四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1303民初2472号 原告：四川绿洲置业有限公司，住所地南充市高坪区江东中路五段1号王府井广场1幢5层2区18号。 法定代表人：王斌，董事长。 委托代理人：蒙艳阳，四川百柯律师事务所律师。 委托代理人：青本江，四川百柯律师事务所律师。 被告：南充市国土资源局，住所地南充市政府新区万年西路2号楼。 法定代表人：王军，局长。 委托代理人：强春艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托代理人：田娟，四川英特信（南充）律师事务所律师。 原告四川绿洲置业有限公司（以下简称绿洲置业公司）与被告南充市国土资源局（以下简称南充市国土局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员何斌担任审判长，与审判员梁小兵、任海涛组成合议庭，公开开庭进行审理。原告绿洲置业公司的委托代理人蒙艳阳、青本江，被告南充国土局的委托代理人强春艳、田娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即退还保证金8947018元；二、本案诉讼费由被告承担。原告于2017年8月1日通过拍卖方式竞得南充市高坪区安汉新区Bb-1-2号地块的建设用地使用权，成交总价为15931.773万元。2017年8月11日，原告与被告按被告提供的格式合同签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定该土地出让款分两期支付，2017年9月1日之前，付清第一期土地价款79658865元。2017年10月1日之前，付清第二期土地价款79658865元。嗣后，经原告对该地块现场踏勘，发现该宗出让土地用地线内尚有高压电缆、变压器、电杆、燃气管线以及板房等设施未达到净地条件，直接影响土地的开发使用。遂分别于2017年8月23日、8月24日、9月5日、11月6日、11月23日向出让方被告及有关部门报告，请求及时处理。南充市国土资源局高坪分局派员核实，并由南充市国土资源局高坪分局于2017年9月5日，以“一、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内；二、地块内所涉及的高压线电缆，经核实为南充市天一房地产开发有限公司私自搭建、未经过区政府同意，8月29日我局已向该公司去函，要求其在规定时间内税除”为由作出书面回复。直至2017年12月10日才对前述管线、电缆、房屋拆（移）除，因被告及相关行政职能部门未按照法律规定或合同约定履行净地出让义务，原告为维护自身合同权益，行使不安抗辩权迟延付款。在达到净地条件后于2018年1月8日前缴清土地出让金。土地出让金交清后，被告又以未缴滞纳金为由拒不为原告办理该地块的国有土地使用权证，原告为了不拖延项目开发，避免给自己和政府造成更大的损失，当时与被告达成先预交滞纳金保证金（8947018元），后办理土地使用权证，在6个多月内按税序处理迟延付款的滞纳金的相关事物。原告缴纳保证金后，南充市不动产登记中心为原告办理了土地使权证，但原告向市国土资源局要求处理与退还保证金均无结果。 原告认为，暂缓支付土地出让金系由于被告出让的土地不是净地，既不符合合同约定，也不符合法律规定。同时，即使是违章搭建、修建，亦应属他人财物，原告亦无权损毁或拆（移）除地块上建筑物、电缆、管线，原告行使不安抗辩有充分依据。退步讲，付款与净地由履行先后顺序，合同中规定的违约金每天0.1%也严重超过资金利息损失，过高的违约金也应调整。为此，原告不应承担付款责任，且被告收取保证金也没有法定依据，理应退还。 被告辩称：一、本案定性问题。本案应当是行政案件，不应按民事纠纷处理。理由：原告诉求施“退还保证金”，而该保证金是依据南府办发（2015）13号文《关于印发促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》来缴纳的，是市国土局行使职权的结果。 保证金的收取和退还，不是双方出让合同的内容，不属于双方意思自治的范畴，保证金也不是合同款，所以是否该退还保证金，不是民事争议解决的范畴，而是行政处理的问题。所以请合议庭充分研究原告诉求，有别于合同内容本身的纠纷，不应该作为民事案件处理，故请求驳回原告的起诉。 二、（一）原告在诉状中漏述案件事实，未如实陈述该宗土地拍卖过程中，合同约定中及合同履行中已客观存在的意思自治与事实，漏述的事实包括：1、本案出让土地是净地条件，出让时该拆迁补偿的已全部完成，并没有权属纠纷的合法财产在土地上了，只有其他附近工地上的施工单位私自搭建的临时板房和临时架设的电线杆，这是拍卖须知告诉竞买人要自己去踏勘的现场状况。2、案涉宗地是现状出让。绿洲置业充分知情该现状，并在其竞买申请书和承诺书中，表示确认了该现状且承诺自愿清理该场地附着物。