广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3593号原告：杨立勇，男，1981年12月9日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：张凯，广东卓信律师事务所律师。被告：全武杰，男，1982年10月3日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：李俊宏，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓运清，广东广和律师事务所律师。原告杨立勇与被告全武杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨立勇及其委托诉讼代理人张凯、被告全武杰及其委托诉讼代理人李俊宏、邓运清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨立勇向本院提出诉讼请求：1.请求被告全武杰向原告杨立勇支付违约金84000元（每日按总楼价的千分之一即150万的千分之一计算，从2018年3月27日计算至2018年5月21日）；2.判令被告全武杰向原告杨立勇支付因追究被告违约责任而遭受的律师费损失10000元；3、判令被告全武杰承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月13日，原告杨立勇与被告全武杰签订《房屋买卖合同》，合同约定：1.原告杨立勇将广州开发区开发大道30号704房以1500000元的价格出售给被告全武杰；2.原被告双方应在被告全武杰取得银行同贷书拾日内到房管部门办理交易递件手续（《房屋买卖合同》附件第2条第3点）；3.首期楼价款（含定金）共计人民币肆拾伍万元（￥450000元）被告全武杰应在原被告双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天支付（《房屋买卖合同》附件第2条第3点）；4.如被告全武杰逾期支付房款，原告杨立勇同意继续履行合同的，原告杨立勇有权要求被告全武杰按每日总楼价的千分之一支付违约金（《房屋买卖合同》第六条第3点）；5.守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、按揭费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担（《房屋买卖合同》第十五条）。合同签订后，被告全武杰于2018年3月16日就已取得广州住房公积金管理中心出具的《住房公积金贷款审批确认书》，按照合同约定，被告全武杰理应在2018年3月16日至2018年3月26日期间与原告杨立勇一起到房管局办理交易递件手续，取得受理回执，并向原告杨立勇支付首付款。但被告全武杰无故拖延办理交易递件手续，在原告杨立勇多次催促下，被告全武杰直至2018年5月21日才与原告杨立勇一起到房管局办理交易递件手续，2018年5月22日，支付首付款到监管账户。原告杨立勇于2018年6月20日才收到首付款。原告杨立勇认为，合同是在原被告双方协商一致的情况下签订的，属合法有效。根据合同附件第2条约定，被告全武杰拖延配合原告杨立勇办理交易递件手续，并支付房屋首付款的行为，已构成违约。此外，根据合同第六条第3点及第十五条约定，原告杨立勇有权要求被告全武杰按每日总楼价的千分之一支付违约金，并有权要求被告全武杰向原告杨立勇支付因追究其违约责任而遭受的律师费损失10000元。综上，请求法院判如所请。被告全武杰辩称:一、被告全武杰不存在拖延配合原告杨立勇办理交易递件手续的行为。相反，迟延办理交易递件手续的原因系原告杨立勇拒不配合。1.原告杨立勇与被告全武杰在涉案房产交易过户过程中约定于2018年5月15日办理交易递件手续，但原告杨立勇并未如约办理。原告杨立勇与被告全武杰于2018年1月13日签订涉案《房屋买卖合同》后，就交易递件手续的时间进行了多次协商。2018年4月13日，经原告杨立勇提出，被告全武杰同意另行再约时间办理交易递件手续（见原告杨立勇提供的证据材料4第10页微信聊天记录中2018年4月13日原告杨立勇提出“那能不能过几个月……”、第11页中原告杨立勇提出“可以的话我就先回去了，后面再定时间，可以吧”、第11页中2018年4月14日被告全武杰提出“后面我们再约时间办理”）。后续双方约定在2018年5月15日办理交易递件手续及支付房屋首付款（见原告杨立勇提供的证据材料4第13页微信聊天记录中2018年5月10日原告杨立勇提出“你那边的钱准备好没有，还有5天”），被告全武杰也如约备齐了首付款。