河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0823民初2828号原告：河南皇马车辆有限公司，住所地：河南省武陟县城龙源路（北二环），统一社会信用代码：914108237919460026。法定代表人：李世轩，董事长。委托诉讼代理人：齐华伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：尚亮亮，河南新潮律师事务所律师。被告：焦作市明皇食品有限公司，住所地：河南省武陟县三阳乡东大原东路南，统一社会信用代码：91410823777977507H。法定代表人：王进军，经理。委托诉讼代理人：郭建平，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：梁秋旭，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。原告河南皇马车辆有限公司（以下简称皇马公司）与被告焦作市明皇食品有限公司（以下简称明皇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皇马公司的委托诉讼代理人齐华伟、尚亮亮，被告明皇公司的法定代表人王进军及委托诉讼代理人郭建平、梁秋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皇马公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付原告租金（人民币）104500元，并赔偿原告损失（计算方法为2017年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决确定还款之日）；2、请求法院判令被告赔偿占有、使用合同约定外场地的损失共计684875.6元（计算方法为：共占用面积4028.68平方米，每月每平方米伍元，期限自2015年8月1日起至今为止）；3、本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告增加一项诉讼请求，要求解除租赁合同。事实和理由：2015年4月19日，被告法定代表人与原告签订了房屋租赁合同，原告将在武陟皇马新区建设车间给被告生产经营。合同约定租赁期自车间交付被告之日起计算，租赁费为每月每平方米伍元，租赁面积为3488平方米，年租赁费为现金贰拾万玖仟元整（￥209000元）；合同签订后被告将第一年、第二年及第三年上半年租金预交给原告，以后按年预交租金，每年提前一个月支付下一个租赁年度的租金。合同生效后原告于2015年8月1日将租赁物交付于被告，但被告在合同履行期间未按照合同约定于2017年7月1日支付下一租赁年度的租金，经原告多次催要未果，并且未经原告同意私自占用合同约定外的场地4028.68平方米用于生产经营，并通过大门将租赁场地、占用场地与外面隔绝起来。至今为止被告欠缴原告租赁费104500元（人民币大写：拾万肆仟伍佰元），应赔偿占用原告合同约定外场地损失684875.6元，共计789375.6元。租赁期间经原告多次催要未果。综合以上事实，被告怠于履行合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，请求法院判令被告立即支付原告欠缴的租金104500元并赔偿原告损失，赔偿未经原告同意占用场地的损失684875.6元，以保护原告的合法权益。被告明皇公司辩称，被告方不同意解除合同，理由有三：1、在履行合同中被告方不存在拖欠租赁费的违约行为；2、经人民法院判决，双方继续履行合同；3、被告方建厂安装等费用相当大，约四五十万元，如果原告对被告方拆迁进行赔偿的话，被告方可以考虑解除合同。被告方不欠原告租金，反而原告方还应给付被告方工程款及维修费共计331616元。被告方没有多占使用场地，原告方所称的车棚、锅炉房、维修房等相关东西，都属于租赁房的附属设施，并且，这些东西都建在被告方出入通行的道路上，不存在多占。临时办公室确实是多占的，但是，当时被告交给原告的租赁费是按照3488平方米预交了第一、二年及第三年上半年的租金，3488平方米包括办公室的320平方米，当时办公室还没有交付使用，但被告已经将房租交付了。正式的办公室是2016年7月才投入使用，临时办公室废弃了，临时办公室是一个简易房。被告认为被告不应向原告缴纳租赁费，因为原告方于2017年8月5日将被告的电停了，导致无法生产，2017年12月5日被告虽然接上电了，但原告不让被告的工人进场，所以，仍无法生产，故在被告方不能生产期间产生的租赁费，被告不应支付。由于停电、断路造成的损失，被告另案起诉。另外，被告要求原告方支付被告工程款315054元，维修围墙一万元，维修厂房费用6642元，共计331696元。工程款首先折抵租金，剩余部分另案起诉。根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、双方在履行租赁合同中是否存在违约行为；2、被告还应否支付原告租金，如应支付，支付的数额为多少；3、被告是否占用超出租赁合同之外的场地，如存在，是否应支付占地费，如应支付，支付的数额为多少；4、被告施工的工程款能否折抵租赁费。