广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2018）粤71行初361号原告：广州市南大房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市白云区三元里大道1220号之二101房。法定代表人：吴林，执行董事。委托代理人：潘莉，广东云智律师事务所律师。委托代理人：钟学友，广东云智律师事务所实习律师。被告：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：卢绮晴，该委员会工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。第三人：黄萍，女，1961年5月15日出生，澳门特别行政区居民，住澳门。委托代理人：马筱，广东集大成律师事务所律师。原告广州市南大房地产开发有限公司因诉被告广州市国土资源和规划委员会不动产抵押登记一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后，依法组成合议庭，于2018年12月13日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人潘莉、钟学友、被告的委托代理人卢绮晴、罗斌、第三人的委托代理人马筱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南大房地产开发有限公司诉称：原告是广州市白云区三元里大道1222号1212房的产权人。2017年5月24日，被告违法将涉案车位办理了抵押登记。原告及法定代表人都没有和第三人签订过借款合同、抵押合同，从未收到过第三人的出借款项，一直不知道涉案房产被抵押登记的事实，各合同和授权委托证明书的签名、盖章均为伪造。而被告在原告的法定代表人没有到场的情况下，没有要求案外人提供原告法定代表人身份证明原件核对；在原告的法定代表人是澳门居民的情况下，也没有要求委托代理人提供公证委托，即放任案外人持伪造的授权委托证明书办理了抵押登记。特别是，原告在2017年3月7日、3月9日、5月2日、5月7日都曾到被告处或发函给被告，反映原告的营业执照、公章、法人签字章等已登报声明作废，要求暂停使用密匙进行房屋买卖、抵押行为，但被告还是未尽严格审查义务即草率办理了抵押登记。被告接到原告关于公章、营业执照作废失效的通告后，暂停了原告房屋销售系统密匙的使用，到目前原告的房屋销售系统的密匙一直都没有开通，被告档案材料中应当有原告送达的相应通告，被告应当提供给法院，以便查明案件事实。另外被告钟姓工作人员，通过电话号码150××××6060，联系原告法定代表人吴林，明确告知已经接到公章、营业执照失效通知，房屋销售系统已经查封，不能销售房屋。被告明知原告公章、营业执照被宣布失效的情况，依然根据失效营业执照复印件、伪造的公章（吴林签名）出具的委托手续，违反法律法规的规定办理了抵押登记。被告制定的《广州市不动产登记规程》十七、十九条中，明确规定法人出具的委托书需要法定代表人签署并加盖公章，代理人不能提供被代理人身份证明原件核对的，需要办理委托书公证。现在被告明确承认没有核对被代理人身份证明原件，不论是原告营业执照还是法定代表人吴林身份证原件。被告在第三人、黎燕贞没有提供公证的委托书情况下，就办理了将原告房屋抵押登记的行为，明显违反了办理房产抵押登记相应规定。被告行为违反《房屋登记办法》第十一条、十五条、四十三条及《广东省城镇房地产登记条例》第六条规定，依法应予以撤销。请求撤销被告核发的粤（2017）广州市不动产权证明第00032790号不动产登记证明，本案诉讼费用由被告承担。被告广州市国土资源和规划委员会答辩称：一、原告认为案涉借款合同、抵押合同及授权文件上的签章均为伪造，其实质是认为作为抵押登记行为基础的抵押合同关系未成立生效，其以此为由对抵押登记行为提起行政诉讼，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，人民法院应当告知其先行解决民事争议，并裁定中止本案，待原告启动的民事案件有结果之后，再恢复本案的审理。二、我委为第三人核发不动产登记证明的具体行政行为，事实清楚，依据充分。原告和第三人于2017年5月19日向我委申请办理案涉不动产的抵押权登记，提交有广州市不动产登记申请表、房地产权证、抵押担保合同、借款担保合同、港澳居民来往内地通行证、澳门特别行政区永久性居民身份证、委托书、营业执照、法定代表人证明书、授权委托证明书、广东省非税收入（电子）票据等资料。我委于2017年5月19日受理。经审核，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条、第六十五条、第六十六条之规定，我委于2017年5月24日为第三人办理了案涉不动产的抵押权登记，为原告办理了案涉不动产的换证登记。我委核准登记后，向第三人核发了被诉不动产登记证明。三、对原告行政起诉状其他问题的回应。1、关于原告所述未核对原告法定代表人身份证明原件的问题。我委认为，营业执照复印件加盖公章，代表申请人对营业执照复印件真实性进行证明，效力相当于营业执照原件，是法人对外有效的意思表示。在法人办理对外事务时，使用营业执照复印件加盖公章代替营业执照原件证明主体资格，也是经济活动的通常做法。在不动产登记业务中，在申请人是法人且委托代理人提出登记申请的情况下，登记机关只要求申请人提供加盖公章的营业执照复印件和法定代表人身份证复印件、代理人身份证复印件及其他授权资料。在受理时，核对到场代理人的身份证原件，并通过工商登记网对申请人提供的营业执照复印件进行一致性核验，由此查明申请人在申请时是合法存续主体。登记机关并不要求申请人提交营业执照原件和其法定代表人的身份证原件供核对，也是符合“简政放权、提速增效”、优化营商环境的国家政策。2、关于原告所述在原告法定代表人是澳门居民的情况下，未要求委托代理人提供公证委托的问题。本案中，作为抵押人的原告是在我国登记设立的有限责任公司，并非境外申请人，其委托代理人办理抵押登记，不属于《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条第四款规定的“境外申请人委托他人办理处分不动产登记”的情形，其授权委托书不需要办理公证手续。