河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6967号 上诉人（原审被告）：李迎建，男，1953年1月11日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：赵桢，河北拓石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李明，男，1989年8月6日出生，汉族，住北京市昌平区。 委托诉讼代理人：王琦，河北张国庆律师事务所律师。 原审第三人：三河市顺心置地房产经纪有限公司。住所地河北省三河市并郊镇长中赵甫村东南。 法定代表人：宋润姬，董事长。 上诉人李迎建因与被上诉人李明、原审第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李迎建的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方房屋买卖合同及补充协议的约定，上诉人可以指定第三人购买涉案房屋，因被上诉人不予配合未能实现，被上诉人违约在先，上诉人不存在违约行为。因当地出台房地产调控政策，涉案合同无法继续履行，合同解除后双方互不负担违约责任。合同约定，尾款应在房屋过户时一次性交清，因房屋未能过户，剩余尾款亦不应支付。 李明答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，应驳回其上诉请求。 三河市顺心置地房产经纪有限公司未到庭应诉。 李明向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还原告所有的位于大厂回族自治县房屋；3、被告支付给原告违约金504000元。 一审法院认定事实：2016年11月29日，原告与被告在第三人公司的居间下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告将其所有的位于大厂回族自治县房屋出售给被告，总价款为1680000元，被告全款支付购买，签订合同当日，被告支付给原告购房款550000元，余款1130000元在涉案房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给原告；被告拒绝购买涉案房屋的，原告有权解除双方签订的房屋买卖合同，被告向原告支付购房款30%的违约金，被告已支付的购房款冲抵违约金，多退少补，第三人公司收取被告的费用不予退还；原、被告双方协商一致，原告配合被告过户前，被告可以指定人购买涉案房屋，不收费用，如收费，在总房款中扣10000元，原、被告一方违约，守约方可以直接解除合同，违约方承担违约责任，违约方赔付守约方总房款30%违约金。合同签订后，被告按约定支付了购房款550000元，2017年8月，原告按照约定将涉案房屋交付给被告，并办理了物业交割手续。2017年9月25日，因被告无法再给付被告购房款200000元，原、被告间达成协议，从2017年10月1日起，被告每月支付给原告偿还银行贷款本金及利息2000元，至2018年6月止，共9个月，共计支付给原告18000元。2018年7月4日原告就涉案房屋取得不动产权证书，2018年7月6日，第三人公司业务员通过微信通知被告涉案房屋不动产权证已下发，可以办理过户手续，但被告未回复。2018年7月10日，原告将涉案房屋办理了银行解押手续。后原告与第三人公司业务人员多次打电话通知被告办理履行合同相关手续，被告电话均无法打通。以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》各1份、涉案房屋不动产权证书1份、中国农业银行提前还款凭证1张、手机未接来电明细9张，被告提交的录间光盘4张、协议书1份，第三人公司提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》各1份、微信聊天记录1份、手机通话记录1份及原、被告、第三人公司当庭陈述在案为凭。 一审法院认为，买卖合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止买卖标的物相应民事权利义务关系的协议。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。根据《合同法》规定，“当事人应当按照约定全面履行自已的义务；在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表时不履行主要债务的，另一方当事人可以依法单方解除合同。”本安中，被告在合同履行中，已明确表示其无钱购买涉案房屋，在涉案房屋取得不动产权证后，原告按照合同约定通知被告办理过户手续，被告拒绝办理，被告的行为已明确表示不想再履行合同约定的义务，其行为已构成违约。现原告要求解除双方签订的合同及补充协议，被告亦同意解除，故对原告要求解除原、被告于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”现原、被告均同意解除合同，双方就合同履行而取得的财产应各自返还给对方。双方在合同履行中，原告已将涉案房屋交付给被告，被告亦按照约定给付原告购房款550000元及被告代替原告偿还的银行贷款18000元，共计568000元，依照法律规定，被告应将取得的涉案房屋返还给原告，原告亦应将收取被告的购房款568000元返还给被告。关于原、被告要求双方互相承担违约责任的问题，因双方合同的解除系被告明确表示无能力支付购房款，拒不履行合同约定义务所致，被告的行为构成严重违约，其应向原告承担相应的违约责任，原告对双方合同的解除没有过错，故其不应向被告承担违约责任。根据《合同法》规定，“当事一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求降低。”本案中，原、被告双方合同约定被告拒不履行合同的，原告有权单方解除合同，同时被告应支付给原告按照总房款的30%违约金计504000元，但合同解除后，原告收回涉案房屋，虽涉案房屋区域内房屋市场价格有所下跌，但房屋的实际使用价值未贬值，被告违约责任承担应考虑到原告的实际损失及维护房地产市场价格出现波动时买卖合同中当事人对诚信、契约精神遵守的代价等情况，本院酌定被告应承担全部房屋总价款20%的违约金为宜，被告应向原告支付违约金336000元（1680000元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第九十八、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告李明与被告李迎建于2016年11月29日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告李迎建于本判决生效之日起十日内将位于大厂回族自治县房屋返还给原告；三、原告李明于本判决生效之日起十日内返还给被告李迎建购房首付款568000元；四、被告李迎建于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金336000元；五、上述第三、第四项判决内容在双方履行义务时，可相互折抵履行；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4420元，由原告李明负担1473.33元，被告李迎建负担2946.67元。 本院二审期间，上诉人李迎建提交证据一组，主张其非本地户籍，在当地无社保、无纳税记录，按照房地产调控政策，涉案合同无法继续履行。李明质证意见是，涉案合同已经备案，可以继续履行。上诉人另主张房本下发时间远超过李明的承诺时间，李明应当承担违约责任。李明质证意见是房本下发时间并不由其决定，下发时间与其无关。李迎建另申请证人李某出庭作证，李某作证称，其原想向李迎建购买涉案房屋，因涉案房屋无法办理过户手续，后其放弃购买。李明对证人证言的真实性不予认可。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为李迎建是否应当承担违约责任。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应遵守合同约定。李迎建主张因房地产调控政策影响造成合同无法继续履行，本院认为，限购政策并无溯及力，双方的合同签订于限购之前，不受政策影响，上诉人李迎建的该项主张不能成立。李迎建主张因李明不予配合，导致其未能将涉案房屋转让给第三人李某，李明违约在先，经查，李迎建对该主张提供的证据并不充分，本院不予支持。一审法院在综合考虑双方的合同履行情况以及当地房价大幅下跌的因素，确定李迎建违约金的数额并无不当。 综上所述，上诉人李迎建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6430元，由上诉人李迎建承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一八年十二月二十五日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