成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初3000号 原告（反诉被告）：成都市双流新博新美商业管理有限公司，住所地：成都市双流区东升街道大道189号。 法定代表人：尹志强，总经理。 委托诉讼代理人：李绍杰，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文海，泰和泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）：西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司，住所地：山南市乃东区泽当镇民族路和安徽大道交汇处伊葩公寓写字楼5楼。 法定代表人：刘文俊，总经理。 委托诉讼代理人：刘静，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王月宾，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）:成都新同辉置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道龙桥路6号121栋1单元9楼906号。 法定代表人：赵建华，执行董事。 委托诉讼代理人：谢佳年，四川铸信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘伟，四川明炬（拉萨）律师事务所律师。 第三人：成都金同辉物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区龙爪小区同辉购物中心。 法定代表人：王长春，董事长。 原告（反诉被告）成都市双流新博新美商业管理有限公司（以下简称：双流新博新美公司）、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司（以下简称：西藏新博新美公司）与被告（反诉原告）成都新同辉置业有限公司（以下简称：新同辉公司）、第三人成都金同辉物业管理有限公司（以下简称：金同辉公司）合同纠纷，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告双流新博新美公司的委托诉讼代理人李绍杰、西藏新博新美公司的委托诉讼代理人刘静、被告都新同辉公司的委托诉讼代理人刘伟、第三人金同辉公司的委托诉讼代理人杜兴、龚虹遐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）双流新博新美公司、西藏新博新美公司向本院提出诉讼请求：一、确认被告2017年12月22日发出的《解除合同（协议）通知》不发生法律效力；二、判令被告继续履行与二原告（含关联公司）签订的所有合同（协议）。事实和理由：2010年至2015年期间，被告与原告西藏新博新美公司就“世代积家一期”五层商业项目合作事宜签订了《合作协议》、《补充协议》及合作备忘录等文件。2015年11月30日，被告与二原告签订《协议》，明确被告与原告西藏新博新美公司为物业租赁关系，被告同意被告与原告西藏新博新美公司之间签订的协议、补充协议及备忘录等文件中就该物业占有、使用相关权利义务约定由原告双流新博新美公司承继。物业租赁期至2030年12月31日止，物业租赁费标准按2013年6月28日被告与原告西藏新博新美公司签订的《补充协议》执行。协议签署后，二原告依约履行了相关合同约定的义务，但被告在无任何事实和法律依据的情况下，于2017年12月22日向两原告发出《解除合同（协议）通知》，以“由于贵司的违约和未能有效改善管理水平，未能提升资产物业盈利能力和培育良好的运营环境等原因”，告知解除与二原告签订的所有合同（协议）。原告随即发函要求被告告知违约事由及对应的合同依据，但被告拒收函件并拒不协商，并一意孤行的以非法手段阻扰原告双流新博新美公司正常经营，侵害了新博美公司的合法租赁权利。二原告认为，被告在无约定解除事由或法定解除事由的情况下，向二原告发出《解除合同（协议）通知书》，不符合《合同法》第九十三条、第九十四条等条款的规定，为此，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定提起诉讼，望贵院支持原告诉求，维护二原告的合法权益。 被告（反诉原告）新同辉公司辩称，解除行为符合当时各方的合同约定，备忘录第五第2条约定了解除条件，被告方有充分证据证明原告有大量隐瞒和减少收益的行为，信永会计事务所咨询报告是合法有效的，是得到了原告的认可的，报告中对原告的财务进行了审核，双流新博新美公司如果反对审计是不能出具报告的，原告私自定取租金方案，且不让被告方作为合同主体与商家签订合同，也是隐瞒减少收入行为，根据协议约定，被告方有权解除合同。合作协议约定由原告负责项目内部装修，至今商场的4、5楼没有装修，营业期间电梯和空调没有投入使用，严重影响了招商，原告承诺其出租率达到90%，但至今实际出租率只有30%左右，严重影响被告方的收益，被告方投入了巨大资金，不论是合作还是租赁，被告方的投资应该得到收益和增值，但二原告的行为使被告方没有收益，还使被告的资产贬值，即使如原告所说其已支付近一千万，但折算下来被告方的收益才9元/平方米/年。原告拒不支付收益，导致被告方无法向小业主给付回报，严重影响了社会稳定。 反诉原告新同辉公司向本院提出诉讼请求：判令反诉原告与反诉被告双流新博新美公司、西藏新博新美公司于2015年11月30日签订的《协议》不成立。事实和理由：反诉原告与二反诉被告于2015年11月30日签订的《协议》中并未明确租赁物、租金标准以及租金支付方式和期限，而该等条款系合同成立的必备条款，因《协议》欠缺必要条款，且依据《合同法》相关规定亦不能补正，因此各方当事人签订的上述《协议》不能成立。 