沈阳市浑南区人民法院 行 政 判 决 书 (2018)辽0112行初90号 原告辽宁建威房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路55号602。注册号：2100002101213。 法定代表人裴世旗，系总经理。 委托代理人冯娇阳，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。 委托代理人苏彦铭，女，1963年4月12日出生，汉族，系该公司总经理助理，住沈阳市铁西区。 被告沈阳市规划和国土资源局，住所地沈阳市和平区南四经街149号。 负责人严文复，系局长。 委托代理人李声远，男，1969年5月16日出生，汉族，系该单位法律顾问，住沈阳市皇姑区。 委托代理人刘佳，女，1982年8月22日出生，汉族，系该单位工作人员，住沈阳市皇姑区。 第三人于力，男，1970年12月22日出生，汉族，系沈阳德英天健科技有限公司总经理，住沈阳市皇姑区。 原告辽宁建威房地产开发有限公司（以下简称建威公司）诉被告沈阳市规划和国土资源局（以下简称市规土局）、第三人于力房屋行政登记一案，原告于2018年1月23日向本院提起行政诉讼，本院受理后依法组成合议庭，于2018年9月26日对本案进行了公开开庭审理。原告建威公司委托代理人冯娇阳，被告市规土局委托代理人李声远、刘佳，第三人于力，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告系沈阳市铁西区晋斯佳苑小区的开发商，涉诉房屋为原告开发建设，并占有使用至今。沈阳市中级人民法院于2017年9月19日作出（2017）辽01刑初6号刑事判决书现已生效，该判决书确认案外人于东海以原告的名义使用虚假商品房买卖合同，通过被告将涉诉房屋备案至他人名下，以此用于借款，原告与第三人之间并不存在真实的房屋买卖行为，并确认涉诉房屋的《商品房买卖合同》中原告的合同专用章及裴世旗名章均为虚假，故上述备案登记行为缺乏主要证据及事实基础，应当予以撤销。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求：1、撤销被告对位于沈阳市铁西区贵和街1-2号5门房屋《商品房买卖合同》备案登记；2、案件受理费由被告承担。 原告为支持其诉讼请求在法定期限内向本院提供证据如下：1、企业机读档案、初始登记的批复各一份，用以证明原告是涉诉房屋的开发单位，对涉诉房屋属于原始取得，具有诉讼主体资格；2、（2017）辽01刑初6号刑事判决书1份，用以证明原告与第三人之间不存在真实买卖行为，于东海在原告不知情的情况下使用虚假印章将涉诉房屋抵押给第三人，向于力借款；3、（2018）辽01行终25号行政判决书1份，用以证明原告具有诉讼主体资格，起诉没有超过法定期限。 被告辩称：1、原告主体不适格，存在重复申请工商注册登记的问题。辽宁建威房地产开发有限公司（以下称建威公司）以相同的企业名称分别在辽宁省工商行政管理局（以下称省工商局）和沈阳市工商行政管理局（以下称市工商局）注册，且都属于开业状态。具体为：在省工商局注册的营业执照号为2100002101213，核准日期为2007年11月27日，住所为沈阳市××街××号；在市工商局的注册号为210100000089638，核准日期为2014年7月31日，住所为沈阳市铁西区建设东路55号602。建威公司重复工商注册登记，在未经有权机关确认其登记效力前，建威公司作为本案原告主体不适格；2、申请人提供虚假材料骗取合同备案，被告已尽到审慎审查义务，受害人应通过民事救济途径维护自己权益。（2017）辽01刑初6号刑事判决认定，于东海使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款，并被判处无期徒刑，于东海退赔被害人损失。本案当事人采用虚假材料骗取合同备案，受害人应通过民事救济途径维护自己权益。根据不动产登记暂行条例第十六条规定，申请人应当对申请材料的真实性负责。