广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书（2018）粤71行初269号原告：广州市绿山湖房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市花都区狮岭镇桃花岭路9号综合楼。法定代表人：邵肇行，董事长。委托代理人：黄松良，广东达生律师事务所律师。委托代理人：王坤丽，广东达生律师事务所实习律师。被告：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路80号。法定代表人：彭高峰，主任。出庭负责人：陈振华，广州市花都区国土资源和规划局局长。委托代理人：谢国康，广州市花都区国土资源和规划局工作人员。委托代理人：杜星堂，广东誉理律师事务所律师。第三人：胡毅宏，男，1966年12月25日出生，香港特别行政区居民，A），现住广东省广州市花都区。委托代理人:林振业，广东合慧益律师事务所律师。原告广州市绿山湖房地产开发有限公司（以下简称绿山湖房地产公司）诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）房屋预告登记一案，向本院提起行政诉讼。本院立案后依法组成合议庭，于2018年12月17日公开开庭审理了本案，原告委托代理人黄松良，被告负责人陈振华、委托代理人谢国康、杜星堂，以及第三人委托代理人林振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿山湖房地产公司起诉称：2015年10月15日，绿山湖房地产公司与胡毅宏就广州市花都区狮岭镇桃花岭路9号桃花源小区（松月湾自编20栋）101房签订了《广州市商品房买卖合同》（预售）（合同编号：201510162443）。2015年10月19日，市国规委根据胡毅宏提交的证明其具备购房资格的材料将涉案房屋预告登记在其名下。2018年11月绿山湖房地产公司到市国规委处办理了注销涉案房屋的网上备案登记及预告登记。绿山湖房地产公司发现胡毅宏提交的登记材料不真实，其不具备购房资格，市国规委未尽审慎审查义务，没有查证材料的真实性，应确认被诉预告登记行为违法。理由如下：胡毅宏为香港居民，根据《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》第一款及《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字（2010）1311号）第一条的规定，其在广州市内购房需要具备以下条件：1.以家庭为单位，只能限购一套住房；2.须有一年以上社会保险证明或纳税证明，但其提交的登记材料不能证明其符合上述条件。一、婚姻证明材料不能证明其婚姻状况。（一）胡毅宏已婚，其妻子陈月燕名下在广州市内已有一套住房，则其家庭已有一套住房。（二）《（离婚案）暂准判令转为绝对判令证明书》是在香港形成，应当经司法部认可的香港律师予以证明，但只经过花都区公证处对其文本的翻译公证，不能证明其真实性。（三）《（离婚案）暂准判令转为绝对判令证明书》第五行“而呈请人陈月燕与胡毅宏于1995年1月6日在香港沙田婚姻登记处注册之婚姻届时得以正式解除”的陈述与香港入境事务处尖沙咀婚姻登记出具的证明所述“在一九六六年十二月二十五日至二零一五年六月十五日的期间内，并无记载胡毅宏与任何其他人缔结婚姻情事”的陈述矛盾。二、绿山湖房地产公司根据胡毅宏提交的《广东省地方税务局个人所得税纳税清单》等纳税材料，在广东省地方税务局官网未查到相关纳税信息，该纳税材料真实性存疑。综上，请求：1.确认被告市国规委为原告绿山湖房地产公司办理的广州市花都区狮岭镇桃花岭路9号桃花源小区（松月湾自编20栋）101房的商品房的预告登记违法；2.本案诉讼费由被告市国规委承担。被告市国规委答辩称：一、经绿山湖房地产公司和胡毅宏共同申请，市国规委在2015年10月15日办理涉案房屋的预告登记，绿山湖房地产公司在2018年7月4日才向法院提交诉讼，明显超过法定的起诉期限。二、胡毅宏为境外个人，不适用“同一购房家庭职能新购买一套商品房”限购政策。关于“须有一年以上社保证明或纳税证明”只针对非广州市户籍居民家庭，不适用于胡毅宏，其应适用《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）、《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号），即市国规委除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的登记申请书、申请人身份证明、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定、其他必要材料及验证购房人持有房屋情况外，还应查验：1、港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；2、境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。绿山湖房地产公司与胡毅宏提交的材料符合上述规定，市国规委办理的涉案预告登记合法。综上，请求依法驳回原告绿山湖房地产公司的诉讼请求。第三人胡毅宏陈述称：绿山湖房地产公司的起诉不符合法律规定，应当驳回起诉，理由如下：一、市国规委的登记行为对绿山湖房地产公司的合法权利明显不产生实际影响。