云南省曲靖市马龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0321民初595号 原告：张召莲，女，汉族，1977年11月14日生，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，现住曲靖市马龙区。 被告：秦啊平，男，汉族，1968年2月20日生，身份证住址：云南省曲靖市马龙县。 委托诉讼代理人：赵美花（系被告秦啊平之妻），女，1970年10月28日生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，特别授权代理。 原告张召莲与被告秦啊平租赁合同纠纷一案，本院原于2017年9月19日立案受理，同年12月26日作出(2017)云0321民初632号民事判决。宣判后，原告张召莲提起上诉。2018年5月25日，曲靖市中级人民法院作出(2018)云03民终665号民事裁定，以原判决基本事实认定不清，可能影响公正裁判为由，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，裁定如下：一、撤销原马龙县人民法院（2017）云0321民初632号民事判决；二、本案发回马龙区人民法院重审。本院于2018年8月3日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2018年9月26日对本案进行了公开开庭审理。原告张召莲,被告秦啊平及委托诉讼代理人赵美花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张召莲向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判决解除原、被告双方签订的《租房协议》；2.判令被告退还原告半年的房屋租金8000元；3.判令被告赔偿原告房屋装修等经济损失324900元；4.判令被告返还原告餐馆财产（附财产清单）或者折价赔偿原告损失145540元；5.案件受理费由被告负担。 事实和理由：2012年8月1日，经原、被告双方协商，被告秦啊平自愿将其位于马龙县城小果园的房屋四间、三层一楼、二楼的毛坯房出租给原告使用，双方签订了《租房协议》，协议约定：一、房屋租期为十年（2012年8月1日至2022年7月31日止）；二、房租费为：前三年每年6000元，第四年、第五年每年16000元，之后的房租随当地路段市面行情支付租金；三、乙方在装修房屋过程中不得损坏房屋主体结构，本着合理利用；四、甲、乙任何一方毁约，将赔偿给对方造成的一切经济损失。《租房协议》签订后，原告履行了《租房协议》的全部内容。原告租赁被告的房屋用于经营餐饮（店名为：尝来常往），原告投入156904元用于房屋装修，购买各种餐饮用具花费145540元。2017年1月，在原告经营的餐馆正处于旺盛时期（未满五年时），被告秦啊平突然要求增加房屋租金，其所提租金要求远远高于同地段其他租房价格，为此双方发生争议，原告多次与被告协商，希望被告参照同地段市场价格来约定后五年的租金，但被告置之不理，致使协商未果。2017年2月8日，被告不顾原告正在营业，强行将餐馆门锁换掉，导致原告无法经营，停止营业至今，同时餐馆内的经营用品、家具、家电及餐饮用具等至今被被告实际控制，停止营业已7个多月，给原告造成了巨大的经济损失。事发后，原告多次找相关部门请求调解处理，但均未得到解决。综上，原告为了生活，东借西贷投入大额资金装修房屋及购买餐馆经营设备，经营“尝来常往餐馆”，已经欠下巨额债务，生意刚刚好转，被告就大幅度增加房屋租金，并以协商不成为由强行更换原告未到期经营的餐馆门锁，导致原告无法正常经营而停业，被告的违法行为，给原告造成巨大的经济损失：房屋装修费156900元，停业损失168000元（220天×800元/天），家具投入145540元，被告秦啊平提前半年将原告正常经营的餐馆锁掉，直接造成原告房屋租金损失8000元，上述损失，被告秦啊平应承担全部赔偿责任，被告的违约、违法行为，导致《租房协议》现已不能继续履行，为此，请求人民法院根据本案事实及依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告秦啊平针对原告的起诉，提出如下答辩意见：1.