山西省晋城市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋05民初235号   原告（案外人）：田某，男，1956年2月4日生，汉族，山西省高平市人，现住山西省高平市。   委托诉讼代理人：邱某，山西权洲律师事务所律师。   被告（申请执行人）：河南源泰建筑有限公司，住所地林州市兴林路3号204室。   法定代表人：马某，任公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：吴某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：牛某，北京盈科（晋城）律师事务所实习律师。   第三人（被执行人）：高平市弘基房地产开发有限责任公司，住所地山西省高平市康乐街82号4楼。   法定代表人：张某，任公司经理。   第三人（被执行人）：泽州县房地产综合开发总公司，住所地山西省晋城市岭杰小区。   法定代表人：王某，任公司董事长。   原告田某与被告河南源泰建筑有限公司（以下简称为河南源泰公司）、第三人高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称为高平弘基公司）、第三人泽州县房地产综合开发总公司（以下简称为泽州房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田某的委托诉讼代理人邱某、被告河南源泰公司的委托诉讼代理人吴某、牛某到庭参加诉讼。第三人高平弘基公司、第三人泽州房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   原告田某向本院起诉请求：1.撤销（2018）晋05执异36号执行裁定书；2.依法判令不得执行原告所有的晋城市岭杰小区第23号楼8单元8101室、8102室、8201室，并判令立即解除对原告所有的上述房产的查封等强制措施。3.依法确认原告为晋城市岭杰小区第23号楼8单元8101室、8102室、8201室的所有权人；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告田某的诉讼代理人放弃第1项诉讼请求。事实与理由：1.原告田某是案涉房产的所有权人，法院在对第三人实施强制执行时，不得执行案涉房产；2.原告已经实际占有了案涉房产。原告与第三人于2013年5月22日签订了《商品房买卖合同》，并于2013年6月20日向物业公司交纳了物业费、水费、电费等，可以证明原告对案涉房产已经实际占有；3.案涉房产未办理过户登记手续的原因是第三人之间存在纠纷，原告对房屋未办理过户登记无过错；4.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案涉（2018）晋05执异36号执行裁定书存在适用法律错误。   河南源泰公司辩称，虽然泽州房地产公司与被答辩人田某于2013年5月22日签订了《商品房买卖合同》并进行了登记备案，但答辩人河南源泰公司在此之前，即2013年2月已经占有了案涉岭杰小区23号商住楼所有的商铺及房屋，并在所有墙面及门窗上喷有“此房有纠纷，禁止销售，如有购房者，后果自负”字样，并禁止出入。2014年9月，答辩人还将岭杰小区23号商住楼所有门窗用钢筋封堵，因此自2013年2月始，案涉房屋便一直由答辩人占用，被答辩人田某未实际占有案涉房屋，泽州县锐华物业有限公司给被答辩人出具预交水费、电费及物业费的收据，也仅能证明被答辩人缴纳了相应费用，不能证明被答辩人实际占有了案涉房屋。被答辩人田某在明知岭杰小区23号商住楼有纠纷的情况下，仍与泽州房地产公司签订《商品房买卖合同》，应当预知该房屋不能办理房产证，因此，对于未办理房屋过户登记手续被答辩人田某具有过错。第三人高平弘基公司的收款收据不能证明被答辩人已经支付了全部房款。被答辩人田某虽与泽州房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋并未交付给被答辩人，也没有办理房屋的过户登记手续，被答辩人田某依据《商品房买卖合同》仅是享有了合同债权，其不是案涉房屋的所有权人，因此田某对案涉房屋享有的权利不能排除强制执行。本案执行行为发生在2014年2月，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行，晋城市中级人民法院（2018）晋05执异36号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条正确。   第三人泽州房地产公司、第三人高平弘基公司未到庭，未陈述意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告田某主张其对案涉晋城市岭杰小区第23号楼8单元8101室、8102室、8201室享有所有权。提供证据：   1.2013年5月22日《商品房买卖合同》三份，用于证明原告田某与泽州房地产公司于2013年5月22日签订三份房屋买卖合同，并进行了备案登记。   2.2013年5月22日购房款收据一支，用于证明田某向高平弘基公司项目开发部交纳房款1282250元。   3.2013年6月20日物业费收据三支、水电费收据三支，用于证明原告田某就其所购三套房屋向泽州县锐华物业管理有限公司交纳物业费及水电费。   4.