山西省怀仁市人民法院民事判决书（2018）晋0624民初1676号原告（反诉被告）：怀仁县开元大厦，住所地怀仁市仁人路201号。法定代表人：李存祥，任总经理。委托诉讼代理人：闫鹏德，怀仁县悦鹏法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：庞尔水，男，1975年3月12日生，汉族，怀仁市人，现住怀仁市。委托诉讼代理人：张美青，女，1974年9月23日生，汉族，怀仁市人，现住怀仁市，系庞尔水妻子。委托诉讼代理人：马继刚，山西北岳（太仆寺）律师事务所律师。原告(反诉被告）怀仁县开元大厦（以下简称开元大厦）与被告（反诉原告）庞尔水租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，于2018年5月8日作出（2018）晋0624民初456号民事判决，原告开元大厦不服提起上诉，朔州市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）晋06民终531号民事裁定，裁定撤销怀仁县人民法院作出的(2018）晋0624民初456号民事判决，发回本院重审。被告庞尔水于2018年10月24日向本院提起反诉。本院依法另行组成合议庭，于2018年12月13日公开开庭进行了审理，原告开元大厦的法定代表人李存祥以及委托诉讼代理人闫鹏德，被告庞尔水及其委托诉讼代理人张美青、马继刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）开元大厦提出诉讼请求：要求被告庞尔水支付租金10万元。事实和理由是：2014年12月30日原被告签订《开元大厦租赁经营合同》，合同约定被告庞尔水以年租金80万元租赁原告开元大厦新建后楼旧楼三楼做服装生意。2015年12月19日合同到期后，被告庞尔水既未续订合同，又未交还场地，直到2016年2月5日才撤走货品。故要求被告庞尔水支付一个半月租金10万元。被告庞尔水（反诉原告）辩称：我与开元大厦签订的租赁合同并未确定具体的租赁期限，开元大厦前任总经理王一卿与我口头约定租期至少为5年，故不能认定合同2015年12月19日到期，不同意支付10万元租金。反诉原告庞尔水提出诉讼请求：1.判令反诉被告开元大厦退还租金60万元。2.判令反诉被告开元大厦赔偿装修费用及办公用品共计857254.5元。3.判令反诉被告开元大厦赔偿货物款286859元。事实与理由：庞尔水和妻子张美青一直是开元大厦的合法租户，2014年3月份，我按怀仁县供销合作社主任刘志东的要求，提前将80万元租金交给了开元大厦，开元大厦交给我一份未填写租赁期限、租赁面积和合同落款日期的空白合同，说等开元大厦正式营业后再填写。我将租赁开元大厦的场地进行了装修，并购置了办公用品，因开元大厦的原因，不能正常营业，开元大厦决定整栋大厦降租金。怀仁县供销合作社更换主任陈占金后，拒绝我继续租赁，也拒绝给我和其他商户一致的待遇，双方发生矛盾，开元大厦在我不知情的情况下，将我装修全部拆除，并将我的货物全部转移，不知去向，至今未返还给我货物，未赔偿我装修损失。故提起反诉，望人民法院支持我的反诉请求。反诉被告开元大厦辩称：庞尔水要求退还60万元租金既无事实理由又无法律依据。要求赔偿装修费及办公用品费毫无道理，因为庞尔水租赁被告商场搞经营，装修和购置办公用品是情理中的事情，与开元大厦毫无关系。而且庞尔水主张的857254.5元费用也缺乏依据。开元大厦并未将庞尔水的货物全部转移，庞尔水拒不退还场地时，只是将当时的货架、塑料模特、办公用品撤下保管，在开元大厦撤架前，庞尔水早将货物拿走，根本不存在开元大厦将庞尔水的货物转移的事实。原告（反诉被告）开元大厦向本院提交如下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明。2.《开元大厦租赁经营合同》一份。3.新商户收费表。4.开元大厦财务说明。5.王旭、刘东斌证人出庭作证。6.依庞尔水申请，法院责令开元大厦提供的开元大厦一楼、二楼、三楼、四楼商户租赁费报表。7.开元大厦强拆庞尔水租赁场地物品清单和光盘。8.于某的证明材料。