浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0782民初10980号 原告：郑建市，男，1987年7月15日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县。 委托诉讼代理人：朱军，浙江纵伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱建文，浙江纵伸律师事务所律师。 被告：虞韶影，女，1972年2月26日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。 委托诉讼代理人：季莉春，浙江红太阳律师事务所律师。 原告郑建市与被告虞韶影合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法适用简易程序由审判员楼宇栋独任审判，于2018年7月31日、8月29日两次公开开庭进行了审理。原告郑建市的委托诉讼代理人朱军（第二次庭审时未到庭）、朱建文，被告虞韶影的委托诉讼代理人季莉春到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2018年8月30日转为普通程序并组成合议庭，于2018年10月15日再次公开开庭进行了审理。原告郑建市的委托诉讼代理人朱建文，被告虞韶影的委托诉讼代理人季莉春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑建市起诉称：2018年1月8日，原告通过中介与被告签订《置换权益交易合同（居间）》，约定被告将其所有的国土资源局颁发的《新社区集聚建设置换权益凭证》（初始安置区块为金鳞花园）中可转让面积70平方米转让给原告所有，转让价格为每平方米9700元，总金额人民币697000元；款项支付为本合同签订当日支付定金10万元，办理权益变更登记时支付309000元，买方办理贷款后支付27万元；合同还对权益证过户时间、税费负担、合同变更与解除、违约责任等事项作出了约定。合同签订以后，原告于签合同当日支付定金人民币10万元，被告与中介公司共同出具收条一份。据原告了解，权益证已于2018年5月份颁发，但被告未在约定时间通知原告办理变更登记手续，原告多次要求被告履行合同，但被告至今未履行。综上，原告认为，原、被告签订的《置换权益交易合同（居间）》合法有效，被告应按约履行，现被告未履行，应承担继续履行等违约责任。现诉请：1、判决原告与被告在2018年1月9日签订的《置换权益交易合同》（居间）合法有效；2、判决被告协助原告办理义乌市廿三里街道金鳞花园70平方米权益证过户至原告名下的转移登记；3、判决被告从起诉之日起以679000元为基数按每日1%支付原告违约金至权益证过户至原告名下之日止。 第二次庭审时，原告以被告已明确其未取得权益证及无权处分其父母的权益面积为由，变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间在2018年1月8日签订的置换权益交易合同；2、判决被告双倍返还定金20万元并赔偿损失19000元。 被告虞韶影答辩称：因为政策的原因，被告没有实际取得涉案合同中所称的权益证，本合同没有实际履行的可能，不能实际履行不可归责于被告，被告不应当承担违约责任，请求驳回原告诉讼请求。 第三次庭审时，针对原告变更的诉讼请求，被告补充答辩称：1、被告同意解除双方签订的合同。2、被告不应当双倍返还定金。理由如下：被告和原告签订的合同是因为意志以外的原因导致无法实现合同目的，被告根据义乌市人民政府颁布的《义乌市城乡新社区建设实施办法》第16条第2款的规定以及通过被告周边已经完成新社区建设的情况，被告合理推定自己应当能取得置换权益，在签订合同的时候原告也是明知被告并未实际取得置换权，根据《担保法》第89条、《民法通则》第89条第3款、《合同法》第115条的规定，适用定金罚则的前提是一方违约不履行合同义务，本案当中被告实际上并不是不愿意履行合同义务，而是政策的原因导致未取得置换权使得合同目的落空。根据担保法的司法解释第112条的规定，因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的不适用定金罚则，本案系意外事件导致主合同不能履行，因此不适用定金罚则。定金罚则的设置具有惩罚性质，从公平的角度出发本案被告不存在恶意违约的情况，双倍返还定金惩罚一个无过错的人是显失公平的。本案中被告未直接收取定金，根据共同的约定，原告的定金交付在涉案合同的丙方义乌安信房地产营销策划有限公司，因此返还定金的义务不在被告。被告不应当承担赔偿责任，赔偿损失的前提是涉案合同无法履行导致原告的实际损失，原告应当就其实际损失承担举证责任，置换的权益随着市场行情增值，增值的部分不能说明是原告的损失，本案原告并未因为无法取得涉案合同的置换权益而另行高于合同价购买他人的置换权，因此并未实际产生损失。对赔偿损失的要求应当予以驳回。 原告郑建市为证明自己的主张，向本院提供以下证据： 证据1，《置换权益交易合同（居间）》1份，证明被告将金鳞花园70平方米权益面积转让给被告，转让价格679000元，合同还对付款方式、权益交割、违约责任等事项做出约定。 证据2，收条1份，证明原告支付定金10万元，并且被告收到了定金。 证据3，原告的妻子袁玲玲与被告于2018年5月28日形成的电话通话录音资料1份、中国移动通信客户清单1份，证明被告不将权益证转让给原告的原因不是政策原因导致其无法取得权益证，而是需要涨价，要求按照现有的价格交易。 被告质证认为：对证据1，真实性没有异议，是被告本人所签，合法性、关联性有异议，在签订该份合同的时候原被告双方对被告在签订之日并未实际取得置换权益这一事实是明确的，双方签订的合同标的不存在。 对证据2，真实性没有异议，定金在中介处。 