江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初2057号 原告（案外人）：邹维，女，1973年9月8日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：陈顺明，江苏环太律师事务所律师。 被告（申请执行人）:上海成安燕桂投资管理合伙企业（有限合伙），住所地在上海市金山工业区夏宁路818弄70号346号库。 执行事务合伙：江苏成安股权投资基本管理有限公司（委派代表：孟国生）。 委托诉讼代理人：蒋伟光，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟，北京大成（南京）律师事务所实习律师。 第三人:赵立庆，女，1964年9月30日出生，汉族，现羁押于常州监狱。 第三人：李晓辉，男，1963年5月24日出生，汉族，户籍地在江苏省南京市。 原告邹维与被告上海成安燕桂投资管理合伙企业（以下简称上海成安燕桂企业）、第三人赵立庆、李晓辉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告邹维的委托诉讼代理人陈顺明，被告上海成安燕桂企业的委托诉讼代理人蒋伟光、陈伟，第三人赵立庆及李晓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，本院于2013年8月21日受理中信银行股份有限公司南京分行（以下简称中信银行南京分行）诉江苏迈斯克食品有限公司（以下简称迈斯克公司）、江苏钱和贵担保有限责任公司（以下简称钱和贵公司）、赵立庆、李晓辉借款合同纠纷一案，于同年9月6日出具（2013）玄锁商初字第98号民事调解书。 2013年10月12日，中信银行南京分行向本院申请强制执行，案号为（2013）玄执字第1532号。本院于2014年3月终结本次执行。因中信银行南京分行将上述债权转让给上海成安燕桂企业，本院依法裁定将申请人变更为上海成安燕桂企业后，该企业于2017年8月31向本院申请恢复执行，案号为（2017）苏0102执恢260号。本院在恢复执行期间，依法作出执行裁定及执行公告，裁定拍卖被执行人李晓辉名下的1403室房屋，并责令该房屋内居住、使用人员于2017年12月25日前腾空并迁出该房屋。邹维向本院提出执行异议，本院于2018年2月7日作出（2018）苏0102执异49号执行裁定书，驳回邹维的异议请求。 原告邹维向本院提出诉讼请求：停止对执行标的物执行，撤销法院作出要求原告腾空并迁出现居住、使用1403室的裁定。事实和理由：2017年11月，南京市玄武区人民法院作出（2017）苏0102执恢260号执行裁定书，裁定拍卖1403室房产，并要求原告腾空及迁出该房。由于原告依租赁合同已足额交纳房租，长期在此居住，且在租赁时该房产未作抵押。根据买卖不破租赁原则，原告仍有权在此继续居住使用至合同期满。 被告上海成安燕桂企业辩称，原告与第三人虽然签订租赁协议，但并无真实租赁的意思表示，在合同中约定租期长达18年且约定一次性付清房租，明显不符合租赁合同的交易习惯。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人赵立庆述称，租赁合同真实有效，同意按合同约定处理。 第三人李晓辉述称，对租赁合同无异议，对原告的诉讼请求亦无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租协议、收条、装修合约及清单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时认定事实如下： 赵立庆与李晓辉系夫妻关系。赵立庆系迈斯克公司的法定代表人及股东，李晓辉亦为该公司股东。案涉房屋1403室（建筑面积为159.07平方米）所有权人为李晓辉，其于2012年2月29日将该房设立抵押登记，抵押权人为中信银行南京分行。自2013年1月21日以后，案涉房屋被多家法院采取司法保全措施。 2012年2月20日，李晓辉（甲方）与邹维（乙方）签订房屋租赁合同，主要内容为：甲方将案涉房屋1403室出租给乙方，租期18年，自2012年2月20日至2030年2月19日；年租金20000元，房屋使用保证金80000元，租赁期满由甲方退回全额保证金；合同签订当日乙方一次性付清租金360000元、保证金80000元；该房屋为毛坯出租，由乙方自行装修，装修费用在合同到期后由甲方退还乙方，装修方案在装修前由乙方交甲方审核等。当日，李晓辉出具收条两份，分别言明收到邹维的租金360000元（现金）、保证金80000元。 另查明：赵立庆因涉嫌犯罪于2013年11月21日被刑事拘留，同年12月26日被逮捕；李晓辉因涉嫌犯罪于2014年3月7日被刑事拘留，同年4月4日被逮捕。