山西省晋城市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋05民初234号   原告（案外人）：路某，女，1964年7月26日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。   委托诉讼代理人：邱某，山西权洲律师事务所律师。   被告（申请执行人）：河南源泰建筑有限公司，住所地林州市兴林路3号204室。   法定代表人：马某，任公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：吴某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：牛某，北京盈科（晋城）律师事务所实习律师。   第三人（被执行人）：高平市弘基房地产开发有限责任公司，住所地山西省高平市康乐街82号4楼。   法定代表人：张某，任公司经理。   第三人（被执行人）：泽州县房地产综合开发总公司，住所地山西省晋城市岭杰小区。   法定代表人：王某，任公司董事长。   原告路某与被告河南源泰建筑有限公司（以下简称为河南源泰公司）、第三人高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称为高平弘基公司）、第三人泽州县房地产综合开发总公司（以下简称为泽州房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路某的委托诉讼代理人邱某、被告河南源泰公司的委托诉讼代理人吴某、牛某到庭参加诉讼。第三人高平弘基公司、第三人泽州房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   原告路某向本院起诉请求：1.撤销（2018）晋05执异33号执行裁定书；2.依法判令不得执行原告所有的晋城市岭杰小区第23号商住楼15号商铺（第23幢15号房），并判令立即解除对原告所有的晋城市岭杰小区第23号商住楼15号商铺的查封等强制措施。3.依法确认原告为晋城市岭杰小区第23号商住楼15号商铺（第23幢15号房）的所有权人；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.原告路某是案涉房产的所有权人，法院在对第三人实施强制执行时，不得执行案涉房产；2.原告已经实际占有了案涉房产。原告与第三人于2013年4月26日签订了《商品房买卖合同》，并于6月1日向物业公司交纳了物业费、水费、电费，可以证明原告对案涉房产已经实际占有；3.案涉房产未办理过户登记手续的原因是第三人之间存在纠纷，原告对房屋未办理过户登记无过错；4.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案涉（2018）晋05执异33号执行裁定书存在适用法律错误。庭审中，原告路某的委托诉讼代理人放弃起诉状中所列第1项诉讼请求。   河南源泰公司辩称，虽然泽州房地产公司与被答辩人路某于2013年5月22日签订了《商品房买卖合同》并进行了登记备案，但答辩人河南源泰公司在此之前，即2013年2月已经占有了案涉岭杰小区23号商住楼所有的商铺及房屋，并在所有墙面及门窗上喷有“此房有纠纷，禁止销售，如有购房者，后果自负”字样，并禁止出入。2014年9月，答辩人还将岭杰小区23号商住楼所有门窗用钢筋封堵，因此自2013年2月始，案涉房屋便一直由答辩人占用，被答辩人路某未实际占有案涉房屋，泽州县锐华物业有限公司给被答辩人出具预交水费、电费及物业费的收据，也仅能证明被答辩人缴纳了相应费用，不能证明被答辩人实际占有了案涉房屋。被答辩人路某在明知岭杰小区23号商住楼有纠纷的情况下，仍与泽州房地产公司签订《商品房买卖合同》，应当预知该房屋不能办理房产证，因此，对于未办理房屋过户登记手续被答辩人路某具有过错。200万元房款数额不小，仅有高平弘基公司出具的收款收据，没有转账凭证不能证实被答辩人路某已经支付了全部房款。被答辩人路某虽与泽州房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋并未交付给被答辩人，也没有办理房屋的过户登记手续，被答辩人路某依据《商品房买卖合同》仅是享有了合同债权，其不是案涉房屋的所有权人，因此路某对案涉房屋享有的权利不能排除强制执行。本案执行行为发生在2014年2月，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行，晋城市中级人民法院（2018）晋05执异33号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条正确。   第三人泽州房地产公司、第三人高平弘基公司未到庭，未陈述意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告路某主张其对案涉晋城市岭杰小区第23号商住楼15号商铺（第23幢15号房）享有所有权。