贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初10090号 原告（反诉被告）：张达斌，男，1976年10月13日生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托代理人（特别授权）:郑英杰，贵州俊辉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈建明，男，1958年3月6日生，汉族,住福建省石狮市。 被告（反诉原告）：王香乖，女，1965年4月4日生，汉族，住址同上。 二被告委托代理人（特别授权）：曾宇，贵阳市南明区二戈寨法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）张达斌诉被告（反诉原告）陈建明、王香乖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张达斌委托代理人郑英杰、被告（反诉原告）陈建明、王香乖委托代理人曾宇及陈建明本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张达斌诉称：2015年9月7日，原告与被告陈建明签订《写字楼租赁合同》，约定原告将南明区花果园大街1号花果园项目C区10栋28层12号房屋租赁给被告使用；被告应按季度向原告支付租金，并需提前十五日支付下一季度租金。合同还对租期、租金、解除合同及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告仅在2016年度按合同约定支付原告租金，从2017年至今未付租金。经原告多次催收，被告支付了部分，尚欠原告租金42166元。原告为维护合法权益，请求判决：一、解除原、被告签订的《写字楼租赁合同》，并立即搬离该房屋；二、二被告支付截止2018年8月2日的租金42166元，并支付自2018年8月3日起至搬离之日止的租金；三、二被告支付截止2018年8月16日的违约金19178.68元，并每日按月租金千分之三支付违约金至租金付清之日止；四、二被告支付原告律师代理费6000元；五、二被告承担本案诉讼费。 被告（反诉原告）陈建明、王香乖答辩并反诉称：一、与原告张达斌签订合同的主体是陈建明，与王香乖不存在法律关系；二、陈建明不同意解除合同，原告从2018年8月1日起将涉案房屋锁门收回，已经构成违约，并给陈建明造成了实际损失；三、陈建明一直依约履行租赁合同，只是由于今年受中美贸易战影响，导致本季度截止2018年8月7日共欠原告租金17656元。在此之前的租金有租金对账单为凭，原告要求支付租金42166元无事实、法律依据；四、原告要求被告每日按月租金的3‰支付违约金不合法，原告于2018年8月1日已将涉案房屋收回，房屋租期至2020年12月7日止，原告提前收回房屋已违约，原告应当承担因此给被告造成的全部损失。违约金是财产损失的一种补偿性规定，约定每日3‰的违约金明显过高，违反合同法的规定；五、原告要求被告支付自2018年8月3日起至搬离之日止的租金没有事实依据，原告在2018年4月23-27日将涉案房屋收回了4天，从2018年8月1日起将该房收回至今，并将被告所有办公财产扣押在屋内，给被告造成较大的经济损失，原告应予赔偿；六、原告要求被告支付律师费6000元于法无据，原告聘请律师是为其提供服务，且双方在合同中未约定律师费的承担；七、原告违约应当双倍返还被告支付的保证金10814元；原告应当退还被告多交的房租2344元，再加剩余6天的租金1081元，共计3425元。 被告（反诉原告）陈建明、王香乖反诉称：2015年9月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）陈建明签订《写字楼租赁合同》，约定原告（反诉被告）将房屋租赁给被告（反诉原告）陈建明开办公司使用，租期从2015年9月8日起至2020年12月7日止5年，2015年9月8日至12月7日为房屋装修免租期，起租日为2015年12月8日。合同签订后，陈建明向原告缴纳了履约保证金5407元。双方虽在合同中约定第一年租金5407元/月，第二年为6308元/月，第三年为7210元/月，从第四年起在头年基础上递增8%；但在实际履行合同中，双方口头约定前三年租金以第一年租金为准不变，从第四年起在头年基础上递增8%，有原告通过微信发给陈建明的租金对账单为凭。陈建明租房后，花费14万余元装修该房开办了贵州鸿锦盛科技有限公司，双方一直依约履行合同。在此期间，原告（反诉被告）于2018年4月23-27日强行将该房收回，后于2018年8月1日因陈建明尚欠该季度租金17656元而将该房强行收回至今，并将陈建明的办公财产全部扣押在房屋内，给陈建明造成了较大经营损失。经营损失按2000元/天计算，至开庭之时，原告（反诉被告）已给陈建明造成104000元的经营损失，加上陈建明装修房屋损失70000元（已使用2年多，折旧后按70000元计算）在内的经济损失共179407元。原告（反诉被告）还应当返还陈建明保证金5407元，返还扣押的办公财产（或折价赔偿）。请求判决：1、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失70000元；2、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）因其强行收回房屋给被告（反诉原告）造成的经济损失和预期经营损失104000元；3、原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）保证金5407元和被扣押的全部财产；4、本案诉讼费由原告（反诉被告）张达斌承担。 原告（反诉被告）张达斌对反诉辩称：被告（反诉原告）的反诉无法律依据，应当驳回。本案是被告（反诉原告）未按时支付租金而导致合同解除，根据相关法律规定，被告（反诉原告）的行为导致双方合同解除的，对方的装修损失我方不承担赔偿责任,且其主张的7万元并无依据；双方没有对合同约定的租金进行变更，被告（反诉原告）应按合同约定履行支付租金的义务；被告（反诉原告）主张第二项请求没有法律依据，租赁房屋一直在被告（反诉原告）的管理使用下，其租赁的房屋和管理的财产一直在其控制下，其主张应当驳回；合同第4、8条约定，房屋保证金的返还应当在扣除被告（反诉原告）应当交纳的水电费、物管费等费用后才返还，双倍返还保证金是在被告（反诉原告）没有违约情况下才能主张，本案中被告（反诉原告）有违约行为，其主张不能成立。 