浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8570号 上诉人（原审被告）：杭州九华实业有限公司。住所地浙江省杭州市江干区杭乔路518号701室。统一社会信用代码：91330104799653378R。 法定代表人：汤来法，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：杭州九华投资管理有限公司。住所地浙江省杭州市江干区杭乔路518号702室。统一社会信用代码：91330104555186777M。 法定代表人：张卫兵，该公司执行董事。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：林顺友、吴蓓蓓，北京炜衡（温州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：方春光，女，1966年8月1日出生，汉族，住浙江省临海市。 上诉人杭州九华实业有限公司（以下简称九华实业公司）、杭州九华投资管理有限公司（以下简称九华投资公司）因与被上诉人方春光合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初4425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 一审判决认定：2010年10月29日，方春光（乙方）与作为甲方的九华实业公司、九华投资公司签订《商位经营权转让合同》（合同编号为JBS-10-Z1085），载明：甲方经批准建设杭州九堡商贸中心，用途为商业综合；甲方对交付的物业拥有完整的国有土地经营权证和房屋所有权证，依法可以自用或出租；乙方愿意按本合同规定的方式向甲方受让杭州九堡商贸中心商位经营权，甲方予以同意；乙方向甲方受让经营权的商位位于杭州九堡商贸中心第一层第1085号；转让期限为自商位交付之日起至本项目土地使用权届满之日即2049年8月29日；转让费总价为847743元；双方同意该商位自交付之日起前三年由甲方托管经营；甲方应当于2011年11月30日前完成九堡商贸中心的建设事项，即已经竣工并符合使用条件；如逾期的，托管期限仍从2011年12月1日起算，即托管期满甲方应当将商位交还乙方的最后期限为2014年11月30日；等。九华实业公司确认方春光已向其支付案涉转让费847743元，并于2011年9月10日开具发票一份。 方春光与九华实业公司、九华投资公司在庭审中共同确认：2011年8月26日，方春光作为借款人、九华实业公司作为保证人与杭州联合农村商业银行股份有限公司签订《保证借款合同》，约定借款金额420000元，借款用途为购商铺；2014年8月15日，方春光（乙方）与九华实业公司（甲方）、九华投资公司（甲方）签订《商位委托租赁协议书》，载明：乙方已受让杭州九堡商贸中心第一层第1085号商位经营使用权并已签订相关合同；目前乙方商位处于甲方的托管期内，托管将于2014年11月30日到期；乙方同意全权委托甲方通过出租的方式对外招商，委托期至2014年9月30日止，委托权限为租赁；若甲方委托出租成功，租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止；期满后继续委托的，另行签订委托协议；在同等条件下，实际经营承租户享有续租优先权；等。2018年5月9日，方春光诉至一审法院，请求判令：1.确认方春光与九华实业公司、九华投资公司于2010年10月29日签订的《商位经营权转让合同》中租期超过20年的部分即2031年12月1日至2049年8月29日的约定无效；2.九华实业公司、九华投资公司向方春光返还合同无效部分的租金398574.58元并赔偿利息损失148680.5元（自2011年9月10日暂计至起诉之日，此后利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率另计）；3.由九华实业公司、九华投资公司承担案件诉讼费用。 一审法院认为，案涉商位经营权转让合同约定的核心内容是方春光支付相应对价，九华实业公司、九华投资公司将案涉商位交付方春光在约定的期限内使用、收益，并未就转移商位所有权作出具体约定，亦无证据表明方春光与九华实业公司、九华投资公司双方就该合同性质后续达成新的合意，结合本案实际，方春光与九华实业公司、九华投资公司之间应系租赁关系。根据该合同的约定，在九华实业公司、九华投资公司未有证据证实其实际交付商位时间的情况下，案涉商位约定的转让期限为2011年12月1日至2049年8月29日。该期限已超过法定最高租赁期限二十年，超过部分即关于2031年12月1日至2049年8月29日期间的约定应属无效。九华实业公司、九华投资公司依据该合同约定取得的超过二十年部分的转让款，依法应予返还。经计算，应予返还的租金为398569元。对该合同部分无效，方春光与九华实业公司、九华投资公司双方均有过错，故该应返还租金的利息损失由双方分担。结合方春光诉请及本案实际，一审法院酌定由九华实业公司、九华投资公司向方春光赔偿2011年9月10日至起诉之日即2018年5月9日期间的利息损失74340.25元并承担此后利息损失的50%。另，作为合同的一方当事人，九华实业公司、九华投资公司应共同承担责任。