山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0691民初157号原告：烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会。法定代表人：杨江成，居委会主任。委托诉讼代理人：杨永国，山东鲁石律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨觐瑞，山东鲁石律师事务所律师。被告：烟台市延桐水产养殖有限公司，住所地烟台经济技术开发区大季家街道孙家村北。负责人：仵云波，原法定代表人仵延桐（已死亡）之子。委托诉讼代理人：崔亦志，山东明朗律师事务所律师。第三人：仵延雨，男，1975年11月12日出生，汉族，住蓬莱市。原告烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会（以下简称山后陈家居委会）与被告烟台市延桐水产养殖有限公司（以下简称延桐水产公司）、第三人仵延雨租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告山后陈家居委会委托诉讼代理人杨永国、被告延桐水产公司委托诉讼代理人崔亦志到庭参加诉讼；第三人仵延雨经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告山后陈家居委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金35万元；2、判令被告支付违约金50万元；3、解除租赁协议、收回出租的海区及设施；4、承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2004年11月8日签订租赁协议一份。协议约定：原告将位于芦洋村北的二百亩养殖海区及配套物资租给被告使用，租期十七年，从2004年11月8日至2021年11月8日止，年租金7万元。于每年11月8日前一次性交清、违约向对方赔付违约金50万元（详见附协议）。被告从2013年起至今未交付租金，共欠租金35万元。原告多次向被告催讨租金，被告以种种理由拒付。被告拒付租金的行为构成根本违约，原告有权依法解除租赁协议，收回海区及设施。为此，特具状起诉，请求法院判如所请。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告自2012年11月8日起至实际支付租金之日止，按照每年7万元支付原告租金；2、请求判令被告赔付原告违约金50万元；3、请求判令解除原、被告于2004年11月8日签订的租赁协议，并判令被告返还承租的海区及物资、设施设备。4、请求判令被告补足养殖海区的海带架子及附属设施或赔偿原告租金损失396027.40元。被告延桐水产公司辩称，1、被告于2007年11月10日被吊销，2010年6月20日公司法定代表人仵延桐突发疾病去世，公司无人经营管理，也未进行变更登记。2、仵延桐之子仵云波本着对父亲及原告负责的态度，代表被告委托代理人到庭应诉；但因仵延桐系突发疾病死亡，未及交代后事，仵云波对于原、被告之间海域租赁事宜并不了解情况，原告应提供其拥有相关海域使用权的物权凭证等证据证明，说明租赁海域具体位置、四至范围以及签订履行的相关情况。3、即便双方海域租赁合同合法有效，因原告一直未向被告催要租金，根据民法通则的规定，也过了一年的诉讼时效。4、即便双方海域租赁合同合法有效，原告主张的违约金也超过其实际损失明显偏高，依法应予下调。第三人仵延雨未到庭参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：原告烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会原名蓬莱市大季家镇山后陈家村村民委员会，1995年因该村未能偿还向山东省蓬莱市大季家信用合作社（以下简称大季家信用社）的借款，被大季家信用社起诉，蓬莱市人民法院作出（1995）蓬经二初字第236号民事调解书对该案进行了处结。在上述调解书强制执行过程中，山后陈家村委会与大季家信用社于1997年3月25日达成执行和解协议，协议约定“山后陈家村委会以所属位于芦洋村北的养殖海区亩及配套养殖物资租赁给大季家信用社经营，以租金抵顶所欠贷款本息，租期计25年（自1996年11月8日起到2021年11月8日止），年租金7万，交付时间为次年的11月8日前······”。