广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初25311号原告何志坚，男，香港居民，1969年5月6日出生，原告林琛，女，香港居民，1972年3月8日出生，两原告委托代理人王林欣，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告焦昆华，女，汉族，1950年9月13日出生，住址长沙市芙蓉区，被告深圳市美百年商业管理有限公司，住所地深圳市福田区莲花街道商报东路英龙商务大厦**，统一社会信用代码914403006729976403。法定代表人焦昆华。两被告委托代理人冯若桐，广东晟典律师事务所律师。两被告委托代理人吴文波，广东晟典律师事务所律师。上列原告何志坚、林琛诉被告焦昆华、深圳市美百年商业管理有限公司（以下简称美百年公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年9月6日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人王林欣，被告委托代理人冯若桐、吴文波到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2014年3月8日签署了《房屋租赁协议》，由被告焦昆华承租原告名下位于深圳市××中心区××大厦××、××、××、××、××、1008单位的房产，租赁期限自2014年3月6日起至2022年6月5日止；其中2014年3月6日起至2014年6月5日止，为装修期，装修期间甲方免收租金约定2017年6月6日至2018年6月5日之租金为161045元；因即被告焦昆华是被告美百年公司的法人代表/股东，若被告焦昆华发生违约行为，被告美百年公司应承担连带违约责任。期满前十二个月内，原被告双方可就续签事宜进行洽商确定。基于原被告双方间的租赁期间较长（为8年），且原告在租期前已给了被告很长的装修期（3个月），即原告为订立长租约已付出了较大的代价，原告一直认为被告焦昆华会忠实履行合同，直至租期届满。在2017年5月前，被告焦昆华直双方均依约履行了合同。但自2017年6月起，被告焦昆华不再向原告支付租金，且未缴纳租赁税费、物业管理费等，至2017年9月22日止，被告焦昆华共拖欠申请人租金人民币574394.83元。原告积极寻找租客以减少其损失，直至2017年12月底，方找到新的承租方承租其中三个单位，并支付佣金人民币42845.19元；其余三个单位仍在空置当中。至2017年9月23日至2017年12月29日止，被告已造成原告空置期的租金损失人民币520712.17元。截止2017年12月29日止，被告所拖欠的管理费、空调费、水电费人民币120497.05元及租赁税费人民币66477.87元。上述因被告的违约行为，造成了原告共计人民币1324927元的损失，被告所支付的租赁保证金人民币286658元已过远远不能弥补原告的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故被告焦昆华应当赔偿原告的所有损失。被告焦昆华因是被告美百年公司的法定代表人及股东，同时被告焦昆华所承租的涉案房产实际由被告美百年公司在经营管理并收益，根据租赁协议及法律规定，被告美百年公司应承担连带责任。请求法院判令：1、被告焦昆华向原告支付租金人民币574394.83元（自2017年6月6日至2017年9月22日止）；2、被告焦昆华向原告赔偿空置期之租金损失人民币520712.17元（自2017年9月23日至2017年12月29日止）；3、被告焦昆华向原告支付租赁税费人民币66477.76元；4、被告焦昆华支付管理费、空调费、水电费等共计人民币120497.05元；5、被告焦昆华向原告赔偿因置换租客而支付的佣金人民币42845.19元；6、被告美百年公司就上述向原告承担连带责任；7、请求判令两被告向原告支付本案诉讼费用。原告并明确诉讼请求第4项空调费单价为8.5元/平方米/月，涉案房产1003、1004、1005面积为451平方米，即每个月的空调费为3833.5元，1006、1007、1008的面积为392.11平方米，每个月的空调费为3332.93元。涉案物业每月总空调费为：7166.43元。故：自2017年5月5日至2017年12月20日的空调费为：54788.52元；管理费单价为10.5元/平方米/月，涉案房产1003、1004、1005面积为451平方米，即每个月的管理费为4735.50元,1006、1007、1008的面积为392.11平方米，每个月的管理费为4117.16元。涉案物业每月总管理费为8852.66元。