镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1111民初4761号原告（反诉被告）：赵飞，男，汉族，1967年9月24日生，户籍地江苏省，现住镇江市。原告（反诉被告）：吉年芹，女，汉族，1966年6月26日生，住址同上。共同委托诉讼代理人：束才艺，江苏律威律师事务所律师。被告（反诉原告）：王心亮，男，汉族，1975年1月25日生，住镇江市。委托诉讼代理人：胡玉祥，江苏汇典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴自良，江苏汇典律师事务所实习律师。第三人：张佳，男，汉族，1981年7月23日生，住镇江市。第三人：江苏镇江农村商业银行股份有限公司高资支行，统一社会信用代码91321100576682729F，营业场所镇江市丹徒区高资镇。负责人：杨雪峰，该支行行长。委托诉讼代理人：张斌、杨家冀，该行员工。原告（反诉被告）赵飞、吉年芹与被告（反诉原告）王心亮、第三人张佳、第三人江苏镇江农村商业银行股份有限公司高资支行返还原物纠纷一案，本院于2017年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人束才艺，被告（反诉原告）王心亮委托诉讼代理人胡玉祥、吴自良，第三人张佳、第三人江苏镇江农村商业银行股份有限公司高资支行委托诉讼代理人杨家冀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还位于镇江市房屋；被告向原告支付租金损失（以2500元/月标准，自2016年11月10日起计算至实际返还房屋之日止）；本案的诉讼费和保全费由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系，第三人张佳于2013年1月21日将二原告所有的位于本市房屋出售给王心亮，并办理了房产过户手续。两原告一直居住在上述房屋内直至2016年11月9日被告王心亮委托他人强制收房。原、被告2013年1月21日签订的《房屋买卖协议》经法院认定系无效合同，无效合同自始无法律约束力，故被告应将房屋协助办理变更登记至两原告名下，向两原告交付房屋并赔偿两原告因租房导致的损失。针对被告（反诉原告）王心亮的反诉请求，原告认为反诉请求的民间借贷关系与本诉的保证合同关系并非同一法律关系；被告（反诉原告）王心亮要求赵飞、吉年芹承担保证责任超过保证期间；应当由债务人赵健承担还款责任。被告王心亮辩称，原告代理人张佳与被告签订房屋买卖合同，讼争房屋已经合法转移至被告名下，被告没有返还房屋的义务。被告（反诉原告）王心亮提出反诉请求，认为若法院坚持认定房屋买卖协议无效，则要求原告（反诉被告）赵飞、吉年芹归还借款30万元并支付利息（以30万元为基数，按照年利率24%自2013年1月6日起计算至实际归还之日止）。第三人张佳述称，委托书经公证系赵飞、吉年芹的真实意思表示，第三人将房屋出售给王心亮应当具有法律效力。请求法院依法判决。第三人江苏镇江农村商业银行股份有限公司高资支行述称，讼争房屋已经我行设定抵押权，该抵押权合法有效，只有在我行贷款全部受到清偿注销抵押权的情况下才能在原、被告之间进行产权的变更。本院经审理认定事实如下：2012年12月6日，王心亮作为出借方，赵健作为借款方，赵飞、吉年芹作为担保人签订借款协议一份。主要内容为：1、由王心亮出借给赵健人民币30万元用于经营周转，借款期限为2012年12月6日至2013年1月5日，借款利息为银行同期借款利息的四倍。2、该借款采用抵押担保、保证担保其中一种或同时采用两种担保方式：抵押担保人赵飞、吉年芹同意以镇江市房屋作为抵押物为借款提供无限连带责任担保，该担保责任直至主债务本息还清为止，抵押担保的范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金、为实现债权发生的所有费用（含律师费）及其他各项应付费用。担保人同意为借款提供无限连带责任担保，保证期限为协议确定的到期日次日起两年。赵健向王心亮出具借据，确认借到王心亮借款30万元，借款期限自2012年12月6日至2013年1月5日，赵飞、吉年芹作为担保人在借据上签字，并承诺为借款提供连带责任担保，并出具不可撤销担保书，保证期间约定为借款协议确定的到期之次日起两年。