福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽05民终6771号 上诉人（原审原告）：陈丽蓉，女，1982年6月25日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：廖原，福建沃泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省达鑫投资发展有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路国贸商城**。 法定代表人：韦荣强，该公司执行董事兼总经理。 原审第三人：泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路国贸商城大厦。 负责人：洪志伟，该业主委员会主任。 上诉人陈丽蓉因与被上诉人福建省达鑫投资发展有限公司（以下简称达鑫公司）及原审第三人泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会（以下简称国贸业委会）租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本案于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈丽蓉上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由达鑫公司承担。事实和理由：1.一审法院关于“补充协议书及《协调备忘录》确认的内容仅是对《商场租赁合同》中对于达到商场腾空交付条件及确定最终交付时间的事实确定，并不是对于《商场租赁合同》内容的补充约定，故，国贸商场的业主主张国贸业委会签订补充协议书及《协调备忘录》应由全体业主另外授权，与事实不符”，因此，对于合同租金的起算时间应自2015年8月1日计算的认定属于事实不清，适用法律错误。2.一审法院以达鑫公司提供的《2015年8月至2017年8月环球城支付业主租金明细表》及第三人国贸业委会提供的《国贸环球城租金明细》来推定未付租金的月份，属于认定事实不清。按照合同约定，达鑫公司应将租金支付至国贸业委会指定账户，达鑫公司每月应支付多少租金，何时支付，合同有明确约定，达鑫公司只需要提供转账流水，就可以认定延迟支付的情况。3.履约保证金240万元抵扣结欠租金，一审法院认为“履约保证金是双方当事人意定的金钱担保。国贸业委会在达鑫公司欠付租金的情况下直接将达鑫公司缴交的履约保证金先予发放至各业主，国贸商城各个业主收取租金的利益损失已经通过履约保证金发放的方式获得填补。达鑫公司要求应将发放的履约保证金与其欠付的租金进行抵扣，合理合法”，并据此规避达鑫公司的违约责任，属于认定事实错误。4.一审法院认定国贸业委会及业主在翁宴酒楼充值抵扣510700元，属于认定事实不清。5.一审法院认为达鑫公司以足额向国贸业委会支付陈丽蓉主张期限内的租金，属于认定事实错误。审理中，陈丽蓉补充事实和理由如下：原审法院以达鑫公司提供的《2015年8月至2017年8月环球城支付业主租金明细表》及第三人国贸业委会自行制作的《国贸环球城租金明细》，来认定上述时间段内尚欠的租金232万元，不准确。 达鑫公司未作答辩。 国贸业委会未作陈述。 陈丽蓉向一审法院起诉请求：1.达鑫公司、国贸业委会立即共同向陈丽蓉支付拖欠的租金（计算至2017年8月30日止计14300.28元）；2.达鑫公司立即向陈丽蓉支付逾期付款违约金（计算至2017年8月30日止20899.19元）；3.达鑫公司立即按陈丽蓉的租金数额向陈丽蓉赔偿两个月的租金合计1275.76元；4.达鑫公司承担本案的律师费1200元。 一审法院认定事实：2014年，陈丽蓉购得址在泉州市丰泽区店铺。2013年3月22日，泉州市丰泽区国贸商城大厦业主委员会成立。2014年7月30日，国贸业委会作为出租方与达鑫公司作为承租方签订《商场租赁合同》一份，合同主要约定：1、国贸业委会将泉州市丰泽区云鹿路国贸商城大厦出租给达鑫公司使用。租赁物面积为48142.17平方米；2、位于租赁物**及**以上的自行搭盖**，除保留归国贸业委会物业办公使用外，其他无偿归达鑫公司使用；3、鉴于尚有部分商家承租期未届满，国贸业委会负责将全部商家清理出场，并腾空搬迁完毕，达到上述规定的交付条件后，国贸业委会通知达鑫公司交付，自商场交付完毕之次日开始起计租赁期限。交付完毕当日，双方应当签订交接完毕确认书。合同免租期6个月，商场交付完毕之次日起计，免租期期间不计租金。达鑫公司在签订合同之日，向国贸业委会一次性交付保证金240万元，含本合同签订之前林安平（达鑫公司原法定代表人）支付租赁定金50万元，该款转为达鑫公司的履约保证金；4、租金标准按租赁面积48142.17平方米计，前三年租金按每平方米25元的标准计付，每个月15日支付一次租金。