沈阳市和平区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0102民初6880号 原告（反诉被告）：沈阳广播电视台，住所地沈阳市和平区青年大街296号，统一社会信用代码12210100564653349A。 法定代表人：马丽，系台长。 委托代理人：赵银伟，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人：易秀石，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：辽宁华福房产地开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路43号，统一社会信用代码91210100117606006G。 法定代表人裴秀山，系董事长。 委托代理人闫超美，系辽宁天衡律师事务所律师。 委托代理人杨宗瑾，男，1952年8月18日出生，汉族，住沈阳市和平区。 原告（反诉被告）沈阳广播电视台与被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司（以下简称华福公司）所有权确认纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员耿玉发担任审判长，与人民陪审员张晶、高佳组成合议庭，于2017年10月25日、2018年10月29日、2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人赵银伟、易秀石，被告（反诉原告）委托代理人闫超美、杨宗瑾，均到庭参加诉讼。本案经合议庭合议，现已审理终结。 原告诉讼请求：1、请求确认沈阳市和平区文体路3号共计3721.07平方米房产为原告所有；2、请求判令被告协助原告办理房屋产权手续；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。后增加诉讼请求：1、请求确认的沈阳市和平区文体路3号共计3721.07平方米房产所属土地的使用权为原告所有；2、请求判令被告协助原告办理土地使用权变更手续。 事实与理由：2000年4月12日，原告（原沈阳人民广播电台）与被告签订《联建协议》。协议约定，双方在原告院内东北角处联建办公楼，双方按建筑面积各得50%。2002年8月，联建房产建成并经过竣工验收。2002年12月20日，房产管理部门核准了对联建房产的初始登记申请。2002年12月2日，原、被告双方签订《房屋移交明细表》，双方就各自房屋产权进行了划分确认，同时房产部门也对该明细表进行了盖章确认，原告所有的产权面积3721.07平方米。《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”联建房产已建成并使用多年，原告至今未取得房屋所有权证，且被告拖欠原告联建房产的水费、电费、排放费及房屋使用的行为，并干预原告正常对外出租的行为，已经严重违反法律规定和合同约定。故诉至人民法院。 被告辩称，诉争的沈阳市和平区文体路3号共计3721.07平方米的房产无需确权，被告是该诉争房产的权利人即物权所有人，被告五证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程、施工许可证、房屋竣工验收备案书、商品房预售许可证），对外有合法的销售权。原告是该诉争房屋的侵权人，在没有任何合法合规手续下，违法占有被告房屋长达14年之久，违规对外出租，非法获利1600余万元。被告不能协助原告办理房产产权手续。原、被告签订的《联建协议》及补充协议已被沈阳市“三清一查”领导小组办公室列为第二批违法开发建设项目给予废止。同时该两份协议又违反了法律强制性规定《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十六条，属无效协议。原告即便有初始登记批复，也不能获取房屋权属证书并取得物权。根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋权属登记管理办法》：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地使用权权利主体一致原则。综上，原告既不是诉争房屋的联建人（没有投入一份钱），也不是诉争房屋土地使用人，更不是该诉争商品房的买受人。其主张的诉讼请求没有任何事实依据和法律依据，原告应立即停止侵害、搬出诉争的房产并赔偿被告经济损失。