因绿山湖房地产公司逾期交付涉案房屋，胡毅宏提起诉讼，请求解除房屋买卖合同，广州市花都区人民法院于2018年5月3日作出（2017）粤0114民2770号民事判决，绿山湖房地产公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2018年10月10日作出（2018）粤01民终13287号判决。生效判决不采纳绿山湖房地产公司提出的胡毅宏不具备购房资格从而涉案房屋买卖合同无效的主张，并判令绿山湖房地产公司在完成按揭还款义务后与胡毅宏共同到房屋登记机关涂销预告登记。因此，预告登记行为对绿山湖房地产公司的合法权益不产生实际影响，应当驳回其起诉。二、胡毅宏没有向绿山湖房地产公司提交过婚姻证明和社保证明。港澳台居民个人在境内能购买一套用于自住的住房，涉案房屋购买主体应理解为港澳台居民个人，而不是港澳台居民家庭或夫妻。法律、法规也没有规定要求行政机构登记时审查港澳台居民的家庭购房情况及社保证明。综上，请求驳回原告的起诉。经审理查明，经绿山湖房地产公司与胡毅宏共同申请，原广州市国土资源和房屋管理局向胡毅宏核发粤房地预登穗字第03××58号《房地产预告登记证明》，预告登记权利人为胡毅宏，预告登记义务人为绿山湖房地产公司，房屋坐落桃花源小区八、九、十区松月湾自编20栋1层101房，登记时间2015年10月19日。2018年11月绿山湖房地产公司到市国规委处办理了注销涉案房屋的网上备案登记及预告登记。另查明，胡毅宏诉绿山湖房地产公司商品房预售合同纠纷案，广州市花都区人民法院于2018年5月3日作出（2017）粤0114民初2770号民事判决，认为广州市花都区国土资源和规划局关于胡毅宏购买涉案房屋时是否具备购房资格的复函，已明确胡毅宏在购买涉案房屋时具备购房资格。对于绿山湖房地产公司提出胡毅宏不具备购房资格，涉案合同应无效的主张，不予采纳。涉案合同解除是因绿山湖房地产公司迟延交付房屋所致。判决：一、确认原告胡毅宏与被告广州市绿山湖房地产开发有限公司于2015年10月15日签订的《商品房预售合同》及附件、《补充协议》已于2017年5月11日解除；二、解除原告胡毅宏与第三人中国银行股份有限公司广州天河支行于2015年10月23日签订的《个人一手住房贷款合同》；三、原告胡毅宏于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区桃花岭路9号松月湾20栋101房的提前还贷手续，被告广州市绿山湖房地产开发有限公司代原告胡毅宏向第三人中国银行股份有限公司广州天河支行偿还原告胡毅宏尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以第三人中国银行股份有限公司广州天河支行核算为准）；四、原告胡毅宏在被告广州市绿山湖房地产开发有限公司履行完毕本判决主文第三项确定的义务之日起五日内，协同广州市绿山湖房地产开发有限公司办理上述房屋的涂销抵押登记手续；五、原告胡毅宏在上述房屋的涂销抵押登记手续办理完毕之日起五日内协助被告广州市绿山湖房地产开发有限公司办理注销《广州市商品房买卖合同》网上备案的所有手续及预告登记手续；六、被告广州市绿山湖房地产开发有限公司在上述房屋的注销网上备案手续及预告登记手续办理完毕之日起三十日内向原告胡毅宏支付购房余款（购房款本金13762375元-贷款本息）；七、被告广州市绿山湖房地产开发有限公司在上述房屋的注销网上备案手续及预告登记手续办理完毕之日起三十日内向原告胡毅宏支付购房款13762375元的利息，利息分段计算，其中购房款500000元的利息从2015年8月2日起计，购房款3632375元的利息从2015年8月9日起计，购房款1000000元的利息从2015年8月16日起计，以上利息均按照年利率4.9%计算至付清之日止；以按揭贷款方式支付的购房款8630000元的利息从2015年10月28日起计，按中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项付清之日止；八、被告广州市绿山湖房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向胡毅宏支付3147元；九、驳回原告胡毅宏的其他诉讼请求。广州市中级人民法院于2018年10月10日作出（2018）粤01民终13287号二审判决，维持原判。上述事实，有被告提供的房地产预告登记证明，（2017）粤0114民初2770号民事判决书、（2018）粤01民终13287号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定：“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。”2015年10月绿山湖房地产公司与胡毅宏向市国规委申请房地产预告登记，市国规委为胡毅宏办理了被诉预告登记并核发了房地产预告登记证明，绿山湖房地产公司作为预告登记义务人，在2015年10月理应知晓被诉预告登记行为内容。因此，绿山湖房地产公司在2015年10月已经知道粤房地预登穗字第03××58号《房地产预告登记证明》的内容，但其却直至2018年7月4日才向本院提起本案诉讼，请求确认预告登记行为违法，已经超过上述规定的起诉期限。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告广州市绿山湖房地产开发有限公司的起诉。案件受理费50元，退回原告广州市绿山湖房地产开发有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 朱 琳审判员 彭铁文审判员 王 荣二〇一八年十二月二十四日书记员 罗 涛