山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初955号 原告（反诉被告）：刘某，男，1975年7月3日生，汉族，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：徐兴军，山东隆泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：临沂某某建筑陶瓷市场有限公司，住所地：临沂市兰山区，统一社会信用代码：C。 法定代表人：李某虹，经理。 委托诉讼代理人：庞玉柱，山东大昌律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘某与被告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司（反诉原告，以下简称某某公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某的委托诉讼代理人徐兴军，被告某某公司的委托诉讼代理人庞玉柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告某某公司于2012年5月5日签订的《租赁合同》无效；2.依法判令被告返还原告支付的商铺位使用权费211000元；3.依法判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，刘某撤回对被告临沂市沂水某某商城有限公司的诉讼，本院口头裁定予以准许。事实与理由：2012年5月5日，原告与被告某某公司签订《租赁合同》，原告租赁被告开发的临沂某某建筑陶瓷市场063、064号商铺，租赁期限自2011年10月31日起至2030年11月2日止，原告向被告一次性支付商铺位使用权费310200元。2011年10月31日，原告根据被告某某公司要求将租赁费交纳给被告临沂市沂水某某商城有限公司。经查，被告开发建设的临沂某某建筑陶瓷市场未取得建设工程规划许可证、也未进行任何竣工验收。原告认为，原、被告双方签订的《租赁合同》违反了法律行政法规的强制性规定应属无效，且被告重复性收费，严重的侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特具状诉讼，望判如所请。 被告某某公司辩称，某某公司是依法成立的经营陶瓷为业务的公司，该公司经主管部门临沂市商城管理委员会依法批准后建设，双方签订的租赁合同已履行了八年之久，合同并没有违反法律的禁止性规定，合法有效的合同应予保护并得到完全履行。原告的诉求不能成立，依法应予驳回。 反诉原告某某公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付拖欠反诉原告的商铺综合费用(包括设施租赁费、物业费、设施维修费、设施折旧费)共计107580元。事实与理由：2011年10月31日,反诉原告将临沂某某建筑陶瓷市场的063号、064号商铺租赁给了反诉被告,租赁期限自2011年10月31日至2030年11月2日。反诉原告全面履行租赁合同义务,将商铺交付给反诉被告使用。为此,反诉被告一次性支付商铺使用权费310200元。根据约定,反诉被告在使用商铺期间,应当缴纳物业费、设施维修费等商铺综合费用。但是,在2011年10月31日至2012年5月31日、2017年第二、三、四季度及2018年的1月份期间，反诉被告实际占有使用涉案063、064号商铺,并未缴纳物业费、设施维修费等综合费用,累计拖欠综合费用107580元。根据《租赁合同》第七条之规定,反诉被告无故解除合同,应承担违约责任,支付违约金3万元。为此,特向法院提起反诉,请求法院依法判决,维护反诉原告的利益。 反诉被告刘某辩称，反诉原告的反诉没有任何的事实和法律依据。首先，反诉原告提供的租赁合同为格式合同，反诉原告不具备物业费收费资格，且设施维护费、折旧费属于重复计算，反诉被告并未租用独立设施无须交纳设施租用费，根据物业管理条例第32条，“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度”，显然反诉原告不具备从事物业管理活动的资质。且反诉原告并未向反诉被告提供物业服务、设施维护服务，反诉原告不应向反诉被告收取物业费、设施维护费，即便反诉原告有权收取物业费，但根据物业管理条例第66条物业服务内容主要包括下列事项：(一)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；显然在反诉被告不具备专用设施的情况下，物业费包含设施维护费，因此设施维护费属于重复收费。同时，折旧费应包含在租赁费中，属于重复计算；反诉被告并未租用任何独立设施，无须交纳设施租用费；其次，反诉原告在2012年5月份将租赁物交付给反诉被告使用，所以其所主张的2011年10月31日至2012年5月31日的物业费、设施维修费等反诉被告无需缴纳。同时，反诉人曾承诺免除被诉人在内的所有租户的半年的相应费用，即便反诉原告主张的该阶段的费用需要缴纳，但由于反诉被告的拖欠不具有连续性，自2011年10月31日至2012年5月31日的物业费、设施维修费已超过两年的诉讼时效；最后，因租赁合同无效，违约条款亦无效，反诉被告无需承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某提交证据如下： 1.原告的身份证复印件及被告的企业查询信息各一份，拟证明原、被告的身份信息及诉讼主体资格； 2.租赁合同、收据复印件各一张，拟证明2012年5月5日，原告与某某公司签订《租赁合同》，原告租赁被告开发的临沂某某建筑陶瓷市场063、064号商铺，租赁期限自2011年10月31日起至2030年11月2日止，原告向被告一次性支付商铺位使用权费310200元。