广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂13民终1103号 上诉人(原审本诉被告反诉原告)：广西金十福商贸有限公司，住所地：住所地南宁市青秀区园湖南路**华兴园综合楼写字楼**。 法定代表人：廖克勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张驰楷，广西金桂北斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：班华勇，该公司员工。 被上诉人(原审本诉原告反诉被告)：吴菊芳，女，1987年5月6日出生，汉族，住广西象州县。 被上诉人(原审本诉原告反诉被告)：覃威秋，男，1986年10月25日生，壮族，住广西象州县。 被上诉人共同委托诉讼代理人：覃任合，广西旺宇律师事务所律师。 上诉人广西金十福商贸有限公司（以下简称金十福公司）因与被上诉人吴菊芳、覃威秋商品房销售合同纠纷一案，不服象州县人民法院（2018）桂1322民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭进行了审理，上诉人金十福公司的委托诉讼代理人张驰楷、班华勇，被上诉人吴菊芳、覃威秋的委托诉讼代理人覃任合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金十福公司上诉请求：1、撤销象州县人民法院（2018）桂1322民初176号民事判决；2、判决被上诉人向上诉人支付2015年12月31日至2016年5月13日期间的逾期付款违约金5670元；3、判决驳回被上诉人的诉讼请求；4、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、合同附件六第二条“关于付款期的确认”，其中约定的“付款日”指款项到达上诉人的日期，并不是指“付款期限”，更不是“付清房款日”。合同附件六第三条约定，“付款期限”的最后一天是“付清房款日”，很明显与合同约定的交房日是同一日。一审判决认定“付款日期”、“付款日”为“付款期限”，并进而认定被上诉人已经按约定支付房款是错误的，明显违背了合同附件六第三条的约定。2、被上诉人没有在合同约定的交房日付清房款，存在逾期付款，上诉人有权依据合同附件六第三条的约定拒绝交付房屋。3、根据合同法第六十一条、第六十七条及合同约定，认定“交房日必须付清房款”，既符合房屋买卖的交易习惯，也符合本案合同附件六第三条的约定。4、“新居配”政策自2015年10月20日在广西正式实施，后被国家发改委责令清理纠正，2017年4月10日才结束，负面影响长达780天，该政策是政府行为，按照合同约定，上诉人可以免除因此造成的延期交房责任；5、本案房产是应政府要求建设的象州县环卫工人的福利安居房，限价1850元/平方米，具有福利性，上诉人没有商品房交易的自由定价权，没有多少利润可言，而被上诉人享受了足够的福利，得到了市场给予的高额利润空间，又苛求上诉人承担“新居配”政策造成的延期交房责任，显失公平。 被上诉人吴菊芳、覃威秋答辩称，本案被上诉人已经按合同约定全额支付了全部购房款，且不存在逾期付款行为，上诉人要求被上诉人支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，而上诉人超过约定时间交房达两年多时间，应按约定向被上诉人支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审维持一审判决。 吴菊芳、覃威秋向一审法院起诉请求：：1、判令被告支付逾期交房的违约金17851元给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。 金十福公司向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付2015年12月31日至2016年5月13日期间的逾期付款违约金5670元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月3日，覃威秋、吴菊芳与金十福公司签订了《商品房买卖合同》，约定覃威秋、吴菊芳购买“东城环卫家园”1栋1单元702号房屋，建筑面积133.46平方米，单价1，850元/平方米，总价款为246,901元。关于交付期限及交付条件，该合同第九条中约定：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.—、政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨达到中雨以上的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。二、①不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的）。②供水供电相关部门停水停电造成停工的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。③出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。④双方亦约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款、公积金尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的）则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。⑤出卖人按双方约定的时间交房时，买受人提出的合理整改事项所需要的时间自双方约定的时间顺延。