浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初2439号 原告（反诉被告）：陈国忠，男，1971年12月31日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：王建明、顾晓红，浙江金九鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邰国华，男，1960年12月21日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：陈亚根、张叶霞，浙江圣文律师事务所律师。 第三人（反诉被告）：钱星星，女，1985年7月16日出生，汉族，住乐清市。 第三人（反诉被告）：郑尧丰，男，1983年12月5日出生，汉族，住乐清市。 原告陈国忠因与被告邰国华缔约过失责任纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年4月17日受理后，依法由审判员叶利霞独任审理。被告于提交答辩状期间提起反诉，本院受理后予以合并审理，并于2018年5月31日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2018年8月8日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈国忠及其委托代理人王建明、被告（反诉原告）委托代理人陈亚根、第三人钱星星两次均到庭参加诉讼。第三人钱星星、郑尧丰委托代理人魏晓阳第一次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈国忠起诉称，2018年3月15日，原告因两第三人转让位于嘉兴市南湖区商铺要约邀请，与两第三人商谈商铺转让事宜。经两第三人召集，原、被告在该商铺商议因商铺转让而产生的房屋租赁事宜，并达成共识，为：先由原告与第三人之间完成商铺转让事宜，再由双方签订年租金135000元、为期三年的租赁合同。为此，被告向原告提供了房屋租赁合同文本和银行卡信息，并约定于月底正式签约。于是，原告于2018年3月16日与两第三人签订“房屋转让协议“。2018年3月17日，原告向第三人履行了给付转让款7万元及支付204.85元水电费义务，并取得了包括一个月租赁使用权、装修设施所有权等商铺权利。2018年3月28日，原告依约至纺工路凌公塘口工商银行，与被告办理签订房屋租赁合同、交付租金、押金义务。后，双方因履行签约、付款顺序发生争执，被告拒绝签约。3月30日，原告再次约请被告签约，并同意先行付款后签约，并实际付款，但遭被告拒绝。至今，被告仍未履行与原告签约义务。另，该原告受让商铺，经评估价值205086元。因被告拒绝签约，原告无法于2018年4月15日后使用、收益。为此，原告已委托律师向被告释明，尽到必要的忠实告知义务。综上，被告已构成缔约过失，应负民事责任，特诉请判令：一、被告承担缔约过失责任，赔偿原告经济损失205290.85元；二、第三人钱星星、郑尧丰对被告的上述赔偿责任负补充赔偿责任；三、本案诉讼费由被告承担。 被告邰国华答辩称，被告不构成缔约过失。被告作为商铺所有权人，在原租赁合同到期前，第三人将原告介绍给被告，原告同意和其协商，作为一个出租人，对任何一个有意向来租赁房屋的人，出租人同意协商也是人之常情。原告称在与第三人达成转让之前与被告达成一致意见并提供的证据，转让合同的当事人都是本案合同的相关人，证据不足采信，即使是真实的，也只是一个协商的过程，原、被告并未就租赁合同达成一致，而且产生了冲突，并报警，被告也明确拒绝签订合同。在这种情况下被告收到的钱与本案无关，也不知道是谁打的。另外，协议上明确转租需要被告同意，原告与第三人的转租未经过被告同意，转租行为无效。