云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初9055号原告：刘华，女，1977年6月26日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：刘顺志，男，1945年2月17日出生，汉族，住重庆市大渡口区，系原告刘华父亲，代理权限为特别授权代理。被告：绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司。住所地昆明市学府路**金鼎科技园内**平台******。法定代表人：候光军，系公司执行董事。委托诉讼代理人：杨红芳、徐喻梅，北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告刘华诉被告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘华及其委托代理人刘顺志，被告委托代理人杨红芳、徐喻梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日至2017年7月14日止的逾期交房违约金173189.39元（以总房款458173元为基数按每日千分之一计，共378天）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，原告与被告签订了《商品房销售合同》，约定原告购买被告新建的位于昆明市五华区绿地香树花城D1栋1003房，原告以一次性付款方式支付总房款458173元；被告于2016年6月30日交付房屋；如逾期交房自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，被告按总房款每日千分之一支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款、契税、煤气开通费等。至2017年7月14日原告实际接房时，被告仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋不具备永久供水、供电、供气、通邮等条件，未取得相关政府部门的竣工验收证明，且至今未开通燃气。综上所述，被告不按约定和法定条件交付房屋已构成逾期交房，并严重影响了原告基本生活、居住，应承担违约责任，向原告支付违约金。被告绿地集团（昆明五华）房地产开发有限公司答辩称：原告的诉讼请求应当予以驳回。事实与理由：一、被告已按照约定通知原告来接房，不存在迟延交付房屋的事实，不应当承担迟延交付房屋的违约责任。按照商品房销售合同的约定，被告可以通过媒体公告方式或者交房通知书方式通知交房，补充协议第十二条明确约定了若以挂号信或者特快专递方式邮寄通知，在投邮后第5日即视为已送达买受方。商品房购销合同第七条明确了2016年6月30日前交房，即合同已经约定了双方知道的交房时间。二、涉案房屋已经竣工验收合格，符合双方合同约定的房屋交付条件，根据双方签订的《商品房购销合同》，涉案房屋的交付标准为“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以交房通知书或媒体公告形式通知乙方办理交接手续”。涉案房屋在2016年6月29日已经验收合格，2016年6月30日取得了昆明市住建局的验收合格证明书及《竣工验收备案表》。涉案房屋已经竣工验收合格，符合双方合同约定的交付的条件。其他大部分业主在2016年6月30日接房后已经实际入住。三、关于煤气未开通是否构成违约。未开通煤气并非主体结构及严重影响居住使用的质量问题，涉案房屋未通煤气不应成为原告拒绝接收房屋的理由。按照双方补充协议的约定，煤气是否开通应由买受人向服务提供商申请并交纳相关费用。各项服务的具体开通时间，将由服务提供商根据业主数量决定。涉案房屋因没有达到服务商要求的数量而未开通煤气，且2018年7月小区外的煤气管道因为市政工程被挖断，不是被告原因所致。四、原告主张的违约金严重过高。原告主张的违约金已达到总房价的三分之一，达到年利率36%的过高标准。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院作如下认证：1、被告提交的竣工验收备案证明书（试行），原告认为不具备合法性，竣工验收备案证明书（试行）不是最终的竣工验收备案文件，且提交的竣工验收备案表只有复印件，不能证明涉案房屋具备居住使用条件。本院认为，该竣工验收备案证明书与竣工验收合格证明书、工程竣工验收报告、竣工验收备案表复印件等证据，可以证明涉案楼盘在2016年6月29日经昆明市建设工程质量安全监督管理总站质检验收合格，并由昆明市房屋和城乡建设局于2016年6月30日完成竣工验收备案登记，本院对该证据予以采纳。2、被告提交的交房公告，原告不认可其真实性、合法性、关联性，认为该证据被告没有收到，作为外地业主，无法看到本地的报纸，不能证明被告已经送达交房通知给原告。本院认为，该证据证明被告于2016年6月25日在都市时报A09版刊登了交房公告，公告主要内容为通知绿地·香树花城项目D、E地块房屋购买业主，该地块工程已竣工验收合格，满足约定的交房条件，将于2016年6月30日为业主集中办理交房手续，请各业主到香树花城项目现场办理交房手续。这一公告符合双方签订的《商品房购销合同》关于房屋交付“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以交房通知书或媒体公告形式通知乙方办理交接手续”的约定。《都市时报》系全国发行的晚报都市报，原告是否能看到并不影响公告的效力，本院对该证据予以采纳。3、被告提交的相同楼盘其他业主的交房确认单及接房验收表，原告不认可其关联性。本院认为，该证据可以证明2016年6月30日涉案楼盘其他部分业主实际接房的事实，本院对该证据予以确认。4、被告提交的竣工验收备案表复印件、涉案房屋小区外道路施工图，因被告于开庭后提交，原告认为属于超过举证期限提交的证据而拒绝发表质证意见。本院认为，因该证据与本案基本事实有关，可以证明2016年6月29日涉案楼盘已经取得竣工验收备案，以及2018年7月因小区外道路施工导致通往小区的煤气管道被挖断的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二的规定，被告因重大过失逾期提交该证据，本院依法对其予以罚款5000元，该证据本院予以采纳。