成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0112民初6883号 原告：孙芝楠，男，1995年10月23日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。 委托诉讼代理人：李虎，四川鑫天律师事务所律师。 被告：栎宜酒店管理成都有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天南路1号天盛花苑12幢31号。 法定代表人：华德明。 委托诉讼代理人：吴涛，公司员工。 第三人：成都时代纵横商业管理有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号小商业房屋。 法定代表人：罗晓燕。 委托诉讼代理人：杨双，公司员工。 委托诉讼代理人：江雪，公司员工。 第三人：成都百城投资有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路1号。 法定代表人：贾涛。 委托诉讼代理人：李玉生，公司员工。 原告孙芝楠与被告栎宜酒店管理成都有限公司（以下简称栎宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。案件在审理过程中，被告栎宜公司申请追加成都时代纵横商业管理有限公司（以下简称时代公司）、成都百城投资有限责任公司（以下简称百城公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，扣除相应审限。原告孙芝楠的委托诉讼代理人李虎，被告栎宜公司的委托诉讼代理人吴涛，第三人时代公司的委托诉讼代理人杨双、江雪，第三人百城公司的委托诉讼代理人李玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙芝楠向本院提出诉讼请求：1、判令被告栎宜公司承担自购房合同约定的交房时间至提出终止合同时共计12个月的租金19200元；2、判令被告栎宜公司支付违约赔偿金58288元（未履行合同总额的20%）；3、第三人时代公司、百城公司对上述租赁费及违约金承担连带责任；4、诉讼费由被告栎宜公司承担。事实和理由：原告在百悦城售楼处看到被告栎宜公司的系列广告，写明被告欲整体租赁百悦城云景4号楼3单元16-20层共计100套房屋用于开办柏栎酒店，注明租期15年，租金比较合理。考虑到这样投资很省心，原告就购买了百悦城云景4号楼18层1817号房屋，并先后支付了购房款及配套装修款。装修款由开发商下属的时代公司代收，由栎宜公司按照星级酒店标准进行装修配套后展开营业。签订购房合同的同时，与栎宜公司签署了房屋委托管理合同和委托装修合同。根据购房合同第18条约定，开发公司应于2016年9月把房屋交付给原告，根据房屋委托管理合同4-1条和7-2条约定，原告授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋，栎宜公司享有合同期限内房屋的所有权益（除业主收益部分外）。表明在合同约定的交房时间后房屋就已经转移给乙方控制使用，因此乙方应该从这个时间起向甲方承担支付租金的义务，此处房屋的委托管理事实上就是房屋租赁。从2016年9月起，栎宜公司一再声称房屋不具备交房条件，没有通过验收等，拒绝进场装修。原告在已授权处置房屋后已无权对开发公司提出要求，被告栎宜公司的不作为致使房屋空置达9个月，直至2017年5月被告栎宜公司单方面终止全部合同退场。因被告与开发商的过错，在原告已提供最新联系方式情况下，未及时通知原告相关解约事项，导致原告未与赛家酒店签订新租约，延迟至10月才与赛家酒店签约，故致原告与新承租人签订租约时房屋闲置共计12个月。被告栎宜公司无视业主权益，未按合同履行义务令众多投资人遭受损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告栎宜公司辩称：1、本案诉讼主体错误，栎宜公司不应是本案被告，本案被告应是百城公司和时代公司。理由：（1）各原告与百城公司签订房屋买卖合同，合同约定的交房时间是2016年9月30日，至本案开庭前，本案原告并未提供证据显示百城公司按约交付了房屋，也没有按照原被告与时代公司签订的三方合同的约定履行房屋交割及确认手续。所以本案的栎宜公司到目前未接收到合同约定的房屋；（2）原告没有证据显示时代公司将其收到的房屋装修款按三方约定交付给了栎宜公司。同时，在委托装修合同第3条的第4点有约定装修款延迟付款的责任，不应由栎宜公司来承担。