江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初6133号原告（反诉被告）：苏州市世纪锦城房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道齐门北大街1279号。法定代表人：吴志清，总经理。委托诉讼代理人：朱诗华，北京大成（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静竹，北京大成（苏州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张玉龙，男，1981年5月6日出生，汉族，住江苏省涟水县。被告（反诉原告）：赵双燕，女，1982年5月24日出生，汉族，住江苏省泗洪县。两被告共同委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。原告苏州市世纪锦城房地产经纪有限公司（以下简称锦城房地产公司）与被告张玉龙、赵双燕居间合同纠纷一案，本院于2018年9月21日受理后，依法由审判员余琼琼适用简易程序进行审理。在法庭辩论终结前，两被告提出反诉请求，且因反诉与本诉相关联，故本院决定合并审理，并于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告锦城房地产公司的委托诉讼代理人朱诗华、吴静竹、被告张玉龙、赵双燕的共同委托诉讼代理人范俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦城房地产公司向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、要求两被告支付房屋居间服务费60500元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与两被告及售房人陈冲于2017年12月3日签订房屋买卖合同，约定售房方支付居间费30500元，购房方支付居间费25000元，如买卖双方违约，违约方承担守约方的居间费用。合同签订以后，两被告支付了3万元定金后，再也不肯履行合同，导致房屋买卖无法进行。被告张玉龙、赵双燕共同辩称，不同意原告诉讼请求，原告主张没有事实和法律依据。第一，双方签订的合同，被告认为该合同无效。理由是所出售房屋为案外人陈冲和徐辉共同所有，但是该合同只有共同共有权人之一陈冲签字，没有另外共同共有人徐辉的签字同意。被告当时名下已经有一套房屋，不符合苏州市的购房政策。被告认为该合同是以合法形式掩盖非法目的，合同应为无效。第二，被告认为原告具有过错，依照法律规定，居间人应该充分如实的向买方提供真实的信息，房屋买卖合同属于复杂的民事法律行为，买方委托居间人就是要求居间人告知购房的相关政策、首付比例、税款承担、税款计算方式等等，购房政策和首付是房屋买卖中的重要问题，原告没有如实告知，在条件不具备情况下，诱导双方签订合同，所以原告具有过错。第三，原、被告双方签订的附属协议中约定，被告支付中介费25000元，属于对原合同的变更，并且约定网签托管时支付一半。依据该约定，被告的支付条件不具备，并且该不具备的原因是由原告造成。第四，房屋买卖行为应该签订正式的房屋买卖合同，按照苏州市政策要求需要签订苏州市存量房买卖合同，居间行为未成立，居间人未促使合同成立，依法被告不应承担支付居间费的责任。据此，两被告还提出反诉诉讼请求，请求法院依法判令：1、反诉被告支付反诉原告35000元；2、本诉及反诉的诉讼费均由反诉被告承担。经审理查明，2017年12月3日，锦程房地产公司作为居间方（丙方）、陈冲作为售房人（甲方）、张玉龙、赵双燕作为购房人（乙方）共同签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定，甲方自愿将坐落在相城区黄埭镇春秋路5号舒景花园106幢503室的房屋出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；房屋所有权人为陈冲、许辉；甲乙双方协商后实际成交价格为3505000元，同时甲乙双方约定该房屋的资金监管价格为347万元，房屋产权过户时产生的契税、个税、营业税等相关税费由乙方负担；甲乙丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介信息服务费35500元；乙方于2017年12月3日向甲方支付定金35000元；房款支付约定手写注明“合同签订当日乙方支付甲方房屋定金叁万伍仟元整，剩余房款以二手房交易流程支付于甲方；中介费支付约定为网签时，甲乙双方支付一半中介服务费给丙方，剩余一半领证、领款时支付于丙方”；