江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初6299号原告：张燕申，男，1984年9月6日生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：范晶晶，江苏金锡律师事务所律师。被告：张明伟，男，1979年10月20日生，汉族，住无锡市梁溪区。被告：韩影，女，1980年6月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：杨小明，男，1971年7月11日生，住淮安市清河区，颍州区王店镇胡庙村民委员会推荐。委托诉讼代理人：徐正昆，江苏腾泽律师事务所律师。原告张燕申与被告张明伟、韩影房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月21日公开开庭审理了本案，原告张燕申的委托诉讼代理人范晶晶，被告张明伟、韩影及其委托诉讼代理人杨小明、徐正昆到庭参加了诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年11月6日公开开庭审理了本案，原告张燕申的委托诉讼代理人范晶晶，被告张明伟、韩影的委托诉讼代理人杨小明、徐正昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张燕申向本院提出诉讼请求：1.张明伟、韩影立即搬离涉案商铺；2.张明伟、韩影向原告支付拖欠的房租4万元；3.张明伟、韩影赔偿损失12万元；如该项请求不被支持，则要求支付三个月的房租3万元作为赔偿；4.张明伟、韩影向原告支付自2018年4月1日起至实际搬离之日止，参照每月1万元的标准计算的房屋使用费；5.张明伟、韩影赔偿律师费损失1万元。事实和理由：涉案商铺系无锡市康裕实业公司所有，由原告承租后转租给被告。2017年3月30日，原、被告签订租赁合同一份，约定租赁期为自2017年4月1日至2018年3月31日止，租金为12万元，并约定合同期满如续租，被告需提前三个月向原告提出书面申请，在征得原告同意后办理续租手续，否则视为放弃优先承租权并赔偿原告三个月的房租。现合同已经期满，被告未在期满前三个月提出书面续租申请，原告有权要求被告搬离涉案商铺并要求被告支付三个月的房租作为赔偿。因被告违约，原告诉至法院，委托江苏金锡律师事务所指派律师代理诉讼，需支付律师费1万元，该律师费损失也应由被告承担。张明伟、韩影辩称，1.涉案商铺系由无锡市你我缘房屋租赁有限公司向产权人承租，原告仅系该公司的法定代表人，现该公司已经注销，原告无权要求其搬离涉案房屋；2.虽合同中写明的年租金为12万元，但双方实际是按照年租金8万元履行，差价4万元并非原告的权利；其也愿意按照每年8万元的标准支付房屋使用费；3.其在合同履行中没有任何违约行为，已经提前三个月书面申请续签合同，但原告一直回避并要求涨租，不同意赔偿损失；张燕申没有实际支付律师费，没有权利要求其支付该笔费用。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回。本院经审理认定事实如下，坐落于民丰路110号房屋（所在层数1-2，建筑面积220.14平方米）登记在无锡市康裕实业公司（以下简称康裕公司）名下。2012年12月20日，康裕公司与张燕申签订了《房屋租赁协议》，将民丰路102号-122号房屋出租给张燕申，该份协议承租方处书写为无锡市你我缘房屋租赁有限公司，落款处仅由张燕申签名。2017年3月30日，张燕申与张明伟签订了《租赁合同》，将民丰路112号房屋（建筑面积约30平方米）出租给张明伟经营熟食，约定：租赁期限为一年，自2017年4月1日至2018年3月31日；租金为12万元；合同期满如续租，张明伟须提前三个月向张燕申提出书面申请，在征得张燕申同意后办理续租手续，否则视为放弃优先承租权并赔偿三个月的房租；如不续租，亦需提前三个月书面告知张燕申，并办理搬离手续，否则张燕申有权收回商铺并赔偿三个月的房租；张明伟既不书面申请续租亦不在合同到期后搬离的，张燕申有权按照约定租金的两倍向张明伟收取租金，并可随时收回商铺；违约方按合同约定承担违约责任后，尚需承担守约方向违约方追讨产生包括但不限于律师费等的一切费用。租赁合同签订后，张明伟向张燕申支付了租金8万元。上述租赁合同已到期，双方未续签书面合同，涉案商铺仍由张明伟、韩影继续使用。张燕申曾于2018年5、6月，委托江苏金锡律师事务所向张明伟邮寄发送了《律师函》，要求张明伟搬离商铺。为本案诉讼，张燕申委托江苏金锡律师事务所指派律师代理诉讼，约定张燕申需支付办案费用1万元。另查明，2017年前，涉案商铺已由张明伟承租了八九年左右，合同为一年一签，近年来的年租金为8万元。