石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0108民初4428号 原告：江苏南通六建建设集团有限公司，住所地江苏省如皋市城南街道解放路9号。 法定代表人：沈卫东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李强，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘苗，河北世纪联合律师事务所律师。 被告：易县扶贫建材厂，住所地河北省保定市易县麻屋庄村。 法定代表人：徐舰海，该厂厂长。 被告：徐舰海，男，1964年5月12日出生，汉族，现住河北省保定市易县。 委托诉讼代理人：王建东，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 原告江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通公司）与被告易县扶贫建材厂（以下简称易县建材厂）、徐舰海房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终7248号民事裁定书发还重审，本院依法另行组成合议庭，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告江苏南通六建建设集团有限公司委托诉讼代理人李强、刘苗，被告易县扶贫建材厂法定代表人徐舰海、被告徐舰海及委托诉讼代理人王建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江苏南通六建建设集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告易县建材厂偿还原告房款491351.95元，并自2010年2月1日起按月2%向原告支付违约金（暂计算至起诉之日为80万元）。二、依法判令被告徐舰海对上述债务承担连带清偿责任。本案发还重审后，原告变更诉讼请求为：一、依法判令被告易县扶贫建材厂返还原告位于联邦东方明珠2号楼3单元2815号房产一套，并自2010年2月1日起按月向原告支付其未支付房款（491351.95元）2%的违约金（暂计至起诉之日为80万元）二、依法判令被告徐舰海对上述义务承担连带责任。事实与理由：2009年5月8日，原告与易县扶贫建材厂及案外人张国华三方签订《协议书》，约定易县扶贫建材厂购买案外人张国华的联邦东方明珠2号楼3单元2815号房产，建筑面积共计107.45㎡，房产总价款共计641860.95元。易县扶贫建材厂将享有对原告的债权150509元抵作为首付款。由于案外人张国华尚欠银行购房款491351.95元，协议同时约定原告或张国华偿还银行贷款，易县扶贫建材厂于2010年1月31日前将剩余房款共计491351.95元以现金或实物的方式向原告支付。协议还约定，如易县扶贫建材厂在2010年1月31日之前未能向原告支付全部剩余房款，则易县扶贫建材厂不能对该房产提出任何产权要求。协议签订后，原告代为偿还了剩余银行贷款，案外人张国华于2009年5月8日将诉争房产《销售收据》按照易县建材厂的要求更名为徐舰海。同日，徐舰海与石家庄联邦伟业房地产开发有限公司签订《联邦·东方明珠商品房预约单》，实际接收房产。但易县建材厂并未按协议约定向原告支付剩余购房款。综上所述，易县建材厂为向原告支付购房款，按协议约定易县建材厂不能对涉案房产提出产权要求，依法应将涉案房产退还原告。易县建材厂违反协议约定，依法应按月向原告支付未支付房款（491351.95元）2%的违约金。因易县建材厂为个人独资企业，徐舰海实际接收了涉案房产，故徐舰海应承担连带返还责任。请求人民法院查明事实，维护原告合法权益，支持原告诉讼请求。 徐舰海辩称，一、本案案由应为借款合同纠纷。《协议书》是缔约三方真实意思表示，合法有效，三方均应受其约束。《协议书》和2008年12月22日的《不动产销售收据》均能证明，该涉案房屋的产权人为张国华，张国华对该房产享有处置权，二被告作为善意受让人，对此深信不疑。