杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初22715号 原告（反诉被告）：谢建土，男，1968年3月26日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人：陈国江，浙江星韵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社，住所地杭州市萧山区河庄街道向公村。 法定代表人：俞荣明，男，1965年4月10日出生，汉族，住杭州市萧山区，任被告单位主任职务。 委托代理人：丁燕红，浙江凌亿律师事务所律师。 原告谢建土诉被告杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社（以下简称向公村经合社）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，被告杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社向本院提起反诉，本案由审判员孙可平适用简易程序于同年11月29日公开开庭进行了审理。原告谢建土的委托代理人陈国江、被告杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社的法定代表人俞荣明及其委托代理人丁燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢建土诉称：2014年下半年，向公村经合社经村民代表大会一致通过，将110亩案涉土地承包给谢建土经营，双方签订协议书一份，约定：承包期从2014年11月21日至2017年11月20日，承包价格每亩每年2210元，共计729300元，承包押金50000元。协议书签订后，谢建土将押金、承包款交付向公村经合社。承包期满，谢建土不再承包，并退出承包地，但向公村经合社一直拒绝退还押金，且未与谢建土协商，单方拆除电力设施，造成电力设施损失。故请求判令：1.向公村经合社退还谢建土承包押金50000元，并赔偿该款自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行期限届满之日止的利息损失；2.向公村经合社赔偿谢建土电力设施损失25500元；3.向公村经合社承担诉讼费。 杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社答辩并反诉称：2014年11月18日，向公村经合社与谢建土签订土地承包协议书，约定承包期限自2014年11月21日至2017年11月20日止，共三年。承包期限届满前，向公村经合社电话联系谢建土，征求其是否续租案涉土地，谢建土明确表示不再续租。承包到期后，向公村经合社亦多次电话联系及发函给谢建土，要求其腾退土地，并处置好地上附着物、电力设施等，但谢建土均不予理睬，既不拆除地上附着物，也未腾退案涉土地。由此可见，谢建土违约在先，根据协议书的约定，合同期满后，如谢建土不拆除案涉土地上的附着物、电力设施等，向公村经合社可派人拆除，以料代工。综上，向公村经合社不再退还谢建土押金50000元，且谢建土一直占用案涉土地至2018年5月7日，故向公村经合社反诉请求判令：1.谢建土支付向公村经合社土地占有使用费111226.58元（按年租金2210元/亩，自2017年11月21日起计算至2018年5月7日止）；2.谢建土承担本案诉讼费。 针对向公村经合社的反诉，谢建土辩称：谢建土在承包合同期满之时，已经通知向公村经合社不再续租案涉土地。向公村经合社反诉谢建土占用土地及不清退土地没有事实依据，要求支付占用费没有法律依据。请求法院驳回向公村经合社的反诉诉讼请求。 谢建土为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.协议书两份，欲证明谢建土与向公村经合社之间存在农村土地承包合同关系，且谢建土交付向公村经合社押金50000元的事实；2.《关于要求限期清退的通知》一份，欲证明承包合同到期后，向公村经合社将案涉土地出租给俞光恩的事实；3.证人张某、王某出庭提供证人证言，欲证明案涉土地上的电力设施由向公村经合社损坏以及承包期限届满后，谢建土告知向公村经合社不再承包的事实。经质证，向公村经合社对证据1的三性无异议，谢建土也的确交付向公村经合社押金50000元；对证据2的三性无异议，该通知恰可以证明谢建土没有清退土地的事实；对证据3的三性无异议，恰可证明两位证人与案外人俞光恩有接触，并就电力设备进行协商，且俞光恩不再承包案涉土地与证人有关。经审查，本院认为，谢建土提供的上述证据的真实性双方均无异议，内容客观明确，来源形式合法，与本案事实具有关联性，本院予以认定。 向公村经合社为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.