广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初991号原告：何凯雯,女性,1994年2月22日出生,汉族,住广州市越秀区。委托代理人：朱玉虎，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托代理人：梁少芬，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。被告：广州恒展房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村街朱村大道西88号，统一社会信用代码91440101063305493N。法定代表人：刘本恒。委托代理人：陈东升、林志鹏，国信信扬律师事务所律师。原告何凯雯诉被告广州恒展房地产开发有限公司（以下简称“恒展公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱玉虎、梁少芬，被告的委托代理人林志鹏到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何凯雯诉称：2016年5月31日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》（预售），合同约定，原告向被告购买位于增城区朱村街x房（以下简称：案涉房屋），案涉房屋建筑面积77.90平方米，总价款735000元人民币（注：合同第四条和第七条）。合同签订后，原告依照合同约定，向被告付清了全部购房款。根据合同约定被告向原告交付使用案涉房屋的最迟期限为2017年7月30日（注：合同第十三条）。被告若逾期交付房屋给原告，被告应当自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日，被告以原告支付的房价款为基数，每日按房价款的万分之五的标准向原告支付违约金（注：合同第十四条、合同附件七的第八条）。同时，合同第十五条约定了被告交付房屋时需要提供的资料，被告用自己制作的格式合同附件七第七条对合同第十五条进行了变更，仅保留了合同第十五条中的第6、7、8项。事实上，合同第十五条约定的收楼资料不仅是本案合同约定，而且是政府对建筑开发企业的强制要求，被告擅自变更该条款内容无法达到其规避国家强制性规定的法律后果。《建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。目前，根据合同约定的被告应当向原告交付使用案涉房屋的期限已经超过四个多月，被告至今未向原告交付案涉房屋，也未以任何方式向原告提供本案合同第十五条约定的符合交付房屋的资料及文件。原告甚至无法联系上被告处的工作人员跟进及落实被告的违约行为，原告多次到案涉房屋处及被告办公场所，均无人接待并处理。原告认为，原、被告就案涉房屋买卖签订的买卖合同是双方真实意思表示，合同内容对双方均具有法律约束力。被告在约定的交付房屋期限拒不交付案涉房屋，甚至采取躲避的方式让原告无法与被告正常沟通。被告的行为已经构成违约，且严重损害了原告的合法权益。为此，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付逾期交房违约金（从2017年7月31日起计算，计至被告实际向原告交付房屋之日，因立案需要，暂计至2017年12月31日的违约金数额为56595元）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告恒展公司辩称：按照预售合同的约定，交付房屋的时间应予延期若干天，合同附件7约定政府迟延有关文件批准可以延迟交付，楼盘建设期间政府多次发红头文件要被告停止施工，累计停工130多天，请求法庭认可被告的交付时间应延长相应天数。涉案房屋于2017年11月29日已经完成竣工验收并符合交付条件，并于2017年12月7日通知业主收楼。对此原告并未提出异议，应当视为原告已经收楼，时间为2017年12月7日。违约金应当按照补充协议第六条第三款的约定计算，因为燃气设施在2017年12月28日验收合格。违约金不应高于15.6元每平方米每个月，原告没有提供任何损失的证据，应该按同期房屋租金计算，相关统计同期租金平均为12元每平方米每个月。经审理查明：2016年5月31日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），约定买卖的商品房为位于增城市朱村××村××时代花园（自编号Ｆ-2，5#、6#）第自编号x房（以下简称“案涉商品房”），房产价款为735000元；第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；第十三条房屋交付，甲方应当在2017年7月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书；第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按补充协议第八条约定处理；第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。上述合同附件七补充协议约定：六、关于商品房交接，甲乙双方同意将合同第十二条关于“交付条件”的约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交付：遭遇不可抗力，且甲方自确定之日起30日内告知乙方的。政府延迟有关文件批准或其他政府行为。乙方有任何违约行为……甲乙双方一致同意：合同第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”全部约定变更为：甲乙双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前已经建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，乙方承诺不得因此拒绝收楼。上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，但出现本补充协议约定的可以据实延期的情况除外。因上述原因导致乙方逾期收楼，乙方不得根据合同第十四条及本协议第八条的约定要求甲方承担违约责任。七、关于房屋交付时的有关资料，甲乙双方一致同意将合同第十五条关于“房屋交付时的有关资料”的约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）《房地产（住宅）质量保证书》，（二）《房地产（住宅）使用说明书》，（三）《临时管理规约》或《管理规约正本》；八、房屋逾期交付责任，逾期超出90日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。原告与被告签订上述合同后，原告向被告支付了全部购房款。2017年6月29日，广州市增城区邮政部门同意增城区朱村街江山南街2-5号的通邮申请。