广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初10149号原告：中山市万宁物业管理有限公司，住所地中山市小榄镇北区祥龙路118号物业中心。法定代表人：李彦东。委托诉讼代理人：黄俊鹄，广东凯行律师事务所律师。被告：臧晓明，男，1980年3月22日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。原告中山市万宁物业管理有限公司（以下简称万宁公司）与被告臧晓明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告万宁公司委托诉讼代理人黄俊鹄，被告臧晓明委托诉讼代理人梁肖峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万宁公司向本院提出诉讼请求：1.臧晓明向万宁公司支付2012年1月至2017年6月期间共66个月的物业管理费55704元及违约金（从2012年1月10日起每天按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付至实际清偿之日止）；2.臧晓明向万宁公司返还所欠水电费55704元。庭审中，万宁公司撤回第二项诉讼请求。事实和理由：万宁公司于2006年7月13日开始对建华花园进行物业管理，臧晓明系xx花园xxx苑xx幢xx房的业主，该房建筑面积为337.68平方米。2012年1月，臧晓明对上述房屋进行了签收并使用至今。双方签订的《中山市商品房买卖合同》中约定臧晓明在房屋交付使用后，须每月10日前按房屋建筑2.5元/平方米向万宁公司支付当月物业管理费，即每月844元（2.5元×337.68平方米），逾期应按中国人民银行同期同类贷款利率四倍向万宁公司支付逾期付款违约金。臧晓明从2012年1月1日起开始拒交物业管理费，至2017年6月30日共欠物业管理费55704元。臧晓明辩称，1.中山市建华房地产发展有限公司（以下简称建华公司）诉臧晓明房屋买卖合同纠纷一案，广东省中山市中级人民法院已作出（2017）粤20民终7126号民事判决书（以下简称7126号判决），该判决已经认定涉案房产至今仍未交付，故万宁公司要求支付物业管理费的条件仍未成就，臧晓明无义务支付涉案管理费；2.万宁公司主张违约金标准过高，超出法定上限应予以调整；3.万宁公司主张的物业管理费产生于2012年1月，期间并没有向臧晓明追讨，已超出诉讼时效。综上，请求法院依法驳回万宁公司的诉讼请求。万宁公司围绕其诉讼请求依法提交了物业服务和车辆停放保管服务收费备案表复印件1份、中山市商品房买卖合同1份、菊城建华花园临时业主公约复印件1份、相关交楼通知2份。臧晓明围绕其答辩意见提交了7126号判决1份、通话录音光盘1张及相应文字材料1份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院评议如下：1.关于臧晓明是否应交纳物业服务费问题。臧晓明主张建华公司至今仍未将涉案房屋交付使用，涉案房屋仍为毛坯房没有人员居住，尚未享受万宁公司提供的物业服务，故有权不支付涉案物业服务费。根据臧晓明诉建华公司商品房预售合同纠纷【案号：（2016）粤2072民初6663号】（以下简称6663号民事判决），该判决已发生法律效力，在该案中已查明建华公司于2011年2月17日向臧晓明发出挂号信，通知臧晓明于同年4月9日，臧晓明收到挂号信后未办理收楼手续。对此，本院认为，根据臧晓明与建华公司签订的商品房买卖合同第十一条第二款约定，“若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用。…。该商品房由交付日（含实际交付日）起算其物业管理费。”建华公司作为物业开发商已履行通知义务，由于臧晓明自身原因至今未去办理收楼手续，故本院认定202011年4月9日为房屋交付之日，即从该日起臧晓明应交纳物业服务费，对臧晓明相应辩解，本院不予采纳；2.关于万宁公司诉请物业服务费是否超出诉讼时效问题。万宁公司要求臧晓明支付2012年1月至2017年6月期间的物业管理费，提供了于2015年12月10日和2016年5月31日以挂号信方式通知臧晓明收楼，并以此证明该期间向其催收物业服务费，因万宁公司没有提供证据证明臧晓明已签收上述挂号信，且臧晓明予以否认，应承担举证不能的不利后果。现万宁公司于2018年8月13日向本院提出诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。…….”及第二款“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，2012年1月至2015年8月期间产生的物业管理费已超出法定诉讼时效，对其前述主张，本院不予支持，对其主张从2015年9月至2017年6月期间产生的物业管理费未超出法定诉讼时效，本院予以支持。本院经审理查明事实如下：1.2010年5月11日，高峰以臧晓明的名义与建华公司分别签订中山市商品房买卖合同（合同条码：100102xxxx）和菊城建华花园临时业主公约。其中商品房买卖合同约定臧晓明向建华公司购买上述xx花园xx苑x幢xx房的商品房，建筑面积为337.68平方米，价款为2622363元，商品房由交付日（含实际交付日）起算物业管理费；菊城建华花园临时业主公约约定物业服务收费方式：物业交付使用之日起开始计算物业服务费用，业主应于每月10日前按时足额交纳当月物业服务费用，建筑物按建筑面积2.5元/月/平方米，逾期缴交管理服务费，处以每日1%的滞纳金；2.根据本院作出已生效的6663号民事判决，查明涉案房产于2011年4月9日视为交付给臧晓明使用，臧晓明应从该日起交纳物业管理费，但臧晓明至今仍未交纳。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。万宁公司与臧晓明签订的业主公约，约定由万宁公司为臧晓明购买的涉案房产提供物业管理服务，由臧晓明按月支付物业管理费，该公约系双方当事人的真实意思表示，内容除滞纳金标准约定过高外没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。万宁公司已为涉案房屋提供了物业服务，臧晓明作为受益人理应按约定交纳物业服务费。根据合同约定，臧晓明应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，交纳物业服务费。由于臧晓明没有支付物业服务费，构成违约，应承担违约责任。万宁公司诉请臧晓明支付2015年9月至2017年6月期间的物业服务费及违约金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。经本院核算，该期间产生的物业管理费为18572.4元（2.5元×337.68平方米×22个月）。臧晓明不按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，应按业主公约约定向万宁公司支付违约金。因万宁公司主张之违约金实际为逾期付款利息损失，万宁公司已从业主公约约定的每日1%调整为按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付，该标准未超出法定上限，本院予以准许。由于2015年8月前产生的物业服务费已过诉讼时效，故该部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告臧晓明于本判决发生法律效力之日向原告中山市万宁物业管理有限公司支付2015年9月起至2017年6月止的物业管理费18572.4元及违约金（违约金从2015年9月10日起至实际清偿物业管理费之日止，以每月实欠物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计付）；二、驳回原告中山市万宁物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3692元，减半收取计1846元，由原告中山市万宁物业管理有限公司负担1231元，被告臧晓明负担615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邱 岳二〇一八年十二月六日书记员 黄嘉恩书记员 肖亮华