山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0687民初3820号 原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司，住址：海阳市海滨西路1111号A区165幢1号。 法定代表人：李长江，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐希腾，该公司职工。 被告：宋晨，女，1984年9月17日出生，汉族，户籍地广东省深圳市龙岗区，现住。 委托诉讼代理人：杨少华，男，1964年1月29日出生，汉族，户籍地山东省烟台市芝罘区，现住。系宋晨邻居。 原告广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司（以几下简称碧桂园物业公司）与被告宋晨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司的委托诉讼代理人徐希腾、被告宋晨的委托诉讼代理人杨少华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于治湖向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即缴纳拖欠物业费40095.36元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告在碧桂园滨海城处购买房屋一套，并于2013年8月31日与原告签订物业服务协议，根据协议约定，被告从2016年4月开始再没有缴纳物业服务费用，欠费本金17733.69元，违约金22361.67元，共计40095.36元。为了维护原告的合法权益不受侵害，特起诉至海阳市人民法院，请求法院依法判决。 被告宋晨辩称，1、原告诉讼超出两年法定时效；2、原告没有履行安排专人清理院子的承诺，没有履行给业主五星级家的公开承诺，违背合同法诚实信用原则；且答辩人所购房屋因质量问题处在维修状态，让答辩人无法接受并释怀的事情是××，答辩人认为开发商与物业是一家公司。3、原告没有履行安全保卫义务，没有做到合同约定24小时巡查，且原告多名保安涉嫌故意打砸业主车辆、入室威胁恐吓等多起刑事案件，完全背离了服务业主的根本宗旨。4、答辩人所签前期物业服务协议系开发商捆绑搭售、强买强卖所致，该合同获取方式不合法；答辩人签约时既没有看合同条款实际上也看不懂，对3.8元物业费及与之对应的服务内容、服务等级标准并不知情，合同内容不代表答辩人真实意思，存在重大误解。5、案涉小区同类房屋房产证中明确房屋属性为城镇住宅而非高档住宅，诉争房屋物业费应当按所在社区普通住宅1.8元标准执行；且涉案小区水电暖、地下车库、医院、学校、会所等配套交付不能，根据山东省物业收费管理办法第十六条之规定应当减收物业费。6、原告未履行房屋建筑共用部位管理维护义务，存在普遍拖延维修的现象；原告未履行共用设施设备管理维护义务，冬季出现排水管道被冻业主家马桶污水倒灌现象；原告未履行协助有关部门维护管理供水、供电、供暖、通信设施的义务，导致小区频繁停水停电、地暖不热、手机信号差等严重影响业主居住现象；原告未履行公共环境卫生管理服务，导致沙滩脏乱差无人过问，十里金沙滩系业主购房第一考量因素应属全体业主核心公共资源。7、答辩人所购房屋长期空置，按山东省物业管理收费管理办法第十七条应当减收，原告没有与业主协商减收标准并公布申办流程。8、原告诉请违约金金额明显不合理，请人民法院依法予以纠正。综上所述，因原告没有适当履行物业服务义务，给答辩人正常生活造成诸多不便，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务前，答辩人可以拒交物业费。 原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、提交《碧桂园十里金滩前期物业服务协议》、业主入住登记表、业主收楼通知书、海阳碧桂园收楼费用确认表、碧桂园十里金滩收楼应缴其他款项明细、碧桂园十里金滩物业及资料移交书、业户证明、高级公寓物业管理区域前期物业服务收费备案登记表，证明原告主张的物业收入标准合理，同时证明被告拖欠物业费的事实。 对于原告提交的上述证据，被告认可其确实从2016年4月开始没有缴纳物业费，但主张其并没有接到物业公司催缴物业费的书面通知书。同时其认为欠费本金17733.69元，而违约金金额22361.67元，明显不公平，违反国家有关法律规定，违约金最高不能超过本金的30%。对此原告辩称，我们是通过电话催缴，有电话记录证明，并且合同内约定被告应按时交纳物业费，不能以主观理由未接到催费信息而拒交物业费；违约金计算标准是按照双方签订前期物业服务协议中约定的标准计算，合同被告已签字确认，表示被告已认可其违约要承担的责任。 