安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1802民初5710号 原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣 城市宣州区百汇商贸物流园一期建材五金大世界2幢407室，统一社会信用代码91341800584560078B。 法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张福录，江苏博事达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庆先超，江苏博事达律师事务所律师。 被告：张传永，男，1986年3月18日出生，汉族，户籍地江苏省邳州市，经常居住地浙江省临海县。 委托诉讼代理人：刘津晶，安徽杰灵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蓉蓉，安徽杰灵律师事务所律师。 原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告张传永合同纠纷一案，本院于2017年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托诉讼代理人庆先超，被告张传永及其委托诉讼代理人刘津晶、张蓉蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万家公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方间签订的《经营管理协议》及《补充协议书》；2.张传永立即腾空租赁的房屋，并交付给万家公司；3.张传永立即支付截至2017年10月10日的租金97651.09元、自2017年10月11日起至合同解除之日的租金、逾期付款违约金（其中28305元自2015年7月2日起、56609元自2016年7月2日起、12737.09元自起诉之日起，均按年利率24％的标准计算至实际给付之日止），并按照32元/m²/月的标准支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占有使用费；4.张传永立即支付截至2017年10月10日的物业服务费和运营管理费7872.07元、自2017年10月11日起至合同解除之日的物业服务费和运营管理费、逾期付款违约金（其中3538元自2015年7月2日起、3538元自2016年7月2日起、796.07元自起诉之日起，均按年利率24％的标准计算至实际给付之日），并按照2元/m²/月的标准支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占用期间的物业服务费和运营管理费；5.张传永立即支付截至2017年10月10日的消防器材费444.38元、自2017年10月11日起至合同解除之日的消防器材费、逾期付款违约金（其中200元自2015年7月2日起、200元自2016年7月2日起、44.38元自起诉之日起，均按年利率24％的标准计算至实际给付之日），并按照200元/年的标准支付自合同解除次日起至实际返还房屋之日的房屋占用期间的消防器材费；6.本案诉讼费由张传永负担。 事实和理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权原告对外出租，由此产生的权利义务均由原告承受。2014年5月22日，万家公司与张传永签订了《经营管理协议》及《补充协议书》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆15号楼106、107号商位交给张传永开展约定的经营活动，并对租赁期限、租金标准、物业服务费、消防器材费标准、各项费用支付时间及逾期付款违约金等内容进行了明确约定。合同签订后，万家公司依约履行合同义务，张传永支付了第一年租金、物业服务费、消防器材费，其余费用均未支付。 张传永辩称：其于2015年6月找万家公司办理退租手续，但无人受理，故而直接交还了房屋，双方合同关系实际于2015年6月解除，留存在房屋的物品并非其所有，而是被同市场中经营莫干山地板业主作为仓库在使用，该商位的前后均被建材堵塞，根本不可能经营，另万家公司主张的违约金过高，请求法庭驳回万家公司的诉讼请求。 双方围绕诉讼请求及抗辩理由依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证，对双方均无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对双方存有异议的证据认证如下： 1.催告通知书、邮寄单及查询记录“三性”确认； 2.暂住证及流动人口居住登记凭证及权利告知书，真实性予以确认，对其证明目的不予确认。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2014年5月22日，万家公司（甲方）与张传永（乙方）签订《经营管理协议》，约定：一、甲方将位于宣城百汇一期建材五金大世界小馆15栋1层106、107号商位（总面积147.42平方米）交由乙方经营建材、石膏板。二、商位使用期限自2014年5月22日起至2015年7月21日止；使用期届满后，乙方如需继续使用该商位，应于上述使用期届满前2个月向甲方书面提出，如果甲方不同意乙方继续使用该商位，双方使用关系自本合同期届满之时终止，如甲方同意乙方继续使用该商位，双方应于上述使用期届满30日之前就有关使用条件协商一致并另行签署使用合同，否则，双方使用关系自使用期限届满之日终止。三、乙方商位及设施使用费按每月每平方米32元计算，合同期内共计56609元，甲方给予乙方的优惠期：2014年5月22日至2014年6月21日为装修期、2014年6月22日至2014年7月21日优惠期、2014年7月22日至2015年1月21日为付费期、2015年1月22日至2015年7月21日为优惠期；商位及设施使用费按照先付款后使用的原则，按每一年度支付，第一年度使用费应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期商位及设施使用费；甲方为乙方提供保洁、保安等市场服务，乙方应向甲方支付物业服务费按每月每平方米2元计算，总计3538元，按每一年度支付，首次在本合同签订之日起3日内支付，乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期费用。合同签订3日内支付第一年商位和设施使用费28305元、物业费3538元。四、签订本协议之日，乙方向甲方支付履约保证金6000元；保证范围：乙方按时支付商位使用费、商品质量保证金、水电费、物业管理服务费等各项费用等；本协议终止或解除12个月后，甲方从履约保证金中扣除乙方应付款项后仍有剩余的，由甲方在双方确认结算结束，无权利义务纠纷后无息退还。