福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0205民初2602号 原告（反诉被告）：李锡萤，男，1958年9月10日出生，台湾地区居民。 委托诉讼代理人：都占胜，福建唯灿律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪天赐，男，1963年6月17日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：汪秀红，女，1964年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告：汪亚梅，女，1990年11月9日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上述三被告共同委托诉讼代理人：陈耿阳，福建明鼎律师事务所律师。 上述三被告共同委托诉讼代理人：李琳琳，福建明鼎律师事务所实习律师。 原告李锡萤与被告汪天赐、汪秀红、汪亚梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，汪天赐于法定期限内提起反诉，本院依法将本、反诉合并审理，并公开开庭进行审理。李锡萤及其委托诉讼代理人都占胜，汪天赐、汪秀红、汪亚梅的共同委托诉讼代理人李琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李锡萤向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年3月18日、2015年4月2日签订的《房屋租赁合同书》（以下简称“讼争合同”）、《合同补充协议书》；2.判令汪天赐、汪秀红、汪亚梅返还李锡萤于2018年5月7日支付的租金40000元（人民币，币种下同）；3.判令汪天赐、汪秀红、汪亚梅向李锡萤支付违约赔偿金100000元。事实与理由：2015年3月18日，李锡萤、汪天赐、汪秀红、汪亚梅签订《房屋租赁合同》（以下简称“讼争合同”）约定将位于厦门市集美区后溪镇英村社区英村三里123号共三层房屋（以下简称“案涉房屋”）出租给李锡萤，2015年4月2日李锡萤与汪天赐签订《合同补充协议书》（以下简称“补充协议”），将出租房屋毗连空地（面积500平方）出租给李锡萤。合同就租金的支付、水电、违约责任等做了明确约定。鉴于汪天赐负责英村社区的自来水管理、费用征收，双方约定汪天赐每满半年凭收款收据与李锡萤结算水费。合同签订后，因案涉房屋属于自建民房，李锡萤为能达到生产经营的需要，对房屋及空地投入大量人力、物力进行修缮、平整。在合同履行过程中，汪天赐从不尽出租方应尽的基本维修义务，也不配合李锡萤办理相应居住登记。2018年5月19日，汪天赐以李锡萤未支付水费为由，在未通知李锡萤的前提下私自停水，给李锡萤的生产经营、生活造成极大损失。李锡萤多次要求汪天赐出具单据缴纳水费，其均以各种理由推诿。同年6月1日，李锡萤委托唯灿律师事务所与汪天赐协商，汪天赐提出每年涨租金至20万元，双方协商失败。李锡萤认为，双方所签订的租赁合同，意思表示真实、不违背法律法规，合法有效。双方就水费的缴纳有口头约定且已经形成交易习惯，李锡萤不知道水表水号，无法自行缴纳，只能通过汪天赐缴纳水费，汪天赐却利用承包英村片区自来水工作的便利，故意利用停水的方式逼迫李锡萤终止合同，以达到可以另行出租多收租金的目的。李锡萤为维护自身合法权益，提出如上诉求。 汪天赐、汪秀红、汪亚梅共同辩称，一、汪秀红、汪亚梅不应被列为本案被告。案涉房屋系汪天赐一人所有，与汪秀红、汪亚梅无关，同时，汪秀红、汪亚梅不是讼争合同的当事人，根据合同的相对性原理，二人不享有案涉房屋租赁合同的权利，也不承担合同的义务，不应被列为被告。二、汪天赐并未关停案涉房屋的自来水，李锡萤的损失与其无关。案涉房屋的自来水总开关位于房屋右边外侧，开关是开放式的，任何人均可以开关，李锡萤并无证据证明其自来水被关停是汪天赐所致。