陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0822民初2445号 原告刘建荣，男，1956年2月10日出生，汉族，居民，住府谷县府谷镇。 委托代理人刘玉平。 被告陕西铭锋房地产开发有限公司。 法定代表人苏乃怀，该公司总经理。 委托代理人房宏强。 原告刘建荣与被告陕西铭锋房地产开发有限公司（以下简称“铭锋房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘建荣及其委托代理人刘玉平和被告委托代理人房宏强到庭参加了诉讼，被告法定代表人苏乃怀经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告刘建荣诉称,2012年7月17日，原、被告双方就原告购买被告开发建设的中汇佳园小区商品房事宜签订了一份《商品房买卖合同》。根据合同主要内容所示：原告购买的商品房总价为633576元；被告向原告交房的日期为2014年10月30日之前，交房条件为：被告应当按照国家和地方人民政府的规定，将符合合同第八条约定的经验收合格的商品房交付原告使用；同时还约定逾期交付使用的违约责任为：逾期交付使用90日后，每日按已付房款总额的万分之一承担违约责任；另外还约定了被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案登记……具体内容详见《商品房买卖合同》。合同签订后，原告如约向被告履行了买受人应承担的全部合同义务，可被告直至2018年9月4日才将出卖给原告的商品房进行了消防验收，致使涉案商品房在长达近4年之久的时间内未能具备合同第十一条约定的交付使用条件。更为严重的是被告至今仍未按照合同附件八第六条的约定将涉案房屋办理产权备案登记，直接影响了原告物权的实现。针对被告的上述违约行为，原告曾不止一次地要求被告尽快进行消防验收以及办理产权登记手续，但被告一直予以拖延。综上所述，原告认为：被告不但在合同约定的交付使用期限内未将商品房进行消防验收合格，直接导致原告不能依据合同约定正常使用所购的商品房，而且迄今为止仍不能办理房屋产权登记手续，其行为已严重违反了双方合同的相关约定。为此，根据合同约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告请求法院依法判令：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行；2、被告从2014年11月1日起至2018年9月4日止（消防验收合格之日），按日向原告支付已付房款总额万分之一的违约金105891元；3、被告从2016年4月23日（合同约定的应办理产权登记备案手续最后之日）起至商品房产权备案登记完善之日止，按照中国人民银行一年期内同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告赔偿已付房款总额的损失，现暂算至2018年10月23日为116352元；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告向本院提交了《商品房买卖合同》一份，证明原告购置被告中汇佳园小区10幢1单元11002号商品房，购房总价为633576元，被告严重违反合同约定造成合同违约，依法应承担违约金105891元；在2016年4月23日到商品房产权备案登记完毕之日，按照中国人民银行一年期内同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告赔偿已付房款总额损失116352元的事实。 被告铭锋房地产公司辩称，1、原告的第二项诉请，即支付迟延交房违约金之请求不能成立。首先，涉案房屋的消防验收合格（准确应为消防备案）不是交房的必备条件，被告不因此构成违约。原告将消防验收合格作为交房的必备条件既无事实依据，又无法律法规强制性规定。即便消防验收合格是交房的必备条件，被告也未违约。因为消防验收在交房期限届满前未能通过的原因是营盘路未能修通所致，依据双方商品房买卖合同第8条规定，如遇非出卖人所能控制的特殊原因的，出卖人可据实延期交房，因此被告也不构成违约。其次，即使迟延交房构成违约，原告的请求已超诉讼时效。双方约定的最后交房时间为2014年10月30日，原告的诉讼时效应从2014年11月1日起计算，可原告直到2018年10月份才提起诉讼，该期间内，原告没有中断诉讼时效的事实，更不能举出诉讼时效中断的证据。最后，即便迟延交房构成违约，且未超过诉讼时效，被告也不应当承担违约责任，因原告先已收房，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《解释》”）第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，视为被告已按时交房。对此，府谷县人民法院已有生效判例（2016）陕0822民初1444号民事判决书。再退一步，即便被告应当承担违约责任，其承担违约责任的截止时间应为原告的接收房屋之日止（即2015年3月30日止），而非原告诉请的至2018年9月4日消防验收通过之日止。另外，原告主张被告承担违约责任的起算时间也是错误的，原告主张从2014年11月1日起算，被告认为应从2015年2月1日起计算，原告的主张中违约时间多计算了90天。2、原告的第三项诉请，即支付迟延办理产权登记备案手续违约金的请求，亦不能成立。首先，原告未按合同约定，将办理权属登记应由其提供的资料及税和费报送被告，被告据此有权拒绝按本合同约定时间为原告办理权属登记相关手续，且不承担违约责任。依据双方的《商品房买卖合同》附件八第六条6.3款规定。其次，即便如原告所诉，应承担违约责任，原告的该项请求也有错误之处。具体包括：承担违约责任的起算时间错误。被告认为合同约定的被告提供资料的540天应该依据合同约定（附件八第六条6.1款）从商品房交付之日起计算，即违约责任应从2015年6月24日起计算。原告的该项请求依据不足和数额计算错误。原告请求按中国人民银行一年期内同期同类贷款基准利率的150%请求赔偿额无依据。《解释》第18条第2款的规定是“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知中规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。显然，原告是将逾期贷款和改变贷款用途进行了叠加，而《解释》仅规定了逾期贷款，因此改变贷款用途部分应予以剔除。逾期贷款部分为30%-50%，原告选择上限计算无依据，有失公平。基准利率及计算方法均存在问题。综上，被告认为原告的第二、三项诉请均不能成立。 