江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0115民初14533号原告：南京弘阳物业管理有限公司，统一社会信用代码91320111751289597J，住所地南京市浦口区大桥北路48号。法定代表人：刘中，董事长。委托诉讼代理人：童黎萍，女，公司员工。被告：南京同仁实业有限公司，统一社会信用代码91320115751292315P，住所地南京市江宁经济技术开发区吉印大道。法定代表人：佘伟彦，董事长。委托诉讼代理人：袁晓明，北京友恒（南京）律师事务所律师。原告南京弘阳物业管理有限公司（以下简称弘阳公司）与被告南京同仁实业有限公司（以下简称同仁公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月16日公开开庭进行了审理。原告弘阳公司的委托诉讼代理人童黎萍、被告同仁公司的委托诉讼代理人袁晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘阳公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告同仁公司向其支付物业费106277.16元、公摊水电费3530.9元、停车服务费406421.02元，合计516229.08元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其系南京市江宁区文心街28号“康博花园”小区（以下简称康博花园小区）的物业服务企业。被告系该小区开发企业，同时尚有未售出房产及车位。依照其与该小区业主委员会签订的《物业服务合同》，其服务期间为2016年11月26日至2019年11月30日，其按约履行了服务义务，被告经其催缴至今未支付上述费用，故诉至法院。诉讼过程中，原告不在本案中主张1幢1层商铺和2幢1层商铺的物业费及公摊水电费，故降低物业费的诉讼请求为51077.16元。被告同仁公司辩称，本案以另案结果为依据，故应中止本案审理。其不是业主，也未授权他人参加选聘原告、签订物业服务合同的投票表决，更未委托原告管理其所持有的物业，故原告无权向其主张物业费用。原告主张的停车服务费应扣除原告将被告车位出租所取得的租金。本院经审理认定事实如下：2016年10月29日，原告弘阳公司与南京市江宁区康博花园业主委员会（以下简称康博花园业委会）签订了《物业服务合同》。双方约定，弘阳公司为位于南京市江宁区的康博花园小区提供物业服务，委托管理期限为三年，自2016年11月26日至2019年11月30日止（具体以业主大会做出选聘决定并正式交接日期之次日起算）；物业费的收费标准，在2016年12月1日起至2017年11月30日期间，小高层、高层为每月每平方米1元，公寓为每月每平方米0.9元，商业用房及别墅均为每月每平方米1.5元，而2017年12月1日起至2019年11月30日期间则分别为：1.6元、1.5元、2.8元及2.1元；物业服务费每半年预收一次；购房业主房屋连续六个月以上空置的，须向弘阳公司进行书面备案，弘阳公司应向业主按70%收取空置期间的物业服务费和公共能耗费；公摊水电费按公寓每年150元、小高层和高层每年300元、别墅和商业每年300元的标准预收，按实际用量结算，公共区域能耗费由全体业主按户分摊，单元楼道内公共照明电费由单元内业主按户分摊，电梯运行电费由有电梯楼房内二层及以上业主按户分摊，二次加压供水水泵电费由非直供水业主按用水量分摊；关于停车服务费的收费标准，地下业主产权车位为每辆每月70元，地下产权车位（未售）为每月每辆200元，地下车库业主产权车位在未销售前可租赁，收费标准按每月每辆200元计算，弘阳公司提取停车管理服务费，具体分成比例由物业公司和开发商确定。合同订立后，就原告弘阳公司应提取的未销售产权车位的停车服务费，弘阳公司与被告同仁公司未达成分成协议。关于房产和车位归属情况，因被告不认可，本院认定如下：1、该小区康雅苑至今未售出的房屋有9幢408室、9幢1404室、10幢1106室、10幢1306室、10幢1406室、10幢1506室、10幢1606室、11幢1604室及9.11号商铺26室等九处。2、原告服务期间被告售出的9.11号商铺：19室于2017年5月31日售出、20室于2017年9月30日售出、22室于2016年12月31日售出、23室于2017年2月28日售出、24室于2016年12月31日售出、25室于2018年8月7日售出。3、被告至今未售出的车位有356处。原告主张上述车位在2016年12月1日至2018年9月30日期间的停车服务费按照合同约定的业主所有的地下产权车位停车服务费标准的70%计算，即每月49元，合计383768元。4、原告服务期间被告售出的车位有：（1）康雅苑1号地下车库：1号车位于2017年10月31日售出、37号车位的车位于2018年1月16日售出、52号车位于2017年3月14日售出、71号车位于2017年9月22日售出。