贵州省织金县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0524民初4851号原告：黄文玉，男，1952年8月15日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，原告：周天群，女，1954年12月28日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，委托诉讼代理人（特别授权）：田斌，男，贵州织金县律师事务所律师。被告：王冬梅，女，1967年12月5日生，汉族，住贵州省织金县，被告：黄昌辉，男，1964年12月31日生，布依族，住贵州省织金县，被告：张珊，女，1983年11月2日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，委托诉讼代理人（特别授权）：王泽丽，即本案被告王泽丽，系张珊之母。被告：王泽丽，女，1956年1月28日生，汉族，住贵州省织金县，被告：喻茂萍，女，1957年12月28日生，白族，住贵州省织金县，原告黄文玉、周天群与被告王冬梅、黄昌辉、张珊、王泽丽、喻茂萍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告黄文玉、周天群，被告王泽丽、喻茂萍，被告张珊的委托诉讼代理人王泽丽到庭参加诉讼，被告王冬梅、黄昌辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文玉、周天群向本院提出诉讼请求：请求停止对织金县原××（现××办事处）××中路休闲广场××号门面的执行并解除对该门面的查封。事实和理由：织金县原××（现××办事处）××中路休闲广场××号门面（以下称涉案门面）（织房权证城关镇字第××号、面积为23.37平方米）为被告王冬梅于2006年以购买方式获得所有权，2014年1月8日，王冬梅夫妇以56.3万元的价格出售给原告二人（夫妻关系）并签订了《门面转让协议》。此后涉案门面一直由原告二人管理使用并于2016年12月9日出租给丁某使用。对于涉案门面的过户问题，自从2014年1月原告二人购买之后就一直在找相关部门办理过户手续，均因王冬梅未从黄一中（该门面开发商）手中拿到土地所有权证而没有给予办理，2017年11月14日，原告二人又到织金县不动产登记局查询办理过户登记的相关事宜，该局书面告知原告二人涉案门面的土地使用权证于2008年3月18日被黄一中领走，织金县房管局在2017年11月14日的《关于王冬梅土地使用证情况说明》的最后补充说明原告于2017年4月到不动产登记中心就办理涉案门面的过户问题进行查询，说明了原告在这之前购买了涉案门面。涉王冬梅案的申请执行（即本案除王冬梅夫妇外的三被告）及法院对涉案门面的查封均发生在原告二人购买该门面的行为之后，应认定涉案门面的所有权为原告二人所有，故向法院提起诉讼请求如前。被告王泽丽、张珊、喻茂萍辩称：请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1．织金县人民法院（2018）黔0524执异57号裁定书查明该门面在2018年1月15日由王冬梅租与丁某至2021年1月15日，三年租金均由王冬梅收取，丁某从未与黄文玉、周天群签订过该门面的租房协议，因此原告称此门面从2014年以来一直都是由他们管理的理由不存在；2．原告在起诉状中称该门面是王冬梅未从开发商黄一中手中拿到土地所有证，从而没有办理过户手续给原告，但王泽丽在该处购有AB-1号门面，开发商在2008年之前就已经把土地使用证和房产证办交与购方，所以原告所述过不了户理由不成立，且2016年10月以前，织金县的房屋买卖在房管局过户不需要土地使用证，房产证是可以单独过户的，进一步证实了原告与王冬梅购买门面的虚假事实；3．**和吴宏伟（签订门面转让协议时的证人）与黄文玉、王冬梅存在特殊关系（**系王冬梅的亲弟、吴宏伟系王冬梅的侄子），证词不可信，缺乏真实性。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告王冬梅未出庭答辩，但已在庭后对原、被告提交的证据以及本院依职权调取的证据进行质证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、书证：黄文玉、周天群身份证，用以证明二原告主体资格适格。