河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初7278号原告(反诉被告)：吴某某，女，1980年6月5日出生，汉族，住三河市。委托代理人：刘柯，山东环周律师事务所北京分所律师。被告(反诉原告）：徐某某，女，1989年3月4日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。委托代理人：张晓冲，河北正雄律师事务所律师。被告：三河市福成房产置业经纪有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕昌路东侧。法定代表人：曲靖，执行董事。委托代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。原告吴某某与被告徐某某、三河市福成房产置业经纪有限公司及反诉原告徐某某与反诉被告吴某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴某某及委托代理人刘柯、被告徐某某及委托代理人张晓冲、被告三河市福成房产置业经纪有限公司委托代理人杨赢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原告与被告解除房屋买卖合同及补充协议；2.请求法院判令被告一退还原告定金10万元及逾期利息；3、请求法院判令被告二退还原告过户贷款服务费4800元和评估费7680元；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年10月23日，原告与被告一经被告二居间服务，就购买位于三河市燕郊高新区高压走廊西侧上上城青年社区二期1-2-1202，签订了房屋买卖业务交易签约合订本，本合订本包含了如下文件《交易方留存信息表》《存量房买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭代理合同》《福成房产签约提示》《补充协议》，原告按合同约定向被告支付了10万元定金。因2017年6月，廊坊市政府颁布了该地区的限购政策，原告没有资格购买该房屋。于是原告将自己没有购房资格的相关情况告知被告，被告说等等政策的情况有所改善且等房本下来再看。可至今，相关政策也没有放开，原告没有资格购买该房屋，多次电话告知被告希望协商解决，双方达不成一致意见。因房屋买卖合同不能继续履行，被告二后期的义务也没有实际履行，因此，被告二应退回未履行部分的贷款过户服务费和评估费。徐某某辩称，不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行。三河市福成房产置业经纪有限公司辩称，不同意原告的诉求，涉案房屋买卖不受限购政策影响，原告起诉没有事实及法律依据，且在产权证下发后居间方已经按照按揭代理服务协议的约定启动了贷款服务工作，贷款评估已经于2018年7月10日完成，请求法院驳回原告的诉求。反诉原告徐某某向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付违约金50万元；2、反诉费用依法由被反诉人承担。2016年10月23日，反诉人与被反诉人经三河市福成房产置业经纪有限公司居间服务，双方就位于三河市燕郊高新区高压走廊西侧上上城青年社区二期1-2-1202房屋达成交易协议，签订《房屋买卖业务交易签约合订本》。现反诉人涉案房屋房产证已经下发，质押在廊坊福地房产经纪有限公司处。被反诉人本是三河市福成房产置业经纪有限公司员工，自己出于炒房赚取差价原因购买反诉人的房屋，现三河市房地产行业交易市场出现下降，被反诉人单方提出解除相关协议。反诉人认为，被反诉人提出的解除协议原因不符合法律规定，其完全系因市场价格出现波动提出解除，因此被反诉人的行为已构成根本违约，并给反诉人成巨大损失，因此反诉人特向贵院提出反诉，并申请对现今房屋的市场价格进行评估，以确定被反诉人单方毁约给反诉人造成的实际损失。反诉被告吴某某辩称，1、我方没有任何违约情形，不应该承担违约金，本合同签订于2016年10月23日，限购政策出台于2017年6月2日，根据当时签订合同的相关政策，无论是反诉被告还是其爱人，都具有购买该房屋的资格，且反诉被告没有正式工作，常年的家庭主妇，征信情况也不好，这些情况在购买房屋时都已经如实向反诉原告予以示明。2、反诉被告在2018年3月13日结婚，与本案无直接的关联，法律并没有规定限购政策出台，反诉被告的婚姻自由权，根据宪法和婚姻法的规定，每个公民都享有结婚自由离婚自由的权利，不能因为不买该房屋我方就不能享受基本的人身权利，所以结婚与本案无直接关联性，也不是违约情形。3、在限购政策出台前，反诉被告及中介大概了解限购政策的情况，也为了确保合同的继续履行，反诉被告多次找到反诉原告要求提前履行合同的相关义务，并且反诉被告准备好了首付款向反诉原告进行支付，但是由于当时房价上涨，反诉原告以各种理由一再拖延，拒不接受首付款。