被告称，2018年10月4日，碧桂园发生保安夜闯民宅，疑似用钢珠枪在大山派出所门前袭击业主车辆，碧桂园保安寻衅滋事。这些虽没有涉及到被告的财物损失，但涉及到被告人身安全保障，因为涉案人员均为保安及碧桂园领导，有知法犯法的情节，涉案人员达9名之多，已涉及到集体犯罪，公安部门对这9名人员实行了拘留，现这9名人员是取保候审。对此原告辩称，被告所提的这个事件与被告本身无实际关系，被告对此事件可以通过法律途径维护自身权益。对于我们的服务，可以现场调查取证，我不认同被告提到我们没有履行安保义务。 被告称，原告没有履行房屋公共事务管理义务。2018年11月25日，我们针对碧桂园安保监控系统存在不清晰问题，提出更新远红外线全区无死角监控的整改意见，业主代表与物业管理部门领导徐希腾、王明东都在场，我们认为安保监控系统关系到所辖区业主的人身安全。对此原告辩称，被告所提要求只为自身需求，物业提供服务依据前期物业服务协议合同约定，业主以自身需求未达到而拒交物业费，我方认为此理由不成立。 被告向本院提交以下证据：1、××医院诊断书，证明原告在这期间忙于孩子的治病，对欠费问题没有顾及，也是不知情。2、提供双拼洋房的房产证跟高层的房产证，证明根据物权法第16条规定是否属于非普通住宅应由不动产登记情况为依据，双拼洋房和高层住宅在不动产登记上并无区别，且与相同面积的高层住宅执行同样的纳税标准。高层住宅现在按照1.8元收费，双层洋房按照3.8元收费，显失公平。被告对原告提交上述证据的真实性没有异议，但主张，1、××的诊断证明书跟业主拖欠物业费交纳没有任何关系，××就可以拒交物业费。2、被告提供跟本案没有任何关系的不动产权证明复印件，与业主拖欠物业费无实际关系。3、被告提到的涉及开发商的问题非我司原因，业主不能因此拒交物业费。 被告提出，1、根据碧桂园前期物业服务协议第8条提供24小时巡查服务，请原告提出有关记录证实；2、现在电子监控系统损坏，应及时保修，原告做到没有？3、保安人员知法犯法，原告针对保安人员有没有岗前培训？4、物业费3.8元的前期合同是与销售合同捆绑在一起，我们不签字物业就不叫我们收房不给钥匙。致使业主在不知情和被逼无奈的情况下签订，不是业主真实意思表示，是对业主权利的剥夺，我们前期物业协议是在收房的时候签订的，而且不签字不给房屋钥匙。对于被告以上问题，原告称，1、我司有安全防范制度巡查管理方案；2、园区如出现报修问题，我司均会及时响应；3、员工上岗前都会进行岗前培训；4、被告所提合同捆绑，我方不认同，购房属于被告个人意愿，不存在强制签订合同强制买卖的情况。前期物业服务协议是在签订购房合同同时签订，相当于业主购房同时认同物业收费标准及服务方案。被告签订前期物业协议时间为2013年8月31日，即被告购房时间。 被告提出，原告提供物业费3.8元收费标准的备案，现碧桂园3.8元的收费标准远高于在烟台、青岛的物业收费水平，就连同属于一个集团的广州碧桂园小区物业收费标准也仅为2元。对此，原告称，双拼住宅属于非普通住宅，执行市场调节价格，无需政府物价部门审批，但我司在高层普通住宅备案的同时报备至物价部门。提交备案复印件一份，但双拼住宅实际上不需要物价部门备案，我司收费标准前期物业服务协议中，已做详细约定，被告签字确认表示认可。 被告提出，碧桂园在销售广告上确认将向业主提供十里金滩、三甲医院、大型超市等配套项目，至今没有兑现，我们购房时是看到这些承诺才签署物业3.8元的服务费，现在这些配套设施没有兑现，我们认为3.8元物业费应该包括这些配套设施的内容，设施配套没有根据山东省物业收费管理办法第16条规定物业费应当减免，我们认为物业公司和开发商同属碧桂园集团，根据山东省物业服务收费管理办法第16条，因建设单位分期开发，分期交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未到房屋买卖合同约定标准，物业费应予以减免。差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。对此，原告认为，被告陈述为个人主观认为及个人需求，前期物业服务协议清晰规定甲乙双方权利与义务，被告所提配套问题与物业提供服务无关，应当与建设单位沟通。 经审理查明，被告宋晨2013年8月31日在碧桂园滨海城处签约购买A区165幢1号房屋一套，并于2013年8月31日与原告碧桂园物业公司签订物业服务协议，该协议中约定，宋晨按每月每平方米3.8元的价格即每月646.87元向原告交纳物业服务费，并约定若被告逾期交纳物业服务费的，从应交费之日的次月1日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。被告宋晨自2016年4月起至今没有交纳物业费。