四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川08民初155号 原告：广元市利州市场开发有限公司，住所地四川省广元市利州区。 法定代表人：贺廉理。 委托诉讼代理人：乐章汇，四川思沃律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓功华，系该公司员工。 被告：广元一盛置业有限公司，住所地四川省广元市利州区。 法定代表人：陈应明。 委托诉讼代理人：徐忠诚，四川同方正律师事务所广元分所律师。 委托诉讼代理人：何园，四川同方正律师事务所广元分所实习律师。 原告广元市利州市场开发有限公司与被告广元一盛置业有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，于2018年12月12日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案审理中，因被告广元一盛置业有限公司提起反诉，本院决定追加广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会及贺廉理作为第三人参加诉讼。除第三人广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会负责人未到庭外其余当事人或其法定代表人及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。经审查，本院以（2018）川08民初155号民事裁定书裁定不将被告广元一盛置业有限公司提出的请求作为反诉处理。本案现已审理完结。 原告广元市利州市场开发有限公司向本院起诉请求：1、被告向原告交付广元市利隆服装批发商城第三层还建房1706.18㎡，向原告交付广元市利隆服装批发商城第二层还建房137.6㎡，向原告交付广元市利隆服装批发商城第一层还建房1035.78㎡，以上合计2879.56㎡，并依法为原告办理以上还建房产权手续；2被告承担诉讼费、公告费等原告为实现债权而发生的费用（第一层暂估价值1035.78㎡×30000元=31073400元，第二层暂估价值137.6㎡×20000元=2752000元；第三层暂估价值1706.18㎡×10000元=17061800元，合计50887200元）。 事实与理由： 原告依法取得广元市利隆服装批发商城土地使用权、房屋所有权，系该商城市场经营管理业主，后向其他自然人出售部分房屋，并办理相关产权手续。后广元市利隆服装批发商城受“5.12”地震影响成为危房，原告申请项目重建，2011年《广元市人民政府研究土地管理及规划建设有关问题的会议纪要（广府阅[2011]××号）》决定对该片区进行改造重建。被告系广元市利隆服装批发商城开发的开发商。 2012年9月28日，原告与被告签订《利州市场灾后重建协议》，达成合作开发协议：“双方联合报批报建，按照本协议约定各自分工负责，由乙方具体负责实施项目，按照本协议约定分配利润和承担亏损的方式合作”。协议约定：原告以在广元市利隆服装批发商城拥有的有使用权证的土地和有所有权证的房屋面积约1100㎡和第三层营业房1810㎡投资，按原位置、功能、面积还建同等面积，该项目工程完工后，甲方占有该项目5%的利润分配（包括亏损承担）。同日，原告与被告签订《补充协议》，甲方办有国有土地使用权和房屋所有权证面积的1100㎡的还建方式变更为支付赔偿金1200万元。双方合作履行了《利州市场灾后重建协议》约定的其他义务。后广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会通过招标，确定被告作为重建项目开发企业，2013年12月12日双方签订《广元市利隆商城片区连片改造项目开发还建框架合同》。2018年10月15日重建项目已经竣工验收。按照《利州市场灾后重建协议》及《补充协议》约定，根据实际情况，被告应当向原告交付第三层还建房1706.18㎡。原告在原商场第一层拥有产权证书和无产权证书房屋1035.78㎡，在第二层拥有无产权证房屋137.6㎡。按照《利隆商城规划片区连片改造项目开发还建框架合同》约定，被告作为开发企业，依据产权置换“按照1:1的比例进行还房”规定，被告应当“参考被拆迁房屋原楼层、原朝向和原位置”向原告交付第二层和第一层还建房。原告要求被告交付上述被拆迁还建房屋，被告置之不理。 