浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0783民初4290号 原告：宣铭锋，男，1968年5月9日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：蒋菊仙，女，1970年10月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：宣璇，女，1994年7月2日出生，汉族，住浙江省义乌市。 三原告共同委托诉讼代理人：沈财云，浙江冠森律师事务所律师。 被告：东阳市新天地房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市白云大道339号。 法定代表人：黄孝富，执行董事。 委托代理人：陈新平、楼璐萍，浙江近真律师事务所律师。 原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇与被告东阳市新天地房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，三原告于2018年4月9日向法院提起诉讼，诉请判令：一、原、被告双方签订的关于东阳市白云街道江南紫荆庄园J区G11B房屋的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告支付原告逾期交房违约金803245元（从2014年1月1日计付至2016年4月6日，以购房款478万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算）；三、被告支付原告逾期交付初始登记权属证书违约金（从2015年1月1日起，以购房款478万元为基数按日千分之0.1计付至初始登记权属证书实际交付之日止），暂算至起诉之日为578658元；四、被告支付原告装璜费286320元（572.64平方米*500元/平方米）；五、被告立即协助原告办理涉案房屋产权转移登记手续，取得房屋权属证书，如被告在交付初始权利登记证书时未协助办理产权变更登记的其他手续，请求判令被告赔偿原告违约损失（从被告交付原告初始登记权属证书起，以购房款478万元为基数按中国人民银行同期贷款利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行了审理。在审理过程中，本院准予原告的财产保全申请，于2018年4月18日做出（2018）浙0783民初4290号裁定书，裁定冻结被告的银行存款140万元或查封、扣押其他相应价值的财产。本院于2018年5月21日、2018年11月28日二次公开开庭审理了本案。三原告的共同委托诉讼代理人沈财云，被告的委托代理人楼璐萍到庭参加全部二次诉讼，被告的委托代理人陈新平到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 案件相关情况 一、房屋买卖合同的签订情况：三原告与被告于2014年8月7日签订商品房买卖合同一份（合同编号为：2014预262577）。 二、房屋地点：东阳市。（以下简称涉案商品房） 三、合同约定房屋面积：572.64平方米。 四、合同约定房屋总价款：478万元。 五、合同约定的商品房交付期限：2013年12月31日前。 六、合同约定的逾期交房违约金计算方式：逾期不超过90日，自合同约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。 逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的20%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交房日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。 七、合同约定的产权登记：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2014年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。 八、合同约定的延期交付产权登记违约金标准：出卖人不能在约定期限内交付权属证书的，约定日期起180日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金。 九、其他需要说明的问题：三原告于2014年8月7日向被告支付了购房款共计478万元，被告出具一份收款收据，并在收据背面加盖了“享受赠送500元/㎡装璜费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样。同日，被告向三原告交付了涉案商品房，原告宣铭锋在发放钥匙通知单上签字，确认收到了使用说明书、质量保证书。 涉案商品房所在工程于2012年12月31日通过竣工验收，于2016年4月6日通过竣工验收备案。被告于2017年9月4日取得涉案商品房的不动产初始登记证（测绘面积为576.96㎡）。三原告提供了杭州市住宅装饰装修施工合同、收款收据及转账凭证。 裁判理由与结果 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，应确认为合法有效。根据合同法规定，合同生效后，当事人对履行期限没有约定或约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同条款或者交易习惯确定。本案中，案涉合同约定的交房日期早于合同签订之日，客观上无法履行，亦不符合常理，不应予以适用。双方在合同签订当日即办理了交房手续，即双方已对当日交房达成了一致意见。但根据合同约定，涉案商品房必须符合所在建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明等条件才符合交付条件。而被告于2016年4月6日才取得涉案商品房建筑工程竣工验收备案表，载明了已取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，故本院认定该日为交房日期，被告应承当逾期交房违约金的责任。涉案合同约定被告应于2014年12月31日前取得涉案商品房权属初始登记证并交付三原告，而被告直至2017年9月4日才取得，且在本案开庭之日才交付三原告，已构成违约，亦应承担相应的违约责任。关于被告辩称三原告主张的两项违约金过高的问题，因合同约定的逾期交房违约金明显过高，三原告已自愿调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，其主张的两项违约金计算标准均未超法律规定，本院予以支持。经计算，被告应支付的逾期交房违约金为570765元（以478万元为基数自2014年8月8日开始按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至2016年4月6日止）、逾期交付权属初始登记证违约金为590808元（以购房款478万元为基数自2015年1月1日起按日0.1‰计算至2018年5月21日止）。 关于三原告主张的两项违约金是否已过诉讼时效问题。因涉案的两项违约金系被告未按合同履行的违约行为而产生，是根据违约行为持续发生而累加计算的整体债务，诉讼时效应从逾期行为结束之日开始计算，故涉案两项违约金的诉请并未超过诉讼时效。 关于被告是否应当支付装璜费的问题。本院认为，被告并不否认其加盖了“享受赠送500元/m2装璜费，凭客户的装璜发票到公司报销。（面积以测绘部门确权为准）”字样，该部分文字应当属被告基于购房户购房行为而对于购房户做出的特别承诺，对外产生法律效力。被告以撤销赠与为由拒绝支付上述装璜费，本院不予支持。原告已提供了实际装璜支出的证据，被告应支付原告装璜费，按测绘面积576.96平方米及500元/㎡计算共计288480元。三原告自愿主张被告支付装璜费286320元，本院予以支持。 关于被告是否应当协助三原告办理转移登记手续并赔偿损失问题。本院认为，涉案合同虽约定由三原告自行办理涉案商品房的产权变更登记手续，但被告仍具有协助义务。若因被告原因未在合理期限内协助，则按司法解释规定，被告应赔偿原告相应的损失。故三原告主张的该项诉请，本院对合理部分予以支持。 综上，原告的诉讼请求，部分成立，本院予以支持；部分不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇与被告东阳市新天地房地产开发有限公司签订的关于东阳市房屋的《浙江省商品房买卖合同》合法有效。 二、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇逾期交房违约金570765元。 三、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇逾期交付涉案商品房权属初始登记证违约金590808元。 四、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内支付原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇装璜费286320元。 五、被告东阳市新天地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三个月内协助原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇办理位于东阳市房屋的不动产权属转移登记手续。若被告东阳市新天地房地产开发有限公司未在期限内协助办理，则应向原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇赔偿损失（从本院确定的履行期限届满之日开始，以478万元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付至原告取得房屋权属证书之日止）。 六、驳回原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19814元，保全费5000元，由原告宣铭锋、蒋菊仙、宣璇负担2855元，被告东阳市新天地房地产开发有限公司负担21959元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡航晓 人民陪审员  吴兆东 人民陪审员  周福英 二〇一八年十二月三日 书 记 员  朱 炜 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。