安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1302民初5633号 原告：安徽省宿州市翔豪房地产开发有限公司。住所地安徽省宿州市经济开发区拂晓大道以西宿蒙路东侧。 法定代表人：吴荣光，该公司经理。 委托诉讼代理人：宋辉，安徽三联律师事务所律师。 被告：刘学习，男，1972年5月8日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 被告：王西凤，女，1971年5月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县。 原告安徽省宿州市翔豪房地产开发有限公司（以下至判主文前简称翔豪公司）诉被告刘学习、王西凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翔豪公司的委托诉讼代理人宋辉到庭参加诉讼，被告刘学习、王西凤经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告翔豪向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与两被告之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201420391），收回两被告所购买原告的房屋（价值493000元）；2、判令两被告协助原告办理案涉《商品房买卖合同》的登记备案注销手续；3、判令两被告协助原告办理案涉商品房的预告登记注销手续；4、判令两被告协助原告办理案涉房屋的预抵押登记注销手续；5、判令两被告支付违约金、赔偿损失、律师费、诉讼费等各项总计46786.63元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月16日，原告与两被告签订《商品房买卖合同》，并办理了备案登记手续。约定：被告刘学习、王西凤购买原告开发的位于宿州市房屋，建筑面积110.62平方米，单价每平方米4456.7元，总价493000元。两被告首付99000元，余款394000元以办理银行按揭贷款的方式支付给原告。原告为被告购房按揭贷款提供阶段性担保，并约定了出卖人、买受人所应承担的责任。两被告支付首付款后，办理了银行按揭贷款，原告依约为其办理了备案登记手续、预告登记手续、预抵押登记手续等。银行贷款发放后，两被告连续数月未按贷款合同约定偿还贷款，该行按照担保合同约定截止2018年5月31日扣划了原告保证金17091.63元。依据双方之间的案涉合同，原告有权要求解除合同并收回被告所购房产，要求两被告协助办理相关手续的注销事宜。 被告刘学习、王西凤未作答辩。 为证明其所主张的事实，原告向提交了证据，本院认定如下： 1、安徽省宿州市翔豪房地产开发有限公司的社会信用代码、法定代表人身份证明，证明原告的身份，同时证明原告系涉案商品房买卖合同的一方当事人具有适格的诉讼主体资格；该证据系由国家机关所颁发，本院经审查予以认定。 2、编号为201420391号的《商品房买卖合同》及补充协议，证明涉案商品房的房号位置、面积、单价是每平方米4456.7元、总价款金额是493000元、首付款是99000元、贷款总额为394000元，同时证明原被告双方的权利义务和违约所应承担的责任以及原告在被告连续或者累计三个月未偿还银行贷款本息的情况下享有的合同解除权，补充协议中的第一条第2项中的第7小项则证明被告逾期偿还银行贷款应承担的违约责任；该合同由原、被告双方签订且经相关国家机关备案，本院经审查予以认定。 3、合同登记号为201420391号的宿州市商品房购销合同登记备案表，证明原告已经履行了备案登记的义务；该证据由相关国家机关备案，本院经审查予以认定。 4、因被告没有偿还案涉房屋贷款，案涉商品房的贷款银行扣划原告存款单据9张，证明被告已连续9个月没有偿还案涉商品房贷款本息，原告被贷款银行扣划存款21386.69元，同时证明被告已严重违约，原告有权利依据合同的约定要求解除商品房买卖合同，并要求被告承担赔偿包括律师费在内的全部损失；上述证据由扣款银行出具，经核实总金额为17091.63元，对超出此数部分本院不予以认定。 5、诉讼费发票、委托代理合同、律师费发票，证明原告所支付的诉讼费、律师费用数额，损失应由被告承担；该律师发票显示金额为21000元，系由安徽三联律师事务所开具的增值税普通发票，本院经审查予以认定。 本院认为，当事人可以依法处分其民事权利及诉讼权利，被告刘学习、王西凤经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为其放弃当庭答辩、举证质证、法庭辩论及最后陈述的权利，被告刘学习、王西凤放弃上述诉讼权利既不违反法律规定亦不损害他人利益，本院予以认定。 依法成立的合同对合同当事人均具有约束力，合同当事人应全面履行合同所确定的义务。案涉商品房买卖合同补充协议约定“出卖人同意为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保周期及范围以出卖人与贷款银行签订的担保合同为准。在担保期间，买受人连续三个月或累计三个月未偿付贷款本息的，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同并收回买受人所购本合同项下房产，银行从出卖人担保金里扣除的贷款本息及一切费用从买受人首付款中扣除，并按合同第七条追究买受人违约责任。”被告刘学习、王西凤已连续七个月未按照其与银行的约定依约偿还贷款本息，贷款银行从原告保证金扣除了其应付贷款本息17091.63元，足以证明被告刘学习、王西凤已构成违约，因而原、被告双方所约定的解除案涉商品房买卖合同的条件成就，故原告翔豪公司关于判令解除其与被告之间签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持；虽然案涉房屋尚未交付被告不存在实物收回的问题，但双方已办理了相关备案登记手续，故原告关于收回两被告所购房屋的诉讼请求具有事实依据，本院予以支持。案涉商品房买卖合同补充协议（附件四）约定“买受人应及时偿还银行或住房公积金中心按揭欠款，如买受人未及时还款造成出卖人承担担保责任或出卖人存款被按揭银行扣划，买受人除应偿还出卖人为买受人代偿的银行本金、利息、违约金及相关费用后，还应向出卖人支付代偿总额15%的违约金，并承担出卖人为追偿代偿款而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。”因被告刘学习、王西凤违约，银行扣划了原告银行存款17091.63元，按15%计算违约金应为2563.74元，原告为此诉讼即将支付律师费21000元，因而上述三项费用合计40655.37元应由被告承担，原告主张46786.63元对超出部分本院不予支持。根据公平合理的民事纠纷处理原则，在案涉商品房买卖合同解除后并由被告承担原告上述费用后，原告应将收取的被告首付款余额退还被告（具体以双方结算为准），并承担合同解除以后的银行贷款偿还责任。 当事人对其主张的事实或反驳对方所主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或所提交的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。虽然案涉商品房已办理了商品房预售备案登记手续，但原告所提交的证据尚不足以证明已办理了预告登记手续和预抵押登记手续，及注销上述登记手续是否需要被告刘学习、王西凤协助办理，应承担举证不能的不利后果，故原告主张的第二项、第三项、第四项诉讼请求因没有事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百二十五条第二款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告安徽省宿州市翔豪房地产开发有限公司与被告刘学习、王西凤之间签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201420391），并由原告安徽省宿州市翔豪房地产开发有限公司收回案涉房屋； 二、被告刘学习、王西凤应于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省宿州市翔豪房地产开发有限公司代偿的银行贷款、违约金、律师费合计40655.37元； 三、驳回原告原告安徽省宿州市翔豪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9197元，由被告刘学习、王西凤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状或直接向安徽省宿州市中级人民法院递交上诉状（同时预缴上诉费9197元，上诉费账号12×××75-608，开户行中国农业银行宿州城中支行，收款人宿州市财政局。通过银行转账的，请务必在汇款用途栏注明编码05301-053101，并在汇款后3个工作日内将银行回执交付我院，否则按自动撤回上诉处理），并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  史经一 人民陪审员  马兆飞 人民陪审员  韩效胜 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  臧栩萌