被告广元一盛置业有限公司答辩称，1、原告主张的还建第三层1706.18平米的房屋是属于没有权属证书的房屋，也未按照2011年24号政府文件经过城建国土等部门进行认定。如果抛开灾后重建协议谈1706.18平米的还建，原告起诉的基础事实不成立。且这1706.18平米的房屋被原告以抵押担保、抵偿、法院查封等方式进行了处分，不具备交付原告的条件，需待原告将房屋上加载的权利处理完毕，被告可以按照灾后重建协议进行交付；原告主张的第二层的137.6平方米及一层的1035.78平方米均没有任何依据，不存在房屋或权属证书，原告无权主张这部分权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告广元市利州市场开发有限公司提交的证据包括： 第一组、原告营业执照、原告法人身份证、原告法人身份证明。 证明目的：原告主体适格。 第二组、被告企业信息。 证明目的：被告主体适格。 第三组：国有土地使用证（广国用[2003]字第××××号）、原告房产权证书、广元市商务局关于建设秦巴片区服装皮革商贸集散中心的批复（广商发[2012]×号）、广元市商务局关于同意秦巴片区服装皮革商贸集散中心更名的批复（广商发[2014]×××号）。 证明目的：1、原告享有广元市利隆服装批发商城土地所有权；2、原告办理商城第三层房屋和商城第一层房屋所有权证；3、原告经主管部门批准具有商城经营管理权；4、2014年10月28日秦巴片区服装皮革商贸集散中心更名为广元义务国际小商品城。 第四组、企业投资项目备案通知书（备案号：川投资备[5108000707251]××××号）、地震破坏房屋拆除通知书（第**）、广元市城乡规划建设和住房保障局关于拆除改造利隆服装批发商城意见的报告（广规建住[2011]×××号）、广元市城乡规划建设和住房保障局关于利隆服装批发商城重建有关问题的请示（广规建住[2012]×××号）、广元市人民政府研究土地管理及规划建设有关问题的会议纪要（广府阅[2011]××号）、广元市人民政府研究规划建设及土地管理有关问题的纪要（广府阅[2012]××号）。 证明目的：1、2007年7月25日，原告利隆服装批发商城改造项目通过广元市发展和改革委员会备案；2、利隆服装批发商城改造由原告发起并经广元市城乡规划和住房保障局报请广元市人民政府纳入拆除重建范围；3、广元市人民政府会议纪要同意利隆服装批发商城改造。 第五组、利州市场灾后重建协议、补充协议。 证明目的：1、2012年9月28日原被告签订《利州市场灾后重建协议》，确定合作方式，双方联合报批报建，按照本协议约定各自分工负责，由被告具体负责实施项目，按照本协议约定分配利润和承担亏损的方式合作；2、原告以在广元市利隆服装批发商城拥有的有使用权证的土地和有所有权证的房屋面积约1100平方米和第三层营业房1810㎡投资，按原位置、功能、面积还建同等面积，该项目工程完工后，原告占有该项目5%的利润分配（包括亏损承担）；3、被告承担负责改建项目及全部开发建设费用；4、同日，原告与被告签订《补充协议》，原告办有国有土地使用权和房屋所有权证面积的1100平方米的还建方式变更为支付赔偿金1200万元。 第六组、广元市利州市场开发有限公司关于筹建规划拆迁改造片区业主委员会的请示（广利市司发[2012]××号）、广元市利州区人民政府公文处理笺、业主委员会备案登记表、利隆商城规划片区业主委员会第一次代表大会正副主任选举结果确认书、广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会关于市场停业搬迁过渡补偿问题会议决议的公示、广元市利州区利隆商城规划片区连片改造项目招商方案（广利业委[2013]××号）、中标通知书、广元市利隆商城片区连片改造项目开发还建框架合同、广元市发展和改革委员会企业投资项目备案通知书（备案号：川投资备[51080014102401]××××号）。 证明目的：原告牵头成立的广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会为利隆商城片区改造项目业主；2013年5月30日，广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会发布关于市场停业搬迁过渡补偿问题会议决议的公示，明确产权面积置换原则为1:1比例还房，按业主原有朝向、楼层、位置相近的条件下拟定还房方案；2013年11月8日，广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会发布改造项目招商方案；2013年12月1日被告中标成为利隆商城片区改造项目开发企业；2013年12月12日，被告与广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会签订《广元市利隆商城片区连片改造项目开发还建框架合同》，明确开发还建事宜和双方的权利义务；2014年10月24日，被告进行项目建设备案。 