福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终2482号 上诉人（原审被告申请执行人）：肖振通，男，1963年3月19日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告执行案外人）：高春辉，男，1982年12月26日出生，汉族，户籍地福建省龙海市，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑庆祥，福建衡评律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：毕昌月，女，1974年5月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原审被告（被执行人）：王顺南，男，1966年3月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人肖振通因与被上诉人高春辉、原审被告毕昌月、王顺南案外人执行异议之诉一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 肖振通上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高春辉的诉讼请求。事实和理由：1、一审认定高春辉在签订书面租赁合同前后确实已经占有和使用讼争房屋，缺乏依据，应予撤销。高春辉主张自2012年开始租用讼争房屋至今，但仍无法提供书面租赁合同及任何支付租金的凭证予以佐证，仅有2016年7月10日至2020年7月10日的租赁协议书，同时，因毕昌月、王顺南均无到庭，无法证实该合同为毕昌月所签订的，事实上，该合同是为阻挠执行而串通伪造的合同，高春辉提供的支付租金及水电费、垃圾处理费等证据，均无法证明高春辉在查封前已经租赁讼争房屋。2、一审认为调查讼争房屋确认高春辉一家目前仍在居住使用，如何现场勘查，肖振通不知，事实上，讼争房屋于2017年3月23日被登记查封时，是执行法官确认无人居住才粘贴封条和查封公告。 高春辉答辩称，高春辉自2012年就已经租用讼争房屋至今，在2016年双方重新签订合同，从高春辉在一审举证的证据可以证明，作为租赁人，承租人对房屋有使用权，买卖不破租赁，高春辉的诉求有事实和法律依据。请求维持一审判决。 毕昌月、王顺南没有提交书面意见。 高春辉向一审法院起诉请求：1、确认高春辉与毕昌月签订房屋租赁合同有效；2、撤销（2017）闽0602执320号关于腾房的公告。 一审法院查明：高春辉与妻子周巧红因在芗城区就业以及小孩读书所需，向毕昌月持续租赁使用漳州市芗城区金峰南路鑫荣嘉园1幢210室的房屋多年。后在2017年7月10日，高春辉作为乙方（承租方）和毕昌月作为甲方（出租方）签订了一份《漳州市房屋租赁协议书》，约定（摘录）“甲方同意将坐落于金峰南路鑫荣嘉园1幢210的房屋以每月人民币1000元的租金承租给乙方。租赁期48个月，自2016年7月10日至2020年7月10日止。租赁期内每次支付租金3个月，计人民币3000元整。第一次实付租金期限为2016年7月10日至2016年10月10日。租赁期间内发生的物业费、卫生费、公摊费、水电费、有线电视费及宽带使用费等费用均由乙方承担。……”在该《漳州市房屋租赁协议书》签订之后，高春辉依约履行按期支付租金的义务并持续占有使用该房屋。肖振通与王顺南、毕昌月民间借贷纠纷一案，经法院组织调解，双方当事人自愿达成调解协议，法院于2016年10月13日依法作出（2016）闽0602民初7958号民事调解书，该调解书的调解协议内容为“一、被告王顺南、被告毕昌月尚欠原告肖振通本金211.45万元及利息（利息为年利率24%，其中1564500元的利息从2015年10月15日起算至还清之日止，550000元的利息从2014年8月16日起算至还清之日止），被告王顺南、被告毕昌月同意于2016年11月15日前偿还15万元，于2016年12月15日前再偿还15万元，于2017年1月15日前偿还20万元，余下161.45万元及211.45万元的全部利息从2017年2月开始于每月的15日偿还10万元直至上述款项全部还清为止；2、被告王顺南、毕昌月若未按上述约定按期还款，原告有权就被告尚未偿还的全部的款项向法院一次性申请强制执行。3、上述协议履行完毕后，原被告双方有关本案民间借贷纠纷所产生的权利义务终止；本案受理费27716元，调解减半收取13858元，由被告王顺南、毕昌月负担。”因王顺南、毕昌月未自动履行该生效调解书所确定的义务，肖振通于2017年2月4日向法院申请强制执行。2017年2月8日，法院依法作出（2017）闽0602执320号执行裁定书，查封、扣押被执行人王顺南、毕昌月应当履行义务部分的财产等。2017年3月23日，法院向漳州市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了备案登记在被执行人毕昌月名下的漳州市芗城区金峰南路鑫荣嘉园1幢210室的房屋，查封期限为2017年3月23日至2019年3月23日止，法院于2017年9月14日至案涉房屋张贴查封公告及封条。2017年10月26日，法院发出并在涉案房屋外张贴腾房公告，责令被执行人毕昌月、王顺南及现占有人在2017年11月15日前将涉案房屋腾出。高春辉对法院公告责令现占有人在2017年11月15日前将讼争房屋腾出提出书面异议，但仅提供《漳州市房屋租赁协议书》一份作为证据；法院依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月14日作出（2017）闽0602执异69号执行裁定书，以高春辉提供的证据尚不足以证明与被执行人的租赁关系合法有效并占有使用该房屋为由裁定驳回案外人高春辉的异议请求。高春辉不服该（2017）闽0602执异69号执行裁定，于2018年1月2日向法院提起案外人执行异议之诉。在本案审理过程中，高春辉向法院表示其仅主张对讼争房屋享有继续使用权，不主张优先购买权。另法院至讼争房屋处调查，确认高春辉一家目前仍在讼争房屋内居住生活。 