安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0111民初13280号原告：孙小晗，男，1990年8月7日生，汉族，住合肥市庐阳区。委托代理人：龚前，安徽皖建律师事务所律师。被告：安徽奥福酒文化投资有限公司，住所地合肥市包河区金寨路国元名都花园#楼，统一社会信用代码913401000665061515。法定代表人：许发平，该执行董事。委托代理人：董成林，安徽江玮律师事务所律师。委托代理人：盛文龙，安徽江玮律师事务所实习律师。原告孙小晗诉被告安徽奥福酒文化投资有限公司（以下简称奥福公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年11月21日立案后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙小晗的委托代理人龚前，被告奥福公司委托代理人董成林、盛文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙小晗向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原告与被告于2016年1月25日签订的合同编号分别为20160009800893AF20160521、20160009800893AF20160523的两份《商品房买卖合同》；2、请求法院判令被告立即向原告返还已付购房款570894元，并赔偿房款被占有期间利息暂计45672元（以570894元为基数，按年利率6%自2017年7月1日暂算至2018年11月1日，后同上算至房款实际还清日止、违约金28545元、经济损失4万元；3、本案诉讼、保全、担保等费用由被告负担。事实与理由：被告系合肥奥福时代广场商铺所有权人且已获得商品房的预售资格证，2015年11月29日原告根据被告要求与其实际控制的安徽金铺网络传媒有限公司（下简称称金铺公司）达成优惠购买协议，金铺公司按被告要求与原告签订以购买奥福时代广场商铺为主要内容的优惠协议书，金铺公司已得到被告授权，声明只要原告支付4万元可以获取被告认可的金铺卡、优惠确认函享受购房价款优惠资格，分别系全款8.8折、按揭9折优惠。原告按照被告要求于2015年11月29日付款4万元。2016年1月25日原告按照被告要求持金铺卡、优惠确认函与被告签订两份《商品房买卖合同》。主要约定1、原告向被告购买两套建筑面积分别为23.14㎡的商品房（两套套内建筑、公摊面积均分别为10.29㎡、12.85㎡),房款系2016年1月25日一次性支付；2、被告须于2017年6月30日前将约定的商品房交付原告使用；3、因被告致原告不能在规定期限内取得房地权属证书，被告须退还房款并按已付房款的5%赔偿损失。两份合同签订前原告即已按照被告要求一次性付清购房款，被告收取出具《收据》，但被告未在约定的期限内交付房屋、也未使得原告取得房地权属证书，原告催促，被告不予理会。2018年6月9日原告基于被告根本违约行为向被告工作人员交付书面《解除商品房买卖合同通知书》，被告工作人员以未授权签收和不会退房两个理由，要求被告书面邮寄至其公司，原告依其要求已邮寄送迗，签收时间为2018年6月11日，但被告至今仍未依法退还房款和赔偿违约损失，迫于无奈依法诉讼。原告认为《商品房买卖合同》已合法生效，被告拒绝按约履行且经催告仍不纠正，其行为性质已达根本违约，依法应解除合同，由被告承担违约责任。被告奥福公司辩称：原告与奥福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且己登记备案，双方均应依法遵守。原告解除《商品房买卖合同》的诉请既无事实基础也无法律依据。根据业已生效的合肥包河区人民法院(2017)0111民初9602、9604等判决，认定商品房买卖合同合法有效，项目延期交付系不可抗力因素所致，奥福公司可据实延期交付。2016年1月31日，原告与安徽东大门商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，根据合同第十条约定，原告已委托东大门公司接收房屋。2018年8月28日，东大门公司在《安徽商报》上已发出公告，代表业主正式受托收取奥福公司开发的商铺，履行接受义务，涉案房屋已经交付，原告诉请己丧失客观基础。涉案房产均系投资性商铺非住宅，原告己依约得到2016年12月1日-2019年11月30日房租，其合同目的已经实现。原告的经济利益并未因商铺交付而受损。依《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按己付房价款的5%赔偿买受人损失”及《商铺委经营管理合同》“第十条交房10.1甲方委托乙方按照《商品房买卖合同》所载明交房时间收取房屋，乙方收取房屋时视为甲方已经交付，甲方应协助办理相应交房手续，并将该商铺相关文件及材料完整交予乙方，甲方办理权证费用及该商铺应缴纳的其他费用由甲方自行承担：由于甲方所签订《商品房买卖合同》所约定的交房时间发生延误而产生争议，甲方委托乙方处理与延误交房有关追偿事宜，所得追偿款项由乙方获得，乙方租赁期限和应支付租金不因此而发生顺延。”