天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初29915号原告：张铁军，男，住天津市滨海新区，委托诉讼代理人：付启源，天津勒芒律师事务所律师。被告：天津滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽上海道**。法定代表人：聂心悦，经理。委托诉讼代理人：张小荷，天津迎贝律师事务所律师。被告：聂心悦，男，住天津市和平区，委托诉讼代理人：张小荷，天津迎贝律师事务所律师。被告：张刚福，男，住天津市南开区，委托诉讼代理人：张小荷，天津迎贝律师事务所律师。被告：天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司，住，住所地天津市滨海新区塘沽河北路**楼底商/div>法定代表人：郝振明，董事长。委托诉讼代理人：刘忠义，天津同文和律师事务所律师。原告张铁军与被告天津滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司（以下简称茶博会）、被告聂心悦、被告张刚福、被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司（以下简称宏达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张铁军及其委托诉讼代理人付启源，被告茶博会、被告聂心悦、被告张刚福的委托诉讼代理人张小荷，被告宏达公司的委托诉讼代理人刘忠义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张铁军向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、请求法院判令被告返还租金并连带赔偿原告各项损失共计9438940元（其中返还租金1018333元，返还房屋转让费1500000元，装修损失6920706元）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司于2014年5月1日签订房屋租赁合同，被告聂心悦为天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司法定代表人。该合同约定天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司将其承租张刚福房屋中的坐落于塘沽区上海道365号，建筑面积1070平方米的部分租赁给原告，租期为5年，不含物业费等年租金为97万元。据合同第二条约定，原告就750平方米的场地已支付至2015年8月31日前的租金68万元，新增320平方米场地已支付至2015年8月31日前的租金33.8333万元。原告承租该房屋的目的为经营“鼎盛ＫＴＶ”，在原告交付租金后，遂即开始对房屋进行装修，购置经营ＫＴＶ的设备，并招募了服务人员经营ＫＴＶ。在此期间，原告为办理经营证照多次向被告催要房屋消防验收合格证明等相关证件，但被告均以各种借口予以拖延。时至今日，被告仍无法提供相关消防验收合格证明等文件，导致原告无法办理经营证照，ＫＴＶ无法正常经营。被告天津市滨海新区塘沽宏达实业发展有限公司为房屋的产权人，其在不具备消防验收合格资质的前提下将房屋对外出租，违反了我国强制性法律规定，明显存在过错。被告张刚福、聂心悦、天津滨海新区茶博汇茶叶市场管理有限公司在将该房屋出租前，亦尚不具备消防验收合格证明，同样存在过错。故对于原告的损失，上述被告具有共同过错。上述被告的行为严重侵害了原告的合法权益，并给原告为ＫＴＶ的各种投入带来巨大损失，望判如所请。被告茶博会、聂心悦、张刚福答辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与茶博汇签订租赁合同中明确了没有消防许可证，在此情况下原告擅自装修，损失应由原告自行承担，租金数额也不对，原告并没有交纳这么多，原告正常使用到2017年2月23日，因为未交电费所以不营业了，在此之前原告一直在经营，原告使用期间即使不要租金也要缴纳房屋使用费，如果是无效也应缴纳房屋使用费,应与租金相抵.不同意支付转让费以及损失。被告宏达公司答辩称，不同意原告要求被告承担连带赔偿责任，原、被告之间不存在租赁合同关系，是被告将房屋租给张刚福，张刚福租给聂心悦，聂心悦并没有出租给原告，而是茶博汇租赁给原告的。原告与茶博汇之间的合同于2014年5月1日签订，而本案的宏达公司与张刚福之间的合同于2012年6月29日被人民法院认定为无效合同，2014年签订合同时聂心悦与原告的合同时建立在无效的基础上，应属无效合同，由于聂心悦是在明知其与张刚福合同无效的情况下，仍将房屋租赁给原告，其产生的后果应由原告自行负责与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及提供的证据，本院认定事实如下：2011年1月20日，宏达公司与张刚福签订《房屋租赁合同》，约定张刚福承租宏达公司出租的天津市滨海新区塘沽上海道297、341、365、381、445、453、459、467、475、483、489及（外滩Ｆ区）共计12718.28平方米房屋用于经营，合同签订后，张刚福对上述承租房屋进行了基础装修。2011年5月30日，张刚福与聂心悦签订《房屋租赁合同》，张刚福将上述承租部分4800平方米转租给聂心悦，此后聂心悦在张刚福的基础装修上进行了二次装修。