广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初25573号原告：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号，统一社会信用代码91440604193718501B。法定代表人：张惠芳。委托诉讼代理人：石勇，广东科韵律师事务所律师。被告：黄锡培，男，1963年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈景聪、陈颖童，北京市盈科（佛山）律师事务所律师、实习律师。被告：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层，统一社会信用代码912102027169982671。负责人：赖永革。委托诉讼代理人：葛萃，辽宁恒信律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄂念黎，男，1986年11月14日出生，蒙古族，住黑龙江省大庆市让胡路区，系公司员工。第三人：佛山市东建集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路121号东建大厦33楼，统一社会信用代码91440600730460113C。法定代表人：钟流汉。委托诉讼代理人：左清霞，广东品道律师事务所律师。原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司诉被告黄锡培、中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（下简称“东方资产辽宁公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序审理。为查明案件事实，本院依职权追加佛山市东建集团有限公司作为第三人参加诉讼，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石勇、被告黄锡培的委托诉讼代理人陈景聪、陈颖童、被告东方资产辽宁公司的委托诉讼代理人葛萃、第三人的委托代理人左清霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告共同向原告支付2016年7月1日至2018年8月31日的物业服务费856618.88元及违约金（以每月32946.88元为本金，按年利率24%自2016年7月11日起计至实际支付之日止）；二、本案诉讼费、保全费由两被告共同承担。事实和理由：一、佛山市禅城区忠义路1号首层、夹层、二层铺（下简称“拆迁房屋”）为东方资产辽宁公司所有，建筑面积4118.36平方米，使用性质为商业服务用房，位于普君片区拆迁改造范围。第三人负责征拆上述片区的房屋。2010年9月，东方资产辽宁公司拍卖拆迁房屋，黄锡培以2481万元竞得。双方于9月20日签订《协议书》，约定拆迁房屋因拆迁原因暂无法过户，协议生效后黄锡培即为实际产权人，享有拆迁房屋占有、使用、收益、处分等所有权利并承担与其相关的全部费用。协议经东方资产辽宁公司盖章、黄锡培签字后生效。同时东方资产辽宁公司出具《授权委托书》，委托黄锡培收取拆迁补偿款、办理补偿房屋的过户手续等。2012年4月25日，第三人与东方资产辽宁公司签订房屋拆迁合同，约定第三人征拆房屋，东方资产辽宁公司选择产权置换方式，由第三人在普君南规划小区内的房产中补偿非住宅、套内建筑面积3687.76平方米的房屋给东方资产辽宁公司，第三人应于2015年3月31日前将竣工验收合格且符合约定的房屋交付给东方资产辽宁公司。经依法安置，补偿房屋位于禅城区同济东路33号首层56、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层（下简称“涉案物业”），经政府部门测绘的建筑面积合计4043.28平方米。第三人依约交楼，于2016年2月4日向黄锡培发出《回迁交楼通知书》，要求黄锡培在当月25日前办理涉案物业的收楼手续，但黄锡培不予理睬。经多次通知，黄锡培于2016年6月27日签收《交楼通知书》，但此后并未依《交楼通知书》的要求办理相关手续，涉案物业至今未过户。二、涉案物业所在的普君新城华府小区系第三人开发建设。