广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4214号原告：郭秀玲，女，1980年12月21日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：彭家平，北京市京师（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明锋。被告：中山市中信凯旋城房地产开发有限公司，住所地广东省中山市港口镇美景东路**康城花园文津阁**64、65、66、67卡商铺，统一社会信用代码91442000794662785E。法定代表人：韩春麟，董事长。被告：广东中信物业服务有限公司中山分公司，住所地广东省中山市港口镇美景东路**63卡，统一社会信用代码91442000796293039E。主要负责人：陈广垠，副总经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：林文清，广东香山律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐梅桂，广东香山律师事务所实习律师。原告郭秀玲与被告中山市中信凯旋城房地产开发有限公司（以下简称中信房地产公司）、广东中信物业服务有限公司中山分公司（以下简称中信物业中山分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭秀玲委托诉讼代理人彭家平，被告中信房地产公司、中信物业中山分公司共同委托诉讼代理人林文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭秀玲向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付逾期交房的违约金119648.5元；2.两被告共同向原告支付逾期交房导致原告自2013年4月24日起无法入住涉案房屋的损失赔偿96000元（计算标准：按2000元/月出租，自2013年4月25日起暂计至2017年4月24日，实际计算到房屋交付使用之日止）；3.两被告共同向原告支付涉案房屋重修费用300000元。事实与理由：原告和被告中信房地产公司在2013年4月9日签订了中山市商品房买卖合同，由被告中信房地产公司出售位于港口镇中信凯旋蓝岸花园三期1区45幢01号住宅，原告依约支付完房款后，发现房屋存在严重的质量和安全问题，不能满足居住使用要求。原告多次向被告中信物业中山分公司反映房屋质量问题，两被告均置之不理，涉案房屋质量问题一直未得到修复。原告原定在2013年4月24日可以收楼并已经委托装修公司设计装修图纸，但涉案房屋至今仍不具备房屋交付的条件，一直处于空置毛坯状态，两被告至今未能交付合格的房屋予原告使用。原告无法使用涉案房屋的损失明显高于与被告中信房地产公司签订的中山市房地产买卖合同中约定的违约金，故被告中信房地产公司应承担原告未能使用涉案房屋的损失。同时根据物业管理条例，被告中信物业中山分公司作为物业管理公司未能尽到维护业主权利、对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的责任，故被告中信物业中山分公司应共同向原告承担房屋质量问题、外墙安全问题等导致逾期交房的违约责任。故原告特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告变更诉求3为：两被告对围墙进行维修或重建至符合国家安全标准。原告郭秀玲对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市住房和城乡建设局复函；3.图片；4.2017年港口镇住宅租金参考价打印件；5.协议书；6.房地产权证、土地使用权证；7.2012年至2015年住房平均交易价格表；8.装修收据、营业执照。被告中信房地产公司辩称，1.被告中信房地产公司已依约交付了涉案房屋，不存在逾期交房行为，原告主张逾期交房违约金没有依据。涉案房屋所属工程已在2012年9月20日通过单体质量验收合格，取得建设工程竣工验收报告，涉案房屋已符合交楼条件，属于验收合格房屋。被告中信房地产公司在2013年4月27日已通过书面的方式通知原告办理交付手续，但原告至今仍然未办理，按照买卖合同约定，视同双方对房屋已进行验收交接，并且交接日期为合同约定的交接之日。根据买卖合同的约定，将房屋交付给买受人之日起，房屋的风险已转移给买受人承担，因此从2013年4月27日起算，保修期均已届满。2.原告主张的逾期交房的违约金以及修复的费用存在重复计算，且合同已约定逾期交房的违约金条款，违约金数额应优先适用合同约定。3.原告要求维修或重建围墙并不在涉案房屋交付的范围内，两被告没有义务维修，但是考虑到公共利益以及道德的需要，被告中信房地产公司同意维修。被告中信物业中山分公司辩称，本案系商品房预售合同纠纷，被告中信物业中山分公司作为物业管理单位向业主提供物业管理服务，仅作为质量保修受理部门，不负有房屋交付和保修义务。前期物业管理服务协议未约定被告中信物业中山分公司负有房屋交付和保修的义务，其已履行合同约定的物业服务内容。原告要求被告中信物业中山分公司连带承担涉案房屋逾期交房的违约金、损害赔偿以及重修责任均没有依据，应当驳回。