广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4582号原告：麦琴香，女，1968年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人：李祖科，广东桦仁律师事务所律师。被告：广州大瀑布旅游开发有限公司，住所地广东省广州市增城区派潭镇锦绣香江御泉山庄。法定代表人：谢郁武。委托代理人：邓喜文、卢培标，该公司员工。原告麦琴香诉被告广州大瀑布旅游开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告麦琴香及其委托代理人李祖科，被告广州大瀑布旅游开发有限公司的委托代理人邓喜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦琴香向本院提起的诉讼请求：一、被告退还原告房屋面积差异款1198835.12元。二、被告赔偿原告损失1810064.88元。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月22日，原告与被告签订《广州市存量房买卖合同》，约定原告向被告购买位于增城市派潭镇锦绣香江温泉酒店锦绣御泉山庄翠府G-13号房产，房产建筑面积为413.6平方米，包括地面二层建筑及地下室一层，总价款9466727元。合同签订后，原告按合同约定支付购房定金及首期款，余款为按揭贷款支付。但被告办理的不动产权证显示房产建筑面积为359.62平方米，与合同约定面积相差甚远，原告无法接受不动产权证登记内容。被告在销售过程中存在严重隐瞒交易事实的行为，导致原告因被告的欺诈销售而购买，被告严重违反了消费者权益保障法规定，为维护原告合法权益诉至法院，请求法院依法判如所请。被告广州大瀑布旅游开发有限公司辩称：被告就房屋交易事实不存在隐瞒重大交易事实和欺诈的行为，因此被告不需要向原告承担赔偿责任。事实和理由：1、根据双方签订的买卖合同第二条，原被告双方约定涉案房屋按栋的计价方式出售，即表示无论涉案房屋是否存在面积差异，均不影响合同价款。2、涉案房屋的面积差异造成的原因是规划部门跟房管部门适用的测量依据不同而造成，被告在进行规划报建时，规划部门的测量依据《建筑工程、建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）第3.0.5条：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算，结构层高在2.20米及以上的应计算全面积，2.20米以下的应计算一半面积，从而得出涉案房屋的建筑面积是413平方米，但办理房产证时房管局测量依据《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）第8.2.3.a条规定，没有计算地下室的面积，所以涉案房屋办出的产权证面积是359.62平方米，两种测量依据不同造成了建筑面积差异，这种情形并不是被告故意隐瞒交易事实，也不存在欺诈行为。3、原告使用的涉案房屋实际面积远远大于合同约定的413.6平方米，因为房管部门测绘出证时，涉案房屋的地下室是有一层楼板，该楼板形成了地下室在当时的层高是2.1米，但目前被告向原告交付涉案房屋，地下室实际层高为3.2米，这种情形无论按照《建筑工程、建筑面积计算规范》或《房产测量规范》，均可得出地下室面积是119.2平方米，即原告可使用的涉案房屋的面积达到478.82平方米，因此原告在房屋实际可使用面积上不但没有减少，反而有所增加，其实际权益并没有损害。另外补充：1、被告销售涉案房屋时已计算地下室部分，但销售价款双方已明确约定按整套销售计价，因此，不需要承担面积差异款项；2、被告在销售涉案房屋时承诺地下室部分买一半送一半，而在实际向原告交付涉案房屋时，地下室面积达到110多平方米，被告按照销售承诺向原告交付，不存在欺诈或隐瞒的事实。经审理查明：2017年6月22日，原告与被告签署《房屋定购协议》，约定原告定购被告所有的位于增城市派潭镇锦绣香江御泉山庄香江健康山谷翠府G-13号房，建筑面积为413.6平方米，总价款9117471元。同日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《广州市存量房买卖合同》及附件的补充协议，其中合同约定“原告向被告购买位于增城市派潭镇锦绣香江温泉酒店锦绣御泉山庄翠府G-13号房产，建筑面积413.6平方米，该房地产按整套出售并计价，总金额（人民币）9117471元，甲乙双方选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付600000元，作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照下列第3种方式按期付款：3、按揭方式付款首期款乙方应于2017年2月22日前向甲方支付房款4737471元，剩余房款4380000元，由甲方办妥该房地产权属登记手续之日起30日内申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。