广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初15493号 原告：邓文艳，女，1984年4月10日出生，汉族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃晓，广西君桂律师事务所律师。 被告：广西天昌投资有限公司，住所地：南宁市青秀区青秀路**。 法定代表人：陈耀宗，总经理。 委托诉讼代理人：陈征龙，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亮秋，广西万益律师事务所律师。 原告邓文艳与被告广西天昌投资有限公司（以下简称“天昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法指定审判员，适用简易程序进行审理。原告邓文艳的委托诉讼代理人杨仕通、覃晓，被告天昌公司的委托诉讼代理人陈征龙、张亮秋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告邓文艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期报备违约金22824.92元（按总房款的2%计算）；3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年2月18日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南宁市青秀区盟中央城B区12号楼XXXX号房，总价1141246元。合同签订后，原告依约付清了全部购房款。但直至原告起诉之日，被告尚未根据合同第十七条的规定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，以办理不动产权证。 被告天昌公司辩称，一、被告对办理涉案房屋的产权登记手续不存在过错，不应承担违约责任。被告一直积极推进办理涉案房屋产权登记的事宜。但因东盟中央城小区交房后，存在部分业主违章搭盖情况，并经物业多次通知拒不整改，导致整个小区房屋规划验收受到影响，从而导致产权登记手续无法办理或迟延办理。二、原告主张的违约金过高，请求予以调低。涉案房屋通过五方竣工验收后，被告已依照合同约定将房屋交付给原告，房屋产权登记手续的迟延办理未对原告造成实际影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告在未产生实际损失的情况下，其主张的违约金过高，应予以调减。 经审理查明，2016年10月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的青秀区桂雅路10号东盟中央城B区12号楼XXXX号房，总价款1141246元。其中第九条约定，出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十七条第3款约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记所需的资料（含买受人已提交齐备的材料）报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的2%。因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、未提交相关资料及未付清相关费用等）导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。上述合同签订后，原告付清了全部购房款。 另查明，东盟中央城B区12、13、14、15号楼住宅及商业部分取得《商品房预售许可证》，证号：南房预字（2012）第164号。 因被告未在合同约定的期限内履行报备案义务，以办理不动产权证，原告诉至法院，提出前述诉请。被告应诉后答辩如前。庭审中，被告自认尚未取得涉案小区的现售备案证明。 为查明被告在申请办理东盟中央城规划竣工验收过程中遇到的问题，本院先后向南宁市规划管理局、南宁市青秀区城市管理局发函。南宁市规划管理局于2018年12月17日回函，载明：一、天昌公司于2018年5月17日向该局申请办理东盟中央城A区1-8号楼规划竣工验收，因存在违法建设，该局转青秀区综合执法部门处理并退件，在该公司接受处理且青秀区综合执法部门出具结案通知后，该公司于2018年8月21日再次向该局申请办理A区1-8号楼规划竣工验收，该局于2018年8月30日核发A区1-8号楼的规划竣工验收合格证。截至2018年12月14日，该公司未就A区其余单体及B区所有单体向该局申请办理规划竣工验收手续。二、该局核发的A区1-8号楼竣工红线图中注明“部分业主存在违章搭盖情况，建议暂不予办理产权登记手续”，该建议系针对存在违章搭盖的业主。南宁市青秀区城市管理局于2018年12月18日回函，载明：一、关于东盟中央城的处罚问题2018年6月4日，该局收到南宁市规划管理局转来的《关于东盟中央城A区1至8号楼涉嫌违反规划建设行为线索移交函》，反映在对东盟中央城A区1至8号楼项目的规划验收过程中，发现其存在与规划不符的问题。