成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初12700号 原告（反诉被告）：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地成都市金牛区蜀兴东街6号1幢4单元3楼3号。 法定代表人：张明群，职务总经理。 被告（反诉原告）：徐跃,男，1958年2月24日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告（反诉被告）成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）与被告（反诉原告）徐跃物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴荣源公司的法定代表人张明群，被告（反诉原告）徐跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兴荣源公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2011年2月1日至2018年6月30日拖欠的物业费、垃圾费及公摊费共计支付11020.8元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会与成都兴荣源物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：由兴荣源公司对蜀明西路2-4号小区进行物业管理服务。《物业管理服务合同》对物业服务内容、物业管理服务费标准、滞纳金、违约责任等权利义务进行了约定。截止2018年7月31日，被告尚欠兴荣源公司：物业管理服务费、生活垃圾清运费、公共区域水电费合计11020.8元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴费的行为已严重违反了《物业管理服务合同》，为维护原告及其他业主的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）徐跃辩称，原被告之间没有物业服务合同关系，也无事实上的物业服务合同关系，原告无资格收取物业费，原告兴荣源公司强制留在小区，强制业主消费。原告不诚信，未尽到安保义务，被告车辆在小区被损坏，花费修理费2000多元，物品被盗四次，损失电摩托车一辆，仔细鞥车两辆，电瓶车一辆，原告应当承担违约责任。原告的工作人员素质差、年龄大、长期不在岗、私收费用，保洁为划区域捡废品的矛盾破口对骂，保安与业主对骂。原告的张经理带假警察威胁被告，贴假传票损害被告名誉。原告组织人员砍伐小区树木，原告聘请的经理是在逃犯。原告勾结业委会主任以改造花园的名义侵吞、套取小区维修基金。原告诉请的垃圾费、公摊、滞纳金都是没有法律依据的，原告部分请求超过诉讼期限。 反诉原告（被告）徐跃提出诉讼请求：1.请求被反诉人赔偿反诉人财产损失12800元；2.请求被反诉人支付反诉人及家人精神抚慰金8000元3.本案的诉讼费用被反诉人承担。事实和理由：反诉被告无合同依据，强行管理小区，由于反诉被告的过错，反诉原告四次被盗，故反诉原告应当赔偿损失。反诉被告法定代表人张明群带假警察恐吓反诉原告及其家人，贴假传票损害反诉原告名誉，要求反诉被告赔偿精神抚慰金。 反诉被告（原告）兴荣源公司辩称：我们是按照服务合同履行了合同，为业主代收代缴了垃圾费，而反诉原告一直未缴费，还打砸我们的门，我方损失一万多并已经报警。反诉原告的诉请没有法律依据。 本院经审理认定事实如下：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会（甲方、以下简称西延锦绣业委会）与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定了原告为蜀明西路2-4号小区（以下简称案涉小区）提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等等内容，约定了原告承担水电气进入小区总表以内，业主室内分表以外的全部公用费用。双方约定委托管理期限为36个月，物业费收费标准（除商业外）为0.6元/平方米/月，垃圾清运费由乙方按户8元/月向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，对无理由拒交物业管理费的业主，乙方可通过法律途径解决，关于该合同期限约定如下：委托管理期限为36个月，试用期为一年，试用期从2008年9月12日8：00起至2009年9月14日零点止。若乙方在一年内完成了正大门安全门禁系统的设置，达到服务承诺标准。经业主委员会认可后本合同期限顺延至2011年9月14日零点止。2017年8月30日，金牛区西延锦绣业主大会出具《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》：由于小区年久失修，开发商原无完善的配套设施设备，应广大业主要求由业主委员会委托成都兴荣源物业管理有限公司先共花费小区建设公共区域改造项目费用如下:一、西延锦绣小区绿化修枝维修整改工程(共四个花园)共计161730元：①号花园:56000元；②号花园65730元；③④号花园共计40000元。二、为了解决停车难，控制一卡多车及外来车辆进入，将安装完成车辆道闸智能识别系统(一进一出两套)确保业主在本小区内有地方停放车辆，外来车辆严禁进入，安装费用共计30800元(待安装)。三、小区大门口值班室清水房未装，装修费用共计人民币19500元。四、全小区网络高清监控安装费用共计79800元(已经施工完成)。五、围栏刺丝，防盗伞及燃气管道安全防范，费用共计12000元。由成都兴荣源物业管理有限公司已经完成。六、路灯围墙灯更换维修6200元，现已经完成小区路面塌陷，凹凸不平，维修改造。七、小区内各项维修改造费用及施工单位详见预算表。在西延锦绣第三届业主委员会指导下，由兴荣公司完成(此内容在物业合同中并未规定整改条款)。整改完成后，签订物业服务合同(试用期合同)。2018年6月30日，原告（物业移交单位）、成都金房物业服务公司（物业接收单位）和成都市金牛区西延锦绣第三届业主委员会（物业监交单位）签订《西延锦绣物业交接单》，原告将地下停车场、路面停车场、消防设施、地下非机动车停车场、配电房、1楼物业收费室、4楼物业办公室、水表截止数、电表截止数、单元电卡交接给成都金房物业服务公司。 另查明，被告系成都市金牛区房屋所有权人，该房面积为178.72平方米。 庭审中，原告提交的费用通知单显示被告从2011年2月1日到2018年6月30日期间未交纳物业费和垃圾处理费。原告提交了其2013年到2018年6月期间向成都市城市管理局交纳城市生活垃圾处理费的部分票据。被告提交了十数张照片，拟证明原告未履行物业服务。 