山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初4590号原告：济南华强广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人:练斌，董事长。委托诉讼代理人：赵开勇，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潇艺，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：王同军，男，1972年10月1日出生，汉族，住济宁市。原告济南华强广场置业有限公司（以下简称济南华强公司）与被告王同军商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告济南华强公司的委托诉讼代理人刘潇艺到庭参加诉讼，被告王同军经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南华强公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除济南华强公司与王同军签订的《济南市商品房买卖合同》(合同编号:?销售(字)?201146942)；2.判令王同军腾空济南华强广场D号楼4-2508室房屋并返还给济南华强公司；3.判令王同军向济南华强公司支付占用房屋期间的租赁费2500元(自2018年4月24日起暂计算至2018年5月23日)，并以月租金2500元为标准，计算自2018年5月24日至王同军将房屋返还给济南华强公司之日止的租赁费；4.判令王同军向济南华强公司偿还代为支付的贷款本息349338.41元及利息1582.07元(自2018年4月24日起暂计算至2018年5月31日)，并以349338.41元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年6月1日至被告实际付清全部款项之日止的利息；5.判令王同军向济南华强公司支付违约金115434.8元；6.本案诉讼费、保全费等费用全部由王同军承担。事实与理由：2011年8月9日，济南华强公司、王同军签订《济南市商品房买卖合同》，合同编号为:销售(字)?201146942,协议约定济南华强公司将位于济南市历下区“济南华强广场”D号楼4-2508室商品房出卖给王同军并进行网签备案，该房屋总价款为1154348元，合同约定该房屋首付款为584348元，剩余房款570000元由王同军向银行申请贷款，并委托银行将全部贷款支付给济南华强公司。王同军支付首付款后，与招商银行股份有限公司济南分行(以下简称招商银行济南分行)签订了《个人购房借款及担保合同》，合同编号为:110174531086004523。王同军贷款570000元用于购买上述该房屋，济南华强公司为王同军承担阶段性保证责任。上述合同签订后，招商银行济南分行向济南华强公司发放贷款，但因王同军未按约定足额偿还贷款本息，招商银行济南分行提前结清贷款，导致济南华强公司承担了担保责任。根据《济南市商品房买卖合同》的相关约定，济南华强公司有权解除与王同军签订的《济南市商品房买卖合同》且王同军还应承担解除合同的违约金及因此给济南华强公司造成的全部损失。济南华强公司为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告济南华强公司为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1.2011年8月9日，济南华强公司、王同军签订的《济南市商品房买卖合同》；证据2.2011年7月11日，招商银行济南分行（贷款人、抵押权人）、王同军（借款人、抵押人）、济南华强公司（保证人）签订的《个人购房借款及担保合同》；证据3.2012年12月22日，济南华强公司出具的《销售不动产统一发票》；证据4.2012年10月31日，王同军委托张映雪收房出具的《业主委托书》；证据5.《业主入伙流转表》证据6.2018年4月12日，招商银行济南分行向王同军、济南华强公司发送的《个人贷款催收通知书》证据7.2018年4月26日招商银行济南分行出具的《代偿证明》；证据8.2018年4月24日，济南华强公司的《户口历史交易明细表》；证据9.济南华强广场租房信息网页截图。王同军未提交书面答辩状，未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月11日，招商银行济南分行（贷款人、抵押权人）、王同军（借款人、抵押人）、济南华强公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，王同军从济南华强公司处购买山东省济南市“济南华强广场”4号楼2508号房屋，采取等额还款的方式向招商银行济南分行申请贷款570000元用于支付购房款，贷款期限为120个月，贷款利率为年利率9.165%，王同军未按照合同约定按时足额偿还贷款的，招商银行济南分行有权对其未偿还的贷款本金按日在合同执行利率水平上加收50%计收罚息，直至贷款本息清偿完毕为止。对不能支付的利息，按罚息利率按日计收复息。济南华强公司为王同军在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等；对王同军拖欠的款项，济南华强公司保证在收到招商银行济南分行口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需招商银行济南分行提出任何证明。