河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1082民初8056号 原告：商平坤，男，1957年11月16日出生，汉族，住山东省沾化县。 委托代理人：马永彪，河北霍振林律师事务所律师。 被告：张成山，男，1964年5月24日出生，汉族，住山西省夏县。 委托代理人：冯孟师，山西瑶峰律师事务所律师。 原告商平坤与被告张成山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商平坤及委托代理人马永彪、被告张成山委托代理人冯孟师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 商平坤向某提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方于2014年12月签订的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告退还原告2018年7月1日至2018年11月30日期间的租金人民币833333.33元，并退还保证金人民币30万元；3、请求法院依法判令被告赔偿原告损失人民币15万元；4、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告承租被告位于三河市的房屋（共计385间），合同约定租赁期限为自2014年12月1日至2019年11月30日止，房屋租金为人民币200万元／年，付款方式为年付，原告应缴纳保证金20万元，合同期满后退还保证金。合同签订后，原告按照合同约定缴纳了2014年12月1日至2018年11月30日的租金，并在签订合同时缴纳了合同约定的保证金20万元，另外应被告要求又缴纳了10万元保证金。原告了解到被告出租标的物为其从王建立处承租，而王建立又从王占立处承租。2018年7月1日，王建立在所租赁房屋场所内张贴公告称因张成山未能续交房租。同时，王占立也在所租赁房屋场所内张贴公告称因王建立未能缴纳房租，王占立收回了承租权，并将租赁标的物实际上收回。显然，被告丧失了履行租赁合同的能力和基础，被告的行为导致合同不能履行从而致使合同目的不能实现，根据合同法的相关规定，原、被告双方签订的合同应予解除，被告应当承担退还原告已缴纳但未实际经营使用房屋期间的租金，承担相应的违约责任并赔偿原告损失。自2018年7月1日起至2018年7月30日止的应当由原告收取的租赁房屋所产生的收益直接由王占立收取，总计人民币15万元，造成原告损失了此月的经营收益。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 张成山辩称，1、被告与原告于2014年12月1日签订的房屋租赁合同合法有效，且原告一直到现在还实际占有经营该房屋，所以被告不存在任何违约行为，故原告起诉要求解除租赁合同，并返还剩余时间的租金的诉求不能成立，请法院依法驳回原告对被告的诉求。2、原告与第三人恶意串通，以达到完全占用三河大院内的所有房屋，并企图长期牟利。原告不仅与被告签有977号大院的房屋租赁合同，而且还与王建立签有房屋租赁合同，同时还与王宁签有房屋租赁合同（王宁的合同系被告转租的）。本来原告每年交的租金为408万元，商平坤为了把所有中间人（转租户）排挤掉，所以在规定的交纳房屋租金时间内故意不交房租，导致转租人无钱给出租人交房租，然后直接与出租人张俊签订房屋租赁合同，原告商平坤不仅每年少交许多房租，而且盈利更大，使中间转租户（包括被告）失去了租赁利益，原告商平坤采用与原出租人串通的行为，直接损害了被告的利益，所以法庭应查明事实，驳回原告对被告的诉求。3、977号大院里面所有楼房及建筑物，是被告和另外一个合伙人王建立投资建立的。当时投资额达千万元。被告和王建立与原出租人张俊签有场地使用合同，合同期限为五年，到2019年6月24日期满。原告为了少交房租，并获取更大利益，达到长期独占该大院及建筑物，与原出租人张俊串通，制造违约假象，以不按时交房租为由，将被告和王建立以及王宁、李平虎等中间人（转租户）赶出京榆大街977号大院，使被告对977号大院内的房屋在租期内无法正常出租，损失惨重，损失额达600万元。综上，要求法院查明事实，依法驳回对被告的诉求。 本院经审理认定事实如下：2014年12月1日，以被告张成山为甲方，以原告商平坤为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》，甲方将位于三河大院1号楼加30个套间，3号楼，4号楼，5号楼租赁给乙方使用。租赁期限为五年，自2014年12月1日至2019年11月30日止。房屋租金每年200万元，付款方式为年付，每年房租提前一个月交付。乙方向甲方交纳保证金20万元，合同期满后返回保证金。