广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3734号 原告：潘克忠，男，1967年8月1日出生，壮族，住南宁华侨投资区。 被告：张武星，男，1981年6月13日出生，壮族，广西南宁市武鸣区人，现住南宁市武鸣区。 被告：陆爱英，女，1944年5月8日出生，壮族，广西南宁市武鸣区人，现住南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：张武星，系陆爱英之子，身份信息同上。 原告潘克忠与被告张武星、陆爱英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法适用简易程序审理，并于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告潘克忠和被告张武星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘克忠诉称：被告陆爱英将坐落于武鸣县农坛路一里49号一幢三面采光的楼房出租给原告，面积471.76平方米，共五层半，租赁期限为2011年9月至2019年9月1日止，共八年。被告张武星代签订合同并收取2000元作为房屋押金，房租按不同年份给付。2016年1月1日起房租每月为2000元。2016年1月1日起被告违约与租客潘善兴签订三年的房屋租赁合同，并收取租客押金3000元。这些违约行为损害原告的经济利益，并影响原告的正常经营管理，致使原告在2018年7月15日被迫与陆爱英解除合同。原告在退房时，按被告要求对房屋清理干净并对屋内有损坏的地方进行修复、更换，先后花去1300元左右。被告张武星为了达到侵吞押金不退还的目的，无论原告怎么做，被告都不满意，而且寻找各种理由讹诈原告，2018年8月2日被告因为房屋损坏及维修事情动手殴打原告，因此被告索取现金4000元。虽然原告支付了4000元补偿款，但被告却得寸进尺，骚扰我家生活。为了避免双方极端行为发生，原告请装修师傅安装2－3楼主房、6楼中房三扇新门，每扇新门500元，加上人工费、水泥、河沙共计1644元。为此，原告在这个楼房对门、锁、窗、水电设备修复更换先后花了1300元左右，还有房屋押金2000元、补偿现金4000元，安装新门1644元，共计8944元左右。原告认为被告虽然违约，但原告退房后还支出1300元修复更换门锁、补偿现金4000元、更换新门1644元，都是出于避免与被告发生流血冲突。 综上，为维护原告自身的合法权益，请求人民法院判令：1、被告支付原告违约金2000元；2、被告退还原告房屋租赁的押金2000元；3、被告张武星退还原告损坏水电墙面补偿款4000元；4、被告支付原告更换新门费用1644元；5、本案的诉讼费由被告承担。 原告潘克忠为证实其主张，向本院提交以下证据：1、收据，拟证明被告收取原告房屋租赁押金；2、收据，拟证明被告收取补偿现金的事实；3、房屋租赁合同，拟证明被告张武星违约事实；4、房屋租赁合同，拟证明原告与被告陆爱英签订合同的事实；5、凭据，拟证明安装新门支出费用的依据；6、房屋出租合同、收据，拟证明被告在出租楼房给原告前曾经出租给他人。 被告陆爱英、张武星辩称：一、原告与答辩人陆爱英签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2011年9月1日至2019年9月1日。因原告在承租期间把楼上对外分租，一楼门面给租户放车。2015年12月间，原告将门面转租给潘善兴经营汽车维修，之后因潘善兴得知潘克忠是二手房东，拿楼房出租赚差价。担心其门面租赁合同合法性，故要求潘克忠必须让张武星和潘善兴直接签订门面租赁合同。在原告的强烈要求与同意下，答辩人张武星于2015年12月21日与潘善兴签订了《房屋租赁合同》，合同上虽写明由潘善兴将每月租金1000元存入答辩人银行卡，但潘善兴每月却将房租上交原告。现原告在诉状中陈述答辩人插手一楼铺面生意事宜，违约与租客潘善兴签订房屋租赁合同，并以此为由主张答辩人违约。而真正收取潘善兴每月租金的是原告，答辩人何来违约之说？二、对于押金2000元及退还损坏水电墙面补偿款4000元问题，由于原告在承租期间没有爱护房屋，造成房屋墙面、天面泥沙脱落，门、窗损坏，水、电线路有问题而不维修。同时原告唯利是图，为自身利益最大化，将楼房原本两房一厅设计格局改造成单间出租。又没有安装无烟灶台和抽油烟机，造成墙面大面积油渍。原告于2018年7月15日解除租赁合同后，没有按要求对房屋进行维修、更换，双方因此产生矛盾并于2018年8月2日闹到红岭派出所解决，双方最终以6000元（含押金）口头达成维修协议，且原告当着民警的面承诺放弃押金，最后原告再付给答辩人维修费4000元，张武星出具的收据上已写得很清楚。在验收不合格的情况下还须更换维修。后来答辩人请人对房屋进行维修共花去34420元，超出原告付给的4000元补偿款30420元，该超出部分只能用原告交来的押金2000元冲抵。故原告诉请退还押金2000元及维修补偿款4000元已不存在，原告的该项请求没有依据。同时原告诉请答辩人支付更换新门费1644元，由于原告在承租使用期间不爱护造成门锁损坏，门板变形不能使用，因此原告更换支出费用是理所当然，不应由答辩人承担，不存在支付问题。综上，请求人民法院依法查清事实后，予以驳回原告的诉讼请求。 