浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终8958号 上诉人（原审被告）：姜艳，女，1984年10月23日出生，汉族，住桐庐县。 委托诉讼代理人：韩杰，浙江海群律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董拓，男，1989年8月8日出生，汉族，住桐庐县。 原审被告：桐庐浙家房产中介有限公司，住所地：桐庐县瑶琳路166号。统一社会信用代码：91330122MA28MWD67U。 法定代表人：方学敏，总经理。 委托诉讼代理人：蒋春芳，女，1986年2月11日出生，汉族，住桐庐县，系该公司员工。 上诉人姜艳因与被上诉人董拓、原审被告桐庐浙家房产中介有限公司（以下简称浙家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2018）浙0122民初3616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，姜艳委托浙家房产公司出售其名下房屋一套。2018年5月15日，浙家房产公司代姜艳收取了董拓交付的购房定金100000元并向董拓出具收条一份，同时将房屋买卖协议拍照后通过微信发送给姜艳确认。房屋买卖协议约定：1.乙方（董拓）向甲方（姜艳）购买甲方合法拥有的坐落于杭州市桐庐县的房屋，出售价格为1520000元；2.甲方收到乙方定金壹拾万元整，待乙方首付款到账当天办理产权过户登记手续；3.乙方于2018年6月10日之前交付甲方首付款柒拾万元整，于过户当天给甲方，贷款捌拾贰万元整，由银行直接划拨给甲方；4.甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；5.本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，返还乙方双倍定金，如乙方违约，定金不退。协议还对其他事项作出约定。姜艳确认上述房屋买卖协议后，要求浙家房产公司向其转交定金。浙家房产公司经姜艳确认同意，于2018年5月15日、5月16日分别向姜艳转账定金50000元和30000元，合计转账定金80000元，剩余定金20000元作为押金暂留于浙家房产公司处，待房产过户手续办结后交付给姜艳。2018年6月10日，姜艳微信告知浙家房产公司其名下的案涉房屋还存在抵押贷款未还清的情况，要求浙家房产公司向董拓说明情况，等待其解决贷款的事情后再行处理并表示案涉房屋的贷款大概能够在6月底还清。2018年6月10日至2018年7月4日期间，浙家房产公司和姜艳通过微信联系案涉房屋的还贷及过户问题，但姜艳于2018年7月2日和7月4日通过微信明确表示拒绝出售案涉房屋。原审法院另查明，董拓已收到浙家房产公司退还的20000元和姜艳退还的82000元。案涉房屋已设定抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司浙江省分行营业部和沈俊。董拓于2018年8月13日起诉至原审法院，请求：一、依法解除董拓、姜艳及浙家房产公司之间的房屋买卖协议；二、姜艳、浙家房产公司双倍返还董拓定金20万元；三、本案诉讼费由姜艳、浙家房产公司负担。 原审法院认为，姜艳虽未在房屋买卖协议上签字，但根据该院认定的有效证据及双方当事人陈述，可以认定房屋买卖协议成立生效，双方均应遵照履行。现姜艳未按合同约定如实告知案涉房屋存在抵押贷款的事实，且在浙家房产公司多次催告履行交房过户的义务下明确表示房屋不予出售，已构成根本性违约，故董拓、姜艳之间的房屋买卖协议依法应予以解除。房屋买卖协议解除后，姜艳作为收受定金一方，不履行约定的义务，应双倍返还董拓所交付的定金即200000元，扣除姜艳及浙家房产公司已返还的102000元，尚应返还董拓定金98000元。董拓关于要求浙家房产公司承担共同返还双倍定金的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。姜艳关于董拓未按约定期限支付首付款违约在先及董拓认可收受其82000元解决纠纷的辩称意见，缺乏事实和证据证明，该院不予采信。综上所述，对董拓诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，于2018年10月15日判决：一、董拓与姜艳之间的房屋买卖协议于判决生效之日起解除；二、姜艳返还董拓定金98000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回董拓的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由董拓负担1096.5元，姜艳负担1053.5元。 