济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0191民初2643号原告：孙慧敏，女，1974年9月16日出生，汉族，居民，住济南市。原告：朱嘉蕤，男，2000年9月1日出生，汉族，居民，住济南市。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘金辉，总经理。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。原告孙慧敏、朱嘉蕤与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙慧敏、朱嘉蕤的委托诉讼代理人刘彪，被告东拓置业的委托诉讼代理人李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙慧敏、朱嘉蕤向法院提出诉讼请求：1.判令东拓置业赔偿孙慧敏、朱嘉蕤逾期办证违约金8457.26元（自2015年2月5日至2015年6月15日）；2.判令东拓置业赔偿孙慧敏、朱嘉蕤逾期办证违约金（自2015年6月16日起至东拓置业书面通知孙慧敏、朱嘉蕤办理房产证之日止）；3.东拓置业承担全部诉讼费用。事实与理由：孙慧敏、朱嘉蕤与东拓置业签订《商品房买卖合同》，约定孙慧敏、朱嘉蕤购买东拓置业开发的舜奥嘉园小区的房屋一套。合同签订后，孙慧敏、朱嘉蕤按照合同约定支付了购房款。2014年5月10日，东拓置业向孙慧敏、朱嘉蕤交付房屋。东拓置业未按照合同约定履行为孙慧敏、朱嘉蕤办理房屋权属证书的义务。现孙慧敏、朱嘉蕤诉至法院，望判如所请。东拓置业辩称，1.东拓置业不存在逾期办证的违约行为，孙慧敏、朱嘉蕤的诉讼请求没有事实和法律依据。2014年5月10日，东拓置业办理涉案房屋及车位的交接手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，东拓置业应于2015年2月4日前将办理权属登记需由东拓置业提供的资料报产权登记机关备案，而东拓置业已经于2014年11月20日将办理产权登记需由东拓置业提供的资料报济南市房管局备案，不存在孙慧敏、朱嘉蕤所述的逾期办证行为。2、孙慧敏、朱嘉蕤的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。根据《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。孙慧敏、朱嘉蕤于2014年5月10日接收房屋，自接收房屋后270日内即2015年2月4日前，东拓置业应为其办理产权登记并备案。孙慧敏、朱嘉蕤从2015年2月4日即知道自身的权利受到侵害，但直到2018年5月7日才提起诉讼，其诉讼请求已经明显超过法律规定的诉讼时效。请法院驳回其诉讼请求，维护东拓置业的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、东拓置业提交EMS快递单及通知函一份，用以证明东拓置业于2017年5月19日通过邮寄通知函的方式再次通知孙慧敏、朱嘉蕤办理涉案房屋产权转移证书。孙慧敏、朱嘉蕤对该证据的真实性不发表质证意见，但主张EMS快递单上并未载明寄出时间，且其亦未收到该邮件，因此无法证明该邮件已实际寄出。经审查，该邮寄单确未载明具体的邮寄时间，东拓置业亦未提交回执证明该邮件已实际寄出，故对东拓置业的上述主张，本院不予采纳。2、东拓置业提交住宅专项公共维修基金综合管理平台查询信息照片两张，用以证明孙慧敏、朱嘉蕤于2017年9月18日缴纳了涉案房产的住宅专项维修基金，其在2017年9月18日前就已知晓涉案房屋已经能够办证的事实。孙慧敏、朱嘉蕤认为该证据为复印件，对其真实性不予认可。经审查，该查询信息系国家有关机关对外公开的信息，该信息具有客观性、真实性，再结合庭审中，东拓置业亦认可孙慧敏、朱嘉蕤于该日已经缴纳了维修基金及契税，据此，本院对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月31日，孙慧敏、朱嘉蕤购买了东拓置业开发的济南高新区舜华南路西侧、玉顶山南侧的舜奥嘉园南区12号楼1单元xxx号的商品房一套，双方签订《济南市商品房买卖合同》一份。合同总价款为645592元。其中合同第八条约定：出卖人应当在2014年2月28日前依照国家和地方人民政府有关规定，将取得综合验收备案证明的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，孙慧敏、朱嘉蕤依约支付了购房款645592元。