故：自2017年6月5日至2017年12月20日的管理费为：58877.35元；企业管理服务费。此处的企业管理上服务费即滞纳金/违约金，按拖欠费用的万分之五/天收取，1003、1004、1005拖欠费用到2017年12月20日之滞纳金为2028元，1006、1007、1008拖欠费用到2017年12月20日之滞纳金为1858元，涉案物业的滞纳金为3886元。本体维修基金单价：0.25元/平方米/月，涉案房产1003、1004、1005面积为451平方米，即每个月的管理费为112.75元，1006、1007、1008的面积为392.11平方米，每个月的管理费为98.03.元。涉案物业每月总管理费为：210.78元。故：自2017年6月5日至2017年12月20日的本体维修基金为：1397.67元。电费单价为1.14元。涉案物业的电费金额为2146.10元。两被告共同答辩称：1.出租人提供的房屋不追租且一直未予解决，违约在先。自承租人承租房屋以来，该租赁房屋外墙多次出现漏水、渗水、空调故障、空调漏水等问题，承租人多次向出租人反映并要求解决，但出租人一直未予妥善解决，导致承租人大量房屋空置损失。2.房屋租赁合同已于2017年7月4日解除。2017年6月双方曾就解除租赁合同事宜协商数次，故承租人于2017年6月28日发出《关于解除租赁合同的通知函》解除租赁协议。根据中国邮政国际（地区）（地区递投递记录确认，出租人于2017年7月4日已妥收。故双方房屋租赁合同已于2017年7月4日解除。3、承租人已于2017年7月5日搬离房屋。自承租以来，由于房屋适租问题，租赁房屋大量处于空置状态。2017年6月30日，承租人即已将租赁房屋内所有物品搬迁，将房屋腾空，并向出租人发出《交楼通知书》，告知出租人房屋出入门禁卡密码。根据中国邮政国际（地区）（地区递投递记录确认，出租人于2017年7月5日已妥收。故应视为承租人已于2017年7月5日完成交房。4.承租人仅需支付房屋租金、物业管理费及水电费、空调费至2017年7月4日，无需支付租赁税费。由于双方房屋租赁合同已于2017年7月4日解除并在合同解除后立即退出租赁房屋，并未实际占用租赁房屋，故承租人的租金、物业管理费及水电费、空调费等均应计算至2017年7月4日。另，根据《房屋租赁协议》第八条约定，因签订《深圳市房屋租赁合同书》（即房屋租赁合同）所产生的税费均由出租方承担；同时《房屋租赁合同》第十条约定，租赁期间出租方负责支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费。故租赁税费应由出租方承担。5.承租人不应对出租人扩大的损失承担责任。根据《合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在承租人已于2017年7月4日解除租赁合同、表明不再承租房屋并已实际搬离，并且告知了出租人门禁卡密码，租赁房屋事实上已经不在被告控制之下，出租人可随时进出该房屋将其收回并进行处分。此后，承租人又于2017年7月17日向出租人公证送达了相关通知。即便承租人违约单方解除合同，出租人在知晓后应及时采取措施避免损失的扩大，而出租人收到通知后均未给予任何回应，未及时收回房屋，放任损失扩大，有悖诚实信用原则，应自行对可能存在的空置损失承担责任。6、租赁合同仅约定租赁保证金作为双方违约责任的承担方式。租赁合同已约定将相当于两个月租金数额的租赁保证金作为违约责任的承担方式，已充分考虑并涵盖即便承租人单方解除合同的情况下可能给出租人造成的各种损失。又《房屋租赁协议（2014美A字第0308号）》第十条"违约责任"第一款仅约定，"若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方可不退回租赁保证金"。即乙方可单方解约，承担责任的方式为甲方不退还租赁保证金。《房屋租赁合同》（租赁备案）第十八条仅约定，"甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金"，且出租人并未选择"向乙方请求损害赔偿"。即，除出租人应自行承担的不合理扩大损失外，出租人并未证明其损失超过租赁保证金，合同又仅约定租赁保证金作为双方违约责任的承担方式。出租人在未退还承租人租赁保证金、主张违约责任的前提下，又在再行要求其他损害赔偿责任，不符合合同约定及法律规定。经审理查明，2014年3月8日，两原告（出租方、甲方）与被告焦昆华（承租方、乙方）、被告美百年公司（承租方代理人）签订《房屋租赁协议》，协议约定甲方将位于深圳市××中心区××大厦××房出租给乙方，并授权乙方管理及租赁。