广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初4843号原告（反诉被告）：中山市泓美物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇中兴大道南39号6楼C2。法定代表人：薛祖宽，公司总经理。委托诉讼代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨波，男，1986年1月8日出生，汉族，住江西省丰城市。被告（反诉原告）：甘增军，男，1983年9月4日出生，汉族，住江西省丰城市尚庄街道侯塘岗社区宋坑组009号。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：孔冬仙，广东香山律师事务所律师。原告中山市泓美物业管理有限公司（以下简称泓美公司）与被告杨波、甘增军房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2017）粤2072民初6707号民事判决后，被告杨波、甘增军不服判决提起上诉。中山市中级人民法院裁定撤销上述判决，将案件发回重审。本院依法另行组成合议庭。被告杨波、甘增军于2018年6月22日提起反诉，本院将反诉与本诉合并审理。本案依法适用普通程序，于2018年8月15日、2018年9月25日、2018年10月30日公开开庭进行了审理，原告泓美公司的委托诉讼代理人郎鸣镝，被告甘增军及两被告共同委托诉讼代理人孔冬仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓美公司向本院提出诉讼请求：判令杨波、甘增军向泓美公司支付2016年8月1日至2017年6月30日的租金、空调分摊费、管理费715650元及违约金（从每期费用拖欠之次日起按月利率2%计至清偿之日止，计至2017年7月10日为113245元）。事实和理由：泓美公司是位于中山市××镇××大道南××房产（利美广场）的承租人，2013年10月23日，泓美公司与杨波签订租赁合同，由两被告承租利美广场的二、三层用于经营佳信超市，建筑面积6800平方米，租赁期限为2014年1月1日至2021年12月31日，前三年每月租金238000元，每月空调分摊费、管理费分别为20400元、1000元。杨波应在每月10日前交清当月费用，逾期不交，每天按5%计算违约金。2015年5月19日，两被告共同在租赁合同尾部以手写添加的方式确认该租赁合同的承租人是两被告。由于市场不景气，双方于2016年3月签订补充协议，泓美公司同意两被告只租赁二楼，租金减为每月119000元，空调费用减为每月10200元，管理费每月1000元。后泓美公司为帮助两被告，再次将租金减为每月89250元，空调分摊费、管理费不变。2016年8月，两被告开始拖欠当月租金、空调分摊费、管理费。据此，泓美公司提起本案诉讼。杨波、甘增军向本院提出反诉请求：1.判令杨波、甘增军与泓美公司签订的租赁合同无效；2.泓美公司向杨波、甘增军返还或抵扣押金28万元；3.泓美公司向杨波、甘增军返还或抵扣入场赞助费40万元；4.泓美公司赔偿杨波、甘增军因解除合同造成的损失128万元。在诉讼过程中，杨波、甘增军变更第一项反诉请求为要求判令杨波、甘增军与泓美公司签订的租赁合同及补充协议自2016年10月9日解除。事实和理由：2013年10月23日，杨波、甘增军与泓美公司签订租赁合同，约定租赁期限自2014年1月1日至2021年12月31日止。涉案的租赁物属于中山市古镇镇冈东村民委员会（以下简称冈东村委会）所有，区润权从冈东村委会承租涉案租赁物。2016年9月29日，中山市中级人民法院作出驳回上诉、维持原审的判决，即维持中山市第二人民法院作出的判令解除区润权与冈东村委会于2012年5月31日签订的租赁合同，区润权向冈东村委会交还涉案租赁物的判决。在区润权与冈东村委会诉讼期间，冈东村委会与租户召开会议，要求租户不要将租金交给泓美公司。泓美公司已于前述判决生效之日2016年10月即丧失了租赁主体资格，已不具备对涉案租赁物的合法占有权和出租权，已不具有继续向租户收取租金的权利。杨波、甘增军停止支付租金的行为属于正当抗辩权，不构成违约，泓美公司收取杨波、甘增军等人的押金及入场赞助费应予以返还。泓美公司因欠缴冈东村委会租金、水电费等被生效判决解除合同，冈东村委会也不同意与杨波、甘增军签订合同，造成杨波、甘增军无法继续租赁，达不到签订的合同目的，给杨波、甘增军造成了极大的经济损失，故为了维护自己权益，提出反诉。泓美公司对杨波、甘增军的反诉辩称，1.冈东村委会已确认泓美公司在2017年7月前的出租权利，冈东村委会承接了泓美公司与杨波、甘增军租赁合同的权利义务，租赁合同仍在继续履行，且履行将至原合同期满，故杨波、甘增军主张解除合同于2016年10月9日解除没有依据；2.杨波、甘增军使用了涉案的租赁物，但其拖欠租金，已构成违约，应当承担违约责任；3.租赁合同约定若杨波、甘增军逾期交租30天，则保证金不退还。且租赁合同由冈东村委会承接后仍在继续履行，故杨波、甘增军主张保证金退还或者抵扣租金没有依据；4.租赁合同约定入场赞助费无论经营时间长短一律不退还，该费用为约定的一次性的收费，不按时间的使用长短来分摊，且杨波、甘增军违约在先，租赁合同在冈东村委会承接后也会继续履行至2021年，故杨波、甘增军要求退还或者从租金中抵扣该笔费用没有依据；5.