安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1621民初2991号 原告：张素琴（曾用名张素勤，下同），女，汉族，1958年12月17日出生，住涡阳县。 委托诉讼代理人：葛岭，安徽皖杰律师事务所律师。 被告：李义昌，男，汉族，1956年6月8日出生，住涡阳县。 被告：邱新建，男，汉族，1969年8月21日出生，住涡阳县。 委托诉讼代理人：龚连明，涡阳县城关法律服务所法律工作者。 原告张素琴与被告李义昌、邱新建案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人和被告邱新建及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼；被告李义昌经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张素琴向本院提出诉讼请求： 一、申请依法对位于胜利东路南侧房地产权证登记号为：房地权皖涡字第××号房地产予以解除查封并依法撤销执行；二、请求确认胜利东路南侧房地产权证登记号为：房地权皖涡字第××号房地产为原告所有；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告李义昌依出让的方式取得了位于广场南，花鸟市场东侧沿街的土地使用权，2004年被告李义昌对该土地进行房地产开发。在2004年原告与被告李义昌针对正在开发的房地产签订了《购房合同》，合同约定原告与另一购买人购买自北向南的第3-4间门面共计12万元，于2004年6月30日前交房并约定了违约责任、损害赔偿责任，原告交付了全部的购房款，购得第4间门面，被告李义昌于2004年7月16日出具了收据，收据上清楚的载明购房款已经全部付清，原告另外还付了1000元办理房产证的钱，由被告李义昌缴纳税费，被告李义昌出具了收条一张。原告要求办理房产证时被告李义昌依据政策、材料不齐等原因推脱说办理房产证必须在5年以后才能办理。从2004年至今被告李义昌始终以材料不齐为由推脱拒绝为原告办理房产证。自2005年开始，原告就将购买的门面进行了出租，对该房屋进行了实际占有。然而，直到现在原告才知道其购买的门面已经被被告李义昌在原告不知情的情况下，把该门面在2007年9月办理在被告李义昌自己名下了（房产证号:房地权皖涡字第××号）。通过现象看本质，原告已经与被告李义昌签订合法有效的购房合同，原告也已经支付全部的购房款包括办理房产证的款项，被告李义昌也已经将房屋交付给原告10余年之久，原告也实际占有了该门面，并对该门面出租了10余年之久进行管理，由于被告李义昌的违法行为才致使原告无法办理房产证，原告在该案中并没有任何过错。 因被告李义昌与被告邱新建之间的债务纠纷，该房屋被涡阳县人民法院予以查封扣押冻结，已经进入执行程序。原告向法院提出执行异议申请，被法院驳回其申请。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”涡阳县人民法院在没有查清事实的情况下就将错误登记在被告李义昌名下的房地权皖涡字第××号房产予以查封，严重侵害了原告的合法权益，违反了法律的规定。因此，原告为维护法律的公平和正义及当事人的合法权益，特依法起诉，诉如前请。 原告为支持其诉讼请求，当庭举证如下： 证据一：身份证复印件，证明目的：证明原告的诉讼主体资格；证据二：涡阳县团结社区居民委员会证明，证明目的：证明张素琴与张素勤是同一人。证据三：购房合同一份，证明目的：证明原告与秦某购买被告李义昌开发不动产的事实，其中自北向南第四间属于原告所有。证据四：购房款收据一张及涡阳县不动产登记中心查档证明，证明目的：证明原告购买不动产将购房款全部付清的事实和原告购买的不动产是自北向南第四间。证据五：被告李义昌出具的办理房产证收条一张和中华人民共和国契税完税发票一张，证明目的：证明原告支付了全部购房款支付了办理房产证的税款并由被告李义昌缴纳了契税，原告不具有任何过错。证据六：涡阳县自来水厂水费缴纳清单和国网安徽省电力有限公司涡阳县供电公司证明。证明目的：证明原告以秦某的名义自2006年和2005年就开始缴纳水费和电费，该不动产已经被原告实际占有。证据七：房屋租赁协议8张，证明目的：自交房之日起原告就实际占有该不动产并将不动产用于出租收益。证据八：证人于某、倪某、秦某证言，证明目的：证明不动产原告实际占有，原告一直在向被告李义昌主张权利，被告李义昌始终以手续不全等各种理由推脱，原告不具有任何过错。 证人秦某出庭证明：证明李义昌在涡阳县花鸟市场开发的门面上下两层是我和张素琴在2004年一起购买的。大概2004年3、4月份签订的合同。自北向南买了第三间、第四间门面，我买的是第三间，张素琴买的是第四间。两间门面共用一个楼梯上二楼。每间是6万块钱，当时就交付清所有房款，李义昌出具的收据。2004年年底房子交付，我们把每人一千元的税费钱交给李义昌办理房产证。李义昌多次推脱，说手续不全，就一直没有给办理。一直在哄在骗。张素琴让我去找他，我们一起找过李义昌很多回。交付房子后，我们就将房子进行了出租。