山西省晋城市中级人民法院   民事判决书   （2018）晋05民初231号   原告（案外人）：崔某，女，1968年8月26日生，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。   委托诉讼代理人：邱某，山西权洲律师事务所律师。   被告（申请执行人）：河南源泰建筑有限公司，住所地林州市兴林路3号204室。   法定代表人：马某，任公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：吴某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：牛某，北京盈科（晋城）律师事务所实习律师。   第三人（被执行人）：高平市弘基房地产开发有限责任公司，住所地山西省高平市康乐街82号4楼。   法定代表人：张某，任公司经理。   第三人（被执行人）：泽州县房地产综合开发总公司，住所地山西省晋城市岭杰小区。   法定代表人：王某，任公司董事长。   原告崔某与被告河南源泰建筑有限公司（以下简称为河南源泰公司）、第三人高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称为高平弘基公司）、第三人泽州县房地产综合开发总公司（以下简称为泽州房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔某的委托诉讼代理人邱某、被告河南源泰公司的委托诉讼代理人吴某、牛某到庭参加诉讼。第三人高平弘基公司、第三人泽州房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   原告崔某向本院起诉请求：1.撤销（2018）晋05执异34号执行裁定书；2.依法判令不得执行原告所有的晋城市岭杰小区第23号楼8单元202号房，并判令立即解除对原告所有的上述房产的查封等强制措施。3.依法确认原告为晋城市岭杰小区第23号楼8单元202号房的所有权人；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.原告崔某是案涉房产的所有权人，法院在对第三人实施强制执行时，不得执行案涉房产；2.原告已经实际占有了案涉房产。原告与第三人于2013年3月15日签订了《商品房买卖合同》，第三人于3月17日向原告发出入住手续书，原告还向物业公司交纳了物业费、水费、电费等，可以证明原告对案涉房产已经实际占有；3.案涉房产未办理过户登记手续的原因是第三人之间存在纠纷，原告对房屋未办理过户登记无过错；4.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，案涉（2018）晋05执异34号执行裁定书存在适用法律错误。   河南源泰公司辩称，虽然泽州房地产公司与被答辩人崔某于2013年5月22日签订了《商品房买卖合同》并进行了登记备案，但答辩人河南源泰公司在此之前，即2013年2月已经占有了案涉岭杰小区23号商住楼所有的商铺及房屋，并在所有墙面及门窗上喷有“此房有纠纷，禁止销售，如有购房者，后果自负”字样，并禁止出入。2014年9月，答辩人还将岭杰小区23号商住楼所有门窗用钢筋封堵，因此自2013年2月始，案涉房屋便一直由答辩人占用，被答辩人崔某未实际占有案涉房屋。泽州县锐华物业有限公司给被答辩人出具预交水费、电费及物业费的收据，也仅能证明被答辩人缴纳了相应费用，不能证明被答辩人实际占有了案涉房屋。被答辩人崔某在明知岭杰小区23号楼有纠纷的情况下，仍与泽州房地产公司签订《商品房买卖合同》，应当预知该房屋不能办理房产证，因此，对于未办理房屋过户登记手续被答辩人崔某具有过错。第三人高平弘基公司的收款收据不能证明被答辩人已经支付了全部房款。被答辩人崔某虽与泽州房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋并未交付给被答辩人，也没有办理房屋的过户登记手续，被答辩人崔某依据《商品房买卖合同》仅是享有了合同债权，其不是案涉房屋的所有权人，因此崔某对案涉房屋享有的权利不能排除强制执行。本案执行行为发生在2014年2月，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日施行，晋城市中级人民法院（2018）晋05执异34号执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条正确。   第三人泽州房地产公司、第三人高平弘基公司未到庭，未陈述意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告崔某主张其对案涉晋城市岭杰小区第23号楼8单元202号房享有所有权。提供证据：   1.2013年3月15日《商品房买卖合同》一份，用于证明原告崔某与泽州房地产公司于2013年3月15日签订房屋买卖合同，并进行了备案登记。   2.购房款收据复印件一支，用于证明崔某交纳房款500000元。   3.高平弘基公司于2013年3月17日出具的《入住手续书》一份，用于证明高平弘基公司通知物业公司，崔某可以入住，崔某实际占有了房屋。   4.23号商住楼照片三张，用于证明23号楼实际上已有很多住户入住。   5.