海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初1237号 原告：琼海世华房地产代理有限公司，住所地：琼海市嘉积镇银海路戴维斯羽毛球馆对面（陈道美宅）。 法定代表人：张某。 委托诉讼代理人：王某，海南东方国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程某，海南东方国信律师事务所律师。 被告：吕某，女，1980年12月15日出生，汉族，住辽宁省抚顺市。 委托诉讼代理人：廖某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 原告琼海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）与被告吕某居间合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2018年9月25日公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人程某，被告吕某的委托诉讼代理人廖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告世华公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令被告返还原告限时保证金500元；2、判令被告支付限时销售合同违约金18800元；3、判令被告支付中介服务费6万元及利息（利息按照银行同期贷款利率6%计算，从2017年6月30日至实际支付之日止）；4、判令被告返还原告定金4万元；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告在2017年6月7日签订《房屋限时销售合同》（编号：QHSHDC0000305)，合同约定被告委托原告代为销售琼海市嘉积镇豪华路(华盛家苑居住小区）B-1-903房，房产证号：海房权证海字第**，委托期限至2017年12月15日。原告在委托期限内积极履行合同义务，按约定交付给被告500元保证金，约定被告签订房屋买卖合同之日即返还该保钲金。经原告的努力，原、被告与买方在2017年6月29日签订房屋买卖合同（编号：QHSHDC0000029）。同时，被告收取买方的购房定金4万元。至此，被告与买主已经签订房屋买卖合同，原告的中介服务已经完成。根据《限时销售合同》第四条、第七条的约定，被告应当退回500元保证金，并将实际销售价格高出限时销售合同委托出售价格的差额作为咨询及中夂服夂费，现被告突然切断联系，电话不接，信息不回，被告未退回收取原告的限时销售合同保证金，也未支付咨询及中介服务费，也不履行和买家的房屋买卖合同。根据《限时销售合同》第四条、第九条的约定，被告应当退还保证金500元，并支付涉案房屋委托交易价格的4%作为违约金。综上，原告特向法院提起民事诉讼，请求法院查清事实，依法判决。 被告吕某答辩称，原、被告2017年6月7日签订《限时销售合同》之后，委托原告代被告销售位于海南省琼海市××镇房。双方当事人于2017年7月18日以及2017年8月7日共同到琼海市公证处办理了公证手续，并由被告当场交将公证书以及房产证等相关材料移交给了被告的员工王晶及经理梁明涛。办完上述事项后，原告通过邮寄的形式将房屋买卖合同邮寄给被告，声称已经为被告寻找到了买家，并要求被告等待原告的消息，共同来履行买卖合同。然而，限期销售履行期限即将届满的情况下，被告曾多次通过微信以及从深圳飞往海南与原告进行沟通，但房屋买卖合同并未能实际履行。被告曾多次问原告为何买方不履行合同义务向被告支付首期购房款以及办理贷款手续，原告曾向被告回答说是买方因结婚的原因，没能前来履行买卖合同，要求被告耐心等待。因被告的孩子即将入学，经济上存在困难。2017年11月份左右，被告曾当面前往原告位于银海路的铺面进行沟通，在沟通无果的情况下被告向琼海市公安局城北派出所报案。之后在民警的调解下，原告才将之前已收取被告的关于该房产的材料归还于被告。综上，从上述的客观事实可以看出，该房屋买卖合同未能履行的原因在于原告以及买方，现原告起诉要求支付违约金以及中介费并退还保证金以及定金、利息的请求没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1、短息记录，证明原告将办理相关手续的时间通知被告，被告回短信拒绝履行合同。2、承购确认书，证明原告按照限时销售合同的约定将房屋出售给刘晶晶，确认购买房屋的事实。3、网银转账回单，证明原告已将收取刘晶晶的10万元连同中介服务费1400元退还给刘晶晶。被告质证认为，证据1没有完整还原当时手机里存储的信息，只是通过片段来提取部分信息，况且该份信息还是手机截图，对证据1的真实性、合法性、关联性以及证明内容都有异议，具体待法院核实。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议。证据3无原件核实，对其真实性、合法性、关联性以及证明内容有异议。