广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初3627号原告：广东百视联影业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区瘦狗岭路411号312房，统一社会信用代码914400007250699960。法定代表人：陈力，系该司执行董事。委托代理人：王静、陈桂雄，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：广州南开房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房，统一社会信用代码9144010123123906X3。法定代表人：张建丽，系该司董事长。委托代理人：万云文、高宽，均系广东执正律师事务所律师。原告广东百视联影业发展有限公司（以下简称百视联公司）诉被告广州南开房地产开发有限公司（以下简称南开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百视联公司的委托代理人王静、陈桂雄，被告南开公司的委托代理人万云文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百视联公司诉称：2013年4月26日、2013年6月18日，原、被告双方就原告向被告购买广州市天河区瘦狗岭路411号309-313号房屋签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，后原、被告于2013年10月1日就原告购买房屋配套车位达成一致合意，并于当日签订《颐和四季公馆车位认购协议》，约定由原告向被告购买广州市天河区瘦狗岭路颐和四季公馆负五层73号子母车位，车位价款为657000元。车位协议签订后，原告依约向被告付清了全部车位款项，被告应依约于2013年12月30日前将子母车位与房屋同时交付原告使用，但直至2014年8月6日，被告才将车位交付原告使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项的规定，被告应在房屋交付使用之日起90日内为原告办理车位权属证书，但截至原告提起本案诉讼，被告仍未为原告办妥车位权属证书。原告认为，原、被告签订的车位协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。原告已支付完毕车位款项，被告未按期将车位交付原告并按照规定为原告办妥车位权属证书，已构成违约，严重损害原告的合法权益。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期交付车位违约金5760元（参照《颐和四季公馆前期物业管理服务协议》，按车库车位每月800元的标准支付，自2013年12月31日起至2014年8月6日止）；2、被告向原告支付迟延办理车位产权过户和登记手续违约金（以657000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2014年11月6日起计至被告为原告办理车位产权过户和登记手续之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告南开公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、原告没有证据证明迟延办证给其造成损失。二、原、被告签订的是车位认购协议，双方尚未签定买卖合同，原告的诉请缺乏依据。三、原告存在迟延支付购车款的情形。经审理查明：2013年10月1日，南开公司（甲方/开发商）与百视联公司（乙方/认购方）签订《颐和四季公馆车位认购协议》，约定，乙方向甲方认购广州市天河区瘦狗岭路颐和四季公馆负五层73（子母车位）号（以下简称案涉车位）；车位总价款657000元；乙方需于2013年10月1日前向甲方或甲方指定的代理机构广州君浩房产策划代理有限公司一次性缴纳认购款657000元，该款项属于认购性质，逾期未缴纳或在十日内未缴齐的，甲方取消乙方的认购资格；该车位具备销售条件后，在乙方满足第三项条款的条件下，甲方或甲方指定代理机构广州君浩房产策划代理有限公司需书面通知乙方签订《颐和四季公馆车位认购书》及购买车位合同，并按国家规定缴纳相关的税费及费用，乙方在收到甲方书面通知签订认购书及购买合同后七个工作日内必须到广州市环市东路416号颐和商务大厦签约中心签署购买车位合同，逾期未与甲方签署购买合同的，视为乙方自愿放弃认购权利，甲方需在三十个工作日内无息退还乙方已交款项；乙方已清楚本车位暂时未能在网上签订合同，并已阅读并理解及同意甲方在售楼部公示的各项文件、证书上、重要提示、物业服务的相关规定、《颐和四季公馆车位认购书》、《广州市商品房买卖合同》及补充协议；等条款。上述协议甲方处有南开公司盖章、乙方处有案外人梁乐义签名。上述协议签订后，百视联公司向南开公司支付了购车款，南开公司分别于2013年10月1日、2013年10月8日开具案涉车位订金为50000元、607000元的收款收据。百视联公司、南开公司双方确认就案涉车位尚未签订车位买卖合同。现百视联公司以南开公司逾期交付案涉车位及迟延办理案涉车位产权过户和登记手续为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，南开公司抗辩称由于政府部门原因而导致颐和大厦楼盘的规划验收未通过，属于不可抗力，应予免责。为予证明，南开公司提交了穗规函【2012】4449号《关于要求调整建筑设计的复函》、穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》作为证据。