2、栎宜公司无需承担租金支付，根据委托管理合同的约定，租金的支付是满足两个条件：（1）以实际交房日为起算点，本案中标的房屋没有实际交付，所以没有租金起算的前置条件；（2）委托管理合同及装修合同明确约定了装修款延期支付，租金收益相应顺延。3、本案被告无需承担违约责任及赔偿损失。理由：（1）开发商百城公司未按照合同约定交房，各原告未按照合同约定交房至栎宜公司，并且时代公司也未按照合同约定交付装修款给栎宜公司，时代公司有无交给百城公司不清楚，根据管理合同及合同法144条规定，栎宜公司不应承担责任。综上，请求法庭依法驳回原告的诉请。 第三人时代公司述称：1、时代公司不是本案适格主体，原告主张的诉请是基于原告与栎宜公司签订的委托管理合同，此合同实质是租赁合同，这个合同对时代公司是没有约束力的。栎宜公司提出的时代公司有交付义务没有履行，这是另一个法律关系，若认为时代公司有违约应另案起诉；2、装修款，委托装修合同约定时代公司只是监管、代收的义务，并且装修款已经退还给了业主；3、对原告提出的时代公司承担连带责任不予认可，时代公司不是在法律关系之中。 第三人百城公司述称：1、本案是合同相对方的权利义务关系，被告栎宜公司擅自解除合同是被告栎宜公司与原告的关系；2、交付的瑕疵或交付方式特别并不影响房屋的实际交付，且根据原告提供的收房明细表，确认原告已经收房；3、百城公司已经向小业主交付房屋，根据委托装修合同的约定，小业主与被告之间应按照合同约定进行房屋交接手续。故原告请求百城公司承担连带责任没有法律依据；4、管理合同及装修合同是原告与被告栎宜公司履行义务的直接依据，被告栎宜公司根据其母公司柏栎酒店与时代公司之间的协议抗辩原告与被告之间的委托装修合同及委托管理合同没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2015年8月，被告栎宜公司的股权关联公司柏栎酒店管理（成都）有限公司（简称“柏栎公司”）与第三人时代公司签订《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》，协议书约定了以下内容：柏栎公司拟使用时代公司开发的【百悦】云景项目4号楼3单元的部分房屋经营酒店及配套服务，时代公司同意在销售上述房屋时将柏栎公司的经营规划、租赁等内容向拟购买上述房屋且愿意出租给柏栎公司的买受人进行说明，并提供相应协助；柏栎公司拟使用4号楼3单元房屋的16-20层，共计5层95套，柏栎公司以租赁方式使用上述部分房屋的，房屋面积、租金、租期、设施及装修状况等由柏栎公司与房屋所有人签订租赁合同具体约定；房屋买受人将与时代公司签订房屋装修委托书，房屋装修合同为时代公司与柏栎公司签订，同时时代公司向房屋买受人收取装修资金，柏栎公司按进度进行施工，时代公司按进度付款；房屋按精装修交付，由时代公司在交房前三个月向买受人全额收取装修资金，并同时将95间房屋全部交给柏栎公司，由柏栎公司指定的合作单位按设计标准实施装修，装修款按时代公司与柏栎公司另行签署装修合同执行，由时代公司分期全额支付给柏栎公司。2015年9月，时代公司与柏栎公司签订《【百悦】云景项目4号楼3单元补充协议》，柏栎公司要求工程前置条件：1、热水管道由时代公司铺设到户，提供满足热水机组及水箱载荷，且主电源到位；2、双方交房前时代公司完成第一次消防验收；3、时代公司提供物管用户及餐饮电负荷；4、为保证酒店的装修能达到“栎宜”品牌的装修标准，避免浪费，栎宜经营的包含但不限于电梯厅及过道上、室外公共走道、客房门、客房装饰上栎宜公司按照“栎宜”品牌的装修标准进行装修，时代公司提供售房交房标准及成本明细清单，在栎宜公司实施装修前，由双方协议将上述成本费用支付给栎宜公司。2016年6月15日，时代公司与柏栎公司签订《【百悦】云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）补充协议二》，根据双方签署的《合作协议》、《补充协议》及与小业主签署的《委托装修合同》规定，柏栎公司原定为2016年7月18日开始入场装修，为配合云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）交房验收，柏栎公司提前入场装修项目的公共区域，双方就此签署补充协议：1、时代公司将项目的过道及电梯前室装饰款按约定支付，2、时代公司将装饰项目的100樘门的款项89800元经验收后给付柏栎公司；3、时代公司负责水电到户及集中水电表安装完毕。