四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1621民初2213号 原告（反诉被告）：广安和谐置业有限公司，住所地四川省岳池县九龙镇滨河东路9号，统一社会信用代码915116210761432863。 法定代表人：杨晓东，公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹春林，四川维尊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨生容，女，1965年11月29日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：廖开志，四川律大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁代支，男，1963年5月12日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：廖开志，四川律大律师事务所律师。 原告广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）与被告杨生容、袁代支商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，被告杨生容、袁代支于2018年7月8日提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）和谐公司的委托诉讼代理人曹春林、被告（反诉原告）袁代支、杨生容及二被告共同委托诉讼代理人廖开志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告和谐公司向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2015年6月29日签订的七份《商品房买卖合同》无效；2.判决二被告配合涂销掉原、被告间关于上述七套房屋的虚假网签登记备案信息、配合解除房屋抵押登记；3.案件受理费、实现债权等费用由被告负担。事实和理由：因资金周转需要，原告在开发岳池花漾城项目过程中与二被告协商一致：原告于2015年6月29日与二被告签订七份虚假《商品房买卖合同》，将已开发的岳池花漾城项目下七套房屋暂时登记在二被告名下，并由原告以二被告名义用该七套商品房抵押向银行申请按揭贷款。事后，原告定期向银行归还贷款，并多次催促二被告配合涂销网签登记备案信息，二被告拒绝。目前，该七套商品房已由原告出卖给案外人，并交付使用。但二被告拒不配合原告涂销登记备案信息。综上，原、被告并无买卖商品房的真实意思，亦未实际履行相应房屋款交付、房屋占有转移等行为，且原、被告双方的行为违反法律关于合同无效的强制性规定，应当认定双方签订的合同无效并解除登记，故诉于本院并提出前述诉讼请求。 本诉被告袁代支、杨生容辩称：原告所主张事实不实。本案房屋买卖合同纠纷，实质是原告还钱，被告买房，不是以房抵债。原、被告借贷是真实的，买卖合同是有效的。1.房屋买卖是双方真实意思表示。从形式要件上看，和谐公司及其法定代表人杨晓东分别盖章签字，袁代支、杨生容也亲笔签字，合同已由主管机关登记备案。2.签约当日，双方共同前往岳池县房屋管理部门该七套房屋的商品房预告登记，依法具有公示公信效力。符合物权法及房屋买卖相关法律规定。3.被告袁代支、杨生容已严格按照合同约定履行了自己的付款义务。被告使用杨晓东及其关联人的还款购买房屋，不违反法律规定。民间借贷借款人署名杨晓东，财务总监杨世界签名确认。那么根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第23条第2款的规定“企业法定代表人或负责人以个人名言与出借人签订民间借贷合同，所借款项用于企业生产经营，出借人请求企业与个人共同承担责任的，人民法院应予支持”的规定，杨晓东与原告既是民间借贷借款主体，又是还款主体，依法应当由杨晓东和原告承担连带偿还责任。对于银行按揭还款债务，被告按月足额偿还，没有任何逾期行为和“非法占有目的”，没有给银行造成任何经济损失，不违反法律规定，因此，不存在虚假买卖、骗取贷款。对于民间借贷利率是否过高，不属于本案审理的问题。原告以虚假买卖为由主张合同无效缺乏事实依据和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。虚假买卖，无论采取何种形式，其本质一定是虚假的，无真实交易。