广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初3887号原告（反诉被告）：马春珍，女，1984年3月25日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨爱兵，广东日升律师事务所律师。被告（反诉原告）：王永红，女，汉族，1995年5月2日出生。委托诉讼代理人:曹顿，广东国申律师事务所律师。原告（反诉被告）马春珍诉被告（反诉原告）王永红合同纠纷一案，本院2018年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告（反诉被告）马春珍的委托诉讼代理人杨爱兵，被告（反诉原告）王永红及其委托诉讼代理人曹顿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马春珍向本院提出诉讼请求：1.王永红返还多收取购房款30000元及利息（利息以30000元为本金，自2018年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率，算至款项付清之日止）给王永红；2.王永红支付房产交易过程中原告代缴的税费51856.91元给马春珍；3.本案诉讼费由王永红承担。事实与理由：2017年9月4日，马春珍与王永红经惠州市喜乐居房地产代理有限公司居间，双方签订《房地产买卖合同》，合同约定王永红将所有的位于惠州市××区淡水土××大道新城国际X幢X层X号房转让给马春珍，总房款为108万元，购房定金10万元，首期款26万元，因王永红赎楼资金不够，经双方约定，马春珍支付43万元购房首期款给王永红用于赎楼，其余购房款通过银行按揭贷款方式支付，马春珍的银行按揭贷款68万元汇入王永红的账户后，王永红实际收收取马春珍30000元购房款，马春珍多次要求王永红返还未果，诉至法院。王永红辩称并提出反诉请求：马春珍在合同履行过程中，在支付首期款和尾款都存在违约行为，经王永红多次催促才履行，因为马春珍的行为导致王永红买新房时房价上涨、银行利息上升等问题出现，多收取的3万元应当作为王永红的损失赔偿。合同签订时约定王永红承担税费是不合理的，按照惯例，由纳税主体是买方，应由买方缴纳税费，至于评估费，马春珍没有向王永红追偿过，各种税费缴纳时间已经过去一年，应当视为由马春珍承担。反诉请求：1.马春珍向王永红支付违约金10万元；2.本案诉讼费由马春珍承担。事实与理由：在合同实际履行过程中，马春珍并没有按合同约定履行相应义务，存在诸多严重的违约行为，马春珍在2017年10月23日才将首期款43万元支付给王永红，与双发约定逾期将近1个月，而且金额也少了10万元。之后马春珍在办理按揭手续以及办理贷款抵押等手续也均没有按合同约定的时间办理，导致尾款于2018年8月27日才完全支付给王永红。马春珍因个人原因导致王永红在长达将近一年的时间后才收到尾款，由于惠州房价现正持续上涨，马春珍的违约行为实际给王永红造成极大损失，构成严重违约，故向法院提起反诉。本院经审理认定事实如下：2017年9月4日，马春珍与王永红在经纪××市喜乐居房地产代理有限公司促成下签订了合同编号XX《房地产买卖合同》，约定马春珍购买王永红名下位于惠州市××区淡水土××大道新城国际X幢X层X号房产，该房产处于抵押状态，王永红应于签署合同之日起60日内还清贷款、办理解除抵押登记手续，并将房地产证件原件托管于经纪方处作为过户所需手续之用，该房产成交价108万元，付款方式定金10万元作为第一部分楼款由马春珍于签署合同同时交纳保证金5000元签署合同之日起20日内补足定金余额95000元至经纪方处，王永红应于上述期限届满之日起7日内到经纪方处以定金名义签收。第二部分楼款72万元由马春珍申请银行按揭贷款支付给王永红，办理按揭所需费用由马春珍自理，马春珍需于2017年9月30日前备齐银行按揭贷款所需资料并申请按揭，王春珍须于2017年9月30日前付清首期款（除已付之定金外）26万元存入第三方监管。双方当事人合同约定确认由王永红支付办理案涉房产转让产生的查档费、调档费、契税、印花税、房产登记费、贴花、房地产交易服务费、营业税、城建维护、教育费附加、个人所得税、土地使用费、土地增值税、评估费、按揭手续费、赎楼费用、合同交易工本费、公证费、测绘费、堤围费、地方收费附加、交易委托费等所有税费。王永红须在过完户即时将案涉房产交于马春珍使用。双方在合同备注中约定王永红欠银行53万元，马春珍出首期款43万元给王永红赎楼，尚欠10万元由王永红赎楼，王永红必须签赎楼协议及公证委托，马春珍银行贷款赎楼超出部分王永红必须在尾款到账1个工作日退回马春珍。2017年9月4日，王永红出具《收款收据》确认收到马春珍的案涉房产定金5000元。2017年9月12日，王永红出具《收款收据》确认收到马春珍的案涉房产定金95000元。2017年10月18日，王永红与马春珍签订《赎楼协议书》，约定因王永红房产证在银行抵押需要马春珍赎楼，总房款108万元中的53万元作为赎楼款，剩余55万元在签名过户当天结清。2017年10月23日，马春珍通过银行转账30万元到王永红银行账户上。2017年11月6日，王永红与马春珍签订《赎楼协议书》，约定因王永红房产证在银行抵押需要马春珍赎楼，现需43万元给王永红作为赎楼款。同日，马春珍向王永红的银行账户存入3万元。2017年11月23日，马春珍向惠州市惠阳区地方税务局淡水税务分局缴纳契税9924.28元和城市维护建设税、增值税、地方教育附加、教育费附加等税种共计37050.63元，向金土地房地产评估事务所支付案涉房产评估费4882元。2018年4月19日，马春珍与交通银行股份有限公司惠州分行签订《个人房产抵押贷款合同》。