协议书一份，欲证明谢建土与向公村经合社之间存在土地承包合同关系且就双方权利义务进行约定的事实；2.《关于要求限期清退的通知》、《律师函》及EMS签收回证各一份，欲证明向公村经合社要求谢建土清退的事实。经质证，谢建土认为，对证据1的三性无异议；对证据2中《关于要求限期清退的通知》的三性无异议，但并不能证明谢建土没有清退土地；律师函及EMS签收回证，谢建土并没有收到。经审查，本院认为，证据1及证据2中的《关于要求限期清退的通知》，与谢建土提供的证据1、2相一致，本院予以认定；证据2中的律师函及EMS签收回证，律师函内容与《关于要求限期清退的通知》基本一致，且回证显示已投递并签收，故本院予以认定。 为查明本案事实，本院向案外人俞光恩就本案相关情况进行调查，并制作调查笔录一份。经质证，谢建土认为，三性均无异议，该调查笔录与证人证言相一致，解除合同的原因系谢建土与俞光恩就电力设备等无法达成一致意见。经质证，向公村经合社认为，三性均无异议，从调查笔录可以看出俞光恩解除合同的原因系谢建土留存电线杆等设备在案涉土地上。经审查，本院认为，原、被告双方均对调查笔录无异议，本院予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2011年11月10日，谢建土与向公村经合社签订《协议书》一份，约定谢建土承包向公村经合社土地110亩（不包括横路及排水沟宽共9米），承包期限为三年，自2011年11月21日至2014年11月20日。2014年11月17日，向公村经合社经村民代表会议讨论决定同意谢建土续租3年，双方于次日再次签订《协议书》一份，约定：谢建土承包向公村经合社土地110亩（不包括横路及排水沟宽共9米），承包期限为三年，自2014年11月21日至2017年11月20日止；承包价格为每亩每年2210元，三年共计承包款729300元，三年承包款在签订协议书时一次性付清；承包押金50000元，向公村经合社不支付利息；对临时管理房、机埠以及电力设施的处理，承包期满后，可协商折价给新一轮承包者，如协商不成，由谢建土拆除带走，如不拆除，由向公村经合社派人拆除，以料代工。协议书签订后，谢建土向向公村经合社交付承包押金50000元，并支付三年承包款729300元。后谢建土将案涉土地转租给证人张某用于养虾，承包期限三年，自2014年11月30日起至2017年11月29日止。2017年11月，在承包期限届满前，谢建土电话联系向公村经合社的法定代表人俞荣明，明确表示不再续租案涉土地。后张某、王某等人仍通过谢建土与向公村经合社就土地的续租问题进行协商，但未果。2018年2月7日，向公村经合社与案外人俞光恩签订土地承包协议，向公村经合社以每亩每年1500元的价格将案涉土地承包给俞光恩。谢建土根据《协议书》的约定，与俞光恩就案涉土地上的临时管理房、机埠以及电力设施的处理进行协商，期间俞光恩多次到案涉土地进行查看，但双方就折价的价格未达成一致意见。后俞光恩要求向公村经合社于2018年3月20日前清空案涉土地，向公村经合社于同年3月14日向谢建土发送《关于要求限期清退的通知》一份，要求谢建土于2018年3月20日前自行清退案涉土地。2018年3月29日，向公村经合社委托浙江凌亿律师事务所通过邮寄的方式向谢建土发送律师函一份，要求谢建土自行拆除案涉土地上属于谢建土一方的一切附属物，腾退土地并前往向公村经合社办理押金退回手续，谢建土于两日后签收该邮件。同年4月8日，俞光恩与向公村经合社解除土地承包协议，不再承包案涉土地。2018年4月18日，向公村经合社就案涉土地的流转发包发布招标公告，土地承包价格最低限价1500元/亩/年，同年4月27日，案外人杭州荣丰农业开发有限公司中标，价格为每亩每年1620元。2018年5月7日，向公村经合社组织人员对案涉土地上属于谢建土一方的电力设施等进行强制拆除。 2018年11月29日，经本院现场勘验，另查明：案涉土地与萧山区河庄街道民主村的土地相邻，因两村的土地曾由同一人承包，故该两块土地由铁丝栅栏一并圈入进行管理，仅在两块土地相邻处修建东西向的机耕路及进水渠道各一条，案涉土地位于机耕路及进水渠道的北侧，民主村的土地位于机耕路及进水渠道的南侧，同时在机耕路的西侧尽头安装铁丝门一扇，用于进出。谢建土承包案涉土地期间，地块上的机埠、配电房、变压器、进水渠道以及铁丝门均与民主村的土地共用，铁丝门的钥匙由谢建土掌控。案涉土地承包期限届满后，谢建土未将铁丝门钥匙交付给向公村经合社。向公村经合社强制拆除案涉土地上的电力设施等后，在案涉土地上重新建造配电房，并配置变压器。杭州荣丰农业开发有限公司承包使用案涉土地后，在原机耕路及进水渠道的北侧设置铁丝栅栏将案涉土地与民主村土地分离开来，并在案涉土地的东北角另行安装铁丝门，同时在土地北侧修建机耕路及进水渠道。 本院认为：谢建土与向公村经合社于2014年11月18日签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。