海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初3248号 原告：陈某，女，1954年1月17日出生，汉族，住湖南省长沙市。 被告：海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育路**。 法定代表人：马某，董事长。 委托诉讼代理人：冯某，该公司员工。 委托诉讼代理人：王某，该公司员工。 原告陈某诉被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年12月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告陈某，被告欧博公司的委托诉讼代理人冯某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产权证书；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金52553.13元(暂从2015年11月29日计算至2018年12月17日，最终计算至被告将不动产权证书办理完毕之日止)；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年11月29日签订了《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的博鳌香槟郡项目2号楼3单元1003房，总房价为837500元，原告已按约定交纳完毕所有的购房款及交易手续费、维修基金、办理房屋权属证书费及契税等所有费用。原告于同日接收房屋。根据合同约定，被告应当在原告收房之后的720日内为原告办理房屋权属证书，并且在原告取得商品房权属证书后，被告应当在720日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。如因被告之责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。根据约定，被告最迟应当在2015年11月29日前为原告办理房屋权属证书，但至今为止，原告仍未取得房屋权属证书，已超出合同约定的办理时间。被告从2015年11月29日起至今，已经违约了1255日之久，被告除了应当为原告办理房屋相关权属证书外，还应支付逾期办证违约金52553.13元。2018年12月24日上午，央视新闻最新报道关于合同中霸王条款界定，提供格式条款的一方未履行提示和说明义务，致使对方没有注意和理解与其有重大利害关系的条款，对方可以主张不成为合同中的组成部分。该报道申正义，得民心，这是党中央的声音，习主席了解人民的疾苦，为人民排忧解难，这也正是原告要起诉的重点所在。请求法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告欧博公司答辩称,原告的不动产权证目前正在琼海市国土资源局走流程，预计下个月原告可以拿到的不动产权证。原告已履行了交房义务，但在此期间，由于博鳌滨海地区土地变性等原因，政府主管部门停止办理博鳌滨海片区建设项目的分户权属证书。涉案项目隶属博鳌滨海地区，由于不能办理房屋权属证书引起大面积购房人的不满和群体上访，为此，琼海市政府专门召开市长会议进行专项研究，2013年1月17日市长会议纪要决定，由市政府法制办、国土规划建设、房管等部门调研着手调查处理。经过一年多的调查，2014年9月29日就房地产项目改变土地用途问题做出《市长办公会议纪要》，同意被告开发的香槟郡项目，变更用地性质必须进行行政处罚后变更项目规划用地条件方可办理产权证。被告于2014年10月15日向琼海市国土资源局进行项目用地进行立案调查申请，国土局于2015年12月29日向被告送达《土地行政处罚告知书》，拟认定被告违法改变土地用途并罚款93万元。由于政府对被告进行行政处罚没有事实和法律依据，为了维护企业及全体购房人的利益，被告申请举行听证会，并明确要求撤销对被告的处罚告知。此事经过政府多个部门调查研究，于2017年3月7日作出最终处理决定，认定被告在项目建设中遵照市规建部门的意见等审批文件建设项目，项目建设用地档案中记载土地用途为旅游商住不需要变性，同时对被告下发不予行政处罚通知书。办理房屋产权证书涉及到国土、规划、建设等多个主管部门的审批，政府部门对被告项目用地的调查从2013年1月开始知道2017年3月7日才做出最终的处理意见，认定被告没有违法用地的事实，可以办理产权证的申请。由于政府原因，这一停就长达4年，这期间被告无法也不能按照合同约定为原告办理房屋权属证书。合同第十五条约定因出卖人的原因，买受人不能在约定的时间内取得房地产证书的，被告才承担责任。因此，原告未能取得证书的责任不在于被告，其要求被告承担责任没有依据。补充协议是双方依据香槟郡房价及房源做出相关的协商确定，双方在补充条款有异议，可以在签合同时当场提出，也可以在一年内使用撤销权，但原告没有提出和使用撤销权，视同认可补充协议，同时补充协议是经过双方共同签字盖章有效的，视同合同一样具有同等法律效力。请求法院依法做出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：海他项（2010）第0070号他项权证、海他项（2013）第000012号他项权证，证明被告将土地和房产抵押贷款的事实。被告质证认为，对该二份证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，海他项（2010）第0070号他项权证已于2013年9月5日已解押，不是因为土地抵押的原因导致无法办理产权证。本院审查认为，对海他项（2010）第0070号他项权证的真实性、合法性予以确认；对海他项（2013）第000012号他项权证的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的证据：1、琼海市人民市长会议纪要第三期（2013年1月17日），证明涉案项目隶属博鳌滨海片区，由于历史原因造成被告延期办证。2、土地证，证明被告土地性质为旅游商住，不存在变性行为。3、琼海市国土资源局予以行政处罚告知书，证明政府对被告未进行调查予以的处罚。4、琼海市国土资源局不予行政处罚通知书，证明被告土地性质为旅游商住，不需要变性，可以为业主办理大的产权证书。5、不动产权证书，证明被告2018年3月31日已为业主办理大的产权证。原告质证认为，对被告提交的证据1-5的真实性无异议，但与本案无关，原、被告签订了购房合同，只要被告能为原告办理房产证就行。本院审查认为，对被告提交的证据1-5的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月29日,原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇房,建筑面积100.44平方米，总房价款837500元；合同第一条载明，出卖人（被告）以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河滨海旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用年限2009年8月26日至2064年4月5日。第八条约定，出卖人应当在2013年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七商品房合同补充协议书第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定。