济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2352号原告：济南鲁惠科技企业孵化器有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐井彬，总经理。委托诉讼代理人：张杰，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：山东华兴机械股份有限公司，住所地滨州市博兴县。法定代表人：周立，总经理。委托诉讼代理人：张冬，山东誉实律师事务所律师。被告：山东隆昇能源投资有限公司，住所地滨州市博兴县。法定代表人：张静，总经理。委托诉讼代理人：韩春贤，男，该公司员工。原告济南鲁惠科技企业孵化器有限公司（以下简称“鲁惠科技公司”）与被告山东华兴机械股份有限公司（以下简称“华兴机械公司”）、山东隆昇能源投资有限公司（以下简称“隆昇投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁惠科技公司的委托诉讼代理人张杰，被告华兴机械公司的委托诉讼代理人张冬，隆昇投资公司的委托诉讼代理人韩春贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁惠科技公司向本院提出诉讼请求1、判决2018年8月17日解除原、被告双方签订的租赁合同；2、判令被告退还原告保证金8万元；3、判令被告退还多收取的租金13862.5元；4、判决被告赔偿原告房屋装修款82180元；5、本案诉讼费、公告费用由被告承担。诉讼过程中，鲁惠科技公司申请撤回对隆昇投资公司的起诉，经本院审查不予准许。事实和理由：隆昇投资公司经华兴机械公司授权，于2017年7月7日与鲁惠科技公司签订了房屋租赁合同，该房屋坐落于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼1-801号，租赁合同期限自2017年7月7日至2020年7月20日，合同签订后鲁惠科技公司对该房屋进行了装修。2018年4月24日山东省济南市历下区人民法院向原告出具（2017）0102执1793号通知书，该租赁房屋于2016年3月28日被法院査封[案号：（2016）鲁0102民初字第1799－1801号]，并裁定拍卖坐落于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼1-801号房产。2018年5月30日济南市历下区人民法院再次向原告下发（2017）0102执1793号査封公告、告知书，载明该房屋查封期限至2019年3月27日，要求租赁房屋权利人及利害关系人（使用人）应于本《告知书》发布15日内自行清空室内财产，逾期应承担相应的法律责任。涉案房屋于2018年8月17日已被案外人烟建集团有限公司通过拍卖取得，被告已不具有房屋任何权利，现房屋已无法继续使用。该房屋租赁时被告没有对房屋权利瑕疵进行告知，因被告的原因导致房屋租赁合同解除给原告造成的全部损失，被告应当承担全部责任。原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。华兴机械公司辩称，其与原告之间不存在有关涉案房屋的租赁合同关系，原告起诉其属于主体不适格。其授权隆昇投资公司出租房屋，隆昇投资公司与原告之间产生的权利义务争议与其没有关系。房屋出租过程中，房屋承租方亦有义务对房屋是否可以承租承担相应的查询义务，原告也应承担相应的责任。隆昇投资公司书面辩称，原告诉称的解除双方的租赁合同没有合同依据和法律依据。2017年7月7日，双方签订了舜泰广场8号楼801室1764.23平方米及附属8个地下车位的租赁合同，附带全部办公设施及家具。同日双方办理了租赁财产的交接。双方租赁合同约定了合同解除及终止的条款，但原告起诉解除合同显然不符合双方的约定。合同法规定了法定解除合同的理由，租赁房屋存在查封属实，但该查封时间是2016年3月28日，在2011年8月10日，房屋就出租给了山东高新投创业投资有限公司（以下简称“高新投创公司”），租赁期限20年，依据有关法律规定，该20年的租赁使用权受法律保护，在此期限内，房屋产权的变更，不影响租赁权的实施。涉案房屋在依法被拍卖时，也认定了存在租赁的事实，拍卖公告中“标的房产有租赁”以及“法院不负责腾房义务”，是对涉案房屋租赁权的司法保护。原告尚欠应付租金415880元，隆昇投资公司已经另案起诉。原告起诉的装修款82180元没有事实依据和合同依据。原告未经隆昇投资公司同意，擅自拆除原接待室隔断，并将承重墙破除，拆开安装内门，违反了租赁合同的规定。根据合同的约定，原告装修改造部分，无权请求隆昇投资公司赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证，证据如下：授权委托书一份、租赁合同一份、房产信息一份、历下区人民法院的通知书一份、告知书一份、查封公告一份、网拍时间告知书一份、执行裁定书一份。对当事人有异议的证据本院认定如下：华兴机械公司对鲁惠科技公司提交的房屋出租分割证明、收条的真实性有异议，认为其不是合同相对方，亦未收到保证金。经本院审查，该房屋出租分割证明、收条系隆昇投资公司出具的，该证明上加盖有该公司的合同专用章且庭审中隆昇投资公司认可该证据，故本院对该证据予以采信。华兴机械公司、隆昇投资公司对鲁惠科技公司提交的限期搬离腾空房屋告知书、相片的真实性有异议，认为人民法院认可房产存在租赁的情况下拍卖。