广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民初21号原告：邝荣炽，男，1953年7月24日出生，汉族，住广东省开平市**镇****村*巷*号。委托诉讼代理人：林胜强，广东焯群律师事务所律师。被告：广东粤财投资控股有限公司，住所地：广东省广州市***路**大厦**楼。法定代表人：杨润贵，董事长。委托诉讼代理人：林扶波，广东金硕律师事务所律师。第三人：开平市祥兴汽车配件公司，住所地：广东省开平市**镇***路***号。法定代表人：关戈雄。第三人：开平市赤坎实业开发公司，住所地：广东省开平市**镇**开发区。法定代表人：方健宏。第三人：广东省开平市三环建材集团公司，住所地：广东省开平市**镇**路**号。法定代表人：谭国源。原告邝荣炽诉被告广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）、第三人开平市祥兴汽车配件公司（以下简称祥兴公司）、开平市赤坎实业开发公司（以下简称赤坎公司）、广东省开平市三环建材集团公司（以下简称三环公司）案外人执行异议之诉，本院于2018年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。在审理期间，本院于2018年12月3日进行庭前交换证据及对本案公开开庭进行了审理，邝荣炽的委托诉讼代理人林胜强，粤财公司的委托诉讼代理人林扶波到庭参加诉讼，赤坎公司、祥兴公司、三环公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，本院依法拟将对上述三公司作缺席判决。本案现已审理终结。邝荣炽向本院提出诉讼请求：1.确认开平市三埠区***号城镇住宅地使用权属于邝荣炽所有；2.停止对开平市三埠区***号城镇住宅用地使用权【证号为开府国用（2009）第04087号】的执行，并解除该土地的查封；3.本案诉讼费用由粤财公司承担。事实和理由：2009年6月11日，吴某甲计划开发开平市三埠区***号城镇住宅地使用权【证号为开府国用（2009）第04087号】一栋七层商住楼（用地面积为2212平方米），但因受房地产开发的资质限制，无法以私人名义单独开发，故与赤坎公司签订《挂靠开发商住楼协议书》，约定“1、由于受房地产的资质限制，项目挂靠在开平市赤坎实业开发公司的名义进行开发。2、甲方不再参与本项目的任何经营，不再承担一切经营风险；经营工作全部由乙方自行承担，并自负盈亏，自担风险，与甲方无关。3、挂靠费人民币500元，并以赤坎公司名义于2009年6月16日与开平广播电视台签订《土地使用权转让合同》，吴某甲支付了相应的土地价款、税费及挂靠费，并自行前往相关的部门办理相关的手续，开平市国土局于2009年8月17日出具土地使用权人为赤坎公司的土地使用证书【证号为开府国用（2009）第04087号】。2011年10月17日，邝荣炽与吴某甲、赤坎公司在《挂靠开发商住楼协议书》的落款处共同签订《补充协议》，约定赤坎公司同意吴某甲将土地使用权转让给邝荣炽。签订合同后，邝荣炽先后将土地转让款合计250万元支付给吴某甲。邝荣炽受让土地后向有关的行政部门申办涉案土地的报建、规划等手续，在办理开发商住手续期间发现该土地被法院查封，故无法办理相关手续。邝荣炽认为其已付清涉案土地的款项，故应认定邝荣炽是涉案土地使用权的实际权益人，法院不应查封涉案土地。为此，依据我国《民事诉讼法》相关法律规定，邝荣炽特提出执行异议，江门市中级人民法院作裁定驳回邝荣炽的执行异议。购买出资是取得土地使用权的重要因素，邝荣炽已履行相关的支付对价款项的义务，按照“谁投资，谁所有”的法律原则，因此涉案土地使用权应属于邝荣炽，法院对涉案土地实施查封显然错误。综上所述，为了保障邝荣炽的合法权益，请求依法支持邝荣炽的诉讼请求。邝荣炽在庭审过程中，补充事实理由如下：1、根据当时的法律规定，个人是不能开发土地，必须要挂靠有开发资质的公司，吴某甲才挂靠赤坎公司购买涉案土地及开发土地，从现有证据反映，涉案土地的转让款项是由吴某甲出具，吴某甲是涉案土地的实际权属人。2、邝荣炽是清楚知道上述规定，并已向相关部门及当事人核实涉案土地是吴某甲所有后，才与吴某甲达成涉案土地转让协议，并经土地登记权属人赤坎公司盖章确认，邝荣炽并按协议书将转让款支付给吴某甲，吴某甲也将涉案土地交付给邝荣炽使用，因此，涉案土地的权属属于邝荣炽所有。