江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初5319号原告：於龙，男，1949年6月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：何金诚，江苏众贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘卫东，江苏众贤律师事务所实习律师。被告：南京化建产业（集团）有限公司，住所地在南京市玄武区汉府街3号。法定代表人：赵学伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张丽萍，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：强越，江苏泰和律师事务所律师。原告於龙与被告南京化建产业（集团）有限公司（以下简称化建公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告於龙及其委托诉讼代理人何金诚、被告化建公司的委托诉讼代理人张丽萍及强越到庭参加诉讼。本院经审查发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告於龙及其委托诉讼代理人何金诚、被告化建公司的委托诉讼代理人张丽萍及强越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告於龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即提供南京市五塘广场附近（2010年以后建成）的面积为90平方米的商品房一套，或者支付同等商品房补偿款297万元；2.判令被告支付违约金297000元；3.判令被告承担原告自2017年11月13日起至实际获得置换商品房之日止的租房费用，以每月2500元计算。事实和理由：2016年11月13日，原、被告签订《房屋搬离置换协议》，协议明确原告原住的××1-1号因家纺城建设需要搬离，被告提供给原告一套南京市五塘广场附近2010年建成的面积在90平方米的商品房作为置换，原告需在2016年11月13日搬离，产权交给被告，若一年内未落实房源，被告补偿原告10%房款。2016年11月14日，被告出具搬迁证明，明确在等待安置期间房租费用由被告承担，预计一年并支付了2016年11月14日至2017年11月13日的租金3万元。但至原告起诉之日，被告仍未给原告进行置换，造成原告无房可住，故原告诉至法院，要求判如所请。被告化建公司辩称，原告原系华宏公司的员工，该公司将其所有的××1-1号房屋安置给原告作为职工宿舍，原告仅享有该房屋的使用权。后因需拆除该房屋，原告与被告签订协议，约定由原告提供给被告一套房屋使用权进行置换，故原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了房屋搬离置换协议、搬迁证明、退休证明、国有土地使用权证、户籍资料、交纳水费明细证明、收条等证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：原告於龙原系南京华宏（集团）有限公司（以下简称华宏公司）的职工，于2009年6月退休。被告化建公司系华宏公司的全资股东，因企业政策调整，华宏公司由被告化建公司托管。案涉房屋即坐落本市××1-1号房屋（权属登记地址为本市，含数幢房屋）系华宏公司所有，华宏公司将该处房屋的一间平房（约70平方米，其中有部分系原告於龙搭建）分配给原告於龙作为宿舍使用。在该房拆除前由原告於龙夫妻二人及其子於晓卿一家三口共计五人居住，原告於龙未向华宏公司交纳房租，但一直交纳水费。2016年11月13日，被告化建公司因建设需要拆除案涉房屋，以企业托管五部的名义（甲方）与原告於龙（乙方，由原告之子於晓卿代签）签订《房屋搬离置换协议》，约定：1.乙方原住××1-1号，因家纺城建设需要搬离，甲方提供给乙方建筑面积90平方米房源一套进行置换，房价总款为（此处空白），乙方完全同意接受此房源（五塘附近2010年房源）；2.双方签订协议之日起五个工作日内，乙方必须向甲方付清全部房款的（此处空白）%，即(此处空白)元整，其余房款及首套房契税、手续费等由甲方支付，如乙方出现两套房以上的情况，其超出首套房的契税由乙方支付；3.本协议签订后，乙方如反悔，产生的一切后果及费用由乙方承担，并视为乙方自动放弃房屋置换权；4.双方签订此协议之日起，乙方必须于2016年11月13日搬离，房屋交给产权单位；……7.若一年内未落实房源，甲方补偿乙方10%房款等内容。该协议系被告化建公司提供的格式合同，其中第7条为手写添加；该协议未约定置换房的房款金额。合同签订的当日，原告於龙依约搬离案涉房屋，并出具收条，言明收到被告化建公司企业托管五部拆迁损失费、一年房租共计10万元（搬家费、过渡费等）。次日，被告化建公司以企业托管五部名义出具搬迁证明一份，言明现企业无房源，等政府有房源后给予安置，预计一年时间，房租费由企业承担等内容。双方因约定期满后未能就安置房源达成共识，致纠纷产生，原告於龙遂诉至本院要求处理。审理中，双方争议事实如下：1.双方是否约定原告在外承租房屋的租金标准。原告认为其在搬迁时，被告同意按每月租金2500元标准支付原告在过渡期间的费用；被告认为双方未约定具体费用标准，被告曾有意向在过渡期满后按每月2500元支付费用，但没有确定。因原告未提供充足证据，故本院认定双方未约定被告支付过渡期间原告在外租房的租金标准。2.被告是否对案涉房屋所在片区的其他住户给予产权安置。原告认为，被告给予与其相同的其他住户是产权安置；被告陈述在该片区有2户长期承租公房，在搬离后由被告购买房屋并过户给该2户，但这2户承担14%的购房款。对此，本院要求被告提供其与相关住户的协议，但被告未提供，故本院依证据规则认定被告对该片区的2户实行的产权安置。3.关于安置房的价款。原告提供房产中介网页信息，显示幕府区域部分房屋（建成年代在2008年至2012年期间）价格在每平方米30558元至34775元范围内；被告亦提供房产中介网页信息，显示五塘区域部分房屋（建成年代在2006年至2014年期间）价格在每平方米22349元至27250元范围内。经质证，双方均不认可对方提供的证据。经本院释明，被告不能明确双方在协议中约定了房屋价款，故本院认定双方在合同中未约定安置房屋的价款。本院认为，原、被告签订的《房屋搬离置换协议》合法有效，应受法律保护。关于双方争议的安置房的置换性质，原告认为被告应按产权性质安置，而被告抗辩应按使用权性质安置。该协议系被告提供的格式合同，根据法律规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。就本案而言，案涉协议中未明确约定安置房的置换性质，在第2条中出现有关房款结算及产权安置费用的约定，双方虽然对条款中房款结算没有具体约定，但以手写方式写明协议第7条即未按约落实房源则由被告补偿原告10%的房款，同时，根据被告的陈述，被告对与原告相同性质的住户均实行产权安置，故本院依法对被告提供的格式合同作出对其不利的解释，应认定双方约定被告给予原告的置换房系产权性质的安置。关于双方对安置房价款的争议，由于双方在协议中没有明确约定，依照法律规定，双方对此可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由于双方在庭审中未能达成协议，故本院将根据原告原实际住房性质、五塘附近商品房交易价格等因素予以综合考虑，酌定按每平方米27000元计算，房屋价款为2430000元。现原告主张被告提供面积为90平方米的本市五塘附近的2010年商品房一套或支付相应房价款297万元，因被告至今未能提供相应的房源，从有利于保护守约方利益的角度出发，被告按本院确定的房屋价款作为履行义务的方式较为合理，故被告应支付原告房屋价款2430000元。原告主张被告按房屋价款的10%支付违约金，因被告抗辩其不构成违约的理由不足，故被告应承担违约责任，但原告主张的违约金过高，本院将违约金调整为100000元。原告主张被告支付从逾期提供房源之月起的租金，因双方已约定违约责任方式，故原告的此项主张，不符合约定，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京化建产业（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告於龙房屋价款2430000元，并支付违约金100000元；二、驳回原告於龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费33760元，由原告於龙负担7606元，被告南京化建产业（集团）有限公司负担25470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 时 超人民陪审员 陆 敏人民陪审员 黄 光二〇一八年十二月二十日法官 助理 王 典书 记 员 鲁天琳