以后每三年均按前三年租金标准递增20%；5、达鑫公司逾期支付租金的，不超过30天，按所拖欠天数乘以欠缴租金总额的1‰，超过30天的，按所拖欠天数乘以欠缴租金总额的3‰，任何租赁年度内（从当年1月1日起至12月31日止），达鑫公司累计逾期交付租金（包括租金未足额交付）累计超过90天的，国贸业委会有权解除合同。视为达鑫公司违约，赔偿国贸业委会二个月租金。达鑫公司分别于2014年7月3日、2014年8月13日分别向国贸业委会支付了50万元、190万元，并由国贸业委会开具收据确认收到240万元的履约保证金。2015年7月18日，达鑫公司与国贸业委会在泉州市丰泽区人民调解委员会的调解下签订《商场租赁合同》补充协议书一份，协议约定达鑫公司本应在2015年5月1日起支付租金，由于出租方国贸业委会未按时清空商户，达鑫公司出资赔偿商户，给达鑫公司造成损失，为弥补达鑫公司损失，支付租金起始日从2015年8月1日起算。2015年8月1日，国贸业委会与达鑫公司在泉州市丰泽区办事处的调解见证下签订《协调备忘录》一份，备忘录确认在清退原租赁在国贸商城商户过程中，全体业主需要出资弥补原商户损失，但由于业主没有资金，金鑫集团统一借款60万元给全体业主，该60万元在金鑫集团应支付给业主的最后两个月补贴款中予以扣除。2015年9月30日，达鑫公司作为甲方，与国贸商城一楼部分业主作为乙方，国贸业委会作为丙方签订协议书一份，协议书约定达鑫公司自2015年7月1日至2030年6月30日止，甲方每月补贴乙方15000元，补贴按月支付。国贸业委会与达鑫公司于2017年7月25日签订《协议书》，约定自2017年8月起，全体业主租金由达鑫公司直接发放给业主，租金不再汇入国贸业委会银行账户。2017年8月16日，达鑫公司与国贸业委会共同签章出具一份说明，说明载明“户名卢小云卡号62×××09，此账号是福建省达鑫投资发展有限公司财务总监卢小云的卡。在此说明，此卡是福建省达鑫投资发展有限公司发丰泽区国贸商城大厦业主租金专用账号，其账号若有余额与福建省达鑫投资发展有限公司无关，是有的业主暂时发不出去之租金”。国贸业委会将达鑫公司交付的240万元履约保证金按租金比例发放给国贸商城各业主。由于泉州沃德商用物业管理公司经营不善并破产，金鑫集团与国贸业委会签订《“国贸商城”扶持资助协议书》，协议书约定为了扶持国贸商城的后续经营，金鑫集团从国贸业委会及业主提供与新的租赁经营公司签订委托租赁经营协议之日起，在三年内扶持资助国贸商城全体业主1620万元，以支持全体业主，由全体业主按现持有物业比例进行分配。合同生效第一年内前半年每月资助80万元，后半年每月资助50万元；第二年起每月资助40万元；第三年每月资助30万元。 一审法院认为：国贸业委会与达鑫公司签订的《商场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，合同双方均应按照合同履行相应的权利义务。1、对于陈丽蓉是否为本案适格主体的问题。国贸业委会系由国贸商城业主依照法定程序设立的自治管理组织，其与达鑫公司签订《商场租赁合同》所产生的权利义务对国贸商城全体业主具有约束力。陈丽蓉作为国贸商城的业主有权依照《商场租赁合同》的约定向达鑫公司主张支付租金，是本案适格主体。2、对于租金的起算时间应如何认定的问题。双方签订的《商场租赁合同》第二条租赁期限及商场交付的条款中明确约定国贸业委会负责将全部商家清理出场，并腾空搬迁完毕，在达到交付条件后，国贸业委会通知达鑫公司交付，自商场交付完毕之次日开始起算租赁期限。第二条第4款还约定合同免租期为6个月，即商场交付完毕之次日起算，免租期内不计租金。根据2015年7月18日国贸业委会与达鑫公司在泉州市丰泽区人民调解委员会调解组织下签订的《商场租赁合同》补充协议书一致确认由于出租方原因未能按时清空商户，双方同意支付租金的起始日从2015年8月1日起算。同时在2015年8月1日由泉州市丰泽区办事处调解见证下由国贸业委会及达鑫公司签订的《协调备忘录》再次确认了清理剩余商户的相关事宜。补充协议书及《协调备忘录》确认的内容仅是对《商场租赁合同》中对于达到商场腾空交付条件及确定最终交付时间的事实确定，并不是对于《商场租赁合同》内容的补充约定，故，国贸商场的业主主张国贸业委会签订补充协议书及《协调备忘录》应由全体业主另外授权，与事实不符，不予支持。综上，对于合同租金的起算时间应自2015年8月1日计起。3、对于达鑫公司是否存在租金未足额支付的问题。从达鑫公司提供的《2015年8月至2017年8月环球城支付业主租金明细表》及第三人国贸业委会提供的《国贸环球城租金明细》上看，双方均认可达鑫公司未支付的租金分别为：2015年11月、12月租金各少16万元，2016年8月至2017年5月租金各少20万元。