杨波、甘增军主张的损失没有任何依据。故请求驳回杨波、甘增军的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告杨波、甘增军提供的证据1.协议，属于被告杨波、甘增军之间的内部关系，且被告杨波、甘增军在庭审中确认其二人为出租人，故该证据与本案租赁合同关系无关，本院对其关联性不予确认；2.基础设施及装修费用残值明细表及照片、员工工资签收表，该组证据为被告杨波、甘增军单方制作，且未对此提供劳动合同、解除劳动合同协议、社保记录以及基础设施的购买单据、装修合同等予以证明，故本院对该组证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中山市古镇镇中兴大道南39号房地产的不动产权人为冈东村委会。2012年5月31日，冈东村委会与区润权签订租赁合同，约定冈东村委会将前述物业出租给区润权经营使用，租赁期限自2013年6月1日至2028年5月31日。2014年6月开始，因区润权拖欠租金，冈东村委会诉至本院，提出解除合同、返还租赁物及支付尚欠租金等诉讼请求。后本院作出（2015）中二法古民一初字第643号民事判决书，判决一审判决生效之日起解除冈东村委会于区润权于2012年5月31日签订的租赁合同书，区润权向冈东村委会交还中山市古镇镇中兴大道南39号东辉楼；区润权向冈东村委会支付2014年6月至2015年11月期间的租金11306034元，并以月租金628113元为标准支付自2015年12月1日起至上述合同解除之日止的租金；区润权于一审判决生效之日起十日内，向冈东村委会支付合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，并按月租金628113元为标准计算等。后区润权提出上诉，2016年9月29日，中山市中级人民法院作出（2016）粤20民终1864号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2016）粤20民终1864号民事判决书已于2016年10月9日发生法律效力。区润权委托中山市利美物业管理有限公司（以下简称利美公司）对中山市古镇镇中兴大道南39号物业以利美公司名义进行管理。2013年10月23日，利美公司作为甲方与杨波作为乙方签订租赁合同，约定杨波租赁中山市古镇镇利美购物广场第二至三层的B001、C001商铺共6800平方米，用于经营佳信超市，租赁期限2014年1月1日至2021年12月31日；前三年每月按照35平方米计算租金为238000元，每隔三年租金递增10%。杨波在每月10日前缴纳本月各项费用，逾期不交，每天按5%收取滞纳金；杨波每月还需缴纳空调分摊费20400元、管理费1000元；杨波一次性支付利美公司入场赞助费40万元，赞助费不论经营时间长短，一律不予退还；杨波装修方案需经利美公司批准后方可进行，装修费用由杨波自行承担，杨波撤场时固定装修物不得拆除；杨波向利美公司缴纳45万元保证金，合同期满，杨波租赁费及其他费用均清算完毕并迁出一个月内，利美公司如数无息退还履约保证金。合同期限内，杨波如提前终止合同，保证金不予退还;如杨波拖欠租金费及其他费用30天以上，利美公司有权单方面解除合同，履约保证金不予退还，所有装修设施和物品归利美公司所有。合同还约定双方其他的权利义务。2014年1月20日，利美公司出具收据，确认收到杨波缴纳的入场赞助费40万元。2015年5月19日，利美公司、杨波、甘增军在租赁合同的结尾处以手写字体注明：“本合同乙方实际为杨波和甘增军，对此甲乙双方均无异议。”2015年4月30日，甘增军设立中山市古镇军隆百货商店，经营地址是中山市古镇冈东中兴大道南39号2楼B006卡。2016年5月，区润权又重新委托泓美公司对中山市古镇镇中兴大道南39号物业进行管理。2016年8月26日，甘增军缴纳押金28万元，收取押金的收据为利美公司出具，并载明“今收到甘增军租泓美（利美广场）二层B001信佳超市约3400平方米的押金28万元。2016年9月23日，甘增军作为承租代表人，与泓美公司就2013年10月23日所签署的租赁合同的租金及费用收取方式订立补充协议，约定甘增军承租泓美公司位于中山市××大道南××利××购物广场××层，面积约3400平方米；从2016年7月1日至2017年6月30日期间内，泓美公司按照原租金的75%收取租金，即月租金为即89250元（原租金119000元×75%），其他费用不变；甘增军必须在每月10日前将租金及其他费用缴清。如逾期未能缴清，则本协议自动取消，所有费用按原合同收取；甘增军必须在两个月内，将所欠泓美公司7月、8月、9月租金缴清，否则本协议自动取消，所有费用按原合同收取；除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。2017年1月始至2017年6月，杨波、甘增军陆续向泓美公司缴纳了2016年7月至2016年12月的租金、空调费及管理费。泓美公司、杨波、甘增军确认尚欠2017年1月1日至2017年6月30日租金515500元（89250元×6个月-20000元）、管理费6000元（1000元×6个月）、空调费61200元（10200×6个月）未缴纳。