安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0191民初3225号 原告：安徽信联物业服务有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区濉溪路278号财富广场101-3室，组织机构代码73494014-9。 法定代表人：巫自兰。 委托代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。 委托代理人：张姝颖，安徽卓泰律师事务所律师。 被告：祝涛（ＺＨＵＴＡＯ），女，1970年1月3日出生，加拿大公民，现住安徽省合肥市。 被告：吴军，男，1962年3月3日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托代理人：杨琳，安徽华人（北京）律师事务所律师。 原告安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）与被告祝涛、吴军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月8日公开开庭进行了审理。信联物业公司委托代理人张殊颖、被告吴军及其诉讼代理人杨琳到庭参加诉讼，被告祝涛经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告信联物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令祝涛、吴军立即支付拖欠的物业费10195.20元、滞纳金1140元，合计11335.20元（上述物业费自2015年7月1日暂计算至2018年6月30日，滞纳金2015年7月16日暂计算至2018年6月30日，此后按合同约定继续计算至款清日止），后确认滞纳金为违约金，按中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算。事实和理由：2004年1月10日，其就栢景湾小区物业服务与安徽置地投资有限公司签订了《物业管理委托合同》。2004年11月8日，其与祝涛为明确双方具体的权利义务，双方签订了《管理公约》以及《前期物业管理服务协议》。上述协议及公约对物业管理费用的收取标准、收取方式及逾期缴纳物业费应支付的滞纳金等事宜均作出了明确的约定。信联物业公司按约履行了义务，但祝涛、吴军却没有支付自2015年7月至2018年6月30日物业管理费用。祝涛、吴军所有的房屋面积为252.88㎡，物业费为每月每平方米1.12元。为维护其合法权益，特依法提起诉讼。 被告祝涛未做未作辩称。 被告吴军辩称：1.本案原告无权向其主张物业费，本案中原告与安徽省邮电物业发展有限责任公司签订的物业委托管理合同有效期为5年，时间截止2008年12月，该合同已过期，期满后无人签订，原告签订新合同，亦未在小区进行公示延续管理，故2008年12月后系无效管理，信联物业公司不具备收取物业费的合法性。2.其不交物业费系原告存在过错，导致其财务受损。根据相关法律规定物业公司不履行或不完全履行物业服务合同约定的养护管理和维修义务，业主有权请求物业企业承担继续履行采取补救措施或赔偿的法律责任。小区物业公司在存续期间对小区安全负有安保义务，然而其三次被盗，损失巨大，且公共设施部分的管道堵塞，导致雨水倒灌，车库被淹，存放在内的黄花梨等名贵木材严重受损，原告在发生上述损害后多次与其协商赔偿事宜，在本案开庭前原告主要负责人曾上门与其沟通赔偿事宜，但均因数字未达成一致无果，故其认为，原告对于物业管理不当给其造成损失这一事实是给予认可的，故原告违反了物业管理规定，给其造成严重损失，因此索要物业费无事实与法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确证并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 祝涛、吴军夫妇系栢景湾小区房屋业主，房屋建筑面积为252.88㎡。2004年1月10日，安徽省邮电物业发展有限责任公司与安徽信联物业管理有限责任公司签订《物业管理委托合同》，委托安徽信联物业管理有限责任公司向座落于合肥市庐阳区（栢景湾小区）的全体业主和物业使用人提供物业服务。委托管理期限自2004年1月起至2009年12月止。2005年7月8日，安徽省邮电物业发展有限责任公司企业名称变更为安徽置地投资有限公司。2009年2月5日，安徽信联物业管理有限责任公司企业名称变更为安徽信联物业服务有限公司。 