原告邝荣炽对其陈述的事实提供的证据有：证据1.《挂靠开发商住楼协议书》、《补充协议》，证明：吴某甲挂靠赤坎公司开发位于开平市××区××地××号的事实，上述地块的原权利人是吴某甲，吴某甲已将上述地块的权益转给邝荣炽。赤坎公司对上述行为予以确认，镇长张某甲也以证明人的身份加以证实。证据2.挂靠费收据，证明：吴某甲已向开平市赤坎镇实业开发公司交纳挂靠费的事实。证据3.合同编号为2009年1531号的《开平市土地使用权转让合同书》，证明：吴某甲以赤坎公司的名义通过公开竞拍向开平广播电视台购买开平市三埠区***号地的事实，买卖交易期间的手续是由吴某甲自行办理。证据4.（1）2009年8月2日开平市地方税务局开局统一发票申请审批和纳税申报表；（2）2009年8月5日测绘费发票；（3）2009年8月5日地产服务费发票；（4）2009年8月5日价格基金票据；（5）2009年8月7日土地证书费票据；（6）2009年8月10日税收电子转帐专用完税证二份；（7）2009年8月10日销售不动产统一发票；（8）2009年8月11日契税完税证及中国农业银行现金缴款单；（9）2011年5月16日测绘费发票及中国农业银行现金缴款单。以上证据共同证明：购买开平市三埠区***号地的价款以及税费是由吴某甲支付的，相关的手续也是吴某甲办理的。证据5.开平市三埠区***号土地使用证，证明：吴某甲是开平市三埠区***号地的实际权利人，办证过程中的手续是由吴某甲自行办理的。证据6.付款凭证，证明：邝荣炽已支付250万元给吴某甲，成为土地的实际权利人。粤财公司答辩称：一、粤财公司认为本案是重复诉讼，邝荣炽在吴某甲提起执行异议及案外人执行异议之诉前，邝荣炽已向江门市中级人民法院提起执行异议，当时应该已有裁判结果。二、土地使用权的权属问题，（2017）粤民终1220号民事判决对土地使用权作出界定，该土地使用权不属于吴某甲或邝荣炽，而是属于赤坎公司。三、邝荣炽提出停止拍卖的理由不成立，由于土地使用权属已经广东省高级人民法院裁定属于赤坎公司，而粤财公司是本案中的被执行人，邝荣炽提出的诉讼请求不成立，希望法院驳回其诉讼请求。被告粤财公司对其陈述的事实没有提供证据，但对邝荣炽提供的证据质证如下：对证据1的真实性有异议，该证据不是正式的原件，只是复印件，且邝荣炽提供的证据与原件的印章位置不一致；对证据2的真实性无异议，但对其证明内容有异议，证据显示的内容与正常的挂靠关系不符，明显不合理；对证据3的真实性无异议，但该证据显示土地使用权是赤坎公司购买，并不是吴某甲以其名义购买；对证据4的真实性无异议，但该证据不能证明地价款是吴某甲支付的，因为赤坎公司未经审计，不排除吴某甲与赤坎公司有三角债关系；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议；对证据6的真实性、合法性无法确认。祥兴公司、赤坎公司、三环公司均无作陈述及举证。结合当事人的质证及合议庭的认证，本院查明：关于广东发展银行股份有限公司开平支行与祥兴公司、赤坎公司、三环公司之间借款合同纠纷一案，本院已于2005年5月30日作出（2005）江中法民二初字第144号生效判决：一、祥兴公司应在本判决发生法律效力之日起十日内清还借款本金人民币544万元及其利息（暂计至2004年9月20日止利息为人民币1954102.4元，自2004年9月21日起至本判决规定清偿款日止的利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款罚息利率计付）给广东发展银行股份有限公司开平支行；二、赤坎公司、三环公司对上述第一项判决规定的债务向广东发展银行股份有限公司开平支行承担连带保证责任；赤坎公司、三环公司承担保证责任后有权向祥兴公司追偿。案件受理费46978元，由祥兴公司、赤坎公司、三环公司连带负担。因祥兴公司、赤坎公司、三环公司没有按照上述判决履行，本院依广东发展银行股份有限公司开平支行的申请以（2006）江中法执字第10号案件强制执行。2006年10月31日，广东发展银行股份有限公司开平支行与粤财公司签订了债权转让协议，将其对祥兴公司的前述债权转让给粤财公司。