广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初19408号原告：罗晓彪，男，汉族，1972年4月29日出生，住江西省吉安市吉州区，委托诉讼代理人：季元斌，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佩燕，广东莞信律师事务所实习律师。被告：李少玲，女，汉族，1973年3月24日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张志忠，广东硕源律师事务所律师。第三人：罗剑钊，男，汉族，1975年9月11日出生，住广东省东莞市，原告罗晓彪与被告李少玲、第三人罗剑钊租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告罗晓彪的委托诉讼代理人季元斌，被告李少玲的委托诉讼代理人张志忠到庭参加诉讼，第三人罗剑钊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗晓彪向本院提出诉讼请求：1．解除被告李少玲和第三人罗剑钊在2011年1月签订的租赁合同，被告李少玲在判决生效后30天内搬离租赁物并结清全部水电费用（包含合同中约定由李少玲承担的全部费用）；2．被告李少玲支付拖欠的租金422400元及违约金（租金从2016年3月18日按每月13200元暂计至2018年10月17日，违约金从起诉之日起按欠款金额每月1%计至付清之日）；3．诉讼费由被告李少玲承担。事实和理由：2011年1月，李少玲和罗剑钊就罗剑钊租赁位于东莞市××镇正丰豪苑生活超市的房屋达成了租赁合同，约定：1．租金前三年为每月12000元，第4年到第6年在前三年的租金基础上增加10%即每月13200元；2．如承租人延期支付租金需按拖欠租金金额每月1%支付延期付款违约金，如拖欠时间超过45日视为承租人违约，出租人有权解除合同收回该物业并没收保证金。2016年1月18日罗晓彪通过法院拍卖的方式取得了上述租赁物的所有权。为此，法院及本案罗晓彪及时将上述产权变动情况告知了李少玲，要求李少玲以后将租金直接交付给罗晓彪以便保障合同继续履行。但李少玲对法院及罗晓彪的通知置若罔闻，拒不向罗晓彪缴纳租金，同时也不搬离租赁物。为此，罗晓彪多次找李少玲协商未果。为维护罗晓彪合法权益，特诉至法院。被告李少玲答辩称，罗晓彪无权要求解除李少玲与罗剑钊于2011年1月签订的租赁合同。罗晓彪应当承接李少玲和罗剑钊的租赁合同，并承认该租赁关系以及承担相应的义务。2014年10月25日，因罗剑钊资金紧张，急需用钱，特找李少玲协商并签订补充协议，约定按每月9000元计算租金，由李少玲一次性支付2015年1月1日至2020年12月31日的租金。李少玲于2015年1月5日支付170000元、2015年1月20日支付170000元、2015年1月30日支付100000元、2015年2月5日支付100000元，合计540000元。罗剑钊及其妻子赖国芳也相应向李少玲作出收据证明。因此，罗晓彪不仅需要承接租赁合同，同时也应当承接补充协议书的权利义务。李少玲已经支付了相应的租金，不存在拖欠租金的违约事实，罗晓彪无权解除租赁合同，也无需向罗晓彪支付租金以及违约金。退一步来讲，即使法院认为李少玲需要承担责任，也应当按罗晓彪实际取得案涉房屋所有权之日开始计算租金。根据物权法相关规定，罗晓彪取得案涉房屋应按不动产权证登记之日起计算租金。另，违约金约定过高，请法院予以调整，调整违约金以租金为限。第三人罗剑钊未作陈述。本院经审理认定事实如下：罗剑钊作为出租方与李少玲作为承租方签订了租赁合同，主要约定如下：租赁物业的地址为东莞市××镇正丰豪苑SP-SH-2商铺，租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日止，租赁用途为美容院；前三年每月税前租金12000元，第一个月度租金应于签署合同后当日支付，其后承租方应于每月5日前以现金方式支付下月度租金；第四年至第六年每月租金在第三年的基础上增加10%，第七年至第十年每月租金在第六年的基础上增加20%；承租方须在签订本合同时向出租方支付租赁保证金24000元；按政府有关规定及双方约定，出租方承担租赁税、物业管理费，承租方承担水、电、气费、电话费、有线电视费、卫生费、治安管理费；租赁双方同意出租方交付该物业予承租方使用的日期为2010年10月18日；如承租方逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金的1%向出租方支付违约金，如逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达45日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该物业，并没收保证金等。