山西省高级人民法院（2014）晋执复字第21号执行裁定书一份，用于证明原告向山西省高级人民法院提交过水费、电费、物业费凭证。   被告河南源泰公司对证据1的真实性无异议，但认为《商品房买卖合同》只能证明原告崔某与第三人泽州房地产公司之间是买卖合同关系，原告崔某根据合同取得了债权，没有取得案涉房屋的所有权；原告没有提供转款凭证，对购房款收据的真实性不予认可；《入住手续书》是高平弘基公司给金泽物业公司出具的，不能证明崔某实际占有了房屋；原告主张其交过水费、电费、物业费，但没有提供交款收据；对于原告所提供的执行裁定书的真实性无异议，但此裁定已经被最高人民法院撤销。   本院认为，被告河南源泰公司对原告崔某提供的证据1、3、5的真实性未提异议，故本院对如上3项证据予以采信。原告崔某提供的证据2，仅有复印件在卷，且收据上的字迹及时间不能清晰辨认，无法看清收款单位，又无相应房款转款凭证在卷佐证，本院对崔某交纳房款的事实不予认定。原告崔某提供证据4（照片三张），述称是2015年拍摄，因无法核实照片所照情况的真实性，本院不予采信。   被告河南源泰公司述称，案涉23号商住楼因存在质量问题，一直没有向第三人交付，所以原告崔某根本不可能实际占有案涉房屋。提供证据：   1.2013年1月6日《整改通知书》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2013年1月6日向泽州县房地产公司及河南省建筑安装有限公司发出整改通知，指出岭杰小区23号住宅楼经验收存在质量问题，要求限期整改。   2.2014年5月7日《通知》一份，用于证明泽州县建筑工程质量安全监督站于2014年5月7日向建设开发单位泽州房地产公司、施工单位河南源泰公司发出通知，指出二单位对《整改通知书》未书面回复，整改情况不详，目前不具备竣工复验条件，要求尽快整改并组织复验。   3.2014年12月4日泽州县建筑工程质量安全监督站证明一份，证明内容与证据2的证明内容一致。   4.（2013）晋市法民初字第13号民事判决书一份，用于证明案涉房屋未交付崔某。   5.（2014）泽民初字第1198号民事判决书、（2014）泽民初字第1199号民事判决书，用于证明河南源泰公司在2013年2月即对案涉23号楼实际占有，并在门上喷涂有“此房有纠纷禁止销售”字样。   6.（2015）泽民初字第819号民事判决书、（2015）泽民初字第820号民事判决书、（2015）泽民初字第821号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1335号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1336号民事判决书、（2015）晋市法民终字第1337号民事判决书各一份，用于证明案涉23号楼一直由被告河南源泰公司实际占有，原告崔某未实际占有案涉房屋。   原告崔某对被告河南源泰公司所举证据的真实性无异议，但认为原告所举3张照片可以证明案涉23号楼的大部分房产已有住户入住，《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条只是规定了购房者要实际占有房屋，并未规定房屋必须达到法律上的交付条件。原告崔某是在2013年签订购房合同，对于房屋后来是否能够交付不应归责于原告崔某。被告河南源泰公司所举的判决书并没有否认原告崔某对案涉房屋的占有。   本院认为，原告崔某对被告河南源泰公司所举6项证据的真实性无异议，故本院对被告河南源泰公司所举6项证据予以采信。   根据如上采信证据，本院确认如下事实：泽州房地产公司与高平弘基公司签订有合作协议，共同开发岭杰小区51.73亩土地的商品房住宅小区，约定共同组建项目开发部，于2006年1月16日确定开发部的名称为“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目开发部”（以下简称为“高平弘基公司项目开发部”），在对51.73亩土地的开发、经营活动中，由高平弘基公司项目开发部全面行使独立开发、经营权，不受高平弘基公司和泽州房地产公司任何一方的领导和干涉。   被告河南源泰公司原名为信阳源泰建筑有限公司（2013年9月17日更为现名）。该公司经招投标取得了位于岭杰小区23号商住楼的工程项目。在施工过程中，泽州房地产公司又向该公司增加了附属工程建设任务。2011年10月1日，岭杰小区23号商住楼及附属工程竣工。2012年10月12日，工程验收合格。期间，高平弘基公司对该工程的住宅部分予以使用。2013年1月6日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南省建筑安装有限公司发出整改通知书，认为岭杰小区23号楼存在质量问题，要求进行整改。2014年5月7日，泽州质监站向泽州房地产公司、河南源泰公司下发通知，要求两公司尽快整改并组织复验，至2014年12月4日止，泽州房地产公司未通知质监站对该工程竣工复验实施监督。   2013年，河南源泰公司（当时名称为信阳源泰建筑有限公司）以泽州房地产公司、高平弘基公司为被告，向本院提起诉讼。要求法院判决二被告连带偿还所欠原告的工程款16931113.64元，并承担相应同期银行贷款利息。