证明强拆的物品清单真实，没有服装之类货物。9.U盘一个，整理的文字一份，三楼经理王旭和庞尔水、张美青的通话录音，证明张美青对撤货架不满，扬言爆炸商场。10.证明开元大厦起诉过欠租金的租户，之后撤回了起诉。被告（反诉原告）庞尔水的质证意见：对证据1无异议。对证据2有异议，同样一份合同，我方持有的是没有填写租赁期限、面积、和签订日期的合同，而开元大厦持有的合同是自己填写的租赁日期。对证据3有异议，是开元大厦自己制作的，没有相应的合同和交费凭据予以印证，作为单独证据，不能证实欠费事实的存在。对证据4有异议，开元大厦自己给自己出具证明，从证据角度来说不具有客观性，从证据形式上没有财务相关人员签字。对证据5证人证言有异议，二位证人是开元大厦的职工，陈述前后矛盾，不予认可。对证据6有异议，收费表不是开元大厦会计记账的账目，也没有原始记账凭证予以支持，商户的收费情况不能客观真实的反映。从收费表中能看出开元大厦存在整体降租50%的事实，徐亚平和刘坦和庞尔水一样都属于租赁大户，年租金和庞尔水一样都是80万元，徐亚平只交了15多万元，刘坦仅交了5万多元，这对庞尔水不公平。且该证据证明从2015年11月、12月份商户均没有交租并且撤走货物，说明开元大厦不能正常营业。对证据7的真实性、合法性不予认可，该明细是开元大厦的工作人员自行制作，没有第三方见证人在场，也没有通过第三方机构进行证据保全。且视频录制的地方就是我租赁的地方，我的货物在库房，没有录上，开元大厦和我的场地均有监控，应提交那个录像材料才能证明真实情况。对证据8有异议，证人于某是开元大厦的副总经理，与开元大厦有利害关系，且未出庭作证，不具有证明效力。对证据9有异议，不认可。对证据10的真实性无异议，但证明开元大厦只收取了他们部分租金，我方比照六租户，应退还租金。被告（反诉原告）庞尔水向本院提交如下证据：1.《开元大厦租赁经营合同》及租金交费票据。证明庞尔水持有的合同没有具体的签订时间和租赁期限，庞尔水已交了开元大厦80万元租金。2.庞尔水装修租赁开元大厦场地的装修费票据、办公用品票据共计23份合计857254.5元,证明开元大厦应赔偿庞尔水857254.5元。3.庞尔水货物（衣服）的盘点汇总表合计286859元及照片8张，证明开元大厦强行拆走庞尔水货物价值，应照价赔偿。4.庞尔水申请法院向怀仁市公安局调取的出警记录，向消防队调取的消防检查记录。证明开元大厦在庞尔水租赁期间不正常经营。5.开元大厦16个租户证明。证明开元大厦无法正常经营。6.庞尔水工人的考勤记录表，证明开元大厦中途停业三天。7.庞尔水从网上打印的关于开元大厦改造工程建设情况说明。证明开元大厦无法正常经营，开元大厦统一降租金，应退还庞尔水租金。8.张美青在中国人民解放军总医院门诊病历用药指导、庞有奕的出生证明、张三帮在怀仁县人民医院的诊断证明、出院证明，住院收费票据。用来证明开元大厦的行为对庞尔水家人造成的伤害，庞尔水岳父被打住院，妻子张美青生病，刚出生的孩子断了奶水。9.证人朱某出庭作证。证明庞尔水与开元大厦发生纠纷后，开元大厦答应退还租金40万元，庞尔水不同意。10.光盘1，证明2015年11月份时开元大厦持有的和庞尔水的合同仍没有填写租赁期限，现向法院提交的合同是开元大厦自己填写的租赁期限。11.光盘2，庞尔水和陈占金的通话，证明陈占金约庞尔水第二天见面。12.光盘3，庞尔水、张美青与陈占金的见面谈话，证明陈占金承诺给补偿费。13.光盘4，庞尔水、张美青与陈占金的谈话，证明陈占金承诺给解决补偿费的事情。14.光盘5，陈占金通知李存祥让庞尔水找他取货。15.光盘6，张美青与李存祥的通话，让下午取货。证明庞尔水的货物被扣留。16.光盘7，庞尔水、张美青、记者和李存祥的谈话，李存祥说开元大厦开业没开成，人们都闹事，不是上访就是关门。证明之前关于装修费已谈好赔偿30万元，证明李存祥给记者拿出来的合同是没有期限的合同，并且将庞尔水的装修货物强拆。17.光盘8，张美青与刘志东的通话，证明刘志东曾答应退庞尔水一半的租金。18.光盘9共4张，租户在开元大厦闹事，证明开元大厦不能正常营业。19.光盘10，证明现任供销社主任陈占金与张美青发生打架事件，手举炒锅打了张美青，并将张美青父亲打伤住院。20.