安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0421民初2241号 原告：安徽锦祥商业运营管理有限公司，住所地安徽省凤台县城关镇青年北路。 法定代表人：刘林，执行董事。 委托诉讼代理人：葛传雨，公司员工。 被告：童永兰，女，1975年1月1日生，汉族，住安徽省凤台县临水雅苑**楼。 委托诉讼代理人：饶明旺，安徽州来律师事务所律师。 原告安徽锦祥商业运营管理有限公司（以下简称安徽锦祥公司）诉被告童永兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告安徽锦祥公司的委托诉讼代理人葛传雨、被告童永兰及其委托诉讼代理人饶明旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽锦祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金108787元，综合管理费7314元，违约滞纳金30000元，合计146101元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与童永兰于2015年6月1日签订房屋租赁合同，合同约定童永兰向其承租金汇广场-174、-175共计2个商铺，租赁期限3年即2015年8月8日至2018年8月7日,第二年租金45710元，第三年租金63077元，支付方式为一年一付，综合管理费为每年3657元。第二、第三年房租及管理费，经其多次催要，童永兰未支付，为此，依法提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 童永兰辩称，第一，安徽锦祥公司没有证据证明对该商铺有使用权或所有权，安徽锦祥公司无权对商铺进行出租，已经违约。第二，安徽锦祥公司交付给其商铺时，因无法办理营业执照，导致合同目的不能实现，该合同无效。第三，安徽锦祥公司出租的商铺消防未经验收，不具备出租条件，导致其无法正常使用。第四，其仅使用商铺几个月，安徽锦祥公司就收回该房屋。综上，其认为不应当支付租金，同时对自己的损失和安徽锦祥公司多收的租金保留诉权。 安徽锦祥公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据一、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明，证明诉讼主体资格。被告无异议。认证意见：予以确认。 证据二、租赁协议书，证明原被告租赁关系、租期、每年的租金及被告尚欠第二年、第三年的房租。被告对真实性无异议，对证明观点有异议，该协议4.1说明原告没有证据证明其拥有房屋使用权和租赁权，该协议中原告没有提供办公地址和联系方式，造成被告找不到原告。认证意见：对真实性予以确认。 证据三、永辉超市开业证明，证明金汇广场已经开业及起算房租的时间。被告对真实性无异议，对关联性有异议。认证意见：予以确认。 童永兰为支持其答辩意见，向本院提交以下证据： 证据一、身份证复印件，证明诉讼主体资格。原告无异议。认证意见：予以确认。 证据二、房屋租赁协议，证明原告没有证据证明其拥有房屋使用权和租赁权，原告存在根本违约；原告没有提供办公地址和联系方式，造成被告找不到原告。原告认为，被告没有提交证据证明原告对商铺没有使用权和租赁权，原被告之间原来签订有协议，原告交付了房屋，没有案外人阻挠被告经营，合同签订了两次说明原被告之间的联系是畅通的，协议书的签订地点是原告的办公场所，被告知道原告的办公场所。认证意见：对真实性予以确认。 证据三、截图及新闻报道复印件、金汇广场的宣传广告，证明原告存在虚假宣传，被告陷入错误认识签订协议，造成被告经营损失。原告对证明观点有异议，金汇广场的宣传不是原告做的，是记者自己说的，报道是关于开发商的，与原告没有关系。认证意见：与本案无关联性。 证据四、房屋租赁合同复印件，证明原告将商铺收回后，被告另租房屋进行经营。原告对真实性有异议，认为此租赁合同与原被告之间的租赁协议没有关系，原被告之间是2015年6月份签订的，被告说2015年7月将其赶走，而此租赁合同是2016年11月份签订的，不符合事实和情理，且没有证据证明。认证意见：因是复印件，且无其他证据相佐证，不予采信。 证据五、照片七张，证明被告承租的商铺已经被锁上，且里面有原告的物品，该商铺于2015年由原告收回；旁边商铺关门说明该商铺的经营情况与原告宣传不符；原告的办公场所大门紧闭没有人。原告认为照片不能证明锁是原告上的，不能证明是原告的运营场所，照片显示的地点不是原告的办公场所，是地下出风口及应急通道。认证意见：因无拍摄时间及地点，不予采信。 证据六、U盘，证明原告运营方式有问题，虚假宣传，且多家商铺都存在此问题。原告对证明观点有异议。认证意见：因所涉内容无拍摄时间及地点，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年6月1日，童永兰与安徽锦祥公司签订一份《凤台金汇广场（商铺）租赁协议书》，主要内容有：“出租人：安徽锦祥商业运营管理有限公司（下称‘甲方’）承租人：童永兰（下称‘乙方’）第一条商铺位置：1.1乙方向甲方承租‘凤台金汇广场’-174号、-175号，共计2个商铺，计建筑面积为38.09平方米，作为经营女装使用。