广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7743号原告：戚传文，男，1969年3月15日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：侯文黔，广东正鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘媚，广东正鸿律师事务所律师助理。被告：叶计秀，女，1978年3月19日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄燕山，广东共阳律师事务所律师。被告：中山市东升镇裕民村东二经济合作社，住所地广东省中山市东升镇裕民村。负责人：谭权太。委托诉讼代理人：**子，中山市东升镇法律服务所法律工作者。原告戚传文与被告叶计秀、中山市东升镇裕民村东二经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日受理后，原适用简易程序，后依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告戚传文的委托诉讼代理人侯文黔，被告叶计秀的委托诉讼代理人叶建设、黄燕山，被告中山市东升镇裕民村东二经济合作社（以下简称裕民东二合作社）的委托诉讼代理人**子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戚传文向本院提出诉讼请求：1.叶计秀、裕民东二合作社立即向戚传文赔偿经济损失619600元及逾期付款利息（从立案之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。损失包括已投入的装修及设备货物搬迁费245300元，与中山市立博医疗器材有限公司的合同损失84800元，与中山市科尼五金塑料科技有限公司的合同损失54000元，与中山市鑫佳塑料制品有限公司的合同损失60000元，工人工资损失175500元（5月至7月，按每月58500元计算）；2.叶计秀、裕民东二合作社立即双倍退还保证金72000元及逾期付款利息（从立案之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.叶计秀、裕民东二合作社退还已交纳的租金60000元及逾期付款利息（从立案之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。诉讼中，戚传文增加诉讼请求，要求叶计秀、裕民东二合作社承担评估费用11000元。事实和理由：2017年10月31日，叶计秀将其从裕民东二合作社处租赁的位于中山市××镇××幢星棚（以下简称涉案厂房）转租于戚传文，定金为36000元，戚传文将租赁的星棚用于自己经营的中山市腾辉塑料制品有限公司（以下简称腾辉公司）使用，并进行相应的装修和机器设备的搬运、安装及增加，开始对外营业。2018年1月9日，东升镇裕民社区居民委员会和裕民社区国土办公室都确认涉案厂房为工业用途不属于违章建筑并出具相应证明。2018年5月中山市东升镇综合行政执法局认为涉案厂房属违法建筑，并要求戚传文搬迁及拆除涉案厂房。2018年5月21日，相关部门对涉案厂房停水停电，造成其完全无法使用。2018年6月7日，执法局正式出具限期清理通知书。戚传文认为，叶计秀、裕民东二合作社在明知涉案厂房为违法建筑的情况下，仍用欺骗的手段让戚传文承租，造成戚传文巨大的损失。为了维护自己的合法权益，戚传文诉至法院，请求依法裁判。叶计秀辩称，1.戚传文没有证据证明其存在装修、设备搬迁、工人工资损失等，其要求赔偿没有事实和法律依据；2.涉案合同是无效合同，戚传文无权要求双倍退还保证金及支付逾期付款利息，但叶计秀同意退还已收取的保证金36000元；3.戚传文已经实际占用涉案厂房累计超过5个月，其支付的租金60000元即相当于占用涉案厂房5个月的使用费，戚传文无权要求返还；4.戚传文要求叶计秀支付评估费，没有法律依据。裕民东二合作社辩称，1.裕民东二合作社与戚传文不存在租赁合同关系，也没有收到戚传文支付的租金或保证金，裕民东二合作社不清楚叶计秀将位于康龙街××号的锌棚转租给戚传文之事，本案与裕民东二合作社无关。2.若戚传文在位于康龙街××号的锌棚进行经营则属于非法经营，因戚传文并未办理营业执照，没有取得环保部门环境影响的评价手续，也没有办理消防验收手续，戚传文的经营损失应由其承担。3.戚传文所谓的已投入的装修及设备、货物搬迁费245300元，没有事实和法律依据。从现场查看可知，戚传文根本没有进行装修，戚传文提供的限期清理通知书显示其只是堆放了布料，即使有装修戚传文也已经拆除了，所以不存在装修损失。关于搬迁费，戚传文并未提供事实依据，同时戚传文因非法经营行为及自身过错造成的损失应由其承担。4.戚传文的合同损失没有事实依据，即使存在合同损失，裕民东二合作社将涉案厂房出租给黄志松时，不可以也不可能预见损失。且戚传文承租涉案厂房并不意味着一定会履行合同且不违约，即使涉案厂房不能使用也不影响戚传文履行合同，因为其经营的腾辉公司经营地点是中山市东升镇民兴路××号，该司至今一直在正常经营生产，所以涉案厂房能否使用均与戚传文合同损失没有因果关系。