天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0111民初5977号原告（反诉被告）：夏玉，女，1981年1月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李楠，天津文木律师事务所律师。被告（反诉原告）：王薇煜，女，1987年12月25日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：蔡广，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告夏玉与被告王薇煜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案，并于2018年1月15日作出（2017）津0111民初8676号民事判决。被告王薇煜不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2018年5月9日作出（2018）津01民终3611号民事裁定，将本案发回本院重审。重审后，本院适用普通程序于2018年7月12日和2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告夏玉的委托诉讼代理人李楠，被告王薇煜的委托诉讼代理人蔡广、张慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏玉向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《天津市房屋买卖协议》；2.王薇煜退还夏玉定金100000元并支付自2017年3月24日至实际返还之日止的同期贷款利息；3.诉讼费由王薇煜承担。事实和理由：双方于2017年3月24日签订《天津市房屋买卖协议》，约定夏玉购买王薇煜座落于天津市西青区房屋，房屋价款为4930000元，定金100000元。夏玉于当日将100000元定金汇款给王薇煜指定的张立鹏。但是由于天津市在2017年3月31日出台了限购限贷政策，导致涉案合同无法继续履行，故起诉至法院。王薇煜辩称，同意解除《天津市房屋买卖协议》及补充条款，不同意夏玉的其他诉讼请求。根据查明的事实，夏玉具备购第二套房屋的资格，不在限购之列，且从2017年5月6日双方签订的补充条款看，夏玉仍具备履约能力。但是实际履行中，夏玉恶意拖延拒绝履行合同的行为构成违约，根据合同法规定，王薇煜有权拒绝返还定金。重审过程中，王薇煜向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的《天津市房屋买卖协议》；2.夏玉赔偿王薇煜房屋差价损失313050元以及评估费13260元；3.本案全部诉讼费用由夏玉承担。事实及理由：双方于2017年3月24日签订《天津市房屋买卖协议》，后又于2017年5月6日签订一份补充协议，约定由夏玉负责办理清贷手续并于2017年6月15日交付房屋首付款。但是，夏玉迟迟不按照合同履行义务，并于2017年10月25日起诉，称不具备购买第二套房屋的资格。实际上，夏玉具备购买第二套房屋的资格，其恶意违约的行为，给王薇煜造成损失，故提起反诉。夏玉辩称，不同意王薇煜的反诉请求，因为政策调整导致夏玉没有资格购买涉案房屋，因此夏玉不属于违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月24日，夏玉（买方）和王薇煜（卖方）签订一份《天津市房屋买卖协议》，约定夏玉购买王薇煜位于天津市西青区房屋，成交价格为4930000元，定金为100000元。双方同意自本合同签订之日起15日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如因天津房地产政策临时调整，造成协议不能履行，卖方退还买方一半押金【双方删除了“则不属于买方违约，卖方应全额退还买房已付全部款项”】。2017年5月6日，双方又签订一份“第十四条补充条款（此条款与原协议不可分割》，约定：1.买方为卖方清该房屋（坐落于天津市西青区剩余组合贷款，由买方偿还从小贷公司借款所产生的利息，与卖方无关。卖方不承担该利息，此借款利息不设期限。2.买方卖方商定于2017年6月15日交付房屋首付款。2017年3月24日，夏玉向王薇煜指定的收款人张立鹏转账交付定金100000元。王薇煜于2017年10月16日向夏玉出具的收条载明“王薇煜于2017年3月24日委托张立鹏代收与夏玉买卖天津市西青区房屋的定金100000元。”夏玉称经到房管局咨询，夏玉单身且名下有一套住房所以没有购房资格，夏玉即使有购房资格，首付从三成提高到六成，要多交近1500000元，夏玉无法筹集首付款，无法购买涉案房屋。王薇煜称夏玉与其未成年子女一起居住，构成拥有一套住房的家庭，具备购买第二套房屋的资格。首付款比例方面，虽然2017年4月1日出台限贷政策，但2017年5月6日双方仍为继续履行合同签订补充条款，表明了夏玉具备继续履行合同的信心与能力。王薇煜提交的双方在2017年4月至5月期间的微信聊天记录载明：2017年4月17日至22日，夏玉方称等一两天就能出首付金额，二套房贷款没有折扣并且利率上浮；王薇煜方称时间很久了，如果夏玉按揭贷款可以考虑在王薇煜工作的银行办理。2017年5月3日至5日，夏玉方称我们正在安排，怕政策再变化；王薇煜方称周末小贷能不能来，三方签个协议；双方商定6日见面签补充协议。案件审理过程中，王薇煜提出对诉争房屋在2017年10月25日市场价值进行评估的申请。本院司法鉴定办公室选取由天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司进行评估。天津市中盛勃然房地产土地评估有限公司于2018年9月18日出具的津中盛勃然房评企字【2018】第A0198号《房地产估价报告》载明：林溪园xxx号房屋在2017年10月25日的市场价值为4303900元。王薇煜支付评估费13260元。