湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终4103号上诉人（原审原告）：襄阳市环卫管理处，住所地襄阳市襄城区胜利街**。法定代表人：何晓宇，该管理处主任。委托诉讼代理人：熊海波，湖北真武律师事务所律师。上诉人（原审被告）：隗德锋，男，1974年6月12日出生，汉族，住湖北省枣阳市。委托诉讼代理人：李秀清，襄阳市明正法律服务所法律工作者。上诉人襄阳市环卫管理处与上诉人隗德锋房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2017）鄂0602民初1237号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。襄阳市环卫管理处上诉请求及答辩意见：一、依法撤销原审判决第二项中的房屋占有使用费的计算标准，即应自2010年11月10日起至该房屋腾退之日止，按每月5323.5元计算（即增加判决隗德峰支付2010年11月10日到2014年12月30日期间的房屋占用费273160元）；二、依法撤销原审判决第三项，依法改判襄阳市环卫管理处不应返还押金30000元，该押金冲抵隗德峰应当给付的房屋占用费；三、本案诉讼费用由隗德峰承担。事实和理由：2014年12月30日前，涉案房屋已经被襄阳市城市管理执法局实际没收控制，各承租人（包括隗德峰）事实上已经与襄城区城市管理执法局（以下简称襄城区城管局）形成了租赁关系。在履行租赁合同中，襄城区城管局、襄阳市环卫管理处没有违反合同，襄阳市环卫管理处理应收取相应的房屋占用费。至于，襄阳市环卫管理处在2014年12月30日前是否有资格或有权收取房屋占用费是另外一种法律关系，不在本案讨论的范畴。原判决将襄阳市环卫管理处有权收取房屋占用费的时间推迟到2014年12月30日，会造成襄阳公园对面夜市及周边交由襄阳市环卫管理处管理房屋的众多承租者会纷纷找襄阳市环卫管理处等退还2014年12月30日前已经收取租金的局面，将造成严重的负面影响。且原审判决认定收取隗德峰占用费的时间自2014年12月30日起，将造成国有资产收益的减少，纵容不按时缴纳租金的不诚信行为。综上所述，请求二审法院支持襄阳市环卫管理处的上诉请求，驳回隗德峰上诉请求。隗德峰上诉请求及答辩意见：一、依法撤销原审判决第二项，依法驳回襄阳市环卫管理处请求给付房屋占有使用费的诉讼请求；二、本案诉讼费用由襄阳市环卫管理处承担。事实和理由：襄阳市城管局于2014年12月30日送达襄城管行决字20140008号行政处罚决定书，将含本案涉及租赁房屋在内的超建临时办公用房及擅自兴建一栋二层房屋予以没收后，上诉人未使用和占有租赁房屋，租赁房未获任何收益。由于停水、停电，上诉人根本无法正常经营，原审判决没有考虑到租赁房屋被没收的事实，判决支付房屋占用使用费，显然错误。襄城区城管局将涉案的违法建筑租赁给隗德峰，在经营中停水、停电，隗德峰被迫停止营业，《房屋租赁合同》无效，应归责于襄阳市环卫管理处。承租房屋停水、停电，对隗德峰经营造成了严重影响，但出租方未进行维修，显然构成了违约。综上所述，请求二审法院支持上诉人上诉请求，驳回襄阳市环卫管理处上诉请求。襄阳市环卫管理处向一审法院起诉请求：1、判令隗德峰立即腾退所租赁的房屋；2、支付至腾退之日止所欠的房屋租金；3、隗德峰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年8月10日，襄城区城管局（出租方）与隗德锋（承租方）签订一份《房屋租赁合同》,约定隗德峰租赁襄城区城管局位于襄城一桥头襄阳公园对面三间房屋，建筑面积为152.1㎡，租赁期限从2010年8月10日起至2020年8月9日。租金收取标准：前三年租金不变，以后根据市场价格情况调整。前三年的租金按以下标准计收：室内面积按月35元／㎡，室外面积按月10元／㎡计算，合计房屋月租金5323.5元。租金的支付期限与方式：按月支付租金，每月25日至30日内支付下月租金，合同签订之日起8月10日至10月10日为装修期，免收租金。承租方在签订合同前将租3万元押金交付出租方。在房屋租赁合同期满10日内，承租人必须退还房屋，并保证房屋完好无损，出租方在验收房屋后3日内退还押金。承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费。室内、室外的承租范围内维修由承租人负责。出租方维修范围、时间及费用负担：室外未承租公共部分，水电12小时内，其他48小时内以及非承租人责任的由出租方负担。出租方允许承租人根据经营要求，适当对所租赁房屋进行装修或改善增设他物，但不得改变房屋主体结构及外部装饰，严禁乱搭乱建。合同期满后，租赁房屋的装修、改善增设他物必须无偿交付给出租方。承租人不交付或不按约定时间交付达3个月以上的，出租方有权解除合同。合同签订后，襄城区城管局按约定向隗德峰交付租赁房屋。2010年8月25日，隗德锋缴纳夜市押金30000元，并自2010年11月起共计交纳租金88546元，余欠租金隗德峰至今未付，引起诉讼。一审法院另查明，本案涉及租赁房屋系襄阳市园林规划设计研究院、襄阳市地成房地产开发有限公司合作开发。因未按照建设工程规划许可证的规定超建临时办公用房及擅自兴建一栋二层房屋，2010年5月11日，襄阳市城市管理执法局（以下简称市城管局）向襄阳市地成房地产开发有限公司作出并送达襄城管行决字第20100017号行政处罚决定书，决定将含上述房屋在内的违建房屋予以没收。