本案中，民间借贷是客观事实；案外人杨晓东及其关联人向被告还款是客观事实，被告对所收到的还款亦完全予以认可；被告使用还款资金购买房屋和归还按揭贷款也是客观事实，且至今仍在正常还款，没有任何逾期，不存在任何虚假买卖、骗取贷款的行为。关于《补充协议》，除了和谐公司所提供的合同所附的补充协议，不存在和谐公司所说其它特殊的补充协议。按补充协议附件的约定，购房款按八折优惠计价，符合约定和常理。 反诉原告袁代支、杨生容向本院提出诉讼请求：1.反诉被告和谐公司立即向反诉原告交付位于岳池县，并配合反诉原告办理《不动产权证书》；2.反诉被告立即向反诉原告支付从2017年1月1日起至实际交房之日止，以购房总价为基数，按照每日万分之一的标准计算的逾期交房违约金（暂计算至2018年6月30日，违约金为1103037元）；3.本案诉讼费，含案件受理费、反诉费由反诉被告负担。事实和理由：2015年6月29日，反诉原告袁代支、杨生容与反诉被告和谐公司本着自愿平等、友好协商、诚实信用的原则分别签订了七份《商品房买卖合同》，合同约定反诉原告在反诉被告处购买位于岳池县，房屋单价16904.80元／㎡，总价20239211元。同时，合同约定反诉被告应当在2016年12月31日前向反诉原告交付该七套商品房，否则从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以购房款总额为依据，按照每日万分之一的标准向反诉原告支付逾期交房违约金。合同签订当日，双方依法在房管部门办理了备案登记。合同签订后，反诉原告严格按照合同约定向反诉被告转账支付了首付款并以银行按揭方式履行了自己的全部付款义务，但是反诉被告至今不向反诉原告交付房屋并拒绝办理不动产产权证书，在未告知反诉原告且在反诉原告毫不知情的情况下，将反诉原告购买的七套商品房交由他人使用。反诉原告认为，房屋开发商向购房者交付房屋并配合办理不动产权证书，是其最基本的合同义务和法定义务。现反诉被告违背诚实信用原则和契约精神，以各种理由拒绝交付反诉原告购买的房屋并拒不办理过户手续是违法的，违约的，也是不道德的。据此，特诉至法院，并提出前述反诉请求。 反诉被告和谐公司辩称：一、反诉原告主张七份合同真实性不是事实。反诉原告与反诉被告所签七份合同是为了融资，通过签订虚假房屋买卖合同骗取银行贷款。是以合法形式掩盖非法目的的合同，且该合同可能损害第三人岳池信用联社的利益。因此，这七份合同不应继续履行，请求判令合同无效。二、反诉原告称其已全面履行合同义务与事实不符。1.反诉原告袁代支夫妇仅支付了部分首付款，且所谓部分首付款全是和谐公司、成都和谐餐饮发展有限公司岳池钻石酒店转给成都和谐资产经营管理有限公司，最后由成都和谐资产经营管理有限公司转给反诉原告的儿子袁波的。和谐公司没有向反诉原告出具任何购房款收据，足以说明反诉原告交付购房款不实。2.反诉原告按揭贷款的还款一直是和谐公司归还的，直到发生纠纷。3.虚假登记在二反诉原告名下的七套商铺，仍有大额房款未支付，反诉原告不配合注销网签登记，也不支付房款。三、反诉原告称和谐公司逾期交房构成违约不是事实。1.七份合同无效，不能主张违约金。2.七套案涉商品房的真正业主在2016年5、6月就开始接房，二反诉原告向和谐公司购买的其他房屋也已接房，但并没有提出这七套案涉商品房接房，间接说明二反诉原告以前是承认虚假买卖关系的。反诉原告的诉请无事实法律依据，人民法院应予驳回。四、反诉原告之所以同意做虚假合同，在附加协议上写得很清楚，协议只有一份，是袁代支所持有。五、结算协议之债务是杨晓东的私人债务，与和谐公司无关，况且其利息计算违法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本诉原告（反诉被告）和谐公司对本诉及反诉提交了如下证据： 第一组：1、和谐公司营业执照、袁代支、杨生容身份证（均为复印件）；2、涉案商品房买卖合同七份（含商品房买卖合同备案表）、补充协议七份（复印件）。拟证明案涉七套商品房的面积、价款、首付款及按揭贷款金额。 第二组：3、农行账户80×××63从2015年7月18日至2015年7月24日间明细信息1份（复印件）；4、农行账户交易明细回单5份（复印件）；5、袁代支、杨生容联名银行卡还贷明细表（摘抄件）、还贷存单及转账单（附原件）。拟证明首付款来源于和谐公司，从袁代支还款账户偿还按揭贷款1811700.00元也是来源于和谐公司。 第三组：6、张某、粟倩与和谐公司商品房买卖合同三份、杨万志商铺租赁合同一份、转账购房款及收据、交房程序表、花漾城业主物品领用登记表（均为复印件）。拟证明案涉商品房中的三套被和谐公司售给张某、粟倩，后被出租。 第四组：7、证人肖某、张某证言。证明员工往袁代支的信用社还款账户存款或转款是受和谐公司指示和安排的。 