江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初6734号原告：朱宝庆，男，1964年10月23日生，住上海市。原告：董春兰，女，1971年11月23日生，住址同上。被告：盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司，住所地在江苏省盐城市开放大道。法定代表人：陈大凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。原告朱宝庆、董春兰与被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司（下称盐城嘉华公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年11月2日受理后，依法适用简易程序由审判员马立国独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱宝庆、董春兰，被告盐城嘉华公司的委托诉讼代理人苏醒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宝庆、董春兰向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告所签订的委托经营管理协议书。2、被告将原告的*幢第一层*号商铺恢复到原购房合同约定的交付时状态,恢复人流通道、消防通道，拆除门前肯德基二层小楼，恢复义乌商贸城名称标识和小商品经营业态。3、被告向原告支付从2017年1月1日起至商铺实际交付给原告之日止的占用费及利息。事实和理由：2010年11月29日，原告与盐城中瓯置业有限公司(下称盐城中瓯公司)签订合同购买了盐城义乌国际商城*幢第一层*号商铺。同日，在售楼人员的经办下与被告盐城嘉华公司签订了《商铺委托经营管理协议书》，委托经营管理期从盐城嘉华公司交付之日起计算，共计15年。委托期间被告未按约定定期付给原告租金，经原告多次催要未果。2017年1月至今的租金分文未付，而且被告在管理期间未达成任何协议，擅自拆毁商品房墙壁，破坏结构，严重侵害合法权益，其行为构成根本违约，故请支持诉求。被告盐城嘉华公司辩称：委托管理合同尚未到期，不应当解除合同。原告其它的诉讼请求与本案无关，应由行政机关处理。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2010年11月29日，原告与盐城中瓯公司分别签订商品房买卖合同各一份，购得盐城义乌商贸城*幢第一层*号商用房（约定建筑面积为47.21平方米）。同日，原告与被告盐城嘉华公司签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“朱宝庆（甲方，下同）将其购买的盐城中瓯公司开发兴建的坐落于盐城市**大道*号盐城义乌商贸城*幢第一层*号商铺全权委托盐城嘉华公司经营管理事宜。…。第三条委托经营期限。委托经营管理期自[盐城义乌商贸城]交付之日（注：具体以实际开发商、甲方和乙方的交付手续为准）起计算，共计15年。未经甲乙双方协商一致，不得变更出租代理期限。第四条委托经营权限。（一）乙方的具体代理权限为：1.委托前三年，乙方享有该铺位的使用权、经营权、出租权、收益权和管理权；委托后二年，乙方享有该铺位的出租权、管理权、经营权；2.代理甲方出租该房屋并办理与承租方之间的洽商、联络、签约事宜；3.第四至第五年委托期间，向承租方收取租金；4.监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；在委托经营期限内，甲方未经乙方同意不得撤消（销）乙方的代理权限。（二）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得自行出租房屋，不得向实际承租人收取租金。（三）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方不得占有、使用出租房屋。（四）在本协议生效起至委托经营期结束，甲方如向第三人出让房屋所有权的，在同等条件下，乙方拥有优先购买权，第三人应当事先确认继受甲方地位受本协议之约束，继续遵守本协议并履行协议义务。在第三人未签署确认书之前，不得办理所有权转让手续。（五）在本协议生效起至委托经营期结束，如果房产尚未办理抵押的，甲方未经乙方同意，不得向第三人提供房产抵押。（六）乙方在代理出租时，乙方可任意选择承租人，而不必经甲方同意。第五条租金。（一）租金标准为：1.市场培育期：为市场正式交房起第一至第三年。甲乙双方确认乙方无需支付该商铺租金（甲方充分认识到，该商铺需通过整体统一经营管理才能长久提升房屋价值，形成良好的市场秩序，以及建设好大市场的“养”铺要求）。甲方应自愿同意在前三年市场培育期内无偿交于乙方统一经营，乙方无需再承担支付该商铺租金的义务，甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务并应全面履行本合同项下的全部义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营管理费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2.市场培育期满后第四至第五年，甲方继续委托乙方统一经营管理，在此期间甲方应得租金根据甲方购买该出租房屋总销售金额的8%计算。3.