陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕08民终4084号上诉人（原审原告）：董娟妮，女，1983年12月29日出生，汉族，居民，住陕西省子洲县。被上诉人（原审被告）：榆林市凯元房地产开发有限公司。住所地，陕西省榆林市高新技术产业园区开元大道东侧3层1号（文昌建材公司办公楼三层）。法定代表人:张伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹冲，男，汉族，1990年10月25日出生，住陕西省子洲县，系该公司员工。上诉人董娟妮因与被上诉人榆林市凯元房地产开发有限公司（简称凯元公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服子洲县人民法院(2018)陕0831民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董娟妮上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人支付违约金49179元，返还大修基金9771元，因实测面积超出3%部分的已收房款8210元。本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、已付购房款应当包括40%的首付款191000元和60%银行按揭贷款23000元。一审只认定首付款为已付房款不当。2、被上诉人没有将房屋大修基金按时交付房管所，导致上诉人小区所有业主在子洲县7.26洪灾后无法正常申请使用该资金，造成的损失应当由被上诉人负担。3、合同中关于超出部分面积的处理方式，所有合同都选择了第一种，被上诉人在签订合同时存在诱导上诉人选择第一种方式的情形。凯元公司辩称（同一审答辩意见一致），其一，关于违约金问题。2015年12月7日，原告按《商品房买卖合同》第八条约定的逾期交房违约责任向原告支付违约金31457元，并支付补偿金5000元，该赔偿已足以弥补原告的损失，现原告再次要求被告支付违约金，于法无据。其二，关于返还大修基金问题。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房交付时，原告应缴纳房屋维修基金、契税及相关费用。其三，关于面积误差房款问题，《商品房买卖合同》约定的原告所购房屋建筑面积为103.69㎡，根据子洲县房管所委托榆林市鸿鹏测绘有限公司出具的《陕西省房屋面积测绘报告》原告所购房屋建筑面积为108.57㎡，面积误差为4.88㎡，根据《商品房买卖合同》第五条面积差异多退少补约定，原告应补交房款22643元。综上所述，依据合同意思自治原则，原、被告应按合同约定行使权力、履行义务，故原告所诉没有任何事实与法律依据。董娟妮向一审法院起诉请求：1、凯元公司支付其违约金37812元；2凯元公司返还收取的大修基金9771元；3、判令凯元公司按照合同约定退还因面积误差比超收的房价款8210元；4、由凯元公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年11月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的子洲县蓝海别苑住宅小区第*幢*单元*层*号房屋。合同签订后，原告支付了首付款191000元，剩余房款230000元应办理按揭贷款。2012年12月18日，由被告作担保，用所购房屋产权作抵押，原告向农业银行贷款230000元。2015年12月1日，被告向原告交付了房屋，由原告居住使用。2015年12月7日，原告向被告缴纳了按揭保险、大修基金、面积补差、房产所费用、测量费、契税。同日，被告向原告支付了违约金31457元、房屋补偿款5000元，合计36457元。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》中第三条约定，……该商品房［合同约定］［产权登记］建筑面积共103.69㎡。第五条约定，面积确认及面积差异处理:根据当事人选择的计价方式，本条规定以［建筑面积］［套内建筑面积］（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不使用本条约定。合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）房屋面积以国土资源局和房屋管理局实测面积为准，单价保持不变，多退少补。第六条约定，付款方式及期限。3、其他方式银行按揭贷款，在签订本合同时首付房价款40%必须交付完毕，首付房款大写人民币：壹拾玖万壹仟元整，优惠陆万元整，剩余贰拾叁万元整。第八条约定，交付期限。在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第贰种方式处理：2、双方约定，出卖人逾期交房的谅解期限为90天，谅解期届满，出卖人仍不能如期交房，每超过一日承担0.03%的逾期交房违约金。第十一条约定，……买受人应缴纳房屋维修基金、契税及第四条所涉及的相关费用，未缴清的交接时限顺延至缴清之日。