四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0191民初14719号 原告（反诉被告）：刘志晔，男，汉族，1980年1月25日出生，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：青美莲，四川方纬律师事务所律师。特别授权代理人。 被告（反诉原告）：刘茹伶，女，汉族，1987年2月20日出生，住成都市金牛区。 被告（反诉原告）：季凌，男，汉族，1977年12月5日出生，住成都市武侯区。 共同委托诉讼代理人：李宽航，四川蓝光律师事务所律师。一般授权代理人。 原告（反诉被告，以下仍称原告）刘志晔与被告（反诉原告，以下仍称被告）刘茹伶、季凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2018年12月17日进行第一次开庭，原告刘志晔及其委托诉讼代理人青美莲，被告刘茹伶、季凌及其共同委托诉讼代理人李宽航到庭参加诉讼；于2018年12月27日第二次开庭进行审理，原告刘志晔的委托诉讼代理人青美莲，被告刘茹伶、季凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘志晔向本院提出诉讼请求:1.确认刘志晔与刘茹伶、季凌签订的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2.刘茹伶、季凌向刘志晔退还租金16000元、退还租房押金16000元、退还代交的住宅物管费730.8元及车位物业费100元；3.刘茹伶、季凌承担违约金32000元；4、本案诉讼费710、鉴定费30000元由刘茹伶、季凌承担。事实和理由：刘志晔与刘茹伶、季凌于2016年10月24日签订《房屋租赁合同》，约定由刘志晔承租刘茹伶、季凌位于成都市高新区锦晖西二街77号3幢29楼2902号住宅及附属车位1597。合同约定刘茹伶、季凌负责保证房屋的适租性和安全居住条件，并应履行相应的维修义务，并约定月租金为16000元，住房押金16000元，刘志晔代刘茹伶、季凌交纳住宅、车位物管费。2017年8月22日，刘志晔发现承租房屋的主卧外墙开始渗水，导致墙纸发霉，遂从2017年8月24日开始，便不断通过电话、短信的方式告知刘茹伶、季凌及中介公司四川链家房地产经纪有限公司处理渗水问题，但刘茹伶、季凌得知具体情况后明确表示租期内拒绝修理，现房屋已严重发霉、发潮，致房屋存在质量、卫生等隐患，危及承租人安全，影响承租人正常居住。后刘志晔向刘茹伶、季凌提出提前退租，要求退还一个月的租金和押金，刘茹伶、季凌拒绝，刘志晔与2017年9月30日通过短信通知，发送律师函的形式向刘茹伶、季凌通知解除合同。 刘茹伶、季凌针对本诉答辩称，1.刘志晔请求确认《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除没有法律依据，不符合实际情况；2.刘志晔请求退还租金16000、押金16000、物管费730.8元、车位物业费100元无法律依据；3.刘志晔要求刘茹伶、季凌承担违约金32000不符合合同约定。 刘茹伶、季凌针对本诉提出反诉诉讼请求：1.刘志晔向刘茹伶、季凌支付房租8000元；2.刘志晔向刘茹伶、季凌支付违约金32000元；3.刘志晔向刘茹伶、季凌支付逾期返还房屋违约金24000元（暂计算至2017年11月15日止，最终以实际返还房屋日期计算）；4.刘志晔向刘茹伶、季凌支付房屋维修、维护损失6000元。事实与理由：刘志晔与刘茹伶、季凌于2016年10月24日签订《房屋租赁合同》，2017年8月底，刘志晔向刘茹伶、季凌反映房屋主卧外墙渗水，刘茹伶、季凌委托物业人员实地查看后发现，是刘志晔使用不当造成窗外雨水飘进造成墙体渗水，墙纸发霉。后物业中心房产维修办检查核实“飘窗右侧的墙体、窗顶、窗外及外墙，不是墙体渗水导致该墙纸发霉，是因为该位置靠近窗户，墙纸受潮或窗外雨水所致。”，该墙体无任何涉水管道，墙体也没有任何漏水、渗水可能，刘志晔为回避责任，一再坚称是外墙防水没做好，一直要求刘茹伶、季凌修理漏水，不配合刘茹伶、季凌修复因刘志晔使用不当造成的墙体受潮，墙纸发霉。另外，房屋地面也因刘志晔使用不当造成损坏，给刘茹伶、季凌造成损失。 刘志晔针对反诉答辩称，刘志晔不存在任何违约行为，刘茹伶、季凌也不存在任何损失。 