因原告欠易县建材厂（以下简称建材厂）材料款，所以《协议书》约定，建材厂向张国华购买房屋，原告代建材厂支付房款，所欠材料款也直接支付给卖房人，等于已经偿还给建材厂；房款超出原欠材料款的差额部分491351.95元，构成建材厂欠原告的借款，建材厂偿还借款的最后期限是2010年1月31日，还款方式是现金或实物供货。另外，原告还要求建材厂开具收款收据，如果是原告卖房给建材厂，应该是原告给建材厂开具收到房款的收据，何需由买房人给卖房人出具收据，这是违反常识的，原告的说法与其行为明显自相矛盾。以上证据证明原告不是产权人，491351.95元是借款，而非房款。因此，《协议书》中包含了两个法律关系：1、建材厂与张国华之间的房屋买卖合同关系，2、建材厂与原告之间的借款合同关系，二者不能混为一谈。建材厂与张国华之间的房屋买卖合同已经履行完毕，不存在纠纷，原告与建材厂之间只存在借款关系，本案案由应为借款合同纠纷。二、建材厂已经还清借款。建材厂选择以供货的方式向原告偿还借款，并且已经在约定的2010年1月31日前还清，但出于信任加上时间久远，没有保留足够证据。原告作为一家大型企业，内部有严格规范的财务制度，如果真实存在未收回的欠款，理应及时采取救济措施，但其却在超出最后还款期限七年多之久才向二被告主张，明显不合常理。只能说明原告是不讲诚信，向被告重复主张债权。三、《协议书》第五、六条不产生要求返还房产的权利，且已失效，原告不是产权人，不具备主体资格。《协议书》第五条约定，如丙方（建材厂）在2010年1月31日以前付清欠款（本合同约定的房产除去首付款部分的全部房款，共计491351.95元），则本合同约定的房产至丙方付清时止归丙方所有，乙方（张国华）必须完全配合丙方办理过户手续，将房产过户给丙方或丙方指定的第三人。第六条约定，如丙方在2010年1月31日之前未能向甲方支付全部剩余的房款，则丙方不能对该房产提出任何产权要求。这两条约定赋予了张国华对建材厂的抗辩权，如果建材厂未还清原告借款，张国华有权以此为由拒绝配合建材厂办理涉案房产的过户，但没有约定张国华有要求返还房产的权利。实际的履行情况是，张国华于合同签订当日就配合二被告办理了过户，说明张国华自己放弃上述抗辩权，该两条约定已失去效力。即便是原产权人张国华也无权主张返还房产，何况原告从来不是涉案房产的产权人，其自始不具备相应的主体资格，无权主张返还房产。四、原告诉讼请求已超过诉讼时效。建材厂向原告偿还借款（原告表述为未支付的房款）的最后期限是2010年1月31日，退一步说，即便建材厂真有部分借款未还清，原告2017年才起诉主张欠款和违约金，也已经超过了诉讼时效期间，现其虽将诉讼请求变更为仅主张违约金，但仍不能改变已经超过诉讼时效期间的事实。综上所述，原告之诉讼请求没有事实和法律依据，且已超过诉讼时效期间，请法院驳回原告的诉讼请求。 易县扶贫建材厂辩称，厂子现在没有注销，也没有正常经营。答辩意见同徐舰海的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年5月8日，原告南通公司（甲方）与被告易县建材厂（丙方）及案外人张国华（乙方）签订《协议书》，约定截止到2008年12月31日，甲方共欠丙方货款150509元，三方经协商一致，订立协议：一、丙方同意将该笔欠款（共计150509元）作为首付款支付给第三人，购买联邦东方明珠商品房一套2-3-2815（该房屋建筑面积共计107.45㎡，单价5891元，房款共计632987.95，供热资金5373，煤气资金3500），该房产总价款共计641860.95元。二、所购商品房登记户名为乙方，乙方对该房产拥有所有权，由乙方或甲方向第三方偿还商品房贷款部分的欠款。三、乙方同意在合同签订且其所购商品房交房后将房产钥匙交给丙方，由丙方自己负责装修，丙方支付全部装修费用，且丙方在装修后使用，丙方应该在签订合同时给甲方开具共计641860.95元的收款收据。四、由于乙方或甲方已经承诺偿还该房产剩余部分的贷款（剩余欠款），且贷款主体是乙方，故丙方同意在2010年01月31日前将房产的贷款部分（房款与欠款之间的差额部分）共计491351.95元以现金支付或实物支付的方式向甲方支付，具体偿还方式为：丙方保证在2010年01月31日前用现金偿还，也可以采取继续给甲方供货的方式。