提供证据：   1.2013年4月25日《商品房买卖合同》一份，用于证明原告路某与泽州房地产公司于2013年4月25日签订房屋买卖合同，并进行了备案登记。   2.2013年4月24日购房款收据一支，用于证明路某向高平弘基公司交纳房款2188004元。   3.2012年9月19日委托书两份及网上银行电子回单两份，用于证明原告路某受高平弘基公司指令将购房款转入了指定的晋城市景翔商贸有限公司的账户。原告代理人述称原告路某与另案提起诉讼的李粉芸、秦路是亲友关系，所以三个人的购房款是一起支付的，总计700万元。   4.2013年6月1日水电费、物业费收据共两支，用于证明原告路某向泽州县锐华物业管理有限公司交纳水电费及物业费。   5.电卡一张，用于证明原告领取了房屋电卡，实际占有了房屋。   6.2014年10月25日晋城市信发门业证明一份，用于证明路某在2014年9月18日付定金委托该公司对案涉房屋安装卷闸门，因受到建筑商的阻拦未安装成。   7.23号商住楼照片三张，用于证明23号楼实际上已有很多住户入住。   被告河南源泰公司对证据1的真实性无异议，但认为《商品房买卖合同》只能证明原告路某与第三人泽州房地产公司之间是买卖合同关系，原告路某根据合同取得了债权，没有取得案涉房屋的所有权；银行电子回单上款项用途标注为“货款”，不是“购房款”；《商品房买卖合同》签订于2013年4月25日，而两份付款委托书均出具于2012年9月19日，银行电子回单上注明的转款时间也是2012年9月19日，因此对委托书及银行电子回单与本案的关联性持异议；水电费、物业费均属于预交费用，不能证明路某对案涉房屋进行了实际占有，而且收据上显示的物业公司名称与另案显示的物业公司名称不符；电卡上显示不出是案涉小区及案涉房屋使用的电卡，对该证据的关联性持异议；晋城市信发门业的证明说明在法院查封前，原告路某并没有实际占有案涉房屋，此证明恰恰可以证明当时被告对案涉房屋进行了封堵；原告路某提供的照片显示不出拍摄时间，不能证明原告的主张。   本院认为，被告河南源泰公司对原告路某提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性未提异议，故本院对如上6项证据予以采信。原告路某提供证据7（照片三张），述称是2015年拍摄，因无法核实照片所照情况的真实性，故本院不予采信。   被告河南源泰公司述称，案涉23号商住楼因存在质量问题，一直没有向第三人交付，所以原告路某根本不可能实际占有案涉房屋。提供证据：   1.2013年1月6日《整改通知书》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2013年1月6日向泽州县房地产公司及河南省建筑安装有限公司发出整改通知，指出岭杰小区23号住宅楼经验收存在质量问题，要求限期整改。   2.2014年5月7日《通知》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2014年5月7日向建设开发单位泽州房地产公司、施工单位河南源泰公司发出通知，指出二单位对《整改通知书》未书面回复，整改情况不详，目前不具备竣工复验条件，要求尽快整改并组织复验。   3.2014年12月4日泽州县建筑工程质量安全监督站证明一份，证明内容与证据2的证明内容一致。   4.（2013）晋市法民初字第13号民事判决书一份，用于证明案涉房屋未交付路某。   5.（2014）泽民初字第1198号民事判决书、（2014）泽民初字第1199号民事判决书，用于证明河南源泰公司在2013年2月即对案涉23号楼实际占有，并在门上喷涂有“此房有纠纷禁止销售”字样。   6.（2015）泽民初字第819号民事判决书、（2015）泽民初字第820号民事判决书、（2015）泽民初字第821号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1335号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1336号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1337号民事判决书各一份，用于证明案涉23号楼一直由被告河南源泰公司实际占有，原告路某未实际占有案涉房屋。   原告路某对被告河南源泰公司所举证据的真实性无异议，但认为原告所举3张照片可以证明案涉23号楼的大部分房产已有住户入住，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条只是规定了购房者要实际占有房屋，并未规定房屋必须达到法律上的交付条件。原告路某是在2012年9月就与第三人达成购房意向并且交付了房款，对于房屋后来是否能够交付不应归责于原告路某。被告河南源泰公司所举的判决书只是认定原告路某对案涉房屋不享有物权，并没有否认原告路某对案涉房屋的占有。   本院认为，原告路某对被告河南源泰公司所举6项证据的真实性无异议，故本院对被告河南源泰公司所举6项证据予以采信。   