四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初5976号 原告：南充泰美置业有限公司，住所地：南充市高坪区临江南路二段**慢城八岛。 法定代表人：肖广瑜，总经理。 委托诉讼代理人：陈仁庆，男，1984年9月15日生，汉族，系南充泰美置业有限公司法务。 被告：何卫东，男，1969年3月22日生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：任建兵，四川天普律师事务所。 原告南充泰美置业有限公司（以下简称：泰美公司）与被告何卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告南充泰美置业有限公司的委托诉讼代理人陈仁庆，被告何卫东的委托诉讼代理人任建兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告泰美公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告返还原告垫付的按揭贷款1,138,620.28元；3.判令被告以贷款额为基数，从2015年7月14日起按日万分之一的标准向原告支付违约金直至垫付款还清为止；4.判令被告支付合同违约金21300元；5.解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的备案登记及预售登记，且原告可单独办理注销手续；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年1月4日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告购买原告开发的位于高坪区临江南路二段51号“慢城八岛”3幢3单元301号住房，建筑面积207.8㎡，总价款213万元，被告采用按揭方式付款，首付113万元，余款100万元向银行贷款支付，后被告未按约履行还款义务，南充市商业银行从原告账户中共计扣划1,138,620.28元,原告承担担保责任垫付前述款项后，被告至今未按合同约定归还上述款项，依据《补充协议》附件7之规定，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。鉴于《商品房买卖合同》及《补充协议》已经办理预告登记和备案登记，合同解除后，前述登记应当一并解除，且请求法院判令原告可单方办理解除手续。 被告辩称：1.顺庆区人民法院对本案无管辖权，并非原、被告的所住地；2.原告请求判令被告返还原告垫付的按揭款，这是原告承担担保责任后对被告行使追偿权，本案应追加南充市商业银行为当事人；3.解除合同的程序不符合法律规定；4.垫付款违约责任和解约违约金不应支持；5.解除备案登记应当驳回。 为支持其诉讼请求,原告向法庭提交了如下证据: 1.《商品房买卖合同》、《补充协议》、《借款担保合同》、《按揭合作协议》、《质押合同》，证明原、被告的买卖合同关系，被告与商业银行的按揭借款关系，原告与商业银行的担保关系；2.扣款依据，证明南充市商业银行从原告账户中直接扣划1,138,620.28元。 被告质证后认为：1.《商品房买卖合同》并未载明合同附件，该合同为格式合同，原告未尽提示义务，且合同附件与合同主文格式不一致，故合同解除权条款不应得到法院支持；2.原告未按约定期限办理产权证，被告有权暂时停止交纳按揭款；3.质押合同的真实性由法院审查，与本案无关联性，扣款依据真实性由法院审查；4.被告终止还款后，银行应在2015年解除贷款合同，再主张原告的担保责任，原告承担担保责任后，应当在法定期间内提起诉讼。 为支持其抗辩理由,被告向法庭提交了《商品房买卖合同》，证明原告未能办理产权证，被告因此未交购房款。 原告质证后认为：被告从未提交资料要求办理产权证，且不履行合同主要义务在先。 经审理查明：2013年1月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告何卫东购买原告泰美公司开发的位于高坪区临江南路二段51号“慢城八岛”3幢3单元301号的住房，建筑面积207.8㎡，总价款213万元，被告采用按揭方式付款，首付113万元，余款100万元向银行贷款支付。合同附件七第五条第三项约定“若买受人未按与银行或公积金管理中心的贷款合同约定按期足额偿还贷款本息，导致出卖人作为买受人的担保人向银行或公积金管理中心承担责任（包括但不限于担保责任），给出卖人造成的损失及产生的所有费用（包括但不限于律师的代理费用）由买受人承担。若买受人未按贷款合同约定如期向银行或公积金管理中心偿付贷款本息，或因买受人行为导致银行或公积金管理中心解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内买受人未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担所购房屋贷款额度每日万分之一的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议。同时，出卖人有权要求买受人按照合同约定之房屋总价款1%的比例在30日内向出卖人支付违约金”。 2013年1月24日，原、被告与南充市商业银行人民北路支行签订《个人客户购房借款合同》，约定被告向银行借款100万元用于购房，借款期限自2013年1月24日起至2028年1月24日止，年利率为8.05%，每月23日为还款日，每月还款额为9585.41元，借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人泰美公司提供阶段性担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定事项，导致贷款人宣布本合同提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，行使抵押权或要求保证人承担保证责任，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：1.借款人未按本合同约定用途使用借款；2.借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息；3.任何一期本金或利息逾期超过六个月。本合同可经南充市高坪区公证处进行公证，借款人、保证人、抵押人若不能按照本合同约定履行义务，贷款人可凭公证机关生效法律文书直接向法院申请强制执行，贷款人因追索贷款发生的一切费用和损失由借款人、保证人和抵押人承担。2013年3月21日，借款人何卫东、贷款人南充市商业银行人民北路支行、保证人泰美公司对《个人客户购房借款合同》在高坪区公证处进行了公证。 2015年1月,被告何卫东开始未按约支付按揭款，从2015年7月9日起至2018年7月4日止,南充市商业银行分10次从原告泰美公司帐户扣划1,138,620.28元,原告承担担保责任垫付前述款项后，被告何卫东至今未按《商品房买卖合同》及《补充协议》约定归还上述款项，原告遂诉至法院,提出了如前诉请。 本院认为：《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，亦未违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法、有效的合同，原、被告双方应当按约履行各自的义务。此外，根据法律规定，合同双方可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同附件七第五条第三项明确约定"因买受人行为导致银行或公积金管理中心解除与买受人签订的贷款合同，或在出卖人承担担保责任后五日内买受人未向出卖人赔偿全部损失的，出卖人有权要求买受人承担所购房屋贷款额度每日万分之一的违约金，并有权单方面解除合同及补充协议"。2015年1月,被告何卫东开始未按约支付按揭款，从2015年7月9日起至2018年7月4日止,南充市商业银行分10次从原告泰美公司帐户扣划1,138,620.28元,双方约定解除合同的条件已成就。故对原告泰美公司要求解除合同的请求，法院应予支持。 合同约定，被告应当于2016年8月31日向原告交付房屋，而被告实际向原告交付房屋的时间为2018年6月26日，被告的行为已构成逾期交房，应当按照合同约定向原告承担支付违约金的责任。合同约定，被告逾期交房应当按“从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”的标准向原告支付违约金70,349元。庭审中，被告认为双方约定的违约金过高，请求减少，而同地段的房屋年租金约为15,000元，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原、被告约定的违约金已超过造成的损失30%，被告迟延交房，原告的损失为逾期交房期间的房屋租金，以案涉房屋同地段租金15,000元/年标准计算，实际产生租金【15,000元/年÷12个月×22个月（2016年8月31日至2018年6月26日）=27,500元】，对超过该部分的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失责任等违约责任”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、解除原告南充泰美置业有限公司与被告何卫东的《商品房买卖合同》及《补充协议》； 二、驳回原告南充泰美置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费15,239元（该款已由原告南充泰美置业有限公司预交），由被告何卫东负担，该款由被告何卫东直接支付给原告原告南充泰美置业有限公司。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 冯 欢 人民陪审员 吕 静 人民陪审员 赵 斌 二〇一八年十二月二十日 书 记 员 周子莉