广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11457号原告（反诉被告）：陈春毅，男，1986年10月8日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：欧阳清华，广东永隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：李仁兵，男，1975年2月10日出生，汉族，住四川省叙永县。被告（反诉原告）：邱宗碧，女，1973年11月2日出生，汉族，住四川省叙永县。两被告委托诉讼代理人:吴晓梅，广东广瀚律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人:肖洁仪，广东广瀚律师事务所律师助理。第三人：中山市立晖房地产中介有限公司，住所地广东省中山市东升镇丽城乐意居106卡A铺。法定代表人：赵正。原告（反诉被告）陈春毅与被告（反诉原告）李仁兵、邱宗碧、第三人中山市立晖房地产中介有限公司（以下简称立晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人欧阳清华、被告（反诉原告）李仁兵及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人吴晓梅、肖洁仪，第三人立晖公司的法定代表人赵正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈春毅向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除陈春毅和李仁兵、邱宗碧、立晖公司于2018年5月20日签订的房地产买卖及居间合同；2.请求判令李仁兵、邱宗碧和立晖公司连带返还陈春毅定金90000元和赔偿90000元。事实和理由：陈春毅和李仁兵、邱宗碧经立晖公司的居间于2018年5月20日签订房地产买卖及居间合同一份，约定由李仁兵、邱宗碧出让自有的位于中山市××镇××小区××单元××房给陈春毅，房价款交易总价为810000元。合同签订后，陈春毅支付了定金90000元给李仁兵、邱宗碧，截止起诉时，李仁兵、邱宗碧未能办理房地产的不动产权证及未能注销涉诉房地产上面的抵押权登记，导致双方签订的房地产买卖合同无法履行，李仁兵、邱宗碧的行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，原告特依法诉至法院，望判如所请。李仁兵、邱宗碧辩称，1.驳回陈春毅提出的诉讼请求；2.不存在李仁兵、邱宗碧违约的事实，李仁兵、邱宗碧已经按照合同的约定办理了涉案的产权证书，按期交给立晖公司保管，符合双方的约定。在合同签订时三方协商一致同意陈春毅应该在合同签订后向李仁兵、邱宗碧付清定金，由李仁兵、邱宗碧办理房屋抵押的注销手续，但李仁兵、邱宗碧到现在还没有收到陈春毅交的定金。经了解，立晖公司曾通知陈春毅要求其向李仁兵、邱宗碧支付定金时，陈春毅以多种借口拖延支付，因此不存在李仁兵、邱宗碧违约的事实；3.陈春毅在李仁兵、邱宗碧已经按约履行合同的情况下，不但不支付定金，而且还违法解除合同，其行为是违约行为，解除合同的行为是无效的。对陈春毅违约的行为按合同约定及法律规定，陈春毅应该承担相应的违约责任。立晖公司辩称，1.立晖公司承认在双方同意的情况把定金托管给第三人；2.托管的前提是李仁兵、邱宗碧如期取得产权证书后如期交付给李仁兵、邱宗碧，立晖公司已经与李仁兵、邱宗碧多次沟通，提醒陈春毅把定金转账给李仁兵、邱宗碧；3.定金还没有转给李仁兵、邱宗碧的原因是在交易结束前这钱不是属于李仁兵、邱宗碧的，在陈春毅没有同意的情况下不能把钱转给李仁兵、邱宗碧。但陈春毅多次拖延支付或者不回复立晖公司。李仁兵、邱宗碧提出反诉请求：请求判令解除陈春毅和李仁兵、邱宗碧、立晖公司于2018年5月20日签订的房地产买卖及居间合同，并由陈春毅向李仁兵、邱宗碧支付违约金162000元。事实与理由：陈春毅和李仁兵、邱宗碧、立晖公司于2018年5月20日签订的房地产买卖及居间合同，约定陈春毅购买李仁兵、邱宗碧名下的涉案房产，成交总价为810000元，涉案房产现状为无查封、有抵押。陈春毅需在签署涉案合同时付清定金90000元，李仁兵、邱宗碧需在收到定金后办理房屋抵押注销登记手续。由于签订合同时，李仁兵、邱宗碧尚未取得涉案房屋的产权证，故合同约定，李仁兵、邱宗碧应在合同签订后3个月内办妥涉案房屋的房屋产权证，并将房屋产权证原件托管于立晖公司处。2018年8月14日，李仁兵、邱宗碧在约定期限内办妥了涉案房屋产权证，并在2018年8月17日取得产权证后通知了陈春毅和立晖公司，2018年8月19日，李仁兵、邱宗碧将涉案房屋产权证交至立晖公司处。