山东省潍坊滨海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0792民初116号 原告（反诉被告）：山东中阳房地产开发集团有限公司，住所地：寿光市迎宾路**。 法定代表人：张建芳，董事长。 委托诉讼代理人：李红刚，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：张美玲，山东寿城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：马高峰，男，1965年10月9日生，汉族，住潍坊滨海经济技术开发区。 委托诉讼代理人：吴广霞，女，1979年3月5日生，汉族。 委托诉讼代理人：付廷森，山东泰公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马珊珊，山东优克律师事务所律师。 原告（反诉被告）山东中阳房地产开发集团有限公司（以下简称中阳房地产公司）与被告（反诉原告）马高峰租赁合同纠纷一案，寿光市人民法院于2017年4月25日受理，后经审理于2017年11月7日作出（2017）鲁0783民初2126号民事裁定书，以房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷应由不动产所地人民法院管辖为由裁定移送本院处理。本院于2018年3月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月12日第一次公开开庭进行了审理，原告中阳房地产公司委托诉讼代理人李红刚、张美玲，被告马高峰委托诉讼代理人吴广霞、付廷森到庭参加诉讼。之后，本院又先后于2018年5月9日、2018年9月3日第二次、第三次公开开庭进行了审理，原告中阳房地产公司委托诉讼代理人李红刚、张美玲，被告马高峰委托诉讼代理人吴广霞、马姗姗到庭参加诉讼。本案庭审过程中，双方代理人均同意庭下和解，但因双方和解意见差距过大未能达成一致。本案现已审理终结。 原告中阳房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告返还位于潍坊滨海经济技术开发区××路××段北侧的商场；2.请求判令被告向原告支付商场租金2183333元；3.请求判令被告向原告支付自2015年5月1日起至2016年12月31日止的商场使用费1666667元，自2017年1月1日之后至被告腾空并交还商场之日的使用费以每年100万元的标准计算确定；4.请求依法判令被告支付原告违约金1000000元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年6月12日，原、被告签订租赁合同。租赁合同约定，原告将自有的位于潍坊滨海经济技术开发区××路××段北侧的商场租赁给被告使用，该商场建筑面积约7450平方米。租赁合同的期限为15年，自2007年10月1日起至2022年9月30日。该商场每年的租金为人民币100万元，第一、二年的租金200万元于2007年10月10日一次性交付，其余租金交付形式顺延。2013年10月15日，原、被告对租金进行了结算，截止2013年10月15日被告尚欠原告租金400万元，被告承诺2013年11月15日还款200万元，2014年1月10日还款200万元。被告未按还款计划履行，仅于2013年12月4日支付原告100万元，余款300万元未支付。2015年4月25日，原告向被告发送租金催收函，要求被告于2015年5月5日支付累计租金4583333元，逾期解除原、被告双方签订的租赁合同。原告于2015年5月6日向被告发出解除合同通知书，双方的租赁合同于被告收到通知日，即2015年5月9日解除。被告于2015年7月份又偿付租金140万元，剩余租金2183333元未支付。被告收到原告的解除通知书后未向原告交回房屋，期间经原告多次催要，被告拒不腾出房屋，被告应按约定的租金标准支付房屋使用费，房屋使用费自2015年5月1日至2016年12月31日，共计20个月，使用费为1666667元。之后至被告实际交付房屋之日的使用费另计。另，双方签订的房屋租赁合同明确约定，在履行合同的过程中，如一方违约，违约方支付对方合同未履行部分总金额20%的违约金。因被告不履行支付租金的支付义务，已构成违约，被告需向原告支付违约金，违约金为未履行部分期间即五年的总租金的20%即100万元。现诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告马高峰辩称，1.原告第一项诉讼请求是未到期的权利，也可以说是未到期的债权，该请求依法不能成立，因为双方于2007年6月12日签订的租赁合同期限为15年，该合同的起算时间是2009年10月1日，当时原告公司项目负责人冯寄予与被告口头协议约定合同签订后两年内免收租金。为此，冯寄予未在被告方持有的存档的合同中填写起止时间，被告方现有的合同原件起止时间是空白的，但是确实约定租期是15年。原告起诉向被告索要这两年的租金既没有事实依据，也没有法律依据；2.被告使用原告的房产后为原告垫付种种费用达2573895.98元（其中含水费、电费、污水处理费、暖气费等1407595.07元，房产正常照明线路和消防设施设备花费1166300.91元），该2573895.98元应当从应付租金中予以扣除；3.