广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初3623号原告：广东百视联影业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区瘦狗岭路411号312房，统一社会信用代码914400007250699960。法定代表人：陈力，系该司执行董事。委托代理人：王静、陈桂雄，均系广东诺臣律师事务所律师。被告：广州南开房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区侨燕街20号虹侨楼B座801房，统一社会信用代码9144010123123906X3。法定代表人：张建丽，系该司董事长。委托代理人：万云文、高宽，均系广东执正律师事务所律师。原告广东百视联影业发展有限公司（以下简称百视联公司）诉被告广州南开房地产开发有限公司（以下简称南开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百视联公司的委托代理人王静、陈桂雄，被告南开公司的委托代理人万云文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百视联公司诉称：2012年10月9日，被告与案外人梁乐义签订《颐和四季公馆（原名颐和大厦）认购协议》三份，约定由案外人梁乐义认购颐和四季公馆A1栋306单元309、310号（自编号）、307单元311、312号（自编号）、308单元313号（自编号）商品房。认购协议签订后，案外人梁乐义于当日向被告代理公司支付定金共计3440820元。后原告与案外人梁乐义于2013年4月23日签订《颐和四季公馆产权转让协议》，约定由案外人梁乐义将上述房屋转让给原告。2013年6月18日，被告依据转让协议与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定，原告向被告购买位于广州市天河区瘦狗岭路411号312房；被告应在2013年12月30日前将房屋交付原告使用；被告如未能按主合同规定的期限交房，不解除主合同的履行，被告应自主合同第十三条约定的交房日期的次日至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金。合同附件七补充协议约定了，被告应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得房地产权证之日止，每日按总房价款0.01%的标准向原告支付违约金；主合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址，主合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出信函（以信函回执的日期为准），即视为另一方已收到该信函，若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担。合同签订后，原告已依约向被告支付了剩余购房款，被告于2013年7月30日向原告开具发票，并于2013年12月25日向原告发出收楼通知书，要求原告于2014年1月7日办理收楼手续，但因被告未按法律规定办理相关验收和备案手续，不具备交楼条件，原告在收到收楼通知书后向被告明确拒绝收楼，后因被告多次承诺可通过规划和消防等所有验收，原告才于2014年8月6日将办理产权税费30793元交给被告并办理相关收楼手续。根据合同约定，被告应自房屋交付之日起730日内为原告办妥产权登记，但直至原告起诉之日，被告仍未履行办理产权登记的义务。原告认为，双方签订的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。被告未在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付原告，并按照合同约定时间为原告办理房地产权证，已构成违约，严重损害了原告的合法权益。现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付迟延交楼违约金20997.96元（以总房款958811元为本金，按每日万分之一的标准，自2013年12月31日起计至2014年8月6日止）；2、被告向原告支付迟延办理《房地产权证》的违约金（以总房款958811元为本金，按每日万分之一的标准，自2016年8月5日起计至被告将《房地产权证》交付原告之日止）；3、被告向原告返还支付的税费30793元并支付利息损失（以已付款项30793元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自2016年8月5日起计至实际返还之日止）；4、被告承担本案诉讼费用。被告南开公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。一、原告诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效。二、原告诉请要求退还税费为不可诉的请求，该税费为我方代收。三、逾期办证的违约责任不在被告，是由于政府改变规划及部分业主原因所导致。1、消防规划的变更是迟延交楼及办证最初的根本原因。房屋如期竣工，但广州市公安消防局于2013年10月24日向被告发函要求将房屋避难层由广州市规划局规划的16层调整至15层，此时15层房屋已全部售出，直至被告在2016年8月17日与15层的业主分别达成庭外和解协议，消防规划设计的变更属于合同约定的不可抗力因素。