浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7641号 上诉人（原审原告）：浙江中泰房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区九堡镇蚕桑村九堡商贸城。 法定代表人：杨宗鑫。 委托诉讼代理人：杨鸽、讷建宏，辽宁韬论律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行，住所地杭州市上城区环城东路**。 负责人：俞峰。 委托诉讼代理人：任晓红、王文静，浙江宏昊律师事务所律师。 上诉人浙江中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房产公司）因与上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行（以下简称邮政银行杭州分行）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2010年12月24日，中泰房产公司（甲方）与邮政银行杭州分行（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将自有的位于杭州市江干区××路××号房屋（建筑面积319.81）平方米出租给乙方营业、办公，租赁期共6年，自2010年12月25日起至2017年2月24日止（甲方免费提供二个月装修期）。租金一年一付，先付后租。前三年的租金为每年729566.56元、后三年的租金为每年766044.89元。出租房屋为毛坯房，由乙方装修。乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须提前两周报甲方征求意见，并征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。房屋租赁期满乙方不再承租后，乙方添置的可移动物品可由其自行收回，对于乙方留存在房屋内的物品，甲方有权处置。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付当年日租金1倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。 2011年7月5日，中泰房产公司（甲方）与邮政银行杭州分行（乙方）签订关于委托物业托管管理协议，约定乙方委托甲方管理上述租赁房屋，商铺管理费用为2元/㎡/天，管理期限同房屋租赁期限。管理费按年支付，支付方法同房屋租赁合同。 2011年5月26日，中泰房产公司（甲方）与邮政银行杭州分行（乙方）及何雪梅（丙方）签订补充协议，约定因甲方在2011年3月31日将杭海路898号房产出售给丙方，经三方协商同意，从2012年2月25日起，杭海路898号房产每年的租金（面积88.61平方米）由乙方直接打入何雪梅银行账户。丙方保证继续履行协议中各方应承担的相应义务和权利。 2011年11月16日，中泰房产公司（甲方）与邮政银行杭州分行（乙方）及赖志录、黄可镗（丙方）签订补充协议（××路××号），约定因甲方在2011年6月7日将××路××号房产出售给丙方，经三方协商同意，从2012年2月25日起，××路××号房产每年的租金（面积76.56平方米）由乙方直接打入赖志录的银行账户。丙方保证继续履行协议中各方应承担的相应义务和权利。 中泰房产公司所有的杭海路8××2号房屋面积为154.64平方米。 2017年2月28日，邮政银行杭州分行致函中泰房产公司：一、双方租赁合同于2017年2月24日已届期满，房屋租赁合同已终止；二、邮政银行杭州分行已将租赁房屋内添置的可移运物品全部收回，其他物品根据租赁合同约定，中泰房产公司可自行处置；三、望中泰房产公司在接函后三日内与邮政银行杭州分行办理水、电物业等费用的结清手续及钥匙移交手续，因贵公司不及时办理费用结清续造成的任何停水、停电等后果，及不办理钥匙移交手续产生的经济损失，邮政银行杭州分行将不承担任何责任。 2017年3月3日，中泰房产公司函复邮政银行杭州分行：一、要求邮政银行杭州分行依产权及合同约定，向中泰房产公司移交产权界限清晰的898-2号房屋；二、在未办理正式移交手续之前，视为邮政银行杭州分行在继续使用该处房屋；三、根据房屋租赁合同约定，现邮政银行杭州分行在898-2号房屋内，尚留有上万件可移动物品，请邮政银行杭州分行自行收回；四、向本公司移交898-2号房屋钥匙。 2017年3月27日，邮政银行杭州分行致函中泰房产公司，表示：经协调，邮政银行杭州分行同意拆除租赁房屋内的装饰装修物品。