天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初10087号原告：天津市河西区公租房管理有限公司，现地址天津市河西区黑牛城道可园里后友谊路房管站楼房，统一社会信用代码911201030520807277。法定代表人：郑志杰，职务经理。委托诉讼代理人:张玉，女，该公司职工。委托诉讼代理人：东红，女，该公司职工。被告：沈文束，女，1969年6月22日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：梁钰姝（被告之女），1991年5月26日出生，汉族，住天津市津南区。原告天津市河西区公租房管理有限公司（以下简称“公租房管理公司”）与被告沈文束房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公租房管理公司的委托诉讼代理人张玉、东红，被告沈文束及其委托诉讼代理人梁钰姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公租房管理公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年9月至2017年8月自付部分房租11448元（按24个月，每月477元计算）；2.判令被告支付2014年12月至2015年8月及2017年9月至2018年11月的房屋使用费31730.4元（按24个月，每月1017元的1.3倍计算）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：天津市津南区梨双公路双港新家园民盛园小区原为天津市南开区房产经理所管理。2012年9月1日，根据天津市房产总公司的研究决定，将该小区的管理单位调整为天津市河西区公租房管理有限公司，由该公司负责此前的一切事项。2011年12月1日，天津市南开区房产经理所与沈文束签订《天津市公共租赁住房租赁合同》（以下简称：租赁合同），合同约定其承租津南区梨双公路双港新家园民盛园31号1门1704单元。租赁期限为三年，自2011年12月1日至2014年11月30日止。房屋建筑面积为78.24平方米,每月租金1017元，国家每月补贴540元，每月自付租金477元。合同到期后，原、被告未续签合同，被告继续使用该房屋，根据新版合同规定自2014年12月起被告每月应按租金1017元的1.3倍为标准向原告支付房屋使用费，2014年12月至2015年8月被告共拖欠原告房屋使用费11898.9元。因该房屋确实存在漏雨等问题，原告于2015年9月1日补齐被告账户前期拖欠的租金，为被告办理了续签合同的手续，租赁期限为二年，自2015年9月1日至2017年8月31日止，租金不变，被告每月自付租金仍为477元。这期间被告仍未按时缴纳租金，自2015年9月至2017年8月累计拖欠自付部分租金共计11448元。2017年9月合同到期后，由于被告欠租未办理续签合同被告继续使用该房屋，根据新版合同规定，自2017年9月起被告每月应按租金的1.3倍标准向原告支付房屋使用费，2017年9月至2018年11月被告共拖欠原告房屋使用费19831.5元。经原告多次催要，被告仍拖延不付，故原告提起本案诉讼。沈文束辩称，被告2011年12月份入住公租房之初并不拖欠租金。从2012年夏天开始，下雨后被告房屋就漏雨，雨水从客厅、两个卧室窗框处流进屋内，被告多次向原告报修，但这些年一直未修好，直到今年才告知被告确定无法修好了。被告房屋卫生间漏水，今年才修好。因漏水问题长期得不到解决，且造成被告损失，被告拒绝交纳房屋。被告更不同意按1.3倍租金计算房屋使用费。原告曾向被告交费账户给予漏水补偿的事，原告从未告知被告。围绕诉讼请求，当事人提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据《公租房欠租户入户走访、约谈记录表》，被告对该内容真实性有异议，原告未提供同期录音、录像资料相佐证，对该证据的真实性本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天津市津南区双港新家园民盛园原由南开区公租房管理公司负责经营管理，2012年经天津市房产总公司研究决定改由原告负责管理。2011年11月29日，天津市南开区房产经理所与被告签订《天津市公共租赁住房租赁合同》，该合同约定：由被告承租双港新家园民盛园31号楼1门1704单元，房屋建筑面积为78.24平方米，租赁期限为3年，自2011年12月1日至2014年11月30日，每月租金1017元，按月支付。该合同约定出租人交付承租人的房屋及附属设施设备能够为承租人正常使用，如承租人在正常使用中致使该房屋及其附属设施设备发生损坏的，出租人负责对其进行检查和维修。承租人未按规定日期和金额交纳租金，出租人除有权向承租人追索房租外，每日向承租人收取租金1%的违约金。被告搬入后即发现下雨时房屋客厅、卧室窗户漏雨，向原告多次报修，原告虽曾派工人维修，但始终未能解决漏雨问题，并于2018年确定该房屋无法维修。该房屋另有卫生间漏水问题，经原告多次维修后解决。自2014年12月1日至今，被告未交纳租金。2015年9月1日，原告为被告办理了续租，租赁期限为二年，自2015年9月1日至2017年8月31日，该期间被告享受房屋补贴每月540元，每月应自付477元。本院认为，公租房管理单位与被告签订的《天津市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告基于上级主管单位决定取得对民盛园公租房项目的经营管理权利，应遵照《天津市公共租赁住房租赁合同》的约定享有合同权利力并履行合同义务。故此，原告应当向被告提供适宜居住，能够正常使用的房屋。被告应当按约定时间及金额支付租金。根据双方均认可的事实：原告向被告提供的房屋存在多处漏雨问题，虽经维修，长期无法解决漏雨问题，至今才确定无法修缮。故原告履行合同不符合约定，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，双方对违约责任没有约定的，根据合同性质及损失大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款等违约责任。故本院根据实际情况考虑，长期无法解决的漏雨问题，确实影响被告对租赁房屋的充分使用并造成一定经济损失，租金应予减少60%。其中，2015年9月至2017年8月，自付部分11448元（24个月，每月477元），减少为4579.2元。2014年12月至2015年8月及2017年9月至2018年11月份，因原告存在违约，被告不应支付违约金，按每月1017元计算24个月租金后减少60%，为9763.2元。被告共计应支付租金14342.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告沈文束于本判决生效后三日内给付原告天津市河西区公租房管理有限公司2014年12月至2018年11月的房屋租金14342.4元；二、驳回原告天津市河西区公租房管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费297元，原告负担198元，被告沈文束负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 国 艳二〇一八年十二月十日书记员 梁天雪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。