请人民法院驳回其诉讼请求，承担本案的诉讼费用。 被告（反诉原告）反诉请求：一、请求法院确认诉争的房屋为反诉人拥有的合法物权。二、要求被反诉人无条件退出侵占反诉人的房屋。三、本案的反诉费用由被反诉人承担。 事实和理由：1、被反诉人故意隐瞒项目性质与反诉人联建商品楼被沈阳市政府清查组查处。反诉人在2002年5月29日通过土地有偿出让的方式与沈阳市规划和国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》并且缴纳了土地出让金，取得了《国有土地使用证》。2、反诉人依法取得了房地产开发必备的五证，即:国有土地使用证；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；商品房预售许可证；房屋竣工验收备案书等合法手续。3、根据《中华人民共和国物权法》一物一权的法定原则，第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，所以反诉人是拥有诉争房屋唯一的合法物权人。4、因被反诉人故意隐瞒土地使用性质，故意隐瞒建设工程规划变更的事实，未经有批准权的人民政府批准，擅自以国有划拨土地使用权作为投资与反诉人订立合作开发房地产，应当认定合同无效。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条:在下列情况下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理，已经受理的，驳回起诉:（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准。（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证。（三）擅自变更建设工程规划。以上三条被上诉人都有违反的事实存在，给反诉人造成了巨大经济损失，被上诉人应当承担过错。5、被反诉人违法侵占反诉人合法拥有物权的房屋长达十五年之久。被反诉人在既无《房产所有权证》又无《房屋租赁证》的情况下，擅自违法违规对外出租侵权房屋，已经非法收取房屋租金2000余万元，反诉人暂时保留追讨被上述人非法所得的权力。 原告（反诉被告）辩称：1、本案诉争的房产原告具有合法的权利，被告针对于原告提出的诉讼请求，又提出相同的请求，不符合民事诉讼法有关于诉讼请求的规定；2、涉案房屋原告已经取得了房产部门的初始备案登记，已经具备合法的物权属性，且原、被告就房产的使用问题签署过相关协议，明确了原、被告之间就房产使用的相关权利义务，因此原告具有占有、使用、收益并合法处分的权利；3、正是由于被告不予履行相关的协助义务，才导致原告多年来无法办理房屋所有权相关手续，导致原告由此而产生相关损失，理应由被告赔偿，而原告基于涉案房屋对外出租，已长达15年，具备合法的权利，被告无权向原告提出任何主张。请求人民法院驳回被告的诉讼请求。 经审理查明，2000年4月12日，沈阳人民广播电台(甲方)与华福公司（乙方）签订《联建协议》，双方约定：双方在甲方院内联建办公楼，项目占地约1900平方米，可建面积8100平方米，甲方提供建筑用地（土地使用证）并负责办理立项手续，乙方负责建房全部投资，立项后所有审批手续并承担费用。双方同意按可建面积各得50%，按立体砍块分配。外部水电配套由甲方负责，排水管线、电话通讯由乙方负责。 2000年11月21日，沈阳市房地产开发建设管理办公室做出《建设项目通知书》，同意沈阳人民广播电台申请补办广播技术中心综合楼建设项目。 2002年2月10日，沈阳市城乡建设委员会《关于对“三清一查”第二批违法开发建设项目处理的会议纪要》确定：沈阳人民广播电台建设的和平区南三好街89号公建项目（主体已完工），按商业开发补交规费后，开发办计划处给予办理建设单位更名手续，更名为华福公司。 2002年3月4日，沈阳市房地产开发建设领导小组办公室做出《建设项目通知书》，同意将已批准的沈阳人民广播电台和平区文体路建设的广播技术中心综合楼更名为华福公司建设华福综合楼项目。 2002年3月12日，沈阳市发展计划委员会做出便函，同意原沈阳人民广播电台和平区文体路项目由华福公司负责建设。2002年5月17日，沈阳市规划和国土资源局下发《建设用地规划许可证》。 2002年5月25日，沈阳人民广播电台向被告华福公司和沈阳市规划和国土资源局出具《规划设计方案审定通知单申请表》，内容为：同意沈阳市三清一查领导小组处理决定，同意与被告签订的联建协议废止，同意建设单位更名为被告，同意将占地面积1705的平方米的土地的使用权无偿转让给被告，由被告缴纳土地出让金，按商业开发补交规费自行办理相关手续。 