2011年10月31日，原告根据某某公司要求将租赁费交纳给被告临沂市沂水某某商城有限公司； 3.2017年12月6日的交钥匙视听资料一份，拟证明由于某某公司一直未取得合法建设手续，2017年12月6日14时29分原告将租赁商铺交还给某某公司，停止租赁使用； 4.临沂市中级人民法院于2017年9月1日作出的（2017）鲁13民终2914号民事判决书复印件一份，拟证明针对相同案由、相同事实，兰山区人民法院、临沂市中级人民法院作出的相应判决。 经质证，某某公司的质证意见：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，但对证明内容有异议，从收据、收款事由可看出沂水公司是替代临沂公司收取的相关费用，并且在临沂公司依法成立之后，原告与某某公司签订了新的租赁合同，所以合同的相对主体为某某公司并非沂水公司。对证据3的真实性无异议，但该证据来源不合法，光盘本身为复制件，同时内容言语不清，地点不详，不能证实原告的主张，相反，原告至今仍在使用租赁物。对证据4的真实性无异议，但与本案无关联性，该案件已向临沂市中级人民法院上交了再审申请材料，正在再审过程中，所以该判决书涉及的相关事实的认定不能作为本案认定事实的依据。本院认为，某某公司对证据1-4的真实性无异议，本院对证据1-4的真实性予以认定。 某某公司提交如下证据： 1.临沂市商城管理委员会文件复印件一份，拟证明涉案租赁物是经主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，人民法院应当认定有效； 2.（2017）鲁13民终422号民事判决书复印件一份，证明与本案原告一样的租赁物承租人也曾因与原告提供的租赁合同一样的证据主张合同的效力，但二审法院认为租赁合同依法成立，合法有效，同时在该判决书中认定临沂市商城委员会文件证实了租赁物是经主管部门批准建设的这一事实，原告主张确认合同无效不符合事实和法律规定，应当予以驳回。 3.反诉被告与沂水公司签订的租赁合同复印件一份，证明甲方租赁的租赁物为商铺，并且为反诉被告提供一些公共服务，同时约定了按商铺面积向商铺管理方缴纳设施公共费和物业费，反诉被告在该协议上签字，对其具有约束力； 4.反诉原、被告之间签订的合同复印件一份，合同的商铺租赁期限、面积同证据1，合同内容和该证据证明的事项也同证据1； 5.2018年3月21日反诉原告拍摄的租赁场地的照片两张，证明涉案商铺反诉被告仍在进行经营，处于转让出租状态； 6.2012年6月1日至2017年3月31日期间的反诉原告收取的反诉被告缴纳的设施公共费、物业费等费用单据复印件一宗，证明反诉被告根据双方签订的合同约定，部分履行了合同义务； 7.2011年10月31日至2012年5月31日及2017年第2、3、4季度及2018年1月份反诉被告未缴纳的设施租用费用等单据复印件一宗，证明反诉被告拖欠费用情况，证据6、7综合证明，反诉被告对缴纳设施租赁等费用的标准、数额是清晰的，并且也在履行合同约定。 经质证，刘某的质证意见为：对证据1的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，首先，临沂商城管委会为事业单位，并非建设规划行政主管部门，其次该文件也并非建设规划批准文件，该文件第二页明确要求被告严格按照有关规定办理立项、环评、土地、规划、建设、消防安全等有关手续，切实做到科学规划、规范建设，通过该文件内容，可以明确该文件的属性为项目申报前置手续，且文件明确项目立项的前提为变更项目用地土地用途，但截至庭审时，被告并未按照文件要求进行土地变更，办理规划建设相关手续，显然，根据该文件的内容及立意，并结合城乡规划法第40条的规定，该文件不能替代建设工程规划许可证，也不能表明其已获城乡规划主管部门的批准，显然不能证明被告的主张；对证据2的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，该判决书所涉案件，原告的诉求为解除租赁合同，与本案确认无效并非一致，同时该判决书第4、5页本院认为部分显然是错误的，该案件的争议焦点为是否取得规划许可，但二审法院在认为部分援引《消防法》及相关答复，对消防安全进行了论述，与该案没有关联性，改判的理由是错误的，由此得出的判决显然是错误的，不能证明被告的证明内容。对证据3、4的真实性、合法性、关联性均无异议，该两份合同属于格式合同，该合同的第四条中双方并未约定设施租用的内容及设施维护费、折旧费、租赁费的收费标准，同时反诉被告已向反诉原告缴纳了物业费，根据物业管理条例第66条，物业费包括物业公用部分和共用设施设备的使用、管理和维护，显然物业费包含了物业公用部分和共用设施设备的使用、管理和维护费用，反诉被告并未租赁专用的设备设施，所以设备设施租赁费、维护费不存在，折旧费显然也包含在商铺租金中，反诉原告无权收取上述费用；对证据5的真实性无异议，但对该证据的合法性有异议，该证据无法显示拍摄时间，但通过该证据可以明确看出，涉案商铺已不再经营，处于闲置状态，结合本诉中本诉原告提交的录像视频中交钥匙经过，可以证实反诉被告已不再租用涉案商铺，并将商铺交还给反诉原告；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的有异议，反诉原告无权收取上述费用，反诉被告保留要求其返还上述费用的权利。反诉被告的缴纳是迫于继续经营的需要，并不能表明双方对不合理费用的缴纳达成一致；对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议，该部分材料是反诉原告单方制作，不能作为证据使用。本院认为，刘某对证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，本院对证据1-6的真实性予以认定。