山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0391民初1847号 原告：邹勇，男，1964年3月27日生，汉族，住淄博高新区。 被告：张峻，男，1978年5月16日生，汉族，住张店区。 被告：王振媛，女，1978年10月3日生，汉族，住址同上，两被告系夫妻关系。 上列两被告共同委托诉讼代理人：吕璐琪，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 被告：淄博高新技术产业开发区鲁中科技学校。住所地，淄博高新区中润大道178号。 法定代表人：邹勇，校长。 被告：鲁中职业专修学院。住所地，淄博高新区中润大道178号。 法定代表人：邹勇，院长。 上列两被告共同委托诉讼代理人：邹明瑞，男，1993年12月16日生，汉族，该校职工，住张店区。 第三人：淄博商贸培训学校。住所地，淄博高新区中润大道178号。 法定代表人：牛路，校长。 委托诉讼代理人：江涛，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 原告邹勇诉被告张峻、王振媛、淄博高新技术产业开发区鲁中科技学校（以下简称“鲁中科技学校”）、鲁中职业专修学院、第三人淄博商贸培训学校房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹勇，被告张峻、王振媛的共同委托诉讼代理人吕璐琪，被告鲁中科技学校、鲁中职业专修学院的共同委托诉讼代理人邹明瑞，第三人淄博商贸培训学校的委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认鲁中科技学校、鲁中职业专修学院与被告张峻签订的房屋出租合同无效；依法确定原告与两被告存有房屋租赁关系并判令两被告向原告交纳房屋租赁费220966.94元；判令两被告向原告赔偿经济损失24645.31元、违约金2000元；诉讼费由被告张峻、王振媛承担。事实和理由：2012年3月10日，鲁中科技学校与被告张峻签订房屋出租合同，合同约定被告张峻租赁淄博高新区中润大道178号院内学生宿舍楼二楼房屋17间，年租金6万元，租赁期为12个月，租赁期限2012年4月1日至2013年4月1日，签订合同后被告张峻按期交纳了一年的房屋租赁费，合同到期后没有搬出继续租赁。涉案房屋是原告出资所建后作为淄博商贸培训学校的出资，淄博商贸培训学校对资产进行分配分割管理时，将该房屋分配给原告管理使用出租收益，原告具有对分配到的固定资产对外出租收益的权利。因被告张峻在合同到期后继续使用学生宿舍二楼17间房屋，截止到2015年1月1日已经拖欠原告房租4.5万元，2015年1月20日，由被告王振媛替被告张峻给原告出具欠4.5万元房租费的欠条。2015年1月1日，原告与被告张峻重新签订房屋租赁合同，租赁期限为一年，租赁房屋12间，每间300元，年租金4.32万元，半年支付一次，但在此期间内原告租赁的17间房屋没有搬出继续租用，直到2017年3月13日向原告交回8间，其余继续使用至今。被告张峻、王振媛未按照房屋租赁合同交纳房屋租赁费，经原告多次催要未果。为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。 被告张峻、王振媛共同辩称，关于原告、被告鲁中科技学校、鲁中职业专修学院及第三人之间是什么关系我方不清楚；2016年因为原告与第三人之间存在诉讼，其中涉及到我方租赁的房屋，后第三人向我方提供了相关的材料及判决书，之后我方就与第三人之间建立了租赁关系，也与第三人之间进行结算，费用也都支付给了第三人，原告无权再向我方主张租赁费。 被告鲁中科技学校、鲁中职业专修学院共同辩称，涉案所租赁的房屋由邹勇为所有权人，在当时与被告张峻、王振媛签订租赁合同时，被告张峻、王振媛要求通过被告鲁中科技学校、鲁中职业专修学院签订合同，并收取了相应的租赁费用，租赁费用实际交给了原告邹勇。 第三人淄博商贸培训学校辩称，本案中原告主张租赁费，应当以原告系合法出租人为前提，而本案中，原告并非合法出租人，出租物系第三人的合法资产，因此，原告不享有主张对该财产使用及收益的权利，因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供2004年12月16日第三人出具的淄博商贸培训学校资产分配证明一份，用以证明因第三人拖欠原告借款无力偿还，第三人经研究决定，将第三人的一部分资产（包括本案所涉房屋）分配给原告，由原告对外出租收益，用于偿还债务。第三人对此提出异议，并提供出山东省高院（2018）鲁民申4372号民事裁定书一份，用以证明第三人对本校的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，原告不享有涉案房屋的出租权利。 对此本院认为，山东省高院（2018）鲁民申4372号民事裁定书，是对原告要求确认原告作为出资人投入到第三人的财产归原告所有的否认，并未涉及第三人上述资产分配证明的效力问题，也未否认第三人有权将其部分资产分配给他人占有、使用、收益以用于偿还所欠他人的债务。综上所述，本院认定，第三人基于偿还原告债务的现实问题，将其部分资产分配给原告占有、使用、收益并无不当，并未违反有关法律的禁止性规定，这也是第三人对其财产享有的自主处分权，因此，原告有权利对第三人分配给其的财产对外进行出租并收益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告为第三人的董事。因第三人欠原告借款，经第三人研究决定，将第三人部分财产（包括本案所涉房屋）分配给原告管理、使用。