反诉被告双流新博新美公司辩称，反诉原告的反诉理由不成立，2015年协议中当事人名称、主体、标的、数量、租金标准都是明确的，反诉原告的主张没有法律依据。 反诉被告西藏新博新美公司辩称，协议的权利义务是明确的，合同的标的和双方租金的支付方式也是明确的，反诉原告的主张没有法律依据。反诉被告方提出了充分证据证明双方有相应的结算，合同在2015年开始不能正常履行的原因是反诉原告导致的，合同目前不符合法定的或者约定的解除条件，应当继续履行。 第三人述称，原、被告之间签订的协议处分了部分所有权人归小业主的商铺权益，取得对物业的使用授权是第三人，第三人没有授权给原、被告，原、被告也没有得到小业主和第三人的追认，所以原、被告之间签订的协议涉及第三人有权处分的部分是无效的。 第三人金同辉公司向本院提出诉讼请求：确认双流新博新美公司、西藏新博新美公司和新同辉公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《合作备忘录》、《协议》中涉及小业主将其名下所有的物业委托给第三人经营的部分内容无效。事实和理由：2012年，第三人与金丽鸿、支成允等自然人（以下统称“小业主”）签订了《委托经营协议》，小业主将其名下所有的“世代积家”家具博览中心第一期商业用房委托给第三人独家全权经营（委托经营面积共计27832.09平方米），但上述三家公司在第三人不知情的情况下签订了合作协议》、《补充协议》、《合作备忘录》等一系列合同，擅自经营本应由第三人经营的物业，此行为已严重损害了第三人及众多小业主的合法权益。因第三人与本院受理的双流新博新美公司、西藏新博新美公司和新同辉公司合同纠纷一案有法律上的利害关系，故申请作为该案的有独立请求权的第三人参加诉讼。 原告双流新博新美公司辩称，第三人陈述原告和被告签订的一系列协议，一开始第三人是知情的，也是知道原告在实际经营的。 原告西藏新博新美公司辩称，第三人是知情原告在实际经营的。第三人的权利来源于小业主，小业主也是知道原告方的存在的。 被告新同辉公司辩称，双流新博新美公司经营的项目与第三人主张的物业客观上存在重叠，法律效力请合议庭依法裁判。关于第三人部分在此之前的判决书中已经明确租赁关系。 本院经审理认定事实如下：2010年11月12日，新同辉公司与成都博美商业地产营销管理有限责任公司（公司名称后变更为“西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司”）签订了《合作协议》，新同辉公司是合同甲方，成都博美商业地产营销管理有限责任公司是合同乙方。《合作协议》部分内容为：“鉴于：1、甲乙双方均为依法登记并有效存续的有限责任公司，具有签订本协议的主体资格。2、甲方拥有坐落于双流县东升街道迎春桥社区部分土地的使用权，且甲方按照乙方经营要求，在此土地上修建面积达6-7万平方米的五层商业物业。3、乙方是装饰、建材、家具行业的专业运营商，具有较强的品牌号召效应。鉴于此，甲、乙双方友好协商，决定利用甲方拟建的商业物业开发新项目，组建大型装饰、建材、家具卖场，并设立新的项目管理公司对此项目进行经营管理。为双方之后更好的合作，双方经协商一致，达成如下合作原则，以资信守，以后的任何补充协议兼（皆）不得违背这些原则：第一条项目的概况。项目名称，新博美家居装饰城—双流同辉店（暂定）（以下简称项目）。项目所在地：双流县东升街道迎春桥社区。项目规模：本项目建设用地共74.67亩，总建筑面积约为10万平方米（具体面积以最终的规划设计为准），建筑性质为商业……第二条合作方式。1、甲方负责项目的开发修建，乙方负责项目的招商运营，在项目开工后五个月时，甲乙双方共同为本项目设立新的项目管理公司，甲方、乙方作为公司股东参与本项目利益分配。项目的经营主要以乙方为主，项目管理公司的法定代表人由乙方指派，除甲方指派1名财务人员外，其他相关管理人员均由乙方指派。2、甲方负责以上述拥有使用权的土地开发项目，并完成建筑工程的主体结构及相关配套设施。3、乙方负责本项目的内部装修并负责招商和运营管理，内部装修方案应经过甲方的同意。4、乙方应在甲方建筑工程动工5个月后，立即进行项目的招商。5、项目整体完工后，甲方仅提供项目物业的使用权，项目物业的所有权仍归甲方所有。6、甲、乙双方按照60%：40%的出资比例，共同投资成立本项目经营管理公司，双方按照投资比例，享受扣除运营成本后的利润分成，即甲、乙双方的利润按60%：40%的比例分成。在项目开发建设期间，甲方投入的修建成本和乙方投入的内部装修费用，均不计入运营成本，甲方在项目运营过程中不收取租金，甲方回报来源为项目经营后的利润分成。7、商业物业室外的公共设施，如路灯、垃圾箱、垃圾转运箱、休息椅、绿化带、广告旗杆、停车区设施等，甲方负责装修和安装完毕，日后的日常维修管理由项目管理公司负责。第三条合作期限。合作期限为15年，自项目建成商场正式开业之日起算。合作期第10年至15年，合作条款经甲乙双方协商后可做适当调整，合作期满15年后，在同等条件下，乙方有优先承租权。第四条项目公司的概况及运营管理。1、双方约定项目公司名称为“成都双流同辉新博美装饰城管理有限公司”（关于注册资本、成立日期、经营期限等事项详见双方签订的补充协议）……10、合作期内，租金收入，联营收入，物业管理收入，停车收入等收入全部计入经营总收入，整个经营场内的POS收银系统及银行账户集中管理，均由甲方确定管理银行，乙方承诺不采取任何方式隐瞒、降低或者减少经营收入，否则按隐瞒、降低或者减少经营收入的三倍向甲方支付违约金，并处人民币100万元的罚金。11、营运费用及支出内容包括但不限于工人工资、福利、广告营销费用、日常的经营管理费用等，甲乙双方确认开业后，每年运营费用总额不高于600万，超过部分由乙方承担。