杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初12850号 原告：李松诗，男，1990年5月6日出生，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：郝碧佳，浙江光彩律师事务所律师。 被告：姚文爱，女，1965年12月21日出生，住杭州市萧山区。 被告：田全林，男，1964年2月18日出生，住杭州市萧山区。 两被告共同委托诉讼代理人：陈豪杰，浙江轩韬律师事务所律师。 第三人：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91330100725878902R，住所地杭州市西湖区保俶北路51号二层。 法定代表人：陆斌斌，副总裁。 委托诉讼代理人：吴苏华，系公司员工。 委托诉讼代理人：李妮，系公司员工。 原告李松诗诉被告姚文爱、田全林及第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告李松诗委托诉讼代理人郝碧佳，被告田全林及被告姚文爱、田全林共同委托诉讼代理人陈豪杰，第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司委托诉讼代理人吴苏华到庭参加诉讼。原、被告及第三人申请庭外和解两个月，并经萧山区人民调解委员会调解均未果。本案现已审理终结。 原告李松诗向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《购房意向合同》；2.两被告退还原告支付的购房定金20万元；3.两被告承担违约金30万元；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2018年5月13日与被告姚文爱、第三人签订了《购房意向合同》（签订合同的时候被告田全林在场），购买两被告所有的坐落于杭州市萧山区湘湖人家房屋一套。合同约定：原告向第三人支付意向金20万元，若被告姚文爱接受原告购买条件并签署意向合同的，意向金转为定金；原告与被告姚文爱在签订意向合同后最晚35日内签订《杭州市房屋转让合同》。意向合同签订当日，原告即依约向被告姚文爱的账户支付了定金20万元。因为原告在2018年5月底已经向第三人提供相应的购房查档所需资料，因此三方约定签订《杭州市房屋转让合同》时间提前至2018年6月5日。期间，第三人多次催促（第三人于2018年6月6日向两被告发送短信告知并同原告的父亲于2018年6月8日通过顺丰方式向两被告邮寄敦促函）两被告过来与原告签订《杭州市房屋转让合同》，两被告收到敦促函后于2018年6月12日来到第三人处，但是两被告以第三人不能一次性支付全部购房款为由拒绝与原告签订《杭州市房屋转让合同》。据此，两被告的行为已明确表示自己将不履行合同的主要债务，根据合同法的规定原告有权解除本合同；根据意向合同第七条第三款约定，两被告应向原告支付违约金30万元。综上，为维护原告的合法权益不受侵犯，特提起诉讼，请依法予以支持。 原告李松诗为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋所有权证、土地证各一份，证明涉案房屋为两被告共同共有。2.购房意向合同一份，证明原告与两被告之间存在房屋买卖合同关系，被告姚文爱是房屋出卖方，第三人是房屋中介。3.银行转账记录一份，证明2018年5月13日原告母亲刘瑛替原告向被告姚文爱的账户转账20万元。4.收条一份，证明被告姚文爱已经收到了原告的定金20万元。5.户口簿、身份证各一份，证明原告已于2018年5月26日将户口迁入杭州滨江，故已经具备了购房资格。6.短信记录一份，证明第三人向两被告发送短信要求其于2018年6月12日到第三人处签订房屋买卖合同。7.催告函一份，证明原告于2018年6月8日通过顺丰的形式发送敦促函要求两被告来第三人办公室签订房屋买卖合同。8.顺丰快递单一份，证明两被告已于2018年6月9日收到了原告的敦促函。9.公证书一份，证明原告委托其父亲李天宇处理房屋买卖合同相关事宜。10.腾讯地址一份，证明原告与被告是通过我爱我家璞悦湾点介绍达成意向协议，地址在杭州市滨江区璞悦湾。11.不动产权证一份，证明原告父母都是居住在亲戚家位于杭州市滨江区璞悦湾5-1-2104，并且原告的户籍也是落在这里的。不可能存在原告在2018年6月3日不去门店的事情。12.原告与第三人工作人员曾孟中微信聊天记录一份七页，证明2018年6月3日被告没有来我爱我家璞悦湾店，原告要求第三人向被告发敦促函。13.第三人工作人员曾孟中与被告通话记录一份二页，证明第三人工作人员多次拨打被告电话，被告姚文爱一直不予以接听（电话号码为合同中被告所写）。14.原告母亲刘瑛与第三人工作人员曾孟中的微信聊天记录一份十三页，证明原告母亲于2018年6月3日还在催促第三人要求其过来进行签约，且间接证明其是居住在亲戚家位于杭州市滨江区璞悦湾5-1-2104。