浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终8093号 上诉人（原审被告）：华婉芬，女，1941年12月24日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 委托代理人：钱伍全，浙江通纬律师事务所律师。 委托代理人：黄顶，男，1966年5月13日出生，汉族，系上诉人儿子。 被上诉人（原审原告）：顾建伟，男，1980年11月11日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托代理人：李佳佳，浙江博方律师事务所律师。 上诉人华婉芬与被上诉人顾建伟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初10069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：顾建伟、华婉芬于2016年6月12日签订《厂房租赁合同》，约定华婉芬将位于杭州市萧山区××路××号厂房（Ａ区）一栋四层（总面积5300平方米）出租给顾建伟作为生产厂房，租赁期间自2016年6月12日起至2021年6月11日止，租金500000元／年，按年支付，每年租期到期前提前一个月支付下一年度租金，押金125000元；顾建伟在租赁期间享有租赁物所属设备的专用权，并负责租赁物的维护、保养，并保证在本合同终止时房屋主体的完整正常；若因开发区、农场以及政府的国家规划要求，被迫进行厂房拆迁、搬迁的，华婉芬无条件收回租赁物，顾建伟无条件配合华婉芬响应政府号召立即搬运设备，腾空租赁物，配合政府的拆迁工作。合同签订后，顾建伟按约缴纳了押金125000元，并支付了自2016年6月12日起至2018年6月11日止的租金1000000元，华婉芬亦按约将案涉厂房交付顾建伟。顾建伟对厂房简单进行了隔断装修，作为其个人经营的杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂的实际经营地等。后杭州市萧山区经济技术开发区管理委员会成立“四无”企业整治行动领导小组对开发区内“四无”企业进行专项整治行动，于2017年12月发送告知单要求杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂于2017年12月31日完成整改。因杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂整改无法完成，杭州市萧山区经济技术开发区管理委员会要求其于2017年12月31日前清退，并于2017年12月25日许组织顾建伟、华婉芬就搬迁、清退事宜进行了协调，双方达成口头协议，约定清退一层退一层租金。2017年12月29日，顾建伟经营的杭州萧山钱江农场雀品麻将配件厂因无法在2017年12月31日前完成清退，故向“四无”企业整治行动领导小组申请延期并出具承诺书一份，承诺于2018年2月10日前彻底搬离租用场地，未搬离的愿意接受停电停水等强制措施。2018年2月8日，华婉芬的儿子向顾建伟发送微信，经其派人查看，还有部分东西遗留在厂房，要求顾建伟抓紧清空，并恢复原样。顾建伟于2018年2月11日前将主要设备搬离了案涉厂房，但在顾建伟搬离时，厂房内外留有大量杂物、垃圾及行车一台。2018年2月14日，华婉芬的儿子通过微信与顾建伟沟通，要求顾建伟将厂房内的垃圾、木板、零星设备、废旧物资进行清理，顾建伟表示年后再谈。2018年3月21日，华婉芬向顾建伟发函，要求顾建伟将遗留的垃圾、隔断、违章搭建等进行处理，否则华婉芬将请专业垃圾处理公司进行清运和销毁。2018年4月28日，顾建伟向原审法院起诉，要求顾建伟返还剩余的租金和押金。 顾建伟的诉讼请求为：1.确认华婉芬、顾建伟签订的《厂房租赁合同》已解除；2.华婉芬退还顾建伟租金250000元和押金125000元，并支付该款自2018年1月1日起至实际履行日止按年利率6%计算的利息。 原审法院认为：顾建伟、华婉芬之间签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点一，案涉租赁合同解除时间。