2014年6月18日，原告与第三人签订《前期物业服务委托合同》，约定第三人依法选聘原告提供物业管理服务，期限自2014年7月1日起至2019年12月31日止；物业服务费用由业主按其物业建筑面积缴纳，商业物业为8元/月/平方米（不含公共水、电分摊）；业主应于收楼（签署收楼确认书或领取钥匙）之日起交纳物业服务费，如因业主原因未办理收楼手续，业主应自收楼通知书发出当日起交纳物业服务费；物业服务费按月于每月10日前交纳，业主未能按时足额交纳的应按欠费金额日千分之三的标准支付违约金。三、《前期物业服务委托合同》签订后，原告依约提供物业管理服务。黄锡培拒不办理相关手续，其与东方资产辽宁公司拒不交纳物业服务费，原告多次催缴无果。黄锡培作为涉案物业的实际权利人和使用人、东方资产辽宁公司作为登记的权属人已构成违约。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告黄锡培答辩称，一、2010年9月19日，黄锡培通过拍卖购买了东方资产辽宁公司所有的拆迁房屋。次日，黄锡培与东方资产辽宁公司签署《协议书》，约定转让总价款为2481万元，黄锡培足额支付了全部款项。由于面临拆迁，暂不能办理过户手续，双方约定一旦物业具备过户条件，东方资产辽宁公司应配合办理相应手续。东方资产辽宁公司向拆迁方即第三人出具《关于向黄锡培先生履行拆迁补偿义务的函》、《产权证明书》、《授权委托书》，告知第三人：确认黄锡培对拆迁房屋享有的所有权利，拆迁全部补偿归黄锡培所有，暂以“委托”形式处理事宜并由第三人直接向黄锡培履行拆迁补偿义务。2012年4月25日，黄锡培以东方资产辽宁公司名义与第三人签署拆迁合同，就拆迁房屋的拆迁补偿、安置事宜进行约定。合同签署后，黄锡培将拆迁房屋交付第三人拆除重建，相应的国有土地使用权证由第三人收缴并注销。2016年6月27日，第三人告知黄锡培回迁物业是涉案物业，双方签署《拆迁房屋回迁报告》、二、黄锡培曾多次提出办理收楼手续，但第三人提出要求黄锡培提供生效司法文书确认原买卖关系合法，否则不予办理收楼手续及房产证，双方就此问题僵持不下，第三人也一直不给黄锡培验收物业的机会，黄锡培至今尚未办理实际收楼，也从未占用物业。2018年9月，黄锡培提起买卖合同之诉，案号（2018）粤0604民初23894号，请求第三人配合办理涉案物业的所有权转移登记手续，至今该案仍在审理中。原告作为第三人的关联企业在上述诉讼后才提起本案诉讼，此前原告从未向黄锡培提出交纳物管费的要求。黄锡培至今未实际收楼，未占有涉案物业，原告从未向黄锡培提供物业服务，何况涉案物业一直空置，原告事实上也无需投入成本进行管理，原告要求黄锡培支付高额物管费不存在事实前提。三、前期物业服务合同的相对方是第三人与原告，黄锡培与原告不存在合同关系，亦从未确认物管费的收费标准。因涉案物业未办理收楼手续，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，物管费的交纳主体应为第三人。四、黄锡培由始至终未享有涉案物业的所有权，不曾享有占有、使用、收益等权利，至今未取得涉案物业的任何权益。第三人理论上仍占有涉案物业，在黄锡培已全额支付购房款但未取得所有权公示的情况下，黄锡培处于弱势地位，原告明知存在产权争议仍要求黄锡培支付高额物管费，违反公平原则。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告东方资产辽宁公司答辩称，一、我司将拆迁房屋转让给黄锡培，协议合法有效。2010年9月，我司拍卖拆迁房屋，黄锡培以2481万元竞得且支付了全款。我司与黄锡培在协议书中约定，协议生效后黄锡培即为实际产权人，对拆迁房屋享有占有、使用、收益和处分等所有权利。协议书还约定涉及拆迁房屋的所有拆迁补偿谈判由受让方进行并由受让方与拆迁补偿义务人签署拆迁补偿协议，受让方确需以转让方名义进行的，转让方应及时办理相关授权委托。我司与黄锡培转让的房屋位于拆迁范围内，未能办理过户，物业已拆迁灭失且产权已被注销。二、2012年4月25日，我司与第三人签订了《房屋拆迁合同》。签订该合同前，我司出具了《授权委托书》明确告知第三人拆迁房屋已于2010年9月19日转让给黄锡培，将拆迁房屋一切权益授权给黄锡培享有，授权将产权置换的拆迁物业直接过户至受托人名下。目前涉案物业尚未办理产权登记，产权人尚未确定，此前黄锡培已提起诉讼要求将涉案物业过户至其名下，该案尚未下判。三、涉案物业的安置补偿及租金均由黄锡培收取，我司未收到任何补偿。四、我司已将拆迁房屋转让给黄锡培，第三人在签订《房屋拆迁合同》时已了解转让事实，我司既不是登记权属人，也不是实际权利人及使用人，原告诉请我司承担物业费没有事实和法律依据，请求驳回原告对我司的诉讼请求。