贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0322民初4867号 原告：重庆鼎达物业管理有限公司。住所地：重庆市九龙坡区杨家坪新胜一村6栋23、24、项-5号。 法定代表人：陈刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈本明。 委托诉讼代理人：叶玲。 被告：桐梓县供销合作社联合社。住所地：桐梓县娄山关街道河滨路。 法定代表人：李德文，系该社主任。 委托诉讼代理人：杨凤，系贵州贵遵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张冰燕，系贵州贵遵律师事务所实习律师。 被告：桐梓天地黔农电子商务有限公司。住所地：桐梓县娄山关镇蟠龙大道3号地块K栋。 法定代表人：董庆忠，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张绍明，系贵州贵遵律师事务所律师。 原告重庆鼎达物业管理有限公司（以下简称鼎达公司）与被告桐梓县供销合作社联合社（以下简称桐梓县供销社）、桐梓天地黔农电子商务有限公司（以下简称天地黔农公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案，依法适用简易程序审理，原告鼎达公司的委托代理人陈本明和叶玲、被告桐梓县供销社的法定代表人李德文及委托代理人杨凤和张冰燕、被告天地黔农公司的委托代理张绍明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决二被告从2016年1月1日起至2018年7月31日止的物业管理费109005.3元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告鼎达公司于2012年11月23日与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及《业主临时公约》，为业主提供物业服务。被告桐梓县供销社租赁贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司所有的蟠龙首府3号地块K栋1406.54平方米房屋由被告天地黔农公司作为电子商务使用，约定由该社交纳物业管理费，但至今未缴纳，二被告应负连带责任。根据发改委的批复，商业门面物业管理费每月每平方米2.5元，被告从2016年1月1日起至2018年7月31日起共欠原告物业管理费109005.3元，并以各种理由拒绝支付。现原告向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告桐梓县供销社辩称，桐梓县供销社是涉案房屋的承租人，但不是使用人；桐梓县供销社不是业主，不应承担物业管理费；根据租赁合同约定，应当与物业公司签订物业管理协议，但桐梓县供销社至今未进场；桐梓县供销社已终止了《商铺租赁合同》，现不再是该房屋的承租人；需要指出的是：案涉房屋没有经过消防验收，没有动力专用电，租赁前不具备使用条件，均由桐梓县供销社联系安装专用变压器和消防验收；桐梓县供销社是受县人民政府委托办理的电子商务业务的租赁事宜，因此不是适格的被告；桐梓县政府所签署的公文，没有约定由桐梓县供销社承担物业管理费。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 被告天地黔农公司辩称，天地黔农公司不知原告与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》及《业主临时公约》；原告与被告桐梓县供销社签订《商铺租赁合同》，天地黔农公司不是该合同的当事人，且原告诉称由桐梓县供销社承担物业管理费；涉案房屋于2016年底才通过验收，原告却要从2016年1月1日起至今计算物业费不符合事实；根据桐梓县人民政府所签订的协议，由县政府免费提供三年房屋作为电子商务使用，因此，天地黔农公司不承担责任；原告应当起诉贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司，天地黔农公司与业主之间没有任何合同约定；原告达不到甲级服务水平，因此，原告的收费标准过高。综上，请求依法判决。 本院经审理认定事实如下：贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司开发蟠龙首府项目，2012年11月23日，贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司与原告鼎达公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为蟠龙首府综合商住小区提供物业服务，商业物业收费标准根据交房时的周边市场价格确定。位于蟠龙首府3号地块Ｋ栋的房屋为三层的单栋房屋，前面临蟠龙大道，后空地外是溱溪河，左临蟠龙首府其他房屋，右为小型广场，非封闭小区，该房屋现产权为贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司。2015年10月26日，桐梓县人民政府为推动农村电子商务发展，作为甲方与贵州天地黔农农业发展有限公司（乙方）签订《桐梓县农村电子商务集成系统建设运营项目合作协议书》，约定将“‘淘宝·特色中国·娄山生活馆’建在桐梓县，属独立的商业体，主要经营业务为桐梓县农村电子商务的营销及发展”；甲方负责商住楼Ｋ栋的房屋租赁费3年（时间从2015年12月至2018年12月），每年租赁费78万元；乙方负责桐梓县农村电子商务集成系统建设、运营和经营管理，负责于2016年1月10日前建成并投入运营。