贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初7801号原告：段建龙，男，1989年1月28日出生，汉族，湖南省桃江县人，户籍地湖南省桃江县，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：余光云，贵州黔乾律师事务所律师，特别授权代理。被告：兴义市航麒物业管理有限公司，住所地贵州省兴义市桔山办富康国际商务公馆1604室。法定代表人：雷发体，系该公司执行董事。被告：黔西南州鑫都房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市盘江路72号。法定代表人：刘家清，系该公司负责人。共同委托诉讼代理人：王海燕，贵州道仁律师事务所律师，特别授权代理。第三人：姜晓，女，1990年8月15日出生，汉族，湖南省桃江县人，户籍地湖南省桃江县，现住贵州省兴义市。原告段建龙与被告兴义市航麒物业管理有限公司（以下简称航麟公司）、黔西南州鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段建龙及其委托诉讼代理人余光云，被告航麟公司、鑫都公司共同委托诉讼代理人王海燕，第三人姜晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告段建龙向本院提出诉讼请求：1、判决原告段建龙与被告兴义市航麒物业管理有限公司、被告黔西南州鑫都房地产开发有限公司于2015年8月14日签订的《N购·潮流广场商铺租赁合同》，于2017年10月11日签订的《补充协议》有效；2、判决原告段建龙与被告黔西南州鑫都房地产开发有限公司于2017年1月20日签订的《协议书》有效；3、判决被告兴义市航麒物业管理有限公司、被告黔西南州鑫都房地产开发有限公司共同支付原告段建龙房屋租金743250元，并以371625元为基数，按1%月利率计算自2017年8月14日起至2018年8月13日止期间利息为44595元（二被告已支付了利息30000元）；以743250元为基数，按1%利率计算自2018年8月14日起至被告兴义市航麒物业管理有限公司和被告黔西南州鑫都房地产开发有限公司履行完毕本案给付义务之日止期间利息（截止2018年9月4日为4955元）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告段建龙购买被告黔西南州鑫都房地产开发有限公司（下称鑫都公司）开发位于兴义市商品房（商业性用房），于2015年8月24日签订了《商品房买卖合同》，后因双方协商将2015年8月24日签订的《商品房买卖合同》中原告段建龙除首付外其余购房款以按揭方式支付变更为一次性付款方式支付，原告段建龙与被告鑫都公司于2017年1月20日将原备案合同付款方式由银行按揭贷款改为一次性付款（其余备案合同条款不变）；经被告鑫都公司董事长刘展宏同意，在原告段建龙未付房屋尾款1700000元中额外优惠50000元，即优惠后金额为1650000元；被告鑫都公司退还原告段建龙款项为：1、维修金退还。原成交时维修金按成交价的2%收取85474元，因房管局政策变动，应按每平方60元收取3353元，应退还给原告段建龙82121元；2、租金支付。原告段建龙将Ｎ购·潮流广场第一栋第一单元1-5号商铺返租给被告兴义市航麒物业管理有限公司（以下简称航麒公司）12年，每年租金371625元，因被告航麒公司资金紧缺，未能在2016年8月14日支付租金，被告鑫都公司承诺从2016年8月14日起对该笔应付款项按照每月1％的利息支付给原告段建龙，支付利息截止时间到2017年1月22日，共计19572元；3、认筹金退还。原告段建龙于2014年10月16日交付认筹金10000元，被告鑫都公司承诺该笔款项按照1％利息支付原告段建龙，从2014年10月16日起至2017年1月22日，合计利息27200元；双方同意用被告鑫都公司退还原告段建龙的维修金82121元、年租金及利息391197元、认筹金及利息127200元，三项合计600518元折抵原告段建龙应支付的购房款，折抵后原告段建龙还应支付被告鑫都公司购房款1049482元；Ｎ购?潮流广场第一栋第一单元1－5号商铺不动产权证未办理完成前，扣押200000元购房款作为办证保证金，待房地产不动产权证办理完善后3个工作日内，原告段建龙支付尾款200000元；被告鑫都公司应于2017年1月22日前将原告段建龙原备案合同撤销后同步进行新合同备案完成，原告段建龙立即支付未付购房款1049482元中的849482元。据此，原告段建龙和姜晓与被告鑫都公司又于2017年1月22日重新签订《商品房买卖合同》。2015年8月14日，航麒公司向原告段建龙承租原告段建龙购买的Ｎ购·潮流广场第一栋第一单元1－5号商品房（商业性用房）。经原告段建龙与被告航麒公司、被告鑫都公司三方协商一致后，签订《Ｎ购?