四川省邛崃市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0183民初2198号 原告（反诉被告）：四川华晟泰投资有限公司（曾用名：邛崃市海宁置业发展有限公司），住所地：成都市邛崃市体艺健身中心二楼。 法定代表人：黄天才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王晓凤，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：喻尚英，女，该公司员工。 被告（反诉原告）：徐兴祥，男，1973年10月14日出生，汉族，住四川省邛崃市。 被告（反诉原告）：周小蓉，女，1972年3月17日出生，汉族，住四川省邛崃市。 共同委托诉讼代理人：李迁锦，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：孟亮，四川致高（邛崃）律师事务所律师。 原告四川华晟泰投资有限公司（以下简称华晟泰公司）与被告徐兴祥、周小蓉租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案，并依法适用简易程序，诉讼中，徐兴祥、周小蓉提起反诉，本院依法予以受理，于2018年11月28日公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）华晟泰公司的委托诉讼代理人王晓凤，被告（反诉原告）徐兴祥、徐兴祥、周小蓉的委托诉讼代理人李迁锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华晟泰公司向本院提出诉讼请求：1、确认与徐兴祥、周小蓉就邛崃市XX街X号X栋附X号商铺签订的《海宁现代城街铺租赁合同》于2018年7月17日解除；2、本案诉讼费由徐兴祥、周小蓉承担。事实和理由：华晟泰公司与徐兴祥、周小蓉于2013年8月8日就邛崃市XX街X号X栋附X号商铺签订了《海宁现代城街铺租赁合同》，约定徐兴祥、周小蓉将案涉房屋出租给华晟泰公司经营。案涉相邻商铺共6间，由华晟泰公司分别与其中5间业主签订租赁合同，连同自有的市府街16号商铺共同转租给百胜餐饮（成都）有限公司（以下简称百胜公司）用作肯德基店铺经营使用，后于2017年3月将自有商铺转至案外人柳飞名下。现柳飞要求华晟泰公司返还房屋，导致共同租给百胜公司肯德基店铺经营使用的合同目的无法实现，属于客观履行不能，且由于华晟泰公司经济困难，无力继续履行合同，曾多次表示请求解除合同，并于2018年7月17日向徐兴祥、周小蓉邮寄送达了《解除合同通知书》，徐兴祥、周小蓉不予理睬，华晟泰公司因此向法院提起诉讼，要求确认双方解除合同。 徐兴祥、周小蓉辩称：与华晟泰公司签订的租赁合同合法有效，双方在实际履行中，次承租人也在实际使用中且并未以任何形式表示不履行合同；华晟泰公司是分别与房屋业主签订租赁合同，其他业主向华晟泰公司主张权利与本案无关；华晟泰公司发送的《解除合同通知书》无效，其不享有合同解除权。 徐兴祥、周小蓉向本院提出反诉请求：1、判令华晟泰公司向徐兴祥、周小蓉支付自2017年11月至2018年11月30日欠付的租金103784元及违约金，违约金计算方式为以103784元为基数，日利率5‰为标准，自2017年12月1日起至该款付清之日止；2、判令华晟泰公司向徐兴祥、周小蓉支付违约金200000元；3、本案全部诉讼费用由华晟泰公司承担。事实和理由：根据华晟泰公司与徐兴祥、周小蓉签订的《海宁现代城街铺租赁合同》约定，租金支付方式为华晟泰公司于每年12月1日前向徐兴祥、周小蓉支付次年度租金，若乙方连续或累计15日迟延缴纳下一年度租金，甲方有权终止本合同，每逾期一日按照应付款项的5‰给付违约金。至起诉日起，华晟泰公司尚欠徐兴祥、周小蓉2017年11月租金计7631元、2017年12月1日至2018年11月30日租金96153元，合计欠款103784元，已构成违约，应当向徐兴祥、周小蓉支付欠付租金及逾期交纳租金违约金；根据合同第十二条约定，“本合同如有一方违约，除按本合同有约定外，违约方应向守约方支付违约金20万元”，华晟泰公司欠付租金的行为已构成违约，应向徐兴祥、周小蓉支付违约金200000元。 华晟泰公司对徐兴祥、周小蓉的反诉辩称：对欠付租金的事实及月租金计算标准予以认可，但欠付租金应计算至2018年7月17日合同解除之日止，案涉房屋至今仍为百胜公司占用，华晟泰公司愿意给付房屋占用费；逾期支付租金违约金标准过高，远高于徐兴祥、周小蓉实际损失，违约金应为补偿性质，逾期支付租金对于徐兴祥、周小蓉的损失只有租金占用利息，应按照中国人民银行同期贷款利率来计算；200000元违约金不应支付，华晟泰公司无违约行为，若是指逾期支付租金的行为，亦属于重复主张，且违约金标准明显过高，未导致被告实际损失，请求法院驳回徐兴祥、周小蓉的反诉。 本院经审理认定事实如下：徐兴祥、周小蓉从华晟泰公司处购得其开发的位于邛崃市XX街X号X栋附X号面积为39.78㎡独立商铺一间，2013年8月8日徐兴祥、周小蓉将该商铺出租给华晟泰公司经营使用，由徐兴祥出面与华晟泰公司签订了《海宁现代城街铺租赁合同》。合同约定租期自2014年12月1日至2033年11月30日，合同约定自2014年12月1日起至2015年11月30日，每年租金为83061元，从2015年12月1日起至2018年11月30日每年租金在上一年度租金基础上递增5%；乙方（华晟泰公司）通过转账方式在每年12月1日前向甲方（徐兴祥）支付次年租金；违约责任约定为：双方均须自觉按照合同履行，如有一方违约，按照合同约定外，违约方应向守约方支付违约金20万元；乙方连续或累计15日迟延交纳下一年度租金，甲方有权终止合同，同时每逾期一日按照应付款项的5‰给付违约金。