济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初6752号原告：济南维尔康实业集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李瑜，董事长。委托诉讼代理人：高光伟，男，原告职工。委托诉讼代理人：吴明佑，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被告：山东龙昌汽车销售有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈泽英，总经理。委托诉讼代理人：阮昌锋、杜传令，均为山东瀛岱律师事务所律师。原告济南维尔康实业集团有限公司（以下简称维尔康公司）与被告山东龙昌汽车销售有限公司（以下简称龙昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月19日立案后，依法适用普通程序，并于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告维尔康公司的委托诉讼代理人高光伟、张秋笙、被告龙昌公司的的委托诉讼代理人阮昌锋、杜传令均到庭参加了诉讼。于2018年9月17日第二次公开开庭进行了审理。原告维尔康公司的委托诉讼代理人高光伟、吴明佑、被告龙昌公司的的委托诉讼代理人杜传令均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。维尔康公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2016年12月31日至2017年11月30日期间济南市工业南路某号房屋及院落土地的使用费500000元（暂计算至2017年11月30日）。2、诉讼费、保全费、评估费等由被告承担。事实与理由：2002年12月1日，被告与原济南一佳食品有限公司签订房屋及院落租赁协议，济南一佳食品有限公司将济南市工业南路某号房屋及院落一宗租赁给被告，出租期限为2003年1月1日起至2013年12月31日止。后济南市国有资产管理局发文将济南一佳食品有限公司的债权、债务由原告承接。出租期限届满后，被告一直拒不搬离涉案房屋及院落，原告诉至济南市历下区人民法院要求被告搬离涉案房屋及院落，济南市历下区人民法院作出了（2014）历民初字第384号民事判决书，判决被告搬离涉案房屋及院落。被告不服一审判决，向济南市中级法院提起上诉，二审法院作出了（2015）济民四终字第793号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原告曾因被告拒不搬离并仍在使用涉案房屋及院落，且拒不支付房屋及院落的土地使用费，向历下区人民法院起诉要求支付2014年1月1日至2016年12月30日期间的房屋及院落的土地使用费，贵院支持了原告的诉讼请求。鉴于被告现仍拒不搬离涉案房屋及院落，且不支付房屋及院落土地的使用费，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法判决。龙昌公司辩称：一，原告主张的使用费50万元无合法合理的计算标准及事实依据，被告不予认可。二，被告在法院执行（2016）鲁0102执328号案件中已于2016年5月将涉案工业南路83号院内东侧2层楼房腾空，并将钥匙交至历下法院，将院内东北角场地腾空，并于2017年7月将一楼展厅及售后、配件室腾空，2017年8月执行庭法官到现场进行录像，后执行庭组织原、被告进行交接，并做了笔录。原告公司人员拒绝在笔录上签字，至此被告已将涉案场地全部腾空。综上，被告已陆续腾空涉案场地，原告在被告腾空场地过程中存在不配合接收的情况，其再行主张土地使用费无法律与事实依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2002年12月1日，济南一佳食品有限公司（甲方）与龙昌公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将济南市工业南路某号房屋一宗（根据房产证建筑面积1243.99平方米）租赁给乙方经营使用，租期十年，自2003年1月1日起至2013年12月31日止；租金2003年、2004年每年20万元，后八年每年10万元；除甲方主体二层办公楼以外，其他平房甲方负责拆除，乙方负责改造；土地使用以各自的土地证为准；合同终止时，除保留原二层主体办公楼外，其他改造后的房屋乙方可拆除。