陕西省府谷县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0822民初2582号 原告白彬龙，男，1993年9月28日出生，汉族，居民，住府谷县。 委托代理人高阿利。 委托代理人王飞。 被告陕西铭锋房地产开发有限公司。 法定代表人苏乃怀，该公司总经理。 委托代理人房宏强。 原告白彬龙与被告陕西铭锋房地产开发有限公司（以下简称“铭锋房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人高阿利、王飞和被告委托代理人房宏强到庭参加了诉讼，原告白彬龙、被告法定代表人苏乃怀经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告白彬龙诉称,2012年9月3日，原、被告及案外人白秋霞三方基于合同转让的意思表示由原告从白秋霞手中转让了被告开发建设的中汇佳园小区10幢1单元2101号商品房，三方将合同中的买受人更名为原告，同时原、被告又重新签订了一份《商品房买卖合同》。根据合同主要内容所示：原告购买的商品房总价为1232727元；被告向原告交房的日期为2014年10月30日之前，交房条件为：被告应当按照国家和地方人民政府的规定，将符合合同第八条约定的经验收合格的商品房交付原告使用；同时还约定逾期交付使用的违约责任为：逾期交付使用90日后，每日按已付房款总额的万分之一承担违约责任；另外还约定了被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案登记……具体内容详见《商品房买卖合同》。合同签订后，原告如约向被告履行了买受人应承担的全部合同义务，可被告直至2018年9月4日才将出卖给原告的商品房进行了消防验收，致使涉案商品房在长达近4年之久的时间内未能具备合同第十一条约定的交付使用条件。更为严重的是被告至今仍未按照合同附件八第六条的约定将涉案房屋办理产权备案登记，直接影响了原告物权的实现。针对被告的上述违约行为，原告曾不止一次地要求被告尽快进行消防验收以及办理产权登记手续，但被告一直予以拖延。综上所述，原告认为：被告不但在合同约定的交付使用期限内未将商品房进行消防验收合格，直接导致原告不能依据合同约定正常使用所购的商品房，而且迄今为止仍不能办理房屋产权登记手续，其行为已严重违反了双方合同的相关约定。为此，根据合同约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，原告请求法院依法判令：1、确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行；2、被告从2014年11月1日起至2018年9月4日止（消防验收合格之日），按日向原告支付已付房款总额万分之一的违约金173198.14元；3、被告从2016年4月23日（合同约定的应办理产权登记备案手续最后之日）起至商品房产权备案登记完善之日止，按照中国人民银行一年期内同期同类人民币贷款基准利率的150%向原告赔偿已付房款总额的损失，现暂算至2018年10月8日为216330.92元；4、本案诉讼费用由被告承担。 原告向法庭提交了以下证据： 《商品房买卖合同》一份、付款凭证三支、榆林市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，证明被告直至2018年9月4日才将出售给原告的商品房进行了消防验收，涉案商品房在长达近四年之久的时间内未能具备合同第十一条约定的交付使用条件，被告应当自2014年11月1日起至2018年9月4日止，按日向原告支付已付房款总价万分之一的违约金；被告未能按照合同约定，在商品房交付使用后540日内（即在2016年4月23日前）将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关进行备案登记，其行为已经构成违约，依法应当承担迟延办证的违约责任的事实。 榆林市中级人民法院（2017）陕08民终424号民事判决书一份，证明涉案房屋所在地的两级人民法院，在审理此类商品房预售合同纠纷案件中，均认为消防验收合格是商品房交付使用的必要条件之一，在商品房未经消防验收的情况下，法院均判决出卖人从合同约定最后交房日期的第二天起，按日向买受人支付已付房款总价万分之一的违约金的事实。 府谷县公安消防大队建设工程消防验收意见书一份、和解协议书一份，证明原告直至2017年10月25日才知道自己的权利受到侵害，本案的诉讼时效期间应当自2017年10月25日起算，证明本案具有诉讼时效中断的情形的事实。 被告铭锋房地产公司辩称，1、原告的主体资格不适格。涉案房屋是原告从他人手上受让而来，因该房屋的所有手续被告均已出具给第一手买房人，且该房屋在第一手买房人名下已在房产管理相关部门进行了备案，被告与原告签订《商品房买卖合同》的初衷是想方便原告办证等，但到目前为止该合同实际上仅起到了证明转让事实的存在，并不能成为原告主张权利的凭证，因该房屋的所有权利从法律层面上讲，现仍归第一手买房人，因此原告并不是本案的适格主体。原告想成为涉案房屋法律意义上的权利主体，至少应当解决两个问题：一是第一手买房人参与到本案中来，明确其对涉案房屋相关权利的态度。二是原告如何取得增值税发票？原告仅与被告签订了合同，并未给被告支付过分文房款，根据税法相关规定，被告无法给原告开具增值税发票，否则被告就是虚开增值税发票行为。