湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0922民初1469号原告（反诉被告）：湖北悟道茶业有限公司。统一社会信用代码：91420922788189290Q。法定代表人：谭汉波，该公司董事长。住所地：大悟县城关镇兴华路。委托代理人：周正天，湖北律之心律师事务所律师，代理权限：特别授权，代为起诉、增加、变更、放弃诉讼请求，签订调解协议，签收法律文书，申请执行，领取执行款等。委托代理人：**，湖北律之心律师事务所律师，代理权限为特别授权：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代为签收法律文书等。被告（反诉原告）：湖北孝武电器集团有限公司。统一社会信用代码：91420900714665442J。住所地：孝感市槐荫大道702号。法定代表人：秦煜，该公司总经理。委托代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人：谈伟，湖北山川律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告湖北悟道茶业有限公司（以下简称，悟道茶公司）与被告湖北孝武电器集团有限公司（以下简称，孝武电器公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法由审判员涂晓玲适用简易程序独任审判，于2018年11月20日公开开庭进行审理，审理过程中，原告悟道茶公司以讼争房屋由潘军锋租赁经营，潘军锋与本案有利害关系为由，申请追加潘军锋为本案的第三人参加诉讼，本院依原告悟道茶公司的申请进行了追加；同时，被告孝武电器公司对本案提起反诉，本案转普通程序组成由审判员涂晓玲担任审判长、审判员高帮增、人民陪审员雷洸参加评议的合议庭于2018年12月17日公开开庭进行了审理。第二次庭审前，本诉原告以买卖不破租赁为由，认为承租人潘军锋与本案没有关联性，申请撤回对第三人的诉讼，经合议庭合议口头裁定予以准许。第一次庭审中，原告委托诉讼代理人周正天，被告委托诉讼代理人罗三容到庭参加诉讼；第二次庭审中，悟道茶公司委托诉讼代理人**，孝武电器公司委托诉讼代理人谈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告悟道茶公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2017年12月29日签订的房屋买卖合同；2、判决被告退还原告已付房款606.3万元；3、判决被告支付原告违约金（以606.3万元为基数，按照月百分之三的标准，从2018年8月2日开始计算至判决被告退还完毕全部购房款之日为止）及赔偿原告利息损失2073166.5元及装修损失385568.65元；4、判决被告承担案件的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年2月17日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告498平方米的房屋，合同签订后，原告支付给被告房款600万元，以茶叶抵房款6.3万元，后双方又于2017年12月29日签订了一份房屋买卖合同，将购买房屋的面积由498平方米调整为162平方米，房款变更为648万元，合同约定被告应当在2018年8月1日以前为原告办理不动产证书，逾期按照月百分之三的标准支付违约金，同时约定原合同作废。由于被告没有履行办理不动产证的义务，日前，原告委托律师到不动产局调查才知道，被告在与原告签订了房屋买卖合同的情况下，没有经过原告同意，于2016年12月15日将原告购买房屋和土地抵押给湖北孝昌农村商业银行股份有限公司建设路支行，在2017年12月29日双方签订第二份房屋买卖合同，原告隐瞒了标的物抵押事实，将抵押房产卖于原告。导致原告购买的房屋不能办理不动产证书，影响了原告的融资和经营，导致双方签订的合同目的不能够实现。为此，特具文起诉，请求人民法院支持原告的上述诉讼请求。本诉被告孝武电器公司辩称，1、孝武电器公司无违约行为，原告解除合同无法律和事实依据，请求驳回其诉讼请求；2、原告有违约行为，合同是双务合同，依据房屋买卖合同第七条约定，原告必须在办证前五日付清房款后才能办证，但是原告没有付清房款，故造成孝武电器公司没法办证，所以责任在原告，孝武电器公司主张由原告支付剩余价款及违约金；3、签订合同后，原告将房屋对外出租获得了租金收益，若原告要求退回房款也应扣减已收取的租金105万元，计算依据是3.5年乘以30万每年，同时要求原告将房屋恢复原状；4、因为原告没有及时缴纳剩余房款造成孝武电器公司资金周转困难，若原告将剩余的房款支付，孝武电器公司就可以将相关证照置换出来；5、原告主张利息及装修损失无任何法律依据；6、原告明确了诉求应依据法律规定补交相关诉讼费。反诉原告孝武电器公司向本院提出反诉请求，1、判令被反诉人立即向反诉人支付房屋剩余价款40万元；2、判令被反诉人向反诉人承担逾期支付房价款违约金（以40万元为基数，按万分之五每日计算利息，从2018年8月1日计算至付清之日止，截止起诉之日暂计2.12万元）；3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人于2018年9月28日将反诉人诉至贵院，要求解除其与反诉人之间的房屋买卖合同。