成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初6092号 原告：马忠林，男，1951年5月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：戚宝山，男，1976年9月1日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：刘勇，男，1968年8月19日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 原告：吴显国，男，1965年7月29日出生，汉族，住安徽省安庆市枞阳县。 原告：李雪梅，女，1946年1月24日出生，汉族，住成都市成华区。 原告：刘星，男，汉族，1964年4月3日出生，住成都市金牛区。 原告：戴晓莉，女，汉族，1969年1月28日出生，住成都市成华区。 原告：王丹丹，女，1989年2月19日出生，汉族，住浙江省温岭市。 原告：甘小波，男，1970年5月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告：钟玲，女，1973年11月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 以上九位原告共同的诉讼代表人：马忠林，男，住成都市金牛区。 原告:颜邦发，男，1951年1月2日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：汪智龙，男，1936年8月24日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：张建伟，男，1948年12月20日出生，汉族，住四川省双流县。 被告：周友德，女，1948年3月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：刘世泽，男，1949年7月16日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：廖英，女，1966年11月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：叶永福，男，1957年4月27日出生，汉族，住四川省什邡市。 被告：肖清黄，男，1954年6月15日出生，汉族，住成都市金牛区。 以上七名被告共同的委托诉讼代理人：梁贤忠，四川蜀望律师事务所律师。 被告：成都市信谊物业股份有限公司。住所地：成都市人民南路四段53号嘉云台办公楼7楼。 法定代表人：王远玲。 委托诉讼代理人：龚海鹏，四川蜀望律师事务所律师。 原告马忠林、刘勇、戚宝山、颜邦发、吴显国、李雪梅、刘星、戴晓莉、王丹丹、甘小波、钟玲诉汪智龙、张建伟、周友德、刘世泽、廖英、叶永福、肖清黄、成都市信谊物业股份有限公司（以下简称信谊公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，于2017年11月8日作出（2017）川0106民初6380民事判决书，原告与被告不服提出上诉，成都市中级人民法院于2018年4月15日作出（2018）川01民终1540号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马忠林（同时作为原告戚宝山、刘勇、吴显国、李雪梅、刘星、戴晓莉、王丹丹、甘小波、钟玲的诉讼代表人）、李雪梅、颜邦发，被告汪智龙、张建伟、周友德、刘世泽、廖英、叶永福、肖清黄以及上述七名被告的共同委托诉讼代理人梁贤忠，被告信谊公司的委托代理人龚海鹏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告马忠林、刘勇、戚宝山、颜邦发、吴显国、李雪梅、刘星、戴晓莉、王丹丹、甘小波、钟玲提出如下诉讼请求：1.依法确认被告汪智龙、张建伟、周友德等7人与被告信谊公司于2016年3月29日签定的《南玻公寓物业管理服务合同》及《补充协议》无效，确认《权利义务转让协议》无效；2.依法判决被告信谊公司于本案判决生效后退出南玻公寓建筑区划物业服务；3.依法判决本案诉讼费由被告汪智龙、张建伟、周友德等7人和信谊公司分别负担。事实和理由如下：南玻公寓从未依法召开首次业主大会，选举产生合法业主委员会。1999年6月，由被告七人自行组织了伪业委会，用不真实、虚伪的合法形式掩盖非法目的，蒙蔽广大业主一直滥用职权至今。