两间门面就一个电表一个水表，当时写的我的名字。房子从交付到现在都是我们在用，出租，收益。 证人倪某出庭证明：证明租秦某房子做生意，从2005年2月1日到2017年2月1日。房子是秦某与张素琴她俩的。每一次签合同都是她俩。合同是两年签一次，房租一年一交。这些年一直卖电脑。一开始两年是桑宝荣签的，第二次是桑亚丽签的，后来我2012年2月离婚了，之后一直到2017年是我本人签的。之后就不干了。 证人于某出庭证明：从2018年2月起租张素琴与秦某的房子，合同与他俩一起签订的，开发商是李义昌。出租的时候有水费条，上面写的秦某。合同与他俩签的。 被告李义昌未答辩。 被告邱新建辩称：原告无法证明其所谓《购房合同》是在查封前签订，而且该合同是非法无效的合同；原告没有占有该房屋的事实，且租赁合同是违法无效合同；原告也无交款的客观事实；即使合同真实，原告没有过户存在严重过错，涉诉房屋与购房合同也非同一标的物，法院裁定驳回其异议无误，其不享有涉诉房屋的产权，无排除对涉诉房屋强制执行的法定证据和理由，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告邱新建为反驳原告诉讼请求，当庭举证如下： 证据一借款和担保合同一份；证明目的:本案涉诉房地产已经抵押给邱新建，并发生法律效力；证据二：房地产权证（皖涡字第××），证明目的：1、房产证已经下发10年有余，原告却没有采取一定的方法要求过户，存在严重过错；2、本房产无论结构还是面积都与原告举证的所谓的购房合同载明的房屋非同一宗房屋；3、原告的诉求已经超过诉讼时效；证据三：涡阳县人民法院执行裁定书（2018）皖1621执异12号；证明目的：本案涉诉房屋不属于原告，原告的异议违反法律规定；证据四：房屋租赁协议；证明目的:证明原告的协议涉嫌伪造。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人虽有异议，但经审查具有客观性、合法性和关联性，能够证明案件事实的证据亦予以认定。 经审理查明：2004年上半年，原告张素琴和秦某一起与被告李义昌签订《购房合同》一份，约定购买李义昌在涡阳县花鸟市场东侧开发的门面上下两层房屋，秦某购买的是该门面的第三间，张素琴购买的是该门面的第四间。该两间门面共用一个楼梯上二楼并合用一个电表、水表。每间房屋价款为6万元。2004年7月16日李义昌出具收张素琴（勤）门面第四间房款全付清的60000元收据一张。2004年12月25日，张、秦二人每人又交1000元的办房产证款给李义昌办理房产证。其后，原告一直催促李义昌办理房产证，李义昌均以材料不全等理由推脱。从2005年2月1日起，张、秦二人将上述房屋租赁给倪某、桑宝荣夫妻二人做电脑生意；至2018年2月1日起又租赁给于某做电脑生意并收取租金至今。 2007年9月10日，涡阳县房地产管理局颁发了房地权皖涡字第××号房地产证，房地产权利人为李义昌。其后，涡阳县人民法院在审理邱新建诉李义昌民间借贷纠纷一案中，于2016年12月12日作出（2016）皖1621民初5866号民事裁定书，于2016年12月15日查封了上述李义昌名下位于间房地产（房地产权证登记号为：房地权皖涡字第××号）。原告张素琴即于该案执行过程中，向本院提出书面异议，要求对上述被查封的房屋予以解除查封。本院经审查，依法驳回了张素琴的异议。张素琴遂诉至本院。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定，金钱债权案件执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且起权利能够排除执行的，人民法院应予支持(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条又规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。而本案原告张素琴在人民法院查封之前与被告李义昌签订《购房合同》，支付购房款购买李义昌在涡阳县花鸟市场开发的自北向南第四间门面上下两层房屋后实际占有、使用和收益的事实清楚，其对此并无过错且就执行标的明显享有足以排除强制执行的民事权益，故其在本案中提出的诉讼请求合理合法，本院依法予以支持。被告邱新建于庭审中的辩解于法不符，亦无证据支持，其抗辩理由不能成立，本院依法不予采信。 综上，本案经本院审判委员会研究讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决如下： 一、解除涡阳县人民法院对位于间房地产（房地产权证登记号为：房地权皖涡字第××号）的查封并不得执行该标的物； 二、确认位于间房地产（房地产权证登记号为：房地权皖涡字第××号）为原告张素琴所有。 案件受理费100元，由被告李义昌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审 判 长  杨洪峰 人民陪审员  魏 东 人民陪审员  韩 敏 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  王亚楠