2017年6月6日，冈东村委会出具证明确认中山市××镇××大道南××房产的管理人由利美公司变更为泓美公司。2017年7月28日，冈东村委会向中山市古镇镇中兴大道南39号物业的租户下发通知，通知其与区润权的租赁合同经法院判决解除，区润权已失去占有使用前述物业的权利，要求各租户即日起直接向其村委会缴纳租金，并要求各租户于2017年7月28日至2017年8月3日期间到冈东村委会办理变更租赁合同的手续，逾期办理的冈东村委会将收回商铺。2018年6月30日，冈东村委会向杨波、甘增军出具证明，确认因冈东村委会与区润权的租赁关系解除，泓美公司与杨波、甘增军签订的租赁合同已于2017年6月30日无效。杨波、甘增军现仍在前述物业经营超市，冈东村委会未与杨波、甘增军签订租赁合同，杨波、甘增军于2017年7月1日开始向冈东村委会交纳租金。诉讼中，杨波、甘增军主张其损失128万元，包括超市装修、设备损失116万元及遣散员工补偿损失12万元。其中超市装修、设备损失包括木工材料残值12万元、电线残值9万元、照明灯残值8万元、油漆材质5万元、设计费6万元、货架残值30万元、冷柜残值7万元、收银台10个残值2万元、商业销售管理系统残值7万元、商品损害30万元，但杨波、甘增军对此均未提供证据证明。本院认为，杨波、甘增军对泓美公司主张的2017年1月1日至2017年6月30日的租金515500元、管理费6000元、空调费61200元不持异议，本院予以认定。双方争议的焦点问题是：一、杨波、甘增军是否需要向泓美公司支付租金、管理费、空调费及承担违约金；杨波、甘增军与泓美公司的租赁合同及补充协议是否解除；二、泓美公司是否需要退还押金28万元及入场赞助费40万元给杨波、甘增军；三、泓美公司是否需要赔偿杨波、甘增军的损失。关于第一个焦点问题。本案中，区润权因拖欠租金违约被生效法律文书判令自2016年10月9日起解除与冈东村委会的租赁合同关系，区润权与泓美公司因此自2016年10月9日后均丧失了租赁权，泓美公司与杨波、甘增军签订的租赁合同及补充协议自此客观上成为了不能履行的合同，故泓美公司主张杨波、甘增军向其支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金及管理费、空调费及承担相应违约金没有法律依据，本院不予支持，杨波、甘增军反诉主张其与泓美公司的租赁合同及补充协议自2016年10月9日解除，理据充分，本院予以支持。关于第二个焦点问题。租赁合同、补充协议由双方当事人自愿签订，反映双方真实意思表示，真实合法，双方在合同解除前均应按照合同的约定履行权利义务。杨波、甘增军自2016年8月开始拖欠泓美公司租金、管理费、空调费，直至2017年6月才陆续支付完毕2016年8月、9月的租金、管理费、空调费，逾期时间超过30日，故杨波、甘增军已经构成违约，按照合同约定，杨波、甘增军已缴纳的履约保证金不予退还，故杨波、甘增军主张泓美公司退还押金28万元的诉请，本院不予支持。关于入场赞助费是否需要返还的问题。双方虽约定入场赞助费不论经营时间长短，一律不予退还，但本案的租赁合同关系是因泓美公司于2016年10月9日丧失了租赁权而无法继续履行，故泓美公司主张不予退还入场赞助费的抗辩意见，本院不予支持。根据本案的实际情况，按照公平合理原则，本院认定该入场赞助费应按照剩余租期占合同约定租赁期的比例作部分返还处理，具体计算如下：合同约定租赁期为2014年1月1日至2021年12月31日（共2920天），杨波、甘增军使用商铺的时间为2014年1月1日至2016年10月9日（共1013天），剩余租赁期为1907天，泓美公司应返还杨波、甘增军的入场赞助费为（1907天÷2920天）×40万元=260000元。关于第三个焦点问题。杨波、甘增军虽主张其因合同提前解除存在损失，但对其损失主张未提供证据证实，杨波、甘增军应对此承担举证不能的不利后果，故杨波、甘增军主张泓美公司承担损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十一条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中山市泓美物业管理有限公司与被告（反诉原告）杨波、甘增军签订的租赁合同及补充协议自2016年10月9日解除；二、原告（反诉被告）中山市泓美物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉被告）杨波、甘增军返还入场赞助费260000元；三、驳回原告（反诉被告）中山市泓美物业管理有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）杨波、甘增军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12089元，由原告（反诉被告）中山市泓美物业管理有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计11220元，由原告（反诉被告）中山市泓美物业管理有限公司负担1459元，由被告（反诉原告）杨波、甘增军负担9761元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  阮春莉人民陪审员  陈 艳人民陪审员  梁轩泉二〇一八年十二月十一日书 记 员  林翠铭吴婷