四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初4002号 原告：敬治中，男，1980年6月25日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告：李倩林，女，1981年1月26日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李军勇，四川君和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晋倩如，四川君和律师事务所律师。 被告：都江堰市解放小区综合市场有限公司，住所地：四川省都江堰市解放小区。 法定代表人：曹伟。 委托诉讼代理人：姚柱（公司员工），男，1986年2月4日出生，汉族，住湖南省望城县。 被告：中国工商银行股份有限公司都江堰支行。住所地：四川省都江堰市永丰街道办都江堰大道376号。 法定代表人：杜强。 委托诉讼代理人：江代康（公司员工），男，1965年4月9日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：杨财进（公司员工），男，1990年9月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告敬治中、李倩林诉被告都江堰市解放小区综合市场有限公司（以下简称：“解放小区”）、中国工商银行股份有限公司都江堰支行（以下简称：“工商银行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告敬治中、李倩林的委托诉讼代理人李军勇到庭参加了诉讼，被告解放小区的委托诉讼代理人姚柱，被告工商银行的委托代理人江代康、杨财进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 敬治中、李倩林向本院提出诉讼请求：1、请求确认敬治中、李倩林与解放小区签订的《商品房买卖合同》于2018年5月4日解除；2、判令解除敬治中、李倩林与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令解放小区分别向敬治中、李倩林返还购房款1756676元及利息，向工商银行返还购房贷款1740000元及利息；4、请求判令本案诉讼费、保全费、公告费等费用由解放小区、工商银行负担。庭审中，敬治中、李倩林变更第三项诉讼请求为：判令解放小区分别向敬治中、李倩林返还购房款2131537.25元及利息，向工商银行返还购房贷款1365138.75元及利息；增加诉请：5、判令解放小区承担因逾期还贷产生的全部利息、罚息；6、判令解放小区承担（2016）川0181民初3324号案件诉讼费23228元。事实与理由：2012年10月16日，敬治中、李倩林与解放小区签订《商品房买卖合同》，约定敬治中、李倩林购买解放小区开发的位于“灌口镇光明街D-29-5b地块灾后重建项目”1幢0单元1层76、77、78号商业用房，总价款3496676元，如因解放小区的责任未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，敬治中、李倩林有权退房。2012年12月1日，敬治中、李倩林与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定工商银行向敬治中、李倩林借款174万元用于购买“玉垒商厦一期”项目1幢0单元1层76、77、78号商业用房，借款期限10年。由于解放小区未能按照合同约定为敬治中、李倩林办理产权证，遂将房屋退还给了解放小区，后经双方协商，敬治中、李倩林与解放小区于2018年5月4日达成《解除协议》，同意解除《商品房买卖合同》，在此期间产生的一切事宜均由解放小区承担。2018年5月4日，解放小区向敬治中、李倩林出具《情况说明》，上述房屋已由解放小区占有、使用并处置。为了维护敬治中、李倩林的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法裁决。 解放小区答辩称,买卖合同属实，同意解除买卖合同，后续的按揭款我们愿意承担。 工商银行答辩称，1、我方认为敬治中、李倩林针对工商银行的解除合同属于重复起诉，应该驳回；2、敬治中、李倩林房屋买卖合同的解除权已经丧失，其申请解除案涉借款合同缺乏事实和法律基础，依法不予支持；3、根据房屋买卖合同的约定，敬治中、李倩林实质上已经放弃解除贷款合同了；4、案涉贷款合同已经生效判决认定真实合法有效，确立的工商银行的权利应该得到保护；5、贷款合同不解除，敬治中、李倩林的权利也能得到保护。 敬治中、李倩林围绕其诉讼请求提交证据如下：1、敬治中、李倩林、工商银行、解放小区的身份信息、工商信息，证明：为本案适格当事人。