广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初4357号原告：杨文龙，男，1988年6月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：郭立文、徐亮，广东三环汇华律师事务所律师、实习律师。被告：郑泽明，男，1981年7月27日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：黄静芳，女，1981年9月7日出生，汉族，住广东省普宁市。上述被告的共同委托代理人：潘家慧，广东杰信律师事务所律师。原告杨文龙诉被告郑泽明、黄静芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨文龙的委托代理人郭立文，被告郑泽明、黄静芳的委托代理人潘家慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨文龙向本院提出诉讼请求：1.确认郑泽明、黄静芳签订的（编号穗存量房合字××号）《存量房买卖合同》无效；2.郑泽明、黄静芳将售房款余额137.59万元返还杨文龙，并从2017年6月23日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至归还之日止；3.郑泽明、黄静芳赔偿原告损失394087.5元；4.本案的诉讼费由郑泽明、黄静芳承担。事实和理由：杨文龙原是位于增城区××大山水城××房产权人，2014年10月，因向郑泽明借款曾提供该房屋作担保，并按黄静芳要求在广州市南方公证处南方公证处授权委托公证，该款项于2015年年底已还清。2016年11月27日，杨文龙将涉案房屋出售给赖小燕，由于该房屋被法院查封，杨文龙委托郑泽明办理房屋解封事宜。2017年3月6日，郑泽明在法院解除涉案房屋查封后，未经杨文龙同意，隐瞒申请人及串通黄静芳，在明知杨文龙与赖小燕签订房屋买卖合同的情况下，将上述房屋以人民币52万元低价交易的名义过户至配偶黄静芳名下。2017年5月25日，黄静芳又以人民币80万元低价交易的名义过户至颜湛杰名下，现涉案房屋登记在颜湛杰名下。杨文龙于2014年10月向黄静芳的借款已全部还清，双方已不存在债权债务关系，郑泽明、黄静芳提供的2015年6月3日签订的借款合同、借款借据及2017年1月17日签订的《广州市存量房买卖房买卖合同》[合同合同编号穗存量房合字××号]中“杨文龙”的签名及指模均不是杨文龙本人签本人签署的，是虚假的，杨文龙没有出售房屋给黄静芳意愿，双方也不曾签署买卖合同，黄静芳更没有将售房款支付给杨文龙。郑泽明、黄静芳恶意串通，利用杨文龙曾出具的授权公证书将涉案房屋过户至黄静芳名下，随后又以160万价格出售房屋，严重侵犯申请人的合法权益。该160万元房依法应属于杨文龙所有，请求法院判令郑泽明、黄静芳在扣除一次性提前还贷款后，将剩余房款137.59万元返还杨文龙。另由于郑泽明、黄静芳恶意串通，制造虚假交易，并将涉案房屋过户至黄静芳名下，致使杨文龙与案外人赖小燕签订的《房屋买卖合同》无法履行，现经法院生效判决，杨文龙需支付赖小燕18万元违约金及赔偿增值损失20万，并承担案件受理费7858.5元及鉴定费6229元，上述损失都是郑泽明、黄静芳侵权行为造成的，依法应承担赔偿责任。因此为维护杨文龙自身合法权益，故向法院起诉，请求法院支持杨文龙的诉讼请求。被告郑泽明辩称：一、郑泽明与杨文龙之间存在合法有效的借贷关系，杨文龙以案涉房产作为担保借款并向郑泽明出具了经公证的《委托书》，本案实质上是“以房抵债”的情形。郑泽明与杨文龙以及案外人林国豪于2015年6月3日签订《借款合同》，约定由杨文龙和案外人林国豪向郑泽明借款40万元，借款期限从2015年6月4日至2015年9月3日，合同约定“合同借款到期不能臼还借款本息的，经协商无果的，借款人同意执行己办理的委托书委托出借人出售增城市××大山水城××房以偿还本息”。合同签订后，郑泽明委托其妻子黄静芳于2015年6月4日、2015年6月8日向杨文龙的指定收款人林国豪支付借款本金共计40万元。因此，郑泽明与杨文龙之间存在真实、有效的借贷关系。原告向被告一出具了经公证的《委托书》，内容包含还含贷款、出售案涉房屋、收取购房款等的授权内容，且《借款合同》中约定的“以房抵债”条件己成就，郑泽明的代理权限是合法有效的。