河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初3891号原告：李晓凤，女，汉族，1989年1月27日生，住河南省洛阳市涧西区。委托代理人：李中学，男，汉族，1957年2月18日生，住河南省嵩县，系原告之父，特别授权。被告：洛阳天基地产有限公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区古城路216号金泰·盛唐至尊27幢一楼，统一社会信用代码：91410300786232945Q(1-1)。法定代表人：许全明，执行董事。委托代理人：史垚武，河南成昊律师事务所律师，特别授权。原告李晓凤诉被告洛阳天基地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李晓凤及其委托代理人李中学，被告洛阳天基地产有限公司委托代理人史垚武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李晓凤向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付逾期交房违约金（以房屋价款746879元为基数，按日万分之一自2014年9月1日起计算至实际履行之日止，截止2018年8月31日为110000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月4日，原、被告签订了一份《商品房预售合同》，根据合同规定：1、原告购买被告开发建设的“金泰盛唐至尊”小区第11幢1单元1-304号住房一套；2、该房屋的总价款为746879元；3、被告应于2014年8月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；4、被告逾期交房超过30日，应按已交房款的万分之一向原告支付违约金。该合同签订后，原告支付了全部房款。当原告向被告提出交房时，被告迟迟不将房屋交付给原告。此后，原告多次找到被告及信访部门要求解决，但该纠纷一直未得到解决。综上，被告未按双方合同约定向原告交付房屋，被告应当承担按照约定向原告支付违约金的民事责任。为此，原告依据《合同法》相关规定提起诉讼，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，以切实维护原告的合法权益。被告洛阳天基地产有限公司辩称：1、答辩人已经履行了交房通知的义务，根本不存在违反《房地产买卖合同》约定的逾期交房情形。（1）、2014年7月9日，参建各方主体质量责任履行情况达标，并出具了《建设工程验收意见书》，履行交房义务已经不存在障碍。2014年7月21日，答辩人通过邮寄方式向被答辩人送达了交房通知书，答辩人当时也收到；（2）、2014年7月22日，答辩人又在《洛阳晚报》上刊登了《交房公告》，通知11号楼业主于2014年7月28日至7月31日前来答辩人处办理交房相关手续。答辩人采取了上述多种方式通知业主，已完全尽到了交房通知的义务。并不存在迟延交房的故意或过失。2、被答辩人以各种借口拖延收房，只是不愿意缴纳房屋空置期间的物业管理费用，但其目的并不能实现。3、被答辩人收到交房通知后，从来没有向答辩人主张收房，也从来没有找答辩人反映过不交房的问题。而是以各种理由不收房，甚至在让答辩人配合其办理房产证过程中也没有提出过答辩人不交房的问题。2018年6月23日其向物业办等信访部门反应的材料上显示2014年交房，一直不给钥匙，可以印证与其诉讼自相矛盾。综上，被答辩人的诉求没有任何事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月30日，原告与被告签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》，双方约定原告以746879元的价格购买被告开发的位于洛阳新区古城路北、王城大道西金泰·盛唐至尊第11幢1单元1-304号房，预测建筑面积143.41㎡，每平方米5208元；付款方式及期限为于2012年6月30日前交清首付款226879元，剩余房款520000元以按揭贷款方式付清；交付期限为2014年8月31日前，将验收合格的商品房交付原告使用；如被告未按合同规定期限将该商品房交付原告使用则按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过30天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.05%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之壹的违约金；该合同同时对其他事项做出了约定。2012年6月30日，原告按约向被告支付首付款226879元，被告向原告出具销售不动产统一发票。2013年1月11日，原告向被告支付剩余购房款520000元，被告向原告出具销售不动产统一发票，自此原告交清全部购房款。2014年7月21日，被告向原告邮寄了《金泰·盛唐至尊交房通知书》及《金泰·盛唐至尊项目交房流程》，载明要求原告于2014年7月28日，如期前往金泰·盛唐至尊项目营销中心，按《业主交房流程》办理相关交房手续，并携带好如下资料及相关费用：1、入住通知书原件；……7、向物业公司预交的费用（请你携带现金支付，不支持刷卡）：（1）预交壹年住宅（商业）物业费（住宅1.35元/㎡/月；商业3元/㎡/月）:2322元；预交壹年住宅（商业）物业费，物业公司免费赠送一个月物业管理费……。《金泰·盛唐至尊项目交房流程》上显示交房流程为八个步骤，其中显示：3、向物业公司开具《准予交房通知单》，置业顾问带领业主至物业公司交楼中心办理相关交房手续；4、凭《准予交房通知单》及相关资料到物业交楼中心接待室，发放临时号牌，安排等候区就坐，接待组确认业主身份，签约组签署《入住手册》等相关协议资料，并发放相关物品，地点：10#楼一层底商务交楼中心；5、业主在物业公司交楼中心缴费组预交物业管理相关费用，地点：10#楼一层底商务交楼中心；6、业主在物业公司交楼中心物品领取组领取钥匙，地点：10#楼一层底商务交楼中心；7、业主在验收组的陪同下验收房屋，填写《房屋交接表》。原告拒绝按《金泰·盛唐至尊交房通知书》及《金泰·盛唐至尊项目交房流程》载明的要求预交物业管理费，被告未向原告交涉案房屋的钥匙。原告于2018年6月1日取得了涉案房屋的不动产权证书，关于交房事宜原、被告未能达成一致意见，原告诉讼来院。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告作为买受人依照约定向被告支付了房屋价款，被告作为出卖人应承担转移涉案房屋所有权的义务，即交付房屋给原告使用并为原告办理不动产权登记。其中交付房屋义务是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付必要文件资料和房屋钥匙等附随义务组合构成的义务群，具体为四个基本环节：通知收房、房屋交付、买受人质量验收、书面确认。庭审中被告提供的邮寄单及报纸可认定其仅完成书面通知原告收房的义务。原、被告于2012年6月30日签订《商品房预售合同》及《合同补充协议》均未约定原告应在交房时预交物业费，但被告却在原告收到的《金泰·盛唐至尊交房通知书》及《金泰·盛唐至尊项目交房流程》上增加要求原告预交1年物业费的前置条件，其中《金泰·盛唐至尊项目交房流程》上显示原告应到物业公司领取钥匙，应视为被告委托物业公司代为履行交付义务。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，无论被告还是物业公司以原告未预交物业费为由而拒绝交房的行为均不符合合同约定及法律规定，故物业公司未向被告交付房屋所产生的法律后果，应由被告承担违约责任。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第八条、第九条的约定，被告应自2014年9月1日起至房屋实际交付之日止，以已付房款为基数按日万分之一向原告支付违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，经合议庭评议，判决如下：被告洛阳天基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李晓凤支付违约金（以746879元为基数，按日万分之一自2014年9月1日计算至涉案房屋实际交付之日止）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2500元，由被告洛阳天基地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  常鹏翼代审 判员  李改飞人民陪审员  焦志豪二〇一八年十二月十二日书 记 员  周子裔