李锡萤是因为经营不善、无力负担房租想将案涉房屋转租给他人，由此产生的一切费用与汪天赐无关。三、李锡萤未及时足额向汪天赐支付房租，汪天赐有权要求解除合同，并不承担违约责任。讼争合同约定，案涉房屋的租金应一年一付，交付时间为每年提前一个月支付，若承租人延迟支付租金达30日，出租人有权解除合同。李锡萤应在2018年5月1日之前向汪天赐支付下一年租金共计144000元，但李锡萤仅于2018年5月7日支付了一笔40000元，余款拒绝支付。其逾期付款已达30日以上，汪天赐有权解除双方的合同，并收回房屋，且不承担违约责任。 汪天赐向本院提出反诉请求：1.判令自2018年9月10日起解除双方于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及2015年4月2日签订的《合同补充协议书》；2.判令李锡萤向汪天赐支付逾期交付房租的违约金31200元（按逾期交付房租104000元的30%计算）；3.判令李锡萤自2018年9月11日起至实际交还房屋之日止，按照394.5元/每日的标准向汪天赐支付房屋占用费（394.5元计算依据为一年的总租金除以365天得出）；4.判令李锡萤向汪天赐支付拖欠的自来水费391.5元。事实和理由：双方所签订的讼争合同及补充协议约定汪天赐将案涉房屋及毗邻空地租赁给李锡萤使用，租赁期限为2015年6月1日至2025年5月31日，租金一年一付，交付时间为每年提前一个月支付，租赁期间，李锡萤负责交付水电费。合同还约定，若李锡萤延迟支付租金，则每天应按迟付租金部份的2%支付逾期付款违约金，迟付租金达30日，汪天赐有权解除合同。根据合同的约定，2018年6月1日至2019年5月31日期间一年租金为144000元，李锡萤应于2018年5月1日前足额支付，但李锡萤却仅支付了40000元租金，尚欠租金104000元未支付，其行为已严重违反了双方合同约定，汪天赐有权依约解除合同、请求支付逾期付款违约金及房屋占用费。此外，自2018年1月1日起至今，李锡萤共拖欠自来水费391.5元未付，其应将该自来水费支付给汪天赐。 李锡萤辩称，一、李锡萤并未违约，汪天赐无权解除合同并主张违约责任。2017年5月19日，汪天赐利用自身的便利条件，擅自停止案涉房屋的自来水供应，导致李锡萤无法正常办公，不得不另行租房。汪天赐作为出租人，有义务保持租赁物的适租状态。李锡萤作为承租人，针对故意停水的行为，有权行使顺序履行抗辩权，拒绝继续支付房租。因此，李锡萤未支付房租并非违约，而是合法行使权利。二、就支付水费的诉求，李锡萤有权主张债务抵偿。2017年7月份，汪天赐在李锡萤承租的空地擅自施工，建设化粪池，期间所使用的水、电等皆通过案涉房屋供应，李锡萤已经先行垫付上述费用，有权从应交水费中予以抵扣。 本院经审理认定事实如下： 一、汪天赐与汪秀红系夫妻关系，汪亚梅系汪天赐、汪秀红的女儿。2015年3月18日，汪天赐（甲方）与李锡萤（乙方）签订讼争合同，约定汪天赐将案涉房屋出租给李锡萤，租赁期间自2015年6月1日起至2025年5月31日止，租期内第一、二、三年每年租金为120000元，租期内第四、五、六年租金为每年126000元，租期内第七、八、九年每年租金为132000元，租期内第十年租金为每年138000元；乙方第一年租金分两次支付，第一次合同签订之日乙方向甲方交付50000元，第二次乙方自甲方交房之日一次性付款70000元，第二年开始每年租金提前壹月支付，甲方于收款之日出具收款凭据给乙方；租赁期内甲方允许乙方分租、转租（不得超出本合同租赁面积）；租赁期内甲方必须提供给乙方三相电380伏40KW，租赁期内乙方负责交付水、电、燃气费用；租赁期内，若乙方如有延迟支付租金，则每天按迟付租金部分的2%加收滞纳金，迟付租金达三十日的，甲方有权解除合同，收回房屋。汪天赐、汪亚梅作为甲方、李锡萤作为乙方在讼争合同上签字确认。