广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19993号原告：谢爱莲，女，1968年3月12日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：郑小宁，男，1964年6月11日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：谢丽君，女，1962年4月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：中山市海滢房地产代理有限公司，住所地广东省中山市石岐区大信南路****1卡。法定代表人：张傲博。三被告共同委托诉讼代理人：吴成锋，广东仁言律师事务所律师。原告谢爱莲与被告郑小宁、谢丽君、中山市海滢房地产代理有限公司（以下简称海滢公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢爱莲，被告郑小宁、谢丽君、海滢公司委托诉讼代理人吴成锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢爱莲向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的商铺买卖合同；2.三被告向原告连带返还商铺已付价款222000元，并赔偿损失22200元，合计244000元。诉讼中，原告将第2项诉讼请求赔偿损失的金额22200元变更为80000元。事实与理由：原、被告双方签订商铺买卖合同，合同约定：被告向原告出售其名下位于中山石××区××卡××的商铺（郑小宁持有房地产权证号码：粤房地权证中府字第**；谢丽君持有房地产权证号码为粤房房地权证中府字第**）房屋总价款为370000元，原告应于2014年11月30日前支付60%，第二期价款40%即148000元需于出卖人通知买受人领取已过户至买受人名下的房产证当日付清；出卖人须在买受人付清总房价款前将独立的水表电表安装在买受人名下；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续且逾期超过15个工作日的，买受人有权单方面解除合同。原告已按合同约定向被告郑小宁、谢丽君委托代理人及保证人海滢公司支付房款222000元，但被告截止至起诉之日仍未按合同约定向房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，已构成根本违约。合同约定商铺交铺标准：高级抛光砖；供电：独立电表；供水：独立水表。截止至起诉之日仍未按合同约定要求安装好独立的水表电表。合同约定逾期超过15个工作日的，买受人有权单方面解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人累计己付房价款的10%向买受人支付违约金，即出卖人应当付买受人违约金22200元。因此，原告有权解除商铺买卖合同。另，根据地王广场认购书及商铺买卖合同显示，被告海滢公司是被告郑小宁、谢丽君的委托代理人及保证人，应当承担连带责任。被告郑小宁、谢丽君、海滢公司辩称，1.针对交付涉案商铺及所有安装独立水电表。根据我方提供的证据商铺委托经营管理合同及商铺交接确认书，涉案商铺于2014年12月31日由被告交付给案外人地王公司。地王公司依据商铺委托经营管理合同的约定，现场验收并接收涉案商铺进行经营管理，符合地王广场认购书第8条的约定，即涉案商铺已交付给原告使用.所谓安装独立水电表,在原告提交的证据商铺买卖合同中，并无约定违约责任，且涉案商铺已交付超过三年，原告一直未对该事宜向被告主张责任，那原告的该项诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，依法不应当得到法律支持。2.针对涉案商铺过户登记事宜，原告与三被告签订的地王广场认购书第三条第三款约定，第二期价款148000元应当在2014年12月21日前付清。另根据被告以往的商铺买卖合同第8条约定，原告即所有购买方应当在付清总价款的180个工作日后，被告才有义务向房地产交易中心申办涉案商铺的过户手续。同时所有购买方应当办妥公证委托手续，原告在支付首期款后，迟迟未支付剩余购房款，也未办妥公证委托手续，被告多次催告原告，但原告拒不配合，导致被告无法向房地产交易登记中心申办涉案商铺的过户手续。因此导致涉案商铺未能过户至原告名下的责任在于原告，原告应承担违约责任。3.根据地王广场认购书第6、7条的约定，被告有权解除认购书，对于原告已交付的定金及购房款，被告有权予以没收，不予退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.郑小宁、谢丽君是位于中山市××区××信××路××卡××【土地证号为：中府国用（2014）第***号；房产证号：粤房地房地权证中府字第××、**】记产权人。2014年11月22日，谢爱莲作为乙方与作为甲方的郑小宁、谢丽君，作为甲方保证人及代理人的海滢公司签订地王广场认购书，约定：乙方向甲方认购中山市××区××信××路××卡××的物业；最终认购价为370000元，定金50000元须于签订本认购书当日付清；首期款（含定金）222000元须于2014年11月27日前付清；第二期价款148000须于2014年12月21日前付清；乙方应于2014年11月27日前带齐相关资料到售楼部签订商铺买卖合同、商铺委托经营管理合同、公证委托书，合同签订后，有关该物业的相关事宜均以该合同为准；由于乙方原因未能按本认购协议约定签署商铺买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，已收取的定金无需向乙方退还。