合同第38条违约事件约定，王同军出现以下情况之一的，即视为已发生违约事件：连续三个月或累计六次未按照合同约定按时足额偿还贷款本息的；……。合同第39条违约处理约定，一旦发生第38条规定的任何一种违约事件时，招商银行济南分行有权宣布本合同提前到期，并采取以下一种或同时采用多种措施：要求共同债务人、保证人或其相应的权利义务继受人在规定的期限内清偿王同军在本合同项下所签的全部债务。2011年8月9日，济南华强公司、王同军签订《济南市商品房买卖合同》（编号为：销售（字）201146942），将涉案房屋即位于解放路与山大路交叉口西北角“济南华强广场”D号楼4-2508号房屋售于王同军，建筑面积59.18平方米，套内建筑面积40.25平方米，房屋总价款1154348元，其中首付款584348元，余款570000元采用银行按揭方式按月支付。合同补充协议第3条第（5）款约定，因王同军不还款等原因，银行要求济南华强公司承担保证责任的，济南华强公司在承担保证责任后，济南华强公司有权解除与王同军之间签订的《商品房买卖合同》，并扣除王同军10%的违约金及相应损失后将剩余款项退还至王同军；第4条约定，商品房交付使用后，如因王同军原因导致合同解除的，在济南华强公司发出解除合同通知之日起15日内，济南华强公司将已收取房价款返还王同军，王同军将房屋返还济南华强公司，王同军按合同约定支付违约金的同时，还应当支付济南华强公司自交付之日起至合同解除之日期间的房屋租赁费赔偿。租赁费计算标准参考当地当时类似户型、同等面积房屋的市场租赁费用。招商银行济南分行向王同军发放贷款后，王同军未能按照《个人购房借款及担保合同》约定按时足额偿还贷款，招商银行济南分行于2018年4月12日向王同军、济南华强公司送达《个人贷款催收通知书》，要求归还王同军所欠的全部贷款本息，提前结清贷款。2018年4月24日，济南华强公司代为清偿了王同军所欠招商银行济南分行本息349338.41元。2018年4月26日，招商银行济南分行向济南华强公司出具代偿证明，证实济南华强公司已向其履行连带保证责任。另查明，2012年12月31日，王同军委托案外人张映雪办理了收房手续。本院认为，王同军经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。招商银行济南分行（贷款人、抵押权人）、王同军（借款人、抵押人）、济南华强公司（保证人）签订的《个人购房借款及担保合同》，济南华强公司、王同军签订的《济南市商品房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，各方应当依约履行合同义务。王同军未能按照合同约定向招商银行济南分行支付按揭贷款，构成违约。济南华强公司按照《济南市商品房买卖合同》及补充协议的约定，要求解除该合同、腾空并返还房屋及支付违约金的请求，理由正当，本院予以支持。判令王同军支付违约金，足以弥补济南华强公司的实际损失，对济南华强公司要求王同军支付房屋租赁费的请求，本院不予支持。涉案合同解除后，济南华强公司应将已收取的房价款返还王同军，违约金的数额按合同约定应为115434.8元（总房款1154348元×10%）。济南华强公司代王同军向银行偿还债务后，向王同军主张返还代偿本金及利息，虽与本案不属于同一法律关系，但系基于商品房销售合同产生，为减少当事人讼累，本院一并处理为宜。因王同军未能及时偿还贷款，济南华强公司按照约定代王同军向银行偿还债务后，依法享有对王同军的追偿权，其主张王同军向其偿还贷款本息349338.41元及利息（以349338.41元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月1日起计算至实际偿还全部款项之日止）的请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）项，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南华强广场置业有限公司与被告王同军签订的《济南市商品房买卖合同》(合同编号:?销售(字)?201146942)；二、被告王同军于本判决生效之日起三十日内将“济南华强广场”D号楼4-2508号房屋腾空并返还给原告济南华强广场置业有限公司，原告济南华强广场置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将房款1154348元返还给原告王同军；三、被告王同军于本判决生效之日起三十日内向原告济南华强广场置业有限公司支付违约金115434.8元；四、被告王同军于本判决生效之日起三十日内向原告济南华强广场置业有限公司支付代偿款349338.41元及利息（以349338.41元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年6月1日起计算至实际偿还全部款项之日止）；五、驳回原告济南华强广场置业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15190，财产保全费5000元，均由被告王同军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预缴上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  宁 爽人民陪审员  丁世玉人民陪审员  王雪梅二〇一八年十二月二十五日书 记 员  亓 瑞