3、对于地上现状何地下隐蔽部分可能存在的附着物，绿洲置业明确承诺不得以此行使不安抗辩权、不以此拒收土地及追究国土局违约责任。这是绿洲置业对可能存在的抗辩权的有效处分是真实意思表示，应当对自身有约束力。4、出让合同的补充条款中，专门把交地时间变更为附条件行为，即：先付款，付清全部土地款30日后才交地。所以，绿洲置业迟延付款，交地时间顺延，交地在条件成就时依约完成，国土局不够成违约问题。5、绿洲置业提前进场施工，没有任何因素影响其实现合同目的。6、按现状条件进行交地，绿洲置业接地时，并未提出任何异议。7、绿洲置业已申请办证，缴纳保证金施绿洲置业依据政策文件规定，自愿接受行业管理，自愿服从文件要求而主动申请缴纳的。 综上，这些原被告漏述的事实，都直接证明了绿洲置业知情出让土地上的附着物，并自愿自行承担清场费用和责任，即便有隐蔽附属设施，也放弃不安抗辩权，同时，这些附着物根本就没有影响绿洲置业的合同目的实现，也不构成不安抗辩的程度，所以，绿洲置业再以此为由作为抗辩顺延付款，是不能成立的，仍构成违约。 （二）1、原告已构成迟延支付土地款不容争议，因为约定时间和实际付款时间相距明显，迟延付款构成了违约，按合同约定，应支付滞纳金。并且，在原告缴纳保证金的时候，本身就是在自身确认了存在违约责任的前提下，才缴纳的。2、原告以有高压电缆、变压器、电杆、燃气管线及板房等设施为由行使不安抗辩权是不能成立，理由：其一，原告说的设施有些并不存在。存在的也已承诺自行承担清理责任。至于别人的财产，这不是反悔自行清理承诺的理由，只是操作层面上的问题，更何况，国土局也积极协助给予了清理。其二，拍卖须知和承诺，都明确了即便有附属设施（含后面发现的），也不能作为追究国土局违约责任的理由，所以，即便存在这些附属设施，原告也已自愿免除抗辩权。再行使抗辩权本身就是违约，不能产生抗辩效果。3、滞纳金标准问题，我们认为不能调整，一是付款迟延有约定违约金，该违约金具有法定性、性质管理的强制性、违约责任的可预见性、按政策规定标准千分之一执行，且双方自愿确认接受，不过高，不能调整。二是在缴纳保证金时，原告是确认了这个标准的。三是如果本案保证金是否退还属于行政争议，则该标准的高低，不是本案解决的问题。所以主张调整滞纳金标准也不能成立。 经审理查明：2017年7月，南充市公共资源交易中心发出《国有建设用地使用权拍卖出让须知（高坪区安汉新区Bb-1-2地块）》。2017年7月26日，原告绿洲置业公司向南充市公共资源交易中心发出竞买申请书，并出具《承诺书》。2017年8月1日，南充市公共资源交易中心与原告绿洲置业公司签订南市公交地拍确〔2017〕11号《国有建设用地使用权拍卖成交确认书》：绿洲置业公司竞得高坪区安汉新区Bb-1-22017-b-11号宗地的国有建设用地使用权，面积为55.7055亩，成交单价为人民币大写贰佰捌拾陆万元/亩（￥286万元/亩），总价为人民币大写壹亿伍仟玖佰叁拾壹万柒仟柒佰叁拾元整（￥15931.773万元）。 2017年8月11日，原告绿洲置业公司（受让人）与被告南充市国土局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：第四条、本合同项下出让宗地编号为511300-××7-ｂ-11，宗地总面积大写叁万柒仟壹佰叁拾柒平方米（小写37137平方米），其中出让宗地面积为大写叁万柒仟壹佰叁拾柒平方米（小写37137平方米）。本合同项下的出让宗地坐落于高坪区安汉新区Ｂｂ-1-1地块。第六条、出让人同意在2017年11月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到由受让人自行负责，费用自理；周围基础设施达到宗地拍卖出让文件告知的条件；高坪区人民政府配合南充市国土局负责交地。第八条、本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币大写壹亿伍仟玖佰叁拾壹万柒仟柒佰叁拾元（小写159317730元），每平方米人民币大写肆仟贰佰玖拾元（小写4290元）。第九条、本合同项下宗地的定金为人民币大写壹仟伍佰伍拾万元（小写15500000元），定金抵作土地出让价款。第十条、受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期、人民币大写柒仟玖佰陆拾伍万捌仟捌佰陆拾伍元（小写79658865元），付款时间：2017年9月1日之前。第二期|人民币大写柒仟玖佰陆拾伍万捌仟捌佰陆拾伍元（小写79658865元），付款时间：2017年10月1日之前。分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条、受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。补充条款1.在缴清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区人民政府配合南充市国土局向受让人交地。