广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初25167号原告：广州市悦华物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区府前路3号三楼，统一社会信用代码9144010471423110XB。法定代表人：邹立勇，副总经理。委托代理人：黄柏瑞、许灿新，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。被告：符伟斌，男，1966年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告广州市悦华物业管理有限公司诉被告符伟斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市悦华物业管理有限公司的委托代理人黄柏瑞到庭参加了诉讼，被告符伟斌经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市悦华物业管理有限公司诉称：2017年11月15日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告将广州市天河区泰安花园4号的物业出租给被告使用，租期为2017年11月15日至2018年11月14日，每月租金7292元。签订合同当天，被告向原告支付了首期租金7292元和租赁保证金21876.19元、水电周转金500元。根据双方签订的《物业租赁合同》第六条、第十一条的约定以及上级单位《广州市道路扩建工程办公室关于规范物业经营管理的通知》的要求，《物业租赁合同》因不可抗力原因解除。原告于2017年12月28日向被告送达《解除合同通知书》，告知被告应腾空物业后交还原告。但被告签收至今仍未将上述物业交还原告。因被告未按《物业租赁合同》约定交纳租金、交还物业，已构成根本违约，故被告已交的保证金、水电周转金原告有权不予退回。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、确认原、被告签订的《物业租赁合同》已于2017年12月29日解除；二、被告将广州市天河区泰安花园4号物业腾空后交还原告；三、被告向原告支付占用费（按7292元/月的标准计算，自2018年7月15日起计至被告实际搬离之日止）；四、被告支付的租赁保证金21876.19元、水电周转金500元归原告所有；五、被告承担本案诉讼费。被告符伟斌未答辩亦未提交证据。经审理查明：据广州市房地产档案馆于2018年12月6日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市道路扩建工程办公室（以下简称“道路扩建办”）系广州市天河区泰安北路4号首层的登记权属人。据原告提交的《授权委托书》显示，2012年7月19日，道路扩建办出具该委托书，委托原告对其办代管的空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活；原告在对空置安置房进行管理、维护和临时性出租盘活工作中所产生的相关法律责任由原告独自承担；代理期限为2012年8月31日至2015年8月31日等。据原告提交的《证明》显示，2018年5月17日，道路扩建办出具该证明，称其办继续委托原告对部分住宅和非住宅进行管理、维护、整改，并采用包括但不限于协商、诉讼或仲裁的方式对相关物业进行清退腾空、恢复原状后交还其办等。据原告提交的《物业租赁合同》（下称“《合同》”）显示，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订该合同，约定：甲方受物业业主委托将座落于天河区泰安花园泰安北路4号的物业（以下简称“案涉物业”）出租给乙方使用，该物业建筑面积为305.6188平方米，用途为商用。租赁期为壹年，自2017年11月15日起至2018年11月14日止。租赁期内，每月租金为7292元，乙方须在每月5日前缴付当月租金给甲方。乙方须向甲方一次性缴付租赁保证金21876.19元、水电周转金500元，并在本合同签订之日支付首期租金和租赁保证金、水电周转金。租赁期内，租赁保证金、水电周转金由甲方保管，租赁期满且乙方交清包括但不限于租金、水、电、管理费等由乙方产生的一切费用及清理场地并经甲方验收合格后，甲方于十五个工作日内将租赁保证金、水电周转金无息退还给乙方，如乙方违反本合同规定义务，或因乙方原因造成本合同提前终止，则租赁保证金不予退回。租赁期内，如市政建设或拆迁安置需要征收(用)，政府有关部门或物业业主需要收回使用，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让案涉物业的，本合同终止；除确有紧急情况外，甲方应提前一个月通知乙方，乙方应按照甲方通知时间无偿腾空退出并将案涉物业交还甲方接管验收；甲方除无息退还租赁保证金和水电周转金外，对乙方所投入的装饰装修费用以及其他均不作任何赔偿。如乙方逾期交纳租金及其他应付费用，从逾期之日起按日加收欠交金额的双倍租金及加收欠缴金额百分之一的滞纳金；乙方承诺不得以此标准高于甲方所受损失或乙方可预见程度等任何理由请求调整该滞纳金标准；乙方逾期超过三十天，甲方有权对案涉物业内属乙方的财产予以留置并向乙方发出催款通知；若乙方在甲方通知期限内仍未缴清所欠费用本金及滞纳金的，视为乙方放弃案涉物业内的财产，甲方有权立即解除合同，收回案涉物业，不退租赁保证金并自由处置案涉物业内属乙方的财产以清偿乙方所欠付的任何费用。