广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初12341号原告：周文杰，男，1978年11月21日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：陈冠荣，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：范新华，广东香山律师事务所律师。被告：罗林洪，男，1979年11月22日出生，汉族，住广东省中山市。被告：胡耀芳，男，1962年9月2日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：卢庆方，广东品信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟健，广东品信律师事务所实习律师。原告周文杰诉被告罗林洪、胡耀芳租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告周文杰及其委托诉讼代理人陈冠荣、被告胡耀芳的委托诉讼代理人卢庆方到庭参加诉讼，被告罗林洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认两被告已支付给原告的租赁保证金5万元归原告所有，原告无须返还；2.两被告承担连带责任向原告支付2016年12月1日至2017年4月30日的租金134000元；3.两被告承担连带责任向原告支付拖欠租金的滞纳金（滞纳金从2016年12月至2017年4月的每个月的6日开始，分别按该月租金26800元为基数，按每年24%的标准计算，暂计至2017年10月20日的滞纳金共计22805.7元，之后的滞纳金以累计拖欠的租金总额为基数，顺延计算至租金全部付清之日）；4.两被告承担连带责任向原告支付2015年7月1日至2016年10月31日租赁税费20707.5元。事实和理由：原告于2005年4月1日与中山市××同安村民委员会签订了租地合同书，承租了同乐工业园同安30队2710.45平方米的土地，在该土地上兴建了约1960平方米厂房，主要用于出租。两被告是合伙关系，多年以来一直租用原告的厂房，共同经营家用电器业务。后来在上述厂房成立中山市奔仕电器有限公司和中山市奔利电器有限公司，以两家公司的名义对外经营。中山市奔仕电器有限公司登记的股东是罗林洪、罗伙明，而罗伙明是罗林洪的妻弟（罗林洪的妻子罗土群的弟弟）。中山市奔利电器有限公司的股东是罗林洪、胡秀雯，而胡秀雯是胡耀芳的女儿。当初，该厂房以被告罗林洪的名义承租，被告罗林洪曾经支付租赁保证金46000元给原告。2014年10月18日，改由被告胡耀芳作为承租人，与原告签订新的厂房租赁合同，继续承租该厂房，约定租赁保证金5万元，租赁期限为3年，从2015年5月1日至2018年4月30日，约定每月租金为26800元（不含税，租赁税费由承租人承担），于每月5日前交清当月租金，如有逾期，则按每日100元的标准计付滞纳金。2014年10月20日，经各方协商，被告胡耀芳在罗林洪之前已支付租赁保证金46000元的基础上，再补交保证金4000元。原告收取了被告胡耀芳初次的保证金4000元之后，开具一张总金额为5万元的租赁保证金收据给被告胡耀芳（该收据注明了该5万元的租赁保证金包含了罗林洪之前已支付租赁保证金46000元）。起初阶段，被告基本上能够正常支付租金和水电费等费用（租赁税费除外），但后来拖欠租金和租赁税费，租金实际支付至2016年11月30日，2016年12月及之后的租金未付。另外，被告出资支付的租赁税费实际支付至2015年6月，2015年7月及之后的租赁税费未付。两被告经营的上述两家公司已经停业，于2017年5月把厂房交还给原告。被告单方面解除合同，根据厂房租赁合同第七条第（2）项的约定，原告有权要求被告支付违约金6万元，原告在本案主张没收被告已付的租赁保证金5万元。两被告是合伙关系，应当对本案的债务承担连带责任。被告于2017年5月份把厂房交还给原告，原告主张租金计至2017年4月30日。