四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3401民初3670号 原告：成都天艺置业有限公司，住所地：成都市龙泉驿区龙泉佳美路289号格调城综合楼6层01号。 法定代表人：倪文清，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈刚，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：王建涛，四川月城律师事务所律师（特别授权）。 被告：陈启平，男，汉族，1975年12月7日出生，四川省资中县人，住资中县。 委托诉讼代理人：徐宗宪，四川精略律师事务所律师（一般代理）。 第三人：中国工商银行股份有限公司凉山分行，住所地：西昌市航天大道28号。 负责人：贾林恒，系该分行行长。 委托诉讼代理人：赵晓爱，男，汉族，1968年6月24日出生，四川省攀枝花市人，住攀枝花市东区，系该行职工，特别授权）。 原告成都天艺置业有限公司诉被告陈启平，第三人中国工商银行股份有限公司凉山分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都天艺置业有限公司及委托诉讼代理人陈刚、王建涛，被告陈启平及委托诉讼代理人徐宗宪，第三人中国工商银行股份有限公司凉山分行委托诉讼代理人赵晓爱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 成都天艺置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》，案涉商铺属于原告所有；二、判令被告支付原告从2015年4月至2018年4月为被告向银行代偿的按揭款本息1522745.58元；三、判令原告返还被告已付房款3640000.00元，此款扣除第二项诉讼请求金额直接支付予中国工商银行股份有限公司凉山分行用于偿还被告按揭款项；四、判令被告向原告支付违约金 822197.00元；五、案件受理费由被告承担。事实及理由：被告向原告购买位于西昌市小庙乡袁家山村“金色极地”项目X-X-X号商铺，原、被告于2015年1月12日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》。被告签订合同后声称近期资金周转困难，推迟一年半再支付首付款，希望原告先帮其办理相关手续，进行按揭贷款。鉴于被告当时业务能正常开展有一定实力，且被告与原告股东系朋友关系，原告同意了被告的请求。案涉商铺向工商银行做了按揭贷款3640000.00元后，被告未向银行如期履行还款义务，因原告为被告在工商银行的贷款作了担保，为不影响原告的信誉，迫于无奈，原告只得为被告代为偿还按揭款项。截止2018年4月共计为被告代偿贷款本金919045.69元，利息 603699.89元。此后原告不断向被告催要收房首付款和贷款本息，被告均以各种理由予以拖延。2018年6月11日原告向被告发出催告函，被告居然短信回复首付款已经冲账，正式拒绝支付房款，偿还代付款。被告的行为严重侵犯了原告的权益，原告为维护自身的合法权益，遂诉来法院。 被告陈启平辩称：本案原告已不享有解除权，被告向银行代偿的行为是债权债务关系，享有债权的是银行，银行才能享有诉权。原告要求返还房款，原、被告是正常购买房屋，房款应由银行直接收取的。违约金是基于买卖合同产生的，被告不存在违约，故不应承担违约金。被告请求追加中国工商银行股份有限公司凉山分行为被告。原告的诉讼请求内容矛盾，与事实不符，且代表了第三人向被告主张权利，违反程序，第二项诉讼请求系事实的叙述，没有请求，第三项诉讼请求应属于民间借贷关系，而不是在案件中由被告来返还。请求原告明确诉讼请求后再进行答辩。对于违约金，被告是向第三人履行义务，而不是原告。原告所述事实部分前后矛盾，被告作为本案的购买方，被告与第三人之间的首付款已经付清，即便该房屋存在债权债务关系，也是被告与第三人之间的关系，与原告无关。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 第三人中国工商银行股份有限公司凉山分行辩称：一、原告应当先履行贷款本息清偿责任，原告请求解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》获得法院支持，必将导致我行贷款合同对应抵押物因尚未办理正式抵押登记而悬空。依据2013年12月20日原告与我行签订的《按揭贷款业务合作协议》第八条第（一）款“若存在重复抵押或产权、财务纠纷，乙方（原告）负责偿还甲方（第三人）已发放的贷款本息”的约定，原告应当履行贷款本息清偿责任。二、代偿贷款本息应当由原告主张被告返还。我行与被告于2015年3月23日签订《个人购房借款/担保合同》，原告称自2015年4月至2018年4月为被告向我行代偿贷款本息1522745.58元，我行负有被告还款记录举证义务，原告负有代偿举证义务。