广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初13748号原告：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市东风中路509号。负责人：吴建杭。原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：廖锐浩。两原告共同委托代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。两原告共同委托代理人：张沛，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：黄振雷，男，1972年10月8日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被告：林小宗，女，1969年7月7日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。被告：广州市国龙房地产开发有限公司，住所地广州市天河区天河直街30号之一华翰大厦3楼A。破产管理人：广东君信律师事务所。负责人：倪烨中。委托诉讼代理人：邱文杏，广东君信律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇露，广东君信律师事务所律师。第三人：林凯，男，1963年6月20日出生，汉族，身份证住址广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：陈杰，广东东之木律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行广东省分行）、中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）与被告黄振雷、林小宗、广州市国龙房地产开发有限公司（以下简称国龙公司）、第三人林凯借款合同纠纷一案，本院于2007年5月25日以（2007）云法民二初字第438号予以受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，并做出（2007）云法民二初字第438号民事判决。2017年7月7日，广州市中级人民法院做出（2017）粤01民终2721号民事裁定书，裁定：一、（2007）云法民二初字第438号民事判决；二、发回重审。2017年10月19日，本院以（2017）粤0111民初13748号立案受理，依法追加林凯作为本案第三人并重新组成合议庭对本案进行审理。两原告共同委托代理人叶则节，被告黄振雷、林小宗，被告广州市国龙房地产开发有限公司破产管理人广东君信律师事务所委托诉讼代理人丘文杏、仇露，第三人林凯及其委托诉讼代理人陈杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国银行股份有限公司广州白云支行诉称：原告与被告黄振雷、林小宗于1999年7月5日签订了《楼宇按揭合同》，合同约定，被告黄振雷、林小宗向原告借款人民币51万元，按月归还贷款本息，月利率直接执行中国人民银行有关规定。根据上述合同第24条1款约定“甲方（借款人）任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方（银行）可采取相应的方式实现全部债权”；合同第24条第3款约定：“甲方未能按期还本付息的，应按中国人民银行的规定向甲方支付逾期贷款利息，并且每逾期一次，应向乙方支付违约金100元”。合同签订后，被告黄振雷、林小宗将贷款所购的国龙大厦房产抵押给原告，并在房地产管理部门办理了抵押登记手续。同时，原告与被告国龙公司签订了《楼宇按揭合作协议》，该协议约定，被告国龙公司对上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了放款义务，但被告黄振雷、林小宗未能按期履行还款义务，被告国龙公司也未履行担保义务。现原告要求：1、解除原告与被告黄振雷、林小宗签订的《楼宇按揭合同》；2、被告黄振雷、林小宗立即向原告偿还贷款本金、利息及违约金，共计306779.67元，其中本金303347.84元、利息3231.83元、违约金200元，（利息暂计至2007年4月24日止，之后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算及按民诉法第232条规定执行）；3、原告对抵押的房产享有优先受偿权；4、被告国龙公司对被告黄振雷、林小宗的上述债务承担连带保证责任；5、本案原告实现债权的费用由三被告承担。