云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初4988号原告陈艳红，女，汉族，1979年8月16日出生，云南省玉溪市江川区人，云南阳光道桥股份有限公司职员，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住址。原告陈磊，女，汉族，1981年9月20日出生，云南省玉溪市江川区人，云南沃森生物技术股份有限公司职员，身份证住址云南省昆明市官渡区，现住址。二原告委托代理人姜猛，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告陈丽伊，女，汉族，1993年10月5日出生，广西省岑溪市人，自由职业，身份证住址广西岑溪市，现住址。委托代理人王成，男，汉族，1987年8月19日出生，四川省蓬安县人，自由职业，身份证住址四川省蓬安县，现住广西岑溪市。与被告陈丽伊系夫妻关系。特别授权代理。被告王成，身份情况同上。被告昆明荣城房地产经纪有限公司法定代表人毕永国，总经理。住所地云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号委托代理人张彩飞，该公司职员。特别授权代理。原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊、王成、昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案。原告陈艳红、陈磊向本院申请将被告昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店变更为昆明荣城房地产经纪有限公司。经依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告陈艳红、陈磊及委托代理人姜猛，被告陈丽伊的委托代理人兼被告王成、被昆明荣城房地产经纪有限公司委托代理人张彩飞到庭参加诉讼。(本案经报延审理期限，)现已审理终结。原告陈艳红、陈磊向本院提出诉讼请求,请求判令:1、解除原、被告签订的存量房买卖合同；2、被告昆明荣城房地产经纪有限公司向原告返还购房定金75000元；3、被告陈丽伊、王成向原告支付违约金60000元；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实及理由：2017年7月5日，原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊、王成通过被告昆明荣城房地产经纪有限公司（玫瑰湾店）签订《荣城地产存量房买卖合同》。约定由被告陈丽伊、王成向原告陈艳红、陈磊出售一套坐落于昆明市官渡区玫瑰湾一期7幢2单元703号的住宅，交易价格69万元。原告根据合同约定，通过荣城玫瑰湾店向被告支付定金9万元，随后被告向原告出具了收到该笔9万元的定金收条，同时荣城玫瑰湾店向被告出具收到该笔定金9万元的《定金代保管收条》。协议签订后，原告多次要求三被告协助办理产权过户事宜，但被告均以各种理由拒不办理。2017年底原告方得知该房已出售给第三方并办理了过户手续，被告的行为严重违反协议，给原告造成极大的经济损失。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈丽伊、王成辩称，2017年7月5日，被告陈丽伊、王成作为卖方与二原告经昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店的杨中弟居间撮合签订买卖房屋的协议后，在昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店办理了定金交接，当时二原告交付了3万元，再加上2017年6月7日交付的6万元共计9万元，其中交到我方手中的15000元我已退还给原告，原告还出具了收条。但剩下的定金75000元在昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店保管，当时钱未经我的手，是玫瑰湾店的杨中弟收取并写了收条。在与二原告签订房屋买卖合同后，我多次督促荣城办理赎证手续，但都没有办下来。2017年9月因我的房贷已逾期2个月，银行发催款通知书给我。由于联系不上杨中弟，我和玫瑰湾店的店长樊同墨一起去报了案。由于杨中弟未将75000元的定金交到公司，而荣城又不愿意赔这笔款，当时我在没有办法的情况下将房子出卖给了案外人。现二被告同意解除房屋买卖合同，并愿意赔偿二原告违约金6万元。