海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初2957号 原告：刘某，女，1954年10月14日出生，汉族，住海南省琼海市。 被告:琼海南洋瑞华房地产开发有限公司，住所地，琼海市嘉积镇官塘白石岭景区。 法定代表人:李某，总经理。 委托诉讼代理人:吴某，海南外经律师事务所律师。 委托诉讼代理人:黄某，海南外经律师事务所律师。 原告刘某诉被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告刘某、被告的委托诉讼代理人吴某、黄某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办理房地产权属证书违约金22264.10元及利息约为1683.38元，合计23947.48元（利息计算自2017年3月22日至2018年10月25日止）。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月16日，原告与被告签订商品房买卖合同，合同第十五条约定：出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。原告已于合同签订后，及时提供办理房屋权属证书和土地使用权证登记的证件资料。并在2013年9月30日接收房屋钥匙登记入住。因被告原因，到2017年3月22日才取得房屋不动产权证。原告不能在合同约定的期限内取得房产证，被告应按合同约定以已付房款的日万分之一向原告支付违约金，从2013年9月30日计到2017年3月22日共计537天，违约金为22264.10元。再加上从2017年3月22日至今的逾期利息1683.38元，截止到2018年10月25日被告需支付原告23947.48元。经多次与被告协商违约金一事无果，特向法院起诉，请依法判决。 被告答辩称，为购买位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖项目A3栋2层204号房，原告于2013年9月24日向被告全额支付购房款41.4601万元。同年11月1日，被告与原告办理了房屋交接手续，将房屋交付给原告使用。同年11月7日，双方签订《琼海市商品房买卖合同》，确定原告购买涉案房屋，并约定被告应自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，原告取得该商品房权属证书后，被告应在540日内为原告办理土地使用权证。 房屋交付后，被告立即着手准备相关文件尽快为原告办理房屋权属证书及土地使用权证，但被告向琼海市住房保障与房产管理局提交房屋实测申请后，琼海市住房保障与房产管理局一直未对房屋进行实测致被告无法代原告缴交相关税费。经被告多次催办后，琼海市住房保障与房产管理局才完成对房屋的实测及同意被告缴交与房屋有关的税费，税务局于2016年1月17日向被告出具完税证明。2014年11月24日《不动产登记暂行条例》颁布并于2015年3月1日正式实施。为此，海南省政府于2015年9月25日专门召开了全省不动产登记工作部署推进会，要求全省市县贯彻落实《不动产登记暂行条例》，全力推进不动产统一登记工作。为响应国家和省政府号召，2015年11月6日，琼海市政府率先成立不动产登记中心，决定将原由琼海市住房保障与房产管理局颁发的《房屋所有权证》及琼海市国土资源局颁发的《房屋国有土地使用权证分割转让证明书》统一变更为由琼海市不动产登记中心颁发《不动产权证》，即两证合一，琼海市住房保障与房产管理局及琼海市国土资源局不再承担上述颁证职责。上述颁证制度的变化致被告为原告办理房屋权属证书工作一直停滞不前。2016年1月被告取得完税证明及不动产登记中心正式开始申请办理不动产权证后，被告亦积极向不动产登记中心申请办理房屋权属证书，但因不动产登记中心刚成立不久，颁证流程尚需探索并完善。因此，在2016年2月至2016年10月期间，不动产中心经常性口头通知暂停办理房屋权属证书业务。直到2016年11月才颁发全市第一批不动产权证书。此后，经被告不断催办，2017年3月22日，不动产中心最终才办理好该房屋的权属证书。 综上，被告认为，房屋交付后，被告一直积极为原告申请办理房屋权属证书，房屋权属证书直至2017年3月22日才办理完成系不动产颁证制度发生变动所致。根据合同第十五条约定，被告应自房屋交付后730日内为原告办理房屋权属证书，并在原告取得房屋权属证书后540日办理土地使用权证，即两证办理时间应为1270日。本案中，房屋于2013年11月1日交付使用后，被告于2017年3月22日即办理好房屋的不动产权证书，已依约在上述期限内办理好房屋权属证书，不存在逾期办证行为，因此，原告无权要求支付逾期办证违约金及利息。