浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终3138号 上诉人（原审原告）：天台县峰冠塑业有限公司，住所地：天台县白鹤镇大路下村。 法定代表人：季锦峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵洁，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张奔奔，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天台县康顺医疗器械有限公司，住所地：天台县白鹤镇沿溪南路50号。 法定代表人：陈优丽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡才厅，浙江众安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱慧慧，浙江众安律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：天台县水封医械有限公司，住所地：天台县白鹤镇沿溪南路50号。 法定代表人：陈长法，该公司执行董事。 上诉人天台县峰冠塑业有限公司（以下简称峰冠公司）因与被上诉人天台县康顺医疗器械有限公司（以下简称康顺公司）、天台县水封医械有限公司（以下简称水封公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省天台县人民法院（2018）浙1023民初5838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 峰冠公司上诉请求：一、依法撤销天台县人民法院（2018）浙1023民初5838号民事判决书并依法改判解除俩被上诉人于2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》并赔偿上诉人拆除房屋的损失；二、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人康顺公司享有拆除本案涉及的厕所的权利，严重违反民事诉讼法的规定。《民事诉讼法》第一百一十一条规定，诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的。本案坐落天台县白鹤镇沿溪南路50号房产因债务纠纷被天台县人民法院查封拍卖，由台州市鼎信房地产评估有限公司于2017年12月8日作出了鼎法房估天字（2017）43002号房地产评估报告，对该房产进行了评估，对该房地产状况拍照留档。天台县人民法院于2018年1月5日刊登了该房地产的拍卖公告。所以从该房地产被查封之日至竞拍成交之前，任何人不得对该房地产进行毁损。一审法院认为“租赁厂房在拍卖之前的所有权仍属第三人所有，法院的查封只不过是限制其转让等权利，因此第三人的答复对被告仍具有效力，故被告在接到第三人的答复后就获得了拆除的权利…”明显违反了民事诉讼法第一百一十一条的规定。二、一审法院对证据的认定存在严重的错误，导致对本案事实认定错误。（一）一审法院对上诉人提交2015年12月28日签订的《房屋租赁合同》的证明对象不予采信的认定是错误的。上诉人根据《房屋租赁合同》第八条“乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得改变房屋结构”的约定，以证明承租人不得改变房屋结构，一审法院对此不予认定。但是在一审认为中却以此来认定被上诉人康顺公司对一楼东侧门窗的改动符合该条约定，未改变房屋结构。一审法院对该份证据的认定明显是自相矛盾的，因此对上诉人的证明对象应当予以认定。（二）被上诉人康顺公司向一审法院提交的四组证据根本无法证明康顺公司拆除和装修房屋是在拍卖之前。一审法院对此予以认定是错误的。证据1的三份付款凭单仅载明购买的材料及金额，并不能证明以上材料用于该处房屋拆除和加固。该付款凭证载明的购买时间为2018年1月3日，而根据被上诉人所述其在2018年2月5日才决定对厕所进行拆除修缮，说明购买的材料并非用于该处；证据2和证据3系被上诉人伪造，对其真实性应不予认定。2018年2月5日，康顺公司向水封公司发出的通知：“……一、由贵公司予以修缮该厕所，并平整厂区地面，以满足法规对经营场地的整洁卫生要求；二、拆除该处建筑。”