浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0327民初1411号原告苍南县国有资产投资集团有限公司，统一社会信用代码91330327717675363Y，住所地苍南县灵溪镇玉苍路163-177号。法定代表人倪志楚，董事长。委托代理人包建荣、张逸儒，浙江人民联合律师事务所律师。被告苍南县天客隆超市有限公司，统一社会信用代码91330327254686612K，住所地苍南县灵溪镇公园路18号。法定代表人陶大省，总经理。委托代理人谢培均、王德源，均系北京德和衡（杭州）律师事务所律师。原告苍南县国有资产投资集团有限公司（以下简称国投公司）为与被告苍南县天客隆超市有限公司（以下简称天客隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2016年4月7日向本院提起诉讼，本院于同日立案。经审理，本院于2017年8月4日作出（2016）浙0327民初3456号民事判决。被告天客隆公司不服，向浙江省温州市中级人民法院提起上诉；该院经审理，于2017年11月30日作出（2017）浙03民终5134号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2018年2月11日立案，并依法另行组成合议庭，于2018年4月3日、2018年8月29日两次公开开庭进行了审理。原告国投公司的委托代理人包建荣参加了第一次庭审活动、原告国投公司的委托代理人张逸儒参加了第二次庭审活动，被告天客隆公司的法定代表人陶大省及其委托代理人谢培均两次均到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准后，本案延长审限四个月，现已审理终结。原告国投公司诉称，2013年2月28日，原告国投公司（原名苍南县国有资产营运有限公司）与被告天客隆公司签订《店面租赁合同》，约定由被告向原告承租位于苍南县店面的部分商业场地用于超市经营，合计租用建筑面积1060平方米，租期自2013年3月1日起至2016年3月15日止，每年年租金55万元；租赁期满，如被告需继续承租上述房屋，应提前三个月向原告书面提出，由双方协商后按当年市场价格另行签订租赁合同，同等条件下，被告享有优先承租权。上述租赁合同期满前三个月，原告委托苍南大华资产评估有限公司以2015年11月30日为基准日对上述租赁标的物当期租金市场价进行评估，年租金评估结果为78.9万元。原告以该评估价作为新一轮租金基准价与被告进行续租协商未果，遂于2015年12月18日召开国投公司总经理办公会议，决定以招投标方式就上述租赁标的物进行新一轮公开招租，并于2016年2月17日发出租赁公开竞标公告，竞标底价为78.9万元，该次招投标共有包括被告在内的四名投标人报名竞标。经公开招投标，上述租赁标的物由案外人甘庆煌以102.78万元竞得，被告以85.2万元竞标价未中得该标。原告于开标当日即2016年2月29日向甘庆煌发出中标确认书，确定甘庆煌为中标人，并于2016年3月1日向被告发出搬迁通知，要求被告按照合同约定及时腾空房屋。根据原、被告租赁合同的约定，被告应于租赁期满即2016年3月15日前腾空房屋并将房屋返还原告。原告已给予被告相应宽限期完成搬迁，但被告迟迟未履行约定，截止原告起诉时仍占用上述房屋，导致原告无法按照中标确认书内容与案外人甘庆煌签订正式租赁合同。原告认为，被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请求判令：1.被告天客隆公司立即将占用的苍南县灵溪镇公园路影城一层1-2号房屋全部腾空并返还原告；2.被告按照年租金102.78万元的标准向原告支付自2016年4月15日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；3.本案诉讼费用由被告承担。在举证期限内，原告向本院提供了下列证据材料：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、企业名称变更核准通知书，证明原告主体资格的事实；2、企业法人营业执照、统一社会信用代码，证明被告主体资格的事实；3、店面租赁合同，证明原、被告于2013年2月28日签订《店面租赁合同》以及相关约定的事实；4、资产评估报告书，证明原告委托苍南大华资产评估有限公司以2015年11月30日为基准日对本案租赁标的物当期租金市场价进行评估，年租金评估结果为78.9万元的事实；5、总经理办公会议纪要、公开竞标公告，证明在2015年12月18日，原告召开总经理办公会议，决定以招投标方式就本案租赁标的物进行新一轮公开招租，并于2016年2月17日发出租赁公开竞标公告，竞标底价为78.9万元的事实；6、投标材料、中标确认书，证明本案租赁标的物招投标共有包括被告在内的四名投标人报名竞标，经公开招投标，上诉租赁标的物由案外人甘庆煌以102.78万元竞得，被告以85.2万元竞标未中得该标，原告于2016年2月29日向案外人甘庆煌发出中标确认书，确定案外人甘庆煌为中标人，被告已丧失优先承租权的事实；7、搬迁通知、律师函，证明原告于案外人甘庆煌中标后，向被告发函要求被告履行合同约定，及时腾空并返还房屋于原告的事实。