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地所有变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助，并提供必要的证明文件之规定，证明：办理房屋产权权属证书的义务由买受人承担；《商品房买卖合同》第十五条之约定非原告退房的理由；原告至今未依据委托经营管理合同将该商铺相关文件及资料完整交予东大门公司，原告已经将迟延交付产生的所有权利委托给东大门公司，原告无权向奥福公司主张任何权利。故原告要求解除买卖合同没有任何事实和法律依据。原告与金铺公司签订的协议，与奥福公司无关，奥福公司无赔偿义务。经审理查明：2016年1月25日，原告孙小晗与被告奥福公司签订的合同编号分别为20160009800893AF20160521、20160009800893AF20160523的两份《商品房买卖合同》两份，并经网上认购备案确认，备案合同编号为1601013809、1601013814，约定孙小晗购买奥福时代广场4层商4365（室、号）和4432（室、号），用途为商业，建筑面积为23.14平方米和23.14平方米，总金额分别为285447元、285447元，付款方式为于是2016年1月25日前一次性付清债款，奥福公司应在2017年6月30日前在取得该商品房规划许可证正本条件下，向原告交付房屋。但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；除不可抗力外，被告逾期交房的，逾期不超过60日，自合同约定房屋的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%支付违约金，原告要求继续履行合同的，则自合同约定房屋的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金等。合同签订后，原告孙小晗依约于2016年1月24日向被告支付了两套房全部购房款计570894元，奥福公司也出具了收据。2018年6月11日，原告因被告奥福公司未向其交付房屋，向被告奥福公司通过邮寄送达了解除案涉房屋买卖合同通知书。另查明：2014年11月12日，被告奥福公司取得涉案房屋项目《建设工程规划许可证》，于2015年1月12日取得《建筑工程施工许可证》，于2016年1月7日取得《商品房预售许可证》。2016年3月1日，合肥市规划局向中国民航安徽安全监督管理局报送《关于奥福时代广场项目建设高度的函》（合规函〔2016〕41号），请求对案涉项目建设高度进行报备；2016年3月24日，中国民航安徽安全监督管理局给合肥市规划局回复，因合肥市政府已将合肥骆岗机场作为通用机场进行规划，奥福时代广场项目位于合肥骆岗机场净空保护区的进近面内，且拟建高度较高，如进行建设，将影响合肥骆岗机场的启用，建议待合肥骆岗机场建设规划方案出台后，再对该项目建设高度进行审批。2016年7月11日，合肥市发改委以发改交通（2016）696号《关于紧急停建骆岗西北方530广场的请示》向合肥市政府请示，为确保骆岗机场复航审批条件，建议市政府要求有关部门立即停建530广场即涉案项目，重新进行规划调整，但合肥市政府并未就此进行批复。2017年5月18日，奥福公司在《安徽商报》发布《公告》，表明530广场项目原定于2017年6月30日交付，现因合肥骆岗机场复航影响，致使政府要求项目缓建、重新调整规划，现收到正式文件，依《商品房买卖合同》第八条约定遭遇不可抗力而在发生之日起60日内告知业主，具体交付日期待公司另行通知。2017年6月1日，合肥市规划委员会2017年第三次主任会会议纪要记载，根据民航华东管理局《关于合肥骆岗通用机场场址论证意见》，会议原则同意骆岗机场不再保留作为通用机场使用，取消骆岗机场周边的净空要求。2017年8月10日，合肥市规划局再次向中国民航安徽安全监督管理局报送《关于奥福时代广场项目建设高度的函》（合规函〔2017〕179号），请求对案涉项目建设高度进行报备；2017年9月30日，民航安徽监管局批复同意。另，被告奥福公司在本院另案中陈述，其因接到相关政府部门通知，案涉项目工地于2016年7月实际停建，停建时案涉商铺项目主体结构已经全部完工。2017年10月左右，案涉项目工地开始复建，预计于2018年8月竣工。根据生效的合肥包河区人民法院(2017)0111民初9602、9604等判决，确认案涉项目受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，此系奥福公司不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，并非因为奥福公司的主观过错，故该情形构成不可抗力。再查明，被告奥福公司在本院于2018年12月17日开庭审理本案时，尚未取得该案涉商品房规划许可证正本，也未能取得该案涉商品房竣工验收合格证明。上述事实，有原告孙小晗提供的身份信息、商品房买卖合同及备案单、交付购房收据，被告提交的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、关于奥福时代广场项目建设高度的函（合规函2016第41号）、关于合肥包河区奥福时代广场建设高度的复函（民航皖局2016第1号）、项目规划与现状对照图、合肥市发展改革委发改交通（2016）696号文件、合肥市规划委员会会议纪要（2017年第3号）、公告、关于奥福时代广场受骆岗机场复航影响未按期竣工的情况报告、本院相关案件判决书等及双方当事人陈述等证据在卷证明。