被告中信房地产公司、中信物业中山分公司对其辩解意见在举证期限内共同提交以下证据：1.建设工程竣工验收报告；2.中山市建设工程竣工验收备案登记证；3.中信凯旋蓝岸花园三期1区（香樟墅）入伙通知书、快递单；4.前期物业服务协议。本院经审理认定事实如下：2013年4月9日，中信房地产公司（出卖人）与郭秀玲（买受人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）及有关附件。合同约定：买受人购买的预售商品房座落于港口镇凯旋蓝岸花园3期1区45幢01房，建筑层数地上三层、地下**，建筑面积共253.19平方米、套内建筑面积253.19平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米；商品房按套出售计价，总金额为2392970元，买受人按银行按揭方式按期付款，717970元以现金方式于2013年4月9日支付，1675000元以商业贷款方式于2013年4月24日支付；买受人未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；买受人未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金；出卖人应当在2013年4月24日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用,商品房经验收合格是指具备由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告；出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；出卖人未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方在进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件（由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告），并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；买受人须按合同约定办理交付手续，如在出卖人向买受人发出交付通知之日起三十天内，或者因出卖人的原因而使买受人未能收到交付通知的则在合同约定交房日期起五天内，买受人仍未办理交房手续的，则视双方对房屋已进行验收交接，并且交接日期为本合同约定的房屋交付期限届满之日；按本合同约定将房屋交付给买受人之日起，房屋的风险转移于买受人承担，并自该日起开始计算房屋的保修期及物业管理费；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。合同附件四住宅质量保证书约定：质量保修受理部门为中信物业中山分公司，地基和主体结构的保修期限为合理年限，保修期内如因设计或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、开裂、倾斜及主体结构开裂、变型、破损，超出国家设计规定及规定值时，发展商将无偿进行修复并满足有关规范及标准；保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作为起始时间，凡业主接收所购买的商品房时，均应与物业公司签订交付验收手续，各业主对住宅内设备、设施的正常运行要签字认可。合同附件六补充协议约定：该商品房的交付标准以买卖合同的明确约定为准，买受人在收到出卖人发出的入伙通知书（或收楼通知书）后，应依照通知的时间对该商品房进行验收，并签署书面交接文件；买受人收楼时如对交付标准有异议，应当在合同约定的交付之日起15日内以书面形式提出；逾期不提出，视为该商品房符合买卖合同约定的交付标准；如买受人认为该商品房存在严重影响买受人正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机关的检测报告，如检测认定确实存在严重影响买受人正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，其他质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修义务；买受人已经清楚明确知悉并且完全同意，住宅的窗前绿地（即与底层直接毗邻的，建有合围设施的院落）属于该住宅买受人专有（独占）使用；主合同所记载的地址为通知地址，主合同所记载的联系电话及其他联系方式为有效的联系方式，有关通知的送达形式可以采取当面签收、邮寄送达（包括挂号信或特快专递）或公告送达的方式，采取邮寄方式的，在按照主合同所记载的送达地址寄出通知之日起第5日视为收到有关通知书，通知发出日期以寄出局邮戳或以快递公司签认为准。上述合同及附件还约定了其他内容。合同签订后，郭秀玲依约向中信房地产公司支付了全部购房款。