江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1182民初4041号原告:江苏中海置业发展有限公司，统一社会信用代码9132118267013629XG，住所地扬中市三茅街道扬子中路9号A幢2001室。法定代表人：张孝中，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈爱民，江苏江洲律师事务所律师。被告：扬中时代影城有限公司，统一社会信用代码91321182595591742G，住所地扬中市三茅街道扬子东路9号。法定代表人：徐益平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨志远，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：马遇乐，男，该公司工作人员。原告江苏中海置业发展有限公司与被告扬中时代影城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，于同年11月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈爱民和被告委托诉讼代理人杨志远、马遇乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付原告房租30500元（被告应付房租130500元，扣减被告已缴租赁保证金100000元）、物业管理费22500元、电费66348元，并承担违约金39150元（自2018年7月1日起至起诉之日即2018年10月11日止，按照日租金的30%计算），合计157498元;2.判令被告立即搬离该房屋;3.判令被告支付自解除合同后至实际将房屋交付给原告期间,按原租金标准计算的租金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告位于扬中市三茅街道扬子东路9号02幢房屋。租期为六年七个月，第1期租金为521950元/年，租金支付方式为半年支付，先付租金后使用，物业管理费30000元/年、租赁保证金100000元。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。2016年6月至2018年6月，被告均按约向原告支付租金、物业管理费等相关费用。2018年7月至12月期间的租金应于2018年6月1日前支付，但被告却未按约支付。2018年7月10日，原告向被告发出《催缴费用通知》，并于2018年7月12日通过微信告知被告的工作人员，被告并未理会。原告在催要租金未果的情况下，于2018年9月26日向被告发出《解除合同通知书》，并于次日向原告法定代表人和店长通过微信方式进行了送达，但被告至今既不经营也不搬离。截至解除合同之日，被告应付租金130500元、物业管理费22500元、电费66348元、违约金39150元。抵销被告已缴纳租赁保证金100000元，被告尚欠租金30500元。原告为维护其合法权益，故诉至法院。原告为证明其主张，提供了以下证据：原告营业执照复印件、房屋租赁合同、中国建设银行客户专用回单、催缴费用通知书、解除合同通知书、微信聊天记录等。被告辩称，1.被告承认原、被告之间存在房屋租赁合同关系，并认可原告主张的租金130500元、物业管理费22500元、电费66348元；2.原告主张的违约金39150元过高，请求根据银行贷款利率酌减；3.被告希望继续履行租赁合同，并继续缴纳后续房租。一旦租赁合同解除，将造成不可挽回的损失；4.被告自愿承担本案诉讼费用。被告未提供任何书面证据。根据当事人的当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月27日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将其所有的位于扬中市三茅街道扬子东路9号02幢0401、0402、0501、0502室房屋租赁给被告，租赁期限为6年7个月，自2016年6月1日至2022年12月31日止，第一期（2016年6月1日至2018年12月31日）租金为521950元/年，后二期租金在此基础上递增。付款方式按半年支付、先付租金后使用，以后每次提前30天支付下一期应付租金。物业管理费为30000元/年；租赁保证金100000元。被告应按时缴纳租赁房屋所使用的水、电、气、通信费用。被告未按约定支付租金的，按超过的天数及日租金标准的30%承担违约责任，最高不超过当期租金的30%；超过60天的，原告可单方面解除本合同。合同签订后，原告将租赁物交付被告使用。被告向原告缴纳租赁保证金100000元，并一直按约缴纳租金、物业管理费等其他费用。直至2018年7月，被告未按约缴纳2018年7月至12月期间的房租、物业管理费等其他费用。2018年7月12日，原告通过微信向被告工作人员马遇乐发送《催缴费用通知书》一份，催告被告尽快缴纳下半年租金261000元。2018年9月27日，原告再次通过微信向马遇乐发送《解除合同通知书》一份，载明：“……合同履行期间，贵公司屡次拖延支付租金，我公司已发函若干次催收租金，2018年7月-12月租金已逾期近4个月至今未付。鉴于贵公司屡次违约且一直处于停业状态，已严重影响整个广场营业态，我公司现郑重决定：根据合同第五条约定，解除贵我双方签订的房屋租赁合同，并于2018年10月15日前交还所租用我公司房屋、付清欠缴租金及违约金、物业管理费、水电费等。”本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，本院予以确认。被告认可欠原告租金130500元、物业管理费22500元、电费66348元的事实，本院予以认定。扣减被告已缴纳租房保证金100000元后，被告尚欠原告租金30500元、物业管理费22500元、电费66348元，合计119348元。因此，原告要求被告支付租金30500元、物业管理费22500元、电费66348元的诉讼请求，本院予以支持。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，租赁合同约定被告未按约定支付租金超过60天的，原告可单方面解除本合同。因原告解除合同的条件已成就，且原告向被告送达了解除合同通知书，故案涉租赁合同自通知到达被告时已解除。合同解除后，被告应当积极、主动的腾房并恢复原租赁状态。被告逾期腾房的，应当支付逾期腾房占有使用费。因此，原告要求被告支付自合同解除之日即2018年9月27日起至实际将房屋交付给原告期间,按原租金标准521950元/年计算的租金，本院予以支持。此外，合同解除后，非违约方可以根据合同约定的违约金条款主张违约责任。被告未按照约定的期限支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定违约金按超过的天数及日租金标准的30%承担违约责任，最高不超过当期租金的30%，被告认为该违约金计算标准过高。结合原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，本院酌定违约金按照银行同期贷款利率标准的四倍，自2018年7月1日起算至2018年10月11日，合计25732元。考虑到被告租赁房屋系用于开设影城，且进行了装修，腾空需要一些时间，故本院酌定给予被告60天腾空期间。被告应当在此期间内腾空并返还租赁房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告扬中时代影城有限公司应于本判决生效后十日内给付原告江苏中海置业发展有限公司租金30500元、物业管理费22500元、电费66348元、违约金25732元、逾期腾房占用使用费（自2018年9月27日起至实际腾空房屋之日止,按原租金标准521950元/年计算）；二、被告扬中时代影城有限公司应于本判决生效后六十日内腾空并返还原告江苏中海置业发展有限公司所有的位于扬中市三茅街道扬子东路9号02幢0401、0402、0501、0502室房屋；三、驳回原告江苏中海置业发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1735元，由被告扬中时代影城有限公司负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费，并在预交后三日内将交费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。审 判 员 黄良明二〇一八年十二月十一日法官助理 方荣国书 记 员 章佳慧相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。