安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0121民初128号 原告（反诉被告）：合肥市市政工程管理处，住所地合肥市铜陵路3号，统一社会信用代码：123401007299950227。 法定代表人：吴斌，主任。 委托诉讼代理人：崔怀生，安徽陈有志律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽根源光大高深新材料有限公司（变更前名称为安徽省根源光大节能建材有限公司），住所地安徽省合肥市双凤工业区双凤大道175号，统一社会信用代码：91340121738936075J。 法定代表人：周松桂，董事长。 委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥市市政工程管理处（以下简称市政管理处）与被告（反诉原告）安徽根源光大高深新材料有限公司（以下简称根源公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员程燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）合肥市市政工程管理处的委托诉讼代理人崔怀生、被告安徽根源光大高深新材料有限公司（反诉原告）的法定代表人周松桂及其委托诉讼代理人刘春梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥市市政工程管理处诉称：原、被告双方于2006年1月1日签订《租赁协议》一份，约定原告将位于合肥市长丰县后方基地内的现有厂房、办公楼和相关设施租赁给被告使用，租期15年，从2006年1月1日起至2020年12月31日止，租金标准为2006年当年租金为30万元／年，2007年起租金为50万元／年，2013年起租金为55万元／年，租金以转账方式于每年年底前支付，并约定发生纠纷向租赁物所在地人民法院起诉。合同签订后被告始终未能按约定支付租金，计算至2016年12月31日，被告应累计支付租金550万元整，但被告实际仅支付租金60万元，拖欠租金高达490万元。在原告多次催要下，被告于2016年2月2日出具《承诺函》一份，承诺：2015年租金于2016年4月底支付，以后每年12月31日前支付场地租金；前期所欠场地租赁费2016年12月31日前支付100万元，2017年12月31日前计划付清剩余场地租赁费。《承诺函》出具后，被告依然未能履行承诺。原告催要无果。为维护自身的合法权益，原告诉讼来院，请求法院依法判令：1、解除原、被告之间签订的租赁协议；2、被告支付原告490万元租金及逾期付款损失1855275元；3、被告承担诉讼费用。 被告安徽根源光大高深新材料有限公司辩称：市政管理处诉求无事实和法律依据，市政管理处无权解除双方签订的租赁协议，且根源公司不同意解除合同。理由如下：1、根源公司与市政管理处于2005年05月11日签订《租赁协议》，约定租赁期限暂定三年即至2008年05月11日。租赁涉案场地用途为“生产经营根源牌系列产品即腻子粉”，第一年租金为10万元，第二年租金为30万元，第三年租金为50万元。市政承诺在三个半月内向根源公司提供1167㎡标准化厂房一幢，一年后即2006年05月11日再提供一幢标准化厂房和配套办公楼、宿舍、食堂等设施。但市政管理处至今仍未向根源公司提供上述设施，市政管理处未履行上述义务已经严重违约。2、2007年，市政管理处得知涉案土地可能要被收回，双方又签订了补充《租赁协议》，特别对涉案土地用途及租赁期限作了约定，即租赁涉案场地用途将“生产经营根源牌系列产品即腻子粉”约定为“生产根源牌保温装饰一体化及安装附件系列产品”，将租赁期限三年约定为十五年。同时增加了合同终止条款即根源公司擅自将租赁标的转租转借或从事违法活动，市政管理处享有终止双方合同的权利。后根源公司按约定高息四处借款购买2400万元生产根源牌保温装饰一体化及安装附件系列产品机器，然市政管理处仍未向根源公司提供配套办公楼、宿舍、食堂以及承诺为新设备新建厂房设施，市政管理处这一重大违约行为导致根源公司无场地安装新设备，无奈将原生产腻子粉设备厂房勉强安装一半新设备，但因无配套厂房生产，新设备无法正常生产，后只能闲置至今，损失已高达近3000-4000万元的重大后果。