浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民初2214号 原告：赵纯阳，男，1972年11月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托代理人：钱骏，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州联合农村商业银行股份有限公司，住所地杭州市建国中路**。统一社会信用代码：91330100773585469H。 法定代表人：张晨，董事长。 委托代理人：方丽君、郑剑。 被告：杭州联合农村商业银行股份有限公司半山支行，，住所地杭州市拱墅区半山路**统一社会信用代码：91330100143331739C。 负责人：莫海良，支行行长。 委托代理人：唐诗卉。 被告：杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行，住所，住所地杭州市西湖区三墩镇古墩路**社会信用代码：913301001432523601。 负责人：钱慧强，支行行长。 委托代表人：唐诗卉。 原告赵纯阳诉被告杭州联合农村商业银行股份有限公司（以下简称联合银行）、杭州联合农村商业银行股份有限公司半山支行（以下简称半山支行）、杭州联合农村商业银行股份有限公司三墩支行（以下简称三墩支行）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年11月8日依法公开开庭进行了审理，原告赵纯阳的委托代理人钱骏，被告联合银行的委托代理人方丽君、郑剑，被告半山支行和三墩支行的到委托代表人唐诗卉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 2018年7月23日，原告赵纯阳以联合银行为被告，诉称：2017年2月22日，原告赵纯阳与被告联合银行就绿洲花园三、四层房屋转让及办理权证过户事宜协商一致，联合银行承诺将以资抵债方式取得的杭州市上塘路50-3号、50-4号、3××3号、38-4号非住宅用房转让给赵纯阳，赵纯阳向联合银行支付定金4000000元。 2017年3月27日，联合银行与赵纯阳签订《房屋转让合同》。《房屋转让合同》第一条第一款约定，甲方（即联合银行，下同）房屋坐落于杭州市上塘路50-3号、50-4号、3××3号、38-4号，房屋结构为钢筋混凝土，建筑面积共计4138.49平方米，房屋用途为非住宅，以房屋权属证书为主。第一条第三款约定：“该房屋的抵押情况：无。”第一条第四款之约定：“该标的物其中的第三层，即上塘路3××3号、上塘路50-3号，面积为2080.53平方米，出租给了自然人曹莹，年租金为1366908.21元，第三年起递增3%，租金每三个月支付一次，即每三个月支付341727元，租期至2022年1月31日止。甲方应当根据相关法律规定履行通知承租人的义务，甲乙双方经协商一致按下述第1种方式处置租赁合同：（1）该房屋权属转移后，原租赁合同在有效期内对乙方仍然有效。甲方需要乙方付清房款项后30天内，协助乙方与承租人签订新的租赁合同，同时甲方必须将承租方已交甲方的租赁押金、预交租金转交给乙方，乙方自付清全部房款之日起第二天享有甲方在原租赁合同中的权益义务。”《房屋转让合同》第二条第一款约定：“该房屋转让单价为11500元／平方米，总价为人民币47592635元整。”《房屋转让合同》第七条第一款约定：“出让房屋是甲方以资抵债的方式获得，现房屋、土地等权属未登记在甲方名下，甲方承诺在收到乙方全部款项之日起90天内，办理完成房屋等权属登记，获得相关权属证书，向乙方提供可办产权过户的相关权属凭证及资料证明。”第七条第二款约定：“甲方取得权属凭证后，提供权属凭证和相关资料协助乙方办理权证过户，并及时缴纳应由甲方承担的费用。