成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0115民初731号 原告（反诉被告）：成都市锦食汇餐饮管理有限公司。住所地：成都市武侯区群众路69号1栋1楼6号。 法定代表人：秦强，总经理。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都珠江创展投资有限公司。住所地：成都市温江区柳城镇两河路东段18号1幢27号。 法定代表人：罗宪宇，总经理 委托诉讼代理人：张红薇，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：陈杨，女，系公司员工。 原告（反诉被告）成都市锦食汇餐饮管理有限公司（以下简称锦食汇公司）与被告（反诉原告）成都珠江创展投资有限公司（以下简称创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。锦食汇公司的法定代表人秦强及委托诉讼代理人邓鑫、孟洁，创展公司的委托诉讼代理人张红薇、陈杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦食汇公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告单方解除合同行为违法；2.判令被告退还租赁保证金90000元，并自2013年12月23日起按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息至该款实际退还时止，暂计算至2017年1月22日为16650元；3.判令被告支付装修残值损失350万元；4.判令被告支付停业损失80000元；5.判令被告支付预期利益损失600000元；6.判令被告承担原告的律师费230000元；7.本案诉讼费、保全费等由被告承担。诉讼中，锦食汇公司将第一项诉讼请求变更为确认创展公司单方解除合同的行为不发生法律效力，判令解除合同。事实与理由：2013年10月30日原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于温江区光华大道三段珠江新城国际购物中心自编号为L419-A、L419-B、L420、L421、L422、1423号的商铺，面积为1220平方米，租金按第一个租赁年度0.79元/㎡/天，第二个租赁年度为1.32元/㎡/天，第三租赁年度1.32元/㎡/天计算，租期为10年，即自2014年9月15日起至2024年9月14日止，免租期为60天，2014年9月15日被告将承租商铺交付予原告，2013年12月23日原告向被告支付了9万元的租赁保证金，并在接收商铺后进行了装修，支付装修费430余万元。但后经了解，该商铺直至交付予原告仍未通过相关消防验收，从而导致原告的装修完毕后准备投入经营产生障碍，无法进行正常宣传推广，严重影响经营。此后，原告就上述问题多次催促被告尽快完善，但被告一直未予积极处理，后双方进行协商，被告同意以减免租金的方式弥补原告的损失。但2016年10月24日，被告却以原告拖欠租金为由，要求原告搬离承租商铺。原告认为其给予的期间太短，无法筹集资金。但后未经原告同意擅自打开原告经营的美食广场的大门，搬离了原告在美食广场全部的办公用品（电脑、桌椅等），暴力破坏原告在美食广场家具，且关闭原告的美食广场大门给原告的员工造成恐慌并给原告公司造成巨大的影响，导致原告无法正常经营。被告于2016年10月25日正式发《律师函》告知原告《租赁合同》已解除。合同法司法解释二第二十四条规定：“当事人对合同解除有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”被告在原告有权提出异议期间擅自处理原告的财物，导致原告不能继续经营美食广场，其违反了诚实信用原则且侵犯了原告的财产。 被告创展公司辩称，锦食汇公司与创展公司、广东珠江商业地产物业服务有限公司成都分公司（以下简称珠江物业公司）、广东珠江商业地产经营管理有限公司成都分公司（以下简称珠江管理公司）就位于成都市温江区光华大道三段珠江新城国际购物中心自编L419-A、L419-B、L420、LA21、L420、L423（下统称“商铺”）分别签订的《商铺租赁合同》、《综合管理服务协议》、《物业管理服务协议》及相关补充协议系双方真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，创展公司根据合同约定将商铺交付给锦食汇公司。商铺交付前，其所属项目已获取成都市温江区公安消防大队就商铺所属项目出具的《建设工程消防验收意见书》等验收手续；商铺交付后，珠江物业公司、珠江管理公司严格根据合同约定向锦食汇公司提供了物业管理服务和综合管理服务。然而锦食汇公司确未严格履约，持续欠缴多笔租金、物业管理费、营运服务费、水电费等合同款项且逾期时间已满足合同约定的解约条件，据此，创展公司于2016年10月25日根据合同约定向锦食汇公司发出《关于珠江广场【L419-A、L419-B、L420、L421、LA22、L423】场地合同终止事宜的函》，并于同日在将上述公函粘贴于商铺外各醒目地点，公函明确合同于2016年10月25日解除，故创展公司解除合同的行为合法，锦食汇公司关于创展公司解约行为违法并据以要求创展公司赔偿停业损失、预期利益损失、律师费、保全费等诉讼请求，均不应不予支持。