如丙方采取供货的方式偿还欠款，甲方在同等条件下优先使用丙方的材料，如丙方的材料在同等条件下超出其市场价，甲方有权拒绝使用。五、如丙方在2010年01月31日以前付清欠款（本合同约定的房产除去首付款部分的全部房款，共计491351.95元），则本合同约定的房产至丙方付清时止归丙方所有，乙方必须完全配合丙方办理过户手续，将房产过户给丙方或丙方指定的第三人。六、如丙方在2010年01月31日之前未能向甲方支付全部剩余的房款，则丙方不能对该房产提出任何产权要求。七、如果丙方未能在2010年01月31日之前付清剩余的房款（共计491351.95元），则每延迟一天，应向甲方支付未支付房款部分的2%作为违约金。合同签订当天，涉案房屋就办理产权变更登记转至被告徐舰海名下；石家庄联邦伟业房地产开发有限公司与徐舰海签订《联邦东方明珠商品房预约单》，并向其出具不动产销售收据，购房单位（个人）记载为徐舰海。2011年8月22日，徐舰海将涉案房产出卖给案外人陶熹，并办理房产登记变更手续。2009年被告易县建材厂向原告出具盖有其财务专用章的收据，金额为641860.95元。 原告主张协议签订后，原告按照协议约定代为偿还了剩余的银行贷款491351.95元，是以工程款冲抵的银行贷款；但被告易县建材厂未按照协议约定偿还原告代偿的房产欠款，因此被告应将房产返还原告，并按照约定支付违约金；对此提交涉案房产不动产销售收据、联邦东方明珠商品房预约单、以房抵债协议。被告对原告提交的证据认为不动产权登记的房产所有权人为张国华，原告也认可代张国华偿还购房款；对以房抵债协议真实性不认可，认为不能排除原告将涉案房产转让给张国华的可能，不能证明原告与涉案房屋有关。 被告主张原告要求支付违约金已超过诉讼时效，并提交结算单证明已将材料抵顶原告代偿的房款。原告对证据真实性和关联性均不认可，不能证明与本案偿还所欠房款有关。对诉讼时效，原告仅在原一审中提出张国华出庭作证。张国华为原告驻石家庄的项目经理。 本院认为，原告与被告易县建材厂及案外人张国华签订的《协议书》系三方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应按照协议约定全面履行各自义务。原告主张按照协议约定履行了代为偿还本案涉案房产所欠付的银行贷款（剩余欠款），但对偿还时间及方式均不清楚，且未提交证据证明已经代为偿还欠款。原告提交的《以房抵款协议》中约定石家庄联邦伟业房地产开发有限公司以东方明珠小区53套房产抵偿所欠工程款，并约定抵债的房屋暂不报房管局备案，由原告自行销售或抵款。从该协议内容来看，双方并未约定所抵偿的房屋存在债务即欠付银行或第三人的欠款，因此即便原告主张涉案房屋归其所有，该房屋本身不会附带债务存在。而原告与被告易县建材厂、张国华签订的协议中明确约定涉案房产存在贷款，该贷款由原告或张国华负责偿还。另外，本案石家庄联邦伟业房地产开发有限公司出具的销售收据中记载的涉案房产购房人为张国华。综上，原告与易县建材厂、张国华签订的协议约定涉案房屋产权人为张国华，石家庄联邦伟业房地产开发有限公司登记的产权人也为张国华，而原告提交的以房抵债协议的内容及形式均与协议及石家庄联邦伟业房地产开发有限公司登记的内容相矛盾；且原告无证据证明其已经履行协议中约定的代偿还房屋贷款的义务；因此原告既不是涉案房屋的产权人也未履行代偿还贷款的义务，且涉案房产已经善意转让给第三人，因此原告主张被告返还涉案房屋没有事实及法律依据，本院不予支持。原告无有效证据证明其履行代偿义务，且无有效证据证明其主张违约金未超过诉讼时效，因此其主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告江苏南通六建建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费25200元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费25200元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  王新英 审判员  郭爱民 审判员  李文环 二〇一八年十二月二十日 书记员  高世欣