杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初6号 原告：盛陈涛，男，1994年11月6日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：朱晖，浙江乐道律师事务所律师。 被告：杭州中太坤实业有限公司，住所地：杭州市滨江区浦沿街道滨文路**文耀大厦****。 法定代表人：过可莹，总经理。 委托诉讼代理人：黄丽旦，浙江君安世纪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐濛，浙江君安世纪律师事务所律师。 原告盛陈涛与被告杭州中太坤实业有限公司（原为杭州迪骉餐饮管理有限公司，于2017年11月25日经核准更名）房屋租赁合同纠纷一案，原告盛陈涛于2018年1月2日向本院起诉，请求判令：1.立即解除原、被告双方签订的编号为1-115的《租赁合同》及补充合同；2.被告立即退还原告租金150000元、押金30000元、物业管理费3600元，并赔偿原告已产生的损失79400元（包括：加盟费40150元、店铺装修费34000元、水电费250元、中介费5000元），合计263000元；3.被告立即支付原告违约金30000元；4.本案全部诉讼费用由被告支付。在诉讼过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。本院立案后，依法由审判员周智适用简易程序独任审判，于2018年3月7日进行庭前证据交换，于2018年3月15日公开开庭进行了审理。后因本案案情较为复杂，本院依法组成合议庭，于2018年6月22日再次公开开庭进行了审理。因本案与本院审理的（2017）浙0102民初4981号杭州迪骉餐饮管理有限公司诉杭州全井文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案存在关联，故本院于2018年6月28日裁定中止审理本案，并于2018年12月26日恢复审理。原告盛陈涛的委托诉讼代理人朱晖，被告杭州中太坤实业有限公司的委托诉讼代理人黄丽旦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，原告盛陈涛（作为甲方、委托方）与浙江光灿餐饮管理有限公司（作为乙方、受托方）签订《服务合同书》一份，约定：服务项目名称为觅茶缘；甲方自愿选择乙方为甲方餐饮项目提供单店运营指导，即乙方为甲方提供的服务范围仅限于在浙江省杭州市上城区（具体以甲方申请的企业工商登记注册地址及名称为准）；自本合同签订之日，甲方向乙方支付运营指导服务费80800元；本合同有效期自2017年6月1日至2018年5月31日止等事项。原告为此向浙江光灿餐饮管理有限公司支付加盟费共计80800元（本案中原告主张加盟费40150元）。此外，原告因店铺选址问题与杭州上上铺网络科技有限公司签订协议，并为此支出中介费10000元（本案中原告主张中介费5000元）。 2017年6月19日，原告盛陈涛（作为乙方）与被告杭州中太坤实业有限公司（原为杭州迪骉餐饮管理有限公司，于2017年11月25日经核准更名，作为甲方）就位于本市上城区××道××号××层××号商铺签订《租赁合同》及《补充合同》一份，约定租赁商铺用途为餐饮，甲方承诺奶茶类招租两家，合作经营期限自2017年8月1日起至2019年7月31日止，年租金为100000元，原租金合计200000元；甲方同意减免乙方半年的租金，减免租金合计50000元，需乙方一次性向甲方缴纳1.5年的租金合计150000元；甲方应当在收到租金后开具相应的收款票据予甲方，开票税费由乙方承担；乙方在签署本合同时，向甲方支付房屋押金30000元，押金于合同终止并结清费用时无息退还乙方，合作期间，如乙方逾期付款或发生其他违约行为，甲方有权按照本协议约定，在保证金中扣除相应金额，相应保证金被扣除后，乙方应在三日内补足，否则亦视为逾期付款；乙方按物业管理公司的规定按期交纳商铺物业管理费3600元；合作期间甲乙双方均应信守合同，任何一方违反本合同将按我国有关法律法规的规定和本协议约定，向另一方支付违约金和赔偿金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了案涉房屋的租金150000元、押金30000元，物业管理费3600元。后原告对位于上城区××道××号××层××号××号商铺进行装修，共计支出装修费68000元（本案中原告主张装修费34000元）。 2017年10月10日，原告向被告出具退租申请报告一份，载明：“本人先后于2017年6月19号和7月31号分别和迪骉餐饮管理有限公司签署了两份租赁合同，租赁商铺位于杭州市上城区××道××号××层××号××号商铺，签订协议至今已经3个月有余，负一楼营业卷帘门仍未打开。就卷帘门打开事项，经过地铁相关部门、业主及杭州迪骉餐饮管理有限公司的三方协商，需要将负一楼改造成防火防盗卷帘门，由于教育科技馆一次消防没有通过，造成负一楼卷帘门无法正常改造，导致无法营业，给本人造成了严重的经济损失。并得知已营业商铺于2017年10月8日因为一次消防没有通过被贴封条，已经停止营业，故申请退租……”。后双方对退租事宜协商未果，故纠纷成讼。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋建设时并未取得建设工程规划许可证，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故案涉房屋租赁合同应认定为无效，对于原告要求解除原、被告双方签订的编号为1-115的《租赁合同》和补充合同的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告杭州中太坤实业有限公司作为出租人，其交付的房屋应当满足承租人实际使用的要求，但被告交付的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，无法满足原告实际使用案涉房屋的要求，故应承担导致合同无效的主要责任，本院酌定为70%。原告盛陈涛作为承租人，在签订合同时有了解案涉房屋情况的审慎义务，应承担导致合同无效的次要责任，本院酌定为30%。原告要求被告退还租金150000元、押金30000元、物业管理费3600元，因案涉房屋租赁合同无效，故上述费用应予返还。原告要求被告赔偿损失79400元（其中包括加盟费40150元、店铺装修费34000元、水电费250元、中介费5000元），关于加盟费40150元、装修费用34000元、中介费5000元，原告提供了相应的合同和票据，系实际产生的损失，本院予以确认。原告诉请被告赔偿水电费250元，其提交的证据不足以证明其主张，对该损失本院不予确认。故被告杭州中太坤实业有限公司需支付原告盛陈涛各项损失55580元[(40400元+34000元+5000元)*70%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告杭州中太坤实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告盛陈涛租金150000元、押金30000元、物业管理费3600元； 二、被告杭州中太坤实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告盛陈涛各项损失55580元； 三、驳回原告盛陈涛的其他诉讼请求。 如果被告杭州中太坤实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5695元，因原告减少诉讼请求，实际减半应收2622.5元，由原告盛陈涛负担178.5元，由被告杭州中太坤实业有限公司负担2444元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  周 智 人民陪审员  徐新樵 人民陪审员  张青霞 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  张秦雯