浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7198号 上诉人（原审被告、反诉原告）：来一萍，女，汉族，1981年8月22日出生，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：谢永俊、邵岳，北京康达（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：林利民，男，汉族，1980年5月12日出生，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：王峥，浙江越翰林律师事务所律师。 上诉人来一萍因与被上诉人林利民房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初4459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2017年4月22日，林利民（合同中简称甲方）与来一萍（合同中简称乙方）经我爱我家公司（合同简称丙方）居间签订了一份编号为ZD0133367的《购房意向合同》，并约定：来一萍将位于杭州市滨江区（建筑面积为114.11㎡）的房屋转让给林利民；房屋转让总价为365万元；甲方于2017年5月20日前支付首付款219万元，乙方需等银行审批通过后方可领取；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同向丙方支付意向金10万元，丙方需在2017年4月24日之前转交给乙方；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方交付给乙方；若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲房双倍返还定金；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。 同日，林利民支付给我爱我家公司10万元作为购房定金。来一萍出具了一份《承诺书》，载明：本人来一萍承诺已征得配偶王利平同意出售坐落于杭州市滨江区的房屋。本人承诺配偶王利平于2017年5月2日前至我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》，届时如未履行签约责任，则自愿支付壹拾万元补偿金给受让方，支付人民币肆万壹仟伍佰元补偿金给我爱我家公司。 合同签订后，我爱我家公司将定金10万元转交给来一萍。涉案房屋的产权人为王利平、来一萍，因来一萍提交的房屋产权证缺少一本，我爱我家公司确认需要补办后双方才可签订正式的《杭州市房屋转让合同》。 2017年5月23日，来一萍将补办的房屋产权证交付给我爱我家公司。买卖双方约定于2017年5月29日签订正式的《杭州市房屋转让合同》，但因来一萍表示不愿意签订合同及不愿意出售涉案房屋，故双方未签订合同。 2017年6月1日，林利民发送给来一萍一份《敦促函》，要求其在2017年6月3日到我爱我家公司正式签订《杭州市房屋转让合同》，但因来一萍要求加价，双方未能签订。 2017年6月10日，林利民表示同意来一萍提出的购房定金在尾款拿到后退回、房价加价5万元等条件，但来一萍仍然拒绝出售涉案房屋并拒绝协商。2017年8月10日，林利民诉至一审法院，请求判令：1、解除双方所签订的编号为ZD0133367号《购房意向合同》；2、来一萍返还林利民定金10万元并承担违约金36.5万元；3、由来一萍承担本案诉讼费用。2017年10月18日，来一萍提出反诉，请求判令：1、解除双方所签订的编号为ZD0133367号《购房意向合同》；2、林利民支付给来一萍违约金36.5万元；3、反诉受理费由林利民承担。 一审法院认为，双方签订的《购房意向合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规等强制性法律规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现因林利民、来一萍均要求解除签订的《购房意向合同》，双方也无继续履行的可能性，无法实现合同的目的，故该院对双方要求解除编号为ZD0133367的《购房意向合同》的诉请均予以支持。 本案争议焦点为《购房意向合同》未能履行的违约责任由谁承担。林利民主张因来一萍未按照《购房意向合同》约定与其签订《杭州市房屋买卖合同》，来一萍存在违约行为，导致无法实现合同签订的目的，应承担相应违约责任。而来一萍主张因林利民未按照《购房意向合同》约定的时间支付首付款219万元，故林利民违约在先。