四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初1330号 原告：张婷，女，1987年2月28日出生，汉族，住成都市高新区。 原告：林裕辉，男，1981年11月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：吴凤兴，四川君士达律师事务所律师，特别授权代理人。 以上二原告共同委托诉讼代理人：李蓉，四川君士达律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：和记黄埔地产（成都）有限公司。住所地：四川省成都高新区芳草东街76号。 法定代表人：周伟淦。 委托诉讼代理人：陈阳，四川忠典律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：张建，四川新开元律师事务所律师。一般授权代理人。 原告张婷、林裕辉诉被告和记黄埔地产（成都）有限公司（以下简称和记黄埔地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员徐永红独任审判，于2018年6月7日、2018年12月20日公开开庭进行了审理。原告张婷、林裕辉的委托诉讼代理人吴凤兴、被告和记黄埔地产公司的委托诉讼代理人张建、陈阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张婷、林裕辉向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令和记黄埔地产公司立即为张婷、林裕辉办理位于成都高新区荟锦路33号36栋1单元12楼1202号房屋不动产权证书；2.请求判令和记黄埔地产公司立即向张婷、林裕辉支付延迟办理位于成都高新区荟锦路33号36栋1单元12楼1202号房屋不动产权证书不动产权证的违约金51595元（暂从2016年3月15日计算至2017年12月24日）及2017年12月25日后直至付清为止的违约金。案件审理中，明确本案主张的逾期办证的违约金，分两段计算，2016年11月23前，主张的是逾期办理分户房屋所有权证的违约金，2016年11月23后，主张的是逾期办理不动产权证的违约金。事实和理由：张婷、林裕辉与和记黄埔地产公司于2012年12月20日签订《商品房买卖合同》，约定张婷、林裕辉购买和记黄埔地产公司开发的位于成都高新区荟锦路33号36栋1单元12楼1202号房屋。合同签订后，张婷、林裕辉按照合同约定全额支付了购房款799920元。该《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日起第721日计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止”，和记黄埔地产公司未在合同规定的期限内办理案涉房屋的权属证书，和记黄埔地产公司依约应承担相应的违约责任，并协助张婷、林裕辉取得房屋所有权证书。为维护合法权益，特提起诉讼。 和记黄埔地产公司答辩称，一、张婷、林裕辉未能按期取得房屋所有权证系因张婷、林裕辉自身和政府的原因。 1.张婷、林裕辉迟延履行提供契税核税所需完整文件资料之法定义务。 契税核税程序是办理房屋权属转移登记的首要环节，张婷、林裕辉作为契税的纳税人，如欲享受减按1%缴纳契税的优惠政策，有义务提交核税所需完整的文件资料。其中，业主本人／家庭唯一住房的证明资料，需由张婷、林裕辉亲自持身份证原件到房管局查询打印。 《商品房买卖合同》补充协议第十二条第3款明确约定，买受人应在办理房屋交付手续时，须将办理权属转移登记而需由买受人提交的文件提交给出卖人；和记黄埔地产公司于2014年3月14日向张婷、林裕辉邮寄的《交付使用通知书》亦明确告知张婷、林裕辉如要享受减税优惠，需提交所购住房为业主本人／家庭唯一住房的证明资料。但张婷、林裕辉在办理房屋交付手续时，并未提交该等资料。 2016年2月22日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部颁发了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号），调整了购房契税优惠。2016年1月成都市地税局新的金税三期系统正式上线使用，调整了契税审核缴纳相关流程。上述政策与操作变化直接导致业主契税核税所需提交的文件资料发生变化。