河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0184民初2196号 原告：河北鑫硕房地产开发有限公司。住所地：新乐市东名北庄32号。 法定代表人：李岩，经理。 委托代理人：杜卫杰，河北光显律师事务所律师。 被告：常文辰，男，1953年5月11日生，汉族，住河北省新乐市。 委托代理人：徐改山，石家庄市新乐星光法律服务所法律工作者。 原告河北鑫硕房地产开发有限公司与被告常文辰确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北鑫硕房地产开发有限公司的委托代理人杜卫杰、被告常文辰及其委托代理人徐改山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告河北鑫硕房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除2009年5月19日开发商与被告达成的承诺协议第四条内容；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告原居住在新乐市，被告家房屋东侧有公共道路一条，因该小区涉及拆迁改造。2009年5月19日新乐市建筑有限公司与被告常文辰达成《新乐市平房改造协议书》，同日双方又签订了一份承诺协议书，该承诺协议书第四条明确约定，“原住房东侧空地88.2平方米，置换给住户，但是住户必须提供购买手续”。签订该协议后，该小区由原告接手开发施工，原告催被告提供购买手续，但是被告不能提供购买手续，另外该空地是公共道路，空地东侧的住户需从该道路上通行，东侧住户不同意置换。原告要求被告与空地东侧住户协商或三方共同协商此事，但是被告拒绝与空地东侧住户协商置换事宜，导致原告对该地不能使用，不能实现合同目的。故原告依据《合同法》的相关规定，依法诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。 被告常文辰辩称，一、原告与新乐市建筑有限公司是两个牌子一套人马。二、涉案的88.2平方米土地使用权归被告常文辰享有，此有新乐市百货公司与常文辰1994年6月25日的协议书予以证实。三、原告是在核实好88.2平米土地归被告常文辰使用的基础上，才在2009年5月19日与被告常文辰签订承诺协议，是原、被告双方真实意思的表示。四、原告明知88.2平米土地所有权归新乐市百货公司享有，不能私下买卖的情况下，却在承诺协议上书名“原住户房左侧空地88.2平米置换给住户，但是住户必须提供购买手续”，该句话显然是霸王条款。五、承诺协议第四条书名原住户是指被告常文辰，东侧88.2平米不是公用通道，因为常文辰是北边左后一排，所有住户都是由北向南走向，该地块使用权归被告常文辰使用，与任何人无关，东侧户同意与否，与本案没有关联性。六、原告早已整体规划并使用诉争土地至今，原告理应将88.2平米置换给被告常文辰。综上，原告的主张不符合合同法规定的解除的形式要件，应确认承诺协议合法有效。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年康海生等人用新乐市建筑有限公司的名义对新乐市平房改造项目进行前期拆迁工作，后康海生等人将此项目转让给了李荣显，李荣显以河北鑫硕房地产开发有限公司的名义竞拍取得包括被告平房在内的宗地编号为2××0-11地块进行房地产开发。 2009年5月19日康海生等人以新乐市建筑有限公司名义与被告常文辰签订《新乐市平房改造协议书》及协议书内容解释与补充，协议约定由康海生等人负责将被告现有房屋、院落及门前道路进行改造，改造后使用权归新建楼房业主，置换标准为一平米对换一平米，置换面积236.52平方米，交工时间为十个月，以拆迁完日期计算。同日，双方又签订承诺协议，约定:“一、开发商在建成商品楼后，根据本住户拆迁面积承诺给该住户车库壹个、地下室、室内贴砖、粉刷，二楼两套（对门），一套五楼西单元东门。三、此承诺与所签大协议与补充协议具有法律效力，双方应互相遵守此协议，如违约赔偿对方损失2万元整。原住户并按拆迁时间完成，否则每拖延一天罚款100元。四、原住房东侧空地88.2平方米置换给住户，但住户必须提供购买手续。”。上述协议除本案诉争的88.2平方米道路没有置换以外，其他已经置换完毕。 庭审中被告提供1994年6月25日新乐市百货公司与被告签订的协议书，以证明其拥有诉争土地的使用权。协议约定因新乐市百货公司长期欠顾兴修理厂修理费无力偿还，由被告代为偿还，新乐市百货公司将家属院第六排东侧道归被告长期使用，该地块西至被告东外墙，东至马建国西外墙，南为被告南墙齐，北至百货公司围墙齐。原告对被告提供的协议不予认可，并认为：1.该协议签订在1994年6月25日，该协议信件纸下侧有C10419407，这个日期代表印刷时间，不确定是否是在7月份印刷的，应由法庭核实。如是在7月份印刷的，就不能在6月25日出现该协议，原告对协议真实性有异议。2.