而原告能否取得增值税发票，直接关系到涉案房产能否办到原告名下。2、原告的第二项诉请，即支付迟延交房违约金之请求不能成立。首先，涉案房屋的消防验收合格（准确应为消防备案）不是交房的必备条件，被告不因此构成违约。原告将消防验收合格作为交房的必备条件既无事实依据，又无法律法规强制性规定。即便消防验收合格是交房的必备条件，被告也未违约。因为消防验收在交房期限届满前未能通过的原因是营盘路未能修通所致，依据双方商品房买卖合同第8条规定，如遇非出卖人所能控制的特殊原因的，出卖人可据实延期交房，因此被告也不构成违约。其次，即使迟延交房构成违约，原告的请求已超诉讼时效。双方约定的最后交房时间为2014年10月30日，原告的诉讼时效应从2014年11月1日起计算，可原告直到2018年10月份才提起诉讼，该期间内，原告没有中断诉讼时效的事实，更不能举出诉讼时效中断的证据。最后，即便迟延交房构成违约，且未超过诉讼时效，被告也不应当承担违约责任，因原告先已收房，依据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“《解释》”）第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”之规定，视为被告已按时交房。对此，府谷县人民法院已有生效判例（2016）陕0822民初1444号民事判决书。再退一步，即便被告应当承担违约责任，其承担违约责任的截止时间应为原告的接收房屋之日止（即2016年12月28日止），而非原告诉请的至2018年9月4日消防验收通过之日止。另外，原告主张被告承担违约责任的起算时间也是错误的，原告主张从2014年11月1日起算，被告认为应从2015年2月1日起计算，原告的主张中违约时间多计算了90天。3、原告的第三项诉请，即支付迟延办理产权登记备案手续违约金的请求，亦不能成立。首先，原告未按合同约定，将办理产权登记应由其提供的资料及税和费报送被告，被告据此有权拒绝按本合同约定时间为原告办理权属登记相关手续，且不承担违约责任。依据双方的《商品房买卖合同》附件八第六条6.3款规定。其次，即便如原告所诉，应承担违约责任，原告的诉讼请求也有错误之处。具体包括：承担违约责任的起算时间错误。被告认为合同约定的被告提供资料的540天应该依据合同约定（附件八第六条6.1款）从商品房交付之日起计算，据此违约责任应从2018年6月28日起算。原告的该项请求依据不足和数额计算错误。原告请求按中国人民银行一年期内同期同类贷款基准利率的150%请求赔偿额无依据。《解释》第18条第2款的规定是“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知中规定，逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。显然，原告是将逾期贷款和改变贷款用途进行了叠加，而《解释》仅规定了逾期贷款，因此改变贷款用途部分应予以剔除。逾期贷款部分为30%-50%，原告选择上限计算无依据，有失公平。基准利率及计算方法均存在问题。综上，被告认为原告的第二、三项诉请均不能成立。 被告向法庭提交了以下证据： 《商品房买卖合同》一份，证明原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，交房时间是2014年10月30日前，如遇“国家法律或政策调整造成的影响，及其他非出卖人所能控制的原因”或者“买受人逾期付款”等特殊原因，出卖人可据实延期交房，原告未按合同约定提供办理产权证应由其提供的资料和费用时，被告不应因办证事因而承担违约责任的事实。 业主资料、房屋验收单、业主手册、物业管理委托合同、装修申请表、房屋装饰装修协议一份，证明即便被告应承担违约责任，其承担的违约责任的截止时间应为2016年12月28日，因延期提交的办证资料的起算时间为2018年6月29日的事实。 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，证明被告开发的“中汇佳园”项目工程手续齐全、合法，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的事实。 竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用证明书、工程质量分户验收表、府谷县邮政局机打发票及接房卡，证明涉案房屋于2014年9月29日经建设单位等五方责任主体组织验收合格，且已取得竣工验收备案表、已符合合同约定的交房条件，被告不应承担迟延交房的违约责任的事实。 中汇佳园总平面图、中汇佳园九、十号楼北侧现状照片一份，证明消防验收表因客观原因未能通过，被告不应当承担违约责任的事实。 榆公消验字（2015）61号消防验收意见书、榆公消验字（2018）第062号消防验收意见书一份，证明1-8号楼消防于2015年6月19日验收合格，9-10号楼消防于2018年9月4日消防验收合格的事实。 陕西省高级人民法院（2018）陕民申1976号民事裁定书一份，证明榆林中院、府谷县人民法院之前审理过的有关此类案件的生效判决有可能存在错误的事实。 8、府谷县房产管理所府房管发[2012]010号文件、白秋霞税务发票二支，证明被告已到房管部门办理了中汇佳园的备案，原告购买房屋由白秋霞交纳了购房款，被告已办理相关税票的事实。 