河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀06民初183号 原告（执行案外人）：张静，女，1987年11月5日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：吴文浩，男，1987年9月1日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区，系原告张静丈夫。 委托诉讼代理人：薛少培，河北天捷律师事务所律师。 被告（申请执行人）：田聚强，男，1963年6月30日出生，汉族，住河北省安国市。 委托诉讼代理人：王文嘉，河北时代经典律师事务所律师。 被告（被执行人）：石家庄市汇丰房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区中山路48号。 法定代表人：宋洪欣，董事长。 原告张静因与被告田聚强、石家庄市汇丰房地产开发有限公司（以下简称:汇丰公司）案外人执行异议之诉一案,本院作出（2017）冀06民初137号民事判决，河北省高级人民院作出（2018）冀民终333号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张静委托诉讼代理人吴文浩、薛少培，被告田聚强委托诉讼代理人王文嘉到庭参加诉讼，被告汇丰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案，本案现已审理终结。 原告张静向本院提起诉讼请求:一、不得执行位于石家庄市桥西区房屋；二、确认世纪公馆22层2213号房屋的实际所有权人为原告;三、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2016年6月1日保定市中级人民法院作出（2016）冀06民初140号民事调解书，2017年4月17日原告张静对执行标的提出书面异议。保定市中级人民法院2017年6月5日作出（2017）冀06执异30号执行裁定书，驳回了原告张静的异议请求。一、原告对世纪公馆22层2213号房屋享有物权权利，不得依据（2016）冀06民初140号民事调解书执行。1、原告和被告汇丰公司于2016年2月17日签订《房屋买卖合同》，合同合法有效。合同明确约定了房屋的基本情况，房屋的交易价格以及付款方式。且合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，应认定为商品房买卖合同。本案中，原告和汇丰公司的合同符合上述法律条件，应予认定。2、原告将其之前给汇丰公司的借款625223元直接转做为购房款，根据最高人民法院72号指导案例的指导原则，原告和汇丰公司双方通过签订《购房合同》、变更收款收据的方式转换法律关系的行为合法有效。原告已实际履行了支付全部购房款的义务。3、本案涉案房屋已于2016年3月8日实际交付给原告。原告和汇丰公司签订购房合同并办理完相关手续后，汇丰公司于2016年3月8日指令该项目的河北红丰物业服务有限公司将房屋实际交付原告，并办理了各项手续。原告也已经在2016年3月8日向物业公司缴纳了物业费、水费等费用。截至此时，原告已经合法占有该房屋。4、未办理产权变更登记，并非原告的原因。涉案房屋目前并不具备办理产权变更登记的条件，但是原告已经支付全部房款并实际占有。没有办理产权登记并非原告的过错造成。二、原告已经购买并实际占有了该房屋，其预期物权应当受到保护，被告田聚强不能申请查封和执行。1、本案所涉房屋虽然还在汇丰公司名下，但是其物权已经实际转移给原告。虽然不动产产权以登记为原则，但也同样需要考虑交易习惯。2、原告完成和汇丰公司的买卖合同后，已经取得排除一切其他权利的物权期待权。涉案房屋虽然登记在汇丰公司名下，但是原告已经和汇丰公司签订了以变更所有权为目的的《购房合同》;且原告已经履行了合同的全部价款支付义务;同时原告购买该涉案房屋的事实已经告知物业公司，并已经通过物业公司实际交付给原告;最重要的是该房屋没有变更登记并非原告的原因造成。因此，原告已经具备了对该房屋排他的物权期待权。3、涉案房屋虽然目前不具备登记条件，但是该项目已经具备两个开发证件，且汇丰公司也正在积极补办各项证件，待证件齐全后，房屋完全可以变更登记到原告名下。