文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初12286号原告：张守芹，女，汉族，1964年2月1日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘媛园，重庆渝龙律师事务所律师。被告：重庆市九龙坡区国土资源管理分局，住所地重庆市九龙坡区直港大道17号，统一社会信用代码15000000092933649。负责人：蒋峰，职务局长。委托诉讼代理人：张勇，重庆中渡律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国鑫，女，汉族，1994年6月4日生，住云南省昭通市，系单位职工。第三人：李恒，男，汉族，1951年10月6日生，住重庆市九龙坡区。原告张守芹诉被告重庆市九龙坡区国土资源管理分局及第三人李恒房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张守芹及委托诉讼代理人刘媛园,被告重庆市九龙坡区国土资源管理分局委托诉讼代理人张勇、张国鑫到庭参加了诉讼。第三人李恒经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张守芹诉称,2005年6月1日，原告与第三人之妻马先怀签订《房屋租赁协议》，约定原告租用重庆市九龙坡区玉清寺X号楼底楼门面2间计60平方米与二楼住房两套作营业使用，原告一直使用并支付租金至2016年5月31日。2016年3月涉案房屋片区被区政府征收，且原告得知该片区房屋在2014年前未办理产权证书。2014年7月，讼争房屋登记在重庆市九龙坡区征地办公室名下，但产权实属被告。被告与房屋征收中心签订房屋拆迁补偿协议后，一直未对原告作为实际使用人的拆迁补偿作实质性认可，也未达成补偿意见。原告起诉至法院请求：1、判令被告支付原告因拆迁征收位于重庆市九龙坡区玉清寺X号楼底楼门面2间计60平方米和二楼住房2套的造成的损失补偿共计136680元；2、案件受理费由被告承担。审理中，原告明确损失请求为：主张因拆迁安置造成的损失补偿，而非基于被拆迁安置对象主张补偿款，损失计算为：停产停业损失根据底楼门面2间房屋价值（60平方米×27800元/平方米×6%，共计100080元）；装修损失费3万元；搬迁费2间门面和2套住房共计5600元；空调拆除费1000元。被告重庆市九龙坡区国土资源管理分局辩称，1、原告占有使用讼争房屋系第三人及配偶马先怀未经被告许可擅自转租导致，原、被告双方并不存在房屋租赁合同关系，原告要求被告支付相应的补偿费无约定依据，房屋被拆迁安置补偿的一切后果应当由原告与其出租人之间另案解决；2、原告主张的补偿费无任何依据，应当举证证明其费用构成，被告获得了停产停业损失补偿，单价为27150元/平方米，但不属于原告的实际损失，属于拆迁安置对象的补偿范围；3、原告在得知房屋进行征收拆迁时就应当寻找其他门面避免损失的扩大，而原告一直占用讼争房屋直至被告起诉要求搬迁，其损失应由原告自行承担。第三人李恒未出庭应诉述称意见，也未向本院提交书面意见。经审理查明：坐落于九龙坡区玉清寺村X号的房屋于2014年7月17日登记为重庆市九龙坡区征地办公室（以下简称“区征地办”）所有（产权证号：105房地证2014字第30992号）。2015年11月13日，九龙坡区国土分局向区征地办发送《关于商请核实玉清寺村X号相关房屋产权有关事宜的函》一份，拟确认如下事项：玉清寺村X号底楼门面为九龙坡区国土分局所有，且长期由九龙坡区国土分局对外出租，该门面一直未办理产权证，2014年根据土地房屋登记办证规则，拟先办理产权至征地办名下再将其中底楼门面的产权变更至九龙坡区国土分局名下。后因该片区房屋涉及征收，房屋产权办证暂停，故玉清寺村X号底楼门面产权一直未过户至九龙坡区国土分局名下。2015年11月19日，区征地办在该函件上注明“属实”并加盖印章。2017年10月17日，区征地办出具证明，载明“九龙坡区玉清寺村X号房屋属于征地安置房，2014年前一直未办理产权证。后结合全市房屋产权办证遗留问题处置专项工作，根据土地登记办证规则，2014年7月17日，九龙坡区玉清寺村X号房屋整栋房屋产权（栋证）办理至我办名下。该栋房屋底楼门面产权属重庆市九龙坡区国土资源管理分局所有，在产权变更登记过程中，由于特殊情况，暂停办理房屋产权证书，故该门面至今登记在我办名下，但其产权实属重庆市九龙坡区国土资源管理分局。”同日，重庆市九龙坡不动产登记中心出具证明，载明“坐落于九龙坡区玉清寺村X号的房屋，于2014年7月17日登记于重庆市九龙坡区征地办公室。2015年10月，重庆市九龙坡区国土资源管理分局向我中心申请办理该房屋产权的变更登记……该房屋已具备办理变更登记的条件。由于我中心接到九龙坡区房管局函告，玉清寺新增储备片区旧城改建实施房屋征收，要求暂停该片区房屋产权证书办理，故未对该房屋进行变更登记”。2005年5月29日，第三人李恒之妻马先怀与原告张守芹签订《房屋租赁协议》，约定马先怀将玉清寺村X幢底楼门面2间和二楼住房2套出租给张守芹作营业使用，租赁期限自2005年6月1日至2008年5月31日止。