济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初6911号原告：周雷，男，汉族，1987年出生，住济南市。现住济南市槐荫区纬十二路**。委托诉讼代理人：张洪涛、彭少慧，均为山东国曜律师事务所律师。被告：刘法新，男，汉族，1971年出生，，现住济南市槐荫区腊山河东路西侧，烟台路南侧某室委托诉讼代理人：曹长金，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原告周雷与被告刘法新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告周雷及其委托诉讼代理人张洪涛、被告刘法新及其委托诉讼代理人曹长金均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周雷向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告退还原告10万元、赔付原告10万元、赔偿其他经济损失55550元，共计255550元。事实与理由：2017年3月9日，被告与原告签订了一份协议，由原告承租山师东路某号房屋，被告承诺原告的租赁期限为5年：每年租金35万元：承租时间自2017年3月20日开始。为此，原告向被告支付了转让金10万元。根据协议约定：如被告的承诺未能实现，被告应退回原告支付的10万元，并赔付原告10万元整。协议签订后，原告对房屋进行了装修并订制货架，支出了相关费用。2017年4月初，该房屋在济南市拆违拆临行动中被拆除。原告多次找被告协商退费及相关賠付事宜遭到拒绝，为维护自身合法权益，依法向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。刘法新辩称：被答辩人起诉答辩人退还店铺转让金10万元及赔偿损失的事实与理由依法不能成立。2017年3月9日，答辩人与被答辩人协商一致，答辩人将从出租人宋传峰处承租的位于山师东路某号店铺转让由被答辩人承租。因答辩人承租期间，对涉案店铺进行了装修，故转让协议约定，由被答辩人向答辩人支付店铺转让金10万元整。转让协议系被答辩人拟写打印成文。转让协议签订后，被答辩人与店铺出租方宋承峰多次协商，于2017年3月20日签订了位于山师东路某号店铺租赁合同，合同约定年租金35万元，租赁期限自2017年3月20日起，至2022年3月19日止。2017年4月初，济南市拆违拆临拆过程中涉案租赁店铺在拆除地段而被拆除。前述租赁房屋被拆除，答辩人无法预见，答辩人并非事先知情而去欺瞒被答辩人。答辩人与被答辩人之间签订的店铺转让协议系双方真实意思表示，完全是自愿，且转让协议已经全部履行完毕。被答辩人支付转让金10万元之后，答辩人即将店铺交付被答辩人。此期间，答辩人无过失也无过错行为。综上所述。本案中租赁店铺承租人是被答辩人，出租人是案外人宋传峰。答辩人是涉案店铺前承租人。被答辩人支付10万元是涉案店铺形成附合物的装饰装修费用（含中央空调一台）.答辩人与被答辩人之间无其他法律上的权利义务关系。另，答辩人与被答辩人签订的转让协议所附条件已全部兑现。包括店铺承租期5年、年租金35万元、签约时间及首付租金时间等。答辩人即没有虚假承诺也没有发生其他蒙骗被答辩人的行为。2017年4月18日，被答辩人与店铺出租人宋传峰解除租赁合同，有向宋传峰出具的收款条为证（收条今收退回房租34万元和拆迁补偿3.5万元。本人周雷与宋传峰再无经济纠纷）.被答辩人与出租人承租合同签订后产生的变故与答辩人无涉。现被答辩人诉求答辩人退还已支付的店铺转让金10万元及赔偿损失的理由及事实均不存在。综上。请求法院审理查明事实。依法驳回答辩人的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2015年4月15日刘法新（丙方）与案外人宋传峰（乙方）签订《租房协议书》，约定乙方同意租给丙方山东省化工研究院营业房一间，租赁期自2015年4月15日到2018年4月15日，租金每年38万元。本合同尚未到期，丙方要是出租或转让,经乙方同意后才可以出租或转让，…丙方要是转让后，房屋转租价格由乙方和新丙方另行商定，再与新丙方签订新协议。如丙方转让和新丙方达成协议，如有转让费，乙方和丙方各得50%，如不实情告知乙方，乙方按违约处理…。2017年3月9日，周雷（乙方）与刘法新（甲方）签订《转让协议》，约定甲方收到涉案房屋转让金10万元整（包含中央空调一台），甲方承诺乙方可以承租下该店铺，并确定租期为5年，承租店铺的合同期限内每年租金为35万元，承租时间自2017年3月20日开始。