经审理查明，2016年10月24日，刘志晔（乙方，承租人）与刘茹伶、季凌（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于成都市高新区锦晖西二街77号（誉峰东区）3幢2902号房屋及附属1597号车位租赁给乙方居住使用，租赁期限为12个月，即从2016年11月1日至2017年10月30日；2、房屋租金16000元/月，租金每3个月交付一次，押金16000元，租赁期内的水费、电费、电视收视费、燃气费、物管费等费用由乙方承担；3、甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；4、租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；5、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及期附属物品、设备设施发生损坏、故障、房屋发生被盗或引起火灾，乙方应负责维修或承担赔偿责任；6、甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，并且甲方应该按月租金的两倍支付违约金并退还押金；7、乙方有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，并且乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，恢复原状、赔偿损失。 合同签订后，刘茹伶、季凌依约向刘志晔交付了房屋，刘志晔依约向刘茹伶、季凌支付了租金，租金、物管费及车位物业费，支付到2017年10月30日，其中租金16000元/月、物管费730.8元/月，车位物业费100元/月。双方合同履行一直较为顺利，直至2017年8月。 2017年7月16日，季凌短信告知刘志晔：“房屋很快满两年质保期，如有什么质量问题尽早找物业管家进行整改。” 2017年8月24日，刘志晔向季凌发送手机图片，反映案涉房屋主卧靠窗部分墙纸脱落并伴有霉斑，认为是外墙渗水造成，要求季凌进行修复。季凌认为，案涉房屋属于精装房，尚在保修期之内，应由开发商履行维修义务，并且认为是刘志晔在使用过程未关窗户导致雨水进入，致使墙纸脱落，并同意进行墙纸修复，但并不同意进行渗水修复。双方就此产生矛盾，而刘茹伶、季凌坚持认为外墙不存在漏水、渗水，只同意进行墙纸修复。刘志晔坚持要进行外墙防水修复及墙纸修复，并拒绝单纯进行墙纸修复。其间，刘志晔找到物业公司派驻所属楼栋管家，管家了解情况后，告诉刘志晔，把墙纸重新贴回去，刘志晔对其修复方案不满意，认为不能解决发霉问题。 其间，中介方链家公司工作人员从中协调，但双方各执已见，并在是否退还租金与押金之上产生争议，刘志晔要求退还一个月租金及押金，季凌只同意合同期满后退押金，因此，双方未能达成一致。 2017年9月30日，刘志晔向刘茹伶、季凌通过手机短信发送解除合同的通知，内容大致如下：从8月24日开始，我不断通过短信、电话通知你方我所租赁的房屋主卧外墙漏水，到现在已有一个月有余。你方收到通知后明确表示不维修，现房屋外墙已严重渗水，发霉发潮，继续居住将严重危及我和我的家人的健康安全。根据合同第七条、第九条第二款以及合同法规定正式通知如下：1、立刻解除我们双方于2016年10月24日签署的合同；2、收到短信后两日内联系办理房屋及车位的交接手续，逾期视为交接完毕，我将把房屋的钥匙和门禁卡存放于中介公司；3、交接完毕后，请你方立刻退还剩余租金及押金，代交的物业费和车位物业费。同时，就上述内容，刘志晔向季凌发送了律师函。季凌当庭承认收悉。 次日，季凌回复：“你方无权单方面解除合同，房屋在质保期内，你方可单方面找物业进行维修。” 刘志晔称其于2017年10月2日搬离案涉房屋。 2017年10月3日，刘志晔将案涉房屋的气卡、电卡等通过EMS邮寄给季凌，季凌认为刘志晔无权解除合同，合同并未解除，拒绝签收邮件。 2017年10月26日，刘志晔与季凌、刘茹伶以及誉峰小区工作人员一同到案涉房屋对主卧墙纸进行勘查，视频显示，案涉房屋已经无人居住，誉峰工作人员检查后，否认因为外墙渗水导致墙纸脱落。 季凌出示了一份案涉房屋的《委托维修派工单》，时间为2017年10月26日，维修内容为：“接物业中心通知，此房号的租户报修主卧飘窗右侧墙体渗水，致墙纸发霉。2017年10月26日下午14：30到现场检查，经检查飘窗右侧的墙体、窗顶、窗外及外墙，不是墙体渗水导致，该墙纸发霉，只是因为该位置靠近窗户，墙纸受潮或窗外雨水所致。也检查了上一层3-3002主卧相同位置及屋面，没有发现导致3-2902主卧飘窗右侧墙纸发霉的可能。”