本院审查认为，证据1-3与原件核对一致，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 被告提交的证据：1、机票行程单，2、微信聊天记录。证据1、2证明被告委托原告后，被告为了能够尽快出售名下房屋多次通过微信及深圳飞往海南××路）B-1-903房屋出售过户等相关事宜，但原告以各种理由推脱不履行居间合同义务的事实。3、存量房买卖合同，4、中国建设银行个人活期账户交易明细。证据3、4证明原告未能按照合同约定的期限完成居间合同义务，被告被迫无奈于2017年12月21日将房屋出售给第三人高大华的事实。原告质证认为，对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，无法证明被告为了履行合同发生。证据2因并没有完整的还原当时手机里存储的信息，只是通过片段的方式来提取部分信息，况且该份信息还是手机截图，原告无法确认真实性、合法性、关联性，具体待法院核实。对证据3、4的真实性、合法性没有异议，对关联性以及证明力有异议。本院审查认为，对证据1的真实性、合法性予以确认；证据2，被告未能提交原件核对，且原告有异议，本院不予采信；对证据3、4的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月7日，原、被告签订《限时销售合同》，约定吕某委托世华公司将位于琼海市××镇居住小区B-1-903房出售，交易净收价为470000元；付款方式:按揭或一次性付款皆可；限时销售期限为签订本合同之日起至2017年12月15日。合同第四条约定，甲方（被告）于本合同签订当日向乙方（原告）提供交易房地产真实、合法、有效的相关资料，配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询。乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金500元。乙方保证如未在本合同第三条规定的销售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此销售保证金；如乙方在销售期限内找到适格买家，则此销售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此销售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。第九条约定，甲方收取或乙方代为收取买方定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。合同还约定了其他事项。同时，被告填写《明示单》,说明其已详细阅读《限时销售合同》所有的条款，且原告也已向其详细说明及解释，其清楚《限时销售合同》条款的含意，没有异议。合同签订后，原告于同日向被告支付保证金500元。 2017年6月25日，原告与其找到的买家刘晶晶签订《承购确认书》，约定刘晶晶购买被告名下上述房屋，房价款为530000元；乙方（刘晶晶）同意与业主签订房屋买卖合同当日按成交价的1.5%向甲方（原告）支付咨询及中介费；乙方在签订本确认书时同意交付100000元给甲方代为保管，作为购买该房地产的保证金。若业主同意售价或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或全额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时视为购房定金。同日，刘晶晶向原告支付100000元。 2017年6月29日，原、被告和买家刘晶晶三方签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告上述涉案房屋(房产证号：海房：海房权证海字第**交价530000元；付款方式:签订合同时支付100000元作为定金，定金自动转为房款；首付款150000元由买方在过户当天直接支付给卖方;余款280000元银行按揭支付,买方应在签订本合同后约定天内办妥按揭贷款申请手续，而买方应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等。合同还约定了其他事项。同日，原、被告签订《服务确认书》，确认房屋净收价格470000元，交易中产生的税费由代理方或买方承担；确认中介服务费按交易成交价高于确认书第一条的净收价格的差额支付代理方，该费用直接从定金中扣除。合同签订后，原告于2017年7月1日通过银行转账方式将购房定金40000元转给被告。 因被告保管不善，将海国用（2013）第3698号土地使用权证书遗失，被告申请补发，琼海市国土资源局于2017年6月21日作出遗失声明。2017年8月7日，被告通过公证的方式委托原告员工王晶代表其办理出售涉案房产的相关事宜,其中包括代表被告到国土局等部门办理国有土地使用证遗失补办等相关手续。2017年10月17日，原告的员工与被告通过短信沟通办理过户问题。