广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初2231号 原告：邓梅萍，女，1978年1月18日出生，汉族，现住广西南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：王国恒，广西新鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆恒坤，广西新鸣律师事务所律师。 被告：苏芳，女，1965年8月15日出生，汉族，个体工商户，现住广西南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：李莉，广西立杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方平，广西立杰律师事务所律师。 第三人：广西天祺投资有限公司，住所广西南宁市武鸣区明秀园，统一社会信用代码91450122799705318Y。 法定代表人：黄榕，董事长。 委托诉讼代理人：李慧，该公司法务。 委托诉讼代理人：余鹏枫，该公司市场部经理。 原告邓梅萍与被告苏芳、第三人广西天祺投资有限公司（以下简称天祺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月4日受理后，依法组成合议庭，分别于2018年8月27日、2018年10月11日、2018年10月31日、2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告邓梅萍的委托诉讼代理人王国恒、陆恒坤，被告苏芳的委托诉讼代理人李莉、第三人天祺公司的委托诉讼代理人李慧、余鹏枫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓梅萍诉称：2012年12月30日，原告与天祺公司签订《商品房买卖合同书》，约定原告以总价1612605元购买坐落于武鸣九个半岛一期西区93幢1号房地产，后原告已经付清全部房款1612605元及专项物业维修基金19678元及代收管道燃气安装费2300元。2014年1月23日原告与被告苏芳签订《协议书》，约定原告将向天祺公司全款购买的坐落于武鸣九个半岛一期西区93幢1号房地产以总价2034583元的价格（包括净房价1612605元、专项物业维修基金19678元、管道燃气安装费2300元、居间服务费400000元）转让给苏芳。苏芳应于协议签订之日支付购房定金54583元，余款1980000元若被告于2014年6月30日前付清则不计欠款利息；若被告苏芳于2014年7月1日至2014年12月31日前付清的则以实际欠款按1%计付欠款利息；逾期仍不付清的则原告有权收回房地产，且不予退还苏芳已付房款。 协议签订当日，苏芳已依约支付购房定金54583元；原告已配合苏芳到开发商天祺公司将《商品房买卖合同》的购买人变更至苏芳名下，还以苏芳作为买受人向房产登记部门办理商品房备案登记，同时将原告与天祺公司2012年12月30日签订的《商品房买卖合同》作废。但此后，苏芳并未按约定的期限支付余下房款1980000元，仅支付自2014年7月1日至2016年12月31日期间逾期付款利息463320元，自2017年1月1日后便不再支付逾期付款利息。 综上所述，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上达成的房地产转让协议真实、合法、有效，对双方均有法律约束力。被告逾期近4年时间都有未履行支付房款义务，被告苏芳已构成严重违约，侵犯原告的合法权益。为此，原告请求人民法院判令：一、被告支付原告购房款人民币1925417元；二、被告支付原告逾期付款违约金人民币205464.84元[违约金计算：①以本金（2034583-109166元）1925417元为基数，自2014年7月1日至2018年10月31日止按1%/月计付1925417元×1%/月×52个月=1001216.84元，扣除被告已经支付795752元，尚欠205464.84元；②自2018年11月1日起至本金清偿之日止按1%/月计付]；三、本案诉讼费由被告负担。 原告邓梅萍为证实其主张，向本院提交以下证据：1、银行汇款回执、收款收据，拟证明涉案房地产已由原告全款购买；2、协议书，拟证明原、被告就涉案房地产转让达成的约定；3、借记卡明细清单，拟证明被告支付定金及利息情况；4、协议书，拟证明苏芳、苏灿亮分别向原告签订购房协议。 