第三人述称，一、涉案物业尚未过户，东方资产辽宁公司是登记权属人，黄锡培是实际权利人。拆迁房屋为东方资产辽宁公司所有，东建公司自2008年起依法拆迁普君南片区房屋。2010年9月20日，黄锡培购买拆迁房产并签订协议书约定：拆迁房屋因拆迁原因暂无法过户，协议生效后黄锡培即为实际产权人，享有所有权利并承担与其相关的全部费用。同时东方资产辽宁公司出具授权委托书，委托黄锡培处理与拆迁房屋相关的事项。2012年4月25日，黄锡培作为东方资产辽宁公司的受托人与东建公司签订拆迁合同。回迁房建成后，经依法安置为涉案物业，经政府部门测绘的建筑面积为4043.28平方米。2018年9月18日，黄锡培向贵院起诉，案号（2018）粤0604民初23894号，要求确认协议书合法有效、东方资产辽宁公司配合其办理过户手续、东建公司予以协助。该案正在审理中。二、东建公司于2016年2月4日向黄锡培发出《回迁交楼通知书》，要求其在当月25日前办理涉案物业的收楼手续。但经多次通知，黄锡培于2016年6月27日才签收交楼通知书。此后，东方资产辽宁公司、黄锡培因自身原因并未至原告处办理有关手续。根据《前期物业服务委托合同》第六条的约定，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《广东省物业管理条例》第四十一条第一款的规定，虽东方资产辽宁公司、黄锡培未至原告处办理具体手续，但自其签收交楼通知时起，涉案物业即已交付并转移占有，涉案物业产生的物业服务费依法依约应由东方资产辽宁公司、黄锡培承担。原告起诉于法有据，应予支持。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、黄锡培身份证复印件、东方资产辽宁公司全国企业信用信息公示系统信息。拟证明双方诉讼主体适格。2、《协议书》、《授权委托书》、《佛山市房屋拆迁合同》、《回迁交楼通知书》、《交楼通知书》、房产分户图。拟证明黄锡培是涉案物业的实际权利人，因尚未办理过户手续，东方资产辽宁公司仍是登记权属人，两被告应共同向原告支付物业管理费。3、《竣工验收备案表》、《前期物业服务委托合同》。拟证明原告受托为涉案物业提供物业管理服务，两被告应依约缴纳物业服务费。4、《催缴欠费通知》及邮寄凭证、欠费明细表。拟证明自2016年7月起，经原告多次催缴，两被告拒不缴纳物业服务费，严重违约，原告有权要求两被告共同支付2016年7月至2018年8月的物业服务费及违约金。诉讼中，被告黄锡培提交以下证据：1、民事起诉状、案件受理通知书、开庭传票。拟证明黄锡培关于涉案物业的实际权益在（2018）粤0604民初23894号案中予以确认，该案至今仍在审理中，黄锡培的物权尚不能得到有效确认。2、东建公司征迁房屋回迁报告。拟证明黄锡培与东建公司于2016年6月27日签署回迁报告，因双方未能就涉案物业交接问题达成一致意见，黄锡培一直未办理实际收楼，也从未占用，在签署当时已明确拒绝物业管理费不应由黄锡培交纳。3、照片3张。拟证明涉案物业并未实际交付给黄锡培，一直空置，原告无需提供任何物业管理服务。4、佛山市禅城区国土城建和水务局对（2018）粤0604民初23894号调查函的回复、首次登记确权清单。拟证明东建公司于2017年5月16日才取得涉案物业首次登记，在初始登记之前，东建公司本身未对涉案物业确权，更无法向被告交付房产，原告诉请的物管费收取期间早于该日期，从2016年7月起算物业费没有事实和法律依据。诉讼中，被告东方资产辽宁公司提交以下证据：1、《协议书》。拟证明①2010年9月20日，东方资产辽宁公司与黄锡培签订协议，将拆迁房屋转让给黄锡培；②拆迁房屋在动迁范围，无法完成过户；③协议签订后，黄锡培是拆迁房屋实际产权人，对拆迁房屋享有所有权利，包括取得拆迁补偿，协议由黄锡培签署，确需转让方名义签署，应办理相关授权手续。2、《授权委托书》。拟证明①东方资产辽宁公司已告知东建集团拆迁房屋转让给黄锡培；②授权拆迁房屋直接登记过户给黄锡培；③授权黄锡培收取拆迁补偿及租金。诉讼中，第三人提交以下证据：东建公司营业执照复印件。拟证明第三人诉讼主体资格。2、《协议书》、《授权委托书》、《佛山市房屋拆迁合同》、《民事起诉状》、《参加诉讼通知书》。拟证明黄锡培是涉案物业的实际权利人，因尚未办理过户手续，东方资产辽宁公司仍是登记权属人。3、《回迁交楼通知书》、《交楼通知书》。拟证明涉案物业已交付，物业服务费依法依约应由东方资产辽宁公司及黄锡培承担。