经质证，三被告王泽丽、张珊、喻茂萍无异议。本院予以确认。2、书证一组：门面转让协议1份、房屋转让款收条1份，用以证明涉案门面于2014年1月8日以56.3万元转让给二原告。经质证，三被告王泽丽、张珊、喻茂萍对于证据真实性有异议，认为转让协议上的证人全是原告方的亲属，**是王冬梅的亲兄弟，吴宏伟是王冬梅的侄儿子，是为王冬梅开车的驾驶员，黄文玉是王冬梅的亲舅舅，按照习惯买卖房屋要有街坊邻居作为在场人作证，并且大额的房屋转让款没有转款凭证。被告王冬梅对真实性无异议，并说明协议是在2016年补写的，在此前的2016年4月19日，王冬梅与原告签订了一份协议书，将涉案门面（价值90万元左右）以物抵债给原告，用以偿还欠原告与其子的借款共计74.3万元，后原告黄文玉认为该房屋不值90万元，天天与王冬梅进行争吵，王冬梅在不情愿的情况下将门面作价56.3万元重新与黄文玉签订了门面转让协议，协议上的日期提前到2014年1月8日，实际订立时间是在2016年4月19日之后。在2016年4月19日签订协议书时，王冬梅就将房产证及交费依据转交给原告，在订立2014年1月8日的转让协议后，原告就再未找过王冬梅，未与王冬梅商谈办理过户登记的事项。本院认为，该证据协议双方认可，能够证明原告与被告王冬梅之间曾经为了双方的债权债务的处理签订过门面转让协议的事实，但达不到原告的证明目的。3、书证一组：租赁协议2份，原告黄文玉与**于2016年6月1日所签的房屋租赁协议及黄文玉与丁某于2016年12月9日所签的门面租赁协议。用以证明涉案门面由原告行使管理权。经质证，三被告王泽丽、张珊、喻茂萍对于证据真实性有异议，认为2016年12月9日的租赁协议是虚假的，常规的租赁协议只需房东和承租人，此份协议写有在场证明人**、黄文艳，二人与原告系一家人，属于利害关系人；2016年6月1日的房屋租赁协议也是虚假的，原告黄文玉系**的舅舅，因此立下的假协议。被告王冬梅对真实性无异议，并认为王冬梅与原告签订房屋转让协议后，原告要求王冬梅搬离，王冬梅之弟**出面与原告协商，**交纳了房屋租金给黄文玉后，与原告黄文玉订立了2016年6月1日的租赁协议；后王冬梅将涉案门面出租给丁某并收取了租金，原告黄文玉遂与丁某争吵，丁某为了不影响生意，在不给原告租金的情况下，签订了2016年12月9日的租赁协议，协议上约定每年5.1万元的租金并未实际交付给黄文玉，只是签订了一份表面上的租赁协议。本院认为，原告与**签订的房屋租赁协议、原告与丁某签订的门面租赁协议，协议双方认可，能够证明协议双方曾经签订过租赁协议的事实，但内容不真实，因该房屋一直是王冬梅出租给丁某，是王冬梅行使管理权，丁某也证实是向被告王冬梅租房，所以不能达到原告的证明目的。4、书证：织金县不动产登记局《关于王冬梅土地使用证情况说明》1份，用以证明（1）原告因未获得涉案房屋土地所有权证而无法办理房屋的过户登记；（2）原告在2017年4月之前到织金县不动产登记局查询房屋使用权的相关情况。经质证，三被告王泽丽、张珊、喻茂萍对于证据真实性无异议，但认为原告该理由不成立，在2016年9月30日织金县不动产登记局成立前，办理房屋所有权转让登记不需要土地使用证，不动产登记局成立后，办理房屋所有权登记才需要土地使用证；黄一中是该地产的开发商，该地段的土地使用权证和房产证都是由黄一中统一办好后交给购买方，在2008年前，黄一中就将该地段所卖房屋的两证统一办理交给购买方了，因此证明中黄一中领走土地使用权证是正常的，原告方所称没有土地使用权证办不了该房所有权证的理由不成立。被告王冬梅无异议。本院认为，该证据客观真实，但该证据不能证明原告所要证实的事实情况，达不到原告的证明目的。5、书证：房屋所有权证，用以证明被告王冬梅与黄昌辉将涉案房屋的物权凭证交给原告收存。经质证，三被告王泽丽、张珊、喻茂萍对于证据真实性无异议，但认为其并不能说明该房产已经转移给了原告方，房屋没有过户给原告，仍然是属于王冬梅。本院认为，该证据客观真实，证实原告持有涉案房屋的房屋所有权证。被告王泽丽、张珊、喻茂萍为支持其辩解主张，向本院提交了下列证据：1．