广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）桂1202行初26号 原告河池市金龙湾花园小区业主委员会，住所地河池市金城江区金龙湾花园小区。 代表人王志斌，该业主委员会主任。 被告河池市不动产登记局，住所地河池市金城江区颐园路**。 法定代表人莫绍乾，该局局长。 委托代理人韦静，河池市不动产登记中心工作人员。 委托代理人罗政岐，广西政岐利律师事务所律师。 第三人广西河池市宝隆房地产有限公司，住，住所地河池市新建西路**(市财政局小区**楼)/div> 法定代表人陈惠明，该公司董事长。 委托代理人韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 原告河池市金龙湾花园小区业主委员会（以下简称金龙湾小区业委会）不服被告河池市不动产登记局房屋行政登记一案，于2018年3月21日向本院提起行政诉讼。经原告补证，本院于2018年5月2日受理。在本案诉讼中，本院经审查，发现原告原所起诉的被告河池市住房保障和房产管理局（以下简称河池市房产局），因职权变更，已不是本案适格被告，经本院释明，原告将被告变更为河池市不动产登记局。本院于2018年6月19日向被告河池市不动产登记局送达了起诉状副本、应诉通知书和举证通知书。本院依法组成合议庭，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告金龙湾小区业委会主任王志斌，被告河池市不动产登记局的委托代理人韦静、罗政岐，第三人广西河池市宝隆房地产有限公司(以下简称宝隆公司)的委托代理人韦津津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河池房产局于2011年9月24日给宝隆公司核发河房权证字第××号房屋所有权证。该证记载的主要内容：房屋所有权人为“广西河池宝隆房地产有限公司”；房屋坐落为“河池金城东路349号（3栋-2楼01号房）”；房屋性质为“其它房产”；规划用途为“车场”；建筑面积为“1029.83㎡”；套内建筑面积为“886.48㎡”。 原告金龙湾小区业委会诉称，依据《物权法》第三十三条的规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。2017年8月份，金龙湾花园小区开发企业宝隆公司，持房权证公开售卖金龙湾花园小区地下停车场车位。至此，小区业主及业委会方知晓，河池房产局已于2011年向第三人颁发上述房产权证。原告认为，河池房产局颁发上述房产权证，不尊重客观事实，严重侵害了小区产权业主的合法权益，应予撤销。理由如下：一、根据河池建设与规划委员会[2009]67号文件，审定的金龙湾小区规划图中明确说明“人防工程建于市政道路下，容积率不含地下建筑面积”。金龙湾花园小区商住项目的地下停车场系项目配套建设的，在整个项目开发中并未使用政府给予的经济指标（容积率）。国有出让的商业用地，在进行商品房项目的开发立项时，地方，地方政府均经过严谨的测评论证明确的经济指标（容积率）作为开发建设依据，开发企业有权建设和产权转让（销售）的商品房、商铺和停车位均在规定的经济指标（容积率）范围内。而金龙湾小区地下停车场的建设未计入容积率使用，开发企业宝隆公司自然不可能取得金龙湾花园小区商住楼项目的地下停车场产权，河池市房产局超出河池市人民政府规定的经济指标（容积率）限制，颁发房产权证明显违法。二、地下、地下停车场的建设成本实际已经列入了产权分割销售的报税价格体系中业主在购房时已进行分摊购买。开发企业宝隆公司在办理金龙湾花园小区地下停车场车位确权时，应单项提交相应的超容积率指标确权依据和相关完缴税赋手续，且应做具体的公告说明，并存档备案。原告在调查核实的过程中并未见到相关手续!故其权属应归产权业主共有，而非开发企业独有。三、根据《物权法》第六章第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。依据此法规定，在买受人与开发企业完成转让手续后，金龙湾花园小区产权业主与开发企业应共同享有土地的使用权和管理权。四、根据《物权法》第六章第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。另据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权。建筑区划内的避难层、设备层或者设备间等结构部分均认定为共有部分。依据以上司法解释和法规规定，金龙湾小区地下停车场实为共有部分，产权依法应归产权业主共有。 综上所述，河池房产局所办理的金龙湾花园小区商住楼项目地下停车场的房权证，违背客观事实，违反相关法律法规的规定，应予以依法撤销。为以维护金龙湾花园小区产权业主的合法权益，特提起本案诉讼。现因产权登记办理职责由原来的河池房产局变更为河池不动产登记局，为此本案被告应为河池不动产登记局。