海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终1827号 上诉人（一审被告）：海南惠富达实业股份有限公司（原名海南惠富达实业有限公司）。住所地：海南省海口市。 法定代表人：张国富，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马立昂，该公司职员。 被上诉人（一审原告）：赵永辉，男，1981年7月16日出生，汉族，海南省三亚市，住该农场。 委托诉讼代理人：葛文，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金雪琼，海南瑞来律师事务所实习律师。上诉人海南惠富达实业股份有限公司（以下简称惠富达公司）因与被上诉人赵永辉商品房销售合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2018）琼9005民初1493号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 惠富达公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用，由被上诉人承担。事实与理由：一、一审依据文昌市不动产登记中心出具的[2018]49号复函认定上诉人应承担未能按时协助被上诉人办理《土地使用权证》的违约责任，没有事实与法律依据。上诉人在完成房屋产权初始登记后即着手协助小区所有业主向文昌市国土资源局（以下简称文昌市国土局）申请办理土地使用权证，是文昌市国土局及后续的文昌市不动产登记中心的行政作为或行政不作为才导致被上诉人不能办理《土地使用权证》。文昌市国土局以上诉人需要补缴增容费为由不予办理项目的土地分割，是以利用其行政行为不予办理业主的《土地使用权证》为要挟，逼上诉人缴纳不合理的增容费，与政府相关的法规不符。省市政府部门就办理《土地使用权证》已有明确意见，已取得《房屋所有权证》，可以自行向土地管理部门提出办理《土地使用权证》。至于土地另案查封也不足以导致土地不能分割。二、所谓的增容费不是上诉人和土地方不缴，是无法缴。有关“清澜别院”项目未缴所谓增容费并非上诉人的原因造成，是被动行为，是因为政府为修建市政道路占用项目用地，文昌市国土局又要求将道路用地从项目用地中分割出去，而导致项目的被动增容，在不对占用的道路用地给出补偿的前提下，要求项目的土地主补缴所谓的增容费。“清澜别院”项目是在先取得政府主管部门颁发核准的规划许可证及施工许可证，并在规定建筑面积内施工建设的，在需要分割土地使用权证时，文昌市国土局要求上诉人按2012年4月19日文昌市人民政府（以下简称文昌市政府）[2012]114号文的规定，补缴“地价款”显属不合理。土地估值核定未出，土地补偿金和增容费无法准确计算，上诉人缴不了增容费。根据双方的购房合同约定以及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条的规定，上诉人不应承担违约逾期办证的违约责任。三、本案被上诉人未取得《土地使用权证》是政府行政行为或行政不作为所造成的第三人原因，简单地归责于开发商责任，是不合理的。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。 被上诉人赵永辉辩称，一、一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由没有事实根据。1.上诉人的合同义务和法律义务均没有履行完毕，违约行为持续存在。合同中约定的产权证即为《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，上诉人仅办理《房屋所有权证》，没有办理《国有土地使用权证》明显属于违约。2.上诉人的违约行为均由其自身原因造成。上诉人多次拒绝按照规定向相关部门递交办理土地分摊手续所需文件。致使被上诉人的物权无法充分实现；且涉案小区部分土地于2017年被另案多次查封。3.上诉人只为部分关系户办理《土地所有权证》，拒为被上诉人办理土地权属证书的行为明显属于违约。4.上诉人所举证的《和解协议书》不能作为其不承担违约金的理由，该协议书同样约定了上诉人的义务，即办理权属证书，但上诉人没有做到，约定的免责条件没有出现。二、一审判决适用法律正确。上诉人没有依据约定为被上诉人办理涉案房屋《土地使用权证》，依法应承担违约责任，除应依据现有的法律规定办理土地分摊手续以外，还应支付违约金。一审判决上诉人承担上述违约责任，有法律依据。综上，一审判决理由有相关证据支持，依法应予维持。 赵永辉向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同义务，为原告办理“清澜别院”5幢703号房屋的《不动产权证书》；2.被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金12,271元（以本金345539元计算，暂从2011年4月30日计算至2018年4月30日，按银行活期存款年利率0.5%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年10月18日，原告赵永辉与被告惠富达公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定由被告将其位于文昌市清澜开发区清澜别院5幢703号房出卖给原告，建筑面积为88.95平方米，单价为3783元/平方米，房屋总价款为336,498元。《合同》第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。”