广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1993号 原告（反诉被告）：徐凤华，女，1987年8月16日出生，住防城港市港口区。 原告（反诉被告）：唐涌，男，1988年2月6日出生，住防城港市港口区。 以上两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：赖添荣，广西十环律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西强盛置业有限公司，住所地防城港市港口区桃花湾广场越秀小区B15号。 法定代表人：沈巍。 委托诉讼代理人：黄淑宾，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄发斌，广西精一律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）徐凤华、唐涌与被告（反诉原告）广西强盛置业有限公司（以下简称强盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序审理。后强盛公司于2018年11月14日提出了反诉，本院合并审理。徐凤华、唐涌的委托诉讼代理人赖添荣，强盛公司的委托诉讼代理人黄淑宾、黄发斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐凤华、唐涌向本院提出诉讼请求：1.判决强盛公司向徐凤华、唐涌支付逾期办理房产证的违约金（违约金计算方法：以435064元为基数，按每日万分之一，从2018年1月1日起计算至房屋产权证办理之日止，暂计至2018年9月30日为13226元）；2.强盛公司在本判决书生效之日起三十日内为徐凤华、唐涌办理“碧海紫金城”房地产项目16栋1单元1201号房屋权属证书；三、本案诉讼费由强盛公司承担。事实与理由：强盛公司开发建设的位于防城港市港口区的“碧海紫金城”房地产项目，向徐凤华、唐涌出售该项目16栋1单元1201号房，双方签订了《商品房买卖合同》，办理了商品房买卖合同备案证明。《商品房买卖合同》约定，商品房总价款435064元，出卖人应在2015年12月31日前交付商品房；如果因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730天内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，徐凤华、唐涌履行了合同约定的义务。因强盛公司未能按相关规定向房屋登记管理部门交付符合要求的资料，徐凤华、唐涌至今未能取得该商品房的权属证书，强盛公司已构成违约，应承担继续履行并支付违约金的责任。综上，请求法院支持徐凤华、唐涌的诉讼请求。 强盛公司辩称，一、《商品房买卖合同》未约定由强盛公司代徐凤华、唐涌办理不动产权证，徐凤华、唐涌也未明确是否委托强盛公司办理，徐凤华、唐涌没有举证证明已经履行办证应履行的义务，及时缴纳契税并将契税凭证交给强盛公司。二、“碧海紫金城”项目的部分房屋及商铺于2014年9月1日因案外人苏通建设集团有限公司在其提起的另案诉讼中被法院查封，导致16号楼无法办理大产权证，法院的查封行为属于不可抗力，被告不存在逾期办证的违约行为。三、16号楼大产权证办理成功后，强盛公司已经在合理的期限内通知徐凤华、唐涌办证所需材料，16号楼的房产证均于9月、10月办理下来。 强盛公司向本院提出了反诉请求：1、徐凤华、唐涌向强盛公司支付违约金87012.8元（违约金按照合同总价款435064元的20%计算）；2、反诉费用由徐凤华、唐涌承担。事实和理由：2015年4月23日，徐凤华、唐涌与强盛公司签订了《商品房买卖合同》，徐凤华、唐涌购买强盛公司开发建设的位于防城港市港口区“碧海紫金城”项目16号楼1单元12层1201号房，房屋总价款435046元。《商品房预售合同》补充协议约定，徐凤华、唐涌须在签订《商品房买卖合同》补充协议后，接到强盛公司通知10天内到指定的按揭贷款银行及房产局办理相关的按揭贷款与抵押登记手续，逾期不到银行办理上述手续的，视为违约，每逾期一日，按照合同总价的千分之一向强盛公司支付违约金，超过10日的，强盛公司有权解除合同，并要求徐凤华、唐涌支付合同总价款20%的违约金。2015年4月24日，强盛公司向徐凤华、唐涌发出到银行办理按揭贷款和抵押登记手续的通知，但徐凤华、唐涌直到2015年5月18日才去银行办理，逾期达24天。徐凤华、唐涌的行为构成违约，应向强盛公司支付合同总价款20%的违约金。综上，请求支付强盛公司的反诉请求。 徐凤华、唐涌辩称，一、强盛公司的请求已经超过诉讼时效。二、我方在接到强盛公司的通知后已经及时办理了相关手续，不存在违约行为。三、如果法院认定我方应承担违约责任，双方合同约定的违约金过高，请求予以核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：强盛公司提供的证据《业主交楼路程表》真实性予以认可，但是内容上不能反映徐凤华、唐涌的收房时间。《客户交接手续流程单》为强盛公司的内部材料，无法证实其已经于2015年4月24日通知徐凤华、唐涌办理按揭贷款。 