河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民终6804号 上诉人（原审原告）：步延宏，女，1964年10月25日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 委托诉讼代理人：李玉祥，河北律清律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：永清县星宸房地产开发有限公司，住所地河北省永清县武隆路46-6号。 法定代表人：闫博，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘凯，河北恒帆律师事务所律师。 上诉人步延宏因与被上诉人永清县星宸房地产开发有限公司（以下简称永清星宸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省永清县人民法院（2018）冀1023民初1509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告步延宏委托诉讼代理人李玉祥，被告永清星宸公司委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 步延宏上诉请求:一、请求依法撤销永清县人民法院(2018)冀1023民初1509号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定被上诉人于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交没有事实依据，被上诉人庭审中并没有提交有效的证据原件，且该“确认书”所体现的内容与“完成全部权属登记备案资料的提交”这一事实之间不存在因果关系。另外，一审法院认为被上诉人提交的3号证据“确认书”并非证据，却又依据不是证据的“确认书”来认定案件事实，且一审法院依据“确认书”认定的事实也不属于《民事诉讼证据规定》第九条规定的免证情形，所以一审法院在认定被上诉人“于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交”属于违反证据规则的认定事实错误。二、一审法院错误适用《商品房买卖合同司法解释》第18条的规定。双方签订的商品房买卖合同第15条的约定与合同其他条款相比没有什么特殊的地方，而是进一步明确了在约定的期限内如果被上诉人没有将办理权属登记应当由其提供的全部资料报产权登记机关备案，导致上诉人没有按时取得房地产权属证书，那么产权证书的办理义务人双方合意确定为“由出卖人统一办理”。一审法院认定由出卖人统一办理为特殊约定，属于错误的解释和适用。三、一审判决中已经认定被上诉人逾期提供登记材料构成违约，确又错误适用司法解释18条来说明被上诉人没有违约。也即是说一审法院在认定事实的时候认定被上诉人存在违约的事实，但在适用法律上却不承担违约责任，明细存在矛盾。四、本案属于《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款之规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。五、炉具款系省级相关单位明令禁止收取的，被上诉人收取炉具款没有相关法律依据。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。 永清星宸房公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉、维持原判。1.一审判决认定被上诉人于2017年2月21日完成全部权属登记备案资料的提交义务，认定事实完全正确。2.被上诉人提交的确认书明确标注了房屋所有权人、利害关系人可以到房产管理部门依法查询的内容，赋予了上诉人的查询和验证该确认书真伪以及效力的权利，一审法院以上诉人一审未提出相反证据对该证据的证明效力予以确认，认定事实完全正确。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定完全正确。三、一审判决不存在自相矛盾之处。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定不适用于本案。五、上诉人在案涉商品房取得竣工验收备案证明书之前自愿收房并办理了入住手续，属于买卖双方对于原合同约定的交房条件进行了变更并予以默认并履行，应以其实际收房时间认定为商品房交付时间。上诉人实际接收了房屋并办理入住手续，实际占有、使用了涉案房屋，且该房屋后经实际验收合格，也就是说上诉人接收的房屋是合格的房屋。上诉人又以其房屋不具备交付条件为由主张违约金，其主张明显不能成立。 步延宏向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理房屋所有权证（房屋不动产权证）；2.判令被告支付逾期办证违约金101485元，计算到2018年6月30日；3.退还炉具款6500元；4.返还地下室面积差5000元；5.支付逾期交房违约金45441元；6.要求被告按合同履行楼房一二层外墙镶瓷砖；7.诉讼费用由被告承担。庭审中原告表示放弃第3项、第4项诉讼请求。 一审法院查明：2013年10月26日，原告步延宏（买受人）与被告永清星宸公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的星宸新天地第5幢2单元1202号房一套。合同约定该房屋建筑面积共119.11平方米，单价为每平方米3826元，总价款455715元。付款方式为一次性付款455714.86元。该商品房附属用房建筑面积17.63平方米，成交价格每平米1000元，总金额17630元，房屋总价共计473345元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。3.该商品房经分期综合验收合格。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条为交接，约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：3.天然气：房屋交付时具备开通条件。