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人钱星星、郑尧丰答辩称，本诉原告要求第三人承担补充责任没有依据。第三人与原告签订了房屋转让协议，该协议是原告与第三人的真实意思表示，不存在故意或过失违背诚实信用原则的情况。原告与第三人签订该协议是事先经过被告同意的，房屋租赁协议也由被告提供，第三人不存在过错。原告支付的7万元，第三人也出具了收据。至于后来原、被告没有签订房屋租赁合同不是第三人考虑的范围，第三人无法掌控租赁情况，第三人不是房东，也不是产权人，原告与第三人的房屋转让是合法的。 反诉原告邰国华反诉称，2016年4月15日，反诉原告与案外人富强签订《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告将位于嘉兴市商铺租赁给富强使用，租赁期限为2016年4月15日至2018年4月15日止，租金每年9万元，双方约定租赁期满后，若继续租赁，承租人须提前3个月书面向反诉原告提出，反诉原告在合同期满前一个月内向案外人正式书面答复，若同意继续租赁，需续签租赁合同。上述合同签订后，案外人在承租期间未经反诉原告同意，将案涉房屋转租给反诉被告钱星星，2018年3月16日，钱星星、郑尧丰在未经反诉原告同意的情况下将涉案房屋转租给陈国忠。上述合同到期后，反诉原告要求反诉被告腾退房屋，三反诉被告至今仍非法占有案涉房屋。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求判令：一、三反诉被告腾退房屋；二、三反诉被告支付房屋占用费3750元、水电费、物业费（占用费按7500/月，自2018年4月16日起暂计至2018年4月30日，请求计算至实际腾退之日，水电、物业费按腾退时实际结算）；三、本案反诉费用由三反诉被告承担。 反诉被告陈国忠答辩称，坚持自己的起诉，在反诉原告承担赔偿责任后愿意将房屋返还，但扩大的损失应由反诉原告承担。 反诉被告钱星星、郑尧丰答辩称，第三人与本案原房屋租赁人富强签订的合同合法有效，当时邰国华是全程参与的，钱星星、郑尧丰租赁以后要装修，需要邰国华签字，钱、郑发微信询问，邰国华也是同意并签字的，所以反诉原告在诉状中称转租未给过其同意与事实不符。 针对自己的主张，陈国忠提供了下列证据： 1.房屋转让协议、收条、电费凭证，证明原告为与被告签订房屋租赁合同而受让该承租房屋上的原实际承租人所有的装修设施等具体准备工作内容及所支出费用项目、金额。 2.房屋租赁合同、被告工行卡信息，证明2018年3月15日被告提供房屋租赁合同文本，双方就该房屋租赁进行协商的事实，银行卡也是被告提供给原告的。 3.付款凭证，证明原告向被告给付事先约定金额的租金并被拒，被告拒签房屋租赁合同。 4.律师函及送达凭证，证明一方面原告已尽忠实告知义务，被告拒签房屋租赁合同。 5.装饰工程预决算书，证明原告可得利益损失额，要求被告承担缔约过失损失的依据。 邰国华的质证意见：对证据1协议、收条的证据三性均不认可，该房屋被告出租时间很长了，如果出现转租，那么会在转租协议上签字，不能确定支付主体就是原告，收款主体是第三人，也不能证明该几笔款项即为转让款，对电费凭证真实性没有异议，但户名是邰国华，与本案没有关联性，不能证明原告的证明目的；对证据2合同真实性不认可，落款时间是2018年3月28日，3月29日双方是进行过协商，但是没有达成一致，对银行卡照片的真实性也有异议，卡号没有告诉原告，即使是真实的，也不能证明被告将卡提供给原告拍照，即使提供给原告，也不能证明被告同意将房屋租赁给原告；对证据3真实性没有异议，被告收到后立即归还了，不存在一直拖着不签合同的事实，3月29日双方协商不成，被告已经明确拒绝签订合同；对证据4真实性没有异议，被告收到的时间为2018年4月17日，送达的时间不清楚，律师函的内容相关的观点欠妥，被告也回复了律师函；对证据5证据三性均有异议。 