江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0982民初5236号原告：大丰海聚市场投资开发有限公司，统一社会信用代码9132098269933453XT，住所地盐城市大丰区疏港路与人民路交界处。法定代表人：杨庆海，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹亦兵，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：郭建春，江苏法鼎（大丰）律师事务所律师。被告：江苏新中兴汽车销售有限公司，统一社会信用代码9132098258556736XE，住所地盐城市大丰区疏港路金丰北路口。法定代表人：卢日权，该公司总经理。被告：卢日权，男，汉族。被告：沈华，女，汉族。上述三名被告共同委托诉讼代理人：朱飞，江苏丰元律师事务所律师。上述三名被告共同委托诉讼代理人：宗永林，江苏煜衡律师事务所律师。原告大丰海聚市场投资开发有限公司（以下简称海聚公司）与被告江苏新中兴汽车销售有限公司（以下简称新中兴公司）、卢日权、沈华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海聚公司的委托诉讼代理人邹亦兵、郭建春，被告新中兴公司、卢日权、沈华共同委托的诉讼代理人朱飞、宗永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海聚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还位于盐城市大丰区的房屋；2、判令被告支付案涉房屋自2011年12月31日起至2018年1月1日期间的房屋租金1396800元、占用费955000元、租金迟延支付的违约金1141100元、占用费利息404100元，上述合计3897000元；3、判令被告支付2018年1月1日起至实际返还房屋之日止按4.929万元每月计算的占用费；4、判令被告支付2011年12月31日至2017年1月31日使用房屋期间的水电费20万元；5、本案的诉讼费用、鉴定费由被告承担。事实和理由：原告系大丰汽摩配综合商城的开发商，被告为了在原告商城经营汽车4S店，于2011年10月21日与原告签订了房屋租赁（预租）合同，约定被告租赁原告公司开发的大丰汽摩配综合商城12号、13号楼，租赁期限为8年，即从2011年12月30日起至2019年12月29日止，租金每年为135万元，其中前2年为免租期，租金按先付后用原则于每年租期开始前30日一次性交纳。另外，对水电费、市场管理费、违约金等进行了约定，原告按约交付了房屋，被告使用新的名称，实际使用了近6年时间，但没有缴纳一分钱的租金，原告多次追索未果。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告新中兴公司辩称，新中兴公司系2016年1月1日起使用讼争的房屋，且得到原告认可，当时原告是免费给新中兴公司使用的，这从新中兴公司使用房屋之后原告就没有向新中兴公司收取过任何费用可以证实。新中兴公司与原告之间不存在租赁合同关系，双方更没有签订租赁合同，原告向新中兴公司主张租金及利息也没有事实和法律依据。新中兴公司在使用房屋期间也没有欠付水电费的情形，原告主张水电费没有依据。新中兴公司与原告之间没有签订租赁合同，因此也不存在违约的情形。综上，请求驳回原告对新中兴公司的诉讼请求。被告卢日权辩称，原告与被告卢日权之间没有租赁合同关系，被告卢日权也不欠原告租金，更不存在解除与原告的租赁合同问题。原告的房屋出租给中兴汽摩销售有限公司，该公司于2015年7月27日已依照法定程序注销，原告认为与已注销的中兴公司之间有权利义务关系，应当依照公司法的有关规定主张。原告没有在公告期内申报债权，视为其对自身权利的放弃，原告不应将放弃权利的不利后果强加给卢日权和沈华。卢日权及沈华在投资中兴公司及新中兴公司过程中没有任何过错，作为股东，卢日权和沈华也仅就认缴出资的部分对公司承担有限责任，而非无限责任。原告向被告卢日权主张权利没有事实和法律依据。此外，在原告与中兴公司履行房屋租赁合同过程中，原告海聚公司违约在先，未按照合同约定进行交房、市场开业、维修房屋、租金的交付提醒等，原告海聚公司应就此承担违约责任，而非由中兴公司承担违约责任。原告海聚公司主张的违约金计算标准也过高。综上，请求驳回原告对卢日权的诉讼请求。被告沈华辩称，沈华与原告之间不具有法律关系，不应成为本案的被告，原告起诉沈华无事实和法律依据，沈华在本案中也不应承担任何责任。如原告基于沈华股东的身份追加沈华为被告，则沈华已经完成了股东的义务，因此，沈华也不应该承担所投资对象公司的任何责任，因为公司是独立的主体，股东也是独立的主体。