浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8040号 上诉人（原审原告）：戴小明，男，1963年7月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：俞玲，浙江民禾律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张冬梅，女，1977年11月4日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。 上诉人戴小明与张冬梅房屋租赁合同纠纷一案，均不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2013年7月17日，戴小明（甲方）与张冬梅（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市西湖区的房屋共计4层8间，包括房屋西面的6间平房和房屋前的场地全部出租给乙方使用；租赁期限10年，从2014年4月1日至2024年4月1日；全部房屋年租金63万元，3年之后增加5%，六年之后增加5%，第一年房租分两次付清，第二年之后每年一次性付清房租；在合同期内，乙方有权出租或者转让，但应通知甲方；政府或有关单位要拆迁本房屋，政府赔偿乙方的全部装修费甲方享受30%、乙方享受70%。 合同签订后，戴小明即将西溪路958号房屋（含6间平房）交付给张冬梅使用，张冬梅支付戴小明租金至2017年3月31日止。 2018年1月11日，戴小明委托律师向张冬梅寄送《律师函》，要求支付房租661500元。2018年2月6日，戴小明再次委托律师向张冬梅寄送《律师函》，载明双方签订的《房屋租赁合同》自即日起解除、张冬梅于2018年2月13日前腾退房屋并支付相应的租金。 原审法院另查明，2012年11月15日，戴小明（乙方）与杨家牌××甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落于杭州市西湖区西溪路958号的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2012年11月15日至2017年11月14日止；租金为每年25万元。后戴小明及案外人杨志农（共同乙方）与杨家牌××甲方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：甲、乙双方原于2012年11月15日签订的西溪路958号的《房屋租赁合同》已到期终止，现乙方提出继续租赁该房屋，但甲方拟整治改造、拆除、他用该房屋，故在甲方整治改造、拆除、他用该房屋前，房屋继续租赁给乙方，但是租赁关系为不定期租赁合同关系；乙方在不定期租赁合同关系期间，同意继续按照原《房屋租赁合同》的年租金等条款执行；在不定期租赁合同关系租用期间，如遇国家征用拆迁或上级政府政策及集体使用该房屋及地块时，本协议自动终止。 原审法院还查明，在张冬梅使用案涉房屋期间，《房屋租赁合同》约定的6间平房被拆除。 庭审过程中，戴小明陈述，双方最初约定的房屋年租金为70万元，但是考虑到6间平房要被拆除，故将房屋年租金调整为63万元。张冬梅认为，在双方对房屋年租金进行调整时，仅拆除2间平房，故调整的7万元系针对2间平房，在另4间平房被拆除后，相应的年租金要另外扣除14万元；且该6间平房被用于一楼火锅店的辅助用房，现6间平房被拆除后导致火锅店无法正常经营。戴小明陈述，当时已确认6间平房均要被拆除，故虽然在对房屋年租金调整时客观上只拆除2间平房，但是调整的租金价格系针对全部的6间平房。 该案在审理过程中，杨志农向该院出具《确认书》，明确其与戴小明共同与杨家牌楼经合社签订《房屋租赁补充协议》，但是该案中其不同意参与诉讼，至于其与戴小明之间的内部关系其自行与戴小明结算。现戴小明起诉至原审法院，请求：1、双方签订的《房屋租赁合同》于2018年2月11日解除；2、张冬梅腾退并交还房屋；3、张冬梅支付房屋租金及房屋占有使用费633500元（均按照年租金661500元计算。