四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初3849号 原告（反诉被告）：姚龙，男，1987年3月1日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 原告（反诉被告）：蒲敏，女，1987年10月15日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 二原告共同委托诉讼代理人：鲜涛，四川张小友律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨雷，四川张小友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王发先，男，1952年6月22日出生，汉族，住四川省仪陇县。 被告：何荣秀，女，1955年4月22日出生，汉族，住四川省仪陇县。 二被告共同委托诉讼代理人：何志锋，男，1976年1月6日出生，汉族，住海南省洋浦经济开发区。 第三人：南充佳业房地产经纪有限公司，住所地四川省南充市顺庆区解放街33号2幢1层23号。 法定代表人：杜汶洋，公司经理。 委托诉讼代理人：邹平，男，1986年2月28日出生，汉族，公司员工，住四川省南充市顺庆区。 原告姚龙、蒲敏与被告王发先、被告何荣秀、第三人南充佳业房地产经纪有限公司（简称佳业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。诉讼中，被告王发先于2018年9月4日向本院提起反诉。本院于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚龙、蒲敏的委托诉讼代理人鲜涛、杨雷，被告（反诉原告）王发先以及被告何荣秀的委托诉讼代理人何志锋，第三人佳业公司委托诉讼代理人邹平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告姚龙向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与二被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合同》；2、判令二被告双倍返还二原告定金40000元，并赔偿佣金13000元及按揭代理服务费8800元；3、判令二被告赔偿因违约给二原告造成的损失276350元；4、本案诉讼费用、保全费由二被告承担。 事实和理由：2018年1月31日，二原告与二被告及第三人佳业公司签订了《房地产买卖及居间合同》。合同约定二原告购买二被告位于四川省南充市顺庆区玉带南路二段139号格兰星河湾12栋2单元6层602号，建筑面积126.18平方米的房屋，房价为650000元。合同签订同日，二原告向二被告交付了定金20000元。合同签订后，因南充市房地产市场价格持续上涨，二被告见势便表示不再出售该房屋。被告的行为已构成根本违约，并给二原告造成了巨大的经济损失（含房屋涨价损失）。 被告王发先、何荣秀辩称，被告王发先、何荣秀因筹集儿子在海南工作的购房款，而将其位于南充市顺庆区的涉案房出售，以便支持儿子在海南购房。但合同签订后，二原告除支付20000元定金后，未在合同约定的时间内支付首付款190000元以及打印银行明细、面签等后续其他手续。导致双方签订的《房地产买卖及居间合约》不能按期履行，其违约行为致使王发先、何荣秀儿子在海南的购房行为不能实现，目前海南房地产价格已大幅上涨，被告损失巨大，请依法驳回二原告的诉讼请求。 反诉原告王发先向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除反诉原告与二反诉被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》；2、判令反诉原告没收二反诉被告支付的定金20000元；3、判令二反诉被告自行承担经纪服务费21800元；4、本案诉讼费用由二反诉被告承担。 事实和理由：反诉原告为筹集到儿子所在地的海南购房的首付款，于2018年1月31日，与二反诉被告和第三人签订《房地产买卖及居间合约》，约定：（1）反诉原告将位于南充市顺庆区玉带南路二段139号格兰星河湾12栋2单元6层602号商品房出售给反诉被告，房价65000元。（2）买方付款方式为商业贷款：在签订协议当日支付购房定金20000元；首付款190000元，其中170000元存入权属部门指定银行资金监管账户，20000元在过户递件并出具受理单当天支付；440000元以银行贷款支付。（3）在签订协议7日内或2018年3月1日前提供齐全办理贷款所需要的资料，完成银行面签手续。（4）卖方出售房产处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方在2018年2月25日之前物业注销抵押后再办理过户手续。（5）买方须向经纪方支付居间服务佣金13000元，按揭代理服务费8800元，卖方无须支付居间服务佣金。（6）卖方违约的，须在3个工作日内无息退还买方已付购房款，承担经纪方的服务费和交易产生的费用，双倍返还定金；买方违约的，卖方没收购房定金，并由买方承担经纪方的服务费和交易产生的费用。（7）合约送达：本合约记载买卖双方的通讯地址和身份证地址为买卖双方所有通知、文件、资料等的送达地址。等等。 合同签订后，为配合二反诉被告办理银行贷款和过户手续，反诉原告于2018年2月7日到买方原贷款银行缴清尚未归还的按揭贷款，2月25日解除银行抵押，2月27日领取房产证。