广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 (2018)粤1971民初1886号 原告侯宗发，男，汉族，1985年7月12日出生，住广西岑溪市， 原告张羽，女，1987年8月1日出生，汉族，住湖北省潜江市， 两原告共同委托代理人谭矜言，系广东南天星律师事务所律师。 被告涂海深，女，1978年6月6日出生，汉族，住河南省上蔡县， 委托代理人吴雄文，系广东万仁律师事务所律师。 第三人东莞市玉玲地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇良平社区横坑太和花园8座2号铺。 法定代表人李玉玲。 原告侯宗发、张羽诉被告涂海深、第三人东莞市玉玲地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯宗发及两原告委托代理人谭矜言，被告委托代理人吴雄文，第三人法定代表人李玉玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋变更登记手续；2、被告承担中介费43500元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告变更其诉讼请求为：1、解除三方于2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》；2、被告承担原告支付的中介费21750元；3、被告返还原告支付的房款100000元；4、被告支付原告违约金200000元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告及第三人于2017年9月7日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于东莞市寮步镇横坑太和花园丽景湾37座住宅楼1单元603号房屋出售给原告，成交价1310000元。但合同签订后，被告以各种理由拖延，不配合原告做银行按揭贷款办理过户手续，直至本案庭审答辩，被告亦明确表示不同意继续履行案涉合同，且案涉合同在原告起诉后，存在多处司法查封，被告也表示无法偿还另外几起案件被诉的款项。鉴于此，原告认为，被告主观上不想继续履行合同，客观上该房产也存在司法查封，且被告表达无能力偿还，继续履行合同已失去基础，故变更诉请。 被告辩称：针对原告变更前的诉请，被告答辩称，案涉合同是购房意向书。案涉合同是第三人提供的格式合同，内容较多，第三人没有作出解释。原告没有为履行合同作出实质工作，没有证据证明履行能力。案涉合同不具备继续履行的条件。针对原告变更后的诉请，被告辩称，被告同意解除案涉合同。中介费是否支付应以转账凭证为准。原告没有证据证明是因为被告原因导致违约而解除合同，被告不应承担中介费。同意返还100000元房款。不同意支付违约金，被告不存在违约行为。案涉合同没有关于违约金的约定。 第三人陈述称，对于解除原、被告之间的房屋买卖合同没有意见，不同意解除居间合同。根据案涉合同第八条中有关办理过户手续的约定，当时被告出售房屋时没有办出房产证，后被告一手房产证办出后，我方有通过电话和短信的方式催促被告领取房产证并配合原告办理银行贷款，被告以各种理由不配合。原告已经将材料准备好，就等待被告配合办理贷款和过户。 经审理查明，2017年9月7日，两原告作为买方（乙方）与被告作为卖方（甲方），第三人作为中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号20170901），约定甲方将位于东莞市寮步镇横坑太和花园丽景湾37座住宅楼1单元603号房转让给乙方，丙方提供中介服务。成交价为1310000元。签订合同时乙方向甲方支付定金100000元。双方约定剩余楼款以普通按揭方式支付，乙方于办理过户当日向甲方支付首期款300000元,乙方于通过银行普通按揭一次性向甲方支付第二笔楼款910000元。由乙方用该物业抵押给银行办理普通商业银行贷款或公积金贷款手续,以所获得房款等额的部分向甲方支付。甲、乙双方应在收到丙方电话通知（或手机短信通知）之日起七日内备齐办理该物业产权过户所需相关资料，同时到该物业所属房管交易所办理产权过户手续并签署相关文件，否则视为不配合方根本违约。若甲方在签订本合同后悔约不卖给乙方，甲方应在七日内将三倍定金300000元支付给乙方。若乙方在签订本合同后悔约不购买该房屋，甲方没收乙方定金100000元。甲、乙双方任何一方违约，中介费由违约方支付。 2017年9月7日，原告侯宗发向被告交付100000元定金。同日，两原告向第三人支付21750元中介费，第三人确认收到中介费，中介费转入到法定代表人账户。 两原告提交微信聊天记录、通话录音，主张被告经原告多次催促，以各种理由拖延不配合两原告办理银行按揭手续。被告对微信聊天记录、通话录音的真实性没有异议。微信聊天记录显示，2017年9月被告在原告要求被告配合办理银行贷款时向原告表示房屋阳台漏水严重，在原告表示可以接受并要求被告配合办理手续后，被告表示比较忙，要是等不及可以退钱给两原告。