另，根据合同约定，创展公司以欠付合同款项解除合同的，没收租赁保证金并可要求锦食汇公司赔偿创展公司可预计租金损失，据此，锦食汇公司关于要求创展公司退还租赁保证金并支付资金占用费的诉讼请求与合同不符，不应予以支持。最后，关于锦食汇公司装修残值的诉讼请求，根据合同约定，合同终止后，锦食汇公司应与10日内将全部添附物予以拆除（附合物不得拆除），逾期不拆除的，甲方（或管理方）有权自行处置。据此，创展公司向锦食汇公司发出了《关于珠江广场【L419-A、L419-B、L420、L421、LA422、LA23】商铺拆除期届满事宜的告知函》，要求其及时腾退房屋。然而锦食汇公司迟迟未予处理。据此，创展公司认为锦食汇公司要求支付装修残值的请求与合同不符，不应予以支持。综上，锦食汇公司的全部诉讼请求均应当驳回。 反诉原告创展公司向本院提出诉讼请求：1.确认反诉原告解除合同行为合法；2.判令反诉被告立即向反诉原告支付租金291811.8元，以及逾期支付租金的违约金76960.9元（以应付未付租金为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2017年3月15日）；3.判令反诉被告立即向反诉原告支付物业管理服务费263160.54元，以及逾期支付物业管理服务费的违约金71959.04元（以应付未付物业管理服务费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2017年3月15日）；4.判令反诉被告立即向反诉原告支付营运服务费68503.64元，以及逾期支付营运服务费的违约金18709.93元（以应付未付营运服务费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2017年3月15日）；5.判令反诉被告立即向反诉原告支付电费97332.77元，以及逾期支付电费的违约金9089.5元（以应付未付电费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2017年3月15日）；6.判令反诉被告立即向反诉原告支付水费3978.8元，以及逾期支付水费的违约金214.86元（以应付未付水费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2017年3月15日）；7.判令反诉被告立即向反诉原告支付装修期管理费10000元，以及逾期支付装修期管理费的违约金3652元（以应付未付装修期管理费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2017年3月15日）；8.判令反诉被告立即向反诉原告支付燃气费10553.4元，以及逾期支付燃气费的违约金506.56元（以应付未付燃气费为基数，每日按中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准，自应付未付之日起至实际支付之日止，暂计至2017年3月15日）；9.判令反诉被告立即向反诉原告支付合同解约赔偿金526272元；10.判令本案诉讼费、保全费等由反诉被告承担。诉讼中，创展公司将第一项诉讼请求变更为确认合同已经解除。事实与理由：反诉被告与反诉原告、珠江物业公司、珠江管理公司就位于成都市温江区光华大道三段珠江新城国际购物中心（现名珠江广场，下称“商场”）自编L419-A、L419-B、L420、L421、L420、L423（下统称“商铺”分别签订有《商铺租赁合同》、《综合管理服务协议》、《物业管理服务协议》及相关补充协议等一系列协议（下统称“合同”）。根据合同约定，反诉被告应按月向反诉原告、物业公司、营运公司支付合同项下的租金、营运服务费、物业管理费、水费、电费，并应根据合同约定时间支付装修期相关费用及其他合同约定款项。针对每月应付款项，反诉原告每月均向反诉被告发出了付款/催款通知书，并采取过催缴函、电话催缴等其他形式催缴。然，反诉被告至今仍欠缴多笔合同款项且已履行部分多属逾期，严重违反合同约定并侵犯反诉原告、物业公司、营运公司的合同利益。 反诉被告锦食汇公司辩称，创展公司主张的第三项至第八项诉讼请求，第九项诉讼请求的部分金额涉及的物业费、营运费应当由珠江物业公司、珠江管理公司收取并主张，虽然有委托函，但创展公司不能作为受托人，且诉讼主体是不能让与的。对于合同解除，锦食汇公司是认可的，合同是否解除是由法院决定的，创展公司自动解除是无效的。创展公司计算的金额、违约金都过高，要求法院调低。 经审理查明，2013年10月30日，创展公司（甲方）与锦食汇公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。其中“通用条款”第四条约定，租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、综合物业管理服务费、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方仍未纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金；同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。 