四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1102民初3503号 原告（执行案外人）：方志超，男，1978年1月30日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：王学梅，井研县马踏法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：乐山三江农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省乐山市市中区春华路南段506号。统一社会信用代码：91511100207057661H。 法定代表人：李思亚，董事长。 委托诉讼代理人：陈春萍，四川智凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨姝颖，四川智凯律师事务所律师。 被告（被执行人）：周进生，男，1973年4月28日出生，汉族，住四川省井研县。 被告（被执行人）：李德贵，男，1955年7月22日出生，汉族，住四川省井研县。 原告方志超与被告乐山三江农村商业银行股份有限公司（以下简称三江农商银行）、周进生、李德贵案外人执行异议之诉一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序于2018年10月26日公开开庭进行了审理。原告方志超及其委托诉讼代理人王学梅，被告三江农商银行的委托诉讼代理人陈春萍，被告李德贵到庭参加诉讼，被告周进生经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经公告期60天。本案现已审理终结。 原告方志超向本院提出诉讼请求：不得执行被告李德贵名下位于四川省井研县的房产（产权证号：井房权证监字第××号）。事实与理由：2011年3月2日，原告与被告周进生签订《购房协议》，约定周进生将华生住宅楼的两梯四户2号1楼3号住宅楼一套出售给方志超，面积36.89平方米，单价为每平方米2480元；周进生负责提供房产证、土地证、气、水、电五证，方志超负责五证费用，包括购房税费。购房协议签订后，原告支付购房款87240元，并于2013年2月1日收房，2013年7月装修后即入住至今。原告曾多次催促被告周进生办理该房屋双证，周进生均以各种借口推诿。虽原告购买该房屋尚未办理产权证变更登记，但原告已装修入住多年，水、电、气均是原告使用缴纳；同一小区的其他住户购房也是与被告周进生签订的购房合同，部分住户的房产证、土地证已经办理。故，该房屋的所有权应当属于原告，是原告的合法财产。2018年，乐山市市中区人民法院在执行三江农商银行与周进生、李德贵借款合同纠纷一案中，对原告的该房屋进行拍卖，原告提出书面异议。乐山市市中区人民法院审查后，作出（2018）川1102执异38号执行裁定，裁定驳回方志超的异议请求。原告方志超对上述执行裁定书不服，遂提起本案诉讼，请求判如所请。 被告三江农商银行辩称，购房协议系周进生与原告签订，而周进生并非房屋所有权人，周进生出卖房屋的行为系无权处分，购房协议的效力待定。三江农商银行依法办理了抵押登记，并取得了房屋他项权证，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，原告的请求不能对抗三江农商银行对执行标的执行。原告的损失只能要求周进生赔偿。故，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李德贵辩称，本案案涉房产是用李德贵名下的土地修建。周进生支付李德贵3万元，并帮李德贵归还银行贷款10多万元后，该土地就归周进生了。至于为何没有过户至周进生名下，李德贵也不清楚。李德贵按周进生的要求给李先华出具了授权委托书。之后，土地改变性质、报建、修房、卖房等事情，李德贵均不知晓。周进生要用土地、房产向三江农商银行抵押贷款，就让李德贵到三江农商银行签字。由于土地、房产实际不是李德贵的，所以李德贵就配合周进生到三江农商银行签字。对原告的诉讼请求无异议。 被告周进生未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告周进生未到庭发表质证意见，视为放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三江农商银行与周进生、李德贵金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2016）川1102民初3038号民事判决，判决“一、被告周进生在本判决生效后十五日内偿还原告乐山三江农村商业银行股份有限公司贷款本金967368.06元及利息（截止2016年7月14日尚欠利息37008.40元、复利589.09元；从2016年7月15日起至本金付清之日止的逾期利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2.4倍计算；从2016年7月15日起的复利：以37008.40元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.6倍计算；如遇基准利率调整的，则自次年1月1日按浮动比例做相应的调整）；二、原告乐山三江农村商业银行股份有限公司对被告李德贵所有的位于乐山市井研县（房产证号分别为：井房权证监证字第××号、00××97号、00××20号、00××98号、00××95号）以折价、拍卖、变卖方式取得的价款在本判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权”。