重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初11308号原告：重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所，住所地重庆市南岸区上新街**，统一社会信用代码125001087453013424。法定代表人：潘明南，所长。委托诉讼代理人：吴小理（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张也（特别授权），北京德恒（重庆）律师事务所实习律师。被告：重庆市南发城建发展有限公司,住所地,住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道****构代码：67610851-3。法定代表人：周弋，执行董事。委托诉讼代理人：陈盈熹（一般授权，系该公司员工），男，1994年2月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：重庆云天物业发展有限公司，住所地重庆市南，住所地重庆市南岸区南坪东路**2204113-0。法定代表人：陈开富。委托诉讼代理人：吴志斌（系被告法务部主管，一般授权），男，1967年3月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：重庆立立房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区，住所地重庆市南岸区南坪东路******25441-X。法定代表人：许先辉,总经理。第三人：周洲，男，1980年4月8日出生，汉族，户籍所在地重庆市渝**胡杨路******2-2，现住重庆市沙坪坝区大学城龙湖芮城**9-16，公民身份号码5102281980********。原告重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所（以下简称“上新街房管所”）诉被告重庆市南发城建发展有限公司（以下简称“南发公司”）、被告重庆云天物业发展有限公司（以下简称“云天公司”）、被告重庆立立房地产开发有限公司（以下简称“立立公司”），第三人周洲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院审判员何流任审判长，与人民陪审员余俊芬、狄永彤组成合议庭，适用普通程序于2018年12月25日对本案公开开庭进行了审理。原告上新街房管所的委托诉讼代理人吴小理，被告南发公司的委托诉讼代理人陈盈熹，第三人周洲到庭参加诉讼。被告云天公司、被告立立公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上新街房管所诉称：2007年4月11日，被告云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定共同开发“云立.家天下”项目。2008年6月21日，立立公司向南发公司出具《委托书》，委托云天公司与南发公司签订团购合同并处理相关事务。2008年7月14日，南发公司和云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，约定云天公司愿意将云立.家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善；云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年内为南发公司指定的被安置人办理产权证。2009年1月4日，南发公司和云天公司签订补充协议，进一步明确团购的1038套安置房屋的具体户型、房号和面积。经云天公司和立立公司申请，重庆市城乡建委于2009年8月31日作出渝建[2009]394号《通知》，规定“云立.家天下”项目中南发公司所团购的1038套房屋转为“主城区危旧房改造拆迁安置房”。建成后全部用于安置南岸区危旧房改造。2008年南发公司开始实施南岸区滩子口片区、弹子石正街三期危旧房拆迁改造。2008年7月25日、2009年6月22日、2009年7月5日原告与南发公司先后签署《直管公房拆迁安置协议》、《弹子石正街三期危旧房改造直管公房拆迁安置协议》及《直管公房拆迁安置补充协议》，约定被拆迁房屋和被安置房屋的面积、房号和承租人员等事项，将诉争房屋特定化为原告被拆迁房屋产权调换安置房。现原告以产权调换安置的方式取得“云立.家天下”X号房屋，且原告已经接房多年并指定承租户入住。但因云天公司违法将房屋网签给第三人，导致原告无法办理产权证。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”该司法解释将拆迁人的拆迁安置权特定为准物权，具有对抗第三人的担保物权的优先性，具有法定的优先于一般债权的优先权，是一种不需要登记公示的优先权。根据上述司法解释的规定，原告作为被安置人，所享有的安置权应优先于周洲基于借款合同而设立的抵押权。为此，原告诉至法院，请求：1、判令被告重庆云天物业发展有限公司和被告重庆立立房地产开发有限公司立即履行将“云立.家天下”X号房屋所有权和国土使用权转移至原告名下的义务（即为原告办理房地产权证）；2、诉讼费由被告承担。被告南发公司辩称：同意原告的诉讼请求，愿意配合办证，原告所述属实。被告云天公司、被告立立公司未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。第三人周洲述称：因云天公司需要筹集资金，周洲之父周荣国以购房的名义，实际出借资金给云天公司。后云天公司将包括涉案房屋在内的几套房屋网签至周洲名下作为抵押，办理网签时，房屋是正常可以买卖的商品房。当时周洲并不知道涉案房屋有其他纠纷，直到去年开始产生纠纷才知晓涉案房屋实际是拆迁安置房。第三人认为其网签程序合法，其债权也应当得到保障。经审理查明：2008年7月23日，被告南发公司取得南岸区滩子口片区危旧房改造一期工程项目《房屋拆迁许可证》。2008年7月25日，原告作为被拆迁人和作为拆迁人的被告南发公司签订了《弹子石正街三期危旧房改造直管公房拆迁补偿安置协议》，2009年7月5日，又签订了《直管公房拆迁补偿安置协议》。合同主要约定，南发公司组织实施南岸区滩子口片区危旧房改造项目一期拆迁工作，范围内涉及原告所有权直管公房。原告对住宅房屋选择货币安置或产权调换方式；实行产权调换时按照计租面积对应安置，安置房原告与南发公司双方互不结算差价。拆迁安置房安置后，南发公司负责办理拆迁安置房《重庆市房地产权证》和按规定缴纳相关费用，并在一年内将房地产权属证明交给原告，原告则负责制定《直管公房拆迁补偿安置方案》补偿安置承租人。