宁夏回族自治区同心县人民法院民事判决书（2018）宁0324民初301号原告：杨某，住宁夏回族自治区同心县。委托诉讼代理人：张某，系宁夏新中元律师事务所律师。特别授权。被告：同心县河西镇人民政府。法定代表人：马某1。委托诉讼代理人：赵某，系同心县河西镇司法所法律工作者。一般代理。被告：宁夏回春房地产开发有限公司。统一社会信用代码:XX。法定代表人：马某2。委托诉讼代理人：陈某，系宁夏预海律师事务所律师。特别授权。原告杨某诉被告同心县河西镇人民政府（以下简称“河西镇政府”）、宁夏回春房地产开发有限公司（以下简称“回春公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法于2016年4月20日立案，于2017年3月7日作出（2016）宁0324民初1251号民事判决书，原告杨某不服，上诉于吴忠市中级人民法院，吴忠市中级人民法院于2017年8月9日，作出（2017）宁03民终424号民事裁定书，以二审出现新证据、河西镇农贸市场拆迁置换协议中备注“杨某某”房屋没有查清为由，撤销本院（2016）宁0324民初1251号民事判决书，发回本院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭进行审理。在审理期间，原告杨某以庭外和解处理此案为由向本院申请中止审理，本院依法裁定中止审理。后因双方当事人未达成一致，原告杨某向本院申请恢复审理。本院于2018年5月8日依法公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托诉讼代理人张某、被告河西镇政府的委托诉讼代理人赵某、被告回春公司的委托诉讼代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告履行原、被告双方按照2013年3月21日签订的拆迁补偿协议，交付原告应得房屋拆迁补偿置换房屋1260平方米；2.请求依法判令被告河西镇政府、回春公司支付自2013年12月1日起至原告诉讼之日期间的损失30万元，后期损失赔偿至房屋交付之日；3.判由被告承担诉讼费用。事实和理由：1997年5月，被告河西镇政府决定建设河西镇农贸市场，号召原告等参与开发建设。原告积极响应被告号召，于1997年7月1日依法取得同集建（97）字第068号宗地21.45亩的土地使用权。原告取得该宗土地使用权后，花费巨资，建设1260平方米营业用房，用于市场经营，并于1999年12月21日取得上述房屋的所有权证书。2013年 经同心县人民政府研究决定，实施同心县河西镇农贸市场改扩建工程。因该工程改扩建设需拆除原告所有的房屋，故被告河西镇政府于2013年3月21日同原告签订河西镇农贸市场拆迁置换协议书，该协议书约定，2013年3月21日至3月25日，原告自行拆除属于原告的建筑物，被告河西镇政府按照双方商定的1:1的置换比例，交付原告在原告原占用土地范围内建设好的约定面积1260平方米的营业房。协议签订后，原告依约定拆除了房屋。2015年河西镇农贸市场改扩建工程在占用原告土地范围内的建设工程完工，按照原告与被告河西镇政府的约定，被告河西镇政府及被告回春公司应当向原告交付房屋，但被告河西镇政府推诿不管，被告回春公司又将责任推给被告河西镇政府，二被告相互推诿，致使原告数年来一直不能取得补偿房屋。综上所述，原告认为，原告和被告河西镇政府约定的1:1的补偿协议合法有效，被告河西镇政府应当按照约定，将建设好的房屋交付原告，二被告相互推诿，侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告河西镇政府辩称，第一，原告杨某的诉讼请求事项违背了双方2013年3月21日所签订的拆迁补偿协议中规定的应交付原告的拆迁补偿面积。双方原签订的协议共拆除砖房五处，合计拆除面积是1146.31平方米,协议的置换比例标准为70%,实际协议置换面积为802.42平方米,原告所称的补偿置换房屋1260平方米没有任何法律依据；第二，其不能给原告交付置换房屋的原因是原告造成的。