根据原告的申请，本院委托温州百佳房地产土地评估有限公司对原告位于苍南县的房地产于2016年、2017年、2018年的公开市场租赁价格进行评估。该公司于2018年7月24日作出温佳房估〔2018〕第Ｆ024-0724号房地产估价报告，结论为：价值时点2016年1月1日的年租金为83.9万元、价值时点2017年1月1日的年租金为80.1万元、价值时点2018年1月1日的年租金为76.3万元。被告天客隆公司辩称，一、根据《店面租赁合同》约定，被告享有优先承租权。2001年3月以来，被告一直承租涉案商铺至今。2013年2月28日，双方签订《店面租赁合同》，合同约定租期为三年，租金每年55万元，并约定在同等条件下，被告享有优先承租权。被告一直按约履行合同义务。2015年12月11日，被告根据合同约定，向原告提出续租申请，但原告未向被告作出是否同意及其他条件租赁的明确书面回复，而是以公开招标方式出租涉案店面。被告在知悉情况后参与投标，投标价格为85.2万元，远高于招标底价，充分说明了被告从未放弃继续承租的意愿，但因低于案外人甘庆煌投标价格未能竞得。原告未再询问被告是否行使优先承租权，当被告向原告主张优先承租权时，原告以被告已放弃优先承租权为由不予理会。因此，被告于2016年3月6日向原告发出《要求行使优先承租权的函》，明确要求以中标价102.78万元继续承租涉案店面，但原告未作任何书面回复。无奈，2016年3月13日，被告又向苍南县国有资产监督管理委员会办公室发出《要求行使优先承租权的函》，请求其作为主管部门依法予以监督，保障承租人的合法权利。之后，原告通过北京德恒（温州）律师事务所向被告发出律师函，被告于2016年3月17日分别向原告、北京德恒（温州）律师事务所回函，再次明确主张优先承租权。二、原告在委托评估公司对案涉租赁物评估时未通知被告，导致评估结果年租金78.9万元与市场行情远远不符，根据被告委托评估的结果，案涉租赁物的年租金为46.22万元。三、原告在总经理办公会议提到的以不低于80万元价格出租，原租户不再续租，则以招投标方式招租。首先被告一再表示愿意续租，但基于苍南县当时租赁市场行情，请求原告给予适当优惠。其次，上述会议报告中也反映原告对其他地区租金都作下调。再次，原、被告是基于对目前市场行情的不同认识导致双方无法就租金标准达成一致，目前案涉租赁物的租金评估价格也证明原告以不低于80万元价格出租明显与市场不符。四、关于原告诉称的招标及中标事实，被告认为中标人与被告均经营零售行业，其在明知被告刚进行重大装修肯定会续租的情况下，参与竞标恶意抬价，以达到给被告造成损失的目的。现在中标人已和原、被告达成一致意见，也已退出招投标。因此，原告请求以年租金102.78万元计算房屋占有使用费缺乏事实和法律依据。虽然原、被告租赁合同期满，但在原告有意继续出租，被告更愿意续租的情况下，为物尽其用，减少资源浪费，发展零售行业，原、被告在租金的标准上可以继续协商，若无法达成一致意见，希望法庭以司法评估方式确定。五、被告在原告起诉后，已于2016年4月29日向原告支付租金45833.5元，于2016年6月7日向原告支付租金68750元，于2017年3月20日向原告支付租金550000元，而且，被告在参与原告组织的招投标活动中还有100000元的保证金未退还。上述钱款已足够抵付原告起诉至今的租金。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。在举证期限内，被告向本院提供了下列证据材料：1、店面租赁合同，证明原、被告签订租赁合同的具体内容，以及明确在同等条件下被告享有优先承租权的事实；2、关于苍南影城一楼商铺续租和给予租金优惠的申请报告，证明于2015年12月11日，被告依约在合同到期前三个月向原告作出商铺续租的意思表示的事实；3、要求行使优先承租权的函，4、EMS回单及收寄情况，证据3、4证明被告分别于2016年3月6日、3月13日向原告及其主管部门苍南县国有资产监督管理委员会办公室作出要求行使优先承租权，即请求以中标价格签订租赁合同的事实；5、回函，6、EMS回单及收寄情况，证据5、6证明2016年3月20日，被告就原告委托北京德恒（温州）律师事务所的律师函向原告、北京德恒（温州）律师事务所、苍南县国有资产监督管理委员会办公室作出回函，再次提出原告违反合同约定，侵害被告的优先承租权，并要求以中标价格签订租赁合同的事实；7、网银电子回单、邮政银行付款凭证，证明被告于2016年4月29日，向原告支付了2016年3月16日至2016年4月15日的租金45833.5元、2016年4月16日至2016年5月31日的租金68750元、2016年3月20日支付租金55万，以及原告交纳的投标保证金10万元至今未退回的事实；8、温州市青鸟房地产估价有限公司房地产评估报告，证明被告委托专门的评估公司对场地进行评估，评估内容为年租金46.22万元的事实。