原告交付给被告使用的房产至今存在严重质量瑕疵，导致屋面墙面每到雨季便漏水，损坏了被告众多的财产，财物价值为895223.2元，该部分损失应该由原告承担；4.原告交付给被告使用的房产至今存在严重质量瑕疵，达不到正常使用的标准，给被告方的经营造成了较大的损失，因此原告违约行为是十分明显的，也就是原告违约在先，其主张100万元的违约金的请求不能成立，假设被告方违约行为存在，但合同中约定的违约金过高是不公平的；5.原告所诉2013年的还款计划，被告书写该还款计划的本意是从2009年10月2日到2015年10月1日所欠租金，另外被告在该还款计划中也表明了据实结算的意思表示，因为当时由被告给原告垫付的相关费用，一直未取得原告法定代表人张建芳的认可，所以该结算事宜一直搁浅至今，另外，当时原告是应被告工作人员恳求才出具的还款计划。还款计划中2013年11月15日前还款200万元，指的是2011年11月至2013年9月，两年租金200万元。2014年1月10日前还款200万元，指的是2013年10月至2015年9月，两年租金200万元，此还款计划只是对租金而言，并未对由被告垫付的费用及商品损失一并进行结算，所以被告才在还款计划的最后一行明确注明其它未认定事项待双方认定后再确认结算，而双方实际并未结算，被告方垫付费用及损失，应当与租金一并结清；6.原告在其邮箱中已经收到被告发送的对账单，但是至今原告未对该对账单确认；7.被告方未收到也没有委托他人代收过原告所谓的租金催收函和解除合同通知书。综上，被告认为原告所诉租赁合同期限未届满，刨除被告给原告垫付的费用后，直到2016年12月31日，被告不欠原告任何租金，而且原告欠被告垫付的费用819119.18元，请求依法驳回原告所有的诉讼请求。 被告马高峰向本院提出反诉请求：1.驳回反诉被告的本诉请求；2.判令反诉被告赔偿因房顶漏雨水给反诉原告造成的商品损失费895223.2元。事实与理由：2007年6月12日，反诉被告的项目负责人冯寄予和反诉原告马高峰商订房屋租赁事宜，同时冯寄予代表原告与马高峰签订租赁合同。在此合同签订前后，因该房产的消防设施未经主管部门审核通过、诸多设施不完善、房顶防水问题存在隐患，反诉被告当时又迫于房屋闲置，为此冯寄予多次口头承诺免收马高峰二年租赁费200万元。所以，租赁合同签订日期起止时间为空白。因反诉被告从未提供该房产的“房屋产权证”、“建设工程规划许可证”、“施工许可证”及消防部门已备案的消防资料等，所以，反诉原告要求反诉被告依法提供以上所有证件和资料。反诉被告的房顶防水处理存在缺陷，致使反诉原告待卖商品因雨水渗漏造成的直接经济损失为895223.2元，其中包括：羽绒服损失189745元、国人西服损失303267元、粮油损失71363元、洗化品损失100244.2元、皮鞋损失132302元，烟酒损失98302元。在租赁合同第四条双方责任第一款甲方责任第4项约定：租赁期间，甲方对商场主体工程负责正常及时维修，保证正常使用要求，费用由甲方承担。如甲方原因造成乙方不能正常使用的视为违约。以上商品的损失，按合同约定由反诉被告方承担责任并予以赔偿。签订合同期间，反诉原告马高峰因房屋质量问题和设施不完善问题多次向反诉被告提出处理意见。反诉被告项目负责人冯寄予认可并承诺（合同条款已有约定），由反诉原告马高峰垫付的费用，日后一并结算。所以，请求支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告的本诉请求。 原告对被告的反诉辩称，反诉被告交付给反诉原告的房屋是经备案合格的房屋，在反诉原告使用房屋期间，反诉被告从未收到反诉原告关于房屋质量问题的通知，更未收到因房屋漏水给反诉原告造成损失的通知，对于反诉原告主张的事实及损失不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告为证明其主张提交如下证据：证据1.租赁合同一份、 还款计划一份、原告以涉案房屋为寿光市房泰建筑安装有限公司提供抵押担保办理贷款时在寿光农村商业银行备案的租赁合同一份（载明了租赁起止时间自2007年10月1日至2022年9月30日、前两年租金支付时间为2007年10月10日前付清、合同落款时间为2007年6月12日），证明2007年6月12日，原告（当时的公司名称为寿光市房地产开发有限公司，2007年3月2日更名为山东中阳房地产开发集团有限公司）与被告签订租赁合同一份，原告将位于潍坊滨海经济技术开发区××段××平方米的商场出租给被告使用，双方就租赁合同期限、租金数额、交付方式等作出了约定。在合同履行过程中，因被告未按合同的约定支付租金，原告多次催告被告，后被告于2013年10月15日为原告出具还款计划，对所欠租金数额进行了确认并承诺了还款时间。被告为原告出具还款计划后，仅于2013年12月4日支付原告100万元，还款计划中的300万元款项也未按还款计划履行，后被告又于2015年7月支付140万元，还款计划中的所欠租金仍欠160万元；证据2.租金催收通知书一份、全峰快递邮寄封面和回执单各一份，证明原告于2015年4月28日向被告发出催收函，要求被告支付拖欠租金的事实；证据3.