理由是：1.原告在房屋交付时提出了苛刻的条件，要求置换的房屋全部是一楼门面，但在开发时，所开发的二楼也是门面商用楼，一二楼成套，原告此条件造成置换房子无法进行。2.对原告要求的面积楼层进行过协商，但原告对多要的位置及优越楼层不按开发商价格支付房款，造成协商不成。3.原告在开发商出售商用楼房时采取不正当的办法，锁他人所购房的楼门，造成买房人无法使用自己购买的商用房；第三，原告诉状中所说的1:1置换面积与双方的约定不符，原告与其协议置换比例标准为1:0.7。原告与开发商协议置换的位置在原告的原位置上，现在原告要自行挑拣有利位置造成纠纷无法协调解决。综上所述，原告的请求无法律依据，又以抢占、锁门等行为，造成其无法实施原协议的置换计划，可以说所有的协议不能实现都是原告自己的行为造成的，故请求人民法院依法查明事实并公正判决。另外，被告认为原告与其签订的协议是合法有效的，应按照协议履行，应置换面积为802.42平方米，已经给原告置换了797.13平方米，还差5.29平方米没有置换，因为没有5.29平方米的房子，原告如果置换需要交纳款后才能置换。被告回春公司辩称，原告起诉其主体不适格。根据合同相对性原则，原告与其未签订拆迁安置补偿协议，双方之间没有形成合同关系，被告没有义务向原告根据原告与被告河西镇政府之间的协议约定内容交付房屋，原告起诉不符合法律规定和客观事实。请求驳回原告的诉讼请求。原告补充陈述，当时拆迁时，河西镇政府的领导和主管县领导给其做工作，让其以1:0.7带头置换房屋，使得被告顺利拆迁，而与原告约定以1:1置换房屋面积，让其在空白填充式协议上签字。后来拆迁户都不同意1:0.7置换房屋，被告与拆迁户协调多次最后全部以1:1置换进行了拆迁。原告杨某围绕诉讼请求出示了以下证据：证据1.同房权证同字第XXXX号房屋所有权证书1份，证明原告所有的被拆迁房屋的实际面积为1260平方米,该房屋属营业房并非住宅；证据2.拆迁置换协议复印件1份（原件在被告河西镇政府处），证明2013年3月21日原告与被告河西镇政府签订了拆迁置换协议，协议内容是填充式的；证据3.河西镇农贸市场开发建设合作协议复印件1份（原件在二被告处），证明被告回春公司必须在2013年11月底以前将置换的房屋交付原告，逾期承担每日建筑成本×0.3%的违约金；证据4.证人证言2份，证明被告河西镇政府与被拆迁户起初也就是2013年置换比例先期确定为1:0.7，因我们拆迁户都不同意置换，后于2015年3月才协商一致，经协商置换比例全部变更为1:1的事实，只有杨某一人是1:0.7。二被告的质证意见:被告河西镇政府对证据1的真实性持有异议，认为拆迁时原告应将该房产证交于政府，然后协商拆迁事宜，且该房产证标明是私产房，并不能代表是营业房的事实，置换比例为1:0.7是合理的；对证据2无异议；对证据3认为其中的0.3%的比例是开发商与政府之间的约定，并不是政府与拆迁户之间协议；对证据4无异议。被告回春公司质证意见：对原告出示的证据1、2、3的真实性无异议，对证明目的有异议，认为其中拆迁房屋的实际面积应当以证据2约定的实测面积为准。关于逾期交付房屋的违约金，原告证明目的不成立，该证据3是河西镇政府与被告回春公司签订的合同，而不是原告与其签订的合同约定，且原告与被告河西镇政府的拆迁协议中也没有约定房屋交付时间，原告不能用其他当事人之间的约定事项来推定其逾期交房的事实成立，且上述三份证据原告证明目的与其无关。对证据4证人证言的真实性无异议。被告河西镇政府出示的证据：河西镇农贸市场拆迁置换协议书复印件1份，证明双方在真实意思表示的情况下签订了该协议，置换比例是1:0.7。原告杨某质证意见:原告杨某对上述证据的合法性及真实性、关联性及证明目的均有异议，认为原告与河西镇政府当时协商1：1置换房屋，原告仅在空白合同上签字，随后的拆迁补偿内容被告河西镇政府和原告未进行当面协商，是被告自己填写上去的，因此不能达到被告河西镇政府的证明目的。被告回春公司对上述证据表示无异议。