四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终13487号 上诉人（原审被告）：郭建波，男，汉族，1989年2月1日出生，住成都市龙泉驿区。 上诉人（原审被告）：刘素兰，女，汉族，1960年6月19日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周渊，四川元海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李君，男，汉族，1983年8月29日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：罗以权，四川蜀都金丰律师事务所律师。 原审第三人：新都区大丰众诚房屋信息咨询服务部，住所地：新都区大丰街道方元路633号“兴想花园”3-2-1010。 经营者：周维，男，汉族，1989年5月25日出生，住四川省遂宁市安居区。 上诉人郭建波、刘素兰因与被上诉人李君、原审第三人新都区大丰众诚房屋信息咨询服务部（以下简称众诚服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭建波，上诉人刘素兰及其委托诉讼代理人周渊，被上诉人李君委托诉讼代理人罗以权，原审第三人众诚服务部经营者周维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭建波、刘素兰的上诉请求：撤销原判，改判驳回李君的诉讼请求。事实与理由：一、原判漏列诉讼主体。本案争议房屋系刘素兰与其丈夫郭依财共同出资购买，登记在其子郭建波和刘素兰名下。根据我国《婚姻法》的规定，该房屋系夫妻共同财产。作为共同财产的所有人之一郭依财应作为被告参加诉讼，原审未追加郭依财属遗漏诉讼主体。二、原审认定争议房屋不属于郭建波、刘素兰及其丈夫郭依财的共有财产属认定事实错误。三、李君提存购房款至原审法院明显违法。我国提存机构应为公证处而非人民法院。四、刘素兰与李君签订案涉合同处分夫妻共有财产，系无权处分。争议房屋系夫妻共同财产。郭依财不知晓刘素兰将房屋出售。刘素兰将房屋出售的行为不属于夫妻日常家事代理的权限范围，不能适用表见代理的规定。五、李君的诉讼请求不符合我国《物权法》第九十七条、第一百零六条的规定。本案争议房屋并未办理产权过户登记手续。六、依据《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项的规定，李君的诉讼请求无法实现。七、李君诉请办理房屋过户条件未成就。 李君辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 众诚服务部虽然到庭但其未作陈述。 李君向一审法院起诉请求：判令郭建波、刘素兰履行合同，将位于新都区房屋过户给李君。 一审法院认定事实：2017年6月28日，经众诚服务部居间服务，李君（买方）与郭建波、刘素兰（卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定李君购买郭建波、刘素兰所有的位于新都区房屋，房价款82万元。在合同签订当日买方向卖方交付定金5万元，双方约定以按揭贷款方式支付房款，即“过户递件完成当日内，买方将首付款18万元支付给卖方，剩余房款59万元，由房贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。”同时，双方还签订了补充协议，协议第2条载明：“在签订上述《房屋买卖合同》时，经纪方已明确告知，卖方尚未取得上述不动产的《不动产证》，该《不动产证》具体下发时间以开发商办理时间为准，双方均不得以此为由催促经纪方。双方约定待上述不动产的《不动产证》办理成功之后办理上述房屋的贷款及过户手续。” 合同签订当日，李君支付了定金5万元，由郭建波、刘素兰出具了收据。之后，郭建波、刘素兰不愿卖房，遂引发纠纷。 一审法院另查明以下事实： 一、2012年9月6日，郭建波、刘素兰与成都兴想房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，购买价792714元。2013年3月29日，房屋备案登记在郭建波、刘素兰名下，二人按份共有，各占50%的份额。 二、刘素兰与郭依财系夫妻关系，2012年8月15日，郭依财刷卡向成都兴想房地产开发有限公司支付了2万元。郭依财因非法买卖制毒物品罪，被判处有期徒刑3年6个月，2017年8月11日被释放。 三、2018年2月2日，李君将剩余购房款77万元支付至法院案款专户。根据李君的申请，本院查封了案涉房屋。 四、一审庭审后，经向房管部门咨询，案涉房屋的办证由于查封而暂停。 一审法院认为，双方当事人的争议焦点为：1.刘素兰是否构成无权处分；2.合同能否继续履行。针对争议焦点论述如下： 1.我国《婚姻法》规定夫妻除有共同财产、个人特有财产外，还有约定财产。夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归共同共有、各自所有或部分所有、部分各自所有。案涉房屋系郭建波、刘素兰母子向开发商购买，并备案登记在二人名下，郭建波与刘素兰按份共有，各有50%的份额，该事实清楚明确，郭建波、刘素兰有权处分该房屋。刘素兰主张“购房时郭依财支付了2万元购房款，房屋系夫妻共同财产，自己无权处分。”其主张没有法律依据，本院不予采纳。因此，刘素兰要求追加郭依财为被告参加诉讼，不符合法律规定，对其申请本院不予准许。 2.诉讼中，李君自愿变更房款支付方式，将剩余购房款77万元支付至法院案款专户（该款项在判决生效后，郭建波、刘素兰即可领取），履行完了房款给付义务。在签订合同时，李君知道案涉房屋的产权证正在办理中，并约定待房产证办理后办理过户。现房屋办证由于李君申请查封而暂停，查封措施解除后，办理产权证及过户不存在障碍，合同可以继续履行。 综上，李君与郭建波、刘素兰签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同，各方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。李君的购房款已提存至法院案款专户，已履行了合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据该规定，李君要求郭建波、刘素兰在房产证办理后，过户至其名下，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：郭建波、刘素兰在取得位于新都区房屋的不动产权证三十日内，将房屋过户至李君名下。案件受理费100元，保全费4620元，合计4720元，由郭建波、刘素兰负担（此款李君已预交，郭建波、刘素兰在判决生效后三日内支付给李君）。 二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。 二审中，各方均未提交证据。 本院认为，本案主要争议焦点：1、原审是否遗漏刘素兰丈夫郭依财参加诉讼，刘素兰是否构成无权处分；2、案涉合同能否继续履行。现将争议焦点分述如下： 一、原审是否遗漏刘素兰丈夫郭依财参加诉讼，刘素兰是否构成无权处分 本院认为，我国《婚姻法》规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归共同共有、各自所有或部分所有、部分各自所有。本案讼争房屋系郭建波、刘素兰母子向开发商购买，并备案登记在该二人名下。案涉合同由郭建波、刘素兰作为共同卖方与李君签订，李君有理由相信郭建波、刘素兰转让案涉房屋为刘素兰家庭的共同意思表示，案涉房屋买卖合同有效。刘素兰丈夫郭依财以争议房屋系夫妻共同财产，郭依财不知晓刘素兰将房屋出售，刘素兰系无权处分的上诉理由不成立。郭依财非必须参加诉讼的当事人，原审未追加郭依财作为被告参加诉讼程序并无不当。 二、案涉合同能否继续履行 本院认为，本案查明案涉房屋除李君申请保全查封外，无抵押或其他权力机关查封等权利暇疵。郭建波、刘素兰亦未提交证据证明案涉房屋存在其他继续履行的障碍。在订立房屋买卖合同时，对案涉房屋的产权证正在办理的事实双方都是知道的，合同是在双方自愿基础上订立的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定属管理性规定，不应作为认定民事合同效力的依据。诉讼中，李君自愿变更购房款的支付方式，即一次性将剩余购房款支付至法院案款专户，该支付方式的变更并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，且李君一次性付清购房款有利于全面解决双方合同纠纷，减少当事人的诉累。因此，原审认定案涉合同应当继续履行正确，本院予以确认。 综上，郭建波、刘素兰的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费200元，由郭建波、刘素兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 廖 方 审判员 李 玲 二〇一八年十二月二十九日 书记员 张秋菡