2017年3月18日，邮政银行杭州分行聘请的施工队进场，但3月23日和27日，中泰房产公司多次指令物业关闭电闸，致无法正常施工。为此要求中泰房产公司立即恢复通电。4月1日，邮政银行杭州分行再次致函中泰房产公司：邮政银行杭州分行委托的施工队于2017年4月1日完成砌墙并通知中泰房产公司办理房屋交接事宜，但中泰房产公司未予办理。要求中泰房产公司尽快办理房屋交接事宜并签订租赁合同解除协议书。 2017年3月29日，中泰房产公司法定代表人杨宗鑫及两名案外人邢武军、陈中兴作为（或代表）××路××号房屋的所有权人签订确认书，确认本业主与邮政银行杭州分行于2010年12月24日签订房屋租赁合同，约定本业主将所属的位于××路××号房屋出租给邮政银行杭州分行，依原租赁合同约定，为分清房屋产权界限，邮政银行杭州分行将房屋按三方所有权人确认的房屋图纸及现场交割实样砌墙隔开，本业主对砌墙方案及房屋情况已现场确认并同意。杨宗鑫、陈中兴、邢武军并分别在房屋图纸上签字并表示同意依图分割（砌墙），杨宗鑫于2017年3月28日在该图纸上签字。 2017年4月5日，中泰房产公司函复邮政银行杭州分行：隔墙高达7米多中间无任何架构及拉筋，完全违反了国家施工标准。表示无法接受不安全隔墙的898-2号商铺，要求邮政银行杭州分行排除隔墙存在的不安全隐患后移交中泰房产公司。 2017年5月3日，邮政银行杭州分行致函中泰房产公司，认为2017年2月24日租赁期限到期后，经协调，邮政银行杭州分行同意拆除租赁房屋内的装饰装修物品，砌墙后双方进行房屋租赁交接，双方同意由邮政银行杭州分行按日租金6.5625元/平方米/天（已包括2元/平方米房屋补贴）支付2017年2月25日至砌墙完成日前的租金。2017年4月1日，邮政银行杭州分行聘请的施工队已完成砌墙，邮政银行杭州分行已与杭海路898、898-1号的业主何雪梅、邢武军及陈晓伟、朱荣英办理完房屋交接事宜。并再次要求中泰房产公司尽快办理房屋交接。 2017年5月8日，中泰房产公司回复邮政银行杭州分行，表示因房屋隔墙高达7米，中间无任何架构及拉筋，完全违反国家标准，存在极大安全隐患，故不承认898-2号房屋已具备交接条件。要求邮政银行杭州分行排除898-1、898-2号现存的安全隐患，尽快使房屋达到交接条件，完成房屋交接工作，以免扩大损失。 另查明，2017年3月17日，邮政银行杭州分行与案外人杭州信多康建筑装饰工程有限公司（以下简称信多康公司）签订建筑装饰装修室内外拆除及装修工程施工合同，约定由信多康公司承包邮政银行杭州分行装饰装修室内外拆除及装修工程，工程地点为杭州市江干区××路××号。拆除施工的范围为：施工地点包括但不限于室外门头、墙面及其中所包含的电路、灯具等，室内吊顶、墙面、、地面隔断、非承重墙等。拆除后，按中泰房产公司提供的图纸或者书面提供的资料砌墙及粉刷，使房屋达到可正常经营使用状态。 又查明，2017年4月1日，邮政银行杭州分行（乙方）分别与陈晓伟、朱荣英和何雪梅、邢武军（甲方）签订房屋租赁合同终止协议书，确认邮政银行杭州分行同意按6.5625元/平方米/天（包括2元/平方米的房屋补贴）向甲方支付898-1、898号房屋自2017年2月25日至4月1日止的房租，分为23599.62元和27314.0325元。甲乙双方已就上述租赁房屋交接完毕，双方无其他债权债务纠纷。甲方提出的安装水、电表等事宜由甲方自行解决。 在本案审理过程中，中泰房产公司向原审法院提起申请，要求对涉案的杭海路8××2号与898-1号房屋之间隔墙的重建方案及隔墙重建方案的造价进行评估鉴定。原审法院依法分别委托杭州华清设计控股集团有限公司和浙江禾城工程管理有限公司淳安分公司鉴定。 2017年12月12日，杭州华清设计控股集团有限公司出具司法鉴定报告（编号为02-17-05028），该报告工程概况及现场踏勘结论为：该隔墙为沿街商铺间隔墙，现场已砌筑，从墙体施工过程图中可看出，未按《砌体结构设计规范》GB50003-2011第6.3.4条的相关规定砌筑，不满足《建筑抗震设计规范》GB50011-2010及《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2011的相关规范要求。重建修缮方案：1、根据《砌体结构设计规范》GB50003-2011第6.3.4条的相关规定，填充墙与框架的连接，有抗震设防要求时（详见结构设计总说明）宜采用填充墙与框架脱开的方法，宜符合下列规定：1）填充墙两端与框架柱，填充墙顶面与框架梁之间留出不小于20mm间隙；2）填充墙端部应设置构造柱，柱间距宜不大于20倍墙厚且不大于4000mm，柱宽度不小于100mm。