2010年8月，襄阳市地成房地产开发有限公司不服该行政处罚决定书，提起行政诉讼，襄阳市襄城区人民法院判决撤销襄城管行决字第20100017号行政处罚决定书，并判令市城管局重新作出具体行政行为。市城管局不服该判决上诉后，二审维持原判。2014年12月30日，市城管局向襄阳市地成房地产开发有限公司送达襄城管行决字第20140008号行政处罚决定书，决定将含本案涉及租赁房屋在内的超建临时办公用房及擅自兴建一栋二层房屋予以没收。一审法院又查明，2012年2月29日，市城管局、襄城区城管局、襄阳市环卫管理处共同形成意见，将含本案涉及房屋在内的与夜市相邻的12间门面房由市城管局委托襄阳市环卫管理处管理，原由襄城区城管局与夜市经营户签定的租赁协议和摊位押金一并移交给襄阳市环卫管理处，租赁押金由襄阳市环卫管理处退还。2015年6月26日，襄城区城管局出具情况说明，内容为2012年襄阳夜市整体移交给襄阳市环卫管理处，夜市房屋租金全部由襄阳市环卫管理处收取。一审法院认为，根据市城管局、襄城区城管局、襄阳市环卫管理处于2012年2月29日形成的共同意见，本案涉及房屋由市城管局委托襄阳市环卫管理处管理并收取租金，襄城区城管局与夜市经营户签定的租赁协议和摊位押金一并移交给襄阳市环卫管理处，租赁押金由襄阳市环卫管理处退还，现襄阳市环卫管理处成为本案《房屋租赁合同》权利义务概括承受者，故襄阳市环卫管理处为本案的适格原告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”隗德峰在一审法庭辩论终结前未能提交相关证据证明本案涉及房屋为国家批准建设的正式房屋，故隗德锋与襄城区城管局签订的《房屋租赁合同》为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还的规定，襄阳市环卫管理处应向隗德峰返还押金30000元，隗德峰应将所占用的坐落于襄城一桥头襄阳公园对面的租赁房屋返还给襄阳市环卫管理处。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然双方所签房屋租赁合同无效，但隗德峰使用涉诉房屋进行了经营，隗德峰应参照租赁合同约定的租金标准即每月5323.5元向襄阳市环卫管理处支付房屋占有使用费。关于房屋占用费计算的起止时间问题：市城管局于2014年12月30日送达襄城管行决字第20140008号行政处罚决定书，将含本案涉及租赁房屋在内的超建临时办公用房及擅自兴建一栋二层房屋予以没收，市城管局对案涉房屋的取得应自2014年12月30日起，襄阳市环卫管理处的继受取得该房屋的相关权利也应自2014年12月30日起，故襄阳市环卫管理处有权向隗德峰主张2014年12月30日起的房屋占用费。隗德峰辩称襄阳市环卫管理处有减免租金的承诺，因减免事项多发生于2014年12月30日市城管局罚没取得房屋之前，且本案中襄阳市环卫管理处对此未予认可，故对隗德峰该辩称，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款的规定，判决：一、隗德锋于本判决生效之日起二十日内将本案案涉的其承租的位于襄阳市襄城区一桥头襄阳公园对面的三间租赁房屋腾空返还给襄阳市环卫管理处；二、隗德锋于本判决生效之日起二十日内，给付襄阳市环卫管理处房屋占有使用费（计算标准：自2014年12月30日起至该房屋腾退之日止，按每月5323.5元计算）；三、襄阳市环卫管理处于本判决生效后二十日内，返还隗德锋押金30000元；四、驳回襄阳市环卫管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6506元，由襄阳市环卫管理处承担3253元，由隗德锋承担3253元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人隗德峰上诉认为，承租房屋被停水、停电，对其经营造成了严重影响。对该事实主张，上诉人隗德峰并未提供任何证据加以证实，故其请求抵扣全部房屋占用费的上诉请求不能成立，本院不予支持。房屋租赁合同中要求的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡对标的物享有合法的使用权的人，都有权将其使用的标的物转由他人使用，成为出租人。本案中，诉讼双方签订《房屋租赁合同》的时间为2010年8月10日，但出租人襄城区城管局签订该租赁合同所依据的罚没取得房屋的襄城管行决字第20100017号行政处罚决定书已经本院生效判决予以撤销，故其在签订《房屋租赁合同》时对诉争房屋并未取得合法的使用权。原审判决认定市城管局对案涉房屋的取得自送达生效的襄城管行决字第20140008号行政处罚决定书之日（2014年12月30日）起，襄阳市环卫管理处的继受取得该房屋的相关权利也应自2014年12月30日起，上诉人襄阳市环卫管理处有权向隗德峰主张房屋占用费的时间应从2014年12月30日起计算，并无不当。上诉人襄阳市环卫管理处主张应从签订《房屋租赁合同》的时间认定租赁关系，计算房屋实际占用费的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人襄阳市环卫管理处、上诉人隗德峰的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13012元，由襄阳市环卫管理处、上诉人隗德峰各自负担6506元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇一八年十二月十三日书记员  周超群