湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂11民终2683号上诉人(原审被告)：湖北浠河置业有限公司。住所地：浠水县经济开发区翟港路18号。统一社会信用代码914211253098434284。法定代表人：卢加强，该公司经理。委托诉讼代理人：程定国，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者。被上诉人(原审原告)：杨松柏，男，1949年9月5日出生，汉族，住所湖北省浠水县，委托诉讼代理人：陈建军，湖北泓峰律师事务所律师。上诉人湖北浠河置业有限公司因与被上诉人杨松柏房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2018）鄂1125民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。湖北浠河置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判上诉人与被上诉人于2015年9月8日签订的《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》及《补充协议》无效。2、撤销原审判决第二项，改判上诉人与被上诉人按责承担安置费。3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：2015年9月8日，上诉人与被上诉人签订的《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》和《补充协议》是在上诉人不具备房地产开发资质和拆迁安置主体的情况下签订，且签订合同时被上诉人明知这一客观事实而与之签订。该楼盘的开发与建设是由其他公司中标开发承建，与上诉人之间无关联。被上诉人土地使用权为国有划拨性质，至今未获得浠水县人民政府土地使用权出让的批准，属于严禁转让的情形，由此造成的损失应由上诉人和被上诉人共同担责。杨松柏辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。杨松柏向一审法院起诉请求：1、依法确认双方在2015年签订的拆迁安置产权调换协议合法有效。2、依法调解或判决由湖北浠河置业有限公司支付补充协议中约定的搬迁后房屋租金费13000元（2016年9月8日至2018年11月8日止，共计26个月，每月500元）。3、判令湖北浠河置业有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：湖北浠河置业有限公司成立于2014年7月7日，其经营范围为凭资质从事房地产开发、销售和物业管理等。2015年9月8日，杨松柏作为乙方与湖北浠河置业有限公司作为甲方签订了《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》，约定乙方被拆迁住房面积43.02平方米，甲方同意在“浠河明珠”小区集中还建，并在协议第四条“搬迁期限”中约定“1、乙方应在本协议签订之日在甲乙双方约定的期限内自行搬迁完毕，将房屋所有权证、土地使用权证交于甲方，并将被征收房屋交甲方拆除。……”在协议书第五条“违约责任”中约定“1、因甲方原因履约不到位造成的损失由甲方承担。……”双方于同日签订《补充协议》，约定“甲方一次性补偿乙方前期各项费用的补偿明细：……三、乙方搬迁后月租房费：每月租金500.00暂付壹年6000元”。在补充协议下半部分的附加条款中，双方约定“……②甲方还建乙方住房面积112㎡户型，5楼以下楼层。③甲方交房时乙方补交超出面积差价18000.00元”。协议签订后，杨松柏将房屋所有权证、土地使用权证的复印件交付湖北浠河置业有限公司，湖北浠河置业有限公司已对杨松柏的房屋进行了拆除，补充协议主条款已履行完毕，湖北浠河置业有限公司已暂支付给杨松柏一年（自2015年9月8日起至2016年9月7日止，每月500元）的搬迁后月租费6000元。“浠河明珠”小区房屋建成后，杨松柏要求湖北浠河置业有限公司按合同约定交付还建房屋，湖北浠河置业有限公司只同意按被拆迁房屋面积的1.5倍还建。至起诉前，补充协议附加条款未予履行，双方产生纠纷，杨松柏遂提起本次诉讼。同时查明，被拆迁房屋座落在浠水县××××号，土地使用权证号为国用第050862号，该证载明使用权人为杨松柏，地类（用途）为住宅，使用权类型为划拨，使用权面积为51.47㎡，建筑占地面积为45.52㎡。房屋所有权证号为浠房权证清泉字第××号，该证载明所有权人为杨松柏，建筑面积43.02㎡，一层砖木结构。至本案庭审辩论终结之前，当事人双方均未提交案涉土地已办理出让土地使用权证书或者经浠水县人民政府批准办理土地使用权出让手续的证据。一审法院认为，一、案涉协议书及补充协议的效力如何确定的问题。1、案涉的房屋拆迁安置产权调换协议是涉及土地使用权转让的民事行为，且案涉土地使用权类型是国有划拨土地。直至庭审辩论终结前，当事人仍未提交案涉土地已办理出让土地使用权证书或者经浠水县人民政府批准办理土地使用权出让手续的证据，但案涉合同并不当然无效。因为⑴合同于当事人意思表示一致时产生债法上相对效力，债权合同效力独立存在，不以合同是否履行以及能否履行等物权变动为生效要件。我国现行法律、行政法规并无关于国有土地使用权转让合同需经登记或批准等手续方发生效力的具体规定，故本案中，土地使用权转让协议已生效，是否办理物权登记属合同履行情形，并非认定合同效力法定事由，不影响合同效力。⑵最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条关于“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，并未直接否定合同效力或确认自始无效。2、杨松柏将被拆迁房屋所有权证及土地使用权证交付给湖北浠河置业有限公司后，还建房所有权证由湖北浠河置业有限公司办理。故在起诉前取得出让土地使用权证书或者经浠水县人民政府批准办理土地使用权出让手续的义务应由湖北浠河置业有限公司履行。因此，案涉合同不存在合同法第五十二条第二项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。