为此，和记黄埔地产公司于2016年5月3日向张婷、林裕辉邮寄送达《关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，通知张婷、林裕辉按新的政策要求提供契税核税所需文件资料。随后张婷、林裕辉于2016年7月18日准备好包括其本人／家庭增量房的证明资料在内的文件资料，并承诺自行办理核税，契税的核税与缴纳工作于同日才得以完成，在2016年11月23日不动产登记制度执行后已不可能按原约定办理房屋产权证。 需要说明的是，与张婷、林裕辉同期的提交了完整文件资料的绝大部分其他业主，均已按期取得房屋权属证书。 2.政府实行不动产登记制度，房屋转移登记前置程序与土地结算方式发生重大变化，客观上导致张婷、林裕辉在短期内无法取得房屋权属证书。 2016年11月成都市主城区首次实施不动产统一登记，房屋产权证和国土使用证双证合一，以往后置的权籍调查（即原地籍调查）和国土竣工登记成为办理不动产证的前置程序；同时，不动产登记中心不再沿用之前的模式分批次受理土地竣工验收、最后一期竣工后（预计2020年）再对全部土地面积进行统一结算的做法，而要求和记黄埔公司一次性启动办理全部期数的国土竣工登记，如按此流程操作，初步预计南城都汇4期的业主2022年才能取得不动产证，届时，距离交付时间已超过8年。 二、720日的办证期限应自张婷、林裕辉提交完整文件资料之日开始起算，且该期限仅仅是产权证的办理期限，政府实行不动产登记制度后，办证期限理应相应延长。 1.720日的办证期限应自张婷、林裕辉提交完整文件资料之日开始起算，办证期限至今尚未届满，和记黄埔地产公司并未违约。 720日办证期限之约定的前提应为买受人及时将办理权属转移登记需由买受人提供的文件资料提交给出卖人。如买受人迟延提交完整的文件资料，迟延的时间应不计算入720日的办证期限内。本案中，张婷、林裕辉于2016年5月收到和记黄埔地产公司发送的《关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》之后才向和记黄埔地产公司提交了核税所需文件资料，720日的办证期限应自张婷、林裕辉提交文件资料之日，即2016年7月18日开始起算。因此，720日的办证期限至今尚未届满，和记黄埔地产公司并未违约。 2.720日办证期限仅仅是产权证的办理期限，政府实行不动产登记制度后，办证期限理应相应延长。 尽管《商品房买卖合同》第十九条约定买受人在交房之日起720日内应该取得的是“房屋所有权证书”，但鉴于补充协议第十二条第1款对土地证另外约定有办证期限，应将“房屋所有权证书”限缩解释为房屋产权证，故720日办证期限仅仅是产权证的办理期限。 政府实行不动产登记制度后，双证合一，将土地证的办理环节提前至产权证办理环节，理应不再适用720日办证期限。根据补充协议第十二条第1款之约定，和记黄埔公司在张婷、林裕辉所在建筑区划全部分户产权证办理完毕后2年内配合递件，即视为履行了办理土地证的协助义务。现不动产证的办证期限理应在720日产权证办理期限基础上，根据合同约定增加至少2年的土地证递件时间，及至少180天行政部门审核出具不动产证的合理时间。 三、张婷、林裕辉未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔地产公司责任，不应承担违约责任。 根据补充协议第十二条第2款约定，《商品房买卖合同》第十九条中的“出卖人责任”是指:（1）出卖人的权属证件不齐全；或（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。和记黄埔地产公司作为出卖人，已经按照法律规定完成《商品房买卖合同》的签约备案，且已经缴纳应缴纳给政府管理部门的费用，完成初始登记，张婷、林裕辉未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔地产公司责任，和记黄埔地产公司不应承担违约责任。 四、因张婷、林裕辉并无实际损失，《商品房买卖合同》约定的违约金过高，应予调低。 根据《合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，因张婷、林裕辉并无任何实际损失，合同约定的违约金过高，应予调低。 综上所述，张婷、林裕辉未能按期取得房屋所有权证非因和记黄埔公司责任，系因张婷、林裕辉自身原因和政府实行不动产登记制度所致；720日的办证期限应自张婷、林裕辉提交完整文件资料之日开始起算，且因双证合一应相应延长，和记黄埔公司不应承担违约责任；因张婷、林裕辉并无实际损失，合同约定的违约金过高也应予调低。