被告在答辩时，其自认本案诉争的88.2平米土地归新乐市百货公司所有，土地不允许买卖，被告提交的协议书不是购买土地的手续，该协议书不能证实被告对争议的88.2平米土地享有使用权。3.诉争的88.2平米土地是原百货公司住户通行的道路，属于原住户共有，该88.2平米土地原告在开发时，没有占用该地，该地至今还保存原样。4.该空地东侧住户也对该土地主张过所有权、使用权，该土地现存在争议，并且不能排除。现道路东侧住户至今还通过空地出行，原告不可能对该地进行开发和使用，因此对被告提交的协议书真实性、关联性、合法性均有异议。并指出被告一直未将协议书原件提供给原告。 另外，原告提交争议土地的现场照片，证实本案诉争土地现由道路东侧住户使用，并且东侧住户从本案诉争土地上通行。原告在开发该小区时，没有占用本案诉争的88.2平方米的土地。被告否认原告主张，未提供证据予以佐证。庭审后案外人秦晓忠向本院反映诉争土地系公共道路，其于1994年开始在诉争道路东侧居住，并一直使用该条道路至今。 上述事实有交通事新乐市平房改造协议书、承诺协议书、现场照片、询问笔录及本案庭审笔录等在案为据。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。康海生等人以新乐市建筑有限公司开发部名义与被告常文辰签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，属于合法有效合同。后康海生等人将该项目转让给李荣显，李荣显以原告的名义摘牌，并开发此项目，符合法律规定，原告承接了新乐市建筑有限公司开发部与住户签订的协议的权利与义务，因此原告是适格主体。2009年5月19日开发商与被告签订的协议书及承诺协议书时，被告除了将属于被告家的院落签订置换协议外，还将被告东侧的道路签订了置换协议。除了本案诉争的88.2平方米的土地未置换给原告外，其他已经置换完毕。 原、被告双方签订的《承诺协议》第四条约定，原住房东侧空地88.2平方米置换给住户，但住户必须提供购买手续。协议签订后，被告未向原告提供相应的购买手续。庭审中被告提交了与百货公司签订的协议书，以证明其拥有诉争土地的合法使用权。从协议中“家属院第六排东侧道归常文辰长期使用”的内容来看，本案诉争的88.2平方米的土地系公共道路。结合原告提供本案诉争土地现状照片及案外人秦晓忠向本院反映的情况，自1994年起诉争土地东侧住户从西往南走，一直在使用该诉争土地。 本案中，被告提供的证据虽然显示被告享有诉争土地的使用权，但是该证据不足以证实其对本案诉争土地享有排他的权利，因诉争土地属于公共道路，原告不能实际占用开发该土地，导致双方签订的《承诺协议》第四条无法履行，不能实现合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，依法应当解除2009年5月19日新乐市建筑有限公司开发部与被告达成的承诺协议第四条的内容。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条之规定，判决如下： 依法解除新乐市建筑有限公司开发部与被告常文辰于2009年5月19日签订的《承诺协议》第四条。 案件受理费80元，由被告常文辰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院，将上诉费80元直接汇入河北省石家庄市中级人民法院账户（开户行：河北银行股份有限公司华兴支行，户名：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47），并将银行回单附在上诉材料中，逾期不交亦不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  安文翠 人民陪审员  王凤娟 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  王 婷 依法成立的合同，受法律保护。康海生等人以新乐市建筑有限公司开发部名义与被告常文辰签订的合同，是双方当事人的真实意思表示，属于合法有效合同。后康海生等人将该项目转让给李荣显，李荣显以原告的名义摘牌，并开发此项目，符合法律规定，原告承接了新乐市建筑有限公司开发部与住户签订的协议的权利与义务，因此原告是适格主体。 原、被告双方签订的《承诺协议》第四条约定，原住房东侧空地88.2平方米置换给住户，但住户必须提供购买手续。庭审中被告提交了与百货公司签订的协议书，以证明其拥有诉争土地的合法使用权。现被告已经提供了相应的协议书，原告应履行将88.2平方米置换给被告的义务。现原告要求解除该合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，依法应予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条之规定，判决如下： 依法驳回原告河北鑫硕房地产开发有限公司对被告常文辰的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告河北鑫硕房地产开发有限公司负担。