6月13日，该局执法人员到现场勘察并立案，经查，天昌公司于2011年至2012年间经南宁市规划管理局批准，建设东盟中央城A区1至8号楼项目，目前存在与规划不符的问题有：商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符；架空层未覆土种植绿化；约150户业主涉嫌存在占用消防逃生平台、占用公共通道、加建楼板、封闭阳台、搭盖阳光棚等违法建设行为。由于改变东盟中央城A区1至8号楼项目商业和架空层外立面涂料颜色属天昌公司的违法行为，2018年7月4日，该局在履行相关法律程序后，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，向天昌公司下达了《行政处罚决定书》，对其改变东盟中央城A区1至8号楼商业和架空层外立面涂料颜色的违法行为罚款43720元。天昌公司已履行处罚决定，东盟中央城A区1至8号楼商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符这一违法案件已结案。二、关于部分业主违章搭建等问题东盟中央城A区1至8号楼住宅部分中约150户业主涉嫌存在占用消防逃生平台、占用公共通道、加建楼板、封闭阳台、搭盖阳光棚等违法建设行为的问题，是天昌公司在将房屋交付使用后，部分业主在装修过程中，未经规划行政主管部门批准，擅自进行改扩建导致的。对于上述问题，津头街道办已对部分业主下达了《责令改正违法行为通知书》。该局也建议市规划局按照《关于建立制止和查处违法用地违法建设联动工作机制意见》及以往工作流程，对不存在违建问题的房屋，继续办理规划验收手续，对存在违建问题的房屋，不予办理规划验收手续；同时，该局也告知天昌公司，由小区物业公司督促存在违建问题的业主自行整改，整改完毕后，再依法向市规划管理局申请办理规划竣工验收手续。 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应切实认真履行合同义务。 根据合同第十七条约定，被告应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以办理《房屋所有权证》。合同第九条约定出卖人应当在2016年10月30日前交房，故被告应在2018年10月20日前将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，以办理不动产权证。现被告至今未履行上述报备案义务，至开庭审理之日已逾期70天。 被告辩称因东盟中央城小区部分业主存在违章搭盖，导致全体业主无法办理不动产权证。对此，南宁市规划管理局回函表示被告第一次申请办理东盟中央城A区1-8号楼的规划竣工验收的时间是2018年5月17日，A区其余单体及B区所有单体尚未申请办理规划竣工验收手续。南宁市青秀区城市管理局的复函中已明确，被告在建设东盟中央城A区1至8号楼的过程中存在商业和架空层外立面涂料颜色与规划施工图纸不符、架空层未覆土种植绿化的问题，该局为此对被告进行了处罚。被告履行处罚决定后，南宁市规划管理局已为东盟中央城A区1至8号楼办理了《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》。由此可见，影响被告取得东盟中央城A区1至8号楼竣工验收合格证的因素是被告自身的违法行为，在部分业主尚未整改违章搭盖时，南宁市规划管理局就已办理上述楼栋的规划竣工验收。并且，根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年11月17日前履行报备案义务，但其直至2018年5月17日才申请办理A区1至8号楼的工程竣工验收规划，A区其余楼栋及B区所有楼栋至今尚未提交申请，被告已构成违约，除继续履行报备案义务，以办理不动产权证外，还应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第十七条第4款约定，因出卖人过错，导致报备案手续迟延办理的，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的2%。被告主张该违约金计算标准过高，但未提供证据予以证明，在合同系双方协商一致订立且被告是合同文本提供方的情况下，该标准不应予调低。故被告应向原告支付的逾期报备案违约金为：以1141246元为基数，从2018年10月21日起，按每日0.01%计至被告履行完毕报备案义务之日止，但最高不超过22824.92元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 被告广西天昌投资有限公司于本判决生效之日起六十日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，以办理位于南宁市青秀区盟中央城B区12号楼XXXX号房的不动产权证； 二、被告广西天昌投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓文艳支付逾期报备案违约金，计算方式：以1141246元为基数，从2018年10月21日起，按每日0.01%计至被告广西天昌投资有限公司履行完毕上述第一项义务之日止，但最高不超过22824.92元。 案件受理费185元，由被告广西天昌投资有限公司负担。 如义务人未在本案生效判决规定的期间内履行上述义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  朱微微 二〇一八年十二月二十九日 书记员  黄元琛