后双方签订租赁合同补充协议，约定在经甲方同意后，乙方将2017年租金付款期限变更为分两次支付，如不能按期支付，违约金按照原合同5‰执行。华晟泰公司自2017年11月起欠付租金，案涉房屋2017年11月租金7631元、2017年12月1日至2018年11月30日租金96153元。 华晟泰公司于2014年2月14日与百胜公司签订《补充协议》，约定将案涉商铺及相邻5间商铺共478.2㎡一并转租与百胜公司用作肯德基店铺经营，租赁期限自2013年9月10日至2033年4月9日，目前次承租人仍在经营使用中。2018年7月17日华晟泰公司向徐兴祥、周小蓉邮寄送达了《解除合同通知书》，以公司经营困难，无力承担租金，属于客观履行不能，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条具有法定解除权为由要求解除租赁合同。 经询问，百胜公司共占用6间商铺共478.2㎡，其中一间223.85㎡商铺原为华晟泰公司所有，于2017年3月变更产权人为柳飞，因一直为肯德基店铺占用，现柳飞要求华晟泰公司返还房屋，华晟泰公司仅提供柳飞书写的《证明》，内容为柳飞取得房屋产权后，华晟泰公司一直未向其实际交付，也未向其支付租金或占有使用费，因此向华晟泰公司发出通知要求恢复原状、返还房屋并支付相应费用，但未举其他证据予以证实。 上述事实，有当事人陈述、《海宁现代城街铺租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《同意转租证明》、华晟泰公司与百胜餐饮（成都）有限公司《租赁合同》及《补充协议》、《解除合同通知书》等予以证实，本院予以确认。 本院认为，华晟泰公司与徐兴祥、周小蓉订立的《海宁现代城街铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 一、关于华晟泰公司以案外人要求返还相邻房屋致使合同目的无法实现，要求解除合同的诉请，本院认为，1、华晟泰公司主张案外人要求恢复原状、返还房屋，应举证证明案外人有权解除合同且要求解除合同，现仅有案外人出具《证明》证实其主张，但案外人是否为房屋权利人、与华晟泰公司的法律关系、是否享有解除权、是否有权要求华晟泰公司返还房屋、出具的《证明》内容的效力等均无法证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”华晟泰公司并未就其主张的事实完成举证义务，应承担举证不利的法律后果；2、华晟泰公司与徐兴祥、周小蓉签订独立的租赁合同未约定以与其他业主共同履行为条件，次承租人仍在经营使用中,即便华晟泰公司与其他业主有纠纷，也不应影响与徐兴祥、周小蓉房屋租赁合同的履行；3、此外，华晟泰公司主张本案适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更原则。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该条规定适用于合同订立后社会环境发生异常变动，继续履行造成一方将遭受重大损失的情形，华晟泰公司所主张的事实不属于上述法条规定的情势变更情形，也不能直接导致合同目的无法实现。华晟泰公司主张解除合同的诉请，本院不予支持。 二、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”该法条中针对符合第九十四条具有法定解除权的是守约方，徐兴祥、周小蓉非违约方，华晟泰公司主张自向徐兴祥、周小蓉邮寄送达《解除合同通知书》之日起合同即解除，不符合法律规定，本院不予支持； 综上，本案中，华晟泰公司未能举证证明存在合同履行不能的事实存在，其主张的事实亦不适用情势变更原则，华晟泰公司不具有法定解除权，也不符合合同约定解除权，其要求解除租赁合同的诉请，本院不予支持。 关于徐兴祥、周小蓉的反诉请求，本院认为，一、徐兴祥、周小蓉按照约定交付了租赁房屋后，华晟泰公司未履行支付房屋租金的义务，尚欠自2017年11月1日至2018年11月30日的房屋租金共计103784元，故徐兴祥、周小蓉要求华晟泰公司支付房屋租金103784元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持；二、华晟泰公司称徐兴祥、周小蓉主张的违约金计算标准过高的辩称意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本院在综合考虑徐兴祥、周小蓉资金占用利息的实际损失和华晟泰公司履约过程中存在的过错程度，将该标准调整为月利率2%；3、对于徐兴祥、周小蓉主张华晟泰公司应另行支付200000元违约金的诉请，本院认为，合同中并没有具体明确适用该条违约责任的条件，关于逾期支付租金的违约责任，已在合同第十三条予以明确，本院已予支持，不应重复主张，因此对于该笔违约金的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、四川华晟泰投资有限公司于本判决生效之日起十日内向徐兴祥、周小蓉支付房屋租金103784元及违约金，违约金的计算方式为以103784元为基数，以月利率2%为标准，自2017年12月2日起计算至实际付清之日止。 二、驳回四川华晟泰投资有限公司的全部诉讼请求。 三、驳回徐兴祥、周小蓉的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，反诉费2928元，合计2978元，由四川华晟泰投资有限公司负担1478元，由徐兴祥、周小蓉负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  舒畅 二〇一八年十二月二十六日 书记员  江水