电卡三张，用于证明原告领取了三套房屋电卡，实际占有了房屋。   5.23号商住楼照片三张，用于证明23号楼实际上已有很多住户入住。   被告河南源泰公司对证据1的真实性无异议，但认为《商品房买卖合同》只能证明原告田某与第三人泽州房地产公司之间是买卖合同关系，原告田某根据合同取得了债权，没有取得案涉房屋的所有权；未提供房款的转账凭证，对购房款收据真实性不认可；水电费、物业费均属于预交费用，不能证明田某对案涉房屋进行了实际占有，而且收据上显示的物业公司名称与另案显示的物业公司名称不符；电卡上显示不出是案涉小区及案涉房屋使用的电卡，对该证据的关联性持异议；原告田某提供的照片显示不出拍摄时间，不能证明原告的主张。   本院认为，被告河南源泰公司对原告田某提供的证据1、3、4的真实性未提异议，本院对如上3项证据予以采信。被告河南源泰公司以田某未提供转款凭证为由，认为购房款收据不真实，实是对交款事实的质疑，而非对出具收据事实的否认，故本院对出具收据的事实予以确认。原告田某提供证据5（照片三张），述称是2015年拍摄，因无法核实照片所照情况的真实性，故本院不予采信。   被告河南源泰公司述称，案涉23号商住楼因存在质量问题，一直没有向第三人交付，所以原告田某根本不可能实际占有案涉房屋。提供证据：   1.2013年1月6日《整改通知书》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2013年1月6日向泽州县房地产公司及河南省建筑安装有限公司发出整改通知，指出岭杰小区23号住宅楼经验收存在质量问题，要求限期整改。   2.2014年5月7日《通知》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2014年5月7日向建设开发单位泽州房地产公司、施工单位河南源泰公司发出通知，指出二单位对《整改通知书》未书面回复，整改情况不详，目前不具备竣工复验条件，要求尽快整改并组织复验。   3.2014年12月4日泽州县建筑工程质量安全监督站证明一份，证明内容与证据2的证明内容一致。   4.（2013）晋市法民初字第13号民事判决书一份，用于证明案涉房屋未交付田某。   5.（2014）泽民初字第1198号民事判决书、（2014）泽民初字第1199号民事判决书，用于证明河南源泰公司在2013年2月即对案涉23号楼实际占有，并在门上喷涂有“此房有纠纷禁止销售”字样。   6.（2015）泽民初字第819号民事判决书、（2015）泽民初字第820号民事判决书、（2015）泽民初字第821号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1335号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1336号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1337号民事判决书各一份，用于证明案涉23号楼一直由被告河南源泰公司实际占有，原告田某未实际占有案涉房屋。   原告田某对被告河南源泰公司所举证据的真实性无异议，但认为原告所举3张照片可以证明案涉23号楼的大部分房产已有住户入住，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条只是规定了购房者要实际占有房屋，并未规定房屋必须达到法律上的交付条件。原告田某是在2013年签订购房合同，对于房屋后来是否能够交付不应归责于原告田某。被告河南源泰公司所举的判决书并没有否认原告田某对案涉房屋的占有。   本院认为，原告田某对被告河南源泰公司所举6项证据的真实性无异议，故本院对被告河南源泰公司所举6项证据予以采信。   根据如上采信证据，本院确认如下事实：泽州房地产公司与高平弘基公司签订有合作协议，共同开发岭杰小区51.73亩土地的商品房住宅小区，约定共同组建项目开发部，于2006年1月16日确定开发部的名称为“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部”（以下简称为“高平弘基公司项目开发部”），在对51.73亩土地的开发、经营活动中，由高平弘基公司项目开发部全面行使独立开发、经营权，不受高平弘基公司和泽州房地产公司任何一方的领导和干涉。   被告河南源泰公司原名为信阳源泰建筑有限公司（2013年9月17日更为现名）。该公司经招投标取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程项目。在施工过程中，泽州房地产公司又向该公司增加了附属工程建设任务。2011年10月1日，岭杰小区23号商住楼及附属工程竣工。2012年10月12日，工程验收合格。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改。2014年5月7日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，至2014年12月4日止，泽州房地产公司未通知质监站对该工程竣工复验实施监督。   2013年，河南源泰公司（当时名称为信阳源泰建筑有限公司）以泽州房地产公司、高平弘基公司为被告，向本院提起诉讼。要求法院判决二被告连带偿还所欠原告的工程款16931113.64元，并承担相应同期银行贷款利息。