根据商业贷款购房流程，二反诉被告应在2018年3月1日前将170000元首付款存入权属部门指定银行资金监管账户，取得资金监管证明，才能到银行办理按揭申请手续。但截止反诉原告起诉之日，反诉原告未收到第三人和二反诉被告的通知、文件、资料，致使反诉原告接连错过海南省3月30日和4月22日越来越严格的限购政策出台的时间节点，反诉原告到儿子所在地海南购房的交易目的无法实现，二反诉被告构成根本违约。 反诉被告辩称，1、反诉原告所出售的房屋需要去清偿按揭贷款，反诉原告什么时候取得的房产证，反诉被告不清楚，反诉原告也没有告知中介公司，应该是反诉原告偿还贷款在先，在银行批复后再去办理过户，然后在把钱打入监管账户；2、反诉原告提及的海南购房与本案无关，合同上没有说明，这是一个单方毁约行为。请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 第三人佳业公司述称，第三人与原、被告是居间的关系，第三人在居间买卖合同签订后就完成了居间事项，第三人的居间行为按照标准收取的居间费用。 经本院审理认定事实如下：2018年1月31日，原告（反诉被告）姚龙、蒲敏（买方）经第三人佳业公司（经纪方）居间联系购买了被告王发先（反诉原告）、何荣秀（卖方）位于南充市顺庆区玉带路二段139号格兰星河湾12栋2单元6层602号房屋一套，建筑面积126.18平方米，并签订《房地产买卖居间合约》一份。合同约定：1、房屋成交价为650000元。2、①、买方付款方式为商业贷款，经纪方代为办理按揭手续及权证过户手续，交易双方应在签定本合约七日内或2018年3月1日之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到指定银行签署按揭文件及支付贷款所需费用，买方向银行所申请按揭贷款金额与贷款年限最终以银行批准为准，卖方须无条件配合买方提交贷款所需的资料；②、第一部分房款（定金款）20000元，签约当天定金由买卖双方委托经纪方代为托管（视为卖方已签收），代卖方查档并提供证明后由经纪方转付给卖方；③、第二部分房款（首期款）190000元，其中170000元存入权属部门指定银行资金监管账户，并按监管协议约定时间存入及领取，20000元在房管部门过户递件并出具受理单当天支付；④、第三部分（尾期款）440000元，以银行贷款支付；⑤、如银行批准的贷款额少于买方申请贷款金额，二者相差金额由买方以现金方式于过户递件前支付给卖方。3、卖方出售房产处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方在2018年2月25日之前物业注销抵押后再办理过户手续。4、买方须向经纪方支付居间服务佣金13000元，按揭代理服务费8800元，卖方无须支付居间服务佣金。5、买卖双方约定于银行贷款审批通过后3个工作日内在房管部门办理产权过户手续。6、卖方违约的，须在3个工作日内无息退还买方已付购房款，承担经纪方的服务费和交易产生的费用，双倍返还定金；买方违约的，卖方没收购房定金，并由买方承担经纪方的服务费和交易产生的费用。7、免责声明：经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作详尽解释，并如实告知所掌握的信息包括但不限于房地产交易政策、交易流程、税费标准、经纪方服务内容、收费标准、各方权利义务、违约责任等内容。各方对合约条款与交易流程均无异议并完全了解合同所列事项，且均从对方处得到了合理的解释，各方按照合约关系承担义务，本合约签订后，若非三方任何一方或不可抗力原因，导致交易拖延办理或无法履行时，则各方同意有关交易日期按交易流程相对顺延或协商解除，并根据不可抗力的影响及规定，部分或全部免除责任。8、合约送达：本合约记载买卖双方的通讯地址和身份证地址为买卖双方所有通知、文件、资料等的送达地址。合同有卖方王发先、买方姚龙的签字，第三人的签章确认。 合同签订后，姚龙、蒲敏向王发先、何荣秀支付定金2万元，另向第三人支付了居间佣金13000元，按揭贷款服务费8800元。在合同履行过程中，是第三人分别与原、被告单线联系，原、被告没有直接联系。 王发先、何荣秀系按揭贷款购买案涉房屋。从原、被告提供的《个人贷款还清证明》、《不动产权利及其他事项登记信息》等证据显示：2018年2月7日王发先、何荣秀还清了银行贷款本息，2018年2月9日申请注销房屋预抵押及现房抵押登记，2018年2月27日王发先、何荣秀办理了房屋不动产证书，2018年3月6日解除了案涉房屋的抵押。姚龙、蒲敏提供了《客服跟单》，显示第三人后台工作人员“任洪秋”联系原、被告履行案涉合同相关情况的记载：2018年3月9日的内容为“工商银行，下周二还款，已提醒，房东自己还款”；2018年4月1日的内容为“房东说的已还款”；2018年4月7日的内容为“房东说房产证还没办好，自己都不清楚”；2018年4月29日的内容为“今天回访房东说产权证已办下来了，说节后联系”；2018年5月5日的内容为“房东产权证已办好，已通知客户准备流水、征信，办理为两个人的产权，想贷44万左右，有一个未成年小孩”；2018年5月12日的内容为“今日回访：房东这边只有代理人的电话，已通知把原房东的资料补齐，客户还在外地出差，回来补资料”。2018年5月24日姚龙与邹平联系，邹平电话向其告知：王发先、何荣秀不愿出售案涉房屋了。2018年6月9日下午15时56分，王发先、何荣秀之子王海发信息向邹平告知因姚龙方未付款而解除合同，邹平收到后转发给姚龙，内容为“邹哥你好，因为签合约后，买方一直拖着时间，到现在都没有付款，我正式通知该房我不买了，请转告一声，5日内回复处理，谢谢。”