济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初2528号原告（反诉被告）：山东中旗数字传媒有限公司，住所地济南市历下区。法定代表人：盛兴伦，执行董事。委托诉讼代理人：董新涛，山东海扬律师事务所律师。被告（反诉原告）：济南历下乐歌之王娱乐中心，住所地济南市。经营者：李平功，男，1970年出生，汉族，住山东省齐河县。委托诉讼代理人：韩凯，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：易新苗，山东齐鲁律师事务所律师。原告（反诉被告）山东中旗数字传媒有限公司（以下简称中旗传媒公司）与被告（反诉原告）济南历下乐歌之王娱乐中心（以下简称乐歌之王）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中旗传媒公司的委托诉讼代理人董新涛、被告（反诉原告）乐歌之王的经营者李平功及其委托诉讼代理人韩凯、易新苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中旗传媒公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令乐歌之王立即腾空租赁房屋退还给中旗传媒公司；2、判令乐歌之王赔偿中旗传媒公司2018年3月至8月期间的工资损失224238.11元、社会保险费39573.36元；3、诉讼费由乐歌之王承担。事实与理由：2011年3月1日，中旗传媒公司与济南市历下区城市建设综合开发公司就其所有的东关大街68号整座楼房及院落、设备设施签订租赁合同，由中旗传媒公司租赁该物业至2018年3月1日，并允许中旗传媒公司转租。2016年3月20日、6月27日，中旗传媒公司与济南历下欢歌秀娱乐中心分别签订《房屋租赁合同》以及补充协议，约定由济南历下欢歌秀娱乐中心租赁东关大街68号1楼、3楼房屋，期限自2016年3月23至2018年2月28日。租赁期限届满前后，中旗传媒公司多次告知乐歌之王到期腾房，将租赁房屋交还给中旗传媒公司，但乐歌之王均置之不理，继续经营到现在。乐歌之王的违约行为，造成中旗传媒公司违约，无法向济南市历下区城市建设综合开发公司腾交房屋，导致2018年3月、4月人员工资损失131266.93元、社会保险费损失26476.8元，水电费、违约金等不断增加。为了维护中旗传媒公司的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。被告乐歌之王辩称，一、中旗传媒公司自签订租赁合同之初，即向包括乐歌之王在内的所有租户承诺双方签订的房屋租赁合同只是临时的，该租赁合同到期后所有租户均可再续租十年。直到2018年初，中旗传媒公司还向乐歌之王一再保证可延长租期。此外，双方签订的《租赁合同》第五条第（2）项第五行约定“自2017年9月23日以后的租金每年在前一年基础上递增5%，以后以此类推”，从侧面印证了双方签订《租赁合同》之初的真实意思表示并不是自2018年2月即终止租期，而是租期继续延长，否则乐歌之王不可能花重金对租赁物进行装修。但中旗传媒公司未履行承诺，要求终止合同，没有给乐歌之王任何搬离的合理时间，即强行封锁电梯，导致乐歌之王没有足够的时间对会员和客户解释、消化投诉和纠纷、清点整顿物资等，给乐歌之王造成巨大损失。乐歌之王承租之前涉案房屋没有任何装修，除了承重柱子之外并无他物。乐歌之王为经营大型KTV，将涉案房屋改造成拥有数十个房间、豪华装修的大型KTV，花费装修费800余万元。如果不是基于对中旗传媒公司承诺的信任，只是按照《租赁合同》的约定承租短短的2年时间，乐歌之王绝对不可能花费如此大的成本进行装修。按照中旗传媒公司所诉，租期2年，减去装修的半年多时间，再减去处理会员充值的余额、腾空物资搬离需要的半年多时间，乐歌之王根本没有时间经营回收成本。二、中旗传媒公司无权接收本案所涉房屋。首先，中旗传媒公司并非涉房屋的所有权人。其次，中旗传媒公司与所有权人的租赁合同已于2018年3月1日到期，中旗传媒公司也不是涉案房屋的使用权人。因此，中旗传媒公司没有任何权利接收涉案房屋，中旗传媒公司无权要求乐歌之王将涉案房屋交给中旗传媒公司。三、中旗传媒公司要求乐歌之王承担中旗传媒公司经营所产生的员工工资、社会保险费用，没有任何法律依据。