河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫16民初355号原告：张威，男，汉族，1992年10月24日出生，户籍地：河南省商水县。现住周口市。委托诉讼代理人：符新晖，河南众望律师事务所律师。被告：河南省海林房地产有限公司，住所地：周口市川汇区邦杰大道。法定代表人：赵国旗，该公司总经理。诉讼代表人：河南省海林房地产有限公司管理人。负责人：刘拥华，河南团结律师事务所律师。刘涛，北京德恒（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏阳阳，河南团结律师事务所律师。第三人：淮阳县农村信用合作联社，住所地：河南省淮阳县北关苏花园。法定代表人：张献伟，该联社理事长。委托诉讼代理人：郭勇，河南陈州律师事务所律师。原告张威因与被告河南省海林房地产有限公司（以下简称海林公司）、第三人淮阳县农村信用合作联社（以下简称淮阳联社）抵押权纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张威及其委托诉讼代理人符新晖，被告海林公司的委托代理人苏阳阳，第三人淮阳联社的委托诉讼代理人郭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张威向本院提出诉讼请求：一、依法判决淮阳联社涂销张威所购买的海林哈根城小区10号楼2单元1104号商品房上存在的抵押权,解除抵押。二、依法判决海林公司协助原告办理房屋权属证书。三、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年6月25日,张威与海林公司签订《商品房买卖合同》,合同约定:张威购买海林公司开发建设的位于周口市建材路南段西侧××小区××楼××单元××号房××套,建筑面积124.24平方米,房屋总价款311000元,采取在合同签订当日先付清首付款161000元,剩余购房款150000元办理银行按揭付款;海林公司应当在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用;海林公司应当在商品房交付使用后360工作日内,将办理权属登记需由海林公司提供的资料报产权登记机关备案,如因海林公司的责任,张威不能在规定期限内取得房屋产权证书的,海林公司按已付房款的0.1%向原告张威支付违约金。合同签订后,原告张威如期按约交付了首付购房款161000元,被告海林公司也如期交付了房屋。对于剩余购房款150000元因被告原因无法办理银行按揭付款,经双方协商,房款方式改为由原告一次性付清剩余购房款150000元,并于2017年12月30日重新签订《商品房买卖合同》。原告于2018年1月21日办理了房屋入住手续,缴纳了其他相关费用。2018年8月20日,原告到房屋权属登记部门查询房屋备案和登记情况时,房屋权属登记部门告知原告所购房屋上存在抵押权,抵押权人是第三人淮阳联社,无法办理房产备案及权属登记过户手续。原告认为,被告海林公司在原告所购房屋上设置抵押权进行贷款的行为,属违约欺诈行为,致使原告所购房屋上存在抵押权,无法办理房产备案和权属登记,给原告造成了极大的损失，依法应承担不能办理房屋权属证书的违约责任,解除抵押，提供相关资料,协助原告办理房屋权属证书,并赔偿原告的经济损失。根据法律和最高人民法院下发的司法解释规定,原告作为商品房买受人,是消费者,原告的债权履行请求权带有根本保障购房者基本生存权的意义,优先于银行的抵押权。并且,原告在购房时,该商品房已取得商品房预售许可证,原告作为购房人基于被告海林公司销售行为的合理信赖,也应受到优先的保护,因此,作为抵押权人淮阳联社在原告所购房屋上存在的抵押权不能对抗原告的债权履行请求权,淮阳联社应当涂销原告所购买的海林哈根城小区10号楼2单元1104号商品房上存在的抵押权,解除抵押。经原告多次催促,要求被告与第三人解除抵押,协助办理房屋权属登记证书，赔偿损失,被告仍拒绝履行。海林公司辩称：一、2018年6月25日,周口市中级人民法院根据债权人张保建的申请,裁定海林公司进入破产清算程序,随后周口市中级人民法院指定破产管理人,处理相关破产事宜。