海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初12884号 原告:王源富（公），男，1990年1月23日出生，汉族，海口市龙马环境卫生有限公司职工，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：李轩，海南法立信律师事务所律师。 被告：符育新（公），男，汉族，1970年7月7日出生，无业，住海南省海口市。 原告王源富与被告符育新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王源富及其委托诉讼代理人李轩、被告符育新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王源富向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告符育新签订的《房地产买卖契约》，被告于判决生效之日起十日内向原告双倍返还购房定金20000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：经海口房田房地产经纪有限公司居间介绍，原告王源富就购买被告符育新的海口市大同路11号“西湖商业广场”XX房达成一致意见。2018年6月5日原告向被告支付10000元定金后，被告出具了一张《收据》，载明：今收到王源富交（西湖商业广场816室）定金壹万元整（10000元）。原、被告还签订了《房地产买卖契约》，内容约定：由于甲方（即：卖方符育新）已收到乙方（即：买方王源富）预付的购房定金人民币（大写）壹万元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在海口市大同路11号“西湖商业广场”XXX房的房地产（房屋建筑面积35.79平方米）出售给乙方；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币肆拾万元（400000元）；乙方在2018年6月30日前壹次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；三、双方同意于2018年6月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；......五、“违约责任”：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起七日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。 因被告的涉案房屋需补缴土地出让金才能办理过户，原、被告双方在签订《房地产买卖契约》时、也就被告办理土地出让金事宜，按照中介公司的建议留出25天的充足办理时间，然而被告故意拖延办理，导致双方约定时间2018年6月30日届至，被告补缴土地出让金事宜仍未办结，不能办理过户手续，但原告方表示仍愿意等待被告办完补缴土地出让金后继续履行《房地产买卖契约》购买涉案房屋，但被告却称要将交易价格提高为420000元，如果原告不同意，将没收原告定金。居间人和原告分别与被告多次沟通均无果，原告无奈向被告发出关于解除双方签订的《房地产买卖契约》的函，终止与被告继续进行涉案房产的买卖，解除合同。 原告认为，被告符育新在收取原告购房定金后加价的行为已严重违约，根据相关法律规定，应解除合同并双倍返还定金。原告特根据国家相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法查明事实，判如所请。 被告符育新辩称，一、答辩人与被答辩人于2018年6月5日签订的《房地产买卖契约》合法有效，具有法律约束力。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，合同可以解除。根据《房地产买卖契约》载明的内容，原、被告双方议定的房屋成交价为400000元，原告于2018年6月30日前一次性付清给被告，购房定金将在最后一次付款时冲抵；被告于2018年6月30日将名下“西湖商业广场”XXX房正式交付给原告；原告不能按期向被告付清购房款，每逾期一日，支付房款的千分之三的滞纳金。同时约定，被告同意公证委托原告全权代理房屋过户事宜，原告在公正当天向被告一次性付清余款。截止至合同履行期限届满，原告没有依约向被告支付房款，已构成合同的法定解除条件，因此被告同意解除合同。 二、原告诉求双倍返还购房定金20000元，无法律依据，应判决驳回其诉请。 依照《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”从双方签订的契约内容得知，原告于“208年6月30日前”一次性付清购房款400000元给被告，其他事项约定“被告同意公证委托原告全权代理过户事宜，原告在公证当天一次性付清全款”，虽然合同未明确办理公证的具体日期，但依据交易习惯，该条款约定的公证日期应当解释为“2018年6月30日前”，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告未按合同约定的期限向被告支付购房款，现要求被告双倍返还定金的诉讼请求，无相关法律依据，应不予支持。 