5.戚传文所谓的工人工资损失175500元，没有事实和法律依据。戚传文经营的腾辉公司实际并未在涉案厂房生产经营，现场只是堆放物料，从机读档案登记资料可知戚传文一直在民兴路××号生产经营，戚传文支付的工人工资是其经营所需支付的，与裕民东二合作社无关。6.戚传文应当明白涉案厂房是否属于违章建筑，东升镇裕民社区居民委员会和裕民社区国土办公室对于涉案厂房的合法性是无权确认的，裕民社区居民委员会出具的证明并未载明涉案厂房的合法性，只是用于办证。7.涉案厂房并未拆除，可以正常使用。因此请求法院驳回戚传文的全部诉求。8.评估费没有事实和法律依据，裕民东二合作社不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（1.叶计秀与戚传文的厂房租赁合同；2.营业执照；3.拍摄于2018年8月16日的照片；4.两张企业机读档案登记资料；5.拍摄于2018年8月13日的照片两张），本院予以在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.证明，真实性予以确认，但没有相应单位的盖章，证明效力不予采信；2.限期清理通知书，真实性予以确认；3.合同三份，因戚传文提交的原件和复印件存在不一致的情况，且合同一方为案外人，故不予确认；4.工人工资表，是戚传文单方制作，没有相应机构的盖章，不予确认；5.资产评估报告书，予以确认；6.裕民东二合作社与腾辉公司的厂房租赁合同，与真实的租赁情况相悖，不予确认；7.购买起重机收据及安装电路的收据，真实性予以确认；8.购买起重机合同，真实性予以确认；9.裕民东二合作社与黄志松的厂房租赁合同，真实性应予确认。本院经审理认定事实如下：座落于中山市××镇××路××号的厂房未取得房地产使用权证或报建规划证书。戚传文提交2018年1月9日出具的证明载明：“兹有产权人东升镇裕民村东二经济合作社在中山市××镇××路××号有物业一幢，面积为550平方米，建筑物结构为混合钢结构，一层，功能为工业用途，该地址的建筑物不属于违章建筑(该证明仅办理工商营业执照、税务业务之用)。”落款单位为裕民社区国土办公室、东升镇裕民社区居民委员会，但只有核实人、负责人的签名，没有盖章。裕民东二合作社于2017年11月15日将涉案厂房出租给黄志松使用。黄志松与叶计秀是夫妻关系。2017年10月31日，出租方叶计秀与承租方戚传文签订厂房租赁合同，主要约定：“一、出租厂房为座落于中山市××镇××幢星棚。二、租赁期限为5年，从2017年12月1日至2022年11月30日。三、由2017年12月1日至2019年11月30日戚传文每月向叶计秀交纳租金12000元；由2019年12月1日至2022年11月30日戚传文每月向叶计秀交纳租金13200元，并于每月10号前一次性交清当月租金，不能按期交付租金的，每逾期一日，按应支付租金的千分之五的违约金计付给叶计秀。四、戚传文决定租用叶计秀的厂房后，应预交三个月租金36000元的信用金给叶计秀作为本合同的定金。如戚传文违反本合同任何条款或导致本合同终止的，该定金作没收处理。五、叶计秀代戚传文支付水电费用。故戚传文应每月按实际用电、水度（电按1.05元/度/每月，水4元/度/每月）于交租金时支付给叶计秀。六、戚传文有下列情形之一的，叶计秀可以解除租赁合同，收回厂房：（一）；利用出租厂房进行违法活动或违法经营的，除本合同将解除外，所有法律责任由戚传文承担；（二）故意损坏承租厂房或擅自将厂房转租第三方；（三）擅自改变承租厂房结构或用途的；（四）拖欠租金一个月以上的；（五）不能开设高危产品及酸洗、电镀、氧化等生产工艺产品。……十三、租赁期内，凡属政府实施城市建设、旧城改造、拆迁等原因，需要征用、拆迁上述厂房或落实国家有关房屋政策时，双方应无条件按有关政策执行，并终止本合同，任何一方不得向对方索取赔偿。叶计秀退回定金给戚传文。叶计秀配合戚传文办理工商营业执照，若因叶计秀原因不能让戚传文办理将信用金退回戚传文，解除合约……”合同还约定了其他条款。2018年6月7日，东升镇“两违”整治工作领导小组向戚传文发出限期清理通知书，载明：“经查，你未经批准在中山市东升镇裕民社区康龙街××号（国土违法用地图511号）擅自堆放物料，现依法责令你于2018年6月11日前，将堆放物料清理干净并复耕复绿。逾期未整改的，东升镇政府将按照有关法律法规及相关文件要求对上述堆放物进行强制清理并复耕复绿。清理过程中，造成的一切后果由你方自负。”戚传文提交了腾辉公司于2018年5月3日与中山市科尼五金塑料科技有限公司签订的产品加工合同、于2018年5月18日与中山市鑫佳塑料制品有限公司签订的塑料件模具制作合同以及中山市立博医疗器材有限公司停工待料单申报表，并表示申报表手写的内容是其自行统计书写的，不清楚如何计算确定损失。上述三份材料，戚传文提交的原件与复印件存在不一致的地方，其表示可能是签了不止一份合同，但未能在指定期限内提交合同原件对应的复印件。另戚传文提交的工资单显示腾辉公司2018年5、6、7月份分别发出工资58500元、58274元、58387元（包括13名员工的基本工资及加班费），制表人为戚传文，没有公司的盖章。