宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书 （2018）宁0122民初5933号 原告：贺兰县鑫和物业服务有限公司，统一社会信用代码×××，住所地宁夏回族自治区贺兰县。法定代表人：赵金河，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢丽静，贺兰县城关法律服务所法律工作者。被告：藏留成，男，汉族，1956年7月18日出生，身份证号码×××，河南省驻马店市人，小学文化，退休职工，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与被告藏留成物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的委托诉讼代理人谢丽静、被告藏留成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贺兰县鑫和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告物业费3451元，违约金3146元，合计6600元；2.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2009年10月1日，原告贺兰县鑫和物业服务有限公司与贺兰县物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同中规定：物业费标准多层住宅0.4元/㎡/月， 2012年12月21日，贺兰县经济发展和改革局文件规定其多层住宅物业费标准0.42元/㎡/月（上下浮动20%）。被告系业主，面积90.59㎡。合同生效后原告为被告提供物业服务和管理，被告在享受原告的物业服后却不按时交纳物业服务费，现仍欠交2012年3月30日至2018年9月30日期间物业费3451元，根据《物业服务合同》第八章第26条约定，被告应当向原告支付违约金3149元（3451元乘以万分之五乘以1852天）。合同履行后，原告按照约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催要无果，根据相关法律规定，原告依法起诉至人民法院，请求人民法院判如所请。被告藏留成辩称，我是业主，现就未支付该小区物业管理费的原因及情况做以下说明。1、我们小区业主花钱买的公摊面积，他（物业公司经理）为什么私自给他儿子盖成营业房做成五金商店。2、我于2010年7月入住该小区，自原告接管该小区后，物业服务从未到位。3、消防安全通道长期围堵，一旦发生火灾后消防车和消防人员都无法到达现场救灾，我曾多次与该物业沟通均未得到改善。4、小区内绿地部分己被更改为该物业公司有偿停车位，物业公司未与任何一户业主进行沟通，业主无法认同。5、小区内绿化长期无人管理，杂草丛生，房前树木长期无人修剪，长的杂乱无章，无人管理。6、自该物业公司接管后直至起诉前，小区内的垃圾都是一周以上才会进行一次清理转运，小区内多半都是生活垃圾，尤其夏天，小区内臭气熏天，到处垃圾。家庭是每个人心灵的港湾，是一个让人身心愉悦舒适的地方，可是如此的环境和味道我们又如何能够心情舒畅，这样的环境和味道怎么可能不对大家的身体造成伤害。物业公司应为社区物业管理服务公司，原告如此的服务和心态，怎样能够心甘情愿的为其缴纳物业管理服务费。我们是住宅小区，不是加工厂，赵金河所管辖的物业小区的所有垃圾箱都在我们小区制作喷漆，造成我小区窗户无法开。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、《物业服务合同》原件一份，《贺兰县经济发展和改革局文件》原件一份、《鑫和物业服务有限公司合同备案表》原件一份，《服务价格登记备案证副本》一份，欲证明原告于2009年10月1日与贺兰县物业管理中心签订物业服务合同，并登记备案，由原告为被告所在小区提供物业服务，其收费标准为每平米每月0.4元，2012年12月21日贺兰县经济发展和改革局规定其收费标准为0.42元每平米每月，上下可浮动20%，原告按照0.5元收费的事实。 经当庭被质证，被告对该组证据有异议，认为物业标准制定并未经过业主的同意，也未询问过业主的意见。本院认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，证据效力本院予以采信。证据二、照片打印件六张。欲证明原告以张贴催费通知的形式向被告催收欠交物业服务费，被告至今没有缴纳，以及原告为被告所在小区提供物业服务的事实。经当庭质证，被告对该证据不认可。本院认为，该证据中的催费通知书虽系物业公司单方做出，不能证明原告已将该通知书送达至被告和在催费通知书中记载的时间向被告进行催交的事实，但庭审中被告认可原告曾向其催交过物业费；该证据中的物业服务照片反映了原告的日常物业服务工作，能够证明原告的证明目的；该组证据具有真实性、合法性、关联性，证据效力本院予以采信。