湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0121民初792号 原告郭艳红，女，1988年2月4日出生，汉族，户籍地：湖南省龙山县。 委托代理人聂奇，湖南大相正行律师事务所律师。 被告湖南德坤投资置业有限公司，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路**新长海中心服务外包基地****2403-2。 法定代表人唐畋甸，董事长。 被告湖南万厦物业管理有限公司，，住所地：长沙经济技术开发区板仓南路**新长海中心服务外包基地****** 法定代表人胡运莹，总经理。 两被告共同委托代理人丁登，男，1992年7月26日出生，侗族，系公司员工。 被告范永丰，男，1976年9月24日出生，汉族，户籍地：湖南省益阳市赫山区。 原告郭艳红与被告湖南德坤投资置业有限公司（以下简称被告德坤置业公司）、湖南万厦物业管理有限公司（以下简称被告万厦物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，经原告郭艳红于2018年2月27日申请，本院依法追加被告范永丰作为本案被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭艳红及其委托代理人聂奇，被告德坤置业公司及被告万厦物业公司共同委托代理人丁登，被告范永丰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭艳红请求判令：1、被告德坤置业公司与被告万厦物业公司共同对原告郭艳红卫生间重做楼板及重做防水（使用材料及制作符合国家质量标准及行业标准），并承担所有费用；2、被告德坤置业公司与被告万厦物业公司共同承担原告郭艳红损失50000元；3、两被告共同承担本案诉讼费。在追加被告范永丰作为本案被告参加诉讼后，原告郭艳红于2018年4月17日申请变更诉讼请求为请求本院判令：1、被告范永丰对原告郭艳红的卫生间重做楼板及重做防水（使用材料及制作符合国家质量标准及行业标准），并承担所有费用；2、被告范永丰承担原告郭艳红损失50000元；3、被告德坤置业公司、被告万厦物业公司对被告范永丰承担的上述第一、二项责任承担连带责任；4、三被告共同承担本案诉讼费用。原告郭艳红于2018年4月21日再次向本院变更第一、二项诉讼请求，请求本院判令：1、被告范永丰、被告德坤置业公司与被告万厦物业公司共同对原告郭艳红卫生间重做楼板及重做防水（使用材料及制作符合国家质量标准及行业标准），并承担所有费用；2、被告范永丰、被告德坤置业公司与被告万厦物业公司共同承担原告郭艳红损失50000元。并撤回第三项诉讼请求。 被告德坤置业公司答辩要点：1、作为开发商，愿意承担房屋漏水的维修责任；2、原告郭艳红未提交50000元损失的依据，应予以驳回。 被告万厦物业公司答辩要点：不属于责任主体。 被告范永丰答辩要点：1、原告郭艳红的房屋还在质保期内，应由被告德坤置业公司来承担责任；2、不同意赔偿50000元。 查明的事实 根据双方当事人诉辩意见和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2015年9月22日，原告郭艳红与被告德坤置业公司签订《长沙县商品房买卖合同》（含9个附件，合同编号：201400971515）。合同约定，被告德坤置业公司（出卖人）将其所开发的位于长沙经济技术开发区泉塘街道板仓南路29号和向阳路10号新长海广场E、F栋15层1515号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告郭艳红（买受人），房屋建筑面积为79.30㎡，房屋单价为4539.72元/㎡，合同总价款为360000元，房屋规划用途为住宅。合同第十八条对房屋保修责任约定：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后90日内履行保修义务，买受人应当配合保修。买受人对住宅内的设备、设施的正常运行签字认可后，自行添置、改动的设施、设备以及自行装修的，由于装修造成的质量问题及管道堵塞等，由买受人自行承担维修责任。若因此造成房屋质量受损或其他用户损失的，均由责任人承担相应责任。因不可抗力或者买受人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。出卖人对保修责任有异议的，应在收到买受人通知后15日内通知买受人。双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，买受人收到书面保修通知书90日内，出卖人既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，买受人可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由出卖人承担。