综上1.2所述，案涉拆迁安置产权调换协议及补充协议应依法认定为有效。二、杨松柏主张后续租金能否成立。参照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房”。案涉补充协议中，双方已约定湖北浠河置业有限公司向杨松柏支付搬迁后月租费每月500元，实质上是就临时安置费达成的合意，故杨松柏主张湖北浠河置业有限公司支付后续租金自2016年9月8日起按照每月500元的标准算至2018年11月7日止共计13000元成立，予以支持。遂判决：一、杨松柏与湖北浠河置业有限公司于2015年9月8日订立的《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》及《补充协议》合法有效。二、湖北浠河置业有限公司于判决生效之日起三日内向杨松柏支付临时安置费13000元（自2016年9月8日起按照每月500元的标准算至2018年11月7日止）。二审中，湖北浠河置业有限公司未提交新的证据。二审中，杨松柏为支持其答辩意见，申请证人杨某出庭作证并提交其书面证言材料一份，证明内容为：其与被上诉人均是居住在浠水轴承厂的职工，宿舍地址为浠水县清泉镇丽文南路2号，与湖北浠河置业有限公司签订《房屋拆迁安置产权调换协议书》，当时约定为1:2面积还建并给付每月房租500元至交房之日。还建房在原地还建，即浠河明珠·银河湾。此房地产开发商即湖北浠河置业有限公司与浠水神州轴承制造有限公司是两块牌子，一套人马，签字和经办的人都是张承鹏、夏应和姜才勇。拟证明：上诉人与被上诉人签订产权安置合同的事实。经庭审质证，湖北浠河置业有限公司对上述证据有异议，认为证人所说的不是事实，涉案的房屋不是湖北浠河置业有限公司开发的，协议是真实的。湖北浠河置业有限公司既不是开发商，也不是承建方。协议上没有姜才勇的签字，姜才勇不是湖北浠河置业有限公司的股东。证人所说的两个牌子一套人马，其实是两个法人。对于上述有异议的证据，本院认为，对于双方所签订的《房屋拆迁安置产权调换协议书》，湖北浠河置业有限公司虽然称上述协议属无效协议，但并未否认协议的真实性，且原审亦认定上述协议的真实性，故对该证人证实上述协议真实性的拟证目的予以采信。但是证人证言拟证明内容中还称湖北浠河置业有限公司与浠水神州轴承制造有限公司是两块牌子，一套人马。对于该待证事实，因证人与杨松柏均属在浠水轴承厂的职工，与杨松柏有利害关系，且对于上述两个公司之间的内部情况，仅凭证人证言亦无法认定，故对证人证言中该待证事实不予采信。综上，本院对上述证据部分采信。本院经审理查明，原审查明的事实属实。本院认为，本案有以下争议焦点：一、关于案涉协议书及补充协议的效力认定问题。杨松柏与湖北浠河置业有限公司签订《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》及《补充协议》的目的是将杨松柏的房屋及房屋所占有的土地交由湖北浠河置业有限公司拆除并予以开发建设，由湖北浠河置业有限公司以开发建设的相应面积的房屋进行产权置换，因此协议中包含有国有土地使用权转让的内容，应当适用有关国有土地使用权转让方面的法律规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金”。依据上述规定，对于划拨土地使用权及其地上的合法建筑物，在补交土地使用权出让金并经市、县人民政府相关部门批准后，可以转让。同时，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”由于杨松柏用于拆迁安置的房屋所占有的土地属于国有划拨土地，该土地使用权的转让未经有批准权的人民政府批准，且双方当事人至今均未提交案涉土地已经由浠水县人民政府批准转让的相关证据，故双方签订的协议中关于土地使用权转让的内容应认定为无效。由于拆迁安置、产权调换均是建立在土地使用权转让的基础之上，因土地使用权转让的内容无效，相应的拆迁安置和产权调换的内容亦属无效。因此，湖北浠河置业有限公司上诉称案涉协议书及补充协议无效的上诉理由成立，本院予以支持。二、关于安置费是否应予分担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。双方签订的《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》及《补充协议》无效，但杨松柏的房屋已被拆除，相应的土地已被开发建设，因此无法对上述房屋与土地进行返还，应由湖北浠河置业有限公司折价补偿。由于杨松柏仅起诉要求确认合同有效，因此对于折价补偿的事项杨松柏可另行主张权利。杨松柏起诉主张其搬迁在外居住产生的租房费用（自2016年9月8日至2018年11月8日止共计26个月，每月500元，共计13000元），该费用属于因杨松柏的房屋被湖北浠河置业有限公司拆除而实际造成的损失，应当由有过错的一方赔偿。本案中，杨松柏已将其房屋所有权证、土地使用权证的复印件交给湖北浠河置业有限公司，只是因该公司未办理相关手续而导致双方的协议无效，湖北浠河置业有限公司具有明显过错，其应赔偿杨松柏因此所受到的损失，而杨松柏在本案中并无明显过错，不应分担该损失。湖北浠河置业有限公司上诉称由此造成的损失应由上诉人和被上诉人共同担责的理由不能成立，本院不予支持。原审判令湖北浠河置业有限公司支付杨松柏自2016年9月8日至2018年11月7日止共计26个月的租房费用13000元并无不当，本院予以支持。综上，湖北浠河置业有限公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持湖北省浠水县人民法院（2018）鄂1125民初1821号民事判决第二项；二、撤销湖北省浠水县人民法院（2018）鄂1125民初1821号民事判决第一项；三、杨松柏与湖北浠河置业有限公司于2015年9月8日订立的《原浠水轴承厂河边平房拆迁安置产权调换协议书》及《补充协议》无效。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费426元，由杨松柏负担226元，由湖北浠河置业有限公司负担200元。二审案件受理费426元，由杨松柏负担200元，由湖北浠河置业有限公司负担226元。本判决为终审判决。审判长  詹德先审判员  涂建锋审判员  张 敏二〇一八年十二月十八日书记员  宋荣梅