江苏省启东市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0681民初5267号 原告：李小如，女，1992年11月5日生，汉族，住启东市。 委托诉讼代理人：施勇锋，江苏扬子江律师事务所律师。 被告：陈辉，男，1976年8月31日生，汉族，住启东市。 被告：杨春捷，女，1976年5月12日生，汉族，住启东市。 上列两被告共同委托诉讼代理人：徐亚菊，启东市南阳法律服务所法律工作者。 被告：朱锦春，男，1979年12月25日生，汉族，住启东市。 被告：马柳柳，女，1982年7月1日生，汉族，住启东市。 上列两被告共同委托诉讼代理人：姚必昌、沈平，启东市新安法律服务所法律工作者。 被告张建辉，男，1977年12月23日，汉族，住启东市。 原告李小如与被告陈辉、杨春捷、朱锦春、马柳柳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加张建辉为共同被告。因案情复杂转为普通程序于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告李小如的委托诉讼代理人施勇锋,被告陈辉、杨春捷的委托诉讼代理人徐亚菊，被告朱锦春、马柳柳的委托诉讼代理人沈平，被告张建辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李小如向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告陈辉于2017年9月14日签订的房地产买卖合同；2、判令五被告返还原告购房款65万元；3、判令五被告赔偿原告房屋差价损失50.83万元；4、本案诉讼费由五被告承担。 事实和理由：2017年9月I4日，原告与被告陈辉签订房地产买卖合同一份，约定被告将启东市汇龙镇南郊家园C区43幢206室住房以65万元的价格出售给原告。原告于合同签订后在约定的期限内分三次向被告陈辉、朱锦春付清65万元房款。近期，原告多次要求被告交房，但被告称该房出售他人，已无法办理过户手续。后原告要求返还房款并赔偿损失，但被告予以拒绝。被告陈辉、朱锦春、张建辉的行为己构成违约，应承担相应的民事责任。被告杨春捷、马柳柳作被告陈辉、朱锦春的配偶，应对上述债务承担共同偿还责任。故依法起诉。 陈辉、杨春捷辩称，被告陈辉是案涉房屋中介老板顾允辉的职工，签订该买卖合同是受顾允辉的委托，陈辉不知顾允辉是否有该房产，陈辉没有将房产过户给他人。杨春捷是陈辉的妻子，杨春捷不知陈辉在外所签的房屋买卖合同，所以不承担责任。 朱锦春、马柳柳辩称，朱锦春不是房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性原则不承担责任，朱锦春是顾允辉的员工，民事行为引起的法律后果由顾允辉来承担法律责任。原告为买受房屋向顾允辉开设的公司付款及打款共65万元是事实。朱锦春主体不适格，不承担责任。马柳柳与朱锦春是夫妻关系，朱锦春没有参与合同的相关事项，因此原告将马柳柳作为案件当事人要求马柳柳承担责任缺乏事实和法律依据，马柳柳不知朱锦春工作期间相关事项。综上，请求法院依法驳回原告对被告朱锦春、马柳柳的诉请。 张建辉辩称，陈辉、朱锦春、张建辉、案外人顾允辉合伙经营房屋信息中介服务是事实，我出资了，应该好好算账。 本院经审理认定事实如下：2016年底起，被告陈辉、朱锦春、张建辉、案外人顾允辉合伙经营房屋信息中介服务。 2016年底，陈辉、朱锦春、张建辉及案外人顾允辉在启东市合伙经营门面招牌叫“402”拆迁证买卖、房屋中介服务。2017年9月14日，以原告李小如为乙方、合伙人以被告陈辉的名义为甲方签订《房地产买卖合同》，约定陈辉将其位于启东市房屋出售给李小如，房屋面积98平方米+车库10平方米，成交价65万元，付款方式：首付房款55万元，余款9月底付清。合同第八条违约责任：“1、甲方保证上述房地产的权属清楚，若发生与该房地产有关的产权纠纷，或者债权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。”合同还作了其他约定。 合同订立前后，原告按约陆续向被告支付了65万房款(含合同订立前2018年9月13日由李斌代李小如通过中国建行转账交付的20万元；2018年9月14日李小如通过中国农业银行向转账交付的35万元；2018年9月20日现金交付的10万元)。案涉房屋建成后，原告要求被告交房未果。 2018年1月顾允辉因病死亡。 2018年4月10日，原告向启东市公安局报案，称其因买房了被骗65万元。