苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初5702号原告：杭建培，男，1964年4月3日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：周美娟，女，1965年3月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上列两被告之共同委托诉讼代理人：吕义然，江苏久顺律师事务所律师。上列两被告之共同委托诉讼代理人：秦悦，江苏久顺律师事务所实习律师。被告：无锡特人教育信息咨询有限公司，住所地江苏省无锡市清扬路**409。法定代表人：顾宏胜。被告：顾宏胜，男，1973年1月30日生，土家族，住湖北省利川市。原告杭建培、周美娟诉被告无锡特人教育信息咨询有限公司（以下简称无锡特人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案受理，依法由审判员顾霞适用简易程序公开进行了审理。审理中，经原告杭建培、周美娟申请，追加顾宏胜为本案被告。因被告无锡特人公司、顾宏胜下落不明，本院向其公告送达开庭传票，转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杭建培、周美娟的共同委托诉讼代理人吕义然、秦悦到庭参加诉讼，被告无锡特人公司、顾宏胜经本院公告传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杭建培、周美娟向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间签订的《房屋租赁合同》及其补充协议于2018年5月14日解除；2、判令被告返还租赁物；3、判令被告向原告支付到期应付未付租金31470元（自2018年3月8日至2018年5月14日，扣除已支付的10000元）；4、判令被告支付原告房屋占有使用费49010元（从2018年5月15日起算，暂算至2018年7月31日止，最终算至被告返还房屋之日止）；5、判令被告支付逾期付款利息544元。（以31470元为基数，按照银行同期贷款利率自2018年3月8日计算至2018年7月31日为544元，最终请求金额计算至被告返还房屋之日）；6、判令被告向原告支付违约金240000元；7、本案诉讼费、保全费由被告承担。由于无锡特人公司系一人有限责任公司，故要求被告顾宏胜对上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年9月6日，原告和被告无锡特人公司签订房屋租赁合同，由被告无锡特人公司承租原告位于苏州市吴中区，租赁面积为340平方米，租赁期限为5年，自2017年9月8日至2022年9月7日，约定了租金和租金支付期限。后双方签订补充协议，约定2017年9月8日至2019年9月7日的租金每半年一付，被告于2017年8月9日支付了第一期半年租金113100元，后未按约支付，原告多次催讨，被告仅支付了10000元，后续未能再支付费用。2018年5月13日，原告杭建培向被告无锡特人公司发出《告知函》，通知被告无锡特人公司，如2018年5月14日不支付应付租金，将终止合同，被告仍未能支付租金。故起诉至法院。被告无锡特人公司、顾宏胜未作答辩。经审理查明：2017年9月6日，原告杭建培（出租方、甲方）与被告无锡特人公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，该合同主要内容为：甲方出租给乙方的房屋位于吴中区的商住房，出租房屋建筑总面积约340㎡。租赁期限为5年，自2017年9月8日至2022年9月7日止。乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为开办教育机构行业，2017年9月8日至2018年9月7日期间租金为226200元，2018年9月8日至2019年9月7日期间租金为239700元……房屋租金先付租金后使用，一年一付，提前一个月缴纳。为保证合同履行，乙方于本合同签订之日起支付13600元作为押金。在房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租的房屋：……（7）拖欠房租累计1个月以上。房屋交付和收回时，应双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于7日内以书面形式向对方主张。租赁期间，乙方拖欠房租累计1个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应支付5年合同总租金的20%（计24万元）作为违约金给甲方。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则需按当年日租金的万分之二点一支付滞纳金。为符合消防及环保的要求，需要投入消防及环保设备的资金全部由乙方负责投入，产权归乙方所有。租赁期满后对乙方的装修、设备、设施的归乙方所有，乙方拆除时不得破坏甲方的房屋结构和功能。在落款处下方，有手写补充条款，明确2017年9月8日至2019年9月7日期间的房租金每半年一付，具体为2017年8月9日付113100元、2018年2月9日付113100元、2018年8月9日付119850元、2019年2月9日付119850元，2019年9月8日以后的房租金按合同每年一付。庭审中，原告陈述，被告无锡特人教育向原告缴纳了房屋押金13600元，于2017年8月9日支付了第一期租金113100元，第二期租金未能及时支付，经原告催要，被告无锡特人教育支付了10000元，除此之外被告未支付其他款项。2018年5月13日，原告杭建培向被告无锡特人公司送达了告知函，该告知函载明，贵公司2018年2月9日应付我房租113100元，反复催讨至今未支付，今特来函告知，如2018年5月14日不付房租，我只能终止合同，一切损失（包括房租滞纳金）均有贵公司承担。该告知函由被告无锡特人公司员工李明伟收取。庭审中，原告自认该函件未能通知到被告顾宏胜，2018年5月14日当日亦未就合同解除事宜进行解除通知，直至本案立案起诉前，均未明确告知被告合同解除事宜。另查明，苏州市吴中区宝带西路398号房屋登记在原告杭建培、周美娟名下，系1-2层，建筑面积278.8平方米，性质为非居住用房；苏州市吴中区宝带西路400号房屋登记在潘熙珍、徐炳良名下，系1-2层，建筑面积252.57平方米，性质为非居住用房。