四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0121民初3774号 原告（反诉被告）:肖敏，男，1988年5月3日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：李昕晓，四川蜀都金丰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱某，女，1977年6月24日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：邱安平，男，1971年12月27日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：粟光琼，女，1976年9月12日出生，汉族，住四川省金堂县。 上述三被告共同委托诉讼代理人：牟志未，四川诚峰律师事务所律师。 上述三被告共同委托诉讼代理人：庄颖，四川诚峰律师事务所律师。 原告肖敏与被告邱某、邱安平、粟光琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告邱某对原告肖敏提出反诉，本院予以准许。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）肖敏及其委托诉讼代理人李昕晓、被告邱安平及三被告共同委托诉讼代理人牟志未、庄颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告肖敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告赔偿原告剩余租赁期内的装修残值损失34万元；3.判令被告返还原告家具家电；4.判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：2014年5月25日，原告肖敏与被告邱某的监护人邱安平签订《房屋租赁协议》。协议约定，将邱某名下的位于金堂县房屋及土地产权下的土地出租给原告肖敏使用。租赁期4年，自2014年5月8日至2018年5月8日。承租房屋后，原告肖敏及着手对房屋进行装修。装修前后一共用了一年半的时间，后实际经营了半年。2016年5月开始，被告邱安平对原告多次阻挠，影响原告正常经营。6月份，被告直接不准原告继续使用该房屋进行经营，将原告装修完好的房屋占用自己经营。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大经济损失。现原告提起起诉，要求解除合同，被告赔偿原告的经济损失。请查明事实，依法判决。 审理中，原告变更诉讼请求，根据评估装修残值价值为179863.59元，案涉房屋被告洪灾淹没，一楼家具家电毁损，价值30000元，故，变更第二项诉请求为209863.59元,鉴定费、评估费由被告承担。 本诉被告邱安平、邱某辩称，租赁协议上没有粟光琼签字，房屋也不是粟光琼所有，粟光琼不是本案适格被告。对被告主张的损失有异议，对损失的承担有异议。 反诉原告邱某向本院提出反诉诉讼请求：1.判决继续履行双方签订的《房屋租赁协议》至合同期满；2.判决肖敏支付房屋与租金共计841944.96平方米；3.诉讼费由肖敏承担。事实和理由：2014年5月25日，邱某与肖敏签订《房屋租赁协议》，肖敏租赁邱某所有的位于金堂县房屋，约定租金为“前四年由乙方按年经营的纯利润的15%结算后一次性支付甲方，乙方免交租金”，签订协议后，肖敏开始装修使用租赁房屋并开展相关的经营活动，但却未按照经营利润的15%向邱某支付每年的租金。邱某按照12元每平方米每月，租赁面积按照房屋加土地共计1461.71平方米计算。 反诉被告肖敏辩称，租赁协议第三条约定房租按照年经营的纯利润的15%，但是承租方才经营5个月，并没有盈利，所以请求驳回其租金的诉讼请求。租赁协议第一条第一款约定租赁面积为1072平方米，不是1461.71平方米，经营时间只有5个月，反诉原告按照4年计算不符合事实，房产证面积只有389.45平方米，实际使用的只有这个房子，即使要支持租金，只认可按照389.45平方米，每平方米每月5元，计算2014年5月至2016年5月两年时间。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本案事实认定如下：位于金堂县房屋备案登记在邱某名下，建筑面积389.45平方米，房屋性质为住宅，该房屋所在土地使用权证号为金堂国用2（2012）第XXX6号，使用权面积共计1072.26平方米，土地性质为住宅用地。邱某是邱安平的女儿。2014年5月25日，邱安平与肖敏签订《房屋租赁协议》，合同约定：邱安平（合同甲方）将自有的位于金堂县房屋及该国土产权下的土地出租给肖敏（合同乙方）使用，建筑面积共计1072平方米，租赁期限4年，自2014年5月8日至2018年5月8日，合同第三条租金和租金的交纳期限条款约定：（一）乙方连续租用4年以上的，前四年由乙方按年经营的纯利润的15%月结算后一次性支付给甲方，乙方免交租金。（二）乙方连续租用4年以上的，除乙方按年经营的纯利润15%月结算后一次性支付给甲方的费用外，还应按每月（待定）元／平方米支付租金（参照当时房价），租金按合同签字之日生效，一次性（年）付清给甲方。（三）乙方连续租用甲方房屋的，租金按年递增3%。庭审中，双方一致认可合同中金堂县赵镇桔园路241号系笔误，实际是指金堂县赵镇桔园路X号第X栋X层房屋。 租赁协议签订后，邱安平将房屋及土地交付肖敏，肖敏对房屋及土地整体进行了装修，装修完毕后，肖敏利用租赁房屋开设了“银石俱乐部”，经营棋牌、茶水等项目，直至2016年5月，邱安平收回房屋。 因邱安平否认其签订案涉房屋租赁协议，经当事人申请，本院委托成都青羊司法鉴定中心对房屋租赁协商邱安平三个字是否是邱安平本人签字进行鉴定，该鉴定中心于2018年4月2日出具鉴定意见：送检《房屋租赁协议》机房落款处的“邱安平”书名字迹与邱安平签名样板字迹是同一人的字迹。本案当事人对该鉴定意见均无异议。 