四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1321民初4659号 原告：陈丽，女，生于1988年3月7日，汉族，住四川省南部县。 被告：四川省晨峰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市锦江区滨江东路168号B栋2单元7楼2号。 法定代表人：宋建国，总经理。 委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。 原告陈丽与被告四川省晨峰房地产开发有限公司（以下简称晨峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈丽、被告晨峰公司的委托诉讼代理人谢东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈丽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即为原告办理土地使用权证和房屋所有权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金:因此原告要求从2016年1月1日起,计算被告的违约天数,暂计算至2018年9月6号,共计978天,共支付原告违约金137026元。(如被告继续不为原告办理不动产产权证,则违约金计算至被告为原告办理好不动产权证为止,原告并保留商品房买卖合同中原告的一切合法权利；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年12月24日,原告与被告签订商品房买卖合同,由原告购买被告开发的金桂名苑商品房一套,合同约定该商品房总价为467236元,并由被告于2014年12月30日之前将商品房交付给原告,同时,被告应当在2015年12月30日内按约定为原告办理不动产产权证(简称房产证)。合同签订后,原告于2014年12月24日向被告支付了首付房款206170元,房屋维修基金3575元,余款26万元也已于2014年1月24日在南部建设银行贷款付清。然而,在原告已付清房款、维修基金等所有费用的情况下,被告至今没有为原告办理不动产权证书。原告多次敦促被告履行义务,为原告办理不动产权证书,但被告方一直以种种原因拖延推诿,给原告造成了损失。原告认为,原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效,且原告已按约履行合同义务,依法依约。被告理应及时为原告方办妥所购商品房的不动产权证书,并应当承担延期办理房产证的违约金,详见(购房合同补充协议第七条2)出卖人向买受人购房总价款每日万分之三的逾期办理不动产权证的违约责任。基于上述事实,为维护原告合法权利,特诉向贵院提起诉讼,请人民法院判如所请。原告造成损失的,还应当赔偿损失。基于上述事实,为维护原告合法杈利,特诉向贵院提起诉讼,请人民法院判如所请。 被告晨峰公司辩称，被告在交付房屋后一直在积极按照国家规定办理相关证件，只是因为2015年-2017年根据相关规定不得办理房产证，是因不可抗力，因此，不应该承担相关违约责任。合同中约定的违约金过高，应该予以调整。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》（以下简称商品房合同）及《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：买受人（陈丽）向出卖人（即四川省晨峰房地产开发有限公司）购买位于南部县南隆镇“金桂名苑”C幢X单元23层23-5号的商品房，该商品房建筑面积约113.70平方米，价格按建筑面积计算单价为人民币4100元/平方米，总价为人民币466170元。买受人采取贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的44%，其余价款可以向南部县农村信用合作联社、银行或住房公积金管理机构借款支付。应于2014年12月24日前支付人民币206170.00元，其余价款于2014年1月24日前向中国建设银行南部县支行或南部县信用联社申请5.6成20年抵押贷款，即260000.00元。出卖人应当在X年X月X日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的双方同意按《商品房买卖合同补充协议》相关内容处理，出卖人在商品房交付之日起360日内，为买受人办理房屋所有权证的条件。如因出卖人过错而造成买受人不能在约定期限内办理房屋所有权证，买受人不退房，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的万分之三向买受人支付违约金；逾期超过180日，买受人有权退房，出卖人应按总房款的10%向买受人支付违约金。如因国家政策变化或政府部门的原因造成买受人不能按期取得房屋所有权证和土地使用权证，出卖人不承担责任。2014年12月30日，陈丽交清购房款467236元【含面积差价1066元[（实测面积113.96元-113.70）×4100元/平方米]】，被告向原告交付了案涉商品房。按合同约定，被告应于2015年12月25日前配合原告办理商品房的转移登记，因被告的债权人起诉，保证金账户被冻结，被告无法办理初始登记。《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日施行）、《不动产登记暂行条例实施细则》（于2016年1月1日施行）施行后，南部县人民政府决定从2016年8月31日9：00时起在全县范围内实施不动产统一登记制度，登记机构为南部县国土资源局，由南部县不动产登记中心承担具体经办工作。案涉商品房的初始登记尚未完成，承办法官依法向原告释明，办理房屋权属转移登记的条件尚不具备，买受人可变更诉讼请求，待商品房初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书，原告陈丽拒绝变更其诉讼请求1。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》,自双方签字或盖章时即已成立并生效，当事人在按照约定享有权利的同时，应当按照约定全面履行自己的义务，对于有违约行为的一方，应当按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，承担相应的违约责任。被告未能办理初始登记，本院依法向原告陈丽释明，办理房屋权属转移登记的条件尚不具备，买受人可变更诉讼请求，待商品房初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书，原告陈丽拒绝变更其诉讼请求1。因此，原告的诉讼请求1，本院不予支持。 因原告没有举证证明被告逾期办理房屋所有权证确已给其造成的实际损失，被告以原告主张的该项违约金明显过高为由请求适当减少，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院予以支持。本院综合出卖人的违约程度、政府行为的影响程度、商品房权属转移登记完成情况、买受人的受损情况等予以调整，原则上不超过买受已付房款的0.5%。因此，被告按照合同约定应当向原告支付逾期办理不动产登记的违约金为2336.18元（467236元×0.5%）。原告的诉讼请求2超过付房款的0.5%部分，本院不予支持。 综上，被告的诉讼请求有事实依据，部分符合法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川省晨峰房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告陈丽支付逾期办理不动产登记违约金2336.18元； 二、驳回原告陈丽的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1520元（已减半），由原告陈丽负担1470元，被告四川省晨峰房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 谢 明 二〇一八年十二月十一日 书记员 徐小芩 —1—