河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初9734号 原告(反诉被告)：秦皇岛上城物业服务有限公司。 法定代表人：张艳平，总经理。 委托诉讼代理人：梁庆祥、杨英超，河北法润律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王小梅，女，1974年9月30日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：王寿昌，男，系王小梅丈夫。 原告秦皇岛上城物业服务有限公司与被告王小梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛上城物业服务有限公司委托诉讼代理人梁庆祥、杨英超，被告王小梅委托诉讼代理人王寿昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛上城物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付物业费、滞纳金共计16076.1元；二、依法判决被告承担所有诉讼费用。事实与理由：2015年3月25日，原告与河北上城房地产开发有限公司签订《上城汤廷前期物业管理服务合同》一份，合同约定原告对上城汤廷小区进行前期物业管理。合同约定物业服务期间为2015年4月1日起至2019年3月31日止，物业费收费标准为每月1.98元/平方米，如未能按时交纳物业费则按每天万分之五支付滞纳金。合同签订后，原告开始进入上城汤廷小区进行物业管理，原告进入小区后尽心为业主服务，履行了合同约定义务。被告系上城汤廷小区业主，现被告拖欠物业费10388.5元，滞纳金5687.7元，以上合计16076.1元。根据合同约定被告应当向原告支付物业费以及违约滞纳金，现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王小梅辩称，一、前期物业合同中对物业企业的违约责任进行了回避，只是在第二十条有“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正”，并没有对物业服务企业拒不改正错误明确应承担的责任，并且对解除合同的条件没有阐明，等于是在免除物业服务企业的责任，排除业主的主要权利，应认定为无效合同；二、鉴于物业企业不完整履行物业服务合同第二条、第四条、第五条、第六条、第七条约定的维护、修缮、服务与管理的义务，针对给小区造成的损害，业主要求上城物业公司赔偿损失或采取经过半业主认可的补救措施；三、按《秦皇岛市物业管理条例》第三十三条(八)“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担违约责任，并承担相应的前期物业服务费用”的规定，对没按规定安装大阳能的物业，上城物业公司须返还已收取买受人的前期物业费；四、小区业主在白塔岭街道办事处时任物业事务主管领导的建议下，有超过60%的业主投赞成票解除与上城物业的服务合同，而且，上城物业的确也擅自撤场，并违规操作招入新的物业企业，给小区带来了更大的损害，如：绿地被破坏，其中的种植土被清除。业主要求罢免上城物业公司为小区服务成立，业主只承担其代收代缴的诸如清扫等费用，并要求对公共设施所造成的损害进行赔偿；五、合同第八条“经许可进入小区地下停车场的车辆应停放在甲方指定的车位”，明显有失公平，上城物业公司对车位权属不予明晰，本应双方协商的事，凭什么霸道的要求业主停车要经物业企业单方面的许可，实属霸王条款，同时也应是无效条款，实际中物业企业正在执行这一条款，既浪费了资源又给业主出入带来了严重阻碍，因矛盾激化已致使公安部门多次出警，所以，业主要求阻碍不消除就免除物业费。综上所述，前期物业合同是严重有失公允、公平的合同，只是维护了物业企业一方的利益，被告要求判定为无效合同。 被告王小梅向本院提出反诉请求：一、原告应返还被告已经交纳的物业费34894元及到返还日止的定期存款利息；二、原告应付给被告购置电热水器费用和电费支出费用1315168元；三、原告应给被告安装太阳能；四、原告承担在安装太阳能给被告造成的损失13479.18元；五、原告应承担管理不当造成被告汽车轮胎被扎更新费用520元；六、绿地草坪枯死等公共设施损坏赔偿，恢复原有草坪。事实与理由：根据河北省建设厅发布文号：冀建质[2008]611号文件《关于执行太阳能热水系统与民用建筑一体化技术的通知》第一条规定，新建民用建筑应将太阳能热水系统作为建筑设计的组成部分，与建筑主体工程同步设计、同步施工、同步验收。2014年2月22日，被告与河北上城房地产开发有限公司签订了一份《秦皇岛市商品房买卖合同》(合同编号:2012025000137)，于2014年4月28日交房，在装修时发现河北上城地产开发有限公司未给被告配备太阳能热水器，后多次催要未果，只能装修入住,2015年5月份河北上城房地产开发有限公司为了接受市里相关部门验收，又给各户安装太阳能热水器，河北上城地产开发有限公司仍未给予安装。