广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0103民初5689号原告(反诉被告)：广州市荔湾区逢源轩业主委员会，住所地：广州市荔湾区逢源路54-68号。负责人：李木伙,职务：主任。委托代理人：陈光、谢东灿，广东佰仕杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州新城市房地产开发有限公司，住所地：广州市海珠区东晓路花园街11号A201单元。法定代表人：赵冬凌，职务：总经理。委托代理人：赵宏彬、胡莲娣，广东金鹏律师事务所律师。原告(反诉被告)广州市荔湾区逢源轩业主委员会(以下简称：逢源轩业委会)诉被告（反诉原告）广州新城市房地产开发有限公司(以下简称：新城市公司)侵权纠纷一案，本院于2018年8月8日立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告逢源轩业委会的委托代理人陈光、谢东灿，被告新城市公司的委托代理人赵宏彬、胡莲娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逢源轩业委会诉称：广州市荔湾区逢源路56-68号“逢源轩”大楼由被告开发建设，由广州新城市物业管理公司（现更名为：广州康都物业管理有限公司）提供前期物业管理。本争议房屋为逢源轩第六层自编601、602、603房共343.7平方米。被告于2011年6月28日与广州康都物业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将逢源轩第六层自编601、602房租赁给广州康都物业管理有限公司，租赁期2011年7月1日至2015年12月31日。同日，双方又签订《委托保管协议书》，被告将逢源轩第六层自编603房委托广州康都物业管理有限公司进行保管，保管期限2011年7月1日至2015年12月31日。后双方就《房屋租赁合同》、《委托保管协议书》续签，履行期限俱延长至2020年12月31日。直至2017年4月25日，荔湾区人民法院启动强制执行程序，将逢源轩第六层自编601、602、603交还至原告控制。综上所述，原告认为：首先，原告己经政府部门备案登记，具备原告的主体资格；其次，逢源轩六层架空层为逢源轩的共建配套，此共用土地面积是整栋楼房的产权共同使用。被告未经全体业主同意擅自侵占并使用上述共有部分己严重侵犯了全体业主的合法权益。被告作为无权占有、无权处分人，原告有权参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计算要求被告支付房屋占用费。综上所述，请求：1、依法判令被告向原告支付占用期间的房屋使用费共计280631元（自2015年10月1日起至2017年4月25日，按面积343.7平方米计算，参照房管部门公布的同时期同地段同类型房屋租金参考价计算）；2、本案诉讼受理费由被告承担。被告新城市公司答辩暨反诉称：一、原告主张房屋侵权赔偿前提必须是被告存在侵权的事实。被告投入建设的自编601-603号房间，系基于全体业主利益，旨在为全体业主提供管理服务场所，为实现物业管理用途而建造，被告主观无侵权故意，客观无侵权行为，也未造成任何损害后果。原告主张被告侵权，无事实及法律依据。1、被告不存在侵权的主观故意。逢源轩大楼属于单体楼结构，从被告提供的证据1《建筑工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》和证据2《广州市建设工程规划验收合格证》、《建筑功能指标规划验收明细表1》可知，逢源轩大楼并不存在规划许可的物业管理用房。为满足大楼物业管理服务需要，被告充分利用大楼的建筑空间，分别在一层加建房屋一间、在六层架空层上加建房屋三间。一层加建的房屋自编号为102号房，被告提供给小区的前期物业管理公司广州康都物业管理服务有限公司（下称“康都物管公司”）作为办公用房使用。六层架空层上加建的三个房间自编号为601、602、603号，其中自编601、602号房出租给康都物管公司作为员工宿舍使用，自编603号房无偿提供给康都物管公司保管，允许其作为员工培训活动使用。被告在逢源轩大楼规划验收后自行出资建造涉案自编601、602、603号房，完全是为了满足大楼物业管理服务办公和配套活动需要，实现业主利益的最大化，旨在维护全体业主的共同利益才投资建设的，被告无侵权的主观过错。