被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。 本院经审理查明的事实如下：2012年12月20日，张婷、林裕辉与和记黄埔地产公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定，张婷、林裕辉购买和记黄埔地产公司开发的位于成都高新区荟锦路33号36栋1单元12楼1202号房屋，总价款799920元。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中主要有以下条款与本案有关： 1、《商品房买卖合同》第十九条： （1）关于房屋所有权初始登记的约定：出卖人（即和记黄埔地产公司，下同）应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照补充协议第十二条处理； （2）关于房屋所有权转移登记的约定：商品房交付使用后，买受人（即张婷、林裕辉，下同）同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 2、《商品房买卖合同补充协议》第十二条： （1）关于分户国土使用证的约定：出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》； （2）房屋所有权转移登记过程中开发商应承担责任的两种情形：双方同意《商品房买卖合同》第十九条所述之出卖人责任是指：①出卖人的权属证件不齐全；②出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予/办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任； （3）房屋所有权转移登记中买受人逾期提交材料的，出卖人免责。如买受人逾期将权属转移登记文件、缴纳税费或其他有关已缴纳税费的凭据提交给出卖人，导致买受人取得《房屋所有权证》的时间超过双方约定的期限或逾期申请办理该商品房《国有土地使用证》的，出卖人对此不承担违约责任。 3、通讯方式的约定。《商品房买卖合同补充协议》第二十一条： （1）依据买卖合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或特快专递的方式发出，买受人通讯地址，如果无书面说明，则其与出卖人签署的认购书、买卖合同及本补充协议以及其他有效文件中列明的通讯地址均作为其有效的通讯地址，出卖人通讯地址：四川省成都市总府路2号时代广场A座20楼……； （4）任何一方通讯地址如有变更，应及时以挂号信件或特快专递书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知送达原通讯地址，视为已履行通知义务。 张婷、林裕辉在《商品房买卖合同》中留的通讯地址为四川省成都市武侯区高升桥11号宏南大厦电信渠道中心。 合同签订当日，张婷、林裕辉向和记黄埔地产公司支付了首付款，后张婷、林裕辉支付完毕全部购房款。 2012年12月20日，案涉房屋备案登记在张婷、林裕辉名下，共有情况登记为“共同共有”。 2014年3月13日，和记黄埔地产公司向张婷、林裕辉出具了收到购房款799920元的《销售不动产统一发票（自开）》。 2014年3月14日，和记黄埔地产公司向张婷、林裕辉在《商品房买卖合同》中预留的通讯地址邮寄送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件等交房文件，通知张婷、林裕辉房屋交付日期为2014年3月24日，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代收代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》。 其中，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》以“注”的形式对买房人进行了以下提醒：“①根据川地税函[2002]83号文、财税【2010】94号文的有关规定：在成都市五城区（含高新区）范围内，个人或单位购买住宅、非住宅应缴纳总房价款3%的契税；如您是个人首次购买自用普通住房，可享受国家契税减半征收的优惠政策（由政府相关部门核定）;在我司代您办理产权登记手续时，所缴契税最终以税务部门出具的《缴款通知单》为准……2010年10月1日当天及以后备案合同的住宅，在满足上述条件的基础上，还需提交所购住房为业主本人/家庭唯一住房的证明资料并由业主亲自到政府办证部门办理核税方可享受减税优惠，若所购住房为业主本人/家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下，可减按1%征收契税。