重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0113民初13202号 原告：李仕强，男，1982年6月14日出生，汉族，住重庆市巴南区。 委托诉讼代理人：陈李，重庆博冠律师事务所律师。 被告：向家英，女，1974年7月10日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：傅饶，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。 被告：徐森，男，1998年10月3日出生，汉族，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：傅饶，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。 被告：程国树，男，1962年10月10日出生，汉族，住重庆市开州区。 原告李仕强与被告向家英、徐森、程国树案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，由审判员李庆祥任审判长，与人民陪审员穆礼芬、人民陪审员吴洪兰组成合议庭负责审理。于2018年12月13日公开开庭进行了审理，原告李仕强及其委托诉讼代理人陈李、被告向家英及其委托诉讼代理人傅饶、被告徐森委托诉讼代理人傅饶到庭参加了诉讼，被告程国树经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。 原告李仕强向本院提出诉讼请求：请求准许对被告程国树名下位于重庆市开县赵家街道祥和街2层某号房屋、祥和街2幢1层某号房屋的查封。事实和理由：原告李仕强在与被告程国树民间借贷纠纷一案中申请诉讼保全，保全了诉争二房屋，但被告向家英和徐森向本院提出书面异议，本院于2018年8月23日作出（2018）渝0113执异48号执行裁定书，裁定中止对诉争二房屋的执行。但被告向家英和徐森对诉争二房屋并不享有实体权利，被告之间存在恶意串通，现原告李仕强不服该裁定，遂向本院提起诉讼。 被告向家英、徐森共同辩称，原告李仕强所述不属。二被告依法签订了合同购买了诉争二房屋，支付了购房款，二房屋均已经交付，二被告已经进行了装修，并占有、使用至今，在诉争二房屋符合过户条件后就申请办理过户登记，且在原告李仕强申请财产保全之前。故，请求驳回原告李仕强的诉讼请求。 被告程国树未到庭，书面辩称，已经将诉争二房屋出售给了被告向家英和徐森，二被告已经支付全部购房款，并已经向二被告交付了诉争二房屋，被告程国树和原告李仕强的民间贷借纠纷与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告李仕强举示的（2018）渝0113执异48号执行裁定书、土地房屋权属登记信息查询结果证明、贷款合同、抵押合同、借款合同、重庆农村商业银行业务凭证，经审查，本院均予以确认；２、被告向家英、徐森共同举示的房屋买卖合同、收条、收据，经审查，本院均予以确认；3、被告向家英、徐森共同举示的电视安装费收据、电视收维费收据、电视业务发票、有线电视数字化整体转换申请表、有线电视用户使用证及铭牌、安全用气使用常识告知书，经审查，本院均予以确认；4、被告向家英、徐森共同举示的装饰装修材料凭据，家电发票及证明，经审查，本院均予以确认；5、被告向家英、徐森共同举示的青云村委会出具的亲属关系证明、结婚证，经审查，本院均予以确认；6、被告向家英、徐森共同举示的离婚证、离婚协议、帅兴社区居委会出具的证明、帅兴社区居委会及赵家派出所共同出具的证明、帅兴社区居委会和赵家街道规划建设管理所及赵家派出所共同出具的证明、居住证明（证人证言），经审查，与本案其他证据相互佐证，本院均予以确认；7、被告向家英、徐森共同举示的程国树交纳的土地税费收据及税收完税证明、向家英交纳的土地税费收据及税收完税证明、徐森交纳的土地税费收据及税收完税证明、重庆市房屋买卖合同、不动产登记申请审批表、重庆市开州区国有土地使用权出让补充合同、缴款通知书，经审查，本院均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告向家英与被告徐森系母子关系，被告向家英配偶系徐守权，向家英与徐守权于2015年8月4日登记离婚。 2008年9月5日，程国树（甲方）与向家英和徐守权（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定“一、甲方将自有的位于赵家镇新集镇纯居民第6号地块第某号门市位置的门面房和第二层套房（含矮子楼）卖给乙方所有。二、从甲方交付乙方门面房及套房之日起一年内，由甲方以乙方的名义办理门面房和套房的产权证，所涉的相关规费由甲方承担。三、甲方交付乙方门面房及套房时，必须以乙方的名义办理水、电、有线电视的入户及安装，所涉的相关费用由甲方承担”，并约定“六、门面房及套房的价款为包干总价款26万元，于签订协议时乙方首付甲方房屋款10万元；甲方交付乙方门面房及套房时，乙方再付甲方房屋款10万元，4万元于2009年12月之前付清，余款2万元于甲方交付乙方门面房及套房的产权证时一次性付清”，乙方由向家英签字。履行过程中，向家英分别于2008年9月5日、2008年9月15日、2009年12月18日、2018年5月11日先后支付程国树购房款60000元、140000元、40000元、24000万元。