管理人依法开展了相关工作,其间管理人多次向海林公司的实际控制人索要该公司的相关资料,其中包括购房资料及财务账册,但是海林公司的实际控制人并未依法向管理人移交相关材料,导致管理人至今不太清楚海林公司的房屋销售情况,因此对本案原告起诉的事实与理由,管理人暂时无法给岀明确的答复。二、因海林公司正在破产清算阶段,且案涉房屋已抵押给第三人淮阳联社,因此暂时无法协助原告办理相关房屋产权证书。淮阳联社述称：淮阳联社不是本案适格被告,原告将淮阳联社列为被告错误。原告所诉的涉案房地产周口市××××段西侧海林哈根城小区10号楼2单元1104号房，因海林公司为借款人周口市惠升农机销售有限公司（以下简称惠升公司）提供抵押担保,且抵押行为合法有效,抵押合同已经依法登记，抵押权依法已经成立，抵押权人有权行使抵押担保物权。因此，原告请求涂销抵押，解除抵押无法律依据。2017年7月6日，淮阳联社与惠升公司、海林公司借款抵押担保合同纠纷一案,已经周口市仲裁委员会裁决,见“周口市仲裁委员会(2017)周仲裁字第48号裁决书”，即惠升公司偿还淮阳联社借款本金990万元及利息;淮阳联社对海林公司名下的房屋(抵押他项权证号为:周房建字第201306108号,抵押房号为1#、9#、10#,抵押面积4776.21平方米)享有优先受偿权。2018年1月4日,淮阳联社申请本院强制执行惠升公司、海林公司，见“周口市中级人民法院(2018)豫16财保50号裁定书”，并依法查封海林公司名下登记位于周口市××××段西侧抵押他项权证号为周房建字第201306108号抵押房号为1#、9#、10#、抵押面积4776.21平方米的房屋，现进入执行程序。综上所述，原告诉请淮阳联社涂销海林哈根小区10号楼2单元1104号商品房上存在的抵押权予以解除抵押于法无据，应依法驳回原告的诉请。原告提供证据：一、《商品房买卖合同》一份。证明原告与被告海林公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方存在商品房买卖合同关系，在原告履行了交付购房款义务后，被告海林公司应按照合同约定履行协助办理房屋权属登记证书的义务。二、原告的银行借记卡明细清单、收款收据。证明原告已经履行了交付全部购房款的义务，缴纳了物业费、维修基金等，办理了房屋入住手续，并已经入住所购买的房屋。三、在建工程抵押情况记载表一份。证明原告所购买的房屋办理了在建工程抵押登记，债务履行期限为2013年6月26日至2015年6月30日。四、首付款收据复印件两份、抵押费手续费用收据一份。证明被告海林公司为办理银行按揭贷款将原《商品房买卖合同》、购房款收据原件收走并收取了抵押费用1993元。被告海林公司质证称：对商品房买卖合同真实性无异议；对银行流水原告的标识显示2013.6.25消费支出100000元，该笔消费无异议；收款收据中加盖海林哈根城物业部印章的收据与本案无关，五份收条收款事由显示的是还借款，该收条也与本案无关。其中两份收据的时间是2017.6.29和2017.12.30，该两份收据显示的是补房款，共计金额为150000元，由于海林公司未向管理人移交相关财务账册，因此该1500000元补房款交付给谁了，是否实际交付，管理人无法给出明确答复；对第三组证据无异议；对第四组证据：抵押费手续费，该收据上未显示是因办理银行按揭需收取的费用，且该收据上未加盖海林公司的印章，对收据复印件两份，因该两份收据系复印件，其真实性管理人无法核实。淮阳联社质证称：对证据一真实性有异议，因在2017.6月之前淮阳联社已向周口市仲裁委会提出仲裁，并通知了海林公司和惠升公司，原告提交的商品房买卖合同签订日期为2017.12.30，明显存在与海林公司串通伪造购房买卖合同之嫌，因此对该商品房买卖合同真实性有异议；对证据二：一、从原告提交的2013.6.24截止2013.6.30日借记卡明细账虽显示2013.6.25日消费100000元，但并不能证明该款是支付海林公司购房款之事实。第三页显示的卡号非原告本人的卡号，虽有对海林公司的100000元的支出，但非同一卡号，不能证明原告向海林公司支出购房款的事实。