中旗传媒公司职工的工资、社会保险费用，是基于《劳动合同法》应当向公司员工承担的义务，与乐歌之王没有任何关系，其主张的员工工资、社会保险费用没有任何法律依据。综上，请求贵院依法驳回中旗传媒公司的诉讼请求。反诉原告乐歌之王向本院提出反诉请求：1、请求判令中旗传媒公司向乐歌之王返还经营保证金5万元；2、反诉的全部费用由中旗传媒公司承担。事实与理由：2016年3月20日，中旗传媒公司与乐歌之王签订《租赁合同》，约定乐歌之王承租位于历下区东关大街68号大楼的一层和三层、总面积共2420平方米的房屋，用于经营大型KTV娱乐场所使用。中旗传媒公司告知包括乐歌之王在内的所有租户，承诺双方签订的房屋租赁合同只是临时的，该租赁合同到期后所有租户均可再续租十年。基于对中旗传媒公司承诺的信任，乐歌之王承租了该房屋并向中旗传媒公司支付了经营保证金5万元，又将该房屋改造成拥有数十个房间、豪华装修的大型KTV，共花费了成本800余万元。直到2018年初，中旗传媒公司仍然向所有租户一再保证可延长租期。但2018年1月份中旗传媒公司哄骗乐歌之王签署了一张署名为《感谢信》的表格，2018年2月下旬突然强行要求乐歌之王搬离租赁房屋，更是于2018年3月份强行关闭电梯，导致乐歌之王客户纠纷、投诉爆发，致使乐歌之王经营停滞，造成巨大的经济损失。中旗传媒公司要求解除合同，但拒绝向乐歌之王返还5万元经营保证金。乐歌之王多次要求中旗传媒公司给合理的时间做搬离工作、并要求返还5万元经营保证金，均遭到拒绝。特向贵院提出反诉请求，请求贵院判如所请。反诉被告中旗传媒公司辩称，反诉原告乐歌之王主张返还5万元保证金没有法律依据，乐歌之王违反双方的租赁合同约定，无权要求返还5万元保证金，并且该保证金也不足以弥补给中旗传媒公司造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月20日，中旗传媒公司（甲方）与济南历下欢歌秀娱乐中心（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于济南市历下区东关大街68号房屋出租给乙方使用，一楼面积共220平方米，三楼面积共2200平方米，乙方用于经营量贩式KTV，租用期限自2016年3月23日至2018年2月28日。合同第五条第二款约定：“……自2017年9月23日以后租金每年在前一年基础上递增5%，往后以此类推。……乙方同意每半年交纳一次租金，第一次实际缴纳6个月租金496125元现金及70000元的现金卡，以后每次提前一个月交纳下一次租金。”合同第五条第三款约定：“乙方须交纳50000元的经营保证金，用于担保遵守甲方的管理规定，合同的履行以及经营过程中因乙方过错给甲方造成的损失等，合同履行完毕后，若乙方完全履行本合同或管理公约项下义务，甲方在乙方归还房屋1个月退还给乙方。”合同第十八条约定：“本合同有效期届满，乙方需继续租用房屋的，应于有效期届满之日前两个月向甲方提出续租要求；甲方保证在租赁期满后，在同等条件下优先续租于乙方。”第十九条约定：“乙方应于租赁期届满之日按甲方规定办理手续迁离出租房屋。……”该合同签订后，济南历下欢歌秀娱乐中心于2016年4月18日向中旗传媒公司交纳了经营保证金5万元，并按约定支付了租金。2016年8月16日，济南历下欢歌秀娱乐中心名称变更为济南历下乐歌之王娱乐中心。2018年元月，中旗传媒公司向包括乐歌之王在内的历下区东关大街68号楼所有承租人出具《感谢信》一封，信中通知各承租人由于双方签订的合同即将到期，请承租人务必在2018年2月28日前搬离其经营场所。此外，中旗传媒公司提交由各承租人签收《感谢信》的表格一份，显示乐歌之王的由李平功签收。但乐歌之王主张李平功所收到的《感谢信》中没有限期腾房的内容。中旗传媒公司为证实其已通知了各承租人腾房，提交2018年3月19日其向历下区东关大街68号全体业户出具的《关于房屋到期业户撤离告示》一份，通知各业户2018年3月16日做好房屋交接手续。同时中旗传媒公司提交张贴上述告示的照片七张，据此主张其已在涉案大楼电梯间张贴的事实。乐歌之王对《关于房屋到期业户撤离告示》及照片的真实性均不予认可。庭审中，中旗传媒公司自认，2018年2月28日后，除乐歌之王外，还有两家租户未搬离历下区东关大街68号房屋。乐歌之王对此有异议，其主张截止2018年2月28日，未搬离的租户远不止两家，2018年7月仍有租户陆续搬离。