被告陆爱英、张武星为证实其主张，向本院提交以下证据：1、灯管、线、清单，拟证明被告居住时损坏的物品；2、购买灯管、线材料收据，拟证明被损坏物品支付费用；3、墙面刮白材料单据，拟证明被损坏墙面恢复所需材料；4、购买翻新墙面材料收据，拟证明墙面翻新支出费用；5、收据，拟证明维修房屋支付人工费用；6、对承租房要维修通话记录，拟证明房屋维修商讨、催促依据；7、相片，拟证明被损坏财产依据；8、光碟及文字说明，拟证明通话记录、录像维修问题。 本案的争议焦点是：潘克忠请求张武星、陆爱英支付违约金2000元、押金2000元、返还补偿款4000元及更换新门费用1644元有何依据？ 经本院审理查明：2011年8月25日，陆爱英将坐落于武鸣县农坛路一里49号一幢三面采光楼房（面积471.76平方米）出租给潘克忠用于居住和合法经营，双方订立一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限8年，从2011年9月1日至2019年9月1日止，第一年租金14400元，以半年方式交纳，第二年租金每月1300元，以季度方式交纳，先交租金后使用。房屋押金2000元，在房屋保持完整无拖欠水电费后，方可退回押金。承租期内，承租人应自行负责交纳水电费、卫生费、房产税等。承租期间要保证楼层如门、锁、窗、水电的完整，如有损坏承租人应负责修复。承租期间承租人应负责所租房结构墙面及地面的完整清洁，如有损坏承租人应负责修复。2011年8月26日，陆爱英出具收据给潘克忠，确认收到潘克忠租房押金2000元。2018年7月15日，潘克忠经与陆爱英、张武星协商后退租，提前解除《房屋租赁合同》。在验收房屋时，由于张武星对潘克忠租赁期间造成门、锁、窗、水电损坏有争议，潘克忠请人对楼房水电、门窗、锁、墙面进行了部分维修，并更换三扇新门支出费用1600元。经张武星验收仍不合格，双方为此发生争执而请求派出所出警处理，2018年8月2日，在派出所民警的协调下，张武星收取潘克忠租房期间损坏水电、墙面补偿款4000元，并出具一份收据给潘克忠收持。 另查明：2015年12月21日，张武星与潘善兴就坐落于武鸣县铺面出租订立一份《房屋租赁合同》，约定租期3年，从2016年1月1日至2019年12月30日止。房租每月1000元，押金3000元。潘善兴用于从事汽车维修经营。租赁期间潘善兴的租金由潘克忠收取。 本院认为：陆爱英与潘克忠就出租坐落武鸣县农坛路一里49号一幢三面采光楼房（面积471.76平方米）而订立的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立的，双方当事人的意思表示真实，其内容并无违反法律、行政法规及规章的禁止性规定，应为合法有效合同，签约各方应当按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，陆爱英已将出租房屋交付潘克忠使用。潘克忠也按合同要求交纳押金和房租。2018年7月15日，潘克忠与陆爱英经协商一致解除租赁关系。张武星在验收房屋时发现门、锁、水电、墙面有部分损坏，要求潘克忠在十五日内修复。潘克忠遂请人对水电、门锁、墙面等进行部分修复。2018年8月2日双方验房时发生争执，经报红岭派出所出警协调，潘克忠再补偿张武星损坏出租房水电、墙面维修费4000元。当日张武星收款后出具收据给潘克忠收持。经再次验收，发现2、3、6楼三扇房门损坏不能正常使用，潘克忠更换三扇新门开支1600元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的。终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。在潘克忠与陆爱英解除房屋租赁合同时，潘克忠应当按照约定将门、锁、窗、水电完整、墙面地面完整清洁的房屋返还给陆爱英，因此退租后潘克忠有义务维修损坏的水电、墙面、门锁，在验收不合格的情况下并自愿支付损坏补偿款4000元，这是双方根据合同履行情况采取的补救措施。潘克忠主张因受张武星胁迫而违背意志支付补偿款和更换新门，未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。故潘克忠请求返还补偿款4000元和更换新门费用1644元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。在双方协商处理修复损坏的水电、门窗、墙面后，陆爱英、张武星应当按照约定退还潘克忠押金2000元，张武星辩称潘克忠已同意放弃押金，证据不足，本院不予采纳，故潘克忠请求返还押金2000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于潘克忠主张张武星违约出租一楼给潘善兴经营汽车维修，应当承担违约责任问题。根据查明的事实，张武星与潘善兴订立一楼的房屋租赁合同，潘克忠是知情的，且每月租金均由潘克忠向潘善兴收取，潘克忠对张武星并未提出异议，且双方对该情形是否违约及违约金的数额并未作出约定，故潘克忠请求张武星支付违约金2000元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陆爱英返还原告潘克忠房屋租赁押金2000元； 二、驳回原告潘克忠的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，原告潘克忠负担20元，被告陆爱英负担5元。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  潘知兴 二〇一八年十二月二十七日 书记员  黄丹妮