一审法院认为，高春辉与毕昌月于2016年7月10日签订的《漳州市房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关的法律法规规定，该《漳州市房屋租赁协议书》有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”，该司法解释的立法本意在于贯彻“买卖不破租赁”原则，维护承租人的合法权益。该司法解释所保护的租赁关系须符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条所规定的“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的租赁关系。具体到本案中，一方面，高春辉与毕昌月就讼争房屋在2016年7月10日签订了书面租赁合同，是在法院查封该讼争房屋的2017年3月23日之前。另一方面，根据相应的证据证明，高春辉在签订书面租赁合同前后确实已经占有和使用该讼争房屋。综上，高春辉请求确认房屋租赁合同有效，撤销（2017）闽0602执320号执行案件中关于腾房的公告的诉讼请求依法成立，予以支持。肖振通未提供充分证据证实其主张，其辩称也与法院审理查明的事实不符，故不予采纳。王顺南、毕昌月经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条的规定，判决：一、原告高春辉与被告毕昌月于2016年7月10日签订的《漳州市房屋租赁协议书》有效；二、撤销本院在（2017）闽0602执320号执行案件中于2017年10月26日作出的腾房公告，原告高春辉对漳州市芗城区金峰南路鑫荣嘉园1幢210室的房屋享有租赁权，租赁期限至2020年7月10日止。案件受理费1000元，由被告毕昌月、王顺南负担。 二审，肖振通对一审查明高春辉租用本案讼争房屋的事实提出异议，认为高春辉与毕昌月、王顺南的租赁关系是虚构的；同时，提出不清楚一审法院到现场勘查，高春辉也没有居住在讼争房屋。对认定肖振通与毕昌月、王顺南借贷纠纷一案的经过及执行情况没有异议。高春辉提出一审认定在2017年7月10日签订租赁协议时间认定有误，应为2016年7月10日。对认定的其他事实没有异议。 肖振通二审提交一份证据《鑫荣嘉园的物业缴费通知书》，拟证明讼争房屋从2014年1月1日起至2018年6月30日，物业费处于欠费状态，房屋没有居住。经质证，高春辉认为，该份证据真实性没有异议，不存在物业费欠费情况，不能证明所要证明的内容。本院认为，该《鑫荣嘉园的物业缴费通知书》内容为讼争房屋目前欠费状态：物业服务费2014年1月1日至2018年6月30日；电梯公摊及公共照明2014年1月至2018年6月；公共照明2014年1月至2018年6月。说明讼争房屋自2014年至2018年就存在欠费情况，但是否无人居住，还需结合其他证据作出认定。 对于所提异议的分析认定：高春辉主张一审存在笔误，将2016年7月10日签订日期认定为2017年7月10日，经核实，高春辉所提供的租赁合同日期确为2016年7月10日，一审存在笔误，予以纠正。 肖振通认为高春辉与毕昌月签订租赁合同为虚构的，因一审认定该租赁关系的存在，是依据高春辉提供的签署日期为2016年7月10日的租赁合同，并没有之前的租赁合同存在，高春辉提交的支付讼争房屋垃圾处理费、污水处理费及水费收据，也是在2017年9月4日补交的，高春辉主张向毕昌月交纳房租的转账凭证，也是在2017年10月16日向王志平转账的凭证，无法说明王志平与毕昌月为何关系。高春辉未能提供签订租赁合同时即2016年7月10日的有关物业水电费交费情况证据，根据肖振通提交一审法院有关执行查封讼争房屋的照片，可以看出法院在执行查封时，封条及公告贴在讼争房屋门，说明讼争房屋在执行查封时处于没人居住状态，结合肖振通二审提交的证据《鑫荣嘉园的物业缴费通知书》，可以说明高春辉主张其从2012年开始租住在讼争房屋是不符合讼争房屋居住所需要的生活状态。高春辉主张2012年开始租赁讼争房屋，以2016年签订的租赁合同为据，却没有居住房屋所需要交纳的费用证据，仅是2017年9月后才开始补交一部分水电费用，故高春辉主张自2012年开始租用讼争房屋的事实依据不足，不足于认定高春辉在法院查封前就占有使用讼争房屋。一审认定高春辉与妻子周巧红因在芗城区就业以及小孩读书所需，向毕昌月持续租赁使用讼争房屋多年，依据不足。只能从高春辉在2017年9月开始缴交生活费用的时间来认定。至于一审期间，高春辉是否居住在讼争房屋，从高春辉提供的照片及一审法院的认定表述，应该存在该阶段居住于讼争房屋，但时间已是2018年。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。高春辉提交所租赁合同日期虽系在人民法院查封之前，但证据表明高春辉并没有在查封之前同时占有使用该房屋，故高春辉仅以租赁合同为据，请求撤销（2017）闽0602执320号关于腾房的公告的诉求，缺乏事实和法律依据，不予支持，其诉讼请求应予驳回。一审认定高春辉在签订书面租赁合同前后确实已经占有和使用该讼争房屋不当，应予纠正。因高春辉提起本案诉讼直接目的是解决本案的执行问题，高春辉提出确认其与毕昌月于2016年7月10日签订的《漳州市房屋租赁协议书》有效的诉讼请求之一，基于现其请求撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602执6320号执行案件中于2017年10月26日作出的腾房公告之诉不予支持，故在本案关于确认合同有效之诉不予单独确认，另行主张。 综上所述，高春辉请求撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602执6320号执行案件中于2017年10月26日作出的腾房公告缺乏事实和法律依据，不予支持；一审判决认定事实和所作判决错误，予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初8号民事判决； 二、驳回高春辉关于撤销本院在（2017）闽0602执320号执行案件中于2017年10月26日作出的腾房公告的诉讼请求。 本案一、二审诉讼费各1000元，均由高春辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈春生 审判员  陈育生 二〇一八年十二月二十日 书记员  邹晓倩