海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初3144号 原告：陈某1，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：陈某2，住贵州省习水县。系原告陈某1的胞弟。 委托诉讼代理人：杨某，现住贵州省遵义市汇川区。系原告陈某1的丈夫。 被告：海南欧博房地产开发有限公司。 法定代表人：马某，董事长。 委托诉讼代理人：冯某。 委托诉讼代理人：王某。 原告陈某1与被告海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈某2，被告的委托诉讼代理人冯某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令：1、被告为原告办理房屋权属证书；2、被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金36625元（暂从2015年8月26日起计算至2018年11月7日，最终计算至被告将原告房屋权属证书办理完毕之日止）；3、本案的诉讼费由被告承担；四、被告赔偿原告的交通费14元、资料打印费48元、邮寄费33元。事实和理由：原、被告于2013年8月26日签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海南省琼海市××镇房，总房款625000元。因所购房屋为现房，合同签订后，原告按约定交纳完所有的购房款、契税、维修基金、产权办理费等相关费用，于当天收房。根据合同第十五条约定，因被告之责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.5向原告支付违约金。故依此项约定，被告最迟应当在2015年8月26日前为原告办理房屋权属证书，但至今为止,原告仍未取得房屋权属证书，早已超出合同约定的办理时间，被告的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任及法律责任。因此，依据合同法的有关规定，被告从2015年8月26日起至今，已经违约了1172日之久，被告除了应当为原告办理房屋权属证书外，还应支付逾期办证违约金36625元。恳请法院支持原告的诉讼请求，维护其合法权益。 被告答辩称，被告未能办理房屋权属证书的原因是历史遗留原因和政府原因，责任不在于被告。合同第15条约定，被告应自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。但在此期间政府国土、规建等部门由于博鳌滨海地区地类划分、土地变性等原因停止办理该片区建设项目的权属证书，被告开发的香槟郡项目隶属博鳌滨海片区。为此，琼海市政府曾召开了市长办公会议进行专题研究并作出会议纪要。被告开发的土地用途为旅游商住用地，不存在土地变性行为，至2017年3月7日国土部门作出最终处理决定，认定被告在项目建设中遵照规建部门的意见等审批文件进行，土地用途不存在变性行为，故对被告作出不予行政处罚的通知。从2013年1月至2017年3月7日长达4年的时间里，由于政府原因造成被告未能办理房屋权属证书，因此被告不应承担逾期办证的违约责任，请求法院查明事实依法作出公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人无异议的证据有，原告提交的证据1、《琼海市商品房买卖合同》，2、购房款发票，3、收房须知，4、办证费用的条据。被告提交的证据1、2013年琼海市人民政府市长会议纪要（第3期），2、2014年9月29日市长会议纪要，3、土地证，4、2017年3月7日琼海市国土资源局下发的关于对欧博公司不予行政处罚的通知，5、香槟郡2号楼大产权证。对当事人无异议的上述证据材料，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据有，原告提交的证据5资料打印费、邮寄费、交通费，被告对真实性无异议，对关联性有异议。本院经审查认为，该证据与本案无关，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月26日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海南省琼海市××区房,建筑面积64.09平方米，总价款625000元；合同第一条载明，出卖人以出让方式取得位于琼海市博鳌万泉河口海滨旅游区地号为海国用(2009)第0753号地块的土地使用权，面积118400平方米，土地用途为旅游、商住用地,土地使用期限2009年8月26日至2064年4月5日；第八条约定，出卖人应当在2013年9月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；第九条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，……签署交接单，买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等；第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。合同附件七即商品房合同补充协议书第十五条“根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定”；第二十九条“本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。”合同签订当日，原告向被告支付全部房款625000元，同时双方办理了房屋交接手续，被告交付房屋给原告使用；原告向被告交付契税、维修基金等各项办证费用。因被告至今未为原告办理房屋权属证书，原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼。