四川省射洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0922民初2120号 原告：贺泽勇，男，1966年8月22日出生，汉族，四川省遂宁市船山区居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘军辉，系四川斗城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘涛，系四川斗城律师事务所实习律师。 被告：张巨珍，男，1940年8月3日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人（特别授权）：成立义，系张巨珍女婿，1964年3月1日出生，汉族，四川省射洪县居民。 委托诉讼代理人：刘全林，系四川泽曦律师事务所律师。 原告贺泽勇与被告张巨珍排除妨害纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，经适用简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺泽勇的委托诉讼代理人刘军辉、刘涛，被告张巨珍及其委托诉讼代理人成立义、刘全林到庭参加诉讼；原告贺泽勇经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺泽勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退其强行占用的原告所有的位于四川省射洪县xx镇xx路“北海新城”小区x幢x单元x楼x-4号房屋；2.判令被告赔偿原告违约经济损失6万元；3.判令被告赔偿原告租金损失，从2017年7月1日起按30元每平方米每月至被告腾退房屋之日止；4.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月21日，原告与遂宁市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟房产公司）签订了《商品房买卖合同》，购买位于四川省射洪县xx镇xx路“北海新城”小区x幢x单元x楼x-4号房屋，建筑面积827.25平方米，签订合同当日，金晟房产公司将房屋交付原告。原告购买房屋后，于2017年7月1日与张某签订《房屋租赁合同》，将房屋租赁给张某，第一、二年的租金为30元每平方米每月，从第三年起每年递增10%，违约金为租金总额（4191734元）的10%，并收取了张某的履约保证金5万元。但是，由于被告强行占用原告的房屋，致使原告无法向张某交房，不得不与张某解除了租赁合同，退还了履约保证金并支付张某违约金6万元。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，现诉至法院，请求判准前述诉讼请求。 被告张巨珍辩称，1.2017年5月18日，金晟房产公司通知进行结算，但公司没有给我指定门面，我是结算后按照《拆迁补偿安置协议》占有案涉门面；2.我于2017年5月21日占有该门面后做了隔断，实际占有面积为120平方米，原告诉请的其他面积，是其他拆迁户锁的；3.原告对该房的权利属于普通债权而非物权，我是基于《拆迁补偿安置协议》先行占有该房。请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告贺泽勇及被告张巨珍的身份证复印件，《商品房买卖合同》，《公证书》《拆迁补偿安置协议》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告贺泽勇提供的金晟房产公司出具的《收款收据》《金晟·北海新城房屋交接书》《装修材料进出许可》《水、电许可》《装修许可》《北海新城劳务承包合同》《委托付款函》，收据加盖有金晟房产公司财务专用章，且各证据与《商品房买卖合同》相互印证，证据之间形成证据锁链，对以上证据予以采信；2.对原告贺泽勇提交《房屋租赁合同》、收到租房保证金5万元的《收条》、《退租房协议》及中国工商银行转款11万元的转账凭证，合议庭认为，上述证据能够相互印证，证据之间形成证据锁链，故予以采信；3.《声明》、（2018）斗律函字第028号《律师函》、邮政回执单，能证明原告贺泽勇采取多种方式通知被告腾退门面的情况，予以采信；4.被告张巨珍提供的《射洪县公安局治安调解条协议书》与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月9日，射洪县平安街道办事处xx村x社与金晟房产公司签订《射洪县平安街道办事处xx村x社c区“城中村改造”房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》，其中对安置还房的约定为“被拆迁户在C区任意选房。a、选房前拆迁户应拿过规划图纸并编好门面房和住房幢号及楼层房号、每一层户型编号。并标明东南西北，所有编号不能与售楼部有差错。B、当每一户社员与拆迁方谈好协议后，第一步进行选房，第二步签定拆迁协议，当C区被拆迁户与拆迁方全部签定后再进行统一公证。还房商业门面进深尺寸14米，宽不低于原有宽度为有效面积，14米后为库房。由双方协商调换。选房顺序按照先搬迁先选房的原则进行。所有门面或商业楼层和住房均要在多数被拆迁户选房结束后乙方方可出售。”。2014年1月9日，被告张巨珍作为被拆迁人（甲方）、金晟房产公司作为拆迁人（乙方）签订《拆迁补偿安置协议》，约定：“……一、乙方拆除甲方住宅房屋面积656m2(其中产权面积148.58m2)、营业用房面积的建筑面积120m2，合计拆除房屋建筑面积776m2。二、乙方补偿安置甲方住宅房屋建筑面积769.5m2、补偿安置营业用房的建筑面积120m2，合计补偿安置房屋建筑面积889.5m2。……五、选房顺序按“先搬迁再任意选房”的原则进行选房，选房位置按实施方案规定执行。即按先将旧房搬迁完毕，并将房屋及产权证、土地使用证等证件交给乙方的先后顺序为选房顺序。