符合或达到交地条件的，受让人应及时接收土地，未接地的，其交地时间以出让人发出的交地通知时间为准，凡因受让人原因导致交地时间延迟产生的相关经济和法律责任一律由受让人承担。项目建设开竣工时间从交地之日起算。3.受让人不履行拍卖文件条款之规定，不按《拍卖文件》、《成交确认书》和本《国有建设用地使用权出让合同》约定的期限和额度交纳成交土地出让价款的，受让人必须按本《国有建设用地使用权出让合同》第30、33条之规定全权承担违约责任。涉及解除合同的，已投入的建（构）筑物，出让人不予赔偿或由受让人自行拆除。出让人在一定期限内取消受让人在南充市参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌竞买资格。5.本宗地约定分期支付土地出让价款，受让人在约定时间内缴清土地出让价款的，不支付资金利息；受让人未在约定时间内缴清分期土地价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。6.本宗地实行现状出让。宗地内场地平整和弃土以及其他附着物的清理由竞得人自行解决，费用自理；宗地内外项目开发建设所涉及的地质灾害治理等各种工程由竞得人自行解决，费用自理；宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，若土地出让时未发现的，由出让人进行拆迁（或搬迁），但竞得人不能以此为理由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。高坪区人民政府负责将施工用水、用电接至宗地片区附近。同日，原告绿洲置业公司与被告南充市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同副本》第六条再次约定：受让人未按出让合同约定支付土地价款的，除按出让合同第三十条执行外，延期付款超过60日，经出让人催交的仍不能支付的，出让人有权解除合同，并根据出让须知的约定，没收受让人所交的竞买保证金。若竞买保证金已转为土地价款的，则从所交土地价款中扣除。 原告绿洲置业公司分别于2017年8月23日、2017年8月24日向南充市国土局高坪分局、高坪区人民政府发出〔2017〕37号、〔2017〕38号《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），拟于近期进场施工。经我司现场踏勘，本宗地用地红线内现有燃气管线及高压电缆，且紧临建筑基础，严重影响基础土石方开挖机项目主体施工，并存在重大安全风险。为此，恳请贵局协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）燃气管线及高压电缆至本宗地用地红线外安全位置。绿洲置业公司于2017年9月5日分别向高坪区人民政府、南充市国土局发出〔2017〕40号、〔2017〕41号《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内高压电缆、变压器及板房等设施的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），拟于近期进场施工。但经我司现场踏勘，本宗地用地红线内现有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，且紧临我司建筑基础，将严重影响基础土石方开挖机项目主体施工，对现场施工造成重大安全风险。《国有建设用地使用权拍卖出让须知（高坪区安汉新区Bb-1-2地块）》中约定“宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，……高坪区人民政府负责将施工用水、用电接至宗地片区附近，将宗地形成净地。”为此，恳请区政府（贵局）协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高压电缆、变压器、电杆、板房等设施至本宗地用地红线外安全位置，将宗地形成净地。目前，我司已缴纳土地出让金5400万元。由于本宗土地出让前政府相关部门未拆迁（搬迁）有明显标识的地下管线和相关隐蔽设施以及地上设施，未履行相关义务，导致我司无法完全履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付土地出让金相关义务，责任不在我司，我司不应承担相关违约责任。待上述障碍物拆迁（搬迁）完毕后，我司再按《国有建设用地使用权出让合同》履行相关义务。 2017年9月5日，南充市国土局高坪区分局向原告绿洲置业公司出具高土资函〔2017〕59号《关于Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的回复》：你公司《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪区安汉新区Bb-1-2地块内燃气管线及高压电缆的报告（绿洲置业〔2017〕37号）》已收悉，我局已组织相关人员到现场实地核实，现将核实情况回复如下：一、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内。