2、商品房买卖合同，证明：敬治中、李倩林与解放小区就商品房买卖价款及违约责任进行了约定；3、个人购房借款/担保合同，证明：敬治中、李倩林为购买上述商品房与解放小区、工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》；4、收据，证明：敬治中、李倩林、已经按照合同约定履行了付款义务；5、商品房买卖合同摘要，证明：敬治中、李倩林与解放小区签订的《商品房买卖合同》；6、解除协议，证明：因解放小区原因，敬治中、李倩林与其签订的《商品房买卖合同》已于2018年5月4日解除；7、情况说明，证明：敬治中、李倩林于2015年9月已经以解放小区违约为由向其主张退房，敬治中、李倩林已于2015年9月将案涉房屋退还给解放小区；因解放小区违约导致的所有权纠纷和后果概由其承担，与敬治中、李倩林无关。上述证据经解放小区质证，对上述证据无异议。上述证据经工商银行质证，发表质证意见如下：其他证据无异议，解除协议、情况说明是今天才看到的，和我们无关，我们无法判断真实性。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 解放小区未提交任何证据。 工商银行围绕其抗辩意见提交1、3324号判决书，证明：案件已经判决生效并且进入执行；2、个人购房借款/担保合同，证明：担保合同第三十条对合同义务进行了约定，实际上敬治中、李倩林放弃了解除购房/担保合同的权利，购房合同约定交付时间是2013年，根据相关法律规定，应当在一年内行使解除权，敬治中、李倩林已经超过时间，解除权已经消失；上述证据经敬治中、李倩林质证，发表质证意见如下：1、判决书真实无异议，对工商银行证明目的存在异议，该份判决内容有误损害了敬治中、李倩林的合法权益；2、个人购房借款/担保合同真实性无异议，对证明目的存在异议，合同第三十条第一款的约定是工商银行的格式合同文本，排除了敬治中、李倩林的正当权益，应当属于无效条款，且与最高院相关解释第24、25条相违背，针对工商银行所称解除权为一年敬治中、李倩林已经丧失权利的证明目的是有问题的，敬治中、李倩林同解放小区签订的解除协议时间为2018年5月4日，解除权行使时间应该是2018年5月4日起的一年，双方之间的主合同及商品房买卖合同解除，相应的作为个人购房借款/担保合同这一从合同也相应解除，故敬治中、李倩林行使解除权是在合法期限内。上述证据经解放小区质证，发表质证意见如下：真实性无异议，房屋一直也没有办产权，所以导致原告买房也没有收益，我方同意退房，其他所有损失包括后续的按揭款公司愿意承担。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年10月16日，敬治中、李倩林（买受人）与解放小区（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定敬治中、李倩林购买解放小区开发的位于“灌口镇光明街D-29-5b地块在后重建项目”1幢0单元1层76、77、78号商业用房。合同第十九条第二款第2项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率给付利息。 2012年11月19日，敬治中、李倩林与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定工商银行为敬治中、李倩林提供借款174万元用于购买“玉垒商厦一期”1幢1层76--78号的房屋，借款期限10年。 都江堰市人民法院（2016）川0181民初3324号民事判决书确认：“一、被告敬治中、李倩林于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司都江堰支行借款本金1365138.75元，并按照合同约定支付利息、罚息至清偿之日止；二、原告中国工商银行股份有限公司都江堰支行为实现债权的费用由被告敬治中、李倩林承担；三、被告都江堰市解放小区综合市场有限公司对上述债务承担连带责任；四、原告中国工商银行股份有限公司都江堰支行对被告敬治中、李倩林名下的位于都江堰市灌口镇光明街D-29-5b地块灾后重建项目（玉垒商厦一期）1栋0单元1层76、77、78号商铺（合同签约备案号：74007）享有优先受偿权；五、被告都江堰市解放小区综合市场有限公司承担保证责任后，有权向被告敬治中、李倩林追偿。”该判决书已经生效并由工商银行申请执行。 2018年5月4日，解放小区与敬治中、李倩林签订《解除协议》，协议约定：“因出卖人都江堰市解放小区综合市场有限公司在《商品房买卖合同》约定的期限内无法为买受人敬治中、李倩林办理产权证，二人于2015年9月已将上述房屋退还都江堰市解放小区综合市场有限公司经双方友好协商，买受人敬治中、李倩林与出卖人都江堰市解放小区综合市场有限公司同意解除前述《商品房买卖合同》。在此期间产生的一切事宜均由都江堰市解放小区综合市场有限公司承担。” 