广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11946号原告：林耀胜，男，1965年10月出生，汉族，住广东省中山市，原告：汤桂欢，女，1967年10月出生，汉族，住广东省中山市，两原告共同委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：刘颖茵，广东衡德律师事务所律师。被告：区结梅，女，1976年10月出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑞兰，广东泽荣律师事务所律师。被告：蔡健林，男，1972年4月出生，汉族，住广东省中山市，第三人：中山市天城置业发展有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新天二路2号首层销售中心，统一社会信用代码91442000752864805T。法定代表人：张建宪。委托诉讼代理人：梁婵娟，广东载信律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。原告林耀胜、汤桂欢诉被告区结梅、蔡健林、第三人中山市天城置业发展有限公司（以下简称天城公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年10月15日及12月11日公开开庭进行了审理。原告林耀胜及两原告委托诉讼代理人冯永坚、刘颖茵，被告区结梅委托诉讼代理人冯耀兴、何瑞兰，第三人委托诉讼代理人梁婵娟、胡叶荣到庭参加诉讼。被告蔡健林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告林耀胜、汤桂欢向本院提出请求：1、确认原告林耀胜与被告区结梅2010年7月22日签订的《土地受让权转让合同》无效；2、两被告返还土地受让款1626320元及其利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从两原告实际付款之日起计算至两被告返还全部款项之日止，具体如下：本金1626320元从2010年7月22日起计算至返还全部款项之日止，暂计至2018年9月13日，利息为794108.56元。事实与理由：原告于2010年7月经被告区结梅介绍，转让位于中山市茂辉工业区工业用地一块，双方签订了《土地受让转让合同》，合同约定被告区结梅将上述用地使用权的受让权转让给原告，土地面积6.96亩，转让价格为人民币464万元。首次付款3683298元支付给两被告，余下款项因未达到办土地证的条件至今没有支付。同月，在被告区结梅的协助下，原告与天成公司签订了《购地合同书》，该合同为天城公司的格式合同，约定每亩为人民币433000元计算，即土地受让款为人民币3013680元，该款项由被告区结梅付给天城公司，天城公司向原告开具《收据》（编号0002147）。2010年7月28日，被告区结梅和天城公司共同签订《保证书》，约定了如发生退地被告区结梅和天城公司理应承担的责任。后天城公司确认该地无法办证，天城公司与原告于2016年12月1日签订《退地协议》，协议签订后天城公司已按约定退还原告在建投入损失和已交的款项，但两被告拒绝退还差额部分，经多次催促，两被告仍未按约定返还收取的余下款项。被告区结梅在法定期限内书面辩称：区结梅与两原告之间签订的《土地受让权转让合同》，属于合同权利义务的转让协议。该合同是当事人真实的意思表示，并不违反效力性强制性法律规定，是有效合同。其二，原告与天城置业公司之间成立的《土地使用权转让合同》，原属于效力待定的合同。该合同是否有效，取决于一审辩论结束前是否取得土地权属证书或是经法定的政府批准出让。本案中，原告与第三人已经协商一致解除合同。根据现行法律，合同当事人解除效力待定的民事合同的行为本身并不违法，是合法有效的民事行为。原告有偿取得的合同权利，已经通过解除合同获得现金补偿的方式实现。原告支付给被告3683298元，在合同解除时获第三人赔偿6612000元。原告取得第三人赔偿的权利来源于被告。原告既然已经享受了被告所转让的合同权利，其因购买权利所支付的对价便不应退还。否则，原告首先应退还第三人6612000元。