河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0302民初9683号 原告：秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司。 法定代表人：檀世鸿，总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞，河北凯悦律师事务所律师。 被告：朱跃勤，男，1958年6月8日出生，汉族，住秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：李玉琴，河北蓝澳律师事务所律师。 原告秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司与被告朱跃勤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘瑞，被告朱跃勤及其委托诉讼代理人李玉琴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告给付物业费、电梯费等各项费用共计5908.43元；二、被告给付原告逾期交款的违约金（截止原告给付物业费、电梯费之前按照同期银行贷款利率计算）；三、被告承担所有诉讼费用。事实和理由：2003年秦皇岛宏基物业管理有限公司进驻文化里8栋进行物业管理，同年秦皇岛宏基物业管理有限公司取得收费标准并经过秦皇岛市物价局秦价经费字【2003】273号确认许可。收费许可暂时试行时间为2003年7月1日至2004年6月30日，收费标准为0.858元每月每平米。2005年5月秦皇岛市物价局出具收费许可证，许可收费时间延长至2006年1月。2006年秦皇岛市物价局出具收费许可证，收费时间延长至2007年8月，收费标准变更为1.218元每月每平米。2013年9月6日经案皇岛市工商行政管理局批准，秦皇岛宏基物业服务有限公司(2009年因国家政策改革，秦皇岛宏基物业管理有限公司更名为秦皇岛宏基物业服务有限公司）变更为秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司。公司变更后一直在小区进行服务，直至2014年7月8日小区物业管理归还给街道。2006年3月至2013年12月期间被告拖欠原告物业费、电梯费共计5908.43元。2007年3月以来原告一直与被告协商物业费、电梯费收取问题，也曾多次上门收取但均遭到拒绝。为维护原告的合法权益，无奈之下起诉至法院。 被告朱跃勤辩称，一、原告诉求的物业管理费拖欠时间不准、费用总数不实。被告交物业费一直持积极态度，与物业之间配合也很好，不愿意无故欠费。从入住直至2011年一直没有欠费。后因被告家房屋受到原告管理上干扰(租用被告楼上房屋给员工住，厕所漏水影响被告的房顶和被告的全家生活)，多次与原告交涉要求修理并加强他们员工用水管理未果，被告便以缓交物业费来促其加快修理，但直至2013年，也没有结果。后来因其它多方面原因，原物业公司解散并放弃管理权。至此只拖欠2012年、2013年两年物业费2960.10元。这一点以原告电子存档为证(宏基大厦B座住宅物业费拖欠费所属时间明细表)；二、不交电梯费的原因，在小区里所有住户可能都没有交。一是开始没收；二是当电梯坏了不能使用时，又不及时修理，住户很有意见；三是停梯好几个月不让使用；四是电梯后来使用是住户集资修理才运行的。应该说，原告方给被告造成了一定损失；三、原告没有经过任何单位的批准，在被告住房的楼顶私自安装取暧设备，不仅造成噪音干扰，而且破坏房顶防水，至今仍无法修复；四、请求原告对被告个人财产损失予以补偿。一是集资的电梯维修费3000元；二是两个被漏坏的吊顶维修约3000元；三是被告家两处内墙被漏水浸坏、进门楼道被漏水浸坏，请评估损失，适当给予补偿；五、被告的房屋维修费都交给了宏基房地产开发有限公司，原告理应对房子维修，他们的物业管理即原告没有这么做也应负重要民事责任；六、原告于2012年就解散了，按照《民法》第三十六条之规定，原告的民事权利能力和民事行为能力早以终止，与业主之间的民事关系已不存在。事实上，自2012年开始，原告就没有为业主提供过服务。综上所述，本案纠纷的因果是明确的，对本案的处理，法院必须尊重客观事实，根据法律法规，从实际出发，予以合情合理解决，以保护被告人的合法权益。 