四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3401民初3893号 原告：龙文香，女，汉族，住四川省盐源县。 委托诉讼代理人：张万发，四川金固律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许关发，四川元航律师事务所律师。 被告：重庆承誉德实业有限公司，住所地重庆市。 法定代表人：饶俊富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘智，重庆翰墨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺彬霖，重庆翰墨律师事务所律师。 被告：西昌市昌贸物业管理有限公司，住所地四川省西昌市。 法定代表人：陈亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：张文源，四川骁驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张发才，四川骁驰律师事务所律师。 原告龙文香与被告重庆承誉德实业有限公司（以下简承誉德公司）、西昌市昌贸物业管理有限公司（以下简称昌贸物业公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙文香向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与二被告签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》；2．判决二被告立即返还原告物业经营权转让费294213元；3．判决二被告支付原告固定租金约25949.59元（固定租金起算期限从2018年4月1日起至判决解除日止）；4．判决二被告按合同约定支付原告违约金；5．本案诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，原告将其第四项诉讼请求中的违约金的计算方式明确为按合同约定的30%，以购买经营权的本金为基数计算。事实及理由：2012年4月6日，被告承誉德公司（原重庆承誉德房地产开发有限公司）通过与凉山州监狱管理局签订《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同》，取得该项目地下停车场、一楼至三楼商铺的35年经营权。因被告承誉德公司垫资修建综合楼（除职工集资建房外），为尽快回收收益，其同时设立并授权被告昌贸物业公司在《凉山日报》通过广告形式对外实施招商活动。招商内容为转让35年经营权，受让人受让的经营权由被告统一管理出租，被告每年支付受让人固定回报。2013年1月13日，原告与被告签订了《水晶城物业经营权转让合同》和《“水晶城”委托租赁及管理合同》，约定被告转让水晶城8.52平方米的35年经营权给原告，原告支付转让款294213元，由被告每年支付固定租金回报，同时合同也约定了双方的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定全额支付了转让款，但商铺并未实际交付给原告，而是由被告统一对外出租经营。2018年3月26日，被告突然通知原告，其称因市场变化而无力履行合同，拒不支付2018年固定租金回报。原告与被告多次协商，均无果。原告认为被告通过广告对外招商，以固定回报引诱原告与被告签订《水晶城物业经营权转让合同》和《“水晶城”委托租赁及管理合同》，高价受让了实际未交付的标的物经营权并由被告统一对外出租经营。被告的投资收益目的实现后，仅履行四年就突然宣布不履行合同，使原告受损，其违约行为致使原告的合同目的已无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，合同应当解除，被告应当返还原告的受让款并支付违约金。据此，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告承誉德公司辩称，其未与原告签订合同，也从未授权被告昌贸物业公司对外签订合同，本案不构成表见代理，被告承誉德公司不是合同相对方，不是本案适格被告，不应承担责任。原告主张违约金的计算方式没有依据，应当驳回。原告的诉讼是基于两个不同的法律关系，不应在本案中一并审理。据此，法院应当驳回原告针对被告承誉德公司的诉讼请求。 被告昌贸物业公司辩称，案涉合同不论合同形式要件还是实质要件，涉及主体只有原告和被告昌贸物业公司，被告承誉德公司非本案所涉合同的主体。被告昌贸物业公司作为独立的法人，其对外签订合同而产生的权利义务应当由其自行承担，原告任意对被告承誉德公司提起诉讼的行为属于滥用诉权，恳请法院依法驳回。《水晶城物业经营权转让合同》约定的权利义务已经履行完毕，原告已经按合同约定支付标的物的转让对价，且经营权也已交给原告，并履行了登记备案手续。原告接受标的物后又对外出租，至今已经收取了四年的租金，双方之间的权利义务已终止，不存在解除的事实。原告的诉讼请求不明确，几项诉讼请求之间前后矛盾，事实及理由不成立，依法应予驳回。