广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1302民初2932号 原告(反诉被告)：覃丽华，女，1973年11月19日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：陈文东，广西桂中律师事务所律师。 被告(反诉原告)：兰柳颖，女，1977年9月23日生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦世文，广西华尚(来宾)律师事务所律师。 原告覃丽华诉被告兰柳颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告覃丽华及其委托诉讼代理人陈文东，被告兰柳颖及其委托诉讼代理人韦世文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃丽华向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款50000元；2、判令被告向原告双倍返还购房定金共20000元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求:解除原、被告签订的《二手房买卖及中介合同》。事实与理由：原告做二手房销售中介，掌握大量的房产供求信息。因此发现合适房源就以个人名义订购下来，然后销售给需要购房的客户从中赚取些利润。2018年7月24日，原告通过广西德福房产置换有限公司获悉被告有一套房屋出卖，认为该房屋值得投资决定购买被告的房屋后再转卖他人。于是原、被告双方经协商一致后达成购房意向即：原告覃丽华以自己的名义向被告购买来宾市桂中大道东35号金龙城小区2号三单元5-2号房，总价463000元，先支付定金10000元。购房款分期支付，该房屋的银行按揭贷款24万元由原告还款解押。同时双方口头约定：被告必须在3天内清空房屋交给原告出售。协商完毕原告当天支付购房定金10000元给被告，被告也出具《定金收条》给原告。第二天即2018年7月25日，原告查档后认为该房屋没有产权纠纷，于是在当天原、被告在广西德福房产置换有限公司办公室签订《二手房买卖及中介合同》，合同第三条第1款约定“甲乙双方同意分三次付款，并约定在本合同签订当日由乙方支付购房款首付人民币陆万元（60000元）给甲方，包含己交付的购房款定金壹万元（10000元）。第二次支付房款伍万元（50000元），定于甲方交房当天••••••”。协议签订后当天原告即通过中介广西德福房产置换有限公司的工作人员谭文华的银行账户分两笔转账第一期购房款共计50000元给被告。 但被告收到原告支付的定金和购房款后并没有遵守双方的约定在3日内清空房屋给原告。原告带了几批的购房人去看房，但被告的父母及弟弟、妹妹关门不给看房。据被告讲是欠其弟妹的钱，被告不分钱就不搬，两个老人也对该房屋有感情了不愿意搬。原告多次催促要被告交房，但被告总是找各种借口不愿意搬出。原告手上掌握的购房意向人不能看房或者是看房之后认为该房屋有人居住，怕有纠纷不再愿意购买，以至于原告的客户都流失了。而且在此期间，被告又向其他房屋中介机构以更高的价格挂牌出售该房屋。之后原告又侧面了解到被告除按揭贷款外还背负巨额债务，有几个债权人正打算起诉被告查封该房屋。原告甚至了解到被告做保险代理期间将客户交给其买保险的钱都挪用了，保险公司现在正进行调查。以上这些情况令原告感到强烈不安，担心一旦帮被告还银行的24万元按揭贷款后，被告的债主即刻查封该房，这样原告将损失巨大，逐生出了不愿意继续购买该房屋的想法。2018年8月29日，被告发微信给原告称房屋已经打扫干净可以交房了，这时距离双方约定的交房时间已经过去了一个月了。受被告延期交房及被告个人信用的影响，继续购买该房屋不仅无利可图而且要承受极大的风险。为此，原告决定不再购买被告的房屋并要求被告退还所支付的款项。 综上所述，原告向被告购买房屋本意是转手图利，但被告严重违约及其债务纠纷问题导致原告产生不安，现原告依法行使不安抗辩权，要求解除双方的购房合同关系，判令被告返还原告已经支付的项。 被告兰柳颖辩称，总的说，原告诉讼请求没有事实和法律依据。相反，原告依法应承担违约责任，无权要求返还已交定金60000元。事实理由：1、原、被告签订的房屋买卖合同由两部构成：一是《定金收条》，二是《二手房买卖及中介合同》。2018年7月27日，原告（通过中介方）与被告签订《定金收条》，该定金收条虽名为定金收条，但其内容实则为双方签订的一份房屋买卖协议；2018年7月25日，原、被告及中介三方又共同签订《二手房买卖及中介合同》。