广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7481号原告：广州包装印刷集团有限责任公司。法定代表人：贺政国，职务总经理。委托代理人：陈菁菁、莫欣影，均为广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市特飞贸易有限公司。法定代表人：胡晓东，职务总经理。委托代理人：谭国杰，广东岭南律师事务所律师。原告广州包装印刷集团有限责任公司诉被告广州市特飞贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈菁菁，被告的委托代理人谭国杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告向原告承租广州市海珠区江南大道路燕子岗南街xx、xx、xx号自编1栋三层自编xxx号房（下称“租赁房屋”），作办公用途，租赁面积为145平方米，总租期共10年（自2013年5月1日起至2023年4月30日止）。双方分别于2013年4月23日签订《广州市房屋租赁合同》（已履行完毕）、2013年4月30日签订《房屋租赁补充协议》、2016年4月30日签订《广州市房屋租赁合同》。被告交付租金保证金12528元，水电费周转保证金2160元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，被告依约使用租赁房屋。2018年4月，原告的上级主管部门广州市国资委及广州轻工工贸集团有限公司，对原告签订的租赁合同进行检查，发现原告、被告签订的租赁合同期限超过6年，而没有上报市国资委审批，违反了市政府对国有企业租赁物业管理要求的相关规定，要求原告立即整改。原告作为国企单位，须严格遵守政府及上级主管部门的管理要求，对不合规的租赁合同须予以解除，故原告向被告发出《解除租赁合同的通知函》，双方的租赁合同于2018年6月22日解除。综上，为维护原告的合法权益，原告请求法院判令：解除原、被告于2016年4月30日签订的《广州市房屋租赁合同》及2013年4月30日签订的《房屋租赁补充协议》，被告向原告按现状腾空交付涉案房屋。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，该诉讼请求没有任何事实和法律依据。原告作为一个独立的法人，是与同样作为独立法人的被告在平等自愿协商一致的情况下签订涉案房屋租赁合同及补充协议，该合同的内容是完全符合相关法律法规的。实际上在合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也按约定使用房屋并履行该合同，并按时足额支付租金，原告现在起诉解除该租赁合同，并无任何合同约定可解除合同的条件，因此是没有依据的。如果双方在平等自愿的情况下签订合同，可以仅依据原告所谓的上级集团公司的内部规定就解除的话，那么交易的安全是毫无保障的，也并不符合契约精神，因此被告不同意原告的全部诉讼请求，请法院依法驳回。经审理查明：位于广州市海珠区江南大道南路燕子岗南xx，xx，xx号自编1栋的权属人为原告，共有情况为单独所有，层数为7层，建筑面积为6685.63平方米，登记时间为2009年12月22日。2013年4月23日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区江南大道南路燕子岗南街77，79，83号自编1栋三层自编302房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积145平方米；租赁期限从2013年5月1日至2016年4月30日，其中2013年5月1日至2013年9月30日月租为零元，2013年10月1日至2016年4月30日的月租为5800元；甲乙双方可就未尽事宜另行签订补充合同，补充合同将作为特别条款，双方同意与本《广州市房屋租赁合同》一并执行；等。2013年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁补充合同》，约定：甲方提供位于广州市海珠区江南大道南路燕子岗南77,79,83号广印创意园区内自编l栋三层xxx号厂房用途的房屋出租给乙方作办公场地使用，该房屋总建筑面积145平方米，乙方已熟知标的房屋和设施以及房地产权证记载房屋用途的情况，并愿意承租和承诺自行向政府有关部门申办经营证照相关手续及支付有关费用；房屋租赁期限从2013年5月1日起至2023年4月30日止，从2013年5月1日至2013年9月30日止为乙方免缴交租金装修期；从2013年10月1日起至2016年4月30日止，每月租金5800元；从2016年5月1日起至2019年4月30日止，每月租金额6264元；从2019年5月1日起至2022年4月30日止，每月租金额6765元：从2022年5月1日起至2023年4月30日止，每月租金额7306元；乙方缴交租金以月为一期结算，由乙方在每月十日前一次缴清当期租金给甲方；在本补充合同签订之日，乙方须向甲方一次性缴交租金保证金12528元和水电费周