被告苏芳辩称：一、九个半岛一期西区93幢1号房是天祺公司直接预售给答辩人的一手商品房，原告之前支付到天祺公司1634583元资金，转变为答辩人支付的购房款和维修基金及管道燃气安装费，答辩人对原告负有偿还该笔资金的义务，双方之间是代付资金形成的债权债务关系，不是合法有效的房屋买卖关系，同时该房屋尚未建设完成，不符合交付房屋和办理房屋产权证条件。天祺公司是以预售的方式销售该房给答辩人，不是原告取得房屋所有权后再次出售给答辩人的二手房买卖关系；二、原告为答辩人代付购房款及专项物业维修基金、管道燃气安装费等资金总额为1634583元，不是2034583元；三、原告仅是《协议书》中的甲方，不是提供居间服务的中间人，《协议书》约定居间服务费没有合法依据，属于无效条款，原告不能据此向答辩人收取400000元居间服务费；四、答辩人已经向原告偿还代付资金904918元，尚欠原告代付资金729665元；五、答辩人已经偿还的代付资金，不应当继续计算逾期付款利息，原告按照2034583元房屋转让款计算逾期付款利息没有事实根据，不符合法律规定。 被告苏芳为证实其主张，向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同、收据、商品房买卖合同备案证明，拟证明开发商预售商品房给被告；2、银行转款凭证、明细，拟证明被告向原告支付欠款金额；3、税收缴款书，拟证明被告支付商品房买卖契税。 第三人天祺公司述称：一、天祺公司是在达到预售条件的情况下先把讼争房地产出卖给原告，然后根据原、被告的申请，办理讼争房地产转移，并签订三方协议；二、天祺公司已履行完毕三方协议的义务，原、被告的诉争与天祺公司没有关系。 第三人天祺公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、客户更名审批表、关于代交购房金的声明、变更协议，拟证明更名内部流程；2、南宁市武鸣区住房和城乡规划建设局证明，拟证明联排别墅具有预售资格。 本案的争议焦点是：1、邓梅萍与苏芳之间是否形成房屋买卖合同关系？2、邓梅萍主张苏芳尚欠的购房款及逾期付款利息如何计算确定？ 经本院审理查明：坐落于武鸣九个半岛********房系邓梅萍于2012年11月13日以总价1612605元的价格向天祺公司购买，并订立了《商品房买卖合同》。2012年12月30日邓梅萍支付首付款484605元及专项维修基金19678元、管道燃气安装费2300元，2013年1月22日，邓梅萍又支付房款余款1128000元，该房款已全部支付完毕。2014年1月23日，苏芳有意购买邓梅萍的上述坐落武鸣九个半岛一期西区93幢1号房，经充分协商，双方达成房屋转让价为2034583元。邓梅萍与苏芳订立《协议书》，约定：1、转让的房价1612605元、专项维修基金19678元、管道燃气安装费2300元、居间服务费400000元，该套房总转让价2034583元；2、苏芳于2014年1月23日交定金54583元，余下1980000元于2014年6月30日前付清的，不计银行利息。2014年7月1日至2014年12月31日前还清的，按实际月数计算银行利息，利率按欠房款的1%计算。如到期未能还清房款，视为放弃购房权，邓梅萍有权重新处理该套房，所交房款不退还。如该套房面积有误差，由苏芳负责多还少补。此后，邓梅萍向天祺公司申请更名，经天祺公司同意，甲方邓梅萍、乙方苏芳、丙方天祺公司于2014年1月23日共同签订《变更协议》，约定甲方在原合同项下的全部权利义务由乙方承接，该合同变更所产生的一切费用由甲方承担。甲方按照原合同约定已经支付给丙方的定金及购房款将相应的转为乙方向丙方支付的定金及购房款，丙方不再向甲方退回。同日，邓梅萍向天祺公司出具《关于代交购房金的声明》，载明邓梅萍所交购房款1634583元转为代苏芳交纳上述房屋购房款。2014年2月25日天祺公司重新与苏芳订立《商品房买卖合同》，并于2014年3月13日重新出具购房款、专项维修基金、管道燃气安装费收据给苏芳。苏芳于2014年3月18日进行商品房买卖合同登记备案。 