但原告杨立勇在临近2018年5月15日时却变卦称要在20号拿到全部的钱（见原告杨立勇提供的证据材料4第18页微信聊天记录中2018年5月13日原告杨立勇提出“我要的是20号拿到全部的钱”），被告全武杰多次催促原告杨立勇应如约于2018年5月15日办理交易递件手续，但原告杨立勇仍拒绝如约办理。2018年5月16日，被告全武杰向原告杨立勇发送《关于立即配合办理交易递件手续的通知》，要求原告杨立勇立即配合办理交易递件手续。原告杨立勇在次日收到前述通知后，才重新与被告全武杰联系并于2018年5月21日办理了交易递件等手续。2.因原告杨立勇未配合提供公积金中心所需要的相关材料，导致迟至2018年5月21日才取得银行同贷书。被告全武杰于2018年3月23日（周五）18时03分才收到广州置业担保公司的短信，得知被告全武杰的住房公积金贷款已通过审批，需携带资料前往广州住房置业担保公司天河业务受理点办理借款合同面签手续。同时，原告杨立勇作为卖方，必须配合提供、确认收取首付款资金的收款卡并携带身份证一同到广州住房置业担保公司天河业务受理点办理面签手续。事实上，办理交易递件手续须先行取得银行同贷书原件，领取银行同贷书须一并办理借款合同面签手续，而办理前述事宜需原告杨立勇配合提供收款卡并携带身份证一同办理。因原告杨立勇未配合提供公积金中心所需要的相关材料，导致迟至2018年5月21日才取得银行同贷书。3.被告全武杰保留追究原告杨立勇迟延办理交易递件手续违约责任的法律权利。如前所述，原告杨立勇与被告全武杰约定于2018年5月15日办理交易递件手续，但原告杨立勇无正当理由拒不配合办理。经被告全武杰多次催促，原告杨立勇与被告全武杰迟至2018年5月21日才办理交易递件手续。原告杨立勇的前述行为已构成违约，被告全武杰保留追究原告杨立勇迟延办理交易递件手续违约责任的法律权利。二、退一万步说，若法院没有认定系因原告杨立勇的原因导致迟延办理交易递件手续，涉案《房屋买卖合同》约定的违约金也过高，请求予以减少。本案中，被告全武杰于2018年3月23日（周五）18时03分才得知住房公积金贷款已通过审批，而公积金管理中心的办公时间为周一至周五。即在不考虑原告杨立勇提供公积金中心所需要的相关材料的情况下，被告全武杰最早也只能于2018年3月26日才能领取银行同贷书。后经被告全武杰与原告杨立勇协商，双方于2018年5月21日办理交易递件手续并支付相应首付款，均是在合理时间。而且现在涉案房产已顺利完成过户，因此，原告杨立勇根本不存在任何实际损失。即使被告全武杰需要支付违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，涉案《房屋买卖合同》约定的违约金也过高。因此，请求法院依法减少违约金数额。本院经审理查明：2018年1月13日，杨立勇（卖方）、全武杰（买方）、广州市普晖房地产代理有限公司（经纪方，以下简称“普晖公司”）三方签订了房地产买卖合同，约定由全武杰向杨立勇购买位于广州开发区开发大道30号704房的房屋，总楼价为1500000元。合同第四条约定，买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐所有房款交楼；合同第六条约定，因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期合同其他条款等，无故不履行或怠于履行本合同项下义务则：1.逾期未超过三十天的，违约方须按逾期每日总楼价千分之一向守约方支付违约金；2.逾期超过三十天的仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金）或没收定金或支付等额于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；3.若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；4.合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；合同第十五条约定，本合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、按揭费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。杨立勇（卖方）、全武杰（买方）、普晖公司三方签订的房地产买卖合同附件第2条约定全武杰通过公积金贷款的方式按揭付款，该条第（1）款约定，签订本合同时支付人民币五万元（￥50000元）作为定金；第（2）款约定买方应在签订本合同二十日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料；第（3）款约定，首期楼价款（含定金）共计肆拾伍万元整（￥450000元）应在买卖双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天支付，买卖双方应在买方取得银行同贷书拾日内到房管部门办理交易递件手续；第（5）条约定剩余楼款人民币壹佰零伍万元整（￥1050000元）于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方银行账号作为楼价余款，实际贷款额与原贷款额之差额由买方取得房地产交易中心受理回执当天支付。