2014年4月1日，汪智龙被告七人用违法刻制的无公安机关设置13位数字代码、无届数的南玻公寓物业管理业主大会业主委员会假章与从未依法经双过半业主选聘的信谊公司签订《南玻现代公寓物业管理服务合同》。同年12月16日被告汪智龙一人又继续用上述假章，伙同被告信谊公司签订《补充协议》，在未经南玻公寓三分之二以上有投票权的业主签名同意，未有任何法律依据的前提下，将物业费每月上调三角，从2015年1月1日开始缴纳。更为恶劣的是2016年4月1日物业合同期满终止，为达到让被告信谊公司不退管、继续共同侵占业主利益的目的，被告七人在法院生效判决已撤销金牛区人民政府荷花池街道办事处2014年8月12日作出的成都市业主大会设立事项备案记录的情形下，仍然利用第六届业主委员的名义，用违法刻制的假章与被告信谊公司恶意串通签订《南玻公寓物业管理服务合同》、《补充协议》，其违法上调后的服务费标准也顺延至2021年。2017年1月19日签订《权利义务转让协议》。因被告七人与被告信谊公司均无权利签订该合同，其在广大业主都不知情，违背业主真实意思和诚实信用原则的情况下，伙同被告信谊公司签订上述协议不仅违反了法律、行政法规强制性规定，而且涉嫌犯罪。被告的上述行为严重损害了业主利益，侵犯了南玻公寓业主的合法权利。故原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告汪智龙等七人辩称，1、原告马忠林等十一人主体不适格。马忠林等十一人要求确认物业服务合同和补充协议无效，涉及南玻公寓小区全体业主的共同利益，其以个别业主身份起诉，不属于适格原告。2、被告汪智龙等七人主体不适格，原告应当起诉南玻公寓小区业主委员会。南玻公寓小区业主委员会是代表整个南玻公寓小区业主签订协议，被告汪智龙等七人是业委会的成员，并非物业服务合同和补充协议的签订主体，业主行使撤销权应以业委会为被告。3、原告马忠林等十一人起诉要求确认物业服务合同和补充协议无效已过除斥期间。4、南玻公寓小区业主委员会成立具有合法性，金牛区人民法院撤销南玻公寓第六届业主委员在金牛区人民政府荷花池街道办事处的行政备案不影响其成立的合法性。5、业委会印章刻制程序合法，印章合法有效。6、业委会选聘南玻公寓小区物业管理企业程序合法，签订的物业管理服务合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。南玻公寓第六届业主委员会就续签物业合同事宜，委托信谊公司以上门征求业主意见、电话录音征求意见等方式，收回《征求意见表》431份，经统计已经达到了双过半，故签订合同合法有效。7、物业费上调程序合法。信谊公司通过书面方式征求业主意见，有421户业主赞成上调物业费，占小区总户数的70.76%，赞成业主持有物业面积占小区面积的72.4%，意见征集结果满足了双过半的规定。 被告信谊公司的答辩意见与被告汪智龙等七人的答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院确认如下事实： 2009年5月10日，南玻公寓物业管理业主大会颁布《成都金牛区南玻公寓管理规约》，载明了物业基本情况、物业管理模式、物业共有部分、共有部分的管理经营与收益分配、业主大会、物业服务企业或其他管理人的选聘解聘、物业服务费用及其交纳监督等等，约定物业服务收费采取包干制等等。2009年7月17日，成都市金牛区房产管理局向金牛区南玻公寓物业管理大会业主委员会颁发备案证书（编号030907012），该证书载明物业项目坐落于成都市金牛区，主任为汪智龙，副主任为朱熹康，委员为刘世泽、廖英、张建伟、戴明华、肖清黄、叶永福、周友德，业主委员会任期为5年。2010年3月20日，南玻公寓业主大会业主委员会（甲方）与被告信谊公司（乙方）签订《南玻公寓物业管理服务合同》，约定乙方为南玻公寓全体业主和物业使用人提供物业服务，合同期限为2010年3月31日至2014年3月31日，物业费收费标准如下：多层住宅0.55元／月／平方米，高层住宅1.5元／月／平方米，办公用房2元／月／平方米，商铺2元／月／平方米。2014年4月1日，成都市金牛区南玻公寓业主大会业主委员会（甲方）与被告信谊公司（乙方）签订《南玻现代公寓物业管理服务合同》，约定被告信谊公司为位于金牛区提供物业服务，物业费收费标准如下：多层住宅0.55元／月／平方米，高层住宅1.5元／月／平方米，办公用房2元元／月／平方米，住改商2元／月／平方米，商业用房4.5元／月／平方米，合同期限自2014年4月1日至2016年3月31日止。 