被告黄振雷、林小宗辩称：一、签订《商品房预售合同》和《楼宇按揭合同》是被告黄振雷、林小宗的真实意愿，合法有效，应受法律保护。1、两被告于1999年3月17日联名以银行按揭贷款付款方式向国龙公司购买了位于国龙大厦裕兴阁18C单元房产并以此为抵押物向原告申请按揭贷款，是两被告的真实意思表示，两被告自愿与国龙公司签订《商品房预售合同》、自愿与银行签订《楼宇按揭合同》，经公证处公证并依法在广州市国土资源和房屋管理局办理预售备案登记（预售契约号98086071）及抵押备案登记（1999穗押备字第22070号）手续。这是一个合法的商业买卖行为。合同约定的内容并无损害国家利益、社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。2、即使后期发生了国龙公司利用两被告的房产进行“一房二卖”的合同诈骗违法犯罪行为，银行作为本案的原告，其自始至终认为《商品房预售合同》和《楼宇按揭合同》是合法有效的，自始至终没有对涉案房产作为抵押物向银行申请按揭贷款的行为提出过质疑，事实上，在国龙公司的合同诈骗刑事案件中，为诈骗钱财而签订的合同指的是国龙公司与第三人（被骗者）签订的“购房合同”，而不是两被告与国龙公司签订的《商品房预售合同》及《楼宇按揭合同》，且（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》并没有提起附带民事诉讼，国龙公司的违法犯罪行为与两被告无关。二、广州市国土资源和房屋管理局采取行政手段强制注销两被告位于国龙大厦裕兴阁18C单元房产的已备案预售合同和抵押备案登记是违法的、无效的。广州铁路运输第一法院作出的（2016）粤7101行初2829号行政判决中，判令：1、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦裕兴阁18C房屋预售契约号98086071预售合同备案登记和1999穗押备字第22070号抵押备案登记；2、责令广州市国土资源和规划委员会对黄振雷、林小宗房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。该行政判决已发生法律效力。房管部门的违法注销登记公告已被依法撤销，涉案房产的预售合同备案登记及抵押备案登记已恢复法律效力。因此，国龙大厦裕兴阁18C单元房产是两被告的合法财产并应受到国家法律保护；国龙大厦裕兴阁18C单元房产的所有权人、抵押人是两被告，抵押权人是原告。银行理应可以按照《楼宇按揭合同》第二十四条和第二十八条约定行使其抵押优?先受偿权。三、两被告名下的国龙大厦裕兴阁18C单元房产是合法的，我们的权益应受到国家法律保护。两被告于1999年3月17日联名向国龙公司购买了位于国龙大厦裕兴阁18C单元房产，并依约付清全部房款741132元（其中首期款231132元、银行按揭款510000元），同时向中保财产保险有限公司投保“个人抵押贷款房屋保险”并交保险费7781元（保单号：PDFX19994401F345003702）和依法缴纳契税11117元，并依法办理了预售备案登记及抵押备案登记手续，该房产自备案登记之日起就对具有公示效力，第三人林凯在两被告购买涉案房产后，不知道其于什么时间、什么目的、什么支付方式支付国龙公司191138元并自称“购买”了该房产且非法占用至今。林凯本人在“购买”前理应查册或已知道国龙大厦裕兴阁18C单元房产己被两被告购买已是两被告名下的房产，但是其仍然向国龙公司购买，仅说明这是其与国龙公司之间发生的不合法交易或被国龙公司的“一房多卖”的违法行为所欺骗，林凯与国龙公司之间的非法交易与两被告名下的涉案房产没有任何直接关系，两被告的房产被非法再卖和非法占用至今。综上，两被告认为：两被告联名于1999年3月17日合法购买了国龙大厦裕兴阁18C单元房产，是该房产的合法产权人，原告是该房产的合法抵押权人，涉案《商品房预售合同》和《楼宇按揭合同》有效、认定银行对该房产享有抵押优先受偿权的前提下，由两被告承担银行欠款本金以及计至2010年8月25日止的利息和违约金的还款责任；由国龙公司承担从房管部门作出涉案注销登记公告的2010年8月26日起至清偿之日止的利息和违约金的还款责任；本案审理及银行实现债权的全部费用（包括拍卖或变卖抵押房产所产生的费用及案件诉讼费和法院执行费等）由国龙公司承担；广州市国土资源和规划委员会应对本案判决确定的国龙公司的债务和费用承担连带清偿责任。