关于逾期交房的违约责任，合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过X天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金,合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人有解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的交付期限届满之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交款万分之1的违约金。关于付款方式，在附件六合同补充协议第一条第三款约定，买受人选择银行按揭贷款方式付款的应在签订正式买卖合同当日交齐首期房款。买受人于签订买卖合同当日，必须向出卖人提交申请个人住房贷款所需要的全部资料及交纳相关费用。买受人在接到出卖人通知后（含电话、短信等通知方式）5个工作曰内办理完毕各项银行按揭贷款审批手续。买受人不配合办理的，逾期视为买受人违约。 另查明，覃威秋、吴菊芳于2015年2月3日支付了购房首期款76,901元，并按约定于2015年2月8日补交30,000元，亦向金十福公司提交了办理按揭贷款所需的相关材料。2016年5月13日，覃威秋、吴菊芳取得银行按揭贷款，且该款于同日到达金十福公司账户。庭审中，原、被告均认可2017年12月24日办理了房屋验收交接手续。 再查明，《工程量签证单》显示，东城环卫家园工程因受雨季影响，导致工程在2015年10月21日至2016年6月6日期间停工59天。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，金十福公司未按合同约定的时间向覃威秋、吴菊芳交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。根据合同第九条之约定，金十福公司应当在2015年12月31日前将符合标准的房屋交付给覃威秋、吴菊芳，覃威秋、吴菊芳主张逾期交房期从2016年1月1日开始起算。对于逾期交房期间的截止日期，金十福公司已通过交房单的方式通知覃威秋、吴菊芳2017年12月24日收房，故认定计算逾期交房期间的截止日期为2017年12月24日，以上共计逾期交房723天。 关于金十福公司抗辩称施工期间因二次钻探等方面原因，造成工程被迫停止施工912天，属延期交房免责情形，应从逾期交房期间中予扣除，覃威秋、吴菊芳对此不予认可。金十福公司所述的二次钻探、及不必要的送检均发生在双方签订的《商品房买卖合同》之前，不属于施工中的不可预见的施工及重大技术问题，为开发商自身问题，且国家对施工资质有严格要求，该施工技术问题亦不构成不可抗力，故以上不构成延期免责。在金十福公司提供的工程量签证单反映，自2015年10月21日至2016年6月6日受雨季影响，导致工程停工59天，覃威秋、吴菊芳对该签证单真实性无异议，因双方合同约定为中雨以上时,出卖人可据实相应延期，结合从象州县气象局调取的气象资料，酌情支持扣除59天。金十福公司亦称受“新居配”政策，供电公司安装队伍人员不足，故涉案房产无法安装用电，导致无法交房，但金十福公司提交的证据无法证明供电公司因安装队伍人员不足无法施工。且“新居配”政策即《广西壮族自治区新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》于2015年1月13日颁布，自2015年3月1日施行，均在原、被告双方签订《商品房买卖合同》之前。金十福公司亦辩称因协助安装管道天燃气，影响工程进度，进而导致逾期交付房产，但考虑金十福公司作为房地产开发商，在订立合同时对上述客观因素的出现和事件发生可能会导致工期延误，本应有合理预期并尽到谨慎的注意义务，而覃威秋、吴菊芳仅作为普通购房者，对于相关建筑、政府调控信息掌握并不对称，故应由开发商承担相应的责任。 对金十福公司抗辩涉案房屋为象州县环卫工人的福利安居房，县政府限价为1，850元/平方米，故买受人已享受了足够的福利，充分享受市场给予的良好待遇和高额利益空间，不应追究出卖人的责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。金十福公司的抗辩缺乏合同约定和法律依据，因此对该抗辩主张不予采纳。 金十福公司亦主张按合同附件六第三6条的约定，买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担延期交房违约责任，该条款的出发点应是所购商品房已具备交付条件，因买受人未付清房款而出卖人有权拒绝交付房屋且不承担逾期交房的违约责任。而本案中在合同约定的交房日并不具备交房条件，即出卖人也并非因买受人未付清房款而拒绝交付房屋，故不能免除其逾期交房的违约责任。 本案中，覃威秋、吴菊芳的房款140,000元直至2016年5月13日才付清，故其要求以全额房款自2015年12月31日计算违约金有失公平。综上，结合本案实际情况，违约金应分段计算为：2016年1月1日至2016年5月13日，酌情扣除天数51天，106,901x(133-51)x1/10000=876.59元。2016年5月14日至2017年12月24日，酌情扣除天数8天，246,901x(590-8)x1/10000=14,369.64元。合计15,246.23元。 关于金十福公司的反诉请求。买受人已按约定支付了房款106,901元，亦在2016年5月13日以按揭贷款的方式向金十福公司支付了购房余款，因合同并未约定按揭贷款的到账日，视为已按约定支付房款，金十福公司主张合同约定的交房时间即2015年12月31日即为房款付清的时间节点，既无合同约定又无相关的法律支持。故金十福公司要求覃威秋、吴菊芳支付逾期付款的违约金的反诉请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、广西金十福商贸有限公司于本案判决生效之日起十日内支付给覃威秋、吴菊芳逾期交房违约金15,246.23元。二、驳回广西金十福商贸有限公司的反诉请求。三、案件受理费246元，减半收取123元，反诉费50元，减半收取25元，由广西金十福商贸有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交有新的证据。 