浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终5821号 上诉人（原审被告）：叶樟龙，男，1963年9月15日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：傅炳华，浙江赤松律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：严俏斐，女，1985年4月10日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 委托诉讼代理人：胡蓉芳，浙江泽鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴黎航，浙江泽鉴律师事务所实习律师。 上诉人叶樟龙因与被上诉人严俏斐房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初9862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶樟龙上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人支付被上诉人剩余购房款60000元，驳回被上诉人的其他诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为付余款与搬出房屋系同时履行，且应在2017年6月1日前履行完毕是错误的。二手房交易习惯为先腾空房屋，后付清尾款，再交付房屋，该过程是有先后的。双方在签订协议时也做了充分的协商和约定，最后加上“搬出”两字。2017年6月7日中介通知上诉人，被上诉人已于同年6月6日腾空房屋，可以查验并支付尾款了。二、被上诉人迟延搬出的滞纳金抵扣先前因迟延支付首付款的补偿款有事实依据和合同依据。双方买卖合同中约定，尾款60000元于2017年6月1日前搬出付清。如乙方（叶樟龙）不能按期付清房款或甲方（严俏斐）不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付房款万分之三的滞纳金。被上诉人于2017年6月7日才搬出，延迟6天，依约应支付滞纳金。三、上诉人未支付剩余购房款60000元不能归责于上诉人。上诉人在2017年6月7日查验房屋时就向被上诉人明确要将60000元打给她，希望被上诉人接受，上诉人银行卡内已备好该款项，但被上诉人非要上诉人支付63500元。（2017）浙0702民初9581号案件的审理过程中，其也明确了该意思，但因被上诉人变卦未交钱。故一审酌定上诉人支付被上诉人违约金65000元没有事实和法律依据。 被上诉人严俏斐辩称，一、一审法院认定事实清楚，判决并无不当。1、根据二手房交易习惯，付清房款与交付房屋确实是有先后顺序的，但腾空房屋是交付房屋的先前条件，只要卖方在交付房屋前腾空即可，并无具体时间规定。涉案《房地产买卖（居间）协议》第三条约定剩余60000元于2017年6月1日之前搬出付清，其本意是约束叶樟龙尾款支付的时间，添加“搬出”二字是为了不耽误交付时间。一审法院据此认定上诉人支付剩余60000元房款与被上诉人搬出房屋以备交付系同时履行并无不当。2、被上诉人早在2017年6月1日之前就已经搬出涉案房屋，是上诉人未在2017年6月1日之前支付尾款及补偿款63500元。被上诉人虽然是在2017年6月7日把房屋钥匙交给中介，但其早已腾空房屋，考虑与上诉人之前签订的补充协议约定过户时间顺延6天，所以相应再给上诉人支付尾款的期限顺延6天，但等到了2017年6月7日，上诉人未支付尾款及补偿款63500元，被上诉人只好将钥匙先交给中介，以保全上诉人违约不支付尾款的证据。3、被上诉人不存在任何违约情形。《房地产买卖（居间）协议》第五条明确规定房款结清后三天内由甲方正式将该房交付给乙方使用，所以在上诉人叶樟龙未付清房款的条件下，涉案房屋尚不具备交付条件，哪怕现在被上诉人未将房屋交付给上诉人，被上诉人也不构成违约。4、上诉人支付补偿款3500元给被上诉人是双方在补充协议的约定，上诉人应依约支付。5、上诉人至今未支付剩余购房款和补偿款共计63500元，显然构成违约，应当承担违约责任。虽然上诉人一直陈述其愿意支付尾款60000元，只是不愿意支付3500元。且不说3500元是补充协议的约定，上诉人应当依约履行。即便是对余款60000元，上诉人至今也无任何支付行为。其陈述在（2017）浙0702民初9581号案件的审理过程中交款更是子虚乌有。若上诉人有心支付，大可以让法院转交。事实上，上诉人仗着房屋已经过户至其名下并且已经强占了该房屋而不愿意支付尾款，卡里随时备着钱等说辞更表明其有钱不付的恶意违约。二、一审法院判决上诉人支付违约金65000元，已经酌情作出了有利于上诉人的判决。