广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18212号原告：周汉元，男，1956年10月6日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨春雪、李启亮，广东维纳律师事务所律师。被告：吴旋文，男，1961年4月25日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。被告：蔡新玲，男，1950年10月16日出生，汉族，住广东省中山市。第三人：潘振洪，男，1952年8月4日出生，汉族，住广东省中山市。共同委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。第三人：中山市民众镇人民政府，住所地广东省中山市民众镇六百六路，统一社会信用代码1122442000007333166E。主要负责人：谢世华，镇长。委托诉讼代理人：冯泳诗，广东泓业正杰律师事务所律师。原告周汉元（曾用名周汉源，以下统称周汉元）与被告吴旋文、蔡新玲、第三人潘振洪、中山市民众镇人民政府（以下简称民众政府）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法追加民众政府为第三人参加诉讼。原告周汉元委托诉讼代理人杨春雪、李启亮，被告吴旋文委托诉讼代理人潘建世，被告蔡新玲、第三人潘振洪及其共同委托诉讼代理人陈素敏，第三人中山市民众镇人民政府委托诉讼代理人冯泳诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周汉元向本院提起诉讼请求：1.确认原告与原中山市民众镇饮料厂签订的《租用五边地协议书》租赁期超过20年部分无效；2.被告吴旋文、蔡新玲签订的《土地转让协议书》无效；3.被告蔡新玲返还侵占土地；4.被告吴旋文、蔡新玲连带赔偿原告损失30000元。事实和理由：1992年1月27日，周汉元与原中山市民众镇饮料厂（以下简称民众饮料厂（旧））签订《租用五边地协议书》，约定由民众饮料厂（旧）租用原告名下位于中山市的住宅用地（土地使用权证号为081004997／147997／1004997），租期为50年。民众饮料厂（旧）注销后，其实际经营者即被告吴旋文于2002年1月26日在未经原告同意的情况下将该地的其中一部分（14米×5.5米）转让给被告蔡新玲，另一部分转让给第三人潘振洪。被告蔡新玲、第三人潘振洪非法占用周汉元土地至今。原告认为，原告与民众饮料厂签订的《租用五边地协议书》第2条约定土地租期50年，违反了租赁期限不得超过20年的规定，原告出租给民众饮料厂（旧）使用的土地于2012年1月26日的租赁期已达到20年，以后超过部分的合同约定应无效。被告吴旋文将涉案土地分别转让给第三人潘振洪、被告蔡新玲违反了《土地管理法》等相关的法律法规，转让行为无效。被告蔡新玲、第三人潘振洪从2012年1月27日起非法占用周汉元的涉案土地，应向周汉元予以返还，并支付占有期间的使用费。民众饮料厂（旧）违法转让土地，亦应一并赔偿原告非法占用土地期间的损失。因民众饮料厂（旧）已注销，实际经营者为被告吴旋文，该赔偿责任应由被告吴旋文承担。被告吴旋文辩称，1.周汉元在中山市民众镇民众管理区塘边路海傍街55号拥有宅基地一块，宅基地上建有房屋一间，当时在原告宅基地前有一块宽约14米、长约18米的五边地（滩涂地），在其宅基地右边有一块宽约5.5米、长约10米的空地。1992年1月27日，原告与民众饮料厂（旧）（实际经营者为吴旋文）签订《租用五边地协议书》，约定原告将上述两块土地出租给民众饮料厂（旧）使用，租期为50年，吴旋文向原告一次性支付租金3000元。十多天后，原告与民众饮料厂（旧）经协商，同意由民众饮料厂（旧）再向原告支付15000元购买该两块土地，之前已付租金3000元不再退还，即上述两块土地的转让价为18000元，民众饮料厂（旧）于1992年2月18日将购地款15000元支付给原告。之后民众饮料厂将靠近河涌的那块滩涂地建成码头，将另一块宽约5.5米、长约10米的空地作饮料厂出入通道。民众饮料厂（旧）使用该两块地近十年后结业，作为实际经营者的吴旋文于2001年6月13日通过协议形式以20000元的价格将靠近河涌的那块码头地（面积约252㎡）转让给潘振洪，又于2002年1月26日以4500元将海傍街55号右侧的5.5米×14米（里面包含了民众饮料厂（旧）的部分用地，故长度比最初受让时增加了4米，约77㎡）的土地转让给了蔡新玲。