因被告周进生、李德贵未按照上述判决履行支付义务，三江农商银行依据该生效判决于2017年2月9日向本院申请申请强制执行。执行过程中，本院于2017年8月1日查封案涉房产。2017年10月9日，经三江农商银行同意，本院作出（2017）川1102执196号之一执行裁定，终结本次执行程序。2018年3月19日，三江农商银行向本院申请恢复执行，本院予以受理。因被告周进生、李德贵未在限定的期限内履行债务，本院于2018年3月23日作出（2018）川1102执恢143号执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人李德贵名下位于四川省井研县（房权证号分别是：井房权证监证字第××号、00××97号、00××20号、00××98号、00××95号）。执行中，原告方志超以本院拍卖的位于四川省井研县的门市（产权证号：井房权证监字第××号）为其所有为由，向本院提出书面异议。本院于2018年5月26日作出（2018）川1102执异38号民事裁定，裁定“驳回案外人方志超的异议请求”。方志超不服该裁定，于2018年6月11日向本院提起本案诉讼。 另查明，李德贵与三江农商银行于2012年12月28日签订了《最高额抵押合同》，合同主要约定李德贵以其单独所有的位于井研县（房产证号分别为：井房权证监证字第××号、00××97号、00××20号、00××98号、00××95号）为周进生在三江农商银行处的上述借款债务提供最高额抵押担保。抵押担保最高额为200万元贷款，担保范围为主合同项下全部借款本息、复利、违约金、实现债权的费用和所有其他应付的费用。2012年12月28日，三江农商银行、李德贵依法办理了抵押登记，申请执行人取得了编号为井房他证他权字第××号《房屋他项权证》。本院已生效的（2016）川1102民初3038号民事判决书对案涉房屋的抵押权效力予以确认。 再查明，2011年3月2日，方志超与周进生签订《购房协议》，约定周进生将华生住宅楼的两梯四户2号1楼3号住宅楼一套出售给方志超，面积为36.89平方米，单价为每平方米2480元；周进生负责提供房产证、土地证、气、水、电户五证，方志超负责以上五证费用，包括购房税费。购房协议签订后，方志超支付购房款87240元。 2012年11月21日，李德贵对位于井研县的房产办理了房屋所有权登记（房权证号：井房权证监证字第××号），登记的房屋所有权人为李德贵，登记的共有情况为单独所有。 以上事实，有《（2018）川1102执异38号执行裁定书》《土地证》《他项权证》《产权证》《房屋信息摘要》《购房协议》《收款收据》以及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，第一，“无权处分”是指对物权变动这一目标实现没有相应权利或者权利受到限制的情况。本案中，《购房协议》系周进生与原告签订，而周进生非案涉房产登记的所有权人，其将房产转让给原告的行为系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。本案中，所有权人李德贵对原告的诉讼请求无异议，其实质是对案涉《购房协议》的效力进行追认。故，案涉《购房协议》有效。 第二，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”和第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定可知，我国物权法实行的是合同效力与物权效力相区分的原则，也即债权与物权相区分的原则。房产属于不动产，房产转让的双方在签订转让合同后并不必然取得物权，必须辅之物权转移登记，才发生物权转移的效力。本案中，《购房协议》系债权合同，由于没有办理转让登记，不发生物权转移的效力。原告享有的仅仅是物权期待权。所谓期待权，是指将来有取得与实现的可能性的权利。物权期待权并非物权，其从性质上仍属债权范畴。而三江农商银行对案涉房产享有抵押权，抵押权系担保物权。根据物权优于债权的基本原则和《中华人民共和国物权法》第一百九十五条关于“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”之规定，三江农商银行对案涉房产享有优先受偿的权利。 第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。即抵押权一旦成立，则构成抵押财产所有权的负担和限制，不论抵押财产是否属于案外人所有，均不影响抵押权的实现。具体在本案中而言，原告作为（2016）川1102民初3038号案件的案外人，无论本案案涉房产是否属于原告所有，均不影响三江农商银行抵押权的实现。 第四，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用前提是“符合下列情形且其权利能够排除执行”。如前所述，原告对本案案涉房产享有的是债权，其权利不足以排除对案涉房产的执行。即使原告在房产交易中全部满足了第二十八条规定的四个条件也不应适用该条规定。 综上所述，原告方志超的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 驳回原告方志超的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告方志超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长  闵兴俊 审判员  曹银萍 审判员  周亲亲 二〇一八年十二月二十日 书记员  贺敬晴