2018年8月27日，王永红收到马春珍银行按揭款68万元。庭审中，马春珍与王永红共同确认案涉房产已将产权办理至马春珍名下，产权证号粤（2018）惠州市不动产权第3XXX3号，已经交付给马春珍使用。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王永红与马春珍签订了《房地产买卖合同》和两份《赎楼协议书》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按合同约定履行义务。本案争议焦点：1.王永红是否确实多收取案涉房款3万元；2.案涉房产转让产生税费应由哪一方承担；3.合同履行过程中，马春珍是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。关于王永红是否确实多收取案涉房款3万元的问题。合同约定案涉房产总价108万元，马春珍陆续支付了10万元、30万元、3万元和银行按揭贷款68万元，合计111万元，超出房产总价3万元，王永红确实多收取案涉房款3万元。关于案涉房产转让产生税费、评估费应由哪一方承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”的规定，双方当事人在合同中明确约定由王永红支付案涉房产所有税费，包括评估费，故案涉房产转让产生费税费、评估费应由王永红承担，而马春珍已缴纳税费、评估费合计51856.91元，应由王永红予以返还。关于合同履行过程中，马春珍是否存在违约行为，是否应当承担违约责任的问题。王永红反诉称马春珍存在逾期支付首期款，逾期办理按揭手续、逾期支付尾款等违约行为，应向王永红支付违约金10万元。综合双方当事人合同约定和合同实际履行情况，本院作如下评析：关于马春珍是否逾期支付首期款的问题。合同约定马春珍应于合同签订之日20日内支付定金10万元，于2017年9月30日支付首期款26万元至第三方监管，而又在合同备注中约定由马春珍支付首期款43万元给王永红赎楼，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同……”和第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，双方当事人仅对首期款数额和支付方式进行变更，支付期限未进行变更，故马春珍应于2017年9月30日向王永红支付首期款43万元，而马春珍仅于2017年9月4日、9月12日给付定金5000元、95000元，而未于2017年9月30日将首期款43万元支付给王永红，存在违约，应相应的违约责任。关于马春珍是否存在逾期办理按揭手续的问题。双方当事人在合同约定马春珍应于2017年9月30日前备齐银行按揭贷款所需资料并申请按揭，结合马春珍提交的《个人房产抵押贷款合同》、广东百德律师事务所《见证书》《收据》，马春珍主张其于2017年9月12日备齐银行按揭贷款所需资料并申请按揭，本院予以采信。故马春珍已于2017年9月30日前备齐银行按揭贷款所需资料并申请按揭，符合双方合同约定，王永红反诉称马春珍逾期办理按揭手续，缺乏事实依据，不予采信。关于马春珍是否存在逾期支付尾款的问题。合同约定案涉房产尾款由马春珍申请银行按揭贷款支付给王永红，马春珍依约向银行申请按揭手续，履行了自己的合同义务，而银行按揭贷款何时放款并不能由马春珍主观意志决定，王永红作为完全民事行为能力人，理应预见银行按揭贷款的这种付款方式的后果，马春珍银行按揭贷款放款行为并不存在过错，故马春珍并不存在逾期支付尾款的行为。综上所述，马春珍在合同履行过程中存在逾期支付首期款的行为，应承担相应违约责任，虽马春珍在首期款履行期限届满后，采取补救措施，与王永红签订《赎楼协议书》再次协商首期款数额和履行期限，但王永红若存在其他损失，马春珍仍应承担相应的赔偿损失，本案中，王永红未能举证证明因此造成的损失，且双方亦未在合同中约定违约责任计算方式，本院综合考虑双方合同履行的情况，过错承担及其预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定马春珍向王永红支付违约金1万元。综上，马春珍诉请王永红返还多收取的购房款3万元有事实和法律依据，本院予以支持；因王永红于2018年8月27日收到马春珍银行按揭款，故马春珍诉请的利息应于2018年8月28日起算至款项返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计算；马春珍诉请王永红返还代缴税费51856.91元，有事实和法律依据，本院予以支持。王永红反诉马春珍支付违约金10万元，本院酌情支持1万元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告（反诉原告）王永红于本判决生效之日起返还购房款30000元及利息给原告（反诉被告）马春珍（利息计算方式：自2018年8月28日起算至款项返还之日止按中国人民银行同期同类贷款利息计算）。被告（反诉原告）王永红于本判决生效之日起返还税费51856.91元给原告（反诉被告）马春珍。三、原告（反诉被告）马春珍于本判决生效之日起赔偿违约金10000元给被告（反诉原告）王永红。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费923元，反诉费1150元，由原告（反诉被告）马春珍负担115元，被告（反诉原告）王永红负担1958元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  张文姣二〇一八年十二月二十日书记员  冯泳诗