以上事实有原告提交的《房屋租赁合同》为证，原、被告均无异议，本院予以确认。 原告称其已按合同约定履行了给付义务，向某提交张成山所打收条三张，其中落款日期为2014年8月20日的收条写明“今收到商老板壹拾万元整（10万）”；落款日期为2015年11月1日的收条写明“收到2014-2015年租金全部付清，总400万元整（肆佰万元整）。压金贰拾万元整（20万）。今年2015年11月1号-2016年11月1号收到”。落款日期为2017年11月2日的收条写明“今收到京东公寓交来房租贰佰万整”。被告对原告提交的三张收条真实性无异议，但称2015年的收条与本案无关，称2014年收条中的10万元包含在租金中，不属于保证金，因合同约定保证金为20万元。 原告主张被告张成山出租标的物系被告从王建立处承租，因张成山未能续交房租，导致租赁标的物被收回。原、被告之间的合同已不能履行，故应予解除，就此，原告向某提交照片一张，称系王建立张贴在租赁房屋的通知，内容为“通知京东公寓各位实际经营老板你们好：因张成山2018年6月份房租已到期，没有续交房租金，明天决定对京东公寓停水停电。特此告知，如有不便请大家谅解，谢谢！告知人：王建立2018年7月1日”。另外，原告申请证人王建立到庭。王建立到庭证明其与张成山、李平虎于2014年7月20日签订房屋租赁合同，后张成山又将该房屋租赁给商平坤，张成山应于2018年6月20日交纳2018年7月20日至2019年7月20日的租金，但张成山没有交纳，与张成山打电话联系张成山也未到场，按照法律规定，因张成山不交纳租金，故租赁合同应当自动解除，故张贴了通知，也电话通知了张成山及李平虎。证人向某出示房屋租赁合同一份。被告张成山对原告提交的通知照片不予认可，称该通知仅通知了停水停电，不是解除合同的通知，王建立与张成山之间的租赁合同一直在延续，被告已经履行了交纳租金的义务，并且多交纳了租金。因三河市政府政策关停涉案房屋，故张成山已在山西省夏县人民法院起诉王建立，要求与王建立解除房屋租赁合同，并返还租金。因张成山与王建立之间存在诉讼，故本案王建立作为证人出庭，其与原告之间存在利益或串通关系。就此，被告向某提交了山西省夏县人民法院（2018）晋0828民初1567号民事裁定书一份、还款协议复印件一份及微信截图两张，称涉案房屋王建立系由王占山处租赁，商平坤与王占山微信聊天内容显示想将转租户（王建立、张成山、王宁）排挤掉。原告对被告提交的民事裁定书真实性无异议，但对证明目的不予认可。对微信截图和还款协议的复印件均不予认可，且认为与本案无关联性。 本院认为，当事人一方延迟履行债务或其它违约行为致使不能完全实现合同目的，当事人可以解除合同。涉案房屋系被告由王建立处租赁后转租给原告商平坤，证人王建立到庭证实因张成山不交纳租金，故2018年7月1日已经张贴通知并电话通知张成山及李平虎解除合同。被告的行为致使原、被告签订的房屋租赁合同不能实现合同目的，故对原告要求解除原、被告于2014年12月签订的《房屋租赁合同》的主张，本院予以支持。原告已向被告交纳2017年12月1日至2018年11月30日期间的租金，共计200万元，因合同解除，故被告应返还原告未使用期间的租金。原告主张按2018年7月1日王建立张贴通知之日起开始计算，本院予以支持，故被告应返还原告5个月租金，计833333.33元。关于保证金问题，《房屋租赁合同》约定乙方（商平坤）向甲方（张成山）交纳保证金20万元，合同期满后返回保证金。被告对2015年11月1日张成山出具的收条真实性无异议，收条中载明“压金贰拾万元整”，应为原告向被告交纳的保证金，被告应予返还。关于2014年8月20日张成山出具的收10万元收条，原告称系被告要求原告多支付的保证金10万元，因其中未注明款项用途，且被告不予认可，故对原告要求被告退还保证金共计人民币30万元的主张，本院不予支持，被告应返还原告保证金20万元。原告要求被告赔偿原告损失人民币15万元，未提交证据，故本院不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告商平坤与被告张成山于2014年12月1日签订的《房屋租赁合同》。 二、被告张成山于本判决生效后七日内返还原告商平坤租金人民币833333.33元，退还原告保证金20万元。 三、驳回原告商平坤其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16350元，减半收取计8175元，由被告张成山负担（于本判决生效后三日内向某交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向某递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  吴宏伟 二〇一八年十二月二十七日 书记员  李美静