广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7062号原告：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇同茂村“八十亩”。法定代表人：蔡锦文，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。被告：邹剑庭，男，1962年6月19日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：夏远红，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄福龙，广东广瀚律师事务所律师。原告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司诉被告邹剑庭房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨新华、钟燕飞及被告的委托诉讼代理人夏远红、黄福龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2014年4月28日签订的回购协议书；2.请求判令被告立即向原告返还款项765872.19元并支付违约金300000元。庭审过程中，原告增加一个诉讼：请求解除原、被告双方签订的还款协议书。事实和理由：原、被告于2012年10月14日签订了中山市商品房买卖合同，约定由被告购买原告开发的坐落于中山市××镇同茂村“八十亩”御京明珠花园首层12卡的商铺，购房总价为1863000元。被告后因资金周转原因向原告提出回购商铺。2014年4月28日，原、被告双方签订回购协议书，约定由原告向被告回购位于中山市××镇××“××”××明珠花园××商铺12卡；双方确认截止至2014年4月28日该房产在中山市东升镇农商银行（以下简称为农商银行）剩余按揭贷款本金为854708.86元，被告所欠供款为35000元，合计889708.86元，另被告尚欠原告款项233838元；原告以被告名义向农商银行归还该房产的欠款及2014年4月28日至2015年4月27日期间的每月供款，被告在此期间协助原告办理注销备案登记及房产抵押登记；如被告拒不协助原告办理相关回购手续，视为被告违约，被告须向原告支付违约金300000元；等等。协议签订后，原告依约向银行支付供楼款并支付了回购款130000元，但被告未依约履行协议约定事项。2017年1月18日，原、被告双方再次协商房产回购事宜，并签订了还款协议书，确认原告已向被告支付了130000元回购款，尚欠回购款568162元，并进一步明确分期支付回购款的期限和条件以及违约条款。2017年1月19日，原告向被告支付回购款100000元。此后，原告多次催促被告履行合同义务并委托律师事务所发函催促，但被告一直未有履行配合办理注销商品房买卖合同备案登记及注销抵押登记等合同义务，导致该房产被法院查封，客观上无法实现产权转移登记，合同无法履行。截至目前，原告已依约向银行支付供楼款302034.19元，并依约向被告支付了回购款230000元，加上被告欠原告款项233838元，合计765872.19元。被告拒不履行合同义务的行为已经构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现且权益受损。为此，原告特依法诉至法院，望判如所请。被告辩称，同意解除还款协议书，但不同意解除回购协议书及赔偿违约金，理由如下：被告与原告的法定代表人蔡锦文是好朋友关系，通过蔡锦文的游说和推荐，被告向原告购买了一套商品房（御京明珠花园X幢X房）和一套商铺（御京明珠花园首层X卡）并于2012年10月14日签订了销售合同，其中商铺购房总款为1863000元，首期款932000元，按揭贷款931000元。被告交付了首期款后于2013年1月24日将涉案商铺抵押给了农村信用社（现更名为农商银行）办理按揭贷款手续，贷款金额为931000元。后由于被告生意亏损还拖欠了中国银行贷款203361元、工商银行按揭贷款321653.46元、农业银行的信用卡贷款63613元，经济特别困难，无能力按约定向银行还贷，故被告找到蔡锦文协商回购。被告主要目的是原告回购后返还首期款用于偿还上述债务。经多次协商后，原告同意回购商铺。2014年4月28日，双方经协商一致后签订了回购协议书，约定：1.截止至2014年4月28日，被告欠银行按揭贷款854708.86元，拖欠银行供房款35000元，共计889708.86元，由原告负责支付；2.截止至2014年4月28日，被告已付原告首期款932000元，尚欠原告233838元，抵扣后原告应返还回购款698162元给被告；3.