安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1302民再3号 再审申请人（原审原告）：宿州市埇桥区水巷小区业主委员会 负责人：聂世云业主委员会主任 委托诉讼代理人：沈振东，1931年11月出生，男，汉族，住宿州市埇桥区。 再审被申请人（原审被告）：宿州市金皖房地产发展有限公司 法定代表人：王舒，该公司经理 委托诉讼代理人：王茂军，安徽君光律师事务所律师。 原审原告宿州市埇桥区水巷小区业主委员会（以下简称业主委员会）与原审被告宿州市金皖房地产发展有限公司（以下简称房地产公司）返还原物纠纷一案，因原审原告不服本院（2012）宿埇民一初字第01924号民事裁定驳回其原审起诉，向安徽省宿州市中级人民法院申请再审，安徽省宿州市中级人民法院审查认为再审申请人具备原告的主体资格，本院原审以业主委员会仅具有管理职能，虽可作为诉讼主体，但要求对方承担责任的方式仅限于停止侵权、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，不具有要求返还财产的民事权利能力，只能以全体业主名义要求返还财产，因而裁定驳回其起诉，属适用法律不当。故裁定指令本院另行组成合议庭再审本案；再审期间，中止原裁定的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告业主委员会的负责人聂世云及其委托诉讼代理人沈振东、原审被告房地产公司的委托诉讼代理人王茂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告诉称：我们水巷小区的建筑是被告承建的。小区内建了六栋商住楼，内有158套住房，100多间门面商铺或库房。5号楼东侧建有一座两层附属小楼是物业管理及居民活动用房。5号楼与6号楼间距太小，造一平台下面形成一车库。该两楼西头中间出入通道处恢复一被拆公厕。前述附属两层小楼、车库和公厕依据《物权法》第七十三条规定本属小区业主共有。至2003年秋水巷小区建筑工程基本完工。原审被告开始安置被拆迁户并出售商品房。被拆迁户与购房户于2003年、2004年、有的至2005年先后入住水巷小区。开始原审被告聘请了物业公司从事小区的物业服务管理工作。至2008年该物业公司自行撤出，不再为小区服务，小区的物业管理乱象多发。2009年秋小区开始筹建业主委员会，至2010年5月业主委员会获准成立。业主委员会开始工作后发现：小区5号楼与6号楼之间向西的出入通道和原审被告为小区重建的公厕均被其出租给他人经商了。业主委员会一年多以来，数次找被告交涉，要求被告将本属小区业主共有的建筑物交还业主。被告不但一再强词夺理据不交还，并将其侵权行为进一步升级，竟于2011年将5号楼东侧小区附属小楼一层的居民活动室出售给他人做服装生意了。故小区广大业主忍无可忍，联名请求业主委员会出面交涉讨回本属于业主共有之房产，但原审被告仍拒不交还。故提起诉讼，请求依照最高法院法释（2009）7号文第十四条规定依法判令被告将其非法侵占和处分的属于小区业主共有的附属小楼和公厕归还业主，并将其侵权期间的违法所得至少为50000元返还给小区业主。 原审被告房地产公司辩称：1、原审原告申请再审已超过法定时效；2、原审被告已按照宿州市（1998）75号文件规定留足并履行了移交小区公共用房的义务；3、原审被告没有处分业主共有财产的事实；4、原审原告所诉的公厕本不属于业主共有，已由原业主安置还原；5、原审原告诉请返还侵权所得5万元没有事实依据。法院应驳回原告的诉讼请求。 原审原告业主委员会为支持其诉请，在诉讼中提交以下证据：1、水巷小区5号楼东侧附属用房、自行车车库面积计算表及水巷居委会与房地产公司的协议等复印件各一份，证明该处小楼建筑是物业管理用房，原审被告临时使用，应交给业主共有。2、小区5号、6号楼西侧附跨及仓库面积计算表、张某的书面证明、原审被告在水巷小区业主诉其返还本案争议房屋案件的上诉状复印件一份，证明两楼之间有规划设置公厕的事实。3、房屋租赁协议（余和平与诚信房产公司）复印件一份，证明原审被告将通道及应为公厕部分的房屋出租给他人有偿使用未实际交给业主使用的事实。4、全体业主签名意见，证明全体业主主张该公用部分房产为业主共有的权利。5、2011年及2012年至房地产公司通知两份，证明业主集体向房地产公司主张权利。6、水巷居委会证明，证明业主委员会通过居委会及街道办事处批准依法成立。 原审被告房地产公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1的真实性均无异议，但对原告主张的证明目的有异议，自行车库已作为居民的公共部分使用，附属用房与相关车库部分的测绘与实际不一致；2003年物权法尚未实施，小区改建完成后，依据政府文件，为强化该小区管理，委托水巷居委会临时代管小区居民的日常事宜，并不能就此确定协议约定的楼上办公用房作为公共部位，仅为水巷居委会临时办公使用。对证据2计算表真实性无异议，该图上未明确标注5、6号楼之间设立厕所；证人张某未依法出庭作证，该书证不能作为证据使用；房地产公司其他案件的上诉状跟本案没有关联性；证据3系复印件，不能作为证据使用，争议的所谓厕所及通道房地产公司已办理了相应的房产证。证据4、5，原审被告未见到过，亦与本案争议的事实不具有关联性，不能作为本案的证据使用。证据6不真实，原告未提供业主委员会报备资料，原告及其负责人的身份均不能依法成立。 原审被告房地产公司在诉讼中提交如下证据：1、房地产公司水巷小区建设工程竣工规划验收证（2004-023号），证明该小区建设项目规模1.6万平方米。2、宿州市人民政府宿政（1998）75号文件。