解除合同通知书一份、全峰快递邮寄封面和回执单各一份，证明原告于2015年5月7日向被告发出解除合同通知书，被告于2015年5月9日签收的事实，同时证明原、被告之间的租赁合同已经于2015年5月9日解除，被告应将占用的原告的商场予以返还，即本诉第一项诉讼请求；至租赁合同解除之日，即2015年5月9日，为了计算方便，原告按整月计算至2015年4月30日的租金为58.3333万元（2014年10月1日至2015年4月30日期间，共计7个月。以每年100万元计算租金）。截止至2015年4月30日（合同解除日）被告共计欠租金218.3333万元。即160万元加58.3333万元，即第二项诉讼请求。同时，因被告至今未返还所租赁的商场，被告应支付占用期间的使用费，计算标准同租金一致，自2015年5月1日起至2016年12月31日止共20个月的商场使用费为166.6667万元。自2017年1月1日至被告腾空并实际返还商场之日按每年100万元的标准向原告支付占用费，即本诉第三项诉讼请求。同时根据租赁合同第五条最后一款的约定，在履行合同过程中，如一方违约，违约方支付对方合同未履行部分总金额20%的违约金。因被告不履行支付租金的义务，已构成违约，被告需向原告支付违约金，违约金的数额为未履行部分期间即五年的总租金的20%即100万元。即本诉第四项诉讼请求；证据4.竣工验收备案表一份、报告表一份、房屋所有权证，证明原告所有的涉案房屋经过验收备案，质量合格，消防经过验收符合要求，原告提供给被告的房屋完全符合合同的约定。 经对上述证据进行质证，被告对证据1中租赁合同中双方 盖章签字的真实性无异议，但对合同中租赁期限的时间真实性 有异议，主张合同签订时原告的项目负责人冯寄予与被告达 成口头协议约定前两年免收租赁费，所以双方当时在持有的租 赁合同中对起止时间处都是空白的，现被告方持有的合同原件 中的起止时间仍是空白的，仍未填写，因此原告提交该租赁合 同中的起止时间是原告自己后来填写的；如果当时不免收两年 租赁费，合同的起止时间按常理应当是打印上去的，而且合同 约定的租赁期间15年是不变数字，正因为原告同意免收两年租 赁费，才没有把租赁的起止时间打印上去；对证据1中的还款 计划真实性无异议，但是对证明事实及内容有异议，该还款计 划中的2013年11月15日前还款200万元指的是2011年10月 至2013年9月两年的租金，该计划中2014年1月10日前还款 200万元指的是2013年10月至2015年9月两年的租金，因该 还款计划只是针对租金而言，并未对由被告垫付费用及商品损 失一并进行结算，所以被告才在还款计划的最后一行明确注明 其他未认定的事项待双方认定后再确认结清，直到庭审原告方 也没有与被告方就垫付费用和商品损失与所欠租金进行一并结 算，因此原告用该还款计划证明其所欠租金的主张是不能成立 的；原告以涉案租赁合同在银行备案办理了抵押贷款，银行贷 款合同上的时间就是租赁合同上的时间，当时作为承租人的被 告在租赁合同上进行了签字同意原告抵押；对证据2、3中的两 份快递证据，被告认为没有收到过该两份快递，也没有在快递 回执单上签字，更没有委托任何人签收该两份快递；对租金催 收通知书、解除合同通知书真实性均有异议，被告从未收到过 该两份通知书，也没有委托过他人签收该两份通知书；对原告 提交的证据4，被告对该组证据的真实性均无异议，但对其证 明内容有异议，认为原告提供的竣工验收备案表、报告表的时 间是2007年12月份验收盖章的，原告将涉案的商场交付给被 告时是2007年6月份，当时该商场的消防线路、空调等设施并 不是完善的；该报告表中显示该工程经消防验收合格，被告要 求原告提供验收合格的资质，否则对于消防验收合格的事实不 予认可，同时被告在第一次开庭时已提交了消防部门开具的处 罚决定书，该处罚证实了原告出租房屋的消防并不达标。租赁 合同签订之后，原告继续负责该商场的空调安装，由被告负责 消防线路工程安装，原告的项目负责人冯寄予承诺该费用最终 从被告的租赁费中予以扣除，因此，涉案房屋并没有达到合同 约定的正常使用的标准，后期的消防线路工程、部分照明工程 是由被告负责安装的。 针对被告提出的异议，原告解释称，被告以其持有的租赁 合同中第一、二年交付租金时间是空白的，从而得出第一、二年的租金经口头约定免收租金的结论是错误的，合同中是否填写时间，涉及的是交付第一、二年租金的时间问题，不涉及免租金的问题，同时原告在陈述还款计划时，明确提到还款计划对应的还款数额的租金期间是2011年10月至2013年9月和2013年10月至2015年9月，此也可以推算出原告提供的合同中关于2007年10月10日一次性交清第二年的租金及合同期 限自2007年10月1日至2022年9月30日止的约定是原、被 告双方的真实意思表示。被告提到还款计划最后一行被告书写 的内容指的是被告陈述的结清租金及商品损失是错误的，还款 计划是对以前已经发生的租金的还款承诺，实际截止到2013年 10月15日，被告已支付的租金数额与其计划偿付的租金数额 相加与实际应付租金有差额，对于该差额被告提到与原告结 清，而原告主张租金时对于该部分有争议的，并没有主张，而 是被告已经确认的无争议的租金，而且还款计划的结算时间是 2014年9月30日，而不是2015年9月30日。