本院依粤财公司的申请于2011年11月2日作出（2006）江中法执字第10号恢字1-2号执行裁定，变更粤财公司为该案的申请执行人。2013年7月29日，本院依粤财公司申请以（2006）江中法执字第10号恢字1-3号执行裁定查封了赤坎公司位于广东省开平市××区××号地块【国有土地使用权证证号为开府国用（2009）第04087号】的土地使用权，吴某甲、邝荣炽因不服本院裁定查封涉案土地使用权而提出执行异议，后又申请撤回，本院遂分别以（2013）江中法执外异字第33、34号执行裁定准予吴某甲、邝荣炽撤回执行异议申请。其后，吴某甲再次以自己名义提出执行异议，本院经审查于2014年4月14日作出（2014）江中法执外异字第168号执行裁定，驳回吴某甲的执行异议，吴某甲因不服该裁定依法向本院提起诉讼，请求“l、确认开平市三埠区***号地块【证号为开府国用（2009）第04087号】土地使用权归吴某甲所有，并中止粤财公司对该土地使用权的执行；2.本案的诉讼费用及相关受理费由粤财公司承担”。该诉讼经一审、二审、重审后，本院于2016年12月6日作出（2016）粤07民初16号民事判决，判决“一、确认广东省开平市××区××号地块【国有土地使用证编号为开府国用（2009）第04087号】的土地使用权归吴某甲所有；二、停止本院（2006）江中法执字第10号案件对广东省开平市××区××号地块【国有土地使用证编号为开府国用（2009）第04087号】的强制执行。案件受理费100元，由广东粤财投资控股有限公司负担”。粤财公司因不服该判决依法提起上诉。广东省高级人民法院经审理后于2017年11月30日作出（2017）粤民终1220号民事判决，判决“一、撤销江门市中级人民法院（2016）粤07民初16号民事判决；二、驳回吴某甲的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由吴某甲负担”。其后，邝荣炽再次提出执行异议，本院于2018年5月22日作出（2018）粤07执异11号执行裁定，裁定驳回邝荣炽的异议请求，邝荣炽因不服该裁定依法提出本案诉讼。另查明，2009年6月11日，吴某甲与赤坎公司签订《挂靠开发商住楼协议书》1份，该协议主要约定：吴某甲挂靠赤坎公司开发广东省开平市××区××号地块（土地详情见合同附图）以建设一栋七层商住楼；挂靠开发项目的用地面积为2212平方米；赤坎公司不参与该项目的任何经营，吴某甲应自行开发、自担风险、自负盈亏；赤坎公司应协助吴某甲办理有关报建手续，费用由吴某甲负责；挂靠费500元正等等。前述协议签订的当月，赤坎公司先书面授权吴某甲以其代理人的身份参与广东省开平市××区××号地块使用权的竞买活动，后与吴某甲共同向开平市土地交易中心提交了《国有土地使用权挂牌报价单》，并由吴某甲以个人名义缴纳竞投保证金10万元。竞买当日，赤坎公司又与吴某甲共同提交了《竞买申请书》并最终以617200元的价格竞得前述土地使用权。同月12日，吴某甲出资付清了前述土地的交易余款517200元，赤坎公司后据此与土地出让人开平广播电视台签订2009年6月16日《开平市土地使用权转让合同书》，合同落款附吴某甲签名和赤坎公司公章。同年8月17日，开平市人民政府向赤坎公司颁发了前述土地的国有土地使用证【编号为开府国用（2009）第04087号】，赤坎公司次日即向吴某甲出具了金额为500元的挂靠费收据。又查明，2011年10月17日，吴某甲、邝荣炽和赤坎公司在《挂靠开发商住楼协议书》的落款处共同签订《补充协议》一份，主要约定赤坎公司同意吴某甲将前述协议的权利义务全部转让给邝荣炽等事宜。吴某甲在《补充协议》签订的前月分两次收取了邝荣炽支付的转让款共计250万元。再查明，2014年7月24日，开平市城乡规划局函复本院：1.涉案土地已于2011年8月25日办理《建设用地规划许可证》，同年12月6日办理了《建设工程规划许可证》；2.该地块没有地上建筑物等等。同年8月4日，开平市国土资源局函复本院，确认涉案土地现为无抵押空地等等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本院在执行粤财公司与祥兴公司、赤坎公司、三环公司借款合同纠纷一案过程中，邝荣炽对本院查封登记在赤坎公司位于开平市三埠区中山5号的土地使用权【证号为开府国用（2009）第04087号，以下简称涉案土地使用权】提出书面异议，本院依法于2018年5月22日作出（2018）粤07执异11号执行裁定书驳回邝荣炽的异议请求。