被告昆明荣城房地产经纪有限公司辩称，杨中弟虽系昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店职员，但原告将定金直接转入杨中弟个人账户，没有转入公司的账户，收取定金系杨中弟个人行为，被告昆明荣城房地产经纪有限公司与二原告及被告陈丽伊、王成之间不存在合同关系，未收取任何款项，原昆明荣城房地产经纪有限公司不是适格被告，在本案中不应承担责任。另外请求追加杨中弟作为本案第三人参加诉讼，以便查明案件事实。原告陈艳红、陈磊针对其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、《荣城地产存量房屋买卖合同》一份。欲证明原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊于2017年7月5日经被告昆明荣城房地产经纪有限公司居间撮合，三方签订《荣城地产存量房屋买卖合同》一份。约定被告陈丽伊将昆明市官渡区玫瑰湾一期7幢2单元703室87.95平方米房屋以69的价格出卖给二原告，二原告于签订合同当日交付购房定金9万元等；2、支付宝转帐电子回单三份。欲证明原告陈磊于2017年6月6日按荣城玫瑰湾店职员杨中弟的要求，向杨中弟个人帐户支付购房定金5000元、于6月7日支付25000元、于7月5日支付定金1万元，以上共计4万元；3、被告陈丽伊、王成于2017年7月5日向二原告出具《定金收条》一份、杨中弟于同日向被告陈丽伊出具《定金代保管收条》一份。欲证明二原告按合同约定向被告陈丽伊、王成交纳购房定金9万元（其中4万元为转账，5万元为现金），但其中75000元由杨中弟代为保管；4、被告王成于2018年2月2日向原告出具《承诺书》一份。欲证明被告王成向原告承诺对二原告支付的定金愿意在2018年3月5日前垫付给原告55000元（其中15000元系退还，另外40000元为垫付）；5、不动产登记信息复印件一份。欲证明被告陈丽伊、王成已于2017年12月25日将涉案房屋出售给案外人付文花并办理过户手续，房屋买卖合同已无法实际履行；6、杨中弟向被告昆明荣城房地产经纪有限公司出具《情况说明》一份。欲证明被告昆明荣城房地产经纪有限公司知晓杨中弟挪用收取款项的事实，并且杨中弟承诺要将所挪用的款项交回公司。经质证，被告陈丽伊、王成对二原告提交以上证据的真实性、合法性及关联性均予认可，但对9万元定金被告陈丽伊、王成只收到15000元，并且已退还二原告。经质证，被告昆明荣城房地产经纪有限公司除对原告提交证据5的真实性、合法性、关联性及证明内容均无异议外，对其余证据的真实性、合法性、关联性及证据内容均持有异议。被告陈丽伊、王成针对其辩称，向本院提交以下证据：1、原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊于2017年6月7日经被告昆明荣城房地产经纪有限公司居间撮合，三方签订《荣城地产存量房屋买卖合同》一份。欲证明二原告与被告陈丽伊经荣城玫瑰湾店居间撮合，协议将涉案昆明市官渡区玫瑰湾一期7幢2单元703室87.95平方米房屋以69的价格出卖给二原告，三方于2017年6月7日签订了第一份合同，当时约定二原告应交付购房定金3万元，故二原告于6月6日向杨中弟个人帐户支付购房定金5000元、于6月7日支付25000元。后因被告陈丽伊、王成提出赎证，经协商后又于2017年7月5日重新签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，二原告需再交付定金6万元，加之前所交3万元，故后签订的合同约定交付定金为9万元；2、原告陈艳红于2018年3月8日向被告陈丽伊、王成出具《收条》一份。欲证明被告陈丽伊、王成已退还二原告定金15000元。经质证，原告陈艳红、陈磊对被告陈丽伊、王成提交以上证据均予认可。经质证，被告昆明荣城房地产经纪有限公司对被告陈丽伊、王成提交证据1的真实性、合法性、关联性持有异议，并向本院申请要求委托司法鉴定机构对该合同上加盖的该公司公章的真伪进行鉴定。对证据2的真实性、合法性及关联性均予认可。针对被告昆明荣城房地产经纪有限公司的鉴定申请，本院依法委托昆明锦康司法鉴定中心进行鉴定，因无法取得鉴定比对样本，故被该鉴定机构退回鉴定委托。被告昆明荣城房地产经纪有限公司针对其辩称，向本院提交报警三联单一份。欲证明涉案款项系具体经办人杨中弟收取并且该人已经失联，具体情况需找到杨中弟进一步进行核实。经质证，原告陈艳红、陈磊，被告陈丽伊、王成对被告昆明荣城房地产经纪有限公司提交证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不予认可。本院对原、被告所提交证据的真实性、合法性及关联性均予认可，对当事人欲证明内容在以下部分综合进行评述。综上所述，本院依据当事人庭审陈述及举证、质证，确认本案法律事实如下：原告陈艳红、陈磊系姐妹关系，被告陈丽伊、王成系夫妻关系。