第五组：8、和谐公司账簿中银行日记账1页、电子银行交易回单（付款方）及报告单3联、工行网上银行电子回单3份。9、和谐公司情况说明一份、成都和谐餐饮娱乐发展有限公司岳池钻石酒店证明一份、成都和谐资产经营管理有限公司转款说明暨证明一份、网上银行电子回单复印件15份。10、杨生容另案663号中所购房交房程序表、购房款收据5份（均为复印件）。663号民事判决书首页、传票。11、劳动仲裁申请一份。12、62份ＡＴＭ机存款或转账回执单。13、证人刘某证言。拟证明和谐公司实际向袁代支支付了购房首付款10169211元，实际向信用社偿还了按揭贷款；结算协议上的债务是杨晓东与袁代支之间的民间借贷关系。 本诉被告（反诉原告）袁代支、杨生容质证认为：对和谐公司第一、二组证据真实性没有异议，但不能达到和谐公司的证明目的。和谐公司的转账与本案没有关联性。对第三组证据的真实性、合法性和关联性有异议，证言虚假，有恶意串通损害袁代支、杨生容的合法权益；且合同也没有备案登记。对第四组证据的证人证言有异议，证人是和谐公司的员工与公司有利害关系，证言虚假。对第五组证据的真实性、合法性不持异议，但与本案无关。杨晓东是和谐公司的法定代表人和实际控制人，占股比例80%。杨晓东安排和谐公司转账给袁波10169211元，以及员工等存款转账给袁代支的按揭贷款还款账户，正是归还其所欠袁代支的债务。杨晓东及和谐公司欠袁代支本息1800余万元，其所还款尚不足以清结其债务，至于债务的合法性按法律规定予以认定。 本诉被告（反诉原告）袁代支、杨生容对本诉及反诉提交了如下证据：1、七套房《补充协议》的附件（原件）。2、七套房的不动产登记查询业务单（复印件）。3、工行电子银行回单七份。4、袁代支、杨生容个人购房借款担保合同、借据。还贷账户62×××19交易明细表（出示原件，提交复印件）。5、“袁代支借款结算单”（复印件）、（2018）川1621民初663号民事判决书。拟证明，袁代支、杨生容已向和谐公司首付款1016.9211万元、按揭贷款购房款450万元，并向信用社如期偿还按揭贷款，款的来源是和谐公司向袁代支偿还借款本息。 本诉原告（反诉被告）和谐公司质证认为：袁代支提交的补充协议附件，就是七套房的汇总表，没有提供与该附件相印证的《补充协议》，对其真实性、合法性及关联性均不认可。该《补充协议》能够证明双方是虚假买卖，只有一份，并由袁代支持有。对其余证据的真实性、合法性和关联性予以认可，但袁代支的证据不能证明其实际付购房款和偿还按揭贷款。首付和偿还按揭款都是和谐公司实际支付的。袁代支借款结算单是不合法的，只是杨晓东的个人债务，与公司无关；债务金额不属实，计算有错误；约定利息月息5分违法，有关债务与本案无关。 本院根据本诉原告（反诉被告）和谐公司的申请和审理案件的需要，收集了如下证据:1、袁波账户交易明细（2015年7月1日-2015年7月30日）。2、663号案件一审庭审笔录，一、二审判决书。3.案涉七套商品房在广安市交易平台上的网签登记备案信息。对本院收集的证据，各方当事人对其真实性、合法性没有异议。 对争议的证据，经结合全案证据，按照法定程序，全面、客观地审核，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，本院认为，其内容均为真实，能相互印证，举证程序合法，应当作为认定案件事实的根据，本院予以认定。 综合全案证据及当事人一致的陈述，本院认定如下案件事实： 广安和谐置业有限公司，住所地四川省广安市岳池县，统一社会信用代码915116210761432863，法定代表人杨晓东（执行董事兼总经理），注册资本2000万元。股东两人，为杨晓东（出资1940万元）、杨其翰（监事，出资60万元）。公司成立自2013年9月5日并即日开始营业。 2014年1月28日，袁代支与杨晓东达成《袁代支借款结算》协议，其中载明“截止到2014年1月28日，杨晓东欠袁代支借款为：800+265.30+900+285-500-11.6-300-300-158.79=979.91万元。结算截止日：2014年1月28日，结算人：杨世界。借款人：杨晓东”。 2015年6月29日，袁代支、杨生容与和谐公司签订了七份《商品房买卖合同》，约定买卖标的房屋均位于岳池县交汇处“花漾城”，房号、面积、价款分别是： 6栋1-1，面积226.10，总价3822175.00元，首付1922175元，按揭支付1900000元；6栋1-2，面积216.36，总价3473617.00元，首付17436173元，按揭支付1730000元；6栋1-3，面积190.59，总价3078029.00元，首付1548029元，按揭支付1530000元；6栋2-1，面积216.92，总价2151000.00元，首付1081000元，按揭支付1070000元；6栋2-2，面积416.14，总价3772767.00元，首付1892767元，按揭支付1880000元；6栋3-1，面积216.92，总价1399091.00元，首付709091元，按揭支付690000元；6栋3-2，面积416.14，总价2542532.00元，首付1272532元，按揭支付1270000元。