内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民终4770号上诉人(原审被告)：铁东街道天南社区居民委员会，住所地：内蒙古自治区宁城县铁东街道天南社区。法定代表人：李某，书记。委托诉讼代理人：刘某，女，1959年9月14日出生，蒙古族，内蒙古自治区宁城县天义镇站前社区居委会2组。委托诉讼代理人：隋某，宁城县天义法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：宁城前景物业有限责任公司，住所地：内蒙古自治区宁城县天义镇铁西物流园区（原化肥厂）。法定代表人：宋某，经理。委托诉讼代理人：迟某，内蒙古大宁律师事务所律师。上诉人铁东街道天南社区居民委员会因与被上诉人宁城前景物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区宁城县人民法院（2018）内0429民初3790号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月08日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：请求二审法院依法撤销宁城县人民法院（2018）内0429民初3790号民事判决，并依法改判上诉人的解除物业服务合同的通知合法有效。事实与理由：一、一审法院判决认定错误，一审法院判决“我们应该允许生活中存在不完美，但原告可以积极努力。争取达到小区舒适、整洁创造美好的生活环境，被告的成员在履行合同过程中，未按约定缴纳物业费按规定已经丧失了业主委员会成员资格，无权要求解除物业服务合同”的认定错误。首先，一审法院允许存在不完美的认定，是完全背离了物业服务合同的宗旨和约定，允许存在不完美就是鼓励不按合同履行自己的义务，法院无权变更双方《住宅小区物业服务合同》的约定。而本案中被上诉人不是仅仅一次违反合同约定，而是长期不能完全履行合同义务。在业主及业主委员会多次口头及书面通知的情况下，仍然不能按物业服务合同履行自己的义务。其二，业主委员会成员是全体业主选举产生，并非是哪个部门任命或者指派，而且业主委员会只能代表业主行使权利，业主委员会不是权力机构。第三，对于一审法院认定被告的成员在履行合同过程中未按约定缴纳物业费、按相关规定已经丧失了业主委员会成员资格、无权要求解除物业服务合同，该认定更是没有任何法律依据。一审法院曲解了《赤峰市物业管理办法》的宗旨，况且上诉人的业主委员会成员要求缴纳物业费，是被上诉人拒收，故意制造出的不交费的现象，为诉讼打下伏笔。第四，一审法院又认为被告辩称原告未按合同约定履行，未能提供视频原始载体，无法确认其真实性，又未提供其他确实充分的证据证实的认定更是错误的。上诉人已经向法院提供了本小区物业现实场景的录像资料，虽然当庭没有出示原始载体，但是光盘影视资料就是该小区的真实面貌，足以能够证明该小区的物业服务。是被上诉人没有完全履行服务合同义务，况且还有小区不同时间的照片，也足以证明被上诉人未履行双方的服务合同，已经违背了双方的《住宅小区物业服务合同》约定的内容，怎么能说未能提供其他证据证实。上述几点，足以证明一审法院判决认定事实错误。二、上诉人解除物业服务合同程序合法。被上诉人长期违反《住宅小区物业服务合同》第三条各项约定。小区内的生活垃圾到处都是，无人处理，楼道照明、灯庭院内照明设施常有损害，只有业主找才能维，修花草树木没有补载，监控器从40余个至今不足20个。由于被上诉人不能按照合同约定履行服务义务，业主委员会于2018年5月3日向被上诉人送达整改通知。被上诉人置之不理，上诉人又于同年5月9日再次送达整改通知，被上诉人根本不予理睬。上诉人又经街道及社区居委会通知被上诉人仍然没有改进的情况下，无奈于2018年5月15日依据双方的服务合同第四条第五款的约定，向被上诉人送达了《解除服务合同》的通知，故上诉人解除与被上诉人的《住宅小区物业服务合同》程序合法，通知合法有效。三、一审法院判决适用法律错误。一审法院判决是根据《中华人民共和国合同法》的94条和《赤峰市物业管理办法》第二十二条规定作出的判决，应该是适用法律错误。本案双方在合同中明确约定解除合同条款，因此，本案应当适用我国《合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。而一审法院却依据我国《合同法》第94条法定解除条款，当属适用法律错误，至于《赤峰市物业管理办法》第二十二条规定，是针对抗拒缴纳物业费的人员作出的，而本案是个别业主委员会成员向被上诉人交付物业费时，被上诉人为达到废除业主委员会成员的目的，拒绝收取业主委员会成员的物业费，造成的后果，这种有预谋、有策划的拒收物业费，造成的后果无法适用该办法。综上所述，一审法院判决认定事实错误，必然导致适用法律错误。