海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初14560号   原告（执行案外人）：李某，住五指山市。   共同委托诉讼代理人：涂某，北京市奕明律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：陈某，北京市奕明律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：山东永正物流有限公司。   法定代表人：王某1。   委托诉讼代理人：郭某，山东京同律师事务所律师。   被告（被执行人）：海南鲁泉实业有限公司。   法定代表人：王某2。   第三人（执行案外人）：刘法亭，男，1955年6月23日生，汉族，住海南省五指山市××道房，公民身份号码：XXX。   原告李某与被告山东永正物流有限公司（以下简称永正物流）、海南鲁泉实业有限公司（以下简称鲁泉公司）、第三人王法亭案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人涂某、陈某，被告永正物流的委托诉讼代理人郭某、第三人王法亭到庭参加诉讼，被告鲁泉公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对原告所有的位于海南省五指山市××道房屋的保全查封；2.本案诉讼费由两被告承担。   事实与理由：原告原是鲁泉公司鲁泉家园项目总工程师兼副总经理，主持日常工作。工程建设初期，鲁泉公司因资金紧缺，以提供建好后的楼房作为抵押担保，先后向原告借款贰拾万元，拖欠原告工资累计壹拾万元，合计叁拾万元。2011年7月，鲁泉公司将抵押担保的五指山市××道房屋交接给原告，原告对该房屋装修以后入住使用至今。2017年2月17日，鲁泉公司因无力偿还原告借款，与原告签订了《以房抵债买卖合同》，约定，被告鲁泉公司将位于海南省五指山市××道号房屋（面积96.53平方米）以300000元价格抵偿给原告。原告向被告鲁泉公司结清了全部房款，被告鲁泉公司向原告出具了以欠款抵购房款的30万元收款收据。后因为被告鲁泉公司的失信和违约，百般阻挠原告办理产权证，因此，原告一直未能办理产权转移登记手续。海口市美兰区人民法院于2018年5月8日作出了（2018）琼0108财保52号《民事裁定书》，2018年5月7日作出了（2018）琼0108执保171号《协助执行通知书》。2018年7月19日原告向海口市美兰区人民法院依法提出执行异议，2018年9月17日海口市美兰区人民法院作出（2018）琼0108执异69号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议。该裁定的认定与已生效的最高人民法院、海南省第一中级人民法院、济南市中级人民法院的判决书明显抵触、认定事实错误、自相矛盾，裁定违法。   原告认为海口市美兰区人民法院作出（2018）琼0108执保171号《协助执行通知书》时，据以执行的（2018）琼0108财保52号《民事裁定书》尚未作出、并未生效，属于执行行为违法。同时原告提出的执行异议及其客观情况、证据完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条规定的情形，根据《民事诉讼法》第227条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第304条的规定，特诉诸人民法院，请依法支持原告上列诉讼请求！   被告永正物流称，请求依法驳回原告的诉求，原告的起诉无事实和法律依据。一、被查封的房屋登记在被告鲁泉公司的名下。二、原告无法证实其与被告鲁泉公司签订的房屋认购书是被告鲁泉公司的真实意思表示。依照2017琼96民终2683号判决认定的事实。被告鲁泉公司从未收到售房款也未参与房屋销售，所有销售和收款行为，均系第三人刘法亭以被告鲁泉公司的名义实施的。三、原告提供的证据也无法证实其符合最高院相关司法解释关于排除执行异议的必要条件。   被告鲁泉公司不到庭，未作答辩。   第三人王法亭述称，原告提供的所有证据和诉状所述的全部真实，全部是我以被告鲁泉公司的名义办理的。五指山市鲁泉家园大楼确权纠纷案的一审和二审均判决认定该大楼是由我全部投资和管理销售的。我与被告鲁泉公司的联营合同第七条明确约定该大楼的产权及盈亏和一切经济法律责任均由我享有和承担。该合同经济南市人民法院二审判决为有效的借名合同。原告全部履行的付款义务并已装修入住多年。被告鲁泉公司不讲诚信，严重违约，阻挠给原告办理产权证。两被告的债权合同是恶意串通行为。