四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初9823号 原告：阳昆全，男，汉族，1973年10月24日出生，住四川省资阳市安岳县。 原告：唐明华，女，汉族，1975年5月5日出生，住四川省资阳市安岳县。 共同委托诉讼代理人：李刚，四川明炬（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：成都芝芝房地产开发有限公司，住所地成都市清江路温哥华广场****。 法定代表人：童建，执行董事。 委托诉讼代理人：赖周培，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。 原告阳昆全、唐明华和郭逢吉等人与被告成都芝芝房地产开发有限公司（以下简称芝芝公司）商品房预售合同纠纷十七案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2018年11月28日公开开庭进行了审理，部分原告及原告的共同委托诉讼代理人李刚，被告芝芝公司的委托诉讼代理人赖周培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.芝芝公司为原告办理房屋不动产权证书：2.芝芝公司向原告支付迟延取得楼栋权属证书的违约金2000元；3.芝芝公司向原告支付迟延办理房屋所有权证书的违约金2000元。事实与理由：原告与芝芝公司签订《商品房买卖合同》，约定购买芝芝公司开发的位于成都市新都区××道××段××号××社区××商品房。合同约定芝芝公司应在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，否则按已付房款每日万分之一的标准支付违约金。芝芝公司应在2014年10月31日前交付商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，芝芝公司按已付房款每日万分之一的标准支付违约金。合同签订后，原告付清了购房款，芝芝公司如期交付了商品房，但芝芝公司违反合同约定，直至2017年12月12日才取得商品房所在楼栋的权属证书，截至法庭辩论终结前，原告仍未取得所购房屋的不动产权证书。芝芝公司应当按照合同约定向原告承担支付违约金的责任，现原告在合同约定的违约金的基础上主动降低了数额，酌情主张迟延取得所在楼栋权属证书的违约金和迟延办理房屋所有权证书的违约金各2000元。 芝芝公司辩称，芝芝公司同意为原告办理所购房屋的不动产权证书，但是不应向原告支付迟延取得楼栋权属证书的违约金和迟延办理房屋所有权证书的违约金。案涉房屋所在楼栋的权属证书和案涉房屋的房屋所有权证延迟办理的原因系政府原因，非芝芝公司能够预见、能够避免并可以克服的客观情形，属于双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定的免责情形，芝芝公司不应承担违约责任。延迟办理权属证书并非芝芝公司的原因，芝芝公司没有任何过错，并且一直信守承诺，积极与相关部门进行协调处理，积极履行办理权属证书的义务。芝芝公司公司一直就办证事宜与买受人保持沟通，已取得大部分买受人的理解并与之达成一致意见。另外，芝芝公司尚未给原告造成实际损失，原告主张的违约金高于实际损失，请求调低违约金的数额。 经审理认定事实如下： 原告与芝芝公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告（买受人）购买芝芝公司（出卖人）开发的成都市新都区马家镇普利大道一段98号“壹品檀国际社区”商品房（具体房屋信息见附表房号栏）。合同对商品房的房号、建筑面积、套内面积、单价、总价款等进行了约定。合同第十条约定芝芝公司应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。合同第十九条产权登记载明：“（一）初始登记，出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人取得该商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，并于买受人取得该商品房房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。” 《商品房买卖合同》补充协议第十二条对产权登记的补充约定载明：“……5.因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记（包括房屋所有权转移登记及分户国有土地使用权登记）相关手续的，出卖人不承担任何责任。……”第十八条对合同解除及违约责任的补充约定载明：“……5.出卖人及买受人双方同意：对于房屋迟延交付、房屋初始登记迟延、房屋权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。……” 商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按合同约定向芝芝公司支付了购房款，芝芝公司按合同约定向原告交付了商品房，原告向芝芝公司交纳了契税、维修资金、分户产权登记费等费用。由于芝芝公司未能在合同约定期限内办理房屋所在楼栋的权属证书及房屋所有权证书，引发纠纷。 另查明，一、2011年5月9日，新都区马家镇人民政府出具《证明》，载明：“马家镇普利大道68#‘成都金火焰燃气有限公司’已经新都区人民政府办公室2008年12月以新都府办函[2008]67号文‘关于马家镇控制性详细规划的批复’调整为二类住宅用地。该公司将于2013年6月30日前迁出马家镇普利大道68#，目前政府正在积极为该公司迁出做相关工作，不会影响成都芝芝房地产开发有限公司在马家镇开发建设‘壹品檀国际社区’项目的环境及业主的入住。” 二、2014年8月5日，芝芝公司向新都区区委、政府报送了《紧急报告》，主要内容为“‘壹品檀国际社区’商住楼项目于2014年1月、3月、5月分别通过竣工验收、消防验收、规划验收以及新都区相关部门的综合验收，但由于马家镇政府在《证明》中说明的成都金火焰燃气有限公司尚未如约搬迁，导致芝芝公司无法进行环评验收。恳请尽快协调解决。”2014年9月9日，芝芝公司向新都区马家镇政府报送了《紧急报告》，恳请尽快与成都金火焰燃气有限公司协商解决搬迁事宜。2015年3月31日，芝芝公司向新都区政府报送了《关于尽快协调办理转移登记的紧急报告》。2015年7月21日，芝芝公司向新都区马家镇政府报送了《紧急报告》，希望采取措施使成都金火焰燃气有限公司停产、排险并尽快搬迁。 三、2016年5月30日，芝芝公司针对房屋所有权证办理事宜向小区业主发布了《公告》。 