广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初1028号 原告：南宁舜鑫物业服务有限责任公司，住所地：南宁市东葛路**皓月大厦**。 法定代表人：黄亮，董事长。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被告：杨章艳，男，1983年8月5日出生，汉族，住河北省保定市竞秀区百花东路515支**，现住南宁市。 原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司诉被告杨章艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人南瑞芳，被告杨章艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付同和慧源小区凌波阁B座703号房物业费3745.3元、公摊水费122.7元、公摊电费945.5元、水费667.6元、生活垃圾处理费344元、违约金7168元，费用共计12993.1元；二、被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告为同和慧源小区凌波阁****房房屋所有人，房屋面积为88.02平方米。原、被告于2010年10月9日签订的《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》，约定原告为被告提供物业管理服务，原告一直在为被告小区提供物业管理服务，小区一直未成立业主委员会。被告于2014年5月起未缴纳物业服务费及物业代收费用，截止2017年11月14日，被告欠缴物业费3745.3元、公摊水费122.7元、公摊电费945.5元、水费667.6元、生活垃圾处理费344元。被告拖欠物业管理服务费用应支付违约金7168元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。 被告杨章艳辩称，一、被告自2010年10月签订合同起就一直按时缴纳物业费，但物业公司不按照合同约定提供相应服务。原告曾同意让被告一直推迟半年交物业费，直到原告拒收被告交纳的物业费。二、原告未对房屋共有承重墙进行维护和管理，造成被告的厨房吊柜、鞋柜发霉、损坏，墙面脱落等。电梯零部件总是损坏，原告长时间不进行修理，导致业主经常只能使用一个电梯。对于可视对讲门禁、小区绿化、车辆停放、广告牌管理也存在服务不恰当的问题。三、原告上述未达到服务质量的行为，应当承担违约责任。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2010年10月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》，约定乙方为甲方购买的南宁同和慧源小区凌波阁B座703号房（建筑面积：89.13平方米）提供前期物业服务，对房屋共用部分、共用设施设备、绿化环境卫生、交通、公共秩序等项目进行日常维护、服务与管理。合同第二条约定：一、房屋共用部分的维护和管理：共用部分是指房屋主体承重结构部位（包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、楼盖等。合同第四条约定：四、交纳费用时间、地、地点月1～15日由甲方到小区物业管理处向乙方交纳当月费用（可按季、年预交、可转账）。五、收费标准（不含公共水、电费和专有物业水电费）：2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取。合同第五条中约定公共水电费据实按建筑面积分摊收取。合同第七条约定：受有关部门或单位的委托，乙方可提供水费、电费、气费、收视费、宽带网、房租等代收代缴收费服务（此项费用不属于物业管理服务范围），收费标准按相关政策规定执行。合同第十条约定：一、乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方依法承担相应的法律责任。二、乙方违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所有费用，退还利息并每月按提高部分或乱收部分的3‰交纳违约金。三、乙方违反合同直接导致业主人身、财产安全受到损害的，乙方依法承担相应法律责任。四、甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方依法承担相应法律责任。五、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方限期交清并从逾期之日起每天按应交费用总额3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金。六、甲方因延期或拒交水电费、水电公摊费，从逾期之日起每天按应交费用总额的3‰交纳违约金，逾期超过30天则加倍支付违约金；造成供电局、自来水公司收取滞纳金或停水、停电的，所造成的一切损失由甲方承担。七、甲方造成公用设施设备或其他业主设施设备损坏，由甲方负责修复或赔偿经济损失。合同第十六条约定：本合同自签字之日起生效，至本物业业主大会依法选聘物业公司并签订新的物业服务合同生效时终止。 因被告自2014年5月起未向原告交纳物业管理服务费、公摊水电费、生活垃圾处理费等费用，原告曾于2014年11月18日、2015年10月20日向被告发出《催交物业费通知》，被告确认其收到2015年10月20日的催交通知。因被告仍未交纳上述费用，原告向本院起诉，提出前述诉讼请求。被告则答辩如前。 在诉讼过程中，被告提出其居住的涉案房屋厨房墙面出现渗水情况，多次向原告反映，但原告只是过来看看，没有给出解决方案。 另查明，原告原名称为南宁舜鑫物业管理有限责任公司，于2007年6月29日取得二级物业管理资质。