第七条约定，该商铺内乙方装修后可移动的添附物所有权归属乙方，但乙方在本合同租赁期满或终止后10日内应将全部添附物予以拆除（附合物不得拆除），逾期不拆除的视为放弃，甲方（或管理方）有权自行处置，如甲方（或管理方）为恢复该商铺原状而支出其他费用的，甲方（或管理方）有权在乙方的租赁保证金、装修保证金或者其他款项中予以直接扣除，不足部分应由乙方补足。 第十二条约定，乙方应在本合同约定的租赁期限届满之日起不超过7日内交还该商铺。除租赁期限届满本合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除本合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在本合同终止之日起不超过10日内交还该商铺。 在12.1条交还期限届满之前，乙方应自费将该商铺内的所有物品搬离该商铺，并将该商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。如果该商铺交还时之状态不符合前述规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担。 如果乙方未在12.1条交还期限内按照本合同第12.2、12.3条的规定交还该商铺，则甲方有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施，同时甲方有权在公证机关的公证下将该商铺内的一切动产搬离该商铺，并将该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除，并收回商铺，因此而产生的费用由乙方负担。 乙方逾期交还商铺，应当自本合同终止之日起依照本合同终止之日的日基本租金标准交付逾期期间的该商铺使用费、综合物业管理服务费等各项费，此外乙方每日还应按照本合同终止之日的日基本租金标准的一倍向甲方交付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方按照12.4.1条的规定收回该商铺。 第十四条约定，在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应予以赔偿。1.仅由于甲方的过错（故意或过失），造成购物中心整体无故连续中止营业超过10日，并妨碍乙方商品销售的。2.甲方破产或进行清算程序，因重组或合并原因进行清算者除外。3.该商铺被司法机关或行政机关依法查封的，但该查封没有造成该商铺无法使用的除外。4.法律、法规或本合同其他条款允许乙方单方提前终止本合同的其他情况。 乙方依据本合同第14.1条单方终止合同的，应书面通知甲方，甲方应在乙方按期交还该商铺后返还剩余的租赁保证金（不含利息）并赔偿乙方可预计损失。该乙方可预计损失按180日的日平均租金总额计算。（日平均租金标准为：本合同解除前十二个月该商铺的日平均租金；若合同履行不满十二月的，则为本合同解除前该商铺实际营业天数的日平均租金。） 第十五条约定，租赁期限内，乙方逾期支付或逾期补交租金或综合物业管理服务费或其他费用或租赁保证金的，每逾期一日，应自逾期之日起至实际缴纳之日止按逾期支付金额的万分之五支付滞纳金。 在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。……5.拖欠支付或补足租金、综合物业管理服务费、租赁保证金或其他任何一项或多项费用连续超过15日或累计超过30日（无论甲方是否正式追索）。 甲方依据本合同15.5条单方而终止合同的，甲方有权收回该商铺，没收租赁保证金并要求乙方赔偿可预计甲方租金损失。该甲方可预计损失按180日的日平均租金总额计算。（日平均租金标准为：本合同解除前十二个月该商铺的日平均租金；若合同履行不满十二个月的，则为本合同解除前该商铺实际营业天数的日平均租金。） 附件一“商业条款”第一条约定，该商铺坐落于成都市温江区光华大道三段珠江新城国际购物中心自编L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423号商铺，该商铺承租面积为1220平方米。 第三条约定，甲乙双方约定，租赁期限为10年，自该商铺交付日开始起算。甲乙双方约定，免租期为60日，自该商铺交付日开始起算。该商铺计租起始日自免租期届满次日开始起算，该商铺租金自计租起始日开始起算。 第四条约定，该商铺租金按基本租金计算。第一个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币0.79元（免租期内无需缴付租金）；第二个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.32元；第三个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.32元；第四个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.48元；第五个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.48元；第六个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.64元；第七个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.64元；第八个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.81元；第九个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.81元；第十个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.97元。 