福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0203执异452号 案外人:张恭庆，男，1984年7月23日出生,汉族，住福建省定县下洋镇。 委托诉讼代理人：林景华、林淑嫩，福建嘉凯律师事务所律师。 申请人：章伟明，男，1984年7月15日出生，汉族，福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：华秀芳、郑小玲，福建闽鹭律师事务所律师。 被申请人：刘立伟，男，1985年9月11日出生，汉族，住福建省南靖县。 在本院审理申请人章伟明与被申请人刘立伟民间借贷纠纷一案中，本院诉讼保全查封刘立伟名下位于厦门市J2010P01（凤凰花城）A1地块1#楼A梯22层2203室的房产（下称案涉房产），案外人张恭庆对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人张恭庆称，一、案涉房产在《商品房买卖合同备案证明》中买受人虽然为刘立伟、简惠君，但实际该房产属于案外人所有，案外人已按约定支付购房款并支付银行按揭。案外人与刘立伟、简惠君于2016年12月13日签订《房产预约买卖协议》，将案涉房产以180万元的价格卖给案外人，案外人按照合同约定支付首付款人民币80万元。案外人在房产办理交易过户房款当日支付刘立伟、简惠君100万元。现因一手产权尚未办理，无法办理过户登记手续，双方协商剩余银行的按揭贷款由案外人负责以刘立伟、简惠君名义归还，款项由案外人打入刘立伟、简惠君的还款账户【户名：简惠君，账户：6226××××0455，开户行：中国光大银行厦门分行集美支行】，案外人从2017年1月份开始至2018年7月份，共归还银行按揭95899元。刘立伟与简惠君于2017年1月10日至厦门市公证处办理《委托书》公证，将上述房产相关的处分、收益权限全权委托给案外人指定的第三人徐美芬，只要房产达到过户条件，就办理过户手续。二、案外人已实际占有该房产。案外人与刘立伟、简惠君在合同中约定，刘立伟、简惠君应于办理全权公证委托当日将房产交付给案外人使用。办理全权公证委托的日期为2017年1月10日，刘立伟、简惠君将其与厦门市杏林建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《个人贷款合同》原件交付案外人，因此，案外人已于2017年1月10日实际占有该房产，对该房产具有处分权。三、案外人不存在过错。案外人与刘立伟、简惠君签订的《房产预约买卖协议》第十四条约定“甲乙双方保证于一手产权出证解押完毕五个工作日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续……”，至今，一手产权尚未办理，因此案外人在办理过户登记上没有过错。综上，案外人认为案涉房产属于案外人所有，解除对案涉房产的保全措施。案外人提交厦门市商品房买卖合同、商品房买卖合同备案证明、个人贷款合同、房产预约买卖协议、公证书、收款收据、转账明细、个人客户账户明细清单、等证明其主张。 申请人章伟明辩称，案外人张恭庆请求撤销对案涉房产的查封、冻结缺乏事实与法律依据，依法应驳回申请。一、案外人张恭庆截至2018年8月2日并未对案涉房产实际占有。首先，根据案外人提供的厦门市杏林建设开发有限公司与被告刘立伟签订的《厦门市商品房买卖合同》第8条显示，厦门市杏林建设开发有限公司最迟应当在2018年9月30日前交付案涉房产，但是目前并没有证据表明案外人厦门市杏林建设开发有限公司已经将案涉房产交付给被告刘立伟的事实。其次，案外人自称其已经实际占有案涉房产，但并未提供相应的证据予以证明，应由案外人承担举证不能的法律后果。虽然案外人与刘立伟、简惠君签订的《房产预约买卖协议》第6条约定，刘立伟、简惠君应于办理全权公证委托当日将案涉房产交付给案外人使用，但在厦门市杏林建设开发有限公司并未向刘立伟交房的情况下，刘立伟是无法向案外人交付案涉房产的。假设案外人已经实际占有案涉房产，则案外人在实际占有、使用、管理案涉房产时，必然会产生物业费、水电费、管理费等费用，但案外人并不能提供该方面证据。案外人主张已实际占有案涉房产不仅缺乏事实依据，而且不符合正常的生活经验法则，亦不符合常理。二、案外人张恭庆未按照合同约定的条件支付案涉房产的全部购房款。根据案外人提供的其与刘立伟、简惠君签订的《房产预约买卖协议》第2条之规定，案外人以总价180万元向被告刘立伟购买案涉房产。同时根据第5条之约定，案外人应于2017年1月17日之前办理全权公证当日支付80万元（含定金），于案涉房产办理交易过户放款当日支付100万元。根据案外人提供的《中国建设银行个人客户账户明细清单》显示案外人仅仅向被告刘立伟支付了80万元的购房款，其余购房款尚未支付，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第3项的规定不相符。综上所述，案外人张恭庆的异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定的内容及条件，其根据《房产预约买卖协议》所享有的合同权利并不足以阻却保全措施。因此，案外人对案涉房产的异议申请不成立，依法应予以驳回。 经审查，本院查明： 因申请人章伟明与被申请人刘立伟民间借贷纠纷一案，章伟明向本院申请财产保全，本院依法作出（2018）闽0203民初5073号民事裁定书，并于2018年4月3日查封被申请人刘立伟名下案涉房产。 2015年12月3日，刘立伟、简惠君与厦门市杏林建设开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产，约定总金额为1276089.02元，支付首付款326089.02元，余款95万元向银行申请办理按揭，并于当日在厦门市国土资源与房产管理局进行备案。2016年12月13日，案外人与刘立伟、简惠君签订《房产预约买卖协议》，约定总价180万元，案外人于2017年1月17日之前办理全权公证当日支付80万元（含定金），于案涉房产办理交易过户放款当日支付100万元，刘立伟、简惠君于办理全权公证委托当日将房产交付给案外人使用，双方保证于一手产权出证解押完毕五个工作日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续等。刘立伟与简惠君于2017年1月10日至厦门市公证处办理《委托书》公证，将上述房产相关的处分、收益权限全权委托给第三人徐美芬。刘立伟出具收条一张，载明收到张恭庆购买案涉房产部分购房款，金额为人民币80万元。从2017年3月20日至2018年7月20日，张恭庆按月向简惠君归还按揭的银行账户【账号：6226××××0455】转入共计85815元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人张恭庆与申请人刘立伟在本院查封案涉房产前签订了《房产预约买卖协议》，但案外人并未举证证明其在本院查封前已经实际占有案涉房产，应由其承担举证不能的法律后果。综上，从案外人提供的排除执行的相关证据来看，其异议请求和理由，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回张恭庆的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 吕娜彬 审 判 员 赵国军 审 判 员 俞伟强 二〇一八年十二月十九日 代书记员 陈艺芸 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。