2015年4月2日，汪天赐与李锡萤签订补充协议，约定汪天赐将案涉房屋毗连空地面积500平方米（南到唐程天润墙，后至青蛙池，毗邻原租赁房，前到理工路）出租给李锡萤，空地租赁期限自2015年6月1日起至2025年5月31日，租期内每年租金为18000元，第一年租金在双方合同签订后，交房之日一次性付款18000元，第二年开始每年租金提前壹月支付。合同签订之后，汪天赐将案涉房屋及场地交付李锡萤使用。 二、李锡萤支付案涉房屋及场地的租金至2018年5月31日，汪天赐亦出具收款收据予以确认。2018年5月7日，李锡萤以银行转账方式向汪天赐支付40000元，并附言“房租”，此后未再支付任何租金。李锡萤缴纳案涉房屋的水费至2017年12月31日；2018年1月1日起的水费由汪天赐缴交，李锡萤未予以缴交，2018年1月1日至2018年5月31日期间的水费共391.5元。 三、2018年5月19日，案涉房屋停止供应自来水；因无法恢复供水，李锡萤于2018年5月底至6月初便搬离案涉房屋。2018年6月5日，李锡萤通过福建唯灿律师事务所律师就停水问题向汪天赐、汪秀红、汪亚梅发出《律师函》，认为汪天赐在未通知李锡萤的前提下私自停水，李锡萤不知道水表水号，无法自行缴纳，要求汪天赐在收到律师函之日起向李锡萤开具水费收据并予以供水。同日，李锡萤就上述汪天赐私自停水问题向厦门市水务集团有限公司邮寄《投诉信》。该《律师函》及《投诉信》以邮件方式分别寄给汪天赐和厦门市水务集团有限公司。 四、本院于2018年12月7日依法对案涉房屋进行现场勘验并组织双方当事人对案涉房屋进行交接，双方一致确认：除了二楼三个卫生间的热水器及淋浴设备之外，其他一至三楼的所有设备、家具、物品及房屋外围三面围墙、铁栏杆、大门伸缩门均为李锡萤所有，李锡萤同意于2018年12月13日前全部搬离，逾期未搬离的，视为放弃，汪天赐、汪秀红、汪亚梅有权进行处置；2018年5月19日停水后，李锡萤曾向汪秀红反映停水问题，汪秀红、汪天赐得知情况后未作出任何处理；李锡萤委托诉讼代理人曾就本案纠纷与汪秀红、汪亚梅协商，但未能达成一致意见。 五、李锡萤提交《民事、行政诉讼委托合同》、《房屋租赁合同》、收款收据、租金收据、发票、支付宝电子回执，拟证明因汪天赐的停水行为导致李锡萤另行租赁房屋并提起诉讼，为此支出费用15959元，存在经济损失。汪天赐、汪秀红、汪亚梅质证称对该组证据不予认可，案涉房屋的水表为开放式的，任何人都可以开关，不存在私自停水的事实，也不存在违约行为，无需承担损失。 六、汪天赐提交2017年5月23日厦国土房集（居）字（2015）第补007号厦门市集美区村镇居民建房用地许可证，拟证明案涉房屋为汪天赐一人所有，汪秀红、汪亚梅均不是本案适格被告。李锡萤质证称对该证据真实性无异议，但该证据仅能证明汪天赐为案涉房屋建房用地的申请人，并不能据此认定产权人仅登记为汪天赐。 七、证人张某出庭作证称，其与李锡萤系生意合作伙伴，与李锡萤共同开办公司，在案涉房屋经营办公；经营期间，由其向汪秀红缴交水费；2018年5月19日，案涉房屋无故停水，李锡萤与房东沟通无果后，公司无法在案涉房屋办公经营，于2018年6月份搬出案涉房屋。 以上事实，有李锡萤提供的《房屋租赁合同书》、《合同补充协议书》、《律师函》、《投诉信》、《民事、行政诉讼委托合同》、《房屋租赁合同》、收款收据、租金收据、发票、支付宝电子回执，汪天赐提交的厦国土房集（居）字（2015）第补007号厦门市集美区村镇居民建房用地许可证、银行转账回单、自来水收款单，以及证人证言、庭审笔录为证，足以认定。 本院认为，李锡萤系台湾地区居民，本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。 一、关于汪秀红、汪亚梅是否为本案适格被告。李锡萤认为汪亚梅在讼争合同上签字，案涉房屋水表名有汪秀红的名字，三被告是案涉房屋的共同产权人，应列为共同被告。汪天赐、汪秀红、汪亚梅认为，案涉房屋系汪天赐一人所有，且租赁关系存在于李锡萤和汪天赐之间，与汪秀红、汪亚梅无关。本院认为，从讼争合同和补充协议的签订情况看，出租方均只列明为汪天赐一人，收款收据上也体现了由汪天赐收取租金，根据合同的相对性原则和合同实际履行情况，本案的房屋租赁关系仅存在于李锡萤和汪天赐之间。