租赁合同没有落款时间。东莞市××镇正丰豪苑生活超市（含前述商铺）的原登记产权人为赖国芳，赖国芳与罗剑钊系夫妻关系。2013年10月10日，本院依据（2013）东三法民二字第1950号之一民事裁定书查封了上述房屋，查封期间为2013年10月10日至2015年10月9日。2014年1月23日，广东省四会市人民法院依据（2014）肇四法民一初字第135号之一民事裁定书查封上述房屋，查封期间为2014年1月23日至2016年1月22日。2014年8月15日，本院依据（2014）东三法常执字第802号之一执行裁定书，现场查封了上述房屋。2016年1月18日，罗晓彪通过司法拍卖会公开竞价以4827006元成交上述房屋（带前述租约）。2016年1月21日，罗晓彪缴交拍卖全款。2016年3月15日，本院出具（2014）东三法常执字第802号之二执行裁定书，裁定原属赖国芳所有的上述房屋归罗晓彪所有，该执行裁定书于2016年3月18日生效。2016年9月20日，案涉房屋不动产权证书登记权利人变更为罗晓彪。罗晓彪主张在买受前述房产后，多次要求李少玲向罗晓彪支付租金但李少玲拒绝支付。李少玲则主张其与罗剑钊达成了补充协议书变更了前述租赁合同关于租金及租金支付方式的约定，其已付清租金，故无需再向罗晓彪支付租金，罗晓彪应承接租赁合同及协议书的权利义务，对此提交了协议书、收据予以佐证。协议书落款日期为2014年10月25日，内容如下：“赖国芳出租正丰豪苑SP-SH-2商铺给李少玲使用，合同期是10年，由2011年1月1日至2020年12月31日，经双方协商同意，李少玲一次性支付租金五年，由2015年1月1日至2020年12月31日，按每月玖仟元计算，共伍拾肆万元整。”收据有赖国芳、罗剑钊签名，显示李少玲先后于2015年1月5日、2015年1月20日、2015年1月30日、2015年2月5日向赖国芳、罗剑钊支付了170000元、170000元、100000元、100000元，合计540000元。罗晓彪对协议书、收据真实性不确认，认为是为了逃避债务恶意签订。李少玲未在（2014）东三法常执字第802号执行案件中向本院提交协议书及收款收据，并主张未提交的原因是法官没有经过法定程序正式找李少玲。罗晓彪曾在2017年8月22日就上述主张向本院起诉，本院审理后作出（2017）粤1973民初11847号民事判决书。李少玲不服一审民事判决书上诉至东莞市中级人民法院，该院作出（2018）19民终4662号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤1973民初11847号民事判决书，发回重审。本院于2018年8月22日重新受理后，罗晓彪经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院作出（2018）粤1973民初15829号民事裁定书，裁定按罗晓彪撤回起诉处理。后罗晓彪重新起诉引发本案。在（2017）粤1973民初11847号案中罗晓彪诉请了解除合同，李少玲于2017年9月11日收到该案的起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷。罗剑钊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，由此导致的不利后果由其自行承担。李少玲与罗剑钊签订的租赁合同未违反法律强制性规定，合法有效。本院在（2014）东三法常执字第802号执行案件中对位于东莞市××镇正丰豪苑生活超市的房屋带案涉租约拍卖，罗晓彪以4827006元成交，取得了上述房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“所有权变动不破租赁”的一般原则，租赁合同对受让人即罗晓彪具有法律约束力，罗晓彪承接了租赁合同中出租人的权利义务，罗晓彪因此有权要求李少玲支付租金。李少玲以其已向原出租人付清租金为由拒向罗晓彪支付租金，故本案的争议焦点为：一、李少玲主张无需向罗晓彪支付租金是否成立；二、罗晓彪是否有权解除租赁合同；三、租金及违约金如何确定。关于焦点一。李少玲提交了协议书、收款收据证明其已向原出租人即罗剑钊付清了剩余租金，但协议书、收款收据的落款时间在2014年10月25日至2015年2月5日期间，均在本院首次登记查封即2013年10月10日及现场查封即2014年8月15日之后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人……人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意罗剑钊。”