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条，当事人签订的合同对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当予以遵守。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告认可其自2016年4月起至今没有交纳物业费，故本院对于被告欠交物业费的事实予以认定。被告辩称原告诉讼请求超过两年诉讼时效，本院认为，物业服务合同应当视为一个连续的民事行为，在合同有效期内，业主与物业公司之间的债权债务关系是一个整体，业主每月交纳物业费，是对这一整体债务的分期履行，债务分期履行的，诉讼时效从最后一期债务届满之日起计算，故本院对于被告关于诉讼时效的抗辩理由不予支持。 本案中，被告于2013年8月31日购买房屋并于同日与原告碧桂园物业公司签订物业服务协议，被告在签订购房协议时已经知晓物业服务费的收费标准，且庭审中被告并未向本院提交签订合同时具有胁迫、欺诈、乘人之危、重大误解等情形的证据，故被告所称“我们不签字物业就不叫我们收房不给钥匙。致使业主在不知情和被逼无奈的情况下签订，不是业主真实意思表示”的理由，本院不予以认可； 被告主张，原告未尽到物业服务应尽的义务，但被告并未向本院提交相应证据予以证实。被告所述2018年10月4日保安与业主发生冲突一事，原告认可，故可认定事件属实，但该事件发生于2018年10月，且不能据此一例，证明原告在2016年4月至今未履行物业服务义务，同理，被告称2018年11月25日与物业交涉监控系统改造的问题，亦不能证明原告在2016年4月至今未履行物业服务义务，且物业服务公司对物业具有维修、养护、管理和维护等义务，被告提及到的上述两例，不能证明原告在履行以上义务中均有重大缺陷或未履行，不能成为被告拒绝交纳物业费的正当理由； 对于被告关于碧桂园确认将向业主提供十里金滩、三甲医院、大型超市等配套项目但至今没有兑现，故要求按照山东省物业收费管理办法第16条规定应当减免物业费的主张，本院认为，《山东省物业服务收费管理办法》第十六条同时规定，上述规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定，属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。因此，被告主张减免物业费，应当按照上述规定处理，而不能直接向物业服务公司主张。故本院对被告在本案中提出的此项主张不予以支持。 对于被告关于双拼洋房和高层住宅在不动产登记上并无区别，且与相同面积的高层住宅执行同样的纳税标准，故应当按照同一标准收取物业费的主张，本院认为，《山东省物业收费管理办法》中所称的普通住宅，按照《山东省物价局关于物业服务收费中普通住宅界定标准有关问题的通知》，“是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅”，非普通住宅的物业收费实行市场调节价，实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定，非普通住宅的其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。本案中涉案房屋为双拼洋房，故关于物业费收取标准及空置问题，应当以双方合同约定为准，本案中物业费按每月3.8元/平方米的价格系原被告双方自行在合同中约定的，故应当予以遵循。 综上，本院对被告拒绝交纳物业费的主张不予支持。另，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，被告请求对原告请求的违约金予以调整于法有据，本院酌定违约金为拖欠物业费本金的30%为宜，即5320.11元。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下： 一、被告宋晨向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司支付物业费及违约金共计23053.8元，于判决生效后十日内履行。 二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费803元减半收取402元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司负担171元，由被告宋晨负担231元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  程延平 二〇一八年十二月二十八日 书记员  孙晓彤 海阳市人民法院开户行：烟台银行股份有限公司海阳支行 账号：53×××22行号：313456400013