嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初3706号原告：嘉兴创新园发展有限公司，住所地：浙江省嘉兴市秀洲区智富中心75幢401室，机构代码：91330411685597259U。法定代表人：王会军，该公司经理。委托诉讼代理人：庄彬斌，系公司员工。被告：嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙），住所地：浙江省嘉兴市秀洲区智富中心76幢501室，机构代码：91330411MA2B8U4A3X。执行事务合伙人：统捷通讯科技集团有限公司。被告：马云芳，女，1987年1月20日生，汉族，住吉林省公主岭市。被告：统捷通讯科技集团有限公司，住所地：浙江省嘉兴市昌盛南路36号4幢501室，机构代码：9133040168451137XJ。法定代表人：相建南，该公司经理。三被告共同委托诉讼代理人：徐丹凤、孙兆胜，浙江君度律师事务所律师。原告嘉兴创新园发展有限公司诉被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）、马云芳、统捷通讯科技集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法组成合议庭，并于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人庄彬斌，三被告共同委托诉讼代理人徐丹凤、孙兆胜到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告嘉兴创新园发展有限公司诉称，2017年11月21日，原告与被告统捷通讯科技集团有限公司签订《北科建创新园智富总部公园物业项目购买协议》。2017年12月，被告统捷通讯科技集团有限公司向原告申请将上述购买协议的购买主体变更为被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）。2018年12月18日，原告与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）、被告统捷通讯科技集团有限公司签订了《北科建创新园智富总部公园物业项目购买协议》主体变更之补充协议，约定案涉物业买受人由被告统捷通讯科技集团有限公司变更为被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）。上述两份协议约定，被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）向原告购买智富中心73-74幢房屋，房屋买受人于2017年12月31日前支付房屋总价款38033720.8元，房屋买受人未按照协议约定的任一支付节点付款，余款部分按日息千分之二点八的标准收取利息；逾期达60日，出卖人有权单方面解除购房协议，并要求买受方支付总价10%作为违约金；因买受人原因，无法按本协议第七条支付房款或购房意向的，可向出卖人提出书面申请解除本协议，房屋出卖人有权要求买受人支付总房价10%作为违约金，违约金在协议解除后30日内支付。但被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）未按约支付房款，且于2018年4月15日向原告寄送函件，明确告知不再购买案涉房屋，被告已书面形式申请解除上述购买协议，故被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）应按约定支付违约金及逾期付款利息。因被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）是合伙企业，故被告马云芳、统捷通讯科技集团有限公司应对债务承担连带责任。故诉请法院，要求：1、确认原告与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）的买卖关系于起诉状送达之日解除；2、判决被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）向原告支付合同解除违约金3803372.08元及逾期付款利息1118191.4元；3、判令被告马云芳、统捷通讯科技集团有限公司应对债务承担连带责任；4、本案诉讼费由被告负担。三被告辩称，本案原告是房地产开发企业，原告提供的该份购买协议所涉房屋为商品房，预售的，原告与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）之间的关系应该为有关预售商品房买卖意向性的法定关系，因此本案所适用的法律法规应当包括商品房销售、预售等司法解释；原告与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）签订的购买协议因为在2017年12月31日之前，案涉的73、74幢还在预售商品房预售许可证公示的期间，尚未取得预售许可证，因此双方之间签订的购买协议违反了法律的禁止性规定，合同有关违约责任的条款，对双方不具有约束力；退一步讲，即便原告能按照该购买协议向被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）主张，原告的诉请中的既主张了合同主张的违约金和逾期付款利息，不能一并主张，同时无论其主张的合同违约金或者逾期付款利息均过高，假设被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）需要承担责任，相应约定的解除合同的违约金均过高，应当进行调整。