浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0681民初10024号 原告：诸暨市高新装潢有限公司，住所地:浙江省诸暨市陶朱街道望云西路18号。 法定代表人：钟林永。 破产管理人：浙江六和律师事务所，浙江永大律师事务所，浙江天宇会计师事务所有限公司。 委托诉讼代理人：陈科杰，浙江六和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏周，浙江六和律师事务所律师。 被告：何坚光，男，1970年3月23日出生，汉族，住诸暨市。 被告：任国儿，女，1971年9月20日出生，汉族，住诸暨市。 两被告的共同委托诉讼代理人：王钱云，浙江兰竹律师事务所律师。 两被告的共同委托诉讼代理人：陈寅，浙江浣纱律师事务所律师。 原告诸暨市高新装潢有限公司（以下简称高新公司）与被告何坚光、任国儿商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案依法转为普通程序，并组成合议庭，于2018年11月8日再次公开开庭进行了审理。原告高新公司的委托诉讼代理人陈科杰、魏周、被告何坚光、任国儿的委托诉讼代理人王钱云两次均到庭参加诉讼，被告何坚光、任国儿的委托诉讼代理人陈寅第二次到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高新公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间编号为6D016103号的《商品房买卖合同》于2018年5月18日解除；2、被告协助原告撤销陶朱山公馆11幢的商品房预告登记；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求：1、要求确认原、被告之间编号为6D016103号的《商品房买卖合同》于2018年5月21日解除；2、被告协助原告撤销陶朱山公馆11幢的商品房预告登记和网签手续；其余不变。 事实和理由：2011年9月10日，原、被告签订了编号为6D016103号的《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告预售了陶朱公馆11幢的商品房，房屋建筑面积为305.92平方米，架空层面积181.21平方米，房屋总价款为500万元，付款方式为2011年9月10日前一次性付清。 2018年3月20日，诸暨市人民法院裁定受理了原告破产清算案，经管理人调查，被告至今未向原告支付购房款。 原告认为，《商品房买卖合同》约定的购房款，被告至今未向原告支付。管理人根据《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，要求依法确认原、被告之间编号为6D016103号的《商品房买卖合同》已解除并要求被告协助原告撤销案涉商品房预告登记，望贵院判如所请。 被告何坚光、任国儿辩称:原、被告所签订的购房合同有效，被告已经支付了全部购房款，并办理了预告登记，被告的合法权益不能被侵犯，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张向本院提供下列证据，两被告质证如下： 1、（2018）浙0681破申4号民事裁定书和决定书，用以证明法院已于2018年3月20日裁定受理原告破产清算一案，且指定浙江六和律师事务所，浙江永大律师事务所，浙江天宇会计师事务所有限公司为联合管理人。两被告质证认为，没有异议。 2、商品房买卖合同（网签），用以证明双方签订了商品房买卖合同的事实。两被告质证认为，没有异议，双方之间不仅有网签合同，还有书面的合同，从而可以证明双方之间的合同关系是成立的，是有效的。 3、办理预告登记的书面汇总资料，资料来源于房管处，用于证明本案所涉房屋办理了预告登记手续。两被告质证认为，没有异议。 4、汇款凭证，用以证明章振华向朱某所汇的两笔款项，系钟祝书向何坚光借款的事实。两被告质证认为，不认可，该款项系购房款。 5、要求出示（2015）绍诸刑初字第716号案件中公安卷中朱某的询问笔录，用以证明两被告所说的购房款系借款的事实。两被告质证认为，朱某的陈述与事实不符，何坚光与何建江是什么关系无法体现出来，两被告申请其出庭作证。 