因此，原告的物权期待权应该受到法律的保护。综上，为维护原告的合法权益特向贵院提起诉讼。望贵院在保护司法机关“预查封”未登记物业的情况下也考虑业主“预购买”未登记物业的合法权利。 被告田聚强辩称，1、人民法院对诉争房屋的查封合法有效，原告不享有合法的实体权利，不能对抗司法查封。2、原告与汇丰公司所签房屋买卖合同违反了法律强制性规定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条、《中华人民共和国合同法》第52条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，该合同属于违法无效合同，原告不存在合法取得诉争房屋所有权或其他物权权利，以及对抗司法查封的前提条件。同时，原告列举的最高院第72号指导案例中对于该案的诉争房产均已签订商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记，说明72号案例中的房产是能够合法销售的，与本案事实情况不同。3、本案中不存在原告实际占有诉争房屋的事实，根据贵院对汇丰公司法定代表人宋洪欣作出的执行笔录中“这些都是干净的及由田聚强保管”等内容，结合我方提交的房屋认购合同、入住通知单、交接确认书、水电卡、门钥匙可以证实原告并未实际占有，我方注意到原告提交的证据中，没有电卡，而电卡是由电力公司根据特定房屋单独办理的。4、原告与汇丰公司不存在实际交付房款事实。原告与汇丰公司、红鲤公司、宋洪欣本人及张磊均是独立的法律主体。他们之间的权利义务关系未经过依法确认，相互之间的转款不足以认定是交纳诉争房屋的房款。同时，原告转款数额与其主张的房款不符，双方对借款转房款未经过对账清算与原告所提出72号案例中裁判要点不符。5、原告自认的以借款转为购房款，这一事实本身既可以证明原告购房目的不是用于居住，而是用以“抵债”。同时原告诉状中载明的住址也可以说明原告已经有用于居住的房屋。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 被告汇丰公司未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张静提交以下证据：原告张静提交以下证据：证据1、石家庄世纪公馆房屋销售合同，拟证实原告与汇丰公司建立了房屋买卖法律关系。证据2、房款收据，证实原告实际向汇丰公司支付了房款，通过汇丰公司向原告的借款转化为房款，原告在原一审举证期内补充提交了6份银行明细，原一审当庭又提交新查询到的建行5万元的明细，以上7份拟证实原告共向被告汇丰公司实际转入155万元，又折合利息合计168万元，同时提交工商信息查询及建行两份客户回单，拟证实转入及转出的款。证据3、2016年3月物业收据、水费收据。证据4、水卡。证据5、钥匙，证据3、4、5拟证实汇丰实际向原告交付了房屋。证据6、河北红丰物业出具的业主及交房证明。证据7、石家庄汇丰公司宋洪欣的证明。证据8、石家庄汇丰工作人员证明。以上三组证据拟证实原告购买了汇丰公司房屋，实际办理交房手续。补充提交证据9、河北安拓公司工商登记信息，证据10、宋洪欣银行流水，证据11、宋洪欣自述事实经过，证据12、调查申请书，证据9-12拟证明田聚强与宋洪欣存在虚构借款进行虚假诉讼的事实，宋洪欣的银行流水也证明在极短的时间内有4000万元的银行流水进入和转出，该4000万元均转入郑晓瑞的银行账户，而郑晓瑞与田聚强是安拓公司的股东，二者存在利害关系，且宋洪欣自述的事实经过和报警记录再次证明田聚强与宋洪欣及汇丰公司虚构4000万的借款进行虚假诉讼。被告田聚强对证据1真实性、合法性均不认可，主张该合同是倒签的。理由是法院对宋洪欣所做的执行笔录内容及被告田聚强一直实际保管诉争房屋的事实，并且期间原告从未提出或主张购买过房屋，而且该合同违法无效。对证据2真实性不认可，载明收款方式为转账，但是没有客观的转款凭证。后补充的转款凭证系原告临时拼凑，数额也不相符。对工商登记信息认可，对原告张静之父张一考的存入金额100元客户回单认可。针对补充的7份转款凭证关联性不认可、真实性认可。另外，在张静之父张一考2014年4月3日支付给红鲤公司的20万元以及张一考于2014年5月5日转给红鲤公司的30万元及张伟于2014年5月20日转给红鲤公司的30万元该凭证上均注明为消费。