该通知内容明显互相矛盾，先是明确该处是违章建筑，严重影响经营场所不能满足法规要求，又在第一条提出的是“修缮”，第二条又要将厕所“拆除”。既然是违章建筑为何要进行修缮，既然修缮又为何要拆除。这无法实际操作的“改造方案”，明显是被上诉人在拆除厕所之后为了掩盖事实匆忙中伪造的，更加不能证明厕所被实际拆除的时间；证据4没有任何的盖章和签名，真实性无法确定，更加无法证明厕所是何时拆除的。（三）一审法院对被上诉人水封公司提供的2017年3月15日水封公司与中国邮政速递物流股份有限公司浙江省天台县分公司签订的房屋租赁协议的真实性予以认定以及认定其未实际转租都是错误的。2015年12月28日，水封公司就已经将白鹤镇沿溪南路50号的房屋出租给了康顺公司，并由康顺公司进行使用。水封公司不可能在一年多以后同样的房产又和中国邮政速递物流股份有限公司浙江省天台县分公司签订租赁协议。而且在康顺公司承租的期间，更加不可能允许中国邮政在房屋上进行挂牌。所以水封公司与中国邮政速递物流股份有限公司浙江省天台县分公司的协议明显是伪造的，实际上应是康顺公司转租给中国邮政。结合上诉人向法庭提供的照片中有中国邮政的挂牌以及有邮政的车辆正在作业，充分证明了该处已被中国邮政速递物流股份有限公司浙江省天台县分公司实际租赁使用。三、被上诉人康顺公司已构成根本违约，租赁合同应当解除，并应赔偿上诉人损失。上诉人在2018年4月17日拍卖竞得天台县白鹤镇沿溪南路50号房产，享有该房产的所有权。该厕所事实上是被上诉人康顺公司在2018年7月中旬左右才开始拆除的。上诉人向一审法院提供了2018年7月16日拍摄的康顺公司正在拆除厕所的照片，对比《评估报告》中留存的照片，可以证明这一事实。在一审时，被上诉人水封公司也明确表示康顺公司系在拍卖成交之后拆除厕所的。一审法院仍认定无法证明该厕所是拍卖后拆除的实属扭曲事实。根据2015年12月28日康顺公司与水封公司签订的《房屋租赁合同》第七条的规定康顺公司在承租期间不得对房屋进行转让、抵押、转租、借用、担保；第八条规定康顺公司在装修时不得改变房屋的结构。被上诉康顺公司违反合同约定将房屋转租的行为以及在上诉人2018年4月17日取得房屋所有权之后，康顺公司于2018年7月擅自将其承租的部分房屋拆除的行为均已构成根本性违约，故其租赁合同应当予以解除，而且应当赔偿拆除房屋的损失。 康顺公司辩称，一、一审判决适用法律正确，未违反任何法律规定，上诉人以原审法院违反《民事诉讼法》第111条为上诉理由纯属无理找理。（一）康顺公司于2015年同本案第三人水封公司签订房屋租赁合同，合同约定康顺公司对租赁物有维修、装修的权利，康顺公司也是据此对租赁物进行了维修、装修，并未对租赁物进行毁损。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款规定“对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人”。依据权利取得的先后顺序，康顺公司承租在先，依法享有的维修、装修权利己经先于法院的拍卖而存在，即便租赁物处于被拍卖状态，也不影响康顺公司对租赁物的占有和使用。（二）退一万步讲，即便康顺公司真的在拍卖期间对租赁物进行了毁损，也应是法院对康顺公司进行处理。但这种处理并不构成上诉人与康顺公司解除合同的事由，因为康顺公司对租赁物的装修是在上诉人拍卖之前，而当时上诉人还未取得租赁物的所有权。二、一审法院对本案的证据及事实认定清楚。（一）康顺公司在一审中便已经提供了相当充足的证据，证明康顺公司完全按照合同约定对租赁物进行了修缮，并未改变房屋的结构，只是出于生产经营的需要对租赁物进行了修缮加固。（二）康顺公司向水封公司发出的通知也是根据租赁合同来起草。根据租赁合同第六条“租赁期间，乙方发现该房及其附属设施有损坏或者故障时，应及时书面通知甲方修复，甲方应在接到乙方书面通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可进行维修，相关损失及费用由甲方承担。因未书面通知甲方而造成乙方在房屋及其附属设施损坏或者故障期间发生的一切损失甲方不予承担”。不论小厕所是否违章，在没有政府部门介入强制拆除的情况下，该小厕所的所有权依然属于水封公司所有，修缮或者拆除应由水封公司来决定，故而康顺公司才向水封公司发出通知，征询意见。