第五条特别约定。乙方应保证本项目在试营业时实际可租面积，出租率达到80%，第二年达到90%以上。2、在租赁期内，如果甲方转让、抵押该商业物业或以该物流抵偿债务的，应及时通知乙方，保证乙方与甲方所签的本合作协议的执行不受任何影响，如果甲方转让该物业，在相同价格条件下，乙方享有优先购买权，否则视为甲方违约，甲方应支付乙方合作期内的全部应得收益及在项目开发建设期的装修投入。由于甲方转让或抵押该商业物业给商场内经营商家所造成的损失，由甲方无条件全额赔偿。第六条履约保证金及违约责任。1、合同双方签字盖章生效，合同生效后，到乙方支付履约保证金之前，双方均不得违约，双方任何一方不执行合同属违约，违约方应赔偿守约方500万元。2、在甲方拿到施工许可证进行施工，并完成地下室土石方工程后，乙方应向甲方支付200万元人民币的履约保证金，在甲方将主体工程完成，交给乙方进场装修后20天内，该保证金甲方返还给乙方，并且在保证金不算利息。3、在乙方向甲方支付履约保证金后，若甲方不交物业，严重拖延工期，导致本项目无法正常经营，属甲方违约，甲方应双倍返还乙方保证金，并赔偿乙方损失500万元，同时据实赔偿与乙方签约商家的损失。若乙方不按本协议约定的时间和条件进场，属乙方违约，该笔保证金归甲方所有，并赔偿甲方损失500万元。4、在乙方向甲方支付履约保证金后，本协议因不可抗力而不能履行的情况下，甲方应向乙方全额返还乙方支付的履约保证金（不计算利息）。5、商场开业后到合同到期前，双方应按本协议及补充协议内容执行，双方任何一方不执行本协议及补充协议属违约，违约方据实赔偿守约方直接间接所有损失。6、在一方向对方追偿违约责任时，违约方应向守约方赔偿聘请律师代理诉讼所支付的律师费，律师费标准为违约金的10%”。 此后，双方又达成了《补充协议》，甲方为“成都新同辉置业有限公司”，乙方为“成都博美商业地产营销管理有限责任公司”，《补充协议》部分内容为：“甲乙双方经友好协商，就双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中未尽事宜达成如下协议：1、《合作协议》中所述由甲方开发建设的项目暂定名为“世代积家一期”商业项目，建成后甲方将对主商场以外的商业以售后返租形式对外销售，甲方同意将其返租商业与主商场一并委托由甲乙双方共同成立的项目管理公司进行统一规划、统一招商、统一经营、统一物业管理。2、项目管理公司注册总资金为人民币200万元整，由于乙方提出：他方股东IPO入股的基金公司要求乙方此次按照甲方20%，乙方80%投资比例注册项目管理公司。为双方以后更好的合作，甲方同意按照乙方提出的注册方案，但此注册方案不影响甲乙双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中第二条第6项的利润分成比例进行分配，此外，甲方不再在管理公司中按出资比例分取任何利润。注册公司名称“成都双流新博新美同辉装饰城管理有限公司”为首选注册名称，如无法注册时双方再另行友好协商新公司名称。3、委托管理期限自项目建成商场正式开业之日起至合作期前10年（含第10年）即与甲乙双方签订的《合作协议》期限同步，到期后随《合作协议》期限的续签时间同步顺延或另行协商。4、因甲方在销售过程中对小业主有返租承诺，其返租租金由甲方承担，甲乙双方一致同意该部分商业的经营收益归属甲方，相关税费由甲方承担。介于在营销过程中的招租、营销、物业管理等工作，均由乙方管理担当，甲乙双方经协商，甲方同意按该部分商业面积招商所得租金收益6%，扣除其相关税费后，支付给项目管理公司，此项收益归管理公司中的乙方，甲方不分成，在每月收取租金时扣除。5、售后返租面积的公共部分装修纳入主商场的装修统一进行，装修设计方案与装修标准由甲乙双方共同制定，该部分的装修费用由甲方承担……10、本协议内容为《合作协议》的补充，与合作协议内容有冲突的，以本协议为准”。 2012年11月22日，新同辉公司与成都博美商业地产营销管理有限责任公司签订了《合作备忘录》，新同辉公司系甲方，成都博美商业地产营销管理有限责任公司系乙方，《合作备忘录》部分内容为：“参会双方就‘世代积家一期’商业项目的合作经再次友好协商，就双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中未尽事宜，达成以下备忘记录：一、合作期限与利益分配。1、《合作协议》中所述由甲方在双流开发建设的项目暂定为“世代积家—新博美连锁双流店”商业项目，建成后甲方将对主商场以外的商业以售后返租形式对外销售，甲方同意将其返租商业与主商场（不含商业外立面及商场以外部分）一并委托由乙方注册的项目管理公司进行统一规划、统一招商、统一经营、统一物业管理。2、委托管理期限为15年，与甲乙双方在2010年11月12日签订的《合作协议》期限同步，委托管理期限自项目建成商场正式开业之日起至合作期前10年（含第10年），按照双方在《合作协议》中约定的“甲、乙双方收益每月按60%：40%的比例分成”。后五年双方的收益分成比例需重新商定，委托管理期满后，双方另行协商续签事宜。3、《合作协议》中第二条第1项约定的由甲乙双方共同为本项目设立新的项目管理公司，现由于乙方原因，甲方同意由乙方独资注册项目管理公司，但不影响双方在本备忘录中约定的利益分配。4、甲乙双方共同商议拟定《年度利润分配计划》，每月股东以借支形式对扣除营运成本及预提维修基金后的利润进行一次分帐，定期到户，每年年终进行一次结算，甲乙双方各自提走部分均向项目管理公司提供相应发票。