广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28596号原告：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎海口大道1号三楼308室，统一社会信用代码91440600581430446C。法定代表人：廖伟祥，副总经理。委托诉讼代理人：严丽婷，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊斌，广东至高律师事务所律师。被告：曾连娣，女，1982年4月2日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：李德新，男，1981年5月1日出生，汉族，住广东省怀集县，系被告丈夫。原告佛山市海湾城房地产开发有限公司诉被告曾连娣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。本案于2018年12月20日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人严丽婷、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、原、被告双方于2017年11月19日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于起诉之日起解除;2、被告立即腾空并向原告交还佛山市禅城区华宝南路19号首层P69室;3、原告对涉案物业内被告的物品享有留置权并有优先受偿权;4、被告向原告支付2017年11月26日至2018年1月25日的租金14172元;5、被告向原告支付从2018年7月26日起至合同解除时的租金，暂计至2018年11月25日共28344元;6、被告向原告支付从2018年6月7日起至2018年8月7日的水费7.89元，2018年6月1日至2018年8月1日的电费120.01元;7、被告向原告支付从2018年8月1日起至合同解除时的物业管理费，暂计至2018年11月30日共2479.96元;8、确认原告没收被告租赁保证金14172元;9、被告承担原告为实现以上债权而支付的律师代理费用6000元；10、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年11月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定：被告向原告承租坐落在佛山市禅城区华宝南路19号首层P69室，租赁期限为2017年11月26日至2019年11月25日，免租赁期自2017年11月26日起至2018年1月25日止；被告应于每月10日前向原告缴纳当月租金，首年租金7086元/月；被告承担涉案物业在租赁期间（包括免租期内）水电费、物业管理费等一切费用；租赁合同如因被告原因解除的，原告有权按7086元/月向被告追收免租期内的租金。2018年7月19日，被告因其个人原因，单方向原告解除合同。被告此后一直未向原告交还涉案物业，拒绝与原告结清租金、水电费、物业管理费，并拒绝向原告补足支付2017年11月26日起至2018年1月25日期间的租金。经原告多次催告，被告仍拒不履行上述义务。根据《房屋租赁合同》第9.4条约定，被告连续拖欠租金及其他费用15日以上的，原告有权要求被告按合同解除时月租金标准的2倍支付违约金。因原告已就涉案物业向物业管理公司缴纳2479.96元物业管理费，且根据《房屋租赁合同》第5.2条约定，该费用应由被告承担。此外依据补充协议约定，合同因被告原因解除被告应向原告补足支付2017年11月26日至2018年1月25日期间的租金。原告为实现上述债权而聘请律师支付的费用，属于原告的实际损失，根据租赁合同9.1条约定及《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化资源配置的若干意见》第22条规定应由被告承担。综上，被告的违约行为已严重损害原告的合法权益，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称：同意解除合同，被告已经在5月份口头要求解除合同、返还商铺，可是原告不予理会，到了7月份，被告向原告的售楼部递交了解除合同的书面申请，原告也没有第一时间回复。直到7月尾原告才回复被告不同意解除合同，并没收保证金及要求交免租期的租金，被告当时回应只愿意缴纳租金、水电费及物业管理费，当时双方就合同解除的问题没有达成一致意见。7月份的租金被告已经缴纳，7月尾已经清场，被告返还钥匙给物业管理处，物业管理处说不收，说开发商没有给到通知他。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告营业执照、被告身份证，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《首次登记确权清单》、《收据》（商铺押金）、《商铺交接表》，证明①原告享有出租涉案物业的权利，与被告签订的租赁合同合法、有效；②原告于2017年11月19日就涉案69号铺与被告订立租赁合同，收取被告租赁保证金，双方并于当天办理商铺交接手续；③合同如因被告原因解除，原告有权按7086元/月向被告追收2017年11月26日至2018年1月25日期间的租金，共计14172元。