包头市青山区人民法院民事判决书                   （2018）内0204民初4247号 原告：包头一机置业有限公司。法定代表人：赵香珍。委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金成瑶，内蒙古圣凯达律师事务所律师。被告：杨乐乐，男，1990年12月29日出生，住内蒙古自治区包头市 号。原告包头一机置业有限公司与被告杨乐乐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头一机置业有限公司的委托诉讼代理人毕海萍、被告杨乐乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包头一机置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告解除购房合同，被告将所购房屋退还原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月3日，杨乐乐购买包头一机置业有限公司开发的的位××苑的房屋一套，面积87.41㎡，房屋总价364325元。杨乐乐在支付114325元后，余款250000元包头一机置业有限公司同意杨乐乐分期付款。双方签订了还款协议，约定余款在15年内还清，从2016年5月起，每月还款本息为1964元，但杨乐乐仅还款至2017年4月，剩余本金233332元及利息未还，根据双方约定被告逾期2个月未还款，应搬出房屋，包头一机置业有限公司将杨乐乐所交房款扣除违约金及应付利息之后退给包头一机置业有限公司重新出售，现被告逾期一年以上，故诉至法院。被告杨乐乐辩称，一、原告在出售该房屋时并未与答辩人签订购房合同，原告所诉与事实不符，请求驳回原告诉讼请求；二、原告在销售该房屋时承诺购买的房屋均为独立的大产权房，可以办理正规的银行贷款，但是被答辩人至今没有给答辩人办理房产证，连基本的购房合同和网签都没有进行办理，至今也不能进行商业贷款，至今被答辩人也没有取得商品房预售许可证，答辩人与被答辩人之间的还款协议是无效的。三、被答辩人在售房开始就以虚假宣传、欺骗消费者的不法行为和广大业主签订了认购书和还款协议，被答辩人的无证售楼的方式本身就属于违法行为。综上原告的诉求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。包头一机置业有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一，认购书一份，拟证明该认购书约定了原告购买房屋的位置、面积、价款、付款方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，已经包含了商品房买卖合同的主要内容，认购书具备商品房买卖效力的。证据二，还款协议复印件一份，拟证明双方于2016年3月9日签订，首付款114325元，约定余款250000元被告同意原告分180个月内付清，每月还本付息1964元， 被告从2016年5月还款至2017年4月后再未还款，本协议第4条约定了逾期还款的违约责任。证据三，包头市人民政府文件，包府发【2016】34号复印件一份，关于印发《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》的通知，拟证明涉案房屋受客观因素影响而未批先建，并非原告过错；未批先建虽有一定负面效应，但其在改善市民居住条件，提升城市品位、推动地区经济发展方面也有积极贡献；房屋产权证正在办理中，原告一直在履行义务；因未批先建的客观事实，产权办理进度要慢，因此原告没有超过履行期限。证据四，原告对北新苑若干居民的承诺书，证明北新苑房产证书的办理期限截止2023年4月19日前，没有超过履行期限。杨乐乐对认购书及还款协议的真实性及履行情况均无异议。同时提出在购买该房屋之时，包头一机置业有限公司宣传该房屋系五证齐全可以办理独立产权，后一机置业因证照不全无法为业主办理产权证，所以才停止继续还款。杨乐乐还表示如果原告给被告办理房屋产权证书，其愿意继续给原告给付房款。杨乐乐提交补充协议复印件1份、照片打印件3张，拟证明原告在售房时承诺涉案房屋有产权证，但原告现在不具备开发房地产的五证，原告存在欺诈。原告该证据真实性认可，对证明目的不认可，称原告承诺具备产权证至今不变，而且正在办理，对于照片反映内容是原告正常的售房行为，不存在欺诈。本院经审理认定事实如下：2015年3月3日，包头一机置业有限公司与杨乐乐签订《认购书》一份，约定杨乐乐购买包头一机置业有限公司开发的××苑房屋一套，面积87.41平米。当日支付定金10000元，单价每平方米为4168元，房屋总价364325元。认购书还约定，付款方式为公积金贷款，被告杨乐乐承诺2015年4月1日之前支付首付款104325元。2016年3月9日，包头一机置业有限公司与杨乐乐签订《还款协议》一份，约定杨乐乐购买包头一机置业有限公司开发的××苑房屋一套，房款总计364325元，已付房款114325元，尚欠房款250000元实行分期付款，杨乐乐向原告支付利息。还款期限为180个月，每个月还款1964元。其中《还款协议》第四条第二款约定：“2、如乙方逾期2个月未还款、未办理贷款手续，乙方搬出此房，将房屋钥匙、水卡、燃气卡等交回甲方，甲方将重新出售此房，待此房重新出售后，甲方将乙方所交房款扣除违约金和相应利息后退还乙方，乙方所支出的装修费用甲方概不负责”。后杨乐乐按照还款协议的约定每月向包头一机置业有限公司账户还款1964元，还款至2017年4月。现包头一机置业有限公司依据还款协议第四条第二款的约定要求解除合同。另查明，被告提交的照片中有原告售房时的宣传单，内容包括：“学区现房，个人独立大产权”的标语。本院认为，本案争议的焦点为包头一机置业有限公司与杨乐乐签订《认购书》及《还款协议》，能否继续履行，包头一机置业有限公司的诉讼请求应否得到支持。从双方签订的认购书及还款协议的履行情况分析，目前争议的房屋已交付使用，杨乐乐已按还款协议约定支付部分购房款，但包头一机置业有限公司向杨乐乐出售该房时未取得《建设工程用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售（预售）许可证》，不具备办理房屋所有权证的条件，且原告至今未办理完毕房屋产权证，仅承诺在2023年4月19日前办理房本，与其售房时的宣传不完全一致，故原告亦存在违约行为。又，根据包头一机置业有限公司提供的包头市人民政府关于《包头市推进城市规划区房屋产权登记集中治理工作实施方案》的相关要求，包头一机置业有限公司认可并积极配合、完善办理产权证相关手续。从维护社会稳定和交易秩序安全的角度考虑，且杨乐乐表示如包头一机置业有限公司能够履行办理房屋所有权证义务，其同意继续给付剩余购房款，故，本院认为，不予解除包头一机置业有限公司与杨乐乐签订的认购书较为妥当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告包头一机置业有限公司的诉讼请求。案件受理费4800元，一审适用简易程序减半收取计2400元（原告已预交），由原告包头一机置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。                                                                                                                              审 判 员朱永利                                                                                                                                     二〇一八年十二月二十七日                                                                                                                                书 记 员王建伟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。