广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初3141号原告：深圳TCL光电科技有限公司，法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：李迅，北京市金诚同达（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕潇逸，北京市金诚同达（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市深科元物业管理有限公司，法定代表人：严勇，董事长。委托诉讼代理人：刘恒，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丝芮，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳TCL光电科技有限公司与被告深圳市深科元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李迅、吕潇逸，被告的委托诉讼代理人刘恒、李丝芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告移交TCL国际E城项目2010年9月1日至2017年3月31日专项维修资金结余共计1,589,202.30元（包括但不限于本金1,543,580.02元及利息45,622.30元，其中利息暂计至原告起诉之日，并将继续计算至被告移交全部专项维修资金之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确利息是按照中国人民银行同期贷款利率，从被告撤场后即2016年12月31日起计算至返还之日止；专项维修资金的结余系2010年9月1日至2016年12月31日止。事实与理由：一、原告是TCL国际E城项目的产权所有人，自2010年起，原告与被告签订《物业服务合同》，委托被告提供物业管理服务，负责收取相关物业专项维修基金。TCL国际E城项目，内部共有A、B、C、D、E、F五个区，并以单一产权进行登记。由于园区未成立业主大会或者业主委员会，原告是项目唯一登记业主。2010年5月，原告与被告签订第一份《物业管理服务合同》（详见证据一），委托被告自2010年9月1日起为本项目提供物业管理服务，双方最后一份《物业管理服务合同》截止期限至2017年3月31日（详见证据二）。被告于2017年3月31日合同到期后撤出园区，目前新的物业公司已经进驻管理。根据《物业管理服务合同》约定，原告和租户的物业管理费、水电费、专项维修基金由被告负责按照相关标准收取，但维修等费用的支出，被告需要向原告提出申请，并征得原告同意后方可使用。《深圳经济特区物业管理条例》第八十五条规定，日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户；《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十条规定，日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户，并将业主交存情况报送市、区管理机构。因此，被告作为TCL国际E城项目的签约物业服务企业，负有根据政府物业管理主管部门的指导标准，向业主和租户收取专项维修资金的义务。原、被告的相关约定符合国家和地方法律规定。截止2016年12月底，根据被告以书面方式向原告确认的《TCL国际E城专项维修基金应收表-2016年12月止》（详见证据三），被告实际收取的专项维修资金总数额为人民币2,972,801.68元，经被告报请原告审批确认的支出数额为人民币1,429,221.66元（详见证据四）。因此，截止到2017年3月31日，该专项维修资金账户结余的数额应包括但不限于人民币1,543,580.02元。二、被告在物业管理服务合同到期并撤场后，法律上有义务向业主单位移交专项维修资金结余。《深圳经济特区物业管理条例》第71条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业除应当向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第七十条规定的资料外，还应当同时移交物业专项维修资金结余等。但是，被告在双方签订的最后一份物业管理服务合同于2017年3月31日到期并撤场后，一直以双方仍存在结算问题等各种理由，拒不向原告移交物业专项维修资金结余。原告先后多次督促被告依法履行移交物业专项维修资金结余义务，被告均不予理会，给原告和新进驻的物业管理公司对本物业实施正常维护管理工作造成巨大的不便，也损害了原告作为业主单位的合法权益。三、物业专项维修资金在法律上属于必须单独开立账户管理、属于业主共有的特殊资产，其收支都有严格法律规定和程序，不与物业公司因提供物业服务而获取的经济收益情况挂钩。