南京市溧水区人民法院于2014年11月24日作出（2014）溧刑初字第273号刑事判决书，判决主文主要内容为：被告人赵立庆犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑七年，罚金人民币四十万元；被告人李晓辉犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑五年，罚金人民币三十万元。 双方争议事实有： 1.原告是否实际履行支付租金义务。原告主张其通过陈某将租金和保证金一次性支付给第三人李晓辉，提供证据有：①身份证及结婚证复印件，证明原告与陈某2在2001年登记结婚，陈某与陈某2的户籍地均在溧水区，两人系亲属关系。②2018年5月4日由陈某出具的书面证明一份，证人陈某称原告系其弟媳，原告支付第三人李晓辉的房屋租金系其出借的现金。③陈某的银行卡业务回单两份，载明陈某于2012年2月14日从其尾号3517的银行卡先后取现192000元、214000元。经质证，被告对上述证据的证明目的均不认可；第三人对上述证据无异议。本院认为，对原告提供的他人现金取款的上述证据的真实性予以确认，关于上述证据与本案事实的关联性与合法性，将结合其他证据及根据证据证明力大小等综合因素予以确认原告主张此项事实否成立。 2.原告是否自合同签订后实际居住于案涉房屋。原告认为其在签订租赁合同后就对案涉房屋进行了装修，并实际居住在该房内，为此提供证据有：①2012年2月22日的装修合同，该合同主要内容为：装修地址为1403室，施工时间为2012年2月26日至5月26日，总承包价格为250000元，签订协议后首付100000元，中途预付80000元，余款待工程结束验收合格后一次性付清等。②装修预算单，载明装修项目及价格，总计246656元。③收条，载明收到邹维装修中途预付款100000元。经质证，被告均不予认可。第三人对上述证据予以认可。本院至案涉房屋现场查看，原告确已实际居住该房内，但未提供自合同签订后实际居住所产生的与生活密切相关的水电费用及物业费用单据等证据，也未提供支付装修费用款项来源的证据。 庭审中，第三人赵立庆表示与陈某为朋友关系，该房出租是陈某介绍的，赵立庆与邹维之间无借贷关系。原告陈述与陈某是亲戚，之间存在经济往来，当时没有那么多现金，向陈某借款，后来也还了。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，因此，出租人的缔约目的是为了取得租金，承租人的缔约目的是为了取得租赁物的占有、使用。同时，法律明确规定租赁物所有权变动，租赁合同继续履行。 本案中，从现有证据来看，案涉租赁合同出现在案涉房屋设立抵押登记之前，合同内容也符合合同的形式要件，案涉房屋亦为原告实际居住使用，且合同双方均确认原告已按约一次性支付租金360000元和保证金80000元，但从庭审查证来看，该租赁合同并非双方的真实意思表示，主要理由是：1.双方合同约定的租赁期限长达十八年，在此期间的租金标准是固定的，且约定租金一次性支付，该合同的期限条款、租金条款及支付方式不符合通常的房屋租赁交易习惯；2.案涉房屋为毛坯房，在原告一次性支付十八年租金的情况下，再支付80000元的保证金，且在租期届满后由第三人退还原告的装修费用，有违常理；3.在租金支付方面，原告虽提供了陈某的现金取款记录及陈某的证言，但上述证据之间缺乏必要的关联性，同时，原告通过借款方式来一次性支付租金，亦与常理不符；原告虽陈述其向陈某借款，之间存在经济往来，之后也还款，但没有提供相应证据证明，因此原告提供已支付租金的证据证明力较弱，未构成完整的证据链，其主张已支付租金的事实不能成立；④原告主张在签订租赁合同后就实际居住案涉房屋，其虽提供相关装修合同和部分装修费用的收条，但原告在已通过借款方式支付租金的情况下，未能提供支付装修费用的款项来源，也未提供居住案涉房屋期间支付水电、物业费用等证据，因此，原告无充分证据证明其实际居住案涉房屋的时间。 综上所述，本院认为原告与第三人李晓辉之间虽然签订了案涉房屋的租赁合同，但双方之间未形成真实有效的租赁关系，原告对案涉房屋不享有租赁权。现原告以其享有案涉房屋租赁权为由，要求阻却对案涉房屋交付执行的诉讼请求，证据及法律依据均不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告邹维的诉讼请求。 案件受理费4000元及公告费（凭票据实结算），由原告邹维负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 时 超 人民陪审员 陆 敏 人民陪审员 唐晓妹 二〇一八年十二月十七日 法官 助理 王 典 书 记 员 鲁天琳