广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初6817号原告：张志灵，男，1987年9月19日出生，汉族，住广东省五华县。被告：增城市银河通房地产投资有限公司，住广东省广州市增城区新塘镇白江村罗卜坑。法定代表人：刘钢强，该公司董事。委托代理人：郑闻哲，广东达盛律师事务所律师。原告张志灵诉被告增城市银河通房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志灵以及被告增城市银河通房地产投资有限公司的委托代理人郑闻哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志灵向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付延期办证违约金，以房价款1150000元为基数，自2017年10月27日起按照每日0.05%标准计至被告办理涉案房产产权证完毕之日止，计至2018年7月10日的违约金为146625元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的位于增××××号“金泽豪庭”第14幢25层2501号房，房屋建筑面积为116.22平方米，房屋价款为1150000元。双方还约定，原告于网上签订之日起支付首期购房款345000元，剩余房款805000元向银行申请按揭贷款，被告应于2016年12月31日前，将房屋交付原告使用，并于交房之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，取得《房地产证》并交付原告；如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告应自逾期之日的次日起，每日按房屋总价款0.05%标准支付原告违约金。合同签订之后，原告依约向被告支付了全部房产款项1150000元，被告于2016年12月23日向原告交付房屋，根据约定被告至迟应于2017年10月27日到房地产登记机构为原告办妥产权登记，取得《房地产证》并交付原告。经原告多次催促，被告至今仍未为原告办理《房地产证》。综上，被告的上述行为已经严重违反了双方所签订的合同约定，依法应承担违约责任。被告增城市银河通房地产投资有限公司辩称，一、涉案房屋已经办理好建设工程规划许可证，符合交付条件以及双方约定的居住条件，不影响实际使用。二、涉案房屋在出售时取得广东省广州市商品房预售许可证，符合预售条件，销售程序符合法律规定。三、被告于2017年7月17日向增城不动产登记中心递交了初始确认登记申请，该中心当日受理了被告的申请，但直到开庭当天增城不动产登记中心都没有办妥初始登记或通知被告补充其他材料，也没有作出不予登记的决定。被告已经积极履行了办证的义务，没有如期为原告办理房产证不是被告的原因造成的，是政府的政策行为所致，被告不承担违约责任。四、若法院认定被告需要承担办证的延期违约责任，原告于2016年12月23日办理交楼手续，应从2016年12月23日开始计算210个工作日，即计算到2017年10月30日届满，故违约金应从2017年10月31日开始计算。五、被告于2018年5月31日已通过邮寄通知原告在6月10日前交资料、办证交税。但原告直到2018年7月3日才将完税证明交过来，6月10日至7月3日这段时间的违约金应予以扣除。经审理查明：2015年5月31日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……房屋地址：增城市新塘镇金泽路1号14幢（金泽路1号14幢）2501房……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1150000元……第八条付款方式……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日，支付全部房价款的30%，金额（人民币）345000元……除首期款外，剩余房款金额（人民币）805000元……须于2015年6月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》……2、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2、乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”该合同附件七补充协议约定：“卖方在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前已向买方明示《商品房买卖合同》及《补充协议》示范文本，买方在审慎阅读并充分理解该示范文本及法规的前提下签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称合同及协议）……十一、对《商品房买卖合同》第二十一条的补充：……（二）乙方在《商品房买卖合同》第十三条约定的交房期限之内收楼的，办理《房地产权证》的起算日期为自合同约定的交房期限届满之日起算（如乙方属按揭付款，交房期届满时银行未提供同意办理《房地产权证》及他项权证的书面证明，则起算日期顺延至银行提供以上相关证明之日）；乙方在《商品房买卖合同》第十三条约定的交房期限届满之后收楼的，办理《房地产权证》的起算日期为自该商品房交付之日起算（如乙方属按揭付款，该商品房交付时银行未提供同意办理《房地产权证》及他项权证的书面证明，则起算日期顺延至银行提供以上相关证明之日）。（三）与购房有关的办理房产证、银行按揭及其他应由乙方支付的相关税、费等费用由乙方承担，甲方在代为办理上述手续时，乙方须在接到通知后5日内缴清上述款项。由于乙方未能及时缴款致使办证时间延迟的，甲方不承担延期办理的责任。