15.第三人工作人员曾孟中与被告姚文爱的微信聊天记录一份二页，证明因为被告不来签约导致第三人重新安排原告与被告的签约时间。16.原告与两被告儿子田欣的微信聊天记录一份二页，证明被告因为第三人的原因不愿意与原告签订买卖合同。17.原告与被告姚文爱的微信聊天记录一份八页，证明被告在签订协议之后，就有想毁约的意思表示，并且在查档结果之后，就已经明确表示其不想再出手该套房屋。 被告姚文爱、田全林辩称：一、对于原告提出的诉讼请求，认为两被告不存在违约行为，原告自身违约，原告无权要求解除合同、退回购房定金并要求赔偿违约金；二、原告违约具体表现在两个方面：1.购房意向合同约定了合同履行的期限，第六条第1项约定“甲方应在本意向合同签订后30天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后5天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》”，该条款明确约定履行期限至查档出结果5天。根据中介给两被告推送的信息得知原告查档资料是在2018年5月29日提供给中介即第三人的，那么5天期限是截止至2018年6月3日。2018年6月3日，两被告担心逾期曾以微信邀约中介曾孟中店长，要求约原告方前来签约，但原告方当日未能前往签约。两被告认为因原告未及时前往签约致使意向合同未履行的，过错在于原告，如需追究违约责任，也应当由原告承担违约责任。同时，合同效力期限届满，双方继续洽谈的依据不再是该份意向合同。2.原、被告双方于2018年6月5日、6月12日两次到中介公司即第三人处协商涉案房屋买卖的具体条款内容，但因双方对付款期限存在较大争议，最终无法达成一致意见。两被告要求按照原意向合同第二条“转让条件”第4项的约定履行，即“甲方支付房款时间：签订《杭州市房屋转让合同》五个工作日内”；但原告推脱商业贷款放贷时间无法掌控，不愿承诺最迟付款期限。因此，最终双方未能签订本约合同是因对付款期限无法达成一致意见，而非两被告不愿卖房，两被告不存在任何过错，故无需承担违约责任；三、关于合同性质，两被告认为原、被告之间签订的是预约合同，而非本约合同。预约合同是约定双方将要在一定期限签订正式合同的合同，而并非内容已经完整和确定的正式合同，一方因另一方违约而遭受损失应限定在为准备达成正式合同而支出的费用范围内（此表述见杭州中院【（2013）浙杭民终字第1421号】案件，同样是第三人居间的房屋买卖合同纠纷）。原告没有因不能签约遭受损失，故要求两被告承担30万元违约金的诉请明显不合理。上述意见，恳请法庭在查明事实的基础上予以采纳，并判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告姚文爱、田全林为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.银行个人贷款客户回单、不动产抵押权注销证明各一份，证明被告在签订购房意向合同后，于2018年5月17日付清按揭款，5月19日办理了房产抵押注销手续，及时履行了合同。2.微信通话记录一组九页，证明被告田全林与第三人负责案涉房屋中介事项的员工曾孟中店长通过微信联系签订正式合同事项，第三人告知其原告的查档结果于2018年5月29日已出，被告田全林要求2018年6月3日按约签订合同。 第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司称：2018年5月13日，原、被告经第三人的居间服务就物业地址为杭州市萧山区房屋签订了《购房意向合同》。合同中明确约定，房屋转让总价300万元整，首付房款40%，余款通过银行贷款支付。同时，原告于当日将20万元购房定金支付至被告姚文爱账户。《购房意向合同》签订后，原告于2018年5月28日向原告提交查档资料，2018年5月29日查档结果已出，第三人第一时间通知了原告与两被告，并成功预约双方于2018年6月5日签订《杭州市房屋转让合同》，签约当日，原告与两被告在协商购房尾款放贷时间的问题上出现分歧，两被告强烈要求原告必须将银行放贷的确切时间写进正式合同中，经第三人再三解释，双方均未达成一致意见，最终未成功签约。因2018年6月5日未成功网签，原告多次催促两被告至第三人处签订《杭州市房屋转让合同》，并于2018年6月8日发送纸质敦促函给两被告。经原告和第三人多次催促后，两被告分别于2018年6月12日、6月19日到第三人签约处，但仍要求确认尾款到账时间，否则不配合签约。最终双方仍无法协商一致。基于以上事实，第三人认为，该《购房意向合同》系三方真实意思表示，是合法成立并生效的。两被告在签署意向合同时，已明确知晓原告是按揭方式购房。银行放贷的确切时间并非是由原告或是第三人可以提前知晓的，同时，根据目前的交易习惯，无法在合同中明确约定确切的银行放贷时间。