经质证，本院认证：原告的证据1，两被告及第三人无异议，本院予以采信。原告的证据2，各方对协议书、授权委托书、佛山市房屋拆迁合同无异议，本院予以采信；被告黄锡培、第三人对回迁交楼通知书、交楼通知书、房产分户图无异议，被告东方资产辽宁公司亦未举证反驳，本院亦予采信。原告的证据3、4有原件核对，第三人无异议，两被告亦未举证反驳，本院对真实性均予确认。被告黄锡培的证据1，有原件核对，各方无异议，本院予以采信。被告黄锡培的证据2，报告第三点“交楼说明”虽被划掉，但仅有黄锡培签名，并无第三人盖章确认，且第三人不确认黄锡培单方涂改的行为，本院对此亦不予确认，报告其他内容各方并无异议，本院予以采信。被告黄锡培的证据3、4，各方对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告东方资产辽宁公司的证据与原告的证据2重复，本院不再重复认证。第三人东建公司的证据1，各方无异议，本院予以采信。第三人东建公司的证据2、3与原告的证据2、被告黄锡培的证据1重复，本院不再重复认证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2010年9月20日，原中国东方资产管理公司大连办事处（甲方、转让方）与黄锡培（乙方、受让方）签订《协议书》，主要约定受让方于2010年9月19日通过拍卖方式购买了拆迁房屋，转让成交总价为2481万元，证载建筑面积为4118.36平方米，转让方已于本协议签署当日收齐全部转让款；因拆迁原因暂无法完成过户，一旦具备过户条件，受让方应书面通知转让方进行过户；协议生效后，受让方即取代转让方成为拆迁物业的实际权利人，对转让物业享有占有、使用、收益和处分等所有权利，包括但不限于取得所有拆迁补偿等，相应与拆迁房屋相关的全部风险和费用同时由受让方承担；协议生效后涉及拆迁房屋的所有拆迁补偿谈判、行政裁决、诉讼等事项都应由受让方进行并由受让方与拆迁补偿义务人签署拆迁补偿协议，确需以转让方名义进行的，转让方应根据受让方书面要求及时办理相关授权委托手续；受让方行使本协议约定的产权人权利时，转让方应无条件给予一切必要协助，包括但不限于书面指示拆迁补偿义务人向受让方履行义务等。同日，原中国东方资产管理公司大连办事处（委托人）向黄锡培（受托人）出具《授权委托书》，将拆迁房屋的一切权益授权给受托人享有，具体权限包括：1、代委托人与拆迁人就拆迁补偿进行谈判、行政裁决和诉讼，并签署拆迁补偿协议；2、代委托人收取拆迁补偿款及租金收益；3、代委托人办理将产权置换拆迁补偿物业直接过户登记至受托人名下的相关手续；4、代委托人处理与物业拆迁补偿有关的其他事项。2012年4月25日，第三人（拆迁人、甲方）与原中国东方资产管理公司大连办事处（被拆迁人、乙方）签订《佛山市房屋拆迁合同》，主要约定第三人经政府及政府有关部门批准征拆禅城区忠义路1号首层、夹层、二层铺，被征拆房屋使用性质为商业服务用房；甲方应在普君南规划小区内的房产中补偿套内建筑面积3687.76平方米的房屋给乙方；甲方须在2015年3月31日前将经竣工验收合格且符合合同规定的补偿房屋交付给乙方；除不可抗力因素外，甲方如不能按合同规定的期限将补偿房屋交付给乙方，甲方应按每月258366.45元支付临时安置补助费给乙方，如甲方超过合同约定的回迁日两年仍不能安排乙方回迁，则乙方有权决定是否要求甲方对拆迁房屋进行货币补偿等。2014年6月18日，第三人（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，主要约定甲方选聘乙方对普君新城·华府提供前期物业管理服务，在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务的内容包括对共用部位的维修、养护、管理及清洁、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为8元/月·平方米；业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，如因业主原因未能办理收楼手续，则业主应自收楼通知书发出当日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，于每月10日前或每季度首月10日前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年2月4日，第三人向黄锡培发出《回迁交楼通知书》，告知产权置换补偿的普君新城同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层新建商业用房已通过竣工验收，可交付使用，通知黄锡培于2016年2月25日前到第三人处办理回迁及收楼手续。