书证：三被告身份证，用以证明三被告主体资格适格。经质证，原告无异议。本院予以确认。2．书证：织金县人民法院执行2018黔0524民初57号裁定书，用以证明此门面一直是由王冬梅管理和使用。经质证，原告对于证据真实性无异议，但认为该裁定书未发生法律效力，二原告已根据裁定书的告知提起了本案的诉讼，不能依法作为证据使用。本院认为，该证据来源合法，客观真实，与本案待证事实存在关联，予以采纳作为认定本案事实的证据。3．书证一组：王泽丽的房产所有权证及土地使用权证各1份，用以证明原告所说的没有土地使用证就办不了房屋所有权证的说法不属实，因为王泽丽与王冬梅所买房屋系相邻的，王冬梅买的是C8号门面，王泽丽买的是AB1号门面，是在2008年前就由房开商黄一中统一办理后通知购买方领取的。经质证，原告对于证据真实性无异议，但认为其达不到被告的证明目的，被告获得了该物权证不能当然推出王冬梅夫妇也获得了该土地使用权证，二者之间没有必然的因果关系。本院认为，该证据客观真实，因与本案待证事实无关联性，不予采纳作为认定本案事实的证据。为查明本案事实，本院依职权调取了以下证据供当事人质证：1．证人丁某的证言，主要内容为：我与王冬梅在2016年12月9日签订了两年的租赁合同，合同签订后我交了一年的租金5.1万元给王冬梅，王冬梅将门面交给我使用。春节过后黄文玉找到我称该门面是王冬梅转让给他的，因为王冬梅欠他的钱，并且拿了转让协议给我看，黄文玉说门面是属于他的了，房租王冬梅已经给了他，让我以后把房租交给他，黄文玉要求我与他补签一份房屋租赁协议，协议时间提前到与王冬梅签订的时间是同一天，此份协议是过了两个月之后补签的。当时**也在场说已经与王冬梅说好了，具体讲好什么我也不知道，**我认识多年，但不知道是王冬梅之弟，黄文艳我不认识，我认为他们已经讲好了，以后的房租要交给黄文玉，他们既然是亲戚我就相信他们，而且当时我忙着做生意，只要不找我麻烦，让我签协议我就签了。今年的上半年王冬梅就给我说房租要交给她，我说这个门面你不是已经转给你舅舅了吗，王冬梅说你不信的话去查房产登记，房子任何时候都是我的，你拿房屋租金给黄文玉我不承认。我与黄文玉签订协议的事不知道王冬梅是否清楚，我没有告诉她，我们也没有要求她到场。我一直都知道这个门面是王冬梅的，而黄文玉在协议签订后就没有来找我要过房租了，直到现在都没有要过。在2018年5、6月份，王冬梅找到我让我和她一次性签订三年的合同，我本不想租了，但她让我一次性交三年的租金，给我便宜点，每年租金降到3.8万元，我就又与她签订了一份三年的租赁合同，只给了一年的租金3.8万元，这份协议黄文玉不知道，我咨询过，认为没有必要告诉他，他这几年也没有来找过我。经质证，二原告认为，丁某证实原告黄文玉在知道王冬梅将其已转让给自己的涉案门面出租给丁某后，去找丁某并在**的见证下签订租赁合同的事实客观存在。三被告王泽丽、张珊、喻茂萍无异议。被告王冬梅无异议。本院认为，该证据原、被告双方无异议，予以采纳作为认定本案事实的证据。2．书证：2016年12月9日王冬梅与丁某签订的门面租赁协议1份。经质证，原告认为该合同的签订是在原告不知情的情况下签订的，原告得知后找到王冬梅与丁某，二人知错后丁某方与原告签订了2016年12月9日的租赁合同，故该份合同系无效合同。三被告王泽丽、张珊、喻茂萍无异议。被告王冬梅无异议。本院认为，该证据协议双方认可，客观真实，与本案待证事实存在关联，予以采纳作为认定本案事实的证据。3．书证：2018年7月26日王冬梅与丁某签订的门面租赁协议1份。经质证，原告对真实性和合法性有异议，认为该租赁合同的签订是王冬梅与丁某恶意串通，从而损害原告合法利益的行为，应为无效合同。三被告王泽丽、张珊、喻茂萍无异议。被告王冬梅无异议，并认为该门面是王冬梅自己出租给丁某并收取租金。本院认为，该证据有证人丁某的证言证实，客观真实，与本案待证事实存在关联，予以采纳作为认定本案事实的证据。4．书证：织金县住房和城乡建设局《关于王冬梅办理城关镇金中路休闲广场C8号门面房屋所有权证的情况说明》1份。经质证，原告对合法性有异议，认为该情况说明的第三项与办理过户登记的客观事实不符，原告多次到该部门询问，请求办理过户登记，办事人员均答复要土地所有权证及房屋所有权证，二者缺一不可，而该局的情况说明却声明只需房屋所有权证。