广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1230号 原告（反诉被告）：广西博鑫房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区长山路9号双湾国际小区1号楼，统一社会信用代码：914506005745568175。 法定代表人：刘付安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃豪曼，广西欣和律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：王立。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西博鑫房地产开发有限公司（以下简称博鑫公司）与被告（反诉原告）王立商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，被告王立于2018年9月20日提起反诉，本院依法受理反诉案件并适用简易程序合并进行了审理。原告（反诉被告）博鑫公司的委托诉讼代理人刘胜、覃豪曼，被告（反诉原告）王立的委托诉讼代理人梁宇宸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）博鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除博鑫公司与王立于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016002599）；2.判令王立协助博鑫公司办理《商品房买卖合同（预售）》撤销备案登记手续；3.判令王立向博鑫公司支付单方面解除合同的违约金5704.84元（以285242元为基数，自2018年5月5日起按每日千分之一暂计至2018年5月25日，其后计算至《商品房买卖合同（预售）》撤销备案登记手续办理完结之日止）；4、判令本案案件受理费及其他相关诉讼费用由王立承担。事实和理由：2016年9月26日，博鑫公司与王立签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：FCG2016002599。合同约定：王立购买博鑫公司开发的位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际商品房，总价款为285242元，已付首付款86242元，余款199000元由王立向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清。合同还对房屋交付期限、违约责任、产权登记等事项作了具体约定。合同签订后，已超过约定的办理按揭贷款手续时间，博鑫公司多次电话或书面通知王立付清房款，但王立置之不理。后博鑫公司通过律师向王立发律师函，告知其在期限范围内履行合同义务，否则将行使单方解除合同权，但王立不予理会。根据合同约定，博鑫公司行使单方解除合同权的，需向王立发出书面通知，且博鑫公司有权按日向王立收取合同价款1‰的违约金。综上所述，王立的行为已经构成根本违约，请求法院判如所请。 被告（反诉原告）王立辨称，同意解除合同，也同意协助原告撤销备案，但对博鑫公司违约金计算有异议，应该按照《商品房买卖合同（预售）》第八条第一点第二款的约定，按累计应付款的3%来计算违约金。博鑫公司主张的违约金计算方式是错误的，该计算方式是在房屋已经交付使用的情况下才能适用，同时该条款用于结清物业费用，现涉案合同尚未解除，不存在结清物业费用及搬出涉案房屋的情况，不存在违约责任。博鑫公司主张的违约金过高，超出了损失的30%，甚至超过了民间借贷标准。 被告（反诉原告）王立向本院提出反诉请求：1.判令解除博鑫公司与王立签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016002599）；2.判令博鑫公司退还王立已付房款86242元；3.本案反诉费用由博鑫公司承担。事实和理由：2016年9月26日，博鑫公司与王立签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号：FCG2016002599。合同约定：王立购买博鑫公司开发的位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际商品房，总价款为285242元，已付首付款86242元，余款199000元由王立办理按揭贷款支付。后王立向银行咨询，其无法办理按揭贷款。王立遂通过律师向博鑫公司发函要求解除合同，但博鑫公司拒收。被告认为，双方已达成解除合同的合意，合同应当解除。同时根据合同第八条约定，原告应当退还被告已付的全部房款。 原告（反诉被告）博鑫公司针对反诉辩称，王立的违约行为导致涉案合同解除，首付款应当扣除违约金及博鑫公司的经济损失后才能退还，具体数额由法院确定。 本院经审理认定事实如下：2016年9月26日，博鑫公司与王立签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016002599），王立购买博鑫公司开发的位于防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际商品房，建筑面积为56.98平方米，每平方米单价为5006元，总金额为285242元。合同约定：“第七条、付款方式及期限。（二）买受人按下列第4种方式按期付款：4、其他方式：该商品房价款的计价方式、总房款、付款方式及期限的具体约定见附件四；第八条、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理。1、按照逾期时间，分别处理〔（1）和（2）不作累加〕。（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”。《商品房买卖合同（预售）》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》约定：“买受人选择按下列第3种方式付款：3、按揭付款（包括银行按揭贷款、个人住房公积金贷款及银行按揭贷款与个人住房公积金贷款相结合的组合贷款付款）。（1）买受人在签订本合同时已充分了解个人办理银行按揭贷款和个人住房公积金贷款应具备的条件。（2）买受人须在签订本合同当日支付30%的合同总价款作为首期房款，计86242元，在签署合同时将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料提交给出卖人或公积金管理中心。剩余70%房款，计199000元由买受人向银行申请贷款或向公积金管理中心申请个人住房公积金贷款付清（办理银行按揭贷款及个人住房公积金贷款所需的相关费用由买受人承担）……（5）买受人申请的按揭贷款或个人住房公积金贷款的金额及年限由银行审批确定。如买受人按揭贷款申请未获批准或银行批准的按揭金额低于买受人申请的按揭金额，买受人须在出卖人或银行通知后15日内向出卖人付完购房金额或补齐首期款差额。买受人逾期不支付完全款或补齐首期款差额的，出卖人有权收取违约金。