浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终6011号 上诉人（原审原告）：徐燕青，女，1975年5月22日出生，汉族，住浙江省武义县。 委托诉讼代理人：洪慧英，浙江金奥律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：童浩东，男，1974年10月12日出生，汉族，住浙江省武义县。 被上诉人（原审被告）：武义何其火房地产经纪有限公司，住所地浙江省金华市武义县城市花园3号楼1210号，统一社会信用代码91330723MA28ETGY32。 法定代表人：何其火。 上诉人徐燕青因与被上诉人童浩东、武义何其火房地产经纪有限公司（以下简称何其火公司）侵权责任纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2018）浙0723民初2420号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人徐燕青上诉请求：撤销原判，依法改判，由被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：一、何其火公司在涉案房产交易居间过程中，明知该房产权属有争议，仍极力在短时间内促成交易。2018年5月21日签订买卖合同，5月29日办理了过户手续，并利用其与房管局的关系进行了非正常操作，完成了当天网签当天领证的极不正常的行为。何其火公司不仅没有尽到严格审查交易主体、交易标的物的义务，且在房屋真正所有权人于2018年5月25日向何其火要求终止该交易行为，并托人转交离婚补充协议、（2018）浙0723民初1608号离婚后财产纠纷立案通知书的情况下，何其火表面上向上诉人承诺绝不会对该房产进行交易，并劝说上诉人没必要向法院申请保全该房产，背地里却极力促成交易尽快办结。何其火公司采用欺骗手段，骗取上诉人信任后，串通买卖双方，偷偷进行交易，侵害上诉人利益，造成上诉人失去该房产的重大损失，依法应承担连带赔偿责任。二、上诉人在（2018）浙0723民初1756号确认合同无效纠纷一案中提交了录音、证人证言等证据来证明何其火公司、买受人在交易时均已知涉案房产实际所有权人为上诉人，该案判决认定“该录音（周某与何其火的通话录音）、周某的证言，仅能证明周某告知何其火涉案房地产权属存在争议，转让应当得到徐燕青许可的事实”，足以说明该录音及证人证言可以证明何其火明知该房屋权属有争议但仍然促使房产交易完成，何其火公司存在故意。 被上诉人童浩东未作答辩。 被上诉人何其火公司辩称，1、徐燕青诉讼本公司与童浩东恶意串通之事纯属诬告。本公司法定代表人与童浩东在2018年5月21日在本公司签订买卖合同时第一次认识，之前从未见面。本公司房源登记、带客户看房都是员工所为。2018年5月21日金晓萍对上述房产有意向后，由公司员工王晓芳约买卖双方来公司面谈，经过讨价还价后签订了买卖合同，根本不存在恶意串通之说。2、徐燕青诉讼本公司称2018年5月25日告知本公司法定代表人要求终止童浩东与金晓萍的买卖行为完全是无中生有。本公司法定代表人与徐燕青见面是2018年6月5日。3、徐燕青说2018年5月25日委托周某来公司转告上述房产有纠纷一事没有事实依据。周某是一个炒房人，经常出入各种中介公司及本中介公司。2018年5月25日来我公司，既没有出示徐燕青的书面委托，本公司法定代表人也未接到徐燕青的电话通知，所以本公司法定代表人认为周某是想买上述房产未买成，来捣乱上述房产的正常买卖行为的。因为周某5月25日之前曾来公司试探过有没有上述房产登记，当时本公司法定代表人对其说本公司以175万元的价格成交了，他说真便宜，真可惜。所以徐燕青说周某来公司转告是不成立的。4、关于法定代表人与周某的对话交谈。根据住房和城乡建设部发布的《房地产经纪管理办法》第二十五条第四款经纪活动中不泄漏委托的个人信息或商业秘密之规定，不可能把买卖双方的实际情况透露给一个炒房客，上述房产过户前当面问过产权人童浩东是否存在纠纷或有无别的协议，童浩东回答说没有的。