广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2798号上诉人（原审被告）：清远建发房地产开发有限公司。法定代表人：童锦锣。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾志洪，男，汉族，住广东省清远市清新区。被上诉人（原审原告）：黄艳媚，女，汉族，住广东省清远市清新区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱理忠，广东恒展律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：何永昌，广东金亚律师事务所律师。上诉人清远建发房地产开发有限公司（以下简称建发公司）因与被上诉人曾志洪、黄艳媚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建发公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定房屋质量问题严重影响正常居住使用，属事实认定错误。第一，一审判决并未否定涉案商品房已达到合同约定和法律规定的交付条件，但依据《建筑物结构安全性检测鉴定报告》认定涉案商品房影响正常居住使用是错误和依据不足的。首先，鉴定报告的处理建议是提醒注意，并非最终结论。其次，鉴定报告的结论部分已经明确表明地基基础工作无异常，地基基础子单元安全性等级评为Au级，承重结构为Bsu级，尚不显著影响整体承载。第二，即使房屋需要修复，合同约定是属于保修范围，上诉人不需要承担逾期交房违约责任。双方在合同附件四明确约定，商品房交付期限届满时地基基础、主体结构质量经验收符合国家强制性规范，买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担迟延交楼等违约责任。此外，被上诉人明知涉案商品房在2017年5月份维修好，且当时上诉人有通知被上诉人收房，故一审判决将违约金计算至2017年12月20日不妥。综上，一审判决事实认定错误，请求法院驳回被上诉人的诉讼请求。曾志洪、黄艳媚答辩称：鉴定机构出具的鉴定报告证实涉案商品房存在质量问题，有严重的安全隐患，不符合验收标准。鉴定报告出具后，上诉人委托其他公司对裂缝进行了修补加固，至2017年11月23日监理公司才认定涉案商品房符合加固要求，同意验收。同年12月上诉人通过短信通知被上诉人修复情况。另外，上诉人也承认维修应当在房屋装修前进行。综上，上诉人的上诉请求没有依据，请求法院驳回。曾志洪、黄艳媚向一审法院起诉请求：1、判令建发公司立即交付符合国家商品房交付标准的清远市清城区××瀚景天域名××楼××层××号房屋给曾志洪、黄艳媚；2、判决建发公司赔偿曾志洪、黄艳媚因延迟交付合格房屋的违约金，从2017年1月17日起按已交付房价日万分之一计付，直至建发公司交付符合国家商品房交付标准房屋为止，暂计至2017年11月17日违约金为22424.07元；3、本案诉讼费用由建发公司承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。2016年8月17日，曾志洪、黄艳媚与建发公司签订了《广东省商品房买卖合同》，由曾志洪、黄艳媚向建发公司购买其所开发的位于清远市清城区××瀚景天域名××楼××层××号房屋（涉案房屋于2015年10月30日竣工验收，并于2016年1月6日竣工验收备案，合同签订后，曾志洪、黄艳媚已支付购房款747469元）。该合同第八条约定，建发公司应在2017年1月17日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合经建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位验收合格的商品房交付曾志洪、黄艳媚使用；合同第九条规定，出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；该合同的《合同补充协议》第四条的约定：“3、该商品房经验收合格，出卖人按买卖合同履行交付使用义务后，买受人未接受交付的，出卖人不承担延迟交付违约责任，但不免除质量保证责任；4、该商品房交付期限届满时地基基础，主体结构质量经验收符合国家强制性规范买受人不得因质量问题要求出卖人承担迟延交付责任。