河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0223民初2742号 原告：刘伟，男，1978年2月25日生，汉族，住滦州市。 委托诉讼代理人：曾军，河北日月新律师事务所律师。 被告：唐山滦州古镇置业有限公司，住所：滦州市老城西关。 法定代表人：马勇，职务：董事长。 委托诉讼代理人：宋志勇，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：张小双，男，该公司工作人员。 原告刘伟与被告唐山滦州古镇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟及其委托诉讼代理人曾军、被告唐山滦州古镇置业有限公司的委托诉讼代理人宋志勇、张小双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘伟向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告按《商品房买卖合同》（合同号：20141118010）的约定履行合同义务，按合同约定向原告交付滦州古城丽景胡同24幢01单元0001号商品房及按相关法律程序办理交房手续；2.请依法判令被告按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付未如期交付房屋的违约金723933.15元（此违约金是从2014年12月31日至2018年8月10日，后期违约金到被告实际交付日为止）；3.请依法判令被告向原告交付《商品房买卖合同》（合同号：20141118010）的原件及相关票据；4.由被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告放弃要求被告按相关法律程序办理交房手续的诉请，并放弃第三项诉讼请求。事实和理由：在2011年8月5日原告和被告双方签订了关于滦州古城别画苑14-01号商铺的《商品房买卖合同》，由于被告提供给原告的商铺出现质量问题，原告和被告双方协商，在2014年9月15日原、被告双方签订了《换房协议》，将别画苑14-01号商铺换到丽景胡同24-1号四合院。在2014年11月24日，原告和被告双方签订了丽景胡同24-1号四合院的《商品房买卖合同》，该商品房位于滦州古城丽景胡同，用途为住宅，建筑面积共284.05平方米，付款方式是由银行提供按揭贷款，房屋总价款是1829484元，首付1099484元，贷款73万元整。合同第八条约定被告应当在2014年12月30日前在该商品房经综合验收合格的条件下，将该商品房交付给原告使用；合同第十一条约定被告在向原告交房时应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同第九条约定被告如果延期交房，合同继续履行时，被告按第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止向原告支付已交付房价款万分之3的违约金。基于上述合同约定，被告至今未能按合同约定向原告交付符合法律规定的商品房，属于典型的违约行为，理应承担相应的民事责任。原、被告双方签订《商品房买卖合同》之后，被告未向原告交付《商品房买卖合同》原件及相关票据，原告多次向被告索要，被告以公司内部规定不向原告交付《商品房买卖合同》，被告的这种行为违反了合同法的平等原则及诚实信用原则，侵犯了原告的知情权，平等权。原告多次催促被告交付房屋，被告一直未履行交付房屋义务，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院依法查实，支持原告的各项诉讼请求，依法维护原告的合法权益。 被告唐山滦州古镇置业有限公司辩称，1.根据原告所述及《商品房买卖合同》所述，交房时间应为2014年12月30日，而原告诉状之日为2018年8月8日，已超出相关法律规定的诉讼时效，因此法院应依法驳回原告的诉讼请求；2.本案涉及房产是原告基于《换房协议》而取得的，并非是单纯的买卖关系。《换房协议》约定原告由别画苑14-01号商铺（简称商铺）换到丽景胡同24-1号四合院（简称四合院），因此原、被告双方应当解除商铺的买卖合同，签署四合院的买卖合同。被告已经依据该协议履行了部分义务，包括商铺房款转首付款、退还剩余商铺房款、四合院买卖合同的签订等，而原告迟迟没有履行换房协议中解除商铺买卖合同的义务，严重影响了原告商铺的再销售，至今商铺仍在原告名下，根据《合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”因此，被告有权要求原告履行解除商铺买卖合同的义务后在给予交房，不存在违约情形；3.根据《换房协议》，被告不应承担违约责任。即便是最终承担违约责任，也不应承担如此高的违约金。理由：①违约金数额过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，请求法院依法减免。同时合同中未约定损失赔偿数额计算方法，建议法院根据资产评估报告计算损失；②根据原、被告的责任划分，按比例承担违约责任。综上所述，请法院依法驳回原告诉请，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提交《换房协议》一份，证明原、被告之间存在换房的关系，该协议约定了原告从别画苑14-01号商铺换到丽景胡同24-1号房，并约定了相关的权利和义务。原告质证认为，该证据不具备关联性，理由是本案属于商品房买卖合同纠纷且双方已经签订了商品房买卖合同，双方就应该按照合同的约定去履行，而不是拿出所谓的换房协议来证明一些内容，所以申请法庭对被告的该证据不予认定。本院认为，本案原告所诉涉案房屋为丽景胡同24幢0001号房，而被告提交的《换房协议》涉及的是别画苑14-01号商铺换到丽景胡同24-1号四合院，原告所诉与被告主张不是同一标的，被告提交《换房协议》不能达到其证明目的，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。就别画苑14-01号商铺及《换房协议》双方产生的纠纷及被告主张原告没有履行换房协议中解除商铺买卖合同，影响了原告商铺再销售的问题，双方当事人应当根据《换房协议》第六条约定：若本协议在履行过程中发生争议，双方应协商解决，协商不成可向房屋所在地法院提起诉讼。