转保证金2160元，上述保证金在乙方全面履行《广州市房屋租赁合同》和本补充合同条款至合同期满之日，甲方须在五天内如数退回给乙方，不计利息；若乙方违约，甲方不退回上述保证金给乙方，全部归甲方所有；甲、乙双方约定：在房屋租赁期内，乙方如不按本补充合同约定依期如数缴交租金或水电费，每逾期一天，甲方则按欠缴租金或水电费数额每天收取乙方2%违约金，乙方逾期十五天仍未缴清欠缴金额及违约金的，将视作乙方根本违约，乙方同意甲方有权单方采取停止供水、供电等措施；同意甲方有权不允许其人员、车辆进出园区；无条件同意甲方收回全部出租房屋和屋内所有设备设施；同意甲方可径直处置其于承租房屋内的全部物品，解除《广州市房屋租赁合同》和本补充合同；甲方不退回乙方缴交的租金保证金和水电费周转保证金，全部归甲方所有；同时乙方还须对甲方所蒙受的经济损失进行赔偿，并对甲方无条件收回该房屋而产生的一切经济纠纷或其它赔偿承担全部责任；从本补充合同签订之日起，乙方若有下列情形之一的，将视作根本违约，甲方有权解除《广州市房屋租赁合同》和本补充合同并参照本补充合同第七条有关约定作出处理，无条件收回房屋：㈠利用承租房屋进行非法活动的；㈡擅自改变承租房屋结构或约定使用性质的；㈢擅自将承租房屋以转让、转租、分租、转借等形式给第三人或利用该房屋与第三人合作、联营使用的；㈣存放危险、易燃、易爆、违禁物品的；㈤违反消防安全、治安管理规定、经劝告仍不整改的；㈥发生火警或火灾事故的；甲、乙双方约定：（第八条最后一款）在房屋租赁期内，如遇法定不可抗力的原因，致使《广州市房屋租赁合同》和本补充合同无法履行或无法完全履行时，甲、乙双方同意解除《广州市房屋租赁合同》和本补充合同，甲、乙双方对任何一方遭受的经济损失互不作任何补偿或赔偿；在《广州市房屋租赁合同》和本补充合同依约终止或解除之日，乙方须按本补充合同有关约定交回全部承租房屋给甲方，一切已嵌装在房屋结构或墙体内设施和装修，乙方一律不得迁移，甲方不予任何补偿，并全部归甲方所有；等。2016年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区江南大道南路燕子岗南街77，79，83号自编1栋三层自编302房号的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积145平方米；甲乙双方协定的租赁期限为2016年5月1日至2023年4月30日，其中2016年5月1日至2019年4月30日的月租为6264元，2019年5月1日至2022年4月30日的月租为6765元，2022年5月1日至2023年4月30日的月租为7306元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按支票或现金付款方式缴付租金给甲方；甲乙双方可就未尽事宜另行签订补充合同，补充合同将作为特别条款，双方同意与本《广州市房屋租赁合同》一并执行；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等。原告于2018年6月28日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：被告在2013年4月向原告缴纳了租赁保证金12528元、水电费周转保证金2160元；被告已按合同约定交租至2018年7月份；原告在2018年6月22日通过员工上门向被告送达了解除合同的通知函。原告表示：合同解除后，被告缴纳的两项保证金原告无息退还给被告；本案中要求解除合同的依据是双方于2013年4月30日签订的《房屋租赁补充合同》的第八条最后一款的约定及广州市人民政府办公厅于2011年11月4日发布的《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办【2011】46号），其中第四条第㈤款规定：企业拟签订物业单次出租的期限超过6年以上的，市属企业应严格做好风险评估，切实履行内部决策程序，事前征询市国资监管机构的意见，并及时将企业审议通过的出租方案、决议、法律意见书等相关资料报市国资监管机构；等。本院认为：原、被告于2013年4月30日签订的《房屋租赁补充协议》和2016年4月30日签订的《广州市房屋租赁合同》均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告以出现合同约定的法定不可抗力的原因要求解除与被告签订的上述合同，但原告提交的广州市人民政府办公厅于2011年11月4日发布的《关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》不符合上述法定的不可抗力的情况，故原告要求解除与被告签订的上述两份合同，被告腾空交付涉案标的，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州包装印刷集团有限责任公司的全部诉讼请求。本案受理费7207.8元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一八年十二月十九日书 记 员  招佐文