市场培育期满后第四至第五年，甲方有自营需要的，须提前6个月以书面告知乙方。在乙方与商铺承租人商洽成功后，甲方在满足乙方对市场统一业态规划要求、统一经营管理标准的前提下，允许甲方进驻市场。（二）市场培育期满后第四、五年租金交付方式租金按实际出租租金由乙方代收后交付甲方，乙方按每半年向甲方交付租金，即在每半年的第一个月的20日内向甲方支付半年租金（遇节假日则相应顺延）。（三）在委托统一经营管理五年期满之时，根据市场实际租金标准，在同等条件下，承租方有优先认租权。承租方如需续签租赁合同，需提前3个月通知乙方代为办理，届时租金由乙方向承租人代收后按实转交甲方，但乙方有权代为扣缴相关税费。第六条代理佣金。（一）第四、五年的佣金：如甲方实收租金超过8%的，超过部分甲方支付1/10作为乙方的委托佣金；该款乙方有权在甲方相应委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。第七条其他费用。委托经营期限内，甲方不承担与该房屋有关的以下费用：1.水费、电费、电话费；2.电视收视费；3.治安、消防费用；4.供暖费、燃气费；5.物业管理费、卫生费等。以上费用乙方可根据实际情况与承租方约定具体支付责任。第八条房屋及附属设施的维护。（一）甲方允许实际承租方或乙方对该商铺进行装修、装饰或添置新物，租赁期结束时不可正常搬移的装修、装饰物归甲方所有。第九条协议的解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以终止协议。具体违约责任详见本合同第十条。（二）有下列情形之一的，本协议终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该商铺因城市建设需要被依法列入房屋拆迁、危改范围的。2.因地震等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。第十条违约责任。本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方签署的《商品房买卖合同》合同总金额20%计算。双方确认，因双方对市场因素的认知，双方对违约金数额确认，不得以过高或过低主张调整。第十一条其他约定。1、前5年委托经营期满后，甲方可继续委托乙方代为出租该铺位，在此期间甲方应得租金以市场实收租金为准，甲方须支付1/10作为乙方的委托佣金。双方可在期满前一个月内另行签署委托合同。如甲方选择自己出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。2.委托经营期满后，如甲方把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，甲方或该第三方应当接受乙方的经营管理和物业管理，服从乙方统一的业态布局，不得擅自将商铺改作其他用途。…第十三条本协议经甲乙双方签字盖章后生效。双方还进行了其他约定。朱宝庆在该协议甲方处签字确认。嘉华公司在该协议乙方处盖章处加盖合同专用章确认。后双方按协议履行，朱宝庆将商铺交付给被告盐城嘉华公司经营使用，被告也将2015年、2016年度租金支付原告。另查明，被告盐城嘉华公司接收案涉商铺后，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，被告盐城嘉华公司调整案涉“盐城义乌商贸城”经营方向进行招商，并悬挂“家家爱家具广场、名品馆、全球家具展示中心”等广告标识，现该市场东南角有一建筑经营“肯德基”餐饮。现市场经营模式尚未完全成熟，处于市场培育发展期。另查明，2012年4月27日，原告经登记取得案涉坐落于盐城义乌商贸城*幢*室商用房的房屋所有权证（证号为：盐房权证市区字第××号），建筑面积为47.21平方米。还查明，盐城义乌国际商贸城*幢规划商业面积66439.98平方米，*幢（2幢）规划商业面积57535.87平方米，合计123975.85平方米。上述商铺中有53.41%的面积系被告盐城嘉华公司接受登记所有人盐城中瓯公司的委托经营。被告盐城嘉华公司陈述现将案涉盐城义乌商贸城*幢*室商铺出租用于经营格兰蒂家具，目前，该盐城义乌国际商贸城未成立业主委员会。被告盐城嘉华公司自愿按照一楼25元/月/㎡（并按建筑面积72%）给付原告商铺占有使用费。案涉市场其他部分商铺业主起诉被告盐城嘉华公司案件中，已调解的部分业主均接受该标准。本案在审理过程中，经本院主持调解，因双方分歧较大，致调解未果。本院认为：原、被告之间所签订的《商铺委托经营管理协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。第一，关于原告请求解除《商铺委托经营管理协议》的问题。1.本案双方当事人之间成立委托合同法律关系，双方已约定放弃了委托合同的任意解除权，在委托期限内双方当事人不得单方解除合同。本案原告与嘉华公司之间的委托经营管理，是双务、有偿委托，受托人嘉华公司为完成委托事务专门成立公司，并投入大量人力物力开拓市场、联系客户等，在委托事务上享有正当的利益、承担相应的风险，在此情况下双方在委托经营管理协议中约定，未经双方协商一致不得变更出租代理期限、双方均不得因任何原因中途终止或者解除本协议，应当认为这是双方对合同任意解除权的约定放弃。该约定属于当事人的意思自治，亦有利于对合同双方的平等保护，双方均应依约履行。2.现委托期限未满，原告主张解除合同并收回商铺经营权、使用权，应当举证证明存在法定的可以解除合同的情形。