综上，一审法院对九华实业公司、九华投资公司关于案涉法律关系为买卖合同关系、九华投资公司无需承担责任等辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、方春光与九华实业公司、九华投资公司于2010年10月29日签订的案涉《商位经营权转让合同》中租赁期限超过二十年的部分即关于2031年12月1日至2049年8月29日期间的约定无效；二、九华实业公司、九华投资公司于判决生效之日起十日内向方春光返还租金398569元；三、九华实业公司、九华投资公司于判决生效之日起十日内向方春光赔偿上列第二项中租金的利息损失74340.25元（暂计至2018年5月9日，此后至判决确定的履行日止的利息损失按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的50%另计）；四、驳回方春光的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费4636.5元，由方春光负担629.9元，由九华实业公司、九华投资公司负担4006.6元。 宣判后，九华实业公司、九华投资公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定九华实业公司、九华投资公司与方春光之间系租赁关系属认定事实错误。1.九华实业公司、九华投资公司与方春光之间在进行案涉商位买卖交易之时，使用商位经营权转让合同这样的协议名称系基于对特殊的项目开发，即对于集体留用地开发项目是否可以转让的理解偏差所致，九华实业公司、九华投资公司原认为此类项目的商位是无法分割办理产权的，故以商位经营权的名义和形式进行转让商位所有权（实际上集体留用地开发项目在符合规定的条件下是可以办理相应的产权，九华实业公司、九华投资公司在一审提供的案涉商贸中心的《不动产权证书》可以印证，在具备规定的条件后，对于集体留用地开发的地上建筑物和土地在不超过49％的范围内可以转让），但不论合同名称和形式是否适用妥当，均不能因此直接确定双方之间的法律关系，而是应当根据双方签订合同时的真实表示意思来确定。2.九华实业公司、九华投资公司与方春光在签订案涉合同时，虽然在协议中并没有使用明显的商位所有权文字，但正如上述所言是基于特殊的背景情况而理解偏差所致，但没有注明商位所有权转让，并不意味着双方对于商位所有权转让没有达成一致意见，双方的真实意思表示应当结合双方的签订合同之时的一系列行为来判断。首先，从案涉转让合同的内容上看，双方对于转让费用计算方式、付款方式、标的物交付方式、商位托管、再手转让、逾期付款和逾期交付违约责任等合同条款来看，其更符合商位买卖的交易形式，而与租赁关系明显不符；其次，从九华实业公司、九华投资公司在一审提供的《保证借款合同》来看，其用途注明为购商铺，可见双方在签订案涉合同之时，本意均是在为商铺所有权买卖而进行相关的民事行为。可见双方当时签订合同之时的真实意愿就是在进行商位买卖，而非租赁。综上，一审判决以案涉商位经营权转让合同未就商位所有权作出具体约定的情况下，未去审查双方签订合同之时的真实意愿，就偏信方春光一方之言，认定双方的法律关系系租赁关系明显属于认定错误，进而导致判决的适用法律错误。 二、一审判决认为九华实业公司、九华投资公司作为合同的一方当事人，故应当共同承担责任，明显认定事实不清、证据不足。九华投资公司并非案涉商位或商位使用权的出让人或原所有权人，它在案涉《商位使用权转让合同》中是基于管理机构的角色出现，对于案涉商位的交易行为不具有任何的权利义务，而仅仅是对于后期案涉商铺所在市场具有管理的权责。九华投资公司在未收取任何的转让费，即便作为租赁关系而部分无效，负有返还款项义务的当事人也应当是九华实业公司，而非九华投资公司。一审判决未明确九华投资公司在案涉合同中是基于担保、侵权或者其他负有共同还款责任的法律关系，即认定九华投资公司作为合同一方，负有共同承担返还责任明显属于认定事实不清、证据不足。综上，请求判令：1.撤销一审判决，发回重审或查明事实后改判驳回方春光的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费用由方春光承担。 方春光答辩称：一审判决正确，请求维持原判。 二审中，当事人未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，方春光与九华实业公司、九华投资公司签订的案涉《九堡商贸中心商位经营权转让合同》约定的内容系方春光支付相应价款，九华实业公司、九华投资公司案涉商位提供给方春光在约定的期限内使用，案涉合同并不涉及商位的所有权转让，因此一审法院认为方春光与九华实业公司、九华投资公司系租赁关系并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”案涉《九堡商贸中心商位经营权转让合同》约定的期限为2011年12月1日至2049年8月29日，该约定的期限已经超过法定最高期限，因此一审法院认定超过部分无效符合法律规定，九华实业公司、九华投资公司认为其与方春光之间并非租赁关系的上诉理由本院不予采信。案涉《九堡商贸中心商位经营权转让合同》系九华实业公司、九华投资公司与方春光签订，该合同落款处载明甲方为九华实业公司、九华投资公司，并有九华实业公司、九华投资公司盖章，因此一审法院认为九华实业公司、九华投资公司作为合同一方当事人应共同承担责任亦无不当。综上所述，九华实业公司、九华投资公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8394元，由上诉人杭州九华实业有限公司、杭州九华投资管理有限公司负担。杭州九华实业有限公司、杭州九华投资管理有限公司已预交二审案件受理费9273元，应退879元，于本判决生效之日起十五日内来本院退费。 本判决为终审判决。 审判长 盛 峰 审判员 胡 宇 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月十日 书记员 朱创威