2014年5月10日，东拓置业将涉案房屋交付孙慧敏、朱嘉蕤。2015年6月15日，涉案房屋办理了房屋产权初始登记。2017年9月18日，孙慧敏、朱嘉蕤缴纳了本案所涉房屋住宅专项维修基金和契税，并已知晓本案所涉房屋能够办理产权转移登记。2018年1月10日孙慧敏、朱嘉蕤取得涉案房屋产房屋产权证书。庭审中，孙慧敏、朱嘉蕤主张双方签订上述合同前，也曾签订过一份《商品房买卖合同》（以下简称：原合同），后东拓置业以办理网签的名义，重新与其签订了上述的《济南市商品房买卖合同》（以下简称：新合同），并将原合同收回，并主张原合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。东拓置业将原合同第十五条进行了变更，新合同第十五条并非是双方约定的关于涉案房屋买卖关系权利义务的合意，仅是为了办理网签备案；且新合同是由东拓置业单方制作的格式合同，该条的约定明显减轻了东拓置业的违约责任，且其未举证证明向孙慧敏、朱嘉蕤进行了提示和说明；在合同相关条款中，由于东拓置业原因逾期办证的，需按万分之一的标准计算违约金，而当孙慧敏、朱嘉蕤逾期付款或者逾期提供办证资料的情况下，需按照至少日万分之一的计算标准支付违约金，明显违背权利义务对等的原则；东拓置业逾期办证两年有余，如果按照万分之一的标准计算违约金，违约金数额为64元，明显显失公平，有违公平原则和诚实信用原则。因此，孙慧敏、朱嘉蕤主张将逾期办证违约金的计算标准应按照旧合同约定的日万分之一计算。本院认为，孙慧敏、朱嘉蕤与东拓置业签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依据合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。东拓置业于2014年5月10日将涉案房屋交付给孙慧敏、朱嘉蕤，按照合同约定，东拓置业理应于2014年5月10日房屋交付之日起270日内即2015年2月4日前办理产权备案，但本案所涉房屋直至2015年6月15日才办理产权初始登记，且东拓置业亦未提交有效证据证明已履行通知孙慧敏、朱嘉蕤办理房屋所有权转移登记的义务，导致孙慧敏、朱嘉蕤未能按期办理房产证，故应当认定东拓置业自2015年2月5日起已构成违约。鉴于孙慧敏、朱嘉蕤于2017年9月18日缴纳了涉案房屋的住宅专项维修基金，并已知晓涉案房屋能够办理产权转移登记，故东拓置业的违约期间应自2015年2月5日起至2017年9月17日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，双方合同中约定的违约金为总房款的0.01%，即无论东拓置业违约持续多长时间，东拓置业应支付的违约金均为64元，该约定明显减轻了东拓置业的违约责任，对此东拓置业未能做出合理解释，且亦未能举证证明其尽到合理的提示、告知等义务，同时结合该合同其他条款中约定的违约金数额，孙慧敏、朱嘉蕤要求按照日万分之一标准计算逾期办证违约金，于法有据，本院予以支持。该违约虽为持续性违约，但按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，因民法总则实施时间为2017年10月1日，在孙慧敏、朱嘉蕤未提交存在诉讼时效中止、中断情形的情况下，东拓置业应支付孙慧敏、朱嘉蕤自2015年10月1日至2017年9月17日的逾期办证违约金，该期间的违约金以购房款645592元为基数，按日万分之一计算。对于孙慧敏、朱嘉蕤主张的其余部分的逾期办证违约金，于法无据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条规定，判决如下：被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙慧敏、朱嘉蕤违约金46353.51元（以645592元为基数，自2015年10月1日至2017年9月17日，按日万分之一计算）；二、驳回原告孙慧敏、朱嘉蕤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1170元，减半收取585元，由原告孙慧敏、朱嘉蕤负担90元，由被告济南东拓置业有限公司负担495元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  严士焱二〇一八年十二月十三日书记员  张 明