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的照片11张、原被告双方于2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》一份、判决书一份、租金收据一份，被告提交的工程（项目）验收表中的工程项目、工程建设说明书中的办公室建设项目、通知函两份、施工合同一份、交接单一份，原被告在场由法院所做的现场勘验笔录一份以及由被告申请本院调取的三阳派出所接处警记录四份，双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的应交占用费情况表，被告有异议，本院认为，该证据系原告单方制作，不能确定其客观真实性，本院不予采信。对原告提交的手机录像两份、通知函一份、律师函一份，被告有异议，称未见过快递，录像中也无被告公司工人，本院认为，原告提供的证据系其单方制作，未提供其他证据证明其向被告送达，不能证明其证明指向，故对该组证据，本院不予确认。对被告提交的其他证据，原告有异议，且本院无法核实其客观真实性，被告也未提供其他证据予以佐证，故本院不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月19日，原告与被告法定代表人王进军签订《房屋租赁合同》一份，合同原告落款处为赵萍萍签名，并加盖原告公司公章。合同第一条约定原告将在武陟皇马新区建设车间及办公室租赁给被告使用，车间面积3168平方米，办公室面积为320平方米，原告将主电接至车间南头，车间内部水、电设施由被告完成。原告为被告修一条通往车间的道路，道路应和车间南段平齐，能通行货车。上水被告负责，下排水由原告负责。合同第二条约定合同期限为壹拾贰年，租赁期开始自车间交付被告之日起算。租赁费为每月每平方米伍元，租赁面积为3488平方米，年租赁费为现金209000元，前5年租金不变，自第6年起每两年递增5%。合同签订后，被告将第一、第二年及第三年上半年租金现金522500元分两次预交给原告，以后按年预交租金，每年提前一个月支付下一个租赁年度的租金（租金含土地税、房产税），被告不再缴纳管理费。合同第三条约定原告建设周期为50天，50天内甲方（本案原告）应将车间、办公室、厕所、电力主要设施建成交付被告，道路等辅助设施可延缓20天完工。合同第七条约定被告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。被告不得改建和扩建厂房，不得拆除或故意损坏厂房。承租期间，被告负责房屋的维护，因自然原因造成的房屋破损由原告修缮。合同第九条约定，原告为被告提供电力供应，被告支付原告电费，并按比例承担基础电费等。合同第十四条约定，因原告无故断水、断电、断路造成被告不能正常经营的，原告应负责赔偿由此给被告造成的经营损失。合同第十五条约定，房屋租赁期间，被告逾期未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项费用的，原告有权解除合同。合同签订后，被告依约缴纳了第一、二年及第三年上半年的租金。针对车间散水、车间围墙、二次浇灌、内排排水沟隔断墙、车间部分地面硬化部分工程，原告与被告法人王进军还签订《建设工程施工合同》一份，该合同原告落款处为郭有利签名，并加盖原告公司公章。合同约定承包方式为包工包料，工期为2015年6月15日至7月15日，付款方式为经原告方验收合格后付工程总造价的95%，留总工程款5%作为质量保证金，质保期结束后无质量问题无息付清。质保期自工程竣工验收合格之日起一年。2015年8月1日，针对该建设工程施工合同的施工内容，由郭有利、卢更林签署工程（项目）验收表一份，认定工程符合合同要求，为合格工程。但原告未就该工程向王进军付款。2018年5月30日，被告就租赁合同中应建未建项目制作工程建设说明书一份，该说明说中载明明皇公司建设的皇马公司应为明皇公司建设未建的工程包括：1、办公室面积320平方工程款190700元；2、男女厕所各一处工程款17000元；3、由皇马大车间至明皇车间主线架设47330元；4、车间皇马未完成的工程，由皇马卢更林、郭有利认可工程款60024元，合计工程款315054元。该说明书底部由郭有利、卢更林批复：“按2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》第三条约定，甲方应建办公室、厕所、电力设施交乙方使用。由于工程进度较紧，以上1、2、3项目由乙方完成，具体投资金额得信源产业与公司招标办核定，确定金额数目。信源产业，郭有利，卢更林”。原告认可办公室、厕所、由皇马大车间至明皇车间主线架设均由被告施工，但对该说明书所涉工程款数额不予认可。2015年8月10日，原告皇马公司与被告法人王进军签订交接单，将租赁合同所涉厂房及附属设施交被告使用。原告皇马公司的经办人为郭有利，另由赵萍萍批复“属实”。2017年7月28日，原告向被告下发通知函，通知被告缴纳耕地占用税352017.6元。