第七组：广元市房屋面积测绘计算书（天骏房测[2013-09-15]）、广元市利州市场开发有限公司（利隆商城）一楼房产出售情况表。 证明目的：1、2103年9月15日，四川省天骏测绘有限责任公司受广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会、广元市利州区南河街道办事处委托，对利隆服装批发商城一层进行房屋面积测绘；经测绘确认广元市利隆服装批发商城第一层建筑总面积3494.22㎡，其中营业房建筑面积2537.49㎡；营业房（商城内通道）956.73㎡；原告出售给其他业主建筑面积2458.44㎡，剩余第一层建筑面积1035.78㎡归原告所有。 第八组、广元市利州市场开发有限公司与赵波房屋租赁合同、广元市土地房屋征收拆迁办公室文件（广征拆[2016]××号）、二楼平面图纸。 证明目的：1、原告在广元市利隆服装批发商城第二层拥有无证房屋2间，每间面积为3.8114m×7m×1间=26.68㎡，合计53.36㎡；2、原告第二层无证房屋租赁给赵波使用的情况；3、广元市土地房屋征收拆迁办公室等向广元市人民政府报告义务国际小商品城被拆迁补偿范围，包括原告租赁给赵弦、李明芳使用的两间房屋；4、原告在第二层拥有四个楼梯间，建筑面积分别为3.6m×5.4m×2间=38.88㎡和3.6m×6.3m×2间=45.36㎡，面积合计84.24㎡。 第九组、核工业西南勘察设计研究院有限公司鉴定报告（核西院鉴[2010]第××号）、广元市城市规划建设和住房保障局关于利隆服装批发商城办证申请的回复、广元市一盛置业有限公司与广元市利州区市场开发有限公司及广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会就原利隆商城片区改造项目财务清算意见。 证明目的：1、广元市利隆服装批发商城第三层办理房屋产权证建筑面积996.18㎡，未办理房屋产权证证建筑面积1810㎡，合计建筑面积2806.18㎡，归原告所有。2、2018年7月16日，被告确认第三层还建房屋面积1810㎡；3、被告应当按照协议约定向原告交付还建的第三层房屋面积应当为1706.18㎡（第三层总面积2806.18㎡，减去协议约定进行货币补偿1100㎡）。 第十组、广元市人民政府关于印发《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》的通知（广府发[2011]24号）。 证明目的：《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第十三条规定“被征收房屋以权属证书载明的用途、面积为准，被征收人认为被征收房屋实际面积与被征收房屋证载面积不符的，以实际测绘面积为准”；第二十九条第三款规定“被征收房屋为经营性用房，按照被征收房屋建筑与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房”；第二十九条第八款规定“还房为经营性用房的，被征收人实际选择的还房面积与被征收房屋面积之差，按所还经营性用房的市场价结算差价”；第三十二条规定“调换房屋的产权手续，在被征收人入住后1年内，由房屋征收部分统一按以下原则办理：（一）被征收房屋产权手续齐全的，按照原用途、性质办理产权手续。（二）被征收人房屋产权手续不齐全的或无产权手续的，根据住建、国土、城管部门认定处理意见，按照相关规定办理产权手续”；原告被拆迁无产权证营业用房应当按照上述规定进行拆迁补偿。 被告广元一盛置业有限公司质证认为，1、原告提交的第三组证据中的土地使用权证、房产证的三性无异议，这组证据中反映出原告房屋的面积是准确的，但原告主张权利都的不包含在这个权属证书中。2、备案通知书的真实性无异议，对合法性和关联性有异议，备案通知是2007年7月25日，有效期按照规定应当是1年，备案证书不能作为这个项目的备案依据，对拆除通知书三性无异议，这也是本案灾后重建协议的表述来源，当时房屋在灾后受损属于D级危房应当拆除。