《定金收条》对定金数额约定为6万元，而非原告诉称定金l万元。合同还就违约责任作了特别约定：若买方反悔，定金不退还，若卖方反悔，则定金双倍赔偿给买方；还就移交房屋、双方在房屋过户中的责任作了约定；《二手房买卖及中介合同》就定金转化为首付作了规定，其他内容也作了与《定金收条》类似约定。同时还就违约责任作了具体约定（详见合同第八条）：如甲方违约，甲方则按乙方已交付的金额总数双倍赔偿乙方；如乙方违约，甲方有权没收乙方已交付的全部金额。因原告签约后已明确表示将不履行合同义务，即公开宣称不购买答辩人的房屋，可见《二手房买卖及中介合同》第三条第1项约定“……约定在本合同签订当日由乙方支付购房款人民币6万元给甲方，包含已交付的购房定1万元在内”的定金转化为首付房款的条件不成就，因为原告连房子都买了，就不存在定金转化为房款首付问题，故该约定无效；但《定金收条》对定金数额约定为6万元仍合法有效，因为该约定并不违法，违约金数额也不超过合同标的的20%。 二、原告诉称“合同签订后，原告于当日向被告交付了第一笔购房款3万元，7月26日支付2万元，口头约定合同签订后三天内被告搬出该房屋。但被告收到原告的6万元定金和购房款后，并没有搬出按约定搬出，以种种理由拒绝交房……”与客观事实严重不符。首先，原告除于2018年7月24日-26日通过中介方交付购房定金6万元外，没有另外交过任何购房款；其次，就交房事宜，三方已在《二手房买卖及中介合同》第六条第1项作了明确约定：“甲方需在乙方付清购房尾款后向乙方移交该房及该房屋附属物……”，由此可见，交房的前提必须是原告交清全部房款尾数后。在交房问题上根本不存在任何另外口头协议，原告所谓“口头约定合同签订后三天内被告搬出该房屋”纯属乌有！至于后来，答辩人为迁就、配合原告方便带相关人员看房而提出能否在交清房款前提早先腾出房屋的单方要求，更为了能更快完成交易收回房款还债，已愿提早于2018年8月22日搬走，腾出房屋并通知了原告，把房屋钥匙交给了原告（详见双方微信聊天相关内容）。但这是答辩人自愿为之，决非答辩人的合同义务。 三、原告的行为构成公然违约，应承担违约责任。答辩人提早搬家后，又多次催原告尽快履行合同交付房款。但原告一推再推，直至2018年9月12日下午原告与答辩人在微信聊天中才表明决定不买答辩人房屋了！其行为已构成公然违约。按上述《定金收条》及《二手房买卖及中介合同》明确约定以及定金罚则，原告无权要求答辩人返还已交付的6万元定金。现在，原告不但不意识到因自身公然违约已给答辩人造成多么大的损害后果（如按揭房贷利息损失、债务利息损失……），反而先发制人将答辩人告上法庭，不知其安的什么心！ 四、答辩人严格遵守合同，认真履行自己合同义务，不存在任何违约情况，依法不用承担任何违约责任。原告诉讼请求不能成立。 五、案件受理费系原告滥用诉权而产生，应由原告承担。原告起诉答辩人缺乏事实和法律依据，纯属滥用诉权之嫌，故由此而产生的案件受理费理应由原告全部承担。 综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，答辩人反诉请求有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告兰柳颖反诉称，反诉人与被反诉人经广西德福房产置换有限公司介绍，于2018年7月25日与广西德福房产置换有限公司签订了《二手房买卖及中介合同》，合同约定反诉人将位于来宾市千元出售给被反诉人，该房屋尚欠银行贷款24万元由被反诉人还款解押，剩余房款分三次付清。但是被反诉人在支付6万元定金之后以其实际行为表示不再履行合同购买房屋，并且到人民法院起诉反诉人，损害了反诉人的合法权益。为维护反诉人的合法权益不受侵害，特依法提起反诉，请求法院依法判决支持反诉人的反诉请求:1、解除反诉人与被反诉人签订的《二手房买卖及中介合同》及《定金收条》；2、被反诉人承担违约责任即反诉人不予退还被反诉人所交的定金6万元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告覃丽华辩称，1、鉴于反诉人违约及其背负的债务和信用问题，原告同意解除合同；2、被反诉人支付的6万元中有1万元是购房定金，5万元是购房款，反诉人应当返还被反诉人的购房款5万元及双倍返还定金2万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告(反诉被告)系广西德福房产置换有限公司股东，从事二手房销售、中介，掌握大量的房产供求信息。