河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民初3418号原告（申请执行人）：陈明彦，男，1967年2月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王满行、刘伟，河南千业律师事务所律师。被告（案外人）：洛阳瑞宝置业有限公司，住所地：嵩县明阳山庄**。法定代表人：吴萌良，总经理。委托诉讼代理人：任宏坤，河南嵩州律师事务所律师。被告（被执行人）：吴喜明，男，1966年8月14日出生，汉族，住河南省嵩县库区。原告陈明彦因与被告洛阳瑞宝置业有限公司、吴喜明申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈明彦及其委托诉讼代理人王满行、刘伟，被告洛阳瑞宝置业有限公司的委托诉讼代理人任宏坤，被告吴喜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈明彦向本院提出诉讼请求：1、准许执行洛阳市××县城××路北侧××院××楼××单元××号的房产；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告陈明彦与吴喜明民间借贷纠纷一案，郑州市中级人民法院2016年2月14日作出（2015）郑民一初字第124号民事判决书，已发生法律效力。诉讼期间，原告陈明彦向郑州市中级人民法院申请查封了吴喜明名下位于洛阳市××县城××路北侧××院××楼××单元××号的房产。进入执行程序后，郑州市中级人民法院于2018年4月10日作出（2016）豫01执327号之十七裁定，裁定评估、拍卖被执行人吴喜明名下位于洛阳市××县城××路北侧××院××楼××单元××号的房产（预售合同编号：YS0000325）。后被告（案外人）洛阳瑞宝置业有限公司对上述执行标的提出书面异议，郑州市中级人民法院于2018年8月21日作出（2018）豫01执异279号执行裁定书，裁定中止对洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号楼2幢楼2单元701号房产的执行。原告认为，被告（被执行人）吴喜明、被告（案外人）洛阳瑞宝置业有限公司早于2013年11月15日签订了涉案房屋的《商品房预售合同》，合同主要约定：1、付款方式及期限内，办理公积金贷款，首付不低于总房款的30%，其余以公积金贷款的形式支付；2、买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90天内，按照日万分之一的违约金支付出卖人，逾期超过90天，出卖人有权解除合同；3、出卖人应于2013年10月30日前，将涉案房屋交付买受人使用。4、买受人选择按揭付款方式即同时承诺于合同签订前备齐所需全部资料。如因买受人的原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款。被告（案外人）洛阳瑞宝置业有限公司声称《商品房预售合同》签订后办理了备案登记，但因吴喜明未支付购房款，并未将该房屋的产权办理到吴喜明名下。经原告陈明彦前往房屋现场确认，涉案房屋一直由吴喜明家人居住至今，且吴喜明拥有洛阳浩雅控股有限责任公司100%的股份，而洛阳浩雅控股有限责任公司拥有洛阳瑞宝置业有限公司90%的股份，即吴喜明为洛阳瑞宝置业有限公司的实际控制人。如吴喜明未支付涉案房屋的购房款，洛阳瑞宝置业有限公司在长达5年多的时间也未解除与吴喜明签订的《商品房预售合同》，仍由吴喜明家人居住至今，不符合常理。洛阳瑞宝置业有限公司涉嫌与吴喜明串通，妨害执行。洛阳瑞宝置业有限公司答辩称：洛阳瑞宝置业有限公司虽与吴喜明签订了《商品房预售合同》，只是办理了商品房买卖合同登记备案，但由于吴喜明未支付房款，涉案房屋尚未登记在吴喜明名下，吴喜明对涉案房屋不具有不动产物权。法院对该房屋进行评估、拍卖，违反了法律规定，应当中止执行。陈明彦的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回其诉讼请求，中止对涉案房屋的执行。吴喜明答辩称：该房子签订的房屋预售合同的情况下，目前我的房款未交付给公司，实际该房屋的所有权人还是洛阳瑞宝置业有限公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院进行了认定，经审理查明的事实如下：1、陈明彦与张子正、吴喜明、张杰、梁巧芬、洛阳浩雅置业有限公司、洛阳市子正真廉全贸易有公司、洛阳正升金熙餐饮服务有限公司、洛阳正升万丽酒店有限公司、焦作市建源置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院2016年2月14日作出（2015）郑民一初字第124号民事判决。诉讼期间本院依申请于2015年5月22日作出（2015）郑民一初字第124-1号民事裁定，查封了吴喜明名下位于洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号院2幢2单元701号房（预售合同编号：YS0000325），2018年5月14日本院继续查封。