海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9002民初3068号 原告:蔡某，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：王某，海南正益律师事务所律师。 被告：海某。 法定代表人：杨某，经理。 委托诉讼代理人：郑某。 原告蔡某诉被告海某商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某，被告的委托诉讼代理人郑某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金278814元（每日按已付房款的万分之二计算，自2014年12月30日起计算至2018年10月10日）；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年1月31日签订《琼海市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于琼海市××区房，总房价款1010194元。房屋交付时间为2014年12月29日前，房屋交付条件为“取得建筑工程竣工验收备案证明文件”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付符合合同约定的商品房。合同第十一条约定：出卖人未能按合同约定的期限交房，按下列方式处理……，2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。据此，被告应承担逾期交房违约责任，违约金数额每日按已付房款的万分之二计算。原告认为被告未按合同约定交付商品房构成违约，为维护其合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告答辩称,原、被告在《琼海市商品房买卖合同》中约定商品房交付的条件以“取得竣工备案证明”为交付条件。原告已办理房屋交付手续，应从办理交付手续之日起停止计算逾期交付的违约金。另外，原告主张的违约金明显超过实际损失，应酌情减少或不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少。本案中原告主张的违约金基本超过其总购房款的20%。所以原告主张的违约金高于其实际损失，应酌情予以减少。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1、琼海市国土资源局海国土回报[2018]22号文件，2、琼海市国土资源局海国土资回报[2018]84号文件，3、海南省12345平台的回复，证据1-3证明截止起诉之日涉案商品房所在的楼栋未经竣工验收合格，不具备交付条件。被告质证认为，对证据1-3的真实性、合法性无异议，但关联性及证明内容有异议。本院审查认为，对原告提交的证据1-3的真实性、合法性、关联性予以确认。被告提交的证据：1、赵勇红、庄宏云《认购书》及身份证复印件，证明2018年6月出售的与原告同一小区房屋的价格，证明原告的房屋发生了增值，原告不存在损失。2、姚学文、李宏伟《博鳌·宝莲城二期委托经营管理协议》2份，《琼海宝莲城酒店公寓管理有限公司分红清单》。证明宝莲城二期已收楼部分业主将房屋托管出租所得分红，证明部分业主收楼将房屋出租并按分红清单分红，原告主张的违约金也远远高于其租金的收入。3、宝莲城二期E、I座《工程竣工验收报告》2份，证明原告的房屋在交房时已符合合同约定的验收合格，被告不存在逾期交房。被告质证认为，对证据1的真实性无异议，对其关联性有异议；对证据2的管理协议真实性无异议，但对分红清单有异议，因为只有被告方的盖章，没有业主的签字确认，对证据2的关联性不予认可；对证据3的的真实性、合法性、关联性不认可。本院审查认为，被告提交的证据1、2与本案无关联，本院不予采信；证据3中勘察单位一栏中填写的是海南有色长勘勘察院，但在参建各方竣工验收意见一栏中加盖的是中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司公章，被告未对此进行合理性解释；参加验收人员一栏中均没有参加验收人员的签名确认，该证据存在严重的瑕疵，故本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区房，建筑面积71.66平方米，总房款1010194元。合同第八条约定，出卖人（被告）应在2014年12月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付买受人。第九条约定，……在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署房屋交接单。……出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接……。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列情况处理：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2015年2月12日被告向原告交付涉案房屋钥匙。 另查明，被告至今尚未提交有效的博鳌宝莲城二期2幢I座竣工验收备案证明文件。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。原告依约履行合同义务向被告支付购房款。《琼海市商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年12月29日前根据合同约定将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告。被告在2015年2月12日向原告交付房屋钥匙时，尚未取得涉案房屋的竣工验收备案证明文件，根据合同第九条约定，原告有权提出异议或拒绝接收，但原告并未提出异议，接受了被告交付的房屋钥匙，原告的行为改变了合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原告的上述行为已经表示接受被告交付的房屋，导致房屋转移占有使用。因此，应视为被告已在2015年2月12日将商品房交付原告。被告向原告交付房屋超过合同约定，逾期44天，应依合同第十一条约定逾期90天之内交房的按已付购房款的日万分之一计付违约金，原告主张按日万分之二计付违约金与合同约定不符，不予支持。被告应向原告支付自2014年12月30日至2015年2月11日违约金4445元（44天×0.0001×1010194元）。被告已于2015年2月12日向原告交付房屋，原告再主张房屋交付之后的违约金没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告主张约定的违约金过高，请求给予调整，但其并无证据证实该违约金约定标准过分高于造成的损失，且结合本案案情，双方约定逾期交房违约金标准相对合理，故被告主张调整违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告海某于本判决生效之日起十日内向原告蔡某支付逾期交房违约金4445元。 二、驳回原告蔡某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2741元，由原告蔡某负担2697元，由海某负担44元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 陈宏友 二〇一八年十二月十六日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用 诉讼法>的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。