2013年6月17日，本院作出（2013）晋市法民初字第13号民事判决，判决：泽州房地产公司与高平弘基公司连带偿还信阳源泰建筑有限公司工程款16931113.64元及利息。该判决为生效判决。后经河南源泰公司申请，进入执行程序。   本院在执行河南源泰公司与泽州房地产公司、高平弘基公司建筑工程施工合同纠纷一案中，于2014年2月19日作出（2013）晋市法执字第54-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人高平弘基公司在本市辖区岭杰小区开发修建的23号商住楼13号、14号、15号、16号商铺以及该楼第8单元8101室、8102室、8201室、8202室；未经本院许可不得擅自处分上述财产；查封期间由被执行人高平弘基公司保管。执行案外人崔某于2014年3月6日，向本院提出执行异议。本院于2014年5月9日作出（2013）晋市法执字第53-5号执行裁定，驳回异议人崔某的异议申请。崔某不服，向山西省高级人民法院申请复议。山西省高级人民法院于2014年7月3日作出（2014）晋执复字第21号执行裁定书，裁定撤销晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-5号执行裁定。河南源泰公司向最高人民法院申诉。最高人民法院于2016年9月29日作出（2016）最高法执监364号执行裁定书，裁定撤销山西省高级人民法院（2014）晋执复字第21号执行裁定和晋城市中级人民法院（2013）晋市法执字第53-5号执行裁定，本案由晋城市中级人民法院重新审查处理。2018年10月8日，本院作出（2018）晋05执异34号执行裁定书，裁定驳回崔某的异议申请。崔某不服，向本院提起案外人执行异议之诉。   另查明，2013年3月15日，第三人泽州房地产公司作为出卖人、原告崔某作为买受人，签订《商品房买卖合同》并进行了备案登记。合同约定，买受人购买的商品房系预售商品房，房号为岭杰小区第23号楼8单元202号房，系住宅，总价款为500000元。付款方式为一次性付款。所涉款项汇入：高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目部，开户行：晋城银行建设路支行，账号：×××。出卖人应当于2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但对于因国家政策原因造成工程延误或因出现国内技术原因不能解决的技术问题致使工程延误的，出卖人可据实予以延期。合同还约定了违约责任等条款。崔某述称其实际交纳购房款500000元，但所提供的购房款收据字迹不清，不能辩认基本内容。2013年3月17日，高平弘基公司出具《入住手续书（客户联）》，内容为：“泽州县金泽物业公司，岭杰小区23号楼8单元202室崔某入住资格审核合格，请为其办理入住手续。”山西省高级人民法院所作（2014）晋执复字第21号执行裁定载明，崔某向山西省高级人民法院提供有水费、电费、物业费凭证，但未写明是否为原件。   本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉岭杰小区23号楼系泽州房地产公司、高平弘基公司合作开发，工程于2011年10月1日竣工，且于2012年10月12日验收合格，该楼虽未进行物权登记，但根据前述物权法的规定，应当认定在案涉23号楼事实上建造完成之日，泽州房地产公司、高平弘基公司就取得了对该楼的物权。   《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”本案所涉房屋并未登记于崔某名下，不应当认定崔某对案涉房屋享有所有权。   据本院查明的事实，本案所涉《商品房买卖合同》所载的收款单位名称（即“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目部”），与高平弘基公司泽州项目开发部的全称并不相符，原告崔某在诉讼中也不能提供证据证明其按合同约定向高平弘基公司泽州项目开发部或所谓的“高平市弘基房地产开发有限责任公司泽州项目部”交纳了房款，故崔某所提其全额交纳了房款的主张，本院不予认定。原告崔某诉称，水电费及物业费的交费凭证原件在执行审查过程中交给了省法院，所以在此次案件审理中不能提供水电费及物业费交费凭证原件，并提供了（2014）晋执复字第21号执行裁定书。本院认为，原告所举执行裁定书已被依法撤销，且该执行裁定书中并未载明原告向省法院提交的是交费凭证原件，故本院对原告所诉主张不予支持。庭审中，原告虽然提供有《入住手续书（客户联）》，但此证据仅是高平弘基公司向物业公司发出的对崔某入住资格的确认，并不能证明崔某对案涉房屋进行了实际占有。   综上所述，原告崔某并未取得对案涉房屋的所有权，所举证据不能证明其全额支付了案涉房屋的价款，也不能举出充分证据证明其对案涉房屋进行了实际占有，故原告崔某对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：   驳回原告崔某的诉讼请求。   案件受理费8800元，由原告崔某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省高级人民法院。   审 判 长 张艳丽   审 判 员 周秋萍   审 判 员 马 晋     二○一八年十二月二十五日   法官助理 刘婷楠   书 记 员 张智超