原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊经昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店职员杨中弟居间撮合，原告陈艳红、陈磊决定以69万元的价格购买被告陈丽伊所有的昆明市官渡区玫瑰湾一期7幢2单元703室87.95平方米房屋一套。二原告按杨中弟要求于2017年6月6日向杨中弟个人帐户支付购房定金5000元。6月7日，原告陈艳红、陈磊（购买方）与被告陈丽伊（出卖方）在昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店（中介方）三方签订《荣城地产存量房屋买卖合同》一份。二原告于当日按杨中弟要求向杨中弟个人帐户转帐支付购房定金25000元。以上共交付购房定金3万元。由于涉案房屋系按揭贷款购买，需交清贷款赎出房产证后才能进行交易过户，经协商后，三方当事人于2017年7月5日重新签订《荣城地产存量房屋买卖合同》一份。该合同约定,二原告需交付定金9万元（包括之前所交3万元），其余内容与之前所签合同一致。原告陈磊于签订合同当日按杨中弟要求，再次向杨中弟帐户内转帐支付定金1万元，另外以现金方式向杨中弟支付定金5万元。以上二原告共向杨中弟支付定金9万元。被告陈丽伊、王成按杨中弟要求，于2017年7月5日向二原告出具收到购房定金为9万元的《定金收条》一份。杨中弟同时向被告陈丽伊出具代保管购房定金75000元的《定金代保管收条》一份，定金中的75000元由杨中弟代为保管，另外15000元交付给出卖人被告陈丽伊、王成。另查明，杨中弟在收到75000元的款项后未按规定将该款项交到被告昆明荣城房地产经纪有限公司，该公司发现杨中弟挪用款项（还存在挪用其他款项的情况）的行为后，杨中弟向该公司出具《情况说明》一份，并承诺于2017年7月30日前归还其挪用的所有款项。由于杨中弟未按其承诺归还挪用款项并与公司失联，该公司于2017年11月18日向公安机关报警。被告陈丽伊、王成已于2017年12月15日将涉案房屋出售给案外人付文花。二原告因为未买成房屋又未收到被告方退还的购房定金，多次找被告方交涉，被告王成于2018年2月2日向原告出具《承诺书》一份，承诺对二原告支付的定金愿意在2018年3月5日前垫付给原告55000元（其中15000元系退还，另外40000元为垫付）。庭审中，被告陈丽伊、王成表示除已退还二原告的购房定金15000元外，愿意再赔偿二原告违约损失6万元。本案当事人争议的焦点为：被告昆明荣城房地产经纪有限公司应否退还二原告购房定金75000元？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围内的限制，不得对抗善意相对人。本案中，二原告与被告陈丽伊经被告昆明荣城房地产经纪有限公司工作人员杨中弟居间撮合，三方在玫瑰湾店签订《荣城地产存量房屋买卖合同》。该合同上有昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店的盖章，并且对收取定金9万元及由被告昆明荣城房地产经纪有限公司玫瑰湾店代保管均有明确约定。杨中弟当时系被告公司职员，以被告昆明荣城房地产经纪有限公司的名义收取定金75000元后，利用职务之便，该款项私自挪用未交到公司。杨中弟在其职权范围内以被告昆明荣城房地产经纪有限公司名义实施民事法律行为，对该公司发生效力，该公司辩解其不应承担民事责任的理由不能成立，故该公司应按二原告要求承担退还购房定金75000元的责任。被告陈丽伊、王成在与二原告签订《房屋买卖合同》后，在该合同未解除的情况下，将涉案房屋又出售给案外第三方，致使合同目的不能实现，故本院对二原告请求解除合同予以支持。对被告陈丽伊、王成庭同意赔偿二原告违约损失6万元予以支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民法总则》第一百七十条之规定，判决如下：一、原告陈艳红、陈磊与被告陈丽伊、王成、昆明荣城房地产经纪有限公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告陈艳红、陈磊定金75000元；三、被告陈丽伊、王成于本判决生效后十日内赔偿原告陈艳红、陈磊违约损失6万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，由被告陈丽伊、王成承担1300元，被告昆明荣城房地产经纪有限公司承担3420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  唐建芳人民陪审员  李雪丽人民陪审员  秦建云二〇一八年十二月十一日书 记 员  徐 兴