向家英与徐守权离婚时，《离婚协议书》明确约定“双方有夫妻共同财产坐落在开县赵家街道祥和街某号门市一个（60平方米）和假二楼一个（约10平方米）归女方所有”，并约定“开县赵家街道祥和街某号第二层住房一套（面积约为134平方米）双方赠与儿子徐森，女方对该房屋有居住权”。2018年5月7日，重庆市开州区赵家街道帅兴社区居民委员会和重庆市开州区公安局赵家派出所共同出具的《证明》载明312房地证2012字第xxxxx号房屋的地址“开县赵家街道祥和街”变更为“开州区赵家街道祥和街某号”。2018年5月7日，重庆市开州区赵家街道帅兴社区居民委员会、重庆市开州区赵家街道规划建设管理所和重庆市开州区公安局赵家派出所共同出具的《证明》载明312房地证2012字第xxxx号房屋的地址“开县赵家街道祥和街”变更为“开州区赵家街道帅兴路173号附1号12单元某号”。重庆市开州区赵家街道帅兴社区居民委员会于2018年5月28日出具《证明》载明，自2011年8月以来，向家英一户一直居住帅兴路173号附1号12单元某号房屋至今。 重庆市开州区赵家街道帅兴社区居民委员会于2018年5月31日出具《证明》载明，自2008年9月以来，帅兴路173号附1号12单元2-1号房屋和赵家街道祥和街170号门市一直由向家英占有或者居住。重庆市开州区赵家街道办事处和重庆市开州区赵家街道规划建设管理所在该《证明》上加盖公章并由经办人签名。 2018年5月10日，程国树与重庆市开州区国土资源和房屋管理局签订了涉及本案争议房产的两份《重庆市开州区国有土地使用权出让补充合同》（渝地开州合字2018划补个第395号、渝地开州合字2018划补个397号），均约定补办划拨土地出让手续，并分别交纳土地出让金7396元、10682元。程国树于当天向重庆市开州区国土资源和房屋管理局分别交纳了土地出让金7396元、10682元。之后，向家英和徐森于2018年5月17日向不动产登记管理部门提交了《不动产登记申请审批表》，分别申请办理赵家街道祥和街某号门市、帅兴路173号附1号12单元某号房屋的转移登记，且重庆市开州区赵家街道规划建设管理所于当天均签注同意转让。徐森于2018年5月18日缴纳了帅兴路173号附1号12单元某号房屋的转移登记税费，向家英缴纳了赵家街道祥和街某号门市的转移登记税费。 本院受理的李仕强诉程国树民间借贷纠纷一案，李仕强在案件审理过程中申请诉讼财产保全，本院于2018年5月22日作出（2018）渝0113执保423号之一执行裁定书，裁定准许采取财产保全措施，并于2018年5月23日对登记在程国树名下的争议房产予以查封。向家英、徐森于2018年8月13日向本院提起执行异议，请求解除对诉争二房屋采取的保全措施，本院于2018年8月23日作出（2018）渝0113执异48号执行裁定书，裁定中止执行。李仕强不服，遂向本院提起执行异议之诉。审理中，原告李仕强坚持其诉讼请求，被告向家英不同意其诉讼请求，被告徐森不同意其诉讼请求，被告程国树不同意其诉讼请求。 本院认为，对诉争二房屋与程国树（甲方）与向家英和徐守权（乙方）于2008年9月5日签订的《房屋买卖合同》约定的二房屋是否一致的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，当地社区居委会、公安机关均就诉争二房屋的地址进行了明确，综合本案证据，足以认定《房屋买卖合同》约定的二房屋就是本案诉争二房屋。诉争二房屋原为向家英与徐守权共同购买，二人在离婚时已经明确约定诉争赵家街道祥和街某号门市归向家英所有、帅兴路173号附1号12单元某号房屋赠与被告徐森，且向家英和徐森均与程国树向权属登记机关申请办理转移登记手续，并缴纳了相关税费，向家英、徐森分别取得赵家街道祥和街某号门市、帅兴路173号附1号12单元某号房屋的买受人等相关权利。 对于向家英、徐森主张的权利能否排除本院对争议二房屋的执行的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，据此，本案中，第一，在本院查封之前，《房屋买卖合同》已经签订且合法有效；第二、在本院查封之前，，向家英、徐森已经占有诉争二房屋；第三、在本院查封之前，向家英、徐森已经付清了全部购房款；第四、争议二房屋所占土地使用权性质原为划拨，于2018年5月10日才转为出让土地，即争议二房屋最早在2018年5月10日才具备转移登记条件，向家英、徐森于2018年5月17日已提交过户申请，故，在本院2018年5月23日查封争议二房屋时，争议二房屋未过户至二人名下，非因其自身原因所致。综上，二异议人对争议房产享有能够排除执行的实体权利。 综上所述，对于原告李仕强请求准许对被告程国树名下位于重庆市开县赵家街道祥和街2层某号房屋、祥和街2幢1层某号房屋的查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告程国树经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担拒不到庭参加诉讼的法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用的解释》第三百零六条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告李仕强的诉讼请求。 案件受理费5200元，由原告李仕强负担（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  李庆祥 人民陪审员  穆礼芬 人民陪审员  吴洪兰 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  邹孔丽