宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初5475号 原告：宁波市海纳广场开发经营有限公司。统一社会信用代码91330203577533362K。住所地：宁波市海曙区公园路26弄70号、71号。法律文书送达地址：宁波市江北区槐树路36-5号外代大厦6楼。 法定代表人：王运益，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何昉，浙江鄮城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨臻，该公司总经理助理。 被告：宁波陆羽贸易有限公司。统一社会信用代码913302030749079402。住所地：宁波市海曙区公园路81弄24号2-6室。法律文书送达地址：宁波市高新区光华路299弄研发园C区12幢4楼。 法定代表人：翁雁飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴文达，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王怀伦，浙江素豪律师事务所律师。 原告宁波市海纳广场开发经营有限公司（以下简称“海纳公司”）为与被告宁波陆羽贸易有限公司（以下简称“陆羽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月3日诉至本院。本院于同日立案后，依法适用简易程序，由审判员陈斌独任审判，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告海纳公司的委托诉讼代理人何昉、杨臻，被告陆羽公司的委托诉讼代理人王怀伦到庭参与诉讼。后因案情复杂，转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告海纳公司的委托诉讼代理人何昉，被告陆羽公司的委托诉讼代理人王怀伦到庭参与诉讼。 审理中，双方当事人申请庭外和解，未果。本案现已审理终结。 原告海纳公司诉请：1.请求判令终止租赁合同并由被告立即交还租赁的公园路99弄29-1号房屋；2.请求判令被告向原告支付2015年9月18日至2018年9月17日的租金220000元；3.请求判令被告支付逾期付款违约金126810元（暂计算至2018年4月20日）；4.请求判令被告支付的履约保证金10000元归原告所有；上述2、3、4项合计356810元；5.请求判令被告承担案件代理费及本案诉讼费 事实与理由：2011年9月9日，原告与被告签订一份商铺租赁合同，约定：被告向原告租赁位于海曙区；租赁房屋建筑面积20.25平方米；租赁期限自2014年9月18日起至2019年9月17日止；租金为2014年9月18日到2017年9月17日每年70000元、2017年9月18日到2018年9月17日为80000元、2018年9月18日到2019年9月17日为90000元，租金先付后租，每个支付期前15日向原告支付该期租金；被告在签订合同时应向被告缴纳履约保证金10000元；被告拖欠租金、水费、电费、公用事业费等相关费用总额超过履约保证金的50%，原告有权终止合同、收回该租赁房屋，并没收履约保证金和当期租金，被告并应根据逾期数额按每天1‰支付向原告支付逾期付款违约金；在被告收到整改通知后，仍未纠正的，原告有权中止对被告的后勤保障服务（如水、电、气供应）；合同还规定了通知、免责条件、争议之解决等条款。合同签订后，被告仅向原告支付首期租金70000元及履约保证金10000元，却此后未按约支付租金。虽经原告多次催索被告却未支付任何租金，遂成诉。 被告陆羽公司答辩称：一、本案应适用已经生效的（2018）浙02民终808号宁波市中级人民法院民事判决书中的认定的事实及裁决理由。即本案原告在履约中存在瑕疵，对被告实现合同目的有一定的不利影响，本案被告按照合同约定的租金标准的80%向原告支付应支付的租金、并无需支付逾期支付租金的违约金，原告也无权没收被告交纳的租赁保证金，该租赁保证金应在被告应支付给原告的租金中予以扣除。（一）（2018）浙02民终808号案所涉法律关系及法律主体与本案所涉法律关系及法律主体完全一致。（二）（2018）浙02民终808号案所涉《商铺租赁合同》与本案所涉的《商铺租赁合同》租赁房产均在宁波商圈，租赁用途为经营鼓楼茶城。（三）本案原被告所签订的合同名称为《宁波商圈商铺租赁合同》，且《鼓楼步行街统一经营管理公约》为合同附件，与合同具有同等法律效力。该合同与（2018）浙02民终808号案所涉《商铺租赁合同》具有同一性，均为被告实现开设鼓楼茶城之目的。（四）本案被告系招商引资开设鼓楼茶城，原、被告间除两份《商铺租赁合同》及相关补充协议外，无其他法律关系存在。