重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初12300号原告唐小丽，女，汉族，1984年7月28日生，住重庆市巴南区。委托代理人高铭，重庆市南岸区南坪法律服务所法律工作者。被告何奋，男，汉族，1983年7月6日生，住广东省雷州市。被告颜月凤，女，汉族，1984年4月24日生，住址同上。第三人卢红，女，汉族，1966年9月18日生，住重庆市南岸区。第三人重庆同荣共进房地产营销策划有限公司，住所地重庆市南岸区腾龙大道45号4幢吊1－13，统一社会信用代码：91500108345886548E。法定代表人傅小红，经理。委托代理人鲍继超，男，汉族，1986年2月26日生，住重庆市渝中区。第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行，住所地重庆市渝中区五一路110号，统一社会信用代码：915001039028691782。负责人陈克，行长。委托代理人周玉，重庆索通律师事务所律师。委托代理人金祎，重庆索通律师事务所律师。原告唐小丽诉被告何奋、颜月凤、第三人卢红、重庆同荣共进房地产营销策划有限公司（以下简称同荣共进公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，原告申请追加中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（以下简称农行渝中支行）为第三人，本院依法通知中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行参加本案诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告唐小丽及其委托代理人刘春、高铭、第三人卢红、第三人重庆同荣共进房地产营销策划有限公司的委托代理人鲍继超、第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的委托代理人周玉均到庭参加诉讼，被告何奋、颜月凤下落不明，本院依法向其公告送达传票及起诉状副本未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐小丽诉称，2017年4月21日，原告委托第三人同荣共进公司员工陈炼代为与被告何奋、颜月凤的委托人即第三人卢红签署《房屋买卖协议书》。签署协议时，何奋通过视频明确委托卢红代理位于重庆市南岸区阳光路2号2栋14－5号房屋的买卖事宜。协议约定，房屋价款为59万元，并约定于签定合同当日原告支付3万元的购房定金给被告，并于2017年5月8日双方办理委托公证，由原告代被告归还银行按揭尾款时，原告将56万元购房款一次性支付给被告。为此，原告为被告何奋到重庆办理此事垫付1010元机票款。后被告何奋拒不履行协议书约定的内容，不退还原告支付的购房定金。被告何奋与颜月凤系夫妻应承担连带责任。卢红收取了原告支付的3万元定金，应承担连带责任。原告起诉请求1、被告继续履行与原告签订的《房屋买卖协议书》；2、若不能继续履行则被告连带双倍退还原告交付的购房定金6万元；3、被告偿还原告为其垫付的机票1010元；4、诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求1、被告继续履行与原告于2017年4月21日签订的《房屋买卖协议书》：由原告代替被告第三人农行渝中支行偿还所欠的按揭贷款及利息，由第三人农行渝中支行协助办理涉案房屋解除抵押手续；2、房屋总价款59万元，在扣除上述按揭贷款及利息、定金3万元后的余额由原告支付给被告，由被告协助原告将涉案房屋的产权过户到原告名下，并将房屋交付给原告；3、诉讼费、保全费、公告费由被告承担。被告何奋、颜月凤未到庭未答辩。第三人卢红答辩称，合同是我签的，定金也是我收的，签订合同时是何奋委托我签订的。我签订合同之后，给中介说何奋妻子不同意卖房子，合同就没有继续履行。我说退钱给原告，原告不同意。现在被告的意思是不卖房子，不清楚原因。第三人同荣共进公司答辩称，原告是委托我司签订的合同，也委托我司付了定金。被告本人最开始不是不愿意卖，说出机票钱，原告给被告出了机票钱，喊被告回来办理公证，被告上飞机之前是联系上的，下了飞机就联系不上了。原告交了定金后，我司一直联系不到被告。第三人农行渝中支行答辩称，我行不清楚房屋买卖情况，由于被告没有偿还涉案房屋的贷款，我行已向渝中区法院起诉，后该法院作出民事判决书，生效后我行申请了执行。如果原告请求得到支持，我行同意原告代替被告偿还判决书金额，并协助原告办理解除抵押等手续，涉案房屋现系查封状态。经审理查明，2017年4月21日，原告唐小丽向案外人陈炼出具委托书：载明本人唐小丽系位于南岸区阳光路2号2栋14－5房屋意向购买人，现委托重庆同荣共进房地产营销策划有限公司阳光100分公司置业顾问陈炼签署贵公司拟定之房屋买卖协议书，并交付3万元作为该房屋的定金，并在贵公司达成下述条件后，直接签署生效，视为本人签署，具备同等法律效力。贵公司之卖方协议必须满足以下条款该协议才能生效：1、购买该房屋楼价为59万元。2、本人承担房屋买卖双方过户税费（除营业税以及继承或赠与税）。3、本人以全款方式购买该房屋。2017年4月21日，第三人卢红代被告何奋作为卖方（甲方）与陈炼作为买方（乙方）在第三人同荣共进公司（丙方）居间下签订《房屋买卖协议书》，约定1、甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市南岸区阳光路2号2栋14－5号之物业，该物业建筑面积95.12平方米。2、甲方持有房地产证明文件为抵押合同原件、身份证复印件，土地性质为出让。甲方须保证对该物业享有完整所有权，并无存在隐瞒与该物业有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为。