依据反诉人与被反诉人之间2017年12月29日《房屋买卖合同》的约定，房屋总价款648万元，被反诉人于2016年8月11日已支付608万元，余款40万元在反诉人办证前付清，乙方即被反诉人必须在办证前五日内付清合同结余总房价款；反诉人须在2018年8月1日前为被反诉人办好房屋产权过户手续。也就是说，被反诉人必须在2018年8月1日前5日向反诉人支付剩余40万元购房款，但截止目前，被反诉人一直没有支付，反诉人因故一直没有为被反诉人办证。此外，合同也约定：乙方未按本合同的约定支付房价款的，每逾期一天，按应付未付房价款的万分之五支付违约金。截止反诉人反诉之日，被反诉人已经逾期106天，应向反诉人支付逾期支付违约金2.12万元。综上，反诉人特具状提起反诉，请求贵院判如所请。反诉被告悟道茶公司辩称，反诉原告孝武电器公司的反诉请求与本案事实不符，依法应予驳回。理由如下：1、反诉被告支付剩余房价款的实质前提是反诉被告依法能够办理不动产登记手续，反诉原告已将标的房屋办理了抵押登记，从而限制了反诉被告的权利，导致反诉被告无法取得不动产转移登记；2、根据房屋买卖合同第12条约定，意谓着反诉被告逾期付款存在反诉原告违约情形的，反诉被告不承担违约责任。故应驳回反诉原告全部诉求。悟道茶公司对其本诉主张及反诉答辩请求一并向法庭提交的证据有：证据一：悟道茶公司营业执照、法定代表人身份证。证明悟道茶公司主体资格。证据二：孝武电器公司工商登记信息。证明被告主体资格。证据三：2015年2月17日悟道茶公司与孝武电器公司之间签订的房屋买卖合同。证明原、被告于2015年2月17日签订房屋买卖合同，约定购房面积为498平方米，并约定了付款时间。证据四：2017年12月29日悟道茶公司与孝武电器公司之间签订的房屋买卖合同。证明原、被告于2017年12月29日又签订了一份房屋买卖合同，对原合同进行了变更，将购房房屋的面积由498平方米调整为162平方米，房款变更为648万元，合同约定被告应当在2018年8月1日以前为原告办理不动产证书，逾期按照百分之三的标准支付违约金。证据五、被告收款收据以及原告汇款凭证。证明原告已经付款606.3万元（其中2015年2月16日300万元，2015年4月28日100万元，2015年8月12日100万元，2016年2月4日100万元，2017年3月27日茶叶抵款6.3万元）。证据六、履行合同催告书和快递单据。证明原告督促被告履行合同义务。证据七、不动产登记证明，证明被告将原告购买的房屋和土地抵押给湖北孝昌农村商业银行股份有限公司建设路支行，被告的行为构成欺诈，证明涉案房屋不能办理不动产证书是被告将房屋抵押给了银行导致，被告故意违约，导致合同不能履行，应当按照约定支付违约金。证据八、原告向银行借款的借款合同、借据凭证以及支付利息凭证。证明原告购买房屋的利息成本，由于被告不能履行合同应当赔偿原告的利息损失，原告在银行借款利率为年利率10.8%。原告的损失利息应当按照原告支付给被告的购房款的时间和金额计算，其中：1、300万元从2015年2月16日开始计算，100万元从2015年4月28日开始计算，100万元从2015年8月12日开始计算，100万元从2016年2月4日开始计算，茶叶款6.3万元从2017年3月27日开始计算，上述损失计算至2018年8月1日止（2018年8月1日以前被告应当为原告办理不动产证书，没有办理，从8月2日开始计算违约金），共计损失为：2073166.5元。证据九、原告装修房屋合同结算凭证以及付款依据。证明原告装修损失为385568.65元。证据十、承租人潘军锋身份证复印件。证明承租人的身份信息情况。证据十一、商铺租赁合同。证明2017年4月1日原告将购买的商铺其中的120平方米租赁给了潘军锋，潘军锋与本案具有关联性，应当通知其作为第三人参与诉讼。孝武电器公司对其本诉答辩主张及其反诉主张向法庭提交的证据有：房屋买卖合同，证明原告未付尾款造成无法办证，原告违约。庭审质证中，悟道茶公司提交的十一份证据，孝武电器公司对证据一、二、三无异议；认为证据四恰恰证明本诉原告违约；对证据五无异议，但本案诉状及合同中均约定608万元，原告自述付了606.3万，故存在违约行为；对证据六有异议，因原告违约向被告督促义务不合适；对证据七证明目的有异议，抵押银行恰恰是原告违约造成无法及时办理证件，责任在原告；对证据八真实性、关联性均有异议，和原告无关；证据九与本案无关，装修损失非原告装修，装修损失应当司法评估后另行主张，与本案不应一并处理；对证据十关联性有异议，与本案无关；对证据十一质证意见同证据十。孝武电器公司提交的房屋买卖合同，悟道茶公司对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议，质证意见同反诉被告答辩意见。本院对原、被告提交证据中相对方无异议的证据予以确认。对有异议的证据认证如下：悟道茶公司提交的证据四、孝武电器公司提交的证据2017年12月29日原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应作为本案事实的依据予以确认。悟道茶公司提交的证据六，悟道茶公司以书面方式督促孝武电器公司办理不动产权证过户手续的事实予以确认。悟道茶公司提交的证据七，孝武电器公司在2016年12月15日将包含涉案房屋在内的位于大悟县城关镇建新街房屋建筑面积1493.96㎡／分摊土地使用权面积376.18㎡的房屋及土地抵押给湖北孝昌农村商业银行股份有限公司建设路支行，进行不动产抵押登记的事实予以确认。悟道茶公司提交的证据八，悟道茶公司存在利息损失的事实予以认定。