福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初7559号 原告：福建省龙岩市市场开发有限公司,住所地龙岩市新罗区闽西交易城**，统一社会信用代码91350800705357886D。 法定代表人：兰宝英，董事长。 委托诉讼代理人：吴烈豪，福建力涵律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：袁建斌，福建力涵律师事务所执业律师。 被告：厦门盛世豪泰物业服务有限公司，住，住所地厦门市湖里区嘉禾路**东方财富广场**一社会信用代码91350200784166315D。 法定代表人：杨晓，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张志龙，福建远大联盟律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王连秀，福建远大联盟律师事务所执业律师。 原告福建省龙岩市市场开发有限公司（以下简称市场开发公司）与被告厦门盛世豪泰物业服务有限公司（以下简称豪泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告市场开发公司的委托诉讼代理人袁建斌、被告豪泰物业公司的委托诉讼代理人王连秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市场开发公司向本院提出诉讼请求：1、判令豪泰物业公司立即向市场开发公司支付按三个月物业管理费总金额计算的违约金106353.21元；2、判令豪泰物业公司立即向市场开发公司返还预收的水电周转金共计186200元；3、判令豪泰物业公司向市场开发公司办理交接手续，并移交物业管理相关资料，具体包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料区物业服务收支帐册的资料；相关的物业查验报告；相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件等。事实与理由：2008年，市场开发公司（甲方）与豪泰物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“龙岩阳光都汇（财富旺角）”项目提供前期物业管理服务；物业管理委托期限暂定为三年，自本合同所及物业正式办理交房之日起算，但在本合同期限内，小区业主委员会成立并依法重新签订物业服务合同且生效时，本合同自动终止（第十七条）；本合同期满前2月，业主大会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业为止（第十八条）；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交相关房屋及设施的资料（第二十七条）；甲乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付相当于三个月物业管理费总金额的违约金……（第四十三条）；本合同在履行中如发生争议，甲乙双方应友好协商解决，协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉（第五十四条）；合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，市场开发公司将物业服务区域移交给豪泰物业公司，由于“财富旺角”小区的业主委员会未成立，一直由豪泰物业公司提供物业服务。合同履行过程中，豪泰物业公司还向住宅业主预收水电周转金300元/套、间，店铺业主预收水电周转金500元/套、间，共计186200元。2017年9月28日，豪泰物业公司致函市场开发公司，未说明正当理由即提出在2017年10月31日零点起撤出该小区的管理工作。市场开发公司于2017年10月24日发函回复被告，认为“财富旺角”小区目前并未成立业主委员会，也未与新的物业服务企业签订物业服务合同，《前期物业服务合同》约定的合同期限未届满，不同意豪泰物业公司撤出“财富旺角”小区的物业管理服务，要求其继续履行合同义务，以免承担违约责任。但豪泰物业公司对市场开发公司的回函置之不理，仍于2017年10月31日擅自撤离“财富旺角”小区。2017年11月3日，市场开发公司再次向豪泰物业公司发函，表示不同意其撤出“财富旺角”的物业管理服务，要求其继续履行合同义务，否则将追究其法律责任。自豪泰物业公司撤离后，“财富旺角”小区陷入无物业服务的混乱状态，业主对此反映非常强烈，甚至向政府有关部门投诉。为了保障该小区的日常物业管理，保证业主的人身、财产安全，2017年11月16日，市场开发公司与龙岩市中晟物业管理有限公司（以下简称中晟物业公司）签订《临时物业管理服务合同》，约定由中晟物业公司暂时接管该小区，临时提供物业服务，委托管理期限从2017年11月1日起至业主委员会成立时止。合同签订后，中晟物业公司提供物业服务至今。综上，因豪泰物业公司擅自提前终止物业服务合同，其行为已构成严重违约。根据《合同法》的规定及《前期物业服务合同》的约定，豪泰物业公司应当向市场开发公司支付相当于三个月物业管理费总金额的违约金计106353.21元。同时，豪泰物业公司预收的水电费押金共计186200元也应当予以返还，并向市场开发公司办理交接手续，移交物业管理相关材料。为此，市场开发公司为维护自身合法权益，特诉请法院判如所请。 豪泰物业公司辩称:一、本案市场开发公司主张违约金没有依据，豪泰物业公司无需承担违约责任。1、诉争的财富旺角在闽西交易城内，该物业区域内已有一家物业管理企业，市场开发公司与豪泰物业公司签订的《前期物业服务合同》（下称合同）应属无效，违约金条款不具有约束力。