被告广州市国龙房地产开发有限公司辩称：当年原告贷款给国龙公司，国龙公司组织员工及亲友办理按揭抵押贷款，首期款以及早期的分期还款都是由国龙公司支付，国龙公司与建行进行融资后，又与第三人签订了购房合同，涉案房产也给了第三人使用，国龙公司申请破产后，破产管理人根据国龙公司的情况，曾提出解决方案，由本案原告放弃对被告国龙公司的追偿，放弃对涉案房产的主张，其他签订购房合同的买房者，由于并没有付清房款，按照同期贷款利率对剩余的本金及利息去计算，支付完所有贷款后，将房子予以过户。现该分配方案还在协商中。第三人林凯述称：原告对涉案房产不享有优先受偿权。被告黄振雷、林小宗的辩解不能成立，涉案房产的名义购房人是被告黄振雷、林小宗，实际产权人是第三人林凯，第三人赞同国龙公司提出的解决方案，第三人同意付清剩余房款，但是利息、罚息不同意支付。经审理查明，1998年12月1日，原告中国建设银行广州市分行（乙方）与被告国龙公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》，约定：一、甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落于越秀区××院内××路的经批准命名为国龙大厦住宅部分的商品楼宇进行按揭合作；二、在上述楼宇销售期间，甲方对乙方向购房人连续发放的按揭贷款，在乙方最高按揭贷款额限度内，同意为所有购房人之每一份按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；乙方承诺甲方的保证责任总额不超出最高按揭贷款额，并随着购房人逐期还贷而相应递减；最高按揭贷款额是指从乙方与购房人签订的第一份《楼宇按揭合同》生效后，至最后一份《楼宇按揭合同》签订生效止，该期间所有《楼宇按揭合同》项下各份按揭贷款余额累计之和；三、甲方保证责任的范围包括：1、按揭贷款本金；2、按揭贷款本金所生利息；3、乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他有关费用；四、甲方承诺：1、甲方保证将乙方发放给购房人的全部贷款用于本协议所指按揭楼宇的建造，直至竣工验收交付使用，不得挪作他用，并确认乙方对甲方使用购房人员作为购房款支付的借款享有监控的权利；2、甲方认可购房人将其与甲方签订的商品房预购销合同项下之房产及相关权益抵押予乙方以取得借款；3、甲方同意在购房人未依约履行按揭合同确认的义务时，只要乙方发出书面通知，甲方即在乙方发出通知之日起三十天内代偿购房人所欠乙方本息及有关费用；甲方同时授权乙方可从甲方账户中自动扣收上述款项；4、甲方保证全面、及时履行与购房人所签商品房预购销合同项下的义务，按时、按质完成按揭楼宇的建造工程，及时交付使用；5、甲方对因违反上款规定如烂尾、楼盘缩水、货不对板等原因而导致购房人未履行《楼宇按揭合同》项下还本付息义务时，承担连带清偿责任；五、本协议的合作期限为五年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方就是否延长合作期限可另行协商，但合作期满后，甲方依照本协议的约定对购房人在《楼宇按揭合同》中的有关义务所承担的最高额连带保证责任条款和乙方依本协议的约定所承担的与甲方连带保证责任条款均不受合作期限限制，继续有效；五、本协议经甲、乙双方有权签字人签字盖章、公证部门公证后生效。1998年12月8日，双方在广东省公证处办理了公证，确认合同上双方的签字、印章均属实。1999年3月17日，国龙公司（甲方、卖方）与黄振雷、林小宗（乙方、买方）签订穗房预契字第98086071《房地产预售契约》，约定黄振雷、林小宗向广州市国龙房地产开发有限公司购买位于国龙大厦裕兴阁18C号房屋（即涉案房屋），成交价格为741132元，甲方应于2001年3月28日前将该房地产建成并正式交付乙方使用，付款方式为：第一期楼款82906元在《房地产预售契约》签署当日交付；第二期楼款510000元在1999年4月27日前向建行广州市东环分行申请办理购房抵押借款（即银行按揭手续）；楼价余款148226元须在接到收楼通知书后十天内交付。