房屋租金自2017年4月1日计算至2018年2月11日，房屋占有使用费自2018年2月12日暂计算至2018年3月31日，实际计算至房屋腾退之日止，共计661500元，扣除装修补偿款28000元后余款633500元）；4、该案诉讼费用由张冬梅负担。 原审法院认为：该案的争议焦点为，张冬梅在合同履行过程中是否存在违约行为，戴小明是否有权解除合同并要求腾退房屋，以及6间平房被拆除后，相应的房屋租金应当如何调整。关于张冬梅是否存在违约行为的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》，双方约定每年度的租金计算周期为当年的4月1日至次年的3月31日，第一年租金分两次付清，第二年之后租金每年一次性付清。虽然双方未明确约定房租的具体支付时间，但是根据张冬梅庭审自认的自2014年4月1日至2017年3月31日期间支付房租的时间来看，其均在房租计算周期开始后不久支付，即双方在合同履行期间已形成比较固定的交易习惯，该支付租金的交易习惯亦符合房屋租赁市场先支付租金后使用房屋的规则。且即使按照张冬梅的主张，其在该年度房租计算周期内任何时间均可支付房租，在该院于2018年4月20日开庭审理时，张冬梅仍未支付2017年4月1日至2018年3月31日期间的房租，且至今未支付，该延期支付房租的行为已构成违约。关于《房屋租赁合同》是否予以解除的问题。虽然张冬梅存在延期支付房租的违约行为，但是双方并未对合同的解除情形作出明确约定，该院综合考虑张冬梅向戴小明租赁房屋系用于经营旅馆，投入了大量的成本，且将部分房屋对外进行转租等情形，若解除合同将对张冬梅造成重大损失，还会影响案外人的权益，不利于社会的和谐稳定。该院认为，只要张冬梅在判决生效后及时足额支付房租，合同没有解除的必要。故戴小明该案中主张解除合同并要求张冬梅腾退房屋，该院不予支持。但是，若张冬梅在判决生效后仍拒绝履行支付房租的合同义务，戴小明可就新发生的事实另行就合同的解除事宜主张权利。关于合同约定的6间平房被拆除后的租金调整问题。该案中，双方均确认2间平房被拆除后双方对租金进行过相应调整，但是对于另外4间平房被拆除后是否需要另行调整租金，双方无法达成一致意见。该院认为，《房屋租赁合同》明确约定租赁范围包括平房，故在平房被拆除后，相应的租金应当予以调整。庭审中，张冬梅陈述其将平房用作一楼火锅店的辅助性用房，故平房作为附属建筑，仅能作为仓库、洗手间等用途，其作用小于主楼，在同等面积下其租金应当少于主楼。结合双方年租金调整前为70万元及平房的面积、作用等因素，该院酌情确认6间平房被拆除后案涉房屋的年租金调整为589500元为宜，即张冬梅应当自2017年4月1日起按照年租金589500元的标准支付租金。关于租金的支付时间。结合双方在合同履行期间形成的交易习惯，以及《合同法》第六十二条关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，该院酌情确认房租应当于每个房租计算周期开始后2个月内支付。此外，虽然戴小明同意补偿张冬梅6间平房被拆除后的拆迁补偿款28000元，但是该金额张冬梅不予认可，且双方均未提交充分证据对拆迁补偿的具体金额予以证明，故戴小明主张的拆迁补偿款该案中不予处理，双方可另行主张。综上，戴小明诉讼请求中的合理部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条规定，于2018年8月28日判决：一、张冬梅于判决生效之日起十日内支付戴小明2017年4月1日至2018年3月31日期间的房屋租金589500元，从2018年4月1日起的房屋租金，按照年租金589500元的标准，计算至戴小明、张冬梅签订的《房屋租赁合同》终止之日止。二、驳回戴小明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5068元，由戴小明负担352元，由张冬梅负担4716元。 