四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0121民初1022号 原告：成都众和为物业服务有限公司，住所地成都市青羊区王家塘巷8号。 法定代表人：魏涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄兴国，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石安国，男，1982年10月4日出生，汉族，住四川省金堂县，系该公司员工。 被告：成都市金堂县聚能投资管理有限公司，住所地成都市金堂县赵镇三中园区金中路53号。 法定代表人：黄清平。 诉讼代表人：成都市金堂县聚能投资管理有限公司清算组。 委托诉讼代理人：徐杰，四川华敏律师事务所律师。 第三人：成都聚能国际酒店有限责任公司，住所地成都市金堂县赵镇迎宾大道一段8号。 委托诉讼代理人：钟应福，四川元海律师事务所律师。 原告成都众和为物业集团有限公司（以下简称众和为公司）与被告成都市金堂县聚能投资管理有限公司（以下简称聚能投资公司）、第三人成都聚能国际酒店有限责任公司（以下简聚能酒店公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，聚能投资公司2017年8月3日进入强制清算，由清算组代表聚能投资公司参加诉讼。原告众和为公司委托诉讼代理人黄兴国、石安国出庭参加诉讼，被告聚能投资公司及清算组先后委托金旺、何泽礼、黄雪韬、伍明亮、徐杰出庭参加诉讼，第三人聚能酒店公司由其诉讼代理人钟应福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众和为公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2014年5月1日至2016年12月31日期间所欠物业服务费共计2062972.73元；2.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金30万元；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实和理由：被告是金堂县“金堂水城商会大厦”项目开发商，原告是该项目通过招投标合法聘请的物业服务机构。根据原、被告双方签订的《前期物业服务合同》的约定，物业服务费按建筑面积计算，住宅（每月）为1.2元/平方米，办公、商业及酒店（每月）为1元/平方米（针对被告及其股东），车位（每月）10元/个（针对被告自持及未售部分）；合同期限为2014年5月1日至2016年4月30日，合同终止但业主大会尚未成立的，双方可续订合同；被告未按时、足额缴纳物业服务费的，每日按逾期金额的千分之三承担违约金。被告开发建设的“金堂水城商会大厦”于2014年5月1日同意交房至今，原告一直负责该项目的前期物业服务，但被告长期拖欠其应付的物业服务费。被告自2014年5月1日至2016年12月31日期间总计应付物业服务费2498752.73元，原告同意优惠被告物业服务费88096.92元，被告的股东（四川省清凤现代房地产开发有限责任公司）代付（协议抵扣）物业服务费347683/08元，被告尚欠物业服务费2062972.73元。 审理中，原告于2018年12月13日提交变更诉讼请求申请书，根据被告向法庭提交的案涉物业的办证清单和交易清单，重新核算物业费，主张：1.判令被告支付原告2014年5月1日至2018年12月31日期间所欠物业服务费共计3062960.64元；2.判令被告支付违约金30万元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告聚能投资公司辩称，一、原告诉请的相关费用，被告认为有部分已经超过了诉讼时效，2014年部分已经超过了2年诉讼时效。二、本案中，现有的证据不能反映原告向酒店提供了物业服务。原告无权收取相应费用。三、物业费用的收取按照物业管理条例规定及合同约定，应当向产权的所有人和房屋持有备案使用的股东收取，因此被告不应当承担该笔费用。四、按照双方合同约定，被告认为原告对超出合同范围的主张没有合同依据。原告对地下停车场费用的主张不应支持，在2017年8月之前根本就没有管理，8月之后是原告管理使用，该停车场已经处于人民法院的查封状态。因此原告的诉讼请求不应得到支持。 第三人聚能酒店公司述称，第一，第三人使用的酒店物业只有6到16层。第二，第三人是由成都聚能花园酒店管理有限公司独立成立，公司成立后从来没有与原告签订过物业服务合同。不具有本案的诉讼主体资格。第三，原告从未对酒店物业提供过任何服务。第四，酒店物业虽然同属商会大厦，但是完全独立分开，没有与商会大厦共用设备，没有享受到原告在提供商会大厦物业服务共有部分的受益。第五，原被告签订的前期物业服务合同对酒店物业的约定属于无效，违反公平公正。第六，原告没有收取第三人物业费的对价事实，根据物业管理条例和物业收费办法，物业收费应当本着公平公正原则，在每月提供服务的前提下是不能收取费用的。 本院经审理查明，2014年5月4日，聚能投资公司向众和为公司发送中标通知书，通知众和为公司是“金堂水城商会大厦”项目前期物业服务招标的中标人，该中标通知书载明聚能公司联系人为吴双江，同时，聚能投资公司将中标情况向金堂县城乡房产管理局申请备案，备案标号2014（09），备案表载明：建筑区划名称为“金堂水城商会大厦”，建筑面积大小106214.19平方米。2014年5月27日，众和为公司（合同乙方）与聚能投资公司（合同甲方）签订《前期物业服务合同》，与本案权利义务相关条款有：第一条本合同对业主的效力物业交付前，乙方提供的服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人，下同），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。