三、被告在合订签订后，积极履行应尽义务，不存在任何违约行为，原告无权主张定金返还。 被告于2009年4月2日领取案涉“西湖商业广场”XX房的《房屋所有权证》，2018年6月5日签订《房地产买卖契约》后，为办理房屋产权转移登记的需要，被告随即向海口市国土局申办房产证和土地使用权证二证合一的《不动产权证书》，并在该证核发后于2018年6月23日与房田地产中介林明群（电话187XXXXXXXX）联系，告知其新证情况及要求原告支付房款，但截止至2018年6月30日，中介或原告均没有支付房款或要求廷期付款，在被告催告后，原告已以其实际行动表明没有能力支付房款，故不能进行交易的后果应由原告自行承担，其无权要求被告返还定金。 四、原告主张返还定金，纯属不诚信，恶意诉讼的行为。 海口房田房地产经纪有限公司的中介经纪人员林某作为原告的签约代理人，与被告在签订《房地产买卖契约》时，对被告出售的房产已做了充分的了解，且在契约上明确表示愿意购买该房产，根据契约的约定，被告在收讫购房款的当日将房产正式交付给原告，被告不存在任何须承担的特殊义务。 即便被告有协助的义务，也仅是办理公证委托手续而已，不存在负有支付土地出让金的附加条件，在签约后，被告申办不动产权证书，并将结果进行反馈，已额外尽到了出售人应尽的义务。林某作为原告的代理人，提供的所谓《证人证言》不具有证据效力。原告在付款期限届满未付款，构成根本违约，后要求继续履行合同，被告提出成交价款提高至420000元则同意继续履行合同，是被告根据“情势变更”作出的价格调整。原告在诉状中主张由被告先补交所谓的土地出让金后继续履行合同的理由，无合同和法律依据，被告不在先履行义务的附加义务，因此，原告存在不诚信，恶意诉讼的行为。 综上，原告以其实际行动表明没有能力支付房款，已构成合同法定解除的条件，其诉求被告双倍返还定金，于法无据，人民法院应驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 一、原告王源富提交以下证据：1、工作证、身份证、微信二维码收款账单、微信转账记录、《收据》，证明：经海口房田房地产经纪有限公司居间介绍，原告就购买被告的海口市大同路11号“西湖商业广场”XX房达成一致。2018年6月5日原告向被告支付10000元定金后，被告出具了《收据》；2、《房地产买卖契约》，证明：原、被告签订的《房地产买卖契约》的具体内容；3、证人证言、关于解除《房地产买卖契约》的函、申通快递单号查询结果，证明：居间人和原告分别与被告多次沟通均无果，原告无奈向被告发出关于解除《房地产买卖契约》的函，终止与被告继续进行海口市大同路11号西湖商业广场XXX房的买卖交易，解除合同。 4、录音光盘，证明：双方在签订《房地产买卖契约》后口头约定由被告办理补交土地出让金手续，被告因补办新的不动产证与土地出让金补交手续导致超过合同约定的6月30日未能办理公证过户等手续，后被告又提出加价20000元出售房屋的事实；5、原告申请的证人林某出庭作证、陈述证言。 原告提交的以上证据中证据1中的《收据》、证据2、证3中的证人证言、关于解除《房地产买卖契约》的函是原件。 被告符育新对原告提交的上述证据的质证意见：对证据1、2的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，加价是在合同终止后7月6日才加价；对证据4的真实性没有异议，录音是在7月6日之后录音，合同加价是因为原告超过时间没有支付购房款，6月30日合同终止后，原告要求再次购买房屋才加价的20000元。 二、被告符育新提交以下证据：《房地产买卖契约》、《房屋所有权证》、《不动产权证书》、《电话清单》、《微信聊天截图》；原告庭审中提交的以上证据都是复印件。开庭后，被告根据法庭的要求提交了相关的补缴土地价款收入的缴款书、《税收完税证明》给法庭核实。 原告对被告提交的上述证据的质证意见：被告提交的上述证据都是复印件、不予质证。 本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。”第六十六条规定：“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条的规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”本院仅对其部分证明力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经海口房田房地产经纪有限公司居间介绍，原告王源富与被告符育新就原告购买被告的海口市大同路11号“西湖商业广场”XXX房达成一致意见。2018年6月5日原告向被告支付10000元购房定金，被告出具了一张《收据》，载明：今收到王源富交（西湖商业广场XX室）定金壹万元整（10000元）。