2018年6月13日，中山市永信资产评估事务所（普通合伙）根据戚传文的委托，对涉案厂房内已投入的装修及设备货物搬迁费用损失项目进行评估，评估结果为：“涉案厂房内已投入的装修及设备货物搬迁费用损失项目于评估基准日（2018年6月3日）的评估价值为245300元，其中投入装修损失95200元，设备搬迁费用损失150100元。”上述评估产生费用11000元。关于戚传文与叶计秀签订合同的具体情况，戚传文表示，签订合同前，其曾与叶计秀沟通过能否办理营业执照，就该问题，双方也到村里咨询，村里答复可以办理，建筑物不属于违章建筑，因此戚传文才签订合同；叶计秀则表示，涉案厂房没有土地证或房产证，其将涉案厂房转租给戚传文时，有带着戚传文到裕民东二合作社处核实相关租赁物的使用用途等情况；裕民东二合作社则表示其与叶计秀或其配偶黄志松签订合同时没有约定同意转租。根据戚传文提交的资料显示，裕民东二合作社与腾辉公司曾在2017年12月5日签订厂房租赁合同，载明裕民东二合作社作为出租方将涉案厂房出租给腾辉公司，每月租金1500元。对此，裕民东二合作社表示，该合同是黄志松为了办理营业执照，事先打好并拿给裕民东二合作社签订的，裕民东二合作社没有审核里面的内容，只是应其要求盖章，让黄志松办证后返还合同，但黄志松一直没有退回该合同。另查明，腾辉公司登记的营业地址为中山市东升镇民兴路××号首层第一卡，法定代表人为戚传文。戚传文表示：“腾辉公司原在营业执照上的地址经营，后因扩大经营之需，找到叶计秀协商租赁事情并沟通办理营业执照的事情。涉案厂房安装好电路后，腾辉公司在2017年12月完全搬迁到涉案厂房中，但在办理变更手续过程中，因为人员调配等各项工作繁重，所以没有及时办理工商变更手续，后期执法人员在清查周围违法建筑的过程中发现涉案厂房也违章，在发放通知前2个月大概在3月就有人上门调查，在发放通知书前就已经有人告知戚传文搬迁，变更手续也不让办理了，戚传文支付租金为2017年12月到2018年5月。因为2018年3月份有人上门调查反映违章建筑时，戚传文曾向叶计秀反映，但叶计秀表示能够处理好，可以让戚传文继续使用，故戚传文继续缴纳租金。”本院认为，叶计秀从裕民东二合作社处承租涉案厂房后，与戚传文签订租赁合同，就涉案厂房的转租事宜达成协议。涉案厂房未取得房地产所有权证，且叶计秀未举证证实厂房已经过规划报建，故叶计秀与戚传文基于转租涉案厂房签订的租赁合同依法无效。租赁合同被确认无效后，叶计秀依合同实际收取戚传文的保证金36000元应予退还。涉案厂房所在地被政府机关强制要求复耕复绿，已无法继续使用，戚传文的损失是客观存在的。在租赁过程中，叶计秀在知晓涉案厂房没有权证的情况下转租他人，存在过错；戚传文在未了解清楚涉案厂房具体性质时就进行承租，且在接到搬迁通知后迟迟不予采取措施导致损失扩大，同样存在过错。因此戚传文的租赁损失是其与叶计秀的共同过失引起的。关于戚传文的具体损失，其主张的合同损失，因提交的合同原件与复印件不一致，本院无法核实，且根据目前证据无法认定合同是否实际履行，故本院对此不予采信；装修损失95200元有评估机构的报告佐证，本院予以采信；搬迁设备的损失，戚传文已确认其早在2018年3月份已经知悉需搬迁，但一直拖延至6月份仍怠于搬迁，导致产生的搬迁费用应由其自己承担；工人工资，无证据显示腾辉公司的工人工资与涉案厂房搬迁存在关联，不予采信；租金损失，虽租赁合同无效，但戚传文确实使用了涉案厂房，应参照双方约定支付占用费，因此已支付的租金不属于其损失范围。故戚传文与叶计秀应当对装修损失的95200元各承担一半的费用，即叶计秀应当向戚传文支付47600元的装修损失。评估费用，根据评估情况应由叶计秀负担2135元（47600÷245300×11000），戚传文负担8865元。戚传文与叶计秀形成事实上的租赁合同关系，戚传文可以向叶计秀就租赁涉案厂房的事项向叶计秀主张权利。但戚传文与裕民东二合作社未形成租赁合同关系，故戚传文向裕民东二合作社主张权利没有依据，本院对戚传文要求裕民东二合作社承担责任的请求予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶计秀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告戚传文支付装修损失47600元；二、被告叶计秀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告戚传文返还保证金36000元；三、被告叶计秀于本判决发生法律效力之日起三日内向原告戚传文支付评估费2135元；四、驳回原告戚传文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11316元，由原告戚传文负担10057元，被告叶计秀负担1259元(该款已由原告戚传文预付，被告叶计秀应于本判决发生法律效力之日起三日内一并迳付给原告戚传文，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一八年十二月二十五日书记员  卢绮琴书记员  郭嘉文