2、被告客观上不存在侵权行为。如上所述，被告在六层加建案涉自编601、602、603号房，是因为在大楼规划许可的公建配套设施不足的情况下，为了满足原告及全体业主物业管理所依附的使用空间，为了全体业主的共同利益而加建，其解决了逢源轩大楼配套的物业管理服务配套用房和活动场所不足的问题，从加建行为本身来说是有益于全体业主的共同利益的。根据《住宅设计规范》规定，架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞的空间层。从其建筑架构来看，架空层本身并无实用功能和使用价值，而真正产生出租使用价值的是被告出资建造后的闭封空间，也就是案涉被告加建的自编601、602、603号房。被告非但没有任何的侵权行为，反而是通过投资建设使架空层具有了更高的使用价值，使全体业主受益。另外，根据原告提供的证据1《广州市不动产登记查册表》显示，案涉六层架空层总建筑面积525.97平方米，而案涉由被告加建的自编601、602、603号房总面积约300平方米，并未占六层架空层的全部建筑面积，因此也不影响业主对六层架空层其余建筑面积的使用。3、被告的加建行为未给原告造成损害后果。鉴于原告和康都物管公司之间之前的物业管理纠纷，上述房屋被法院连同物业管理权、物业管理用房及其附属设备等一并移交给了原告。自该次物业管理权执行移交后，案涉六层架空层自编601、602、603号房，即一直处于原告及原告另行聘请的物业管理公司的使用之中，并且原告及原告另行聘请的物业管理公司亦从未向被告支付过任何使用费。同时，从本案原告的诉请并未主张拆除在六层架空层加建的三个房屋，主张停止侵害、恢复原状可见，原告通过被告的加建行为真实享受了福利和好处。若非被告在一层加建的102房及在六层架空层自行加建的该三间房屋，原告须另行提供物业管理、办公及配套服务的场所给其聘请的物业管理公司使用，这必然将增加原告享受大楼物业管理服务的成本。因此，被告的加建行为非但未给原告造成任何损害后果，反倒是增加了全体业主对架空层的使用价值和缩减了全体业主享受物业管理服务的成本，使全体业主共同受益。4、被告并未通过加建行为受益。建成后的自编601、602、603号房，其中自编601、602号房，虽以出租的形式提供给逢源轩大楼前期物业管理公司康都物管公司使用，但事实上该租赁合同相应的租金均是通过被告和康都物管公司签署《债权债务抵销协议书》的方式，以康都物管公司对车位的管理费与上述房屋的租金予以抵扣，被告从未真正向康都物管公司收取过任何租金。而自编603号房，被告是无偿委托给康都物管公司保管，允许康都物管公司进行员工培训活动使用。可见，被告从未通过出租在架空层加建的三个房间而谋取利益。二、原告主张侵权赔偿必须存在能量化的侵害结果。1、退一步来说，即使原告主张被告侵权并赔偿损失，那么原告必须明确举证：第一，因被告在架空层上加建房屋给其造成的损害；第二，该损害结果可以量化计算损失。但原告目前并无任何该方面的证据举证，在原告举证不能的情况下，法院依法应驳回原告关于损失赔偿的诉请。2、原告对被告在逢源轩六层架空层上加建的房屋不具有所有权、使用权、处分权和收益权等权能，因此原告无任何事实和法律依据向房屋的使用者收取房屋的使用费，因而房屋的租金或使用费不应该是原告所遭受的损失。原告诉请按照被告出租给康都物管公司的租金标准向被告主张上述房屋占用架空层期间的费用，无事实和法律依据。3、同时，案涉自编601、602、603号房自建成以来，被告并未自己真正使用过，未给原告方造成任何实际损失，因此原告所谓的侵权并不存在任何的损害后果。综上所述，被告主观无侵权故意，客观无侵权行为，也未造成任何损害后果。原告主张被告侵权，无事实及法律依据。被告的加建行为未给原告造成任何损害后果，房屋的租金或使用费并非原告所遭受的损失，原告诉请被告按照出租给康都物管公司的租金标准主张上述房屋占用架空层期间的费用，无任何事实和法律依据。因此被告请求法院驳回原告所有的诉讼请求。补充：1、涉案架空层中自编601、602、603房是被告规划验收后自行投资建设的房屋，至目前为止，还没有交由政府进行违建等处罚。在有关政府部门处罚前，建筑物相关权属是属于被告所有。房屋现在出租给前物业公司的员工作为宿舍使用，603房是给员工进行培训，是无偿的。