太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初4073号原告：太原星河湾房地产开发有限公司，住所地太原市小店区星河西路******，统一社会信用代码×××。法定代表人：徐玉军，总经理。委托诉讼代理人：乔丽华，女，该公司法务部职工，住该公司宿舍。被告：杭艳，女，1974年10月2日出生,汉族，职业不详，住太原市。原告太原星河湾房地产开发有限公司（以下简称“星河湾房地产公司”）与被告杭艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告星河湾房地产公司的委托代理人乔丽华到庭参加诉讼。被告杭艳经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河湾房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的合同编号为20131929048的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，被告配合原告办理《商品房买卖合同》网签解除手续；2、请求判令被告支付违约金合计2336600元；3、请求判令被告腾退位于太原市星河西路8号星河湾二号园第16幢0单元0902号房屋于原告；4、请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2013年3月17日，原、被告签订了编号为20131929048《商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《商品房买卖合同补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定被告向原告购买山西省太原市星河西路8号星河湾二号园第16幢0单元0902号房屋(以下简称“房屋”)，建筑面积为512.54平方米，单价为22794.32元，总金额为11683000元。其中首付款3513000元(含已付定金30万)，剩余房价款817万元，买受人应以商业按揭贷款方式支付。被告为购买原告房屋于2013年9月24日与中信银行股份有限公司太原分行(以下简称“银行”)签订了《中信银行个人购房借款合同》(以下简称“借款合同”)，办理了按揭贷款，约定贷款金额为817万元，同时，原告为该笔借款提供了连带责任保证，后该合同履行。现因被告仅部分偿还贷款后停止向银行偿还贷款本息。因此银行依据合同约定宣布债务提前到期，要求被告偿还贷款本息并要求原告履行担保责任。原告因此承担了保证责任，使银行债权得以优先受偿。买卖合同附件四关于付款方式及付款期限的补充约定之第一条第4项约定了买卖合同的解除条件。另根据《补充协议》第十三条第1款约定：若因被告原因导致合同解除，若原告在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使解除权的，被告须向原告支付相当于《买卖合同》第四条约定的房屋总价款20%的违约金，即人民币2336600元。综上，原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为此特向法院提起诉讼，请法院依法作出公正的裁判。被告杭艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未提出答辩。经原告陈述举证，本院对以下事实予以确认：2013年3月17日，原告星河湾房地产公司与被告杭艳签订合同编号为20131929048的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：被告购买原告开发的位于太原市星河西路8号星河湾二号园第16幢0单元0902号房，建筑面积512.54平方米，房屋单价为22794.32元，房屋总价为11683000元，付款方式为商业按揭贷款方式支付，其中被告应于2012年12月31日前付清首付款3513000元（含已付定金30万元），剩余房款817万元以商业按揭贷款方式支付。合同附件四合同补充协议关于付款方式及付款期限的补充约定载明：若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致出卖人按照银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还已到期贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人告知函送达买受人之日起三日内将出卖人代其向银行偿还的全部款项支付给出卖人；自出卖人代买受人还款之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于出卖人代付全部款项万分之三的违约金；若买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息，导致银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，则自出卖人代买受人向银行偿还所有按揭贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等同时解除。原、被告在《商品房买卖合同补充协议》第十三条中约定：若因买受人原因导致合同解除，则双方同意按以下方式处理：合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担，且出卖人在入住通知书中告知的房屋交接手续开始办理日期后行使合同解除权的，买受人须向出卖人支付相当于合同约定房屋总价款20%的违约金。出卖人有权在退还买受人购房款（不计利息）前将上述税费、违约金先行予以扣除。合同签订后，被告杭艳于2013年1月25日前向原告支付房屋首付款3513000元（含定金30万元），原告出具专用收据。2013年9月24日，原告（保证人）、被告（借款人）以及贷款人中信银行股份有限公司太原分行（以下简称“中信太原分行”）签订了编号为（2013）并银房贷字第310906号《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），约定：中信太原分行向被告杭艳发放贷款817万元用于购买太原市星河西路8号星河湾二号园第16幢0单元0902号房屋，贷款期限360个月，自2013年9月26日起至2043年9月26日止，原告向中信太原分行为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金、贷款人为实现债权和担保权而发生的费用等，并约定甲方（被告）违反本合同约定，逾期或未按照约定的金额归还贷款本息，乙方（中信太原分行）有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，要求甲方（被告）立即偿还全部贷款及相应利息。合同签订后，中信太原分行向被告（借款人）杭艳发放贷款以支付购房款。2012年12月28日，原告向被告发出《收楼通知书》，告知被告办理收楼手续。后被告实际收房。被告杭艳向中信太原分行支付部分贷款后，开始逾期支付贷款。2018年5月25日，中信太原分行向原告出具《代偿证明》，证明截止2017年1月21日被告累计偿还贷款本金366505.92元；中信太原分行于2017年11月29日从原告账户划扣本金120758.07元、利息319809.56元，于2018年4月28日从原告账户划扣本金7682736.01元、利息166620.7元，两次扣款本金合计为7803494.08元、利息合计为486430.26元，并结清该笔贷款。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《中信银行个人借款购房合同》、首付款凭证一张、代偿证明、收楼通知书、代偿凭证三张，以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告星河湾房地产公司主张应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条第（2）项及合同附件四（合同补充协议）中第一条第（4）项的约定解除合同条件解除合同，但被告杭艳已经履行了《商品房买卖合同》的全部付款义务，原告星河湾房地产公司亦实际收到涉案房屋的全部购房款，被告已经入住涉案房屋，原告交房义务已经履行完毕。至此，双方基于《商品房买卖合同》所产生的主要权利义务已经基本履行完毕，合同已不能解除。因被告未及时偿还银行贷款而致使原告承担保证责任，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”，原告取得的是对被告的追偿权而不是合同解除权，故对原告请求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》以及要求被告支付违约金、腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告杭艳经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利、民事权利的放弃，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告太原星河湾房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费52746元，保全费5000元，合计57746元（原告已预交），公告费260元，由原告太原星河湾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 王增仙人民陪审员 张翼杰人民陪审员 王兰风 二〇一八年十二月二十七日书 记 员 巩艺伟