福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初3327号 原告：潘金笛，男，1943年2月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢德美、李丽丽，福建皓森律师事务所执业律师。 被告：福建省野鲜超市有限公司福州台江区交通路分公司，住所地福建省福州市台江区上海街道白马中路东侧与交通路南侧交叉处上海新苑第C-10#楼1层03商店。统一社会信用代码：91350103MA2XP77BOY。 负责人：陈勇飞，总经理。 委托诉讼代理人：刘朝模，福建诺鲁律师事务所执业律师。 原告潘金笛与被告福建省野鲜超市有限公司福州台江区交通路分公司业主共有权纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告潘金笛的委托诉讼代理人谢德美、被告福建省野鲜超市有限公司福州台江区交通路分公司的委托诉讼代理人刘朝模到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘金笛向本院提出诉讼请求：判决被告停止侵害、恢复原状、立即搬离上海新苑C-10楼地下室（地下室面积约10平方米）。事实和理由：原告为福州市台江区上海街道交通路171号（原白马中路东侧与交通路南侧交叉处）上海新苑C-10楼112单元所有人。原告该处房产为安置房，于2015年8月3日办理产权登记。被告为原告所处C-10#楼1层03店面经营者即原告所有房产楼下。被告经营一楼店面将C-10#楼地下室占为使用并将一楼与地下室打通，地下室用作仓库及办公使用。C-10#楼地下室为C-10#楼全体业主共同所有。目前没有形成业委会，被告未经全体业主同意私自占用业主共同所有的C-10#楼地下室属于侵权行为。《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”第八十三条规定：“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。”原告作为业主对共有部分享有权利承担义务，在未形成业委会且共同权利被侵害时，业主依法有权向法院提起诉讼，维护其全体业主及原告作为业主享有的权利。综上所述，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告福建省野鲜超市有限公司福州台江区交通路分公司辩称，一、讼争房屋由原告向业主何心合法租赁，并从2016年9月15日起占有使用至今。讼争地下室系由福州市万榕房地产开发有限公司在出卖房屋时赠送给业主何心的，依据相关法律规定，该地下室应属于业主何心的专有部分，本案所涉的C-10#楼1层03店面，是何心向万榕房产公司购买。开发商向何心出售03店面时，将讼争地下室赠送给何心，并向何心提供了地下室平面图，在地下室区域标识赠送。因赠送地下室增加了面积，为此万榕房产公司以94207.5元/平方米向何心出售03店面。万榕房产公司将地下室赠送给何心，何心以显著高于市场的价格购买了03店面，开发商赠送地下室行为对双方交易价格产生重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，该地下室已经属于何心所有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分”，该地下室在销售时已经列入商品房买卖合同中，依法应当认定为属于业主何心的专有部分，而非共有部分。二、该地下室唯一出入口就在讼争房屋屋内，其他业主根本无法进入或使用讼争地下室，该地下室具有使用和构造上的独立性，依法亦应认定为专有部分。从利用上看，该地下室具有利用上的高度独立性，只能由房屋所有人排他使用。从构造上看，该地下室不属于其他任何房屋的附属物，只有讼争房屋才能进入讼争地下室，具有构造上的绝对独立性，能够明确区分。故依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”，讼争地下室应属于业主何心的专有部分，由原告基于租赁合同关系独立占有使用。三、经查福州市台江区上海街道交通路171号（原白马中路东侧与交通路南侧交叉处）上海新苑C-10楼的房屋规划及登记信息，讼争地下室不属于业主共有部分，经查询福州市台江区上海街道交通路171号（原白马中路东侧与交通路南侧交叉处）上海新苑C-10楼地下一层的初始登记信息，结合该地下一层的规划平面图，讼争地下室并不属于业主共有部分。规划图和初始登记显示变压器及低压开关室、电信间、公共配电房、设备用房1、设备用房2、设备用房3属于业主共有部分，讼争地下室不属于业主共有部分。四、何心及被答辩人占有使用讼争地下室多年，根据《物权法》规定，被答辩人及何心有权占有使用讼争地下室。虽然讼争地下室不在规划范围内，但根据我国《物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”，第二百四十五条第一款规定“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”，被答辩人及业主对讼争地下室的占有是受法律保护的，何心及被答辩人依照合同约定，占有讼争地下室，其权益应当受到法律保护，答辩人无权主张被答辩人承担侵权责任。另，讼争地下室不在规划图纸范围内，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第二十一条规定“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”。请求依法驳回原告起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 潘金笛系台江区上海街道交通路171号（原白马中路东侧与交通路南侧交叉处）上海新苑C-10#楼112单元的业主。 福建省野鲜超市有限公司福州台江区交通路分公司从案外人何心处租赁了位于福建省福州市台江区上海街道白马中路东侧与交通路南侧交叉处上海新苑第C-10#楼1层03商店，双方签订一份《房地产租赁合同》，约定租期自2016年9月15日起至2021年9月14日止，建筑面积为600.84平方米（面积以实际产权为准）。该店面系何心向福州市万榕房地产开发有限公司购买，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定何心购买的第C-10#楼1层03商店的建筑面积为300.84平方米，套内建筑面积291.57平方米，公摊面积9.27平方米。诉讼中，本院向福州市城乡规划局调取的上海新苑C-10#楼负一层的规划图中除公共配套设施用房及物业用房外，并无本案讼争店面下层空间的相关规划。 本院认为，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，讼争店面的下层空间未向相关主管部门办理建设工程规划许可，故该店面的下层空间依法不属于业主共有。现潘金笛以讼争店面的下层空间系业主共有为由向福建省野鲜超市有限公司福州台江区交通路分公司主张权利，不符合法律规定，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，判决如下： 驳回原告潘金笛的全部诉讼请求。 案件受理费300元，由原告潘金笛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林品兴 人民陪审员  陈玉琼 人民陪审员  林丽娜 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  谢辰萱 附： 本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 《中华人民共和国城乡规划法》 第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。