四、业主代表毛玉明向成都市安全生产监督管理局寄送了《关于解决新都区壹品檀国际社区存在重大安全隐患》的诉求信。2016年8月30日，成都市安全生产监督管理局予以受理。2016年9月28日，对毛玉明进行了书面回复。2016年12月2日，新都区马家镇政府组织业主代表与芝芝公司协商关于壹品檀小区房屋契税和房屋维修基金及办证有关事宜，形成了《会议纪要》。2017年5月15日，四川省住房和城乡建设厅向李继章等人出具了《告知书》，载明：“你们来我厅反映新都区马家镇壹品檀国际社区旁边的燃气站存在安全隐患的问题，经成都市经济和信息化委员会调查核实，2015年6月，金火焰燃气公司委托第三方机构对其安全生产现状进行了评价，四川省林达安全咨询技术服务有限责任公司出具的《安全现状评价报告》的结论为符合安全经营要求。” 五、2016年8月31日，成都市新都区环境保护局向芝芝公司出具了《不予受理环保验收的情况说明》，内容为“根据芝芝公司的申请，2014年7月由局领导带队对‘壹品檀国际社区’商住楼项目进行了现场踏勘。经现场踏勘发现，紧邻‘壹品檀国际社区’商住楼项目的成都金火焰燃气有限公司仍未搬迁且在进行生产作业，项目不具备环保验收条件。” 六、2017年4月6日，经四川省成都市律政公证处公证，芝芝公司向新都区区委邮寄了《关于壹品檀国际社区项目存在安全隐患凾待解决的情况报告》，要求对成都金火焰燃气有限公司的安全隐患及时检查发现排除并依法处置。 七、2017年7月17日，成都市新都区环境保护局发出了《建设项目竣工环境保护验收监察、监测通知》。2017年8月10日，成都市新都区环境保护局出具了《房地产及非生产性项目环保预验收审批表》。2017年9月11日，芝芝公司完成了壹品檀国际社区项目的工程竣工备案，取得了《竣工验收备案书》。 八、2017年12月12日，芝芝公司取得壹品檀国际社区1栋-4栋及地下室的《不动产权证》。2018年1月12日，芝芝公司向业主发布了《公告》，告知买受人于2018年3月1日前前往办理。 九、2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。 以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、收据、《会议纪要》、《受理告知书》、成都市安全生产监督管理局的回复、《告知书》、《证明》、《不予受理环保验收的情况说明》、《紧急报告》、《关于尽快协调办理转移登记的紧急报告》、《公告》、《公证书》、《关于壹品檀国际社区项目存在安全隐患凾待解决的情况报告》、照片、《建设项目竣工环境保护验收监察、监测通知》、《房地产及非生产性项目环保预验收审批表》、《竣工验收备案书》等证据及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为，原告与芝芝公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定完全履行其义务，芝芝公司也在合同约定的交房期限届满前向原告交付了房屋。但芝芝公司未能按合同约定期限办理房屋所在楼栋的权属证明和房屋所有权证，违约事实清楚明确。2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书，原告要求办理所购房屋的不动产权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点为：芝芝公司是否应当支付所在楼栋的权属证明和房屋所有权证迟延办理的违约金。针对争议焦点论述如下： 根据本案查明的事实，芝芝公司未及时通过环保验收的原因系紧邻案涉项目商住楼的成都金火焰燃气有限公司未搬迁、不具备环保验收条件。芝芝公司认为迟延办证系新都区马家镇政府承诺的成都金火焰燃气有限公司搬离时限内未搬离，系新都区马家镇政府的原因所致，属于补充协议第十二条第五款约定的“因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能按本合同约定时间办理产权登记相关手续的”出卖人不承担责任的情形。但该条约定的免责情形系政策及政府主管部门原因、工作程序，即使是新都区马家镇政府的相关承诺未能实现，新都区马家镇政府也不属于办证事项的主管部门，故对芝芝公司的该项抗辩主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，由于第三人原因造成违约的，芝芝公司也应当承担责任，再行解决与第三人之间的纠纷。 关于本案中芝芝公司应当如何承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十九条对办理楼栋的权属证明和房屋所有权证的违约金分别进行了约定，而补充协议第十八条中约定“买受人只能选择其中一项适用不能累加。”本院认为，补充协议系芝芝公司事前拟定、重复使用的格式条款，该条款载明主合同约定的违约责任不能同时主张，但并未采用足以引起买受人注意的印刷方式提请其注意，也未举证证明其在签订合同时已特别告知买受人该条款的内容，故该条款无效。本案中芝芝公司应按照《商品房买卖合同》第十九条的规定承担违约责任，既应承担迟延办理楼栋权属证明的违约金也应该承担迟延办理产权证书的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案而言，虽然芝芝公司未能按照合同约定的时间办理楼栋权属证明和房屋产权证书，构成违约，但迟延办证确系客观原因所致，同时原告将主张的违约金调整为迟延取得所在楼栋权属证书的违约金和迟延办理房屋所有权证书的违约金各2000元。结合本案的实际情况，本院酌定芝芝公司应向每套房屋的买受人支付迟延办理楼栋权属证书的违约金2000元、迟延办理房屋所有权证的违约金1000元，共计3000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都芝芝房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告办理所购买的成都市新都区马家镇普利大道一段98号“壹品檀国际社区”商品房的不动产权证书（具体房屋信息见附表房号栏）； 二、成都芝芝房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告支付违约金3000元（每案3000元）； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费每案125元，由成都芝芝房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一八年十二月十三日 书记员  凌淼