济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初1496号原告：李宗波，男，1976年3月18日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：赵岩康，山东文瀚律师事务所律师。被告：王守民，男，1964年9月20日出生，汉族，山东淘文图书有限公司法定代表人，住山东省邹平县。委托诉讼代理人：黄春燕，山东泰泉（茌平）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马长霖，山东泰泉律师事务所律师。第三人：山东淘文图书有限公司，住所地济南高新区康虹路766号盛世花苑3号楼2-10号。法定代表人：王守民，执行董事兼总经理。原告李宗波与被告王守民、第三人山东淘文图书有限公司（以下简称：淘文公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李宗波的委托诉讼代理人赵岩康，被告王守民及其委托诉讼代理人黄春燕、马长霖，第三人淘文公司的法定代表人王守民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李宗波向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除李宗波与王守民之间的租赁合同；2、依法判令王守民将承租的房屋返还李宗波，恢复原状，并将淘文公司注册地从租赁房屋迁出；3、依法判令王守民向李宗波支付从2018年5月18日起至判决生效之日占用房屋期间租金按每日383.59元计算；4、判决王守民承担诉讼费。诉讼过程中，李宗波变更诉讼请求为：1、依法判令王守民将承租的房屋返还给李宗波，恢复原状，并将淘文公司注册地从租赁房屋迁出；2、判令王守民向李宗波支付从2018年5月18日到2018年7月13日占用房屋期间占用费，按市场价值计算21862.92元（每天383.5元，共57天）；3、依法判令王守民履约保证金5000元不予退还；4、判决王守民承担诉讼费。事实与理由：2017年5月16日，李宗波与王守民签订《房屋租赁合同》，李宗波将济南市高新区康虹路766号盛世花苑3号楼2-101房屋出租给王守民，租赁期为2017年5月18日至2018年5月17日，租金为85000元。租赁合同在2018年5月17日已经到期，双方之间未再续签合同。合同到期后，李宗波多次通知王守民搬走，但王守民拖延不搬。李宗波为维护其合法权益，诉至法院，请求依法裁判。王守民书面答辩称，一、李宗波诉请不予返还履约保证金无事实和法律依据。依据《房屋租赁合同》约定，李宗波只有在王守民擅自将房屋转给他人使用时，才有权不予退还合同履约金。李宗波没有任何证据证明王守民在履行《房屋租赁合同》时有该违约情形。二、根据双方约定，李宗波应当继续履行与王守民续签合同的义务，无权要求王守民腾房。2018年5月18日，案外人找到本案李宗波、王守民，在三人均在场的情况下，协商一致，并达成口头约定：除非产权人收回房屋，王守民可以一直承租涉案房屋，合同暂以案外人胡伟伟剩余租期签一年。在此基础上，王守民方同意与案外人胡伟伟签订《店面转让协议》，并与李宗波签订《房屋租赁合同》，支付给了案外人胡伟伟5万元转让费。该承诺蕴含的合同意思为：1、该租赁合同实际为不定期租赁合同，仅是暂签一年，王守民可以续签；2、该不定期租赁合同约定解除条件，即产权人收回房屋；3、王守民能够通过与案外人胡伟伟同样的方式，将房屋转租后，收回转让费。因此，李宗波无权要求王守民腾房，而应当履行协议义务，与王守民续签合同。三、李宗波要求按照市场价值支付房屋占用费无法律依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。这是在合同无效的情况下，占用费参照租金标准支付。本案中，李宗波违约在先，不论是根据公平原则，还是审理民商事合同纠纷案件原则，在调整尺度的价值取向把握上都应侧重于保护守约方的利益。李宗波要求按照市场价值支付房屋占用费无法律依据，也不符合公平原则。综上，李宗波的诉讼请求缺乏法律依据，应予驳回。另外，王守民的行为均是作为本案所列第三人淘文公司的法定代表人所进行的职务行为，李宗波所诉的房屋租赁关系时王守民作为淘文公司法定代表人进行签署的，房屋租赁关系时淘文公司与李宗波之间进行履行的，所以本案所列主体是错误的。淘文公司述称，同王守民答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据和事实，本院予以认定并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对李宗波提交的吕志红与刘刚签订的《房屋租赁合同》无法真实、客观反映涉案房屋租金，本院不予采信。2、对李宗波提交的网上打印出租房屋所在小区以及周边小区出租价格明细表，无法证实其来源可靠程度，无法真实、客观反映涉案房屋租金，本院不予采信。3、对王守民提交的李宗波出具的收条一份，载明“今收到淘文书店房屋78200元，房租截止至2018年5月17日”，结合本案实际，应认定为淘文书店即淘文公司，故本院对该收条予以采信。4、对王守民提交的其与胡伟伟签订的《店面转让协议》，与本案无关联性，本院不予采信。5、对王守民提交的其与胡伟伟的录音，系二人之间谈话，无其他证据予以佐证，本院不予采信。