安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1502民初4956号 原告（反诉被告）:安徽汇辰置业有限公司，住所地六安市经济开发区皖西大道。统一社会信用代码9134150056068528XJ（1-1）。 法定代表人：陈远义，公司董事长。 安徽汇辰置业有限公司管理人：安徽金六州律师事务所，住所地六安市。 负责人：汪丹新，该所负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：武明珠，安徽金六州律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘明余，安徽金六州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘应菊，女，1964年7月2日出生，汉族，户籍地六安市金安区，现居住六安市。 被告（反诉原告）：陈宗铭，男，1990年1月25日出生，汉族，户籍地六安市裕安区，现居住六安市，系被告刘应菊儿子）。 以上两被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘明星，安徽公众律师事务所律师。 原告安徽汇辰置业有限公司诉被告刘应菊、陈宗铭商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序。本案在审理过程中，被告刘应菊、陈宗铭向本院提起反诉，经审查符合反诉条件，依法予以受理。现本诉与反诉合并审理。原告安徽汇辰置业有限公司管理人特别授权委托诉讼代理人武明珠、刘明余，被告刘应菊、陈宗铭共同特别授权委托诉讼代理人刘明星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽汇辰置业有限公司就本诉向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告支付违约金12万元；3、判令两被告配合原告办理解除包括房屋预告登记在内涉及前期房屋产权登记的全部手续；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月26曰，原、被告签订两份《商品房买卖合同》，其中一份合同约定被告购买原告开发的位于六安市开发区商业用房，合同总价款为720380元，订合同时被告应付360380元，余款36万元被告做按揭支付给原告。另一份合同约定被告购买原告开发的同一小区的3＃302、402商业用房，合同总价款为24279620元，签订合同时被告支付12639620元，余款1164万元被告做按揭支付给原告。两份合同均约定如被告逾期支付房款60日后，原告有权解除合同，且被告承担应付房款1%的违约责任。合同签订后被告一直未按合同义务付款，原告多次要求被告付款，但被告总以各种理由推诿。为了维护原告的合法权益，2015年5月7日，原告向金安区人民法院提起解除合同诉讼，2015年11月27日，经六安市金安区法院《（2015）六金民二初字第00925号》民事调解书调解。被告在调解协议签订之日起3个月内办理完毕银行按揭贷款1200万元。因被告有涉诉案件，银行不予批准贷款，致使本协议不能履行，被告严重的违约行为给原告造成巨大的经济损失。为了维护原告的合法权益，根据相关民事法律的规定，特提起诉讼，恳请人民法院依法判决！ 被告刘应菊、陈宗铭对本诉辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的起诉。理由为：1、本案的原告的诉讼（2015）六金民二初字第00925号民事调解案件系相同的法律关系、相同的当事人、相同的诉讼标的、相同的诉请、相同的纠纷，该纠纷已经生效的法律文书予以确定和解决，并且案件已经进入强制执行程序，原告再次以相同的诉讼违反了民诉法一事不再理的原则，民诉法解释第247条有关于重复起诉解释的相关规定，请求法庭予以审查，并驳回原告的起诉；2、本案不应该提起再审程序，贵院的（2018）皖1502民申2号民事裁定书以00925号民事调解书有错误为由，裁定该案再审是错误的，因为00925号民事调解书系在法院的主持下，双方达成的协议，系双方的真实意思表示，该调解书约定的给付内容是明确的，贵院的终结执行裁定书是贵院在强制执行的过程中执行措施，与双方当事人无关，民事调解书并没有错误，该案不应采取再审，被告保留向上级机关申诉的权利，请求法庭予以重视；3、就本案来说，本案的原告无合同解释权，因为被告已经实际履行了支付购房款的义务，具体在举证质证阶段再阐述，综上，请求贵院依法驳回原告的起诉。 