如因银行、公积金中心或房管局原因导致延误，则时间相应顺延。2018年3月16日，广州住房公积金管理中心天河管理部作出住房公积金贷款审批确认书，载明按照有关规定，全武杰、姚某娟购买涉案房屋的借款申请已通过我中心审批，贷款额度为捌拾玖万元整。该确认书备注部分载明：1.本确认书仅证明借款申请人的借款申请已初步通过我中心审批，不构成我中心必须委托银行发放贷款的法律义务；2.我中心的最终放款审批结果与本确认书有冲突的，以我中心的最终放款审批结果为准；3.借款申请人落实我中心要求的所有放款前提条件后，我中心才有义务委托银行发放贷款。2018年3月23日，全武杰收到短信通知，通知载明：“【广州置业担保】尊敬的客户：您的住房公积金贷款已通过审批，请所有产权人带齐身份证、户口本、婚姻证明（未婚无需提供）原件前往广州住房置业担保公司天河业务受理点办理借款合同面签手续……注：1.申请贷款时未亲自在我司柜台办理的，配偶需一同面签；2.如离异，还需提供离婚证或调解书等；3.组合贷款的，请提供商业贷款同贷书复印件；4.已办理首付资金监管的，请卖方产权人携带身份证一同面签”。杨立勇提交的微信聊天显示其与全武杰之间曾有如下对话，4月13日：“杨：下周三是18号；办那个刚问了普晖地产的张小姐，好像是星期三和五的上午才可以；还要预约”；“全:18号我是上班的；你是20号前赶着回家吗？”；“杨：因为这个事我也是等了很久了；是；不知道是不是你们不想买了；上个月25号我就过来了”；“全：我们不会反悔的，放心”；“杨：因为约个时间办手续也不是很难吧”；“全：主要是我们两个上班的时间比较特殊，基本都是对开”；“杨：那能不能过几个月，我自己的事一直在等着，耽误很久了”；“全：明白；不好意思啦；我尽快安排”；“杨：可以的话我就先回去了，后面再定时间，可以吧”；“全：我晚点回复你，好吗？”；“杨：好吧”；4月14日：“全：杨先生，早上好，要不然你先回家忙你的事情吧，后面我们再约时间，因为我们社保这些比较特殊，这段时间我们都在着急小孩在深圳上学的事情，等过了这段时间再约”；“杨：好的”；4月19日：“杨：全先生，你看什么时间有空，我急着用钱，尽量早点过户把钱打到我账号，时间久的话我只能先去银行用房子抵押贷款过来”；5月3日：“杨：什么时候过去办手续；158××××5109陈小姐的电话，你要先和她说好，哪天去预约”；5月7日：“杨：全先生：你约好没有，预约好了就定好时间”；“全：早上好，我现在打电话她；她说十点左右再回复”；“杨：好的”；5月10日：“杨：你那边的钱准备好没有，还有5天”；5月12日：“杨：全先生，我昨天问了陈小姐，按这个时候交易的话钱要到6月底到7月初才能到的了；全先生，问了陈小姐没有；我和陈小姐回复了，下个礼拜一去广州，她说看你什么时候过去；按合同我可以解除并没收押金5万元，如果解除合同，5万元可以退给你，如果你要买，让我等到下个月才能拿到钱的话，至少加10%，这个钱要先打到我的卡上，共15万元，然后再按150万房价成交，合计是165万”；5月13日：“全：杨先生，你好，我这边的钱都已经装备好了，而且当时我们约好了在5月15日去办理过户手续的，我就是希望你可以如约在5月15日的时候一起去办理过户手续”；“杨：我是要在20号能拿到钱；我从3月份就在广州等你一个月，回老家又等了一个月，拿到钱还要等一个月，所以我的损失也打吧；并且3月在广州时候我在新塘看到一个86方的房子那时候人家是91万，现在要103万，因为没钱，只是和中介谈了，没任何手续”；“全：杨立勇先生，当时我们明确约好5月15日一起去办理过户手续的，而且我是按这个时间准备好了钱啊，所以请你可以信守你的承诺”；杨立勇先生，我们已约好在5月15日下午两点在珠江××××就路12公积金中心办理手续，请你也准时到达。谢谢；5月15日：“杨：这个信息陈小姐都早发过了，因为今天没有沟通一致，后续只能按合同办理；本来是普晖地产的张小姐说协商签补充协议的；全先生，普晖地产的王经理打电话给我，说你没理由起诉，那我们协商不好，只有我来起诉了，普晖的张小姐当事人今天又不敢来，那你这边同意的话我就尽快起诉来处理，起诉后我不会再同意协商”。2018年5月16日，全武杰向杨立勇发出关于立即配合办理交易递件手续的通知，载明：“杨立勇先生：2018年1月13日，我方与贵方及中介方广州市普晖房地产代理有限公司签订了一份《房地产买卖合同》。合同签订后我方积极履行合同义务，如约支付了定金并办理了公积金贷款手续。后贵方与我方协商同意于2018年5月15日办理交易递件手续，但贵方后续一直无视我方及中介方的电话、短信及微信通知，在2018年5月15日拒不配合前往办理交易递件手续。