租赁房地产面积共计843.11平方米；租赁期限自2014年3月6日至2022年6月5日，其中2014年3月6日至2014年6月5日为装修期，装修期甲方免收租金，但装修期及租赁期限内产生的相关物业费用（物业管理费、水电费及空调费等因使用租赁房地产所产生的其他费用）由乙方承担。租金每月10日前按月支付，2014年6月6日至2016年6月5日每月租金143329元；2016年6月6日至2017年6月5日租金每月151929元，2017年6月6日至2018年6月5日每月租金161045元……；租赁保证金为286658元，租赁税费由甲方承担；若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方可不退回租赁保证金；因乙方为其代理人被告美百年公司法人代表，若乙方发生违约行为，其代理人因承担连带违约责任。该合同约定的两原告地址为“香港葵涌华星街华达工业中心B座1902”。签订上述合同后，被告焦昆华依约向原告支付了保证金286658元，并开始对涉案物业进行经营管理。2017年6月30日，被告焦昆华向两原告合同约定的通讯地址邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，通知书中称涉案物业因房屋外墙多次出现漏水、渗水以及空调故障、空调漏水等问题，被告焦昆华多次要求原告进行维修，但该问题资金未予以妥善解决，应向被告焦昆华适租也导致被告焦昆华产生大量房屋空置损失，被告焦昆华合同目的无法实现，现通知两原告解除租赁协议。该邮件于2017年7月4日签收。两原告前后上述通知书当日，被告焦昆华又采取同样的方式向两原告的通讯地址邮寄《交楼通知书》，通知书上称经原被告2017年6月27日友好协商，两原告同意被告焦昆华于2017年6月30日搬离涉案物业，并将租金及管理费结算至当日止即可办理合同解除手续。2017年6月30日，被告焦昆华已将物业内被告焦昆华的全部物品搬迁，房屋腾空（附：房屋出入门禁卡密码……）。该邮件两原告于2017年7月5日签收。收到上述通知后，两原告并未前往涉案物业接收房产，但两原告委托律师向被告焦昆华在租赁合同中约定的送达地址邮寄《律师函》，律师函称双方合同未出现法定的解除事项，至今合法有效，被告焦昆华未在2017年6月10日前向两原告支付租金，要求被告焦昆华支付拖欠的租金及违约金，并要求被告美百年公司承担连带保证责任。该邮件于2017年7月7日以原址查无此人，电联拒收被退回两原告代理律师处。此后，被告焦昆华分别于2017年7月14日、7月17日再次向两原告发出通知，要求解除合同并要求两原告接收物业。2017年7月24日，被告焦昆华与深圳公证处公证员前往涉案物业对现场实际状况进行现场拍照，公证书所附照片显示现场属于空置状态，无办公家具家私。部分窗户的窗沿下方、邻窗墙体有水渍发霉现象。另查，庭审中，双方确认涉案房屋并非使用机械钥匙开门，而是采取门禁卡和密码锁方式开门，故不存在钥匙的交接问题。2017年6月6日开始，被告焦昆华未能支付租金。再查，涉案房产物业管理费10.5元/月/平方米、空调费8.5元/月/平方米、本体维修基金0.25元/平方米/月。原告提交的发票显示：2017年5月1日至2017年12月20日空调费共计54788.52元；2017年6月1日至2017年12月20日管理费为58877.35元；2017年6月1日至2017年12月20日的本体维修基金1397.67元、2017年7-9月电费2146.1元；企业管理服务费3886元。本院认为，两原告与两被告签订的房屋租赁合同系各方当事人真实意思表示，合法有效。被告焦昆华未按照租赁合同的约定向原告支付租金，并提前退租，构成违约。两原告据此有权要求没收租赁保证金并要求被告焦昆华支付拖欠的租金、管理费、空调费、水电费。被告焦昆华虽抗辩涉案房产存在漏水导致被告焦昆华无法正常使用涉案物业，导致被告焦昆华合同目的无法实现。但被告焦昆华提交的证据不足以证明涉案房产漏水严重达到不适租的情形。且被告焦昆华也未提交证据证明在向原告发出解除合同通知之前有就涉案房产漏水的情形要求两原告维修，两原告拒绝维修或无法进行维修。对于被告焦昆华的抗辩，本院不予确认。两原告作为出租人，在被告焦昆华多次发通知要求解除合同并实际已搬离涉案物业，拒绝履行租赁合同的情形下，应积极收回房产另行出租以减少自身损失的扩大，两原告在收到被告焦昆华多次寄送的通知后，未能收房而导致的扩大损失，应由两原告自行承担。被告焦昆华主张其已于2017年6月30日搬离涉案物业，但并未提交证据予以证实，但被告焦昆华2017年7月24日委托公证人员上门进行现场公证的照片显示，该日涉案房产已清空并具备返还条件。也就是说最迟至该日止，被告焦昆华已实际搬离涉案物业，双方合同自该日起因被告焦昆华的搬离行为事实上已告解除。