百城公司与南通金典装饰工程有限公司成都分公司签订的《装饰装修施工合同》，约定南通金典装饰工程有限公司成都分公司对项目的过道及100樘门工程进行装修，工期自2016年7月22日至2016年8月5日，但该合同落款签订日为2016年12月7日。 2016年5月17日，原告孙芝楠与百城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告购买第三人百城公司开发的位于龙泉驿区城·云景项目4幢3单元18层1817号房屋一套。约定以下内容：1、房屋总价193286元；2、房屋交付条件：（1）、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，（2）配置的电梯、消防、安防等设备设施在2016年9月30日前达到使用条件；3、交付时间：出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。另双方还约定了规划设计变更、面积差异处理、违约责任等。原告向第三人百城公司交纳了购买房款。 原告（甲方）与栎宜公司（乙方）签订《委托管理合同》，合同约定原告自愿将其所拥有的位于成都市龙泉驿区云景项目第4幢3单元18层1817号房屋委托予栎宜公司作为酒店经营管理。原告按照《四川省商品房买卖合同（预售）》接房时的房间状态交房给栎宜公司。委托管理期限按原告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的交房（约定交房日与实际交房不一致的，以实际交房日为准）之日起，共计15年。开业筹备免经营收益期（2.2条），自规定的实际交房之日起，免委托经营收益期为6个月。委托经营收益标准及支付方式（3.1条）：2016年10月1日至2021年9月30日期间，栎宜公司按照每月1600元向原告支付委托经营收益；2021年10月1日至2026年9月30日期间，栎宜公司按照每月1680元向原告支付委托经营收益；2026年10月1日至2031年9月30日期间，栎宜公司按照每月1764元向原告支付委托经营收益。房屋验收与交付（4.1、4.2条）：按原告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》规定的交房之日的前三个月，原告授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋；开发商将房屋交付原告后，原告与栎宜公司应于7日内按约定完成房屋交接手续。若因甲方原因未完成交付的，导致乙方经营延期，乙方将根据甲方交付的时间延长免委托经营收益期，并且因延期造成的乙方的经营损失由甲方进行赔偿；乙方因酒店运营需求，同时有权选择解除本合同而无需支付违约金；如因乙方原因未完成交接手续，乙方按约定的交付时间支付委托经营收益。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续。房屋质量问题（5.1、5.2条）：原告交付的房屋应不存在重大质量瑕疵，应满足栎宜公司正常经营酒店的需要，如因房屋质量问题（漏雨、裂缝、防水等）栎宜公司有权自行维修，并从后期委托经营收益中扣除。栎宜公司违约责任（7.8条）：栎宜公司可根据自身的经营状况，在履行提前一个月告知原告的情况下，有权将此合同下的房屋转委托经营或终止经营。如栎宜公司终止委托经营管理，则栎宜公司需按合同约定的剩余期间委托收益总额的20%向原告方支付违约金。 原告（甲方）与时代公司（乙方）、栎宜公司（丙方）签订《委托装修合同》，按照栎宜公司酒店的标准，原告将其购买的成都市龙泉驿区云景项目第4幢3单元18层1817号房屋全权委托给栎宜公司选择合格的施工单位进行装修，时代公司作为监管方。开工2016年10月1日，竣工2017年2月15日，装修总价款53790元。原告按签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》规定的交房之日的提前三个月（即2016年6月30日之前）时间，授权栎宜公司代为行使业主权利验收房屋质量，原告认可栎宜公司的代验收结果，其余的交房手续由原告按售房合同的约定自行完成（2.1条）。甲方需全部腾空或部分腾空房屋，不影响施工（2.2条）。开发商将房屋交付原告后，原告与栎宜公司双方应于7日内按约定完成房屋交接手续，《房屋交割清单》经甲、丙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续；原告应于2016年9月15日前将合同约定装修总价款全额交给时代公司；原告未能在约定时间内完成交房手续或者完成向时代公司交款，导致栎宜公司经营延期，栎宜公司将根据原告延期交房或交款时间相应延长免委托经营收益期，并且因延期造成的经营损失由原告进行赔偿；栎宜公司因酒店运营需求，同时有权选择解除本合同而无需支付违约金；如因栎宜公司原因未完成交接手续，栎宜公司按约定的交付时间支付委托经营收益（2.3条）。