本院经审理认定事实如下：2015年9月7日，原告（反诉被告）张达斌作为甲方，与被告（反诉原告）陈建明作为乙方签订《写字楼租赁合同》约定：甲方将南明区花果园大街1号花果园项目C区10的栋28层12号房屋租赁给乙方使用；乙方向甲方交纳合同履行保证金5407元，保证金不冲抵房租，合同解除或终止时，乙方若无违约扣除应承担的费用后退还乙方；租赁期限五年，即2015年9月8日至2020年12月7日，2015年9月8日至12月7日为房屋装修免租期，起租日为2015年12月8日；第一年租金为每月5407元，第二年为每月6308元，第三年为每月7210元，第四年起在头年基础上递增8%；乙方不按约支付租金达15日，甲方有权要求乙方支付一个月房租作为违约金并单方解除合同收回房屋；装修所产生的相关费用均由乙方承担，租赁期满，装修残值归甲方所有；租赁期内，甲方在乙方无违约金的情况下单方解除合同，甲方应双倍向乙方返还保证金并赔偿乙方装修损失（合理折旧后）；租赁期内，乙方在甲方无违约的情况下单方解除合同，甲方不退还保证金；乙方应按时向甲方交纳租金，每逾期一天，乙方按月租金的3‰向甲方支付违约金；双方在合同中还约定了其他事项。但双方未约定律师代理费的承担。张达斌作为出租人甲方处签名，案外人魏树箐作为张达斌的代理人签名、捺印，并注明其证件号码、联系电话、签约日期；陈建明作为承租人在乙方处签名捺印，并注明其证件号码、联系电话、签约日期。 合同签订后，张达斌按约将该房交付陈建明使用；但陈建明按时支付了张达斌在2016年3月7日至2017年1月8日期间的租金48665元后，从2017年1月8日起未按时支付张达斌租金,张达斌的代理人魏树箐于2018年8月2日将该房上锁，将陈建明的办公用具扣押于房内至今，并通过微信向陈建明发送《2812房租欠费金额明细》，载明“2016年房租支付明细如下：租期3月7日至2017年1月8日应付金额48665元，备注已按时支付。2017年及2018年应付房租明细如下：1月8日至2018年4月8日已付金额74000元，未付金额7110元；4月8日-6月8日未付金额17924元，备注承诺2018年-5-31日前付清所欠的7110元以及4月8日-6月8日房租5407×2，还需支付金额共计17924元；6月9日-7月9日，应付金额5407元，未付金额7924元，备注5月底付了1万元，7924元未付+5407元未付；7月10日-8月2日，应付金额4325元（即24天×5407元/月÷30天/月），未付金额17656元，备注13331元未付（即7924元+5407元）+4325元未付=17656元。合计：应付101656元，已付84000元，未付17656元。”张达斌要求陈建明支付租金17656元未果，为维护其合法权益诉至本院，提出如前诉请。诉讼中，被告（反诉原告）陈建明、王香乖提起反诉，提出如前反诉请求。 审理中，本院向张达斌释明，其主张的保证金及违约金系重复请求，其可择一主张，张达斌表示放弃保证金，选择主张违约金。 庭审前，本院组织双方庭前调解，原告（反诉被告）承认其于2018提8月2日将该房上锁。这与被告（反诉原告）陈建明、王香乖提供的张达斌代理人魏树箐锁门照片相印证。 上述事实，有当事人陈述、《不动产权证书》、《写字楼租赁合同》、民生银行《个人账户对账单》、《告知函》、《微信聊天记录》、《2812房租欠费金额明细》、《法律事务委托合同》、《发票》、招商银行《转账汇款电子回单》、农商银行《结算业务申请书》、照片、视听资料等证据证明，经原告（反诉被告）、被告（反诉原告）在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告（反诉被告）张达斌、被告（反诉原告）陈建明订立的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，双方应当按约履行各自义务。合同签订后，陈建明在履行合同过程中，未按时向张达斌交纳租金超过15日，双方在合同中约定的解除合同条件成就，张达斌有权解除合同，收回房屋，且其代理人魏树箐已于2018年8月2日将该房门上锁，已实际收回该房。张达斌的代理人魏树箐通过微信向陈建明发送《2812房租欠费金额明细》，按5407元/月计算租金，注明陈建明尚欠租金为17656元，陈建明未提出异议，双方认可欠交租金数额，张达斌有权要求陈建明支付。由于陈建明违约，张达斌还有权要求陈建明支付违约金，但双方在合同中约定的违约金标准过高，有悖法律规定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，违约金以支付利息的方式计算为宜，即以陈建明尚欠租金17656元为基数，从2018年8月2日原告锁门之日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止。原告要求被告（反诉原告）王香乖承担民事责任，由于王香乖并非合同当事人，其不承担责任。原告（反诉被告）主张的律师费，没有合同及法律依据。据此，本院对原告（反诉被告）张达斌的本诉请求，部分支持，部分驳回。由于被告（反诉原告）陈建明首先违约，被告（反诉原告）陈建明、王香乖的反诉请求无事实、合同及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）张达斌、被告（反诉原告）陈建明于2015年9月7日订立的《写字楼租赁合同》； 二、被告（反诉原告）陈建明于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）张达斌租金17656元及违约金（以17656元为基数，按月利率2%，从2018年8月2日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）； 三、原告（反诉被告）张达斌在收取被告（反诉原告）陈建明上述租金及违约金时返还陈建明在该房内的办公用具； 四、驳回原告（反诉被告）张达斌的其余本诉请求及被 告（反诉原告）陈建明、王香乖的反诉请求。 案件受理费1484元，减半收取742元，反诉费1945元，合计2687元，由原告(反诉被告）负担600元，被告（反诉原告）陈建明负担2087元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告（反诉被告）可在二年内向本院依法申请强制执行。 审判员  黄明宇 二〇一八年十二月十七日 书记员  陈 美