对2013.9.30、11.13、11.14、11.16、2014.6.3票据显示不是购房款，虽加盖有海林公司财务章，但该票据明确显示是还借款。另2017.12.30和2017.6.29这两笔款只能证明是补房款。上述证据与本案无任何关联性；对证据三真实性无异议；对证据四收据复印件有异议，应提交原件，两份复印件达不到证明目的，不予质证，与原告提交的第二组证据明显不相符，该复印件不能证明其已交购房款的事实。对办理按揭贷款支付的费用，达不到其证明目的。淮阳联社提供证据：一、借款合同。证明淮阳联社与惠升公司之间存在借款关系。二、抵押合同、豫海林字（2013）006号抵押决议、股东会议决议、承诺书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证审批书、建设用地规划审批书、周口国用（2011）第08号土地使用证、房产（土地）抵押清单、他项权证。证明被告海林公司为借款人惠升公司提供抵押担保合同合法有效，且已经抵押登记，抵押权依法成立。三、周口市仲裁委员会（2017）周仲裁字第48号裁决书。证明2017年7月6日经周口市仲裁委员会裁决惠升公司偿还借款及对海林公司的抵押房屋享有优先受偿权。四、本院（2018）豫16财保50号裁定书。证明本院依法查封海林公司名下登记位于周口市××××段西侧抵押他项权证号为周房建字第201306108号、抵押房号为1#、9#、10#、抵押面积4776.21平方米的房屋，进入法定执行程序。综合证明淮阳联社与原告无法律关系，淮阳联社不应列为被诉主体，涂销于海林哈根小区10号楼2单元1104号商品房的抵押权，解除抵押无事实根据和法律依据。原告张威质证称：对证据一：借款合同无异议；对证据二抵押合同及有关材料有异议，该抵押合同是在原告购买房屋后设定的抵押，其行为侵犯了原告的合法权益，抵押行为无效，因此该抵押合同属于部分无效（针对原告所购房屋抵押部分），该抵押合同不能作为对抗原告购房权的依据；对证据三裁决书有异议，该裁决书程序违法，该裁决书涉及的原告购买的房屋，被告海林公司以及第三人明知原告已经购买了抵押中的房屋，应当通知原告作为第三人参加诉讼，因此该裁决书程序违法，该裁决书内容侵犯了原告的合法权益。该裁决书内容对原告不产生法律效力；对证据四他项权证无异议，该证据可以证明淮阳联社与被告所设立的在建工程抵押登记时间为2013.6.28，在原告签订房屋买卖合同的时间2013.6.25之后，因此抵押登记的行为无效。对证据五民事裁定书真实性无异议，因被告海林公司已经进入破产清算程序，所有的执行均应中止，且该裁定书依据错误，侵犯了原告张威合法权益。被告海林公司质证称：对证据一借款合同无异议。在债权申报期间，淮阳联社已向管理人申报了该笔债权；对证据二抵押合同无异议，淮阳联社已向管理人提交；对裁决书和裁定书均无异议。本案涉及海林公司众多债权人，本案的处理结果关系到其他债权人权益，请求对淮阳联社提交的证据依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张威与第三人淮阳联社提交的证据真实合法，均与本案事实相关联，本院予以采信。一、2013年6月25日,张威与海林公司签订《商品房买卖合同》，同日，张威通过刷卡（账号02×××29）消费支付海林公司首付款100000元，由张威的银行明细清单、海林公司出具的票号1012129收据为证。下欠首付款61000元（由海林公司出具的票号1212130收据为证，目的是为了办理银行按揭贷款使用）。同日，张威支付中介公司办理银行按揭贷款手续费1993元。2013年9月30日张威支付海林公司现金还上述借款20000元、11月13日支付现金还借款16000元、11月14日支付现金还借款8000元、12月16日支付现金还借款7000元、2014年6月3日支付现金还借款10000元，由海林公司出具的票号为1020744、0598663、0598664、0598670、1008765、收据为证。共计支付海林公司购房定金161000元。并在票号为0598670收据上注明有原票号1012129收据。后因海林公司无法办理银行按揭贷款，海林公司将原商品房买卖合同收回，经双方协商由张威一次性付清剩余购房款150000元。