郑泽明有权根据杨文龙出具的公证授权委托出售案涉房屋以实现其债权目的。二、杨文龙与黄静芳签订《广州市存量房买卖合同》，同意以72万元的总价出售给黄静芳，郑泽明、黄静芳亦代杨文龙清偿了案涉房屋的按揭贷款及债务，因此处分房产与清偿债务的事实具有因果关联性及对价性，杨文龙对此是完全知悉的，不存在郑泽明、黄静芳恶意串通损害其利益的情形。案涉房屋的买受人虽然是郑泽明的妻子，但合同约定的房价是杨文龙的真实意思表示，且房屋买卖价款基本符合当时市场行情。此外，杨文龙的妻子吕茂婷代杨文龙签署了《售房款收据》以及《委托售楼书》，确认购房款72万元已结清并将案涉房屋交付给郑泽明、黄静芳。郑泽明、黄静芳代杨文龙清偿了案涉房屋的按揭贷款224100元以及广州农商银行的债务15万元。2017年1月17日签订的《广州市存量房买卖房买卖合同》实质是双方协商一致将欠款等债务转化为购房款的协议。综上，请求驳回杨文龙的全部诉讼请求。被告黄静芳辩称：同郑泽明的答辩意见一致。经审理查明：2017年1月10日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，显示位于广州市增城区中新镇恒大山水城景峰西路3号406房的产权人是杨文龙，该房屋于2012年4月23日办理了抵押权登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州增城支行；涉案房屋因（2016）粤0183执770号执行裁定书被查封，查封期限为2016年6月16日至2019年6月15日。2017年3月8日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明涉案房屋的产权人为杨文龙，该房屋无他项权利信息，无查封信息。2017年7月25日，广州市增城区国土资源和规划局出具《产权情况表》，载明涉案房屋的产权人为颜湛杰，登记日期为2017年6月19日。2014年10月14日，广东省广州市南方公证处出具一份（2014）粤广南方第097567号公证书，内容为“兹证明申请人杨文龙于二O一四年十月十一日，在前面的委托书上签名、捺指模，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”，公证书附的《委托书》载明，“委托人杨文龙……受委托人郑泽明……委托人是座落于增城市××大山水城××房的产权人，现委托人委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列事项：一、出售上述房屋，收取售房款，到房管部门签订房屋买卖合同，办理上述房屋的售房手续……二、办理产权登记，……十四、有权到房管部门办理该房屋的涂销抵押，抵押登记，领取房产证和他项权证等有关手续。……十五、办理银行按揭、转按、赎契、提前还款申请、还款、……受委托人依法办理上述事项及签署的有关文件，委托人均予以承认，受委托人有转委托权，此委托书有效期从签署之日起至上述委托事项办完为止。”。2017年3月6日，郑泽明与黄静芳以及广东商汇金融服务有限公司（房地产中介服务机构、法定代表人为黄静芳）就涉案房屋签订一份《存量房买卖合同》（编号穗存量房合字××号），合同约定杨文龙为卖方，郑泽明为委托代理人，黄静芳为买方；购房款为52万元，签订合同时支付定金5万元，在过户当天一次性支付购房总款。2017年5月25日，黄静芳（卖方）与颜湛杰（买方）就涉案房屋签订一份《存量房买卖合同》，约定购房款为80万元。另查，2017年5月3日，赖小燕以杨文龙、林国豪为被告，诉至本院，案号为（2017）粤0183民初2930号。在该案中，杨文龙陈述，涉案房屋系林国豪的房屋，登记在杨文龙名下，涉案房屋的交易事宜也是林国豪与赖小燕、中介公司协商的；在知道涉案房屋被查封后，杨文龙委托了黄静芳帮助其与法院协商还款，从而解除了涉案房屋的查封，但是因为黄静芳出于个人目的在法院解封后用几年前持有的委托书将涉案房屋登记在黄静芳名下。2018年3月27日，本院作出（2017）粤0183民初2930号民事判决书，认定如下，关于《房地产买卖合同》双方问题。林国豪、杨文龙均在庭审中陈述涉案房屋的实际所有人为林国豪，杨文龙仅为登记产权人。但根据《房地产买卖合同》的内容上来看，杨文龙以卖方的身份签名，林国豪以委托代理人的身份签名，代理人以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，故林国豪签署合同的行为应归于杨文龙。