河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初3594号原告：林治平，男，1958年10月20日出生，住台湾地区。委托诉讼代理人：曹峻，河南牧野律师事务所律师，特别授权。被告：新乡宝龙商业物业管理有限公司，住所地新乡宝龙城市广场****楼。法定代表人：许华琳，该公司董事。委托诉讼代理人：王志光，河南永晖律师事务所律师，特别授权。原告林治平与被告新乡宝龙商业物业管理有限公司（以下简称宝龙物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2017年11月2日作出（2017）豫0702民初3200号判决书，被告宝龙物业公司提出上诉，新乡市中级人民法院于2018年6月28日作出（2018）豫07民终201号民事裁定书，撤销原判决，将本案发还重审。本院于2018年7月20日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告林治平委托诉讼代理人曹峻，被告宝龙物业公司委托诉讼代理人王志光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林治平向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年10月1日至2016年10月31日的房屋租金1091111元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告林治平于2011年7月12日购买新乡宝龙置业发展有限公司（以下简称宝龙公司）开发的，位于新乡市红旗区宝龙城市广场****楼**商业用房。两房屋交付后原告即将该房屋委托宝龙物业公司经营管理。《委托经营管理协议》第2条约定：租期在初始期为协议签署之日至2015年9月30日止；初始期限届满后，只要被告方保证原告方能取得本协议3.4款约定的固定租金收入，被告可自主选择将委托期限从初始期限届满次日起向后延长两年。《委托经营管理协议》第3.4款约定第一、二个延长年租金为1007179元。2015年10月1日委托租赁初始期到期后，被告既不付租金，也不将两套房屋退还。因本人生活在台湾，来往大陆不便，2015年8月30日后，委托唐鹏多次电话和到现场要求被告归还上述两房的使用权，被告均以原租赁户占房为借口，拒不归还。后经多次协调，被告在2016年11月4日才将上述两房交付原告，但拖欠原告2015年10月1日至2016年10月31日的租金拒不支付。因双方协商未果，原告特诉至法院。被告宝龙物业公司答辩称：一、双方的《委托经营管理协议》已经于2015年9月30日到期终止，原告要求支付协议终止后的租金，没有合同依据。《委托经营管理协议》第二条第2.1款约定：“本协议委托期限由“初始期限”和“延长期限”共同构成。但如乙方（即答辩人）按照本协议第2.2款约定未选择延长期限的，则委托期限与初始期限相同”。即，只要答辩人没有明示选择，就不会产生延长期限；即使答辩人没有将“不选择延长期限”的意思表示告知原告，也不会出现“延长期限自动产生”的法律效果。本案中，答辩人不仅没有选择延长期限，而且在2015年8月、11月两次明确告知原告不选择延长期限。依照约定，《委托经营管理协议》已经于初始期限届满时的2015年9月30日到期终止。此外，因为答辩人没有选择延长期限，所以《委托经营管理协议》中以“选择延长期限”为前提条件的3.4、3.5等条款也没有发生法律效力。因此，原告依照已经终止的《委托经营管理协议》，依照没有发生法律效力的条款，要求合同终止后的租金，没有依据，应当驳回。二、答辩人没有占用原告的房屋，也没有干涉、阻碍原告自己使用房屋。原告要求答辩人支付租金，没有事实和法律依据。三、原告的房屋在2015年9月30日的次日，依法已经视同交付给原告，其后的一切风险均由原告自己承担。答辩人在2015年8月、11月两次给原告送达《商铺移交通知》、《委托经营管理协议终止告知函》。两份文件明确载明：如原告不来办理收房手续，则视为商铺自2015年9月30日之次日已经移交给原告，商铺一切风险均由原告自行承担。原告收到通知后，没有来办理收房手续，依照不动产交付的法律规定，上述“视同交付”以及“风险转移”的法律效果已经产生。2016年11月4日，原告的代理人唐鹏再次签署相同内容的《委托经营管理协议终止告知函》进行最终确认。上述事实表明，双方均认可，房屋自2015年9月30日之次日已经视同交付给原告，之后的一切风险均由原告自行承担。四、原告的损失是自己造成的，应当自行承担。答辩人两次通知原告前来办理收房手续，但是从2014年6月原告起诉开发商要求“退房”开始，直到2016年9月底与开发商解除合同，原告始终不来。