本院认为：2016年1月25日，被告奥福公司在依法取得建设规划许可及商品房预售许可的前提下，与原告孙小晗签订的合同编号分别为20160009800893AF20160521、20160009800893AF20160523两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案在合同的履行，原告孙小晗于2016年1月24日向被告支付了两套房全部购房款计570894元，如约履行了合同义务，被告奥福公司也应当按照合同约定于2017年6月30日前在取得该商品房规划许可证正本条件下，向原告交付房屋。根据本案查明的事实，案涉项目受合肥骆岗机场申请复航的影响于2016年7月停建，此系奥福公司不能预见、不能避免且不能克服的客观原因，并非因为奥福公司的主观过错，故该情形构成不可抗力。根据双方合同约定，遇不可抗力奥福公司可以据实予以延期交付。因2017年9月30日中国民航安徽安全监督管理局就案涉项目向合肥市规划局作出回复，故本院认定案涉项目在不可抗力的障碍消除后于2017年10月即可复建。根据双方合同第八条约定“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”，本院认定被告奥福公司可以据实延期15个月，即被告奥福公司经延期15个月之后，也应当于2018年9月30日向原告交付符合同约定之商铺，但经庭审查明，被告奥福公司在本院于2018年12月17日开庭审理本案时，仍未取得该案涉商品房规划许可证正本，也未能取得该案涉商品房竣工验收合格证明。被告奥福公司构成逾期交房违约，原告诉请的要求判决解除双方于2016年1月25日签订的合同编号分别为20160009800893AF20160521、20160009800893AF20160523的两份《商品房买卖合同》，并要求被告立即向原告返还已付购房款570894元、赔偿房款被占有期间利息（以570894元为基数，按年利率6%计）及违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。但对赔偿房款应退而未退被占用期间利息起算点，应以经延期15个月至2018年9月30日后的60天内起算，即从2018年12月1日起计；赔偿违约金的数额也应为按原告累计已付款的3%计：570894X3%=17127元。对于原告要求被告奥福公司向其赔偿其向金铺公司支付的4万元经济损失，因原告未能举证证明被告奥福公司收取了该款，本院对原告的此项诉请不予支持。对于被告奥福公司辩称的2016年1月31日，原告与安徽东大门商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，东大门公司在《安徽商报》上已发出公告，代表业主正式受托收取奥福公司开发的商铺，履行接受义务，涉案房屋已经交付，原告诉请己丧失客观基础，以及原告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有被告提供的资料报产权登记机关备案。原告至今未依据委托经营管理合同将该商铺相关文件及资料完整交予东大门公司，原告已经将迟延交付产生的所有权利委托给东大门公司，原告无权向奥福公司主张任何权利。因被告奥福公司在本院于2018年12月17日开庭审理本案时，尚未取得该案涉商品房规划许可证正本，也未能取得该案涉商品房竣工验收合格证明。其与安徽东大门商业运营管理有限公司的委托交付既不符合合同约定，也不符合法律规定，且逾期。本院对被告的该辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告孙小晗与被告安徽奥福酒文化投资有限公司于2016年1月25日签订的合同编号分别为20160009800893AF20160521（备案合同编号为1601013809）、20160009800893AF20160523（备案合同编号为1601013814）的商品房买卖合同关系；二、被告安徽奥福酒文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙小晗返还购房款570894元，并支付占有期间利息（以570894元为基数，按年利率6%计，自2018年12月1日起算至款清之日止）；三、被告安徽奥福酒文化投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告孙小晗支付违约金17127元；三、驳回原告孙小晗的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10752元、财产保全费3520元，合计14272元。由原告孙小晗负担2023元，被告安徽奥福酒文化投资有限公司负担12249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  倪友柱人民陪审员  王建淮人民陪审员  昌茂林二〇一八年十二月二十日书 记 员  罗晓洁附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。