安徽省肥东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0122民初3738号 原告（反诉被告）：张颖,女,1974年10月10日出生,汉族，住安徽省肥西县。 原告（反诉被告）：解光法,男,1976年9月23日出生,汉族，住安徽省肥西县。 两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人：王翠花，安徽睿正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：合肥创志房地产销售代理有限公司，住所地合肥市瑶海区站塘路景辉家园4幢109-209室。 法定代表人：胡守贵，公司总经理。 委托诉讼代理人：焦志富，安徽有为律师事务所律师。 原告（反诉被告）张颖、解光法与被告（反诉原告）合肥创志房地产销售代理有限公司（下称：创志公司）居间合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）解光法及张颖、解光法的委托诉讼代理人王桂花、被告（反诉原告）创志公司的委托诉讼代理人焦志富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张颖、解光法向本院提出的诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2016年5月23日签订的《房地产经纪合同》；2、判令被告赔偿违约金184575元（按日支付全部购房款的万分之三，暂计算至2018年1月11日）；3、判令被告赔偿原告因违约造成的损失53135元（双倍定金的50000元和一、二审诉讼费3135元）；4、判令被告返还原告房产证和土地证；5、判令被告赔偿扣证期间房屋不能交易造成的全部损失145000元；6、被告承担本案诉讼费。 事实与理由：2016年5月23日原告与被告合肥创志房地产销售代理有限公司签订了《房产经纪合同》，原告委托被告将合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋对外出售，后在被告的居间下以115万元的价格与第三方签订了《存量房买卖合同》。但因为被告严重违约，使买卖合同双方交易没有完成，造成原告因对买方违约产生了严重损失。被告后又无正当理由扣留原告的房产证和土地证至今，严重侵犯了原告的合法权益。请求法院判如所请。 被告（反诉原告）合肥创志房地产销售代理有限公司辩称：我方并没有违约，原告存在单方违约，要求解除合同，应当承担违约责任。对于本案的诉讼请求要求赔偿金及违约金及造成的全部损失，没有法律和事实依据。本案的两原告在与买方签订买卖合同中一审、二审，原告拒绝履行合同，所主张的违约损失和定金没有事实和法律依据。 反诉原告（被告）合肥创志房地产销售代理有限公司向本院提出的反诉请求：1、确认两反诉被告已单方解除《房地产经纪合同》；2、判令两反诉被告向反诉原告支付解约违约金100000元；3、本案的全部诉讼费用由两反诉被告承担。 事实与理由：反诉原告系正规的房产服务中介机构。2016年5月23日两反诉被告因出售其名下的合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋委托反诉原告提供居间服务，反诉原告接受委托后，安排业务员带买方彭帅及其家人看房后表示满意要求本公司安排签约，本公司联系来两反诉被告，彭帅与两反诉被告在本公司商谈后双方签订了《存量房买卖合同》。同时当日，买卖双方分别与本公司签订了《房地产经纪合同》，经纪合同约定，单方解除合同需要支付违约金100000元。本公司业务经理准备好过户资料协助买卖双方办理房屋过户，2016年8月中旬两反诉被告明确表示拒绝出售案涉房屋。2017年1月22日彭帅向合肥市瑶海区法院起诉，该院判决后双方均不服上诉，合肥市中级法院又作出终审判决，两份判决书均确认两反诉被告败诉并承担不利的法律后果。两反诉被告将自身拒绝履行合同行为导致败诉归责于本公司并于2018年1月11日起诉至合肥市瑶海法院要求单方解除合同。本公司认为与两反诉被告签订的《房地产经纪合同》是有效的，两反诉被告单方解除合同的行为构成违约，望判如所请。 反诉被告（原告）张颖、解光法辩称：反诉原告依据经纪合同要求支付违约金100000元无事实法律依据。合同第二条规定：委托期限从2016年5月23日至交接完毕止，也就是说此合同是附有期限或者说是附解除条件的合同，是从5月23日到买卖双方交接完毕后此合同自动解除，原告在承担对第三人的违约责任后，买卖双方不可能再交接，也就是合同的履行失去了前提条件，此合同应该已自动解除。反诉被告在瑶海法院的起诉通知不起任何法律上的效力，更不能说是反诉被告的单方解约行为。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。合同法第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被告作为一个以居间服务赚取中介费为原则的公司，其与原告签订《经纪合同》后是不可能解除的，这个条款是加重客户的责任，此条应为无效。 本院经审理查明的事实：2016年5月23日张颖（甲方）与被告合肥创志房地产销售代理有限公司（丙方）签订了《房产经纪合同》，合同约定：甲方委托丙方将合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋对外出售转让；委托期限从2016年5月23日至交接完毕止；交易价格115万元；甲方于合同签订后十日内向丙方提交房产证、水电气等资料；丙方在完成甲方委托事项后，按照物价部门核实的收费标准向甲方收取中介服务手续费0元，不得收取其他费用；违约责任：甲方按约做到，特殊情况应在三日内告丙方，取得丙方书面意，否则导致房地产无法正常交易，甲方应向丙方支付违约金万分之三元；丙方按约做到，特殊情况应在三日内告甲方，取得甲方书面意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向甲方支付违约金万分之三元；单方解除本合同，由违约方支付违约金10万元。 