广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1833号 原告：郑万友。 委托诉讼代理人：郝显东，广西济顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王满志，广西济顺律师事务所实习律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 被告：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 原告郑万友诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑万友的委托诉讼代理人郝显东、王满志，被告军通公司的委托诉讼代理人杨秀秦到庭参加诉讼。被告富乐华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑万友向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告全部购房款183341元及利息损失54810元（按中国人民银行同期贷款利率计算自2013年5月6日始暂计至2018年9月6日）共计54810元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年5月6日，被告在没有预售许可证的情况下与原告签订了《防城港CBD(2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》，原告依约向被告支付购房款183341元。合同第二条约定开发商于2013年12月31日前完成建房预售许可证的办理；合同第九条约定开发商应当在2014年12月30日前将本合同约定的合作房屋交乙方使用，然而开发商并没有依约履行以上约定，直到2017年1月4日才通知原告签订购房合同。被告的违约彻底摧毁了原告对其的信任，严重损害了原告的预期利益，在这之间原告曾多次要求被告退还购房款，但被告一直不予理睬。直到2018年5月30日被告见商品房价格暴涨，才通知原告解除合同以便其再次卖房获得更大的利益。通知书称，依据建房合同第八条你已交的房款183341元作为赔偿给我公司的违约金。本合同的解除被告不但没有损失反而会因此获利数十万元。尽管如此被告依然不退购房款，显失公平。不符合法律的诚实信用原则。原告与被告所签建房合同第八条约定：“乙方在本协议签订后，乙方不能以任何理由提出退房或拒绝签订《商品房买卖合同》如提出的已交房款作为违约金支付给甲方，本合同自动解除”。有关法律规定如此霸王条款属无效条款。被告据此获得我的购房款及利息属不当得利。 被告富乐华公司未作答辩。 被告军通公司辩称，案涉房屋已经取得预售许可证，且现在能交房办理不动产权属证书，原告在被告多次催促下仍未到被告处换签手续和补交房款。因双方签订的《合作建房合同书》约定，如果原告要退房那么所交房款应当作为违约金支付给开发商，所以原告提出退房而没有履行支付房款的义务，实际上也是违约，应当也承担因逾期付款而产生的违约责任。因此原告主张退还全部房款没有事实和法律依据，请法院予以驳回。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告军通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和答辩的权利。本院对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院经审理认定事实如下：2013年5月11日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订一份《建房合同书》（编号：2-11-1703），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港ＣＢＤ（2号地块），建筑面积为108.11平方米，每平方米单价为5652.9元，总金额为611135元；交房日期为2014年12月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，开发商并将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理；第七条付款方式及期限约定：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计133341元；第三次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国建设银行广西区分行嘉宾路支行，账号：52×××65，户名：王军。该《建房合同书》均对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司分别于2013年5月6日、2013年5月10日向原告出具两张《收据》，表示收到原告交来防城港ＣＢＤ合作建房款定金5万元、合作建房款30%余款133341元，合计183341元。 另查明，被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。2016年6月15日，被告富乐华公司取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。2018年5月30日，被告富乐华公司向原告发出《解除合同通知书》，解除其与原告签订的《建房合同书》，原告已交的房款183341元作为赔偿被告富乐华公司的违约金。原告已收到该《解除合同通知书》。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否已经解除的问题。在查明是否存在法定或约定解除合同的情形前应审查该合同的效力问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。本案中，被告军通公司在被告富乐华公司未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《建房合同书》，但在本案起诉前被告富乐华公司已经取得《商品房预售许可证》，故该份《建房合同书》应属有效合同。虽被告富乐华公司未能在2013年12月31日前取得案涉商品房的《商品房预售许可证》，被告富乐华公司、军通公司确属违约，但原告对此并未主张被告富乐华公司、军通公司的违约责任，而在被告富乐华公司取得《商品房预售许可证》后曾通知原告办理换签《商品房买卖合同》及按揭贷款手续，但原告并未配合被告富乐华公司、军通公司办理换签《商品房买卖合同》及按揭贷款手续，故原告也存在违约行为，被告富乐华公司、军通公司对此均享有合同的解除权，其于2018年5月30日向原告发出《解除合同通知书》，且原告已收到该《解除合同通知书》，故本院认为该《建房合同书》已经解除。 二、关于原告要求两被告退还购房款及支付利息的问题。经查实，被告军通公司共收取原告款项合计183341元，因原告与被告军通公司签订的《建房合同书》已经解除，且双方在履行《建房合同书》过程中均负有过错责任，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的约定，被告军通公司应退还其收取原告购房款183341元，并支付利息（利息计算方法：以183341元为基数，从作出《解除合同通知书》之日即2018年5月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年9月6日止）。 因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款：“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任”的规定，虽《建房合同书》因案涉商品房在起诉前已取得《商品房预售许可证》而有效，但并不能因此否定被告富乐华公司违法销售的事实，因此被告富乐华公司与被告军通公司对上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告郑万友退还购房款183341元并支付利息（利息计算方法：以183341元为基数，从2018年5月30日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2018年9月6日止）； 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告郑万友其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4872.27元，减半收取计2436.13元，由原告郑万友承担516.13元，被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司连带承担1920元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4872.27元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（防城港市中级人民法院不再另行通知）。 审 判 员  王 丽 二〇一八年十二月二十三日 法官助理  姚国荃 书 记 员  庞 剑