浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5469号 上诉人（原审被告）：杭州膳缘餐饮管理有限公司，住所地杭州市西湖区西溪路**西溪新座****。 法定代表人：王爱玲。 委托诉讼代理人：陈小良，浙江英普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈俊。 被上诉人（原审原告）：杭州辰建建筑工程有限公司，住所地，住所地杭州市西湖区益乐路******iv> 法定代表人：钱永建。 委托诉讼代理人：陆欣伟，浙江光彩律师事务所律师。 上诉人杭州膳缘餐饮管理有限公司（以下简称膳缘公司）因与被上诉人杭州辰建建筑工程有限公司（以下简称辰建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初8136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2014年6月30日，康迪电动汽车集团有限公司（以下简称康迪公司）与杭州洽和餐饮管理有限公司（以下简称洽和公司）签订《西溪新座房屋租赁合同》，约定：一、康迪公司将3号架空层出租给洽和公司使用，房屋预测建筑面积873平方米，用途为餐饮经营。二、洽和公司在3号架空层开展其业务前，应自行向政府主管部门取得所有必要执照、批准或许可，并确保其在租赁期内有效；洽和公司在签订合同前已对房屋进行现场勘察，对房屋及装修设施状况表示同意接受。三、在洽和公司提供的餐饮符合卫生规定且售价合理的前提下，康迪公司承诺将为西溪新座3号楼内康迪公司及关联企业员工在洽和公司办理就餐卡，并对就餐卡进行充值。四、租赁期限为2014年7月1日至2020年10月31日。五、洽和公司支付康迪公司租金：2014年11月1日至2017年10月31日每日每平方米2元，2017年11月1日至2018年10月31日每日每平方米2.1元，2018年11月1日至2019年10月31日每日每平方米2.205元，2019年11月1日至2020年10月31日每日每平方米2.31525元；上述租金分别于2014年11月1日支付418645元（含100000元保证金），于2015年5月1日、2015年11月1日、2016年5月1日、2016年11月1日、2017年5月1日各支付318645元，于2017年11月1日、2018年5月1日各支付334577元，于2018年11月1日、2019年5月1日各支付351306元，于2019年11月1日、2020年5月1日各支付368871元。六、洽和公司逾期支付租金超过30天，康迪公司可解除合同，收回房屋，并有权要求洽和公司按三个月当期租金支付违约金。 2015年1月1日，康迪公司、洽和公司、膳缘公司签订《合同主体变更三方协议》，约定自2015年1月1日起，膳缘公司取代洽和公司成为上述《西溪新座房屋租赁合同》的承租人，膳缘公司按《西溪新座房屋租赁合同》的约定享受权利承担义务。 2016年12月8日，康迪公司、辰建公司、膳缘公司签订《租赁合同主体变更协议书》，约定自2016年12月16日起，辰建公司取代康迪公司承继《西溪新座房屋租赁合同》的权利义务；截止2016年12月15日，膳缘公司应支付给康迪公司租金等共计717596.25元，于2016年12月31日支付。 2017年5月10日，康迪公司发出公告，认为膳缘公司拖欠租金，已采取停水停电措施。此后，膳缘公司未作出实际经营。 2017年7月14日，膳缘公司在原审法院（2017）浙0106民初6295号案件中提出请求，要求解除涉案租赁合同，并要求辰建公司及康迪公司赔偿损失。 2017年9月21日，辰建公司在上述案件作出书面答辩时，表示同意解除涉案租赁合同，但认为损失不应由辰建公司承担。 辰建公司诉至原审法院，请求判令：1.解除辰建公司、膳缘公司就杭州市西湖区西溪新座3号楼架空层房屋（以下称3号架空层）的租赁合同；2.膳缘公司支付给辰建公司2016年12月16日至2017年7月15日的房屋租金371752.5元；3.膳缘公司按每月53107.5元标准支付给辰建公司2017年7月16日至房屋腾退之日止的租金及房屋占有使用费；4.膳缘公司支付给辰建公司违约金106215元；5.膳缘公司将3号架空层腾空并交还给辰建公司；6.