被告对原告邮 寄的两份书面通知表示没有收到，但是原告方提供的回执单上 均显示已签收，而且被告将承租的商场开办了百大超市，被告 及妻子占百大超市60%的股份，被告也同时也是该公司的总经 理，两份快递邮寄到百大超市后，该快递一定会到被告的手 中，而且原告方邮寄的快递上也填写了被告本人的电话号码， 因此该函件应视为被告已收到，并已产生法律效力。针对被告 提出的涉案出租房屋不合格即消防设施问题，原告称其主张租 金数额主要依据的2013年10月15日被告确认的租赁欠款数 额，也就是在2013年之前即使存在一些需要继续施工的工程， 均不在原告主张的数额内，因为被告已经进行了确认，而且被 告已经使用涉案房屋11年，足以证实房屋符合要求；同时根据 租赁合同的约定，租赁期间的消防是由被告负责的，被告即使 受到消防部门的处罚也与原告无关，且被告主张的处罚时间是 在涉案房屋验收合格之后，因此更加说明与原告无关。 被告为证明其主张提交以下证据：证据1.租赁合同一份， 证明该合同中的合同期限为15年，但是起止时间一栏和第 一、二年租金交纳时间是空白的，原告项目负责人冯寄予曾 与被告口头协议免收前两年租赁费，才导致合同起止时间和第 一、二年租金交纳时间空白，如果原告当时不给优惠待遇免 交两年租赁费，那么签订合同时起止时间与租金交纳时间与合 同一并打印，并非事后填写，所以原告主张第一、二年的租 赁费是没有事实及法律依据的，虽然原告在自己持有合同中填 写了该内容，但是无法对抗被告手中原告签字盖章的合同原件 所记载的内容；证据2.十七份收据及银行转账凭证，证明被告 已支付2009年10月至2014年4月租金以及已转为租金的20 万元定金，共计460万元；证据3.相关垫付费用凭证一宗，证 明被告为原告垫付相关费用，其中电费151200.76元、水费 91625.11元、污水处理费3269.1元、热电押金10000元、高 低压安装费2000元、房屋修缮费用309086.28元、监控保证金 20000元、部分消防设备款84673.49元、电缆维修费18500.33 元、代付暖气及管道费580000元、电梯维修检测费73739元、 电气检测费11175元、其它费用44686元、电器设备费 334300.91元、照明费用204000元、消防安装款628000元， 共计2573895.98元；证据4.因承租房屋漏雨造成被告商品损 失明细一份，损失共计895223.20元；证据5.2011年7月8日 潍坊滨海区消防大队（2011）第9号临时查封决定书复印件一 份，该证据证明原告交付给被告的租赁物因消防手续不全，消 防设备设施不达标，导致被告商场被查封停业一个月；被告申 请庭后提交被告向消防部门缴纳罚金200000元的相关证据，该 200000元未计算到被告为原告垫付的费用中。被告在本院限期 内未提交缴纳消防罚款的相关证据；证据6.证人刘某出庭作 证的证言（证人刘某原为被告经营的商场的员工，其作证称 曾到被告办公室汇报工作时，听到被告和冯寄予讨论减免两 年租金的问题，但未听到冯寄予承诺同意免除两年租金）、被告 与刘玉亭通话录音一份，证明原告涉案房屋租赁事务经办人冯 寄予曾向被告口头承诺免除租赁期间前两年的租金，被告给原 告垫付的事实，其中包含了给郑国光鑫海源施工垫付30万元、 李学泽费用18万元、同时因原告交付的房屋存在质量问题给被 告造成损失的事实。录音中的刘玉亭系原告处的项目经理，双 方在履行租赁合同的过程中与被告负责对接的原告方人员除了 冯寄予，还有刘玉亭。但经本院释明，被告未能申请刘玉亭到 庭作证；证据7.2013年7月27日，被告会计吴广霞与原告会 计通过电子邮箱传送的对账记录，该对账记录是由原告发给被 告的，证明截止到2013年6月份，经双方对账，被告为原告垫 付相关费用3520142.56元，此费用包含了220万元的租金和 1320142.56元的房屋垫付费用，没有包含商场中因安装配备照 明、消防、线路等所垫付的1166300.91元；经质证，原告对被 告提交的证据1租赁合同的真实性无异议，但是对证明内容有 异议，认为租赁合同的签订时间是2007年6月12日，至第 一、二年租金交纳时间2007年10月11日近四个月时间，对于 该时间系原告给被告优惠的期间，双方约定于2007年10月1 日起计算租赁期间，2007年10月10日交清第一、二年的租 金，后经双方商量，原告方将其持有的租赁合同中的时间填写 上，而被告方没有填写，但原告所持有的合同中租赁时间与还 款计划的内容是相互印证的，租赁合同中未约定免租的事实， 合同第三条明确约定合同的总金额为1500万元，恰好是15年 的租金，不存在免租的事实；对证据2中的17份收据及银行转 账凭证，认为均系复印件，应提供原件，但对已支付租金数额 460万元无异议，其中，20万元定金是2007年6月份支付的， 2011年11月8日至2012年2月14日支付200万元，自被告 出具还款计划后，被告于2013年12月14日支付100万元， 2015年7月份支付140万元，但还款计划中被告承诺支付的 160万元，被告尚未支付；对证据3相关垫付费用一宗，原告 认为从该证据内容看系万家福超市出具的收据，而不能证明是 被告为原告垫付的费用，原告交付的用于开办商场的房屋是经 被告认可的，被告如有证据证明曾为原告的住宅楼进行过施 工，因住宅楼与本案无关，不应在本案中提起反诉，而且原告 提出的租金数额已经扣除了有争议的部分，主张的数额是被告 