广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2018）粤71行初311号原告：刘景民，男，汉族，19xx年x月x日出生，身份证住址广州市海珠区。原告：黄震球，男，汉族，19xx年x月x日出生，身份证住址广州市东山区。原告：罗玲辉，女，汉族，19xx年x月x日出生，身份证住址广州市海珠区。原告：周斌，男，汉族，19xx年x月x日出生，身份证住址广州市天河区。以上四原告共同委托代理人：廖伟坚，广东五羊律师事务所律师。以上四原告共同委托代理人：曾恩柱，广东五羊律师事务所实习律师。被告：广州市荔湾区人民政府，住所地广州市荔湾区芳村大道西2号。法定代表人：毕锐明，区长。委托代理人：王蔚彬，该府工作人员。委托代理人：肖潇，广州金鹏律师事务所律师。原告刘景民、黄震球、罗玲辉、周斌不服被告广州市荔湾区人民政府（以下简称荔湾区政府）房屋征收补偿一案，于2018年8月2日向本院提起行政诉讼，本院于同年8月6日予以受理，依法组成合议庭，于2018年10月10日公开开庭进行审理，原告刘景民、黄震球、罗玲辉、周斌，被告荔湾区政府的委托代理人王蔚彬、肖潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘景民等诉称：一、根据权属登记情况，原告四人共有荔湾区新隆沙西路24号1-3层（以下简称涉案房屋）产权，但被告作出的荔府征房补字[2018]2号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的补偿决定》（以下简称涉案补偿决定）未将原告罗玲辉列为被征收人，致使其不能行使合法权利。二、根据相关规定，区政府负责统筹推进辖区内城市更新工作，但涉案新隆沙地块申请规划设计条件却是有土地收储单位提出，征收主体违反法定要求。三、根据法律规定，国有土地上房屋的征收，应当符合公共利益，但新隆沙地块的征收不符合法定公共利益需要，亦不符合土地入库储备要求，征收理由不能成立，因此被告对涉案房屋强制征收是违法的。四、被告在征收补偿方案的论证、公布等程序未履行民主公开、程序正当的法律规定，损害了原告的知情权和表达意见权。五、涉案房屋一直用于商业经营活动，应按照商业用房的标准计算补偿金额，但被告以厂房、仓库标准计算违反法律规定，补偿结果显失公平。综上，请求法院撤销涉案补偿决定，维护原告合法权益。被告荔湾区政府答辩称，该府作出的涉案补偿决定程序合法合规。事实和理由是：一、因公共利益的需要，被告依法作出荔府征房［2017］7号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》及相应的补偿方案并进行公示，涉案房屋在此次征收范围内。被告依法选定房地产价格评估机构对房屋价值进行评估。因原告未按要求协商选定房地产价值评估机构，房屋征收部门在征收范围所在地居民委员会张贴告示通知被征收人于2017年9月26日进行摇珠确定评估机构，并将摇珠结果张贴告示予以公告。二、因在签约期限内达不成补偿协议，该府依法作出补偿决定并公示。房屋征收部门与原告在征收签约期限内多次沟通协商，均未能达成征收补偿协议。该府依据补偿方案的补偿标准，结合征收房屋的建筑面积和评估结果，遵循产权调换原则，于2018年2月12日作出涉案补偿决定，并张贴于被征收范围。三、根据产权登记，涉案房屋的用途为办公，建筑面积为1073.68㎡，评估的市场价值为11058904元，但征收部门按照《补偿方案》办公用房的指导价计算补偿款为17178880元，以西湾路安置房评估均价25900元/平方米计算，可置换663.2772平方米，涉案补偿决定安排的安置房面积合计669.15平方米，超出部分原告应向被告支付105710.4元。涉案补偿决定符合法律规定，被告以较高补偿标准对涉案房屋进行价值计算，充分保障了原告的权益，亦符合补偿原则和要求。四、原告所诉涉案房屋征收是否符合公共利益需要的问题不属于本案审查范围，本案诉讼标的为涉案补偿决定，而公共利益需要的要求是对房屋征收决定的规定。被告为促进本行政区域经济和社会发展，依法对涉案房屋所在的危房集中、基础设施落后区域进行改建符合公共利益需要。五、被告根据涉案房屋权属证明显示的产权人确定被征收主体合法，在与原告多次谈话中亦未就产权变动向被告披露，而且原告黄震球明确只有三个产权人。另征收补偿金额或安置房面积是根据涉案房屋的性质及面积进行认定，并不会因产权份额发生变化。六、根据相关法律规定，被告负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，该府国有土地上房屋征收办公室作为被告确定的房屋征收部门，组织实施征收补偿工作合法有据。综上，被告所作涉案补偿决定并无不当，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年8月28日，因广州市白鹅潭中心商务区的开发建设需要，被告作出荔府征房［2017］7号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》，决定征收广州市荔湾区新隆沙AF020117地块国有土地上房屋，该决定第六项规定：“被征收房屋所有权人不明确或达不成协议的处理办法是由广州市荔湾区人民政府按照征收补偿方案规定的标准作出补偿决定。……”征收决定附用地规划红线图、《征收补偿方案》。