嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初4083号原告：嘉兴市秀洲区王店松岩装饰板厂。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区王店镇东西一路北侧。统一社会信用代码：92330411MA2B81NH29。经营者：高士新，男，1979年9月8日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：李守满，浙江德名律师事务所律师。被告：李楠，女，1989年2月25日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：葛振华，浙江嘉诚中天律师事务所律师。原告嘉兴市秀洲区王店松岩装饰板厂（以下简称松岩装饰板厂）与被告李楠房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月29日立案后，由审判员王耘依法适用简易程序分别于2018年9月30日、10月31日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托人诉讼代理人李守满、被告委托诉讼代理人葛振华到庭参加诉讼。第二次开庭，原告委托人诉讼代理人李守满到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告向本院申请庭外和解三十日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告松岩装饰板厂向本院提出诉讼请求：1.自2018年10月6日起解除双方签订的租房协议；2.被告支付房租72068.52元；3.被告支付违约金115206.85元（暂计至2018年9月5日，之后计算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。案件审理过程中，原告将第3项诉讼请求主张的违约金减少为113800元，并明确包含提前解约违约金，按合同约定的半年租金108000元计算，逾期付款违约金即合同约定的滞纳金，以欠付房租58000元为基数，自2018年3月7日起，在合同约定的基础上下调至按每月2%暂计算5月，之后要求计算至被告实际履行之日止。事实和理由：2017年10月6日，原、被告签订《租房协议》，约定：原告将位于王店镇东西一路北侧第五幢自然标准厂房三楼西侧等设施租赁给被告使用；房屋建筑面积1500平方米，月租12元/平方米，每年递增5%；租期自2017年10月6日起至2022年10月5日；租金半年一付，在下一周期开始前一个月支付，如有逾期按日0.1%加付滞纳金；水电费每月18日前结清，并按当月使用量的5%缴纳管理费；租房期间的电梯维护保养费、修理费、年检费由被告承担，还应合理分担门卫、卫生及公共部位的其他费用；如发生被告违约的行为，原告可提前终止合同、收回厂房的使用权；被告如果中途退租应提前六个月书面通知原告并补偿原告半年房租作为违约金；如有纠纷，应由厂房所在地人民法院管辖等。合同签订后，被告仅支付半年房租108000元，余款未再支付，遂诉讼。被告李楠答辩称：原告所述付款情况不实，被告之后还付了50000元，房租清单中除了58000元，另加了14000多元，无事实依据；延期支付租金的滞纳金按每月2%计算的约定明显过高，请求法院酌情认定；被告曾多次向原告提出解除合同，且租金仅欠58000元，原告主张的解除合同违约金明显过高；被告早在2018年4月就提出提前终止租赁协议，实际使用厂房到2018年7月初，扩大损失部分不应由被告承担。第一次庭审，原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、《租房协议》一份，证明原告将位于王店镇东西一路北侧第五幢自然标准厂房三楼西侧等设施租赁给被告使用，双方还约定了房租等其他相关事项。经质证，被告对证据本身无异议，但认为租赁物所有权不属于原告，滞纳金明显过高，电梯门卫工资等公摊费用的约定无效，应已包含在租金内，水电费应按实结算。2、付款合同一份，证明被告未付下半年房租并同意缴纳20000万元押金的事实。经质证，被告无异议。3、催告函一份，证明原告向被告催讨房租未果的事实。经质证，被告确认已收到催告函。4、《租房协议》一份，证明原告与嘉兴市星月印刷厂签订租房协议承租涉案房屋的事实。经质证，被告无异议。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、短信截图一份（复印件），被告于2018年9月12日发给原告负责人高士新，证明被告在2018年第二期房租要交时明确表示要解除合同，在2018年9月12日以发短信的方式解除合同的事实。经质证，原告对短信的形式真实性无异议，但认为内容不真实。2、王店派出所出具的情况说明一份，证明2018年9月20日上午，被告去搬离物品，遭到了原告负责人高士新的强力阻挠，后来民警出警的事实。经质证，原告无异议，但认为无法证明被告的待证事实。