2002年5月29日，沈阳市规划和国土资源局与华福公司签订《国有土地使用权出让合同》，将位于和平区南三好街89号土地（宗地号010720001-2）出让华福公司，土地用途商业用地，总额1226550元。2002年5月31日，华福公司交纳土地出让金1226550元。2002年6月5日，该局向华福公司下发《国有土地使用证》，使用权类型为出让，面积1326平方米。2002年8月8日，该局下发以上工程项目的《建设工程规划许可证》，建设单位为华福公司。 华福公司先后交纳了测绘费3236元、城市规划服务费12376元、综合配套费63000元、人防建设费180000元等。 2002年8月15日，辽宁省地名办公室签发的《辽宁省建筑名称使用证》记载，批准被告的建筑标准名称为五里河商务大厦。 2002年8月23日，沈阳市房产管理局下发《商品房预售许可证》。2002年9月13日，工程取得竣工验收备案。 2002年11月11日，沈阳市房产产权登记发证中心通知华福公司对项目进行初始登记备案。《初始登记备案申请表》记载，项目名称为五里河商务大厦，建设单位为华福公司，联建单位为沈阳人民广播电台。 原告提供《补充协议》原件一份，落款日期为2002年12月15日，盖有沈阳人民广播电台与被告华福公司单位公章、法定代表人及经手人名章。内容为：沈阳人民广播电台（甲方）与华福公司（乙方）在联建协议、土地使用权转让协议基础上，就未尽事宜达成补充。乙方同意按联建协议分配条款将甲方受益的22套房产移交甲方，其中门市房1套，写字间21套，建筑面积4003.32平方米。甲方同意将由甲乙双方共同承担的四费和土地出让金242万元,由双方各负担121万元；迁移电台暖气管网、排水管网4万元,拆除旧烟囱、制做安装新铁烟囱8万元,退房损失10万元,合计22万元,由甲方承担;更改设计、提高工程标准增加费用59万元,由甲乙双方各负担29.5万元。甲方共计负担172.5万元。乙方同意从甲方应承担的费用中扣减下列费用：(1)、按《联建协议》分配条款,少分给甲方的面积,以房顶费47平方米计23万元;(2)、应给甲方的1号门市房差价款40万元；(3)、乙方向甲方交锅炉大修费10.5万元(乙方不再承担更换锅炉费用)。甲方应交乙方费用：172.5万元-23万元-40万元-10.5万元=99万元。由于甲方无力以现金的形式支付,拟委托乙方代售280平方米房屋(售房价格不得低于4,700元),乙方在留足99万元后,余款返给甲方。乙方同意将“五里河商务大厦”的整体物业移交甲方管理,甲方组建物业公司,按市物价局批准的价格收取物业管理费,并有权支配用户交纳的共用设施设备维修基金。但甲方物业公司必须管理到位,以保证甲乙双方对外出租、出售。乙方同意在甲乙双方签订协议时,乙方向甲方移交房屋钥匙。乙方同意协助甲方办理房屋产权、产籍手续,房产部门收取的房产转正手续费,甲乙双方按各自的受益面积承担,领取各自的房产证。原协议中甲方提供1900平方米土地,乙方在建筑时使用1326平方米,余下的580平方米乙方同意给甲方使用,不再提出任何要求。被告主张该协议签订的真实时间为2003年2月20日左右，是受胁迫违背真实意思情况下所签订。 2002年12月21日，沈阳市房产产权登记发证中心加盖发证专用章的《房屋移交明细表》上，被告华福公司与沈阳人民广播电台均加盖公章，明细表记载：双方在和平区文体路3号联建综合楼一栋，经双方协议，华福公司应向沈阳人民广播电台移交部分产权房屋3721.07平方米，其余为商品房销售，具体明细如下：3甲2（一层建筑面积120.14平方米，二层建筑面积180.07平方米）、4-3（建筑面积94.6平方米）、4-4（建筑面积280.17平方米）、4-5（建筑面积155.13平方米）、5-3（建筑面积94.6平方米）、5-4（建筑面积280.17平方米）、5-5（建筑面积155.13平方米）、6-3（建筑面积94.6平方米）、6-4（建筑面积280.17平方米）、6-5（建筑面积155.13平方米）、7-3（建筑面积94.6平方米）、7-4（建筑面积280.17平方米）、7-5（建筑面积155.13平方米）、10-1（建筑面积118.87平方米）、10-2（建筑面积94.6平方米）、10-3（建筑面积280.17平方米）、10-4（建筑面积156.99平方米）、11-1（建筑面积118.87平方米）、11-2（建筑面积94.6平方米）、11-3（建筑面积280.17平方米）、11-4（建筑面积156.99平方米）。