原告、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据1、2，没有异议；对证据3没有异议，但被告在同等条件下享有优先承租权；对证据4的真实性予以确认，但系原告单方面委托，对评估结果不予认可；对证据5，其中会议纪要的真实性由法院认定，对公开竞标公告没有异议；对证据6中的投标材料没有异议，中标确认书的情况由法院确认；对证据7没有异议，被告在收到函件后均向原告作出回函，明确表明被告享有优先承租权，原告未与被告续签租赁合同的，被告将按原租赁合同的租金标准继续支付租金。对被告提供的证据，原告质证意见如下：对证据1，没有异议；对证据2的真实性、合法性无异议，但只能证明被告向原告提出过续租申请，双方就新一轮租赁租金并未达成合意；对证据3至证据6的真实性、合法性没有异议，优先承租权的函是在原告结束招投标后发出的，原告已与新的承租人建立新的租赁关系，被告发函仅仅只能算是对原告产生新的邀约；对证据7真实性、合法性没有异议，原告已经收到款项；对证据8，系被告单方面委托进行评估，程序违法。对温州百佳房地产土地评估有限公司的房地产估价报告，原告没有异议；被告质证认为：对评估报告的真实性、关联性没有异议，但对合法性有异议，评估报告选择的价值时点模糊不清，评估价格与原、被告自行评估的价格相差较远。针对原告、被告的举证、质证情况，本院认证如下：原告提供的证据1、2，系当事人身份情况方面的证据材料，来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认；原告提供的证据3，以及被告提供的证据1，可作为认定双方签订的租赁合同约定了相关的权利义务的依据；原告提供的证据4，以及被告提供的证据8，系双方当事人各自单方委托评估，且各自互不认可，故不能作为本案的定案依据使用，本院不予采信；原告提供的总经理办公会议纪要，系其内部决策行为，与本案缺乏直接关联性，本院不予认定；原告提供的公开竞标公告、证据6、7，以及被告提供的证据2至证据7，系原告对涉案租赁标的物的招投标过程和双方及优先承租权等事项的函件往来，因涉及到案外人，且已在其他案件中处理，故与本案缺乏关联性，本院不予认定；被告提供的证据7，原告没有异议，本院予以确认；至于温州百佳房地产土地评估有限公司出具的房地产估价报告，虽有笔误等瑕疵，但鉴定程序合法，符合证据的基本特征，本院对其证明力予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年2月28日，原告国投公司（原名称苍南县国有资产营运有限公司）将位于店面部分商业场地（包括一号、三号楼梯下面面积，合计租用建筑面积约1060平方米）出租给被告天客隆公司，作为其经营超市使用。双方签订了《店面租赁合同》，其中约定：租期三年，自2013年3月1日起至2016年3月15日止（2013年3月1日起至3月15日为店面装修期），每年年租金55万元，于当年2月20日前支付；租赁期满，如被告需继续承租上述房屋，应提前三个月向原告书面提出，由双方协商后按当年市场价格另签订租赁合同；在同等条件下，被告享有优先承租权。受原告委托，苍南大华资产评估有限公司对上述房屋的年租金进行评估，于2015年12月8日作出评估报告，认为上述房屋在评估基准日2015年11月30日的年租金评估值为789000元。2015年12月11日，被告向原告递交《关于苍南影城一楼商铺续租和给予租金优惠的申请报告》，要求原告同意被告续租并给予租金优惠。2016年2月17日，原告发布资产租赁公开竞标公告，对上述房屋进行公开竞标租赁，租赁期限5年（2016年3月16日至2021年3月15日），以前述评估价789000元为竞标底价。2016年2月28日，被告缴纳10万元竞标保证金。2016年2月29日，原告组织竞标活动，采用暗标方式一次性确定，被告、甘庆煌等递交投标书，甘庆煌以102.78万元最高报价中标，被告的报价为85.2万元。2016年3月1日，原告通知被告于2016年3月15日前搬迁完成并结算水、电等相关费用，搬迁时间至2016年4月15日止，3月15日后到搬迁完成之日租金根据原租赁合同价格按日结算。2016年3月6日，被告向原告发出要求行使优先承租权的函，表示愿以中标价即每年102.78万元优先承租前述案涉商业场地。其后，北京德恒（温州）律师事务所受原告委托，向被告发出律师函，要求被告尽快归还租赁房屋。被告收到该律师函后，于2016年3月20日向原告寄送回函，再次主张优先承租权，要求以每年102.78万元的价格与原告重新签订租赁合同。