涉案商铺现场未标注门牌号，门头为“绝味鸭脖”，张明伟与韩影实际经营，以韩影为经营者申领了“北塘区梦航卤菜店”的个体工商户营业执照，营业执照上登记的经营场所为民丰路112号。上述事实，由房屋所有权证、房屋租赁协议、租赁合同、律师函及邮寄回执、查询信息、委托合同、银行交易明细、营业执照及双方当事人陈述等证据在卷佐证。对双方有争议的事实和证据：1.关于租金标准，张明伟、韩影主张合同书写为年租金12万元、实际收取为年租金8万元，提交了双方于2015年签订的租赁合同及银行转账记录。张燕申质证认为对真实性无异议，但认为与本案无关，原收取的8万元系在合同约定租金12万元的基础上给予的优惠。同时其也确认其向其他租户转租的商铺也是订立的合同中约定租金为12万元，而实际收取在10万元左右，但认为未收取的部分属于其可以行使或放弃的权利。2.关于张明伟、韩影有无提前三个月提出续签申请，张明伟、韩影主张其于2018年1月份写了书面续签申请交给了张燕申，提交了2018年5月25日张燕申与韩影之间的通话录音及2018年4月13日的微信聊天记录。其中通话内容为：张燕申问：“考虑得怎么样了？”韩影答：“去年8万，今年涨到10万5千，太高了，能不能少一点？”张燕申答：“不能，能做就做，不能做就搬走”；微信聊天记录中，韩影发送微信内容为：“我听旁边邻居说你发短信给他们签合同了，我没有收到，是你没发还是号码错了没收到”。张燕申质证认为对真实性无异议，但认为通话时及发微信时已经超过合同约定提出续租的时间。3.关于张燕申提交的授权委托书，该授权委托书载明，康裕公司同意张燕申商业用房的转租民丰路102-122号及6号房屋，委托给张燕申进行办理及管理。张明伟、韩影对真实性不认可，并提交了周和平出具的情况说明，载明本人从来没有出具过此授权委托书。本院与康裕公司进行了调查，康裕公司负责人陈述，经公司核实，没有人见过这个材料，也没有人在此材料上盖章，怀疑公章的真假。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。张燕申与张明伟之间签订的租赁合同约定的租赁期限已届满，双方未续签合同，张明伟、韩影继续使用涉案房屋属于无权占有，张燕申主张张明伟、韩影迁出租赁房屋符合法律规定，本院予以支持。综合本案的证据，可以认定虽双方签订的租赁合同约定的年租金为12万元，但张燕申曾明确租金按8万元收取，现张燕申主张支付拖欠的租金4万元，没有依据，不予支持。张明伟、韩影应在租赁合同到期后及时将房屋返还，未及时返还对张燕申构成损害，张燕申有权主张无权占有使用期间的房屋使用费。张燕申要求张明伟、韩影支付自2018年4月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，符合法律规定，本院予以支持。房屋使用费的标准应当与张燕申所受实际损失相当，张燕申主张按照合同约定的租金每年12万元的标准支付，没有依据，不予支持。张明伟、韩影认可按照每年8万元的标准支付，该标准并不明显违背正常的市场租金标准，因此，本院酌定房屋使用费的标准参照该标准计算。张明伟、韩影主张其已经按约提前三个月提出续租申请，张燕申予以否认，张明伟、韩影对此应提供证据证明，未提供证据证明，应承担举证不利的法律后果。张明伟、韩影未按约提前三个月提出续租申请，构成违约。张燕申主张张明伟、韩影赔偿三个月的租金损失，并支付律师费损失，符合双方合同约定，应予支持。张燕申主张张明伟、韩影赔偿三个月的租金损失3万元，没有依据，不予支持。租金损失应以每年8万元的标准计算为2万元。张燕申主张的律师费，未超出律师收费标准的规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张明伟、韩影于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离坐落于民丰路112号商铺。二、张明伟、韩影于本判决发生法律效力之日起十日内向张燕申赔偿2万元。三、张明伟、韩影于本判决发生法律效力之日起十日内向张燕申支付自2018年4月1日至实际搬离之日止，按照每年8万元的标准计算的房屋使用费。四、张明伟、韩影于本判决发生法律效力之日起十日内向张燕申支付律师费损失1万元。五、驳回张燕申的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2560元，由张燕申负担1360元，由张明伟、韩影负担1200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李家先人民陪审员  杨志贤人民陪审员  阎志萍二〇一八年十二月五日书 记 员  严 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。