广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0125民初1977号 原告：上林县福美嘉物业管理有限公司。住所：上林县城明山大道343号。 法定代表人：邹红竹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆玎，广西通林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃冬群，广西通林律师事务所实习律师。 被告：陆秀锦，女，1988年6月25日出生，住上林县。 委托诉讼代理人：蓝琦，女，1984年7月19日出生，壮族，住上林县。 原告上林县福美嘉物业管理有限公司与被告陆秀锦物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆玎、覃冬群，被告陆秀锦及其委托诉讼代理人蓝琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费、电梯维护与年检费、专项维修资金共计5028.02元；2.被告依照每日千分之三计算支付原告滞纳金（其中：1.以1284元为基数，2014年9月1日至2015年8月31日期间滞纳金自2014年9月1日起计至全部款项偿清之日止；2015年9月1日至2016年8月31日期间滞纳金自2015年9月1日起计至全部款项偿清之日止；2017年9月1日至2018年8月31日期间滞纳金自2017年9月1日起计至全部款项偿清之日止。2.以1177.02元为基数，2016年9月1日至2017年8月31日期间滞纳金自2016年9月1日起计至全部款项偿清之日止。）事实与理由：原告与被告于2012年9月3日签订《前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定由原告向被告提供物业管理服务。签订合同后，原告一直依照合同约定履行物业管理职责至今。截止2018年8月31日，被告拖欠原告物业服务费、电梯维护与年检费、专项维修资金共计5028.02元。经原告书面催收，被告仍拒不向原告支付上述款项，导致原告合法权益受到损害。 被告辩称，物业服务合同属于双务合同，由于原告没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，依合同法的规定，被告完全可以拒绝交纳物业费。根据原告与被告签订的《服务协议》，自交房之日起被告已按合同约定的服务费标准足额交纳了物业服务费以及相关费用。可这五年来，由于原告没有完全履行合同义务及服务质量违约，导致被告一直没有享受到合同约定的全部服务内容和服务质量。具体如下：1.电梯维护与年检费、专项维修资金属于全体业主的共有财产。由于原告没有履行合同义务，对小区共有部分、共用设备、设备维修资金没有按《物业管理条例》和《前期物业管理服务合同》之约定公布适用计划以及收支账目，资金是否设立单独账户无从得知。导致被告和大部分业主或物业使用人担心资金安全问题，而暂时缓交，等小区组建立业主委员会以后，有业委会监督使用再行补交。以上资金属于全体业主共同所有，原告只是代收，不计入公司收益，物权无权起诉业主。2.2009年之后，国家已明文规定将水电开户费用归入房价中，开发商再额外收取的话，属于违法行为。而被告入伙收费一览表中第8项收费（水、电开户费）中，水：1400元/户，电：1100元/户，已经严重侵犯被告的合法权益，并违法违规操作，至今未退还水电开户费。因此，广大业主不再信任这样的企业。3.原告在日常管理中存在乱收费现象，从收费通知可以看到物业公司每个月都向被告收取水、电费，至今被告未跟任何部门签订供水供电合同，交房入住五年，房地产公司没有按照国家政策落实一户一表，实施终端收费。导致被告至今水、电没有自己的户头，水电费不知向谁交纳才合法？而原告是依据什么收取费用？水电单价是如何定价？请原告提交相关部门的代收委托书。如果没有，那么原告也是在违法操作。广大业主今后不再任由原告实施违法行为，往后水电费也不再交给原告。私下买卖水电是违法行为，请法院查明事实，还业主一个公道。原告今后如果还擅自停业主的水电，所造成的一切后果由原告全部负责（如老人小孩在家不明停电原因，触碰电线发生意外等）。物业公司无权对业主停水停电，请严格遵守法律法规。原告是物业服务企业，是强势一方，广大业主属于弱势群体，从签订《服务协议》就可看出，当时签订的协议是格式合同，是不容业主商议的，不签就不交钥匙。物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务或者服务低劣也可以收取服务费，在业主先履行抗辩权后，物业公司有可能会变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力这一公共资源强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益。请法院全面查明案件事实，驳回物业公司的诉讼请求，保护作为弱势群体的广大业主的合法利益。 本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1.被告拒交物业服务费的理由是否成立；2.被告是否应支付原告各项费用共计5028.02元并支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人各方举证、质证情况： 一、原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.营业执照；2.法定代表人证明；3.人口查询表；4.服务协议；5.收费通知单。 