广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初9879号 原告：南宁米途资产管理有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路51号金湖湾小区2号楼15层A座1401号房。 法定代表人：覃翊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁媛，广西楚林律师事务所律师。 被告：韦英群，男，1964年11月12日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：张一旻，广西志明律师事务所律师。 原告南宁米途资产管理有限公司（以下简称米途公司）与被告韦英群委托合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告米途公司的委托诉讼代理人袁媛，被告韦英群的委托诉讼代理人张一旻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告米途公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告米途公司与被告韦英群签订的编号为nn-wt012《房屋出租委托代理合同》；2.被告韦英群向原告米途公司支付125095元，具体如下：⑴返还原告米途公司押金5400元；⑵返还原告米途公司2018年4月24日至2018年6月30日的租金6030元；⑶支付违约金5400元（月租金的2倍，即2700元×2=5400元）；⑷装修损失费3189元〔3189元≈5469元×（剩余天数1064/租约天数1825）〕；⑸家具家电配置折旧费4322元〔4322元≈7414元×（剩余天数1064/租约天数1825）〕；⑹2016年4月1日至2021年3月31日的代理佣金4050元〔4050元=（月租金2700元÷30日）×（75日-30日）〕；⑺2016年4月1日至2021年3月31日的管理服务费95760元〔95760元=（月租金2700元÷30日）×（剩余天数1064/租约天数1825）〕；⑻2016年4月1日至2021年4月16日的宽带损失944元〔944元≈1580元×(剩余天数1090/租约天数1825)〕，以上共计125095元;3.本案诉讼费用由被告韦英群承担。事实和理由:米途公司接受韦英群的委托出租其名下位于南宁市青秀区中茵丽景豪庭1号楼1单元2001号房，并于2016年3月11日签订编号为nn-wt012号《房屋出租委托代理合同》。上述合同约定，委托期限为2016年4月1日至2021年3月31日止，房屋押金5400元，每月租金为2700元。米途公司分别于2016年3月12日、2016年6月28日、2016年9月27日、2016年12月27日、2017年3月27日、2017年6月26日、2017年9月26日、2017年12月28日、2018年3月25日通过银行转账的方式向韦英群支付租金和押金5400元，共12150元〔8100元+5400元-1350元(2016年代理佣金)〕、8100元、8100元、8100元、6750元（扣减2017年代理佣金1350元）、8100元、8100元、8100元、6390元（扣减维修费用），共计73890元。上述合同签订后，米途公司对涉案房屋进行装修，并向案外人韦琼虎通过现金方式支付装修款5469元。米途公司在装修期间采购床、衣柜、书桌、洗衣机等家具家电共计7414元。2018年4月8日，人民法院称涉案房屋已被拍卖，要求米途公司在2018年4月16日前内腾空房屋。米途公司积极与韦英群进行协商处理，但韦英群不积极承担责任。随后，米途公司于2018年4月23日腾空房屋，并安置承租人。米途公司认为，韦英群违反合同约定，应承担违约责任及赔偿责任。 被告韦英群辩称，一、韦英群同意解除涉案合同。二、韦英群对米途公司主张的诉讼请求金额有异议，具体如下：1、韦英群同意返还押金5400元。涉案合同第八条第七款按月租金200%支付违约金，该违约金计算标准过高，应予调整。2、米途公司于2018年3月28日向韦英群支付6390元，该费用实际为2018年1月至3月的租金8100元中扣减代理佣金、管理服务费所得金额，并非2018年3月至6月的租金。3、韦英群并非拒绝米途公司对涉案房屋进行装修，可根据正式的装修合同和详细的造价清单对米途公司的装修损失可适当补偿，而米途公司仅凭费用清单和收据无法证明实际装修和付款情况。4、米途公司没有证据证明其在网上购买的家具用于涉案房屋，且该网页截图不能认定付款事实的依据。5、代理佣金和管理费的基础是米途公司管理房屋的行为，而双方现已解除合同，合同无法继续履行后，米途公司丧失管理职能，其主张未发生管理行为费用是没有依据。6、宽带开通需提供与运营商签订的合同，而米途公司提供的宽带查询记录系网页截图，韦英群对该证据的真实性有异议，该证据不能证明宽带的开通时间和到期时间等事实。同时，涉案合同解除后，米途公司可申请解除电信合同并退还部分宽带费用，而不能把剩余年限的宽带费用计算在内，其主张的宽带费用补偿有误。三、涉案合同为格式合同，米途公司未尽到提醒义务，加重韦英群责任的合同条款应属无效。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年3月11日，韦英群（甲方）与米途公司（乙方）签订一份《房屋出租委托代理合同》，就南宁市青秀区中茵·丽景豪庭1号楼1单元2001号房屋出租委托代理事宜进行约定，主要内容为：一、委托代理期限为2016年4月1日至2021年3月31日，委托代理权限包括：1.