广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1973号 原告（反诉被告）：汤淑。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 被告（反诉原告）：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地广西防城港市港口区金花茶大道**。统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨新勇，湖南湘南律师事务所律师。 原告（反诉被告）汤淑与被告（反诉原告）防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称皇家公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，被告皇家公司于2018年11月9日提起反诉，本院依法受理反诉案件并适用简易程序合并进行了审理。原告（反诉被告）汤淑，被告（反诉原告）皇家公司的委托诉讼代理人杨新勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）汤淑向本院提出诉讼请求：1.解除汤淑与皇家公司签订的《商品房买卖合同》；2.皇家公司返还汤淑的购房款251855元及逾期违约金27703元（从2017年1月1日起按年利率6%计算至起诉之日，此后另算），合计279558元；3.本案的诉讼费用由皇家公司承担。事实和理由：2015年10月29日，汤淑与皇家公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定汤淑购买皇家公司的位于防城港市，总房款为501855元，其中首付款为251855元，余款25万元选择银行按揭贷款方式支付。合同签订当日，原告向被告支付了251855元。但被告至今未将房屋交付原告，也没有为原告办理合同登记备案，违反了合同约定。综上所述，为维护原告合法权益，汤淑向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告（反诉原告）皇家公司辨称，汤淑在诉状中称皇家公司的项目至今未完成交付，也没有为其办理合同登记备案，违反合同约定，没有事实和法律依据。1、铜锣湾商住小区5号楼已于2016年12月8日竣工交付，符合双方在《商品房买卖合同》第八条中约定的应当在2016年12月31日将房屋交付给买受人的交房条件。2、根据合同第五条第1项约定，汤淑应于合同签订后七日内提供按揭贷款所需的身份证明及其他相关文件、手续。合同第二十五条约定的30天内向房产管理机关申请登记备案，是办理银行按揭贷款的一个流程条件。一则，办理按揭贷款时需要申请备案登记；二则，汤淑没有提供其身份证明及其他相关文件，不具备办理备案登记的相关条件。因此，未办理备案登记，皇家公司不存在过错。另，根据合同第五条第1项的约定，汤淑应于合同签订后七日内履行提供按揭贷款所需的身份证明及其他相关文件、手续的义务，由于汤淑没有履行合同约定的先行义务，皇家公司有权拒绝履行后续的备案登记义务。皇家公司的行为没有违反相关法律规定。3、根据前述事实和理由，由于汤淑违反合同约定，没有按时向皇家公司支付购房款，且在皇家公司发函催促后仍拒绝履行付款义务，汤淑的违约事实成立，汤淑应对本案承担全部的违约责任，皇家公司不应向汤淑支付逾期付款违约金。综上，汤淑的诉讼请求没有事实和法律依据，皇家公司请求法院依法驳回汤淑的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）皇家公司向本院提出反诉请求：1.判令汤淑向皇家公司支付解除合同违约金10万元；2.本诉诉讼费及反诉费由汤淑承担。事实和理由：2015年10月29日，汤淑与皇家公司签订了一份《商品房买卖合同》及《附件四补充协议》，约定汤淑支付首付款251855元后，余款25万元选择银行按揭贷款方式支付。合同还约定，汤淑应于合同签订后七日内按照贷款银行要求提供按揭贷款所需的身份证明及其他相关文件、手续，否则由汤淑承担延期付款的违约责任，但汤淑没有约定义务。为此，皇家公司于2017年9月29日通过EMS向汤淑邮寄了一份《办理按揭贷款通知书》，要求汤淑于2017年10月25日前按合同约定办理按揭贷款手续，并支付全部购房款，但汤淑仍未履行相应义务。由于汤淑在皇家公司发出通知后仍未履行付款义务，且在本诉中提出解除合同的诉讼请求，根据《附件四补充协议》第7条“买受人提出退房要求的，应当向出卖人提交书面通知，出卖人在扣除总房款20%作为违约金，其余买受人已交款退回买受人。”的约定，汤淑应承担违约责任。综上，为维护合法权益，皇家公司特向法院提起诉讼，请法院判如所请。 原告（反诉被告）汤淑针对反诉请求辨称，201年，原告在被告处购买了涉案房屋，付了首付款25万元多元，付款十天后，经原告查询，涉案房屋已经被抵押出去了，所以原告与被告工作人员协商要求退房，也与被告的经理签订了承诺书，但被告至今尚未退还房款，涉案房屋也是近期才解押的。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汤淑对其陈述的事实在举证期限内向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同，证明汤淑与皇家公司的合同关系；2.收据，证明汤淑依约支付首付款；3.承诺书，证明皇家公司所售房屋抵押情况。皇家公司为其辩解及陈述的事实向本院提交如下证据：1.商品房买卖合同及补充协议（附件四），证明（1）汤淑违反合同第五条第1项的约定，未在签订合同后七日内按贷款银行要求提供身份证明及其他相关文件、手续，应承担逾期付款违约责任。（2）皇家公司于2017年9月29日通过EMS向汤淑邮寄了一份《办理按揭贷款通知书》，履行了《补充协议》第2条第（4）款的通知义务；（3）根据《补充协议》第7条的约定，皇家公司要求汤淑支付总房款20%的违约金有事实依据。