浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终9246号 上诉人（原审被告）：杭州酷玩文化创意有限公司，住所地杭州市西湖区余杭塘路冠苑****。 法定代表人：李俊。 委托诉讼代理人：胡云霞。 被上诉人（原审原告）：浙江省直同人物业管理有限公司，住所地杭州市西湖区府苑新村农贸市场**。 法定代表人：方磊。 委托诉讼代理人：余彦波，浙江麦格律师事务所律师。 上诉人杭州酷玩文化创意有限公司（以下简称酷玩文化公司）因与被上诉人浙江省直同人物业管理有限公司（以下简称同人物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初6446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2015年，浙江省直同人物业管理有限公司杭州第一分公司（甲方）与酷玩文化公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于杭州市××路××号××幢××楼××号××房，建筑面积122.64平方米。租赁期限自2015年8月15日至2020年8月14日。第一年的租金为60000元，第二、三年租金各为63000元，第四、五年租金各为66150元。物业费、公共能耗费另行承担。租金先付后用，每六个月付一次。乙方每月物业费为5.5元／平方米，年物业费8094.2元，每年8月20日前一次性支付。乙方向甲方支付5000元作为合同履约保证金。如乙方逾期不支付租金、物业费、水电费等累计超过30日，甲方有权解除合同，同时乙方需支付相当于合同履约保证金5000元的违约金。在合同期限届满或经双方协商提前解除合同，乙方将房屋交还甲方，并付清合同项下的全部费用、违约金等，甲方将保证金不计息全额退还给乙方。租赁期内，双方均不得无故提前终止合同，否则违约方须向对方支付违约金5000元。租赁期内，乙方不得转租。租赁合同提前终止或租赁期满又未续租的情况下，乙方如不能将房屋归还甲方，视为非法占用，甲方除没收保证金外，还向乙方收取日租金两倍的占用费。 另查明，2012年1月12日，同人物业公司与浙江鼎信房地产开发有限公司签订一份《冠苑前期物业管理服务合同》，约定同人物业公司为冠苑小区提供物业管理服务，期限自物业交付之日前六个月至业主委员会成立并签订新的物业服务合同止。同人物业公司设立杭州分公司为小区提供物业服务。后杭州分公司被注销。 同人物业公司诉至原审法院，请求判令：1.双方之间的《房屋租赁合同》自酷玩文化公司收到诉状副本之日起解除；2.酷玩文化公司向同人物业公司支付租金87750元（2016年2月15日暂计算至2017年7月14日），物业费7419.2元（2016年8月15日暂计算至2017年7月14日），此后至合同解除之日止的租金、物业费另计；3.酷玩文化公司支付同人物业公司违约金5000元（与酷玩文化公司交付的保证金抵消）；4.诉讼费用由酷玩文化公司承担。 原审法院认为：同人物业公司杭州分公司与酷玩文化公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。现杭州分公司被注销，同人物业公司作为开办杭州分公司的总公司，其有权主张合同权利。根据合同约定，酷玩文化公司应每六个月支付一次租金，先付后用，如累计超过30日未付租金的，出租人有权解除合同。同人物业公司诉请要求解除合同，合法有据。酷玩文化公司在庭审中表示同意解除，对此予以确认，并认定双方合同于2017年9月27日解除。至于酷玩文化公司辩称其已于2016年6月搬出涉案房屋时即与同人物业公司就解除合同达成一致，对此酷玩文化公司未提供相应证据证明，同人物业公司亦不认可，故对该意见不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案酷玩文化公司虽于2016年6月从房屋中搬出，但双方合同并未解除，故至解除之日止的房屋租金、物业费，酷玩文化公司仍应承担。酷玩文化公司辩称2016年6月至2017年3月的租金，同人物业公司同意免除，对此同人物业公司不认可，酷玩文化公司亦未提供证据证明，对此不予认定。酷玩文化公司辩称2017年3月至2017年8月，涉案房屋实际由其同学承租。因酷玩文化公司无证据证明同人物业公司该期间就涉案房屋与其同学建立租赁合同关系，故对该期间的租金、物业费，仍应由承租人酷玩文化公司承担。经计算，酷玩文化公司应向同人物业公司支付2016年2月15日至2017年7月14日的租金87750元，2016年8月15日至2017年7月14日的物业费7419.2元，此后至合同解除之日2017年9月27日止的租金、物业费按合同约定标准另计。因酷玩文化公司未按时支付租金、物业费，其行为已构成违约，同人物业公司依合同约定要求酷玩文化公司支付违约金5000元，于法有据。因酷玩文化公司交给同人物业公司履约保证金5000元，在合同解除后，同人物业公司理应退还，现同人物业公司主张与酷玩文化公司应付违约金抵销，酷玩文化公司对此未持异议，对该项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2018年9月10日判决：一、同人物业公司杭州第一分公司与酷玩文化公司之间签订的《房屋租赁合同》于2017年9月27日解除；二、酷玩文化公司于判决生效之日起十日内支付同人物业公司租金87750元、物业费7419.2元（计算至2017年7月14日，此后至2017年9月27日止的租金、物业费按合同约定标准另计）；三、酷玩文化公司支付同人物业公司违约金5000元，与同人物业公司应返还给酷玩文化公司的履约保证金予以抵销。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1090元，由酷玩文化公司负担。 宣判后，酷玩文化公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误。酷玩文化公司员工钱尉宸于2016年5月份即通知同人物业公司已搬走，酷玩文化公司已尽到告知责任，且同人物业公司默认酷玩文化公司解除合同并搬离涉案房屋。酷玩文化公司于2016年7月15日重新租赁了新的办公场所，并有房屋租赁合同及物业、水电缴费记录等证据，可以证明酷玩文化公司与同人物业公司已解除合同关系的事实。2017年3月，案外人刘一尘已开始租用涉案房屋，故2017年3月至2017年7月14日的租金应由刘一尘支付。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一、二项，并改判：《房屋租赁合同》于2016年6月已解除，酷玩文化公司仅需向同人物业公司支付2016年2月15日至2016年6月14日的租金20000元；2.同人物业公司承担一、二审全部诉讼费用。 针对酷玩文化公司的上诉，同人物业公司答辩称：酷玩文化公司主张其于2016年5月份搬走以后即与同人物业公司达成解除租赁合同一致意见，实际上双方并没有达成解除租赁合同的意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持，并驳回酷玩文化公司的上诉请求。 二审期间，酷玩文化公司、同人物业公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据酷玩文化公司的上诉请求与同人物业公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为双方之间租赁合同的解除及租金与物业费支付。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。上述租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于涉案租赁合同的解除。本案中，在租赁合同履行过程中，酷玩文化公司在未经同人物业公司同意的情形下搬离了房屋。酷玩文化公司作为承租人，其擅自搬离房屋的行为并不必然导致租赁合同的解除。酷玩文化公司未按照约定及时支付租金，其行为构成违约，应承担相应违约责任。在此情形下，同人物业公司依法有权解除租赁合同。依据同人物业公司的请求及酷玩文化公司在一审庭审中所表达的同意解除的意见，原审法院判定涉案《房屋租赁合同》于2017年9月27日解除应属合理，故应予以确认。关于租金与物业费的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同期限内，酷玩文化公司负有按约支付租金及物业费的义务。酷玩文化公司逾期支付租金及物业费的，应承担继续支付租金及物业费的责任。综合案件事实及同人物业公司的请求，原审法院判定由酷玩文化公司向同人物业公司支付的租金与物业费数额在合理范围内，亦应予以确认。综上，酷玩文化公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1679元，由杭州酷玩文化创意有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月二十七日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