成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0115民初4185号 原告：成都赛博特置业投资发展有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇向阳路。 法定代表人：陈光琼,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：罗婷婷，北京金诚同达（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：程钢，男，汉族，1983年1月16日出生，住四川省通江县。 成都赛博特置业投资发展有限公司（以下简称“赛博特公司”）与程钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。赛博特公司委托诉讼代理人罗婷婷、程钢到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 赛博特公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2013年1月21日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记；3.判令被告向原告支付代还款315496.07元（含诉讼费、执行费）及利息（代还款利息按中国人民银行同期贷款利率从2018年8月27日起计算至被告实际偿还之日止）；4.判令被告向原告支付违约金12411.4元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告赛博特公司将第4项诉讼请求违约金金额变更为121411.4元。事实与理由：2013年1月21日，原被告双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定程钢以528183元向原告购买位于成都市温江区南江路666号15栋12楼1204号房屋，首付款为168183元，其余价款向招商银行股份有限公司成都分行（以下简称“招行成都分行”）以借款按揭方式支付，按揭期限为20年。此后，原被告与招行成都分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告借款360000元用于支付房款，原告为该借款提供阶段性连带保证。上述合同签订后，原告依约向被告程钢交付房屋，并办理了备案登记。但被告却未按时向招行成都分行支付按揭款，且还贷期间屡次逾期，截止2017年8月4日止，欠招行成都分行322081.15元。此后，招行成都分行多次以电话、短信等方式通知其付款，其中，于2017年8月9日邮寄的《贷款提前到期通知书》明确终止贷款合同并要求提前还本付息，但被告仍未清偿。2017年8月31日，招行成都分行向成都市武侯区人民法院起诉，要求被告支付欠款及相应费用，且原告承担连带保证责任。2018年2月6日，成都市武侯区人民法院判令被告程钢向招行成都分行支付欠款311915.47元及至借款本金付清之日止的利息、罚息、复息等，判决后，程钢仍不履行上述判决结果，2018年8月成都市武侯区人民法院向原告送达《执行通知书》，并于2018年8月27日从原告账户向招行成都分行扣划钱款313122.57元。至此，原告认为依据商品房买卖合同及补充协议第四条第2款的约定，招行成都分行依据《个人贷款及担保合同》提前清偿借款及相关费用，且原告代被告向银行承当了连带保证责任，原告依约享有合同解除权，并要求程钢支付原告代偿还款金额5%的违约金和总房款20%的违约金及其他费用。 程钢辩称：成都市武侯区人民法院审理的招行成都分行起诉我偿还贷款的案件，因未通知到我本人，我不知有此判决，所以逾期还款的责任不在我本人。就违约金事项，因为当时赛博特公司联系不上，成都市武侯区人民法院当时第一次开庭法官说延期，第二次开庭在没有通知到我的情况下就缺席判决了，我不清楚该案件的审理及结果。因为我没有履行判决书，法院从赛博特公司卡上直接划扣的，我不清楚这一事实，所以违约金的事情我不予认可。我不同意解除房屋买卖合同，但对赛博特公司替我还款这一事实认可，只是要求赛博特公司为我办理房屋产权证后我才偿还贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无争议事实归纳如下：赛博特公司与程钢于2013年1月21日签订商品房买卖合同及补充协议，约定程钢以528183元向赛博特公司购买位于成都市温江区南江路666号15栋2单元12楼4号房屋，购买方式是按揭购买。程钢已支付首付款168183元，剩余购房款360000元向招行成都分行贷款按揭支付。2014年4月27日程钢与招行成都分行签订《个人购房借款及担保合同》，赛博特公司对上述合同项下全部债务承担连带责任。后因程钢逾期未还款，赛博特公司依照成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9650号民事判决书及（2018）川0107执4797号执行通知书向招行成都分行代程钢还款，履行了连带担保责任。 除双方当事人无争议事实外，本院经审理查明，《商品房买卖合同》补充协议第四条第二款载明：“出卖人保证期内，如因买受人原因，买受人未能按按揭合同规定按时足额归还每期贷款本息，导致银行从出卖人账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知起7个工作日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额5%的违约金；若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任的，出卖人有权在承担连带保证责任后，解除与买受人的购房合同并追究买受人的违约责任，同时买受人应承担总房价款20%的违约金（从买受人已付款中优先扣除），并要求买受人赔偿相应损失。”