江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0791民初712号 原告：连云港赞诚贸易有限公司，住所地连云港经济技术开发区朝阳镇前进路88号。 法定代表人：吕春连，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王元伦、徐菲，江苏华德律师事务所律师。 被告：连云港巨杉科技开发有限公司，住所地连云港开发区新港城大道云台山站西。 法定代表人：刘京生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱贵珊、王琮懿，江苏明亮律师事务所律师。 原告连云港赞诚贸易有限公司（以下简称赞诚公司）与被告连云港巨杉科技开发有限公司，（以下简称巨杉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赞诚公司的法定代表人吕春连及其委托诉讼代理人王元伦，被告巨杉公司的委托诉讼代理人朱贵珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赞诚公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约将位于开发区原朝阳水利局土地宗地图上标明的68、69号房屋过户到原告名下。2、判令被告承担本案的诉讼费和律师费3000元。事实与理由：2015年5月1日，原、被告签订《土地使用权及房产转让协议》（下称协议），该《协议》约定被告将位于开发区原朝阳水利局土地宗地图上标明的68、69号房屋转让给原告，转让费捌拾万元。该《协议》第三条第二款还约定被告在收到定金30日内将该房产过户到原告名下，被告自收到转让费后放弃被告在该宗土地及附属物上的一切权利。原告早已依约将定金及部分转让费支付给被告。但被告至今未将房产过户到原告名下，为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告巨杉公司答辩称：1、原告与刘京生恶意串通，侵害公司及股东合法权益，其签订的买卖合同系无效合同，原告提供的落款时间20015年的土地转让合同以后并没有作出说明，在被告提供了落款时间2005年的土地租赁协议以及原告的工商登记材料，才做了一些解释。不管解释与否，都不能否定书面材料所反映的在原告尚未成立的情况下签署了2005年的相关材料，在此之后，又在此基础上修改了时间，上次开庭中，原告提及为了防范规避某些情况而做的材料，也反映了原告是明知的。2、涉案土地10亩左右，房产420多平方，不算土地价值，仅有证房屋的价值就在4000元/㎡左右，总价为160万元，显然原告与刘京生在恶意串通各得其利。3、2011年、2014年、2016年，涉案房产都是在被法院查封保全状态，法院的裁定书已经明确不得转让和租赁，在这期间，任何租赁协议和买卖协议都是无效的。4、原告手里持有土地转让协议和租赁协议，租赁协议原告租赁房屋期间是60年，而全部租金是8万元，涉及这么多的土地及房屋60年的租金仅为8万元明显偏低。而刘京生持有的土地转让协议，转让费用是80万元，这显然反映双方是为了各得其利损害公司及他人利益。请求人民法院公正判决。 本院经审理查明：原告举证一份由原告赞诚公司（乙方）与被告巨杉公司（甲方）签订《土地使用权及房产转让协议》，双方约定：甲方将位于开发区原朝阳水利站部分土地的土地使用权、该宗土地宗地图上标明的68、69房屋及现有供用电设施、供用水设施、围墙、地坪、道路等附属设施按现状转让给乙方，经友好协商，达成如下协议：一、转让土地基本概况：1、该宗土地及地上建筑等原为朝阳水利站所有、使用，后因债务纠纷，经连云区法院（2005）港民二初字第98号民事调解书调解确定归甲方所有。2、该宗土地及附属物为现状完全移交转让，含道路、房屋等。该宗土地范围为，西与马山村相接、北与水利站渠道相接、东为佟圩路，南为67号房屋北。二、转让费用及付款方式。1、转让费用共捌拾万元。2、本协议签订后，乙方先付定金壹拾万元给甲方。3、甲方将土地、房屋及水电使用权证手续原件交于乙方，并将已签订的租赁合同交予乙方，乙方再付柒拾伍万元给甲方。4、余款伍万元在甲方将该宗土地所属房屋的房产证过户给乙方后当日付清，过户费用由甲方承担。……双方还就其他事项进行了约定。该合同落款日期为20015年5月1日，落款处有甲方巨杉公司的印章和刘京生的签名，有乙方赞成公司的印章和李春连的签名。合同的附件1为连云区人民法院（2005）港民二初字第98号民事调解书；附件二为宗地图复印件一份（红线标记内即为转让的部分）。 原告庭审中还举证一份由原告赞诚公司（乙方）与被告巨杉公司（甲方）签订《土地租用协议》，双方约定：一、租赁范围和用途。