贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初8528号原告：重庆国实投资管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道同盛路99号2幢1层。法定代表人：任兵，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄增华，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。被告：贵州福顺居物业有限公司，住所地兴义市桔山街道办事处瑞金大道富康国际B栋2903号。法定代表人：金家兴，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨出波，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。原告重庆国实投资管理有限公司（以下简称重庆国实公司）与被告贵州福顺居物业有限公司（以下简称贵州福顺居公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆国实公司委托诉讼代理人黄增华，被告贵州福顺居公司委托诉讼代理人杨出波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆国实公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2017年11月3日签订的《委托管理合作协议》；2、判令被告支付2017年6月15日至2018年9月14日期间的租金人民币999990元。事实和理由：原告是兴义市人民政府的招商引资企业，2017年5月16日兴府常议（2017）15号兴义市人民政府常务会议纪要十二条事项，为确保大佛坊商业及地下停车场保值、增值，同意将大佛坊剩余房产参与重庆国实投资管理有限公司统一打造和经营管理。地下停车场以年租的方式交由重庆国实投资管理公司统一经营管理。2017年6月13日，兴义市人民政府下属公司兴义市信恒城市建设投资有限公司（以下简称信恒公司）与原告签订了《大佛坊商业步行街地下车库租赁协议》，同年6月26日，在兴义市博大弘鼎房地产开发有限责任公司（与信恒公司是关联公司）的监督下，黔西南州凯达物业有限公司将大佛坊项目交给原告，同日，原告将接收的物业交由被告管理。2017年10月31日，原告与被告补签了《委托管理合作协议》，该协议约定：“鉴于甲乙双方从2017年6月15日合作以来，为了规范甲方的统一管理，实现甲方商管、物管统一性，经甲乙双方协商，原则上达成以下协议：二、乙方负责地下停车场（含地面停车场）的经营管理，承担停车场的安防、卫生、每月向甲方缴纳水电费5000元。三、乙方每年向甲方缴纳经营承包费80万元，甲方负责停车场的改造投资，或甲方免收两年承包费，由乙方承担该费用。”被告在管理该物业及地下车库期间，不按规定交纳承包费，管理松懈，打人伤人，严重影响招商引资工作的开展，原告多次向信恒公司、博大公司报告，但被告不予整顿。原告于2018年2月14日通知被告将地上物业及地下车库交回原告管理，遭被告拒绝。地下车库已于2018年9月14日交回兴义市信恒公司。综上所述，被告违背“诚实信用”原则，不全面、实际履行合同义务，导致原告不能按约向兴义市信恒城市建设投资公司履行义务，给原告的声誉造成损害，原告为维护自己的合法权益，请求法院判如所请。被告贵州福顺居公司辩称，一、2017年6月13日，原告与兴义市信恒城市建设投资有限公司（以下简称信恒公司）签订《大佛坊商业步行街地下车库租赁协议》，2017年6月14日原告与被告在未达成合作事宜的条件下，原告就匆匆要求被告配合，并通知接管大佛坊停车场。6月16日原物业黔西南州凯达物业有限公司将大佛坊交给原告管理，原告由于根本没有管理团队和经济实力接管，故在与信恒公司签订上述租赁合同之前，原告自称来到兴义半年多没有找到合作的合适人，所以一直未将大佛坊停车场管理接下来。6月8日通过朋友认识被告后，将被告视为最佳人选，一再要求被告帮忙与其合作。因此，被告碍于朋友情面接受原告的要求口头答应了下来，但是被告向原告声明“处于帮忙，可以不赚钱，但不能亏钱”。于2017年6月14日接到原告的通知，要求于6月15日正式接管大佛坊停车场，被告6月14日就调集人手，结果6月15日接管未成。接信恒公司通知6月16日开始移交。按通知要求6月16日凌晨8点开始办理移交，结果被告按时到场，整个大佛坊地下停车场和地面物业空空无人，前期物业公司未做实物移交，将人员全部撤出。在万般无奈的情况下，为了避免出事，被告调集了公司60多人迅速赶到现场补缺。但是，原告最早与被告对接的是地下停车场，结果被告接手时包含了地面物业和公园公厕、市政部分公共区域。更为严重的是前期物业多年来管理不到位，大部分电梯进水、消防瘫痪、设施损坏严重等等，被告接手不到半月就投资数十万元，抢修恢复。