经庭审质证，被告对原告提交的证据质证意见如下： 对1号证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告方认为商品房消防验收不是收房的必备条件，即便构成违约，时间不应该是消防验收通过之日，而是只要原告收房就是认可了。被告不应该承担违约责任，合同上约定的是商品房交付之日起，第二个违约责任的起算时间也是错误的。 对2号证据的真实性无异议，对证明目的有异议。被告方表示，之前有过三十六个案件，已经进行了判决，也有进入执行程序的，原告说的也属于前期案件的类型，也有案件进入陕西省高级人民法院审理的，省高院决定再审，被告认为之前两级法院的审理还是存在问题的。 对3号证据的真实性因没有原件，故存在异议。关于证明目的，被告方认为以2017年10月25日起算是不合理的，原告是怎么找到的材料，判决书的落款时间并不是送达时间，原告拒收房屋的理由就是因为消防验收，并不是到了2017年才知晓自己的权利被侵害，2017年10月25日究竟是起算的情形还是中断的情形，后期再有没有中断的情形及其证据在哪也不得而知，故对此证明目的不予认可。 原告对被告提交的证据质证意见如下： 对1号证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对该组证据的证明目的一、二无异议，对三、四有异议。有关第三个证明目的，被告将逾期交房的违约责任归属于国家法律和政策调整的影响，认为不应当由出卖人承担责任，而合同中所规定的是不可抗力，也包括政策原因。而本案中的工程是经过府谷县城乡建设局规划的，这不属于政策行为，而是被告的商业风险。对第四个证明目的，认为迟延办理产权证是原告没有及时提交办证所需的资料造成的，事实并非如此，主要原因就是被告开发建设的商品房未能取得竣工验收的相关证明文件，截止目前，原告所购买的商品房被告没有开正式发票。在这样的情况下，原告没有办法去完税，前期的此类案件，被告在执行中还要继续把办证日期往后推，充分证明被告方现在都不具备给原告办理产权证的条件，所以主要原因在于被告方而不是原告，该证明目的不能成立。 对2号证据的真实性关联性无异议，对证明目的有异议，关于迟延交付的时间是以具体接房时间计算的，迟延办证的时间也是实际接房后加540天计算的，其不认可被告的证明目的，其认为交房的时间是在合同中有明确约定的，而实际的交房时间是2016年12月28日，明显违背合同中的约定，合同中约定的是以交付之日起，且实际约定了交房时间为2014年10月30日，故应当以合同明确约定的时间来计算。 对3号、6号证据，原告无异议。 对4号证据，原告对竣工验收备案表的真实性有异议，认为按照建设部市政建设工程备案登记应当提交的13项工程验收证明文件，其中有一项是公安消防部门出具的消防验收合格意见书，而备案登记表是2014年11月17日进行申请的，在当时，九、十号楼的消防验收都没有进行，事实上消防验收手续是在2018年9月4日才取得的。明显该证据是不真实的，应当严格审查竣工验收的证明。对住宅质量保证书、住宅使用证明书、工程质量分户验收表、府谷县邮政局机打发票及接房卡的真实性无异议，对证明目的不认可，原告认为只有这些材料，仍不具备交付使用的条件。 对5号证据原告不予认可，认为消防验收表未能通过不是法律和政策原因，而属于被告的商业风险。 对7号证据，原告认为提起再审是被告方的权利，再审不能否定榆林市中院生效的判决，不能说原来的判决存在错误，原告认为既然是生效的判决，就是具有法律约束力的判决。 对8号证据府谷县房产管理所府房管发[2012]010号文件、白秋霞税务发票二支，原告的质证意见如下：一、对于《府谷县房产管理所府房管发[2012]010号文件》的真实性、合法性、关联性以及证明目的均有异议，理由如下：首先，该份证据的真实性存疑，因为被告未提交该份证据的原件，且被告在之前的诉讼中曾提交过虚假的消防验收报告，因此该份证据的真实性和合法性存疑；其次，该份证据与本案不具有关联性，因为从该文件的颁发主体和所显示的内容来看，这仅仅是房管所给被告开发建设的项目予以备案的通知，不是预告登记，更不是不动产登记。本案中，造成房屋至今未能如约进行登记的原因在于涉案房屋未取得消防等验收合格所致。再次，该文件并不能证明涉案房屋已具备办理产权证的条件。二、原告对于被告提交的增值税发票的真实性、合法性、关联性没有异议，但是对该份证据的证明目的有异议，理由如下：发票仅仅是支付凭证，不影响原、被告双方合同的设立、变更和消灭，本案的合同当事人是原告与被告，原告的合同权利是基于转让事实所产生的，原告并不拖欠被告分文购房款，试问如果原告拖欠被告购房款的话，被告怎么会向原告交付房屋？庭审中，被告也从未提到原告有拖欠房款的事实。况且，被告每销售一套房屋，对于该套房屋所收的房款是有详细财务记录的，现在原告已与被告重新签订了房屋买卖合同，前一手买房人的合同权利与义务均由原告享有和承担，故被告应当向原告开具全额的增值税发票，被告之所以未开具发票，是因为自己纳税的问题，更何况合同中约定办证的申报义务是被告的，故不是原告不想申报。综上所述，被告以前述证据证明不能办理房屋产权证的原因是由原告导致的，完全是在偷换合同概念，其目的就是来掩盖不能办理产权证的真正原因是被告没有取得消防等验收合格的文件。 