河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6644号 上诉人(原审原告)：香河京兰物业服务有限公司，住所地香河县淑阳镇前景亭村。 法定代表人：武光欣，董事长。 委托诉讼代理人：董冠华，北京市永浩律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：上海绿地集团香河投资开发有限公司，住所地香河县钱旺镇王谭路食品城商业街绿地售楼处。 法定代表人：欧阳兵，董事长。 委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。 上诉人香河京兰物业服务有限公司（以下简称京兰公司）因与上诉人上海绿地集团香河投资开发有限公司（以下简称绿地公司）之间物业合同纠纷一案，不服香河县人民法院（2018）冀1024民初884号民事判决向本院提出上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 京兰公司上诉请求：改判绿地公司支付供暖设施维修费用249000元，减免物业费及停车费60142.7元，并按年息24%支付滞纳金。事实和理由：一审法院对于减免物业费及停车费维修费的认定有误，应由被上诉人负担。 绿地公司答辩称，我们从来没有委托过香河京兰物业公司进行过供暖设施的维修，也未减免过物业费和停车费，香河京兰物业没有提供有效证据，且上述费用发生的举证责任在香河京兰物业。香河京兰物业主张的年息是24%的滞纳金是没有合同和法律依据，不同意香河京兰物业的上诉请求。 绿地公司上诉请求：撤销一审判决第一项并依法驳回被上诉人全部诉讼请求或发还重审。事实与理由：一、被上诉人不是涉诉项目的前期物业公司，上诉人与被上诉人也从未签订过物业服务合同；二、即便双方存在事实物业服务合同关系，被上诉人对其提供物业服务情况亦负有举证责任。 京兰公司答辩称，一审法院对于空置房部分的事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持，请驳回上海绿地集团的上诉请求。 京兰公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付供暖设施维修费用249000元、别墅区空置房物业费369179.64元、高层空置房物业费3364.9元、底商空置房物业费169594.29元、减免物业费及停车费60142.7元，以上合计851280.07元，并按年息24%支付滞纳金；2、诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告绿地集团香河公司系香河县城西社区我家公坊小区开发商。2008年10月22日，被告绿地集团香河公司与北京德宏物业管理有限责任公司签订《前期物业管理委托合同》,约定被告将其开发的城西社区我家公坊小区的前期物业服务委托给北京德宏物业管理有限责任公司，物业服务期限为3年，自2008年10月15日起至2011年10月14日止，如合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2013年1月31日，被告又与北京华特物业管理发展有限公司签订《香河我家公坊7、8号楼入住（住宅）开办费协议》，将我家公坊小区7、8号楼的前期物业服务委托给北京华特物业管理发展有限公司。2014年8月18日，城西社区我家公坊小区业主委员会与原告京兰物业公司签订《廊坊市物业服务合同》，约定由原告为我家公坊小区提供物业服务，期限自2014年9月15日起至2024年12月31日止。物业服务费由业主按其房屋建筑面积交纳，收费标准为：高层住宅每月每平方米1.2元，7、8号楼每月每平方米1.7元，别墅每月每平方米3元，商业物业每月每平方米2.5元；业主应当按年交纳下一年度物业服务费，每次交费的具体时间为每年9月16日至11月15日；物业服务区域内已竣工但尚未出售物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自由物业，原告应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。原告入住城西社区我家公坊小区后，被告未售出空置房情况及应交物业服务费情况如下：7号楼7-1-102室，面积47.39平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年6月5日，期间应交物业服务费700.9元；7号楼7-1-103室，面积47.51平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年5月30日，期间应交物业服务费686.52元；7号楼7-1-202室，面积47.51平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年6月5日，期间应交物业服务费702.67元；7号楼7-1-205室，面积48.38平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年6月6日，期间应交物业服务费715.54元；以上7号楼应交物业服务费合计2805.63元，按照《廊坊市物业服务合同》约定此款应于2014年11月15日前付清；别墅15-2-103号，面积198.55平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费23528.18元；别墅27-3-101号，面积223.09平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费26436.17元；别墅27-3-102号，面积223,09平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费26436.17元；别墅30-1-104号，面积218.36平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费25875.66元；别墅31-2-101号，面积271.2平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费32137.2元；别墅31-3-101号，面积271.2平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费32137.2元；别墅40-1-104号，面积218.36平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费25875.66元；别墅43-2-104号，面积217.28平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费25747.68元；别墅44-1-104号，面积213.78平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费25332.93元；别墅44-3-101号，面积221.98平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费26304.63元；别墅45-1-101号，面积218.36平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费25875.66元；别墅47-3-102号，面积223.09平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费26436.17元；别墅51-1-102号，面积198.55平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费23528.18元；别墅54-1-102号，面积198.55平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年12月31日，期间应交物业服务费23528.18元；以上别墅应交物业服务费合计369179.64元，按照《廊坊市物业服务合同》约定，在2014年11月15日前应付2014年9月15日至2015年12月31日的物业服务费144867.96元，2015年11月15日前应付2016年度物业服务费112155.84元，2016年11月15日前应付2017年度物业服务费112155.84元；底商050103号，面积280.4平