这时候原告不是帮助被告，而是迫不及待要求被告支付80万元承包费。被告回复原告只是出于帮忙，并非承包，面对地面物业这么大的投入，要求运行一段时间再说。于是原告从被告处把仅收到的8万元借走，所有费用全部是被告垫资。鉴于此种情况，被告股东提出异议，要求放弃，原告提出自愿要求列席被告股东会，陈述双方合作的想法，面对被告股东，原告提出试运行3个月结算，如果出现亏损，由重庆国实负责弥补。当运行完1个月时，被告就出现30多万元的亏损，于是被告于2017年7月29日向原告提出了往后的《合作建议》，其中提出了退出大佛洞，把保洁保安交由原告经营管理的要求，原告明确表态不让被告亏损，并提出了大佛洞车库和物业管理盈亏在10月15日结算弥补。被告接手大佛坊，前期被告提出撤出，原告保持沉默，目的是前期需要花费大量的资金来理顺，几乎把地下、地面和历史遗留的问题全部转嫁在被告身上，依靠被告的人力、物力、财力来支撑。被告经过近5个多月时间终于将大佛坊多年来历史遗留下来的大量问题完善和理顺。如设备设施、水电、监控、消防进行排查、维修、更换、清洗和历史垃圾的大量清运等。这个时候原告最急切的是要求被告移交原告经营管理。按照原告的承诺，被告于2017年10月17日向原告提供了9月16日以前运营三个月亏损的数额和费用明细，其中被告支付的相关费用和造成的损失已逾上百万元。被告多次要求原告履行承诺弥补，再三明确向原告表示福顺居可以撤出，但无条件撤出是不可能的。可是，原告根本拿不出钱来对被告的损失进行弥补，寻找各种原告不出钱的理由和弥补方式忽悠被告。截止2017年10月31日，针对亏损弥补问题，双方达成了一致意见，被告并于2017年11月3日同意签订《委托管理合作协议》（下简称“协议”）。《协议》第八条规定了“9月16日以前的亏损，缴费2017年11月15日前一次性弥补”。可是到了11月14日原告任兵还是要求以不出钱的方式“弥补”被告，提出用一年的承包金弥补被告的亏损。。双方签订《协议》是原告委托被告管理以来的第一份《协议》，《协议》第六条明确规定“管理时间从2017年11月30日正式办理移交。承包费每4年递增5%。”也就是说，原告将涉案地下停车场从2017年11月30日委托给进行经营管理，管理时间从2017年12月1日开始计算到原告与信恒公司承包的时间为止。这期间，被告严格按照《协议》约定的义务履行，倒是原告仍然未按《协议》约定，一次性弥补被告亏损。最后，由于原告一直未交信恒公司租金，被信恒公司依法终止合同，接原告通知，为配合法院执行，原告被迫撤出，从而导致原告对被告构成违约，又造成了被告巨额的经济损失。这就是本案的基本事实。二、针对原告的第一个诉请。由于原告的违约行为，被告被迫于2018年9月12日撤出涉案车库，被信恒公司依法收回，这已导致被告与原告无法再履行双方2017年11月3日签订的《协议》，原告必须支违被告约金和赔偿被告经济损失。三、原告第二个诉请于法无据。1、原告诉请要求被告支付2017年6月15日至2018年9月14日的租金于法无据。理由是原告的诉请是双方2017年11月3日签订的《委托管理合作协议》为据，其委托管理时间应从2017年12月1日起计算。因原告未按协议约定的条款履行，加之后被告被迫于2018年9月12日撤出涉案车库，其租金的计算期间就为2017年12月1日至2018年9月11日共计276天。按照双方的协议约定，租金每年80万元，“甲方负责停车场的改造投资，或甲方免收两年承包费，由乙方承担该费用”。2、被告拒付租金是在行使先履行抗辩权。根据双方2017年11月3日签订的《委托管理合作协议》的约定，原告应当于2017年11月15日一次性弥补被告2017年9月16日以前亏损已确认的416076.69元，但原告11月15日未履行协议。之后的12月5日才向被告支付了10万元，其中8万元用于还借款。3、协助原告接管地面、地下物业期初，由于地面公园公厕、治安、空置物业管理及地面水电涉及的费用较大，被告股东要求撤出，不要再协助原告，原告法人代表任兵列席被告股东会并承诺由被告先运行3个月，如果出现亏损由重庆国实负责弥补。事实上一直到2017年11月30日前，原告一直均在为原告垫资管理。4、原告应当弥补损失和亏损1382531.75元。该损失有：（1）从2017年6月15日至11月30日，应补偿福顺居亏损部分207094.27+416076.69=623170.96元-100,000元=523170.69元。(2)重庆国实2107年8月28日商家协调会同意减免，重庆国实任兵表态由重庆国实弥补27840元。（3）重庆国实2017年6月16日至11月30日期间招商优惠免收物业费，原告应弥补答被告（1002.68平方米x4.5元/月x5.5）物业费24816.33元（4）原告自己确认已招商面积6100平米，减去1002.68平米，5097.32×4.5/月×5.5月=126158.67元。（5）2017年3月4日、4月19-20日被围堵车场3天直接损失15000元。