2、部分业主在实际收楼后，违背规划要求，擅自将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台，导致整体规划不能验收，并导致不能办理房产证。四、原告没有证据证明迟延办证给其造成损失。五、合同关于迟延办证违约金最高为房屋总房价款2%的约定，未违反法律法规的强制性规定，且是双方的真实意思表示，应依法予以认定。六、被告存在迟延支付房款的行为，根据合同约定，交楼及办证时间应当顺延。经审理查明：2012年10月9日，南开公司（甲方/出卖人）与案外人梁乐义（乙方/买受人）签订《颐和四季公馆（原名颐和大厦）认购协议》，约定，乙方向甲方认购颐和四季公馆A1栋307单元311、312号（自编号）商品房；等条款。2013年4月23日，案外人梁乐义（甲方）与百视联公司（乙方）签订《颐和四季公馆产权转让协议》，约定，甲方于2012年10月9日购入颐和四季公馆A1栋306单元、A1栋307单元、A1栋308单元，合共三个单元间，总金额为6464118元，合计已支付首付3440820元。现以原价将此三个单元间产权转让至百视联公司，由百视联公司之股东代出资支付并以银行转账方式转入甲方所指定的账户，余款3023298元，由百视联公司直接支付。2013年6月18日，南开公司（甲方/卖方）与百视联公司（乙方/买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定甲方以出让方式取得位于广州市天河××××号大院编号为4的地块的土地使用权，面积13157平方米；甲方经批准，在该地块上投资建设颐和大厦商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，已取得《商品房预售许可证》，编号为穗房预（网）字第××号；乙方所购商品房为本合同约定的颐和大厦办公楼自编A-1栋3层312号房，房屋地址为天河区瘦狗岭路411号（办公楼，自编A-1栋）312房（以下简称案涉房屋）；该商品房的用途为办公，户型结构为其他0厨1卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台1个；合同约定建筑面积共47.32平方米，其中，套内建筑面积36.16平方米，共有分摊面积约11.16平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为958811元；（第八条）付款方式，甲方同意乙方按一次性付款方式付款，在2013年6月18日前支付全部房价款，总金额958811元；（第十条）逾期付款的违约责任，一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；（第十三条）房屋交付，甲方应当在2013年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如办理产权证的义务等；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%；（第二十一条）产权登记，乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十八条）该商品房仅作办公用途，乙方不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，乙方擅自改变的，应当依法承担相关责任；（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；等条款。合同附件七《本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：二、双方同意主合同第十条变更为，乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间；十一、双方同意主合同第二十一条变更为，甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的（包括但不限于本补充协议所述情形），乙方应承担由此产生的一切不利后果；如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有；如双方在主合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理产权证期限仍从合同约定交房期届满之日起算；十二、主合同第二十二条变更为，甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二；十七、双方同意主合同第二十九条变更为，主合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址，主合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出信函（以信函回执的日期为准），即视作另一方已收到该信函，若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担，凡甲方根据最后登记乙方地址寄出的函件，即视为已送达乙方；十九、双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外；等条款。2013年7月30日，南开公司开具发票，确认收到百视联公司支付的案涉房屋的房款958811元。