且被告均将两份合同中的房屋进行了转租，用于经营鼓楼茶城之所需。（五）本案的租赁期限包含在（2018）浙02民终808号案所涉《商铺租赁合同》租赁期限范围内。二、原告的部份诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回该部份诉讼请求。（一）根据该约定，涉案合同2015年9月18日至2016年9月17日的租金原告应于2016年9月3日前向被告主张权利，2016年9月18日至2017年9月17日的租金原告应于2017年9月3日前向被告主张权利，原告在上述期间并未向被告主张租金权，超过法律规定的诉讼时效。（二）根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第九条之规定，原告在庭审中提供的邮寄送达的证据不能作为认定事实的依据。（三）原告在庭审中提供的2017年9月15日《回执》的签收人“兰淑梅”不能确认其身份，也与被告无任何隶属关系。且该《租金缴纳通知单》对原告提出的超过诉讼时效期间的租金也不具有约束力。三、被告在庭审中已提供证据证明原告已于2018年5月30日前强制收回本案涉案标的物，原告予以否认，请法院调查取证。 经审理查明，原告海纳公司受案外人宁波市海尚物业服务有限公司委托代为出租位于宁波市海曙区房屋（以下简称“涉案房屋”）。2014年9月9日，原告海纳公司与被告陆羽公司签订《商铺租赁合同》一份。该合同约定：原告海纳公司将位于公园路99弄20-1号房屋出租给被告陆羽公司；被告陆羽公司向原告海纳公司承诺，该房屋只限于被告陆羽公司用于经营除餐饮外的品牌，保证于2014年12月1日前准时开业营业（如开业日期因原告海纳公司原因需要变更的，则以原告海纳公司书面通知为准）；租赁期限为5年，自2014年9月18日起至2019年9月17日止；租金从2014年9月18日到2015年9月17日合计人民币70000元，从2015年9月19日到2016年9月17日合计70000元，从2016年9月18日到2017年9月17日合计80000元，从2018年9月18日到2019年9月17日合计90000元，租金实行先付后租原则，以年付的方式，被告陆羽公司必须于每个支付期开始前提前15天向原告海纳公司支付该期租金；被告陆羽公司应于签署本合同的同时或之前，向被告陆羽公司缴纳履约保证金10000元，租赁关系终止时，在被告陆羽公司办妥以涉案房屋为注册地址的工商注销、税务登记或变更手续并且为可租赁状态的前提下，原告海纳公司应在60天内，将履约保证金按照合同约定作出扣除后一次性无息退还给被告陆羽公司；承租期内，被告陆羽公司拖欠的租金或其他费用及其逾期款违约金以及因被告违约给原告海纳公司造成的损失，原告有权直接从履约保证金中扣除，被告陆羽公司未能按约定进场装修、开业或者在经营过程中因被告陆羽公司原因终止协议的，履约保证金不予退还；原告海纳公司需承担提供涉案房屋，保证涉案房屋的有效性和合法性，提供完整的涉案房屋总平面图、建筑平面图，提供用电线路并保证60ＫＷ的用电功率，提供被告陆羽公司办理营业执照所需应由原告提供的有关证明文书，负责对涉案房屋及其附属物的定期检查，并承担正常的房屋维修保养费用（由被告陆羽公司原因造成的损害等应由被告陆羽公司负责维修并承担相关费用）。原告海纳公司有下列情形之一的应当承担违约责任，赔偿被告陆羽公司由此所受的经济损失：1.原告海纳公司无任何理由提前终止合同或因原告海纳公司而致使被告陆羽公司无法正常使用涉案房屋的；2.原告海纳公司未按本合同第七条之相关规定，不积极和及时地履行其相关义务的；3.其他违反本合同任何之条款，必须承担违约之责任的。被告陆羽公司有下列情形之一的，原告海纳公司有权终止合同，收回涉案房屋，并没收履约保证金和当期租金，并可依法追讨被告陆羽公司因违约而给原告造成的其他损失：1.未经原告海纳公司同意，被告陆羽公司在装修完毕符合开业日起计60日内未开门营业的；2.被告陆羽公司拖欠租金、水费、电费、公用事业费及电话通信费等相关费用总额超过履约保证金的50%（5000元）的；3.未报请原告海纳公司同意，擅自停业、歇业或一个月内连续或间断停业超过10日的；4.因被告陆羽公司过错而遭到政府行政部门处置、处罚而被勒令禁止营业的或有任何违法行为的；5.未经原告海纳公司书面同意，被告陆羽公司在租赁期内将该房屋以任何形式整体或部分转租、出信给第三方或以任何形式给第三方使用涉案房屋；6.未经原告海纳公司书面确认，被告陆羽公司擅自变更经营行业或经营品牌；7.未经原告海纳公司书面同意，被告陆羽公司拆改房屋结构和房屋外观的；8.损坏承租房屋及相关设施设备，在原告海纳公司提出的合理期限内仍未修复的；9.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；10.