为顺利完成交易过户，以免诉累，现我方郑重通知贵方：请于收到本通知后立即与我方联系并配合前往办理交易递件手续，否则我方将依合同约定追究贵方的违约责任”。中国邮政速递物流信息显示该通知于2018年5月17日被签收。2018年5月21日，杨立勇、全武杰一同前往相关部门办理相关签字手续，全武杰确认收到贷款审批确认书，杨立勇确认其收款卡为本市I类借记卡，资金监管期间所产生的银行同期活期利息归属杨立勇。全武杰尾号为8379的农业银行账号显示，其账号2018年5月14日的账户余额为567950元。广州市住房公积金贷款资金监管扣划确认书显示，全武杰尾号为8379的农业银行账号中的560000元监管资金于2018年5月22日被扣划至广州住房置业担保有限公司资金监管专用账户。杨立勇于2018年6月20日收到上述560000元。另查明，《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》（穗公积金中心[2017]74号）第二条规定，存量房住房公积金贷款资格审批通过后，买卖双方在贷款业务窗口签署《住房公积金贷款抵押借款合同》的同时签订《存量房交易资金监管协议》，在完成不动产登记手续后，通过广州住房公积金贷款购房交易资金监管户划转监管资金；通知第五条规定，本通知自2017年11月1日起试行。2017年11月1日起新受理的存量房住房公积金贷款（以贷款案件首次录入保存的日期为准）案件，不低于其购房交易资金首付款的90%的金额须纳入资金监管范围。再查明，杨立勇因与全武杰发生房屋买卖合同纠纷委托张凯律师处理本案诉讼，广东增值税普通发票显示杨立勇为本案诉讼支付了鉴证咨询服务及律师服务费10000元。以上事实，有房地产买卖合同、贷款审批确认书、微信聊天记录、广州市住房公积金贷款资金监管扣划确认书、短信记录、诉讼委托代理合同、广东增值税普通发票、关于立即配合办理交易递件手续的通知、快递单、银行流水、短信通知、签收记录、《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》及原被告陈述等证据予以证实。本院认为，杨立勇、全武杰和普晖公司于2018年1月13日签订的房地产买卖合同及其附件是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约定全面行使合同权利、履行合同义务。房地产买卖合同及其附件约定，买卖双方应在买方取得银行同贷书拾日内到房管部门办理交易递件手续。从约定的字面含义来看，办理交易递件手续并非买方全武杰一方的义务，而是需要买卖双方的共同配合。《广州住房公积金管理中心关于试行存量房住房公积金贷款购房交易资金监管的通知》亦明确规定，存量房住房公积金贷款资格审批通过后，买卖双方在贷款业务窗口签署《住房公积金贷款抵押借款合同》的同时签订《存量房交易资金监管协议》，在完成不动产登记手续后，通过广州住房公积金贷款购房交易资金监管户划转监管资金。由此可见，办理交易递件手续需要杨立勇、全武杰的共同配合。全武杰于2018年3月23日收到相关短信，知悉其住房公积金贷款已通过审批，根据约定，其与杨立勇应在十天内到相关部门办理交易递件手续。但从微信聊天记录可以看出，双方就办理交易递件手续的时间明显进行了变更，虽然全武杰在聊天中提出“主要是其上班的时间比较特殊”比较难安排时间外，杨立勇本人亦明确表示“那能不能过几个月，我自己的事一直在等着，耽误很久了”、“可以的话我就先回去了，后面再定时间，可以吧”。全武杰主张双方重新约定前往办理交易递件手续的时间为2018年5月15日，杨立勇对此不予认可，微信聊天记录虽未直接显示双方就递件时间进行了明确约定，但从杨立勇2018年5月10日的聊天记录“你那边的钱准备好没有，还有5天”的表述来看，全武杰的主张更为可信，本院予以采信。及至2018年5月15日，双方并未如约到相关部门办理交易递件手续，从微信聊天记录和全武杰向杨立勇于2018年5月16日发出的关于立即配合办理交易递件手续的通知来看，失约的原因主要是因为杨立勇主张交易加价等原因造成。杨立勇、全武杰后实际于2018年5月21日前往相关部门办理签字手续，全武杰的监管资金于第二天被扣划至监管账户，并于6月20日转至杨立勇的银行账号。综上所述，杨立勇提交的证据不足以显示全武杰在涉案房屋的上述交易过程中存在违约行为，故其要求全武杰支付违约金及律师费损失缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨立勇的全部诉讼请求。案件受理费2150元，由原告杨立勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  梁宝姗人民陪审员  李少芳人民陪审员  丁树祥二〇一八年十二月七日书 记 员  陈佩雯