贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初11129号 原告（反诉被告）：夏庆超，男，汉族，1989年3月27日出生，住贵阳市云岩区。 委托代理人：李雷，贵州桓智律师事务所律师，特别代理。 被告（反诉原告）：许发桃，女，汉族，1981年9月16日出生，住贵州省三穗县。 委托代理人：张瑞鉴，贵州文福律师事务所律师，特别代理。 原告（反诉被告）夏庆超诉被告（反诉原告）许发桃房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告许发桃在答辩期内提起反诉，本院受理反诉后与本诉合并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏庆超及其委托代理人李雷、被告许发桃及其委托代理人张瑞鉴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告夏庆超向本院提出本诉请求：一、判令解除双方于2016年11月13日签订的《房屋买卖三方合同》及补充协议；二、判决被告返还占有的房屋（位于贵阳市南明区花果园五里冲项目T2区X栋X单元X层X号）。事实及理由：原被告双方于2016年11月13日签订《房屋买卖三方合同》，约定将原告名下位于贵阳市南明区花果园五里冲项目T2区5栋1单元33层2号房屋一套以45万元价格出售给被告，被告支付部分款项，剩余款项以银行按揭款偿还。合同签订后，被告多次（6次）逾期还款，导致原告征信严重受损。根据补充协议第5条约定，被告连续三次或累计六次未能按时还款，导致原告征信受损，原告有权收回房屋并不退还被告任何费用，装修归原告所有。故原告方有权解除合同并收回房屋。现原告诉至法院，请求法院支持如前诉请。 被告许发桃答辩并提出反诉称：原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。理由：一、在原被告签订的房屋买卖合同及补充协议中，原告既未载明偿还银行贷款的时间，也没有足以提醒被告的方法提醒偿还的时间，只是口头告知被告应于每月5日前偿还银行贷款，被告也是每月5日前按时将款项存入原告用于偿还银行贷款的账户。直至2018年2月27日，原告才发送微信通知被告，称被告已有六次逾期偿还银行贷款记录，改口称偿还日期为每月4号。银行向原告发放贷款后，都会以电话或短信方式告知原告，并提示下期按时还款。如果原告诚信，应将银行的电话或短信告知或转发被告，以提示被告按期还款，可是原告在合同约定的第五条约定的累计六次逾期后才告知被告。根据合同法第45条第一、二款的规定，原告是为了实现其无偿收回出售给被告的房屋，并占有被告的装修投资和两年银行贷款的利益，在明知被告多次逾期的情况下，拖延至被告六次逾期还款的情况，不正当的促成了第五条合同解除条件的成就。故应视为第五条解除合同的条件未成就，原告无权解除合同。二、依据补充协议第五条内容可知，原告行使合同解除权的条件，除了被告逾期次数，还应当满足原告因被告逾期还款导致其征信受损的条件。然而原告提交的证据材料并不能证明其征信受损事实发生，并且即使征信受损，从中国工商银行交易明细来看，在2013年6月至2016年6月原告还款期间便发生了7次逾期还款的行为，故原告的征信受损和被告未按时偿还银行贷款有直接关系，也不能将责任单纯归于被告，而是原告与被告逾期还款累加的结果。原告不能证明其征信受损是单纯由被告造成，原告无权就合同第五条要求解除合同及返还房屋。三、合同第五条明显脱离双务合同的等价有偿原则、公平正义的理念，形成原被告的权利义务极不对等、利益失衡的状态，是属于显失公平的约定，依法应予撤销。原告所称的征信只不过是银行等金融机构对还款记录是否良好所做的记录，不会涉及借款人的其他生活方面，在金融系统外对借款人并不会产生其他经济影响。原告所称的征信不具有任何经济利益，也不能转换和产生经济利益，而被告在购房中产生的资金包括购房款、装修款和代偿的按揭款，是有经济效益的，即使原告的征信受损与被告有直接关系，征信与经济利益不能相互转换与产生。故补充协议第五条的约定是违背公平、等价原则的，是显失公平的约定。故被告依法提起反诉请求：一、依法撤销房屋买卖合同补充协议第五条之约定；二、本案反诉费由反诉被告承担。 反诉被告针对反诉原告的诉请答辩称：根据原被告签订的补充协议第三条约定，我方认为双方关于违约责任的约定是平等的，并非反诉原告所主张的是显失公平的条款。按照反诉原告的主张，是认可对其有利的条款，放弃和撤销对其不利的条款，于法无据。合同是双方真实意思表示，双方均应遵循契约精神，履行合同的约定。故请求驳回反诉诉请。 