被告刘应菊、陈宗铭就反诉向本院提出诉讼请求：1、依法判决反诉原告、反诉被告继续履行《商品房买卖合同》；2、依法判令反诉被告逾期交房造成反诉原告损失4186000元（暂计算至2018年9月底，后期按1300万为基数，按每日万分之二标准计算至交房之日止）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2014年元月反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，由反诉原告购买反诉被告开发的东城御景小区3#302室、402室、113号商铺，建筑面积为4786平方米，付款方式为首付部分，剩余1164万元办理银行按揭，约定交房时间为2014年5月1日。反诉原告在签订《商品房买卖合同》后，按约定支付购房款并将购房款支付反诉被告及建筑单位，但反诉被告未能按约定为反诉原告办理银行按揭，房屋也未能按合同约定交付给反诉原告。因反诉被告未能将房屋交付直接导致反诉原告租金损失。2015年反诉被告向六安市金安区人民法院提起诉讼，在诉讼过程中达成调解并由六安市金安区法院制作（2015）六金民二初字第00925号民事调解书。反诉原告在调解书送达后按约定向银行申请按揭贷款，但因反诉被告出售的是现房需要提供综合验收报告并提供阶段性担保，导致按揭贷款一直无法办理。经反诉原告多方努力徽商银行六安分行信贷审查委员会对反诉原告贷款进行审批，反诉被告涉及诉讼较多、无法提供综合验收报告，无法提供阶段性担保，银行账户款项无法汇入，导致目前贷款无法放贷。2016年11月反诉原告与孙强军签订租赁合同，约定月租金为30元每平方米每月，反诉被告未能将房屋交付直接导致反诉原告经济损失，依法应承担赔偿责任。综上所述，双方签订《商品房买卖合同》合法有效，反诉原告已经办理贷款审批，反诉被告原因导致贷款无法办理及放款，故反诉原告要求积极履行合同并要求反诉被告赔偿损失，请求依法支持反诉原告的反诉请求。 原告安徽汇辰置业有限公司对反诉辩称，一、答辩人不同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，该合同已达到约定的和法定的解除条件，答辩人已在本诉中提出解除合同的诉请。首先，两被答辩人在合同签订后至今，没有按照《商品房买卖合同》第六条的约定“在15日内完成银行贷款并向答辩人支付余款”，又未按照《合同补充协议》第二条的约定“在付款期限届满后的15个工作日内选择退房或以现金方式一次性补足购房款”，显然已构成根本违约，答辩人完全可以按照《商品房买卖合同》第七条约定“逾期付款超过60日，答辩人有权解除合同”；其次，两被答辩人自2014年1月26日合同签订后至今已长达四年有余，未采用任何方式向答辩人支付购房余款，其行为显然标明其不再履行合同或无能力履行合同，合同的最终目的无法实现，符合《合同法》第九十四条第（二）项和第（四）项规定情形，即本案法定的解除条件已成就。二、两被答辩人在《民事反诉状》中诉称“答辩人未能按约定为其办理银行按揭”的观点错误。答辩人作为开发企业仅为买受人与银行之间提供协助性的服务，所有的贷款资料均由买受人个人提供，并经银行审批，银行贷与不贷款，完全取决于银行与房屋买受人，与答辩人无关，答辩人也没有为其办理银行按揭的义务，两被答辩人采用按揭贷款方式付款也是基于其自己的选择。三、两被答辩人在《民事反诉状》中诉称其按揭贷款一直无法办理是因为答辩人出售的是现房，答辩人涉诉较多、无法提供综合验收报告、无法提供阶段性担保所造成的观点不能成立。如上所述，两被答辩人办理银行按揭完全是基于其与银行之间的约定，其与银行之间是借贷关系，银行处于风险防控等方面的考虑，可能对被答辩人和答辩人进行审核。即使银行认为两被答辩人不能贷款与答辩人是否有担保能力等有关，这只不过是银行单方面认为不能贷款的理由，并不代表答辩人需要承担，任何法律条款也没有这种规定。另外，答辩人的阶段性担保的前提是买受人已经办理了银行按揭贷款手续，且银行已经放贷了。