山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终6083号上诉人（一审被告）：王昭宽，男，1955年7月19日出生，汉族，农民，住蓬莱市。上诉人（一审被告）：王玉琴，女，1956年3月8日出生，汉族，农民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：边毓彦，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王树堃，山东平和（烟台开发区）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈浩，男，1990年11月21日出生，汉族，农民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：孙娟，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广磊，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人王昭宽、王玉琴因与被上诉人陈浩确认合同有效纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王昭宽、王玉琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判确认合同无效；2.一二诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审认定事实不清。2016年3月7日，上诉人王昭宽与被上诉人签订《转让合同》，双方约定转让款2000000元。一审中，被上诉人提交的三张收据，其中2017年5月25日的350000元、2017年8月25日的100000元收据中并未记载是房地产转让费。实际上，350000元和100000元包含房地产转让款和海参款。被上诉人提交的两张欠条与本案无关。所以被上诉人并未依据合同约定支付2000000元的房地产转让款，未完全履行合同约定的付款义务。2.一审法院适用法律错误。土地使用权虽然可以转让，但必须符合法律规定，而上诉人王昭宽和被上诉人陈浩之间的转让行为并无法律依据。对以建设为目的直接使用集体土地的，现行法律对权利主体、使用目的、取得程序及使用方式等都有严格限定。上诉人王昭宽将涉案集体建设用地使用权转让给被上诉人并未经过村民会议讨论决定，违反村民委员会组织法的强制性规定，应认定为无效。被上诉人陈浩答辩称，上诉人与被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，不存在合同法规定的无效情形，合法有效，且被上诉人已支付了全部款项，实际使用涉案土地并在原有的基础上进行了增建和扩建。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院驳回上诉，维持一审判决。一审原告陈浩向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2016年3月7日签订的《转让合同》合法有效；2.由二被告依法协助原告办理诉争土地、房屋不动产权证书；3.由二被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定的事实，被告王昭宽、王玉琴系夫妻关系。2003年10月8日，被告王昭宽与蓬莱市新港街道赵格庄村村民委员会签订蓬莱市蓬港街道【2003】第009号集体建设用地使用权流转合同书一份，约定蓬莱市新港街道赵格庄村村民委员会将涉案土地使用权流转给被告王昭宽。同日，蓬莱市人民政府出具蓬政征字【2003】122号关于对蓬莱市新港街道赵格庄村村民委员会集体建设用地使用权流转的批复文件，同意上述的流转行为。后被告王昭宽分别于2003年11月18日和2004年8月4日办理了涉案土地的集体土地使用权证书【证号为蓬集用（2003）第1518号，土地使用权人为王昭宽，地类（用途）213商服用地】和房屋所有权证书（证号为蓬房权证马字第××号，房屋所有权人为王昭宽）。2016年3月7日，原告与二被告签订转让合同一份，约定二被告将上述土地使用权、房产及地上院墙、水井、铁塔等设施、设备、建筑物、构建物、附属物转让给原告，总价款为2000000元，在本合同签订之前的2016年2月20日，原告已交付二被告转让价款1500000元，余款500000元于本合同生效后两年内付清，二被告需配合原告在本合同生效后三十日内办理过户手续，所需费用由原告负担。上述财产及房屋所有权证、土地使用权证于签订合同当日由二被告交付原告，由原告经营管理至今，原告按照合同约定履行了给付二被告转让费2000000元的义务，但涉案的土地使用权证、房屋所有权证并未办理变更登记手续。庭审中，法院于2018年4月20日到蓬莱市国土资源局调查得知，自2002年起，蓬莱市作为试点县市区之一可依据烟政发【2002】29号烟台市人民政府文件《烟台市人民政府关于印发烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法的通知》进行集体土地使用权的再流转，被流转人的身份不要求必须是土地所有权人对应的集体组织成员。截止到2016年6月16日蓬政征字【2016】15号蓬莱市人民政府关于集体建设用地使用权流转的批复之后，烟政发【2002】29号烟台市政府文件不再适用，蓬莱市国土资源局暂不予办理集体建设用地使用权的再流转手续。一审法院认为，本案的争议焦点为:原、被告双方于2016年3月7日签订的《转让合同》是否有效。被告主张其将涉案的集体建设用地使用权擅自转让给非本村集体经济组织成员的原告且未履行法定审批手续，违法了法律、行政法规的强制性规定，因此属于无效合同。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款规定：“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”、第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，另烟政发【2002】29号烟台市人民政府文件《烟台市人民政府关于印发烟台市集体建设用地使用权流转管理试行办法的通知》规定自2002年4月1日起蓬莱市作为试点县市区之一可依据该文件办理集体建设用地使用权再流转手续。根据以上相关规定可以看出，我国法律、行政法规并未禁止已经取得建设用地使用权的集体土地使用权的转让，因此被告提出的涉案《转让合同》违反法律、行政法规的强制性规定的法律适用意见于法无据，不予支持；《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不论涉案集体建设用地使用权的转让是否履行法定审批手续均属于物权变更登记审批、土地管理等相关行政管理性规定所调整，而不影响该转让合同的效力，且本案中原、被告已按转让合同的约定履行了给付转让费、交付转让物的义务，故对被告的相关诉讼意见亦不予采纳，对原告要求确认原、被告双方于2016年3月7日签订的《转让合同》合法有效的主张法院予以支持。对原告要求二被告依法协助原告办理诉争集体土地使用权证、房屋所有权证变更登记的诉讼请求，经法院向蓬莱市国土资源局调查，截止到2016年6月16日蓬政征字【2016】15号蓬莱市人民政府关于集体建设用地使用权流转的批复之后，烟政发【2002】29号烟台市人民政府文件不再适用，蓬莱市国土资源局暂不办理集体建设用地使用权的再流转手续，故对原告的该诉讼请求法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十三条及《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，一审法院于2018年7月13日判决：一、确认原告陈浩与被告王昭宽、王玉琴于2016年3月7日签订的《转让合同》合法有效；二、驳回原告要求被告王昭宽、王玉琴协助原告将诉争土地使用权证、房屋所有权证变更登记至原告名下的诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担100元，由二被告负担100元。本院审理查明的案件事实同一审法院查明的一致。本院认为，上诉人王昭宽已合法取得涉案土地的使用权和地上房屋的所有权。现行法律、行政法规并未禁止已经取得建设用地使用权的集体土地使用权的转让，故涉案土地使用权可以转让。2016年3月7日，上诉人王昭宽与被上诉人签订的转让合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据被上诉人提供收款收据，上诉人已收到约定的转让款。现上诉人主张被上诉人未完全履行合同约定的付款义务，被上诉人给付的款项不能全部认定为转让款，对此未提供确实充分的证据证实，上诉人的该上诉主张本院不予采信。上诉人主张上诉人王昭宽将涉案土地转让给被上诉人未经村民会议讨论决定，应认定为无效。本院认为，本案转让合同系上诉人王昭宽与被上诉人所签，村民委员会并不是合同主体。上诉人王昭宽系有权处分，上诉人主张转让应经村民会议讨论决定，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王昭宽、王玉琴负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 杨忠霞审判员 付景波二〇一八年十二月二十一日书记员 杨风华