若业主确认不符合上述条件或无法提交所购住房为本人/家庭唯一住房的证明资料，业主需签署关于委托我司按3%缴纳契税的文件，我司方能代缴相应契税；②我司代收契税将根据实际总房款3%标准收取，如业主本人认为符合契税减征或其他优惠条件，按实际总房款的1.5%或1%交纳契税的，应出具书面承诺，由此产生的包括但不限于契税滞纳金、房屋权属证书办理延误等一切法律后果和责任由业主本人承担……”。 2014年3月26日，和记黄埔地产公司向张婷、林裕辉交付了案涉房屋。同日，张婷、林裕辉向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①产权转移登记费80元；②印花税5元；③专项维修基金2430.18元；④契税7999.20元；⑤国有土地使用证工本费10元；⑥开发商代垫电费50元；⑦产权共有人证费10元。 2014年8月13日，和记黄埔地产公司取得案涉房屋的初始产权登记。《房屋初始登记记录单》显示房屋唯一号为6259083，业务件号权2709660。至此，和记黄埔地产公司就案涉房屋办理分户产权的主要义务已经履行，张婷、林裕辉提交完整的过户文件、核税文件、及时缴纳税费后（经审理已经查明所有税费张婷、林裕辉在交房时已全额预缴），和记黄埔地产公司就可以向产权监理部门提交资料，及时为张婷、林裕辉办理分户产权。 2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》正式施行。 2016年5月3日，和记黄埔地产公司再次向张婷、林裕辉邮寄了《和记黄埔地产（成都）有限公司关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》，提醒购房人及时提交身份证、户口本、结婚证及有效的《家庭住房书面查询结果》等核税文件，并在律师楼签署《诚信保证书》、《婚姻家庭状况承诺书（增量房交易）》等文件，并提示购房人委托办证律师楼办理核税，方式采用集体件形式，耗时较长，若不急于取得房屋产权证，建议可选择此种核税的方式。 2016年11月14日，成都市国土资源局（成都市不动产登记局）发布《关于实施不动产统一登记的通告》，通告规定：自2016年11月23日起，在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，林裕辉于2016年7月18日、2017年11月20日、2017年12月11日；张婷于2016年7月18日、2017年11月20日共4次打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。张婷、林裕辉与记黄埔地产公司2012年12月20日签订案涉《商品房买卖合同》，和记黄埔地产公司2014年3月26日向张婷、林裕辉交付房屋，张婷、林裕辉于2014年3月26日付清了契税、维修基金等费用。 2016年7月18日，张婷、林裕辉所购买的案涉房屋完成核税，《税收缴款书（税务收现专用）》载明契税金额为7999.20元。 2018年9月14日，和记黄埔地产公司向成都市国土资源局不动产登记部门递交张婷、林裕辉办理不动产权证的相关手续。2018年9月20日，张婷、林裕辉取得案涉房屋的“川（2018）成都市不动产权第0327594号《不动产权证书》”，共有情况为共同共有。 上述事实，有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 关于和记黄埔地产公司在本案中是否应当承担延迟办证的违约责任的问题，本院分析认定如下： 根据《商品房买卖合同》第十九条的约定，关于房屋的转移登记，买受人张婷、林裕辉同意委托出卖人和记黄埔地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人和记黄埔地产公司责任，买受人张婷、林裕辉未在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，买受人张婷、林裕辉不退房，合同继续履行，自商品房交付使用之日第721日起计算，每逾期一日，由出卖人和记黄埔地产公司向买受人张婷、林裕辉按买受人张婷、林裕辉已付房价款的万分之一支付违约金直至取得房屋转移登记所有权证书之日止。 