5、对于主商场以外销售的商业部分，因甲方在销售过程中对小业主有返租承诺，其返租租金由甲方承担，甲乙双方一致同意该部分商业的经营收益归属甲方，相关税费由甲方承担，介于在营销过程中的招租，营销，物流管理等工作，均由乙方管理人员担当，甲乙双方经协商，甲方同意，将按该部分商业面积招商所得全部收益的6%支付给项目管理公司，项目公司在每月收取租金时扣除其收益为乙方所有，甲方不再分成。二、合作项目的经营管理。在合作期内，项目管理公司对本协议第一条所述委托管理的商业物业范围享有完全的使用、经营权，实行统一经营管理，项目管理公司的经营管理主要以乙方为主，财务管理由甲乙双方各自指派财务人员组建“财务结算中心”共同管理，双方按分工内容各自实施控制责任。1、租金定价：甲乙双方同意每年租金按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行。2、经营费用：每年的营运费用确定为600万元，由管理公司根据营运情况编制《年度经营费用计划》报经甲乙双方签字确认后，由管理公司进行使用和管理，日常管理、财务支出等印章由乙方管理，项目管理公司对公章的使用进行登记备案，每月交复印件给甲方。3、维修基金：托管期间内，项目管理公司除对商业物业的相关设备、设施进行日常维修保养外，每年还需预提设备维修基金200万元（按月计提），作为设备大修使用，预提的维修基金要专户存储，管理公司根据设备大修需要提报《设备大修计划》，经甲乙双方审核同意后使用。三、合作项目的财务管理。1、合作期间内，整个经营场内的POS收银系统以及银行账户集中管理，均由甲方确定管理银行。资金账户及合作范围内的合同、收款、分成划账等采取甲乙双方共管形式，经营收费印章由甲方财务人员管理，项目管理公司向甲方分批领取相关收据。2、项目管理公司需将主商场与返租商业的租金收入、联营收入、物业管理收入等所有的经营物业有关的收入全部归集于项目管理公司的共管账户由财务中心管理。四，其他事项的约定。1、为维护甲乙双方利益便于招商和管理，对外宣传应保持统一口径。2、售后返租面积的公共部分装修纳入主商场的装修统一进行，装修设计方案与装修标准由甲乙双方共同制定，该部分的装修工程施工及装修费用由甲方承担……五、甲乙双方承诺事项。1、甲方承诺：按照双方约定提取的维修基金不足以支付设备大修费用部分由甲方补足。2、乙方承诺：不采取任何方式隐瞒、降低或者减少各项收入，若出现隐瞒、虚报或体外收取情况，视同违约，出现第一次，按照《合作协议》中第四条第10项约定，按降低或者减少经营收入的三倍向甲方支付违约金，并处人民币100万元的罚金，出现第二次则解除甲乙双方的合作关系，乙方则需承担相应的违约责任”。 2013年6月28日，新同辉公司与成都新博美商业管理连锁有限责任公司又签订了《补充协议》一份，新同辉公司系上述《补充协议》甲方、成都新博美商业管理连锁有限责任公司系上述《补充协议》乙方。补充协议部分内容为：甲乙双方就世代积家一期商业项目的合作经再次友好商议，就双方在2010年11月12日签订的《合作协议》中未尽事宜达成以下补充协议：一、合作与委托管理期限。1、《合作协议》中所述由甲方在双流开发建设的项目位于成都市双流县双楠大道商都路166号；名称为“世代积家一期”五层商业项目，建成后甲方将地上1-5楼主商场及售后返租商业部分(不含商场外立面及商场以外部分)一并委托由乙方注册的项目管理公司“成都市双流新博新美商业管理有限责任公司”进行统一规划、统一招商、统一运营管理，委托运营管理，总建筑面积为102230.76平方米。2、双方的合作期限为15年，自项目建成商场正式开业之日起计算，商场委托管理期限与合作期限同步。二、利益分配。合作期前10年（含第10年），甲乙双方的利益分配原则上与《合作协议》中的约定保持一致。1、对于主商场以外销售的商业部分，因甲方在销售过程中，对小业主有返租承诺，其返租租金等由甲方独立承担，甲乙双方一致同意该部分商业的经营收益归属甲方，相关税费由甲方承担。介于在经营过程中的招租、营销、物业管理等工作均由乙方管理人员担当，甲乙双方同意从商场开业起算合作期第1-5年将已出租总面积所得收益的20%部分计提6%支付给乙方，将已出租总面积所得收益的80%，甲乙双方按照60%：40%进行分配，合作期第6-10年将已出租总面积所得收益的30%部分计提6%支付给乙方，将已出租总面积所得收益的70%，甲乙双方按照60%：40%进行分配。约定在1-3楼正式开业一年内争取整体商场全面正式开业。2、合作期第11-15年双方的收益分成比例需重新商定，委托管理期满后，双方另行协商续签事宜，双方协商未能达成一致。可无条件且不承担任何违约责任终止协议。3、甲方实际对外销售面积不影响甲乙双方本协议中约定的分成计算方法，同时甲方承诺合作期内对外销售的建筑面积不超过委托管理的商场总建筑面积的30%。4、甲乙双方对扣除营运成本及预提维修基金后的收益每达到100万进行一次分帐，定期到户，每年年终进行一次结算，甲乙在提走分账款7个工作日内向项目管理公司提供相应发票和可入账票据。三、合作项目的经营管理。在合作期内，项目管理公司对本协议第一条所述委托管理的商业物业范围内，享有完全的使用、经营权，实行统一经营管理。项目管理公司的经营管理主要以乙方为主，财务管理以甲方为主，甲方指派财务总监、出纳各一名及乙方指派财务人员组建“财务结算中心”共同实施控制、监管责任。1、租金定价：甲乙双方同意每年租金按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行。2、经营费用：合作期内，每年需预提营运费用600万元保障商场整体运营管理。项目管理公司在每次收取租金时，按照甲乙双方实际分成比例，预提至项目管理公司基本账户，每年的营运管理费用，由管理公司根据营运情况编制年度经营费用计划报经甲乙双方签字确认后，由管理公司进行使用和管理，此费用所签合同原件交甲方一份报备，日常管理、财务支出等印章由乙方保管。