经达到近75%。根据原告与第三人签订的《铺位委托经营合同书》第十一条的规定：“本合同到期前6个月内，甲方可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营及是否与乙方续订《委托经营合同》，同等条件下，乙方享有委托代理、租赁的优先权。”截止至上述合同到期日即2018年8月4日与第三人续签委托经营合同的常兴广场商铺业主无论是铺位面积或是户数占比均超过50%。另外暂计至2018年12月4日，与第三人续签委托经营合同的业主面积、户数占比均已经近75%。所以根据第三人与原告之间签订的《铺位委托经营合同书》当续签的业主占比面积、户数均超过半数时，其他未签约业主应按与续签业主同样的标准和第三人续签委托经营合同。二、第三人为商铺业主争取的租金价格已经是目前市场上所能争取到的最高的价格，且该价格均价是远高于南山区政府对相关区域房屋租金的指导价。（一）根据南山区2017年房屋租赁指导租金表，常兴广场相应位置之商业多层指导租金为：一楼225元/平方米/月，二楼以上为71元/平方米/月。目前天虹商场的租金（元/平方米/月，未扣除本体维修基金）为：一楼225，二楼162.3，三楼127.2，四楼85.2，五楼57.2。其中一楼的租金与政府指导价相等，二至五楼均价为107.8元/平方/月，比政府指导价高近52%。（二）关于涉案商场的市场租金价格，因为市场上并无直接可以相比的整栋商业物业出租，也无法对常兴广场商铺整体评估。第三人从2016年底就2018年8月4日后的续租问题接触天虹、以及开始对接市场上其它的租户，以自行联系以及委托中介公司的方式，接触了数十家潜在租户，上述租户均派其招商、工程等部门对常兴广场物业情况作出详细的调研，除天虹以外，第三人共收到5份书面报价以及2份口头报价。相比之下，无论从免租期、租金、租期还是租金给付能力等各方面考虑，目前天虹商场承租的条件胜于其它潜在承租方的出价。（三）有关净收益金计算方式。每季收益金=该物业所在楼层当季实际租金总收入×其中“甲方购楼总价”定义于每份委托合同内，“总购楼总价”=该物业所在楼层所有物业之“甲方购楼总价”之和。因为各个商铺业主初始投入（即“甲方购楼总价”）不同，所以如果按照原告要求，以楼层平均价格的方式确定业主收益，是非常不公平的，也会引起商铺业主之间更多的潜在纠纷。业主实际收取净收益金则再扣除本体维修基金、税费、委托管理费、银行手续费。三、常兴广场商铺是仅具有能够登记成为特定业主所有权的客体（即法律上的独立性），而不具有构造上和使用上的独立性（即经济上的独立性）的虚拟产权式商铺，无法独立自由支配其权益。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”所以只有产权式商铺同时具备构造上的独立性、利用上的独立性、能够独立登记为特定业主这"三个独立性"时，产权式商铺可以作为独立产权式商铺由业主自由支配其权益。但常兴广场商铺是仅具有能够登记成为特定业主所有权的客体（即法律上的独立性），而不具有构造上和使用上的独立性（即经济上的独立性）的虚拟产权式商铺。上述商铺在经营初期进行统一装修、招商、广告宣传等培育，在后期经营中也需要不断的人力、物力、财力的投入，因此小业主无法自行经营，各商铺彼此之间存在不可分割性。故只能将上述商铺集中经营才能充分体现其物的效用的最大化，利于市场的经营和发展，进而实现对商铺的利益最大化。四、《物权法》第七条规定"物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。"故依据第七条的规定业主行使物上请求权应受到限制。在统一经营模式下，业主的商铺往往作为整体出租的一部分，整体使用有助于物的效用的最大化，也有利于市场的经营。业主在行使个人权利的同时应考虑其他业主的利益以及市场的整体发展，如市场不能有序发展，业主利益将无从谈起。如若业主行使物上请求权不受限制，将导致整体出租的无法进行，业主共同体将分崩离析，不利于市场的经营和发展，对承租人的利益造成损害，最终损害的还是业主的利益。在常兴广场商铺业主与第三人续签委托经营合同的占比面积及户数均已经接近75%，同时第三人已经与天虹商场签订租赁合同，帮商铺业主争取到了市场上所能争取的最大利益。在此情形下不能因为极少数业主行使权利而不考虑其他已经签约业主的利益，如业主行使物上请求权不受限制，将导致整体出租的无法进行。就本案件来说将会导致天虹商场不再承租常兴广场商铺，而天虹商场的撤场，将会损害其他已经续约的大多数业主的利益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区桃源路与常兴路东常兴广场某商铺，建筑面积为6.44平方米，核准登记在原告喻丽萍名下。常兴广场某商铺，建筑面积分别为6.64平方米、4.85平方米、4.85平方米、16.96平方米、16.94平方米，核准登记在原告徐凤华名下。