江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0681民初3452号原告：启东宏润置业有限公司，住所地启东市汇龙镇人民西路**。法定代表人：冯裕兵，总经理。委托诉讼代理人：郁建彬，上海福湾律师事务所律师。被告:江苏省启东经济开发区管理委员会，住所，住所地启东市开发区林洋路**div>法定代表人:王瑊，主任。委托诉讼代理人：梅陆斌，江苏东晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：施美丞，该管委会工作人员。原告启东宏润置业有限公司（下称宏润公司）与被告江苏省启东经济开发区管理委员会（下称开发区管委会）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郁建彬、被告的委托诉讼代理人梅陆斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏润公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告返还1823985.20元，并支付该款自2012年9月3日起至实际还款之日止按银行同期贷款利率计算的利息；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年10月28日，原告通过公开竞拍方式取得启东市汇龙镇城西村940地块土地使用权。启东市国土资源局有关该地块的挂牌出让文件第十二条第（三）项规定：“本地块为安置拆迁户定销房建设用地，安置房销售办法、价格计算按启建设[2007]23号文件执行”，第（六）项又规定：“出让人与受让人销售价格结算均按基价执行……”。2010年2月10日，原告与启东市国土资源局签订了《国有建设土地使用权出让合同》，取得了土地使用权。2010年2月26日，启东市发改委以启发改投[2010]27号文件批准了原告实施善成三村北区定销房建设项目。事后原告对该项目进行了开发建设，2011年底案涉项目基本完成。2012年9月，被告擅自从工程改造价调整款中扣收原告房屋超基价分成1808967.20元。为此，原告于2012年10月8日委托律师发函被告，要求被告返还该款。2013年3月，被告又扣收原告15018元。原告于2013年4月16日又委托律师发函要求被告返还该两笔款项共计1823985.20元。对于原告的律师函，被告一直未明确答复。2015年1月9日、2016年7月13日，原告又两次发函被告要求被告返还上述款项，但被告未返还。原告认为，根据挂牌出让文件规定，原被告之间的价格结算按启建设[2007]23号文件执行，该文件明确规定政府定销房销售的基价有三种，即合法建筑面积内销售的基价为每平方米1580元，超过合法建筑面积10%以内的销售基价为每平方米1620元，一套之内超过合法建筑面积10%以外的销售基价为每平方米1700元，原告在销售中均按照该文件规定的三种定销房价格进行销售，因此不存在超基价的情况，被告扣收所谓超基价分成的行为不符合事实和约定，显然不成立，故提出上述诉请。被告开发区管委会辩称：1.原告请求返还资金中的15018元不是被告收取的，与被告无关。2.案涉款项均属于超基价收入。根据启建设[2007]23号文件规定，1580元/平方米是针对拆迁户享受安置面积所对应的销售基价。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁过程中实行产权调换，新旧房屋结算差价，因此该文件规定的1580元价格就是解决拆迁安置过程中新旧房屋差价的计算基础问题。拆迁中的双方处于平等地位，对拆迁人而言并无额外给予被拆迁人福利待遇的义务，1580元以上的那部分是拆迁安置过程中因被拆迁人增加安置以外的面积所采取的加价措施，该部分都应当纳入到超基价收入中。不仅是本案所涉定销房在原被告间应执行此种结算模式，本市其他地块的定销房也都是这样执行的，如果将超过基价1580元的部分不作为加价收入来进行分成的话，那么挂牌出让文件中关于基价分成的规定将无任何意义，也将会影响到本地区所有定销房的结算秩序。3.原告诉请返还的资金是其自愿缴纳的。原告提供的被告所出具的收据表明，正因原告自愿交纳才会发生这样的结果。原告于2012年7月31日发给被告的请示函内容也说明原告对超基价收入以及进行二、八分成是认可的。4.原告的起诉已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织双方进行了质证，对当事人无争议的证据及其他有效证据，本院予以确认并在卷予以佐证。在此基础上，本院确认以下事实：2009年9月29日，启东市国土资源局对汇龙镇城西村940地块发出《启东市国有建设用地使用权挂牌出让文件》，文件附《启东市国有建设用地使用权挂牌竞买须知》（下称《竞卖须知》）一份，其相关内容如下，第三条：“出让地块基本情况：地块编号：地块编号地块位置，地块位置西村，出让面积：28857平方米……”；第十二条第（一）项：“竞买人须全面阅读挂牌出让文件，踏勘挂牌出让地块，如有疑问可以在挂牌活动开始之日前向我局咨询。