2018年4月24日，经现场勘查，案涉房屋一楼物品有：电脑监控设备一台、沙发三个、机麻三台、电视一个、茶几一个、椅子29张、立式空调一台，卧室床、床垫、床头柜一套，双开门冰箱一个；二楼物品有：沙发四个，电视两个，沙发四个，挂机6台，电视柜一个，洗漱台两个，场院洗车机一台。肖敏购买电视机支出1299元，购买床、床垫、沙发、电视柜等共支出17700元，购买麻将机共支出42000元。庭审中，双方一致认可，2018年7月11日金堂县发生洪灾，案涉房屋一楼被水淹，一楼电视柜一个、电视一台、立式空调一个、床具一套、机麻三台、电脑设备一套被淹毁损，肖敏认为一楼物品被淹前价值30000元，邱安平、邱某、粟光琼认为一楼物品价值5000元，双方均未申请对上述物品损失进行评估，请求法院予以酌定，并一直同意上述物品由肖敏处置（按废品销售），所得价款在在损失部分抵扣。 为确定案涉房屋装修残值，经当事人申请，本院委托四川安必信工程造价事务所有限责任公司对已形成附着的装修部分进行评估，该事务所于2018年12月10日作出鉴定结论：案涉房屋的装饰在2017年10月的评估价值按照：评估价值=重置价*综合成新率进行计算，在2017年10月的评估价值为人民币179863.59元。肖敏支付15000元评估费。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋及土地登记在邱某名下，但合同签订时邱某是未成年人，由其法定代理人父亲邱安平与肖敏签订《房屋租赁协议》，该合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律效力性禁止性规定，合同各方应当严格按照合同约定履行各自的义务。肖敏主张自2016年6月，邱某、邱安平强行收回房屋，以其行为表明不再履行合同，合同自此解除，符合法律规定，本院予以支持。租赁期限未届满，邱安平、邱某无故收回出租房屋，严重违反合同约定，对此应当承担违约责任，赔偿肖敏应此造成的损失。关于肖敏的装修损失的认定。对于鉴定机构出具的鉴定意见，程序合法，评估金额较为恰当，邱安平、邱某虽然对其评估依据提出异议，但未提供足以推翻鉴定意见的相反证据，故，对鉴定意见，本院予以采纳，确认已形成附着部分装修损失为179863.59元。对于因洪水淹没部分家具家电的价值，肖敏主张30000元，并提供了电视机、麻将机、床、床垫、床头柜的购买凭证，被告认为仅价值5000元。双方均不申请对该部分物品损失进行评估，请求法院酌定。本院结合肖敏庭审中举示的部分购买物品凭证、现场勘查情况、使用年限等，酌定一楼电视柜一个、电视一台、立式空调一个、床具一套、机麻三台、电脑设备一套被淹前价值为15000元，扣除残值（残值以肖敏销售金额为准）后即为物品损失金额。邱安平、邱某在合同解除后，应当将家具家电返还肖敏，未返还前则应当妥善保管。故，该部分损失，由邱安平、邱某承担。邱安平、邱某抗辩上述物品的毁损是因自然灾害洪水造成，不应当由其承担。本院认为，洪灾虽系自然灾害，但并非即时性灾难，根据本次洪灾发生过程，邱安平方是有时间对案涉物品进行搬移，避免损失的发生，故，对其抗辩本院不予采纳。关于鉴定费、评估费。肖敏关于笔迹鉴定费的主张，该笔费用应由邱安平、邱某承担，但肖敏未举证证明其具体支出费用，诉讼请求不明，本院不予支持。肖敏关于评估费15000元的主张。因合同的解除是因邱安平、邱某违约所致，因此造成的损失应由其承担，故，评估费15000元由邱安平、邱某承担。肖敏未举证证明粟光琼应当对其损失承担责任，对其主张粟光琼共同承担责任，本院不予支持。 邱某关于租金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条的规定，合同对价款等约定不明时，可以根据交易习惯、结合履行地的市场价格履行。本案中，双方租赁合同中约定租赁期限四年以上，租金根按照年盈利15%计算，前十年免租，同时又约定租赁期限四年以上，租金除按照盈利的15%计算年租金外，还应参考当时房价支付租金，按平方米计算租金，租金按年递增3%，上述约定相互矛盾。同时合同约定租赁建筑面积1072平方米，与根据庭审查明的事实不符，庭审查明房屋面积为389.45平方米，土地使用权面积为1072.26平方米。按照一般交易习惯，房屋租赁合同标的是房屋，房屋租赁时房地一体，地随房走。故，本院认定租赁房屋面积为389.45平方米。邱某现主张按照房屋面积和土地使用权面积之和认定租赁面积，无合同依据和法律依据，有违一般交易习惯。其主张12元每平方米每月，也未提供依据予以证明。但是考虑到院坝较大，对房屋租赁价值具有一定的提升，在确定租金时综合予以考虑。关于租赁期限，因前述已经确定，应邱某、邱安平于2016年6月收回房屋，双方租赁合同自此解除，本院采纳肖敏的意见，租赁期间计算至2016年6月，计算两年租期。应双方均未申请对此期间的租赁费进行评估，本院结合前述分析的房屋实际情况、房屋性质、同区域房屋租赁价格，酌定按照8元每平方米每月计算，即租金为74774.4元。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告肖敏与被告邱安平于2015年5月25日签订的租赁合同于2016年6月1日解除； 二、被告邱安平、邱某于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖敏装修损失179863.59元； 三、被告邱安平、邱某于本判决生效之日起十日内赔偿原告肖敏物品损失（物品损失＝15000元-残值金额）； 四、被告邱安平、邱某于本判决生效之日起十五日内给付原告肖敏评估费15000元； 五、反诉被告肖敏于本判决生效之日起十五日内给付反诉原告邱某租赁费74774.40元； 六、驳回本诉原告肖敏的其他诉讼请求； 七、驳回反诉原告邱某的其他诉讼请求。 本诉案件受理费2224元，由本诉被告邱某、邱安平负担，反诉案件受理费6110元，由反诉原告邱某负担5110元，反诉被告肖敏负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一八年十二月二十四日 书记员 贾明箫