所以在履行买卖合同的过程中本人肯定是相信产权人的，不可能去相信一个想搅局的炒房客的片面之词而终止买卖合同的履行。至于周某偷录法定代表人与他的对话，属于侵权行为，且是在何其火醉酒状态无判断能力的情况下偷录的，周某的录音证言不能作为本案依据。5、上述房屋买卖过户、收付房款等手续，本公司一直都是根据买卖双方合同及有关部门之规定在合理合法的情况下履行的，做好房产证是买方急于拿证到信用社抵押贷款，房管部门出于人性化优先及时做好，是很正常的，每个中介公司都有类似的情况。至于徐燕青房产保全一事，根本不需要在本公司2018年5月21日签订合同后提起。因为该房产是2018年1月19日登记在本公司的，而且很多中介公司都登记了该房源。据童浩东母亲讲2018年5月21日前经常有中介带人看房，徐燕青住该套房屋时也经常看到有人看房。徐燕青早知道该房产已挂出了，为什么不去保全？徐燕青想拿到65万元的购房尾款。5月30日徐燕青在知道买方转款给童浩东的情况下完全可以及时到银行申请冻结童浩东的银行账户。综上，要求驳回徐燕青的诉请。 2018年7月27日，徐燕青向一审法院提起诉讼，诉请判令：1、童浩东赔偿徐燕青坐落在武义县宏福仙霞人家B地块11-A号楼房屋一套被出卖给其造成的损失175万元；2、判令武义何其火房地产经纪有限公司对上述损失承担共同的赔偿责任。 一审法院认定事实：2015年1月8日，徐燕青与童浩东经登记离婚。根据徐燕青与童浩东签订的离婚协议约定：大女儿童音歌（2000年9月30日出生）监护权归童浩东，由童浩东负责抚养，坐落在武义县宏福仙霞人家B地块11-A号楼房屋一套（房产证号武字第××号、土地证号武国用2008第006352号）归童浩东所有；小女儿童音乐（2007年4月13日出生）监护权归徐燕青，由徐燕青负责抚养。离婚后，大女儿童音歌高中毕业至加拿大留学。2017年7月18日，徐燕青与童浩东又协商后签订了离婚补充协议，约定大女儿童音歌的监护权从童浩东转由徐燕青；坐落在武义县宏福仙霞人家B地块11-A号楼房屋一套（房产证号武字第××号、土地证号武国用2008第006352号）归徐燕青所有，此房产已在宁波银行抵押贷款90万元，贷款由童浩东自行负责偿还。补充离婚协议签订后，徐燕青按补充离婚协议履行义务，但被告童浩东却没有将房屋过户给原告。2018年5月21日，童浩东经何其火公司居间介绍与金晓萍签订房地产买卖合同，约定童浩东将武义县宏福仙霞人家B地块11－A号楼以175万元的价格转让给金晓萍。同日，金晓萍向童浩东支付购房定金10万元。后金晓萍分别于2018年5月23日、30日向童浩东支付购房款100万元、65万元，并于支付尾款65万元之日将涉案房产过户到应丰情（金晓萍丈夫）名下。另查明，2018年5月22日一审法院受理徐燕青起诉童浩东离婚财产纠纷一案，徐燕青请求判令童浩东协助涉案房产过房至其名下。同年6月28日，徐燕青以需补充证据为由申请撤诉。 一审法院认为，本案争议的焦点：1、补充离婚协议是否是赠与协议。2、何其火公司居间童浩东与金晓萍对涉案房产买卖中是否存在过错，应否承担责任。一、对于补充离婚协议的性质问题。徐燕青认为双方所签订的离婚补充协议是对长女监护、抚养权和涉案房产所有权的调整，不是一份赠与协议，童浩东无权单方撤销。童浩东认为是赠与协议，其在未交付之前有权撤销。一审法院认为，徐燕青与童浩东之间所签订的离婚补充协议，意思表示真实，不违反法律规定，属合法有效。该协议对长女童音歌的监护、抚养权和涉案房产的权属进行调整，具有权利义务的变化，而离婚时签订的离婚协议约定将涉案的夫妻共同财产即房产归被告所有，同时也明确了长女童音歌的监护、抚养义务由被告负担，补充协议作出了变更，因此不能认定补充协议是赠与协议。童浩东无权单方撤销该协议。二、关于何其火公司在涉案房产买卖中有无过错的问题。