同日，黄锡培签收该通知书。2016年6月27日，黄锡培（接收人）与第三人（移交人）签订《征拆房屋回迁报告》，内容为“一、征拆房屋情况……二、回迁房屋情况。1、回迁地址：同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层（详见附图）。2、回迁套内建筑面积：首层875.54㎡，夹层477.50㎡，二层2342㎡，合计回迁套内建筑面积3695.04㎡。3、回迁房准确结算面积以房管部门测绘结果为准，超出或不足应补偿面积按套内建筑面积10000元/㎡单价结算。三、交楼说明：业主必须在一星期内到物业管理公司办理有关收楼手续，逾期之日起的物业管理费由住户承担”。同日，第三人向原告发出《交楼通知书》，内容为“业主中国东方资产管理公司大连办事处（代理人黄锡培）已安置同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层，该业主已在我司办妥相关手续，将于2016年7月1日到贵公司办理收楼手续，请协助为盼”。黄锡培于当天签收该份通知书。原告分别于2017年3月30日、2017年10月27日向黄锡培户籍登记信息中的服务处所“佛山市南海奇峰调味食品有限公司”邮寄催缴欠费通知，通知黄锡培限期向原告交纳自2016年7月1日起的物管费及滞纳金。另查明一，涉案物业于2016年1月18日竣工验收，并于2016年2月4日办理竣工验收备案。经测绘，涉案物业的建筑面积为4043.28平方米，其中专有建筑面积3728.5平方米、分摊建筑面积314.78平方米。另查明二，原告于1994年5月6日登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），经营范围包括物业管理、室内装饰等。2016年12月9日，原中国东方资产管理公司大连办事处经工商部门核准，变更登记名称为中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。再查明，2018年9月7日，本院立案受理黄锡培诉东方资产辽宁公司拍卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0604民初23894号。黄锡培于该案中诉请确认其与东方资产辽宁公司关于涉案物业的房屋买卖合同合法有效、东方资产辽宁公司配合原告办理涉案物业的所有权转移登记手续。依黄锡培申请，本院追加东建公司作为第三人参加诉讼，目前该案尚未审结。原告、第三人一致确认：签收交楼通知书后，业主应到原告处填写业主联络记录表、承诺书、防火责任承诺书、消防守则，领取商户手册和钥匙，办理具体的入住手续。被告黄锡培、东方资产辽宁公司一致确认：2010年9月20日签订协议书后，东方资产辽宁公司已将拆迁房屋交付黄锡培占有使用。被告黄锡培、东方资产辽宁公司和第三人一致确认：忠义路被拆迁物业的拆迁补偿手续，除回迁合同是东方资产辽宁公司签署之外，其他手续均由黄锡培办理。原告当庭陈述：原告从未拒绝给黄锡培办理收楼手续，黄锡培没有持交楼通知书办理任何手续，原告一直催促，但其拒绝办理；涉案物业每月应交物业服务费32346.24元，原告在起诉时计算失误，相关诉请由法庭依法判决。被告黄锡培当庭陈述：由于未能就涉案物业交接问题与东建公司达成一致意见，黄锡培一直未办理实际收楼，主要是回迁补偿款和涉案物业的产权办理手续，还有物业实际交钥匙的时间；涉案物业是通过竞买拆迁物业取得的回迁房，黄锡培只有相应的合同依据，并没有产权依据，第三人并不认可黄锡培合法业主的身份；黄锡培应第三人的要求签署了交楼通知书，但没有持交楼通知书去原告处办理具体的收楼手续。被告东方资产辽宁公司当庭陈述：我司对于第三人通知黄锡培收楼一事不知情，我司向黄锡培出具的授权委托书至今有效。第三人当庭陈述：第三人没有通知东方资产辽宁公司收楼，因为黄锡培持有授权委托书，故第三人只通知了黄锡培；第三人已履行交房义务，具体为2016年6月27日黄锡培签收交楼通知书时。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与第三人于2014年6月18日签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务委托合同》对普君新城·华府的所有业主具有约束力。