河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初4435号原告：耿红波，男，汉族，1969年1月16日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：董志厚，河南启轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：程腾飞，河南启轩律师事务所律师。被告：史登辉，男，汉族，1989年3月16日出生，住新乡市。被告：闫梅兰，女，汉族，1944年10月2日出生，住新乡市卫滨区东方。二被告共同委托诉讼代理人：秦莹露，河南殊尚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：宋茜，河南殊尚律师事务所律师。第三人：郑州进达置业有限公司，住所地郑州市金水区纬五路**院**楼。法定代表人：顾崇允。原告耿红波与被告史登辉、闫梅兰，第三人郑州进达置业有限公司（以下简称进达置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董志厚，被告史登辉和闫梅兰的共同委托诉讼代理人秦莹露、宋茜，第三人进达置业的法定代表人顾崇允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿红波向本院提出诉讼请求：1.判决原告与进达置业签订的《商品房认购书》为合法有效的商品房买卖合同；2.撤销新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702执异147号执行裁定书，不得对进达花园6号楼1单元6C房屋强制执行；3.判决进达置业有限公司继续履行合同，协助原告办理6号楼6C房屋的不动产登记手续；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与第三人进达置业民间借贷纠纷一案执行中，新乡市红旗区人民法院于2018年6月25日发出的责令原告迁出被查封的位于新乡市新四街××楼××单元××室房屋的公告。原告于2018年7月30日提出书面异议申请，新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702执异147号裁定书裁定驳回原告的异议请求。原告与进达置业于2011年1月15日签订《商品房认购书》，并支付全部购房款，并于2013年8月将案涉房屋出租给杨桂梅使用至今。故原告诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告史登辉、闫梅兰辩称，一、原告不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张的权利缺乏相应的事实依据，不能排除执行，且存在虚假诉讼的嫌疑，人民法院不应支持其诉讼请求。在人民法院查封之前，原告没有与进达置业签订合法有效的书面买卖合同。原告与第三人签订的《商品房认购书》，属于预约合同，是双方承诺在将来订立商品房买卖合同的预备性协议，并非是商品房买卖合同，依法不应被认定为合法有效的商品房买卖合同。虽然该认购书显示签订的时间在法院查封该套房屋之前，但是原告未提供其他由进达置业出具的证据予以佐证其与进达置业签订的商品房认购书的时间，所以无法核实该认购书签订时间的真实性。原告与进达置业签订的认购书只在其双方之间具有合同效力，不具备公信力，不能对抗合同以外的第三人。原告交纳近200万元的购房款，仅提供收据证明，提供不出转账凭证、发票等证据予以佐证，无法核实其向进达置业实际交纳购房款的真实性。原告在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。原告提交不出自签订商品房认购书后至房产查封前，要求进达置业签订商品房买卖合同并进行交付房屋的相关证据，不能证明房屋交房的时间。原告提供的租赁合同起始日期是2013年，但是被告于2014年8月办理该房产备案手续时，现场查看房产无一人使用，租赁合同不足以证明涉案房产已实际交付原告占有使用。原告没有办理房产备案登记，其自身有明显的过错。二、被告与进达置业签订借款合同，进达置业未归还借款，被告依据已生效的(2015)红民一初字第2599号民事判决书向法院申请强制执行，有明确的事实和法律依据，程序合法，符合法律的规定。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人进达置业辩称，房屋出让金已经补过，待其从狱中刑满释放后，会处理这件事，被告如何办理的房屋备案手续其不清楚，同意将涉案房屋给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交接和质证。原告耿红波向本院提供的证据材料有：1、红旗区人民法院执行裁定书复印件一份，证明：耿红波提起申请异议被驳回。2、《商品房认购书》2011年1月15日复印件一份，证明耿红波购买进达置业6C商铺。3、进达置业《收据》复印件一份，证明进达置业收到了耿红波支付的全部房款。4、《租赁合同》、《企业基本信息》、《税收完税证明》、《收款收据（电费2份）》复印件各一份，证明6C商铺于2013年8月出租给杨桂梅由“疯厨子”使用。5、新乡市中级人民法院作出的（2017）豫07民终4202号民事判决书一份，证明案涉房屋能够排除执行，无需再次举证质证。6、进达置业《授权书》《进达花园商铺销售交款统计表》复印件各一份，证明进达置业法人代表顾崇允收到原告的房款，与进达置业“房款收据”相印证。