河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0684民初1764号 原告（反诉被告）姜龙龙，男，1988年7月9日出生，汉族，住河北省保定市雄县。 委托代理人纪胜涛，河北金派律师事务所律师。 被告（反诉原告）郑占秀，男，1986年3月1日出生，汉族，住河北省南宫市。 委托代理人林海宁，北京市天元律师事务所律师。 委托代理人夏洋，北京市天元律师事务所律师。 第三人中国银行股份有限公司保定分行，地址保定市东风西路2号。 负责人倪存真，该分行行长。 委托代理人宋国涛，男，1971年1月1日出生，汉族，住河北省保定市北市区，该行客户经理。 委托代理人张树文，男，1971年7月2日出生，汉族，住河北省保定市容城县，该行客户经理。 第三人河北天德房地产开发有限公司，地址高碑店市白沟镇涿白公路东侧。 法定代表人邵海涛。 原告（反诉被告）姜龙龙与被告（反诉原告）郑占秀，第三人中国银行股份有限公司保定分行、河北天德房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜龙龙及委托代理人、被告郑占秀委托代理人夏洋、第三人中国银行股份有限公司保定分行委托代理人到庭参加诉讼，第三人河北天德房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告姜龙龙诉称，2016年11月13日，经保定盛日房产经纪有限公司居间服务下，我与被告签订了房屋买卖合同，约定被告将其按揭贷款购买的位于白沟现代箱包物流仓储商贸区房屋转卖给我，房屋价款为420000元，我应于合同签订当天给付被告购房定金20000元，并于2016年12月5日支付购房首付款190000元后，代被告偿还所欠中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行的按揭贷款227081元。被告应协助我办理产权过户，如被告拒绝将该房屋出售给我或擅自提高房屋交易价格，则构成根本违约，其应按房屋总价款的30%向我支付违约金。我于签订该合同当天向被告支付了购房定金20000元。2016年12月6日，在河北明光律师事务所见证下，我与被告签订了商品房买卖协议书，被告保证对上述房屋享有完全所有权、处分权，待房屋可办理所有权证后其应立即办理并在一个月内无条件配合我办理过户手续。我于签订该协议书当天向被告支付了购房首付款173000元，被告亦将涉案房屋及缴费票据交付给我，并由我以被告名义按月向银行偿还按揭贷款本息及对该房屋装修入住至今。后因房屋价格上涨，被告拒绝履行合同义务，其行为已构成根本违约。另因我代被告偿还的贷款存在利息，且不应由我承担，故被告应给付我相应贷款利息。为维护我的合法权益，请求法院判令：1.原、被告继续履行合同义务，被告应协助第三人河北天德房地产开发有限公司办理上述房屋的产权登记手续；2.被告应在房屋产权证书下发后3日内协助我办理房屋过户手续；3.第三人中国银行股份有限公司保定分行应协助我提前偿还被告所欠该行的剩余按揭贷款本息；4.被告应支付我违约金126000元；5.被告应返还我支付的银行贷款利息10000元；6.本案诉讼费用由被告负担。 被告郑占秀辩称，我与原告签订房屋买卖合同后，因未能取得房屋所有权证，故未能配合原告办理房屋所有权过户登记手续至今。因我无违约行为，且原告无实际经济损失，法院应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人中国银行股份有限公司保定分行辩称，中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行隶属我分行管辖，因该支行未配备行政公章，故由我分行参与本案诉讼及执行过程。2012年7月23日，被告与我行签订了个人一手住房贷款合同，约定其因购买涉案房屋向我行申请贷款260000元，贷款期限为240个月。后该笔贷款业务一直在正常还款中。 第三人河北天德房地产开发有限公司未作答辩。 反诉原告郑占秀反诉称，2016年11月13日，我与反诉被告签订了房屋买卖合同，约定我将上述房屋转卖给反诉被告，如遇不可抵抗力因素或因政府政策调整导致本合同不能继续履行或履行不必要的，本合同将自然解除。合同签订后，因保定白沟新城管理委员会于2017年4月7日出台了房屋限购政策，致使反诉被告没有购买上述房屋的资格，且因我购买上述房屋时所欠银行的按揭贷款本息尚未还清，亦未取得房屋所有权证，故依据限购政策及法律规定，双方无法实现买卖房屋的目的，请求法院依法解除我与反诉被告的房屋买卖合同关系，并由反诉被告将该房屋返还给我，本案反诉费用应由反诉被告负担。 反诉被告姜龙龙辩称，我与反诉原告签订的该房屋买卖合同未违反法律法规强制性规定，且合同签订时间早于政府的房屋限购政策出台时间，故该合同应属合法有效。合同签订后，我依约定向反诉原告交纳了购房款，并对该房屋装修入住至今，双方应继续履行合同约定的义务。反诉原告的反诉请求，无事实依据，法院不应支持。 本院经审理认定本诉事实如下：被告于2012年6月与第三人河北天德房地产开发有限公司签订了认购定房单，购买了位于白沟现代箱包物流仓储商贸区房屋，后其与第三人中国银行股份有限公司保定分行下属的高碑店市白沟支行签订了个人一手房住房贷款合同，约定其因购买上述房屋向该支行申请按揭贷款260000元，贷款期限为20年，并以该房屋作为贷款抵押。后被告于2015年4月13日与刘英培办理了结婚登记手续，并因二人夫妻感情不和，于2016年3月8日办理了离婚登记手续，离婚协议中约定双方婚姻存续期间无共同财产。