云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0322民初2576号原告：陆良县天辰土产日杂有限责任公司,统一社会信用代码：91530322217370977X,住所地：陆良县中枢镇中兴南路21号。法定代表人：钟家智，该公司总经理。（未到庭）委托诉讼代理人：朱国昌，男，汉族，1965年5月18日生，中专文化，住陆良县，系陆良县天辰土产日杂有限责任公司副总经理。（一般授权代理）委托诉讼代理人：王金鹏，云南湛权律师事务所律师。（特别授权代理）被告：陆良县文化体育广播电视局，统一社会信用代码：11530322582387793D，住所地：陆良县同乐大道广电大楼。法定代表人：马锦玲，该局局长（未到庭）委托诉讼代理人：袁永坤，云南华恒律师事务所律师。（特别授权代理）被告：陆良县公共资源交易中心，住所地：陆良县中兴北路教育局院内。负责人：袁林，该中心主任。（缺席）被告：陆良县政务服务管理局，组织机构代码：58239268-0，住址：陆良县春光东路。法定代表人：武文，该局局长（缺席）原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司与被告陆良县文化体育广播电视局、陆良县公共资源交易中心、陆良县政务服务管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序于2018年9月14日公开开庭进行了审理，原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司（以下简称天辰土产公司）的委托诉讼代理人朱国昌、王金鹏，被告陆良县文化体育广播电视局（以下简称陆良文体广电局）到庭参加诉讼。被告陆良县公共资源交易中心（以下简称陆良交易中心）、陆良县政务服务管理局（以下简称陆良政务局）经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告天辰土产公司向本院提出诉讼请求：一、由三被告按2012年9月17日《拍卖须知》第三条第四项履行合同,允许原告从后面开门通行;二、由三被告赔偿原告自2012年10月16日起至起诉之日的各项损失(按月计算合计:68月×1,186元/月)80,648元。后期损失赔偿费用按月计算至合同实际履行之日;三、本案的诉讼费由三被告承担。事实与理由:2012年9月18日,被告陆良交易中心向社会发布公告,公开拍卖陆良县原广电局老办公楼及其房改房一层铺面。原告得知消息后,按拍卖公告的要求到陆良交易中心领取了全部资料,并按拍卖公告的要求将竞买保证金交到了指定的银行账户。2012年10月16日,原告如期参与了拍卖活动,竞得了5、6号标的,成交总价270万元。同日,原告与陆良交易中心签订了成交确认书。按照《拍卖须知》与《成交确认书》的要求,原告如约将270万元的房款先后打入了被告文体局账户,并办理了相关手续,各自按约定与法律规定交纳了有关税金,并办理了产权的过户与变更登记手续。双方自此也再未签订任何合同协议书。原告按被告要求如约履行了自己的义务,但被告在《拍卖须知》明确每个标的是完整且独立的,3号与4号标的中间的楼梯为共用,不另行拍卖,后面对着各自标的的空地也一起拍卖。原告在竞得5、6号标的后,被告之一的陆良广电局告知原告不得从后面开门,多次协商,时至今日,后面开门的事都协商未果。严重影响了原告的商业活动,导致原告竞得5、6号标的2、3、4楼无法正常上下,至今空闲,给原告带来了极大的压力和损失。综上,由于几被告的违约行为,给原告造成了损失,为了维护原告的合法权益,特提起诉讼。庭审中，原告进一步明确从后面开门通行包括从通过拍卖竞得的方式取得的5号、6号标的的房屋后面、共用楼道对面在被告陆良文体广电局砌起的围墙处开门通行。被告陆良文体广电局辩称：请求依法驳回原告对被告陆良广电局的全部诉讼请求。理由:第一，本案已经超过诉讼时效,应从2012年10月16日算起,已经超过两年的诉讼时效:第二，本案买卖标的物已经交付给原告,并办理了变更登记手续,被告已经履行完义务,不存在未履行的行为;第三，房屋3、4号标的之间的楼梯为公用,并未约定不另行拍卖,因此起诉状事实与理由部分第一自然段最后一句话的不另行拍卖的表述与双方的约定不一致,没有约定过公共楼梯不另行拍卖的限制条件。