因此，是否能提供阶段性担保与是否办理银行按揭贷款手续无关。四、鉴于本案两被答辩人违约在先，未在交房前将购房款支付完毕，其反诉请求的逾期交房及损失无任何事实和法律依据，不应得到支持。综上，请求贵院驳回两被答辩人的所有反诉请求。 原告安徽汇辰置业有限公司（反诉被告）为支持其诉请向本院提供证据如下： 证据一、原告营业执照、两被告人口信息，证明对象：原被告双方的基本信息和诉讼主体资格； 证据二、六安市金安区人民法院（2016）皖1502执163号执行裁定书、（2018）皖1502民申2号民事裁定书，证明对象：本案第一次诉讼所达成的民事调解书因执行内容不明确，被法院裁定终结执行，本案经生效文书确认发生新的事实，可以另行提起诉讼； 证据三、东城御景3＃302、402号房屋《商品房买卖合同》、3＃113号房屋《商品房买卖合同》、六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第00925号民事调解书，证明对象：1、2014年1月26日，原告与两被告分别签订了两份《商品房买卖合同》，两份合同分别约定了两被告购买原告开发的位于六安市商业用房和3＃113号商业用房。2、合同约定东城御景3＃302、402号房屋建筑面积为4648.09平方米、单价为5223.57元，合同总价为24279620元，首付款为12639620元，余款11640000元按揭贷款；3＃113号房屋建筑面积为137.91平方米、单价为5223.57元，合同总价为720380元，首付款为360380元，余款360000元按揭贷款。两份合同按揭贷款总额为1200万元。3、两份合同第六条约定了首付款的支付时间为合同签订当日，余款由买受人申请银行贷款于《商品房买卖合同》签订后15日内支付给出卖人。买受人可以申请15日宽限期，如在申请宽限期内仍未付清房款，出卖人有权要求买受人以现金方式支付或收回房屋另行出售。4、两份合同第七条第1.（2）项约定了买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，并按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金。5、附件四《合同补充协议》第二条约定因买受人违约，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，有权将合同标的物另行出售。买受人申请贷款未获批准或未达到贷款申请额度的，买受人应在约定付款期限后的15个工作日内以现金一次性补足购房款。 证据四、朱城（3#102铺）、刘传好、赵以荣、周忠川四人的银行贷款说明、贷款银行存款账户交易对账单、贷款发放记账凭证、《商品房买卖合同》，证明对象：朱城、刘传好、赵以荣、周忠川四人在2014年至2015年期间以银行按揭方式购买原告商铺，能够顺利办理按揭贷款手续，且贷款银行正常发放贷款，两被告未能办理按揭贷款手续的责任不在原告，完全是因为两被告自身原因所导致的，被告构成根本违约，并符合《商品房买卖合同》中约定的合同解除的条件。 反诉原告刘应菊、陈宗铭（本诉被告）为支持其反诉请求向本院提供证据如下： 证据一、情况说明、协议书（2014.1.9，三方），证明目的：证明刘应菊、陈宗铭支付首付款1300万元的事实； 证据二、协议书（2014.1.9），证明目的：证明安徽汇辰置业有限公司与刘应菊、陈宗铭约定，购房款1200万元办理按揭，汇辰置业予以配合，如在120日内未办理好按揭手续，刘应菊筹措资金支付，并未约定解除合同； 证据三、预告登记证明，证明目的：证明案涉房屋已办理预告登记； 证据四、徽商银行六安分行信贷业务审批通知书，证明目的：证明陈宗铭申请的1000万元直客式商用房贷款已经银行贷审会审议通过，陈宗铭、刘应菊的信贷资质无问题，最终未能办理贷款的责任不在陈宗铭、刘应菊； 证据五、债权转让协议书、债权转让通知书、情况说明，证明目的：1、2017年2月9日，安徽汇辰置业有限公司将其对刘应菊、陈宗铭享有的1200万元债权（购房余款），转让给其债权人六安亚杰建设工程有限责任公司，并以口头和书面方式通知刘应菊、陈宗铭；2、债权转让协议已经生效；3、视为刘应菊、陈宗铭已经履行了支付购房款的义务，安徽汇辰置业有限公司无权解除《商品房买卖合同》； 证据六、谈话笔录二份，徽商银行业务通知单（偿还200万元的汇款），证明目的：1、2016.12.29金安区人民法院执行员张晨对徽商银行六安七里站支行负责人汪凯问话，刘应菊、陈宗铭按揭贷款办不掉的原因是安徽汇辰置业涉及债务诉讼纠纷不具备阶段性担保能力，同时，汇辰置业缺少工程竣工综合验收报告；2、2017.3.6金安区人民法院执行员张晨对徽商银行南门支行分管信贷副行长徐祥问话，徐祥证实，刘应菊已经归还了该行200万元的经营性贷款，另外，汇辰置业需要提供综合验收报告才能将房产证办到刘应菊、陈宗铭名下，从而才能办理按揭贷款；3、按揭贷款办理不下来的责任在安徽汇辰置业有限公司，因此，该公司无权解除《商品房买卖合同》。