上诉人在一审和二审中一再强调康顺公司是在拍卖以后拆除违章小厕所，却没有提供相关证据，反而不停地通过否认康顺公司提供的证据来逃避自己的举证责任。（三）康顺公司没有转租的行为，从举证角度来说，没有发生过的事物是无法举证证明的，并且在一审中水封公司向法庭提交了同中国邮政速递物流股份有限公司浙江省天台县分公司的合同报批件，承认系水封公司将房屋出租给中国邮政速递物流股份有限公司浙江省天台县分公司。三、康顺公司完全依约履行合同，不存在违约行为。（一）上诉人在一审中提供的照片一没有时间标志，二没有施工过程，无法证明康顺公司在拍卖后拆除了违章小厕所。而实际上康顺公司在2018年2月份便取得水封公司的同意拆除该小厕所，施工也是拍卖之前。因康顺公司企业从事的是医疗器械生产，对环境卫生要求很高，所以对租赁物进行修缮是符合合同目的的。水封公司在一审中只提到拆除小厕所是经过其书面同意，但具体在什么时间拆记不清楚了，并非如上诉人所说水封公司明确表示康顺公司系在拍卖成交以后才拆除厕所。（二）退一步说，即便康顺公司真的在拍卖成交以后拆除了小厕所，也不构成合同的根本性违约。整个租赁物面积2700多平方米，而该厕所已荒废几十年，满打满算14平方米，地处租赁厂区最角落的地方，为独立建筑，对企业的生产经营不会带来任何影响，不存在根本性违约的问题。康顺公司对其进行整改也是因为上级部门来检查时认为该小厕所影响环境卫生，要求康顺公司进行整改。在一审中，法官曾组织过双方进行调解，康顺公司也表示愿意就拆除的小厕所补偿上诉人或者待租赁期满后恢复原状，但是上诉人明确表示拒绝。 水封公司辩称，一、房产拍卖前的过程。自从2015年12月28日与康顺公司签订了房屋租赁合同，康顺公司对上生产线项目的进展就从未间断，理由是康顺公司认为一定能拍卖到该厂房，且该处要上生产线，上至主管部门，中至镇各部门领导，周边村民，可谓是众所周知，与杭州承建单位联系并策划多次，沟通至少不下5次。从原设想部分违章建筑拆除重新投入钢构厂房建净化车间，但未取得政府同意。政府要求只能在基本保持厂区原状的条件下建造（因违章建筑是历史遗留，早于2003年前，若是2003年后的房屋属于近期违章，必须予以拆除）。厂区的硬化和水路、电路改造投入都在进行，于2017年底就对该厂房十余间进行了房顶的加固及整体翻新投入（证据12018年1月3日电子汇单付款竣工）并不是诉状中的小厕所修缮。有序推进到筹资和要全面清理场地时，开股东会，才产生了证据2（2018年2月5日拆除违章建筑小厕所的征询通知），同意后进行了拆除，因此上诉人上诉状中的都是乱说的。二、房产拍卖过程。康顺公司至第一次2018年2月9日拍卖时，见无他人报名，故想在第二次取得，而在第二次2018年3月16日拍卖时，价位超过了他们股东的预想，未拍到。镇政府也很关心此事，当知道同是白鹤企业拍得，为了减少不必要的损失和矛盾，约于2018年3月19日镇政府委托工业办主任吴伟令与上诉人确认，希望此次拍卖成交上诉人未明公告详细内容，若上诉人放弃，康顺公司表示愿意承担上诉人相应的保证金损失，但结果是上诉人明确答复为完全知晓公告“带租十年拍卖、有违章、无法过户、8年后接管”等内容。三、一审的过程。上诉人拍得该块房产后，从未与第三人及被上诉人有对接和沟通，就产生了官司，于2018年9月14日首次开庭听证，于2018年10月25日，一审经听证、调查，带领三方到现场踏看等，然后作出判决。四、要承付房租的过程。一审结束后，将要承付房租，康顺公司于2018年11月9日通过申通快递发函给上诉人，上诉人已签收（有签收的视频）而无回复，2018年11月16日办公室人员电话与之联系，对方回复是“不知道”，叫办公室人员向领导回复“联系不上”，与天台法院联系，最好自行再协调。故2018年11月16日康顺公司办公室人员通过顺丰快递第二次发函给上诉人，上诉人拒签。而后就接到了上诉人的上诉，待到11月底后仍未有回复，康顺公司要把钱付给水封公司，被本公司拒绝，“上诉人已取得了产权拥有的主权，他虽还没有持有合法有效的产权证，但水封公司无收取房租这一权利”。康顺公司在无可奈何的情况下，只有到公证处办理提存，时间为2018年12月6日。综上，康顺公司对租赁合同的履行没有一点点违约行为产生，更没有损害上诉人的利益，康顺公司的生产线于2018年10月中旬通过台州市药监竣工验收。