1.2乙方承租商铺的面积以该商铺产权证上登记的建筑面积（含公摊面积）为准，甲、乙双方均同意以此作为结算租金及各项费用的面积单位。第二条租赁期限为三年。自2015年8月8日至2018年8月7日（2015年8月8日起算房租，以永辉开业为准十天内有效，原合同免租期顺延）。第三条租金、递增、经营综合保证金、综合管理费、水、电费、及其它费用标准、付款时间：3.1租金标准、付款时间及方式（年度总租金小数点后四舍五入）：A、第一年租金标准为120元/平方米/月，每月租金计4571元，年度租金计54850元。大写伍万肆仟捌佰伍拾元。第二年租金标准为120元/平方米/月，每月租金计4571元，年度租金计54850元，大写伍万肆仟捌佰伍拾元。第三年租金标准为138元/平方米/月，每月租金计5256元，年度租金计63077元。大写陆万叁仟零柒拾柒元。B、付款时间：合同签定时乙方付清第一年度租金，从第二年起需提前一个月付清该年度租金，之后依次类推……D、付款方式：一年一付，转账或现金；3.2经营综合保证金标准、交付时间及方式：A、经营综合保证金：……乙方应向甲方交纳的经营综合保证金为5000元。B、付款时间：签定本合同同时。C、付款方式：现金、转账。D、本合同期满，乙方在交清所有费用并交还商铺经甲方验收合格后，15个工作日内无息退还。3.3代收综合管理费标准、付款时间及方式（年度总管理费小数点后四舍五入）：A、代收第一年综合管理费标准为8元/平方米/月，每月计305元，年度计3657元，大写叁仟陆佰伍拾柒元。（第二年综合管理费为第一年标准，第三年起由物业公司制定）……B、付款时间：本合同签定时应付清第一年度综合管理费，从第二年度起需提前一个月付清该年的综合管理费。之后依次类推。C、付款方式：一年一付，转账或现金。……第四条甲乙双方的权利、义务：……第七条违约责任：7.1甲方出现下列情形之一的，视为严重违约，甲方除应退还自该事实发生日至之后的已收的租金和综合管理费外，还应赔偿乙方违约金30000元。A、甲方未按约定时间将商铺交付给乙方超过60日的（甲方已于2015年2月8号前将商铺交付给乙方使用）；B、甲方违反本合同第四条4.1款约定的；C、甲方擅自解除本合同的。7.2乙方出现下列情形之一的，视为严重违约，甲方有权解除本合同。乙方除已交付的租金、经营综合保证金、综合管理费不退外，还应赔偿甲方违约金30000元。A、乙方擅自解除本合同的；B、乙方违反本合同第四条4.7款、4.9款、4.11款约定的；C、乙方已开业的继续营业，未营业的必须最晚于2015年6月1日之前正常营业，否则按1000元/日向甲方赔偿违约金。D、本合同期满，乙方交还商铺超过5日的。7.3乙方逾期交付租金的，除应立即补齐外，每日还应向甲方支付滞纳金1000元，逾期一个月以上未超过二个月的，除应立即补足外，每日应向甲方支付滞纳金2000元；逾期超过二个月的，甲方选择解除合同的，除交付的租金、经营综合保证金、综合管理费不退外，还应赔偿乙方违约金30000元。不足弥补实际损失的，甲方仍有权继续主张。……”。在该协议书首页载有“第二年交10个月，用12个月房租”字样。第二年、第三年的租金及综合管理费童永兰未支付给安徽锦祥公司。 另查明，2015年9月5日，凤台永辉超市西城河公园店开业。2016年1月凤台金汇广场工程消防经验收合格。 本院认为，童永兰与安徽锦祥公司签订的《凤台金汇广场（商铺）租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，具有法律效力。关于童永兰主张合同无效的意见，因其未提供证据，亦无法律依据，故对其主张不予采纳。依法成立的合同，当事人应当按照约定履行自己的义务，童永兰未按合同约定支付第二年、第三年的租金、综合管理费，已违约，故对安徽锦祥公司要求童永兰支付租金108787元、综合管理费7314元的诉讼请求，应予支持，但安徽锦祥公司主张违约金30000元过高，根据童永兰违约情况，酌定为10000元。因童永兰未提供证据证明租赁商铺以后因消防问题影响其使用商铺，对其关于因消防未验收导致无法正常使用商铺的辩称意见不予采纳。童永兰关于安徽锦祥公司无权出租商铺及商铺被收回的主张，亦未提供证据证明，不予采信。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告童永兰给付原告安徽锦祥商业运营管理有限公司租金108787元、综合管理费7314元、违约金10000元，合计126101元，于本判决生效后十日内履行； 二、驳回原告安徽锦祥商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3222元，由原告安徽锦祥商业运营管理有限公司承担441元，被告童永兰承担2781元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审 判 长  周 明 审 判 员  王玉芹 人民陪审员  陈 霞 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  杨 柳 附相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。