安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1202民初2242号 原告：孙保华，女，汉族，1956年3月13日出生，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：赵振海，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓莎莎，安徽弘大律师事务所律师。 被告：阜阳市红旗中学，住所地安徽省阜阳市七里铺路**，统一社会信用代码12341202485880586P。 法定代表人：白莽，该学校校长。 委托诉讼代理人：陈周杰，安徽京阜律师事务所律师。 原告孙保华诉被告阜阳市红旗中学（以下简称红旗中学）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告孙保华及其委托诉讼代理人赵振海、邓莎莎，被告红旗中学的委托诉讼代理人陈周杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙保华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告交付两间门面房（价值6.4万元），该门面房的管理、使用权及所有权归原告所有；2、依法判令被告向原告双倍支付临时安置补偿费和从业人员补助费合计287028元；或向原告支付自2004年9月4日起至房屋实际交付之日止期间的房屋租赁费287028元（最终以评估机构出具的评估结果为准）。3、依法判令被告向原告交付两间门面房之外剩余20.3平方米的门面房，如不能交付，则按市场价赔偿损失（最终以评估机构出具的评估结果为准）。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2003年11月4日，被告阜阳市红旗中学因扩建校园与原告签订（阜）房拆字【2003】第015号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》，主要内容为：被告对原告位于京九办事处七里铺居委会房屋建筑面积共计为1118.7平方米的房屋进行拆迁，拆迁补偿方式为产权调换和货币补偿。产权调换特别约定：1:1还原2间门面房，即被告拆迁原告60.3平方米门面，还原给原告60.3平方米门面。被告拆迁原告的门面房价格为每平方1600元。被告交付门面房的时间为拆迁合同签订之日起暂定10个月即2004年9月4日之前向原告60.3平方米的门面房，产权调换的价格为低于市场价10%。被告扣50000元作为预付门面房押金。但是至今，被告因自身原因未按约定向原告交付60.3平方米的门面房，而且准备交付的门面房每间门面的面积仅为20平方，两间门面房之外剩余20.3平方米也没有交付。依据《阜阳市城市房屋拆迁管理办法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，被告应当自交房之日起双倍向原告支付临时安置补助费及从业人员补助费或按《合同法》的规定支付门面房的房租。 被告红旗中学辩称，一、原告要求被告交付门面房占地属于教育用地，不是商业用地，产权属于政府，被告无权决定使用权、管理权的归属，涉案房屋不适用强制执行；二、房屋拆迁安置协议中并没有约定双倍支付临时安置人员补助费和从业人员补助费，原告该诉请无事实和法律依据，且该部分诉求已过诉讼时效，请求驳回该部分诉讼请求；三、超过还原面积之外的房屋，应当按2003年拆迁时的市场价予以赔偿，而不应按现在的市场价格予以赔偿；四、未依约履行协议，属于法律上的履行不能，因该房屋属于教育用地不能用于分配，也无法办理产权证，且所盖房屋数量不足分配给被拆迁户。 经审理查明：2003年11月4日，原告孙保华与被告红旗中学签订（阜）房拆字[2003]第015号，编号为NO004546号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议约定：拆迁人为红旗中学，被拆迁人为孙保华；拆除期限2003年10月5日至2003年11月5日，拆除房屋坐落在京九办事处七里铺居委会，产权性质为私有，补偿方式为货币补偿、产权调换。同时，双方在产权调换栏目内又约定“就地产权调换门面2间，交房日期暂定十个月，建筑面积按设计图纸计算，楼层一楼，结构砖混，调换房屋价格低于市场价10%”。此外，协议还约定：一、补偿费用：1、房屋补偿金额526246.32元；2、附属物补偿金额27280.28元。以上合计553526.6元。二、安置费用：1、搬迁补助费3323.3元；2、临时安置十个月补助费1809元，以后顺延至交房为止；3、从业人员十个月补助费7236元，以后顺延至交房为止；4、其他奖金10331.7元。以上一、二项费用合计576226.6元。三、其他条款:房屋总拆迁补偿款576226.6元，暂扣房屋奖金10331.7元，待搬迁完毕再付。扣5万元作为预付门面房押金。现实付515894.9元。四、违约责任中约定:“限2003年11月28日搬迁完毕，否则扣除奖金并强制拆除。临时安置补助费和从业人员补助费按[2002]3号文件规定执行”。上述协议签订后，原告除5万元门面压金未领外，其余补偿款项526226.6元均已领走。 审理中，原告孙保华申请对红旗中学大门西侧的112、113号门面房的市场价及租赁费进行评估，2018年9月12日，安徽笑天木子价格评估有限公司作出皖笑价评字[2018]0196-4号评估意见书结论为：自2004年9月4日起至2018年5月4日止112、113号门面房的租赁费用分别为122475元，合计244950元。2018年9月16日，该公司作出皖笑价评字[2018]0196-5号评估意见书结论为：基准日为2004年9月4日市场销售综合单价为5241元/㎡。2018年9月20日，该公司作出皖笑价评字[2018]0196-6号评估意见书结论为：基准日为2018年5月29日市场销售综合单价为32687元/㎡。