河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0202民初2984号 原告：马福江，男，1969年6月21日生，汉族，住唐山市丰润区。 委托诉讼代理人：李永田，河北仲浩律师事务所律师。 被告：唐山市东成房地产开发有限公司，住所地唐山市路北区体育场西楼2-1-101。 法定代表人：赵丽丽，职务总经理。 委托诉讼代理人：米思奇，男，该公司员工。 第三人：锡林浩特市新东城房地产开发有限责任公司，住所地锡林浩特市锡林4商都大悦城售楼中心。 法定代表人：杜士方，职务董事长。 原告马福江与被告唐山市东城房地产开发有限公司、第三人锡林浩特市新东城房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马福江及其委托诉讼代理人李永田、被告唐山市东成房地产开发有限公司的委托诉讼代理人米思奇到庭参加诉讼。第三人锡林浩特市新东城房地产开发有限责任公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马福江向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告2013年10月7日签订的东成世嘉4号楼9层901室购房合同及车位购买协议有效,并判令被告立即交房和办理过户手续；2.依法确认原告与被告2014年7月16日签订的东成世嘉2号楼16层1602室购房合同有效,并判令被告立即交房和办理过户手续.3.被告承担诉讼费用。马福江于2018年11月15日增加诉请：如果被告唐山市东成房地产开发有限公司不予配合交付房产和进行过户，则依法判决就租赁费购买的房产东成世嘉4号楼9层901室、2号楼16层1602室进行拍卖、变卖，以清偿购买房产的租赁费及利息损失1448684。事实和理由：原告个人经营的锡林浩特市鑫鑫瑞租赁站于2012年5月1日与西乌珠穆沁旗宇厦建筑有限责任公司签订建筑钢管等产品的租赁协议，用于第三人锡林浩特市新东成房地产开发有限责任公司开发的大悦城项目工程施工，第三人在租赁协议中担保签章。截止2013年8月24日产生租赁费1406003.715元，2013年11月23日又产生租赁费547788.22元，2014年6月29日又产生租赁费184199.9元，期间产生运费20580元，丢失钢管计价150600元，合计2309171.835元。西乌珠穆沁旗宇厦建筑有限责任公司于2012年5月1日付租赁费10000元，2012年7月16日付租赁费40000元，2012年8月4日付租赁费50000元，2013年10月7日第三人锡林浩特市新东成房地产开发有限责任公司将其抵顶的被告唐山市东成房地产开发有限公司开发的东成世嘉4号楼9层901室及车位抵顶给原告，并扣减租赁费768957元，用以抵交房款648957元和车库款120000元（即涉案东成世嘉4号楼9层901室房产用于抵顶所欠原告的租赁费768957元，包括购房款648957元和车库款120000元），2014年7月13日，第三人以锡林商都大悦城一套住房抵顶447174元租赁费用。剩余租赁费842440.83元和租赁物损失150600元于2016年6月8日经内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2016）内2503民初952号判决由西乌珠穆沁旗宇厦建筑有限责任公司和第三人连带给付，并已履行完毕。2013年10月7日被告配合第三人与原告的抵顶协议同原告签订了东成世嘉4号楼9层901室购房合同及车库购买协议，并于当日给原告出具了购房款648957元和车位款120000元的收据。2014年7月15日第三人以公司法定代表人家属解冬捷的名义与原告达成房产置换意向，由原告将其所有的内蒙古锡林浩特市丽景花园8号楼3单元502住房置换第三人资产交换来的被告开发的东成世嘉2号楼16层1602室。原告和第三人指定人员解冬捷于2014年7月15日签订了锡林浩特市丽景花园8号楼3单元502住房房屋买卖协议，2014年7月16日被告同原告签订了东成世嘉2号楼16层1602室的购房合同，并由被告当日出具购房款298086元的收据。2014年7月26日，原告和第三人指定人员解冬捷签订了上述2套房产的等价置换协议。现被告开发的东成世嘉项目已达到交付条件，并在陆续的进行交房。原告以用租赁费抵顶和房产置换而与被告签订的购房合同及收款收据，要求被告交房，被告寻找各种理由拖延履行，2018年9月1日，第三人又给原告出具房产抵顶和置换过程的证明。