湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终1926号上诉人（原审被告）：湖北中合置业有限公司。住所地：湖北省汉川市。法定代表人：张红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：江文力，湖北自强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李勇，男，1977年12月3日出生，汉族，住湖北省汉川市。被上诉人（原审原告）：杨爱方，女，1978年1月20日出生，汉族，住湖北省汉川市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨广富，广东中亚律师事务所律师。上诉人湖北中合置业有限公司（以下简称中合置业）因与被上诉人李勇、杨爱方商品房预售合同纠纷一案，湖北省汉川市人民法院作出（2017）鄂0984民初625号民事判决，中合置业不服该判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月10日作出（2017）鄂09民终1125号民事裁定书，将本案发回湖北省汉川市人民法院重审。湖北省汉川市人民法院重审后，作出（2018）鄂0984民初358号民事判决，中合置业不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中合置业上诉请求：1.撤销湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初358号民事判决第二项；2.本案的一、二审诉讼费用由李勇、杨爱方承担。事实与理由：一、原审判决中合置业向李勇、杨爱方支付逾期办理房产证的违约金，违背了我国法定的诉讼时效制度，应依法予以撤销。1.李勇、杨爱方要求中合置业支付逾期办理房产证的违约金责任，是基于双方合同所产生的一项要求中合置业相应支付义务的债权请求权，因此适用诉讼时效的规定，其诉讼时效期间应从中合置业违约行为发生之日起计算。从中合置业“违约行为”发生之日，李勇、杨爱方就知道或应当知道其权利受到侵害，其要求中合置业支付违约金的请求权随即发生。依据《中华人民共和国民法通则》规定：普通诉讼时效为两年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。结合本案，虽然中合置业与李勇、杨爱方在合同中未约定办理房产证的时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，自房屋交付使用之日起90日内，因出卖人原因买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。中合置业于2013年8月30日将本案所涉房屋交付给李勇、杨爱方，李勇、杨爱方对逾期办理房屋产权证书违约金请求的诉讼时效应到2015年11月30日届满，而李勇、杨爱方于2017年2月6日向人民法院提起诉讼，且未能提供诉讼时效中断的证明，其该项诉请已超过诉讼时效，对李勇、杨爱方的诉讼请求，法院应予以驳回。2.原审判决对李勇、杨爱方起诉前三年内逾期办证的违约金予以支持，无法律依据。原审判决认定中合置业持续违约，从而依据《中华人民共和国民法总则》的诉讼时效规定对本案适用三年诉讼时效。一般来说，违约行为发生后就开始计算诉讼时效。如上所述，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，本案逾期办证的诉讼时效应从2013年11月30日计算至2015年11月30日止。即便是依据《中华人民共和国民法总则》的规定，本案的诉讼时效也只能计算至2016年11月30日止。原审判决认定中合置业的行为是持续性违约，作出李勇、杨爱方起诉之日起前倒推三年开始计算违约金的判决，这是没有任何法律依据的。我国没有任何法律和相关的司法解释规定：违约行为持续，从权利人主张权利之日起倒推二或三年计算诉讼时效。即便是按日计算诉讼时效，这也是违背诉讼时效制度的初衷和法理的。中合置业的违约行为是一个持续的整体行为，不可分割。不能因为违约行为是持续的，就将其按天为单位拆分成数个违约行为，这显然不合常理。故本案只能按一个整体的违约行为计算诉讼时效。最高法关于审理三类知识产权（著作权、专利权、商标权）纠纷的司法解释，有被侵权人起诉之日倒推两年作为计算诉讼时效的保护期间的规定。然而知识产权纠纷的倒推两年赔偿规定是基于侵权之诉，本案的按日累计违约金是基于合同之诉，两者请求权基础在法理上不同，本案不适用倒推计算诉讼时效。故原审判决认定：从李勇、杨爱方起诉之日起前三年，即2014年2月6日起的违约金诉请未过诉讼时效为由，从而判决从该日起计算违约金，无任何法律依据。三、原审判决认定，李勇、杨爱方支付了98185元购房款后，余款通过银行按揭向中合置业支付，无任何事实依据。原审中，李勇、杨爱方只提供一个购房合同，约定支付首付款后，余款通过银行按揭支付。但在原审中，李勇、杨爱方既没有提供银行按揭贷款协议，也没有提供中合置业收取银行按揭款的任何证据。原审法院仅依据一个合同就认定李勇、杨爱方已经支付了全部房款，是无任何事实依据的。综上所述，请求二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持中合置业的上诉请求。李勇、杨爱方辩称：1.一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律完全正确。2.诉讼时效制度不是中合置业陈述的从违约之日起计算，而是从履行期限届满计算。本案中的办理房产证，双方没有约定具体期限。所以，原审从李勇、杨爱方起诉之日起往前倒退三年符合法律规定。3.关于按揭款问题，跟本案没有关系。李勇、杨爱方一审诉讼请求：1.协助李勇、杨爱方办理位于湖北省城市之星二单元902号房屋的房屋产权证书；2.中合置业支付逾期办理房产证的违约金（自2013年11月30日起以已付房款238185元为本金，按照中国人民银行规定的逾期贷款利息计算至房产证办理完毕时止）；3.