2017年3月31日，天津市国土资源和房屋管理局发布津国土房发〔2017〕6号“天津市国土资源和房屋管理局关于落实房地产市场调控工作有关问题的通知”，该通知载明：为贯彻落实《天津市人民政府办公厅关于进一步深化房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发〔2017〕48号，以下简称《实施意见》），现就有关问题通知如下，（一）按照《实施意见》要求，自2017年4月1日起，对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房（含普通新建商品住房、限价商品住房，不含因房屋征收拆迁购买的经济适用住房及定向安置经济适用住房）和二手住房。（二）2017年4月1日0时后购房，网签房屋买卖合同（含《天津市商品房买卖合同》、《天津市存量房屋买卖协议》、《天津市限价商品住房买卖合同》）按照《实施意见》执行。各单位要贯彻落实市政府文件规定，在新建商品住房销售、二手住房交易及不动产登记工作中严格执行本市住房限购政策。本通知自2017年4月1日起实施。1日，中国人民银行天津分行和中国银行业监督管理委员会天津监管局联合发布津银发［2017］65号“关于完善差别化住房信贷政策的通知”，该通知载明：为进一步促进天津市房地产市场平稳健康发展，根据银发［2014］287号、银发［2015］98号等文件规定和市政府调控精神，现就完善我市差别化住房信贷政策的有关事项及实施要求通知如下，请认真遵照执行。二、在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行第二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。本通知自2017年4月1日起执行。另查，夏玉与案另查，夏玉与案外人李强于2006年2月28日在天津市南开区人民法院达成（2006）南民初字第998号民事调解书，载明：夏玉与李强自愿离婚，婚生子李瀚钊（2002年6月3日出生）由夏玉抚养，李强每月给抚养费270元。经与天津市南开区民政局核实，夏玉无再婚登记记录。夏玉名下有一处房屋位于河北区。本院认为，原、被告签订《天津市房屋买卖协议》及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。本案双方争议的主要焦点在于夏玉是否具有购买第二套房屋的资格。根据政策规定，自2017年4月1日起，对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。本案夏玉具有本市户籍，其离异并与未成年子女共同居住属于一户本市户籍居民家庭，在拥有1套住房的情况下，夏玉可以购买第二套房屋。关于夏玉是否因首付比例提高而不能履行合同的问题。根据政策规定，自2017年4月1日起，在本市已有一套住房或在本市无住房但有购房贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行第二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%。通过原、被告双方在2017年4月下旬的沟通记录，能够看出夏玉正在计算首付金额，二套房屋贷款利率没有折扣需要上浮，在此情况下，夏玉未告知王薇煜因政策调整无法继续履行合同，反而在2017年5月初，与王薇煜订立一份补充合同，约定夏玉负责出资清偿王薇煜剩余房贷，并商定双方于2017年6月15日办理相关网签手续。由此，能够看出夏玉知晓政策调整情况并于2017年5月初确认能够继续履行合同。夏玉实际未按照双方约定办理清贷及支付首付款义务，却在2017年10月以不具备购房资格为由提起诉讼，要求解除合同并要求王薇煜返还定金。因此，夏玉的行为构成根本违约，王薇煜同意并请求解除合同，故双方合同应予解除，夏玉无权要求返还定金及利息。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案夏玉违约且发生房屋价格涨跌情形（2017年10月25日市场价值为4303900元，合同约定成交价格为4930000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，而适用定金罚则由夏玉赔付的100000元不足弥补王薇煜损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑双方实际履约行为、夏玉订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素，对王薇煜要求夏玉赔偿房屋涨跌差价损失313050元【（4930000元-4303900元）*50%】的主张，予以支持。扣除定金100000元，夏玉还应赔付王薇煜213050元。王薇煜为此支出的评估费13260元，亦应由夏玉承担。综上所述，夏玉相应诉讼请求的合理部分以及王薇煜相应反诉请求的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、解除夏玉与王薇煜于2017年3月24日订立的《天津市房屋买卖协议》。二、夏玉于本判决生效之日起三日内赔偿王薇煜房屋涨跌差价损失213050元及评估费13260元。三、驳回夏玉的其他诉讼请求。四、驳回王薇煜的其他反诉请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费1150元，反诉部分案件受理费3097元，全部由夏玉负担（于本判决生效之日起三日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高建忠代理审判员  桂 炉人民陪审员  冯松芹二〇一八年十二月十七日书 记 员  岳春林附本案所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……4.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。5.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。