《物业管理条例》第五十四条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用；《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，应由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议，在经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议后，由物业服务企业组织实施使用方案。因此，物业专项维修资金在法律上属于必须单独开立账户管理、属于业主共有的特殊资产，其收支都有严格法律规定和程序，依法不与物业公司因提供物业服务而获取的经济收益情况挂钩。被告在合同到期并撤场后，依法不能以其与原告还存在费用结算纠纷为由，作为拒绝移交专项物业维修资金的抗辩理由。综上，被告在物业管理服务合同到期并撤场后，拒不向原告移交物业专项维修资金结余，已违反相关国家和地方法律规定，严重损害原告的合法权益，望判如所请。被告辩称：一、TCL国际E城项目中的物业专项维修资金的实际缴交义务人为被答辩人。根据《深圳市经济特区物业管理条例》（以下简称“物业管理条例”）第八十五条“……日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳……”；《深圳市物业专项维修资金管理规定》（以下简称“管理规定”）第十条“日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收”。虽被告收到的物业专项维修资金来自不同楼层不同单位的租户，但实质上是租户代业主进行缴交，因此原告应当是物业专项维修资金的实际缴交义务人，且被告与原告之间的账目不清，并不免除被告缴交物业专项维修资金义务。二、除物业专项维修资金的应收、实收金额尚需双方再行确认外，双方在一系列物业服务合同中有大量账目待结算，应当在结算完毕后再返还剩余物业专项维修资金。原告提交的证据3《TCL国际E城专项维修基金应收表-2016年12月止》作为认定本案事实的重要依据已明确备注“此表内金额需经双方重新核算后再最终确认”。事实上，除物业专项维修资金的准确金额双方需再确认外，在双方合同履行过程中，原告长期、多次拖欠物业管理费、水电费、清洁费等费用，该部分合同约定金额均未结算。原告作为该物业管理区域的唯一业主，因此根据一系列物业服务合同而确定的物业专项维修资金事实上存在与物业管理费的混同，现阶段因账目不清，需先行结算完成并由原告结清物业管理费用，再经双方重新核算物业专项维修资金使用情况后，再由被告返还未使用的物业专项维修资金。三、被告暂未返还剩余物业专项维修资金的行为应视为维护自身权益而被迫行使的先履行抗辩权。被告履行代收义务和原告应缴交物业管理费、水电费等费用的义务均源自双方签订的《物业管理服务合同》（2010）、《TCL国际E城物业管理服务合同》（2013）、《TCL国际E城物业管理月艮务合同》（2015）。原告理应逐月缴交物业管理费、水电费等合同约定义务在先，却在被告多次沟通、催促后仍不履行。而被告返还代为收取并使用后剩余的物业专项维修资金的时间应在退场之后。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。因此被告为维护自身权益，被迫行使先履行抗辩权具有法律依据。且被告本身亦有合同履行保证金1,000,000元尚存于原告处，原告理应支付予被告的金额大于本案诉求。综上所述，剩余专项维修资金需双方共同确认，被告未移交的行为仅是行使了法律赋予的先履行抗辩权。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：深圳TCL国际E城（以下简称涉案物业），于2008年11月05日登记的土地权利人为深圳市TCL光电科技有限公司，该物业至今未成立业主委员会。2010年5月20日，原告深圳市TCL光电科技有限公司（委托方、甲方）与被告深圳市深科元物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方就涉案物业提供物业管理服务；期限自2010年9月1日起至2013年8月31日止；甲方审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；物业管理服务费按照物业类型分类收取，采取包干制；房屋专项维修基金由甲方收取；及其他内容。2016年，原告深圳市TCL光电科技有限公司（委托方、甲方）与被告深圳市深科元物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方就涉案物业提供物业管理服务；期限自2015年10月1日起至2017年3月31日止；物业服务费选择包干制方式；甲、乙双方需在2016年4月1日前建立物业专项维修资金共管账户；甲方负责物业专项维修资金的管理与使用；乙方须在2016年4月15日前将2010年9月1日至2016年4月14日期间的物业专项维修资金存入甲、乙双方共管账户，并须自2016年4月16日起按日将收取的物业专项维修资金存入甲方指定的账户；甲方有权在本合同到期前，提前三个月以书面形式通知乙方终止合同，乙方须按照甲方要求配合执行物管移交手续；乙方如拒不执行退出及物管移交，视为乙方违约，乙方表示愿意为此向甲方支付五倍风险保证金额度经济赔偿；及其他内容。