第二次庭审，原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1、房产证（复印件）及证明各一份，证明本案租赁房屋的产权情况及房东同意转租的事实。2、缴费告知单三份，证明原告按期缴纳房租、水电费及房屋维护费等各项费用的事实。被告未出庭质证，视为放弃质证权利。本院认证意见：对原告第一次庭审提交的证据1-4，被告质证后对证据本身均无异议，与本案相关联，应予认定。对被告第一次庭审提交的证据1，原告质证后对证据形式真实性无异议，可予以认定，对合同解除的认定，在本院认为部分予以论述。对被告第一次庭审提交的证据2，原告质证后无异议，本院予以认定。对原告第二次庭审提交的证据1，其中房产证虽为复印件，经核实内容真实，可予以认定；其中证明，被告未到庭质证，亦未提出足以反驳的相反证据，应属真实，与本案相关联，本院予以认定。对原告第二次庭审提交的证据2，不足以证明本案中被告应承担的相关费用金额，本院不予认定。根据认定的证据及当事人的陈述，本院确认案件事实如下：位于嘉兴市秀洲区王店镇东西一路北侧工业用房所有权人为嘉兴市星月印刷厂。2017年3月14日，嘉兴市星月印刷厂与原告签订《租房协议》一份，约定将位于嘉兴市秀洲区王店镇东西一路北侧第五幢自然标准厂房租赁原告使用，租期自2017年4月1日起至2022年3月31日止。2017年10月6日，原、被告签订《租房协议》一份，约定原告将位于嘉兴市秀洲区王店镇东西一路北侧第五幢自然标准厂房三楼西侧租赁被告使用，建筑面积1500平方米，月租按12元/平方米计算，每年递增5%；租期自2017年10月6日起至2022年10月5日；租金从2017年10月6日计付，半年一支付，每次提前一个月支付下一期租金（逾期按日0.1%滞纳金加付）；水、电费每月18日前结清（逾期按每天0.3%滞纳金加付，原告有权在当月的25日停止给被告供电），并按当月使用量的5%缴纳管理费；租房期间电梯的维护保养费、修理费、年检费等其他费用由被告全额承担，被告将合理分摊门卫、卫生及公共部位的其他费用；原、被告双方如果在合同期内无正当理由不租或者不承租厂房，应提前六个月通知对方并补偿对方违约金半年的租金金额等。合同签订后，被告共支付房租158000元。本院认为，原、被告间签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告未按合同约定付清租金，且明确向原告提出解除合同，不再继续履行，原告亦诉请解除合同，双方对《租房协议》解除意见一致，本院予以支持，对合同解除的时间，双方庭审中确认为2018年10月6日，本院亦予以确认。计算至合同解除之日即2018年10月6日的租金为216000元，被告仅支付158000元，尚余58000元逾期未付，故对原告要求被告支付租金58000元的诉讼请求，本院予以支持。原告另主张被告欠付的水电费、电梯费、电梯维护年检费、门卫费14068.52元，本案审理过程中，双方确认该部分费用按4500元计算，本院亦予以确认。对原告主张的提前解约违约金，《租房协议》约定合同期内无正当理由不承租厂房，补偿对方半年租金金额的违约金，鉴于现被告要求解除合同，理应按约支付提前解约违约金，但合同约定的违约金金额过高，被告亦提出异议，本院酌情调整为50000元。对原告主张的以欠付房租58000元为基数，自2018年3月7日起按月利率2%计算至被告实际履行之日止的滞纳金，《租房协议》约定了租金的支付期限及逾期的滞纳金计算标准，现被告逾期支付租金，原告有权按约主张滞纳金，但双方约定的滞纳金计算标准过高，原告主张时下调至按月利率2%计算仍过高，被告对此亦不予认可，本院酌情调整至按中国人民银行同期同类贷款基准利率2倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告嘉兴市秀洲区王店松岩装饰板厂与被告李楠于2017年10月6日签订的《租房协议》于2018年10月6日解除；二、被告李楠于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市秀洲区王店松岩装饰板厂租金58000元及水电费、电梯费、电梯维护年检费、门卫费4500元；三、被告李楠于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴市秀洲区王店松岩装饰板厂提前解约违约金50000元及滞纳金（以58000元为基数，自2018年3月7日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率2倍计算至被告实际履行之日止）；四、驳回原告嘉兴市秀洲区王店松岩装饰板厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2023元，由原告嘉兴市秀洲区王店松岩装饰板厂负担753元，被告李楠负担1270元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  王耘二〇一八年十二月二十四日法官助理宋莹莹书记员池菲1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。