从上述租赁合同约定充分证明：1、市政管理处未按合同约定履行义务严重违约，导致根源公司重大损失，应承担赔偿责任；2、市政管理处无权解除（终止）双方签署租赁合同且根源公司也不同意解约。市政管理处无权向根源公司主张租金及逾期付款损失：1、市政管理处自双方合同约定应履行义务以来，至今仍未向根源公司履行义务。根据合同法第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求，原告至今未履行义务。根源公司多次向市政管理处要求其先解决厂房及承担违约责任、免除租金的义务，但市政管理处至今仍未履行，导致根源公司重大损失。根源公司享有先履行抗辩权，故市政管理处无权向根源公司主张租金权利，且主张逾期付款损失更无证据无法律规定。2、根源公司与市政管理处自2005年签订租赁合同后，市政管理处均未向根源公司主张过房租事宜，现向法院提出主张已超过诉讼时效，不应得到法院的支持。市政管理处诉请的事实与理由部分不真实：1、双方分别签有两份合同，市政管理处仅提出后一份合同，是有意回避其前份合同存在违约行为，导致根源公司重大损失的后果。2、根源公司未付租金是因市政违约在先且同意为根源公司减免，市政管理处陈述根源公司轻诺寡言是颠倒事由。3、根源公司在市政管理处同意为其减免及承担违约责任下出具承诺，该承诺为附条件承诺，即在市政管理处承担违约责任后并减免租金条件下，根源公司根据经营情况，只有先满足这三个条件以后，根源公司才有义务付承诺的租金。更为重要一点，根源公司在承诺函最后附请“贵处根据我司的实际情况对以往所欠的租金给予酌情减免”，承诺时间为2016年2月2日，即截止2016年2月2日前所未支付的租金市政管理处应予以减免。根源公司这一附条件的承诺市政管理处未提出任何抗辩及修改表明其是接受同意的。故市政管理处诉请的事实与理由部分不真实。综上：市政管理处诉求无事实无法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。 反诉原告安徽根源光大高深新材料有限公司诉称：反诉被告未能提供相应的厂房及配套设施，严重违约导致反诉原告无法正常生产经营，造成反诉原告订单流失、运营成本增加、设备闲置，给反诉原告造成了巨大损失，反诉被告应当予以赔偿。因承租基地建设面积不足，长丰县国土资源局于2009年7月出具《关于收回国有土地使用权决定书》（长国土监自（2009）第012号），决定收回反诉被告对该基地享有的国有土地使用权（土地面积98615㎡，证号：长国用（2003）第3034号）。为此，反诉被告与反诉原告商议决定增设新生产线，新生产线所需的厂房及配套设施由反诉被告负责解决，反诉原告负责采购及其设备。根据和反诉被告达成的合意，反诉原告开始筹措资金购买新生产线所需的机器设备，并实际采购了价值2400万元的机器设备；另，为新生产线的有效运转，反诉原告还扩大了电力设施容量。2010年1月份，反诉被告在国有土地使用权是否应被收回诉讼中胜诉，厂房增建遥遥无期。正因如此，反诉原告为新生产线购买的机器设备因反诉被告不能提供相应的厂房及配套设施而无法安置、正常运转，后反诉原告腾挪前期的5000平米厂房用来暂放机器设备，但厂房缺口至少还有7000平米。用作暂放机器设备的5000平方米厂房因尺寸不够，为降低损失，经反诉被告的同意，反诉原告增建了440平米的连廊厂房，本来一条生产设备线按一道工序就能完成生产，但因厂房的限制被分割成需12道工序生产，增加了反诉原告的生产成本；因此，因仓库缺乏，整套生产线不能同时开机运转，造成扩容的电力设施未能满负荷运转，浪费了电力资源，反诉原告为此每月需多交3万多元的力调电费，给反诉原告造成了巨大损失。在反诉原告向反诉被告出具的书面报告中，反诉被告对这一事实予以签字认可、确认。反诉被告应当履行承诺新建厂房及配套设施。双方签约以来，反诉原告基于出租人系国有企业，理当诚信守约，在反诉被告违约情况下，反诉原告仍多次要求反诉被告新建厂房、减免租金、全面履约，但反诉被告多次答应及时解决纠纷，却一直未新建厂房，减免租金，反而将反诉原告诉至法院。反诉原告一直诚信守约，而导致双方合同纠纷的责任均在反诉被告，故反诉被告依法应继续履约。