成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初11510号 原告：成都润利鑫置业有限责任公司，住所地：成都市武侯区聚龙路168号。 法定代表人：李思齐，董事长。 委托诉讼代理人：潘陈，四川和普律师事务所律师。 被告：程洪敬，女，1987年10月21日出生，汉族，住四川省西充县。 原告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）与被告程洪敬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日受理后，依法适用简易程序于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告润利鑫公司的委托诉讼代理人潘陈，被告程洪敬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 润利鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令程洪敬向润利鑫公司支付租金19541元（截止到2018年7月31日止）；2.判令程洪敬结清房屋物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元（截止到2018年7月31日止）；3、判令程洪敬向润利鑫公司支付违约金79720元；4、判令程洪敬承担本案诉讼费用。事实与理由：润利鑫公司与程洪敬于2017年12月签订成都武侯万达广场《租赁合同》，合同约定了如下主要内容：润利鑫公司将成都市武侯区聚龙路988号武侯万达广场B幢1层22号房屋出租给程洪敬用于餐饮服务，租赁期限自2018年1月15日起至2023年1月14日止，共60个月，房屋面积为28.34平方米，租金标准按约定标准比例递增，自计租日起至2020年1月14日，租金标准为6915元每月，首期租金为计租日起至第3个月最后一日，日后租金按3个月完整自然月为一个交租期交纳，租金交纳时间为交租期最后一个月的20日前。合同签订当日，程洪敬向润利鑫公司交纳2个月租金标准金额的履约保证金13830元和首期租金19541元，程洪敬应在接收房屋之日起向物管公司承担每月794元的物业费，物业服务费的交纳方式与租金交纳方式一致，同时程洪敬还自行承担接手房屋所发生的水、电、燃气、空调等能源费用及其他相关费用，因程洪敬欠交费用导致润利鑫公司等遭受损失的，由程洪敬予以赔偿。程洪敬须足额交纳租金、物业服务费、逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的1%的标准支付违约金，逾期超过30日，润利鑫公司有权解除合同，并要求程洪敬向润利鑫公司承担按照租金期内租金总金额20%为标准的违约金。因程洪敬违约而提前终止合同的，利鑫公司有权没收程洪敬履约保证金。本合同终止后7日内，程洪敬应将房屋交还润利鑫公司，程洪敬超过约定交还期限届满10日的，视为放弃房屋内所有的装饰装修、设施设备、物品所有权，润利鑫公司有权自行处理。2018年1月15日，润利鑫公司按照合同约定向程洪敬交付了房屋，程洪敬交纳了履约保证金、首期租金、首期物业服务费。程洪敬进场从事经营后，自2018年4月起未按合同约定支付相关费用，包括租金、物业服务费、水电等能源费用，润利鑫公司多次向其催收未果。2018年7月，润利鑫公司发现程洪敬将案涉房屋内的所有物品全部搬离并将房屋锁起来，润利鑫公司多次联系并要求程洪敬前来办理租赁房屋退房手续、交清所欠费用、退还租赁房屋钥匙，但其声称生意亏本不再支付所欠租金及费用，并拒绝与润利鑫公司联系。润利鑫公司认为，程洪敬不按合同约定支付含租金在内的各项费用，构成根本违约，鉴于其已逾期支付租金在内的各项费用近4个月，且明确表示不再履行合同，润利鑫公司在多次与其协商未果的情况下，于2018年7月31日向其送达了《租赁合同解除通知书》，至此合同已经解除，但其仍应支付合同解除前尚未支付的含租金在内的各项欠付费用。 程洪敬辩称，其在签订《租赁合同》后按约进场正常经营，期间并未违背合同约定事项，现润利鑫公司在其不知情的情况下单方面解除合同，要求赔偿一系列费用与事实不符。根据《租赁合同》，润利鑫公司房屋出租给程洪敬用于餐饮服务，约定首期租金计租日从2018年1月15日起至第3个月最后一日，日后租金按3个月为一个交租期。程洪敬签订合同当日已缴纳首期租金及13830元履约保证金，润利鑫公司承诺此保证金可用于相抵2个月房租。程洪敬经营期间并未收到任何租金与其他费用的催收单据，因润利鑫公司承诺答应以保证金相抵房租，所以程洪敬不构成单方面违约，其无权单方面解除合同。同时，程洪敬不需为此承担租赁期间租金总金额20%的违约金。2018年7月31日之前，双方就租金及其他费用作过一次通话，之后未再联系，程洪敬手机畅通，且预留地址真实，故不存在润利鑫公司所说拒绝与之联系。