广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2271号原告：潘艳,女，1983年5月14日出生，汉族，住所地广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、曾莹，均系该公司职员。原告潘艳诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭于2018年6月26日公开开庭进行了审理，原告潘艳的委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人安家亮、曾莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘艳诉称：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号（即原广州市萝岗区伴河路192号）建科广场由清大瑞泰公司投资建设。2016年4月23日，潘艳认购了D栋606房（带装修），并签订了《百嘉信【壹品E.PARK】商品房认购书》，潘艳于当日即支付定金2万元。并选择按揭贷款方式支付房价款。潘艳于2016年5月30日支付首期款234524元（不含定金）后，清大瑞泰公司与潘艳签订《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年12月31日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按每日总房价款0.05%的标准向潘艳支付违约金；如果逾期超过180天后，潘艳可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到潘艳解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果潘艳要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按每日总房价款0.05%的标准支付违约金。清大瑞泰公司于2017年2月14日向潘艳开具了相应发票(金额为254524元)。潘艳认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致潘艳收益受损，工程甚至可能烂尾。清大瑞泰公司2018年3月底来函催告潘艳申请办理银行按揭手续，如潘艳在5日内未与清大瑞泰公司联系办理按揭手续，将视为潘艳放弃认购并将追究违约责任。潘艳认为清大瑞泰公司已经存在重大违约事实，潘艳权益已经严重受损，相对于清大瑞泰公司的交楼义务，根据合同法第六十八条的规定，潘艳有权行使不安抗辩权，暂缓办理按揭手续，否则潘艳将面临不断还贷的压力但却难以保障取得房产。为维护其合法权益，潘艳特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按总房价494524元的0.05%向潘艳支付违约金（从2018年1月1日起暂截止2018年4月15日，违约金为25962.51元）；2.清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每年按总房价494524元的7%向潘艳支付租金损失（从2018年1月1日起暂截止2018年4月15日，租金损失为9958.22元）；3.清大瑞泰公司立即为潘艳办理预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付潘艳；4.潘艳自收楼之次日起5日内向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款需由潘艳提供的证件资料，清大瑞泰公司收齐资料为潘艳代理银行按揭贷款手续；5.清大瑞泰公司承担本案诉讼费。被告清大瑞泰公司辩称：1.同意支付逾期交房违约金，但主张逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照潘艳主张的租金损失为标准予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）的租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/㎡，截至2018年4月15日，涉案房屋同地段同类房屋租金损失计算为5864.69元，与合同约定的逾期交房违约金标准计算的25962.51元相比，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准，而且根据潘艳起诉状所主张的租金损失标准，即房屋总价的7%/年，也远低于合同约定的逾期交房违约金。因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。2.不同意支付租金损失，潘艳的该诉讼请求没有合理依据，而且潘艳主张的该租金损失并未实际发生，也无法予以确定；其次，潘艳要求支付租金损失与逾期交房违约金系重复主张，我国的违约责任主要属补偿性质，在适用违约金补偿非违约方损失的情况下，不能同时适用损害赔偿责任。退一步来说，根据潘艳提交的证据，其与克洛维公司之间的合同约定了免租期，即使潘艳主张租金损失也应从免租期结束之次日起算。3.清大瑞泰公司已为潘艳办理完毕预告登记手续，如潘艳要求交付预告登记证书，须自行前往清大瑞泰公司办理签收的相关手续。4.不同意潘艳请求自收楼之日起向清大瑞泰公司交付申请银行按揭贷款所需资料的诉讼请求。首先，潘艳没有确切证据证明可以中止履行办理按揭手续；其次，根据合同附件七补充协议的第三条约定，“乙方办理收楼前，应按合同约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用。否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任”，如果潘艳不办理按揭贷款手续，按合同约定清大瑞泰公司可以不交楼。清大瑞泰公司如有违约行为，潘艳可以按合同主张权利，但无权要求交楼后再办理按揭贷款手续。经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》[穗府国用（2013）第05000076号]。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融业用地（C2）的《建设用地规划许可证》[穗开规地（2013）35号]，用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》穗开规建证[（2013）233号]。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2014）17号]。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》［穗房预（网）字第××号]。