安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初8712号原告：合肥市中房物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市安庆路85号，统一社会信用代码91340100149044036A。法定代表人：杨治青，该公司董事长。委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被告：胡武，男，汉族，1958年9月12日出生，住安徽省合肥市蜀山区。原告合肥市中房物业管理有限公司（以下简称中房物业公司）诉被告胡武物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告中房物业公司的委托诉讼代理人张颜、被告胡武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合肥市中房物业管理有限公司诉称：一、被告支付物业费10903元及违约金12916.96元（自2003年12月5日至2018年7月5日按日万分之五计算，以后顺延至款清之日止）；二、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2001年4月28日，中国房地产开发合肥公司与原告中房物业公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告为安居苑西村提供物业管理服务并向业主及物业使用人收取物业管理服务费，委托管理期限自2001年5月30日至2004年5月30日，物业管理服务费按每月每个方米建筑面积0.40元的标准收取，逾期不交的每口按欠款总额的1‰缴纳滞纳金。之后，安居苑业主委员会与原告中房物业公司分别在2004年10月18日、2010年9月18日、2012年12月10日签订《物业管理委托合同》，约定由原告继续为安居苑西村提供物业管理服务并向业主及物业使用人收取物业管理服务费，物业管理服务费按每月每平方米建筑面积0.43元的标准收取，逾期不交的每日按欠款总额的1‰缴纳滞纳金，委托管理期限自2004年10月18日至2017年12月31日。被告胡武系安居苑小区81幢605室业主，房屋建筑面积141.07平方米，自2003年12月5日起未缴纳物业费。原告长期催要无果，现为维护自身合法利益特诉至贵院望判如所请。被告胡武辩称：1、答辩人认为之前没有和原告达成调解，答辩人来应诉；2、原告主体资格有异议，自2012年之后原告没有收物业费资格，原告公司没有经过招投标及公示进驻小区，甚至可以追溯到2008年，2012年安徽省物业管理条例出来了。原告没有走市场经济道路，原告没有提供经过招投标进驻小区的材料，作为业主答辩人没有享受到物业合同约定的内容，答辩人的电瓶车被盗，房屋漏水，房屋维修花了2万余元，前期由于物业没有认真负责的维修，造成答辩人后期维修费用加大，该物业公司原始记录应该可以查到，答辩人多次和物业公司联系，物业公司负责人均表示歉意。答辩人无法接受原告方调解时提出的9000元物业费，答辩人仅接受垃圾处理费等费用，大约3000元左右。2018年答辩人物业费全部交了，办理了两次蓝牙。对前期物业管理非常不满意，答辩人楼下曾经开过小餐馆，油烟四起，严重污染环境。原告提供了案涉房屋信息、催缴记录材料、《物业服务委托合同》、经营性服务收费许可证、合肥市物价局文件、服务价格登记证申请表及服务价格登记证。被告未提供证据。对原告提供的所有证据，本院对其证据证明效力予以认定。经审理查明：被告胡武系安居苑81幢605室业主，该套房屋的建筑面积为178.01平方米，多层住宅。2001年4月28日，中房物业公司同中国房地产开发合肥公司签订了《安居苑西村（北片）物业管理委托合同》，约定由中房物业公司为中国房地产开发合肥公司建设的安居苑西村提供前期物业管理服务。委托管理期限自2001年5月30日起至2004年5月30日止。委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、卫生设施设备。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。交通与车辆停放秩序的管理。维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门卫执勤。加强对物业管理区内住户的巡视，协助公安机关、住户搞好防火、防盗和安全管理工作。负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等。物业管理费按每月每平方米0.4元交给物业公司。2004年10月18日，安居苑业主委员会（合同中甲方）同中房物业公司（合同中乙方）签定了一份《物业管理委托合同》，物业管理服务内容为：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安防，交通秩序与车辆停放，房屋装饰装修管理及协助开发建设单位做好房屋及配套设施设备保修期内维修受理登记和联络协调工作等。物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅房屋建筑面积暂按照每月每平方米0.43元收取。物业管理服务费用标准最终按物价部门的1‰缴纳滞纳金；合同期限自2004年10月18日至2007年10月17日止。后被告所居住的安居苑业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》一份，双方在合同中约定：委托服务期限自2007年10月18日至2010年10月17日止。提供的服务内容和质量要求同上述合同基本一致。物业服务费用住宅房屋每月每平方米建筑面积0.43元标准，逾期不交的，每日按所欠款项总额的1‰缴纳滞纳金。2010年9月18日，被告所居住的安居苑业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》一份，提供的服务内容和质量要求同上述合同基本一致。物业服务费用住宅房屋每月每平方米建筑面积0.43元标准，逾期不交的，每日按所欠款项总额的1‰缴纳滞纳金。委托服务期限自2010年10月18日至2012年12月31日止。2012年12月10日，被告所居住的安居苑业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》一份，提供的服务内容和质量要求同上述合同基本一致。委托服务期限自2013年1月1日至2013年12月31日止。物业服务管理费，按物价部门核定的住宅房屋每月每平建筑面积0.43元标准。2014年7月18日，甲方：安居苑小区业主委员会，乙方：中房物业服务公司。由于安居苑目前正处在小区改造阶段，水表出户、道路修建，小区封闭等各项改造工程都在进行当中，现对多家物业服务公司无法统一规划，为了使物业服务公司更好地为广大业主服务，确保广大业主在小区改造期间都能正常的稳定生活，经双方协商拟定以下临时合同：一、甲乙双方仍延续以往合同的责任和义务，要求物业服务公司认真做好安全保卫等；……三、本临时合同期限到安居苑小区封闭管理后对三家物业服务公司整合结束为止。原告陈述，2017年12月31日之前，安居苑小区是其提供物业服务。另查明，2013年2月，合肥市物价局局向原告颁发了有效期自2014年1月至2017年1月的《服务价格登记证》，载明无电梯物业综合服务费为每月每平方米0.53元。胡武入住安居苑81幢605室房屋后，未交纳2001年5月30日至2017年12月31日物业服务费，原告催款未果，遂诉至法院，要求判如所请。本院认为：依法成立的合同，对双方具有约束力，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的前期物业服务合同书以及原告中房物业公司和安居苑业主委员会签订的合同均属当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，该合同对安居苑小区的业主具有约束力。合同签订之后，原告按约对安居苑小区提供物业管理服务，被告胡武作为该小区业主应当按照合同约定和法律规定按时足额缴纳物业费。考虑到被告未付物业管理服务费确系事出有因故本院对中房物业公司主张的违约金不予支持，对胡武应交纳的物业费酌情予以减免，原告要求被告支付2001年5月30日至2017年12月31日期间的物业管理费应为10358元（141.07×0.4×6+141.07×0.43×115+141.07×0.53×48×95﹪）。被告对其辩称未提供充足证据予以证明，故本院对被告的辩称不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡武于本判决生效之日起十日内给付原告合肥市中房物业管理有限公司2003年12月5日至2017年12月31日期间的物业管理费10358元；二、驳回原告合肥市中房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币396元，减半收取人民币198元，由被告胡武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  徐巧珍二〇一八年十二月二十九日书记员  殷 野附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。