广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终1460号 上诉人(原审原告，反诉被告)：南宁龙江投资管理有限公司，住所地南宁市民族大道**航洋国际城**楼**房，统一社会信用代码91450103598435091J。 法定代表人：祝守信。 委托诉讼代理人：廖运筹，广西君桂律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司，住所地南，住所地南宁市兴宁区朝阳路**西南商都地上****信用代码914501005790461484。 负责人：李兵。 委托诉讼代理人：陶林坚，广西桂海天律师事务所律师。 原审被告：南宁柏联百盛商业有限公司，住所地南宁市，住所地南宁市朝阳路青云街**代码91450100773878528L。 法定代表人：JULIANACHENGSANSAN。 委托诉讼代理人：岑筱红，该公司员工。 上诉人南宁龙江投资管理有限公司(以下简称龙江公司)因与被上诉人南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司（以下简称百盛朝阳分公司）、原审被告南宁柏联百盛商业有限公司（以下简称百盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1354号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人龙江公司上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项；2、本案诉讼费由百盛朝阳分公司承担。事实与理由：一、龙江公司支付租金的截止日期应当计算到2016年9月29日为止，百盛朝阳分公司单方面对商铺进行停水停电并进行锁铺，从本质上龙江公司已没有正常占有、使用商铺的可能，是对租赁合同的根本性违反。二、一审认定龙江公司的违约金数额不合理且不合法。1、按一审判决的认定，龙江公司需要支付违约金高达89628元（保证金60000元加违约金29628元），认定的欠付租金数额92160元相比仅差一万余元，明显不合理不合法。2、保证金60000元，在合同第14条己明确约定先进行抵扣。在2016年9月29日时，本来龙江公司预交的保证金己足以抵扣全部费用，不存在欠费。3、保证金不应适用第12条第4款，龙江公司不存在擅自撤柜的事实，相反龙江公司是想撤都撤不了，虽逾期支付租金但龙江公司确实没有终止履行合同。百盛朝阳分公司自2016年9月29日就开始持续锁铺，龙江公司起诉之后经法院协调才不得不开锁，百盛朝阳分公司才是真正终止履行合同的一方。4、百盛朝阳分公司如未按时收到租金，那么其损失也就是资金占用的利息损失，按规定违约金不应超过其实际损失的30%即按利息上浮30%计算封顶为宜，而非按本金直接算30%作为损失进行认定。综上，租金应计算到2016年9月29日，且应先以保证金6万元抵扣，抵扣后已不欠租金。一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重损害了龙江公司的合法权益。 被上诉人百盛朝阳分公司答辩称：一、龙江公司在拖欠租金、物业管理费、水电费、电话费的情况下，将其经营场所的物品搬走，并将其经营铺面用挂锁锁死，意图拒付租金后一走了之。在这种情况下，百盛朝阳分公司才提出解除合同的主张，且多次电话通知及登报告知龙江公司办理交接手续，但龙江公司置之不理，直到2017年4月21日龙江公司才撤离租赁场所，造成百盛朝阳分公司5个多月的租金、物业管理费损失，龙江公司还拖欠水电费、电话费，对此损失龙江公司应予赔偿。二、龙江公司上诉请求没有事实和法律依据，其上诉的目的就是想通过诉讼拖延交付租金、物业管理费的时间。三、龙江公司主张将6万元保证金抵扣租金没有任何合同依据，程序上也不合法。1、龙江公司没有提出抵扣6万元保证金的请求，也没有交纳6万元标的的案件受理费，依法不在本案审理范围；2、根据《租赁合同》第十二条第1点之约定，百盛朝阳分公司不退还龙江公司的保证金。四、《租赁合同》第14条是合同到期终止后的处理，与本案拖欠租金、百盛朝阳分公司行使合同解除权是不同的性质，故龙江公司请求将6万元保证金与拖欠租金抵扣不应得到支持。综上所述，龙江公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回龙江公司的上诉，维持一审判决。 原审被告百盛公司述称：其公司的意见与百盛朝阳分公司的答辩意见一致。 龙江公司向一审法院起诉请求：1、确认龙江公司与百盛朝阳分公司签订的《租赁合同》于2016年11月6日解除；2、百盛朝阳分公司和百盛公司共同赔偿扣押龙江公司设备造成的损失17763.44元；3、本案诉讼费由百盛朝阳分公司和百盛公司承担。 百盛朝阳分公司向一审法院提起反诉请求：1、龙江公司向百盛朝阳分公司支付2016年9月1日至2016年11月6日《租赁合同》解除之日止的应付未付租金92160元及从2016年9月1日暂计至2017年3月31日因欠交租金依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金88762元，从2017年4月1日起至付清租金之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；2、龙江公司向百盛朝阳分公司支付2016年9月1日至2017年3月31日应付未付物业费管理费21000元及从2016年9月1日暂计至2017年3月31日因欠交物业管理费依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金12690元，从2017年4月1日起至付清物业管理费之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