虽然嘉华公司确有未按规定时间给付租金的情形；但考虑由于单个商铺面积较小，拆除商铺间的间隔墙、多个商铺整体出租是商贸城经营家具卖场所必须采取的方式，本案中亦无证据表明嘉华公司的行为系破坏房屋承重结构的恶意拆除。因此，嘉华公司的行为不构成根本违约，原告要求解除委托经营管理协议的主张缺乏事实和法律依据。3.虽然原告的商铺是产权式商铺，但根据《中华人民共和国物权法》第七条规定，物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。案涉义乌商贸城原本经营小商品，但经营形势不景气，后原家家爱家具市场拆迁，嘉华公司调整经营方向引进了家家爱家具广场，目前商贸城已经从事家具广场经营，大多数业主对此无异议，且家具广场总体经营状况稳定，维护现有的业态符合包括原告在内的广大业主的整体利益。如果允许商铺单独拆分，势必损害周边商铺业主以及租赁经营者的合法权益，影响商贸城的统一经营管理，进而影响全体业主的共同利益。因此，原告行使对商铺的所有权依法应当受到相应的限制。综上，原告要求解除与嘉华公司之间的委托经营管理协议的主张依据不足，不应予以支持。第二，关于原告要求恢复原状，同时将消防、人流通道的复原的问题。案涉义乌商贸城目前的业态是经营家具卖场，嘉华公司将轻质隔墙拆除系出于该业态的经营需要，本案中亦无证据表明嘉华公司的行为系破坏房屋承重结构的恶意拆除，嘉华公司的行为未违反法律规定或合同约定，故对此请求也不应予以支持。第三、关于原告要求拆除门前肯德基二层小楼的问题。经查该门前肯德基二层小楼的拆除与本案非同一法律关系，原告应当通过其它途径主张，故本院不予理涉。第四、关于原告要求被告盐城嘉华公司恢复义乌商贸城名称标识和小商品经营业态的诉讼请求。原、被告双方所签订的委托合同约定，原告享有经营权和管理权，和原告自行出租，则原告在满足被告对市场统一业态规划要求、统一经营管理标准的前提下，允许原告进驻市场，及委托经营期满后，如原告把该铺位作为自己经营的场所或将该铺位出租给第三方经营，原告或该第三方应当接受乙方的经营管理和物业管理，服从被告统一的业态布局，不得擅自将商铺改作其他用途等内容。双方的上述约定系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，同时约定的内容也未明确名称标识及经营业态的具体形式，而且绝大多数业主均认可现有的名称标识及经营业态的模式，因此未侵害原告的权益，故对原告该部分诉讼请求，依法不予支持。第五、关于原告主张被告向原告支付从2017年1月起至商铺实际交付给原告之日止的占用费的租金及逾期利息的问题。1、本案中，双方所签订的《商铺委托经营协议书》约定“…甲方委托乙方代为出租商铺，在此委托期间，甲方应得租金以市场实收租金为准…”，应视为双方对委托期满后的案涉商铺的租金标准约定不明。为维护广大业主的合法权益，租金标准应由业主委员会与被告盐城嘉华公司协商确定，但鉴于原告坚持其解除委托经营协议、收回房屋的诉讼请求，并考虑到案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性，以及该市场业主委员会尚未成立的事实，原告并未举证证明现市场实收租金标准，且被告盐城嘉华公司与其他实际承租人对同类商铺使用费用约定的租金标准及“…实行费用减半收取的优惠政策…”。现被告盐城嘉华公司自愿给付的商铺租金标准（一楼25元/月/㎡，并按建筑面积72%），并不低于该标准，且上述租金标准亦被已调解结案的部分业主接受，该租金标准并不会造成双方利益失衡。在双方未达成一致意见前，根据公平原则，原告请求的使用费可暂参照此标准计付，由于原告要求解除委托经营协议、收回房屋的诉讼请求本案中未予支持，故商铺占有使用费在本案中自2017年1月1日支持至原告主张权利之日止。考虑到案涉商铺委托经营管理期限较长及市场实际租金的可变性，对本案主张权得之后的商铺占有使用费，原告可根据实际情况另行主张。2.但在案涉合同履行过程中，被上诉人嘉华公司存在未按约定时间支付商铺租金和占有使用费的违约行为，应当承担逾期付款的违约责任，应当按照银行贷款利率承担逾期付款违约金。综上所述，依照，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第三百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告盐城嘉华义乌国际商贸城有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱宝庆、董春兰支付案涉商铺使用费（以案涉房屋所有权证载明的建筑面积47.21㎡×72%，自2017年1月1日起至2018年11月2日止，按25元/月/㎡计付）。二、驳回原告朱宝庆、董春兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，依法减半收取50元，由被告盐城嘉华公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  马立国二〇一八年十二月二十七日书记员  孙志杰附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2.《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。3.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》法释〔2001〕33号第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。