黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0110民初696号原告：高帅，男，1987年2月10日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘环宇，黑龙江恒辰律师事务所律师。被告：哈尔滨鸿福林劳务服务有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平路**远大都市绿洲******。法定代表人：赵福，该公司经理。委托诉讼代理人：宫海波，黑龙江东禹律师事务所律师。被告：江苏三兴建工集团有限公司，住所，住所地江苏省连云港市赣榆区青口镇黄海路**div>法定代表人：万延苏，该公司董事长。被告：苏同利，男，1967年1月6日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。第三人：黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地，住所地哈尔滨市香坊区香福路**iv>法定代表人：张淑琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯金荣，黑龙江宏典律师事务所律师。原告高帅与被告哈尔滨鸿福林劳务服务有限公司（以下简称鸿福林公司）、江苏三兴建工集团有限公司（以下简称三兴公司）、苏同利、第三人黑龙江嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告鸿福林公司的委托诉讼代理人、第三人嘉兴公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告三兴公司、苏同利经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的哈尔滨市香坊区嘉兴·闽江国际小区12号楼l单元22层01室房屋强制执行，并解除对该房产的查封；2.确认哈尔滨市香坊区嘉兴·闽江国际小区12号楼1单元22层01室房屋归原告所有；3.诉讼费由各被告承担。事实和理由：本案房产原系嘉兴公司作为工程款抵顶给三兴公司的工程抵账房，由于原告的亲叔叔高振国是三兴公司的债权人，于是在2014年11月17日，三兴公司将该抵账房更名给高振国用于还款，嘉兴公司也在《申请书》上盖章确认，并注明此房源由高振国自行处理。后在2015年8月20日，经高振国申请、嘉兴公司同意，购房款以抵顶工程款的方式，将该房产购买人变更为原告。同日，原告与嘉兴公司签订了等于商品房买卖合同性质的房屋认购书，嘉兴公司向原告出具了收到全款的购房款收据。现本案房产己被本案被告鸿福林公司作为执行申请人向香坊区人民法院提出查封本案房产的申请，法院经审查裁定查封了本案房产。2017年9月，原告作为案外人依法向贵院提出书面执行异议，提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年12月11日，贵院作出(2017)黑0110执异54号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。综上，原告认为贵院查封本案房产的理由应当是基于被执行人对该房产享有所有权或合同的债权，但是本案被查封房产的所有权应当是一直归第三人所有，并非被告苏同利或三兴公司，而且早在2015年8月20日，原告就早已和房屋的所有人嘉兴公司产生商品房买卖合同关系，并交付了全额购房款，开具了票据。对于该房产买卖合同关系的相对人、债权人己经在2015年8月20日，本案执行之前，就己经转变为原告，原告为本案房产的权利人，也就是说该房产在执行之前以及现在，均与被告苏同利或三兴公司没有任何关系，贵院应当对此房解除查封。被告鸿福林公司答辩称，首先，原告取得房产方式为抵帐方式，且该方式是否真实存在存有异议，因在诉讼及执行过程中，作为房产的开发商嘉兴公司、作为被告的三兴公司、苏同利，向法院提交结算手续中以房抵款的手续及向执行机关提供以房抵款的房源明细表中，均无任何向原告等第三人出售的事实及证据存在，所以我方对于原告取得方式存在异议，完全有理由相信存在虚假的可能，达到逃避债务的目的。其次，执行机关在审查执行异议中，已查明原告所取得房产并未签订有正式的商品房买卖合同书，仅仅有《内部认购书》，该《内部认购书》完全不具备商品房买卖合同的相关要件，完全不具有对外公示的效力，且该《内部认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条中明确的主要内容，不符合《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同的相关条件。最后，原告并未实际占有、使用、控制案涉房产，且其并未签订正式商品房买卖合同，未在登记机关进行任何的备案手续，执行机关依法进行的查封，完全正确，原告对此，可向相关主体主张违约责任，但其无权主张案涉房产的所有权，其不享有案涉房产的所有权，执行机关依据相关法律规定驳回其提出的执行异议申请完全正确，符合法律规定。综上所述，执行机关所进行的房产查封行为，完全正确，应予维持。第三人嘉兴公司答辩称，首先，原告提交的内部认购书真实，当时同三兴公司办理抵账时，与嘉兴公司签订了施工合同双方盖章，又以工程款抵顶购房款形式签房屋认购书，但因事后三兴公司否认同嘉兴公司的建筑施工合同，我公司与江苏庆安建设有限公司(以下简称庆安公司)又签订了施工合同并备案，由于三兴公司与嘉兴公司施工合同无效，原三兴公司抵账房需要三兴公司找到庆安公司到嘉兴公司变更房屋抵账手续，因三兴公司不办理变更致使原告无法取得房屋所有权，属于三兴公司的过错，嘉兴公司无任何过错，原告可向三兴公司主张权利。另嘉兴公司同三兴公司因施工合同主体纠纷现有多起案件在法院审理，现都没有结案。