代甲方出租房屋并办理与承租人洽商、联络事宜；2.代甲方与承租人签订房屋租赁相关的任何协议、合同等文件；3.代甲方为房屋配置家具家电及装饰装修；4.代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，并开具票据；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，代为追究违约责任；6.如承租人由欠缴租金等违约行为或侵权行为，代甲方提起诉讼；7.因相邻房屋导致本房受损或本房导致相邻房屋受损，代甲方洽商、索赔、赔偿、起诉或应诉等。二、租金及押金。乙方应向甲方支付房屋租金及押金：第一年度合同期限为2016年3月12日至2017年3月31日，租金为2700元/月，押金为5400元；第二年度合同期限为2017年4月1日至2018年3月31日，租金为2700元/月；第三年度合同期限为2018年4月1日至2019年3月31日，租金为2700元/月；第四年度合同期限为2019年4月1日至2020年3月31日，租金为2700元/月；第五年度合同期限为2020年4月1日至2021年3月31日，租金为2700元/月。三、代理佣金及相关服务费用。就乙方提供的服务，甲方应向乙方支付相应佣金及管理服务费。1、甲方同意每年向乙方支付相当于本合同约定的0.5个月月租金金额为代理佣金。2、鉴于乙方为甲方提供了装饰装修、配置家具家电、代理出租及管理等各项服务，乙方有权根据实际市场情况调整对承租人的实际出租价格，如实际出租价格高于约定乙方向甲方支付租金标准的，高出部分作为乙方的管理服务费，由乙方直接从应向甲方支付的租金中扣除。3、其他费用。委托期限内，甲方不承担房屋有关的下列费用：⑴水费；⑵电费；⑶电话费；⑷有线电视费使用费；⑸燃气费；⑹物业管理费；⑺房屋租赁税费；⑻卫生费；⑼上网费；⑽室内设施费。第10项中，应由维修基金或乙方承担的室内设施维修费，甲方无需承担，详见本合同相关条款。除上述约定的情形外，第⑷⑺⑽项列明的相关费用及本合同中未列明的与房屋有关的其他费用仍应由甲方承担；其中第⑷项，甲方可自行选择报停有线电视功能，否则有限电视使用费应由甲方承担；如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用，甲方拒绝支付的，乙方有权直接从应当向甲方支付的房屋租金中扣除上述费用。四、关于装饰装修及添置新物。1、甲方签署本合同，即表明已认可并接受乙方提供的房屋装修方案，不得以不能接受房屋装修方案为由单方解除本合同。除本合同已列明的家具家电外，甲方同意由乙方为房屋另行配置家具家电及装饰装修，具体配置方案及家具家电的品牌信息详见合同附件四《房屋配置单及增值服务项目列表》。2、鉴于房屋出租委托代理事宜的持续性及特殊性，乙方无法为本套房屋配置的家具家电及装饰装修提供单独票据，则双方同意并确认，家具家电及装饰装修的具体金额以乙方提供的相关数据为准，除非甲方能证明该数据与市场价格明显不符。3、因甲方原因导致本合同提前解除的，房屋配置的家电归甲方所有，但甲方应按照合同相关条款赔偿乙方家具家电配置折旧费。该合同第七条约定：“合同的解除。（一）经甲乙双方协商一致，或符合法定解除情形的，可以解除本合同。……（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：……4.因甲方或其他与甲方有关的任何第三方（包括但不限于房屋相邻权人、韦英群亲属朋友、物业管理单位及其他利害关系人）的行为，妨碍或影响房屋出租或承租人居住的……”；第八条约定：“违约责任。……（七）如房屋抵押而被拍卖，导致合同无法履行的，合同自行解除，甲方应按月租金的200%向米途公司支付违约金，并赔偿乙方因此遭受的一切损失。……（十）如甲方原因导致合同提前解除的，除合同约定的违约金外，甲方还应赔偿米途公司遭受的一切实际损失，包括并不限于：1.装修损失费〔计算公式为：装修损失费=装修费用×（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中装修费用以实际发生金额为准〕；2.家具家电配置折旧费〔计算公式为：家具家电配置折旧费=家具家电配置市场价格×（出租委托代理期限内未履行天数/出租委托代理期限总天数），其中配置费用一切应以实际发生金额为准〕；3、代理佣金和管理服务费〔即解约年度对应合同内甲方应支付的代理佣金和管理服务费，计算公式为：代理佣金和管理服务费=合同期内用于抵扣代理佣金的未发生天数×收房日租金＋合同期内用于抵扣管理服务费的未发生天数×收房日租金〕……5、宽带损失费〔计算公式为宽带损失费=当期宽带费用×（乙方当期已缴纳宽带费用的委托代理期限内未履行天数/乙方当期已缴纳宽带费用的总天数），宽带费用已实际发生金额为准〕。”合同还约定了其他事项。 上述合同签订后，米途公司于2016年3月12日向韦英群支付第一年度第一季度租金及押金12150元（租金8100元+押金5400元-代理佣金1350元），分别于2016年6月28日、2016年9月27日、2016年12月27日支付第一年度第二、三、四季度的租金各8100元，于2017年3月27日支付第二年第一季度的租金6750元（租金8100元-代理佣金1350元），分别于2017年6月26日、2017年9月26日、2017年12月28日支付第二年度第二、三、四季度的租金各8100元，又于2018年3月28日支付第三年度第一季度的租金6390元。 2016年4月3日，案外人韦琼虎出具《收据》，确认收到米途公司支付涉案房屋装修费5469元。