如因甲方的原因，乙方未能在付清全款后90天内取得办理房屋转让的全部权属材料和证明，导致乙方不能办理权属登记的，自本合同规定的甲方办出权属证书最后期限之第二天起至实际提供全部权属材料和证明之日止，月利息按10%计算，逾期提供全部权属材料和证明超过60天，乙方有权按下述第（1）种约定追究甲方的违约责任：（1）甲方向乙方付违约金共计50万元整，合同继续限期履行。” 2017年3月27日，赵纯阳按照《合同》约定向联合银行支付全部余房款43592635元。2017年4月24日，赵纯阳委托案外人黄康与上塘路3××3号、上塘路50-3号的承租人曹莹签订《房屋腾退协议》，补偿曹莹人民币50万元，曹莹腾退上述房屋。同日，联合银行为赵纯阳办理了50-3号、50-4号、3××3号、38-4号房屋的交接手续。 2017年6月25日，被告未能按照约定向原告提供可办理产权过户的相关权属凭证及资料证明。经过原告多次催告，截至起诉日，被告仍然未能履行《房屋转让合同》约定的义务，构成违约。因此，请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《房屋转让合同》，向原告提供办理产权过户所需的权属凭证及资料证明，协助原告将位于杭州市上塘路50-3号、50-4号、3××3号、38-4号房屋过户登记至原告名下；二、判令被告向原告支付违约金人民币500000元以及自2017年6月25日起至实际过户之日止以47592635元为本金按月利息10%计算的违约利息（暂计至2018年6月25日，违约利息为人民币57111162元）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用和保全费用。 2018年9月10日，原告赵纯阳以：一、联合银行取得案涉房屋的依据系三墩支行和半山支行与浙江中江控股有限公司管理人签订的《协议书》。2015年12月18日，浙江中江控股有限公司管理人与三墩支行签订《协议书》，约定将上塘路3××3号和50-3号房屋对三墩支行抵押优先债权28721224.5元进行折抵。同日，浙江中江控股有限公司管理人与半山支行签订《协议书》，约定将上塘路38-4号和50-4号房屋对半山支行抵押优先债权24405516元进行折抵。2017年3月27日，联合银行与申请人赵纯阳签订《房屋转让合同》，明确上塘路3××3号、50-3号房屋和38-4号、50-4号房屋系联合银行以资抵债获得。因此，联合银行取得案涉房屋的依据系三墩支行和半山支行与浙江中江控股有限公司管理人签订的两份《协议书》。二、38-3和50-3房屋现已登记在三墩支行名下。根据《关于绿洲花园房产转让相关事宜的复函》和《杭州市不动产权属信息查询记录》，上塘路3××3号和50-3号房屋现已登记在三墩支行名下，三墩支行系本案直接利害关系人。三、联合银行有权处分三墩支行和半山支行财产。三墩支行和半山支行系联合银行的分支机构。作为特殊金融企业的分支机构，三墩支行和半山支行虽有权对外签订合同，并作为独立的诉讼主体参与诉讼，但其不具各自独立的法人资格，不能独立承担民事责任。因此联合银行有权处分三墩支行和半山支行财产，联合银行签署的房屋买卖合同对三墩支行和半山支行具有约束力为由，申请追加三墩支行和半山支行为本案被告参加诉讼。本院予以准许。 2018年11月8日，原告赵纯阳以：根据有权评估机构出具的基准日为2018年3月1日的《资产评估报告》，××路××号××号房屋的评估总价为人民币36189370元。2018年7月4日，联合银行在《关于绿洲花园房产转让相关事项的复函》中向赵纯阳明确，××路××号××号房屋可通过拍卖获得。后××路××号××号房屋在第一次、第二次司法拍卖中流拍。2018年9月18日，在第三次司法拍卖中，第三人以起拍价人民币23161200元拍得××路××号××号房屋，而联合银行并未参与竞拍。基于对浙江中江控股有限公司管理人和半山支行签订的《协议书》，以及赵纯阳与联合银行签订的《房屋转让合同》的信任，赵纯阳已于2017年3月27日向联合银行一次性付清购房款人民币23678097.13元。拍卖程序启动后，联合银行完全有能力参与竞拍。联合银行应当积极减少违约造成的损失，促使合同目的的实现。