2014年8月6日，南开公司开具收款收据，确认收到百视联公司支付的案涉房屋税费30793元。百视联公司、南开公司双方确认案涉房屋的交付时间为2014年8月6日。现百视联公司以南开公司迟延交楼及迟延办理案涉房屋房地产权证为由，向本院提起诉讼。诉讼过程中，南开公司抗辩称由于政府部门原因而导致颐和大厦楼盘的规划验收未通过，属于不可抗力，应予免责。为予证明，南开公司提交了穗规函【2012】4449号《关于要求调整建筑设计的复函》、穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》作为证据。一、穗规函【2012】4449号《关于要求调整建筑设计的复函》，显示由广州市规划局于2012年9月10日向中国南方航空集团公司（以下简称南方航空公司）、南开公司出具，内容为南方航空公司、南开公司前经该局穗规建证【2010】2441号建设工程规划许可证批准，在天河××××号地段建设31层（另设地下6层）设计商业、办公楼工程（自编A-1、A-2栋）和18层设计住宅楼工程（自编B-1、B-2栋）2幢；现要求调整该工程建筑设计的来函和附送的图纸及相关资料收悉；经审查，该局同意室外地坪由原批准的广州高程20米调整为24.6米，商业、办公楼室内±0.00标高由原批准的广州高程19.1米调整为24.9米；同意地下室由原批准6层调整为5层，商业、办公楼由原批准的31层调整为32层（另设3层夹层），建筑高度相应调整至113.5米，住宅楼由原批准18层调整为17层，建筑高度相应调整至53.8米；调整地下室、办公楼及商业、办公楼的层高、内部间隔及使用功能，其中商业、办公楼（自编A-1、A-2栋）首层为架空、办公大堂、配套肉菜市场、垃圾收集房及商业用房，首层夹层为商业及配套肉菜市场，第2至15层为办公用房，第16层为避难层及办公用房，第16层夹层为避难层及设备用房，第17至32层及32层夹层为办公用房，住宅楼（自编B-1、B-2栋）首至17层为住宅；有关建筑设计调整涉及消防安全、环境保护、卫生防疫、水务、地下空间、土地管理等问题，应取得相关专业管理部门意见，并按其有关要求办理；随文注销2010年9月2日核发的穗规建证【2010】2441号建设工程规划许可证的全部原附图、建筑功能指标明细表及放线册，其余仍应按该证及其附图、附件的有关要求办理等。二、穗公消审【2013】第2309号《关于同意颐和大厦A-1、A-2栋建设工程调整消防设计的审核意见》，显示由广州市公安消防局于2013年10月24日向南方航空公司、南开公司出具，内容为该局对南方航空公司、南开公司报送的建设工程调整消防设计进行了支队集体审核，现对该项目进行建筑调整设计，调整内容为A-1、A-2栋综合楼调整为地上32层（另设3层夹层），建筑高度调整为113.5米，调整后首层为商场，首层夹层为商场，二至三十二层（含三十二层夹层）为办公室，其中第十五（A）层为避难层，第十六层为办公室及设备用房等；经集体审核，认为该工程调整消防设计符合消防法规和国家工程建设消防技术标准要求，同意该工程消防设计，其他要求仍应按该局审核意见书“穗公消（建）字【2010】第0251号”及国家有关消防技术规范要求执行等。南开公司抗辩称百视联公司迟延支付购房款，其有权相应顺延交房及办理房地产权证的期限。对此，百视联公司表示其中300000元为现金支付并提交了1、银联pos签购单；2、招商银行付款回单及支票存根；3、招商银行户口历史交易明细。诉讼过程中，南开公司抗辩称由于部分业主在实际收楼后擅自将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台而导致颐和大厦楼盘的规划验收至今未通过，该部分业主应当对迟延办证承担法律责任。为予证明，南开公司提交了《A1栋装修改动房间统计表》、《A2栋改动房间统计表》、（2018）粤广南方第019229号公证书、（2018）粤广南方第019568号公证书、（2018）粤广南方第019569号公证书作为证据。本院组织原、被告到案涉房屋现场进行勘察，经现场勘察，百视联公司表示案涉房屋不存在对房屋内部结构进行改动的情形；南开公司则表示房屋内部结构有重大改变，无法辨识案涉房屋原貌，并且占用走廊。南开公司主张百视联公司要求支付迟延交楼违约金的诉讼请求已超过诉讼时效；百视联公司表示其曾于2016年1月18日、2018年1月15日通过EMS特快专递按照合同中列明的地址向南开公司邮寄要求其支付迟延履行违约金的函，该两份快递均被退回，对此百视联公司提交EMS快递及退回证明。另，在本院审理的南开公司作为被告的其他案件中，本院向广州市国土资源和规划委员会与广州市天河区国土资源和规划局发函调查，广州市国土资源和规划委员会于2016年8月18日函复本院，广州市天河区国土资源和规划局分别于2018年5月9日、2018年7月2日函复本院。其中，2016年8月18日的复函（穗国土规划协查【2016】301号）称东莞庄路57号地段颐和大厦前经原广州市规划局审批报建（穗规建证【2010】2441号），经原广州市规划局天河区分局调整建筑设计（穗规函【2012】4449号）；该建设项目尚未通过规划验收，根据国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条的规定，不能办理将颐和大厦的各房屋过户至各业主名下的手续。2018年5月9日的复函（穗天国规【2018】464号）称东莞庄路57号地段自编“颐和大厦”已申请办理规划验收手续，因存在问题、整改尚未达到建设工程规划验收标准，至今仍未取得《建设工程规划验收合格证》；根据相关规定，未通过规划验收的项目不可以办理“小确权”手续；对建设工程改动房屋结构、封闭阳台等情况，将根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条的规定，依法办理该项目规划验收许可。