福建省福州市晋安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0111执异82号 案外人：罗清香，女，1966年5月18日生，汉族，住福建省永安市。 申请执行人：恒丰银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市晋安区华林路**福城花园福城楼**商场东面**，统一社会信用代码91350000555067137X。 主要负责人：王**，该行行长。 委托诉讼代理人：李玉芳，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢海风，北京大成（福州）律师事务所律师。 被执行人：江宗新，女，1979年2月1日出生，汉族，住福建省永安市。 被执行人：林和杰，男，1980年4月19日出生，汉族，住福建省永安市。 被执行人：林青水，男，1974年12月22日出生，汉族，住福建省永安市。 被执行人：苏小琳，女，1976年3月26日出生，汉族，住福建省永安市。 被执行人：赖贞旺，男，1975年3月18日出生，汉族，住福建省永安市。 被执行人：苏翔，女，1977年10月14日出生，汉族，住福建省永安市。 被执行人：刘宗厚，男，1972年12月28日出生，汉族，住福建省永安市。 被执行人：福建鑫科置业有限公司，住所地，住所地福建省永安币巴溪大道******构代码69438149-2。 法定代表人：林青水。 在本院执行申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行与被执行人江宗新、林和杰、林青水、苏小琳、赖贞旺、苏翔、刘宗厚、福建鑫科置业有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人罗清香于2018年12月14日对执行位于福建省永安市城区××路××号永安××幢××室房产的执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人罗清香向本院提出异议请求：撤销对案涉房产的执行措施。 事实和理由：2015年1月6日，案外人与福建鑫科置业有限公司就购买案涉房产事宜签定《商品房买卖协议书》，并按协议书的要求支付了购房款71万元。2015年11月9日，案外人又与福建鑫科置业有限公司签订了《商品房买卖协议书补充协议》，同意案外人对案涉房产进行装修并已实际入住。因此，案涉房产已由申请人合法购买并实际入住，其所有权人系案外人，并非福建鑫科置业有限公司，不能作为福建鑫科置业有限公司的财产用于执行。 申请执行人恒丰银行股份有限公司福州分行辩称，晋安区人民法院作出的（2016）闽0111民初1336号民事判决，确认申请执行人有权对案涉房产在内的抵押房产享有优先受偿权，该判决进入执行程序后，法院对案涉抵押房产采取拍卖等执行措施于法有据。另依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，申请执行人于2014年1月2日就抵押房产办理了抵押登记，而案外人罗清香提供的《商品房买卖协议书》签订时间为2015年1月6日，是在抵押房产抵押登记之后，该抵押登记具有公示效力，案外人应当注意到抵押房产已被抵押且买卖房产可能无法变更登记的法律风险。现案外人并非案涉房产的所有权人，且其对案涉房产不能办理过户登记存在明显过错，其权利不能排除法院对案涉房产的执行，因此，案外人的异议请求，应予驳回。 被执行人江宗新、林和杰、林青水、苏小琳、赖贞旺、苏翔、刘宗厚、福建鑫科置业有限公司未作陈述。 本院查明： 2016年7月8日，本院对原告恒丰银行股份有限公司福州分行诉被告江宗新、林和杰、林青水、苏小琳、赖贞旺、苏翔、刘宗厚、福建鑫科置业有限公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）闽0111民初1336号民事判决。该判决查明：福建鑫科置业有限公司就江宗新、林和杰的金融借款债务提供位于福建省永安市城区××路××号的23套房产作为抵押物，其中包含案涉房产，前述抵押物于2014年1月2日办理了抵押登记。该判决判令江宗新、林和杰向恒丰银行股份有限公司福州分行偿还借款本金2000万元利息、律师代理费123500元，另判令恒丰银行股份有限公司福州分行有权以前述抵押物拍卖、变卖价款优先受偿，同时判令林青水、苏小琳、赖贞旺、苏翔、刘宗厚、福建鑫科置业有限公司承担保证责任。审理前述案件期间，本院于2016年5月4日对前述23套抵押房产实施了保全措施，保全期限为三年。 前述判决生效后，恒丰银行股份有限公司福州分行于2016年9月9日向本院申请强制执行。本院依法予以受理立案，案号为（2016）闽0111执2046号。2017年6月14日，本院作出裁定，裁定冻结、扣押、查封、拍卖、提取被执行人相当于执行标的的财产。2017年6月27日，本院在案涉房产处张贴公告，责令房内居住人员于2017年7月15日前迁出案涉房产。案外人以其已购买房产为由提出异议。 以上事实，有（2016）闽0111民初1336号《民事判决书》、（2016）闽0111执保73号《告知书》、（2016）闽0111执2046号《执行裁定书》与公告在卷佐证，可以认定。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，被执行人福建鑫科置业有限公司转让案涉房产未经申请执行人同意，该行为已经侵犯了申请执行人的抵押权。另案涉房产的抵押行为已于房屋买卖之前在永安市房屋管理部门予以登记，即通过登记公示他人，案外人在购买房屋时，其有义务核实房屋的权属状况，否则其应当承担不利之法律后果。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人购买房屋在抵押登记之后，其未能事先审核案涉房产的权利登记状况，对房屋无法办理过户登记负有过错，因此其亦无法依据此法文规定主张排除执行。本院实施的执行措施，符合法律规定。案外人以案涉房产已经由其购买为由，请求撤销对案涉房产的执行措施，本院不予支持。案外人可通过诉讼程序，确认其对案涉房产的权利。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人罗清香的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  林朝晖 审判员  陈华柱 审判员  苏俊宇 二〇一八年十二月二十五日 书记员  陈泽林 附注： 本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。