被上诉人辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一审法院经审理查明，原、被告于2016年1月28日签订物业服务合同，合同约定，物业服务合同的期限为两年。2017年12月30日原、被告又签订了物业服务合同，合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日。在合同履行过程中，原告按照物业服务合同的约定基本完成了公共部位的设施设备维修、公共部位的卫生清洁，小区、楼道内及庭院内损坏的灯泡照明等设施进行维修更换，对缺失的花草、树木进行补栽，定期清理化池、公共污水管的疏通、门岗执勤及外来人员登记、小区巡视等各项工作，被告天南社区温馨佳园小区业主委员会成员未按约定向原告缴纳物业费。被告天南社区温馨佳园小区业主委员会于2018年5月15日向原告下发了《解除物业服务合同》通知，要求解除原、被告双方签订的《物业服务合同》，通知原告于2016年6月1日进行交接事宜。一审法院认为，原告依据合同为被告小区提供的物业管理服务，而被告业主委员会的成员在履行合同过程中未按约定缴纳物业费。按《赤峰市物业管理办法》第二十三条规定，已经丧失了业主委员会成员资格，现任业主委员会无权要求解除物业服务合同，被告辩称原告未按合同履行物业服务，没有充分有效地证据证实，故一审判决按《中华人民共和国合同法》的九十四条和《赤峰市物业管理办法》第二十三条规定，判决被告2018年5月15日下发的《解除物业服务合同》通知无效。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人称一审法院认定事实错误，适用法律错误，没有事实依据。上诉人称被上诉人服务的小区生活垃圾到处都是无从处理，小区设施损坏，无人维修，花草树木没有补栽，监控器不足20个等均没有任何事实依据，且与实际情况严重不符。根据被上诉人一审期间提交的物业服务记录及相关照片，可以证实被上诉人始终在兢兢业业、尽职尽责提供物业服务，包括小区公共设施设备的维护、管理小区绿化、卫生保洁、安全监控、巡视门卫执勤等，被上诉人仅2018年1月到8月为小区提供了几百起维护维修工作。被上诉人的公司专门建立了公司物业服务微信群，公司工作人员每日定期进行小区院内楼道卫生保洁垃圾清理，工作完毕后，立即上报的公司建立的物业服务微信群，接受公司领导监督。因此，上诉人要求解除物业服务合同的理由不符合法律规定解除合同的条件。然而，上诉人所在小区部分业主却长期拖欠被上诉人物业服务费。2018年初，小区业主拖欠2016年度和2017年的物业费就高达20余万元，包括小区业主委员会全体六位成员（刘某、董瑞联、张维芹、裴芳荣、徐振环、赵文国）。无奈2018年4月份，被上诉人将包括上述业主委员会成员在内的部分业主起诉，经法院5月2日调解，部分业主和业主委员会成员才交纳了物业服务费在这种情况下，业主委员会成员恼羞成怒，不顾客观事实，公然开始对被上诉人进行打击报复。于法院调解的第二日即5月3日和5月9日分两次向被上诉人送达了限期整改通知，但通知中却没有明确指出被上诉人在物业服务中存在什么具体问题，5月15日给被上诉人送达了解除物业服务合同通知，意图强行将被上诉人公司驱逐出小区。根据《赤峰市物业管理办法》第二十三条规定，拖欠物业服务费的业主委员会成员，其业主委员会委员资格自行终止，业主委员会委员不足业主委员会人数总数二分之一的，应按照程序重新选举产生业主委员会。新一届业主委员会产生之前，可以由社区居民委员会在街道办事处、苏木乡镇人民政府的指导、监督下，代行使业主委员会的职责，因此，上诉人业主委员会成员因拖欠2016年度和2017年度物业费，其成员资格已经自行终止，在新一届业主委员会产生之前，由天南社区居民委员会代为行使业主委员职责，在此期间，上诉人业主委员会作出的任何决定均无效。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉理由没有事实及法律依据，不能成立，请求贵院查清事实后，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，维护被上诉人的合法权益。被上诉人向一审法院起诉请求：要求确认被告2018年5月15日下发《解除物业服务合同通知》的行为无效。一审法院认定事实：2016年1月28日，原、被告签订《物业服务合同》，合同约定，物业服务合同的期限为两年，2017年12月30日被告又签订了《物业服务合同》，合同期限为2017年1月1日至2018年12月31日，在合同履行过程中，原告按照《物业服务合同》的约定基本完成了公共部位的设施设备维修、公共部位的卫生清洁、小区楼道内及庭院内损坏的灯泡照明等设施进行维修更换、对缺失的花草树木进行补栽、定期清理化粪池、公共污水管道的疏通、门岗值勤及外来人员登记、小区巡视等项工作。