1999年7月5日，中国建设银行广州市分行（乙方、贷款人、抵押权人）与被告黄振雷、林小宗（甲方、借款人、抵押人、购房人）签订《楼宇按揭合同》，约定：一、甲方以其与发展商签订的编号为穗房预契字第××号的商品房预购销合同项下确定的坐落于广州市越秀区国龙大厦，地址为环市中路广州空军后勤部大院路段国龙大厦裕兴阁18层C号房的房产抵押给乙方，作为乙方向甲方发放贷款的担保；二、乙方向甲方提供人民币贷款51万元，借款期限为15年，预计从1999年7月起至2014年7月止，具体借款起止日期以本合同经公证并办妥抵押登记后，乙方受甲方委托将第一笔借款转账划入甲方指定的发展商账户之日为准；三、借款利息按月计付，月利率为5.175‰，本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；四、甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为180期；五、甲、乙双方约定采用按月等额归还借款本息的供款方式；甲方还本付息日期定为每月25日，每月归还本息金额为人民币4362元；六、甲方向乙方提供以下两种方式的担保：1、以所购房产向乙方抵押；2、发展商之连带保证，如甲方不按时履行还本付息义务，发展商须在担保期内（房产证未办妥期间）先行代为履行甲方还本付息义务后，甲方同意乙方将抵押房产之处分权转让予发展商；七、甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；八、甲方若在还款期内累计拖欠六期（即六个月）应供款，或全部借款到期超过三个月，并自乙方发出催还通知书之日起三十天内（以挂号寄出时间为准）仍未清偿的，甲方因违约而导致其占管的已抵押房产被处分时，甲方愿意无条件服从有权部门的处分决定；九、甲方若因还款账户内存款余额不足未能在规定日期内还本付息的，乙方按逾期金额和逾期天数，按当时中国人民银行规定的逾期贷款利率计收利息，甲方每逾期一次，应向乙方支付人民币100元违约金；十、本合同经甲、乙双方签署并经公证部门公证，自办妥抵押房产的保险及抵押登记手续之日起始得生效，在甲方还清全部借款本息，办妥抵押房产涂销手续后失效；十一、本合同立约双方为：甲方黄振雷、林小宗，乙方中国建设银行广州市分行，乙方之经办银行为中国建设银行广州东环支行。同日，双方在广州市公证处办理了公证，确认合同上双方的签字、印章均属实。1999年7月8日，经办银行中国建设银行广州东环支行与被告黄振雷、林小宗就涉案房产、即位于广州市越秀区环市中路南侧广州空军后勤部大院路段国龙大厦裕兴阁18C房到广州市国土局房地产管理局办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行广州东环支行。1999年7月13日，经办银行中国建设银行广州东环支行依约向被告黄振雷、林小宗指定的账号内划入51万元，并确定贷款期限自1999年7月13日至2014年7月13日。1999年8月25日，中国建设银行广东省分行与广州市分行合并，合并后为“中国建设银行广东省分行”。合并前中国建设银行广东省分行与广州市分行的债权债务由合并后的中国建设银行广东省分行承受。2001年10月26日，中国建设银行广州市东环支行本部与中国建设银行广州市白云支行本部合并组成中国建设银行广州市白云支行，中国建设银行广州市东环支行的债权债务由中国建设银行广州市白云支行承受。2004年11月26日，中国建设银行广东省分行变更名称为中国建设银行股份有限公司广东省分行，中国建设银行广州市白云支行变更名称为中国建设银行股份有限公司广州白云支行。2007年5月25日，原告建行广东省分行、建行白云支行提起本案诉讼，本院以（2007）云法民二初字第438号立案受理。2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号刑事判决书，审理查明：1999年至2002年间，广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排包括本案被告黄振雷、林小宗在内的国龙公司员工、员工亲友（简称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述名义购房人的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向银行申请房产按揭款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获得银行资金进行经营；2001年11月至2007年3月，广州市国龙房地产开发有限公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋、车位出售给购房人，收取购房人购房款及交易税费等款项后，不但未履行归还银行贷款、涂销抵押权登记、及时将房产产权登记转移至购房人名下的义务，还使用假房产证欺骗购房人，并于2007年4月下旬人去楼空，致使购房人无法登记取得所购的房产所有权，相关的银行贷款亦未偿还。