浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初13184号 原告：黄爱芳，女，1961年7月7日出生，汉族，经商，户籍地义乌市，现住义乌市。 委托诉讼代理人：楼兵军，浙江云衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琨瑶，浙江云衢律师事务所实习律师。（已解除委托） 委托诉讼代理人：陈国群，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：义乌市东吴工艺品有限公司，住所地：义乌市北苑路350号。 诉讼代表人：黄罡，义乌市人。 委托诉讼代理人：王俊华，浙江红太阳律师事务所律师。 原告黄爱芳与被告义乌市东吴工艺品有限公司（以下简称：东吴公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本案裁定转为普通程序，并依法组成合议庭于2018年9月20日公开开庭进行审理。原告黄爱芳的委托诉讼代理人陈国群、被告东吴公司的委托诉讼代理人王俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄爱芳向本院提出诉讼请求（变更后）：请求确认原告在被告破产财产范围内享有优先受偿权，债权价值人民币19237350元。事实和理由：2011年，黄爱芳以债权抵偿形式从东吴公司取得29套房屋租赁权，并在浙江省高院（2012）浙商外终字第75号案件中确认。事后，浙商银行股份有限公司绍兴上虞支行于2014年9月1日就租赁房屋及土地使用权取得抵押登记，作为借款担保。按照《中华人民共和国物权法》第190条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”申请人租赁权应优先于抵押权得到保护。2016年，涉案房产进入拍卖程序，黄爱芳提起执行异议，义乌市人民法院以（2016）浙0782民初2264号判决驳回黄爱芳异议。按照最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十一条，其解决的是：“承租人请求在承租期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。”而非解决债权的优先受偿。同样在该案中，浙商银行也承认（判决书第4页）：“原告租赁房屋的法律事实成立，其在法律上享有的是租赁权，而本行及其他申请人要求处分的是房屋所有权。如果通过拍卖变现来实现本行及其他申请人的权利，根据‘买卖不破租赁’的原则，也不影响原告的租赁权”。在抵押权人明知涉案厂房存在租赁并予以认可的情况下，更不应因为缺乏承租人占有的外观，进而得出承租人权利针对抵押权人不受优先保护，涉案房产抵押权的担保债权的合法性同样值得考察。浙商银行是在政府的参与下发放贷款，用于清退租房户租金，并约定了高额利息，该笔借款发放过程及是否符合相关规定应予以审查。同时借款的发放是为了清退承租户租金，保障其权益，也就是说，出借人发放的贷款用于清退租金，解除抵押土地上的租赁负担，进而以无租赁负担的房地产用以担保出租人债权，这从收到清退租金承租户签字确认的声明中得以显示。而真实结果是部分承租户没有受偿，租赁权却受制于出租人的抵押权，有悖初衷，更是损害了承租户的权益。作为政府参与发放资金的出借人，明知上述事实存在，自不能以其抵押权来对抗因为信赖而放弃行使相关权利的、未得到清退的租赁户的权益。作为政府引入解决问题的出借人，其借款用途用以清退租金，事后出租人不能置无处得到救济的承租人不顾，拿着高额回报走人，其权益应在承租人放弃租赁利益后才能受偿。2017年，申请人起诉要求解除租赁协议，义乌市人民法院作出（2017）浙0782民初70号判决确认解除，并要求东吴公司返还租金19237350元。租赁合同解除，后果是解除了合同继续履行义务，但并不必然让黄爱芳丧失租赁合同产生的权益。《合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序，当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。”