海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初10940号 原告：海口喜盈门经营管理有限公司，住所地海南省海口市龙华区椰海大道。 法定代表人：王绍枢，经理。 委托诉讼代理人：陈柳坤，北京盈科（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐治，北京盈科（海口）律师事务所律师。 被告：黄世新，男，1987年3月23日出生，汉族，住海南省澄迈县金江镇大拉农场金美路。 原告海口喜盈门经营管理有限公司与被告黄世新租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈柳坤到庭参加诉讼。被告黄世新经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海口喜盈门经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金、运营管理费和物业费238816.42元；2.判令被告向原告支付2017年12月及2018年1月滞纳金、利息共计4715.16元；3.判令被告向原告赔偿逾期未支付租金、运营管理费和物业费的违约金暂计38210.26元（违约金实际支付至付清租金、运营管理费和物业费之日止）；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第二项诉讼请求，明确第三项诉讼请求违约金的计算方式为：以238816.42元为本金，自2017年11月20日起至实际付清之日止，按年利率24%计算。事实和理由：2015年12月16日，原告与被告签订《租赁及运营管理合同》（以下简称合同），约定将位于海南省海口市龙华区椰海大道321号喜盈门[海口]建材家具生活广场B区39-43号展厅租赁给被告经营楼兰瓷砖店铺，租赁期限自2016年6月28日起至2018年6月27日止。鉴于招商要求，原告给予被告按如下优惠价格收取相关费用：合同第三条约定租金、运营管理费和物业费的收费标准及交付时间、方式为租金13400元/月，运营管理费14070元/月、物业费为4355元/月。合同生效后，被告向原告支付二个月的租金、运营管理费和物业费。根据合同第三条第五款的约定，下期租金、运营管理费及物业费的支付时间必须在上期租金、运营管理费及物业费所对应的租期届满前10日内付清，逾期超过10日的，原告有权解除合同并收回被告租赁经营场地、截止2018年1月27日，被告应向原告支付租金、运营管理费及物业费611040元，被告已向原告支付前述费用372223.58元，仍欠款238816.42元未支付。经原告多次催告，通过到店铺当面催告、电话、微信、短信等方式，被告仍置之不理。2017年12月21日，原告通过短信的方式向被告催缴；2018年1月15日原告向被告送达了《违约限时撤场通知》要求被告付清拖欠的款项；2018年1月24日，原告通过微信向被告送达了律师函，要求被告在收到律师函7日内向原告支付拖欠的费用，否则按照合同约定的第十二条计算租金、运营管理费和物业费。由于被告未全面履行合同约定的义务，原告有权按照合同第八条第二款第六项的约定解除合同。根据合同第九条第一款约定，被告逾期未缴纳租金、运营管理费和物业费，原告有权解除合同，被告缴纳的合同保证金不予退还，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金。由于约定的违约金过高，原告自愿降低违约金的计算利率，按照年利率24%计算。本案中，被告自2017年11月20日起不再缴纳相关费用，逾期天数暂计至2018年7月11日，违约金暂计38210.26元（238816.42×24%×8÷12）。原告认为，原被告双方之前签订的《租赁及运营管理合同（餐饮）》系双方真实意思表示，合法有效，被告逾期未支付租金的行为损害了原告了合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告黄世新未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1.《租赁及运营管理合同》、2.催款短信及微信截图、3.《违约限时撤场通知》、4.律师函及律师函送达聊天截图（复印件）、5.《解除的通知》、6.告商户书及告顾客书、7.撤场申请书、8.海南省农村信用社“一小通”一般担保贷款合同、9.土地登记信息查询情况说明、土地使用权证、委托管理协议。经本院对证据进行核对，对原告的证据1-7、9三性予以确认，证据8的真实性予以确认，关联性不予确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，原告与被告签订一份《租赁及运营管理合同》，约定：被告承租位于海南省海口市龙华区椰海大道321号喜盈门[海口]建材家具生活广场B区39-43号展厅用于经营楼兰瓷砖；租赁期限自2016年6月28日起至2018年6月27日止；租金每月为13400元，运营管理费每月为14070元，物业费每月为4355元；合同生效后被告应按照原告要求支付二个月的租金、物业费及运营管理费，并由原告提供贷款担保，通过银行办理剩余租金、物业费及运营管理费分期贷款；对于经营场地，被告应先付后用，即被告先按约定的支付方式支付约定的租金、物业费及运营管理费后，方能取得已付租金、物业费及运营管理费所对应租期的经营场地使用权，下期租金、物业费和运营管理费的支付时间必须在上期租金、物业费及运营管理费所对应的租期届满前10日内付清，逾期超过10日的，原告有权解除本合同并收回被告所租赁场地，被告除按其实际使用租赁经营场地的期限给付租金、物业费和运营管理费外，已给付的合同保证金视为违约金不予退还；为保证本合同的全面履行，被告应向原告交付合同保证金38190元，由被告在合同签订之日一次性付清，合同保证金的使用范围包括被告未在规定时间交纳税款或者有关管理费用等，发生上述情形，原告均有权从该保证金中直接扣除相应的款项；为维护消费者的合法权益，原告的财产安全及良好信誉，被告应向原告一次性支付先行赔付质量保证金38190元；被告应在签订合同之日起缴纳导购员制服费680元，由原告统一制作、发放，再次统一更换制服时被告重新缴纳相应费用；被告在使用原告经营场地期间，向原告缴纳服务质量承诺押金500元；被告在