贵州省贵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔01民终8053号 上诉人（原审原告）：肖建军。 被上诉人（原审被告）：曾照碧。 被上诉人（原审被告）：刘文军。 上诉人肖建军因与被上诉人曾照碧、肖建军房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区法院（2018）黔0102民初第8469号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖建军的上诉请求：1、判令被上诉人曾照碧、刘文军按合同赔偿上诉人肖建军200000元；2、判令被上诉人刘文军和曾照碧在该案中负同等责任；3、上诉费由二被上诉人承担。事实及理由：第一，被上诉人曾照碧未按照约定于2018年6月14日办理房屋过户手续，已经构成违约，应当按照合同的约定承担赔偿200000元的责任；第二，被上诉人刘文军在房屋买卖协议上签字及补充协议上签字，而100000元的定金也是打入被上诉人刘文军的账户的，其应当承担赔偿200000元的责任。 曾照碧辩称，房屋是我父母的，因为房屋涉及到继承与公证的问题，所以房屋产权证一直没有办理下来，但是，我与肖建军后协商说由我每个月还他10000元。 刘文军辩称，我只是作为被上诉人曾照碧的代理人签字，虽然定金打入了我的账户，但是之后该款项已经支付给了被上诉人曾照碧。我在补充协议上签字，只是对他们之间的纠纷进行调解。综上，我没有还款的义务。 肖建军向一审法院起诉请求：1、判令二被告共同赔偿原告200000元及中介服务费16485元。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月14日，原告肖建军作为乙方与被告曾照碧作为甲方经贵州中黔一家房地产经纪有限公司中介在该公司签订《房地产买卖（居间）合同》，约定甲方将位于本市××楼××号，建筑面积为70平方米房屋一套，以549500元出售给乙方。乙方先支付100000元定金给甲方，待双方签署正式合同后，定金自动转化为部分房款。双方应于2018年6月14日签订《贵阳市房地产存量房买卖合同》。双方于交房当天付清全部房款。如甲方在收取定金后不依本合约条款将涉案房屋出售给乙方，则甲方须返还双倍定金给乙方作为违约金，乙方所收违约金应支付经纪方50%，作为经纪方前期服务费用。乙方应向经纪方交纳3%的佣金。甲方办理涉案房屋的产权手续交由乙方，办理产权手续的费用由甲方自己承担。甲方办理好产权证、土地证、契税证交由乙方办理委托公证。乙方支付甲方定金100000元，甲方将钥匙拿给乙方，乙方自行装修房屋。如在规定时间内，甲方不卖此房给乙方或手续不完善不能办理公证给乙方，甲方双倍赔偿乙方所交定金，并赔偿乙方装修房款100000元。另因甲方产权面积不清晰，等甲方办理好产权后，按实际面积7850元/平方米递增或递减。合同签订后，原告与被告曾照碧及贵州中黔一家房地产经纪有限公司在合同上签字并加盖了经纪公司的公章。被告刘文军，以甲方代理人的身份在合同上也签了字。同年6月14日双方约定的过户期限过后，因被告曾照碧未能办理涉案房屋的所有权证，经双方协商，又签订《补充凭证》，内容为：“甲方将位于本市××楼××房出售给乙方，因原合同已超期，则乙方再延期至2018年6月18日，甲方将该房的办证所需原件资料带来，拿到权威机构确认是否可以能办到证，若能办到证，手续合法合规有效，则购方延期等待（具体时间约定），若不能办理，则由甲方立即赔偿合同约定的赔偿金额。”被告曾照碧、刘文军以甲方的名义签了字，原告以乙方的名义签了字，中介方的代表季某某也在合同上签了字。因被告曾照碧至今未能取得涉案房屋的所有权证，导致合同目的不能实现。原告遂起诉来院，提出如前诉请。另查，原告起诉前，被告曾照碧退还了原告10000元。原告向被告曾照碧支付的100000元定金，系原告通过被告刘文军的银行卡转给被告曾照碧。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。当事人应当遵循公平原则，确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的《房地产买卖（居间）合同》及《补充凭证》，系双方当事人的真实意思表示。