当然，2015年11月份，原告在收到收房通知的时候，也收到了新乡市中级人民法院的一审胜诉判决（法院判决解除合同、开发商退房款），原告成功地将房屋退给了开发商，自然不会来收房。无论原告主观上是基于“房屋已经不归自己所有、房款才是自己的”这个误解，还是其他的原因，都不影响原告客观上采取的行为：原告自己不用房屋，也不出租给别人使用，一直让房屋空着，放任损失的发生和扩大。因此，原告的损失完全是自己造成的，依法应当自行承担。综上，原告的诉求不能成立，请求贵院在查明事实的基础上，依法予以驳回。另外，其对原告的代理律师手续有异议，1、发回重审的案件需要新的委托手续，但是原告没有提交手续，原则可以视为未到庭；2、按照律师法规定，接受委托的只能是律所，因此，所谓的原委托书对本案依然有效的说法是不成立的；3、同意配合法院，要求被告在规定期限提交委托手续，如原告不能按时提交，应按照自动撤诉处理。原告林治平为证明其主张，向法庭提交如下证据：第一组证据：1、新乡宝龙置业发展有限公司77号案件证据清单（2页）；2、林治平与新乡宝龙置业发展有限公司订立的113号商品房买卖合同（2011.7.12，17页）；3、林治平与新乡宝龙商业物业管理有限公司订立的113号房屋委托经营管理协议及补充协议（7页）；4、新乡宝龙置业发展有限公司78号案件证据清单（2页）；5、林治平与新乡宝龙置业发展有限公司订立的104号商品房买卖合同（2011.7.12，17页）；6、林治平与新乡宝龙商业物业管理有限公司订立的104号房屋委托经营管理协议及补充协议（7页）；7、新乡宝龙商业物业管理有限公司与郝秀文订立的104、113商铺租赁合同（14页）。第一组证据证明：1、原告林治平将案涉房屋委托给被告经营管理，被告在经营管理期间将案涉房屋出租给郝秀文使用。2、被告未在协议第二条约定的初始期限届满（即2015年9月30日）前六个月内通知原告终止履行委托经营管理协议，而是选择延长期限至2017年9月30日。依据的条款是《委托经营管理协议》的第2.3条。第二组证据：8、新乡市红旗公证处（2016）新红证民字第3323号公证书；9、新乡市红旗公证处（2016）新红证民字第3324号公证书；10、上海市浦东公证处（2016）沪浦证字第14076号公证书。第二组证据证明被告在2016年10月19日前未将案涉房屋交付给原告及其代理人。被告应当履行协议第3.4款的义务，向原告支付2015年10月1日至2016年10月31日的租金1091111元，租金的计算方式：1007179÷12×13＝1091110.58元。被告宝龙物业公司为证明其主张，向法庭提交如下证据：第一组证据《委托经营管理协议》和《补充协议》各两份。证明：1、《委托经营管理协议》约定的初始期限至2015年9月30日止，被告有权自主选择是否延长，如被告未选择延长，则委托期限与初始期限相同（2.1、2.2条）。2、《委托经营管理协议》第三条的第3.4款、3.5款，是对延长期限内双方权利义务的约定，其生效需以被告选择延长委托期限为前提条件。3、按照补充协议第1.2款，如果案涉房屋所有权情况出现变动，是属于合同中止履行的条件，按照1.3条的约定，无论任何原因导致商品房买卖合同解除，则是导致委托经营管理协议终止的条件。第二组证据照片3张。证明：2015年8月7日，被告在案涉房屋上张贴《委托经营管理协议终止告知函》、《商铺移交通知》，告知原告不选择延长委托期限，通知原告来办理商铺移交手续。反证原告声称的被告拒不归还房屋不是事实。同时告知原告如不来办理收房手续，则视为商铺自2015年9月30日之次日已经移交给原告，商铺一切风险均由原告自行承担。反证原告声称的被告拒不归还屋不是事实。第三组证据EMS快递单、EMS网络查询回执详单、《委托经营管理协议终止告知函》、《商铺移交通知》各一份。证明：被告在2015年11月11日向原告位于台湾的住所邮寄《委托经营管理协议终止告知函》、《商铺移交通知》，告知原告不选择延长委托期限，通知原告来办理商铺移交手续。原告于2015年11月17日签收。反证原告声称的被告拒不归还房屋不是事实。同时告知原告如不来办理收房手续，则视为商铺自2015年9月30日之次日已经移交给原告，商铺一切风险均由原告自行承担。反证原告声称的被告拒不归还房屋不是事实。第四组证据新乡市中级人民法院（2014）新中民三初字第78号、第77号《民事判决书》两份。证明：1、2014年4月23日，原告委托上海金沁律师事务所杨慧玲律师向案外人宝龙置业公司发函，通知解除《商品房买卖合同》。2014年6月30日，原告向新乡市中级人民法院起诉宝龙置业公司，要求确认解除合同的效力，并退还购房款。2015年10月19日，新乡市中级人民法院判决：一、确认原告与宝龙置业公司的《商品房买卖合同》于2014年4月底解除；二、宝龙置业公司返还原告的购房款等等。