《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》均规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。诉争的“财富旺角”在龙岩市交易城内，该物业区域内已经有一家物业管理企业龙岩闽西交易城物业管理有限公司在管理，市场开发公司仍与豪泰物业公司签订合同，合同无效。主张违约金的前提是合同有效，在合同无效的情况下，违约金条款没有约束力，市场开发公司主张违约金没有依据。2、退而言之，即使合同有效，合同的履行期限也已经届满，豪泰物业公司撤离财富旺角未违反合同约定。根据合同约定，在约定合同期限满前2个月，业主大会未成立的，合同自动延长。合同履行过程中闽西交易城内已经成立了闽西交易城业主委员会。据此，诉争合同的期限已经届满。豪泰物业公司一直和市场开发公司在商讨撤场事宜，而非市场开发公司所称未提出正当理由突然撤场。2016年12月15日市场开发公司也曾就此事给豪泰物业公司回函，豪泰物业公司已给与市场开发公司足够的时间，豪泰物业公司已经履行通知义务，并不存在违反合同约定和法律规定的情形。即便豪泰物业公司存在违约的可能，但涉案合同的违约责任也极不平等，市场开发公司请求的违约金过高。法院应当结合本案如下实际情况进行调整。因前期物业服务合同的特殊性，双方之间并不存在款项往来，而违约金的承担基础是以实际损失为依据，市场开发公司的证据也未能证明其具体的损失金额，市场开发公司要求豪泰物业公司支付10多万的违约金明显有失公平。豪泰物业公司于2017年10月31日撤场，市场开发公司于2017年11月16日已经与第三方签订《临时前期物业服务合同》，过渡期半个月左右，市场开发公司作为开发商损失不大。合同条款的履行对豪泰物业公司及其不公平，合同约定服务期限3年，3年未成立业委会则顺延业委会成立。市场开发公司作为闽西交易城开发商明知闽西交易城业主委员会已经成立仍以所谓的财富旺角业主委员会没有成立、追究违约责任不肯让豪泰物业公司撤场。因合作多年及为业主安全，在如此不合理的条款及现实下，豪泰物业公司仍然坚持服务6年，市场开发公司据此要求豪泰物业公司支付十几万的违约金明显不符合常理。二、市场开发公司要求豪泰物业公司返还预收的水电周转金没有事实和法律依据。豪泰物业公司并没有向业主预收水电周转金，市场开发公司提供的证据不能证明豪泰物业公司预收水电周转金186200元的事实，应承担举证不能的责任。根据合同的相对性原则，市场开发公司并未获得业主的合法授权，根据法律规定原告没有权利向豪泰物业公司主张水电周转金。3、市场开发公司并未向豪泰物业公司移交诉争物业的竣工验收资料、业主入户资料，豪泰物业公司无法配合，豪泰物业公司会尽量配合市场开发公司相关材料移交，豪泰物业公司移交小区物业管理相关资料。 经审理查明：2008年，市场开发公司（甲方）与豪泰物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“龙岩阳光都汇（财富旺角）”项目提供前期物业管理服务；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方应参与本物业的竣工验收，并在本物业移交接管时，与甲方共同办理物业管理书面交接手续；物业管理委托期限暂定为三年，自本合同所及物业正式办理交房之日起算，但在本合同期限内，小区业主委员会成立并依法重新签订物业服务合同且生效时，本合同自动终止；本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业为止；物业管理费标准为，住宅及带电梯办公用房为1元/㎡/月，多层住宅为0.6元/㎡/月，地下小车位为每月5，地下小车位为每月50元/辆行车为每月15元/辆；乙方承接物业时，甲方应向乙方移交相关房屋及设施的资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件。甲乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付相当于三个月物业管理费总金额的违约金，由此给对方造成的经济损失超出违约金的，按实际损失予以赔偿。由于一方违约而致使本合同提前终止的，提出解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行终止，并由违约方承担前述约定的赔偿金额为作为违约金。本合同在履行中如发生争议，甲乙双方应友好协商解决，协商不成的，依法向有管辖权的人民法院起诉。 合同签订后，市场开发公司将物业服务区域移交给豪泰物业公司由该公司提供物业服务。2017年9月28日，豪泰物业公司向市场开发公司发出《关于停止财富旺角物业服务的通知函》，内容为：我司已于2017年9月28日在财富旺角小区张贴公告，要求小区业主于2017年10月13日前推荐两名业主加入闽西交易城业委会。届时，财富旺角将由闽西交易城物业公司直接管辖，我司将在2017年10月31日零点起撤出财富旺角小区的管理工作。2017年10月24日，市场开发公司发函回复豪泰物业公司，主要内容为：“财富旺角”小区目前并未成立业主委员会，也未与新的物业服务企业签订物业服务合同，《前期物业服务合同》约定的合同期限未届满，豪泰物业公司应当按照合同约定继续履行物业管理服务直至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业后，并将物业管理相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费及其收支账目等必须移交的资料移交后方可退出物业管理区域，市场开发公司从未同意豪泰物业公司撤出“财富旺角”小区的物业管理服务，要求其继续履行合同义务，以免承担违约责任。豪泰物业公司仍于2017年10月31日撤离“财富旺角”小区，未办理相关的交接手续、也未将相关的物业管理资料进行移交。