云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2504民初2768号原告：杨武兵，男，1982年12月29日出生，汉族，农民，住弥勒市。原告：李琼，女，1980年8月20日出生，汉族，农民，住弥勒市。被告：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔****。法定代表人：詹海涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗鹏飞，该公司弥勒项目部负责人。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：施海松，该公司总经理助理。代理权限：特别授权。原告杨武兵、李琼与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨武兵、李琼，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人罗鹏飞、施海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨武兵、李琼向本院提出诉讼请求：1.判决我们与被告于2017年2月17日签订的《商品房购销合同》为有效合同，责令被告继续履行该合同约定的义务；2.判令被告支付我们已付购房款10%的违约金32229.1元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月17日，我们与被告签订《商品房购销合同》，约定，被告将其投资建设的位于弥勒市湖泉万象二期4幢2单元401号商品住房以3582.21元/平方米的价格出售给我们；被告应于2017年10月30日前将符合合同约定标准的房屋交付给我们；被告逾期30天交房，按我们已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。合同签订后，我们按约定向被告支付首期购房款72291元。同年5月10日，我们与云南农村商业银行股份有限公司营业部签订《个人购房借款合同》，向该行按揭贷款250000元支付被告购房款。至此，我们已足额支付了购房款322291元。约定的交房期限届满后，被告未能交付房屋，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。另，合同中约定的违约金过低，应当予以调整。同时，被告逾期交房原告只有继续租赁房屋居住至今，该租金是因被告违约造成的直接经济损失，应由被告予以赔偿。诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为：由被告支付自逾期交房之日起至起诉前一日的违约金68648元（其中，2017年10月31日至2018年4月30日期间依照合同约定以原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付，2018年5月1日至2018年8月30日期间按被告承诺以原告已付款的0.1%乘以逾期天数支付）。被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司辩称：原告所述《商品房购销合同》约定的内容、购房时间、价款、房款的支付情况及现在尚未交房是事实，同意原告的第一项诉讼请求，但《商品房购销合同》约定的违约金过高，过分高于造成的损失，显失公平，公司无法承担，恳请法院依照2018年中国人民银行同期贷款利率依法降低违约金，待房屋交付之后双方核付违约金。造成无法交房的主要原因是施工方未在约定的工期内完成施工，拖延施工进度，导致收尾工程至今仍未完成；客观上，2017年度降雨量增大，导致小区外围墙及内部道路不能施工，加之小区西南门口的规划道路没有修建完毕，小区排水工程不能进行；另外，2018年6月7日至今，大梅花部分村民围堵我公司工地大门，使我公司不能按计划进行收尾工作，导致不能交房大梅花村民小组应负完全的责任，故申请追加施工方和大梅花村民小组为本案的被告；原告主张的租金已经包括在合同约定的违约金里面，我公司不应承担赔偿责任。综合诉、辩主张，本案的争议焦点是：《商品房购销合同》约定的违约金是否合理，应如何计算？原告主张继续租房造成的损失是否应当支持？二原告围绕其诉讼请求及主张的事实和理由依法提交了如下证据：1.杨武兵、李琼的身份证复印件各1份，欲证实原告的身份信息和诉讼主体资格。2.《商品房购销合同》（合同编号10005011）复印件1份，欲证实双方签订了《商品房购销合同》及约定的权利义务。3.云南省农村信用社《个人购房借款合同》（合同编号：0606012251170510530000032）复印件1份（6页），欲证实原告于2017年5月10日向银行借款250000元用于支付购房款的事实。4.云南增值税普通发票复印件4份，欲证实原告已经依据《商品房购销合同》的约定，足额支付了应付被告的购房款。经质证，被告对上述证据均无异议。被告未向本院提供证据材料。本院对上述证据审核后认为，原告提供的4组证据来源合法、内容真实，且被告质证无异议，均能证明原告欲证明的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。被告系从事房地产开发经营的自然人独资法人。被告以出让的方式取得位于弥勒市地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为弥国用（2014）第0343号，建设规划许可证号为建字第弥规2015-235号，并经红河州住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，证号为预许红字（201603）号，投资开发弥勒市湖泉万象二期小区。2017年2月17日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号10005011），约定：被告将其投资建设的位于弥勒市湖泉万象二期4幢2单元401号房以3582.21元/每平方米的价格出售给原告，房屋建筑面积为89.97平方米，总金额为322291元，原告于2017年2月17日前支付22.43%即72291元，其余房款250000元通过办理银行担保贷款进行支付；被告应于2017年10月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付原告；被告自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后交房的，按原告已付款0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款322291元。交房期限届满后，被告未能交付房屋。2018年1月15日，被告出具《关于弥勒湖泉万象二期延期交付的函》给原告，该函载明：湖泉万象二期项目原定2017年12月31日前完成交房事宜，由于小区门口市政道路一直未修通，市政排水管网未能修建完成，导致小区排水管网、路面硬化及绿化一直未做，故不能按时交付使用，现经公司商议将于2018年4月30日前完成交房事宜。2018年4月30日前逾期交房违约金按签订的购房合同条款履行，若2018年4月30日还未交房，2018年4月30日后逾期交房违约金按业主已付总房款的0.1%乘以逾期天数执行。2018年4月25日、5月30日被告再次函告原告延期交房，至今未能交房。原告以被告违约为由提起诉讼。庭审中，被告要求追加施工方及弥勒市温泉社区居民委员会大梅花居民小组为共同被告。本院认为：被告办理相关房地产开发手续，并依法取得预售许可证投资开发弥勒市湖泉万象二期房地产，与原告自愿签订《商品房购销合同》，于法不悖，且诉讼中双方均对“合同有效”不持异议，该合同合法有效，原告要求确认该合同有效，并责令被告继续履行合同约定的相关义务的诉讼请求，于法有据，予以支持。《商品房销售合同》系原、被告双方自愿签订，且合法有效，当事人应当依约全面履行自己的义务，原告已依约履行足额向被告支付购房款的义务，被告应当按照约定履行将建设验收合格的房屋交付原告的义务，被告至今未交房，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金的计算标准和计算方法，被告出具给原告的《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的函》中，对违约金的支付进行了承诺，原告主张按约定及被告的承诺支付违约金，被告以违约金过高为由要求予以调整。本院（2018）云2504民初2722号原告何永丽与被告蒙自鸿海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，被告申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估，经红河州中誉房地产评估有限公司评估，湖泉万象二期8幢1单元301室的月租金，不含税租赁价格为13.43元/平方米。该案与本案涉及的房屋均为湖泉万象二期商品住房，系同地段同类房屋，本院参照该评估价格，对违约金调整为52.36元/天（13.43元/月/平方米÷30天×89.97平方米×130%），故对原告主张由被告支付自逾期交房之日起至起诉前一日的违约金68648元的诉讼请求，支持由被告支付自2017年10月31日至2018年8月30日的违约金15917.44元（52.36元/天×304天）。诉讼中，被告提出追加施工方及弥勒市温泉社区居民委员会大梅花居民小组为本案共同被告，由于被告申请追加的当事人不是《商品房购销合同》中的合同相对人，且与本案不属于同一法律关系，不是本案必须共同进行诉讼的当事人，不应当追加，故其主张无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条规定，判决如下：一、原告杨武兵、李琼与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2017年2月17日签订的《商品房购销合同》合法有效，由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司继续履行该合同。二、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告杨武兵、李琼自2017年10月31日起至2018年8月30日止的违约金15917.44元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1516元，由原告杨武兵、李琼负担1164元，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长  李继华审 判 员  舒永丽人民陪审员  昂永昌二〇一八年十二月二十五日书 记 员  杨思娟