四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初5897号 原告（反诉被告）：鲜述来，男，1976年8月2日出生，汉族，住四川省西充县。 原告（反诉被告）：何琼会，女，1976年11月22日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。 委托诉讼代理人：韩桂，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代金莲，四川擎剑律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充农村商业银行股份有限公司，住所地四川省南充市顺庆区南门北街16号外滩一号2号楼138铺、3号楼110铺。 法定代表人：徐林，董事长。 委托诉讼代理人：任加荣，四川首力律师事务所律师。 原告鲜述来、何琼会与被告南充农村商业银行股份有限公司（以下简称南充农商行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，被告南充农商行于2018年11月6日提出反诉，依法适用普通程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鲜述来、何琼会的委托诉讼代理人韩桂、被告（反诉原告）南充农商行的委托诉讼代理人任加荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲜述来、何琼会向本院提出诉讼请求：1.确认被告发出的《解除合同通知书》无效；2.被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并由被告向原告支付当年租金506,070元，按该租金标准的20%支付违约金；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：二原告是夫妻关系，名下共同拥有位于南充市顺庆区柳林路79号的房屋一套，建筑面积167.07平方米。2013年10月22日，原、被告就该房屋订立《房屋租赁合同》，因被告公司更名及市场行情变化，双方于2016年11月8日经协商一致重新签订了《房屋租赁合同》，约定：原告将上述房屋租赁给被告南充农商行经营使用，租赁期7年，从2016年11月22日起至2023年11月21日止。第三年租金为506,070元，在租赁期间不得中途退租。该合同签订后双方一直在认真履行，但被告近日却单方毁约发出《解除合同通知书》，原告对此不予认可。为维护原告的合法权益，遂起诉提出前述诉讼请求。 被告南充农商行辩称，案涉《房屋租赁合同》不应继续履行，应当予以解除。根据双方2016年11月8日签订的《房屋租赁合同》第九条约定，说明双方在合同中约定实际允许了承租人提前退租，双方在签订合同时已经预见到租赁关系提前终止的风险和可能性，也约定出现此情况时的违约处理。被告要求解除合同是由于2018年柳林路支行停业并撤销，银行租赁房屋的目的是作为金融网点使用，由于金融网点撤销，双方签订租赁合同的目的不能实现，强制继续履行不具有可行性和合理性。被告早已将案涉房屋腾空，并通过手机短信多次通知原告前来接房，以减轻双方的损失，但是原告置之不理。综上，请求驳回原告鲜述来、何琼会的诉讼请求。 反诉原告南充农商行向本院提出诉讼请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2013年10月22日、2016年11月8日签订的《房屋租赁合同》；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年11月8日，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》第九条约定：“在租赁期间，乙方未经甲方同意，不满租期中途擅自退租的，已收租金和房屋质量保证金不予退还”。说明双方在合同约定中是允许反诉原告中途退租的，也属于合同约定解除的情形。反诉原告的网点停业，致使反诉原告不能再使用案涉房屋，合同目的不能实现的情况下要求解除合同的，而且在解除合同之前，已和反诉被告多次充分沟通，明确告知反诉被告，租赁合同在客观上的确无法继续履行。同时，反诉原告早已经将房屋腾空并恢复原状，并多次通知其接房，但反诉被告至今未接房，致使房屋一直空置。同时，反诉原告作为金融机构，租用房屋的目的是为了开设金融营业网点，而客观上该网点已停业，并报市银监局备案，已不具备继续履行的条件。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》已无法继续履行，且继续履行的费用过高，遂起诉请求解除两份《房屋租赁合同》。 