广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1022民初535号 原告：田东北部湾村镇银行有限责任公司，住所地广西田东县平马镇广场路北段幸福广场综合楼。统一社会信用代码：91451022685188746P。 法定代表人：桂学文，董事长。 委托诉讼代理人：黄文武，男，1985年8月5日出生，壮族，该公司业务发展部副总经理，住广西田东县。 委托诉讼代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 被告：苏阳东，男，1974年3月3日出生，壮族，企业负责人，住广西平果县，现住广西平果县。 被告：陆红安，女，1977年6月7日出生，壮族，自由职业，住广西平果县，现住广西平果县。系苏阳东配偶。 被告：广西平安城市建设投资开发有限责任公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道**新兴大厦**写字楼****。统一社会信用代码：91450100664827588M。 法定代表人：梁娟，执行董事。 原告田东北部湾村镇银行有限责任公司（以下简称“田东北部湾银行”）与被告苏阳东、陆红安、广西平安城市建设投资开发有限责任公司（以下简称“平安城市建投公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在审理过程中本院根据当事人申请，依法通知广西平安城市建设投资开发有限责任公司作为被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田东北部湾银行的委托诉讼代理人黄文武、梁伟到庭参加诉讼。被告苏阳东、陆红安经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告平安城市建投公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告田东北部湾银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《个人房屋借款／担保合同》（合同编号：ＨＴ603016070100425）；2、被告苏阳东、陆红安偿还借款本金720771.94元及利息47782.43元（利息计算截止2017年12月31日，2018年1月1日起按借款合同约定计付利息至偿清贷款之日）；3、被告苏阳东、陆红安承担抵押担保责任；4、本案诉讼产生诉讼费用由被告承担；5、本案诉前财产保全申请费用由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、被告苏阳东、陆红安偿还原告借款本金720771.94元及利息47782.43元（利息计算截止2017年12月31日，2018年1月1日起按借款合同约定计付利息至偿清贷款之日）；2、被告苏阳东、陆红安承担抵押担保责任；3、被告广西平安城市建设投资开发有限责任公司在担保期限内对被告苏阳东、陆红安的债务承担连带保证责任；4、本案诉讼产生诉讼费用由被告承担；5、本案诉前财产保全申请费用由被告承担。事实和理由：被告苏阳东、陆红安以购买商用房为由向原告申请73万元个人一手商用房贷款。2016年7月1日，被告苏阳东、陆红安作为借款人、抵押人，被告平安城市建投公司作为保证人与原告共同签订了《个人房屋借款／担保合同》（合同编号为ＨＴ603016070100425）。合同约定：借款金额73万元，借款期限120个月，即从2016年7月1日起至2026年7月1日止；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，即年利率为5.39%；借款逾期的，罚息利率为在合同约定的借款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款；被告苏阳东、陆红安以其购买的位于平果县提供抵押担保，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为73万元，抵押期限为2016年7月1日起至2026年7月1日止；被告广西平安城市建设投资开发有限责任公司提供阶段性连带责任保证，保证期限为自原告依照《个人房屋借款／担保合同》向借款人苏阳东、陆红安发放贷款之日起至借款人所购房屋的正式所有权证及房屋他项权证办妥并交付甲方收执之日止。违约及违约责任为：借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同签订后，原告与被告苏阳东、陆红安于2016年8月18日到平果县不动产登记局办理不动产预告登记，原告于2016年8月31日根据合同约定将人民币73万元借款汇入广西平安城市建设投资开发有限责任公司在原告处开设的对公结算账户（账号：80×××24）。