三被告无异议。被告王冬梅无异议。本院认为，该证据来源合法，客观真实，予以采纳作为认定本案事实的证据。上述证据虽未经被告黄昌辉质证，但系其经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭所致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下：被告王冬梅、黄昌辉系夫妻关系，王冬梅系原告黄文玉的侄女，因王冬梅欠有原告黄文玉借款，在未偿还借款的情况下，遂将自己位于织金县城××中路休闲广场××号××层的门面作价56.3万元，以物抵债转让给原告黄文玉，被告王冬梅将该门面的权属证书交予原告收存，于2016年4月19日以后的一天，双方签订了门面转让协议，将协议签订时间提前至2014年1月8日，并由王冬梅、黄昌辉出具一张56.3万元的收条给原告。转让协议签订后，原告要求王冬梅搬离，王冬梅因在此房内经营生意较好不想搬离，其弟**出面与原告协商，在**交纳房屋租金后，原告黄文玉与**签订了2016年6月1日的房屋租赁协议，门面仍然由王冬梅使用。2016年12月9日，王冬梅将涉案门面出租给丁某，签订了一份为期两年的租赁协议并收取了租金10.2万元；2017年春节过后，原告找到丁某表示该门面已经归其所有，要求丁某与其补签一份租赁协议，双方补签租赁协议时，按原告黄文玉要求将签订时间提前到2016年12月9日，签订协议时及以后，原告未曾找过丁某收取过房租。2018年5、6月份，王冬梅找到丁某表示要求与其签为期三年的租赁合同，双方协商每年租金3.8万元，于2018年7月26日再次签订了房屋租赁合同，王冬梅收取了一年的租金3.8万元。另查明，涉案门面系王冬梅于2006年8月16日向福建金鑫集团公司织金分公司购买，于2006年使用至今，房屋产权证所有权人为王冬梅。办理房产交易过户手续，需提供资料为：登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料以及其他必要材料。另查明，本院在执行张珊、王泽丽、喻茂萍与王冬梅、黄昌辉民间借贷纠纷一案中，案外人黄文玉、周天群以本院查封的位于织金县原××中路休闲广场××号门面系其所有为由，向本院提出执行异议，请求解除对该门面的查封，本院于2018年10月19日作出（2018）黔0524执异57号执行裁定书，驳回了黄文玉、周天群的执行异议申请，二原告对上述裁定不服，提起案外人执行异议之诉。结合本案当事人的诉、辩请求，本案的争议焦点为：位于织金县原××（现××办事处）××中路休闲广场××号门面的所有权是属于王冬梅、黄昌辉还是属于原告黄文玉、周天群。本院认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定，经依法登记，发生效力。二原告与被告王冬梅签定门面转让协议后，未依法进行登记不发生效力，原告不能因签订门面转让协议就取得物权。更不能因签有租赁协议就取得物权。被告王冬梅于2006年8月16日购买位于织金县原××（现××办事处）××中路休闲广场××门面后一直占有使用，并将门面出租给丁某至今，都是被告王冬梅享有物权。原告黄文玉虽与丁某补签一份租赁协议，将签订时间提前到2016年12月9日，房屋所有权人仍然是被告王冬梅。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，作为提起执行异议的案外人，原告黄文玉、周天群应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。原告提供的现有证据，不能证明其享有涉案房屋物权。综上所述，根据本案原告提供的证据，尚不能证明原告对涉案房屋取得物权，不享有足以排除强制执行的民事权益，应当依法驳回原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告黄文玉、周天群的诉讼请求。案件受理费50元，由原告黄文玉、周天群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  王家武人民陪审员  龚贵芬人民陪审员  吉学艳二〇一八年十二月二十四日书 记 员  韩 雪