浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终7178号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李健，男，1979年4月9日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：徐武炳、蔡莹，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：金雪夜，女，1969年2月1日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。 原审被告：杭州嘉洛房地产代理有限公司，住所地杭州市余杭区闲林街道怡景花城鸣翠苑2一2室02。 法定代理人：蒋应灵。 上诉人李健因与被上诉人金雪夜、原审被告杭州嘉洛房地产代理有限公司(以下简称嘉洛公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服余杭区人民法院（2017）浙0110民初5721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年11月10日，金雪夜与李健、嘉洛公司（中介方）签订了《房地产买卖居间协议》一份，协议主要约定：金雪夜以总价115万元将其座落于杭州市余杭区闲林街道山水居紫薇苑15幢2单元102室房屋（建筑面积86.31平方米，他项权利人杭州联合农村商业银行股份有限公司蒋村支行）转让给李健，以商业贷款方式支付房款，李健支付30万元购房意向金在签署本协议后转为购房定金，如李健不依本协议约定履行，则无权要求返还定金，如金雪夜违约，双倍返还定金；金雪夜与李健在本协议签字后双方及其共有人在45天内（即2016年12月25日前）前往嘉洛公司总部签订正式的《杭州市房屋转让合同》。至上述协议签订日，李健向金雪夜支付了30万元购房定金。2016年12月13日，约定签订正式的《杭州市房屋转让合同》的期限将至，李健以手机短信的方式联系金雪夜，表示“因为房屋实施新政，年底暂时没有找到符合条件的人过户，合同期限要到了，能否由李健支付这个月的房屋按揭，直到过完年找到合适过户的人为止”，对此金雪夜回复“好的，没事的”，但未明确给予期限，另将案涉房屋的银行按揭还款帐户发给了李健。之后，李健分别在2016年12月20日、2017年1月21日支付金雪夜购房款3662元、3700元（每月支付额相当于房屋按揭还贷金额）。另在《房地产买卖居间协议》约定签订《杭州市房屋转让合同》的期限届满前，作为中介的嘉洛公司曾多次催促李健、金雪夜签订正式的《杭州市房屋转让合同》，李健说会解决的，金雪夜表示时间不确定。 2017年2月15日，金雪夜催问李健“房屋什么时候交易，需要房款归还尚欠他人的购房借款”，李健曾回复“还没有找到合适的人选过户，希望能缓一下，实在不行你房屋另卖他人，但30万元定金要返还”。2017年2月17日，金雪夜告知李健“房屋涨价，按原价不卖”。 另查明，李健自2011年开始向金雪夜租赁案涉房屋，并签订了租赁合同，其已向金雪夜付清至2016年11月的租金。 现金雪夜起诉至原审法院，请求判令：一、解除金雪夜与二被告签订的《房地产买卖居间协议》。二、李健立即腾房交还金雪夜。三、李健支付自法院判决确定腾房交还金雪夜之日起，按月租金1500元标准计算，至实际腾房交还金雪夜为止的房屋占有使用费。本案诉讼费由李健承担。诉讼过程中，李健提起反诉，请求判令：一、金雪夜双倍返还李健定金460000元。二、金雪夜返还李健已支付的77362元购房款（其中预付购房款7万元、两期的按揭款7362元）。反诉案件受理费由金雪夜承担。 原审法院认为：根据案涉《房地产买卖居间协议》约定的内容，金雪夜与李健之间系房屋买卖合同关系，金雪夜、李健与嘉洛公司之间系居间合同和委托合同关系，各方应当依法行使权利和履行义务。一、关于本诉部分。本案中，金雪夜要求解除与李健之间的房屋买卖合同，李健同意解除，该院予以准予。对金雪夜主张由李健支付2017年1至8月期间的租金，系金雪夜与李健之间的房屋租赁合同关系，不属本案审理范围，应当另行解决。二、关于反诉部分。针对争议的违约责任，该院审查认为，案涉《房地产买卖居间协议》签订后，根据约定应当在45天内（即2016年12月25日前）签订正式的《杭州市房屋转让合同》，但在约定签约的期限届满前，李健向金雪夜要求“能否由李健向金雪夜支付当月的房屋按揭，直到过完年找到合适过户的人”，对此金雪夜表示认可，且由李健在2016年12月、2017年1月向金雪夜支付相当于房屋揭还贷金额的房款，故应当认定金雪夜同意李健延期签订《杭州市房屋转让合同》。但对于李健要求“直到过完年找到合适过户的人”，并不能确定延期多久才可签订正式的《杭州市房屋转让合同》。随后在2017年2月金雪夜催促李健签订《杭州市房屋转让合同》时，李健一方的签约条件仍不成就，金雪夜考虑到房屋市场行情上涨因素，不再同意以原房价出让。因此，造成不能签订《杭州市房屋转让合同》在于李健与金雪夜双方，其主要过错在于李健在金雪夜同意延期签约后一直未具备签订《杭州市房屋转让合同》的条件。