2014年8月12日，金牛区人民政府荷花池街道办事处（以下简称荷花池街道办）作出《成都市业主大会设立事项备案记录》（编号为：2014001），对金牛区南玻公寓第六届业主委员会（以下简称南玻第六届业委会）进行备案，备案记录载明：业主委员会名称为金牛区南玻公寓第六届业主委员会，建筑区划座落于成都市金牛区，业主委员会任期为2014年8月12日至2019年8月12日，业委会主任为汪智龙，副主任为张建伟，委员为戴明华、刘世泽、周友德、叶永福、肖清黄、苏忠庆、廖英。当日，荷花池街道办向金牛区公安分局印章刻制中心出具《印章刻制证明》，载明：我辖区南玻公寓建筑区划，已按相关规定设立业主大会并换届选举产生南玻第六届业委会，请按照《成都市物业管理条例》的要求刻制印章。印章名称：金牛区南玻公寓第六届业主委员，2014.8.12—2019.8.12；业主委员会主任：汪智龙印。 2015年6月1日，马忠林、颜邦发、李雪梅、颜露曦、张玲、付辉将荷花池街道办、南玻第六届业委会诉至本院，请求判令撤销荷花池街道办核发的《成都市业主大会设立事项备案记录》（编号为：2014001）。2015年11月18日，本院作出（2015）金牛行初字第64号行政判决，撤销荷花池街道办于2014年8月12日作出的《成都市业主大会设立事项备案记录》（编号为：2014001），并认定荷花池街道办没有提供足以证明其对南玻公寓业主委员会选举结果、《业主大会议事规则》、《管理规约》是否符合《物业管理条例》第十二条第三款关于制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会成员应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的规定进行了合理审慎审查的证据，荷花池街道办根据南玻公寓换届选举筹备组提交的业主大会设立事项备案资料认为业主大会、业主委员会的决定、决议没有违反法律规定证据不足。宣判后，南玻第六届业委会不服，上诉至成都市中级人民法院。2016年5月30日，成都市中级人民法院作出（2016）川01行终135号行政判决书，驳回上诉，维持原判，并认定：根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十二条“筹备组应当做好以下筹备工作：（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；”第二十二条“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”的规定，筹备组应当履行确认业主身份、专有面积数、投票数和《四川省物业管理条例》第十九条“业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”的规定，荷花池街道办提供的证据不足以证明其尽到了对上述事项的审查义务。 2016年3月29日，南玻第六届业委会（甲方）与被告信谊公司签订《南玻公寓物业管理服务合同》，该合同签章使用了“金牛区南玻公寓第六届业主委员会”印章，有被告汪智龙、张建伟、周友德、刘世泽、廖英、叶永福、肖清黄作为甲方代表签字。该合同约定：多层住宅的物业费标准为0.85元，高层住宅物业费标准为1.8元，商铺和办公用的物业费标准为2.3元，合同期限自2016年4月1日至2021年3月31日止。当日，双方又签订《补充协议》，约定《南玻公寓物业管理服务合同》中确定的物业费标准在合同期限内不予调整，妥善解决3栋业主反映的临街商铺餐饮油烟扰民问题，等等。 2017年6月28日，本院作出（2017）川0106民初6168号民事裁定，就马忠林、刘勇、戚宝山、李双娅、颜邦发、吴显国、李雪梅、刘星、戴晓莉、王丹丹、甘小波诉金牛区南玻公寓业主委员会业主知情权一案裁定驳回了马忠林、刘勇、戚宝山、李双娅、颜邦发、吴显国、李雪梅、刘星、戴晓莉、王丹丹、甘小波的起诉，该裁定认为《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须有明确的被告。目前在南玻公寓第六届业主委员会备案登记被撤销的情况下，原告提出的诉讼请求所针对的被告并不明确，故原告的起诉不符合起诉条件。 庭审中，原告提交了《权利义务转让协议》一份，南玻第六届业委会（甲方，转让人），被告信谊公司（乙方，受让人），与国网四川省电力公司成都供电公司（丙方，供电人）签订《权利义务转让协议》，甲方将用电点所涉及房屋及附属设施委托乙方继续维护和管理。各方对原告系案涉物业管理建筑区划的业主不持异议。 