本院经审理认定事实如下：2015年4月23日,两原告徐凤华、唐涌（买受人）与强盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：强盛公司将位于防城港市港口区碧海紫金城16栋1单元12层1201号房出卖给徐凤华、唐涌，房屋建筑面积为120.57平方米，单价3608元/平方米，房屋总价款为435064元。合同第十一条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《补充协议》第二条约定，买受人须在签订的《商品房买卖合同》及本补充协议后接到出卖人通知10天内到出卖人指定的按揭贷款银行及房产局，办理相关的按揭贷款和抵押登记手续。买受人逾期不到银行办理上述手续的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按本合同总价的千分之一向出卖人支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。第十六条约定，买受人自愿委托出卖人办理本合同项下的房屋产权证明的（如买受人的付款方式为银行按揭或公积金贷款的，买受人委托出卖人办理房屋产权证，并提供所需的相关办理资料），经出卖人按本协议约定的通讯方式通知买受人的，因买受人原因60天内未提供齐所需的资料而造成房屋产权证明无法正常办理的，出卖人不承担责任。合同还对其他事项作了约定。 另查明，苏通建设集团有限公司诉强盛公司建设工程施工合同纠纷一案（案号：【2014】港民初字第1069号）中，苏通建设集团有限公司向本院申请查封了强盛公司所有的“碧海紫金城”项目16号楼1602、1603号商铺。2017年5月1日，本院作出（2014）港民初字第1069号民事判决书，判决苏通建设集团有限公司的诉讼请求。苏通建设集团有限公司上诉后，因未交纳诉讼费，防城港市中级人民法院于2017年9月20日作出裁定，按苏通建设集团有限公司自动撤诉处理。2018年4月8日，强盛公司向防城港市房产交易中心申请办理涉案的16号楼的不动产权证，2018年8月28日取得不动产权证。 本院认为，本案的争议焦点是：1、徐凤华、唐涌是否存在逾期办理按揭贷款的行为？2、强盛公司以法院的查封作为逾期办理不动产权证的抗辩理由是否成立？强盛公司是否应向徐凤华、唐涌支付逾期办证违约金？3、《商品房买卖合同》及补充协议是否约定了强盛公司应履行为徐凤华、唐涌办理不动产权证的义务？ 关于第一个争议焦点。按照《商品房买卖合同》补充协议约定，徐凤华、唐涌应在签订《商品房买卖合同》补充协议后，接到出卖人通知10天内强盛公司指定的银行办理按揭贷款手续。从本案证据看，强盛公司提供的证据不能证明其通知徐凤华、唐涌办理按揭贷款的时间。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院认定徐凤华、唐涌不存在逾期办理按揭贷款的行为，强盛公司请求徐凤华、唐涌承担逾期付款责任没有事实依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，首先，法院查封的仅仅是16号楼的1602、1603号商铺，强盛公司可以通过提供担保等方式解除查封，并不属于不可抗力。其次，涉及查封的案件，防城港市中级人民法院于2017年9月20日作出裁定，按苏通建设集团有限公司自动撤诉处理后，强盛公司却未采取积极措施及时申请解除查封，确保涉案的16号楼能尽快办理不动产权证。综上，强盛公司以法院的查封行为作为逾期办证的抗辩理由不能成立。徐凤华、唐涌于2015年12月31日收房后，因强盛公司的原因，未能在房屋交付后730日内取得不动产权证，强盛公司应按合同约定，从逾期之日即2018年1月1日起，按照房屋总价435064元的日万分之一向徐凤华、唐涌支付逾期办证违约金。经本院核算，至起诉之日的违约天数为272天，违约金金额为11833.74元（435064元×0.0001×272天）。 关于第三个争议焦点。依据《商品房买卖合同》补充协议第十六条约定，徐凤华、唐涌委托强盛公司办理房产证的，强盛公司才负有履行办证义务。徐凤华、唐涌在未能提供证据证明已经委托强盛公司代办不动产权证，故本院对徐凤华、唐涌请求强盛公司办理不动产权证的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西强盛置业有限公司向原告（反诉被告）徐凤华、唐涌支付违约金11833.74元； 二、驳回原告（反诉被告）徐凤华、唐涌的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）广西强盛置业有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费600元，减半收取300元，反诉案件受理费987.66元，共计1287.66元，由被告广西强盛置业有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费2575.32元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  凌枝 二〇一八年十二月二十六日 书记员  梁东