福建省福州市马尾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0105民初1436号 原告：福建省润佳商业经营管理有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道青州路67号福州海峡水产品交易中心及商务配套-B地块商务楼1（1A、1B）21层03商业（办公）（自贸实验区内），统一社会信用代码91350105099047561B。 法定代表人：郑祖芳，总经理。 委托诉讼代理人：黄诚浩，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟麦娟，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被告：林长坤，男，1977年3月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈浩，福建臻虹律师事务所律师。 第三人：福建省润成房地产有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道罗星西路80号（原罗星路北侧）罗星商务广场（中环广场）4层01电影院（自贸实验区内），统一社会信用代码91350105593496960C。 法定代表人：周辉。 委托诉讼代理人：王涛，系公司员工。 原告福建省润佳商业经营管理有限公司（以下简称“润佳商业公司”）与被告林长坤、第三人福建省润成房地产有限公司（以下简称“润成地产公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润佳商业公司的委托诉讼代理人黄诚浩、孟麦娟、被告林长坤的委托诉讼代理人陈浩、第三人润成地产公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润佳商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2017年7月15日至2018年10月31日的物业服务费245920元，及逾期支付物业管理费的违约金人民币290800元（以每月欠缴的物业管理费为基数，按日利率0.5%，自2017年7月15日起暂计至起诉之日约为290800元，实际计至被告付清物业服务费为止）；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费3143.3元；3、判令被告承担本案全部诉讼费。以上各项共计536720.4元。事实与理由：原告润佳商业公司系福州市马尾区罗星路西北侧润成中环广场的物业管理服务公司，被告林长坤系该广场第一层编号为B29B30的商铺以及第二层编号为B25至30商铺的使用人，该商铺的套内建筑面积共计424平方米。在2016年8月22日，被告与第三人润成地产公司签订的《中环广场商铺租赁合同》中约定由原告为被告提供物业管理服务，被告需向原告支付物业服务费等费用，物业服务费每月每平方米40元。该协议第四条4.4还约定，如乙方（被告）逾期支付租金、预付管理费、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司（原告）支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。协议签订后，原告严格依约履行协议约定的义务，然而被告长期拖欠原告物业服务费等费用，经原告多次催讨后，被告仍拒不支付。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求判如所请。 被告林长坤辩称：被告跟原告之间并没有签订任何物业协议，根据物业管理相关的规定，原告没有资格和理由起诉被告。 第三人润成地产公司辩称：第三人与被告签订的《中环广场商铺租赁合同》中约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应向物业管理服务公司交纳物业服务等费用。被告实际上已向原告交纳部分物业服务费和履约保证押金，第三人没有收取被告物业服务等费用。 本院经审理认定事实如下：2016年8月22日，第三人润成地产公司作为出租方（甲方）与被告林长坤作为承租方（乙方）签订《中环广场商铺租赁合同》，合同第一条租赁标的1.1款约定“甲方将其位于福州市马尾区间）出租给乙方”，1.2款约定“乙方承租的租赁场所面积按套内建筑面积暂计为424平方米”。第二条租赁用途及广场管理2.2款约定“该广场由福建省润佳商业经营管理有限公司（简称“经营管理公司”）进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。甲方或润佳商业公司拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利”。第四条租金、综合物业服务费和其它费用4.2.1款约定“乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米40元／月。如乙方进驻广场时，广场已对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自乙方进场日起计。