本院对原、被告提交的证据作如下认定： 对原告提交的证据作如下认定： 《商品房买卖合同》一份、付款凭证三支、榆林市公安消防支队建设工程消防验收意见书一份，尽管被告对其证明目的有异议，但是对其真实性无异议，该证据可以证明原、被告双方签订商品房买卖合同，案外人白秋霞向被告交付了房款，后榆林市公安消防支队对该商品房涉及的建设工程进行消防验收的事实，本院予以确认。 2、榆林市中级人民法院（2017）陕08民终424号民事判决书一份，本院对其真实性予以确认，但该证据达不到原告的证明目的，对其证明目的本院不予确认。 府谷县公安消防大队建设工程消防验收意见书一份、和解协议书一份，因无其他证据相佐证，不能证明发生诉讼时效中断的情形，本院不予确认。 对被告提交的证据作如下认定： 1、《商品房买卖合同》一份，尽管原告对其部分证明目的有异议，但是原、被告对其真实性无异议，承认合同本身客观存在，合同是原、被告双方的意思表示，本院予以确认。 2、业主资料、房屋验收单、业主手册、物业管理委托合同一份、装修申请表、房屋装饰装修协议一份，原告对其真实性无异议，该证据客观存在，本院予以确认。 3、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证，原、被告双方对其真实性、证明目的均无异议，本院予以确认。 4、竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用证明书、工程质量分户验收表、府谷县邮政局机打发票及接房卡一份，原告虽对竣工验收备案表有异议，但本院认为该证据与住宅质量保证书、住宅使用说明书、工程质量分户验收表相互印证，本院予以确认。对府谷县邮政局机打发票及接房卡一份，原告对其证明目的有异议，且该证据只是显示了时间，不能证明是否邮寄了接房通知，也未有其他证据佐证，不能达到证明目的，本院不予确认。 5、中汇佳园总平面图、中汇佳园九、十号楼北侧现状照片一份，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 6、榆公消验字（2015）61号消防验收意见书、榆公消验字（2018）第062号消防验收意见书一份，原告无异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 7、陕西省高级人民法院（2018）陕民申1976号民事裁定书一份，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。 8、府谷县房产管理所府房管发[2012]010号文件、白秋霞税务发票二支，可以证明被告已到房管部门办理了中汇佳园的备案，原告购买房屋由白秋霞交纳了购房款，被告已办理相关税票，本院予以确认。 本院根据双方当事人的陈述、举证、质证及认证，查明以下事实： 2009年12月至2012年3月，府谷县人民政府、府谷县住房和城乡建设局为被告铭锋房地产公司在府谷县新区中汇佳园住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。2012年9月3日，原、被告及案外人白秋霞三方基于合同转让的意思表示由原告从白秋霞手中转让了被告开发建设的中汇佳园小区第10幢1单元21层12101号房屋，三方将合同中的买受人更名为原告，同时原、被告又重新签订了一份《商品房买卖合同》，合同签订日期与原合同日期一致。合同约定，该商品房的建筑面积为155.06平方米，每平方米单价为7950元，房屋总价为1232727元。付款方式为：买受人于2012年7月21日前向出卖人支付商品房总价款的30%作为首付款，即372727元整（含定金），余款为86万元整，做贷款。合同约定被告应当在2014年10月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、国家法律或政策调整造成的影响，及其他非出卖人所能控制的原因；3、买受人逾期付款或买受人提出变更的。合同约定逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按以下方式处理：1、按逾期时间分别处理(不作累加)，逾期交房不超过90日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2、买受人解除合同的，应当在出卖人逾期交房90天后起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。合同约定商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，后补充为应当通过发送书面信函或登报通知，并约定买受人因任何原因未收到出卖人的交房通知，则买受人有义务在本合同约定的交房期限届满前往该商品房所在地联系出卖人接收该商品房。若根据本合同附件四约定买受人购买的房屋为预售商品房，则买受人应按照出卖人书面通知或公告通知的日期前来办理商品房验收交接手续，如买受人未按出卖人书面通知或公告通知的日期办理商品房验收交接手续，则自出卖人书面通知或公告通知约定的验收交接日起即视为该商品房已经交付，该房屋的风险责任及物业管理费由买受人承担，该房屋及配套设施的保修期自上述通知中约定的验收交付日之次日计算。关于产权登记事宜，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。