河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民再1008号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：任向红，男，汉族，1980年2月20日出生，住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人：潘成中，河南明信律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄芸芸，女，汉族，1984年10月30日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：陆德强，福建邦司律师事务所律师。代理权限：特别授权。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：张锐，男，汉族，1990年10月15日出生，住河南省正阳县。再审申请人任向红因与被申请人黄芸芸、张锐执行异议之诉纠纷一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终3432号民事判决，向本院申请再审。本院作出（２０１８）豫民申９５１号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人任向红的诉讼代理人潘成中、被申请人黄芸芸的诉讼代理人陆德强到庭参加诉讼。被申请人张锐经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。任向红申请再审称，一、原判决认定的黄芸芸的母亲徐五妹在老家住院无法到信阳办理过户手续缺乏证据证明。原审中黄芸芸提供的都昌县中医院的手术证明系伪造的：该证明没有加盖都昌县中医院的行政公章，不能证明系该院的证明文件；黄芸芸没有提供徐五妹相应的住院病历等证据印证其住院的事实；徐五妹常年生活在信阳市，去都昌县住院治疗不合常理。二、一审判决适用法律错误。一是黄芸芸与第三人虽然签订了房屋买卖合同，但未办理过户手续系黄芸芸自身过错造成的。二是黄芸芸没有合法占有涉案房屋。黄芸芸在法院查封6个月后才提出执行异议，从常理推断，其没在该房屋居住生活。且黄芸芸户口及居住地是福建省厦门市思明区，在信阳市拥有多达几十套房屋，其购买涉案房屋是为了炒房，不可能在涉案房屋居住。请求：撤销河南省确山县人民法院（2017）豫1725民初1209号民事判决及驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终3432号民事判决，改判驳回黄芸芸的诉讼请求；本案的诉讼费用由黄芸芸承担。黄芸芸答辩称，黄芸芸与第三人张锐签订的房屋买卖合同有效且已全部支付71万元房款，其已经实际占有该房屋，实现了对房屋的合法占有。双方未办理房屋过户登记手续的原因，一是张锐的代理人徐五妹在都昌县老家住院无法来信阳，二是从房款付清到涉案房屋被查封只有三四个月，没有来得及办理过户也是正常时间。徐五妹在都昌县老家住院是事实，都昌县中医院的手术证明是真实的。请求驳回任向红的再审请求，维持原生效判决。2017年4月，黄芸芸向河南省确山县人民法院起诉，请求：一、依法判令立即停止对其购买的位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产的执行，解除对该房产的查封；二、判令黄芸芸与第三人签订的房屋买卖合同合法有效，确认位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产归其所有。河南省确山县人民法院一审查明事实：任向红诉张新华、王金针、张锐民间借贷纠纷一案，河南省正阳县人民法院在审理过程中，任向红向正阳县人民法院提出财产保全申请，请求对张新华、王金针、张锐的相关财产进行查封，并提供了财产担保。正阳县人民法院审查后，认为任向红的财产保全申请符合法律规定，遂于2015年9月22日作出（2015）正民初字第1793-1号民事裁定，对该案第三人张锐所有的位于信阳市羊山新区××大街××大名都××楼××单元××房产（××羊山新区字××）予以查封。同日向信阳房产管理中心送达了该民事裁定书副本、协助执行通知书（查封期限自2015年9月22日至2018年9月21日止）各一份，要求其予以协助执行。2016年5月27日，张新华提出回避申请，要求河南省正阳县人民法院回避审理此案。驻马店市中级人民法院于2016年6月6日作出（2016）驻立一民指字第21号指定管辖决定，本案指定确山县人民法院管辖。确山县人民法院于2016年10月21日作出（2016）豫1725民初1501号民事判决。该判决生效后，任向红向确山县人民法院申请执行，确山县人民法院于2017年2月26日立案受理。黄芸芸于2017年2月27日提出执行异议申请。确山县人民法院于2017年3月30日作出（2017）豫1725执异5号执行异议裁定，驳回了黄芸芸的异议请求。该裁定书于2017年4月9日向黄芸芸送达。黄芸芸遂提起本案之诉。黄芸芸于2014年8月21日与张锐通过信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司签订存量房买卖合同，约定将信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋（契税票号：00011027161333857341，建筑面积：135.9平方米）以71万元（分期付款：合同签订后，一次性支付20万元，剩余460000元于2014年11月10日之前支付完毕，余款50000元于本房产办理过户或者公证手续的当日一次性支付完毕）的价格卖给黄芸芸所有。黄芸芸分别于2014年8月21日、2014年11月14日、2015年5月16日向张锐支付购房款200000元、460000元、50000元，房款已全部支付完毕。黄芸芸于2014年8月8日向信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司交付定金20000元，于2014年8月21日向该公司交付佣金15000元，信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司承诺负责办理房产过户、公证、产权登记转移等手续。在黄芸芸支付了大部分合同约定的购房款时，黄芸芸就一直向信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司要求办理过户手续，2015年5月22日，第三人张锐将房产证带来时，黄芸芸当天不在信阳市，当时没有办理过户。当天张锐出具黄芸芸的母亲徐五妹代为办理房屋产权过户手续的公证委托书。