当发现合适房源原告就以个人名义订购，然后销售给需要购房的客户并从中牟利。2018年7月24日，原告通过广西德福房产置换有限公司获悉被告有一套房屋出卖，原告认为该房屋值得投资，决定购买被告的房屋后再转卖他人。于是原、被告经协商后自愿达成房屋买卖协议，即由原告交给被告10000元购房定金，定购被告所有的位于来宾市。当天，被告收到原告交付的定金10000元时，当即向原告出具《定金收条》一张。该《定金收条》载明:“今收到覃丽华交来购买来宾市定金人民币10000元，该房售价为人民币463000元，该套房产权属兰柳颖单独所有。待于2018年7月25日查完该房档案，则再付定金人民币50000元，房屋成交前的所有费用包括水电费、物业、银行贷款违约金等所产生的费用，由卖方承担；交房后该房所产生的费用，房屋过户当中所产生的相关全部费用由买方承担支付。买卖双方均不得反悔，若买方反悔，定金不退还，若卖方反悔，则定金双倍赔偿给买方。交房当天付人民币50000元整，买卖双方定于交房后三天给53000元整，剩余尾款60000元整在买卖双方签字过后当天付清。所有手续在30天内办好，从交房后算起，如办不好手续，买方覃丽华也要付清该房尾款给卖方兰柳颖。备注：该房屋所欠银行贷款240000元整，由买方还款解押。”2018年7月25日，原、被告对案涉房屋查档结束，当天原告(乙方即买方)与被告（甲方即卖方）及广西德福房产置换有限公司(丙方即中介方)签订《二手房买卖及中介合同》，约定:“一、房屋基本情况：1、甲方有位于来宾市房屋一套，房产证登记面积为：145.20平方米，房屋所有权证合同编号为：4504400040373，该房产权属兰柳颖单独所有；2、经丙方介绍，甲方自愿将该房屋出售给乙方，乙方亦了解该房屋的所有情况并自愿购买该房。二、成交总售价:该房屋出售价格定为人民币463000元。尚欠银行贷款240000元由乙方还款解押，所产生的银行贷款违约金等其他则由甲方承担。三、付款方式、时间及内容：1、甲、乙双方同意分三次付款，并约定在本合同签订当日由乙方支付购房首付款人民币60000元给甲方，包含已交付的购房定金人民币10000元；第二次支付房款50000元，定于甲方交房当天；交房后三天内支付房款53000元给甲方，双方交房后剩余购房款60000元甲方协助乙方到房产局及不动产登记处签字过户到乙方名下，当日一次性付清给甲方。……六、房屋移交及物业交割：1、乙方需在交房后算起30天内办好所有手续，并向甲方付清所剩余购房尾款。如办不好手续，乙方也要付清该房尾款给甲方。甲方需在乙方付清购房尾款后向乙方移交该房及该房屋附属物，并保证房屋结构及水电、房屋卫生、橱柜、抽油烟机、窗帘架等配套设施完整，保持乙方购买时原房屋的完整，否则按相应价值直接从房款中扣除；2、丙方须督促甲方结清移交前该房前所产生的水电、卫生、物业管理等各项费用。移交该房屋后产生的水电、卫生、物业管理等各项费用由乙方承担支付。七、责任与权利：1、甲方保证该房屋产权的真实性与明晰性，没有权属纠纷或债务纠纷。如甲方因产权产属问题导致过户不了，甲方应双倍赔偿给乙方；2、甲乙双方应于本合同签订之日向丙方移交办理房屋产权转移登记所需的各项资料，并保证其移交的各项材料的真实性和准确性；3、甲乙双方应在丙方通知当日起五个工作日内到丙方指定点办理各项产权手续，领取有关资料；4、丙方办理好该房屋产权过户后，乙方未付清购房款，该房屋不动产权证书由丙方占时保管，待乙方付清购房款后丙方方可移交给乙方；5、甲乙双方均有权对丙方为其提供的房屋买卖期间服务工作进行监督。八、违约责任：1、自签订合同之日起，如甲方在办理不动产权证当中不配合乙方，则属于甲方违约，如甲方违约，甲方则按乙方已交付的金额总数双倍赔偿给乙方；如乙方违约，甲方有权没收乙方已交付的全部金额。因国家政策或其他不可抗拒的原因导致上述手续未能如期办理，则甲乙丙三方均不属违约……”。 合同签订当日，原告通过中介方广西德福房产置换有限公司法定代表人谭文华以转账支付方式向被告的银行账户转账30000元，2018年7月26日再次以同样方式支付被告20000元，共计50000元。至此，原、被告约定的购房首付款60000元(包含购房定金10000元)，原告依约履行完毕。合同签订后，原告多次催促被告交房，以便其能快速转手出卖该房。但被告因其家人在该房居住未搬走，直到2018年8月22日，被告才请搬家公司来搬家，并于2018年8月26日把该房清理完毕。2018年8月27日，被告通知原告可以交房给原告。