以上事实，有《成都金牛区南玻公寓管理规约》、物业管理业主委员会备案证书（编号030907012）、《南玻公寓物业管理服务合同》（2010年3月20日）、《南玻现代公寓物业管理服务合同》（2014年4月1日）、《南玻公寓物业管理服务合同》（2016年3月29日）、《补充协议》（2016年3月29日）、《权利义务转让协议》、《印章刻制证明》、（2015）金牛行初字第64号行政判决书、（2016）川01行终135号行政判决书、（2017）川0106民初6168号民事裁定书等证据在案为证。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否为适格主体；2、被告是否为适格被告；3、诉讼请求中的三份合同法律效力认定问题；4、信谊公司应否退出南玻公寓建筑区划；5、本案是否适用除斥期间，根据查明的事实和法律规定，认定如下: 1、原告是否为适格主体。各方对原告系案涉物业管理建筑区划的业主不持异议，予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……”的规定，原告作为业主有权请求人民法院确认物业服务合同无效。 2、被告是否应被列为被告。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项规定：“起诉必须符合下列条件：……（二）有明确的被告；……”，根据庭审查明的事实，南玻第六届业委会的备案已经被生效判决所撤销，其不具备法律主体资格，原告将在诉争的《南玻公寓物业管理服务合同》（2016年3月29日）、《补充协议》（2016年3月29日）上签名的七人列为被告，被告已经明确，符合上述法律规定。 3、本案诉争合同的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百零三条第一款规定：“非法人组织应当依照法律的规定登记。”，业主委员会目前并不属于依法登记成立的主体，从民事主体的性质上看，不属于非法人组织，也不属于其他民事主体，故其仅在依法选举、成立、备案，且在《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》规定的相关事项上有行为的资格。业主委员会行为正当性来源于依法选举、成立和备案，本案中，已生效的（2015）金牛行初字第64号行政判决、（2016）川01行终135号行政判决已经对南玻业委会筹备组提供的包括南玻公寓业主身份、专有面积数、投票数等涉及到业委会选举、成立的资料进行审查，认定上述资料不足以支撑南玻第六届业委会的备案合法性，基于此南玻第六届业委会的备案被上述生效判决所撤销，其主体资格被否定。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《南玻公寓物业管理服务合同》（2016年3月29日）、《补充协议》（2016年3月29日）签订合同的一方主体为南玻第六届业委会，南玻第六届业委会的备案已被撤销，不具有相应的民事行为能力，民事法律行为不具有法律效力。故原告请求确认2016年3月29日的《南玻公寓物业管理服务合同》及《补充协议》无效，本院予以支持。另，由于本案系物业服务合同纠纷，与《权利义务转让协议》并非同一法律关系，原告诉请确认《权利义务转让协议》无效，本院不予审理，原告可另行主张。 4、信谊公司应否退出南玻公寓建筑区划。由于被告信谊公司一直在南玻小区内提供物业服务，与小区业主和物业使用人存在事实上的物业服务合同关系。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”，原告系小区的十一名业主，其要求信谊公司退出南玻小区建筑区划的请求，不符合法律规定的程序和条件，不予支持。 5、关于除斥期间，由于本案并非业主行使撤销权的纠纷，不适用除斥期间的规定。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百零三条、第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，判决如下： 一、确认签定于2016年3月29日的《南玻公寓物业管理服务合同》及《补充协议》无效； 二、驳回原告马忠林、刘勇、戚宝山、颜邦发、吴显国、李雪梅、刘星、戴晓莉、王丹丹、甘小波、钟玲的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由汪智龙、张建伟、周友德、刘世泽、廖英、叶永福、肖清黄与成都市信谊物业股份有限公司共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审 判 长  郭雅丽 人民陪审员  段 曦 人民陪审员  何世芳 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  石小倩