成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初7236号 原告：王晓雪，女，汉族，1987年12月7日出生，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川诚方律师事务所律师。 被告：邱镜汀，女，汉族，1989年7月30日出生，住四川省成都市天府新区。 被告：李俊毅，男，汉族，1990年1月28日出生，住天津市塘沽区。 二被告的委托诉讼代理人：贺江、宋新民，四川维尊律师事务所律师。 被告：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。 法定代表人：徐万刚。 原告王晓雪与被告邱镜汀、李俊毅、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓雪的委托诉讼代理人蔡泳曦、被告邱镜汀、李俊毅的委托诉讼代理人宋新民依法到庭参加诉讼。被告链家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告王晓雪向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原、被告签订的《成都市存量房买卖合同》及补充协议；2、判令被告邱镜汀、李俊毅赔偿原告王晓雪经济损失1241210元。3、判令链家公司在过错范围内对上述经济损失1241210元承担赔偿责任。4、判令邱镜汀、李俊毅、链家公司承担的全部诉讼费用。事实与理由：邱镜汀、李俊毅系夫妻关系，2016年9月15日，邱镜汀以李俊毅的委托代理人身份，准备出卖位于天府新区房屋。通过链家公司的介绍，王晓雪与邱镜汀签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定王晓雪购买上述房屋，建筑面积120.59平方米，总价款105万元，同日，王晓雪、邱镜汀、链家公司签订《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》。根据《补充协议》约定，李俊毅应当在2016年9月30日之前对相应的合同和协议进行追认，但是根据双流区人民法院2017年7月14日作出的（2017）川0116民初1147号民事判决书可知，李俊毅对案涉房屋的买卖并不知情，且事后也拒绝进行追认。根据成都市中级人民法院2018年5月14日作出的（2018）川01民申355号民事裁定书可知，生效裁判文书已经多次确认邱镜汀的代理行为属于无权代理。邱镜汀在没有代理权的情况下，出售案涉房屋即属于无权处分，邱镜汀在未获得授权的情况下处分李俊毅的财产，存在过错，应当承担由此给王晓雪造成的损失，损失的内容应包括合同履行后可获得的利益，具体在本案中即为房屋价款的差价，现房屋的市场价值为2291210元（19000元／平方米），房屋价款差价即1241210元。李俊毅和邱镜汀系夫妻，应该共同赔偿王晓雪的损失。王晓雪在审查邱镜汀是否具有代理权限时，已尽到了合理谨慎的义务。在签订合同时，邱镜汀向我方出示了结婚证原件及《商品房买卖合同复印件》，我方有理由相信邱镜汀为有权代理。邱镜汀、李俊毅在签订合同后并不是因为没有代理权而无法履行合同，实质是因为签订案涉合同后，成都市房价开始稳定上升，邱镜汀、李俊毅不愿意再出售房屋。我方现在明确提出的诉求是基于合同解除而产生的损害赔偿责任，而非缔约过失责任。成都市中级人民法院于2017年11月27日作出的二审民事判决书才最终认定我方无法主张继续履行案涉房屋买卖合同，我方认为王晓雪止损义务的发生应当是二审判决生效的时点，即2017年11月27日。本案中房屋增值部分属于预期可得利益，该损失是确定的、明确的，现案涉房屋价值已经上涨，若案涉合同当时被双方诚实守信的履行，现房屋增值部分的价值确实是归于我方所有。链家公司作为专业的房产中介机构，应当履行勤勉尽责义务，在明知邱镜汀不是真正产权人的情况下，未主动核实代理的相关情况就接受委托，是导致合同无效的次要原因，应在过错范围内承担赔偿责任。合同约定了违约金、定金和损失赔偿，因为违约金不足以弥补我方损失，我方选择主张损失赔偿。 被告邱镜汀、李俊毅辩称：1、案涉合同是无效合同，自始无效，王晓雪要求解除合同的诉讼请求不成立。合同无效与解除合同的法律后果是不一样的，王晓雪在诉状中要求我方承担的应该是缔约过失责任。