在案涉租赁合同的履行过程中，因杭州市萧山区经济技术开发区管理委员会组织专项行动对辖区内的“四无”企业进行整治，顾建伟经营的杭州萧山钱江农场雀品麻将机配件厂属于整治范围并被要求于2017年12月31日前清退。对此，“四无”整治领导小组于2017年12月25日许组织顾建伟、华婉芬就清退、搬迁事宜进行了协调，顾建伟、华婉芬达成了初步意见，即顾建伟清退一层，华婉芬退一层租金，故双方均有协商一致解除案涉《厂房租赁合同》的意思表示。之后，顾建伟开始陆续将机器设备搬离案涉厂房，华婉芬亦通过微信要求顾建伟按照规定及时腾空案涉厂房。至于解除时间，根据“四无”企业整治行动领导小组的清退时间要求及该领导小组于2017年12月25日许组织双方就清退事宜进行协商的情况，顾建伟要求确认双方签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除，符合事实，于法有据，原审法院予以支持。本案的争议焦点二，华婉芬是否需退还顾建伟租金和押金及退还多少的问题。虽然顾建伟、华婉芬签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除，但实际上顾建伟直至2018年2月11日前才将主要设备搬离案涉厂房，且搬离时还留存了行车一台以及大量的杂物和垃圾等需华婉芬进行清理。因此，关于顾建伟实际占有使用案涉厂房的时间，考虑到顾建伟搬离的时间、华婉芬与顾建伟交涉的情况以及华婉芬为清理顾建伟留存的杂物垃圾需要花费的时间和金钱，原审法院酌情认为顾建伟实际占有使用厂房至2018年3月26日（给予华婉芬一个半月的清理时间），相应的厂房占有使用费顾建伟应继续向华婉芬支付。据此，华婉芬应向顾建伟返还自2018年3月27日起至2018年6月11日止的租金145833元。同时，案涉《厂房租赁合同》的解除并非顾建伟违约所致，故顾建伟要求返还押金125000元，于法有据，原审法院予以支持。至于利息损失的问题，鉴于顾建伟也未提供证据证明其已向华婉芬就租金返还进行过催讨，故原审法院酌情认定利息损失从原审法院立案受理本案时起算，即2018年6月5日起按年利率6%计算。华婉芬关于双方并未达成过提前解除合同的意向且华婉芬未收回案涉厂房的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采信。华婉芬经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加第二次庭审，视为对顾建伟主张的事实及诉讼请求，自行放弃抗辩的权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决:一、顾建伟与华婉芬在2016年6月12日签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除。二、华婉芬于判决生效后十日内返还顾建伟租金145833元和押金125000元，并赔偿自2018年6月5日起至实际履行日止按年利率6%计算的利息损失。三、驳回顾建伟的其余诉讼请求。 如华婉芬未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6926元，减半收取3463元，由顾建伟负担962元，由华婉芬负担2501元。 宣判后，华婉芬不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认为“《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除”，没有事实和法律依据。本案中，“四无”整治领导小组虽然因顾建刚未能如期完成整改而责成顾建伟于2017年12月31日前搬离，但华婉芬与顾建伟从未以任何形式的提前终止租赁合同的约定。从本案一审双方提供的证据（微信截屏、情况说明）可知，双方同意租赁合同解除时间是以顾建伟实际清退完毕之日为准的，即：何时搬完，何时解除合同。根据《合同法》关于合同解除的相关规定，“四无”领导小组书面通知顾建伟于2017年12月31日搬离，不可能成为租赁合同得以解除的条件。故，一审判决认定双方租赁于2017年12月31日解除没有事实和法律依据，是完全错误的。根据《厂房租赁合同》约定，租赁合同于2018年6月11日期满。由于顾建伟一直没有全部搬离所有设施设备，也没有拆除厂房内隔断和厂房外的构筑物，更没有清理租赁场地内大量的垃圾，所以双方的租赁期限只能到2018年6月11日终止。