经本院审查，该告知书系烟建集团有限公司出具，且该告知书上加盖有烟建集团有限公司的公章，华兴机械公司、隆昇投资公司虽不予认可，但未提交足以反驳的证据，相片亦为涉案房产照片，故本院对该证据予以采信。华兴机械公司、隆昇投资公司对鲁惠科技公司提交的装修支付凭证、相片的真实性有异议，对该证据不予认可。经本院审查，鲁惠科技公司应提交涉案房屋装修的装修合同及相应的发票，鲁惠科技公司提交的证据不足以证实支付的款项系装修涉案房屋，故本院对该证据不予采信。华兴机械公司对鲁惠科技公司提交的招商银行转账汇款业务回单的真实性有异议，对该证据不予认可。经本院审查，该证据系鲁惠科技公司向隆昇投资公司打款明细，且庭审中隆昇投资公司对该证据予以认可。故本院对该证据予以采信。鲁惠科技公司对隆昇投资公司提交的交接表的真实性及证明目的均有异议，认为该证据没有鲁惠科技公司的确认。经本院审查，该证据上加盖有鲁惠科技公司的公章，鲁惠科技公司虽不予认可，但未提交足以反驳的证据，故本院对该证据予以采信。鲁惠科技公司对隆昇投资公司提交的高新投创公司出具《同意转租分租证明》有异议，认为涉案房屋租赁关系系其与华兴机械公司之间的租赁关系，该证据与本案无关。经本院审查，该证据系高新投创公司出具的，且该证据上加盖有高新投创公司的公章，鲁惠科技公司虽不予认可，但未提交足以反驳的证据，故本院对该证据予以采信。鲁惠科技公司对隆昇投资公司提交的2017年4月5日房屋租赁协议、2011年8月10日房屋租赁协议的真实性有异议，认为隆昇投资公司系华兴机械公司授权出租，该证据系高新投创公司与被告签订的协议，对该证据不予认可。经本院审查，该证据上加盖有相关单位的公章系真实有效证据，鲁惠科技公司虽不予认可，但未提交足以反驳的证据，故本院对该证据予以采信。根据鲁惠科技公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月10日，高新投创公司与华兴机械公司签订《房屋租赁协议》，该协议约定，高新投创公司租赁华兴机械公司位于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼801号房间（即8层B区），房屋面积2062平方米，租赁期限二十年，自2011年10月1日至2031年9月30日，经华兴机械公司同意高新投创公司可将该房屋转租，转租后的承租方应遵守本协议中对承租方义务的约定。2016年3月28日，济南市历下区人民法院以（2016）鲁0102号民初字第1799-1801号民事裁定书查封了被执行人华兴机械公司名下的涉案房产。2017年4月5日，高新投创公司与隆昇投资公司签订《租赁协议》，约定隆昇投资公司租赁高新投创公司位于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼801号房间（即8层B区）的房屋，出租面积为1764.23平方米，含车位九个，租赁期限为10年，自2017年5月1日至2027年4月30日。2017年4月10日高新投创公司向隆昇投资公司出具《同意转租分租证明》，该证明载明“你公司租用的我公司位于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼801号，同意你公司在自己留用之外，对富余房间予以转租或分租”。2017年4月10日华兴机械公司向隆昇投资公司出具《授权委托书》，该委托书载明“华兴机械公司授权隆昇投资公司全权办理高新区舜泰广场八号楼东单元801室房屋对外出租及相关管理事宜。授权日期2017年4月10日-2022年4月10日，华兴机械公司加盖公章，济南高新技术产业开发区管委会市场监管局加盖企业档案查询专用章”。2017年7月7日，鲁惠科技公司与隆昇投资公司签订《租赁合同》，该租赁合同载明“鲁惠科技公司租赁隆昇投资公司位于济南市高新区舜泰广场8号楼8层801房屋使用权，建筑面积1980.38平米。隆昇投资公司同意将该承租单元中1764.23平米出租给鲁惠科技公司（含现有办公设施及家具，附带地下车库二层停车位8个，电梯口北侧D088，D089，D095，D098，D099，电梯口东侧D112，D113，D114）。租赁期限为3年，即自2017年7月7日起至2020年7月20日止。免租装修期为15天，即自7月7日至7月21日，免租装修期间免收房屋租金，但鲁惠科技公司需按时向该房屋物业管理公司缴纳这期间的物业管理费、电费、水费等费用。该房屋首年租金按建筑面积为1.55元/平方米（不含税金），共计998110元，第3个租赁年度，每平米租金递增0.1元。租金支付方式，鲁惠科技公司采取按每个半年为一期支付的方式向隆昇投资公司预交付下一半年的租金。合同签订后，鲁惠科技公司应在3个工作日（法定节假日顺延）内，预付第一租赁年度首期三个月的租金，并支付相当于一个月租金作为保证金，双方办理交接手续，第二季度开始前10日支付第二季度租金，随后租金按照半年一次性提前支付。之后鲁惠科技公司应当在每半年租期届满前30个工作日（法定节假日顺延）前向隆昇投资公司支付下一半年租金。双方签订租赁合同后，鲁惠科技公司应于2017年7月7日前支付相当于一个月的租金作为履约保证金8万元，隆昇投资公司收到保证金后向鲁惠科技公司出具收据。履约保证金的退还，租赁期满，经隆昇投资公司验收，若鲁惠科技公司承租的房屋无损坏（双方特殊约定或自然磨损除外），且无其他欠款，在鲁惠科技公司办理退房手续时退还（不计利息），若因鲁惠科技公司违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。”