1、上诉人违约给被上诉人造成的损失远远超过65000元，根据《房地产买卖（居间）协议》第十一条的约定，上诉人逾期支付房款的，每逾期一日，赔偿金额为总房款的日万分之五，被上诉人诉请要求上诉人赔偿截至2018年6月1日的违约金138700元，并未超过合同标的额的20%，依法应当支持。但一审法院酌情判决上诉人赔偿违约金65000元，已经照顾了上诉人。而上诉人非但不履行违约金，连购房尾款和补偿款都未支付，其违约给被上诉人造成的损失至今还在扩大。2、上诉人系撬锁强行占有涉案房屋，需承担从占有之日起到款项付清之日止的占有使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 2018年7月27日，严俏斐向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、叶樟龙立即支付严俏斐剩余购房款60000元及迟延补偿金3500元；2、叶樟龙赔偿严俏斐违约金138700元（2017年6月1日起按总房款的日万分之五计算至2018年6月1日，此后仍按此标准算至实际付清之日）；3、叶樟龙赔偿因其违约给严俏斐造成的实际损失20000元（一审、二审律师费各10000元）；4.本案律师费5000元由叶樟龙承担；5.本案诉讼费由叶樟龙承担。 一审法院认定事实：2017年3月15日，严俏斐（卖方，甲方）、叶樟龙（买方，乙方）与房媒公司（居间方）签订《房地产买卖（居间）协议》一份，约定：甲方将坐落于八达路以南、金星街以东家和园56幢3-101室房屋转让给乙方；签订协议后，乙方支付甲方2万元作为购房定金并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕；房屋总价76万元，分三期支付，首付款40万元（不含定金）于2017年4月1日前支付，同时甲方协助乙方在2017年4月1日前办理该房过户手续，不动产权证做好付28万元（2017年4月15日左右），剩余6万元于2017年6月1日前搬出付清；房款结清后三日内甲方正式将房屋交付给乙方使用。在违约责任方面，双方约定如乙方不能按期付清房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房产房款万分之三的滞纳金，逾期超过20日后违约方仍未付款或交房，履约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，赔偿金额为总房款的日万分之五。当日，叶樟龙将2万元定金交由房媒公司保管。2017年4月1日，叶樟龙因输错密码挂失银行卡无法取款导致未按约支付首付款。同年4月5日，双方签订补充协议一份，载明：经协商，双方同意将4月1日过户的涉案房屋推迟到2017年4月7日，叶樟龙补偿给严俏斐3500元，双方不再追究第一笔房款推迟事项，其他按原合同执行。2017年4月5日，叶樟龙支付首付款40万元。同月7日，双方办理了涉案房屋的过户登记手续。同月26日，叶樟龙支付购房款28万元。同年6月7日，严俏斐已将涉案房屋的钥匙交由房媒公司保管。6月13日，叶樟龙发短信要求严俏斐交付钥匙并赔偿迟延交付钥匙的损失，并同意在此情形下支付剩余房款，严俏斐回复叶樟龙钥匙已交付中介，并要求叶樟龙付清剩余房款、双方约定的第一期房款的迟延补偿金及迟延支付余款的违约金后方可交付钥匙。6月15日，叶樟龙自行换锁并搬入涉案房屋居住。双方为此产生争议，严俏斐遂于2017年11月2日向金华市婺城区人民法院起诉，要求解除《房地产买卖（居间）协议》、叶樟龙腾空并返还房屋，并赔偿违约损失等。在审理过程中，该院认为双方合同不具备法定解除的条件，并向严俏斐释明，但严俏斐坚持原诉讼请求，未作变更，该院于2017年9月25日作出（2017）浙0702民初9581号民事判决，驳回了严俏斐的诉讼请求。严俏斐不服，提起上诉，金华市中级人民法院于2018年1月17日作出（2017）浙07民终5534号民事判决，维持原判。现严俏斐再次起诉，并因本案诉讼支出了律师代理费5000元。 一审法院认为，本案双方签订的《房地产买卖（居间）协议》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，属合法有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。根据双方在合同中有关“剩余6万元于2017年6月1日之前搬出付清”的约定，据其文义，应理解为叶樟龙就剩余6万元房款的付款义务，与严俏斐所负有的搬出房屋以备交付的义务，系同时履行，且应在2017年6月1日前履行完毕。故在严俏斐搬出房屋之前，叶樟龙就付款义务而言，享有同时履行抗辩权。此后严俏斐于2017年6月7日将房屋钥匙交付给房媒公司，此时余款的付款条件成就，叶樟龙逾期付款，则构成迟延履行，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。