宣判后，姜艳不服，向本院提起上诉称：一、案涉合同是否成立并生效存疑，故履约定金是否双倍返还以及案涉合同是否应当解除亦存在疑问。二、姜艳未与浙家房产公司形成委托关系，浙家房产公司亦从未向姜艳披露过其系董拓的代理人，故姜艳与浙家房产公司沟通过程中所做意思表示不能被视为系向董拓一并作出。依据现有证据推定姜艳与浙家房产公司所形成的委托关系，委托事项仅为代为签署合同及代收定金，没有其他证据表明姜艳与浙家房产公司间存在其他的委托内容和签订过居间协议。同时浙家房产公司亦从未向姜艳披露过，其也是董拓的代理人。故姜艳向浙家房产公司作出的意思表示，不能视为系向董拓一并作出。比如就应披露的抵押事项，姜艳发现自己遗忘后特意委托浙家房产公司告知董拓，但姜艳向浙家房产公司做出的不卖房的意思表示，更接近于向第三方知情人的抱怨和发泄，而未委托浙家房产公司告知董拓。因此就姜艳的行为来看，其并未向董拓作出拒绝履行的意思表示。判定一个行为是否系根本性违约应当结合内容及实施对象来综合判定，不是直接向合同当事人作出的意思表示，不能认为是根本性违约。而在与董拓沟通过程中，包括一审调解期间，姜艳一直是愿意履行合同。因此，本案一审法院以姜艳曾向浙家房产公司做出过不履行合同的意思表示为由，认定姜艳已构成根本性违约，是错误的。因为此处隐含了一个实际不存在的假设前提：姜艳委托浙家房产公司告知董拓或者姜艳明知浙家房产公司为董拓的代理人。三、若案涉合同成立并成效，那么本案系何方违约尚存疑，本案系董拓违约在先。在合同履行过程中，双方均有违约。姜艳的违约行为为未披露抵押事项，然而该瑕疵是随时可以补正的。若因拖延给予董拓造成经济损失，可予以赔偿。而姜艳在记起房屋上有抵押后，也第一时间委托浙家房产公司告知了董拓，其不存在主观恶意，故不构成根本性违约，而仅为一般违约。董拓的违约行为为未按约支付首付款。根据案涉合同约定，董拓应在6月10日前付清70万元首付款，但一直没有支付，而该事项实际上应属于根本性违约的一种。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销桐庐县人民法院（2018）浙0122民初3616号民事判决，改判驳回董拓全部诉讼请求，本案一、二审全部诉讼费用由董拓承担。 被上诉人董拓答辩称：2018年6月10号之前，因浙家房产公司告知董拓案涉房屋存在抵押贷款，故董拓未支付首付款。首付款应在姜艳解除抵押后再行支付。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告浙家房产公司认为，根据微信记录姜艳委托浙家房产公司代收定金、代签合同，案涉房屋买卖合同姜艳虽然没有签字，但已经在微信中予以确认。双方原约定的过户时间6月10日为周末，浙家房产公司与双方协商后改为6月11日。在6月10日下午姜艳告知浙家房产公司案涉房屋存在抵押，浙家房产公司立即告知董拓，基于此情况，双方也同意房屋解押后再予以过户。之后，一直等姜艳解押，直到7月份姜艳告知不再出售案涉房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，姜艳与董拓、浙家房产公司均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：二审中，姜艳认可其与董拓之间通过浙家房产公司的居间服务已经形成房屋买卖合同关系。故姜艳向浙家房产公司表示不再继续履行合同的意思表示，当然及于董拓。在合同履行过程中，董拓已经交付定金100000元。因姜艳拒绝继续履行合同，董拓主张解除合同，并要求姜艳双倍返还定金，原审法院予以支持，有充分的事实和法律依据。因姜艳未在2018年6月10日前在案涉房屋买卖合同签字，且在此之前告知董拓案涉房屋存在抵押，董拓未交付首付款的理由成立，姜艳主张董拓未支付首付款属违约，本院不予采信。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2250元，由姜艳负担（姜艳已经预交二审案件受理费4300元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费）。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一八年十二月十八日 书记员  姚丽萍