广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂12民终1662号 上诉人（原审被告）：吴文友，男，1988年11月3日出生，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河池市明隆物业管理有限公司，住所地：河池市新建东路（金龙湾花园****）。 法定代表人:苏新华。 委托诉讼代理人：黄尚国，广西桂金星律师事务所律师。 上诉人吴文友因与被上诉人河池市明隆物业管理有限公司(以下简称明隆物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2018）桂1202民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 吴文友上诉请求：1、撤销“(2018)桂1202民初1475号”民事判决；2、诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、被上诉人提供的物业服务质量差。由于被上诉人提供的物业服务质量与双方签订的合同所约定的标准相差甚远，被上诉人未建立健全物业服务管理制度，小区内秩序混乱，车辆乱停乱放，经常堵道、堵车，门卫经常无保安值守，车辆任意进出小区，小区治安状况差，路灯、水管等公共设施损坏未即及时进行修复，小区公共设施被改建、小区内广告随意张贴未予制止。被上诉人提供的物业服务质量存在严重瑕疵。二、一审判决上诉人按照日千分之3支付违约金，明显过高。《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由于双方签订的《物业管理服务合同》约定的违约金为按日支付千分之3的违约金，明显过高，远远高于同期银行的贷款利率，显失公平，违约金应当按照《合同法》第一百一十四条的规定予以减少。3.违约金利息应当自被上诉人起诉之日起计算。上诉人直到被上诉人起诉时才知道被上诉人向上诉人主张物业费，因此，违约金利息应当自被上诉人起诉之日起计算。二审庭审时补充意见要求降低物业费及认为不应当支付违约金。 明隆物业公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。 明隆物业公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付物业费用8460元；2、判令被告承担违约金，违约金以8460元为基数自2018年1月1日起每天按3‰计算至实际给付日；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告明隆公司系自然人独资的有限责任公司，经营范围包括小区物业管理等。 2010年11月21日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《金龙湾花园物业管理服务合同》（以下简称合同），主要约定：甲方为乙方提供房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护管理、绿化及环境卫生管理等物业管理服务并有权依据本合同向乙方收取物业管理服务费及相关费用，其中物业管理服务费包括管理人员及员工的工资按规定提取的福利费、清洁卫生费、协管服务费、设备设施维护费、办公费用等；委托期限自2010年10月1日至本小区业主委员会成立后重新选聘物业服务企业正式移交时止；乙方应按时交纳应支付的物业管理服务费、专项维修基金、电梯维保费、生活垃圾费、公共水电费、自用部分的水费等费用；物业管理服务费甲方暂定按住宅0.65元/平方米·月标准收取，收费标准依据河池市物价局收费文件实行，多还少补，以上费用不包含乙方生活垃圾的收集和运往垃圾加工厂的费用，此项费用按河池市环卫站规定代为收取；公共水电费用包含路灯电费、电梯电费、清洁卫生用水、二次供水的设备加压电费等费用，按实际发生额公摊；电梯维保费包括年检费等，按30元/户·月。以上费用，合同约定，物业管理服务费每月10日前交纳当月费用；公共水电费从预收的公共水电费中逐月扣除使用80%后，于下月10日前再次交纳；二次供水各户水费及二次供水供损耗费用下月10日前交纳；电梯维保费与物业服务费同步收取，每月10日前交纳。乙方须按本合同规定交纳物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用，逾期按日支付甲方应交费用3‰的违约金。同日，被告还签订《金龙湾花园业主临时管理公约》，公约中业主的义务包括须按物业管理公司要求准时向物业服务处或有关部门交纳名下单元的物业管理服务费、水电费等有关公共设施设备公摊费用等。截至2017年12月31日，原告根据经金龙湾业主委员会盖章确认的《金龙湾花园小区用电抄录表》、《金龙湾花园公摊电费测算表》、等所确认的相关数据以及原告代缴水电费的银行存款回单、税收发票等，出具《业主缴费通知单》，载明被告截至2017年12月31日，尚欠原告物业服务费126.59平方米×0.65元/平方米×61个月=5019.3元；电梯维保及年检费30元/月×61个月=1830元；生活垃圾清运费7.5元/月×61个月=457.5元；水费720.9元；供水加压电费159.2元；公摊电费273.1元；以上合计8460元。 一审法院认为，首先，原、被告双方于2010年11月21日签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反社会公共利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的权利义务。 