（6）依法应向我公司缴纳空置房物业费26100平米-6100平米=20000平米，每平米4.5元×70%=3.15元/平米，每月物业费20000平米×3.15元=63000元，5.5个月×63000元=346500元。单价每平米4.5元系重庆国实定价。（7）原告违约，依法应承担支付被告损失金额1063485.96元的30%的违约金，合计是1382531.75元。从上述计算可以看出，本案中不仅被告不应当支付原告的租金，原告反过来应当支付被告1382531.75元的费用和损失与违约金。为此，恳请法庭依法查明本案事实，依法驳回原告诉请，支持被告请求，以维护被告的合法权益。本案经本院审理认定事实如下：2017年6月13日，兴义市信恒城市建设投资有限公司将其登记所有的兴义市荷花巷大佛坊地下车库出租给重庆国实公司，双方签订《大佛坊商业步行街地下车库租赁协议》，协议约定：“车库总停车位322个，租赁期为15年，从甲方正式移交乙方完毕之日起计算，租赁费587650元/年。甲方向乙方移交车库管理权之日起三十日内，乙方向甲方支付年承包租赁费。”2017年6月25日，车位移交工作完成。2017年10月31日，重庆国实公司作为甲方，贵州福顺居公司作为乙方，双方就前述停车位签订《委托管理合作协议》，约定：“针对大佛洞整体物业的管理问题，甲方同意将物业全部交由甲方自行管理。乙方负责地下停车场（含地面停车场）的经营承包管理，承担停车场的安防、卫生，乙方每月向甲方缴纳水电费5000元。乙方每年向甲方缴纳经营承包管理费80万元，甲方负责停车场的改造投资，或甲方免收两年承包费，由乙方承担该费用。管理时间从2017年11月30日正式办理移交。承包费每4年递增5%。乙方从9月16日以前的亏损，甲方同意2017年11月15日前一次性弥补。”协议签订后，贵州福顺居公司按约支付水电费至2018年9月12日，至今未向重庆国实公司支付租金。另查明，重庆国实公司接受案涉车库管理权后，未按合同约定时间向兴义市信恒城市建设投资有限公司支付租赁费。2018年6月4日，兴义市信恒城市建设投资有限公司以重庆国实公司为被告，贵州福顺居公司为第三人，向本院提起诉讼，要求解除与重庆国实公司签订的《大佛坊商业步行街地下车库租赁协议》，并要求重庆国实公司支付租金。2018年8月29日，本院作出（2018）黔2301民初4612号民事判决书，判决解除兴义市信恒城市建设投资有限公司与重庆国实公司于2017年6月13日签订的《大佛坊商业步行街地下车库租赁协议》，该判决已生效。2018年9月12日，贵州福顺居公司撤离案涉车库。上述法律事实，有各方当事人的陈述以及委托管理合作协议、地下车库租赁协议、民事判决书等证据在卷为据，故作认定。本院认为，重庆国实公司与贵州福顺居公司签订的《委托管理合作协议》是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该协议合法有效，当事人应严格按照协议约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，重庆国实公司要求解除与贵州福顺居公司签订的《委托管理合作协议》，贵州福顺居公司表示同意解除，本院予以支持。《委托管理合作协议》签订后，重庆国实公司已经履行了移交案涉车库的义务，贵州福顺居公司也应按合同约定向重庆国实公司履行支付租金的义务。重庆国实公司主张从2018年6月15日开始计算租金，但从双方签订的协议来看，约定管理时间从2017年11月30日正式办理移交，应视为租金从该日开始起算。贵州福顺居公司应向重庆国实公司支付租金至案涉车位返还之日（2018年9月12日），即626849.08元[（800000元÷365）×286天]。另外，《委托管理合作协议》中约定重庆国实公司应在2017年11月15日前一次性弥补贵州福顺居公司2017年9月16日以前的亏损，但就贵州福顺居亏损的具体金额，双方未进行确定，故贵州福顺居公司抗辩其拒付租金是在行驶先履行抗辩权，本院不予采纳。贵州福顺居公司主张重庆国实公司赔偿损失及违约金，但其未提起反诉，故对贵州福顺居公司的该主张，本案不予处理，贵州福顺居公司可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除重庆国实投资管理有限公司与贵州福顺居物业有限公司于2017年10月31日签订的《委托管理合作协议》；二、贵州福顺居物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付重庆国实投资管理有限公司2017年11月30日至2018年9月12日的租金626849.08元；三、驳回重庆国实投资管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收6900元，由重庆国实投资管理有限公司负担1900元，贵州福顺居物业有限公司负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇一八年十二月二十五日书记员  罗婷文