未经原告海纳公司书面同意，被告陆羽公司擅自退租的；11.被告陆羽公司违反合同约定事项，经原告海纳公司书面通知后仍未改正的。在被告陆羽公司出现上述违约情形时，原告海纳公司在被告赔偿了原告据此所受的损失并经原告书面确认的情况下，原告可以许可被告继续履行本合同。在被告陆羽公司出现上述违约情形时，原告海纳公司在通知被告陆羽公司整改后五日内，被告陆羽公司仍未纠正的，原告海纳公司有权中止对被告陆羽公司的后勤保障服务（如水、电、气供应等）。在被告陆羽公司出现上述违约情形时，如在原告海纳公司向被告陆羽公司发出要求其改正的书面通知后（或要求终止合同、收回该涉案房屋的通知后）三天内不予改正（或在原告海纳公司要求终止合同、收回该涉案房屋的情况下三天内不对涉案房屋相关私人物品予以清退的）,则被告陆羽公司无条件准许原告海纳公司有权利随时封闭或开启该涉案房屋，并且租赁屋内的所有被告陆羽公司物品（如有，包括但不限于商品、装璜、固定物品等）由原告海纳公司予以留置，用作清偿或补偿被告陆羽公司欠原告海纳公司的租金及其他费用，以及因被告陆羽公司违约而对原告海纳公司造成的一切损失。除外，原告海纳公司有权将该涉案房屋租赁给任何第三方经营，被告陆羽公司不得有任何异议。被告陆羽公司违反本合同第三，四条之规定，逾期缴纳或未足额缴纳租金或支付其他规定之费用的，被告陆羽公司自应支付之日起至实际支付之日止向原告海纳公司支付逾期款违约金，支付逾期款违约金额度为每逾期一天支付该期租金（或其他应付费用）的1‰。被告陆羽公司违反本合同其它约定的义务，应当向原告海纳公司支付违约金，违约金的数额相当于履约保证金，如果原告海纳公司的损失超过前述约定违约金数额以原告海纳公司的实际损失额为准进行赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，被告陆羽公司中途擅自退租的，应向原告海纳公司支付违约金200000元。若违约金不足抵付原告海纳公司损失的，被告陆羽公司应负责赔偿。原告海纳公司可从履约金保证金中抵扣。履约保证金不足抵扣的不足部分则由被告陆羽公司另行支付。 被告陆羽公司取得涉案房屋后转租给其他人。被告陆羽公司向原告海纳公司支付了70000元的租金，履约保证金10000元，未支付之后的租金。原告海纳公司自2015年起陆续向被告陆羽公司邮寄租金催收函。 另查明，目前涉案房屋经营某小吃品牌。本案庭审过程中，原告海纳公司认可被告陆羽公司的转租行为。 以上事实由原告提供的商铺租赁合同、关于请求将公园路99弄-1号物业管理用房出租的报告、回复和委托协议、租金缴纳通知单及回执、国内挂号信函收据、租金催收函、邮件接收登记表，本院调查的涉案房屋现状照片以及原、被告当庭一致陈述予以认定。 本案争议焦点为：一、原告在履行案涉《商铺租赁合同》中是否存在瑕疵，被告陆羽公司是否有权以此参照（2018）浙02民终808号案件判决结果支付租金；二、如被告陆羽公司无权主张，则案涉《商铺租赁合同》于何时解除；三、案涉《商铺租赁合同》解除后，原、被告应如何承担各自责任。 关于争议焦点一，被告陆羽公司认为本案所涉《商铺租赁合同》与（2018）浙02民终808号所涉租赁合同具有同一性，均为被告陆羽公司实现经营“鼓楼茶城”项目之目的，原告海纳公司未依约办理市场经营许可证及市场消防许可证，其履约行为存在瑕疵，对被告陆羽公司实现合同目的有一定的不利影响，因此，参照（2018）浙02民终808号案件裁判结果，本案中，被告陆羽公司仅需按照涉案《商铺租赁合同》约定的租金标准的80%向原告海纳公司支付应支付的租金、无需支付逾期支付租金的违约金，原告也无权没收被告交纳的租赁保证金，该租赁保证金应在被告应支付给原告的租金中予以扣除。原告海纳公司认为涉案《商铺租赁合同》与（2018）浙02民终808号案件所涉租赁合同无关联，涉案房屋并不是用于经营茶楼的，被告陆羽公司转租过两家，两家都是做餐饮的。本案审理过程中，本院对涉案房屋进行了实地调查，目前涉案房屋经营的系某小吃品牌。结合目前能够查明的事实和现有证据，涉案《商铺租赁合同》对原告海纳公司的义务作出的约定以及涉案房屋的出租用途均不能体现原、被告明确签订本案涉案《房屋租赁合同》系实现被告经营“鼓楼茶城”项目之目的以及被告转租涉案房屋用于经营“鼓楼茶城”项目所需，故本院对被告的辩解意见不予采纳。被告陆羽公司应按照涉案《商铺租赁合同》的约定支付租金、逾期款违约金等。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据案涉《商铺租赁合同》约定，被告陆羽公司拖欠租金超过履约保证金的50%的，原告海纳公司有权终止合同。被告陆羽公司在2015年9月后未按约支付租金，且已超过履约保证金的50%，已符合合同解除的条件，原告海纳公司依法享有合同解除权。