本院认为广州市国龙房地产开发有限公司等犯罪分子以非法占有为目的，在履行合同过程中骗取对方财物，数额特别巨大，其行为已构成合同诈骗罪。根据该刑事判决书涉案房产附表1载明，房号（国龙大厦）裕兴阁18C，购房人林凯，已付房款191138元，已付其他费用21635元，登记预购人黄振雷、林小宗，抵押权人建行东环支行。2010年8月26日，广州市国土资源和房屋管理局于依据上述已生效的刑事判决书及该判决附表，涂销了涉案房产的抵押备案登记。2015年12月30日，国龙公司被广州市中级人民法院裁定进入破产程序，该院指定广东君信律师事务所担任管理人。2016年11月15日，本院作出（2007）云法民二初字第438号民事判决书，判令：一、原告中国建设银行股份有限公司广东省分行与被告黄振雷、林小宗于1999年7月5日签订的《楼宇按揭合同》无效；二、于本判决生效之日起三日内，被告广州市国龙房地产开发有限公司向原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付借款本金303347.84元及利息（利息暂计至2007年4月24日止为3231.83元，从2007年4月25日起按中国人民银行逾期贷款利率计付至还清之日止）；三、被告黄振雷、林小宗在本判决第二项债务不足清偿部分10%的范围内承担补充赔偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。原告建行广东省分行、建行广州白云支行遂向广州市中级人民法院提起上诉。2016年11月10日，黄振雷、林小宗向广州铁路运输第一法院提起诉讼，要求撤销广州市国土资源和规划委员会于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》（以下简称涉案注销公告），该法院以（2016）粤7101行初2819号立案受理。2016年12月26日，该法院作出（2016）粤7101行初2819号行政判决书，该判决书中认定以下事实：1999年3月17日，黄振雷、林小宗与国龙公司签订穗房预契字第××号《房地产预售契约》，约定黄振雷、林小宗向广州市国龙房地产开发有限公司购买位于国龙大厦裕兴阁18C号房屋（即涉案房屋）。1999年7月5日，黄振雷、林小宗与建行广州市分行签订《楼宇按揭合同》，约定黄振雷、林小宗将涉案房产抵押给银行作为银行发放贷款的担保，原广州市国土局房管局于1999年7月8日以99穗押备字第22070号办理了抵押备案登记。原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》并于次日在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。该行政判决认为原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知黄振雷、林小宗，之后也没有送达黄振雷、林小宗，违反了法定程序，遂判令：一、撤销广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦裕兴阁18C房屋预售契约号98086071预售合同备案登记和99穗押备字第22070号抵押备案登记；二、责令广州市国土资源和规划委员会对黄振雷、林小宗裕兴阁18C房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。上述行政判决于2017年2月7日发生法律效力。2017年6月6日，广州市不动产登记中心向黄振雷、林小宗出具《依申请信息公开答复书》，载明涉案房产“现合同备案和抵押备案效力已恢复”。2017年7月7日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终2721号民事裁定书，认定建设广东省分行、建设广州白云支行诉请对国龙大厦裕兴阁18层C号房产享有优先受偿权，但广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号刑事判决书附表1显示国龙大厦裕兴阁18C房屋的购房人林凯已经支付了该房屋购房款191138元和其他费用21635元，因此，本案需通知林凯作为第三人参加诉讼以查清抵押房产的产权情况，裁定：一、撤销广州市白云区人民法院（2007）云法民二初字第438号民事判决；二、本案发回广州市白云区人民法院重审。2017年10月19日，本院以（2017）粤0111民初13748号立案受理，并依法追加林凯为本案第三人。