湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0121民初4435号 原告李雁，女，1967年11月18日出生，汉族，户籍地：武汉市青山区。 委托代理人姚宗逸，湖南君卓律师事务所律师。 委托代理人叶舟，湖南君卓律师事务所律师。 被告长沙方略房地产开发有限公司，住所地：长沙经济技术开发区东七线西，漓湘路北（东城名苑3栋）201号。 法定代表人张伟奇，董事长。 委托代理人陈丹莉，系公司法务。 委托代理人张富，系公司法务。 原告李雁（以下简称原告）与被告长沙方略房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。 原告请求判令：1、被告立即支付原告自违约之日起至2018年1月23日止的延期办证违约金（违约金每日按已付房款的万分之一，自2016年2月2日起，暂算至2018年1月23日止为721天：200000×0.0001×721＝14420元）；2、被告承担本案诉讼费用。 被告答辩要点：1、原告购买案涉房屋系从被告隐名股东钱明处购买，购房款未支付给被告，被告开具发票及办理房产证系履行被告与钱明签订的《“90公馆”物业分配实施方案》，被告并非实际管理人，未享受任何收益，不应承担责任；2、原告缴纳契税和维修基金的时间为2017年10月23日，双方对办理房屋产权证的时间已经变更，从原告缴纳契税和维修基金后，被告才能为原告办理房屋预告登记及房屋权属证书，而被告在2018年1月23日已经为原告办理房屋权属证书，其在合理期限之内，亦不应承担违约责任。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2012年11月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20120091625）及附件七《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：由原告购买被告开发的位于长沙经济技术开发区商品房一套，房屋建筑面积为32.62㎡，总房款为200000元，原告在签订合同时一次性支付，被告应当在2013年10月31日前向原告交房。合同第二十条约定“商品房交付后，出卖人应在365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后60个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。如因买受人的责任，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，双方同意下列第2项处理：……2、出卖人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际能办理登记之日止，买受人按日按已付房款的万分之一支付违约金”。合同补充协议第六条约定“权属登记手续的办理及权属证照的领取：（1）《买卖合同》约定的房款总价不包括办理该商品房权属证书手续的税、费，在办理房屋交付手续前，买受人同意在出卖人通知的时间内，一次性将政府规定比例的必须缴纳的物业维修基金及权证办理所需的税费等交给出卖人，由出卖人代收代缴。买受人还应在出卖人通知的时间内，向出卖人提交办理该商品房权属证书所需的全部证件和资料，并保证所提交的证件和资料的合法、有效，还必须积极配合出卖人，按照政府相关部门的要求和出卖人通知的时间地点办理各项手续。否则，由此所引起的损失和责任由买受人自行承担。如经出卖人两次以上的通知，买受人仍不交付上述款项和相关资料，出卖人有权通过法律程序对该商品房进行处置，买受人一次性向出卖人支付《买卖合同》项下商品房全额房价款10%的违约金以及由此所产生的一切费用。（2）买受人全权委托出卖人办理该商品房的权属登记手续，并按要求提供或签署相关文件（如身份证、户口薄、计生证明等），接受所购商品房并签署相关交房手续文件，如买受人未按要求如期交房及提供相关文件的，出卖人根据买受人的实际交房日期及提供的产权合格资料日期起365个工作日内办理好房屋产权证，且不承担逾期办理产权证的任何责任……”。合同及其附件还对付款期限、交房条件、保修责任、物业服务等其他权利义务作了约定。 2、上述合同签订后，原告已向被告支付200000元购房款。 3、2014年9月6日，被告将符合合同约定条件的房屋实际交付给原告。 4、2017年10月23日，原告已缴纳案涉房屋的契税2000元及物业专项维修基金3262元。 5、2018年1月23日，被告为原告办理完毕案涉房屋不动产权证。 二、双方当事人有争议的事实 被告是否违约，应否承担违约责任。原告认为，被告没有按约办证，应按合同约定承担违约责任。被告认为，原告购买案涉房屋系从被告隐名股东钱明处购买，购房款未支付给被告，被告开具发票及办理房产证系履行被告与钱明签订的《“90公馆”物业分配实施方案》，被告并非实际管理人，未享受任何收益，不应承担责任。根据不动产登记中心的要求，商品房需缴纳契税和维修基金才能办理预告登记及权属登记，原告在2012年签订合同后，直至2017年10月才缴纳契税与维修基金，而被告在2018年1月已为其办理完毕权属登记，属在合理期限完成办证义务，且对于房屋契税及维修基金的缴纳被告亦没有通知义务，故不存在违约行为，不应承担违约责任。本院认为，根据案涉合同第二十条对产权登记的约定，被告应在2016年2月1日前为原告办妥房产证。虽据目前房屋交易的流程，缴纳契税及维修基金属于办理房屋权属证书的必要条件，原告应及时缴纳契税及维修基金，但根据《补充协议》第六条约定，在办理房屋交付手续前，买受人同意在出卖人通知的时间内，一次性将政府规定比例的必须缴纳的物业维修基金及权证办理所需的税费等交给出卖人，由出卖人代收代缴。该约定已明确被告有通知原告缴纳相应契税、维修基金等费用的义务，被告怠于行使通知义务，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称办理房屋产权证的时间已变更，因被告与案外人钱明以及其他案外人签订的《“90公馆”物业分配实施方案》只对协议各方当事人具有约束力，对本案原告并无约束力，故该答辩主张，本院不予采信。 判决的理由与结果 本院认为，原、被告签订的《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效，双方均应按合同严格履行。本案中，原告已依约向被告交付了全部购房款，被告应在合同约定的期限内办理房屋权属证书，因被告逾期办理，构成违约，应承担违约责任。原告主张被告按每日已付购房款的万分之一的标准支付原告自2016年2月2日至2018年1月23日止的延期办证违约金之诉求，符合合同约定，且不违法法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下： 被告长沙方略房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李雁支付逾期办理不动产权证书的违约金14420元（以200000元为本金，按每日万分之一从逾期之日2016年2月2日计算至2018年1月23日）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费80元，减半收取40元，由被告长沙方略房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员 付  建  安 二Ｏ一八年十二月三日法官助理邓超兰 书记员 邓超兰（兼） 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。