在赵纯阳多次催告后，联合银行依旧怠于××路××号××号房屋产权，已造成继续履行部分不能。有鉴于此，赵纯阳将原诉讼请求第一项变更为：判令联合银行协助原告将位于杭州市上塘路50-3号、3××3号房屋过户登记至原告名下，并判令联合银行返还杭州市××路××号××号房屋购房款23678097.13元。 庭审中，赵纯阳又增加诉讼请求为：解除联合银行与赵纯阳签订的《房屋转让合同》中杭州市××路××号××号房屋的转让部分。 被告联合银行、半山支行和三墩支行辩称：一、被告一直积极推进房产办证事宜，且在办证受阻期间与原告多次协商，曾提出解除合同、合同变更等多种解决方案以减轻损失。但原告一直未予配合且未积极推进房产过户的工作。 2015年12月，被告与“中江系”破产管理人签订协议，将案涉房产即杭州市上塘路3××3号与50-3号（两处房产共同组成完整第三层，以下简称第三层）、38-4号与50-4号（两处房产共同组成完整第四层，以下简称第四层），以公开拍卖的流拍价抵偿被告优先债权。抵偿合同签订后，被告正式取得并占有了该两层房产。 2017年初，基于商业银行持有抵债资产不超过两年的相关规定，被告积极推进该房产的处置，并与本案原告赵纯阳达成了初步转让意向。在知晓并认可房产尚未办证的情况下，赵纯阳与被告签订了转让合同，就房屋转让相关事项与后续办证期限进行了约定。合同签订后，被告即按约将房产交付赵纯阳使用并积极推进房产过户流程。但因案涉第四层房产的38-4号房产存在第二顺位抵押且第二顺位权利人处于失联状态等等原因，房产办证工作受阻。为此，被告多方沟通，于2017年11月先期办妥第三层房产相关权证。而后，破产管理人发函告知被告，经破产管理人研究，决定第四层房产仍须通过拍卖流程进行处置。在推进办证无果并征询赵纯阳同意的情况下，被告同意第四层房产重新进入拍卖流程。 期间，被告一直积极与原告方赵纯阳沟通，曾提出解除合同返还转让价款、合同变更办妥房产证的第三层先行转让等多种解决方案，但对方均表示愿意等待至第四层处理结果确定后一并整体受让，不考虑第三层先行单独转让。基于对方愿望，被告一方面积极推动第四层房产拍卖相关事宜，另一方面持续、多次向赵纯阳反馈拍卖情况及存在的不确定性，希望就合同解除或合同变更相关事项进行沟通，但其一直未予确切回复。2018年5到6月，赵纯阳两次来函，先后提出两种意思表示不一致的要求。在被告书面回复并提出两种解决思路的情况下，赵纯阳未予回应就直接向提起诉讼，要求被告不仅要办理过户手续，还要支付巨额违约金。起诉之后，第四层房房产进入了第二次拍卖流程，在此期间基于商业银行不得投资固定资产的规定。所以被告积极与原告方沟通，要求对方参与到拍卖流程当中来，但是对方一直拒绝两次拍卖的流程，一直未参与拍卖，也就是不予配合推进房产的过户以及合同的履行。 二、合同违约金表述系笔误，月利息应当按照10‰计算，且违约金最高不超过450万元。 案涉房屋转让合同系双方共同协商确定，但最终签订的文本在语义表述上仍然与当时协商确定的方案有一定出入，特别是合同第七条第二款关于违约责任的表述：“如因甲方的原因，乙方未能在付清全款后90天内取得办理房屋转让的全部权属材料和证明，导致乙方不能办理权属登记的，自本合同规定的甲方办出权属证书最后期限至第二天起至实际提供全部权属材料和证明之日止，月利息按10%计算，逾期提供全部权属材料和证明超出60天，乙方有权按下述第（1）种约定追究甲方的违约责任……”，与实际情况主要有以下两点出入： （一）月息10%的约定系笔误，应当为10‰。双方约定，被告逾期提供办证所需材料的情况下，月利息按照10‰计算违约金，而非畸高的10%，月息10%的约定明显有违常理且不符合合同逻辑。如按照10%月利息计算，两个月的违约金为951.8万元，而第七条第二款约定逾期办证超过60天的，被告需支付违约金50万元（略低于按照10‰计算的两个月违约金95万元）。 （二）违约金最高限为450万元。根据合同约定，如因被告主观不作为，“逾期提供全部权属材料和证明超出60天”造成办证被长时间拖延的，原告方“有权”以更高的方式获得被告补偿。