现《协议书》约定的承包期间于2017年11月20日届满，原、被告对于续租亦未达成一致意见，故《协议书》的权利义务终止，向公村经合社应返还谢建土押金50000元，对于谢建土的该项诉请，本院予以支持。关于谢建土要求向公村经合社赔偿电力设施损失25500元的诉请，本院认为，在多次通知谢建土自行拆除电力设施等设备未果的情况下，向公村经合社有权依据《协议书》的约定派人将电力设施等进行强制拆除，并以料代工。根据庭审调查及现场勘察，向公村经合社强制拆除的电力设施仅为电线杆数根，并将增氧泵等设备从案涉土地上的虾塘内移出，综合考虑拆除电力设施等设备所得的材料，以及强制拆除所需的机械设备、人力等，本院认为向公村经合社主张的为强制拆除而支出费用10000余元与强制拆除所得材料的价值基本相符，而谢建土亦未提供证据证明强制拆除造成的具体损失，故对于谢建土的该项诉请，本院不予支持。 对于向公村经合社要求谢建土承担违约金及土地使用费的主张，本院认为，在《协议书》的权利义务终止后，谢建土应将原承包的土地返还给向公村经合社。谢建土称其在承包期限届满前明确表示不再续租案涉土地，且在承包期限届满后已将虾塘清空，向公村经合社随时可以使用该土地，故其实际已将土地腾退。根据庭审调查及实地勘察，本院认为，案涉土地在承包期限届满时仅留有一扇铁丝大门用于出入，该大门的钥匙由谢建土掌控，至今未交付给向公村经合社；且案外人俞光恩在承包案涉土地后，进入该土地查看须有管理人员在场或者先通知管理人员开门，因此，谢建土虽已清空虾塘，但案涉土地实际仍在其控制之下，故对其关于土地已腾退的主张，本院不予采信。案涉土地由向公村经合社于2018年5月7日强制腾退，现向公村经合社要求谢建土支付自协议书约定的承包期限期限届满之日的次日（即2017年11月21日）起至2018年5月7日止的土地占有使用费，本院予以支持。向公村经合社主张以《协议书》约定的每亩每年2210元的标准计算自2017年11月21日起至2018年5月7日止的案涉土地的占用使用费，本院认为，根据市场规律，案涉土地在2017年11月20日后承包价格略有降低，向公村经合社将案涉土地承包给案外人俞光恩时约定的承包价格仅为每亩每年1500元，后将案涉土地进行公开招标时所确定的最低土地承包价格也为每亩每年1500元，故向公村经合社主张的计算标准与市场价格及其自身损失不符，本院酌情认定按照每亩每年1500元的标准计算谢建土所应承担的土地占用使用费，经核算，共计75493元。由于本院已支持向公村经合社在谢建土占用土地期间的租金损失，而除此之外，向公村经合社未提供证据证明其尚有其他损失，故对于向公村经合社提出要求谢建土支付违约金，并将谢建土缴纳的50000元押金作为违约金进行抵扣，不予返还的主张，本院不予支持。综上，谢建土、向公村经合社的本诉及反诉的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（一）项、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 一、杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社返还谢建土押金50000元； 二、谢建土支付杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社土地使用费75493元； 上述一、二项相抵，谢建土应支付杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社土地使用费25493元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回谢建土本诉部分的其余诉讼请求； 四、驳回杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社反诉部分的其余诉讼请求。 如谢建土未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费1688元，减半收取844元，由谢建土负担285元，由杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社负担559元；反诉部分案件受理费2524元，减半收取1262元，由杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社负担405元，由谢建土负担857元。 杭州市萧山区河庄街道向公村经济合作社于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；谢建土于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  孙可平 二〇一八年十二月二十一日 法官助理高恩典 书记员高恩典