2013年5月24日，马先怀与张守芹再次签订《房屋租赁协议》，约定马先怀将玉清寺村X栋4、X号门面租赁给张守芹使用，租赁期限自2013年6月1日至2014年5月31日止。合同实际履行过程中，张守芹自2005年签订租赁协议后一直占用该门面经营昌野药房重庆市九龙坡区三真药店至今并向马先怀支付租金至2016年5月底。2016年3月20日，张守芹因与马先怀就玉清寺村X幢门面的补偿问题未达成一致发生纠纷向九龙坡区政府信箱反映。2016年4月12日，九龙坡区政府通过邮件向被告张守芹进行了回复。回复中载明，玉清寺村X幢底楼门面坐落于九龙坡区中梁山玉清寺新村X栋2号，产权人为九龙坡国土分局，产权证号105房地证2014字第30992号。本院立案受理的重庆市九龙坡区国土资源管理分局诉被告昌野药房重庆市九龙坡区三真药店、被告张守芹、第三人李恒占有物返还纠纷一案[（2017）渝0107民初1986X号]案件审理中，重庆市九龙坡区国土资源管理分局与李恒共同确认双方就玉清寺村X号底楼门面建立了租赁关系并约定租赁期限至2016年5月30日止。租赁期内，第三人李恒的配偶马先怀又将该门面转租给张守芹；李恒陈述，系其委托配偶马先怀将其从重庆市九龙坡区国土资源管理分局处承租的门面转租给张守芹，张守芹所承租的玉清寺村X幢底楼门面实际就是重庆市九龙坡区国土资源管理分局所有的玉清寺村X号底楼门面，该门面以前未进行产权登记，故存在门面地址表述不一致的情形，实际上玉清寺村X号、X栋、X幢均为同一处地址。2017年11月27日，本院作出（2017）渝0107民初1986X号民事判决书，判决张守芹于判决生效之日起十日内搬离并向重庆市九龙坡区国土资源管理分局返还九龙坡区玉清寺村X号底楼门面。2018年4月12日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终873号民事判决书维持（2017）渝0107民初1986X号民事判决。审理中，原、被告共同确认：原告实际使用房屋为重庆市九龙坡区玉清寺X号楼底楼门面2间与二楼住房两套。审理中，原告陈述：1、2015年6月2日，政府发出拆迁公告时原告才得知讼争房屋片区要拆迁，2015年9月，马先怀要求原告搬迁，但原告要求退还租金，双方未达成一致意见；2、原告应当根据租赁使用面积获得相应比例的损失补偿，具体计算为：搬迁费参照征收补偿的标准计算，2套住房各1000元共2000元，2套门面共计3600元（60平方米×30元/平方米×2次）；装修费按照征收标准计算，底楼门面装修费为18000元（300元/平方米×60平方米）；2楼住房装修费原告仅主张12000元（300元/平方米×78平方米）；空调拆除费按照征收补偿标准计算，即5个空调每个200元，共1000元；3、讼争房屋原告虽系转租关系，但出租方应当为被告，故应当由被告承担租赁合同造成的损失。被告陈述：1、2016年11月10日，被告签订拆迁安置协议，拆迁面积138.06平方米，获得补偿款4193875元，其中停产停业损失224900元，搬迁费4142元，提前搬迁奖19328元；2、原、被告之间无合同关系，原告应当向实际出租人主张损失，且损失也应当为搬迁造成的实际损失，而非参照拆迁补偿计算损失。上述事实，有当事人陈述、（2018）渝05民终873号民事判决书等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，第三人李恒经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。本案的争议焦点为原告作为次承租人能否依据被告为出租人要求其承担拆迁造成的损失。针对该争议焦点，本院作如下评述：首先，被告将讼争房屋出租给第三人，被告与第三人之间建立房屋租赁合同关系，第三人委托其配偶马先怀将从被告处承租的房屋转租给原告，原告与第三人之间再次建立房屋租赁合同关系，即被告与第三人、第三人与原告之间分别建立房屋租赁合同关系；其次，被告与第三人约定房屋租赁期限至2016年5月30日止，租赁期限届满后，第三人与原告的租赁期限无效，被告有权要求第三人交还房屋并要求原告搬迁，故原告无权继续占有讼争房屋，应当及时履行搬迁房屋的义务，原告继续占有使用房屋对自身造成的扩大损失应由自己承担；最后，原告主张拆迁损失有责任举示证据予以证明，但原告未能向本院举证证明实际损失的构成情况，另原告陈述其与第三人就房屋搬迁及补偿问题进行过协商但未达成一致意见，且原告向九龙坡区政府信箱进行过反映，原告与第三人之间存在租赁合同关系，故原告的合同权利应当向合同相对方主张。综上，被告与第三人的租赁合同到期后，被告于2016年11月10日签订拆迁安置协议并获得拆迁安置补偿系基于被告为房屋产权人应当获得的拆迁收益，与房屋的占有使用人无关，原、被告之间并未直接建立房屋租赁合同关系，原告以被告为出租人为由，要求其承担因拆迁导致不能继续履行租赁合同而造成的搬迁损失，无合同与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张守芹的诉讼请求。案件受理费1517元，由原告张守芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 钱 涛二〇一八年十二月五日书记员 周媛颐