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 峰冠公司向一审法院起诉请求：1.判决解除被告与第三人于2015年12月28日签订的房屋租赁合同，并将房屋腾空归还原告；2.判决被告赔偿原告房产拆除损失人民币10000元。 一审法院认定的事实：2015年12月28日被告与第三人签订房屋租赁合同，合同约定第三人将坐落于天台县白鹤镇沿溪南路50号房地产出租给被告使用，租赁期限为10年，自2015年12月28日起至2025年12月28日止；年租金为人民币30000元，租赁期内第三人对财产整体转让的，该合同继续履行；被告在租赁期间，不得对房屋进行转让、抵押、转租、借用、担保；被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得改变房屋的结构，装修费用由被告自负，租赁期满后如被告不再承租，第三人也不作任何补偿等条款。第三人因欠债，上述房产被该院查封、拍卖，该院委托台州市鼎信房地产评估有限公司对上述房地产进行了评估，该公司于2017年12月8日作出鼎法房估天字（2017）43002号房地产评估报告，评估房地产价值取整数为351万元，在评估过程中对上述房地产状况拍照留档。该院于2018年1月5日第一次在淘宝网刊登上述房地产的拍卖公告，在公告中提醒特别注意：1、该厂房带租拍卖，租赁情况：2015年12月28日至2025年12月28日，年租金30000元，租金一年一付，已付至2018年12月28日。2、该厂房有违章建筑，无证建筑根据相关职能部门规定处置后方可过户，该院不承担过户风险。2018年2月5日被告召开股东会，通过以下决议：1、对车间进行净化改造、房顶翻新，平整杂草丛生的地块，所有空地进行水泥地改造，仓库进行五防措施的改造，厕所也要开展卫生改造，总费用控制在160-180万元，并在2018年10月完成竣工验收。2、由办公室通知出租方进行协助。同日被告发给第三人如下内容的通知：为满足《医疗器械监督管理条例》及《医疗器械经营监督管理办法》中对厂房和场地的要求，结合我司与贵公司于2015年12月28日签订的房屋租赁合同中第六条的约定，经我司股东会研究决定：厂区内的一处建筑：4.2米×3.5米×2.8米，为荒废已久的厕所，它不仅是违章建筑，更严重影响我司经营场所不能满足法规要求，现建议贵司，可按下列方案进行协助：（1）由贵司予以修缮该厕所，并平整厂区内地面，以满足法规对经营场地的整洁卫生要求；（2）拆除该处建筑。第三人于2018年2月9日答复：同意拆除。由于第一次流拍，该院于2018年2月26日第二次在淘宝网上刊登拍卖公告，公告中提醒特别注意内容与第一次公告相同。原告于2018年3月16日以348万元的价格拍得上述房地产，该院于2018年4月17日作出（2017）浙1023执3396号之二执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人天台县水封医械有限公司所有的坐落在天台县白鹤镇沿溪南路50号房地产的查封；二、坐落于天台县白鹤镇沿溪南路50号房地产的所有权及相应的其他权利归买受人天台县峰冠塑业有限公司所有；三、由买受人天台县峰冠塑业有限公司持本裁定书一个月内到（房管、土管、税务）等部门办理相关产权过户登记、他项权证注销、房产证、契证、公告作废等相关手续，同日出具了（2017）浙1023执3396号协助执行通知书。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案被告和第三人对2015年12月28日签订的房屋租赁合同没有异议，该事实也在该院的拍卖公告中提醒买受人特别注意，因此被告与第三人签订的房屋租赁合同合法有效。买受人参与了上述房地产的竞拍，对上述房地产带租拍卖的情况理应清楚，也应认可该租赁事实的存在，因此该房屋租赁合同对买受人也具有约束力。现在原告以被告拆除位于东南角的厕所、位于一楼东侧第一间的门窗和转租中国邮政速递物流构成违约为由，要求判决解除被告与第三人签订的房屋租赁合同，并腾空归还原告房屋和赔偿损失。原告提供三张照片的现状与台州市鼎信房地产评估有限公司2017年12月8日作出鼎法房估天字（2017）43002号房地产评估报告留档照片对比，来证明被告于拍卖后对原告的厕所和门窗进行了拆除，但出具评估报告的时间为2017年12月8日，拍卖成交的时间为2018年3月16日，中间相差了3个月多的时间，故仅凭照片无法证明是拍卖前拆除还是拍卖后拆除。