海南省第二中级人民法院   民事判决书   (2018)琼97民初145号   1   海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2018）琼97民初145号   原告（案外人）：欧某，住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：许某，儋州为民众法律事务所法律工作者。   被告（申请执行人）:儋某，统一社会信用代码9146900355738972XT。   法定代表人：钟某，该农信社理事长。   被告（申请执行人）:三亚农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91460000201353654U。   法定代表人：赵某，该公司董事长。   被告（申请执行人）:海南白沙农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91469030552797775D。   法定代表人：林某，该公司董事长。   被告（申请执行人）:琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司，统一社会信用代码91460000201726641A。   法定代表人：陈某1，该公司董事长。   以上四原告共同委托诉讼代理人：黄某，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   以上四原告共同委托诉讼代理人：唐某，海南省农村信用社联合社律师事务部公司律师。   第三人（被执行人）：儋州天易实业有限公司，统一社会信用代码91469003721268154G。   法定代表人：颜某。   委托诉讼代理人：陈某2。   原告欧某诉被告儋某（以下简称儋州农信社）、三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商行）、海南白沙农村商业银行股份有限公司（以下简称白沙农商行）苗族自治县农村信用合作联社股份有限公司（以下简称琼中农信社）与第三人儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧某的委托诉讼代理人许某，被告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社共同委托诉讼代理人黄某、唐某，第三人天易公司委托诉讼代理人陈某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告起诉的诉讼请求：一、判决中止对（2018）琼97执异42号《执行裁定书》涉及“儋城壹品”商品房项目1栋A单元1103号房产执行。二、判决确认原告与第三人天易公司于2014年7月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效。三、判令确认涉案的房产即“儋城壹品”商品房项目1栋A单元1103号房产归原告所有。事实和理由：首先，原告与天易公司于2014年7月20日签订《商品房买卖合同》购买天易公司开发的儋城壹品”商品房项目××栋房产，建筑面积95.8平方米，3779。10元/平方米，总价362038元。合同签订时，原告向天易公司支付房款30。95%，即112038元，并出具发票。余款申请按揭贷款支付。且约定天易公司应在2014年10月31日前交付房给原告，2014年10月13日，天易公司通知原告将定于2015年1月31日交房。2017年5月17日，原告向儋州市人民法院起诉天易公司，该院作出（2017）琼9003民初2406号民事判决书，认定原告与天易公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，   可见，原告是涉案房屋的所有权人，是实际的物权权利人，裁定查封涉案房屋是错误的，侵害了原告的合法权益。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，原告系在法院查封前购买涉案房屋，并签订书面的商品房买卖合同，经法院确认该合同合法有效。且依合同约定支付了部分价款，对未办理登记的原因是天易公司造成，原告无过错；购房用于居住并无其他用于居住的房产。根据上述司法解释，原告提出诉求符合上述司法解释的精神，请判如所请。   被告儋州农信社、三亚农商行、白沙农商行、琼中农信社共同答辩：原告执行异议请求不符合相关法律规定，无法排除对执行标的物的执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,原告没有有查封前合法占有涉案的不动产,其存在过错、是因自身原因未办理过户，不符合第十十八条第（二）项、第（四项）的要求。原告支付房款未达合同约定总房款的50%，不符合第二十九条第（三）项规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。   第三人天易公司述称，原告已经按照购房合同约定向其支付购房款，请求法院支持原告的诉请。   原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：   证据1、《执行裁定书》，拟证明原告提起执行异议被驳回。   证据2、《商品房买卖合同》、发票、延期交房通知书等材料，拟证明原告享有涉案房屋的所有权。   证据3、民事判决书，拟证明在职与天易公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。   被告质证：对裁定书、商品房买卖合同、发票的真实性、关联性、合法性无异议，对判决书的真实性、关联性无异议，合法性有异议。   天易公司质证：对原告证据的真实性、关联性、合法性无异议。   被告提交证据：（2016）琼97民初7号和（2017）琼民终48号民事判决书，拟证明天易公司已经将涉案房产抵押给被告，且在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局办理抵押登记，被告享有抵押权。上述判决确认了被告享有的涉案房产抵押权。   原告质证：对其真实性、合法性无异议，关联性和证明目的有异议。   天易公司质证：对证据真实性、关联性、合法性无异议。   本院认证：原告证据裁定书及商品房买卖合同、发票，经被告质证对其真实性无异议，且天易公司对证据真实性、关联性、合法性无异议，本院对其真实性予以确认。