同日，谢爱莲向郑小宁、谢丽君支付定金50000元。2.2014年11月30日，谢爱莲向郑小宁、谢丽君支付案涉商铺首期款172000元。庭审中，谢爱莲主张郑小宁、谢丽君与其约定2014年11月30日签订商铺买卖合同，但因商铺的交付标准问题未谈妥，双方未能签订正式的商铺买卖合同。3.海滢公司、郑小宁、谢丽君提供的商铺委托经营管理合同记载：该合同由谢爱莲作为委托方与作为受托方“香港帝王管理有限公司（HONGKONGKINGPROJECTMANAGEMENTCOPPANYLIMITED）”（以下简称香港帝王公司）于2014年11月30日签署；甲方将其购买的建筑面积共计6.14平方米，位于中山市××区××信××路××卡××的商铺全权委托乙方对外出租及管理；自2016年1月1日起至2017年12月31日止甲方获取收益为固定收益，共计70476元；自2018年1月1日起至2018年12月31日止，甲方获取收益为固定收益，乙方承诺按每年44047元向甲方支付收益。海滢公司、郑小宁、谢丽君提供的商铺交接确认书记载：香港帝王公司于2015年12月31日确认郑小宁、谢丽君于该日向其交付案涉商铺。商铺委托经营管理合同甲方落款处有谢爱莲的签名。商铺委托经营管理合同乙方落款处，商铺交接确认书落款处均印有香港帝王公司字样。庭审中，海滢公司、郑小宁、谢丽君表示不清楚香港帝王公司的具体情况，经本院释明后，未能在合理的期限内提供该公司的主体资料信息，联系人的姓名及电话号码等。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案涉地王广场认购书相较于本合同来讲是预约合同，是合同当事人谢爱莲与郑小宁、谢丽君，海滢公司为将来签订商铺买卖合同而订立的合同。该合同是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。本案争议的焦点有：一、案涉商铺是否已交付的问题；二、案涉商铺买卖合同未能签订的责任问题。关于焦点一。郑小宁、谢丽君主张已按照谢爱莲的要求将案涉商铺交付给香港帝王公司，并提供了商铺委托经营管理合同、商铺交接确认书为证。虽然商铺委托经营管理合同、商铺交接确认书盖有香港帝王公司的印文，但是没有证据证实香港帝王公司是真实存在的民事主体，且该印文由香港帝王公司的合法印章所加盖，故本院不予采信。据此，郑小宁、谢丽君提供的证据不足以证实案涉商铺已交付的主张，故本院不予采信。关于焦点二。首先，虽然谢爱莲没有按照认购书的约定于2014年11月27日前去签订商铺买卖合同，但是郑小宁、谢丽君于2014年11月30日继续收取谢爱莲首期款172000元的事实可以推断出双方协商一致就签订合同的时间进行了变更，因此谢爱莲没有在2014年11月27日前去签订合同不构成违约。其次，商铺的交付标准是商铺买卖合同的重要内容，关乎买卖双方的重大利益，案涉认购书就此没有做出约定，谢爱莲与郑小宁、谢丽君，海滢公司应当进行平等协商，因协商不能而未能签订商铺买卖合同，属不可归责于当事人的事由，任何一方均有权解除认购书。谢爱莲要求解除未能签订的商铺买卖合同，实质上是要求解除已签订的认购书，故本院予以支持。案涉认购书并非因一方违约而解除，已付定金不适用于定金法则，应连同已付购房款在合同解除后一并返还，故谢爱莲请求郑小宁、谢丽君返还已付款222000元（50000元+172000元），符合法律的规定，应予支持。郑小宁、谢丽君拒绝返还，谢爱莲诉诸法院，郑小宁、谢丽君还应自2018年9月20日起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率向谢爱莲计付利息损失。海滢公司作为郑小宁、谢丽君的保证人，应当对郑小宁、谢丽君的前述债务承担连带清偿责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告谢爱莲与被告郑小宁、谢丽君，被告中山市海滢房地产代理有限公司于2014年11月22日签订的地王广场认购书;二、被告郑小宁、谢丽君于本判决生效之日起七日内向原告谢爱莲返还购房款（含定金）222000元，并赔偿利息损失（计算方式：以222000元为基数，自2018年9月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；三、被告中山市海滢房地产代理有限公司对本判决第二判项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告谢爱莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4960元，减半收取2480元（该款原告已预付），由原告谢爱莲负担224元，被告郑小宁、谢丽君、中山市海滢房地产代理有限公司负担2256元（该款被告郑小宁、谢丽君、中山市海滢房地产代理有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告谢爱莲）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一八年十二月十九日书记员  梁敏霞赖惠敏