福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初4269号 原告：郑思华，男，1960年6月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：李俊、吴弘毅，福建福晓律师事务所执业律师。 被告：福州市土地房屋开发总公司，住所地福建省福州市五一中路71号，统一社会信用代码91350100154441909F。 法定代表人：周林，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所执业律师。 原告郑思华与被告福州市土地房屋开发总公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑思华及其委托诉讼代理人李俊、吴弘毅，被告福州市土地房屋开发总公司的委托诉讼代理人林霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑思华向本院提出诉讼请求：1.确认郑思华与福州市土地房屋开发总公司签订的落款时间为2005年3月25日的《商品房买卖合同》合法有效；2.坐落于福州市台江区房屋（原10#楼2号）的征收补偿安置权益归郑思华所有。事实和理由：2005年3月25日，以福州市土地房屋开发总公司为出卖人，郑思华为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》。该合同约定：郑思华向福州市土地房屋开发总公司购买坐落于福州市台江区房屋（原10#楼2号）房屋，该商品房的用途为商业，建筑面积共28.55平方米，该房屋总价款为79940元。郑思华已向福州市土地房屋开发总公司付清所有购房款，并取得由福州市土地房屋开发总公司出具的《购房证明书》。福州市土地房屋开发总公司将该房屋交付给郑思华占有使用。2017年7月，上述店面列入征收范围，由福州市房屋征收工程处对该地块改造项目实施房屋征收。双方之间的商品房买卖合同关系真实、合法、有效。郑思华为维护自身的合法权益，特提起诉讼，希判如所请。 福州市土地房屋开发总公司辩称，1.郑思华所提供的2005年3月25日的《房屋买卖合同》，是郑思华利用其妻子郑惠琴在福州市土地房屋开发总公司经营部任职期间，利用职务之便，在没有经过福州市土地房屋开发总公司同意的情况下，虚假制作的，并非福州市土地房屋开发总公司的真实意思表示，为无效合同。该合同中出售的店面面积28.55平方米也不是事实，案涉店面只是一间面积为20.47平方米的店面，因此郑思华所提供的《商品房买卖合同》不能作为认定本案事实的依据。2.2005年12月12日，福州市土地房屋开发总公司与郑思华及其妻子郑惠琴签订了一份《商品房购销合同》，将台江区瀛福小区10#楼底屋2#店面（现为12号）出售给郑思华、郑惠琴。这份合同是真实的，符合实际情况。而且这份合同的时间是在郑思华提供的2005年3月25日合同之后，应当以后签订的合同为准。因此本案应根据2005年12月12日的合同约定，福州市土地房屋开发总公司出售给郑思华的店面面积为20.47平方米，郑思华也只能享有20.47平方米的安置补偿权益，至于郑思华于2016年2月26日按28.55平方米的购房款数额将钱款汇入福州市土地房屋开发总公司账户，这是郑思华擅自所为，福州市土地房屋开发总公司作为事业单位，不能随意退款，需郑思华来公司办理退款手续，将多余的8.08平方米购房款退回。因此，郑思华只能享有台江区瀛福小区10#楼底屋2#店面（现为12号）20.74平方米的征收安置补偿权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：福州市土地房屋开发总公司对郑思华提交的《商品房买卖合同》、《购房证明书》的真实性有异议，提出上述证据系郑思华妻子利用职务便利制作。本院认为，公司公章是公司处理内外部事务的印鉴，是法人真实意思表示的体现，现福州市土地房屋开发总公司主张系郑思华妻子利用职务之便虚假制作但未提供证据证明，故对福州市土地房屋开发总公司的辩解本院不予采信，对上述郑思华提供的《商品房买卖合同》、《购房证明书》的真实性本院予以确认。对于《商品房买卖合同》的签订时间。郑思华提出签订于《商品房购销合约》之后，因《商品房买卖合同》签订时没有填写落款时间，其在办理征迁手续时凭记忆大概填写了落款时间。对此本院认为，首先，福州市土地房屋开发总公司提供的《商品房购销合约》第（六）条约定：“商品房移交使用后……由甲方颁发购房证明书……，乙方并持本合约签换《商品房买卖合同》，乙方凭买卖合同、购房证明书、发票等证件向当地房地产管理部门申请产权登记……”，据此，可以证明双方签订《商品房购销合约》之后，需另行签订《商品房买卖合同》并由福州市土地房屋开发总公司出具《购房证明书》符合《商品房购销合约》约定；其次，福州市土地房屋开发总公司出具的《购房证明书》亦未填写填发时间，亦可佐证《商品房买卖合同》签订时没有落款时间存在较大的可能；再次，《商品房买卖合同》、《购房证明书》中明确购房款总额为79,940元，与郑思华两次合计支付购房款的金额一致，虽福州市土地房屋开发总公司提出郑思华按28.55平方米的购房款数额汇入其账户系郑思华擅自所为，但自郑思华支付最后一笔购房款至郑思华向本院提起诉讼长达两年之久，而福州市土地房屋开发总公司在本案中未提供证据证明在此期间有向郑思华提出异议，进一步证明《商品房买卖合同》的签订合同系双方真实意思表示，且签订时间后于《商品房购销合约》。