交给物业办公用94.6平方米（）。 2003年2月25日，发证中心做出《关于综合楼项目初始登记的批复》，内容为：华福公司与沈阳人民广播电台联合开发建设的位于沈阳市和平区文体路3号，建筑面积9560.29平方米，批准初始登记待确权，其中华福公司5839.22平方米，沈阳人民广播电台3721.07平方米。 2003年4月15日，沈阳市和平区地名办公室《门牌号报批表》记载，涉案房产批准的门牌号为××。 2004年2月24日，沈阳人民广播电台下发文件，委托其下属企业进行上述房产出租业务。 2004年2月24日，华福公司(甲方)与沈阳人民广播电台（乙方）签订《五里河商务大厦物业管理退回协议》，约定：2002年末，甲方同意乙方组建物业公司负责五里河商务大厦物业管理，因乙方不具备成立物业公司资质，将物业管理退回，由甲方成立物业公司……乙方同意将大厦503室使用权交甲方做物业办公用房……依照“联建协议”如乙方将大厦供暖、供水、供电移交给其他单位，事先告知甲方，由乙方负责一切费用……属于乙方产权的房屋，乙方协助甲方进行物业管理并收取各项费用。 2006年10月19日，华福公司向沈阳市房产局提出对和平区文体路3号综合楼项目初始登记重新审核的报告。2016年3月22日，沈阳市房产局做出《关于撤销和平区文体路3号综合楼项目初始登记的答复》，内容为：可由华福公司与沈阳人民广播电台共同申请办理变更登记；如不能，可提供生效法律文书，依据司法文书办理更正登记。 2010年，原沈阳人民广播电台与原沈阳电视台合并为沈阳广播电视台。 华福公司自述，归其所有的部分房产，现已办理房屋权属证书。 上述事实，有联建协议、补充协议、建设项目通知书、关于对“三清一查”第二批违法开发建设项目处理的会议纪要、建设用地规划许可证、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设工程规划许可证、门牌号报批表、测绘费收据、城市规划服务费收据、综合配套费收据、人防建设费收据、商品房预收许可证、初始登记备案申请表、房屋移交明细表、关于综合楼项目初始登记的批复、五里河商务大厦物业管理退回协议、关于撤销和平区文体路3号综合楼项目初始登记的答复等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。 本院认为，一、原、被告双方《联建协议》定性问题。《联建协议》中，沈阳人民广播电台作为提供土地使用权的当事人，是以土地作为出资，而不是将土地使用权转让给华福公司。华福公司以现金作为投入，负责整个项目建设的费用，并未支付价款给沈阳人民广播电台，故不符合土地使用权转让合同的法律特征。从合同内容看，沈阳人民广播电台提供土地使用权，华福公司提供资金，双方共同投资建设，并按约定比例分享收益，符合合作开发房地产合同“共同投资、共享利润、共担风险”的法定构成要件。 二、关于双方《联建协议》效力问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有权批准的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。本案中，虽然双方未能提供在项目建设前经有权批准部门批准的相关手续，但是沈阳市城乡建设委员会于2002年2月10日做出的《关于对“三清一查”第二批违法开发建设项目处理的会议纪要》中，对该项目建设处理方式予以明确，即“按商业开发补交规费后，给予办理建设单位更名手续，更名为华福公司”。此后，涉案土地由划拨改为出让给华福公司，华福公司按规定缴纳了土地出让金和相关费用，相关管理部门与华福公司签订了《国有土地使用权出让合同》，为其下发了《建设用地规划许可证》等审批文件，故涉案项目已经办理批准手续，且华福公司具备房地产开发经营资质，双方《联建协议》应当认定有效。 三、关于《联建协议》的履行问题。 如上所述，华福公司与沈阳人民广播电台合作开发房地产合同关系认定有效，双方均应按约定履行各自义务。协议中约定沈阳人民广播电台提供建筑用地（土地使用证）并负责办理立项手续，但实际履行时情况发生变化，由华福公司按管理部门要求缴纳了土地出让金等相关费用，双方协商后对《联建协议》进行了补充变更。 原告提供了由双方签章的《补充协议》原件一份，协议中对于土地出让金等相关费用分担、房产分配情况进行了明确说明。被告主张为受胁迫所签订、并非其真实意思表示，但未能提供相关证据予以证明。