且因双方约定搬离房屋与付清余款同时履行，严俏斐迟延搬离房屋所造成的法律后果系余款付款时间的相应顺延，事实上严俏斐也履行了交付房屋的义务，因此，双方在补充协议中针对叶樟龙迟延支付首付款所约定的补偿款，对双方仍具有约束力，叶樟龙主张严俏斐迟延交付房屋并拒绝给付补偿款的抗辩理由不能成立。对于违约损失，虽双方在合同中约定了迟延付款情形下违约金的计算方式，但违约金明显过高，考虑迟延给付款项的本金数额范围内，结合严俏斐的损失情况（包括因本案诉讼支出律师费）酌情认定违约金为65000元。叶樟龙主张其愿意给付剩余房款，但其并未提交证据证实系严俏斐拒绝收款，或存在其他应归责于严俏斐的事由导致其未能付款的情形，故对叶樟龙的相关答辩意见，不予采信。综上，对严俏斐诉讼请求中的合理合法部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决：一、叶樟龙应于判决生效之日起5日内支付严俏斐剩余购房款60000元、迟延支付首付款的补偿金3500元。二、叶樟龙应于判决生效之日起5日内支付严俏斐逾期付款违约金65000元。三、驳回严俏斐的其他诉讼请求。如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2354元（已减半），由严俏斐负担919元，叶樟龙负担1435元。 二审期间，叶樟龙向本院提交以下证据：一、叶樟龙儿子和中介的微信聊天记录（打印件），证明2017年6月7日双方曾经有交付房款的形式，当时叶樟龙提出愿意交付尾款，但3500元要相互折抵。二、叶樟龙从2017年4月1日至2018年11月1日招商银行的交易明细表，证明叶樟龙随时准备着银行的存款，有支付尾款的能力，但因为严俏斐不肯接受而无法支付。三、（2017）浙0702民初9581号房屋买卖合同的庭审录音一份，37分17秒法官问叶樟龙现在尾款怎么办，叶樟龙说“尾款我现在可以付，我都这样说的”；38分33秒，法官问被告方有无新的意见，叶樟龙回答“新的辩论意见我没有，我就把钱付给她就好了”，进一步说明叶樟龙没有恶意拖欠尾款的事实。 严俏斐认为，对证据一，三性均有异议，已经超过举证期限，假如作为证人证言，证人应当出庭作证，从证据内容来看，也证明了上诉人不愿意支付另外3500元的事实，尽管3500元是属于补偿协议约定的内容，但也是属于合同的一部分，上诉人也应当依约履行，从聊天的内容也证明了上诉人违约的事实。对证据二，三性均有异议，已经过了举证期限，不属于新证据，对证明目的有异议，上诉人虽然说愿意付，但实际没有支付，仍然说明上诉人违约且有钱不付，是恶意违约。对证据三，对上诉人整理的部分有异议，对录音原件没有异议，关联性有异议，整个庭审过程虽然上诉人表态说愿意支付尾款60000元，但至今没有支付，违约事实至今存在，上诉人要支付是有很多方式的。 本院认证认为，上诉人提交的证据一，不符合证据的形式要件，且被上诉人有异议，本院不予认定。对证据二、三的真实性予以确认。 经审查，本院对一审判决认定事实予以确认。另查明，二审期间，叶樟龙向严俏斐支付了购房款60000元。 本院认为，本案中叶樟龙迟延支付购房尾款的事实清楚，对于其主张的严俏斐延迟搬出需支付滞纳金问题，双方在《房地产买卖（居间）协议》中约定卖方违约需支付滞纳金的适用条件为“甲方（严俏斐）不能按期向乙方（叶樟龙）交付房产”，而该协议中亦约定交付时间为“房款结清后三天内由甲方正式将该房交付给乙方使用”，而叶樟龙于2018年6月15日即搬入涉案房屋居住，但直至2018年12月才支付60000元房款，故严俏斐并未违约，无需向叶樟龙支付该滞纳金。且即使双方对此产生争议，叶樟龙也可另行解决，而不应以此为由拒绝履行其明确应当履行的付款义务。双方于2017年4月5日达成补充协议，叶樟龙应依约支付严俏斐补偿款3500元。叶樟龙主张尾款未支付系因严俏斐拒绝接收，但对此并未提供有效证据证明，且其已相继履行了400000元、280000元两笔款项，并非无途径支付剩余款项，故叶樟龙的该主张缺乏依据，本院不予采信。但考虑叶樟龙此前仅余63500元未支付，且二审期间已支付60000元购房款，结合合同约定以及诉讼支出等情况，本院酌情调整叶樟龙应支付的违约金为50000元。综上，基于利益平衡，本院对一审实体处理予以调整。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2018）浙0702民初9862号民事判决； 二、叶樟龙于本判决生效之日起5日内支付严俏斐迟延支付首付款的补偿金3500元； 三、叶樟龙于本判决生效之日起5日内支付严俏斐逾期付款违约金50000元； 四、驳回严俏斐的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2354元（已减半），由严俏斐负担1177元，叶樟龙负担1177元，二审案件受理费1512元，由严俏斐负担331元，叶樟龙负担1181元。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇一八年十二月二十七日 法官助理  江献 代书记员  黄佳婧