3、建设局264号文件、273号文件，市政府71号纪要这三份三性无异议，这三份证据均清楚表述了涉案片区的开发建设是否享受什么政策是由政府主管部门提出的建议，264号提出享受旧城改造政策，273号该项目的拆除是以地震房屋破坏拆除通知书为准，可以享受棚户区改造政策，因此可以看出案涉片区的改造政策的享受与原告无关，是政府确定的一项实用性政策，但这并不改变原被告双方实质的权利和义务。4、灾后重建协议及同一天的补充协议，三性均无异议，协议中清楚的表述原告拥有的资产约为3000平方米的物业，有证约1100平方米，其余属于无证面积。在协议中明确约定利州市场应当承担的委托代理义务。5、对2012年19号文件的三性均有异议。对业委会备案登记表真实性合法性无异议，对业委会的选举结果的真实性合法性无异议，对业委会的共识真实性合法性无异议，对招商方案的真实性合法性无异议，但是这组证据与原告本诉没有关联性，对原告的证明目的有异议。6、对2013年12月12日还建框架合同三性无异议，但该协议与原告主张的权利没有关联性，原被告之间应当按照双方的特别约定处理。7、对一盛公司备案通知书三性无异议。对四川天骏测绘公司的报告书三性有异议，报告的来源不合法，这份报告是业委会单方委托的计算报告，不属于测绘报告，他的数据来源于业委会和办事处提供的，在报告中与本案有关的就是平面图记载的通道，实际上是院坝，只是在三楼屋顶有采光瓦，通道是利隆市场必须进出的通道，应该公摊给这些房屋了，所以我们认为原告以这个测绘报告计算的面积来主张权利依据不充分。8、对赵波的租赁合同三性有异议，证明目的有异议，这份协议不能证明原告拥有产权证之外二楼的房屋，对政府的成本核算报告三性无异议，但是与本案原告主张权利没有关联性，对平面图纸三性有异议，因为图纸是原告单方绘制的。9、对鉴定报告真实性、合法性无异议，但是与原告主张权利没有关联性。对建设局的回复，只是对三楼也就是案涉的1706平方无证的部分要求补证的回复，也不涉及到这之外的权益问题。10、对财务清算意见的三性无异议，这确实是我们一盛公司形成的，反映了双方权利义务的往来，同时该证据也可以说明第三人在陈述中的观点，即本案原告与两位第三人身份是混同的，债权债务并不独立而是纳入统一结算。11、对政府的24号文件三性无异议，本案工程享受的是旧城改造，原告与被告直接是建立了拆迁补偿关系，并没有经过政府的征收补偿，按原告的观点应该找政府补偿。按协议32条相关规定，对无证需要经过住建、国土等部门确认财产认定的存在。 被告广元一盛置业有限公司提交的证据包括： 第一组证据 1、2012年9月28日《利州市场灾后重建协议》； 2、2012年9月28日《补充协议》； 3、2012年10月8日《补充协议》； 4、2013年4月1日《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁过渡补偿、装修补偿协议》； 5、2013年12月12日《广元市利隆商城规划区连片改造项目开发还建合同》； 6、2013年12月28日《广元市利隆商城连片改造项目》合同编号：（2013）还建07号； 7、2013年12月28日《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁过渡临建补偿协议》； 8、2013年12月28日《补充协议》； 9、2015年9月13日《备忘录》； 证明目的： （1）2012年9月28日《利州市场灾后重建协议》、2012年9月28日《补充协议》、2012年10月8日《补充协议》、2013年12月28日《补充协议》、2015年9月13日《备忘录》是确定原告广元市利州市场开发有限公司、被告广元一盛置业有限公司之间的权利义务关系的有效协议； （2）2013年4月1日《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁过渡补偿、装修补偿协议》、2013年12月12日《广元市利隆商城规划区连片改造项目开发还建合同》、2013年12月28日《广元市利隆商城连片改造项目》合同编号：（2013）还建07号、2013年12月28日《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁过渡临建补偿协议》是为了统一推进工作而签署，没有实际履行，不作为明确双方权利、义务的法定依据； （3）根据《利州市场灾后重建协议》的确认，原告方在利隆服装城自身有约3000平方米的物业，其中办有国有土地使用权证书的面积约为1100平方米，有证面积中一楼为35平方米，三楼为996.18平方米，有证面积双方同意货币补偿1200万元；其他建设面积约为1810平方米，双方同意在新建商城中统一还建1810平方米；另一楼有临时建设面积约500平方米，系原告（甲方）搭建的，原告同意无条件拆除，不要求任何补偿；除此之外，广元市利州市场开发有限公司在利隆商城并无其他能够纳入补偿的合法有效的房产（资产）。 