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在2018年7月1日之前提供相应的合法的证件给予丙方并配合办理交易流程，否则视为违约；若发生违约，甲乙方中介信息费均由违约方支付给丙方，每延期一日，按甲乙双方中介费总额的3%支付滞纳金给丙方；甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条违约现象，均由违约方向另两方各支付本合同第二条确定的该房屋成交价格的5%作为违约金；在约定其他事宜中手写注明“甲方承诺产权清晰，结构完整，无户口无债务纠纷；乙方承诺熟悉苏州限购政策，承诺具备在苏州买房资格，有一次贷款记录，无信用不良记录；乙方为纯商业贷款需支付贷款评估费1万元整；合同签订甲、乙双方均不得违约，否则按照房屋成交价的20%作为违约金和承担双倍中介费；甲方赠送家具家电，另见清单”。该合同由陈冲、张玉龙、赵双燕、锦城房地产公司分别签字盖章予以确认。同时，该合同另附有《附属协议》一份，载明：“黄埭镇春秋路5号舒景花园106幢503室的中介服务费问题，乙、丙双方达成以下协议，乙方支付丙方中介服务费25000元，网签托管时支付一半，领证领款时支付另一半”，并由张玉龙、赵双燕签字确认。合同签订后，张玉龙、赵双燕向案涉房屋的售房人陈冲支付了定金35000元。2017年12月10日，赵双燕与案涉房屋的售房人陈冲以短信的形式进行沟通。赵双燕称：“陈姐，我是买你房的赵双燕，那天你回苏州，在你方便且你有时间的前提下我们见一面吧”；陈冲回复：“你跟中介讲好，只要中介同意”；赵双燕说：“我咨询律师了只要咱俩和解，同时中介费照付，中介不会有啥意见的”；陈冲回复：“我付中介费，不可能”；赵双燕说：“那算了，那我们正常交易。我们和和气气的，不要搞不开心就成”、“陈姐你这样看行不行，这一段时间你继续让其他中介看房，你直接要求到手价不出中介费那种，比如370万元或者360万元到手其他费用不承担，如果有人买那你也可以多卖十万也好的，如果你嫌麻烦就卖我得了反正我都要出中介费的，现在我说这么多是因为我看我先生压力大的有点不忍心……如果没人比我高的价，你继续卖我，如果有其他人家出比我高那你可以考虑不卖我，我们各付各中介费，可否”；陈冲回复：“关于房子的事，如果你觉得亏了，你去找中介只要他同意我无所谓，反正我老公也不想卖”；赵双燕说：“那等你回来，我们和平解约，你退我那张承兑三万跟现金五千，中介全部我负责，不用你烦心”；陈冲回复：“可以只要中介同意就行”。原告锦城房地产公司在庭审中陈述，合同签订后，其一直要求两被告按约履行合同。2018年6月18日，锦城房地产公司的业务员与赵双燕通过微信联系，要求赵双燕尽快提交夫妻双方的身份证、户口本结婚证原件及征信报告，赵双燕告知其不在家。第二天6月19日，锦城房地产公司的业务员再次通过微信联系赵双燕，告知：“如果房子现在买到你表弟名下，请尽快把你表弟夫妻双方的身份证户口本结婚证原件以及社保证明、征信报告提供过来。还有关于房子买到你表弟名下的事情，你要和房东协商好，房东那边只要同意，我们这边没问题的”。赵双燕回复：“后天提供”。后原告锦城房地产公司认为是由于两被告违约，导致房屋买卖合同无法继续履行，故诉至本院，要求两被告承担案涉房屋的全部居间服务费60500元。另查明，在签订案涉房屋买卖合同时，被告赵双燕、张玉龙均没有苏州户口，被告赵双燕已交满一年社保。被告赵双燕作为单独所有权人于2015年12月25日经登记取得相城区黄埭镇中市路1号观湖名苑1幢403室的房屋一套。还查明，案涉房屋的售房人许辉、陈冲作为原告于2018年9月10日以赵双燕、张玉龙作为被告起诉至本院，要求解除与两被告签订的房屋买卖合同，并赔偿损失701000元。后各方于2018年10月24日在法院主持调解下达成调解协议，协议内容为：由赵双燕、张玉龙向许辉、陈冲支付违约金5万元，扣除已付的定金35000元后，尚需支付15000元；赵双燕、张玉龙与许辉、陈冲就房屋买卖合同再无其他纠葛。上述事实，由原告提供的房屋买卖合同及附件一份、微信聊天记录截图一份、两被告提供的银行承兑汇票复印件一份、定金收据一份、短信聊天记录打印件一份、房产证复印件一份、土地证复印件一份以及庭审笔录予以证实。本案主要的争议焦点为：一是案涉房屋买卖合同是否有效；二是两被告是否需要向原告支付居间报酬以及支付多少；三是原告是否需要向被告承担35000元损失的赔偿责任。锦城房地产公司认为，房屋买卖合同真实有效，是由于赵双燕和张玉龙的资金问题导致房屋买卖合同无法继续履行，因此应由其二人承担案涉房屋的全部居间服务费60500元，原告不需要向被告承担35000元损失的赔偿责任。赵双燕、张玉龙认为，依据苏州市住房和城乡建设局的规定，房地产经纪机构在接受委托事项前，应当履行告知义务。