同日，中信物业中山分公司（甲方）与郭秀玲（乙方)签订了前期物业服务协议，约定：本物业竣工验收交付使用后，甲方向业主和非业主使用人提供以下服务内容及达到以下服务质量：房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房，服务质量为外观整洁，有巡查管理制度；共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、外墙排水管、停车位的服务质量为设备运行正常，有巡查管理制度；业主和非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向甲方提出维修养护服务要求的，甲方认为有能力承担的可以接受，收费由双方协定；业主自用物业存在安全隐患，危及公共利益及他人利益的，应当及时维修养护，其他有关业主应当给予配合，存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的，由甲方负责维修养护，费用由该业主承担。该服务协议还约定了其他内容。2013年12月27日，中信房地产公司与郭秀玲又签订了协议书，约定：郭秀玲于2013年4月9日向中信房地产公司购买位于中山市，中信房地产公司同意无偿提供该住宅花园、地下室的使用权给郭秀玲；住宅花园属于随住宅附送给郭秀玲使用的，其范围以花园围墙或围栏为界，郭秀玲不得拆除或移动花园围墙、围栏；附送的住宅花园、地下室不能办理产权证，双方同意中信房地产公司附送的住宅花园、地下室的面积大小以实际交付为准，郭秀玲对此不持异议。协议书还约定了其他内容。2012年9月20日，涉案房屋所属住宅工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，并于同年12月10日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2013年4月27日，中信房地产公司按照合同约定的地址郭秀玲寄发中信凯旋蓝岸花园三期1区（香樟墅）入伙通知书，注明：“……现我司按约定将中山市港口镇中信凯旋蓝岸花园3期1区45幢01房交付您使用，通知您在2013年5月7日前来本公司中信香樟墅销售中心办理商品房交付手续，该商品房的物业服务费自2013年5月7日开始计收。”据中信房地产公司陈述该入伙通知书因无人签收退件，郭秀玲称其未收到前述入伙通知书，并以中信房地产公司逾期交房为由诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，根据郭秀玲的申请，本院依法委托广东智弘检测鉴定有限公司（以下简称智宏鉴定公司）对涉案房屋存在质量问题部位进行成因鉴定，鉴定内容部位包括：外墙渗水、空鼓及脱落，东墙面开裂，门窗开启不顺、未安装防脱离装置，花园严重下沉，道路多处裂缝，围墙开裂和严重倾斜，室内裂缝。因认为智宏鉴定公司鉴定费用过高,郭秀玲申请变更鉴定机构，并将鉴定事项变更为对涉案房屋围墙开裂和严重倾斜的安全性进行鉴定。后本院依法委托广东保顺检测鉴定有限公司（以下简称保顺公司）就涉案房屋围墙部分进行鉴定,保顺公司于2018年6月5日出具构筑物鉴定报告。鉴定报告工程概况反映，该围墙位于涉案房屋东面，共6段，长度约26.3米、高约2.2米。从鉴定报告中构筑物现状照片及围墙倾斜位置示意图来看，围墙所在位置并非进入涉案房屋的必经通道。鉴定结论载明：涉案房屋东面围墙部分墙身出现开裂分离现象，且围墙整体倾斜变形不满足标准限值要求，已经构成危险构件，必须立即采取措施。处理建议（仅供参考）载明：应由有资质的单位对该围墙整体加固及纠偏处理，条件允许可选择拆除重建处理。对于该份鉴定报告的内容，各方当事人均未提出异议。庭审中，中信房地产公司明确表示同意维修涉案房屋围墙，并表示在三个月内维修完毕至符合正常使用条件。另查，郭秀玲称,中信房地产公司在其看样板房时告知2392970元的价格可购得带花园的单位并整套销售，当时涉案房屋同地段房屋的售价约4000元/平方米，而郭秀玲则用了约9850元/平方米的价格购得涉案整体建筑物；涉案房屋与花园、围墙是捆绑销售，购买时并不知晓花园、围墙只有使用权，其在购买涉案房屋后才知晓花园、围墙只有使用权，且中信房地产公司以其不签订协议书就不为其办理房产证胁迫，故其才签订协议书；其认为涉案房屋、花园部分存在质量问题影响其正常居住和使用，但并无相关证据予以证明。郭秀玲另提交了中山市国土资源局网站上公布的有关中山市镇区住宅的交易价格数据，反映中山市镇区住宅2012年10月、2013年4月、2015年下半年的单价分别为5514元/平方米、5680.25元/平方米、5706元/平方米。中信房地产公司对郭秀玲的前述陈述及有关交易价格不予认可。庭审中，郭秀玲称已在2014年7、8月份就涉案房屋领取房产证，在签订合同前已将办证所需资料、契税等交给中信房地产公司，故其是否收楼不影响办证。中信房地产公司不确认郭秀玲的陈述，并辩称办理房产证必须在涉案房屋取得竣工验收备案登记证后，由测量公司安排测量，并通知业主提交资料且核实涉案房屋是否缴纳契税后再通知业主办理房产证。又查，郭秀玲于2014年5月8日就涉案房屋领取了房地产权证、土地使用权证，有关权属证书反映涉案房屋现座落于中山市，房产证号为粤房地权证中府字第**、土地证号为中府国用（2014）第易11012**，建筑面积为279.58平方米（1-3层住宅面积为254.91平方米、-1层车库面积24.67平方米）、土地使用权面积为103.8平方米。再查，郭秀玲提交的2017年港口镇住宅租金参考价显示，中信凯旋蓝岸花园的租金参考价为20元/平方米。