被告何坚光、任国儿为证明自己的主张，向本院提交下列证据，原告质证如下： 6、付款凭证、章振华出具的证明、原告出具的收条，用以证明两被告已经付清全部房款的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，该汇款凭证的款项与原告申请出示的刑事案件中何建江出借给钟祝书的款项系同一款项，已经被刑事案件判决为何建江出借款，并不是本案的购房款，章振华的证明系证人证言，应当出庭作证，而且其证明的内容与刑事案卷查明的事实不一致，对收条的三性均有异议。 7、销售不动产统一发票，用以证明原告向被告开具了购房款相应的发票。原告质证认为，对真实性没有异议，但对证明目的有异议，并非本案真实的购房款而开具的发票凭证。 8、商品房买卖合同，用以证明原、被告签订了商品房买卖合同的事实。原告质证认为，对真实性没有异议，但是因不是正常消费性购房，故在原告处没有原件留底。 9、缴款单、汇款单、收据、居住照片一组，用以证明两被告已实际入住的事实。原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，何坚光确实有缴纳电费，但本案所涉工程并未竣工验收，系两被告自行入住，由其自行承担，两被告恶意占用原告资产，原告要求两被告立即腾退，关于电费，因为两被告占用原告资产，理应由两被告负担，关于居住，是两被告自己占用居住的。 10、申请证人出庭作证，用以证明两被告所缴纳的款项系购房款的事实。原告质证认为，对于证人王某的质证意见：王某明确陈述其只是根据合同及钟祝书的指令开了票，并没有参与购房过程，也没有看到被告支付款项，这些笔录和刑事案件的笔录及钟祝书的笔录相一致，就是本案被告没有支付过购房款，至于证人朱某的质证意见：其证言可能涉及到伪证，请法庭查清，何坚光与何铁浩系父子关系，款项是为了借款所作的担保，也就是本案被告没有支付三套房子的购房款。两被告对上述证人证言没有异议。 本院依法出示： 11、本院对钟祝书所作的谈话笔录。原告质证认为，没有异议，本案案涉的购房款就是刑事案件中的借款，本案中两被告并没有支付过购房款。两被告质证认为，有异议，钟祝书的陈述与事实不符，两被告在购买后不存在利息的问题，按照钟祝书的说法是以房产作为抵押，必定会产生利息，在房屋买卖合同签订后，钟祝书未支付过利息，事实上双方之间是真实的房屋买卖关系，钟祝书现在服刑，钟祝书个人的理解认为把资产平均分给债权人，对他的利益是最大化的，其陈述缺乏客观性。 对原、被告无异议的证据1、2、3、7、8，本院予以确认，并收集在卷。对有异议部分，论证如下：证据4、5，均来源于（2015）绍诸刑初字第716号案件中的公安卷中，本院对其真实性依法予以确认，至于证明目的，在下文中予以综合阐述;证据6，证据9，本院对其真实性依法予以确认，但是被告实际居住对于本案的定性并没有实质性的影响，故对其证明目的不予确认。证据10，证人王某只是开具发票的会计，对于双方之间系什么关系均不知情，无法达到被告的举证目的，至于证人朱某，其在证人证言中明确陈述，“何坚光”就是刑事案件中的“何建江”，从两个名字的土话发音来看，的确很相似，且结合本案的实际以及款项的来源，本院对该陈述予以确认，至于何坚光通过章振华汇给何铁浩的款项性质，因其在（2015）绍诸刑初字第716号案件中亦作了相应的陈述，其陈述前后完全不一致，考虑到证人陈述的易变性及趋利避害心理以及维持生效法律文书的既判力，对证人证言中关于款项性质的陈述本院不予采纳。证据11，本院对其真实性依法予以确认。 经审理，本院查明事实如下：原告高新公司为浙江东宸建设控股集团有限公司下的关联公司，由钟祝书实际管理，具有独立法人资格。 2011年1、2月份，何铁浩出借2600万元款项给钟祝书，2011年9月6日，被告何坚光通过章振华，汇给钟祝书关联公司的工作人员周玲燕款项2610万元，该款项后又汇给何坚光的父亲何铁浩。2011年9月10日，原告与被告何坚光、任国儿签订商品房买卖合同（包括网签合同），约定由被告购买原告开发的陶朱山公馆11幢的别墅，房屋建筑面积为305.92平方米，房屋单价为10264.2元，金额为3140246元，架空层面积为181.21平方米，金额为1859975.94元，商品房及相关用房的总金额为500万元，付款时间为2011年9月10日前一次性付清。