浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终8048号 上诉人（原审被告）：汤慧，女，1981年9月13日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 上诉人（原审被告）：刘伟，男，1982年1月3日出生，汉族，住浙江省海盐县。 二上诉人委托代理人：黄河，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：井鑫，女，1990年4月7日出生，汉族，住黑龙江省铁力市。 委托代理人：徐洁，浙江思伟律师事务所律师。 上诉人汤慧、刘伟与被上诉人井鑫房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初4854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年2月2日，井鑫（承租方、乙方）与汤慧、刘伟（出租方、甲方）签订杭州市房屋租赁合同，约定：甲方将杭州市江干区东方君悦大厦2幢919室房屋出租给乙方使用，租赁期自2018年2月25日起至2019年2月24日止，月租金25000元；租金支付时间及方式为押1付6，首期租金于起租日前支付，下期租金提前15日支付，甲方收取乙方租房保证金25000元，待租赁期满结清费用后，乙方结清水电等费用，甲方全额退还保证金；租赁期内乙方拖欠租金累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方赔偿甲方25000元损失；自合同签订之日25天内，甲方将出租的房屋交于乙方使用，如甲方逾期不交房屋的，则每逾期1天甲方需向乙方支付1日租金作为违约金；乙方未经甲方中途退租，乙方应向甲方支付1个月租金作为违约金；等等。同日，井鑫向汤慧、刘伟支付了租房保证金（押金）25000元。井鑫未向汤慧、刘伟支付过租金。 汤慧、刘伟为租赁房屋新添置了家具。2018年3月5日井鑫前往收房，对床垫表示不满意，当日未收房。 井鑫的诉讼请求为：1、判令汤慧、刘伟立即归还租房保证金25000元。2、判令汤慧、刘伟支付逾期交房违约金5000元（自2018年2月28日起计算至3月5日，共6日，每逾期1日按1日租金计算违约金）。 原审法院认为：井鑫与汤慧、刘伟之间的房屋租赁合同关系合法有效。关于汤慧、刘伟是否构成逾期交房。第一，井鑫陈述汤慧、刘伟在合同签订后请求将交房日期顺延至3月5日，其也表示了同意，依此陈述汤慧、刘伟于2018年3月5日交房并不构成逾期。第二、交房过程中井鑫对租赁房屋中的床垫提出异议；原审法院认为，虽然双方对于添置家具是否为合同义务存在争议，但至少双方并未明确约定床垫的品牌、型号等具体标准，不能认定汤慧、刘伟的交付行为违反了合同义务。第三，房屋租赁合同约定井鑫应在起租日即2018年2月25日前支付首期租金，汤慧、刘伟应于合同签订之日25天内即2018年2月27日前交付房屋，因此在井鑫支付首期租金前汤慧、刘伟有权拒绝交付房屋，而井鑫一直未支付首期租金。综上，汤慧、刘伟并未构成逾期交房，井鑫要求汤慧、刘伟支付逾期交房违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。 根据双方庭审陈述，2018年3月5日交房过程中井鑫对租赁房屋中的床垫提出异议，双方产生争执，因此井鑫表示不租算了，汤慧表示那就不租了。因此，无论认定是井鑫单方通知解除合同还是双方协商解除合同，涉案房屋租赁合同都已经解除。 房屋租赁合同约定，汤慧、刘伟收取井鑫租房保证金25000元，待租赁期满结清费用后，井鑫结清水电等费用，汤慧、刘伟全额退还保证金。房屋租赁合同解除后，井鑫有权要求退还租房保证金25000元。汤慧、刘伟答辩中主张以损失赔偿、违约金抵扣租房保证金。原审法院认为，第一，汤慧、刘伟未在法庭辩论终结前提起反诉，其主张的损失赔偿或违约金未经审理认定；第二，房屋租赁合同约定租房保证金在结清水电等费用后退还，直接抵扣的范围应为水、电、燃气、物业等使用租赁房屋产生的费用，不足以认定包括损失赔偿或违约金；第三，根据房屋租赁合同约定，汤慧、刘伟所主张的损失赔偿适用前提为汤慧、刘伟解除合同，违约金适用前提为井鑫未经同意中途退租，二者互相矛盾。因此汤慧、刘伟要求抵扣缺乏依据。井鑫要求汤慧、刘伟退还租房保证金的诉讼请求，原审法院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决：一、汤慧、刘伟向井鑫退还租房保证金25000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回井鑫其他诉讼请求。 案件受理费275元，由井鑫负担62.50元，由汤慧、刘伟负担212.50元。 宣判后，汤慧、刘伟不服，向本院提起上诉称：一、一审判决对于涉案房屋租赁合同属于井鑫单方解除还是协商解除的事实认定不清，导致无法正确适用法律及合同约定。涉案房屋租赁合同系井鑫中途退租，为其单方通知解除合同，而非与汤慧、刘伟协商解除。根据房屋租赁合同的约定，井鑫未经汤慧、刘伟同意中途退租，井鑫应向汤慧、刘伟支付25000元违约金。一审判决认为“根据双方庭审陈述，2018年3月5日交房过程中井鑫对租赁房屋中的床垫提出异议，双方产生争执，因此井鑫表示不租算了，汤慧表示那就不租了。