3、关于原告所谓多次向我委反映营业执照、公章、法人签字章已经登报声明作废，要求暂停进行房屋买卖、抵押行为的问题。本案中，原告并未提交证据证明其通过法定程序向我委反映营业执照、公章、法人签字章已经登报声明作废的情况，我委对于其所谓营业执照、公章遗失的情况毫不知情，且我委在对原告提交的加盖了公章的营业执照复印件进行核验时，原告的工商登记状态为“已开业”，即在营状态，并未反映原告所称营业执照、公章、法人签字章已声明作废的情况。原告所谓我委未尽严格审查义务，草率办理抵押登记的观点没有事实和法律依据。第三人黄萍述称：同意被告的答辩意见。经审理查明：2017年5月19日，黎燕贞作为原告的代理人和第三人一同向被告下属的广州市不动产登记中心申请办理原告所有的广州市白云区三元里大道1222号1212房抵押权登记，该中心于同日予以受理。原告和第三人提交了广州市不动产登记申请表、房地产权证、抵押担保合同、借款担保合同、港澳居民来往内地通行证、澳门特别行政区永久性居民身份证、委托书、营业执照、法定代表人证明书、授权委托证明书、广东省非税收入（电子）票据等资料。该中心对原告提交的营业执照进行了网上核验，企业状态为“已开业”。该中心审查后于2017年5月24日向第三人核发了粤（2017）广州市不动产权证明第00032790号不动产登记证明。原告不服该不动产登记证明，诉至本院。另查明：2017年5月19日，原告和第三人签订《借款担保合同》，原告因经营资金周转原因向第三人借款人民币1100万元，借款期限为一年，自2017年5月19日至2018年5月18日，月息为2.5%。同日，原告和第三人签订《抵押担保合同》，为了保证双方所签订的上述1100万元《借款合同》的履行，原告以其所有的位于白云区××大道××房产（含案涉1212房）为主合同债务提供抵押担保。第三人在两份合同上签名，原告加盖公章。2018年8月3日，广东省广州市中级人民法院作出（2018）粤01民初711号民事裁定书，裁定书载明该院受理第三人与原告民间借贷纠纷一案，根据第三人的财产保全申请，裁定冻结原告名下价值共计21639833.33元人民币的银行存款或查封、扣押其他等值的财产。2018年8月9日，广东省广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104民初28255号民事裁定书，裁定书载明第三人与原告借款合同纠纷一案，第三人向该院提出财产保全的申请，裁定查封、冻结原告名下合计价值13715583.34元的财产。广东省广州市中级人民法院已对案涉1212房采取诉讼保全措施。庭审过程中，原告认可黎燕贞是原告的股东之一，但认为黎燕贞在没有股东大会决议的情况下无权以原告的财产设定抵押担保。以上事实，有被告提供的受理回执、广州市不动产登记申请表、房地产权证、抵押担保合同、借款担保合同、港澳居民来往内地通行证、澳门特别行政区永久性居民身份证、委托书、营业执照、法定代表人证明书、授权委托证明书、广东省非税收入（电子）票据、企业信息网上核验结果、被诉不动产登记证明、广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民初711号民事裁定书、（2018）粤01执保227号协助执行通知书、广东省广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初28255号民事裁定书、协助执行通知书等证据证实，当事人亦陈述在案。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律、行政法规的相关规定，我国对不动产实行国家统一登记制度，未经依法登记公示的物权，不得对抗善意第三人。但不动产登记，仅仅是权利归属的确认和记载，本身并不直接设定物权；设立、变更、转让和消灭不动产物权的，通常只能是买卖、赠与、抵押、继承等合同行为或者事实行为，以及人民法院、仲裁委员会的法律文书等。也就是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权的法律行为和事实行为是前因，随之相应发生的不动产物权变动及其登记是结果。因此，当事人之间发生买卖、赠与、抵押、继承等法律关系，经不动产登记部门依法办理相应的不动产物权变动登记后，一方当事人对物权变动登记行为提出异议的，不宜在基础民事争议尚未解决的情况下迳行提起行政诉讼，一般应先行通过民事途径解决基于基础民事关系发生的纠纷，或者依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条的规定，在提起行政诉讼的同时，申请一并解决相关民事争议，人民法院可以一并审理行政和民事争议。在基础民事争议解决后，权利人可以持生效法律文书申请不动产登记部门依法变更错误的不动产物权登记。本案中，被告作出被诉不动产抵押登记行为的基础是原告与第三人签订了借款合同并以案涉不动产作为抵押，原告起诉主张其营业执照、公章均已遗失并声明作废，以及未经股东大会决议黎燕贞无权以原告所有的不动产设定抵押担保，其实质仍然是认为作为房屋登记行为基础的抵押民事法律关系无效或者应当撤销。现有证据显示第三人在原告提起行政诉讼之前已就双方之间的抵押借款合同纠纷提起民事诉讼，原告应当先行解决抵押民事法律关系是否合法有效这一基础民事争议后，再对案涉不动产抵押登记行为提起行政诉讼。依照法律规定，原告和第三人解决基础民事争议的期间以及本案审查的合理期间将不计入起诉期限，不影响原告在基础民事争议解决后再行使行政起诉权。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，裁定如下：驳回原告广州市南大房地产开发有限公司的起诉。原告已预交的案件受理费50元，在本裁定生效后予以退还。如不服本裁定，原告、被告可在裁定书送达之日起十日内，第三人可在裁定书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省高级人民法院。（此页无正文）审判长 丁 玮审判员 余树林审判员 金 霞二〇一八年十二月二十五日法官助理张丽敏书记员苏瑛琪