完全认可的，而且从时间上看是2006年、2007年、2008年、 2009年，均是在被告出具还款计划之前，不影响租金的认定； 对证据4因漏雨造成商品损失明细一份真实性不予认可，对 是否是因为承租房屋存在质量问题、是否因房屋质量问题造成 该损失以及损失的数额，原告方均有异议；对证据52011年 7月8日潍坊滨海区消防大队（2011）第9号临时查封决定书 复印件一份真实性有异议，认为系复印件，商场的照明线路与 消防设备应当由被告自行承担，租赁合同中第四条第一款甲方 责任第一项中甲方负责照明部分标注了不包括商场专用照明， 被告开设商场，无论是照明还是消防，应当符合开设商场的照 明要求和消防要求，属于租用房屋承租户自行承担的部分，而 且合同中第四条第二款乙方责任约定了乙方经营期间所使用的 水、电、暖、消防、卫生由乙方承担并交纳相关费用，也就是 在被告使用承租房屋开办商场期间不符合相关标准而被有关部 门处罚是被告自已的责任，同时合同中并未提到原告交付的房 屋要经过消防验收证明，只是符合有关标准并能够正常使用， 因此原告方交付的房屋是符合合同约定的，对被告向消防部门 缴纳罚款20万元的真实性不予认可；对证据6证人刘某的证 言，该证人与被告存在利害关系，其证言不应采信，即使证言 真实也不能证明被告所主张的减免两年租金的事实；对录音的 真实性有异议，虽然刘玉亭是原告职工（其不负责与涉案房屋 租赁的相关事务），但无法确定与被告通话的另一方是否为刘玉 亭本人，即使录音为刘玉亭本人，录音中刘玉亭多次表示对减 免两年租金的事情不了解、不知情，让被告与原告进行沟通； 对证据7被告提交的通过电子邮箱发送的对账记录真实性不予 认可，该证据中收件箱中体现冰叶的记录，而未体现原告名 称，不能证明是原告向被告发送过该邮件。 对原、被告提交的证据，本院经审查认为，原告、被告提交的租赁合同，与本案相关联，真实、合法，本院确认为有效证据，但对于租赁合同中的租赁期间的起止时间、合同落款时间应结合其他证据予以认定；对于还款计划系被告向原告出具的，经被告质证无异议，本院予以采信，至于被告在还款计划书中承诺的还款金额对应的租赁期间，亦应结合其他相关证据及本案事实予以认定；在银行备案的租赁合同，系原告在办理贷款时向银行备案的，并且经被告签名，本院予以采信；对原告提交的租金催收通知书一份、全峰快递邮寄封面和回执单一份、解除合同通知书一份、全峰快递邮寄封面和回执单一份，经审查，上述快递邮寄封面及回执单是真实的，两封邮件所盛装的文件亦应是真实的，虽然原告未举证证明回执单载明的两名签收人为被告经营超市的职工或者委托授权的人，但综合本案案情，被告收到该两份快递邮件之事实具有高度盖然性。理由如下：其一、经核实，被告承租的涉案房屋主要提供给潍坊滨海经济开发区百大超级市场有限公司用于经营，而被告为该公司的主要股东，且原告提交的快递邮寄封面也即邮寄单上既写明了被告的姓名，又写明了被告的电话号码，而该电话号码即是被告提供的与刘玉亭之间的通话录音证据中的电话号码；其二、原告提交的快递邮寄封面上收件人单位名称虽然书写为万家福超市办公室，与潍坊滨海经济开发区百大超级市场有限公司名称不同，但该公司为工商登记名称，经核实，该公司对外营业悬挂的招牌即为百大·万家福，当地居民习惯称之为万家福超市，而且原告同时在快递封面上写明了该超市的地址海源街，也即涉案房屋所在地域；其三，根据快递行业投递惯例，投递员在投递时一般会先通过快递封面上的收件人联系电话联系收件人，收件人作出由自己或者其他人代收邮件的回复，如果无法联系收件人，投递员会联系寄件人或者将邮件退回寄件人，而涉案的两份邮件均已签收，从日常经验法则看，应视为已有收件人或者其委托的人签收。因此，亦应认定被告已经收到原告向其邮寄的两份通知书；对原告提交的竣工验收报告表一份、竣工验收备案表一份、房屋所有权证，被告经质证均无异议，本院确认为有效证据，能够证明原告向被告交付的涉案房屋已于2007年12月经验收（包括消防等设施）合格。 对被告提交的17份收据及银行转账凭证，虽然被告提交的系复印件，但原告对证明内容无异议，认可被告已向其支付租金460万元，且原告陈述的付款时间、单次付款数额与上述证据复印件能够一一对应，故本院对上述证据应予采信；对被告提交的垫付费用凭证一宗，原告不予认可，被告未能提交其他有效证据予以证明该费用系被告为原告垫付且应从应付租金中扣除，无法认定上述证据与本案的关联性，本院不予采信；对被告提交的因承租房屋漏雨造成被告商品损失明细（损失发生时间），原告不予认可，而原告交付的房屋已经验收合格，被告未提交有效证据证明其承租的原告的房屋存在质量问题而造成漏雨进而造成上述损失，经本院释明，被告亦未举证证明曾就房屋质量问题通知过原告，故本院不予采信；对被告提交的潍坊滨海区消防大队（2011）第9号临时查封决定书复印件一份，原告经质证提出异议，认为该证据系复印件，而被告在本院限期内未提交原件或者证明该复印件与原件相一致的证据，无法确认该证据的真实性，故对该证据不予采信；对被告所主张的消防罚款20万元，因其未举证证明，本院不予认定；对被告申请出庭作证的刘某的证人证言，因刘某系被告经营商场的原职工，与被告存在一定利害关系，其证人证言的证据效力需要其他证据予以佐证，但该证人证言即使真实，仅能证明被告与原告时任租赁事宜经办人冯寄予讨论过减免租金的