此项费用每半年审计一次，在合作期内确因需要出现年度超额使用情况，经甲乙双方核定后该超额部分由乙方承担。3、维修基金：合作期内，每年需预提设备维修基金200万元作为设备维保维修、大修使用。项目管理公司在每次收取租金时，按照甲乙双方实际分成比例预提至项目管理公司基本账户，项目管理公司根据设备维修维保需要提报设备维修维保费用计划，经甲乙双方审核同意后使用，维修基金使用范围为：该物业空调、消防、电梯、配电四项设施设备的维保、维护、修缮、更换等。在合作期内，确因需要出现年度超额使用情况，经甲乙双方核定后，该超额部分由甲方承担。4、合同管理：项目管理公司与商家所签订的协议要一式三份，甲乙双方及项目管理公司各持一份，合同中商家租赁面积必须与项目管理公司、成都新同辉置业有限公司、商家三方现场实测确认的面积一致。四、合作项目的财务管理。托管期间内整个经营场内的pos收银系统以及银行账户集中管理，均由甲方确定管理银行，项目管理公司在同一银行设立三个账户……五、其他事项的约定。1、甲乙双方约定项目物业产权抵押或整体发生转移，甲方须保证双方所签订的《合作协议》得以继续执行，否则所造成的损失由甲方负责补偿给乙方及商家。2、为维护甲乙双方利益便于招商和管理，对外宣传应保持统一口径。3、售后返租面积的公共部分装修纳入主商场的装修统一进行，装修设计方案和装修标准，由甲乙双方共同制定，该部分的装修工程施工及装修费用由甲方承担……六、本协议内容为《合作协议》的补充，与《合作协议》内容有冲突的以本协议为准，本协议与《合作协议》具有同等的法律效力。 2014年6月9日，新同辉公司（甲方）与成都新博美商业管理连锁股份有限公司（乙方）再次签订了《补充协议》，该协议部分内容为：“经甲乙双方友好协商，就“世代积家一期”商业项目2010年11月12日签订的《合作协议》及相关补充协议，作以下修改、补充约定。1、甲乙双方合作期限15年不变，合作期限自建成商场正式开业计算，第11-15租赁年度的利益分配方式与第6-10年的利益分配方式一致，每年已出租总面积所得收益指扣除600万元的营运成本及200元的预提维修基金后的收益进行分账，前期合同或协议与本条冲突的以本条为最终协议；2、在2014年6月份开始至2016年5月份共两年，每年增加400万元的推广费用（推广项目主要包括四川电视台、双流电视台、成都电视台、101.7、99.8、102.6等广播、成都商报、双流地区大型广告及高速路牌有影响力的大型媒体及新增的网络媒体等），推广费用的来源为乙方管理的“世代积家一期”商业项目经营收款，即自2014年6月份以后两年，每年的收款需在本协议第一条款中约定的扣除款项的基础上增加扣除400万元推广费后才能按照甲乙双方约定的比例进行分成。如果因甲方商业物业相关的合格及合规证书（包括不限于消防合格证及竣工验收合格证）未能在本协议签订后5个月内办理完毕，甲方需全额承担本协议第二条所指的每年400万元的推广费支出。第一年400万元未使用部分继续滚动第二年使用，乙方须在本协议签订后两年内将推广总额800万元全额用于上述大型媒体广告营销，否则此款开销全部由乙方自行全额承担，甲方不承担任何款项。3、根据本协议第二条约定每年增加的400万元推广费，因商户不能按时交付租金等，为了保证项目推广，乙方每年垫资400万元，乙方在开始垫资之日起六个月内未全额收回部分，甲方有义务按照利益分配约定的甲方分成比例（即66.8％）向乙方双流项目公司垫资，若甲方未垫资则视为甲方借款，利率为年息12%。4、商场自2013年11月16日开业至今“时代积家一期”商业项目尚未取得相关的合格及合规证书（包括不限于消防合格证及竣工验收合格证），致使部分商户以此要求法院认定合同无效，并赔偿其装修款及不支付租金，因此事给乙方造成的损失乙方承担金额为乙方自该次承租人获得的分成收益为限，其他损失均由甲方承担。5、因甲方承建方（包括主体工程施工方、装饰工程施工方及消防工程施工方）原因致使本协议合作项目无法持续、有效经营造成的损失及预期收益，由甲方全额承担赔偿责任”。 2015年11月30日，成都新同辉置业有限公司（甲方）、成都新博美商业管理连锁股份有限公司（乙方）和成都市双流新博新美商业管理有限责任公司（丙方）签订了《协议》。该《协议》部分内容为：“甲方成都新同辉置业有限公司与乙方成都新博美商业管理连锁股份有限公司（原企业名称为成都博美商业地产营销管理有限责任公司）于2010年11月12号签订的《合作协议》及补充协议约定由甲乙双方将甲方位于成都市双流县双楠大道商都路166号的世代积家一期五层商业项目1-5楼主商场以及售后返租商业部分（不含商场外立面及商场以外部分）组建大型装饰、建材、家具卖场，由甲乙双方共同出资设立项目管理公司，进行统一经营管理。甲方将其开发的世代积家一期五层商业项目五层商业物业以出租、使用价值投资与于项目管理公司，乙方则将其享有的品牌、客户资源等资产投资于项目管理公司。甲乙双方2012年11月22日签订的合作备忘录及2013年6月28日签订的补充协议明确约定甲乙双方不再以合作的方式经营项目，由乙方全资独立注册项目管理公司即成都市双流新博新美商业管理有限责任公司，甲方将世代积家一期五层商业项目整体出租（或转租）于丙方，丙方以其已出租面积所得部分收益交付给甲方作为物业租赁费，物业租赁费标准按甲乙双方于2013年6月28日签订的补充协议约定执行。2013年12月份，为了使建筑施工方不再影响商场正常经营营业，应甲方要求丙方直接预付给甲方600万元物业租赁费，2014年6-8月，为了消防工程能够顺利完工，应甲方要求丙方通过代付的方式预付甲方221.4万元物业租赁费，丙方合计预付甲方物业租赁费821.40万元，经甲乙丙三方友好协商，以上预付甲方的物业租赁费，由丙方在以后年度应付甲方的物业租赁费中扣除，甲方不得以任何理由拒绝执行。