故本案《房地产买卖合同》双方应为赖小燕与杨文龙。赖小燕与杨文龙签订的《房地产买卖合同》，有赖小燕、杨文龙及委托代理人林国豪的签名，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。合同签署后，赖小燕、杨文龙应按约履行合同。赖小燕支付了5万元定金给委托代理人林国豪。按照合同约定，杨文龙应在签署合同的15天内办理涉案房屋的提前还贷手续。但实际上，在签署《房地产买卖合同》之前，涉案房屋已处于查封状态，即使按照赖小燕的陈述，其愿意等待涉案房屋解除查封之后再继续履行合同，但在本案诉讼时涉案房屋已经过户至他人名下，杨文龙并未在涉案房屋解除查封涂销抵押后继续履行合同，且目前已无法履行，合同目的不能实现。现赖小燕主张要求解除2016年11月27日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系，予以支持。杨文龙抗辩是在其不知情的情况下由案外人将涉案房屋过户至他人名下，但无论杨文龙是否知情，涉案房屋已过户至他人名下，其无法履行与赖小燕之间的《房地产买卖合同》，已构成根本性违约，应承担违约责任。现赖小燕要求杨文龙支付违约金18万元，不高于合同约定承担房屋成交价20%的违约金182600元，予以支持。关于赖小燕主张要求返还定金及利息问题，《房地产买卖合同》卖方为杨文龙，赖小燕将5万元定金支付给杨文龙的委托代理人林国豪，故林国豪收取定金的行为应归于杨文龙，现合同解除，杨文龙应承担返还义务。林国豪在庭审中陈述并未将定金支付给杨文龙，故林国豪应承担返还义务。赖小燕主张要求杨文龙、林国豪返还已支付的5万元定金并支付利息（自支付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还定金之日止），于法有据，予以支持。关于赖小燕主张要求杨文龙承担房屋增值损失问题。现房地产市场价格增幅较大，因杨文龙的违约行为导致赖小燕无法按照当时的市场价值购买房屋，杨文龙理应承担赔偿责任。根据鉴定结果显示涉案房屋评估价值为1492527元，对比合同价款913000元增值了579527元。因此，基于赖小燕的合同履行情况、以及双方的过错程度等情况，酌定杨文龙向赖小燕赔偿房屋增值损失20万元，至于赖小燕主张的超出上述金额范围以外的增值损失，不予支持。至于赖小燕要求林国豪支付违约金、赔偿增值损失的请求，于法无据，不予支持。据此判决如下，一、解除原告赖小燕、被告杨文龙、第三人广州市中晴房地产代理有限公司于2016年11月27日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告杨文龙、被告林国豪在本判决发生法律效力之日起五日内向原告赖小燕返还定金5万元并支付利息（自支付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还定金之日止）；三、被告杨文龙在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖小燕支付违约金18万元；四、被告杨文龙在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赖小燕赔偿增值损失20万元；五、驳回原告赖小燕的其他诉讼请求。判后，杨文龙不服判决上诉至广东省广州市中级人民法院，广东省广州市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）粤01民终11672号民事判决书，认定如下，涉案房屋原登记在杨文龙名下，《房地产买卖合同》的买卖双方为杨文龙与赖小燕，杨文龙、赖小燕在该合同中均已签名，林国豪在该合同中以杨文龙委托代理人名义签名，故一审法院认定涉案合同的相对方为杨文龙与赖小燕正确，予以确认。杨文龙以真实产权人为林国豪，签订合同时其并未授权林国豪为由主张其不应承担违约责任于法无据，不予采纳。虽然签订《房地产买卖合同》时涉案房屋存在查封和抵押，但此后涉案房屋已经解封，抵押登记也可以通过清偿而涂销，合同具备继续履行的条件。但由于杨文龙与案外人的纠纷导致涉案房屋过户至他人名下，虽不是杨文龙的直接故意，但也是属于杨文龙的过错所致。因出卖人的原因导致涉案《房地产买卖合同》无法履行，杨文龙应当承担违约责任。