宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0381民初2056号原告：张玉琴，女，1970年7月16日出生，汉族，初中文化，农民，住宁夏青铜峡市。被告：贾明，男，1959年2月2日出生，汉族，高中文化，个体工商户，住宁夏青铜峡市。委托诉讼代理人：赵国保，宁夏古峡律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：李佳，宁夏古峡律师事务所律师，一般代理。原告张玉琴与被告贾明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张玉琴，被告贾明及其委托诉讼代理人赵国保、李佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉琴向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁协议》无效；2.被告返还原告已交纳的租金5万元及转让费1万元，合计6万元；3.被告赔偿原告经济损失29200元（包括灯光设施28000元、清理现场400元、卫生费300元、维修费500元）；4.被告承担诉讼费。事实和理由：2018年3月22日，原、被告签订了一份《租赁协议》，约定：被告将位于青铜峡市小坝综合楼一层后院出租给原告经营大众舞厅，租赁期限一年，自2018年3月22日至2019年3月22日止，租赁费为5万元，转让费为2万元。合同签订后，原告于2018年1月8日交给被告5万元租赁，转让费1万元。原告接手后，对该租赁物进行了必要的维修和现场清理，同时购置灯光设备，并于2018年3月23日开始营业。2018年6月1日，原告经营期间，高新军聘用的职员张新亮来到原告处要求缴纳租金,原告告知已将租金交给被告，且该房子已由被告转让原告经营，被告在场却拒不缴纳房租。房主要求退还房子，原告才得知该房子主人是高新军，而原房主并不同意被告转让。原告受让时，被告也没有告知原告真实的情况，承诺有什么事情他去处理。被告隐瞒事实，未经涉案房屋所有权人同意，擅自将租赁的房屋转租给原告，其行为违背合同约定和法律规定，致使原、被告所签订的租赁协议无效。根据法律规定，被告应返还原告已交纳的租金、转让费，同时，为履行合同，原告投入相应资金购买灯光设备、发电机，进行了维修并缴纳了相关费用，被告还应当赔偿原告经济损失29200元。被告贾明辩称，双方签订的租赁协议有效。被告承租了陶新军所有的位于青铜峡市小坝综合楼一层后院房屋经营大众舞厅。2018年3月20日，原告与其丈夫李江找到被告，要求租赁涉案房屋，经双方协商，3月22日双方签订《租赁协议》一份，约定：租赁期限一年，自2018年3月22日至2019年3月22日，租金为5万元，转让费为2万元；原、被告均系完全民事行为能力人，协议是双方真实的意思表示，内容没有违反法律和社会公益，符合合同法规定的生效要件，故双方签订的租赁协议有效。原告要求返还其交纳的租金和转让费于法无据，双方约定以被告在2018年1月8日向原告的借款5万元抵顶租金与转让费，在4月15日，原告又向被告支付1万元作为转让费，原告应补交下剩转让费1万元。被告将协议中的房屋及设备交给原告使用，原告于合同签订的次日即开始营业，水电费由原告交纳。双方签订了协议，原告也实际占有使用了该房屋，交纳租金和转让费合理合法。原告要求被告赔偿损失无事实根据，原告购买灯光设施、交纳相关费用是为了经营舞厅，所支出的合理费用，且原告已经经营四个月，有所盈利。后期因为原告违约，导致合同无法履行，由此造成的损失应由原告承担。综上，原告违约在先，不支付下剩转让费导致合同无法履行，造成的损失应由原告承担，法院应驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了租赁协议、转账回单、收据各1份，拟证实双方约定的租赁期间以及原告支付被告租金、转让费的事实。被告对收据的三性及证明目的均无异议，对租赁协议及转账回单的三性无异议，但认为租赁协议签订前，被告欠原告借款5万元，后经双方协议，将借款抵顶为转让费，原告实际经营舞厅3个月，并非2个月。前述证据符合真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告提交的其他有争议的证据，认定如下：1、原告提交的销售清单、水泵电机电动工具专卖店收据各1份，拟证实自己为经营舞厅购买音响、发电机等设备设施支出费用。被告对真实性、合法性不表异议，但认为与本案没有关联性。经本院审查，销售清单及收据中列明的货物购买时间发生在原告承租舞厅前后且符合原告经营舞厅之用途，故本院对证据记载的内容予以确认。2、原告当庭出示手机存储照片2张（未提交打印照片），拟证实案外人张新亮于2018年6月5日将案涉房屋上锁。被告认为照片无法反应锁门之人为张新亮。经本院审查，原告庭后未提交照片打印件或保存该份资料的其他介质，且原告没有其他证据予以佐证，无法证明房屋被张新亮主动上锁的事实，故不予采信。3、被告提交的收据1份，拟证实原告知晓案涉房屋系被告租赁，被告交纳房屋租金至2018年7月22日的事实。原告认为该证据与本案没有关联性。