贵州省黔西县人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）黔0522民初3570号 原告：夏光成，男，1991年2月16日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：钟家琴，女，1974年7月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：兰珍仙，女，1951年2月4日出生，布依族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：洪登菊，女，1965年12月5日出生，白族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 被告：刘万国，男，1951年10月29日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 第三人：杨蕊，女，1996年10月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告夏光成诉被告钟家琴、兰珍仙、洪登菊所有权确认纠纷一案，本院受理后，经审查依法追加刘万国作为被告、杨蕊作为第三人参加本案诉讼，并依法组成合议庭公开进行了审理。原告夏光成、被告钟家琴、兰珍仙、洪登菊、第三人杨蕊到庭参加了诉讼，被告刘万国经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏光成诉称：2015年2月3日，经中介公司王某介绍，原告与被告兰珍仙、洪登菊签订《房屋买卖合同》，该合同约定被告兰珍仙、洪登菊将位于黔西县房屋（约140㎡）以210080元的价格卖给原告，签订合同当日原告即将购房款交付给被告兰珍仙、洪登菊，其二人也随之将该房屋交付给原告。因原告当时没有资金装修该房屋，遂将该房屋闲置，待原告于2017年准备资金来装修该房屋时，发现被告钟家琴不知从何时将该房屋门撬开在该房屋里进行装修，原告即找被告钟家琴理论，被告钟家琴称该房屋是被告兰珍仙、洪登菊卖给她的，故我特诉来法院要求判决明确黔西县洪福路144号房后移民联建小区1号楼3单元4-1号房屋使用权归原告所有；本案案件受理费由被告负担。 为支持自己的诉讼请求，原告夏光成在举证期限内，向法庭提交下列证据： 一、书证 1、原告的身份证，用以证明原告身份信息及主体资格； 2、原告与洪登菊、兰珍仙2015年2月3日签订的《移民联建房转让协议》一份、原告交购房款的收条一份、中介公司收中介费2000元的收据一份、交水电费入户费5000元的收据一份、交付房屋告知书一份，用以证明原告已向被告兰珍仙、洪登菊购买了黔西县房屋，双方签订有房屋转让协议，购房款为210080元已付清，房子已交付，该房屋的水电入户费已交，由于购房是通过中介公司介绍，原告还交了2000元的中介费。故原告依法取得了该房完全的使用权，被告钟家琴虽有房屋买卖协议，比照商品房买卖合同的规定，原告一是合同成立在先，二是先付款，三是完成了交付，该房的使用权依法归原告所有。被告钟家琴必须让出房子； 3、被告洪登菊、兰珍仙所办的《建设用地规划许可证》、《城关镇孙家坝村委会用地申请》、《城关镇人民政府关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复》复印件各一份（该组证据原件均在被告洪登菊、兰珍仙手中），用以证明原告购房不是盲目购买，原告购买的房子合法，订立的合同有效。 二、证人证言 证人王某、詹某的证言：证实其两人原系黔城房产公司的员工。兰珍仙与洪登菊委托其公司为其卖房屋，当时其陈述保证房屋没有抵押属于合法房屋，其就与其公司签订了合同，后来其公司联系到厦光成需要买房屋，经其作为中介厦光成与兰珍仙、洪登菊就达成买房协议，厦光成就在工行里取款交付购房款给兰珍仙、洪登菊。 被告兰珍仙、洪登菊辩称：原告诉称与被告兰珍仙、洪登菊签订房屋转让协议属实，原告已交付购房款及被告已交付房屋给原告属实，该房确实应归原告所有。被告兰珍仙、洪登菊并没有将该房卖给被告钟家琴，被告钟家琴与兰珍仙的房屋买卖合同是因为兰珍仙欠有被告钟家琴的借款未偿还，钟家琴逼迫兰珍仙与其签订的，不是真实的房屋买卖，且房屋是兰珍仙与洪登菊共有的，合同签订没有洪登菊参与，该合同不具有物权效力。故本案应支持原告的诉求。 被告兰珍仙、洪登菊为支持其抗辩主张，在举证期限内，向本院提供下列书证： 1、被告兰珍仙、洪登菊的身份证，用以证明其身份信息及主体资格； 2、借条一份，用以证明兰珍仙和刘万国与被告钟家琴、杨蕊签订房屋买卖合同是基于2013年9月7日向钟家琴借款10万元本金的事实。 被告刘万国未作答辩，在举证期限内也未向法庭提供任何证据。 被告钟家琴辩称：我与被告兰珍仙夫妇签订购房合同是真实的，根据购房合同的约定，我已支付了全部购房款173000元，因该房是买来给我女儿杨蕊结婚居住，我要求被告兰珍仙交付，但联系不到被告兰珍仙，我就自行进入该房并安装了防盗门及进行装修，在进入该房时我还在门上张贴过告示注明“此房我已买，有事打电话：187××××7546”，但一直都没有人打电话。后来2017年10月才来干涉我管理使用该房。我认为原告是与被告兰珍仙、洪登菊恶意串通损害我们的利息，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人杨蕊述称：我的陈述与被告钟家琴的一致，该房是真实买卖，是我母亲钟家琴买来给我结婚用的。 