山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0613民初1662号原告：王某1，男，2004年5月4日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。法定代理人：王某2（系原告之祖父），男，1951年5月26日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：于广清，山东嘉翔律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王萌，山东嘉翔律师事务所实习人员。被告：王军华，男，1973年9月23日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。被告：何红香，女，1972年3月25日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。被告：初盈荣，女，1948年10月15日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所执业律师。同时代理被告何红香、初盈荣。原告王某1与被告王军华、何红香、初盈荣确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人于广清，被告王军华、何红香及何红香与初盈荣的共同委托诉讼代理人汤日剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：1.确认王军华与何玉恕于2007年就莱山区凤凰小区26号楼310号房屋（房屋所有权证号：烟房权证字第××号）签订的房屋买卖合同无效；2.本案全部诉讼费用由王军华、何红香、初盈荣负担。事实和理由：何玉恕与初盈荣原系夫妻关系，二人育有两女，长女何红香，次女何宏媛，何玉恕于2016年6月7日死亡。何宏媛与王军华原系夫妻关系，2004年5月4日生育一子王某1，何宏媛于2005年7月16日死亡。位于烟台市莱山区房屋原系王军华、何宏媛、何玉恕共同出资购买，该房屋登记于王军华名下。2005年8月7日，何玉恕、王军华及王某1的部分亲属参与签订《王某1外祖父母和姨夫母与王某1的祖父母及父亲关于楼房产权归属协议》，约定：涉案房屋产权归王某1所有，因王某1年龄尚小，需要监护人监护，等王某1到年龄后再把房产证办理到王某1名下。2007年，王军华与何玉恕就涉案房屋事宜达成协议，确认涉案房屋原价值163136元，何玉恕投资82136元，王军华、何宏媛总投资81000元；约定何玉恕购买王军华所有部分的产权，房屋由王军华标价360000元，由何玉恕付给王军华180000元，卖方应缴纳税和买方应缴纳税均由何玉恕承担，何玉恕共支付王军华房款、税额194991.15元。上述协议签订后，涉案房屋的产权人由王军华变更登记至何玉恕名下。因王某1与王军华、何红香、初盈荣之间对2005年8月7日协议效力问题发生争议，王某1起诉至法院后，法院于2018年4月25日作出（2018）鲁0613民初253号民事判决书，确认协议有效，并发生法律效力。王某1认为，2005年8月7日协议经确认涉案房屋的产权归王某1所有，王军华于2007年将房屋出卖给何玉恕的行为无效。理由为：第一，买卖双方均无权对涉案房屋进行处分，王军华以房屋的所有权人的名义与何玉恕进行买卖交易，何玉恕明知该房屋不属于王军华所有，仍表示同意并积极配合，双方的行为损害了王某1的合法权益，何玉恕对房屋的取得亦不构成善意取得；第二，何玉恕在2005年8月7日协议中代表其本人及初盈荣将他们所属份额赠与王某1，在2007年买卖协议中却与王军华协商涉案房屋的价值为360000元，以父子交易的名义支付王军华180000元房款，明显属于不合常理的非正常交易，根据法律规定，该赠与已经生效，不可撤销。鉴于双方对涉案房屋的买卖构成恶意串通，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，也违反公序良俗，故提起诉讼。王军华辩称，我认可王某1的诉讼请求。何红香、初盈荣辩称，1.何玉恕与王军华所签的房屋买卖合同合法有效；2.何玉恕与王军华签订房屋买卖合同不存在互相串通，也不损害任何他人利益；3.王军华在签订涉案房屋买卖合同时系王某1的法定监护人，其具有完全的民事行为能力，如造成任何损害王某1利益的后果，应由其监护人承担相应的法律责任，王某1如认为其利益受损应向王军华提起损害赔偿之诉；4.涉案房屋买卖合同签订于2007年，双方已完成交易并办理了相关的产权过户手续，在何玉恕生前，王军华及王某1对该交易完全知情，但没有提出任何异议，因此从保护交易的角度，王某1的诉讼也没有事实和法律依据。综上，请求驳回王某1对何红香、初盈荣的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、何玉恕与初盈荣原系夫妻关系，二人育有两女，长女何红香，次女何宏媛，何玉恕于2016年6月7日死亡。何宏媛与王军华原系夫妻关系，2004年5月4日生育一子王某1，何宏媛于2005年7月16日死亡。位于烟台市莱山区房屋系王军华、何宏媛、何玉恕共同出资购买。该房屋登记于王军华名下。二、2005年8月7日，何玉恕、王军华及王某1的部分亲属参与签订《王某1外祖父母和姨夫母与王某1的祖父母及父亲关于楼房产权归属协议》（以下称《楼房产权归属协议》），载明：“1、在2001年王军华何宏媛双方建立婚姻关系。