维修方案：“将发霉部分的墙体腻子铲去，重新刮腻子，恢复墙纸。”刘志晔对该份证据的真实性不予认可，认为是物业配合季凌所作虚假证据。对此，本院认为，派工单所述情况与刘志晔向法庭提供的视频证据相稳合，对其真实性予以认可。 2017年11月1日，季凌向刘志晔发送短信：“今天为租赁合同终止后第二天，我方在物业、链家中介公司人员共同参与见证下对房屋进行检查，检查进行了全程影音录制，检查结果表明你方在一年居住期间对房屋家具、家电、卫生情况保护良好，在此表示感谢！但有几点不足之处……1、希望你请专业保洁人员进行大理石地面恢复，2、饮水机因不属于贵重物品，大家可协商解决，3、沙发划伤及墙纸，因问题较小，也可进行协商解决，4、上述问题全部整改完毕，并退还入户卡、电卡……”刘志晔未予回复。 2017年11月6日，刘志晔向本院起诉，双方进入诉讼。经过数次调解未能达成一致，并对墙体发霉、墙纸脱落形成的原因各执一词。刘志晔认为是外墙渗水导致，而季凌认为是刘志晔使用不当，导致雨水进入。经刘志晔申请，本院委托四川中节能工程检测中心有限公司对案涉墙体是否渗水，墙体发霉、发潮是否与墙体渗水有关及发霉原因进行鉴定。鉴定结论：1、墙体未出现渗水现象；2、墙面出现发霉现象主要因为墙体内表面受潮，湿气渗透到墙纸内与粘结胶作用导致粘结胶发霉失效，最终导致墙纸脱落。鉴定建议：对出现发霉的墙面基层及腻子层铲除，进行重新设置，待各层完全干透后重新粘贴墙纸。 其后，刘志晔申请鉴定人书面答疑，鉴定机构回复：“1、鉴定报告中描述的墙体在使用过程中，内表面出现受潮现象指的是墙体在日常正常使用环境的条件下，包括自然天气变化等非人为使用不当因素，随着使用时间的增加墙纸内表面出现的受潮发霉现象……3、目前并没有相关的规范标准说明多少空气温度会导致受潮，从本次现场检测情况来看，墙纸受潮发霉是长期的过程；另外可能的墙纸施工程度不到位也会促进霉变的发生。” 庭审中，刘志晔提交了网上下载的几份关于卧室墙体发霉对人体危害的报道，刘茹伶、季凌对证据的三性都不予以认可。 另查明： 1、房屋为密码锁，水、电、气卡都可以补办，上述卡刘志晔于2018年12月17日返还刘茹伶、季凌； 2、案涉房屋从2017年11月起电、气每月皆有数百元消费。 本院认为，刘志晔与季凌、刘茹伶签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1、刘志晔2017年9月30日发出解除合同通知能否产生合同解除权的效力；2、双方是否应该向对方支付违约金；3、刘志晔是否应该因未交还水电气卡而承担租金及违约金。 一、刘志晔2017年9月30日发出解除合同通知能否产生合同解除权的效力。 解除合同通知是否能够发生解除合同的效力需要具备两个要素，其一为发出解除合同通知的一方具有合同解除权，其二为解除合同的通知送达另一方当事人。庭审中，季凌、刘茹伶承认收到短信以及律师函，因此，刘志晔发出的解除合同通知事由是否成立，是否具有合同约定和法律规定的合同解除权成为本焦点之下的核心。 根据刘志晔解除通知，其合同依据为：“甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同”，其解除的事由有二，一是房屋主卧墙纸发霉，霉菌影响其安全和健康；二是合同约定租赁期内，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，刘志晔通知季凌、刘茹伶后一个多月亦未得到修复，致使房屋无法使用，符合合同约定的解除条款，而且因为其明确拒绝修复和霉菌的存在，也符合合同法第九十四条，一方当事拒不履行主要债务以及合同目的无法实现的情况。 对此，本院认为，合同约定的解除事项有二：一是案涉房屋影响刘志晔安全、健康的；二是季凌、刘茹伶不承担约定的维修义务，致使刘志晔无法正常使用房屋的。刘志晔认为合同约定的这两条以及合同法九十四条都成立的基础在于墙体发霉，会影响其安全及健康，未及时维修致使其无法正常使用房屋。但是在庭审中对于墙体发霉是否会影响刘志晔及其家人的安全与健康，影响程度如何，是否必然有因果关系，都没有提供足够的证据予以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由刘志晔承担举证不能的责任。因此，刘志晔在发出合同解除通知之时，并不具有合同解除权，其合同解除通知不发生解除合同的效力。双方合同于合同约定的终止期2017年10月30日终止。因此，对于刘志晔要求退还2017年10月租金16000元以及住宅物管费、车位物业费的诉请不予支持。 