山东省莒南县人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）鲁1327执异146号 案外人：莒南县建益商贸有限公司，住所地：山东省临沂市莒南县大店镇街疃村，统一社会信用代码：91371327358619836X。 法定代表人：吴洋，总经理。 委托代理人：刘树学，男，汉族，居民，住莒南县。 申请执行人：山东莒南农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：戚建刚，董事长。 被执行人：莒南县润兴农机配件有限公司。 法定代表人：石运磊，经理。 被执行人：莒南县长江五金工具有限公司。 法定代表人：王美玲，经理。 被执行人：山东旺鑫铸业有限公司。 法定代表人：刘树吉，经理。 被执行人：石运磊，男，1987年5月1日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：陈茂娟，女，1982年9月15日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：石德连，男，1964年3月11日出生，汉族，居民，住莒南县。 被执行人：张敬远，女，1991年6月2日出生，汉族，居民，住莒南县。 在本院执行申请执行人山东莒南农村商业银行股份有限公司与被执行人莒南县润兴农机配件有限公司、莒南县长江五金工具有限公司、山东旺鑫铸业有限公司、石运磊、陈茂娟、石德连、张敬远金融借款合同纠纷一案，案外人莒南县建益商贸有限公司于2018年12月8日对涉案房地产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人莒南县建益商贸有限公司称，请求法院停止对山东旺鑫铸业有限公司所有的房地产一处（土地证号为莒南集用2012第110-001号、房产证号为临房权莒南字第××号）及法院变卖成交拍卖物的清场执行。事实与理由：一、法院欲清场执行的涉案土地、房产，在法院首次查封前就已由异议人合法承租，该租赁关系应予以保护。异议人于2017年5月12日与旺鑫公司签订了租赁经营协议旺鑫公司将坐落于莒南县岭泉镇渰子村，占地面积10多亩（莒南集用2012第110-001号土地7.6亩和未包含在该土地证但由旺鑫公司实际占有使用的其他部分）集体土地使用权，以及建筑于该等土地范围之上的包括但不限于法院拍卖的临房权证莒南字第××号房产证下的全部生产厂房和附属设施，以及该等厂房范围之内的相关生产经营的一应设备和工具，租赁给异议人经营。租赁期限自2017年5月12日起至2036年5月12日止。根据“买卖不破除租赁”的原则，该租赁关系应当得到保护。法院执行人员应根据事实和法律规定，通知引导买受人和承租方对接协商竞买后的有关事宜，不能强行清场。二、涉案土地房产和没有查封的土地房产交叉存在于异议人租赁的范围内，难以分割清场。旺鑫公司经营院落内，还包含法院未查封也一并被评估拍卖的部分土地、房产和其他构筑物，若强行清场，将使加剧矛盾，引起新的纠纷，不利于社会稳定。（2017）鲁1327民初4078-1号民事裁定书仅查封了旺鑫公司所有的莒南集用2012第110-001号土地、临房权证莒南字第××号房产及机器设备。而事实上，土地证记载的面积是7.6亩，院内实际面积为10亩，在有证的土地两侧还有两块未办理土地证的厂区，加之上述土地证所在的土地尚还有两处交叉存在的房产，法院均没有查封、拍卖。上述土地房产相邻交叉，难以单独分割使用。莒南集用2012第110-001号的土地上除临房权证莒南字第××号房产（8处房屋）外，另有8处未取得登记证书的厂房、车棚及较大面积硬化地面、院墙等财产。（2017）鲁1327民初4078号案件自起诉至拍卖成交，均未对上述无证的8处房产和车棚等进行查封，却在评估拍卖中对未查封的房产进行评估，并公开拍卖处置，侵犯了原实际占有人和现承租人的权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条之规定，人民法院对于被执行人财产的拍卖、变卖，针对的均应是人民法院已查封的财产，对于未采取查封保全措施的财产不应进行处置。因此，异议人认为法院对旺鑫公司未查封的财产进行处置拍卖，已超出法律规定的范围，若强行清场，将侵害合法的租赁关系。三、异议人在签订租赁经营协议前，旺鑫公司早已停产一年多，诸多厂房、机器设备已不能使用。异议人承租后旺鑫公司院内的地面、厂房、机器设备等进行了维修、增建，并购置了部分新设备，异议人已投入800多万元现金，现在旺鑫公司原有物与异议人的添附物早已交叉存在，难以分割清场。