被告天南社区温馨佳苑小区业主委员会成员未按约定向原告缴纳物业费。被告天南社区温馨佳苑小区业主委员会于2018年5月15日被告向原告下发了《解除物业服务合同通知》，又于2018年5月15日向原告送达了《解除物业服务合同的通知》，要求解除原、被告双方签订的《物业服务合同》，通知原告于2018年6月1日进行交接事宜。一审法院认为，追求舒适整洁美好的生活环境是我们每个业主的愿景，也是物业服务企业应该追求的目标。但是追求完美不等于求全责备，不能因此而要求物业服务企业做到完美无缺。美玉无瑕虽然最好，但不可能每块玉石都是无瑕的。我们应该允许生活中存在不完美，但原告可以积极努力争取达到小区的舒适整洁，创造美好的生活环境。被告的成员在履行合同过程中未按约定缴纳物业费，按相关规定已经丧失了业主委员会成员资格，无权要求解除物业服务合同。原告依据合同为被告的园区提供了物业管理服务，原告要求被告给付物业管理费的诉讼请求符合双方合同约定，被告辩称原告未按合同约定履行未能提供视频的原始载体，无法确认其真实性，又未提供其他确实充分的证据证实，其理由不符合法律规定解除合同的条件，故一审法院不予支持。原告起诉要求确认被告下发的《解除物业服务合同通知》的行为无效符合法律规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《赤峰市物业管理办法》第二十三条之规定，一审法院判决：被告天南社区温馨佳苑小区业主委员会于2018年5月15日下发的《解除物业服务合同通知》无效。二审经审理查明，2017年12月30日，双方当事人签订《物业服务合同》，约定合同期限为2017年1月1日至2018年12月31日。因在天南社区温馨佳苑小区业主委员会2018年5月3日和9日两次下达整改通知书后，宁城前景物业有限责任公司仍未按合同约定的服务标准进行整改，天南社区温馨佳苑小区业主委员会于2018年5月15日向宁城前景物业有限责任公司送达了《解除物业服务合同通知》，告知双方所签订的物业服务合同自当日起解除，并要求宁城前景物业有限责任公司在五日内撤出该小区。另查明，2018年1月15日，铁东街道天南社区居民委员会向本院出具“说明”，称天南社区温馨佳苑小区上届业主委员会已届满，且未能选举出新的业主委员会，故温馨佳苑小区的诉讼事宜由铁东街道天南社区居民委员会代行。以上事实，有《物业服务合同》、整改通知书、《解除物业服务合同通知》和铁东街道天南社区居民委员会出具的“说明”，以及双方当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，在天南社区温馨佳苑小区新的业主委员会未能选举产生之前，铁东街道天南社区居民委员会代行业主委员会的职责参加本案诉讼符合相关规定，应予准许。本案的争议焦点是《解除物业服务合同通知》是否无效。对此本院认为，本案中的《解除物业服务合同通知》的实质是解聘物业管理企业。而《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘物业管理企业应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，《解除物业服务合同通知》是否无效取决于解除物业合同的决定是否有悖于上述《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。一审时，天南社区温馨佳苑小区业主委员会向法院提交了证明因宁城前景物业有限责任公司提供的服务未达到合同约定、小区三分之二以上业主共同决定解除涉案合同、该解除决定符合法律规定的证据。宁城前景物业有限责任公司虽对该证据持有异议，但并未提交相反证据证明该业主决定与上述《中华人民共和国物权法》第七十六条规定程序不符。因此，宁城前景物业有限责任公司主张《解除物业服务合同通知》无效并无依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，宁城前景物业有限责任公司关于《解除物业服务合同通知》无效的主张不能成立，本院不予支持。一审法院认定天南社区温馨佳苑小区业主委员会下发的该通知无效不当，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉主张成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区宁城县人民法院（2018）内0429民初3790号民事判决；二、驳回宁城前景物业有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，合计150元，由宁城前景物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐立颖审判员 其其格审判员 邓宏涛 二○一八年十二月二十六日书记员 朱雪岩