云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初10540号原告：苏小林，男，汉族，1969年3月3日出生，住云南省昆明市五华区。被告：蒋海燕，女，汉族，1971年4月11日出生，住云南省昆明市盘龙区。原告苏小林诉被告蒋海燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告苏小林，被告蒋海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告合同抵押金（保证金）13.25万元，并支付自2017年9月30日起至实际还清款项之日止的利息，暂计算至2018年10月31日止为6940.61元（按同期银行贷款利率计算），合计139440.61元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年11月25日原、被告签订《房屋租赁合同》，年租金为930000元，原告按时交纳租金，并于2005年11月27日向被告转账232500元，用途：联盟路38号租赁合同保证金。被告蒋海燕出具收据。双方合同已于2017年9月30日解除，经最终确认被告蒋海燕目前收到原告的保证金是132500元，双方从实际履行的合同中对合同抵押金（保证金）进行了变更，由原来的合同抵押金23.25万元变更为13.25万元。因此，被告应将合同抵押金（保证金）13.25万元退还原告。综上，原告特起诉。被告蒋海燕答辩称：针对原告诉求1，在双方于2005年签订的房屋租赁合同中，双方在合同中约定了保证金数额及违约赔偿条款，明确规定若原告在合同履行过程中出现合同任一条款的违约，被告有权依据该房屋租赁合同约定的违约条款扣除原告交纳的保证金。生效判决已经确认我与原告的租赁合同因原告非法转租构成违约而解除。综上，原告违约，被告无需退还原告主张的保证金及利息。原告苏小林为证明其诉讼请求向法庭提交如下证据：第一组证据：《房屋租赁合同》、转账凭证、收据、《补充协议》，证明原、被告于2005年11月25日签订了《房屋租赁合同》，原告按约缴纳了合同抵押金（保证金），之后双方对保证金进行了变更，现双方合同已解除，被告应返还原告保证金的事实；第二组证据：生效证明及判决书，证明原、被告双方租赁合同已解除，被告应退还原告合同抵押金（保证金）。经质证，被告对原告提交的第一组证据《房屋租赁合同》、转账凭证、收据认可，《补充协议》真实性认可，证明目的不认可；第二组证据生效证明真实性不清楚，判决书真实性认可，证明目的认可合同已经解除，但不认可需要退还原告保证金。被告蒋海燕为证明其答辩主张向法庭提交如下证据：第一组证据：《房屋租赁合同》，证明原被告在房屋租赁合同中约定了违约金数额、违约赔偿条款。第二组证据：《房屋租赁合同补充协议》，证明原被告双方就原合同约定的保证金，同意由被告退还保证金10万元给原告，同时约定若原告违约，原告需补足租赁合同所约定的保证金数额23.25万元，且被告不退还原告13.25万元保证金。第三组证据：房屋合同抵押金退款收据，证明根据原被告双方在房屋租赁合同中的约定，被告已从当期房租中少收取10万元租金，作为原告已支付的10万元保证金。第四组证据：（2016）云0103民初1749号民事判决书、（2017）云01民终1211号民事判决书，证明原告违约，被告不仅不退还原告缴纳的13.25万元保证金，且原告还应该按照合同约定补足10万元合同保证金给被告。经质证，原告苏小林对被告提交的第一组证据认可，证明目的不认可；第二、三组证据认可；第四组证据真实性认可，证明目的不认可，被告在起诉时均未同时提起违约金主张，被告已经丧失主张违约金的权利。本院认为：原、被告提交的证据均具有真实性，但能否作为认定案件事实的依据将在本院认为部分综合评判。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告苏小林与被告蒋海燕于2005年11月25日签订《房屋租赁合同》，约定原告租用被告坐落于昆明市盘龙区联盟路38号，租赁期限自2005年12月1日至2020年3月31日止，年租金为331536元，公摊费为331536元，综合服务费为165768元，卫生费为101160元，共计人民币93万元，保证金23.25万元。同时约定，未经被告同意，原告不得整体转租、转借承租房屋，部分转租房屋需在被告处登记备案。双方任何一方如违约，由违约方按照原告交纳被告的房屋抵押金的金额赔偿对方违约金。签订合同后，原告于2005年11月27日向被告转账支付23.25万元合同抵押金。后原、被告双方于2007年3月8日签订《房屋租赁合同补充协议》约定，为了支持原告生产经营，被告在2009年3月1日收取原告租金时，同意原告从其应交当期租金中扣除10万元整。在合同履行过程中，如原告违反《房屋租赁合同》的任何约定，即构成违约，原告必须向被告支付23.25万元的合同抵押金，合同期满后，如原告无任何违约行为，被告只需退还原告合同抵押金13.25万元。2017年9月30日，经法院判决，确认原告苏小林与被告蒋海燕之间的房屋租赁合同因被告苏小林非法转租构成违约而解除，但因蒋海燕未主张违约金，该判决未涉及违约金和抵押金，故原告诉至法院主张其诉请中的权利。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方于2005年11月25日签订的《房屋租赁合同》和2007年3月8日签订的《房屋租赁合同补充协议》均系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，双方当事人均应依约履行各自的义务。被告依约向原告交付了合格的租赁物，但原告非法转租构成违约导致涉案合同解除。依照合同约定，原告应当向被告承担按照合同抵押金数额即23.25万元计算的违约金。现原告认为其虽然违约，但并未给被告造成实际损失，相反被告还获得了利益，请求法院取消违约金或者予以调低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告虽存在非法转租的行为构成违约导致合同解除，但被告并无证据证明其因原告的违约行为造成的实际损失。本院综合我国合同法上的违约金系“以补偿性为主、惩罚性为辅”的违约金制度，补偿性乃是其主要属性。就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之预定，其主要功能在于填补守约方损失。综上所述，本院综合原告的过错程度、以及被告的预期利益和损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为人民币50000元。该违约金由被告在抵押金中予以扣除，剩余的82500元抵押金由被告退还原告。关于原告主张的资金占用利息，涉案合同因原告违约解除，其系违约方，无权主张资金占用损失，本院不予支持。关于原告认为被告在解除合同时未一并提起违约金主张，视为其放弃权利的主张无法律依据，且被告在本案答辩中已经提出了抵押金冲抵违约金的主张，其并未放弃主张违约金的权利。综上，被告蒋海燕应向原告苏小林退还抵押金人民币82500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、被告蒋海燕于本判决生效之日起十日内退还原告苏小林房屋合同抵押金（保证金）人民币82500元；二、驳回原告苏小林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币3089元由原告苏小林承担人民币1261元，被告蒋海燕承担人民币1828元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 陈 芳人民陪审员 刘 红人民陪审员 付秋燕二〇一八年十二月二十六日书 记 员 赵路娟