福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初5460号 原告：张建煌，男，1976年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：张守真，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余清清，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：福州沁园物业有限公司，住所地福建省福州市晋安区鼓山镇远洋路58号融侨东区C区7号楼1层19店面-2。 法定代表人：李朱榕，总经理。 委托诉讼代理人：唐华，公司职员。 被告：唐华，男，1966年2月7日出生，汉族，住福建省闽侯县。 原告张建煌与被告福州沁园物业有限公司（以下简称沁园物业）、被告唐华房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建煌及其委托诉讼代理人张守真，被告沁园物业的委托诉讼代理人唐华（被告之一）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建煌向本院提出诉讼请求：1.解除张建煌与唐华签订的《房屋租赁合同》；2.判令沁园物业、唐华返还张建煌房屋租赁押金17034元（房屋押金总额为21000元，扣除2018年1月17日当月关店前的租金3966元，剩余押金为17034元）；3.判令沁园物业、唐华赔偿原告装修损失37956元（总共装修费用62110元，已用租期28个月，剩余租期44个月，62110元÷72×44个月=37956元）；4.本案的全部诉讼费用由沁园物业、唐华承担。 事实与理由：2015年6月10日，沁园物业与案外人陈强签订《房屋租赁合同》，承租陈强名下位于福州市XXX房屋予以使用，租期十五年，自2015年6月10日至2030年6月10日。2015年7月30日，沁园物业通过其委托人唐华与张建煌签订《房屋租赁协议》，将其合法租用的上述永安街11号凯昇大厦负一层地下室转租给张建煌经营文具店使用，租期为6年，自2015年9月1日起至2021年9月1日止，租金每月7000元，房屋设施、水电费押金为21000元，租金每两个月支付一次。合同签订后，唐华即将出租房屋交付张建煌。张建煌于2015年7月29日转账支付唐华租赁定金5000元，2015年8月7日又支付唐华房屋押金及前两个月租金30000元（其中房屋押金21000元，两个月租金14000元，加上之前支付的定金5000元，合计35000元）。随后张建煌委托福州点石阁装饰设计工程有限公司对承租房屋进行装修，添置通风设备以及地面整改等，共计花费装饰装修费用62110元，然后入住经营三拓文具店。2017年12月，福州市公安局温泉派出所民警在对该场地检查时认为存在消防安全隐患，且不具备经营使用，要求张建煌限期搬离。张建煌经与沁园物业、唐华及温泉派出所协商后无果，于2018年1月17日被迫关店、搬离承租场所。张建煌认为其对承租场地的使用符合双方签订的《房屋租赁协议》第二条约定的用途，也符合沁园物业与产权人陈强所签订《房屋租赁合同》第三条约定的场地用途。根据《房屋租赁协议》第六条第4款、第5款、第6款之规定，出租场地的消防、人防、安全责任由出租方承担，张建煌仅负有配合出租方进入场地对相关安全设施进行检查、维护以及不得随意破坏的义务。现张建煌已依约履行了《房屋租赁协议》约定义务，由于沁园物业、唐华交付的场地存在消防安全隐患，致使张建煌无法继续使用该房屋，且出租场地自2018年1月17日起已被福州市公安局温泉派出所禁止经营使用。因此，张建煌与沁园物业、唐华签订的《房屋租赁协议》已根本无法履行，经多次协商，沁园物业、唐华拒不退还原告房屋租赁押金，也不按《房屋租赁协议》约定赔偿张建煌经济损失。 沁园物业、唐华共同辩称，一、《房屋租赁协议》内容中未体现用途系经营。租赁之前口头协议张建煌约定要做仓库使用。