从2016年12月1日至2017年4月30日的5个月租金共计134000元，到目前仍未支付。厂房租赁合同的第四条约定被告应当在每月5日前支付当月租金，否则按每日100元的标准支付滞纳金。原告在本案主张2016年12月至2017年4月的每个月6日开始，分别按该月租金26800元为基数，按每年24%的标准计算。根据厂房租赁合同的第四、六条约定，租金是不含税的租金，租赁税费由承租人承担。被告实际支付租赁税费至2015年6月，2015年7月及之后的租赁税费未付。原告后来于2017年6月27日出资支付了2015年7月1日至2016年10月31日租赁税费20707.5元，该租赁税费应当由两被告支付给原告。为维护自身权益，原告诉至法院。被告胡耀芳辩称，一、涉案厂房没有取得规划许可证，原告截止开庭前仍没有向被告出示涉案厂房的相关证件，根据最高院司法解释的规定，租赁合同应为无效合同；二、被告胡耀芳不是涉案厂房的实际承租人，涉案厂房由中山市奔仕电器有限公司和中山市奔利电器有限公司承租，应由上述两公司承担相应的责任，与被告胡耀芳无关；三、被告胡耀芳的女儿胡秀雯在2016年12月已经退出中山市奔利电器有限公司，由罗林洪承担奔利公司的债权债务。另在2017年12月，原、被告有争议，被告罗林洪已经与原告协商两公司所欠的租金由5万元保证金抵扣，并用两公司在租赁期间搭建厂篷支出的费用抵押租金。根据双方当时协商的结果，抵扣后并不存在租金的欠付。被告罗林洪未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：原告以前述事实理由诉至本院，主张实体权利，并提交租地合同、2012年4月28日的厂房租赁合同、2014年10月18日的厂房租赁合同、收据、税收缴款书、租金发票、企业信用信息打印件作证。上述合同反映，2005年4月1日，原告与中山市××同安村民委员会（以下简称同安村）签订了租地合同书，主要约定：同安村把座落于同乐工业园内的一块土地临时租给原告使用，地点为同乐工业区30队，面积为4.0656亩，即2710.45平方米；租用期20年，即由2005年4月1日起至2025年3月31日止；租金包括设施费用在内为每平方1.2元，原告每年应缴地租款39030.48元，每年租金在当年陆月底前上缴总额的50%，在当年十月底前缴清应缴的租金。若超期未缴，视为原告单方违约，提前终止合同，把原告的厂房、设备抵偿欠款，若不足继续追缴应欠的款项；原告在租地上建设必须符合上级有关部门的有关规定，否则不准生产经营。在该地使用过程中如需缴交农村划拨用地费，则由同安村自理。生产经营中的债权债务及税收费用概与同安村无关；合同期满后，若原告需要拆除建筑物时，必须把一切什物全部清理能恢复农业生产，同安村不给任何补偿，违者罚款处理，应拆除建筑物若超过一个月不清拆，视为原告放弃财产论处，全部无偿归同安村所有。合同期满后，同安村对该地无作他用，而原告需继续租用，双方协商另签合同，在条件同等情况下，优先租给原告使用。如果继续租赁该地时，一切建筑物也属于原告所有。2012年4月28日，原告作为出租人与作为承租人的被告罗林洪签订了厂房租赁合同，合同主要约定：一、租赁厂房位于中山市××同乐工业区内（同安30队），厂房面积约1960平方米；二、租赁厂房用途用作生产和加工电器产品；三、租赁期限从2012年5月1日起至2015年4月30日止，签订合同时承租人须交46000元给出租人作为租赁保证金。期满后，承租人付清厂房租金退回厂房时，出租人不计利息退还租赁保证金；四、厂房每月租金23000元，承租人必须在每月5号前缴付当月的租金；五、租赁期间，承租人不得更改厂房结构性建筑，如需要装修或改动必须向出租人提出书面修改方案，征得出租人同意后方可实施；六、租赁期间，厂房的安全责任与生产费用（水电费、消防费、工人工资、原材料费、工商税、国税、地税、租赁税、房产税、土地使用税及有关税费）和一切债权债务由承租人一力负责承担，与出租人无关；七、租赁期内，出租人与承租人若有一方单方面违约的，需要向被违约方补偿合同违约金60000元。