如果解除了《水晶城物业经营权转让合同》，原、被告之间就不存在支付租金的事实。2018年3月，原告就已经接到被告的通知，因情势变更无法继续履行合同，《“水晶城”委托租赁及管理合同》已经解除，现原告又提起解除之诉不应当得到支持。原告的第四项诉讼请求不明确具体，其未补缴诉讼费用严重侵害了公共利益，如果其不在限期内补缴，应当按撤诉处理。《“水晶城”委托租赁及管理合同》严重违背了市场规律，明显属于不公平的合同，加上市场等不可抗力的因素，导致被告昌贸物业公司无力履行该合同，且被告昌贸物业公司也履行了相应的告知义务，请求原告及时协商解决，故被告昌贸物业公司未违约。原告要求被告支付从2018年4月1日起至判决解除之日止的固定租金无事实和法律依据，不应当得到支持，就算要支付租金，都应当从实际收取的租金中按照原告的面积比例支付其租金。综上所述，《水晶城物业经营权转让合同》履行完毕，《“水晶城”委托租赁及管理合同》在签订时就显失公平，且已经通过告知的方式解除，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院经审查认定如下：1．对原告所举证据中二被告有异议的证据，本院对原告所举证据的真实性、合法性、关联性予以确认，二被告虽然提出异议，但均未提交足以反驳的证据，本院对原告所举证据均予以采信；2．被告昌贸物业公司所举证据，其他当事人对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月6日，被告承誉德公司（当时名称为重庆承誉德房地产开发有限公司）与凉山州监狱管理局签订了《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同》，被告承誉德公司取得了该项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其中约定：1．商铺和地下停车场由被告承誉德公司在规定使用经营年限内自行经营或者招商出租，所获得收益抵扣投资回报；2．被告承誉德公司享有案涉房屋商铺和地下停车场经营期限为35年（建设期除外），自工程竣工验收之日起至期满之日的第二天；3．被告承誉德公司有权将特许经营权范围内的商铺和地下停车场的经营权出售或出租，期限不超过合同约定的特许期。被告承誉德公司于2012年5月14日向被告昌贸物业公司出具了《授权委托书》，其中载明：“为便于对重庆承誉德房地产开发有限公司投资建设的凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程之商业用房及车库的前期招商及运营工作，现授权贵司开展对凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目工程的商业用房的招商工作。招商所收取的商户支付的包括但不限于保证金、定金、预收的租金等收费应由商户直接支付至附件所列账户内，贵司不得收取现金。本授权书对收取现金的招商项目不具有法律效力。本授权书自本公司签署之日起即时生效。”，并附有收款账户信息“账户名称：西昌市昌贸物业管理有限公司，开户行：凉山商业银行月城支行，账号：02×××75”。被告承誉德公司在该《授权委托书》上加盖公司印章。2013年1月13日，被告昌贸物业公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《水晶城物业经营权转让合同》，其中约定：1．该合同项下所转让的物业经营权系被告承誉德公司中标凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目合法取得，被告昌贸物业公司作为水晶城物业管理经营者，已得到被告承誉德公司授权许可，对外转让“综合楼的商铺35年的经营权”；2．转让标的为水晶城商铺35年期限的商铺经营权，位于西昌市西门坡街98号项目1栋2层28号，建筑面积8.52平方米，自2014年3月30日起至2049年3月29日止；3．转让费总额为294213元，乙方于在签订本合同当日，一次性付清合同约定的全部转让费294213元；4．合同签订后，如果没有法定或者约定的情形下，任何一方不得擅自解除合同；5．在期限内甲方无故单方解除合同的，应按该合同约定的物业转让费金额的20%向乙方支付赔偿金。同日，原告作为甲方，被告昌贸物业公司作为乙方，双方另行签订了《“水晶城”委托租赁及管理合同》，其中约定：1．甲方将其购买的水晶城的上述物业使用权交由乙方委托租赁并管理，乙方以甲方代理人的身份代理出租本案争议物业使用权，代理期限自2014年3月30日起至2049年3月29日止；2．由乙方代甲方收取租金并按年支付给原告，即第一年23537.04元…第五年25949.59元…，合计支付35年；3．代理期限内非经对方书面同意，任何一方不得单方面终止、解除合同、撤销委托，否则应按照合同约定期限35年租金总额的30%向对方支付违约金；4．乙方未依约付款的，每逾期一天，按应付而未付金额的万分之三向甲方支付滞纳金。上述合同履行过程中，原告按照约定履行了支付转让款的义务，被告昌贸物业公司亦按照约定向原告支付了四年的租金。