综上，请求驳回原告对被告沈华的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、工商登记查询表、清算报告、函告、房屋迁让通知函等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据本身的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月21日，原告海聚公司（甲方）与江苏中兴汽摩配销售有限公司（以下简称中兴公司，乙方）签订了《房屋租赁（预租）合同》一份，载明：“第一条：房屋的基本情况：1-1、海聚公司预租给中兴公司的房屋坐落于大丰市（西侧）12号和（东侧）13号楼的4S店部分和东西侧商铺部分。该房屋1幢建筑4S店部分预测一层建筑面积约为2987.13平方米，二层建筑面积约814.61平方米，实际租赁面积以房地产管理部门实测为准。中兴公司租赁范围详见附图。1-2、海聚公司作为大丰汽摩配综合商城的投资开发建设者，以该房屋的投资开发建设的权利人身份与中兴公司建立租赁关系。签订本合同前，海聚公司已向中兴公司出示该项目开发建设的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房面积预测报告书》等相关证件。1-3、海聚公司出租的房屋为带装修房。交房标准：建筑物外墙装修由海聚公司负责完成。室内装修和设施见附件。水、电单独计量。第二条：房屋用途：2-1、中兴公司向海聚公司承诺：租赁该房屋作为机动车销售、维修、配件和信息服务使用，并符合国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2-2、中兴公司保证，在租赁期内未征得海聚公司书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不擅自改变上款约定的使用用途。第三条：交付日期和租赁期限：3-1、双方约定，海聚公司暂定于2011年12月30日前向中兴公司交付该房屋，若因中兴公司要求提前使用该房屋，则海聚公司将该房屋的钥匙交给中兴公司之日，即表示该房屋已移交给中兴公司管理和使用，在此期间发生的各类事件（本合同有约定的除外）均由中兴公司承担责任并负责处置。3-2、该房屋租期为八年，租赁期计算自2011年12月30日起至2019年12月29日止。若实际交房时间推迟，则租赁期顺延。第四条：租金、支付方式和期限：4-1、双方约定，2幢4S店（12#、13#楼）及周边部分商铺免租期二年，其中西侧的12号楼的两间商铺184.8平米和一层的办公房间和展示厅的西侧部分合计约400平方米，二层的全部区域359.1平米。合计约943.9平方米，中兴公司同意无偿提供给海聚公司使用至项目全部投入使用为止（期限约两年）。海聚公司同意对中兴公司租赁的房屋给予租金上的优惠。自第3年起同意租金按每年人民币壹佰叁拾伍万元标准支付。（该租金标准按现状带装修的房屋，其中毛坯房年租金壹佰贰拾万，海聚公司已做的装修使用费壹拾伍万元）。4-2、该房屋租赁期自2011年12月30日起算，2011年12月30日至2013年12月29日为海聚公司给付中兴公司的免租期。若租赁期间，中兴公司擅自终止合同，中兴公司已交纳的当年租金和已交纳的租赁保证金，海聚公司不予退还，作为中兴公司对海聚公司的补偿。海聚公司有权向中兴公司追索拖欠的公用事业费和管理费等各类费用。4-3、租金按先付后租用原则，中兴公司应于该房屋每年租期开始前30日将当年租金全部一次性交付海聚公司。逾期支付的，每逾期一日，则中兴公司须按日租金的千分之一支付违约金。海聚公司有责任提前十天书面通知中兴公司。海聚公司收取租金时，须提供当地税务部门的有效凭证。第五条：租赁保证金和其他费用：5-1、为确保该房屋在租赁期间的合理使用，中兴公司在租赁期间需交纳租赁保证金计人民币伍拾万元、若中兴公司在租赁期间违约，则中兴公司交纳的保证金用于补偿海聚公司的损失，若保证金补偿不足时，则由中兴公司另行补足。租赁期满，双方结清各项费用，房屋办完交接手续后，海聚公司将保证金余额一次性结清。保证金按银行存款利息计息。保证金在该房屋交接之日付清。5-2、在该房屋租赁期间，以下费用由中兴公司支付：5-2-1、水、电费：鉴于该房屋使用在整个项目尚未全部建设完之前，小区的正式供电设施尚未完善。该房屋供电采用施工临时供电提供，电价为0.85元/度计价。该房屋供水采用施工临时用水供给，水费按3.55元/吨计价。项目竣工后的水费、电费收取标准按当地水电部门的价格为准。自该房屋交接之日起，中兴公司在每月10日前，按实际使用情况向海聚公司委托的大丰海聚汽配城市场管理有限公司（简称：市场管理公司）交清上月的水电费用。水、电费收取标准随国家收费标准的调整文件而作相应调整。市场管理公司收取水、电费的同时，须提供当地税务部门认可的有效凭证。