潘熙珍、徐炳良向原告杭建培、周美娟出具权利让渡书，明确与无锡特人公司房屋租赁合同纠纷，潘熙珍、徐炳良将有关租金等请求权让与杭建培、周美娟。又查明，无锡特人公司系有限责任公司（自然人独资），法定代表人及自然人股东为被告顾宏胜。再查明，庭审中原告自认除了涉案《房屋租赁合同》外，原、被告之间没有签订补充协议，在本案审理过程中，原告已于2018年8月1日从被告无锡特人公司员工李明伟处收到了涉案租赁物，并提供苏州市盘蠡房产物业管理有限公司出具的收条，载明收到无锡特人公司租赁的吴中区宝带西路398、400号房东杭建培的大门钥匙1把，室内无贵重物品及私人物品。2018年11月27日本案庭审时，原告陈述，2018年8月1日双方仅就房屋进行了交接，并未进行结算。涉案房屋已租赁给其他人使用。据此，原告庭审中确认，鉴于其已于2018年8月1日收到了被告无锡特人公司退还的涉案租赁房屋，故当庭变更诉讼请求为：1、判令原、被告之间的《房屋租赁合同》于2018年5月14日解除；2、判令被告无锡特人公司支付2018年3月8日至2018年5月14日止的未付租金17870元（已扣除押金13600元、被告已付租金10000元）；3、判令被告无锡特人公司支付2018年5月15日至2018年7月31日止的房屋占有使用费49010元；4、判令被告无锡特人公司向原告支付违约金240000元。5、判令被告顾宏胜对上述债务承担连带责任。审理中，原告对其陈述的事实和提供的证据的真实性愿承担法律责任，并自愿降低违约金主张标准为6个月月租金。以上事实，有原告提供的房产证、土地证、房屋租赁合同、告知函、收条及本院制作的庭审笔录、调查笔录等证据予以证实。本院认为，原告杭建培、周美娟系苏州市吴中区宝带西路****房屋所有权人，并受苏州市吴中区宝带西路400号二层房东委托，故有权出租、管理本案所涉房屋，原告杭建培与被告无锡特人公司签订的房屋租赁合同合法有效、双方均应按约履行合同义务。关于原告主张的请求法院确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2018年5月14日解除的诉讼主张。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告虽于2018年5月13日向被告无锡特人公司发送告知函并告知如被告无锡特人公司于2018年5月14日不付房租，其将终止合同，但2018年5月14日起至本案起诉之日，原告并未就合同解除履行通知义务，故原告主张房屋租赁合同于2018年5月14日解除无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告自认已于2018年8月1日收到被告无锡特人公司退还的房屋，故原告和被告无锡特人公司之间的房屋租赁合同已于2018年8月1日双方合意解除。关于原告主张的要求被告无锡特人公司支付截至2018年7月31日止的未付租金、房屋占有使用费的主张。由于原、被告之间的房屋租赁合同于2018年8月1日解除，故原告主张的截至2018年7月31日止的被告未付款项均应认定为未付租金。结合房屋租赁合同及特别条款所载、原告当庭陈述，2018年2月9日至2018年8月8日止的涉案房屋租金约定为113100元，故2018年2月9日至2018年7月31日止的租金应为108101元，现原告自认已收取被告无锡特人公司支付的上述期间段的租金10000元，故被告无锡特人公司还结欠原告截至2018年7月31日止的租金98101元，现审理中，原告自认在本案中抵扣被告已缴纳的押金13600元，故被告无锡特人公司还需支付截至2018年7月31日止的欠付租金84501元，现原告主张抵扣押金后，被告应支付截至2018年7月31日止的未付款项共计66880元，未超出上述金额，符合双方约定，原告主张的上述66880元本院予以确认。关于原告主张被告无锡特人公司支付违约金240000元的主张。虽房屋租赁合同载明，承租方拖欠房租累计1个月以上的，出租方有权终止合同并要求承租方支付合同总租金20%计240000元的约定，但审理中，原告自愿调整违约金至6个月租金标准，本院遵其自愿，结合双方的合同约定，本院确认被告无锡特人公司应支付原告违约金人民币119850元。鉴于被告无锡特人公司系一人投资的有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应对公司债务承担连带责任。被告顾宏胜经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对于原告主张的事实放弃抗辩并自行承担相应的不利后果。原告的上述主张本院予以支持。综上，本院认为，原告按约向被告无锡特人公司提供了租赁房屋，但被告未能按约支付原告租金。根据租赁合同约定及原告当庭陈述，原、被告双方签订的租赁合同于2018年8月1日解除；原告有权要求被告无锡特人公司支付至2018年7月31日止的欠付租金98101元，违约金119850元。由于原告明确收到被告支付的13600元，并同意转为租金，本院遵其自愿，现原告仅主张截至2018年7月31日止的租金（占有使用费）66880元，本院遵其自愿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杭建培与被告无锡特人教育信息咨询有限公司之间的《房屋租赁合同》于2018年8月1日解除。二、被告无锡特人教育信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭建培、周美娟截至2018年7月31日止的未付租金人民币66880元、违约金119850元，共计186730元，被告顾宏胜对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回原告杭建培、周美娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15995元、公告费600元，合计16595元，由原告杭建培、周美娟负担11961元，由被告无锡特人教育信息咨询有限公司、顾宏胜负担4634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  顾 霞人民陪审员  许卫球人民陪审员  柳靖蔚二〇一八年十二月二十八日书 记 员  高 羽于悦