广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初25246号原告：劳艳婷，女，1988年10月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：周鹏，男，1987年5月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系原告丈夫。被告：广东星域房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华七路北侧星星工业园（自编13号）办公楼一楼，统一社会信用代码：9144060006512723X6。法定代表人：戚华聪，经理。委托诉讼代理人：马颖仪，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方程，广东泽康律师事务所律师。原告劳艳婷诉被告广东星域房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案受理后，依法适用简易程序由本院审判员侯德独任审理，并于2018年10月23日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还910000元及利息，以910000元为本金按照年利率6%自2017年6月18日起计至清偿之日止，暂计至2018年9月20日利息为69766.66元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月11日，原告到被告销售中心处看房，被告的营销人员极力营造“今日不购房，明日每平方米涨几千元”的恐慌情绪，并且始终隐瞒在售楼盘无入户大堂、无直达电梯下小区等不利因数。当日，原告与被告签订星星广场认购书补充协议，购房总价为1351926元，被告给予原告10000购房优惠，所以房价为1341926元，签订买卖合同时被告收回了认购书补充协议的原件。同日，原告刷卡支付100000元定金，剩余的首付311926元（加上定金100000元共411926元）需在签订《认购书》之日起10日内支付，其余的930000元购房款办理银行贷款。此外，被告要求原告以现金方式支付标价以外的910000元。2017年6月17日，原告到被告处刷卡支付剩余首付款311926元，并且带着910000元的现金到售楼中心交付给被告，被告安排了两名财务人员用验钞机清点，清点结束后被告的销售人员向原告开具了一张未盖公司公章、未予标明任何用途的910000元的《收据》，并称收款人的签名为被告公司相关人员的签名，为公司行为。基于对自身的保护，原告对整个过程进行了拍摄。原告于2017年11月28日办理商品房买卖合同（预售）备案，合同总价款为1341926元。根据《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》（粤价[2011]106号）第十条规定：商品房经营者要严格按照明码标价进行销售，不得在标价之外违规销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。根据《中华人民共和国价格法》第十三条规定：经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。第四十一条规定：经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告辩称：原告诉称的910000元款项为原告购买涉案房屋的对价组成部分，为双方的真实意思表示，原告无权要求被告返还。理由如下：1、2017年5月28日，案外人蔡婉琼与被告签订一份《认购书补充协议》，约定由案外人蔡婉琼认购位于佛山市禅城区同兴路2号一座2404房（建筑面积为114.57平方米），认购价款总计2261926元（由合同价款1351926元以及现金910000元组成）。其后，原告与案外人蔡婉琼经协商一致，案外人蔡婉琼将上述认购书的项下的权利义务转让给原告，双方共同向被告提交《销售变更申请表》，申请办理转名手续，销售变更申请表明确成交总价为2261926元（1351926元+910000元）。被告同意配合办理转名手续。2017年6月11日，被告与案外人蔡婉琼签订《解除〈认购书〉的协议》，确认于2017年6月11日解除双方之间的认购关系。同日，原告与被告签订一份《认购书补充协议》，约定由原告认购涉案物业。2017年6月17日，原告共计向被告实际支付了1321926元[其中：刷卡方式支付411926元（含定金100000元）、现金910000元]，并且原告向被告提交《销售特殊折扣申请表》，希望在总价2261926元的基础上能够获得优惠。最终经被告审批，同意给予原告10000元优惠。2017年8月11日，被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811004301），并且于2017年11月28日办理了合同备案登记。2、原告之所以提出诉讼，仅基于其单方面认为被告通过两部分收取购房对价不符合相关规定，但并没有否认其诉称的910000元款项是作为购买涉案物业的对价组成部分。3、被告与原告之间关于涉案房屋的交易对价的组成及支付的约定为双方的真实意思表示，原告对此清楚知悉，并没有违反法律强制性规定，是合法有效的，对被告与原告均具有约束力，双方均应当遵照履行，且原告已经按照双方的合意自愿实际履行了支付义务，原告无权要求被告返还其诉称的910000元款项。