两被告对原告的按揭购房方式毫无容忍度，最终导致合同目的无法达成。故第三人在保留向违约方追讨中介费的基础上，同意解除该购房意向合同。综上，恳请法院查明事实后，依法判决。 第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《杭州市房屋转让合同》一份，证明原告经第三人居间另行签订的房屋转让合同。2.情况说明一份，证明原告与案外人签订的房屋转让合同，已有不动产权属证书。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：两被告对证据1、3、4、8无异议。对证据2的三性无异议，但是认为该合同的履行期限已于2018年6月3日届满，需要说明的是，该合同第6条约定查档结果5天内双方签约，但原告未及时签约致使合同未履行。对证据5的三性无异议，但是认为该证据同样可以证明意向合同签订时原告不具备杭州市户籍，当时不符合购房资格。对证据6、7的合法性有异议，意向合同的到期日期为2018年6月3日，第三人无权在超过该期限之后要求被告签约。对证据9的关联性有异议，案涉意向合同已于2018年6月3日履行期到期，原告委托的日期是2018年6月5日，受委托人不能在合同履行期内办理委托事项。对证据10的真实性、关联性有异议。原、被告之间签订购房意向合同的地点是在我爱我家湘湖人家店，也就是案涉房屋的楼下，位于闻堰镇闻兴路634号，而不是原告所称的璞悦湾小区门口，所以原告作了虚假陈述。被告楼下有“我爱我家”门店（湘湖人家店），不可能将房屋挂到璞悦湾楼下去，两被告从未去过璞悦湾店；第三人的具体经办人曾孟中自称璞悦湾店长，并不意味着合同就是在璞悦湾店签的。对证据11的真实性、关联性有异议。原告住在哪里都不影响签约，故与本案无关联性；原告户籍是挂靠性质，未必是实际居住地址，原告在与被告方及中介即第三人微信交流时，都表示常来回北京杭州；原告亲戚家在璞悦湾不能得出原告于2018年6月3日去门店的结论，不能达到原告证明目的；因双方实际是在湘湖人家店签订购房意向合同的，所以即使要签订正式购房合同也应当是去湘湖人家店或总部，而不必去璞悦湾店。对证据12的真实性请法庭核实（请核查原始载体，被告对聊天记录的完整性有异议，即怀疑是否存在2018年6月3日下午16时5分至18时16分之间的聊天记录，从聊天内容的连续性判断，该期间应有原告拒绝当天签约的内容，否则曾孟中不可能在两小时后直接通知于2018年6月5日签约）；微信聊天手机截屏应当包含手机截屏时间信息（如最上面有信号、时间、电量等），原告提供的均没有，仅截取聊天内容不是完整的提取方式；关联性、合法性无异议；该证据恰恰可以证明曾孟中于2018年6月3日下午16时5分将被告田全林要求当日签约的信息告知原告，但原告未作答复或不愿前往，原告自身违约。对证据13的真实性请法庭核实（是否是曾孟中拨打电话）；该通话记录中的“139××××5629”是被告田全林的手机号码，通话状态全部都是接通的，不存在被告姚文爱一直不予接听的情况，不能达到原告的证明目的。对证据14的真实性请法庭核实，合法性、关联性无异议；原告母亲认识到2018年6月3日为签约最后日期，但只是与曾孟中商议过2018年6月3日后如何发催促函的事情，没有意识到当天如果自己方不签约也属违约。对证据15的三性无异议。该证据可以证明第三人明确告知原告的查档资料于2018年5月29日已出，双方应于5天内签订房屋转让合同，在该期间内不去签约算违约，但随后又擅自更改签约时间，延长至2018年6月5日。可以看出被告田全林于2018年6月3日发出邀约后，第三人未能邀请到原告在2018年6月3日当天签约，但不能证明是被告不去签约导致第三人重新安排签约时间，无法达到原告的证明目的。对证据16的三性无异议，但可以证明原、被告于2018年6月5日没有签约的原因是对付款方式没有达成一致意见，虽然被告对中介即第三人不满意，但没有表示不卖房的意思，不能达成原告证明目的。对证据17的三性无异议。双方谈话截止时间是2018年5月29日，但2018年6月3日被告田全林还要求签约，从时间节点来看，被告最终还是没有毁约的意思表示，故无法达到原告证明目的。第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司对证据1—10、12-17的三性无异议。对证据11的真实性无异议，但与本案无实际关联性。结合质证意见并经审查，本院对证据1-5的真实性予以认定。对证据6-9、12、14-17的形式真实性予以认定。证据10不能证明原告的待证事实。证据11与本案缺乏关联性，本院不作认证。对证据13认为该证据无具体内容，不能证明原告的待证事实。 本院对两被告提供的证据认证如下：原告对证据1的三性无异议，证明目的有异议，被告虽然办理了抵押注销手续，但未及时与原告签订合同。对证据2的三性无异议，证明目的有异议，2018年6月3日的聊天记录显示第三人员工曾孟中与两被告确认了签约时间，但因当时被告姚文爱一定要确定还款期限导致合同未签订，是被告存在违约行为。