2016年4月23日，潘艳与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，潘艳购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号D座6层06公寓，该物业的建筑面积为46平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为33.51平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为494524元，潘艳于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即234524元须于2016年5月28日前付清（已扣除定金），商业按揭额240000元潘艳须于2016年5月28日前申办按揭贷款。潘艳（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了没有签订日期的非网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编D栋（自编B-3、B-4栋）606房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共46.0001平方米，套内建筑面积33.5125平方米，共有分摊面积约12.4876平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额494524元，首期款254524元自本预售合同网上签订之日支付，除首期款外的剩余房款240000元应于2016年5月28日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。清大瑞泰公司确认潘艳已经支付涉案房屋的首期款254524元，并于2017年2月14日向潘艳出具首期房款的发票。双方当事人确认涉案房屋至开庭之日即2018年6月26日尚未办理按揭贷款手续。清大瑞泰公司确认涉案房屋截至开庭之日尚未满足交付条件。庭审中，潘艳确认清大瑞泰公司已为其办理涉案房屋预告登记手续，其当庭申请撤回第三项诉讼请求。上述事实，有《商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、支付凭证、发票、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市商品房预售许可证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。潘艳与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前向潘艳交付涉案房屋，但至开庭之日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付潘艳，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，潘艳诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年1月1日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持潘艳请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年5月2日，共计122日，其后的逾期交楼违约金潘艳可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于潘艳的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，潘艳实际向清大瑞泰公司支付的房价款为254524元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照潘艳实际支付的房价款254524元计算。综上，清大瑞泰公司应向潘艳支付的违约金为15525.96元（254524元×0.05%/日×122日）。关于潘艳请求的租金损失。清大瑞泰公司未按照合同约定向潘艳交付涉案房屋，系违约，其已按照上文论述承担逾期交楼违约金。潘艳未提交证据证明其实际损失高于逾期交楼违约金，该逾期交楼违约金足以弥补潘艳的损失，故潘艳请求该损失于法无据，本院不予支持。关于潘艳主张清大瑞泰公司自实际交楼之日起5日内为其向银行提交按揭贷款手续的全部资料的请求，在双方签订的商品房买卖合同中，潘艳的付款义务和清大瑞泰公司的交付义务有先后履行顺序之分，潘艳的付款义务履行期限在先，但潘艳至本案开庭之日并未办理按揭贷款手续，理由为主张不安抗辩权，但其并未提交相关证据证实在其交付首期购房款后的3日内，清大瑞泰公司存在不能履行合同的事实存在，故潘艳的上述主张无法律和事实依据，本院不予支持。关于清大瑞泰公司抗辩的顺延交楼的问题。清大瑞泰公司在庭后代理意见中提出，潘艳未交清房款或税费，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款的约定，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。经查，上述补充协议第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。该约定的实质应是指在涉案楼盘已经具备交楼条件的情况下，潘艳仍未按照合同约定缴清房款，清大瑞泰公司享有顺延交楼期限的权利；但在本案审理期间，清大瑞泰公司确认涉案楼盘尚不具备交楼条件；且合同约定的税款、物业服务公司的相关费用与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，潘艳是否交纳上述税费和费用，不能作为清大瑞泰公司顺延交楼的条件，故清大瑞泰公司主张的顺延交楼的意见不予采纳。潘艳申请撤回办理预告登记手续及将预告登记证书向其交付的诉讼请求，系其对自身权利的合法处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘艳支付2018年1月1日至2018年5月2日的逾期交楼违约金共计15525.96元；二、驳回原告潘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费698元，由原告潘艳负担396.3元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担301.7元。财产保全费379.2元，由由原告潘艳负担215.3元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担163.9元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余炳奎审 判 员  李 娜人民陪审员  潘新标二〇一八年十二月十四日书 记 员  李丹丹王结仪附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。