2014年5月1日，天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司（法定代表人为聂心悦）与张铁军签订《茶博会房屋租赁合同》，聂心悦将上述承租部分的1070平米以天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司的名义转租给张铁军，租赁期限五年，自2014年5月1日至2019年6月30日，免租期为2014年5月1日至2014年6月30日，年租金970000元，张铁军在张刚福的基础装修上也进行了二次装修，并用于经营鼎盛ＫＴＶ。2012年1月6日，张刚福起诉宏达公司，请求解除与宏达公司签订的《房屋租赁合同》，要求双倍返还定金6000000元，赔偿装修损失13870973元，电费损失50000元。宏达公司在该案中提出反诉，请求解除与张刚福签订的《房屋租赁合同》，要求张刚福支付2011年6月1日至2012年2月7日的房屋租金3410013.12元。天津市第二中级人民法院于2012年6月19日做出（2012）二中民四初字第9号民事判决书（以下简称9号判决），判决宏达公司赔偿张刚福装修损失人民币12952281元。该判决作出后，张刚福与宏达公司均未上诉，后宏达公司向天津市高级人民法院申请再审，天津市高级人民法院经审查后，裁定驳回了宏达公司的再审申请。现9号判决已发生法律效力。2014年11月7日，案外人聂心悦起诉张刚福，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求张刚福返还定金500000元，赔偿装修费26000000元，天津市第二中级人民法院于2015年11月5日做出（2014）二中民四初字第109号民事判决书（以下简称109号判决），判决被告张刚福赔偿原告聂心悦装修损失人民币8042315元。该判决作出后，张刚福不服，提起上诉，2016年3月22日，天津市高级人民法院做出（2016）津民终47号民事判决书，撤销了109号判决第一项，确认张刚福与聂心悦于2011年5月30日签订的《房屋租赁合同》无效，维持109号判决的第二项、第三项、第四项及诉讼费负担部分。（2016）津民终47号民事判决书已经发生法律效力。在本案审理期间，经原告张铁军申请，天津中兴财咨询有限公司出具鉴定意见书，确定“鼎盛ＫＴＶ”装修工程造价为5143083元。本院认为，（2016）津民终47号民事判决书了确认张刚福与聂心悦于《房屋租赁合同》无效，因此天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司与张铁军签订《茶博会房屋租赁合同》应为无效。原告据此主张，应于支持。关于返还租金的诉请，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据该规定，现张铁军仍占有涉诉房屋，已超过交纳房租的租期，对其返还租金的诉请，不予支持。关于转让费损失，该损失系张铁军与案外人之间的债权债务关系，与本案没有直接利害关系，张铁军应向案外人主张。关于装修损失，鉴定单位出具鉴定意见书，确定装修损失为5143083元，被告茶博会抗辩张铁军实际使用了涉诉房屋，庭审中提供了“随行付”消费凭证及“鼎盛ＫＴＶ”公众号ＡＰＰ截图，该“随行付”消费凭证显示收款方商户名称为鼎盛，记载的消费时间为2016年12月3日，在“鼎盛ＫＴＶ”公众号上也有网络宣传，结合上述证据可以认定，鼎盛ＫＴＶ在装修后确有经营情况，因此装修损失按照租期进行残值折算，折算点为2016年12月3日，根据查明事实，张铁军与茶博会的实际起租租期自2014年6月30日至2019年6月30日，经核算残值的装修损失为2649040元（5143083×940／1825），该装修损失茶博会公司应承担给付义务。关于聂心悦、张刚福、宏达公司承担责任的问题。对此本院认为，本案的法律关系为合同纠纷并非侵权纠纷，而张铁军所主张的装修损失所依据的基础关系也为合同关系，因此，张铁军主张聂心悦、张刚福、宏达公司承担共同侵权责任，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认张铁军与被告天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司签订的《茶博会房屋租赁合同》无效；二、被告天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告张铁军装修费损失2649040元；三、驳回原告张铁军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费77874元，由原告张铁军承担56019元，由被告天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司承担21855元。（被告天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司于判决生效后十日内给付原告张铁军），鉴定费288800元，由原告张铁军承担75088元，由被告天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司承担213712元，（被告天津市滨海新区茶博会茶叶市场管理有限公司于判决生效后十日内给付原告张铁军）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李桂华审 判 员  王艳君人民陪审员  宛 榕二〇一八年十二月二十九日书 记 员  刘 岩