福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0213民初3436号 原告：厦门国贸物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**国贸大厦**，统一社会信用代码：91350200612025428E。 法定代表人：叶跃骏，执行董事。 委托诉讼代理人：王秀爱，福建金方正律师事务所律师。 被告：熊卫平，男，1981年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告厦门国贸物业管理有限公司（以下简称“国贸物业公司”）与被告熊卫平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司的委托诉讼代理人王秀爱、被告熊卫平到庭参加诉讼。现已审理终结。 国贸物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令熊卫平支付厦门市翔安区环嶝南路552号房屋的物业管理费35708.4元、公共维修金2977.2元、公摊电费1123.7元、自用水费280.8元、公摊水费884.5元、逾期付款违约金1946.3元（违约金以欠费本金按中国人民银行贷款利率即年利率4.75%计算，支付至实际还款日止，暂计至2017年7月31日为1946.3元）；2.判令本案诉讼费用由熊卫平承担。事实和理由：国贸物业公司系厦门市翔安区联合博学园住宅小区厦门市翔安区环嶝南路金门湾皓月天住宅区的前期物业管理公司，熊卫平系该皓月天552号房屋的产权人。该房产建筑面积330.62㎡，物业管理费每月3元/㎡、公共维修资金每月0.25元/㎡。该房产从2015年1月1日起至2017年12月31日期间拖欠物业管理费35708.4元、公共维修金2977.2元、公摊电费1123.7元、公摊水费280.8元、逾期付款违约金1946.3元。上述欠款经国贸物业公司多次催讨未果，遂提起诉讼，请求判如所请。 熊卫平辩称，厦门国贸东部开发有限公司未通过招投标方式选聘物业服务企业，违反了行政法规的强制性规定，其与国贸物业公司签订的《前期物业服务合同》无效；国贸物业公司未提供事实上的物业服务，皓月天小区内违章建筑多，多处公共区域或草坪被挖掘后无人恢复原状，多处墙面损毁无人修复、垃圾长期无人清理；收费标准未见物价部门批复，涉嫌违法。 本院经审理认定事实如下：2014年12月31日，国贸物业公司与厦门国贸东部开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》，约定厦门国贸东部开发有限公司将国贸金门湾别墅A区（日光海）、B区（皓月天）交由国贸物业公司进行前期物业管理服务，合同主要包含以下内容：1.别墅物业管理费为每平方米3元/月，房屋公共维修金为每平方米0.25元/月，业主应于取得合法的交房入伙手续之日起按季缴纳物业服务、专项维修资金等费用，并在每应交纳费用之季度首月内履行交纳义务；2.业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，国贸物业公司除要求足额交纳外，有权要求支付逾期付款违约金；3.本合同期限自2015年1月1日起至业主委员会成立并选定新的物业管理者为止。协议签订后，国贸物业公司依约为国贸金门湾别墅B区（皓月天）业主提供了物业服务，并持续至今。熊卫平系国贸金门湾别墅B区（皓月天）门牌号为翔安区环嶝南路552号房屋的业主，房屋产权面积为330.62平方米，于2012年12月8日与国贸物业公司签署了《物业服务协议》、《业主入住合约》、《国贸金门湾业主交房物品确认签收表》。根据《物业服务协议》的规定，熊卫平免交交房之日起至2012年12月31日的物业管理费，并缴交了2013年1月1日起至2014年12月31日的物业管理费，但其后未再继续交纳。截至2017年12月31日，熊卫平尚欠国贸物业公司物业管理费35708.40元、公共维修金2977.2元、公摊电费1123.7元、公摊水费884.5元、自用水费280.8元。国贸物业公司多次向熊卫平进行催缴，并于2017年3月1日、2017年3月13日向熊卫平发送律师函，催讨费用未果，故诉至法院，请求判如所请。 另查明，国贸金门湾别墅B区（皓月天）存在部分墙面损毁、部分地段垃圾无人清理、部分公共区域杂草重生等现象。 上述事实，有国贸物业公司、熊卫平陈述在案的庭审笔录，以及国贸物业公司提交的物业管理企业资质证书、前期物业服务合同、水电费缴交流水单、业主入住合约、业主交房物品确认签收表、物业服务协议、欠费明细表、律师函、寄送回执单，熊卫平提交的照片等证据予以佐证，以上证据形式要件合法、内容明确，经过公开开庭质证，并经本院审查核实，可以采信并认定。 本院认为，国贸物业公司系具有物业管理服务资质的物业管理服务单位，其与熊卫平签订的物业服务合同合法有效，对当事人具有约束力。国贸物业公司根据约定向熊卫平提供了物业管理服务。熊卫平在接受国贸物业公司提供的物业服务后，应履行交纳物业管理服务费的义务。熊卫平拖欠物业服务费及其他相关费用，已构成违约，侵害了国贸物业公司的合法权益，应限期支付。国贸物业公司主张熊卫平支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费35708.4元、公共维修金2977.2元、公摊电费1123.7元、公摊水费884.5元、自用水费280.8元的诉讼请求，并未超过约定标准，于法有据，本院予以支持。至于逾期付款违约金，国贸物业公司的物业管理方式和服务质量仍存在有待完善、提高的地方，熊卫平逾期交纳物业服务费的自救行为不宜认定为违约，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、熊卫平应于本判决发生法律效力之日起十日内向厦门国贸物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费35708.4元、公共维修金2977.2元、公摊电费1123.7元、公摊水费884.5元、自用水费280.8元，合计40994.6元； 二、驳回厦门国贸物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费873元，减半收取计436.5元，由熊卫平负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郑锋 二〇一八年十二月二十九日 代书记员 苏玉茹 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。