原告认为合同附件七第十五条系被告提供的格式合同附加条款，没有经过房管部门备案，侵害了原告的合法权益，应认定该格式条款无效，被告不能因双方有此条款的约定而免除其应承担的违约责任。 另查明，2013年1月17日琼海市人民政府市长办公会议纪要第3期《研究解决假日海岸小区房产证办理等历史遗留问题》中记载，琼海市(特别是博鳌滨海片区)部分旅游地产开发项目,由于过去地类划分、土地变性等历史遗留问题，造成目前部分开发项目无法办理分户房产证……，我市存在类似房地产开发项目14个，被告开发的博鳌·香槟郡项目属于其中的1个项目。2017年3月7日琼海市国土资源局出具关于对海南欧博房地产开发有限公司不予行政处罚的通知。通知记载，2014年10月15日，因你公司涉嫌未依法批准擅自改变土地用途，我局对你公司立案调查。2015年12月19日我局向你公司下达《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)，……2016年1月5日你公司向我局提交行政处罚听证申请书、延期听证申请书，认为公司不存在擅自改变土地用途行为，不应受到行政处罚，请求不予行政处罚，撤销下发的《土地行政处罚事先告知书》。我局举行听证会，经研究认为，你公司是经市政府批准通过善意取得海国用(2009)第0753号土地证，且土地用途为旅游、商住用地，你公司利用土地证记载的土地用途和按规建部门规划意见等审批文件建设博鳌·香槟郡项目不视为擅自改变土地用途行为；至于该土地证地籍档案内未有该证登记用途变更(由旅游变更为旅游、商住）及年限延长的审批手续，并非你公司责任，因此我局决定对你公司不予行政处罚，撤销并收回《土地行政处罚事先告知书》(海土环资监字[2015]500号)，同时撤销案件立案。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守和履行。本案的争议焦点是：一、被告是否逾期办证应否承担违约责任；二、违约金如何计算。 一、被告是否逾期办证应否承担违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告已于2013年8月26日交房给原告使用，并且收取了原告办证的各项费用，被告有义务为原告办理不动产权证书，但被告至今没有办理。被告抗辩导致不能在约定的期限内为原告办证是历史遗留问题等原因所致，被告没有违约，不应承担违约责任。本院认为，根据被告提供的证据显示，因博鳌滨海片区部分旅游地产开发建设项目土地变性等历史遗留问题，琼海市人民政府于2013年1月就召开市长会议研究如何处理。被告与原告签订商品房买卖合同时，这一情况依然存在，被告也知晓，被告应当充分考量交房后办证的时间，避免出现违约情况发生。因此，被告抗辩不能办证的原因是政府造成的，理由不成立，不予采纳。被告的行为已经违约，应当承担违约责任。 二、违约金如何计算。合同第十五条:出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书……。如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同附件七商品房合同补充协议书第十五条“根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定，出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定”；第二十九条“本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准”。原告主张违约金应按日万分之0.5计算，被告抗辩应按合同附件七第十五条约定的总价款的1%支付违约金。本院认为，合同附件七是原、被告双方在签订合同后对合同作进一步的完善及补充，并约定补充协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准，该补充协议是双方当事人在平等协商一致基础上的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，补充协议合法有效，双方均应遵守和履行。被告已于2013年8月26日交房给原告，按合同约定最迟应于2015年8月16日前为原告办理房屋产权证。逾期后，应从2015年8月17日起以已付房款625000元为基数，按日万分之0.5计算违约金至为原告办理不动产权证之日止，如果违约金超过合同总价款的1%，则应按照合同总价款的1%计付违约金。至本案庭审时，涉案房屋尚未完成办理不动产权证，违约金超过了合同总价款的1%即超过了6250元，故被告应支付原告的违约金为6250元。被告抗辩理由成立，本院予以采纳。原告提出合同附件七第十五条系被告提供的格式合同附加条款，应认定无效的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原告诉请被告赔偿其交通费、资料打印费和邮寄费之请求亦缺乏理据，本院不予支持。鉴于目前已实行不动产权统一登记，原告请求被告为其办理房屋不动产权证，符合法律的规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内，为原告陈某1办理位于琼海市××区房的不动产权证。 二、限被告海南欧博房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，一次性向原告陈某1支付逾期办证违约金6250元。 三、驳回原告陈某1的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币358元，由原告陈某1负担297元，被告海南欧博房地产开发有限公司负担61元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 陈宏友 二〇一八年十二月十七日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。