以上事实，有《物业管理服务合同》《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》《西延锦绣物业交接单》、四川省证据非税收收入通用票据、房屋信息查询记录、兴荣源公司费用通知单、照片、收据和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，关于原告兴荣源公司是否系收取物业费的合法主体问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，《物业管理服务合同》，属于原告与西延锦绣业委会的双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的权利义务。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该协议对案涉小区的业主均具有约束力，且从《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》和《西延锦绣物业交接单》可以看出，原告事实上在案涉小区提供物业服务直到2018年6月30日撤场，提供物业服务期间支付了小区公共部分的维修、改造费用，原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。关于被告欠付物业费的时间，原告提交了费用通知单为证，被告未提交其交纳物业费的证据，故原告向被告主张从2011年2月1日至2018年6月30日的物业费，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告房屋面积178.72平方米，物业费收费标准为0.6元/平方米/月，每整月应付107.23元，被告应向原告支付物业费共计9543.65元。关于垃圾处理费，原告已经履行了代缴义务，被告未举证证明其交纳了该费用，被告应当支付共计垃圾处理费712元（89个月×8元/月）。关于公区分摊的水电费的诉请，与合同约定不符，不予支持。 关于原告主张被告按照合同约定每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理服务费之日止，被告认为滞纳金不属于民事合同中的违约金，不应当支付。本院认为物业服务合同中虽然采用滞纳金的名称，但根据其约定的内容系以业主和物业使用人逾期交纳物业费金额为基数收取的一定比例的金钱，符合法定的违约金的内涵，可以视为对违约金的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告不履行支付费用义务，应当承担赔偿损失的责任。根据《物业管理服务合同》的约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，原告主张的计算方式与合同约定不符。但被告不履行义务必然会给原告造成损失，故本院认定被告向原告支付一定的违约金，以每月欠付的金额115.23元（178.72平方米×0.6元/平方米/月＋8元/月）为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率，从2011年3月1到起逐月计算到付清之日止。 被告辩称其不交纳物业费是除了因为原被告之间没有物业服务合同关系，也无事实上的物业服务合同关系外，还因为原告的保洁、保安素质差、年龄大、长期不在岗、私收费用，原告聘请的经理是在逃犯还组织人员砍伐小区树木，原告勾结业委会主任以改造花园的名义侵吞、套取小区维修基金等等事由。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，可见，人民法院依法裁判案件必须以事实为依据，民事诉讼中，人民法院必须通过审查双方提供证据的真实性、合法性和关联性来查明事实，不论是本证还是反证均需提出主张的当事人负责提供证据进行证明。本案被告提出原告违约的主张以照片为证，照片所体现的信息量不足以证明被告提出的多项抗辩的前因后果及其真实性，难以采信。另外，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有按时支付的物业费做支持，客观上必然会影响物业服务公司的服务水平和质量，必然会损害全体业主的权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，被告提出诉讼请求、证据充分且于法有据的情况下，人民法院应当支持，但直接以此主张对应交而未交的物业费予以减免则无法律依据。 被告（反诉原告）并提出反诉请求，要求原告赔偿损失12800元。被告家中失窃的直接责任人系实施盗窃犯罪行为的人，原告与被告之间系物业服务合同关系，被告认为原告未履行安全保障义务应当对此举证证明，被告的证据不足以证明失窃的事实，原告未尽到安全保障义务的事实以及失窃与原告不妥善履行安保义务之间的关系，也无证据体现被告的财产损失的客观情况，对该反诉请求，不予支持。被告提出要求原告赔偿精神抚慰金8000元，按照《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条“侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。”的规定，关于被告人身权益受损，受到严重精神损害的事实无证据证明，难以支持。 关于本案诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，物业服务合同具有连续性，应当从最后一期费用履行期限届满之日开始计算诉讼时效，故本案诉讼时效未经过。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告徐跃于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都兴荣源物业管理有限公司支付2011年2月1日至2018年6月30日期间物业服务费9543.65元、垃圾处理费712元； 二、本诉被告徐跃于本判决生效之日起十日内向反诉原告成都兴荣源物业管理有限公司支付违约金，以每月欠付的金额115.23元（178.72平方米×0.6元/平方米/月＋8元/月）为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率，从2011年3月1日起逐月计算到付清之日止； 三、驳回本诉原告成都兴荣源物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告徐跃的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费160元，本反诉案件受理费共计210元，由徐跃负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇一八年十二月十九日 书记员  叶 婧