如该商品房交付验收期间存在不影响房屋使用功能的质量瑕疵，由出卖人按照质量保修规定维修，出卖人不承担迟延交楼等其他任何手续的，不得要求出卖人承担商品房质量问题的损失责任”。合同签订后，曾志洪、黄艳媚发现涉案房屋存在质量问题，为此该楼业主代表、建发公司、重庆博达建设集团股份有限公司共同委托广东省建筑科学研究院集团股份有限公司对房屋结构安全等进行鉴定，2016年11月22日，广东省建筑科学研究院集团股份有限公司出具结构安全性鉴定报告，该报告认为：“根据委托方提供的资料、现场检测结果和结构复核验算结果，依据国家现行标准、规范和规程，提出如下结构鉴定结论：1、该楼各测点侧向位移均未超过规范规定的不适于继续承载的位移限值；室内外地面与主体结构之间没有出现明显的相对位移，上部结构未出现因地基基础不均匀沉降引起的裂缝或变形。结合沉降观测报告结果，表明目前该楼地基基础工作无异常。2、剪力墙承载力验算结果表明，该楼剪力墙满足承载力要求，在地震荷载组合作用下剪力墙轴压比满足或基本满足规范要求。3、梁承载力验算结果表明，该楼梁满足承载力要求。4、楼板承载力验算结果表明，该楼部分楼板不满足承载力要求，部分楼板钢筋配置不满足构造要求。5、结构验算结果表明，该楼结构周期比、结构位移比满足规范要求，在多遇地震或风荷载作用下楼层内的最大弹性层间位移角满足规范要求，相邻层侧向刚度比、结构层间受剪承载力比值满足规范要求，刚重比满足规范要求。6、该楼楼板板面沿板边分布的裂缝主要属于受力裂缝；楼板板角斜向裂缝、楼板跨中裂缝、隔墙与剪力墙、梁交界裂缝主要属于非受力裂缝。综上所述，依据《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015），该楼地基基础子单元安全性等级评为Au级，上部承重结构子单元和围护系统承重部分子单元安全性等级评为Bu级，鉴定单元安全性等级因此评定为Bsu级，即安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292-2015）对Asu级的要求，尚不显著影响整体承载。处理意见及建议根据现场检测结果及委托方提供的资料进行的分析提出如下建议：1、建议对存在板边裂缝的楼板端部板面钢筋保护层厚度进行普查，对不满足承载力要求的楼板进行加固，对不满足构造要求和存在损伤的构件进行处理。加固和处理需委托有资质的单位进行设计和施工，并按照当地管理程序进行。2、加强结构在后续使用过程中的维护和管理，如发现构件出现损伤应及时处理。3、在使用中楼屋面活荷载限定在设计活荷载范围内。4、未经技术鉴定或设计许可，在使用过程中不得随意改变其使用功能。”鉴定报告出具后，建发公司于2017年4月19日与广东天昌防水隔热工程有限公司签订《结构加固工程合同》，委托其进行裂缝修补、粘碳纤维、粘钢加固。2017年5月21日、22日，清远市卓越工程建设监理有限公司认为涉案房屋的加固符合要求，并给出同意验收的结论。2017年12月19日，建发公司通过短信的方式通知曾志洪、黄艳媚于12月20日前往物业办公室，就房屋事宜进行协商。另查明，庭审中建发公司确认，涉案房屋的补强维修应当在房屋未装修前进行。对于修复后房屋的质量是否达到安全标准的问题，曾志洪、黄艳媚表示应当由建发公司进行举证证明，建发公司表示已经通过有资质的施工方进行修为加固，而曾志洪、黄艳媚表示不申请对房屋质量进行鉴定。一审法院认为，商品房的交付除应符合合同约定的交付标准，还应符合可以正常居住使用的条件。本案中涉案房屋虽然经过竣工验收备案且符合合同约定的交付条件，但根据《建筑物结构安全性检测鉴定报告》及现场视频资料的显示，该房屋存在较多的裂缝，而鉴定机构也建议“对存在板边裂缝的楼板端部板面钢筋保护层厚度进行普查，对不满足承载力要求的楼板进行加固，对不满足构造要求和存在损伤的构件进行处理”，且该修复还应在房屋未装修前进行，为此一审法院认为该房屋存在的质量问题属于严重影响正常居住使用的质量问题，为此一审法院认为涉案房屋尚未达到可交付的条件，为此对于曾志洪、黄艳媚要求建发公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求一审法院予以支持。