被告陆良交易中心、陆良政务局未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认并在卷予以佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告提交的拍卖公告、拍卖须知、房屋基本情况平面图、价格认证结论书、（2014）陆民初字第1054号民事判决书、（2104）曲中民终字第1029号民事判决书，内容客观、且与本案有关联性，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陆良交易中心属被告陆良政务局下设的职能部门。被告陆良文体广电局(原广电局)拟出售老办公楼及房改房一层铺面,报经陆良县人民政府批准,委托被告陆良交易中心对其出售。被告陆良交易中心接受委托后于2012年9月17日拟定了《拍卖须知》,并于次日与陆良县土地储备中心联合对外发布了《拍卖公告》,公告中明确了拟出售的房屋分为11个标的,在《拍卖须知》第三部分第三条明确“1、2、3、4、5、6号标的的正面进出从铺面进出，位于3号和4号中间的楼梯为公用楼梯，拍卖后必须保证1—6号竞得人上下畅通；”第四条明确“所有拍卖标的均允许从后面开门通行，在竞得人未协商一致时维持通水通电现状。”第九部分第五条明确“拍卖成交后,竞得人所交付的保证金转为拍卖成交价款的一部分,在拍卖会后一个月内,付清全部拍卖成交款到指定账户。全部款项交清后,中心出具拍卖《成交确认书》,由陆良县文化体育广播电视局在拍卖后三个月内为竞得人办理房屋所有权证和土地使用证(拍卖人和竞得人协助),并将拍卖标的清场移交给买受人。按照国家和地方的有关规定需要缴纳的出让金、公证费和其他税费,由竞得人承担。产权证交付竞得人之前,竞得人不得动工。拍卖后,产权及其他遗留问题由陆良县文化体育广播电视局负责解决。”原告天辰土产公司按照拍卖公告及拍卖须知的要求,交纳保证金后取得了竞买资格。2012年10月16日,被告陆良交易中心在该中心举行了拍卖,原告天辰土产公司以160万元竞得5号标,以标价110万元竞得6号标。当日就原告中标的两个标的签订了《成交确认书》,该《成交确认书》要求竞得人应当于2012年11月16日之前,持本《成交确认书》到陆良县国土资源局与陆良文体广电局签订相关法律文书,办理产权手续。不按期签订相关法律文书的,视为竞得人放弃竞得资格,竞得人应当承担相应的法律责任。被告陆良文体广电局于签署《成交确认书》次日，即2012年10月17日将房屋移交给原告天辰土产公司。被告陆良文体广电局分别于2017年10月25日、2017年12月5日为原告天辰土产公司办理了不动产权证，证号分别为云（2017）陆良县不动产权第0001983号、云（2017）陆良县不动产权第0002532号。另查明：1.被告陆良文体广电局在拍卖之前用围墙将需拍卖的房屋后面的场地围起5.8米宽同该栋房屋一样长的空地一起拍卖（在3号与4号标的之间整栋房屋的共用楼梯前的空地除外），拍卖时，各标的后面对应相同宽度延伸至被陆良文体广电局砌起的围墙处连同该标的一起拍卖，围墙外的通道土地使用权仍属于被告陆良文体广电局。拍卖后，拍卖标的竞得者从各自标的的分界线处用隔墙隔开，互不共用，上到拍卖标的二三四楼的共用楼道被被告陆良文体广电局砌起的围墙挡住无法通行。原告天辰土产公司与被告陆良文体广电局就从被告陆良文体广电局砌起的正对着拍卖房屋的围墙开门通行的问题经协商一直不能达成一致意见。2.原告公司不能正常上到通过拍卖竞得的房屋的二三四楼所造成的损失通过陆良县价格认证中心评估为：本案争议房屋二三四楼在2018年8月1日的市场价格为每月房租1,186元。本院认为，被告陆良交易中心对所委托拍卖的房屋进行拍卖时,其在对外发放的拍卖须知中已明确房屋产权属被告陆良文体广电局,拍卖成交后由陆良文体广电局办理所拍卖房屋的产权及移交房屋等事项，原告天辰土产公司作为买受人应当知道被告陆良文体广电局与陆良交易中心是代理关系,双方订立的合同对原告天辰土产公司与陆良文体广电局均具有约束力,陆良交易中心对该合同产生的义务不应承担法律责任。同时被告陆良交易中心隶属于陆良政务局,故陆良政务局也不应对该合同承担任何法律责任。对本案是否超过诉讼时效的问题。由于被告陆良文体广电局到2017年12月5日才将拍卖给原告公司房屋的房产登记手续办理完毕，即在2017年12月5日之前，双方一直在履行合同，故诉讼时效应从2017年12月5日之后计算诉讼时效，原告的起诉并未超过诉讼时效，对被告陆良文体广电局提出的本案已超诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求的主张不予支持。