原告为支持其主张提供如下证据： 一、委托物业管理合同两份，2003年1月1日至2006年1月1日，委托方是海港区文化里8号公寓楼业主委员会，受托方是原告，委托内容是文化里8号楼的物业管理；2006年1月1日-2013年12月31日，委托方是海港区文化里8号公寓楼业主委员会，受托方是原告，合同内容与第一份合同一致，证明原被告之间存在物业服务合同关系，合同约定收费标准及电梯电费的收费标准； 二、秦皇岛市物价局收费许可证一份，证明收费项目是文化里8号楼； 三、物业企业资质证书一份，证明原告具有管理资质； 四、企业变更名称通知书一份，证明原告名称由秦皇岛宏基物业服务有限公司变更为原告现称； 五、协议书一份，甲方是海港区文化里8栋紫金苑业主委员会，乙方是原告，就小区的临建房达成的协议。电表移交协议书一份，原告与接手的物业公司秦皇岛兴华物业服务有限公司达成的协议，该协议明确写明原告于2014年1月1日退出该小区物业管理，将该小区电表箱、电表移交该物业公司； 六、业主欠费明细表，证明各个业主拖欠物业费及电梯费的明细； 七、秦皇岛市海港区人民法院(2017)冀0302民初12134号民事判决书一份及秦皇岛市中级人民法院(2018)冀03民终2225号民事判决书一份，两份判决书是对业主孙俊平拖欠物业费进行的判决，判决内容是判决该业主按原告主张的电梯费及物业费金额的80%支付。 被告对原告提供的证据发表如下质证意见： 对证据一真实性没有异议，但第一份委托合同没有签订日期，第二份合同后期的物业费原告没有收取的依据；证据二系复印件，即使有收费许可，原告并没有实际的物业服务；证据三的真实性没有异议，但只能证明原告有资质，并不能证明原告提供服务；证据四系复印件，营业范围没有明确，不能证明有物业管理的职能，工商局允许变更，但是变更后的企业有没有物业管理的权限，应从营业执照中显示；证据五与本案没有关联性，且后面的盖章处与证据一合同的委员会不是一个，原告所谓被告欠费系2013年，这是2014年的协议，2013至2014年即使发生费用，也超过法定的诉讼时效，原告也没有进行过催缴，电表移交协议书能过证明原告的起诉已超过诉讼时效，2014年1月1日原告就已经不管理被告所在的小区，2014年1月1日起到原告起诉已超过诉讼时效；证据六已超过法律的诉讼时效，原告一直没有主张过,2012-2013年原告也没有进行过管理，证据是原告单方制作，不符合证据规则的要求。电梯坏了以后原告也没有进行修理，是业主自费修理的电梯费，原告主张的电梯费也是没有事实法律依据的；证据七，被告认为孙俊平的情况与本案被告有所不同，我国不是实行判例法的国家，应该具体案件具体分析，而且确实从过错讲，原告租用被告楼上房屋当员工寝室，多次漏水，给被告造成一些经济损失。原告公共设施也不维修，没有尽至物业管理的义务，无权向被告收取物业费。原告他的营业范围不包括物业管理这一项，所以原告起诉不适格。 被告为支持其主张提交如下证据： 一、照片7张，证明原告未尽到物业管理的职责，管道破损不进行修理，因原告不及时修理，导致被告房屋浸泡。楼房房顶原告建设锅炉房漏水，造成被告房屋屋顶破坏，损害严重。原告不尽物业管理义务，给被告造成损失； 二、被告交纳维修基金的收费凭证一张，证明被告按照相关合同以及法律规定向宏基房地产交纳维修基金，但宏基地产下设的物业公司并没有履行合同义务进行必要的物业服务，尤其是公共设施发生漏水等情形时没有进行修理维护； 三、2013年1月26日交纳维修电梯费3000元的收费凭证，证眀原告没有尽到相应合同义务，电梯坏了也不进行维修，都是业主出资进行了维修，所以像这样的费用应当与相关的物业费予以折抵。 原告经对上述证据质证发表如下质证意见： 对证据一，仅从照片本身不能证明拍摄地点具体哪个房屋，照片没有显示所谓地点，即便是有所谓的漏水，这也不是原告物业管理服务的服务内容，房屋管道漏水属于房屋质量问题，与物业服务是两个不同的法律概念，如果说被告主张是由于原告租住的房屋给其造成的漏水，那么被告可以以侵权诉讼追究原告的法律责任，而不是本案物业服务管理合同当中进行审理。对证据二真实性没有异议，对关联性有异议，收款人是宏基房地产，不是本案原告，与本案没有关联性。对证据三的三性均有异议，即便是真的，也不可能让业主每人交纳3000元，一共40户业主，加一起12万元，都够买一个电梯。 因被告对原告提交的上述证据均是复印件不予认可，故本院通知原告将证据的原件予以提交，现被告对原告的证据发表质证意见： 对原告提交的合同真实性没有异议，但第一份委托合同没有签订日期；证据二没有原件；对证据三的真实性没有异议；证据四还是复印件，营业范围没有明确；对证据五后面盖章处与证据一合同的委员会不是一个，电表移交协议能够证眀原告的起诉已超过诉讼时效,2014年1月1日原告就已经不管理被告所在的小区,2014年1月1日起到原告起诉已超过诉讼时效。