2004年11月8日，祝涛与安徽信联物业管理有限责任公司分别签订了《业主公约》及《前期物业管理服务协议》，委托安徽信联物业管理有限责任公司对栢景湾小区进行前期物业管理服务，约定前期物业管理自房屋出售之日起自业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日止；物业管理服务内容包括：1、房屋共用部位（包括主体承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间等）的维护和管理；2、房屋共用设施设备（包括共用上下水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、照明等）及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安；5、交通秩序与车辆停放；6、装饰装修管理。信联物业公司依据协议向祝涛、吴军收取物业管理费用，物业管理费每月15日前缴纳，住宅按建筑面积每月每平方米1.12元；如信联物业公司违反协议，未达到物业管理服务质量目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成的损失由信联物业公司承担。业主未按约缴纳费用的，物业公司有权要求补缴，并自逾期之日起每日千分之三交纳滞纳金，或按业主公司或者委托管理合同的约定进行催交。 2004年11月8日，祝涛在信联物业公司业主验楼交接表签字。2012年安徽省物价局核准涉案住宅小区有电梯住宅综合服务费（小高层）的标准为1.12元／平方米.月。 另查明，祝涛、吴军拖欠信联物业公司2009年1月至2015年6月的物业管理费用，已经合肥市中级人民法院二审判决，该判决认为“祝涛、吴军共同购买了涉案房产后，已实际入住案涉房屋，且物业服务费也已交至2008年12月，现祝涛、吴军又以房屋存在质量问题为由，主张房屋至今未交付与事实不符，本院对于祝涛、吴军房屋未交付不应承担物业服务费的理由不予采信…”；“对于房屋雨水倒灌问题，祝涛、吴军未能提供证据证明房屋雨水倒灌是安徽信联物业服务有限公司未能尽物业服务责任所致，且在房屋进水后，祝涛、吴军亦表示物业协助排水，故祝涛、吴军以房屋存在雨水倒灌问题为由主张安徽信联物业服务有限公司提供的物业服务不符合要求的理由不能成立。对于住房被盗事件，祝涛、吴军自称主要是房屋阳台门存在质量问题所致，而阳台门的质量问题与物业公司提供的物业服务无直接关系，不能因此原因而认定物业公司提供的物业服务不符合要求”，该判决已生效。现祝涛、吴军拖欠2015年7月至2018年6月的物业管理费用。 以上事实，有《业主公约》、《前期物业管理服务协议》、《栢景湾物业管理委托合同》、收费许可证、服务价格登记证、催款函、邮寄凭证、判决书及当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：本案系涉外物业服务合同纠纷，当事人均选择适用中华人民共和国法律审理。信联物业公司与安徽置地投资有限公司签订的《栢景湾物业管理委托合同》，信联物业公司与祝涛签订的《业主公约》、《前期物业管理服务协议》，系各方真实意思表示，签订的物业委托管理合同不违反法律规定，为有效合同，上述合同对双方当事人均有法律效力。祝涛、吴军系夫妻关系，在上述协议签订后，已按协议约定履行数年，应视为对公约和协议约定的追认，上述协议对吴军亦发生法律效力，祝涛、吴军应共同按照公约和协议的约定履行义务，故信联物业公司要求支付物业费主张，本院予以支持。由于祝涛、吴军未能及时支付物业服务费，其行为属于违约，应当承担违约责任，合同约定从逾期交费之日起按每天千分之三计算标准过高，信联物业公司现按中国人民银行同期同类贷款基准利率2倍计算违约金符合法律规定。吴军辩称房屋未交付，房屋雨水倒灌、住房被盗系物业服务不符合要求的事由，业已经法院处理，在明知该抗辩事由不成立的情形下，拒不缴纳物业费，于法无据。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告祝涛（ZHUTAO）、吴军于本判决书生效之日起十日内支付原告安徽信联物业服务有限公司物业费10195.20元及违约金（以10195.20元为基数，自2015年7月16日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至款项付清之日止）； 如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83元，由被告祝涛（ZHUTAO）、吴军负担。 如不服本判决，原告安徽信联物业服务有限公司、被告吴军应在判决书送达之日起十五日内，被告祝涛（ZHUTAO）应在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 赵 晨 人民陪审员 崇 椿 人民陪审员 李章伦 二〇一八年十二月八日 书 记 员 赵玉琦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以在求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。