江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初6362号原告：南京市玄武区木马公寓业主委员会，住所地江苏省南京市玄武区鱼市街56号。负责人：熊宸，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：蒋川，男，1970年9月4日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：何晓雷，南京天地仁和律师事务所律师。被告：南京长发都市房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市玄武区中山路286号203室。法定代表人：周力明，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛勇，江苏薛济民律师事务所律师。委托诉讼代理人：伊怀聪，江苏薛济民律师事务所律师。原告南京市玄武区木马公寓业主委员会（以下简称木马公寓业委会）与被告南京长发都市房地产开发有限公司（以下简称长发公司）返还原物纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告木马公寓业委会委托诉讼代理人何晓雷，被告长发公司委托诉讼代理人盛勇、伊怀聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告木马公寓业委会提出诉讼请求：判令被告将违法、违约改建的木马公寓高层C栋南侧底层业主共有的门厅和服务配套用房（西部65.85平方米、东部62.58平方米，合计128.85平方米）归还公寓业主所有。事实与理由：被告开发的木马公寓即是其取得规划审批许可的卫巷公寓项目，该项目规划审定方案为：项目有两栋住宅（A栋和B栋），一栋高层公寓（C栋）由一层高的商业裙房（D栋）沿两栋住宅的西侧与高层公寓的北侧将其串联，形成商业广场，一层商业裙房面积1565.65平方米（不含公寓、住宅门厅），高层公寓的底层平面功能及空间规划设计为门厅及服务配套用房，配套的图纸与规划设计一致，依法，高层公寓底层南侧是业主共有共用附属用房，平面及空间属于业主共有部分，应为全体业主共有且归业主实际使用。2006年被告销售房屋时向购房人发放的宣传资料均与规划设计方案及图纸一致（平面功能、空间），相关图纸、图片显示高层公寓南侧为门厅和服务配套用房并设有室内花园，故众多买房人愿意用比其他楼盘高的价格购买木马公寓。事后，被告单方将高层公寓底层南侧属于业主共有部分的门厅西部改建65.85平方米房屋占用出租牟利，属于业主共有部分的门厅东部室内花园改建62.58平方米商铺出售给了他人。被告上述擅自占用、擅自处分业主共有部分的行为既是违法的无效行为，也违反了对全体购房人的承诺，对全体购房人构成实际违约，对木马公寓全体业主构成侵权。多年来因被告的侵权行为，造成本不应存在的商业经营活动在高层公寓底层南侧进行，使本应只供业主使用的小区公共部分成为任何人都可以直进直出的公共场所，高层公寓成了偷盗案件的高发区，2014年高层公寓发生的爆炸直接造成一人死亡，527户业主无家可归。被告的侵权行为不仅给小区全体业主带来混乱的环境且造成高层公寓房价与周边老旧小区相近，还导致小区业主与高层公寓南侧商铺业主之间产生矛盾，引发多起诉讼。高层公寓南侧门厅和服务配套用房的规划设计不是为了美观，而是高层公寓二层至三十二层共527户业主生命安全的基本保障，是人们遇险时的逃生出口。被告为了一己私利，置527户数千名业主的生命安全而不顾，在上述服务配套房屋内擅自改建商铺的违法行为导致原本宽敞无障碍的出入空间被压缩成一条宽1.14米、长18米仅供一人通行的狭长走道，且将高层公寓东边的安全通道出口封堵在该狭长走道里，被告的封堵，既压缩了业主日常的出入、休闲空间，使东边安全通道形同虚设，故丧失逃生功能而压缩了业主遇险时的逃生机会，更压缩了社会救援力量抢险需要的有效救生通道，一旦遇险，将使广大业主因无有效逃生通道而陷入绝境，特别是如遇火险，长达18米的狭窄通道将产生烟囱效应而置人于死地，而外面的消防救生力量也会因无有效救生通道而不能实施有效救援。