为维护被告的合法权益，请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2013年11月7日，原被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇白石岭长岭水库东侧美岭湖项目A3栋2层204号房，总价款为414601元；付款方式为，一次性付款，本合同签订之日付清总房款。合同第十五条约定，出卖人(被告)应当在房屋交付之日起730日内为买受人(原告)办理房屋权属证书，在买受人取得该房屋权属证书后，出卖人应当在540日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期365日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告支付全部房款及各项办证费用，被告于2013年11月1日与原告办理了房屋交接手续交付房屋给原告。2017年3月22日被告为原告办理了不动产权证[证号:琼(2017）琼海市不动产权第XXXX号]，房屋登记在原告名下。但被告没有提供证据证明不动产中心经常性口头通知暂停办理房屋权属证书业务，也没有提供何时向不动产登记中心提供办证资料的证据。由于被告未在合同约定的期限内为原告办理房屋权属证书，原告要求被告支付违约金未果后，向本院提起诉讼。 另查明，琼海市不动产登记中心于2015年11月6日挂牌成立，2016年4月28日正式受理办理不动产权登记。2016年4月26日琼海市住房保障与房产管理局发出关于停止受理房屋登记业务的通告，通告自2016年4月25日起该局全面停止受理房屋登记业务，请办理房屋登记业务的群众到琼海市国土资源局不动产登中心办理。 本院认为：原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应遵守履行。本案争议焦点为:被告是否逾期办证，应否承担违约责任。本案中，原被告已确认于2013年11月1日交房给原告使用。根据合同第十五条约定，被告应当在交房后的730日内即2015年11月1日前为原告办理房屋权属证书，但被告未在约定的时间内为原告办出房屋权属证书，而是在2017年3月22日在不动产登记制度实施之后为原告办理了不动产权证。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，被告均应当协助原告办理房屋所有权登记和办理土地使用权变更，并提供必要的证明文件。被告对按期协助原告办理房产权属证书负有义务，被告的行为已经违反合同约定，应承担违约责任。原告主张被告支付办证违约金，应予以支持。鉴于琼海市不动产登记中心于2015年11月6日成立，2016年4月28日正式受理办理不动产权登记，琼海市住房保障与房产管理局通知2016年4月25日起全面停止受理房屋登记业务。因实施不动产权登记制度后，被告需要根据不动产权登记的程序和要求重新收集资料向不动产登记中心提交办理不动产权证的资料。期间难免会延长办理房地产权属证书的情形，从兼顾公平原则出发，免除被告相应期间的违约责任，即扣除从相关部门暂停受理房屋登记业务之日2016年4月25日起至被告2017年3月22日为原告办出不动产权证之日内的90日。故原告主张被告违约天数应从2015年11月2日计至2017年3月21日(505天-90天）=415天，违约金应为17206元(414601元×0.0001×415天），本院予以支持。原告主张被告支付违约金利息，因双方没有合同约定和法律规定，其主张于法无据，本院不予支持。被告抗辩因不动产中心刚成立不久，颁证流程尚需探索并完善。因此，不动产中心经常性口头通知暂停办理房屋权属证书业务，直至2016年11月才颁发了全市第一批房屋的不动产权证，但没有提供证据证明，其抗辩理由不成立。抗辩合同约定两证办理时间为1270日，且2013年11月1日交付房屋给原告后，被告已于2017年3月22日为原告办理了房屋不动产权证书，被告已依约履行办证的义务，不存在逾期办证违约行为，不承担违约责任。抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、限被告琼海南洋瑞华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘某一次性支付办证违约金17206元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币199元，由原告承担56元，被告承担143元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一八年十二月三日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后， 还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。