广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初2115号原告：黄毅明，男，汉族，1971年4月6日出生，住广东省佛山市三水区，原告:黄婉瑜，女，汉族，1974年7月21日出生，住广东省佛山市三水区，两原告的共同委托诉讼代理人:刘正宏，廖洁莹，广东浩淼律师事务所律师。被告:李泽明，男，汉族，1969年10月11日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人:郭斌，广东连通律师事务所律师。被告:赵青，女，汉族，1974年10月16日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人:蔡敏英，广东盈隆律师事务所律师。被告:佛山市三水区西南住宅建设服务公司。住所地:广东省佛山市三水区西南街道后岗西路2号二楼205、206，统一社会信用代码：914406071937461824。法定代表人：梁明乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟基，该公司员工。原告黄毅明、黄婉瑜与被告李泽明、赵青相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。诉讼中，因原告申请对天花板渗水原因、天花板修复设计方案、修复费用进行鉴定，本案依法中止诉讼。中止情形消失后，本案恢复审理。经原告的申请，本院依法追回佛山市三水区西南住宅建设服务公司（以下简称：“住建服务公司”）为本案的共同被告参加诉讼。本案两次开庭时，原告黄毅明、黄婉瑜的共同委托代理人刘正宏、廖洁莹（参与第二次庭审）、被告李泽明的委托诉讼代理人郭斌、被告赵青（参与第一次庭审）及其委托诉讼代理人蔡敏英、被告住建服务公司的委托诉讼代理人陈伟基（参与第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄毅明、黄婉瑜提出诉讼请求：1、判决三被告停止侵害、排除妨碍，共同恢复其占用的佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦三层平台防水层、隔热层原状，并承担全部修复费用;2、判决三被告停止侵害，共同修复佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦201房天花板至原状，并承担全部修复费用（诉讼过程中，原告撤回了要求被告支付修复费用的诉讼请求，要求被告承担修复责任）;3、三被告赔偿原告租金损失10万元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦201房地产(建筑面积3575.73平方米)所有权人。2007年12月25日，原告与李伟成共同签《租赁合同》，约定原告将上述房地产租赁给李伟成作商业用途。此后，李伟成在上述房地产销售家具、家居饰品至今。李泽明系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦305房产所有权人，与原告物业是楼上楼下关系。李泽明上述房产南面阳台对外与之相连的平台，约50平方米，据悉系成业大厦销售中心为促销，赠送给李泽明独家使用的。该305房屋交付其使用后，李泽明对此平台进行装修，将该处平台的防水层、隔热层铲除，未作防水、隔热处理即自行直接铺设地板砖，并违章搭建鱼池、花圃，种植花草。赵青系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦306房产所有权人，与原告物业也是楼上楼下关系，赵青上述306房产南面阳台对外与之相连的平台，约50平方米，据悉系成业大厦销售中心为促销，赠送给赵青独家使用的。该306房屋交付其使用后，赵青对此平台进行装修，将该处平台的防水层、隔热层铲除，未作防水、隔热处理即自行直接铺设地板砖，并种植花草。由于李泽明、赵青的上述行为，天降雨水及种植用水便从三层平台长期、大面积地渗漏至原告楼顶，原告天花板长期被水浸泡，导致发黄、生霉、破损，破坏贬损了原告出租的家私店品牌形象，影响了正常经营活动。原告多次请求物业管理公司与被告方沟通处理，但无果。原告物业承租人家私店经营者李伟成亦以此为由要求减免租金，否则以原告违约为由解除租赁合同，并追究原告违约责任。