浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终7614号 上诉人（原审被告）：杭州达舍酒店管理有限公司。住所地：杭州市上城区打铜巷31号。统一社会信用代码：9133010208457983XX。 法定代表人：李杨。 被上诉人（原审原告）：杭州南宋御街商业管理有限公司。住所地：杭州市上城区祠堂巷19号。统一社会信用代码：91330102689072812U。 法定代表人：游文程，执行董事。 委托诉讼代理人：钱珣、周春，浙江五联律师事务所律师。 原审被告：李杨，男，1982年11月14日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人杭州达舍酒店管理有限公司（以下简称达舍公司）与被上诉人杭州南宋御街商业管理有限公司（以下简称御街公司）及原审被告李杨因房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2012年3月19日，御街公司与李杨签订《房屋租赁合同》一份，约定了御街公司将位于本市打铜巷31号房屋（建筑面积717.44平方米，建筑面积以产权证、测绘图所确认的面积为准，以下简称案涉房屋），出租给李杨使用；房屋租赁期限为捌年，自2012年3月18日起至2020年3月17日止；御街公司给予李杨四个月免租金装修期，免租金装修期自2012年3月18日起至2012年7月17日止，免租装修期内，李杨无需支付租金，但仍需承担物业管理费及经营活动而产生的政府税费及其他费用，若李杨于免租装修期届满后未能完成装修并开业，李杨可继续装修，但须向御街公司支付租金及其他实际发生的费用；第一年房屋租金单价为2元/平方米/日，房屋租金每半年支付一次，先付后用，于本合同签订后三日内支付，此后每期租金李杨需提前15日支付，第三年租金在前一年租金基础上递增5%，第六年租金在前一年租金基础上递增5%，第八年租金在前一年租金的基础上递增5%，合同结束（不论基于何种原因，包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），御街公司有权要求李杨按下述方式交还租赁标的物：李杨自费将租赁标的物内的由其出资添置的可移动设备、用具等物品搬离租赁标的物，租赁标的物交还时的状况应当与李杨在最后一段正常营业时间时的状况一致，对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备，无偿归御街公司所有，双方均无需补偿，李杨逾期交还租赁标的物，除应按照合同最后一个月的标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天还应按照合同最后一个月日基本租金的2倍向御街公司支付占用费，直至李杨交还租赁标的物或御街公司收回租赁标的物为止；李杨未按时足额支付租金、物业管理费或其他费用，逾期时间超过30日的，御街公司有权解除合同，无条件收回房屋；李杨逾期支付房屋租金的，由李杨按当年租金总额千分之一的标准向御街公司支付违约金，直至付清为止；任何与本合同有关的由本合同双方当事人发出的任何文件、通知及其他通讯往来，必须采取书面形式，并送达至下述地址或双方书面通知的其他地址，其中李杨的地址为杭州市下城区施家花园4幢3单元101室等事项。同日，御街公司与李杨签订物业移交单，确认交付日期为2012年3月19日。后，御街公司与李杨、达舍公司签订《关于变更合同主体的补偿协议》一份，约定了自本协议签订之日起，上述《房屋租赁合同》的承租人变更为达舍公司，李杨在该《房屋租赁合同》项下的全部权利义务均转给达舍公司享有和承担，李杨不再作为上述《房屋租赁合同》的承租人，其身份转为达舍公司的担保人，对达舍公司在《房屋租赁合同》项下的义务承担连带保证责任，除上述变更事项外，该《房屋租赁合同》的其他条款不做变更等事项。 2013年12月31日，御街公司与达舍公司签订《补充协议》一份，约定了御街公司同意将免租期延长至2013年6月底止，自2013年7月1日起按《房屋租赁合同》约定正常缴租，支付方式、租金递增按照原房屋租赁合同，具体详见附件《房屋租金支付清单》等事项。房屋租金支付清单约定第一年（自2012年3月18日至2013年3月17日止）为装修免租期；第二年（自2013年3月18日至2014年3月17日止），租金为2元/㎡/天，实际计租日从2013年7月1日起，共260天，年租金为373068.8元；第三年（自2014年3月18日至2015年3月17日止），在第二年租金基础上递增5%，租金为2.1元/㎡/天，年租金为549917.76元，分别于2014年3月2日和2014年9月2日之前支付；第四年（自2015年3月18日止2016年3月17日止），租金为2.1元/㎡/天，年租金为549917.76元，分别于2015年3月2日和2015年9月2日之前支付；第五年（自2016年3月18日至2017年3月17日止），租金为2.1元/㎡/天，年租金为549917.76元，分别于2016年3月2日和2016年9月2日之前支付；第六年（自2017年3月18日至2018年3月17日止），租金为2.21元/㎡/天，年租金为578722.98，分别于2017年3月2日和2017年9月2日之前支付；第七年（自2018年3月18日至2019年3月17日止），租金为2.21元/㎡/天，年租金为578722.98，分别于2018年3月2日和2018年9月2日之前支付；第八年（自2019年3月18日至2020年3月17日止），租金为2.21元/㎡/天，年租金为578722.98，分别于2019年3月2日和2019年9月2日之前支付。