2、诉讼期间，案涉房屋归宝龙置业公司所有，还是归原告所有，处于不确定状态；进而导致《委托经营管理协议》是否具备履行条件也处于不确定状态。第五组证据上海市公证处（2016）沪浦证字第14076号《公证书》及唐鹏身份证复印件。证明：原告委托唐鹏的时间是2016年8月31日，并非诉状中声称的2015年8月之后。委托唐鹏的主要事项是：撤销商品房买卖合同、退房、转让、过户、办理退税或者契税更名等。第六组证据《商品房买卖合同补充协议》一份。证明：1、2016年9月22日，唐鹏代表原告，与案外人宝龙置业公司、河南镕铸商贸有限公司签订三方协议，约定解除原告与宝龙置业公司的《商品房买卖合同》，案涉房屋转让给河南镕铸商贸有限公司，宝龙置业公司于2016年10月29日前将房屋交付给河南镕铸商贸有限公司。2、案涉房屋最终的所有权人为河南镕铸商贸有限公司。第七组证据《商铺移交通知》、《商铺移交确认书》、河南镕铸商贸有限公司营业执照复印件、法人季利顺身份证复印件、《委托经营管理协议终止告知函》各一份。证明：1、为落实证据六项下的三方协议，2016年11月4日，原告代表唐鹏、新业主河南镕铸商贸有限公司，随同宝龙置业公司共同到被告处办理手续，商铺移交给河南镕铸商贸有限公司。2、基于房屋的所有权归属在之前的诉讼中一直处于不确定状态，被告免除了之前的物业费，房屋的物业费从2016年11月4日起开始计费。3、从完善手续的角度，被告又让原告代表唐鹏签署了一份《委托经营管理协议终止告知函》，告知委托协议于2015年9月30日终止，之后不再提供委托经营管理服务，唐鹏签收，未提任何异议。4、原告诉状中声称的经过多次协调被告才将房屋交付原告，不是事实。第八组证据新乡市中级人民法院（2016）豫07民初字168号一份。证明：在他们三方协议达成以后，原告于2016年12月2日向新乡市中级人民法院撤诉，理由是与宝龙置业公司达成协议且履行完毕，新乡市中级人民法院于2016年12月13日裁定准许撤诉。至此，由原告提起的“要房款不要房”的诉讼才告结束。第九组证据（2015）红民一初字第984-1号裁定书部分材料（包括财产保全申请书、民事裁定书、查封记录、协助执行通知书）。证明：红旗区法院查封的是物品，不是房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人均对对方提交证据的真实性无异议，对证明目的不认可。本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月12日，林治平与宝龙公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于金××大道东××广场××区××楼××、××号商铺，即案涉房屋。之后，林治平与宝龙物业公司签订了两份《委托经营管理协议》与《委托经营管理协议补充协议》，约定：林治平将案涉房屋的招商及经营管理事宜委托宝龙物业公司代办；委托期限包括“初始期限”与“延长期限”，宝龙物业公司未选择延长期限，则委托期限与初始期限相同；初始期限自协议签署之日起至2015年9月30日止；延长期限指如果宝龙物业公司能够保证林治平之后每年取得1007179元的固定租金收入，宝龙物业公司可自主选择将委托期限自初始期限届满次日起向后延长2年；如宝龙物业公司未选择延长期限，应于初始期限届满前六个月将该等不选择的决定通知林治平。2013年7月29日，宝龙物业公司与郝秀文签订《商铺租赁合同》，将林治平委托管理的案涉房屋出租给郝秀文，租赁期限为2个租赁年度零61天，即自2013年8月1日至2015年9月30日。2015年8月7日，在初始期限即将届满时，宝龙物业公司在案涉房屋张贴《商铺移交通知》与《委托经营管理协议终止告知函》。2015年11月11日，宝龙物业公司又向林治平的台湾住址邮寄了上述两份文件。2015年11月17日,林治平确认收到上述两个文件。2016年8月31日，林治平委托唐鹏办理案涉房屋的相关事宜，并于次日该委托书在上海市浦东公证处进行公证。2016年10月19日，林治平的委托人唐鹏与河南省新乡市红旗公证处的工作人员到案涉房屋处，对其现状进行固定证据，根据拍摄相关的照片及视频显示，宝龙物业公司与郝秀文在租赁期间发生纠纷并诉至本院，宝龙物业公司于2015年6月17日向本院提出财产保全申请，请求查封郝秀文开办的字号为香厨、郝记盆景鱼内的饭店物品，本院于当日作出（2015）红民一初字第984-1号民事裁定书，对郝秀文的饭店及内部的物品进行查封，被查封的饭店正是案涉房屋。当日下午，唐鹏与河南省新乡市红旗公证处的工作人员来到宝龙物业公司商量收回案涉房屋的相关事宜，宝龙物业公司的工作人员原菲表示目前该房屋处于宝龙物业公司与郝秀文租赁纠纷的执行阶段，可以先办理书面手续，待执行完毕后再办理收房事宜。