无奈，经双方多次协商，原告同意自2012年1月1日起减免李伟成租金，按天花板受损面积150平方米计算，2012年度至2013年度每月减免租金2047.50元（13.65元/平方米X150平方米），2014年度至2017年度每月减免租金2145元（14.3元/平方米X150平方米），截止至2017年5月31日，共减免租金137085元。综上，原告上述租金损失系由于被告李泽明、赵青的侵权行为所导致的。为此原告酌情主张被告李泽明、赵青共同赔偿原告经济损失10万元。另外，经鉴定机构出具的结论，漏水原因不排除防水处理本身存在的瑕疵的可能性，被告住建服务公司是涉案房屋的建筑商，在未能举证证明排除原天面防水处理存在瑕疵的情况下，被告住建服务公司应与被告李泽明、赵青承担连带责任。为此，原告特具状起诉，恳请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。原告在诉讼中提供了下列证据：1、房屋所有权证一份，证明两原告系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦201房地产所有权人。2、租赁合同、营业执照各一份，证明2007年12月25日，原告与李伟成共同签订《租赁合同》，约定原告将上述房地产租赁给李伟成作商业用途。此后，李伟成在上述房地产销售家具、家居饰品至今。3、佛山市三水区城建水务档案馆查询结果二份，证明被告李泽明系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦305房地产所有权人;赵青系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦306房地产所有权人。4、现场照片24张，证明侵权事实。5、补充协议一份，证明因房产漏水致原告租金减少产生损失的事实。被告李泽明辩称：被告李泽明并没有改变建筑物的构成，没有实施破坏原建筑物的任何行为，原告陈述的漏水原因并非被告李泽明使用天台后造成的，原告天花出现发黄现象与被告李泽明无关，请法庭驳回原告的诉请。被告李泽明在诉讼中没有提供证据。被告赵青辩称：被告赵青没有原告诉称的铲起隔热层等行为。被告赵青虽然在平台上种植花草，但是在保存平台现有结构的情况下种的，而且有铁架进行承接，不存在原告称的种植水积水的行为，原告主张被告赵青对平台的使用导致其天花漏水致发霉，与被告赵青无关，原告提供的证据无法证明被告赵青对其的损害。原告主张的租金损失没有事实依据，1、被告赵青不具有致害行为，2、原告提供的租赁补充协议有无真实履行没有相应证据支持，同时从原告所称从2012年开始就存在漏水现象，但至今有五年时间，一直没有与被告赵青沟通，也没有采取相应的行动止损，原告的行为不符合常理。3、补充协议中约定的受损面积约150平方米没有事实依据。请法庭驳回原告的诉请。被告赵青在诉讼提供了下列证据：1、房产证一份，证明被告赵青系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦306房地产所有权人。2、照片一组，证明原告的租户在平台上钻孔安装空调，被告认为是租户没有做好防水而致天花漏水。被告住建服务公司辩称：本案中，原告没有证据证明其房屋漏水的原因是被告住建服务公司造成的。事实上，住建服务公司在2007年6月25日就完成了该工程竣工验收为合格。工程竣工验收后，住建服务公司没有对房屋的设施进行改动和更新，且这期间并未出现原告所称的漏水情况。《住宅质量保证书》已经写明，屋面防水保修期限为3年，《住宅使用说明书》也对防水层作了使用说明和注意事项：“防水层位聚预柔性防水、覆盖于屋面板，住院户不可在天面开凿，打洞等，以免破坏防水层”。原告方声称，2011年该房屋天花已开始出现渗漏，距房屋竣工验收日期已逾4年之久，屋面防水保修期已经届满。期间被告李泽明、赵青均有对室外平台进行装修改造，已经违反了《住宅使用说明书》相关内容，造成渗漏的直接原因是天面防水层遭到破坏而失效。综上所述，该工程已经验收合格，且屋面防水保修期已经届满，为维护住建服务公司的合法权益，住建服务公司恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告住建服务公司在诉讼提供了以下证据：1、房屋建筑工程勘察文件质量检查报告一份、房屋建筑工程设计文件质量检查报告一份、房屋建筑工程质量评估报告一份、单位工程竣工验收通知书一份、工程竣工验收报告（建筑工程）一份、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明佛山市三水区西南住宅建设服务公司承建的成业大厦工程质量经验收合格。