2018年3月29日，林凯向广州市越秀区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认林凯与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》合法有效；2、判令《国龙大厦认购书》中“认购方付款方法”第二期楼款44万元变更为由林凯一次性支付给国龙公司；3、判令国龙公司协助林凯办理裕兴阁18C号房产的产权登记手续。越秀法院以（2018）粤0104民初20432号案立案受理。本案诉讼中，林凯为证实其是涉案房产的产权人，提交了《国龙大厦认购书》、收楼通知书、业主收楼确认书、管理费收据等证据予以证实，显示林凯（认购方）与国龙公司在2002年9月10日签订认购涉案房产，成交价631138元，付款方法为按揭付款，首期楼款181138元及税费13885元，合共195023元须于2002年9月20日前付清，林凯于2002年9月10日入住涉案房产。黄振雷、林小宗表示其是涉案房产的产权人，并表示涉案房产的首付款是其本人将钱存入银行卡再划入国龙公司，其每月向银行支付按揭款直至2007年4月，后因国龙公司涉嫌刑事犯罪，其停止支付按揭款，原告提起本案诉讼后，在2018年8月31日又扣划了被告黄振雷的公积金11600元，黄振雷、林小宗为证实其主张，提交了个人抵押贷款房屋保险单、存折及流水、银行明细等证据予以证实。本案审理过程中，本院依职权到达广州市公安局档案馆调取被告黄振雷在国龙公司合同诈骗一案的询问笔录、商品房转让协议及情况说明，黄振雷在2007年6月1日接受广州市公安局经侦支队的询问时表示，“公司员工认购后，国龙公司与员工就签订了一份有关产权约定的协议，协议约定内容大概是员工购买的国龙大厦房子，在国土局登记产权是员工的，实际上产权归属国龙公司，银行抵押贷款后，定期支付供楼款也与员工无关，全部由国龙公司统一支付”，“裕兴阁1803房，当时我本人及我妻子林小宗购买的”，“我没有（交过购房款）”，“我与这三套房没任何关系，这三套房子是国龙公司的”；商品房转让协议，由黄振雷（甲方）与国龙公司（乙方）签订，黄振雷同意从1999年4月17日将涉案房产以原价转让给国龙公司，该房产的首期楼款及各种税费、手续费已由国龙公司支付给黄振雷，从签订本协议书开始，该房产的按揭月供款由国龙公司支付，产权完全归国龙公司所有；情况说明由黄振雷在2009年5月20日作出，内容为“本人于1999年7月无偿提供身份资料给广州市国龙房地产开发有限公司，办理国龙大厦裕兴阁18C房预售认购手续，本人没有支付购房款，目前在广州市国土局房管部门登记在我名下的国龙大厦裕兴阁18C房，不是我购房真实意思表达”。广州市不动产登记中心在2018年9月6日出具的《广州市预售房地产交易登记情况表》显示，预售契约（合同）98086071，预售地址小北路243号院内临环市中路国龙大厦裕兴阁18层C房，预售人（开发商）广州市国龙房地产开发有限公司，预购人黄振雷、林小宗，成交价格741132元，付款方式按揭付款，签约日期1999年3月17日，登记日期1999年4月22日，交楼日期2001年3月28日，已预征契税11117元，过户情况未过户，其他标记载明广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初2690号行政判决书的判决内容。《预售契约限制转移情况》显示涉案房产的备案预售合同和抵押备案登记曾被公告注销，后上述行政判决书撤销该注销公告。2018年12月14日，越秀区人民法院作出（2018）粤0104民初20432号民事判决书，该判决认定：“林凯与国龙公司签订的《国龙大厦认购书》是双方当事人真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。合同签订后，林凯向国龙公司支付了房款191138元，国龙公司将涉案房产交付林凯使用至今，即便没有签订正式的商品房买卖合同，林凯与国龙公司之间仍构成商品房买卖合同关系。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，本院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合（2009）越法刑初字第769号刑事判决书查明的事实及国龙公司、黄振雷的陈述，国龙公司与黄振雷、林小宗虽然签订《房地产预售契约》并且办理了预售登记，但黄振雷既未向国龙公司支付首期房款，更未实际占有房屋。可见，国龙公司与黄振雷、林小宗签订《房地产预售契约》并非真实意思表示。