为了维护原告的合法权益，故依法诉至贵院，望支持原告诉请。 被告唐山市东成房地产开发有限公司辩称，我方对本案中以房抵债的合同的真实性予以认可，以房换房的合同系解冬捷与我公司签订购房合同后，解冬捷又与原告马福江签订换房协议，后原告与第三人到被告处重新签订购房合同，但该两处房产现均无预售许可证。解冬捷与我公司签订购房合同，没缴纳购房款，房屋未交付，房屋当时未建成，现在建成了，无商品房预售许可证，建设规划用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证是否具有不确定。 第三人锡林浩特市新东城房地产开发有限责任公司未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：锡林浩特市鑫鑫瑞租赁站（经营者系本案原告）与案外人西乌珠穆沁旗宇厦建筑有限责任公司、第三人锡林浩特市新东成房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案经内蒙古自治区锡林浩特市人民法院审理，出具（2016）内2502民初952号民事判决书，判决：“一、被告西乌珠穆沁旗宇厦建筑有限责任公司于本判决生效后15日内给付原告锡林浩特市鑫鑫瑞租赁站租赁费842440.83元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2014年6月30日起至判决生效时止）；二、被告西乌珠穆沁旗宇厦建筑有限责任公司赔偿丢失原告锡林浩特市鑫鑫瑞租赁站的钢管3067米、扣件13331个、套筒61个、顶丝1945个、顶丝帽底177个，合计150600元；三、被告锡林浩特市新东城房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带保证责任”，后该案进入执行程序。原、被告均主张第三人锡林浩特市新东成房地产开发有限责任公司将其抵顶的被告唐山市东成房地产开发有限公司开发的坐落于唐山市路南区及车位抵顶上述案件的租赁费768957元。2013年10月7日，原、被告签订《东成世嘉购房合同》，约定原告认购坐落于唐山市路南区，并为原告出具车位款收据。原、被告均主张案外人解冬捷与被告签订购房合同（坐落于唐山市路南区）后，分别于2014年7月15日、2014年7月26日与原告签订《房屋买卖合同》、《抵房协议》，约定以房换房。原、被告于2014年7月16日签订《东成世嘉购房合同》，约定原告认购坐落于唐山市路南区，并为原告出具房款收据。另查明，在签订上述《东成世嘉购房合同》时，房屋尚未建成，截至庭审被告尚未取得涉案房产的商品房预售许可证。 本院认为，涉案两份《东成世嘉购房合同》，因商品房非现房，故应认定为商品房预售合同。原、被告均主张第三人锡林浩特市新东成房地产开发有限责任公司将其抵顶的被告唐山市东成房地产开发有限公司开发的坐落于唐山市路南区及车位抵顶相关案件的租赁费、及案外人解冬捷以其所有的坐落于唐山市路南区与原告以房换房的事实，但原告未提交证据证实涉案房产所有权人系第三人和案外人解冬捷，双方当事人亦均未提交证据证实涉案房产系被告开发所有。即便涉案房产系被告开发所有，其尚未取得涉案房产的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，涉案两份《东成世嘉购房合同》均应当认定为无效合同，故对于原告要求确认涉案两份《东成世嘉购房合同》有效、并要求被告交房和办理过户手续的诉讼请求，依法不予支持。对于原告于2018年11月15日增加的诉请，在结案前未缴纳案件受理费，且理据不足，依法不予支持。此外，涉案东成世嘉4号楼9层901室的《东成世嘉购房合同》，实际亦是以房抵债协议，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因此在办理过户登记之前，原告作为租赁合同纠纷一案的债权人无法取得房屋所有权，此时基于以房抵债协议拟受让房屋的债权人仅仅对作为债务人享有普通债权请求权，并不当然享有物权请求权。 综上所述，原告的诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下： 驳回原告马福江的诉讼请求。 案件受理费13270元，由原告马福江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  王晓丹 人民陪审员  吴 丹 人民陪审员  王 岚 二〇一八年十二月十五日 法官 助理  古树勇 书 记 员  杜雪宁