经一审法院查明，来一萍出具的《承诺书》明确载明“承诺与配偶王利平于2017年5月2日前至我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》”，而双方签订的《购房意向合同》中约定“林利民在2017年5月20日之前支付首付款219万元。”由此表明，双方约定应先签订《杭州市房屋转让合同》，后由林利民支付购房首付款，故来一萍具有与林利民签订房屋转让合同的先履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因来一萍拒绝签订《杭州市房屋转让合同》导致合同目的无法实现，其行为显属违约，应承担违约责任。林利民主张来一萍返还定金10万元的诉请于法有据，该院予以支持。因《购房意向合同》中约定按房屋转让总价的10%支付违约金，并结合违约方的过错程度、房屋的市场价格及因来一萍违约给林利民造成的损失情况等因素，该院认为林利民要求来一萍支付违约金36.5万元的诉请于法有据，予以支持。关于来一萍要求林的诉请于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、林利民与来一萍于2017年4月22日所签订的编号为ZD0133367《购房意向合同》于判决生效之日起解除；二、由来一萍于判决生效之日起十日内返还给林利民购房定金10万元，并支付给林利民违约金36.5万元。三、驳回来一萍的其余反诉诉讼请求。案件受理费8276元，减半收取4138元，由来一萍负担；反诉案件受理费3387.5元，由来一萍负担。 宣判后，来一萍不服，向本院提起上诉称：一审判决在事实认定、证据采信和法律适用上均有错误。未签订《杭州市房屋转让合同》的原因是林利民表示只肯支付209万元首付款，不按照《购房意向合同》的约定支付219万元首付款，双方对是否要先退回定金及合同中房屋总价的表述是355万元还是365万元不能达成一致意见，不是来一萍要求林利民先支付首付款或要求加价。我爱我家公司出具的《情况说明》错误明显，无经办人署名签字，陈述内容和事实冲突，一审判决根据我爱我家公司出具的《情况说明》认定来一萍不愿意出售案涉房屋、要求加价等与客观事实不符。一审判决来一萍按照房屋总价10%承担违约金除和事实不符外，也和《购房意向合同》的预约合同性质不符。综上，本约合同未签订不应归责于来一萍，林利民对预约合同解除及本约合同的未签订存在过错，故请求判令：1.撤销一审判决第二项，判决来一萍只需返还林利民购房定金人民币10万元，无需向林利民支付违约金36.5万元；2.一二审诉讼费用由林利民承担。 林利民答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。未签订《杭州市房屋转让合同》的原因是房价上涨，来一萍不断变换条件就是不愿意将案涉房屋出售给林利民，最后林利民同意加价5万元，来一萍仍然不同意。故请求驳回上诉，维持原判。 二审中，被上诉人林利民未提交新证据，上诉人来一萍申请证人我爱我家公司员工邓某出庭作证，欲证明我爱我家公司在一审出具的《情况说明》不符合客观实际，一审法院不应采信。对该证人证言，林利民认为来一萍在证人作证前曾向证人提供过一部分资料供其回忆当时的情况，其行为已干扰了证人作证，同时证人仅仅是觉得《情况说明》中部分细节描述有待斟酌，对基本事实没有提出异议，并未推翻该《情况说明》，该《情况说明》应作为定案依据。本院认为，该证人证言明确表示林利民在同意接受来一萍的所有条件后，来一萍仍不愿意签订《杭州市房屋转让合同》，并未对《情况说明》进行否定，不能达到来一萍的证明目的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的《购房意向合同》虽有预约合同性质，但系在双方意思表示真实的情况下签订，未违反法律、法规的强制性规定，对当事人具有法律拘束力，当事人一方违反合同约定，应当向对方承担违约责任。本案中，根据《购房意向合同》及来一萍出具的《承诺书》，双方约定应先签订《杭州市房屋转让合同》，后由林利民支付购房首付款，商谈中双方虽对林利民支付的10万元购房定金能否先予退回用于支付购房首付款等有不同意见，但林利民最终同意来一萍提出的所有条件，包括购房定金在来一萍尾款拿到后退回、加价5万元等，来一萍仍不愿意按照《购房意向合同》的约定签订《杭州市房屋转让合同》。故来一萍的行为显属违约，应按《购房意向合同》的约定承担违约责任，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6775元，由来一萍负担。来一萍已预交二审案件受理费8275元，应退1500元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月十一日 法官助理范红森 书记员朱创威