被答辩 人提交的《租房协议》是被答辩人私自伪造的，不具有真实性，答辩人自始至终都没有与被答辩人签订过任何书面的租房协议，该协议约定的内容也是被答辩人个人私下乱写、伪造的，协议上答辩人的名字也是被答辩人书写的，协议上的所有内容都是被答辩人一人所为，答辩人从未在协议上签过字，被答辩人伪造了答辩人的私人印章在协议上盖章，并且被答辩人伪造的“秦阿平”签名与答辩人身份证上的“秦啊平”不一致，为查明租房协议的真实性，答辨人申请对《租房协议》中“秦阿平”的签名进行笔迹鉴定。本案的实际情况是：答辩人的朋友介绍被答辩人来承租答辩人的房屋，双方口头商定答辩人于2012年农历2月将房屋租给被答辩人使用，租期为10年，租赁房屋有两层共480平方米，房屋的部分位置已经进行了装修，双方约定，前三年每年租金18000元，第四年的租金为20000元，第五年的租金为26000元，后五年的租金依据当地市场价进行增减，房屋租金于每年年初付清，因考虑到被答辩人系朋友介绍来的，加之被答辩人经营餐馆也对房屋进行了部分装修，答辩人便主动减免了被答辩人前三年36000元的租金（按约定前三年每年为18000元，三年合计为54000元，答辩人按每年6000元收取被答辩人前三年的租金）。当时双方约定的房屋租期是从2012年2月被答辩人开始装修内堂时算起，并不是被答辩人所说的从2012年农历6月13日餐馆开业之日算起。到现在为止，被答辩人仅支付了答辩人前三年的租金18000元（按每年6000元计算），第四年、第五年的租金被答辩人分文未交，答辩人后两年未收到一分钱的租金，前三年又少收了36000元。被答辩人提交私自伪造的租房协议不但缩短了周期，还减少了租金价格；2.自房屋租给被答辩人使用后，被答辩人每年都不按约定的时间交付租金，前三年的租金18000元是在答辩人多次催要后被答辩人才陆续交给答辩人的，后面的租金答辩人多次催要，被答辩人仍未结清房租。2017年正月间，被答辩人生意不好做，经营不理想，造成答辩人的房屋大门一直处于虚掩、无人看管状态，被答辩人已经违约。由于答辩人住在三楼，与出租给被答辩人的一楼、二楼共用一道楼梯，为了防止家中被盗，无奈之下答辩人才给正门加了一把锁，答辩人并不是不想把房子租给被答辩人，只要被答辩人结清下欠的房租，被答辩人可以一直承租下去；3.被答辩人诉请答辩人赔偿房屋装修费用、经济损失及餐馆财产折价费用共计470440元赔偿款没有任何事实依据和法律依据，答辩人不予承担。首先，该房屋在还没有出租给被答辩人之前，就已经对楼梯、走道、卫生间、院子进行了装修，被答辩人仅是装修了内堂。同时，双方并未约定房屋装修费用由答辩人承担，如何装修、费用多少都是被答辩人自己决定的，被答辩人没有任何理由和法律依据来要求答辩人承担房屋装修费；其次，餐馆关门没有经营是被答辩人自己经营不下去导致的，被答辩人主张的损失与答辩人没有任何关系，相反，被答辩人完全可以结清房租，要求答辩人将大门打开然后继续经营，因此，答辩人不承担因关门给被答辩人造成的任何损失。被答辩人要求答辩人赔偿餐馆财产损失更是无稽之谈，被答辩人所有的餐具都是自己在管理使用，有什么理由和法律依据要求答辩人来赔偿。相反，希望法院能判决被答辩人支付答辩人后两年的房租46000元，以及自2017年农历二月初十至今被答辩人遗留在答辩人房屋内的家具物品的保管费，按照当地市场价格计算每天100元。 综上所述，被答辩人的诉请没有任何法律依据，其主张的事实和理由完全是凭空捏造的，其私自伪造租房协议意图降低房屋租金，企图从答辩人处骗取大量资金。由于被答辩人违约在先，现在答辩人同意解除与被答辩人口头约定的房屋协议，但不承担被答辩人诉请的房屋租金、装修费用损失及餐馆财产损失。