如乙方进驻广场时，广场尚未对外开业经营，则乙方应支付的综合物业服务费自广场整体开业日或乙方租赁场所开业日中两者较早之日起计”，4.2.2款约定“自实际交付日起，乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等能源费用，由经营管理公司根据乙方实际使用量代收代付给供应水、电、燃气等能源的共用事业部门”，4.2.3款约定“如乙方进驻广场时，广场尚未对外开业，乙方应在进场日前按计租面积向经营管理公司一次性支付装修保证金和装修管理费，该装修管理费不包括乙方租赁场所内墙面的拆除费用和垃圾清运费等”，4.3.2款约定“乙方应在租赁场所装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方。乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用”，4.3.2款约定“乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方或经营管理公司预付第一个租赁年度租赁场所一个完整月的综合物业服务费（共计人民币16960元，简称：“预付管理费”），该预付管理费逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕；甲方收到该预付管理费后，现开具收款收据给乙方，待抵减此后综合物业服务费并全部抵减完时，乙方凭此收款换取证实管理费发票。此后，乙方应按自然月度支付综合物业服务费。乙方应于每个自然月度末的25日或之前向经营管理公司支付下一个自然月度的综合物业服务费……”，4.4款约定“根据本合同的约定，如乙方逾期支付预付租金、预付管理费、装修管理费、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或者经营公司支付应付未付款项的5‰作为违约金”。第五条履约保证金5.1款约定“乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第二个租赁年度的3个月的租金及3个月的综合物业服务费的款项（共计人民币169379.52元）作为履约保证金”，5.2款约定“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还”。第十二违约责任及合同解除、终止12.2款约定“如乙方违反本合同的约定，则甲方或经营管理公司有权通知乙方改正”，12.3款“除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：…（2）乙方逾期超过5天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等）”，12.4款约定“如有第13.3条款的违约情况发生，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和预付管理费，并有权向乙方追索本合同项下的违约责任，并要求乙方按本合同第十二条的约定退还租赁场所”。合同签订后，被告于2016年11月3日向原告预付一个月物管费16960元、合同保证金（3个月物管费）50880元、装修保证金10000元、预付水电费1000元、垃圾清运费5512元，上述费用有原告向被告经营的哈乐比儿童乐园出具四张收款收据。此后，被告未再向原告交纳物业服务等费用，亦未向第三人交纳物业服务等费用。被告经营的哈乐比儿童乐园于2018年3月撤出商场，但未与原告办理结算手续。2018年6月26日，原告受第三人委托向被告发出《解约函》，通知被告即日起解除《租赁合同》，并要求被告依约向原告交纳租金、物管费、水电费等，被告确认当日签收了该份解约函。 上述事实，有原告、被告、第三人的陈述、《中环自贸广场租赁合同》、《解约函》、预付一个月物管费收款收据、合同保证金（3个月物管费）收款收据、装修保证金收款收据、预付水电费收款收据、垃圾清运费收款收据等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。被告与第三人签订的《中环自贸广场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行权利和义务。根据《中环自贸广场租赁合同》第二条2.2款“该广场由福建省润佳商业经营管理有限公司（简称“经营管理公司”）进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。甲方或润佳商业公司拥有对广场公共部分之管理、布局、安排、使用、装饰、收益等一切权利”，以及第四条租金、综合物业服务费和其它费用4.2.1款“乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米40元/月”约定，说明被告与第三人在签订租赁合同时已明确其租赁的商铺物业服务管理单位为原告，且被告亦于2016年11月3日向原告交纳预付一个月物管费、三个月物管费保证金等费用，说明被告已默认原告作为其租赁商铺的物业服务管理单位。在被告经营商铺期间，被告实际上也接受原告提供的物业服务管理。为此，原告作为中环自贸广场商铺的物业经营管理公司，向被告主张物业服务等费用，主体适格。原告向被告主张拖欠的物业服务等费用，证据充分，合情合理，予以支持。被告以原、被告之间没有签订任何物业服务协议，原告起诉被告主体不适格的辩解，缺乏理由，不予采信。 