宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2018）宁0122民初5699号原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区**地**，统一社会信用代码×××。法定代表人：宣建岭，系该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族。委托诉讼代理人：魏婷，女，汉族。被告：蒋桂庆，男，汉族。原告宁夏海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）与被告蒋桂庆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序,于2018年10月19日公开开庭进行了审理。原告海亮物业公司的委托诉讼代理人牛彬、魏婷，被告蒋桂庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海亮物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，共计人民币27104.4元；2.判令被告向原告支付逾期物业费所产生的违约金人民币4641元（暂计算至2018年6月10日，按每日万分之五计算，实际应算至被告实际交费之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。（1、2项合计人民币31745.4元）。事实和理由：原告系被告所在小区海亮国际社区的物业服务公司。2013年10月1日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区提供物业管理服务，管理期限为2013年10月1日至2015年9月30日，《前期物业服务合同》约定，本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方应就物业服务合同解除或者合同续签事宜书面通知甲方，如甲乙双方无异议，本合同期满后自动续约。同时，合同约定高层住宅区域内豪宅物业的物业费标准为3.0元/月/㎡，按年支付，业主或物业使用人应在下一年度提前一个月履行交费义务。被告系海亮国际社区3-2-1702的业主，其房屋建筑面积为376.45㎡，每年应付物业费13552.2元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业费共计人民币27104.4元，产生违约金4641元。就欠费事宜原告多次催讨未果，因此，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持诉请。被告蒋桂庆辩称，对物业公司主体认可，是给我提供了物业服务，但原告所述不完全属实，我认可3.0元/月/㎡的收费标准，但物业服务达不到这个标准。我认为物业费收取金额过高，实际服务没有达到服务标准；海亮地产宣传彩页承诺豪宅是24小时管家服务，入户大堂内24小时皆有安保人员守候，且门厅大堂与每户业主家连接的紧急呼救系统都已由建设方安装到位，但未能实现24小时紧急呼救功能；豪宅内的装修护板没有清理，脏乱难看，电梯内没有通讯信号；当时装修与物业公司产生纠纷，物业公司采用极端方法停我家水电，对我造成了损失；对于滞纳金的问题，我多次与物业公司沟通，但物业公司置之不理，我只好采取拒交物业费的方式来法院解决，不应承担此费用。以上事实，依据原告提交的前期物业服务合同及续签协议原件一份、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表原件三份、海亮国际社区二期的物业费受理备案通知书复印件一份、业主临时管理规约原件一份、入住申明原件一份、房屋查验记录表原件一份、房产测绘报告复印件一份、物业费催缴短信记录打印件一张、物业费催缴律师函复印件一张、EMS邮寄单及送达回证打印件各一张，被告提交的前期物业服务合同复印件一份、海亮物业宣传册一张、照片五张、质询函原件一份、索赔函原件一份、与海亮物业管家王莹的短信打印件九张及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：被告蒋桂庆系海亮国际社区豪宅的业主，房屋建筑面积为376.45平方米。原告海亮物业公司（乙方）与该小区开发商宁夏海亮房地产有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供前期物业服务，服务期限为2013年10月31日至2015年10月30日，本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方应就物业服务合同解除或者合同续签事宜书面通知甲方，如甲乙双方无异议，本合同期满后自动续约。同时，合同约定高层住宅区域内豪宅物业的物业费标准为3元/月/㎡，按年支付，业主或物业使用人应在下一年度提前一个月履行交费义务。2015年6月15日，原告与宁夏海亮房地产有限公司签订《前期物业服务合同》续签协议，约定：甲、乙双方签订的塞上名居续建工程二期《前期物业服务合同》期限即将届满，双方同意该合同期满后自动续约，甲方继续委托乙方为塞上名居续建工程二期项目前期物业服务企业。2014年6月20日，被告蒋桂庆签订业主临时管理规约承诺书，该临时管理规约中约定违约责任，业主不按规定缴纳物业服务费的，自违约之日起原告可收取每日万分之五的违约金。自2017年1月1日起，被告未缴纳物业费，原告向被告邮寄送达物业费催缴律师函，庭审时被告认可其已收到原告邮寄的律师函。因被告至今未履行交费义务，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原告宁夏海亮物业服务有限公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了《前期物业服务合同》，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。庭审中原告变更诉讼请求，主张被告支付2017年1月1日至2018年9月30日期间的物业费23716.35元（376.45㎡×3元/㎡×21个月=23716.35）。被告辩称豪宅未能实现24小时管家服务及紧急呼救服务功能，双方在物业服务合同中未有约定，本院不予采信。被告辩称装修护板没有清理，其他物业服务存在一定瑕疵，本院认定物业服务有瑕疵，但不构成根本违约，根据质价相符原则，应酌情扣减5%的物业服务费，故对于原告要求被告支付物业费23716.35元的诉讼请求，本院在22530.53元（23716.35－23716.35×5%）的范围内予以支持。关于违约金，原告按照合同约定向被告提供物业服务，被告享受了原告提供的物业服务后有义务向原告交纳物业费。现被告未按期缴纳物业费，已构成违约，应向原告支付违约金。因《前期物业服务合同》约定物业费按年支付，业主或物业使用人应在下一年度提前一个月履行交费义务，业主不按规定缴纳物业服务费的，自违约之日起原告可收取每日万分之五的违约金。按此标准计算被告应支付违约金为4371元（376.45㎡×3元/㎡×12个月×5‱×525天+376.45㎡×3元/㎡×9个月×5‱×160天），故对原告要求被告支付违约金4641元的诉讼请求，本院在4371元的范围内予以支持。物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下：被告蒋桂庆支付原告宁夏海亮物业服务有限公司2017年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费22530.53元、违约金4371元，共计26901.53元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费297元（已减半收取），由原告宁夏海亮物业服务有限公司负担45元，被告蒋桂庆负担252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。  审  判员毛文亮 二〇一八年十二月十七日                              法 官 助 理 时楠书  记员 曹佳贝附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。