2015年3月4日，御街公司向达舍公司催讨2014年1月1日至2015年3月17日的租金；2015年12月17日，御街公司向达舍公司催讨2013年7月1日至2016年3月17日的租金；2016年3月10日，御街公司向达舍公司催讨2014年1月1日至2016年3月17日的租金；2016年5月16日，御街公司向被告达舍公司催讨2014年1月1日至2016年9月17日的租金；2016年8月12日，御街公司向达舍公司催讨2014年1月1日至2016年9月17日的租金。2012年5月8日，御街公司收到租金87527.68元；2014年3月25日，御街公司收到租金170000元。 原审法院另查明：2015年10月19日，浙江煤炭测绘院受杭州市清河坊历史街区管理委员会委托，对案涉房屋进行房产面积测绘，测绘报告显示案涉房屋总面积为488.836平方米。同年11月16日，达舍公司回函称对该测绘结果予以认可，同时希望提供测绘报告，并划定违约责任义务，减少达舍公司的损失。 御街公司于2017年5月22日提起本案诉讼，诉请判令：1、解除双方当事人于2012年3月19日签订的《房屋租赁合同》及《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》；2、达舍公司立即腾退案涉房屋，并将上述房屋归还御街公司，上述房屋内的装修等归御街公司所有；3、达舍公司立即向御街公司支付租金1203876.86元（暂计算至2017年6月1日），自2017年6月2日起按1080.33元/天的标准支付租金至《房屋租赁合同》解除之日止，并自《房屋租赁合同》解除次日起按2160.66元/天的标准支付占有使用费至达舍公司实际腾退之日止；4、达舍公司立即支付御街公司违约金172842.81元（自2014年1月3日起暂计至2017年6月1日止，次日起至付清之日止的违约金以欠付租金为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算）；5、李杨对上述第3、4项付款义务承担连带责任；6、达舍公司及李杨承担本案诉讼费用。 原审法院审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人签订的《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，原、被告双方均应按照上述合同、协议的约定履行合同义务，现达舍公司拖欠房租累计已达30天以上，符合合同约定的解除条件，故御街公司要求判令解除《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》，于法有据，原审法院予以支持。案涉房屋租赁合同解除后，达舍公司应当腾退案涉房屋并将房屋交还御街公司，并根据合同约定，案涉房屋内不可移动的装修装潢及其他设施设备归御街公司所有。关于御街公司要求达舍公司的支付租金的诉讼请求，原审法院认为，2013年7月1日至2014年3月17日，达舍公司应付租金254194.72元；2014年3月2日前，达舍公司应当支付2014年3月18日至2014年9月17日的租金188886.23元。因达舍公司在2014年3月25日前支付了租金257527.68元，故2014年9月17日的租金尚余185553.27元未付，根据一年的诉讼时效规定，御街公司就该部分未付租金应当在2015年3月2日前向达舍公司主张，根据御街公司的催讨记录，御街公司于2015年3月4日向达舍公司主张权利，已经超过诉讼时效，故达舍公司关于该部分未付租金的诉讼时效抗辩，原审法院予以采信。2014年9月18日之后的租金，御街公司均在诉讼时效期间内向达舍公司催讨，故达舍公司应当按照合同约定支付租金。达舍公司抗辩称御街公司未向公司进行催讨，原审法院认为，御街公司向李杨邮寄催缴通知单，李杨系达舍公司的法定代表人，故可以认定御街公司向达舍公司履行了催讨义务。经计算，截止2017年6月1日，达舍公司需向御街公司支付租金1018323.59元，之后的租金按照每天1080.33元的标准支付至房屋租赁合同解除之日止。合同解除后，达舍公司若未腾退案涉房屋，应当自房屋租赁合同解除次日起向御街公司支付房屋占有使用费，但御街公司主张按日租金二倍计算房屋占有使用费的标准明显偏高，原审法院酌情调整为按日租金的1.3倍计算房屋占有使用费，即按照每日1404.43元的标准计算房屋占有使用费，直至达舍公司实际腾退之日止。达舍公司至今没有向御街公司支付租金，已构成严重违约，御街公司要求达舍公司支付违约金，于法有据，原审法院予以支持，关于违约金的计算标准，御街公司自愿将违约金的标准调整为按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，原审法院依法予以确认，经计算2014年9月3日至2017年6月1日的违约金为117405.39元，之后的违约金按未付租金为标准，按照银行同期基准利率的1.3倍计算至租金实际付清之日止。