本案中，被告无法辨别申请材料真伪，已尽到审慎审查义务，不承担任何法律责任；3、合同备案作为一般性的管理手段，既不对相关当事人创设权利也不免除义务，备案合同与没有备案的合同同样受法律保护，合同备案对相关当事人权利义务没有实体影响，不具有行政行为的基本特性，不具有可诉性；4、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第(四)项和《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，被告具有房屋买卖合同备案的法定职权，办理涉诉房屋合同备案符合规定，没有过错；5、原告的起诉已超起诉期限，原告作为房屋买卖合同备案当事人，备案时就知晓备案内容，现起诉已超起诉期限；6、涉诉房屋已被查封，暂不具备撤销合同备案条件。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其答辩意见在法定期限内向本院提供如下证据：商品房买卖合同备案信息1份，用以证明被告已依法办理合同备案，备案房屋的购买人为于力。 第三人述称：第三人是通过朋友郑北借给原告钱，整个借款过程都是与于东海联系的，于东海陈述原告已经多年未开发，现用于借款抵押的房屋均是尾房，不需要到公司办理手续，公司也没有办公地址，于东海带第三人到被告处办理备案手续，于东海陈述原告公司所有手续均由他办理，能够确认于东海为原告的委托人，备案流程很快，并且于东海与被告的工作人员和领导关系很密切，第三人确认涉诉房屋备案到第三人名下，然后才把钱借款给了于东海。于东海在这期间一直支付利息，于东海承诺如果没有及时给付利息可以拿房子抵押。第三人一共借给原告两笔钱，第一笔钱是2012年年底借给原告200万元，银行转账到于东海的个人账户，备案到第三人名下两套房子，一年多以后于东海称这两套房屋已经出售，第三人和于东海到被告处办理撤销备案，被告办理是人脸识别，只有第三人能撤掉备案，撤销备案的同时将今天涉诉房屋的十一套房屋中的九套备案到第三人名下，也是当天备案的，这是第一笔借款的情况。第二笔借款是2013年4月20日左右，也是跟于东海联系的，与第一笔借款情况类似，借了120万元，钱也是转账给于东海的个人账户，根据第三人个人调查和于东海陈述，原告在沈阳已经没有开发项目，而于东海作为原告的委托人将借款打到于东海名下和原告名下发生的效力相同的，这笔借款将今天审理的十一套房屋中的两套备案到第三人名下并且支付利息。于东海涉嫌诈骗后，原告报案，针对第三人手里的合同和相关材料进行了司法鉴定，但是鉴定用于比对的公章是开发商提供，很多开发公司都有几枚公章，第三人不知道原告用于比对的是哪个公章，也不能证明与第三人登记注册的公章是假的。于东海作为原告的委托人办理上述委托手续其行使的职责要超过原告的普通职员，第三人有理由相信于东海有权利办理借款，所以开发商应承担相应责任，第三人没有过错。房屋备案撤消后当事人可以处置涉诉房屋，第三人将无法主张民事赔偿，会给第三人带来巨大损失，希望法院予以考虑。 第三人为支持其答辩意见在庭审时提供如下证据：证据1组、商品房买卖合同1份、商品房准住通知单1份、不动产统一发票1份、自然人类房地产交易税收基础信息表1份、授权书1份、房屋所有权转移登记申请书1份、设门登记审批表1份、商品房预售许可证1份、营业执照副本1份、关于住宅项目初始项目的批复1份，用以证明上述手续是合法有效的，涉诉的备案登记不应该撤销。 经法庭审查及合议庭评议，本院对原、被告及第三人提交的证据作如下确认：对原告提供的1号及3号证据，能够证明其具有诉讼主体资格，起诉未超期，本院予以确认；对原告提供的2号证据，能够证明其所要证明的问题，本院予以确认；被告提供的证据仅能证明被告于2013年4月22日为第三人于力办理了涉诉房屋的合同备案登记，不能证明其备案登记的行为合法；第三人于力在庭审时提供的证据，只能够说明涉诉房屋备案登记的来源。 经审理查明，原告系沈阳市铁西区晋斯佳苑小区的开发商，涉诉房屋为原告所开发建设。2013年4月22日，案外人于东海以原告的名义与第三人于力签订了《商品房买卖合同》，该涉诉房屋位于沈阳市铁西区贵和街1-2号5门，面积为108.18平方米，除上述房屋之外，案外人于东海还向于力提供了10处建威公司开发建设的房屋，并以此向于力借款。