米途公司通过淘宝网购买家具及家居用品等，支出费用共计7416元。 南宁市西乡塘区人民法院（2014）西执字第1111号中国工商银行股份有限公司南宁市新城支行与朱丽丽、韦英群金融借款合同纠纷一案中，该院依法裁定拍卖涉案房屋，并于2018年4月8日通知强制搬迁。米途公司接到通知后，于2018年4月24日将涉案房屋交付南宁市西乡塘区人民法院。 2018年8月27日，米途公司诉至本院，提出前述诉讼请求。韦英群则答辩如前。诉讼中，米途公司与韦英群均确认涉案合同已于房屋交付法院之日（即2018年4月24日）解除。 本院认为，一、关于法律关系如何认定的问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托事务的合同。韦英群作为委托人与米途公司签订《房屋出租委托代理合同》，将涉案房屋的出租事宜委托米途公司处理，双方构成委托合同关系。上述合同系双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。韦英群主张其与米途公司之间系房屋租赁合同关系，与事实不符，本院不予支持。 二、关于解除合同的问题。涉案房屋已被法院强制执行，韦英群丧失涉案房屋所有权，致使米途公司无法继续代为出租房屋，韦英群的行为构成违约，符合合同约定的解除条件，米途公司有权主张解除合同。韦英群对此未持异议，同意解除合同。庭审中，双方当事人明确涉案合同已于2018年4月24日解除，本院予以确认。 三、关于米途公司主张的押金、租金、违约金、装修损失费、家具家电配置折旧费、代理佣金、管理服务费、宽带损失费等费用是否支持的问题。（一）押金。诉讼中，韦英群表明愿意退还押金5400元，本院予以确认。（二）租金。米途公司提供的涉案合同内容及转款凭证证实，其已向韦英群支付租金至第三年度第一季度（即2018年1月至3月的租金）。米途公司确认其于2018年4月24日将涉案房屋交付南宁市西乡塘区人民法院，而现无证据证明米途公司已向韦英群支付2018年4月24日至2018年6月30日的租金，米途公司要求韦英群返还上述期间的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。（三）违约金。《房屋出租委托代理合同》约定，如房屋因抵押而被拍卖，导致本合同无法履行的，则本合同自行解除，韦英群应按月租金的200%向米途公司支付违约金。米途公司要求韦英群支付违约金5400元，符合上述合同约定，且违约金标准并未过高，本院予以支持。（四）装修损失费、家具家电配置折旧费。《房屋出租委托代理合同》约定，如韦英群的原因导致合同提前解除的，除合同违约金外，韦英群还应赔偿向米途公司赔偿包括装修损失费、家具家电配置折旧费、解除年度对应合同内的应付的代理佣金和管理服务费、宽带损失费等，并明确上述损失的计算方式。由此可知，韦英群对上述损失费用的产生系明知并有相应的预期，米途公司就此提交了相应证据证明。同时，根据上述委托代理合同内容，韦英群已授权米途公司配置家具家电并知悉所配置家具家电的价格标准，米途公司也实际配置了家具家电，故米途公司主张的装修损失费、家具家电配置费等损失，符合合同约定，本院予以支持。具体计算方式为：1、装修损失费：装修费用5469元×（出租委托代理期限内未履行天数1073天÷出租委托代理期限总天数1826天）=3214元，米途公司对此主张3189元，本院予以支持；2、家具家电配置折旧费：家具家电费用7416元×（出租委托代理期限内未履行天数1073天÷出租委托代理期限总天数1826天）=4358元，米途公司对此主张4322元，本院予以支持。此外，由于米途公司提供的南宁市国明家具店出具的金额为5720元的收款收据，该收据未载明收货地点，米途公司未能提供其他证据补强，故应认定该费用与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信。（五）代理佣金、管理服务费。米途公司主张未发生的代理佣金、管理服务费，该费用不属于实际损失，故本院对此不予支持。（六）宽带损失费。米途公司提供的宽带查询记录未能与原件核对，未能提供其他证据证明该损失已实际产生，故本院对该项主张不予支持。综上，韦英群应向米途公司返还押金5400元，支付违约金5400元、装修损失费3189元、家具家电配置折旧费4322元。对米途公司主张超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告韦英群向原告南宁米途资产管理有限公司返还押金5400元； 二、被告韦英群向原告南宁米途资产管理有限公司支付违约金5400元； 三、被告韦英群向原告南宁米途资产管理有限公司赔偿装修损失费3189元、家具家电配置折旧费4322元； 四、驳回原告南宁米途资产管理有限公司其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2802元，由原告南宁米途资产管理有限公司负担2436元，由被告韦英群负担366元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，户名：待结算财政款项中院诉讼费专户，账号：20×××17），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘羽斯 人民陪审员  苏丽娟 人民陪审员  李爱芬 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  黄辅权 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。