两原告据此有权要求被告焦昆华支付至2017年6月6日至2017年7月24日止的租金259750元（161045元+161045元÷31天×19天）。原告租金诉讼请求的超出部分，本院不予支持。至于空置期损失问题，合同虽约定被告逾期支付租金，原告仅有权没收租赁保证金，但考虑到涉案房产面积较大，另行出租必然会产生一定的空置期，本院酌情确定在两原告没收被告焦昆华支付的租赁保证金的前提下，被告焦昆华应向两原告再另行支付相当于一个月租金的损失，即161045元。关于租赁税费的问题，合同约定租赁税费系由两原告自行承担，两原告未提交支付租赁税费的发票原件，不足以证明两原告实际支付的租赁税费的金额。且如前所述的，两原告在明知被告焦昆华已解除合同并实际搬离涉案物业后，理应自行前往租赁备案登记机关注销租赁备案登记手续以减少自身的损失。对于两原告主张被告焦昆华支付租赁税费，本院不予支持。关于管理费、空调费、水电费的金额问题。涉案合同于2017年7月24日解除，两原告有权要求被告焦昆华支付2017年6月1日至7月24日的管理费17506.33元【8852.66元（843.11平方米×10.5元）+（8852.66元÷31天×24天）】、本体维修基金373.96元【210.78元（843.11平方米×0.25元）+（210.78元÷31天×24天）】、2017年5月1日至2017年7月24日的空调费19881.06元【7166.43元×2个月+（7166.43元÷31天×24天）】以及截至2017年7月24日的电费。两原告提交的电费发票显示计费时间段为2017年7月至9月，因两原告拒绝配合收房导致被告焦昆华在退房之时并未对电费读数进行抄表核对，无法确认被告焦昆华实际使用电费的情况，本院酌情按照本院确定的被告焦昆华占用房屋的天数占计费时间段的天数比例计算被告焦昆华应支付的电费数额为559.85元（2146.1元÷92天×24天）。至于两原告主张的企业管理服务费问题。两原告虽主张该部分费用为被告焦昆华逾期支付管理费等各项费用而由物业公司收取的滞纳金，但两原告提供的发票上并未明确该金额的计算时间段，合同也未就被告焦昆华逾期支付管理费等费用需承担何种责任进行明确的约定，对于两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。两原告主张两原告另行出租的佣金损失应由被告焦昆华承担，但首先，该损失的承担并无合同依据，其次，如前述判决认定的两原告没收租赁保证金及要求被告焦昆华支付相当于一个月租金的损失，该违约责任的承担足以弥补两原告的损失。对于两原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告美百年公司在租赁合同中盖章确认对于被告焦昆华履行涉案合同向原告承担连带责任担保，两原告有权要求被告美百年公司对上述本院认定的被告焦昆华应向两原告承担的责任承担连带支付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告焦昆华应于本判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付租金259750元；二、被告焦昆华应于本判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛赔偿损失161045元；三、被告焦昆华应于本判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付2017年6月1日至7月24日的管理费17506.33元、本体维修基金373.96元；四、被告焦昆华应于本判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付2017年5月1日至2017年7月24日的空调费19881.06元；五、被告焦昆华应于本判决生效之日起十日内向原告何志坚、林琛支付电费559.85元；六、被告深圳市美百年商业管理有限公司就上述判项一至五确定的被告焦昆华债务向原告何志坚、林琛承担连带清偿责任；七、驳回原告何志坚、林琛的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16724元（已由两原告预交），由原告负担10929元，由两被告共同负担5795元。如不服本判决，两原告可在判决书送达之日起三十日内，两被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 吴  锡  钳人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年十二月二十七日书 记 员 俞婷婷（代）