材料归乙方所有。济房房字第012-010**房屋所有权证载明：房屋所有权人是济南市食品公司姚家食品站；房屋坐落于历下区工业南路某号；房屋坐落平面图显示：西至济南化纤厂宿舍，南至工业南路，东至丁家村，总建筑面积为1243.99平方米。济南一佳食品有限公司于2006年8月18日注销。公司注销登记申请书中申请注销的原因为企业改制。济南市国有资产管理局于2003年1月15日下发济国资运控[2003]1号文件，济南一佳食品有限公司以零价格整体转让给济南维尔康食品有限公司，债权债务及职工一并由济南维尔康食品有限公司承担。历下国用(2004)第0100035号国有土地使用证载明：土地使用人是济南市维尔康食品有限公司，坐落历下区工业南路以北；使用权类型为出让，使用权面积1882平方米；宗地图记载：北至中建八局一公司，南至工业南路，西至济南化纤厂，东至丁家村；记事栏注明：2014年3月10日，原土地证历下国用(94)字第1126037号已注销，根据济政土字[2003]209号文件。该宗地出让面积1882平方米，另1400平方米用于规划道路建设。规划实施前仍为该单位划拨用地维持现状使用。规划实施时服从规划需要。2013年4月15日，济南维尔康食品有限公司物业管理分公司向龙昌公司发出通知。合同到期后不再对外出租。2013年9月30日，龙昌公司回复维尔康公司，提出解决方案，但原被告未达成一致。龙昌公司支付房屋租金至2013年12月31日。2014年2月，维尔康公司将龙昌公司诉至本院，请求判令龙昌公司立即搬出济南市工业南路某号房屋及院落。2014年10月11日，济南维尔康食品有限公司更名为济南维尔康实业集团有限公司。2015年4月18日，本院作出(2014)历民初字第384号民事判决书，判决龙昌公司搬出济南市工业南路某号，将房屋及院落返还维尔康公司。龙昌公司不服该判决。提出上诉。济南市中级人民法院于2015年11月23日作出(2015)济民四终字第793号判决书，判决驳回上诉，维持原判。截至2017年5月11日本案法庭调查终结时，龙昌公司尚未履行上述判决，仍然占有使用涉案房屋及院落，维尔康公司已申请对上述判决的强制执行。2017年5月15日，本院作出（2015）历民初字第1460号民事判决书，判决龙昌公司支付2014年1月1日至2016年12月30日期间济南市工业南路某号房屋及院落土地的使用费114.23万元。该案审理期间本院委托山东众合土地房地产评估有限公司对涉案房产作出的评估报告载明：根据估价人员现场勘查，目前仅存幢号8房屋，其余房屋已拆除，本次房屋评估范围为二层办公楼423.19平方米，即房屋所有权证对应的幢号8房屋。2017年9月28日，济南市中级人民法院作出（2017）鲁01民终5736号民事判决维持上述判决。本案在审理过程中，本院技术室根据维尔康公司的申请和原、被告双方选定的鉴定机构，委托山东明和房地产评估经济有限公司，对历下国用(2004)第0100035号国有土地使用证载明的3282平房米涉案院落及涉案房屋第8幢二层办公楼计423.19平方米，自2016年12月31日至2017年11月30日期间的使用费进行评估。2018年6月13日，该评估机构作出鲁明和房地产估字18-061**房地产评估报告，估价结果为：估价对象房地产于估价时点的房屋及院落土地使用费为人民币38.3229万元。其中第8幢房屋在此期间的使用费为12.0144万元，涉案院落土地在此期间的使用费为26.30某万元。龙昌公司对上述评估报告提出异议称:1.其按照房屋租赁协议的约定对评估对象进行了改造，涉案房产达到五通一平的开发程度，评估价值不是租赁合同本身原始标的物的租赁价值，是我方开发、建造后的租赁价值。对此，山东明和房地产评估经济有限公司回复称，《评估报告》中描述的“宗地开发程度已达到“五通一平”（即宗地红线外供水、排水、通电、通路、通讯及宗地内场地平整）是宗地红线外“五通一平”，是由政府投资开发建设的，并不是由龙昌公司开发建造的。