3、69号铺2018年7、8月份电费发票、69号铺2018年6月7日至8月7日水费发票，证明①涉案69号铺在2018年7、8月份应缴电费共120.01元，在2018年6月7日至8月7日期间应缴水费共7.89元；②上述应由被告承担的费用，已由原告代为支付。原告有权向被告追偿。4、被告支付69号铺物业管理费的银行卡、69号铺2018年2月份至7月份物业管理费的支付情况、《收款收据》（2018年8月份至11月份物业管理费），证明①根据被告物业管理费的支付习惯，69号铺每月物业管理费为619.99元；②69号铺在2018年8月1日至11月30日期间应缴物业管理费为2479.96元，原告未有支付；③上述应由被告承担的费用，已由原告代为支付。原告有权向被告追偿。5、《民事委托代理合同》、广东增值税专用发票（ＮＯ.05933885），证明①因被告拒不履行合同义务，原告聘请律师代理本次诉讼。原告因此支付的律师费用，属于其实际损失；②根据《房屋租赁合同》第9.1条约定，以及《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化资源配置的若干意见》第22条规定，应由被告承担。6、《催款函》、《律师催告函》、EMS运单、邮政快递查询结果，证明因被告拖欠费用，原告已多次催告其履行支付义务，但被告至今尚未结清。诉讼中，被告举证的证据如下：退租申请、照片，证明2018年7月19日，被告向原告工作人员递交退租申请，被告认为合同在7月份已经终止了。原告不愿意出具回执证明接收了退租申请，被告就对原告工作人员接收退租申请的情况进行了拍照。本院组织当事人进行了证据交换、质证。对当事人无异议或确认真实性的证据，本院予以确认真实性并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的退租申请、照片，结合原告在诉状中诉称被告在2018年7月19日单方解除合同的事实，本院对被告提交的证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月19日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容：1.1、甲方出租给乙方的房屋坐落在佛山市禅城区华宝南路19号首层P69室；2.1、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为门窗店使用（不能做餐饮或饮食行业），并遵守国家和佛山市有关房屋使用和物业管理的规定及物业管理公司制定的规章制度；3.1、甲乙双方约定，在乙方按本合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2017年11月26日前向乙方交付房屋；3.2、该房屋租赁期自2018年1月26日起至2019年11月25日止；4.1、合同租赁期开始一年内的房屋月租金为7086元，自第二年开始每年月租金递增10%至合同终止为止；4.2、该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金；5.1、甲、乙双方约定，2017年11月19日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金人民币14172元。甲方收取该保证金当日应向乙方开具收款凭证。租赁期满后，如乙方缴清全部租金及其他费用，且无其他违约行为的，经甲方出具验收房屋合格书后的10天内，甲方将上述保证金无息退还乙方。5.2、租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、卫生垃圾、物业管理等因租赁产生的费用及政府对该房屋所征收的一切税费（包括但不限于房地产使用税）由乙方承担，乙方于每月5日前据实向物业管理公司或有关部门缴纳。9.1、甲乙双方必须严格遵守本合同条款，否则，违约方应赔偿给守约方因此造成的损失；9.2、租赁期内，如乙方逾期缴纳水费、电费、物业服务费等各项费用，每逾期一天，按欠费总额日万分之五向甲方支付滞纳金，且甲方有权停水、停电；9.4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的……（7）租赁期未届满，乙方提前退租或提前解除、终止本合同的。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，补充协议约定：《房屋租赁合同》第3.2条变更为：“该房屋租赁期自2017年11月26日起至2019年11月25日止。其中乙方租赁该房屋的免租期为60天（自2017年11月26日起至2018年1月25日止）。在免租期内乙方无需向甲方支付租金（但免租期内该房屋产生的物业服务费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳）。免租期满无论乙方装修是否完成，均开始计收乙方租金。