柱竖向钢筋不小于φ10，箍筋宜为φR5，竖向间距不宜大于400mm。竖向钢筋与框架梁或其挑出部分的预埋件或预留钢筋连接，绑扎接头时不小于30d，焊接时（单面焊）不小于10d（d为钢筋直径）。柱顶与框架梁（板）应预留不小于15mm的缝隙，用硅酮胶或其他弹性密封材料封缝。当填充墙有宽度大于2100mm的洞口时，洞口两侧应加设宽度不小于50mm的单筋混凝土柱；3）填充墙两端宜卡入设在梁、板及柱侧的卡口铁件内，墙侧卡口板的竖向间距不宜大于500mm，墙顶卡口板的水平间距不宜大于1500mm；4）墙体高度超过4m时宜在墙高中部设置与柱连通的水平系梁。水平系梁的截面高度不小于60mm。填充墙高不宜大于6m；5）填充墙与框架柱、梁的缝隙可采用聚苯乙烯泡沫塑料板条或聚氨酯发泡材料填充，并用硅酮胶或其他弹性密封材料封缝；6）所有连接用钢筋、金属配件、铁件、预埋件等均应作防腐防锈处理，并应符合该规范第4.3节的规定。嵌缝材料应能满足变形和防护要求。2、《结构设计总说明》关于砌体有下列相关规定：根据《结构设计总说明》第十条：1.填充墙材料及位置应严格按照建筑施工图的要求，未经结构设计工程师同意不得变更；2.所有门窗过梁均采用现浇钢筋混凝土过梁。过梁在砖墙上的支承长度不小于250，过梁按浙G**-94《钢筋混凝土过梁》施工，荷载级别为2级；3.填充墙应自上而下逐层砌筑。填充墙顶部应用红砖与梁底顶紧。当墙高度超过4米时，在墙高中部或门窗过梁处设置与柱连接的通长钢筋混凝土水平圈梁，做法见该图10.3.1，在外墙和内墙交接处，墙长超过5米及转角处设置构造柱，构造柱做法见该图10.3.2，构造柱上下端应与梁板预留插进锚拉，但柱顶在上层梁底处设虚缝50mm，与墙连接处应砌成马牙槎，并应在主体结构施工及砌筑砖墙后浇筑，不得与框架同时浇筑。根据《结构设计总说明》第二条第4点：砌体：外墙采用MU10多孔粘土砖，M5混合砂浆。内墙采用MU10加气混凝土砌块，M10混合砂浆。+0.000以下采用蒸压粉煤灰砖，M7.5水泥砂浆。 2018年1月31日，浙江禾城工程管理有限公司淳安分公司出具造价纠纷鉴定报告书，鉴定结论如下：杭海路8××2号与898-1房屋之间的隔墙重建方案的造价及拆除现有已建隔墙的费用为21801元。 在本案审理过程中，原审法院多次组织中泰房产公司、邮政银行杭州分行进行调解，期间，双方曾就邮政银行杭州分行赔偿租赁合同期满后的房屋租金损失、支付违约金、重建隔墙所需费用、鉴定费等相关事宜达成一致意见，后因中泰房产公司增加要求邮政银行杭州分行承担因重建涉案填充墙给第三方（航海路898-1号房屋）造成的损失18万元而致双方未能最终达成调解协议。 中泰房产公司诉至原审法院，请求判令：1.委托有资质的建筑装修装饰公司按照国家标准（ＧＢ5001-2001建筑抗震设计规范、砌体工程施工质量验收规范、ＧＢ5003-2001砌体结构设计规范）的标准恢复间隔墙并确保达到安全使用要求；2.立即修复涉案房屋的下水管道，清理地面，确保交付的房屋地面无粪水溢面；3.赔偿中泰房产公司实际损失280000元（按租赁合同约定的租金和委托托管物业协议约定的管理费自2017年2月25日起暂计算至2017年8月24日，要求支付到实际交房之日止）；4.承担全部诉讼费用。在审理过程中，中泰房产公司于2017年9月11日提出变更诉讼请求申请，要求将第1项请讼请求变更为：请求判令邮政银行杭州分行委托有资质的建筑装修装饰公司按照国家标准ＧＢ5001-2001建筑抗震设计规范、ＧＢ50003-2001砌体结构设计规范和ＧＢ50203-2002砌体工程施工质量验收规范规定的标准恢复隔墙，确保其达到安全使用要求。2018年1月8日，中泰房产公司提出增加诉讼请求申请，请求判令：邮政银行杭州分行支付违约金337753.86元（自2017年2月25日起暂算至2018年1月8日，要求计算至房屋实际交还日）。2018年5月4日，中泰房产公司再次提出增加诉讼请求申请：1.判令邮政银行杭州分行按照2017年12月12日编号为02-17-05028号司法鉴定报告确定的重建修缮方案修建填充墙；2.判令邮政银行杭州分行立即支付租金损失473111.42元（根据合同约定，房屋租金每三年按5%递增，故自2017年2月25日起租金应为6.89元／平方米／天，自2017年2月25日起暂计至2017年8月24日，要求计算至房屋实际交付之日止）、管理费损失137320.32元（自2017年2月25日起按2元／平方米／天暂计至2018年5月14日，要求计算至房屋实际交还日）；3.判令邮政银行杭州分行支付违约金473111.42元（计算时间和方法同租金损失）；4.