另外，从以下几方面也可以认定，双方对《联建协议》进行了补充变更且按《补充协议》实际履行：1、补充协议中约定的房产分配方案与双方在房产管理部门办理初始登记时提交的《房屋移交明细表》所载分配情况相同；2、《联建协议》约定平均分配房产，补充协议中对因华福公司较《联建协议》增加了投资费用问题，进行了具体计算，以沈阳人民广播电台少分配房产等形式进行了补偿，总建筑面积9560.29平方米房产，华福公司分得5839.22平方米，沈阳人民广播电台分得3721.07平方米，并非《联建协议》约定的平均分配房产；3、补充协议中约定沈阳人民广播电台组建物业公司进行管理，在此后2004年2月24日华福公司与沈阳人民广播电台签订的《五里河商务大厦物业管理退回协议》中，关于“2002年末，华福公司同意沈阳人民广播电台组建物业公司负责大厦物业管理，因不具备成立物业公司资质，将物业管理退回……”所约定的双方就物业管理问题达成协议的时间及内容，与补充协议时间及关于物业管理的约定相吻合；4、《五里河商务大厦物业管理退回协议》中“沈阳人民广播电台同意将大厦503室使用权交华福公司做物业办公用房……属于沈阳人民广播电台产权的房屋，沈阳人民广播电台协助华福公司进行物业管理并收取各项费用”的约定内容，可得出双方对于房产分配已经达成协议并履行。综合以上事实分析，可以认定双方达成对《联建协议》的补充变更，签订了《补充协议》并按其实际履行，《补充协议》系双方真实意思表示。 四、关于原告的诉讼请求。双方向房产部门提交的《初始登记备案申请表》中记载“项目名称为五里河商务大厦，建设单位为华福公司，联建单位为沈阳人民广播电台”。双方均加盖公章并向房产部门提交的《房屋移交明细表》，明确记载华福公司按协议应向沈阳人民广播电台移交产权房屋3721.07平方米，双方业已按此实际交接房产，沈阳人民广播电台业已使用上述房产多年，另外根据房地一体的原则，房产相对应的土地使用权亦应一并为原告所享有，故原告的诉讼请求并无不当，应予以支持。被告华福公司主张不得已而移交房产，全部房产均应归其所有的主张，无证据支持，不能成立。其反诉请求，同理，不能支持。 综上，原告（反诉被告）沈阳广播电视台的诉讼请求应予支持，被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认位于沈阳市和平区三好街89-1号3甲2（一层建筑面积120.14平方米，二层建筑面积180.07平方米）房产、4-3（建筑面积94.6平方米）房产、4-4（建筑面积280.17平方米）房产、4-5（建筑面积155.13平方米）房产、5-3（建筑面积94.6平方米）房产、5-4（建筑面积280.17平方米）房产、5-5（建筑面积155.13平方米）房产、6-3（建筑面积94.6平方米）房产、6-4（建筑面积280.17平方米）房产、6-5（建筑面积155.13平方米）房产、7-3（建筑面积94.6平方米）房产、7-4（建筑面积280.17平方米）房产、7-5（建筑面积155.13平方米）房产、10-1（建筑面积118.87平方米）房产、10-2（建筑面积94.6平方米）房产、10-3（建筑面积280.17平方米）房产、10-4（建筑面积156.99平方米）房产、11-1（建筑面积118.87平方米）房产、11-2（建筑面积94.6平方米）房产、11-3（建筑面积280.17平方米）房产、11-4（建筑面积156.99平方米）房产及其相应的土地使用权为原告（反诉被告）沈阳广播电视台所有； 二、被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）沈阳广播电视台办理上述房产所有权及其相应的土地使用权等相关权利登记手续； 三、驳回原告（反诉被告）沈阳广播电视台其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司的反诉请求。 案件受理费157186元（原告交纳），反诉费78593元（被告交纳），均由被告（反诉原告）辽宁华福房产地开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  耿玉发 人民陪审员  张 晶 人民陪审员  高 佳 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  申 杰 本案判决所适用的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。 当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。 第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。