杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初6435号 原告：张宗楠，男，1947年7月18日出生，汉族，户籍地建德市，住杭州市拱墅区。 原告：邹玉英，女，1953年9月29日出生，汉族，户籍地建德市，住杭州市拱墅区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：郭海林、秦佳敏，浙江鑫家律师事务所律师。 被告:张承良，男，1980年4月4日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：吴雷、金晓航，浙江楷立律师事务所律师。 原告张宗楠、邹玉英为与被告张承良房屋买卖合同纠纷一案，于2018年6月6日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法适用简易程序，于2018年12月24日公开开庭进行了审理。原告张宗楠、邹玉英及其的委托诉讼代理人郭海林、秦佳敏，被告张承良及其的委托诉讼代理人吴雷、金晓航均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张宗楠、邹玉英的诉讼请求：1、确认原被告于2008年11月7日签订的《杭州市房屋转让合同》无效；2、判令被告协助原告将位于杭州市拱墅区产过户至原告名下。 事实与理由：2013年之前两原告和他们的儿子张承贤一直在国外做生意，由于资金需要，将其名下的位于拱墅区的房产多次委托原告张宗楠的弟弟张某办理抵押贷款。抵押贷款每年都要先贷款再还款，中间手续麻烦还要支付中介费和拆借他人资金还抵押贷款的高额利息。通过抵押贷款贷了几笔钱之后，原告已无力承担抵押贷款造成的高额费用。故张某建议可以搞个虚假买卖，通过别人的名义得到银行按揭贷款，不仅可以归还银行抵押贷款，还有一部分资金可以周转。原告的侄儿即被告张承良当时一直跟着张某工作，和原告之前的关系也很好。为了保险起见，不至于弄假成真，原告就同意了张某提出的假装把房子卖给侄儿张承良用来套取银行按揭贷款的建议。具体流程是原告和被告于2008年11月7日签订了《杭州市房屋转让合同》，原告将拱墅区以750000元的价格转让给被告。同日原告(甲方)、被告(乙方)、杭州温馨家园房地产代理有限公司(丙方，中介公司)和中国银行股份有限公司凯旋支行(丁方)签订了监督支付协议，约定“首付贰拾叁万，按揭贷款伍拾贰万”，“丙方在丁方处开立专门的二手房交易资金账户，即监督支付账户(80×××01)，用于结算划转房款”，“乙方应于2008年11月10日前将首付款人民币23万元存入监督支付账户。丁方将贷款直接划入监督支付账户。丁方将房款划入张宗楠的账户(开户行:中行账号45×××72)”。实际上，原告张宗楠通过张某的介绍，在中介公司帮助下，通过第三方筹措了230000元首付款，以被告张承良的名义将230000元首付款打入监督支付账户。银行将首付款划入张宗楠个人账户后，张宗楠随即将钱归还了第三方。所以张承良并没有支付首付款。房屋过户登记手续办理后，按揭贷款520000元发放到监督支付账户，原告得到了被告从银行按揭贷款出来的520000元。其中，原告将451000元用于归还其他贷款、支付房屋过户等各项费用，将剩余69000元取 出后，便注销了该银行账户。之后，原告持被告在中国银行专门开设的归还按揭贷款的存折，按月向银行归还每笔贷款至今。实际上案涉房屋一直由原告实际占有和使用至今，并未交付被告。在2013年，被告张承良以女儿上学方便为由，要求将户口迁入该房中，原告因被告在套取银行贷款时帮过忙，就同意被告家三口将户口迁入。但办了手续后，被告就一直未归还原告原来保存的房产证。近年来，原告多次要求被告协助将房屋过户到原告名下，而被告却以张某欠钱未还为由，要求原告弥补其损失数十万元，才同意把房子过户给原告。因原告无力支付所谓的巨额损失遭到被告拒绝。原告为了套取银行按揭贷款，与被告合谋签订了上述房屋买卖合同，而不是真的买卖房屋。根据相关法律规定，该《房屋转让合同》无效。 被告张承良答辩称：原被告已经达成买卖合同，该合同已经成立生效。原被告系亲戚关系，关系较好，因为被告没有婚房，所以将房屋出售给被告。因该房屋系原告继承所得，具有深厚感情，故有别于一般房屋买卖，被告将购房款交付后，暂时先由原告居住在案涉房屋内。按揭款由原告归还折抵租金。案涉房屋是被告在房价低价时购入，房屋涨价后，原告就后悔了。案涉房屋现在已经完成了所有权的变更登记，物权已经发生变更，所有权属于被告。即使法院认为被告并未直接支付给原告部分购房款，本案也属于债务关系。