执行和解协议附有蓬莱市人民法院查封物品清单。2004年（具体日期不详）烟台经济技术开发区农村信用合作社（甲方）、原告山后陈家居委会（乙方）和被告延桐水产公司（原蓬莱市大季家镇第四海水养殖公司一分场，仵延桐、丙方）签订一份协议书，协议书内容为：甲、乙、丙三方经协商分别解除原山东省蓬莱市大季家信用社与原蓬莱市大季家镇山后陈家村村民委员会于1997年3月25日达成的执行和解协议及山东省蓬莱市大季家信用社与烟台市延桐水产养殖有限公司（原蓬莱市大季家镇第四海水养殖公司一分场，仵延桐）于1997年3月25日签订的出租协议。并就乙方欠甲方贷款21万元及乙方所属的位于该村芦洋村北的二百亩养殖海区及配套养殖物资使用权达成如下协议：一、丙方自愿自本协议签订之日起十日内向甲方偿还乙方欠甲方贷款本金21万元。二、丙方继续承租乙方所属的位于该村芦洋村北的二百亩养殖海区及配套养殖物资。租赁期限为山东省蓬莱市大季家信用社与蓬莱市的大季家镇第四海水养殖公司一分场原出租协议约定的二十五年（自一九九六年十一月八日至二〇二一年十一月八日）。三、自本协议生效之日至二〇二一年十一月八日期间就乙方所属的位于该村芦洋村北的二百亩养殖海区及配套养殖物资使用权的一切权力、义务由乙、丙双方按山东省蓬莱市大季家信用社与烟台市延桐水产养殖有限公司（原蓬莱市大季家镇第四海水养殖公司一分场，仵延桐）于1997年3月25日签订的出租协议履行，租赁费修改为每年柒万元，其余部分不变。甲方不再享有、承担出租人的任何权利、义务，原协议约定甲方的权力、义务由乙方享有、承担，因履行该合同发生的一切纠纷，与甲方无关。四、丙方自愿承担甲方欠乙方的二〇〇二年、二〇〇四年租赁费合计14万元，乙方可自行向丙方主张权力，甲方就该租赁费不再承担任何责任。2004年11月8日原告山后陈家居委会（甲方）与被告延桐水产公司（乙方）签订租赁协议，协议内容为：甲方将位于芦洋村北的二百亩养殖海区及配套物资租赁给乙方经营，一、乙方承租甲方养殖海区二百亩及配套养殖物资。（以双方交接清单为准，详见附表。）二、租期为十七年，自2004年11月8日至2021年11月8日止。三、租金总计人民币壹百壹拾玖万元整，每年租金人民币柒万元。租金于每年11月8日前一次性交清。乙方同时承诺以延桐水产养殖有限责任公司资产作为交纳租金做抵押。如果开发征用海区时，所有补偿属甲方所有，本租赁协议随之终止。四、乙方在租赁经营期间的一切债权债务和各种费用，甲方概不负责。五、租赁期满，乙方应于二〇二一年十一月一日前按双方物资交接清单如数返还承租物资及二百亩海区给甲方。如有短缺物资等，按现价赔偿。六、本协议于双方签章日生效。如有一方违约，应向对方一次赔付违约金人民币伍拾万元。2007年5月28日原告（甲方）与被告延桐水产公司（乙方）签订了租赁补充协议，协议载明以下内容：因2007年3月4日风暴潮造成海带架子被大风浪卷走，乙方无力继续经营，一、自2007年3月4日至2012年11月8日作为乙方重建海区期限，在重建海区期限内，免除租金，但乙方必须于2012年9月5日前补足养殖海区的海带架子及附属设施。二、乙方于2013年11月8日开始上交2013年租金，原来制定的租赁协议继续生效。现原告诉来本院请求解除与被告之间的海区租赁合同，被告同意解除。庭审中原告提交了《芦洋山后陈家养殖场地形实测图》，对要求被告返还海区所涉的地上建筑物的项目、坐标进行了绘图和标注，除了该实测图上标注的伙房及会计室共5间早已灭失外，其他所标注建筑物被告均同意交付给原告。诉讼中，本院对仵延雨作了调查笔录。仵延雨陈述，2016年8月仵云波（仵延桐之子）将一万余亩海区转租给仵延雨，年租金40万元，租金一年一付，租赁合同一年一签，承包的海区包括涉案的200余亩海区，仵延雨在转租时涉案的海区内没有任何养殖物资；对于现在原、被告解除租赁协议，仵延雨表示“无所谓”。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告欠付的租金问题。原告主张被告自2012年11月8日开始至今一直欠付租金，故要求被告自2012年11月8日起至实际支付之日止，按每年70000元支付租金；被告认可2012年11月8日至今一直欠付租金，但辩称原告口头承诺免除被告租金。本院认为，因被告未提供证据证明原告免除被告交纳租金的义务，故被告就应按照合同约定交纳租金。2、关于原告要求给付租金是否超过诉讼时效的问题。庭审中，被告辩称原告从未向被告追要租金，现原告起诉已超过诉讼时效。