《房屋租赁合同》因乙方原因导致解除的，甲方有权按人民币7086元/月向乙方追收免租期内的租金。”合同签订后，被告交纳了14172元的租赁保证金，原告依约向被告交付了商铺及商铺钥匙3条。2018年7月19日，被告委托其配偶李德新向原告提交了《退租申请》，内容为：因69号铺是做钢门销售的，在申请租铺过程中销售员满口答应周边的服务设施。等到应用的时候发生根本达不到。例如停车，厂家送货过来，根本无地方停车下货，有都是很远的，并没有达到门前下货，很不方便。由于种种原因不多说，现申请退租，办理退租手续，谢谢。原告收到申请后，不同意被告退租，双方就退租事宜协商未果。另查一，被告欠缴的费用如下：1、2018年7月26日之后的租金；2、2018年8月1日起未缴纳物业管理费（物业管理费每月619.99元）；3、2018年6月7日起至2018年8月7日的水费7.89元，2018年6月1日至2018年8月1日的电费120.01元。原告为此两次发函向被告追讨其所欠费用。另查二，原告委托广东至高律师事务所律师代理本案诉讼并支付律师费6000元。另查三，被告于2018年12月14日收到本案诉状副本。庭审中，被告确认商铺内的东西没有价值，可以任由原告处理。本院组织双方交铺，原告于2018年12月21日收到被告交还的商铺钥匙。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均得依约行事。关于解除合同的问题。被告认为合同在7月份已解除。本院认为，被告在2018年7月19日向原告递交退租申请，而此时未有证据证明合同已达到法定或约定的解除条件，被告单方提出解除合同亦未得到原告的同意，故不能认定合同在7月份已解除，被告的辩称本院不予采纳。被告单方提出解约，此后亦未按合同约定缴纳相应租金、水电费及物业管理费，其行为已构成违约，原告依据合同约定有权解除合同。解除合同应发出通知，通知到达对方时合同解除，原告起诉视为通知，被告于2018年12月14日收到本案诉状副本，本院确认涉案合同于2018年12月14日解除。关于腾空并返还商铺的问题。案件审理过程中，本院组织双方交铺，原告于2018年12月21日收到被告交还的商铺钥匙，被告已履行了交还商铺的义务，本院对原告要求腾空并返还商铺的诉请不予支持。关于对涉案物业内的物品享有留置权及优先受偿权的问题。现行法律未有相关业主对租户的物品享有留置权及优先受偿权的规定，原告的该项诉请缺乏法律依据，本院不予支持。关于免租期的租金问题。《补充协议》约定租赁合同因被告原因导致解除的，原告有权按7086元/月向被告追收免租期内的租金。本案合同因被告违约导致解除，被告应支付两个月免租期的租金14172元，本院对原告的该项诉请予以支持。关于租金的问题。被告在合同解除时仍占用原告的商铺，其应按合同约定的租金标准向原告缴纳租金，原告诉请2018年7月26日至合同解除时即2018年12月14日的租金，本院予以支持，经计算，被告应付租金为33280.58元[7086元/月×4个月+7086×（1+10%）元/月÷30天×19天]。关于水电费的问题。合同履行期内产生的水电费应由被告负担，本院对原告诉请的水费7.89元、电费120.01元予以支持。关于物业管理费的问题。合同履行期内产生的物业管理费应由被告负担，原告诉请2018年8月1日至合同解除时即2018年12月14日的物业管理费，本院予以支持，经计算，被告应付物业管理费2759.96元（619.99元/月×4个月+619.99元/月÷31天×14天）。关于没收保证金的问题。涉案合同因被告违约导致解除，原告依据合同约定有权没收保证金，本院对原告要求没收保证金14172元的诉请予以支持。关于律师费6000元的问题。律师费并非原告实现债权产生的必要费用，且合同未就律师费的负担问题作出明确约定，本院对原告诉请的律师费不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市海湾城房地产开发有限公司与被告曾连娣签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年12月14日解除；二、被告曾连娣在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付免租期的租金14172元；三、被告曾连娣在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付租金33280.58元；四、被告曾连娣在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市海湾城房地产开发有限公司支付水费7.89元、电费120.01元、物业管理费2759.96元；五、确认被告曾连娣缴纳的租赁保证金14172元归原告佛山市海湾城房地产开发有限公司所有；五、驳回原告佛山市海湾城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取716元，由原告佛山市海湾城房地产开发有限公司负担64元，被告曾连娣负担652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十二月二十一日书记员 方紫盈