“当时签约后，一周内必须把首付款付完，但至今未付，故决定不再出售该房，请知悉”。原、被告双方房屋买卖合同终止。之后，原告诉至法院提起了本次诉讼。 诉讼中，姚龙、蒲敏出示了58同城网站关于案涉房屋所在小区房屋现价值：2018年5月、6月的均价每平米8500元，2018年7月均价每平米9162元。 同时查明，2018年3月12日，王发先、何荣秀委托其子王**办理案涉房屋买卖的相关事项，委托书的部分内容载明“我们欲转让上述房产，因事务繁忙，不便亲自办理相关手续，特委托王**全权代表我们办理以下事项”。 以上事实有当事人的陈述、《房地产买卖及居间合同》、王发先收定金后出具的《业主收款凭证》、第三人出具的《收款收据》、《客服跟单》、微信聊天记录、电话录音、《不动产登记信息》、58同城网站房价信息、《委托书》等证据在卷佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”姚龙与王发先签订的《房地产买卖及居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，根据诚实信用原则，双方均应依约履行各自的义务。原被告双方均提出解除案涉合同，故对双方签订的《房地产买卖及居间合同》予以解除。 本案的违约责任认定问题。本院认为王发先、何荣秀应承担本案的违约责任，理由如下：1、《房地产买卖及居间合同》约定“首付款170000元存入权属部门指定银行资金监管账户，并按监管协议约定时间存入及领取，20000元在房管部门过户递件并出具受理单当天支付”，从此约定可以看出，双方均同意将首付款170000元存入监管账户，但是无法看出双方约定存入监管账户的具体时间，合同仅就载明“并按监管协议约定时间存入”，此案中王发先、何荣秀未提供证据证实“监管协议约定时间”是什么时间？此时就应要求王发先、何荣秀解除抵押后才能确定。故王发先、何荣秀认为姚龙、蒲敏未支付170000元的首付款存在违约，无事实依据，本院不予支持其该主张。再者王发先、何荣秀在取得不动产证后未提交给佳业公司，原告享有履行抗辩权。2、《房地产买卖及居间合同》明确约定“卖方出售房产处于抵押状态无查封，由卖方向抵押权人申请还款。买方愿意待卖方在2018年2月25日之前物业注销抵押后再办理过户手续，”“2018年3月1日之前提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并配合到指定银行签署按揭文件及支付贷款所需费用，”此两条要求王发先、何荣秀房屋注销抵押在先，然而从本案证据反映抵押的注销时间为2018年3月6日，此时已逾期。3、本案查明的事实是：2018年2月7日王发先、何荣秀还清了银行贷款本息，2018年2月9日申请注销房屋预抵押及现房抵押登记，2018年2月27日王发先、何荣秀办理了房屋不动产证书，2018年3月6日解除了案涉房屋的抵押。而《客服跟单》2018年4月7日这天显示“房东说房产证还没办好，自己都不清楚”。证实王发先、何荣秀有拖延履行合同的行为。从原、被告双方签订合同之时至王发先、何荣秀不愿履行合同止，南充房价即出现暴涨，王发先、何荣秀有意使房屋交易条件不成就，此行为有违诚信原则，理应承担违约责任。 王发先、何荣秀违约，姚龙、蒲敏的损失认定问题。由于王发先、何荣秀明确表示不继续履行合同，致使双方无法进行交易，已构成根本违约，应承担违约责任。姚龙、蒲敏购房目的无法实现，由于房价上涨，王发先、何荣秀不愿继续履行合同，对于姚龙、蒲敏而言，必然会产生房屋价差损失，故其选择向王发先、何荣秀主张赔偿损失，符合法律规定。姚龙、蒲敏已支付定金20000元，按照定金罚则的规定，王发先、何荣秀双倍返还定金即40000元。姚龙、蒲敏支付的佣金13000元及按揭代理服务费8800元属于损失部分，其该主张本院予以支持。根据双方的交易时间，截止2018年12月时，姚龙、蒲敏没有提供有效的能够证明近3个月内同地段同房屋类型涨价信息，本院无法确定市场价格，房屋价格涨幅的多少，基于房屋价格确实存在上升状态，根据王发先、何荣秀的违约程度及姚龙、蒲敏因此遭受相应损失的实际情况，酌情给予适当赔偿，由王发先、何荣秀向姚龙、蒲敏赔偿损失费100000元为宜。 综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）姚龙与被告（反诉原告）王发先于2018年1月31日签订的《房地产买卖及居间合同》。 二、被告（反诉原告）王发先、被告何荣秀于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）姚龙、蒲敏购房定金40000元。 三、被告（反诉原告）王发先、被告何荣秀于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）姚龙、蒲敏支付的佣金13000元、按揭代理服务费8800元以及因房价上涨的损失费100000元。 四、驳回原告(反诉被告)姚龙、蒲敏的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）王发先、被告何荣秀的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6372元，保全费2220元，反诉案件受理费1408元，共计10000元，由被告（反诉原告）王发先、被告何荣秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 赵 霁 人民陪审员 罗 平 人民陪审员 何正国 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员 王仕豪