问题，并不能证明冯寄予承诺同意减免租金的事实；对于被告提交的录音证据，原告不予认可，本院审查认为，首先因被告未申请录音对象刘玉亭到庭作证，无法确认录音的真实性；其次，即使录音真实，录音中被告多次询问刘玉亭关于减免租金的问题，刘玉亭均表示不清楚，经过被告反复询问，刘玉亭当时说冯寄予谈论过，但又说还需要经过其公司的同意；再次，即使该录音证据真实，该录音证据为间接证据，证明效力较低，需要其他证据相佐证；对被告提交的通过电子邮箱发送的对账记录，原告不予认可，被告未提交其他证据来佐证该电子邮箱中收件箱中名称为冰叶的发件人为原告工作人员，退一步讲，即使冰叶为原告工作人员，亦无法确定该邮件发送的对账单即是与垫付费用相关的对账单，故无法确认该证据与本案的关联性，对该份证据本院不予采信。 关于订立租赁合同的落款时间、前两年租金支付时间和租赁时间问题，首先，原告提交的租赁合同及在寿光农村商业银行备案的租赁合同均明确载明了租赁期间自2007年10月1日至2022年9月30日；第一、二年租金总额为200万元于2007年10月10日付清，落款时间为2007年6月12日，该银行备案租赁合同尾页上有马高峰签名及手印，应视为对该银行备案租赁合同的认可；其次，被告在证据质证过程中自认原告于2007年6月份将房屋交付给被告；其三，虽然双方签订租赁合同时，上述三处时间均为空白，但被告于2006年8、9月份进行了装修并于当年10月份开办的商场开业，也就是说原告工作人员在填写上述时间时兼顾到了为被告留出一定的装修时间也即营业前的准备时间，而被告向原告于2007年6月份交付定金20万元，那么第一、二年租金于2007年10月10日前交付，上述做法符合租赁行业惯例；其四，双方签订租赁合同时，上述三处时间为空白，需要手写补全，被告将留有空白内容的合同交于合同相对方的，应视为对合同内容中约定事项的无限授权，合同相对方在合同空白部分可以填写相应内容。综上，结合本案事实，应以原告提交的租赁合同中的内容为准来认定相关事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年6月12日，寿光市房地产开发公司（于2007年3月2日更名为山东中阳房地产开发集团有限公司，即本案原告）作为甲方、被告作为乙方签订了租赁合同，合同约定：甲方将位于潍坊滨海经济技术开发区××路××段北侧的商场租赁给乙方使用，该商场建筑面积约7450平方米；合同期限为15年，自2007年10月1日起至2022年9月30日止；商场租金为每年人民币100万元，合同租金总金额为人民币1500万元；第一、二年租金200万元于2007年10月10日一次性交付，其余租金交付形式顺延，至本合同履行期满；为保证合同正常履行，签订合同之日乙方向甲方交纳20万元定金，待合同正式生效履行后，一并纳入第一期应交租金额内计算；甲方责任：签订合同后，甲方将商场交付乙方进行清理装修，甲方保证商场内部空调、电梯、电扶梯、消防、照明（不包括商场专用照明）等设施交接时能够符合有关标准并能够正常使用，租赁期间，甲方对商场主体工程负责正常及时维修，保证正常使用要求，费用由甲方承担。如甲方原因造成乙方不能正常使用的视为违约；乙方责任：乙方必须依法经营，按规定缴纳工商、税务等费用；乙方在租赁期内，非经甲方书面同意，不得将该商场整体转租，否则甲方有权解除合同并追究其违约责任；乙方对商场内经营负完全责任，因乙方对外出租商场及经营中引起的一切纠纷由乙方负全部责任，其租赁期限亦不得超过本合同有效期限；乙方经营期间所需用水、电、暖、消防、卫生及其他费用，由乙方承担，并按时交纳费用；按照合同规定按时向甲方交付租金，逾期十五天不交，甲方有权解除合同；合同期满，乙方按照双方交接的商场设施清单向甲方交回租用场所和设施（包括商场内建筑装饰），并保持其整体完好；乙方如对商场进行装修整改，装修整改方案应经甲方同意。装修不得改变水、电、暖线路，不得改变商场建筑结构，合同到期后，不得破坏其装修原貌；租赁期间，商场设施出现问题，其维修及费用乙方负担，商场内部装修等投资由乙方自行承担；本合同如有违约，违约方支付对方合同未履行部分总金额20%的违约金。 2007年6月被告向原告支付定金20万元（后该定金转为租金），同时，原告将涉案房屋交付给被告，被告于同年8、9月份进行装修，于10月份开业经营超级市场。2011年11月至2012年2月，被告分多次向原告支付租金200万元。2013年10月15日，被告向原告出具了还款计划，被告在还款计划中承诺于2013年11月15日前偿付租金200万元，于2014年1月10日前偿付租金200万元，并注明其他未认定的事项待双方认定后再确认结清。原告主张该还款计划系对2014年9月30日前的租金就还款时间及金额所作的还款承诺。被告主张该还款计划中的还款400万元指的是自2011年10月至2013年9月的租金200万元、2013年10月至2015年9月的租金200万元。被告出具还款计划后，于2013年12月4日向原告支付租金100万元。 2015年4月25日，原告通过邮件方式向被告邮寄送达租金催收通知书，要求被告于2015年5月5日支付累计租金4583333元，逾期将解除原、被告双方签订的租赁合同。原告又于2015年5月6日向被告邮寄送达解除合同通知书，通知被告因其不履行交纳租金的义务，原告解除租赁合同，要求被告在收到该通知书三日内搬出租赁房屋并结清租金，该邮件于2015年5月9日签收。