福建省霞浦县人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽0921执异44号 案外人：林海，男，1981年3月2日出生，汉族，住福建省霞浦县。 申请执行人：黄艳，女，1986年2月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。 被执行人：福建东泰佳业房地产开发有限公司，住所福建省霞浦县松港街道赤岸大道21号201室。 法定代表人：齐忠，该公司总经理。 在本院执行申请执行人黄艳与被执行人福建东泰佳业房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）商品房预售合同纠纷一案中，案外人林海于2018年11月26日对本院查封坐落于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府19号楼1703室商品房的裁定提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年12月7日举行了听证。案外人林海参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。 案外人林海称，请求解除对位于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府二期19号楼1703室商品房的查封。事实与理由：2017年4月28日，林海向东泰公司转账200万元加现金支付13830元，用于购买位于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府二期19#1703室等四套商品房，双方签订了《“东泰华府”认购单》和《商品房买卖合同》，东泰公司以开具收款收据的形式确认收到林海的全额购房款。因东泰公司以合同需要办理备案为由，并未将《商品房买卖合同》交付给林海。此后，因东泰公司的原因一直未向房管部门申请办理商品房买卖合同备案登记、预告登记等手续，为此林海向霞浦县人民法院提起诉讼，后又向宁德市中级人民法院提起上诉。经宁德市中级人民法院主持调解，双方自愿达成调解协议，宁德市中级人民法院于2018年9月10日作出（2018）闽09民终1334号民事调解书，对调解协议作出确认的内容包括：1、林海与东泰公司确认存在“东泰华府”19#1703室的商品房买卖合同关系（已于2018年8月3日通过备案机关网签备案），该商品房的购房款已全部结清；2、东泰公司应予以积极协助配合林海办理霞浦县“东泰华府”19#1702室商品房备案登记、预告登记及产权登记等手续，所需的税费由林海自行承担。但是，霞浦县法院在审理黄艳与东泰公司商品房预售合同纠纷一案中，作出（2018）闽0921执2441号裁定书，对林海购买的东泰华府二期19#1703室商品房进行查封，侵犯了案外人的合法权益，故提出书面异议。林海以为，1.其已真实、合法购买了东泰华府二期19#1703室商品房，并已付清全部款项1118666元，东泰公司亦开具了购房正式发票。另外，合同双方2018年7月30日签订的《商品房买卖合同》也已于2018年8月3日通过备案机关网签备案，因东泰公司的原因不能及时办理预告登记等手续非案外人之过错；2.林海与东泰公司存在合法有效的商品房买卖关系，享有对东泰华府二期19#1703室预告登记至其名下的特定请求权（物权期待权），宁德市中级人民法院（2018）闽09民终1334号民事调解书对此已作出确认；3.林海对诉争房产的物权期待权应优先于保全申请人的债权。综上所述，林海对诉争房产所享有的权利应阻却对该诉争房产的执行。 申请执行人黄艳认为，2016年7月11日，东泰公司与黄艳签订两份《商品房买卖合同》，将坐落于霞浦县东泰华府9#2505、19#1703室商品房出售给黄艳。黄艳于当日向东泰公司账户分别转账660700元（9#2505室）、830000元（19#1703室）购房款，但东泰公司未开具合法票据，仅开具了收款收据。至今，双方未办理合同备案和产权预告登记手续。2018年7月，黄艳对东泰公司提起诉讼，要求继续履行《商品房买卖合同》并办理上述两套房产合同备案与预告登记手续。而东泰公司提出黄艳支付的660700元及830000元两笔款项系民间借贷，签订9#2505室及19#1703室商品房买卖合同仅是两笔借款的担保的抗辩理由。但在该案审理过程中，关于上述两笔借款是否支付利息问题时，东泰公司陈述利息支付给案外人林兴森，后查明，黄艳与林兴森之间没有任何关系，也没有任何资金往来，更没有委托林兴森代收利息的事实。2018年8月3日，霞浦县法院作出（2018）闽0921执2441号裁定书，对黄艳购买的东泰华府二期19#1703室商品房进行查封。随后，东泰公司以林兴森不当得利为由向法院提起诉讼，并将黄艳列为第三人。经庭审查明，该案所谓的林兴森不当得利的利息，与黄艳无关。2018年11月30日，东泰公司撤回对黄艳的起诉。依据林海在异议申请书中陈述的事实，即使其也真实从东泰公司购买19#1703室商品房，但其购房时间也晚于黄艳的购房时间。尽管林海通过法院一、二审及对该商品房合同进行备案网签，但其仍无法获得该房产的预期产权。在黄艳与林海均未对19#1703室商品房进行预告登记的情形下，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条规定及合同内容的相对性，支付房屋价款是买受人义务，因此，已经先行支付房屋价款的买受人享有优先过户权。这是对合同当事人利益的维护，也是对正常市场经济秩序的维护。黄艳对该房产享有预期产权，林海的异议请求，没有法律依据，应予以驳回。 被执行人福建东泰佳业房地产开发有限公司未作答辩。 本院查明，林海与东泰公司商品房预售合同纠纷一案，经本院一审驳回起诉后，林海向宁德市中级人民法院提起上诉。期间，林海与东泰公司于2018年7月30日签订正式商品房买卖合同，并于2018年8月3日办理了网签备案登记，并缴纳了维修基金。二审中双方于2018年9月10日达成调解协议，确认林海与东泰公司存在霞浦县“东泰华府”19#1703室的商品房买卖合同关系（已于2018年8月3日通过备案机关网签备案），该商品房的购房款已全部结清；东泰公司应予以积极协助配合林海办理商品房备案登记、预告登记及产权登记等手续。同时，2018年7月12日，黄艳起诉东泰公司，要求东泰公司继续履行其与东泰公司签订的2份《商品房买卖合同》（其中一份合同包含霞浦县“东泰华府”19#1703室的商品房）并办理合同备案及预告登记手续。诉讼过程中，黄艳申请法院对案涉的霞浦县“东泰华府”19#1703室的商品房进行保全，本院于2018年8月3日裁定查封了上述商品房。目前该商品房预售合同纠纷案正在本院审理中。林海认为，其已经通过法院调解确认涉案商品房属于其所购买，法院对该商品房进行查封错误，特提出书面执行异议。 本院认为，林海与黄艳均主张案涉东泰华府19#1703室商品房系其购买，享有物权期待权。根据查明的事实，林海与东泰公司就上述商品房已经签订正式商品房买卖合同，且交付了全额购房款，并办理了网签备案登记手续，该事实亦得到宁德市中级人民法院的生效法律文书确认。而黄艳主张其与东泰公司在林海之前已经签订了正式商品房买卖合同并交付了全额购房款，但未办理网签备案登记手续。且从黄艳提交的证据可以看出，东泰公司至今未与黄艳履行合同相对义务，也未开具购房正式发票，而是出具收款收据。黄艳作为购房者在全额付款且签订正式商品房买卖合同的情况下，长达两年的时间东泰公司未向其出具正式票据亦不符合常理。另外黄艳提供的商品房买卖合同与林海的商品房买卖合同上均有备案合同编号，而同一套商品房同时存在两个商品房备案合同编号，不符合常理。因此，林海主张其对涉案商品房享有排除执行的权利，有事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项规定，裁定如下： 中止对福建东泰佳业房地产开发有限公司名下坐落于霞浦县松港街道赤岸大道21号东泰华府19号楼1703室商品房的查封。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  苏玲玲 人民陪审员  汤淑敏 人民陪审员  曾凤杰 二〇一八年十二月十日 书 记 员  吴 昱 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。