第二十九条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。原告已向被告支付全部房款837500元。2013年11月29日，原告接收了涉案房屋，并向被告缴交维修基金、契税等办证费用。2018年3月31日，涉案房屋所在的琼海市博鳌镇香槟郡5＃楼已办理出了大产权证[不动产权证书证号：琼（2018）琼海市不动产权第XXXX号]。因被告至今没有为原告办理出房屋权属证书，原告遂向本院提起诉讼。庭审过程中，原告认为合同附件七商品房合同补充协议书未经房管局备案，被告以补充协议书第15条推翻前面主合同应尽的违约责任，并未在文字上划重点提示及不口头告知原告，应为无效条款。 另查明，2013年1月17日琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载，琼海市(特别是博鳌滨海片区)部分旅游地产开发项目,由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……我市存在类似房地产开发项目14个。被告开发的博鳌·香槟郡项目属于其中的1个项目。2014年9月25日琼海市人民政府市长会议纪要第114期《研究房地产项目改变土地用途有关问题》中记载，市国土资源局尽快完成行政处罚手续，并依据相关规定督促项目开发商欧博房地产开发有限公司尽快上缴所有违法用地罚款以完善处罚手续。2017年3月7日琼海市国土资源局出具关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知。通知记载，2014年10月15日，因你公司涉嫌未依法批准擅自改变土地用途，我局对你公司立案调查。2015年12月19日我局向你公司下达《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)……2016年1月5日你公司向我局提交行政处罚听证申请书、延期听证申请书，认为公司不存在擅自改变土地用途行为，不应受到行政处罚，请求不予行政处罚，撤销下发的《土地行政处罚事先告知书》。我局举行听证会，经研究认为，你公司是经市政府批准通过善意取得海国用(2009)第0753号土地证，且土地用途为旅游、商住用地，你公司利用土地证记载的土地用途和按规建部门规划意见等审批文件建设博鳌·香槟郡项目不视为擅自改变土地用途行为；至于该土地证地籍档案内未有该证登记用途变更(由旅游变更为旅游、商住）及年限延长的审批手续，并非你公司责任，因此我局决定对你公司不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)，同时撤销案件立案。 再查明，2013年9月5日，被告将上述国有土地使用权连同地上建筑物一起抵押(不包含已售房产及相对应的土地)给中国长城资产管理公司海口办事处，抵押贷款期限：自2013年8月19日至2016年8月18日，并办理了抵押登记[琼海他项(2013)第000012号]。 本院认为，原告购买的涉案房屋是现房，不是期房，故本案的案由应改为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：一、被告应否承担逾期办证的违约责任;二、合同附件七第十五条是否有效，违约金应如何计算。 关于争议焦点一。原告已付清了全部房款，被告也已于2013年11月29日交房给原告使用，且向原告收取了各项办证费用。根据合同约定，被告有义务在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，但被告至今没有办理。被告抗辩导致不能在约定的期限内为原告办证是历史遗留问题，政府在调查处罚被告违法使用土地期间停止受理被告项目的所有事项包括产权证办理的申请，是政府原因所致，不是被告的责任，被告没有违约，不应承担违约责任。本院认为，因博鳌滨海片区部分旅游地产开发建设项目土地变性等历史遗留问题，琼海市人民政府于2013年1月就召开会议研究如何处理。2013年11月29日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》时，这一情况依然存在，被告也知晓，被告应当充分考量交房后办证的时间，避免出现违约情况发生且被告还将土地使用权作了抵押。因此，被告抗辩不能办证的原因是政府造成的，理由不成立，本院不予采纳。被告的行为已经违约，应承担违约责任。 关于争议焦点二。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同附件七商品房合同补充协议书第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定。第二十九条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。原告认为合同附件七第十五条为无效条款，违约金应按主合同第十五条约定计付。被告抗辩应按合同附件七第十五条约定违约金的最高额度不超过合同总价款的1%。本院认为，合同附件七是双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同附件七第十五条本身约定的内容表述清楚明确，以通常人的认识水平即可知悉其含义，根据私法自治和契约自由原则，双方当事人是在自愿基础上达成的上述协议，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该条款应为有效条款，双方均应遵守履行。被告已于2013年11月29日交房给原告使用，被告最迟应于2015年11月19日前为原告办理房屋权属证书。逾期后，被告应从2015年11月20日起以已付房款837500元为基数，按日万分之0.5计算违约金至为原告办理房屋权属证书之日止，如果违约金超过合同总价款的1%，则应按照合同总价款的1%计付违约金。至本案庭审时，被告尚未为原告办理出涉案房屋的权属证书，逾期超过1132天，违约金超过了合同总价款的1%即超过8375元，故被告应支付原告的违约金为8375元。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告主张合同附件七第十五条为无效条款，违约金应按合同第十五条计付，缺乏依据，本院不予支持。鉴于目前已实行不动产权统一登记，办理不动产权证书，不再分别办理房屋所有权证和土地使用权证，因此，被告应为原告办理不动产权证书。原告请求被告为其办理不动产权证书，符合合同约定和法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内为原告陈某办理位于琼海市××区房的不动产权证书。 二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈某支付逾期办证违约金8375元。 三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费557元，由原告陈某承担468元，被告海南欧博房地产开发有限公司承担89元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 祁永芳 二〇一八年十二月二十七日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。