潮流广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）份，租赁合同约定：原告段建龙向被告鑫都公司购买位于兴义市商品房（商业性用房）出租给被告航麒公司；租赁期限为12年，自2015年8月14日起至2027年8月14日止；租金为第一年免租金，第二起至第十二年每年租金为371625元，支付租金时间为每年的8月14日；被告航麒公司无正当理由逾期向原告段建龙交付租金，被告航麒公司按每逾期一日依所欠租金金额的0．2％向原告段建龙支付违约金。租赁合同还约定了其他事项。因被告航麒公司和被告鑫都公司未按约定支付租金，原告段建龙与被告航麒公司和被告鑫都公司于2017年10月11日签订《补充协议》，协议约定：被告航麒公司和被告鑫都公司未付给原告段建龙的房租371625元按1分的月息计息（1％月利率），即每月3716.25元，被告航麒公司和被告鑫都公司于2017年12月31日前一次结清本息。若未在2017年12月31日前把该笔款项支付给原告段建龙，原告段建龙有权收回房屋并要求赔偿，造成的一切后果由被告航麒公司和被告鑫都公司自行承担。2017年12月31日之后，被告航麒公司和被告鑫都公司于2018年1月11日支付20000元后，因无法全额支付租金及违约利息，便在补充协议中补充承诺：“现因乙（航麒公司）丙（鑫都公司）方资金困难，无法按本协议所述支付甲方（段建龙）租金，经友好协商，把该协议所述的应付款项的最终付款时间改为2018年5月1日前”，被告航麒公司和被告鑫都公司均盖章确认。2018年5月1日到期后，经原告段建龙多次催促，被告航麒公司和被告鑫都公司又于2018年7月24日支付支付10000元，合计支付30000元违约利息。综上所述，被告航麒公司和被告鑫都公司未按约定支付租金及违约金的行为已构成了违约，并严重侵害了原告段建龙的合法权益。因此，原告段建龙特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请。被告航麟公司辩称，1、鑫都公司在开发段建龙购买的案涉项目商铺过程中遭遇重大困难导致项目至今未能取得综合验收备案登记，按照建筑法第61条规定，未经验收合格的房屋不得交付使用，因此，案涉商铺租赁合同（三方于2015年8月11日签订的合同）无效，且未实际履行；2、由于段建龙没有实际取得案涉商铺，因此，其无法向段建龙交付三方协议约定的商铺。签订三方协议时，案涉项目尚在建设中，航麒公司取得的仅为租赁的期待权。航麒公司取得案涉商铺使用权的前提是段建龙取得涉案商铺，因段建龙未取得商铺，故航麒公司有权拒付。被告鑫都公司辩称，因鑫都公司未取得综合验收备案登记，为避免损失扩大，2017年，在征得段建龙的同意后，鑫都公司将包括案涉商铺在内的场地出租给屈臣氏使用。租金按照屈臣氏日收入的7%计算。待屈臣氏支付给鑫都公司后再行支付给段建龙；2、鑫都公司债务加入的前提条件是航麒公司从段建龙处取得案涉商铺。且三方协议并未实际履行，条件并未实际成就；3、鑫都公司保留追溯案涉房款的权利。第三人姜晓陈诉，我和段建龙是夫妻关系，段建龙之前与二被告签订的所有合同我都认可，合同产生的权利义务我应该享有和承担。本案经本院审理认定事实如下：2015年8月14日，段建龙向鑫都公司购买其开发建设的兴义市盘江路N购潮流广场第一栋一单元一层1-1-5号商铺，合同约定：“房屋建筑面积55.89平方米，套内建筑面积37.2平方米。房屋总价款4273684元，首付款2573684元，按揭贷款1700000元。出卖人应在2016年8月31日向买受人交付房屋。”其后，段建龙作为甲方，航麟公司作为乙方，鑫都公司作为丙方，三方就前述商铺签订《N购潮流广场商铺租赁合同》，合同约定：“段建龙将向鑫都公司购买的商铺租赁给航麟公司，租赁期限从2015年8月14日至2027年8月14日止，第一年免租，第二年至第十二年的租金每年为371625元。租金的支付时间为每年8月14日。在租赁期限内，航麟公司有权根据市场运作需要对该房屋进行自行经营或对外租赁，段建龙不得干涉航麟公司或第三方的经营管理。鑫都公司协助航麟公司完成该房屋的出租事宜，有权审核航麟公司提出的租赁协议文本，并在航麟公司签订的租赁协议不当时，责成其改正。”2017年1月20日，段建龙与鑫都公司就案涉商铺签订《协议书》，双方约定段建龙将原贷款方式付款变更为一次性付款，鑫都公司在剩余尾款1700000元中额外优惠50000元，即1650000元。因航麟公司资金紧缺，未能在2016年8月14日支付租金，鑫都公司承诺向段建龙支付2016年8月14日至2017年8月13日期间的租金371625元以及截止至2017年1月22日的利息19572元。此款从段建龙的购房尾款中扣减。”该协议还对维修金、认筹金等福瑞退还作出了约定。2017年1月22日，因变更付款方式，段建龙及其妻子姜晓与鑫都公司重新签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017001021），该合同已办理了预售登记。