损害集体和第三人的利益，是无效合同。引起本案的原确权纠纷案件，海南省高级人民法院以裁定再审，如果被告鲁泉公司败诉，被告永正物流主张的债权就丝毫不存在。请求美兰区人民法院依法支持十三户原告的诉讼请求。保护他们的合同权益，稳定五指山市的社会秩序。   本院经审理查明如下事实：2017年2月17日，原告（乙方）与鲁泉公司（甲方）签订一份《五指山鲁泉家园房屋认购书》，约定乙方原是鲁泉家园项目的总工程师，主持鲁泉家园项目的建设工作。2010年在刘法亭以甲方的名义投资建设鲁泉家园大楼期间，因资金紧缺，以提供建好后的楼房作为抵押担保，先后以甲方名义向乙方借款贰拾万元，中方累计欠乙方工资壹拾万元，两项合计叁拾万元。2011年7月大楼竣工后，甲方向乙方提供了301号96.56平方米的楼房，并承诺乙方可以装修居住、以欠款抵房款。后因甲方与投资人纠纷和无开发资质、售楼许可证等，房子销售艰难，甲方一直无钱归还乙方的欠款。参照2010年初的房价，用乙方已居住的鲁泉家园301号96.53㎡的房子，抵还甲方欠乙方叁拾万元款项的本息，视同甲方已全部还清乙方的欠款本息、乙方已全部付清301号房的房款总房价195550元，签订本协议时，乙方缴纳定金5000元；付款方式为分期付款：签订本认购书后5天内缴总房款的30%，主体工程完成50%工程量时交付总房款的30%，主体工程封顶时缴总房款的30%，余款交房时全部付清。双方密切配合，共同到有磁部门为乙方办理该房的产权过户登记手续，应缴的税金和费用由乙方负担，双方签订合同后，乙方将借据退还给甲方，甲方给乙方出具购买鲁泉家园301号房叁拾万元的收款收据等内容。同日，鲁泉公司向原告出具《海南鲁泉实业有限公司“鲁泉家园”售房收款收据》，内容为：兹收到李某交来三楼301号购房款300000元，备注：以欠其借款和工资抵购房款，双方全部结清。2012年3月18日，原告就涉案301号房的装修与郭世东签订《建筑房屋装修合同书》，由郭世东进行装修。装修完毕后，该房由原告居住、使用，原告自2011年4月至2018年9月向鲁泉家园物业管理处缴纳水电费等。   2011年3月7日，被告鲁泉公司在海南日报上刊登声明，称，近日我公司发现有不法人员假冒我公司名称、私刻我公司印章，在海南省五指山市以鲁泉公司名义开发建设“鲁泉家园”项目，并非法从事房产销售。同时，我公司已对五指山市“鲁泉家园”项目部假冒我公司名义从事房产开发销售的行为向相关部门进行举报。为保护我公司的合法权益免遭侵害，我公司郑重声明如下：1、海南省五指山市××园”项目部的房产开发、销售与我公司没有任何关系；2、凡在“鲁泉家园”购买房产的业户，将来所产生的房屋质量、产权登记、房屋交付等问题，我公司均不承担任何法律责任。   2011年4月22日，案外人刘某与被告鲁泉公司《五指山鲁泉家园房屋认购书》，约定，1、刘某自愿认购五指山鲁泉家园519号（毛坯房），建筑面积为43.65㎡，单价5728元/㎡，总房款250000元；2、签订本认购书时，刘某缴纳定金20000元。自签认购书之日，双方商定购房款一次性付清，在7天之内全部付清；3、鲁泉公司取得《商品房预售许可证》后，及时通知乙方携带本认购书和有关证件到鲁泉公司售楼处签订正式的《商品房买卖合同》。该认购书上加盖了“海南鲁泉实业有限公司合同专用章”。同日，刘某缴纳了定金20000元，并于2011年5月5日通过银行汇款将房款23000元汇入鲁泉公司的账户。2016年3月21日，刘某缴纳了契税及住宅专项维修资金，并向五指山市房局提交了《房屋所有权转移登记申请书》。2016年6月16日，五指山市房管局为刘某颁发了五指山市房权证五字第XX**房权证。2016年9月18日，鲁泉公司提起诉讼，请求：1、依法撤销五指山市房管局为第三人刘某颁发的五指山市房房权证五字第XX**权证；2、本诉讼费用由五指山市房管局负担。五指山市人民法院经审理后作出（2016）琼9001行初41号行政判决，判决驳回鲁泉公司的诉讼请求；案件受理费50元，由鲁泉公司负担。鲁泉公司不服该判决，向海南省第一中级人民法院上诉，该院于2017年5月2日作出（2017）琼96行终39号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。此外，原告诉鲁泉公司、第三人刘法亭房屋买卖合同纠纷一案，五指山市人民法院已受理，正在审理中。   2014年12月29日，五指山市房管局以五住房字[2014]38号《关于解决购买“鲁泉家园”业主办理房产证的请示》，向市政府请示由鲁泉家园购房者自行向五指山市房管局申请其购买的商品房的房产证。