被告于2015年7月份向原告支付租金140万元，其余租金至今未付。现原告起诉要求被告支付至合同解除之日的租金，为了计算方便，该租金计算至2015年4月30日，即为2183333元以及自2015年5月1日起至2016年12月31日止的商场房屋使用费1666667元，之后的使用费按照每年100万元的标准另行计算，原告另外以被告不履行按时支付租金义务构成违约为由，要求被告支付违约金100万元（按未履行部分期间即五年的总租金的20%）。 另查明，原告在诉讼中主张因与被告在涉租事项上存在争议故将在被告应付租金中扣除80万元，即在本案中对该80万元未主张，要求另案处理。但经本院释明，原告就缘何对该80万元租金放弃主张以及双方存在争议的事项未作出合理解释。 又查明，涉案租赁房屋于2007年12月经相关部门（规划部门、环保部门、消防部门等）验收合格。 本院认为，原、被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。本案双方争议焦点问题有：一是涉案房屋的租金前两年是否应予免除；二是原告交付的房屋是否存在质量问题以及消防设施应由哪方负责达到商场消防标准，是否因消防不达标问题给被告造成了损失；三是被告主张的垫付费用是否应由原告承担；四是涉案租赁合同是否发生解除合同的效力。 关于涉案房屋前两年租金是否应予免除的问题。被告虽然主张当时与原告经办人冯寄予口头协商一致免除前两年租金，但如前所述，其未提交有效证据予以证明关于双方曾协商一致免除租金的事实。而且，从租赁合同内容看，合同明确约定租金每年100万元，租赁期限15年，租金总额为1500万元，假如当时约定双方减免前两年租金，相应的租金总额的合同条款应当予以修改或者以其他补充协议的形式进行确认，而被告并未举证证明该合同条款存在修改或者存在其他补充协议进行确认的事实；涉案租赁房屋租金数额较大，且免除租金涉及200万元之巨，假如双方达成免除两年租金的协议，从租赁惯例看，亦应通过书面形式或者其他能够备查的方式确认减免租金的约定；从被告出具的还款计划的内容看，被告并未提及租金免除的问题，而且该还款计划于2013年10月15日出具，被告承诺于2013年11月15日还款200万元，于2014年1月10日还款200万元。原告主张该还款计划系对2014年9月30日前的租金就还款时间及金额所作的还款承诺，而被告则主张该还款计划中的还款400万元指的是自2011年10月至2013年9月的租金200万元、2013年10月至2015年9月的租金200万元。根据双方租赁合同中关于年租金标准的约定，自2007年10月至2014年9月，按照约定年租金标准，共计租金700万元，截至2012年2月被告仅支付租金220万元（含20万元定金），至出具还款计划时尚欠480万元，鉴于原告就80万元租金在本案中并未主张，至2014年10月恰好为400万元；而按照被告主张的关于还款计划中400万元的截至期限，至2015年9月租金共计800万元，假如前两年免租金200万元，尚有600万元，减去已付的220万元，尚有380万元，而非400万元，前后相互矛盾，从该方面亦能说明被告关于减免前两年租金的主张与常理不符，故本案应以原告主张的关于还款计划中400万元的截止期限即2014年9月30日来认定相关租金数额。综上，对被告关于前两年租金应予免除的主张，本院不予支持。 关于原告交付的房屋是否存在质量问题。原告已提交竣工验收报告表、竣工验收备案表、房产证，三份证据相互印证，能够证明涉案房屋经过竣工验收。虽然竣工验收时间为2007年12月，即在原告向被告交付涉案房屋之后，但被告于2007年8、9月对承租房屋进行装修，并于当年10月开业经营超市，而被告并未举证证明在开业前以及在开业后因涉案房屋存在质量问题而向原告告知或者以其他形式通知原告，而且根据双方的租赁合同明确约定，租赁期间，房屋设施出现问题，由被告负责维修以及维修费用，而原告仅负有对涉案房屋主体工程进行及时维修的义务；从租赁行业经验规则看，上述关于维修义务的约定亦符合通常惯例。结合前述认定，被告未提交有效证据证明原告交付的房屋存在质量问题进而给被告造成经济损失，故对被告要求原告赔偿因涉案房屋存在质量问题造成的经济损失的反诉请求，本院不予支持。关于消防设施应由哪方负责并达到商场消防标准，是否因消防不达标问题给被告造成了损失问题。根据双方租赁合同约定，原告保证房屋内部电梯、消防等设施交接时能够符合有关标准并能够正常使用。根据原告提交的竣工验收报告表，涉案房屋消防设施已经过公安消防部门验收，因此原告尽到了保证消防设施符合一般标准的义务。而被告以承租的涉案房屋经营超市，超市具有人流量大、商品集中等特点，因此不能排除公安消防部门依据相关法律规定对该超市所在房屋的消防设施具有更高的要求和标准，但即使租赁合同对达标的消防设施的约定不明确，根据一般租赁行业惯例，应由承租人根据其具体使用用途对消防设施按行业消防标准进行改造，而且被告亦未举证证明其在承租期间曾就消防设施不达标问题通知过原告，同时被告亦未提交有效证据证明因消防问题给其造成了损失，因此对被告关于消防设施不达标而给其造成损失的抗辩意见不予支持。 关于被告主张的垫付费用问题。