安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0121民初2608号原告：黄本德，男，1967年3月6日生，汉族，住安徽省淮南市大通区。委托诉讼代理人：庞士光，长丰县水湖镇法律服务所法律工作者。被告:长丰县万胜房地产开发有限公司，住所地长丰县水湖镇长丰路长丰国际大厦1112室，统一社会信用代码91340121669484860U。法定代表人:王志法，总经理。被告:桂仁亮，男，1979年10月2日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌县，现住安徽省长丰县。委托诉讼代理人:李传平,安徽润天(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：周高晟，安徽润天（上海）律师事务所实习律师。原告黄本德与被告长丰县万胜房地产开发有限公司（以下简称万胜公司）、被告桂仁亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄本德的特别授权委托诉讼代理人庞士光、桂仁亮及其委托诉讼代理人李传平到庭参加诉讼，万胜公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案当事人申请和解期间从法定审限中扣除。本案现已审理终结。原告黄本德向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法解除原告与万胜公司之间于2015年9月30日签订的房屋租赁合同;2.判令两被告返还租赁原告的房屋，恢复原告房屋原状；3.判令两被告支付2017年9月30日至实际返还房屋之日止的租金和占用费18514元，并按银行同期贷款利率支付违约金;4.判令两被告支付每年10天免费居住费折价费2000元;5.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由:2015年9月30日，原告黄本德与被告万胜公司签订房屋租赁合同。签订后，被告万胜公司又与被告桂仁亮签订了转租合同，将原告所有的房屋租赁给被告桂仁亮从事酒店和宾馆经营。原告与被告万胜公司签订租赁合同后，被告万胜公司仅于2016年9月30日交付2017年9月29日前的房租。2017年9月30日至今，被告拒付2017年9月30日至2018年9月29日的房租，拒不给付。根据原告与被告万胜公司签订的《房屋租赁合同》约定，被告万胜公司已严重违约，给原告造成经济损失。现为了维护原告的合法权利，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。万胜公司未答辩。桂仁亮辩称，1.本案案由是房屋租赁合同纠纷，本案中原告仅与万胜公司存在房屋租赁关系，与被告桂仁亮不存在房屋租赁关系，所以原告以房屋租赁关系来起诉桂仁亮明显原被告的主体均不适格，本案中存在的两个法律关系不应当在一个案件中进行审理，请求人民法院驳回诉请；2.原告诉状中称万胜公司无正当理由不支付租金，但是根据法律规定在承租人没有支付租金，出租人需要经过催告方可以解除合同，本案中出租人没有书面催告就要求解除合同是不符合法律规定的，解除权是形成权，是当事人的权利，并非是法院的权利，法律也规定了解除合同需要书面通知解除合同，如果合同双方对此产生争议，才由法院确认解除合同是否有效，所以原告诉请的第一项不符合法律规定，对于原告诉请的第二项返还原告的房屋要求被告万胜公司返还房屋其依据的是租赁合同的约定；3.要求桂仁亮返还房屋的依据是基于原告是房屋产权人的依据，所以原告的诉请第二项相互冲突，如果要求其万胜公司返还房屋就不能要求桂仁亮返还房屋，如果法院判决桂仁亮返还房屋由于案涉房屋由桂仁亮在经营酒店，已经对房屋进行了大量的装修，而且招聘了100多名员工，应当给桂仁亮不少于3个月的返还房屋的时间。桂仁亮在整个租赁过程中并没有违约，所以在其与万胜公司解除合同后，无权要求桂仁亮恢复房屋原状。恢复原状是侵权责任的补偿方式，对于租赁合同的纠纷合同法没有规定出租人要求恢复原状，只是要求返还租赁物。退一步来讲，即使原告有权要求恢复原状，也只能要求万胜公司恢复原状，与桂仁亮无关；4.