二、双方是否应该向对方支付违约金。 刘志晔诉请季凌、刘茹伶支付违约金的依据为“甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同，并且甲方应该按月租金的两倍支付违约金并退还押金。”因刘志晔的提供的证据不能证明案涉情况已经到影响乙方安全、健康并致房屋无法正常使用（审注：具体理由前文已述）。因此，其诉请不符合合同约定，不能适用上述合同条款，故，对其违约金的诉请不予支持。 季凌、刘茹伶反诉诉请刘志晔支付违约金的依据为“乙方有保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，甲方有权单方解除合同，并且乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，恢复原状、赔偿损失。”，具体明确为墙纸脱落和大理石地板的修复。对此，本院认为，通过鉴定报告已经明确墙纸脱落为“非人为使用不当因素”，其脱落为正常使用现象，依据合同约定，该部分的维修义务为季凌、刘茹伶；另外，季凌、刘茹伶只举示了大理石地板现状，但是未举示交付给刘志晔时的状态，无法形成对比，因此无法确定是否应该予以修复。因此，对于季凌、刘茹伶反诉中房屋维修、维护损失以及违约金的诉请不予支持。 三、刘志晔是否应该因未交还水电气卡而承担租金及违约金。 根据季凌2017年11月1日向刘志晔发送的短信：“今天为租赁合同终止后第二天，我方在物业链家中介公司人员共同参与见证下对房屋进行检查，检查进行了全程影音录制，检查结果表明你方在一年居住期间对房屋家具、家电、卫生情况保护良好，在此表示感谢！”可知，在合同到期后，季凌、刘茹伶实际已经收回了房屋，其所争议的在于刘志晔未向其返还水电气卡等致使其出租受限，对此，本院认为，首先，对于10月3日季凌、刘茹伶拒收水电气卡邮件的行为，因其认为刘志晔不具有其所述的合同解除权，认为合同应该继续履行而拒收，并不违反法律规定；其次，合同终止后，刘志晔应及时将上述卡片交还，上述卡片未及时交还，确实会对季凌、刘茹伶的继续出租或自用产生影响，但是，都可以通过业主手持产权证到相应公司进行补办，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合同费用，由违约方承担。”之规定，双方当事人都有减损的义务，本院酌定其补办的合理期间为10天，按16000元/月的合同标准，刘志晔应该向季凌、刘茹伶支付租金5333元，按照合同约定：“乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按照月租金的10%支付违约金。”违约金应以弥补损失为主、惩罚性为辅，合同约定的违约金每逾期一日即按月租金的10%计算，一年违约金为584000元，而合同一年租金总额为192000，违约金达到了合同本金的304%，远远高于法律允许的范畴，综合考虑全案情况，将合同止损期10天之内的违约金确定为1000元。 关于本案，起因于一个小事由即墙纸脱落，诉讼后本院从缓解矛盾、减少损失出发组织双方协商，几近达到和解，但后因为双方情绪对抗，且对于墙纸脱落的原因认识不一，致使双方对房屋修理责任和最终处理方案无法达成一致。而选择了通过专业鉴定机构鉴定的方式进行验证，而鉴定结论显示，既不是刘志晔认为的外墙漏水，需要修补外墙，亦不是季凌、刘茹伶认为的刘志晔人为使用不当，而是正常使用的非人为因素，致使墙纸脱落、墙体发霉。因此，鉴定证明双方原来的认识皆存在错误，故，鉴定费用由双方平均分担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决如下： 一、季凌、刘茹伶于本判决生效之日起向刘志晔退还押金16000元； 二、刘志晔于本判决生效之日起向季凌、刘茹伶支付2017年11月1日至2017年11月10日租金5333元，及违约金1000元； 三、驳回刘志晔的其他诉讼请求； 四、驳回季凌、刘茹伶的其它反诉诉讼请求。 如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取710元，由原告刘志晔承担590元，被告季凌、刘茹伶承担120元，反诉案件受理费减半收取775元，刘志晔承担70元，季凌、刘茹伶承担705元；鉴定费用30000元，由刘志晔承担15000元，季凌、刘茹伶承担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一八年十二月二十七日 书记员  曾娜