2017年10月11日，段建龙作为甲方，航麟公司作为乙方，鑫都公司作为丙方，三方签订《补充协议》，载明：“根据甲乙丙三方签订的“N购潮流广场商铺租赁合同”，乙方丙方须于2017年8月14日支付甲方2017年8月14日至2018年8月14日的一年租金人民币371625元，由于乙丙方暂时资金困难，无法按时支付租金，经甲乙丙三方友好协商达成以下协议：乙丙方未付给甲方的房租人民币371625元按一分的月息计算，即每月3716.25元，乙丙方在2017年12月31日前一次性结清本息。”其后，双方又在该协议上补充约定：“现因乙丙方资金困难，无法按本协议所述支付甲方租金，经友好协商，把该协议所述的应付款项的最终给付时间改为2018年5月1日前。”该协议签订后，航麟公司于2018年1月11日支付段建龙2万元，2018年7月24日支付1万元。另查明，2015年9月16日，鑫都公司与成都屈臣氏个人用品商店有限公司签订《场地租赁合同》，鑫都公司将N购潮流广场一层实用面积约292平方米的铺面（其中包含案涉商铺）出租给成都屈臣氏个人用品商店有限公司，合同约定租赁期限为10年。成都屈臣氏个人用品商店有限公司租赁该铺面后，于2017年10月始营业。上述法律事实，有各方当事人的陈述以及商品房买卖合同、租赁合同、补充协议、协议书、房屋信息查询情况表、场地租赁合同等证据在卷为据，故作认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方争议焦点是《N购潮流广场商铺租赁合同》是否有效。段建龙与航麟公司、鑫都公司签订《N购潮流广场商铺租赁合同》，约定段建龙将向鑫都公司购买的商铺出租给航麟公司，租赁期限自2015年8月14日至2027年8月14日，第一年免租，虽然签订租赁合同时案涉商铺尚未交付，但鑫都公司与段建龙签订的《协议书》中对案涉商铺第二年（即2016年8月14日至2017年8月13日）租金用购房款抵扣作出了明确约定；且鑫都公司与航麟公司其后又与段建龙签订《补充协议》，鑫都公司与航麟公司承诺在2018年5月1日前支付段建龙第三年（即2017年8月14日至2018年8月13日）租金。从上述协议书和补充协议来看，鑫都公司自愿通过购房款抵扣的方式支付了第二年的租金及利息，鑫都公司与航麟公司对第三年的租金及利息支付作出给付承诺，可见，《N购潮流广场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，故该合同合法有效。关于租金支付的问题。当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据2017年10月11日补充协议的记载，鑫都公司与航麟公司承诺2018年5月1日前支付段建龙2017年8月14日至2018年8月13日的租金371625元及利息44595元（3716.25元/月×12个月），鑫都公司的承诺属于债的加入，鑫都公司应遵守其做出的承诺，与航麟公司对上述租金及利息共同承担清偿责任。扣减航麟公司已支付的30000元，鑫都公司与航麟公司实际还应支付段建龙该期间的租金371625元及利息14595元。关于逾期支付租金的违约问题。依照《N购潮流广场商铺租赁合同》约定，航麟公司应在2018年8月14日支付下一年度租金，航麟公司至今未支付，其行为已构成根本违约，航麟公司应承担继续履行支付租金的义务。同时，合同还约定逾期支付租金按每日0.02%支付违约金，航麟公司除了履行支付租金的义务外，还应以371625元为计息基数，自2018年8月14日起，按年利率7.3%计付利息至全部款项付清之日止。鑫都公司不是租赁合同的承租人，段建龙要求鑫都公司支付2018年8月14日至2019年8月13日的租金，没有法律依据，本院不予支持。段建龙与鑫都公司于2017年1月20日签订的《协议书》不仅对案涉商铺第二年租金用购房款抵扣作出约定，还作出了其他约定，该《协议书》中关于购房款抵扣租金的约定合法有效，其余约定的内容不是本案的审查范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、段建龙与兴义市航麒物业管理有限公司、黔西南州鑫都房地产开发有限公司于2015年8月14日签订的《N购潮流广场商铺租赁合同》有效，于2017年10月11日签订的《补充协议》有效；二、兴义市航麒物业管理有限公司、黔西南州鑫都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付段建龙2017年8月14日至2018年8月13日的租金371625元、利息14595元，合计386220元；三、兴义市航麒物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付段建龙2018年8月14日至2019年8月13日的租金371625元；并以371625元为计息基数，自2018年8月14日起，按年利率7.3%计付利息至全部款项付清之日止。四、驳回段建龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11428元，减半收5714元，由兴义市航麒物业管理有限公司、黔西南州鑫都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  廖应国二〇一八年十二月四日书记员  罗婷文