葫芦岛市龙港区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽1403民初2248号原告银某，男，住兴城市。委托代理人孙赫男，辽宁凯阳律师事务所律师。被告葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人王某，该公司总经理。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人赵某，该公司总经理。二被告共同委托代理人梁爽，辽宁大鸣律师事务所律师。原告银某诉被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)、葫芦岛市中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，于2018年6月29日作出（2018）辽1403民初2720号判决书，被告中维房地产和中维置业不服该判决，上诉至葫芦岛市中级人民法院，该院于2018年10月17日作出（2018）辽14民终1442号裁定书，撤销我院（2018）辽1403民初2720号判决书，发回重审。我院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理，原告银某及其委托代理人孙赫男，二被告共同委托代理人梁爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告银某诉称，二被告系委托代理销售商品房关系，2011年9月30日，原告与被告中维置业签订《定房协议书》，原告购买被告中维房地产建设的位于兴城绿野海岸小区商品房一套，合同约定房屋价款、付款方式、交房时间等双方的权利和义务等内容，其中第三条约定：2012年6月25日竣工交付使用；第六条约定，签订本协议两日内交足房款90%，余款办理入住时一次性付清。截止起诉之日，原告已交付全部购房款，绿野海岸小区因不符合竣工验收条件一直未进行竣工验收，致使一直未能办理房屋权属证明。在此期间，原告曾多次找到被告交涉、沟通未果，并且二被告以交付钥匙为由违法收取燃气初装费、地热安装费、商品房的全部面积差价等费用。2016年，二被告以原告逾期支付房屋尾款为由向原告索要违约金，因房屋未竣工验收，原告认为二被告此要求不符合法律规定遂拒绝支付违约金，二被告以此为由拒绝为原告开具购房发票，致使原告未能享受当年商品房退税政策。二被告的违约行为对原告造成了极大的损害，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令二被告支付迟延办理房屋权属证书违约金114，189.00元（期限自2012年9月25日暂截止至2017年9月10日，追究迟延办证违约金至房屋权属证明办出之日）；依法判令二被告返还原告已交的燃气初装费、地热安装费等费用共计13，263.00元；依法判令二被告赔偿因其拒绝为原告出具购房发票致使原告未能办理商品房退税的损失5，889.00元；依法判令二被告不得向原告收取商品房超出法律规定的面积差价；依法判令二被告对原告家出现严重裂缝的墙体进行维修；本案诉讼费用由二被告承担。被告葫芦岛市中维置业有限公司辩称，我单位受集资房团购单位的委托来全权代理向中维房地产购买团购楼，我方认为原告主张的中维地产逾期交房等与我公司无关，我方不承担责任，我单位受团购单位委托，根据销售的房子多少由团购单位给我方佣金，后期是由我单位通知各团购单位到中维房地产去换购房协议，我们也通知了，我认为我公司义务已经完成了，不应该由我公司承担违约责任。第一项诉讼请求，二被告不承担逾期办证的违约责任，因原告购房款尚未交清，导致原被告双方没有签订正式的商品房买卖合同，因此没有办理房屋产权证，是原告的原因，退一步如果要承担逾期办证违约责任的话，原告的诉求也超过诉讼时效，应从起诉之日起倒推3年的违约责任；同类案件的终审判决已经确定的燃气的出装费、地热安装等费用不予退还，因此原告无权要求被告返还已交的费用；发票是因为原告没有开具发票，没有开具发票的经济损失也不是中维地产逾期交房产生的直接经济损失，因此被告不承担退税损失；原被告双方在签订定房协议书时明确约定，商品房面积以实际测量为准，因此原告应当交付超出合同约定的面积的差价。被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司辩称，第一项诉讼请求已经超过诉讼时效，违约金应该从起诉之日起倒推三年，二被告不承担逾期办证的违约责任，因原告购房款尚未交清，导致原被告双方没有签订正式的商品房买卖合同，因此没有办理房屋产权证，是原告的原因；第二项诉讼请求，当时定房协议中有约定，不同意退；第三项诉讼请求，答辩人已经履行了自身的相关义务，未开具发票是原告的自身原因，没有开具发票的经济损失也不是中维地产逾期交房产生的直接经济损失，因此被告不承担退税损失；第四项诉讼请求，最终以产权部门测量为准，我公司收取增平费用是合理的，原被告双方在签订定房协议书时明确约定，商品房面积以实际测量为准，因此原告应当交付超出合同约定的面积的差价；关于其主张的维修问题系房屋质量问题，不应在本案中主张；同类案件的终审判决已经确定的燃气的出装费、地热安装等费用不予退还，因此原告无权要求被告返还已交的费用；。