《征收补偿方案》根据穗国房函［2014］38号《广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施办法》制定，规定了征收范围、补偿安置对象、征收补偿房屋安置方式、补偿标准等内容，其中：“3.2非住宅房屋的征收，原则上实行货币补偿；4征收补偿标准……4.1.2、非住宅补偿标准（产权证记载用途为非住宅）。……4.1.2.2学校、办公、厂房、仓库（产权证记载用途办公、厂房或仓库等）的补偿标准为16000元/平方米，或按广州市三旧改造相关政策补偿标准计算补偿款进行补偿，该指导价已含房屋基本装修费，如被征收人对指导价有异议的，可由双方共同委托或摇珠确定市房管部门公布的具有相关资质的房地产价格评估机构进行评估，评估单价高于指导价的，按评估单价补偿被征收人，评估费由征收人负责支付；……4.8房屋产权调换补偿和安置。此次征收项目提供西湾路安置房、茶滘安置房、新隆沙地块回迁安置房作为该项目的产权调换房源。具体标准如下：4.8.1……选房原则按照先签协议先选择安置房的原则进行补偿安置。选择产权调换广州市荔湾区西湾路的被征收人，在被征收住宅房屋合法的产权面积基础上增加60%面积补偿安置（含公摊建筑面积），安置房产权面积超出产权调换面积的部分由被征收人购买，10平方米以下（含10平方米）按1.8万元/平方米购买，10平方米以上按2.59万元/平方米购买；超出部分产生的相关费用和税费按有关规定缴纳。如由于安置房屋不可分割等原因，被征收人选择大于产权调换面积的安置房，不得超出产权调换面积30平方米。4.8.2……4.11征收房屋搬迁费用标准。……非住宅搬迁费（含住改商）……200平方米以上的10000元/户。……4.13其他事项。……”上述征收决定及《征收补偿方案》，被告在征收现场进行了张贴公告，并分别在《广州日报》、《香港商报》公告。原告所有的涉案房屋在此次征收范围内。根据原告提供给被告的不动产权证以及被告于2017年6月16日不动产登记查册，涉案房屋位于广州市荔湾区新隆沙西路24号1-3层，房产登记号为2017登记字06006850号，登记时间为2017年4月12日（同年4月26日核准登记，2017登记字6007454），系通过购买取得，土地性质为国有，共有情况为按份共有，权利类型为国有建设地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为土地：出让/房屋，用途为土地：/房屋：办公，房屋（建筑面积）：1073.68平方米，共有情况：周斌占37.5%、刘景民占37.5%、黄震球占25%。原告在本案诉讼中提供的的不动产权证及庭审陈述显示：涉案房屋于2017年4月因交易增加所有权人，周斌所占份额37.5%变为由周斌占18.75%、罗玲辉占18.75%，其余所有权人份额未发生变化；交易双方知道涉案房屋将被征收的事实及在征收协商过程中原告未向征收部门告知罗玲辉持有产权情况。原告提供的广州市敬恒贸易有限公司营业执照显示涉案房屋作为该公司住所仅作写字楼功能使用。被告提供的征收部门工作人员与涉案房屋产权人动迁谈话记录显示：2017年9月12日，被告所属房屋征收部门工作人员与原告黄震球在东漖××路(申恩公司)谈话，询问涉案房屋的产权人数、按办公弃产的补偿标准并请求其提供产权证明以及其他产权人的要求，原告黄震球回答涉案房屋有三个产权人并可以代表其他两个产权人表达意见，且都要求现楼安置；2017年10月11日，被告房屋征收人员与原告黄震球再次在前述地点谈话，称产权资料被告已收到并请求其提供涉案房屋的经营资料，另提供回迁安置或按征收方案执行16000元/平方米补偿方案，原告黄震球回答暂不能提供经营资料，且不同意补偿方案并要求弃产按商业118000元/平方米补偿或就近现楼安置；被告房屋征收人员于2017年11月3日与原告周斌电话联系，说明只能按办公弃产补偿，周斌答复继续跟他们的代表黄震球商量；被告房屋征收人员于2017年11月1日、11月24日两次与原告黄震球现场谈话或通过电话联系，协商补偿方案并建议用评估方式等价置换、可先参观安置房等，原告均坚持按照商业用途价格或一线江景房进行补偿。2017年9月3日，被告负责征收的部门广州市荔湾区土地开发所、广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心在征收范围所在地居民委员会联合发布告示，告知被征收人于2017年9月19日前往征收现场办公室协商选定房地产价值评估机构。同年9月20日，广州市荔湾区土地开发所、广州市荔湾区白鹅潭开发建设中心在征收范围所在地居民委员会张贴告示通知被征收人，因协商选定评估机构不成，将于同年9月26日在公布的4家评估机构名录中摇珠确定评估机构。同年9月26日，广州市荔湾区土地开发所组织进行公开摇珠选定深圳市国策房地产土地估价有限公司作为涉案房屋的评估机构。该公司接受委托后确定估价对象均以2017年8月28日为价值时点，分别于2017年11月31日、12月1出具《致估价委托人函》，涉案房屋的评估单价为1.03万元/平方米，市场价值为1105.8904万元；西湾路和苑307房的评估单价为2.65万元/平方米，市场价值为197.0275万元；西湾路和苑407房的评估单价为2.651万元/平方米，市场价值为197.1019万元；西湾路和苑507房的评估单价为2.652万元/平方米，市场价值为197.1762万元；西湾路和苑606、607房的评估单价为2.653万元/平方米，市场价值分别为197.2506万元；西湾路和苑706房的评估单价为2.654万元/平方米，市场价值为197.3249万元；西湾路和苑四街5号806、807房的评估单价为2.656万元/平方米，市场价值分别为197.4736万元；西湾路和苑906房的评估单价为2.67万元/平方米，市场价值为198.5145万元。