成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9650号招行成都分行起诉程钢、四川海盛实业有限公司、成都赛博特置业投资发展有限公司、四川祥科瑞商贸有限公司金融借款合同纠纷一案的民事判决书认定的事实载明：“一、2013年4月27日，原告与被告程钢、海盛公司、赛博特公司、祥科瑞公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定原告向被告程钢提供36万元贷款；贷款期限从2013年4月27日起至2033年4月27日止；贷款利率以中国人民银行公布同期基准利率执行，签订合同时的执行贷款为年利率6.55%；逾期贷款的罚息利率为合同约定的贷款执行利率上浮50%，对不能按时支付的利息，原告有权按罚息利率按日计收复息；还款方式为等额还款，连续三个月或累计六次未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布合同提前到期并收回全部贷款本息；被告程钢以其位于成都市温江区南江路666号15栋2单元12层1204号房屋为上述贷款提供抵押担保；被告海盛公司、赛博特公司、祥科瑞公司为被告程钢在上述借款合同项下全部债务承担连带保证担保责任，并自愿放弃要求原告首先向借款人或对抵押物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利；保证期间为抵押房屋办理正式抵押登记并将相关权证交由贷款人保管为止。”；成都市武侯区人民法院审理查明并认为程钢取得贷款后，未按约归还借款本息的行为已经构成违约，应承担违约责任，判决程钢于判决生效之日起十日内归还招行成都分行借款本金311915.47元并支付借款本金付清之日止的利息、罚息、复息（截止2018年1月25日尚欠利息4993.63元、罚息17.86元、复息44.62元，其后至付清之日止的利息、罚息、复息按照合同约定的标准继续计算）。 另查明，至法庭辩论终结前，赛博特公司已代程钢向招行成都分行支付房贷截止2018年8月27日本息306991.57元，案件受理费6131元；赛博特公司支付成都市武侯区人民法院（2018）川0107执4797号执行费2373.5元。 再查明，诉争房屋于2013年3月4日签约备案，程钢收房后已装修并入住诉争房屋，并于2013年12月28日开始向诉争房屋所在和信·孔雀城小区的物业公司（成都和顺物业服务有限责任公司）交纳物业服务费用以及生活用电、水、燃气等相关费用。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《个人购房借款及保证合同》、成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初9650号民事判决书、成都市武侯区人民法院（2018）川0107执4797号执行通知书、国内支付业务付款回单、网上银行电子回单、贷款提前到期通知书、调取证据回执及个人住房信息查询登记、客户收费历史明细等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，首先，赛博特公司与程钢签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》时，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》及附件真实、有效，双方均应按照合同约定履行义务。 一、关于原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议应否解除问题。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。赛博特公司与程钢在《商品房买卖合同补充协议书》第四条第二款约定了银行解除与程钢的抵押贷款协议，并要求赛博特公司承担连带清偿责任的，赛博特公司在承担连带保证责任后有权解除合同。本案中，程钢逾期未归还贷款，招行成都分行根据合同约定，宣布贷款提前到期并要求借款人程钢依照合同约定提前偿还贷款的本金及利息，但未主张解除与被告的抵押贷款相关协议（《个人购房借款及保证合同》）。同时，宣布贷款提前到期与主张解除合同不属于同一法律概念，其法律后果也不完全一致，不能就此推定贷款人主张提前还款的行为等于解除合同。故赛博特公司解除与买受人程钢的房屋买卖合同及补充协议的条件未成就，本院对此不予支持。 二、被告应否支付违约金及应否协助原告办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，本案中，房屋买卖合同补充协议第四项2条约定：“…解除与买受人的购房合同并追究买受人的违约责任，同时买受人应承担总房价款20%的违约金…”，可理解为，解除购房合同的同时一并要求买受人承担违约责任，即违约责任基于解除合同一并主张；同时，协助办理商品房买卖合同的备案登记撤销是基于合同解除，现赛博特公司解除商品房买卖合同及其补充协议的条件未成就。故，赛博特公司要求程钢支付总房价款20%的违约金及协助办理撤销诉争房屋的备案登记无法律依据，本院对此不予支持。 三、关于被告应否向原告支付代还款及利息的问题。 庭审中，赛博特公司提出要求程钢支付代还款315496.07元及代还金额5%的违约金的诉讼请求是基于担保法行使追偿权，其指向的法律关系基础是《个人购房借款及保证合同》。本案被告向原告主张支付代还款315496.07元（含诉讼费、执行费）及利息（代还款利息按中国人民银行同期贷款利率从2018年8月27日起计算至被告实际偿还之日止）《个人购房借款及保证合同》与本案被告向原告主张解除商品房买卖合同及补充协议为不同的法律关系，赛博特公司可就追偿权另行向人民法院提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回成都赛博特置业投资发展有限公司全部诉讼请求。 案件受理费减半收取4541元，由成都赛博特置业投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 林 艺 二〇一八年十二月二十日 书记员 杨李欣