证据三、照片七张，情况说明一份，欲证明被告所在小区2009年至今的现状以及改变的情况，还证明被告所提出的西面消防通道以及搭建的西门房是与西门的五金店进行互换，因该小区业主常年不交物业服务费，导致该小区无法雇佣保安，西门房与五金商店进行互换，由该商店负责西门夜间以及早晨开关门安全，该商店也不向原告公司交纳任何租赁费，原告也不为其支付看门工资的事实，照片中四张照片主要证明被告在其单元门口堆放杂物，致使原告公司无法为该小区绿地进行补种，并且被告的堆放导致不卫生等情况的事实。经当庭质证，被告对该组证据中情况说明不认可，对照片中西门的照片真实性认可，对堆放杂物的照片认可。本院认为，该组证据中的情况说明为原告单方面对世纪天鸿小区现状的说明，因被告有异议，证据效力本院不予采信；对反映西门状况的照片，因被告无异议，证据效力本院予以采信，但是该证据的证明目的并不能从照片中反映出来，故该照片的证明目的本院不予采信；被告门口堆放杂物的照片，因被告无异议，证据效力本院予以采信。为查明本案事实，本院依被告的口头申请依职权拍摄小区环境现状照片五张，经当庭质证，原被告均无异议，证据效力本院予以采信。本院经审理认定事实如下： 2009年10月1日，原告与物业管理中心签订了《物业服务合同》，合同约定由选聘原告对小区提供物业管理服务。同时约定物业费收费标准为，多层住宅0.40元/㎡/月，业主逾期缴费按5‰支付违约金。2012年12月21日，贺经改发（2012）390号文件，规定自2013年1月1日起，物业服务项目收费标准为，每月每平方米0.42元，上下可浮动20%。原告根据上述文件规定的标准向被告收取物业费的标准为2013年1月1日前，每平米每月0.4元，2013年1月1日以后为每平米每月0.5元。被告系房屋业主，房屋建筑面积为90.59㎡，自2012年3月30日起至2018年9月30日期间，经原告催要未在限定期限内交纳物业费。现原告诉至本院，请求判如所请。另查明：被告所居住小区，存在房前树木无人修剪，遮挡一楼业主阳光的状况；该小区存在将规划、种植的绿地改为停车场的状况。还查明，被告在其住房北侧公共绿地内长期堆放部分物品。本院认为，原告与贺兰县物业管理中心签订前期物业服务合同，由原告对小区提供物业管理服务，该合同合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的前期物业服务合同及贺兰县经济发展和改革局下发“的贺经改发〔2012〕390号”文件证实，原告物业服务收费标准在2012年3月30日至2012年12月30日期间为0.4元/月/㎡，在2013年1月1日至2018年9月30日期间为0.5元/月/㎡，该物业费收费标准符合合同约定和法律规定。关于违约金，原告鑫和公司与贺兰县物业管理中心签订的前期物业服务合同中虽然约定了业主违反合同的违约责任以及承担违约金的计算方式，但未约定物业费交纳时间，原告依此合同约定诉讼要求被告交纳违约金，无事实与法律依据。针对被告抗辩拒交物业费的理由，本院分析认定如下：1、（物业公司经理）私自在小区土地上给他儿子盖成营业房做成五金商店的问题。因该问题系侵权或其他法律关系，不属于本案调整的范围，原告应另行诉讼或向行政执法机关申请解决。2、自原告接管该小区后，物业服务从未到位；小区内绿地部分己被更改为该物业公司有偿停车位；小区内绿化长期无人管理，房前树木长期无人修剪等问题，经本院查明，被告所居住小区，存在房前树木无人修剪，遮挡一楼业主阳光的状况；还存在原告将规划、种植的绿地改为停车场的状况。该状况应认定原告物业服务有瑕疵，原告应承担一定的法律责任，本院酌情扣减原告7%的物业服务费。对原告将该小区规划、种植的绿地改为停车场的情况，被告也可以向物业行政主管部门申请解决。3、消防安全通道长期围堵的问题，不属于本案调整的范围，原告应向有关行政执法机关申请解决。4、原告每一周以上才清理一次垃圾的问题，因被告未举证证明，本院不予采信。综上所述，关于原告要求判令被告支付原告物业费3451元，违约金3146元，合计6600元的诉讼请求，本院支持被告支付原告物业费3209元，驳回原告要求被告支付违约金3146元的诉讼请求。物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如该小区的业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告藏留成向原告贺兰县鑫和物业服务有限公司支付2012年3月30日至2018年9月30日期间物业管理服务费3209元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告贺兰县鑫和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告贺兰县鑫和物业服务有限公司负担13元，被告藏留成负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。     审判员 闫生利                                                             二〇一八年十二月十九日                           法官助理孟翠花书记员 郭颖   附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。