第三人对证据1的三性无异议。对证据2的三性无异议，证明目的有异议，该证据恰恰证明了2018年6月3日第三人工作人员联系被告田全林，针对签约时间告知其改为2018年6月5日14时，被告田全林的回复是不置可否，没有明确表示拒绝，且被告田全林在2018年6月5日是到场的。结合质证意见并经审查，本院对证据1的真实性予以认定。对证据2的形式真实性予以认定。 本院对第三人杭州我爱我家房地产经纪有限公司提供的证据认证如下：原告对证据1、2的三性和证明目的均无异议。两被告对证据1、2的三性均无异议。该组证据可以证明原告在尚未与被告解除购房意向合同情况下，通过第三人购买了其他房产，以实际行为表明不愿履行与被告签订的购房意向合同，违约主观故意明显。第三人在原、被告纠纷未解决时，又向原告推荐他人房产，致使被告房屋无法按原意向合同售于原告（原告购房资格发生变化），存在过错。故造成案涉《购房意向合同》无法继续履行的违约按责任主体是原告及第三人；也可以证明案涉《购房意向合同》属与预约合同性质。结合质证意见并经审查，本院对证据1、2的形式真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：涉案房屋为两被告共同共有。甲方李松诗与乙方姚文爱、丙方杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订《购房意向合同》一份，约定：甲乙双方本着平等互利和自愿原则，就甲方通过丙方购买乙方房屋事宜，订立以下合同条款：转让房屋位于杭州市萧山区，建筑面积为119.23平方米（具体以不动产证书记载为准），不动产权证书号为杭房权证萧移字第××号。甲方实地对房屋进行了详细察看，丙方就该转让房屋已对甲方进行了充分的说明，甲方对乙方所要转让的房屋的价格、户型、税费等事项已充分了解，愿意购买该房屋；转让总价为300万元，该总价包含随屋赠送的物业维修基金、水电一户一表；付款方式为商业贷款，其中首付为转让总价的40%；甲方支付房款时间：签订《杭州市房屋转让合同》五个工作日内；乙方领取房款条件：第一笔资料齐全领取，第二笔银行放款后且物业交割领取；交房时间：银行放款后且物业交割交房；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金20万元。若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金按下列方式处理：甲方自行将意向金转为定金支付给乙方；甲方承诺：杭州本市（不含四县市）户籍，在杭州有0套房屋（含已签订合同），符合购房资格；甲方应在本意向合同签订后30天内向丙方提供购房查档所需资料，待查档出结果后5天内甲乙双方共同通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；甲方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金或意向金，可通过诉讼或其他合法方式解决；乙方要求解除本合同的，应书面提出并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，乙方无权直接要求丙方返还保证金，可通过诉讼或其他合法方式解决；三方特别约定，房屋权属证书自乙方书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还乙方；若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金等内容。2018年5月13日，刘瑛向被告姚文爱转账20万元。被告姚文爱于2018年5月13日出具收定收条一份：兹本人收到杭州我爱我家房地产经纪有限公司代李松涛转交的购买萧山区闻堰镇湘湖人家中鼎苑3幢1单元2001室房屋的购房定金20万元整。原告于2018年5月26日将户口从黑龙江省大庆市萨尔图区建设路黎明小区1-80号2门390室迁至杭州市滨江区璞悦湾5幢1单元2104室。2018年5月29日，原告通过购房查档资格审查。原、被告及第三人就签订《杭州市房屋转让合同》进行微信联系，被告反悔出让房屋而拒绝签订《杭州市房屋转让合同》。浙江省杭州市之江公证处于2018年6月5日出具《公证书》一份：申请人：李松诗，公证事项：委托。兹证明李松诗于2018年6月5日来到本处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。李松诗的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定。第三人于2018年6月6日向两被告发送的短信记录一份：敦促函：田全林先生、姚文爱女士：现通知二位于6月12日18时前至西湖文化广场环球大厦23楼（杭州的《杭州市房屋转让合同》。