徐燕青认为其已通过周某告知涉案房产存在争议，但何其火公司仍积极促成涉案房产的买卖，造成其损失，何其火公司存在过错，应承担责任。何其火公司认为徐燕青未向其告知涉案房产有争议，周某虽也到过公司但其并未出具徐燕青的委托书，故其没有过错，不应承担责任。一审法院认为徐燕青并无充足证据证明何其火公司存在过错，故对徐燕青的主张不予采信。童浩东擅自处分依双方所达成协议归徐燕青所有的财产，致使徐燕青不能实现依协议享有物权，违背了诚信原则，侵害了徐燕青的合法权益，依法应承担民事责任。鉴于房产已合法移转他人，童浩东应赔偿徐燕青因此所造成的相应经济损失。综上，徐燕青要求童浩东赔偿损失175万元的诉讼请求，于法有据，予以支持。但其要求何其火公司的诉讼请求，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条之规定，判决：一、童浩东于判决生效后七日内赔偿徐燕青因武义县宏福仙霞人家B地块11－A号楼房屋一套擅自出卖所造成的经济损失175万元。如未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回徐燕青的其他诉讼请求。案件受理费10275元（已减半），由童浩东负担，限于判决生效后七日内交纳。 二审期间，徐燕青向本院提交以下证据： 一、周某证人证言一份，证明何其火公司明知涉案房产的真正所有权人不是童浩东而是徐燕青，且徐燕青不同意出卖该房产的情况下，一方面让周某劝徐燕青说中介对有问题的房子不会过户，让徐燕青放心，没有必要保全，另一方面继续实施经纪行为促使该房产尽快过户交易，使徐燕青的房产被中介与买卖双方恶意串通过户的事实。证人周某出庭作证。 二、2018年5月30日何其火与周某的电话录音一份，证明何其火在过户前收到过周某转交的离婚补充协议，且知道该协议上明确写明涉案房产归徐燕青所有且其本人不同意卖房的事实。 三、2018年6月2日何其火与周某的电话录音一份，证明何其火让周某劝徐燕青不要保全房子，中介已和买房人说好尾款会支付给徐燕青，买房人也知道该房属童浩东前妻的事实。 四、2018年10月31日武义县房地产管理中心《关于何其火房地产经纪有限公司不诚信执业处理通报》一份，证明何其火公司因办理本案所涉房产交易不诚信行为已被行政处罚的事实。 五、2018年11月14日武义县房地产管理中心在武义县房产中介协会群公布的声明一份，证明何其火公司在本案所涉房产过户前已明知房产权属有问题，仍然开展经纪业务使房产被恶意过户损害上诉人利益的事实。 六、2018年5月26日徐燕青与周某微信记录一份，证明徐燕青于2018年5月26日11：41把法院立案通知书、离婚补充协议发给周某，让周某转交给何其火的事实，并说明房子情况及徐燕青不同意卖房的事实。 被上诉人童浩东未发表质证意见。 被上诉人何其火公司质证认为，对证据一，不承认周某的证言，周某当时未提供徐燕青的委托书，徐燕青也未提及委托周某告知，该证言不完全是事实，周某曾到公司，但未提供离婚协议，也未陈述房子是徐燕青的。补充协议周某是说了一下，何其火看了一下，但具体内容没有仔细看，没有书面材料。很多录音是在何其火不清醒的情况下录的。对证据二，是何其火和周某的通话，但有剪辑过。对证据三，是何其火和周某的通话，但只记得周某说，他跟徐燕青说了，本来加20万元，但现在加20万元徐燕青也不卖。周某也没有徐燕青的书面委托，被上诉人是根据《房地产经纪管理办法》第25条第4款，不泄露委托人秘密之规定，不可能把买卖双方的实际情况透露给第三方，当时不知道周某在录音，也不知道是什么时候录的。被上诉人不可能把真实的买卖双方的信息和周某说。很多时间是何其火喝酒时被周某偷录了，录音是侵权行为。对证据四，处理通报是真实的，但里面的事情是不真实的。这是房管处跟中介的事情。对证据五，声明是真实的，但里面的内容有偏差，不承认里面的内容，过户之前何其火亲自问过童浩东有没有其他补充协议或者是有无纠纷，童浩东告知没有别的协议也没有纠纷，何其火公司已尽到职责及义务，向卖方产权人调查清楚后经过合理合法的手续进行房产过户。