待被告返还其360万元之后，被告有权继续向第三人主张权利。被告区结梅自始至终参与原告与第三人之间关于退地的协商。协商过程中，原告一直坚持要第三人全额退还其所支付的购地款，然后由第三人再向被告区结梅追偿。正因为原告的坚持，第三人同意赔偿其95万/亩。第三人支付的赔偿已经包括了被告区结梅所收取的款项。原告无权再要求被告区结梅退款任何款项。被告区结梅没有出具《保证书》，《保证书》上的签名不是被告区结梅笔迹。被告区结梅要求对《保证书》上的签名作笔迹鉴定。综上，被告区结梅无需向原告返还任何款项。庭审中被告区结梅辩称：1、根据相关法律规定，被告区结梅与原告签订的《土地受让权转让合同》是一份效力待定的合同，而非无效合同。被告区结梅以及第三人有机会也有权利通过获得土地使用权证书或者政府批准出让的批文等方式使该合同成为有效合同，也即是说被告区结梅以及第三人使该合同有效的期待权。但是，事实上，原告通过主动与第三人解除或者终止购地合同书的方式客观上剥夺了被告区结梅的期待权，那么既然原告主动与第三人其签订退地协议，终止了购地合同，那么原告事实上认可了合同是有效的，也不能够以合同无效为由进一步向被告区结梅主张权利并获取其他利益。而且原告通过终止合同已经获得了六百多万的赔偿，这已经远远超过原告所付出的购地款，原告的权利已经得到救济，其权利已经用尽，不得再向被告区结梅主张权利并获得利益。2、原告与第三人签订的退地协议是以其双方之间的购地合同为基础的，退一步来说，如果原告主张与被告区结梅之间的《土地受让权转让合同》无效，那么原告与第三人的购地合同也无效，也就意味着原告与第三人的退地协议也无效，这样的话原告应先向第三人返还其收到的六百多万的赔偿才能继续主张权利。3、原告和被告区结梅签订《土地受让权转让合同》时，原告明知道土地的性质以及现状，如果说合同无效的话，原告自身存在过错，应承担相应的损失。因此原告主张被告区结梅承担所有款项的利息是不公平也不合理，不应支持。第三人天城公司述称：第三人确认曾将涉案土地转让给本案被告区结梅，被告区结梅又转让给原告，但第三人不是本案的合同当事人，原告的诉求也无涉及第三人，因此第三人对此不发表意见，具体由法院根据实际情况判定。第一次开庭后，第三人天城公司以书面形式对第一次开庭涉及的问题进行回复称：涉案土地是天城公司开发的，曾经卖出了11.24亩，天城公司已与所有的购买人解除合同，妥善赔偿。涉案土地已经办理土地证，土地使用权人为横栏镇三沙村第八经联组。天城公司赔偿给原告的6612000元是综合赔偿款项，其中已包括原告向被告支付的3683298元。经审理查明：原告林耀胜与汤桂欢是夫妻关系，被告区结梅与蔡健林是夫妻关系。第三人天城公司向横栏镇三沙村征收土地后开发中山市茂辉工业区，第三人在没有取得土地使用权之前将其中的11.64亩土地使用权转让给被告区结梅。2010年7月22日被告区结梅与原告林耀胜、汤桂欢签订《土地受让权转让合同》，由被告区结梅将其中的6.96亩转让内原告林耀胜、汤桂欢，约定转让价为464万元，首期3683298元，余款956702元在办理土地证时由原告一次性付清给第三人天城公司。合同签订后，原告将首期款3683298元支付给了被告区结梅。同月，在被告区结梅的协助下，原告与第三人天成公司签订了《购地合同书》，约定每亩为人民币433000元计算，即土地受让款为人民币3013680元，首期2056978元，该款项由被告区结梅付给天城公司。合同签订后，被告区结梅将2056978元支付给第三人天城公司，天城公司向原告开具金额为2056978元的《收据》（编号0002147）。后原告林耀胜、汤桂欢在没有办理报建的情况下对涉案土地进行打桩及基础工程。后天城公司确认该地无法办证，天城公司在被告的参与下与原告于2016年12月1日签订《退地协议》，协议约定原告将涉案土地退回给第三人天城公司，第三人天城公司退回原告已交款项及在建基础建设补偿金，合共6612000元。第三人天城公司已按约定将6612000元全部支付给原告。原告认为其与被告区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同，其支付给被告区结梅的土地转让款3683298元与被告区结梅支付给第三人天城公司2056978元还有1626320元差额，为此向本院起诉要求确认其与被告区结梅签订的《土地受让权转让合同》是无效合同及要求两被告返还土地受让款1626320元及其利息。