……国龙公司与黄振雷、林小宗签订的《房地产预售契约》为无效合同，黄振雷、林小宗无权以该合同对抗原告的诉讼请求。其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，林凯在本案中诉请要求一次性支付购房余款44万元，考虑到林凯在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令林凯在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给建行白云支行。林凯在向建行白云支行支付上述购房余款及利息后即为完成应向被告国龙公司支付房款的义务，至于国龙公司、黄振雷、林小宗及建行白云支行之间因贷款产生的其他纠纷各方可另循合法途径解决。因此，林凯要求被告国龙公司协助其办理涉案房屋权属证书的诉讼请求于法有据，本院予以支持。”该判决判令“一、确认林凯与国龙公司于2002年9月10日签订的《国龙大厦认购书》有效。二、确认国龙公司与黄振雷、林小宗签订的穗房预契字第××号《房地产预售契约》无效；国龙公司与黄振雷、林小宗在本判决发生法律效力之日起十日内共同到房地产行政主管部门注销上述合同预售登记。三、林凯在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将应向国龙公司支付的剩余购房款44万元及该款自2002年9月10日起至实际付清之日止的利息（参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计付）支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行。四、国龙公司在林凯完成上述第三项判决主文确定的付款义务之日起十日内，协助林凯到广州市房地产行政主管部门办理将广州市越秀区环市中路276号国龙大厦裕兴阁18C房所有权转移登记至林凯名下的手续（即办理该房屋不动产权证）；黄振雷、林小宗、中国建设银行股份有限公司广州白云支行对此须予以协助。”该判决尚未发生法律效力。另，原告建行广东省分行和建行白云支行在庭审中表示，截止2018年9月20日，被告黄振雷、林小宗、广州市国龙房地产开发有限公司仍拖欠借款本金291551.63元、利息102166.17元、罚息296296.51元、违约金200元。以上事实，有楼宇按揭合同、合作协议书、借据、刑事判决书、贷款对账单、涂销公告及清单、行政判决书、银行明细、询问笔录、转让协议、情况说明及当事人陈述等证据证实。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《楼宇按揭合同》是否有效；二、黄振雷、林小宗是否应对上述合同项下的欠款承担还款责任；三、建行广东省分行和建行白云支行是否可在本案中对涉案房产行使优先受偿权。关于涉案《楼宇按揭合同》的效力。根据查明的事实，建行白云支行与黄振雷、林小宗签订的《楼宇按揭合同》，约定由建行白云支行向黄振雷、林小宗发放贷款，黄振雷、林小宗以其与国龙公司签订商品房预售购销合同项下确定的国龙大厦裕兴阁18C号房产作为发放贷款的抵押担保。合同签订后，上述房产办理了抵押备案证明。《楼宇按揭合同》系双方当事人自愿签订，并经公证处公证，建行白云支行随后发放了相应的贷款，国龙公司还与建行广州市分行签订了《楼宇按揭合作协议》，约定为所有购房人之每一份按揭贷款提供连带保证，目前没有证据显示建设银行在签约过程中存在与国龙公司、黄振雷、林小宗恶意串通的情形。同时，《楼宇按揭合同》约定的内容并无损害国家利益、社会公共利益，不存在以合法形式掩盖非法目的的情形，也不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定。依据（2009）越法刑初字第769号刑事判决书所查明的事实，《楼宇按揭合同》系国龙公司为骗取贷款而以黄振雷、林小宗的名义通过欺诈方式订立的合同，损害了建设银行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款和第五十五条规定，建设银行作为受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，撤销权的行使期间为一年，由于建设银行没有在一年期限内行使撤销权，故应认定《楼宇按揭合同》有效，合同当事人应依约履行义务，《楼宇按揭合作协议》亦应认定有效。