2017年7月7日，隆昇投资公司向鲁惠科技公司出具《房屋出租分割证明》，该证明载明“济南市高新区舜泰广场8号楼801室的房屋产权人是华兴机械公司，现委托隆昇投资公司出租办理。现本公司同意鲁惠科技公司将上述房产分割并对外出租，特此证明。隆昇投资公司加盖公章”。2017年7月7日，隆昇投资公司向鲁惠科技公司出具《收条》，收条载明“今收到鲁惠科技公司租房保证金8万元。隆昇投资公司加盖合同专用章”。后鲁惠科技公司支付隆昇投资公司2018年8月20日之前的房租83176.8元。2018年7月9日济南市历下区人民法院发布《拍卖公告》及《拍卖须知》，该公告及须知上均载明“......租赁情况，标的房产有租赁。.......法院不承担腾房义务，由买受人自行负责腾房。”2018年5月30日，济南市历下区人民法院出具（2017）鲁0102执1793号告知书，该告知书载明“济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼1-801号房产权利人及利害关系人，本院将依法对2016年3月28日査封的，执行人华兴机械公司名下位于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼1-801号房产进行评估、拍卖，房屋权利人及利害关系人（使用人）应于本《告知书》发布之日起15日内，自行清空室内财产，逾期应承担相应的法律责任。利害关系人（使用人）如系查封前合法占有、使用，应于2018年6月4日上午九时到济南市历下区人民法院执行局说明情况，并提交相关证据。本院将依照相关规定进行处置”。2018年8月17日济南市历下区人民法院出具（2018）鲁0102执恢263号执行裁定书，裁定书载明“将被执行人华兴机械公司名下所有的济南高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼1-801室房产（证号：高050086）变更到烟建集团有限公司（社会统一信用代码：91370600706311441W）名下。买受人烟建集团有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续”。2018年9月7日，烟建集团有限公司出具《限期搬离腾空房屋告知书》，该告知书载明“我公司将于2018年9月11日正式将房屋收回。请相关人员最晚于2018年9月10日，自行向有关部门结清水、电、气、光纤、电话费等相关费用后腾空房屋并交还我司”。本院认为，基于合同相对性，鲁惠科技公司系与隆昇投资公司签订的《租赁合同》，相应的款项亦系支付至隆昇投资公司，华兴机械公司并非涉案《租赁合同》的主体。华兴机械公司虽出具了《授权委托书》，但《租赁合同》中并未约定华兴机械公司为涉案《租赁合同》的主体。且隆昇投资公司主张其对外出租系基于租赁权，隆昇投资公司提交的证据足以证实其该主张。故对鲁惠科技公司主张华兴机械公司承担相应责任的主张，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鲁惠科技公司与隆昇投资公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的。涉案房屋于2016年3月28日被济南市历下区人民法院查封，涉案《租赁合同》签订时间为2017年7月7日，涉案房屋的查封在前，租赁行为在后。2018年涉案房屋被依法拍卖，并由案外人烟建集团有限公司取得涉案房屋所有权。鲁惠科技公司主张解除《租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。对于合同解除的时间，因隆昇投资公司出租房屋系基于租赁权而对外转租，鲁惠科技公司支付房租至2018年8月20日，鲁惠科技公司提交的烟建集团有限公司出具的《限期搬离腾空房屋告知书》可以证明烟建集团有限公司于2018年9月11日要求占有房屋。故本院确认涉案《租赁协议》解除的时间为2018年8月20日。涉案租赁合同的解除非鲁惠科技公司违约造成，鲁惠科技公司主张隆昇投资公司退还保证金8万元，符合法律规定，本院予以支持。鲁惠科技公司支付房租至2018年8月20日，而烟建集团有限公司于2018年9月11日要求占有房屋，鲁惠科技公司提交的证据不足以证实于2018年8月15日其不再继续承租涉案房屋，故本院对鲁惠科技公司主张退还多收取的租金13862.5元的主张不予支持。鲁惠科技公司未提交证据证实其装修房屋支出82180元，其应承担举证不能的不利后果，故本院对鲁惠科技公司的该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十四条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：本院确认2018年8月20日原告济南鲁惠科技企业孵化器有限公司与被告山东隆昇能源投资有限公司签订的《租赁合同》解除；被告山东隆昇能源投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告济南鲁惠科技企业孵化器有限公司保证金8万元；驳回原告济南鲁惠科技企业孵化器有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3821元，减半收取计1910.5元，申请费1331元，共计3241.5元，由原告济南鲁惠科技企业孵化器有限公司负担1473元，由被告山东隆昇能源投资有限公司负担1768.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  魏群二〇一八年十二月二十日书记员  于玲