双方原先达成的“何时搬完，何时解除合同”的共同意向，并未得到顾建伟的执行。二、一审判决“酌情认为华婉芬实际占有使用厂房至2018年3月26日（给予华婉芬一个半月的清理时间）”，“华婉芬应向顾建伟返还自2018年3月27日起至2018年6月11日止的租金145833元”，是完全错误的。本案中，由于双方没有约定于2017年12月31日解除合同，并且，顾建伟一直没有把作为主要设备的一台行车以及大量的材料、垃圾留在厂房里，致使双方“何时搬完，何时解除”意向未能履行完成，故双方的租赁合同于2018年6月11日期满终止。事实上，也正是因为顾建伟未能全部搬完设备设施、拆除隔断和搭建物、清理垃圾，造成华婉芬一直无法把厂房出租他人或自己使用。因此，一审判决华婉芬返还顾建伟从2018年3月27日起至2018年6月11日止的145833元租金，既不合法，也不合情，应予以纠正。从2018年6月12日起到顾建伟实际搬离行车、拆除隔断和搭建物、清理垃圾之日止，该期间是顾建伟实际占用租赁厂房的期间。根据相关法律和司法解释规定，顾建伟应当向华婉芬支付实际占有租赁厂房期间的资产占用费，对此，华婉芬将保留另行追索的权利。三、一审认为“《厂房租赁合同》的解除并非顾建伟违约所致，故顾建伟要求返还押金125000元，于法有据”，没有事实和法律依据。《厂房租赁合同》第十条约定了顾建伟“不得提前解约，若确需提前解约，须提前3个月通知”，“并需支付三个月的租金作为违约金”。本案中，导致顾建伟搬离租赁的厂房，其根本原因在于顾建伟不能完成“四无”整治领导小组的整改要求。因此，“四无”整治领导小组要求顾建伟于2017年12月31日搬离租赁的厂房，不能成为顾建伟可以免责解除合同的理由。因此，一审判决认定顾建伟于2017年12月31日解除租赁合同不存在违约行为，是完全错误的。12.5万元押金，是顾建伟3个月的租金额。即便顾建伟“确需解除合同”，但根据《厂房租赁合同》第十条的约定，顾建伟“仍需支付3个月的租金作为违约金”。即，12.5万元押金不能返还给顾建伟。故，一审判决华婉芬返还顾建伟押金12.5万元，是完全错误的。综上，请求撤销原审判决，驳回顾建伟的诉讼请求。 针对华婉芬的上诉，顾建伟发表答辩意见称：一、关于本案事情的起因是因萧山经济技术开发区管理委员会关于开展开发区“四无”企业整治行动双方并无异议，而顾建伟在整治范围之内。根据《关于开发区“四无”小组要求华诚车业清退雀品麻将机配件厂的说明》，明确指出华婉芬对于解除房屋租赁合同的承诺，即要求华婉芬清退并同意退租的事实。这也符合萧开管发[2017]61号文件的任务要求，需在2017年年底前完成区内“四无”企业的整治整顿工作。所以一审认定房屋解除合同的时间并无不当。二、顾建伟已经腾空租赁房屋的事实一审已经查明，一审法院判决退还租金符合客观事实。不管是从萧山经济技术开发区经济发展局确认的“说明”还是从一审法官现场实地查勘的情况来看，现场虽遗留了零星设备以及垃圾等，但顾建伟腾空租赁方式是一个确认的客观事实，而华婉芬所反映的清理垃圾等一审法院已经给予华婉芬一个半月的租金作为清理费用，虽符合情理，但顾建伟认为这是在房屋租赁使用过程中的自然损耗，并不认同法院的判决；其次，根据双方的《厂房租赁合同》第五条约定，顾建刚保证在本合同终止时房屋主体的完整正常，所以顾建伟的腾房行为也是符合合同约定；再者，如果说顾建伟没有在萧山区管委会的要求时间内腾空租赁房屋，那么“四无”小组事后也不可能解散，华婉芬或是顾建伟都应当受到相应处罚。正是因为顾建伟已经腾空租赁房屋，符合开发区管委会的腾房要求，所以开发区管委会才会对“说明”内容予以确认。三、最后要向法庭说明的是，本案解除租赁合同是由华婉芬提出，并不是因顾建伟提出，正是因为“四无”整治行动，华婉芬依据《厂房租赁合同》第十一条：“若因开发区、农场及其政府的国家规划要求，被迫进行厂房拆迁、搬迁的，华婉芬无条件收回租赁物，顾建伟需要无条件配合华婉芬一起响应政府号召，立即搬运设备，腾空租赁物”的约定，要求顾建伟腾空，顾建伟也是依约履行。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，顾建伟未向本院提交属于二审程序的新的证据。华婉芬向本院提交如下证据材料： 1、《关于厂房、电梯公摊说明》，拟证明：2016年7月8日，雀品麻将机配件厂（顾建伟）要求张某（格利亚公司）、宗家民（圣扬塑业公司）承担房租、押金、电梯公摊的费用。