第三人钱星星、郑尧丰的质证意见：对证据1协议的证据三性没有异议，当时签订协议时被告在场，并取得其同意，对收条和电费收据没有异议，说明转让已生效；对证据2房屋租赁合同三性没有异议，该合同是被告于2018年3月8日晚上通过QQ传到第三人QQ上的，第三人把合同打印后交给原告，证明被告不但参与了商谈过程，而且对原、被告的商谈也知晓，对银行卡的三性没有异议，也是由被告交给原告并由原告拍照的；对证据3、4证据三性没有异议；对证据5证据三性均有异议。 针对自己的主张，邰国华提供证据如下： 1.房屋租赁合同，证明案外人承租被告案涉房屋及双方约定的权利义务，注意本合同第11条，被告确实见了原告，但是3月15日是去协商，签订合同不是事实，主要是去见富强，转租被告是后来知道的。 2.律师函、快递单、送达记录，证明被告要求原告及第三人返还租赁期满的房屋。 3.银行凭证，证明被告将讲不明原因的汇款予以退回。 4.房屋租赁转让合同，证明被告在涉及房屋转租时均签字确认，且不涉及任何转让费问题。 5.短信记录，证明原告陈国忠多次骚扰、威胁被告。 陈国忠的质证意见：对证据1真实性没有异议，富强该份合同是第三人提供的，陈国忠收到反诉状后也和富强联系，当时转租的时候也是叫被告到场的，该合同和第三人提供给原告的合同是一样的，而且合同中主要的权利义务的条款都是被告打印好的；对证据2真实性没有异议，确实收到过，原告对第三人是转租人的身份情况是认可的，原、被告口头约定的付款时间是3月28日，不是3月29日，在3月30日前从未拒绝签协议，原告与第三人的转让协议被告是知情的；对证据3证据三性没有异议；对证据4和本案没有关联性，该合同和第三人提供给原告的合同格式是一样的；对证据5真实性没有异议，在双方发生纠纷以后才这样表述的，原告想和被告协商，但是被告不接电话，不回微信。 第三人的质证意见：对证据1没有异议，是被告和富强的合同；对证据2、4三性均有异议；对证据3证明被告诚信缺失；对证据5同意原告的质证意见。 针对自己的抗辩，第三人钱星星、郑尧丰提供证据如下： 微信截屏一组，证明第三人发信息给被告，要求装修房屋并由被告签字，下一天由被告在第三人的房产证上签字，由第三人拿到审批中心去申报装修，说明第三人和富强的房屋租赁已经成立；在2018年3月8日由被告通过QQ发给第三人一份房屋租赁合同，由第三人从打印机上拉出来，被告确认后交给原告，当时双方都在场，说明被告同意转让给陈国忠，并且签订合同的两个事实；第三人与原告转让后发给被告，让其知晓转让情况；房产证4份，被告在上面签字，证明被告同意第三人转租房屋。 陈国忠的质证意见：均没有异议。 邰国华的质证意见：对证据1门头装修聊天记录真实性不认可，第三人确实要被告配合过装修，但聊天记录被告无法确认其真实性，即使是真实的，亦和本案无关；对房屋租赁合同聊天记录真实性不认可，即使是真实的，也是被告根据原租赁合同的约定协商续租事宜，与本案无关，对发送转让合同的聊天记录真实性不认可，即使是真实的，都是第三人的单方表述，不代表发送就是通知送达，更不代表发送了就表示被告同意，对产权证复印件真实性不认可，钱星星确实就门头装修要求被告提供过产权证复印件，但由于第三人未提供复印件，无法确认该证据真实性，与本案也没有关联性。 审理中，陈国忠申请对嘉兴市商铺设施含装修价值进行评估，嘉兴中磊资产评估有限公司出具《资产评估报告书》一份及发票各一份。陈国忠对报告书及发票无异议。邰国华及钱星星、郑尧丰放弃质证权利。 本院认证如下：原告陈国忠提供的证据1、2，第三人没有异议，被告虽不认可，但未提供相反证据，本院对真实性予以认定；证据3、4，被告对真实性没有异议，本院予以认定；证据5，被告及第三人均不认可，本院不予认定。被告邰国华提供的证据1、2、3，原告没有异议，本院予以认定；证据4、5，与本案缺乏关联性，本院不予认定。第三人钱星星、郑尧丰提供的证据，原告没有异议，被告虽不认可，但未提供相反证据，本院予以认定。