因结婚没有住处，经何玉恕与王军华何宏媛协商，在初家村凤凰小区购买26号楼5楼二单元一栋，面积100.21平米，小棚4.96平方米，总价为163136元整。2、在2001年9月，王军华何宏媛登记结婚，结婚后由王军华何宏媛付楼款81000元。尚欠82136元由何玉恕办理按揭贷款分期由何玉恕还款。现已付贷款66136元，付利息18067元。尚欠16000元及利息仍由何玉恕负责偿还。3、王军华何宏媛结婚后在2004年5月份生小男孩王某1。2005年7月份何宏媛因故去世。为了免除后顾之忧，经何玉恕、王军华及王军华的父母达成协议如下：（1）由何玉恕及王军华何宏媛出资购买的凤凰小区26号楼产权归属王军华何宏媛之子王某1所有。（2）因王某1年龄尚小，需要监护人监护，等王某1到年龄后再把房产证办理给王某1名下。（3）本协议由何玉恕王军华及王军华父母一致同意达成以上协议。（4）以上协议做为楼房产权归属王某1的法律依据。本协议内的有关人员，不得单方违背协议私自处理此楼房。（5）如果王某1的外祖父母因年老不在，此协议由王某1的姨父杨忠春姨母何红香代理执行。（6）本协议一式四份，王某1外祖父母一份。王某1祖父母一份。王某1父亲一份。王某1姨父母一分（份）。以上协议具有同等的法律效力。在场人宇义海、解宏图、王守航、刘居良、何玉恕、王军华之父、王军华、杨忠春、何宏（红）香。”合同中所载在场人中除何红香外均在该协议上签字捺印。庭审中初盈荣主张，《楼房产权归属协议》所载偿还贷款82136元系其与何玉恕以夫妻共同财产偿还，现已偿还完毕；何玉恕在该协议中表示将自己所有的产权赠与给王某1，该赠与为一般、普通的赠与，并非道德义务的赠与，同时何玉恕对何宏媛享有房屋份额的遗产权利做出放弃继承表示，初盈荣并不在场也不知情，从未表达要将涉案房屋赠与王某1以及放弃何宏媛遗产的意思。三、2007年，王军华与何玉恕就涉案房屋事宜达成协议，确认涉案房屋原价值163136元，何玉恕投资82136元，王军华、何宏媛总投资81000元；约定何玉恕购买王军华房屋产权，由王军华标价360000元，何玉恕付给王军华180000元，卖方应缴纳税和买方应缴纳税均由何玉恕承担；何玉恕共支付王军华房款、税额194991.15元。上述协议签订后，涉案房屋的产权人由王军华变更登记为何玉恕。关于王军华与何玉恕签订上述房屋买卖协议的目的。王军华主张，因当时其准备再婚，何玉恕担心房屋在其名下再婚后属于夫妻共同财产，不会将涉案房屋给王某1；其曾提出将涉案房屋卖掉，以王某1的名义再买一套，但何玉恕觉得何宏媛在涉案房屋结婚生子，所以要将涉案房屋留给王某1，故其与何玉恕没有与任何人商量，也没有考虑房屋的价格，将涉案房屋卖给了何玉恕；何宏媛去世后王某1跟随其共同生活，待其再婚后，王某1跟随爷爷奶奶生活，其收到的180000元房款已用于生活开支。何红香、初盈荣主张，何玉恕得知王军华再婚需要用钱，且欲出卖涉案房屋，何玉恕为了纪念女儿就购买了涉案房屋，360000元是由王军华提出的，该价格即为当时的市场价格，何玉恕以其购买的行为实际作出了撤销赠与的意思表示。上述事实，有《楼房产权归属协议》、房屋买卖协议、房屋所有权证、（2018）鲁0613民初253号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案的争执焦点为房屋买卖协议效力问题。王某1认为，涉案房屋买卖协议无效，理由为：1、买卖双方均无权对涉案房屋进行处分，损害了其合法权益，何玉恕对房屋的取得亦不构成善意取得；2、何玉恕已代表其本人和初盈荣将他们所属份额赠与王某1，又与王军华协商涉案房屋价值为360000元，并支付了王军华180000元，明显属于不合常理的非正常交易，双方对于涉案房屋的买卖构成恶意串通。被告抗辩认为该房屋买卖协议有效，理由为：1、王军华在签订房屋买卖协议时系王某1的法定监护人，具有完全民事行为能力；2、王军华与何玉恕签订房屋买卖协议不存在互相串通的行为，也不损害他人利益；3、双方已完成交易并办理产权过户手续，王军华与王某1对该交易完全知情，没有提出异议。本院认为，首先，2007年王军华系王某1的监护人，其有权代理王某1实施相关民事法律行为，另，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，王军华是否具备所有权或者处分权不影响其签订房屋买卖协议的效力，何玉恕能否作为善意受让人取得房屋所有权属于物权变动之结果，亦不影响作为原因行为的买卖合同效力；其次，王军华出于再婚的目的出卖房屋，何玉恕出于保留房屋纪念女儿的目的而合理出资购买，双方均没有为损害王某1利益而协商一致实施损害行为的恶意，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定合同无效的条件；综上，王某1要求确认王军华与何玉恕签订的房屋买卖协议无效，无法律依据，不予支持。综上，依照《中户人民共和国民法总则》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第二项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告王某1的诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由原告王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一八年十二月五日书记员  迟卓林