综上，人的生命是最宝贵的，保证房屋使用人的生命安全是规划设计的根本目的，被告作为木马公寓的建设单位，本应以房星使用人的生命安全为重，将业主共有部分归业主所有且实际使用，全面履行对购房人的购房承诺，以保证规划设计功能的落实及完善，但被告却利用其建设单位的优势，利用众多购房人的信息不对称，玩弄不正当手法，擅自占用、擅自处分业主共有部分牟利达9年之久，将其获取非法利益的基础建立在527户业主数千人的生命代价之上，且至今无改过之心，被告的违法行为使高层公寓的数千名业主如同生活在一个随时会爆炸的火药桶上，一且出事，必将导致重大群死群伤事件，为维护木马公寓全体业主的合法权益、保障业主生命安全，原告依法代表业主提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告长发公司辩称，本案为返还原物纠纷，根据物权法第三十四条的规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物，即对房屋享有权利的人，可以要求无权占有人返还房屋。本案中原告代表的全体业主，对案涉的两套房屋均不享有所有权，其中C栋底层南侧东部房屋的所有权人为查某，C栋底层南侧西部的房屋所有权人为被告，目前两套房屋均由所有权人合法占有，故原告要求被告返还涉案房屋无事实和法律依据，请求法院查明事实驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并认定事实如下：位于南京市玄武区鱼市街56-21号（建筑面积32.21平方米）、56-20号（建筑面积30.37平方米）房屋的所有权人系查某，产权来源为买受，规划用途为商业，产权登记时间为2013年1月5日；上述房屋建筑面积合计62.58平方米，即原告在本案中要求被告返还的木马公寓高层Ｃ栋南侧底层东部62.58平方米的房屋。位于南京市玄武区鱼市街56-19号房屋（建筑面积65.85平方米）的所有权人系被告，产权来源为自建商品房，设计用途为商业，产权登记时间为2008年9月21日，即原告在本案中要求被告返还的木马公寓高层Ｃ栋南侧底层西部65.85平方米的房屋。2015年2月，苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）根据原告要求在木马公寓增设门禁设施。2016年4月13日，查某以该门禁设施影响其房屋的商业用途为由诉至本院，要求拆除相应的门禁设施。同年11月28日，本院（2016）苏0102民初2012号民事判决书判决：爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会拆除木马公寓小区西南角的行人及非机动车通行的智能门禁（道闸）设施。2017年8月8日，南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终1304号民事判决，驳回爱涛物业公司、爱涛物业江宁分公司、木马公寓业委会的上诉，维持原判。2017年8月23日，原告在木马公寓小区内张贴《业委会代表业主起诉公告》，主要内容为：2005年8月规划核准的木马公寓，规划设计的高层公寓底层是门厅及服务配套用房，高层公寓南侧无商铺，因此行人道闸内现有的商铺是建设单位擅自占用、擅自处分业主共有部分所致，是对全体业主的违法侵权，为此业委会开会决定，维护全体业主权益，代表全体业主起诉建设单位，要求其将擅自占用、擅自处分的业主共有部分共128.85平方米房屋归还全体业主，现依法启动业主委托业委会起诉建设单位的签字程序。同年8月28日，原告出具情况说明称：截至8月27日，通过现场签字和短信回复，同意委托原告起诉的业主户数及专有面积均已过半。8月30日，原告诉至本院。9月5日，被告在木马公寓张贴“告木马公寓业主书”，主要内容为：近期木马公寓业委会在小区内发起起诉我公司“违规”的业主签名征集活动并公布了起诉书，起诉事由与事实不符；我公司在2008年8月1日已取得市规划局就木马公寓项目设计方案颁发的规划核准图（核准平面图附后），其中C栋底层除出入口大堂和电梯厅外全部为商铺范围（已依法领取产权证），所有功能产权清晰、手续齐备。上述事实有鱼市街56-19号、56-20号、56-21号房屋的房屋所有权证和土地使用权证，《业委会代表业主起诉公告》和木马公寓业主委托业委会起诉签字情况说明，“告木马公寓业主书”，本院（2016）苏0102民初2012号民事判决书，南京市中级人民法院（2017）苏01民终1304号民事判决书，本院庭审笔录等证据在卷佐证。审理中，原、被告根据各自诉辩意见还分别提交了以下证据和相关规范性文件：一、原告提交的证据1、设计编号2005-2-03、日期为2005年8月9日的《南京卫巷公寓》设计方案，南京卫巷公寓建筑工程消防监督档案封面照片2张，《高层民用建筑设计防火规范》相关内容及日期为2006年4月14日的C栋“一层平面”规划核准图。