四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初12501号 原告：王豪，男，汉族，1985年2月25日出生，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：胡绍志，上海市汇业（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：王俊钦，上海市汇业（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：魏关鑫，男，汉族，1970年1月10日出生，住成都市高新区。 被告：陈蕾，女，汉族，1971年3月24日出生，住四川省长宁县。 原告王豪与被告魏关鑫、陈蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2018年12月13日、12月26日公开开庭进行了审理。原告王豪及委托诉讼代理人胡绍志，被告魏关鑫到庭参加了诉讼，被告陈蕾经传唤未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告王豪向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金234000元；2、诉讼费由被告承担。审理中，原告王豪变更第一项诉讼请求为判令被告支付违约金100000元。事实与理由：原被告双方于2016年11月11日签订编号为ＭＹ0006xxx的《房产买卖合同》一份，合同约定原告购买被告名下坐落于成都市高新区××道××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋证书号：成房权证鉴证字第4××7号、4××6号；房屋交易总价：￥1170000元。原告方已经按照合同约定支付完毕购房款，并与被告一同前往房管局办理了房屋产权过户手续。根据合同第6.1条、9.5条，被告应当在交付房屋时保证没有任何租赁，但截至到起诉之日，涉案房屋仍然由案外人汪国跃租用，尚未完成交付。原告多次与被告沟通解决该事宜，但是被告拒之不理。根据合同第8条的约定，原告有权要求被告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 被告魏关鑫答辩称，其不存在违约行为。 被告陈蕾经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据材料，视为放弃答辩、举证、质证、法庭辩论、最后陈述等权利。 经审理查明，高新区××道××号××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）于2016年6月8日登记为魏关鑫、陈蕾按份共有。 2016年11月11日，王豪与魏关鑫签订《房产买卖合同》（编号：MY0006xxx），该合同约定，魏关鑫、陈蕾将案涉房屋出售给王豪，总价117万元，签订本合同时支付定金20万元，首付款27万元在2017年3月30日前一次性支付，余款70万元在魏关鑫、陈蕾将房屋过户给王豪，待王豪领取到本房新不动产证并成功办理完抵押后由王豪贷款银行代王豪支付给魏关鑫、陈蕾。魏关鑫、陈蕾承诺在2017年3月30日前前往贷款银行申请提前结清本房贷款且在银行通知其注销本房他项权的15个工作日内办理他项权证注销。该合同第6.1条约定，魏关鑫、陈蕾与王豪办理完毕过户手续且收到本房屋款10日内腾出该房屋。该合同第8.2条约定，魏关鑫、陈蕾未按本合同约定的期限将案涉房产交付或过户给王豪，每逾期1日，魏关鑫、陈蕾向王豪支付该房产成交价万分之五的违约金，逾期天数超过20日，魏关鑫、陈蕾仍未交房，王豪有权单方解除本合同、书面通知魏关鑫、陈蕾并依法及依据合同第8.3条约定追究魏关鑫、陈蕾违约责任。该合同第8.3条约定，魏关鑫、陈蕾与王豪任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。该合同第9.5条约定，因本房在签订本合同时有租约，魏关鑫、陈蕾保证在将本房交付给王豪时，本房没有任何租约，现目前本房租约相关事宜由魏关鑫、陈蕾自行解决，且魏关鑫、陈蕾保证本房承租方已放弃对本房的优先购买权。