广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终4377号 上诉人：周基海，男，汉族，1980年4月4日生，住广西博白县。 委托代理人：何向阳广西正大律师事务所。 委托代理人：梁翼广西正大律师事务所。 被上诉人：李新桥，男，1976年5月7日出生，汉族，现住广西柳州市柳北区。 委托代理人：尚伟杰，河南豫润律师事务所律师。 一审第三人：广西旺业房地产开发有限责任公司，住所地南宁市青秀区桂春路16号综合楼一层1003号房，统一社会信用代码：91450100739955526Q。 法定代表人：梁新业，董事长。 一审第三人：梁新业，男，1950年9月6日生，汉族，住广东省珠海市金湾区。 上诉人周基海因与被上诉人李新桥、一审第三人广西旺业房地产开发有限公司(以下简称旺业房开公司）、梁新业案外人执行异议之诉纠纷，不服（2017）桂0202民初2888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。 一审法院审理查明，2009年1月27日原告与第三人旺业房开公司签订《商品房买卖合同》，购买旺业房开公司位于贵港市东侧水岸·康城第x幢x号房，购房款共计73645元。合同第三条约定：“……该商品房的用途为商铺。”购房款支付完毕后，该房屋一直由原告占有、使用至今。因债务纠纷，李新桥以旺业房开公司和梁新业为被告诉至法院，双方在法院组织下达成调解，柳州市城中区人民法院作出（2016）桂0202民初875号民事调解书。后因旺业房开公司、梁新业一直未履行调解文书的付款义务，李新桥向一审法院申请强制执行。执行过程中，一审法院作出（2016）桂0202执852号之二执行裁定书，裁定拍卖旺业房开名下的“贵港市金港大道西段南侧（水岸康城）x幢x号商铺”。原告周基海对此执行裁定提出异议，一审法院经审查后作出（2017）桂0202执异10号裁定书，驳回其异议请求。原告周基海不服执行异议裁定，诉至法院请求立即停止对位于贵港市金港大道西南侧水岸·康城第x幢x号房的强制执行，并解除查封，承担本案诉讼费用。 一审法院审理认为，案外人、当事人对执行异议裁定不服，与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。原告周基海全额支付了购房款，合法占有、使用涉案商铺至今，但由于双方一直未办理房屋的过户手续，涉案商铺至今登记在旺业房开公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”由于该房屋用途为商铺，故原告的诉请缺乏法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，判决：驳回原告周基海的诉讼请求。本案诉讼费1641元（原告已预交），由原告周基海承担。 上诉人周基海不服一审判决，上诉称：上诉人购买涉案商铺、支付全款并占有、使用至今。一审法院在认定上述的事实的基础上适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第二十九条进行判决，适用法律错误。理由如下：1，涉案商铺上诉人购买在先，法院查封在后；2、上诉人支付了全部购房款；3、未办理产权登记，不是上诉人的过错。4、涉案房产即使是商铺，但是购买后一直都由上诉人占有和使用，上诉人对涉案商铺拥有所有权和使用权。故一审法院错误适用该法条，作出了不公平的判决，现上诉二审法院，请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人李新桥辩称：一审法院的判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九，适用法律正确。因为本案涉案商铺是登记在第三人旺业房开公司名下，适用二十九条的规定，更符合本案的案件实际情况。另外，上诉人是在2009年购买房屋，至法院2017年裁定拍卖时已有8年时间，如此长时间未主张办理涉案商铺的产权手续，上诉人自身也有过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 一审第三人旺业房开公司、梁新业未到庭参加询问，也未提供书面陈述意见。 上诉人在二审中，向本院补充提交了一审第三人旺业房开公司出具的《说明》，证明未办理产权登记手续的过错不在上诉人。 被上诉人质证认为：《说明》仅盖了旺业房开公司章，没有经手人经办人签字。并且在被上诉人申请执行旺业房开公司的案件中，旺业房开公司也同时向一审法院出具了同意法院涉案商铺进行执行的意见，这是相互矛盾的。 本院对上诉人在二审中提供证据的分析认定：根据本案一审查明的事实，涉案商铺由上诉人向旺业房开公司购买，支付全款并一直占有使用至今，旺业房开公司在二审中出具说明将未办理产权登记手续的原因说明清楚，对其真实性本院予以采纳。 本院在二审经询问双方当事人，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案双方争议的焦点是上诉人是否有权排除对涉案商铺的执行。 上诉人作为涉案商铺的买受人，是否有权排除对涉案商铺的执行，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九的规定来处理。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 根据本案已查明的事实，涉案商铺，已由上诉人向一审第三人旺业房开公司购买，双方在法院查封之前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，上诉人支付完全款并占有使用至今。至于未办理产权登记手续，因《商品房买卖合同》并未约定办证义务在上诉人，从合同的履行情况看，涉案房产未办理产权登记的原因，不能归责于上诉人。故本案的情形，已符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，本案应适用二十八的规定来处理，上诉人对涉案房屋依法享有排除执行的权利。 涉案商铺虽登记在被执行的房地产开发企业（即本案的一审第三人旺业房开公司）名下，但因是商铺，不是用于居住的房屋，故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，不能适用第二十九条来审理。一审法院在审理本案时因为不符合第二十九条规定的条件而判决驳回上诉人的诉讼请求，没有考虑到本案符合第二十八的规定，适用法律错误，本院在二审中依法予以纠正。需要强调的是，第二十八条、第二十九条法律条款规定，都是对买受人有权排除执行、法院应予支持的法律规定，只要符合其中一条法律条款规定，买受人就依法享有排除执行的权利。不能因为不符合其中一个条款的规定，就不考虑另一条款的适用条件。 综上所述，上诉人上诉主张排除对本案涉案房产的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。一审法院的判决适用法律错误，本院依法予以改判。本案是因一审法院裁定拍卖涉案房屋而引起，故本案仅对排除执行作出实体判决，对上诉人要求解除查封的问题，应由执行法院根据本案的判决情况在执行过程中作出处理，不在本案中予以处置。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2888号民事判决； 二、不得执行贵港市金港大道西段南侧（水岸康城）1幢10号商铺。 一审案件受理费1641元、二审案件受理费1641元（上诉人已预交），由李新桥、旺业房开公司共同承担。 本判决为终审判决 审 判 长 韦飞宇 审 判 员 陶世聪 审 判 员 银邵东 二〇一八年十二月十四日 法官助理 招幸龙 书 记 员 罗 燕