其次，原告争议的房屋产权现登记在嘉兴公司名下，在三兴公司未办理变更抵账前，本案争议房产所有权仍为嘉兴公司所有，法院不应当强制执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的本院（2016）黑0110民初2352号民事判决书、本院（2016）黑0110民初4049号民事判决书、本院（2017）黑0110执异54号执行裁定书、本院（2017）黑0110执1185号之一执行裁定书和哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终245号民事判决书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.针对原告提交的以房抵付工程款更名确认单、申请书（签订时间均为2014年11月17日）各1份，欲证明本案诉争房产系三兴公司从嘉兴公司获得的工程抵账房，由于案外人高振国是三兴公司债权人，三兴公司将该抵账房更名给高振国，结清了债务；经审查后认为，该证据虽系复印件，但与下述证据具有因果关系、相互印证，故对该证据予以采信。2.针对原告提交的以房抵付工程款更名确认单、申请书（签订时间均为2015年8月20日）各1份，欲证明本案诉争房产于2015年8月20日由案外人高振国转卖给高帅，嘉兴公司在更名申请书上盖章确认同意变更；经审查后认为，该证据客观真实，且可证实案外人高振国将诉争房屋转售给本案原告高帅，并经嘉兴公司加盖公章予以确认。3.针对原告提交的内部认购书1份、收据1张，欲证明嘉兴公司与高帅签订内部认购书，该协议等同于商品房买卖合同，双方的房屋买卖合同关系成立，争议房产已经由高振国以抵账房的方式付清了购房款，现该房登记的购房人为高帅，已履行交付购房款的义务；经审查后认为，该证据客观真实，且可证实原告与嘉兴公司签订协议，约定原告购买诉争房屋，嘉兴公司出具收据确认收到全部购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月17日，被告三兴公司将被告嘉兴公司开发建设的嘉兴闽江国际12号楼1单元2201室房屋（以下简称诉争房屋）转售案外人高振国，该房屋系嘉兴公司用于抵付三兴公司相应工程款。2015年8月20日，高振国申请将诉争房屋转售并更名至原告高帅，此事经嘉兴公司加盖公章予以认可。同日，原告与嘉兴公司签订内部认购书，约定由原告认购诉争房屋，嘉兴公司出具收据（票据号0314348）1张，交款单位一栏载明高帅、收款方式一栏载明高振国、人民币一栏载明463301元、收款事由一栏载明嘉兴闽江国际12栋1单元2201室，该收据加盖嘉兴公司现金收讫章。截至开庭审理时，嘉兴公司尚未将诉争房屋交付原告，且原告名下无其他用于居住的房屋。另查明，鸿福林公司在本院另案对三兴公司、嘉兴公司、苏同利提起民事诉讼，本院依法作出（2016）黑0110民初2352号民事判决书，认定2013年6月鸿福林公司与三兴公司签订建设工程施工协议书，约定由鸿福林公司对嘉兴公司开发建设的嘉兴闽江国际11号楼、12号楼等工程进行施工，判决由三兴公司向鸿福林公司支付人工费等费用，并由苏同利承担连带给付责任，该判决经哈尔滨市中级人民法院于2017年3月17日作出（2017）黑01民终245号民事判决书予以维持。判决生效后，鸿福林公司依法申请执行，本院于2017年8月23日依法作出（2017）黑0110执1185号之一执行裁定书，裁定查封三兴公司、苏同利名下的52处房屋（其中包括本案诉争房屋）。本案原告针对诉争房屋被查封提出执行异议，本院作出（2017）黑0110执异54号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。再查明，在本案审理过程中，苏同利针对哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终245号民事判决书提出再审申请，黑龙江省高级人民法院指令哈尔滨市中级人民法院再审该案，该院提审后因苏同利逾期未予缴纳诉讼费用，于2018年11月16日依法作出案件按自动撤回再审请求处理的民事裁定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告对诉争房屋所主张的物权期待权利是否构成了排除继续执行的事由。首先，嘉兴公司以诉争房屋抵偿三兴公司相应工程款，该以物抵债行为本质为代物清偿，即债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为，以物抵债属于实践性法律行为。根据债法原理，清偿是消灭债的最重要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并实际取得所有权和占有权，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。以物抵债的目的亦在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以只有物权转移给债权人，原债务方消灭。因此仅有合意而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，抵债的目的也未实现。结合本案现有证据及查明的事实，嘉兴公司未向三兴公司、高振国或原告实际交付诉争房屋，原债权债务关系并未消灭，故该协议不发生效力。其次，三兴公司将诉争房屋转售案外人高振国、高振国将诉争房屋转售原告先后形成的以房抵付工程款更名确认单、以及原告与嘉兴公司签订的内部收购书，亦因嘉兴公司未实际交付诉争房屋而不发生效力。综上，原告提交的内部认购书、收据等证据不足以产生针对诉争房屋的物权期待权，其关于停止对诉争房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告确认其为诉争房屋所有权人的诉讼请求。如前所述，原告未实际占有诉争房屋，不享有相应物权，且不动产物权的变更、转让，需经依法登记方发生效力，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第九十条规定，判决如下：驳回原告高帅的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告高帅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 苏 升人民陪审员 齐 蓉人民陪审员 万淑珍二〇一八年十二月二十日法官助理杨鸿斌书记员魏爽