又查明，2015年8月21日，榆林市鸿鹏测绘有限公司对原告的房屋产权面积进行测绘，房屋面积为108.57㎡。再查明，2018年本院与子洲县房管所座谈笔录，内容为，……大修基金归房管所管理，该所成立专户，开发商或业主直接通过子洲信合将大修基金汇入该账户。开发商可以代收大修基金，代收后要在60日内交纳到大修基金专户内。开发商代收后，如不向该处交纳，局里会向其出具催缴通知书，其所里也会向其出具催缴通知书。蓝海别苑未向该单位缴纳大修基金，局里以及其所里多次向蓝海别苑出具催缴通知书，并多次电话通知其缴纳，蓝海别苑不予配合。一审法院认为，对于原告要求被告支付违约金37812元之请求，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。又根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。双方约定，出卖人逾期交房的谅解期限为90天，谅解期届满，出卖人仍不能如期交房，每超过一日承担0.03%的逾期交房违约金。结合本案事实，原、被告签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，合法有效，故双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。在履行合同过程中，被告未按合同约定时间向原告交付房屋，后被告依约于2015年12月7日向原告支付了相应的违约金31457元、房屋补偿款5000元，合计36457元。综上，因原、被告对于被告逾期交房违约一事已经作出处理，根据一事不再理原则，故对于原告该项诉请，依法不予支持。对于原告要求被告返还收取的大修基金9771元之请求，根据本院与子洲县房管部门负责人座谈笔录以及榆林市住房和城市建设局文件榆政住建发（2015）85号第四条规定可知，开发商有权代收大修基金，故本案中被告代收大修基金并无不当。至于被告在收取大修基金后未向子洲县房管所交纳，代收的大修基金应属于建设相关部门内部体制管理范围，不属于民事调整范畴，故对于原告该项诉请，依法不予支持。对于原告要求被告按照合同约定退还因面积误差比超收的房价款8210元之请求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。又根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理：双方自行约定，房屋面积以国土资源局和房屋管理局实测面积为准，单价保持不变，多退少补。本案中，原告房屋合同约定面积为103.69㎡，产权登记面积为108.57㎡，面积误差为4.88㎡，则原告理应按照合同第五条面积差异多退少补约定履行自己的义务，即由原告向被告补交相应面积误差房款22643元。故对于原告该项诉请，依法不予支持。综上所述，对于原告要求被告支付违约金37812元、要求被告返还收取的大修基金9771元以及要求被告按照合同约定退还因面积误差比超收的房价款8210元之请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回原告董娟妮的诉讼请求。案件受理费990元，由原告董娟妮负担。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，故对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，关于上诉人违约金的请求，因其于2015年12月7日已经与被上诉人凯元公司就逾期交房事宜做出了处理，收取了被上诉人31457元违约金以及5000元补偿款。现其再次要求被上诉人支付违约金，没有事实依据，本院不予支持。上诉人关于退还因房屋面积超出3%部分的房款的请求，与双方合同约定的面积误差按照多退少补的约定不符，本院亦不予支持。上诉人关于返还大修基金的请求，本院认为，被上诉人代收大修资金后，应当在规定时间内缴存至专项维修资金专户，现子洲县住建局已经向被上诉人发出了催缴通知书，责令被上诉人将代收的大修基金缴存至资金专户，其仍不缴纳的做法，损害了上诉人的权益。故应当限期转存，否则应当退还上诉人，由其自行缴纳。综上所述，董娟妮的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，仅在大修资金的返还上不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销子洲县人民法院(2018)陕0831民初425号民事判决；二、本判决生效十日内，如被上诉人榆林市凯元房地产开发有限公司未向子洲县大修基金收取管理部门转缴代收的大修资金9771元，则将该9771元大修资金退还上诉人董娟妮。三、驳回上诉人董娟妮的其他诉讼请求。一审案件受理费990元，二审案件受理费1470元，共计2460元，由上诉人董娟妮负担2260元，由被上诉人榆林市凯元房地产开发有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  杨文智二〇一八年十二月二十八日书记员  高雄飞