同日，原、被告双方签订了一份《房地产买卖契约》，主要内容约定：由于甲方（即：卖方符育新）已收到乙方（即：买方王源富）预付的购房定金人民币（大写）壹万元整，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守：一、甲方自愿将坐落在海口市大同路11号“西湖商业广场”XXX房（房屋建筑面积35.79平方米）出售给乙方；二、甲、乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币肆拾万元（400000元）；乙方在2018年6月30日前壹次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；三、双方同意于2018年6月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；......五、“违约责任”：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起七日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金；十、“双方约定的其他事项”：被告同意公证委托原告全权代理涉案房屋过户事宜，原告在公正当天向被告一次性付清余款；等。 因涉案房屋所共有宗地为划拨地，需补缴土地出让金才能办理过户，被告随即向海口市国土局申办房产证和土地使用权证二证合一的《不动产权证书》，在办理过程中，办理出让金手续时间较长，超过了双方约定的付款及交房时间（2018年6月30日）。中介（经纪公司）与原、被告协商约好是业主（被告）去办理过户手续，到交钱的时候由买方（原告）去交钱，但补缴土地出让金时，原告未交该款，被告缴交了土地出让金6463元及相关契税、印花税，办理了《不动产权证书》[琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]。 截止2018年6月30日，原告没有向被告支付购房款，被告也没有向原告交付涉案房产。因被告缴交了土地出让金6463元，即根据实际情况提出成交价款提高至420000元才同意卖房。 居间人和原告分别与被告多次沟通均未果，原告于2018年7月15日向被告发出《关于解除双方签订的〈房地产买卖契约〉的函》，终止与被告继续进行涉案房产的买卖，解除合同，并诉至法院，遂成讼。 本院认为，根据以上查明的事实，处理意见如下： 原告王源富与被告符育新于2018年6月5日签订的《房地产买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，且已开始履行，故该合同应认定为有效合同。 一、关于解除合同的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除是指在合同有效成立后，没有履行或没有履行完毕之前，当事人双方通过协议或者一方行使解除权的方式，使合同关系提前消灭。合同解除的方式包括双方协议解除和单方行使解除权解除；单方行使解除包括法定解除权和约定解除权两种情形。本案中，原告在被告办理补缴涉案房产土地出让金后、要求适当调整、提高交易价格的情况下，认为被告行为违约致使其不能实现合同目的，于2018年7月15日向被告发出《关于解除〈房地产买卖契约〉的函》，终止与被告继续进行涉案房产的买卖、解除合同。现原告主张解除合同，被告认为：截止至合同履行期限届满，原告没有依约向被告支付购房款，已构成合同的法定解除条件，因此同意解除合同。故原告主张解除涉案《房地产买卖契约》，本院予以支持。 二、关于是否应适用“定金罚则”的问题。 定金，是合同当事人约定一方在合同订立时或合同履行前预先给付对方一定数量的金钱，以保障合同债权实现的一种担保方式。定金对债权的保障功能主要体现为“定金罚则”，即：给付定金一方不履行合同义务时失去定金；接受定金的一方不履行合同义务时，双倍返还定金。本案中，原、被告签订的《房地产买卖契约》约定，2018年6月30日前原告一次性支付购房款400000元给被告、被告于2018年6月30日将涉案房产交付给原告，但履约过程中，原告没有如期向被告支付购房款，被告也没有如期向原告交付涉案房产，双方均以自己的行为表明不履行主要债务，现双方同意解除合同，合同的权利义务终止，故不宜适用“定金罚则”处理。根据诚实信用原则及交易习惯，被告应将收取原告的10000元定金退还原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百一十五条规定，判决如下： 一、解除原告王源富与被告符育新于2018年6月5日签订的《房地产买卖契约》； 二、限被告符育新于本判决生效之日起10日内退还原告王源富10000元； 三、驳回原告原告王源富的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由原告王源富负担100元，由被告符育新负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  李家炎 人民陪审员  吴钟伟 人民陪审员  黄循洪 二〇一八年十二月七日 书 记 员  陈燕飞 速 录 员  蒋琼慧