2、王晓雪预期利益损失的主张缺乏依据，其主张预期利益损失计算方法缺乏依据。王晓雪实际只给付了10万元定金。邱镜汀无权代理人的缔约过失责任只包括实际损害，不包括预期利益损失，且本案中不存在预期利益损失。双方于2016年9月15日签订的合同，合同中约定代理行为追认截止时间为2016年9月30日，9月30日之后，邱镜汀未取得李俊毅的代理权，王晓雪就应当知晓案涉房屋交易不能继续，可以另行购买其他房屋，这样短短15日内，房屋不可能大幅度上涨；王晓雪按房屋现售单价计算预期利益损失缺乏依据。3、王晓雪在明知邱镜汀不是案涉房屋产权人的情况下与邱镜汀签订合同，构成重大过错，应承担大部分责任。王晓雪在确认邱镜汀没有取得代理权后，没有及时采取相应过失防止损失扩大，2016年9月30日后扩大的损失应当由王晓雪自行承担。4、链家公司作为专业居间机构，未尽到合理的审慎职责。链家公司明知李俊毅为单一所有权人、邱镜汀是无权代理人仍然推动王晓雪与邱镜汀签订买卖合同，即使考虑到邱镜汀与李俊毅系夫妻关系，但买卖房屋的行为不属于家庭日常生活需要，2016年9月30日之后，合同确认无效，链家公司既没有通知王晓雪，帮助其挽回损失，也没有将10万元定金及时退还给王晓雪，造成王晓雪的损失进一步扩大，链家公司应当对王晓雪遭受的损失承担相应的过错责任。5、邱镜汀的无权代理行为没有对王晓雪造成损失。邱镜汀的无权代理行为仅存在短短15天，不足以造成王晓雪主张的房屋差价损失。定金是支付给链家公司的，邱镜汀未实际收到和占有、使用该定金，应当由链家公司填补损害，即将定金返还给王晓雪。6、邱镜汀系无权代理人，案涉合同对其不发生效力。邱镜汀在合同中均以委托代理人身份签字，不是合同要约、承诺的主体，不受合同约束，不承担约定的违约责任，不适用违约金和定金条款，邱镜汀应承担的是缔约过失责任。7、李俊毅作为被无权代理人，不是本案适格主体。案涉合同及补充协议以及定金收据中李俊毅的签字均为邱镜汀所签，李俊毅也未在合同约定的期限内对邱镜汀的代理行为进行追认，且邱镜汀所负无权代理的民事责任，不是满足家庭日常生活需要，不属于夫妻共同债务的范围，李俊毅不应承担违约责任。请求法院驳回王晓雪的诉讼请求。 被告链家公司未作答辩。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年9月15日，邱镜汀以李俊毅的委托代理人身份代李俊毅（甲方）和王晓雪（乙方）签订一份《成都市存量房买卖合同》，约定：甲方将其所有的坐落在成都市天府新区万安镇麓山大道二段×号附×号麓山国际社区×单元×层×号房屋（商品房，建筑面积120.59平方米，合同备案号××××）一套出售给乙方，成交总价为105万元；该房屋的所有权人为李俊毅；收齐房款后三日内交房；还约定了逾期付款和逾期交房的违约责任。同日，上述两方与链家公司（丙方，经纪方）签订一份《补充协议》，约定：乙方在签订合同当日支付定金10万元；银行贷款审批通过后三个工作日内将首付款11万元存入理房通资金托管账户，尾款84万元由银行放贷以后直接支付给甲方；第三条还约定了预约合同公证、房屋所有权证取得、申请购房贷款、权属转移登记等期限；第四条违约责任约定，甲乙双方任何一方逾期履行本协议第三条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价5‰违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金；甲方同意将全部定金10万元交丙方托管；甲乙双方任何一方如不能亲自到场签署的，代理人承诺其委托人完全同意和认可合同约定的所有条款，若因此产生任何风险责任由代理人承担，代理人保证其委托人于2016年9月30日前对本合同进行追认（指委托人亲自签署买卖合同及相关协议及出具委托公证书），否则，其他方有权单方解除买卖合同及相关协议，甲方产权人追认前应将定金交丙方托管，待甲方产权人追认后5个工作日内将托管定金退还给甲方等等。上述三方还签订了《居间服务合同》等。合同签订当日，邱镜汀以自己及李俊毅的名义向王晓雪出具了收取购房定金10万元的收据，王晓雪实际未向邱镜汀支付该10万元，而是按合同约定将该10万元定金交给了链家公司托管，链家公司向其出具了收款收据。此后，李俊毅并未对邱镜汀代理其签订房屋买卖合同及收取定金一事予以追认，未亲自签署买卖合同及相关协议，也未出具委托公证书。