中旗传媒公司主张因乐歌之王未及时腾空房屋，其需要安排员工继续对涉案楼房提供管理、服务，因此支出2018年3月至2018年8月员工工资及社保损失共计263811.47元。为证实其主张，中旗传媒公司提交中国民生银行系统内代发代扣成功清单、其自制的工资发放表、中国民生银行单位账户对账单、山东省社保保险基金专用票据、中国国民生银行批量代扣业务回单（付款）一宗。乐歌之王主张中旗传媒公司曾经承诺在《租赁合同》到期后，双方再续签十年的合同。为证实其主张，乐歌之王申请证人徐峰、朱宏忠出庭作证。徐峰系历下区东关大街68号楼5楼的承租人，朱宏忠系历下区东关大街68号楼负一层的承租人，两位证人均称中旗传媒公司曾经向其承诺在租赁合同期满后再续签十年。中旗传媒公司对证人徐峰、朱宏忠的证言不予认可，并主张其与两位证人分别经营的山东超然阁文化传媒有限公司、济南汇烁体育文化发展有限公司亦因历下区东关大街68号房屋的租赁发生纠纷，已诉至本院。另查明，历下区东关大街68号楼的所有权人系济南市历下区城市建设综合开发公司。2011年3月28日，济南市历下区城市建设综合开发公司出具《证明》一份，证明位于历下区东关大街68号楼的房产使用权归中旗传媒公司使用至2018年3月1日，并允许其对外出租。济南市历下区城市建设综合开发公司于2018年2月27日向中旗传媒公司发出《房屋租赁额合同终止及腾交通知书》，通知双方签订的房屋租赁合同将于合同到期之日自动终止，并要求中旗传媒公司于合同终止之日起十日内腾交涉案楼房及相关设备设施。本院认为，原告中旗传媒公司与被告乐歌之王签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行。根据《租赁合同》的约定，租赁期限已于2018年2月28日届满。虽然乐歌之王主张中旗传媒公司曾向其承诺合同期满后再续签十年，但对此仅申请证人徐峰、朱宏忠出庭作证。而证人徐峰、朱宏忠经营的公司与中旗传媒公司之间亦因房屋租赁发生纠纷，故证人徐峰、朱宏忠与中旗传媒公司之间存在利害关系，其证言不能单独作为认定案件事实的依据。因此，本院认为，乐歌之王提交的证据不足以证实其与中旗传媒公司之间存在“续租十年”的约定，故在双方签订的《租赁合同》已到期的情况下，乐歌之王应当将房屋腾空并返还给中旗传媒公司。对中旗传媒公司要求乐歌之王赔偿2018年3月至8月期间的员工工资、社会保险费等损失的诉讼请求，首先，因中旗传媒公司仅提交了其向员工发放工资及缴纳保险的凭证，未提交证据证明所涉员工均在涉案房屋处从事管理、服务等工作。其次，根据中旗传媒公司庭审中自认的事实，在2018年3月之后，未从历下区东关大街68号楼搬离的租户不只乐歌之王，因此中旗传媒公司即使存在因对历下区东关大街68号楼进行管理、服务而造成的损失，该损失也不应由乐歌之王全部承担，故对中旗传媒公司要求乐歌之王赔偿2018年3月至8月期间的工资损失224238.11元、社会保险费39573.36元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。对乐歌之王要求中旗传媒公司退还经营保证金5万元的反诉请求，根据《租赁合同》第五条第三款的约定：“合同履行完毕后，若乙方完全履行本合同或管理公约项下义务，甲方在乙方归还房屋1个月退还给乙方”，据此，中旗传媒公司向乐歌之王退还经营保证金的条件为乐歌之王完全履行合同或管理公约项下的义务且归还房屋，但乐歌之王尚未将涉案房屋腾空返还给中旗传媒公司，中旗传媒公司退还经营保证金的条件尚未成就，故对乐歌之王的该项反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）济南历下乐歌之王娱乐中心于本判决生效之日起十五日内将位于济南市历下区东关大街68号楼一楼面积共220平方米、三楼面积共2200平方米的房屋腾空并返还给原告（反诉被告）山东中旗数字传媒有限公司；二、驳回原告（反诉被告）山东中旗数字传媒有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）济南历下乐歌之王娱乐中心的反诉请求。本诉案件受理费3550元，由原告（反诉被告）山东中旗数字传媒有限公司负担3450元，由被告（反诉原告）济南历下乐歌之王娱乐中心负担100元；反诉案件受理费530元，由被告（反诉原告）济南历下乐歌之王娱乐中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一八年十二月十日书 记 员  张晓晨