第五条约定，本商业条款所述的“支付期”指每连续1个完整的日历月，第一个支付期及最后一个支付期除外。第一个支付期为自计租起始日起至计租起始日所在月度最后一日止。最后一个支付期为前一个支付期结束后的次日起至剩余租赁期限最后一日止。如乙方采用商业条款第4.1条第（1）项“基本租金”计租方式，则以“先付后用”的原则，乙方应在商铺交付日前足额支付第一个支付期的基本租金，其后应在每一支付期开始前一个月的25日前足额预付该支付期的基本租金。 乙方应在本合同签署之日向甲方支付租赁保证金人民币90000元，租赁保证金额度约为该商铺101日的基本租金总和。 第六条约定，该商铺的交付日期暂定2014年3月28日之前，具体交付时间以甲方另行发出的交付通知为准，且乙方应当按照甲方交付通知的时间及要求验收及接收该商铺。乙方应于2014年8月28日（暂定）开业，具体以甲方书面通知的开业日期为准，但该书面通知中的开业日期距商铺交付日不得少于90日。 2014年9月11日，广东康景物业服务有限公司成都分公司（以下简称康景物业公司）与锦食汇公司签订《物业管理服务协议》，约定康景物业公司为锦食汇公司承租的案涉商铺提供物业服务，服务期限自2014年9月15日起至2024年9月14日。 2014年9月11日，珠江管理公司与锦食汇公司签订《综合管理服务协议》，约定珠江管理公司为锦食汇公司承租的案涉商铺提供综合管理服务，服务期限与锦食汇公司和业主方签订的租赁合同约定租赁期限相同。 2014年9月11日，创展公司与锦食汇公司签订《补充协议（二）》，约定，商铺交付时间变更为2014年9月15日，商铺开业时间变更为2014年11月14日。 2013年12月23日，锦食汇公司向创展公司支付了租赁保证金90000元。 2015年6月5日，案涉商铺所在的珠江新城国际A0取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 2015年12月31日，创展公司、锦食汇公司、康景物业公司、珠江管理公司、珠江物业公司签订《补充协议（三）》，约定自2016年1月1日起，康景物业公司在物业协议项下的权利义务概括转让给珠江物业公司，锦食汇公司在物业协议项下的权利义务不变。 2016年10月21日，创展公司向锦食汇公司发送了《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423商铺的费用催缴函》，其中载明：根据贵司就题述商铺签订的《商铺租赁合同》及其补充协议、《物业管理服务协议》、《综合管理服务协议》，针对2014年11月14日至2016年10月31日期间的租金、物业管理费、营运服务费、水费、电费、滞纳金合计人民币931300元的合同应付款项，贵司已陷入支付逾期。为不影响贵司的正常经营以及贵我双方长期友好的合作关系，请贵司务必于2016年10月23日下午17:00时之前缴清上述欠款，对欠款明细中存在异议部分，请在上述时间之前与我司进行沟通，否则，我司将保留根据租赁合同追究贵司违约责任的权利。 2016年10月24日，创展公司向锦食汇公司发送了《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423场地合同终止事宜函》，其中载明：根据贵司就题述商铺签订的《商铺租赁合同》及《物业管理服务协议》、《综合管理服务协议》，针对2014年11月14日至2016年10月31日期间的租金、物业管理费、营运服务费、水费、电费、滞纳金合计人民币931300元的合同应付款项，贵司已陷入支付逾期，欠款明细请详阅账单。对此，经我司慎重研究，现正式通知贵司：1.贵司欠缴合同费用的行为已严重违反合同约定，我司据此提前于2016年10月25日终止贵我双方关于题述商铺的合同关系；2.没收贵司已缴纳的各项保证金，同时保留根据合同约定继续追索截止终止日的合同欠款及违约赔偿的权利。 2016年11月3日，创展公司向锦食汇公司发送了《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423商铺拆除期届满事宜的告知函》，其中载明：贵我双方就题述商铺签订的《商铺租赁合同》及相关协议已于2016年10月25日终止，根据合同约定贵司应在拆除期届满之前即2016年11月3日前将题述商铺内的所有物品搬离并将题述商铺恢复至商铺交付时的状态，请贵司务必及时完成上述事宜，否则，我司将采取合同约定措施并不排除根据合同约定追究贵司相关责任。 2016年11月12日，锦食汇公司向创展公司发送了回函，其中载明：因种种原因，造成锦食汇美食广场珠江店目前之经营现状，绝非我司所愿。为迅速扭转当下之局面，恢复我司的正常经营与管理，特提交解决之方案，报备贵部，具体方案如下：从批复之日起，一周以内解决如下问题：1.