因海聚公司出租的建筑是整个市场的一部分，海聚市场开发的大丰汽摩配综合商城的商业建筑供电模式为高压计量模式，若中兴公司要求提供增值税发票，则双方须与供电部门协商解决办法。5-2-2、电话费：安装电话由中兴公司直接向电信部门申请，日常发生的通讯费用由中兴公司直接向电信部门交纳。5-2-3、市场管理费（包括生活垃圾清运费、安全治安管理费）：经协商按实际建筑面积统一按每平方米每月1元交纳，中兴公司在交纳每年租金的同时，交清全年的市场管理费。鉴于中兴公司租赁面积较大，且中兴公司在租赁期间将12#楼部分区域面积约943.9平米提供给海聚公司作为办公和招商使用的实际，在海聚公司使用中兴公司租赁房屋期间，中兴公司仅须在该房屋投入经营前交纳免租期间的市场管理费人民币叁万元。5-2-4、上述各类费用逾期支付，则须承担该费用每日千分之一的滞纳金。逾期三个月经海聚公司善意提醒仍未支付的，海聚公司可提前解除合同，并追究中兴公司的违约责任。……第六条：房屋使用要求：6-1、中兴公司在收到海聚公司交房书面通知后，应在10个工作日内进场装潢并交清相关费用，且保证在市场开业前一周内开门营业。6-2、该房屋每年开门营业日不低于300天，否则中兴公司自愿赔偿海聚公司市场培育费每天人民币500元整。中兴公司同意按海聚公司开具的单子按时将赔偿费付给海聚公司。6-3、若中兴公司不准时进场经营或连续三个月不开门营业，则视作中兴公司主动放弃该房屋承租权（包括免租期），海聚公司有权收回该房屋另租他人，同时海聚公司对中兴公司投入的装修不予补偿。6-4、未经海聚公司书面同意，中兴公司不得将该房屋转租给第三人使用。第七条：维修养护责任：7-1、海聚公司在房屋交接时，保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。中兴公司在该房屋租赁交接时有责任对该房屋及其设施进行检查，一经租赁后，中兴公司对该房屋及其设施的安全、使用负责。该房屋的正常损耗维修由海聚公司负责。中兴公司在使用期间若发现非中兴公司原因产生的损坏，应及时通知海聚公司，海聚公司根据损坏情况及时安排维修。海聚公司若对该房屋进行检查、养护时，应提前二日书面通知乙方。检查养护时，中兴公司应予以配合，海聚公司应减少对中兴公司使用该房屋的影响。7-2、租赁期间，中兴公司应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。租赁期间，该房屋内的附属设施的维修养护由中兴公司负责（由物业管理部门维修养护的部分除外），费用由中兴公司承担，海聚公司应予积极协助。因中兴公司管理使用不善造成该房屋及其附属设施设备损失、损坏，则由中兴公司承担责任并负责修复或赔偿损失。7-3、租赁期间，中兴公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得海聚公司的书面同意；按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后方可进行。中兴公司增设的附属设施和设备归属及其维修责任由海聚公司、中兴公司双方另行书面约定。第八条：关于装修的约定：8-1、中兴公司在承租该房屋前已充分了解该房屋的质量及使用性能，中兴公司不得随意损坏房屋设施，不得擅自对房屋及其附属设施进行拆改、扩建和添附，如确需改变该房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，须征得海聚公司书面同意。8-2、中兴公司对该房屋的重新装修方案需报送海聚公司备案。在本合同租赁期满退租时，该房屋中兴公司投入的不可移动的装修和附属设施之残值由中兴公司与新租赁户协商转让，若协商不成，则无偿归海聚公司所有或由中兴公司拆除并将该部位恢复至海聚公司移交该房屋时状态。中兴公司在退租时，该房屋的装修和附属设施应保持完好。中兴公司因经营需要安装的设施由中兴公司合同约定的时间内自行处置，并保持该房屋租赁时状态，逾期海聚公司有权按废弃物处置。8-3、中兴公司在租赁期间，为保证市场的整体管理需要和符合规划的要求，在建筑物外围不得设置围墙等围护设施。中兴公司要求门前场地需停放新车，要求设置矮隔断，防止社会车辆随意进入，便于4S店对新车的管理。海聚公司表示同意中兴公司设置矮隔断，矮隔断高度不高于1.5米，隔断不得超出广场范围。设置的矮隔断不得影响消防道路的畅通。中兴公司设置的矮隔断不得影响小区东侧的道路畅通。整个市场的道路、绿化等外围设施由市场管理公司统一管理。若市场管理公司要求使用4S店门前场地时，应与中兴公司联系，并负责使用时间的安全。中兴公司租赁的4S店门前场地优先保证中兴公司使用。第九条：特别约定：9-1、本合同签订时，海聚公司已告知中兴公司：海聚公司尚未取得该房屋的房地产权证，海聚公司以该房屋投资开发建设的合法权属人身份将该房屋预租给中兴公司。