广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初15560号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市网云安全技术有限公司。法定代表人：周焕文，总经理。委托诉讼代理人：李嘉伦，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛茜茜，广东宝城（前海）律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳市马来燕农合作销售有限公司。法定代表人：钟维洲，总经理。委托诉讼代理人：王雄金，广东深法律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁树灿，广东深法律师事务所律师。原告深圳市网云安全技术有限公司诉被告深圳市马来燕农合作销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法予以受理。本院依法适用简易程序于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李嘉伦、薛茜茜，被告的委托诉讼代理人王雄金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的租金、电费，计至2018年4月30日的租金及电费共计122511元；2、被告向原告支付迟延支付租金的滞纳金（应计至实际付清所有租金、电费之日，暂计至2018年5月4日为73239元）；3、原告无须退还被告租赁保证金、电费押金；4、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月12日，原、被告双方签订了《深圳市房屋租赁合同书》，约定将位于深圳市南山区某工业区Al栋某房屋（以下简称涉案房屋）出租于被告，每月租金为17500元，第二年的租金在第一年的基础上递增6%，租赁期限自2017年5月12日起至2019年5月11日止。同日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定每月租金为17500元，且被告须于每月5日前将房租、水电等费用按时缴纳到指定账户，否则，原告有权按总金额每天0.5%收取滞纳金；被告超过约定时间5日未向原告缴纳房租，视为被告方违约；自拖欠发生之日达5天，原告无法与被告取得联系，视为被告根本违约。被告未按照合同约定缴纳2017年9月水电费，2017年10月至今的租金。经原告多次催缴，被告仍不缴纳并拖欠至今。原告现依法提起诉讼，请求判如所请。被告针对原告的起诉答辩称：一、原告恶意隐瞒事实，导致被告因重大误解而与其签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，依法应予以撤销。被告在签订租赁合同前已明确原告，被告租赁房屋的用途主要是用于注册公司经营燕窝，租赁的房屋必须符合海关及报检单位的检验检疫场地要求，租赁的房屋必须符合租赁用途且须经消防管理单位验收合格。双方签订租赁合同时，原告承诺被告租赁的房屋是没有任何使用和消防问题，并保证一定可以提供相应的消防证明文件给被告。被告是在得到承诺后与才原告签订租赁合同。而被告于2017年8月份办理完《报关单位注册登记证书》及《食品经营许可证》，准备申请进行现场检验检疫时，涉案房屋却被蛇口街道和公安消防等单位全部查封，导致被告根本无法使用。被告认为，原告刻意隐瞒涉案房屋所在的工业厂房未取得有关部门批准进行改造且未经消防验收的事实，被告在原告的欺诈下签订的房屋租赁合同，依法应予以撤销。二、涉案房屋因变更用途及消防问题现仍被查封，原告亦未提供有关将“工业厂房变为商业式民用功能”的行政许可批文及办理消防审批手续的证据，因此被告与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》至今仍不具备实际履行的条件，依法应予撤销。被告提供的证据可以证实，涉案房屋存在安全隐患、擅自变更用途和未经消防验收等问题，被有关部门整治及查封。被告在收到起诉材料后去现场所拍的照片显示，涉案房屋现仍一直被深圳市公安局南山分局消防监督管理大队查封，涉案房屋仍不具有实际履行的条件，因此依法应予撤销。三、原告是本案纠纷的过错方，作为涉案房屋的出租人，没有尽到法定和约定义务，不应享有房屋出租人的相应权利。本案原告恶意诉讼，严重违反诚实信用原刚。出租人保证出租的房屋符合法定的用途及具有相关的消防手续，是出租人的法定和约定义务之一。