综上，反诉被告未提供厂房及配套设施应赔偿损失，为维护自身的合法权益，反诉人向法院提起反诉，请求法院依法判决：1、驳回反诉被告本诉的全部诉讼请求；2、反诉被告赔偿反诉原告损失1000万元；3、反诉被告履行承诺新建厂房及配套设施；4、本案的反诉费用由反诉被告承担。本案在审理过程中，反诉原告变更诉讼请求为：1、撤回“驳回反诉被告本诉的全部诉讼请求”的反诉请求；2、反诉被告赔偿反诉原告损失为770万元（截止2020年12月31日期间合同所约定的全部租金）；3、反诉被告履行承诺新建厂房及配套设施；4、本案的反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告合肥市市政工程管理处辩称：反诉原告的诉请应当依法驳回，原告有事实和法律依据的，双方签订两份合同，第一份合同和第二份是不同，第一份已经终止，第二份约定的租金标准、时间清楚，被告已经严重违约，被告要求原告赔偿1000万元无依据，双方是租赁合同，权利义务在合同中有约定，本案原告已经全面履行合同，现原告已经全部履行了义务，合同约定现状交付，不存在构建厂房及相关设施，原告未违约；构建厂房及相关设施没有依据，原告没有承诺，如果有也应是书面协议，合同约定：本协议如果有补充，应当有书面的补充规定，故原告没有向被告承诺构建厂房及相关设施的承诺。 经审理查明：2005年5月11日，安庆市根源涂装工程有限公司作为承租方与市政管理处签订一份《租赁协议》，租赁市政管理处位于合肥市长丰县后方基地内的厂房、办公楼等建筑物和相关设施，租赁期限暂定三年。2006年，根源公司作为承租方针对市政管理处上述基地内的厂房、办公楼等建筑物和相关设施与市政管理处也签订了一份《租赁协议》，双方约定租赁期限十五年，自2006年1月1日至2020年12月31日；租金及租金交纳期限为：2006年租金为30万元／年，2007年起租金为50万元／年，2013年起租金为55万元／年，租金以转账方式于每年年底前付清给出租方；合同终止：承租方有下列情形之一的出租方可以终止合同，收回房屋。1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行违法活动损害公众利益的。2009年7月15日，长丰县国土资源局向市政管理处出具《关于收回国有土地使用权告知书》，因市政管理处在取得上述涉案基地土地使用权至今，已动工开发建设总面积占应动工开发建设面积不足三分之一，且土地处于闲置的状态已超过二年，故依法收回上述宗地面积98615㎡国有土地使用权。2009年7月20日，市政管理处针对告知书向长丰县国土资源局作出陈述，其中第五项为：现有项目仍在扩大再生产中。安徽根大光源公司开发的外墙保温一体板项目已获国家专利，现已投入2000万元，购置60余台生产设备即将投产。目前，急需建设多幢厂房，希贵县有关部门尽快受理审批。为此，根源公司投入2400万元的机器设备，而市政管理处承诺的新项目配套厂房、仓库设施未到位，因新项目仓库紧缺，购置的新设备因不能配套生产而大量闲置未能正常运行，自2010年5月10日始根源公司多次向市政管理处递交情况说明、报告等，要求市政管理处承担在未建厂房及配套设施期间产生的力调电费、其他各项损失及减免该期间的房租，同时请求新建员工食堂，市政管理处的王政宽分别签署了“情况属实”、“待会议研究”。2016年2月2日，根源公司出具《承诺函》一份，承诺支付租金并再次要求市政管理处对所欠的租金给予酌情减免。后因租金减免问题双方发生纠纷，故原告诉讼来院。另查，在租赁期间，根源公司已支付市政管理处租金600000元。 另查明，2017年6月6日，安徽省根源光大节能建材有限公司变更企业名称为安徽根源光大高深新材料有限公司。 2018年11月15日，大华会计师事务所出具《安徽根源光大高深新材料有限公司专项鉴证报告》一份，认定截止2017年6月30日，根源公司设备损失已达1920.66万元，公司已支付利息1736.39万元。 以上事实有租赁协议、承诺函、记账回执及发票、告知书、决定书、文件及情况说明、报告、变更登记公告及当事人的陈述等在卷予以证实。 本院认为，2005年5月11日的租赁协议中承租方系安庆市根源涂装工程有限公司，并不是本案的被告根源公司，故原、被告应按照后期双方签订的租赁协议全面履行义务。