邝荣炽不服该裁定在法定期限内提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，依法应予以受理。粤财公司认为邝荣炽在此趟异议前曾已提出执行异议并由法院作出处理,经查，邝荣炽此前确实曾就涉案土地使用权被查封向本院提出执行异议，但之后邝荣炽申请撤回该异议，并由本院裁定予以准许。邝荣炽之后再次提起本趟执行异议，并因不服异议裁定而提起本案诉讼，符合法律规定。因此，粤财公司主张本案诉讼属于重复诉讼，于法无据，本院不予采纳。关于邝荣炽请求确认涉案土地使用权归其所有的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，除非当事人有相反证据足以反驳的除外，对于已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。原由吴某甲就涉案土地使用权提出的执行异议之诉，其以自己挂靠赤坎公司竞得涉案土地使用权（相关土地成交、过户的一切费用均由吴某甲自资缴交）而成为该土地使用权的实际权属人为由，诉请确认涉案土地使用权归其所有。后经广东省高级人民法院作出生效的（2017）粤民终1220号民事判决，判决驳回吴某甲的诉讼请求。由此可见，吴某甲并非涉案土地使用权的权属人，已由前述的生效民事判决予以确认，由于邝荣炽未能提供相反证据足以推翻该事实，故本院依法予以认定。进而，邝荣炽主张吴某甲是涉案土地使用权的权利人以及其已从吴某甲处受让取得该土地使用权，依据不足，本院不予支持。此外，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”的规定，除了法律另有规定外，不动产物权的取得自不动产登记簿上记载时开始实现。由于涉案土地使用权至今仍登记于赤坎公司名下，而邝荣炽又未能举证证明以上的权属登记情况与实际的权利状态不符的事实，因此，邝荣炽请求确认涉案土地使用权归其所有，依据不足，本院不予支持。关于邝荣炽对涉案土地使用权是否享有足以排除执行的实体权利的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定以及司法实践掌握的标准，案外人在涉案财产上的物权期待权如欲产生排除执行的效力，应当符合以下要件：（一）和被执行人即登记名人，签订以变动执行标的物所有权为目的的合同。（二）买受人已经履行支付买卖合同约定价款的全部义务。（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，如实际占有。（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。本案中，涉案土地使用权登记在赤坎公司名下，赤坎公司与邝荣炽没有就该土地使用权转让达成合意或者签订转让协议，邝荣炽更未曾向赤坎公司支付转让款。且，邝荣炽未能举证证明其从吴某甲处受让涉案土地使用权后，两人间已完成土地使用权的实物交付或法律交付，实际上该土地至今仍为空地，并没有事实能够可以对外公示邝荣炽对该土地享有期待物权。加之，若如邝荣炽所述，吴某甲原挂靠赤坎公司购买涉案土地使用权并拟予开发，之后由吴某甲将该土地使用权转让由邝荣炽进行挂靠赤坎公司进行开发利用，吴某甲、邝荣炽在明知各自均不具备房地产开发资质的情况下，仍然规避相关规定，选择以土地使用权登记在赤坎公司名下并由吴某甲或邝荣炽个人对该土地使用权进行开发并获益，邝荣炽显然对涉案土地使用权未能登记于其名下存在一定责任，由此可能带来的不受法律保护的法律风险应由其承受。上述提及的挂靠及权利转让等均属于赤坎公司、吴某甲、邝荣炽之间的内部约定，不能产生对抗本案债权人的法律效力。因此，邝荣炽主张停止对涉案土地使用权的执行并予解除查封，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：驳回邝荣炽的诉讼请求。本案受理费9972元，由邝荣炽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  李立辉审判员  许世清审判员  梁智坚二〇一八年十二月十七日法官助理雷楚莹书记员冯雪莹