被告在知道原告出租的厂房因未未取得有关部门批准擅自改造且经消防验收被查封后，被告的员工亲自去询问过原告，原告当时承诺会在当月内解决全部问题且保证可以提供消防证明文件供被告办理现场查验等经营手续，否则同意终止租赁合同及返还被告租赁保证金和租金。但是原告出租的厂房当月并没有被解除查封，原告之后亦拒绝向被告退还租赁保证金和租金。被告一直追讨租赁保证金和租金亦未果。被告在收到原告起诉的材料前，原告从未联系过被告，其在起诉状中声称的“经原告多次催缴，被告方仍不缴纳并拖欠至今”完全是虚假陈述，根本没有任何证据证实。四、原告的诉讼请求完全没有事实和法律依据，依法应全部驳回。被告在2017年10月时就已停止支付租金，原因是当时双方已达成终止合同的意见。原告亦清楚知道被告自该月之后不会再付任何租金。原告租赁的厂房被消防部门查封，导致被告无使用涉案房屋，过错完全在于原告。原告对此违法违约事实亦是一直心中有数，亦是其同意终止合同的原因。否则原告根本不可能直到2018年7月才提起诉讼且一直不向被告主张租金，完全没有事实和法律依据。被告认为，原告的起诉没有事实和法律依据，因此驳回原告的全部诉讼请求。被告提起反诉，反诉请求为：1、撤销被告与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议；2、原告向被告返还租赁保证金和电费押金72680元；3、原告向被告返还2017年5月至2017年9月期间的房租54444元；4、原告承担本案全部诉讼费用。庭审中，被告表示其诉讼请求2多计算了一个月的租金17500元，故其诉请请求2、3相应变更为：原告向被告返还租赁保证金和电费押金55180元，及原告向被告返还2017年5月至2017年9月期间的房租71944元。事实和理由：一、原告恶意欺诈被告，导致被告因重大误解而与其签订《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议，因此双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》及补充协议依法应予以撤销。具体理由与前述答辩状一致。二、原告言而无信，严重违反诚实信用原则。具体理由与前述答辩状一致。三、原告的诉讼请求完全没有事实和法律依据，依法应驳回，同时应支持被告的诉讼请求。被告租赁的厂房被消防部门查封，过错完全在于原告。2017年9月双方已同意终止合同，因此原告现在要求被告支付后续租金，完全没有事实和法律依据。退一步讲，自双方发生纠纷以来，原告从未向被告提出过要求支付租金问题，原告见在提出主张完全是滥用诉权。被告不应承担所谓的后续租金，反而是原告依法应向被告返还有关款项。为维护被告的合法权益，被告特提起反诉。原告针对被告的反诉答辩称：一、原告根本不存在恶意欺诈，签订租赁合同时被告并不存在重大误解。1、被告是在知悉原告虽不是产权人但有权转租涉案房屋的基础上与原告签订租赁合同。2、被告声称内容与反诉状提及的反诉理由自相矛盾，明显虚假陈述。被告声称签订租赁合同前涉案房屋必须符合海关等单位的要求，必须具有合法的房屋产权必须经消防管理单位验收合格，若此事真存在，被告在2014年已设立运营，若真如此关注房屋产权、消防证明文件，被告在没有其认为有效的权利证明、消防证明的情况下为何还与原告签订租赁合同并使用了涉案房屋数月？3、涉案房屋所在建筑物在《消防法》颁布前竣工，并不涉及消防验收的问题。涉案房屋(1995年4月28日竣工)并不属于1998年颁布、施行（并经2008年修订）的《消防法》所规定的“依法应当进行消防验收的建设工程”，公安消防部门也并未禁止涉案房屋投入使用或责令停止使用。二、被告利用其它建筑物被存在安全隐患的情况对原告指控，毫无根据。1、涉案房屋所在建筑物为东角头厂房A1栋，并非证据二所提及的“某厂房B、C栋”，该建筑物也不存在证据二所提及的“深圳市颜茜国际服装有限公司”等公司。2、上述被要求整改的公司是因为自身的问题而非建筑物本身的问题被要求整改。3、涉案房屋从未被查封，不影响被告的使用。涉案房屋从未被查封，2017年9月14日未被查封，至今也未被查封，完全不存在反诉状所述的“直接导致被告根本无法进入租赁房屋进行经营”的情形，更不存在原告“承诺解除查封”。三、双方签订的租赁合同有效，没有撤销的法律依据。被告违约，原告没有违约，被告应承担违约责任，已支付的租赁保证金、租金不予退还。四、被告对待本案的态度极其不负责任，既不明确终止合同、搬离，又拒绝与原告联系、沟通，仍下至今上锁的涉案房屋置之不理。原告多次试图与被告联系无果，不得不先后于2018年3月23日通过登报方式通知被告应在宽限期内及时缴纳拖欠的租金及电费，于2018年5月22日通过EMS快递向被告寄送《拖欠租金及滞纳金的催缴函》（快递签收情况打印单也显示被告已于2018年5月28日签收），但是，被告仍然未有回复，从未给过明确的说法，包括从未主动提及解除合同，也从未提及撤销合同。