（4）汤淑未按期支付购房款，皇家公司拒绝交付房屋有合同依据；2.建设工程质量竣工验收意见书，证明涉案房屋已于2016年12月8日竣工验收，符合房屋交付条件，皇家公司没有违约；3.房屋信息查询证明、房产档案查询结果报告，证明涉案房屋未设立抵押，未向第三方销售备案，皇家公司已全面履行合同义务，没有违约行为；4.办理按揭贷款通知书及邮寄单，证明皇家公司已按合同约定履行通知义务，汤淑拒绝支付购房款，应承担违约责任；5.佣金结算表、付款请示单、银行进账单，证明为销售涉案房屋，皇家公司已向销售代理方支付房屋销售佣金130692元，若汤淑解除合同，将给皇家公司造成直接经济损失130692元。经开庭质证，皇家公司对汤淑提供的证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但认为这是销售代理商拟定，而皇家公司没有核实涉案房屋的情况下，由收款人员盖章，真实情况是涉案房屋没有办理贷款抵押手续。汤淑对皇家公司提交的证据1无异议；对证据2的真实性有异议；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4有异议，认为其未收到该邮件；对证据5的关联性有异议，认为这是皇家公司商之间的问题，与其无关。对汤淑、皇家公司提交的证据，本院认证如下：汤淑提交的证据1、2，皇家公司无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据3，本院将结合本案其他证据综合认定。皇家公司提交的证据1，汤淑无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据2系建设工程质量竣工验收意见书，有参加验收的施工、勘察、设计、监理、建设等五部门加盖的公章，本院予以认定。汤淑对其真实性有异议，但未提供证据予以证明，本院对其质证意见不予采纳；证据3房屋信息查询证明、房产档案查询结果报告，该证据系房屋交易管理部门根据备案系统、档案记录的查询情况作出的证明，本院予以采纳。汤淑对该证据有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对其质证意见不予采纳；证据4系办理按揭贷款通知书及邮寄单，汤淑不认可其收到该邮件，皇家公司亦未能举证证明该邮件已被签收，故本院对该证据不予认定；证据5，本院将在裁判说理部分据情予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月29日，汤淑作为买受人与皇家公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，由汤淑向皇家公司购买位于防城港市行政中心区，合同约定：“第四条、计价方式与价款。1、出卖人与买受人约定同意按建筑面积计算该商品房房价款：该商品房单价为5225.48元／平方米，总金额501855元。2、上述房价款未包含买受人应缴纳的房产过户、土地分户的税费及物业管理费等费用；第五条、付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款:3、买受人选择银行按揭方式付款的，应在本合同签订后七日内按照贷款银行的要求将买受人的身份证件及相关证明、手续全部交付给出卖人，若由于买受人逾期未能履行此项义务，由此造成的延期付款及延期交房责任由买受人承担。（详见附件四）；第六条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5‰向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；第八条、交付期限及条件。出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：3.该商品房经分期综合验收合格……第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日（不含），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5‰向买受人支付违约金。如出卖人逾期未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除合同的权利，本合同继续履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金；第二十四条、本合同自双方签字或盖章之日起生效；第二十五条、商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向防城港市住房保障和房产管理局申请登记备案。”。合同附件四《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定：“甲乙双方就《商品房买卖合同》未尽事宜，订立如下补充条款:1、买受人应在付清全部购房款（包括按揭贷款到达出卖人帐户）和履行本补充协议约定义务后，有权要求出卖人按《商品房买卖合同》约定将房屋交付使用。否则，出卖人可以拒绝交付房屋，由此而造成的责任由买受人承担。2、关于银行按揭贷款及付款方式：（1）买受人交纳首期购房款合计251855元（含定金）；余款合计25万元向银行申请贷款。（2）买受人应在本合同约定期限内到指定地点提供所需的全部资料和费用，并签署贷款文件。否则视为买受人逾期付款，买受人按合同第六条规定承担违约责任。（3）买受人最终获得的贷款数额以银行（公积金管理中心）实际贷出的数额为准。如买受人获得的贷款数额加首期不足总房款时，买受人对不足部分须在出卖人通知发出后五日内付清，否则视为买受人逾期付款，买受人按合同第六条规定承担违约责任。