四川省大英县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0923民初2652号 原告：易旭，男，1978年3月21日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：刘少君，遂宁市大英县蓬莱法律服务所法律工作者。 被告：四川大英农村商业银行股份有限公司，住所地大英县卓筒大道161号-175号，统一社会信用代码91510900708992519D。 法定代表人：刘哿，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：郭平，该公司员工。 被告：陈树伯，男，1974年3月25日出生，汉族，住四川省大英县。 被告：廖丹，女，1969年11月09日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 原告易旭与被告四川大英农村商业银行股份有限公司（以下简称大英农商银行）、陈树伯、廖丹案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月29日公开开庭缺席进行了审理。原告易旭及其委托诉讼代理人刘少君，被告大英农商银行的特别授权委托诉讼代理人郭平到庭参加诉讼。被告陈树伯、廖丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易旭向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院停止对原告所有的位于大英县蓬莱镇文化街XX号1栋1单元4楼1号房屋的查封、拍卖；2.确认该套住房属原告所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年3月7日，被告陈树伯与原告自愿达成了《房屋买卖协议》，协议约定：陈树伯（甲方）将其所有的位于大英县XX街李X辉集资楼4-1号（即本案被查封、拍卖房屋）住房一套，面积139.3㎡，以58000元卖给原告（乙方），定于2010年6月底办理产权过户手续。特别约定：“当乙方向甲方交付全部房款后，乙方对此房屋享有排他的绝对所有权。”原告按约定交清了全部购房款后，通过装修并办理了水、电、气、网络户口手续，入住已逾13年。根据前述客观事实及相关法律规定，陈树伯与原告签订的《房屋买卖协议》合法有效，理应受到法律保护。2010年6月，约定办理产权过户手续时间已到，原告催促陈树伯办理房产过户手续时，才知道陈树伯将出售给原告的房屋，已用于抵押贷款。经原告多次催办未果，故至今未办理房产过户手续。被告大英农商银行发放贷款时，未到现场审查抵押物权属变更情况，则将售价58000元的房屋，抵押贷款高达130000元。因此，导致纠纷发生，系被告大英农商银行的过错造成。被告大英农商银行向法院申请执行后，大英县人民法院于2018年4月27日、5月22日分别裁定对原告的住房进行查封、拍卖。原告知道自己的权益被侵犯后，于2018年9月12日向法院递交了《案外人执行异议申请书》。同月25日，收到大英县人民法院（2018）川0923执异4号民事裁定书，裁定驳回原告的异议请求。据此，原告为了保护自己的合法权益，特向贵院起诉，望贵院支持原告的诉讼请求。 被告大英农商银行辩称，被告陈树伯是房屋的所有权人，大英农商银行的抵押行为是合法的。原告不是房屋的所有权人，其与被告陈树伯之间的买卖合同关系真实性存疑，即便是2005年签订了买卖合同，也仅是一个债权行为。根据法律规定，要取得所有权必须办理房产过户手续。而原告至今未办理过户手续，当然不是房屋所有权人。原告未办理过户是原告自己的原因造成的，责任应该自行负担，与被告设定抵押行为无关。被告陈树伯的房产证2006年就办理了，但原告在长达10多年的时间里都没有向陈树伯主张办证，也没有要求陈树伯承担违约责任，完全怠于行使权利，自身存在重大过错。其与陈树伯的债权债务关系，不能对抗大英农商银行的抵押权。 被告陈树伯、廖丹未到庭参加诉讼，亦未作口头或书面答辩和向本院提交证据，视为放弃答辩、举证和质证的权利。 经审理查明，2005年3月7日，易旭与陈树伯签订《房屋买卖协议》，载明：“卖方：陈树伯（以下简称甲方）买方：易旭（以下简称乙方）现经甲、乙双方共同协商，现甲方自愿将位于大英县XX街李X辉集资楼4-1一套房屋卖给乙方，并就房屋买卖有关事宜达成协议内容如下：一、甲方自愿将上述房屋（该房产座落于大英县XX街李X辉集资楼4-1一套房屋）并以人民币五万八千元的价格卖给乙方。建筑面积139.3平方米，混合（砖混）结构，所有权证甲方将在2010年6月底过户于乙方。二、乙方已将该房款五万八千元付清给甲方（房屋过户费和转让金均由双方负责支付）。三、从本协议生效之日起乙方即拥有该房屋的所有权，此后与该房有关的事宜皆与甲方无关。此房屋在买卖之前如有其他纠纷，其责任应由甲方承担。