支付逾期交房违约金6431元；4.由中合置业退还违规收取的办理房产证费用14291元；5.为李勇、杨爱方提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》；6.本案诉讼费用由中合置业承担。一审法院认定事实如下：李勇、杨爱方系夫妻关系。李勇于2011年8月29日，与中合置业签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，李勇、杨爱方购买中合置业开发的汉川市城市之星二单元902号房屋一套，建筑面积92.02平方米，套内建筑面积77.5平方米，总价款为人民币238185元。第六条：付款方式及期限为合同签订之日付人民币98185元，剩余房款在银行办理按揭。第八条：交付期限为2012年11月30日前。第九条：出卖人逾期交房的违约责任为逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定办理交付手续时，中合置业需提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。合同未约定逾期办理房产证的违约责任。合同签订后，李勇、杨爱方采取分期付款的方式支付了房款：2011年2月1日支付认购金80000元，2011年8月29日支付18185元，其余购房款通过办理了银行按揭手续后予以支付。2013年8月30日，中合置业将房屋交付给李勇、杨爱方使用，并在当天收取了办理房产证的费用14291元。但未提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》。中合置业在交房后一直未向房地产登记部门提交完整的为李勇、杨爱方办理房产证的相关材料，致使李勇、杨爱方未能取得房地产权属证书。双方因此成讼。中合置业在诉讼过程中，向一审法院提交了汉川市住房保障和房屋管理局于2013年8月23日发放的准予城市之星项目预售的川房预售许[2013]021号商品房的商品房预售许可证。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。中合置业虽然与李勇、杨爱方签订商品房买卖合同时未取得商品房预售许可证，但在李勇、杨爱方起诉前，中合置业已取得商品房预售许可证，且合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院依法认定中合置业与李勇、杨爱方间的商品房买卖合同合法有效。双方应全面履行合同义务。李勇、杨爱方依商品房买卖合同的约定向中合置业支付了购房款后，中合置业应按合同约定的期限向李勇、杨爱方交付房屋，并履行协助办理房屋所有权证等的相关义务。否则，就应依合同约定或法律规定，承担相应的违约责任。本案中，中合置业未履行协助李勇、杨爱方办理房屋产权登记，以及提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》的义务，其应承担继续履行的违约责任，考虑涉案房屋产权登记的实际情况，一审法院确定由中合置业于判决生效之日起60日内，向李勇、杨爱方履行上述义务。李勇、杨爱方与中合置业在商品房买卖合同中，虽然对办理房地产权属证书的时间及由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书应承担的违约金，约定不明，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，中合置业应自房屋交付使用之日（2013年8月30日）起90日内(即2013年11月30日)为李勇、杨爱方办理房地产权属证书。中合置业未能在法律规定期限内为李勇、杨爱方办理房地产权属证书,应支付逾期办证的违约金。中合置业以因政府相关部门没有兑现承诺，未及时办理土地使用权证，致使中合置业未能履行协助办理房地产权属证书而要求免责的意见，不属于不可抗力的客观情况，故一审法院未予采信其应免责的意见。但其可对政府相关部门的失信行为另行主张权利。关于违约金的计算时间，因李勇、杨爱方主张的逾期办理房产证违约金,属于债权请求权，应当适用诉讼时效的法律规定，但李勇、杨爱方也有防止损失扩大的义务，不能放任违约时间延长用以增加违约金的金额。虽然中合置业未能完整提供李勇、杨爱方办理房地产权属证书的相关材料，持续违约，一审法院只能依照《中华人民共和国民法总则》的诉讼时效期间为三年的规定，从李勇、杨爱方起诉主张权利之日起前推三年开始计算违约金，对其在起诉前三年内对逾期办证的违约金的请求权，一审法院予以保护。李勇、杨爱方超出上述期限范围外的诉请及中合置业关于该部分起诉超过诉讼时效的主张，一审法院均未予支持。中合置业拖延至2013年8月30日交房，虽超过了商品房买卖合同约定的期限，但李勇、杨爱方要求中合置业支付逾期交房的违约金，应适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效期间为二年的规定，于2015年8月30日前向人民法院主张权利。而李勇、杨爱方直到2017年2月6日才提起诉讼，且又未提交诉讼时效中断的证据，其要求中合置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，已超过诉讼时效的规定，中合置业辩称该项诉请不应得到支持的意见，一审法院予以采信，对李勇、杨爱方的该项请求，一审法院未予支持。中合置业未能为李勇、杨爱方办理房地产权属证书，李勇、杨爱方要求中合置业退还收取的房屋产权登记费的诉讼请求，不违反法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决如下：1.中合置业于判决生效之日起60日内，向李勇、杨爱方提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》，并协助李勇、杨爱方办理汉川市城市之星二单元902号房屋的房地产权属登记手续；2.