光盘11，前任县供销社主任刘志东准备强行关门，要把整栋大楼租赁给徐亚平，引起商户不满，找刘志东理论，证明2015年11月份开元大厦不能正常营业。21.光盘12，证明开元大厦经理李存祥答应庞尔水继续租赁并要求将一半场地由卖服装改成卖鞋，但后来突然就不让租赁了。22.光盘13，张美青和开元大厦前任总经理王一卿的对话，证明口头约定租赁期为5年。原告（反诉被告）开元大厦的质证意见：对证据1有异议，该合同没有租赁期限，时间和租赁面积，是一份无效的合同。对证据2有异议，庞尔水搞经营就得装修，合同没有约定开元大厦要支付原告装修费用和办公用品费，所以与开元大厦没有关系。装修没有合同和装修单位的证明，而且所有票据均不是正式的发票，对其真实性有异议，装修费应该提交司法鉴定意见书。对证据3有异议，汇总表没有开元大厦的签字或盖章认可，该组证据不能证明开元大厦转移货物的事实。对证据4的真实性无异议，出警记录和本案没有关联性，消防只是说整改，没有让关门整改。对证据5有异议，16位证人均未出庭作证，对其真实性无法核实。对证据6的真实性和关联性均有异议。对证据7的真实性有异议。对证据8有异议，与本案无关联性。对证据9证人的身份有异议，和证人商谈的是县供销社主任，并没有和开元大厦的法定代表人协议，双方调解是否达成协议，和本案无关。对证据10、11、12、13、15、17有异议，刘志东、陈占金是县供销社主任，不是开元大厦的经理，和本案没有关联性。对证据14、16有异议，真实性无法核实。对证据18有异议，无法确定时间，刘志东是供销社主任，不是开元大厦的法定代表人，视频的地点是在办公区不是在商业区，不能证明影响了庞尔水的自主经营。对证据19有异议，陈占金打张美青与本案无关联性。对证据20有异议，租户找领导在办公室，不影响正常营业。对证据21无异议，不让其继续租赁是因为庞尔水在三楼卖服装，开元大厦二层商户因为竞争多次上访，引起纠纷。对证据22有异议，无法证明谈话人是本案当事人，正常的谈话不等于签订了合同，且录音未经过谈话人同意，来源不合法。本院对以上证据认证如下：开元大厦提供的证据1、6、10，符合证据三性，本院予以认定。证据2，虽与庞尔水持有的租赁合同内容填写不一致，但双方确实签订了合同，并对签字盖章的真实性不持异议，并且实际履行，开元大厦提供了场地，庞尔水交了租赁费，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定，至于合同期限的争议，按合同法规定进行解释。证据3、4，系开元大厦自己制作，不具有客观性，本院不予认定。证据5，王旭、刘东斌均系开元大厦的职工，与开元大厦有利害关系，对其陈述的与开元大厦有利的证言不予认定。证据7、8、9相互印证，对开元大厦强拆庞尔水租赁场地的事实以及扣押庞尔水租赁场地物品予以认定。本院对庞尔水提供的证据1，开元大厦不否定其盖章的真实性，且承认已收到庞尔水的租金80万元，本院对该证据予以认定。证据2，所有的票据结合庞尔水租赁商场做服装生意对场地进行装修和配备销售服装的辅助用品和办公用品符合事实，且证据间相互印证，本院予以认定。证据3，系庞尔水自己制作，商品名称以及价格均无法核实，对其真实性本院不予认定。证据4，符合证据三性，本院予以认定。证据5、6、7以及开元大厦总经理李存祥的陈述相互印证，可以证明开元大厦在2016年不正常营业。证据8的真实性予以认定，事实虽与本案有关联性，但庞尔水可另案诉讼人身损害赔偿，本案不作处理。证据9，证人作证陈述的事实客观真实，本院予以认定。对证据10-22光盘录制内容的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院查明事实如下：庞尔水一直是开元大厦的租户，承租二楼柜台，2014年开元大厦改造期间，其与开元大厦时任总经理王一卿协议租赁开元大厦新建后楼旧楼三楼大面积场地经营服装生意，双方签订了租赁合同，因当时开元大厦不确定什么时开业，故未填写租赁期限和具体的签订时间，只约定了年租金为80万元，合同签订后，庞尔水于2014年3月份至5月份共交开元大厦租赁费共计80万元。开元大厦向本院提起诉讼时持有的合同填写的租赁期间为2014年12月20日至2015年12月19日，庞尔水持有的合同未填写租赁期限。