张建煌未征得唐华书面同意就进行装修入驻经营，违反了本合同中第二条第二款规定进行装修占用地下室公共部分场所，改变合同约定的场所使用用途并非法进行经营，造成《房屋租赁合同》不能继续履行。唐华与张建煌于2015年7月30日签订的《房屋租赁合同》第二条第一款约定“乙方（即张建煌）租赁负一层地下室的使用应符合法律法规的要求”，张建煌于2016年1月1日签订的《安全生产责任书》明确了“本人租用鼓楼区永安街11号凯昇大厦地下室作为仓库使用，在生产使用场所期间所有消防方面问题、…均由本人自己承担”。二、张建煌在民事诉讼状中也明确了委托福州点石阁装饰设计工程有限公司对鼓楼区永安街11号凯昇大厦承租屋进行装修，然后入住经营三拓文具店。事实上三拓文具办公用品经营部注册地址及经营场所是在：福州市鼓楼区鼓西街道通湖路129号航龙花园6号—7号楼连接体1层06店面-2。张建煌在凯昇大厦该租赁经营场所始终没有取得营业执照，属于国家工商执法部门定性的异地违法经营。因此张建煌的违法经营行为违反了双方签订的合同中关于不得从事非法经营的约定。三、张建煌违反双方签订的合同中第二条第二点，在租赁期限内未事先征得甲方（唐华）书面同意，乙方（张建煌）不得改变地下室的原有结构。张建煌在未取得唐华书面同意也未取得消防主管部门许可的情况下进行装修，把凯昇大厦地下室的公用部份占为已有，改变了其使用功能结构：把原结构图中的代号2100储藏室改为办公室、代号2256楼梯通道改为接待茶室、代号1818茶水间改为储藏室、代号2264的整条公用通道封堵后改为备货区和储藏室。原结构图与装修平面布置图中可见，这些都属于大厦公共部份非租赁部份。四、2017年12月4日，温泉派出所民警对该店检查后发现：该店未配备消防设施，存在较大的消防隐患，该店也不具备经营使用条件，要求沁园物业十日内（2017年12月14日前）督促该店搬离。沁园物业于2016年1月1日与张建煌签订的《安全生产责任书》已经明确了该场地作为仓库使用，所有消防等方面问题由张建煌自己承担。沁园物业检查发现该店管理混乱存在消防等方面严重问题，并于2015年9月13日、2017年12月13日发出《整改通知书》。但是张建煌却置若罔闻，消防安全意识相当淡薄，把原先作为仓库使用的租赁场地改变成集办公、商超为一体的经营模式，从开业到搬离没有配备消防器材。由于张建煌单方面以隐瞒欺骗手段改变场地使用功能，违法经营且没有向消防主管部门申请装修即入驻经营也属于违法行为，因而被警方责令物业督促搬离。自2017年12月4日，警方检查发现该店存在消防隐患后，张建煌向消防主管部门申请整改并配备消防喷淋、烟感等就可以继续履行合同，但是张建煌至始至终没有去申请。五、双方签订的租赁合同中第六条第三点：无其它物业费用。说明沁园物业没有对张建煌经营场地收取任何物业费也不承担消防、水电、安全方面的责任，也签订了《安全生产责任书》。因为在该经营场所内有一个公共消防栓和人民防空设施，要求张建煌有义务在使用过程中进行维护。而凯昇大厦大部份公用水电设施物业公司进行维护时需要张建煌配合开启公共通道门锁才能进入地下室进行大部份设备设施的检查维护。合同协议中的第六条第四款、第五款、第六款之规定被张建煌断章取义改变其本质内容成为出租场地的消防、人防、安全责任由出租方承担。没有收取物业费用何来承担责任，应该是谁使用谁负责。合同协议中的第六条第六款“甲方（即唐华）开始装修改”是笔误，正确表述应该是“乙方（即张建煌）开始装修改造”。这点张建煌已经在合同协议书上修改按手印生效。六、张建煌与其妻胡建莉开办的福州市正全贸易有限公司一并入驻该场地经营，并设有办公室、茶室、收银台、货架等。而福州市正全贸易有限公司注册经营地址：福建省福州市鼓楼区黎明街46号，亦属工商行政管理部门的异地开办公司经营的违法行为。根据以上陈述，张建煌所租赁的使用场地因没有取得消防部门许可，也未取得市场监督管理部门的许可，伙同其妻胡建莉利用欺骗隐瞒手段进行违法经营活动，违反了双方签订租赁协议书中的诸多条款规定，产生了沁园物业与张建煌之间的房屋租赁纠纷，继而导致沁园物业无法继续将该场地出租所造成的经济损失应该由过错方张建煌承担赔偿责任，并没收张建煌的押金即风险金。