潘振洪在上述购得的土地上建成约面积为209.9㎡的房屋，该房屋由潘振洪出租使用至今。原告与被告吴旋文之间的关系已由土地租赁合同关系变更为土地使用权转让合同关系，本案应认定为土地使用权转让合同纠纷。2.原告与民众饮料厂（旧）的土地使用权转让合同没有违反法律法规的禁止性规定，并已经作为土地所有者的村集体组织即中山市民众镇民众管理区（现更名为民众社区委员会）的同意，有时任民众镇民众管理区书记的周某和时任民众镇民众管理区一队队长的潘某出具的《关于吴旋文与周汉源牵涉土地关系的情况说明》予以证明。双方的土地使用权转让合同关系合法有效，原告要求认定合同无效且要求返还土地使用权没有法律依据。民众饮料厂（旧）投入大量人力物力将涉案土地加建、平整，并且使用了十几年，原告居住在涉案土地附近，其对于两被告、第三人的土地转让、建房、出租等情况均知情，其一直没有提出异议，现原告主张两被告及第三人侵权，系企图通过诉讼获取不法利益，已严重违反诚实信用。原告与民众饮料厂（旧）的土地使用权转让合同合法有效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的“农民集体所有的土地”是指农用地不是宅基地，涉案土地为宅基地而非农用地，该规定不适用于本案。退一步讲，即使适用该规定，但民众饮料厂（旧）此前已取得涉案土地使用权，其结业后才将涉案土地转让给被告蔡新玲和第三人，为此该转让行为不在此条文禁止之列。原告向民众饮料厂（旧）转让宅基地使用权在先，其申领土地使用权证在后，原告通过隐瞒已将部分土地使用权转让给他人的事实取得涉案土地使用权证，我方保留追究其相关法律责任的权利，法院不能以其已取得涉案土地的使用权证而认定此转让合同无效。《中华人民共和国物权法》第十五条“事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，即使被告向原告购买涉案土地没有办理物权登记，但并不影响土地转让合同的效力，而被告吴旋文向被告蔡新玲以及第三人转让土地后虽然没有办理物权登记，但他们的转让合同也是合法有效的。3.原告的起诉已过法定诉讼时效，已丧失胜诉权。4.土地的现状：涉案土地及房屋统一只有一个证即集体土建建设用地使用证，这个土地证包含了四块土地，一块土地就是原告现在自己住的地方，包括其房产（门牌号：塘边路海傍街55号），第二块土地就是55号之一即潘振洪使用的那块，第三块土地是蔡新玲现在使用的土地，第四块土地也是原告正在使用的土地，潘振洪的土地已经建了出租房正在使用，原告另外一块土地也是建了出租房也是正在使用，而且四块的土地都有用砖建了明确的边界划分。土地使用的状况十几二十年都没有变，所以事实上三方都确认了土地的现状是有明确的划分，而且门牌也有划分，且原告对于土地的使用之前一直没有提出过异议。5.民众饮料厂（旧）在1996年6月25日注销后，吴旋文申请成立了新的中山市民众镇饮料厂，饮料厂原来使用的土地除了厂房还有涉案转让给蔡新玲、潘振洪，也就是说饮料厂的土地除了蔡新玲与潘振洪的两块地外，民众镇饮料厂还有其他的土地及厂房，其他的土地及厂房早就已经转让给别人的，而且已经早就发证了，饮料厂把所有的土地、厂房转让后，中山市人民政府及其主管部门都没有提出过任何的异议。工商登记资料虽然登记系集体所有制，但是实际上是吴旋文实际经营的。另外，这个工商登记资料系民众镇饮料厂旧的企业登记资料，这个企业登记资料于1996年6月25日已经申请注销，在申请注销后吴旋文又重新申请了营业执照，性质是私营个人投资企业，吴旋文在新的个人独资企业成立后再把土地转让给被告二、第三人的，所以吴旋文是有处分权的。6.就算是按照租赁合同来作为审理本案，那么按照租赁合同的相关规定，《租用五边地协议书》书系在合同法颁布以前签订的，如果认定租赁合同的法律效力，应该以当时的法律规定即合同法之前的相关法律，合同法规定的超过20年无效，但是合同法颁布之前系没有这个规定的。7.租赁合同的性质已经发生了变法，现在名为租赁实际为买卖，所以原来的租赁合同实际上已经作废了，原来的租赁合同条款已经变更了。3.针对原告的诉求4关于赔偿损失的问题，我方认为不存在，不管是被告还是第三人都没有存在非法占有土地的行为，被告及第三人占有土地的原因是合法的。第三人潘振洪述称，1.