甲乙双方2014年6月9日签订的补充约定自2014年6月份至2016年5月份的两年中从丙方已出租面积所得收益中，每年扣除400万元后，再按甲乙双方2013年6月28日签订的补充协议约定的租金收益标准执行，累计扣除的800万元，由丙方自主决定使用项目及使用时间，甲方不得再向乙丙双方主张。经甲乙丙三方友好协商，基于丙方为乙方的全资子公司且物业租赁关系是甲方与丙方之间履行，甲乙双方在原合作协议、补充协议等协议中就该物的占有、使用相关权利义务的约定，由丙方在甲丙双方该物业租赁关系内承受。经甲乙丙三方友好协商，甲方与丙方的租赁期延长至2030年12月31日”。 2015年12月16日，新博美连锁、新同辉公司在双流县公安局工作人员、双流消防大队工作人员协商下，在双流县公安局经侦大队形成了《会议纪要》，部分内容为：“1、关于双流新博新美商场消防验收资金需求合计300万元中的100万元新博美代新同辉垫支事项。新博美连锁同意垫支消除工程款100万元，支至新同辉指定的在双流县公安局设立的赃款账户，在新同辉对前期相关事务确认后转款，该款项为新博美预付给新同辉的租金，在2016年春节前新同辉未得取消防合格证，双流县公安局负责将100万元全部退回新博美连锁银行账户。2、关于成都市双流新博美商业管理有限责任公司经营的双流新博新美连锁商场日后经营问题。双流新博新美连锁商场与新同辉为租赁关系，在双方合同到期前，新同辉债权人及小业主不得干涉新博新美双流商场正常的经营活动，双流县公安局将为新博新美双流商场及商户的正常经营维持正常秩序。3、新博美预付租金的性质。新博美预付租金均被新同辉用于支付建筑工程或者消防工程款，若因新同辉原因或小业主原因等致使新博新美双流商场无法正常经营致停业，成都市双流新博新商业管理有限责任公司预付的租金合计921.40万元双方确认为代付的工程款性质，本债权受偿优先于所有债权人。 此后，为了解合同履行情况，新同辉公司委托四川信永会计师事务所有限责任公司对双流新博美公司提供2013年11月1日至2016年12月31日的会计核算处理及其他财务会计业务相关的业务咨询服务，该会计师事务所对依据双流新博美公司提供的2013年11月-2016年12月账簿、会计凭证进行了审核后，于2017年8月8日出具的《财务咨询报告》，该报告部分内容为：二、财务收支情况。（二）收入。按新博新美商业管理有限责任公司账面反映的2013年11月至2016年12月收入总额33491991.38元。其中：2013年2475679.57元；2014年15435824.37元；2015年8148610.89元；2016年7431876.55元。减去营运杂费、营业员基金、基础营销费后2013年11月至2016年12月收入总额31109929.28元，其中：2013年11月-12月2058353.20元；2014年14510376.78元；2015年7703588.37元；2016年6837610.93元。（三）支出。按新博美新美商业管理有限责任公司账面反映的数目：2013年11月至2016年12月合计30791832.87元；其中2013年4379481.88元；2014年13377688.56元；2015年7786332.09元；2016年5248330.34元。上述支出减去非付现成本即：固定资产折旧、待摊费用摊销、资产减值；减去代收代支即：运营杂费、营业员基金、基础营销费；减去2014年6月-2016年5月大型广告费、2013年10月以前费用、2013年11月-2016年的物业租金（即分成款）后实际支出成本即按合同约定的项目成本：总支出为13734940.17元。再减去维修基金280533.32元、加上核销的坏账242606.06元，应计入双方收益的成本为13697012.91元。（四）收益计算。……按合同计入双方收益的利润17412916.37元，按合同比例66.8%新同辉应得利润11631828.14元。（五）应披露的其他事项。1、预收2017年租金6560491.32元。2、商家质保金和商家装修押金截止2016年12月31日余额2391498.00元。3、截止2016年12月31日预订金余额325616.00元。4、合同出租面积。按25%公摊率公摊的出租面积31861.34平方米；不含公摊的出租面积25525.07平方米。5、免租情况。按合同计算共计免租2610.60个月；免租金额为20254581.20元……三、往来款。截止2016年12月30日，成都市双流新博新美商业管理有限责任公司预付新同辉账面余额9165322.51元。四、存在问题。1、根据2012.11.22甲乙双方签署的合作备忘录第二项合作项目的经营管理第1款租金定价：甲乙双方同意每年按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行。但未见经甲乙双方签字确认的《租金定价方案》；2、商场与商家签订合同存在的问题：（1）合同统计商家户数217户，公司套账预收账款统计商家户数288户。（2）合同降价未见双方签字确认的书面资料。（3）续签合同期限覆盖前面的合同期限且单价不一致。（4）同一摊位商家转让期限不明。（5）同一摊位同一商家签订两份合同，合同期限一致，但签订的时间不同且单价不同…3、2013年11月1日至2016年11月30日预收账款中，会计账套、出纳账以及开具的收据、发票三者金额存在差异。 2017年12月22日，新同辉公司向双流新博新美公司、西藏新博美公司发出《解除合同（协议）通知》，内容为：“我司与贵司签订有关世代积家商业经营管理等合同（协议）以来，由于贵司的违约和未能有效改善商场运营管理水平，未能提升资产物业盈利能力和培育良好的运营环境等原因，我司决定于本通知送达之日即解除与贵司（含关联公司）签订的所有合同（协议）。