被告回春公司出示的证据：宁回房字（2015）12号文件复印件1份、河西镇农贸市场开发建设合作协议复印件1份、河西镇农贸市场平面图复印件1份、河西镇农贸市场商户信息表复印件1份、河西镇农贸市场拆迁置换协议书复印件1份、选房通知单复印件1份、关于河西镇农贸市场房屋置换的说明复印件1份、置换明细复印件1份、声明复印件1份，证明其和被告河西镇政府签订协议并向被告河西镇政府提供上述所有证据的事实。原告杨某质证意见：原告杨某对证据宁回房字（2015）12号文件复印件的三性有异议，因为是复印件；对河西镇农贸市场开发建设合作协议的三性无异议；对河西镇农贸市场平面图复印件三性有异议，因为是复印件；对河西镇农贸市场商户信息表复印件的三性有异议，没有出示原件，商户信息表置换面积是第一次签订的，属无效，被告河西镇政府与拆迁户共签订了三次协议，以最后一次1：1为准；对河西镇农贸市场拆迁置换协议书复印件合法性、真实性、关联性及证明目的均有异议，认为原告仅仅在空白合同上签字，随后的拆迁补偿内容被告河西镇政府和原告未进行当面协商，因此不能达到被告河西镇政府的证明目的；对选房通知单、关于河西镇农贸市场房屋置换的说明、置换明细的三性有异议，因均为复印件；对声明复印件三性无异议。被告河西镇政府对被告回春公司提交的证据无异议。对当事人所举证据，本院认证如下：对原告杨某所举证据1是行政机关向原告颁发的证书,对其真实性本院予以确认；证据2中置换标准为70%因与本案其他证据相互矛盾，本院不予确认；证据3协议双方为二被告，与本案无关联性，对其关联性本院不予确认；证据4真实性被告无异议，本院对其真实性予以确认。对被告河西镇政府所举协议中置换标准为70%，原告不予认可，且与本案其他证据相互矛盾，本院不予确认。对被告回春公司所举证据中的河西镇农贸市场开发建设合作协议、声明,原告杨某及被告河西镇政府无异议,本院予以确认;对宁回房字（2015）12号文件、河西镇农贸市场房屋置换的说明、置换明细、河西镇农贸市场平面图、河西镇农贸市场商户信息表，因系复印件，且原告对该组证据有异议，本院不予确认；被告回春公司所举河西镇农贸市场拆迁置换协议书（复印件）中置换标准70%，因原告不予认可，且与本案其他证据相互矛盾，本院不予确认；对被告回春公司所举选房通知单复印件1份，原告杨某并未在该证据上签名，故本院不予确认。证据声明,原告杨某无异议，本院予以确认。本院认定事实如下：原告杨某在同心县河西镇农贸市场有房产1处,该房产有砖木起脊结构的房屋四幢, 同心县人民政府为其颁发的同房权证同字第XXXX号房屋所有权证（以下简称“房权证”）记载:东靠公路，南靠机耕路，西靠河西市场，北靠石坝旅社，面积分别为东北540平方米（南北长60米，东西宽9米）,东南270平方米（南北长31米，东西宽9米），西南216平方米（南北宽9米，东西长24米）,西北234平方米（南北长26米，东西宽9米）,上述面积共计1260平方米。为了加快小城镇建设，被告河西镇政府决定实施河西镇农贸市场的改扩建工程。2013年3月21日，河西镇政府作为甲方与原告杨某作为乙方签订了1份《河西镇农贸市场拆迁置换协议书》（以下简称《拆迁置换协议书》），该协议书约定：现需拆除乙方杨某在农贸市场的营业房、住宅等建筑设施，经甲、乙双方实地丈量测算，达成如下协议：一、拆迁置换的相关规定：1.拆迁范围内的营业房、住宅等建筑设施根据地类位置，按照甲方与乙方协商达成的置换比例，由河西镇政府负责置换面积。2.凡拆除的门窗、木料、砖瓦等材料归乙方所有，并负责清运拆迁建筑垃圾。3.拆迁置换协议达成后，甲、乙双方签字生效并严格遵守，任何一方不得违约，否则由违约方承担一切违约责任。4.拆迁置换协议签订后，被拆迁户凭协议书享受置换面积。5.拆迁时间为2013年3月21日至2013年3月25日。6.自本协议签订之日起，被拆迁户于3月25日前拆除地上建筑物、构筑物并交付土地，逾期不拆除视为违约或者放弃，由甲方每日扣除拆迁补偿费（置换面积）总额1%的违约金，同时由甲方强行拆除地上建筑物、构筑物。7.乙方在自己拆除房屋等地上建筑物、构筑物时一定要注意自身及他人安全，因拆迁造成自身或他人人体伤害的甲方不承担赔偿责任。8.