针对原告提交的上述证据，被告发表质证意见如下：对证据1、2、3、4无异议；对证据5有异议，对原告在通知单下方备注的已经交纳的无异议，对原告主张应收部分有异议。 二、被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1.2018年5月、11月收费通知单；2.寨柳城市花园入伙收费一览表、收款收据；3.照片。 针对被告提交的上述证据，原告发表质证意见如下：对被告提交证据的真实性、合法性由法院认定，对照片的真实性无异议，但与拒交物业费用无关联性。 当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据5，为原告制作，被告对物业服务费用的计算公式没有异议，本院对此予以确认。被告提交的证据1、2，为原告制作，原告对证据真实性未明确提出异议，本院视为默认；证据3，被告认可照片的真实性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《服务协议》，主要约定：就乙方购买位于上林县房屋事项（建筑面积128.31㎡），双方同意签订服务协议；物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅为0.5元/平方米/月；电梯设备设施维护与年检费为30元/月/户；专项维修资金为0.1元/平方米/月；乙方以一年度为周期交纳物业管理综合服务费，逾期一个月未交纳的，甲方将按照每日加收欠交部分千分之三的标准向乙方收取滞纳金。 原告对寨柳城市花园提供物业服务之后，部分业主认为14栋楼绿化少、外来人员可随意出入小区、原告未及时清理垃圾，未公布收支明细等，与原告产生对立情绪，部分业主拒绝交纳原告各项费用。被告自2014年9月1日起至2018年8月31日未能如期交纳物业服务费、电梯设备设施维护与年检费、专项维修资金，仅交纳了106.98元。原告催收未果，遂向本院起诉。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于被告拒交物业服务费用的理由是否成立的问题。只有当物业公司提供的服务有重大瑕疵，即在履行合同中存在根本性违约，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。本案中，原告在物业服务范围内履行了消防设施、卫生保洁、安全防范、公共设施管理等服务项目，应视为原告客观上履行了合同的主要义务。被告列举原告的服务瑕疵为一般瑕疵，而且考虑到本案物业服务费为0.5元/平方米/月，比当地物业服务费标准相对低，被告以此为由拒交物业服务费用，本院不予支持，否则会造成物业公司运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。同时，需要指出的是，对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，并不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合，同时业主也应对原告给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。 原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按约履行交纳物业服务费用的义务，现原告要求被告交纳拖欠的物业服务费用，对其合理部分，本院予以支持，超出部分本院不予支持。按照《服务协议》，被告的商品房建筑面积为128.31㎡，自2014年9月1日至2018年8月31日为48个月，本案各项费用为：1.物业服务费为0.5元/㎡/月×128.31㎡×48个月=3079.44元。原告仅主张3079元，是其处分自己诉讼权利的行为，没有损害被告的合法权益，本院予以支持。2.电梯设备设施维护与年检费为30元×48个月=1440元。3.公共维修金为0.1元/㎡/月×128.31㎡×48个月=615.89元。扣除被告已支付的106.98元，被告尚应支付原告3079元+1440元+615.89元－106.98元＝5027.91元。原告没有在本案中主张水电费，至于水电费及水电开户费用问题，不属于本案审理范围，如被告认为原告收取水电开户费不合法，可另案起诉。 关于原告主张的违约金问题。虽然《服务协议》约定被告逾期不交纳费用需要支付滞纳金，但如前所述，由于原告在物业服务过程中存在不完善之处，导致业主与原告之间产生较大对立情绪，而且在履行物业服务的过程中，作为物业服务企业的原告也未积极与业主沟通交流，未积极听取业主的意见。综合本案的实际情况，被告迟延交纳物业管理费及各项费用，以此进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故原告主张被告支付滞纳金，依据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、被告陆秀锦应支付原告上林县福美嘉物业管理有限公司物业服务费、电梯设备设施维护与年检费、公共维修金共计5027.91元； 二、驳回原告上林县福美嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告陆秀锦负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  宁泽林 审 判 员  卢一凤 人民陪审员  白启珍 二〇一八年十二月二十九日 法官 助理  邓 洁 书 记 员  杨朝敏 附法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。