在合同解除中该条款同样适用，因为“同时履行抗辩权的理论基础是双务合同对价的交换性，原因的相互依赖性及彼此本质上的牵连性。”合同解除时的恢复原状之义务，是一种次给付义务，亦系根基于原来债之关系，债之关系的内容虽因之而有所改变或扩张，但其同一性仍维持不变。对此，（2011）沈中民二终字第1538号判决意见中亦有相应的论述，也就是说在东吴公司没有返还租金前，黄爱芳依合同享有的权益并不消灭。在涉案房地产已拍卖的情况下，黄爱芳权益应在拍卖款中得到受偿，同时基于上述理由，浙商银行抵押权应基于租赁权放弃的前提下予以保障，也就是说分配顺序上应排在黄爱芳债权后。法院是在无租赁权负担情况下拍卖涉案房地产，拍卖人自无需保障承租人租赁权，这并不妨碍在拍卖款中权益的分配顺序。也就是说黄爱芳租赁权益不得对抗涉案房地产拍受人，但可以对抗浙商银行的抵押权，这符合各方利益及法律规定，理应得到支持。原告向东吴公司管理人提出异议，管理人于7月5日、7月10日作出不予确认的回复，为维护自身合法权益现依法提起诉讼，望予以支持。 被告东吴公司答辩称：义乌市人民法院于2018年4月16日裁定受理东吴公司破产清算案件，并指定浙江红太阳律师事务所担任东吴公司管理人，管理人接受指定后依法履行职责，对债权人申报的债权进行仔细严格的审查，对于本案原告黄爱芳提出的诉请管理人认为没有事实和法律依据。 原告黄爱芳向本院提供了如下证据： 证据1，东吴公司破产清算案第一次债权人会议资料（原件）1份，用以证明：（1）被告将原告这笔债权划入普通债权，按普通债权参与分配的事实；（2）当时以租代售的跟原告的债权性质一样的债权都已经优先受偿的事实。 被告东吴公司对证据1的真实性没有异议，但认为将原告这笔债权划入普通债权符合法律规定。以租代售的解决方案之前是由在操作执行的，管理人不知情。 证据2，2017浙0782民初70号判决书（复印件）1份，用以证明原告的债权性质是被告应退的租金的事实。 被告东吴公司对证据2的三性均无异议。 被告东吴公司向本院提交如下证据： 证据1，（2018）浙0782破申6号民事裁定书（复印件）1份、（2018）浙0782破申6号决定书（复印件）1份，用以证明义乌市人民法院于2018年4月16日裁定受理东吴公司破产清算案件并指定浙江红太阳律师事务所担任管理人的事实。 原告黄爱芳对证据1没有异议。 证据2、债权申报表（原件）1份、债权申报清单（原件）1份，用以证明原告提交的债权申报资料中并无证明其享有优先受偿权的依据。 原告黄爱芳对证据2没有异议。 原、被告提供的证据均系原件或与原件相符的复印件，本院对真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下： 原告黄爱芳与案外人施仁虎系夫妻关系。案外人陈凤华原系被告东吴公司法定代表人。2011年9月2日，陈凤华代表被告东吴公司与原告签订29份落款日期均为2009年10月7日的房屋租赁协议书，分别约定被告东吴公司将其位于义乌市北苑路350号B幢13单元1楼层101房号、102房号，3楼层302房号、303房号、303B房号，5楼层501房号、502房号、503房号、503B房号，6楼层601房号、602房号、603房号、603B房号，7楼层701房号、702房号、703房号、703B房号，8楼层801房号、802房号、803房号、803B房号，9楼层901房号、902房号、903房号、903B房号，10楼层1001房号、1002房号、1003房号、1003B房号共29套套房出租给原告黄爱芳，租赁期限均为20年，自2010年10月31日至2030年10月30日止，于2011年12月25日前交付上述房屋等内容。同日，被告东吴公司出具给原告黄爱芳收条29份，分别载明收到原告黄爱芳交纳的29套套房的保证金及租金，共计19237350元。嗣后，被告东吴公司并未将相应房屋交付给原告或案外人施仁虎使用。 2012年7月3日，案外人施仁虎将与案外人孙建宏、陈凤华民间借贷纠纷一案起诉至浙江省金华市中级人民法院，同年11月7日，浙江省金华市中级人法院作出（2012）金商外第15号民事判决：陈凤华、孙建宏应于判决生效后十日内归还施仁虎借款人民币15000000元及利息；驳回施仁虎的其他诉讼请求。该判决认定，2008年4月11日至同年7月3日期间，陈凤华、孙建宏分五次向施仁虎借款合计人民币15000000元。