第二条委托物业项目基本情况委托物业项目（以下简称本物业）名称：金堂水城商会大厦，物业类型：该项目包含住宅、办公楼、酒店、商业物业。坐落位置：成都市金堂县迎宾大道一段8号；规划建筑面积：116000平方米。第三条乙方提供物业服务的内容（一）根据法律、法规和临时管理规约的授权制定物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；（二）负责建筑物共用部分的维护和管理。（三）负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。（四）负责物业共用部分、公告区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责本物业区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；（七）负责物业服务档案的建立和管理；（八）装饰装修管理；（九）乙方服务内容不含业主专有部分的维修养护、家政服务以及业主、物业使用人的人身保险和财产的保险的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。第五条合同的履行期限本合同的履行期限为：自2014年5月1日起至2016年4月30日止。第六条物业服务费（一）计费方式本物业前期服务费为以包干制计费方式，由甲方、业主向乙方缴纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。（二）收费标准物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取。未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取。具体标准如下：1、居住物业类：住宅：1.2元/月˙平方米。2、公告物业类：办公1.00元/月˙平方米；酒店：1.00元/月˙平方米；商业（商铺）：1.00元/月˙平方米；3、对公告物业类收费类的补充约定：①乙方在合同期内对商会大厦物业中甲方及甲方各股东，自持办公楼及商业部分、酒店部分房屋的物业管理费用，按1元/平方米˙月向甲方及甲方各股东收取。已出售部分向业主收取。③商业物业部分（商铺）甲方未出售部分在招商空置期内时。乙方以未出售部分招商率向甲方按1元/平米˙月收取物业费。招商率在84%（不含）以上时乙方向甲方按实际招商面积收取物业费。招商率在84%（含）以下时按实际未出售部分面积收取物业费。以出售部分的乙方按3元/平米˙月标准收取，如满足本条中第①萧条的按期约定向甲方收取物业费。（三）交费人自本合同生效之日起，甲方未出售，物业服务费由甲方按约定承担。（五）物业服务费交纳甲方、业主的物业服务费从物业交付日起按年交纳。甲方、业主于每个缴费周期起始前30日内缴纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未缴纳的，承担违约责任。（六）其它1.甲方、物业所有权人与物业实际使用人约定由物业实际使用人交纳物业服务费的，从其约定。甲方、物业所有权人负连带责任。甲方、物业所有权人与物业实际使用人之间的交费约定，甲方、物业所有权人及时书面告知乙方。第七条车位使用及车辆停放服务费（一）有产权车位、车库的机动车辆停放服务费：甲方已销售的车位按车位30元/个˙月的标准向乙方交纳，未售或甲方自持的车位按10元/个˙月的标准向乙方加纳。第十七条合同的变更、解除与终止（四）合同履行期内，乙方的服务达不到本合同约定的服务内容、标准，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成重大损失的，甲方、业主可解除合同。（五）合同履行期限截止，本合同终止。业主大会仍未成立的，甲方与乙方可续订合同。经本物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数的业主要求，续聘或重新选聘物业服务企业。第十八条违约责任（二）甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。（四）乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合同期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，承担赔偿责任。合同签订后，原告向合同约定物业提供物业服务至今。2014年10月8日。原告向被告送达《关于：金堂水城商会大厦物业服务费的情况说明》，主要内容为：通知聚能投资公司已经欠付物业服务费442708.47元，其中包括未收住宅、办公、酒店、商铺、车位等，请聚能投资公司将上述费用直接汇入原告公司账户。被告公司员工吴双江于2014年10月8日签收该文件。2016年，原告多次向被告发出要求结算物业费的书面文件，被告均未签收。 2014年5月6日，聚能投资公司召开股东大会，形成股东会决议，决议内容主要是各股东对金堂水城˙商会大厦项目进行认购。聚能酒店公司章程载明：聚能酒店公司是由成都聚能花园投资管理有限公司独资设立，出资额为2000万元，出资方式为货币，出资时间2016年5月9日。 案件审理中，为查明案涉项目房屋办证情况，根据聚能投资公司申请，本院向其出具调查令，由其持令向金堂县房管局调取案涉项目房屋权证办理情况，房管局出具《金堂水城商会大厦办证清单》，房管局在2016年至2017年之间共计受理657套房屋办证申请。原告认可该部分为已交付房屋，物业费计算至受理之日，重新核算后，于2018年12月13日向本院提交了变更诉讼请求申请书及“成都金堂聚能投资管理有限公司2014.5.1-2018.12.31应付物业管理费汇总表”、计算清单，该表载明：车位（负3楼）219个，单价10元，应付费122640元；车位（负2楼）243个，单价10元，应付费136080元；未售房屋物业，计费面积29806.65平方米，计费单价1元，应付费1639365.75元；已售过户前物业费，计费面积57063.39平方米，计费单价1元，应付费用1600654.89；应付合计3498740.64元，优惠金额88096.92元，已结算金额347683.08元。