四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民初1617号 原告：胡波，男，汉族，1969年12月1日出生，住北京市丰台区。 委托诉讼代理人：徐健，四川公生明律师事务所律师。 被告：刘长水，男，汉族，1963年12月29日出生，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：饶珈伊，四川融谦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李瑾颢，四川融谦律师事务所律师。 第三人：成都东创科技园投资有限公司，住所地四川省成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段99号。 诉讼代表人：曾传辉，成都东创科技园投资有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：任伟，四川盛豪律师事务所律师。 第三人：唐树，男，汉族，1972年12月5日出生，住湖北省武汉市江汉区。 原告胡波与被告刘长水、第三人成都东创科技园投资有限公司（以下简称东创公司）、唐树案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡波委托诉讼代理人徐健、被告刘长水委托诉讼代理人饶珈伊、李瑾颢，第三人东创公司委托诉讼代理人任伟到庭参加诉讼，第三人唐树经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡波起诉请求：1.确认胡波与东创公司签订的就位于成都市温江区的商品房买卖合同有效；2.立即停止对案涉房屋（房屋唯一号为5XXX）的强制执行；3.判令东创公司协助办理案涉房屋产权登记手续；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：（2018）川01执异215号裁定缺乏事实与法律依据。刘长水申请执行的房产为胡波所有，不属于东创公司，应当停止执行。2009年5月21日，胡波与东创公司签订了《成都SBI创业街合作共建协议书》，约定由胡波和东创公司合作共建物业位于成都温江XX层，同时在补充协议中约定：在东创公司正式销售时办理购房合同并由东创公司帮助胡波出租此物业。胡波按约定向东创公司支付了合作建设款2026990元。房屋竣工验收后，胡波进住并合法占有了该房屋，与成都众合为物业服务公司签订了“东创SBI创业街一期”前期物业服务合同，并委托东创公司将此房屋出租给沈云喜使用，租期为三年。2012年3月30日，胡波在东创公司取得商品房预售许可证后与之签订了《商品房买卖合同》《委托租赁协议》，并根据预测面积补交了购房款88483元，胡波于2011年2月1日已合法占有诉争房屋。2013年2月26日，胡波再次向东创公司支付房屋实测补差款461元，同时东创公司向胡波代收契税、专项维修基金等共计99879.50元，代为办理产权。至此胡波履行完毕商品房买卖合同约定的全部义务。胡波在2015年9月16日（2015）成执字第1340号裁定生效前早已签订了合法有效的书面买卖合同；已合法占有并出租了该不动产；已支付全部价款；非因胡波自身原因未办理过户登记，刘长水无权对胡波上述财产申请执行。(2018）川01执异215号裁定完全错误，损害了胡波的所有权。 被告刘长水辩称，一、胡波不是本案适格的诉讼主体。因为（2015）成执字第1340号裁定中不含胡波所诉成都市温江区房屋信息。二、胡波的情况不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款规定，其诉讼请求不应得到支持。（一）胡波与东创公司于2012年3月30日签订的《商品房买卖合同》有明显缺陷，可能系倒签合同，不能证明胡波在法院查封前签订了真实有效的书面买卖合同。（二）胡波并未在查封前实际占有查封房屋，因成都市中级人民法院执行人员2017年10月到案涉房屋贴封条时，房屋多为空置状态。胡波提交的落款为2012年3月30日《委托租赁协议》无东创公司签章，且与胡波其他证据相矛盾。（三）胡波并未在合同签订之日向东创公司支付购房款2115473元（当日仅支付了88483元)；合作共建与商品房买卖属于不同的法律关系，合作共建款不能直接当做购房款认定。 第三人东创公司述称，一、东创公司已被申请破产，现案涉房屋还在东创公司名下，根据物权法和破产法相关规定，该房屋所有权属于债务人东创公司。本案不管是胡波还是刘长水如果认为对东创公司享有债权，应根据破产法规定申报债权。同时根据破产法规定，东创公司认为应该对案涉房屋进行解除查封、中止执行。二、经破产管理人核实，房屋唯一号509160的房屋与胡波和东创公司签订的《商品房买卖合同》标的房屋为同一标的，合同中的房屋门牌号为东创公司自编号，房屋信息摘要中的门牌号为派出所确定。案涉房屋交房时间为2013年2月27日。