河北省乐亭县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0225民初2650号原告：赵铁强，男，1977年9月26日出生，汉族，农民，现住乐亭县。委托代理人：董艳洁，河北李**律师事务所律师。被告：范天颖，女，1954年3月10日出生，汉族,现住乐亭县。委托代理人：鄂金存，男，1954年2月6日出生，汉族，退休职工，现住同上。系范天颖丈夫。被告：高荐，男，1985年9月10日出生，汉族，现羁押于冀东分局第五监狱。原告赵铁强与被告范天颖、高荐执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵铁强及其委托代理人董艳洁、被告范天颖的委托代理人鄂金存、被告高荐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵铁强诉称：2015年12月1日，河北省乐亭县人民法院（2015）乐民初字第323号对范天颖与高荐民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判决高荐偿还范天颖借款本金65万元并自2014年6月14日起至判决生效时止，高荐按年利率24%给付范天颖利息，上述款项限高荐于本判决生效后3日内付清。上述民事判决生效后，申请执行人范天颖向唐山市中级人民法院申请强制执行，唐山中院在执行中，执行被执行人高荐名下坐落于乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房产及附属用房Ｄ05-1-108储房。2018年8月9日，原告对执行标的提出书面异议，因原告为乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房产及附属用房Ｄ05-1-208储房的实际权利人，经贵院主办人告知唐山中院执行的附属用房Ｄ05-1-108储房与原告无关，原告遂变更异议请求，仅对执行标的乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房产提出执行异议。贵院于2018年8月22日作出（2018）冀0225执异26号执行裁定，驳回原告的异议请求。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉。原告认为，原告与高荐于2014年4月19日签订了《房屋买卖协议》，约定由原告购买高荐所有的坐落于乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房屋及附属用房Ｄ05-1-208储，房屋总价款400000元。协议签订当日，原告以银行转款方式支付房款380000元，剩余20000元以现金方式给付，高荐亦于当日收到房款后出具《收据》并将该房产及相关《商品房买卖合同》（合同编号：20130717136）、购房票据、钥匙等交付给原告，原告随即对房屋进行装修并入住。因高荐未办理房屋的权属登记证书，致使原告至今仍无法将该房屋转移登记至自身名下。2014年6月，范天颖与高荐签订借款合同，之后2015年，范天颖因民间借贷纠纷将高荐诉至贵院，该案进入执行程序后，唐山中院对案涉房屋强制执行并责令原告迁出。虽然案涉房屋尚未转移登记至原告名下，但依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，在法院查封之前，原告与高荐已签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款并已合法占有该房屋，且非因原告自身原因未办理过户登记，故原告应为该房屋的实际权利人，其权利能够排除执行。现原告依法提起案外人执行异议之诉，要求停止对坐落于乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房产及附属用房Ｄ05-1-208储的执行并确认该房产归原告所有。被告范天颖辩称：一、该涉案房屋查封前，在房管部门合同备案登记在高荐名下，但并未依法登记取得权属证书，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条，高荐作为消费者依法享有物权期待权，应受法律保护。另据法院与高荐的调查笔录显示，原告与高荐并不存在真实的房屋买卖关系，实际存在民间借贷关系。高荐向原告借款40万元，月利率5%，扣下当月利息2万元，经银行汇给高荐38万元，这38万元是借款，而非购房款。高荐为争取到借款，为满足出借人的要求，而出具“房款收据”也是不得已而为之，同时高荐未向原告交付该房钥匙，该房屋实际价款90余万元（含内装修），原告称用40万元买下，极度偏离实际价值，显示公平。二、上述事实说明原告与高荐之间不存在房屋买卖的真是意思表示，其“房屋买卖协议”是为借款提供担保，因此可以认定双方所签订协议为虚假协议，40万元款项是借款，而非购房款，未交付钥匙且在法院查封后自开门锁非属合法占有。