原告认为，（1）依据《高层民用建筑设计防火规范》等规定，本案所涉高层公寓（C栋）属一类高层建筑和人员密集的公共建筑，是公安部规定的消防安全重点单位；（2）依据《消防法》、《建设工程消防监督管理规定》，木马公寓是建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的建设项目，《南京卫巷公寓》的建筑工程消防监督由南京市公安局消防局负责，工程项目建档时间是2006年2月，经过消防设计审核的C栋“一层平面”规划核准图时间是2006年4月14日，消防验收时间是2008年6月；（3）高层公寓共有电梯6部，每部电梯核定人数14人，依据国家标准规定，高层公寓底层的消防疏散设施应按最低满足168人同时使用底层空间进行设计，故高层公寓（C栋）底层南侧的门厅和服务配套用房（内设室内花园）其法定用途是消防疏散设施；（4）根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，本案所涉高层公寓（C栋）底层南侧的门厅和服务配套用房（内设室内花园）是法定的业主共有部分。被告质证后认为：对证据的真实性无异议；其中原告提交的一层平面图是在设计过程中的过程性文件，建设前被告作为建设单位将设计文件提交规划部门，在正式规划确定之前会有变动，故原告提交的过程性文件，不能作为最终的规划设计方案，原告提交的一层平面图不是最终的规划核准图；且上述证据不能证明原告代表的全体业主对案涉房屋享有所有权。2、2006年被告售楼展示中心现场照片3张、被告售楼时宣传资料复印件8张；木马公寓C幢509室业主购房合同复印件5张及被告给购房人的加盖有被告公章的一层平面图。原告认为：（1）依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，2006年11月，被告给购房人的宣传资料及加盖公章的一层平面图是购房合同的组成部分，被告通过购房合同向购房人承诺：高层公寓底层南侧无商铺，公寓底层南侧门厅的西部是直对电梯的大门，门厅东部是约65平方米的室内花园，整个南侧底层都是业主共有共用的门厅（内设室内花园），被告建设的是符合国家标准有消防疏散设施的房屋；（2）依据《物权法》第十五条的规定，高层公寓底层南侧业主共有共用部分的物权自被告与购房人签订购房合同之时起即属于全体购房人所有；（3）被告的现场展示及承诺，是购房人买房的直接动因；（4）购房合同既是对购房人合法拥有专有部分的保障，也是对建筑区划内公共部分归属全体购房人共有共用的保障。被告质证后认为：原告提交的售楼展示中心现场照片无法看出原告所述的案涉房屋的情况；对宣传资料复印件及购房合同复印件的真实性无异议，但不能证明原告所代表的全体业主对案涉房屋享有所有权；对给购房人的加盖被告公章的一层平面图的真实性不予认可，被告与购房人订立的商品房买卖合同中，并未说明将该份图纸作为合同附件。3、首层自动喷洒平面图的竣工图复印件、2008年7月16日被告向购房人发出的入住通知书、业主收房时预交物业费和公摊水电费收据、被告于2017年9月5日张贴在小区的C栋“一层平面”图、“告木马公寓业主书”、公寓底层南侧现场照片3张、公寓底层南侧查某二间商铺的产权证和土地证复印件、木马公寓爱涛物业QQ群在2016年4月4日的内容截屏（查某称其商铺存在“历史遗留问题”）。原告认为：（1）木马公寓项目2008年6月通过竣工验收，7月被告向业主交房，8月被告将属于业主共有共用的门厅私自截留、非法占有，将业主共有部分65.85平方米擅自占用，出租牟利，将业主共有部分的室内花园62.58平方米擅自处分，出售给他人用于商业经营，且该商铺业主对此明知；（2）被告的侵权行为违反《物权法》第七条规定，故被告非法占有业主共有共用门厅改建商铺自始不合法；（3）被告商铺的物权自被告与购房人签订购房合同时起即属于购房人所有，购房人未办理物权登记的，不影响合同效力，高层公寓购房人的购房合同是涉案屋物权实际归属的证据，商铺系被告非法占有业主共有财产的侵权证据，被告持有的商铺权属证明仅是登记机关依据推定进行的表象登记，其效力不能对抗购房人的购房合同；（4）被告违反《消防法》规定，将高层公寓底层法定的消防疏散设施改建为商铺，违法改建商铺行为使木马公寓的消防丧失相应功能，也是被告至今未履行合同的违约证据；（5）被告的变更及出售商铺既未经购房人同意且系窃取购房人的共有财产，其变更及出售商铺是另一法律关系，本案是原告依法要求被告全面履行购房合同约定的交付业主共有门厅之诉，被告的违法取得不是解除被告购房合同义务的法定事由，而是“擅自占用、擅自处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的”的违法违约，原、被告之间只有按合同约定向全体业主交付业主共有的门厅（内设室内花园）的购房合同关系。