2011年9月13日，原告开具销售不动产统一发票给被告，金额为500万元。2011年9月21日，双方办理预告登记手续。 2018年3月20日，本院作出（2018）浙0681破申4号民事裁定书及民事决定书，受理原告的破产清算申请，且指定浙江六和律师事务所、浙江永大律师事务所、浙江天宇会计师事务所有限公司为联合管理人。 2015年5月29日诸暨市人民检察院指控浙江东宸建设控股集团有限公司、钟祝书犯非法吸收公众存款罪向本院提起公诉，本院审理后，于2016年10月25日作出（2015）绍诸刑初字第716号刑事判决书，确认浙江东宸建设控股集团有限公司、钟祝书构成非法吸收公众存款罪，予以刑事处罚，并判决继续追缴违法所得返还被害人。其中涉及何坚光的2600万元款项列入犯罪的情节,其款项性质确认为借款。 本案争议焦点即为原、被告之间系商品房买卖关系，还是借贷关系或其他关系。虽原、被告的确签订了商品房买卖合同，但从原告提供的整组证据，其情形不符合正常的商品房买卖关系的习惯。第一，被告何坚光、任国儿除了本案所涉别墅外，还另行购买了2幢别墅，所有别墅的大小均是不一样的，但是总价款却都是一样的为500万元∕幢。第二、买卖合同的签订时间为2011年9月4日，合同上约定款项支付时间为2011年9月10日一次性付清，但是款项却在2011年9月6日已经全额付清了，且款项均没有汇入原告的账户内，完全不符合正常房屋买卖的付款交易习惯。第三、被告何坚光、任国儿汇入原告关联公司的款项总额为2610万元，与发票上开具的总金额不一致，3幢别墅的总价款为1500万元，且原告开具给两被告的发票上也均未注明代收房款的单位系哪一个，数额为多少，无法做到一一对应。第四、两被告所谓的购房款又立即汇给了其父亲何铁浩。暂且不说被告购房是否属消费性购房，单从上述几种情形可以看出，缺乏商品交易中最基本的等价交换原则。结合本院已生效的（2015）绍诸刑初字第716号刑事判决书，该判决书认定钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司第12节犯罪事实中，涉及本案的2600万元的性质为钟祝书向何坚光所借的款，本案所涉的商品房买卖合同实质应是钟祝书（浙江东宸建设控股集团有限公司）因资金断链无法归还借款后，利用掌控浙江东宸建设控股集团有限公司的关联公司（包括本案原告）的权力，与被告何坚光、任国儿签订商品房买卖合同，故本案的基础法律关系仍应为民间借贷，原告系借款的代偿人。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。本案原告与被告何坚光、任国儿签订的商品房买卖合同的实质，系钟祝书、浙江东宸建设控股集团有限公司以商品房作为归还借款的代偿，而该款项已被生效的刑事判决认定为实施犯罪行为的其中一情节，且该判决中对涉及本案的款项明确继续向钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司追缴后返还被害人，而本案所涉的购房款即为违法所得款转化而来，实际并未交付，且本案买卖合同的实质系借款人钟祝书及浙江东宸建设控股集团有限公司在明知资金断链，存在无力偿还债务的情况下，利用权力将关联公司的优质资产定向性抵给被告何坚光的行为，存在恶意串通的嫌疑，侵害了其他债权人的利益，因而商品房买卖合同应属无效。 鉴于原、被告签订的商品房买卖合同无效，原告要求解除合同已无必要。经本院释明后，原告要求确认合同无效后，注销网签手续及预告登记手续，故本院对原告主张的要求被告协助办理网签注销手续及预告登记注销手续的请求亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告诸暨市高新装潢有限公司与被告何坚光、任国儿于2011年9月10日签订的商品房买卖合同（合同编号为6D016103号）无效； 二、被告何坚光、任国儿应自本判决生效之日起十五日内协助原告诸暨市高新装潢有限公司办理网签注销手续和预告登记注销手续。 本案案件受理费80元，由被告何坚光、任国儿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  蒋仙斐 人民陪审员  蒋培南 人民陪审员  楼梦婷 二〇一八年十二月十五日 书 记 员  冯韩微