恳请法院依法查明案件事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。 针对被告秦啊平在答辩时提出“要求法院判决原告支付下欠被告的租金46000元以及保管费”的意见，庭审过程中，经本院释明，被告秦啊平明确表示不提出反诉。 综合原、被告双方诉辩主张，对本案双方当事人争议的焦点归纳为：1.原、被告双方在租赁房屋时是否签订了书面租赁合同？2.在履行租赁合同过程中，原、被告双方是否存在违约行为，责任如何划分？3.原告诉请要求被告退还半年的房屋租金8000元是否符合法律规定？4.原告诉请要求被告赔偿房屋装修等经济损失是否符合法律规定？5.原告诉请要求被告返还餐馆财产或折价赔偿145540元，是否符合法律规定？ 原告张召莲针对其诉讼主张，向本院提交以下证据材料： 1.身份证复印件1份，证明原告张召莲的身份情况； 2.《租房协议》1份，证明原、被告之间租赁关系成立，对房屋租金、租赁期限的约定明确； 3.照片1张，证明原告经营餐馆的门被被告锁的事实； 4.常（尝）来常往工程结算单1份、收条1张，证明原告对承租的房屋进行了装修及支出装修款的事实； 5.常（尝）来常往物品清单1份，证明原告被锁在租赁房屋的物品及价值； 6.对话录音笔录一份，光盘1张，证明原告已经按照双方的约定支付给被告前五年的租金； 7.点菜单10本，证明原告餐馆每月的营业额为56000元； 8.被告的电费卡及用水交费记录复印件各一份，证明自原告租赁房屋后原告用水电费及被告家的水电费都是原告交纳； 9.餐厅面貌照片（8张），证明尝来常往餐厅正常经营下的状态； 10.录音笔录及光碟一份，证明原告交了前5年的租金，被告先违约，被告锁门是事实。 经质证，被告秦啊平对原告提交的第1组证据无异议；对原告提交的第2组证据有异议，对《租房协议》不予认可，认为《租房协议》是口头约定，《租房协议》是原告为了办创业贷款自己书写的，租房协议上的字迹不是被告写的，章也不是被告盖的；对第3组证据没有异议；对第4组证据与被告没有关系，当时租房时被告没有要求原告装修，被告只是租毛墙毛地板给原告；对第5组证据与被告没有关系，原告自己的东西是原告自己用，原告没有交给被告保管；对第6组证据有异议，对话录音笔录不予认可，原告说房屋是她的被告也不予认可；对第7组证据与被告没有关系，原告的月收入多少被告不清楚；对第8组证据没有异议；对第9组证据没有异议；对第10组证据只能证实当时双方为原告不交房租的事情发生争吵的事实。 被告秦啊平针对其答辩主张，向本院提交以下证据材料： 1.身份证复印件1份，证明被告的身份情况； 2.残疾人证复印件一份，证明被告是残疾人； 3.领条复印件3份，证明原告说的《租房协议》上的章是被告盖的，但被告平时盖的章与原告提交的是不一致的，以此证明原告提交的《租房协议》是伪造的。 经质证，原告对被告提交的第1.2组证据没有异议；对第3组证据有异议，认为协议内容全部是原告自己按照口头协议书写的，但是章是被告自己加盖的，被告有几个章原告不清楚。 本案在审理过程中，原告张召莲申请证人段某出庭作证。 证人段某证实：我只是帮原告装修餐厅，与被告认识是熟人。我装修的金额当时我写过收条给原告，具体的金额我记不清了，是原告找我装修的，被告没有参与装修，我装修的材料没有正规发票，原告提交的收条是我本人出具的，清单也是预算的时候出具给原告的。 经质证，原告张召莲对证人段某的证言无异议。 经质证，被告秦啊平对证人段某的证言无异议。 为查明案件事实，本院于2017年12月21日、2018年9月5日组织原、被告双方到租赁房屋内对现场物品进行了清点，制作现场笔录两份，位于租赁房屋内的物品为：餐桌10张，椅子100把，吧台1个及搁置在吧台内的小茶壶8个、啤酒14瓶、葡萄酒3瓶、福星酒1瓶、金六福1瓶、金荞酒3瓶、泸州老酒坊酒3瓶、杏花村酒1瓶、雪碧1瓶、老树葡萄酒4瓶、黑包谷酒2罐（每罐1公斤）、枇杷饮14瓶、猴茹饮料24瓶、金银蜜14瓶、阿胶饮15瓶、加多宝4罐、可口可乐7罐、龙眼王2罐、雪碧5罐、酸角汁7罐、红牛6罐，厨房用品一套，电脑一台，海信洗衣机一台，黄色优狐电动车一辆，麻将桌三张，黑色发电机一台，沙发二组，烤肉器二个，消毒碗柜一台及柜内餐具，盆景13盆（已枯萎），床上用品四套及部分个人衣物用品，酒坛七个，水壶柜一个，菜架二个，蜂窝煤800个，现场照片30张；本院于2017年12月25日对原、被告制作询问笔录1份，内容为：被告陈述，被告同意返还清点的位于租赁房屋内的物品，自大门锁后就没有动过，原告随时都可以来拿钥匙搬走物品。