悟道茶公司提交的证据九、十、十一，按照合同法的相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，经核实，悟道茶公司没有承担装修房屋的费用，故关于租赁部分，本案中不予处理。经审理查明：2015年2月17日，原告悟道茶公司（乙方）与被告孝武电器公司（甲方）之间签订了《房屋买卖合同》，约定甲方以商业出让的方式取得位于大悟县城区××路与××处××新华路三大间，《土地使用权证》编号为悟国用【2014】第0009号；该地块土地使用面积为9578.70㎡，规划用途为商业性质，土地使用权终止日期：2053年12月27日；经相关职能部门批准，由甲方在上述地块上自行建设房屋，建设项目名称为大悟孝武购物中心，建设工程规划许可证号为建字第【DA14-006-001】号；大悟县城乡建设局建筑工程许可证编号为420922201407090101；乙方购买的甲方一层房屋建筑面积498㎡，4万元／㎡，总价款人民币1992万元。合同签订后，原告支付给被告房款600万元，其中2015年2月16日支付300万元，2015年4月28日支付100万元，2015年8月12日支付100万元，2016年2月4日支付100万元，2017年3月27日以茶叶抵房款6.3万元。2016年12月15日，孝武集团公司将包含涉案房屋在内的位于大悟县城关镇建新街房屋建筑面积1493.96㎡／分摊土地使用权面积376.18㎡的房屋及土地抵押给湖北孝昌农村商业银行股份有限公司建设路支行，进行了不动产抵押登记。后因为孝武集团公司可出售面积发生变化，2017年12月29日，原告悟道茶公司（乙方）与被告孝武电器公司（甲方）之间重新签订了第二份《房屋买卖合同》，合同对房屋及土地使用权状况、房屋出售的依据、乙方购买房屋的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、预售房屋价款的约定、付款方式及期限、交付期限及交接、关于房屋登记及其他、甲方、乙方关于基础设施、公共监护配套的承诺、违约责任、保修责任等进行了明确约定。其中房屋及土地状况条款同上；房屋出售的依据为现房；乙方购买房屋的基本情况为：房屋用途为商业性质，属框架结构，总建筑层数为地上七层，地下一层，该地建筑面积38040.41平方米，合同成立后，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让给乙方所有；约定计价方式与价款为：乙方购买的一层房屋建筑面积约162平方米，总价款人民币约648万元；预付房屋价款的约定为乙方已按约定在2016年8月11日前向甲方给付房屋价款人民币608万元（大写：陆佰零捌万元整）（其中现金600万元，茶叶8万元），由甲方向乙方提供合规有效的票据；余款在甲方办证前付清，由甲方向乙方提供合规有效的票据。上述付款在乙方再次支付房屋款时减抵应付总房价款；付款方式及期限约定：甲方在大悟县不动产权登记中心备齐门店房屋产权登记、土地使用证登记过户等合规合法手续时，乙方必须在办证前五日内付清合同剩余价款，甲方向乙方提供合规有效的商业房屋销售税务发票。乙方付清房款全款后，甲方必须在5日内办出房产、土地两证；交付期限及交接约定：甲方已按双方约定将本合同规定房屋交付给乙方，在交付房屋前腾空该房屋内所有物品，在大悟孝武购物中心开业前提供房屋验收合格证书；关于房屋登记及其他约定：甲乙双方共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权初始或变更登记手续，依法取得房屋登记在乙方名下的《房屋所有权证》；并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋范围内《土地使用权证》初始或变更登记手续；在交易过程中依法律规定由甲方或乙方交纳的税及费，由甲方或乙方各自承担。甲方须在2018年8月1日前为乙方办好房屋产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的2018年8月1日前期限内取得房地产证书的，出卖人每月按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金；违约责任约定：（一）乙方未按本合同的约定支付房价款的，按下列约定承担违约责任，但甲方存在违约时除外：乙方逾期支付房价款时，每逾期一天，按应付未付房价款的万分之五支付违约金。乙方逾期支付房价款超过三十日，甲方有权解除本合同，甲方在解除合同之日起七日内将已收房价款退还乙方，并有权要求乙方支付房价款百分之三的违约金。乙方违约，赔偿造成的相应损失。（二）甲方未按本合同的约定履行义务的，按下列约定承担违约责任：甲方逾期未交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。甲方逾期交付房屋超过三十日，乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除合同之日起七日内将已收房价款退还给乙方，并按总房价款的百分之三支付违约金。2017年3月，被告向原告交付房屋。2017年4月1日，原告对外出租房屋，与承租人潘军锋签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限6年，租金每年40万元。2018年3月，悟道茶公司欲以买卖的房屋作抵押向银行申请贷款，因房屋已设定抵押（目前仍在抵押中），经协商无果，诉至本院。