成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初7456号 原告（反诉被告）：徐萍，女，1968年9月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：倪元新，四川聚仁德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂敏，四川聚仁德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡世林，男，1969年12月12日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹婧，四川君合律师事务所律师。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：马朝忠，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：周孝兰，女，该公司工作人员。 原告（反诉被告）徐萍与被告（反诉原告）蔡世林、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，经本院审理后，于2017年12月28日作出（2017）川0106民初9322号民事判决，原告（反诉被告）徐萍不服一审判决向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院于2018年5月13日作出裁定，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，对本、反诉案件公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐萍及其委托诉讼代理人倪元新、涂敏，被告（反诉原告）蔡世林及其委托诉讼代理人管友伟、曹婧，第三人链家公司的委托诉讼代理人马朝忠、周孝兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐萍向本院提出诉讼请求:1.判令解除双方签订的合同；2.判令蔡世林退还定金3万元，并支付违约金86000元（按合同约定房价10%计算）；3.诉讼费由蔡世林承担。诉讼过程中，徐萍将诉讼请求变更为：1.判令蔡世林继续履行合同，将房屋过户至徐萍名下；2.判令蔡世林赔偿徐萍逾期交房违约金（以购房款86万元为基数，从2017年10月9日起按每日万分之五计算至实际办理过户之日止）；3.诉讼费由蔡世林承担。事实和理由：2017年7月18日，徐萍与蔡世林签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定蔡世林将位于成都市金牛区房屋卖于徐萍，合同约定房屋成交价为86万元，由徐萍在合同签订当日支付蔡世林3万元定金，首付款58万元由徐萍在过户递件前将全部或部分首付款存入银行资金监管专用账户，待徐萍取得不动产证书后，居间方通知银行将监管资金解冻，尾款25万元由贷款银行直接支付给蔡世林。合同签订后，徐萍将定金3万元支付给了蔡世林，后双方于2017年8月14日到中国农业银行成都支行办理了34万元的资金监管，同时徐萍还在此期间办理了相关银行贷款手续。因为税收原因，蔡世林不愿再继续对剩余的24万元进行监管，后徐萍及居间方多次催促蔡世林到银行办理剩余资金的监管，蔡世林拒绝到场办理，并明确表示不再继续履行合同。徐萍和蔡世林之间的合同关系合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，现蔡世林拒不履行合同，已经违约，应当承担违约责任。为维护徐萍的合法权益，请依法支持徐萍的诉讼请求。 蔡世林辩称，第一、针对徐萍要求继续履行合同的诉请，因徐萍和蔡世林的合同在事实上已经解除，因此不存在蔡世林履行合同的依据；第二、双方合同解除系徐萍根本违约导致原合同目的不能实现，徐萍在过户递件当天下午并没有将58万元进行资金监管，徐萍的行为构成根本违约，蔡世林本人也到中介进行了确认，之后也向徐萍发出了解除合同函，同时徐萍在向法院起诉时也表达了解除合同的意愿；第三、针对徐萍的第二项诉讼请求，蔡世林认为应当由徐萍承担合同解除的相关责任后果，而非由蔡世林向徐萍支付违约金。 链家公司述称，请求法院依据查明的事实依法判决。 蔡世林向本院提出反诉请求：1.请求确认蔡世林与徐萍的合同已经于2017年9月1日解除；2.判令徐萍支付蔡世林违约金86000元；3.本案反诉费由徐萍承担。事实及理由：2017年7月18日，徐萍与蔡世林签订了《成都市存量房屋买卖合同》，约定蔡世林将位于成都市金牛区房屋卖于徐萍，合用约定房屋成交价为86万元。合同第四条第四款约定徐萍应在递件前将首付款58万元存入银行资金监管专用账户。2017年8月14日，双方前往银行办理资金监管事宜，但徐萍仅仅将34万元存入指定银行监管账户。其后，徐萍以各种理由拒绝履行合同义务。案涉房屋此后一直未交易，目前处于空置的状态。徐萍的行为给蔡世林造成了损失，为维护蔡世林的合法权益，诉至贵院，望支持蔡世林的反诉请求。 徐萍针对反诉辩称，第一、蔡世林的第一项反诉请求没有依据，蔡世林说徐萍根本违约没有依据：1.虽然合同约定资金监管为58元，双方实际仅进行了34万元的资金监管，但事实上双方对合同内容进行了变更，如果蔡世林没有签字，资金监管也是无效的，既然蔡世林签字了，资金监管就是有效的；2.根据合同第五条第4款约定，徐萍有权了解房屋内是否死人，假设徐萍提出要求蔡世林确认房屋内是否死人也是符合约定的；3.徐萍没有要求过解除合同；第二、对于蔡世林的第二项反诉请求，徐萍按照合同约定支付相关款项，徐萍没有违约，请求法院驳回蔡世林的反诉请求。 