判令邮政银行杭州分行承担因重建涉案填充墙给第三方（××路××号房屋）造成的损失18万元；5.判令邮政银行杭州分行支付鉴定费52500元并承担本案诉讼费。2018年5月14日，中泰房产公司确定的诉讼请求即为2018年5月4日增加诉讼请求申请中载明的5项诉请。 原审法院认为：中泰房产公司与邮政银行杭州分行签订的房屋租赁合同、委托物业托管管理协议，以及双方与案外人何雪梅和赖志录、黄可镗签订补充协议，均合法有效，对中泰房产公司、邮政银行杭州分行均具有法律拘束力。在上述协议中，虽然未明确约定租赁期满后邮政银行杭州分行应恢复房屋的隔墙，但在邮政银行杭州分行租赁使用涉案房屋的过程中，邮政银行杭州分行知晓中泰房产公司已将杭海路898号、898-1号房屋转让给他人，且租赁期满后双方的往来函件及邮政银行杭州分行与他人所签订的建筑装饰装修室内外拆除及装修工程施工合同、中泰房产公司法定代表人杨宗鑫及案外人邢武军、陈中兴签名的确认书及房屋图纸的内容均可反映，邮政银行杭州分行同意由其恢复房屋的间隔墙并已委托他人建墙。因邮政银行杭州分行提交的证据不能证明双方就重建898-1号和898-2号房屋之间的隔墙方案作出了约定，在邮政银行杭州分行完成的间隔墙不符合国家相关设计规范要求的前提下，中泰房产公司有权拒绝接收邮政银行杭州分行交还的房屋。据此，邮政银行杭州分行以涉案租赁合同已终止，邮政银行杭州分行砌墙并非基于合同约定为由认为中泰房产公司要求其支付逾期交房违约金没有依据的答辩意见不能成立。中泰房产公司以邮政银行杭州分行所建898-2号与898-1号房屋之间的间隔墙不能满足国家相关规范要求为由，要求邮政银行杭州分行按司法鉴定报告确定的重建修缮方案修建间隔墙、赔偿租赁合同期满后的房屋租金损失、逾期交房的违约金并承担鉴定费的诉讼请求，理由成立，予以支持。一、关于邮政银行杭州分行应赔偿租赁合同期满后的房屋租金损失和逾期交房违约金的计算标准及邮政银行杭州分行是否应该向中泰房产公司支付管理费损失：中泰房产公司主张按6.89元／平方米／天计算房租损失和逾期交房的违约金。原审法院认为，首先，邮政银行杭州分行在2017年5月3日给中泰房产公司的函件中表明，双方同意按6.5625元／平方米／天（包括2元／平方米的房屋补贴）支付砌墙完成日前的租金。中泰房产公司收函后并未就此支付标准提出异议；其次，在邮政银行杭州分行与案外人898号、898-1号业主签订的房屋租赁合同终止协议书中，亦确认租赁合同期满后的租金补偿标准为6.5625元／平方米／天（包括2元／平方米的房屋补贴）；第三，涉案合同的租赁期为六年，中泰房产公司该租赁合同约定的租金标准推算租赁期限届满的租金损失，没有合同依据，不予采信；第四，中泰房产公司、邮政银行杭州分行签订的关于委托物业托管管理协议约定邮政银行杭州分行委托中泰房产公司管理租赁房屋的期限同房屋租赁期限，即至2017年2月24日委托期限届满。事实上，涉案租赁合同期满后，邮政银行杭州分行未再实际使用涉案房屋，中泰房产公司亦未再对涉案房进行物业管理。故中泰房产公司要求邮政银行杭州分行承担管理费损失，没有事实依据，不予支持。综上，邮政银行杭州分行应按6.5625元／平方米／天（包括2元／平方米的房屋补贴）赔偿租赁合同期满后898-2号房屋的租金损失，对中泰房产公司要求邮政银行杭州分行赔偿管理费损失137320.32元的诉讼请求，不予支持。二、关于邮政银行杭州分行应赔偿租赁合同期满后的房屋租金损失和逾期交房违约金的期限。中泰房产公司要求计算至邮政银行杭州分行实际交房之日。原审法院认为，在本案审理过程中，中泰房产公司、邮政银行杭州分行曾就邮政银行杭州分行赔偿租赁合同期满后的房屋租金损失、支付违约金、重建隔墙所需费用、鉴定费等达成一致意见，并同意租赁合同期满后的房屋租金损失和违约金均支付至实际付款之日止。之后，因中泰房产公司要求邮政银行杭州分行承担因重建间隔墙给第三方（××路××号房屋）造成损失18万元而致双方未能最终达成调解协议。针对要求邮政银行杭州分行赔偿第三方损失的诉讼请求，中泰房产公司未提交任何证据，且该损失尚未实际产生，中泰房产公司亦未实际支付。综上，中泰房产公司于2018年5月4日提出书面增加诉讼请求，要求邮政银行杭州分行承担因重建间隔墙给第三方（××路××号房屋）造成损失18万元之后的房屋租金损失，系中泰房产公司的原因造成，不可归责于邮政银行杭州分行，故邮政银行杭州分行应支付的房屋占用使用费和逾期交房违约金应计算至2018年5月3日止。