2014年10月18日，原告作为出租人与作为承租人的胡耀芳签订了厂房租赁合同，合同主要约定：一、租赁厂房位于中山市××同乐工业区内（同安30队），厂房面积约1960平方米；二、租赁厂房用途用作生产和加工电器产品；三、租赁期限从2015年5月1日起至2018年4月30日止，签订合同时承租人须交50000元给出租人作为租赁保证金。期满后，承租人付清厂房租金退回厂房时，出租人不计利息退还租赁保证金；四、厂房每月租金26800元，承租人必须在每月5号前缴付当月的租金，若不按时缴交，出租人有权罚承租人滞纳金，每超期壹天罚款壹佰元整，如此累计。超期十天的出租人有权停止对厂房的水、电供应，超期十五天的出租人有权收回厂房及作为第一债权人来追收一切的经济损失。（附注：周文杰，中国工商银行中山东凤同安支行6222082011000216426,租金以转账为凭）；五、租赁期间，承租人不得更改厂房结构性建筑，如需要装修或改动必须向出租人提出书面修改方案，征得出租人同意后方可实施；六、租赁期间，厂房的安全责任与生产费用（水电费、消防费、工人工资、原材料费、工商税、国税、地税、租赁税、房产税、土地使用税及有关税费）和一切债权债务由承租人一力负责承担，与出租人无关；七、租赁期内，出租人与承租人若有一方单方面违约的，需要向被违约方补偿合同违约金60000元。原告于2014年10月20日出具收据，收据载明：今收到胡耀芳同安30队厂房租赁保证金五万元（其中罗林洪旧合同保证金46000元、胡耀芳新合同保证金4000元）。原告于2017年6月27日因多处房产出租分别缴纳了所属于时期为2015年7月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年4月30日的教育费附加、地方教育附加、房产税、个人所得税、营业税、城市维护建设税、土地使用税等税金合计7669.80元、5072.70元。原告曾于2017年4月5日向罗土群、被告罗林洪发出通知要求缴清租金。原告曾于2017年7月10日、8月10日、8月25日向被告胡耀芳发出通知要求缴清租金。另查，中山市奔仕电器有限公司是有限责任公司，住所地在中山市××同乐工业区同安30队（同安村民委员会厂房之三），其股东是罗伙明、罗林洪，法定代表人是罗伙明。中山市奔利电器有限公司是有限责任公司，住所地在中山市××同乐工业区同安30队（同安村民委员会厂房之四），其股东是罗林洪、胡秀雯，法定代表人是胡秀雯。被告提供了其在工商局查询的租赁合同、银行流水、搭建棚架合同一份。该合同反映，原告作为出租人与承租人中山市奔利电器有限公司签订了租赁合同，约定：原告将位于中山市××同乐工业园广益路段（同安村民委员会厂房之四）租给中山市奔利电器有限公司做工业用途，租赁期限自2015年6月15日至2017年6月15日止，面积为900平方米，每月租金为6300元。中山市奔利电器有限公司应于每月10日前向原告缴交租金，如逾期未交或不履行合同任何条款，原告有权将此合同终止，并收回场地。银行流水反映，中山市奔利电器有限公司曾向原告支付租金。搭建棚架合同及收据反映，中山市奔利电器有限公司与葛压西签订合同，由葛压西搭建奔利公司的车间棚架、升降机层架；葛压西收取了中山市奔利电器有限公司26420元的工程款。庭审中，原告称：一、涉案的土地是工业建设用地，其于庭后三日内向法院提交相应的证据逾期自愿承担不利后果；二、涉案厂房面积为1960平方米，厂房未经规划报建；三、涉案厂房每月租金为26800元不含税，租金均是通过银行转账支付的，有时会以公司名义支付，有时会以胡秀雯名义支付，有时会以其他亲戚名义支付；四、涉案厂房已于2017年5月底6月初交还给原告；五、涉案厂房实际由中山市奔仕电器有限公司、中山市奔利电器有限公司使用；六、被告罗林洪在第一份合同时支付的46000元，加上被告胡耀芳在签订合同时多支付的4000元，合计保证金50000元。被告胡耀芳称：一、其确认涉案厂房面积为1960平方米，每月租金为26800元不含税，涉案厂房实际由中山市奔仕电器有限公司、中山市奔利电器有限公司使用；二、保证金是中山市奔仕电器有限公司、中山市奔利电器有限公司支付的，被告胡耀芳没有支付4000元；三、中山市奔仕电器有限公司、中山市奔利电器有限公司不存在合伙关系。