同日，赵飞、吉年芹经王心亮介绍与从事房屋中介业务的第三人张佳在镇江市公证处办理了房屋买卖合同代理授权公证，赵飞、吉年芹授权张佳作为合法代理人出售房屋，包括签订房屋买卖合同和代为办理房屋权属转移登记手续，张佳在办理房屋出售代理行为中所签署的一切文件和处理的有关问题，赵飞、吉年芹都承诺予以认可。2013年1月5日借款到期后，赵健未履行还款义务。2013年1月21日，张佳作为赵飞、吉年芹的代理人与王心亮在镇江市房产登记管理中心签订了房屋买卖协议，协议载明赵飞、吉年芹将镇江市房屋（建筑面积87.02平方米）以47万元的价格出售给王心亮，王心亮应当在协议签订之日起2日内将房款付清，交付给赵飞、吉年芹，购房定金在付款时冲抵房款，赵飞、吉年芹应当在房款付清之日将房屋交付给王心亮。讼争房屋于2013年1月30日变更登记至王心亮名下，由王心亮单独所有。2015年5月5日，镇江融通建材贸易有限公司作为借款人与贷款人江苏镇江农村商业银行股份有限公司高资支行签订流动资金循环借款合同，借款额度为1606100元，循环借款的期限为合同生效之日起至2017年4月15日止，合同对借款利率和利息、还款担保、违约责任等事项进行了明确约定，王心亮以讼争房产作为抵押物为借款人2015年5月5日至2017年4月15日期间对银行形成的债务在最高债权余额546000元内提供担保。江苏镇江农村商业银行股份有限公司高资支行同日登记为讼争房屋的抵押权人，于2015年5月29日向借款人发放了96万元的贷款。赵飞、吉年芹一直居住在上述房屋中，直至2016年11月9日，王心亮委托朋友严志伟收房，双方发生纠纷。赵飞、吉年芹向镇江市公安局润州分局七里甸派出所报警，七里甸派出所针对双方因房屋产权问题发生的纠纷告知赵飞向法院起诉。赵飞、吉年芹遂于2016年11月15日向本院起诉第三人张佳，在诉状和庭审中，赵飞、吉年芹均陈述授权公证系为抵押担保需要，张佳未征得赵飞、吉年芹同意即将房屋出卖（对购房款数额47万元不知情也未实际收到）侵犯赵飞、吉年芹的合法权益，要求张佳支付购房款和赔偿损失，后该案以撤诉方式结案。2017年9月6日，赵飞、吉年芹又讼至本院，以王心亮未按约付款构成违约为理由，要求撤销房屋买卖协议，并主张王心亮承担逾期付款违约金。本院（2017）苏1111民初3651号民事判决认为：讼争的房屋买卖协议和授权公证书，究其根本，均缘由民间借贷关系，系债权人王心亮为担保其债权实现，通过保证人赵飞、吉年芹授权公证和房屋买卖协议的签订将保证人赵飞、吉年芹的房产转移给债权人、担保权人王心亮。无论从双方均对房屋买卖协议中的价款持有异议，买卖合同签订过户后赵飞、吉年芹一直占有使用房屋，还是基于当事人的身份和已存的民间借贷、担保关系，都形成完整的链条证明房屋买卖协议仅仅是表面的法律关系，房屋买卖协议并非当事人真实意思表示，故判决房屋买卖协议无效，该判决现已发生法律效力。赵飞、吉年芹在本市无其他住房，其提供房屋租赁协议、出租人的产权证、收条，拟证明因王心亮强制收房致使原告需租房居住，月租金标准为2500元/月，原告主张的租金损失合法有据。以上事实，有借款协议、借据、担保书、委托书公证书、房屋买卖协议、接处警工作登记表、（2017）苏1111民初3651号民事判决书、最高额抵押合同、不动产登记信息查询表等书证以及当事人庭审陈述予以证明，本院予以确认。本院认为：张佳系王心亮介绍，与赵飞、吉年芹办理了讼争房屋的公证委托，委托书形式上虽系赵飞、吉年芹委托张佳处理房屋买卖事宜，但实际上系担保王心亮债权的实现。从房屋买卖协议的订立和履行过程来看，王心亮作为房屋买受方，在房屋产权人赵飞、吉年芹未出面的情形下，与张佳订立房屋买卖协议，双方均对房屋买卖协议约定的房屋价款持有异议，整个购房行为中存在诸多不符合常理及交易习惯之处，王心亮取得讼争房屋实难谓善意。本院生效判决已经认定代理人张佳以赵飞、吉年芹名义与王心亮就讼争房屋签订的房屋买卖协议并非原、被告真实意思表示，协议无效。在（2017）苏1111民初3651号案件审理过程中，合同的效力已被双方当事人作为主要争点进行辩论，本院对该争点进行了审理并作出判断，现同一争点被作为主要的先决问题又出现在本案诉请的审理中，前述生效判决认定合同无效的判断对本案具有拘束力。被告王心亮辩称房屋买卖协议有效，讼争房屋系合法取得的意见，本院不予采纳。