贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初92号 原告：贵州博宏朝阳旅业发展有限公司（以下简称博宏旅业公司），住所地在贵州省贵阳市南明区遵义路**，统一社会信用代码：91520100214482017H。 法定代表人：蒋继恒，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张立琼，北京京都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张凯，男，系该公司员工，住贵州省六盘水钟山区。 被告：贵阳林城万宜投资管理有限公司（以下简称林城万宜公司），住，住所地在贵州省贵阳市南明区遵义路******一社会信用代码：91520102573300297B。 法定代表人：王建新。 委托诉讼代理人：王建新，男，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：贵阳林城大酒店有限责任公司（以下简称林城大酒店），住所地在，住所地在贵州省贵阳市云岩区八鸽岩路**信用代码：915201007988351022。 法定代表人：揭历进。 委托诉讼代理人：戴军，贵州吉远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓明松，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。 原告博宏旅业公司诉被告林城万宜公司、林城大酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，审判员适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博宏旅业公司的委托诉讼代理人张立琼、张凯，被告林城万宜公司的委托诉讼代理人王建新，被告林城大酒店委托诉讼代理人戴军、邓明松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告博宏旅业公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告订立之《房屋租赁协议》无效；二、判令被告腾空搬出租赁房屋；三、本案审理终结前，被申请人应按《房屋租赁协议》继续履行金钱给付义务；四、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2009年2月16日，原告博宏旅业公司与林城大酒店订立《房屋租赁协议》，约定原告将位于贵阳市××“水钢大厦”约3万平方米房屋租赁给被告林城酒店。租期18年，从2009年10月23日至2027年10月22日，租金价款以每月每平方米23元计，每年递增一次，递增率7%。2011年10月11日，博宏旅业公司与林城大酒店、林城万宜公司签署《关于“水钢大厦”起租时间及相关问题会议纪要》，约定《房屋租赁协议》中承租人变更为林城万宜公司。租期为2011年9月1日至2029年8月31日，租赁面积28133.54平方米，租金标准及付款方式等条款同原协议。2017年下半年，国有资产监督管理部门在巡视中发现博宏旅业公司与林城万宜公司签订的协议未经国有资产监督管理委员会批准同意，转让价格未经过国有资产评估，责令博宏旅业公司整改。原告认为依据《国有资产评估管理办法》第三、四条，《国有资产评估管理办法实施细则》第八条、十规定，属于企业整体资产的租赁必须进行资产评估。没有评估的，该经济行为无效，且水钢大厦现租赁价格奇低。博宏旅业公司作为国有资产占有单位在未经评估的情况下低价出租国有资产，损害国家利益和社会公共利益，应确认该协议无效。 被告林城大酒店答辩称，1、林城大酒店不是本案的被告，根据《房屋租赁协议》及《关于“水钢大厦”起租时间及相关问题会议纪要》约定，承租方权利义务由林城万宜公司承担；2、本案涉诉房屋的租赁行为合法。该房屋的出租行为是水钢集团公司的决策行为，原告只是具体执行者。且当时参与投标的企业有16家，被告是出价最高的一家企业。根据租赁协议第十二条保证条款约定，原告“保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定”，证明原告必须完善国家对房屋租赁的规定，才能与被告签订该协议。3、原告称租金奇低背离事实。