结清珠江广场历史欠费，以双方财务核算确认的金额为准。2.结清商户返款。3.配合珠江广场周年庆，开展5折促销活动。 之后，创展公司自行进行了清场。 诉讼过程中，锦食汇公司向本院提交鉴定申请，申请对案涉商铺装修的价格进行鉴定。本院依法委托四川鼎鑫工程建设管理有限公司开展了鉴定工作，鉴定意见为：温江区光华大道三段珠江新城国际购物中心自编号为L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423号商铺装修的价格为473778元；另争议费用259461元。 另查明，2016年1月1日，珠江管理公司向创展公司出具了一份《关于珠江新城国际A区购物中心商户营运类费用收取事宜》的文件。其中载明：我司作为珠江新城国际A区购物中心（现名“珠江广场”）的营运管理公司，为便于贵公司实施珠江购物中心整体商业运营，以及统筹管理、简化缴费流程的需要，我公司特别同意，贵公司有权通过诉讼、仲裁等方式向购物中心租户主张其直接向贵公司支付《综合管理服务协议》）中载明的我司应收取的营运服务费等所有合同款项（含历史欠款）。 2016年1月1日，珠江物业公司向创展公司出具了一份《关于珠江广场商户物业类费用收取事宜》的文件。其中载明：我司作为珠江新城国际A区购物中心（现名“珠江广场”）的物业服务企业，为便于贵公司实施珠江购物中心整体商业运营，以及统筹管理、简化缴费流程的需要，我公司特别同意，贵公司有权通过诉讼、仲裁等方式向购物中心租户主张直接向贵公司支付《物业管理服务协议》中载明的租户应向我司支付的物业管理服务费、电费、水费、燃气费、装修期管理费及装修期的其他相关费用等合同款项（含历史欠款）。 庭审中，创展公司主张锦食汇公司尚欠租金291811.8元，具体为2014年11月的租金16384.6元，2014年12月的租金29877.8元，2015年1月的租金29877.8元，2015年2月的租金26986.4元，2015年3月的租金29877.8元，2015年4月的租金28914元，2015年5月的租金29877.8元，2015年7月的租金29877.8元，2015年8月的租金29877.8元，2016年10月的租金40260元。锦食汇公司则认为实际欠租金100015.6元。 上述事实，有当事人的陈述，锦食汇公司提交的当事人身份信息、《商铺租赁合同》及附件、收据、《物业管理服务协议》、《综合管理服务协议》、《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423场地合同终止事宜函》、照片、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，创展公司提交的《商铺租赁合同》及附件、《物业管理服务协议》、《综合管理服务协议》、《补充协议（二）》、《补充协议（三）》、《关于珠江新城国际A区购物中心商户营运类费用收取事宜》、《关于珠江广场商户物业类费用收取事宜》、欠付明细、《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423商铺的费用催缴函》、《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423场地合同终止事宜函》、《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423商铺拆除期届满事宜的告知函》、视频、锦食汇公司回函及鉴定报告等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，创展公司与锦食汇公司签订的《商铺租赁合同》及附件，系双方真实意思表示，合法有效。 一、关于《商铺租赁合同》是否已经解除的问题。 锦食汇公司对于尚欠创展公司租金的事实并不否认，根据《商铺租赁合同》“通用条款”第十五条的约定，创展公司有权解除该合同。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”创展公司于2016年10月24日向锦食汇公司发送了《关于珠江广场L419-A、L419-B、L420、L421、L422、L423场地合同终止事宜函》，锦食汇公司也收到该函件，故《商铺租赁合同》已解除。解除权系形成权，虽然法律设置了异议期，但并不影响在符合解除条件下解除效果的发生时间。 二、关于锦食汇公司应付创展公司的租金数额。 庭审中，创展公司主张锦食汇公司尚欠租金291811.8元。锦食汇公司则认为实际欠租金100015.6元。经计算，100015.6元正好是2015年7月、2015年8月、2016年10月的租金之和。锦食汇公司陈述因存在消防问题，其迟迟无法正常营业，故与创展公司就减免租金事宜进行过商讨，但双方未达成了一致意见。 《中华人民共和国消防法》第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”在未取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的情况下，创展公司出租案涉商铺，锦食汇公司承租案涉商铺，并约定开业时间为2014年11月14日，违法了上述法律规定。创展公司2015年6月5日前的应收租金为191796.2元（291811.8元-100015.6元），创展公司、锦食汇公司对此租金损失均具有过错，应当合理分摊。