原告出具《个人借款凭证》载明：执行月利率为4.491667‰，逾期月利率为6.7375‰，复息月利率为4.491667‰。2016年10月开始，被告苏阳东陆续开始出现逾期还款记录，截止2017年8月31日,被告苏阳东已连续逾期10个月贷款本金及利息，经原告多次催收，被告仍然没有还款。经计算，截止2017年12月31日，被告苏阳东借款本金余额720771.94元，其中拖欠本金66965.20元及利息47782.43元。被告苏阳东的行为已严重违反借款合同第9.2条“借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。”的约定，原告依据合同条款约定宣布该贷款提前到期，全部收回。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求依法判决。 被告苏阳东、陆红安未作答辩。 被告平安城市建投公司未作答辩。 原告田东北部湾银行就其主张依法提交了11份证据：1、《被告苏阳东、陆红安的身份证明材料》，证明被告具有合法借款主体资格；2、《广西平安城市建设投资开发有限责任公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、暂定资质证书、预售商品房许可证》，证明广西平安城市建设投资开发有限责任公司具有合法的房地产开发资质并承担阶段性保证责任；3、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》，证明被告购买涉案锦豪花园小区商品房具有合法性；4、《个人借款申请书》、《同意抵押承诺书》、《个人抵押核实书》、《核保书》，证明被告为购买涉案锦豪花园小区商品房向原告申请借款；5、《面谈记录表》，证明原告已履行了告知义务；6、《个人借款/担保合同》，证明原、被告存在合法的借贷、担保法律关系；7、《房屋按揭合作协议》，证明广西平安城市建设投资开发有限责任公司为被告向原告借款提供阶段性保证责任；8、《不动产登记证明》，证明原告对涉案不动产享有抵押权；9、《受托支付委托书》、《个人借款凭证》，证明原告已履行了发放贷款的义务以及有关借款利息、逾期利息的约定；10、《欠款明细清单》，证明被告未按时偿还借款本息已构成违约；11、《贷款提前到期及解除合同通知书》，证明原告为宣布贷款到期及解除合同已履行了告知义务。被告苏阳东、陆红安、平安城市建投公司未提交证据。 由于被告苏阳东、陆红安、平安城市建投公司未出庭应诉、未作答辩、未提交证据、亦未向法庭说明正当理由，视为其自动放弃对原告所举证据进行举证、质证、抗辩的权利。原告田东北部湾银行所举证据本院审查后予以确认。 根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月1日，原告田东北部湾银行作为贷款人，与被告苏阳东、陆红安作为借款人及抵押人、被告平安城市建投公司作为保证人共同签订了《个人房屋借款／担保合同》（合同编号为ＨＴ603016070100425），约定：贷款金额73万元，贷款期限120个月，即从2016年7月1日起至2026年7月1日止；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%，即年利率为5.39%；借款逾期的，罚息利率为在合同约定的借款利率水平上加收50%；还款方式为按月等额本息还款；借款人连续三个月或累计六期未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。抵押人苏阳东、陆红安以其购买的位于平果县提供抵押担保，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为73万元，抵押期限为2016年7月1日起至2026年7月1日止等条款。原告田东北部湾银行在贷款人处加盖公章，被告苏阳东、陆红安在借款人及抵押人处签字，被告平安城市建投公司在保证人处盖章确认。 原告作为甲方与被告平安城市建投公司作为乙方另签订了《房屋按揭合作协议》一份，主要约定：甲方同意对乙方开发的锦豪花园小区项目提供按揭贷款服务。甲方向乙方所开发的上述项目房屋的购房人提供房屋按揭贷款。具体购房人指与甲、乙双方签订《个人房屋借款/担保合同》的借款人。甲方对该项目提供的房屋按揭贷款最高限额为人民币金额（大写）玖拾万元，商业用房玖拾万元/套。按揭额度使用有效期自2016年6月28日起至2018年6月28日止。每笔按揭贷款的金额、期限、利率、担保方式、违约责任等事项，以借款人与甲、乙双方签订的《个人房屋借款/担保合同》约定办理。对于不符合甲方条件的借款人，甲方有权拒绝贷款。乙方同意对甲方提供的按揭贷款在阶段性担保期限内承担连带保证责任，保证期限自甲方依照《个人房屋借款/担保合同》向借款人发放贷款之日起至借款人所购房屋的正式所有权证及房屋他项权证办妥并交付甲方收执之日止担保期限内，乙方应在甲方开立的保证金账户中按照甲方按揭贷款余额的一定比例存入保证金，其中住宅部分按住宅贷款余额的0%存入，非住宅部分按非住宅贷款余额的1%存入。