要求判令桂仁亮支付租金无事实和法律依据，桂仁亮与原告并未形成真正的租赁关系，根据合同的相对性，原告无权要求次承租人支付租金，对于占用费的标准，我们认为不能按照直接的原告与万胜公司的租金标准，因为该租赁合同已经解除而且原来合同约定的租金对桂仁亮不产生约束力，所以原告按照原来的合同来收取占用费不合理。该租金标准高于市场价格，是由于万胜公司早期在销售房产时为了尽快资金回笼和高价销售，所以承诺出租户以高价的方式进行承租，桂仁亮认为在租赁合同解除后，占用费的标准不应当按照原来的租金，而是应当按照市场价格。对于原告诉请的第三项支付违约金和第四项折价费，由于原告与桂仁亮并不存在合同关系，其与万胜公司的合同对桂仁亮没有约束力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院综合认定如下：对黄本德提交证据的三性及证明目的予以采信，对桂仁亮提交证据的三性予以认定,但对其证明目的不予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月17日，黄本德经登记取得万胜公司出售的位于长丰县水湖镇长丰路长丰国际大厦1503室房地权证。2015年9月30日，黄本德与万胜公司签订《长丰国际大厦租赁合同》，合同约定黄本德将涉案房屋租赁给万胜公司，租期为15年（2015年9月30日至2030年9月29日），年租金为18514元（房屋总价款264490元×7%）；该房屋第一年租金直接从房款中扣除，第二年起租赁期间的每年租金与该年起租日前30日内乙方一次性支付黄本德全年租金，逾期支付租金，按银行同期贷款利率支付利息；万胜公司在租赁期间内就该房屋统一经营管理等事宜，均无需黄本德另行同意，黄本德不得对万胜公司进行干扰；黄本德允许万胜公司或万胜公司许可的第三方使用本合同房屋时，可以进行相关装修和增加相关附属实施；黄本德每年享有十天/间的免费入住权，但必须提前向万胜公司预约，并遵守万胜公司的安排及相关管理制度，不影响万胜公司的正常经营工作。该合同签订后，万胜公司支付原告租金至2017年9月29日，后万胜公司未继续支付租金。另查明，长丰县水湖镇长丰国际大酒店工商登记类型为个体工商户，经营者为桂仁亮。2015年3月24日万胜公司与桂仁亮签订《房屋租赁合同》约定：万胜公司将其拥有合法使用权的位于长丰县水湖镇长丰路长丰国际大厦商住6至18层及地下室和一楼南部大厅，建筑面积10800平方米的房屋出租给桂仁亮从事商业经营（酒店、宾馆）使用；租赁期限为2015年4月1日至2031年4月30日，2015年4月1日至2016年4月30日为免租装修期，2016年5月1日至2017年4月30日的租金为140万元，此后第二年至第五年租金不变，第六年起租赁费用每一年递增2%；返还租赁房屋时，桂仁亮对租赁房屋不负恢复原状的义务。2016年5月3日万胜公司与桂仁亮签订《补充协议》约定：将租赁费用支付方式变更为转账至黄成照名下的银行账户，桂仁亮（长丰县水湖镇长丰国际大酒店）应当在2016年5月10日前将租金支付给万胜公司，100万元用于支付返租户，以后每年的租金支付时间为每年5月10日前将租金100万元用于支付返租户租金，剩余40万元于9月30日前一次性支付。万胜公司与桂仁亮之间的租赁合同涉及的标的物包含原告所有的涉案房屋。再查明，桂仁亮在2017年9月25日收到安徽省合肥市中级人民法院（2017）皖01执392号协助执行通知书，被要求协助执行“扣留被执行人长丰县万胜房地产开发有限公司在长丰国际大酒店的租金收入550万元（自2017年9月25日之后的租金）”。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，另一方当事人可以依法解除合同。本案争议焦点之一在于黄本德与万胜公司之间的合同是否应当予以解除？本院认为黄本德与万胜公司之间的合同依法应予解除。本案涉及到三方关系，出租人黄本德与承租人万胜公司之间的租赁合同关系，承租人万胜公司与次承租人桂仁亮之间的转租合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，结合本案中万胜公司自2017年9月30日至今未按约向黄本德支付租金已构成违约，桂仁亮作为次承租人，庭审中认为其没有向原告支付租金及占用费的义务，且不能按照原告与万胜公司约定的租金标准进行支付，由此可以表明桂仁亮不愿意代万胜公司直接向原告支付租金和违约金，从而使原告与万胜公司之间的合同能够继续履行，致使原告不能实现合同目的。