胡波已经支付完毕案涉房屋购房款。 第三人唐树未到庭陈述。 本案审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人无争议的事实，本院确认如下：本院于2015年5月8日作出（2014）成民初字第2456号民事判决：一、东创公司于判决生效之日起十日内向刘长水归还借款本金8322833元；二、东创公司于判决生效之日起十日内向刘长水支付借款利息（计算方式：以8322833元借款本金为基数，从2014年12月6日起按月利率2%）计至借款本金还清之日止；三、东创公司于判决生效之日起十日内支付刘长水为实现债权发生的律师代理费120000元；四、唐树对东创公司的上述第一项、第二项、第三项付款义务承担连带清偿责任，并在承担了清偿责任后，有权向东创公司追偿；五、驳回刘长水的其他诉讼请求。判决生效后，刘长水向本院申请执行。2015年9月16日，本院作出（2015）成执字第1340号执行裁定：将被执行人东创公司所有的位于温江区房屋唯一号：5XX、5XXX、5XXX、5xx、6xxx、6Xx、5Xxx、5Xxx、5XXx及温江区XX号房屋唯一号：3x、3xx、3xxx、3XX、3XXx、3Xxx、3xxx、3XXxx、3XX、3XXX、3XXXX、3xxxx、3XxXx、3XXxX、3xxxxx、3XxXx、3Xxx、3Xxx、3xxX、3xx的房屋共计29套予以查封。 胡波于2018年2月向本院提出书面异议，请求停止对唯一号为509160的房屋停止执行。本院作出（2018）川01执异215号执行裁定，驳回胡波的异议请求。胡波于法定期限内向本院提起诉讼。 成都市温江区人民法院于2018年4月23日作出（2018）川0115破1号民事裁定，受理成都众和为物业服务有限公司对东创公司的破产清算申请；于2018年6月11日作出（2018）川0115破1-1号决定书，指定四川盛豪律师事务所担任东创公司管理人。 对于各方当事人争议的胡波购买位于成都市温江区锦绣大道南段43号1栋2单元6楼601号（房屋唯一号为509160）房屋及付款、占有的相关证据和事实，本院认定如下： 一、关于合同签订和房款交付方面的证据和事实。胡波与东创公司于2009年5月21日签订的《成都SBI创业街合作共建协议书》及《补充协议》、于2012年3月30日签订的《商品房买卖合同》能够相互印证，证明胡波与东创公司以合作共建名义签订合同并约定在东创公司正式销售房屋时签订正式购房合同；同时，胡波提交的工商银行电汇凭证和银行流水明细、东创公司开具的购房款收据和东创公司代收胡波产权过户税费的收据与前述协议签订时间能够印证，与东创公司管理人提交的2010年5月12日胡波补交房屋面积差价款的银行POS单复印件和东创公司按照最终测量面积计算后退还胡波差价款时胡波出具给东创公司的收条复印件也能相互印证。前述证据能够证实胡波与东创公司存在真实的商品房买卖合同关系，且胡波已经支付完毕全部购房款和房屋交易税费的相关事实。 二、关于胡波购买房屋是否是唯一号509160的房屋的问题。2009年5月的《成都SBI创业街合作共建协议书》中约定的房屋为成都市温江区海峡两岸科技产业开发园成都SBI创业街C座6层，2012年3月30日的《商品房买卖合同》中约定的房号为锦绣大道南段99号12幢2单元6楼1号，面积840.14㎡，房屋信息摘要显示，房屋唯一号509160的房屋为锦绣大道南段43号1栋2单元6楼601号，面积840.87㎡。就房号问题，东创公司管理人提交的《情况说明》载明：东创公司工作人员向管理人陈述唯一号509160的房屋与胡波签订的《商品房买卖合同》中的标的房屋为同一房屋，12栋系东创公司内部设计编号，后派出所定的楼栋号为锦绣大道南段43号1栋，对此，购房人胡波可以到天府派出所开具证明；同时管理人提交一份其他债权人申报债权时提交的天府派出所出具的《证明》，从其内容可以看出成都市温江区海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段99号成都SBI创业街12栋与锦绣大道南段43号1栋为同一楼栋。胡波提交成都市公安局温江区分局天府派出所出具的《地址证明》，载明，温江区锦绣大道南段43号1栋2单元6楼601号与原温江区锦绣大道南段99号12栋2单元6层1号的房号一致。对前述证据，本院认为，首先，虽然胡波和东创公司在《成都SBI创业街合作共建协议书》中约定的房号为SBI创业街C座6层，但从补充协议可以看出该协议系双方就房屋买卖达成意向，最终仍需签订商品房买卖合同对双方权利义务进行明确，因此，应当以2012年3月的《商品房买卖合同》中约定的锦绣大道南段99号12栋2单元6层1号为胡波所购房屋。且，经本院携同原被告双方到SBI创业街现场查看，并到SBI创业街物业管理中心核实，该项目目前的物业公司为成都众和为物业服务有限公司，其系统中显示的12-2-6-1的业主为胡波。