庭审中，郭秀玲认为涉案房屋位于中信凯旋蓝岸花园内，其诉求2主张的损失赔偿即租金损失系参考前述租金标准自愿调整为按2000元/月计算。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。郭秀玲与中信房地产公司签订的商品房买卖合同及附件、协议书均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同及协议书均合法有效，双方当事人均应恪守履行。郭秀玲主张协议书系受胁迫签订，因其未能提交证据证明，本院对此不予采信。结合诉辩双方意见，本案争议焦点为涉案房屋是否存在逾期交房，包括涉案房屋是否具备交付条件以及是否在合同约定期限内交付使用两个问题。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题，本院分析如下：第一，从已查明的事实可知，涉案房屋于2012年9月20日经有关单位验收合格并出具工程竣工验收报告,于2012年12月10日取得中山市建设工程竣工验收备案登记，涉案房屋在合同签订时即已具备商品房买卖合同约定交付使用的条件。同时，郭秀玲并未就合同约定的交付标准提出异议，其提交的证据亦不足以证明涉案房屋本身存在严重质量问题影响其居住使用的情形。第二，对于花园、围墙是否存在质量影响涉案房屋使用的问题。根据商品房买卖合同和协议书的约定，郭秀玲所购买的涉案房屋是指作为住宅的建筑物本身，并不包括花园、围墙在内，中信房地产公司仅将花园、围墙的使用权赠予郭秀玲，郭秀玲称涉案房屋是连同花园、围墙一并出售，但未能就此提供证据证明，郭秀玲应承担举证不能的法律后果。郭秀玲提交的现有证据材料不足以证明花园存在严重质量问题而对其居住使用涉案房屋构成直接影响。尽管保顺公司的鉴定结论载明围墙“已经构成危险构件”，但从鉴定报告反映的围墙现状及位置示意图来看，围墙所在位置并非郭秀玲进入涉案房屋的必经通道，围墙对其居住使用涉案房屋本身亦不构成直接影响。故郭秀玲以花园、围墙存在质量问题而主张涉案房屋不具备交楼条件，证据不足，本院不予采信。关于交付使用时间的问题。中信房地产公司已在2013年4月27日按照合同约定郭秀玲的地址寄发入伙通知书告知郭秀玲收楼，并据其陈述该入伙通知书因无人签收退件，根据商品房买卖合同有关“主合同所记载的地址为通知地址，主合同所记载的联系电话及其他联系方式为有效的联系方式……采取邮寄方式的，在按照主合同所记载的送达地址寄出通知之日起第5日视为收到有关通知书”的约定，如前所述在涉案房屋符合收楼条件的情况下，应视为中信房地产公司已于2013年5月2日履行通知郭秀玲办理收楼手续的合同义务，同时因合同约定涉案房屋应在2013年4月24日前交付使用，故本院认定中信房地产公司逾期交房的天数为8天。根据商品房买卖合同有关“出卖人（中信房地产公司未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人（郭秀玲）支付已交付房价款万分之1的违约金”的约定，中信房地产公司应支付郭秀玲逾期交房违约金1914.38元（2392970元×1/10000/天×8天）。前述本院已支持郭秀玲逾期交房的违约金诉求，且中信房地产公司仅逾期交房8天，在郭秀玲没有提交证据证明前述违约金不足以填补其受到的实际损失的情况下，本院对郭秀玲要求中信房地产公司就其无法入住涉案房屋赔偿损失的诉求不予支持。对于围墙修复的问题。保顺公司在鉴定结论中载明部分墙身“已经构成危险构件，必须立即采取措施”，尽管郭秀玲仅就围墙部分享有使用权，但中信房地产公司作为开发商在交付花园使用时仍应确保花园部分的设施设备符合安全标准，在花园围墙存在明显安全隐患的情况下，中信房地产公司应在消除相应安全隐患后交付郭秀玲使用。现中信房地产公司明确表示可在三个月内维修完毕并符合正常使用条件，本院对此予以认可，中信房地产公司应针对保顺公司鉴定报告中载明的质量问题提出修复方案，组织具有相应施工资质的单位对围墙进行修复。对于中信物业中山分公司的责任问题，因中信物业中山分公司不是商品房预售合同关系的相对方，其与郭秀玲签订的前期物业服务协议亦未约定中信物业中山分公司须对中信房地产公司的房屋交付、保修义务承担责任，郭秀玲要求中信物业中山分公司承担有关逾期交房或修复责任的诉求，缺乏事实和法律依据，本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告中山市中信凯旋城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郭秀玲支付逾期交房违约金1914.38元；二、被告中山市中信凯旋城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内对位于中山市地产的围墙进行修复；三、驳回原告郭秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4635元（原告郭秀玲已预交8956元，由本院退回原告郭秀玲4321元），由原告郭秀玲负担4495元，被告中山市中信凯旋城房地产开发有限公司负担140元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  何颖珊人民陪审员  林宇和二〇一八年十二月十八日书 记 员  姚 班黄怡凤