河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀1028民初2060号 原告孙玉萍，女，1951年6月23日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托代理人刘昊，北京市世华律师事务所律师。 被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司。住所地：大厂回族自治县陈府镇侯官屯村南。统一社会信用代码：91131028068137396W。 法定代表人：杨广庆,总经理。 委托代理人张元鹏，河北厚天律师事务所律师。 委托代理人魏维伟，该公司职员。 被告杨广庆，男，1964年9月6日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 被告北京兴成世纪科技有限公司。住所地：北京市海淀区苏州街小南庄村。 法定代表人赵兴华，总经理。 原告孙玉萍与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、被告杨广庆租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司申请追加北京兴成世纪科技有限公司为本案被告。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙玉萍及委托代理人刘昊，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司委托代理人张元鹏到庭参加诉讼。被告杨广庆、被告北京兴成世纪科技有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告孙玉萍诉称，2015年6月19日，原告与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订《乡土丰华薰衣草庄园承包合同》，约定原告承包被告开办的位于大厂回族自治县个，占地面积260平方米，单元号为清5。租赁期限自2015年6月19日至2042年5月31日，租金298000元。协议签订后，原告向被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司一次性支付了全部租赁费298000元，同时，原告每年支付管理费2000元。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司向原告交付的土地上有木屋和木屋前的空地，木屋装有门窗、上下水、橱柜、洗菜池、坐便、洗手池。2015年10月14日，原告又向被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司租赁了清5木屋后空地，面积76.25平方米，并交纳租赁费11000元。2018年6月26日，在原告毫不知情的情况下基地种植园被强力拆除导致原告房车被毁，基地中的蔬菜、水果均被毁坏、并丢失大量房车中的财务，造成严重损失。因被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司为一人有限责任公司，被告杨广庆系唯一股东，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东个人自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故被告杨广庆应对公司债务承担连带责任。原告系与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订的合同，与被告北京兴成世纪科技有限公司没有任何权利义务关系，上述二被告的纠纷应该另案处理，与本案无关。如果法院认定合同无效，原告的请求法院依法判令被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司和被告杨广庆：1、退还原告已支付的租金264900元；（自2018年6月27日至2042年5月31日止租金）。2、退还原告单独租赁的76.25平米支付的租金9800元（自2018年6月27日至2042年5月31日止租金）。3、清退三年（2015、2016、2017）园区管理费共计6000元。4、支付违约金89400元、5、赔偿其他田地、财务损失90750元。以上共计460850元。 被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，其与原告孙玉萍签订的《乡土丰华薰衣草庄园承包合同》合法有效。房屋拆除是政府行为，合同约定因不可抗力无法履行合同，双方互不承担责任，政府拆除行为应认定为不可抗力。根据与原告签订的合同第11条约定，房车可以拉走，相当于商品，被告按照合同约定已将商品交付原告，原告应自行承担责任。其申请追加北京兴成世纪科技有限公司为被告，其认为如果法院判令被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司承担责任，则该责任，应该由被告北京兴成世纪科技有限公司承担。 被告杨广庆未答辩。 被告北京兴成世纪科技有限公司未答辩。 经审理查明，2015年6月19日，原告与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订《乡土丰华薰衣草庄园承包合同》，合同约定：原告承包被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司开办的位于大厂回族自治县个，占地面积260平方米，单元号为清5。租赁期限自2015年6月19日至2042年5月31日，租金298000元。协议签订后，原告向被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司一次性支付了全部租赁费298000元。2015年8月，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司向原告交付了木屋和木屋前的空地。2015年10月14日，原告向被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司租赁了清5木屋后空地，面积76.25平方米，并交纳租赁费11000元。 再查明，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司开设的“薰衣草庄园”位于大厂回族自治县陈府镇侯官屯村，占地面积139048.71平方米（合208.57亩），上述土地系耕地。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司在租赁该土地后，统一建设大棚房和木屋，统一以“种植大棚”名义对外出租。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司作为甲方与被告北京兴成世纪科技有限公司作为乙方于2014年11月19日签订协议书一份，协议约定“……（2)甲方投资建筑10个房车条件与合同一致、纯利润甲乙双方各百分之五十。（3）一个房车扣除乙方5万元房车保证金；为保证日后乙方所建房车投资费用出现任何纠纷与甲方无关、后期房车如有维修及业主任何纠纷问题与甲方无关、后期房车如有维修及业主任何纠纷问题与甲方无关。（4）经乙方10个房车售完，交完全款，办完入住交完管理费，由业主认可签完字当日起一个月后退还乙方保证金。”。北京兴成世纪宋氏投资管理有限公司于2018年5月24日更名为北京兴成世纪科技有限公司，法定代表人由宋成变更为赵兴华。 原告租赁的木屋为木质结构，门窗卫生间厨房设施齐全。2018年6月底，原告租赁的房屋被拆除。2018年7月1日，大厂回族自治县国土资源局对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司下达了大国土资罚字[2018]第012号行政处罚决定书，内容如下：经查，你（单位）未经县级人民政府批准，于2013年占用陈府镇侯官屯村139048.71平方米（合208.57亩）集体土地施工建大棚房的行为，违法了《中华人民共和国土体管理法》第四十三条、四十四条的规定。……根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，决定处罚如下：1、责令你户退还非法占用土地；2、限期三日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。2018年11月30日，大厂回族自治县国土资源局出具调查函（回执），内容为“经核查：薰衣草庄园内的‘房车’属于违法建筑，已构成违法占地行为，属于处罚决定确定的拆除范围。”。 上述事实，有原告提交的租赁合同、收据两张、照片，被告提交的土地流转协议、协议书一份，本院从大厂回族自治县国土资源管理局调取的行政处罚决定书和调查函回执，及原、被告当庭陈述在案为凭。 本院认为，涉案房车的建设、出租及使用改变了所使用土地用途、对农用耕地造成了破坏，违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”、第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本院依法确认原告与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司所签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”，被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司应向原告退还合同未履行部分的利益，即退还原告自房车拆除之日（2018年6月26日）至租赁期满费（2042年5月31日）期间的房车及土地租赁费，故对原告要求被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司退还房车租赁费264900元，土地租赁费9800元的诉讼请求，本院予以支持。因被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司系一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，因被告杨广庆未能提供证据证明公司财产独立于股东个人自己的财产，故被告杨广庆应对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司的上述债务承担连带责任。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司与被告北京兴成世纪科技有限公司签订的协议，系双方对利润分配和房车保证金的约定，不具有对外的效力，对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司关于责任应由被告北京兴成世纪科技有限公司承担的主张，本院不予采信。对原告关于请求被告退还园区管理费6000元、支付违约金89400元、赔偿其他田地、财务损失90750元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告孙玉萍与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订的租赁合同无效。 二、被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司于判决生效之日起七日内退还原告孙玉萍租赁费274700元。被告杨广庆对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司的上述债务承担连带责任。 三、驳回原告孙玉萍其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5420元，由被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在文书确定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内，逾期将丧失申请执行权。 审 判 长  杨利华 人民陪审员  梁 磊 人民陪审员  杨宝国 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  杨 曼 判决附件： 《中华人民共和国土地管理法》 第三十六条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任” 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。