但是锦城房地产公司既没有查验房屋产权证书，也没有让权利人出具同意出售的文书，没有告知购房政策，没有告知首付比例和首付款的数额，在不具备签订合同的情况下签订了合同，原告具有过错，因此该合同无效。且合同签订后，买卖双方均同意解约的情况下，原告拒绝协调各方解约。因此，两被告不应承担居间报酬，而且原告需要赔偿两被告的损失。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按约履行。虽被告赵双燕、张玉龙认为锦城房地产公司作为居间方在签订合同时并未向两被告履行相应的告知义务，但在案涉房屋买卖合同的约定其他事宜中明确手写注明“乙方承诺熟悉苏州限购政策，承诺具备在苏州买房资格，有一次贷款记录，无信用不良记录”及在房款支付约定中手写明确注明“剩余房款以二手房交易流程支付于甲方”。因此，可以明确看出在签订房屋买卖合同时，锦城房地产公司作为居间方应当已经告知两被告相应的购房政策以及贷款政策，两被告亦是在已经知晓是否具备购房资格等，并且能够预知倘若因其不具备购房资格等无法履行合同时将会产生的法律后果的情况下进而签订了本案合同，故应当认定原告锦城房地产公司已履行了相应的告知义务。在两被告未能提供证据证明锦城房地产公司作为居间方在促使其签订房屋买卖合同时，对于苏州限购政策等其他政策的告知中存在欺骗或者恶意隐瞒的情况下，本院对其辩解不予采信。况且，按照通常认知，两被告作为完全民事行为能力人，购买房屋亦是重大事项，而且被告赵双燕也早已在2015年就在苏州购买过一套房屋，应当是对购房政策有一定的了解，而非向其陈述所称不清楚是否具备购房资格。对于被告赵双燕、张玉龙是否需要向原告锦城房地产公司支付居间报酬的问题。本院经审查后认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人履行居间义务后，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未完成居间义务的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。在本案中，赵双燕、张玉龙作为买方由于购房资格等问题，无法继续履行案涉房屋买卖合同，亦导致原告锦城房地产公司作为居间方无法履行完成后续的居间义务，从而收取合同约定的居间报酬，但考虑到居间义务除了包括居间斡旋促成买卖双方就房屋买卖订立合同，还应包括协助双方签订正式房屋买卖合同并进行网签、房款支付、产权过户、交房等一系列后续服务的内容，综合原告锦城房地产公司付出的居间服务并完成了一定的居间义务，以及本案的实际情况，本院酌情认定被告赵双燕、张玉龙应向原告锦城房地产公司支付居间报酬20000元。对于反诉原告赵双燕、张玉龙要求反诉被告锦城房地产公司赔偿其损失35000元的诉讼请求。本院认为，赵双燕、张玉龙并未提供证据证明锦城房地产公司在履行案涉房屋买卖合同中存在违约行为，虽其认为锦城房地产公司未能履行购房政策等相应政策的告知义务，但通过上文中的分析以及合同约定可以看出，锦城房地产公司在促成赵双燕、张玉龙与案外人签订房屋买卖合同时，已经明确告知了赵双燕、张玉龙完成房屋交易所需要具备的各种条件，且其要求锦城房地产公司赔偿的35000元系其支付给案外人陈冲的购房定金，其也与案外人即售房人陈冲、许辉达成调解，由其二人向售房人赔偿损失50000元（包含已支付的定金35000元），故在赵双燕、张玉龙无法证明该实际损失系因锦城房地产公司的违约导致而产生的情况下，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵双燕、张玉龙应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市世纪锦城房地产经纪有限公司居间报酬人民币20000元。二、驳回反诉原告赵双燕、张玉龙的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币656.5元，由被告赵双燕、张玉龙负担（该款已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并交付给原告）。反诉案件受理费收取人民币337.5元，由被告（反诉原告）赵双燕、张玉龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，帐号：10×××76）。审判员  余琼琼二〇一八年十二月二十一日书记员  顾艺纬附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。3.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。