原告为此提交一份2010年7月28日由被告区结梅出具的《保证书》，内容是对原告与被告区结梅所签订《土地受让权转让合同》，区结梅授权第三人天城公司签订新的购地合同，就此事宜，区结梅向原告保证，如发生受让方退地，天城公司不负责按所签订的购地合同约定的条款退款，如转让方与受让方在交易过程中存在高于433万元/亩的交易差价及利息，由转让方退回受让方，与天城公司无关。但该《保证书》是打印复印件，另在此复印件下方空白处添加手写内容：“此地块因不可抗拒原因导致投资方投资项目失败，我公司对此已协商妥善做出退赔。至于中介方（保证人）理应对此给予退还已收费用。”（此添加部分也是复印件），天城公司在手写添加部分加盖公章，但无经手人及注明时间。庭审中，被告区结梅否认该证据的真实性，天城公司及原告未能提交证据原件。另在庭审中，天城公司确认在天城公司与原告协商解除购地合同及签订退地协议时，被告区结梅均在现场，并确认天城公司赔偿给原告的6612000元是综合赔偿款项，其中已包括原告向被告支付的3683298元。上述事实，原告提交的《土地受让权转让合同》、《购地合同书》、退地协议、银行转账凭证、收据、保证书及原被告、第三人陈述在案为证，本院予以确认。本院认为，本案为建设用地使用权合同纠纷。涉案土地的使用权人一直为横栏镇三沙村第八经联组。本案无论被告区结梅还是第三人天城公司均未取得过涉案土地的使用权，更没有涉案土地的使用权证，根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条的规定，无论被告区结梅与原告签订的《土地受让权转让合同》、还是第三人天城公司与原告签订的《购地合同书》，均违反国家行政法规有关土地使用权转让的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，该两份合同均无效。原告起诉要求确认原告林耀胜与被告区结梅2010年7月22日签订的《土地受让权转让合同》无效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案争议的焦点是天城公司与原告签订退地协议时，天城公司赔偿给原告的6612000元是综合赔偿款项，其中是否已包括原告向被告支付的3683298元。原告提交的2010年7月28日由被告区结梅出具的《保证书》中除天城公司的公章外均为复印件，被告区结梅作为保证人对保证书的真实性不予确认，原告及天城公司未能提交该证据的原件，其证据效力对被告区结梅没有约束力，本院对《保证书》的证明效力不予确认。第三人天城公司作为与原告签订退地协议的当事方，被告区结梅作为第三人天城公司与原告签订退地协议的参与方，在原告与被告对退地协议内容有不同理解时，第三人天城公司的意见对退地协议内容的理解应更可信，而从本案的事实看，原告支付的土地转让款总价为3683298元，第三人天城公司退回给原告的赔偿款为6612000元，中间差价为2928702元，其差价足以补偿原告对涉案土地基建投入及因解除合同对原告造成的实际损失。故本院认为，天城公司赔偿给原告的6612000元是综合赔偿款项，已包括原告向被告支付的3683298元。原告要求两被告返还土地受让款1626320元及其利息，证据不足，本院不予支持。被告蔡健林未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。综上，依照《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，缺席判决如下：确认原告林耀胜与被告区结梅2010年7月22日签订的《土地受让权转让合同》无效；驳回原告林耀胜、汤桂欢的其他诉讼请求。案件受理费26163元，诉讼保全费5000元，共31163元，由原告林耀胜、汤桂欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  刘旭桂审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一八年十二月二十五日书记员  钟厚仁