被告马云芳、统捷通讯科技集团有限公司系被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）的有限合伙人和普通合伙人，被告2在被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）处只有百分之五的出资，假设被告马云芳需要承担责任，其只需要在5%的出资额内承担责任。审理中，双方当事人进行了举证与质证，原告为证实其主张，向本院提交的证据有：1、73、74幢产权证明1份，证明智富中心73、74幢物业归原告所有，建筑面积为6940.46平方米，原告有权出售，且为现房。经质证，被告对其真实性无异议。2、物业项目购买协议1份，主体变更补充协议1份，证明原告与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）之间存在真实合法的买卖关系，原告与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）就商品房基本状况、价款、付款方式、交付使用条件、违约责任等事宜有明确约定，第一份合同是原告与被告统捷通讯科技集团有限公司签订的，第二份合同约定房屋买受人由被告统捷通讯科技集团有限公司变更为被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙），购买协议第二条明确约定出售房屋为现房，第七条约定买受人应当在2017年12月31日前支付房屋价款，如逾期超过60日买受人没有履约能力，需要承担总房价的10%作为违约金。经质证，被告对购买协议真实性无异议，该购买协议从第二页合同双方当事人开始中条款的设置完全可以跟省住建厅商品房买卖合同模板是基本一致的，在第三页第一条其依据的条例也是合同法，就买卖商品房达成，故认为案涉为商品房买卖的合同，答辩意见所表述的法律法规应当适用，该房屋为预售的商品房不是现房；关于本案争议第八页第21条第一款及第二款，第一款约定被告统捷通讯科技集团有限公司意向买受人提出合同解除方面条款的约定，21.2款是假设被告统捷通讯科技集团有限公司作为意向买受人有违约的情况，原告作为出卖人享受的权利，本案的原告不能既主张逾期购买的违约金及合同解除的违约金，不能重复主张。在21.1中第一条也提到了，实际上双方签订的购房协议仅仅是双方之间就准备购买原告建造的房屋的意向性的协议，双方之间并没有形成正式的商品房买卖关系。对第二份补充协议真实性无异议，但认为双方之间并没有形成正式的商品房买卖关系。3、捷字办【2018】第【0410A】号函1份，证明被告统捷通讯科技集团有限公司于2018年4月15日向原告发函，告知停止购买73、74幢物业。经质证，被告对其真实性无异议。三被告向本院提交的证据有：1、合作框架协议1份，证明原告与被告统捷通讯科技集团有限公司之间一直就购买10幢房屋是否购买就意向性的谈判，包括原告举证的证据2,73、74幢依然是双方就购买整个10幢商品房的过程性框架性的协议，原告也很清楚本案被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）是配合其2017年的业绩，并非双方真的形成了买卖合同关系。经质证，原告对该证据三性均不予认可，该证据未明确甲方是哪一个单位，也没有甲方的签字及盖章，与本案无关。2、嘉兴市商品房预售方案调整公示1份，证明其申报日期2017年12月8日，双方之间的购买协议是签订于2017年11月21日，签订合同的时候预售方案是没有的，在第四页中其明确开盘时间是取得预售证十日内，既然是预售商品房，应当取得预售许可证后才能对外销售，在12-13页中73、74幢，准备销售的面积是3426.07平方米，与原告举证的面积是不一致的，73、74幢对外预售的价格是10936元，双方签订的购买协议约定的单价是5480元每平方米，故认为即便原告举证的证据2的第一份材料合法，那本案原告也不存在有实际损失的发生，如果双方之间关系不存在，原告完全可以对外销售，价格肯定是在10936元上下，不会在5480元；16页这里公示有公示期，原告在2017年11月21日与被告统捷通讯科技集团有限公司签订购买协议，并未告知被告有关商品房预售方面的信息，也没有告知被告在2017年12月8日有过商品房预售方案的公示，因此认为2017年11月21日的购买协议违反了法律禁止性规定，应当无效。经质证，原告认为被告提供的证据已经过了举证期限，具体质证意见需要庭后提供书面质证意见。庭后意见为该份公示系调整方案而不是办理预售证的公示材料，且备案价格是原告对外出售的最高价格，而出售原告的房屋因考虑到大面积物业的交易，且短期内一次性付款等因素而制定的合理价格。3、合伙协议1份，证明被告马云芳是有限合伙人，出资额为5%，被告统捷通讯科技集团有限公司是普通合伙人，即便被告马云芳需要承担责任，也是在5%出资额内承担责任。经质证，原告对该证据三性均无异议。经审查，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3，来源合法，且与本案相关联，故本院对上述证据予以认定。对三被告提供的证据1，该框架协议无双方单位的盖章，也无相关人员的授权，原告对此有异议，故对该证据本院不予认定。对三被告提供的证据2，对该公示的真实性予以认定，其相关性在本院认为中予以阐述。对三被告提供的证据3，原告无异议，本院予以认定。