2、本案前，包括原告提供了多份法院判决，五份判决核心是逢源轩单体楼物业管理权的纠纷，法院最后判决康都公司退出小区管理，移交物业管理权、物业管理用房及设施、物业管理的材料。被告不是案件的当事人。法院判决有重大缺陷，根据规划验收文件，单体楼没有物业管理用房，一楼加建的用房也是违建。在执行案中，康都公司移交的是物业管理权、物业管理用房及设施、物业管理的材料及架空层中自编601、602、603房，都移交给业委会管理。问题在于法院的移交没有赋予业委会对架空层中自编601、602、603房上有任何权属，仅仅是交给原告管理。无论是五个判决还是执行中，都没有法律文件赋予业委会对架空层中自编601、602、603房有任何权属。至今为止原告没有提供与涉案房屋有关的享有任何权属的依据。被告违法建设的房屋，为何原告要求我方支付使用费。原告要求被告对自行投资建设的违章建筑的使用对原告支付使用费毫无法律事实和依据，请求法院驳回原告全部诉求。反诉事实和理由：广州市荔湾区逢源轩业主委员会诉广州新城市房地产开发有限公司（下称“新城市公司”）房屋侵权纠纷一案，案号：（2018）粤0103民初5689号，法院业已受理。本案中，逢源轩第六层自编601、602、603房是由反诉原告新城市公司在规划验收之后自建的房屋，房屋建成后新城市公司将上述房屋中的自编601、602出租给逢源轩大楼前期物业管理公司广州康都物业管理服务有限公司（下称“康都物管公司”）作为员工宿舍使用，其中自编603房无偿交付给康都物管公司保管，并允许康都物管公司使用该房屋进行员工培训活动。鉴于反诉被告和康都物管公司之间的物业管理纠纷，上述房屋被法院强制移交给反诉被告，同时法院《执行裁定书》（【2017】粤0103执异239号）、《民事裁定书》（【2018】粤01民终11192号）表明，本次执行移交的是物业管理权，并不涉及上述房屋的所有权和使用权问题。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据上，反诉原告新城市公司作为涉案房屋的加建方，有权请求反诉被告支付占用上述涉案房屋期间的使用费。使用费的支付标准应参照物业管理权被强制移交前，反诉原告原出租给康都物管公司使用的租金标准支付。而按照反诉原告和康都物管公司签订的租赁合同约定，601、602号房屋月租金为人民币3000元/间，物业管理权被强制执行移交之日2017年4月26日起计暂计至反诉日2018年12月18日止，共计601日，反诉被告应向反诉原告支付的房屋占有使用费应为人民币180300元（3000元/月/间÷30日/月×601日×3间）。为此，反诉原告新城市公司依据我国《民事诉讼法》和《合同法》第九十四条有关规定，依法向法院提起反诉，1、判令反诉被告向反诉原告支付占用逢源轩第六层自编601、602、603房期间的房屋使用费（参照反诉原告将上述房屋出租给广州康都物业管理服务有限公司的租金标准，自上述房屋管理权被强制执行移交之日2017年4月26日起计，暂计至反诉日2018年12月18日数额为人民币180300元；2、本案反诉费全部由反诉被告承担。原告逢源轩业委会答辩称：首先原告不同意被告提出的反诉请求，房屋侵权首先得举证证明涉案的房屋享有所有权和使用权，但在601、602、603房的案件广州市中级人民法院（2018）粤01民终11192号民事裁定书当中对被告主张涉案房屋的使用权及经营管理权都予以驳回。所以原告认为被告没有权利向原告主张涉案房屋2017年4月26日起的房屋使用费。被告提出诉讼请求既没有事实上依据，也没有法律上依据，所以恳请法庭依法驳回被告的全部诉讼请求。经审理查明：被告新城市公司为荔湾区逢源路22-70号、逢源新街2-14号、宝义二巷2-22号、宝义大街新建商业住宅楼的建设单位。该商业住宅楼于2009年12月31日经广州市城市规划局验收合格，在验收合格证附件建筑功能指标规划验收明细表1（标注其他层架空840平方米，所在位置六层：（1）-(25）∕(A)-(K))。在广州市不动产登记查册表登记附注显示荔湾区逢源路66号601房属于公建配套，按相关法律法规规定办理。暂缓征收土地出让金。此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。城市规划局房屋用途：架空层。