被告就案涉商品房所在楼盘在广州市增城区住房和建设局办理了工程竣工验收备案，并于2018年1月22日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告曾于2017年12月7日向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于2017年12月9日办理房屋交接手续。截至庭审辩论终结之日即2018年6月13日止原告尚未接收案涉商品房。被告提交的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》列明，朱村街江山时代花园二期（5、6栋）户内燃气管道工程，开工日期为2017年9月6日，竣工日期为2017年12月28日。相关建设单位、施工单位、设计单位及监理单位有进行签章，广州东部发展燃气有限公司作为供气单位代表及代建单位代表加盖印章确认，但均未落款签章日期。为查明涉案房屋所在小区的用气情况，本院向广州东部发展燃气有限公司发函，广州东部发展燃气有限公司于2018年7月19日出具《关于增城区朱村街江山时代花园二期5、6栋商品房燃气事项的复函》，该函载明“增城区朱村街江山时代花园二期5、6栋商品房燃气工程是我司的代建工程，该管道燃气设施实体工程在2017年12月28日经交工验收合格。因目前该小区的建设用地规划红线外市政道路燃气管道工程-广汕公路段仍在建设期，红线外大管网不具备供气条件，故涉诉商品房的管道燃气设施目前因没有燃气气源尚不具备接驳通气条件。被告主张因政府要求停工等政府行为应当顺延交房57天，其提交的证明材料为广州市防汛防旱防风总指挥部、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市增城区住房和建设局或广州市住房和城乡建设委员会发布的一系列通知，上述通知或要求房屋建筑市政施工工地春节前后停止施工，但同时列明如确需施工的，需报请相关部门备案并加强安全生产管理；或为警示台风期间，并要求在台风期间加强安全管理；或要求对施工现场进行检查等。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。根据合同约定，被告应在2017年7月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”以及合同附件七补充协议第八条约定“逾期交楼的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日支付已交付房价款万分之五的违约金”的规定，本案中，被告于2018年1月22日取得广州市增城区住房和建设局出具的案涉商品房楼盘《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故原告请求案涉逾期交房违约金按已交付房价款万分之五从2017年7月31日计算至2018年1月22日（共175天）的违约金64312.50元，理据充分，本院予以支持。对于涉案合同约定每天按总房价款万分之五的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。上述违约金的计算标准是原告和被告在签订涉案合同时所约定的。被告认为标准过高，但原告不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益。因此，被告主张违约金应予调整，按租金标准计算，依据不足，本院不予采纳。至于2018年1月22日之后的违约金，虽然被告抗辩认为案涉房屋的燃气管道工程已于2017年12月28日竣工，不应承担违约责任，但其提交的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》并不足已证明案涉房屋已符合通气条件，从广州东部发展燃气有限公司的复函可知，截至庭审辩论终结之日即2018年6月13日止，涉案房屋仍未具备永久用气的居住条件，且被告作为房地产开发企业，理应对其公司开发的案涉房屋在交付时是否具备永久用气的生活条件是可以预见的，应承担开发建设风险，故被告的上述抗辩理由不成立。根据合同附件七补充协议第六条约定，甲乙双方一致同意：合同第二十四条关于“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”全部约定变更为：“甲乙双方一致同意与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电信、有线电视、燃气设施在商品房交付之前已经建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，乙方承诺不得因此拒绝收楼。上述情况因甲方原因导致乙方逾期收楼，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币50元违约金，最高不超过5000元，但出现本补充协议约定的可以据实延期的情况除外。因上述原因导致乙方逾期收楼，乙方不得根据合同第十四条及本协议第八条的约定要求甲方承担违约责任”。上述违约金的计算标准是原告和被告在签订涉案合同时所约定的，故原告主张未通燃气及未通邮的违约金按此标准计算，本院予以准照。据此，2018年1月22日之后的违约金应当按每天50元计算，最高不超过5000元。本案中，截至庭审辩论终结之日即2018年6月13日止原告尚未接收涉案房屋，即从2018年1月23日计算至2018年6月13日止（共141天）的违约金已超过5000元，故违约金为5000元。对被告主张因政府行为应当顺延交房时间问题。被告提交的相关要求春节前后停止施工文件，虽然部分文件要求施工工地在春节前后停止施工，但文件中同时明确如确需施工的，需报请相关部门备案并加强安全生产管理，即施工方确需施工的，可通过向相关部门备案及加强安全生产管理方式继续进行施工，上述文件并不必然导致施工停止；对警示台风期间，并要求在台风期间加强安全管理，以及要求对施工现场进行检查文件，系政府相关部门正常履行相关职责的行为，并不构成被告迟延交楼的法定及约定事由，故被告因上述政府文件要求顺延交房时间，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，原告请求被告自合同约定交房次日即2017年7月31日起至2018年6月13日止的违约金合计69312.50元（64312.50元+5000元），理据充分，本院予以支持。对于原告诉请的超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州恒展房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何凯雯支付从2017年7月31日起至2018年6月13日止的延期交楼违约金69312.50元；二、驳回原告何凯雯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1214.80元，由被告广州恒展房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  何宇琳审 判 员  温向政人民陪审员  梁冰冰二〇一八年十二月十一日书 记 员  张凯茵卢殷殷附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。