杨文龙主张案外人以侵权方式转让涉案房屋，其已另案提起诉讼，杨文龙可在另案诉讼中主张权利。杨文龙以案外人侵权为由主张其不应承担本案违约责任缺乏依据，不予支持。一审法院判决杨文龙支付违约金、赔偿房屋升值损失有合同和法律依据，处理并无不妥，予以确认。杨文龙二审期间提交的证据不能证明其上诉主张成立，不予采纳。据此判决驳回上诉，维持原判。再查，郑泽明和黄静芳于2008年1月7日登记结婚。2018年6月26日，本院立案受理本案。在案件审理过程中，一、郑泽明、黄静芳拟证明郑泽明和杨文龙之间存在借贷关系，提供一份落款日期为2015年6月3日的借款合同、借款借据以及银行交易明细、2014年10月10日借款合同复印件以及中国民生银行个人账户对账单，（一）2015年6月3日借款合同载明“出借人郑泽明（甲方）借款人杨文龙（乙方）借款人林国豪（丙方）……借款人提供增城市××大山水城××房作为抵押向出借人借款。一、借款金额40万元二、借款期限2015年6月4日至2015年9月3日三、月借款费用及支付时间5%/月（即20000元/月）……五、借款方式由出借人以转账方式支付给借款人林国豪帐户。……七、违约责任……合同借款到期不能归还借款本息，经协商无果的，借款人同意执行已办理的委托书，委托出借人出售增城市××大山水城××房以偿还借款本息。……”，合同上有“杨文龙”、“林国豪”的签名字样及指印。（二）借据载明，杨文龙、林国豪于2015年6月3日向郑泽明借款现金40万元。借据上有“杨文龙”、“林国豪”的签名字样及指印。（三）银行交易明细显示，黄静芳分别于2015年6月4日以及6月8日向林国豪账户汇入款项共40万元。（四）2014年10月10日借款合同载明，“出借人郑泽明借款人杨文龙杨文霞林国豪……借款人提供增城市××大山水城××房作为抵押向出借人借款。一、借款金额30万元二、借款期限2014年10月10日至2014年11月9日三、月借款费用及支付时间4.5%/月（即13500元/月）……五、借款方式由出借人以转账方式支付给借款人林国豪帐户。……七、违约责任……合同借款到期不能归还借款本息，经协商无果的，借款人同意执行已办理的委托书，委托出借人出售增城市××大山水城××房以偿还借款本息。……”，合同上有“杨文龙”、“林国豪”的签名字样及指印。（五）中国民生银行个人账户对账单显示，黄静芳分别于2014年9月、10月向林国豪账户汇款共30万元。二、郑泽明、黄静芳拟证明其代杨文龙偿还涉案房屋银行贷款15万元，提供一份账户交易明细，显示黄静芳于2017年2月27日向银行账号08×××10汇款15万元。三、郑泽明、黄静芳拟证明其代杨文龙偿还涉案房屋银行贷款224100元，提供一份借记卡账户历史明细清单，显示黄静芳于2017年3月1日向杨文龙转账支付224100元。四、杨文龙拟证明涉案房屋银行贷款15万元实际由其偿还，提供其向郑泽明转账记录截图，显示其于2017年1月至2月期间共向郑泽明汇款15万元。对上述证据，杨文龙表示，（一）不确认郑泽明、黄静芳提供的2015年6月3日的借款合同以及借款借据真实性，其并未签名捺印；对于2014年10月10日借款合同真实性由法院认定，该笔借款其已还清。（二）确认郑泽明、黄静芳代为偿还银行贷款224100元。郑泽明、黄静芳表示，对于杨文龙的汇款15万元，其确认有收取该款项，但表示该款项是借款利息。关于本案的纠纷情况，一、杨文龙陈述以下，2014年10月杨文龙与林国豪向郑泽明借款30万元，郑泽明要求提供涉案房屋作为担保，并要求办理公证委托，且杨文龙考虑公证书可以用于郑泽明、黄静芳帮杨文龙涂销抵押和解封，因此同意办理公证手续。杨文龙在2015年还清上述借款，在2016年杨文龙在老家养病，打算将房屋出售给赖小燕，但房屋被银行查封且有银行抵押贷款，因杨文龙无法从老家前往办理银行还贷，杨文龙考虑到公证书，所以就让郑泽明办理涂销抵押和解封事宜。当时银行债务是15万元，杨文龙通过林国豪付款15万元给郑泽明，但郑泽明在涂销抵押和解封后直接将房屋过户到黄静芳的名下。2017年3月1日，黄静芳一次性还清房屋银行贷款，随后将房屋过户到黄静芳名下，2017年5月，黄静芳再次出售房屋，并导致了杨文龙和赖小燕之间的诉讼纠纷。郑泽明、黄静芳从未将房屋出售的情况告诉杨文龙，也没有返还房屋款。杨文龙并无出售房屋的意愿。前述公证书与2015年的借款无关。