……九、甲方应在安置新房的公告发出后，两个月内到现场接新房。办理房地产权证时应缴纳的各种费用按规定各自承担，由甲方承担的费用在接房时一并付清。甲方在接房时互相结算并付清款项，若甲方未付清各种款项，乙方可不交新房给甲方。……备注：……2.门面开间壹拾米（10m）、进深壹拾贰米（12m）；位于枇杷街（坐南朝北）、与张某1门面相邻。……”该《拆迁补偿安置协议》经射洪县公证处以（2014）射证拆字第412号公证书予以公证。2017年5月18日，金晟房产公司发出《通知》，载明：“北海新城项目第一期拆迁安置户：请你带上拆迁安置协议及相关证件，于2017年5月31日前到北海新城项目部财务室核实拆迁安置协议内容，并按以下收费标准进行结算：……六、各拆迁安置户核实结算后即可接房。”2017年5月21日，被告张巨珍以自行设立隔断方式占有金晟·北海新城一期x幢第x层x-4号商业用房中的120平方米。 2015年5月26日，张某2、贺泽勇与四川省天德土木建筑工程有限公司签订《北海新城劳务承包合同》，分包了“北海新城”项目的劳务工程。2017年5月15日，四川省天德土木建筑工程有限公司向金晟房产公司出具《委托付款函》，要求金晟公司将涉及劳务的工程款直接结算拨付给贺泽勇。2017年6月21日，原告贺泽勇与金晟房产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号20170600399W），由原告贺泽勇以5000元每平方米、共计价款4136250元购买位于射洪县xx路金晟·北海新城一期x幢第x层x-4号商业用房共计827.25平方米；关于付款方式及期限的约定为：该房屋总价4136250元，已交首付2076250元，剩余款2060000向银行贷款。合同签订当日，金晟房产公司向原告贺泽勇出具金额为4136250元的收款收据，该收据的摘要部分载明“房款（北海新城x-x-1层4＃门面），此款从北海新城劳务款中抵扣”。同日，原告贺泽勇与金晟房产公司签订《金晟·北海新城小区房屋交接书》，确认自2017年6月21日起，该小区x幢x单元x楼x-4号房屋移交给业主贺泽勇。原告贺泽勇与金宸房产公司于2018年1月7日结算，金晟房产公司应付原告贺泽勇花岗石、总平及增加工程等1219789元，劳务承包费247018元。因被告张巨珍一直占用案涉房屋，原告贺泽勇诉至本院，请求按前述判决。审理中，经本院现场查看，被告张巨珍所占营业用房与《拆迁补偿安置协议》中约定的拟安置营业用房位置相距十余个门面。 本院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 本案的争议焦点之一为案涉营业用房的实际权利人问题。被告张巨珍辩称，案渉门面系金晟房产公司与其签订《拆迁补偿安置协议》中确认的安置还房；并于庭审中陈述，金晟房产公司不还其门面，其按照《拆迁补偿安置协议》自己去占有案涉房屋，并自行作了隔断，按照10米开间的约定，隔出120平方米。但是根据《射洪县平安街道办事处xx村xx社c区“城中村改造”房屋拆迁补偿安置实施方案协议书》中约定的“选房前拆迁户应拿过规划图纸并编好门面房和住房幢号及楼层房号、每一层户型编号，并标明东南西北，所有编号不能与售楼部有差错”及《拆迁补偿安置协议》中约定的“门面开间10m、进深12m；位于枇杷街（坐南朝北）、与张某1门面相邻”，被告张巨珍与金宸房产公司在协议中所约定的营业用房位置已经特定化。本案中，虽被告张巨珍所占营业用房位于琵琶街，但其所占房屋与张某1门面位置之间间隔十一个门面，在被告张巨珍未提供证据证明其与拆迁方就此营业用房用于拆迁安置达成合意并实际履行的情况下，其所称的按《拆迁补偿安置协议》占有案涉门面缺乏事实和法律依据，其辩称的占有营业用房系基于《拆迁补偿安置协议》行使物权的理由不能够成立。原告贺泽勇据其与金晟房产公司签订的《商品房买卖合同》及交房确认书，合法享有案涉门面房的物权，系案涉门面的实际权利人。 本案的争议焦点之二为案涉门面占有使用费问题。原告贺泽勇诉称被告张巨珍强行占用其购买的营业用房827.25平方米，但是在诉讼中未能举出证据予以证明，由此应当由其承担举证不能的不利后果；本院按照被告张巨珍的陈述，认定其占用了营业用房面积120平方米。本案中，被告张巨珍自认其系2017年5月21日占有案涉房屋；原告贺泽勇系2017年6月21日与金晟房产公司签订《商品房买卖合同》；原告贺泽勇主张从2017年7月1日起赔偿损失，系其对权利的自由处分，符合法律规定，本院予以支持；故案涉房屋占有使用费以2017年7月1日为起算之日。被告张巨珍以自行设立隔断方式实际占有门面面积120平方米，故应按照120平方米为基数计算房屋占有费。关于房屋占有费标准问题，原告贺泽勇主张按照30元每平方米每月计算房屋占有使用费，本院予以确认。对原告贺泽勇要求被告赔偿原告违约经济损失6万元的诉讼请求，本院认为，原告贺泽勇在明知案涉营业用房被被告张巨珍占用的情况下，将案涉门面租赁案外人，并约定违约金事项，不符合常理，不予支持。 综上所述，本院对原告贺泽勇的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第二百四十五条规定，判决如下： 一、被告张巨珍于判决生效后腾退其占用的位于金晟·北海新城一期x幢第x层x-4号营业用房中的120平方米； 二、被告张巨珍于2017年7月1日起以120平方米为基数，每月以30元每平方米的标准向原告贺泽勇支付房屋占有使用费至其腾退营业用房之日止； 三、驳回原告贺泽勇的其他诉讼请求。 以上一至二项限本判决生效之日起十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费6294元，由原告贺泽勇负担5394元，被告张巨珍负担900元负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵晓银 人民陪审员  罗成华 人民陪审员  冯朝慧 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  刘唐梅