（2）康雅苑3号地下车库：26号车位于2018年8月21日售出、76号车位于2017年5月25日售出。（3）康雅苑4号地下车库：3号车位于2017年2月10日售出、11号车位于2017年1月7日售出、24号车位于2017年11月17日售出、25号车位于2018年1月2日售出、30号车位于2017年12月18日售出、32号车位于2017年9月5日售出、40号车位于2017年2月4日售出、76号车位于2017年9月13日售出。（4）康雅苑6号地下车库：21号车位于2017年8月25日售出、44号车位于2017年8月16日售出、49号车位于2017年9月22日售出、80号车位于2017年11月20日售出、92号车位于2017年3月7日售出。（5）康雅苑7号地下车库：333号车位于2017年12月15日售出、418号车位于2017年12月14日售出、421号车位于2018年5月2日售出、424号车位于2018年8月17日售出、439号车位于2018年1月3日售出、455号车位于2018年4月4日售出、456号车位于2018年1月16日售出、458号车位于2017年12月7日售出、463号车位于2018年5月29日售出、467号车位于2017年12月7日售出、531号车位于2017年12月13日售出、554号车位于2017年12月4日售出、557号车位于2017年12月20日售出、595号车位于2017年12月6日售出、596号车位于2018年2月14日售出、599号车位于2018年2月2日售出、604号车位于2018年5月24日售出、607号车位于2018年8月7日售出、619号车位于2018年2月26日售出、633号车位于2018年4月2日售出。原告主张上述已售出车位的停车服务费自2016年12月1日起至售出之日止按每月49元计算合计22653.02元。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告弘阳公司系康博花园小区的物业服务企业，被告同仁公司系该小区部分房屋的所有权人，应当认定为物权法第六章所称的业主。故同仁公司应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经计算，被告至今未售出的九处房屋自2016年12月1日起至2018年9月30日止的物业费为32855.02元（2016年12月1日至2017年11月30日期间的物业费，按高层每月每平方米1元，商铺每月每平方米1.5元计算；2017年12月1日至2018年9月30日期间，高层按1.6元，商铺按2.8元计算），未售出的六处商铺自2016年12月1日起至售出前的物业费为18222.14元，合计51077.16元。原告主张停车服务费参照业主地下产权车位停车服务费收费标准的70%，即按每月49元计算，有《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定（试行）》第九条作依据，本院予以支持。经计算，被告至今未售出的356处车位自2016年12月1日至2018年9月30日期间的停车服务费为383768元，已售出车位自2016年12月1日起至售出之日止的停车服务费为22653.02元，合计406421.02元。综上，对于原告主张的物业费51077.16元，停车服务费406421.02元，合计457498.18元的诉讼请求，本院予以支持。审理中，原告不在本案中主张公摊水电费，不违反法律规定，本院予以准许。关于被告提出本案须以另案裁判结果为依据、应当中止申请，经审查，另案系双方针对人防车位出租费用产生的争议，与本案非同一诉讼标的，亦不影响本案诉讼结果，故无须中止审理本案。被告辩称其非业主，与法律规定不符，本院不予采信；其未参加选聘投票不影响其作为业主的法律地位。关于车位出租收益分配问题，在物业服务合同中仅提示原告可以提取停车管理服务费，“具体分成比例由物业公司和开发商确定”，即需要车位所有权人与管理人另行约定，而双方就此未曾达成协议，且被告亦未提出反诉，故被告关于停车服务费应扣除原告将其车位出租所收取的租金的抗辩，本院不予采信，双方可以另行处理。综上，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告南京同仁实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10内向原告南京弘阳物业管理有限公司支付物业费51077.16元，停车服务费406421.02元，合计457498.18元。本案案件受理费8963元，减半收取4482元，由原告南京弘阳物业管理有限公司负担510元，被告南京同仁实业有限公司负担3972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  苗欣二〇一八年十二月十四日书记员  吕浩