按《秦皇岛市物业管理条例》第三十三条(八)“建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担违约责任，并承担相应的前物业服务费用的规定，对没按规定安装太阳能的物业，即不具备交付条件的物业，前期物业费应由建设单位支付。 原告秦皇岛上城物业服务有限公司针对被告王小梅的反诉辩称，本案为物业服务合同之诉，被告所提出的反诉请求系其与出售方之间合同纠纷，与本案不具备关联性，被告所称所谓损失是否存在无法证实，且即便存在损失也并非原告方造成，与本案没有关联性，请法院依法驳回被告的反诉请求。 原告秦皇岛上城物业服务有限公司提交证据材料如下： 一、《前期物业服务合同》一份，证明原告对涉案小区以及被告房屋具有合法的物业管理权限，且合同约定物业费以每月1.98元每平米计算，违约金按每天万分之五计算； 二、《秦皇岛市商品房买卖合同》一份，证明被告系涉案房屋的合法产权人； 三、缴费通知单一份，证明原告向被告进行了依法催收，主张原告相应权利； 四、营业执照一份，证明原告具备物业管理服务的资质，有权收取物业费； 五、欠费明细单一份，证明被告欠费的数额、时间以及计算方式； 六、2012年4月11日，河北上城房地产开发有限公司与秦皇岛上城物业服务有限公司签订《物业服务合同》，合同期限自2012年4月11日-2017年4月10日，在2015年3月25日秦皇岛上城物业服务有限公司股东及法定代表人均发生变更，故2015年3月25日重新签订物业服务合同。也因上述情况2012年4月11日签订的合同原件保存于河北上城房地产开发有限公司，该合同能够证实原告在相关时间内对上城汤廷小区服务，并有权向业主收取物业费。 被告经对上述证据质证发表如下意见： 对证据一、二、三、四没有异议；对证据五不认可，是原告单方出具。对证据六被告想知道原告营业执照起证时间，在2012年4月11日签订合同时是否有资质，对合同真实性表示怀疑。 被告王小梅提交证据材料如下： 一、收据一份，证明2014年6月30日-2015年6月29日被告所缴纳的物业费，要求原告返还物业费3489.40元； 二、购买电热水器收据及照片2张，证明要求原告赔付电热水器货款； 三、收据一份，证明因原告在小区设置路障，给被告家车辆轮胎造成损失，要求原告赔付； 四、照片一张，证明被告家没有安装太阳能； 五、照片一张，证明原告私自撤离； 六、照片一张，证明因原告设置路障，造成小区道路不通； 七、原告在小区张贴的通知，证明原告的失职； 八、照片四张，证明小区环境脏、乱、差； 九、照片二张，证明电梯未按规定时间年检； 十、通知一份，证明小区内的对讲系统瘫痪，电梯破坏； 十一、照片二张，证明小区草坪破坏，造成小区黄水泛滥； 十二、照片四张，证明小区乱搭乱建，原告不管理的失职行为； 十三、照片一张，证明原告建天燃气管道，破坏小区绿化，没有进行恢复； 十四、照片一张，证明业主装修房屋，破坏房屋主体，原告没有进行阻止，严重失职； 十五、照片一张，证明物业工作人员偷盗，严重失职； 十六、照片四张，证明私设路障，阻碍消防通道，将路障焊死，给小区业主的生命安全造成严重影响； 十七、图片三张，证明原告私自改用原有的公共场所，将物业楼私自出租幼儿园，将循环水系埋盖，将停车位拦截，不让停车； 十八、照片一张及视频U盘一个，证明原告服务不合格； 十九、图片二张，证明原告利用公共场所经营，未征求业主意见。 二十、装修报价单、电费图，证明没有安装太阳能期间电器及安装太阳能的费用； 二十一、车辆行驶证、车胎被扎照片三页，证明被告更换轮胎520元； 二十二、秦皇岛电视台的报道，证明小区监控瘫痪、消防瘫痪、草坪破坏严重、车库脏乱、门禁瘫痪； 二十三、撤场通知三张，证明原告私自撤场。 原告经对以上证据质证发表如下意见： 对证据一的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据不能得出原告返还物业费；对证据二该份证据并非正式的发票，被告有无购买，无法查实，该购买系被告单方行为，与原告物业费用没有关联性，更不应当承担其自行买卖的行为；对证据三的三性均不予认可，该份证据均显示收据，并无购买人，更无法体现是因为原告的物业设施所损坏；对证据四的图片不能反映该房屋为被告房屋，且拍摄时间为2018年12月4日，并非原告服务期间，与原告不具有关联性；对证据五的通知并未加盖原告公司公章，且被告自称众多业主要求原告撤出小区，那就谈不上是原告私自撤出；对证据六的三性不予认可，该份证据所显示的内容无法证实是涉案小区，所谓设置路障真实性是否存在无法认可，更谈不上造成道路不通；对证据七的三性不予认可，与本案不具有关联性，盗窃事件属于刑事犯罪，属于公安机关应尽职责，而非原告应尽职责，不在物业服务范围之内，无法证实原告的失职；对证据八的三性不予认可；对证据九的三性不予认可，该照片所登记模糊不清，无法辨别检测时间，况且检测时可能原检测标志和新检测标志的存在，拍照无整体记录，无法证实；证据十系第三方公司出具，没有任何机构的检验报告。