重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初11505号原告：重庆丰驰物业管理有限公司,住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街2号附1号5-2,社会信用代码91500106768896211K。法定代表人:罗皓，重庆丰驰物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：张玉净，女，重庆丰驰物业管理有限公司职工，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：周恩兰，女，重庆丰驰物业管理有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。被告：张晓飞，男，1981年9月20日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。被告:王莹，女，1981年8月11日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张晓飞（王莹之夫），无固定职业，住重庆市沙坪坝区。原告重庆丰驰物业管理有限公司（以下简称丰驰公司）与被告张晓飞、王莹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告丰驰公司的委托诉讼代理人张玉净，被告张晓飞，被告王莹的委托诉讼代理人张晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰驰公司向本院提出诉讼请求：1、依法判定被告立即支付2016年8月1日至2018年7月31日的物业管理费，共计3484.8元，即按照111.7平方米*1.3元/平方米.月=145.2元/每月*24个月。2、依法判定被告立即支付2016年7月1日至2018年6月30日的公摊水电费，据实分摊，共计人民币154.6元。3、依物业服务合同违约责任第二十六条约定，按每日万分之五的标准支付违约金，以2016年8月1日至2018年7月31日欠付的物业管理费为本金，从2016年8月15日计算到至付清之日止。事实及理由：被告系原告所服务的小区的业主，其房屋位于重庆市沙坪坝区。原告于2013年9月1日与业主委员会签订了《物业服务合同》，约定住宅按建筑面积1.3元/平方米标准收取物业服务费，每月15日之间缴纳物业服务费用。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业服务工作，但被告从2012年6月起一直未交物业服务费。同时根据《重庆市物价局关于物管费的收费规定：渝价[2004]778号》文件规定，被告应当缴纳从2016年7月至2018年6月的公摊水电费154.6元。上述费用经原告工作人员及律师发函多次催促未果。被告张晓飞、王莹辩称，原、被告之间没有签订物业服务合同，无合同关系。原告陈述2013年9月1日原告与小区业委会签订了合同，被告认为该合同无效，因为2014年时业委会被强制撤销了，业委会至今没有成立，所以小区业主没有给原告签订物业服务合同，原告无权收取物管费。原告收取物业服务费的标准未经业主确认，也未对业主进行告知。实际上，原告从2009年开始为涉案小区提供物业服务至今，但原告物业服务不到位。原告对小区的公共设施未进行维护，楼层的灯光没有，电梯经常损坏，小区大门长期没有关闭，绿化用水没有水。原告未完成物业服务。二被告于2008年春节前接房，从2014年开始至今都没有交物管费，从2016年7月开始至今未交公摊水电费。二被告现在认为原告未签订物业服务合同，且收费不合理，未履行物业服务职责，不同意支付物管费；对公摊水电费的计价依据不清楚，并认为二被告也不应缴纳此项费用。原告从未催促被告缴纳诉请期间的物管费和公摊水电费。因为合同无效，被告也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，丰驰公司（乙方）与重庆市沙坪坝区业主委员会签订《物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对坐落于重庆市沙坪坝区的小区进行物业管理服务，物业服务费用（按建筑面积计算）按约收取，其中住宅按1.3元/月.平方米计算。共用的专项设备运行的能源消耗，都独立计量，采取据实分摊方式向业主分摊计收。业主应于每月5-15日之间交纳物业服务费用；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。合同期限为五年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止。该合同附件一《物业构成明细》中载明：住宅12幢，套数2808套，建筑面积219843.2平方米，商业门面21套，建筑面积13877.52平方米，车库748套，建筑面积28821.33平方米，其他10346.08平方米，合计272888.13平方米。上述合同签订后，丰驰公司为小区提供物业服务至今，并代为交纳了小区公摊水、电费。张晓飞、王莹系沙坪坝区住宅房屋所有权人，该房屋建筑面积为111.7平方米。张晓飞、王莹未向丰驰公司交纳2014年起的物业服务费，2016年7月1日起的公摊水电费。2018年4月17日，丰驰公司委托重庆百君律师事务所向张晓飞、王莹房屋所在地邮寄《律师函》，催告张晓飞、王莹支付2016年8月到2018年3月期间的物业服务费、公摊水电费。