涉案房屋至今上锁（只有被告有钥匙），原告截至开庭前仍未强行剪开门锁。涉案房屋内至今仍遗留被告杂物。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原名深圳市一品官燕贸易有限公司，于2017年7月15日变更为现名。位于深圳市南山区蛇口后海大道某厂房A1栋3/F于2002年4月18日登记至深圳市蛇口东帝实业发展有限公司名下。原告提交了其与深圳市利安购物有限公司签订的《房屋租赁合同》、深圳市蛇口东帝实业发展有限公司及深圳市蛇口一渔实业股份有限公司出具的《证明》用于证明原告有权对涉案房屋进行出租及转租；被告对上述证据的真实性均不予认可，表示其之前未见过上述材料。2017年5月12日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区某合欢大厦三楼某房出租给乙方使用，房屋出租面积共计268平方米；月租金为17500元；租赁期限自2017年5月12日起至2019年5月11日止；租赁房屋用途为厂房；甲交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金52500元；及其他内容。同日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：甲方将位于深圳市南山区某工业区A1栋3楼某房屋（涉案房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积共计268平方米，建筑物总层数7层；租赁期限自2017年5月12日起至2019年5月11日止，租期为2年，免租期自2017年5月13日起至2017年5月27日止；乙方交付月租金总额为17500元，月租金中含管理费、不含税费，税费为6.23%，第二年租金在第一年租金基础上递增6%；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取3个月租金数额的租赁保证金52500元；电费押金共计2680元；乙方对此承租时的建筑物现状都已经了解并认可（包括楼层、主体建筑结构、出租面积周边配套、消防、给排水及配电等），甲方确保乙方所使用的建筑物（包括但不限于楼顶和墙面窗户）无防水问题，如有甲方负责；乙方必须于每月5日前将房租费用按时缴纳到指定账户，甲方收款后提供收据给乙方，否则每天滞纳金按总金额的0.5%收取；乙方超过约定时间5天未向甲方缴纳房租，视为乙方违约，甲方有权采取包括停水、停电，单方面解除合同，收回房屋等一切可行之措施以维护自身利益，甲方采取以上措施无须另行通知乙方，由此造成的一切后果，均由乙方自负，处置资产超出租金部分退还乙方；若乙方拖欠房租、水电费或其他甲方的应付款，自拖欠发生之日起计达5天，且甲方无法与乙方取得联系，视为乙方根本违约。在此情况下，甲方有权收回该房屋，同时甲方，有权处理房屋内的所有物资，由此造成的一切后果由乙方负责；租赁期间，乙方应正常履行完毕《深圳市房屋租赁合同》，如有提前终止合同或违约的，甲方没收乙方保证金，乙方须向甲方结清该房屋租金、水电等费用，同时乙方应将所承担物业按照《深圳市房屋租赁合同》及本补充协议约定完整交还甲方（包括乙方二次装修不动产的地面、墙面及天面等部分），该装修部分不评估不作价；本合同生效后，即成为《深圳市房屋租赁合同》不可分割的组成部分,与《深圳市房屋租赁合同》具有同等的法律效力，本合同与《深圳市房屋租赁合同》有冲突的地方，以本合同为准；及其他内容。庭审中，原告与被告均确认《深圳市房屋租赁合同》与《补充协议》中的房屋为同一房屋。2018年3月23日，原告在蛇口消息报刊登《通知》，内容写明被告自2017年10月起未支付2017年9月水电费及2017年10月至2018年3月期间的租金等费用，要求被告自见报后2日内与原告联系处理相关事宜。原告另提交了邮单及签收记录用于证明其于2018年5月22日向被告邮寄《拖欠租金及滞纳金的催缴函》，该函于2018年5月22日被签收。被告对上述《通知》及函的真实性、关联性均不予认可，被告表示，原告在有被告联系方式的情况下采用公告的方式不妥，签收记录无法显示是谁签收，被告并未收到。原告与被告均确认被告支付租金至2017年9月底；原告确认租赁保证金及电费押金均在其处。原告表示，其诉求1主张的为2017年10月至2018年4月期间的租金及2017年9月的电费11元；庭审中，被告确认截至2017年9月底其尚有电费11元未支付。被告主张，涉案房屋自2017年9月14日之后被查封，被告之后未再进入涉案房屋，涉案房屋物品不多现仍在屋内，原告与被告曾口头达成一致，若一个月内查封问题未得到解决，双方的合同终止。