基于汪天赐、汪秀红、汪亚梅系一家人，汪亚梅在讼争合同落款处签字，水表名有汪秀红的名字，汪秀红、汪亚梅与李锡萤就租赁过程出现的问题进行协商，亦符合常理，李锡萤未举证证明共有产权情况，且厦门市集美区村镇居民建房用地许可证亦未列明汪秀红、汪亚梅作为共有产权人进行申请建房用地，李锡萤的理由不充分，不予采纳。故汪秀红、汪亚梅并非为本案房屋租赁合同纠纷的适格被告，李锡萤要求其二人承担责任，于法无据，不予支持。 二、关于合同解除问题。李锡萤与汪天赐签订的讼争合同及补充协议书系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现李锡萤搬离案涉房屋，且双方在庭审中一致要求解除合同，案涉房屋亦在本院组织下交接完毕，双方签订的讼争合同及补充协议已经丧失了继续履行的基础和条件，租赁的合同目的无法实现，故双方关于解除合同的诉求，本院予以支持。 三、关于违约责任问题。李锡萤主张汪天赐私自停水导致其无法使用案涉房屋，构成违约，应当赔偿其律师费、中介费、房租、经营收入等暂计100000元，汪天赐反诉主张李锡萤未按照合同约定提前一个月支付下一年度租金构成违约，按照逾期支付租金的30%主张违约金31200元。根据在案证据及庭审陈述，本院就双方是否存在违约分析认定如下：1.就李锡萤而言，其作为承租方应依约及时、足额支付租金，但其未在约定期限内向汪天赐支付租金，构成违约。其抗辩因汪天赐私自停水，其有权行使履行抗辩权，拒绝继续支付房租。本院认为，一则李锡萤并无证据证明汪天赐私自停水，二则停水事件发生于2018年5月19日，李锡萤未能依约于2018年5月1日前支付下一年度租金，李锡萤已经违约在先。因此，李锡萤的该项抗辩意见，不予采信。2.就汪天赐而言，尽管李锡萤虽并无证据证明汪天赐私自停水，但汪天赐作为出租方，应当保障案涉房屋的水电正常供应，确保案涉房屋的正常使用，其在李锡萤反映停水问题后未作出任何处理，导致案涉房屋无法正常使用、租赁合同无法正常继续履行，亦构成违约。因此，本院认定双方均存在违约情形，应当各自承担相应的违约责任。 四、关于违约金、房屋占用费、租金返还及水费问题。如上分析，因汪天赐未能保障案涉房屋的正常供水，应当承担违约责任，但李锡萤主张的违约损失系其自行估算，并无足够证据予以证明。李锡萤未能依约如期足额支付租金，亦应承担违约责任；再者，李锡萤虽于2018年6月份搬离案涉房屋，但案涉房屋仍处于其控制占有之下，占有案涉房屋期间必然产生占用费用；此外，合同明确约定租赁期间的水费应由承租方承担，李锡萤应当向汪天赐缴交2018年1月1日至2018年5月31日期间的水费391.5元。综上，鉴于李锡萤已经于2018年5月7日支付了部分租金40000元，根据双方当事人的合同履行情况及上述违约情形的认定，本院酌定李锡萤与汪天赐各自承担因违约造成的相应损失，双方互不负有赔偿责任。李锡萤无需再另外支付其他费用，同理，其要求返还该40000元，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除李锡萤与汪天赐于2016年3月18日签订的《房屋租赁合同书》及2015年4月2日签订的《合同补充协议书》。 二、驳回李锡萤的其他诉讼请求。 三、驳回汪天赐的其他反诉请求。 本诉案件受理费12620元，适用简易程序减半收取6310元，由李锡萤负担3155元，由汪天赐负担3155元；反诉案件受理费294元，由汪天赐负担147元，由李锡萤负担147元。 如不服本判决，李锡萤可在判决书送达之日起三十日内，汪天赐、汪秀红、汪亚梅可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 叶炎乾 二〇一八年十二月十三日 法官助理邱碧蓉 代书记员 杨宜超 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……