2018年3月20日，被告昌贸物业公司发出《预期违约告知》，以市场变化导致大量商铺无法出租，公司已无力继续履行委托租赁及管理合同为由，告知原告等人在2018年4月30日之前到其办公室协商解决。之后，被告昌贸物业公司又以短信的方式告知原告等人上述情况，并要求与原告等人协调处理。2018年4月10日，原告等人向凉山州监狱管理局及二被告发出《限期履约通知》，要求被告自收到该通知之日起15日内按照合同约定全面履行合同，逾期视为根本性违约。因原、被告协商未果，原告向本院提起诉讼。 另查明，被告昌贸物业公司接受被告承誉德公司委托后即开展招商活动，并于2013年2月1日在《凉山日报》A2等板块刊登了“水晶城商铺投资上品引领西昌投资新风向”、“总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”等内容的整版广告。 本院认为，本案的争议焦点为：1．被告承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任；2．《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除；3．二被告是否应当向原告支付固定租金；4．二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费；5．二被告是否应当向原告支付违约金。 一、关于被告承誉德公司是否应当承担本案民事法律责任的问题。被告承誉德公司在凉山州监狱管理局综合楼建设BOT项目中取得案涉商铺35年经营权后，向被告昌贸物业公司出具了《授权委托书》，被告承誉德公司书面授权被告昌贸物业公司开展对案涉商铺的招商工作。此授权为授权不明，被告昌贸物业公司亦认为其有权代表被告承誉德公司对外签订转让商铺使用权的合同。根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”规定，被告承誉德公司对被告昌贸物业公司的代理行为承担民事责任，被告昌贸物业公司负连带责任。 二、《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》是否应当解除的问题。本案中，被告承誉德公司通过BOT项目取得了“水晶城”项目地下停车场、一至三楼商铺35年的经营权，其委托被告昌贸物业公司对外招商，被告昌贸物业公司以年收益率7%—15%对外发布招商广告，被告昌贸物业公司对外转售经营权又捆绑了售出返租的书面承诺，让包括本案原告在内的投资者相信其购买了案涉商铺35年经营权后收入有保障，合同利益可期待，本案当事人签订合同的目的是基于对二被告转让经营权并统一经营管理，原告能够收取固定回报为前提，因此上述两份合同是一个整体，不应区别看待。被告昌贸物业公司辩称其已通知原告因情势变更无法继续履行合同，《“水晶城”委托租赁及管理合同》已经解除。经审查，原告在接到被告通知后亦向被告发出《限期履约通知》，要求被告在规定期限内按照合同约定全面履行合同，表明双方对解除上述合同未达成一致意见，本院对被告昌贸物业公司上述答辩意见不予采纳。在合同履行过程中，被告昌贸物业公司不能依约向原告支付租金，致使合同目的不能实现，且被告昌贸物业公司已明确表示不能继续履行合同，结合原告的诉讼请求和本案相关事实，本院酌定《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》于本案立案之日（2018年8月15日）解除。 三、二被告是否应当向原告支付固定租金的问题。根据《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》的解除时间，原告有权要求二被告支付自2018年4月1日起至2018年8月15日止的租金，即9371.1元（25949.59元÷12个月×4.5个月）。 四、关于二被告是否应当返还案涉物业经营权转让费的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告取得了52.5个月的收益，此部分应当予以扣除，二被告应当返还剩余367.5个月的相关费用，即257436.38元（294213元÷420个月×367.5个月）。 五、关于二被告是否应当向原告支付违约金的问题。原告要求按照合同约定支付违约金，案涉合同约定了两种违约责任：1．任何一方单方面终止、解除合同，撤销委托，应当承担合同总金额30%违约金的违约责任；2．未依约付款，每逾期一天按应付未付金额的万分之三支付滞纳金。本案并未发生上述第一种情形，且滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，具有法定性、强制性和惩罚性，原告作为个人向对方收取滞纳金不符合法律规定。