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，通过举证、质证及法庭调查，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。两被告对原告所举六安市金安区人民法院（2016）皖1502执163号执行裁定书、（2018）皖1502民申2号民事裁定书三性无异议，但认为因本案已经裁定驳回了原告方的再审申请，原告方不应再起诉，本院不应立案，立案后应按一事不再理的原则，发现后予以裁定驳回起诉，因上述裁判文书系本院依法作出，本院对其证据三性予以确认，结合两被告举证情况，本院对其证明目的不予确认；两被告对证据三东城御景3#302、402号房屋《商品房买卖合同》、3#113号房屋《商品房买卖合同》、六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第00925号民事调解书的真实性无异议，但认为合同中有关于逾期交房的违约责任的相关约定，在调解协议中第一条就原告应承担的办理按揭贷款不成应承担的责任有明确约定，调解协议第四条的约定就房款延期支付原因有约定，该约定原告并未按协议履行，目前为止下水道仍未安装完毕。因双方就合同解除问题曾起诉并经本院调解并达成协议，该协议系双方的真实意思表示，对购房款如何支付在第一条、第四条均有明确约定，该约定应视为对双方所签订的《商品房买卖合同》进行的变更，现原告仍依双方所签《商品房买卖合同》主张缺乏事实依据，故本院对证据三的部分证明目的不予确认；两被告对证据四朱城（3#102铺）、刘传好、赵以荣、周忠川四人的银行贷款说明、贷款银行存款账户交易对账单、贷款发放记账凭证、《商品房买卖合同》的三性均有异议，出具证明的单位所盖章系业务章，非公章，且无负责人签字，证明对象所购房屋与案涉房屋无关。根据两被告举证情况，因该组证据所涉房屋与两被告所购房屋性质不同，银行对按揭贷款的条件也有所不同，同时银行按揭贷款的前提条件是按揭房屋必须具备办证条件，而本案两被告所购房屋因原告不能提供综合验收报告无法办证导致无法贷款，其主要责任应属原告，本院对其关联性及证明目的不予确认；两被告对证据五印鉴缴销卡、印鉴留存卡、原告公章三性均不认可。根据原告诉状所盖印章及本院庭后对公章所作核实，原告存在两枚公章同时使用的情况，原告缴销的仅是其中一枚，故本院对其证明目的不予确认。原告对两被告提供的证据一情况说明、协议书真实性不予认可。上述证据虽系复印件，但结合本院（2015）六金民二初字第00925号民事调解书对涉案事实所作认定，本院对其证据三性及证明目的依法予以确认；原告对证据三预告登记证明的证据三性无异议，本院依法予以确认；原告对证据四徽商银行六安分行信贷业务审批通知书的真实性有异议，该份证据虽系复印件，但结合本院执行人员在执行阶段为查明按揭贷款未能办理原因向徽商银行相关人员所做调查笔录，该份证据符合证据三性要求，本院依法予以确认；原告对证据五中债权转让协议书真实性有异议，原告虽提供有印鉴缴销卡，但根据原告在本案诉状及相关材料中所加盖的公章，与债权转让协议书公章相符，同时本院庭后对原告公章使用情况所作核实也证明原告存在两枚公章同时使用的情况，也即一枚公章在公安部门缴销，而另一枚则仍在使用，故本院对该份转让协议的证据三性及证明目的依法予以确认；原告对证据六谈话笔录的真实性无异议，对业务通知单三性无异议，对其证明目的有异议。该两份谈话笔录系本院执行人员在执行阶段为查明按揭贷款未能办理原因向徽商银行相关人员所做，比较客观地反映了按揭贷款未能办理的原因，业务通知单也能与调查笔录相互印证，本院对其证据三性及证明目的依法予以确认。