七套预售商品房总价20239210元。 和谐公司商品房预售许可证号为：（2015）房预售证第17号，七份合同签订后均已在广安市交易平台上作合同的备案登记。另外，对6栋1-1、6栋1-2、6栋1-3、6栋2-2还向岳池县不动产登记中心办理了所有权和抵押权预告登记。七份合同上均分别载明：“出卖人与买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上达成协议。”合同还约定：“第六条付款方式及期限。…3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的50.29%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。…第十条，逾期付款责任。…买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。…第十一条，交付条件。（一）出卖人应当于2016年12月31日前向买受人交付该商品房。…第十三条，逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在150日之内（该约定应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金【该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率】，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过150日后，买受人有权退房。买受人退房的，买受人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。…第二十条，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。…第二十六条，争议解决方式。…2.依法向岳池县人民法院起诉。”合同约定自双方签字或盖章即生效。 合同签订后，双方又签订了《补充协议》，其中约定“…第二条…8.买受人必须委托出卖人代为办理按揭房屋的房产证及土地使用证。…第四条，房屋的交付。1、买受人在办理交房手续前付清全部房价款，并向出卖人交纳应由买受人承担的契税、办理其所购房屋房产证、土地证权属登记的产权登记费、测量费、工本费、共有人登记费等所需的全部税费。买受人未依约定付清上述款项的，则出卖人有权拒绝为其办理房屋交接手续，且不视为出卖人延期交房。…” 合同签订后，2015年7月22日，和谐公司账户向成都和谐餐饮娱乐发展有限公司岳池县钻石酒店账户转账400万元；2015年7月23日，和谐公司账户向成都和谐资产经营管理有限公司账户转账216.9211万元、400万元，和谐公司转出共计1016.9211万元。 2015年7月22日，成都和谐资产经营管理有限公司账户收到成都和谐餐饮娱乐发展有限公司岳池县钻石酒店账户转账五笔共250万元。 2015年7月22日，成都和谐资产经营管理有限公司账户转入袁波账户250万元、216.9211万元；2015年7月22日，成都和谐餐饮娱乐发展有限公司岳池县钻石酒店账户转账三笔至袁波账户共150万元；2015年7月23日，成都和谐资产经营管理有限公司账户转入袁波账户400万元。袁波账户为中国工商银行23×××40，前述收款共计1016.9211万元。 2015年7月22日，袁波23×××40账户向袁代支转账400万元，2015年7月23日，袁波向袁代支转账220万元、180万元、216万元，两日共计1016万元。袁代支收取账户为中国工商银行62×××97。 2015年7月22日，袁代支从62×××97账户向和谐公司付首付款192.2175万元、174.3617万元；2015年7月23日，袁代支又从该账户向和谐公司支付首付款154.8029万元、108.1000万元、189.2767万元、70.9091万元、127.2532万元，共计1016.9211万元。 2015年11月26日，借款人袁代支与贷款人岳池县农村信用合作联社、保证人和谐公司及抵押人袁代支、杨生容共同签订了《个人购房借款担保合同》，约定以涉案的花漾城6幢1-1号、1-2号、1-3号、2-2号四套商品房作按揭抵押借款500万元，并出具借据，指定还款账户为62×××19。