南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初6405号 原告：冯泽鹏，男，1972年1月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：张秀梅，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被告：南充和骏置业有限公司，住所地：南充市顺庆区舞凤街清泉坝村。 法定代表人:张璐，总经理。 委托诉讼代理人：文虹、杜彦，四川兴恒平律师事务所律师。 原告冯泽鹏与被告南充和骏置业有限公司（以下简称和骏置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月20日作出（2018）川1302民初1935号民事判决书，被告南充和骏置业有限公司不服该判决提起上诉，南充市中级人民法院于2018年8月31日作出了（2018）川13民终2360号民事裁定书，撤销了原判决发回本院重审。本院于2018年10月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告冯泽鹏及其委托诉讼代理人张秀梅、被告和骏置业公司的委托诉讼代理人文虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯泽鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按约支付延期交房违约金至合同履行完毕时止，截止2018年3月14日，违约金共计124176元（按1474782元为基数，以每日万分之一计算30日，以每日万分之二计算406天）； 2、判令被告立即交付房屋并向原告出具全部购房发票；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原被告于2016年1月18日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于顺庆区清泉坝COCO香江9幢1单元1层1-5号房屋出售于原告，房屋总价1474782元，原告于2016年1月14日共支付房款744782元，支付维修资金、预告登记费、转移登记费3235.60元，并按约定办理了按揭贷款。合同第11条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付房屋。第15条约定该商品房达到第11条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。合同第13条约定逾期交房在30日内，出卖人应当按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，超过30日，出卖人应当按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。被告至今未向原告出具书面通知交房，也未实际交付该房屋给原告。被告违反合同约定，损害原告合法权益，现原告为维护自己合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告和骏置业公司辩称，原告诉称不是事实,房屋已经按约定交付给原告,被告不应承担逾期交房的违约责任,原告要求出具发票的诉请属于行政管理范围,不是民事案件的审理范围,应当驳回原告的诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月18日，原告冯泽鹏与被告和骏置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告冯泽鹏购买由被告和骏置业公司开发的位于南充市顺庆区清泉坝COCO香江二区xxxxx商业房一套,该商品房为预售商品房,房屋总价款为1474782元，付款方式为贷款方式付款,买受人首期支付购房款的50%即744782元,其余价款73万元向指定银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十一条约定交付条件为：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。合同第十三条约定逾期交房责任为：逾期在30日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，自交付期限届满之次日起至第30日止,出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,自第三十一日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第十五条约定交接手续：（一）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照逾期交房责任处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单,由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、买受人未按出卖人通知的时间办理完毕房屋交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付。2、如买受人未付清应付房款/或违约金/或面积补差款/或物业服务费/或办理产权所需税费/或专项维修资金，视为买受人违约，交付日期顺延，出卖人不承担延期交付责任，买受人应在实际付清款项之日起七日内日自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知，买受人未在上述期限内前往出卖人处办理交接手续的，视为出卖人在买受人付清前述应付款之日已按本合同约定条件交付。第二十七条：双方可以根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同签订后，于2016年2月17日在南充市房地产管理局办理了备案登记。2016年3月10日，原告冯泽鹏按约定在中国建设银行贷款730000元向被告和骏置业公司支付了房款。 原告与被告和骏置业公司在签订《商品房买卖合同》的当天又签订附件九：《商品房买卖合同》补充协议，其中第七条第1款对《商品房买卖合同》第十五条（交接手续）补充约定，出卖人应以挂号信或特快专递或媒体公告通知买受人办理房屋交付手续，买受人未接到通知的，以合同约定的交付期限的最后一天为办理房屋交付手续的时间，以房屋所在地为交付地点。 同时查明，2015年12月16日，被告在南充晚报刊登《交房通知》，明确“蓝光·香江”三期xxx号楼独栋商业房业主在2015年12月19日办理物业交接手续。“COCO香江”xxx楼于2015年12月25日办理建设工程规划验收合格证，于2015年12月29日办理竣工验收备案书，于2016年9月12日办理房屋面积测绘报告。 庭审中，原告提供微信聊天记录、房屋现状照片，拟证明原告多次向与被告工作人员联系交房及厕所整改事宜，在工作人员告知案涉房屋厕所已整改后，原告要求被告书面通知接房，双方未就房屋交付达成一致，原告遂诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方合同约定被告应于2016年12月31日前向原告交付案涉商品房，被告称在双方签订合同时案涉房屋已经修建完成，并于2015年12月16日在南充晚报刊登《交房通知》。但《商品房买卖合同》第三条明确约定案涉房屋为预售商品房，被告在南充晚报刊登的《交房通知》时间早于合同签订时间，其提供的规划验收合格证、竣工验收备案表及房屋面积测绘报告等合同第十一条约定的房屋交付条件，其完成时间均晚于交房通知刊登的时间，故不能仅以被告刊登了《交房通知》就认定被告已完成了交房通知义务。被告认为按照合同第十五条第（二）2款的约定因被告未能一次性付款，应在实际还贷之时自行前往出卖人处办理交接手续，对此本院认为该条款适用的前提条件应为原告未按约定付清房款，本案中不存在原告逾期付款的情形，故对被告的该抗辩意见不予采信。综上，被告未提交相关证据证明其在房屋符合法定及约定的条件后履行了交房通知义务，故被告应承担逾期交房的违约责任，对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。对于违约金的计算期限，通过原告提交的微信聊天记录可以看出，在约定的交房期限届满后，原告要求被告公司工作人员对案涉的房屋厕所进行整改，在原告有出租房屋的意向时要求被告公司工作人员交付房屋钥匙，表明原告已实际查看过房屋情况，其对房屋结构及现状已经有了一定的了解，并向被告反馈了整改要求，被告也积极予以了配合及协助并整改，在被告公司工作人员于2017年5月3日告知原告整改完成后，应当视为被告已履行了通知原告接房的义务，故逾期交房违约金的计算期限应从约定的交房期限届满之次日即2017年1月1日起计算至2017年5月3日止。双方在合同中已明确约定逾期交房违约金的计算方式，故被告应支付的违约金为31855.29元【（1474782元×30天×0.0001）+（1474782元×93天×0.0002）】。对于原告要求被告立即交房的诉讼请求，如前所述，虽然被告已视为履行了接房通知义务，但被告的交房义务还包括交付案涉房屋的主义务及提供相关文件资料的附随义务，在原告已按约定履行了支付购房款的义务后，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院依法予以支持。房屋购房发票是原告支付房款的直接凭证，也是办理产权登记的必要资料，在原告支付房款后应由被告向原告交付发票，故对原告要求被告交付发票的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”之规定，判决如下规定，判决如下： 一、被告南充和骏置业有限公司在本判决生效后十日内向原告冯泽鹏支付逾期交房违约金31855.29元； 二、被告南充和骏置业有限公司在本判决生效后五日内向原告冯泽鹏交付南充市顺庆区清泉坝COCO香江二区xxxxx商业房及购房款发票； 三、驳回原告冯泽鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1392元，由被告南充和骏置业有限公司负担299元，由原告冯泽鹏负担1093元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  李 波 人民陪审员  王丽红 人民陪审员  何正国 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  蒋 娟