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月9日，被告刘应菊、陈宗铭（系母子关系）与原告安徽汇辰公司及施工方安徽路安州工程建设有限公司签订《协议书》，约定两被告购买原告开发的东城御景3＃楼裙楼约4800平方米的商业用房，总价款约2500万元，其中1300万元首付款采用分期付款的方式支付原告600万元，支付施工方700万元（如两被告逾期不付由施工方自行主张权利），剩余1200万元由两被告办理按揭贷款支付。三方均签订有相关协议。2014年1月26日，两被告与原告签订《商品房买卖合同》两份，其中一份合同约定两被告购买原告开发的位于六安开发区商业用房，建筑面积137.91平方米（合同约定以房管部门测绘面积为准），单价为每平方米5223.57元，总金额720380元，签订合同时，两被告应付360380元，余额36万元按揭贷款支付给原告；另一份合同约定两被告购买原告开发的位于六安开发区商业用房，建筑面积4648.09平方米（合同约定以房管部门测绘面积为准），单价为每平方米5223.57元，总金额24279620元，签订合同时，两被告应付12639620元，余额1164万元按揭贷款支付给原告。原告于2014年7月14日将该两份商品房买卖合同在房管部门予以备案（备案合同与原2014年1月26日的合同略有不同）。自签订协议及商品房买卖合同后，两被告陆续支付原告600万元及施工方部分款项（两被告自称，已付500万，下欠200万元尚未到支付期限），按揭贷款1200万元因故未能办理成，原告也没有将房屋交付两被告。原告多次要求被告付款未果，于2015年5月21日向金安区人民法院提起解除合同诉讼，2015年11月27日，经本院主持达成调解协议并送达（2015）六金民二初字第00925号民事调解书，该调解书协议内容约定有：一、被告刘应菊、陈宗铭于本协议签订之日起三个月内向按揭银行申请办理完毕按揭贷款，按揭贷款数额1200万元,原告予以积极配合；如因原告不履行办理银行按揭贷款所需要的手续资料，造成按揭贷款无法办理的，由原告承担责任。产权面积以房产管理部门测绘的房屋面积为准，价款按双方《商品房买卖合同》约定的价格执行，后期多退少补；二、如在本协议签订三个月内系被告原因，被告不能以现金或者银行按揭方式付清房款，双方同意解除《商品房买卖合同》，原告在解除合同后二个月退还被告实际交付的首付款，相关法律责任按《商品房买卖合同》执行；三、被告在上述约定期限内付清购房余款1200万元，双方继续履行于2014年1月26日签订的两份《商品房买卖合同》，交房时间为被告付清房款之日；四、在被告实际交付1200万元房款前，原告将上述商品房之全部下水道，按双方《商品房买卖合同》及所附图纸要求安装完毕，否则房款支付期限相应顺延，由原告承担由此产生的全部责任等内容。为在三个月期限内履行调解书约定义务，被告刘应菊为筹措资金，以其子陈宗铭名义向徽商银行六安分行申报直客式商用房贷款1000万元，该分行于2017年1月20日向其所属南门支行下发《徽商银行六安分行信贷业务审批通知书》，有条件的同意给予陈宗铭办理直客式商用房贷款1000万元（条件为：1、共同还款人刘应菊徽贷通200万元结清后方可办理商用房贷款；2、借款人（共同还款人）须书面承诺，抵押房产出租后，租金须存入借款人在我行开立的还款账户，并优先用于偿还贷款本息），刘应菊按通知书要求于2017年2月10日向徽商银行六安七里站支行偿还了以前所欠贷款本息2007733.33元，但因原告因债务问题涉诉，不具备阶段性担保能力及无工程竣工综合验收报告，被告刘应菊涉诉等原因未能办理。原告就生效调解书向本院申请执行，本院执行人员在执行过程中调查两被告未能向银行按揭贷款1200万元的原因，于2016年12月29日通过对徽商银行六安七里站支行汪凯的调查，被告未能向银行按揭贷款1200万元的原因是：1、被告刘应菊需要解除诉讼案件；2、原告安徽汇辰公司也需要解除诉讼案件，不具备阶段性担保能力，同时原告公司需要提供工程竣工综合验收报告。2017年3月6日本院执行人员通过对徽商银行南门支行分管信贷副行长徐祥的调查，被告未能向银行按揭贷款1200万元的原因是：刘应菊需要归还银行贷款200万元（此项刘应菊已经还清），刘应菊购买的是商业性用房且是现房，需要安徽汇辰公司提供工程竣工综合验收报告办理房产证（其他购房者购买的是住宅房，住宅房不需要综合验收报告）。