合同附件六对卫生间顶棚的装饰、设备标准约定为使用顶棚腻子。附件七对保修范围、保修期限和保修责任的约定：该商品房的保修期自房屋交付买受人使用之日起计算，保修期限不应低于国家规定的期限，出卖人可以延长保修期。屋面防水的保修期限为5年，在保修期内，因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏的，无偿进行保修。在保修期内，在正常使用情况下，发生上述项目的质量问题，由出卖人负责保修；因该商品房的使用人使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，一概由买受人承担责任。附件九第三条关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定：出卖人根据本合同及补充协议约定，对该房屋质量问题承担责任。双方确定，严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门制定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题。如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任。买受人收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经出卖人复核确认的，出卖人应赔偿因此造成的直接经济损失。另合同及其附件针对付款方式及期限、产权登记、违约责任等条跨进行了相关约定。合同签订后，原告郭艳红依约向被告德坤置业公司支付完毕全部购房款。 2、根据《新长海广场（二期）住宅质量保证书》上载明：正常使用情况下屋面、外墙、厨房、卫生间的保修期限为自交付之日起计算5年，答复期限为开发商或其指定的联系单位接到住户书面通知之日起10个工作日，处理期限为15个工作日内开始相关保修活动。用户入住后，有关商住楼质量的来信、来访或投诉，开发商将直接或委托湖南万厦物业管理有限公司及时予以书面答复或妥善处理。 3、2016年7月26日，原告郭艳红与被告万厦物业公司办理房屋交接手续，同日，被告万厦物业公司向原告郭艳红出具了《业主手册》以及《新长海广场装修手册》。原告郭艳红向被告万厦物业公司预交自2016年8月1日至2017年7月31日止的物业服务费1523元，由被告万厦物业公司开具了相应收据。 4、房屋交付后，原告郭艳红于2016年8月份开始组织进行装修入住，期间，涉案房屋卫生间发生顶板渗水，原告郭艳红多次向被告万厦物业公司进行报修，在确认该渗水问题后，被告万厦物业公司亦多次上门处理并提出相关修复方案，但与原告郭艳红对此未达成一致意见，截至起诉之前，被告万厦物业公司或被告德坤置业公司均未对涉案房屋卫生间顶板渗水问题进行处理，原告郭艳红亦未自行修复该渗水部位。庭审中，原告郭艳红向本院提交了渗水现状的照片。 5、被告范永丰系位于长沙经济技术开发区泉塘街道板仓南路29号和向阳路10号新长海广场E、F栋1615号房屋业主，其于2015年12月30日第一次办理收房验收时，在“住宅交付验收表”上反映其房屋存在问题如下：1）厨房阳台地漏未搞好；2）主卧边门上方线管外漏；3）主卧地板有钢筋外漏；4）客厅、餐厅墙体开裂；5）水表未连接；6）标号未标识，未通电。2016年1月12日第二次验房时，在“住宅交付验收表”上反映其房屋存在问题如下：1）卫生间下水管道周围漏水（17楼漏到16楼）；2）厨房烟道周围与燃气管道周围漏水；3）卫生间顶中间又有谁（17楼漏到16楼）；4）厨房烟道周围与燃气管道周围漏到15楼。第三次验房时，在“住宅交付验收表”上反映其房屋存在问题如下：1）厨房烟道处漏水；2）厨房管道上方有漏水；3）入户门处消防管道上方漏水。 6、庭审中，原告郭艳红向本院陈述其主张损失50000元的组成部分包括直接损失即卫生间洗漱台的整体更换费用9000至10000元，墙面、地板、地板的更换费用1000元左右和间接损失即因房屋渗水给原告郭艳红生活造成的不便以及给原告郭艳红本人造成的精神损失共计40000元提交相关证据，且原告郭艳红未向本院申请对其主张的损失金额进行评估。 另查明，1、2016年12月30日，被告德坤置业公司取得长沙县新长海广场二期EF栋、商业裙楼及地下室工程的《建设工程规划竣工验收合格证》（编号：经开规验[2016]0064号）。2、2017年7月28日，被告德坤置业公司组织完成对长沙县新长海广场二期E、F栋、裙楼及地下室五方（勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、长沙县建设工程质量监督站）竣工验收并于同年8月9日完成备案手续。 