根据《房屋租赁协议》“水钢大厦”内外装修价值达9000余万元，都是由被告出资完成，该部分所有的价值归原告，所以原告的出租收益是租金加装修费用，以2018年为例，原告租金收益每平方米是租金28.18元加装修28.14元，合计56.31元。其次，原告就地下停车场的问题至今未决，导致答辩人向第三方每年多支付42.84万元租赁费才得以解决。另酒店正门正式通道也是由被告向第三方每年支付56.58万元租赁费才得以解决。 被告林城万宜公司答辩称，答辩意见与被告林城大酒店一致。 经审理查明，2007年3月16日，水城钢铁（集团）有限责任公司出具《2007年第四次经理办公会纪要》办公会纪要〔2007〕4号文件，决议载明：“一、同意博宏公司提出的建议，改变“水钢大厦”的自营模式为产权完全退出并进行改制的模式。……三、公司成立贵阳朝阳旅业发展有限公司改制及资产处置领导小组……该小组成立后，立即按照规定开走资产处置与改制相关工作”。 水城钢铁（集团）有限责任公司于2007年12月23日在贵州报登报招租，出租位于贵阳市××“水钢大厦”地面××及地下××层，建筑面积约三万平方米。2009年1月16日，原告出具《贵州博宏朝阳旅业发展有限公司董事会决议》载明，“将水钢大厦整体租赁给贵阳林城大酒店有限责任公司，租期18年。”落款有董事谢宏志、杨永燃、黄东云签字。 2009年2月16日，原告博宏旅业公司（甲方）与被告林城大酒店（乙方）签订《房屋租赁协议》，协议第一条约定“甲方租赁房屋位于贵州省××××按四星级酒店标准设计修建的水钢大厦。具体租赁区域为租赁房屋（室内未装修）之负二、负三层、一层至二十八层。一层电梯出口的对外消防通道（朝遵义路方向），甲方由责任确保消费通道畅通。房屋结构为钢混结构，建筑面积约三万平方米”；第六条约定“该房屋租赁期限为18年，即自2009年10月23日起至2027年10月22日止，起租时间从甲乙双方完成该房屋交接之日起第九个月开始计算”；第七条“乙方进行装修的设计期和报建期为2个月；装修施工期为6个月”；第八条“本协议签订后，租赁期前5年，即从2009年10月23日至2014年10月22日，该房屋租赁价格按23元/M2·月计收。第6年开始，即从2014年10月23日起，租赁价格以上年度月租金为基础，每年递增一次，递增率7%”。第十二条“甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，甲方保证对该房屋拥有完全产权和合法租赁权，该房屋在租赁期间发生产权变动和内部变革不影响本协议的法律效力”。 2011年10月11日，原告博宏旅业公司与被告林城万宜公司、被告林城大酒店签订《关于“水钢大厦”起租时间及相关问题会议纪要》载明：1、2009年2月16日签订的《房屋租赁协议》中承租方变更为“贵阳林城万宜酒店投资管理有限公司”，承租方权利义务由林城万宜公司承担。2、双方同意将《房屋租赁协议》中约定的起租时间顺延，即变更为从2011年9月1日起至2029年8月31日止。林城万宜公司从2011年9月1日起开始交付房租。3、水钢大厦房屋面积以《房屋产权证》面积为准，即28133.54平方米。4、本会议纪要作为《房屋租赁协议》的补充文件，具有同等法律效力。 2017年3月北京首钢股份有限公司下发《关于印发的通知》。2017年3月2日，中共首钢总公司委员会、首钢总公司下发《中共首钢总公司委员会首钢总公司关于印发的通知》，其附件《首钢落实市委巡视反馈及内部检查发现问题整改工作计划》第一项“单位：水钢公司。问题表现：贵阳水钢大厦对外出租价格低，出租价格23元/平方米·月，市场价格65元/平方米·月，年收租金778.5万元。整改措施：加强与林城公司磋商。同时积极联系合作，拟通过合作方式引入社会资本，加强朝阳公司土地、场地的合作开发和建设，提升朝阳公司管理能力和盈利能力”。 2018年9月28日，原告委托贵州海天房地产资产评估事务所有限公司对贵阳市南明区遵义路朝阳兴苑水钢大厦1层至屋顶层租金价格评估，经《房地产估价报告》显示房屋每月每平方米评估价为43元。 在庭审中，原、被告双方确认现水钢大厦仍在正常经营，被告仍在继续支付租金。另，本院于2018年11月23日前往水城钢铁（集团）有限责任公司调查《2007年第四次经理办公会纪要》办公会纪要〔2007〕4号文件相关档案，被调查人系水城钢铁（集团）有限责任公司法律事务室人员陈卫菊，其称不清楚是否有该会议纪要，也不清楚是否有租赁水钢大厦的相关文件，需要进行核实。