张威于2017年6月29日支付现金50000元、12月30日支付现金100000元，由海林公司出具的票号8020435、8020493收据为证。2017年12月30日，双方重新签订商品房买卖合同。合同主要约定:一、商品房的基本情况。张威购买海林公司开发建设的位于周口市建材路南段西侧××小区××楼××单元××号房××套,建筑面积124.24平方米,房屋总价款311000元；二、付款期限及方式。买受人于2017年12月30日已付清总房款；买受人付清首付款、剩余房款；三、交付商品房的期限。出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备五大建设文体验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。如因买受人手续不全原因造成房产证不能按期办理，其责任由买受人承担。张威依约付清了全部购房款，海林公司依约将涉案房屋已交付张威使用。2018年1月21日办理了房屋入住手续,并缴纳了各项物业费用。另查明，涉案房屋海林公司已于2013年6月28日为案外人惠升公司办理了抵押登记，抵押权人为淮阳联社，抵押期限2013.6.26—2015.6.30。淮阳联社与惠升公司、海林公司借款抵押担保合同纠纷一案,周口市仲裁委员会于2017年7月6日作出（2017）周仲裁字第48号裁决书，裁决对涉案的房产享有优先受偿权，该裁决书现已发生法律效力。2018年1月4日,淮阳联社向本院申请强制执行，本院于2018年1月6日作出(2018)豫16财保50号裁定书，查封了海林公司名下的涉案房产。2018年6月25日，本院依法裁定受理了张保建提出的对海林公司的破产清算申请。淮阳联社依法向海林公司破产管理人申报了债权，并对涉案房产享有优先受权。上述事实由抵押合同、抵押物他项权利证书、仲裁裁决书、本院执行裁定书、破产受理裁定书等证据在卷为证。本院认为：根据诉辩双方陈述的意见，本案争议的主要焦点是：一、淮阳联社与海林公司是否应涂销对涉案房产的抵押权，解除抵押登记。张威与海林公司之间签订的商品房买卖合同不违反法律的强制性规定，应为有效合同，且双方按照合同约定基本已履行。淮阳联社与海林公司之间对涉案房产签订的抵押合同，不违反法律的强制性规定，也应为有效合同，且在房产部门办理了抵押物登记。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先购买权不得对抗买受人。因此，在张威已交付全部购房款后，且也无证据证明张威过错的情况下，张威购买涉案商品房的相应权益应优先于淮阳联社的在建工程抵押权，淮阳联社与海林公司应涂销对涉案房产的抵押权，解除抵押登记。二、海林公司是否有义务协助张威办理涉案房产权属证书。因张威与海林公司签订合同后已支付了全部购房款，并在购房过程中不存在过错，且已入住多年，故海林公司依约有义务协助张威办理涉案房产权属证书。鉴于海林公司已进入破产清算，依据《中华人民共和国企业破产法》第二十五条管理人职责第一款第（六）项“管理和处分债务人的财产”、第（七）项“代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序”、第（九）项“人民法院认为管理人应当履行的其他职责”，其破产管理人有义务协助张威涂销对涉案房产的抵押权、解除抵押登记、办理涉案房产权属证书。综上所述，张威的诉讼请求，事实清楚，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十二条规定，判决如下：一、第三人淮阳县农村信用合作联社、被告河南省海林房地产有限公司于本判决生效后30日内涂销对涉案房产的抵押权，解除抵押登记；二、被告河南省海林房地产有限公司于本判决生效后30日内协助原告张威办理涉案房产的权属证书。案件受理费5965元，由被告河南省海林房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  朱记周审判员  何 山审判员  许向朋二〇一八年十二月二十四日书记员  党瑞云