……（五）第二十一条提及的‘将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方’是指甲方向乙方发出领取房地产权证的书面通知。如甲方已通知乙方领取房地产权证，但由于不可归责于甲方的原因导致乙方未及时取得房地产权证的，甲方对此不负任何责任……十八、本《补充协议》作为《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力……”。合同签订后，原告已依约向被告付清了涉案房屋的购房款。2016年12月23日，原告接收了涉案房屋。2017年7月17日，广州市增城区不动产登记中心受理被告金泽豪庭自编号13-17栋的新建（含商品房、经济适用房等）初始登记。2018年4月3日，广州市增城区国土资源和规划局向被告发出《增城区国土规划局关于补缴土地出让金告知书》，内容为：“……经我局核查，你司位于增××××白江村面积为99830平方米（149.75亩）的居住用途项目用地需补缴土地出让金。为进一步规划我区土地市场秩序，加强经营性土地管理，确保土地出让金足额入库，现我局依法追缴该项目用地土地出让金，请你司收到本《告知书》后5工作日内前往我局签订《出让合同补充协议》办理补缴手续……”。另案中，本院于2018年3月28日去函广州市增城区国土资源和规划局，征询案涉房屋所在项目的房地产权属登记办理情况及补缴土地出让金的相关情况。2018年4月20日，广州市国土资源和规划委员会向本院作出穗国土规划协查[2018]168号《广州市国土资源和规划委员会关于的复函》，载明“……一、关于补交土地出让金的计收标准问题根据《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》（穗府办规[2018]7号）及《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字[2018]2号）相关规定，用地单位申请办理房屋所有权首次登记时，我委将核查项目土地出让金缴交情况，如用地单位未缴交土地出让金或涉及土地出让金调整的，须补缴土地出让金后再予以办理相关登记。其中，用地单位在2018年4月1日前申请补缴土地出让金的，以《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）作为计收标准；用地单位在2018年4月1日后申请补缴土地出让金的，以《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字[2018]2号）作为计收标准。根据《国土资源部办公厅关于发布》（国土资厅发[2013]20号）第6.3.2项的规定，土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补缴地价时为准。我委按规定计收土地出让金，计收时使用的政策、土地估价标准以开发商申请缴交出让金、我委正式受理的时点为准，具体补缴面积以我委正式收件后核算面积为准。二、关于涉案项目补缴土地出让金的相关情况经了解，贵院来函提及的案件涉及增城市银河通房地产投资有限公司名下‘金泽豪庭’项目，该项目属于《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字[2018]2号）第（十一）项规定中需补缴出让金的情形，即该开发商历史上已签订土地出让合同未明确规划建筑面积，其规划批准计容建筑面积大于首次土地出让合同净容积率1.8对应建筑面积，超出的部分应当补缴出让金。针对因上述情况导致需补缴土地出让金的开发商，我委在其申请办理初始登记时已明确告知需补缴土地出让金方能办理后续业务，具体的补缴面积需在开发商向我委递交补缴土地出让金申请后由评估公司评估确定。我委严格执行广州市关于土地出让金计收相关政策规定，及时办理补缴土地出让金业务，并未存在无故拖延办理的情况，如开发商已按政策规定向我委提出补缴土地出让金申请并缴清土地出让金，我委增城区国规局将积极配合办理房地产权属登记……”。2018年7月11日，涉案房屋登记到原告名下。庭审中，原告陈述以下内容：1、原告在2018年6月9日到被告处签收了办证的交税资料，在2018年7月3日交了税并将完税发票交给被告，之后在2018年7月11日到被告处领取了涉案房屋的不动产权证书。2、原告不同意被告扣除2018年6月10日至2018年7月3日这段时间的违约金。3、其主张的延期办证违约金计算到2018年7月10日止。被告陈述以下内容，1、被告于2017年7月就向增城不动产中心提交了初始登记申请，增城不动产中心直到2018年4月13日才通知被告补交出让金。2、直至开庭当天增城区国土资源和规划局都没有告知被告补交出让金的具体数额。3、就算被告没有补交出让金，增城区国土资源和规划局也应当为业主办理房产证。4、根据合同第21条约定，原告应在收到被告的通知后的5个工作日内提交交税的发票。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议是原、被告的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方应依约履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条约定，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付给乙方。附件七补充协议第十一条约定，原告在《商品房买卖合同》第十三条约定的交房期限之内收楼的，办理《房地产权证》的起算日期为自合同约定的交房期限届满之日起算。结合查明的事实，原告在合同第十三条约定的交房日前已接收了涉案房屋，故从2016年12月31日之日计算210个工作日，即2017年11月6日为被告办妥房地产权证的截止日期。