。第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：产权证于2011年4月30日前办理，逾期办理则出卖人按买受人已付房款×银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金，但因买受人原因造成产权证迟延办理的除外。”《合同》签订后，原告依约向被告交付房款并缴付契税费用。因涉案房屋合同约定面积与实际面积有差异，原告依被告要求于2014年3月10日向被告补交房价款9041元。涉案房屋房款共计345,539元（336,498元+9041元）。涉案房屋于2014年4月10日办理登记至原告名下。原告因未取得该房屋的土地使用权证，双方再次产生纠纷，诉至法院。另查明，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日生效。文昌市政府根据国务院《不动产登记暂行条例》相关规定及海南省人民政府办公厅《关于贯彻实施〈不动产登记暂行条例〉的通知》要求，于2016年9月23日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年9月23日起停止受理土地、房屋、林权、海域使用权登记业务，停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书；自2016年9月26日起由不动产登记中心统一受理不动产登记业务；自2016年9月26日起，在市辖区内实施不动产统一登记发证工作，颁发新证；不动产统一登记工作由文昌市国土局负责实施，市不动产登记中心具体负责办理不动产登记有关业务工作等。文昌市不动产登记中心作出的文不动产中心函【2018】49号《关于海南惠富达实业股份有限公司“清澜别院”小区办理不动产权证情况的复函》中明确载明，已持有房产证的业主，待开发商办理土地分摊手续后，可持房产证、土地分摊审批表以及相关材料到市政务服务中心不动产窗口申请办理房产转让等手续。再查明，涉案“清澜别院”小区土地登记在海南冯家湾度假村有限公司名下，因土地增容的问题，文昌市政府已于2015年4月3日以文府函【2015】173号批复，同意涉案小区土地增容至1.91，并要求被告补缴地价款，但被告至今未办理土地增容手续。涉案小区部分土地于2017年1月13日被本院另案查封，于同年3月16日被解封后又于同年10月13日被本院另案查封，直至2018年5月10日解封。文昌市国土局于2018年2月受理海南冯家湾度假村有限公司办理“清澜别院”小区土地分摊审批申请材料后，发现该小区文国用（2000）字第W0300648号宗地设有查封，不符合办理土地分摊审批条件，2月即办理退件。文昌市国土局于2018年5月31日再次受理被告递交办理“清澜别院”小区土地分摊审批的申请材料，经经办人员审核，仍缺少规划验收合格证和竣工验收备案证等材料，经办人员电话告知被告公司经办人员后，被告公司至今仍未提供。2018年6月25日，海南省国土资源厅《关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》（琼国土资籍字【2018】6号）下发后，根据通知第六条有关“按照原有依法办理各类不动产权属证书继续有效的原则，各市县不动产登记机构可为已取得房屋所有权证的购房人办理各类不动产登记业务”的规定，文昌市国土局拟为涉案小区已取得房屋所有权证的购房人办理土地分摊手续，具体申报材料及涉案小区已取得房屋所有权证的户数，由被告公司统计申报材料齐全后，文昌市国土局将依法办理。 一审法院认为：本案的争议焦点是：1.被告是否应为原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续；2.被告是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约金。一、关于被告是否应为原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续的问题。原、被告签订的《合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的文件。”。根据上述法律规定，办理房屋权属证书包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业负有协助义务。被本案被告仅协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证登记手续，还应按照上述法律规定和《合同》第十五条的约定协助原告办理涉案房屋土地使用权变更登记手续。《不动产登记暂行条例》实施后，文昌市在全市范围内停发《土地所有权、使用权证》、《房屋所有权证》等证书，于2016年9月26日启用《不动产权证书》。故，自2016年9月26日起，被告无法协助原告办理国有土地使用权证书。对于《合同》约定的国有土地使用权变更登记的办理义务，根据文昌市不动产登记中心作出的文不动产中心函【2018】49号复函，对已取得房屋所有权证的业主，被告应协助其办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续。被告公司虽已向文昌市国土局申请办理土地分摊，但未依政府部门要求协助提供材料，未履行完毕办理义务。故，被告应协助原告办理涉案房屋所占用土地的土地分摊手续。二、被告是否应当承担逾期办理房屋权属证书违约金。