大连市甘井子区人民法院民事判决书（2018）辽0211民初10430号原告：沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司，统一社会信用代码：×××，住所地大连市甘井子区汇达街**。负责人：周伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘万昕，系辽宁宏展律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟超，男，1990年4月23日生，汉族，系该公司员工，住址大连市甘井子区。被告：龚宣，男，1971年4月7日生，回族，住址辽宁省大连市沙河口区。原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司（以下简称红星物业）与被告龚宣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟超及被告龚宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告物业费5,576.30元，违约金2,000元。事实和理由：2014年4月29日，被告与大连红星美凯龙投资发展有限公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买案涉房屋，并依据《合同补充协议》第11条的约定，在签订商品房买卖合同的同时与原告签订《大连红星国际广场前期物业服务协议》，协议约定，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主及物业使用人，物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，标准为每平方米2元，物业服务费采取按年预交方式，每次交纳时间为物业服务费到期前一个月内，逾期交费的从逾期之日起按欠交额每日0.3%计收违约金。协议签订后，原告已经按协议约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行协议约定的交费义务。原告多次索要无果，故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告龚宣辩称，被告系案涉房屋的房主，对房屋面积、欠缴期间及物业费标准没有异议。不同意缴纳物业费和违约金，理由为：从2015年1月份开始被告家墙皮大面积脱落，被告在1月份的时候就上报物业了，物业说让等几个月，给被告报到地产，但三个月后被告又去找物业，物业说再等等，正在办。没有办法被告去找开发商，开发商说物业没有报，被告即与原告沟通让其赶快上报地产。再过几个月被告去找地产，，地产说报了但是过了保修期，让被告找物业。现在物业和地产互相推诿，被告找物业经理，物业经理说是报了，拿了个单子，但是没有日期。第二，被告家是26楼，26楼给25楼淹了，找不出原因，被告家把房屋内部所有的管换了，把暗管改成明管，还是没有好，物业也去找了原因，也没有找到。被告无奈把走廊公共区域的管换了，现在不漏了。被告认为公共区域的管应该由物业负责。经审理查明，原告红星物业系位于大连红星国际广场的物业服务单位。被告龚宣（甲方）与原告红星物业（乙方）于2014年4月29日签订《大连红星国际广场前期物业服务协议》，合同约定：乙方提供服务的受益人为包括甲方在内的本物业的全体业主及物业使用人，甲方及本物业的全体业主及物业使用人均应对履行本合同承担相应的义务和责任。住宅按照每月每平方米2元的标准收取物业服务费，物业服务费采取预缴费方式，甲方到乙方该项目的物业服务中心按年预交物业服务费等。首次在签订本协议时交纳，之后每次交纳时间为：物业服务费到期前一个月。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠交额每日3‰累计计收违约金，或采取必要的催缴措施，如在本物业服务区域内对欠费业主或使用人的违约行为进行公示。被告龚宣系大连市甘井子区大连红星国际广场房屋的业主，该房屋建筑面积115.77平方米。被告自2016年7月1日起至2018年7月31日止没有交纳物业费，拖欠物业费合计5,788.50元（115.77平×2元/月/平×25个月）。本院所确认的上述事实，有《大连红星国际广场前期物业服务协议》及本案庭审笔录等在案为凭，上述证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告签订的《大连红星国际广场前期物业服务协议》出于原、被告的真实意思表示，符合法律规定，应认定为有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《大连红星国际广场前期物业服务协议》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米2元，自2016年7月1日起至2018年7月31日止依法应向原告交纳物业服务费5,788.50元，被告借故拖欠无理。故原告要求被告支付物业服务费5,576.30元的诉讼请求，本院予以支持。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩解的公共区域走廊的水管漏水，被告进行更换的问题，本院认为，根据《物业管理条例》的规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。公共区域走廊的水管漏水问题，不属于物业服务范围，被告以此拒交物业费依据不足。关于被告辩解的房屋内墙皮脱落，因原告上报地产不及时导致过保修期的问题，本院认为，房屋墙皮脱落系房屋质量问题，在保修期内应由开发商负责维修，在保修期外对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时应启用维修基金，而房屋自用部位、自用设备的维修养护应由业主自己负责。被告在房屋保修期内可直接要求开发商进行修理，无需通过物业，若被告所述属实，则开发商以需要通过物业保修拒绝履行维修义务不符合法律规定，而原、被告签订的《大连红星国际广场前期物业服务协议》中原告提供的物业服务内容中并不包含向开发商保修。被告以上述理由拒交物业费依据不足。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告龚宣自本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司支付自2016年7月1日起至2018年7月31日止的物业服务费人民币5,576.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告沈阳红星美凯龙物业管理有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告已预付），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 赵丽艳 二〇一八年十二月十九日书记员 戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。