山西省昔阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0724民初490号原告山西盛典帝景房地产开发有限公司。法定代表人赵慧青，男，任公司经理。地址：山西省寿阳县。委托代理人董心，女，山西民力律师事务所律师。委托代理人王满元，男，寿阳县法律服务所工作。被告王雷生，男，1971年8月16日生，汉族，原住山西省太原市杏花岭区，现在山西省忻州监狱服刑。原告山西盛典帝景房地产开发有限公司（以下简称盛典帝景公司）诉被告王雷生租赁合同纠纷一案，于2018年3月7日由山西省寿阳县人民法院受理。期间，被告王雷生提出回避申请，寿阳县人民法院报请晋中市中级人民法院指定管辖，晋中市中级人民法院于2018年6月19日作出（2018）晋07民辖500号民事裁定书，指定由我院审理。我院于2018年7月9日受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛典帝景公司法定代表人赵慧青及委托代理人董心、王满元、被告王雷生均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告赔偿因违约致原告经济损失1040万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定，被告租赁原告位于寿阳县盛典名品时代广场商业楼用于经商，租赁期限为15年，自2015年7月1日起至2030年6月30日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告经营，合同履行至2017年夏，被告违反合同约定单方终止合同，以致合同无法履行。原告认为，由于被告单方违约终止合同，致使原告遭受巨大经济损失。依据法律规定与合同约定，被告应赔偿因不履行合同给原告造成的经济损失1040万元，以维护原告的合法权益。原告围绕自己的主张，提供了下列证据予以证实：1、《房屋租赁合同》一份，证实2015年6月15日，原告盛典帝景公司与被告王雷生签订合同，将原告开发建设的位于寿阳县的部分商业用房出租于被告使用之情况；2、重要合同移交表一份，证实原告于2015年7月10日将重要合同交由被告委托管理人郭小燕接收之情况；3、钥匙交接表5页，证实原告于2015年7月10日将租赁房屋钥匙交由郭小燕接收之情况；4、晋中富百家精品购物中心商户定金名单及21份收据，证实移交情况如第2、第3；5、物业交接表7页，证实移交情况如上述第2、第3；6、办公室财产移交表5页，证实移交情况如上第2、第3；7、通知2页，证实被告方派员工通知原告不履行合同之情况；8、授权书一份，证实被告注册的山西盛德富鑫商贸有限公司授权郭小燕在寿阳县处理日常事务之情况；被告对原告提供的上述证据均有异议。认为合同上赵慧青的签字是后补的，不具有真实性；另外第2号至第7号证据都不是自己经手办的，对上面的签字不确定；关于第8号证据上的“王雷生”签字并不是自己所签。但被告对租赁合同的签订时间、租赁面积、租金、租赁期限等合同内容均无异议，也对郭小燕负责全权处理租赁后日常事务表示认可。本院认为原、被告所签租赁合同上赵慧青的签字虽系后补，但合同内容是真实的，且被告对合同的内容表示认可，也对赵慧青系原告单位法定代表人未提出异议，故该合同应当认定为双方实际签订的合同。关于原告提供的第2-6号证据上郭小燕的签字，与第8号证据相互印证，且被告对郭小燕处理日常事务之事实无异议，可以认定以上证据中郭小燕签字接受之事实存在，故上述证据具有一定的真实性，应予采信。关于第7号证据，因该通知内容只有“李海全”签字，并无郭小燕签字，本院无法确定该通知内容的真实性，不予采信。被告辩称：我与原告签订《房屋租赁合同》的时间、地点及租赁面积、租金约定等合同内容均是事实。在合同履行过程中，由于原告单方面违约，在签合同之前就将商铺出售，且在合同履行期内又继续出售商铺，违约在先；并且设下陷阱，使我失去自由，致合同无法履行。既然原告要求解除合同，我表示同意。但对原告所述经济损失不予认可。另外，由于原告的违约，我要求原告赔偿我经济损失200万元。被告针对其答辩意见，提交如下证据：1、收据复印件一份，证实原告在合同履行期间（2016年11月25日）出售商铺之情况；2、商品房预定协议复印件2页，证实内容同第1；3、商品房预定协议复印件五页，证实原告在合同签订之前（2013年10月28日）就已出售部分商铺之情况；4、授权书复印件一份及负债表5页，证实签订合同后被告在寿阳县注册了公司（山西盛德富鑫商贸有限公司）以及公司负债情；。5、寿阳县人民法院（2016）晋0725刑初72号刑事判决书复印件一份，证实被告因非国家人员受贿罪被判有期徒刑五年之情况；6、晋中中院（2017）晋07刑终149号刑事裁定书复印件一份，证实晋中中院对王雷生上诉案的裁定结果为驳回上诉，维持原判；7、郭小燕证词一份及光盘一张，证实原告在合同履行期间的违约行为之情况；原告对被告提供的上述证据均有异议，认为第1-6号证据均为复印件且与本案无关联性，不予认可；对第7号证据也有异议，认为即使我方与原告有租赁合同，也不影响房屋的出租行为。