广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初8548号原告：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广州市越秀区府前路3号三楼。法定代表人：邹立勇，执行董事。委托诉讼代理人：崔庆宁，广东金鹏律师事务所律师。被告：冯文华，男，1986年4月9日出生，汉族，身份证住址河南省叶县，第三人：邓永康，男，1977年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区之一，原告广州市悦华物业管理有限公司与被告冯文华、第三人邓永康租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市悦华物业管理有限公司的委托诉讼代理人崔庆宁及被告冯文华、第三人邓永康均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告将白云区白云大道北新兴白云花园乐居北街73号1048、1054、1057、1059、1061、1121、物管室恢复原状、腾空并交还给原告；2、判令被告按照3043.9元/月的标准自2018年3月1日起至恢复原状、腾空交还之日止向原告支付占用费9131.7元（暂计至2018年5月31日）；3、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：同意原告的诉讼请求，相关房屋的租金已交至2018年11月30日。第三人述称：我所签的租赁合同已到期，没有续签，需要一定时间腾空搬离涉案物业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《房地产权证》《授权委托书》《证明》《物业咨询及服务合同》《关于合同到期不再续约的通知》《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》《关于新兴白云花园相关物业的情况说明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业咨询及服务合同》（合同编号：穗扩悦华协字[2015]073号），约定：甲方为乙方咨询及服务的物业座落在新兴白云花园乐居大街73号（7号楼）048、057、054、059、061、121、物管室铺（以下简称“涉案物业”），物业使用性质为仓库；合同期限自2015年7月1日起至2016年6月30日止；乙方同意每月向甲方支付物业管理咨询服务费为3043.9元；管理咨询服务费按月结算，乙方必须在每个月5日前缴付给甲方，等等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案物业。合同期限届满后，被告继续使用涉案物业，并继续向原告支付占用涉案物业的租金。2012年7月19日，广州市道路扩建工程办公室出具《授权委托书》，主要内容为：因工作需要，兹委托广州市悦华物业管理有限公司为我办代理人。代理我办对我办代管的空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。委托范围：限于计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房，包括住宅和非住宅。代理权限：对我办代管的、计划于近期要进行产权交换或安置使用且又暂时空置的安置房进行管理、维护和临时性出租盘活。代理期限：2012年8月31日至2015年8月31日。广州市道路扩建工程办公室于2018年5月17日出具《证明》，主要内容为：我办曾委托广州市悦华物业管理有限公司对部分住宅和非住宅进行管理、维护和临时性出租盘活，现继续由广州市悦华物业管理有限公司负责对相关物业管理、维护、整改，并采用包括但不限于协商、诉讼或仲裁的方式对相关物业进行清退腾空、恢复原状，后交还给我办，同时将所收取的占有费继续按照规定上缴财政。广州市道路扩建工程办公室于2018年12月11日再出具《关于新兴白云花园相关物业的情况说明》，主要内容为：我办对悦华公司与冯文华等人签订的《物业咨询及服务合同》予以追认，同意悦华公司以其名义通过诉讼或仲裁等方式主张相应的权利。2017年12月26日，广州市道路扩建工程办公室向包括涉案物业在内的承租户发出《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》，主要内容为：根据《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》（穗财局[2017]453号）、《关于进一步规范物业经营管理工作方案》（穗建财[2017]2021号）等文件要求，我办正积极推进落实我办所管物业的出租出借整改工作。凡我办（包括我办下属单位如广州市城建安置房事务中心或物业发展中心、广州市悦华物业管理有限公司，下同）在各个时期出租出借的物业，都必须严格按照上述文件精神和要求进行重新梳理规范。凡经核实不符合规定的出租出借物业，限期予以收回，并按照我市国有资产管理有关规定予以处理。具体措施如下：对于租赁期限已满、尚未收回的物业，我办将立即停止出租，按照规定对承租方进行清退。如承租方拖延或拒绝配合收回工作，我办将采取法律手段收回，并追索相关损失。对于租赁期未满、仍在履行合同的物业，我办将积极与承租户协商解除违规租赁合同事宜，若协商不成将立即启动法律程序等有力措施强制执行。