四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初7458号 原告：南充阿蓝医疗美容门诊部有限责任公司，住所地南充市顺庆区人民中路10、12、14、16、18、20、22、24号二、三层。 法定代表人：兰洪明，执行董事。 委托诉讼代理人：郭怀军，重庆和茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石立莹，重庆和茂律师事务所律师。 被告：卢中溢，男，1986年9月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谢恩，四川纪明律师事务所律师。 被告：宋会君，男，1968年7月21日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告南充阿蓝医疗美容门诊部有限责任公司（简称阿蓝公司）与被告卢中溢、宋会君第三人撤销之诉一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告阿蓝公司的委托诉讼代理人郭怀军、石立莹、被告卢中溢的委托诉讼代理人谢恩、被告宋会君出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阿蓝公司向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2018）川1302民初3025号《民事调解书》；2、请求确认两被告之间在2018年3月3日签订的《协议》无效；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：四川恒顺房地产开发有限公司（简称恒顺房产公司）从2015年起将其所有的位于南充市顺庆区后）的营业用房租赁给宋会君，租赁期至2021年8月15日止。2015年11月2日，宋会君将上述房产中的16号1楼（含16号后的部分面积）及10、12、14、16、18、20、22、24号二、三层营业用房转租给原告，租赁期限至2020年7月1日。原告按时向宋会君交纳了租金。2018年6月25日，应被告宋会君的要求，原告向其预付了2018年11月24日至2019年11月23日的租金。2018年9月12日，原告庭审得知，2017年9月，恒顺房产公司将12、14、14号后、16号房屋出售给卢中溢和任玉婷。随后卢中溢与宋会君在2018年3月3日卢中溢与宋会君签订《协议》，协商解除了宋会君对上述门面享有的租赁权。两被告并于2018年7月2日在南充市顺庆区人民法院（简称顺庆法院）达成（2018）川1302民初3025号《民事调解书》，确认宋会君不享有对该门面的租赁权。2018年5月，卢中溢和任玉婷向顺庆法院起诉要求原告腾退该房14后、16后的房屋。原告为实际承租人，二被告也知晓该事实，其恶意串通解除租赁合同的行为损害原告的合法权益，双方所签订的《协议》应属无效，顺庆法院制作的民事调解书也应予撤销。 被告卢中溢辩称，阿蓝公司没有承租二被告协议解除部分的房屋，因此，其不享有撤销权；其次，即使阿蓝公司通过实际占用获得次承租权，但与自己没有合同关系，被告与宋会君系合同相对方，双方自愿解除租赁合同，并不影响阿蓝公司的利益；其三，阿蓝公司作为次承租人在承租人拖欠租金时，只有代承租人支付租金方能免遭租赁合同解除，但阿蓝公司始终不愿意代宋会君支付所欠租赁费用；其四，原告系不愿意腾退房屋，拖延时间，恶意诉讼。 被告宋会君未予答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。据此，认定事实如下： 宋会君承租了恒顺房产公司所有的位于南充市顺庆区人民中路的部分门面。2015年11月2日，宋会君与阿蓝公司签订《房屋租赁合同》，约定宋会君转租给阿蓝公司位于南充市顺庆区，租赁期限从2015年11月23日至2020年7月1日。对给付租金双方约定，从第二年开始，每年必须提前两个月支付下一年度租金，即预交租金日期为每年租金到期之日60日前。2016年8月9日，宋会君与恒顺房产公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁该公司10、12、14、16号营业房，租赁期限至2021年8月15日止，租金为每年160万元。之后，恒顺房产公司拟对外出售资产，宋会君于2017年7月15日出具《承诺书》，其主要内容为：对承租的12、14、（14号后、16号后1层）三套营业房承租人自愿放弃优先购买权。2017年8月9日，恒顺房产公司与卢中溢、任玉婷签订《存量房买卖合同》，约定将恒顺房产公司位于该位置的12、14和14后、16后1层出售给卢中溢、任玉婷。