第二组证据： 10、2015年7月13日贺廉理与胡春林达成的《借款协议》； 11、2015年11月8日广元市利州市场有限公司向胥克平、张怀菊夫妇借款100万元《承诺》； 12、2015年12月15日广元市利州市场开发有限公司向常明连等10人借款297万元的《借款抵偿协议》； 13、2015年12月21日广元市利州市场开发有限公司向王兴林借款100万元《借条》； 14、2016年1月10日广元市利州市场开发有限公司向赵金勇借款52万元的《借款抵偿协议》； 15、2016年3月2日广元市利州市场开发有限公司向何宁借款100万元的《承诺》； 16、2016年6月3日贺廉理向赵华英借款35万元，用50平方米担保的《借款抵偿协议》； 17、2018年1月21日广元市利州市场开发有限公司将三楼还建房屋中100平方米出售给费晓光的《房产买卖协议》； 18、2018年9月10日广元市利州区人民法院（2018）广利州川Ｈ×××××执字第1634号协助执行通知书。 证明目的： （1）原告广元市利州市场开发有限公司用还建的1810平方米房屋中的100、200、200平方米分别作为抵押担保，分别向胡春林、张怀菊（胥克平）、王兴林各借款50、100、100万元，并承诺到期不还，用上述房屋抵偿，出借双方共同到广元一盛置业有限公司申请协助配合； （2）原告广元市利州市场开发有限公司分别将还建的1810平方米房屋中的540平方米、100平方米、100平方米、200平方米、50平方米、80平方米分别处置给常明连（10人）、费晓光、赵金勇、何宁、赵华英、龚锦等人，在行为发生时处置双方均一同到广元一盛置业有限公司要求一盛公司给予协助配合； （3）2018年9月10日广元市利州区人民法院（2018）广利州川Ｈ×××××执字第1634号协助执行通知书要求协助冻结财产； （4）上述资产抵押、抵偿（处置）、查封等共计约1770平方米的房屋，由于还建的房屋1810平方米为一个整体，需待上述各方权利主体与广元市利州市场开发有限公司达成一致意见后，各方共同到广元一盛置业有限公司办理相关手续后方可交付。 原告广元市利州市场开发有限公司质证认为，1、灾后重建协议及两个补充协议，其真实性无异议，但灾后重建协议并没有实际履行，被框架协议替代，因此协议是无效协议。2、对4-7号证据，在2013年12月28日的补充协议中，双方也进行了确认，这四份协议是一盛公司自己的工作需要签订的无效协议。补充协议核心就是解决这个问题，这部分协议已作废，也被框架协议代替。3、备忘录，实际上仍然是对2013年12月28日补充协议的完善，解决的还是利州市场灾后重建的事情，更重要的是在协议中并没有明确原告同意不接受业委会与被告签订的框架协议，并没有放弃这块权利，因此该备忘录对业委会代表全体业主发出招标邀请的事项，不论是从主体还是合同先后顺序还是业委会代表业主的全体关系来说都无法否认，因此，原告并没放弃作为业主享有的权利。4、针对第二组证据，只有被告履行了担保义务以后可以履行抗辩权，合同有相对性，该给我还建的房屋如果有障碍或者瑕疵可以通知我由我来协商处理，而不能作为拒绝交付房屋的理由，如果有法院生效执行文书可以配合法院完成执行事项，将人民法院已经执行的房屋告知我扣减相应的面积。至于我和第三方形成的借贷关系、承诺抵偿是我与第三方的独立民事行为，在人民法院没有作出生效判决之前还是属于待确认的事实，因此被告不能就拒绝向我履行支付义务。 根据双方当事人的举证、质证，本院认定本案的基本事实是：2011年，广元市人民政府以《广元市人民政府研究土地管理及规划建设有关问题的会议纪要（广府阅[2011]62号）》决定对南河小商品市场片区进行拆除改造，经广元市城乡规划建设和住房保障局认可由原告作为拆迁改造业主，负责南河小商品市场片区改造工作。