袁代支于2015年11月26日向和谐公司支付购房款450万元。相应四套商品房已如前述进行了抵押担保登记。 从2015年12月21日至2018年6月21日，岳池县农村信用合作联社从袁代支按揭贷款还款账户按每月67820.76元自动扣款31笔，共计2102443.56元。其中和谐公司及其员工向袁代支、杨生容按揭贷款还款账户转账或存入26笔，共计1811700元，袁代支、杨生容向其按揭贷款还款账户转账或存入5笔，共计33.91038万元。 2017年4月22日、2017年4月27日，案外人张某与和谐公司分别签订《商品房买卖合同》两份，和谐公司收取购房款后将涉案商品房6栋1-2号、1-3号售与张某。2017年4月27日，案外人高先强、粟倩夫妇与和谐公司签订《商品房买卖合同》一份，和谐公司收取购房款后将涉案商品房6栋1-1号售与高先强夫妇。2017年5月31日，张某、粟倩与杨万志签订《商铺租赁合同》，将涉案商品房6栋1-1号、1-2号、1-3号租给杨万志并收取了租金，现为杨万志承租使用。 本院认为：和谐公司与袁代支、杨生容双方经过平等协商，自愿签订了案涉七套商品房的预售合同，合同主体适格，形式合法，经签字或盖章，依法成立。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。另一方面，该七份涉案商品房预售合同内容合法，不损害国家、集体、第三人合法利益或社会公共利益，不违反法律、行政法规关于合同效力的禁止性规定，不具有《合同法》第五十二条规定的法定无效情形。故该七份商品房预售合同依法有效，并按合同约定自双方签字或盖章即生效。本诉原告主张原、被告订立了足以证明虚假买卖七套商品房的《补充协议》，没有证据支持，本院不予认定。尽管本诉被告对其提供的附件负有提供相应的《补充协议》原件的举证证明责任，且本诉被告没有证明，但并不能因此推定该《补充协议》原件的内容就是本诉原告所主张的内容。本诉原告主张本诉被告没有实际支付购房款和偿还前26笔按揭款，但从本诉被告袁代支、杨生容名下且受其控制的账户向本诉原告支出的购房首付款、购房款及向信用社偿还按揭款是本诉被告实施的行为，是客观事实，不仅有充分证据且为本诉原告所承认，证明了本诉被告按合同履行了部分付款义务；至于款的取得属于本诉被告与相关当事人的其他法律关系，如因款的取得发生纠纷可依法另行主张权利，不影响本诉被告用款支付购房款和偿还按揭款的性质。因此，本诉原告主张双方买卖预售商品房是虚假的，请求确认该七份商品房预售合同无效，没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。据此，本诉原告请求判令本诉被告配合涂销案涉七套商品房网签登记备案信息，没有事实和法律依据，依法不予支持。本诉原告请求解除案涉商品房抵押登记，系抵押担保借款合同纠纷，应当与有关当事人另行协商或诉讼处理，不属于本案审理范围，特予释明。本诉案件受理费依法由本诉原告和谐公司负担。 对于反诉。反诉原告袁代支、杨生容主张案涉七份商品房预售合同有效，依法予以支持，理由不作重述。尽管反诉原告按合同约定向反诉被告和谐公司支付了部分购房款，但并未按约定在先履行交付全部购房款20239210元的义务，故反诉被告有权抗辩继续履行，对其要求反诉被告和谐公司交付案涉七套预售商品房并办理不动产权证的诉讼请求依法不予支持。同理，反诉被告抗辩履行不构成违约行为，对反诉原告要求反诉被告承担违约责任，向反诉原告支付违约金的诉讼请求不予支持。 反诉原告主张结算协议所载明的债务是反诉被告和谐公司及其法定代表人杨晓东对反诉原告所负的共同债务，因该结算协议产生的纠纷属于民间借贷纠纷，不是本案审理范围，本案不予评判。 由于反诉原告主张合同有效本院予以支持，相应部分反诉案件受理费依法由反诉被告和谐公司负担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告广安和谐置业有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告袁代支、杨生容的诉讼请求。 本诉案件受理费142996元，由原告（反诉被告）广安和谐置业有限公司负担。反诉案件受理费142996元，由反诉原告袁代支、杨生容负担71498元，反诉被告广安和谐置业有限公司负担71498元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审 判 长  唐亚东 人民陪审员  黄晓琼 人民陪审员  姜云兰 二〇一八年十二月十日 书 记 员  谭 添