虽然被告曾照碧至今未能取得涉案房屋的所有权证，但依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，双方签订的上述合同，并不违反国家法律的禁止性规定，故系合法有效的。现因合同目的不能实现，原告主张被告曾照碧按照合同约定支付违约金，并无不当。被告曾照碧主张继续履行合同，但并未提供合同能够继续履行的相应证据。故对其主张，不予支持。虽然在双方签订的《房地产买卖（居间）合同》及《补充凭证》中，有如甲方在收取定金后不依本合约条款将涉案房屋出售给乙方，则甲方须返还双倍定金给乙方作为违约金及若不能办理，则由甲方立即赔偿合同约定的赔偿金额的内容。但在签订合同前，被告曾照碧已如实告知了原告涉案房屋尚未取得房屋所有权证的事实，原告作为具有完全民事行为能力的自然人，对涉案房屋是否能够办理房屋所有权证所带来的风险应当能够预见，但其仍然坚持购买。故对造成合同不能履行的后果，双方均有过错，原告主张被告曾照碧按照合同约定双倍返还定金100000元作为违约金过高。根据公平原则，对原告主张的违约金，法院酌情支持20000元。对原告多主张部分，不予支持。原告另主张被告曾照碧支付中介服务费16485元，因该费用并未实际发生，本案中不宜处理。待该费用实际发生后，原告可另行主张。故对原告该诉请，不予支持。至于原告要求被告刘文军共同承担本案民事责任的主张，因其并非本案合同的当事人，且无证据表明其为被告曾照碧提供担保，其收到原告支付的100000元后已转交给了被告曾照碧。原告主张其承担本案民事责任，没有相应的法律依据。故对原告该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告曾照碧于本判决书生效后十日内返还原告肖建军定金100000元，并支付原告肖建军违约金20000元（执行时扣除被告曾照碧已支付的10000元）。二、驳回原告肖建军对本案的其他诉讼请求。案件受理费4546元，减半收取2273元，由被告曾照碧承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，第一，原判判令曾照碧承担违约金20000元，是否妥当；第二，被上诉人刘文军是否应当承担责任。关于争议焦点一，当事人应当遵循诚实信用之原则全面履行各自的权利和义务。本案中，因为被上诉人曾照碧不能按照合同之约定履行办证义务，其行为已经构成违约，应承担违约责任。上诉人肖建军在订立房屋买卖合同之时，对案涉房屋尚未取得产权证之情况亦是知晓的，因此，其对合同不能继续履行也存在一定的过错，因此，原判酌情支持20000元的违约金，并无不当，应予维持。关于争议焦点二，虽然在签订《房地产买卖（居间）合同》之时，被上诉人刘文军在代理人处签字，但是之后其在《补充凭证》的甲方处签字，根据《补充凭证》所记载的内容来看，若不能办理房权证，则应由甲方立即赔偿合同约定的赔偿金额。根据合同的文义来看，被上诉人刘文军应对赔偿部分承担责任，其在甲方处签字的行为构成债务承担，因此，被上诉人刘文军应对赔偿金额20000元承担共同偿还的责任。综上，上诉人肖建军的上诉请求部分成立，对其成立的部分，本院予以支持。原判认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省贵阳市南明区法院（2018）黔0102民初第8469号民事判决第二项； 二、变更贵州省贵阳市南明区法院（2018）黔0102民初第8469号民事判决第一项为：一、曾照碧于本判决书生效之日起十日内返还肖建军定金100000元（执行时扣除曾照碧已支付的10000元）； 三、曾照碧、刘文军于本判决生效之日起十日内向肖建军共同支付违约金20000元； 四、驳回肖建军的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2273元，由曾照碧负担；二审案件受理费3500元，由曾照碧负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗晓珊 审判员  田 勇 审判员  程 奕 二〇一八年十二月七日 书记员  罗星星