装修款的支付：第一次，2016年9月30日装修开工前，时代公司按合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）的40%支付给栎宜公司（第三条第1款）；第二次，在栎宜公司完成房间内顶面及墙面的基层装修并经时代公司确认施工工序完成后10个工作日内，时代公司支付合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）的45%支付给栎宜公司（第三条第2款）；尾款支付，时代公司确认整体施工完成后10个工作日内，时代公司将合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）未支付完的部分全额支付给栎宜公司（第三条第3款）。未达到上述付款条件，时代公司有权不予付款且无需承担任何责任，如因时代公司原因拖延装修款的支付，并超出上述规定时间15天以上，则时代公司需按延误付款的天数以应付未付款每日0.03%的标准支付违约金给栎宜公司，如超出上述规定60天以上，栎宜公司的工程完工时间按延误付款的天数顺延，同时时代公司须赔付因延误付款致使工作延期而给原告、栎宜公司造成的所有经济损失（第三条第4款）。2016年9月30日，原告向时代公司交纳了装修款。 百城公司向时代公司出具《授权委托书》，百城公司授权时代公司全权处理云景项目房屋的一切事务，授权期限：2015年7月1日至2035年6月30日。 2016年9月27日柏栎公司向时代公司出具《项目约定款项的函》，内容为要求时代公司按约定尽快支付1、项目过道及电梯装饰款的95%即219725.5元；2、项目的100樘门的款项89800元；3、按《委托装修合同》中第三条第一款约定2016年9月30日开工前按合同总价款的40%支付给栎宜公司。 2016年9月27日栎宜公司向【百悦】项目工程部经理秦斌发出《工作联系函》，主要内容为：经9月27日预验收还发现部分工程问题会影响酒店装修及后期运营1、热水管道未铺设到户，水箱及电源负荷未施工；2、未见消防验收合格证；3、物管用房4扇门未安装，110KW用电负荷未见等。 2016年10月28日，柏栎公司向时代公司、百城公司出具《关于贵公司延期交房、未按约定付款造成我司及小业主遭受损害的函》，主要内容为：1、延期交房和未提供装修工程前置条件的问题；2、未付应付款项问题：未付项目公共区域的费用共计309525.5元、按合作协议及《委托装修合同》的约定应于2016年7月15日前支付85户装修总价款的40%即1978816元。 2016年11月19日，柏栎公司向时代公司、百城公司出具《关于贵公司延期交房、未按约定付款造成我司遭受损害的函》，主要内容为：1、延期交房和未提供装修工程前置条件的问题；2、未付应付款项问题：根据合作协议及《委托装修合同》的约定应于2016年7月15日前支付85户装修总价款的40%即1978816元。 2017年1月16日，泰和泰律师事务所向时代公司、百城公司出具《律师函》，主要内容为：泰和泰律师事务所接受柏栎公司委托，指派律师就时代公司延期交房、欠付柏栎公司全资子公司栎宜公司装修款事宜，要求时代公司履行合同义务，及时交付房屋、完成前置工程、向柏栎公司支付装修总价的40%。 2017年5月12日，柏栎公司向时代公司发出《解除合同通知书》，以时代公司至2017年5月12日仍未向柏栎公司统一交付95间房及任何房屋装修款且仍未完成热水管铺设到户为由，解除与时代公司签订的《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》、《【百悦】云景项目4号楼3单元补充协议》、《【百悦】云景项目4号楼C单元（原合同4号楼3单元）补充协议二》。 2017年5月12日，栎宜公司向原告发出《解除合同通知书》，以时代公司至2017年5月12日未统一将所有房屋及所有房屋装修款交付给栎宜公司，延误时间已达60天以上，按《委托装修合同》第三条第4项及“我司因酒店运营需要，同时有权选择解除合同而无需支付违约金”，发出解除合同通知书。庭审中，原告、栎宜公司、时代公司均认可解除《委托管理合同》、《委托装修合同》。 2016年11月14日，成都市龙泉驿区公安消防大队综合评定百悦云景二期消防验收合格。