甲方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时乙方无须对上述事项负责。否则，甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。由于甲方原因，造成该物业不能办理产权登记或发生被政府或司法机关查封等情形由甲方承担全部责任。3、该物业交易形式为产权全权转让。4、该物业转让价格为59万元，乙方须按下述方式付款：3万元须于签署本协议书之同时支付作为购房定金；555000元于交付公证书扣除银行欠款外多退少补，满足楼价；交易余款5000元于产权交易过户完成，甲方交付该物业予乙方使用时支付。10、甲方同意结清房款交付该物业予乙方使用，并将户籍迁出。若因出现政府或按揭银行有关部门在办理手续出现延误的情况，双方同意再协商并另作合同确定。11、甲方须保证产权明晰，并已征得共有人及配偶同意及委托出售此房，否则甲方须赔偿乙方及丙方由此引起的一切损失。12、如甲方签署本协议书及收取上述房款后未能履行本协议书之条款未将该物业售予乙方，则甲方除须退还所收乙方已付之房款外，并须以额外相等于该房款之金额赔偿予乙方与丙方均分作违约赔偿，惟乙方不可要求进一步赔偿或逼使甲方履行此协议。13、如乙方未能履行本协议书之条款以至协议不能顺利完成，则已付之房款或定金将由甲方与丙方均分，而甲方有权再将该物业出售予任何人，惟甲方不可再为此而向乙方进一步追究责任或要求赔偿损失。14、基于丙方提供之中介及咨询服务，乙方须支付予丙方11800元作为代理费等必要费用，甲乙双方于签订本协议书时须即时支付上述费用予丙方。20、备注：乙方承诺以全款方式购买该房屋。甲乙协商达成一致甲方以公证方式出售该房屋。乙方公证受托人为乙方指定之人，过户上证人为乙方指定人上证，对此甲方不得干涉。甲方承诺出售房屋除中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行的抵押贷款30余万外无其它债务纠纷并保证产权清晰，否则产生的相应后果本人自行承担。甲乙双方不得在达成上述条件后，甲乙双方不得以任何理由拒绝出售或购买该房屋否则视为一方违约，违约方支付守约方等同于楼价的百分之二十作为违约金并支付丙方等同于楼价百分之四作为违约金。如甲乙双方共同违约，则支付守约方丙方违约金等同于楼价的百分之四。甲乙双方约定于2017年5月8日之前办理交接手续，同时甲方必须提供乙方所需过户所有资料否则视为违约。如发生人力不可抗拒因素导致该房屋无法正常过户，则甲乙丙三方免责。甲方退还所收取之楼款于乙方。当日，卢红出具收条，载明其收到陈炼购买涉案房屋的定金3万元。2017年5月4日，颜月凤向何奋出具公证委托书，委托何奋以颜月凤的名义全权办理位于重庆市南岸区阳光路2号2栋14－5号房地产的相关事宜，委托权限为受托人有转委托权。颜月凤与何奋系夫妻关系，于2009年3月30日登记结婚。涉案房屋现登记在何奋名下。2013年何奋、颜月凤将涉案房屋抵押贷款给农行渝中支行。2017年农行渝中支行因金融借款合同纠纷向重庆市渝中区人民法院起诉何奋、颜月凤，该院于2017年9月5日作出（2017）渝0103民初4588号民事判决书，判决何奋、颜月凤向农行渝中支行支付本金322492.76元及相应利息；农行渝中支行对涉案房屋享有优先受偿权。该判决已发生法律效力。至2018年6月3日，何奋、颜月凤尚欠农行渝中支行本息388709.42元。审理过程中，唐小丽将部分购房款180000元汇入本院账户。上述事实，有原告当庭陈述及举示证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原、被告及第三人签订的《重庆同荣共进房产房屋买卖协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。当事人均应按合同约定履行权利义务。协议签订后，原告依约向被告支付定金3万元。被告无故不同意继续履行合同，属违约行为。原告要求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，房款应扣除银行欠款外多退少补，经重庆市渝中区人民法院判决，何奋、颜月凤尚欠农行渝中支行欠款388709.42元，原告应代何奋、颜月凤偿还此笔款项。原告偿还完毕后，由农行渝中支行协助原告办理涉案房屋的解除抵押手续。原告已将房屋余款汇入本院账户，履行完毕其付款义务，被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续并将涉案房屋交付原告。被告协助原告办理完毕过户手续后，可向本院提取房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由原告唐小丽代被告何奋、颜月凤向第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行偿还欠款本金322492.76元及相应利息，由第三人中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行协助原告唐小丽办理重庆市南岸区阳光路2号2栋14－5号房屋解除抵押手续；二、由被告何奋、颜月凤协助原告唐小丽办理重庆市南岸区阳光路2号2栋14－5号房屋的产权过户手续，并将上述房屋交付给原告唐小丽；三、以上限本判决生效后三十日内履行；四、驳回原告唐小丽的其他诉讼请求。案件受理费9700元，公告费600元，保全费3470元，共计13770元，由被告何奋、颜月凤承担（此款原告已垫付，被告于本判决生效之日起三十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安 娜人民陪审员  熊鸿猷人民陪审员  廖玉惠二〇一八年十二月五日书 记 员  宋 莉