2018年2月12日，因原告未在《征收补偿方案》确定的签约期限内与被告的房屋征收部门达成涉案房屋征收补偿协议，根据征收部门报请，被告依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，就涉案房屋征收补偿事宜作出涉案补偿决定，决定：涉案房屋征收补偿以产权调换方式，西湾路和苑四街5号307、407、507、606、607、706、806、807、906房作为补偿安置房，涉案房屋总建筑面积为1073.68平方米，应安置房面积为663.2772平方米，安置房面积合计669.15平方米，超面积购房款10.57104万元，搬迁费1万元。原告应自本决定公告之日起30日内携房地产权证、身份证、工商营业执照等资料原件及复印件三份到荔湾区征收办四楼领取上述各项补偿费用。原告应自本决定公告之日起30日内迁出被征收房屋并迁往补偿安置房屋。原告在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在该决定规定的搬迁期限内又不搬迁的，被告将依法向人民法院申请强制执行。被告于当日将涉案补偿决定于被征收范围内公示，张贴于涉案房屋现场。2018年3月11日、5月12日，被告两次发出《催告函》，告知原告逾期不搬迁，同时在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，被告将依法向人民法院申请强制执行。原告不服涉案补偿决定，向本院提起行政诉讼。庭审中，原告对被告提供的涉及评估机构选定、评估报告，认为系被告单方制作，原告没有参与，但收到了评估报告（起诉后才收到）。被告辩称评估报告结果有在现场张贴公告送达，可庭后补充相关公告送达照片。但在法庭要求的时限内并未提供相关照片等证据。以上事实有《不动产权证》《不动产登记查册表》《营业执照》，荔府征房［2017］7号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》及附件《征收补偿方案》、《广州日报》和《香港商报》上刊登的征收决定公告，《新隆沙改造项目被征收人谈话记录表》，《致估价委托人函》，荔府征房补字[2018]2号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的补偿决定》《催告函》，公告照片及当事人当庭陈述等证据证实。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人达不成征收补偿协议的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定。据此，荔湾区政府对涉案房屋具有作出房屋征收补偿决定的职权。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”第二十一条第一款、第二款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”第二十二条规定：“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。”第二十六条第一款规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。”《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规［2017］18号）第四十条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、区人民政府依照本办法的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。征收补偿方式应当采取产权调换，被征收人选择货币补偿的除外。补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。”本案中，因白鹅潭中心商务区的开发建设需要，被告作出荔府征房［2017］7号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的决定》附《征收补偿方案》并公告。原告所有的涉案房屋在此次征收范围内。被告下属房屋征收部门对涉案房屋进行了核查（如查册等），与原告就涉案房屋补偿问题多次协商。房屋征收部门于征收期间公告要求被征收人按期前往征收现场办公室协商选择评估机构。因未协商选定，房屋征收部门经过摇珠确定评估机构对涉案房屋、产权调换房屋进行市场价值评估，并公示摇珠确定评估机构结果。根据评估公司评估结果，涉案房屋2017年8月28日市场单价10300元／㎡，低于征收补偿方案确定的同类用途房屋补偿标准（16000元／㎡）。因征收部门与原告在征收签约期限内未达成补偿协议，被告根据房屋征收部门报请，按照《征收补偿方案》，根据有利于被征收人的原则，明确征收补偿费按16000元／㎡计算（总面积1073.68平方米总计补偿额17178880元），确定补偿方式为产权调换、安置地点为西湾路的相关房产、安置房产的面积，确定涉案房屋与用于产权调换安置房屋的差价和搬迁费、搬迁期限为30天等事项，作出被诉补偿决定，并告知被征收人并公告。