原告的陈述隐瞒了部分事实，原告与被告吴旋文签订的租赁协议，实际上为土地转让协议，原告以租赁协议无效为由起诉被告没有法律依据。2.吴旋文受让涉案土地并支付原告交易对价后，又将涉案土地转让给第三人并收取第三人交易对价，第三人也在涉案土地上建房使用至今，第三人作为善意第三人合法取得涉案土地使用权，原告要求第三人交还涉案土地没有事实及法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人民众政府述称，吴旋文与民众饮料厂签订租赁协五边地议书，按当时的情况是有效的。据我方了解其支付了15000元购买了土地，故我方认为实际上吴旋文已经通过购买取得了有关土地的使用权，其有权再对该土地进行处分。2.民众饮料厂与吴旋文实际上系挂靠的关系。一方面按当时的政策，私人经办企业需要挂靠集体才可以取得营业执照，另一方面是为了减免税收的关系，所以吴旋文通过挂靠的方式挂靠在集体企业，但实际上是由其吴旋文个人以中山市民众镇饮料厂的名义进行经营，其自负盈亏，所以吴旋文是实际的控制人，是其个人得行为，对于起诉状中称由其处理厂里的事务我方系予以承认。本院经审理认定事实如下：周汉元系中山市的房地产的权利人。该土地使用面积为852.76平方米，土地权属性质为集体土地建设用地，土地用途为住宅，地上建**房屋一间，建筑面积为114.75平方米。周汉元于1992年7月3日取得上述土地的使用权证，于1994年4月28日领取上述房屋的所有权证。民众饮料厂（旧）于1991年9月28日登记成立，企业类型为内资企业法人，经济性质为集体所有制，注册资金250000元，法定代表人为吴旋文，主管部门为中山市民众镇经济发展总公司。该厂于1996年6月4日已注销。1997年1月9日，与民众饮料厂（旧）同名的中山市民众镇饮料厂［以下简称民众饮料厂（新）］登记成立，经济性质为私营独资企业，负责人为吴旋文。1992年1月27日，周汉元（甲方）与民众饮料厂（旧）（乙方，集体企业，现已注销，法定代表人为吴旋文）签订《租用五边地协议书》，约定：甲方将其余下的五边地（冲边，宽约14米、长约18米，围内宽约5.5米、长约10米）出租给乙方使用，租期暂定50年，到期如国家不征用该地的，仍归乙方使用；如国家需要征用该地，一切责任由乙方处理；租用地成交后，甲乙双方不能提出其他要求，不能违约；乙方付给甲方租费3000元，无附带任何条件。协议还约定了其他内容。周汉元在甲方处签名、捺印。民众饮料厂（旧）在乙方处盖章、经办人在吴旋文分别在处签名捺印。同年2月18日，周汉元收取了民众饮料厂（旧）支付的15000元，并开具《现金支出凭证》，载明：兹由民众饮料厂（旧）付给周汉元购地款（合同实购地款15000元）。凭证备注：本收据购地款与合同上购地款共用，合同购地款3000元不计，以本收据款为准，但合同条款与收款收据共用。凭证收款人处签有“周汉源”。周汉元称该3000元为租金、15000元为拆除涉案土地上厨房的费用，而吴旋文则称3000元系补偿周汉元拆除涉案土地上厨房的费用、15000元为购地款。后周汉元依约将涉案土地交付民众饮料厂（旧）使用。民众饮料厂（旧）被注销后，民众饮料厂（新）法定代表人吴旋文于2001年6月13日与潘振洪达成《协议书》，载明：我吴旋文借到潘振洪现金50000元，现暂时不能归还，本人愿意暂用五边地作抵押（不包括围内地），3个月内本人有权把此地转让，如3个月内不能转让，经双方协商作价20000元卖给潘振洪，余下款项今年内还清，双方所签还款协议书无效，以本协议书为准。吴旋文在借款人处签名按捺指模，民众饮料厂（旧）加盖公章。2002年1月26日，吴旋文（甲方）又与蔡新玲（乙方）签订《土地转让协议书》，约定甲方将民众饮料厂（旧）的民众1队基路边土地（长14米、宽5.5米）转让给蔡新玲，双方同意作价4500元，该款甲方已收。吴旋文、蔡新玲分别在甲、乙方处签名确认。后潘振洪夫妇于2002年在涉案土地上建成约209.9平方米的一层房屋，该房屋由潘振洪出租使用至今（出租屋编号为第0270号）。又查，吴旋文申请证人潘某、周某出庭作证。潘某称其与第三人潘振洪是兄弟关系，其于1971年担任民众村一队的队长至2003年，其反映吴旋文开办饮料厂，从吴旋文处得知吴旋文在1992年左右向周汉元购买了一块土地，当初土地不是完整的，是烂的，购地收据其曾看到过，吴旋文使用了该土地10年后将该土地出卖给被告蔡新玲和第三人，吴旋文购买涉案土地时有征求过民众管理区的意见，他们都是同意的。