2013年4月22日当日，案外人于东海到被告处将本案涉诉房屋的《商品房买卖合同》备案登记至于力名下。合同备案后，于力并未实际取得涉诉房屋，该房屋一直由原告占有使用。原告认为，其与第三人于力之间并不存在真实的房屋买卖行为，被告作出的备案登记行为缺乏主要证据及事实基础，故向本院提起行政诉讼，要求撤销被告对位于沈阳市铁西区贵和街1-2号5门房屋《商品房买卖合同》的备案登记。 另查明，2017年9月19日，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01刑初6号《刑事判决书》，该判决书中确认案外人于东海使用虚假商品房买卖合同、商品房销售发票等材料通过被告将涉诉房屋备案至第三人名下，以此用于借款，该判决现已发生法律效力。 本院认为：1、关于原告是否具备本案诉讼主体资格的问题。本案中，原告作为涉诉房屋的开发企业，对涉诉房屋属原始取得，故与涉诉房屋之间存在利害关系，具备原告主体资格。至于被告提出原告用相同名称注册两个公司的问题，原告已向本院提供了营业执照等资料，能够说明其为涉诉房屋的开发企业，至于注册是否混乱的问题不属本案审理范围，本院不予说明；2、关于起诉期限的问题。根据《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”案外人于东海因涉嫌诈骗罪于2015年11月16日被刑事拘留，此后刑事案件于2017年1月25日、3月15日由沈阳市人民检察院向沈阳市中级人民法院提起公诉，市法院于2017年9月19日作出生效刑事判决，认定于东海犯诈骗罪。在该刑事案件的侦查审理过程中，经刑事科学技术文检鉴定，第三人在办理相关登记时所提交的申请材料、商品房买卖合同等手续的相关印章存在虚假情况，且在于东海刑事判决中亦确认“于东海在涉案房产原合法所有人不知情下，使用虚假手续将涉案房产用以出售或抵押担保借款。”虽依据上述法律规定，涉诉房产合同备案登记应由房产行政管理部门自行纠正并予以撤销，但因原告建威公司已向法院起诉，且被告市规土局亦以应诉及答辩行为表明其不予自行处理的立场，故原告建威公司对于原房屋合同备案登记的起诉虽超过起诉期限，但其要求房屋登记机关履行职责的诉讼并未超过法定期限，为减轻当事人的诉累，本院直接对房产行政管理部门是否应当履行相应职责予以审查；3、关于涉诉的合同备案行为是否属于行政案件受案范围的问题。被告对《商品房买卖合同》进行备案，直接导致合同指向的房屋不能进行转移登记，故该行为对原告的权益产生了实质性的影响，因此本案的备案行为应为可诉的行政行为；4、关于本案涉诉的合同备案登记行为是否应当撤销的问题。沈阳市中级人民法院作出的（2017）辽01刑初6号《刑事判决书》中已经确认案外人于东海使用虚假商品房买卖合同，通过被告将涉诉房屋备案至第三人于力名下，以此向第三人借款，能够说明原告与第三人之间并不存在真实的房屋买卖行为，并确认涉诉房屋的《商品房买卖合同》中，原告公司的合同专用章及裴世旗名章为假，故上述备案登记行为缺乏主要证据及事实基础，符合《房屋登记办法》第八十一条规定的司法机关发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记的情况，现被告市规土局已通过应诉及答辩的方式表明其拒绝撤销房屋备案登记，故原告要求撤销上述房屋备案登记行为的诉讼请求，本院予以支持。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下： 撤销被告沈阳市规划和国土资源局于2013年4月22日对第三人于力作出的位于沈阳市铁西区贵和街1-2号5门面积为108.18平方米的房屋的《商品房买卖合同》备案登记。 案件受理费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  佟 斌 审 判 员  刘海瑛 人民陪审员  卞藕莲 二〇一八年十二月五日 书 记 员  孙 晶