浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书(2018)浙0482民初258号原告：平湖瀚洋房地产经纪有限公司。住所地：浙江省平湖市广陈镇广前路440号。法定代表人：郑小琳。委托诉讼代理人：戴羽嘉，浙江圣文律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽，平湖市新埭法律服务所法律工作者。被告：嘉兴市大华色浆有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区凤桥镇新康路利民村。法定代表人：严建新。委托诉讼代理人：沈菊生，浙江兴嘉律师事务所律师。原告平湖瀚洋房地产经纪有限公司（以下简称瀚洋公司）与被告嘉兴市大华色浆有限公司（以下简称大华公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理。本案依法由审判员黄海力独任审判，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴羽嘉、被告的委托诉讼代理人沈菊生均到庭参加诉讼。双方当事人在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告瀚洋公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告佣金690000元，违约金150000元，合计840000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月31日，原、被告签订《中介服务协议书》一份，约定由原告为被告居间介绍房屋（物业），为被告介绍的房产为浙江达胜健身器材有限公司（以下简称达胜公司）所有，地址为浙江省海盐县经济开发区西塘路8号，占地21亩，建筑面积约为15000平方米，出售参考价格为2300万元，协议另约定，若成功购入所介绍之物业的，被告需向原告支付买卖成交总价的1%作为佣金，同时约定，若被告（或其亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经原告与业主私下联络签约的，被告需按参考价格的标准支付原告买卖总价3%作为佣金，并按前述佣金标准向原告支付违约金。协议签订后，原告即陪被告前往海盐县经济开发区看房，然而，被告看中上述房产后，却不经原告而私下以“浙江互益科技有限公司”（以下简称互益公司）的名义与业主签订了房屋买卖合同，并办理了过户手续完成了交易。现原告为维护自身的合法权益而诉至本院。被告答辩称，原告并未促成本案买卖合同的成功，促成本案买卖合同业务成立的是案外人孔某，孔某系互益公司股东，后以互益公司的名义购买了本案所涉房屋，孔某并非从原告处获取了房产信息，而是直接从业主处获取了该房屋买卖信息。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：1.《中介服务协议书》1份；2.被告及互益公司的工商登记信息各1份；3.房屋买卖合同、不动产权证书、国有土地使用证及房产证各1份。庭审中，被告申请证人孔某出庭作证，证人在庭审中陈述称，因证人原有厂房涉及拆迁，故证人在寻找厂房过程中找到了达胜公司的老板，达胜公司表示对该厂房只卖不租，因价格过高故未决定购买；证人表示与严建新并不认识，2017年4月初村里书记告知证人严建新有意购买厂房，其最终决定与严建新各自出资50%成立互益公司，以互益公司的名义购买。本院认证认为，原告提供的上述证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。对于双方争议的事实与证据，本院认定如下：对于证人证言，本院认为，对证人证言内容，原告不予认可，且证人孔某与被告法定代表人严建新共同成立互益公司从达胜公司处购入案涉房产，孔某与本案存有重大利害关系，其陈述内容并无其他证据加以印证，故对孔某的证言本院不予采信。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2017年3月31日，原告作为居间方、被告作为买卖方签订合同编号为0000956的《中介服务协议书》一份，约定：被告委托原告居间介绍承租或购买房屋（物业）事宜；对于被告（包括客户之亲戚、朋友、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业个人等有管理的第三人），成功租赁或购入所介绍之物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业），被告需向原告一次性支付（租赁的零个月房租）/买卖成交总价的1%作为佣金（间接承租或购入仍按介绍之物业价格计算支付佣金），支付佣金时间为与业主签订合同之时，若客户先进场、装修，后签订合同，则以进场、装修为准；原告承诺，在实地查看物业后，不会再直接、间接或者通过其他经纪公司或个人与该物业之业主（或其他权利人）联系，若经原告带看之物业由被告（或被告的亲属、朋友、授权人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经原告与业主（或其他权利人）私下联络签约的，被告需按参考价格（2300万元）的标准支付原告买卖总价3%作为佣金。同时，应按前述佣金标准向原告支付违约金。另外，该协议书载明了看房记录，地址为浙江省海盐县经济开发区西塘路8号（占地21亩、约15000平方米，1-2层，参考出售价格为2300万元）。