同理，中泰房产公司要求邮政银行杭州分行承担因重建间隔墙给第三方（××路××号房屋）造成损失18万元的诉讼请求，无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一零七条、第一百一十九条第一款之规定，原审法院于2018年8月2判决：一、邮政银行杭州分行于判决生效后十日内，按杭州华清设计控股集团有限公司出具的编号为02-17-05028的司法鉴定报告载明的重建修缮方案在杨宗鑫签字确认的房屋图纸标注的位置重建杭海路898-1、898-2号房屋的间隔墙；二、如邮政银行杭州分行未按期重建上述第一项确定的间隔墙，则应支付给中泰房产公司拆除现有已建隔墙及重建隔墙的造价21801元；三、邮政银行杭州分行支付给中泰房产公司逾期交房违约金438404.4元（自2017年2月25日计算至2018年5月3日，按6.5625元／平方米／天计算，即6.5625元×432天×154.64㎡）；四、邮政银行杭州分行赔偿给中泰房产公司杭海路8××2号房屋租金损失438404.4元（自2017年2月25日计算至2018年5月3日，按6.5625元／平方米／天计算，即6.5625元×432天×154.64㎡）；五、邮政银行杭州分行赔偿给中泰房产公司鉴定费损失52500元；六、驳回中泰房产公司其他诉讼请求。上述三、四、五项，合计929308.8元，邮政银行杭州分行应于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费8322元，由中泰房产公司负担2445.5元、邮政银行杭州分行负担5876.5元。 宣判后，中泰房产公司、邮政银行杭州分行均不服原审判决，分别向本院提起上诉。 中泰房产公司上诉称：一、原审判决程序违法。（一）本案审判程序应由简易程序转为普通程序。本案自立案之日起至判决送达之日，已逾10个月，严重超过简易程序三个月的审限。因此，本案应当由简易程序转为普通程序审理。（二）本案应当追加涉案房屋相邻房屋的所有权人朱亦英为第三人。涉案房屋需要重建的隔墙为中泰房产公司所有的××路××号房屋与朱亦英所有的898-2号房屋共有共用隔墙，因此，该隔墙的拆除与重建会对898-2号房屋装修造成损失，同时会将严重影响898-2号所有权人及承租人对其房屋的使用及正常经营。因此，应当追加朱亦英为本案第三人。二、原审判决认定事实错误，且遗漏了部分事实。（一）原审判决认定事实错误。原审判决认定双方同意按6.5625元／平方米／天（包括2元／平方米的房屋补贴）支付砌墙完成日前的租金，该节事实错误。首先，邮政银行杭州分行从未同意租赁期满后，由于中泰房产公司过错迟延交付涉案房屋至实际交付房屋之日止期间的租金按6.5625元／平方米／天（包括2元／平方米的房屋补贴）支付；其次，合同虽未约定租赁期满后的租金标准，但根据合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。而根据《房屋租赁合同》第五条，租金为每三年房屋租金按5%递增，自2017年2月25日起即第七年起，租金标准应在第四年至第六年租金的基础上递增5%，即6.89元／平方米／天；再次，租金处于不断上涨的状态，本案因邮政银行杭州分行严重违约导致无法按合同约定交还房屋给中泰房产公司，且至今迟延交付时间已长达一年半之久。若邮政银行杭州分行按原有租金标准支付，租金差价由毫无过错的中泰房产公司承担，明显对中泰房产公司不公平。原审判决认定涉案租赁合同期满后，邮政银行杭州分行未再实际使用涉案房屋，中泰房产公司亦未再对涉案房进行物业管理，此事实认定错误。首先，因邮政银行杭州分行违约导致其至今未交还房屋给中泰房产公司，故邮政银行杭州分行对涉案房屋的实际租赁期限为自2010年12月25日至实际交还房屋之日止。其次，邮政银行杭州分行未实际使用房屋不等于涉案房屋不需要物业管理，更不等于中泰房产公司没有继续进行物业管理。原审判决认定因中泰房产公司增加要求邮政银行杭州分行承担因重建涉案填充墙给第三方（××路××号房屋）造成的损失18万元而致双方未能最终达成调解协议、中泰房产公司要求邮政银行杭州分行承担因重建隔墙给第三方造成损失18万元之后的房屋租金损失，系中泰房产公司的原因造成，不可归责于邮政银行杭州分行，上述事实认定错误。故原审判决第三、四项租金损失及违约金均计算至2018年5月3日明显错误，显失公平。首先，因涉案隔墙为共有共用隔墙，所以隔墙的拆除和重建将直接侵害××路××号业主及承租人的合法权益，影响其对898-1号房屋的使用和正常经营。其次，增加诉讼请求是中泰房产公司的合法诉权，且中泰房产公司增加的诉讼请求合理有据。因此，邮政银行杭州分行应当承担自租赁期限届满即2017年2月25日起至房屋（杭海路8××2号）实际交还给中泰房产公司之日止期间的房屋租金及违约金，而非计算至2018年5月3日。