原告陈述，原告在餐馆投入了时间、金钱，现在餐馆大门锁掉，造成了原告巨大的经济损失，原告不同意搬走位于租赁房屋内的物品；于2018年9月5日对原、被告制作询问笔录一份，内容为：原告陈述，原告不要求做司法鉴定，没有精力，也没有相关的鉴定费用。被告陈述，被告不要求做司法鉴定，这些费用与被告无关；于2018年9月21日对原、被告制作询问笔录一份，内容为：原告陈述，原告租赁的房屋是段某装修的，装修费用为156904.50元，装修的材料是不可以拆除，拆下来就是废品，原告不同意拆除，当时被告租房给原告10年，是被告同意才装修的。被告陈述，被告把房屋租给原告，被告没有要求原告装修，原告装修是自己受益，装修费与被告无关，如要拆除，要求原告恢复当时的毛墙毛地板，因为租房时房屋是毛墙毛地板，原告装修是被告同意装修的，不然原告怎么开餐馆；2018年11月26日本院组织原、被告双方到租屋内外对装修情况进行查看，制作现场笔录一份，照片28张，内容为：原告认为常（尝）来常往工程结算中地砖、墙砖、地脚线、大厅地砖、拼花、青钢龙骨、玻璃隔断、铝塑板、一楼隔断、二楼隔断、透光石、花格、石膏板顶、仿瓷、乳胶漆、门套、水电、厨房吊顶、室内瓷砖隔断、门10扇、墙纸都不能拆除；灯、广告牌、窗帘、推拉门可以拆除，但是不拆；门头喷绘打底、钢架是可以拆除的；去外墙、贴红砖现在已经拆除了；整体拆除是装修时就拆除了。被告认为，原告自己装修自己受益，都可以拆除，恢复原状；去外墙、贴红砖已经被修路的挖了。 经质证，原告张召莲对以上笔录均无异议。 经质证，被告秦啊平对以上笔录均无异议。 通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，原告提交的第1组证据，被告无异议，本院予以采信；原告提交的第2组证据，被告对其真实性不予认可，该份《租房协议》是原告为了办创业贷款而自行书写的，原告也未提交其他证据辅助证实该份《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，故对原告提交的《租房协议》，本院不予采信；原告提交的第3组证据，被告无异议，该份证据可以证实被告将原告餐馆大门锁掉的事实，本院予以采信；原告提交的第4组证据，原告申请证人段某出庭作证，被告对证人的陈述无异议，故该组证据，本院予以采信；原告提交的第5组证据，虽然被告在质证时认为与被告无关，但其同时也认可清单中的物品至今还留在餐馆内的事实，故对原告提交的该组证据，本院予以采信；原告提交的第6、10组证据，被告对其真实性未提出异议，但根据原告提交的通话录音内容，只能证实原、被告双方因交租金的事情发生争吵，不能证实原告已经按照双方约定的租金数额足额向被告交纳了全部租金的事实，故对原告提交的通话录音的真实性予以认可，但对其证明目的本院不予采信；原告提交的第7组证据，被告不予认可，该份证据与本案不具有关联性，本院不予采信；原告提交的第8、9组证据，被告无异议，本院予以采信。被告提交的第1组证据，能够证明被告的身份情况，且原告无异议，本院予以采信；被告提交的第2组证据，原告无异议，能证实被告属于残疾人的事实，本院予以采信；被告提交的第3组证据，本院对该组证据的真实性予以认可，但原告自认《租房协议》中的“秦阿平”并非被告所签，故该份证据与本案待证事实无关，本院不予采信。