二、地块内所涉及的高压线电缆，经核实属南充市天一房地产开发有限公司私自搭建，未经过区政府同意，8月29日我局已向该公司去函，要求其在规定时间内移除。 2017年9月25日，原告绿洲置业公司向四川省南充市果城公证处申请保全证据，称高坪区安汉新区Bb-1-2地块上还有板房未拆迁。2017年9月27日四川省南充市果城公证处对高坪区安汉新区Bb-1-2地块现状进行了拍摄并出具（2017）南市证字第6365号公证书。 2017年9月29日，南充市国土局高坪区分局出具高土资函〔2017〕65号《关于安汉新区Bb-1-2地块宗地情况的回复》：你司《关于请求协调相关部门及时拆迁（搬迁）高坪区安汉新区Bb-1-2地块内燃气管及高压电缆的报告（绿洲置业〔2017〕38号）》已收悉，现回复如下：一、该地块属净地出让。二、经我局与高坪区天然气公司工作人员现场踏勘，天然气管线未在该地块内。 2017年11月14日，被告南充市国土局出具南土资函〔2017〕364号《关于的复函》：2017年8月1日，贵司竞得位于高坪区安汉新区Bb-1-2地块，土地用途为居住兼商业用地，宗地面积55.7055亩，单价为286万/亩，成交总价15931.773万元，并于2017年8月11日与我局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定：土地价款分两期支付，第一期土地价款79658865元于2017年9月1日前付清，第二期土地价款79658865元，于2017年10月1日之前付清，交地条件为贵司交清土地总价款后30日内交地等。贵司2017年9月5日向我局的报告称，由于本宗土地出让前政府相关部门未拆迁（搬迁）有明显标识的地下管线和相关隐蔽设施以及地上设施，未履行相关义务，导致贵司无法完全履行《国有建设用地使用权出让合同》约定的支付土地出让金相关义务。我局认为，合同明确本宗地是现状出让，合同约定宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施拆迁（搬迁）责任是出让人，但对此贵司在合同中明确承诺不以此为由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。贵司至今仅缴纳土地出让价款5400万元，其行为已违约。因此，请贵司正视法律与合同约定，积极履行土地出让金支付义务，承担迟延履行的违约责任。否则，我局将按法律规定和合同约定处理。另，因贵司未交清土地总价款，现该宗地未交地，贵司不得在该宗土地上实施任何行为，否则，我局将依法追究贵司责任。 2017年11月16日，原告绿洲置业公司向被告南充市国土局发出〔2017〕53号《关于再次恳请协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内板房等设施的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），目前已缴纳土地出让金79658865万元。经我司现场踏勘，本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，且紧临我司建筑基础，将严重影响基础土石方开挖及项目主体施工，对现场施工造成重大安全风险。2017年9月5日，我司向贵局呈报了《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块高压电缆、变压器及板房等设施的报告》，在贵局督促下，相关单位仅对高压电缆进行了迁移，板房等设施仍存留在本地块内，严重影响土地使用和项目开发。为切实解决上述问题，以便贵我双方及时履行合同约定责任，我司再次恳请贵局及时拆迁（搬迁）地上板房等附着物。我司承诺：在贵局拆迁（搬迁）地上板房等附着物后15日内，我司全额缴纳本宗土地的出让金。 2017年11月23日，原告绿洲置业公司向高坪区人民政府发出〔2017〕55号《关于恳请协调解决高坪安汉新区Bb-1-2地块出让有关问题的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11），目前已缴纳土地出让金79658865万元。由于本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，严重影响该项目基础土石方开挖及主体施工，并对现场施工造成重大安全风险。我司于2017年9月5日向区政府及市国土局呈报了《关于请求协调并督促相关部门及时拆迁（搬迁）高坪安汉新区Bb-1-2地块内高压电缆、变压器及板房等设施的报告》。在区政府督促下，相关单位仅对高压电缆、变压器、电杆进行了迁移，但板房等设施因多种原因现仍留存在本地块内，已给我司造成重大经济损失。