房屋买卖协议被确认无效后即自始无效，当事人因合同取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方所受的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。虽然王心亮将讼争房屋进行抵押，系无权处分，但鉴于讼争房屋在抵押时登记在王心亮名下，不动产登记具有权利推定的公示公信效力，银行可善意取得讼争房屋的抵押权。在债务人镇江融通建材贸易有限公司、抵押人王心亮未清偿债务，涤除抵押权前，银行善意取得抵押权可以构成房屋权属变更登记的阻却事由。故被告王心亮应当先向第三人归还贷款（具体金额以银行结欠金额为准），待抵押权涤除后，协助原告赵飞、吉年芹办理房产过户手续并交付房屋。原、被告之间并无真实的房屋买卖合同关系，王心亮在债务人赵健未依约还款后，可以要求赵飞、吉年芹承担保证责任，其未经合法程序径行委托他人收房致两原告无房可住产生租金损失，应按照其过错承担相应的赔偿责任。参考相同地段类似房屋的租金标准，本院酌情以1500元/月的标准支持自2016年11月10日起至房屋实际返还之日止的租金损失，由王心亮承担50%的赔偿责任。针对被告（反诉原告）王心亮要求原告（反诉被告）赵飞、吉年芹承担保证责任，归还借款30万元并支付利息的反诉请求，本院认为，本案反诉与本诉基于同一法律事实，具有牵连性，可以合并审理。合同规定的债务履行期届满后，借款人赵健没有履行债务，债权人王心亮可以要求连带责任保证人赵飞、吉年芹在其保证范围内承担保证责任。赵飞、吉年芹作为完全民事行为能力人，在借贷关系发生当日出具经公证的售房委托书，授权王心亮介绍的张佳作为代理人出售讼争房屋，张佳有权代为签订房屋买卖合同和办理权属转移登记手续，应当知晓该行为的法律意义在于为借款提供担保，并应能预估到在主债务未能按期履行的情况下，应债权人王心亮的要求和主张，该房屋将用来抵偿债务的法律后果，仍然出具授权委托书，该授权委托书虽然不能作为房屋买卖合同合法签订的证据，但王心亮之后向张佳主张签订房屋买卖协议，并办理房产过户的行为可以认定王心亮在保证期间内向原告方主张了保证责任，原告方现主张超过保证期间，有违诚实信用原则，本院不予采纳。原告赵飞、吉年芹应当向王心亮归还借款30万元，并支付利息（以30万元为基数，按照银行同期同类贷款利率的四倍自2012年1月6日起计算至实际归还之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十三条、第三十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王心亮于本判决生效后十五日内向第三人江苏镇江农村商业银行股份有限公司高资支行归还贷款（具体数额以银行结欠金额为准），以涤除位于镇江市房屋上第三人设定的抵押权。二、位于镇江市房屋抵押权登记涤除后十五日内，被告（反诉原告）王心亮协助原告（反诉被告）赵飞、吉年芹办理房屋产权变更手续，将房屋变更权属登记至赵飞、吉年芹名下并将房屋交付给赵飞、吉年芹。三、被告（反诉原告）王心亮于本判决生效后十五日内赔偿原告（反诉被告）赵飞、吉年芹的租房损失（以1500元/月为标准，自2016年11月10日起计算至房屋实际返还之日止，王心亮承担50%的赔偿责任）。四、原告（反诉被告）赵飞、吉年芹于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）王心亮归还借款30万元并支付利息（以30万元为基数，按照银行同期同类贷款的四倍自2012年1月6日起计算至实际归还之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。本诉案件受理费7008元、保全费3020元，合计10028元，由原、被告各半负担（此款赵飞、吉年芹已预付，王心亮于本判决生效后十日内将应负担的部分支付给赵飞、吉年芹）；反诉案件受理费减半收取计5348元，由原告（反诉被告）赵飞、吉年芹负担（此款王心亮已预付，赵飞、吉年芹于本判决生效后十日内连同上述款项一并给付王心亮）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  许荣发人民陪审员  乔 青二〇一八年十二月二十八日法官 助理  何莉婷书 记 员  周 阳