陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   （2018）陕0902民初3981号   原告汉滨区培新小学。住所地：安康市汉滨区。   统一社会信用代码证：126XXXXXXXXXXXXXXX 。                   法定代表人程怀泉。                          委托代理人贾正武，系学校安全保卫处主任。   委托代理人张瑾，陕西恒典律师事务所律师   被告张萍，女，汉族，出生于1968年8月23日，安康市汉滨区人，住陕西省安康市汉滨区，现住安康市汉滨区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX   委托代理人盛厚俊，安康市汉滨区148法律服务所工作者。   委托代理人周丽君，安康市148法律服务所工作者   原告汉滨区培新小学与被告张萍租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汉滨区培新小学的委托代理人贾正武、张瑾，被告张萍及委托代理人盛厚俊、周丽君均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告汉滨区培新小学诉称，原、被告于20133262013年3月15日签订《汉滨区行政事业单位公有房屋租赁合同书》，合同约定承租期限为5年，由2013年4月1日起至2018年3月31日止。合同签订之日一次性交清第一年租金108000元，次年租金需提前30日内交清。第二年开始，租金每年递增5%。乙方必须先缴纳租金后，方可使用承租房。被告自合同签订后一直拖欠房屋租赁费，原告多次找被告催收无果后，于2016年12月30日原告向被告送达了催款通知，告知被告应向原告缴纳2017年4月1日之前拖欠的租金174093．5元，被告在接受了催款通知后并未履行补交租金的义务。2018年4月9日原告书面告知被告，双方的租赁合同期限已经届满，现由被告补交所欠租金并搬离该承租房。2018年7月25日，原告再次书面告知被告，要求其补交所欠租金231368元及腾退所租赁的房屋。截止目前，被告并未向原告缴纳所欠租金亦未搬离该房屋。由于租赁期限已于2018年3月31日届满，被告仍长期占用该房屋，该段时间的房屋占用费为54697．78元。《租赁合同》第六条规定，“乙方如果拖欠租金，应该中国人民银行延期付款的规定的3倍向甲方支付违约金”。23136876576901822023被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院能依法公正判决。请求人民法院依法判令：一、被告立即腾空并交还原承租房屋。二、被告支付原告租金231368元、房屋占用费765769054697.78元（2018年4月1日－2018102018年8月30日）及违约金18220．23元。三、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告要求被告将房屋占用费计至2018年10月31日即76576.90元房屋占用费。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1、事业单位法人证书。用以证明原告诉讼主体适格。   2、租赁合同。用以证明原、被告之间的租赁合同有效且已届满，及有相关约定。   3、2016.12.30催款通知、张萍缴纳的发票。用以证明被告欠原告的租金231368元。   4、3份通知、回执。用以证明原告多次催要被告所欠的租赁费及要求腾退房屋。   5、照片。用以证明向被告催收的情况。   被告张萍辩称：在2013年3月15日与原告签订《汉滨区行政事业单位公有房屋租赁合同书》之前，被告就已经与原告有门面房的租赁关系。之前的租赁关系持续了5、6年时间，都是租赁期满后自动续租的，在这期间被告从未拖欠过房屋租金。2010年7月3日，被告突然接到原告下达要求搬离旧门面房的通知，此时距合同期满还有5个月。原告曾对被告承诺：退还其剩余房租，并且在新门面房投入使用后被告享有优先租赁权。2013年3月份，原告新门面房建成并投入使用，原告要将所有新门面房用竞拍方式出租，价高者得，所以无法给原租户实现优先租赁权。原告便通知被告到校协商赔偿事宜，除被告外，原告参加协商的人员有：校长、副校长、书记、总务主任和三位教师代表。最终以十万元作为赔偿金，达成协议。整个协议过程原告派有专人录音录像，并有会议记要为证，因其资料由原告保存，故被告无法提供。三、就在被告等待原告履行协议结果期间，原告又通知被告到学校签订新门面房租赁合同，原告推翻之前的协议结果，转为愿意将新门面房出租给被告随即于2013年3月15日签订了《汉滨区行政事业单位公有房屋租赁合同书》。四、同月被告对新门面房开始装修，装修期间，原告的校长、副校长、书记、总务主任到施工现场检查安全。程校长见被告都是用质量好的钢材装修，便问被告打算要签多少年？被告回答：“一直签到干不动为止”，校长便请被告把好工程质量关。截止新店开业时，被告就新店装修以及铺货总共投资高达一百多万元，其中大部分数额是被告向外借贷的。五、新门面房租赁合同签订后，前两年租期中被告均依约按时交纳房租。直到第三年收到房租通知单时，发现原告租金计算方式与被告理解的租金计算方式存在差异，被告认为按租金每年递增5％，这种算法属于驴打滚，利滚利，已经超出了被告的承受范围。