开元大厦从2014年12月份开业至2016年2月5日大年放假关门，庞尔水在此期一直占用着场地。开元大厦向本院提交的证据证明大部分租户的收费从2015年1月份开始至2015年11月份，在此期间因租户上访、闹事，开元大厦经常处于不正常营业状态，并在此期间租金降幅约50%。开元大厦于2015年1月7日取得消防安全检查合格证。开元大厦因租户闹事需要整改并与庞尔水进行协商，或解除或让庞尔水由销售服装改部分场地为销售鞋，双方未协商一致，发生了纠纷，开元大厦于2016年9月份强拆庞尔水租赁场地的装修并扣押了物品。庞尔水举证证明装修租赁开元大厦1200平米场地装修费467115元，配备展架模特包装袋和办公用品等物品花销390139.5元。开元大厦与庞尔水多次协议未达成一致意见，故向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点1.开元大厦和庞尔水签订的租赁合同是否合法有效，双方合同履行情况及现状，合同中租赁期限约定不明依法应如何解释。2.开元大厦诉求庞尔水支付10万元租金是否支持。3.庞尔水反诉请求开元大厦退还租金60万元并赔偿强行拆除其租赁场地的装修和扣押物品货物损失共计1144113.5元是否应支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案，怀仁县开元大厦与庞尔水签订的两份《开元大厦租赁经营合同》双方签字并盖章，且均承认签字与盖章真实，签订该合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。开元大厦与庞尔水签订的两份《开元大厦租赁经营合同》第四项终止合同及约定：“乙方（指庞尔水）有下列情之一的，甲方（指开元大厦）有权随时终止合同收回楼层经营权。1.乙方拖欠甲方租金累计达2个月的（甲方无条件扣除乙方所有抵押金，作为大厦经营损失的补偿。）2.乙方擅自将楼层转租、转让或转借他人的。3.乙方严重违反政府有关部门的规定或甲方单位的管理制度。4.乙方利用所租楼层进行非法活动，严重损害开元大厦利益的。给甲方造成严重不良影响的。”本案中，开元大厦与庞尔水各持一份内容不尽一致书面合同，而且双方均认可两份合同签字与盖章真实，开元大厦持有的合同有租赁期限，庞尔水持有的合同无租赁期限，依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方应持有一致的合同，按照法律规定，双方在合同中出现约定不明的条款，应协议补充，不能达成补充协议的，可按照合同有关条款或交易习惯确定。开元大厦法定代表人李存祥陈述，开元大厦的惯例是租户不出现合同中约定的违约情况一般均能续租，如果不出现二楼租户上访告状等情况，庞尔水亦应该能继续租赁。开元大厦在庞尔水未出现违约的情况下，未与庞尔水协议的情况下，用自己填写了租赁期限的合同约束对方，并行使解除权，虽在强拆前已通知庞尔水撤离，但庞尔水认为租期未到期不同意亦未主动撤离，开元大厦按自己的合同认为租期已到进而强拆。开元大厦强拆后双方合同目的不能实现，双方对合同现已解除无异议，本院确定双方解除合同的时间为2016年9月份。庞尔水已交付开元大厦80万元租金，按开元大厦整体降租后，庞尔水继续占用场地并不欠租金。开元大厦在庞尔水未出现双方约定终止合同的条件，以及庞尔水未出现法定解除合同的条件的情况下，无视双方的约定以及法律规定，违反了合同法的相关规定以及民法的基本原则即诚实信用原则，擅自与庞尔水解除租赁合同，依法构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百二十二条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”本案，开元大厦违反约定以及相关法律规定单方解除与庞尔水的租赁合同构成违约，应依法承担违约责任。《最高人民法院》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……”本案中，开元大厦与庞尔水签订租赁合同时的经理系王一卿，现已离任，庞尔水举证证明王一卿当时口头承诺庞尔水的租赁合同至少五年，故庞尔水才愿意支付一年80万元的租金租赁约1200平米的场地，并经合同约定、开元大厦同意进行了装修。