2015年1月16日，经五指山市人民政府专题会议讨论同意由鲁泉家园购房者自行向五指山市房管局申请办理其购买的商品房的房产证。五指山市房管局分别于2016年2月17日和3月8日，两次函告要求鲁泉公司协助购房业主办理房产证。2014年3月17日，五指山市房管局为鲁泉公司颁发了鲁泉家园总证，房权证号为五指山市房权证五字第XXXX号，鲁泉公司曾于2015年1月30日向五指山市人民法院提起行政诉讼，要求撤销五指山市房管局颁发的五指山市房权证五字第XXXX号。五指山市人民法院于2015年4月28日作出（2015）五行初字第5号行政判决书，判决驳回鲁泉公司的诉讼请求。   永正物流与鲁泉公司财产保全一案中，永正物流向济南仲裁委员会申请财产保全，济南仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院，本院于2018年5月8日作出（2018）琼0108财保52号民事裁定书，裁定冻结鲁泉公司名下的银行存款1050万元或者查封其他等值财产。2018年5月9日，本院向五指山市不动产登记中心发出（2018）琼0108执保171号协助执行通知书，查封被申请人鲁泉公司名下的五指山市房权证“五字第XXXX号”《房屋所有权》项下的的位××道”的1001房、301房、708房、819房、817房、816房、812房、1108房、810房、809房、802房、1016房、1003房、1002房的不动产权，查封期限为三年。之后，原告以其购买了“鲁泉家园”817房，并支付了全部购房款且占有使用房屋至今为由向本院提出书面异议，要求解除“鲁泉家园”817房的查封。本院于2018年9月17日作出（2018）琼0108执异69号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。   上述事实有以房抵债买卖合同、海南省第一中级人民法院（2017）琼96行终39号行政判决书、工程竣工验收表、售房收款收据、照片、装修申请书及许可证、收据、报刊声明、本院（2018）琼0108执异69号执行裁定书，上述证据已经庭审质证及本院审查，以及双方的陈述在案为凭。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，被告鲁泉公司以欠原告借款及工资合计300000元的本息抵购房款，双方签订了《以房抵债买卖合同》，鲁泉公司亦出具了售房收款收据，原告与鲁泉公司所签的《以房抵债买卖合同》以及鲁泉公司所出具的《收款收据》均由刘法亭经手办理，现涉案房屋登记在鲁泉公司名下，鲁泉公司在相关联案件及报刊声明中亦表示“鲁泉家园”项目的开发与销售与其无任何关系，故第三人刘法亭借被告鲁泉公司的名义登记涉案房产等的事实存在。且原告享有该房的事实还表现在原告与案外人签订的装修合同支付的装修费用，并向鲁泉家园物业管理处缴纳的水电费用，该房由原告实际居住、使用；五指山市人民政府专题会议讨论同意由鲁泉家园购房者自行向五指山市房管局申请办理其购买的商品房的房产证。五指山市房管局两次函告要求鲁泉公司协助购房业主办理房产证。案外人刘某的购房情况与原告相似，五指山市房管局已为其办理了房产证，该办证行为已经终审判决，确定有效。以上事实足可认定原告享有对涉案房屋的权益，可以排除法院的执行行为。此外，原告之所以未能办理房产证，是因为被告鲁泉公司未予以配合办理，且未有证据显示原告在该市享有其他住房。被告鲁泉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告诉请的抗辩。原告诉请，事实清楚，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，缺席判决如下：   解除本院对位于海南省五指山市××道房屋的查封。   案件受理费人民币100元，由被告山东永正物流有限公司、海南鲁泉实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 周碧忠   人民陪审员 何衍东   人民陪审员 林振恒     二〇一八年十二月十九日   书记员 张蓝予   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于适用的解释》   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理。   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；   （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。