2、住宅质量保证书一份，证明涉案房产屋面防水质量保修期限为三年。3、住宅使用说明书一份，证明被告住建服务公司在交楼时已向住户说明了屋面防水层使用时注意事项。本院确认如下事实：被告住建服务公司是位于佛山市三水区西南街道十九小区北片成业大厦商住楼的建设单位，该大厦于2007年6月25日竣工验收合格。大厦住宅质量保证书上注明屋面防水保修期为三年。大厦住宅使用说明书上注明防水层聚预柔性防水、覆盖于屋面板，住院户不可在天面开凿，打洞等，以免破坏防水层。两原告是成业大厦201房产（以下简称201房产）的产权人，2007年12月25日，两原告与李伟成签订《租赁合同》，将201房产出租给李伟成以作家私经营铺面，租赁期限处2008年1月1日至2017年12月31日止，第一年至第三年每月租金7800元、第四年至第六年每月租金8190元，第七年至第十年每月租金8580元。被告李泽明系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦305房地产（以下简称305房产）所有权人;被告赵青系佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦306房地产（以下简称306房产）所有权人。305、306房产相邻，屋外为楼宇的平台。被告李泽明与赵青将其各自屋外的不具有产权的平台用矮墙围闭以作其花园，两被告将围闭的花园重新铺设地砖，建造花池及鱼池，在花园内种植花草。两被告围闭的花园楼下正是李伟成经营的家私店。自2011年起，李伟成陆续发现天面楼板有渗漏现象，致家私店的天花发黄、发霉及破损，原告多次与物管部门沟通并修补，但都没有彻底解决问题。原告怀疑漏水原因为两被告建造花园所致，与两被告协商未果，两原告遂诉至本院。在诉讼过程，经原告的申请，本院委托广东南粤珑图建筑设计有限公司对201房产天面渗漏的原因进行鉴定。该公司出具房屋鉴定报告，结论为：房屋部分天花出现开裂、渗水现象，其原因是天面防水层失效所致，楼板出现渗水有两个原因，一是楼板存在裂缝，二是天面防水处理不当或天面防水层受损或老化失效。钢筋混凝土构件允许带裂缝工作，根据《混凝土结构设计规范》（GB50010-2010）中第3.4.5条，一类环境下结构构件的最大裂缝宽度限值为0.3MM，经现场检查，该房屋楼板裂缝宽度暂未影响结构的安全性，但楼板存在裂缝会影响结构的耐久性。根据《屋面工程技术规范》（GB50345-2004），对高层建筑而言（II级防水），防水层合理使用年限应达到15年，而据原告方陈述，2011年该房屋天花已开始出现渗漏，距房屋竣工日期只有4年，期间被告方均有对室外平台进行装修改造，造成渗漏的直接原因是天面防水层失效，但由于原施工单位和被告方都对天面进行了施工，且渗水现象已经产生，无法明确造成天面防水失效的具体原因，据被告方陈述，在原有楼面的基础上增加水泥砂浆及饰面砖，此做法会增加楼面面层荷载，导致结构的变形加大，若原有防腐水层厚度较薄，防水层也会随之变形开裂，造成防水失效；不排除原天面防水处理本身存在瑕疵的可能性。鉴定报告作出后，原告提出异议，认为报告未能确定被告擅自装修改造行为与天面防水层失效，天花出现开裂、渗水现象之间是否存在因果关系及关联度是多少，要求本院责令鉴定机构进行补充鉴定。广东南粤珑图建筑设计有限公司回函称：原告方提出的开凿检测属于破坏性检测，开凿的过程会对防水层造成破坏，且由于该房屋使用已久，原楼盘的施工单位和被告方均对天面进行了施工，且损坏已产生，无法还原原始各阶段的施工情况，故鉴定机构无法对天面防水层失效的具体原因进行鉴定，无法分清天花板本身是否存在瑕疵以及被告方装修改造行为与天面防水层失效、天花出现开裂、渗水的关联度。而对于鉴定报告，被告赵青则认为是原告的租户擅自在平台上钻孔安装了空调主机多台，该安装行为也可能损坏了涉诉平台的防水层，鉴定报告未对此进行评析，所作的结论未够全面和客观。对此，鉴定机构回复称，305、306房产的室外平台未发现有原告方安装空调主机的行为，故鉴定报告不涉及关于原告在平台上安装空调主机的内容及分析。此后经原告的申请，本院委托广东南粤珑图建筑设计有限公司出具了防水层修复方案，并委托广州市永隆工程造价咨询事务所有限公司进行了价格评估。但原告在诉讼期间撤回了要求被告支付修复费用的诉讼请求，变更为要求被告修复防水层及受损的天花板。鉴定中原告支付了鉴定费、修复设计费22000元，评估费8000元。庭后，本院对涉案的平台及渗水天花进行了现场勘查，发现201房产天花板渗水部位呈直线排列，正对305、306平台中间位置。