另据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第6项，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，原告明知高荐名下该房产尚未取得权属证书，却与其签定“房屋买卖协议”违反了国家禁止性或限制性法律法规，所以未办理过户登记实属原告自身原因。三、综上，原告不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第28条4个要件的基本要求，不享有该涉案房屋的物权期待权，因此原告不享有足以排除强制执行的民事权利，其确权要求依法无据，更何况范天颖于2016年11月3日依据唐山市中级人民法院作出的（2016）冀02执恢546-1号以物抵债《执行裁定书》已取得了该房屋的所有权，故恳请法院依法驳回原告诉请，判令对坐落于乐亭县御景嘉园东区D05-2-202单元楼极D05-1-208附属用房许可执行。被告高荐辩称：2014年被告高荐从原告处借款，当时签订房屋买卖协议，被告从这么长时间来到监狱有两年多时间，想明白了，上次开庭因为怕家里担心，有些心理顾虑，当时说是房屋买卖，但后期原告说按房屋价值支付给我一部分钱，对起诉没异议。被告最初是向原告借款而签的房屋买卖合同，在后来还了原告一部分利息之后，大约三个月后，后来对房屋买卖合同认可了，后来原告说按照房屋实际价值支付被告一部分价款，被告高荐和原告赵铁强是房屋买卖关系。被告给原告打过借条。经审理查明：2013年7月17日，被告高荐与乐亭县荣泰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，被告高荐购买其开发的坐落于乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房屋及附属用房Ｄ05-1-208储，该房屋及附属用房总价款70余万元。2014年4月19日，原告赵铁强与被告高荐签订了一份房屋买卖协议，协议约定的内容显示：被告高荐将自己名下坐落于乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房屋及附属用房Ｄ05-1-208储出售与原告赵铁强，房屋总价款400000元。同日，原告赵铁强向被告高荐通过银行转账打款380000元，被告高荐为原告赵铁强出具400000元收据一张，后被告高荐将购房发票和购房合同交与原告。2015年，因本案被告范天颖与被告高荐、第三人李欣民间借贷纠纷一案，审理过程中，本院作出（2015）乐民初字第323号民事裁定书，将御景嘉园东区（一期）Ｄ05-02-202房屋查封，后本院于2015年12月1日作出（2015）乐民初字第323号民事判决书，判决被告高荐偿还范天颖借款本金65万元并自2014年6月14日起至判决生效时止，被告高荐按年利率24%给付范天颖利息，上述款项限被告高荐于判决生效后3日内付清。该判决生效后，范天颖向河北省唐山市中级人民法院申请强制执行，在执行被告高荐名下御景嘉园东区（一期）Ｄ05-02-202房屋时，原告赵铁强不服，于2018年8月9日提出书面执行异议，本院于2018年8月22日作出（2018）冀0225执异26号执行裁定书，驳回了原告赵铁强的异议请求。原告赵铁强于2018年8月23日向本院提起执行异议之诉，要求停止对坐落于乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房产及附属用房Ｄ05-1-208储的执行并确认该房产归原告所有。2016年12月23日，河北省唐山市中级人民法院执行局第二分局对被告高荐的调查笔录中，被告高荐称：用涉案房屋作抵押从原告赵铁强处借款40万元，赵铁强实际借给其38万元，本人没有给过任何人涉案房屋钥匙。庭审中，被告高荐称：2014年从原告赵铁强处借款并给赵铁强打过借条，当时双方签订了房屋买卖协议，后来对双方签订的房屋买卖合同认可了，赵铁强曾称按房屋实际价值补偿其一部分价款。以上事实，有当事人陈述、书证等证明材料可证。本院认为：不动产的转让经依法登记发生效力，未经登记，不发生法律效力。原告赵铁强与被告高荐签订的房屋买卖协议中的价款远低于被告高荐购房时的价款，且被告高荐对于与赵铁强为借贷关系还是买卖房屋关系表述不一，前后矛盾，不能证实双方买卖房屋的事实真实、合法、有效。原告赵铁强提交的现有证据不能证实其权利能够排除执行，故原告要求停止对坐落于乐亭县御景嘉园东区Ｄ05-02-202房产及附属用房Ｄ05-1-208储的执行并确认该房产归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告赵铁强的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告赵铁强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长 刘 灼审判员 张克家审判员 张双明二〇一八年十二月十三日书记员 郝亚男