湖北省天门市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂9006民初2199号原告：张克洪，男，1986年9月4日出生，汉族，安徽省霍邱县人，住安徽省霍邱县。原告：曾志凤，女，1986年12月25日出生，汉族，湖南省祁东县人，住湖南省祁东县。二原告委托诉讼代理人：吴小雨，广东展创律师事务所律师。被告：湖北泰地置业发展有限公司。住所地：天门市东湖路东湖国际花园。法定代表人：邹大武，董事长。委托诉讼代理人：许先凯，湖北远流律师事务所律师。第三人：湖北天门农村商业银行股份有限公司。住所地：天门市竟陵人民大道（中）126号。法定代表人：邓兆华。委托诉讼代理人：张建平，湖北文学泉律师事务所律师。原告张克洪、曾志凤与被告湖北泰地置业发展有限公司（以下简称“泰地公司”）、第三人湖北天门农村商业银行股份有限公司（以下简称“天门农商行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张克洪、曾志凤委托诉讼代理人吴小雨、被告泰地公司委托诉讼代理人许先凯、第三人天门农商行委托诉讼代理人张建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张克洪、曾志凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告退还已支付的房屋预付款10000元；3.判令解除原告与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》；4.判令被告退还原告已支付给第三人的贷款本息共计89353.55元；5.判令被告支付原告已付全部房款利息56432.82元（从原告付款之日起按已付全部房款包括已付贷款部分0.1％计算至实际退款之日止，暂计至2018年8月3日）和支付违约金993.54元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月12日，原告经中介推荐，与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。双方约定：原告购买被告位于天门市××以西“竟陵唐街”项目中B幢3单元1层08号房屋；被告应于2017年6月30日前交付该商品房给原告，如逾期交付超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照0.1％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计付利息；同时，被告按照全部房款的1％向原告支付违约金。同日，原告与第三人签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定原告向被告借款630000元，借款期限为120个月。被告为该按揭借款合同提供担保。截至原告起诉之日止，原告已支付借款本息共计88885.6元。同年9月28日，原告购买的商品房已达到合同约定的交付时间，原告多次催促被告按合同约定时间、条件交付合格的商品房，但被告一直以各种理由拖延交付，至今未交付房产给原告。被告未按合同约定时间交付商品房的行为已严重损害原告合法权益，违反双方约定和法律规定，原告为维护其合法权益，故诉至本院。被告泰地公司辩称：1.原告所购房屋已返租给被告且被告已向原告支付了十年租金，目前原告已经对房屋享受了相应收益，交付房屋的时间应在2027年6月29日，其不存在违约行为；2.因原告未能及时偿还第三人天门农商行的按揭贷款，其已代为支付部分银行按揭款42018元及部分云联惠积分。第三人天门农商行辩称：1.其与原告所签订的合同已成立并生效，原告要求解除合同，但未提交证据证明合同已达到解除的条件，故原告无权解除合同，原告要求第三人退还借款本息的请求无法定或约定依据；2.原告不履行住房按揭借款合同约定的义务，应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告所提交的刷卡小票复印件、商品房买卖合同复印件（合同编号：天门20170100321）、增值税发票复印件（NO.02812088号），被告泰地公司提交的银行电子回单，第三人天门农商行提交的住房按揭借款合同复印件、借款凭证、原告按揭还款银行记录复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的还贷银行卡及银行卡还款流水（微信），拟证明原告已按照按揭借款合同约定每月偿还第三人贷款，被告泰地公司及第三人天门农商行对此份证据有异议，要求原告提供原始依据。该份还款流水系微信转账截图，每月交易数笔，仅有交易账号，无收款方户名，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。原告提交的协议书复印件，系原、被告与第三方签订，与本案不是同一法律关系，与本案没有关联性，且不能因相互的约定而对抗第三方人既得利益。故对该份证据本院不予采信。被告泰地公司所提交的银行流水复印件，拟证明被告为原告支付银行按揭月供的事实。原告要求法院对汇款真实性及数额依法核实。该份证据客观真实，汇款金额不影响被告的证明目的，该银行流水能证明被告为原告支付银行按揭月供的事实，故对该份证据的证明目的本院予以采信。被告泰地公司所提交的原告的承诺书，拟证明若原告连续两个月未按约定偿还按揭贷款，被告有权收回房屋，原告支付的所有款项不予退回的事实。原告对该份证据的关联性有异议，认为在被告未购买云联惠积分成功前，案涉房屋银行每个月的贷款本息应由被告支付，至今被告未成功购买云联惠积分，故与原告达成该份协议。第三人天门农商行对该份证据无异议。经庭审举证质证，原告未提交证据证明其质证意见，被告所提交的该份证据有原告本人的签名，客观真实、来源合法、与本案有关联，故对该份证据本院依法予以采信。第三人天门农商行所提交的银行账单，拟证明原告违反约定逾期偿还借款的事实。原告认为被告违约在先，没有给原告购买云联惠积分，故原告未还款，责任应由被告承担。被告对该份证据无异议。该份凭证客观真实，有逾期天数、逾期利息、逾期本金的详细记录，客观真实、来源合法，能证明原告未按约定偿还借款的事实，故对该份证据本院依法予以采信。