（二）原审判决遗漏了部分事实。涉案隔墙是中泰房产公司所有××路××号房屋之间共有共用的隔墙，该隔墙的拆除与重建将严重损坏898-1号房屋的装修，同时影响业主及承租人对898-1号房屋的使用及正常经营，给其造成经济损失。而原审判决遗漏了此项事实。三、原审判决适用法律错误。邮政银行杭州分行增加诉讼请求合法合理，不存在损失扩大的问题。因此，适用合同法第一百一十九条规定错误，不公平、不公正。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二、三、四、六项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由邮政银行杭州分行承担。在本案二审审理过程中，中泰房产公司明确上诉请求为：1.撤销原审判决第三、四、六项，依法改判；2.一、二审诉讼费用由邮政银行杭州分行承担。 针对中泰房产公司的上诉，邮政银行杭州分行答辩称：一、邮政银行杭州分行不具有砌墙的法定或约定义务，不应对砌墙的后果负法律责任。2010年12月24日，邮政银行杭州分行与中泰房产公司签订《房屋租赁合同》，约定中泰房产公司将所属的位于杭州市江干区××路××号的房屋出租给邮政银行杭州分行，经中泰房产公司同意，邮政银行杭州分行将三间租赁房屋打通使用，《房屋租赁合同》未约定到期后邮政银行杭州分行需恢复原状，因此邮政银行杭州分行不具有砌墙的法定或约定义务。二、邮政银行杭州分行与中泰房产公司之间的《房屋租赁合同》于2017年2月24日到期后，邮政银行杭州分行不该对因中泰房产公司原因造成的扩大损失承担责任。邮政银行杭州分行在租赁期限届满后将涉案房屋交付给中泰房产公司，邮政银行杭州分行已履行房屋交付义务。同时，邮政银行杭州分行于2017年2月28日致函中泰房产公司房屋租赁合同终止，望中泰房产公司尽快办理移交手续。杭州市江干区杭海路898、898-1的业主也于2017年4月1日办理房屋交接事宜，中泰房产公司所有的898-2房屋自2017年4月1日后处于其可自由使用的状态，因中泰房产公司不使用房屋造成的损失应由其承担责任。对于自2017年2月24日至2017年4月1日邮政银行杭州分行因砌墙未及时交付房屋的损失，可比照房屋租赁合同约定的租金标准由邮政银行杭州分行支付。但对2017年4月1日后的损失，邮政银行杭州分行不应承担责任，对2018年5月4日后的损失，因中泰房产公司增加诉讼请求导致双方无法调解，邮政银行杭州分行更不应承担责任。三、即便因邮政银行杭州分行委托第三方砌墙导致墙体不符合现有标准，邮政银行杭州分行仅对因重新砌墙造成的后果承担责任，且中泰房产公司也应承担一定的损失。双方的权利义务已终止，关于租金及违约金不再适用《房屋租赁合同》的约定。《房屋租赁合同》于2017年2月24日到期后，邮政银行杭州分行的砌墙行为是基于与中泰房产公司、杭州市江干区杭海路898、898-1业主新达成的协议，因此邮政银行杭州分行前期租赁行为与后期砌墙行为是基于两份不同协议的独立行为，因砌墙这后一行为造成的损失不再适用前一租赁行为的约定。中泰房产公司在上诉状中提到的合同法第六十一条之规定是合同在履行过程中约定不明确的适用，而本案前一租赁行为已结束，双方纠纷是基于后一砌墙行为造成的，因此，不再适用合同法第六十一条规定，即邮政银行杭州分行承担因砌墙不符合现有标准的损失，不应适用《房屋租赁合同》中关于租金及违约金的约定。中泰房产公司对砌墙墙体不符合现有标准存在一定责任，应承担一定比例损失。中泰房产公司于2017年3月29日与898、898-1业主分别在房屋图纸上签字表示同意依图分隔，并目睹施工方搬运砌墙建材，其作为专业的房地产开发公司均未表示异议，随后施工方又多次询问中泰房产公司法定代表人是否需要加钢梁，中泰房产公司未要求加钢梁。同时，在施工过程中中泰房产公司多次断电，导致无法进行加钢梁的施工。因此，中泰房产公司对砌墙墙体不符合现有标准存在一定责任。四、中泰房产公司要求邮政银行杭州分行支付管理费没有依据。双方签订的《房屋租赁合同》于2017年2月24日到期后，邮政银行杭州分行未使用涉案房屋，不应向中泰房产公司支付物业管理费。五、中泰房产公司所述的一审程序问题不属于民事诉讼法第一百七十条规定的依法“应裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”的情形，其关于原审判决严重违反法定程序的理由不能成立。 邮政银行杭州分行上诉称：一、关于是否应由邮政银行杭州分行承担砌墙后果的问题。