2018年7月2日的复函（穗天国规【2018】780号）称东莞庄路57号自编“颐和大厦”建设项目的建设单位曾于2016年7月8日申请“颐和大厦”建设项目规划验收咨询服务，广州市天河区国土资源和规划局以穗规（天河）咨询【2016】259号回复要求其进行整改，2018年4月9日，建设单位整改后再次申请规划验收，因存在阳台封闭、办公改商业等问题，广州市天河区国土资源和规划局以穗国土规划业务函【2018】2149号暂不同意办理上述建设工程规划验收，截止目前，未收到建设单位再次申请办理规划验收的申请材料。穗天国规【2018】780号复函后附该穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》，其上载明，经现场核查，发现东莞庄路57号建设工程存在如下问题：一、本项目建设工程规划验收测量记录册部分数据与现场不符，须重新核算；二、建设工程多处封闭阳台；三、未经规划许可擅自将部分办公改商业使用；四、建设工程内部间隔与规划许可不一致，部分房屋占用走廊，部分阳台改办公使用；五、须明确办公30、31、32层使用功能；六、建设工程多处增设结构梁柱；七、建设工程高度超规划许可要求及空军控高要求；八、用地东南角建筑未拆除，南侧标示牌、北侧围墙占用规划路。根据《广州市城乡规划条例》的有关规定，上述工程不符合规划验收条件，暂不同意验收和核发《建设工程规划验收合格证》，建设单位接到此函后，应按报建要求自行整改、修改测量记录册后，再申请规划验收。本院认为：百视联公司与案外人梁乐义签订《颐和四季公馆产权转让协议》，约定案外人梁乐义将其购买的案涉房屋转让给百视联公司，后百视联公司与南开公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，是各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。百视联公司已根据合同约定向南开公司支付了购房款958811元，南开公司应按照合同约定向百视联公司交付案涉房屋并办理产权过户登记手续。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》约定，南开公司应当在2013年12月30日前将符合交房条件的案涉房屋交付给百视联公司，南开公司应当在商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为百视联公司办妥产权登记，并将以百视联公司为产权人的房地产权证交付百视联公司；南开公司逾期办妥《房地产权证》的，合同继续履行，南开公司应当自逾期之日的次日起至百视联公司实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款的0.01%的标准向百视联公司支付违约金，但违约金总额不超过房价的2％。根据已查明的事实可知，南开公司于2014年8月6日将案涉房屋交付给百视联公司，故南开公司依约应于2016年8月5日前为百视联公司办妥产权登记，并将以百视联公司为产权人的房地产权证交付百视联公司。但根据广州市国土资源和规划委员会、广州市天河区国土资源和规划局的复函，案涉房屋所在的颐和大厦尚未通过规划验收手续，案涉房屋暂不具备产权登记条件，因此，南开公司应承担迟延交楼及逾期办理房地产权证的违约责任。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定“乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延”及《补充协议》的约定“乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间”。现南开公司基于上述约定，主张百视联公司迟延支付房款，其有权顺延交房期限及办证期限。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”百视联公司作为付款人，其应对购房款的支付情况承担举证责任。本案中，百视联公司主张其在合同约定的期限内支付了购房款，但未充分举证证明，其应依法承担举证不能的法律责任，故本院对南开公司称百视联公司存在迟延支付购房款的主张予以采信，按照南开公司开具购房款发票的日期，确定百视联公司支付购房款的日期为2013年7月30日。百视联公司支付购房款的时间为2013年7月30日，合同约定“在2013年6月18日前支付全部房价款”，即百视联公司在2013年6月18日前支付首期款均符合合同约定，故百视联公司迟延支付房款的时间为42天，南开公司辩称应顺延相应的交楼时间，本院予以采纳，南开公司再以迟延支付购房款为由辩称要求顺延办证时间，本院不予采纳。南开公司主张颐和大厦未能完成规划验收是由政府原因造成的，属于不可抗力因素，依法应当予以免责。但南开公司提交的证据并未显示是政府原因造成颐和大厦至今未通过规划验收，其应自行承担举证不能的法律责任，本院对此抗辩不予采纳。南开公司主张颐和大厦未能完成规划验收是由于部分业主在收楼后擅自将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台而造成的。