根据以上认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案的事实如下：2017年11月21日，原告与被告统捷通讯科技集团有限公司签订《北科建创新园智富总部公园物业项目购买协议》，协议约定，被告统捷通讯科技集团有限公司向原告购买智富中心73-74幢房屋，该房屋为现房，用途为办公，建筑面积为6940.46平方米，单价6940.46元/平方米，总价为38033720.8元。付款方式为于2017年12月31日前支付总价款38033720.8元。第二十一条购买违约的约定，因买受方原因，无法按本协议第七条或无购房意向的，可向出卖方提出书面申请解除本协议，出卖方有权要求买受方支付总房价的10%作为违约金；买受方未按照本协议约定的任一支付节点付款，余款按日息千分之二点八的标准收取利息，逾期达60日，视为买受方无履约能力，出卖方不承担任何违约责任，出卖方有权要求买受方支付总房价10%作为违约金。双方对其他条款分别作了约定。2018年12月18日，原告与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）、被告统捷通讯科技集团有限公司签订了《北科建创新园智富总部公园物业项目购买协议》主体变更之补充协议，约定案涉物业买受人由被告统捷通讯科技集团有限公司变更为被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙），相关权利与义务均由被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）承担。后，被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）未支付房款，并且于2018年4月15日向原告寄送函件说明一份，该说明为。综合上述多重国家政策限制及供需关系等影响下，前景不明朗，本企业正在创业起步阶段，经公司评估决定停止原购买物业计划，将精力放在企业本领域发展。特申请原告酌情考虑实际问题，双方本着友好协商的态度处理好相关事务。现成纠纷，故成讼。另查明，被告马云芳系被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）的有限合伙人，出资为250万元，被告统捷通讯科技集团有限公司系被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）的普通合伙人。本院认为，原、被告的合法权益受法律保护。本案中，双方签订的《北科建创新园智富总部公园物业项目购买协议》及《北科建创新园智富总部公园物业项目购买协议》主体变更之补充协议合法有效，双方均应按约履行。被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）于2018年4月15日向原告明确确认不再购买案涉房屋，且原告在诉状中也认为被告已书面形式申请解除购买协议，故按购买协议的约定，案涉房屋的购买协议已解除。按购买协议的约定，被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）应承担总房款10%的违约金，即为3803372.08元。现被告认为违约金过高要求法院调整，并认为案涉房屋的公示价格高于出卖给被告的价格故不存在损失，本身原告就考虑到房屋面积大、房款一次性到位等实际情况降价将案涉房屋出售给被告，而未出卖给他人就是其损失，现被告解除购买协议，原告丧失了将房屋出卖他人的机会也加大了原告的财务成本，双方签订的违约金条款是平等自愿且合法有效，被告未能提供相应证据证实要求法院调整违约金的情形，故原告所提出要求被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）支付违约金3803372.08元的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期付款的诉讼请求缺乏相应的法律依据，本院不予支持。被告马云芳系被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）的有限合伙人应在其出资额250万元内承担责任，被告统捷通讯科技集团有限公司系被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）的普通合伙人，应对该债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告嘉兴创新园发展有限公司与被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）签订的购买协议已于2018年4月15日解除；二、被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）于本判决生效之日起十日内支付原告嘉兴创新园发展有限公司违约金3803372.08元；三、被告马云芳对上述第（二）项债务中250万元承担连带责任；四、被告统捷通讯科技集团有限公司对上述第（二）项债务承担连带责任；五、驳回原告嘉兴创新园发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46173元，财产保全费5000元，共计51173元，由原告嘉兴创新园发展有限公司负担12173元，由被告嘉兴统捷物联网技术合伙企业（有限合伙）负担39000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  刘连明人民陪审员  杨开颜人民陪审员  陆兴珠二〇一八年十二月二十六日书 记 员  朱哲栋?1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。