原告于2014年4月28日至2015年4月27日期内应向农商银行还清按揭贷款，被告5个工作日内协助原告办理注销房产抵押登记手续和注销备案登记；4.原告向农商银行付清按揭款回购后，被告必须在约定期限内协助原告处理该房屋回购的后续手续，以确保该房屋权属完全归原告所有，如被告拒不协助原告办理房屋的注销备案登记手续，视为被告违约，被告需向原告支付违约金300000元；5.原告在2014年4月28日至2015年4月27日期内应向农商银行还清按揭贷款，被告5个工作日内协助原告办理注销房产抵押登记手续和注销备案登记后原告应在三个月内将被告交付的首期款余款698162元返回给被告；等等。协议签订当天，被告将商品房买卖合同、销售登记备案表及与农商银行签订的按揭抵押合同原件全部移交给了原告，并将商铺使用权交回给原告。后，由于原告没有按回购协议书预定期限内清还农商银行按揭贷款才导致无法在国土部门办理注销房产抵押登记及办理过户更名手续，致使被告无法在回购协议约定期限收回回购款清偿债务，造成涉案商铺被法院查封，至今没有办理注销抵押及过户手续，故原告的违约行为造成涉案商铺至今没有办理注销抵押及过户手续的事实是非常清楚的，责任在原告，原告应对承担由此造成被告损失的违约责任。另，双方签订的还款协议书明确约定被告的义务为配合原告还清按揭银行贷款后注销商品房买卖合同备案登记，但本案中不单因被告欠债被法院查封未解封，原告也没有还清银行按揭贷款，导致涉案商铺没有注销抵押登记，也没有办法注销备案登记，其实被告一直催促原告履行回购协议。可见，被告并没有不配合原告办理注销备案登记及抵押登记的事实，故原告诉求被告承担300000元违约金没有事实和法律依据。原告没有按回购协议书约定在2014年4月28日至2015年4月27日期内还清农商银行按揭贷款，构成根本性违约，造成涉案商铺未能注销抵押登记及办理过户手续，导致被告无法拿到回购款用于偿还债务造成涉案商铺被法院查封，造成被告经济损失，责任在原告，原告应承担由此造成被告损失的违约责任。根据原告提交的证据显示，原告仅在2014年5月30日至2016年6月24日期间共向农商银行还贷302034.19元，从2016年6月24日开始未向农商银行偿还按揭贷款，可见原告并未在合同约定的2014年4月28日至2015年4月27日期间还清银行按揭贷款主要合同义务。由于原告的违约，其没有按照协议约定在2014年4月28日至2015年4月27日期间按时还清农商银行按揭贷款，致使被告无法协助办理注销抵押登记手续和备案登记，从而无法拿回回购款用于偿还期债务，经济特别困难，于2015年迫于无奈向张少文借取高利贷（月利率5%）的借款100000元，从而引起纠纷，被债权人申请人民法院查封了涉案商铺（2015年7月2日因欠付工商银行贷款321653.46元而被申请查封；2015年9月25日因欠付中国银行款项203361元而被申请查封；2015年10月13日因欠付张少文款108000元而被申请查封；2016年3月18日因欠付农业银行债务63613元而被申请查封）其中工商银行案件于2016年3月21日申请拍卖了被告向原告购买的御京明珠花园X幢X房，拍卖所得444411元，还清了工商银行的全部贷款后，偿还了中国银行的欠款57865.54元（尚欠145495.46元），偿还了张少文欠款30371元(尚欠77269元)，偿还了农业银行18101元（尚欠45512元），至此被告尚欠268276.46元的债务。从时间上看，明显是由于原告没有在约定期间内还清银行按揭贷款办理注销抵押登记手续和过户手续，导致被告没有及时收回回购款用于偿还债务而造成涉案商铺被查封，责任在原告，造成被告债务产生较大的利息损失。2016年6月22日，被告迫于无奈向中山市第二人民法院提起诉讼，要求原告即行履行回购协议书，支付回购款，案件开庭后原告提出会在短期内支付回购款直接偿还申请查封债权人的款项并清还农商银行按揭贷款后办理更名手续并要求被告撤回起诉，故被告于2016年10月29日撤回起诉。后被告多次向原告追讨回购款并积极协助办理注销登记手续，但原告又以各种借款推脱。2017年1月18日，原告要求签订还款协议书后两天内向被告支付回购款100000元。由于被告拖欠张少文高利贷被追杀，迫于无奈签订了显失公平的还款协议书，收到100000元后还清了张少文的债务。后被告又按原告的计划到剩下的债权人中国银行和农业银行核实债权，经核实应还中国银行借款本金、利息、罚息共计227523.19元及律师费5800元，应还农业银行借款本金、利息、罚息、诉讼费共计98282.28元，合计为331605.47元。