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.由出卖人统一办理。合同第十七条约定，商品房所在楼宇的外墙面使用权归共有权人所有。合同订立后，原告按约定向被告支付了全部购房款。 2015年6月9日原告向被告交纳6500元天然气炉具款并领受了商品房。2016年6月8日涉案楼幢经竣工验收合格，2016年6月27日取得建设工程竣工验收备案证明书。星宸新天地小区工程施工期间，施工单位因政府及相关部门要求停工18天。涉案楼幢外墙1-2层在被告交付房屋时均已喷涂真石漆。2017年2月21日，永清县房屋交易与产权管理中心为永清县裕丰街星宸·新天地5号楼出具了永清县房初字第20170123001号房屋产权测绘成果审核确认书。 原告在庭审过程中当庭放弃要求被告退还炉具款6500元及返还地下室面积差5000元的诉讼请求，对该部分事实一审法院不在进行审查。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。 一、关于延期交房的认定。原被告双方约定的交房时间为2015年5月31日，施工单位因政府及相关部门要求停工期间为18天，在扣除上述期间后，被告应当在2015年6月18日前向原告交付商品房，被告实际交房日期为2015年6月9日，涉案楼幢于2016年6月27日取得建设工程竣工验收备案证明书，具备商品房交付条件。原告实际收取商品房时虽然未达到合同约定的交付条件，在原告起诉之前，涉案商品房已经具备合同约定的交房条件，应认定原告实际收房日期为被告交房日期，该日期未超出扣减停工期后的应交房日期，故原告要求支付延期交房违约金的请求一审法院不予支持。 二、关于逾期办证的认定。依照商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。按照合同约定，结合一审法院确认的商品房交付时间2016年2月23日，被告应当在2016年5月23日之前向房屋产权管理机关提交登记备案材料。经查，被告于2017年2月21日完成权属登记备案资料的提交义务，被告逾期提交登记备案材料，构成违约。依据双方合同约定，被告承担违约责任的方式系为原告统一办理不动产权证书。因此，原告要求被告为其办理不动产权证书的诉讼请求一审法院予以支持。原告主张被告应当支付延期办证违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的外，出卖人应当承担违约责任。本案涉案商品房买卖合同第十五条对于产权登记有明确约定，合同双方当事人在处理违约责任方面，没有选择合同第十五条中第一、二项处理方式，而是单独约定依据第三项处理。合同当事人有特殊约定的，应依照约定，故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 三、关于外墙镶嵌瓷砖问题。对于原告主张的要求被告履行合同的外墙1-2层镶砖的诉讼请求，因涉案房屋中1-2层中在被告交付房屋时均已喷涂真石漆，外墙镶嵌瓷砖或者喷涂真石漆，对涉案商品房的质量与使用没有影响，只是外观的不同，二者孰优孰劣没有相关论证，原告所述降低房屋整体品质和性价比没有依据，且楼房外墙为业主公共所有，对楼房外观形象不同业主可能存在不同认识，个别业主起诉处理公有部分并不适当。因此一审法院对原告的该诉讼请求不予支持。遂判决：一、被告永清县星宸房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告步延宏办理永清县裕丰街星宸·新天地5号楼2单元1202号商品房权属证书；二、驳回原告步延宏的其他诉讼请求。案件受理费3469元，原告步延宏负担3389元，被告永清县星宸房地产开发有限公司负担80元。 本院二审期间，上诉人提交一份县长办公会议纪要，证明截止到2018年4月10日，案涉项目由于超规划占地的问题仍然不能为业主办理房屋所有权证。被上诉人的质证意见为：对于证据显示的会议纪要文件的真实性认可，对于证明目的不认可，该文件所涉项目中的超规划占地问题是该项目中的个别楼栋，与上诉人所购买的项目所对应的楼栋及房屋没有关联性。且涉案项目与上诉人有关的房屋不存在办理产权登记的资料未经备案或不能办理分户权属证书的问题。被上诉人提交涉案项目1#至9#和13#至15#楼的不动产登记总证，证明涉案项目被上诉人完成了商品房买卖合同约定的由出卖人向产权登记机关提交办理产权登记的全部备案资料，并已经取得相关楼栋的不动产权总证，具备购房人办理分户不动产权证书的条件。上诉人的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。一审法院认定的2017年2月21日被上诉人就已经完成所有资料的备案，与该份证据相矛盾，且办理大证也仅仅是开发商提供合同义务的一部分，不能证明其全部履行了合同义务。本院认为，双方当事人对对方提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。关于炉具款的上诉请求，一审中步延宏已经放弃诉讼请求，二审不再予以审查。二审查明的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于延期交房问题，双方约定交房时间为2015年5月31日，被上诉人实际交房日期为2015年6月9日，扣除施工单位因政府及相关部门要求停工期间为18天，被上诉人交房未超出期限，其不存在延期交房的违约事实。 关于逾期办证违约金问题，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被上诉人应在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.由出卖人统一办理。该条款的约定内容是被上诉人在履行合同过程中承担违约责任的方式。一审判决由被上诉人承担办证责任并对上诉人主张的延期办证违约金不予支持正确。综上所述，步延宏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3469元，由上诉人步延宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 马令梅 审 判 员 刘德璋 审 判 员 马 兰 审 判 员 张建民 审 判 员 杨立军 二〇一八年十二月十九日 法官助理 张世宗 书 记 员 马云龙