广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3130号 原告：骆国华，男，1965年1月15日出生，壮族，户籍登记住址南宁市武鸣区，现住南宁市武鸣区。 被告：李色秋，女，1974年12月7日出生，汉族，户籍登记住址南宁市武鸣区，现住南宁市武鸣区。 原告骆国华与被告李色秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法组成合议庭，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告骆国华、被告李色秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骆国华诉称：2017年2月25日，我与被告李色秋签订房屋租赁合同，将原告名下位于武鸣县房屋的第一、二层租给被告，约定租期为两年，租金每季度8400元，水费每月40元，电费按实际用电收取。2018年2月7日，被告不交房租、水电费就不辞而别。原告与被告签订的房屋租赁合同已经于2018年2月份解除，元宵节时被告就搬走所有物品，但是钥匙也没有还我。我要求被告支付2017年2月25日至2018年2月25日的房租费2800元／月×12个月＝33600元、水费40元×12个月＝480元、电费1002度×0.7元＝701.4元，再扣除被告李色秋两次支付的款项10000元。特向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1.被告李色秋支付原告骆国华房租23600元、水费480元、电费701.40元，三项共计24781.40元；2.被告支付原告违约金5000元；3.本案诉讼费由被告负担。 原告骆国华为证明其主张，共同向本院提交以下证据：1.原告身份证、户口簿，拟证明原告的主体资格；2.房产证，拟证明原告出租的房屋的权属情况；3.《房屋租赁合同》，拟证明原被告的租赁合同的内容；4.黄月玲出具的收条，拟证明被告李色秋所支付给甘爱群的17800元系转给黄月玲的款项，并非本案房租。 被告李色秋辩称：一、2017年2月25日，原被告就位于武鸣县房屋签订的房屋租赁合同及相关约定，是事实；二、2017年10月15日，被告向原告妻子甘爱群账户为62×××51的账户转账支付了17800元，本来该款是让甘爱群购买一款叫“巴马乾一”的网络理财产品，但是该理财产品实际上已经在8月份的时候关闭了，不能购买，而甘爱群将该款转给原告骆国华用于支付南宁市产的购房款，所以被告认为应该可以用以抵扣房租；三、对于拖欠的房租和水电费，被告认为虽然双方解除合同的时间是2018年2月25日，但是2018年1月22日我就已经口头向原告说要解除合同了，同年2月3、4日我已经将房屋内的物品全部搬离。所以被告只认可拖欠的房租为11个月2800元／月×11个月＝30800元，减去两次转账给原告骆国华的10000元及支付给甘爱群的17800元即30800元－10000元－17800元＝3000元，电费按原告说的实际用电1002度×0.7元＝701.4元，水费40元×11个月＝440元，以上合计4141.40元，被告同意支付了；四、2018年1月22日，被告搬出房屋时，发现在门窗完好的情况下，屋内价值1万元的物品丢失。后报警处理，目前尚未破案。该房除被告外只有原告方有钥匙，又装有监控摄像头，原告却拒不配合警方破案，有可能对被告的损失承担赔偿责任，所以解除合同被告并非违约，不同意支付违约金5000元。 被告李色秋为证明其主张，共同向本院提交以下证据：1.中国农业银行交易明细清单，拟证明被告将部分款项支付给原告妻子甘爱群的事实；2.武鸣县公安局红岭派出所受案回执，拟证明被告财物在出租房内被盗的事实。 本院向甘爱群进行了调查询问，甘爱群称被告李色秋转账支付的17800元系被告李色秋委托其代为向黄月玲购买一款叫“巴马乾一”的网络理财产品，上述款项已经按照整数18000元转给了黄月玲，该款不是房租，原告骆国华也从未委托其代为收取房租。 原告骆国华对甘爱群的调查询问笔录予以认可。 被告李色秋对甘爱群的调查询问笔录的质证意见为：2017年10月15日向甘爱群转账的17800元，确实是让甘爱群帮忙购买“巴马乾一”的网络理财产品，但是后来被告核实该理财产品的营销平台实际已经于8月份关闭了，买不了了，而甘爱群将该款项转给原告用于支付南宁凤岭的购房款了，所以被告认为可以抵扣本案的房租。 本案的争议焦点是：原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除？