异议人认为人民法院在强制清场之前，应先对承租事实和租赁合同进行裁判；对异议人的添附财产进行审查、分割、确认。综上，异议人请求法院对于现实情况予以考量，暂缓清场，以维护承租人合法权益。 本院查明，本院在审理原告山东莒南农村商业银行股份有限公司与被告莒南县润兴农机配件有限公司、莒南县长江五金工具有限公司、山东旺鑫铸业有限公司、石运磊、陈茂娟、石德连、张敬远金融借款合同纠纷一案，2017年8月28日，本院作出（2017）鲁1327民初4078号民事判决书：一、解除原告山东莒南农村商业银行股份有限公司与被告莒南县润兴农机配件有限公司于2017年1月13日所签订的莒南农商行流借字2017年第6130008号借款合同；二、被告莒南县润兴农机配件有限公司于本判决生效后十日内返还原告山东莒南农村商业银行股份有限公司借款本金200万元，并赔偿利息损失（自2017年6月21日至本判决确定履行之日，按借款合同约定的利率计算）；三、被告山东旺鑫铸业有限公司、莒南县长江五金工具有限公司、石运磊、陈茂娟、石徳连、张敬远承担保证责任后，在其履行保证责任的范围内对被告莒南县润兴农机配件有限公司享有追偿权；案件受理费22800元，财产保全费5000元，由被告莒南县润兴农机配件有限公司、山东旺鑫铸业有限公司、莒南县长江五金工具有限公司、石运磊、陈茂娟、石徳连、张敬远负担。2018年11月21日，本院作出（2018）鲁1327执恢237号之二执行裁定书：一、被执行人山东旺鑫铸业有限公司所有的厂房一处（土地证号为莒南集用2012第110-001号、房产证号为临房权证莒南字第××号）的所有权自本裁定送达买受人薛俊迎（公民身份号码：3728241977××××××××）时起转移。对剩余债务，被执行人应当继续履行。二、买受人薛俊迎可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。 莒南县建益商贸有限公司提供证据一2017年5月12日租赁经营协议，出租人山东旺鑫铸业有限公司，承租人莒南县建益商贸有限公司，租赁资产，坐落于莒南县亩土地使用权及厂房附属设备，生产经营的一应设备和工具，山东旺鑫铸业有限公司的生产资质、注册商标、技术专利等所有的无形资产，租赁期自2017年5月12日至2036年5月12日，租金按照租赁期间年度经营净利润的一定比例计算，第一年按年度净利润10%计算，以后逐年加10%，直至第五年加至50%，以后年度按50%计算。 证据二莒南县建益商贸有限公司厂房设备照片3张。 山东莒南农村商业银行股份有限公司提供证据一2016年1月25日抵押合同、清单，莒南集用2012第110-001号土地使用证、临房权莒南字第××号房产证，总评估价150万元，抵押贷款80万元。 证据二2017年8月8日作出的（2017）鲁1327民初4080-1号民事裁定书，查封山东旺鑫铸业有限公司房地产及机械设备，土地证号为莒南集用2012第110-001号、房产证号为临房权莒南字第××号。 本院认为，本案争议焦点是莒南县建益商贸有限公司请求法院停止对变卖成交的房地产清场交接的异议是否成立。山东莒南农村商业银行股份有限公司提供抵押合同证明自己是涉案房地产的抵押权人，抵押合同签订在案外人与被执行人签订租赁经营合同之前。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”所以，案外人主张租赁权不能对抗本院拍卖执行。《最高人民法院关于人民法院民执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”拍卖成交后，将拍卖的财产移交买受人是法院执行的合法程序。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”该规定第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”综上，莒南县建益商贸有限公司的租赁经营合同在涉案房地产抵押合同之后，本院变卖涉案房地产执行行为得当程序合法，交接变卖成交物是法院执行的合法程序，案外人主张租赁经营合同不能排除法院强制执行。案外人莒南县建益商贸有限公司要求停止对拍卖成交的房地产清场交接的异议请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条的规定，裁定如下： 驳回莒南县建益商贸有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  徐国田 审判员  孙运军 审判员  程 凯 二〇一八年十二月十八日 书记员  王一茹