云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2504民初3296号 原告：李雪，女，1977年11月12日出生，汉族，居民，住弥勒市。 原告：李红刚，男，1978年11月9日出生，汉族，居民，原住弥勒市新哨镇新哨卫生院14号，现住弥勒市。 原告李雪、李红刚的委托诉讼代理人：徐青，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告李雪、李红刚的委托诉讼代理人：张媛，云南白龙律师事务所实习律师。 被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥阳镇仕金街189号。 法定代表人：万俊，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈诗霖，女，系该公司职工。代理权限:特别授权。 原告李雪、李红刚与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雪、李红刚的委托诉讼代理人徐青、张媛，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李雪、李红刚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》,返还二原告所有的房屋；2.由被告支付原告2016年11月1日至2018年10月23日期间的租金共78250.45元，并向原告支付逾期违约金23475.14元（按未付租金的30%计算），合计101725.59元；3.由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：我们系夫妻关系，也是弥勒市湖泉湾I号住宅区2栋2层03号房屋的所有权人，被告系该房屋的承租人。2013年8月8日，我们向被告购买了弥勒市湖泉湾I号住宅区2栋2层03号房屋，房屋总价款为510329元。购买房屋时双方同时约定我们将房屋租赁给被告使用，租期为三年，即自2013年9月1日起至2016年8月31日止，每年租金为购房总价款的8%，该三年租金直接从我们应向被告支付的购房款中扣除。租赁期限届满后，我们和被告又签订了《补充协议》，约定被告再向我们租赁房屋，租期为三年，自2016年8月31日起至2019年8月31日止，租金按照双方之前签订的《房屋租赁合同》中约定的标准计算，租金每年一付，并且必须于每个租赁年度的第一个月内支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五标准承担逾期违约金。双方签订《湖泉湾I号2016年返租公寓租金分期支付协议》达成如下约定；“我们同意2016年返租公寓租金分为12期，每期支付3158.94元。”双方签订《补充协议》后，被告继续使用向我们租赁的房屋，但并未按时支付租金。我们已多次向被告要求支付应付租金，但被告总是以各种理由搪塞，妄图逃避责任，到目前为止仅支付过2016年9月、10月的租金共6317.88元。但因《房屋租赁合同》第六项第4条约定的违约金超过《中华人民共和国合同法》第114条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第29条的规定，故我们只要求按30%来计算逾期付款的违约金。我们万般无奈，为维护我们的合法权益，只得依法向贵院提起诉讼。综上所述，我们按照约定将所有的房屋租赁给被告使用，而被告却未依照约定向我们支付相应租金，被告的行为已经构成违约，已经侵犯了我们的合法权益，现我们要求被告支付应付租金、承担逾期违约金并返还房屋。为此，我们依照相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判决。诉讼中，二原告将诉讼请求第二项变更为要求被告支付自2016年11月1日起至2018年10月31日止2年的租金81652.64元和违约金变更24495.79元（81652.64元×30%）。 被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.我公司同意解除与二原告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，但我公司需要维修期，到2018年12月底才能返还房屋。2.二原告主张的房屋租金要求进行调整，按每月1300元计算。3.违约金以调整后的房屋租金为基数、按中国人民银行同期贷款利率计算。 针对争议事实，二原告向本院提交证据： 1.《云（2018）弥勒市不动产权第00000XX号》不动产权证书复印件1份，欲证实争议房屋属于二原告所有。 2.云南省地方税务局通用机打发票联复印件2份、《房屋租赁合同》复印件1份，欲证实二原告以510329元的价格向被告购买了房屋，双方签订了《房屋租赁合同》，明确约定二原告将购买的房屋出租给被告，租期为3年，被告按房屋价款的8%向二原告支付租金。 3.《补充协议》复印件1份，欲证实原、被告签订了《补充协议》，约定租期延长3年，至2019年8月31日届满，租金计算标准不变，被告每年向二原告支付租金。 4.[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议复印件1份，欲证实因被告无力支付二原告2016年的租金，原、被告签订分期支付协议，约定2016年度返租租金分为12期，每期支付金额为3158.94元。 被告向本院提交证据： 1.合同编号为湖销住第2-203号《商品房购销合同》复印件1份，欲证实本案诉争房屋的交付标准情况。 2.《房屋租赁合同》复印件1份，欲证实租金的计算方式及税费缴纳方式，被告向二原告支付的租金应扣减税费。 经举证，二原告提交的证据1、3、4，被告无异议；证据2，被告认为租金应包含税费。被告提交的证据1，原告无异议；证据2，原告对证明内容不认可，认为被告未支付税费不应扣除税费。 经举证、质证，对当事人提交的证据，相对方无异议的部分，本院予以采信并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2，云南省地方税务局通用机打发票联系国家正规发票，《房屋租赁合同》与被告提交的证据2一致，能证明原、被告对房屋租金、税费缴纳的约定，采信该证据能证明的事实。 