乙方承诺在2017年3月20之前与房主签订正式租房合同，并于2017年3月20前支付房租。甲方应给与乙方自该协议生效至交房期间装修设计通行的便利，如甲方承诺未能实现，应退回乙方支付的转让金10万元整，并且赔付乙方10万元整。2017年3月6日、3月9日，周雷分三次转账10万元给刘法新，对此刘法新予以认可。刘法新在庭审中称，该《转让协议》是周雷提前打印的格式合同，并且不是涉案房屋的转租，而是店铺复合物的转让，10万元转让费不仅包含中央空调，还包含刘法新对店铺的装修等。2017年3月20日，周雷（丙方）与宋传峰（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方将涉案房屋租赁给丙方，租赁期限自2017年3月20日至2022年3月19日，租赁期内租金为每年35万元。因国家法律、政策变化或不可抗力的自然灾害使本合同无法继续履行，双方可提前终止合同，并按实际使用期限清算租金，双方各自负担自身的投入及损失。租赁期内如遇国家拆迁补偿，合同双方按国家规定享有各自的权益。2017年4月济南市政府办公厅下发《关于全面拆除违法建设的通知》，拆除范围包括涉案房屋。2017年4月18日，周雷向宋传峰出具收到条，载明：“今收回房租34万元和拆迁补偿款3.5万元。本人与宋传峰再无经济纠纷。另查明，2017年3月18日，周雷与济南金牛建材市场管理有限公司（以下简称建材公司）签订《房屋装修合同》，约定工期自2017年3月20日起至2017年4月1日止工程价款为55550元。2017年5月9日，该建材公司向周雷出具工程款发票。刘法新对此不认可，称装修并没有完工，且周雷发生的费用与其无关。再查明，涉案房屋归属于山东省化工研究院。庭审中，刘法新申请宋传峰作为证人出庭作证，宋传峰称涉案房屋其从2005年起开始租赁，山东省化工研究院同意一直将涉案房屋出租给宋传峰，并同意转租给周雷。其与刘法新没有解除合同，涉案房屋租赁出去再解除。并且宋传峰称刘法新对房屋进行了装修，而且知道周雷向刘法新支付了转让费。本院认为，根据相关法律的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋为违章建筑，刘法新与案外人宋传峰签订的有关基于涉案房屋所签订的《租房协议书》、周雷与宋传峰签订的《租赁合同》均应为无效合同。从周雷与刘法新签订的《转让协议》约定的内容、周雷支付租金的情况、以及周雷与宋传峰签订《租赁合同》来看，《转让协议》应为房屋租赁权的转让，不是涉案房屋的转租，即刘法新退出原租赁合同，由周雷与宋传峰重新签订房屋租赁合同，故基于该房屋签订的《转让协议》因违反法律强制性规定，也应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《转让协议》无效，周雷、刘法新因该协议取得的利益应互相返还。《转让协议》中明确约定10万元转让金包含中央空调一台，刘法新称还包含房屋的装修，虽然周雷不认可，但结合宋传峰的证人证言，以及该房屋的商业用途，足以认定周雷使用原房屋的装修及设施，并取得使用利益，因此对该部分利益周雷应当折价返还。本院综合考虑周雷使用涉案房屋的设施及时间，酌定刘法新返还周雷转让金80000元。对于其他经济损失，结合周雷与案外人建材公司签订的《房屋装修合同》、建材公司为周雷开具的发票、房屋的用途，刘法新在签订《转让协议》时应当预见周雷会对涉案房屋进行装修并支出装修费，故对于装修费本院予以认可。对于导致合同无效的责任，刘法新作为转让方转让的标的不合法，应负主要责任；周雷作为受让方对于转让标的物的合法性疏于审查，也负有一定过错，故本院酌定刘法新负担周雷10000元经济损失。对于原告主张赔偿10万元的请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘法新于本判决生效之日起十日内返还原告周雷转让金人民币80000元；二、被告刘法新于本判决生效之日起十日内赔偿原告周雷经济损失10000元；三、驳回原告周雷超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5130元，由原告周雷负担3330元，被告刘法新负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  宋伟琴人民陪审员  咸维玲二〇一八年十二月十三日书 记 员  王 珂