原告（反诉被告）市政管理处与被告（反诉原告）根源公司之间签订的租赁协议是双方真实意思的表示，不违反国家的法律、法规，应受法律保护，双方应按约定全面履行义务。双方租赁期限约定为自2006年1月1日至2020年12月31日，并且约定了合同终止的情形为进行违法活动、擅自将房屋转租、转让或转借的，在租赁期间根源公司并无合同终止的情形，且双方因减免租金问题导致根源公司一直未交纳租金，现双方租赁期限未到期且根源公司不同意解除租赁协议，故对原告市政管理处要求解除双方的租赁协议的请求本院不予支持。 本案中市政管理处将租赁房屋等交付根源公司使用，根源公司应按约定支付租金，现市政管理处因根源公司未按期支付租金而诉讼要求其支付租金及逾期付款损失，对此根源公司辩称其享有先履行抗辩权，且因市政管理处承诺减免租金故未向公司主张租金现已超过诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求；本院认为，对根源公司陈述的解决厂房问题在双方的租赁协议中未书面明确约定，故不予采纳；因市政管理处闲置土地面临收回，根源公司通过银行贷款投入机器设备，而市政管理处承诺的新项目配套厂房、仓库设施未到位，因新项目仓库紧缺，购置的新设备因不能配套生产而大量闲置未能正常运行，故根源公司多次要求市政管理处给予减免租金等，通过情况说明、报告等可证实双方一直在协商解决，而根源公司于2016年出具的承诺函也可证实，因此根源公司未支付租金是有原因的，对逾期付款损失的请求本院不予支持，被告辩称的超过诉讼时效从其出具的承诺函证实原告的诉讼不存在超过诉讼时效，故安徽根源光大高深新材料有限公司应支付2006年1月1日至2016年12月31日期间的房屋租金490万元（550万元-60万元）。 安徽根源光大高深新材料有限公司提起反诉请求市政管理处赔偿其损失770万元（即租赁期间的租金）。对此请求市政管理处针对鉴证报告辩称设备折旧损失与其提供配套厂房没有关联性，而对利息损失认为与市政管理处未能履行建设厂房及配套设施的承诺有关联性，故损失不应由市政管理处全部承担，应酌定予以减少。本院认为，因市政管理处闲置土地面临收回，根源公司通过银行贷款投入机器设备，而市政管理处承诺的新项目配套厂房、仓库设施未到位，因新项目仓库紧缺，购置的新设备因不能配套生产而大量闲置未能正常运行，为此造成根源公司损失，通过情况说明、报告、承诺函等可证实根源公司多次要求市政管理处给予租金减免等，根源公司出具的鉴证报告评估损失虽为3657.05万元，但其在损失扩大方面也应承担一定的责任，考虑其确实存在损失，故本院酌定以2006年1月1日至2015年12月31日期间的未付租金435万元作为市政管理处赔偿根源公司的损失补偿。 对根源公司要求市政管理处履行承诺新建厂房及配套设施的请求，因双方的租赁协议中并未明确约定，且根源公司亦未提供书面证据予以证实，故本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 一、安徽根源光大高深新材料有限公司支付合肥市市政工程管理处2006年1月1日至2016年12月31日期间的租金4900000元； 二、合肥市市政工程管理处赔偿安徽根源光大高深新材料有限公司损失4350000元； 三、驳回合肥市市政工程管理处及安徽根源光大高深新材料有限公司的其他诉讼请求。 上述一、二款项相抵扣后，安徽根源光大高深新材料有限公司应支付合肥市市政工程管理处租金数额为550000元，此款安徽根源光大高深新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性付清。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费59087元减半收取29543.5元，由合肥市市政工程管理处负担；反诉费32850元，由安徽根源光大高深新材料有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决生效后，义务人拒不履行给付义务的，权利人可在本判决书规定履行期间的最后一日起两年内，依法向本院申请执行。 审判员 程 燕 二〇一八年十二月二十二日 书记员 卞婷婷