6、对孙恩龙的证人证言，经庭审调查，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月16日，李宗波（甲方）与王守民（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在济南市高新区康虹路766号盛世花苑3号楼2-101房屋建筑面积约60平方米，出租给乙方作经营使用；租赁期限为一年，自2017年5月18日起至2018年5月17日止；乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；2、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；合同签订之日乙方向甲方交付一年一年租金85000元，租金为年交，租金不含水电费、物业费、工商税务等相关费用，以上租金不含税价，如遇有关部分检查需办理出租手续等应缴纳的一切税费由乙方缴纳，甲方应协助乙方办理相关手续；乙方向甲方交付合同履约金5000元，在合同期满乙方无违约的情况下次保证金退还乙方，不计息。关于违约责任约定为：甲方未按合同第一条的约定向乙方交付符合要求的房屋，赔偿5000元；2、租赁双方如有乙方未履行第二条约定的有关条款的，违约方需赔偿对方年租金的30%作为违约金；3、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的1%。以天数计算向甲方交付违约金；4、乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有终止租赁合同，同时交付的合同履约金不退还，房屋收回。李宗波、王守民在该合同书中签字捺印。合同签订后，王守民向李宗波支付履约保证金5000元。2017年6月16日，李宗波向王守民出具《收条》一份，载明“今收到淘文书店房租78200元，房租截止至2018年5月17日”。2018年7月13日，王守民向李宗波交还房屋及钥匙，并由王守民之妻孙爱芹出具书面材料，载明“2018年7月13日承租人王守民交房交钥匙给李宗波，所有货物已经全部清空”。庭审中，李宗波认为王守民将涉案房屋转租或转借给淘文公司经营性使用，并把该公司的注册地址注册在涉案房屋，违反合同约定，故要求扣除履约保证金5000元，并要求王守民支付2018年5月18日至2018年7月13日的占用房屋期间使用费按照383.56元/天计算，共计21862.92元。王守民主张其系淘文公司法定代表人，系履行职务行为，李宗波出具的收条证明了李宗波明知法律关系的对方主体为淘文公司，王守民与淘文公司不是转租关系，要求李宗波退还履约保证金。关于使用费应按照合同约定的租金数额计算，而不是市场价格并要求抵消王守民已经支付给胡伟伟的转让费。另查明，王守民系淘文公司法定代表人。淘文公司于2017年10月31日将住所地变更为济南市。本院认为，王守民与李宗波于2017年5月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院确认双方之间存在租赁合同关系。双方均应按照合同约定内容履行义务。根据《房屋租赁合同》约定租赁期限至2018年5月17日即终止，双方未再签订房屋租赁合同，且李宗波明确表示其不再出租给王守民，故双方合同到期后王守民应及时将涉案房屋交还给李宗波。结合李宗波提交的证据能够证实王守民已于2018年7月13日将涉案房屋内的货物、钥匙及房屋交还李宗波，且涉案房屋已于2018年7月26日另行租给案外人使用，故本院对李宗波主张王守民将承租的房屋返还给李宗波，恢复原状的诉讼请求不予支持。因王守民在合同租赁期限届满后未将房屋归还李宗波，其应向李宗波支付占用房屋期间的使用费。王守民辩称其与李宗波、胡伟伟曾达成口头协议（李宗波承诺除非产权人收回房屋，王守民可以一直承租），但未提交充分证据予以佐证，对此抗辩理由本院不予采信。李宗波提交的证据不足以证实其实际损失，王守民应按照原租赁合同约定的租金标准向李宗波支付2018年5月18日至2018年7月13日期间（共计56天）的房屋占用费（85000元÷365天×56天）=13041元。关于李宗波要求淘文公司将注册地址从涉案房屋处迁出，因该诉讼请求不属于法院民事诉讼管辖范围，故本院对李宗波的该项诉讼请求不予处理。李宗波虽主张王守民将涉案房屋转租或转借给淘文公司经营性使用并把淘文公司的注册地址注册在涉案房屋的行为违反合同约定，并据此要求不予退还履约保证金5000元，但王守民系淘文公司法定代表人，其租赁涉案房屋系用于经营淘文公司，且李宗波出具的收条载明“收到淘文书店房租”，说明李宗波对王守民租赁房屋用于经营淘文公司是明知的，本院认定王守民并未违反合同约定转租他人使用，并不存在违约行为。故本院对李宗波主张不予退还履约保证金5000元的诉讼请求不予支持。双方合同业已到期，李宗波应按照合同约定将履约保证金5000元予以返还。关于王守民抗辩将房屋占用费在其支付胡伟伟的转让费中予以抵扣的问题，本院认为，王守民与胡伟伟之间签订的《店面转让协议》与本案《房屋租赁合同》并非同一主体之间的法律关系，故本院对该抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王守民于本判决生效之日起十日内向原告李宗波支付自2018年5月18日起至2018年7月13日止期间的房屋占用费13041元；二、原告李宗波于本判决生效之日起十日内返还被告王守民履约保证金5000元；三、驳回原告李宗波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，减半收取计236元，由原告李宗波负担95元，被告王守民负担141元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  张 斌人民陪审员  曹振贵人民陪审员  师长利二〇一八年十二月十二日书 记 员  张 玥