原告的诉讼请求：1、请求人民法院判决撤销河池房产局已登记办理给宝隆公司持有的金龙湾花园小区地下车库编号为00079811房权证。2、本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提供如下证据：1、业主委员会备案证明，证明诉讼主体合法。2、河池建设与规划委员会《关于河池宝隆公司金龙湾花园平面规划设计方案的批复》（河建规设字[2009]67号文件）、河池宝隆公司金龙湾花园平面规划图，证明地下建设面积部分不含“容积率”。3、河池房产局颁发给本案第三人编号为河房权证字第××号房屋所有权证，证明地下停车场车位已办理产权登记。4、会议记录（2018年3月16日，金龙湾业主委员会专题工作会议），证明原告诉讼主体合法。 被告河池不动产登记局辩称，一、河池房产局颁发宝隆公司金龙湾小区地下停车场产权证明是合法的。宝隆公司于2008年6月10日通过土地出让的方式，获得《国有土地使用权证》。2010年12月10日获得金龙湾花园项目《建设工程规划许可证》，在《建设工程竣工规划验收合格单》中明确了：“该项目为商住楼。地下。地下一均为车库。”。于2010年10月30日金龙湾花园项目经过五方验收，并于2011年3月10日在河池住房和城乡建设局完成备案。2011年9月15日宝隆公司向河池房产局申请房屋初始登记，并提交了权属登记材料，经过审批，河池房产局于2011年10月26日同意将该项目房权证颁发给宝隆公司。宝隆公司申请房权证的材料及手续均合法合规，所以河池房产局颁发宝隆公司金龙湾小区地下停车场产权证明是合法的。二、根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定，地下，地下停车场不计入容积率计算指标不存在地下停车场超容积率指标建设的问题。三、金龙湾小区地下停车场是由宝隆公司单独投资建设的，根据《城市地下空间开发利用管理规定》，地下，地下工程应本着&ldquo资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，该小区地下停车场由该公司投资开发，自然理应由宝隆公司管理并受益。所以地下停车场的物业产权及其它权益应归开发商所有。综上所述，原告的诉请无法律和事实依据，贵法院应驳回其起诉。 被告向本院提交了证明行政行为合法性的以下证据、依据：1、统一社会信用代码证书，证明被告主体资格。2、法定代表人身份证明书，证明被告主体资格。3、河国用（2008）第0278号、0280号国有土地使用证，证明土地来源合法。4、建设工程规划许可证，证明金龙湾花园项目施工合法。5、（2010）城规管竣验建字69号、70号、71号、72号）建设工程竣工规划验收合格单，证明金龙湾花园项目经过验收合格。6、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明工程经过五方验收并在河池住房和城乡建设局进行备案。7、房屋登记收件单及提交登记材料，证实宝隆公司依法申请办理房屋所有权证，河池房产局依法进行登记并且颁发给产权证是合法的。8、《房屋登记办法》，证实了本案争议的标的物，受理登记和颁发房屋所有权证的法律依据。 第三人宝隆公司述称，一、原告的诉请没有事实和法律根据，第三人为涉案停车场的合法所有权人。1、原告主张未计入容积率不能取得产权没有法律依据，涉案停车场所在金龙湾花园小区项目是经依法规划建设并通过规划验收合格的，产权登记时也没有变更规划用途。所谓未计入容积率与产权登记没有关联性。2、根据第三人与各商品房业主签订的《商品房买卖合同》中已明确约定了业主购买的面积以及价格，无任何证据证实业主所支付的购房款中已包含了地下车位的价款，何来的“产权业主在购房时已进行分摊购买”？如按原告方此逻辑，整个小区的建设成本都是考虑在小区报税价格体系中的，那么其出钱购买一套房是否整个小区的产权均应属于全体业主共有？这样的逻辑显然是荒唐无比的。3、根据《商品房买卖合同》附件四第六条明确约定：本小区居住区规划内，规划用于停放车辆的车位、车库其产权即及经营权归属出卖人，出卖人有权出售、附赠或者出租，其权益归属出卖人。即第三人与各业主均已就地下车库的权属进行了约定，该约定没有违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。因此，第三人依法申请对涉案停车场的权属进行初始登记于法有据，既然为第三人所有的车位，第三人有权选择是将其出售还是附赠或出租，原告均无权干预，甚至要求只租不卖根本毫无法律根据。二、河池房产局对第三人的颁证行为事实清楚、程序合法、法律依据充分，依法应当驳回原告的诉讼请求。第三人已经根据法律的规定提交颁证所需的全部材料，河池房产局依法定程序颁证行为合法，具有法律效力，原告主张撤销第三人依法获得的权属证书没有事实和法律根据，依法应予驳回。 