对证据7，该证据系某某公司单方制作，刘某不予认可，本院对其真实性不予认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据本院认定如下事实：2012年5月5日，刘某（乙方）与某某公司（甲方）签订租赁合同一份，合同约定：乙方有偿租赁甲方位于临沂市兰山区的临沂某某建筑陶瓷市场063-064号商铺（计132平方米），租赁期限自2011年10月31日起至2030年11月2日止，乙方一次性向甲方交纳商铺使用费，乙方每年定期按照商铺面积向甲方交纳物业费、设施维修费、折旧费和设施租用费，合同签字生效，任何一方违约，需一次性赔偿对方违约金3万元整。合同还对其他内容做出了约定。合同签订前，刘某于2011年10月31日已经向某某公司交纳了商铺使用权费310200元，合同签订后，刘某又向某某公司交纳了2012年6月1日至2017年3月31日期间的设施租用费、物业费、设施维修费等，上述费用按每平方米每月共计45元收取。合同履行中双方因经营和管理问题产生纠纷，形成诉讼。 另查，某某公司就位于临沂市兰山区的临沂某某建筑陶瓷市场所建设商铺未取得建设工程规划许可证。 诉讼过程中，刘某称其在租赁某某公司的上述房屋中经营到2017年12月6日，并称某某公司实际交付房屋日期为2012年5月6日。某某公司则称刘某实际经营时间至2018年3月份。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。某某公司就位于临沂市兰山区的临沂某某建筑陶瓷市场所建设商铺至今未取得建设工程规划许可证，因此，根据法律规定，刘某与某某公司市场公司于2012年5月5日签订的《租赁合同》应为无效合同，本院对此予以认定。本案中，刘某已实际占有使用某某公司的商铺，故对在此期间的相关费用刘某应予以交纳。对合同无效后商铺的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，某某公司应将刘某所交商铺使用权费扣除实际占用费及市场管理费后返还给刘某。 关于刘某经营期限及退还租金的问题。刘某主张某某公司交付租赁商铺的日期为2012年5月6日，租期应自2012年5月6日起算，但对此并未能举证，本院对其抗辩不予采信。根据双方签订的《租赁合同》中关于租赁期限为“2011年10月31日起至2030年11月2日止”的约定，以及刘某于2011年10月31日一次交纳租金310200元的事实，本院认定租期应自2011年10月31日起计算。关于租期截止日期，根据刘某提交的视听资料，该视听资料中显示刘某已明确表示向某某公司交付钥匙，不再租赁该商铺，本院认定租期截止日期为2017年12月6日。某某公司在庭审中虽提交了照片两张，以证明刘某实际使用商铺至2013年3月份，但因无法确定拍摄照片的具体日期，故本院对其主张不予采信。根据租赁合同约定，每年租金为16326元，刘某使用天数自2011年10月31日至2017年12月6日，实际使用天数为6年1.2月，租金应为99588.6元（16326元×6年+16326元/12个月×1.2个月）。扣除应付租金99588.6元后，某某公司应返还刘某租金210611.4元。 关于拖欠综合费用（物业费、设施维修费、折旧费和设施租用费）的问题。根据上述查明的情况，刘某拖欠2011年10月31日至2012年5月31日（共7个月）的上述费用，按每月每平方45元，应为41580元（132平方米×45元×7个月）。2017年4月1日至2017年12月6日的费用，综合费用应为48708元（132平方米×45元×8.2个月）。 上述应返还租金扣除刘某应付的综合费用48708元后，某某公司应退还刘某租金161903.4元。对于违约金，因租赁合同无效，某某公司主张违约金3万元，本院不予支持。 综上所述，原告刘某诉请确认其与被告某某公司签订的《租赁合同》无效，事实证据充分，本院予以支持；其诉请被告某某公司退还租金211000元，本院支持210611.4元，其余不予支持。反诉原告某某公司诉请反诉被告刘某支付拖欠商铺综合费用107580元，本院支持48708元，其余不予支持，其诉请反诉被告刘某支付违约金3万元，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十八条第一款第五项、第一百三十四条第一款第四项、第七项，《中华人民共和国合同法》第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下： 一、原告刘某与被告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司于2012年5月5日签订的《租赁合同》无效； 二、被告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司返还原告刘某商铺使用权费210611.4元； 三、反诉被告刘某支付反诉原告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司物业费、设施维修费、折旧费和设施租用费等共计48708元； 四、驳回原告刘某的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、三项相互冲抵后，被告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告刘某租金161903.4元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4159元，减半收取2079元，由原告刘某负担484元，被告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司1595元；反诉受理费3052元，减半收取1526元，由反诉原告临沂某某建筑陶瓷市场有限公司540元，反诉被告刘某负担986元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  陈成合 二〇一八年十二月十日 书记员  王梦卿