宣判后，戴小明不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定张冬梅延期支付房租的行为已构成违约，却不予以解除双方签订的《房屋租赁合同》，适用法律不当。原审法院认为，虽然双方末约定房租具体的支付时间，但根据张冬梅自认的事实来看双方在合同履行期间已经形成比较固定的交易习惯，该交易习惯亦符合房屋租赁市场先支付租金后使用房屋的规则，且即使按照张冬梅的主张，其在该年度房租计算周期内任何时间均可支付房租，但张冬梅于2018年4月20日开庭审理时仍未支付2017年4月1日至2018年3月31日期间的房租，且至今末支付，张冬梅延期支付房租的行为已构成违约。既然原审法院己经认定张冬梅的延期支付房租的行为已经构成违约，在戴小明己经发函催告张冬梅限期支付租金，张冬梅仍拒绝支付的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项和第二百二十七条之规定解除双方之间的《房屋租赁合同》。虽然原审法院认为，若解除合同将对张冬梅造成重大损失，还会影响案外人的权益，不利于社会的和谐稳定，只要张冬梅在本判决生效后及时足额支付房租，合同没有解除的必要。但这一切可能引起的后果系张冬梅的违约行为所致，戴小明曾多次联系张冬梅，表示愿意就平房拆迁和装修补偿款的问题与张冬梅协商解决，但张冬梅态度消极且末根据实际情况漫天要价，导致协商往往无果而终，后戴小明致函张冬梅要求支付租金，张冬梅也一直以上述问题末得到解决为由拒绝支付租金。因此，张冬梅故意拖欠房租的目的明显，戴小明订立合同的目的己无法实现，戴小明迫于无奈才起诉至法院要求与张冬梅解除《房屋租赁合同》。二、原审法院判决内容有误。双方签订的《房屋租赁合同》约定:“甲方将位于杭州市西湖区的房屋共计4层8间，包括房屋西面的6间平房和房屋前的场地全部出租给乙方使用……全部房屋年租金63万元，3年之后增加5%，六年之后增加5%，第一年房租分两次付清，第二年之后每年一次性付清房租……，原审法院对此事实也予以认定;但最终却作出：一、张东梅于本判决生效之日起十日内支付戴小明20l7年4月1日至2018年3月31日期间房屋租金589500元，2018年起4月1日起的房屋租金，按照年租金589500元的标准，计算至戴小明、张冬梅签订的《房屋租赁合同》终止之日止”的判决，未将租金增值的部分计算在内。三、关于租金的计算问题，戴小明认为一审法院计算的租金为589500元这个标准过低，应当按照戴小明在一审中提出的租金63万元较为合适。综上，请求：一、撤销杭州市西湖区人民法院作出的(2018)浙0l06民初2119号民事判决书，并依法改判支持戴小明的全部一审诉讼请求;二、本案一、二审案件诉讼费用由张冬梅承担。 针对戴小明的上诉，张冬梅答辩称：张冬梅不同意戴小明的上诉请求，对一审法院的判决也是不认可的。因为在本案当中涉及到的租赁物实际上已经做了很大的变更，原来张冬梅所承租的面积已经减少了很多，特别是作为火锅店的厨房员工宿舍还有厕所被拆除以后，致使火锅店无法正常经营。到目前为止，火锅店一直是在停业的状态，案涉房屋原来还拆过两间，实际上对火锅店的经营来说是致命的，已经无法经营了。张冬梅认为一审法院还将这个租金调整为58万元，明显是对张冬梅不利的。实际上，张冬梅租赁房屋当时是用于经营的，连最基本的经营都不能保障，还要按照原合同的租金来确定是不公平。据此，应驳回其上诉。 张冬梅提起上诉称，原审判决事实认定不清:张冬梅在合同履行过程中不存在违约行为，违约方是戴小明。(一)张冬梅与戴小明所签订的《房屋租赁合同》约定，戴小明将位于杭州市西湖区的房屋共计4层8间，包括房屋西面的6间平房和房屋前的场地全部出租给张冬梅使用。事实上，在张冬梅使用涉案房屋期间，前述的6间平房被拆除。戴小明未能依约提供合同项下的租赁房屋及租赁面积，其存在违约。(二)当涉案的6间平房被拆除后，戴小明未就平房的补偿和租赁面积的减少与张冬梅进行沟通、形成合意，而是以律师函的形式告知张冬梅双方所签订的《房屋租赁合同》自即日起解除。戴小明未能履行出租人的职责，造成了承租人的损失，更险些导致房屋租赁合同无法继续履行下去，其存在违约。(三)戴小明的超期限出租，使次承租人无法经营火锅店项目，导致张冬梅无法行使出租权利，造成严重损失。