《合同》约定的房屋产权证包含《房屋所有权证》及《土地使用权证》，两证属于同一性质，原、被告签订的《合同》中并没有分别约定逾期办理两证的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告未依《合同》约定于2011年4月30日前为原告办理《房屋所有权证》及《土地使用权证》，应自2011年5月1日起向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金。被告虽于2018年2月向文昌市国土局递交办理土地分摊手续的申请，但因小区土地被查封而被退件，而于2018年5月31日向文昌市国土局申请办理涉案小区土地分摊手续，故，原告要求被告支付违约金至2018年4月30日止，予以支持。被告辩称双方就逾期办证违约金赔偿事宜达成和解协议，但未提交证据予以证明，不予采信。因此，被告应依照《合同》约定按房款345,539元×银行同期活期存款利率的标准向原告支付自2011年5月1日起至2018年4月30止的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告海南惠富达实业股份有限公司应自本判决生效之日起三个月内协助原告赵永辉办理文昌市清澜开发区“清澜别院”5幢703号房屋所占用土地的土地分摊手续。二、被告海南惠富达实业股份有限公司应向原告赵永辉支付自2011年5月1日起至2018年4月30日止的违约金（按已付房款345,539元×银行同期活期存款利率的标准计算），限于本判决生效之日起五日内一次性付清。如果被告海南惠富达实业实业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3265.77元（该款项原告已预缴），因原告赵永辉撤回部分诉讼请求，本案案件受理费应为53元，由被告海南惠富达实业股份有限公司负担，应于本判决生效之日起五日内向法院缴付；原告赵永辉多预缴的受理费3265.77元，法院予以退还。 二审期间上诉人惠富达公司提供5份证据：1.文昌市人民政府文府[2015]180号《文昌市解决商品房登记历史遗留问题工作方案》复印件，证明被上诉人可持房产证，直接向土地管理部门提出申请，无需由上诉人协助办理；2.《海南省国土资源厅关于不动产登记工作有关问题处理意见的通知》复印件，证明上诉人在协助被上诉人取得房屋所有权证后，没有按时取得不动产证，是文昌不动产局不作为造成；3.清澜别院5幢301房和3幢503房不动产权证书复印件，证明国土局所谓的增容费未缴，土地曾经被查封，不影响业主办理不动产证；4.文规函[2012]488号复印件，证明增容费系市政府道路占用项目用地导致被动增容，缴纳与否与办理不动产证没有关系；5.和解协议书，证明上诉人与被上诉人应办理房屋权属证明有约定，被上诉人不再以任何方式追究上诉人的任何责任。经质证，被上诉人对证据1－4的真实性予以认可，但对其证明内容不予认可，对证据5的真实性不予认可。经审查，本院对证据1－4的真实性均予以确认，但对其证明内容不予采纳。证据1明确商品房登记原则上由房地产开发企业申请，不能证明无需上诉人协助办理；证据2为本案起诉之后2018年6月25日颁发的文件，不能证明此前的办理情况；证据3为个别业主的办证情况，不能以此证明不影响被上诉人办理不动产权证；证据4只能说明项目增容情况，不能证明增容费缴纳与否与办理不动产证没有关系；对于证据5，该协议书仅有赵永辉的签名，没有签署日期，惠富达公司也没有盖章，协议书内容中有多空白没有填写，本院对其真实性不予认可。 二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人惠富达公司未能及时办理土地分摊手续是否属于政府原因，是否属于可以免责事由。本案中，文昌市政府于2015年4月3日发出的文府函[2015]173号批复，要求惠富达公司补缴地价款。但直到2018年7月18日文昌市国土资源局向文昌市法院作出《关于“清澜别院”小区土地分摊有关情况说明》时仍未办理增容手续。文昌市不动产登记中心作出的文不动产中心函[2018]49号《关于海南惠富达实业股份有限公司“清澜别院”小区办理不动产权证情况的复函》明确，已持有房产证的业主，待开发商办理土地分摊手续后，可持房产证、土地分摊审批表以及相关材料到市政务服务中心不动产窗口申请办理房产转让等手续。并不是惠富达公司所称，业主持房屋所有权证书即可办理。因此，惠富达公司上诉称因政府道路占用土地导致项目土地被增容，土地增容费缴纳与否并影响办理土地分摊手续，不符合事实，本院不予采纳。本案惠富达公司未能及时办理土地分摊手续费，不是政府原因，不属于可以免责事由。本案惠富达公司曾于2018年2月向文昌市政府相关部门提交土地分摊手续，因土地设有查封，不符合办理条件被退件；2018年5月31日文昌市国土局再次受理。除此之外，惠富达公司没有提供证据证明其在此之前还曾向文昌市国土局提交过办理土地分摊手续材料。因此，一审按合同约定判决上诉人惠富达公司承担逾期办证违约责任，并根据被上诉人的请求确定违约金支付至2018年4月30日止，并无不当。至于惠富达公司上诉称被上诉人未取得《土地使用权证》是政府行政行为或行政不作为造成，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理。 综上所述，上诉人惠富达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106.78元，由上诉人海南惠富达实业股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  昌 盛 审 判 员  李凌燕 审 判 员  吴佳敏 二〇一八年十二月二十五日 法官助理  梁 莹 书 记 员  陈超凡 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。