证人段某的证言，原、被告均无异议，本院予以采信；本院于2017年12月21日、2018年9月5日组织原、被告双方到租赁房屋内对现场物品进行清点，制作现场笔录及照片30张，原、被告均无异议，本院予以采信；本院于2017年12月25日制作询问笔录，能证实被告秦啊平同意原告张召莲搬走租赁房屋内的物品，原告张召莲不愿意搬走租赁房屋内物品的事实；本院于2018年9月5日对原、被告制作的询问笔录，能证实原、被告经本院释明均不要求对原告张召莲诉请的损失做司法鉴定，故本院予以采信；本院于2018年9月21日对原、被告制作的询问笔录，能证实被告秦啊平同意原告张召莲对租赁的房屋进行装修的事实，故该部分本院予以采信，其余部分与本案待证事实有关的部分，本院予以采信，与本案待证事实无关的部分，本院不予采信；本院于2018年11月26日组织原、被告双方到租赁房屋内外对装修情况进行查看，制作现场笔录及照片28张，对原、被告双方的陈述，符合法律规定的部分，本院予以采信，不符合法律规定的部分，本院不予采信。 根据庭审及双方当事人的举证、质证，本院确认如下法律事实： 2012年2月份左右，原告张召莲通过熟人介绍认识被告秦啊平，后与被告秦啊平口头协商，由原告张召莲承租被告秦啊平位于马龙县小果园的房屋开餐馆（店名为：尝来常往），双方口头约定，房屋租期为十年，前三年的租金为每年18000元，以后的租金依据当地的市场行情由双方协商确定，原告张召莲应在每年的年初交纳租金。口头协议达成后，被告秦啊平便将房屋交由原告张召莲使用，原告张召莲对房屋进行了部分装修改造，并在承租的房屋内从事餐饮服务。因考虑到原告张召莲承租后对房屋进行过部分装修，加之原告张召莲租房时餐馆门前的公路还是土路，被告秦啊平在收取前三年的租金时，实际向原告张召莲收取了18000元的租金，原告张召莲也将前三年的18000元的租金足额支付给被告秦啊平的妻子赵美花。到第四年后，被告秦啊平要求增加房屋租金，后双方通过协商，将第四年的房屋租金确定为20000元，第五年的房屋租金确定为26000元。2017年2月8日，原告张召莲到承租的房屋开门营业，被告秦啊平及其妻赵美花为房屋租金的事与原告张召莲发生吵闹，被告秦啊平不打开被其锁掉出租给原告张召莲的房屋门，不让原告张召莲继续开门营业，后双方一直协商处理无果，原告张召莲于2017年9月19日向本院提起诉讼，要求解除与被告秦啊平签订的《租房协议》，并赔偿原告张召莲由此造成的各项经济损失。 另查明，1.2018年9月5日，对原告张召莲诉请的装修费用及停业损失，经向原、被告双方释明，原、被告双方均不要求做司法鉴定；2.被告秦啊平同意解除口头租房协议；3.被告秦啊平同意原告张召莲对其出租的房屋进行装修；4.经原、被告双方确认：原告张召莲在租赁房屋内的物品为：餐桌10张，椅子100把，吧台1个及搁置在吧台内的小茶壶8个、啤酒14瓶、葡萄酒3瓶、福星酒1瓶、金六福1瓶、金荞酒3瓶、泸州老酒坊酒3瓶、杏花村酒1瓶、雪碧1瓶、老树葡萄酒4瓶、黑包谷酒2罐（每罐1公斤）、枇杷饮14瓶、猴茹饮料24瓶、金银蜜14瓶、阿胶饮15瓶、加多宝4罐、可口可乐7罐、龙眼王2罐、雪碧5罐、酸角汁7罐、红牛6罐，厨房用品一套，电脑一台，海信洗衣机一台，黄色优狐电动车一辆，麻将桌三张，黑色发电机一台，沙发二组，烤肉器二个，消毒碗柜一台及柜内餐具，盆景13盆（已枯萎），床上用品四套及部分个人衣物用品，酒坛七个，水壶柜一个，菜架二个，蜂窝煤800个。 本院认为，诚实信用是市场经济的基本准则，也是民事主体参与民事活动应当遵守的道德信条，当事人行使权利，履行义务应当遵守诚实信用原则。本案中，原告张召莲主张与被告秦啊平签订了书面的《租房协议》并已向被告秦啊平足额交纳了前五年的租金，被告秦啊平不予认可，原告张召莲又陈述没有签订书面协议，只是口头协议，其提交的《租房协议》是自己为了办创业贷款根据口头协议自行书写并经被告秦啊平确认盖章，被告秦啊平否认原告张召莲自行书写的《租房协议》是经其确认盖章。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，对此原告张召莲负有举证责任，原告张召莲未能提供证据证实其主张，应承担不利后果。