后在原告多次催促过程中，被告或称没有空，或称没有拿到房产证，至2017年11月份，被告仍称要证件到齐才会去办。2017年12月7日，原告侯宗发与被告通话，通话中被告称合同无效，可以退钱给原告。侯宗发要求继续履行合同，被告等得及就再等等，不能等就退钱给原告。 2018年7月23日，案涉房屋被东莞市第一人民法院查封，查封依据为（2018）粤1971财保395号，申请人为平安银行股份有限公司东莞分行。2018年9月13日，案涉房屋被东莞市第一人民法院查封，查封依据为（2018）粤1971执保10805号，申请人为王一平。被告确认该两项查封系因被告的其他纠纷，且短时间内没有清偿能力，无法解除查封。 就案涉房屋的过户时间，原告主张依据合同约定应在中介方通知后7日内备齐资料，但被告没有备齐。被告主张已经备齐，但没有交给中介方。第三人主张被告没有备齐资料，在第三人通知被告后被告一直没有向第三人提交。 就案涉房屋买卖合同解除的原因。两原告主张解除案涉合同的原因为被告在签订合同后多次拖延不配合办理房屋按揭贷款手续，被告主观不想履行。案涉房屋在原告起诉后被他人申请司法查封，从客观上已经无法履行。被告主张解除案涉合同的原因系因原告要求解除，且未能提交证据证明原告有履行的能力，被告同意解除。合同未约定过户时间。 以上事实，有原告提交的房地产买卖经纪合同、收据、银行流水、不动产登记受理凭证及业务查询结果、微信短信记录、录音光盘及文字资料、不动产登记信息查询结果，被告提交的不动产登记信息查询结果，第三人提交的收费标准、置业计划书及本案庭审笔录等附卷为证。 本院认为，案涉合同列明了买卖房屋的主要条款，包括房款金额、房屋交付方式、交付条件、产权证的办理、违约责任等，已可达到买卖房屋的目的，与认购书有明显不同，被告主张案涉合同是认购书不能成立。格式合同是定式合同、标准合同，指全部由格式条款组成的合同。格式条款是当事人为重复使用而预先拟订并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉房屋买卖经纪合同中有大量经双方协商拟订的条款，显然不属于格式合同。本院对被告的主张不予采纳。原、被告签订房地产买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效。原告、被告对解除案涉房屋买卖合同没有异议，被告同意向原告返还定金100000元，本院予以确认。第三人作为居间方促成原、被告签订合同，居间合同已经成立并合法有效。原、被告解除房屋买卖合同不应影响居间合同的履行，对第三人主张不应解除居间合同，本院予以采纳。 关于被告是否存在违约行为。根据原告提交的微信聊天记录、通话录音及第三人的陈述，可证明被告在履行案涉房屋买卖合同确存在怠于配合两原告办理房屋过户的行为。原告起诉要求继续履行后，案涉房屋因被告的其他纠纷被司法查封，导致按照原合同办理房屋过户丧失客观可能。对原告主张因被告的违约行为导致案涉房屋买卖合同解除，本院予以采纳。 关于被告应承担的违约责任。双方在案涉合同中明确约定如被告悔约，应向两原告支付三倍定金。两原告主张该条约定系违约金条款。被告主张该条约定是定金罚则，原告依据定金罚则主张违约金没有依据。定金罚则是指给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。双方的约定与定金罚则的内容不符。本院采纳原告的主张，确认该条约定系违约金条款。对原告请求被告支付200000元违约金，本院予以支持。 三方在案涉合同中约定，甲、乙双方任何一方违约，中介费由违约方支付。两原告已向第三人支付了21750元中介费，被告违约导致案涉房屋买卖合同解除，两原告请求被告向其支付已付中介费21750元，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告侯宗发、张羽与被告涂海深、第三人东莞市玉玲地产中介有限公司于2017年9月7日签订的《房屋买卖合同》（合同编号20170901）中房屋买卖合同部分已解除； 二、被告涂海深应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告侯宗发、张羽返还定金100000元、支付违约金200000元、支付中介费21750元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6126.25元，诉前财产保全费5000元[(2017)粤1971财保586号]（两原告均已预交），由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 审 判 长  孟 翯 审 判 员  林永雄 审 判 员  雍 维 二〇一八年十二月十日 法官助理  刘燕儿 书 记 员  叶欣怡 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。