被告和相邻几家租户从2015年7月开始，多次向校长反映，XX沟XX房租数额以便被告及时缴纳，却始终没有得到回复。在此期间，由于原告所定房租过高，市场购买力严重下滑，利润与房租相差较大，租户大部分无利可图，亏损严重，无法经营下去。大多承租户在拖欠十几万房租后被迫停止经营，落荒而逃。致使现在培新小学的门面房70％关闭，还有不足30％租户勉强支撑。被告因为装修投入了30多万元，库存了几十万元货物无法搬离而坚持经营。六、2018年8月11日，原告委托学校领导和律师与被告协商交纳剩余租金和续租事宜，协商结果为约定同月13日被告按照原告的提议，为缓和矛盾和表示续租的诚意向原告交纳部分租金和递交续租申请。可是到了约定时间，校方却不再收取被告的申请和租金，被告于同月17日将剩余房租设专户存入。综上所述，本案不是被告故意或恶意拖欠房租，是因为原被告双方有重大误解，导致房租计算有差异，被告现已经无力追赶按年增长的房租，但因被告装修花费了几十万元全部都是借贷，目前还有几十万元的库存货物无法处置，故请求法院查清以上事实妥善处理。   被告张萍为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：   1、装修合同。用以证明涉案房屋的装修花费，租赁时间是与房屋租赁的时间一致。   2、原告向被告出具的收据4张。用以证明被告分四次缴纳租金情况。   3、2018.8.11协商音频一张。用以证明当时原、被告双方为续租及租金的事宜进行了协商，并缴纳一部分租金。   4、通话记录、续租申请。用以证明13被告已经按照约定提议准备好了约定的事项，打过电话，但是没有达成协议。   5、工商银行的存折。用以证明没有缴纳的房租存在被告此账户上。   6、光碟、装修照片。用以证明被告前期投资较大。   7、照片。用以证明相邻租户与租金相差较大，租户不堪重负已经关门。   经审理查明，2013年3月15日，原、被告签订汉滨区行政事业单位公有房屋租赁合同书，被告租用原告汉滨区XX街XX号第10号门面房，房屋75㎡，第一年租金120元每月每平方米，租期自2013年4月1日至2018年3月31日共五年，被告在签订协议前向原告交纳保证金1万元，被告在签订本合同当日一次性交清一年租金108000元，次年租金须提前30日交清，从第二年起，租金每年递增5%，被告必须先缴纳租金，方可使用承租房；被告如果拖欠租金，应按中国人民银行延期付款的规定3倍向原告承担违约金；租赁期间，限定被告只准许经营文化用品、烟、酒、茶叶、土特产、粮油、电话收费等，不准许经营熟食、小食品、小玩具、美容美发、成人保健用品、游戏厅等经营项目。   2016年12月30日，原告向被告发出催款通知； 2018年4月9日，原告再次向被告进行催款；2018年7月25日，原告再次向发出通知，要求被告交清合同期内欠款231368元，被告对该通知上的欠款数额予以认可。   合同期满后，被告仍占用租赁房屋至今。   另查明，签订合同时被告缴纳了1万元保证金。   以上事实有事业单位法人证书、租赁合同、催款通知、张萍缴费的发票、回执、照片、装修合同、收据、音频光碟通话记录、续租申请、存折、照片及原、被告当庭陈述所证实。   本院认为，2013年3月15日原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，且已经实际履行应为有效合同。因合同期间已经届满，故对原告要求被告腾空并交还承租房屋的诉讼请求应当予以支持。租赁期间被告共计拖欠原告租金231368元，被告对该数额无异议应予支付，但被告在签订合同时已支付1万元保证金应予扣除。原告要求被告支付合同期满后2018年4月1日至2018年10月31日的房屋占用费76576.9元1822023，因合同期满后被告仍占用租赁房屋至今，被告应按照合同约定的标准向原告支付占用期间的费用，故对原告该诉讼主张应予支持。原告还提出要求被告按照“中国人民银行延期付款的规定的3倍向甲方支付违约金”，因该约定不明确，且原告已经主张了房屋占用费用，故对原告该请求不能予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条之规定判决如下：   一、被告张萍在本判决生效30后三十天内腾空并向原告汉滨区培新小学返还承租房屋。   二、被告张萍在本判决生效后三十天内支付原告租金231368元（扣减已付10000元保证金，应付221368元）231368、房屋占用费76576.90元1822023。   三、驳回原告汉滨区培新小学的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5864元，由被告张萍承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长 杨娟    人民陪审员 刘霞   人民陪审员 汪艳     二〇一九年二月二十七日     书记员 李蓓文              附：相关法条   《中华人民共和国合同法》   第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。     当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付   租金的合同。              1