二人随后办理了上述房屋的所有权证，并于2017年10月22日与乙方签订新的《房屋租赁合同》，该合同约定房屋租期从2017年9月8日至2019年9月7日。2018年3月3日，卢中溢（甲方）与宋会君（乙方）签订《协议》，其主要内容为：1、解除双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》，乙方承诺分批向甲方支付尚欠的租金逾期利息2、阿蓝公司在乙方租用了12号、14号以及16号的2楼及3楼房屋，并且乙方将甲方现已购买的一楼部分区域安装电梯后交给该公司使用，乙方确认其每年仅向阿蓝公司收取电梯使用费5000元，并未向阿蓝公司出租现属一楼区域，且乙方承诺在本协议签订后60日内协调电梯存留。若乙方需要留存电梯，则需另行与甲方确认电梯所占面积租赁事宜；3、本协议将乙方与恒顺房产公司签订的《房屋租赁合同》、乙方与王毅、范慧毅、阿蓝公司所签订的《房屋租赁合同》作为附件。上述合同签订后，2018年5月22日，卢中溢向本院起诉宋会君，要求其支付尚欠的租金及利息。本院受理后，双方于2018年7月2日达成调解协议，其主要内容为：卢中溢与宋会君自愿解除双方于2017年10月22日签订的《房屋租赁合同》，宋会君不再享有12号、14号、14号后、16号后营业房的租赁权。本院根据双方的调解协议内容制作了（2018）川1302民初3025号《民事调解书》。2018年6月19日，卢中溢、任玉婷又向本院起诉宋会君及阿蓝公司［（2018）川1302民初3637号］，请求判令阿蓝公司腾退占用的14号后、16号的房屋，阿蓝公司于2018年6月26日收到该案的相关法律文书。另查明，2018年6月25日，宋会君向阿蓝公司出具《付款委托书》，委托该公司将2018年11月24日至2019年11月23日期间的房屋租金127万元及押金5万元汇入何芜薇的个人账户。2018年6月26日和6月27日，阿蓝公司向该账户内汇款5万元和127万元。之后，阿蓝公司提起本案诉讼。2018年12月10日，卢中溢、任玉婷撤回对阿蓝公司及宋会君的起诉。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”，宋会君租赁恒顺房产公司的房屋，在该房所有权变动为卢中溢、任玉婷时，该租赁合同仍然有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，同时，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”，综合上述规定可知，次承租人的代偿权，是针对有效的转租行为，即出租人同意转租的情形。本案中，阿蓝公司属次承租人，但其并未提交恒顺公司同意宋会君转租的相应证据，也未提交在该房所有权发生变动后，卢中溢、任玉婷追认其转租行为的相应证据，因此，其以次承租人可以代偿而二被告未向其通知损害其利益请求撤销民事调解书的理由不能成立。另一方面，即使案涉房屋的转租经过出租人的同意，阿蓝公司仍然只能通过代偿从而实现对出租人的合同解除权进行抗辩。但在本案中，阿蓝公司并没有代偿的意思表示，相反的是，卢中溢与宋会君因欠付租金而发生争议，卢中溢、任玉婷于2018年6月19日向本院起诉，要求阿蓝公司腾退房屋。作为利害关系人的阿蓝公司，正常情况下为维护自身权益的需要，当权利人向其主张权利时，会审慎应对，主动作为，出示租赁合同和缴费依据，表明承租房屋的来源和租金缴纳情况，并主张代偿权。但其却在收到该案相应法律文书的第二天即提前几个月向承租人交纳房租，而此时，本院尚未对宋会君与卢中溢欠房租一案进行调解，双方的租赁合同关系尚未经生效调解书确认解除。因此，这说明阿蓝公司自始就没有代偿的意思表示，其称该调解书系二被告恶意串通损害其利益明显不能成立。综上，本院作出的（2018）川1302民初3025号《民事调解书》并未存在错误，原告诉请撤销的主张依法不能成立。 本案系第三人撤销之诉，二被告之间于2018年签订的《协议》的效力，不属本案审理范围，故对原告的该项诉请，本院依法予以驳回。 综上，原告的诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三百条第一款第三项规定，判决如下： 驳回原告南充阿蓝医疗美容门诊部有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告南充阿蓝医疗美容门诊部有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  斯孝昌 人民陪审员  何志华 人民陪审员  王德友 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  罗 红