在公安询问笔录中，朱锦春、朱卫卫、顾来安、张建辉等多人证实陈辉、朱锦春、张建辉、顾允辉是合伙经营402房产中介活动。 至诉前，案涉房屋已建成，案涉房屋南郊家园43幢206室在施锦东、茅桂花名下。被告也不能处分该涉案房屋。 2018年10月31日，江苏海正土地房地产评估有限公司接受本院委托，作出房地产评估报告：市场价值：115.83万元。 上述事实，由当事人陈述及以下证据等在卷佐证。 1、房地产买卖合同一份。 2、收条两份、转账凭证两份。 3、江苏海正土地房地产评估有限公司的报告书。 4、启东市公安局受案登记表、不予立案通知书、询问笔录、不动产登记表、启东市权属登记查询结果表等。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当全面履行合同的义务，否则应当承担相应的民事责任。本案争议焦点有三点：一是数被告之间的关系；二是陈辉订立合同的性质；三是数被告如何承担责任。关于第一个焦点，关于数被告之间的关系。个人合伙，是指两个以上的自然人按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的民事主体。被告陈辉、朱锦春、张建辉等合伙开店经营行为可以认定为个人合伙。关于第二个焦点：关于陈辉订立合同的性质，既然陈辉、朱锦春、张建辉等系个人合伙，合伙人陈辉根据合伙人的分工，作出的行为，应认定为合伙人的行为。关于第三个焦点，关于数被告如何承担责任。陈辉、朱锦春、张建辉系合伙人，法律规定，合伙负责人和其他合伙人的经营活动，由全体合伙人承担民事责任。因而对陈辉签订合同的行为，应由陈辉、朱锦春、张建辉承担连带责任。非法人组织不足以清偿债务的，其出资人或者设立人承担无限连带责任。 被告杨春捷、马柳柳不是合伙人，未参与合伙经营活动，虽然两人分别是陈辉、朱锦春的妻子。原告也未有证据证实陈辉、朱锦春以家庭财产参与经营活动，故对原告要求杨春捷、马柳柳承担责任的请求，本院不予支持。 关于原告要求解除合同赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人有权解除合同。案涉房屋在他人名下。被告也无权处分案涉房屋，导致被告陈辉、朱锦春、张建辉履行不能。原告要求解除合同赔偿损失，符合合同法的规定，本院予以支持。 关于原告要求被告返还购房款，符合法律规定，本院予以支持。 关于赔偿额的确定，双方订立约定，“1、甲方保证上述房地产的权属清楚，若发生与该房地产有关的产权纠纷，或者债权纠纷，概由甲方承担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。”该约定，系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，现被告履行不能，造成根本违约。原告要求赔偿损失，符合当事人的约定和法律的规定。根据评估报告书，现案涉房屋价格为115.83万元，现不能顺利买受，50.83万元（115.83万元－65万元）是实际损失。但鉴于原告在订立合同时未尽到谨慎义务，启东房屋价格的波动大等情况，综合考量由被告陈辉、朱锦春、张建辉赔偿45万元的损失。 关于被告陈辉、朱锦春提出其是顾允辉“公司”的工作人员不应担责的抗辩。上述已认定陈辉、朱锦春是合伙人，就不应当是一般工作人员，故对该抗辩理由，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告李小如与被告陈辉代表合伙人陈辉、朱锦春、张建辉等于2017年9月14日签订的《房地产买卖合同》。 二、被告陈辉、朱锦春、张建辉返还原告李小如购房款65万元。 三、被告陈辉、朱锦春、张建辉应赔偿原告李小如45万元。 上述第（二）、（三）项相加为110万元，限被告陈辉、朱锦春、张建辉于发生法律效力之日起十五日内履行。 四、驳回原告李小如的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14700元、保全费5000元（原告已预交），由被告陈辉、朱锦春、张建辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费预交上诉案件受理费14700元，（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。 审 判 长  王圣飞 人民陪审员  施春飞 人民陪审员  顾建平 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  胡建娥