综上所述，在合同的履行过程中，张冬梅作为承租人始终按照合同约定履行租金支付义务，不存在违约，现未付租金是基于戴小明的原因导致，张冬梅不应当成为违约方。原审法院未充分考虑到戴小明的违约行为，及调整后的房屋租金金额过高。综上，请求：一、二审法院撤销杭州市西湖区人民法院(2018)浙0l06民初2l19号民事判决第一项，依法改判支付2017年4月1号到2018年3月31日租金300000元，之后的租金每年按照300000元计算;二、本案的一审和二审全部诉讼费用由戴小明承担。 针对张冬梅的上诉，戴小明答辩称：一、关于小房间被拆除对租金造成的影响方面，小房间的面积相对比较少，六间小平房的面积大约是92.8平方米，主体大楼的面积是每间48.96平米，四层八间总共的面积是1566.72平米。相对于面积来讲，平房被拆除对租金影响较小。二、小房间的用途是用于做仓储和厕所的，并不是用于经营，现在主体大楼并没有进行拆除，小房间的拆除对承租人的影响相对较小。 二审中，戴小明向本院提交：房间图纸，拟证明承租房屋面积大小的情况。张冬梅未向本院提交新的证据。 针对戴小明提交的证据，张冬梅认为，对该证据的三性不予认可。本院认为，该证据无法达到戴小明的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明：2017年2月11日，上海市四方律师事务所发函至戴小明，载明：“上海市四方律师事务接受张冬梅女士的委托，特指派本律师就贵方于2018年2月6日所发的《律师函》，解除房屋租赁合同之事，回函如下：……”本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点有二，一是案涉《房屋租赁合同》是否于2018年2月11日已经解除；二是张冬梅是否需支付戴小明租金及占有使用费。 关于争议焦点一，根据双方在一审中的陈述，张冬梅支付租金的时间一般为房租计算周期开始后不久支付，已经形成较为稳定的交易习惯，且张冬梅至今未支付剩余租金，故张冬梅未支付租金的行为已经构成违约。至于张冬梅认为6间平房被拆除导致租赁面积变小，系戴小明违约在先的上诉意见，因《房屋租赁合同》第五条约定“政府或有关单位要拆迁本房屋，政府赔偿乙方的全部装修费甲方享受30%，乙方享受70%……”，且双方均陈述调整租金与拆除平方有关，故应认定双方均知晓平房会被拆除，故本院对于上述意见不予采信。关于张冬梅主张戴小明超期限出租房屋，致使其无法行使出租权利的上诉意见，本院认为，戴小明和杨家牌楼经合社签订的租赁合同虽为不定期租赁合同，但张冬梅并未提供证据证明该合同影响了其出租权利，且张冬梅作为承租人，在承租房屋时应查看过戴小明与杨家牌楼经合社签订的租赁合同，故本院对于该意见亦不予采信。现查明张冬梅至少在2018年2月11日收到了戴小明发出的解除合同通知书，故本院确认案涉《房屋租赁合同》在该日解除。 关于争议焦点二，平房被拆除导致租赁面积变小，一定程度上影响了张冬梅对租赁物的使用，故原审法院酌情将租金调整至589500元每年尚属合理，本院予以支持。 综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初2119号民事判决； 二、张冬梅与戴小明签订的《房屋租赁合同》于2018年2月11日解除； 三、张冬梅于本判决书生效之日起三十日内腾退并交还案涉房屋； 四、张冬梅于判决生效之日起十日内支付戴小明2017年4月1日至房屋腾退日止按照年租金589500元标准计算的房屋租金及占有使用费； 五、驳回戴小明的其他诉讼请求。 如果张冬梅未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取5068元，由戴小明负担352元，由张冬梅负担4716元。 二审案件受理费6543元，由戴小明负担900元，张冬梅负担5643元。（戴小明、张冬梅于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一八年十二月十三日 法官助理丁晔 书记员刘婧函