的规定，案涉房产不仅在登记机关办理了查封登记手续，还在现场张贴了封条，具备了相当强的公示性，李少玲理应知道案涉房屋被查封的事实，故李少玲不属于善意罗剑钊。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：…（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，罗剑钊与李少玲在法院查封之后对查封物新设权利负担而达成的协议书对罗晓彪不具有法律约束力。李少玲以此为由拒向罗晓彪支付租金依据不足，对其称罗晓彪应承接协议书的权利义务的主张本院不予采纳，李少玲应向罗晓彪支付租金。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条的规定，拍卖成交裁定具有物权变动效力，标的物所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。案涉房屋的拍卖成交裁定书已于2016年3月18日发生法律效力，故罗晓彪自2016年3月18日取得了案涉房屋的所有权，取得了租赁合同出租人的权利义务，李少玲应自2016年3月18日起向罗晓彪支付租金。关于焦点二。租赁合同约定，李少玲逾期支付租金或欠交管理费、水电费等达45日，出租方有权解除合同并收回房屋。如前所述，李少玲应自2016年3月18日起向罗晓彪支付租金，李少玲至今未向罗晓彪支付租金构成根本违约，罗晓彪请求解除租赁合同符合合同约定，本院予以支持。罗晓彪在（2017）粤1973民初11847号案中诉请解除合同，李少玲于2017年9月11日收到该案的起诉状等应诉材料，解除合同通知此时到达李少玲。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，故案涉租赁合同已于2017年9月11日解除。关于焦点三。按照租赁合同约定的租金计算方式，2016年的租金为13200元/月，2017年至2020年的租金为15840元/月，罗晓彪主张均按13200元/月计算，系对自身权利的处分，本院予以确认。案涉租赁合同已于2017年9月11日解除，李少玲应按13200元/月的标准向罗晓彪支付2016年3月18日至2017年9月11日的租金235201元［（13200元/月÷31天×14天）＋13200元/月×17个月＋（13200元/月÷30天×11天）］。租赁合同约定承租方应于每月5日前支付租金，每逾期一日，须按当月租金的1%支付违约金。李少玲未按合同约定期限支付租金构成违约，故对罗晓彪请求李少玲支付自起诉之日即2018年10月16日起按月息1%计算的违约金本院予以支持。李少玲请求违约金调整为以租金为限符合法律规定，本院予以支持。合同解除之后，李少玲仍占有使用房屋缺乏合同及法律依据，李少玲应向罗晓彪返还租赁房屋并参照合同约定的租金标准即13200元/月向罗晓彪支付自2017年9月12日起至返还房屋之日止的占有使用费。由于合同已解除，且占有使用费系对李少玲占有使用厂房的折价补偿，故罗晓彪请求该部分的违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于罗晓彪主张的结清全部水电费（包含合同中约定的由李少玲承担的全部费用），因罗晓彪未能举证该费用已实际发生以及金额，故对该项请求本院不予支持，罗晓彪可待实际发生后另行处理。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，判决如下：一、确认第三人罗剑钊与被告李少玲签订的租赁合同（租赁期限2011年1月1日至2020年12月31日）已于2017年9月11日解除；二、被告李少玲于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告罗晓彪返还位于东莞市桥头镇正丰豪苑生活超市的SP-SH-2商铺；三、被告李少玲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗晓彪支付2016年3月18日至2017年9月11日的租金235201元及违约金（自2018年10月16日起按月息1%计至清偿之日止，并以235201元为限）；四、被告李少玲于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗晓彪支付自2017年9月12日起至返还房屋之日止的占有使用费，占有使用费按13200元/月计算；五、驳回原告罗晓彪的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3818元，由被告李少玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钟凤媚二〇一八年十二月一日书记员  邵雪文李晓幼