2017年11月3日，市场开发公司再次向豪泰物业公司发函，表示不同意其撤出“财富旺角”的物业管理服务，要求其继续履行合同义务，否则将追究其法律责任。2017年11月16日，市场开发公司与龙岩市中晟物业管理有限公司（以下简称中晟物业公司）签订《临时物业管理服务合同》，约定由中晟物业公司对“阳光都汇（财富旺角）”项目提供临时物业管理服务，主要约定：物业管理费收费标准，电梯住宅楼、商业房屋为1元/㎡/月，小高层住宅、办公用房为0.6元/㎡/月，地下小车位每月50，地下小车位每月50元/辆，地下摩托车每月15元/辆主套房面积分摊；管理期限为从2017年11月1日起至业主委员会成立。2018年8月28日，中晟物业公司提交的《阳光都汇物业收费依据表》显示：当月的物业服务费合计为35451.07元。 上述事实，有市场开发公司提供的《前期物业服务合同》、《关于停止财富旺角物业服务的通知函》、《关于厦门盛世豪泰物业服务有限公司要求撤出财富旺角的物业管理服务的回复》、特快专递回执、《关于厦门盛世豪泰物业服务有限公司请严格执行前期物业服务合同条约的函》、特快专递回执、《临时物业管理服务合同》、中晟物业公司制作的“财富旺角”小区物业收费计算表，以及双方当事人当庭陈述在案佐证。 本院认为，市场开发公司与豪泰物业公司签订的《前期物业服务》合同,体现了双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规，合法有效，该合同对双方均具有约束力。在《前期物业服务》约定“本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业为止”“甲乙双方任何一方无正当理由不得提前终止本合同，否则应向对方支付相当于三个月物业管理费总金额的违约金”，豪泰物业公司在“财富旺角”的业主委员会并未成立、也未选聘新的物业管理企业的情况下，擅自于2017年10月31日撤离“财富旺角”小区，提前终止物业服务合同，违反了上述约定，市场开发公司有权要求豪泰物业公司承担相应的违约责任。豪泰物业公司辩称在2008年时闽西交易城已经成立了龙岩闽西交易城物业管理有限公司以及闽西交易城业主委员会，“财富旺角”在闽西交易城范围内，因此双方签订的《前期物业服务》应属无效，市场开发公司要求豪泰物业公司承担违约责任的理由不能成立。对此，本院认为闽西交易城业主委员会与“财富旺角”业主委员会不能划为等号，“财富旺角”项目并不包含在闽西交易城物业管理有限公司的物业管理服务范围内，豪泰物业公司的该抗辩无理。此外，豪泰物业公司还辩称，即使其存在违约，市场开发公司主张的违约金过高，请求法院予以调整。本案中，豪泰物业公司系于2017年10月31日撤离，而市场开发公司系于2017年11月16日与中晟物业公司签订《临时物业服务合同》，即“财富旺角”没有物业服务管理的期间为半个月时间，市场开发公司主张要求豪泰物业公司赔偿三个月物业管理费的违约金标准确实过高，本院酌定为豪泰物业公司因擅自撤离“财富旺角”应赔偿市场开发公司按一个月的物业管理费计算的违约金即35451.07元。市场开发公司主张豪泰物业公司返还水电周转金186200元，因水电周转金系由业主所交纳，市场开发公司也未提供证据证明“财富旺角”的业主授权委托该公司向豪泰物业公司主张该水电周转金，对其该主张本院不予支持。豪泰物业公司撤离“财富旺角”时并未办理物业交接手续，也未将相关物业管理资料进行移交，因此豪泰物业公司应限期向市场开发公司移交“龙岩阳光都汇（财富旺角）项目竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料区物业服务收支帐册资料,相关的物业查验报告,相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件”。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十一条规定，判决如下： 一、厦门盛世豪泰物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付福建省龙岩市市场开发有限公司违约金35451.07元。 二、厦门盛世豪泰物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建省龙岩市市场开发有限公司移交：“龙岩阳光都汇（财富旺角）”项目的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料区物业服务收支帐册资料，相关的物业查验报告，相关房屋设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料以及物业质量保修文件和物业使用说明文件。 三、驳回福建省龙岩市市场开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5688元、减半收取计2844元，由福建省龙岩市市场开发有限公司负担2155元，由厦门盛世豪泰物业服务有限公司负担689元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 卢  伟  湘 二○一八年十二月五日书记员陈叙颖(代) 书记员 廖丽清(代) 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2、《物业管理条例》 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 二、执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业龙岩分行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 1 8