二、双方当事人有争议的事实 （一）造成涉案房屋卫生间顶板漏水事实的民事责任承担主体 原告郭艳红认为，被告范永丰作为涉案房屋楼上的业主，其房屋漏水至涉案房屋卫生间，应对给原告郭艳红造成的损失承担赔偿责任；被告德坤置业公司作为开发商，依据合同法和侵权责任法的规定，应对原告郭艳红发生在质保期内的房屋漏水问题承担侵权责任；被告万厦物业公司未对涉案房屋漏水问题进行处理，亦应承担共同责任。被告德坤置业公司认为，其愿意对涉案房屋的漏水问题进行维修。被告万厦物业公司认为，其不是责任主体，依据合同约定应由被告德坤置业公司承担责任。被告范永丰认为，其不是造成漏水的责任主体，不应承担责任。 （二）赔偿损失50000元的诉求应否支持。 原告郭艳红认为，涉案房屋漏水发生长达两年多，给其生活造成严重影响，应赔偿直接损失。且期间原告郭艳红多次与开发商、物业公司协商，均不予处理。根据最高院关于精神损害赔偿责任若干问题的解释相关规定，应赔偿精神损失。被告德坤置业公司认为，原告郭艳红提出洗漱台部分的损害赔偿，无证据证明且无法确定具体损害情况，对于40000元精神损害赔偿亦无证据证明，请求予以驳回。被告范永丰则不同意赔偿50000元。 判决的理由与结果 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告郭艳红与被告德坤置业公司签订的《长沙县商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，故合法、有效，双方均应严格按照合同约定全面履行各自的义务。原告郭艳红应依约向被告德坤置业公司履行支付全部购房款的义务，被告德坤置业公司应履行向原告郭艳红交付符合合同约定条件的房屋的义务。1、造成涉案房屋卫生间顶板漏水事实的民事责任承担主体问题。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。依据原、被告提交的证据及本院查明的事实，可确定在原告郭艳红与被告万厦物业公司于2016年7月26日办理房屋交接手续后，涉案房屋确实存在卫生间顶板渗水的质量问题。经多次报修，被告万厦物业公司亦上门进行了处理并提出相关解决方案，但因与原告郭艳红双方对方案未能达成一致意见，致使截至原告郭艳红向本院提起诉讼之日，涉案房屋卫生间渗水问题仍未得以解决。根据商品房买卖合同的约定，在保修期内，正常使用情况下，出卖人对房屋的屋面、外墙、厨房、卫生间的保修期限为5年，自交付之日起计算。因设计、施工或所用防水材料的质量问题，造成天面渗水、滴漏的，出卖人应在收到买受人通知后90日内履行无偿进行保修的义务，买受人应当配合保修。故被告德坤置业公司应对涉案房屋卫生间的顶板渗水部位履行保修义务，原告郭艳红应当配合保修。且被告德坤置业公司在庭审中已表明同意履行维修义务，故对于原告郭艳红主张被告德坤置业公司对涉案房屋卫生间顶板重做防水（使用材料及制作符合国家标准及行业标准）并承担相关费用之诉求，符合合同约定，且具有合理性，本院予以支持；对于原告郭艳红要求被告范永丰、被告万厦物业公司共同对涉案房屋卫生间重做防水（使用材料及制作符合国家标准及行业标准）并承担所有费用以及要求三被告共同对涉案房屋卫生间重做楼板（使用材料及制作符合国家标准及行业标准）并承担所有费用之诉求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。2、赔偿损失50000元的诉求应否支持。对于原告郭艳红主张三被告共同赔偿其因漏水更换相关材料的费用损失以及精神损失共计50000元之诉求，因原告郭艳红未向本院申请对该损失金额进行评估，虽其提交了相关照片证明该漏水的事实，但无法证明上述损失具体金额，且原告郭艳红主张精神损害赔偿亦缺乏法律依据，故本院不予支持该项诉求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、限被告湖南德坤投资置业有限公司于本判决生效之日起五日内对原告郭艳红位于长沙经济技术开发区泉塘街道板仓南路29号和向阳路10号新长海广场E、F栋1515号房屋卫生间顶板重做防水（使用材料及制作符合国家标准及行业标准）并承担相关费用； 二、驳回原告郭艳红的其他诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告郭艳红负担950元，被告湖南德坤投资置业有限公司负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。 审 判 长 付 建 安 人民陪审员 王 新 明 人民陪审员 李   红 二〇一八年十二月四日 法官助理吴欢 代理书记员 吴欢（兼） 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。