原告见被告久催不交房，加上其从侧面了解到被告除房屋按揭贷款外还背负其他巨额债务，相关债权人打算起诉被告并查封该房。原告甚至了解到被告做保险代理期间挪用客户交纳的保险费，保险公司正在调查此事等，这些令原告感到强烈不安。2018年8月29日，原告决定不购买原告的案涉房屋。之后，原告要求被告返还其交付给被告的购房定金及首付款共60000元未果，遂诉至本院，请求本院判决支持其诉请。 在本案审理过程中，原告覃丽华向本院提出财产保全申请，要求查封本案的案涉房屋，并已提供担保。2018年12月12日，本院依法作出(2018)桂1302民初2932号民事裁定，查封了本案案涉房屋及原告提供担保的车辆。 本院认为，首先，关于本案《二手房买卖及中介合同》的解除问题。原告请求解除该合同，被告亦无继续履行合同的愿望并在反诉请求中提出同样的请求，故对原、被告提出解除《二手房买卖及中介合同》的请求，本院依法照准。 其次，关于原告交付的首付款50000元是否应当认定为定金的问题。被告认为原告不按合同履行付款义务，其行为构成公然违约，其交付的首付款50000元转化定金，定金共计60000元，被告不予以返还。本院认为，按照交易习惯，若双方买卖成立交易完毕，买方交付的定金可抵作价款；若双方买卖不成，不存在买方已付款项就转为定金之说。原、被告签订的《定金收条》、《二手房买卖及中介合同》，其中都没有关于若双方买卖不成，买方交付的款项转化为定金的约定，故被告抗辩主张原告交付的购房首付款50000元已转化定金，没有事实和法律依据，故本院不予采纳。 最后，关于原、被告哪方存在违约、原告交付给被告的定金10000元及首付款50000元被告应否退还的问题。原告诉称其交付购房定金给被告当天，双方口头约定被告必须在3天内清空房屋交给原告出售，但被告对原告主张的上述事实不予认可。关于案涉房屋交付时间，原、被告在《定金收条》上没有约定，而双方在《二手房买卖及中介合同》第六条“房屋移交及物业交割”中明确约定:“••••••甲方需在乙方付清购房尾款后向乙方移交该房及该房屋附属物，并保证房屋结构及水电、房屋卫生、橱柜、抽油烟机、窗帘架等配套设施完整，保持乙方购买时原房屋的完整，否则按相应价值直接从房款中扣除••••••”。原告尚未交清购房款给被告就要求被告交房，与合同约定不符。当被告腾空后向原告移交时，原告却以各种理由不予接收。原告既不交清房款又不接收被告移交的房屋，其行为违反了合同约定，构成违约。根据双方在《定金收条》中的约定及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定的定金罚则，原告请求被告返还其交付的定金10000元，理由不充分，被告依法可不予返还案涉定金给原告。但对原告交付的首付款50000元，被告反诉亦不予退还，被告的该项请求没有事实和法律依据，故本院不予支持。被告应当把原告交付的购房首付款立即退还原告。 综上所述，原告诉请被告退还购房首付款50000元，该项请求合法有据，本院依法予以支持。原告诉请被告返还购房定金，该请求不符合法律规定，故本院依法不予支持。被告反诉购房定金不予退还原告，该项请求符合法律规定，本院依法予以支持。但被告反诉原告交付的购房首付款亦不予退还原告，该项请求无法律依据，故本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之判决如下： 一、解除原告覃丽华与被告兰柳颖于2018年7月25日签订的《二手房买卖及中介合同》； 二、被告兰柳颖向原告覃丽华退还购房首付款50000元；三、驳回原告覃丽华的其他诉讼请求； 四、驳回被告兰柳颖反诉不退还购房首付款给原告覃丽华的诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内申请执行，逾期视为放弃权利。 本案受理费1550元，保全费720元，由原告覃丽华负担500元，由被告兰柳颖负担1770元；反诉费650元，由反诉原告兰柳颖负担600元，由反诉被告覃丽华负担50元（上述两项相抵，被告兰柳颖实际还应交纳1720元，于本判决生效后七日内交清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  陈博闻 审 判 员  余媛媛 人民陪审员  覃宏清 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  兰 贝 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。