本院在执行已经发生法律效力的六安市金安区人民法院（2015）六金民二初字第00925号民事调解书时，以生效法律文书所确定的给付内容不明确为由，于2017年4月6日作出（2016）皖1502执1630号执行裁定书，终结申请执行人安徽汇辰公司与被执行人刘应菊、陈宗铭商品房销售合同纠纷的执行。后安徽汇辰公司向本院申请再审，本院对其再审申请审查认为安徽汇辰公司无证据证明已经生效的（2015）六金民二初字第00925号民事调解书违反了自愿原则或者调解协议的内容违反了法律规定，故该调解书应不予再审，并于2018年8月2日作出（2018）皖1502民申2号民事裁定书，裁定驳回安徽汇辰公司的再审申请，同时本院又认为按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条之规定，“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”故安徽汇辰公司可以另行提起诉讼。遂原告于2018年8月16日据此诉讼来院，请求判如所请。反诉原告刘应菊、陈宗铭（被告）于2018年9月21日向本院提交反诉状，请求本院支持其反诉请求。 另查明，2017年2月9日，安徽汇辰公司（甲方）与六安亚杰建设工程有限责任公司（乙方）达成债权转让协议书，协议共7项条款，主要内容为：1、截止本协议签订之日，甲方对刘应菊、陈宗铭享有人民币1200万元（一千二百万元）的债权（附法院调解书）；同时乙方对甲方享有1200万元的债权。2、乙方同意甲方将其对刘应菊、陈宗铭的上述债权中价值1200万元转让给乙方，用于冲抵乙方对甲方享有的债权。债权转让生效后由刘应菊、陈宗铭直接向乙方清偿。3、甲方应在本协议签订后三日内将债权转让的事宜通过口头或书面形式通知等。2017年2月10日安徽汇辰公司向刘应菊、陈宗铭送达债权转让通知书。2018年11月6日六安亚杰建设工程有限责任公司在本案诉讼中向本院出具情况说明，内容为：“我单位于2017年2月9日与安徽汇辰公司签订了债权转让协议书，约定由我单位受让安徽汇辰公司享有的对刘应菊、陈宗铭的人民币1200万元的债权。协议签订后，我单位与安徽汇辰公司均通知了刘应菊、陈宗铭，该二人均明确表示认可债权转让协议书。现债权转让协议书已生效。情况属实，谢明权”。2018年11月13日，我院对安徽汇辰公司案涉工程项目的实际施工人谢明权就涉案情况进行了调查，谢明权证实2017年2月9日安徽汇辰公司对刘应菊、陈宗铭享有人民币1200万元的债权转让给六安亚杰建设工程有限责任公司，安徽汇辰公司与六安亚杰建设工程有限责任公司签订了债权转让协议书，双方通知了刘应菊、陈宗铭，现债权转让协议书已生效，刘应菊、陈宗铭与六安亚杰建设工程有限责任公司的实际施工人谢明权已达成还款协议。安徽汇辰公司实际控制人陈远新证实该公司有两枚公章在使用。 再查明，本院于2018年10月10日作出（2018）皖1502破6号民事裁定书，裁定：一、受理申请人安徽汇辰置业有限公司破产清算申请；二、指定安徽金六州律师事务所为安徽汇辰置业有限公司管理人。 本案争议焦点为：一、本案原告安徽汇辰公司与被告刘应菊、陈宗铭间签订的两份《商品房买卖合同》能否解除；二、原、被告双方在《商品房买卖合同》履行过程中谁方违约，违约责任大小问题。 本院认为，关于争议焦点一：首先，原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，非因法定、约定事由，不得擅自变更或解除合同。本案中，两被告已按合同约定向原告支付了合同价款2500万元中的1300万元，余款未能支付的原因系案涉房屋的按揭贷款未能办理，造成此种情况双方均有责任，但根据本院在案件执行过程中所作调查，主要是原告因债务问题涉诉，不具备阶段性担保能力及无工程竣工综合验收报告所造成，对此原告应负主要责任；其次，2017年2月9日，安徽汇辰公司（甲方）与六安亚杰建设工程有限责任公司（乙方）签订《债权转让协议书》，将其对刘应菊、陈宗铭所享有的1200万元转让给六安亚杰建设工程有限责任公司，原告并于2017年2月10日书面通知了两被告并已经两被告同意，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”的规定，债权转让，主要是要征得受让人的同意而非债务人的同意，对债务人所要履行的仅是通知义务。