广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初7641号原告：吴启连，女，汉族，1963年11月12日出生，住广州市荔湾区。委托代理人：苏燕仪，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行，住所地：广州市荔湾区花地大道中路89号。负责人：范良，职务：行长。委托代理人：温钦锡，男，1964年12月16日出生，汉族，联系地址，系该支行经理。委托代理人：杨林，男，1975年6月5日出生，汉族，联系地址，系该支行员工。第三人:广州市龙湾实业集团股份有限公司，住所地：广州市荔湾区芳村大道龙湾外约12号。法定代表人：廖志成，职务：董事长。委托代理人：易礼权，男，1950年3月5日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。委托代理人：易耀波，男，1987年4月19日出生，汉族，联系地址，系该公司员工。原告吴启连诉被告广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行（以下简称：农商行荔湾支行）、第三人广州市龙湾实业集团股份有限公司（以下简称：龙湾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏燕仪，被告农商行荔湾支行的委托代理人温钦锡，第三人龙湾公司的委托代理人易礼权、易耀波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴启连诉称：2016年12月29日，广州市荔湾区人民法院作出（2005）穗芳法民二执字第125号之六《执行裁定书》查封了广州市荔湾区芳村大道西422号XXX房（以下简称涉案房屋）。2018年8月28日，原告对执行标的提出书面异议。广州市荔湾区人民法院于2018年10月10日作出（2018）粤0103执异160号《执行异议裁定》并于2018年10月11日送达给原告，执行异议裁定驳回原告的异议请求。原告在2006年1月13日与第三人签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，并依照合同约定向第三人支付了全部购房款，后原告在2006年4月11日收楼后居住至今。因第三人未办理房屋所有权初始登记等第三人的原因及历史原因，导致原告一直未能办妥房屋所有权转移登记，未能及时办理房屋所有权转移登记的过错不在于原告。《商品房买卖合同》是在涉案房屋被查封之前即签订的，并且原告在涉案房屋被查封之前已占有并实际居住长达十多年，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告对涉案房屋享有的权益足以排除执行，人民法院应立即停止对涉案房屋的执行。更重要的是，在（2018）粤0103执异160号案的听证程序中，被告及第三人均同意解封涉案房屋并同意停止对涉案房屋的执行，法院应尊重执行申请人（即被告）的真实意愿，应立即停止执行并解封涉案房屋。综上所述，（2018）粤0103执异160号《执行裁定书》查明认定事实错误，适用法律错误，导致作出错误的裁定。《执行裁定书》对原告是否享有足以排除执行的民事权益，仅审查原告是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是明显错误的。该规定的第二十八条与第二十九条均规定了支持买受人提出执行异议的理由，而第二十八条与第二十九条虽然适用不同的情形，但两者并非排斥关系，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产登记于其名下的商品房，同时符合适用第二十八条和第二十九条产生竞合的情况下，应同时对案外人是否符合该两条规定的情形进行审查。实际上，原告的情况完全符合第二十八条之规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应判决不得执行涉案房屋。特向法院提起诉讼：1、请求立即停止对执行标的物广州市荔湾区芳村大道西422号XXX房的查封、拍卖等强制措施；2、本案受理费由被告承担。被告农商行荔湾支行答辩称：原告没有购房资格，无法办理房屋过户。涉案房屋的所有权还是归属第三人，我方的查封还是继续。要求驳回原告诉求。第三人龙湾公司答辩称：同意原告诉求。经审理查明：本院在执行农商行荔湾支行与龙湾公司借款合同纠纷一案中，于2016年12月29日作出（2005）穗芳法民二执字第125号之六《执行裁定书》，裁定查封龙湾公司的财产（其中包括广州市荔湾区芳村大道西422号XXX房）。2018年8月28日原告对本院查封涉案房屋提出书面执行异议。认为涉案房屋是原告于2006年1月13日以总价458365元向第三人龙湾公司购买，并于2007年1月18日支付全部价款，第三人龙湾公司开具收据。原告购买涉案房屋后一直使用至今。现因涉案房屋被法院查封，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求解除对涉案房屋的查封，本院经听证认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。吴启连在涉案房屋被人民法院查封前，虽然已经与龙湾公司签订合法有效的商品房买卖合同且已支付了涉案房屋的全部价款,但吴启连名下有其他用于居住的房屋，故吴启连以其为涉案房屋的买受人及实际使用人为由，申请解封涉案房屋的请求依据不足，本院不予支持。据此于2018年10月10日作出（2018）粤0103执异160号执行裁定书，裁定：驳回吴启连的异议请求。在本案庭审中，原告还提供：1、商品房买卖合同，拟证明原告购买涉案房屋；2、发票，拟证明原告已经支付了全部房款；3、关于业主要求提前收楼进行装修的复函，拟证明原告收楼的时间；4、水费、电费票据，拟证明原告在涉案房屋居住；5、广州市住房和城乡建设委员会阳光家缘网上“龙湾广场（自编A栋）”销控表及案涉房产房源信息，拟证明涉案房屋被查封，并且涉案房屋未办理过户手续是由于开发商未能办理房屋所有权初始登记等历史原因造成的。原告确认不具备在本市购房资格。本院认为：原告提起本案执行异议之诉的目的在于阻止本院对涉案房屋的执行，原告是否享有足以排除法院强制执行的权利。本院作出（2005）穗芳法民二执字第125号之六《执行裁定书》是基于执行已经发生法律效力的法律文书。由于第三人龙湾公司未履行法律文书所确定的义务，而对登记在第三人龙湾公司名下包括涉案房屋进行查封，清偿上述法律文书所确定的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据上规定，根据原告提供与第三人龙湾公司签订的《商品房买卖合同》、发票、水费、电费票据等证据材料，及第三人龙湾公司的确认。可确认原告与第三人龙湾公司存在涉案房屋的真实买卖关系，原告未提供证据证明原告与第三人龙湾公司之间关于涉案房屋的买卖合同关系不真实。因此，本院对于原告主张其向第三人龙湾公司购买涉案房屋并支付了全部房款的事实予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据上规定，原告要求停止对涉案房屋的执行，该项诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条规定，“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。”据上规定，本院判决不得对涉案房屋执行，（2005）穗芳法民二执字第125号之六《执行裁定书》关于对涉案房屋的查封依法失效。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决如下：不得对执行标的物广州市荔湾区芳村大道西422号XXX房采取查封、拍卖等强制措施。本案受理费100元，由被告广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  侯炜邦人民陪审员  李文姬人民陪审员  吴穗娇二〇一八年十二月十四日书 记 员  谢绮雯黄佩仪