同时，我司将依法就贵司造成的全部经济损失向法院提起诉讼，请贵司于本通知送达之日起，3日内与我司办理物业资产，财务账簿，账册，财务凭证及相关合同文本等，物件资料的交接事宜”。 2017年12月28日，成都市双流新博新美商业管理有限责任公司向成都新同辉置业有限公司发送了《关于〈解除合同（协议）通知〉的回复函》，内容为：“成都新同辉置业有限公司：我公司的收到贵公司解除合同协议通知，该通知称，我公司违约，且未能改善商场运营管理水平，贵公司自通知送达之日起，立即解除与我公司签订的所有合同（协议）。我公司不同意贵公司的发函内容，并强烈抗议贵公司的发函行为，因此我公司要求贵公司于本函送达之日起3日内，告知我公司解除合同的具体理由及对应合同依据，否则一切后果由贵公司承担，同时贵公司无视契约精神，向我公司经营的‘新博新美·世代积家装饰家居广场双流店’内商户发送函件，张贴公告，‘通知各位商家，暂停与我公司续约，暂停交付租赁费用和其他相应款项’等事项已经扰乱我公司及商户正常经营，属于严重的违约行为！在双方对合同履行未达成新的约定时，贵公司联同其他方干扰我方正常工作，已经造成极大的负面影响和经济损失，我公司保留追究贵公司法律责任的权利”。 此后，原、被告双方矛盾仍未解决，新同辉公司于2018年初另行聘请了成都中南物业服务有限公司双流分公司进入商场进行管理。2018年3月2日，双方再次发生冲突，在相关政府部门协调下，双方同意将原办公室锁上，钥匙由派出所保管，同时政府部门另行为双方分别指定了办公区域，但原告方没有在指定的区域内办公，在商场内原告也没有再设立固定的办公场所。 另查明，原告西藏新博新美公司原来的名称是“成都新博美商业管理连锁股份有限公司”。金同辉公司与小业主签订了《委托经营合同》，但其并未参与商场的管理。被告新同辉公司将“世代积家一期”商场内部分商铺出售给了案外第三人，新同辉公司、金同辉公司及购买了商铺的案外第三人签订了《委托经营协议》，约定将出售给案外第三人的商铺委托给金同辉公司独家全权经营。金同辉公司有权以自己名义将上述商铺自营或转让给第三方进行经营，新同辉公司承诺，如金同辉公司经营商铺不足以向原告支付约定的经营收入，且不足部分被告金同辉公司无力补足时，不足部分由新同辉公司用其拥有的世代积家家居博览中心1-5层中间主力商铺收益担保向原告补足。 以上事实，有当事人的身份信息及当庭陈述、《合作协议》、《补充协议》、《合作备忘录》、《协议》、《账务咨询报告》、询问笔录等证据在卷佐证。 本院认为，反诉原告新同辉公司主张三方于2015年11月30日签订的《协议》未明确租赁物、租金标准以及租金支付方式和期限，缺乏必要的合同条款，并未成立，但根据审理后认定的事实，上述《协议》有明确的租赁物，对租金标准如何确定也有明确约定，三方也有一致的意思表示，新同辉公司的主张没有事实依据且与其发函要求解除与二原告的合同的意思表示相悖，故对反诉原告新同辉公司请求判令其与双流新博新美公司、西藏新博新美公司于2015年11月30日签订的《协议》不成立的诉讼请求本院不予支持。新同辉公司、金同辉公司及购买了商铺的案外第三人签订了《委托经营协议》，约定将出售给案外第三人的商铺委托给金同辉公司独家全权经营，但该《委托经营协议》也约定金同辉公司有权以自己名义将上述商铺自营或转让给第三方进行经营。对金同辉主张的应由其经营的部分（以下简称：售后返租部分），新同辉公司、西藏新博新美公司在《补充协议》和《合作备忘录》中约定，售后返租部分由项目管理公司进行招租、营销和物业管理，该部分面积招商所得的租金收益6%扣除其他税费后支付给项目管理公司；在2013年6月28日的《补充协议》中约定，售后返租部分的收益归新同辉公司，介于在经营过程中的招租、营销、物业管理等工作均由西藏新博新美公司管理管理人员担当，故从商场开业起算，合作期内第1到5年，将已出租总面积所得收益的20%部分计提6%支付给乙方，将已出租总面积所得收益的80%，甲乙双方按照60%比40%进行分配，合作期内的6到10年将已出租总面积所得收益的30%部分计提6%支付给乙方，将已出租总面积所得收益的70%，甲乙双方按照60%比40%进行分配；在三方《协议》中，约定由双流新博新美公司承受新同辉公司与西藏新博新美公司在原《合作协议》、《补充协议》等协议就本案所涉及的物业占有、使用相关权利义务的约定；金同辉公司作为新同辉公司的全资子公司，应当知晓上述合同约定，但其并未提出异议，并且也没有对售后返租部分进行实际管理，说明其认可了原、被告的行为，愿意将售后返租部分交由双流新博新美公司统一管理，新同辉公司的这一行为不违反《委托经营协议》的约定，不存在合同无效的法定情形，对第三人金同辉公司请求确认双流新博新美公司、西藏新博新美公司和新同辉公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《合作备忘录》、《协议》中涉及小业主将其名下所有的物业委托给第三经营的部分内容无效的诉讼请求，本院不予支持。新同辉公司与成都博美商业地产营销管理有限责任公司于2010年11月12日签订的《合作协议》及《补充协议》、于2012年11月22日签订的《合作备忘录》、新同辉公司与成都新博美商业连锁有限责任公司于2013年6月28日签订的《补充协议》、于2014年6月9日签订的《补充协议》、新同辉公司、成都新博美商业连锁有限责任公司、双流新博新美公司于2015年11月30日签订的《协议》均系合同当事人各方的真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同，从上述合同可以看出，新同辉公司与西藏新博新美公司一开始是合作关系，后来新同辉公司、西藏新博新美公司、双流新博新美公司三方于2015年11月30日签订了《协议》，明确新同辉公司与西藏新博新美公司不再以合作方式经营项目，而是由新同辉公司将“世代积家一期”五层商业物业出租给西藏新博新美公司的全资子公司双流新博新美公司，同时约定双流博美公司承接了西藏新博新美公司在之前与新同辉公司中的权利义务，上述《协议》对新同辉公司与西藏新博新美公司之前签订的一系列合同（协议）中约定的合作方式进行了根本性变更，此《协议》签订以后，新同辉公司与双流新博新美公司建立了租赁合同关系，西藏新博新美公司与新同辉公司之间已无合同关系，故判断新同辉公司2017年12月22日发出的《解除合同（协议）通知》能否发生法律效力，应当主要根据2015年11月30日《协议》的性质和内容来进行判断。