代偿行为属于原、被告之间的债务关系，应当由原告主张被告返还。三、我行依据《个人购房借款/担保合同》第十四条“违约及违约责任”之情形，保留宣布贷款提前到期及违约责任追究的权利。 本院依据经庭审质证确认的证据及当事人的陈述，认定案件事实如下：被告陈启平向原告成都天艺置业有限公司（简称天艺置业）购买位于西昌市小庙乡袁家山村“金色极地”项目X-X-X号商铺，原、被告于2015年1月12日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》，原、被告双方约定商铺总价为 9121341.00元，被告首期支付购房总价的50%，其余价款向工行凉山分行贷款。同时双方约定出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还贷款，在担保还款期限内没有按按揭贷款协议约定向银行归还月按揭款，导致贷款银行机构要求出卖人承担担保责任的，买受人应当在30日内归还出卖人被银行扣划代挚的资金和利息并支付出卖人对银行承担的所有费用和违约金，否则出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金和被银行扣划代挚的资金和利息、费用、对银行承担的违约金等。原、被告双方在合同中还就其他事项做了约定。同时原、被告经协商，原告同意被告推迟一年半支付首付款，原告先帮被告办理相关手续进行按揭贷款。此后，被告向工行凉山分行做了3640000.00元的按揭贷款，但被告未向工行凉山分行如期履行还款义务，因原告按约对上述贷款要承担担保责任，原告为被告代为偿还了相应按揭款项（截止2018年4月原告为被告代偿贷款本金919045.69元、利息603699.89元），2018年9月14日被告明确书面函告工行凉山分行不再履行还款义务，工行凉山分行向原告发出履行担保责任函，原告于2018年9月21日向工行凉山分行代被告履行了全部还款义务，经核实截止2018年9月21日，原告共计代被告归还贷款本息合计4322895.81元，其中原告为被告代付利息 682895.81元。被告一直未向原告支付购房首付款，亦未在原告代其履行了全部银行还款义务之后30日内向原告归还代付的银行贷款本息。 本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在本案中原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》及双方对首付等事项的约定均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。虽被告主张首付款已与原告冲抵了债务，但其提供的证据并不足以证明其主张，被告应承担举证不能的责任，故本院认定被告未向原告支付首付款。被告一直未向原告支付购房首付款，且在原告担保期内，被告未能按期偿还贷款，在担保还款期限内没有按按揭贷款协议约定向工行归还月按揭款，导致工行要求原告承担担保责任，原告代被告履行了全部银行还款义务，但被告未在30日内归还原告被银行扣划代挚的资金和利息，原告依约有权解除合同，并向被告收取总房价款10%的违约金和被银行扣划代挚的资金和利息，故，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》、案涉商铺属原告所有及要求被告支付违约金822197元的主张本院予以支持。对于原告第二、三项诉求，因在本案诉讼过程中，被告向第三人明确表示不再履行还款义务，原告已向当事人代被告履行了全部还款义务，冲抵被告按揭贷款本金 3640000元后，原告实际为被告代付利息为682895.81元，该利息本院认为应属于被告不履行合同义务而给原告造成的损失，故被告应向原告支付代偿利息682895.81元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都天艺置业有限公司与被告陈启平于2015年1月12日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（商业）》； 二、案涉位于西昌市小庙乡袁家山村“金色极地”项目7-2-3号商铺属原告成都天艺置业有限公司所有； 三、被告陈启平在本判决生效后十五日内向原告成都天艺置业有限公司支付代偿利息682895.81元； 四、被告陈启平在本判决生效后十五日内向原告成都天艺置业有限公司支付违约金822197.00元。 案件受理费42498.00元，减半收取21249.00元，由被告陈启平承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行的期限为两年。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 兰 林 二〇一八年十二月十七日 书记员 贾煜寒 附本判决适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。