2009年9月30日，陈凤华向施仁虎的妻子黄爱芳借款人民币5000000元，并由孙建宏担保。后经协商，陈凤华、孙建宏以东吴公司29套房屋租金合计人民币19237350元和本票人民币1000000元用于抵销黄爱芳5000000元的借款本息以及该案借款的利息。2011年9月2日，东吴公司与黄爱芳签订29套房屋的租赁协议书。同日，黄爱芳收到陈凤华的人民币1000000元的本票一张后，将陈凤华、孙建宏于2009年9月30日的借条归还陈凤华、孙建宏。之后，陈凤华、孙建宏未支付施仁虎借款本金及剩余利息。陈凤华、孙建宏不服判决上诉至浙江省高级人民法院，2013年2月7日，浙江省高级人民法院作出（2012）浙商外第75号民事判决：驳回上诉，维持原判，并认定陈凤华、孙建宏以房屋租金折抵的19237350元以及1000000元本票所归还的应当是全部借款的利息以及2009年9月30日的5000000元借款本金。 2014年9月1日被告东吴公司将其所有的房屋所有权证为c00182704、c00182705、c00127840的房屋抵押给浙商银行股份有限公司绍兴上虞支行，并办理了抵押登记。 2016年1月27日，黄爱芳以案外人黄正强、赵望峰、义乌市望峰制衣有限公司为被告，孙建宏、东吴公司为第三人提起案外人执行异议之诉，要求确认黄爱芳对东吴公司位于义乌市北苑路350号B幢13单元1楼层101房号、102房号，3楼层302房号、303房号、303B房号，5楼层501房号、502房号、503房号、503B房号，6楼层601房号、602房号、603房号、603B房号，7楼层701房号、702房号、703房号、703B房号，8楼层801房号、802房号、803房号、803B房号，9楼层901房号、902房号、903房号、903B房号，10楼层1001房号、1002房号、1003房号、1003B房号共29套套房享有承租权益。后本院于2016年8月27日作出（2016）浙0782民初2264号民事判决，驳回黄爱芳的诉讼请求。黄爱芳不服该判决向浙江省金华市中级人民法院提起上诉，又于2017年1月10日向该院申请撤回上诉。2017年1月16日，浙江省金华市中级人民法院作出（2016）浙07民终4966号民事裁定书，准许黄爱芳撤回上诉，并确认（2016）浙0782民初2264号民事判决发生法律效力。 2017年1月3日，黄爱芳起诉东吴公司，要求解除双方于2011年9月2日签订的29套房屋租赁协议书以及东吴公司返还租金19237350元。2017年2月28日，本院作出（2017）浙0782民初70号民事判决，支持了黄爱芳的全部诉讼请求。 2017年3月17日，黄爱芳起诉东吴公司，要求东吴公司赔偿因解除义乌市北苑路350号29套房屋租赁合同造成的19237350元租金自2011年9月2日起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至实际返还租金之日止的利息损失。2017年4月26日，本院作出（2017）浙0782民初4468号民事判决，支持了黄爱芳的全部诉讼请求。 2018年4月16日，本院作出（2018）浙0782破申6号民事裁定，受理黄爱芳对东吴公司的破产清算申请。同日，本院指定浙江红太阳律师事务所担任东吴公司管理人。 本院认为，原告黄爱芳以债务抵偿的形式从被告东吴公司取得涉案29套套房的租赁权，后因未实际接收房屋向本院提起诉讼，要求解除双方的房屋租赁协议书并返还租金、赔偿损失，本院已通过判决支持了原告黄爱芳的诉讼请求，故其对29套套房的租赁权业已转化为债权。原告黄爱芳要求其19237350元债权在被告东吴公司破产财产范围内享有优先受偿权，并无相应的法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、规定，判决如下： 驳回原告黄爱芳的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告黄爱芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  王 珺 人民陪审员  颜丹丹 人民陪审员  黄允荣 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  陈 湖