本合同终止后，乙方必须在甲方通知期限内将案涉物业内的全部设施、设备在保证其完好正常运作并且适宜租用的清洁、良好的情况下交还甲方。无论本合同因何原因终止，乙方均同意甲方无需对乙方所投入的装饰装修费用以及其他均不作任何补偿等。原告称，上述《合同》签订后，其已依约将案涉物业交付被告使用，被告也依约向原告支付了租赁保证金21876.19元、水电周转金500元。但原告称，此后案涉物业业主即道路扩建办需收回案涉物业，故原告向被告送达了解除《合同》的通知，双方签订的《合同》已于2017年12月29日解除。原告为证明其所述情况，向本院提交了《解除合同通知书》，显示原告于2017年12月29日向被告发出该通知，称根据上级单位《道路扩建办关于规范物业经营管理的通知》等文件，要求于当天解除原、被告签订的《合同》，被告于2018年1月15日前将案涉物业清退腾空交还原告等；附件为《道路扩建办关于规范物业经营管理的通知》，显示该通知系道路扩建办于2017年12月26日发出，主要内容为根据《广州市市属行政事业单位国有资产出租出借整改工作方案》、《关于进一步规范物业经营管理工作方案》等文件要求，其办正积极推进落实其办所管物业的出租出借整改工作，凡其办（包括其办下属单位如原告）在各个时期出租出借的物业，都必须严格按照上述文件精神和要求进行重新梳理规范，凡经核实不符合规定的出租出借物业，限期予以收回，并按照广州市国有资产管理有关规定予以处理；对于租赁期未满、仍在履行合同的物业，其办将积极与承租户协商解除违规租赁合同事宜，若协商不成将立即启动法律程序等有力措施强制执行等；《解除合同通知书》尾部签收人处显示有被告的签名。另原告称，被告签收《解除合同通知书》后，并未在指定期限内交还案涉物业，现案涉物业仍由被告占有使用。占用期间，被告仅向原告支付案涉物业至2018年7月的场地占用费，原告还就此提交了《广东增值税普通发票》（复印件）一张，载明原告于2018年10月18日开具该发票，确认收到原告交来2018.6-7经营租赁场地占用费14584元。据此，原告主张被告逾期交还案涉物业，未足额交纳占用费，故其有权没收被告已付的租赁保证金及水电周转金。本院认为：原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。根据《合同》之约定，租赁期内如市政建设或拆迁安置需要征收(用)，政府有关部门或物业业主需要收回使用，以及政府或物业业主拍卖、移交或转让案涉物业的，本合同终止；除确有紧急情况外，原告应提前一个月通知被告，被告应按照原告通知时间无偿腾空退出并将案涉物业交还原告接管验收；原告除无息退还租赁保证金和水电周转金外，对乙方所投入的装饰装修费用以及其他均不作任何赔偿。故此，根据原告提交的《解除合同通知书》及附件，可认定原告于2017年12月29日向被告发出《解除合同通知书》，要求解除《合同》，具有合同依据。被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，故在本案亦无证据显示被告就该《解除合同通知书》存在异议的情况下，本院对原告主张的《合同》已于2017年12月29日解除的诉讼请求予以支持。且根据前述条款的约定，原告应向被告无息退还租赁保证金和水电周转金，故此，原告主张没收被告已付的租赁保证金和水电周转金缺乏合同依据；且因《合同》已于2017年12月29日解除，原告以被告此后未按期限搬离案涉商铺、未足额交纳占用费为由要求没收租赁保证金和水电周转金亦缺乏合同依据；综上，对原告要求没收被告已付的租赁保证金和水电周转金的诉讼请求，本院不予支持。但《合同》解除后，原告负有将案涉物业交还被告的义务，因交还房屋系被告义务，应由被告举证证实，在被告未能举证证明其已将案涉物业交还原告的情况下，本院采信原告主张，即被告尚未将案涉物业交还原告，故此，对原告要求被告腾空并交还案涉物业的诉讼请求，本院予以支持，因原告确认被告已交纳占用费至2018年7月14日，故原告有权自2018年7月15日起向被告主张案涉物业的占用费，原告主张占用费参照案涉物业的租金标准即7292元/月计算，并无不妥，本院予以支持。故被告应向原告支付占用费，按照7292元/月的标准的计算，从2018年7月15日起计至被告交还案涉物业之日止。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市悦华物业管理有限公司与被告符伟斌签订的《物业租赁合同》已于2017年12月29日解除；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告符伟斌将广州市天河区泰安花园泰安北路4号的物业腾空交还原告广州市悦华物业管理有限公司；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告符伟斌向原告广州市悦华物业管理有限公司支付上述房屋的占用费（按照7292元/月的标准，从2018年7月15日起计至被告符伟斌交还上述房屋之日止）；四、驳回原告广州市悦华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费720元，由被告符伟斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘香玲人民陪审员  梁淑妍二〇一八年十二月十日书 记 员  梁怡筠