浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018）浙0783民初7297号 原告：贾春良，男，1982年4月2日出生，汉族，住浙江省磐安县。 委托诉讼代理人：骆国红，执业证号：13307199710330087，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：蒋志红，男，1968年7月1日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：吴俊，执业证号：13307201210412710，浙江震东律师事务所律师。 原告贾春良与被告蒋志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法决定由审判员赵晖适用简易程序独任审判。后经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，本院裁定转为适用普通程序，分别于2018年7月27日和2018年11月19日两次公开开庭进行了审理。原告贾春良的委托诉讼代理人骆国红，被告蒋志红及其委托诉讼代理人吴俊到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，原、被告向本院申请庭外和解一个月，但双方未达成协议。本案现已审理终结。 原告贾春良起诉称：2017年4月5日，原告从被告处转租了位于东阳市的厂房，租期四年即2017年4月5日起至2021年4月5日止，年租金250000元，被告保证厂房无产权及违章建筑问题，如因此问题而影响原告正常经营的，由被告承担原告的损失。租赁合同签订后，原告进场经营，根据生产要求对部分厂房进行了改造，并支付给被告租金250000元，电费押金30000元。2017年8月20日，原告收到浙江省东阳市经济开发区管理委员会（以下简称东阳开发区管委会）作出的《责令限期拆除通知书》，认定厂区内的两处钢棚系违法建筑，责令于2017年8月22日前拆除。原告即与被告联系，被告确认厂区内的钢棚系其租来后未批搭建的，属违法建筑。2017年8月21日，钢棚被管委会拆除。因钢棚的拆除严重影响了原告的生产经营，为此原告只好搬迁，被告也同意解除租赁合同。由于被告隐瞒钢棚是违法建筑，致使原告不能达到原先的租赁目的，给原告造成了巨大损失，原告要求被告返还剩余租金和押金，并赔偿原告的损失，但被告推诿。为此，原告依法诉至法院，请求判决：1、确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2017年8月22日解除；2、被告返还租金156400元，押金30000元及滞纳金1500元；3、被告支付违约金124800元并赔偿原告损失42160元。 针对其诉讼请求，原告向本院提供了以下证据： 一、厂房租赁合同及平面图1份，用以证明原告向被告租赁厂房并约定租期、违约责任及违法搭建钢棚位置的事实。 二、中国农业银行交易明细单3页，用以证明原告分四次向被告交付租金及押金共计280000元的事实。 三、收条1份，用以证明原告支付电费押金30000元并约定滞纳金收取标准的事实。 四、责令限期拆除通知书1份，用以证明被告转租原告的厂房存在违法建筑被责令拆除的事实。 五、东阳市经济开发区管委会出具的证明1份（复印件），用以证明由于厂房违法建筑被关停的事实。 六、工矿产品购销合同1份、付款凭证5份，用以证明原告对厂房进行部分改造及原告搬迁厂房花费共计55160元的事实。 被告蒋志红答辩称：1、因为原告方自身环保问题造成合同无法履行，所以被告愿意和原告解除合同。2、对于租金返还，因为是从2017年4月5日开始到2017年9月5日实际使用时间5个月，每月租金按20800元计算，剩余租金是142800元。因为原告自身原因造成合同无法履行，被告愿意返还72900元租金。押金30000属于水电费押金，因为原告被东阳开发区管委会强制搬迁前尚有4000元水电费未计算，所以扣除后应返还26000元。因原告厂区是在东阳市经济开发区开展整治活动中被查封和强制搬迁，不存在被告违约和解除合同，所以被告不需要支付滞纳金和违约金。原告搬迁厂房产生的损失和费用均是原告环保不过关造成的，应由原告自己承担。原告在搬迁前被罚款15000元，当时被告代替原告缴纳，后来该15000元退到了原告账户，所以要求扣除。 针对辩称，被告提供了以下证据： 照片复印件3页，用以证明2013年11月东阳市政府对全市企业进行整改，被告把厂房租给原告使用，后来因为原告进行散乱经营、环保问题于2017年8月17日被查封，原告厂房在钢棚违章建筑被拆除前就因为自身环保问题被查封关停的事实。 经开庭审理，本院认证如下： 对原告提供的证据：证据一，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议，认为违章钢棚占整个厂区的面积很小，且原告主要用于堆放材料，不足以影响厂房使用，故原告主张因为钢棚拆除影响其经营不是事实。经审核，该组证据符合有效证据的认定要件，本院予以采纳。证据二、三、四，被告对真实性均无异议。经审核，本院对该三组证据予以采纳。证据五，被告认为该证据为复印件，请求法院核实认证，同时认为该证明中记载厂房只是关停，而不是要求强制搬迁，不能证明是因为被告搭建钢棚导致原告无法经营搬迁的事实。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。