其次，胡波提交的公安机关针对案涉房屋出具的证明以及管理人提交的同楼栋其他购房人申报债权时出具的派出所证明，具有一致性，能够证实成都市温江区海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段99号成都SBI创业街X栋与锦绣大道南段43号1栋为同一楼栋，锦绣大道南段99号12栋2单元6层1号即锦绣大道南段x号，即胡波购买的房屋系房屋唯一号5x的房屋。 三、对于胡波占有房屋的问题。东创公司管理人陈述，东创公司向管理人提交的资料显示胡波所购房屋交付时间为2013年2月27日；经本院到成都众和为物业服务有限公司SBI创业街物业管理中心核实，该公司2015年1月1日入驻SBI创业街，物管系统显示12-2-6-1的业主为胡波，接房时间为2013年2月27日，该日期系成都众和为物业服务有限公司入驻时由东创公司提供。由此可见，东创公司确认胡波接房的日期为2013年2月27日，且其确认时间在成都众和为物业服务有限公司入驻SBI创业街即2015年1月1日前，确认时间早于该房屋被查封的日期，具有真实性。 通过前述分析，本院对争议事实认定如下：2009年5月21日，胡波与东创公司签订《成都SBI创业街合作共建协议书》，约定：胡波和东创公司合作共建的物业位于成都温江海峡两岸科技园成都SBI创业街C座写字楼第6层，建筑面积约为805㎡（最终面积以实测为准），建筑面积单价为2518元/㎡，总价为2026990元，胡波一次性付款。同日，双方签订《补充协议》，约定：胡波在东创公司正式销售时配合东创公司办理正式购房合同并由东创公司帮助胡波出租此物业，交房标准、物业面积和总价、物业管理及双方权利义务以签订的正式购房合同为准。胡波在2009年3月26日向东创公司汇款2026990元。2010年5月12日，胡波测绘面积848.63㎡向东创公司补交房款109860元（单价2518元/㎡）；2012年3月30日，胡波与东创公司签订《商品房买卖合同》，约定：胡波所购商品房位于锦绣大道南段99号12栋2单元6层1号，套内面积642.28㎡，公摊面积197.86㎡，合计840.14平方米，总价2115473元。2012年4月12日，因测绘面积减小为840.14㎡，东创公司向胡波退还21377元；2013年2月26日，胡波向东创公司再次补交购房款差价461元，同时交纳案涉房屋契税、印花税、专项维修基金、交易手续费、分户费等税费共计99879.50元。东创公司于2013年2月27日向胡波交付房屋。成都市公安局温江区分局天府派出所出具《地址证明》，载明：温江区锦绣大道南段x号与原温江区锦绣大道南段99号12栋2单元6层1号的房号一致。房屋信息摘要显示，房屋唯一号5X的房屋为锦绣大道南段x号，面积840.87㎡。 本院认为，通过前述分析，现有证据能够证明胡波购买的房屋即位于锦绣大道南段43号1栋2单元6楼601号的房屋（房屋唯一号509160），本案争议的焦点是，胡波对该房屋是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，胡波和东创公司先以合作共建的方式签订协议书，后签订正式的《商品房买卖合同》对双方的权利义务予以明确，该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。其次，案涉房屋于2015年9月16日被查封，东创公司向胡波的交房日期为2013年2月27日，能够认定胡波在案涉房屋被查封前已经合法占有该房屋。再次，根据已查明的事实可知，胡波已经支付完毕全部购房款。最后，胡波向东创公司交纳了办理产权过户的相关税费和房屋维修专项基金，可以证明其具有办理产权的积极态度，故应当认定未办理产权过户登记的原因不在胡波。据此，胡波对于案涉房屋享有的权利符合前述司法解释的规定，可以排除执行。胡波请求不予执行案涉房屋，本院依法予以支持。 关于胡波请求确认其与东创公司签订的《商品房买卖合同》有效并判令东创公司协助办理产权过户登记手续的诉讼请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审理的范围为案外人是否对执行标的物享有足以排除执行的权利，对于案外人与被执行人之间的合同纠纷，不属于案外人执行异议之诉案件审理的范围。胡波该项请求的基础系基于《商品房买卖合同》产生的合同债权请求权，不属于本案案外人执行异议之诉的审理范围。故本院对胡波该项请求不予支持。 据此，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对位于成都市温江区房屋（唯一号5x）的执行； 二、驳回胡波的其他诉讼请求。 案件受理费23724元，由刘长水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  胡 瑜 审 判 员  谢 芳 人民陪审员  裴幼郡 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  黄 霞