被告按原合同约定年租金55万元的标准分别于2016年4月29日、2017年6月7日、2017年3月20日，向原告支付45833.5元、68750元、55万元。2016年4月7日，原告以被告仍占用上述房屋为由诉至本院，要求依法解决。2016年6月28日，本案被告以本案原告为被告向本院提起诉讼，经审理，本院于2016年9月9日作出（2016）浙0327民初6604号民事判决，判决确认天客隆公司享有优先承租权；国投公司不服，提起上诉，天客隆公司在二审期间以已与国投公司庭外和解为由申请撤回起诉，2017年3月30日，浙江省温州市中级人民法院作出（2016）浙03民终5439号民事裁定，裁定撤销前述一审判决，准予天客隆公司撤回起诉。被告现仍在使用上述房屋。本案在重审过程中，经原告国投公司申请，本院委托温州百佳房地产土地评估有限公司对原告位于苍南县的房地产于2016年、2017年、2018年的公开市场租赁价格进行评估。该公司于2018年7月24日作出温佳房估〔2018〕第Ｆ024-0724号房地产估价报告，结论为：价值时点2016年1月1日的年租金为83.9万元、价值时点2017年1月1日的年租金为80.1万元、价值时点2018年1月1日的年租金为76.3万元。本院认为：涉案双方之间签订的《店面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。双方均应按约定全面履行自己的义务。现原、被告合同约定的租期已经届满，租赁期间届满，承租人依法应当返还租赁物，因双方未能就继续租赁达成一致意见，原告现要求被告将涉案租赁房屋腾空交还，符合法律规定，应予支持。被告在租赁合同期满后未腾空交还房屋，仍占有使用涉案租赁房屋，必然会给原告造成损失，原告现要求被告支付占有使用费符合法律规定，本院也予以支持。关于占有使用费的标准问题。涉案租赁合同约定，租赁期满，如乙方（即被告）需继续承租上述房屋，由双方协商后“按当年市场价格”另签订租赁合同，现天客隆公司主张优先承租权的案件经二审审理后，已撤回起诉，原判决已不发生效力，可见，天客隆公司的优先承租权已经失权，既不能另行起诉，也不能在本案中以优先权进行抗辩，且双方对租赁期满后的占有使用费没有达成书面协议，故双方主张的占有使用费的计算标准均没有法律依据，本院均不予采纳。综上，占有使用费的计算标准应以经过评估的当年市场价格为依据，即按价值时点2016年1月1日的年租金为83.9万元、价值时点2017年1月1日的年租金为80.1万元、价值时点2018年1月1日的年租金为76.3万元计算。被告按原租赁合同的租金标准于2016年4月29日向原告支付45833.5元作为2016年3月16日至2016年4月15日期间的费用符合原告于2016年3月1日制发的通知要求，视为支付该期间的占有使用费，原告也变更诉讼请求，不再主张该期间房屋占有使用费，本院予以确认。被告缴纳的10万元竞标保证金及分别于2017年6月7日、2017年3月20日向原告支付68750元、55万元，合计718750元可抵作占有使用费。2016年的年占有使用费标准为83.9万元，每天为2298.63元（839000元/年÷365天/年），2016年4月16日至2016年12月31日为260天，被告应支付占有使用费597644元；多余的121106元抵作2017年度的占有使用费。2017年的年占有使用费标准为80.1万元，故被告尚应支付2017年的占有使用费679894元。2018年1月1日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费，按年占有使用费76.3万元的标准计算。原告超出上述部分的诉讼请求，本院不予支持，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、苍南县天客隆超市有限公司于本判决生效后三十日内将店面（包括一号、三号楼梯下面面积，合计建筑面积约1060平方米）腾空并交还给苍南县国有资产投资集团有限公司；二、苍南县天客隆超市有限公司于本判决生效后三十日内支付苍南县国有资产投资集团有限公司2017年度的房屋占有使用费679894元及自2018年1月1日起至实际交还上述店面之日止的房屋占有使用费（按每年76.3万元的标准计算）；三、驳回苍南县国有资产投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28726元，保全申请费5000元，合计33726元，由苍南县国有资产投资集团有限公司负担10940元，苍南县天客隆超市有限公司负担22786元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  范则共人民陪审员  林安平人民陪审员  苏婷婷二〇一八年十二月二十七日书 记 员  王 建相关法律条文链接：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。