程洪敬认为，润利鑫公司在明知程洪敬休息期间却故意将通知账单贴于案涉房屋之上，并未与程洪敬作任何协商，程洪敬因生意清淡于2018年5月26日暂时关店休息，润利鑫公司在2018年7月7日未做任何通知情况下，擅自更换案涉房屋的锁并转租给他人，期间也未通知程洪敬撤出桌椅及其他物品，由此给程洪敬造成损失32600元，应由润利鑫公司承担。 润利鑫公司围绕诉讼请求，依法向本院提交了双方当事人身份信息、租赁合同、房屋装修许可证、收据、解除合同通知书、照片等证据材料。对上述证据，程洪敬质证未对证据真实性提出异议，认为润利鑫公司系在2018年7月7日将商铺换锁，导致程洪敬无法正常经营，第二季度从4月15日到6月14日，物业公司说保证金可以抵扣房租、水电费到6月10多号，因此程洪敬未再交纳。程洪敬为支持其反驳主张，依法向本院提交了装修合同、照片、微信聊天记录、费用发票等证据材料。对上述证据，润利鑫公司质证认为，对装修合同、微信聊天记录不予认可，照片不能达到其证明目的，收据只能证明其按照合同缴纳了相关的服务费用。本院查证认为，对于双方当事人提交的上述证据材料，经审查均符合证据形式要件要求，其真实性本院予以确认，对于证据与本案的关联性、证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与润利鑫公司诉称陈述的事实一致，另查明： 一、程洪敬已向润利鑫公司交纳了首期租金16749元（5583元/月*3个月）及履约保证金13830元（6965元/月*2个月），自2018年4月15日起未再交纳租金； 2、截止2018年4月之前的首期物业费、水电费及其他费用等，程洪敬已经交纳，自2018年4月起未再交纳物业费、水电费及其他费用。 三、润利鑫公司于2018年7月31日向程洪敬发出解除合同通知。润利鑫公司主张欠租从2018年4月15日计算至2018年7月31日通知解除租赁合同时止，程洪敬抗辩主张租金应计算至2018年7月7日，之后不应计算租金。 四、润利鑫公司为程洪敬交纳结清2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元。 本院认为，润利鑫公司与程洪敬之间建立的房屋租赁合同关系合法有效。根据本院查明的事实，程洪敬未按合同约定支付租金、交纳各项费用的事实清楚，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。润利鑫公司在程洪敬违约并关门闭店的情况下向其发出解除合同通知，符合双方合同约定，润利鑫公司据此主张以2018年7月31日为解除合同节点并结算租金等费用，正当合理，本院予以采信。 程洪敬已交纳的首期租金为租期开始计算后的前3个月租金，则欠租自2018年4月15日起算至2018年7月31日为19541元，故润利鑫公司诉请程洪敬支付租金19541元，本院予以支持。程洪敬在交纳首期物业管理费等费用后，从2018年4月1日起未再交纳租赁期间的费用，2018年4月1日至2018年7月31日期间的物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元，润利鑫公司已经在解除合同之时为其交纳结清，故润利鑫公司诉请程洪敬支付上述费用，本院予以支持。 关于违约金问题。润利鑫公司主张程洪敬支付违约金79720元，该违约金系其根据合同约定，在因程洪敬违约解除合同后，按照租赁期限内租金总额20%的标准计算的违约金，对此，本院认为，虽然程洪敬违约应当承担违约责任，但双方合同约定的违约金过高，应当予以调整。本案中，双方签订合同之时，润利鑫公司收取了程洪敬按照2个月租金标准计算的履约保证金13830元，该保证金的目的就是为了保证合同的正常履行，具有违约金的性质，合同也约定因程洪敬违约提前终止合同的，润利鑫公司有权没收履约保证金，因此本院根据本案的实际情况，酌定润利鑫公司已经收取的履约保证金13830元不再返还程洪敬，视作程洪敬应当向润利鑫公司支付的违约金，故润利鑫公司诉请程洪敬另行支付违约金79720元，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告程洪敬于本判决生效之日起十日内向原告成都润利鑫置业有限责任公司支付租金19541元； 二、被告程洪敬于本判决生效之日起十日内向原告成都润利鑫置业有限责任公司支付房屋物业管理费3174元、水电费1938元、垃圾清运费72元； 三、驳回原告成都润利鑫置业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2389元，因简易程序减半收取1194.5元，由原告成都润利鑫置业有限责任公司负担358元，被告程洪敬负担836.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李成春 二〇一八年十二月二十日 书记员  李 静