本院经审理认定事实如下：原告夏庆超（甲方）与被告许发桃（乙方）在贵阳政兴房地产经纪有限公司居间介绍下，于2016年11月13日签订《房屋买卖三方合同》，约定由许发桃购买原告夏庆超所有的位于贵阳市南明区花果园项目T2区X栋X单元X层X号房屋，总价450000元。合同第四条第（一）项约定订立合同之日原告支付被告定金20000元，第（二）项约定：“关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下列第3种方式履行：……；3、按揭贷款方式：乙方办理商业按揭贷款，于银行为准支付（请约定具体时间或条件）将购房首付款人民币大写：/元整（￥：/）（该金额包含前期支付的定金，以直接支付给甲方，余款人民币金额（大写）/元整（￥：/）由银行或者公积金管理中心发放贷款以直接支付给甲方。”当天原被告双方还签订《补充协议》一份，其中第五条约定“5、甲方银行按揭尾款由乙方进行每月还款，若连续三次或累计六次未能按时还款，导致甲方征信受损，甲方有权收回房屋并不退还乙方任何费用，装修归甲方所有。”上述合同签订后，被告许发桃通过银行转账方式支付原告定金20000元、购房款197228元，原告夏庆超认可收到该两笔款项共计217228元。被告许发桃向贵阳政兴房地产经纪有限公司支付居间服务费15000元。原告将其与宏益公司签订的商品房买卖合同原件、与中国工商银行中心支行签订的按揭合同原件交付被告许发桃，但并未明确告知被告许发桃每月还款截止日期。被告许发桃从2016年12月开始偿还银行按揭款至2018年10月，于每月4-5日将应还按揭款项1789元直接打入原告夏庆超还贷账户，其中2017年4月、7月、9月、11月、12月，2018年2月、2018年8月还款日期均为当月5日。2018年9月4日，原告夏庆超以被告累计六次逾期还款，补充协议第五条约定的解除合同条件成就为由诉至本院，主张解除合同及返还房屋。被告许发桃以补充协议第五条违反双务合同等价有偿原则，是显失公平的约定为由主张撤销该条款。 庭审中，经本院询问，原告夏庆超认可其在2013年11月至2016年10月自己偿还银行按揭款期间就已存在7次逾期，且在此期间其预留的手机号码已进行了变更，但并未将变更后的号码告知银行。本院向被告许发桃的代理律师张瑞鉴依法出具律师调查令，要求其向中国工商银行股份有限公司贵阳中西支行调查夏庆超向该行贷款，逾期还款银行是否发送通知以及对个人征信有无影响，但该行拒绝向本院出具书面情况说明，仅向被告代理人口头陈述其会在应还日期前后短信通知应还款项及截止日期。 上述事实，有原、被告陈述、身份证复印件、《房屋买卖三方合同》及补充协议、银行转款凭证、定金收据、收款收据、原告个人征信记录、微信聊天记录、工商银行卡可以证明，本院予以确认。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原被告签订《房屋买卖三方合同》及补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，合同对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原被告在合同中并未明确约定被告偿还银行按揭款的具体日期，本案按揭款还款人是原告，被告在购房后继续以原告的名义偿还按揭款，按被告自述在合同签订时原告口头告知还款时间为每月5日以前，从被告许发桃偿还按揭款的历次时间来看，均在每月5日之前偿还，至原告起诉前累计共还款22期，其中有7期是在当月5日偿还，每次还款时间均未超过当月5日。因此本院认为被告履行还款情况与其自述原告告知每月还款日期为5日之前是相互吻合，相互印证的，被告内心已经确认每月5日前偿还按揭款是在履行合同，并无逾期偿还银行按揭款的故意。另外，原告以被告累计六次逾期还款使其征信受损并无证据。故对原告解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对被告反诉主张撤销补充协议第五条的诉请，因该条款系双方当事人在自愿平等的基础上约定，并不违反法律的强制性和禁止性规定，故对被告主张撤销该条款的诉请，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告夏庆超的全部诉讼请求。 二、驳回反诉原告许发桃的全部反诉请求。 本诉案件受理费60元，减半收取30元，由原告夏庆超负担；反诉案件受理费减半收取30元，由反诉原告许发桃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  陈应贵 二〇一八年十二月十二日 书记员  刘焕花