中磊资产评估有限公司出具的评估报告及发票，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 被告邰国华系嘉兴市商铺（产权证号：嘉房权证南湖区字第××号）所有权人。2016年4月，邰国华将该商铺租赁给案外人富强使用，租赁期限为2016年4月15日至2018年4月15日止，年租金为90000元，押金10000元，租金一年一付，由承租方于每年租期开始之前一个月（3月15日前）交付给出租方等。后富强将该商铺转租给第三人钱星星、郑尧丰。2018年3月8日，邰国华将续租《房屋租赁合同》通过QQ发给钱星星，该房屋租赁合同与前述房屋租赁合同格式一致，租赁期限为2018年4月15日至2021年4月15日止，租金为第一年135000元，第二年141750元，第三年148837.5元，承租方应于本合同生效之前一个月（3月15日前）向出租方支付第一年租金135000元及押金10000元，其余约定基本不变。2018年3月15日，钱星星与陈国忠、邰国华碰面，谈及商铺转让、转租及租赁事宜。钱星星将邰国华发给其的新版房屋租赁合同给陈国忠看，邰国华提供了其尾号8950的工商银行卡供陈国忠拍照。2018年3月16日，陈国忠与钱星星、郑尧丰达成《房屋转让协议》，双方根据本合同约定转让嘉兴凌公塘路1275号门面承租权的行为，出租方表示愿意，钱星星、郑尧丰门面租赁期满后，由陈国忠向出租方续签合同，门面转让费为60000元，转让后剩余房租等费用为10000元，合计陈国忠向钱星星、郑尧丰支付转让费用70000元，门面转让前2018年尚欠水、电费、物业费等由陈国忠支付，门面现有装修设施空调、监控、显示屏、硬装归陈国忠所有等。2018年3月17日，钱星星、郑尧丰出具收条，确认收到陈国忠门面转让费、剩余房租等合计70000元。同日，钱星星在微信上将上述《房屋转让协议》及《证明》发给邰国华，《证明》内容为：陈国忠从郑尧丰、钱星星手中转让凌公塘路1275号店铺一间，双方协商达成一致，2018年1月1日-4月15日所剩下物业费、水电费由陈国忠承担，2018年4月15日以后一切费用与郑尧丰、钱星星无关。后该商铺产生的电费204.85元由陈国忠支付。2018年3月28日，陈国忠与邰国华按口头约定至银行办理签订租赁合同、交付款项事宜，因双方就付款与签约顺序等问题协商不成并发生冲突，邰国华明确表示拒绝签订合同。2018年3月30日，陈国忠通过其妻贾钱云账户将145000元汇至邰国华尾号8950的工商银行账户。同日，邰国华将该款退回，并注明不要再汇了。陈国忠与邰国华协商无果，遂起诉来院。审理中，经评估，嘉兴市商铺设施（含装修）价值为172750元，评估费为6000元。2018年9月29日，陈国忠向邰国华移交了案涉商铺的钥匙，邰国华接收钥匙并要求陈国忠七日内将店内的东西搬走，恢复原状，陈国忠明确表示东西不要，邰国华愿怎么处理就怎么处理。 本院认为，本案系缔约过失责任纠纷。本案主要争议焦点在于：一、邰国华是否存在缔约过失责任，如存在，应如何承担损害赔偿责任；二、第三人钱星星、郑尧丰是否应承担补充赔偿责任；三、陈国忠及钱星星、郑尧丰是否应支付邰国华房屋占用费、水电费、物业费。 关于争议焦点一，我国《合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。可见，缔约过失责任是指在合同订立的过程中，当事人一方因有违背诚实信用原则行为而致另一方信赖利益损失，应承担的损害赔偿责任。本案中，从各方提供的证据及陈述看，邰国华不存在合同法第四十二条规定的第（一）、（二）种情形，关键在于其是否构成该条第（三）种情形即是否有其他违背诚实信用原则的行为。陈国忠现主张与邰国华在磋商过程中已就房屋租赁合同主要条款达成一致，并约定2018年3月28日签约付款。邰国华则主张双方并未就房屋租赁达成一致。