本院经审理查明：2015年2月3日，金十福公司与覃威秋、吴菊芳签订了合同编号为201500001979的《商品房买卖合同》，合同约定：覃威秋、吴菊芳购买金十福公司预售的“东城环卫家园”1栋1单元702号房屋，该房屋的建筑面积为133.46平方米，其中，套内建筑面积为113.79平方米，公摊建筑面积为19.67平方米，商品房单价为1850元/平方米，总金额为246901元，付款方式为按揭付款，交房日期为2015年12月31日前。另外，双方就其他事项约定如下： 交付期限及交付条件为：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.一、政府行为（包括由于政府行为造成重大设计、规划等方面的修改而延误交房的）或公共性突发事件造成的公共责任停工、气象部门记录降雨达中雨以上时，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。二、①不可预见的异常施工困难及重大技术问题（政府建设主管部门认可的）。②供水供电相关部门停水停电造成停工的，出卖人不承担相应责任，并可据实相应延期交房。③出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受日期为准），出卖人可根据等待验收或丈量所需的时间相应延期交房。④双方亦约定：在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款、公积金尚未发放及贷款、分期付款金额不足应付总房款的）则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起10日内。⑤出卖人按双方约定的时间交房时，买受人提出的合理整改事项所需要的时间自双方约定的时间顺延。 逾期交房的违约责任为：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过X日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款项，并按照买受人累计已付房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已交款万分之一的违约金。 覃威秋、吴菊芳的付款方式为按揭贷款，付款的方式和期限为：1、买受人于2015年2月3日交付首期购房款76901元整，于2015年2月8日前补交30000元整。2、余款140000元整，由买受人向银行申请银行按揭贷款。3、买受人选择银行按揭贷款方式付款的应在签订正式买卖合同当日交齐首期房款，同时必须向出卖人提交申请个人住房贷款所需要的全部资料及交纳相关费用。买受人在接到出卖人通知后（含电话、短信等通知方式）5个工作日内办理完毕各项银行按揭贷款审批手续。买受人不配合办理的，逾期视为买受人违约；逾期超过15日的出卖人有权单方解除合同，将房屋另售他人。出卖人选择解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，违约金直接由出卖人从买受人原交首期款中扣除后再将剩下余款退还给买受人。 另查明，东城环卫家园工程因受雨季影响，导致工程在2015年10月21日至2016年6月6日期间停工59天。覃威秋、吴菊芳于2015年2月3日向金十福公司现金交付了全部首期购房款76901元，2015年2月8日向金十福公司现金补交30000元，2016年5月13日，银行按揭贷款140000元到达覃威秋的账户，同日，覃威秋转账到金十福公司账户。2017年12月24日双方办理房屋验收交接手续。 本院认为：覃威秋、吴菊芳与金十福公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，覃威秋、吴菊芳已按合同约定交齐首期房款和应补交的房款，同时向金十福公司提交申请个人住房贷款所需要的全部资料及交纳相关费用，并且在银行按揭贷款发放时将款项转账到金十福公司的账户，全部履行了合同义务，而金十福公司直至2017年12月24日才将经验收合格的商品房交付给覃威秋、吴菊芳使用，共逾期733天，扣除雨季误工59天，还逾期664天，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，因此，覃威秋、吴菊芳要求金十福公司按照合同的约定支付违约金的诉请，合理合法，依法应予以支持。覃威秋、吴菊芳所交的首付款和按揭贷款不在同一时间，违约金的计算基数和时间应分段进行计算。覃威秋、吴菊芳在签订合同时已经向金十福公司提交申请个人住房贷款所需要的全部资料及交纳相关费用，并积极配合金十福公司办理按揭贷款手续，至于按揭贷款何时能够得到批准及何时能到账，并不是覃威秋、吴菊芳所控制，而且双方对按揭贷款的批准时间和到账时间也没有约定，按揭贷款到账的时候，覃威秋、吴菊芳便于当日转到金十福公司的账户上，因此，覃威秋、吴菊芳的按揭贷款到2016年5月13日才能转到金十福公司的账户不能认定为逾期付款，金十福公司要求覃威秋、吴菊芳支付违约金，不符合双方约定，也没有事实和法律依据。另外，金十福公司抗辩称施工期间因受二次钻探、“新居配”政策、协助安装管道天然气等因素影响工程进度，从而导致逾期交房，其不应承担逾期交房的违约责任，但所提供证据无法证实其诉讼主张，抗辩理由不能成立，依法不予采信。 综上所述，上诉人金十福公司的上诉没有事实和法律依据，上诉理由不能成立，依法不予以支持，一审判决认定事实清楚，处理恰当，依法予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费206元，由上诉人广西金十福商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李德彬 审 判 员 吴小娟 审 判 员 罗永森 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 石柳军 书 记 员 黄欣杨