对于违约金的计算问题，应当从最后交付期限的第二天（2017年1月18日）至房屋实际维修完毕并通知曾志洪、黄艳媚之日（2017年12月20日）止，以曾志洪、黄艳媚已交付房价款为基数，按照每日万分之一的标准计算。对于曾志洪、黄艳媚要求建发公司交付符合国家标准房屋的诉讼请求，本案中建发公司已按照鉴定报告的要求委托相关施工单位对房屋存在的质量问题进行加固补强，且监理单位也认可加固补强的施工符合规定，同时建发公司在加固补强后已通知曾志洪、黄艳媚收楼，在曾志洪、黄艳媚未能提供其他相反证据证明涉案房屋仍存在质量问题的情况下，一审法院认为曾志洪、黄艳媚的该项诉讼请求缺乏事实依据，为此对于曾志洪、黄艳媚的该项诉讼请求不予支持。判决：一、清远建发房地产开发有限公司于判决生效之日起7日内向曾志洪、黄艳媚支付逾期交房违约金25114.96元（747469元×万分之一×336日）；二、驳回曾志洪、黄艳媚的其他诉讼请求。案件受理费360元，由清远建发房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。本案中，合同约定的交房期限是2017年1月17日前，买卖双方未在该期限内办理交接手续，主要理由是因为买受人以涉案房屋存在质量问题为由拒绝收房。现买受人起诉要求建发公司承担逾期交房违约责任，建发公司应否承担，主要取决于买受人拒绝收房的理由是否成立。故本案的主要争议焦点可归纳为：买受人能否以房屋存在质量问题为由拒绝收房。在房屋买卖合同关系中，交付房屋是出卖人的主要义务之一。而房屋作为保障民生的商品，出卖人交付的房屋不仅要符合合同约定的标准，也要满足正常的居住使用功能。涉案房屋存在质量问题双方并无争议，建发公司提出的主要抗辩理由是认为该质量问题并未影响正常的居住使用功能，买受人可以主张修复，但不得以此为由拒绝收房。据此，本案的关键事实在于涉案房屋的质量问题是否影响买受人的正常居住使用功能，本院根据双方提交的证据，结合日常生活经验法则，对该事实作出判断。首先，涉案房屋存在的主要质量问题是楼板不满足承载力要求，楼板钢筋配置不满足构造要求，导致楼板出现裂缝。经鉴定，该房屋的上部承重结构和维护系统承重安全性略低于《民用建筑可靠性鉴定标准》。买受人作为普通的消费者，对房屋居住的安全性要求是最基本的要求，在鉴定结论表明房屋的安全性略低于国家标准的情况下，买受人拒绝收房符合常理。其次，涉案房屋的质量问题是楼板的问题，根据鉴定机构的建议，修复应当由具备资质的单位进行设计和施工，且施工过程也应当按照当地管理程序进行。由此可见，修复应当由专门的机构按照一定的程序进行，并非建发公司所称的可以在交付后由建发公司自行修复的情况。再次，建发公司在庭审中也承认该质量问题必须在买受人装修前修复，否则只会造成不必要的损失扩大，而装修是买受人居住的前提。由此可见，该质量问题足以影响到买受人的正常居住使用。鉴于上述理由，买受人以房屋存在质量问题为由拒绝收房理由成立，建发公司应当承担逾期交房违约责任。而对于逾期交房违约金计算的截止期限，根据合同约定，出卖人在房屋达到交付标准后应当书面通知买受人收房，尽管买受人表示知道建发公司委托第三方修复房屋的时间，但对于修复完成的时间、修复的结果等只能依赖建发公司的通知。故一审判决将违约金计算至房屋修复完成后建发公司通知买受人之日并无不妥。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由上诉人清远建发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱可胜审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月十一日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。