2012年9月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《利州市场灾后重建协议》，协议第二条约定“双方联合报批报建，按照本协议约定各自分工负责，由乙方具体负责实施项目，按照本协议约定分配利润和承担亏损的方式合作”。第三条第一款约定“甲方办有国有土地使用权和房屋所有权证书的面积1100平方米，乙方在重建后按原位置、功能、面积还建等同面积”“乙方拆除还建甲方三层营业房1810平方米”“该项目工程完工后，甲方占有该项目5%利润分配（包括亏损承担）”，第四条约定“由甲方负责协调将宗地周边幼儿园、广元市地方电力公司办公楼及附属面积争取纳入统一改扩建”“如甲方协调促成统一规划和由乙方开发建设的，乙方向甲方支付劳务报酬及协调费共计人民币500万元。支付方式:1)在签订完毕前三家业主（元坝电力公司、皇佳幼儿园、晋蜀宾馆）的拆迁赔偿合同后支付200万元;2)在前3家业主拆迁完毕两证收缴后的30日内支付300万元”。同日，双方签订《补充协议》，约定将重建协议的第三条第一款款变更为“甲方原有有证房屋约1100平方米房屋拆迁现金赔付人民币1200万元……”。同年10月8日，双方再次签订《补充协议》，约定“1、拆迁安置补偿协议的主要条件和内容须经双方协商一致。乙方可以按照甲方与第三方签订安置补偿协议条款向第三方支付拆迁安置补偿款项。2、本补充协议与《利州市场灾后重建协议》具有同等的法律效力”。2013年4月11日，广元市利州区人民政府、广元市工商局、广元市商务局发布《关于南河小商品市场利隆商城规划片区整体搬迁公告》（第5号），决定对南河小商品市场利隆商城规划片区进行改造。2013年12月12日，经过公开招标，被告与第三人广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会签署了《广元市利隆商城规划区连片改造项目开发还建框架合同》，第三人贺廉理作为业主委员会主任在合同上签字。合同约定该项目名称定为“南河利隆小商品城市场连片改造项目”，“整个改造片区的拆迁安置补偿合同由甲方负责具体谈判和协调工作，乙方委派人员参与，最终合同条件由甲方根据本合同和相关政策确定，合同文本由乙方准备，合同由乙方签署，合同的权利和义务由乙方享有和承担”。2013年12月28日，被告作为拆迁人与原告作为被拆迁人签订《补充协议》，内容为“1、双方确认2012年9月28日签署的《利州市场灾后重建协议》、同日签署的《补充协议》、2012年10月8日签署的《补充协议》是明确双方权利义务的基础。2、2013年12月28日签订的《广元市利隆商城连片改造项目房屋还建合同》是为了统一该片区改造还建而签署的形式上的协议，该协议不作为确认双方权利义务的依据。3、以广元市利州市场开发有限公司名义签署的协议包括了法定代表人贺廉理以个人名义持有在该片区的房屋和土地，不再另行补偿和还建。”2015年9月13日，原被告签订《备忘录》，内容为“1、双方确认2012年9月28日签署的《利州市场灾后重建协议》、《补充协议》和2012年10月8日签署的《补充协议》作为双方明确权利和义务的最终协议，是双方实际履行的真实协议。2、双方确认2013年12月28日签署的《房屋还建合同》（合同编号：（2013）还建××号）、《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁、过渡、临建补偿协议》是为了统一推进拆迁工作而签署的，该协议没有实际履行，不作为双方权利义务的确定依据。3、双方确认2013年4月1日签署的《广元市利隆商城规划片区改造项目房屋拆迁货币补偿合同》（合同编号：（2013）拆补第1号）、《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁、过渡、临建补偿协议》是基于对整个项目拆迁补偿成本的财务审计而签署的协议，该协议不作为双方实际履行的协议，不作为明确双方权利义务的法定依据。4、除本协议明确表述的协议以外，双方对截止本备忘录签署之日之前的所有其他协议、合同、补偿协议、类似协议的法律文件均声明作废，不作为明确双方权利义务的依据。” 