甲方所属于12亩的土地出租给乙方使用，该宗土地及地上建筑等原为朝阳水利站所有、使用，后因债务纠纷，经连云区法院（2005）港民二初字第98号民事调解书调解确定归甲方所有。该宗土地及附属物为现状完全移交转让。含道路、房屋等。该宗土地范围为，西与马山村相接、北与水利站渠道相接、东为佟圩路，南为67号房屋北。二、租赁期限。租赁金额及支付办法。一、租赁期限为50年，从20005年4月10日至2065年4月10日。租用该地的面积金额该土地面积约为12亩，租金总额为捌万元。付款方式租金一次付给甲方。……双方还就其他事项进行了约定。该合同落款日期为20015年4月1日，落款处有甲方巨杉公司的印章和刘京生的签名，有乙方赞诚公司的印章和李春连的签名。合同的附件1为连云区人民法院（2005）港民二初字第98号民事调解书；附件二为宗地图复印件一份（红线标记内即为转让的部分）。 被告巨杉公司对上述二份合同内容的真实性、关联性和合法性均提出异议。并向法庭举证了其持有的上述二份合同原件，该二份合同原件中，落款日期均为2005年。其中被告提供的租赁合同中租金总额捌后有手写的“拾”字。 另查明，2016年2月29日，原告的法定代表人吕春连通过银行转账的方式向被告的法定代表人刘京生付款78万元场地转让费和5万元场地出租费。 又查明，连云港市连云区人民法院于2005年4月5日就巨杉山公司与案外人连云港市朝阳水利管理站借款合同纠纷作出（2005）港民二初字第98号民事调解书，确认连云港市朝阳水利站将包括案涉房屋、土地在内的房屋所有权及土地使用权冲抵所欠巨杉公司的债务。 因巨杉公司股东内部纠纷，该公司股东曹康分别于2012年、2014年、2015年以巨杉公司、刘京生为被告向连云区人民法院起诉股权转让纠纷、解散纠纷和清算纠纷，在上述案件诉讼过程中，连云区人民法院根据曹某的申请，分别作出民事保全裁定书，对登记在巨山公司名下的位于开发区北侧的房屋予以查封。 2014年4月16日，连云区人民法院受理了原告曹某诉被告巨杉公司、第三人刘京生公司解散纠纷一案。2015年1月19日，连云区人民法院作出（2014）港商初字第0434号民事判决解散巨杉公司。 再查明，原告赞诚公司于2012年5月17日成立，住所地为连云港经济技术开发区朝阳镇前进路88号。 还查明，2018年4月10日，原告赞诚公司与江苏华德律师事务所签订委托代理合同，委托该所王元伦律师代理本案诉讼，代理费用为3000元。 上述事实有《土地租用协议》、《土地使用权及房产转让协议》、转账凭证、民事调解书、民事判决书和民事裁定书以及原被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原告的自认案涉《土地租用协议》、《土地使用权及房产转让协议》系于2015年4月签订，而巨杉公司已于2015年1月19日被人民法院判决解散，故上述二份合同均系在巨杉公司被解散之后签订。根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，公司解散后，应当成立清算组，由清算组从事法律、法规规定的清算活动；清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。依据上述规定，被告巨杉公司及其原法定代表人刘京生在公司解散后与原告赞诚公司签订的上述二份合同，违反了不得开展与清算无关的经营活动的法律规定；同时，在该合同签订时，诉争的标的物系被人民法院民事裁定书查封期间，故巨杉公司对本案房屋的买卖行为，系无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效,人民法院不予支持。根据上述规定,巨杉公司在公司解散后，未进行清算前，其原法定代表人刘京生擅自处分涉案房屋和土地的行为，虽系无权处分行为,但并不因此影响其与赞诚公司签订《土地使用权及房产转让协议》的效力。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。讼争包括本案买卖标的物在内的、登记在巨山公司名下的位于开发区北侧的房屋已被人民法院的民事裁定书予以查封，现仍处于查封状态，故原告要求办理68、69号房屋产权过户登记的诉讼请求，属于“法律上不能履行”的情形,对该诉讼请求，本院依法不予支持。原告要求被告承担律师费3000的诉讼请求，无合同依据，本院亦不予支持。综上，原告的诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告连云港赞诚贸易有限公司的诉讼请求。 案件受理费11830元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 审 判 员  茆 翔 人民陪审员  龚丹丹 二〇一八年十二月十五日 书 记 员  陈婉玥 法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。