天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初11159号原告（反诉被告）：李春雪。委托诉讼代理人：杨涛，天津鼎双铭月律师事务所律师。委托诉讼代理人：王屹，天津鼎双铭月律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖美。委托诉讼代理人：李嘉惠，天津德敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钞智博，天津德敬律师事务所律师。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称“链家宝业公司”），住所地天津市南开区中粮广场13层。统一社会信用代码911201047972646279法定代表人：李峰岩，执行董事。委托诉讼代理人：张巧，公司员工。委托诉讼代理人：钟怡，公司员工。原告（反诉被告）李春雪与被告（反诉原告）肖美、第三人链家宝业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李春雪的委托诉讼代理人杨涛，肖美及其委托诉讼代理人李嘉惠、钞智博、链家宝业公司的委托诉讼代理人钟怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春雪向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除李春雪与肖美2018年5月12日签订的《房屋交易合同》及2018年6月5日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2、依法判令肖美双倍返还李春雪购房定金40000元；3、本案诉讼费由肖美承担。事实与理由：2018年5月12日李春雪与肖美在第三人链家宝业公司的居间服务下，签订了《房屋交易合同》，约定李春雪购买肖美名下位于天津市河西区，总房款2110000元。合同签订后，李春雪依约向肖美支付了购房定金20000元。双方于2018年6月5日签订《天津市存量房买卖协议》。在办理房屋贷款过程中，应贷款银行要求，需办理一次《天津市存量房屋买卖协议》的退件、重签手续，但肖美迟迟不配合李春雪办理，截至目前，经李春雪多次书面催告，肖美拒不履行合同约定的配合义务，系根本违约，严重侵害了李春雪的合法权益，故李春雪起诉来院，提出上述诉讼请求。肖美辩称，同意李春雪第一项诉讼请求，不同意第二、三项诉讼请求。1、诉争房屋买卖合同不能继续履行系李春雪违约所致，因其不能依约办理银行贷款，造成其不具备履行合同的能力，肖美对此不存在任何过错，不应承担违约责任；2、李春雪起诉的事实与理由与客观事实不符，涉诉房屋的买卖依约已经签署完毕网签协议，协议已经产生法律效力，贷款未能正常办理，系李春雪不具贷款银行条件所致，且合同并未约定肖美有任何的配合义务，而是约定了李春雪应以一次性付款的方式履行合同。李春雪在明知有履行方式可供履行的情况下，仍然坚持拒绝依约履行合同义务，明显属于违约，应自行承担相应的法律后果；3、李春雪在起诉状中所述的问题，实质上是变更合同履行方式，在未经肖美同意的情况下，对肖美不产生法律效力，李春雪无权以此认定肖美系违约主体。链家宝业述称，尊重法院判决，没有其他意见。肖美向本院提出反诉请求：1.解除李春雪与肖美双方2018年5月12日签订的《房屋交易合同》及2018年6月5日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；2.判令李春雪向肖美支付违约金211000元；3.判令李春雪赔偿肖美律师费15000元；4、本诉、反诉诉讼费用均由李春雪承担。事实与理由：肖美与李春雪于2018年5月12日建立房屋买卖合同关系，由肖美向李春雪出售肖美名下坐落于天津市河西区房屋。协议签订后，肖美一直依约配合履行合同义务，直至双方于2018年6月5日签订《天津市存量房屋买卖协议》。完成网签后，合同并未继续履行，原因系李春雪因个人银行贷款无法办理，李春雪拒不配合的原因所致。另外，合同中对于履行方式亦有明确的约定，如果贷款不能正常审批则可采用一次性付款的方式履行合同。故诉争合同不能继续履行系李春雪不能正常批贷且拒不配合采取其他履行方式处理所致，与肖美无关。鉴于李春雪已经以诉讼方式提出解除合同，恰好佐证其单方拒不履行合同义务的违约事实，肖美有权就相应损失主张权利，望判如所请。李春雪对肖美的反诉辩称，同意肖美的第一项诉讼请求，不同意第二、三、四项诉讼请求。李春雪不存在违约情形，肖美主张的诉讼请求没有法律依据。链家宝业对肖美的反诉述称，尊重法院判决，没有其他意见。李春雪向本院提交如下证据1.《房屋交易合同》及《天津市存量房屋买卖协议》各1份及定金收条1张，证明双方在第三人的居间服务下签订了合同，并对相应的义务进行了约定，李春雪交了20000元定金；2.