被告实际于2018年7月11日才为原告办妥涉案房屋的不动产权证书，已超过合同约定的办理期限，因此被告确实存在延期办妥房地产权登记的情况。对于被告抗辩的造成延期办妥房地产权登记的原因是政府行为及政策调整，不可归责于被告，被告不应承担违约责任的理由能否成立的问题，本院分析如下：一、广州市国土资源和规划委员会向本院作出穗国土规划协查[2018]168号《广州市国土资源和规划委员会关于的复函》的载明：如用地单位未缴交土地出让金或涉及土地出让金调整的，须补缴土地出让金后再予以办理相关登记；用地单位在2018年4月1日前申请补缴土地出让金的，以《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）作为计收标准；用地单位在2018年4月1日后申请补缴土地出让金的，以《关于明确我市国有建设用地使用权出让金计收标准的通知》（穗国土规划规字[2018]2号）作为计收标准；计收时使用的政策、土地估价标准以开发商申请缴交出让金、广州市国土资源和规划委员会正式受理的时点为准，具体补缴面积以广州市国土资源和规划委员会正式收件后核算面积为准；案涉金泽豪庭项目属于需补缴出让金的情形，广州市国土资源和规划委员会在被告申请办理初始登记时已明确告知需补缴土地出让金方能办理后续业务，具体的补缴面积需在被告向广州市国土资源和规划委员会递交补缴土地出让金申请后由评估公司评估确定。由此可见，被告所需补缴的土地出让金计算标准是明确的，不存在需广州市国土资源和规划委员会明确土地出让金计算标准被告才能补缴的问题。另外，计收所需补缴土地出让金时使用的政策、土地估价标准以开发商申请缴交出让金、广州市国土资源和规划委员会正式受理的时点为准，具体补缴面积以广州市国土资源和规划委员会正式收件后核算面积为准，据此，确定所需补缴土地出让金的数额需以被告申请缴交土地出让金为前提。被告在本案中并未提交证据证明其已及时向广州市国土资源和规划委员会递交补缴土地出让金申请，并积极履行补缴土地出让金的义务。二、原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议时《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）已颁布实施，被告作为有资质、有经验的房地产开发企业，可以预见也应当预见其开发案涉房地产项目所可能存在的经营风险及办证过程中可能存在的障碍，况且原、被告约定的办妥产权登记的期限为自商品房交付之日起210个工作日，近一年的期限足以让被告排除相关障碍并妥善处理各相关事项，办妥产权登记。综上，补缴土地出让金属被告可以预见、应当预见，且在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七补充协议约定的期限内足以妥善处理的事项，被告据此抗辩延期办妥房地产权登记不可归责于被告，被告不应承担违约责任，理据不足，本院不予采纳。至于被告主张应扣除2018年6月10日至2018年7月3日的违约金问题，本院作以下分析：附件七补充协议第十一条第（三）款约定，与购房有关的办理房产证、银行按揭及其他应由原告支付的相关税、费等费用由原告承担，被告在代为办理上述手续时，原告须在接到通知后5日内缴清上述款项，由于原告未能及时缴款致使办证时间延迟的，被告不承担延期办理的责任。庭审中，被告称已于2018年5月31日发出通知给原告，要求原告于2018年6月10日前向被告提交交税发票。但是被告对上述陈述的事实未能提供充分的证据予以证明，故本院不予采纳。原告自认在2018年6月9日到被告处领取了办证的交税资料，在2018年7月3日才交了税将完税发票交给被告。可见，原告并未按照附件七补充协议第十一条第（三）款约定在收到办证交税通知后的5日内即2018年6月14日前缴款。根据附件七补充协议中的第十一条第（三）项约定，由于原告未能及时缴款致使办证时间延迟的责任，不能归责于被告，故从2018年6月15日至2018年7月3日的期间即19天应当在被告延期办证的期限内予以扣减。承上文分析，自2016年12月31日起算210个工作日届满之日即2017年11月6日，自2017年11月7日起算至被告实际办妥涉案房屋产权证书之日即2018年7月11日，共延期247日，扣减原告迟延交纳税款19天，被告实际延期办证达228天。现原告只要求被告支付延期办证违约金至2018年7月10日，是对其权利的自行处分，并不违反相关法律法规的规定，本院予以准许。据此，从2017年11月1日计至2018年7月10日，扣减原告迟延交税款的19天，被告应承担延期办证227天的违约责任。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十二条的约定，计得被告应向原告支付的延期办理产权登记违约金为130525元（每日按照总房款1150000元的0.05%，计算227日）。由于原告关于违约金起始计算时间不当，故原告诉请的违约金超过上述金额的部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市银河通房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期办理产权登记违约金130525元给原告张志灵。二、驳回原告张志灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1616.30元，由原告张志灵负担177.30元，被告增城市银河通房地产投资有限公司负担1439元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一八年十二月十三日书记员  周思珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。