湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4064号原告：深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉市东湖生态旅游风景区。代表人：唐石磊，该公司负责人。委托诉讼代理人：余晶，湖北民本律师事务所律师。被告：肖俊，女，1975年6月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：蔡正大，男，1971年12月3日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，系肖俊的配偶。原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司（以下简称：物业武汉公司）诉被告肖俊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序进行审理，于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告物业武汉公司的委托代理人余晶，被告肖俊及其委托诉讼代理人蔡正大，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业武汉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费19712.07元；2、判令被告支付滞纳金/违约金5104.20元；3、判令本案的诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：原告自2014年起入驻武汉市东湖风景区XX小区，为该小区提供物业管理服务至今，被告为该小区XX房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2015年4月1日起至2018年6月30日止一直未缴纳物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告19712.07元未缴纳；原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意延迟支付行为已经严重侵犯了原告的合法利益，在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付，因此，原告有权要求被告支付物业管理费及滞纳金（违约金），故起诉请求判如所请。被告肖俊辩称：我方在2016年6月装修完毕，在2017年7月到2017年8月均因为户外墙面渗水导致我方房屋室内多处墙面、地面渗水，致使我方蒙受经济损失和精神困扰；我方在房屋户外墙面渗水导致室内渗水后，均与原告联系，但原告均以此为开发商武汉华侨城实业发展有限公司的责任为由，要求我方自己与开发商联系维护处理；根据双方签署的《前期物业服务协议》第二条，我方房屋的户外墙面属于原告物业管理服务的内容；根据《前期物业服务协议》第一条、第十一条，原告未能达到其应承担的管理服务质量约定的目标，我方房屋户外墙面管理维护不达标，原告有明显的违约行为；故原告在履行双方签署的《前期物业服务协议》时没有尽到应尽义务，有明显的违约行为应承担违约责任，我方没有享受到协议中原告应提供的物业管理服务，原告的诉讼请求应当予以驳回。另外，根据原告的物业管家向我方的承诺，房屋空置期间按照70%计算物业费，故原告主张物业费中应当扣除空置期间物业费的30%。经审理查明：原告物业武汉公司系深圳市华侨城物业服务有限公司下设的分公司（已在武汉市工商局注册登记）。被告肖俊系武汉XX小区XX房的业主，该房建筑面积145.37平方米。原告物业武汉公司（甲方）与被告肖俊（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：甲方为案涉小区提供前期物业服务；第一条，双方的权利和义务，一、甲方的权利义务，1、对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护等项目进行维护、修缮、服务和管理……二、乙方的权利义务……4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用……第二条，物业管理服务内容：一、房屋公共部位的维护和管理……二、房屋公共设施设备及其运行的维护和管理……第四条，物业服务费用……二、住宅：按建筑面积每月每平方米3.60元缴纳……四、乙方交纳费用时间：每三个月预收1次；五、每次缴费时间：每季度首月15日前……第十一条，违约责任……四、乙方违反协议，不按协议约定标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期（截至次季度首月15日仍未交纳或未全额交纳的为逾期）之日起按每天千分之五交纳违约金；等内容。原、被告双方还签订了《物业服务费收缴协议》，约定了被告肖俊应交纳物业服务费标准为3.6元/月·平方米，每季度应交物业服务费1569.99元等内容。原告物业武汉公司为案涉小区提供了物业服务，被告肖俊交纳了至2015年3月止的物业服务费，其后经催要，未再交费。另，案涉小区成立业主大会后，尚未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议。诉讼中，原告物业武汉公司陈述：1、该小区在2016年3月31日前由开发商补贴0.40元/平方米·月，故被告肖俊在2015年4月1日至2016年3月31日期间应按照3.20元/平方米·月交纳物业费，在2016年4月1日至2018年6月30日期间按照3.60元/月·平方米交纳物业费。2、被告房屋漏水情况是其与地产公司联系的，被告的房屋问题一直在维修，共维修过3次，最后一次维修后要等到下雨时看是否漏水，若还存在漏水我方再协调地产公司安排人维修。3、房屋外墙漏水是由于开发商涉及建筑的质量问题导致，被告在保修期内提出后，我方已经协调了地产公司进行过处理，我方在后期管理维护过程中不能改变房屋的初始设计，我方已经尽到了相应的责任，被告不应以房屋存在渗水情况拒交物业费。被告肖俊陈述：我方的房屋一共维修了4次，我方向管家反映后由管家联系人来维修，我方房屋室内还有遗留的水点、踢脚线变形和墙面痕迹都没有处理，原告确实提供了服务，但服务没有尽到责任，存在瑕疵，对于问题的解决并没有限定的期限或服务承诺。以上事实，有当事人陈述、《前期物业服务协议》、《物业服务费收缴协议》、照片等证据在卷佐证。本院认为：原告物业武汉公司与被告肖俊签订《前期物业服务协议》、《物业服务费收缴协议》，均是各方主体自愿签订，合同及协议的内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，应当受到法律保护，对合同双方具有法律约束力。在小区成立业主大会后，未另行选聘物业服务企业、签订物业服务协议，由原告物业武汉公司服务至今，应沿用《前期物业服务协议》的有关约定。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告物业武汉公司持续为被告所在的小区提供物业管理服务，被告肖俊居住在该小区，并与原告之间形成了物业管理服务合同关系。被告肖俊辩称的其房屋外墙漏水的问题，可能涉及开发商的房屋质量及维保义务，该损失可另行处理。被告肖俊提出原告的工作人曾承诺其房屋空置期间按70%收取物业费并予以退还30%，原告对此有异议，但未提交相反证据予以佐证，结合《武汉市物业管理条例》第十二条规定，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担，房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担，但房屋交付后一年内无人入住的，空置期间由业主按百分之七十的比例承担物业服务费用，结合双方的陈述及就外墙漏水等事宜协商处理的过程等，本院对被告肖俊提出的物业费应当抵扣空置期间物业服务费的30%的意见予以采纳。结合原、被告的陈述及证据，本院酌情不支持原告物业公司主张的违约金的诉讼请求。经计算，扣除空置期间物业费的30%后，2015年4月1日至2018年6月30日共39个月的费用为18037.51元【145.37平方米×（3.20元/月每平方米×12月+3.6元/月每平方米×27月-3.20元/月每平方米×12月×30%）。综上，本院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肖俊于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司交纳2015年4月1日至2018年6月30日期间的物业服务费18037.51元；二、驳回原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费210元（已减半收取），由被告肖俊负担（此款原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司已预交，被告肖俊于本判决生效之日起十日内直接向原告深圳市华侨城物业服务有限公司武汉分公司支付210元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜厚胜二〇一八年十二月七日书记员  罗 婷