由于问题一直未得到彻底解决，我司只好暂缓缴纳后续土地出让金。为切实解决上述问题，以便各方及时全面履行土地出让须知及土地出让合同约定义务，我司再次恳请区政府协调市国土局及时拆迁（搬迁）地上板房等附着物，并请区政府致函市国土局，建议双方互不追究对方责任，均不承担违约金（滞纳金）及违约责任。我司承诺：在本宗地上板房等附着物拆迁（搬迁）完成后20日内，我司全额缴纳土地出让金。 2017年12月4日，南充市国土局高坪区分局向原告绿洲置业公司下发编号：高土监（2017）4号《责令停止违法行为通知书》：拟（单位）绿洲项目在未取得国有土地使用权的情况下，擅自动工建设的行为，涉嫌违反了《中华人民共和国土地管理法》第第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地之规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠正违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。 2017年12月7日，原告绿洲置业公司向四川省南充市果城公证处申请保全证据，称高坪区安汉新区Bb-1-2地块上还有板房未拆迁。2017年12月8日四川省南充市果城公证处对高坪区安汉新区Bb-1-2地块现状进行了拍摄并出具（2017）南市证字第7478号公证书。 2017年12月29日，被告南充市国土局向原告绿洲置业公司下发编号：南土监责停[2017]17号《责令停止违法行为通知书》：你（单位）未经批准非法占用安汉新区Bb-1-2地块开工建设的行为，涉嫌违反了《土地管理法》第四十三条的规定。根据《土地管理法》第七十六条的规定，现责令你（单位）立即停止上述违法行为，听候处理。你（单位）主动纠纷违法行为、消除违法状态的，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。 2018年1月3日，原告绿洲置业公司向被告南充市国土局发出〔2018〕1号《关于恳请及时办理高坪安汉新区Bb-1-2地块国有土地使用证的报告》：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11，面积55.7055亩），出让总价15931.773万元。目前我司已交纳土地出让金12595.204万元（其中：2017年7月27日交纳土地交易保证金1550万元，2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2050万元，2017年8月31日交纳1100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1000万元，2017年11月8日交纳1565.886万元，2017年12月12日交纳629.318万元，2017年12月29日交纳4000万元），余下土地出让金3339.569万元承诺在2018年1月8日前交清。我司竞得该土地后，立即对地块现场进行了踏勘，发现本宗地用地红线内有高压电缆、变压器、电杆以及板房等设施，严重影响项目基础土石方开挖及主体施工，并对现场施工造成重大安全风险。为解决上述问题，我司分别于2017年8月23日、8月24日、9月5日、11月6日、11月23日向高坪区政府、高坪区国土局、市国土局作了书面汇报。在贵局及高坪区政府督促下，相关部门当时仅对高压电缆、变压器、电杆进行了迁移，但板房等设施一直拖延至2017年12月10日才完成拆迁。由于障碍物问题迟迟未得到彻底解决，并给我司造成重大经济损失，我司只好暂缓缴纳后续土地出让金。鉴于政府违约在先，我司缓交土地出让金在后，本着互让互谅原则，特恳请贵局暂时搁置本地块出让金滞纳金问题，在我司交清土地出让金后，及时给予我司办理本地块国有土地使用权相关手续。对于违约金（滞纳金）缴纳与否问题，我司建议双方互不追究违约责任，均不承担违约金（滞纳金）。为确保该地块国有土地使用证快速办理，我司同意先交纳滞纳金等额的保证金给贵局，待我司、高坪区政府及贵局三方分清相关责任并协商一致后，再由贵局根据协商结果处理该滞纳金保证金事宜。妥否，请予批准。 2018年1月9日，原告绿洲置业公司向被告南充市国土局承诺：我司于2017年8月1日竞得高坪区安汉新区Bb-1-2地块（地块编号：2017-b-11，面积55.7055亩），出让总价15931.773万元。目前本宗地土地出让金已全部交清（其中：2017年7月27日交纳土地交易保证金1550万元，2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2050万元，2017年8月31日交纳1100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1000万元，2017年11月8日交纳1565.886万元，2017年12月12日交纳629.318万元，2017年12月29日交纳4000万元，2018年1月5日交纳3339.569万元）。