关于物业服务费问题。依据《中环自贸广场租赁合同》第二条2.2款约定“该广场由福建省润佳商业经营管理有限公司进行统一的物业管理及广场经营秩序管理”，以及第四条4.2.1款“乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为每平方米40元/月”约定，被告作为商铺的租赁、经营使用人，已接受原告提供的物业管理服务，应按照租赁合同中关于物业管理服务约定向原告交纳相应的物业服务费、水电等费用。鉴于被告与第三人的房屋租赁合同案件认定被告经营的哈乐比乐园时间从2017年7月15日起算，故本案计算物业管理服务期间亦从2017年7月15日起。因被告未按时支付物业服务费等费用，其行为已构成违约，原告于2018年6月26日向被告发出《解约函》，被告亦认可收到该解约函，故认定双方的物业管理服务于2018年6月26日终止。被告经营的商铺虽于2018年3月份撤出商场，但被告未与原告办理结算，故被告称解约时间应为2018年3月的辩解，缺乏依据，不予采信。被告租赁使用商铺的面积为424平方米，依据租赁合同4.2.1款的约定，被告应按月40元／平方米交纳物业费，故被告应交纳2017年7月15日至2018年6月26日物业服务费为191648元（424平方米×11.3个月×40元／平方米）。诉讼中，被告提交收款收据，证实被告已预付一个月物业管费16960元，可在物业服务费中予以抵扣，故被告实际尚欠原告物业服务费174688元（191648元-16960元）。原告诉请中超过的部分，于法无据，本院不予支持。 关于履约保证金的问题。依据租赁合同第五条履约保证金5.1款“乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付相当于本合同第4.1条约定的第二个租赁年度的3个月的租金及3个月的综合物业服务费的款项（共计人民币169379.52元）作为履约保证金”，以及5.2款“任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权于提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还”的约定，本案因被告未按合同约定交纳相关物业服务费用，应承担违约责任，故被告已交纳的三个月物管费保证金50880元不予退还或抵扣。 关于违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定及租赁合同第四条4.4款的约定，被告在未支付相关费用的情况下，除应继续承担履行合同相应义务之外，还需支付相应的违约金的约定，故原告主张违约金，于法有据，予以支持。鉴于合同双方约定应向物业经营管理公司支付应付未付款项的日千分之五违约金，违约金计算标准过高，应予以调整，故本院酌定被告以每月应交的物业服务费为基数，按每月2%的标准向原告分段支付违约金。被告已预付一个月物业管费可在尚欠的物业服务费中先予抵扣。故被告应向原告分段计付逾期付款违约金，即从2017年8月15日至2018年6月26日，以每月应付租金16960元为基数，按每月2%的标准，分别自2017年8月15起至2018年6月26日止，按每月计付一次至款项还清之日止。原告违约金诉请中超过该数额的部分，于法无据，本院不予支持。 关于装修保证金的问题。依据租赁合同第四条4.3.2款“乙方应在租赁场所装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方。乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用”的约定，鉴于被告未提出该装修保证金抵减的要求，故被告交纳的装修保证金10000元，被告可另行向原告主张或协商解决。 关于水费、电费问题。本案中，原告仅提供该租赁商铺水表的总用水量，以及电表的总用电量，提供的另一份证据水电缴费情况表只有每月应缴金额，并未体现每月用水、用电的具体吨数和度数，原告提供的上述二份证据不能相互印证，无法确认商铺实际拖欠的用水、用电量。鉴于庭审时，原告亦表态可能存在遗漏另一部电表用电量的计算，主张水电费暂按3143.31元诉求，并保留另行向被告主张遗漏的部分费用的陈述，故对原告水电费的主张，本案暂不予认定，原告可待证据齐全后另行起诉或自行协商解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》九十条之规定，判决如下： 一、被告林长坤应于本判决生效后十日内向原告福建省润佳商业经营管理有限公司支付尚欠物业管理服务费174688元及逾期支付的违约金（违约金计付，以每月应付物业费16960元为基数，按每月2%的标准，分别自2017年8月15起至2018年6月26日止分段每月计付至款项还清之日止）； 二、驳回原告福建省润佳商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9167.2元，减半收取计4583.6元，由原告负担3092.6元，由被告负担1491元。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  ** 二〇一八年十二月二十九日 书记员  方敏 附：本案适用的相关法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7