本协议一式四份，河西镇政府、县公证处、被拆迁户各执1份,存档1份。二、拆迁置换分类结算清单包括建筑物类别、面积、置换标准、享受置换面积、签字、总计、备注共七个部分，内容均系填充内容，由被告河西镇政府工作人员进行填充，其中建筑物类别均填写为砖混，置换标准均填写为70%，第一幢楼的面积记载为235.99平方米，享受置换面积记载为165.19平方米；第二幢楼的面积记载为427.91平方米，享受置换面积记载为299.54平方米；第三幢楼的面积记载为124.63平方米，享受置换面积记载为87.24平方米；第四幢楼的面积记载为175.68平方米，享受置换面积记载为122.98平方米；第五幢楼的面积记载为182.1平方米，享受置换面积记载为127.47平方米，该幢楼的备注栏内记载为杨某某；五幢楼的面积共计记载1146.31平方米，享受置换面积共计记载为802.42平方米。上述协议没有经过同心县公证处进行公证。后被告河西镇政府将河西镇农贸市场开发建设项目委托被告回春公司开发建设。 2014年9月3日，原告杨某向被告河西镇政府出具了1份《声明》，同意由被告河西镇政府拆迁后置换位于河西镇农贸市××楼营业房，面积为133.67平方米。现原告杨某以被告河西镇政府、回春公司相互推诿不以1:1置换面积（1260平方米）向其交付房屋为由向本院提起诉讼。另查明，原告杨某与被告河西镇政府签订的置换协议中第二页序号5号房屋后备注杨某某，经询问杨某某本人，其表示该5号房屋是其自己的房屋，原告杨某也认可该房屋属于杨某某所有。本院认为，原告杨某与被告河西镇政府签订的房屋拆迁置换协议，虽然书面协议置换标准为70%,但结合双方各自所述、证人证言及全案证据，其中，被告河西镇政府与河西镇农贸市场其他拆迁户签订的房屋拆迁协议置换面积为1:1，原告杨某诉称被告河西镇政府与其约定置换面积为1:1应是双方真实意思表示，根据《合同法》的公平原则，对原告杨某的房屋拆迁置换面积也应以1:1置换为宜。关于置换协议第二页序号5房屋注明“杨某某”，经核实，该房屋属于杨某某所有，杨某某就该5号房屋应另行主张权利。原告杨某要求被告河西镇政府按照其房产证上记载的面积1260平方米置换的诉讼请求理由不成立，本院不予支持，应以拆迁时测量的面积964.21平方米为准，对原告杨某要求被告回春公司承担交付房屋责任的诉讼请求，因原告杨某没有和回春公司签订合同，根据合同相对性原则，其要求被告回春公司向其交付房屋的诉讼请求本院不予支持。对原告杨某要求二被告支付自2013年12月1日起至原告诉讼之日期间的损失30万元及后期交付房屋之日止的损失的诉讼请求,因其没有提交证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十条、第六十条第一款、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告同心县河西镇人民政府于本判决生效之日起十日内向原告杨某交付位于同心县河西镇农贸市场原告房屋原址置换964.21平方米的房屋；二、驳回原告杨某要求被告宁夏回春房地产开发有限公司承担责任的诉讼请求及其他诉讼请求。案件受理费18300元（原告预交15600元），由原告杨某负担4296元，由被告同心县河西镇人民政府负担14004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审  判  长   杨 琴人 民 陪 审 员   周学发人 民 陪 审 员   丁生俊二〇一八年十二月十日书  记  员   马永芳  本案所适用法律规定：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。三、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。四、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。六、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。