贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0321民初5800号 原告：遵义保利置业有限公司。住所地：贵州省遵义市南部新区龙坑街道遵义大道中段西侧。统一社会信用代码：91520300569217511R。 法定代表人：黄宇欣，董事长。 委托诉讼代理人：申万权，贵州新长征律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小亚，贵州新长征律师事务所律师。 被告：田磊，男，1987年12月21日出生，汉族，遵义市汇川区人，住贵州省遵义市汇川区。 第三人：中国农业银行股份有限公司遵义新华支行。住所地：遵义市红花岗区凤凰路**。统一社会信用代码：91520300429381168P。 法定代表人:曾文基，行长。 委托诉讼代理人：胡受国，男，1961年12月20日出生，汉族，农行员工，住遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：陆伶俐，男，1972年9月10日出生，汉族，农行员工，住遵义市汇川区。 原告遵义保利置业有限公司（以下简称保利公司）诉被告田磊及第三人中国农业银行股份有限公司遵义新华支行（以下简称农业银行）商品房买卖合同和追偿权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人申万权、陈小亚及第三人农业银行的委托诉讼代理人陆伶俐到庭参加了诉讼，被告田磊经传票传唤无正当理由逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保利公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2011年12月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除；2、判令被告立即支付原告被第三人扣划的保证金82891.28元（最终以第三人实际扣划的数额为准）；3、判令被告立即返还保利未来城市Ａ1地块19栋1单元13层1-13-6号房屋；4、判令被告立即协助原告撤销保利未来城市Ａ1地块19栋1单元13层1-13-6号房屋在遵义市住房和城乡建设局的预告、备案登记，并由被告承担办理撤销的费用530元（以房管部门实际收取为准）；5、判令被告立即向原告支付违约金43598.50元和律师费3000.00元及诉讼保全保险费1000.00元；6、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，被告购买原告开发建设的位于遵义市遵南大道保利未来城市，总价款为435985.00元。被告支付了首付款135985.00元，余款300000.00元以银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》的三方合同。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金72444.34元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.1.3条约定，原告有权解除合同并收回房屋。原告于2018年5月29日向被告寄发了解除合同的通知书并进行了登报公告，被告在法定期间内未提出异议也未及时办理返还房屋的相关事宜。为此，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。 田磊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 农业银行述称：被告田磊从2015年8月29日起未还贷款，我行扣划了保利公司的保证金账户上的金额，扣划至2018年9月21日，共扣划82891.28元。 本院经审理认定事实如下：2011年12月15日，被告田磊（买受人）与原告保利公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定田磊购买保利公司开发建设的位于遵义市红花岗区房屋，该房屋建筑面积111.46㎡，套内建筑面积92.10㎡。按照套内建筑面积计算，该房屋单价4733.82元／㎡，总价款435985.00元。合同约定首期付款135985.00元，余款300000.00元以银行按揭支付。合同附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，否则可解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办理退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人。第5.6条约定：若因买受人原因产生本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定责任，导致出卖人解除合同或买受人在取得房屋所有权证前申请变更买受人的，经出卖人同意后，视为买受人退房或违约，买受人除承担本补充协议第一条之1.3-1.4条款约定的责任外，还需向出卖人支付总房款10%的违约金，同时产生的其他费用由买受人自行承担。