王晓雪因邱镜汀、李俊毅未履行合同双方发生纠纷。另查明，邱镜汀与李俊毅系夫妻关系。 王晓雪于2017年1月25日向本院提起诉讼，要求邱镜汀、李俊毅继续履行合同，将案涉房屋过户至王晓雪名下。李俊毅于2017年3月27日向法院提交一份《不认可邱镜汀与王晓雪房屋买卖合同的说明》，称邱镜汀及王晓雪签订合同期间他在国外，案涉房屋是其父母全资购买，实际产权为其父母所有，邱镜汀在其不知情的情况下私自把其父母的房子卖了，但其父母从未想卖房，也没有委托过邱镜汀卖房，邱镜汀和王晓雪签订的合同是无效的，表明坚决不同意邱镜汀将房子卖掉。2017年7月14日，本院作出（2017）川0116民初1147号民事判决书，本院认为，邱镜汀签订合同时未取得房屋的所有权或者处分权，李俊毅事后也未追认，该合同对李俊毅不发生法律效力，判决驳回王晓雪的诉讼请求。王晓雪不服判决提起上诉，成都市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）川01民终11620号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。王晓雪不服二审判决，向成都市中级人民法院申请再审，成都市中级人民法院作出（2018）川01民申355号民事裁定书，驳回王晓雪的再审申请。 上述事实，有经庭审质证的以下证据证实：1、原、被告的身份信息、工商登记信息；2、成都市存量房买卖合同，补充协议，定金收据1张，收款收据1张；3、成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1147号民事判决书、成都市中级人民法院（2017）川01民终11620号民事判决书、（2018）川01民申355号民事裁定书；4、当事人的陈述。上述证据，具有真实、合法性和关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。 本院认为，邱镜汀、李俊毅对王晓雪起诉的基本事实无争议，对双方无争议的事实，本院予以确认。邱镜汀二人对王晓雪要求其承担民事赔偿责任的诉讼请求均有异议。本院根据审理查明事实、双方当事人提交的有效证据，对双方争议焦点及各项诉讼请求评判如下： 一、合同效力问题。本院认为，邱镜汀以李俊毅名义与王晓雪签订的成都市存量房买卖合同、上述两方与链家公司签订的补充协议，是各方当事人的真实意思表示，并不违反国家法律法规禁止性规定，均属有效合同，对各方当事人均有法律约束力。邱镜汀二人辩称案涉合同为无效合同，缺乏法律依据，本院不予支持。邱镜汀还辩称在本案中应承担缔约过失责任，也与审理查明事实不符。承担缔约过失责任的前提条件是因违约行为而导致合同未订立，而本案中合同已订立且生效，并不符合承担缔约过失责任的法定条件，邱镜汀在本案中应承担的是合同责任，上述抗辩意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 二、合同的解除。 三方当事人在补充协议中约定：“代理人保证其委托人于2016年9月30日前对本合同进行追认（指委托人亲自签署买卖合同及相关协议及出具委托公证书），否则，其他方有权单方解除买卖合同及相关协议”，因李俊毅对邱镜汀代理其签订合同及补充协议的行为至今未追认，合同约定其他各方当事人有权行使合同解除权的条件已成就。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，王晓雪有权单方解除房屋买卖合同及相关协议，故对王晓雪要求解除案涉合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。 三、合同解除后，各方当事人的民事责任。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，签订合同及补充协议的王晓雪、邱镜汀、链家公司均为合同当事人，各方当事人应根据履行合同的情况及合同性质，各自承担相应的民事责任。 链家公司的民事责任。链家公司虽收取了王晓雪的托管购房定金，但合同中对返还托管定金并无约定，买卖双方也一直未作出解除合同的处理，链家公司无法确定托管的购房定金10万元是否应当返还给王晓雪，对起诉时未返还定金并无过错。