被告质证后认为：原告提交的该组证据均无法证明原告所代表的全体业主对案涉房屋享有所有权，其中查某的房屋所有权证等证据，恰恰证明案涉房屋中C栋底层南侧东部的房屋所有权人为查某，而非原告所代表的全体业主，故原告无返还原物请求权。4、案涉高层公寓底层1.14米宽、18米长的狭长走道照片10张。原告认为：（1）被告违法改建商铺造成高层公寓底层原本通行无障碍的场所被压缩成一条宽1.14米、长18米，仅可供一人通行的狭长走道；（2）高层公寓共有电梯6部，每部电梯核定人数14人，国家标准规定的高层公寓底层的消防疏散设施最低应按满足168人同时使用底层空间进行设计；（3）被告的违法侵权将业主逃生通道封堵，直接造成高层公寓底层南侧原本符合国家标准的消防疏散设施被破坏，非法商铺的存在，对业主生命财产安全构成重大威胁，一旦发生重大事件，被告就是直接责任人。被告质证后认为：对证据真实性无异议，但不能证明原告所代表的全体业主对案涉房屋享有所有权。二、被告提交的证据1、南京市规划局对C栋一层平面的核准图，日期为2008年1月8日。被告认为，该份图纸由南京市规划局加盖核准图样的公章，案涉高层公寓C栋底层南侧在最终的规划方案中是有商铺的，被告严格按照该规划图纸进行建设，无违法建设行为。原告质证后认为，该平面图是被告自制图纸，不是规划局的档案图纸，没有证据证明该图纸是规划局备案图纸，不符合形式要件；图纸日期是2008年1月8日，但被告在小区里张贴的公告上称是在2008年8月1日取得规划核准图；规划变更是有程序的，包括建设单位的书面申请，需要变更的配套图纸，包含原图纸也包括变更后的图纸，规划局在审批前要求建设单位进行公示，被告提交的图纸的核准时间是2008年1月8日，但规划局网站上2008年1月24日被告有其他事项的变更公示，如果案涉高层公寓C栋底层有变更也需按此程序进行，只要有变更，规划局网站上可以查询到，现没有看到相关的规划局变更书面文件；被告提交的图纸恰恰证明被告变更未经核准通过，是其自行变更，同时该图纸也是被告未履行合同的证据。原告又补充提交了被告于2006年4月27日取得的建设工程规划许可证，证明被告提交的图纸与建设工程规划许可证相冲突，被告就案涉高层公寓C栋底层规划设计进行过变更。被告对建设工程规划许可证的真实性不持异议，但认为不能证明原告享有返还原物请求权。2、南京市中级人民法院（2017）苏01民终1304号民事判决书。被告认为，该判决确认本案原告主张返还的62.58平方米的房屋所有权人为查某，原告所代表的全体业主对该房屋无所有权，故无权行使返还原物请求权。原告表示已就上述判决申请再审。3、鱼市街56-19号房屋（建筑面积65.85平方米）的所有权权证及土地使用权证复印件，证明原告主张返还的65.85平方米房屋的所有权人为被告，原告所代表的全体业主对该房屋无所有权，故无权行使返还原物请求权。原告认为，被告系涉案房屋的建设单位，应当进行初始登记，再依法交付产权人，故被告的初始登记不能证明其对涉案房屋享有权利，而是证明被告未按合同约定将涉案房屋交付全体业主。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告主张返还案涉的鱼市街56-19号房屋（建筑面积65.85平方米）、56-20号（建筑面积30.37平方米）和56-21号（建筑面积32.21平方米）房屋均经依法登记，登记的所有权人分别为被告和案外人查某。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，被告与案外人查某作为案涉房屋的所有权人，依法对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，应当认定为共有部分。原告据此主张案涉房屋应属木马公寓全体业主共有的门厅。但现有证据表明，案涉房屋的所有权证书记载的规划用途、设计用途均为商业；至于原告关于被告作为建设单位违法将业主共有的门厅变更为商业设施，且该变更违反了相关消防法律法规的主张，由于规划核准等属于行政机关行政审批范畴，故不属于民事案件审查范围。综上，原告提交的证据不能证明原告所代表的木马公寓全体业主对案涉房屋享有权利，故原告主张被告返还案涉房屋的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十四条、第三十九条规定，判决如下：驳回原告南京市玄武区木马公寓业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告南京市玄武区木马公寓业主委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王翔飞人民陪审员  王月珍人民陪审员  朱佩佩二〇一八年十二月十二日法官 助理  郑 康书 记 员  梁 晨