中合置业于判决生效之日起10日内向李勇、杨爱方支付逾期办证的违约金（以购房款238185元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算三年）；3.中合置业于判决生效之日起10日内，向李勇、杨爱方退还办理房屋产权登记费14291元；4.驳回李勇、杨爱方的其他诉讼请求。如中合置业未按判决指定的期间履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费2100元，由李勇、杨爱方负担50元，中合置业负担2050元。本院二审期间，中合置业、李勇、杨爱方均未向本院提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。法庭调查中，经查阅一审法院（2017）鄂0984民初625号案卷，该案卷第40页为李勇与中合置业城市之星项目签订的《按揭客户的协议书》；第41页至第43页为李勇在中国工商银行股份有限公司汉川晨曦支行的卡号为62×××11的《借记卡账户历史明细清单》，记载了李勇偿还按揭贷款的记录；第76页至77页为中国工商银行股份有限公司汉川支行与中合置业签订的《按揭贷款业务合作协议》，该协议第三条约定，乙方（中合置业）同意甲方（中国工商银行股份有限公司汉川支行）按照中国工商银行的有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定将贷款资金全部划到乙方在甲方开立的账户。本案二审诉争的焦点问题为：中合置业应否向李勇、杨爱方支付逾期办证违约金。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案系中合置业与李勇、杨爱方之间商品房买卖合同的履行而引起的纠纷，案涉合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体和他人的合法权益，依法成立、有效，合同当事人应全面、正确的履行合同义务。中合置业主张案涉逾期办证违约金超过诉讼时效不应予以支持。办理房屋所有权属登记的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》在此基础上规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，本案当事人未约定违约金的具体数额和计算方式，按照前述司法解释的规定，案涉违约金“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。由于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位累计计算数额，属于继续性债权，故本案应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既促使出卖人尽快履行办证的义务，也对买受人给予适当的补偿，有利于实现当事人之间利益的平衡。基于前述评判，结合中合置业的违约行为仍在继续的事实，应当认定在《中华人民共和国民法总则》施行前，案涉违约金请求权的保护应按《中华人民共和国民法通则》的诉讼时效规定，自李勇、杨爱方提起本案诉讼之日起倒推两年（即2015年2月7日至2017年2月6日）。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定（第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第五条：本解释自2018年7月23日起施行），一审判决适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效的规定保护自起诉之日倒推三年的违约金请求权不当，应予以纠正。另，根据一审中李勇、杨爱方提交的《按揭客户的协议书》、《借记卡账户历史明细清单》，中合置业提交的（自认）《按揭贷款业务合作协议》，本院对中合置业关于“原审中，李勇、杨爱方只提供一个购房合同，约定支付首付款后，余款通过银行按揭支付。但在原审中，李勇、杨爱方既没有提供银行按揭贷款协议，也没有提供中合置业收取银行按揭款的任何证据”的上诉理由不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理欠妥，依法应予纠正。中合置业的上诉理由本院不予采信，其上诉请求予以部分支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初358号民事判决第一、三项，即：1.湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起60日内，向李勇、杨爱方提供《住房质量保证书》、《住房使用说明书》，并协助李勇、杨爱方办理汉川市城市之星二单元902号房屋的房地产权属登记手续；3.湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起10日内，向李勇、杨爱方退还办理房屋产权登记费14291元；二、撤销湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初358号民事判决第四项；三、变更湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初358号民事判决第二项：湖北中合置业有限公司于本判决生效之日起10日内向李勇、杨爱方支付逾期办证的违约金（以购房款238185元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年2月7日计算至2017年2月6日）；四、驳回李勇、杨爱方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费1000元由湖北中合置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 胡 红二〇一八年十二月十四日书记员 董艳乐