广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3780号 原告：北海华杰物业服务有限公司，住所地广西北海市北海大道东段华杰绿馨园会所内，统一社会信用代码：91450500753709145M。 法定代表人：王丁省，董事长。 委托代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：庞菁，广西海鑫律师事务所实习人员。 被告：李纯余，女，汉族，1963年1月20日出生，住广西北海市。 被告：**，男，汉族，1985年8月17日出生，现住广西北海市。 委托代理人：庞前梦，广西先导联合律师事务所律师。 原告北海华杰物业服务有限公司与被告李纯余、**物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人满耀志、庞菁、被告**及其委托代理人庞前梦到庭参加诉讼，被告李纯余经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告北海华杰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2016年1月至2018年9月的物业服务费3082.20元、公共设施维修基金155.10元、公摊水电费495元、电梯维护费1155元、逾期付款违约金（指滞纳金）6197.99元（按拖欠额日千分之三计算，自2016年4月计至2018年9月，以后另计至债务清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年3月1日，北海华杰房地产发展有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，委托原告对其开发的北海华杰春秋源提供物业管理服务，此后原告一直为该小区提供物业管理服务。被告李纯余系华杰春秋源7号楼403号房屋业主，被告享受了原告提供的物业服务，应履行交费义务按月向原告交纳物业服务费及其他费用。被告也支付了部分费用，但自2016年1月起至2018年9月，被告累计拖欠原告物业服务费3082.20元、公共设施维修基金155.10元、公摊水电费495元、电梯维护费1155元。并且，依照《前期物业服务合同》约定，被告逾期交费还需支付应付款项每日千分之三的滞纳金，自2016年4月至2018年9月期间，被告逾期付款违约金总额为6197.99元，另计至债务清偿之日止。经原告多次催缴费用无果，原告遂诉至本院。 被告**辩称：对公共设施维修基金、公摊水电费、电梯费数额无异议，对物业服务费计算标准有异议，原标准为0.7元/平方米，原告私自提高物业服务费收费标准，系原告违约在先，其主张违约金没有事实依据。 被告李纯余未作答辩，未提交证据。 经审理查明：2008年3月1日，北海华杰物业管理有限公司（乙方）与北海华杰房地产发展有限公司（甲方）签订一份《前期物业服务合同》，约定甲方将位于北海市的华杰春秋源住宅小区委托乙方进行前期物业管理，委托管理期限自华杰春秋源全部竣工验收且交付使用之日起至小区业主大会与物业管理企业签订物业服务合同时止。 2007年5月1日，被告**（乙方）与北海华杰物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定房屋物业服务费按建筑面积0.7元/㎡/月计收，公共维修基金按0.05元/㎡/月（按建筑面积收取）计收，电梯费每月每户35元，公摊水电费按实际摊销，汽车停车费收费标准为自购汽车位20元/月·位，非自购车位的车位停放维护管理服务费按物价部门批准的收取。乙方须按本协议规定交纳物业管理费、电梯维护费、公共水电费，每延迟一天，按拖欠额的千分之三支付滞纳金。 2008年5月12日，北海市物价局作出北价格字[2008]49号《关于华杰·春秋源前期物业服务收费的批复》，批复的内容主要为“物业管理公共性服务收费（按建筑面积计收），最高收费标准暂定为每月每平方米1元，具体收费标准由你公司同物业服务委托方协商议定；停车服务收费最高收费标准为：地面车位：……小汽车：140元/月·辆，5元/次·辆，10元/天·辆……”。 2014年2月25日，北海市物价局与北海市住房和城乡建设局共同作出北价格[2014]11号《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》，载明了车辆停放服务费、电梯维护费等收费标准，但本通知执行前已签订物业服务合同尚未到期的，相关收费按原合同约定执行，合同到期后按本通知规定执行。 2018年4月24日，北海市物价局出具北价格[2018]3号《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》，明确从2018年4月1日起，物业管理服务收费纳入政府定价管理，但在此之前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行。 另查明，北海华杰物业管理有限公司于2008年4月1日变更为北海华杰物业服务有限公司。位于北海市华杰春秋源7幢403号房屋（建筑面积93.4平方米）原权利人为李纯余，李纯余于2015年11月3日将该房屋产权转移登记至其子**名下，自产权转移之后房屋由**占有使用。 案件审理中，原告主张被告自2016年1月起未向原告交纳相关的物业管理费用，截止2018年9月，被告已拖欠原告物业服务费3082.20元（93.4×1元/㎡×33）、公共设施维修基金155.10元、公摊水电费495元、电梯维护费1155元。被告**对公共维修基金、公摊水电费、电梯费无异议，认为物业服务费应按协议约定标准0.7元/平方米计算。 以上事实，有企业变更咨询单、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《关于华杰春秋源前期物业服务收费的批复》、《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》、《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》、《北海市不动产登记资料查询结果证明》、交费通知及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方均应恪守履行。原告已依约向被告提供了物业管理服务，被告应按约履行支付物业服务费等相关费用的义务。被告李纯余已于2015年11月将产权转移登记至被告**名下，涉案房屋也系**占有使用，被告**为实际权利义务关系主体，应承担支付物业费用等相关费用的义务。因被告**对原告主张的2016年1月至2018年9月期间的公共设施维修基金155.10元、公摊水电费495元、电梯维护费1155元无异议，本院予以确认。对于物业服务费，双方签订的物业服务协议约定按建筑面积0.7元/㎡/月计收，应按约履行，原告主张按1元/㎡/月计收，本院不予支持，物业服务费调整为2157.54元（93.4×0.7元/㎡×33月=2157.54元）。对于违约金，被告主张原告擅自提高物业服务费收费标准，系原告违约在先，被告有权拒绝缴纳物业服务费，不应计付违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条之规定，判决如下： 一、被告**支付2016年1月至2018年9月期间的物业服务费2157.54元、公共维修基金155.10元、公摊水电费495元、电梯维护费1155元，合计3962.64元给原告北海华杰物业服务有限公司； 二、驳回原告北海华杰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费38.57元，由原告负担24.78元，被告**负担13.79元（该费用原告已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 李文斌 二〇一八年十二月二十五日 法官助理 黄翠蓝 书 记 员 潘思佑