邮政银行杭州分行与中泰房产公司签订的《房屋租赁合同》未约定邮政银行杭州分行需将涉案房屋恢复原状，而是因为租赁到期后，898号房屋业主何雪梅及邢武军、898-1号房屋业主陈晓伟、中泰房产公司因房屋界限不明不同意接受房屋并多次到邮政银行杭州分行协商，邮政银行杭州分行无奈代为将房屋砌墙隔开。一审判决认定邮政银行杭州分行同意由其恢复房屋的间隔墙，属于认定事实错误。房屋租赁后，经中泰房产公司同意，邮政银行杭州分行将三间租赁房屋打通使用。房屋租赁期间，中泰房产公司将898、898-1号房屋转卖给案外人，导致三间房屋目前属于不同的业主。租赁期限届满后，邮政银行杭州分行与中泰房产公司及其他几位业主就房屋交接事宜多次协调，但因三间房屋已属于不同业主，业主均不愿意房屋交接。考虑到上述三间房屋已经分属不同业主，为便于中泰房产公司与其他业主分清房屋产权界限，经三方业主于2017年3月11日在现场确认砌墙方案后，邮政银行杭州分行才同意代为将房屋砌墙隔开。因此，将租赁房屋隔墙交付，既非邮政银行杭州分行的法定责任，也非约定责任，砌墙导致的后果应由中泰房产公司承担。二、关于租金及违约金支付标准。《房屋租赁合同》到期后，合同对应的权利义务已终止。邮政银行杭州分行的砌墙行为不是《房屋租赁合同》的合同义务，是基于邮政银行杭州分行与中泰房产公司在《房屋租赁合同》解除后新达成的意向，租金、违约金没有依据需由邮政银行杭州分行按照《房屋租赁合同》的约定支付。一审判决认要求邮政银行杭州分行按照《房屋租赁合同》的租金、违约金向中泰房产公司支付房屋租金损失、逾期交房违约金，属于认定事实错误。《房屋租赁合同》到期后，邮政银行杭州分行未与中泰房产公司就此后的租金达成协议，邮政银行杭州分行未同意将一直按6.5625元/平方米/天向中泰房产公司支付租金，也无法根据邮政银行杭州分行向其他业主签订的房屋租赁合同终止协议推断邮政银行杭州分行应按该标准向中泰房产公司支付房屋租金损失。因此，租金不适用《房屋租赁合同》约定。《房屋租赁合同》到期后，邮政银行杭州分行是基于与中泰房产公司新达成的合同代为砌墙，砌墙行为不从属于《房屋租赁合同》的权利义务，是独立的新合同行为，后达成的新合同不能适用《房屋租赁合同》条款。即便砌墙不符合现行建筑规范的责任在于邮政银行杭州分行，邮政银行杭州分行也仅需赔偿中泰房产公司砌墙不符合规范造成的损失，即房屋空置的租金损失。而不是依据《房屋租赁合同》的约定要求邮政银行杭州分行支付房屋租金损失，同时要求邮政银行杭州分行支付逾期交房违约金。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第三、四项，依法改判；2.诉讼费用由中泰房产公司承担。 针对邮政银行杭州分行的上诉，中泰房产公司答辩称：一、恢复涉案隔墙是邮政银行杭州分行的法定义务和约定义务。租赁初期，中泰房产公司交给邮政银行杭州分行的租赁物为杭海路898号、898-1号、898-2号三套房屋，该三套房屋性质上是三间产权和结构独立、界限分明、使用上具有独立性、未损害他人合法权益的房屋。租赁期间，邮政银行杭州分行为了使用方便将涉案房屋拆除了与隔壁898-1号房屋共有共用的填充墙。租赁期间，中泰房产公司将其中的898号和898-1号房屋转让，且邮政银行杭州分行在一审庭审中陈述其与新房主均重新签订房屋租赁合同。合同法第二百三十五条规定，返还的租赁物应当符合租赁物的性质使用后的状态。因此，邮政银行杭州分行在租赁合同期满后，应当向中泰房产公司返还的898-2号房屋需具备结构独立、界限分明、使用上具有独立性、不损害他人合法权益等特征。具体应达到以下两个条件：一个是将涉案898-2号房屋与898-1号房屋之间已拆除的共有共用的隔墙恢复；二是该恢复的隔墙应当符合国家标准，以达到“不损害他人合法权益”的房屋租赁物的性质。二、关于租金及违约金的支付标准问题。本案中，邮政银行杭州分行修建的隔墙经一审法院委托第三方鉴定评估机构评估不符合国家相关规范要求，不足以达到安全使用标准。故涉案房屋迟延返还是由于邮政银行杭州分行严重违约造成，其应当承担迟延返还涉案房屋所产生的租金损失和违约金。关于租金标准。根据合同法第六十一条规定及涉案房屋租赁合同约定，案涉房屋租金为每三年房屋租金按5%递增，因此，自2017年2月25日（第七年）起，租金应为6.89元/天。另外，在房屋租金不断上涨的市场经济形势下，因邮政银行杭州分行的过错导致房屋迟延交付已长达近两年之久，若按6.56元/天的租金标准支付，租金差价由无过错的中泰房产公司承担明显不公平。关于违约金。根据中泰房产公司与邮政银行杭州分行签订的《房屋租赁合同》第十二条第5项，租赁期满，邮政银行杭州分行应如期交还该房屋。