2016年11月13日，经保定盛日房产经纪有限公司居间服务下，原、被告签订了房屋买卖合同，约定被告该房屋转卖给原告，房屋价款为420000元，原告应于合同签订当天给付被告购房定金20000元，并于2016年12月5日支付购房首付款190000元后，代被告偿还所欠中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行的按揭贷款227081元。原告于签订该合同当天通过银行转账方式向被告支付了购房定金20000元。2016年12月6日，原、被告经河北明光律师事务所见证签订了商品房买卖协议书，约定原告给付被告购房款173000元，并待被告配合其办理完房屋所有权过户手续后给付被告余款10000元，被告保证对上述房屋享有完全所有权、处分权，且该房屋不在夫妻共同财产分割的范围内，被告应待房屋可办理所有权证后立即办理并在一个月内无条件配合原告办理过户手续，费用由原告负担。被告于签订该协议书时向原告出示了离婚证及离婚协议书复印件，并将该房屋及个人一手住房贷款合同及第三人河北天德房地产开发有限公司出具的补差价款、公共维修基金等票据及还贷银行卡交付给了原告。原告于当天通过银行转账方式向被告支付了购房首付款173000元后，一直按月代被告向银行偿还按揭贷款本息，并对房屋进行装修入住至今。原告于庭审中表示愿代被告提前一次性清偿所欠中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行的剩余按揭贷款本息。另保定白沟新城管理委员会于2017年4月发布了关于稳控房地产市场实施意见，并于2017年6月发布了关于进一步稳控房地产市场实施意见，规定非本行政区户籍居民家庭购买该区房屋时，应提供3年以上个人所得税纳税证明，且住房自取得房屋所有权证未满二年的，不得买卖。上述事实有原、被告及第三人于开庭时的陈述笔录，有原告提交的双方签订的房屋买卖合同及商品房买卖协议书，被告的离婚协议书、个人一手房住房贷款合同及其购买房屋所交费用票据等，原告向被告转账凭证及还贷银行流水单，有被告提交的保定白沟新城管理委员出台的关于稳控房地产市场实施意见抄件等证据证实，本院予以确认。 本案反诉事实经审理查明，与本诉事实一致。 本院认为，原、被告于2016年11月13日签订了房屋买卖合同，并于2016年12月6日签订了商品房买卖协议书后，原告依约定给付了被告购房定金20000元及购房首付款173000元，被告亦将该房屋及相关购房手续交付给了原告，由原告对该房屋进行了装修并入住至今，后原告一直依约定代被告偿还所欠中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行的剩余按揭贷款本息，并表示愿提前一次性清偿该笔贷款本息。综上，应视为原、被告签订的房屋买卖合同及商品房买卖协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，原、被告均应依合同约定继续履行各自的义务。鉴于被告购买涉案房屋所欠中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行的剩余按揭贷款本息尚未还清，为维护该支行的利益，原告应代被告提前清偿该笔贷款本息，被告应予协助。被告虽与刘英培结婚前购买了上述房屋，但二人在离婚协议书中未对该房屋归属作出明确约定，被告在转卖该房屋时亦为原告出示了离婚证及离婚协议书，故该房屋应不涉及被告与刘英培夫妻共有财产分割的状况。原告要求被告及时办理该房屋的产权登记手续，并协助其办理所有权过户登记手续，并由第三人中国银行股份有限公司保定分行、河北天德房地产开发有限公司予以协助的诉讼请求，依据充分，本院应予支持。原告要求被告给付其违约金126000元，并返还其多支付的贷款利息10000元的诉讼请求，因无证据证实，本院应不予支持。反诉原告反诉称，因政府出台了房屋限购政策，反诉被告已不具备购买上述房屋的资格，且该房屋亦未取得房屋所有权证，致使双方无法实现房屋买卖的目的，其与反诉被告的房屋买卖合同应依法予以解除，并由反诉被告将该房屋返还给反诉原告，其上述反诉理由，因双方签订房屋买卖合同在房屋限购政策出台之前，故不应受该房屋限购政策的调整，本院对其反诉请求应不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百九十一条之规定，缺席判决如下： 一、原、被告应继续履行双方签订的房屋买卖合同及商品房买卖协议书。 二、原告应于本判决生效后十日内提前一次性清偿被告所欠中国银行股份有限公司高碑店市白沟支行的剩余按揭贷款本息，被告应予协助。 三、被告应于原告代其清偿上述贷款本息后十日内办理位于白沟现代箱包物流仓储商贸区房屋的产权登记手续，第三人河北天德房地产开发有限公司应予协助。 四、被告应于办理完上述房屋产权登记手续后十日内协助原告办理该房屋的所有权过户登记手续，并由原告负担相关税费。 五、原告应于双方办理完上述房屋所有权过户登记手续当天，给付被告购房款10000元。 六、驳回原告要求被告给付其违约金126000元，并由被告返还其贷款利息10000元的诉讼请求。 七、驳回反诉原告要求依法解除双方签订的房屋买卖合同，并由反诉被告返还该房屋的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3020.0元，财产保全费2620元，合计5640元，由原告负担3020元，被告负担2620元；反诉案件受理费100元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长 郭 华 人民陪审员 臧 震 人民陪审员 李志华 二〇一八年十二月三十日 书 记 员 周 朋