从广州市天河区国土资源和规划局的复函可见，颐和大厦至今未能通过规划验收系由于穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》上载明的八项问题，部分业主将房屋内部结构进行改动或将开放式阳台改装为封闭式阳台并非唯一原因，南开公司在本案中并未举证证明其已完成除该两项问题以外的其他整改。百视联公司及南开公司均确认案涉房屋没有阳台，从现场勘察的情况来看，无法确认案涉房屋是否存在穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》第四条的情形。在此情况下，本院对南开公司的此项抗辩不予采纳。综上所述，南开公司本应于2013年12月30日前将案涉房屋交付百视联公司，扣除顺延的42天后，其应向百视联公司承担自2014年2月11日起的迟延交楼违约金。本案中，南开公司对此提出诉讼时效抗辩，但百视联公司已于2016年1月18日、2018年1月15日通过EMS特快专递向南开公司邮寄要求其支付迟延履行违约金的函，造成诉讼时效的中断，因此，百视联公司要求南开公司支付迟延交楼违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，南开公司的上述抗辩本院不予采纳。由于百视联公司已于2014年8月6日对案涉房屋实际收楼，故迟延交楼违约金应截止至该日止。南开公司应自2016年8月6日起向百视联公司支付逾期办证违约金。对于迟延交楼及办证违约金的标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条规定，“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，虽《广州市商品房买卖合同（预售）》约定迟延交楼违约金总均不超过房价款的2%的封顶条款，但上述封顶条款未与南开公司迟延交楼的违约时限相联系，不足以弥补百视联公司因迟延交楼所造成的损失，现百视联公司以上述封顶条款确定南开公司因迟延交楼所应负担的违约责任过低为由要求对迟延交楼违约金的标准进行调整，符合上述法律规定，本院予以支持。因此，本院综合本案案情，将迟延交楼违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款的0.01%。综上，南开公司应向百视联公司其支付2014年2月11日至2014年8月6日期间的逾期交楼违约金。对于百视联公司诉请的超出部分本院不予支持，予以驳回。另，南开公司至今未能协助百视联公司取得案涉房屋的房地产权证确实给百视联公司造成一定的损失，且该损失在取得不动产权证之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至今未通过规划验收，而未通过规划验收的房屋显然是无法办理房地产权证的，即南开公司何时可以协助百视联公司取得案涉房屋的房地产权证仍处于不确定的状态，在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此为准计算得出的违约金亦明显不足以弥补南开公司违约给百视联公司造成的损失。如前所述，案涉房屋是否存在穗国土规划业务函【2018】2149号《关于暂不同意规划验收的函》第四条的情形尚不确定，如存在改动，但该改动是否影响规划验收暂无法确定，须具体问题具体分析其成因及责任归属，综上，本院认为上述违约金以每日万分之一的标准，自2016年8月6日起计暂计至百视联公司提起本案诉讼之日（即2018年2月6日）为宜。但南开公司、百视联公司之间的逾期办证纠纷，本案未尽处理部分，双方可另寻合法途径解决。百视联公司委托南开公司办理房产证，其向南开公司预缴税费，该费用属于代理支付关系，百视联公司交付时并无异议，现从调查可见，涉案楼盘尚不具备办证条件，百视联公司请求返还并无不当，本院予以支持。至于利息损失，本院酌情按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计，自起诉之日（即2018年2月6日）起算至实际返还之日止。对于百视联公司主张的超出部分，本院予以驳回。需要指出的是，南开公司在日后办证过程中涉及税费缴付的，应及时通知百视联公司缴付。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告广东百视联影业发展有限公司支付迟延交楼违约金（以958811元为本金，按每日万分之一的标准，自2014年2月11日起计至2014年8月6日止）。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告广东百视联影业发展有限公司支付迟延办理《房地产权证》的违约金（以958811元为本金，按每日万分之一的标准，自2016年8月6日起计至2018年2月6日止）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州南开房地产开发有限公司向原告广东百视联影业发展有限公司返还契税30793元及支付利息损失（以30793元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，自2018年2月6日起计至实际返还之日止）。四、驳回原告广东百视联影业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3075元，由原告广东百视联影业发展有限公司负担820元，被告广州南开房地产开发有限公司负担2255元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  梁淑妍人民陪审员  刘香玲二〇一八年十二月二十六日书 记 员  许丽凤陈玉娟