因此不能以原告张召莲自行书写的《租房协议》作为裁判本案的事实依据。原、被告双方在2012年2月份达成将被告秦啊平位于马龙县出租给原告张召莲使用的口头协议，原、被告均认可约定的租赁期限为10年，对此，本院予以认可。原告张召莲主张租赁期限为：自2012年8月1日起至2022年7月31日止，被告秦啊平对此期限不予认可，原告张召莲没有提供合法有效的证据证实其诉讼主张，故对原告张召莲主张的租赁期限，本院不予认可。被告秦啊平认可是2012年2月初十（即2012年3月2日）原告张召莲交了6000元的租金，被告秦啊平将钥匙交给原告张召莲，租赁房屋的时间应自2012年3月2日开始计算，租赁期限为：2012年3月2日起至2022年3月1日止。对2012年2月份原、被告双方达成的口头租房协议，被告认可租期10年，现双方因租金问题不能达成一致意见，被告秦啊平同意解除口头租房协议，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，故本院对原、被告之间的租赁关系予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，租赁关系解除后，尚未履行的，终止履行。 对原告张召莲主张由被告秦啊平返还其多交的房屋租金8000元，因被告秦啊平不予认可，原告张召莲是否向被告秦啊平多交了8000元的租金，依据原告张召莲提供的现有证据，不能证实其是否多交了房屋租金8000元，故对原告张召莲的该项诉讼请求，本院不予支持。 对原告张召莲主张由被告秦啊平赔偿其房屋装修损失156900元，原告张召莲申请证人段某出庭作证证实了装修情况，原、被告对证人段某的证言均无异议，在原告张召莲租赁房屋时，被告秦啊平同意原告张召莲装修。2017年2月8日，被告秦啊平以原告张召莲未交纳房屋租金，双方发生吵闹，被告秦啊平没有采取法律途径处理，而自行将出租给原告张召莲的房屋门锁掉，导致原告张召莲停止营业，对造成原告张召莲停止营业，原、被告双方均有过错，被告秦啊平应承担主要责任即70%的责任，原告张召莲承担次要责任即30%的责任。经本院于2018年9月26日组织原、被告双方到租屋内外对装修物进行查看，原告张召莲认为常（尝）来常往工程结算中广告牌、门头喷绘打底、钢架、窗帘不是附合物可以拆除，广告牌价格是8000元、窗帘价格是4800元、门头喷绘打底价格是3389.10元、钢架价格是1700元，共计人民币：17889.10元。其余地砖、墙砖、地脚线、大厅地砖、拼花、青钢龙骨、玻璃隔断、推拉门、铝塑板、一楼隔断、二楼隔断、透光石、花格、石膏板顶、防瓷、乳胶漆、门套、整体拆除、水电、去外墙、贴红砖、厨房吊顶、室内瓷砖隔断、门10扇、墙纸、灯具的价值是139015.40元。被告秦啊平认为所有装修都可以拆除，不符合法律规定，本院不予支持。依据现场查看，对于玻璃隔断、一楼隔断、二楼隔断、推拉门、门套、门10扇、灯具，虽未形成附合物，但原告张召莲是依据租赁房屋设计装修的，如拆除会减低其使用价值，故不宜拆除。原告张召莲诉请的装修费是156900元，而提交的常（尝）来常往工程结算装修金额是156904.50元，原告张召莲的诉请未超过装修的金额，本院予以认可。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。故对原告张召莲装修的广告牌、门头喷绘打底、钢架、窗帘，由原告张召莲拆除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中，被告秦啊平出租房屋时间是2012年3月2日起至2022年3月1日止共计3652天，每天的费用即139010.90元÷3652天=38.06元，被告秦啊平于2017年2月8日将出租给原告张召莲的房屋锁掉，原告张召莲经营的时间为：2012年3月2日起至2017年2月7日止共计1804天，每天为38.06元，即1804天×38.06元=68660.24元。