第9.5条约定：买受人确认合同上所填写联系电话、联系地址等内容的真实、准确性，若因该地址不准确或买受人变更联系电话、联系地址未以书面形式告知出卖人的，则由买受人承担相关责任，出卖人按原约定的联系方式发送相应函件被退回、拒收等情形下，出卖人应登报公告，公告期限届满之日起，视为买受人已知晓函件内容，出卖人已履行告知义务。《商品房买卖合同》签订同日，双方进行了商品房预售合同备案登记。其后，双方各自履行了合同义务。 被告田磊未按期偿还按揭贷款，第三人农业银行从2015年8月29日起至2018年9月21日分期扣划了原告保利公司保证金账户上的款项共计82891.28元，用于偿还被告田磊所欠付的借款。2018年5月29日，保利公司通过EMS向被告寄发《通知书》，载明：于即日解除您与我司在2011年12月15日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。请你于收到本《解除合同通知书》或本《解除合同通知书》视为送达之日起30日内，到“保利.未来城市”销售中心办理退房事宜。次日，保利公司在遵义晚报上登载了2018年5月29日向刘健制发的《通知书》。 庭审中，因被告田磊未接房，原告保利公司自愿放弃第三项诉讼请求。 上述事实，有原、被告双方及第三人陈述，《商品房买卖合同》及相关附件、《商品房预售合同登记备案表》、《通知书》及相关票据等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为：本案所涉《商品房买卖合同》及《个人购房借款及担保合同》系各方当事人的真实意思表示，其中《个人一手住房贷款合同》不违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。关于《商品房买卖合同》的效力，本院认为其中解除合同的约定条款（即《商品房买卖合同》附件十二（补充协议）第1.1.3条约定：因买受人逾期偿还银行贷款，导致银行基于出卖人保证责任的存在而扣划出卖人款项，则出卖人可书面通知买受人赔偿损失，否则可解除合同，买受人须在出卖人发出通知之日起30日内将所购房屋退还出卖人，办理退房手续后，出卖人在售出该房并扣除相关损失（包括但不限于所发生的贷款本金、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费、律师代理费等费用）后30日内将购房款退还给买受人）与解除合同的法律解释含义不相符，且违反法律的禁止性规定，为无效条款。理由如下：1、被告田磊在合同签订后按约向原告保利公司交付首付款135985.00元，并通过第三人农业银行发放的按揭贷款300000.00元，向原告保利公司付清了合同约定的全部购房款，已经履行了合同约定的义务，取得了房产的全部权益。合同解除是合同没有履行或者没有完全履行之前，由于客观情况的变化或当事人的某些行为，致使合同的履行成为不可能或者不必要，则当事人可以依据法律规定的条件和程序，提前终止合同，其解除期限限于“合同没有履行或者没有完全履行前”。且本案中被告田磊未按约归还借款违反了担保贷款合同的义务，而非商品房买卖合同的义务，商品房买卖合同和个人担保借款合同虽有联系，但仍系独立的两个合同，原告保利公司不能依据享有担保贷款的追偿权而替代商品房买卖合同的请求权。因此，原告保利公司请求依法确认原、被告于2013年10月12日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已解除，与法律解释不符，不能产生法律现实意义。2、按照买卖合同及担保合同的约定，即使该抵押尚未向有关部门进行登记，但在合同当事人之间已经产生法律约束力，原告保利公司明知合同标的房屋会办理抵押的情况下，依然与被告田磊签订关于解除合同的约定条款，损害了第三人农业银行的合法权益。另，该约定条款违背了物权公示原则，损害不动产行政登记制度的权威性，应当视为无效条款，本院确认该合同部分无效。故原告保利公司依据此条款要求确认解除合同效力的主张不能成立，本院不予支持。原告保利公司解除合同的效力主张不成立后，其所产生的法律后果责任，即原告保利公司的第4、5项请求，本院亦不予支持。 被告田磊未按期偿还房屋按揭贷款，农业银行扣划了原告保利公司保证金账户上的款项共计82891.28元，用于偿还被告田磊所欠付的借款的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。保利公司请求由田磊支付被扣划的款项82891.28元，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，本院予以支持。被告田磊经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，为保护合同交易的安全，维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告田磊在本判决生效后十五日内支付给原告遵义保利置业有限公司代为偿还的银行贷款共计82891.28元。 二、驳回原告遵义保利置业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2690.00元，由被告田磊负担1690.00元，原告遵义保利置业有限公司负担1000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。 审 判 长  杨学东 人民陪审员  徐应江 人民陪审员  何德华 二〇一八年十二月二十日 法官助理罗银 书记员王梦璇