其中属于租赁期限过长或合同存在显失公平的违规事项的，还将聘请第三方法律机构出具法律意见书，对合同的有效性进行评估等。2017年12月27日，原告向被告发出《关于合同到期不再续约的通知》，主要内容为：根据上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》等文件要求（详见附件），我公司与贵方签订的合同已于2016年6月30日到期，合同到期后我公司不再与贵方续约，现就有关事宜通知如下：一、请贵方于2018年1月15日前清退腾空物业，恢复原状，并交清合同期内欠交的租金和所产生的水、电及物业管理等相关费用等。另查，涉案物业的产权登记地址为广州市白云区白云大道北路新兴白云花园乐居北街73号1048、1054、1057、1059、1061、1121铺，属于广州市道路扩建工程办公室名下的房产。原告未能提供广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居大街73号（7号楼）物管室的权属证明，亦未能举证证实该物管室已取得建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，但原、被告双方对于被告已实际使用该物业均无异议。庭审中，原、被告双方均确认《物业咨询及服务合同》已于2018年7月19日解除，被告已交纳涉案物业的占用费至2018年11月30日。此外，本院于2018年11月15日通过在涉案物业现场张贴公告的方式发出通知，请有关权利人在公告张贴之日起五个工作日内到本院登记权利，并提交有关的身份资料及使用该场地的凭证。公告期内，第三人邓永康向本院提交《房屋租赁合同》、微信聊天记录截图，主张其租用广州市白云区新兴白云花园7栋121铺、054铺、052铺作为仓库使用至今，该合同期限于2018年6月30日届满，合同到期后未再续签合同。庭审中，原告表示广州市白云区新兴白云花园7栋121铺、054铺对应的即是涉案物业的1054、1121铺。本院认为，涉案合同虽名为物业咨询及服务合同，但从合同约定的内容和对涉案物业的使用目的来看，原被告双方之间就涉案物业之间建立的是租赁关系，上述合同实为租赁合同。原告受涉案物业的产权人委托出租管理涉案物业，且对于超出委托期限后的出租行为亦已得到涉案物业产权人的追认，故原告与被告就涉案物业签订的《物业咨询及服务合同》合法有效（其中物管室因原告未能举证证实已取得建设工程规划许可证或是按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物，故合同中该部分约定无效，但原、被告双方对被告已实际使用该物管室均无异议，被告仍需参照合同约定的租金标准支付该物管室的占有使用费）。上述《物业咨询及服务合同》约定的合同期限已于2016年6月30日届满，后双方未续签合同，被告自2016年7月1日起继续使用承租房屋并缴纳租金给原告，双方建立了事实上的租赁关系，但为不定期的租赁关系。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。现原、被告双方均确认《物业咨询及服务合同》已于2018年7月19日解除，故本院予以确认。租赁关系解除后，原告有权要求被告返还涉案物业，但被告至今未向原告腾空返还涉案物业，现原告要求被告腾空返还涉案物业，合法合理，且被告对此并无异议，故本院予以支持。因第三人是涉案物业的1054、1121铺的实际使用人，故其负有协助被告腾空交还涉案物业的义务；若第三人认为其合同权利受到侵害，可依法另案向其合同相对方主张。至于原告要求被告恢复原状后交还涉案物业，因合同中双方并未对交付涉案房屋时的原状作出明确约定，故原告要求将涉案物业恢复原状依据不足，本院不予支持。关于占用费。原、被告均明确被告已交纳涉案物业的占用费至2018年11月30日，被告至今未向原告腾空返还涉案物业，故被告仍需按照3043.9元/月的标准向原告支付实际占用涉案物业的占用费。现原告要求被告支付至腾空返还涉案物业之日止的占用费，合法合理，且被告对此并无异议，故本院予以支持。被告应按3043.9元/月的标准，自2018年12月1日起向原告支付占用费至腾空返还涉案物业之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三十日内，被告冯文华向原告广州市悦华物业管理有限公司腾空返还位于广州市白云区白云大道北新兴白云花园乐居大街73号（7号楼）物管室及广州市白云区白云大道北路新兴白云花园乐居北街73号1048、1054、1057、1059、1061、1121铺的物业；二、在本判决生效之日起三十日内，第三人邓永康协助被告冯文华腾空交还位于广州市白云区白云大道北路新兴白云花园乐居北街73号1054、1121铺的物业；三、在本判决生效之日起三十日内，被告冯文华向原告广州市悦华物业管理有限公司支付占用费（按3043.9元/月的标准，自2018年12月1日起支付至腾空返还上述物业之日止）；四、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元（原告已预交），由被告负担，并在本判决生效之日起七日内迳付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  罗书佳人民陪审员  关素娟人民陪审员  莫丽娟二〇一八年十二月二十四日书 记 员  林嘉颖