六、乙方应在本协议使用期限届满、终止、解除之日起三日内返还商位给甲方，未在三日内清出房屋内的物品，甲方有权予以处理。十、甲方应广泛收集乙方的建议和意见，持续提升服务能力，改进服务水平，为经营者营造良好的外部经营环境。十三、乙方延迟支付商位使用费、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金。十六、甲方联系地址为宣城市双桥物流园宣狸路与阳德路交叉口，乙方通信地址为宣城百汇一期建材五金大世界5栋1层106、107号及江苏省邳州市，所有通知、信函均按上述约定联系方式、通信地址联系，一方只要按上述联系方式、通信地址交寄通知、信函的，即视为送达，如果联系方式、通信地址错误，导致无法联系的后果由错误提供方承担。该协议同时对市场经营秩序、物业管理等方面作出规定。 同日，双方签订《补充协议书》一份，约定：甲方承诺双方协议期限为2015年7月22日至2017年7月21日；2015年7月22日至2016年1月21日为付费期，2016年1月22日至2016年7月21日为优惠期，2016年7月22日至2017年7月21日为付费期；乙方承诺2015年7月1日前支付2015年7月22日至2016年7月21日全部费用即租金28305元、物业管理费3538元、消防器材费200元，共计32043元；2016年7月1日前支付2016年7月22日至2017年7月21日全部费用即租金56609元、物业管理费3538元，消防器材费200元，共计60347元。本协议为原合同的补充协议，两者条款发生冲突或存在歧义的，以本协议内容为准，本协议的其他条款均适用原合同条款。 万家公司认可张传永交纳了租金28305元、物业服务费3538元、消防器材费200元、履约保证金6000元。2016年3月31日、2017年3月24日，万家公司以快递方式向合同载明的地址江苏省邳州市寄发了《租金等款项催告通知书》，要求张传永支付房屋租金、运营管理费、物业服务费等费用。 另查明，万家公司与宣城百汇一期建材市场内众承租户早期所签合同，其中约定物业服务费、市场运营管理费分别按1元/㎡/月标准交纳，后期所签合同统一按物业服务费2元/㎡/月标准交纳。2018年度，本院受理万家公司诉各承租户同类案件数十件，各承租户抗辩市场未正常运营，万家公司亦未提供正常的物业服务，陈花梅等承租户（另案处理）并提供了公证书等证据予以证实。 本院认为，万家公司与张传永签订的《经营管理协议》、《补充协议书》系双方自愿，合法有效，该协议内容包含了房屋租赁、物业服务及市场运营管理，系复合性合同。张传永称其于2015年6月交还了房屋，双方的租赁关系实际解除的意见，因未提供证据证明，本院不予采纳。依约双方未就案涉商位使用条件协商一致并另行签署合同，双方租赁关系自租赁期限届满之日终止。本案中，双方在约定的租赁期限届满前及之后均未就案涉商位继续使用协商一致并另行签署使用合同，双方租赁关系自租赁期限届满之日即2017年7月21日终止。关于租赁期满后张传永继续占用房屋的事实，万家公司作为案涉商位的出租方及市场的运营管理者，对所在市场提供运营管理和物业服务，收取费用，其无论是从合同约定，亦或从利益因素考量，对张传永继续占用房屋负有举证责任，亦具有举证能力。但万家公司并未提供证据证明张传永在租赁期满后仍继续占用房屋，张传永也明确表示其在期满前已退场市场，双方未有续租的意思表示，而张传永在租赁期限届满三日内未清出房屋内的物品，万家公司有权予以处理，故本院以合同期满即2017年7月21日视同张传永已腾空并返还案涉商位。 综上，万家公司与张传永之间因租赁期限届满合同已终止，张传永未腾空的物品，万家公司可自行处置，现万家公司诉请要求解除双方之间的《经营管理协议》及《补充协议书》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张的合同终止后即自2017年7月22日起的租金、房屋占用费、物业服务费、消防器材费及相应逾期付款违约金亦不予支持。 对于万家公司主张合同内的各项费用，本院认为，万家公司提供了承租商位，张传永应按合同约定支付租金。因案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理，但万家公司提供的服务未达到预期效果，本院酌定对物业服务费、消防器材费合并按1元/㎡/月标准计算。因张传永未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算方法，但约定过高，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。具体如下： ①关于租金。根据合同约定，张传永应于2014年5月25日前付商位使用费即租金28305元（该款已支付）、2015年7月1日前28305元，已交纳的经营保证金6000元抵扣发生在先的租金即2015年7月1日前应支付22305元、2016年7月1日前56609元，逾期支付应承担违约责任。 ②关于物业服务费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，张传永应2014年5月25日前支付1769元、2015年7月1日前1769元、2016年7月1日前支付1769元，合计5307元，张传永已支付3738元，尚欠1569元，该款张传永应自2016年7月2日起承担逾期付款违约责任。 依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告张传永于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金78914元及违约金（其中22305元自2015年7月2日起、56609元自2016年7月2日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）； 二、被告张传永于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费1569元及违约金（自2016年7月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）； 三、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费已减半收取1570元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担770元，被告张传永负担800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  杜美龄 二〇一八年十二月五日 书记员  李 琤 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……