证人周某称其于1974年至1999年间担任民众管理区的书记兼主任，其反映民众管理区的人对周汉元出卖涉案土地给吴旋文都是同意的，吴旋文支付给周汉元的18000元为购地款，当时该地为滩涂土，周汉元对民众饮料厂（旧）停业时将涉案土地转让给他人系知情的，也没有任何意见，当时其村有八、九十户都是以这种方式转让土地的。再查，本院依周汉元的申请，委托中山市置信土地房地产估价有限公司（以下简称置信公司）对涉案土地（总面积为307平方米，估价对象1为长18米、宽14米、面积252平方米，估价对象2为长10米、宽5.5米、面积55平方米）于2012年1月27日至2015年12月31日期间的租金标准进行评估。置信公司适用市场比较法对上述物品价值进行评估后，于2016年8月18日作出中置信评字第【2016】1189号土地估价报告，估价结果：估价对象1平均租金为491.4元/月，租金价格为23489元；估价对象2平均租金为107.25元/月，租金价格为5127元；以上合计租金价格为28616元。估价基准日为2016年8月5日至2016年8月18日。周汉元对上述报告的评估价值及评估流程没有异议，认为该价值与其主张的30000元租金损失相近，其仍坚持原诉讼主张。吴旋文、蔡新玲、潘振洪对评估报告的真实性无异议，但认为本案为房屋买卖合同关系，该评估结果与本案无关。庭审中，吴旋文称民众饮料厂（旧）已于2002年被注销，其愿意承担该厂注销后的相关责任，其购买涉案土地系作为其开办的民众饮料厂（旧）的码头之用。吴旋文、潘振洪均称潘振洪已按双方协议约定承买涉案土地。本院认为，周汉元在庭审中亦承认上述款项系用于支付涉案土地的费用，虽然周汉元与民众饮料厂（旧）并未另外签订书面协议，但综合本案证据及双方当事人的陈述可见，周汉元与民众饮料厂（旧）已就涉案土地使用权达成转让合意，故本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、《租用五边地协议书》的效力问题；二、应否返还涉案土地。关于焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，涉案土地权属性质为集体土地建设用地，土地用途为住宅，周汉元与民众饮料厂（旧）签订《租用五边地协议书》，将,涉案土地的使用权转让给民众饮料厂（旧），已违反上述法律的强制性规定，故《租用五边地协议书》系无效合同。关于焦点二。周汉元主张蔡新玲返还涉案土地。本院认为，吴旋文已向周汉元支付了涉案土地转让款35000元的对价，并且周汉元在取得集体土建建设用地使用证后，依然与民众饮料厂（旧）、吴旋文履行《租用五边地协议书》，且在吴旋文、蔡新玲在涉案土地建造房屋十多年来均未表示过异议，具有让蔡新玲、潘振洪使用的意思表示。故周汉元主张蔡新玲返还侵占土地，理据不足，本院不予支持。周汉元主张吴旋文、蔡新玲连带赔偿占用土地期间的损失30000元。本院认为，如前所述，周汉元允许吴旋文、蔡新玲对涉案土地进行使用，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”的规定，周汉元该项主张，理据不足，本院不予支持。本案中，周汉元与民众饮料厂（旧）于1992年1月27日签订《租用五边地协议书》约定将涉案土地出租给民众饮料厂（旧）使用后，又收取民众饮料厂（旧）上述购地款15000元，并向民众饮料厂（旧）出具《现金支出凭证》且注明“本收据购地款与合同上购地款共用，合同购地款3000元不计，以本收据款为准，但合同条款与收款收据共用。”，故本案为土地使用权转让纠纷。周汉元主张吴旋文、蔡新玲签订的《土地转让协议书》无效，但其非《土地转让协议书》的签订人，根据合同相对性原则，其无权主张《土地转让协议书》无效。故周汉元该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周汉元的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费738元，评估费500元，合计1238元（该款原告周汉元已预交），由原告周汉元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  叶迟玖审判员  易承辉审判员  石 慧二〇一八年十二月二十八日书记员  粟昭林姚志姬