根据如上采信证据，本院确认如下事实：泽州房地产公司与高平弘基公司签订有合作协议，共同开发岭杰小区51.73亩土地的商品房住宅小区，约定共同组建项目开发部，于2006年1月16日确定开发部的名称为“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部”（以下简称为“高平弘基公司项目开发部”），在对51.73亩土地的开发、经营活动中，由高平弘基公司项目开发部全面行使独立开发、经营权，不受高平弘基公司和泽州房地产公司任何一方的领导和干涉。   被告河南源泰公司原名为信阳源泰建筑有限公司（2013年9月17日更为现名）。该公司经招投标取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程项目。在施工过程中，泽州房地产公司又向该公司增加了附属工程建设任务。2011年10月1日，岭杰小区23号商住楼及附属工程竣工。2012年10月12日，工程验收合格。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改。2014年5月7日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，至2014年12月4日止，泽州房地产公司未通知质监站对该工程竣工复验实施监督。   2013年，河南源泰公司（当时名称为信阳源泰建筑有限公司）以泽州房地产公司、高平弘基公司为被告，向本院提起诉讼。要求法院判决二被告连带偿还所欠原告的工程款16931113.64元，并承担相应同期银行贷款利息。2013年6月17日，本院作出（2013）晋市法民初字第13号民事判决，判决：泽州房地产公司与高平弘基公司连带偿还信阳源泰建筑有限公司工程款16931113.64元及利息。该判决为生效判决。后经河南源泰公司申请，进入执行程序。   本院在执行河南源泰公司与泽州房地产公司、高平弘基公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2014年2月19日作出（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人高平弘基公司在本市辖区岭杰小区开发修建的23号商住楼13号、14号、15号、16号商铺以及该楼第8单元8101室、8102室、8201室、8202室；未经本院许可不得擅自处分上述财产；查封期间由被执行人高平弘基公司保管。执行案外人路某、李粉芸、秦路于2014年3月3日，向本院提出执行异议。本院于2014年5月9日作出（2013）晋市法执字第53-4号执行裁定，驳回异议人路某、李粉芸、秦路的异议申请。路某、李粉芸、秦路不服，向山西省高级人民法院申请复议。山西省高级人民法院于2014年7月3日作出（2014）晋执复字第20号执行裁定书，裁定撤销晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-4号执行裁定。河南源泰公司向最高人民法院申诉。最高人民法院于2016年9月29日作出（2016）最高法执监362号执行裁定书，裁定撤销山西省高级人民法院（2014）晋执复字第20号执行裁定和晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-4号执行裁定，本案由晋城市中级人民法院重新审查处理。2018年10月8日，本院作出（2018）晋05执异33号执行裁定书，裁定驳回李粉芸、路某、秦路的异议申请。路某不服，向本院提起本起案外人执行异议之诉。   另查明，2013年4月25日，第三人泽州房地产公司作为出卖人、原告路某作为买受人，签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记。合同约定，买受人购买的商品房系预售商品房，房号为岭杰小区第23幢8单元15号房，系商业用房性质，总价款为2188004元。付款方式为一次性付款。所涉款项汇入：高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部，开户行：晋城银行城区支行，账号：×××。出卖人应当于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但对于因国家政策原因造成工程延误或因出现国内技术原因不能解决的技术问题致使工程延误的，出卖人可据实予以延期。合同还约定了违约责任等条款。   根据原告路某所举证据，2012年9月19日，高平弘基公司出具两份委托书，内容为：“请将付给高平弘基公司的400万元款项，直接转入晋城市景翔商贸有限公司的账户，开户行：晋城银行开发区支行，账号：×××。”“请将付给高平弘基公司的300万元款项，直接转入晋城市景翔商贸有限公司的账户，开户行：晋城银行开发区支行，账号：×××。”当日，路某作为付款人，向晋城市景翔商贸有限公司在晋城银行开发区支行的账号（同委托书上写明的账号）分别汇入400万元和300万元，但银行电子回单上显示款项用途为“货款”。