2013年6月17日，本院作出（2013）晋市法民初字第13号民事判决，判决：泽州房地产公司与高平弘基公司连带偿还信阳源泰建筑有限公司工程款16931113.64元及利息。该判决为生效判决。后经河南源泰公司申请，进入执行程序。   本院在执行河南源泰公司与泽州房地产公司、高平弘基公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2014年2月19日作出（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人高平弘基公司在本市辖区岭杰小区开发修建的23号商住楼13号、14号、15号、16号商铺以及该楼第8单元8101室、8102室、8201室、8202室；未经本院许可不得擅自处分上述财产；查封期间由被执行人高平弘基公司保管。执行案外人田某于2014年3月6日，向本院提出执行异议。本院于2014年5月9日作出（2013）晋市法执字第53-3号执行裁定，驳回异议人田某的异议申请。田某不服，向山西省高级人民法院申请复议。山西省高级人民法院于2014年7月3日作出（2014）晋执复字第19号执行裁定书，裁定撤销晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-3号执行裁定。河南源泰公司向最高人民法院申诉。最高人民法院于2016年9月29日作出（2016）最高法执监363号执行裁定书，裁定撤销山西省高级人民法院（2014）晋执复字第19号执行裁定和晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-3号执行裁定，本案由晋城市中级人民法院重新审查处理。2018年10月8日，本院作出（2018）晋05执异36号执行裁定书，裁定驳回田某的异议申请。田某不服，向本院提起案外人执行异议之诉。   另查明，2013年5月22日，第三人泽州房地产公司作为出卖人、原告田某作为买受人，签订三份《商品房买卖合同》并进行了备案登记。合同约定，买受人购买的商品房系住宅，房号为岭杰小区第23号楼8单元101号、102号、201号，价款分别为442704元、389697元、449849元。付款方式为一次性付款。所涉款项汇入：高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部，开户行：晋城银行建设路支行，账号：×××。出卖人应当于2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但对于因国家政策原因造成工程延误或因出现国内技术原因不能解决的技术问题致使工程延误的，出卖人可据实予以延期。合同还约定了违约责任等条款。2013年5月22日，高平弘基公司项目开发部向田某出具收款收据，内容为：“今收到田某人民币1282250元，系付23-8-101、102、201房款”。2013年6月20日，田某向泽州县锐华物业管理有限公司分别交纳了三套房屋的物业费（2013年5月22日至2014年5月22日），并给每套房屋预交水电费200元。泽州县锐华物业管理有限公司分别出具了收据。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉岭杰小区23号楼系泽州房地产公司、高平弘基公司合作开发，工程于2011年10月1日竣工，且于2012年10月12日验收合格，该楼虽未进行物权登记，但根据前述物权法的规定，应当认定在案涉23号楼事实上建造完成之日，泽州房地产公司、高平弘基公司就取得了对该楼的物权。   《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案所涉房屋并未登记于田某名下，不应当认定田某对案涉房屋享有所有权。   原告田某与被告泽州房地产公司签订的《商品房买卖合同》依法成立并有效。高平弘基公司项目开发部虽然开具了收到购房款128万余元的收款收据，但此种大笔资金的移转，一般应当有相应的提款或转款凭据，在田某未提供相应凭据的情况下，本院对于高平弘基公司项目开发部全额收取田某购房款的事实存疑。原告田某虽提供其于2013年6月20日向物业公司交纳水电费及物业费收据，用于证明其对案涉房屋进行了占有。但本院认为，田某仅有向物业公司一次交费的事实，而没有后续物业费和水电费发生，不符合一般购房人占有房屋后的正常管领状态，本院不能认定田某对案涉房屋进行了实际占有。原告田某所购买的房屋虽为住宅性质，但一次性购买三套房屋，且未提供证据证明其本人及家人名下无其他住宅的情况下，不能认定为消费性购房，不具有优先保护性。   综上所述，原告田某提供的证据不足以证明其按约全额支付了房款，也不能证明其对案涉房屋进行了实际占有，且无证据证明其所购房屋系消费性购房，故其对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事实体权益。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：   驳回原告田某的诉讼请求。   案件受理费16340元，由原告田某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审 判 长 张艳丽   审 判 员 周秋萍   审 判 员 马 晋     二○一八年十二月二十五日   法官助理 刘婷楠   书 记 员 张智超