但此后，陈春毅一直借口拖延，不按约支付定金、也不办理后续购房手续。现陈春毅在自身违约的情况下提出解除合同，系违法解除合同的行为，已严重违反李仁兵、邱宗碧的权益。为此，李仁兵、邱宗碧特向法院提出反诉，请求法院判如所请。陈春毅辩称，陈春毅在本案中不存在违约的情况，李仁兵、邱宗碧所适用的合同条款在本案中尚未达成，陈春毅没有给李仁兵、邱宗碧造成损失。目前违约的是李仁兵、邱宗碧，李仁兵、邱宗碧到现在还没有把房屋的抵押权进行注销，存在违约行为。请法院驳回李仁兵、邱宗碧的反诉请求。立晖公司辩称，没有意见。陈春毅围绕其诉讼请求及抗辩主张依法提交了房地产买卖及居间合同、收据及中国银联转账小票、EMS快递单及律师函等证据，李仁兵、邱宗碧围绕其反诉请求及抗辩主张依法提交了房地产买卖及居间合同、房屋产权证、微信、短信聊天记录、产权收取凭条为证，立晖公司提交了微信聊天记录到庭。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当庭对证据进行了审查，并在卷佐证。根据陈春毅和李仁兵、邱宗碧及立晖公司的陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：座落于中山市××镇××单元××室的房地产（以下简称涉案房地产）权利人为李仁兵、邱宗碧，不动产证书号为粤（2018）0174477粤（2018）0174478，登记时间为2018年8月14日，建筑面积为114.17平方米，套内建筑面积为94.18平方米，该房地产有抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，他项权证号为粤（2018）中山市不动产证明第0081135号，被担保主债权数额为350000元，抵押日期为2018年8月14日。2018年5月20日，陈春毅作为买方、李仁兵、邱宗碧作为卖方、立晖公司作为经纪方签订了房地产买卖合同及居间合同，主要载明：买卖双方就上述涉案房地产进行交易，成交总价为810000元，定金为90000元；定金90000元买方须在签署本合同之同时付清，卖方在签署合同当日办理相关手续并将该物业已有的房地产证原件等相关资料托管于经纪处作为过户转让之用。买、卖违反前述约定均视为违约；付款方式为银行按揭付款；合同签订时房地产的现状为无查封、有抵押状态，买卖双方均清楚该房地产的状况及其他各类情形，且确认该房地产是以现状出售，如该房地产是抵押状态，卖方应予签署本合同后/天内解除抵押手续，并将房地产证原件托管于经纪方作为办理过户手续之用；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，如卖方收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，则卖方须返还双倍定金以弥补买方之损失。买方或卖方中的任一方未能履行本合同之条款或交易过程中因房地产被查封或第三人主张权利导致本合同交易不能完成的，相对方也可选择本合同约定的房地产买卖总价的20%要求对方承担违约责任；双方约定3个月内如果出不了房产证，买方有权利终止或继续此合同，如合同终止定金由居间方返还买方全部定金；等等。2018年5月21日，陈春毅在立晖公司处刷卡消费90000元，立晖公司出具收据，载明：收到陈春毅用于购买涉案房地产的定金90000元。2018年8月19日，李仁兵、邱宗碧将涉案房地产的不动产权证交给立晖公司，立晖公司出具了产权收取凭条。2018年9月10日，陈春毅以上述事实及理由诉至本院要求李仁兵、邱宗碧承担违约责任。庭审过程中，李仁兵、邱宗碧提出反诉。庭审过程中，陈春毅与李仁兵、邱宗碧均变更诉讼请求中的解除房地产买卖及居间合同为解除双方签订的房地产买卖合同，也确认三方就解除涉案房地产抵押没有进行约定，但对于双方履行义务的先后有所争议，陈春毅认为李仁兵、邱宗碧已违约，陈春毅已支付了定金给立晖公司，但李仁兵、邱宗碧没有履行解除涉案房地产抵押的义务，其提交了2018年8月26日寄出的律师函，该律师函函告李仁兵、邱宗碧需在5个工作日内向陈春毅出具没有权利瑕疵的不动产权证明，并立即履行配合陈春毅办理按揭贷款的所有先履行的合同义务否则承担违约责任等等。李仁兵、邱宗碧对陈春毅的说法予以否认，不确认该律师函，认为陈春毅一直没有同意立晖公司支付定金给李仁兵、邱宗碧，导致李仁兵、邱宗碧无法解除按揭抵押，陈春毅已违约。