2018年5月4日，解放小区向敬治中、李倩林出具《情况说明》，载明：“因我公司在合同约定时间内未能为购房人敬治中、李倩林办理房屋产权证，购房人敬治中、李倩林多次与我公司协商，要求退房。2015年9月，我公司同意退房，并占有、使用（含处置）上述房屋至今，且承诺将已付购房款和购房贷款及时归还购房人敬治中、李倩林以及工商银行都江堰支行，以及承担由此产生的一切不利后果。2018年5月4日，因我公司未能归还上述款项，购房人在此来到我公司，要求解除前述《商品房买卖合同》，双方经协商签订了《解除协议》，该协议签订后，前述《商品房买卖合同》已经解除。本公司再次承诺将尽快将收受的购房贷款和购房款的本金及利息及利息分别还银行和买受人敬治中、李倩林，在此期间产生的一切纠纷和后果，概由我公司承担。”解放小区在落款处盖章。 庭审中，敬治中、李倩林明确对第三项诉讼请求的购房款的利息计算方式为：参照个人贷款合同的利息计算，计算时间为2015年9月1日。2018年11月30日，敬治中、李倩林向本院提交《关于诉讼请求中的本金及利息返还数额的情况说明》，载明：一、关于返还敬治中、李倩林的本金及利息（1）首付本金：敬治中、李倩林在《商品房买卖合同》签订后，于2012年10月17日向解放小区支付首付款1756676元；（2）贷款本金：截止2016年8月21日，敬治中、李倩林已经向银行付款本金374861.25元；（3）以本金总额（1756676元+374861.25=2131537.25元）为基数为基数按照同期贷款利率4.35%自2018年5月4日起进行计算。 本院认为，关于敬治中、李倩林请求解除与解放小区签订的《商品房买卖合同》的问题。敬治中、李倩林与解放小区签订的《解除协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定履行其义务。且解放小区在庭审中明确其同意解除合同，可以确认双方一致同意解除该《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，对敬治中、李倩林的该项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”解放小区应向敬治中、李倩林返还首付款及已经向工商银行支付的贷款本金。另双方在《商品房买卖合同》中约定，因解放小区的原因导致敬治中、李倩林未能在约定时间内取得房产证的，敬治中、李倩林有权要求解放小区自退房通知送达之日起3日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。又在《解除协议》中约定，解放小区承诺将尽快将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和买受人敬治中、李倩林。目前，敬治中、李倩林已将房屋退还给解放小区，故对敬治中、李倩林请求解放小区支付首付款及已付贷款本金（共计2131537.25元=1756676元+374861.25元）的利息的请求于法有据，本院予以支持。 关于敬治中、李倩林请求解除与成都银行签订的《个人购房借款/担保合同》的问题，因法院生效法律文书已经对该《个人购房借款/担保合同》中剩余购房贷款的履行情况做出确认，该判决生效后，事实上，《个人购房借款/担保合同》的相关权利义务已经终止，各方当事人应当按照生效判决书确认的权利义务进行履行，该判决书对剩余购房贷款的履行义务人亦做出了明确，故敬治中、李倩林请求解除《个人购房借款/担保合同》、要求解放小区向工商银行返还购房贷款、利息、由解放小区承担因逾期还贷产生的全部利息罚息及由解放小区承担（2016）川0181民初3324号案件诉讼费的诉讼请求，本院不予认定。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告敬治中、李倩林与被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于2012年10月16日签订的《商品房买卖合同》于2018年5月4日解除； 二、被告都江堰市解放小区综合市场有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告敬治中、李倩林购房首付款1756676元、截止2016年8月21日原告敬治中、李倩林已向中国工商银行股份有限公司都江堰支行支付的贷款本金374861.25元、首付款及贷款本金产生的利息（以2131537.25元为基数，按照年息4.35%计算至付清时止）； 三、驳回原告敬治中、李倩林的其他诉讼请求。 本案受理费34774元，减半收取17387元，由被告都江堰市解放小区综合市场有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何加敏 二〇一八年十二月十八日 法官助理肖二磊 书记员刘胡会子