经审理查明，2010年7月5日、2011年4月23日、2011年5月25日，兴城市人民法院、葫芦岛市中级人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的本案被告中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年9月30日，原告银某作为乙方与被告中维置业作为甲方签订《购房协议书》，合同约定：由原告购买兴城绿野海岸小区2号楼4单元10层L2商品房一套,面积96.54平方米，最终以产权部门测量为准，工期2012年6月25日竣工交付使用；楼层单价3050元/㎡；内部装饰：采暖方式地热（12层以下地热另收费），…天然气、宽带数字网线入户初装费用户处理，由物业公司统一管理；交款方式：签订本协议两日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清，截止2011年9月30日前，如乙方不能交足房款总额的90%，甲方退还乙方已交定金及利息计22万元整；此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。2011年9月3日，银某向中维置业交付房款265000元；2013年9月18日交付29447元，并分别于当日出具收款收据，共计交纳房款294，447.00元，至此全部房款已全部缴清。2013年9月18日，银某交纳有线电视入户费380.00元、地热初装费4827.00元、燃气初装费3，614.00元、加压费313.00元、装修保证金1000.00元、取暖费2414.00元、水电费500.00元、声控灯15.00元、垃圾清理费200.00元，合计13263.00元。2016年12月16日被告中维房地产通过登报的方式发布通知，涉案小区签订购房合同及开具商品房发票等相关手续，逾期不办理责任购房者自负。本案所涉绿野海岸小区已于2016年1月20日取得商品房（预）销售许可证。上述事实，有购房协议书、专用收款收据、取暖费发票、商品房预（销）售许可证、葫芦岛日报、小区通知等证据载卷，经庭审质证，可以认定。本院认为，第一、对于被告中维置业是否应当承担责任的问题，本案中，被告中维置业与兴城市人民法院等单位签订《代理协议书》，系代理原告等人购买被告中维房地产开发建设的位于兴城绿野海岸小区的商品房，后又与原告签订《购房协议书》并收取原告房款，但中维置业并非系事实商品房买卖关系的当事人，故对履行商品房买卖中发生的纠纷不应当承担违约责任。第二、对于被告是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，所涉房屋尚未进行竣工验收，但于2013年9月18日为原告办理了入住交付使用，故被告中维房地产应于2013年12月17日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，违约金以294，447.00为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。第三、关于原告诉称的未能办理商品房退税的损失，本院认为，此种退税优惠系地方政府为鼓励消费者投资置业，在购房方面给予的优惠政策，其发生具有不特定性、针对的对象具有不特定性，并不能认定系原告因逾期交房而产生的直接经济损失，故不应予以认定。第四、关于原告诉称的要求二被告返还原告已交纳的地热初装费、有线电视入户费、燃气初装费、声控灯费用等费用，本院认为，双方在签订的协议中约定地热安装费、天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理，虽然在辽宁省物价局下发的《关于规范住房入住环节收费的通知》中明确载明严禁在商品房销售价格以外向购房者收取包括防盗门费、门窗差价款、楼道灯费、邮箱费等所有附属设施建设费用；燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视（简称“两管三线”）的安装工程费用，但涉案房屋为团购价，房款低于当时的市场价格，如果按照通知来约束势必导致当事人之间利益失衡，同时双方在协议中约定了上述费用自理，故对该项诉讼请求不予支持。第五、关于原告诉称的要求二被告不得向原告收取商品房超出法律规定的面积差价的请求，本院认为，双方在购房协议中约定面积最终以产权部门测量为准，且按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；…。”本案中，原、被告双方在购房协议当中对面积明确约定，最终以产权部门测定为准，原告购买房屋测定建筑面积现为104.31平方米，与原合同约定的房屋面积96.54平方米的面积相差7.77平方米，故按照上述法律规定，双方应当按照约定进行履行，故对原告的该项请求不予支持，被告中维房地产可以向原告银某收取房屋面积7.77平方米的房屋价款（单价为3，050.00元/平方米）。第六、关于原告诉称的要求二被告对其屋内裂缝进行修补的请求，因本案系商品房销售合同纠纷，原告的这一诉求与房屋质量相关，并非本案审理范围，其可另行提起告诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告银某未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2013年12月17日起，以已交付房款294，447.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止；二、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司可以向原告银某收取超出面积7.7平方米差价款（单价为3，050.00元/平方米）；三、驳回原告银某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，970.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担1485.00元，由原告银某承担1485.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 员  刘庚伟人民陪审员  王丽娟人民陪审员  鄂立娜二〇一八年十二月十七日法官助理王美淳书记员杨欢