催告函2份，证明因为肖美不配合李春雪在约定时间内办理房屋贷款手续，依据《房屋交易合同》第八条规定，李春雪对肖美进行了两次催告，经过催告后肖美仍不配合继续履行合同，属于根本违约，应承担违约责任。另，两份催告函肖美均拒收；3.第三人专用收据及刷卡凭条各1张，证明李春雪支付了居间代理费及贷款服务费的情况。肖美向本院提交如下证据：1.房屋买卖业务签订文件合订本及补充协议各1份，证明该文件系第三人为促成李春雪及肖美之间建立房屋买卖合同关系所提供的格式文件，该份文件已由双方于2018年5月12日签署完毕，证明双方之间已经成立合法有效的房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，双方均应履行合同义务。根据《房屋交易合同》约定，诉争房屋李春雪为买受人，肖美为出卖人，总价款2110000元，定金20000元，采取银行贷款方式购买，关于贷款事宜由李春雪及链家宝业公司订立委托贷款合同，即该事项无需肖美承担义务。根据《房产交易合同》第八条第五项约定，在买受方不能正常办理贷款后，应当采取一次性付款的方式继续履行合同并约定了履行期限，否则视为违约，该情形与李春雪的行为可以相互印证，证实李春雪系诉争合同的违约主体，应当自行承担违约责任。第八条第一项及第八项约定，违约方应以房屋交易总价款10%为标准向守约方承担违约责任，并赔偿守约方的中介损失费。第九条第二项约定，变更合同履行方式必须要采取书面方式；2.告知书1份，证明链家宝业公司于《房产交易合同》签署当日向双方出具书面告知书一份，核心意思为基于银行政策问题，贷款审批存在进度及成功率风险，告知双方做好其他方面的履行准备，李春雪对此是明知的，故应当自行承担贷款审批不成的相应风险；3.《天津市存量房买卖协议》1份，证明双方于2018年6月5日办理完毕网签手续，网签协议由李春雪亲笔签署，且从其起诉事实与理由来看说明其认可《房屋交易合同》的权利义务约定。该协议第三条亦明确约定，在贷款购房不成的情况下应当采取一次性付款的方式履行合同义务，与《房屋交易合同》的约定相互印证，证明李春雪已明确认可在贷款不能正常完成的情况下，除非经肖美书面同意，否则应采取一次性付款方式履行合同，否则即构成违约。且该协议签署日期在证据2告知书之后，李春雪是在明知贷款政策风险的情况下仍与肖美办理网签手续，说明其自认自愿承担由此产生的法律后果与合同责任，其不能依约办理合同贷款系合同违约行为，与肖美无关，肖美无需承担责任；4.肖美向李春雪发出的书面通知1份，证明肖美曾经以书面形式向李春雪就其不能正常办银行贷款问题进行过催告，告知其一次性付款事宜及违约的法律后果，已充分考虑尽量维护合同稳定，给与了李春雪充分的履行期间，但其仍不能履行合同，构成违约；5.肖美与案外人订立的《房屋居间买卖合同》及解除合同协议各1份、定金收条及中介费的票据各1张，证明2018年5月23日肖美与案外人订立房屋买卖合同，肖美希望以诉争房屋买卖所得款项作为购买此房的资金来源，并已支付定金100000元及中介费38500元。诉争合同因李春雪违约不能履行，直接导致肖美与案外人的买卖合同已不能履行，反诉原告因该违约行为赔偿案外人50000元定金，佐证本案的损失情况之一并直接损失了38500元的中介费。肖美现不能再以诉争合同价格购买同等条件房屋，结合其他损失情况，《房屋交易合同》约定的违约金标准是合理恰当的，李春雪应当予以赔付；6.律师代理费发票1张及代理合同1份，证明肖美为维护自己的合法权益所支付的合理费用，并且根据合同约定，本项费用依法由违约方承担，因此该笔损失应该由肖美承担。链家宝业未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即李春雪提交证据1、3，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证意见如下：肖美提交的证据5、6具有真实性、合法性及与本案待证事实之间的关联性，本院予以采信。李春雪提交的证据2、肖美提交的证据1、2、3具有真实性，但无法证实其证明目的，本院对其证明目的不予采信。肖美提交的证据4真实性无法确认，本院不予采信。本院依据当事人的陈述和采信的证据，认定如下事实：诉争房屋坐落于天津市河西区，产权性质为私产，所有权人为肖美。2018年5月12日，李春雪与案外人闫慧敏（系李春雪之母）、第三人链家宝业公司签订房屋交易合同，肖美为出售方，闫慧敏为买受方，第三人链家宝业公司为居间方。合同约定，肖美将诉争房屋出售予案外人闫慧敏，房屋价款为2110000元。案外人闫慧敏于2018年5月12日交付肖美20000元定金。