被告陆羽公司向本院提供情况说明一份以证明原告已于2018年5月30日前收回涉案房屋，原告海纳公司明确2018年5月30日涉案《商铺租赁合同》解除，被告陆羽公司已腾空涉案房屋，但未交还钥匙，办理相应的手续。故本院对涉案《商铺租赁合同》于2018年5月30日解除予以认定。 关于争议焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告陆羽公司的违约行为是未按约支付房屋租金和占有使用费，应当按照涉案《商铺租赁合同》的约定承担相应的违约责任。 关于租金，被告陆羽公司认为涉案房屋2015年9月18日至2016年9月17日的租金原告海纳公司应于2016年9月3日前向被告主张权利，2016年9月18日至2017年9月17日的租金原告应于2017年9月3日前主张权利，原告提供的证据不能证明其在上述期间向被告主张过权利，超过法律规定的诉讼时效。本院认为，原告海纳公司提供的国内挂号信写明了收件方为被告陆羽公司以及被告的地址，邮件接收登记表和回执亦能相互印证被告陆羽公司收取了信件，被告陆羽公司仅口头辩称未写明负责人谁收、签字人并非被告公司员工，不足以使本院采信被告主张的未收到过原告催收租金函件、原告催讨租金的诉讼时效已过的辩解意见，原告已提供相应证据证明其积极的向被告主张支付租金的权利，被告陆羽公司负有支付原告2015年9月18日至2017年9月17日涉案房屋的租金140000元的民事责任。另，《商铺租赁合同》约定，当被告陆羽公司拖欠租金超过履约保证金的50%（5000元）时，原告海纳公司有权终止合同，收回涉案房屋，并没收履约保证金和当期租金。本案中，原告海纳公司已于2018年5月30日解除合同，可依约不予返还履约保证金10000元，被告并应支付原告主张的至合同解约日2018年5月30日的租金。对被告陆羽公司主张的按照合同约定的租金标准的80%向原告支付应支付的租金、原告也无权没收被告交纳的租赁保证金、该租赁保证金应在被告应支付给原告的租金中予以扣除的辩解意见，本院不予采纳。 关于逾期付款违约金，被告陆羽公司主张因原告海纳公司履约过程中存在瑕疵，被告无需向原告支付逾期付款违约金。本判决的前述部份已剖析了本案涉案《商铺租赁合同》与（2018）浙02民终808号案件所涉房屋租赁合同并不相同，并非为“鼓楼茶城”项目而签订，被告未提供证据证明原告在履行本案涉案《商铺租赁合同》的过程中存在瑕疵，故对被告的上述辩解意见，本院不予采纳。原告主张被告按约以日利率1‰支付逾期付款违约金至2018年4月20日，本院认为日利率1‰过高，可按照年利率24%进行计算。据此，被告应支付至2018年4月20日的逾期付款违约金为人民币83382元。（70000×0.24×958/365+70000×0.24×593/365+80000×0.24×228/365） 综上，本院认为，原、被告间房屋租赁合同关系依法成立并有效，原告海纳公司向被告陆羽公司提供租赁物，被告陆羽公司理应支付租金，现被告陆羽公司未依约缴纳租金，原告海纳公司有权解除合同，被告陆羽公司应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告宁波市海纳广场开发经营有限公司与被告宁波陆羽贸易有限公司之间签订的《商铺租赁合同》于2018年5月30日解除，被告宁波陆羽贸易有限公司在本判决生效之日起十日内将其承租的位于宁波市海曙区房屋归还给原告宁波市海纳广场开发经营有限公司； 二、被告宁波陆羽贸易有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宁波市海纳广场开发经营有限公司支付至2018年5月30日的租金合计195890元； 三、被告宁波陆羽贸易有限公司在本判决生效之日起十日内向原告宁波市海纳广场开发经营有限公司支付2015年9月3日至2018年4月20日期间逾期付款违约金83382元； 四、被告宁波陆羽贸易有限公司已支付的履约保证金10000元归原告宁波市海纳广场开发经营有限公司所有； 五、驳回原告宁波市海纳广场开发经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6290.5元，由被告宁波陆羽贸易有限公司负担5469元，由原告宁波市海纳广场开发经营有限公司承担821.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长 陈 斌 人民陪审员 曹 婕 人民陪审员 杨建国 二〇一八年十二月二十六日 代书 记员 吴益梅 本案引用法条 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ?*MERGEFORMAT?2? ?*MERGEFORMAT?1?