诉讼费由膳缘公司承担。 原审法院认为：根据康迪公司、辰建公司及膳缘公司于2016年12月8日签订的《租赁合同主体变更协议书》，辰建公司、膳缘公司自2016年12月16日起形成租赁合同关系，双方应按《西溪新座房屋租赁合同》的约定履行各自的权利义务。 依照约定，2016年11月1日至2017年10月31日的租金以每日每平方米2元计算，分别于2016年11月1日、2017年5月1日各支付318645元。因此，膳缘公司有义务在2016年12月16日、2017年5月1日分二次支付给辰建公司2016年12月16日至2017年10月31日期间的租金。膳缘公司未支付租金的主要抗辩理由在于，3号架空层无产权证，辰建公司无法办理食品经营许可；3号架空层不符合租赁用途，致使辰建公司合同目的不能实现。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《西溪新座房屋租赁合同》就3号架空层约定的用途为餐饮经营，根据上述法律规则，作为出租人的辰建公司不仅有义务将3号架空层交付给膳缘公司使用收益，而且有义务在租赁期间保持3号架空层符合餐饮经营的用途。 然而，同样依照上述合同的约定，膳缘公司在3号架空层开展经营业务前，应自行向政府主管部门取得必要的执照、批准或许可，并确保该等执照、批准或许可在租赁期限内有效。因此，根据上述约定，办理餐饮经营所需的许可是膳缘公司的义务。膳缘公司与康迪公司就3号架空层形成租赁关系的时间是2015年1月1日，其与辰建公司就该房屋形成租赁关系的时间是2016年12月8日，而在此近两年的时间内，3号架空层的功能及权利状态一直未发生变化。如确如膳缘公司所言，3号架空层不符合租赁用途致使其合同目的不能实现，膳缘公司在与辰建公司形成租赁关系之前，就应与康迪公司解除租赁关系，主动腾退3号架空层以避免损害的扩大。然膳缘公司在2016年12月8日不仅承诺支付康迪公司欠付的租金，且仍与辰建公司就3号架空层形成租赁关系，在本案庭审过程中表示不同意解除合同，不同意腾退房屋。膳缘公司的上述行为有违诚信原则，其抗辩理由不予采信。 依照合同约定，膳缘公司逾期支付租金超过30天，辰建公司可解除合同，收回房屋。膳缘公司有义务在2016年12月16日、2017年5月1日分两次支付给辰建公司2016年12月16日至2017年10月31日期间的租金，膳缘公司未支付租金构成违约，辰建公司依约可以解除合同，并要求膳缘公司腾退并交付房屋。 膳缘公司曾于2017年7月14日在（2017）浙0106民初6295号案件中提出解除涉案租赁合同的请求，而辰建公司在该案中于2017年9月21日提交答辩状时亦表示同意解除涉案租赁合同。鉴于辰建公司在本案中行使单方解除行为的时间早于上述合意解除的时间，依《中华人民共和国合同法》第九十六条，以辰建公司在本案中作出解除合同的意思表示到达膳缘公司时为涉案租赁合同的解除时间。起诉状副本乃解除意思表示的书面载体，本案起诉状副本送达之日为2017年9月7日，涉案租赁合同已于该日解除。涉案租赁合同在2017年9月7日因解除而向后终止履行，辰建公司要求膳缘公司腾退并交付3号架空层的诉讼请求应予支持。 依《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用收益的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。根据涉案租赁合同约定，3号架空层用途为餐饮经营。现有证据显示，自2017年5月10日开始，案外人对3号架空层采取停水停电措施，致使膳缘公司对3号架空层不能使用收益。于此情形，依上述法律规则，膳缘公司可要求减少租金或不支付租金。综合考量合同约定的租金金额、房屋建筑面积等因素，酌情确定2017年5月11日后的租金及房屋占有使用费为每日500元。据此，2016年12月16日至2017年5月10日的租金按合同约定每日每平方米2元即每日租金1746元计算，2017年5月11日至2017年7月15日的租金按每日500元计算，上述租金共计287916元。2017年7月16日至房屋实际腾退之日的租金及房屋占有使用费按每日500元另计。辰建公司主张的其余租金及房屋使用费，不予支持。 依照约定，膳缘公司逾期支付租金超过30天，辰建公司有权要求按三个月的当期租金支付违约金。