项目现状，经原告陈述，原告方与赛家酒店于2017年7月2日重新签订合同，赛家酒店向各业主支付了2017年4、5、6月每月租金，业主向时代公司交纳的装修费也转给了赛家酒店（除王莉、王洪一户时代公司退还外），其中4户未向时代公司交纳装修费的业主也向赛家酒店交纳了装修费。 另，百城公司向本院提交的《百悦城交房通知书》无落款时间，百城公司提交了其中一户业主王成的交房手续，王成于2017年3月18日接收了百城公司移交的《业主手册书》、《物品签收确认书》、《消防安全责任书》、《治安安全责任书》、《精神文明公约》、《临时管理规约承诺书》、《商业用房租赁、经营承诺书》、《交房确认单》，移交清单上显示入户门钥匙一项未移交。 以上事实，有原被告的陈述，原被告的身份信息，企业登记信息，《【百悦】云景项目4号楼3单元合作协议书》，《四川省商品房买卖合同（预售）》，百城公司出具的房款收据一张，百城公司出具的收到产权契税、书证费等收据一张，时代公司出具的收到装修款收据一张，《委托管理合同》，《委托装修合同》，《授权委托书》、《工作联系函》、《律师函》、《解除合同通知书》等在案为证，足以认定。 本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。根据《委托管理合同》及《委托装修合同》，栎宜公司系合同相对方，故栎宜公司作为被告系本案适格主体。根据《委托装修合同》，时代公司系合同相对方，故时代公司作为第三人系本案适格主体。百城公司向时代公司出具《授权委托书》授权时代公司全权处理案涉房屋一切事务，为查明案件事实，栎宜公司申请追加百城公司为第三人，符合法律规定，百城公司也系本案适格主体。庭审中，各方当事人均认可《委托管理合同》、《委托装修合同》已解除，系双方合意，不违反法律规定，本院予以确认。原告主张租金及违约金，是以《委托管理合同》为基础的房屋租赁合同关系，原告主张时代公司、百城公司承担连带责任，于法无据，本院不予支持。被告栎宜公司承担责任后，可依据其他合同关系向时代公司或百城公司主张权利，不属于本案处理范围。对本案的主要争议焦点评判如下： 1、原告方是否完成租赁物交付？ 原告与被告栎宜公司签订的《委托管理合同》、《委托装修合同》均约定：《房屋交割清单》经原、被告双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为完成房屋交接手续，同时又约定了原告委托栎宜公司对房屋进行验收，原告认可验收结果。从被告栎宜公司发出的《工作联系函》、《律师函》、《解除合同通知书》等都表明被告栎宜公司仅向第三人时代公司、百城公司催收房屋，时代公司、百城公司也从未否认应由其交房。从时代公司向本院提交的交房材料中，也仅向业主移交了业主手册、消防安全责任书等，特别重要的入户门钥匙未移交，故形式意义大于实际意义。本案的实际情况是开发商百城公司是以售后返租、包租的方式销售案涉房屋，而原告是受到营销宣传的吸引，以投资获利为根本目的购买了房屋。因此，案涉房屋的交付方式与普通住宅具有明显的区别，原被告及第三人时代公司、百城公司之间已合意由开发商一方百城公司或时代公司直接向栎宜公司整体统一交房，栎宜公司整体一并租赁，以代替数目众多的业主的逐一交房，以此达到简化履行手续、节省履行成本、利于栎宜公司整体操作租赁及装修事宜的合同目的。柏栎公司向第三人时代公司发出的催款函可见，被告栎宜公司一方在2016年8月23日前通过安装案涉房屋的大门，并且掌控房门钥匙的行为即已实际完成了对房屋的占有。此时，被告栎宜公司已经完全可以对房屋进行装修、使用等处置，其迟迟不肯开始装修的主要原因是与时代公司或百城公司在未按约定完成前置工程及装修费的支付等问题上产生分歧，致使被告栎宜公司拒绝按约展开装修工作。至2017年5月12日合同解除之日，无证据证明被告栎宜公司将装饰当初安装的大门钥匙交给了原告或第三人。依据相关法律法规、社会日常生活经验法则，占有房屋钥匙系对房屋产生实际占有的重要标志。本案中，在房门钥匙已经由被告栎宜公司实际掌控的情况下，原告显然既不可能也无必要向被告栎宜公司进行所谓的交房。综上，交房方式已发生变更，被告栎宜公司已实际接收案涉房屋，视为原告完成房屋交付义务。 2、被告栎宜公司未收到装修款是否导致原告违约？ 原告与时代公司、栎宜公司签订《委托装修合同》第1.6条约定装修合同总价款53790元，第2.3条约定原告应于2016年9月15日前将第1.6条约定的合同总价款全额交给时代公司，第三条第一款约定“装修款的支付第一次：2016年9月30装修开工前，时代公司按1.6条的合同总价款（以时代公司实际从原告方收到的款项为准）的40%支付给栎宜公司”，据此可以确定，装修款由原告承担，支付方式由原告按约定时间交付给时代公司，时代公司再按约定分期支付给被告栎宜公司。