现丰驰公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，丰驰公司还举示了品质服务提升汇总图、小区环境常态图、小区各类温馨提示、张贴栏的信息综合、报事报修本、派工单、维修记录、配电房巡查记录表、消防设施维护保养报告备案表、电梯自检记录、电梯近期检验报告、半月维保记录、电梯维保工作记录、保洁部巡查记录表、绿化月检表、保洁管理日志、除四害查杀记录表、消防控制室值班记录表、秩序维护部岗位值班记录表、秩序维护部外来人员物品记录表、巡打点记录表、巡检管理系统信息一览表、出门条，拟证明丰驰公司按约为小区提供了物业服务；举示了水电费缴费发票、《2013年9月小区公摊水、电费明细表》、《小区公摊水电费明细表》，拟证明小区的公摊水电费是据实分摊收取、计算方式与来源。上述事实，有丰驰公司举示的《物业服务合同》、《律师函》、房屋档案信息、起诉状、案件受理通知书、EMS回执单、再次催交物业费通知书张贴照片、品质服务提升汇总图、小区环境常态图、小区各类温馨提示、张贴栏的信息综合、报事报修本、派工单、维修记录、配电房巡查记录表、消防设施维护保养报告备案表、电梯自检记录、电梯近期检验报告、半月维保记录、电梯维保工作记录、保洁部巡查记录表、绿化月检表、保洁管理日志、除四害查杀记录表、消防控制室值班记录表、秩序维护部岗位值班记录表、秩序维护部外来人员物品记录表、巡打点记录表、巡检管理系统信息一览表、出门条、水电费缴费发票、《2013年9月小区公摊水、电费明细表》、《小区公摊水电费明细表》及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，丰驰公司与小区业主委员会签订的《物业服务合同》，均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。该合同对业主具有法律约束力。丰驰公司、张晓飞、王莹均应当按照《前期物业服务合同》约定全面履行自己的义务。丰驰公司有权要求业主按照《物业服务合同》约定的物业服务费标准支付物业服务费。丰驰公司为小区提供了物业服务，张晓飞、王莹接受了丰驰公司提供的物业服务，应当按照《前期物业服务合同》约定向丰驰公司支付物业服务费。张晓飞、王莹的房屋建筑面积为111.7平方米，每月应交物业服务费为145.21元（1.30元/月.平方米×111.7平方米）。则2016年8月1日至2018年7月31日期间，张晓飞、王莹应当交纳的物业服务费为3485.04元（145.21元/月×2016年8月1日至2018年7月31日期间24个月）。丰驰公司自愿主张张晓飞、王莹支付上述期间物业服务费3484.8元，符合法律规定，本院予以支持。关于丰驰公司要求张晓飞、王莹支付逾期付费违约金的问题。本院认为，《物业服务合同》约定，业主应于每月5-15日之间交纳物业服务费用；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。该滞纳金实为逾期支付物业服务费的违约金。现张晓飞、王莹逾期支付2014年7月1日至2018年7月30日期间物业服务费，除应继续向丰驰公司支付物业服务费外，还应按合同约定支付逾期支付物业服务费的违约金。关于违约金的计算方式，依照约定应以张晓飞、王莹2014年7月1日至2018年7月30日期间欠付的物业服务费为基数，从逾期之日起至付清之日止，按每日万分之五计付。关于丰驰公司要求张晓飞、王莹支付公摊水电费的问题。《物业服务合同》约定，共用的专项设备运行的能源消耗，都独立计量，采取据实分摊方式向业主分摊计收。业主应于每月5-15日之间交纳物业服务费用。该合同附件一《物业构成明细》中也明确载明了小区的户数。现丰驰公司已代小区交纳了公摊水电费，依约有权采取据实分摊的方式向张晓飞、王莹分摊计收公摊水电费。丰驰公司举示水电费缴费发票、《2013年9月小区公摊水、电费明细表》、《小区公摊水电费明细表》，对主张的公摊水电费提供了计算方式。故丰驰公司要求张晓飞、王莹支付2016年7月1日至2018年6月30日的公摊水电费154.6元，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张晓飞、王莹于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆丰驰物业管理有限公司2016年8月1日至2018年7月31日期间物业服务费3484.8元。二、被告张晓飞、王莹于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆丰驰物业管理有限公司逾期支付物业服务费的违约金，即以2016年8月1日至2018年7月31日期间每月欠付的物业服务费为基数，从从2016年8月16日起至付清之日止，按照每日万分之五计付。三、被告张晓飞、王莹于本判决发生法律效力后三日内支付原告重庆丰驰物业管理有限公司2016年7月1日至2018年6月30日的公摊水电费154.6元四、驳回原告重庆丰驰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告张晓飞、王莹负担。此款限被告张晓飞、王莹于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆丰驰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李 勤二〇一八年十二月二十日书记员 张玲玲