李杨对达舍公司的债务提供了连带保证责任，故御街公司要求李杨对被告达舍公司应付的租金、房屋占有使用费、违约金承担连带清偿责任，于法有据，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原审法院于2018年6月18日判决：一、御街公司与李杨、达舍公司签订的《房屋租赁合同》、《关于变更合同主体的补充协议》、《补充协议》于判决生效之日起解除；二、达舍公司应于判决生效之日起10日内支付御街公司租金1018323.59元（暂计算至2017年6月1日），之后的租金按照每日1080.33元的标准支付至房屋租赁合同解除之日止；三、达舍公司应于判决生效之日起10日内支付御街公司房屋违约金117405.39元（暂计算至2017年6月1日），之后的违约金按未付租金为基数，按照银行同期基准利率1.3倍的标准计算至租金实际付清之日止；四、达舍公司应于判决生效之日起30日内将位于杭州市上城区打铜巷31号房屋腾空，交还御街公司，房屋内不可移动的装修装潢及其他设施设备归御街公司所有；五、达舍公司应于判决生效之日起10日内支付御街公司占有使用费（按每日1404.43元的标准，自房屋租赁合同解除之次日起计算至房屋实际腾退之日止）；六、李杨对达舍公司上述第二、三、五项应付之款承担连带清偿责任，李杨承担连带清偿责任后，有权向达舍公司追偿；七、驳回御街公司的其他诉讼请求；如达舍公司、李杨未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费17190元，由御街公司负担2168元，达舍公司、李杨负担15022元；财产保全费5000元，由达舍公司、李杨负担；御街公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，达舍公司、李杨于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，达舍公司不服，向本院提起上诉，称：1、原审判决关于诉讼主体、土地性质、案涉房屋面积等事实认定不清，被上诉人举证不能，判决没有认定；2、原审判决关于诉讼时效的认定错误。请求二审法院撤销原判，予以改判或者发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。二审诉讼中，达舍公司确认其上诉请求为撤销原判，改判案涉房屋租赁合同不予解除、改判其应付租金数额。经本院释明，达舍公司未在指定期间明确其诉请改判应支付租金的数额。 御街公司辩称：被上诉人具有本案诉讼主体资格，上诉人所谓案涉合同无效、面积异议、诉讼时效届满等上诉理由不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 达舍公司在二审诉讼中提交以下证据： 1、2010年5月13日杭州市上城区清波街道办事处门牌号码明细登记表； 2、2005年5月26日拆迁安置协议书； 3、案涉房屋房产证（杭房权证上移第0130365号）。 达舍公司提交上述证据欲证实案涉房屋建筑面积为638.21平方米。 上述证据经出示，御街公司提出异议认为不属于二审程序中的新的证据，其不同意质证。 本院经审核认为：上述证据均形成于原审庭审结束之前，达舍公司未举证证实确系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，御街公司也不同意质证，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对上述证据不予采纳。 本院经审理查明：原审判决除对御街公司向达舍公司催讨相应租金的事实认定有误外，其余认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”御街公司在原审诉讼中提交案涉房屋的规划许可证、政府批复以及委托书证明案涉房屋系合法建筑以及御街公司有权与李杨及达舍公司签订案涉房屋租赁合同，达舍公司不能提交足以反驳的相反证据，达舍公司在二审诉讼中提交的上述证据反能印证御街公司提交的上述证据的真实性，故本院对于达舍公司诉称的御街公司的诉讼主体资格以及案涉房屋租赁合同的效力主张不予采信。根据2013年12月31日御街公司与达舍公司签订的补充协议所附案涉房屋租金支付清单的约定，达舍公司应分别支付御街公司案涉房屋自2013年7月1日起的租金，其中自2013年7月1日起共计260天的第二年租金373068.8元未约定给付期限，自2014年3月18日起的后六年租金分别为每半年支付一次。对于原审判决认定的御街公司已收到案涉房屋租金257527.68元的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认；但各方当事人均未提交付款凭证以证实上述付款系哪期租金，本院根据双方关于债务清偿顺序的约定确定上述付款系支付自2013年7月1日起共计260天的第二年租金373068.8元的一部分。上述合同所约定的租金债务系分期履行的合同之债，各期债务为独立债务，应根据相关给付约定分别计算其诉讼时效期间。自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”该《总则》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”该《总则》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”经查，达舍公司应付的自2013年7月1日起共计260天的第二年租金的剩余部分以及应于2014年9月2日支付的第三年租金、于2015年9月2日支付的第四年租金至御街公司提起本案诉讼之日——2017年5月22日已超过民法通则规定的一年诉讼时效期间，御街公司在原审诉讼中提交的催款通知书分别载明出具人为御街公司和案外人杭州市清河坊历史街区管理委员会，而御街公司提交的相应邮寄凭证则载明寄送人为案外人杭州清河坊资产管理有限公司，御街公司未举证证明由案外人寄送的相应邮件即为其或者案外人管委会出具的催款通知书，达舍公司也不予认可，御街公司依法应承担举证不能的不利后果，原审判决对御街公司提交的上述证据予以认定并以此确认御街公司诉请给付相应租金之诉讼时效据此中断而重新起算系错误。