被告主张垫付费用2573895.98元应由原告承担，但其未举证证明曾就垫付费用事宜与原告协商并达成一致，因此被告上述主张无事实和法律依据，本院不予认定。但经本院释明，原告未就其在本案中让渡的80万元为何费用作出合理解释，而其承认双方存在一定争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，应当认定原告认可以该80万元作为被告相关垫付费用用于抵顶租金的事实。至于被告主张的其他垫付费用，如有充分证据且应由原告承担，可另行处理。 关于涉案租赁合同是否发生解除合同的效力。涉案租赁合同中明确约定，被告应按照合同约定按时向原告交付租金，逾期15天不交，原告有权解除合同。综合本案案情，被告存在未按期交纳租金的违约行为，而且多次累计拖欠租金数额较大，经原告合理催告仍未履行支付租金义务，依据上述约定，解除合同的条件已成就，原告可以解除合同。原告提交了有效证据证明其向被告邮寄的解除合同通知书确已送达给被告，而被告并未举证证明对该解除合同通知书提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，该解除合同通知书到达被告的时间即2015年5月9日即产生解除合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告在解除合同通知书中已经要求被告腾退涉案房屋，故对原告要求对被告立即向原告返还位于潍坊滨海经济技术开发区××路××段北侧的商场的诉讼请求，于法有据，理由正当，本院应予支持。 关于租金、商场使用费及违约金的计算问题。涉案合同于2015年5月9日解除后，被告未按照原告要求腾退涉案商场房屋，原告按照涉案租赁合同约定的租金标准主张商场使用费，理由正当合理，应予支持。按照租赁合同关于“租金每年人民币100万元…第一、二年租金总金额人民币200万元于2007年10月10日一次性交付。其余租金交付形式顺延，至本合同履行期满”的约定，被告作为承租人每次交纳租金应自下两年度租赁期间开始10日内一次性交付下两年度的租金。而按照上述租金标准，自租赁期间开始计算至2015年5月9日，应付租金为7608219元（自2007年10月1日至2015年5月9日共计2777天，2777天*），减去被告已付租金4600000元，再减去原告让渡的800000元，尚欠租金2208219元。对于自2015年5月9日之后的商场使用费按照每年1000000元的标准计算，至原告起诉之日即2018年3月14日，被告累计欠商场使用费合计2846575元（1039天*），综上，至2018年3月14日，被告累欠原告租金、商场使用费共计5054794元。根据涉案租赁合同中违约条款“违约方支付对方合同未履行部分总金额20%违约金”的约定，至原告起诉之日，被告应付原告租金、参照租金计算的商场使用费5057534元，计算违约金为1010959元（5054794元*20%），而本案中原告主张违约金1000000元，系原告对自身民事权利的合法处分，应予支持。原告在诉讼请求中商场房屋使用费计算至2016年12月31日，应自涉案合同解除之日即2015年5月10日计算至2016年12月31日的使用费为1646575元（601天*），加之前面所述至2015年5月9日的所欠租金2208219元，共计3854794元，原告为了计算方便将被告所欠租金计算至2015年4月30日，而将商场房屋使用费自2015年5月1日起开始计算，但根据本案认定的合同解除之日为2015年5月9日，应自以该日期为基准日分别计算相应的租金和使用费，故对原告为了计算方便而依据的起算点本院予以调整，即被告所欠租金应计算至2015年5月9日，商场房屋使用费应自2015年5月10日起计算。而原告主张的所欠租金以及到2016年12月31日使用费的总额为3850000元，系原告对其民事权利的合法处分，本院予以支持。对于2016年12月31日之后至被告腾空并交付涉案商场房屋之日的使用费应当按照每年100万元的标准另行计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条之规定，判决如下： 一、被告马高峰于本判决生效之日起十五日内向原告山东中阳房地产开发集团有限公司返还位于潍坊滨海经济技术开发区××路××段北侧的房屋（商场）； 二、被告马高峰支付原告山东中阳房地产开发集团有限公司租金、房屋（商场）使用费共计3850000元（其中该使用费数额计算至2016年12月31日，自2017年1月1日之后至被告腾空并交还房屋之日的使用费以每年1000000元的标准另行计算）； 三、被告马高峰支付原告山东中阳房地产开发集团有限公司违约金1000000元； 上述第二、三项均于本判决生效之日起十日付清； 四、驳回被告马高峰的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费45600元，保全申请费5000元，反诉案件受理费6377元，共计56977元，由被告马高峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  辛光博 人民陪审员  徐庆云 人民陪审员  秦素娟 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  袁 浩