另查明：《协议书》签订后，苏芳于2014年1月25日通过银行转账支付给邓梅萍109166元，2015年12月8日转账支付给邓梅萍100000元，2016年8月24日转账支付给邓梅萍15444元，2016年10月8日转账支付给邓梅萍216988元，2016年12月21日转账支付给邓梅萍15444元，2017年1月1日转账支付给邓梅萍432432元，2017年2月14日转账支付给邓梅萍15444元，以上合计904918元。邓梅萍因苏芳未能还清房款及支付逾期利息而于2018年7月4日诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。关于邓梅萍与苏芳之间是否形成房屋买卖合同关系问题。邓梅萍与苏芳就转让坐落武鸣九个半岛一期西区93幢1号房在平等自愿、协商一致的基础上订立的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规及规章的禁止性规定，应为合法有效协议，签约各方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，邓梅萍向天祺公司购买涉案房屋并付清全款后，已取得涉案房屋所有权，虽然房屋未交付，但邓梅萍经天祺公司同意，允许其转让更名，转移该财产所有权给合法第三人。所以，邓梅萍与苏芳协商房屋转让事宜达成并签订协议后，邓梅萍已经履行将涉案房屋所有权转移给苏芳的义务，苏芳已经取得涉案房屋备案登记证明，邓梅萍所交房款1612605元、专项维修基金19678元、管道燃气安装费2300元已转为代苏芳交纳，天祺公司不再退回。至此，邓梅萍已经履行完毕双方约定的义务。而苏芳却未能按协议约定的数额和期限如期付清购房款2034583元，已构成违约，应当承担支付购房款及逾期付款利息责任。苏芳辩称邓梅萍系代其向天祺公司支付购房款，从三方订立的《变更协议》可知，邓梅萍是把购买涉案房屋的合同权利义务全部转移给苏芳承接，且邓梅萍与苏芳之间并无委托关系，不存在代付购房款的情形，所以对苏芳的辩解，本院不予采信。苏芳还辩称邓梅萍无权收取居间服务费400000元，该项费用名为居间服务费，实为邓梅萍转让涉案房屋赚取的利益，并不是什么非法利益，不存在违法情形，本院对该辩解主张不予采纳。 关于邓梅萍主张苏芳尚欠的购房款及逾期付款利息如何计算确定问题。由于双方在协议书中约定有利息，在双方对清偿抵充顺序约定不明的情况下，应按先息后本的方式抵充债务。具体如下：扣除定金109166元后，尚欠房款1925417元按月息1%从2014年7月1日计算至2015年12月8日的利息为331749元，苏芳支付100000元抵扣利息后，尚欠本金1925417元，利息231749元；2015年12月9日至2016年8月24日的利息为163660元，苏芳支付15444元抵扣利息后，尚欠本金1925417元，利息379965元；2016年8月25日至2016年10月8日的利息为28881元，苏芳支付216988元抵扣利息后，尚欠本金1925417元，利息191858元；2016年10月9日至2016年12月21日的利息为46210元，苏芳支付15444元抵扣利息后，尚欠本金1925417元，利息222624元；2016年12月22日至2017年1月1日的利息为6353元，苏芳支付432432元抵扣全部利息228977元后，尚余203455抵充本金，故尚欠本金1721962元；以本金1721962元为基数按月息1%从2017年1月2日计算至2017年2月14日的利息为24107元，苏芳支付15444元抵扣利息后，尚欠本金1721962元，利息8663元。 综上所述，原告邓梅萍请求支付购房款及逾期利息，有事实根据，符合法律规定，本院予以支持。本案经调解无效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决如下： 一、被告苏芳支付原告邓梅萍购房款1721962元； 二、被告苏芳支付原告邓梅萍逾期付款利息（利息计算：①2017年2月14日前的利息为8663元；②本金1721962元从2017年2月15日起至本金清偿之日止按月息1%计付）。 案件受理费23785元，财产保全费5000元，共计28785元，由被告苏芳负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 人民陪审员  林忠善 人民陪审员  谭庆仁 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  黄丹妮