综上，在本案中，反诉原告也存在一定的过错，同时，因限购政策的出台属于情势变更，我方认为原被告双方均不应承担相应的违约责任，因根据三河市2017年6月-2018年11月以前的相关判例，应该对该案进行双方无责任解除。本院经审理认定事实如下：2016年10月23日原、被告双方在三河市福成房产置业经纪有限公司居间下签订存量房屋买卖合同，约定由吴某某购买徐某某坐落于三河市燕郊高新区高压走廊西侧上上城青年社区二期1-2-1202号房屋，房屋成交总价为192万元，买受人于2016年10月24日支付购房定金10万元，买受人于银行面签当日将首付款60万元支付出卖人，同时约定买受人同意并认可在出卖人办理完落户口手续后再去办理贷款过户手续。出卖人允许买受人在办理银行面签之前有一次更名的机会。2016年10月29日吴某某向中介公司缴纳中介费30720元、过户贷款费4800元、评估费7680元，共计43200元。涉案房屋房本于2018年3月下发。另查明原告吴某某与王东立于2010年7月15日离婚，2018年3月13日复婚，王东立名下有两套房屋，分别为三河市康居小区1-4-502号、坐落于三河市燕郊开发区南侧上上城青年社区（福港园）住宅小区13号楼13-1-2501室。以上事实有吴某某及徐某某陈述及提交的证据为证。吴某某主张其与王东立于2010年离婚系为其办理孩子户口，实际二人一直共同生活居住，王东立名下的两套房屋均是在购买涉案房屋之前购买且均为按揭贷款方式购买，购买房屋的目的均为一儿一女上学居住使用；并且在签订购房合同时已经将婚姻状况如实告知，并且已经明确告知自己征信可能存在问题，需要由王东立办理后续贷款手续；在限购政策出台前房价快速上涨期间，其曾经积极把购房首付款给付被告，但徐某某一直拖延接受，同时申请被告二处的中介公司工作人员张某出庭作证证实签订涉案房屋买卖合同时已经将婚姻状况及征信状况如实告知。徐某某主张吴某某与王东立办理复婚系恶意不履行合同，需要支付50万元的违约金；吴某某不予认可。本院认为，吴某某、徐某某签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的规定，故本院亦予以确认。根据上述协议，原、被告双方应以甲方办户口时间为准共同前往贷款机构办理贷款申请手续，现廊坊市出台廊政办[2017]61号文件，从严调整商品房限购政策，对本地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在本地购买住房，吴某某不再具备向银行申请贷款购房的资格，而吴某某又主张自己不具备全款购房的经济条件，故原、被告双方签订的房屋买卖合同已经不具备履行的可能性，吴某某主张解除房屋买卖合同，本院予以准许；徐某某应当返还吴某某定金10万元；关于吴某某主张的被告中介公司退还贷款服务费及评估费，因评估事宜已经实际发生，故对于吴某某主张的评估费不予支持，被告中介公司应当返还吴某某贷款服务费4800元。徐某某主张吴某某与王东立系恶意复婚，本院认为根据证人张某的证言证实在签订合同时，吴某某已经将自己的婚姻状况及征信问题明确告知，且徐某某并未提供证据证明其主张，故本院对于徐某某的主张不予支持。廊坊市廊政办[2017]61号文件出台时间为2017年6月6日，尽管吴某某主张曾经在政策出台后向徐某某主张解除合同，但是未能提供证据，故本院对此不予采信，确认吴某某主张解除合同的时间为本案的立案时间即2018年9月，而在此期间涉案房屋价格有一定波动，但考虑涉案房屋房本下发时间、吴某某的购房动机、双方交付定金的数额，本院认为吴某某应当对徐某某的经济损失给予一定的补偿，本院酌定为23万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告吴某某与被告徐某某于2016年10月23日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告徐某某返还原告吴某某定金10万元；三、反诉被告吴某某向反诉原告徐某某支付违约金23万元；上述第二、第三项折抵后，由反诉被告吴某某于本判决生效后十日内向反诉原告徐某某支付13万元；四、被告三河市福成房产置业经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告吴某某返还贷款服务费4800元；五、驳回原告吴某某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1275元，由原告吴某某负担86元（已预交），被告徐某某负担1135元（于本判决生效后三日内向本院交纳），被告三河市福成房产置业经纪有限公司负担54元（于本判决生效后三日内向本院交纳）；反诉案件受理费4400元，由反诉被告吴某某负担2200元（于本判决生效后三日内向本院交纳），由反诉原告徐某某负担2600元（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  朱浩川二〇一八年十二月十九日法官助理马盈盈书记员刘昱含