原告于2018年6月8日向两被告发出《敦促函》一份：2018年5月13日你与我通过“杭州市我爱我家房地产经纪有限公司”签订了位于杭州市萧山区房屋的《购房意向合同》。根据意向合同约定，你应在2018年6月5日前与我签订《杭州市房屋转让合同》，但至今你仍未与我签约。现特函告于你：请于2018年6月12日20时至“杭州市我爱我家房地产经纪有限公司”（下城区西湖文化广场环球中心22楼签约中心）签订《杭州市房屋转让合同》。逾期，你已违约。届时，我将追究法律权益。两被告已于2018年6月9日收到了原告的敦促函。 2018年7月3日，原告起诉来院。 另查：2018年5月17日的银行个人贷款客户回单联显示：田全林名下扣住房贷款400732.36元。杭州市国土资源局于2018年5月19日出具的《不动产抵押权注销登记证明》载明：兹有坐落于萧山区闻堰镇湘湖人家中鼎苑3幢1单元2001室不动产设有抵押权，抵押权人为招商银行股份有限公司杭州分行，抵押人为田全林、姚文爱，不动产抵押权登记证明号为杭房萧他字第××号。现权利人申请注销，经审查，资料齐全，符合注销登记条件，现予以注销，核发本注销登记证明。 又查明：甲方（卖方）叶勇真、柴红群与乙方（买方）李松诗、房地产经纪机构杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订落款时间为2018年7月17日的《杭州市房屋转让合同》一份：甲方房屋坐落于杭州市萧山区，建筑面积为88.25平方米，房屋用途为住宅，所有权证号为浙（2018）萧山区不动产权第0053173号；该套房屋转让总价为220万元；双方约定贷款付款（商业贷款）支付房款：（1）乙方须于2018年7月18日前支付首期款66万元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户。（2）余款乙方申请银行贷款，须于2018年7月18日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。（3）银行贷款154万元发放至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；待乙方首付房款到位（换取收据），同时提供按揭资料并完成银行贷款申请手续后2个工作日内，乙方同意向甲方支付房款66万元；待银行放贷房款到账且甲乙双方完成物业交验手续后2个工作日内，乙方同意向甲方支付房款154万元（甲方凭物业交验单领取）。交房方式：于银行放贷房款到账后2个工作日内，甲方将房屋交付给乙方等内容。第三人于2018年8月17日出具《情况说明》一份：现经我司核实，原告李松诗已于2018年7月17日与案外人叶勇真、柴红群就物业地址为杭州市萧山区房屋签订了《杭州市房屋转让合同》，并于2018年8月16日已制出新的不动产权属证书。 本院认为：原告与被告姚文爱签订的《购房意向合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同。原告已按合同约定履行定金支付义务，并于2018年5月29日通过查档，按合同约定双方应于查档后5天内签订《杭州市房屋转让合同》，被告姚文爱以要求确定银行放贷时间为由拒绝签订《杭州市房屋转让合同》，根据双方的来往微信记录显示，可以证明被告姚文爱真正不肯签约是反悔出让房屋，被告姚文爱缺失合同诚信交易之原则，被告姚文爱未按合同约定履行签订《杭州市房屋转让合同》已构成违约，致使原告无法实现合同目的，原告要求判决解除《购房意向合同》已符合法定的解除合同的情形，本院对原告该诉请予以支持。按合同约定守约方不选择定金罚则的，可按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金。鉴于本案实际，本院酌情调整违约金为20万元。本院对原告要求被告姚文爱退还定金20万元和合理的违约金诉请予以支持。案涉合同相对人为被告姚文爱，原告要求被告田全林退还定金并承担违约金没有事实依据，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下： 一、李松诗与姚文爱签订的《购房意向合同》自本判决生效之日起解除； 二、姚文爱于本判决生效之日十日内返还李松诗定金20万元； 三、姚文爱于本判决生效之日十日内支付李松诗违约金20万元； 四、驳回李松诗其余的诉讼请求。 如被告姚文爱未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8800元，减半收取4400元，诉讼保全申请费3020元，共计8420元，由姚文爱负担6170元，李松诗负担2250元。 原告李松诗于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告姚文爱于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一八年十二月二十九日 书记员  徐丽芳