况且红鲤公司与汇丰公司不是同一法律主体，该证据关联性不认可。关于证据3的物业费及水费收据真实性不认可，主张被告田聚强向汇丰公司借款时就已经实际占有控制了诉争房屋，有生效的（2016）冀06民初140号民事调解书及对宋洪欣的执行笔录为证。关于证据4水卡及证据5钥匙，主张是原告为了此次诉讼补办的，同时因电卡的补办与水卡不同，因此原告不能补办电卡，电卡、水卡、钥匙均在田聚强手中。证据6红丰物业证明的证据形式不符合法律规定，没有法定代表人及制作人签字，内容与事实情况不符。证据7宋洪欣的证明材料不认可，无法核实内容的真实性。证据8汇丰公司工作人员的证人证言，被告田聚强主张因有利害关系，对真实性、合法性、关联性不认可。对证据9-12，认为与本案无关。针对原告所述虚假诉讼，田聚强与汇丰公司发生借款关系是汇丰公司为了结清另一笔借款关系，田聚强与汇丰公司是真实合法的4000万的借款，与此同时相应的，汇丰公司清偿了一笔其他案外人4000万元的借款，我方有充足的证据证明，但与本案无关，不应提交。有关本案是否涉及刑事犯罪的问题，宋洪欣向公安机关报过案，但石家庄市公安机关在初步了解并未初查立案。综上，本案无需查证4000万元借款是否真实的问题。 被告田聚强提交了以下证据，证据1、执行裁定书，拟证明保定中院依法驳回张静案外人执行异议申请。证据2、石家庄市国土资源局公告，拟证明，被告汇丰公司未取得涉案房屋土地使用权，涉案房屋不可能合法销售。证据3、保定市中级人民法院（2016）冀06民初140号民事调解书，拟证明汇丰公司及宋洪欣以不具有销售条件的房屋为田聚强提供无效的抵押、销售合同以“担保”田聚强债权的实现。该调解书是被告田聚强执行依据。证据4、保定市中级人民法院（2016）冀06民初140-1号民事裁定书，拟证明涉案房屋已于2016年5月6日被依法准予查封。证据5、保定市中级人民法院执行笔录，拟证明涉案房屋在查封时没有买卖、抵押等权利负担，宋洪欣对此予以明确确认，诉争房屋的保管人为田聚强。证据6、商品房认购合同、入住通知单、房屋交接验收确认书、证明，拟证明被告汇丰公司为担保各借款人债权实现而出具的，该情况具有普遍性，汇丰公司与各个债权人均没有买卖房屋的真实合意。证据7、物业服务委托合同、入住通知书，拟证明被告汇丰公司及宋洪欣实际控制的物业公司为担保各借款人债权实现而出具的，该情况具有普遍性，汇丰公司与各债权人均没有买卖房屋的真实合意。证据8、最高人民法院（2016）最高法民申2390号《民事裁定书》，拟证明不动产买卖合同不合法，案外人就不能具有足以排除强制执行的民事权益。证据9、保定市中级人民法院（2016）冀06执145号执行决定书、司法建议书一份，拟证实汇丰公司已不可能合法取得世纪名园国有土地使用权，且已经丧失履行能力。证据10、水卡、电卡、房门钥匙，拟证实田聚强一直保管占有诉争房屋。原告在原一审拿出的钥匙均是未开封使用过的，拟证明原告没有实际占用诉争房屋。证据11、2015年11月11日汇丰公司支付原告张静及其父张一考利息情况，证实张一考、张静本金并非155万元而是85万元。原告张静对被告田聚强提交的证据质证意见如下：证据1、执行裁定书的真实、合法、关联性无异议，但是原告对裁定书驳回的理由有异议，也正是因为有异议才提出执行异议之诉。证据2、石家庄国土资源局公告，该证据真实性有异议，因为是被告单方提交，证据形式不符合法律规定。原告无法核实该证据的来源及真实性。即使该证据为真实，也不能证明汇丰公司今后不能够合法取得土地使用权。证据3、保定市中级人民法院民事调解书，真实性无异议，但是对该调解书的内容真实性存在异议。证据4、民事裁定书，真实性无异议，房产现确实在查封，但对查封有异议，故提出本案之诉。证据5、执行笔录，真实性无异议，但宋洪欣单方陈述并不能客观反映事实。证据6、商品房认购合同确认书，证据7、物业服务委托合同、入住通知书，真实性有异议，是宋洪欣和被告田聚强为完成证据3而进行补签的，并且从时间看，商品房认购合同和交房入住通知单时间在原告之后。证据8、最高人民法院民事裁定，真实性无异议，该案件并非最高人民法院指导案例，不具有参考价值，且该案例与本案案件事实并不完全一致，汇丰公司房屋建设已经完成，根据石家庄市整治违规项目的政策，该项目具备补办合法证件的条件，最终能够取得土地使用证及预售许可证。