待海聚公司取得该房屋的房地产权证后，本合同即转为租赁合同。中兴公司对此明白并表示同意，并承诺不得以此为理由主张合同无效。9-2、本合同第三条3-1款双方所约定的交房时间为暂定的交房时间。因施工中可能发生的不可遇见（预见）因素等影响，双方同意交房时间可以顺延。双方确定的交房时间标志为该房屋通过单位工程五方质量验收。9-3、本合同签订后，中兴公司若需将本合同的中兴公司改为以该房屋为经营场所的新法人，则海聚公司表示同意。签订新租赁合同时，合同其他条款不变且海聚公司收回原合同。第十条：租赁期满：10-1、租赁期满后，本合同即告终止，届时中兴公司须将完好的房屋退还海聚公司。如该房屋有人为损坏或缺损的，中兴公司应予以修复，否则中兴公司应承担赔偿责任，海聚公司可按实际修复的费用在应退还的保证金中扣除，不足部分，海聚公司仍有权向中兴公司追偿。10-2、租赁期满，海聚公司有权收回该房屋，中兴公司应如期返还。中兴公司需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向海聚公司提出续租书面要求，经海聚公司同意后重新签订租赁合同。海聚公司在同等条件下应优先出租给中兴公司。10-3、除海聚公司同意中兴公司续租外，中兴公司应在本合同租期届满后30日内返还该房屋。未经海聚公司同意中兴公司逾期返还该房屋的，则中兴公司构成违约行为。每逾期一日，中兴公司应按该房屋日租金的二倍向海聚公司支付该房屋占用期间的使用费。并且海聚公司有权按本合同约定追究中兴公司的违约责任。若因中兴公司的逾期返还，引起海聚公司和下家租赁户的一切经济损失，均由中兴公司负责赔偿。第十一条：提前终止合同的约定：11-1、中兴公司有下列情形之一的，海聚公司可提前解除合同并收回该房屋，中兴公司所交纳的租金不予退还，中兴公司已投入的装修费用不予补偿。同时中兴公司还应向海聚公司支付本合同约定的违约金。（1）中兴公司逾期一个月未支付租金的；（2）中兴公司擅自将该房屋转租，转借他人或擅自调换使用的；（3）中兴公司擅自拆改房屋结构或损坏承租房屋的；（4）中兴公司利用该房屋进行违法活动的；（5）中兴公司擅自改变该房屋用途的。11-2、在中兴公司租赁期间，如海聚公司将该房屋出售，则海聚公司的权利和义务由新业主享有和承担。中兴公司须按本合同条款与新业主签订补充合同。海聚公司出售该房屋时，中兴公司在同等条件下享有优先购买权。11-3、租赁期间中兴公司提出终止合同的，按本合同第四条4-2款和第十三条的约定承担相应责任。11-4、租赁期间，非中兴公司原因或本合同约定情形，海聚公司擅自提前终止合同，则海聚公司应双倍返还中兴公司已交纳的当年租金和已交纳的租赁保证金，并赔偿中兴公司的装修费用。11-5、双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（1）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（2）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（3）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；拆迁时补偿范围中属补偿给中兴公司的内容，海聚公司应支付给中兴公司。（4）不可抗力的原因造成该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。第十二条：其他条款：12-1、租赁期间，中兴公司必须合法经营。中兴公司经营的纳税地点为大丰市大中镇。12-2、租赁期间，海聚公司不得干扰中兴公司的正常经营活动。12-3、本合同项下的任何通知，均应采用书面方式。本合同通讯地址为双方的联系地址。通知可以采用直接送达和快件挂号送达两种方式。（1）若直接送达的，应在对方签收的同时视为已经送达。（2）若快件挂号送达的，自快件发出二个工作日后视为送达。第十三条：违约责任：双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。任何一方违反本合同的规定，均应向另一方支付本合同总租金的10%作为违约金等”。协议签订后，原告将合同约定的部分房屋交付给中兴公司使用，部分未按约交付。双方亦未办理房屋交付使用的书面交接手续，中兴公司及各被告亦未向原告缴纳过租金或占用费，原告海聚公司亦未向中兴公司或各被告催缴过租金或占用费。