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。其一，房屋买卖合同是出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，由买受人支付相应的价款；其二，房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；其三，其标的物为不动产；其所有权转移必须办理登记手续；其四，房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。本案中，首先，关于2017年12月29日《房屋买卖合同》的效力、该《房屋买卖合同》在孝武集团公司不同意解除的情形下，是否符合法定解除的情形。2017年12月29日，原、被告之间签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应作为本案的事实依据定性。鉴于孝武集团公司在该合同签订前已将标的物设定抵押，本案属原告悟道茶公司因房屋买卖合同享有的权利受到限制而无法实现合同既得利益的情形，诉讼中，孝武集团公司没有积极还款、解除抵押，其迟延履行债务行为所致合同目的无法实现，悟道茶公司要求解除原、被告于2017年12月29日签订的房屋买卖合同的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条第二款及《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第八条、第九条、第十八条之规定，应依法予以解除。孝武集团公司提出由悟道茶公司支付房屋剩余价款40万元的反诉请求不予支持。第二、关于悟道茶公司、孝武集团公司各自的违约责任认定及损失的计算。2017年12月29日《房屋买卖合同》第七条付款方式及期限约定：“甲方在大悟县不动产权登记中心备齐门店房屋产权登记、土地使用证登记过户等合规合法手续时，乙方必须在办证前五日内付清合同剩余价款，甲方向乙方提供合规有效的、商业房屋销售税务发票。乙方付清房款全款后，甲方必须在5日内办出房产、土地两证”；第十条关于房屋登记及其他约定：“甲方须在2018年8月1日前为乙方办好房屋产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的2018年8月1日前期限内取得房地产证书的，出卖人每月按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金”；第十二条违约责任约定：“甲方未按本合同的约定履行义务的，按下列约定承担违约责任：甲方逾期未交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。甲方逾期交付房屋超过三十日，乙方有权解除本合同。甲方应在乙方解除合同之日起七日内将已收房价款退还给乙方，并按总房价款的百分之三支付违约金”。本案中，对房屋交付事宜，双方不存在争议；发生纠纷的原因是标的物设定抵押孝武集团公司无法在2018年8月1日前为悟道茶公司办理不动产权证。故孝武集团公司是合同的违约方，应当由孝武集团公司向悟道茶公司承担不能办证的违约责任。本案违约损失的计算，《房屋买卖合同》约定由出卖人每月按已付房价款的百分之三向买受人支付违约金，该约定当事人均没有主张“过分高于”，故从其约定。孝武集团公司的反诉请求不能成立，应予驳回。第三、房屋租赁合同关系遵循“买卖不破租赁”原则，合同解除后，孝武集团公司享有房屋租金。因悟道茶公司收取租金数额没有证据证明，且房屋装修情况不明，房屋租赁合同关系在本案中不予处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条、第二百二十九条，《最高人民法院＜关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第三条第二款，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释＞》第八条、第九条、第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除2017年12月29日湖北悟道茶业有限公司与湖北孝武电器集团有限公司之间签订的《房屋买卖合同》；二、由湖北孝武电器集团有限公司于本判决生效后十日内退还湖北悟道茶业有限公司购房款（含茶叶款6.3万元）606.3万元；三、由湖北孝武电器集团有限公司自2018年8月1日起至还款之日止每月按已付房价款606.3万元的3%向湖北悟道茶业有限公司支付违约金；四、驳回湖北悟道茶业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖北孝武电器集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80711元，由湖北悟道茶业有限公司承担26470元，湖北孝武电器集团有限公司承担54241元；反诉案件受理费7618元减半收取，由湖北孝武电器集团有限公司承担；财产保全费5000元由湖北孝武电器集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。审 判 长  涂晓玲审 判 员  高帮增人民陪审员  雷 洸二〇一八年十二月二十五日法官助理刘建桥书记员李元一、熊梅园