2015年本院受理广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会诉广州康都物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年9月26日作出（2015）穗荔法民三初字第1093号民事判决书，判决：自判决发生法律效力之日起五日内，广州康都物业管理服务有限公司将位于广州市荔湾区逢源路56-68号逢源轩小区物业管理权交还给广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会，广州康都物业管理服务有限公司并将逢源轩小区的物业管理用房及相关设施，以及与物业服务所需的相关资料移交给广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会。上述相关设施广州康都物业管理服务有限公司应按现状移交，不得拆除损毁；二、自判决发生法律效力之日起五日内，广州康都物业管理服务有限公司撤出广州市荔湾区逢源路56-68号逢源轩小区等。广州康都物业管理服务有限公司对上述判决不服提出上诉。2017年1月23日经广州市中级人民法院审理作出（2016）粤01民终17483号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2017年2月10日广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会向本院申请强制执行上述判决，本院于同日以（2017）粤0103执702号立案执行。由于广州康都物业管理服务有限公司未主动履行义务，本院于2017年4月25日强制执行，将逢源轩小区的物业管理用房、相关设施，及物业服务相关资料移交给广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会。广州康都物业管理服务有限公司撤出逢源轩小区，该执行案于2017年4月26日结案。2017年本院受理新城市公司诉逢源轩业委会、广州市长建物业管理有限公司物权保护纠纷一案。新城市公司在该案诉请是1、两被告停止侵害原告对广州市荔湾区逢源路56-68号六层自编601、602、603房所享有的使用权、经营权。2、两被告将位于广州市荔湾区逢源路56-68号六层自编601、602、603房腾空交还给原告。3、两被告向原告支付占用期间费用（自2017年4月26日起算，参考市住建委公布的2016年租金标准之荔湾区逢源路的住宅租金标准46元/平方米，共占用面积为343.7平方米，即每月按15810.2元计算，应计算至实际返还之日止，暂计算至2017年6月30日，暂计金额34255元）。4、本案诉讼费由二被告承担。案件经本院审理于2017年12月29日作出（2017）粤0103民初5321号民事裁定书，裁定：驳回新城市公司的起诉。2017年本院受理何超华诉新城市公司、逢源轩业委会确认合同无效一案。何超华认为与新城市公司签订《商品房买卖合同》时，新城市公司未采取合理方式提醒相对方注意《补充协议》第十七条的内容，而且该约定在内容上排除了购房者对逢源轩小区公共部分的相应权利，故该约定应属无效。据此，请求判令：1、确认原、被告签署的《商品房买卖合同》的附件五《本合同补充协议》第十七条约定无效。案件经本院审理于2017年12月23日作出（2017）粤0103民初6305号民事判决书，判决：确认何超华与新城市公司于2009年6月24日签署的《商品房买卖合同》的附件五《本合同补充协议》第十七条约定无效。新城市公司对判决不服提出上诉，经广州市中级人民法院审理于2018年5月16日作出（2018）粤01民终6719号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2017年7月18日新城市公司对本院（2017）粤0103执702号执行案提出执行异议。认为（2017）粤0103执702号执行案中，执行所涉及的逢源轩小区首层自编102号房及六楼601、602、603号房、未验收移交的永久市政道路及停车收费亭均属于广州新城市房地产开发有限公司投资建设，并未分摊给业主的资产，依法不应强制执行。请求：1、责令广州市荔湾区逢源轩首届业主委员会向广州新城市房地产开发有限公司返还全部资产（含广州市荔湾区逢源路56-58号首层自编102号以及六楼601、602、603号房及永久市政道路、停车收费亭）等。