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院在查明事实的基础上，判决驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告企业信用公示信息，证明原、被告的诉讼主体适格。2、《星星广场【认购书补充协议】》，证明原告与被告建立商品房买卖合同关系，原告认购涉案房产的价格为1351926元。3、《商品房买卖合同（预售)》、《增量房申报表》、税收完税证明，证明原告与被告直接建立商品房买卖合同关系，被告在《星星广场认购书补充协议》的基础上优惠了10000元，合同按照套内建筑面积计算，涉案商品房单价为15313.55元，总价款为1341926元，首期款为411926元，剩余房款930000元办理按揭贷款。在合同第35页列明了项目不利因素，出卖人在制定销售价格时，以充分考虑以上不利因素的影响。故被告涉案房屋单独房价相对优惠。原告在税务机关以涉案房屋的成交价按照1341926元为基数缴纳契税。4、《收据》、发票，证明被告于2017年6月11日收取原告涉案房产的定金100000元，于2017年6月17日收取涉案房产的首期款311926元，原告向被告支付完毕首期款411926元，另外，被告向原告现金收取房价之外的910000元。被告已向原告开具发票，涉案房产购房款为1341926元。5、视频，证明原告向被告支付了现金910000元，被告出具了一份没有载明现金用途的私人收据予原告。6、《商品房销售价目表》，证明被告公示的涉案房产销售价格为1351920元，销售价格构成包含了合理的开发设计成本、费用、税金和利润等，与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有限电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律进入开放商建设成本，不得在房价外另行收取。7、涉案楼盘现状照片，证明原告向被告购买的房产所在楼盘的现状，涉案房产属于脱离小区之外的商业体住宅，且仅有临街旺铺的狭小入户电梯走廊。原告收取了910000元的所谓配套费却完全没有配套，属于标价之外的收费，应当退还予原告。经质证，本院认证如下：被告对证据1-4的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据5，原告已出示原始载体，本院予以采信。证据6，商品房销售价目表上盖有佛山市禅城区发展规划和统计局业务专用章，本院对证据6予以采信；证据7，缺乏与本案的关联性，本院不予采信。诉讼中，被告举证的证据如下：蔡婉琼身份证、蔡婉琼订金收据、《星星?凯旋国际销售变更申请表》、《声明书》、《解除的协议》、《星星广场【认购书补充协议】》（编号：8009158、8009001）、《星星凯旋国际项目销售特殊折扣申请表》、劳艳婷定金收据、劳艳婷首期款收据、劳艳婷按揭款收据、增值税普通发票，证明原告是通过受让案外人蔡婉琼与被告之间认购书权益而获取认购涉案房屋的权利，关于涉案房屋的价格组成及支付是双方的真实意思表示，原告清楚知悉涉案房屋的价格组成部分包含910000元现金部分，且原告已经自愿按照双方的约定实际向被告支付了款项，原告无权要求被告返还。经质证，本院认证如下：被告提交的证据或有原件核对，或可相互佐证真实性，且与本案具有关联性，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院对原告起诉的事实予以确认。佛山市禅城区同兴路2号一座2404房为被告开发的商品房，该房在佛山市禅城区发展规划和统计局的备案价为1351920元。2017年5月28日，案外人蔡婉琼向被告支付了20000元的订金认购了上述2404房并签订了认购书。其后，案外人蔡婉琼将上述认购书的项下的权利义务转让给原告，双方共同向被告提交《星星·凯旋国际销售变更申请表》，申请办理转名手续，销售变更申请表明确成交总价为2261926元（1351926元+910000元），被告同意配合办理转名手续。2017年6月11日，被告与案外人蔡婉琼签订《解除〈认购书〉的协议》，确认于2017年6月11日解除双方之间的认购关系。同日，原告向被告出具《声明书》，内容为：本人劳艳婷清楚知悉，所认购/购买的位于佛山市禅城区同兴路2号1座2404房实际为蔡婉琼转让给本人，广东星域房地产开发有限公司仅为配合简化转让手续，直接与本人签订《商品房买卖合同》。本人承诺不以投诉、信访、诉讼等方式要求广东星域房地产开发有限公司对此承担责任或作出补偿、赔偿，否则由此产生的责任及费用由本人承担。同日，原告与被告签订一份《星星广场【认购书补充协议】》，约定由原告认购涉案2404房，该物业原销售价格为1351926元，优惠折扣10000元，最终成交价为1341926元；购房定金100000元，签署认购书时付清，首期房款411926元（含已支付定金）须于2017年6月17日前付清，并于2017年8月10日到指定地点签订《商品房买卖合同》，签订合同同时提交相关按揭资料向农业银行办理930000元的按揭手续。2017年6月17日，原告向被告支付了311926元，被告开具收据注明为同兴路2号首期款；向被告现金支付了910000元，被告工作人员开具收据注明“今收到现金910000元”。