故，和记黄埔地产公司2014年3月26日向张婷、林裕辉交付房屋，同日，张婷、林裕辉付清了契税、维修基金等费用，根据合同约定，和记黄埔地产公司应在交房后720日，即2016年3月15日前协助张婷、林裕辉取得案涉房屋的所有权证书。张婷、林裕辉未在2016年3月15日前取得分户房屋所有权证的责任，应分三个阶段审核。第一个阶段是2014年3月26日交房至2016年11月17日17：00之前，和记黄埔地产公司是否按照合同约定取得了案涉房屋产权的初始登记，张婷、林裕辉是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，如张婷、林裕辉已经按照合同约定及时完整的提交了办理过户和核税手续需要的有关资料和契税等费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局递交办理分户产权需要的有关资料和费用的问题；第二个阶段是2016年11月17日17：00至2016年11月23日，产权登记部门暂停办理分户产权的期间；第三个阶段是2016年11月23日恢复办理之后至2018年9月20日张婷、林裕辉取得《不动产权证书》的期间，和记黄埔应当履行的义务内容是什么？张婷、林裕辉是否按照合同约定及时完整的提交了办理过户手续和核税需要的有关资料和费用，和记黄埔地产公司是否存在拖延向房管局提交办理过户手续需要的有关资料和有关费用？ 第一阶段，2014年3月26日交房后到2016年11月17日17:00时之前，和记黄埔地产公司是否应承担违约责任。 根据庭审查明的事实，和记黄埔地产公司于2014年3月14日向张婷、林裕辉邮寄送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用通知书》和《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》及其附件，附件包括载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、载明预交物业服务费用的附件《房屋交付付款通知（二）》等资料，其中，《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》详细载明了买房人如果要享受1%的契税优惠政策，需要符合什么条件、提交什么资料，《房屋交付付款通知（一）》载明了办理房屋权属转移登记需要和记黄埔地产公司代缴的项目及金额。2014年3月26日，张婷、林裕辉向和记黄埔地产公司支付了以下款项：①契税7999.20元；②专项维修基金2430.18元；③国有土地使用证工本费10元；④印花税5元；⑤产权转移登记费80元；⑥产权共有人证费10元；⑦开发商代垫电费50元。其中契税一项，交房当日张婷、林裕辉向和记黄埔地产公司预交的契税为7999.20元，即，张婷、林裕辉符合所购住房为业主本人/家庭唯一普通住房且建筑面积在90平方米以下、享受减按1%征收契税的优惠政策。张婷、林裕辉在收房当日向和记黄埔地产公司支付的这些费用，正是办理分户产权证应当由买房人承担的契税和维修基金，其中契税是按照政策享受1%的优惠进行计算的。那么，这些费用缴纳完毕，是否意味着张婷、林裕辉提供资料和预交的费用的义务就已经完成了呢？经审核庭审查明的证据和向税务机关核实，2014年3月26日，和记黄埔地产公司向张婷、林裕辉代收优惠后的契税7999.20元，并非最后核税，而是和记黄埔地产公司根据向业主了解的个人和家庭购房情况预估税费后进行的代收，代收出具的收据也是和记黄埔地产公司的收据，并非国家税务机关出具的正式契税票据，张婷、林裕辉购买的房屋要完成核税工作后办理分户产权，还需要张婷、林裕辉及时提交婚姻状况的证明材料（结婚证、离婚证或者其他能证明婚姻状况的证明材料）、张婷、林裕辉本人和家庭唯一住房的证明材料等。故，张婷、林裕辉在交房当日向和记黄埔地产公司支付了契税、专项维修基金、国有土地使用证工本费、印花税、产权转移登记费等费用，不能直接等同于张婷、林裕辉已经交齐了核税和办证的所有资料。经本院向成都房地产信息档案中心调取后台数据查明，林裕辉于2016年7月18日、2017年11月20日、2017年12月11日；张婷于2016年7月18日、2017年11月20日共4次打印过《个人房屋信息记录》或《个人或家庭房屋信息记录》。本院最后认定张婷、林裕辉是2016年7月18日向和记黄埔地产公司交齐了核税和办证需要的资料。和记黄埔地产公司2014年3月26日向张婷、林裕辉交付房屋，张婷、林裕辉当日付清了契税、维修基金等费用，2014年3月26日交房前后，张婷、林裕辉打印无房证明的最早时间是2016年7月18日，故，张婷、林裕辉交齐核税资料的最早的时间，只能认定为2016年7月18日。