应自2017年2月8日起至2022年3月1日止计算残值，即残值价值损失为139010.90元-68660.24元=70350.66元，对装修残值损失70350.66元，被告秦啊平承担70350.66元×70%=49245.46元，原告张召莲在承租房屋内的装饰装修归被告秦啊平享有，原告张召莲承担70350.66元×30%=21105.20元。 原告张召莲主张由被告秦啊平赔偿其停业期间的损失168000元，首先，对原告张召莲主张的租赁时间自2012年8月1日起至2022年7月31日止，原告张召莲没有提交合法有效的证据证实；其次，原告张召莲主张其已经交纳第4年、第5年的租金也未提交相应的证据证实；再次，原告张召莲提交的点菜单，只能证明当时的收入，不能证明预期的收益。故原告张召莲主张要求被告秦啊平赔偿其停业期间的损失，既无事实依据，也无法律规定，对原告张召莲的该项诉讼请求，本院不予支持。 原告张召莲主张由被告秦啊平返还餐馆中的财产，在双方当事人的参与下，本院对租赁房屋内的物品进行了现场清点，并制作现场勘查笔录，清点的物品为：餐桌10张，椅子100把，吧台1个及搁置在吧台内的小茶壶8个、啤酒14瓶、葡萄酒3瓶、福星酒1瓶、金六福1瓶、金荞酒3瓶、泸州老酒坊酒3瓶、杏花村酒1瓶、雪碧1瓶、老树葡萄酒4瓶、黑包谷酒2罐（每罐1公斤）、枇杷饮14瓶、猴茹饮料24瓶、金银蜜14瓶、阿胶饮15瓶、加多宝4罐、可口可乐7罐、龙眼王2罐、雪碧5罐、酸角汁7罐、红牛6罐，厨房用品一套，电脑一台，海信洗衣机一台，黄色优狐电动车一辆，麻将桌三张，黑色发电机一台，沙发二组，烤肉器二个，消毒碗柜一台及柜内餐具，盆景13盆（已枯萎），床上用品四套及部分个人衣物用品，酒坛七个，水壶柜一个，菜架二个，蜂窝煤800个。原告张召莲与被告秦啊平对现场清点的以上物品均无异议，被告秦啊平同意将租赁房屋内属于原告张召莲的物品返还原告张召莲，原告张召莲应当搬走在租赁房屋内属于原告张召莲所有的物品，被告秦啊平应当予以协助，故对原告张召莲要求被告秦啊平返还餐馆内属于原告张召莲所有财产的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告张召莲与被告秦啊平之间关于马龙县小果园两层房屋的口头租房协议； 二、被告秦啊平于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张召莲剩余租赁期内的装修残值损失人民币49245.46元，装修残值归被告秦啊平享有； 三、被告秦啊平于本判决生效之日起十五日内返还原告张召莲租赁房屋内属于原告张召莲的物品：餐桌10张，椅子100把，吧台1个及搁置在吧台内的小茶壶8个、啤酒14瓶、葡萄酒3瓶、福星酒1瓶、金六福1瓶、金荞酒3瓶、泸州老酒坊酒3瓶、杏花村酒1瓶、雪碧1瓶、老树葡萄酒4瓶、黑包谷酒2罐（每罐1公斤）、枇杷饮14瓶、猴茹饮料24瓶、金银蜜14瓶、阿胶饮15瓶、加多宝4罐、可口可乐7罐、龙眼王2罐、雪碧5罐、酸角汁7罐、红牛6罐，厨房用品一套，电脑一台，海信洗衣机一台，黄色优狐电动车一辆，麻将桌三张，黑色发电机一台，沙发二组，烤肉器二个，消毒碗柜一台及柜内餐具，盆景13盆（已枯萎），床上用品四套及部分个人衣物用品，酒坛七个，水壶柜一个，菜架二个，蜂窝煤800个； 四、驳回原告张召莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6294元，予以免交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 本判决生效后，若负有义务的当事人拒不履行本判决书确定的义务，享有权利的当事人可在本判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。 审 判 长  赛兴旺 审 判 员  李粉娥 人民陪审员  宗 渝 二〇一八年十二月二十二日 书 记 员  马永琼 [附相关法律条文]： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。