2012年11月1日，原告海聚公司领取了中兴公司所使用房屋的房屋所有权证书，房屋所有权证的编号分别为：大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区，建筑面积674.28平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢103室，建筑面积674.28平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢105夹室，建筑面积332.8平方米；105室，建筑面积819.44平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢106夹室，建筑面积48.21平方米；106室，建筑面积48.21平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢107夹室，建筑面积44.2平方米；107室，建筑面积44.2平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢108夹室，建筑面积44.2平方米；108室，建筑面积44.2平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢109夹室，建筑面积64.29平方米；109室，建筑面积64.29平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢122夹室，建筑面积64.29平方米；122室，建筑面积64.29平方米）、大丰房权证大中字第××号（房屋坐落：盐城市大丰区北侧、金丰路东侧大丰海聚汽配城12、13幢123夹室，建筑面积44.2平方米；123室，建筑面积44.2平方米）。2016年12月25日，被告新中兴公司向原告发出函告一份，载明：“大丰海聚市场投资开发有限公司：自2013年1月至今，贵公司未能按预租汽配城东侧一幢房屋协议履行。每逢刮风下雨房屋到处漏水，严重时货物商品、办公桌椅等物品均被水淹。夏季高温因无隔热，整个室内温度高达无法正常工作，我司在与贵公司负责人多次联系而无回音的情况下，正常是实施自救，降低损失。但每逢遭到暴雨仍然如此。2015年因贵公司下水道堵塞不畅通，形成水位急剧上涨，造成我司近160台商品车均被水淹。（当时已上报各主管部门及有关单位并都到现场实际证实）。同样我们将水淹车辆进行了自救，并进行了亏损处理，造成经济损失几百万元，故特再次致函贵公司，请尽快对该出租的房屋及附属设施存在的隐患进行彻底整理修补，否则我司将不予支付该房屋的租金。同时保留追究由此造成经济损失的权利，赔偿我公司损失。特此函告！”2017年1月24日，海聚公司向被告新中兴公司发出《房屋迁让通知函》一份，载明：“江苏新中兴汽车销售有限公司：贵司于2016年12月25日的《函告》已收到，我司认为与贵司不存在租赁合同关系，贵司非法侵占我司房屋开办起亚汽车4S店从事经营活动，至今未缴纳任何费用，故我司再次通知你司在收到通知后十五日内返还占用的房屋并支付占用房屋的费用，逾期我司将通过诉讼方式依法进行维权。特此通知。”因被告新中兴公司及中兴公司均未向原告缴纳租金，2017年9月18日，原告海聚公司以新中兴公司、卢日权为被告向本院提起诉讼。审理中，原告海聚公司申请追加沈华为被告。因被告对中兴公司及新中兴公司实际使用的房屋范围、原告主张的租金及占用费的标准提出异议，后原告海聚公司申请对中兴公司及被告新中兴公司实际使用的房屋自2011年12月30日起至2018年1月1日的租金及占用费进行鉴定。经本院委托，盐城市正信土地房地产评估有限公司于2018年8月20日作出了房地产估价报告一份，估价结果为：1、估价结果的确定理由：通过以上两种方法的不同运用，用市场法和收益法评估得出的评估结果相差较大，这主要是由于用收益法评估中的净收益计算较规范，已充分考虑了房地产税、营业税、维修费、保险费等，所以推算出的年租赁价格较高，而实际房地产租赁市场上，出租人在缴纳上述税费时往往要打折扣，即实际上年租金和净收益相差不多。但评估时根据合法的原则，年租金和净收益相差较多，导致用收益法评估出的年租赁价格较高。但如果出租人不去缴纳有关费用或者采取有效的避税措施，则市场上成交的租赁价格可能较按正常税费缴纳评估计算出的租赁价格低。故本次评估采用比较法来确定估价对象的市场租赁价格。2、估价结果：估价师对估价对象权利、实体、区位状况进行了实地查勘和市场调查，遵照《城市房地产管理法》、《房地产估价规范》等法律法规、政策及国家技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，采用收益法、比较法，对委估房地产的市场价值进行了分析、测算和判断，在本报告的价值类型和假设限制条件下，确定估价对象于价值时点2011年12月30日至2018年1月1日市场租赁价值为235.15万元。