二、郑泽明、黄静芳陈述以下，2014年10月杨文龙与林国豪向郑泽明借款30万元，杨文龙提供涉案房屋作为担保，并且办理了公证委托。2015年还清上述借款之后，杨文龙与林国豪在2015年6月3日再次共同向郑泽明借款40万元，同样以涉案房屋提供担保，由于之前已经办理了公证委托，所以该公证委托继续沿用有效。借款到期后郑泽明多次催促还款无效，2016年6月，杨文龙提出涉案房屋已经以73万元的价格放盘出售，打算出售房屋后偿还借款，但由于涉案房屋存在查封，无人购买，于是双方协商一致郑泽明以73万元的价格购买房屋用于抵债。当时房屋查封的债务是38万元，按揭贷款22万多元，资不抵债。2016年7月22日经双方协商一致，房屋以73万元抵债，郑泽明代为偿还银行贷款和查封款项，杨文龙欠款本息一并抵扣两清。2017年1月17日，双方以72万元的价格就涉案房屋签订存量房买卖合同，价格和约定差了一万的原因是涉案房屋的维修基金和水电费未付，所以最终的交易价格是72万元。2017年2月，郑泽明、黄静芳以23万元的价格结清房屋查封的债务，其中15万元是银行转账，另外8万元是以现金支付的，没有开具收据。2017年3月1日，郑泽明、黄静芳将涉案房屋的按揭贷款224100元转账到杨文龙的还贷账户用以涂销抵押。2017年3月6日签订的存量房买卖合同的原因是为了以52万元的价格办理备案，当时杨文龙在外地没有回来，所以杨文龙就委托郑泽明签署该份存量房买卖合同并交到国土局备案。2017年3月，杨文龙就将涉案房屋交付给郑泽明、黄静芳使用。杨文龙另行出售的事情并没有告知郑泽明、黄静芳。黄静芳出售房屋给颜湛杰的售房款为160万元。本院认为：首先，根据庭审中双方的陈述，可知杨文龙与郑泽明、黄静芳之间因为存在借贷关系，进而杨文龙办理了公证委托手续，授权郑泽明在其不能偿还借款的情况下可以出售涉案房屋用于偿还债务，即双方办理公证委托目的是为了担保郑泽明享有的债权能够得以实现。因此，杨文龙与郑泽明之间的委托与一般的房屋买卖委托关系不同，现郑泽明认为杨文龙没有如期偿还债务，所以双方达成协议，用涉案房屋出售房款以抵偿所欠债务，而杨文龙则认为其已将拖欠郑泽明的借款清偿完毕，郑泽明出售涉案房屋是没有依据的行为。现在双方对之间是否形成债权债务关系存在争议的情况下，双方应先对债权债务进行清结，以兹证明郑泽明是否有权行使债权的担保行为即出售涉案房屋进行抵偿债务，进而才能认定郑泽明是否有权处分涉案房屋，以及处理涉案房屋是否产生相应的法律后果，即方能确认郑泽明的出售涉案房屋的行为是否是导致杨文龙对案外人违约的直接原因，并据此是否应当承担杨文龙另案应赔付的损失394087.5元。同时，杨文龙虽然否认其与郑泽明于2015年6月3日发生借款关系，但并未提供相应的证据予以佐证，故杨文龙可待先行处理完毕与郑泽明之间的债权债务关系后，再行向法院主张权利。其次，如上所述，即使双方之间债权债务纠纷没有清结的情况下，郑泽明与黄静芳在2017年3月6日的《存量房买卖合同》（编号穗存量房合字××号）的行为，仍然与正常房屋买卖不同，在郑泽明与其配偶黄静芳之间并不存在支付涉案房屋对价的情况，因此郑泽明与黄静芳之间并不存在买卖涉案房屋的真实意思表示，只是为了办理涉案房屋过户至黄静芳名下的手续需要。在郑泽明与黄静芳之间不存在房屋买卖真意表示的情况下，上述《存量房买卖合同》（编号穗存量房合字××号）当然不产生房屋买卖关系的法律效力。最后，关于杨文龙要求郑泽明、黄静芳将售房款余额1375900元返还杨文龙的诉讼请求。综合以上论述，上述款项虽然为出售涉案房屋所得，但上述出售房屋的款项实际为偿还债权债务的担保，即双方履行债务的一种方式。因此，是否应予以返还，还是需要杨文龙与郑泽明、黄静芳之间通过民间借贷法律关系中予以处理。本案在此不宜进行处理。综上所述，杨文龙应当通过民间借贷主张自己的相应权利，而不是通过房屋买卖法律关系主张权利，故杨文龙主张要求返还售房款1375900元以及要求赔偿损失394087.5元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、2017年3月6日的《存量房买卖合同》（编号穗存量房合字××号）为无效合同；二、驳回原告杨文龙的其他诉讼请求。案件受理费12560元，由原告杨文龙负担9710元，被告郑泽明、黄静芳负担2850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇一八年十二月十八日书记员  王燕芳