呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3588号原告：闫美凤，女，1990年11月5日出生，汉族，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李文平，内蒙古经纬天融律师事务所律师。被告：肖文刚，男，1976年8月26日出生，蒙古族，农民，住呼和浩特市。原告闫美凤与被告肖文刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫美凤及其委托诉讼代理人李文平、被告肖文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫美凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认双方签订的《协议书》无效；2.请求判令被告返还原告购房款12万元。事实和理由：被告肖文刚与候海青、史三平、史智威等人合伙在呼和浩特市玉泉区小黑河镇讨卜齐新村新建了房屋，2017年6月10日，原、被告签订协议，约定被告将上述一处164平米的宅院以12万元的价格出卖于原告，协议还约定了其他事项，同日原告依约向被告交付了12万元购房款。2018年4月，呼和浩特市玉泉区政府下达了限期拆除通知，认定被告卖予原告的房屋属于私搭乱建的违法建筑，要求限期拆除。2018年4月26日，原告购买的上述房屋被强制拆除。原告认为，被告新建的房屋由于属于违法建筑，现已被强制拆除，被告应当向原告返还交付的全部购房款120000元。因双方无法协商解决，原告诉至本院，请求判如所请。被告肖文刚辩称：第一次卖给他们房子的时候，不知道是违建，在出售后，我们私下打听到房子是不合法的，属于违建，有可能被强拆，我就通知他们说房子是违建的，多少钱买的，我原价退给他们，他们不同意退房，退款，然后签订的第二份协议。我们拿的是第一份协议，第二份协议是他们对方拿的，过错是双方的，我们不同意原价退，现在没钱，钱也退不了。2018年4月份下达的违建通知书，下达到原告手里，他们没有给我们送。我们并不知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告闫美凤向本院提交了《协议书》、收据，拟证明原、被告双方于2017年6月10日签订协议，约定被告将164平米的宅院以12万元的价格出卖于原告，协议第五条还约定，甲方（被告）不得反悔或出售给第三方，不得抵押贷款及出现产权地界纠纷，如有违约，甲方退还乙方（原告）所有的转让费及装修费用，原告依约向被告交付了12万元购房款的事实。被告肖文刚发表质证意见称，不认可。对此，本院认定，经询问被告肖文刚，其对该证据真实性无异议，本院对其真实性予以采信，综合《协议书》、收据内容，可以证实原告所证明的问题，本院对该证据所证明的问题予以采信。2.原告闫美凤向本院提交了《限期拆除违法建设通知书》、照片，拟证明涉案房屋被认定为违法建筑，并已被强制拆除，原、被告因约定买卖的标的物不合法导致协议无效，被告应当依法退还原告交付的12万元购房款，被告的建房成本损失是由于该房屋被认定为违法建筑导致的，与原告的购买行为没有任何关系，原告作为协议的一方当事人没有任何过错。被告肖文刚发表质证意见称，不认可。对此，本院经认真比对，并询问被告肖文刚意见，并经双方认可存在违建事实的基础上，认定《限期拆除违法建设通知书》、照片真实，对真实性采信，综合《限期拆除违法建设通知书》、照片所反映的内容，可以证实原告所证明的问题部分属实，本院对该证据所证明的问题部分予以采信。3.被告肖文刚向本院提交了《土地承包合同》、《协议书》，拟证明原、被告双方均有责任。原告闫美凤发表质证意见称，不认可，该土地系村委会单方发包，且土地用途为养殖，并非建设用地，所建房屋被告是违法建筑被强制拆除，故双方所达协议无效，被告存在过错，而违章建筑与原告是否购买没有任何关联，原告不存在任何过错，依法不应当承担任何责任。对此，本院认定，从《土地承包合同》、《协议书》形式、内容，可以认定其真实性，但对其所证明的问题，本院不予采信。综合有争议的证据和事实，本院查明：原告闫美凤与被告肖文刚于2017年3月10日签订了《协议书》，约定原告闫美凤购买被告肖文刚位于玉泉区小黑河镇讨卜齐村一处宅院，东邻梁五女、南邻路、西邻地、北邻路，东西4米，南北41米，付款方式为一次性支付12万元。同年6月10日，双方再次签订《协议书》，约定购房信息与上述2017年3月10日签订的《协议书》一致，被告肖文刚出具收据，写明收到房屋转让费12万元。后《协议书》所涉房屋被呼和浩特市玉泉区人民政府认定为属于私搭乱建，并被强制拆除。本院认为，原告闫美凤与被告肖文刚签订的《协议书》中约定的房屋占用土地属于玉泉区小黑河镇讨卜齐村集体土地，其土地性质并非建设用地，且该房屋已被呼和浩特市玉泉区人民政府认定系私搭乱建，属违法建筑物，并被强制拆除，故原告闫美凤与被告肖文刚之间的《协议书》违反法律的强制性规定，为无效合同。基于无效合同的法律规定，合同无效或被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方合同约定的房屋已被玉泉区政府强制拆除，不具备返还的可能及价值评估的条件，本院以双方合同中确定的房屋交易价款予以确定房屋价值，即该房屋价值12万元。原告闫美凤与被告肖文刚在签订合同时均存在过错，对于双方的过错责任本院以各50%予以确定，据此原告闫美凤主张的要求确认原、被告双方签订的《协议书》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告闫美凤要求判令被告肖文刚返还购房款12万元，根据本院对双方责任的认定，被告肖文刚应当向原告闫美凤返还房价款12万元的50%即6万元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：一、原告闫美凤与被告肖文刚于2017年3月10日签订的《协议书》无效，原告闫美凤与被告肖文刚于2017年6月10日再次签订的《协议书》无效。二、被告肖文刚于本判决生效之日立即返还原告闫美凤购房款6万元。三、驳回原告闫美凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由原告闫美凤负担675元，由被告肖文刚负担675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 刘万华 二〇一八年十二月十九日书记员 岳凤龙附：相关法律规定《中华人民共和国民法总则》第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。