对于本宗地块办证及滞纳金问题，我司于2018年1月3日、1月8日向贵局报送了《关于恳请及时办理高坪安汉新区Bb-1-2地块国有土地使用证的报告》。为此，现再次恳请贵局先行办理本宗地块的国有土地使用证；对于本宗地块滞纳金问题，我司同意先交纳滞纳金等额的保证金到贵局指定账户，并承诺在6个月内处理好滞纳金问题。如逾期，我司同意将保证金转为本宗地块滞纳金。 2018年1月11日，南充市不动产登记中心出具收条：今按照有关领导指示收到四川绿洲置业有限公司高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2块地滞纳金的保证金转账人民币8500000元和447018元，合计8947018元（捌佰玖拾肆万柒仟零壹拾捌元整）。同日，高坪区人民政府与原告绿洲置业公司签订南市高土交（2017）23号《高坪区国有建设用地交地确认书》：根据国有建设用地使用出让合同／划拨决定书（合同号／划拨决定书电子监管号：5113002017Ｂ00208），绿洲置业公司（受让方）取得了位于高坪区安汉新区Ｂｂ-1-2地块（宗地编号为511300-××7-ｂ-11）的国有建设用地使用权，净用地面积37137平方米（55.7055亩）。其地上青苗、附着物等全部补偿搬迁完毕。南充市高坪区人民政府（交地方）于2018年1月11日已将该宗地实际交付给绿洲置业公司（受让人），绿洲置业公司（受让方）同意接收。受让人须严格按国有建设用地使用权出让合同／划拨决定书的约定使用土地，按时开竣工，否则将按照出让合同／划拨决定书以及《闲置土地处置办法》的有关规定进行处理。 2018年1月12日，原告绿洲置业公司取得案涉地块不动产权证书，证书号为川（2018）南充市不动产权第0004334号。 同时查明：原告绿洲置业公司分别于2017年7月27日交纳土地交易保证金1550万元（后转为土地出让金），2017年8月23日交纳500万元，2017年8月29日交纳2050万元，2017年8月31日交纳1100万元，2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1000万元，2017年11月8日交纳1565.886万元，2017年12月12日交纳629.318万元，2017年12月29日交纳4000万元，2018年1月5日交纳3336.569万元。 上述事实，有双方当事人的陈述、拍卖成交确认书、国有建设用地使用权出让合同及副本、报告、回复、公证书、复函、责令停止违法行为通知书、承诺、收条、出让须知、土地出让金专用票据、照片、交地确认书、不动产权证书等经质证在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告绿洲置业公司与被告南充市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告双方均应该按照合同的约定全面履行义务。按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，原告绿洲置业公司应当在2017年10月1日之前支付第二期土地出让金79658865元，且“在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”。 截止到2018年1月5日，原告绿洲置业公司共分三次交纳第二期土地出让金79658865元（2017年12月12日交纳6293175元、2017年12月29日交纳40000000元，2018年1月5日交纳33365690元），故原告绿洲置业公司应向被告南充市国土局支付利息767061.69元（按照日利率=年利率4.35%/365的标准计算利息。2017年10月2日至2017年12月11日未交纳土地出让金79658865元利息为674044.94元，2017年12月12日至2017年12月29日未交纳土地出让金73365690元利息为61205.08元，2017年12月29日至2018年1月5日未交纳土地出让金33365690元利息为31811.67元）。 《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定“出让人同意在2017年11月1日前将出让宗地交付给受让人”，同时又在补充条款中约定“在缴清全部拍卖成交土地总价款后30日内由高坪区人民政府配合南充市国土局向受让人交地”，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”之规定，《国有建设用地使用权出让合同》约定了出让人土地交付的不同时间，且交付时间存在相互冲突。故按照不利于出让方，即南充市国土局的解释，被告南充市国土局应当在2017年11月1日之前交付土地。但被告南充市国土局直到2018年1月11日才与原告绿洲置业公司签订《高坪区国有建设用地交地确认书》。 