因此，无论认定是井鑫单方通知解除合同还是双方协商解除合同，涉案房屋租赁合同都已经解除。”一审判决认定的着力点在于合同解除结果而不是合同解除的方式是错误的。井鑫在一审中的诉求即要求退还租房保证金的前提条件在于没有违约之情形。井鑫合同解除方式的选择则决定其是否存在违约之情形，那么合同解除方式的认定就是本案的基本事实。而一审判决对于合同解除方式不与区分井鑫单方通知解除还是协商解除，导致了井鑫是否存在违约情形模糊化，无法正确适用合同关于违约情形的约定，势必影响双方责任承担的问题，最终影响法院裁决对错的问题。根据本案调查的事实，井鑫向汤慧单方作出的不继续承租房屋结果告知明确又具体，而非征求汤慧承诺的要约。汤慧系被动接受其中途退租的结果告知，双方并未就合同解除达成一致，亦未对合同解除后保证金的处置进行协商，故房屋租赁合同的解除方式应认定为井鑫单方通知解除合同，而非协商解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以及根据《房屋租赁合同》第十九条约定，井鑫未经汤慧、刘伟同意中途退租，井鑫应向汤慧、刘伟支付壹个月租金作为违约金。因此，一审判决认定事实不清导致适用法律错误。二、一审判决认定“汤慧、刘伟主张赔偿损失及违约金的前提相互矛盾，要求抵扣缺乏依据”的事实错误。事实上，井鑫未经同意中途退租在先，汤慧、刘伟解除合同在后，不存在矛盾。井鑫应向汤慧、刘伟支付的违约金与保证金相抵扣后，汤慧、刘伟无需退还保证金。一审判决认为“根据房屋租赁合同约定，汤慧、刘伟所主张的损失赔偿适用前提为汤慧、刘伟解除合同，违约金适用前提为井鑫未经同意中途退租，二者互相矛盾。因此汤慧、刘伟要求抵扣缺乏依据”的结论存在逻辑上的问题。如果汤慧、刘伟抵扣的主张所依据的事实与理由不能同时满足，那么接下去需要考量的是抵扣所依据的事实与理由是不是均无法支持？根据一审庭审中查明的事实，至少井鑫未经汤慧、刘伟同意中途退租系确定的事实，因此本案适用《房屋租赁合同》第十九条约定的条件是成就的。井鑫应按照合同约定向汤慧、刘伟支付25000元违约金，该违约金与保证金25000元相抵扣后，汤慧、刘伟无需向井鑫退还。因此，汤慧、刘伟要求的保证金与违约金抵扣是具有充分的事实及法律依据的。三、汤慧、刘伟在原审第一次庭审结束后提交过反诉状。综上，请求：1、请求依法改判驳回井鑫的诉讼请求；2、一审、二审的诉讼费用由井鑫承担。 针对汤慧、刘伟的上诉，井鑫发表答辩意见称：一、一审判决对于房屋租赁合同的解除方式认定事实清楚，系协商解除。根据井鑫提供的聊天记录可知，井鑫在看房后向汤慧表示对房屋设施不甚满意，并未在此时说不租了，但汤慧一开始表示是其工作繁忙，无法继续完善租赁房屋内部设施，如果不能接受，可解除合同。后又通过中介表示愿意退还租房保证金25000元，此事终结。此后虽出尔反尔，拒绝退还该租房保证金，但聊天记录中明确说明：“如果不行，按合同我该赔就赔。都可以！”“让她走法律程序”，“房子我马上会租掉的”等等。综上可知，汤慧、刘伟与井鑫在2018年3月5日已就解除合同达成了一致，只是对于租赁保证金的退还问题未达成一致。而租赁合同第七条明确写明“……乙方结清水电等费用，甲方需全额退还保证金。”故租赁合同的解除明显是经双方协商认可的，而非汤慧、刘伟所说的，井鑫单方面通知解除。二、一审判决认定事实清楚，双方系合意解除合同，汤慧、刘伟的租房保证金抵扣违约金的主张缺乏依据。汤慧、刘伟要求赔偿损失和违约金抵扣租房保证金的前提是井鑫存在违约。而事实是，汤慧、刘伟违约在先。根据一审庭审调查确认的事实，当时确系井鑫记错了交房时间，导致无法按时交房。在拖延了半个月之后，租赁房屋的家具仍未按约定齐全。汤慧、刘伟在庭审中称房屋至今未出租，以合同约定“井鑫拖欠租金累计一个月以上的”，要求井鑫赔偿损失。而事实是双方在租赁行为正式开始前就合意终止了合同，汤慧、刘伟亦向井鑫表示，“房子我马上会租掉的”，即不存在拖欠租金的说法。而未经汤慧、刘伟同意中途退租亦不是事实，理由同上所述。故此，合同中的该条约定，井鑫认为完全不适用于此，汤慧、刘伟上诉理由不成立。综上，请求维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：汤慧、刘伟上诉称原审法院对本案所涉合同系井鑫单方解除还是协商解除的事实认定不清，以及汤慧、刘伟主张赔偿损失及违约金的前提互相矛盾，要求抵扣缺乏依据系事实错误。本院认为，井鑫原审提出的诉讼请求为要求汤慧、刘伟归还租金保证金以及支付逾期交房违约金，而汤慧、刘伟并未依法提出反诉，故原审法院的审查范围仅限于认定是否符合退还保证金以及汤慧、刘伟是否构成违约，原审经审查，认定汤慧、刘伟并未构成违约，因此不需承担违约责任，并应当返还租金保证金。至于井鑫是否构成违约，以及应否承担违约责任，则因汤慧、刘伟未依法提出反诉而不属于原审法院审查的范围，故汤慧、刘伟要求抵扣缺乏事实依据。据此，本院认为对于双方案涉合同是否系双方协商一致解除抑或井鑫单方解除，井鑫是否构成违约以及应否承担违约责任，并不属于本案的审查范围，原审法院并不存在认定事实不清的情形。 综上，汤慧、刘伟的上诉意见依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费425元，由上诉人汤慧、刘伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十二月四日 书记员  徐森燕