本院将上述汇总表及计算清单送达被告及第三人，并告知针对计算数据若有异议，应当在庭审前书面提交法庭，本案最后一次庭审前，被告及第三人均未对计算数据提出异议。 本院认为，原、被告签订的物业服务合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《物业服务收费管理办法》（2003年11月13日国家发展和改革委员会、建设部发改价格[2003]1864号颁布）第十六条规定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。”原告主张由被告承担未交付部分物业的物业服务费，符合法律规定，也符合双方合同约定。关于未交付部分物业的认定。房屋的交付是发生在开发商与房屋买受人之间，房屋何时交付应由开发商即被告承担举证责任。被告抗辩案涉房屋交付是由原告与购房人之间履行手续，相关档案由原告保管，即未提交证据予以证明，也与一般交易习惯相悖，对被告的抗辩，不予采信。被告未举证证明具体交房时间，原告主张以房管部门出具的办理房屋产权登记受理时间认定交房时间，具有一定合理性，也是原告对自身民事权利的自由处分，本院予以采纳。被告抗辩案涉项目登记在被告名下的房屋已经由被告的各股东内购持有，根据双方合同约定，应当由各持有人给付相应费用。本院认为，聚能投资公司股东会决议是其内部协议，不具有对外效力，且根据双方物业服务合同约定，原告可以向被告及其各股东收取自持部分物业费，物业存在实际使用人，被告及物业所有人应当书面告知原告，被告及物业所有人与实际使用人承担连带责任。被告未举证证明其股东会决议向原告进行过通报，双方均同意由各股东承担相应物业费，也未提交证据证明物业存在实际使用人，且已经向原告书面告知由实际使用人承担物业费。被告的抗辩不能成立。原告主张由被告承担未出售、未交付部分物业的物业费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告及第三人均抗辩原告未对酒店部分物业提供物业服务，不应当支付物业费。第三人提供酒店部分的电梯安装、维护相关费用票据，拟证明是由聚能酒店公司自行进行的物业管理。本院认为，根据物业合同及物业管理条例相关规定，物业服务企业主要是对物业服务范围的公共、共用部分的设施、设备维护、养护，清洁卫生保洁、公共秩序维护等方面提供服务，聚能酒店公司使用部分是与项目的其他部分是相关联系，不是孤立存在的，其对酒店电梯的安装、维护，不能当然的否定众和为公司对案涉项目公共部分提供的物业服务，也不能否定聚能酒店公司享受了众和为公司对公共部分提供的物业服务。被告及第三人若认为众和为公司提供物业服务不符合合同要求、未对酒店部分提供相关物业服务，根据法律规定及双方合同约定，可以要求原告限期整改，对其造成损失，也可以要求原告赔偿损失，但不能以此拒绝交纳物业服务费。被告抗辩案涉物业合同于2016年4月30日到期，双方未再签订物业服务合同，不应当支持原告此后的诉讼请求。本院认为，双方合同于2016年4月30日到期后，原告继续为该项目提供物业服务，被告也未提出异议，至今未要求原告撤出该项目，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告应当对已经接受的部分物业服务支付相关物业服务费，原告主张按照前期物业服务合同标准计算相关费用并无不当，本院予以支持。被告抗辩地下车位在2018年之前并未投入使用，且被法院查封，2018年之后由原告在收取停车费用。本院认为，地下车位部分物业服务费属于双方合同约定范围，法院司法查封也仅是限制车位的转让、设置权利负担，并未禁止车位的使用，原告是否有权收取停车费，也不属于本案审理范围，被告的抗辩不能成立。关于物业费的认定。原告根据被告提供的房管局出具的受理办理产权证的清单，核算出的物业服务费，被告及第三人在本院确定的期限内，未对计算数据提出异议，仅对其计算依据提出异议。本院认为，原告据以核算的相关依据，是经庭审质证，双方对房屋性质、房屋面积、房屋备案情况均无异议，原告以此计算物业服务费并无不当。对原告提交的物业管理费汇总表及计算清单，本院予以采信，确认自2014年5月1日至2018年12月28日，被告应付物业费共计3498740.89元，原告自述优惠被告88096.92元，已经结算347683.08元，虽无相关证据予以证明，但系对原告不利的自述，本院予以采信。综上，原告主张被告给付物业费3062960.64元，本院予以支持。原告关于逾期付款违约金30万元的主张。根据合同约定，物业费按年缴纳，每个缴费周期起始前30日内缴纳物业服务费，逾期缴纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。被告欠付原告物业费已经数年之久，原告主张违约金30万元，未超过双方合同约定，也未违反法律禁止性规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业服务收费管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告成都市金堂县聚能投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告成都众和为物业服务有限公司物业费3062960.64元及违约金300000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11652元，保全费5000元，由被告成都市金堂县聚能投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一八年十二月二十九日 书记员 贾明箫