另一方面，案涉房屋和记黄埔地产公司于2016年3月15日取得初始产权，证明和记黄埔地产公司已经履行了补充协议第十二条约定的出卖人责任，案涉房屋在2016年3月15日后已经具备过户给张婷、林裕辉的条件。 综上，2016年11月17日17：00前张婷、林裕辉未取得《房屋所有权证》的责任认定问题上，本院认为，和记黄埔地产公司在2016年3月15日取得该房屋产权的初始登记，已经履行了《商品房买卖合同》第十九条、《商品房买卖合同补充协议》第十二条第一款第（2）项所界定的出卖人责任。因张婷、林裕辉延迟至2016年7月18日才提交《个人或家庭房屋信息记录》、《个人房屋信息记录》等相关资料用于核税，本院酌情给予和记黄埔地产公司30日的核税期间，故，和记黄埔地产公司应在2016年7月18日收到张婷、林裕辉无房证明后1月内完成核税并向房屋登记部门提交，即，2016年8月17日以前的期间，因需要买房人提交的资料不完整，记黄埔地产公司无法代为核税并进行下一个办证资料提交的流程，该期间的延迟责任应由买房人自行承担。 买房人关于无需《个人或家庭房屋信息记录》、《个人房屋信息记录》等材料也可以核税并办理产权证的主张，与本院向税务机关了解到的税收优惠政策和核税流程不一致，不予采信。 买房人还主张，和记黄埔地产公司没有尽到提示义务，交房后如果买房人没有及时提交核税的资料，和记黄埔地产公司应当及时提醒，和记黄埔地产公司没有尽到提示和提醒的义务导致办证延迟，应承担违约责任，支付违约金。对此，本院认为，和记黄埔地产公司在交房前邮寄或者交房当日直接向买房人送达了《和记黄埔地产（成都）有限公司南城都汇˙4A期汇尚园房屋交付使用指引》、载明楼款项目和办理房屋权属转移登记代缴项目的《房屋交付付款通知（一）》、《和记黄埔地产（成都）有限公司关于南城都汇业主按政府新规定办理房屋产权契税核税的通知函》等资料，并在上述资料中将买房人享受1%的税率的契税优惠政策需要符合什么条件、提交什么资料进行了较为详细的专门提示，且在2014年3月26日交房当日，张婷、林裕辉是按照买房人应当享受的契税优惠政策按照1%来缴付的契税，并非按照不享受优惠的3%的税率来缴纳的契税，可以推知在收房当日，张婷、林裕辉对自己应享受契税优惠政策的情况是了解的；其次，《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知（财税【2010】94号）》、《四川省地方税务局关于契税征管几个具体问题的批复（川地税函【2002】83号）》、《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知（财税【2016】23号）等文件，都是国家财政部、国家税务总局以及四川省地方税务局面向社会公开发布施行的文件，并非和记黄埔地产公司独享独占的资源，既然上述文件来源渠道公开、且与张婷、林裕辉等买房人切身利益密切相关，张婷、林裕辉作为买房人有必要的责任和义务对自己的事务予以关注，了解享受契税优惠的政策的要求、核税的要求，并及时完整地向开发商提供相关资料以便于开发商及时代为核税、办理分户产权。及时代收相关契税和维修基金等费用、及时收取核税和办证的资料，及时为业主核税并办理分户产权，确实是开发商和记黄埔地产公司应尽的义务，但作为买房人，张婷、林裕辉也应当对办理分户产权尽到必要的、合理的关心和协助义务；甚至自己已经按照优惠政策预缴了税款后，买房人依旧对后期核税时需要自己提交必要资料协助的事实不予关注；如果自己怠于履行对自己事务最基本的注意义务却要求他人对自己负责并索求赔偿，这样的诉求不符合公平原则；其次，双方虽然约定由和记黄埔地产公司代为核税和办理分户产权证，但并未约定和记黄埔地产公司有提醒买房人契税优惠政策和提醒如何准备材料的义务，也未对此约定违约责任，故，张婷、林裕辉以开发商没有及时提醒或多次提醒如何准备核税资料为由主张和记黄埔地产公司应承担逾期办证的违约责任的诉求，缺乏法律依据和合同依据，理由不足，本院不予支持。但是，为了构建和谐的双方关系，建议和记黄埔地产公司改进工作，将合同附件中的提醒字体加黑加粗，增加电话提醒，并尽可能的增加电话提醒的次数和频率。 第二阶段，2016年11月17日17：00起至2016年11月23日止，和记黄埔地产公司应否承担违约责任。