另，该房地产估价报告中有关估价对象市场租赁价格评估一览表载明：1、大丰房权证大中字第××号，房号102室，建筑面积674.28平方米，年租金150元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金40.46万元；2、大丰房权证大中字第××号，房号103室，建筑面积674.28平方米，年租金150元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金40.46万元；3、大丰房权证大中字第××号，房号105夹室，建筑面积332.8平方米，年租金180元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金23.96万元；4、大丰房权证大中字第××号，房号105室，建筑面积819.44平方米，年租金300元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金98.33万元；5、大丰房权证大中字第××号，房号106夹室，建筑面积48.21平方米，年租金90元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金1.74万元；6、大丰房权证大中字第××号，房号106室，建筑面积48.21平方米，年租金180元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金3.47万元；7、大丰房权证大中字第××号，房号107夹室，建筑面积44.2平方米，年租金90元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金1.59万元；8、大丰房权证大中字第××号，房号107室，建筑面积44.2平方米，年租金180元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金3.18万元；9、大丰房权证大中字第××号，房号108夹室，建筑面积44.2平方米，年租金90元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金1.59万元；10、大丰房权证大中字第××号，房号108室，建筑面积44.2平方米，年租金180元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金3.18万元；11、大丰房权证大中字第××号，房号109夹室，建筑面积64.29平方米，年租金90元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金2.31万元；12、大丰房权证大中字第××号，房号109室，建筑面积64.29平方米，年租金180元/平方米，租赁期限6年，免租期2.0，结算租期4，总租金4.63万元；13、大丰房权证大中字第××号，房号122夹室，建筑面积64.29平方米，年租金90元/平方米，租赁期限5.5年，免租期2.0，结算租期3.5，总租金2.03万元；14、大丰房权证大中字第××号，房号122室，建筑面积64.29平方米，年租金180元/平方米，租赁期限5.5年，免租期2.0，结算租期3.5，总租金4.05万元；15、大丰房权证大中字第××号，房号123夹室，建筑面积44.2平方米，年租金90元/平方米，租赁期限5.5年，免租期2.0，结算租期3.5，总租金1.39万元；16、大丰房权证大中字第××号，房号123室，建筑面积44.2平方米，年租金180元/平方米，租赁期限5.5年，免租期2.0，结算租期3.5，总租金2.78万元；合计235.15万元。该一览表的备注部分载明：1-12号租赁期限从2011年12月30日至2018年1月1日，计6年。出租方根据租赁面积大小、租赁期的长短、客户的优质条件、租赁金额等因素确定估价对象优惠政策。估价师根据本区域租赁市场情况确定本次评估优惠政策免租期为2年。13-16号租赁期限从2012年6月30日至2018年1月1日，计5.5年，免租期为2年。原告为此支付鉴定费16850元。因鉴定机构对案涉房屋在2011年12月30日至2015年7月27日期间的租金进行鉴定时，没有考虑原告海聚公司与中兴公司之间的租赁合同约定，而是按照市场价值进行了鉴定，原告主张按照市场价值确定该期间的租金，被告对此予以认可。另查，中兴公司于2005年9月14日登记开业，股东为卢日权、沈华。2015年7月22日，中兴公司形成清算报告一份，载明：“根据《公司法》及公司《章程》的有关规定，江苏中兴汽摩销售有限公司已于2015年5月27日经股东会决议解散，并于同日成立公司清算组，对公司进行清算。……通知了公司全体债权人，并于2015年5月29日在现代快报上发布了公告。具体债权债务清理情况：1、公司库存资产0万元；2、公司收回债权0万元；3、公司清算费用0万元；4、职工工资0万元；5、社会保险费用0万元；6、法定补偿金0万元；7、公司偿还债务0万元；8、公司剩余净资产0万元；公司剩余财产，按投资比例返还股东。