原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》中虽然约定“本宗地实行现状出让”，但根据《闲置土地处理办法》第二十一条“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”之规定以及国土部门的其他相关规定，出让方应当做到净地出让。被告南充市国土局作为国有土地管理职能部门，应当清楚上述规定。故被告南充市国土局在土地挂牌出让前必须做到净地出让。根据原告绿洲置业公司和被告南充市国土局的往来函及原告绿洲置业公司提交的公证书，可以看出案涉土地在约定的交付时间后还有高压电缆、板房等附着物。虽然《国有建设用地使用权出让合同》亦约定“宗地用地红线内的地下管线及相关隐蔽设施原则上在出让前必须进行搬迁，若土地出让时未发现的，由出让人进行拆迁（或搬迁），但竞得人不能以此为理由追究出让人违约责任或拒绝接收土地。”，但宗地用地红线内的地上附着物并不在约定之内，且该约定也不能因此免除被告南充市国土局交付净地的法定义务，因此，被告南充市国土局在向原告绿洲置业公司交付案涉土地的行为存在瑕疵。 《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地土地使用权出让合同》副本亦同时约定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。从原告绿洲置业公司出具的《承诺》及南充市不动产登记中心出具的《收条》可知，被告南充市国土局以滞纳金的形式收取原告绿洲置业公司延迟付款的违约金。因约定按照1‰的日标准支付违约金过高，同时鉴于被告南充市国土局未按照《国有建设用地使用权出让合同》约定时间交付土地，原告绿洲置业公司虽然在被告南充市国土局交付土地之前已进场施工，但被告南充市国土局仍存在交地瑕疵行为，故本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定对被告承担的违约金依法进行调整，确定被告的损失为利息损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，原告应按照年利率6%（日利率=年利率/365）的标准向被告支付违约金。原告绿洲置业公司在2017年9月1日前应交纳土地出让金79658865元，但到2017年12月12日才交纳完第一期土地出让金（其中2017年9月4日交纳200万元，2017年11月6日交纳1000万元，2017年11月8日交纳1565.886万元，2017年12月12日交纳5元）；2017年10月1日前应交纳土地出让金79658865元，但到2018年1月5日才交纳完第二期土地出让金（其中2017年12月12日交纳6293175元、2017年12月29日交纳40000000元，2018年1月5日交纳33365690元），故原告绿洲置业公司需支付被告南充市国土局违约金为1470742.65元（2017年9月4日延迟交纳200万元的违约金为986.3元，2017年11月6日延迟交纳1000万元的违约金为108493.15元，2017年11月8日延迟交纳1565.886万元的违约金为175036.02元，2017年12月12日延迟交纳5元的违约金为0.08元，2017年12月12日延迟交纳6293175元的违约金为74483.61元，2017年12月29日延迟交纳40000000元的违约金为585205.48元，2018年1月5日延迟交纳33365690元的违约金为526538.01元）。 原告绿洲置业公司应支付被告南充市国土局分期交纳土地出让金的利息767061.69及违约金1470742.65元，合计为2237804.34元；被告南充市国土局已收取原告绿洲置业公司的滞纳金保证金8947018元。两者相抵扣之后，被告南充市国土局应退还原告绿洲置业公司6709213.66元。故原告绿洲置业公司主张被告南充市国土局退还保证金8947018元的诉请，本院调整为6709213.66元。对于被告南充市国土局提出的反诉，本院已在审理过程中答复不在本案中处理，被告南充市国土局可另行主张权利。 为维护稳定的社会秩序，保障当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、被告南充市国土资源局于本判决生效之日起十五日内退还原告四川绿洲置业有限公司保证金6709213.66元； 二、驳回原告四川绿洲置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费74429元，原告四川绿洲置业有限公司承担24429元，被告南充市国土资源局承担50000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 何 斌 审判员 梁小兵 审判员 任海涛 二〇一八年十二月二十七日 书记员 施宇宁