一、穗规函【2012】4449号《关于要求调整建筑设计的复函》，显示由广州市规划局于2012年9月10日向中国南方航空集团公司（以下简称南方航空公司）、南开公司出具，内容为南方航空公司、南开公司前经该局穗规建证【2010】2441号建设工程规划许可证批准，在天河××××号地段建设31层（另设地下6层）设计商业、办公楼工程（自编A-1、A-2栋）和18层设计住宅楼工程（自编B-1、B-2栋）2幢；现要求调整该工程建筑设计的来函和附送的图纸及相关资料收悉；经审查，该局同意室外地坪由原批准的广州高程20米调整为24.6米，商业、办公楼室内±0.00标高由原批准的广州高程19.1米调整为24.9米；同意地下室由原批准6层调整为5层，商业、办公楼由原批准的31层调整为32层（另设3层夹层），建筑高度相应调整至113.5米，住宅楼由原批准18层调整为17层，建筑高度相应调整至53.8米；调整地下室、办公楼及商业、办公楼的层高、内部间隔及使用功能，其中商业、办公楼（自编A-1、A-2栋）首层为架空、办公大堂、配套肉菜市场、垃圾收集房及商业用房，首层夹层为商业及配套肉菜市场，第2至15层为办公用房，第16层为避难层及办公用房，第16层夹层为避难层及设备用房，第17至32层及32层夹层为办公用房，住宅楼（自编B-1、B-2栋）首至17层为住宅；有关建筑设计调整涉及消防安全、环境保护、卫生防疫、水务、地下空间、土地管理等问题，应取得相关专业管理部门意见，并按其有关要求办理；随文注销2010年9月2日核发的穗规建证【2010】2441号建设工程规划许可证的全部原附图、建筑功能指标明细表及放线册，其余仍应按该证及其附图、附件的有关要求办理等。二、穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》，显示由广州市公安消防局于2013年10月24日向南方航空公司、南开公司出具，内容为该局对南方航空公司、南开公司报送的建设工程调整消防设计进行了支队集体审核，现对该项目进行建筑调整设计，调整内容为A-1、A-2栋综合楼调整为地上32层（另设3层夹层），建筑高度调整为113.5米，调整后首层为商场，首层夹层为商场，二至三十二层（含三十二层夹层）为办公室，其中第十五（A）层为避难层，第十六层为办公室及设备用房等；经集体审核，认为该工程调整消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，其他要求仍应按该局审核意见书“穗公消（建）字【2010】第0251号”及国家有关消防技术规范要求执行等。另，在本院审理的南开公司作为被告的其他案件中，本院向广州市国土资源和规划委员会与广州市天河区国土资源和规划局发函调查，广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日函复本院，广州市天河区国土资源和规划局分别于2018年5月9日、2018年7月2日函复本院。其中，2016年8月18日的复函（穗国土规划协查【2016】301号）称东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证【2010】2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函【2012】4449号）；该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续。2018年5月9日的复函（穗天国规【2018】464号）称东莞庄路57号地段自编“颐和大厦”已申请办理规划验收手续，因存在问题、整改尚未达到建设工程规划验收标准，至今仍未取得《建设工程规划验收合格证》；根据相关规定，未通过规划验收的项目不可以办理“小确权”手续；对建设工程改动房屋结构、封闭阳台等情况，将根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条的规定，依法办理该项目规划验收许可。2018年7月2日的复函（穗天国规【2018】780号）称东莞庄路57号自编“颐和大厦”建设项目的建设单位曾于2016年7月8日申请“颐和大厦”建设项目规划验收咨询服务，广州市天河区国土资源和规划局以穗规（天河）咨询【2016】259号回复要求其进行整改，2018年4月9日，建设单位整改后再次申请规划验收，因存在阳台封闭、办公改商业等问题，广州市天河区国土资源和规划局以穗国土规划业务函【2018】2149号暂不同意办理上述建设工程规划验收，截止目前，未收到建设单位再次申请办理规划验收的申请材料。穗天国规【2018】780号复函后附该穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》，其上载明，经现场核查，发现东莞庄路57号建设工程存在如下问题：一、本项目建设工程规划验收测量记录册部分数据与现场不符，须重新核算；二、建设工程多处封闭阳台；三、未经规划许可擅自将部分办公改商业使用；四、建设工程内部间隔与规划许可不一致，部分房屋占用走廊，部分阳台改办公使用；五、须明确办公30、31、32层使用功能；六、建设工程多处增设结构梁柱；七、建设工程高度超规划许可要求及空军控高要求；八、用地东南角建筑未拆除，南侧标示牌、北侧围墙占用规划路。根据《广州市城乡规划条例》的有关规定，上述工程不符合规划验收条件，暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》，建设单位接到此函后，应按报建要求自行整改、修改测量记录册后，再申请规划验收。本院认为：根据已查明的事实，《颐和四季公馆车位认购协议》未对逾期交付车位违约金及迟延办理车位产权过户和登记手续违约金进行约定，且百视联公司与南开公司均确认未就案涉车位签订车位买卖合同，故百视联公司诉请要求南开公司支付逾期交付车位违约金及迟延办理车位产权过户和登记手续违约金缺乏合同依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广东百视联影业发展有限公司全部诉讼请求。本案受理费4285元，由原告广东百视联影业发展有限公司负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  梁淑妍人民陪审员  刘香玲二〇一八年十二月二十六日书 记 员  许丽凤陈玉娟