证据六，被告对三性均有异议，认为原告对厂房进行装修改造的费用系原告自愿支出，在被告不存在违约和侵权的情况下，应由原告自己承担，同时原告厂房被强制搬迁的费用不应由被告承担，原告提供的票据也不是正式发票，真实性存在疑问。经审核，该组证据不符合有效证据的认定要件，本院不予采纳。 对被告提供的证据，原告认为系复印件，真实性无法认定，虽然内容中有对柏森家具厂进行查封的表述，但并没有说明是因为环保问题，原告经营的工厂不存在环保问题，是因为违法建筑引起的。经与相关部门核实，本院对该组证据的真实性予以确认。 经审理，本院查明事实如下：2017年3月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，主要内容为：一、甲方出租给乙方的厂房坐落在（以下简称涉案厂房），租赁厂房面积整体，含厂区内2幢3层楼房，合同附厂房平面图纸；二、（1）厂房租赁自2017年4月5日起至2021年4月5日止，租赁期4年，租赁期内租金不变；三、（2）甲、乙双方约定，该厂房租赁年租金为25万；四、（2）租赁期间，如因产权证问题或违章建筑问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予违约赔偿；六、（1）租赁期间，如甲方提前终止合同违约，需提前六个月书面通知乙方，应支付乙方六个月租金的违约金，支付乙方搬厂费用，并退还剩余租金。原告分别于2017年3月20日、2017年3月27日、2017年4月6日向被告汇款50000元、100000元、130000元，合计280000元。2017年4月5日，被告向原告出具收条一份，内容：“今收租户贾春良电费押金30000元整，双方约定合同到期或合同终止，押金不得以其他任何理由逾期退还，双方约定逾期按5%滞纳金收取”。嗣后，原告在租赁厂房内开办了东阳市六石柏森家具厂。2017年8月20日，东阳开发区管委会向东阳市六石柏森家具厂送达了《责令限期拆除通知书》，告知其涉案厂房内的两处钢棚系擅自搭建（由被告搭建），违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》，责令于2017年8月22日前将两处钢棚拆除干净。2017年8月21日，东阳开发区管委会对涉案厂房内违法搭建的两处钢棚进行强制拆除，并将原告存放在钢棚内的机器设备进行搬迁。原告在搬迁之前曾被相关部门罚款15000元，被告代原告缴纳了该部分罚款。2017年9月5日，原告腾空涉案厂房。2017年11月30日，东阳开发区管委会出具证明一份，内容为：“原东阳市六石柏森家具厂，在2017年8月20日因厂房违章已进行拆违关停，故没有进行效能评定”。 本案争议焦点为：被告是否应承担违约责任？原告认为，因为被告在涉案厂房内违章搭建钢棚，导致原告经营的东阳市六石柏森家具厂被东阳开发区管委会强制搬迁，违反了合同约定，应当承担违约责任。被告认为，原告经营的东阳市六石柏森家具厂被强制搬迁是因为其环保不过关，与违章建筑无关，故被告不存在违约。本院分析认为，东阳开发区管委会作出的《责令限期拆除通知书》中明确记载涉案厂房内存在两处违法搭建的钢棚，并且该两处钢棚已被强制拆除。而原、被告双方签订的租赁合同中明确约定，如因违章建筑问题而影响原告正常经营造成损失，由被告负一切责任给予违约赔偿。同时，被告提供的信访材料中并未反映出原告经营的东阳市六石柏森家具厂存在环保问题。综上，被告应当承担违约责任。 本院认为，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。现原告在涉案厂房中经营的家具厂被强制搬迁后原告已于2017年9月5日腾空涉案厂房，且被告同意解除租赁合同，故本院确认双方签订的《厂房租赁合同》于2017年9月5日解除。合同解除后，被告应当退还原告已支付的剩余租期内的租金即145833元（250000/12×7）及电费押金30000元，合计175833元。因被告已代原告缴纳罚款15000元，且原告同意在本案中抵扣，故相抵后，被告尚应返还原告160833元。关于被告应否承担违约责任的问题，本院分析认为被告在涉案厂房内违章搭建钢棚导致原告经营的家具厂被强制搬迁无法正常经营，已违反了合同约定，被告应当承担相应的违约责任。但原告主张的违约金过高，本院根据合同的履行情况及本案客观事实，酌情确定违约金为75000元。原告主张因被告违约给其造成了损失，但其提供的证据不足以证明确实存在相应损失，且原告已主张了违约金，故本院对原告要求被告赔偿损失的诉请不予支持。原告主张的逾期退还电费押金的滞纳金1500元，亦是被告违约应承担的违约责任，不应重复主张。被告称原告尚有水电费未付清，但未提供相应证据，本院对该辩称意见不予采信。 综上，原告的诉请部分合理，本院予以支持，部分不合理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告贾春良与被告蒋志红签订的《厂房租赁合同》于2017年9月5日解除。 二、被告蒋志红于本判决生效之日起三十日内返还原告贾春良租金及电费押金合计160833元。 三、被告蒋志红于本判决生效之日起三十日内支付原告贾春良违约金75000元。 四、驳回原告贾春良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6622元，由原告贾春良负担2222元，由被告蒋志红负担4400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  赵 晖 人民陪审员  张晓帆 人民陪审员  钟义友 二〇一八年十二月二十日 代书 记员  谭丽芳