上述欠款，回购款足以清偿，但原告却又以各种借款拖延不予支付，导致房产被查封无法解除，且原告应清还农商银行的按揭贷款也未清还，被告也无法履行协助办理注销过户等相关手续。此外，原告收回商铺后从2014年5月开始将该商铺出租给第三人，每月租金及物管费3291.3元，其至今收取租金共计164565元。由于原告未按照回购协议书的约定将涉案商铺银行贷款还清并注销抵押登记，导致被告无法实现签订回购协议书的目的，故原告管理涉案商铺期间产生的租金利益应归于被告，且被告因无法及时拿到回购款用于偿还债务造成被告债务产生的利息罚息损失132199元由原告承担（包括农业银行借款本金45512元的利息罚息50171.28元、中国银行借款本金145495.46元的利息罚息82027.73元）。原、被告签订的还款协议书是在被告受到胁迫，原告乘人之危的情况下签订的，协议内容明显显失公平，依法应属于可撤销合同，法院应予撤销。原告签订的还款协议书明确约定被告的义务为配合原告办理涉案商铺备案登记及银行还贷手续，若不配合则支付违约金300000元，但本案中被告并没有不配合原告前述行为。根据根据还款协议书第二条规定，原告有义务在签订协议之日起30个工作日内注销备案登记和解除买卖合同，由于原告没有在此期间内清除银行按揭贷款，导致无法注销备案登记和解除买卖合同，原告明显违约，据此其应当向被告支付300000元违约金。被告不同意解除回购协议书，该回购协议书还可以履行完毕，被告要求继续履行。综上所述，由于原告没有按回购协议书约定期限内还清农商银行按揭贷款的违约行为造成涉案商铺没有被注销抵押登记及过户，导致被告无法收到回购款用于偿还债务而造成涉案商铺被法院多次查封，造成被告经济损失，责任在原告，原告应承担由此造成被告的损失。同时双方签订的还款协议明确约定被告的义务是配合原告注销涉案商铺备案登记及还贷，但本案中被告并没有不配合原告办理注销手续的行为，故原告诉求被告承担300000元违约金没有事实和法律依据，且该回购协议可以继续履行，请求法院驳回原告全部诉求。原告围绕诉讼请求依法提交了回购协议书、还款协议书、中山市商品房买卖合同、中山市商品房销售登记备案表、回购商铺来往款明细表、工商银行网上银行回单、借款协议1份、广东省农村信用社网银交易回单（金额69000元）、中国工商银行网上银行电子回单、代供农商行按揭楼款付款凭证、中国工商银行网上银行电子回单证据，被告围绕其抗辩主张依法提交了回购协议书、民事起诉状、案件受理通知书、撤诉裁定书、中山市商品房销售登记备案表、抵押证明表、查封证明表、商铺租赁合同复印件、被告到中国银行、中国农业银行核对借款本金、利息、罚息及其他费用的情况表、分配方案等证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证，并对证据进行了审查并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系坐落于中山市××镇同茂村“八十亩”御京明珠花园的开发商，开发建设了涉案商铺在内的御京明珠花园，并获预售许可证，许可证号为中建房（预）字第××号。2012年10月14日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，主要约定由被告购买原告开发的坐落于中山市××镇同茂村“八十亩”御京明珠花园首层12卡的商铺，建筑面积为62.1平方米，购房总价为1863000元，于签订合同当天支付首期款932000元，余款931000元通过商业贷款方式支付，等等。2012年10月22日，原、被告申请办理了中山市商品房销售登记备案。此外，被告因购买上述商铺向中山市农村信用合作联社申请贷款931000元，并于2013年1月24日办理了抵押登记手续。2014年4月28日，原、被告签订回购协议，主要约定：原告回购被告上述商铺；截至2014年4月28日止该商铺在农商银行剩余按揭贷款本金为854708.86元，被告欠供款为35000元，合计889708.86元；截至2014年4月28日止被告已付首期款为932000元，被告尚欠原告款项233838元；原告以被告名义向农商银行归还该房产的欠款及支付2014年4月28日起至2015年4月27日期间的每月供款，被告在2014年4月28日起至2015年4月27日期间要按相关银行的要求协助办理相关的手续；该商铺使用权自2014年4月28日起归原告所有，被告须尽快清理好铺位内物品；原告（原文为原告，但按文意应为被告）于2014年4月28日起至2015年4月27日期间向农商银行办理相关手续并在银行注销房产抵押登记起5个工作日内协助原告办理上述商铺的备案登记与注销手续，从原告对该房产回购后，商铺的所有权归原告所有，被告不再对该商铺享有任何权利；原告对该商铺向农商银行回购后，被告必须在约定的期限内协助原告处理该房屋回购的后续手续，以确保该商铺权属完全归原告所有，如被告拒不协助原告办理上述商铺的注销备案登记手续，视为被告违约，被告需向原告支付违约金300000元；当原被告双方履行好商铺交接、注销抵押登记及备案登记等等后原告可在三个月内将被告上述首期款余款698162元返回给被告，双方回购协议执行完毕；等等。