江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终4212号 上诉人（原审被告）：黄林，男，1986年7月28日出生，汉族，住兴国县。 委托诉讼代理人：谢运良，江西伦诚律师事务所律师政。代理权限：特别授权。 被上诉人（原审原告）：刘世斌，男，1967年10月23日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：谢建民，江西国兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。 上诉人黄林因与被上诉人刘世斌租赁合同纠纷一案，不服江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初1783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄林上诉请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判或认定钢结构棚厨房、财神庙、园林建设及绿化和地上建筑物归上诉人所有（约4.05万元）。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由：一、根据合同约定，上诉人租赁被上诉人的标的为场地，并不包含场地内的地上建筑物，一审法院勘查现场时，被上诉人也认可这一事实。而地上建筑物是上诉人从案外人刘建鑫、刘贤海处受让过来的，并支付了适当的转让费。二、上诉人从案外人刘建鑫、刘贤海处受让后，上诉人在该场地上增建了财神庙并在该场地进行了园林建设及绿化，明显属于上诉人承租后新增的财产。三、原审判决认定青砖房屋并非刘建鑫、刘贤海所建，上诉人未提供证据予以证实其对房屋享有所有权，而不予采信错误，同时也缺乏证据。首先，原审判决认定青砖房屋并非刘建鑫、刘贤海所建，只是改建，被上诉人并未提供任何证据，上诉人也未予以认可，原审判决对该事实认定的证据从何而来？其次，从上诉人与被上诉人签订的《场地租赁合同》约定的租赁标的只是场地，并没有约定有地上建筑物，这一事实也进一步证明原审判决对以上事实的认定是不符合客观事实的；原审判决认定钢结构棚厨房、财神庙属非法建筑，根据合同约定，钢结构棚和财神庙在上诉人违约导致合同解除的情况下，应归被上诉人所有错误。首先，钢结构棚和财神庙是否属于非法建筑与系上诉人所有没有必然的因果关系，不能因为未征得相关部门批准就否认系上诉人的产权人；其次，从合同第七条的约定看，上诉人认为场地所有建筑无任何附加条件的移交甲方是指被上诉人将场地租赁给上诉人时，被上诉人所建的建筑，而不是指由刘建鑫、刘贤海所建的并由上诉人支付了转让费的建筑。 刘世斌答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法庭查明事实，驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。一、从程序上来说，如果被答辩人认为钢结构棚厨房、财神庙、园林建设及绿化和地上建筑物归其所有，应提起反诉，未在法定期限提出反诉，应当视为其放弃权利。二、根据合同约定，答辩人出租物不仅有场地，还有一层千余平方框架的混瓦房，这怎么就变成了被答辩人所述称的答辩人的出租物仅为场地呢？三、本案所涉场地和房屋等出租物出租给被答辩人之前曾出租给案外人刘建鑫、刘贤洵，二刘在租赁期间适当对承租物进行了修缮，但不能改变房屋所有权仍为答辩人的性质。四、被答辩人除了口头陈述外，没有任何证据证明其所述称的钢结构棚厨房等物是其所建。 刘世斌向一审法院起诉请求：1、解除并终止原被告于2014年1月29日签订的《场地租赁合同》；2、判令被告支付所欠的租金（按实际使用时间）；3、被告在判决生效后七天内将租赁物完整的交回原告；4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被上诉人刘世斌在兴国县××一竹林风生态园。2012年间，案外人刘建鑫、刘贤海承租原告竹林风生态园中的“模范山庄”经营餐饮行业。2014年1月29日，案外人刘建鑫、刘贤海征得刘世斌的同意，将“模范山庄”转租给上诉人黄林，黄林向刘建鑫、刘贤海支付转让款32万元。刘建鑫、刘贤海出具了收条，收条内容为“今收到黄林转让福宴生态园转让金人民币参拾贰万元整（￥：320000元，注：内含贰万元租场地押金）。收款人：刘建鑫、刘贤海2014年1月24日”。同时，刘世斌和黄林签订《场地租赁合同》，合同约定：“一、场地面积和四至界限：1、场地使用面积约5000平方米（含一层千余平米框架砖混瓦房）；2、四至界限：东至房屋浦水沟界，南至麻石护墙，西至厨房边界，北至边界。二、场地使用期限为10年，即自2014年1月1日起至2023年12月31日止。三、场地使用费及付款方式：场地使用费分期付费。先付后用的原则。每期缴纳12个月以上分五期付费：第一期为2014年1月1日至2015年12月31日，每年场地使用费50000元；第二期为2016年1月1日至2017年12月31日，每年场地使用费55000元；第三期为2018年1月1日至2019年12月31日，每年场地使用费60500元；第四期为2020年1月1日至2021年12月31日止，每年场地使用费66500元；第五期为2022年1月1日至2023年12月31日，每年场地使用费73205元。五、甲乙双方的权利和义务5、乙方改变房屋结构时，必须征得甲方同意；乙方的临时性建筑，场地硬化，水电安装等所产生的费用由乙方负责。