反诉被告鲜述来、何琼会辩称，反诉原告直接诉请解除两份合同于法无据，不应得到支持，对于两份合同中不一致的内容，变更的应以2016年的合同为准，未变的以2013年的合同为准，而且其对2016年的合同没有异议，也没有发出通知解除；解除合同的理由不具有正当性，理由也不能成立；房屋租赁合同的目的能够实现，至于其租赁用途与租赁目的实现出租方不予干涉，也不承担责任；反诉原告违约与自行腾出房屋与反诉被告无关，也不是法定解除权的范围，反诉原告的理由不应成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 原告（反诉被告）鲜述来、何琼会系夫妻关系，位于南充市顺庆区柳林路79号建筑面积为167.07平方米的门面房一套系夫妻共同共有。2013年10月22日，鲜述来作为出租人（甲方）、南充市顺庆区农村信用合作联社作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于南充市顺庆区柳林路79号建筑面积为167.07平方米的门面房出租给乙方，租赁期限10年，自2013年11月22日起至2023年11月22日止；第一年租金为250,000元，从第二年起至第五年，租金每年比上一年度递增10%，第六年至第十年每年比上一年度递增15%；租金按年支付，第一年租金在甲方将当年正式租赁发票交予乙方后一周内付清，此后每年的租金均在每一年度届满前一个月甲方将当年正式租赁发票交予乙方一周内付清；乙方应向甲方交付10,000元租赁押金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋押金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；门面租赁期间，不允许乙方以出租方名义私自对门面进行转租；合同期内，甲乙双方无正当理由不得随意中止合同，若确因特殊情况乙方在租赁期间，需中止合同时，须与甲方协商一致，并提前3个月告知甲方，保证甲方经济利益不受损失。合同签订后，南充市顺庆区农村信用合作联社即将所承租房屋用于设立柳林路支行。2016年7月28日，南充市顺庆区农村信用合作联社更名为“南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行”。2016年11月8日，原告（反诉被告）鲜述来作为甲方，被告（反诉原告）南充农商行作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南充市顺庆区柳林路79号的房屋租赁给乙方经营使用，租赁期7年，从2016年11月22日起至2023年11月21日止；第一年租金为382,662元，第二年租金为440,061元，第三年租金为506,070元，第四年租金为581,980元，第五年租金为669,277元，第六年租金为769,668年，第七年租金为885,118元；房租税由甲方支付25,000元，剩余部分由乙方交纳，甲方负责每年开具相应金额的租赁发票交给乙方，并对开具的发票合法性真实性负责，乙方在收到甲方开具的租赁发票后，将租金以转账的方式划至甲方账户；乙方在租用期内不得将所租房屋转租他人；在租赁期间，乙方未经甲方同意，不满租期中途擅自退租的，已收租金和房屋质量保证金不予退还。至2018年8月，因柳林路支行整体并入新建支行，被告（反诉原告）南充农商行认为其再无继续承租案涉门面的需要，遂向原告（反诉被告）鲜述来发出《解除合同通知书》，称：“贵我双方就南充市顺庆区柳林路795号门面房，建筑面积共167.07平方米的房屋租赁事宜，双方自2013年10月22日起建立了友好租赁关系。但因我行整合后该网点不符合规划要求，必须调整该营业网点，故向你方提出退租，提前解除合同。贵我双方也就退租事宜有过商议，据此，特诚挚表态如下：一、我方确定提前解除双方于2013年10月22日签订的《房屋租赁合同》，感谢你方的理解支持。二、我方愿意履行合同中权利及义务的相关约定。三、根据2013年10月22日签订的《房屋租赁合同》约定，请你方退还我方租赁押金壹万元”。原告（反诉被告）鲜述来委托代金莲于2018年8月29日收取《解除合同通知书》。2018年9月，被告（反诉被告）南充农商行的工作人员于2018年9月3日通过电话及短信通知原告（反诉被告）鲜述来办理房屋交接手续，但鲜述来未同意，于2018年9月7日向我院起诉，要求：确认《解除合同通知书》无效，南充农商行继续履行合同，并支付下一年度租金和给付违约金。南充农商行的工作人员于2018年9月28日再次通过短信向鲜述来发送《关于再次催促接房的通知》，要求其在2018年10月1日前来接房。因原告（反诉被告）鲜述来、何琼会坚持要求继续履行合同，被告（反诉原告）南充农商行遂提出反诉，要求解除两份《房屋租赁合同》。庭审后，原告（反诉被告）鲜述来、何琼会提交一份《关于同意转租房屋的情况说明》，称：原告考虑到被告单方面违约将房屋持续性空置，客观上造成并扩大了损失，虽然全部责任应由被告承担，但为化解纠纷、防止损失扩大，原告表示同意被告在剩余租赁期限内将房屋转租，但不得损害原告既有合法租赁收益。