被告答辩厕所是在拍卖之前拆除，并提供了2018年2月5日被告的股东会决议和2018年2月9日第三人同意拆除的答复。租赁厂房在拍卖之前的所有权仍属第三人所有，法院的查封只不过是限制其转让等权利，因此第三人的答复对被告仍具有效力，故被告在接到第三人的答复后就获得了拆除的权利，由于被告取得了拆除的权利，原告又没有提供拍卖后拆除的相关证据，故原告要求赔偿的主张也就不能成立，依法应予以驳回。根据2015年12月28日被告与第三人签订的房屋租赁合同第八条第2款的约定，被告有权根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得改变房屋结构。按照此约定被告对一楼东侧门窗的改动也符合该约定，应予以允许。原告认为被告转租中国邮政速递物流构成违约，但原告仅提供了照片中有中国邮政速递物流的照牌为依据认定被告有转租的行为，尚不足以认定被告实际转租，同时在庭审中第三人认可其与中国邮政速递物流签订过房屋租赁协议（报批件），同时从被告对该处的门窗进行拆宽改造来看也不是转租给他人使用的。综上所述，原告认为被告在租赁期间已构成根本性违约的理由不予支持，依法应驳回原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十三条第一款、第二百二十九条的规定，判决：驳回原告天台县峰冠塑业有限公司的诉讼请求。本案受理费减半收取25元，由原告天台县峰冠塑业有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，被上诉人康顺公司与被上诉人水封公司之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，也未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。上诉人峰冠公司通过司法拍卖的形式拍得案涉房产，其应当知晓并接受案涉房产的租赁事实，故两被上诉人之间签订的房屋租赁合同对于上诉人具有约束力。上诉人峰冠公司主张康顺公司在峰冠公司拍卖取得案涉房产后，存在擅自进行拆除改造厕所和转租等行为，构成违约，要求撤销合同。首先，关于厕所拆除改造时间的问题。峰冠公司提交的证据无法证明厕所是在2018年7月中旬拆除，水封公司在一审听证时所作的陈述为“2018年2月初签字后就拆掉”而非上诉人上诉中所称的水封公司明确表示厕所是拍卖后拆除的，一审法院组织各方当事人进行举证质证后对证据进行认证，符合法律规定的条件，现上诉人主张被上诉人的证据系伪造却未能举证证明，故对上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。一审法院根据采信的证据并结合各方当事人的陈述，认定厕所在拍卖之前便已拆除，并无不当。康顺公司经水封公司允许，对厕所进行拆除改造，符合双方之间合同的约定，不存在违约情形，也并不属于民事诉讼法规定的毁损已被查封、扣押财产的行为，因此上诉人的该项上诉主张，不能成立。其次，关于门窗改动问题，案涉房屋租赁合同第八条第2款的约定，康顺公司有权根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得改变房屋结构。康顺公司对于门窗的改动符合双方的合同约定，并不存在违约情形。一审法院在证据认证时已经认定峰冠公司提交的该份房屋租赁合同的真实性，只是未予认定峰冠公司主张的证明对象，并不存在峰冠公司证据认证的瑕疵。再次，峰冠公司提交的证据并不能证明康顺公司存在转租的情形，且水封公司也认可系由其与中国邮政速递物流股份有限公司浙江省天台县分公司签订房屋租赁协议（报批件），故一审认定康顺公司不存在转租行为，并无不当。综上所述，康顺公司并不存在根本性违约的情形，峰冠公司的上诉理由，不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人天台县峰冠塑业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 勇 审 判 员  陈文杰 审 判 员  黎利荣 二〇一八年十二月二十六日 代书记员  赵灵仙