对证据3，对通话记录的真实性无异议，双方确实有过多次的电话往来，但是对该份录音内容本身的真实性无异议，对录音光盘中的内容是否是完整记录有异议，除了光盘中显示的内容之外被告没有说过其他话。关联性有异议，通话的五月份原被告双方都已经明确知晓被告没有取得权益资格，交涉的过程中被告提出可以协商劝说她的父母将父母取得的权益证出卖给原告，双方的通话往来不仅仅是这一次，通话的背景是在被告未取得权益证之下，因此不能片面地理解，被告没有因为对价格有新的要求而拒绝履行合同。 被告虞韶影为支持自己的抗辩，向本院提供《义乌市廿三里街道老廿三里片区块（三组）拆迁人口、现有房屋情况审核表公示》1份，证明被告确实因为政策原因没有取得相应的权益证资格。 原告质证认为：对该证据的真实性无异议，但是被告在明知自己没有取得权益证的情况下将权益出卖，致使原告无法取得权益面积，依然是违约的行为。 结合上述质证意见，本院认证如下： 一、关于原告提供的证据。1、对《置换权益交易合同（居间）》的真实性予以确认。2、对收条的真实性予以确认。其中落款处收款人栏载明为被告，且《置换权益交易合同（居间）》明确约定该定金由义乌市安信房地产营销策划有限公司（丙方）代被告（甲方）保管，本院认定被告收到定金10万元的事实。3、对原告的妻子袁玲玲与被告于2018年5月28日形成的电话通话录音资料、中国移动通信客户清单的真实性予以确认。 二、关于被告提供的证据。对《义乌市廿三里街道老廿三里片区块（三组）拆迁人口、现有房屋情况审核表公示》的真实性予以确认。根据其中载明的内容，本院认定被告最终因政策原因无法以自己名义取得相应的权益证。 经审理，本院认定事实如下： 2018年1月8日，被告（甲方，卖方）、原告（乙方，买方）、案外人义乌市安信房地产营销策划有限公司（丙方，中介方）三方签订《置换权益交易合同（居间）》一份，约定：被告将其所有的国土资源局颁发的《新社区集聚建设置换权益凭证》（初始安置区块：金鳞花园中可转让高层公寓面积70平方米）以单价每平方米人民币9700元，总金额人民币679000元整价格转让给原告；本合同签订后，原告在2018年1月8日支付给被告定金人民币10万元整，该定金由义乌市安信房地产营销策划有限公司代被告保管，并保证不挪作它用；原被告约定权益证下来15日内前去办理权益变更登记（原告取得新社区集聚建设置换权益凭证）后当日，原告支付人民币309000元给被告；购房余款27万元，原告委托银行办理商业贷款或公积金贷款，如购房余款在商业或公积金贷款过程中有款项不够的部分，由乙方自行凑足款项支付给被告；若被告违约，双倍返还原告购房定金，同时返还乙方已付所有款项，并支付利息（按银行利息率支付），并向原告支付总房款20%的违约金，且仍需向义乌市安信房地产营销策划有限公司支付本合同约定双方的居间费；若原告违约，被告没收原告购房定金，同时原告向被告交纳总房款20%的违约金，且仍需向义乌市安信房地产营销策划有限公司支付本合同约定双方的居间费。当日，原告向被告支付了10万元定金。之后，被告一直未能以自己名义取得相应的权益证。2018年5月28日，原告妻子袁玲玲曾与被告电话通话，当原告妻子要求被告继续履行合同时，被告陈述：“现在已经涨到13800、13900元了”，“反正我这边真的卖不了，我愿意比市场价便宜个200”，“那你们自己要起诉我就起诉我吧……因为这个房子是我爸的名字”。2018年6月28日，原告诉至本院。 本案在审理过程中，被告自认当时是认为能以自己名义取得权益证，所以才与原告签订本案所涉《置换权益交易合同（居间）》；被告明确因政策原因已无法以自己名义取得权益证。 本院认为，原、被告双方签订的《置换权益交易合同（居间）》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按合同的约定履行自己的义务。被告在签订合同时认为自己能够取得权益证，但之后无法实际取得相应的权益证，造成该结果是由于被告自身对政策规定理解存在偏差等原因而未能预见，不属于法律规定的不可抗力，应认定被告已构成根本性违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保；债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。且合同中对违约责任的内容也作了明确约定，被告系违约一方，原告主张被告双倍返还定金20万元理由正当，本院予以支持。原告在本案审理过程中变更要求解除合同，被告同意解除合同，可以认定双方协商一致解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告在2018年5月28日电话通话时自认“现在已经涨到13800、13900元了”，故原告要求被告另行赔偿经济损失，本院予以支持，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。结合上述电话通话内容，本院酌定被告赔偿原告经济损失12000元。综上，原告的合理诉请本院予以支持。被告关于自己没有构成违约、自己不是返还定金的适格主体等抗辩意见均依据不足，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，判决如下： 一、解除原告郑建市与被告虞韶影于2018年1月8日签订的《置换权益交易合同（居间）》。 二、被告虞韶影双倍返还原告郑建市定金合计20万元，于本判决生效后十日内履行完毕。 三、被告虞韶影赔偿原告郑建市经济损失12000元，于本判决生效后十日内履行完毕。 四、驳回原告郑建市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4585元，由原告郑建市负担105元，由被告虞韶影负担4480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  楼宇栋 人民陪审员  毛国新 人民陪审员  楼晓晶 二〇一八年十二月六日 书 记 员  王国才