当借款人连续3期不能还本付息时，由乙方代为偿还，无论按揭贷款是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），甲方均有权直接从保证金账户中扣收，乙方自愿放弃对物的担保范围内的债权享有的抗辩权。有关保证责任的具体内容以《个人房屋借款/担保合同》记载为准等条款。 2016年8月18日，平果县不动产登记局出具了编号为桂（2016）平果县不动产证明第0000485号的《不动产登记证明》，载明：“证明权利或事项：预告登记；预告登记权利人：田东北部湾村镇银行有限责任公司；预告登记义务人：苏阳东、陆红安；房地产坐落：平果县马头镇兴平路锦豪花园1幢3单元1层110号；预告登记种类：预售商品房抵押权预告登记；担保债权数额：73万元；债权起止时间：2016年7月1日起至2026年7月1日止”。 2016年8月31日，原告根据合同约定将73万元借款发放至被告广西平安城市建设投资开发有限责任公司在原告处开设的对公结算账户，并出具《田东北部湾村镇银行个人借款凭证》，载明：“借款人名称：苏阳东；借款用途：购买商用房；借款合同编号：HT603016070100425；贷款金额：73万元整；借款期限：2016年8月31日至2026年8月31日；月利率：4.491667‰，逾期月利率：6.7375‰；按揭还款方式：等额本息”。借款人签章处由苏阳东签名并加盖手印。 2016年10月，被告苏阳东开始逾期，至2017年8月31日被告苏阳东已连续10个月未偿还借款本息。截止2017年12月31日，被告苏阳东、陆红安的借款本金余额为720771.94元，其中拖欠借款本金66965.20元，利息47782.43元。 2017年2月8日，原告田东北部湾银行依照合同约定宣布贷款提前到期并向被告苏阳东送达了《贷款提前到期及解除合同通知书》。因被告苏阳东、陆红安未能清偿到期借款本息，原告遂诉至本院。 另查明：本院根据原告的诉前财产保全申请，作出（2018）桂1022财保4-1号民事裁定书，查封（活封）苏阳东、陆红安所有的位于广西平果县（商品房预售许可证：平房预字［2014］第35号），查封期限三年。原告为本次财产保全交纳了申请费5000元。 本院认为：原告田东北部湾银行与被告苏阳东、陆红安、平安城市建投公司分别签订的《个人房屋借款/担保合同》、《房屋按揭合作协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定履行义务。原告虽然就被告苏阳东、陆红安提供的抵押房产办理了《不动产登记证明》，但该登记依法不具有抵押权登记的法律性质，不产生抵押权设立的法律效力，原告依据该登记请求对抵押房产享有优先受偿权，本院不予支持。被告苏阳东、陆红安未偿还借款本息构成违约，原告宣告贷款提前到期，要求被告苏阳东、陆红安偿还尚欠的借款本金、借款期内的利息、罚息、复利以及借款到期后的逾期利息等违约责任，具有合同依据及事实依据，本院予以支持。根据上述两份合同的内容，应当认定被告平安城市建投公司为本案借款提供了阶段性连带保证担保，即在被告苏阳东、陆红安所购房屋的正式所有权证及房屋他项权证办妥并交付原告收执之前，由被告平安城市建投公司对本案借款承担连带保证责任。本案中没有证据表明被告苏阳东、陆红安已经取得房屋产权证书、办妥完现房抵押登记手续并交原告收执，故被告平安城市建投公司应当承担连带保证责任。被告苏阳东、陆红安、广西平安城市建设投资开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告苏阳东、陆红安于本判决生效之日起十日内偿还原告田东北部湾村镇银行有限责任公司借款本金720771.94元及利息47782.43元（利息及罚息暂计至2017年12月31日，2018年1月1日起至实际清偿本金之日止期间的利息、罚息按原合同约定另计）； 二、被告广西平安城市建设投资开发有限责任公司对被告苏阳东、陆红安的上述第一项付款义务承担连带清偿责任（仅在被告苏阳东、陆红安取得平果县马头镇兴平路锦豪花园1幢3单元1层110号房屋产权证书、办妥该房抵押登记手续并交原告收执之前承担本项责任）； 三、驳回原告田东北部湾村镇银行有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。 案件受理费11486元，财产保全申请费5000元，合计16486元，由被告苏阳东、陆红安、广西平安城市建设投资开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（开户行：农行百色分行营业部账号：60×××97）。 审 判 长  龙 彪 人民陪审员  黄青妮 人民陪审员  梁淑珍 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  张海东