贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8245号 原告：叶飘，女，汉族，1990年8月14日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：叶盛广，男，汉族，1962年12月22日出生，住贵州省毕节市，系原告之父。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进，周遵才，均系贵州本芳律师事务所律师。 原告叶飘与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月26日登记立案后，依法适用简易程序于公开开庭进行了审理。原告叶飘的委托诉讼代理人叶盛广、被告博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告叶飘向本院提出诉讼请求：1、判决被告按照合同约定办理商品房转移登记文书并及时交付原告；2、判决被告支付原告迟延办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金暂计2万元，该违约金额每日按已付购房款347427元的万分之二，从2014年6月1日后推180天起计算至2018年10月30日;3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年5月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）博泰.美欣明珠第4幢1-13-2号商品房，购房款为347427元。被告承诺在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（原告）。现被告已经逾期。按照合同约定，被告应按日向原告支付该商品房总价款的万分之二的违约金，为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。 被告博泰房开公司辩称：一、原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效。二、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在2014年6月1日前取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书交付原告。而就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。基于委托办理，对于商品房转移登记的有关文书，并不需要再次提交原告，答辩人不承担逾期提交有关文书的违约责任。三、商品房买卖合同约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关文书，是指房屋登记办法上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律规定的不动产权证书。2016年9月12日毕节市人民政府公布后，自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记的实施，改变了双方合同约定的履行方式，故被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，与合同约定也不符，同时违约金应予调低。 五、合同约定的“有关文书”指代不明，不能准确判断有关文书属于何种标的物。此外，违约责任的构成是能为而不为，从公平原则出发，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2012年5月30日，原告叶飘与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：“由叶飘购买被告开发的位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）博泰.美欣明珠第4幢1单元13层2号房屋，总价款为347427元；移转登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告依约支付被告购房款347427元，被告已向原告交付房屋，但未履行向原告提交办理商品房转移登记有关文书的义务。原告诉至本院。 另查明，涉案房屋还未通过消防验收及办理初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务，原告足额支付了购房款，被告就应履行向原告办理商品房转移登记有关文书并交付原告的义务，现被告实际还未履行该义务，应承担继续履行或支付违约金的责任。 被告作为房屋验收义务履行方，未能提供涉案房屋验收的资料，且被告也自认消防验收还未通过、初始登记还未办理，根据交易习惯，办理商品房转移登记的有关文书需前述工作完毕方能进行，故原告要求被告办理转移登记有关文书的诉讼请求，因法律或事实上履行不能，本院不予支持。 合同约定被告应于2014年6月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在前述期限履行该义务，原告不退房的，被告应自前述约定日期至实际履行完毕该义务之日期间，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并约定被告履行该项义务的形式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告迟延履行前述义务，应承担支付相应违约金的责任。因被告尚未能使涉案房屋达到消防验收合格条件，致使原告委托被告办理房屋转移登记的条件不成就，结合原告诉讼请求，违约期间为原告主张的2014年6月1日后推180天即2014年11月28日至2018年10月30日止。被告提出诉讼时效抗辩，故原告主张的违约金期限应受诉讼时效影响，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间二年，至2017年9月30日已经届满。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。原告2018年9月26日诉至本院，故2015年10月1日起至2018年10月30日止共1125天的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。 合同约定购房款为347427元，原告已经支付，故计算违约金的基数应以该金额为基数，按合同约定的每日万分之二计算为：347427元×0.02%×1125天=78171.07元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告叶飘支付逾期交付办理毕节市博泰.美欣明珠第4幢1单元13层2号房屋转移登记有关文书的违约金78171.07元（期限2015年10月1日至2018年10月30日）； 驳回原告叶飘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇一八年十二月三日 书记员  姜童尧