原告他的营业范围不包括物业管理这一项，所以原告起诉不适格。对有原件的证据真实性予以认可，证据二、四没有原件，其他同之前的质证意见。 经过对案涉证据材料真实性、合法性和关联性的综合审核，结合对当事人当庭陈述和诉辩、质证意见的综合审查分析，本院依法认定本案事实如下： 秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会（委托方）与秦皇岛宏基物业管理有限公司（受托方）签订《委托管理合同》一份，合同约定:委托项目及内容为文化里8号公寓楼物业管理，包括新居范围内的公共环境卫生清洁、绿化维护、公共秩序维护、设备维修保养以及小区日常事务的处理等；合同期限为2003年1月1日至2006年1月1日；物业管理期间双方存在争议时，首先协商解决，协商不成的，按照相应的物业管理政策法规执行，但争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。合同到期后，秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会（甲方、委托方）又与秦皇岛宏基物业管理有限公司（乙方、受委托方）签订《委托物业管理合同》一份，合同约定：物业管理内容为甲方将位于海港区住宅物业委托给乙方实行物业管理；房屋建筑本体共用部位楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、走廊通道、门厅、设备机房的维护、管理；房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水通道、落水管、共用照明、热力加减压设备系统、加压给水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）运行、维护、管理；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维护和管理；本物业规划内附属配套服务设施的维护和管理；辖区公共环境的清洁卫生、垃圾收集，清运工作的管理；住宅区内绿化美化管理、交通秩序管理；维护公共秩序，协助做好辖区内的安全防范工作；物业档案、资料的管理；管理期限自2006年1月1日起到2013年12月31日止；物业管理费按建筑面积1.218元／平方米·月，每半年向业主或物业使用人收取，实行先收费后服务的原则；电梯运行费按建筑面积0.296元／月·平方米，每月向业主或物业使用人收取。协议还对甲、乙双方的权利义务等其他物业管理服务事项进行了约定。原告自2003年1月1日至2013年12月30日为秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼提供物业服务。被告系秦皇岛市海港区文化里8栋-103号房屋业主，共欠付原告2006年至2013年物业费2960.1元、电梯费2948.33元，共计5908.43元。 另查，2009年6月5日，秦皇岛宏基物业管理有限公司变更名称为秦皇岛宏基物业服务有限公司。2013年9月6日，秦皇岛宏基物业服务有限公司变更名称为秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司。 本院认为，原告与秦皇岛市海港区文化里8号公寓楼业主委员会签订的《委托管理合同》、《委托物业管理合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。原告作为物业公司应依约为小区提供日常的物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业费。综合原、被告的诉辩情况及提交的证据，原告的服务存在瑕疵，根据服务收费标准与服务水平相适应原则，酌情予以扣减20%物业费和电梯费较为合理。原告主张违约金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告朱跃勤于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司物业费及电梯费5908.43元的80%即4726.74元； 二、驳回原告秦皇岛宏基商贸企业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  董晓勇 人民陪审员  张 文 人民陪审员  王 艳 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  龚 悦