2009年8月5日，原告更名为南宁舜鑫物业服务有限责任公司。 2011年5月9日，南宁市物价局对同和慧源小区进行物业服务收费标准备案，备案意见为：同意三级备案，按建筑面积计。住宅综合费最高为：有电梯0.99元/㎡。 原、被告均确认按照建筑面积88.02平方米来收取物业管理服务费。 原告还提供《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》（南府字〔2003〕18号），其中显示自2007年7月10日起按8元/户·月的标准收取生活垃圾处理费，被告对该证据的真实性予以确认。 再查明，被告提供的《收款收据》显示，其于2014年8月10日、2014年9月10日、2014年10月31日、2014年11月16日分别向原告交纳了2014年1-4月的物业费，原告对此予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，应为有效合同，对双方均具有约束力，原告负有依照协议约定为小区、业主提供物业服务，被告作为受益人应按协议履行按时交纳物业管理服务费等相关费用的义务。 关于原、被告在履行上述协议的过程中是否存在违约的问题。被告主张原告在履行物业管理职责过程中存在过错，但本院认为，原告作为物业管理方，其已经对涉案小区的日常管理进行了维护，业主如对原告提供的服务不满意，应通过协商调解、诉讼维权等方式主张权利，而不应以此为由不交纳物业管理服务费。被告还主张原告存在电梯维修不及时、保洁不达标、绿化、车位管理不到位、监控设施不完善等其他违约事实，但被告于2018年4月所拍摄的照片不能证明原告在2014年5月至2017年11月期间履行物业管理职责过程中存在违约。对于被告的该项抗辩，无事实依据，本院不予采信。被告抗辩称，涉案房产的外墙渗水导致其厨房墙面发霉，原告并未进行处理，被告据此主张违约责任在原告方，其无需支付物业管理服务费的违约金及应由原告赔偿损失，对此本院认为，被告就此可另案主张，本院在本案中不予处理。对于被告的上述抗辩，本院不予采信。 关于物业管理服务费。自2011年5月9日起，原告经备案后可以按0.99元/月·平方米的标准收取物业管理服务费。被告应向原告交纳2014年5月至2017年11月期间的物业管理服务费3747元（0.99元/月·平方米×88.02平方米×43个月），原告现仅主张3745.3元，系对其诉讼权利的自行处分，本院予以照准。对于上述物业管理服务费违约金的问题，原告主张按《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》约定的每日3‰计算违约金，我国法律规定的违约金的性质是补偿性而不是惩罚性，因原告未能提供由于被告违约而导致其还有除占用资金的利息之外的其他实际损失的相关证据，在被告要求调低违约金的情况下，本院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法酌情确定违约金按欠付物业管理服务费3745.3元的30%计算为1123.6元。 关于生活垃圾处理费。原告提供的南府字〔2003〕18号通知及发票可以证明其代被告交纳生活垃圾处理费的事实，被告对上述证据的真实性予以认可，本院对此予以确认。被告未能提供证据证明其交纳生活垃圾处理费到何时，故本院采信原告的主张，被告应向原告支付2014年5月至2017年11月的生活垃圾处理费344元。 关于公摊水电费及水费。根据《南宁同和慧源小区前期物业管理服务合同》的约定，公摊水电费据实分摊收取，原告为被告提供水费代收缴服务。虽然被告对原告主张的金额不认可，但原告提供代缴的水电费发票及被告水表读表数进行证明，而被告对此未能提供证据予以反驳，故本院采信原告的主张。被告应支付原告2014年5月至2017年11月30日期间的水费655元[（372立方米-146立方米）×2.66元/立方米+（392立方米-372立方米）×2.69元/立方米]，公摊电费945.5元，公摊水费122.7元。对于原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杨章艳应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2014年5月至2017年11月物业服务费3745.3元； 二、被告杨章艳应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付逾期交纳物业服务费的违约金1123.6元（3745.3元×30%）； 三、被告杨章艳应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2014年5月至2017年11月期间的水费655元； 四、被告杨章艳应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2014年5月至2017年11月期间的公摊水费122.7元； 五、被告杨章艳应向原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司支付2014年5月至2017年11月期间的公摊电费945.5元； 六、驳回原告南宁舜鑫物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费125元，由被告杨章艳负担65元，原告南宁市舜鑫物业服务有限责任公司负担60元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭 妤 人民陪审员  陈晓玲 人民陪审员  韦京晖 二〇一八年十二月十八日 法官 助理  肖 哲 书 记 员  吕蕊冰 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。