因此黄本德依法有权要求和万胜公司解除合同，并且万胜公司负有合同解除后返还房屋并支付返还房屋之前租金及违约金的义务。本案争议焦点之二在于桂仁亮是否应当负有向黄本德返还房屋义务？本院认为在本案中桂仁亮负有向朱庆成返还租赁物的义务。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”之规定，结合在本案中出租人与承租人之间的合同依法应予解除，出租人可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物，此时次承租人不能以其租赁权对抗出租人物的请求权。本案争议焦点之三在于黄本德要求万胜公司和桂仁亮恢复租赁物原状的诉讼请求是否应当得到支持？原、被告在合同中约定，黄本德允许万胜公司或万胜公司许可的第三方使用本合同房屋时，可以进行相关装修和增加相关附属实施，且黄本德并未举证证明租赁物在交付使用前的原状原貌，故本院对其该项诉请不予支持。本案争议焦点之四在于万胜公司是否应当支付每年10天免费居住的折价费用？根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，结合在本案中黄本德并未举证证明其已按照和万胜公司之间约定提前向万胜公司预约、万胜公司拒绝其免费入住以及如何进行折价之事实，故本院认为黄本德应当就此项诉讼请求承担举证不能的法律后果。综上所述，对原告黄本德要求与被告万胜公司解除房屋租赁合同，由万胜公司支付所欠租金及逾期支付租金的违约金，以及万胜公司和桂仁亮共同返还房屋的诉请，依法予以支持；原告超出上述范围的诉请及被告的相关辩解，因没有事实和法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄本德与长丰县万胜房地产开发有限公司之间的《长丰国际大厦租赁合同》于本判决生效之日解除。二、长丰县万胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付所欠黄本德的租金及违约金（其中租金从2017年9月30日起按照18514元/年标准计算直至房屋返还之日止；违约金从2017年9月30日起以所欠租金18514元为基数、2018年9月30日起按照18514元/年标准计算至房屋返还之日的租金为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算直至租金付清之日止）。三、长丰县万胜房地产开发有限公司和桂仁亮于本判决生效之日起三十日内共同向黄本德返还位于长丰县水湖镇长丰路长丰国际大厦1503室的房屋。四、驳回黄本德的其他诉讼请求。案件受理费5576元，减半收取2788元，由黄本德负担20元，长丰县万胜房地产开发有限公司2768负担。上述款项汇至本院账户,汇款时须注明案号，户名：长丰县人民法院代管款，账号：20000011287110300000018，开户行：安徽长丰农村商业银行股份有限公司，开户行电话：0551-66674952。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  张建中二〇一八年十二月二十二日书记员  鲍晓霞附1：本案证据目录原告黄本德提交的证据及证明目的：1.原告身份证、房产证及土地使用证复印件，证明原告基本情况及本案诉争的房屋登记情况；2.安徽万胜房地产开发公司基本信息及桂仁亮的身份证复印件，证明两被告的基本情况；3.原告与被告安徽万胜房地产开发公司的房屋租赁合同复印件，证明原告与被告安徽万胜房地产开发公司的房屋租赁事实及房屋租赁的时间，价格，付款方式及违约责任等基本情况和享受的政策；4.两被告之间的房产租赁合同复印件，证明被告安徽万胜房地产开发公司的房屋又将其租赁原告的房屋租赁给被告的事实。桂仁亮提交的证据及证明目的：补充协议复印件1份、收条复印件3份、协助执行通知书复印件1份、授权委托书复印件1份、裁定书复印件1份，证明桂仁亮租赁房产后按与万胜公司签订合同履行合同义务，其中黄成照收到200万元并不存在违约行为。附相关法条：附2：相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。