进入执行程序后，本院2018年4月10日作出（2016）豫01执327号之十七执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人吴喜明名下涉案房屋。案外人洛阳瑞宝置业有限公司对执行裁定不服，向本院提出执行异议，本院于2018年8月21日作出（2018）豫01执异279号执行裁定书，裁定中止对洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号院2幢2单元701号房产的执行，洛阳瑞宝置业有限公司对执行异议裁定书不服，向本院提起诉讼。2、洛阳瑞宝置业有限公司与吴喜明于2013年11月15日签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS0000325），吴喜明购买了嵩县县城四期开发区（暂定名滨河金典）2幢楼2单元701号房，双方对房屋的面积和单价、总价款进行了约定。合同第六条在付款方式中双方约定：办理公积金贷款，首付不低于总房款的30%，其余以住房公积金贷款的形式支付。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定为：（1）逾期90日之内的自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条：出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件四补充协议第三条第1款约定：买受人选择商品房按揭付款方式即同时承诺于合同签订前备齐所需全部资料。如因买受人自身原因不能办理按揭，买受人同意15日内一次性付清所有房款；若买受人提出退房要求，须经出卖人同意，并在7日内办妥退房手续。该《商品房预售合同》已经在嵩县房地产管理所进行了备案。3、洛阳瑞宝置业有限公司注册时间为2009年12月1日，注册资本为3000万元，2018年3月23日企业投资人变更前为：王少宾、洛阳浩雅控股有限责任公司；变更后为投资人吴萌良10%，洛阳浩雅控股有限责任公司90%。2018年3月23日前企业法定代表人吴喜明，变更后为吴萌良。吴喜明认可在购买涉案房屋时自己是洛阳瑞宝置业有限公司的法定代表人。4、洛阳浩雅控股有限责任公司的法定代表人为吴喜明。本院认为：案外人执行异议之诉主要审查异议人对涉案标的物所拥有的权利是否能够排除申请执行人对该标的物的执行。《中华人民共和国物权》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋登记备案在吴喜明名下，视为吴喜明已经对涉案标的物拥有了物上期待权。合同中也明确约定：办理公积金贷款，首付不低于总房款的30%，其余以住房公积金贷款的形式支付。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人愿意解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。在房屋买卖市场中，首付款一般是在签订合同时就应当支付的款项，在买受人支付了首付款后，房屋买卖合同才会进行预告登记备案。况且合同中还明确约定最后付款期限为90日，也就是说在签订合同后90日若买受人没有支付相应的款项，出买人就有权解除合同。本案合同签订时间是2013年11月15日，而法院第一次查封时间是2015年5月22日，相隔一年半。原告洛阳瑞宝置业有限公司称买受人吴喜明对涉案房屋没有支付任何款项，但为何进行了预告登记备案，并且一年半时间中，作为出卖人洛阳瑞宝置业有限公司既没有解除双方合同，也没有解除预告登记备案，反而使涉案房屋一直登记备案在吴喜明名下，使吴喜明对外显示拥有涉案房屋的期待物权，明显不合常理，也不符合房屋买卖交易市场的基本规则和行业习惯。基于吴喜明在购置房屋时系原告洛阳瑞宝置业有限公司的法定代表人，现为洛阳瑞宝置业有限公司控股的洛阳浩雅控股有限责任公司的法定代表人，双方存在根本的共同利益关系。可以认定吴喜明与洛阳瑞宝置业有限公司之间签订的《商品房预售合同》成立并有效，涉案房屋经过房管部门登记备案，说明双方对涉案房屋的买卖合同已经开始履行，吴喜明对涉案房屋拥有物权期待权，此权利有公示、公信的效力，洛阳瑞宝置业有限公司对涉案房屋的权利不能排除陈明彦对该房屋的申请执行。综上所述，陈明彦的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许执行（2016）豫01执327号之十七执行裁定中洛阳市嵩县县城上纸路北侧01号院2幢2单元701号的房产。案件受理费5500元，由洛阳瑞宝置业有限公司负担4000元，陈明彦负担1500元。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2018）豫01执异279号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 刘 超审判员 李运动审判员 范亚玲二〇一八年十二月十三日书记员 程晓芳