被告向法庭提交了以下证据： 《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，交房时间是2014年10月30日前，如遇“国家法律或政策调整造成的影响，及其他非出卖人所能控制的原因”或者“买受人逾期付款”等特殊原因，出卖人可据实延期交房，原告未按合同约定提供办理产权证应由其提供的资料和费用时，被告不应因办证事因而承担违约责任的事实。 业主资料、房屋验收单、业主手册、物业管理委托合同、装修申请表、房屋装饰装修协议一份，证明即使被告应承担违约责任，其承担的违约责任的截止时间应为2015年6月24日，因迟延提交办证资料的起算时间为2016年12月25日的事实。 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告开发的“中汇佳园”项目工程手续齐全、合法，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的事实。 竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用证明书、工程质量分户验收表、府谷县邮政局机打发票及接房卡，证明涉案房屋于2014年9月29日经建设单位等五方责任主体组织验收合格，且已取得竣工验收备案表、已符合合同约定的交房条件，被告不应承担迟延交房的违约责任的事实。 中汇佳园总平面图、中汇佳园九、十号楼北侧现状照片一份，证明消防验收表因客观原因未能通过，被告不应当承担违约责任的事实。 榆公消验字（2015）61号消防验收意见书、榆公消验字（2018）第062号消防验收意见书一份，证明1-8号楼消防于2015年6月19日验收合格，9-10号楼消防于2018年9月4日消防验收合格的事实。 陕西省高级人民法院（2018）陕民申1976号民事裁定书一份，证明榆林中院、府谷县人民法院之前审理过的有关此类案件的生效判决有可能存在错误的事实。 8、府谷县房产管理所文件府房发[2012]010号、刘建荣税务发票五支，证明被告已到房管部门办理了中汇佳园的备案，原告购买房屋交纳了购房款，被告已办理相关税票的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见如下： 对《商品房买卖合同》的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告在2015年6月24日收房，被告不应该承担违约责任，即便应该承担，也应该截止于该时间。 原告对被告提交的证据质证意见如下： 对1号证据的真实性无异议，对证据的证明目的有异议，认为不属于合同约定的范畴。 对2号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同具有相对性，是双方真实意思表示，严格按照合同约定的条款进行履行，被告方构成合同违约。 对3号证据，原告无异议。 对4号证据，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为既然被告提到符合房屋交付条件，应当按照合同履行，因被告迟延交房，合同约定应当承担违约责任。 对5号证据原告有异议，认为消防验收未能通过是被告的责任，并不是原告能主宰的，所以被告构成违约，应当承担违约责任。 对6号证据，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为是主合同的附属设施，由于被告的不及时导致合同违约，与原告不具有关联性。 对7号证据，原告认为与本案不具有关联性。 对8号证据，原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告未按合同履行构成严重违约，依法承担违约责任，时至今日未办理房产证手续。 本院对原、被告提交的证据作如下认定： 对原告提交的《商品房买卖合同》，被告对其证明目的虽有异议，但是对其真实性无异议，该证据可以证明原、被告双方签订商品房买卖合同，原告依约付款，后榆林市公安消防支队对该商品房涉及的建设工程进行消防验收的事实，本院予以确认。 对被告提交的证据作如下认定： 1、《商品房买卖合同》一份，尽管原告对其部分证明目的有异议，但是原、被告对其真实性无异议，承认合同本身客观存在，合同是原、被告双方的意思表示，本院予以确认。 2、业主资料、房屋验收单、业主手册、物业管理委托合同一份、装修申请表、房屋装饰装修协议一份，原告对其真实性无异议，该证据客观存在，本院予以确认。 3、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，原、被告双方对其真实性、证明目的均无异议，本院予以确认。 4、竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用证明书、工程质量分户验收表、府谷县邮政局机打发票及接房卡一份，因原告对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，但当时该商品房未通过消防验收，不能达到证明目的，本院不予确认。 5、中汇佳园总平面图、中汇佳园九、十号楼北侧现状照片一份，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 6、榆公消验字（2015）61号消防验收意见书、榆公消验字（2018）第062号消防验收意见书一份，原告虽有异议，但该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 7、陕西省高级人民法院（2018）陕民申1976号民事裁定书一份，原告虽有异议，但该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 8、府谷县房产管理所文件府房发[2012]010号、刘建荣税务发票五支，原告虽有异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实： 2009年12月至2012年3月，府谷县人民政府、府谷县住房和城乡建设局为被告铭锋房地产公司在府谷县新区中汇佳园住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年7月17日，原告刘建荣作为买受人与作为出卖人的被告铭锋房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告公司开发的中汇佳园项目第10幢1单元10层11002号房屋一套，该商品房的建筑面积为95.96平方米，每平方米单价为6602.5元，房屋总价为633576元；双方约定的付款方式为：原告于合同签订当日向被告支付商品房总价款的50%作为首付款，即354209元（含定金），余款为32万元，分二次付清。合同约定被告应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家法律或政策调整造成的影响，及其他非出卖人所能控制的原因；3、买受人逾期付款或买受人提出变更的。