其次，根据本案《物业管理服务合同》及相关约定，被告已经委托原告为其提供物业管理服务并同意原告根据合同约定的计费标准为其核算物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用，在核算结果出具后，被告应按合同约定按时交纳原告物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用。该院认为，本案的业主委员会系经业主大会选举产生并经行政主管部门登记，在物业管理活动中代表业主行使相关权利义务的组织，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条的规定，业主委员会的决定对业主具有约束力，本案被告尚欠原告的物业费用的计算系经业主委员会盖章确认的相关统计及数据表得出，对被告应当具有约束力。被告在本案一审辩论终结前对以上费用的真实性均未提供证据予以推翻，故本案原告诉请被告支付物业管理服务费、电梯维保费、公共水电费等费用8460元，事实清楚，证据充分，该院予以支持。另根据本案合同的约定，被告未交纳物业费用的，须承担按日支付原告应交费用3‰的违约金的违约责任。至本案原告起诉时止，被告已经拖欠原告物业费用，已经构成违约，应按合同约定承担违约责任，但针对以上确认的被告尚欠原告的物业费用，双方未约定明确履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，《业主缴费通知单》计算费用的截止日期是2017年12月31日，原告请求被告从2018年1月1日起支付尚欠款项的违约金，符合法律规定，该院予以支持。对于违约金的计付标准，原被告签订本案合同时已经对该标准达成一致意见，被告自收到原告诉状起至本案一审辩论终结前均未对该违约金的计付标准提出异议，故该院对该违约金计付标准（即以被告尚欠原告的物业费数额为基数，按3‰每日支付至实际清偿之日止）予以确认。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：被告吴文友支付原告河池市明隆物业管理有限公司物业费用8460元及违约金（该违约金自2018年1月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止按3‰/日计付）；案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告吴文友负担。 吴文友二审期间提交这如下证据：消防设施损坏照片、责令限期改正通知书、安全通道被封堵的照片、车辆停放无序照片、私拉电线充电照片、小区卫生脏乱差的照片，保安执勤岗位无人值守的照片，小区乱搭乱建的照片，电梯及安全门损坏的照片，证实金龙湾小区的消防设施长期损坏严重，被告未尽到管理服务义务。明隆物业公司经质证，除了对责令限期改正通知书的真实性无异议外，对其他证据的真实性均有异议，关于整改问题也已按照通知书要求进行了整改，这不能成为上诉人拒绝交物业费的理由。本院认为，吴文友提供的照片内容可反映确属金龙湾住宅小区，故对吴文友二审提供的照片本院予以综合认定。明隆物业公司二审期间未提交新证据。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 另查明，金龙湾花园小区在物业服务管理上存在一定的瑕疵，如存在消防设施损坏、门卫管理不严格、车辆停放较乱等问题。 本院认为：物业服务企业履行物业服务管理义务存在内容多且持续不断的特点，难以就完全履行物业服务管理义务进行举证，而且吴文友上诉并未否认明隆物业公司未提供物业管理服务，只是认为明隆物业公司提供的物业管理服务质量差。吴文友提供的照片等证据只能证明明隆物业公司提供的物业服务存在瑕疵，不能证明明隆物业公司未履行物业服务管理义务，其主张降低物业费，缺乏充分依据，本院不予支持。关于违约金问题，违约金的主要功能是补偿守约方因违约导致的损失，但本案中，明隆物业公司提供的物业服务的确存在瑕疵和缺陷，说明明隆物业公司履行义务不到位，仍需提高服务质量，故根据明隆物业公司的履约情况，平衡双方的利益，对明隆物业公司要求吴文友支付违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，吴文友的上诉请求部分成立，予以部分支持；因上诉人吴文友二审提供新证据，导致一审判决认定事实不清，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河池市金城江区人民法院(2018)桂1202民初1475号民事判决； 二、上诉人吴文友于判决生效之日起十日内支付被上诉人河池市明隆物业管理有限公司物业费用8460元； 三、驳回被上诉人河池市明隆物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人吴文友负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  吴利萍 审判员  黄忠任 二〇一八年十二月十七日 书记员  韦世玉 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定基本事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。