根据成都市国土资源局2016年11月14日发布的《关于实施不动产统一登记的通告》载明，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，自2016年11月23日起，申请人可根据《不动产登记暂行条例》的相关规定重新提出办理不动产登记证申请，故，2016年11月17日17：00之后至2016年11月23日期间，是政府因实施《不动产登记暂行条例》暂停办理分户产权的期间，不认定为和记黄埔地产公司违约，该期间不计算违约金。 第三阶段，自2016年11月23日起至2018年9月20日张婷、林裕辉取得案涉房屋的《不动产权证书》，和记黄埔地产公司是否存在违约行为，应否承担违约责任？ 首先，因《不动产登记暂行条例》的施行，案涉房屋已经不能办理分户房屋所有权证和国土使用权证，而是应当办理不动产登记证，双方对不动产登记证的办理期限没有约定，和记黄埔地产公司认为应当以《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证办理期限的约定为不动产登记证的办理期限。本院认为，双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中对分户国土使用证的约定为“出卖人在该商品房所在建筑区划内全部分户《房屋所有权证》办理完毕后2年内配合提交办理该商品房《国有土地使用证》所需资料，协助买受人办理该商品房《国有土地使用证》”，该条约定将签约双方以外的第三人即同楼栋的其他买房人办理分户房屋所有权证的时间，作为和记黄埔地产公司履行协助张婷、林裕辉办理分户国土使用权证的义务的期限开始的时间，因该第三人的行为并非和记黄埔地产公司协助张婷、林裕辉办理分户国土使用权证的必要条件，记黄埔地产公司应在合理期限内完成土地竣工验收手续，履行好协助张婷、林裕辉办理分户国土使用权证这一事项中应由开发商承担的义务，而不能以同楼栋其他买房人尚未办理分户房屋所有权证为由推卸责任。该项约定不当免除了和记黄埔地产公司基于诚信和公平原则下应履行的义务，为无效约定，本院不予支持。 其次，因上述约定无效，且2016年11月23日起实施不动产统一登记，故，张婷、林裕辉与和记黄埔地产公司双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中约定为张婷、林裕辉办理的房屋所有权证和国土使用权证，已经被不动产权证书取代，房屋所有权证和国土使用权证客观上已经无法办理，故，双方在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》中对房屋所有权证和国土使用权证办理的时间、违约责任、双方权利义务的约定，在2016年11月23日以后的时间段，因无法执行不再对双方产生拘束力。和记黄埔地产公司与张婷、林裕辉在成都市国土资源局（成都市不动产登记局）《关于实施不动产统一登记的通告》生效后，可以就办理不动产权证书的时间、违约责任、双方权利义务重新磋商和约定。因双方至今未对此达成新的协议，故，本院认为办理不动产权证书的时间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上一定的合理期限进行确定较为适宜。 另一方面，本院经审理查明，案涉房屋所在的“南城都汇”项目，前期有20宗国土证（包括案涉房屋所在土地），且分期开发，经成都市规划管理局审核和批准，在项目总平规划设计中变更了16米及20米的道路规划设计，导致该项目的国土证和项目规划总平图在土地面积和地块几何形状上有所差异，和记黄埔地产公司因此向成都市国土资源局高新分局申请先办理已经竣工部分的地块的竣工登记换证，待项目整体竣工后再对全部土地面积进行统一结算并出具国有土地使用权出让合同内容变更表，该申请取得了成都市国土资源局高新分局同意，“南城都汇”项目因此能够及时取得案涉房屋内的初始产权登记为买房人办理分户产权，本案张婷、林裕辉购买的房屋的初始产权登记于2014年8月13日取得。2016年11月23日开始办理不动产权证书后，因土地结算方式发生变化，过去后置到办理分户国土证才需要进行的权籍调查和国土竣工登记，成为办理不动产权证的前置程序，本案中的“南城都汇”项目分八期开发，张婷、林裕辉购买的房屋为第四期，实施不动产统一登记以后，要取得分户不动产权证，须待“南城都汇”项目八期所有项目全部竣工后才能启动国土竣工登记，待国土竣工登记工作完成，才能进行不动产证的办理流程为买房人办理分户不动产权证。“南城都汇”项目七、八期目前尚在开发建设中，以此推算，张婷、林裕辉等买受人取得不动产权证的期限将长达数年甚至更久。