广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28356号原告：区志青，女，1969年10月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：谢文，广东禅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢灿荣，广东禅正律师事务所律师。被告：佛山市彩管置业有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路22号，统一社会信用代码：91440600193542286Y。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：李仙艳，女，1990年1月14日出生，汉族，住广东省江门市新会区，系被告员工。委托诉讼代理人：符馨予，女，1995年6月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系被告员工。原告区志青诉被告佛山市彩管置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2018年12月4日公开开庭审理。原告及其委托诉讼代理人谢文、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、解除原、被告双方于2018年3月4日签订的合同编号为20180304000901号的《商品房买卖合同》，被告退还购房款356665元给原告；2、被告赔偿因交付与合同约定不符的商品房而给原告造成的损失合计共66081.98元给原告，具体为：合同违约金35666.50元；购房款利息（按合同约定的年利率4.35%从原告付款之日2018年1月26日起计算至实际退还购房款之日止，暂计至起诉之日为10499.10元，此日后之利息另计）；车位租金损失（按每月1000元标准计算至退还购房总价款之日止，从2018年5月31日暂计至起诉之日为止5000元，此日后至实际退还购房款日的租金损失另计）；原告已支付的契税10190.43元、印花税178.30元，小计10368.73元；原告已支付的物业维修资金3566.65元；原告已支付的产权登记费550元、交易手续费26元、签约服务费400元、权证印花税5元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年3月4日签订了合同编号为20180304000901号的《商品房买卖合同》，原告按展示图购买被告销售的位于佛山市禅城区彩虹北××地下××停车场××号停车位，实测建筑面积12.72㎡，总价款356665元。合同约定被告于2018年5月31日前交付给原告。合同签订后，原告依照合同约定支付全部价款356665元给被告，被告于2018年5月底通知原告办理267号停车位的交付手续，原告依照合同约定对车位进行验收时发现267号停车位套内建筑面积范围内建设有一个面积为110cm×110cm的公共电气设施井，该井占用了267号停车位一部分面积，该井内存在着通电电器设备，仅在地面上有铁栏栅作地面盖着，与停车位销售平面图及《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图完全不符，被告在出售该车位时隐瞒了267号停车位存在上述情况，被告的行为属于欺诈。原告发现问题后当即拒绝办理交收手续并向被告提出交涉，后原告先后两次委托律师致函被告进行交涉，要求被告解决该问题，但被告至今仍没有作任何回复和没有提出任何解决方案，因此无法协商解决。原告购买的267号车位上被公共电气设施井无理占用了一部分面积，该车位的套内建筑面积12.72㎡已经不属于专属使用面积，不符合《商品房买卖合同》约定。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：……（二）具有利用上的独立性，可以排他使用……。又根据《合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……。原告购买的267号停车位建筑面积范围内存在着公共电气设施井，与合同约定的销售平面图上标示的停车位状况完全不符，公共电气设施井的存在已侵犯了原告的财产专有权和排他使用权，并且公共电气设施井的所在位置极度容易给原告和原告的车辆带来人身和财产的损害危险，带来了严重的安全隐患。上述情形不但侵害原告购买的267号停车位的所有权，而且给原告人身和财产安全带来重大的威胁，因此，被告交付上述不符合合同约定的停车位已经构成根本违约，原告要求解除合同合法合理。被告没有按照合同约定交付符合合同标准的停车位，且被告没有予以处理该问题以及不予理睬的态度已经严重损害原告的合法权益，为此，原告特向法院起诉，请求法院依照事实和法律作出公正判决。被告辩称：1、被告已经按时交付符合交付条件的车位，无违约行为，涉案商品房买卖合同第十条约定，该车位的交付条件为取得建设工程竣工验收证明文件和房屋测绘报告，该车位已在交付日期前取得验收报告以及测绘报告，已符合交付条件，原告应履行合同义务进行收楼，涉案合同第十二条约定，除了四种质量问题和地基基础和主体结构的问题，由被告修复再进行交付的，其他问题均不构成原告拒绝收楼的正当理由，涉案车位不涉及主体结构和地基，原告仅对集水井的问题提出异议，因此原告无权拒绝收楼，依照合同约定，由于原告原因导致车位未按期交付的，合同约定的最后交付时间即视为交付，被告在2018年5月31日前已按时提供符合交付条件的车位，但原告仍拒绝收楼，因此应视为被告已履行合同义务，不存在违约情形。2、原告无权因集水井问题解除合同、拒绝收楼，涉案合同第十四条约定，地基基础经检测不合格的，原告才有权拒绝收楼、解除合同，除此以外的问题，原告无权拒绝收楼，只有在经过修理仍然严重影响正常使用的，原告才有权解除合同。被告已按时履行合同的主要义务，按合同约定在交付期限前通知原告收楼，并提供符合交付条件的车位；其次集水井的存在和位置并不会使合同目的落空，集水井在地底下并未阻挡地上停车空间，井上覆盖荷载能力符合通车和行车要求的井盖，不会对停车造成不便，也不会对人身造成影响。综上，原告声称集水井影响其对车位的排他使用和存在潜在危险，但并未举证证明集水井存在工程问题，产生安全隐患，无论从约定还是从法定，原告均无权解除合同。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告企业信用公示信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（现售）》、《绿地控股预收房款专用收据》、《收款专用收据》、中国银联签购单、《绿地璀璨天城地下停车位发售通知函》、《交楼通知书》，证明原、被告之间存在商品房买卖合同法律关系，原告支付了购房款356665元。3、停车位销售宣传单、停车位实拍照片，证明被告宣传的停车位与停车位的实际情况不符。4、《关于你司交收车位货不对板，催促处理解决的律师函》、ems快递单、投递查询结果，证明原告曾催促被告处理停车位与实际情况不符的问题。