广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初8830号 原告：李智，男，1989年3月13日出生，汉族，住湖南省平江县。 原告委托诉讼代理人：陆哲，广西桂盟律师事务所律师。 原告委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。 被告：广西润兴房地产有限责任公司，住所地：南宁市民族大道199号第一大道·尚城街区R5号楼商铺。 法定代表人：郭建民，董事长。 委托诉讼代理人：卢春竹，广西邦泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王洁善，广西邦泰律师事务所律师。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2017年8月7日 开庭时间：2017年8月28日、2018年12月19日 当事人到庭情况： 原告方：委托诉讼代理人玉涵到庭 被告方：委托诉讼代理人王洁善、卢春竹到庭 原告诉请要点 诉讼请求：一、请求判决被告依照合同约定为原告向房屋登记机构申请位于南宁市青秀区房屋所有权登记，并将以原告为产权人位于南宁市青秀区不动产权证交付原告；二、请求判决被告向原告支付逾期办理上述不动产权证书违约金至交付不动产权证之日止（计算方式：以购房款805853元为基数，按每日万分之2.1）；暂计违约金64307.07元（从2017年5月19日起计算至2017年7月5日）。三、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 一、因原告及政府的原因造成未能办理房屋所有权证书的，被告不应承担逾期办证的违约责任。（一）原告的原因造成至今未能办理房屋所有权证书。1、办理房屋所有权证书的义务主体是原告，被告仅负有协助义务。2、原告未能出具办理房屋所有权证书的授权给被告，也是涉案房屋至今未能办理房屋所有权证书原因之一。3、原告擅自改变涉案房屋外立面，变相改变了房屋的面积，导致无法办理不动产权证书。（二）因政府及相关行政部门的原因，涉案房屋所在项目配套市政道路至今未完成，无法取得办理房产证所需的《城市排污许可证》和《环保验收合格证》，导致无法办理房屋所有权证，被告依据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，不应当承担逾期办证的违约责任。二、根据法律规定及公平原则，被告也不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。三、原告已实际占有、使用房屋，逾期办证未对原告造成直接的经济损失，被告无需向原告支付违约金。四、被告对原告主张的办理房屋所有权证书的起算时间不予认可，按照被告与原告签订的房屋买卖合同第十条规定，应从商品房交付使用后起算，而非通知办理交房手续之日。五、原告主张违约金的计算方式无合同及法律依据。综上，被告不应当承担逾期办证的违约责任。 事实认定 2014年10月9日，原告李智（买受人）与被告广西润兴房地产有限责任公司（以下称润兴公司）（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定原告李智向被告润兴公司购买位于民族大道199号第一大道·尚城街区R3号楼1单元×××号房，总房款805853元。合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有登记的约定”第3款约定：“双方同意选择以下第1种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。……”合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有登记的约定”第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）出卖人未在商品房交付使用后720个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按已付房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。” 合同签订后，原告李智向被告润兴公司付清了全部购房款805853元。2014年10月31日，被告润兴公司向原告李智交付涉案商品房。原告李智以被告润兴公司逾期交付不动产权证的行为构成违约为由诉至本院，提出前述诉讼请求。被告润兴公司应诉后答辩如前。 判决理由 原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同，全面履行合同义务。 一、关于逾期交付房屋所有权证问题。根据合同第十七条的约定，被告润兴公司应于应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。根据上述约定，办理房屋所有权证书的义务应由出卖人承担，买受人负有协助义务。被告润兴公司未能提供证据证明原告拒绝履行出示委托书的协助义务，亦未能提供证据证明原告改变房屋建筑面积导致无法办理房屋所有权，对被告主张因原告自身原因导致无法办理房屋所有权主张，本院不予支持。对于被告润兴公司主张因政府建设市政道路配套设施不完善导致无法办证的抗辩。本院认为，被告润兴公司作为房地产开发商，在订立合同时应将涉案项目周边市政配套设施因素纳入商业风险进行综合考量。市政道路在签订合同时并不完善，不能办理房屋所有权的风险并非不能预见，被告润兴公司应对上述事由较为了解并应将其计入办证时间中，故被告润兴公司依此作为延期办证事由，理由不成立，本院不予采纳。原被告双方均认可交房时间为2014年10月31日，本院予以认可，故被告应于2014年10月31日的720个工作日内，即至2017年9月12日前完成向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人的义务，但被告润兴公司至今未能完成办证义务，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，被告润兴公司应继续履行向房屋登记机构为原告李智申请位于南宁市青秀区的房屋所有权登记的义务，并于房屋登记机构颁发以原告李智为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告李智。至于申请登记的时间，本院根据本案的实际情况，并综合考虑申请房屋所有权登记的客观因素，酌定为自本案判决生效之日起十五日内办理为宜。 二、关于原告李智主张的逾期交付房屋所有权证违约金是否合理有据的问题。如前所述，被告润兴公司已逾期交付房屋所有权证，已构成违约。本案中，双方仅约定买受人在主张退房情形下的违约金，现原告主张被告办理并交付房屋所有权证书，同时主张按照已付房款总额的每日万分之二点一计算违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，本院予以支持。本案逾期交房违约金应以已付购房款805853元为基数，按每日万分之2.1，从逾期办证之日即2017年9月12日起计算至被告实际交付房屋所有权证之日止。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广西润兴房地产有限责任公司应于本案判决生效之日起十五日内向房屋登记机构为原告李智申请位于南宁市青秀区的房屋所有权登记，并于房屋登记机构颁发以原告李智为产权人的房屋所有权证书之日起三日内将房屋所有权证书交付给原告李智； 二、被告广西润兴房地产有限责任公司向原告李智支付逾期办证违约金（违约金计算方式：以已付房款805853元为基数，按每日万分之二点一，从2017年9月12日起计算至被告广西润兴房地产有限责任公司交付房屋所有权证给原告李智之日止）。 三、驳回原告其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期不履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费704元，由被告广西润兴房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  蒋蕴杰 人民陪审员  黄廷建 人民陪审员  尹方明 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  韦进福 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。