该合同第9.7条对购房定金20万元变更约定，在签订本合同当天，王豪向魏关鑫、陈蕾以转账的方式支付魏关鑫、陈蕾购房定金5万元，剩余15万元在2016年11月13日前一次性支付给魏关鑫、陈蕾。 2016年12月24日，王豪与设计师签订《成都市家庭装饰装修工程施工协议》，并向成都乐居华庭装饰工程有限公司支付装修定金0.5万元。2016年12月25日，王豪向成都乐居华庭装饰工程有限公司支付装修首期款1.1万元。 2017年3月29日，魏关鑫出具《收条》，载明收到王豪支付的定金20万元及首付款27万元，共计47万元整。 2017年3月30日，陈蕾与魏关鑫前往四川省成都市高新公证处进行《委托书》公证，公证内容为：委托人陈蕾，受托人魏关鑫，位于成都市高新区××道××号××栋××单元××层××号房屋登记为陈蕾、魏关鑫按份共有，因陈蕾事务繁忙，不能亲自办理涉及出售的相关事宜，特委托魏关鑫为陈蕾的代理人，办理事项包括查询房屋档案信息、代为出售房屋、签署相应的售房合同、代为办理房屋的产权和国土的使用权转移、买卖过户、变更登记等手续。 2017年5月2日，王豪与中国工商银行股份有限公司成都xxx支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定王豪贷款80万元用以购买案涉房屋，指定贷款的收款账户为魏关鑫在工行的账户。 2017年5月23日，案涉房屋登记至王豪名下。 2017年5月31日，中国工商银行股份有限公司成都xxx支行向王豪指定的魏关鑫账户发放贷款80万元。 2017年6月5日，魏关鑫委托罗艳向王豪退还多收取的10万元（47+80-117）及应支付的部分租金，罗艳向王豪支付103800万元。 2017年6月9日，王豪与成都乐居华庭装饰工程有限公司成都第一分公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》。 2017年7月7日，魏关鑫、陈蕾以案外人汪国跃为被告，诉至本院进入先行调解程序，后于2017年7月14日立案受理。魏关鑫、陈蕾要求解除与汪国跃的租赁合同（租期为2016年3月20日至2021年5月20日），并要求汪国跃返还房屋。 2017年8月14日，王豪签署《说明》，载明：我与魏关鑫、陈蕾签订位于高新区××街道××号××栋××单元××层××号房屋的买卖合同之前，我就看过魏关鑫、陈蕾与汪国跃签订的《房屋租赁合约》，同时我看过房屋后，知道汪国跃属违法转租，魏关鑫、陈蕾有权直接解除与汪国跃签订的《房屋租赁合约》且魏关鑫已经通知过汪国跃要求解除租赁合约，在这种情况下，我才与魏关鑫、陈蕾签订《房屋买卖合同》，我愿意积极配合本案的审理，同时我同意并支持魏关鑫、陈蕾解除与汪国跃签订的《房屋租赁合约》。 2017年12月20日，就魏关鑫、陈蕾与汪国跃的租赁合同纠纷，本院作出（2017）川0191民初9260号判决，认为“魏关鑫、陈蕾在《房屋租赁合约》中的权利义务已于2017年5月23日转移给案外人王豪，魏关鑫、陈蕾自此不再享有《房屋租赁合约》的所有权利义务，因此也无权要求解除《房屋租赁合约》”，故对魏关鑫、陈蕾要求解除租赁合同返还房屋的诉请，不予支持。（2017）川0191民初9260号判决已于2017年12月20日向双方送达，双方均服判息诉。 另查明，为提前解除租赁合同，王豪于2018年9月10日向汪国跃支付3万元装修赔偿款后，收回案涉房屋。 审理中，魏关鑫陈述，其于2017年12月20日向王豪转交了（2017）川0191民初9260号民事判决书，但王豪予以否认，称其于2018年7月15日与案外人汪国跃进行商谈时，才知晓前述生效判决的具体内容。 上述事实有《房产买卖合同》、房屋权属证书、《房屋租赁合约》、《成都市家庭装饰装修工程施工协议》、《收条》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行个人借款凭证、手机银行交易明细、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、（2017）川0191民初9260号判决、当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。 