2017年5月31日，达胜公司与互益公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：达胜公司将坐落于海盐县经济开发区西塘路8号房屋出卖给互益公司，成交价格为1500万元，互益公司在2017年7月30日前分两次付清，付款方式为转账，达胜公司在2017年11月30日前将该房屋交付给互益公司，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。另查明，2012年3月12日，坐落于海盐县经济开发区西塘路8号房屋登记为达胜公司单独所有（房权证号：嘉房权证盐字第××号）；2017年4月16日，上述房屋登记为互益公司单独所有(不动产权证号：浙2017海盐县不动产权第0015430号)。还查明，被告法定代表人为严建新，股东系严建新和沈调英。2017年5月8日，互益公司成立，法定代表人为严建新，股东为严建新和孔某。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。瀚洋公司带领被告法定代表人严建新实地考察海盐县经济开发区西塘路8号厂房，提供了房源信息，原、被告双方对于《中介服务协议书》的真实性没有异议，因此，原、被告双方之间已形成居间合同法律关系。原、被告之间签订的《中介服务协议书》系双方真实意思，未违反法律规定和行政法规，应为合法有效，双方均应按约履行。本案中，原、被告双方之间诉争焦点如下：一、关于被告是否存在违约行为本案中，《中介服务协议书》第四条约定：原告承诺，在实地查看物业后，不会再直接、间接或者通过其他经纪公司或个人与该物业之业主（或其他权利人）联系。若经原告带看之物业由被告（或被告的亲属、朋友、授权人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经原告与业主私下联络签约的，被告需按参考价格（2300万元）的标准支付原告买卖总价3%作为佣金。从上述内容来看，该条属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，应看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，被告法定代表人严建新从原告处初次了解到本案所涉房产的信息（包括位置、面积、价格等），并在原告的带领下实地进行查看，但因价格问题未能与卖方达成一致，后案外人互益公司与卖方达成买卖协议，严建新同时兼任被告与互益公司的法定代表人，亦系该两家公司的股东，且互益公司系在严建新看房之后成立，可以推定被告利用了原告提供的房产信息，“跳过”原告而另行成立互益公司购买该房产违反了合同约定，系违约行为。被告抗辩称孔某系互益公司购买该房产的决定性因素，本院认为，被告是否决定与他人合作购买该房产和被告是否利用了原告提供的房产信息并不影响原、被告之间的居间合同权利义务关系，被告只要利用了该房产信息并绕开原告与卖方签约，即构成违约。二、关于被告是否应支付佣金及承担违约责任本院认为，本案原告积极履行了提供房源信息或成交机会的义务，但被告却利用该信息与孔某成立互益公司私下与达胜公司签订了房屋买卖合同，存在逃避支付佣金的恶意。虽然合同法规定居间人只有在促成合同成立的前提下，才能请求委托人支付报酬，但是根据合同法第四十五条第二款的规定，“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就。”本案被告为了不付佣金而不正当地阻止佣金支付条件成就，视为条件已成就，被告应当向原告支付佣金，即由被告按照涉案房屋成交价（1500万元）的1%支付原告150000元。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本院认为，《中介服务协议书》第四条载明，若被告不经原告与卖方私下联络签约的，被告需要按参考价格的标准支付原告买卖总价的3%作为佣金，同时，应按前述佣金标准向原告支付违约金。该条款是对被告存在“跳单”行为的违约金约定标准，若被告违反该条约定，则需按照参考价格的标准支付“3%佣金”并按相同标准支付违约金。“3%佣金”本身已经具有违约金条款的性质，若再按相同标准另行支付违约金有违公平原则。被告违约，理应按约支付违约金，因本案约定的违约金显然过分高于原告从事居间活动支出的必要费用等损失，同时考虑到被告在合同履行过程中故意“跳单”有违诚信，应予以一定程度的惩戒，故本院酌情确定被告应赔偿原告违约金75000元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市大华色浆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告平湖瀚洋房地产经纪有限公司价款150000元；二、被告嘉兴市大华色浆有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告平湖瀚洋房地产经纪有限公司违约金75000元；三、驳回原告平湖瀚洋房地产经纪有限公司本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12200元，减半收取6100元，由原告平湖瀚洋房地产经纪有限公司负担4466元，由被告嘉兴市大华色浆有限公司负担1634元。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  黄海力二〇一八年十二月十九日法官助理郗富兴书记员戴丹