照片拍摄时间2018年10月17日，原告已撤出被告小区，与本案不具备关联性；对证据十一拍摄时间2018年8月15日，原告已于2018年6月份撤场，与本案不具有关联性；证据十二照片拍摄时间2018年10月21日，质证意见同上；证据十三的三性不予认可，天燃气管道的铺设是政府行为，并非物业公司行为，与原告的物业管理没有关系；证据十四无法看出业主装修涉案小区房屋破坏主体结构，更无法看出其所称的物业公司没有进行制止；证据十五从该调解协议上显示是赔偿手机及医疗费，且赔偿人员并非被告本人，与被告及本案均不具备关联性；对证据十六的三性不予认可，从照片可以看出是一辆红色轿车将门口堵住，造成交通的不便；证据十七与本案不具备关联性，不予认可；证据十八视频可以看出系双方发生争执，并非单方行为，无法证被告的证明目的；证据十九从照片显示增加的是健身器材，即便是存在改变，也是为业主服务，并且拍摄时间为2018年11月7日，原告已撤出该小区；对证据二十的报价单三性均不认可，原告认为该报价表对本案不具有关联性，装修房屋系被告的个人行为，与物业服务无关，且这只是一份报价单，并未实际发生；证据二十一仅能显示被告的轮胎处于无气状态，不是原告的原因造成，从照片上看出轮胎的磨损非常严重，属于老化轮胎，而更换轮胎属于被告的个人行为；对证据二十二合法性、关联性都不认可；对证据二十三关联性不予认可，在该组证据中可以证实秦皇岛市金宝捷物业服务有限公司是通过招投标程序与河北上城房地产开发有限公司签订的物业服务合同，该组证据不能证实是原告擅自撤出，恰恰能证明原告是通过正常手续与河北上城房地产开发有限公司解除合同。 经过对涉案证据材料的真实性、合法性和关联性的综合审核，结合对当事人当庭陈述和诉辩、质证意见的综合审查分析，本院依法认定本案事实如下： 2015年3月25日，河北上城房地产开发有限公司与秦皇岛上城物业服务有限公司签订《上城汤廷前期物业管理服务合同》一份，约定由原告向被告所居住的上城汤廷小区提供物业管理服务，物业服务收费标准为每月1.98元/平方米。被告王小梅系上城汤廷小区9-2-401号业主，房屋面积146.86平方米。被告未交纳2015年6月30日至2018年6月6日35个月零六天的物业服务费，该费用为146.86×1.98×35+1.98×146.86÷30×6=10235.56元。经原告多次催要，被告至今未按合同的约定向原告交纳。 本院认为，河北上城房地产开发有限公司、秦皇岛上城物业服务有限公司签订的《上城汤廷前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告按合同约定履行了为被告居住的小区进行物业管理服务，被告接受了原告提供的物业服务，应该依合同约定的价格缴纳物业费。但根据被告的举证及抗辩，原告的服务在一定时期内存在瑕疵，应承担相应责任，被告向原告交纳物业费应按80%为宜，为10235.56元×80%=8188.49元。原告主张的滞纳金无法律依据，本院不予支持。2012年4月11日，河北上城房地产开发有限公司与秦皇岛上城物业服务有限公司签订的《上城汤廷前期物业管理服务合同》系复印件，且合同约定的物业服务费用为每月2.9元/平方米，故一年度的物业费应为2.9×146.86×12=5110.73元，2014年4月28日，秦皇岛上城物业服务有限公司给王小梅出具物业费（2014年6月30-2015年6月29日）收据为3489.4元，与合同约定的价格不符，本院对合同的真实性无法认定，故原告收取的该物业费无事实法律依据，被告主张原告返还已交纳的物业费符合法律规定，本院予以支持。被告的其他诉讼请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告王小梅给付原告秦皇岛上城物业服务有限公司2015年6月30日至2018年6月6日期间的物业服务费8188.49元，于本判决生效后七日内履行； 二、原告秦皇岛上城物业服务有限公司于本判决生效后十日内返还被告王小梅物业费3489.4元； 三、驳回原告其他诉讼请求； 四、驳回被告其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。 本诉案件受理费101元，其中51元由被告负担，于本判决生效后七日内交纳，其余50元由原告负担，已交纳；反诉案件收费283元，其中32元由原告负担，于本判决生效后七日内交纳，其余251元由被告负担，已交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董晓勇 人民陪审员  王晓楠 人民陪审员  张 文 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  龚 悦