使用原告经营场地期间，向原告缴付水电费、电话费押金共计1000元；被告应向原告提供企业法定代表人日常联系地址即通讯方式，原告按照上述方式与被告联系，寄发函件及其他法律文书，被告应在原告发函之日起7日内予以书面答复，逾期未答复的，视为被告对原告函件无异议；原告向被告送达任何书面文件、通知等，被告有义务签收，如被告拒绝签收或柜台无人签收，则原告将该书面文件、通知等张贴在被告柜台上并拍照或摄像留存证据后，即视为送达该文件、通知等；被告逾期缴纳租金或各项费用，在双方约定期限内或原告通知的期限仍不缴纳的，原告有权通知被告解除本合同，合同自原告解除合同通知送达被告之日起解除（发送或者张贴在被告承租的经营场所视为送达），被告合同保证金不予退还，先行赔付质量保证金按合同约定处理；被告未能按照本合同所约定的期间缴纳各项费用的，原告有权单方面解除本合同，被告所缴纳的合同保证金不予退还，并由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金；本合同有效期间，因被告违反原告的管理规定和规章制度等导致原告单方面解除合同的，被告承担本合同及附件所约定的违约责任外，其所交纳的合同保证金不予退还，服务质量承诺押金按合同约定执行，对原告造成其他损失的，应由被告按照原告的实际损失另行赔付；双方分别确定双方联系人及联系方式（电话及邮箱），相关通知及告知自送达对方确定联系人即视为送达，任一方联系人及联系方式发生变更，应在变更后3个工作日内通知另一方，因联系人及联系方式发生变更而未通知另一方的责任由未通知一方承担；合同第12.2条约定，被告未全面履行本合同、发生合同约定的违约情形的，被告应按照如下标准向原告支付租赁期间的租金、运营管理费、物业费等费用，经营场地租金每月16027元，运营管理费每月16884元，物业费每月5226元。合同签订后，原告依约向被告提供了涉案商铺，被告向原告交付了各项保证金和两个月的租金、运营管理费及物业费。后因被告未按时支付租金、运营管理费、物业费，2018年1月15日，原告作出一份《违约限时撤场通知》，载明：被告的租金贷还款起始日期为2017年4月20日，至今被告已经连续7期未按时还款，同时，被告2017年11月20日的租金贷本息至2017年12月20日仍未还款，目前被告按揭贷款欠款合计4715.16元，银行已经在原告的担保保证金中予以扣除，该滞纳金和利息需由被告承担；截止2018年1月27日，被告应付611040元，尚欠238816.42元；现通知被告于2018年1月27日前至原告公司处理撤场事宜并付清欠款。2018年1月23日，原告委托海南大兴天泰律师事务所作出一份《律师函》，要求被告按照原租金、物业费、运营管理费的标准向原告交纳从2016年9月28日起至2018年1月27日尚欠付16个月的剩余租金、物业及运营管理费、滞纳金和利息共计243531.58元，并通过邮件和微信的形式向被告送达该律师函。2018年2月2日，原告作出《解除的通知》，通知被告正式解除合同，原告将对承租铺位重新招商，并扣除合同保证金和租金不予退还，另要求被告在2018年2月7日前办理撤场手续并缴清所欠费用，逾期原告将对滞留在商场内的物品自行处理等。原告将该解除通知张贴在涉案商铺并于2018年2月2日通过邮件形式向被告发送。2018年3月9日，被告向原告出具撤场申请书，主要内容为：被告因商户内部结构调整需要提前终止与原告签订的《租赁经营合同》，申请于2018年3月9日撤出海口喜盈门建材家具广场，在收到原告离场通知书后办理撤场手续并按约定时间无条件离场。截止2018年1月27日，因被告拖欠原告租金、运营管理费、物业费238816.42元未付，原告遂诉至法院。 另查，涉案商铺的土地使用权人为海南现代美居投资有限公司。海南现代美居投资有限公司与原告签订一份《委托管理协议》，将海口市龙华区龙昆南路与椰海大道交界处西侧300米处、海口现代美居项目B区和C区（包括涉案商铺在内）物业全权委托原告进行运营管理。 本院认为，原、被告签订的《租赁及运营管理合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告已依约将涉案商铺交付被告使用，被告自2017年11月20日起未依约按时向原告支付租金、运营管理费、物业费已构成违约，应承担违约责任。根据原告提供的证据，能够认定双方签订的《租赁及运营管理合同》已于2018年2月2日解除。根据合同约定，被告发生违约情形的，原告有权按照租金每月16027元，运营管理费每月16884元，物业费每月5226元的标准向被告收取租赁期间的租金、运营管理费和物业费，故原告诉请被告支付自2016年9月28日起至2018年1月27日期间拖欠的租金、运营管理费和物业费238816.42元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。双方于合同中约定，被告逾期未支付租金、运营管理费和物业费，由被告赔偿未交款项逾期期间每日1%的违约金，故原告诉请被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。原告自愿将违约金的计算标准降低为年利率24%，符合法律规定，本院予以照准。违约金应以238816.42元为本金，自2017年11月20日起至债务付清之日止，按年利率24%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 限被告黄世新于本判决生效之日起十日内向原告海口喜盈门经营管理有限公司支付租金、运营管理费和物业费238816.42元及违约金（违约金的计算方式：以238816.42元为本金，自2017年11月20日起至债务付清之日止，按年利率24%计算）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5526元，由被告黄世新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  王晓静 人民陪审员  何少锋 人民陪审员  王 映 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  谢春梅 速 录 员  蒋琼慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。