合同签订当日，丙方促成甲方与彭帅（乙方）以转让价款115万元签订了《存量房买卖合同》，甲方收受乙方定金5万元。后，甲方与乙方履行房屋买卖合同过程中产生了纠纷。 2017年1月22日合肥市瑶海区法院受理了彭帅与张颖房屋买卖合同纠纷案，该院判决后，双方均不服上诉。合肥市中级人民法院二审判决认定：2016年8月中旬张颖明确表示拒绝出售案涉房屋，张颖一方违约，应当承担违约责任，张颖应当双倍返还定金。判决确定：张颖承担了双倍返还张帅定金10万元、诉讼费用3135元。 2018年3月21日，张颖、解光法将合肥创志房地产销售代理有限公司以居间合同纠纷为由诉至合肥市瑶海法院。此间，合肥创志房地产销售代理有限公司提出管辖权异议，请求将案件移送肥东法院。2018年4月26日，瑶海法院裁定将案件移送肥东法院审理。 2018年9月6日，解光法申请对合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋自2016年7月25日后半年房价与现今的房价差进行评估。本院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估，该公司以委托评估价值时点不明确具体，无法评估为由终止评估业务。2018年9月29日张颖、解光法又申请对合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋自2016年12月10日的房价与现今的房价差进行评估，本院又委托了安徽金阳房地产估价有限公司进行评估，该公司的估价结果是：2016年12月10日可实现的市场价值总价为1381536元；2018年10月26日可实现的市场价值总价为1289077元；期间贬值金额为92459元。用去评估费5572元。 庭审中，合肥创志房地产销售代理有限公司已确认张颖的房产证因保管不慎遗失。 以上事实，有双方当事人陈述、《房地产经纪合同（之一）》、《存量房买卖合同》、瑶海法院（2017）皖0102民初1190号民事判决书、合肥市中级人民法院（2017）皖01民终5839号民事判决书、上诉状、庭审笔录、短信微信内容、房屋评估报告等证据在卷佐证。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《房地产经纪合同（之一）》作为居间合同，应当遵照居间合同相关法律的规定。 关于《房地产经纪合同（之一）》的解除问题。合肥创志房地产销售代理有限公司作为居间人已经促成了出售人张颖与买受人张帅以转让价款115万元签订了《存量房买卖合同》，张颖收受张帅定金5万元。履行房屋买卖合同过程中，因出售人张颖拒绝履行合同，导致买卖合同解除，二审法院判决：解除了彭帅与张颖签订的存量房买卖合同，张颖承担了双倍返还张帅10万元及诉讼费用3135元。二审判决书生效，房屋不存在交付，原、被告间的《房地产经纪合同（之一）》即解除。 关于张颖主张判令被告赔偿违约金184575元（按日支付全部购房款的万分之三，暂计算至2018年1月11日）问题。合肥创志房地产销售代理有限公司作为居间人已经促成了出售人张颖与买受人张帅以转让价款115万元签订了《存量房买卖合同》，张颖收受张帅定金5万元。履行房屋买卖合同过程中，因出售人张颖拒绝履行合同，导致买卖合同解除，房屋交易不成。居间人已按居间合同，不存在违约的事实，故对原告此主张不予支持。 关于张颖要求被告承担的53135元的损失问题。张颖与张帅签订《存量房买卖合同》，张颖收受张帅定金5万元。履行房屋买卖合同过程中，因出售人张颖拒绝履行合同，导致买卖合同解除，法院判决依法返还定金100000元。53135元的损失是张颖拒绝履行合同应承担的责任，其要求被告承担，无事实和法律依据。 关于张颖要求被告承担因房产证遗失致房屋不能及时出售，而赔偿的房屋市场价值贬损92459元及评估费问题。居间合同解除后，居间人应当及时返还委托人相应证件。被告将房产证遗失，应积极主动与委托人协商，并承担补办证件的费用。决定房屋市价的因素是多方面的，房价评估也只是参考，房子是用来住的，其使用价值没有变化。另外，如果委托人真的要出售房屋的话，房产证是可以补办的。故，张颖现以被告未及时返还房产证致其房屋不能出售而致房屋价值贬损要求居间人赔偿，无事实和法律依据。 关于被告反诉原告承担10万元违约金的问题。《房地产经纪合同（之一）》是居间人提供的格式合同，居间合同中的违约金条款，属于居间人加重委托人即买卖双方的责任、排除买卖双方的权利，变相达到买卖合同因故不成情况下收取高额居间费的目的，属无效条款。故被告反诉主张原告支付10万元违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告合肥创志房地产销售代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告张颖合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋的不动产权证、土地使用证（返还不能，则承担补办证件的发票费用）； 二、驳回原告张颖、解光法的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告合肥创志房地产销售代理有限公司的反诉请求。 本案本诉受理费7042元，减半收取为3521元，由张颖、解光法承担3421元，合肥创志房地产销售代理有限公司承担100元；本案反诉受理费2300元，减半收取为1150元，由合肥创志房地产销售代理有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。 审判员  崔文明 二〇一八年十二月二十八日 书记员  周丽敏