后原告代被告向农商银行支付了2014年4月27日至2016年6月24日的供款等共计302034.19元，并分别于2015年8月13日、10月10日和2016年2月6日向被告支付了50000元、50000元和30000元。2015年7月2日，本院根据工商银行中山东升支行的申请查封上述商铺，裁定书文号为（2015）中二法执字第3214-1号，为第一查封。2015年9月25日，中山市第一人民法院根据中国银行中山分行的申请第一轮后查封上述商铺，裁定书文号为（2015）中一法执字第7153-1号；2015年10月13日，中山市第一人民法院根据张少文的申请第二轮后查封上述商铺，裁定书文号为（2015）中一法执字第7435-1号；2016年3月18日，中山市第一人民法院根据中国农业银行中山分行的申请第三轮后查封上述商铺，裁定书文号为（2016）粤2071执937号。2016年6月22日，被告以本案原告怠于履行办理房产抵押登记注销手续与注销备案登记义务并拖延支付回购款等为由诉至本院，诉求本案原告继续履行上述回购协议书并向其支付回购款568162元及利息等。2016年10月28日，被告以双方有意和解为由申请撤诉。次日，本院作出（2016）粤2072民初6767号民事裁定书，准予被告撤诉。2017年1月18日，原、被告签订还款协议书，主要载明：双方于2014年4月28日签订了回购协议书，约定由原告回购被告上述商铺，从签订协议之日起被告在农商银行剩余的按揭贷款本金854708.86元由原告负责供款及其已付的首付款932000元扣减欠付原告的供房款和借款后余698162元；该房产使用权自2014年4月28日起归原告所有，原告将被告交付的首期款余款698162元返回给被告。后原告向被告支付了130000元回购款；现双方确认原告尚欠被告回购款568162元，经协商一致就还款达成如下协议：1.原告分期向被告支付回购款568162元，汇入被告指定的收款账户内，第一期于2017年1月20日前支付100000元，被告保证收款后在2017年2月27日前解除上述商铺的所有查封。如被告不能履行本条款义务的，自愿放弃剩余回购款468162元，并无条件配合原告办理注销商品房买卖合同备案登记及按揭银行还贷手续。如被告不配合办理的，应向原告支付违约金300000元。在被告完成上述义务的基础上，原告在被告配合原告向中山市国土局办理注销上述商铺的商品房买卖合同备案登记当日向被告支付剩余的回购款468162元；2.双方一致同意自本协议签订之日起30个工作日内办理注销上述商铺的商品房买卖合同备案登记及解除商品房买卖合同，任何一方不配合办理的，应向守约方支付违约金300000元，但按揭贷款银行正常审批相关手续的时间不计算在内；3.被告代持期间确保本协议确定的商铺不因被告的其他债务被任何第三方查封或被执行，亦不再转让给任何第三方，否则除消除一切不利影响、恢复原状（含权益）之外，还需向原告支付违约金300000元整；等等。次日，原告向被告指定的收款账户转账支付了100000元。被告收款后未能解除上述商铺的查封。2018年6月13日，原告以被告违约等为由诉至本院，提出上述请求。庭审过程中，原、被告双方就违约责任方是原告还是被告、应否解除回购协议书、还款协议书的效力等问题存在争议，各持己见。原告表示被告是违约责任方，还款协议书真实有效，应与回购协议书一并解除。被告表示原告是违约方，是由于原告没有按时清还银行贷款并支付回购款才导致未能及时解除抵押登记及注销备案登记，还款协议书是原告在被告受胁迫的情况下乘人之危与被告签订的，应予以撤销，故同意解除该还款协议书，不同意解除回购协议书。就原告有无于2015年4月27日前以被告名义向农商银行申请办理还贷及注销抵押登记手续的问题，原告表示庭后三天内核实并回复法庭，但庭后并无就此进行回复。就被告主张其是在被胁迫等可撤销情形下签订的还款协议书的主张的相关证据问题，被告表示其提交的商品房销售登记备案表、抵押证明表、查封证明表可证明由于原告没有按回购协商约定期限还清农商银行按揭贷款、致使其未能在合同预定期间内拿到回购款用于偿还其他债务。此外，被告表示其有关撤销还款协议书、原告向其支付300000元违约金等意见为抗辩意见而非反诉意见，如需要主张会另案处理。