甲方办妥房屋权属登记手续且乙方付清全部购房款之日起120天内，甲、乙双方应携带有关资料到广州增城市国土资源和房屋管理局办理过户手续。违约责任各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。交易不成的违约责任1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为乙方已支付房款的银行同期贷款利息，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。其他约定：该房地产附属花园，附属花园的现场情况在乙方购买时已经察看并知晓，乙方愿意接受该房地产交付时花园的现状。附件：补充协议甲方转让给乙方的该房地产为现房，乙方已到现场察看，对所购该房地产的楼层、朝向、景观、阳台及窗户的位置与数量、室内空间间隔、外立面造型、户内装修、周边环境等情况有充分的了解和认识，并在无异议的情况下购买该房地产。签署本合同时该房地产尚未办理房地产权属登记手续……”。广州市增城区国土资源和规划局于2017年11月3日为位于广州市增城区派潭镇翠谷中街26号房屋核发粤（2017）广州市不动产权第10215806号《不动产权证》，载明权利人广州大瀑布旅游开发有限公司，面积359.62平方米，总层数2层。2018年9月6日，广州市增城区国土资源和规划局出具《登记簿查册表》，载明产权人广州大瀑布旅游开发有限公司，面积359.62平方米。被告出示《建设工程规划许可证》，拟证明在建设规划中显示的数据涉案房屋当时面积为413.6平方米。庭审中，原告撤回起诉状要求被告按照《存量房买卖合同》约定建筑面积413.6平方米为原告办理不动产权登记的请求。一、原告另作如下陈述：1、涉案房屋折算单价为22044元/平方米，地下室面积为107平方米，原告向被告支付53.98平方米的房款，出示《三层平面图》为证；2、被告在销售时称可以办证，地下室买一半送一半，但房产初始登记只有一、二层359.62平方米有权属证，地下室却不能办证，与合同约定少了53.98平方米；3、原告主张被告隐瞒交易事实，导致原告再次转让时造成的损失1810064.88元，对该损失原告表示不申请评估。二、被告另作如下陈述：1、按2011年的政策是可以为地下室面积办证，但在2017年实际办证时政策就变了，小于2.2米的不计算面积，所以地下室面积就无法办证；2、被告在销售时指房屋可以办证，不会特指地下室可以办证，地下室确实是买一半送一半，一楼还有一个车库38平方米左右。三、原、被告在庭审中确认原告已付购房定金、首期款共4737471元，剩余房款要等房屋出证后由原告按揭付款。本院认为：原告与被告签署的《广州市存量房买卖合同》及补充协议是买卖双方自愿订立的，合同中约定的内容并未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当依约履行各自的权利义务。关于涉案房屋面积差异款的问题。经查明，合同约定的房屋建筑面积为413.6平方米，总价款9117471元，而广州市增城区国土资源和规划局于2017年11月3日为涉案房屋核发了《不动产权证》，载明权利人广州大瀑布旅游开发有限公司，面积359.62平方米。根据《中华人民共和国物权法》第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，房产证是确定涉案房屋内容的依据。虽然合同和《不动产权证》记载的相关面积数据不符，但涉案房屋仍未将房屋的权属登记到原告名下，即涉案房屋是否存在面积差异的事实并没有最终确定。故原告在房屋登记管理部门未核发到原告名下房产证的情况下要求被告支付面积差异款，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告可待房屋登记管理部门核发房产证后再行主张权利。同理，原告要求被告赔偿损失1810064.88元的请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款和《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告麦琴香的全部诉讼请求。案件受理费15435.6元，由原告麦琴香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  曾共明二〇一八年十二月二十九日书记员  赖蓝婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。