常兴广场商铺某商铺，建筑面积分别为4.85平方米、4.85平方米、4.85平方米、5.78平方米，核准登记在原告廖凌峰名下。常兴广场某商铺，建筑面积均为4.47平方米，核准登记在原告宋丕霞名下。常兴广场某商铺，建筑面积均为4.47平方米，核准登记在原告朱振云名下。五案原告（委托人、甲方）分别与第三人（受托人、乙方）、深圳新常兴城实业发展有限公司（以下简称新常兴城公司、开发商、丙方）签订了《铺位委托经营合同书》，约定：甲方自愿将其出资购买的商铺委托给乙方实行统一管理，统一代租，整体经营；甲方委托经营的期限从丙方于2004年3月30日向甲方交付商铺之日起至2018年8月4日止；甲方的商铺在购买之前已由丙方出租给第三人，甲方对原租赁合同及补充协议书不持异议，并委托及授权乙方以自己的名义全权处理原租赁合同及补充协议的有关事宜；在本合同委托经营的有效期限内，乙方向任何第三方出租的收入，前六年由乙方收取后归丙方所有，从第七年起则由乙方收取；在此前提下，作为对价，丙方同意从开始支付返还楼款之日起，前六年每年按甲方向丙方购买该物业总价的10%向甲方返还楼款，该款通过乙方向甲方支付；第七年起乙方开始向甲方支付收益金；乙方同意接受丙方的委托给甲方一次性预付首3年的约定返还楼款，数额为甲方购买该物业价款的30%，该笔款项直接抵付甲方因购买该物业而应付给丙方的部分首期款；上述乙方受丙方委托一次性向甲方预付的返还楼款支付期满后，此后的返还楼款或收益金（租金）按每季度支付一次，支付日为每季度的最后一天；本合同到期前6个月内，甲方可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式及是否与乙方续订《委托经营合同》，同等条件下，乙方享有委托代理、租赁的优先权；甲方清楚丙方与被告签订的《深圳市房屋租赁合同》及《补充协议》，并充分了解上述合同的全部内容，且同意履行上述合同的全部条款；及其他内容。2018年7月5日，五案原告委托律师向第三人出具《律师函》，内容为：原告与第三人签订的《铺位委托经营合同书》期限截止于2018年8月4日；如第三人合同期满后仍需继续经营原告商铺，请第三人于2018年7月15日前与律师协商确定每平方租赁价格和租赁期限，本律师可以代表原告与第三人签订《铺位委托经营合同书》，或由第三人与原告直接签订合同；如第三人与原告之间就是否继续签订《铺位委托经营合同书》达不成协议的，则第三人对原告商铺的经营权限自原签订的《铺位委托经营合同书》合同期满后终止；自本函件送达后，第三人于2018年8月4日起未经原告之书面授权，不得对外再将原告之商铺以统一代租、整体经营的方式继续向他人租赁，并牟取非法利益。2018年7月12日，第三人向五原告的委托律师出具《常兴广场商铺事宜联系函》，内容为：第三人综合收益金额、免租期、支付能力、持续经营能力、品牌形象等各方面因素，改变承租人和用途可能存在其严重的经营风险、政策风险，天虹商场是目前保证业主利益最佳的选择；第三人一直按照原《铺位委托经营合同书》的约定分配租金，经过多月来的努力，第三人于2018年7月9日达成与被告承租协议，租金有一个较大的升幅，主要条款为租期2018年8月5日至2023年8月4日；一层均价225元/平方米，二层均价162.3元/平方米，三层均价127.2元/平方米，四层均价85.2元/平方米，五层均价57.2元/平方米，整体均价117元/平方米，以上均含税，每年递增2.5%；按照上述租赁合同之租金以及按约定分配方式计算，业主年回报率不低于7%，第三人仅收取合同约定委托管理费，第三人将按照委托合同约定，将上述金额扣除合同约定应扣之税、费用后，全数支付予各位业主。2018年7月11日，五案原告委托律师向被告出具《律师函》，内容为：原告与第三人原签订的《铺位委托经营合同书》将于2018年8月4日届满，因原告未继续授权第三人统一管理和租赁商铺，故被告于2018年8月4日之后不应再继续与第三人签订新租赁合同，否则将构成对原告的侵权；如被告仍需继续使用原告商铺，请被告及时与原告签订租赁合同并支付相应的租金，否则被告在未与原告签订租赁合同的情况下，继续使用原告之商铺，属于侵权行为，律师将根据原告授权对被告提起相关诉讼，要求被告向原告支付商铺使用费；原告愿意与被告签订商铺租赁合同，并就租金价格、支付方式和合同期限进行协商。2018年7月9日，被告（乙方、承租方）与第三人（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将常兴广场地上一层部分、地上二层至五层全部面积，共计31404.94平方米出租给乙方使用；甲方承诺已获得常兴广场商铺业主所拥有的超过51%建筑面积商铺的委托，并与该部分业主签订《铺位委托经营合同书》；租赁期限为5年，自2018年8月5日起至2023年8月4日止；及其他内容。被告向第三人支付了2018年8月5日至2018年11月期间的租金。2018年11月21日，第三人向五案原告的银行账户转账支付2018年8月5日至2018年10月4日期间的收益金，后因原告拒收而被退回。