沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0102民初9533号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地：沈阳市和平区西滨河路**，统一社会信用代码：912101029433117447。负责人：窦文春，系该行行长。委托诉讼代理人：林伟，男，系该行员工。委托诉讼代理人：王冰，男，系该行员工。被告：孔祥琴，女，1973年1月18日出生，汉族，住辽宁省宽甸满族自治县。被告：沈阳澳源房地产开发有限公司，，住所地：沈阳市于洪区沙岭镇沙岭小区统一社会信用代码：91210100780090800D。法定代表人：潘子翔,系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行与被告孔祥琴、沈阳澳源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行委托诉讼代理人林伟、王冰，被告沈阳澳源房地产开发有限公司委托诉讼代理人宋晓杰到庭参加诉讼。被告孔祥琴经本院合法传唤均未到庭应诉，本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年10月13日签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告偿还原告借款本金142,960.77元，利息2,727.12元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2018年4月3日，具体偿还金额以实际发生为准）；3.原告对孔祥琴名下位于沈阳市于洪区乾沙街51-2号1-15-3，建筑面积为70.14平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.被告沈阳澳源房地产有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担保证责任;5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.2015年10月13日，滨河支行与借款人孔祥琴签订了21020120150044553号《个人购房担保借款合同》，借款金额17万元，期限从2015年10月20日到2025年10月19日，以借款人购买的沈阳市于洪区乾沙街51-2号1-15-3，建筑面积为70.14平方米的房产作抵押担保。2015年10月19日借款人孔祥琴向沈阳市房产局申请办理了预购商品房抵押登记。《借款合同》签订后，滨河支行于2015年10月20日依约发放了贷款；2.根据《借款合同》第11条第4款的约定，贷款人有权宣布借款项下债权提前到期，有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额偿还借款。并有权依据借款合同第9条第2.7.1款的约定行使抵押权，或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿。同时根据《借款合同》第9条第1.5款及第35条的约定，由保证人沈阳澳源房地产有限公司在借款合同约定的保证担保范围内承担连带保证责任；3.由于借款人截至到2018年4月份已拖欠我行贷款本息超过6期，目前拖欠我行借款本金7,444.44元，利息2,727.12元，总计10,171.56元（以上本金及利息、罚息、复息截止日为2018年4月3日，具体偿还金额以实际发生为准）,经我行信贷人员多次催讨无果,现申请采取法律手段收回贷款本息。为维护原告合法权益，恳请贵法院根据有关法律法规给予公正裁决。被告孔祥琴经合法传唤未到庭应诉，亦未提供答辩意见。被告沈阳澳源房地产开发有限公司辩称，1.原告诉请提前解除其与被告签订的个人住房借款合同不应得到支持，理由是合同法第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款第九十四条的规定，主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但被告从未收到原告主张解除合同的通知；2.原告在诉状中没有明确被告应按期还款的逾期本息数据，答辩人认为被告应按期还款的逾期本息金额相交于贷款总额而言不组织构成根本违约；3.被告二不应承担全部债务清偿的连带保证责任，原告应当就被告提供的担保物即本案涉案房屋实现债权，理由是被告二已经按照商品房买卖合同关于产权登记的约定，在约定期限内履行房屋权属登记义务，涉案房屋已经取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，具备房屋所有权证、抵押他项权证的办证条件。因而被告以其自有房屋作为担保物取得原告的贷款，在不能履行到期债务或者发生约定的实现担保无权的情形时，应依据物权法第一百七十六条关于债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权的规定，即原告应当就被告提供的担保物即本案涉案房屋实现债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年10月16日，原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（贷款人、抵押权人）与被告孔祥琴（借款人、抵押人）、沈阳澳源房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人提供总额为170,000元的借款用于购买位于沈阳市于洪区，建筑面积为70.14平方米的房产，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款利率为基准利率为基础下浮10%；还款方式为按月等额本息还款；如借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起自本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。合同同时约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。抵押人提供登记在其名下的位于沈阳市于洪区，建筑面积为70.14平方米的房产作为抵押物。保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押担保及保证的范围包括：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和担保人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。2.2015年10月19日，被告孔祥琴按合同约定到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为原告。3.2015年10月20日，原告向被告孔祥琴发放贷款。借款凭证上载明，借款期限自2015年10月20日到2025年10月19日。贷款发放后，被告孔祥琴前期尚能按期偿还借款本息，但自2018年4月起未按期足额偿还原告借款本息。截至2018年4月3日，被告孔祥琴尚拖欠借款本金142,960.77元，利息5,310.24元、罚息101.70元、复利42.30元未还。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人购房担保借款合同》、借款凭证、房屋预告登记证书、欠款明细等证据证明，本院予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孔祥琴经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律的相关规定，故合法有效，本院予以确认。根据《个人购房担保借款合同》约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。被告孔祥琴未能按约定偿还贷款本息，属违约行为，应承担相应的民事责任，故原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告孔祥琴偿还借款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告孔祥琴抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告沈阳澳源房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求。被告沈阳澳源房地产开发有限公司作为借款的保证人，主债务人孔祥琴未履行还款义务，原告有权要求被告沈阳澳源房地产开发有限公司对借款本息的偿还承担连带保证责任，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行与被告孔祥琴、沈阳澳源房地产开发有限公司于2015年10月16日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告孔祥琴于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金142,960.77元，利息5,310.24元、罚息101.70元、复利42.30元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止至2018年4月3日）；并自2018年4月4日起按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳澳源房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以被告孔祥琴为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告孔祥琴应支付的上述款项承担连带责任；并在承担连带保证责任后，有权向被告孔祥琴追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,214元、保全费1,248元、公告费800元，均由被告孔祥琴、沈阳澳源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  聂 雪人民陪审员  董秀坤人民陪审员  刘玉洁二〇一八年十二月二十日书 记 员  王 蓓本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。