如被告与次承租人谈妥租赁事宜，原告愿意积极配合完善手续。原告（反诉被告）鲜述来、何琼会另提交一份《情况说明》，称：一、原告认为案涉租赁合同可以继续履行，请求判决支持继续履行合同。二、如果审理认定合同解除（不支持继续履行合同），为减少诉累，原告主张被告支付违约金900,000元，并请求支付双方办理房屋交接手续时止的租金。被告（反诉原告）南充农商行认为，从双方订立合同目的来看，案涉房屋用于银行金融网点而非其他用途，南充农商行作为金融机构，其经营范围无从事房屋租赁业务，也不可能增加该项业务，因此转租不具有可行性，合同只能解除。对于原告（反诉）被告提出的900,000元违约金过高，因双方约定的违约责任为“已收租金和房屋质量保证金不予退还”,且被告（反诉原告）从2018年9月3日起便腾空房屋并多次通知本诉原告接房，但本诉原告迟迟未接房，在2018年9月3日并未产生任何实际损失，因此本诉原告主张的违约金900,000元过高，本案应当在考量合同解除原因的基础上，以本诉原告已收租金（剩余已收未使用房屋期限租金）和质量保证金危险，要求被告承担违约金，对于超过部分，不应当支持。另外因房屋空置的原因系本诉原告未接房所致，对于空置期间房屋租金应当由本诉原告自行承担。 本院认为，本案的争议焦点为：在被告（反诉原告）南充农商行单方违约、提前退租的情况下，其要求行使合同解除权是否应当支持？本院认为，在合同双方未能就合同解除协商一致的情况下，南充农商行能否解除合同，应分析合同解除条件是否成就以及其是否享有合同解除权。本案中，双方在《房屋租赁合同》中并未就合同解除的条件进行约定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条第一项针对不可抗力致使不能实现合同目的的情形，赋予合同双方当事人法定解除权；在该条其余各项规定的情形中，守约方才是法定解除权的主体。而本案中并未出现不可抗力致使合同目的不能实现的情形，南充农商行提前退租，是合同的违约方，按照通常理解，《合同法》第九十四条未赋予违约方享有合同解除权，因此南充农商行无权依据《合同法》第九十四条的规定要求解除合同。然而，在履行合同的过程中，如果客观情况发生重大变化，违约方继续履约所付出的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时，甚至造成社会财富浪费、不经济的状况，则不应强制违约方继续履行合同，而应该允许违约方解除合同。本案中，如果继续履行合同，南充农商行不仅要支付剩余五年高达300余万元的租金，而且因柳林路支行已撤销，其不再需要租赁案涉房屋，加之其金融机构的特殊性质，也不能将案涉房屋另作他用，对南充农商行而言，继续履约的成本显然超过了其因履行合同所获得的利益；而对出租人鲜述来、何琼会而言，其要求继续履行合同，南充农商行却不同意继续支付租金，双方将为此长期争议，合同关系悬而未决，交易效率尽失，案涉房屋也将长期空置，不能发挥物的效用，造成社会财富浪费的状况，如此也不利于出租人的合同目的实现。因此，本院对南充农商行要求解除案涉的两份《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。但需要注意的是，《合同法》的立法取向仍然是保护守约方的利益并制裁违约行为，违约方享有解除合同的权利并不是对任意解约行为的纵容，其必须付出承担违约责任的代价。本案中，原告（反诉被告）鲜述来、何琼会在履行《房屋租赁合同》的过程中并无任何过错，合同解除后，其因正常履行《房屋租赁合同》应当获得的利益必须得到合理充分的补偿，因此被告（反诉原告）南充农商行应当向其支付一定数额的违约金。原告（反诉被告）鲜述来、何琼会主张的900,000元违约金过高，本院将违约金酌情调整为550,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判决如下： 一、解除鲜述来与南充农村商业银行股份有限公司分别于2013年10月22日、2016年11月8日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告南充农村商业银行股份有限公司于本判决生效后十日内向原告鲜述来、何琼会给付违约金550,000元； 三、驳回本诉原告鲜述来、何琼会的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8,861元、反诉案件受理费100元，共计8,961元，由被告（反诉原告）南充农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  段 萍 人民陪审员  王显波 人民陪审员  王德友 二〇一八年十二月十五日 书 记 员  王 鸿