虽然辰建公司主动将其调整为二个月的当期租金作为违约金，但辰建公司的损失主要是资金占用损失，其调整后违约金仍过分高于实际损失。考量膳缘公司拖欠租金的金额、时间等因素，酌情将违约金的金额调整为30000元，对辰建公司主张的其余违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2018年6月1日判决：一、确认辰建公司与膳缘公司就杭州市西湖区××座××号楼××层的房屋租赁合同于2017年9月7日解除；二、膳缘公司支付给辰建公司2016年12月16日至2017年7月15日的租金287916元，于判决生效之日起十日内付清；三、膳缘公司支付给辰建公司租金及房屋占有使用费（以每天500元为标准，自2017年7月16日计算至房屋实际腾退之日），于判决生效之日起十日内付清；四、膳缘公司支付给辰建公司违约金30000元，于判决生效之日起十日内付清；五、膳缘公司将杭州市西湖区西溪新座3号楼架空层房屋腾退并交付给辰建公司，于判决生效之日起十日内履行完毕；六、驳回辰建公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8470元，由辰建公司负担2836元，由膳公司负担5634元。 宣判后，膳缘公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定膳缘公司应自行向政府部门取得执照属于认定事实错误。一审判决依据《西溪新座房屋租赁合同》约定认定膳缘公司应自行向政府部门取得必要执照，但却无视本案中膳缘公司在涉案房屋实质经营的系单位员工食堂。涉案房屋地理位置特殊，处于架空层，根本不具备对外开展经营的条件。膳缘公司承租该房屋的目的是用以经营单位员工食堂，根据《食品经营许可管理办法》第九条规定，若想申请单位食堂必须以企业营业执照载明的主体作为申请人。所以，本案办理食品经营许可证的义务，主体为辰建公司。二、膳缘公司不存在违反诚信原则的行为，而辰建公司存在违约行为并造成膳缘公司巨额损失。一审判决认为因涉案架空层功能及权利状态一直未发生变化，膳缘公司理应尽早腾退。但事实却是辰建公司与案外人康迪公司有违诚信原则，实施欺诈行为。2015年1月1日，膳缘公司与案外人签订《合同主体变更三方协议》是为了挽回涉案房屋的巨额装修损失，但签订该协议时案外人却故意隐瞒涉案房屋没有产权证、不符合开设餐饮经营用房要求的事实。2016年12月8日，膳缘公司与辰建公司签订《租赁主体变更协议书》时，案外人与辰建公司共同向膳缘公司承诺会办妥经营单位食堂所需要的许可证，并将正在办理的截图提供给膳缘公司，膳缘公司误以为涉案房屋能够办理单位食堂许可证才签订变更协议。因为辰建公司及案外人的欺诈行为，致使膳缘公司在合同签订至今一直无法正常经营，并被行政机关处罚、停业整顿，面临巨额损失。原合同签订六年，膳缘公司在装修、设备采购等投资近五百万元，辰建公司应对膳缘公司的装修、设备等损失按照自身过错作出相应赔偿。一审法院认为膳缘公司提供证明上述事实的相关证据缺乏关联性，违反证据认定规则。三、辰建公司并不享有解除合同的权利。第一，原审判决认为膳缘公司逾期支付租金超过30天，辰建公司可解除合同。但自始至终辰建公司没有交付符合约定用途的房屋，也没有协助膳缘公司办理完成相关执照，膳缘公司未交纳房租系行使先履行抗辩权并非违约，辰建公司无权以此为由解除合同。第二，（2017）浙0106民初6295号案件已经撤诉，该案并未发生法律效力，不应作为本案判决的依据。四、一审判决认定的房屋租金、房屋占用费标准不合理。如上所述，前三方转让协议后，辰建公司不仅没有继续履行康迪公司办理证件的义务，且在膳缘公司面临工商等行政部门要求停业的时候置之不理，导致膳缘公司根本未能正常营业。如果膳缘公司按照约定标准支付房屋租金，明显违反了公平原则。况且，2017年5月10日，康迪公司擅自停水停电，致使膳缘公司此后无法开展任何经营活动，此后的租金及占用费应予免除。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回辰建公司的一审请求；2.一、二审诉讼费由辰建公司承担。 针对膳缘公司的上诉，辰建公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚。合同流转中主体变更过程清晰，租赁合同约定的膳缘公司权利义务明确。膳缘公司未依约支付房租已构成违约，辰建公司有权选择解除合同并要求腾退房屋。膳缘公司使用租赁房屋近两年时间内，该房屋的功能及权利状态一直未发生变化，若膳缘公司认为租赁房屋不符合租赁用途，合同目的不能实现，不应当选择与辰建公司形成租赁关系，而应当与康迪公司解除租赁关系，主动腾退房屋以避免损失的扩大。然膳缘公司在变更协议中不仅承诺支付康迪公司欠付房租，且仍与辰建公司形成租赁关系并同意自2016年12月16日起向辰建公司支付房租。膳缘公司主张房屋不符合约定用途以及合同目的不能实现的理由不能成立。二、原审适用法律正确。原审法院按合同法规定，酌情调整房屋占用使用费及违约金，辰建公司虽对此持保留意见，但愿意接受原审法院的调整。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，膳缘公司、辰建公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。涉案相关合同及协议合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中，依据涉案相关合同及协议，膳缘公司实质上继受了租赁标的物作为承租人的相关权利和义务。而租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用及收益，承租人支付租金的合同。首先，关于膳缘公司认为营业执照应由辰建公司办理的抗辩。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。因此，膳缘公司应对营业执照的办理系辰建公司的义务提供有效证据予以证明。但膳缘公司并未提交证据证明双方之间就营业执照由辰建公司办理达成一致，故膳缘公司的该项抗辩不能成立，无法予以采信。其次，关于膳缘公司认为辰建公司隐瞒租赁房屋产权情况的抗辩。本院认为，膳缘公司作为承租人，在承租房屋时理应对包括但不限于租赁标的物的外观及产权等情况进行详细的了解与查看。而且膳缘公司实际占有使用租赁标的物已有时日，其均未对租赁标的物的产权情况提出异议。同时，膳缘公司也未有证据证明辰建公司存在故意向其隐瞒租赁标的物产权情况之情形。因此，膳缘公司的该项抗辩也不能成立，亦无法予以采信。本案中，辰建公司将租赁物交付膳缘公司，膳缘公司理应按照合同约定及时支付租金。膳缘公司未按照约定如期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。膳缘公司未按照约定及时支付租金的违约行为，导致合同目的无法实现，辰建公司依法有权解除双方之间的租赁合同。根据本案案件事实及当事人的请求，原审法院判定双方之间的租赁合同关系解除，并无不当。关于租赁物的返还。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，因膳缘公司未按照约定及时支付租金而解除；租赁合同解除后，膳缘公司作为承租人理应将涉案租赁物返还给出租人辰建公司。因此，原审法院判定由膳缘公司将租赁房屋腾空并返还给辰建公司，也无不当。关于租金及占有使用费的支付。膳缘公司未按照约定如期支付租金，其应承担继续支付租赁期限内租金的义务。租赁合同解除后，如膳缘公司未依法及时返还房屋的，其应当支付自合同解除之日至其实际将租赁房屋腾空并返还给辰建公司之日止的占有使用费。因此，原审法院判定由膳缘公司向辰建公司支付相应期间的租金及占有使用费，亦无不当。膳缘公司逾期支付租金并导致合同解除，构成违约。因此，辰建公司有权依据合同约定要求膳缘公司支付违约金。依据涉案租赁合同及协议约定及相关案件事实，原审法院酌情调整后所确定的违约金数额，已适度平衡了双方当事人的利益，在合理范围内，故应予以确认。综上，膳缘公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6068元，由杭州膳缘餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月二十五日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