广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初7191号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，总经理。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁火琼，广东合拓律师事务所律师。被告：杨业明，男，汉族，1983年8月28日出生，住广东省龙川县。被告：许洁，女，汉族，1981年7月26日出生，住青海省西宁市城西区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）诉被告杨业明、许洁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人梁火琼，被告杨业明、许洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即向原告支付2018年1月至2018年10月拖欠的物业服务费人民币2628.91元及逾期付款违约金（每季度的逾期付款违约金从下季度的首月首日开始计算，以每季度实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至起诉之日为285.81元）；2.请求判令被告立即向原告支付2018年1月至2018年10月拖欠的住宅水费人民币73.25元、各项公共水电公摊费人民币86.47元（包括公共用电公摊费人民币85.88元、公共用水公摊费人民币0.59元）；3.请求判令两被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求判令两被告立即向原告支付2018年3月至2018年10月拖欠的物业服务费人民币2172.48元及逾期付款违约金（分三段计算：其中2018年1月份以本金184.87元为本金，每月按千分之一的比例计算至2018年12月20日；2月份的违约金以271.56为本金，计算至2018年12月20日；3月至10月的逾期付款违约金以271.56元为本金，每月按千分之一的比例，计算至被告还清所有欠款之日止）。案件事实双方有争议的事项为：被告是否交清物业服务费及物业管理服务是否存在质量瑕疵，被告是否应支付违约金。原告收取住宅水费及公共水电公摊费是否有依据。其他事项无争议。一、物业服务小区的位置和名称：广州市黄埔区（原萝岗区）幸福誉花园。二、物业服务公司的资质：一级。三、物业公司与业主委员会（或建设单位或业主）签订物业服务合同的时间：2014年原告与广州知识城置业发展有限公司签署《前期物业服务合同》及2014年12月14日原告与被告签订《前期物业服务合同》。四、物业服务合同约定的服务期限：前期物业服务期限自2014年12月8日起至2017年12月7日止；合同期限内，本物业业主委员会代表全体业主与物业公司或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；如合同到期，未出现上述情形，则当同时具备物业公司同意继续履行本合同、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘物业公司的决议并签订新的物业服务合同时，本合同继续有效。五、物业服务合同约定的物业服务费标准：按照建筑面积计算，住宅：3.1元/月·平方米；商业用房：6.5元/月·平方米。六、物业服务合同约定的物业服务费交纳日期：物业服务费按月季度交纳，业主或物业使用人应于每月季度首月的15日前向物业公司交纳当期的物业服务费。七、物业服务合同约定的拖欠物业服务费违约金标准：逾期交纳，每逾期一日，应按欠费总额的千分之一向物业公司支付违约金。八、被告房产的位置：广州市黄埔区（原萝岗区）幸福誉花园福里街7号（自编J14栋）302房。九、被告房产的建筑面积：建筑面积87.6042平方米。十、被告收楼的日期：2017年1月8日。十一、被告每月应交纳物业服务费的数额：271.56元（87.6042平方米×3.1元/平方米/月）。十二、被告拖欠物业服务费的起、止期间：自2018年3月至2018年10月止。十三、被告拖欠物业服务费的数额：无。十四、被告拖欠住宅水费的数额和起、止期间：73.25元（从2018年1月至2018年10月）。十五、被告拖欠公共水电公摊费的数额和起、止期间：86.47元（包括公共用电公摊费85.88元、公共用水公摊费0.59元，从2018年1月至2018年10月）。裁判理由与结果本院认为，原、被告签订《前期物业服务合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告具备物业管理的相应资质，已提供了物业管理服务，其有权要求被告按照协议约定支付物业管理费。《前期物业服务合同》约定的合同期限虽然届满，但是涉案房屋所在小区业主委员会并未与其他物业服务企业签订新的《物业服务合同》，原告依然向被告提供物业管理服务，《前期物业服务合同》对原告和被告继续有效，被告应当继续遵守《前期物业服务合同》和《商品房预售合同》中有关物业管理服务的约定，依约向原告缴纳物业服务费及相关费用。关于物业服务费及违约金。原告为涉案小区提供了物业服务，被告理应向原告支付物业管理费。至于被告提出的原告在物业管理服务中存在的问题，原告作为涉案小区的物业管理服务机构，应虚心听取业主对物业公司的意见和建议，不断改善服务质量，但被告不能以此拒交物业服务费。被告提交证据万科物业缴费APP及银行卡转账凭证证明已经缴纳了涉案房屋2018年3月至10月的物业管理费，本院予以确认。对于原告要求被告支付上述物业服务费的诉请，本院不予支持。关于被告是否应当支付违约金的问题。被告认为原告物业服务存在瑕疵，包括物业管理混乱、小区安全管理措施不当导致发生几起盗窃事件、未能提供各项公摊费收费具体办法、计算方法及住宅水电收费的依据，未开具物业费缴费的发票等，原告对此问题未作出合理解释。从被告提供的照片及相关证据可以看出原告的物业服务质量确实存在一定瑕疵，被告暂未缴纳物业管理费的行为并不构成违约，故本院对原告主张的违约金不予支持。原告应加强服务意识，增进与业主之间的沟通交流，积极采取措施提高物业管理质量和水平，让业主自愿缴纳物业管理费，共同构建和谐幸福小区。关于公摊水电费和住宅水费。被告已实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋实际发生的公摊水电费。原告提交了自行制作的涉案房屋的公摊水电费明细表，上面详细载明了每月各项公摊水电费分摊的具体明细，原告还提交了涉案房屋所在小区2018年1月至2018年10月期间的电费总发票及《万科幸福誉花园公共水电费分摊办法》说明了其具体计算方式，且原告主张的公摊水电费86.47元也在合理范围内，本院对此予以支持。根据《前期物业服务合同》约定，原告接受供水部门委托代收水费的，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向原告交清相关费用。原告已提交了涉案房屋所在小区的水费总发票证实其已代全体业主向供水部门缴纳了水费，原告还提交了水费明细，上面详细载明了每月涉案房屋的水表读数，上述金额均在合理范围内，故本院对原告主张的涉案房屋2018年1月至10月住宅水费73.25元亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨业明、许洁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市万科物业服务有限公司支付2018年1月至2018年10月的各项公共水电公摊费86.47元、住宅水费73.25元；二、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担23.6元，被告杨业明、许洁负担1.4元。本判决为终审判决。审判员  秦智勇二〇一八年十二月二十七日书记员  张淳淳林婕