自2016年3月18日起至2017年3月17日至的第五年租金549917.76元达舍公司按约应分别于2016年3月2日和2016年9月2日之前支付，此系同一债务的分期履行之约定，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”故该第五年租金549917.76元应从2016年9月2日起算诉讼时效期间，至御街公司起诉之日未超过法定诉讼时效期间。此后的租金支付之法定诉讼时效期间也应按照上述法律规定认定。关于案涉房屋建筑面积，案涉房屋租赁合同载明为717.44平方米，双方特别约定建筑面积以产权证、测绘图所确认的面积为准，详见附件平面图。在原审诉讼中，御街公司提交的达舍公司及李杨的回复函载明达舍公司于2015年11月16日认可案涉房屋建筑面积为488.836平方米的测绘结果。在二审诉讼中，达舍公司又举证欲证实案涉房屋建筑面积为638.21平方米。上述证据间对案涉房屋建筑面积的约定存在矛盾，本院无法予以确认。但达舍公司于2015年11月16日已知御街公司诉请主张的案涉房屋建筑面积为488.836平方米，达舍公司并未在法定期间请求人民法院或者仲裁机构对案涉房屋租赁合同予以变更或撤销，其也未按照该建筑面积计付御街公司相应租金，原审判决认定其已构成违约并判令其承担相应的违约责任并无不当，其违约金应从2016年9月3日开始分别暂时计算至2017年6月1日为24025.54元（374692.79元×5.655%×1.3倍×271/365天+197159.98元×5.655%×1.3倍×90/365天）。达舍公司未按约支付租金且逾期超过30日以上，案涉房屋租赁合同所约定的甲方有权解除该合同的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，御街公司有权解除案涉房屋租赁合同，达舍公司应按约向御街公司返还案涉房屋并支付逾期腾房占有使用费。御街公司变更案涉房屋租赁合同关于按照717.44平方米计算租金的约定而诉请按照488.836平方米计算案涉房屋租金，此系其对其权利的自由处分且有利于合同相对方的达舍公司，故本院予以支持。原审判决对于2017年6月1日之后达舍公司应付租金的计算标准（1081.33元/日）以及达舍公司应付逾期腾房占有使用费的计算标准（1404.43元/日）系正确，对于御街公司诉请支付的违约金的认定标准在亦无不当，本院予以维持。综上，原审判决认定事实部分有误，达舍公司关于御街公司给付租金的诉讼时效期间的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2198号民事判决第一项； 二、撤销杭州市上城区人民法院（2017）浙0102民初2198号民事判决第二、三、四、五、六、七项； 三、杭州达舍酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司租金456797.68元（暂计算至2017年6月1日），之后的租金按照每日1080.33元的标准支付至上述第一项判决的案涉房屋租赁合同解除之日止； 四、杭州达舍酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州南宋御街商业管理有限公司违约金24025.54元（暂计算至2017年6月1日），之后的违约金以未付租金为基数，按照银行同期基准利率1.3倍的标准计算至租金实际付清之日止； 五、杭州达舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起30日内将位于杭州市上城区打铜巷31号房屋腾空，交还杭州南宋御街商业管理有限公司，房屋内不可移动的装修装潢及其他设施设备归御街公司所有； 六、杭州达舍酒店管理有限公司应支付杭州南宋御街商业管理 有限公司自案涉房屋租赁合同解除之次日起至其实际腾退返还案涉房屋日止的占有使用费（按每日1404.43元的标准计算）； 七、李杨对杭州达舍酒店管理有限公司上述第三、四、六项之应付款承担连带清偿责任，李杨承担连带清偿责任后，有权向杭州达舍酒店管理有限公司追偿； 八、驳回杭州南宋御街商业管理有限公司的其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17190元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担11186元，由杭州达舍酒店管理有限公司及李杨负担6004元；二审案件受理费15022元，由杭州南宋御街商业管理有限公司负担8662元，杭州达舍酒店管理有限公司负担6360元，限各方当事人于本判决生效之日起七日内分别至原审法院及本院办理结算手续。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一八年十二月五日 书记员 王 勤