庭审中，原、被告均确认，双方均没有按照合同的约定设立共管账号，专项维修基金由被告向涉案物业的实际使用人收取后，存入被告的账户内；专项维修基金主要用于涉案物业的共管区域的维修、养护、管理等支出；被告于2017年3月31日从涉案物业撤场；被告撤场后未将已收取的涉案物业的专项维修基金移交给原告；原告主张的涉案物业的专项维修基金系自2010年9月1日至2016年12月31日期间的，2017年1月1日至2017年3月31日期间的专项维修基金的结余由原、被告另行处理。原告为了证明被告从涉案物业撤场后未向原告移交已收取的专项维修基金的数额，向本院提交以下证据：1、加盖有被告公司公章的《TCL国际E城专项维修基金应收表2016年12月止》，该表中显示，涉案物业应收面积为325673.04平方米、本体金标准为0.25/㎡、应收本体金为3,114,907.81元、实收本体金2,972,801.68元、应收与实收相差金额为142,106.12元、其中应收与实收相差金额栏备注为此表内金额需经双方重新核算后再最终确认；及其他内容。2、加盖有被告公司公章的《2014-2016年度的专项维修基金支出列表》，该表显示涉案物业截止至2016年12月26日，被告为涉案小区维修支出的专项维修基金共计1,429,221.66元。被告对以上证据的真实性均予以认可，称《TCL国际E城专项维修基金应收表2016年12月止》中的金额须经双方核对后确认，双方并未对该金额进行确认。被告为了证明原告尚有物业管理费、清洁费、水电费等款项未向其缴纳，向本院提交了以下证据：光电公司应支付物业公司的费用汇总、A2栋光电自用区域管理费、2016年12月-2017年3月A2栋光电自用区域水电表明细、招商中心管理费明细、招商中心清洁费明细、招商中心水电费明细、宿舍水电管理费、F区用电量计算表。原告对以上证据均不予认可，称系由被告自行单方制作，且与本案无关。本院认为，原告深圳TCL光电科技有限公司与被告深圳市深科元物业管理有限公司签订的《物业管理服务合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。被告抗辩称，其暂未向原告返还剩余物业专项维修资金系因原告尚有物业管理费等未向其缴纳，而行使抗辩权，参照《物业管理条例》第五十四条的规定“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”，故被告的抗辩，依据不足，本院不予采信。原、被告在《物业管理服务合同》中约定，乙方如拒不执行退出及物管移交，视为乙方违约，故在合同期限届满后乙方有执行退出及物管移交的义务；基于涉案物业登记的土地产权人为原告，《物业管理服务合同》的委托方亦为原告，原告据此主张被告在物业合同期限届满且被告撤场后，向其返还专项维修资金的结余，符合合同约定及法律的规定，本院予以支持。关于2010年9月1日至2016年12月31日期间的专项维修资金的结余的金额，原告提交的证据显示，截止至2016年12月31日，涉案物业实际收取的专项维修资金为2,972,801.68元、涉案物业实际支出的专项维修资金为1,429,221.66元，该期间的专项维修资金的结余为1,543,580.02元（2,972,801.68元－1,429,221.66元）。被告对于原告主张的实际收取的专项维修资金的金额有异议，但未提交证据证明该金额有误，且该金额系由被告方向原告方提交，在本案中，原告亦对此金额进行确认，故对于原告主张的2010年9月1日至2016年12月31日期间的涉案物业专项维修结余的金额，本院予以确认。综上，被告应向原告移交涉案物业2010年9月1日至2016年12月31日期间的专项维修资金结余1,543,580.02元。关于原告主张的利息，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，参照《物业管理条例》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市深科元物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将深圳TCL国际E城自2010年9月1日至2016年12月31日收取的专项维修资金的结余1,543,580.02元移交给原告深圳TCL光电科技有限公司；二、驳回原告深圳TCL光电科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,102.82元，由原告深圳TCL光电科技有限公司负担548.40元，被告深圳市深科元物业管理有限公司负担18,554.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王小燕人民陪审员  张 和人民陪审员  赖石荫二〇一八年十二月七日书 记 员  习 思附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。《物业管理条例》第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。