浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8050号 上诉人（原审原告）：侯广超，男，1979年10月24日出生，汉族，住安徽省临泉县。 被上诉人（原审被告）：何志文，男，1967年12月12日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 上诉人侯广超因与被上诉人何志文房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2018）浙0111民初5125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：何志文系杭州市富阳区银湖街道东坞山村施家园自然村村民。因何志文所在的施家园自然村涉及拆迁，根据搬迁安置协议的约定，何志文及其他家庭成员可享受人均80平方米的安置房屋。2017年1月18日，侯广超与何志文签订《安置房转让（买卖）协议》一份，约定：何志文将本人在梓树村（实际为施家园村）的拆迁安置房一套面积80平方米，以390000元的总价值出让（出售）给侯广超。本协议签订时，侯广超先支付何志文定金270000元和房款贰拾柒万元，交房日付清余款壹拾贰万元。全款付清后，何志文安置房的所有权即归侯广超所有，侯广超独享该房屋的所有权和处分权。今后，何志文应配合侯广超办理该房屋产权的相关手续或过户手续，不得反悔加价或回购该房。如何志文坚持要收回的或分房时不能按时交付该房的，必须向侯广超支付定金10倍的违约金，并且退赔房款100000元。侯广超对该房屋作任何处分时，何志文不得向侯广超或者第三方收取任何费用。何志文声明：该安置房此前未作过任何处分，今后何志文无权以买卖、出让、抵押或者以其他形式等处分该房产。否则为故意诈骗行为。协议签订后，双方口头约定实际成交价为290000元，侯广超签约时实际支付购房款（定金）为170000元。 2017年底2018年初，以何志文为户主的何志文户6名家庭成员通过分配，获得位于杭州市富阳区××街道××村××幢××室××平方米）、14幢502室（80平方米）、18幢301室（150平方米）、15幢501室（120平方米）、9幢602室（60平方米）房屋共5套。何志文户分得上述房屋后，未按约向侯广超交付约定的80平方米安置房。 2018年1月17日，何志文与其妻子陈连妹登记离婚。离婚时约定夫妻共同财产的分割方案为：富阳区银湖街道东坞山村施家园安置房剩余房款共230000元由何志文承担，其中18幢501室（实际为301室）由何志文、陈连妹双方共同出售，其中80平方米的房款归陈连妹所有，70平方米的房款归何志文所有。所有房款打入何志超银行账户，于房款到账后三日之内将何志文70平方米的房款转于何志文名下，陈连妹80平方米房款转于陈连妹名下。14幢502室归女儿何碧青所有，15幢501室归儿子何嘉辉所有。施家园安置房剩余房款共230000元由何志文70平方米房款中扣除，由何志超代为保管并交于富阳区银湖街道东坞山村施家园村委。 另查明，根据富阳区银湖街道东坞山村的安置政策，除实物分房外，相关安置户可通过货币安置的方式回购相应的80平方米安置房面积，回购价按9300元/平方米计算，扣除91600元的建房成本，可得回购款652400元。审理中，何志文称，所分得的5套房屋中，除离婚协议所确定的3套房屋为何志文与其前妻陈连妹及两个子女所有外，其余二套房屋即4幢102室和9幢602室属于何志文父母的房产。 侯广超诉至原审法院，请求判令：1.何志文履行协议，交付面积80平方米的房屋一套并办理房屋产权过户手续；如不能交付则要求解除合同，何志文退还购房款170000元，并支付违约金1700000元。2.诉讼费由何志文承担。 原审法院认为：何志文与侯广超签订的《安置房转让（买卖）协议》意思表示真实，何志文把根据拆迁政策其个人可以取得的拆迁安置房的权利有偿转让给侯广超，属于买卖房屋指标的行为，我国现行法律框架下并未禁止房屋指标的转让。以此签署的协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对当事人具有约束力，协议双方应依约享有权利、履行义务。但由于双方签约时，约定的安置房屋尚未分配，尚不能确定双方所需要交易的房屋所在，故上述协议属于预约合同的范畴，履行交房义务需要有赖于双方签订正式的房屋买卖合同，故侯广超起诉要求何志文履行交房义务，不予支持。鉴于何志文明确表示不愿意继续履行上述协议，现侯广超要求解除协议，何志文返还收取的170000元购房款，予以支持。但双方在协议中约定170000元定金之10倍的违约金，过分高于因何志文违约行为而造成的实际损失，现何志文请求调整违约金数额，予以支持。对于具体的违约金数额，以施家园花苑安置房的回购价扣除双方约定的交易价格，确定其增值部分，再根据侯广超实际所支付的款项确定212441元。综上所述，侯广超之诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2018年9月15日判决：一、解除侯广超与何志文于2017年1月18日签订的《安置房转让（买卖）协议》；二、何志文退还侯广超购房款170000元，于判决生效后十日内付清；三、何志文支付侯广超违约金212441元，于判决生效后十日内付清；四、驳回侯广超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21630元，减半收取10815元，由侯广超负担7297元，何志文负担3518元。 宣判后，侯广超不服，向本院提起上诉称：一、一审法院以政府回购价确定涉案房屋增值，明显脱离市场经济规律，从而使何志文通过违约获得巨大利益。何志文户名下不只一套面积80平方米的房屋，交付房产有现实可能。但何志文明知将上述面积房屋已经出售给侯文超且已收取大部分房款(即签订合同当天交付房款170000元，后在途中又以借款名义从侯文超处拿走16000元)，仍不肯交付约定房屋，归根到底是现在房屋价格上涨了，其违约可以得到更多经济利益。依据现行法律规定，何志文的行为明显得不到法律的支持。但一审法院以政府回购价每平方米9300元扣除建房成本91600元来确定涉案房产价值，实际使何志文通过违约达到了非法获取利益的目的。因为目前涉案房产所在的区块房屋每平方米均价在20000元左右，但一审法院确定的价格连市场价的一半都不到，等于变相支持何志文的违约行为。综合房产性质以及目前涉案房屋市场价值，侯文超确定的房屋单价为每平米13000元合理合法，并以此确定何志文需要支付的违约成本为439655元亦合适。二、对于房产价值应当从市场价值出发来进行确定，同时以契约精神，保护守约方，惩罚违约方，不使违约者得利。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决第三项；2.改判按涉案房屋市场价(13000元/平方米计算)确定相应的违约金损失439655元。3.一、二审诉讼费用由何志文承担。 针对侯广超的上诉，何志文答辩称：要求维持一审判决。 二审期间，侯广超、何志文均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据侯广超的上诉请求及何志文的答辩意见，本案二审的争议焦点为原审法院所确定的由何志文向侯广超支付的违约金数额是否合理。本案中，何志文明确拒绝继续涉案协议约定的相关义务，其行为构成违约，应承担相应违约责任。关于违约责任的承担方式即违约金的计算标准，涉案协议虽对此有相应约定，但何志文通过抗辩的方式认为协议约定违约金过高并请求予以减少。同时，侯广超也未提供有效证据证明其实际损失已达到或超过协议约定违约金的标准。因此，根据双方当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及预期利益等综合因素，并以公平原则予以衡量，原审法院所酌情调整的违约金数额，已适度平衡了双方当事人的利益，尚在合理范围内，故应予以确认。因此，侯广超的上诉请求依据不足，无法予以支持。综上，原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4708元，由侯广超负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 睢晓鹏 二〇一八年十二月二十日 法官助理 秦海龙 书 记 员 董 悦