综上，本院对《商品房买卖合同》、《购房证明书》的真实性予以确认，并对《商品房买卖合同》签订时间后于《商品房购销合约》的事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年12月12日，福州市土地房屋开发总公司（甲方、售房单位）与郑思华、郑惠琴（乙方、认购单位）签订《商品房购销合约》，合约主要约定：1、乙方购买的商品房座落本台江区#壹套，建筑面积20.47㎡，房层使用功能为店面；2、房产交易价（含层次、朝向等差价）合计57316元；3、交房时间：商品房办理结算手续的同时即办理移交使用的通知手续，乙方必须在通知之日起五天内接房，无故不接房者，甲方按每套住宅（非住宅每开间）每天30元计取房屋代管费。应乙方的要求，提前办理尚未竣工的商品房购销合约，其房屋交付使用的时间由甲方另行通知；4、工程质量：甲方建设的商品房均提交福州市建筑质量监督部门监督，组织各有关部门参加工程竣工的综合验收，所以原则上不作甲、乙方房屋移交验收及售后保修，但交付使用一个月内，确实发现工程遗留问题而影响正常使用，由甲方组织有关施工队伍回访维修一次；5、产权归属：商品房移交使用后其房产权归乙方所有，由甲方颁发购房证明书确认权利范围和权利性质，乙方并持本合约签换《商品房买卖合同》，乙方凭买卖合同、购房证明书、发票等证件向当地房地产管理部门申请产权登记；商品房的土地使用权按国家政策规定，使用范围限至本座建筑外墙体。上述合约还约定其他事项。之后，福州市土地房屋开发总公司（出卖人）与郑思华（买受人）签订《商品房买卖合同》[编号：GF-2000-0171（MF-2000-NO.0665735）]，合同主要约定：1、买受人购买的商品房为现房，坐落台江区#[幢][座]1[单元][层]12号房，该商品房的用途为店面，建筑面积共28.55㎡，其中套内建筑面积28.55㎡；2、出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米2800元，总金额79940元，由买受人一次性付款；3、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意自行约定：本合同所载的建筑面积结算时应以房管局核定为准，如数增减；4、买受人的房屋仅作商业店面使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途；5、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉。上述合同还约定其他事项。福州市土地房屋开发总公司在合同尾部“出卖人（签章）”处加盖公司公章，郑思华在“买受人（签章）”处签名。合同落款时间为“2005年3月25日”。 福州市土地房屋开发总公司出具《购房证明书》交由郑思华收执。《购房证明书》的部分内容为：“房屋座落：台江区瀛洲街道瀛福小区；使用功能：店面；购房人：郑思华；房屋来源：新建；购房范围及房价：9#-12#楼连接体一层12号（原10#楼2号），建筑面积28.55㎡，实际成交价79940元。” 另查明，2010年6月8日，郑思华向福州市土地房屋开发总公司账户现金存入35000元，并在款项来源处备注“房款”。2016年2月28日，郑思华再次向福州市土地房屋开发总公司账户现金存入44940元，并在款项来源处备注“补差款”。 还查明，讼争店面已被列入福州市台江区红星及周边地块改造项目（一期）征收红线范围。 本院认为，合同有效是指法律对当事人签订的合同予以肯定评价，可以发生当事人订立合同时所预期的法律效果，当事人各方都应受合同约束，承受依据合同约定产生的相关权利义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”当事人订立合同的行为符合上述条件，即可认定为有效。结合本案，郑思华与福州市土地房屋开发总公司签订《商品房买卖合同》时，具有完全民事行为能力，《商品房买卖合同》的内容，系缔约双方的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，不违背公序良俗，应认定合法有效。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。郑思华作为买受人已足额付清全部购房款，福州市土地房屋开发总公司作为出卖人应当协助买受人办理讼争店面所有权登记手续。现讼争店面被列入征收红线范围，由此产生的拆迁安置补偿权益依法应归郑思华所有。郑思华关于确认合同有效以及确认拆迁安置权益归属的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。福州市土地房屋开发总公司关于出售面积仅为20.47㎡的辩解与《商品房买卖合同》的约定不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百三十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、郑思华与福州市土地房屋开发总公司签订的落款时间为2005年3月25日的《商品房买卖合同》[编号：GF-2000-0171（MF-2000-NO.0665735）]合法有效； 二、坐落于福州市台江区[幢][座]1[单元][层]12号房（原10#楼2号）的拆迁安置补偿权益归郑思华所有。 案件受理费16088元，减半收取计8044元,由福州市土地房屋开发总公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  王道锦 二〇一八年十二月二十三日 书记员  林小玲 附：本判决书所适用的主要法律、司法解释条文 1.《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 2.《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。