至本清算报告出具之日，公司已清算完毕。”原告海聚公司经营地即在紧临中兴公司所租房屋西侧，但中兴公司及其股东卢日权、沈华在制作形成清算报告前后未就该公司欲办理注销情况告知原告海聚公司，且未就中兴公司所欠原告海聚公司的房屋租金结算达成一致意见，亦未直接通知原告海聚公司申报债权。2015年7月27日，中兴公司办理了注销登记。被告新中兴公司于2011年11月14日进行开业登记，股东为卢日权、沈华，登记住所地为盐城市大丰区疏港路金丰北路口。根据工商登记信息载明，该公司在经营期间未对经营场所进行实质性变更，被告称新中兴公司曾在他处经营，但未提供证据证实。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告海聚公司主张的租金及占用费给付责任主体如何确定？二、原告海聚公司主张的各项费用数额应如何确定？关于争议焦点一，原告海聚公司与中兴公司在协商一致的基础上签订了房屋租赁合同，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，原告海聚公司及中兴公司均应按照该协议的约定履行各自的义务。合同履行过程中，原告海聚公司向中兴公司交付了合同约定的部分房屋，中兴公司在使用期间未提出异议，原告海聚公司主张已交付房屋使用期间的租金，本院依法应予支持。鉴于中兴公司已进行注销登记，原告海聚公司主张被告卢日权、沈华作为中兴公司的股东，对中兴公司的上述租金给付义务承担给付责任，被告卢日权、沈华对此提出异议，称其作为有限责任公司的股东，应当承担的系认缴出资额范围内的有限责任，原告海聚公司未申报债权系其对自身权利的放弃，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》的规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。有限责任公司的股东，未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。中兴公司在办理注销登记时虽成立了清算组，并且制作形成了清算报告，但在该清算报告形成过程中，作为清算人也即中兴公司股东的被告卢日权、沈华明知中兴公司欠付海聚公司房屋租金，且原告海聚公司并非无法直接送达的情况下，未向海聚公司履行通知义务，未对公司注销前的债务进行相应的处理，出具了已通知债权人及公司资产、公司偿还债务等为0的清算报告，并办理公司注销手续，原告海聚公司主张被告卢日权、沈华对中兴公司登记在业期间产生的租金承担给付责任，本院依法应予支持。鉴于中兴公司登记注销后，被告新中兴公司虽未与原告海聚公司签订租赁协议，但仍实际占用案涉房屋，故原告海聚公司主张被告新中兴公司返还案涉位于盐城市大丰区的房屋并支付上述房屋自2015年7月28日起至返还之日止的房屋占用费，本院依法应予支持。原告海聚公司主张按照4.929万元/月计算自2018年1月1日起至返还之日止的占用费，根据鉴定机构确定的市场租赁价值，本院对原告海聚公司的该项主张依法应予支持。原告海聚公司主张被告卢日权、沈华与被告新中兴公司之间存在财产混同的情形，应对被告新中兴公司应付的房屋占用费承担共同给付责任，因被告新中兴公司系有限责任公司，原告未能就三名被告之间存在财产混同的情况提供相关证据证实，且原告海聚公司未能举证证明被告卢日权、沈华作为被告新中兴公司的股东，在新中兴公司登记设立或经营过程中存在违反相关公司法律、法规的规定，应对被告新中兴公司的债务承担共同清偿责任的情形，故本院对原告海聚公司的该项主张依法不予支持。原告海聚公司主张被告新中兴公司对中兴公司注销前的房屋租金承担共同给付责任，因新中兴公司与中兴公司虽系相同的股东，但其仍系公司法规定的各自独立的法人，原告海聚公司未能就新中兴公司与中兴公司之间存在财产混同的情况提供证据证实，故本院对原告的该项主张依法不予支持。关于争议焦点二，原告海聚公司主张自2011年12月31日起计算租金，被告对此提出异议，根据原告海聚公司与中兴公司之间签订的租赁协议约定，“房屋租赁期自2011年12月30日起算，2011年12月30日至2013年12月29日为海聚公司给付中兴公司的免租期”，且双方未对中兴公司提前终止合同应对免租期予以扣减进行约定，故对原告主张的2013年12月30日前的租金，本院依法不予支持。被告抗辩，原告海聚公司始终未按照租赁协议约定以书面通知形式向其交付约定的房屋，被告新中兴公司实际于2016年1月1日起才开始使用案涉房屋，原告海聚公司对此提出异议，根据被告新中兴公司向原告海聚公司发出的函告中其自认的相关内容，其至少于2013年1月开始已经使用案涉房屋，被告新中兴公司自2011年11月14日登记设立开始住所地即为案涉房屋所在地，被告新中兴公司称其曾在他处实际经营，但未能提供相关证据证实，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。