本院认为，被告胡耀芳承租原告的厂房，双方于2014年10月18日签订厂房租赁合同，双方成立租赁合同关系。就涉案厂房是否已经过合法报建施工的待证事实，原告未能提交有关的权属证书或者房屋建设施工时已办理建设用地规划许可证及建设工程规划许可证等证据，应承担不利的法律后果。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条有关：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，原告对厂房是否已经过合法报建施工的待证事实未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果，上述厂房租赁合同属无效合同。因原告与被告胡耀芳签订的厂房租赁合同无效，原告依据上述厂房租赁合同约定，以被告违约为由请求租赁保证金归其所有无须退还并支付租金滞纳金的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院不予支持。但同时，被告胡耀芳实际上使用涉案厂房，其应参照租赁合同的标准向原告支付占用费用。在被告胡耀芳未举证证明其已支付2016年12月1日至2017年4月30日的占用费的情况下，理应承担举证不能的不利法律后果。为此，被告胡耀芳应向原告支付2016年12月1日至2017年4月30日的占用费134000元（26800元×5个月）。不过支付占用费时应先抵扣被告胡耀芳已支付的租赁保证金50000元。对于原告主张被告胡耀芳与被告罗林洪是合伙关系，并要求被告罗林洪就上述债务承担连带责任的问题，原告未提供证据证明被告罗林洪、胡耀芳是合伙关系，且根据合同的相对性来说，原告主张被告罗林洪承担连带责任没有依据，本院不予支持。对于被告胡耀芳有关涉案厂房实际是中山市奔仕电器有限公司、中山市奔利电器有限公司承租的，其不是实际承租人的辩称，被告未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果。而且根据合同的相对性，被告胡耀芳租赁涉案厂房交由中山市奔仕电器有限公司、中山市奔利电器有限公司使用，并不能导致其可不履行支付租金的合同义务，为此，本院对被告胡耀芳的上述辩解不予采纳。对于被告胡耀芳称其女儿胡秀雯于2016年12月已经退出中山市奔利电器有限公司，由被告罗林洪承担中山市奔利电器有限公司的债权债务。另在2017年12月时，原、被告发生争议时，被告罗林洪已经与原告协商用中山市奔仕电器有限公司、中山市奔利电器有限公司在租赁期间搭建厂蓬支出的费用抵扣租金，经抵扣后双方不存在租金欠付的辩解，一方面，胡秀雯、被告罗林洪就中山市奔利电器有限公司的股权问题并不能对抗善意第三人；另一方面，被告胡耀芳所称的双方已经达成抵扣租金且已不欠租金的辩解，被告胡耀芳未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果，综上，本院对被告胡耀芳的辩解不予采纳。被告罗林洪经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、抗辩等诉讼权利，不影响本院依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡耀芳于本判决生效之日起七日内向原告周文杰支付位于中山市东凤镇同乐工业区内（同安30队）的厂房占用费84000元（占用费原为134000元，扣减被告胡耀芳已付租赁保证金50000元）；二、驳回原告周文杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3850元，由原告周文杰负担1500元，由被告胡耀芳负担2350元（上述款项原告周文杰已预交，被告胡耀芳于本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  阮明俞审判员  高嘉敏二〇一八年十二月二十日书记员  郭君意杨明山