链家公司述称，蔡世林的确向徐萍邮寄过解除合同的原件，但能否达到解除合同的目的，请法院依法查明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即《房屋交易文件（合订本）》、《成都市存量房屋买卖合同》、《成都市存量房交易资金监管协议》、《中国农业银行存量房监管资金代扣协议》、《中国农业银行个人购房担保借款合同》、蔡世林于2017年9月1日发出的《律师函》、快递单、2017年9月5日徐萍的《回复函》、收款收据、定金收据及录音，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：1.徐萍向本院提交的徐萍分别于2017年8月31日和2017年9月4日发出的《履约通知书》、徐萍于2017年9月5日发出的《回复函》、《银行流水》、链家公司工作人员与蔡世林的《微信聊天记录》、徐萍于2017年9月12日发出的《律师函》，上述证据符合证据的真实性、合法性与关联性，本院予以采信； 2.徐萍的证人曹某的证人证言，本院对该份证据的三性以及证明力将结合其他证据进行综合认定； 3.徐萍提交的《销售订单》，本院对该份证据的真实性无法核实，且对其关联性不予确认； 4.蔡世林向本院提交的链家公司工作人员与徐萍的《微信聊天记录》，该份证据符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采信； 5.蔡世林提交的徐萍主张解除合同的诉状，本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性及证明力不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月18日，蔡世林与徐萍在链家公司的居间下签订了《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《合同》），主要约定内容：1.蔡世林将位于成都市金牛区房屋（权2439674）出售给徐萍，建筑面积为75.97平方米，该房屋性质为安置房，规划用途为住宅；2.房屋总成交价为86万元，付款方式：徐萍在签订合同当日支付定金3万元，该定金待双方完成权属转移登记后自动转为购房款，该笔定金直接支付给蔡世林；徐萍在过户递件前将全部或部分首付款58万元存入银行资金监管专用账户，待徐萍取得不动产证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻；尾款25万元由放贷银行直接支付给蔡世林；3.蔡世林确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间，未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）；4.蔡世林在收齐本合同成交价款3日内，蔡世林将该房屋交付给徐萍；5.逾期付款违约金：徐萍未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），按逾期时间分别处理：（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际付款之日起3日内向蔡世林支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5‰支付违约金）；（2）逾期超过15日，蔡世林有权单方书面解除合同，合同被解除的，徐萍应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向蔡世林支付违约金，并由蔡世林退还徐萍全部已付款；6.逾期交房违约责任：蔡世林未按照约定条件将该房屋交付给徐萍的，按逾期时间分别处理：（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际交房之日起3日内向徐萍支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的交房期限届满之次日起至实际交房之日止，每逾期1日，按本合同成交价的0.5‰支付违约金）；（2）逾期超过15日的，徐萍有权单方书面解除合同，合同被解除的，蔡世林应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向徐萍支付违约金，并退还徐萍全部已付款；7.逾期办理房屋交易的其他事宜：双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5‰的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由蔡世林退还徐萍全部已付款。蔡世林、徐萍分别在该份合同上署名并摁印。当日，徐萍依约向蔡世林支付定金3万元。 2017年8月14日，徐萍、蔡世林和农行成都支行签订《成都市存量房交易资金监管协议》，约定的主要内容：1.徐萍、蔡世林自愿选择在农行成都支行开立结算账户用于存量房交易监管资金结算；2.徐萍、蔡世林自愿将自有资金34万元纳入交易资金监管；3.徐萍应确保2017年8月14前将监管资金34万元到达资金监管账户，待监管资金到达后方可办理房屋转让交易受理手续。徐萍、蔡世林分别在该份协议上署名，农行成都支行亦在该份协议上盖章。该协议签订后，徐萍与农行成都支行签订了《中国农业银行存量房监管资金代扣协议》，对前述协议的付款授权进行进一步明确。当日，徐萍、蔡世林与链家公司的工作人员共同前往房管局进行核税递件，徐萍得知案涉房屋系蔡世林的姐姐去世后所留，由蔡世林的父亲继承，再由蔡世林的父亲赠与蔡世林后，要求链家公司的工作人员核实蔡世林的姐姐是否去世在案涉房屋。 2017年8月17日，链家公司工作人员为继续促成交易就签订补充协议与蔡世林协商，蔡世林未予同意。 