被告作出涉案补偿决定，事实清楚，适用法律法规正确，基本程序符合规定。关于原告提出涉案补偿决定认定的被征收主体与事实不符的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，原告向被告的征收部门提供的不动产权证（登记字号：17登记06006850）记载的产权共有人为3个，分别是周斌37.5%、刘景民37.5%、黄震球25%，后征收部门通过不动产查册显示的产权共有情况与上述一致，且征收部门询问原告黄震球涉案房屋产权人情况时，原告答复有3个产权人，故征收部门对涉案房屋的权属情况已尽到调查义务。另外，原告罗玲辉的产权系原告周斌于2017年4月转让其部分份额，而周斌在2017年11月与征收部门谈话时并未主动告知该情况，涉案房屋的产权代表人黄震球在协商补偿过程中亦未向征收部门反映罗玲辉系产权人之一，原告的庭审陈述证实原告罗玲辉知道涉案房屋被征收情况。据此，被告根据征收部门对涉案房屋的调查情况，确定周斌、刘景民、黄震球为被征收人作出涉案补偿决定，有相应事实根据，并无不当。涉案补偿决定确定的补偿系对整个房屋作出，并不会因为产权份额的所有人发生变动而增加或减少补偿，新增的共有权人可根据相关法律规定分配补偿。原告的上述主张，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于原告提出未按商业用房标准计算补偿金额，显示公平的问题。《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规［2017］18号）第二十四条规定：“被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房地产登记机构颁发的房地产权证标注的面积和用途为准；房地产权证未标注的或者标注的与房地产登记簿不一致的，以房地产登记簿标注的面积和用途为准。……”本案中，涉案房屋的不动产权证及不动产查册表均记载其用途为办公，且原告提供的营业执照显示涉案房屋作为公司住所仅作写字楼适用，而非商业用途性质。故被告以办公用途标准计算涉案房屋补偿金额，符合征收补偿方案及相关法律规定，本院予以支持。原告的上述主张，与本案查明的事实不符，本案亦不予采信。关于涉案房屋的评估程序问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规［2017］18号）第二十五条第三款、第四款规定：“房屋征收部门应当在摇珠或抽签前5日内在征收范围内公告时间和地点。选取过程，应当由公证部门进行公证。房屋征收部门应当将受委托的房地产价格评估机构资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书复印件在征收范围内现场公示。”涉案《征收补偿方案》有关“被征收房屋货币补偿指导价如下”内容中规定，如被征收人对上述指导价有异议的，可由双方共同委托或摇珠确定市房管部门公布的具有相关资质的房地产价格评估机构进行评估，评估单价高于指导价的，按评估单价补偿被征收人，评估费由征收人负责支付。本案中，因未能协商选定评估机构，被告的房屋征收部门经公开摇珠在公布的4家评估机构名录中确定评估机构并委托对涉案房屋、涉案安置房屋进行评估，但被告没有提供证据证明在摇珠选取房地产价格评估机构时有公证部门进行公正，亦没有证据证明通知原告到场。评估机构接受委托出具涉案房屋的评估报告后，对于评估报告是否及时送达问题，原告主张诉讼中才收到相关评估结果，被告在庭审中辩称已在涉案房屋现场张贴公告送达评估结果，但未提供相关证据，在法庭确定的期限内经督促仍未补充提供公告送达的照片等证据。据此，被告的房屋征收部门在已知晓原告联系方式的情况下，并未提供证据证明已向被征收人送达了相关评估报告，使得原告无法及时获知涉案房屋的评估结果。综上，被告对涉案房屋的评估程序存在违反前述规定之处。鉴于：1、涉案房屋评估结果低于涉案征收补偿方案确定的补偿标准，被告已按有利于原告的原则，根据征收补偿方案确定的补偿标准16000元／㎡作出补偿决定；2、原告亦没有提供证据证明涉案房屋的评估价值高于16000元／㎡的补偿标准；3、原告没有对涉案房屋评估价值表示异议，原告是因对涉案房屋性质应认定为商业并按商业标准进行补偿而提起异议。据此，被告在评估程序中的违法行为未损害原告的合法权益。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第二项“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：…(二)行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。”的规定，对被告作出的涉案补偿决定，可确认程序违法，但不予以撤销。原告请求撤销被诉征收补偿决定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第（二）项规定，判决如下：确认被告广州市荔湾区人民政府于2017年12月4日作出的荔府征房补字［2018］2号《广州市荔湾区人民政府关于征收国有土地上房屋的补偿决定》程序违法。本案受理费50元，由被告广州市荔湾区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  杨立志审判员  杨 芳审判员  石晓利二〇一八年十二月二十五日书记员  王 薇