另查明，2014年6月30日，林治平因不能办理产权登记将宝龙公司诉至新乡市中级人民法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》。诉讼中，2016年9月22日，林治平与宝龙公司及镕铸公司签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：经三方协商，林治平将案涉房屋转让于镕铸公司；宝龙公司先与林治平解除购房合同，再与镕铸公司签订购房合同；宝龙公司于2016年10月29日前将上述两房交付。2016年11月4日，镕铸公司确认收房。2016年12月13日，林治平向新乡市中级人民法院撤诉。本院认为，林治平与宝龙物业公司签订的《委托经营管理协议》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，各方都应按照合同约定履行各自的义务。根据《委托经营管理协议》第二条第2.1款约定：“本协议委托期限由“初始期限”和“延长期限”共同构成。但如乙方（即答辩人）按照本协议第2.2款约定未选择延长期限的，则委托期限与初始期限相同”。即，只要宝龙物业公司没有明示选择，就不会产生延长期限；即使宝龙物业公司没有将“不选择延长期限”的意思表示告知林治平，也不会出现“延长期限自动产生”的法律效果。本案中，宝龙物业公司不仅没有选择延长期限，而且已经明确告知林治平不选择延长期限。故双方的合同已于《委托经营管理协议》约定的时间即2015年9月30日截止。另宝龙物业公司于2015年8月7日即初始期限即将届满时，在案涉房屋张贴《商铺移交通知》与《委托经营管理协议终止告知函》。2015年11月11日，宝龙物业公司又向林治平的台湾住址邮寄了上述两份文件，2015年11月17日,林治平确认收到上述两个文件。根据《委托经营管理协议》第五条第5.1款约定“任何一方根据本协议发往另一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本协议中载明的地址或该方以书面通知变更后的地址发给该方。本协议各方之间根据本协议进行任何通知应当在下列所述情况时视为已经送到被通知方：…（2）如以信函方式邮寄（通过邮政特快专递），按正确地址投邮后第（2）日中午12:00（北京时间）”。故在2015年11月12日，林治平已视为被通知宝龙物业公司不选择延长期限的事实。综上，宝龙物业公司在初始期限届满前未及时通知林治平终止委托管理协议，造成林治平无法正常接收。宝龙物业公司虽然有不选择延长管理期限的意思表示，但其行为属于间接的实际占有房屋，应对占有涉案房屋的期间租金承担支付义务。故对于林治平要求宝龙物业公司支付2015年10月1日至2015年11月12日共计43天的案涉房屋租金的诉求，本院予以支持。根据租金损失计算，1007179÷365×43=118653.96元，故被告应向原告支付损失118653.96元。另外，由于宝龙物业公司与郝秀文的租赁纠纷，案涉房屋从2015年6月17日就被本院查封，如宝龙物业公司不申请解封，案涉房屋就不存在接收的情形，林治平于2016年10月19日通过河南省新乡市红旗公证处保全证据的行为，也证明该房屋处于查封状态。直到2016年11月4日，宝龙物业公司将案涉房屋移交于镕铸公司，林治平对该房屋丧失权利，此时，案涉房屋依然处于查封状态，不符合收房条件。也就是说，案涉房屋一直处于宝龙物业公司的控制之下，唐鹏在2016年11月4日在《委托经营管理协议终止告知函》上的签字也不能否认案涉房屋被宝龙物业公司实际占有的事实。宝龙物业公司虽然庭审时一直辩称林治平与宝龙公司之间的诉讼使案涉房屋的权利属于不确定的状态，但是该诉讼是以林治平撤诉为终结，关于案涉房屋的《商品房买卖合同》新乡市中级人民法院并未确认解除，故案涉房屋的权利在2016年11月4日之前始终属于林治平，并且本案是基于林治平与宝龙物业公司签订的《委托经营管理协议》，该诉讼与本案无直接联系，也不属于同一法律关系。综上所述，本院对林治平的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十六条之规定，判决如下：新乡宝龙商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向林治平支付房屋租金118653.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14620元，由林治平负担13158元，新乡宝龙商业物业管理有限公司负担1462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判长  王珏审判员  林铎审判员  闫雪二〇一八年十二月十八日书记员  王鹤