原告共支付评估费11000元。被告红旗中学认为原告提供的评估价格过高，但并未申请重新鉴定。 另查明：自原、被告签订拆迁协议后，被告认可用于产权调换的门面房于2018年10月才予以消防验收合格。根据协议约定，原告应获得两间门面房。本案中诉争的门面房屋2003年1月21日的拆迁补偿参考价格基价为2850元/㎡，修正系数为负29，被拆迁门面房屋价格为1600元/㎡。2003年被告红旗中学作拆迁方案实施拆迁时对所有被拆迁的营业用房不分区位优势均按均价进行的赔偿。 再查明：原、被告均认可从协议签订后至2017年原告多次从被告处领取临时安置补助费和从业人员补助费，对于领取的数额双方暂均不能确定，也未核对一致，且未提供相关证据。 上述事实由原、被告提供的身份证、事业单位法人证明书、《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》、价格评估意见书、民事判决书、民事裁定书、证明及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告所签订的（阜）房拆字[2003]第015号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按协议约定履行义务。协议中约定的两间门面房双方确认为红旗中学大门西侧钢混结构的112、113号门面房，实际建成已具备了交付条件，故原告要求被告红旗中学立即交付112、113号两间门面房的诉讼请求，本院予以支持。原告孙保华与被告红旗中学签订拆迁协议时，拆迁补偿方式明确约定为货币补偿，双方虽然就产权调换又进行了一些约定，但由于双方在产权调换的约定中并未对调换房屋的具体面积及同一评估时的市场价格进行明确约定，也未在协议中约定产权调换的差价，且在拆迁协议签订后，原告孙保华除购房压金50000元外，已经将门面房及住宅房屋的拆迁补偿费用全部领取，故原告孙保华已用其行为表现其选择的拆迁补偿方式为货币补偿，双方就产权调换条款的约定实质上就是双方订立房屋买卖合同以及红旗中学对孙保华购买门面房的优惠承诺的一种约定，双方已形成了一种房屋买卖合同关系。由于原、被告双方已在条款中约定按照市场价计算，孙保华要求按照2003年还原价计算购房款的理由亦不成立。双方约定被告红旗中学于2004年9月4日向原告交付门面房两间，面积按实际建筑面积计算，原告主张112、113面积分别为20平方米，合计40平方米，被告未提出异议，本院予以确认，对于40平方米的面积按2004年9月4日的市场价优惠10%计算。经合法评估该门面房在2004年9月4日的市场销售综合单价为5241元/㎡，故对于112、113号门面房5241元/㎡优惠10%计算，即188676元（40㎡×5241元/㎡×90%），扣除已付压金50000元，还应付138676元。原告拆迁的非住宅面积共计60.3㎡，而112、113号门面房面积合计40㎡，还原面积为40㎡，对于未能履行的20.3㎡（60.3㎡-40㎡=20.3㎡）门面房的损失应按评估基准日2018年5月29日的市场销售综合单价32687元，与应交付房屋时基准日2014年9月4日的市场销售综合单价5241元/㎡优惠10%之间的差价每平方为27970.1元(32687元/㎡-5241元/㎡×90%=27970.1元/㎡)计算，故未还原的非住宅面积20.3㎡的损失为567793.03元（27970.1元/㎡×20.3㎡=501438.42元），该损失由被告补偿给原告。 阜阳市红旗中学于2003年11月4日与原告约定交房期限暂定10个月，即2004年9月4日，但红旗中学并未按此约定交房，涉案房屋于2018年才予以消防验收合格，红旗中学无正当理由，应承担逾期交房的违约责任。在此期间，原告并无过错，亦无违约行为，红旗中学因自身原因逾期交房而给原告带来的经济损失应承担赔偿责任。经济损失可参照同地段的门面租金计算。安徽笑天木子价格评估有限公司作出的皖笑价评字[2018]0196-4号估价报告对被告红旗中学学生宿舍楼一层112、113号门面房2004年9月4日起至2018年5月4日止的租赁费用分别为122475元，合计244950元。被告红旗中学虽对其评估报告有异议，但未申请重新评估，未提出相关证据予以推翻，对其评估报告本院予以确认。因原、被告双方均认可近十多年内原告多次从被告处领取款项，对于领取的数额，双方均暂不能确定，对此本院对原告要求被告支付双倍临时安置补助费和从业人员补助费或向原告支付房屋租赁费的诉讼请求，本院暂不予支持，可待双方核对后，另行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阜阳市红旗中学于本判决生效之日起十日内将其大门西侧112、113号门面房交付给原告孙保华，原告孙保华享有该门面房的所有权。 二、原告孙保华于本判决生效之日起十日内向被告阜阳市红旗中学支付购房款138676元（即还原房款40㎡×5241元/㎡×90%-已付压金50000）。 三、被告阜阳市红旗中学于本判决生效之日起十日内支付原告孙保华因未能还原20.3㎡的门面房的损失567793.03元。 四、驳回原告其他诉讼请求。 上述第二、三项折合后，被告阜阳市红旗中学于本判决生效之日起十日内应支付给原告孙保华429117.03元（567793.03元-138676元=429117.03元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7045元，减半收取3523元，诉讼保全费4520元，评估费11000元，合计19043元，由被告阜阳市红旗中学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  杨占伟 二〇一八年十二月二十日 书记员  桂 成 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。