2013年4月24日，高平弘基公司项目开发部向原告路某出具收据一支，内容为：“今收到路某交来23号楼15号商铺人民币2188004元。”2013年6月1日，泽州县锐华物业管理有限公司收到路某物业费4327.92元（2013年4月25日至2014年4月25日）、预交电费、水费200元，并分别出具了收据。2014年10月25日，晋城市信发门业出具证明，证明其受李粉芸、路某、秦路委托做岭杰小区23号楼13、14、15号商铺卷闸门，于2014年9月21日进行现场安装时，受到建筑商的阻挠，不让安装，建筑商于9月23日--9月25日用钢筋把这三个商铺的门封了。   还查明，2013年4月24日，高平弘基公司还分别向李粉芸、秦路出具房款收据，房款金额分别为1740466元、2042950元。路某代理人述称，路某与李粉芸、秦路是亲友关系，所以是由路某将款一起打给高平弘基公司指定的账号的。   又查明，2016年7月1日，本院就路某与河南源泰公司排除妨害纠纷一案作出（2015）晋市法民终字第1337号民事判决（系终审判决）。判决认定：路某不拥有岭杰小区23号楼8单元15号房屋的所有权。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉岭杰小区23号楼系泽州房地产公司、高平弘基公司合作开发，工程于2011年10月1日竣工，且于2012年10月12日验收合格，该楼虽未进行物权登记，但根据前述物权法的规定，应当认定在案涉23号楼事实上建造完成之日，泽州房地产公司、高平弘基公司就取得了对该楼的物权。   《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案所涉房屋并未登记于路某名下，且本院（2015）晋市法民终字第1337号民事判决已经明确认定，路某对案涉房屋不享有所有权，故路某于本案诉讼中所提其对案涉房屋享有所有权的主张不能成立。   《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本院认为，原告路某不符合上述规定，不应当确认其对案涉岭杰小区23号楼15号商铺享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。具体评述如下：   （一）原告路某不能证明其按合同约定交纳了房款。虽然，路某举有购房款收据、委托书、银行电子回单3项证据证明其实际交纳了房款，但上述3项证据存在如下问题：1.委托书出具时间和汇款时间远远早于《商品房买卖合同》的签订时间，在此情况下，合同当事人在《商品房买卖合同》中却另行约定了与实际收款账号不同的收款账号，存在不合常理之处；2.路某汇款的银行电子回单上明确显示汇款用途为“货款”，与路某述称的路某所汇款项用途是购房款的主张不符；3.《商品房买卖合同》的出卖方为泽州房地产公司，合同中约定的收款单位为高平弘基公司项目开发部，而且根据泽州房地产公司、高平弘基公司的约定，高平弘基公司项目开发部全面行使独立开发、经营权，不受高平弘基公司和泽州房地产公司任何一方的领导和干涉。在高平弘基公司不是合同当事人，也不是合同约定的收款单位，且高平弘基公司项目开发部并不受高平弘基公司领导干涉的情况下，路某仅根据高平弘基公司出具的委托书，就将购房款汇到了高平弘基公司指定的单位和账号，明显不合常理；4.路某述称其于2012年9月19日向晋城市景翔商贸有限公司的账户汇款是用于支付其与秦路、李粉芸三人在泽州房地产公司购房的购房款，但三人购房款总额为500余万元，与汇款金额700万元存在差距；5.在路某所举委托书及银行电子回单与本案所涉购房款之间的关联性存在明显欠缺的情况下，仅以高平弘基公司泽州项目开发部向路某出具的购房款收据，并不足以证明路某确实履行了全额交纳购房款的合同义务。   （二）原告路某不能证明其实际占有了房屋。根据已生效裁判的认定，高平弘基公司对23号楼的住宅部分予以了使用，但本案所涉23号楼15号商铺系商业用房性质。虽然路某提交了物业公司2013年6月1日出具的水电费及物业费收据，用于证明其对案涉房屋进行了占有。但本院认为，路某仅有于2013年6月1日向物业公司一次交费的事实，在没有后续物业费和水电费发生的情况下，本院不能认定路某对案涉房屋进行了实际使用。且路某所举晋城市信发门业的证明可以证实，路某因受到建筑商的阻挠并未对房屋进行实际的占有使用，所以，路某所提其对案涉23号楼15号商铺进行实际占有的主张不能成立。   综上所述，原告路某提供的证据不足以证明其按约全额支付了房款，也不能证明其对案涉房屋进行了实际占有。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：   驳回原告路某的诉讼请求。   案件受理费24304元，由原告路某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审 判 长 张艳丽   审 判 员 周秋萍   审 判 员 马 晋     二○一八年十二月二十五日   法官助理 刘婷楠   书 记 员 张智超