现开元大厦违约与其解除合同，使其投资的装饰装修物的价值未能完全享用，即在预期的期限内附合的装饰装修物还存在一定的价值，应当在预期的租赁期限内分摊装饰装修的费用，本院支持按五年分摊装饰装修费用。庞尔水提供装饰装修费用票据证明其所花装修费用467115元，开元大厦不认可，这种情况下应委托鉴定机构进行鉴定，但本案开元大厦已将装饰装修强行拆除，装饰装修物已不复存在，现无法进行鉴定，结合开元大厦在双方协商补偿时愿意支付庞尔水30万元装修费，本院酌定支持开元大厦赔偿庞尔水467115元÷5年×4年即373692元。庞尔水主张开元大厦赔偿强拆走的办公用品以及场地内的展架模特等物品价值390139.5元，庞尔水提供了盖有虹祥模特展示架发票专用章的购买清单，根据其票据上的购买日期以及货物名称与开元大厦强拆扣押清单部分商品吻合，且开元大厦在无第三方作证的情况下进行强拆，对强拆与扣押的物品名称和价值存在争议时，开元大厦应承担不利后果，故本院对庞尔水主张的物品价格予以认可。开元大厦举证证明已将现场拆走的物品予以保管，愿意随时退还，因双方争议近3年时间，扣押的物品客观上存在失去有效利用的价值，庭审中开元大厦及庞尔水均未申请鉴定，但被扣物品事实上客观存在价值贬损，本院酌定开元大厦按其提供的货物清单如数退还后再按价值390139.5元的30%赔偿其强行扣押物品未及时退还使物品失去有效利用价值的贬值损失117041.85元。开元大厦按其持有合同的租赁期限主张庞尔水再支付10万元租金，本院不予支持。即使按开元大厦认为的庞尔水租赁期限于2015年12月19日到期，开元大厦应在到期日催交租金或通知对方撤离，但开元大厦并未提交证据证明在合同到期后催交租金，双方均认可庞尔水是在开元大厦统一放假即2016年2月5日才离开的商场。根据开元大厦提交的租户收费情况表以及庞尔水提供的录音视频以及经理李存祥的陈述，开元大厦在2015年期间一直处于不正常营业状态，所以开元大厦出现整体降租约50%的事实。庞尔水同为开元大厦的租户，依法应享有同等的待遇，且与之相同的大租户均未按约定交纳租金，但仍然按开元大厦的惯例续租经营，开元大厦法定代表人李存祥陈述，开元大厦的惯例是租户不出现合同中约定的违约情况一般均能续租，如果不出现二楼租户上访告状等情况，庞尔水亦应该能继续租赁。开元大厦曾与庞尔水协商过程中愿意退还庞尔水一半租金即40万元。本院认为，引起上访闹事的原因归根结底是开元大厦的整体经营问题，庞尔水按约定销售服装并未违反约定。综合上述情况，开元大厦应遵循公平原则、诚实信用原则退还庞尔水40万元租金。庞尔水反诉请求开元大厦赔偿扣押其货物（衣服）286859元，因证据不足，本院不予支持，待其证据充分后可另案起诉。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十二条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）怀仁县开元大厦于本判决生效之日起十五日内退还被告（反诉原告）庞尔水租赁费40万元。二、原告（反诉被告）怀仁县开元大厦于本判决生效之日起十五日内赔偿被告（反诉原告）庞尔水装饰装修损失373692元。三、原告（反诉被告）怀仁县开元大厦于本判决生效之日起十五日内按其向本院提交的物品清单如数退还庞尔水所扣物品（清单附后），并赔偿被扣物品贬值损失117041.85元。四、驳回原告（反诉被告）怀仁县开元大厦的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）庞尔水的其他诉讼请求。本诉案件受理费2300元，怀仁县开元大厦已预交，由怀仁县开元大厦负担。反诉案件受理费20460元，庞尔水已预交，减半收取10230元，由怀仁县开元大厦负担。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。审 判 长 郭秀清审 判 员 兰桂萍代理审判员 杨菊红 二O一八年十二月二十九日书 记 员 宁慧楠