也即，逾期提供办证材料的利息只在违约初期计算，逾期后期或者是解除合同的情况应当以支付违约金的方式承担违约责任。而根据合同约定，即便是最终解除合同，违约金最高也不超过450万元。这从合同表达采取违约措施的逻辑递进关系便可简单判断得出。至于最高限450万元的确定，当时双方一致认为如一年内未能办证的，则应当解除合同，12个月减去双方同意的办证宽限期90天，按照10‰计算违约金约为428.3万元。基于此，双方确定解除合同的违约金最高不超过450万元。 此外，本合同约定的违约金具有损失赔偿性。通过“乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时…据实补偿…”表述可知，本合同约定的违约金具有损失赔偿性。合同签订后被告即交付了房产，赵纯阳也已开展对外招商工作，也即赵纯阳已就案涉房屋取得了占有、使用、收益的权利，其所主张的巨额款项于法于理均无依据。 原告赵纯阳围绕其提出的诉讼请求提交了如下证据： 1、《民事裁定书》、《协议书》，欲证明：浙江中江控股有限公司进入破产重整。2015年12月18日，被告与浙江中江控股有限公司管理人就通过以物抵债方式用杭州市上塘路50-3号、50-4号、3××3号、38-4号房屋折抵被告对浙江中江控股有限公司的优先债权的事项达成合意的事实。 2、《房屋转让合同》，欲证明：原被告于2017年3月27日签订《房屋转让合同》，就转让标的、转让价款、交付和办理过户、违约责任等事项做出约定的事实。 3、转账凭证及收据，欲证明：原告委托赵荣泉于2017年2月22日向被告支付定金4000000元，并于2017年3月27日向被告支付全部剩余房款43592635元的事实。 4、《房屋腾退协议》、《上塘路3××3号、50-3号、38-4号、50-4号房屋资料交接清单》、《房屋交接书》、《解除房屋租赁合同协议书》、《房屋租赁合同》、收据及付款凭证，欲证明：原告委托案外人黄康于2017年4月24日与承租人曹芸签订《房屋腾退协议》，被告已将上塘路50-3号、50-4号、3××3号、38-4号房屋交付给原告的事实。 5、《律师函》及寄件凭证，欲证明：被告违约后原告多次要求被告按照合同约定履行义务的事实。 6、《关于绿洲花园房产转让相关事宜的复函》复印件一份，证明：被告已于2017年11月取得上塘路50-3号、3××3号房屋权属证书，两处房屋具备了办理过户的条件，在原告多次催告后，被告仍然拒绝办理过户手续，主观存在恶意的事实。 7、房屋租赁协议及账户交易明细，欲证明：上塘路50-1号部分、50-2号和38-2号房屋的年租金价格合计为3175441元，每平方米租赁物业的日租金价格约为4元。 8、上塘路38-4、50-4号房地产价值评估项目资产评估报告，欲证明：上塘路38-4、50-4号房产在2018年3月1日的评估价值合计为36189370元。 9、《司法淘宝网拍卖成交确认情况》，欲证明：上塘路50-4、38-4房屋已由案外人郑剑买受取得。被告没有参加竞拍，怠于行使权力，不积极促成合同的成就，属于违约。 被告联合银行、半山支行和三墩支行未提交证据。 经庭审质证，被告联合银行、半山支行和三墩支行对原告赵纯阳提交的证据认为证据1-3，三性均无异议。 证据4中的《房屋腾退协议》、《上塘路3××3号、50-3号、38-4号、50-4号房屋资料交接清单》、《房屋交接书》、《解除房屋租赁合同协议书》、《房屋租赁合同》均无异议。收据及付款凭证，系原告与原承租人曹芸之间发生的情况，与本案没有关联性。 证据5-6，真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能证明我方不愿履行，恰恰证明了被告方曾多次提出切实可行的解决方案，但原告不愿意进一步协商，也未做明确回复。 证据7，形式真实性、合法性无异议，但与本案无关联。不同楼层、不同朝向的租金差距很大。 证据8，真实性、合法性无异议，但与本案没有关联。评估价不能完全代表房产实际价值，且该房产现已拍卖成功，成交价远低于评估价。 