而对于2016年1月租金，国贸业委会主张少付2万元租金，但从达鑫公司提供的转账流水体现，达鑫公司在2016年2月至2016年4月转账支付至国贸业委会的款项包括了两个月租金2407108元及两个月支付给国贸商城一楼部分业主补贴30000元，而从国贸业委会提供的租金明细体现，业委会也认可达鑫公司2016年2月至4月支付的款项是在支付2016年1月、2月租金，故对于第三人主张国贸业委会在2016年1月少付2万元租金，与事实不符，不予采信。而对于上述未支付的租金，达鑫公司在证据中主张系申请免租金，但未提供证据证实出租人同意减免该部分租金，达鑫公司应承担举证不能的法律后果。综上，到国贸商城各业主诉求中要求达鑫公司支付租金的截止时间，达鑫公司共计欠付租金232万元。而对于欠付的租金，达鑫公司主张国贸业委会已将达鑫公司交付的履约保证金240万元先行发放给各个业主用于垫付租金，该履约保证金应抵扣达鑫公司结欠的租金。履约保证金是双方当事人意定的金钱担保。国贸业委会在达鑫公司欠付租金的情况下直接将达鑫公司缴交的履约保证金先予发放至各业主，国贸商城各个业主收取租金的利益损失已经通过履约保证金发放的方式获得填补。达鑫公司要求应将发放的履约保证金与其欠付的租金进行抵扣，合理合法，应予支持。但对于履约保证金，租赁合同的相对方国贸业委会及合同的实际权利人国贸商城的全体业主均有权要求达鑫公司予以再次补足。综上，陈丽蓉主张达鑫公司结欠其租金，与事实不符，不予支持。至于陈丽蓉主张国贸业委会支付拖欠租金，因国贸业委会按何标准发放各业主租金以及是否足额发放业主租金，属国贸业委会与业主之间另一法律关系，不宜在本案中一并处理。鉴于陈丽蓉主张的缴交租金的截止日期内，达鑫公司有足额缴付租金，故达鑫公司无需支付违约金，且依据国贸业委会与达鑫公司签订的《商场租赁合同》中第十五条约定，由败诉方承担由此而产生的诉讼费、律师费等，故本案支出的律师费应由陈丽蓉负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回陈丽蓉的诉讼请求。案件受理费842元，减半收取421元，由陈丽蓉负担。 本院二审中，当事人均没有提交新的证据。 对于一审查明的事实，除陈丽蓉认为涉案店面是2008年购买、2014年办证的，及原审遗漏认定合同第二条第一项“如余极个别商家未清空，不影响本协议之履行”外，当事人对一审查明的其他没有异议，本院对当事人无争议事实予以确认。 本案当事人的争议焦点为：1.达鑫公司应予何时开始支付租金；2.达鑫公司是否足额支付租金，是否应当承担违约责任。 本院认为，一、关于达鑫公司应予何时开始支付租金的问题。案涉租赁合同第一条第三点约定，“甲方（国贸业委会）系经过合法成立的业主委员会，甲方保证有权代表本租赁物的各位业主意志”，从该条约定来看，国贸业委会有权代表业主处理涉案租赁合同的事务，并且该约定经过了业主代表的确认，即业主代表在合同上进行了签字确认。故后续国贸业委会与达鑫公司在泉州市丰泽区人民调解委员会调解组织下签订的《商场租赁合同》补充协议书，也应当认定是国贸业委会代表业主的行为，该补充协议确认了租金的起始日从2015年8月1日起算，是双方的真实意思表示，合法有效，原审法院以此认定租金的起算点，并无不当。二、关于达鑫公司是否足额支付租金，是否应当承担违约责任的问题。如前所述，国贸业委会代表业主处理租赁事宜，并负责向达鑫公司收取租金后再发放给业主，故国贸业委会认可的租金收取情况属于自认，一审法院以国贸业委会提供的《国贸环球城租金明细》及达鑫公司提供的《2015年8月至2017年8月环球城支付业主租金明细表》来认定租金支付情况，并无不当，可以确认达鑫公司在诉争期限内少向国贸业委会支付租金232万元的事实。在达鑫公司未足额支付租金的情况下，国贸业委会确认将履约保证金240万元先予发放给业主，该履约保证金的数额超过了达鑫公司尚未支付给国贸业委会租金的数额，故可以认定达鑫公司已经足额向业主支付了租金，因此，陈丽蓉再要求达鑫公司支付租金及承担违约责任，没有法律依据，本院不予支持。国贸业委会是否足额向业主发放租金，属于另一法律关系，应另行处理。 综上所述，陈丽蓉的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费842元，由陈丽蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑丽阳 审 判 员 陈美雅 审 判 员 刘志健 二〇一八年十二月十四日 法官助理 林良楷 书 记 员 庄晓思 引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。