盘锦市双台子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽1102民初1246号 原告：辽宁泰为汽车管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区双兴中路302号盘锦国际五金机电汽配城。 法定代表人：彭冬冬，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘刚，男，汉族，1978年4月24日出生，辽宁泰为汽车管理有限公司职员，住辽宁省盘锦市双台子区。 委托诉讼代理人：王丽红，男，1982年7月10日出生，汉族，辽宁泰为汽车城管理有限公司职员，住辽宁省盘山县。 被告：齐雷，男，1978年7月22日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 被告：郝春莉，女，1978年1月22日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 二被告委托诉讼代理人：李任征，辽宁辽河律师事务所律师。 被告：段春志，女，1977年12月7日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市。 原告辽宁泰为汽车管理有限公司与被告齐雷、郝春莉、段春志物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁泰为汽车管理有限公司委托诉讼代理人刘刚、王丽红，被告郝春莉、段春志以及齐雷、郝春莉的共同委托诉讼代理人李任征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辽宁泰为汽车管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费7633.79元，并从2015年11月1日起按照未付费日3%标准支付滞纳金至实际支付日止；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年2月6日，被告从盘锦蓝碧源置业有限公司购买商网一处，面积154.53平方米，位于盘锦国际五金机电汽配城6#113号。商网交付后由原告提供物业服务，物业费1.3元/月/平方米。但被告自2015年11月1日至今拒不缴纳物业管理费用，经原告多次催促，被告仍未给付，现已拖欠物业管理费用7633.79元。原告认为，被告接受物业服务，依法应当支付物业费用，被告拒不缴纳物业费用的行为已经违背法律规定，故诉至法院，请求法院支持原告的各项诉讼请求。 齐雷、郝春莉辩称，我买了房屋后就租给了段春志，我们约定物业费由段春志缴纳。而且我对原告起诉的数额也有异议，我认为应该计算至原告起诉之日止。而且原告并没有提供物业服务，从2015年11月起物业公司就处于弃管状态。 齐雷、郝春莉的委托诉讼代理人提交答辩意见：1、物业服务合同无效，原告的主体不适格，物业选聘方式不合法。被告未和原告签订任何协议，原告不具备合法的物业经营资质与收费资质，且原告作为前期物业服务企业未经招投标产生而是强制委派的。依据法律规定，前期物业合同期限不得超过3年，物业委托合同超期无效。原告主张的滞纳金也于法无据；2、原告收费价格1.3元价格不合法，违反法律法规的规定及收费指导标准；3、原告未提供物业服务，未进行承接检查，且长期弃管，消防设施存在重大安全隐患，物业费收支从未公布，资金去向不明；4、被告不交物业费是维护自身合法权益，行使合同履行抗辩权；5、原告应向法院提交物业服务档案与证据，自证主张；6、本案并非司法判决解决的范畴，物业服务收费实行政府指导价，核定物业服务标准与收费价格应通过行政程序解决。 段春志辩称：我没有和原告签订物业管理协议，我入住的时候是久升物业公司提供物业服务，交费单据的收款人公章也是久升物业公司的。原告2018年6月挂牌成立，我才知道有物业公司。原告提供的委托合同是2015年9月份的，我此时的物业费收据却还是久升物业公司的公章，我质疑原告合同的效力。2015年至2018年5月，物业公司就一直处于弃管状态，没有保安，监控不好使，下水井没有人清理，消防栓至今没有水，积雪没有人清理，路灯坏了没人修，下水井盖没人修，五金汽配城成了脏乱差的典型。盘锦创建文明城市的时候政法委书记带领社区工作人员多次到五金汽配城清理垃圾。同时，我从2018年5月才收到原告的催缴通知，原告说多次催缴不属实。 本院经审理认定事实如下：被告齐雷、郝春莉系夫妻关系。二被告于2013年2月6日与盘锦蓝碧源置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于盘锦国际五金机电汽配城6#113号商网一处，面积为154.53平方米。