合同约定逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按以下方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加)，逾期交房不超过90日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，后补充为应当通过发送书面信函或登报通知，并约定买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。若根据本合同附件四约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交付日之次日计算。关于产权登记事宜，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在商品房交付使用后540日内，由于出卖人的原因，未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人有权单方面解除本合同，出卖人应当在收到买受人解除合同的书面通知并且在有关政府部门证实解除本合同登记备案后的六十日内全额退还买受人已付价款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至出卖人收到买受人解除合同的书面通知之日止）每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。买受人因此单方解除本合同的，应当自上述办理产权备案期限届满之日起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。买受人应当在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税、费报送出卖人。如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、物业维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署合同及权属登记申请表等），出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。受政策或专业部门有关机构的有关规定、工作程序的影响，造成不能按本合同约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。 2014年9月29日，被告房产中汇佳园项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格。2015年6月24日，原告填写《业主资料卡》办理入住、签署业主承诺书，并与被告房产中汇佳园物业陕西绿波实业集团物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，原告实际接收了其购买的被告房产中汇佳园的房屋。2018年9月4日，榆林市公安消防支队对中汇佳园住宅小区项目9号、10号楼出具榆公消验字[2018]第0062号建设工程消防验收意见书，意见书中记载：支队监督员对申报资料进行了形式审查，对该土建工程进行了消防验收抽查，综合评定该土建工程消防验收抽查合格。又查明，2012年8月3日，府谷县房产管理所府房管发[2012]010号文件记载：关于陕西铭锋房地产开发有限公司新建中汇佳园住宅小区项目予以备案的通知陕西铭锋房地产开发有限公司：你单位报来的新建中汇佳园住宅小区项目的备案申请收悉，经审核，同意备案，竣工后请尽快到府谷县房产管理所办理《房屋所有权证》。2013年5月20日(10万元)、6月25日(166576元)和2018年7月5日(2支10万元)、11月28日(167000元)，被告在府谷县税务局办理刘建荣交纳购房款633576元的税务发票五支。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。原告履行了合同约定的付款义务，并于2015年6月24日实际接收所购买房屋，现请求双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行，符合法律规定，本院予以支持。其次，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，按照合同约定被告应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，但被告开发的中汇佳园项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位验收合格，被告无证据证明在合同约定的交房期限(2014年10月30日前)履行了房屋交付义务，也无证据证明原告未能按期收房是由于原告自身的原因，因此被告应承担逾期交房的违约责任。并应当从2014年11月1日起至原告实际接收房屋之日止（2015年6月24日），对已付房款633576元按日向原告支付万分之一计算的违约金。最后，关于原告要求被告承担迟延办理产权登记的违约责任的诉讼请求。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日之内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据上述规定，办理房产证的申请人为购房者，开发商办证的义务为协助义务。现原告无证据证明其未取得房产证的原因，是由于被告不履行协助办证义务造成，且双方买卖合同仅约定了出卖人的义务为:应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告已就中汇佳园住宅小区项目在产权登记机关备案，故原告要求被告承担迟延办理产权登记的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告刘建荣与被告陕西铭锋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行。 二、被告陕西铭锋房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘建荣支付从2014年11月1日起至2015年6月24日止按照已付房款633576元每日万分之一计算的违约金。 三、驳回原告刘建荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4634元，适用简易程序审理减半收取2317元，由原告刘建荣负担1655元，由被告陕西铭锋房地产开发有限公司负担662元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 (此页无正文) 审判员  杨卫东 二〇一八年十二月二十六日 书记员  李 思