根据原告海聚公司与中兴公司之间关于免租期的约定，结合法定鉴定机构确定的房屋租金的计算标准，本院认定2013年12月30日至2015年7月27日期间的租金数额为932682元，故对原告海聚公司主张的超出部分的诉请依法不予支持。原告海聚公司主张未付租金自逾期之日起按日千分之一计算的违约金合计1141100元，根据原告海聚公司与中兴公司的租赁合同中关于“租金按先付后租用原则，中兴公司应于该房屋每年租期开始前30日将当年租金全部一次性交付海聚公司。逾期支付的，每逾期一日，则中兴公司须按日租金的千分之一支付违约金”的约定，中兴公司作为房屋租赁协议载明的承租人未能按照租赁合同约定的期限支付租金，本院对原告海聚公司主张被告卢日权、沈华给付逾期支付租金的违约金依法应予支持，鉴于被告对违约金的支付标准提出了异议，依照相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，故本院酌定对原告海聚公司主张的未付租金超出年利率24%，即超出291925.97元的违约金诉请依法不予支持。原告海聚公司主张2015年7月28日至2018年1月1日期间的占用费为955000元，系其对自身权利的处分，本院依法予以认定。原告海聚公司主张被告新中兴公司支付房屋占用费自2015年7月28日起按年利率24%计算的利息，因原告海聚公司与被告新中兴公司之间并无关于占用费的计算及支付期限的约定，亦无关于年利率24%的约定，且占用费的标准至鉴定机构鉴定报告出具时方才确定，故本院对原告海聚公司主张的2018年8月20日之前超出年利率6%部分的利息诉请依法不予支持。原告海聚公司主张被告向其支付房屋使用期间的水电费20万元，被告对此提出异议，因原告未能就该20万元水电费的发生提供证据证实，故本院对原告的该项主张依法不予支持。被告抗辩盐城市正信土地房地产评估有限公司并不具备本案所涉房屋租金及占用费的评估、鉴定资质，因该鉴定机构系根据法定程序选择确定的，被告未能提供该鉴定机构不具备本案所涉鉴定事项鉴定资质的相关证据，亦未能提供证据证实该鉴定机构在鉴定过程中存在违反法定程序或其他导致鉴定结论不能使用的情形，故本院对被告的此项抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条的规定，判决如下：一、被告江苏新中兴汽车销售有限公司向原告大丰海聚市场投资开发有限公司返还位于盐城市大丰区（大丰房权证大中字第××号）、103室（大丰房权证大中字第××号）、105室及105夹室（大丰房权证大中字第××号）、106室及106夹室（大丰房权证大中字第××号）、107室及107夹室（大丰房权证大中字第××号）、108室及108夹室（大丰房权证大中字第××号）、109室及109夹室（大丰房权证大中字第××号）、122室及122夹室（大丰房权证大中字第××号）、123室及123夹室（大丰房权证大中字第××号）的房屋。二、被告卢日权、沈华给付原告大丰海聚市场投资开发有限公司2013年12月30日起至2015年7月27日止的房屋租金人民币932682元、违约金291925.97元，合计1224607.97元。三、被告江苏新中兴汽车销售有限公司给付原告大丰海聚市场投资开发有限公司2015年7月28日起至2017年12月31日止的房屋占用费人民币955000元，并承担该款自2018年8月20日起至给付之日止按年利率6%计算的利息。四、被告江苏新中兴汽车销售有限公司给付原告大丰海聚市场投资开发有限公司自2018年1月1日起至上述房屋返还之日止按4.929万元/月计算的占用费。上述一、二、三、四项义务于本判决生效后30日内履行完毕。五、驳回原告大丰海聚市场投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39576元，诉讼保全费5000元，鉴定费16850元，合计61426元，由原告大丰海聚市场投资开发有限公司负担28748元。由被告卢日权、沈华负担18360元，由被告江苏新中兴汽车销售有限公司负担14318元如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并提出副本9份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  朱剑媚人民陪审员  肖书平人民陪审员  沈冠山二〇一八年十二月二十六日法官 助理  孙 静书 记 员  王 娟附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。