在进入挂牌报价竞投程序后，即视为竞买人对本次挂牌文件及出让地块现状无异议并全部接受，愿意承担相应的法律、经济责任”，第（三）项：“本地块为安置拆迁户定销房建设用地，安置房销售办法、价格计算按启建设[2007]23号文件执行”，第（五）项：“本地块所有房屋销售必须由市经济开发区统一管理，受让人无自行销售权，销售时必须凭市经济开发区开出的拆迁户购房联系单进行销售”，第（六）项：“价格结算办法：出让人与受让人销售价格结算均按基价执行，按基价销售的楼层系数收入归受让人所有，超过基价部分的收入（包括楼层调整系数收入）除支付受让人超收部分20%的建设销售管理费后，所有收入均归市经济开发区所有。本楼盘所有销售应缴的税费均由受让人支付”，第（七）项：“竞得人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。我局可以根据挂牌出让结果与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，可重新签订《国有建设用地使用权出让合同》”。2009年10月28日，案外人冯裕兵经公开竞买竞得该地块的土地使用权。2009年11月5日，冯裕兵为案涉地块的开发建设申请登记设立了原告宏润公司。2010年2月26日，启东市发展和改革委员会发出启发改投[2010]27号文件《关于核准启东宏润置业有限公司善成三村北区定销房建设项目的通知》，批准原告宏润公司在案涉地块上实施该定销房建设项目，即善成三村北区普通多层14幢。事后，原告对该项目进行了开发建设。该项目房屋全部按照规定定向销售给了相关拆迁户，不存在向拆迁户以外的对象销售房屋的情况。2012年7月31日，原告向被告提交《关于要求结清善成新村工程款的请示》，其中相关内容如下：“……善成新村的销售价格是按[2007]23号文件执行的，在超基价分成上双方有不同意见，文件中对基价的概念用词十分清楚，现在谁也不敢为文件内容挑担子。作为最基层的开发公司，感到‘无奈’外还有什么可说！但我公司必须保留主张的权利，如果开发区必须要分成的话，按双方财务核对，总超基价金额为224万元，按二八分成，开发区应得179.2万元。以上开发区应付我公司合计金额为465.7217万元，如扣除分成款179.2万元，那么还欠我公司286.52万元资金，请求迅速汇给我公司”。2012年9月3日，被告作出《善成三村北区财务结算说明》：“一、根据启东市城市建设总指挥部2012年第二次财务专题办公会议纪要精神和启东市审计局启审投（2012）262号工程结算核定单，启东腾飞建设工程公司应支付宏润置业有限公司关于善成三村北区延期交地补贴结算如下：……，上述1-6项合计3294989.99元，扣除根据2012年1月13日党工委会议纪要精神已支付的延期交地违约金475542元，本次应支付2819447.99元；二、关于售房款中超基价分成结算方面：根据启建设（2009）23号文件中的关于定销房销售价格中的超基价结算和拍卖文书中关于超基价部分分成结算条款，截至2012年8月28日，根据宏润公司提供的拆迁户售房结算明细（不包括未结算的5套住房），经开发区腾飞建设公司与宏润公司对账确认，已开票销售的369套住房的超基价收入2261209元，宏润公司应支付开发区超基价分成金额1808967.20元。综合上述延期交地补贴和开发区超基价分成，开发区应支付1010480.79元”。据此，被告同日开具收据从应付款中扣收原告1808967.20元，收据项目栏记载“善成三村北区已开票销售369套住房超基价分成款”。庭审中，被告对上述结算说明中存在的一处笔误作了解释，即将启建设[2007]23号文件误写成启建设[2009]23号文件。2012年9月7日，按照上述结算说明的精神，被告由其下属的启东市腾飞建设工程综合开发有限公司向原告转账1010480.79元。2013年1月31日，启东市腾飞建设工程综合开发有限公司又扣收原告15018元，收据上也载明“超基价分成”。上述两笔合计1823985.20元。2012年10月8日，原告委托江苏东疆律师事务所致函被告，要求被告返还扣收的1808967.20元。2013年4月16日，原告委托江苏东疆律师事务所致函被告，要求被告返还包括第二笔15018元在内的扣收款共计1823985.20元。2015年1月9日、2016年7月13日又两次致函被告。对于上述四份函，被告均未予答复。另查明，启建设[2007]23号文件《关于市区房屋拆迁补偿安置具体问题的处理意见》第1.3.1中规定了政府定销房销售价格为“在被拆迁房屋合法建筑面积内的销售基价（不含物业维修基金及其他代收费，下同）：普通多层住宅1580元/平方米……；超过被拆迁房屋合法建筑面积10%以内的销售基价：普通多层住宅1620元/平方米……；一套之内超过被拆迁房屋合法建筑面积10%以外的销售基价：普通多层住宅1700元/平方米……”。还查明，此前采用类似开发模式的定销房开发项目还有本市635—1、635-2地块，即启东翔鹰房地产开发有限公司开发的善成一村项目。该项目土地《竞买须知》中规定房屋销售价格执行的是启政发[2005]22号文件，即多层住宅价格为1580元/平方米，超过被拆迁房屋合法面积的10%以内销售价为1620元/平方米，超过被拆迁房屋合法面积10%以外的销售价为1700元/平方米，这与[2007]23号文件规定的销售价格一致，同时该《竞买须知》第十二条第（五）项还规定了与本案《竞买须知》第十二条第（六）项相类似的内容，即价格结算执行和二八分成办法。