对于李健要求返还的定金，其已支付金雪夜定金30万元，该定金30万元超过法律规定定金不得高于合同价款的百分之二十，故根据房屋买卖约定的价款，该院确认其中的23万元作为定金，另外的7万元为预付款。该院结合违约过错，确认由金雪夜返还其中的定金9万元，由金雪夜返还李健预付款7万元。另外，李健分别在2016年12月20日、2017年1月21日支付金雪夜的二笔购房款共计7362元，因房屋买卖合同解除，金雪夜也应予以返还。据此，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、金雪夜与李健之间的房屋买卖合同，于判决生效后即解除。二、金雪夜返还李健购房定金90000元，于判决生效后十日内付清。三、金雪夜返还李健购房款77362元，于判决生效后十日内付清。四、驳回李健其他的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，由李健负担50元，由金雪夜负担30元；反诉受理费4587元，由李健负担3160元，由金雪夜负担1427元，于判决生效后七日内交纳该院。 宣判后，李健不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定的部分事实有误。其一，2017年2月15日金雪夜先是向李健催讨2月20日的房贷，然后问李健“什么时候房子交易”。也就是说，当时金雪夜明确表示以继续向李健收取2月份按揭的方式继续给予延期，延期到何时亦未明确。其二，2月16日李健回复：“还没有找到合适人选过户……，实在不行你卖给别人吧，30万还我……”也就是说，李健同意金雪夜把房屋卖给别人的前提是金雪夜归还30万给李健，否则李健还是要求继续履行合同。其三，金雪夜在未同意归还30万给李健的情况下，就在第二天2月17日表示要涨价。当金雪夜表示要以155万的价格挂牌时，李健要求金雪夜再等等，并提出若金雪夜要卖给别人也要给个期限。但金雪夜表示要提价卖给李健，不是115万而是155万了。综上，事实上，金雪夜与李健协商一致变更了原先约定的签订房屋转让合同的期限，但在实际履行过程中，金雪夜突然提出大幅涨价、不愿按照双方原先约定的价格出售房屋，而导致双方未能够签订房屋转让合同。究其违约的根本原因，是房屋市场行情上涨，金雪夜意图大幅涨价以谋取更多的经济利益。二、原审法院适用法律错误。首先，金雪夜违法解除合同，应对案涉居间协议无法继续履行负全部责任。本案，金雪夜的行为不属于可以解除合同的情形，应属违法解除合同，金雪夜应对案涉居间协议无法继续履行负全部责任。其次，即便未能签订房屋转让合同的部分原因是因李健找不到合适的购房主体，李健也无需承担违约责任。最后，原审法院作出的判决结果，让未受到任何损失的违约方金雪夜得益而让守约方李健受损，显然不符合公平原则。综上，请求：1、撤销原审判决，改判支持李健的一审全部反诉请求。2、一、二审诉讼费由金雪夜负担。 被上诉人金雪夜辩称：一、金雪夜虽然没有上诉，但并不代表金雪夜对一审判决的认可。二、就案涉房屋的买卖，双方当事人包括原审被告未签订过任何变更协议。三、李健明知金雪夜出售案涉房屋是为儿子购买婚房，因李健的违约行为实际上给金雪夜造成了不小的损失。四、金雪夜的房子是出售给李健，不是出售给第三方的。五、本案真实情况是李健在购买金雪夜房屋时已经有一套房屋正在出售，由于李健的房屋没有找到合适人选，没钱支付案涉房屋购房款，才向金雪夜提出要求推迟延缓签订转让合同。金雪夜同意延期签订转让合同是有条件即代为支付按揭款，也是有期限的不超过2月份。之后由于李健违背自己的承诺，经金雪夜和原审被告多次催讨均未实际签订买卖合同，导致案涉房屋转让合同未能正式签订的原因在于金雪夜。六、本案不存在法律适用错误问题。综上，请求驳回李健的上诉请求。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。 本院认为：二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人未提出请求的，不予审理。根据法律规定，当事人协商一致可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，应推定为未变更。金雪夜与李健通过签订《房地产买卖居间协议》的形式明确了签订本约合同的具体时间和条件，此后因李健的原因未能在约定的时间内签订本约合同，李健主张双方已经协商一致变更了签约时间，李健应对此承担举证责任。但李健所举的现有证据并不足以证明双方就新的签约时间予以了明确，即双方变更后的协议内容不明，故李健认为金雪夜在实际履行合同过程中违反变更后的协议，缺乏前提基础，其据此要求金雪夜双倍返还定金亦缺乏事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6850元，由李健负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  盛 峰 二〇一八年十二月十八日 书记员  赖雪珂