2008年7月30日，原告和案外人黄开琼签订《直管公房拆迁房屋安置协议》，黄开琼承租的房屋为滩子口32号，安置地点为云立家天下，建筑面积49.48平方米。2009年7月5日，原告与被告南发公司签订《直管公房拆迁补偿安置补充协议》，合同主要约定，南发公司按照原告提供房号、承租人姓名协调“云立.家天下”项目开发商安置房屋承租人入住（详见附件）。南发公司在“云立.家天下”项目开发商交房一年内为原告办理对应房屋《房地产权证》。在该补充协议附件《上新街房管所云立家天下公房住户名单》中，序号86号承租人为黄开琼，房屋坐落为云立家天下X号。2010年6月28日，黄开琼办理了云立家天下X号房屋的入住手续。另查明，2007年4月11日，被告云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定按风险共担、利益共享的原则共同开发“云立.家天下”项目，该项目地点位于南岸区辅仁路，房屋功能为经济适用房。2008年6月21日，立立公司向南发公司出具委托书，委托云天公司负责与南发公司协商签订团购合同和处理相关事务。2008年7月14日，云天公司和南发公司签订《危旧房拆迁安置房团购合同》，合同主要约定，云天公司愿意将云立.家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善。南发公司负责团购除商业及配套用房以外的全部住宅，建筑面积约70000平方米。云天公司应在2009年9月31日之前向南发公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工验收的所有手续，取得建筑工程竣工验收备案登记证。在交房后一年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，双方签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，明确了南发公司购买房屋套数、房号等明细，即“云立.家天下”以下房屋：1#楼304套、2#楼384套、3#楼350套，共计1038套，建筑面积70022.34平方米。本案涉诉房屋包含在其中。2009年8月7日，云天公司和立立公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立.家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》。2009年8月31日，重庆市建设委员会作出《关于同意云立.家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》，同意将云立.家天下项目中70022.34平方米、1038套房屋转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户。2012年8月23日，云天公司取得南岸区辅仁路2号3栋的城镇房屋初始登记证（106房地证2012字第X号）。另查明，涉案房屋现网签至第三人周洲名下。另，因南发公司与云天公司、立立公司之间的纠纷，经南发公司申请，南岸区人民法院在2014年11月14日做出（2014）南法民保字第00299号民事裁定书，对包括本案涉案房屋在内的相关财产进行了司法查封，2016年10月24日做出（2016）渝0108执保1109号民事裁定书，对上述房屋进行续查封。南发公司当庭表示，愿意将与涉案房屋相关的权利让渡予原告，配合原告办理过户手续。上述事实有双方当事人当庭陈述及举示的证据在卷为凭，足以认定。本院认为，原告和被告南发公司签订的《直管公房拆迁安置协议》、《直管公房拆迁补偿安置补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁人房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在的履行风险对被拆迁人来说极为不利，也极不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，司法解释的该条规定对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房屋的位置、用途作出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予安置权具有准物权的优先效力。此权利是一种法定的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人之效力。本案中，原告作为被拆迁人，与作为拆迁人的南发公司签订的《直管公房拆迁安置协议》、《直管公房拆迁补偿安置补充协议》中明确约定采取产权调换方式进行安置（南发公司通过购买云天公司和立立公司开发的房屋对被拆迁人进行安置系产权调换的一种形式，购买的房屋也已被重庆市建委确认转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户），并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，此符合司法解释规定之情形。此外，从原告与承租人签订的《直管公房拆迁房屋安置协议》看，安置房屋的用途亦是用于安置原承租人，其实质也是为了保障原承租人的基本生存权利。故原告对安置房屋享有法定的优先权，其效力应优先于第三人周洲对安置房屋享有的网签的权利。涉案房屋现已交付原告并已由原承租人入住多年，而云天公司也已取得涉案房屋所在楼栋城镇房屋初始登记证，原告要求办理产权证之条件已具备。根据《危旧房拆迁安置房团购合同》之约定，云天公司有义务为南发公司指定的人即原告办理产权证，而南发公司基于《直管公房拆迁安置协议》、《直管公房拆迁补偿安置补充协议》为原告办理产权证更是应有之义。现原告要求云天公司办理过户手续，符合其享有之优先权利的本质，也符合各方之间合同的约定，加之南发公司同意为原告办理涉案房屋过户手续，故本院对原告的诉讼请求予以支持。因现涉案房屋初始登记已独立办理在云天公司名下，可由云天公司依团购合同之约定直接履行房屋权属转移给原告之义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立.家天下”X号房屋所有权和国土使用权转移登记至原告重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所名下的义务。案件受理费80元，由被告重庆云天物业发展有限公司负担（此款已由原告垫付，被告重庆云天物业发展有限公司于判决生效后立即支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  何 流人民陪审员  余俊芬人民陪审员  狄永彤法官 助理  姚静婷二〇一八年十二月二十六日书 记 员  曹迁玲