2017年8月22日，链家公司工作人员就案涉房屋是否有人去世与徐萍进行沟通。链家公司的工作人员告知徐萍，案涉房屋经过调查确实没有人去世。之后徐萍询问链家公司的工作人员，蔡世林是否提供了其姐姐的死亡场所证明，链家公司工作人员表示蔡世林不提供。 2017年8月28日，徐萍通知链家公司的工作人员表示其愿意继续过户。后经链家公司工作人员询问，蔡世林表示不愿再继续过户，并于2017年8月30日向链家公司工作人员作出“和平解决退订金”的意思表示。 2017年8月31日，徐萍向蔡世林发出《履约通知书》，载明“《合同》合法有效，蔡世林应当在2017年9月7日前按照合同约定办理房屋过户递件手续。……”。2017年9月1日，四川北展律师事务所律师潘嵩接受蔡世林委托分别向徐萍和链家公司发出《律师函》，主张徐萍未按照合同约定将首付款58万元存入银行资金监管专用账户，已经构成违约，主张解除蔡世林与徐萍签订的《合同》。2017年9月4日，徐萍又向蔡世林发出《履约通知书》，载明“……现尚有24万元首付款未办理资金监管手续，对于该笔资金我方早已全部准备到位，故请您方于2017年9月6日下午1:30到光大银行大慈寺支行与我方共同办理剩余首付款即24万元的资金监管手续。……”。2017年9月5日，徐萍针对其受到蔡世林的律师函进行回复，载明“我方并不存在任何违约情况，根据合同约定，您方无权单方面解除合同，《房屋交易文件（合订本-贷款）》仍然为有效合同，请您方严格按照合同之约履行您方的义务”。2017年9月12日，徐萍委托四川聚仁律师事务所律师倪元新向蔡世林发出《律师函》，载明“在履行合同过程中，由于你考虑到税收的原因，要求将监管资金分两部分监管，农业银行监管34万元，光大银行监管24万元。但是您在做完34万元农业银行的资金监管之后却一直拒绝办理剩余24万元的资金监管。反而提出徐萍女士未按时将资金进行监管，你的行为已明显违背诚实信用原则。根据合同约定，58万元的资金监管仅要求在递件前完成，现徐萍女士通知你继续配合办理资金监管亦不会构成违约，你仍有继续履行《合同》的义务”。 本院认为，徐萍与蔡世林签订的《合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人应当依约行使权利、履行义务。本案的争议焦点为徐萍与蔡世林签订的《合同》应否解除的问题，本院评述如下： 一、对于徐萍仅向资金监管账户存入购房款34万元是否构成违约的问题。蔡世林认为徐萍未按照《合同》约定支付首付款58万元已构成根本违约，蔡世林有权依据《合同》有关逾期付款违约责任的约定解除与徐萍之间的《合同》。徐萍主张其仅存入购房款34万元是基于双方对合同内容进行了变更，徐萍不存在违约。本院认为，根据徐萍与蔡世林签订的《成都市存量房交易资金监管协议》载明“双方自愿将自有资金34万元纳入交易资金监管”，蔡世林对其在该份协议上署名不执异议，可推知徐萍仅向资金监管账户存入34万元是基于徐萍和蔡世林协商一致所作出的意思表示，故徐萍仅存入34万元并不构成违约，对蔡世林基于徐萍逾期付款主张单方解除，请求法院确认《合同》自2017年9月1日解除的反诉请求，本院不予支持。 二、对于徐萍要求蔡世林提供死亡场所证明是否导致《合同》解除的问题。本院认为，徐萍在得知案涉房屋系已故之人所留，要求蔡世林提供死亡场所证明的行为虽有欠妥当，也不利于合同的继续履行，但徐萍于2017年8月28日告知链家公司要继续履行合同，并向蔡世林发出《履约通知书》及《律师函》明确作出要继续履行合同的意思表示，且在本案审理过程中，徐萍经本院询问明确表示不再要求蔡世林出具死亡场所证明，故徐萍曾经要求蔡世林出具死亡场所证明并不符合合同法定解除或约定解除的情形，蔡世林、徐萍签订的《合同》并不因此而解除。 三、对于徐萍于2017年9月21日向法院起诉，请求判令解除合同是否导致《合同》解除的问题。本院认为，蔡世林在收到该份起诉状之后，虽然向本院提起反诉要求确认《合同》已经于2017年9月1日解除，但徐萍请求法院判令合同解除的诉讼请求与蔡世林请求法院确认合同已经于2017年9月1日解除的反诉请求并未达成一致，因此徐萍于一审辩论终结前将诉讼请求变更为继续履行合同也系徐萍的诉讼权利，并不发生《合同》解除的法律效果。综上，徐萍和蔡世林签订的《合同》并不符合合同法定解除或约定解除的条件，应当继续履行。考虑到房屋买卖合同系双务合同，为避免后续的交易风险，本院判令蔡世林在徐萍依约支付剩余购房款83万元后协助徐萍将案涉房屋的不动产权属转移登记至徐萍名下。 对于徐萍主张蔡世林支付以购房款86万元为基数，从2017年10月9日起按每日万分之五计算至实际办理过户之日止逾期交房违约金的本诉请求，因《合同》约定蔡世林在收齐合同成交价款3日内将房屋交付给徐萍，现蔡世林向徐萍交付房屋的条件尚未成就，徐萍主张逾期交房违约金，不符合合同约定，本院不予支持。 对于蔡世林主张徐萍支付逾期付款违约金86000元的反诉请求，因徐萍向资金监管账户存入34万元并不构成违约，蔡世林的该项反诉请求，不符合合同约定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、蔡世林在徐萍依约支付剩余购房款83万元之日起十日内协助徐萍将位于成都市金牛区房屋的不动产权属转移登记至徐萍名下； 二、驳回徐萍的其他诉讼请求； 三、驳回蔡世林的全部反诉请求。 本诉案件受理费12400元，保全费1100元，合计13500元，由徐萍、蔡世林各负担6750元；反诉案件受理费1100元，由蔡世林负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吴荣霞 人民陪审员  张学琨 人民陪审员  何世芳 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  徐艺菲