2018年11月30日，首钢水城钢铁（集团）有限责任公司回函称其无法核实相关档案。 另查明，《贵州博宏朝阳旅业发展有限公司章程》及《企业国有资产变动产权登记表》载明原告企业管理部门为首钢水城钢铁（集团）有限责任公司，原告组织形式为国有独资。 庭审中，二被告对原告提交的《房屋租赁协议》、关于“水钢大厦”起租时间及相关问题会议纪要》三性无异议，并认为《贵州博宏朝阳旅业发展有限公司章程》及《企业国有资产变动产权登记表》于本案无关联性。对《中共首钢总公司委员会首钢总公司关于印发的通知》真实性无异议，但该通知并没有指明被告违反法律规定，达不到原告证明目的。对于原告提供的《房地产估价报告》，二被告认为系原告单方行为，不予认可。 被告提供了以下证据：1、《2007年第四次经理办公会纪要》办公会纪要〔2007〕4号文件，原告对此证据合法性不予认可。2、都市报刊登的招租广告，原告称因被告提供的是复印件，原告不予质证，并认为《贵州博宏朝阳旅业发展有限公司董事会决议》是无效决议。 以上事实，有《房屋租赁协议》、《关于“水钢大厦”起租时间及相关问题会议纪要》、《贵州博宏朝阳旅业发展有限公司章程》、《企业国有资产变动产权登记表》、《房地产估价报告》、《2007年第四次经理办公会纪要》办公会纪要〔2007〕4号、《贵州博宏朝阳旅业发展有限公司董事会决议》等在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，原、被告双方形成合法的承租关系，双方应遵约履行。本案中，博宏旅业公司系具备独立法人资格的有限责任公司，具有相应的民事权利能力和民事行为能力，本案中博宏旅业公司向被告方出租了水钢大厦，合同双方已顺利履行合同近十年，虽然水钢大厦产权所有权性质属于国有资产，但该大厦的租赁系博宏旅业公司在经主管部门授权下与林城万宜公司、林城大酒店作为平等的民事主体在平等协商的基础上自愿进行的有偿租赁，不应将博宏旅业公司管理的国有资产利益直接等同于《中华人民共和国合同法》第五十二条所称的国家利益或者社会公共利益。且根据《房屋租赁协议》可知，原、被告租赁初期，水钢大厦并不具备租赁条件，被告投入大量资金自行装修后方实现租用目的，且双方还约定该装修成果在租期届满后归原告所有。因此双方在约定租金时，考虑到装修成本，约定价格略低于市场价的行为是符合市场经济规律，双方协商的租赁价格并无损害国家利益或者社会公共利益，亦不应据此认定租赁合同无效。 另，原告依据《中共首钢总公司委员会首钢总公司关于印发的通知》，主张该租赁行为违反了国有资产监督管理制度和法律法规要求主张租赁协议无效，因该通知所述事项为原告企业内部自查自检行为，其效力不应附加至作为外部企业的被告，且该整改事项并不必然导致案涉合同属于《合同法》第五十二条所述的合同无效情况。同时，原告依据的《国有资产评估管理办法》性质虽为行政法规，但其第三条关于“国有资产占有单位在资产拍卖、转让等五种情形下，应当进行评估的规定虽为强制性规定”之规定可知，根据《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，该内容并非效力性强制性规定。原告的另一依据：《国有资产评估管理办法实施细则》，其性质实为部门规章，非法律、行政法规，根据《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之确认合同无效应当以全国人大及其常委会指定的法律和国务院制定的行政法规为依据，而不能以地方性法规、行政规章为依据之规定，不能直接否认案涉《房屋租赁协议》的法律效力。因此原告请求确认《房屋租赁协议》无效的主张，于法无据，本院不予支持。 该房屋租赁协议的租赁期限为2011年9月1日至2029年8月31日，原告要求被告腾空搬出租赁房屋以及在本案审理终结前继续履行金钱给付义务的主张因租赁协议继续有效，本故而本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下： 驳回原告贵州博宏朝阳旅业发展有限公司的诉讼请求。 案件受理费60元，由原告贵州博宏朝阳旅业发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  闫化平 人民陪审员  文秀成 人民陪审员  张发秀 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  李松松