被告钟家琴及第三人杨蕊为证明其抗辩主张，在举证期限内，共同向法庭提交下列证据： 1、被告钟家琴及第三人杨蕊的身份证，用以证明她们的身份信息及主体适格； 2、购房协议、购房付款收据各一份，用以证明黔西县房屋是经过双方同意的，签订协议，现金交付完成的。因此钟家琴是有资格进入房屋并进行装的，不存在任何侵占房屋的说法，而钟家琴是有房屋使用权的； 3、房屋装修前后照片各四张、房屋装修付款收据18张，用以证明该房经过两个多月时间的装修，已花费50000多元的装修费，且有付款依据，因此各种装修费用不存在作假。 经庭审质证，被告及第三人对原告提交的证据均无异议；被告兰珍仙、洪登菊提供的证据原告及被告钟家琴、第三人均无异议，但对于第二组证据被告钟家琴及第三人抗辩达不到证明用借款折抵购房款的目的，因借条上的债权人是钟家勇；被告钟家琴及第三人提供的证据其余各方当事人对真实性均无异议，但对其证明涉案房屋归其管理使用的证明目的有异议。 经审查，以上经原、被告及第三人质证对真实性均无异议的证据因符合证据的合法性、客观性、关联性，本院予以确认，可作为本案定案依据。 经审理查明：2015年2月3日，经中介公司王某介绍，原告与被告兰珍仙、洪登菊签订了一份《洪福路144号后面联建房转让协议》，该合同约定被告兰珍仙、洪登菊将位于黔西县房屋（约140㎡）以210080元的价格卖给原告，签订合同当日原告即将购房款交付给被告兰珍仙、洪登菊，其二人也随之将该房屋交付给原告。因原告当时没有资金装修该房屋，遂将该房屋闲置。2015年3月7日，被告钟家琴、第三人杨蕊与被告兰珍仙、第三人刘万国又签订了一份《洪福路144号后面联建房转让协议》，该合同约定被告兰珍仙、第三人刘万国将位于黔西县房屋（约140㎡）以173000元的价格卖给原告，签订合同当日被告兰珍仙、第三人刘万国向被告钟家琴出具了收到被告钟家琴购房款173000元的收条。未通过被告兰珍仙及第三人刘万国的交房，于2015年5月被告钟家琴就私自管理黔西县房屋并更换成防盗门及进行了相应的装修。原告于2017年准备资金来装修该房屋时，发现被告钟家琴已在该房屋里进行装修，原告即找被告钟家琴理论，被告钟家琴称该房屋是被告兰珍仙、刘万国卖给她的，故其特诉来法院要求支持其诉讼请求。 又查明：案涉房屋所使用的土地系农民集中建房。2009年11月25日，原黔西县城关镇人民政府作出镇政函（2009）23号《城关镇人民政府关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复》文件，内容为“1、由规划部门注销洪兴福等19户移民已集中流转的这片土地，明确为孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点；2、由调剂土地的无房移民代表组织实施修建，孙家坝村委会负责监督、指导，并由孙家坝村委会与其签订无房移民集中建房协议，解决无房移民、无房农民的住房困难；3、房屋按成本出售。”。2009年12月31日黔西县城市规划局向孙家坝村村委会颁发了地字520000200926240号《建设用地规划许可证》，载明案涉房所使用土地的用地单位为孙家坝村村委会，用地项目为黔西县孙家坝村洪福路农民、移民集中建房点，用地性质为居住用地。2011年9月2日，原黔西县城关镇孙家坝村委会向黔西县国土资源局出具《城关镇孙家坝村委会用地申请》，载明“该宗地所有权为集体，使用权为集体土地使用权”，同年9月19日，黔西县城关镇国土所在该用地申请上作出批复，内容为：经核查并收集洪兴福等26户移民户籍证明、无住房和宅基地证明、移民证明资料，根据相关规定，同意上报26户移民占用孙家坝村旱地3380m2集中建住宅，土地性质为集体土地使用权，无争议，该地不得作商品房用地。”，案涉房屋所使用的土地未办理土地使用证。 本院认为，根据原告夏光成提交的《建设用地规划许可证》、《城关镇孙家坝村委会用地申请》、《城关镇人民政府关于同意孙家坝村碓窝井无房移民集中建房点由无房移民代表自行组织实施修建的批复》等证据载明的内容显示，案涉房屋所使用土地的性质为集体所有的土地，用地单位为孙家坝村委会，且未办理相关土地使用证。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”之规定，涉案房屋并非农户自建住宅，所占土地也非农户申请用地，案涉房屋的用地非法律意义上的农村宅基地。本案中，原黔西县孙家坝村委会将其农村集体土地进行房屋建设，未经法定的征地程序，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第四十四条第一款“建设占用地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”之规定，对于该类未履行相关土地征收、征用手续即占用农村集体土地进行房屋建设引发的房屋买卖合同等民事纠纷，应先由行政机关解决被侵占土地的保护问题，在行政机关未对违法占地的行为处理之前，人民法院不应直接审理民事纠纷。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条之规定，裁定如下： 驳回原告夏光成的起诉。 案件受理费100元，退还原告夏光成。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  熊廷虎 人民陪审员  何安平 人民陪审员  李学伍 二〇一八年十二月二十九日 书 记 员  刘学昕