据此，本院对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、解除原告龙文香与被告西昌市昌贸物业管理有限公司签订的《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》； 二、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙文香支付租金9371.1元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任； 三、被告重庆承誉德实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告龙文香物业经营权转让费257436.38元，被告西昌市昌贸物业管理有限公司负连带责任； 四、驳回原告龙文香的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6102元，由被告重庆承誉德实业有限公司、西昌市昌贸物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判长  叶志凯 审判员  毛 琳 审判员  刘云川 二〇一八年十二月二十五日 书记员  姚飞杨 附1：本案证据目录 一、原告龙文香提交证据及证明目的如下： 1．原告身份证复印件、二被告信用信息，证明原、被告主体适格。 2．《凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目合同》，证明被告重庆承誉德实业有限公司于2012年4月6日签订合同，取得凉山州监狱管理局综合楼建设工程BOT项目建设、营运权。 3．《授权委托书》，证明：一是被告重庆承誉德实业有限公司于2012年5月14日委托授权被告西昌市昌贸物业管理有限公司招商并收取招商所得款项；二是被告西昌市昌贸物业管理有限公司据此与原告签订《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》；三是二被告依法应承担连带返还经营权转让款的责任和违约责任。 4．《凉山日报》（2013年2月1日），证明被告西昌市昌贸物业管理有限公司根据被告重庆承誉德实业有限公司授权招商，在凉山日报投放广告，以“水晶城商铺，投资上品，引领西昌投资新方向，总价8万起，年收益率7%—15%，抢到即赚到”，“专业团队打理，坐享7%—15%超高投资回报”引诱原告投资、签订合同。 5．《水晶城物业经营权转让合同》（杨雪莉、王正华、邓明秀、柳雨薇等人合二为一合同版本），证明：一是经营权转让和租金回报在同一合同中约定，是一个完整的过程，属于一个法律关系；二是合同约定原告支付被告款项，取得按年收取固定回报的权利，被告收受款项后有按年支付回报的义务；三是原告签订合同的目的是获取固定回报而不是取得商铺经营使用权自行经营，而且合同排除了原告自行经营的可能；四是双方并未实际交接商铺，合同本质上属于有固定回报的融资合同法律关系；五是合同约定了35年租金总额30%违约金和日万分之三逾期付款滞纳金等违约责任。 6．《水晶城物业经营权转让合同》、《“水晶城”委托租赁及管理合同》，证明：一是原告与被告西昌市昌贸物业管理有限公司在同日、同时一并签订上述两份合同，两份合同权利义务不可分割，合同与前一种合同权利义务内容一致，属于同一法律关系；二是两种合同都是被告单方拟定，是被告招商的具体表现形式。 7．收据，证明原告按照合同约定履行了向被告支付款项的义务。 8．信息截图，证明被告违反合同约定，明确表示不履行合同义务，已违约。 9．《限期履约通知》，证明原告要求被告履行合同，被告拒不履行合同。 10．《工程施工承包合同》，证明凉山监狱管理局是BOT项目工程发包人和工程价款的支付人。 11．《申请》，证明凉山监狱管理局参与了两被告对原告的融资活动。 12．西昌市昌贸物业管理有限公司账户交易明细，证明：一是二被告通过所谓经营权转让的融资行为，获得8595万元（含原告缴纳的款项）；二是凉山州监狱管理局从中获得2920万元，被告法定代表人陈亮获得1760万元，何丽获得50万元；三是剩余款项由被告以出借给个人、支付工程价款、转款给无关联单位（如转入西昌市同膳堂中药馆500万元）等方式使用完毕。 13．《BOT项目审计报告书》，证明：一是工程资金实际使用5400余万，融资资金剩余3100余万元；二是被告及凉山监狱管理局均对BOT项目综合楼建设未投入资金，建设资金来源是以转让经营权的方式向原告等人融资。 14．银行卡交易明细，证明：一是回报由公司监事何丽个人银行卡支付；二是何丽个人与被告西昌市昌贸物业管理有限公司财产混同，存在应与被告承担连带责任的情形。 二、被告重庆承誉德实业有限公司未提交证据。 三、被告西昌市昌贸物业管理有限公司提交证据及证明目的如下： 1．经营权转让合同备案证明及附表，证明：一是案涉经营权转让合同原、被告已经履行完毕；二是案涉经营权合同已经履行了备案登记手续。 2.2018年4月9日会议记录、2018年4月28日会议记录、凉山州监狱管理局《证明》，证明：一是西昌市昌贸物业管理有限公司在凉山州监狱管理局的督促下积极配合协商工作；二是原、被告在监狱管理机关及相关部门主持下协调，均未果。 3．《预期违约告知》、《限期履约通知》，证明：一是被告西昌市昌贸物业管理有限公司因情势变更无法履行租赁合同，并及时履行了告知义务；二是原告收到《预期违约告知》后至今没有正确履行减少损失的义务，而是放任损失的扩大。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。