内蒙古自治区满洲里市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0781民初1718号 原告：王善梅，女，1973年10月3日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区满洲里市。 被告：高庚，男，1991年4月12日出生，汉族，新巴尔虎右旗荣达公司职工，现住内蒙古自治区新巴尔虎右旗。 委托诉讼代理人：迟永丽，内蒙古缘合律师事务所律师。 原告王善梅诉被告高庚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王善梅、被告高庚委托诉讼代理人迟永丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王善梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告购房余款190000元；2、判令被告支付给原告违约金暂计为68400元（2018年5月20日至9月20日），并计算至购房款付清之日止；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告通过满洲里宏明财富房产中介有限责任公司将自有的位于满洲里市某小区楼房（建筑面积119.93平方米）出售给被告。双方于2018年5月20日订立《房屋买卖合同》，约定：购房价款为270000元，被告于办理过户手续时向原告支付首付款80000元，过户后被告向银行贷款后向原告支付剩余购房款190000元，推迟给付房款则按日0.3%支付违约金。合同签订后，被告通过房产中介公司向原告支付的首付款，原告将房屋产权过户到被告高庚名下，但被告拒绝支付原告剩余购房款。 被告高庚辩称：（一）被告同意给付原告剩余房款190000元，但实际被告并未取得涉案房屋的产权证，因此无法办理住房公积金贷款，是原告隐瞒该重要事实导致。购房时被告询问中介公司房屋可否公积金贷款，中介询问原告后回复说可以办理公积金贷款，被告便认为该房屋有房屋产权证书，才决定购买该楼房，与原告签订了《房屋买卖合同》，合同约定是过户完成后由银行贷款公积金向原告支付剩余购房款190000，但被告没有取得房屋产权登记的情况下，无法办理公积金贷款，出现这一情况是原告隐瞒其未取得房屋产权证书情况导致，因此不能认定是被告不向其支付剩余房款。（二）被告不构成违约，不同意支付违约金68400元。购房合同并未约定剩余购房款具体的给付时间，原告隐瞒其未取得房屋产权证导致无法办理房屋过户，也就无法办理住房公积金贷款。签订正式《商品房买卖合同》的时间是2018年7月3日，即便商品房买卖合同可以办理贷款也是需要至少三个月才能办理完成，不论办理公积金贷款还是办理银行贷款都是有流程和审批时间的，因此被告认为本人没有违约，不应承担给付违约金的责任。原告要求支付违约金68400元无事实依据，违反诚信原则。原告计算违约金的起算时间与客观事实不符，原告要求支付违约金从2018年5月20日开始，7月3日被告才与开发商签订《商品房买卖合同》，5月20日原、被告签订的《房屋买卖合同》并不能直接做贷款所用，因此原告计算违约金的时间错误。合同对交付剩余房款的时间只约定应于贷款后交付剩余房款，并未约定具体交付时间，原告要求支付违约金的事实不能成立。原、被告约定0.3%的违约金，已经高于银行贷款利率不应获得支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的《宏明财富房产中介有限责任公司房屋买卖合同》,被告提交的《宏明财富房产中介有限责任公司房屋买卖合同》、5000元定金收据、2018年7月3日协议书、商品房买卖合同，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告提交的宏明财富房产中介有限责任公司与被告之间手机短信截图1份，证明宏明财富房产中介有限责任公司与原、被告协商剩余购房款的时间是2018年8月20日，因房屋没有产权证，中介公司要替原告出售房屋，所得的价款给被告返还已付的80000元，给原告190000元，中介公司售房需要时间，并不是被告违约。通过这条短信可以证实，被告已经不准备购买该楼房，因为办理不了贷款，所以被告同意中介返还80000元，后来原告反悔。经质证，原告表示另行将房屋出售给付房款原告没有同意，而且这个短信与原告没有关系。本院对手机短信的真实性予以采信。 通过原、被告陈述及对证据的质证认证，本院确认如下事实：原告通过满洲里宏明财富房产中介有限责任公司将自有的位于满洲里市某小区楼房（建筑面积119.93平方米）出售给被告。双方于2018年5月20日订立《房屋买卖合同》，约定：购房价款为270000元，被告于办理过户手续时向原告支付首付款80000元，过户后被告向银行贷款支付原告剩余购房款190000元，推迟给付房款则按日0.3%支付违约金。合同签订后，被告通过满洲里宏明财富房产中介有限责任公司向原告支付首付款80000元。原告的房屋是工程施工过程中抵顶工程款的房屋，2018年7月3日，经协商涉案房屋所涉及的原告、如皋市振华建筑安装工程有限公司、满洲里市口岸房地产开发有限公司，同意由满洲里市口岸房地产开发有限公司直接与被告签订《商品房买卖合同》，满洲里市口岸房地产开发有限公司协助被告按照规定流程办理该商品房权属登记。同日，满洲里市口岸房地产开发有限公司与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：2017-0004715，并在满洲里市不动产登记部门办理了“网签”登记。现被告以未办理公积金贷款为由没有给付原告剩余购房款190000元。 本院认为，被告购买原告抵账房屋，通过协商直接与开发商签订了《商品房买卖合同》，并办理了“网签”登记，原、被告买卖合同关系成立并有效。双方约定公积金贷款后给付剩余购房款，不是被告无限期拖延付款的理由，根据有关部门规定，与开发商签订《商品房买卖合同》并办理“网签”手续后即可以进行公积金贷款，被告自2018年7月3日至今未予办理，该期限已经超过合理期限，被告理应支付剩余购房款。原、被告约定了日0.3%的违约金，超出《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的年利率24%的规定，超出部分的约定无效，本院不予支持，因双方没有约定具体履行期限，原告可以在合理期限内向被告追索，被告应当自本案立案之日起向原告支付违约金，违约金的计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定。 综上所述，依照依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告高庚于本判决生效后立即给付原告王善梅购房款190000元； 二、被告高庚自2018年11月1日起以购房款190000元为基数按照年利率24%给付原告王善梅违约金，至购房款付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5176元，减半收取2588元，财产保全费1812元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。 审判员  吴豫江 二〇一八年十二月二十日 书记员  张 雪 附：本判决所适用相关法律条文 一、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 二、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条第一款，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。