在商品房交付使用后540日内，由于出卖人的原因，未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人有权单方面解除本合同，出卖人应当在收到买受人解除合同的书面通知并且在有关政府部门证实解除本合同登记备案后的六十日内全额退还买受人已付价款，并就逾期时间（该商品房交付使用之日起至出卖人收到买受人解除合同的书面通知之日止）每日按买受人已付房价款的万分之二向买受人支付违约金。买受人因此单方解除本合同的，应当自上述办理产权备案期限届满之日起15日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。买受人应当在商品房交付使用时，将办理权属登记需由买受人提供的资料及税、费报送出卖人。如买受人未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、物业维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署合同及权属登记申请表等），出卖人有权拒绝按本合同约定时间为买受人办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。受政策或专业部门有关机构的有关规定、工作程序的影响，造成不能按本合同约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。 案外人白秋霞于2012年5月27日向被告支付了10万元购房订金，于2012年7月21日向被告支付了购房首付款272727元，其余房款86万元，通过与兴业银行股份有限公司榆林分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》约定，由兴业银行股份有限公司榆林分行直接向被告支付。案外人白秋霞又于2016年12月29日向被告支付逾期款27578.97元，现该房款已付清。2014年9月29日，被告房产中汇佳园项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格。2016年12月28日，原告与被告房产中汇佳园物业陕西绿波实业集团物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》，并签署业主承诺书，原告实际接收了其购买的被告房产中汇佳园的房屋。2018年9月4日，榆林市公安消防支队对中汇佳园住宅小区项目9号、10号楼出具榆公消验字[2018]第0062号建设工程消防验收意见书，意见书中记载：支队监督员对申报资料进行了形式审查，对该土建工程进行了消防验收抽查，综合评定该土建工程消防验收抽查合格。 2012年8月3日，府谷县房产管理所府房管发[2012]010号文件记载：关于陕西铭锋房地产开发有限公司新建中汇佳园住宅小区项目予以备案的通知陕西铭锋房地产开发有限公司：你单位报来的新建中汇佳园住宅小区项目的备案申请收悉，经审核，同意备案，竣工后请尽快到府谷县房产管理所办理《房屋所有权证》。 2013年5月17日，被告在府谷县税务局办理白秋霞交纳购房款16万元的税务发票一支。2013年6月25日，被告在府谷县税务局办理白秋霞交纳购房款243727元的税务发票一支。 本院认为，原、被告及案外人白秋霞三方基于合同转让的意思表示由案外人白秋霞将其购买的被告开发建设的中汇佳园小区房屋转让与原告，是三方真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告于2016年12月28日实际接收其购买的商品房，双方签订的《商品房买卖合同》应继续履行，故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。其次，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，由于原告并未举证证明原告受让房屋签订合同的真实时间、受让的真实价格及原告已按照合同向开发商交纳足额价款的事实，故原告要求被告按照原合同价格支付已付房款违约金的诉讼请求，本院不予支持；再次，关于原告要求被告承担迟延办理产权登记的违约责任的诉讼请求。原，被告双方签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付之日起90日之内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据上述规定，办理房产证的申请人为购房者，开发商办证的义务为协助义务。现原告无证据证明其未取得房产证的原因，是由于被告不履行协助办证义务造成。且双方买卖合同仅约定了出卖人的义务为：应将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现被告已就中汇佳园住宅小区项目在产权登记机关备案，故原告要求被告承担迟延办理产权登记的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告白彬龙与被告陕西铭锋房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效并继续履行。 二、驳回原告白彬龙的其他诉讼请求。 案件受理费7142元，适用简易程序审理减半收取3571元，由原告白彬龙负担3071元，被告陕西铭锋房地产开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  杨卫东 二〇一八年十二月二十六日 书记员  李 思