案件经本院经听证于2017年12月18日作出（2017）粤0103执异239号执行裁定书，裁定：驳回广州新城市房地产开发有限公司要求广州市荔湾区逢源轩业主委员会向其返还资产的异议请求。2018年新城市公司对本院作出（2017）粤0103执异239号执行裁定不服，提起案外人执行异议之诉。经本院审理分别作出（2018）粤0103民初498号民事判决及民事裁定，驳回新城市公司的诉讼请求和起诉。新城市公司不服上述处理结果，向广州市中级人民法院提起上诉。经广州市中级人民法院审理于2018年8月10日作出（2018）粤01民终11192号民事裁定，裁定：一、维持广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初498号民事裁定；二、撤销广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初498号民事判决；三、驳回广州新城市房地产开发有限公司关于广州市荔湾区逢源路66号首层自编102房的起诉。在本案庭审中，原告还提供以下证据：在2011年7月1日和2015年12月29日新城市公司先后与广州康都物业管理服务有限公司签订《房屋租赁合同》、《债权债务抵销协议书》，拟证实新城市公司将荔湾区逢源路56-68号位于第6层自编房号601房和602房（建筑面积175.71平方米）以每月3000元/月/间出租给广州康都物业管理服务有限公司及所得租金抵销逢源轩停车场物业管理服务、车位管理费。《委托保管协议书》拟证实新城市公司将荔湾区逢源路56-68号第6层自编房号603房（建筑面积168平方米）交广州康都物业管理服务有限公司无偿保管，允许该公司使用该房屋进行员工培训活动，被告无需支付保管费用。被告认为租赁合同写是出租，但实际没有收取租金，是无偿使用。对于前期物管公司给予很大支持，被告贴钱贴物给物管公司运营。租赁合同、委托保管协议、债权债务抵销协议都体现同一事实是被告出租都没有实际收取租金，是以车库的管理费作抵扣。原告对本案讼争的违章建筑不享有所有权和使用权，及其他物权。这些不能够证明是原告所受的损害，这些证据与原告诉请无关。从整个合同可以看出被告是没有实际受益的。被告还提供房屋面积测量成果报告书（测字110111023）等证据，认为逢源轩大楼六层自编601-603号房并未列入逢源轩大楼共有建筑面积参加分摊的部分，并非规划批准的公建配套房屋和设施。原告认为被告的证据从查册表看出601-603房是在架空层中建成，占用了架空层的空间。601-603房属于公建配套。所以原告有权代表全体业主向被告依据民法通则71条规定依法享有占有、使用和收益、管理的权利。本院认为：原告是依法成立的经过政府备案的自治组织，有权代表业主诉讼，是适格的诉讼主体。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条第三款规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。根据广州市不动产登记查册表登记附注显示荔湾区逢源路逢源轩六层为架空层属于公建配套设施，属于业主共有。被告在该架空层上加建601房、602房、603房，根据已经发生法律效力的（2018）粤0103民初498号民事裁定，该架空层上加建601房、602房、603房，应否保留使用应由相关行政部门进行认定及处理，在此不再重复。由于逢源轩小区在规划建设时，没有物业用房的配置，而被告在加建601房、602房、603房后，将上述房屋交给物业管理公司使用，解决物业管理公司管理办公场地问题，实际也是为逢源轩小区物业服务管理提供帮助。同理，原告在接收上述房屋后，也将部分房屋临时交由物业管理公司作办公场地，也没有从中获取利益。故原告请求判令被告向原告支付占用期间的房屋使用费共计280631元的诉讼请求及被告反诉要求原告支付占用逢源轩第六层自编601、602、603房期间的房屋使用费的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告广州市荔湾区逢源轩业主委员会的全部诉讼请求。二、驳回被告广州新城市房地产开发有限公司的全部反诉请求。本案受理费2755元，由原告广州市荔湾区逢源轩业主委员会负担。本案反诉受理费1953元，由被告广州新城市房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇一八年十二月二十六日书记员  谢绮雯黄佩仪