此后，信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，张锐的代理人徐五妹于2015年5月27日因左小腿摔伤在老家××××县中医院住院治疗，经诊断，徐五妹的左小腿胫骨开放性骨折、腓骨粉碎性骨折，需卧床休养三个月以上。因其无法来信阳，该房屋没有办理过户手续。后黄芸芸欲办理过户手续时，得知该房屋已被河南省正阳县人民法院查封。2015年9月19日黄芸芸向金碧物业有限公司信阳分公司信阳恒大名都物业服务中心交纳水费395.3元、电费1311元。2017年2月11日黄芸芸向金碧物业有限公司信阳分公司信阳恒大名都物业服务中心交纳物业服务费326.40元、水费574.20元，2014年10月15日-2016年12月21日共交纳物业管理费4826.50元。信阳恒大名都物业服务中心证实黄芸芸已经入住该房。河南省确山县人民法院认为，本案争议的焦点是黄芸芸对执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄芸芸与张锐签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同签订之时，任向红诉张新华、王金针、张锐民间借贷纠纷一案并未起诉，且黄芸芸与张锐此前并不相识，据此，完全可以排除双方恶意串通，通过执行异议之诉妨害执行的情形。合同签订后，黄芸芸依照合同的约定向张锐支付了全部购房款，并已实际入住上述房屋，实现了对房屋的合法占有。虽双方未办理房屋过户登记手续，但从张锐委托黄芸芸的母亲徐五妹代为办理房屋产权过户手续的事实可知，双方有意办理过户手续。在信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，因代理人徐五妹在老家住院无法来信阳而未果。后黄芸芸欲办理过户手续时，因该房屋已被河南省正阳县人民法院查封而不能。其间，黄芸芸并无过错，非其自身原因未办理过户登记。信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋目前虽然登记在张锐名下，但张锐仅仅是名义上的所有权人，目前他对于该房屋客观上已经不再享有占有、使用、收益、处分的的任何权利。因此，当其成为被执行人时，不宜强制执行其已经交付给买受人并且收取了房款的房屋。本案中，黄芸芸与张锐签订的房屋买卖合同有效且价款已全部支付，黄芸芸也已经实际占有该房屋，这种事实支配状态系有权占有，依法应受法律保护，黄芸芸享有的民事权益能够排除执行。因此，其要求停止对上述房屋的强制执行，符合事实及法律规定，予以支持。黄芸芸要求解除对上述房屋的查封，该院认为其应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对其要求解除查封的请求不予处理。其请求确认位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房产归其所有，该院认为，黄芸芸通过办理过户登记手续即可实现其所有权，故对该诉讼请求不予支持。任向红认为黄芸芸提供的收费证明不能证实黄芸芸占有房屋的事实，以及徐五妹作为张锐办理房产的受托人是否受伤，不是阻却黄芸芸办理过户的原因的辩解意见，经查，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款的规定，作出（2017）豫1725民初1209号民事判决：一、不得执行登记在张锐名下的位于信阳市羊山新区××大街恒大名都9号楼1单元29层2903号房屋；二、驳回黄芸芸的其他诉讼请求。案件受理费100元，黄芸芸负担50元，任向红负担50元。确山县人民法院作出的（2017）豫1725执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。任向红不服一审判决，向驻马店市中级人民法院上诉，请求撤销原判，依法改判驳回黄芸芸的诉讼请求。驻马店市中级人民法院二审期间，当事人未提交新证据。该院对一审查明的事实予以确认。驻马店市中级人民法院认为，黄芸芸与张锐签订房屋买卖合同后，黄芸芸依照合同的约定向张锐支付了全部购房款，并已实际入住。张锐曾委托黄芸芸的母亲徐五妹代为办理房屋产权过户手续，在信阳市浉河区中恒房地产咨询服务有限公司联系双方办理过户手续时，因代理人徐五妹在老家住院无法来信阳而未果。结合上述事实，一审法院认定在办理过户登记过程中，黄芸芸未办理过户登记无过错并无不当，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，黄芸芸享有的权利能够排除执行，一审法院判决不得执行本案房屋正确。综上所述，任向红的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，作出（2017）豫17民终3432号民事判决：驳回任向红的上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由任向红负担。本院再审查明的事实除未办理过户是否因黄芸芸自身原因之外，其余事实与一、二审法院查明事实一致。本院再审认为，黄芸芸与张锐签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且合法有效。黄芸芸依照合同的约定向张锐支付了全部购房款。原审中，黄芸芸提交支付水电费用、物业费用票据证明其已实际占有案涉房屋。黄芸芸主张案涉房屋未办理过户非因其自身原因，经查，黄芸芸提交的都昌县中医院的手术证明没有加盖都昌县中医院的行政公章，证据的真实性存疑。黄芸芸没有提供徐五妹相应的住院病历、住院收费票据等证据印证徐五妹摔伤住院的事实。而且黄芸芸于2015年5月16日已经将全部房款支付完毕，自该日起其有权利要求张锐办理过户手续。2015年5月22日张锐委托黄芸芸母亲办理房屋过户手续至2015年5月27日徐五妹摔伤住院，以及2015年6月15日徐五妹出院至2015年9月22日案涉房屋被查封期间，黄芸芸均有权并具有客观条件与其母亲或与张锐办理房屋过户手续，但黄芸芸均未办理。黄芸芸对于没有办理案涉房屋登记存在怠于行使权利、怠于办理过户手续的过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，执行异议人需证明其具备上述四个条件才能排除对登记在他人名下的不动产的强制执行效力。本案中，黄芸芸不能证明案涉房屋没有办理过户登记非因自身原因，因此，其不具有足以排除对案涉房屋强制执行的实体权利。原一、二审判决适用法律和处理结果均有错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终3432号民事判决和驻马店市确山县人民法院（2017）豫1725民初1209号民事判决；二、驳回黄芸芸的诉讼请求。一、二审案件受理费均由黄芸芸负担。本判决为终审判决。审判长  徐薇审判员  邵炜审判员  孙明二〇一八年十二月二十九日法官助理范巧霞书记员李皓婧