为佐证上述说法，其提交了微信、短信聊天记录等为证，该聊天记录主要是李仁兵与立晖公司员工周小姐，邱宗碧与陈春毅的姐姐（昵称及备注：玫瑰、A陈小姐，誉东名苑客户）等人员的对话，主要反映：8月17日，李仁兵通知立晖公司周小姐称证已拿，周小姐叫李仁兵将证送来公司并拍照；8月19日玫瑰叫邱宗碧拍证的照片，邱宗碧拍照后发给玫瑰；8月27日立晖公司员工向A陈小姐，誉东名苑客户发出查档照片并询问其是否能将90000元定金转给业主，业主准备赎楼；8月29日，李仁兵、邱宗碧发短信给陈春毅，希望其能去中介尽快确认流程。9月19日，李仁兵微信询问立晖公司员工周小姐为何买方还没有把定金转来，周小姐称客户和其姐姐不愿意沟通。对此聊天记录，陈春毅认为，该聊天记录恰恰证明了李仁兵、邱宗碧违约，陈春毅积极与李仁兵、邱宗碧沟通，但李仁兵、邱宗碧没有对涉案房地产解除抵押且还在聊天中隐瞒还有抵押的事实。且自己已将定金转给立晖公司，但立晖公司却恶意扣留了定金，定金至今没有交付给李仁兵、邱宗碧，责任在立晖公司。立晖公司认为未经过陈春毅的同意其无法支付定金给李仁兵、邱宗碧，立晖公司曾多次向陈春毅确认是否支付定金，但陈春毅没有回复，为证明其说法，其提交了微信聊天记录为证，其中8月23日至9月2日，立晖公司工作人员与A陈小姐，誉东名苑客户一直在沟通办理贷款时间，A陈小姐，誉东名苑客户称安排时间办理，但暂时没有时间；8月23日至9月2日，立晖公司工作人员与A陈先生誉东名苑沟通办理按揭手续时间，期间9月2日A陈先生誉东名苑回复卖方至今没有解除抵押，已经违约，其已委托律师跟进。陈春毅对此真实性确认，但其8月27日已经委托律师向李仁兵、邱宗碧发出律师函，李仁兵、邱宗碧没有履行解除涉案房地产抵押的义务，所以立晖公司的证据不具有关联性。李仁兵、邱宗碧确认立晖公司提交的证据。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，陈春毅与李仁兵、邱宗碧自愿签订房屋买卖合同，为双方自由意思表示，双方均应按合同履行。现双方因合同履行先后顺序产生争议要求解除合同，双方均同意解除合同，于法不悖，故对陈春毅和李仁兵、邱宗碧的解除合同的诉求，本院予以支持。陈春毅认为在自身已支付定金的情况下，李仁兵、邱宗碧未履行其解除涉案房地产抵押义务，且立晖公司扣留定金，故李仁兵、邱宗碧、立晖公司违约，应当连带承担违约责任。李仁兵、邱宗碧则认为陈春毅没有支付定金，导致自身不能解除涉案房地产抵押，亦已违约。双方争议的焦点在于定金支付和解除抵押的先后履行时间的问题，根据双方提供的证据和作出的陈述，逐一分析如下：一、对于定金支付问题。双方在房地产买卖及居间合同中约定“3个月内如果出不了房产证，买方有权利终止或继续此合同，如合同终止定金由居间方返还买方全部定金”，现陈春毅已将定金交给立晖公司，而李仁兵、邱宗碧已在签订合同后3个月内办理不动产权证书，该定金理应由立晖公司支付给李仁兵、邱宗碧。现立晖公司、李仁兵、邱宗碧主张陈春毅不同意其支付定金给李仁兵、邱宗碧，但其提交的聊天记录等不足以证明其主张，本院不予采纳，认定陈春毅已完成其支付定金的义务。李仁兵、邱宗碧诉求陈春毅违约，本院不予支持。现立晖公司没有支付定金给李仁兵、邱宗碧，陈春毅要求立晖公司承担违约责任，应属另一法律关系，陈春毅应另行处理。二、对于解除抵押问题，双方并没有对解除抵押的时间进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条及六十二条的规定，陈春毅可随时要求李仁兵、邱宗碧履行解除抵押，但需给予李仁兵、邱宗碧必要的准备时间。如上查明事实可见，李仁兵、邱宗碧于2018年8月14日办理了不动产权证书及抵押登记，陈春毅于2018年8月26日发出律师函并要求李仁兵、邱宗碧在5日内出具没有权利瑕疵的不动产权证书，并于2018年9月10日诉至本院。该要求的准备时间并不符合一般交易习惯，故对原告认为李仁兵、邱宗碧没有按时解除抵押的主张，不予采纳，对原告诉求李仁兵、邱宗碧承担违约责任的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈春毅、被告（反诉原告）李仁兵、邱宗碧与第三人中山市立晖房地产中介有限公司于2018年5月20日签订的房地产买卖及居间合同关于房屋买卖部分于本判决生效之日解除；二、驳回原告（反诉被告）陈春毅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李仁兵、邱宗碧的其他反诉请求。案件受理费为1950元，反诉费为1770元，诉保费为1420元。由原告（反诉被告）陈春毅负担3370元，由被告（反诉原告）李仁兵、邱宗碧负担1770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁春燕二〇一八年十二月十一日书记员  郭敏清