证据9，形式真实性、合法性无异议，关联性有异议。实际上商业银行根据规定不得投资固定资产。如果参加拍卖，必须基于自用或特定用途，且需要相关部门审批方可参加。原告方怠于促成合同的履行，拍卖过程中被告方多次与其沟通协商，也告知被告方不能参加拍卖的原因，但原告方一直拒绝参加拍卖。拍卖过程中被告方积极推进、促成房屋拍卖抵债。但原告方拒绝参拍才导致这一情况。 本院认为：被告联合银行、半山支行和三墩支行对原告赵纯阳提交的证据认为证据1-3，证据4中的《房屋腾退协议》、《上塘路3××3号、50-3号、38-4号、50-4号房屋资料交接清单》、《房屋交接书》、《解除房屋租赁合同协议书》、《房屋租赁合同》三性均无异议，对收据及付款凭证虽有异议，但亦能证明案涉房屋原、被告之间已交接，故本院予以采纳。证据5-6，可证明根据双方签订的《房屋转让合同》，被告方未能及时为原告办理产权过户手续，双方沟通的过程，故本院予以采纳。证据7-9，与本案争议焦点无直接关联，故本院不予采信。 本院依据双方当事人所提交的有效证据及陈述，本院查明以下事实： 2017年3月24日，联合银行（甲方）与赵纯阳（乙方）签订《房屋转让合同》，联合银行将杭州市上塘路50-3号、50-4号、3××3号、38-4号，房屋用途为非住宅的房屋，建筑总面积共计4138.49平方米，出售给赵纯阳，房屋的转让单价为11500元／平方米，转让总价为人民币47592635元。付款方式为一次性付款：在合同签订之日起3个工作日内，乙方一次性支付扣除定金人民币400万元以后的房款人民币43592635元至甲方账户。《房屋转让合同》第七条关于产权登记作出了约定：“（1）出让房屋是甲方以资抵债的方式获得，现房屋、土地等权属未登记在甲方名下，甲方承诺在收到乙方全部款项之日起90天内，办理完成房屋等权属登记，获得相关权属证书，向乙方提供可办产权过户的相关权属凭证及资料证明。（2）甲方取得权属凭证后，提供权属凭证和相关资料协助乙方办理权证过户，并及时缴纳应由甲方承担的费用。如因甲方的原因，乙方未能在付清全款后90天内取得办理房屋转让的全部权属材料和证明，导致乙方不能办理权属登记的，自本合同规定的甲方办出权属证书最后期限之第二天起至实际提供全部权属材料和证明之日止，月利息按10%计算，逾期提供全部权属材料和证明超过60天，乙方有权按下述第（1）种约定追究甲方的违约责任：（1）甲方向乙方付违约金共计50万元整，合同继续限期履行。若甲方在90天内仍未继续履行，乙方可遵照下述第（2）条处理。（2）甲方向乙方全额退还已付房款，并除前款50万元违约金以外另行支付违约金共计400万元整，合同终止。乙方实际经济损失与甲方支付的违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实补偿，乙方将房屋退还甲方”。 在合同签订前的2017年2月22日，赵纯阳已向联合银行支付了定金400万元，合同签订后的2017年3月27日，赵纯阳向联合银行支付了其余房款43592635元。 2017年4月24日，联合银行向赵纯阳交付了案涉房屋。 2018年5月28日和6月29日，因联合银行未能向赵纯阳提供权属凭证和相关资料协助办理权证过户，赵纯阳委托律师发函。要求联合银行在2018年7月10日前协助办理权证过户，否则，将诉诸法律。联合银行在2018年7月4日复函，解释了未能协助办理权证过户的原因和提出解决的方案。 因双方分歧较大，赵纯阳于2018年7月23日诉至本院。 另查明：2015年12月18日，浙江中江控股有限公司管理人与半山支行和三墩支行通过以物抵债方式将杭州市上塘路50-3号、50-4号、3××3号、38-4号房屋折抵给半山支行和三墩支行双方分别签订了《协议书》。2017年12月4日，杭州市上塘路50-3号、3××3号，分别登记在半山支行和三墩支行名下。2018年9月18日，××路××号××号房屋通过司法淘宝网拍卖，由案外人竞拍成功。 