（4）因买受人原因致使买受人未能获得银行按揭（公积金）贷款，买受人应在出卖人通知发出后七日内一次性付清全部房款或提交书面退房通知，否则出卖人可解除合同，将该房屋另行出卖，并扣除合同总房款的20%作为违约金，余款退回买受人。买受人选择退房的，按照本补充协议第7条处理……7、本合同一经签订，买受人提出退房要求的，应当向出卖人提交书面通知，出卖人扣除总房款20%作为违约金，其余买受人已交款项退回买受人。”。《商品房买卖合同》签订当日，汤淑向皇家公司支付购房首付款251855元。 另查明，2016年12月8日，铜锣湾住宅小区5号楼工程经竣工验收合格。2018年11月7日，防城港市房屋交易管理中心出具一份《房屋信息查询证明》，内容为：“经查询我中心房屋备案系统，坐落于防城港市行政中心区（建筑面积97.97平方米）未有过备案记录，尚处于可售状态。”。同日，防城港市房屋交易管理中心又出具一份《房产档案查询结果报告》（查询报字〔2018〕第3424号），内容为：“经查我中心现有房屋登记档案记录，截至查询时点（2018年11月7日16时19分），防城港皇家房地产开发有限公司开发建设位于防城港市港口区，该栋楼的房屋尚未办理房屋初始登记；其中无查封，无在建工程抵押登记。” 再查明，2015年11月10日，皇家公司出具一份《承诺书》，主要内容为：“客户汤淑购买铜锣湾东盟金融商务大厦第5层508号房，本公司承诺在2015年11月30日前到房产局撤案，如未按约定时间撤案，公司退还首付款，如房产局已对铜锣湾东盟金融商务大厦第5层508号房进行撤案，公司按照正常程序办理购房后续事宜。（退还首付款时间为30日内）周元吉。” 本院认为，关于《商品房买卖合同》是否解除的问题。汤淑与皇家公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，本案中，汤淑起诉要求解除合同，皇家公司亦同意解除合同，即《商品房买卖合同》双方当事人就解除合同达成合意，本院应予支持。由于《商品房买卖合同》已经解除,皇家公司应将汤淑已支付的购房款251855元退还汤淑。 关于双方是否应承担违约责任的问题。汤淑主张皇家公司的项目至今未完成交付给汤淑，也没有为汤淑办理合同登记备案，违反了合同约定。根据汤淑与皇家公司签订的《商品房买卖合同》附件四的约定，汤淑在付清全部购房款前，皇家公司可以拒绝交付房屋。铜锣湾住宅小区5号楼工程已于2016年12月8日经竣工验收合格，达到法律规定及合同约定的交房条件。但汤淑至今仍未向皇家公司付清全部购房款，其主张皇家公司逾期交房不符合合同约定，本院不予支持。至于皇家公司未办理合同登记备案的问题。根据《商品房买卖合同》第二十四条、第二十五条的约定，皇家公司应自合同签订之日起30天内向防城港市住房保障和房产管理局申请登记备案。但皇家公司一直未办理登记备案，构成违约。皇家公司辩称汤淑未提供身份证明及其它相关文件、手续，导致其无法申请登记备案。根据本案查明事实，皇家公司与汤淑于2015年10月29日签订涉案《商品房买卖合同》后，于2015年11月10日向汤淑出具一份《承诺书》，承诺在2015年11月30日前到房产局撤案，如未按约定时间撤案，公司退还首付款，如房产局已撤案，公司按照正常程序办理购房后续事宜。皇家公司认可该《承诺书》的真实性，但辩称该《承诺书》系销售代理商拟定，皇家公司员工在未核实事实的情况下加盖公章。皇家公司的这一辩解不能成为其免责的理由，即根据皇家公司出具的这一份《承诺书》，可以认定汤淑未在签订合同后提交身份证明等相关材料与皇家公司有必然的联系。截至汤淑向本院提起诉讼，皇家公司仍未通知汤淑提交申请登记备案所需的材料。故对皇家公司将未能申请登记备案的原因归责于汤淑的辩解，本院不予采纳。皇家公司应对逾期申请登记备案承担违约责任。因双方并未就逾期办理登记备案行为应承担的违约责任作出约定，且未办理登记备案并未给汤淑造成损失，故对汤淑要求皇家公司支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》附件四中约定，因买受人原因致使买受人未能获得银行按揭（公积金）贷款，买受人提出退房要求的，应当向出卖人提交书面通知，出卖人扣除总房款20%作为违约金，其余买受人已交款项退回买受人。本案中，由于皇家公司出具的《承诺书》，汤淑未按合同约定提交办理按揭贷款所需的身份证明等材料。皇家公司提交的证据不足以证明其向汤淑出具《承诺书》后，曾另行告知汤淑涉案房屋的登记情况，并要求汤淑提交办理按揭贷款所需的材料。即汤淑未获得银行按揭贷款并非汤淑自身原因导致，汤淑不应承担逾期付款违约责任。故对皇家公司要求汤淑承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）汤淑与被告（反诉原告）防城港皇家房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》； 二、被告（反诉原告）防城港皇家房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）汤淑已支付的购房款251855元； 三、驳回原告（反诉被告）汤淑的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）防城港皇家房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费5493.37元，减半收取2746.68元，由原告（反诉被告）汤淑承担2474.5元，由被告（反诉原告）防城港皇家房地产开发有限公司承担272.18元；反诉费1150元，由被告（反诉原告）防城港皇家房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7793.37元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一八年十二月二十五日 法官助理  姚国荃 书 记 员  简汇财