逾期在60日之内，自本合同规定的期限之第二天起至实际履行约定之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按全部购房款的30%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的期限之第二天起至实际履行约定之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。（6）买受人已签订了《商品房买卖合同》，但由于买受人个人原因不能取得贷款而又不能继续履行合同申请退房解除合同的，买受人按总房款的30%向出卖人支付违约金。若双方所签订的《商品房买卖合同》尚未备案且未办理预告登记，出卖人同意在退房申请生效后十个工作日内，退还买受人扣除本合同约定之总房款20%违约金后的其余购房款；若双方签订的《房屋买卖合同》已备案或已办理预告登记，买受人须到防城港市住房保障和房产管理局办理完注销手续。注销手续完成后，出卖人在十个工作日内退还买受人扣除本合同约定之总房款30%违约金后的其余购房款。”。《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》约定：“第五条、关于合同变更解除及其退款的补充约定。……3、无论何种原因导致合同买卖合同解除，买受人应在出卖人通知合同解除后的七个工作日内配合出卖人到有关政府房屋管理部门办理注销合同备案的手续，并承担合同撤销备案费用。若买受人未在本条款约定时间内配合出卖人到有关主管部门办理注销合同备案手续，每延期一天，买受人应按房价款总额千分之一向出卖人支付延迟履行违约金。4、不论因何方的原因解除买卖合同退房的，如房屋已经交付使用，买受人须在出卖人书面通知之日起十个工作日内，先结清自办理入住手续以来的物业服务费用、腾空房屋交付出卖人，并支付自办理入住手续之日起至办理有关登记、备案注销手续之日止的住宅折旧费（按住宅总价款5%的年折旧率计算，不足一年的，以一年计算），如违反本约定每延期一天，买受人应按房价款总额千分之一向出卖人支付延迟履行违约金。房屋如有损毁，买受人还应另行给予赔偿，因买受人原因解除合同而造成的房屋装修及入住损失由买受人承担，退房时不得向出卖人折价要求补偿。”。王立于2016年8月9日支付博鑫公司购房款5万元，于2016年8月13日支付博鑫公司购房款36242元。上述《商品房买卖合同（预售）》及其附件于签订当日在防城港市住房保障和房产管理局办理备案登记。 另查明，2018年4月27日，广西欣和律师事务所律师李建新通过圆通速递向王立寄送《律师函》，主要内容为：“王立先士：广西欣和律师事务所依法接受博鑫公司的委托，特指派本律师处理您与该公司商品房买卖合同纠纷事宜。就您逾期履行合同义务一事，本律师郑重向您致函如下：……二、根据双方签订的合同规定，买受人违约逾期付款及逾期提交贷款所需资料超过60日后，出卖人有权解除合同。合同签订后，您一直未来办理按揭贷款手续，剩余房款199000元仍未支付，您的行为已构成了严重违约。鉴于上述，本律师现通知您，请您自收到此函之日起3日内主动履行合同义务，将办理银行按揭手续或公积金贷款手续所需要的全套申请材料交给出卖人或银行、公积金管理中心办理贷款手续，或向博鑫公司支付剩余房款199000元及违约金。如您逾期仍不履行相关义务，博鑫公司将委托律师采取法律行动，通过司法程序解除合同并追究您的违约责任，维护博鑫公司的合法权益。届时产生的诉讼费用和其他费用以及给您工作和生活造成的影响将由您自行承担。”。该《律师函》于2018年5月2日送达王立。 本院认为，一、关于《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。博鑫公司与王立签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”博鑫公司起诉要求解除合同，王立亦提出反诉要求解除合同，即《商品房买卖合同（预售）》双方当事人均要求解除该合同，本院应予支持。 二、关于博鑫公司要求王立协助其办理《商品房买卖合同（预售）》撤销备案登记手续的问题。博鑫公司与王立签订的《商品房买卖合同（预售）》解除后，博鑫公司与王立应相互配合、及时办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记。现博鑫公司要求王立协助办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记，本院予以支持。 三、关于博鑫公司要求王立支付违约金的问题。《商品房买卖合同（预售）》签订后，被告至今仍未支付剩余房款，逾期明显已经超过60日，已达到合同约定的解除条件，根据《《商品房买卖合同（预售）》第八条及附件十一《补充协议》第四条第4款的约定，对原告请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案中，因《补充协议》第四条第4款与《商品房买卖合同》第八条对解除合同违约金有不同的约定，且《补充协议》第四条第4款属于对违约金的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，现原告主张按《补充协议》第四条第4款要求被告支付违约金，本院不予支持。故本案应采用《商品房买卖合同》第八条支持原告请求的违约金，违约金为5970元（累计应付款的3%，即应付未付199000元的3%为5970元）。 四、关于王立要求博鑫公司退还购房款86242元的问题。由于《商品房买卖合同（预售）》已经解除,博鑫公司应将王立已支付的购房款86242元退还王立，扣除王立需支付的违约金5970元，博鑫公司还需返还王立购房款80272元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）广西博鑫房地产开发有限公司与被告（反诉原告）王立于2016年9月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2016002599）； 二、被告（反诉原告）王立于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）广西博鑫房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续； 三、原告（反诉被告）广西博鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）王立购房款80272元； 四、驳回原告（反诉被告）广西博鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王立的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2098.67元，减半收取1049.34元，由被告（反诉原告）王立负担；反诉费978.03元，由原告（反诉被告）广西博鑫房地产开发有限公司负担910.33元，由被告（反诉原告）王立负担67.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4056.01元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一八年十二月二十八日 法官助理  姚国荃 书 记 员  简汇财