安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1503民初5506号 原告：周金兰，女，1982年5月11日生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托代理人：滕旭辉，安徽皖西律师事务所律师。 被告：安徽裕发投资发展有限公司，住所地安徽省六安市长安南路金皖西和谐园。 法定代表人：崔永祥，总经理。 委托代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。 原告周金兰与被告安徽裕发投资发展有限公司（以下简称裕发投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告及其特别授权诉讼代理人滕旭辉、被告裕发投资公司特别授权诉讼代理人李忠诚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：依法判决被告支付原告2018年10月31日前的延迟交房违约金271451元；本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告出资购买了被告开发的六安市光电中心以西万佛路以北的“文汇中央广场”1栋1层109号及1栋2层209号上下商铺，并签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定被告应当在2017年5月30日前向原告交付该房屋，然被告实际到2018年10月才将房屋钥匙交给原告，且该房屋未依法通过竣工验收，被告也没有向原告提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，更没有为原告办理房产证。根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当按日向原告支付全部房价万分之二的违约金，为此原告多次与被告协商未果。综上，原告为维护自身权益，特此具状贵院，望依法判如所请。 被告裕发投资公司辩称：1、被答辩人99.6万元按揭款于2017年7月21日到账，故交房时间不受合同约定时间限制；2、答辩人在2017年6月起即在六安新周报、六安电视台播放交房公告，告知业主在2017年6月至9月前往答辩人处办理交房手续，因被答辩人当时有孕，故未能在上述期间前来办理，延迟交房原因在被答辩人；3、周边商铺业主均在2017年7月进行交房，也能说明答辩人按照合同约定交付，符合交房条件；4、被答辩人主张违约金数额过高，应当予以降低。 为证明其诉讼主张，原告提供了以下证据（原件均已当庭收回）： 证据1、原告身份证复印件，证明原告主体资格。 证据2、被告企业信息，证明被告主体资格。 证据3、《商品房买卖合同》两份，证明原告出资购买了被告“文汇中央广场”上下商铺，根据合同约定被告应当在2017年5月30日前向原告交付该房屋，然被告实际到2018年10月才将房屋钥匙交给原告，且该房屋未依法通过竣工验收，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当按日向原告支付全部房价万分之二的违约金。 证据4、发票、按揭账户流水，证明原告已经交付了全部购房款。 被告质证意见：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但原告购房款于2017年7月21日全部到位，故交房时间应当延后；被告房屋符合交付条件，因原告自身原因，怠于履行交接手续，才导致2018年10月交房；合同约定的日万分之二违约金过高，应当降低；对证据4真实性无异议，但最后一笔汇款是2017年7月21日。 被告为其辩驳理由提供以下证据： 证据1、付款凭证，证明原告99.6万元按揭款于2017年7月21日到账，交房时间不受合同约定限制。 证据2、交房公告、电视台证明，证明被告在2017年6月起连续在六安新周报、六安电视台刊登或播放交房公告，告知业主在2017年6月至9月期间前来交接房屋。 证据3、照片，证明原告张贴门面出租广告。 证据4、物业费发票、装修发票、租赁合同、判决书，证明周边商铺业主均是在2017年7月进行交房的。 原告质证意见：对证据1无异议，对证明目的有异议，交房时间应当以合同约定为准；对证据2无异议，对证明目的有异议，根据合同第九条、第十一条规定，被告应当在交付日届满前15日将办理房屋查验材料书面通知原告，被告提交的证据不能达到书面通知的证明效力，且该房屋也没有经过竣工验收；对证据3不予认可，该照片无法看出何时张贴，且该照片所留号码与原告无关，无法看出是张贴在原告房屋上；证据4与本案无关。 本院认证如下：对原告的1-4号证据和被告的1-2号证据予以认定，对被告的3-4号证据不予采信。 根据当事人的陈述及认定的证据，查明事实如下：2016年11月8日，原被告签订两份《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于文汇中央广场1栋1层109号（合同价1260307元）及1栋2层209号（合同价1065693元）房屋两套，总房款为2326000元。合同第十一条约定：出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付商品房。出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同第十二条逾期交付责任约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之2的违约金。合同签订后，原告支付了全部房价款，2017年5月30日，交房到期后，被告没有向原告交付房屋。2017年6月底至7月初，被告在六安新周报及电台上多次刊登、播放交房公告，通知广大业主前来办理交房手续。2018年10月15日，原告与被告办理了交房手续，接收了房屋。 本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋交付条件是该商品房经综合查验后，出卖人应当于2017年5月30日前向买受人交付，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。被告没有提供证据证明案涉商品房综合查验情况，亦没有证据证明书面通知原告办理交房手续。被告在文汇中央广场竣工后，没有按照合同约定的时间向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。交房逾期后被告在报纸电台上多次刊登、播放交房公告，原告应当按期前往办理相关交房手续，原告怠于履行交接手续，造成房屋长期不能交付，自身亦有一定的过失，应适当减轻被告的责任。庭审中，被告认为违约金过高，应予调整。本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量。根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在没有证据证明原告损失额的情况下，结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告已收房款的日万分之一向原告支付违约金为宜。因此违约金应自2017年7月30日起以原告已付房屋价款总额2326000元为基数，以日万分之一为标准计算至2018年10月15日止计443天。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告安徽裕发投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周金兰逾期交房违约金103041.8元（2326000元×0.0001×443天=103041.8元）； 二、驳回原告周金兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5370元，减半收取2685元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  汪贤荣 二〇一八年十二月二十一日 书记员  卢秉方 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。