三方签订的《协议》的性质是租赁合同，双流新博新美公司作为承租人，支付租金是其基本义务，《协议》约定租金按新同辉公司和西藏新博新美公司2013年6月28日签订的补充协议约定的租金收益标准执行，2013年6月28日签订的《补充协议》关于租金的约定为：“甲（新同辉公司）、乙（西藏新博新美公司）双方同意每年租金按市场接受价格进行定价，由管理公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经甲乙双方签字确认后执行”。对于上述合同条款中的“管理公司”，新同辉公司与西藏新博新美公司在2012年11月22日的《合作备忘录》中明确，《合作协议》中第二条第1项约定的由新同辉公司和西藏新博新美公司共同为本项目设立新的项目管理公司，现由于西藏新博新美公司原因，新同辉公司同意由乙方独资注册项目管理公司，但不影响双方在本备忘录中约定的利益分配，新同辉公司同意将其返租商业与主商场（不含商场外立面及商场以外部分）一并委托由西藏新博新美注册的项目管理公司进行统一规划、统一招商、统一经营、统一物业管理；2013年6月28日的《补充协议》同时约定：《合作协议》中所述由甲方（新同辉公司）在双流开发建设的项目位于成都市双流县双楠大道商都路166号，名称为“世代积家一期”五层商业项目，建成后甲方将地上1到5楼主商场及售后返租商业部分(不含商场外立面及商场以外部分)一并委托由乙方（西藏新博新美公司）注册的项目管理公司“成都市双流新博新美商业管理有限责任公司”进行统一规划、统一招商、统一运营管理，委托运营管理。从上述约定可以看出，应当由双流新博新美公司依据市场行情制定合理的《租金定价方案》，经双方签字确认后执行，虽然原告方已向新同辉公司支付了部分款项，但双流新博新美公司未履行上述制定《租金定价方案》的合同义务，导致无法确定租金标准，进而无法确定原告方是否已经按约定足额支付了租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款：“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”和第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应当由原告方承担举证责任，故本院认定双流新博新美公司未能足额支付租金。《财务咨询报告》虽然是新同辉公司单方委托，但报告所需资料均由双流新博新美公司配合提交的，会计师事务所据此出具上述报告，故对于《财务咨询报告》，本院予以采信，上述报告也反映出双流新博新美公司在经营、管理过程中除未按约定制定《租金定价方案》外，还存在其他一些问题。原、被告双方在合同履行过程中均存在未严格按照合同约定履行自身义务的问题，双方因此也产生了矛盾，虽经多方调解，双方的矛盾不但没有得到解决，反而还进一步激化，后在政府有关部门调解下，双方同意将原办公室锁上，由政府相关部门为双方另行指定了新的办公区域，但双流新博新美公司未在指定区域办公，也未在商场内设立新的办公场所，现商场已由新同辉公司另行聘请的中南物业在进行管理，客观上原告方已失去对商场的管理、控制，三方签订的《协议》客观上已无法履行，继续履行合同不但无法实现合同目的，而且还可能对社会稳定造成一定影响。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》九十四条第二项、第四项的规定，本院对原告方的诉讼请求不予支持。新同辉公司未举证证明《解除合同（协议）通知》送达双流新博新美公司和西藏新博新美公司的时间，故以双流新博新美公司的回函时间作为该通知的送达时间。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十三条、第九十四条第二项、第四项、第九十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第五条第二款之规定，判决如下： 一、驳回原告成都市双流新博新美商业管理有限公司、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司的全部诉讼请求。 二、驳回反诉原告成都新同辉置业有限公司的反诉请求。 三、驳回第三人成都金同辉物业管理有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费100元，由原告原告成都市双流新博新美商业管理有限公司、西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告成都新同辉置业有限公司负担；第三人参加诉讼的受理费100元，由第三人成都金同辉物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  易 炜 人民陪审员  高志容 人民陪审员  张 建 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  易智慧