在该地块定销房建设项目销售后的收入结算中，以1580元/平方米作为基价结算，超出该基价获得的销售收入均作为超基价收入进行分成，受让方得20%，出让方（开发区管委会）得80%。本院根据查明的事实，首先依法认定以下三个问题：（一）案由和主体问题。根据原告的实际诉讼主张，结合查明的基础事实，本案系原被告为协议建设案涉定销房项目而产生的有关销售收入的结算争议，故本案的案由应由“国有建设用地使用权纠纷”纠正为“合同纠纷”。案涉项目相关的实际结算关系发生于本案原告宏润公司与被告开发区管委会之间，原被告是受《竞买须知》相关条款拘束的合同实际双方，双方对此也均无异议，据此可以认定本案原被告主体适格。（二）关于案涉款项是否为被告扣取及数额的问题。根据被告作出的2012年9月3日《善成三村北区财务结算说明》、开具的收款收据及双方当事人的庭审陈述等证据，可以认定在原被告的款项结算过程中，被告于2012年9月3日扣取了原告“超基价分成款”1808967.20元，于2013年1月31日由被告下属的启东市腾飞建设工程综合开发有限公司在结算中又扣取了原告“超基价分成款”15018元，尽管被告以该15018元尚未到其财政账户为由否认对该款的占有，但鉴于该公司系其下属公司，且《善成三村北区财务结算说明》等证据也证明了在案涉项目中被告是以该公司名义与原告发生结算关系的基本事实，故应当认定第二笔15018元实际也系被告扣取的事实。上述两笔被告扣款合计1823985.20元，该款是被告以其应得的超基价收入名义而扣取占有，这是确定的事实，不存在原告自愿向被告缴纳的说法。（三）诉讼时效问题。本院认为，原告的起诉未超过法定诉讼时效。理由：一是原告在2012年7月31日请示函中就表明了对“基价”的异议和对分成款保留主张权利的意思；二是原告提供的证据表明其在2012年10月8日就第一笔扣款向被告主张权利，于2013年4月16日就包括第二笔在内的两笔扣款主张权利，后就两笔扣款又分别于2015年1月9日、2016年7月13日主张权利。据此，原告主张权利的诉讼时效依法应从2016年7月13日起重新起算，故原告于2017年4月24日提起本次起诉未超过诉讼时效。在此基础上，分析认定本案主要的争议焦点：案款是否为超基价收入？《竞买须知》第十二条第（六）项约定：“价格结算办法：出让人与受让人销售价格结算均按基价执行…”，双方争议焦点相关的具体问题就是该项中“基价”的含义？如果是指启建设[2007]23号文件第1.3.1中规定的销售基价中的第一种价格，则案款是被告按约应得的80%超基价收入；如果是指三种价格，则项目中本就不存在超基价收入。本院认为，结算基价就是指文件规定的第一种价格，对于案涉多层住宅就是指1580元/平方米。理由分述如下：首先从文义上理解，《竞买须知》第十二条第（六）项表述为“……均按基价执行”，而不是表述为“按三种基价执行”，按通常理解，这里的“基价”应当是指可以作为计算基础的一种固定价格，而不是多种价格。原告称“文件规定原被告之间的价格结算按启建设[2007]23号文件执行”，本院认为，一是[2007]23号文件中并不规定销售收入的结算办法，只有销售办法和价格计算的规定；二是经审查在整个《竞买须知》中也并不存在这样的表述，至于在第（三）项中表述的“……安置房销售办法、价格计算按启建设[2007]23号文件执行”,显见这是有别于第（六）项结算办法的一项约定，只针对安置房向拆迁户的销售办法、价格计算而言。所以，原告的该说法没有事实根据。其次从合同订立目的上理解，第（六）项等相关约定的目的就是为了双方销售分成，故订立合同时应当足以预见销售收入结算中存在超基价收入。鉴于此，把结算基价理解为销售基价中的第一种价格即1580元/平方米，更符合双方对利益的预见和期待，事实上案涉款项当时就是由被告明确作为其应得的“超基价收入”而扣取。如果理解为销售基价的三种价格，那只要按规定向拆迁户定向销售显然就不会存在超基价收入，对被告而言，没有任何期待利益，对合同双方而言，相关分成约定也就没有任何存在意义，这种解释不符合逻辑和订立合同的目的，难以成立。最后，其他定销房开发项目中超过1580元/平方米基价的销售收入作为超基价收入进行分成的事实，反映了定销房开发领域内的结算交易习惯，对案涉结算基价的确定具有证明作用。综上，依照合同条款的文义、订立合同的目的以及交易习惯等诸因素，对争议的结算基价应当理解确定为1580元/平方米。因此，超过这个基价以上的销售收入即为超基价收入，案涉1823985.20元系被告按约应得的分成，即80%超基价收入。原告诉请被告返还该款，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民合同法》第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告启东宏润置业有限公司的诉讼请求。案件受理费21216元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费21216元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  沈 辉审 判 员  杨帅民人民陪审员  史燕玲二〇一八年十二月二十九日书 记 员  陆 昊附相关援引法律条文：《中华人民合同法》第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。