合同系双方自愿签订，并未违反法律强制性规定，合同有效，被告至多向原告支付剩余购房款。 经审理，本院认定本案事实如下： 杭州市拱墅区屋系张宗楠以继承方式取得房屋产权，取得权利时房屋产权人为张宗楠和邹玉英。邹玉英系张宗楠配偶。张承良系张宗楠侄儿。 2008年11月7日，张宗楠、邹玉英（均为甲方）与张承良（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，载明：甲方将其所有坐落于杭州市拱墅区屋转让给乙方，总价为750000元。合同第三条载明：支付方式为委托银行监管支付。甲乙双方同意委托中国银行杭州市凯旋支行对房产交易资金进行监管支付，具体按以下方式操作：乙方于签订合同的三天内将首付款贰拾叁万元整打入受托方监管账户，于到账当日受托方转付给甲方，余款伍拾贰万由乙方申请商业贷款。贷银行通知放款的三个工作日内由收托方转付给甲方。 2008年11月10日，张宗楠、邹玉英通过第三方筹措了230000元首付款，并以该款项走账完成了合同约定应由张承良支付给张宗楠、邹玉英的购房首付款。2008年11月13日，张宗楠、邹玉英取得了购房尾款520000元。2008年11月13日，案涉房屋产权变更登记至张承良名下。 对于张承良向银行申请的按揭贷款，均由张宗楠、邹玉英负责归还。因当时张宗楠、邹玉英在云南、老挝经营木材生意，故二人将自己的工资卡交给张宗楠的弟弟张某，由其负责每月归还按揭款。在张宗楠、邹玉英回杭生活后，每月的按揭还款由张宗楠、邹玉英负责偿还至今。案涉房屋也一直由张宗楠邹玉英占有使用。 2011年3月10日，张承良向邹玉英银行账户汇款13万元。诉讼中邹玉英陈述，因该时其在外经营生意，该银行卡是交给张某管理，该款项张承良不是向邹玉英支付的。诉讼中张某陈述，该时邹玉英的该银行卡由其管理。张承良支付的13万元款项是按张某的指示支付到该账户，该款项也是张某取出。该款项的支付目的是因张某与张承良之间的其他经济往来，并非支付购房款。 另张承良还于2013年9月17日向张某银行账户汇款5万元，于2014年1月28日向徐金炎银行账户汇款38万元。张承良主张是受张宗楠指示付款至该二账户，付款目的是支付购房款。对张承良主张的事实，张宗楠予以否认，表示其未指示张承良向该二人账户支付过款项。 以上事实有经质证并经本院认证的由原告方提交的《杭州市房屋转让合同》、张宗楠的中国银行历史交易明细、用于归还按揭款的户名为张承良的中国银行存折、邹玉英的银行交易明细及存折、证人张某证言；张承良提交的房屋转让合同、承诺函、委托代理合同、房屋产权证书、转账记录及当事人陈述等证据为证。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。根据本案双方当事人所提交的有效证据，可以认定双方当事人并未按照双方签订的《杭州市房屋转让合同》进行履行，张承良未支付过购房首付款23万元，之后的按揭还款由张宗楠夫妇负责偿还，案涉房屋也一直由张宗楠夫妇占有使用。而张承良除一笔13万元的款项是汇款至邹玉英账户外，其他款项均是向案外人账户汇款，且对款项支付目的缺乏相应有效证据予以证明。对于向邹玉英账户的汇款，证人张某亦陈述该时邹玉英的该银行账户由其管理，该13万元款项是其与张承良之间的其他经济往来，与购房无关。原告方为证明其主张的事实所提交的证据，与张承良所提交的证据相比，具有明显的证据优势，故应当认定原告方所主张的事实存在。 根据本案的有效证据，可以认定原告方所主张的双方当事人通过订立虚假的房屋买卖合同套取银行贷款的事实。根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。故原告方要求确认双方的房屋买卖合同无效，本院予以支持。民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。现原告方要求将该房屋权利恢复至合同签订前的状态，要求被告配合原告将案涉房屋所有权登记回原告名下，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下： 一、确认张宗楠、邹玉英与张承良于2008年11月7日就杭州市拱墅区屋所签订的《杭州市房屋转让合同》无效； 二、张承良于本判决生效之日起一个月内配合张宗楠、邹玉英办理坐落于杭州市拱墅区屋产权变更登记的相关手续，将该房屋登记至张宗楠、邹玉英名下。 案件受理费减半收取9600元，由张承良负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  陈颖浚 二〇一八年十二月二十六日 法官助理江晶 书记员沈紫依