证据9、真实性无异议，合法性、关联性不认可，该证据不能达到被告的证明目的，我方提供的证据已基本证实借款是虚假的，田聚强作为债权人，查封汇丰公司的所有的保证金以及法院出具的司法建议，人为阻止了汇丰公司招拍挂的资格。因为被执行人失信名单并非不能取消，汇丰公司有能力继续办理土地等相关手续。证据10、水卡、电卡、钥匙有异议，被告不能证明从物业公司办理水卡、电卡、钥匙的时间和办理人员。因此，该水、电卡有可能是被告通过不正当途径取得。我方的钥匙有装修钥匙三把，未开封的钥匙为替换装修的钥匙。宋洪欣作为总经理不可能亲自交接房屋钥匙。证据11、对利息单真实性不认可，因为是被告单方提交。我方提交的证据中有银行流水明细，可以证明借款为155万。 基于以上原告张静与被告田聚强诉辩和举证、质证情况，本院查明事实如下：2016年2月17日原告张静作为乙方与被告汇丰公司作为甲方，签订了房屋预售合同。该合同第一条约定，“预约房屋坐落于世纪公馆项目22层2213#，暂测建筑面积105.97平方米”，该合同第二条第一款约定，“自甲方取得该项目商品房预售许可证之日起一个月内，甲乙双方正式换签商品房买卖合同。”该合同第四条第二款约定，“该房屋单价为￥5900元/每平米，总金额￥625223元”。同日，被告汇丰公司向原告张静出具了收据一张，载明交款单位张静，金额￥625223元，收款事由借款转房款。截止本案诉讼期间，原告张静与被告汇丰公司未换签商品房买卖合同，涉案房屋亦未取得商品房预售许可证。原告张静之父张一考系被告汇丰公司员工。原告之父曾以集资的方式向被告汇丰公司出借款项。原告张静主张持有涉案房屋钥匙、水卡并缴纳物业费用，被告田聚强主张持有涉案房屋钥匙、水卡、电卡并签订物业服务委托合同，双方对对方主张均不认可。因被告田聚强以民间借贷纠纷为由将被告汇丰公司诉至保定市中级人民法院，受理后，应被告田聚强申请，保定市中级人民法院于2016年5月6日作出（2016）冀06民初140-1号民事裁定书，查封被告汇丰公司包括本案房产在内的相关房产，并于2016年6月1日作出（2016）冀06民初140号民事调解书，确定被告汇丰公司偿还田聚强款项的数额及期限。原告张静对查封被执行人汇丰公司涉案房产不服，向保定市中级人民法院提出书面异议，保定市中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）冀06执异30号执行裁定，驳回案外人张静的异议请求。后原告张静提起案外人执行异议之诉，遂成诉。 本院认为，本案争议的焦点问题为原告张静对诉争标的即石家庄市世纪公馆22层2213号房屋是否享有足以排除执行的权利。根据已查明的事实，原告张静曾以集资方式向被告汇丰公司出借款项，后因汇丰公司未能偿还借款，其与汇丰公司于2017年2月17日签订的《房屋销售协议》，双方约定将涉案房产出卖给原告以抵顶借款，《房屋销售协议》签订后，汇丰公司向原告出具了收款收据。根据原告提交的缴纳物业费、水费的票据，其持有的电卡、水卡，汇丰公司出具的相关证明，可以证实原告已实际接收并占有涉案房屋。涉案房屋因汇丰公司的原因，至今未能办理房屋权属证书。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，原告已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，对未办理过户登记手续没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述规定，原告张静支付涉案房屋的全部价款，并实际占有房屋，对未办理过户登记手续没有过错，其要求排除对涉案房屋执行的主张，应予支持。依法应认定原告为涉案房屋的实际所有权人。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，缺席判决如下： 一、停止对石家庄市桥西区房屋的执行； 二、确认原告张静为石家庄市桥西区房屋的实际所有权人。 案件受理费80元，由被告田聚强、石家庄市汇丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 张 兰 平 审判员 张 亚 男 审判员 欧阳正丽 二〇一八年十二月十五日 书记员 黄  倩