当日，原告向被告提交《星星凯旋国际项目销售特殊折扣申请表》，申请表载明成交总价为1351926+910000=2261926，申请内容为“本人于2017年6月11日认购同兴路2号1座2404房，并已付定金100000元，付款方式为银行按揭，并于2017年6月17日交付三成首期411926元+现金910000元，共1321926元，现向贵公司申请购房优惠，望领导批准，谢谢”，申请人为劳艳婷。最终经被告审批，同意给予原告10000元优惠。2017年6月30日，被告出具收据确认收到原告的按揭款共930000元。2017年8月11日，原告与被告就涉案2404房的交易签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170811004301），合同约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15313.55元，总价款为1341926元；首期款411926元，除首期款外，剩余房款930000元应于2017年8月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。2017年9月28日，原告缴纳了契税19170.37元，计税的交易价格为1341926元。2017年11月28日上述合同办理了合同备案登记。2018年8月25日，被告开具了两份广东增值税普通发票，一张发票价税合计1341926元，另一张发票价税合计910000元，两张发票显示的购买方均为原告劳艳婷。关于910000元的性质，原告当庭陈述：2017年6月11日，原告到被告售楼中心看房，被告销售人员带原告到样板间以及由被告开发的南区参观，当时可以购买的114.57平方米的楼层只剩下24楼在内的几套，销售人员跟原告交代在售楼房属于商业体上盖的住宅，本身存在先天不足，而且当时佛山市限价政策刚刚落地，所以销售单价是按照建筑面积每平方11800元计算房价，也就是1351926元，但是除了要求原告支付这笔购房款外还需要原告现金支付910000元配套费用，配套费用是为了整改在售楼房的先天不足，可以通过改造达到南区住宅小区的效果，其中是包括但不限于与住宅小区无缝对接形成封闭式小区，还有豪华大堂等等，并且根据在售楼盘的5楼改造成一个设置游泳池的悠闲小区，具体方案是被告设计完成的，这仅仅是销售人员列举的情况。而当时被告也知道这笔款项是属于不合理的收费，但是在季华路沿路在售的一线楼盘也仅仅是被告的楼盘在销售，原告为了买楼房被迫接受了被告的条件。本院认为：民事活动应当遵守自愿、公平、诚实信用的原则。本案的争议焦点为原告向被告缴纳的现金910000元的性质及被告是否要退还该笔款项。对此，作如下分析：1、原告称其缴纳的910000元为被告收取的配套费，但其未能举证证明，对其意见不予采纳。房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般认知，购房者在购房前必定对房屋各方面进行综合考虑，并且对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示。对开发商制定的价格，购房者有接受或者不接受交易的自由。本案双方达成房屋交易合意并非一蹴而就。从合同的订立过程及履行情况来看，《星星广场【认购书补充协议】》及《商品房买卖合同（预售）》中约定的成交价1341926元并非双方的实际成交价格。涉案2404房先由案外人蔡婉琼认购，后其退房转由原告认购，在涉案《星星广场【认购书补充协议】》签订前案外人蔡婉琼、原告共同向被告提交了《星星·凯旋国际销售变更申请表》，该申请表上注明的成交总价为1351926元+910000元=2261926元；涉案《星星广场【认购书补充协议】》签订后，原告向被告提交了《星星凯旋国际项目销售特殊折扣申请表》，申请表载明成交总价为1351926+910000=2261926，被告给了原告10000元的购房优惠，此时涉案2404房的成交总价应为2251926元。此后，原告向被告付清了411926元+现金910000元，通过按揭贷款支付了930000元，共付款2251926元，被告亦开具了同等金额的发票。以上足以认定原告知晓并接受涉案房屋的实际成交价为2251926元，该成交价为买卖双方合意之结果，原告缴纳的现金910000元为房价的一部分；2、原告购买的涉案2404房的销售备案价为1351920元，被告最终的销售价格为2251926元，高于销售备案价。事实上，商品房销售价格备案主要目的是为稳定房地产市场价格，避免无原则的价格调整对房地产市场的冲击，属于政府行政部门的监管措施。因此房屋备案价并非衡量合同效力的要件，即被告的销售价格虽高于备案价，但并不导致原告与被告之间的买卖合同关系无效。在涉案买卖合同关系仍然有效且合同仍在履行的情况下，原告要求退还910000元购房款缺乏合同及法律依据。至于被告是否存在价格违法的行为，应由相关行政职能部门认定，不属于本案的审理范畴。综上，本院认为原告缴纳的现金910000元为购房款，原告要求退还该笔款项缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告劳艳婷的全部诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取6799元，由原告劳艳婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年十二月十三日书记员 方紫盈