浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2292号 上诉人（原审原告）：李兴国，男，1974年07月20日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：高峰，上海大度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘霞，上海大度律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桐乡华贸置业有限公司，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道177号。统一社会信用代码：91330483589012011B。 法定代表人：徐发林，董事长。 诉讼代表人：浙江新联会计师事务所有限公司，系桐乡华贸置业有限公司管理人。住所地：嘉兴市中山西路世纪广场北楼5W座。统一社会信用代码：913304027195616343。 法定代表人：李东红。 委托诉讼代理人：唐松华，浙江国傲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：富凯斌，浙江国傲律师事务所实习律师。 上诉人李兴国因与被上诉人桐乡华贸置业有限公司（以下简称华贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初5572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李兴国上诉请求：撤销一审判决，改判华贸公司继续履行买卖合同，向李兴国交付房屋，并办理相关产权登记手续。事实和理由：一、合同解除分为约定解除和法定解除两种情形，本案不存在这两种情形。一审法院适用破产法第十八条的规定认为管理人有权解除合同。但根据破产法司法解释的规定，管理人选择解除或继续履行合同的条件是延续对债务人有利的合同，解除对债务人不利的合同，以使债务人财产最大化。本案中，由于案涉标的物是商品房，无论华贸公司最终是否被裁定破产，商品房的最终结果必然是被销售，销售活动必然产生销售成本。在目前已完成销售的情况下，管理人却要求解除合同进行二次销售，不仅侵害了小业主的利益，同时也违反了破产法第十八条对于债务人财产最大化的宗旨规定。因此，一审援引破产法第十八条明显属于适用法律错误。二、一审法院依据合同法第一百一十条规定认为本案所涉合同事实上无法履行，如果强制履行将使李兴国优先于其他债权人受偿而损害其他债权人的利益。但事实上，案涉工程已经基本完工，并不是客观上不具备交付条件，而是华贸公司迟迟不愿进行竣工验收所致。而由于标的物是商品房，无论现在或者将来都必然被交付，一审认定案涉合同事实上不能履行显然是对案件事实认定不清。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，小业主的优先受偿权本就是第一顺位，不存在损害其他债权人利益的情形。三、在如今房价飞涨的背景下，如果开发商可以通过破产程序随意解除与购房者之间的商品房买卖合同，不但无法保障消费者的交易安全，同时也会助长开发商通过破产程序哄抬房价甚至是国家明令禁止的捂盘行为，使其达到以合法形式牟取非法暴利的目的。四、部分买受人签合同是付全款的，根据法律规定，属于破产财产之外的财产。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。 华贸公司辩称，一、案涉建设工程目前没有竣工，开发商华贸公司已经进入破产清算程序，项目停止建设，合同继续履行并交付房屋的诉讼请求是不能成立的。二、关于已支付全部房款，案涉房屋不属于破产财产的上诉理由是不正确的。本案房屋没有取得竣工验收条件，属于破产财产。三、对于已支付全部房款的合同管理人仍可以解除，只要双方均未履行就可以，并非一方履行一方不履行就不能解除合同。华贸公司由于资金短缺已经无法进一步施工，无法完成项目建设，不可能交付房屋，事实上不能履行。一审法院基于此判决是正确的。四、合同登记备案是行政管理行为，登记备案即转物权的表述是不正确的。本案在建工程的所有权属于华贸公司。因此，请求驳回上诉，维持原判。 李兴国向一审法院起诉请求：判令华贸公司继续履行双方的买卖合同，交付房屋并办理相关产权登记手续。 一审法院认定事实：2017年7月20日，李兴国与华贸公司签订2017预0006381号《商品房买卖合同》一份，约定向华贸公司购买桐乡市振东新区世纪大道133号2283室房产一套，每平方米18795.66元，房屋总价为329112元。付款方式为签订合同当日支付164612元，余款在本合同后一个月内支付14500元，剩余房款150000元在本合同后并待本项目通过验收合格，按《商品房买卖合同》之约定，买受人向银行按揭贷款相关资料，配合出卖人办理贷款手续或以现金支付。李兴国于同年5月6日支付华贸公司定金20000元，于同年5月13日支付华贸公司房款159112元，支付桐乡华贸商业经营管理有限公司其他费用40000元，合计已支付219112元。华贸公司应在2018年6月30日前将建设工程经竣工验收合格并取得竣工验收备案证明且由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件，具备商品房正常使用的基本条件的房屋交付给李兴国。如逾期交房华贸公司承担逾期交房违约金。合同签订之日起由华贸公司向桐乡市房地产管理处申请登记备案。2018年4月17日一审法院受理华贸公司破产清算一案并指定管理人，并根据管理人申请，于同年5月8日将桐乡华贸商业经营管理有限公司合并破产。案涉工程尚未竣工，属于在建工程。桐乡华贸置业有限公司管理人于2018年5月22日向李兴国寄发《解除协议通知书》，要求与李兴国解除《商品房买卖合同》。 一审法院认为，本案系因华贸公司进入破产程序而引发的与破产有关的商品房买卖合同纠纷。双方当事人在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，依法应认定合法有效。对于李兴国已经支付款项以及案涉房屋尚属在建工程双方均无异议，争议焦点在于李兴国要求继续履行合同的诉请应否支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。在华贸公司进入破产程序后，客观上没有能力续建竣工并办理验收手续，商品房买卖合同事实上已不能履行。如果强制履行案涉合同，将产生该债权人优先于其他债权人获得受偿的权利，从而与破产法的规定产生冲突，不利于公平处置华贸公司财产；管理人决定解除合同，系基于有利破产进程及债权人及债务人利益的考量而作出。故对于李兴国要求继续履行合同的诉请不予支持。但其可以就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回李兴国诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取计1450元，由李兴国负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。另查明，华贸公司开发的“世纪广场”项目属城市商贸综合体。目前建筑主体已结顶，电梯、水电、消防等工程未完工，且事实上早已停工。在法院受理破产申请前，华贸公司已备案出售房屋664套（间），涉及购房者584人，目前已与管理人达成解除合同协议并申报债权的业主达505人。 本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，李兴国尚未付清全部房款，华贸公司也未交付房屋，双方间的商品房买卖合同属于均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除。同时，华贸公司已进入破产清算程序，客观上没有能力续建竣工并办理验收手续，案涉商品房买卖合同事实上已不能履行。华贸公司管理人决定解除合同，系基于有利破产进程和债权人及债务人利益的现实考量而作出，符合法律规定和案件实际。李兴国要求继续履行合同的诉请没有现实基础，一审不予支持，并无不当。 本院也注意到，一审法院已向李兴国指出可就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。故相关当事人可就自身权益，在破产程序中依法进行主张。 综上所述，李兴国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人李兴国负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一八年十一月二十六日 法官助理周倩 书记员胡玉婷