对证据六，周某未转交给何其火，书面拿来的才算转交。 本院认证认为，童浩东未到庭参加诉讼，视为自行放弃质证的权利。何其火公司对证据二至证据五的真实性未提出异议，本院予以认定。对证据一、证据六，证人周某出庭作证，并有证据二、证据三的录音相互佐证，本院予以认定。 其他当事人未向本院提交新的证据。 经审查，本院对一审判决认定事实予以确认。另查明，涉案《房地产买卖合同》约定，童浩东、金晓萍各支付何其火公司房产成交价1%的佣金。徐燕青于2018年5月26日通过微信向周某发送（2018）浙0723民初1608号离婚后财产纠纷一案的《交纳诉讼费用通知书》、《离婚补充协议》两张图片，并委托周某到何其火公司与何其火进行交涉。周某于当天下午找到何其火公司的法定代表人何其火交涉，并向何其火出示了上述材料，告知涉案房屋所有权人为徐燕青，徐燕青不同意出卖房屋。何其火提出将房屋尾款付给徐燕青的解决方案。周某转告徐燕青后，徐燕青未同意。5月29日，徐燕青、周某邀约何其火见面协商，但何其火称人在外地。5月30日、6月2日周某打电话给何其火，继续就涉案房产事宜与何其火进行沟通。2018年10月31日，武义县房地产管理中心发出《关于何其火房地产经纪有限公司部诚信执业的处理通报》（武房【2018】9号），对何其火公司及经纪人员不诚信行为予以通报，并作相应处理。2018年11月14日，该中心在武义房产中介协会群中发布《关于何其火房地产经纪有限公司处理情况的声明》，主要内容：“在房产过户前，事件第三人周某某向何其火经纪公司反映童某某所卖房产与其前妻之间关于房屋产权处分另有协议的情况下，何其火经纪公司不予理会，没有很好履行经纪机构应尽的职责义务，未向童某某证实产权归属的情况，也未将情况如实告知该房产的买方，仍然开展经纪业务，以至于造成该房屋购买人损失（房产过户后被童某某前妻财产保全）。根据上述情况，我中心认为何其火房地产经纪公司在这起经纪活动中未认真履行职责，违反了诚实信用的原则，并依据《房地产经纪管理办法》的相关规定作出处理决定。” 本院认为，根据二审新查明事实，何其火公司在涉案房屋居间买卖过程中，在上诉人徐燕青委托他人告知房屋权属有争议并出示相关协议和人民法院立案受理材料的情况下，未能尽职履行核实义务或等待司法机关确定房屋权属，亦未理会上诉人要求中止居间过户的请求，一味促成居间买卖，导致房屋过户，损害了上诉人的合法权益，其行为亦已被相关主管部门通报处理。何其火公司的上述行为有违诚信原则，侵害了上诉人的房屋所有权，与上诉人的损害后果之间存在因果关系，应当承担相应的赔偿责任。考虑上诉人告知何其火公司房屋权属争议的时间是2018年5月26日，而当时金晓萍已支付购房款110万元，且涉案房屋原先有银行贷款90万元的实际情况，结合涉案房屋的出售价格、何其火公司的过错程度及其佣金所得，本院酌定何其火公司应对童浩东承担的赔偿责任在35万元范围内承担连带赔偿责任。综上，徐燕青的上诉请求部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持武义县人民法院（2018）浙0723民初2420号民事判决第一项； 二、撤销武义县人民法院（2018）浙0723民初2420号民事判决第二项及诉讼费用负担部分； 三、武义何其火房地产经纪有限公司对本判决确定的童浩东应赔偿给徐燕青175万元的债务在35万元范围内承担连带清偿责任； 四、驳回徐燕青的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10275元，由童浩东承担，武义何其火房地产经纪有限公司对其中的2055元承担连带责任；二审案件受理费20550元，由徐燕青承担16440元，武义何其火房地产经纪有限公司承担4110元。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  陈旻尔 审 判 员  郑青蓝 二〇一八年十二月二十八日 法官助理  江献 代书记员  黄佳婧