原告证据判决书，被告对其合法性有异议，天易公司对其真实性、关联性、合法性无异议，本院对其真实性予以确认。被告证据裁定书及判决书是人民法院生效文书，本院确认其真实性、合法性及关联性。   经审理查明：2012年12月11日，儋州农信社、三亚农商行、琼中农信社及白沙农商行与天易公司共同签订《海南省农村信用社固定资产社团借款合同》，约定借款金额为7000万元，借款期限为60个月，借款起止时间为自2012年12月11日至2017年12月11日,借款用途为开发建设“儋城壹品”项目。2012年12月11日，原告与天易公司签订了《抵押合同》，约定以天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目在建工程89891.42平方米为该笔借款提供抵押担保，并于2012年12月14日在儋州市国土环境资源局、儋州市住房和城乡建设局为上述设定抵押的土地和在建工程办理土地使用权他项登记。儋他项（2012）第449号证书记载的他项权利种类及范围登记为，他项权利：国有土地使用权抵押权；抵押贷款金额：人民币7000万元；抵押期限：5年（2012年12月11日至2017年12月11日）；抵押面积：30478平方米；土地证号为：儋国用（那大）第0125**。登记时间为2012年12月14日的在建工程（期房）抵押登记证明记载，抵押人：天易公司；在建工程坐落：儋州市那大镇大州新村大州路南侧；债权数额：7000万元；抵押物为：1号楼A单元40套、1号楼B单元21套、1号楼C单元30套、2号楼A单元18套、2号楼B单元26套、3号楼A单元148套、3号楼B单元148套、4号楼A单元148套、4号楼B单元148套，合计727套，面积49576.08平方米。登记时间为2013年1月23日的在建工程（期房）抵押登记证明记载的抵押人、在建工程坐落、债权数额与上述登记内容一致，其抵押物登记为：住宅**、商业楼共**，合计22042.67平方米。以上两次办理抵押登记的在建工程（期房）面积总计为71618.75平方米，扣除重复抵押登记的××楼两套房的面积122.9平方米，以及原告发函同意解除抵押的192套房面积15907.76平方米，现已实际抵押登记的在建工程（期房）面积为55588.09平方米。   天易公司未按照借款合同的约定偿还借款本金及利息，原告于2015年2月28日向天易公司送达了《宣布借款提前到期通知书》，宣布借款提前到期，并要求其立即偿还全部借款本息。   另查明，本院分别于2015年6月11日、2015年8月27日以（2015）海南二中民一初字第9-1号、第9-2号民事裁定书，查封了天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目房产。   本院于2016年7月13日作出（2016）琼97民初7号民事判决，判决：原告对天易公司名下位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权以及该地块上的“儋城壹品”项目已实际抵押登记的在建工程（期房）面积55588.09平方米在借款64589629.6元本息范围内享有优先受偿权。天易公司不服判决，提起上诉。海南省高级人民法院于2017年6月6日作出的（2017）琼民终48号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。   因天易公司不履行生效判决确定的金钱给付义务，本院于2018年6月25日以（2018）琼97执恢13号之一执行裁定书，裁定评估、拍卖天易公司位于儋州市××镇南侧地块30478平方米土地使用权上的“儋城壹品”项目716套房产及相应土地使用权。   原告于2018年7月24日对执行“儋城壹品”商品房项目1栋A单元1103号房产提出书面异议。本院于2018年8月28日作出（2018）琼97执异43号执行裁定，裁定：驳回案外人欧某的异议请求。   再查明，原告和天易公司于2014年7月20日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买天易公司开发的预售商品房“儋城壹品”项目1栋A单元1103号房，建筑面积共95.80平方米，总价款362038元。合同签订当日，原告向天易公司付总房款的30。95%即112038元。尚有余款250000元未支付。2014年8月21日，天易公司向原告出具上述购房款发票一张。   本院认为，原告与天易公司签订的《商品房买卖合同》，出于双方自愿，且不违反法律、法规的强制性、效力性规定，应为有效。   《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中原告作为申请执行人提起执行异议之诉，原告作为案外人应当就其对执行涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”经查，原告在人民法院2015年6月查封前，即2014年7月已签订合法有效的书面买卖合同；原告所购涉案房屋性质为住宅，系为了居住；原告已付款112038元，不足涉案房屋全部价款的50%。依照上述规定二十八的规定，原告未在查封前合法占有该不动产；依二十九条，原告已付房款未超过合同约定总房款的50%，其均不符合前述法律规定。故原告依法对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告关于中止执行涉案房屋的主张，本院不予支持。   关于原告确认涉案的房屋归其所有的诉请，由于原告的权益不足以排除强制执行，故其此项请求，本院不予支持。   综上所述，原告提起的案外人执行异议之诉不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：   一、确认原告欧某与儋州天易实业有限公司于2014年7月20日签订的《商品房买卖合同》有效。   二、驳回原告欧某“中止对（2018）琼97执异51号《执行裁定书》涉及“儋城壹品”商品房项目1栋A单元1103号房产执行”的诉讼请求。   三、驳回原告欧某“确认“儋城壹品”商品房项目1栋A单元1103号房产归原告所有”的诉讼请求。   案件受理费6730.57元，由原告欧某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 赖永驰   审判员 梁晶晶   审判员 马 康      二○一八年十二月十七日   法官助理 王 沛   书记员 吴淑骞   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。