本院根据确认的有效证据及当事人陈述，认定如下事实：2017年1月12日，原告张克洪、曾志凤与被告泰地公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：天门20170100321），约定原告购买被告开发的竟陵唐街B幢3单元1层3-108号商品房一套，该商品房预测建筑面积为45.56平方米，每平米单价为28000元，总价款为1275680元，原告应当于2017年1月12日前支付首期房价款645680元，占总房款的50%，余款630000元申请贷款支付；被告应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，逾期在90日之内，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退款原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照0.1%计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的1%向买受人支付违约金；被告应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知原告；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），原告付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息。原告向被告支付了预付定金10000元和首付款635680元（原告向被告借款支付），被告向原告出具增值税发票一张645680元。2017年1月12日，原告张克洪作为借款人、原告曾志凤作为抵押财产共有人、被告泰地公司作为保证人，与作为贷款人的第三人天门农商行签订了一份《住房（商业用房）按揭借款合同》，约定原告向第三人借款630000元，借款种类为商业用房按揭贷款，贷款期限为120个月；贷款利率按浮动利率的方式确定，执行年利率5.39%，在合同期内如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据确定的浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人和担保人；借据确定的浮动幅度=［（借据载明的执行利率/借款发放日中国人民银行同期限档次的人民币贷款基准利率）－1］×100%；以上借款利率确定后，在借款发放前如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自调整生效日起以调整后的人民币贷款基准利率和本合同约定浮动比例重新确定合同的借款执行利率；借款人未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款），在上述约定利率基础上加收50%罚息；还款周期为每月21日；保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同年4月6日，第三人天门农商行向原告放款630000元。被告代原告偿还部分按揭借款。本院认为，原告张克洪、曾志凤与被告泰地公司、第三人天门农商行分别签订的《商品房买卖合同（预售）》、《住房（商业用房）按揭借款合同》，系各方当事人真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，各方当事人应依约定全面履行合同义务，非因法定或约定事由，不得解除合同。原告张克洪、曾志凤与被告泰地公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告应依据合同约定于2017年1月12日向被告支付总房款的50%作为首付款，即645680元。该首付款中，除原告前期所交付的定金10000元外，余款635680元均为原告向被告无息所借借款。被告向原告出借借款后，双方约定原告以其所购商铺返租给被告的租金冲抵借款，返租期间的收益用于返还原告向被告的借款，双方之间名为借款关系，实为商铺返租合同关系。现原告以被告未按合同约定时间交付房屋为由诉至本院。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，原告自合同约定的交付商品房之日起，开始收取租金，享有案涉房屋的使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋有权占有为前提。原告将所购商铺出租的行为足以表明被告将案涉房屋转移占有给原告，应视为被告已将商铺交付原告使用。原告向被告购买商铺是以营利为目的，未办理房屋所有权转移登记手续，并不影响该商品房买卖合同目的的实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，各方未就解除合同达成一致意见，且依据合同约定，办理房屋所有权转移登记手续需原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理，因被告原因未能在商品房交付之日起365日内取得商品房的房屋所有权证书的，原告才有权解除合同，因原告未能提交充足证据证明其未取得房屋所有权证的具体原因，故对原告要求解除原、被告之间所签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求被告退还已支付的房屋预付款10000元、原告已付全部房款利息56432.82元、已支付给第三人的贷款本息89353.55元、违约金993.54元的诉讼请求，本院不予支持。原告与第三人签订《住房（商业用房）按揭借款合同》后，第三人按合同约定向原告提供借款，原告依合同约定借款用途向被告购买商品房并偿还部分按揭款，现原告要求解除原告与第三人之间的借款合同，因未向本院提交充足的证据支持其诉讼请求，且其要求解除商品房买卖合同的诉讼请求本院未予支持，故对原告要求解除原告与第三人签订的《住房（商业用房）按揭借款合同》的诉讼请求，本院亦不予支持。视此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、第十八条之规定，判决如下：驳回原告张克洪、曾志凤的诉讼请求。案件受理费3435元，由原告张克洪、曾志凤负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审 判 长  陈 浩人民陪审员  高文华人民陪审员  骆 斌二〇一八年十二月十八日书 记 员  龚 颖