从在案证据看，陈国忠通过房屋租赁合同已知晓租赁期限、租金、付款方式等主要条款，根据陈国忠的陈述，双方仅对付款时间于合同约定有所变更，变更为2018年3月底支付，该点可以与3月28日双方去银行办理付款及签约手续相印证，故可以证实双方在2018年3月15日已就租赁的主要条款达成一致。被告随后与第三人钱星星、郑尧丰签订了房屋转让协议，且第三人也将房屋转让协议及前后承租人关于物业费、水电费承担的交接证明给予邰国华，邰国华此时未提出异议，应视为对前述事实已知晓并认可。房屋租赁合同约定承租方应于合同生效之前一个月向出租方支付第一年租金及押金，2018年3月28日双方因付款及签约顺序发生争议，并导致冲突，之后邰国华明确表示拒绝签订房屋租赁合同，并将陈国忠主动汇入的第一年租金及押金予以退回。这一事件中，就争议而言，根据房屋租赁合同的约定，应先付款后签合同，陈国忠于28日虽未同意，但之后其也同意先付款后签约并主动汇款表示了继续签订合同的意思，但邰国华予以明确拒绝。综合整个磋商过程，邰国华在明知前述房屋转让协议且陈国忠完全同意房屋租赁合同条款的情况下，断然拒绝与陈国忠签订合同，有违诚实信用原则，造成了陈国忠信赖利益的损失，应承担相应的损害赔偿责任。至于损害赔偿责任，应以弥补陈国忠的损失为原则。尽管陈国忠申请对商铺内的设施及装修价值进行评估，但陈国忠实际产生的且邰国华能够预料到的损失即为其转让费的损失，评估费应由陈国忠自行承担。根据房屋转让协议，转让费为60000元、剩余房租为10000元，陈国忠另支付水电费204.85元。其中剩余房租10000元，系第三人在租赁期限内向陈国忠转租，店铺也已由陈国忠实际占有，该部分不应计入陈国忠的损失。 关于争议焦点二，从陈国忠主张的磋商过程看，第三人钱星星、郑尧丰尽到了相应的告知和协助义务，不存在有违诚实信用原则的行为，故陈国忠要求其承担补充赔偿责任，缺乏相应的事实依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，本案为缔约过失责任纠纷，表明陈国忠也认可其与邰国华之间未形成正式的房屋租赁合同，故在2018年4月15日之后，陈国忠已丧失继续占有该商铺的合理依据。审理中，陈国忠明确表示在邰国华的赔偿不到位的情况下不愿意即时腾退房屋，并坚持对商铺内的设施及装修进行评估，陈国忠应对2018年4月15日至9月29日的房屋占用费承担责任。邰国华主张按原房屋租赁合同约定的月租金7500元计算，虽与被告与第三人的租金相当，但原、被告双方之间纠纷客观存在，原告也未能实际使用该房屋，且商铺出租中也会有空置情况出现，故考虑到上述因素，本院酌情确定由陈国忠赔偿邰国华房屋占用费20000元。关于第三人钱星星、郑尧丰是否应承担责任，因第三人已将店铺转让给陈国忠，第三人并不占有房屋，故邰国华针对第三人的请求不能成立，本院不予支持。至于邰国华主张的水电费和物业费，其未提出明确的请求并提供相应的证据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本诉被告邰国华赔偿本诉原告陈国忠损失60204.85元； 二、反诉被告陈国忠支付反诉原告邰国华房屋占用费20000元； 以上一、二项相抵，邰国华于本判决生效之日起七日内赔偿陈国忠损失40204.85元； 三、驳回本诉原告陈国忠的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告邰国华的其他诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取2190元，反诉案件受理费减半收取25元，由陈国忠负担1537元，由邰国华负担678元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  叶利霞 二〇一八年十二月八日 书记员  李丹妮