庭审中，被告提供了因原告在外借款或因其他债务，被告担保、抵偿或被法院要求协助执行的相关证据：1、2015年7月13日，贺廉理与胡春林达成《借款协议》，被告担保，在胡春林处借款50万元，原告以其在被告处100平方米营业房抵押担保；2、2015年11月8日，原告向胥克平、张怀菊夫妇借款100万元《承诺》；3、2015年12月15日，原告向常明连等10人借款297万元的《借款抵偿协议》；4、2015年12月21日，原告向王兴林借款100万元《借条》；5、2016年1月10日，原告向赵金勇借款52万元的《借款抵偿协议》；6、2016年3月2日，原告向何宁借款100万元的《承诺》；7、2016年6月3日，贺廉理向赵华英借款35万元，用50平方米担保的《借款抵偿协议》；8、2018年1月21日，原告将三楼还建房屋中100平方米出售给费晓光的《房产买卖协议》；9、2018年9月10日，广元市利州区人民法院（2018）广利州川Ｈ×××××执字第1634号协助执行通知书，要求被告协助冻结应支付给原告的744693元的款项。 被告开发的案涉项目名称现为广元义乌国际小商品城，被告已于2018年11月公告交房。 本院认为，原被告签订的《利州市场灾后重建协议》，既有关于整个项目的合作开发的内容，又有原告作为业主就其被拆迁房屋由被告作相应还建的约定，因此，原告作为案涉项目业主之一，有权主张与还建有关的权利。 被告对在三楼还建原告1706.18平米的商业用房没有异议，只是认为原告已以抵押、抵偿、法院查封等方式进行了处分，被告不具备交付原告的条件，需在解除权利限制后才能移交。对此，根据被告提供的证据和原告的抗辩，本院认为，被告应还建原告三楼1706.18平米的商业用房，但因原告在外借款以被告还建房屋作为抵押或抵偿，涉及第三方的利益，包括借还款情况、抵押登记及抵偿的效力等，故在还建过程中，原告应与被告及第三方协商一致，作出相应的处理。 本案争执的重点在于被告是否应还原告所称的无证房第二层137.6㎡及第一层1035.78㎡。 本院认为，利隆商城前期为原告与被告商业合作改造，后通过政府纳入旧城改造。虽改造的方式发生变化，但原被告的合作模式并没有变化。根据2015年9月13日双方签订的《备忘录》，确认双方权利义务的协议仍为2012年9月28日签署的《利州市场灾后重建协议》、《补充协议》和2012年10月8日签署的《补充协议》，这些协议均在利隆商城纳入旧城改造前签订。因此，原告认为在框架协议签订后，《利州市场灾后重建协议》已实际作废的观点不成立。 根据《利州市场灾后重建协议》，被告除向原告就其有证房屋补偿1200万元外，还另向其还建三楼房屋。根据《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第十三条关于“被征收房屋以权属证书载明的用途、面积为准，被征收人认为被征收房屋实际面积与被征收房屋证载面积不符的，以实际测绘面积为准”，第三十二条关于“调换房屋的产权手续，在被征收人入住后1年内，由房屋征收部分统一按以下原则办理：（一）被征收房屋产权手续齐全的，按照原用途、性质办理产权手续。（二）被征收人房屋产权手续不齐全的或无产权手续的，根据住建、国土、城管部门认定处理意见，按照相关规定办理产权手续”的规定，被征收房屋以有证房屋记载的面积、用途确认；在有证房屋发生实际面积和记载面积不一致时，以实测面积为准；对无证或手续不全的，要经过住建、国土、城管部门的认定。原告认为其在二楼和一楼有无证房屋（过道等），但其主张缺乏住建、国土、城管部门的认定，且被告已就其无证部分同意在三楼还建，同时，在被告作为开发商拆迁过程中，就其作为业主也没有提出过异议，故其主张还建二楼一楼部分房屋的请求不成立。至于被告作为开发商在利隆商城作为旧城改造的过程中享受的相关政策，与原告无关。 综上，原告主张由被告还建案涉房屋二楼一楼的部分房屋的请求不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告广元一盛置业有限公司在本判决生效后三十日内向原告广元市利州市场开发有限公司交付广元义乌国际小商品城第三层还建房1706.18㎡； 二、驳回原告广元市利州市场开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费296236元，财产保全费5000元，由原告广元市利州市场开发有限公司承担251236元，被告广元一盛置业有限公司承担50000元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院提起上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  夏茂中 审 判 员  熊剑洪 人民陪审员  张德义 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  王汇锋