关于黄锡培是否涉案物业业主的问题。综合全案证据，首先，就拆迁房屋，黄锡培已支付了全额购房款，根据《协议书》的约定，黄锡培系拆迁房屋的实际权利人，享有拆迁房屋完整的物权，东方资产辽宁公司已无权对拆迁房屋主张任何权利；其次，东方资产辽宁公司签订《协议书》后已向黄锡培交付了拆迁房屋，仅因拆迁房屋无法过户的原因，为方便黄锡培办理后续拆迁、安置补偿等手续，东方资产辽宁公司才出具《授权委托书》，从第三人、原告的举证和庭审陈述可知，各相关方对于黄锡培系拆迁房屋的实际权利人这一事实属明知；再次，黄锡培收取了第三人支付的临时安置补助费、搬迁补助费并与第三人签订回迁报告，选定拆迁补偿房产的具体坐落，故黄锡培已实际行使了业主权利并享受了业主利益。因此，黄锡培系同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层回迁房产的实际权利人、业主，东方资产辽宁公司对上述回迁房产不享有权利。原告诉请被告东方资产辽宁公司承担责任，于法无据，亦有违权利义务对等原则，本院不予支持。关于黄锡培有无收楼的问题。如前认定，在拆迁房屋无法过户的情况下，《授权委托书》系出于方便黄锡培行使业主权利的目的而出具，两被告间并不存在真实的委托关系，第三人作为拆迁方对此属明知，故第三人直接通知黄锡培收楼并无不妥。而回迁报告与交楼通知书能相互印证，证实第三人向黄锡培交付回迁房产并告知黄锡培前往原告处办理具体的收楼手续、逾期办理的将承担物业管理费的事实。且，回迁房产在第三人交付之时已经竣工验收合格，被告黄锡培既未举证证明回迁房产不符合收楼条件，亦未举证证明其办理收楼手续存在客观障碍，其主张第三人不认可其权利亦无证据证明。因此，根据《征拆房屋回迁报告》、《交楼通知书》的约定，本院确认黄锡培已于2016年7月1日收楼。被告黄锡培主张的回迁补偿款、产权办理问题未予解决不属拒绝收楼的正当理由，本院不予采纳。关于原告诉请的物管费。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，其服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主不按时缴纳物管费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公，故被告应按《前期物业服务委托合同》约定的标准向原告支付物业管理费。被告黄锡培以其未占用物业、原告无需投入成本进行管理为由主张其无需支付物管费，于法无据，本院不予采纳。经计算，被告黄锡培应向原告支付回迁房产2016年7月至2018年8月的物管费841002.24元（4043.28平方米×8元/月·平方米×26个月），原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告诉请的违约金。根据《前期物业服务委托合同》的相关约定，业主应于每月10日前交纳当月物管费，未按时交纳的，原告有权按每日3‰收取违约金。鉴于上述违约金计付标准过高，综合原告的实际损失及被告的过错程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，本院酌定被告黄锡培以每月应缴物管费32346.24元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%向原告支付违约金至清偿之日止。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄锡培于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付2016年7月1日至2018年8月31日的物业管理费841002.24元及违约金（以每月32346.24元为本金，自欠费当月11日起按年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如被告黄锡培未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取7298元，由原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司负担133元，被告黄锡培负担7165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇一八年十二月十八日书记员 冯裕雯