证明房地产公司已按照《宿州市物业管理实施办法》第十七条“房地产开发单位移交住宅区时，应提交住宅区管理用房（建筑面积１万平方米以下的不得少于１５平方米；１万平方米以上的不得少于总建筑面积的０.３％”）条的规定提供了足额面积的物业管理用房。3、房地产权证三份。证明原审被告已按规定预留物业管理用房，且随时可以转移该产权。4、房地产测绘成果表，证明该水巷小区共258套住房。5、被拆迁人为黄景行的非住宅房屋拆迁安置协议书、房屋拆迁登记表、补充协议等复印件一组。证明拆迁前公厕属黄景行个人，拆迁时应对该公厕的补偿均已安置给黄个人。 原告业主委员会对上述证据发表如下质证意见：对证据1、2的真实性无异议，但证据2与安徽省相关物业条例相抵触，省里规定不低于100平米；对证据3的真实性无异议，现原告已使用两处；对证据4的真实性无异议，但与本案事实缺乏关联性；对证据5的真实性无异议，但我们主张的是政府规划的厕所即5、6号楼中间处。 本院认为，原、被告双方提交的证据除书面证言证人未依法出庭接受质询本院不予认证外，均来源合法，内容真实，与本案诉争的事实具有关联性，对其证据效力予以认定。 经审理查明：水巷小区的拆迁建设是2001年经政府规划批准并由被告开发承建，该拆迁范围原址南侧临近环城南路原有一公厕，拆迁中该公厕经委托拆迁单位宿州市拆迁公司核对为黄景行所有，并签订了相应的拆迁安置协议，后实际进行了安置。小区内建了六栋商住楼，内有158套住房，100多间门面商铺或库房。房管部门该小区5#楼东侧附属用房及自行车车库面积计算表登记显示：附属用房为该小区7幢楼，建筑面积150.16平方米、两层四间；自行车库为该小区9幢楼（位置位于该5号楼与6号楼间），面积174.18平米。5、6号楼西侧附跨及仓库面积计算表登记显示：该建筑为该小区8幢楼，建筑面积为185.63平米并分为五间。2003年秋水巷小区建筑工程基本完工，原审被告开始安置被拆迁户并出售商品房。被拆迁户与购房户于2003年、2004年、有的至2005年先后入住水巷小区。开始原审被告聘请了物业公司从事小区的物业服务管理工作至2008年该物业公司自行撤出，不再为小区服务。小区的物业管理用房附属两层小楼二楼有三小间物业用房，两间门朝南，一间门向西，其中有门向西的一小间房已被聂世云购买，聂世云已于2006年8月11日办理了该房屋的房地产权证。2009年秋小区开始筹建业主委员会，原审原告业主委员会开始工作后以小区5号楼与6号楼之间向西的出入通道和原审被告为小区重建的公厕均被其出租给他人经商及原审被告将5号楼东侧小区附属小楼部分房屋活动室出售给他人侵害业主共同权益。为此，原审原告提出该部分建筑产权应属业主共有而要求返还遭拒，原审原告遂提起本案诉讼。 本院认为：原审原告水巷小区业主委员会符合《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定“其他组织”的情形，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施，公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。因此，本案原审原告业主委员会具备原告诉讼主体资格。原审认定水巷小区业主委员会仅具有管理职能，虽可作为诉讼主体，但要求向对方承担责任的方武仅限于停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失，不具有要求返还财产的民事权利能力，只能以全体业主名义要求返还财产，因而裁定驳回起诉不当，对该裁定应予撤销。依照《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权及使用权，建设单位不得擅自处分”、第三十条“建设单位应按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”及《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定：“……物业用房，属于业主共同所有；建筑区划内的其他公共场所，也属于业主共有”之规定，附属该小区的两层小楼物业用房及5、6号楼间附跨建筑（含通道）均应属于业主共同所有，应当移交全体业主。原审被告辩称其已按照市政府实施办法将水巷小区公用面积房子已留好，其余部分不属于共用部分而属于开发商所有的理由，依法不能成立，本院不予采信。对原审被告主张其已与他人签订安置协议将公厕已转让他人，因该附跨建筑位于水巷小区内，系该小区的附属设施，亦应属于水巷小区居民所有，原审原告要求返还的请求正当，本院予以支持。故对原审原告的第一项请求，即要求将属于全体业主的附属的两层小楼和5、6楼间附跨建筑全部返还给水巷小区全体业主的主张，本院予以支持。对原审原告的第二项请求，即要求原审被告将物业用房及附跨建筑出租款返还的诉讼请求，因其未提交足够的证据证明该主张，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条及相关法律之规定，判决如下： 一、撤销本院（2012）宿埇民一初字第01924号民事裁定书； 二、原审被告宿州市金皖房地产发展有限公司于本判决生效后三十日内将位于水巷小区的属于全体业主的物业用房附属的两层小楼和5、6号楼之间的附跨建筑返还给原审原告宿州市埇桥区水巷小区业主委员会。 三、驳回原审原告其他诉讼请求。 案件受理费2700元，由原审被告宿州市金皖房地产发展有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费2700元，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 马 强 审判员 黄闻角 审判员 武 平 二〇一八年十二月二十七日 书记员 王 娴