对于原告提出的要求从被告陆良文体广电局砌起的正对着拍卖房屋的围墙开门通行的问题。虽然陆良交易中心及陆良县土地储备中心向社会发布的《拍卖公告》《拍卖须知》从性质上属于要约邀请，但双方始终就是按照《拍卖公告》《拍卖须知》确定的事项履约，特别是《拍卖须知》中确定的须知事项自签订了《成交确认书》后便成了原告与被告陆良文体广电局履约的依据，即《拍卖须知》成了房屋买卖合同的主要内容，故双方都应遵守。庭审中，双方在理解《拍卖须知》第三部分第四条确定的“所有拍卖标的均允许从后面开门通行”的条款内容存在争议，原告天辰土产公司认为“从后面通行”是指从被告陆良文体广电局砌的围墙处开门通行，被告陆良文体广电局认为“从后面通行”是指从拍卖标的物开后门通行。本院认为，《拍卖须知》自双方签订了《成交确认书》后就具备了原告公司与被告陆良文体广电局共同遵守的格式条款合同的性质，且双方都按其中的规定履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”之规定，应作出不利于陆良文体广电局的解释，即：“从后面通行”是指从被告陆良文体广电局砌的围墙处开门通行。故对原告公司提出的要求从被告陆良文体广电局砌起的正对着拍卖房屋的围墙处开门通行，包括从共同楼道面前的围墙处开门通行的主张予以支持，对被告陆良文体广电局提出的从拍卖标的物开后门通行的主张不予支持。对于原告公司从接管房屋后不能上到房屋二三四楼造成的损失，即从2012年10月17日至2018年8月16日的损失为83,020元（1,186元/月×70个月），但本案时至今日才起诉原告也有放任损失扩大的过错，故被告陆良文体广电局应承担60%的责任，即人民币49,812元。对于原告主张的自2018年8月17日之后至合同实际履行之日至的损失也应由被告陆良文体广电局承担60%。被告陆良交易中心、陆良政务局经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，原告的诉讼请求产生但部分成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告陆良县文化体育广播电视局于本判决生效后三十日内让原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司在通过拍卖竞得的房屋后面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处，以及该栋房屋公共楼道前面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处开门通行。二、由被告陆良县文化体育广播电视局于本判决生效后三十日内一次性赔偿原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司自2012年10月17日至2018年8月16日因不能利用房屋二三四楼造成的各种经济损失人民币49,812元，自2018年8月17日以后的损失按每个月1,186元计算至被告陆良县文化体育广播电视局让原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司从被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处（包括：原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司在通过拍卖竞得的房屋后面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处，以及该栋房屋公共楼道前面被告陆良县文化体育广播电视局砌起的围墙处）开门通行之日止，该部分损失由被告陆良县文化体育广播电视局承担60%。三、驳回原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费1,816元，由被告陆良县文化体育广播电视局负担1,122元，原告陆良县天辰土产日杂有限责任公司负担694元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长  沈小东人民陪审员  张绍桥人民陪审员  赵勇强二〇一八年十二月二十四日书 记 员  郭文雪