肖美同意案外人闫慧敏采用银行贷款方式支付房款，案外人闫慧敏同意委托第三人链家宝业公司协助双方办理贷款手续，如委托第三人链家宝业公司协助办理贷款手续，则案外人闫慧敏另行与被告链家宝业公司签订房屋贷款委托合同。肖美与案外人闫慧敏须于2018年6月18之前签订天津市存量房屋买卖协议，同时案外人闫慧敏将除定金之外的其他首付款存入该机构，肖美将已收取的定金存入该机构。2018年6月5日，李春雪与肖美至房管部门签订了天津市存量房屋买卖协议，协议约定李春雪购买肖美名下的诉争房屋，房屋价款为2090000元。双方同意以银行贷款方式支付房屋价款，监管房屋价款为全部房屋价款。李春雪首付款为630000元，申请银行贷款为1460000元。李春雪应于2018年7月30日前将监管的首付款一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户，并于2018年8月30日前办理完毕贷款手续。之后，李春雪在办理贷款时未获批准，在再次办理贷款手续需重新签订天津市存量房屋买卖协议时，双方发生争议。2018年7月5日及25日，李春雪向肖美两次发出催告函，要求肖美重新签订天津市存量房屋买卖协议以便再次办理贷款。2018年7月6日，肖美向李春雪及案外人闫慧敏发出通知函，要求在2018年7月13日前一次性补齐剩余房款。现李春雪来院起诉，要求解除合同双倍返还定金，肖美亦在答辩期间提出反诉，表示因李春雪违约导致其无法购买案外人房屋，产生的定金损失50000元及中介费用38500元，同时为了出售诉争房屋，进行提前清偿贷款产生了利息损失111862.92元，要求解除合同及支付违约金等事项。另，经询问，李春雪、肖美与案外人闫慧敏均确认，闫慧敏与肖美签订的房屋交易合同系代李春雪所为，合同权利义务均归属李春雪。本院认为，本案争议焦点为以下两点：第一，本案所涉合同是否可得解除；第二、本案是否存在违约情形及由谁承担何种违约责任。首先，李春雪与肖美就诉争房屋达成了买卖意向，并签订了相应的合同文书，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效。因李春雪在办理房屋贷款时未获批准，双方在重新签订天津市存量房屋买卖协议时发生争议，产生本案诉讼。李春雪与肖美在本案中均起诉请求解除合同，双方解除合同的意思表示一致，属于当事人协商一致，可以解除合同的情形，本院对李春雪及肖美的该项主张予以支持。其次，根据双方合同约定，李春雪作为诉争房屋购买方，有义务支付房屋价款。双方约定采取贷款方式支付房屋价款后，李春雪未能成功办理贷款支付肖美相应的房屋价款，属于违约，应承担相应的违约责任。但考虑双方纠纷产生的经过，系因李春雪在第一次办理贷款未果后，需要重新签订天津市存量房屋买卖协议以便再次办理贷款，肖美则表示要求一次性支付剩余房款，双方产生纠纷协商未果。由此可以看出，李春雪并非恶意违约。同时，李春雪亦对肖美主张的违约金标准提出异议，认为数额过高。并且，肖美提出的因李春雪违约而产生的实际损失包括无法购买案外人房屋产生的中介费用及提前还贷损失欠缺合理依据，本院不予采信。考虑本案李春雪的实际损失，根据合同相关法律规定的违约金以弥补性为主，惩罚性为辅的性质，结合本案的事实经过及相关因素，本院酌情判令李春雪支付肖美违约金60000元。另外，肖美已明确主张违约金而非定金，双方合同已经解除，肖美还应返还李春雪定金20000元。同时根据双方合同约定，李春雪作为违约方应支付守约方支出的律师费用，肖美的该项主张符合双方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李春雪与被告（反诉原告）肖美于2018年5月12日签订的《房屋交易合同》及双方于2018年6月5日签订的《天津市存量房屋买卖协议》；二、自本判决生效之日起5日内，原告（反诉被告）李春雪支付被告（反诉原告）肖美《房屋交易合同》违约金60000元；三、自本判决生效之日起5日内，原告（反诉被告）李春雪支付被告（反诉原告）肖美律师费15000元；四、自本判决生效之日起5日内，被告（反诉原告）肖美退还原告（反诉被告）李春雪《房屋交易合同》定金20000元；五、驳回原告（反诉被告）李春雪的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）肖美的其他诉讼请求。案件受理费800元，由原告（反诉被告）李春雪负担400元，被告（反诉原告）肖美负担400元。案件反诉费2345元，由原告（反诉被告）李春雪负担778元，被告（反诉原告）肖美负担1567元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  肖宝清审 判 员  王文通人民陪审员  狄建忠二〇一八年十二月二十九日书 记 员  王梓阳本案引用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。