被告提交了《报关单位注册登记证书》、《食品经营许可证》、《蛇口街道强力开展东角头工业区整治工作》的报道、《出入境检验检疫代理报检管理规定》及照片等用于证明涉案房屋被查封，不具有合法使用的条件。原告对于上述证据的真实性认可，关联性不予认可；原告表示，东角头工业区整治工作的对象是位于东角头工业区的B栋、C栋建筑，材料中提及的公司均不在涉案房屋所在的A1栋，照片中显示被查封的房屋并非涉案房屋，涉案房屋从未被查封过。本院依法向深圳市公安局蛇口派出所查询涉案房屋消防验收等相关情况，深圳市公安局蛇口派出所于2018年12月10日回函表示:1、某工业区厂房A1栋(合欢大厦)在未取得建筑使用功能变更的情况下，擅自改为商业用途使用，至今未重新取得建筑主体消防验收意见书；2、蛇口派出所于2016年12月17日联合蛇口街道办事处相关部门对东角头工业区厂房东角头工业区厂房A1栋(合欢大厦)进行检查，并于2016年12月22日发出通知要求各单位自查自纠，东角头工业区厂房A1栋(合欢大厦)共15家入驻，共查封8家，其他单位跟业主协商后自行搬离；其对东角头工业区厂房A1栋(合欢大厦)消防整治以来，3楼某房为深圳市菲利尔商贸有限公司，其检查该单位时发现的消防隐患已责令整改并整改完毕，消防隐患已消除；其对东角头工业区A1栋（合欢大厦）消防整治以来，3楼某房没有深圳市马来燕农合作销售有限公司。原告与被告对上述回函的真实性、合法性、关联性均无异议。原告表示，深圳市菲利尔商贸有限公司是涉案房屋的上一手承租人，回函显示涉案房屋消防隐患已消除，被告使用过程中并没有被查封过，回函所称的“擅自改为商业用途使用，至今未重新取得建筑主体消防验收意见书”是一个历史遗留问题，虽然涉案房屋所在建筑物没有取得符合现行规范的竣工验收备案合格证明，但并不影响使用。被告表示；该回函显示原告出租的房屋未取得消防验收，故双方签订的租赁合同属于无效或可撤销的合同，另原告还存在将已出租给深圳市菲利尔商贸有限公司的房屋再次出租给被告的行为。本院认为，原告与被告的《补充协议》写明，被告对“承租时的建筑物现状都已经了解并认可”，被告以原告签订合同时存在恶意欺诈导致其存在重大误解为由要求撤销上述合同及协议，没有事实及法律依据，本院对此不予支持。原告与被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告作为出租人，应向承租人提供符合约定用途的租赁物并保障租赁物的安全。原告在未取得建筑使用功能变更的情况下，擅自将某工业区厂房A1栋(合欢大厦)改为商业用途使用，该建筑至今未重新取得建筑主体消防验收意见书；原告未向被告提供符合安全标准和约定用途的租赁物，被告的租赁目的无法实现，原告构成根本违约。被告有权请求原告向被告返还已支付的租赁保证金和电费押金，原告要求没收被告已支付的租赁保证金、电费押金，没有事实和法律依据，本院对此不予支持；对于被告要求原告向其退还租赁保证金及电费押金55180元的反诉请求，本院予以支持。原告违约在先，且原告并未提交证据证明被告2017年10月之后仍继续占用涉案房屋，故原告要求被告向其支付2017年10月至2018年4月期间的租金及滞纳金，依据不足，本院对此不予支持。被告确认截至2017年9月底其尚有电费11元未支付，该款项被告应予支付。关于被告要求原告向被告返还2017年5月至2017年9月期间的房租71944元，原告已将涉案房屋交付给被告，被告也实际占有并使用，被告要求原告向其返还71944元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市马来燕农合作销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市网云安全技术有限公司支付2017年9月电费11元；二、原告深圳市网云安全技术有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告深圳市马来燕农合作销售有限公司返还租赁保证金、电费押金55180元；三、驳回原告深圳市网云安全技术有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市马来燕农合作销售有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2107.5元，由原告负担；案件反诉受理费710.62元，由原告负担308.45元，被告负担402.17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇一八年十二月二十六日书记员 丘钰焌附本案适用的相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。