按照《房屋租赁合同》第十一条约定，违约方要承担过错赔偿责任，并要求张建煌对该场地恢复原有结构。主要是张建煌自身违法经营活动，才导致被执法部门查处。 本院经审理认定事实如下：唐华系沁园物业部门经理。2015年7月30日，张建煌与唐华签订《房屋租赁协议》，约定唐华将其合法租用的永安街凯昇大厦负一层地下室转租给张建煌；张建煌租赁负一层地下室的使用应符合法律法规的要求，但不得用于汽车修理、废品回收等脏污严重的行业；租赁期6年，自2015年9月1日至2021年9月1日止；租金每月7000元，每两月支付一次租金；张建煌应当支付21000元作为押金，待租赁期满且结清费用后，唐华应于当日将押金退还给张建煌；张建煌按合同约定返还该场所时，应经唐华验收认可，并相互结清各自费用，方可办理退租手续等。合同签订后，唐华将出租房屋交付张建煌，张建煌依约支付了房屋押金与前两个月租金。张建煌委托福州点石阁装饰设计工程有限公司对承租房屋进行装修，装修费用合计62110元。2016年1月1日，张建煌出具《安全生产责任书》，陈述“本人利用鼓楼区永安街11号凯昇大厦地下室作为仓库使用。在生产使用场所期间所有消防方面问题、用电、用水、通风排水、排污、防洪防内涝等安全生产问题均由本人自己承担”。张建煌利用承租场地经营三拓文具店。2017年12月4日，福州市公安局温泉派出所对承租场地进行检查，发现该场地未配备消防设施，存在较大的消防隐患，且该场地也不具备经营使用条件，责令沁园物业十日内督促三拓文具店停止经营，期限内搬离。2017年12月13日，沁园物业向张建煌发出《通知》，要求张建煌在2017年12月20日前按照消防部门规定整改完毕。2018年1月17日，三拓文具店停止经营，2018年1月25日，张建煌将场地交给沁园物业。 另查明，张建煌于2017年11月27日支付了2017年11月、12月的租金，此后未再支付租金。 本院认为，虽然《房屋租赁协议》的签订主体是唐华与张建煌，但唐华是基于其职务身份与张建煌签约，在合同履行期间，沁园物业也以自己的名义向张建煌发出《通知》，要求张建煌对消防问题进行整改，并且在本案审理过程中，沁园物业提出张建煌应当对沁园物业无法继续将案涉场地出租所造成的损失承担责任。因此，应当认定沁园物业与张建煌之间成立房屋租赁合同关系。2017年12月4日，福州市公安局温泉派出所对案涉场地进行检查，责令张建煌停止经营，期限内搬离。2018年1月25日，张建煌将案涉场地交还给沁园物业，《房屋租赁协议》已无法继续履行，张建煌诉请解除《房屋租赁协议》本院予以支持。本案《房屋租赁协议》无法履行的原因在于公安机关认定案涉场地未配备消防设施，不具备经营使用条件。张建煌了解案涉场地的实际状况，并且未按《安全生产责任书》约定的用途使用案涉场地，未配备消防设施，导致无法继续经营，张建煌应当就此承担相应的责任。张建煌诉请沁园物业支付装修损失，本院不予支持。沁园物业作为出租方明知案涉场地位置特殊，默许张建煌利用案涉场地经营文具店，在本案纠纷发生前并未就此提出异议，沁园物业主张张建煌存在违反合同约定用途、异地经营等违约行为，要求扣除押金，没有合同依据，本院不予支持。张建煌仅支付租金至2017年12月份，张建煌实际占用案涉场地至2018年1月25日，尚有5833.33元租金未结清，沁园物业扣除这部分租金后，应当返还剩余押金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、解除张建煌与唐华于2015年7月30日签订的《房屋租赁协议》； 二、福州沁园物业有限公司应当于本判决生效之日起十日内返还张建煌押金15166.67元； 三、驳回张建煌其他诉讼请求。 案件受理费1412元，适用简易程序减半收取706元，由福州沁园物业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 林 巧 二〇一八年十二月一日 书记员 畅佳佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。