2018年11月28日，第三人向五案原告邮寄支票，以支付2018年8月5日至2018年10月4日期间的收益金。2018年12月3日，五案原告委托律师向第三人邮寄《关于常兴公司支票处理的复函》及支票；复函的内容为：因第三人与原告之间不存在商铺租赁合同关系，也未委托第三人代理经营商铺，且目前实际使用业主的商铺是被告，故不能收取第三人的任何款项。第三人提交了《常兴广场已经签署委托商铺以及建筑面积汇总表》、光盘（第三人与其他业主签订的委托经营合同影印件）、公告、常兴广场开发商证明（载明常兴广场商业建筑面积共36808.86平方米、总商铺户数5059户）等，以证明截至2018年12月4日，第三人已与常兴广场的业主续签铺位委托经营合同共计3640份（户数为3651户），且已签署合同的业主商铺面积占总商业面积的74%，大多数业主同意与第三人续签合同，故原告应按照同样的标准与第三人续签委托合同。五案原告对前述证据不予认可，并表示其他业主同意将其商铺交由第三人对外租赁，该行为与原告无关，其他人的行为并不必然代表原告必须要遵循其他业主签订合同的要求及诉求；原告作为业主，有自己独立的诉求，只要不损害其他业主的合法利益，原告的独立诉求可以自行行使。原告表示，因其未与第三人签订合同，也未与被告签订租赁合同，但被告实际占用原告的商铺，属于非法使用，故原告依据《物权法》第三十七条、第三十九条、第六十六条和第七十一条的规定要求被告支付使用费。庭审中，各方均确认涉案商铺为产权式商铺，无法进行单独的间隔；原告表示能确定涉案商铺的具体位置，被告和第三人表示无法确定涉案商铺的具体位置。本院认为，常兴广场共计有5059间产权式商铺，各商铺业主均持有各自的《房产证》，五案原告对于其所有的涉案商铺享有占有、使用、收益、处分的权利。五案原告以其与第三人的租赁合同期满，被告未经原告同意占用涉案商铺为由，要求被告支付使用费，对此，本院分析如下：首先，涉案商铺均为产权式商铺，且面积较小，各案原告所有的商铺虽有独立的房产证，但每个商铺并没有隔断作为明确的界限，在客观上与其他商铺存在于一个整体空间，因此，各案原告所有的涉案商铺与常兴广场其他业主所有的商铺具有不可分割性、形成统一的整体；而且，产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，如果单个业主独立使用其所有的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，对其他业主利益造成损害。因此，五案原告虽对涉案商铺享有所有权，但该权利的行使，不能损害全体业主的共同利益。本系列案中，第三人已提交证据证明常兴广场超过70%的业主已与第三人续签委托经营合同，将其所有的商铺委托给第三人代为出租，原告对第三人提交的证据虽不予认可，但不认可的理由并不充分也未提交相关证据予以反驳，故本院采信第三人提交的相关证据，认定常兴广场的多数业主系同意将其商铺交由第三人统一经营和对外出租，可见，第三人是在征得了常兴广场多数业主同意的情况下，将常兴广场的商铺续租给被告，被告在此情况下占用常兴广场的商铺，具有合法依据。其次，五案原告在与第三人签订《铺位委托经营合同书》时，明确约定原告自愿将其商铺委托给第三人实行统一管理、统一代租、整体经营；且原告与第三人签订的《铺位委托经营合同书》中明确约定：合同到期前6个月内，原告可以采取全体业主以简单多数的形式决定商铺的经营方式及是否与第三人续订委托经营合同。本案中，五案原告对于涉案商铺的相关权利行使，亦应遵循其与第三人签订的委托经营合同的约定。根据前述约定，原告是否与第三人续签合同，须采取全体业主以简单多数的形式来决定，即原告是否同意与第三人续签合同，须遵循常兴广场大多数业主的意见，而常兴广场大多数业主已同意与第三人续签委托经营合同，如原告不同意续签，坚持独立行使相关权利，必然会损害全体业主的共同利益，也违背了《铺位委托经营合同书》的约定。最后，第三人与其他业主签订的续租合同约定的租金标准高于原委托经营合同约定的租金标准，该续租行为不违背四案原告的根本利益；而且，被告已经按照合同约定足额支付了租金给第三人，第三人也已按照其与其他业主续签的委托经营合同约定的租金标准向原告支付租金，应视为第三人已经履行了向原告支付商铺占用费的义务，原告要求被告再行支付商铺占用费显然有违公平原则，不具有合理性。原告自行退回第三人已支付的租金，双方由此产生的债权债务属于另一法律关系，当事人可另循途径解决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告喻丽萍、原告徐凤华、原告廖凌峰、原告宋丕霞、原告朱振云的全部诉讼请求。五案案件受理费各25元，均由原告负担。本判决为终审判决。审判员  王小燕二〇一八年十二月二十四日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。