本院认为：联合银行与赵纯阳签订的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，赵纯阳按约付清了房款，联合银行亦按约向赵纯阳交付了案涉房屋。根据《房屋转让合同》第七条的约定，联合银行承诺在收到赵纯阳全部款项之日起90天内，办理完成房屋等权属登记，获得相关权属证书，向赵纯阳提供可办产权过户的相关权属凭证及资料证明。赵纯阳在2017年3月27日付清全部房款，联合银行应在2017年6月25日前协助赵纯阳办理权证过户，由于杭州市上塘路50-3号、3××3号，在2017年12月4日才分别登记在半山支行和三墩支行名下；××路××号××号房屋在2018年9月18日通过司法淘宝网拍卖被案外人竞拍，均未过户，显已违约，应承担违约责任，根据双方签订的《房屋转让合同》约定联合银行除应向赵纯阳支付违约金50万元外，还应按月利息按10%计算，该约定明显过高，本院酌定确定联合银行按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付赵纯阳逾期办证违约金。又由于××路××号××号房屋已被案外人竞得，确已无法过户，故赵纯阳要求解除联合银行与其签订的《房屋转让合同》中杭州市××路××号××号房屋的转让部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”该部分合同解除后，根据双方合同约定，房屋转让单价为11500元／平方米，总价为47592635元。××路××号××号房屋的面积为2059.96平方米，联合银行应返还赵纯阳购房款23689540元，因赵纯阳主张要求返还购房款23678097.13元，本院予以准许。该部分的逾期办证违约金从2017年6月26日起计算至本判决确定的履行之日止；对杭州市上塘路50-3号、3××3号（该部分购房款的购房款为23914537.87元）逾期办证违约金从2017年6月26日起计算至房屋产权登记至赵纯阳名下时止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、杭州联合农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起六十日内协助赵纯阳办理位于杭州市上塘路50-3号、3××3号的不动产证并以23914537.87元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算，从2017年6月26日起计算至实际交付权属证书或登记证明之日止的违约金； 二、杭州联合农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付赵纯阳违约金500000元； 三、杭州联合农村商业银行股份有限公司与赵纯阳签订的《房屋转让合同》中关于杭州市××路××号××号的房屋转让合同部分于本判决生效之日起解除； 四、杭州联合农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十五日内返还赵纯阳杭州市××路××号××号的购房款23678097.13元并从2017年6月26日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计算至本判决确定的履行之日止。 五、驳回赵纯阳的其余诉讼请求； 如果杭州联合农村商业银行股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费567819元，诉讼保全申请费5000元，均由杭州联合农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求，由本院另行书面通知预交。未按通知的交费期限交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 审判长  赵为民 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年十二月十二日 书记员  周 杨