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定及本案实际情况，合同解除后，链家公司依据补充协议收取王晓雪的托管购房定金10万元应予返还，由于王晓雪未选择向链家公司主张返还定金，而选择主张了损失赔偿，考虑链家公司应返还定金10万元的因素，本院对王晓雪要求链家公司赔偿10万元的诉讼请求予以支持。至于王晓雪要求链家公司承担因审查过错导致的经济损失的诉讼请求，因本案审理的是房屋买卖合同纠纷，而王晓雪的该项诉讼请求是追究链家公司履行居间合同的违约责任，与本案不属同一法律关系，应另案处理。 邱镜汀的民事责任。本案中，邱镜汀代表李俊毅签订案涉房屋买卖合同及补充协议后，其代理行为并未得到被代理人李俊毅的追认，经本院及成都市中级人民法院的生效民事判决书确认，邱镜汀的上述代理行为属于无权代理行为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，应由行为人邱镜汀承担签订合同而产生的民事责任。邱镜汀因其无权代理行为导致案涉合同客观上已不能继续履行，属于根本性违约行为，对本纠纷的产生负有重大过错，应按合同约定及法律规定承担相应的违约责任。邱镜汀认为自己不是合同主体，案涉合同对其不发生法律效力的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。 关于王晓雪要求邱镜汀赔偿因其无权代理有过错造成的损失（包括房屋价款差价损失）1241210元的诉讼请求。 根据审理查明事实，王晓雪在签订存量房买卖合同及补充协议时，已知晓其购买房屋的产权系李俊毅单独所有，且邱镜汀并无李俊毅的委托代理手续，补充协议也明确约定了李俊毅对邱镜汀的代理行为追认的期限及方式，故在2016年9月30日前，李俊毅本人并未亲自签订买卖合同及相关协议或出具委托公证书的情况下，王晓雪对邱镜汀代理李俊毅签订案涉合同及协议的行为是无权代理行为、案涉合同及补充协议已无法履行的情况是知道或者应当知道的，2016年9月30日后，因合同已明显在法律上和事实上不能履行，不可能再产生合同履行完毕后的预期可得利益，即房屋差价损失，邱镜汀只应赔偿案涉房屋2016年9月15日至2016年9月30日期间房价上涨的差价损失，故王晓雪要求邱镜汀赔偿2016年9月15日至2018年7月起诉期间房屋差价损失，缺乏事实依据及法律依据，对王晓雪主张的损失赔偿金额，本院不予支持。关于损失赔偿数额。因本院已确认链家公司应赔偿王晓雪损失10万元（即王晓雪所交10万元托管定金），在王晓雪未提供其他实际损失的证据的情况下，综合考虑合同的履行情况，邱镜汀的过错程度以及预期利益，王晓雪未选择双倍返还定金、未选择支付违约金等综合因素，根据公平原则，邱镜汀应赔偿的损失数额酌定为100000元。 四、李俊毅是否应承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，邱镜汀无权代理的行为应由邱镜汀个人承担民事责任，对李俊毅不发生法律效力，不应由李俊毅承担合同责任。同时，因邱镜汀的无权代理行为而产生的债务并不是用于与李俊毅的夫妻共同生活所需，并不属于二人的夫妻共同债务，王晓雪要求李俊毅承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对王晓雪要求解除合同，由邱镜汀赔偿损失100000元，由链家公司赔偿王晓雪损失100000元的诉讼请求，本院予以支持。王晓雪的其余诉讼请求，因证据不足、缺乏法律依据，本院予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王晓雪和被告邱镜汀签订的《成都市存量房买卖合同》及原告王晓雪与被告邱镜汀、被告四川链家房地产经纪有限公司签订的补充协议。 二、被告邱镜汀在判决生效后十日内赔偿原告王晓雪损失100000元。 三、被告四川链家房地产经纪有限公司在判决生效后十日内赔偿原告王晓雪损失100000元。 四、驳回原告王晓雪的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7985元，由原告王晓雪负担6835元，由被告邱镜汀负担1150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇一八年十二月十一日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