2017年8月3日，原告再次向被告下发通知函，通知被告缴纳耕地占用税352017.6元，并要求被告于2017年8月5日前缴纳完毕，逾期不交直接断电。2018年4月11日，本案被告明皇公司向本院起诉本案原告，要求本案原告皇马公司继续履行双方2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》，并要求皇马公司赔偿未按合同约定设置下排水设施给明皇公司造成的损失20000元，皇马公司无故停电给明皇公司造成的损失987819.53元，赔偿2016、2017年因没有排水管道导致拉污水费用28600元及按合同约定修建排水管道与管网连接。经审理，本院于2018年5月19日作出（2018）豫0823民初1567号民事判决书，判决：一、皇马公司继续履行双方2015年4月19日签订的《房屋租赁合同》，并在判决生效后60日内立即按照合同约定为明皇公司修建排水管道与管网连接；二、皇马公司于判决生效后十日内赔偿明皇公司20000元；三、驳回明皇公司的其他诉讼请求。判决下发后，双方均未上诉，但原告至今未履行该生效判决确定的义务。2018年5月至9月，因原告不让被告车辆、工人通行或被告工人强行进厂，双方数次拨打110报警。另经本院现场勘验，除原被告双方签订的《房屋租赁合同》内约定的厂房、厕所、办公室外，被告明皇公司院内还建了油罐一个、糖稀罐一个、锅炉房一个、维修房一个、车棚一个、自行车车棚一个、厂房棚一个，临时办公室未拆除。原告认为以上设施除厕所外均系超出租赁合同范围的建设，被告认为以上设施均属合同约定的附属设施范畴。本院认为，关于双方签订的《房屋租赁合同》是否解除的问题。（2018）豫0823民初1567号民事判决书认定了原告未按照合同约定为明皇公司修建排水管道与管网连接，且原告至今未履行生效判决确定的义务，故原告在合同履行过程中，存在违约行为。且判决生效后，原告多次阻止被告工作人员入厂，被告未按时交纳租赁费与原告的违约行为存在一定关联性，不能归责于被告一方，且被告明确表示不同意解除合同，要求按照（2018）豫0823民初1567号民事判决书继续履行双方的《房屋租赁合同》，原告以被告未交租金为由要求解除《房屋租赁合同》，依据不足，本院不予支持。关于租金应否支付及支付数额的问题。根据合同约定，租赁期开始自车间交付之日起算，经庭审查明，涉案厂房交付时间为2015年8月10日，被告已缴纳第一、第二年及第三年上半年租金，即已经将租赁费交至2018年2月9日，按照合同约定，以后按年预交租金，提前一个月支付下一个租赁年度的租金，但被告未按约缴纳，属于被告违约。被告辩称，未缴纳租金的原因是2017年8月原告向被告催缴耕地占用税未果将被告的用电断掉，后又断路，不让被告工人通行，造成被告无法正常生产，但被告仅提供通知函证明原告催缴耕地占用税和接处警记录证明2018年5月至2018年9月期间原告存在断路的行为，未提供有效证据证明原告确实断电，且，若原告的断路行为确实造成被告不能正常经营，被告可按照合同约定要求原告赔偿由此造成的经营损失，不能作为拖欠租赁费的抗辩理由，故原告要求被告支付2018年2月至2018年8月的租金104500元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持，利息应自2018年8月10日起开始计算。关于被告是否占用超出租赁合同之外的场地，如存在，是否应支付占地费，如应支付，支付的数额为多少的问题。原告称租赁范围仅有厂房，附属设施仅包含厕所，但被告认为油罐、糖稀罐、锅炉房、维修房、车棚、自行车车棚、厂房棚均系生产经营的必要设施，属于合同约定的附属设施，不属于多占，双方意见不一致。本院认为双方签订的租赁合同对附属设施项目以及超出车间、办公室范围的面积的使用未明确约定，故原告要求所有厂房、办公室以外的面积均按照租赁合同法律关系缴纳占地费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告施工的工程款能否折抵租赁费的问题。本院认为，被告未提供证据证明原告认可工程款可折抵租赁费，原告当庭也不同意工程款折抵租赁费，故就原告未向被告支付的工程款，被告可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告焦作市明皇食品有限公司应于本判决生效后十五日内支付原告河南皇马车辆有限公司租赁费104500元及利息（利息以104500元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年8月10日起计算至实际支付之日止）；二、驳回原告河南皇马车辆有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11694元，由焦作市明皇食品有限公司负担1548元，由河南皇马车辆有限公司10146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  吴明慧人民陪审员  焦翠英人民陪审员  赵永明二〇一八年十二月二十四日书 记 员  成斐斐