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年9月30日，期间应交物业服务费25586.5元；底商050102号，面积151.32平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年9月30日，期间应交物业服务费13807.95元；底商040105号，面积181.53平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年3月31日，期间应交物业服务费8395.76元；底商040104号，面积151.32平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月28日，期间应交物业服务费5458.87元；底商040103号，面积185.1平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月28日，期间应交物业服务费6677.48元；底商040102号，面积127.98平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年12月24日，期间应交物业服务费4904.38元；底商040101号，面积128.24平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年2月9日，期间应交物业服务费5395.7元；底商030107号，面积128.24平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年12月15日，期间应交物业服务费4809元；底商030106号，面积127.98平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月28日，期间应交物业服务费4616.88元；底商030105号，面积185.1平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月28日，期间应交物业服务费6677.48元；底商030104号，面积151.32平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年12月31日，期间应交物业服务费10403.25元；底商030103号，面积191.45平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年4月19日，期间应交物业服务费9175.24元；底商030102号，面积127.98平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年4月19日，期间应交物业服务费6133.44元；底商030101号，面积128.24平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年1月30日，期间应交物业服务费5289.9元；底商020105号，面积128.24平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年2月4日，期间应交物业服务费5091.11元；底商020104号，面积127.98平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月28日，期间应交物业服务费4607.28元；底商020103号，面积185.1平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月28日，期间应交物业服务费6677.48元；底商020102号，面积151.32平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月5日，期间应交物业服务费5360.51元；底商020101号，面积181.53平方米，空置期间为2014年9月15日至2017年9月30日，期间应交物业服务费16564.61元；底商010103号，面积181.53平方米，空置期间为2014年9月15日至2015年11月28日，期间应交物业服务费6548.69元；底商010102号，面积151.32平方米，空置期间为2014年9月15日至2016年4月19日，期间应交物业服务费7252.01元；以上底商应交物业服务费合计169433.98元，按照《廊坊市物业服务合同》约定，在2014年11月15日前应付2014年9月15日至2015年12月31日物业服务费126149.35元，2015年11月15日前应付2016年度物业服务费29486.5元，2016年11月15日前应付2017年度物业服务费13798.13元。 以上事实有原、被告陈述及双方提交的物业服务合同、拖欠物业费计算明细单等证据予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。本案中，原告与被告所在的我家公坊小区业委会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容符合法律规定，故该合同合法有效。该合同生效后，被告与其他物业服务公司签订的前期物业服务委托合同即告终止。原告在签订合同后按约提供了服务。被告建造的未出售的房屋在原告所提供服务的小区范围内，被告未能提供证据证明未接受原告所提供的服务，故被告理应给付相应的物业费。对于原告所主张的被告未售出别墅、高层、底商的房号、面积，被告如有异议举证责任在于被告，现被告未能提供证据证明原告主张的房屋已经售出且实际交付买受人，被告应当承担举证不能的不利后果。故此一审法院对原告主张被告未售出空置的别墅、高层、底商的具体楼号、单元位置、面积予以确认，对于原告要求被告支付未售出空置房物业服务费的诉讼请求予以支持。《廊坊市物业服务合同》约定的逾期交纳物业服务费滞纳金按日万分之五计算，未超出相关法律规定标准，该约定有效。被告拖延给付上述费用，构成债务迟延履行，理应按约定向原告支付滞纳金。原告主张按年息24%计算不符合合同约定，一审法院不予支持。对于原告主张的支付供暖设施维修费用、减免物业费及停车费等费用，因其提供的证据均为复印件，未有其他证据佐证，且被告对其主张均有异议，故一审法院对原告上述请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海绿地集团香河投资开发有限公司于判决生效后10日内给付原告香河京兰物业服务有限公司未售出空置7号楼房屋物业服务费2805.63元、别墅物业服务费369179.64元、底商物业服务费169433.98元；并按日万分之五计算向原告支付滞纳金（7号楼房屋物业服务费2805.63元的滞纳金自2014年11月16日起计算；别墅物业服务费144867.96元的滞纳金自2014年11月16日起计算，112155.84元的滞纳金自2015年11月16日起计算，112155.84元的滞纳金自2016年11月16日起计算；底商物业服务费126149.35元的滞纳金自2014年11月16日起计算，29486.5元的滞纳金自2015年11月16日起计算，13798.13元的滞纳金自2016年11月16日起计算；均计算至物业服务费实际付清之日）。二、驳回原告香河京兰物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6156元，诉讼保全费5000元，合计11156元，原、被告各负担5578元。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。 本院认为，本案中京兰公司系涉案小区业委会依法聘请的物业公司，自京兰公司与业委会签订物业服务合同之日起，绿地公司与其它物业公司签订的前期物业服务合同即行终止。《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳，据此，绿地公司应当向京兰公司交纳物业费，故绿地公司的上诉请求不能成立。京兰公司在二审期间提交的证据不足以证明其上诉主张，故对于京兰公司的上诉请求本院不予支持。综上所述，京兰公司和绿地公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19224元，由上诉人香河京兰物业服务有限公司负担6912元，由上诉人上海绿地集团香河投资开发有限公司负担12312元。 本判决为终审判决。 审 判 长 崔玉水 审 判 员 李绍辉 审 判 员 罗丕军 二〇一八年十二月十日 法官助理 杜振辉 书 记 员 何 欢