经本院审查，该证据系被告租赁案涉房屋时支付租赁费的凭据，本院对证据记载的内容予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订租赁协议一份，约定：原告（乙方）承租被告（甲方）青铜峡市小坝综合楼[原医药公司]一层后院房屋作为大众舞厅经营；租赁期限为一年，即2018年3月22日至2019年3月22日；租金每年为5万元整，在每年的7月21日前一次性交清，违约拖欠租金一个月的视为合同无效；租赁协议签订之日起，甲方之前水电暖及甲方有经济纠纷问题与乙方不发生任何关系，保证不影响乙方的正常经营；租赁期间，乙方所产生的水电暖费及各项费用由乙方自行承担。合同签订后，甲方保证水电暖正常使用；乙方在租赁期间如改变房屋结构及装修房屋必须征得甲方的同意后方可实施，费用由乙方承担，为了整栋楼整体效果统一进行门面改造装修产生的费用亦由乙方承担。租赁到期后，除增设的可移动财产，乙方要将租赁房屋完好无损交还甲方，不得拆除房屋内任何设施；甲方不得在乙方租赁期没到将乙方租赁房屋另行租赁给第三方，合同到期甲方对乙方租赁房屋要收回自己使用，须在两个月前通知乙方；乙方在租赁期间未经甲方同意不得随意转租，否则本协议即可终止；因拆迁或改租赁房屋给乙方造成停产、停业的，甲方不承担任何经济损失。经原、被告协商，双方一致同意以原告2018年1月8日出借给被告的5万元借款抵顶房屋租金。3月23日，原告支付被告舞厅承包费（转让费）1万元，并入驻出租房开始经营舞厅。因陶新军与被告之间的租赁合同到期，原、被告与陶新军也未达成续租或转租协议，房屋所有权人将案涉房屋租赁案外人经营，原告被迫停止营业。另查明，被告与陶新军于2016年7月21日就案涉房屋签订租赁协议，约定：租赁期限自2016年7月21日至2017年7月21日，被告在租赁期间未经陶新军同意不得随意转租，否则租赁协议终止。被告贾明向陶新军交纳了2017年7月22日至2018年7月21日期间的房租5万元。还查明，原告为完善舞厅设施设备，于合同签订前两日，即2018年3月20日在银川市兴庆区鸿程灯光音响经销部采购音响、灯、调音台等设备，支出费用计29300元；于2018年4月22日在青铜峡市江发明水泵电动工具专卖店采购发电机一台、电缆20米，支出费用计3200元。本院认为，原告张玉琴与被告贾明之间的房屋租赁协议属于转租合同，该合同期限超过了前手租赁合同的期限，超出部分无效。被告贾明与前手出租人陶新军所签租赁合同明确约定“未经甲方同意不得随意转租”，其至今未提供前手出租人同意其转租或转租后追认的书面证据，故该转租行为在后一租赁环节里系“未经出租人同意的转租”，但陶新军在其出租期间并未就贾明的转租行为提出异议，因此，原告张玉琴与被告贾明之间的转租合同在前手租赁合同期限内的部分依然有效。被告贾明的转租权源自于对租赁物的使用、收益权，其在后一租赁环节里负有对租赁物权利瑕疵的担保义务。当第三人主张权利致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原、被告对租赁物被收回的时间没有达成一致，且均未提交有效的证据予以证明，被告在质证阶段表述原告使用租赁物期限为3个月，本院认定2018年6月23日为租赁物被收回之日。因此，原告可以拒绝支付2018年6月23日以后的租金，已预付的租金可以要求返还，被告应返还原告的租金为37260元[50000元-（50000元/年÷365天×93天）]。原告已支付被告的转让费10000元，因转让未成功，被告应全额退还原告。原告主张其为改善经营环境购置部分设备设施以及因清理卫生、维修设备等支出29200元，并在房屋所有权人收回房屋后拆除取回了所购置的设备。本案中，被告未征得前手出租人同意，超过前手租赁合同的期限转租案涉房屋，原告在承租房屋时也未尽到审查义务。虽然双方均存在过错，且原告未能就产品折损作价，无法证明自己的实际损失，但原、被告之间合同约定不得在被告租赁期没到前将房屋另行租赁给第三方，合同到期被告要收回租赁物，须在两个月前通知乙方，故原告的损失具有现实性，被告应当予以赔偿。原告主张购置设备设施的经济损失本院酌情判处2000元。原告主张其支出清理现场费用400元、卫生费300元、维修费用500元，因没有提交证据予以证明，本院不予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十八条规定，判决如下：一、原告张玉琴与被告贾明于2018年3月22日签订的《租赁协议》自2018年7月22日后的期限部分无效；二、被告贾明于本判决生效之日起十日内退还原告张玉琴房屋租金37260元、转让费10000元，合计47260元；三、被告贾明于本判决生效之日起十日内赔偿原告张玉琴经济损失2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2030元，由被告贾明负担1121元，原告张玉琴负担909元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长  杨志毅人民陪审员  滕丽琴人民陪审员  王淑琴二〇一八年十二月二十五日书 记 员  包怡婷引用法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。