浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初1990号 原告：陈志坚，男，1979年5月11日出生，汉族，住义乌市。 原告：吴春花，女，1980年1月29日出生，汉族，住义乌市。 两原告的共同委托代理人：钱路佳，北京康达（杭州）律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍（实习），浙江近真律师事务所律师。 原告陈志坚、吴春花与被告东阳市新天地房地产开发有限公司（以下简称新天地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年4月9日、2018年11月28日二次公开开庭进行了审理。两原告的共同代理人钱路佳、被告的委托代理人陈新平、楼璐萍到庭参加全部两次庭审。本案现已审理终结。 原告陈志坚、吴春花起诉称：两原告系夫妻关系。2012年3月9日，两原告与被告签订商品房买卖合同及补充协议，约定两原告向被告购买江南紫荆庄园J区G8B号商品房(以下简称涉案商品房)，并于当日一次性支付了购房款5142400元。合同约定被告应于2013年12月31日前将符合条件的商品房交付给两原告，于2014年12月31日前取得所售房屋的土地、房屋权属证书交付给两原告，但被告至今未履行。故请求判令：一、被告支付逾期交房违约金（以已付购房款为基数从2014年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至房屋实际交付之日止），暂算至起诉之日为1604428元；二、被告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（以已付购房款为基数从2015年1月1日起按日0.1‰计算至原告实际取得土地、房屋权属证书之日止），计算至起诉之日止的违约金为578520元；三、被告继续履行合同，直到按约定使所售商品房达到交付使用条件；四、被告继续履行合同，办好土地、房屋权属证书并交付原告；五、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为要求被告交付符合合同约定条件的涉案商品房，第四项诉讼请求变更为要求被告协助两原告办理涉案商品房的转移登记手续。 被告新天地公司答辩称：1、原告主张逾期交房、逾期交付权属证书违约金均已过诉讼时效；2、被告已在2016年4月6日取得涉案商品房所在工程的竣工验收备案，已经具备了交付条件，且被告已在2013年年底通知原告收房，原告一直没有前去办理手续，请求驳回第三项诉讼请求；3、对第四项诉讼请求，被告会在合理期限内予以协助。 经开庭审理，本院查明事实如下： 两原告与被告于2012年3月9日签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2012预190137）一份，约定两原告向被告购买位于东阳市房屋，建筑面积575.54㎡，购房款为5142400元。涉案合同还约定：“……第一条，项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于下昆溪以南、编号为33078304604701390140的地块的建设用地使用权……第九条，交付期限及条件，出卖人应当在2013年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件……第十条，出卖人逾期交房的违约责任……1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之10的违约金。2、遇到本合同第九条规定的延期情形的，则出卖人不承担违约责任……第十二条，交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……第十六条，关于产权登记的约定……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（2）项处理……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金……”。两原告于当日一次性向被告支付了全部购房款，并由被告出具收款收据一份。嗣后，涉案商品房所在建筑工程于2016年4月6日通过竣工验收合格备案，备案表上载明了备案文件中包含了规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。被告于2017年9月4日取得涉案商品房的权属初始登记证。庭审中，原告陈述被告从未通知其收房，被告则提供一份EMS快递单主张其已于2013年年底通知原告收房，并于2017年4月底在小区物业通知业主初始登记已办出，业主可以办理转移过户登记手续了。 以上事实，有原、被告陈述，商品房买卖合同，发票、竣工验收备案表等证据在卷佐证。 本院认为，两原告与被告签订的涉案合同系双方当事人真实意思的表示，未违反强制性法律规定，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应按约全面履行合同义务。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前将涉案商品房交付于原告，且交付时涉案商品房必须符合所在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件。而被告于2016年4月6日才取得涉案商品房所在建筑工程竣工验收备案，且至今未交付，已构成违约，应承当支付逾期交房违约金的责任。被告辩称其于2013年12月已通知两原告收房，2017年4月通知办证，但当时涉案商品房并未符合交房条件及办证条件，故不能对抗原告的主张。上述验收备案表中已载明取得了规划、公安消防、环保、城建档案等部门出具的认可文件，被告在第一次庭审中已告知两原告涉案商品房已符合交房条件并通知了收房，而两原告仍未收房，亦未提供证据证明不符合交房条件的情形，故本院认定被告应支付的逾期交房违约金应计算至通知之日即2018年4月9日，但被告仍应按合同约定交付原告涉案商品房及相关材料。同样，被告在2017年9月4日取得涉案商品房权属初始登记后于第一次开庭之日2018年4月9日才交付两原告，亦构成违约，应承当支付逾期交付权属证书违约金的责任，违约金应计算至2018年4月9日止。虽然合同约定的逾期交房违约金标准明显过高，但两原告已自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其主张的两项违约金计算标准均未超法律规定，本院予以支持。经计算，被告应付的逾期交房违约金为1525785元（以已付购房款5142400元为基数从2014年1月1日开始按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2018年4月9日止），应付的逾期交付权属证书违约金为610403元（以已付购房款5142400元为基数从2015年1月1日起按日万分之一计算至2018年2月6日为578520元，此后仍按上述标准计算至2018年4月9日止为31883）。 关于原告主张的两项违约金是否已过诉讼时效问题。因涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算，故涉案两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 涉案合同约定买受人自行办理涉案商品房的转移登记手续，但被告仍有协助义务，两原告要求被告协助办理涉案商品房权属转移登记手续的诉请，本院予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告陈志坚、吴春花逾期交房违约金1525785元。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告陈志坚、吴春花逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金578520元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内将坐落于东阳市商品房交付给原告陈志坚、吴春花。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告陈志坚、吴春花办理坐落于东阳市商品房的产权转移登记手续。 五、驳回原告陈志坚、吴春花的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24264元，由原告陈志坚、吴春花负担1482元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担22782元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十二月一日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。