根据当事人陈述及经质证、认证的证据，本院认定案件事实如下：原、被告双方于2015年5月13日签订《商品房销售合同》及《合同补充协议》。《商品房销售合同》约定由原告购买被告开发建设的位于昆明市五华区绿地香树花城D1栋1003号房屋，原告以一次性付款方式支付总房款458173元，被告于2016年6月30日前交付房屋，逾期交房的自合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止，被告按总房款每日千分之一支付违约金，商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以交房通知书或媒体公告形式通知乙方办理交接手续。《合同补充协议》约定，买受方存在如下情形之一的，视为房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受方未按照《交房通知书》的时间与出卖人办理交接手续的；（2）除该房屋不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房。收房时，除了主体结构不合格等严重影响买受方居住的质量问题外，一般质量问题不影响交接手续办理。买受方可要求出卖方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务。双方还约定，有线电视、电话、宽带、燃气等配套设施需由买受方向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务具体开通时间，将由服务提供商根据业主数量决定。上述合同签订当日，原告向被告支付了购房款458173元。涉案楼盘于2016年6月29日经昆明市建设工程质量安全监督管理总站质检验收合格，于2016年6月30日经昆明市房屋和城乡建设局完成竣工验收备案登记。被告在2016年6月25日的都市时报A09版刊登了交房公告，公告主要内容为通知绿地·香树花城项目D、E地块房屋购买业主，该地块工程已竣工验收合格，满足约定的交房条件，将于2016年6月30日为业主集中办理交房手续，请各业主到香树花城项目现场办理交房手续。2016年6月30日，原告刘华未到项目现场办理交房手续，双方未按照合同约定时间完成交接房手续，双方于2017年7月14日才实际办理完交房手续。归纳当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被告是否逾期交房？是否应当向原告支付违约金？本院认为，一、关于被告是否逾期交房的问题。原、被告双方签订的《商品房销售合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应遵守履行。根据《商品房销售合同》第十条约定，双方对交房条件和手续作出明确约定，商品房于2016年6月30日前经建设单位组织验收合格后，被告应当以交房通知书或媒体公告形式通知原告办理交接手续。《合同补充协议》约定，买受方存在如下情形之一的，视为房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受方未按照《交房通知书》的时间与出卖人办理交接手续的；（2）除该房屋不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受方以其他任何理由拒绝收房。收房时，除了主体结构不合格等严重影响买受方居住的质量问题外，一般质量问题不影响交接手续办理。买受方可要求出卖方在房屋交付后的合理时间内承担维修义务。原告认为被告逾期交房，主要依据是被告没有在2016年6月30日前取得竣工验收合格证明，涉案房屋不具备交付条件，且被告未尽到通知义务，未通知其于2016年6月30日来接房。根据被告提交的竣工验收合格证明书、工程竣工验收报告、竣工验收备案证明书（试行）及竣工验收备案表，涉案房屋于2016年6月29日已通过质量合格检验，完成竣工验收备案，符合合同约定的交房条件。被告于2016年6月25日在《都市时报》上发布交房公告，符合《商品房销售合同》约定的交房时间。原告也未提供证据证明其按照约定的时间与被告协商或者办理过交房手续，或者因为其他客观原因导致未能完成交接。因此，原告主张的被告逾期交房不成立，本院不予支持。二、关于被告是否应当向原告支付违约金问题。原告主张2016年6月30日涉案房屋不具备永久供水、供电、供气、通邮等居住使用条件，且截止起诉仍然未开通燃气，应当承担违约责任。本院认为，对于截止起诉仍未开通燃气的问题，按照《合同补充协议》第七条第3项“有线电视、电话、宽带、燃气等配套设施需由买受方向该设施的服务提供商办理开通申请使用手续并缴纳相关费用。各项服务具体开通时间，将由服务提供商根据业主数量决定”的约定，何时开通燃气由服务提供商决定，而非由被告决定。结合双方约定和当前燃气开通的一般流程，开通燃气应当由业主向燃气提供商申请，由开发商协助办理开通手续，双方并未明确约定开通燃气为交房的前置条件，因此，对于被告提出的燃气管道的安装在竣工验收前已经完成，至于服务提供商是否开通燃气，取决于小区入住率和市政规划，并非开发商可以单方决定，具备条件后小区业主可以提出开通申请的抗辩，本院予以采纳。但是，作为开发商的被告，应当在条件成熟时积极与服务提供商沟通开通事宜，并全力配合业主完成燃气开通，为业主提供更好的居住条件。原告主张被告2016年6月30日交房时涉案房屋不具备永久供水、供电、供气、通邮等问题，属于涉案房屋是否符合合同约定的居住使用条件的问题，并非原告诉称的逾期交房问题，对此，本院已当庭向原告释明，但原告坚持不变更其诉讼请求。由于被告并未逾期交房，原告主张由被告逾期交房应当支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条之规定，判决如下：驳回原告刘华的诉讼请求。案件受理费3764元，由原告刘华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 郁 云二〇一八年十二月十四日书记员 朱尤龙