本院认为，证据应当提供原件，上述被告提供的第1-4号证据均系复印件，也无其它证据印证，本院无法确定其真实性，且原告表示有异议，故对上述第1-4号证据不予采信；关于第5、6号证据虽系复印件，但该证据相互之间与被告当庭陈述互相印证，且原告对被告因犯罪被判刑之事实未提出异议，故应当认定寿阳法院该刑事判决书和晋中中院该刑事裁定书内容的真实性，应予采信；关于郭小燕证词及录音光盘，原告虽对该证词有异议，但对证词中“开业后大概有四五拔人，不明身份的陌生人经常阻挠我商户的入驻和装修，这些人自称是前几年做过项目的筹备，有的是盖过房，有的送过材料，李国涛在几年前就抵给他们了，并且提供了当时的收据、协议等复印件……”之内容，并未提出实质性反驳意见，也未提供反驳证据，故可以认定郭小燕证词上述内容的真实性，也可以认定被告商场在开业之后有第三人主张权利之事实存在。不过，现有证据（被告提供的票据均为复印件）不足以证实上述事实系由原告违约引起。综合原、被告各自的诉辩主张及举证、质证意见，本院认定基本事实如下：1、2013年，原告山西盛典帝景房地产开发有限公司在寿阳县城开发了寿阳县盛典名品时代广场。该公司股东和法定代表人为冀林义、李国涛、张贵柱、赵慧青。2、2015年6月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：①由被告王雷生租赁原告盛典帝景公司位于寿阳县部分商业用房用于经商；②租赁期限为15年，自2015年7月1日起至2030年6月30日止；③自甲方（原告）向乙方（被告）交房之日起，甲方按约给予乙方免租期，以便乙方对标的房屋进行装修，筹备开业及试营业等，免租期内乙方不需交纳租金，但需承担水、电费用。2015年7月1日至2017年6月30日为免收租金期；④合同签订后，甲方即原告保证房地产没有与任何第三人的租赁关系，不存在任何权属争议；⑤乙方即被告开业后，连续亏损12个月的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，并不负任何违约和赔偿责任；⑥合同生效后，如单方强制解除合同，则按计租年度租金标准总额为标准赔偿对方经济损失。3、王雷生签订合同后，与合伙人郭小燕开始合作并注册成立山西盛德富鑫商贸有限公司，从2015年8月1日起负责商场的运营、收费、管理和维护等。公司任命郭小燕为总经理，全面负责商场的经营和管理。4、2015年7月10日，原告将重要合同、房屋钥匙、商户定金名单、物业交接条件表、办公室存放财产等物品交于郭小燕接受。5、王雷生授权的山西盛德富鑫商贸有限公司通过装修、改造、招商等一系列工作流程，于2016年1月1日使该租赁商场入驻商户，正式开业。6、2016年5月24日，王雷生因接受原告财物，被寿阳县公安局刑事拘留；2017年3月20日寿阳县人民法院作出判决，以非国家工作人员受贿罪判处王雷生有期徒刑五年。现王雷生服刑于山西省忻州监狱。本院认为：本案的争议焦点有二，第一，原、被告签订的《房屋租赁合同》应否解除。诉讼中，原告要求解除合同，被告也明确表示同意解除合同，本院应予准许。第二，原告主张的经济损失是否合理及责任承担问题。从双方签订的合同看，2015年7月1日至2017年6月30日为免租期，即被告在此期间无需交纳租金。2017年7月1日起为计租日，至2019年6月30日两年租金共计800万元。因此原告所诉损失应当按自起租日开始至原告起诉之日（2018年3月7日诉至寿阳法院）共计8个月计算租金损失（800万元/24个月*8个月=266.6万元）较为合理；关于原告上述损失的承担问题，原告认为系被告单方违约终止合同，致使原告遭受租金经济损失；被告则抗辩称由于原告在签订合同时，刻意隐瞒房屋的租赁和出售情况，致使商场无法正常经营，在连续亏损200万元的情况下，无奈撤出商场，因而被告不存在违约。从庭审中双方提供的证据分析来看，被告商场在经营期间，确有第三人主张权利进而干扰商场正常营运之事实存在，依照合同法相关规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。因此，被告作为承租人应承担原告租金损失的50%，即133.3万元。综上，本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在履行合同过程中，由于种种原因，致使双方意见发生分歧，现原告要求解除合同，被告表示同意，本院应依法准许。关于原告诉求的租金损失，对其合理部分，本院予以支持；不合理部分予以驳回。对被告辩称应由原告赔偿自己200万元经济损失之抗辩意见，因其未提供相应证据证实，故不予支持，待其取得确凿证据之后，另行解决为宜。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零八条、第二百二十八条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告山西盛典帝景房地产开发有限公司与被告王雷生于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告王雷生在本判决生效之日起三十日内给付原告山西盛典帝景房地产开发有限公司经济损失133.3万元；三、驳回原告的其它诉讼请求。如当事人未按本判决书确定的履行期限给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84200元，由原告负担54200元、被告负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长 王      新      华审 判 员 王            勋人民陪审员 赵蓰红二0一八年十二月十七日书 记 员 王      晓      英