本院经审理认定事实如下：2013年8月8日，原、被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定二原告向被告购买暂定名称为“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期建设的商品房中第2幢第2层03号房屋，建筑面积为78.81平方米，单价为每平方米6535.97元，房屋总价款为515100元。同日，原告李雪与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告李雪将上述房屋出租给被告经营管理，租期自2013年9月1日起至2016年8月31日止，被告按房屋价款的8%向原告李雪支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告李雪支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。2013年8月16日，原告李雪与被告签订《补充协议》，约定将上述《房屋租赁合同》约定的租期延长三年至2019年8月31日届满，其余约定事项不变。上述合同及协议均系被告提供的格式合同。2013年8月8日、2014年5月16日，二原告分别支付购房款155100元、355229元，共计510329元。因2016年度租金未付，2017年2月17日，原、被告签订《[湖泉湾I号]2016年返租公寓租金分期支付协议》，约定应支付2016年度租金37907.24元，分12期支付，每期支付3158.94元，首期于2017年2月支付，之后每期于次月1日前支付；同时约定当月25日前签署协议的，次月1日前可支付首期款项，当月25日后次月25日前签署协议的，视为次月签署，以此类推。后被告仅支付了2个月的租金共计6371.88元后就未付剩余租金。现二原告向本院起诉，要求解决。另查明，现二原告已取得云（2018）弥勒市不动产权第00000XX号不动产权证书；2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，现二原告已依约将该房屋实际交由被告经营管理，被告应按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定向二原告支付租金，现被告未按期足额履行支付租金义务，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 一、关于合同是否继续履行的问题。现二原告主张要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，并由被告将位于“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房中第2幢第2层03号房屋返还二原告，因被告同意解除合同、归还房屋，且二原告在诉讼中明确按照《商品房购销合同》中的附件二《弥勒.财富新天地文化旅游综合建设项目湖泉湾Ⅰ号公寓楼交房标准》的交房标准返还房屋，故本院予以支持。 二、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的年租金为按商品房购销合同约定购房价款的8%兼有投资性质。双方在签订《房屋租赁合同》时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的。被告辩解其应支付的租金应扣除相应税费，虽然合同约定由被告代扣代缴税费后支付租金，但因被告尚未实际代缴税费，且未提供明确的代扣代缴标准，无法确定税费的具体数额，该费用不宜在本案中扣除，故被告的该辩解意见，不予采纳，该税费应在双方实际履行时由二原告自行缴纳或被告代缴后向二原告追偿。综上所述，现二原告主张要求被告支付自2016年11月1日起至2018年10月31日止的房屋租金81652.64元，故支持由被告支付二原告自2016年11月1日起至2018年10月31日止的房屋租金81652.64元（510329元×8%×2）。 三、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，二原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。再者，被告主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告的该辩解意见，不予采纳。现二原告主张要求被告支付违约金24495.79元（81652.64元×30%），有事实和法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告李雪与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年8月8日签订的《房屋租赁合同》和2013年8月16日签订的《补充协议》，由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效后十日内将位于弥勒市弥阳镇西区生态园以东“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目”第一期商品房中第2幢第2层03号房屋返还给原告李红刚、李雪，退房标准按照合同编号为湖销住第2-203号《商品房购销合同》中的附近二《弥勒.财富新天地文化旅游综合建设项目湖泉湾Ⅰ号公寓楼交房标准》执行。 二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付原告李雪、李红刚自2016年11月1日起至2018年10月31日止的房屋租金81652.64元、违约金24495.79元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2422元，减半收取计1211元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员  孙云霞 二〇一八年十二月二十四日 书记员  张人尹