龙昌公司未对评估对象进行改造的法律事实提供证据予以证明；2.双方在签订租赁协议时并未将院落纳入租金计算区域，在租赁期满后基于房屋租赁关系而产生的占有使用费不应将院落部分纳入计算区间；3.龙昌公司在2016年5月中旬已将涉案房屋及院内东北角场地腾空，并向法院交付钥匙，并于2017年7月将（院落内）一楼展厅及售后配件室等全部腾空，因此房屋占有使用费期间应为2016年12月31日至2017年7月，并应扣除此期间二层楼房对应的占有使用价值。为证明其主张，龙昌公司提交本院执一庭出具的情况说明，载明：本院在执行（2016）鲁0102执328号案件中，被执行人龙昌公司已于2016年5月中旬将工业南路83号院内东侧二层楼房屋腾空钥匙交到历下法院，另将院内东北角场地腾空。另提交姚家办事处城管委于2017年12月出具的《关于秋冬季禁止实施易产生扬尘污染建筑类施工的情况》与2018年1月10日执行笔录，证实龙昌公司于2017年7月已将涉案房屋及院落腾空并具备交接条件，但因城管部门原因，后期加盖的房屋暂不能拆除，所以维尔康公司拒绝交接，因此主张占有使用费无事实法律依据。对此，维尔康公司认为上述执行笔录恰能证明涉案房屋及院落至今未交接，执行所依据的民事判决书于2015年就已生效，2017年秋冬季不允许施工不能作为抗辩理由，且应在加盖的房屋拆除后将房屋与院落一次性整体交付。本院认为，（2015）历民初字第1460号民事判决书已认定龙昌公司与维尔康公司之间存在合法有效的房屋租赁法律关系。房屋租赁协议终止后，在维尔康公司没有与龙昌公司签订续租合同，且不同意继续出租涉案房屋的情况下，龙昌公司负有返还涉案房屋的义务，如不履行该义务，则应支付房屋占有使用费。对于2016年12月31日至2017年11月30日期间，龙昌公司是否仍实际占有涉案房屋及院落。2016年5月，龙昌公司已将涉案房屋腾空并将钥匙交至本院，有本院执行一庭出具的证明予以佐证，并且从执法录像中可以看出，涉案院落虽未与涉案房屋一起交接，但并不影响涉案房屋的使用。维尔康公司虽称涉案房屋后期加盖的建筑未拆除，不能对涉案房屋进行交接。但房屋租赁合同约定，合同终止时，除保留原二层主体办公楼外，其他改造后的房屋乙方可拆除。因此，合同到期后，拆除后期加盖的建筑是龙昌公司的合同权利，并非义务。维尔康公司以龙昌公司未能拆除加盖房屋为由拒绝交接，本院不予支持，应认定龙昌公司已于2016年5月将涉案二层办公楼交付维尔康公司。对于涉案院落，龙昌公司虽称已在2017年7月将展厅腾空，涉案院落符合交接条件，但未提交相关证据证明其主张。且2018年1月10日的执行笔录可以说明，截止2017年11月30日，龙昌公司未将涉案院落腾空。对于涉案房产及院落的租金。龙昌公司辩称涉案房地产评估价值是经过其开发、建造后的租赁价值，且双方在签署租赁协议时并未将院落纳入租金计算区域。但龙昌公司未提交其对涉案院落土地进行开发的证据，并且本院（2015）历民初字第1460号民事判决已认定龙昌公司占用涉案房屋及院落，庭审中龙昌公司也认可实际使用了涉案院落。故对其辩称本院不予采信。根据评估报告，龙昌公司应支付2016年12月31日至2017年11月30日期间涉案院落土地占有使用费2630某元，对于维尔康公司主张的房屋占有使用费，本院不予支持。对于维尔康公司要求龙昌公司承担评估费的诉讼请求，但未提交相关证据佐证，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告龙昌公司汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南维尔康实业集团有限公司2016年12月31日至2017年11月30日期间济南市工业南路某号院落土地使用费2630某元；二、驳回原告济南维尔康实业集团有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告济南维尔康实业集团有限公司负担4300元，被告龙昌公司汽车销售有限公司负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  耿学宝人民陪审员  王群群二〇一八年十二月三日书 记 员  庞嫣然