当乙方向甲方交付全部房款后，乙方对此房屋享有排他的绝对所有权。四、以后乙方需办理房屋的过户手续，则由乙方承担一切相关的费用，甲方有义务协助乙方办理过户手续。如需甲方亲自出面办理时，甲方应当及时办理并不得拖延。五、违约责任：本协议自双方签字、公证之日生效，不得单方改变，如任何一方不按本协议履行，必须向对方承担20%的违约金。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处存档一份。甲方：陈树伯乙方：易旭2005年3月7日”。嗣后，易旭搬入该房屋居住至今。 2006年7月25日，陈树伯将该房屋土地使用权证[大国用（2××6）2802号]办理在自己名下。次日，将该房屋所有权（大英房权证蓬民字第××号）办理在自己名下。 2009年3月16日，陈树伯与大英县农村信用合作联社玉峰分社签订《个人借款合同》，借款130000元，借款期限从2009年3月16日起至2012年3月15日止。同日，双方签订《最高额抵押合同》，用位于大英县蓬莱镇滨河路的房屋[大英房权证(蓬民)字第XXXX号、大国用（2××6）2802号]进行抵押担保并办理了抵押登记（大英房蓬他字第××号）。 大英农商银行与陈树伯、廖丹金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案，同年10月31日，本院作出（2016）川0923民初756号民事判决，判决：“一、限被告陈树伯、廖丹在本判决生效后10日内向原告四川大英农村商业银行股份有限公司归还本金13万元及利息（利息自2011年6月22日起至付清之日止，按借款合同约定利率标准计算）；二、原告四川大英农村商业银行股份有限公司对被告陈树伯用于抵押的位于大英县蓬莱滨河路房产［大英房权证蓬民字第××号房屋所有权证、大国用(2××6）第2802号国有土地使用权证]在折价、拍卖、变卖价款中享有优先受偿权；三、驳回原告四川大英农村商业银行股份有限公司的其它诉讼请求。”判决生效后，陈树伯、廖丹未履行义务，大英农商银行向本院申请执行。2018年4月27日，本院裁定将陈树伯的抵押房屋予以查封。同年5月22日，本院裁定将该房屋予以拍卖。2018年9月12日，易旭对本院执行陈树伯位于大英县蓬莱镇滨河路房产提出书面异议。本院于同月23日作出（2018）川0923执异4号民事裁定，裁定：“驳回易旭的异议请求。” 上述事实，有原告提供的身份证及营业执照复印件、《房屋买卖协议》、用电许可证、缴纳水费凭证及明细单、气费收款发票、电视入网费发票、垃圾处理费发票、大英县田坝子社区居民委员会出具的证明及六联机制的公示、大英县不动产登记中心房产信息查询情况说明、（2018）川0923执异4号民事裁定书，被告大英农商银行提供的《个人借款合同》、《最高额抵押合同》、房屋他项权证、借款借据、房产证及国土使用证复印件、（2018）川0923执异4号民事裁定书，以及原告和被告大英农商银行的当庭陈述在卷为证。 本院认为，原告与被告陈树伯于2005年3月7日签订的《房屋买卖协议》，不违反法律禁止性规定，属有效合同，原告也实际占有该房屋，但原告在占有该房屋后，未要求被告陈树伯及时办理过户登记，反而在协议中约定“所有权证甲方将在2010年6月底过户于乙方”，以致于被告陈树伯得以用案涉房屋于2009年3月16日向被告大英农商银行进行抵押贷款。且原告自认其在“2010年6月，约定办理产权过户手续时间已到，原告催促陈树伯办理房产过户手续时，才知道陈树伯将出售给原告的房屋，已用于抵押贷款”，但原告未通过合法途径向有权机构提出过户的诉求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”其目的是保护善意买受人的物权期待权，但本案不符合上述情形。且被告大英农商银行对案涉房屋的优先受偿权已经本院（2016）川0923民初756号民事判决书所确认并发生法律效力。原告要求本院停止对位于大英县蓬莱镇文化街XX号1栋1单元4楼1号房屋的查封、拍卖并确认该套住房属原告所有的理由不能成立，依据不足，其诉讼请求不予支持。原告可采取以下权利救济途径：一是行使涤除权，在对案涉房屋抵押担保的债权进行清偿以消灭抵押权后，可请求房屋出卖人办理房屋产权转移手续；二是在不能取得房屋产权的情况下，可根据与出卖人签订的房屋买卖协议依法向出卖人追究违约责任。 综上所述，原告的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条第一款第(二)项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告易旭的诉讼请求。 案件受理费4300元，由原告易旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  赵光华 人民陪审员  文 丽 人民陪审员  刘志明 二〇一八年十二月二十七日 书记 员代  雪 梅