为此，和记黄埔地产公司于2017年4月13日向成都市不动产中心递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年5月23日向成都市国土资源局递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》；2017年4月27日、5月23日，两次向成都高新技术产业开发区管理委员会递交《关于南城都汇项目国土竣工登记的申请》，请求成都市国土资源局和成都高新技术产业开发区管理委员会协调解决案涉房屋所在“南城都汇”项目因不动产登记制度执行两证合一导致的土地并宗、无法分期进行国土竣工验收、无法及时办理不动产权证书的问题。据本院向成都市不动产登记中心核实，案涉“南城都汇”项目于2018年1月17日由成都市勘查测绘研究院完成界址点的重新勘察测绘工作，形成《面积成果表》，2018年2月7日重新制作完成规划红线图、2018年5月3日完成《国有土地使用权出让合同内容变更审批表》、2018年6月底完成国土分宗竣工验收和数据关联等工作，7月开始陆续为业主办理不动产权证书。目前，“南城都汇”项目的四期、五期项目均可以为买房人办理不动产权证书。本院认为，两证合一后，“南城都汇”项目的权籍调查和国土竣工流程变化是客观事实，根据双方在《商品房买卖合同补充协议》第十二条中“若买受人无法按期取得该商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任”的约定，该特殊情形的出现系《不动产登记暂行条例》的颁布施行、成都市实行不动产统一登记所致，不可归责于买房人或者开发商，不能认定为和记黄埔地产公司违约，故，和记黄埔地产公司为业主办理不动产权证书的合理期间，以成都市政府开放不动产登记申请的时间加上“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收的期限来确定较为合理。 2018年6月“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收，理论上应该给和记黄埔地产公司提交业主办证资料的合理期限，但张婷、林裕辉一户2014年就已经交房，且在2016年7月18日就完成了核税工作，虽然前期未能及时取得分户房屋所有权证有张婷、林裕辉自己未及时提交核税资料的责任，但两证合一以后，和记黄埔地产公司作为一直向政府提出土地分宗验收申请、跟踪事件进展的当事人，理应在“南城都汇”项目完成土地分宗竣工验收之前就备齐资料，待土地分宗竣工验收完成后立即提交张婷、林裕辉的资料，故，本案中本院确定2018年7月1日为和记黄埔地产公司履行义务的最后期限。和记黄埔地产公司在土地分宗竣工验收完成后，9月14日才提交张婷、林裕辉的资料应属不当拖延，本院认定2018年7月1日至2018年9月13日，是和记黄埔地产公司怠于履行协助办证义务的期间，应承担违约责任。 综上，和记黄埔地产公司应承担违约金的期限为核税完成的时间2016年8月18日至2016年11月17日、2018年7月1日至2018年9月13日，合计167天，违约金计算方式参照合同约定，按照已付房款的每日万分之一计算，金额为总房款799920元×0.0001×167天=13358.66元。 关于和记黄埔地产公司辩称逾期办证违约金已经超过诉讼时效期间的问题，经审查买房人主张的违约金并未超过诉讼时效期间，对和记黄埔地产公司的该项辩称意见本院不予认可。 本院认为，张婷、林裕辉与和记黄埔地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。 张婷、林裕辉向本院提出的第一项诉讼请求为判决和记黄埔地产公司立即协助张婷、林裕辉取得房屋不动产登记证书，因张婷、林裕辉的《不动产权登记证书》已经于2018年9月20日取得，故该项诉讼请求本院不再支持。 张婷、林裕辉向本院提出的第二项诉讼请求为判决和记黄埔地产公司向张婷、林裕辉支付违约51595元。经上文分析，和记黄埔地产公司应承担违约金为13358.66元，对张婷、林裕辉的该项诉讼请求，本院支持其合理部分。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告和记黄埔地产（成都）有限公司在本判决生效后十日内支付原告张婷、林裕辉13358.66元； 二、驳回原告张婷、林裕辉的其他诉讼请求。 案件受理费545元，由被告和记黄埔地产（成都）有限公司负担。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  徐永红 二〇一八年十二月二十日 书记员  李娇娇