本案中，原告在该债权转让协议签字后，已履行通知义务，其此后也无证据证明该协议经受让人同意予以撤销，该债权转让协议现已生效；再次，涉案纠纷原告曾于2015年5月21日以相同的当事人、相同的诉请、相同的法律关系向本院起诉并经本院主持调解达成调解协议，本院于2015年11月27日以（2015）六金民二初字第00925号民事调解书加以确认，该调解书业已生效。原告确认被告已付购房款1300万元，余款1200万元两被告向银行申请按揭贷款。根据调解书第一条“被告刘应菊、陈宗铭于本协议签订之日起三个月内向按揭银行申请办理完毕按揭贷款，按揭贷款数额1200万元,原告予以积极配合；如因原告不履行办理银行按揭贷款所需要的手续资料，造成按揭贷款无法办理的，由原告承担责任”及第四条“在被告实际交付1200万元房款前，原告将上述商品房之全部下水道，按双方《商品房买卖合同》及所附图纸要求安装完毕，否则房款支付期限相应顺延，由原告承担由此产生的全部责任。”的约定，两被告已在约定的三个月期限内向徽商银行申报贷款，并按银行要求还清了此前拖欠的全部借款本息，但主要因原告涉诉，不具备阶段性担保能力及无工程竣工综合验收报告导致两被告申报的贷款未能办成，其主要责任在于原告。即便按揭贷款未能办成，两被告依据调解书第一条应负的仍是支付购房款的责任，并未赋予原告解除合同的权利，同时根据调解书第四条的约定，原告也未提供证据证明其已按该条约定在两被告支付1200万元前，履行了将案涉房屋的下水道全部安装完毕的义务。综上，原告现要求解除原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》、解除案涉房屋预告登记并支付违约金12万元证据不足、理由不充分，本院不予支持。关于争议焦点二：根据本院对原、被告双方所举证据所作认证，纵观本案，造成本纠纷的原因主要责任在于本案原告，故原告应承担相应的违约责任。反诉原告现要求反诉被告支付逾期交房造成反诉原告损失4186000元（暂计算至2018年9月底，后期按1300万元为基数，按每日万分之二标准计算至交房之日止），因双方的纠纷前期已经本院生效调解书作出处理，原、被告双方在调解书中没有约定逾期交房损失，而该调解书第七条有“双方无其他纠纷”的约定，应视为反诉原告对前期原告逾期交房违约损失的放弃，故反诉被告应自2017年2月10日通知反诉原告债权转让之日起支付反诉原告逾期交房损失，以1300万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至交房之日止。 综上，原、被告双方签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，现被告已按合同履行了支付购房款的义务，且被告已办理了房屋预告登记，取得了准物权的性质，原告应继续履行合同义务。案经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告安徽汇辰置业有限公司（反诉被告）的诉讼请求； 二、反诉原告刘应菊、陈宗铭（本诉被告）与反诉被告安徽汇辰置业有限公司（本诉原告）签订的两份《商品房买卖合同》继续履行； 三、反诉被告安徽汇辰置业有限公司（本诉原告）应以1300万元为基数，自2017年2月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付反诉原告刘应菊、陈宗铭（本诉被告）逾期交房损失至交房之日止； 四、驳回反诉原告刘应菊、陈宗铭（本诉被告）的其他诉讼请求。 本诉案件受理费167400元，反诉受理费92270元，合计259670元，由原告安徽汇辰置业有限公司（反诉被告）负担213535元，由被告刘应菊、陈宗铭（反诉原告）负担46135元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  祁卫东 审 判 员  张永荣 人民陪审员  张 红 二〇一八年十一月二十九日 书 记 员  孟 锋 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。 《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。