原告称“姐，如果你真的要违反合同，那我们只有走法律程序了。这件事拖这么久也是因为你方材料不齐，导致我们工作无法正常进行，我们原也跟你说过加急办，但你一直强调你不急，什么时候办完就什么时候过户……”，被告表示“明天或后天回过去，现在不想再伤感情”。原告称“……下午买方一直在我们公司跟我们公司法务部律师在谈。是因为你给我们的土地证遗失声明不能使用而导致我们无法办理。”2017年11月17日，被告到原告处取回了房产证原件等相关材料。2017年12月10日，原告通知被告办理相关手续，被告表示“我很忙，没有时间”。2017年12月12日，原告通过银行转账方式退还原告定金100000元和中介费1400元。庭审中，原告表示没有收到被告的公证书；因被告不配合，嫌时间拖的长，把材料拿走了，导致没有办法过户。被告表示过户是不存在障碍的；2017年11月17日，其到原告处称这件事不要做了，因为原告不作为，没有让其相信有履行的能力；因原告的违约行为所以解除双方的委托合同关系。 另查明，2017年12月19日，高大华、李元水将购买华盛家苑903房款518000元转给被告。2017年12月21日，被告与高大华、李元水签订《存量房买卖合同》，将涉案房屋出售给高大华、李元水，合同价款400000元。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案争议焦点为:一、被告是否存在违约行为；二、原告主张被告返还保证金500元，支付违约金18800元、中介服务费60000元和利息以及返还定金40000元是否应予支持。 关于争议焦点一。从本案查明的事实来看，在居间过程中，原告已为被告找了买家刘晶晶，三方亦签订了《房屋买卖合同》。但因涉案的土地使用权证因被告保管不善需要补办，合同约定通过银行按揭支付部分购房款，这些手续的办理均需要一定的时间，且在合同中并未有约定办理房屋过户的具体时间。故被告认为原告不作为，没有让其相信有履行的能力，从原告处取回房产证原件等相关材料，导致合同无法履行，已构成违约。被告主张原告违约，理由不充分，且未提供相关证据予以证明，本院不予采信。 关于争议焦点二。原告于2017年6月7日向被告支付保证金500元，并为被告找到买家刘晶晶及于2017年6月29日签订《房屋买卖合同》。根据原、被告签订的《限时销售合同》约定，如乙方在销售期限内找到适格买家，则此销售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方。故原告现在主张被告返还保证金500元，符合双方合同约定，本院予以支持。 原、被告之间为居间合同关系，被告从原告处取回房产证原件等相关材料，导致合同无法履行，其行为应是对买方的违约，而非对原告违约。故对原告要求被告按照合同中关于违约责任的约定支付违约金18800元的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。虽然原告促成了被告和买方签订了《房屋买卖合同》，但合同并未履行。从被告提交的公证书内容上看，原告居间的过程中，提供的居间服务不仅仅是促使买卖双方签订《房屋买卖合同》。原告表示没有收到公证书。本院认为，公证书上已列明原告的员工王晶的身份证号码信息，委托事项中包含其代表被告到国土局等部门办理国有土地使用证遗失补办等相关手续，且从原告在短信中称“因为你给我们的土地证遗失声明不能使用而导致我们无法办理”，可认定原告已收到被告的公证书。虽然被告已公证委托被告的员工代为办理房屋过户等相关事宜。鉴于原告在居间过程中确实付出了劳动，产生了必要费用，结合本案实际情况，本院酌情支持由被告向原告支付居间必要费用6000元。对原告主张超出6000元的中介服务费及利息，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 被告在签订《房屋买卖合同》及收取40000元购房定金后，从原告处取回房产证原件等相关材料，导致合同无法履行。原告已代被告将40000元定金退还买方，故其主张被告返还购房定金40000元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告吕某于本判决生效之日起十日内向原告琼海世华房地产代理有限公司返还保证金500元。 二、限被告吕某于本判决生效之日起十日内向原告琼海世华房地产代理有限公司支付居间必要费用6000元。 三、限被告吕某于本判决生效之日起十日内向原告琼海世华房地产代理有限公司返还购房定金40000元。 四、驳回原告琼海世华房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2686元，由原告琼海世华房地产代理有限公司负担1639元，由被告吕某负担1047元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  祁永芳 审 判 员  周英俊 人民陪审员  郑馥瑜 二〇一八年十二月二十六日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。