该条约定是原、被告双方当事人的一致意思表示，双方应当根据该《换房协议》第六条约定另行主张或处理。 本院经审理认定事实如下：2014年9月15日，原、被告双方签订了《换房协议》一份，约定了因原告对被告的房源出现的质量问题不满，原告向被告提出换房要求，双方在自愿、公平、平等的基础上协商一致将别画苑14-01号商铺换到丽景胡同24-1号四合院。 另查明，2014年11月24日，原告刘伟与被告唐山滦州古镇置业有限公司签订了合同号为20141118010号《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人为唐山滦州古镇置业有限公司，买受人为刘伟；买受人购买的商品房为丽景胡同24幢01单元0001号房；该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共284.05平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6440.71元，总金额人民币1829484元；付款方式及期限为由银行提供按揭贷款，首付1099484元，贷款73万元整；交付期限为出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 再查明，在本案诉讼过程中被告唐山滦州古镇置业有限公司向原告送达了《接房通知函》，通知原告到其公司售楼处办理丽景胡同24幢01号房屋的接房手续。 再查明，原告未按合同号为20141118010号的《商品房买卖合同》签署过房屋交接单，至今丽景胡同24幢01单元0001号房被告未向原告进行交付。原告向法庭提交了五张视频及录音光盘证明原告经常找被告要求办理交房的相关手续。 还查明，涉案商品房丽景胡同24幢01单元0001号房约定的交房日期2014年12月30日距原告主张的2018年8月10日是188周3天，合计天数为1319天。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告刘伟与被告唐山滦州古镇置业有限公司签订的合同号为20141118010号的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。双方均应按照该合同约定全面履行各自权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于被告是否应支付原告未按期交房违约金723933.15元及后期违约金的问题。首先，本案原、被告双方在签订丽景胡同24幢01单元0001号房商品房买卖合同前，双方之间确实存在换房协议，但签订丽景胡同24幢01单元0001号商品房买卖合同是经双方重新协商并达成一致意见形成的，且该房屋买卖合同对房屋交付、付款方式、违约责任、保修责任等作了约定。双方当事人经协商一致建立新的商品房买卖合同关系，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排未违反法律、行政法规的强制性规定，应予准许，因此丽景胡同24幢01单元0001号房《商品房买卖合同》对本案双方当事人具有法律约束力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”原告请求计算涉案房屋逾期交房违约金从2014年12月31日至2018年8月10日，共计1319天的违约金723933.15元（原告已交付房屋总价款1829484元×万分之三/日=548.85元；1319天×548.85元=723933.15元）并支付立案日后至实际交付房屋之日止的违约金。如果按照原、被告双方约定的违约金计算方法，被告应当向原告支付逾期交房违约金至出具本判决书之日为795832.5元【2018年8月11日至2018年12月19日是131天；131天×548.85元=71899.35元；723933.15元+71899.35元=795832.5元】。根据双方约定违约金的计算方法，795832.5元占了未交付房屋总价款1829484元的43.5%。被告以双方约定违约金过高为由，请法院酌定予以减免，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”原告在举证期限内，未能提交证据证明其实际损失数额。被告未交付房屋违约时间较长，原告在长达三年多的时间内未采取向法院起诉等方法解决纠纷，按照双方约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，属于明显高于造成的损失，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。对被告要求减少违约金的主张，本院予以采纳，按照日常生活经验并兼顾双方当事人在本案中的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌定延期交房违约金50万元。因此原告主张违约金超出50万元部分，本院不予支持。 被告主张法院应当根据其提交的资产评估报告（丽景胡同24-1号住宅年租金为100-150元/平方米）计算原告损失，因该评估报告系原告单方委托产生且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。而本案中双方当事人约定了违约金，故被告该主张理据不足，本院不予支持。被告主张本案超过了诉讼时效，因涉案房屋未交付，双方当事人就房屋交付问题一直在交涉，故并未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决如下： 一、被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘伟交付丽景胡同24幢01单元0001号房屋。 二、被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘伟逾期交房违约金人民币50万元。 三、驳回原告刘伟的其它诉讼请求。 案件受理费11039元，由原告刘伟负担2239元，由被告唐山滦州古镇置业有限公司负担8800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  杨海芸 审 判 员  刘艳红 人民陪审员  柏建飞 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  谢建晖