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告双方签订的商品房买卖合同，合法有效，双方之间形成商品房买卖合同法律关系，双方均应按约履行各自义务。后双方在履行合同过程中达成了回购协议，亦属双方的真实意思表示，于法不悖，受法律保护，双方亦应按约履行各自义务。如上查明事实可见，被告在签订协议后已将商铺使用权交还给了原告的义务，按约原告在约定期限（2014年4月28日至2015年4月27日）内有以被告名义向农商银行清还贷款，而被告在此期间有义务按照向银行的要求协助办理相关手续。现被告诉讼主张原告并未按约清还贷款，而原告并未就此提交相关证据佐证其已经履行了该义务，也没有提交相关证据证明是由于被告不按照银行的要求协助办理相关手续导致，故其依法应承担举证不能的不利后果，对被告该主张，本院予以采纳，据此认定原告并未按约履行还贷义务。鉴于注销抵押登记是以清偿贷款为前提，而注销备案登记是以注销抵押登记为条件，故若原告未按约清偿贷款必然导致双方未能继续顺利办理如申请注销抵押登记、注销备案登记等回购手续，也必将导致被告收取首期款余款的条件无法成就而无法收款。由此可见，原告至此已经构成违约。在此情况下，被告有关因无法按期收到首期款余款而导致债务无法清偿并引发纠纷才导致涉案商铺被查封的主张，也与证据相互印证，符合常理，具有高度可能性，故本院予以采信。在此情况下，原告以被告因自身纠纷而导致涉案商铺被查封为由主张其违约，理据不足，本院不予采纳。在此情况下，双方在明知涉案商铺已经被数案查封的情况下仍签订还款协议书，就首期款余款的付款期限、解除查封状态的期限、办理注销备案登记的期限等重新进行约定。现被告抗辩主张该协议是原告利用其受案外人胁迫的情况下乘人之危与其签订的，为可撤销协议，但未提交相关证据佐证，故在原告予以否认的情况下，其依法应承担举证不能的不利后果，对其该抗辩主张，本院不予采纳。鉴于此，该还款协议属双方自愿签订，合法有效，双方亦应按约履行各自义务。如上查明事实可见，原告已按约向被告支付了100000元回购款，但被告未按约解决其自身纠纷以解除该商铺的查封，导致涉案商铺仍被查封而无法实现注销备案登记的目的，故本院认为被告的行为也构成违约。与此同时，原告也没有及时向工商银行申请清还贷款，所以即使退一步说被告履行了该义务，也不必然就能实现注销备案登记的目的，因如上所言，注销备案登记需以注销抵押登记为条件，而通常情况下未得到抵押权人同意或清还贷款就无法注销抵押登记。鉴于此，本院认为，原、被告双方的回购目的至今未能实现的原因是两方面的，原、被告均有责任，结合该商铺被查封及被告经济困难等客观情况看，继续履行该回购协议书及还款协议书障碍较大，可能耗时甚多，而迟延履行致使双方的不能实现合同目的的可能性极大，故原告诉求解除该回购协议书及还款协议书，理据充分，本院予以支持，但有关违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。基于回购协议书和还款协议书解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应将基于回购协议书而收取原告的款项及原告代付的供款共计532034.19元(302034.19元+50000元+50000元+30000元+100000元=532034.19元)返还给原告，而原告为免讼累亦应依法及时将商品房交还给被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司与被告邹剑庭于2014年4月28日签订的回购协议书及于2017年1月18日签订的还款协议书于本判决生效之日解除；二、被告邹剑庭于本判决生效之日起七日向原告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司返还532034.19元；三、驳回原告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14393元，由原告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担7209元，被告邹剑庭负担7184元。该款已由原告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司预付，被告邹剑庭于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市东升镇三鸟批发市场有限公司返还其应负担的7184元，本院另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  梁春燕审判员  张庆争审判员  邝 羽二〇一八年十二月十三日书记员  高斯韵