逾期归还，则每逾期一日应向中泰房产公司支付当年日租金1倍的滞纳金。邮政银行杭州分行还应承担因逾期归还给中泰房产公司造成的损失。因此，邮政银行杭州分行未能如期交还房屋给中泰房产公司，邮政银行杭州分行应当按照合同约定向中泰房产公司支付违约金，违约金标准如前述租金标准。综上，请求支持中泰房产公司的上诉请求，依法改判。 二审期间，中泰房产公司、邮政银行杭州分行均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据中泰房产公司、邮政银行杭州分行的上诉请求及答辩意见，本案二审的争议焦点为中泰房产公司要求邮政银行杭州分行支付逾期交房违约金及租金损失的请求是否应予以支持。（一）中泰房产公司是否有权同时主张逾期交房违约金及租金损失。首先，中泰房产公司是否有权主张租金损失。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，根据中泰房产公司、邮政银行杭州分行之间的函件往来，邮政银行杭州分行认可由其支付租赁期限届满至砌墙完成之日的租金，对此中泰房产公司未予以否认。因此，中泰房产公司有权要求邮政银行杭州分行支付租金抑或租金损失。其次，中泰房产公司是否有权主张逾期交房违约金。涉案房屋租赁合同约定，租赁期限届满，邮政银行杭州分行逾期归还房屋的，应向中泰房产公司按照当年租金标准支付滞纳金。依据双方当事人之间的该约定并参照合同法相关规定，该合同条款所约定的滞纳金性质上属于违约责任的约定，实质上等同于立法用语违约金。本案中，邮政银行杭州分行逾期返还房屋的事实确凿，故中泰房产公司有权依据合同约定要求邮政银行杭州分行承担逾期交房的违约责任。因此，本案中，中泰房产公司有权向邮政银行杭州分行主张逾期交房违约金及租金损失。（二）关于逾期交房违约金及租金损失的计算方式。首先，关于租金损失及逾期交房违约金的计算标准。依据涉案房屋租赁合同约定及相关案件事实，原审法院所确定的违约金及租金损失计算标准尚在合理范围内，故应予以确认。其次，关于租金损失及逾期交房违约金计算的起止日期。原审法院以租赁期限届满之次日作为计算的起始日期并无不当，故应予以确认。其次，关于租金损失及逾期交房违约金计算的截止日期。因邮政银行杭州分行应对涉案房屋重建间隔墙，故租金损失及逾期交房违约金计算的截止日期理应为判决确定的履行之日止。原审法院以2018年5月3日作为计算的截止日期依据不足，本院予以纠正。综上，中泰房产公司的上诉理由合理部分，本院予以采信；邮政银行杭州分行的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4873号民事判决第一、二、五项及诉讼费负担部分； 二、撤销杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4873号民事判决第六项； 三、变更杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4873号民事判决第三项为中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行于本判决生效后十日内支付浙江中泰房地产开发有限公司自2017年2月25日计算至2018年5月3日的逾期交房违约金438404.4元（自2018年5月4日至判决确定的履行之日止的违约金按每天每平方米6.5625元的标准另行计付）； 四、变更杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4873号民事判决第四项为中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行于本判决生效后十日内支付浙江中泰房地产开发有限公司自2017年2月25日计算至2018年5月3日房屋租金损失438404.4元（自2018年5月4日至判决确定的履行之日止的租金损失按每天每平方米6.5625元的标准另行计付）； 五、驳回浙江中泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费12568元，由浙江中泰房地产开发有限公司负担6284元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司杭州市分行负担6284元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月二十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