盘锦久升物业管理有限公司为该房屋提供物业服务。2014年，齐雷、郝春莉将房屋出租给被告段春志，并约定物业费用由段春志缴纳。2015年9月25日，段春志按照1.3元/月/平方米的标准，缴纳了2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业费2410.67元，盘锦久升物业管理有限公司为出具收款收据一张。从2015年11月1日起，截止到起诉之日，被告共拖欠物业管理费6542.29元（154.53平方米×1.3元/月/平方米÷30天×977天）。原告分别于2017年12月18日、2018年6月21日对被告进行书面催缴物业费。 另查，2015年7月6日，盘锦久升物业管理有限公司并更名称为辽宁泰为汽车管理有限公司，即本案原告。 本院所确认的上述事实有原告提供的商品房买卖合同、购房发票、物业费交纳收款收据、钥匙领取确认单、变更登记核准通知单、情况说明、物业管理委托合同以及营业执照、欠物业费通知、消防备案、泰为物业服务中心2018年第二季度工作报告及照片、被告齐雷、郝春莉提供的业主手册、物业费交纳收款收据及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，经开庭审查和质证，本院予以确认。 对于被告齐雷、郝春莉提供的盘锦市中级人民法院（2017）辽11行初17号行政判决书、盘锦市住房和城乡建设委员会盘住建发[2011]191号文件、盘锦市物价局盘价发[2016]22号文件的真实性本院予以确认，被告欲证明原告不具有物业经营资质以及收取的物业费标准过高，但行政判决书与本案原告无关联性，且被告已按每平方米每月1.3元的标准缴纳了从2014年11月1日至2015年10月31日的物业管理费，视为被告认可原告的物业收费标准，故被告的证明目的本院不予采纳；被告提供弃管材料及投诉图片、视频，无其他证据相佐证，本院不予采信。对于被告段春志的证人韩某的证言，鉴于其同为业主，并欠缴物业费，与本案有利害关系，其证言本院不予采信。 本院认为，原、被告之间虽未签订书面的前期物业服务合同，被告亦质疑原告作为物业服务企业的资质及选聘方式，但原告一直为被告所在小区提供物业服务，被告段春志也以每平方米每月1.3元的单价缴纳了从2014年11月1日至2015年10月31日的物业管理费，原、被告之间已形成了事实上的物业服务合同关系，被告亦认可原告每平方米每月1.3元的物业费收缴标准。且在庭审中，三被告认可与盘锦久升物业管理有限公司间的物业服务合同关系，经本院审理查明，原告辽宁泰为汽车管理有限公司与盘锦久升物业管理有限公司实为同一主体，原告曾于2015年7月6日变更企业名称，变更前名称为盘锦久升物业管理有限公司。原告已如约为被告提供了相关物业服务，被告在接受服务后拖欠物业管理费，其行为侵害了原告的合法利益，应依法承担相应的民事责任。被告齐雷、郝春莉是房屋所有人，即使其与承租人段春志约定物业费由段春志承担，亦对欠缴费用承担连带责任。原告要求被告支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院予以支持，物业费从2015年11月1日起计算至起诉之日2018年7月5日止，共计6542.29元。对于三被告提出的原告在2015到2018年5月份一直是弃管状态的抗辩，根据《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中三被告提供的证据不足以证明其主张，应由其承担举证不能的不利后果，故被告的抗辩本院不予采纳。 关于原告主张的滞纳金一项，原告作为服务行业，其应提高自身的服务质量，根据庭审调查及对原、被告的询问可知，原告在提供物业服务期间与被告之间沟通不畅，且有管理不到位等情况，双方均有过错，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《物业服务收费管理办法》第十五条第一款、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告段春志于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁泰为汽车管理有限公司从2015年11月1日起至2018年7月5日止的物业费，共计6542.29元； 二、被告齐雷、郝春莉对上述款项承担连带责任； 三、驳回原告辽宁泰为汽车管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告齐雷、郝春莉、段春志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。 审判员  刘晓侠 二〇一八年十二月二十日 书记员  吕 超