其中：格利亚公司承担年租金10万，承担押金3.125万元、电梯公摊1880元。格利亚公司需支付房租、押金、电梯公摊共83130元。 2、《中国农业银行银行卡交易明细清单》，拟证明：张某于2016年7月16日，已支付顾建伟房租、押金、电梯公摊共计83130元。 3、《浙江萧山农商银行业务凭证》，拟证明：2017年5月10日，张某支付顾建伟房租10万元。 4、《证明》，拟证明：1、顾建伟支付的房租、押金已由张某、宗家民分摊。2、张某向顾建伟支付房租已到2018年7月止。3、张某至今仍未从四楼搬出。顾建伟至今尚未从租赁厂房搬走全部设备、材料，尚未清理垃圾、违建、隔断等，没有与房东办理房屋交接。 上述证据材料经出示，顾建伟发表意见称：证据1不是原件，三性均有异议，没有公司的盖章确认，真实性无法确认，也与本案无关；证据2形式真实性无异议，但转账方高玉兰不是本案当事人，不能达到华婉芬的证明目的，与本案无关联性；证据3的形式真实性无异议，不能达到华婉芬的证明目的，往来款不能证明系房屋租赁费用；证据4三性均有异议，该证据系证人证言，不符合证据的形式。 本院经审核认为，对证据1，华婉芬认为其提交的系原件，该件落款为雀品麻将机配件厂，但并无该厂的印章，故本院对该证据的真实性不予采信。对证据2顾建刚的异议成立，不能认定系张某支付顾建伟的房租、押金、电梯公摊。对证据3，因其备注为往来款，不能证明系支付租金。对证据4，本院于证人证言部分阐述。 华婉芬向本院申请证人张某出庭作证，本院依法予以准许。对张某的证人证言，顾建伟发表意见称：对四无小组要求搬离的时间和水电费的缴纳方式予以认可，其他的真实性不予认可，应以萧山区经发局的情况说明为准。 本院经审核认为，对顾建刚无异议的部分，本院予以确认。根据张某的证人证言，其与华婉芬没有关系，除张某本人的陈述外，华婉芬并未其他证据证明张某与顾建伟系合作关系，故本院认为该证人证言不能达到华婉芬的证明目的。基于同一理由，本院对华婉芬提交的证据4亦不予采信。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为：关于合同是否解除以及解除时间的问题。本院认为，根据萧山经济技术开发区经济发展局签署“情况属实”意见并加盖公章的《关于开发区“四无”小组要求华诚车业清退雀品麻将机配件厂的说明》记载的内容，双方曾达成协议，“何时搬完，全部退款，以此解除租赁合同”，该情况说明中又载有“雀品配件已于2018年2月11日之前，完成全部清退”，故本院认为双方租赁合同已于2018年2月11日解除，原审法院对此问题处理不当，本院予以纠正。 关于应退还的租金问题。本院认为，根据以上所述，顾建伟已于2018年2月11日清退，故华婉芬应退还此后的租金，原审法院经现场勘查，结合当事人的微信聊天记录，截止2018年2月11日，现场还留存了行车一台以及大量的杂物和垃圾等，故原审法院酌情确定顾建伟另行支付一个半月的占有使用费以弥补华婉芬为清理留存的杂物垃圾需要花费的时间和金钱当属合理，本院予以维持。 关于应否退还租赁保证金的问题。本院认为，案涉租赁合同解除，华婉芬并未提交有效的证据证明其有权扣除租赁保证金，故其应当返还租赁保证金。华婉芬认为案涉租赁合同系顾建伟违约解除，应承担三个月租金的违约金，故其无需返还租赁保证金，但华婉芬在本案中并未提出反诉，故顾建伟是否构成违约并不属于本案的审查范围，华婉芬认为不需返还租赁保证金的主张，本院难以支持。 综上，华婉芬的上诉意见部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初10069号民事判决第二项、第三项及诉讼费用负担部分。 二、变更杭州市萧山区人民法院（2018）浙0109民初10069号民事判决第一项“顾建伟与华婉芬在2016年6月12日签订的《厂房租赁合同》于2017年12月31日解除”为“顾建伟与华婉芬在2016年6月12日签订的《厂房租赁合同》于2018年2月11日解除” 二审案件受理费5363元，由上诉人华婉芬负担5283元，由被上诉人顾建伟负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  毕克来 二〇一八年十二月四日 书记员  徐森燕 11