魏关鑫同时代表魏关鑫、陈蕾与王豪签订《房产买卖合同》（编号：MY0006xxx），合同签订后，魏关鑫、陈蕾依约向王豪履行了转移权属登记的义务，王豪亦按约支付了全部房款，故双方当事人对合同的效力均予以认可。在此情形下，各方均应按照《房产买卖合同》的约定履行各自义务。根据《房产买卖合同》第6.1条约定，魏关鑫、陈蕾与王豪办理完毕过户手续且收到本房屋款10日内腾出该房屋。2017年5月23日，案涉房屋登记至王豪名下，2017年5月31日，中国工商银行股份有限公司成都xxx支行向魏关鑫账户发放贷款80万元，故自2017年5月31日起10日内，魏关鑫、陈蕾应向王豪履行交付房屋的义务。2017年6月11日后，魏关鑫、陈蕾仍未按时交付房屋，故其二人应按合同约定承担违约责任。 王豪主张，根据《房产买卖合同》第8.2条及8.3条的约定，其有权要求魏关鑫、陈蕾支付房屋总价20%的违约金。本院认为，针对魏关鑫、陈蕾逾期交房的违约责任，以逾期交房的时间为节点，赋予了王豪两种不同的追究违约责任的救济途径，具体为：第一，可以按照每日万分之五的方式主张违约金；第二，在逾期超过20天后，王豪可以单方解除合同并同时按照总房价款20%的比例主张违约金，即适用总房价款20%违约金的前提为王豪行使单方解除权解除合同。在《房产买卖合同》未解除的情况下，王豪无权按照总房款20%的比例主张违约金，但根据第8.2条的约定，王豪有权按照每日万分之五的标准向魏关鑫、陈蕾主张违约金。 关于违约金计算的截止时间。魏关鑫辩称，其不存在违约行为，其已提起诉讼向案外人汪国跃主张解除合同并要求返还房屋。对此，本院认为，对于案涉房屋在交易时存在租赁事宜，买卖双方均予以知晓，在此情形下，出卖人魏关鑫、陈蕾仍自愿承诺向王豪交付没有租约的房屋，故魏关鑫、陈蕾负有按照合同约定的方式向王豪交付无权利负担的房屋。2017年7月7日，魏关鑫、陈蕾诉至本院要求案外人汪国跃腾退房屋，经本院2017年12月20日作出的（2017）川0191民初9260号民事判决书认定，案涉房屋所负担的租约应由王豪依据《房屋租赁合约》予以解除。至此，本院认为，在协商不成后，魏关鑫、陈蕾又丧失依据诉讼方式解除合同、返还房屋的诉讼主体资格，在方法穷尽后，其二人已尽到善良出卖人的义务，魏关鑫、陈蕾为交付房屋已尽到足够的履行义务。此后，王豪应根据生效判决的内容积极地行使租赁合同解除权，收回房屋，防止损失的扩大。审理中，魏关鑫陈述，其于2017年12月20日当日便向王豪转交了（2017）川0191民初9260号民事判决书，告知其行使权利，但王豪予以否认。本院认为，从王豪签署的《说明》可知，其知晓魏关鑫、陈蕾与汪国跃的租赁纠纷，作为急于收回房屋的购房者，王豪不可能不询问租赁合同的判决事项，王豪称其于2018年7月15日才知晓解除租赁合同的权益转移为其享有，该陈述不具有客观合理性，本院不予采纳。2017年12月20日，本院向魏关鑫、陈蕾、汪国跃送达了（2017）川0191民初9260号民事判决书，双方均未上诉，则至2018年1月5日该判决发生法律效力，王豪于此时确定地享有解除《房屋租赁合约》的权利，此后王豪怠于行使解除权造成损失的扩大，应由其自行承担责任，故本院认定，违约金计算的截止时间为2018年1月5日。 关于违约金的金额。根据前述分析可知，违约金的计算期间为2017年6月11日至2018年1月5日，王豪可依据合同约定向魏关鑫、陈蕾主张违约金122265元（1170000×0.5‰×209），现王豪自愿降低违约金数额，要求魏关鑫、陈蕾支付违约金100000元，该行为系对自身权利的处分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告魏关鑫、陈蕾于本判决生效之日起十日内支付王豪逾期交房违约金100000元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费2300元，由被告魏关鑫、陈蕾负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谢 菲 人民陪审员  吴清华 人民陪审员  冯忠秀 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  唐 欢