2004年12月16日，第三人给原告出具淄博商贸培训学校资产分配证明一份，载明了分配给原告的财产明细，并写明原告有权对外出租并收取租赁费。2012年3月10日，原告以被告鲁中科技学校的名义与被告张峻签订房屋出租合同一份，约定将上述原告所分配财产中的学生宿舍楼17间出租给被告张峻使用，年租金为60000元，原告作为被告鲁中科技学校的法定代表人在该合同上签名。合同签订后，原告与被告张峻一直履行该合同。2015年1月1日，原告又以被告鲁中职业专修学院的名义与被告张峻签订房屋租赁合同一份，约定由被告张峻继续租赁上述房屋12间，年租金为43200元，期限为2015年1月1日至2015年12月31日；到期继续租赁按实际租赁房屋间数每月每间300元交纳房租，并由原告收取；原告作为被告鲁中职业专修学院的法定代表人在该合同上签名。2015年1月20日，被告王振媛（被告张峻之妻）给原告出具欠条一张，载明截止到2015年1月1日，欠房租4.5万元。原告与被告张峻继续履行上述合同，但2015年1月1日后被告张峻一直实际占有使用房屋17间，直至2017年3月23日，被告张峻退给原告房屋8间，剩余9间被告张峻一直占用使用至今。自2015年1月份至今的房租被告张峻未交纳，为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。 诉讼中，被告张峻、王振媛申请追加鲁中科技学校、鲁中职业专修学院为本案被告、申请追加淄博商贸培训学校为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。 原告后又自愿撤回了上述诉讼请求中的第一项、第三项，即：确认鲁中科技学校、鲁中职业专修学院与被告张峻签订的房屋出租合同无效；判令两被告向原告赔偿经济损失24645.31元、违约金2000元。 原告要求被告张峻、王振媛支付租赁费220966.94元，计算依据为：自2015年1月1日之前欠4.5万元房租，之后一至到2018年7月20日，被告张峻、王振媛一直未交纳房租，按每年6万元计算至2017年3月23日被告张峻、王振媛退了八间之后，然后自2017年3月23日之后按九间房，每间房每月300元房租计算，每年按42300元计算。即45000元（2015年以前拖欠）+60000元（2015年全年）+60000元（2016年全年）+13666.94元（2017年1月1日至2017年3月23日，82天，年租金60000元）+42300（2017年3月24日至2018年7月20日，9间房，每间每月300元）=220966.94元。 被告张峻、王振媛主张已向第三人交纳了租赁费，第三人予以否认。被告张峻、王振媛还主张2017年10月份就从涉案房屋中搬走，原告否认，被告张峻、王振媛未提供相应证据。 原告还要求被告王振媛承担责任，被告王振媛主张欠条是替被告张峻给原告出具的，原告在诉状中也自认，故被告王振媛不应当承担责任。 本院认为，如前所述，本院认定原告对本案所涉房屋享有出租并收益的权利，其以被告鲁中科技学校、鲁中职业专修学院的名义与原告所签订的房屋租赁合同为有效合同，原告与被告张峻均应自觉履行，且双方也一直实际履行：原告将涉案房屋交付给被告张峻使用，被告将房租支付给原告。因此，对原告要求确认原告与被告张峻之间存在租赁关系的诉讼请求，本院予以支持。自2015年1月份起，被告张峻一直拖欠原告房租，被告张峻应当支付给原告。被告张峻主张2017年10月份就从涉案房屋中搬出，原告予以否认，被告张峻未提供证据证实，因此，对被告张峻的该主张，证据不足，本院不予支持。故对原告将房租计算至2018年7月20日的诉讼请求，本院予以支持。从2015年1月1日至2018年7月20日，按合同约定及被告张峻实际租赁的房屋数，经本院计算，被告张峻实欠租赁费为221866.67元[45000元（2015年以前拖欠）+60000元（2015年全年）+60000元（2016年全年）+13666.67元（2017年1月1日至2017年3月23日，82天，年租金60000元）+43200（2017年3月24日至2018年7月20日，9间房，每间每月300元）]，被告张峻应当支付给原告，现原告自愿要求被告张峻支付房屋租赁费220966.94元，本院予以支持。原告自愿放弃要求确认鲁中科技学校、鲁中职业专修学院与被告张峻签订的房屋出租合同无效及判令被告张峻、王振媛向原告赔偿经济损失24645.31元、违约金2000元的诉讼请求，本院予以准许。被告王振媛未在租赁合同上签名，不是本案所涉租赁合同的相对方，且原告在诉状中也自认被告王振媛是替被告张峻出具的欠条，因此，被告王振媛与原告不存在房屋租赁关系，被告王振媛在本案中不应承担责任。被告张峻主张已向第三人交纳了租赁费，第三人予以否认，对此本院认为，被告张峻与原告之间存在房屋租赁合同关系，其应当向原告交纳房屋租赁费，其向第三人交纳房屋租赁费无事实和法律依据，因此，不论其是否已向第三人交纳了租赁费，都不影响其应当向原告承担交纳涉案房屋租赁费的责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、二百三十六条之规定，判决如下： 一、确定原告邹勇与被告张峻之间存在房屋租赁关系；被告张峻欠原告邹勇房屋租赁费（占用费）220966.94元，于本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告邹勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2507元，由原告邹勇负担270元，被告张峻负担2237元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  刘凡 二〇一八年十二月十一日 书记员  高冰