5、《佛山市住宅专项维修资金缴款通知书》、《物业管理维修基金》、《收款收据》、pos签购单、《税收完税证明》，证明原告支付了契税、印花税共10368.73元，物业维修资金3566.65元，产权登记费、交易手续费、签约服务费、权证印花税共计981元。诉讼中，被告举证的证据如下：1、《商品房买卖合同（现售）》、《合同补充协议》，证明原告与被告签订商品房买卖合同，约定除地基基础和主体结构外质量问题的，经过更换维修，仍然严重影响正常使用的，原告才有权解除合同。补充协议第九条约定的工程质量问题，应当先行收楼，被告承担保修义务。2、《佛山禅城区房产测绘和交易中心房屋测绘报告书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《佛山市城市建设档案验收证书》，证明涉案车位已符合合同约定的交付条件。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《关于你司交收车位货不对板，催促处理解决的律师函》、ems快递单、投递查询结果，原告未提供原件质证，本院对以上证据的真实性不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月27日，被告向原告发出《绿地璀璨天城地下停车位发售通知函》，通知车位预计在2017年12月中下旬正式发售，业主可至营销中心了解地下车位情况并办理诚意登记。2017年12月30日，车位开盘销售，被告销售流程为：签到并拿取认购卡，进入等候区选择车位号（等候叫号），摇中号码后进入销控区，进入销控区内选择确认车位（每户限购1个），根据认购卡、认筹金收据、身份证到财务区交付定金2万元及交齐20%的首付或一次性付款，客户凭财务收据、身份证、认购卡到签约区填写认购书，认购完成后到复核区由工作人员进行复核，结束。当日，原告参与摇号选车位，最终认购了涉案267号停车位并缴纳了定金20000元、首期款51333元。2018年1月26日、3月24日，原告又分别缴纳了车位款107000元、178332元。2018年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：20180304000901）及《合同补充协议》，买卖合同约定主要内容如下:……第三条商品房基本情况……3、该商品房为第一条规定项目中的佛山市禅城区彩虹北二街12号五至八座地下停车场地下二层停车场267号，房屋坐落为佛山市禅城区彩虹北××地下××停车场××号。该商品房的平面图见附件一。4、该商品房的房产测绘机构为佛山市禅城区房产测绘和交易中心，其实测建筑面积共12.72平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊共有建筑面积0平方米。该商品房共用部位见附件二……第七条计价方式与价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28039.7元，总价款为356665元……第十条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……第十二条交付时间和手续（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第十条、第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或出卖人书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付……第十三条逾期交付责任……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金……第十四条商品房质量（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金。因此而发生的检测费用由出卖人承担。合同附件一房屋平面图中的房屋分层分户图及建设工程规划方案总平面图显示涉案267号停车位长5300cm、宽2400cm，266号车位近267号车位一侧有设施井。同日，原告向被告支付了产权登记费550元、权证印花税5元、交易手续费26元、签约服务费400元，合计981元。2018年3月28日，原告缴纳了购买案涉车位产生的契税10190.43元、印花税178.30元、物业管理维修基金3566.65元。2018年5月11日，被告向原告发出《交楼通知书》，通知原告在2018年5月30日前9点至17点办理收楼手续。2018年5月30日，原告前往收楼，验楼发现涉案267号车位一侧有设施井、该设施井侵占了部分车位套内建筑面积，原告因此拒绝收楼。另查，涉案车位所在建设工程于2017年9月30日取得竣工验收备案表。2017年11月17日，涉案车位取得房屋测绘报告，据测绘报告显示涉案267号车位套内建筑面积12.72平方米、公用分摊面积0、建筑面积12.72平方米。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告之间的房屋买卖合同关系内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。结合原告的诉称及被告的辩称，归纳本案的争议焦点为涉案房屋买卖合同是否应解除。对此，分析如下：1、买卖合同所附房屋分层分户图及建设工程规划方案总平面图对车位及设施井的位置作出了明确约定，被告依据规划图售卖车位，至于车位实际施工后的效果是否完全与规划图一致并非被告所能控制，不能由车位的现状倒推被告在订立合同时存在欺诈的故意，原告认为被告在合同订立时存在欺诈的意见本院不予采信；2、涉案267号车位已取得了竣工验收备案表及房屋测绘报告，具备合同约定的交付条件。被告按合同约定向原告发出收楼通知，原告验房时发现涉案267号车位存在部分专有面积被设施井侵占的问题，但按日常生活经验分析，该设施井的存在并未侵占停车位的地上空间，车辆可以正常停放，原告合同目的能够实现，不属于合同约定或法律规定的可导致合同解除的严重质量问题。原告拒绝收楼的理由不成立，交付条件已成就，依据合同约定视为被告完成了交楼义务；3、虽然涉案267号车位能够正常使用，但毕竟客观上存有瑕疵，即被告交付的标的存有瑕疵，依据法律规定原告享有减少价款请求权，被告应承担减少部分价款的责任。综上，涉案房屋买卖合同未达到合同解除的程度，双方仍应继续履行合同，被告交付的标的存有瑕疵，本院酌定被告向原告返还购房款30000元，对原告的其他诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市彩管置业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告区志青返还购房款30000元；二、驳回原告区志青的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取3821元，由原告区志青负担3554元，被告佛山市彩管置业有限公司负担267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十二月十一日书记员 方紫盈