桐梓县人民政府2015年10月14日的公文处理载明“建议由桐梓县供销社作为承租方与出租方签订本租赁协议”，县领导签批“同意”。2015年11月1日，被告桐梓县供销社（乙方）与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁蟠龙首府Ｋ栋的商铺，面积1406.54平方米，租赁用途为经营电子商务，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月31日止；关于物业服务约定：乙方承诺自觉遵守商铺所在区域的物业管理各项规定，乙方应与物管公司签订《商业物业管理协议》，并按物管公司要求完善相应的手续后方能进场；对经营管理费的收取进行如下约定：经营管理费指房屋配套的共用设施设备的养护、维修、环境卫生和秩序的管理费，该收费标准被划掉。电子商务开业前，由桐梓县供销社出面安装了专用变压器，将房屋予以消防验收。 2017年12月5日，被告桐梓县供销社与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司签订《终止协议书》，约定双方终止于2015年11月1日签订的《商铺租赁合同》，桐梓县人民政府（甲方）于2017年12月12日与桐梓天地黔农电子商务有限公司（乙方）签订《补充协议书》，主要约定甲方同意乙方代替贵州天地黔农农业发展有限公司签订补充协议，从2018年起，房屋租赁合同由乙方与贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司协商签订，乙方自行承担租赁费，原《商铺租赁合同》终止。 被告天地黔农公司成立于2017年7月6日，法定代表人是董庆忠，经营场所就是桐梓县供销社曾租赁的蟠龙大道3号地块K栋。2017年12月29日，董庆忠委托其办公室人员李仁丽与鼎达公司办理接房和装修相关手续，李仁丽代替董庆忠与鼎达公司桐梓分公司签订了《物业服务协议》和《承诺书》，约定建筑面积1400平方米，商业按建筑面积每月2.5元收取物业费，签订日期为2017年11月29日。庭审中，董庆忠否认签订物业服务协议及承诺书，本院已提取了董庆忠的签字样本，由原告申请鉴定。后来经董庆忠仔细回忆，认可李仁丽的签字行为，也认可从2017年11月后接管了原桐梓县供销社租赁的房屋，一楼开超市及展厅，二楼经营餐饮，三楼用作办公。董庆忠主张所租赁房屋没有能享受物业服务，房屋前后左右均由市政部门提供了公共服务，偶尔有保安路过。原告提供了多张照片，证明提供了物业服务。本案在审理过程中，经本院调解及当事人申请庭外调解，均未达成一致意见。 上述事实，有原告提交的合同、照片、承诺书、收费备案表，被告桐梓县供销社提交的协议书，被告天地黔农公司提交的合同、照片，本院的现场记录及双方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，原告鼎达公司以桐梓县供销社、桐梓县天地黔龙电子商务有限公司为被告，请求被告支付物业管理费，其中桐梓县天地黔龙电子商务有限公司与桐梓县天地黔农电子商务有限公司名称不一样，根据原告诉状及被告的答辩，本院认定名称不一样系笔误。桐梓县人民政府为推进农村电子商务的发展，招商贵州天地黔农农业发展有限公司入住桐梓，由被告桐梓县供销社出面租赁了贵州桐梓中城联建房地产开发有限公司位于蟠龙大道3号地块K栋交给贵州天地黔农农业发展有限公司从事桐梓县农村电子商务集成系统建设、运营和经营管理，《商铺租赁合同》中约定承租方应与物管公司签订《商业物业管理协议》，但桐梓县供销社与物管公司至今没有签订《商业物业管理协议》，且房屋使用人是贵州天地黔农农业发展有限公司，结合《商铺租赁合同》第八条明确约定出租人目前不收取承租人的设施设备的养护、维修、环境卫生和秩序的管理费，因原告没有提交证据证明该公司还需收取承租人除上述费用之外的费用，故本院对原告请求被告在《商铺租赁合同》租赁期间支付物业管理费的主张不予支持。2017年，《商铺租赁合同》已终止履行，桐梓县人民政府与贵州天地黔农农业发展有限公司已变更了《桐梓县农村电子商务集成系统建设运营项目合同协议书》内容，被告天地黔农公司承租房屋，自行承担租赁费用。天地黔农公司与原告的分公司签订了《物业服务协议》和《承诺书》，该协议不违反法律规定，本院认定该协议合法有效，被告天地黔农公司应当按照双方的约定履行义务；天地黔农公司主张原告没有提供与收取物业费相当的服务，但只有陈述，没有举证证明，故本院对被告的主张不予支持。虽然董庆忠给李仁丽的授权委托书日期是2017年12月29日，本院结合《物业服务协议》和《承诺书》的签字日期是2017年11月29日，认定物业费自2017年12月1日起计算至原告主张的2018年7月31日止，总额为28000元（1400×2.5×8个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告桐梓天地黔农电子商务有限公司于本判决生效后五日内支付原告重庆鼎达物业管理有限公司截止于2018年7月31日的物业管理费28000元； 二、驳回原告重庆鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1240元（已减半），由原告重庆鼎达物业管理有限公司824元，由被告桐梓天地黔农电子商务有限公司400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  韩庆均 二〇一八年十二月二十七日 书记员  张 野