除此之外，并无发现平台外的其他位置出现渗漏情况。楼板此前有木板天花将其包裹，因渗漏致部分木板天花存在水印、发黄现象，而在修补楼板时，部分木板天花已经凿开破损。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。如物权受到妨害的，权利人可以请求排除妨害、请求修理及赔偿损失。被告李泽明、赵青于2007年、2008年前后将平台围闭改造为花园，不论该改造行为是否合法，两被告都不能给他人造成影响。原告所有的铺位自2011年起发现楼板出现渗漏现象，经鉴定主要原因是天面防水层失效所致，鉴定结论虽然不能确定失效原因是被告李泽明、赵青改造行为还是原施工单位施工行为所致，但从时间先后顺序看，住建服务公司建造的成业大厦商住楼于2007年经验收合格，除涉案渗漏事件外，未发现平台的其他地方出现漏水现象，不能确定施工存在质量问题；其后被告李泽明、赵青实施改造行为，在花园内重新铺设地砖，建造花池、鱼池，种植花草，这些行为必然改变平台上的防水层结构，随着时间的推移引起防水层的失效。而经现场勘查，201房产漏水位置正好位于两被告改造的花园之下，根据生活法则，楼板渗漏与被告的改造行为之间具有高度的盖然性，两被告作为改造方未能提供证据证明防水层失效为其他原因造成，故本院确认被告李泽明、赵青的改造行为致天面防水层失效，进而引起201房产楼板出现渗漏现象，两被告对此应承担侵权责任。原告诉请被告李泽明、赵青恢复其占用平台防水层，隔热层的原状，并承担修复费用，本院予以支持，被告李泽明、赵青应参照平台其他地方防水层、隔热层的原状，并按鉴定机构出具的修复方案，修复改造花园对应位置上失效的防水层，以排除对原告造成的妨碍。另外，201房产内天花出现发黄、霉变及破损均与楼板渗漏之间存在因果关系，现原告诉请被告李泽明、赵青承担修复责任，本院予以支持，被告李泽明、赵青应按201房产原有的装修标准修复因渗漏造成损坏的天花板。至于原告主张的租金损失10万元，虽然原告提交了《补充协议》一份，证明因201房产出现渗漏影响家私店的经营，原告与租户商定减少租金，但原告并没有提交租金的收取记录以证实该协议已切实履行，而且从现场勘查看，损坏的天花对家私店的经营并未造成严重的影响，渗漏对应位置还摆放售卖家具，并非完全空置，原告主张的10万元租金损失并无确切证据证实。不过，破损、霉变的天花的确对家私店的店面形象造成影响，进而影响其经营，这都是原告未能及时解除渗漏问题所致，租房要求原告减少租金也是合理之举，综合本案的实际情况，本院酌定原告的租金损失为一万元，被告李泽明、赵青对此应予赔偿。现有的证据未能显示被告住建服务公司对防水层的失效存在过错，现原告诉请被告住建服务公司承担责任，本院不予支持。另外，因原告在诉讼中撤回了要求被告李泽明、赵青支付修复费用的诉讼请求，致评估机构出具修复费用的鉴定失去了意义，所以评估费用8000元应由原告自行负担。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第八十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李泽明、赵青于本判决生效之日起三十日内参照佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦三楼平台其他地方防水层、隔热层的原状，并按鉴定机构出具的修复方案，修复位于佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦305、306房产外改造花园对应位置上失效的防水层，以排除对原告黄毅明、黄婉瑜造成的妨碍，修复费用由被告李泽明、赵青共同承担；二、被告李泽明、赵青于本判决生效之日起三十日内按原有的装修标准修复位于佛山市三水区西南街道张边路3号成业大厦201房产因渗漏造成损坏的天花板，修复费用由被告李泽明、赵青共同负担；三、被告李泽明、赵青于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄毅明、黄婉瑜租金损失10000元；四、驳回原告黄毅明、黄婉瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1200元，鉴定设计费用22000元，合共23200元，由被告李泽明、赵青共同负担；评估费8000元，由原告黄毅明、黄婉瑜共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何永添二〇一八年十二月十七日书记员  杨敏贞