浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初13034号 原告：楼道清，男，1962年12月8日出生，汉族，住义乌市。 原告：黄素贞，女，1960年7月16日出生，汉族，住义乌市。 两原告的共同委托代理人：虞景勇、曹伦齐，义乌市天地法律服务所法律工作者。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。 原告楼道清、黄素贞与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年10月22日向法院提起诉讼，诉请判令：1、确认原、被告签订二份《浙江省商品房买卖合同》合法有效。2、被告支付逾期交房违约金（暂算至2018年10月15日止为5361040元，此后以804万元为基数，按每日万分之五支付至实际交付之日止）；3、被告支付逾期交付初始登权属证书违约金（暂算至2018年10月15日止为778748元，此后以804万元为基数按日万分之一计算至实际交付之日止）；4、被告立即交付符合约定的房屋给原告，并协助原告办理将东阳市白云街道江南紫荆庄园J区E5A、J区E5B号的房屋不动产权属转移登记至原告名下的手续，并赔偿原告损失（损失从被告交付初始登记权属证书之日起，以804万元基数，按同期银行贷款利率计算至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人虞景勇及被告的委托代理人楼璐萍到庭参加诉讼。在本案审理过程中，两原告将第二项诉讼请求中的计算标准变更为按中国人民银行贷款利率的1.3倍。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：原、被告于2014年1月13日签订商品房买卖合同一份（合同编号为：2014预240777），于2016年10月17日又签订商品房买卖合同一份（合同编号为：2016预344057）。 二、房屋地点：分别为东阳市白云街道江南紫荆庄园J区E5A（合同编号为：2016预344057）、J区E5B号（合同编号为：2014预240777）商品房。（以下简称涉案房屋） 三、合同约定房屋面积：E5A号房屋为172.46平方米、E5B号房屋为543.33平方米。 四、合同约定房屋总价款：E5A号房屋为304万元、E5B号房屋为500万元。 五、合同约定的商品房交付期限和手续：E5B号房屋的交房日期为2013年12月31日前，E5A号房屋的交房时间为2016年12月31日前，交房时出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺分别于2014年12月31日前取得前款规定的E5B号房屋的土地、房屋权属证书，于2017年12月31日前取得前款规定的E5A号房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准：两份商品房买卖合同均约定：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：两原告主张2010年交付了被告500万元购房款，被告认可收到了款项，但认为系预约款。后两原告又于2014年1月10日交付了304万元购房款，被告于2014年1月13日出具两份收款收据，确认分别收到了E5B号房屋500万元购房款、E5A号房屋304万元购房款。2014年1月10日，原告黄素贞在一份发放钥匙通知单上签字确认，上面载明“购买商品房江南紫荆庄园J区E5幢本通知单已领、使用说明书已领、质量保证书已领”。被告陈述已于该日办理了交房手续，两原告怠于领取钥匙。两原告陈述其并未看清发放钥匙通知单而签字，未接收涉案房屋。 被告于2016年4月6日取得涉案商品房所在工程的竣工验收备案，于2017年9月4日取得涉案房屋的不动产初始登记证。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同法规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告就E5B号房屋约定的交房日期早于合同签订日期，客观上无法履行，亦不符合常理，不应予以适用。因被告于合同签订日期前即2014年1月10日已通知两原告交房，结合双方的签约本意以日常经验法则，本院认定合同签订之日为被告应交付E5B号房屋的时间。根据庭审陈述及原告黄素贞签字的发放钥匙通知单载明，两原告已于2014年1月10日领取了发放钥匙的通知单及使用说明书、质量保证书，其即可随时去物业领取涉案房屋钥匙，应视为双方基本办理了交付房屋的手续，且庭审中被告已告知两原告仍随时去小区物业领取钥匙，两原告事实上至今未领取钥匙系其怠于领取所致。两原告主张其未看清发放钥匙通知单而签字的意见，本院不予采纳，其要求被告交付涉案房屋，本院不予支持。而根据合同约定，涉案房屋必须符合建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件才符合交付条件。被告于2016年4月6日才取得涉案商品房建筑工程竣工验收备案表，载明了已取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，故该日才符合交房条件。双方于2014年1月10日办理手续时涉案房屋并未符合条件，故结合约定的交房时间，被告无须承担E5A号房屋的交房违约金，应承担E5B号房屋的逾期交房违约金，且违约金应计算至2016年4月6日为止为宜。至于逾期交付权属证书的违约金的问题，因被告在2017年9月4日取得涉案房屋权属初始登记证，直到开庭之日即2018年11月28日才交付两原告，已构成违约，应承担相应的违约责任，违约金应计算至开庭之日为止。因合同约定的逾期交房违约金的计算标准过高，原告自愿调整成按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算，符合法律规定，本院予以支持。经计算，被告应支付原告逾期交房违约金825780元（以500万为基数从2014年1月14日开始按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月6日止），应支付逾期交付权属证书违约金814124元（以500万为基数从2015年1月1日开始，以304万元为基数从2018年1月1日开始，均按日万分之一计算至2018年11月28日止）。 关于两原告主张的两项违约金是否已过诉讼时效问题，因涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算，故涉案两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当协助两原告办理转移登记手续并赔偿损失问题。本院认为，涉案合同虽约定由两原告自行办理涉案房屋的产权变更登记手续，但被告仍具有协助义务。若因被告原因未在合理期限内协助，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失。故原告主张的该项诉请，本院对合理部分予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告楼道清、黄素贞与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告楼道清、黄素贞逾期交房违约金825780元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告楼道清、黄素贞逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金814124元。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告楼道清、黄素贞交付应由其提供的办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内协助办理，则应向原告楼道清、黄素贞赔偿损失（从本院确定的履行期限届满日开始，以804万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 五、驳回原告楼道清、黄素贞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19559元，由被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。