何时何因解除？原告要求被告支付房租费23600元、水费480元、电费701.4元、违约金5000元有何依据？如需支付，数额如何确定？ 经审理查明：2017年2月25日，原告骆国华与被告李色秋签订《房屋租赁合同》，原告将名下位于武鸣县房屋的第一、二层租给被告，约定租期为两年（自2017年2月25日至2019年2月25日止），租金按季收取（每季度8400元，每月2800元），水费每月40元，电费按实际用电收取。《房屋租赁合同》第8条约定：“租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，违约者必须向对方交纳伍仟元的违约金。”第11条又约定：“租赁期间，在约定的用途范围内，乙方可以自由行使对租房的使用和管理。”2018年1月22日，被告发现出租屋内财物丢失，遂报警处理，同日武鸣县公安局红岭派出所予以受理，但目前尚未破案。后，被告李色秋向原告骆国华提出解除合同，双方庭审中均确认解除合同的时间为2018年2月25日。2018年9月26日，原告骆国华以被告李色秋未交清房租、水电费并违约解除合同为由，向本院提起诉讼，并提出如前所述诉讼请求。 本院认为：当事人应遵循诚实信用的原则，按照约定正确行使自己的权利，全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定，当事人一方未按照约定支付价款的，对方可以要求其支付价款。该法第一百一十四条又规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。 关于原、被告之间的房屋租赁合同解除及违约金的问题。双方庭审中均确认解除合同的时间为2018年2月25日，本院予以确认。2018年1月22日，被告发现出租屋内财物丢失向武鸣县公安局红岭派出所报案，至今未能破案。被告李色秋自称，2018年1月22日被告就已经口头向原告说要于2018年1月25日解除合同，同年2月3、4日已经将房屋内的物品全部搬离。而原告骆国华则称，2018年2月初，被告告知不想租房了，原告就将所欠的房租、水电费算给被告，被告承诺于元宵节前将所有款项支付完毕，但是至今没有履行。本案中，是被告李色秋首先提出解除的要求，原告骆国华未予置否，同时将尚欠的房租、水电费计算后交给被告并要求支付。可见，原告骆国华实际上已经以行为的方式默许同意解除租赁合同，其计算房租、水电费等相关费用只是对解除合同后对被告应负支付款项义务的结算，属于当事人双方协议解除合同的行为。故对原告骆国华要求被告李色秋支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于双方的房租、水电费的问题。双方庭审中均确认解除合同的时间为2018年2月25日，故房租、水电费的计付日期也应当以该日期为截止日期。首先，房租应当自承租时间2017年2月25日起计付至双方一致确认的合同解除时间2018年2月25日止，即2800元/月×12个月＝33600元，扣除双方一致认定的已经支付的10000元，还有23600元未支付。对于被告李色秋认为其转账支付给原告骆国华妻子的17800元应当作为房租予以扣除的主张，本院认为，合同具有相对性，当事人应当按照合同约定向合同的相对方履行义务，作为负有支付房租义务的被告李色秋应当向合同的相对方原告骆国华履行义务，被告李色秋亦自认其转账支付给原告骆国华妻子甘爱群的17800元确实是让其代为购买理财产品的款项，且原告骆国华未委托甘爱群收取房屋租金，故被告李色秋与甘爱群的转账行为是另外的法律关系，应当另行主张处理，不能因此作为房租予以扣除。其次，水费则按照合同应当计算为40元×12个月＝480元。最后，双方对水费均一致认可计算为1002度×0.7元＝701.4元，本院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李色秋支付原告骆国华房屋租金23600元、水费480元及电费701.4元，共计24781.40元； 二、驳回原告骆国华的其他诉讼请求。 案件受理费545元，减半收取272元，被告李色秋负担227元，原告骆国华负担45元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄成果 二〇一八年十二月十八日 法官助理 陆明宇 书 记 员 苏倩玉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。