综合本案情况，本院酌情确定双方各自承担50%，即95898.1元。扣除租赁保证金90000元，故锦食汇公司应向创展公司支付租金105913.7元（100015.6元+95898.1元-90000元），并自2016年10月25日起承担资金利息。 三、关于锦食汇公司主张退还租赁保证金90000元及利息的诉讼请求。 根据《商铺租赁合同》的约定，在锦食汇公司尚欠租金的情况下，租赁保证金可以抵偿租金。本院在锦食汇公司应付租金中已进行了抵扣，故对该诉讼请求，本院不予支持。 四、关于锦食汇公司主张创展公司支付装修残值损失350万元的诉讼请求。 根据鉴定意见，案涉商铺装修价格无争议费用为473778元，有争议费用为259461元。对于有争议部分，锦食汇公司未举证证明系其装修范围，故本院不予计入。对于无争议费用为473778元，虽然创展公司仍在使用部分设施设备，但具体数额无法确定，本院酌情确定创展公司承担其中的50%，即236889元。 五、关于锦食汇公司主张停业损失、预期利益损失、律师费的诉讼请求。 因锦食汇公司未提交相应证据证明停业损失费用、预期利益损失、律师费的具体数额，也未阐明计算上述费用的合同或法律依据，故本院对该三项费用不予支持。 六、关于创展公司主张物业管理服务费、营运服务费、电费、水费、装修期管理费、燃气费及相应违约金、解约赔偿金的诉讼请求。 创展公司提交了《关于珠江新城国际A区购物中心商户营运类费用收取事宜》、《关于珠江广场商户物业类费用收取事宜》，拟证明其有权以自己的名下向锦食汇公司主张《综合管理服务协议》中载明的租户应向珠江管理公司支付的营运服务费等所有合同款项（含历史欠费），及《物业管理服务协议》中载明的租户应向珠江物业公司支付的物业管理服务费、电费、水费、燃气费、装修期管理费及装修期的其他相关费用等合同款项（含历史欠款）。但从两份文件的内容看，不能明确体现珠江管理公司、珠江物业公司有将自己的债权转让给创展公司的意思表示，债权的具体数额也不明确。且，创展公司也未举证证明锦食汇公司知晓或应当知晓该两份文件的内容。另外，如果从珠江管理公司、珠江物业公司委托创展公司收取相关费用的角度来考虑，则创展公司作为受托人，无权以自己的名义向锦食汇公司主张相关费用。故管理服务费、营运服务费、电费、水费、装修期管理费、燃气费及相应违约金、解约赔偿金，本院在本案中不予处理，可由相关利益主体另行主张权利。 七、关于创展公司主张锦食汇公司支付合同解约赔偿金526272元的诉讼请求。 解约赔偿金关于《综合管理服务协议》、《物业管理服务协议》的部分，本院不予处理。关于创展公司主张的《商铺租赁合同》的解约赔偿金379872元，其中包括180日的日平均租金总额及90000元租赁保证金。根据《商铺租赁合同》“通用条款”第十五条的约定，甲方依据本合同15.5条单方而终止合同的，甲方有权收回该商铺，没收租赁保证金并要求乙方赔偿可预计甲方租金损失。该甲方可预计损失按180日的日平均租金总额计算（日平均租金标准为：本合同解除前十二个月该商铺的日平均租金）。该约定系为弥补创展公司可能产生的损失事先设定的计算方式，实质系违约金条款。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，创展公司未举证证明其实际损失，本院酌情调低为30日的日平均租金总额，即48312元（1220平方米×1.32元/㎡×30日）。对于90000元的租赁保证金，其并未违约金，在本院已抵扣租金的情况，不再另行支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都珠江创展投资有限公司与成都市锦食汇餐饮管理有限公司于2013年10月30日签订的《商铺租赁合同》已解除； 二、成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都珠江创展投资有限公司租金105913.7元，并自2016年10月25日起按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率承担资金利息； 三、成都市锦食汇餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都珠江创展投资有限公司解约赔偿金48312元； 四、成都珠江创展投资有限公司于本判决生效之日起十五日内支付成都市锦食汇餐饮管理有限公司装修损失236889元； 五、驳回成都市锦食汇餐饮管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回成都珠江创展投资有限公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取21467元，由成都市锦食汇餐饮管理有限公司负担20340元，成都珠江创展投资有限公司负担1127元。反诉案件受理费减半收取8937元，由成都市锦食汇餐饮管理有限公司负担950元，成都珠江创展投资有限公司负担7987元。鉴定费50000元，由成都市锦食汇餐饮管理有限公司负担43200元，成都珠江创展投资有限公司负担6800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 审判员  汪仁可 、 二〇一八年十二月二十八日 书记员  常 洁