被告栎宜公司租赁房屋整体装修用于酒店使用，2016年9月30日前大多数业主已交纳装修款，足以支付第一笔40%的装修费用，而时代公司未按约定分期将该装修款支付给被告栎宜公司，进而导致被告栎宜公司以此为由不按《委托管理合同》约定履行义务，系被告栎宜公司违反《委托管理合同》的约定，房屋已视为交付，故原告未违反《委托管理合同》约定的义务。原告未按《委托装修合同》约定时间交纳装修款，存在履约瑕疵，在违约金金额上予以考虑。 3、被告栎宜公司违反《委托管理合同》约定导致合同终止，承担何种责任，如何承担？ ⑴租金的承担。原告诉称“因被告栎宜公司与第三人百城公司、时代公司的过错，在原告已提供最新联系方式情况下，被告栎宜公司未及时通知原告相关解约事项，致使原告与新承租人赛家酒店签订租约时房屋闲置共计12个月”,故主张12个月的租金。本院认为，原告未提交证据证明其已通知被告或第三人变更地址，且根据被告栎宜公司提交的邮寄单，显示其已向原告“山西省太原市小店区西吴村清枫华景小区C座1-102室”的地址邮寄解除通知，结合原告与赛家酒店于2017年10月19日签订的委托管理合同，合同上原告写明的特快专递地址仍为“山西省太原市小店区西吴村清枫华景小区C座1-102室”，与原告已变更地址的陈述不符，故对原告主张12个月租金本院不予支持。庭审中，双方均认可《委托管理合同》、《委托装修合同》已解除，本院认定解除之日为2017年5月12日，故租金的计算截止日确定为2017年5月12日。根据《委托管理合同》约定，免委托经营收益期为6个月，此6个月是建立在被告开办酒店承租期长达15年基础上，因被告栎宜公司未履行《委托管理合同》约定，导致合同解除，故而免收益期适当予以调减，本院确定免收益期为2个月，故被告栎宜公司应付租金期限为5个月12天。根据双方约定前5年租金每月1600元，故被告栎宜公司应向原告支付租金8640元。 ⑵违约金的承担。①庭审中，被告栎宜公司以原告违约在先进行抗辩，除辩称原告未向其履行交房、支付装修费外，还辩称未提供房屋装修前置条件。被告栎宜公司以房屋不符合前置装修条件作为辩解，而关于房屋前置装修条件的事宜属于柏栎公司与第三人时代公司签订的《合作协议书》补充协议中约定的内容。房屋是否符合前置装修条件应当是第三人百城公司、时代公司与被告之间的事务，履行义务主体非原告一方，同时事实上原告也不可能具有提供前置装修条件的能力。根据合同相对性基本原理，原告根本不受该协议的约束，被告以此作为其单方解除与原告间的租赁合同的理由显然不具有任何说服力；②根据合同法第九十四条的规定，在本案中，并不存在诸如不可抗力、原告根本违约等可由被告行使法定解除权的事实。因此，被告并不享有合同法定解除权；③《委托管理合同》第4.2条约定了被告可行使合同任意解除权，但不承担任何违约责任，而第9.2条却约定了原告提前解约将承担相应违约责任。显然，第4.2条严重违反了合同法第三十九条规定的“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”。同时，该条款显属合同法第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。而在《委托管理合同》第7.8条中明确约定了被告可提前解除合同，但应按未履行期间总收益的20%支付违约金。如此约定方是符合公平原则及权利义务对等的有效条款，被告栎宜公司理应按照该条款承担相应违约责任。根据合同法一百一十四规定，违约金过高的可以请求裁减，被告及第三人也当庭提出裁减的请求。由于原被告及第三人涉类案共计60案，系集团诉讼案件，对于违约金以原告是否按时交纳装修费、各自损失大小等因素综合确定。本案原告在2016年9月30日前向时代公司交纳了装修款，违约金本院确定为5000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告栎宜酒店管理成都有限公司于本判决生效后10日内支付原告孙芝楠13640元； 二、驳回原告孙芝楠的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取868.5元，由原告孙芝楠负担350元，被告栎宜酒店管理成都有限公司负担518.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李世和 二〇一八年十二月二十六日 书记员  陈 姗