本院认为，原、被告之间的租赁期限为2004年11月8日至2021年11月8日，租赁期限是连续的，在租赁合同实际履行过程中也存在免除部分租金的情形，故原、被告租赁合同中“租金总计人民币壹百壹拾玖万元整，每年租金人民币柒万元，租金于每年11月8日前一次性交清”的约定是同一债务按照约定的时间分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定,故原告要求被告给付2012年11月9日至今的租金未超过诉讼时效。3、关于原告要求被告补足养殖海区的海带架子及附属设施或赔偿原告租金损失396027.40元。庭审中原告要求被告按照蓬莱市人民法院查封清单所记载的物资设备予以返还，被告对此不认可，认为被告应返还的物资设备应以2004年11月8日原、被告签订的租赁协议中所提到的交接清单记载为准；原告则称1997年3月25日原告以涉案海区租赁权及相关物资设备交付给大季家信用社以抵顶贷款，同一天大季家信用社就将上述海区及物资交付给了被告，当时被告的名称是蓬莱市大季家镇第四海水养殖公司一分场、仵延桐，2004年11月8日原、被告租赁协议中所写的交接清单实际不存在，原、被告没有重新核点物资设备。本院认为，庭审中原告未能提交大季家信用社与被告或原告与被告之间的交接物资设备的手续，被告也未能陈述返还给原告物资设施的具体明细，故无法确定被告现应补足物资设施的具体物品名称、规格和数量等；但根据2007年5月28日原、被告签订的补充协议中记载在海区物资设施灭失的情况下，原告免除被告交纳2007年3月4日至2012年11月8日期间的租金以帮助被告补足物资、恢复经营的内容，被告赔偿原告396027.40元作为物资设施不足的补偿合理有据，本院予以支持。4、关于原告要求被告承担500000元违约金。被告辩称原告请求的违约金超过实际损失，明显过高。本院认为，最高人民法院关于适用》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中原告要求被告承担500000元违约金数额过高，本院酌定为80000元。综上，本院认为，原、被告签订的租赁合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方应按照合同约定享有权利、履行义务。庭审中被告称被告租赁养殖场后新增建了围墙、房屋、对原有房屋进行修缮加固等，本院认为，现原、被告双方均同意按照养殖场地面建筑物现有状态予以交付，本院予以照准；被告辩称在租赁期间对租赁物有增建、添附等，可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、、《最高人民法院关于适用》若干问题的解释(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、解除2004年11月8日原告烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会与被告烟台市延桐水产养殖有限公司签订的租赁合同。二、被告烟台市延桐水产养殖有限公司、第三人仵延雨于本判决生效后三十日内将芦洋村北的二百余亩养殖海区及建筑物交付给原告烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会，位置及建筑物以芦洋山后陈家养殖场地形实测图为准（图上所标注伙房及会计室共用5间早已灭失）。三、被告烟台市延桐水产养殖有限公司于本判决生效后二十日内给付原告烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会2012年11月9日至2018年11月9日的租金共计420000元，2018年11月10日起至被告将租赁物实际交付给原告之日止的租金以年租金70000元的标准按日另行计算。四、被告烟台市延桐水产养殖有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会租赁海区物资设施损失396027.40元。五、被告烟台市延桐水产养殖有限公司于本判决生效后二十日内支付原告烟台经济技术开发区大季家街道山后陈家居民委员会违约金80000元。案件受理费13800元。由原告承担1040元，由被告承担12760元。被告应承担的部分已由原告预交垫付，被告在履行本判决确定的义务时一并付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  穆成凯人民陪审员  房清秀二〇一八年十二月二十六日书 记 员  孙岩峰