乙方如需拓展，甲方应按市场价格给以场地方便。六、其它约定：1、若乙方未按期缴纳场地使用费逾期十五天，甲方有权解除本合同。2、协议到期或解除终止后，乙方须将水电设施，场地，房屋等完整交回甲方，并保证其完好性。七、本协议期满或中途解除、终止情况下，乙方确保场地所有建筑。完好的（自然损耗除外）无任何条件的移交甲方，乙方不得拆除，包括水、电等，并保证场所的完好性，甲方享有场所的所有权。甲方：刘世斌乙方：黄林2014年1月29日。合同签订后，被告使用场地至今，2017年12月31日前的租金被告已全部付清。按照合同约定，2018年1月1日至2019年12月31日的租金，被告应在2018年1月1日至少支付场地使用费60500元，但被告仅支付20000元，仍欠使用费40500元未付，经原告多次催收未果，因而成诉。 另查明：案外人刘建鑫、刘贤询为经营所需，在承租期间将原告的柜架砖混而房的红砖墙体（半墙高）、木窗拆除。换成青砖墙体和玻璃木格窗；对场地院内进行了园林绿化；并在场地西边搭建一处钢结构棚做厨房（未经得的相关部门批准，面积约为200平米）；同时还对所有的室内进行了装饰、水电安装，并购置格力空调柜机、挂机共十五台、电视机五台、自动麻将桌5台、消毒柜2台、餐桌椅25套（一张餐桌含12把椅子），厨房灶具4套，冰柜3台、大型获饭器2套、盛莱盗盘200只、监控设备一套。被告还在院内建一个4平米的财神店。 一审法院认为：原、被告之间签订的场地租赁合同合法有效，原告提供的证据，足以证明被告未能在合同约定的时间按时支付租金，被告的行为已构成违约，原告据此要求解除与被告的场地租赁合同，一审法院予以支持。同时被告应按实际租用场地的时间向原告支付的租金（从2018年1月1日算起，租金按原、被告签订的合同约定金额支付），被告在庭审中主张：其向案外人刘建鑫、刘贤海支付了32万元转让款，该款项包含青砖房屋一栋一层（十六个房间，建筑面积大约1000平米左右）的产权、钢棚厨房一栋（面积在300平米-400平米）和财神店一个的产权、转让款中还包括青砖建筑屋的室内装修费用、原福复生态园的园林绿化费用、购置格力空调柜机、挂机共十五台、电视机五台、自动麻将桌5台、消毒柜2台、餐桌椅25套（一张餐桌含12把椅子）、厨房壮具4套，冰柜3台、大型蔡饭器2套、盛菜盗盘200只、监控设备一套。要求原告折价20万元支付给被告。经审查认为：1、青砖房屋并非刘建鑫、刘贤海所建，刘建鑫、刘贤海为了经营需求，将原告的框架砖混瓦房的红砖墙体（半墙高）、木窗拆除，换成青砖墙体和玻璃木格窗，被告以向刘建鑫、刘贤海支付了转让款为由主张其对房屋享有所有权，原告提出异议，因被告未提供证据予以证实，故被告对房屋享有产权的主张，本院不予采信；2、钢结构棚厨房系刘建鑫、刘贤海所建的临时建筑，财神店系被告所建的临时建筑。因厨房和财神庙未征得相关部门批准，属非法建筑。根据原被告签订的租赁合同第一条第2款（西至属房边界）、第五条第5款、第六条第2款、第七条约定，钢结构棚和财神店在被告违约导致合同解除的情况下，应归原告所有，被告主张其产权的诉求，本院不予支持；3、被告进行的室内装饰装修、园林绿化，依据双方签订的合同第七条约定，被告违约导致合同解除，被告无权请求原告赔偿装饰装修等残值；4、刘建鑫、刘贤海购置的动产（电器、麻将集及厨具兴具等设施）已转让给被告，应归被告所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、解除原、被告于2014年元月29日签订的场地租赁合同；二、被告向原告支付从2018年1月1日至被告实际搬离涉案场地时的场地使用费（场地使用费按双方签订的合同约定金额计算，被告支付的场地使用费20000元，可在执行时抵扣）；三、被告在本判决生效后十日内将租赁场所交回原告，并将场地内的动产（电器、麻将桌及厨具灶具等设施）搬离涉案场地。本案诉讼费减半收取为406元，原告已预交，由被告承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案主要争议的焦点是承租人黄林从案外人转让来的装饰装修、扩建及自已扩建的建筑物归属问题。首先，上诉人黄林虽然和案外人发生了转让关系，支付了转让费用，但属另一法律关系，且因案外人装饰装修及扩建的建筑物只是添附在被上诉人刘世斌的租赁物上，扩建的建筑物也未办理审批手续，案外人对此并无所有权。虽然上诉人黄林认为转让费里包含有装饰装修及扩建的建筑物，但事实上该转让费用并不是转让添附物的所有权，而是转让的经营权。如有转让的所有权，也是转让未添附在租赁物上的案外人所有的物的所有权。其次，上诉人黄林和被上诉人刘世斌就转让的租赁物另行签订了《场地租赁合同》，如上所述，不管是案外人还是上诉人黄林的装饰装修及扩建的建筑物都要按该合同约定处理。而合同第七条约定，本协议期满或中途解除、终止情况下，乙方（上诉人黄林）确保场地所有建筑完好（自然损耗除外）无任何附加条件的移交甲方，乙方不得拆除。该条约定的场地所有建筑则应包括了案外人和上诉人黄林装饰装修及扩建的建筑物。第三，即使不按合同该条约定处理，对装饰装修及扩建的残值损失，因上诉人黄林违约导致合同解除，上诉人黄林的请求也得不到支持。综上所述，黄林的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费减半收取406元，二审案件受理费813元，共1219元，由上诉人黄林承担。 本判决为终审判决。 审判长  曾文俊 审判员  赖国东 审判员  王阿婷 二〇一八年十二月三日 书记员  曹菁秦