在此前提下，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因黄振雷、林小宗没有按合同约定履行还款义务，建行白云支行请求解除其与黄振雷、林小宗的《楼宇按揭合同》符合法律规定，本院予以支持。关于黄振雷、林小宗是否应对上述合同项下的欠款承担还款责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。建行白云支行尚有借款本金291551.63元未收回，故建行白云支行要求贷款人黄振雷、林小宗偿还尚欠借款本金，本院予以支持。《楼宇按揭合同》约定了逾期利息按中国人民银行规定的逾期贷款利率计收，又约定了每逾期一次应支付100元违约金，由于合同约定逾期利息和违约金，不违反相关法律规定，故黄振雷、林小宗应按合同约定偿还逾期利息以及相应的违约金。现原告确认从2007年4月25日至2018年9月1日，被告黄振雷、林小宗已偿还借款本金11796.21元，现查明黄振雷、林小宗于2018年8月31日偿还借款本金11600元，其余196.21元的还款时间现无法查明，截至2007年4月24日，被告已拖欠利息3231.83元，本院予以确认，故从2007年4月25日起，利息应以291747.84元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至2018年8月30日止，以291551.63元为本金，从2018年8月31日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至实际清偿之日止；同时，建行广东省分行和建行白云支行主张两期违约金共200元，符合合同约定，本院亦依法予以支持。依据《楼宇按揭合作协议书》的约定，国龙公司作为保证人为涉案按揭贷款承担连带保证责任，故国龙公司应对黄振雷、林小宗的上述债务承担连带清偿责任。但因国龙公司于2015年12月30日被本院裁定进入破产程序，依法国龙公司应承担的利息责任应计至2015年12月30日止。关于建行广东省分行和建行白云支行是否可在本案中对涉案房产行使优先受偿权的问题。本院认为，抵押权系为担保债务的履行而设立，在债务人不履行到期债务时，债权人就抵押财产优先受偿的前提在于该抵押权有效成立，结合本案实际，涉案房产虽然办理了抵押备案登记，《广州市预售房地产交易登记情况表》载明的涉案房产的预购人为黄振雷、林小宗，但（2009）越法刑初字第769号刑事判决书亦载明涉案房产的购房人为第三人林凯，林凯已就涉案房产的产权问题向广州市越秀区人民法院提起诉讼，其在该案中明确要求就涉案房产办理所有权转移登记手续，建行白云支行亦作为该案第三人参加诉讼，而越秀区人民法院在审理该案时已对涉案房产的抵押权问题进行认定并作出处理，该判决尚未发生法律效力。鉴此，建行广东省分行和建行白云支行在本案中就涉案房产主张优先受偿权问题，违反“一事不再理”原则，本院以（2017）粤0111民初13748号民事裁定书驳回该项起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行广东省分行与黄振雷、林小宗在1999年7月5日签订的《楼宇按揭合同》；二、黄振雷、林小宗于本判决生效之日起十日内清偿中国建设银行股份有限公司广东省分行和中国建设银行股份有限公司广州白云支行借款本金291551.63元、利息（暂计至2007年4月24日为利息3231.83元，从2007年4月25日起以291747.84元为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至2018年8月30日，从2018年8月31日起以291551.63元为本金按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计付至实际清偿之日止）及违约金200元；三、广州市国龙房地产开发有限公司对上述第二项判决确定的黄振雷、林小宗的债务承担连带清偿责任，其中应承担的利息责任计至2015年12月30日止；四、驳回中国建设银行股份有限公司广东省分行和中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6202元，由被告广州市国龙房地产开发有限公司、黄振雷、林小宗共同负担。该费用原告已预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接向原告支付。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  伍 璇人民陪审员  陈惠玲人民陪审员  温统斯二〇一八年十二月十九日书 记 员  翁向雯