被告史登辉、闫梅兰向本院提交的证据材料有：1、新乡市红旗区人民法院作出的（2015）红民一初字第2599号民事判决书一份，证明史登辉、闫梅兰是依据已经发生法律效力的民事判决书，依法向执行局申请执行，程序合法，符合法律规定。2、抵押物清单一份，商品房备案合同一份，证明郑州进达置业有限公司与史登辉、闫梅兰签订的借款合同抵押物为新乡市进达花园6幢1层101号房，并进行了合同备案，合同编号为2014-0802956。3、达拉特旗人民法院（2015）达民初字第04392号民事判决书和惠州市中级人民法院（2016）粤13民终第879号民事判决书各一份，证明本案原告不享有阻却执行的实体权利。第三人进达置业未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的第一组证据的真实性无异议，但是原告不能证明其享有阻却执行的实体权利。对第二组证据的真实性和证明目的均有异议，其不能证明原告与本案被查封房屋之间有关系，不应被认定为合法有效的商品房买卖合同，无法核实签订的具体时间，不能证明原告与进达置业存在商品房买卖合同关系。对第三组证据的真实性和证明目的均有异议，该收据没有收款人签字，没有收款日期，没有发票相佐证，仅6C不能证明与案涉房屋6号楼101号存在关联性。对第四组证据的真实性和证明目的均有异议，该组证据不能证明案涉房屋已交付原告占有、使用，与本案不具有关联性。对第五组证据的真实性和证明目的均有异议，该判决书认定事实错误，原告不能提供购房发票及相关证据，不能证明其与进达置业存在真实的房屋买卖关系。对第六组证据的真实性和证明目的均有异议，授权书与本案不具有关联性，交款统计表只是一个数据统计，没有收据、转账凭证、发票印证，无法核实其真实性，不能证明原告已足额交纳购房款。第三人对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告与第三人之间是民间借贷纠纷，约定以进达置业的房产做抵押，其抵押合同没有在新乡市房管局备案，不能产生抵押合同备案的效力。第二组证据与本案无关联性，被告与第三人签订的房屋买卖合同是为了实现债权，不是真实的房屋买卖意思表示，且原告实际购买房屋在先，已经合法占有案涉房屋。第三组证据与本案无关联。第三人对被告提交的证据有异议，其对进达置业是否与被告存在债权、债务关系不清楚，需要核实具体情况。对于原、被告提供的证据，当事人无异议的本院予以认证，有异议的证据，本院予以综合认证。本院经审理认定如下事实：2010年7月1日，进达置业授权新乡电视台新视房产交易有限公司独家代理销售新乡进达花园新四街6-11号楼一、二层商铺，有效期至2011年6月30日。耿红波于2011年1月15日通过新视房产交易有限公司与进达置业签订《商品房认购书》，认购位于新乡市××街，房号6C，总建筑面积414平方米，总价1987200元的商铺，并交纳全部购房款1987200元。2013年8月15日，耿红波将6C门面房租赁给杨桂梅使用。经查，2014年8月22日，被告史登辉、闫梅兰与第三人进达置业签订借款合同，以新乡市进达花园6幢1层101号房为抵押，就该房屋签订合同编号为2014-0802956的商品房买卖合同，并于当天在新乡市房地产交易中心将该商品房买卖合同备案登记。2015年11月23日，史登辉与闫梅兰向本院提起民事诉讼，要求进达置业偿还借款本金9000000元及利息，本院于2016年4月8日对史登辉、闫梅兰与进达置业民间借贷纠纷一案作出（2015）红民一初字第2599号民事判决书，因进达置业未履行该判决书确定的还款义务，史登辉、闫梅兰向法院申请强制执行，执行案号为（2016）豫0702执884号。2018年6月25日，本院发出公告，责令原告耿红波迁出被查封的位于新乡市新四街××楼××单元××号房屋。2018年7月30日，耿红波提出书面异议申请，本院于2018年8月30日作出（2018）豫0702执异147号裁定书裁定驳回原告的异议请求。本院认为，原告耿红波与第三人进达置业签订的商品房认购书，虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议书中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，原告耿红波已经支付了全部购房款1987200元，且第三人进达置业已将涉案房屋交付给原告耿红波，故该协议书应视为合法有效的商品房买卖合同，耿红波与进达置业在涉案房屋被查封前已形成合法有效的商品房买卖合同关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告耿红波与第三人进达置业签订有商品房认购书，并已经支付全部购房款，且第三人进达置业已将涉案房屋交付给原告耿红波，耿红波已合法占有该房屋，虽未办理过户登记，但确非因原告耿红波自身原因，故原告耿红波要求不得执行位于新乡市××大道与××处××、××层商业用房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：耿红波与郑州进达置业有限公司签订的《商品房认购书》为合法有效的商品房买卖合同.不得执行位于新乡市红旗区金穗大道与新四街交汇处进达花园6C一、二层商业用房。驳回原告耿红波的其他诉讼请求。案件受理费22685元，被告史登辉、闫梅兰负担11342.5元，第三人郑州进达置业有限公司负担11342.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。本院（2018）豫0702执异147号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一八年十二月十八日书 记 员  丁素花