福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018)闽0503民初6970号 原告：泉州市永溢物业管理有限公司，住所地洛江区万安汉唐商城C座2楼，统一社会信用代码9135050476857188X7。 法定代表人：温婉婷，该公司董事长。 被告：福建五洲集团有限公司，住所地泉州市丰泽街中国银行大厦19楼C区，统一社会信用代码91350500156117619W。 法定代表人：康志煌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴荣盛、陈艳丹，北京盈科（泉州）律师事务所律师、实习律师。 原告泉州市永溢物业管理有限公司与被告福建五洲集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉州市永溢物业管理有限公司的法定代表人温婉婷以及被告福建五洲集团有限公司的委托诉讼代理人戴荣盛、陈艳丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泉州市永溢物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业管理费117000元（自2006年10月1日至2018年6月20日止，60个月×30元/月×20间+81个月×50元/月×20间=117000元）；2、被告支付滞纳金（自2006年10月1日起至支付拖欠物业管理费之日止按银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金）；3、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2006年10月1日原告与泉州市时代华庭业主委员会签订了物业管理服务委托合同并呈送物业行政管理部门备案。该合同约定，由原告对时代华庭等物业提供管理服务，同时向服务对象收取物业管理费，收取标准为：2006年10月1日至2011年9月30日贮藏间30元/月，2011年10月1日至今贮藏间50元/月。合同约定，物业管理费于当月15日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起90日后按日缴纳千分之三滞纳金。原告自愿按银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金。被告在时代华庭有20间贮藏间，分别是5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、18、19、20、21、22、23、24、27、29号，有的做仓库自用，有的对外出租，原告多次与被告工作人员协商无果。 被告福建五洲集团有限公司辩称：第一，物业服务公司收取的是服务费，为业主提供对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理等服务。而被告所有的不动产均为储藏间而非住宅，并均位于时代华庭外围的偏僻角落，有独立的卷帘门，且储藏间被告未曾使用，或交付第三人使用，常年都处于封锁状态，被告无须原告提供物业服务。原告与时代华庭业主委员会签订《物业管理服务委托合同》后，并未提供相应的物业服务，被告储藏间门口常年停放大量的私家车，导致被告的储藏间无法正常使用，并且被告多间储藏间的门锁被别人恶意破坏，被告多次与原告交涉上述问题，但原告都未采取相应的解决措施，上述问题截止日前依旧未得到解决。且原告2006年10月份至2011年9月30日与时代华庭业主委员会签订的《物业管理服务委托合同》中并未规定物业管理费包含储藏间。因此，原告无权向被告收取该储藏间的物业管理费。第二，从原告提供的《物业管理服务委托合同》服务期限为2006年至2014年9月30日，2014年10月份至今其与时代华庭是否存在物业服务法律关系没有提供相关的证据予以证明。因此，原告要求被告支付2014年10月份至2018年6月30日的物业管理费于法无据。第三，原告所提交的《物业管理服务委托合同》仅能证明其于2006年10月份至2011年9月30日期间为时代华庭提供了物业服务，在该期间内原告未曾向被告主张过要求支付物业管理费的权利，该债权已经经过了诉讼时效，因此，原告要求被告向其支付该物业管理费和滞纳金于法无效。第四，若法院认为被告应当缴纳物业管理费，则依据《合同法》第114条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第29条的规定，并综合考虑原告并未向被告提供符合质量的物业服务，致使被告的储藏间无法正常使用并且遭人恶意破坏的因素，请求法院对物业管理费进行减免，并对违约金进行减少，原告未能举证证实被告逾期缴纳物业管理服务费所产生的损失，故客观上逾期支付物业管理费给原告造成的损失仅为逾期利息损失，请求法院以相应年份的物业管理费为本金，以不超过该年份的中国人民银行同期同类贷款利率计算的标准计算违约金。 原告泉州市永溢物业管理有限公司对其主张提供以下证据：1、企业法人营业执照，证明原告的主体资格。2、内资企业登记情况表，证明原告的主体资格。3、物业管理服务委托合同，证明合同合法有效，与本案有关联。4、20间贮藏间产权证复印件，证明20间贮藏间归被告所有，与本案有关联性。5、介绍信，证明被告多次派工作人员与原告就物业服务费事宜进行协商。 被告福建五洲集团有限公司对原告提供的证据质证认为：对证据1-2的三性均无异议。对证据3，合同是原告与时代华庭的业主委员会签订的，真实性合法性由法院依法认定，前期有签订，后期有无签订我方不清楚，即使是真实的，物业服务关系也只在2006年至2014年9月30日。对证据4，真实性无异议。证据5，真实性无异议，关联性有异议，委托权限只是在泉州市“时代华庭”储藏间租赁、销售及与永溢物业的洽谈相关事宜，与物业管理服务费无关。 本院经审查认为，原告提供的以上证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2006年至2012年期间，原告与泉州市时代华庭业主委员会先后签订了多份《物业管理服务委托合同》。合同约定，由原告对时代华庭等物业提供管理服务，同时向服务对象收取物业管理费。其中合同约定2006年10月1日至2012年1月1日前车库每间每月30元，2012年1月1日起车库（贮藏间）按每间每月50元/月收取。物业管理费应于当月15日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起90日后按日缴纳千分之三滞纳金。被告系涉案小区第5、6、7、8、9、10、11、12、13、15、16、18、19、20、21、22、23、24、27、29号贮藏间的业主。在原告提供物业管理期间均未缴纳物业管理费。 本院认为，原告具备物业管理资质，其与泉州市时代华庭业主委员会先后签订的《物业管理服务委托合同》，系双方当事人的的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，被告作为该小区的业主已实际享受了该物业管理服务，有义务根据诉争物业服务合同约定的标准向原告缴纳拖欠的物业管理费用。因原告对于其2018年7月26日起诉时之前的即2015年7月26日之前的物业管理费的主张，未能提供诉讼时效中断、中止等相关证据，应承担举证不能的法律后果。因此，原告对2015年7月26之前的物业管理费的请求，因证据不足，本院不予支持。被告关于诉讼时效的辩解，符合法律规定，本院予以采纳。因此，被告应支付原告的物业管理费为自2015年7月26日起至2018年6月20日止为35000元（20间×50元×35个月）。因合同约定从逾期之日起90日后按日缴纳千分之三滞纳金，原告自愿按银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，符合法律规定，本院予以支持，但应自2015年11月16日起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告福建五洲集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告泉州市永溢物业管理有限公司支付物业管理费35000元并支付迟延支付的利息（自2015年11月16日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率的四倍以每月实际拖欠的物业费用为本金按月分段累加计算）； 二、驳回原告泉州市永溢物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5549元，由原告泉州市永溢物业管理有限公司负担4874元，被告福建五洲集团有限公司负担675元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄小梅 人民陪审员  彭和平 人民陪审员  郭丽娜 二〇一八年十二月二十五日 书记员陈银珠 附注:引用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。国务院《物业管理条例》 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。