；3、龙江公司向百盛朝阳分公司支付2016年7月25日至2016年9月30日应付未付水电费15202.19元及从2016年7月25日暂计至2017年3月31日因欠交水电费依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金14398.51元，从2017年4月1日起至付清水电费之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；4、龙江公司向百盛朝阳分公司支付2016年7月1日至2016年11月30日应付未付电话费145元及从2016年7月1日暂计至2017年3月31日因欠交电话费依合同约定按每日千分之五计算应缴纳的滞纳金108.25元，从2017年4月1日起至付清电话费之日止的滞纳金按每日千分之五继续计算；5、龙江公司向百盛朝阳分公司支付2016年11月7日《租赁合同》解除之日至2017年4月21日租金损失240890元；6、本案诉讼费由龙江公司承担。 一审法院判决：一、龙江公司与百盛朝阳分公司签订的《租赁合同》于2016年11月6日解除；二、龙江公司支付百盛朝阳分公司2016年9月1日至2016年11月6日拖欠的租金92160元；三、龙江公司支付百盛朝阳分公司2016年9月1日至2016年11月6日拖欠的物业费6600元；四、龙江公司支付百盛朝阳分公司违约金29628元；五、驳回龙江公司的其他诉讼请求；六、驳回百盛朝阳分公司的其他反诉请求。案件受理费244元，由龙江公司负担；反诉费4071元，由龙江公司负担1199元、百盛朝阳分公司负担2872元。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，龙江公司与百盛朝阳分公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按照约定履行合同义务。龙江公司上诉称其所欠租金应计算至2016年9月29日以及一审判决违约金错误；本院仅针对龙江公司该上诉请求进行审理。根据各方当事人在二审中的诉辩理由，本案的争议焦点是：1、如何认定龙江公司向百盛朝阳分公司支付租金和物业费的截止时间；2、一审判决龙江公司承担违约金的计算方式是否恰当。 关于如何认定龙江公司向百盛朝阳分公司支付租金和物业费截止时间的问题。根据租赁合同的约定，龙江公司承租商铺的期限至2017年10月31日止。龙江公司在履行租赁合同过程中未按约定支付2016年9月1日以后的租金和物业费，且在未与百盛朝阳分公司协商解除合同的情况下擅自终止履行合同，其行为构成违约，应承担违约责任。因龙江公司未依约支付租金和物业费，百盛朝阳分公司行使合同解除权，符合合同的约定和法律规定。龙江公司向百盛朝阳分公司支付的租金和物业费应计算至合同解除日，故一审法院判决龙江公司向百盛朝阳分公司支付租金和物业费从2016年9月1日起计算至2016年11月6日止并无不当。 关于一审判决龙江公司承担违约金的计算方式是否恰当的问题。因龙江公司没有按约定支付租金和物业费并擅自撤离铺面终止履行合同，已构成违约，导致租赁合同解除的责任在该公司，故其应承担违约责任。根据租赁合同第十二条的约定，龙江公司的上述违约行为应承担的违约责任有两种，一是龙江公司按拖欠金额的每日千分之五向百盛朝阳分公司支付滞纳金，二是百盛朝阳分公司把龙江公司的保证金60000元抵作违约金。按以上第一种违约责任，即按拖欠金额的每日千分之五计算违约金明显过高。如将第一种和第二种违约责任一并计算违约金则更高。百盛朝阳分公司提出的反诉诉请选择的是要求龙江公司按上述第一种方式支付违约金。龙江公司认为按该方式计算违约金过高，请求法院予以调整。一审法院根据实际情况进行调整，符合法律规定，但计算有误。由于违约金的计算应以实际损失为基础，百盛朝阳分公司不能收取租金和物业费的实际损失系该租金和物业费所产生的孳息，因此，龙江公司承担的违约金应以拖欠金额产生的孳息为基础，同时结合龙江公司的过错程度，以产生的孳息上浮30%为宜。一审判决以拖欠租金和物业费总额的30%计算违约金缺乏法律依据，明显不当，本院予以纠正。因双方当事人在本诉和反诉中均未对60000元保证金提出诉请，故本案不作处理。龙江公司认为应按合同第十四条约定以保证金抵扣拖欠的租金和物业费，因该条款属于合同正常终止后的约定，不适用于合同因违约解除的情形，故其主张理由不成立，本院不予支持。至于龙江公司按本判决履行支付违约金义务后，该保证金如何处置，双方当事人可另案诉讼。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金判决不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1354号民事判决的第一、二、三、五、六项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2017）桂0102民初1354号民事判决的第四项为：南宁龙江投资管理有限公司向南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司支付违约金（以拖欠的租金和物业费总额98760为基数，参照中国人民银行规定的同期贷款基准利率上浮30%，从2016年9月1日起计至本判决规定的履行期限最后一日止）。 一审案件受理费、反诉费按一审判决执行。二审案件受理费1434元，由南宁龙江投资管理有限公司负担1147元，由南宁柏联百盛商业有限公司朝阳分公司负担287元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院或者与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  林有坤 审判员  陆 宁 审判员  陆力宁 二〇一八年十二月二十二日 书记员  李姝雯