第三人向本院提供证据如下：1、建设工程竣工规划验收合格单，证明金龙湾花小区项目是经依法规划建设并通过规划验收合格的，规划设计明确“地下;地下一车库”，产权登记时并没有变更规划用途。2、《商品房买卖合同》，证明（1）《商品房买卖合同》附件四第六条明确约定：本小区居住区规划内，规划用于停放车辆的车位、车库其产权即经营权归属出卖人，出卖人有权出售、附赠或者出租，其权益归属出卖人。（2）各业主购买的产权均仅限于其购买面积范围内，不包含地下车位。 经庭审质证，原告对被告所举出的证据、依据的真实性无异议，但认为不足以证明地下停车场单一产权独立合法性。原告对第三人所举出的证据有异议，认为证据1与本案无关联性，对证据2认为虽然合同出现了附件四第六条，但没有进行官方备案，且逻辑不合。 经庭审质证，被告对原告举出的证据的合法性无异议，但对关联性有异议，认为无法达到支持原告诉讼请求的目的。对第三人的证据无异议。 经庭审质证，第三人对原告举出的证据1无异议，对证据2的关联性有异议，对证据3无异议，对证据4认为与本案无关。 经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原、被告提供的证据及第三人证据1来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认，可以作为认定本案部分事实的依据；被告提供的法律依据，与被诉行政行为相关联，本院予以确认。第三人证据2系第三人与某一买受人之间的合同，与本案无关联性，本院不予以确认。 经审理查明，金龙湾花园小区工程项目由宝隆公司开发建设，其中金龙湾花园A区3#楼为商住楼，建筑层数为地下二层，地上，地上**一、，地下一车库，讼争的车库位于该3#楼地下二层。经对该工程验收合格，河池住房和城乡建设局出具了《建设工程竣工规划验收合格单》。河池房产局依据第三人宝隆公司的申请，收取了国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格单等相关申请材料后，于2011年9月24日给宝隆公司办理了金龙湾花园A区3#栋-2楼01号房的房屋所有权初始登记，并颁发了河房权证字第××号房屋所有权证。该房屋所有权证记载的主要内容：房屋所有权人为“广西河池宝隆房地产有限公司”；房屋坐落为“河池金城东路349号(3栋-2楼01号房)”；规划用途为“车场”；建筑面积为“1029.83㎡”；套内建筑面积为“886.8348㎡”。原告不服，提起本案诉讼。 另查明，根据河池机构编制委员会河编[2017]74号《关于房屋不动产登记等相关职责调整及人员划转的批复》，原由河池房产局行使的房屋登记等职能，现已整合划转至河池不动产登记局。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”，本案所涉的房屋登记虽由河池房产局作出，但因房屋登记职能已整合划转至河池不动产登记局，故河池不动产登记局是本案适格被告。 根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”故本案所涉的车库不属于《房屋登记办法》规定初始登记由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书的属于全体业主共有的“公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋”。河池房产局受理第三人宝隆公司的房屋初始登记申请，根据宝隆公司提交的建设工程规划许可证、建设工程竣工规划验收合格单等申请材料显示该建筑建设单位为第三人宝隆公司，地下一、，地下一用途为车库，办理了本案诉争车库初始登记，将诉争车库登记在第三人宝隆公司名下，颁发了河房权证字第××号房屋所有权证。该房屋登记行为，并无不当。原告的诉讼，理由不成立，证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下： 驳回原告河池市金龙湾花园小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，案件受理费汇入：户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦虹妤 审 判 员  潘保民 人民陪审员  杨家欢 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  兰春媚 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求 最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》 第十条被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。