湖北省大悟县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0922民初1号原告：杨江林，男，汉族，1977年8月16日出生，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县花西乡汪岗街栗林工作队，现住湖北省孝昌县。被告：董治涛，男，汉族，1966年6月6日出生，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。被告：颜进，男，汉族，1979年3月28日出生，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。被告：李大治，男，汉族，1967年6月1日出生，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。被告：李华丽，女，汉族，1968年1月8日出生，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。被告：黄刚，男，汉族，1977年4月4日出生，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。被告：颜其明，男，汉族，1958年7月28日出生，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。被告：颜杰，男，汉族，1990年12月27日出生，湖北省大悟县人，住湖北省大悟县。以上七被告共同委托诉讼代理人：颜善祥，男，汉族，1967年2月28日出生，住湖北省大悟县。代理权限：调查，出庭，自行和解，调解，承认、放弃、变更诉讼请求，签收法律文书。第三人：武汉龙达房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖金银湖新桥三村16栋10号。组织机构代码：77138986X。法定代表人：颜金田，公司董事长。原告杨江林与被告董治涛、颜进、李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰、第三人武汉龙达房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院2016年5月4日受理后，经审理作出了（2016）鄂0922民初419号民事判决。该判决原告杨江林不服，提起上诉。湖北省孝感市中级人民法院以本案需以生效的执行分配方案作为事实依据为由，裁定撤销原判，发回重审。发回重审后，本案依法另行组成由审判员廖世长担任审判长、审判员涂晓玲、高帮增参加评议的合议庭，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。庭审后，本案中止诉讼，等待执行分配方案异议之诉判决生效。2018年11月9日，湖北省孝感市中级人民法院（2018）鄂09民终1373号执行分配方案异议之诉民事判决作出，本案恢复审理。原告杨江林，被告董治涛、颜进、李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰等七被告的委托代理人颜善祥到庭参加诉讼。第三人龙达房地产开发公司经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于孝昌县××由第三人开发的“金果-百利山”房地产项目中的1402室房屋归原告所有；2、请求将本案争议房屋执行回转，返还给原告所有；3、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年5月15日,原告与第三人龙达房地产开发公司孝感分公司签订《商品房买卖合同》，并于同日向第三人付清全部购房款。第三人向原告出具收款收据。2015年5月20日，大悟县人民法院作出（2013）鄂大悟执异字第00024、00025号之-16、00026、00027、00028号-16号抵偿裁定书，将原告所购买的房屋抵偿给被告，侵害了原告的合法权益，原告为此提出执行异议。大悟县人民法院作出（2016）鄂0922执异字5号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告认为此裁定错误。原告与被告购房合同签订后，原告在合同约定时间内支付了购房款，第三人将诉争房产交付原告占有至今，根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第15条规定，当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，不影响原告行使权利。原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释等规定，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。原告杨江林为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、商品房买卖合同，证明原告于2012年5月15日购买“金果百利山”1栋2单元1402室房屋一套；二、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司于2012年5月15日出具的收据一张，金额为398520元，证明原告一次性支付了全部购房款；三、孝昌县住房保障和房屋管理局于2015年7月21日出具的孝昌县房屋登记信息查询证明书一份，证明原告在购买第三人房屋之前没有房产；四、孝感市中级人民法院（2016）鄂09民终205号民事判决书一份，证明大悟县人民法院作出的一审判决及执行分配方案被孝感市中级人民法院撤销，该判决和执行分配方案中涉及的有原告所诉房屋；五、大悟县人民法院执行局（2016）鄂0922执异5号执行异议裁定书，证明裁定书所述内容不是事实；六、大悟县人民法院2015年5月20日（2013）鄂大悟民执字第00024、00025-16、00026、00027、00028-16号执行裁定书，证明裁定将原告购买的1402号房屋抵偿给七被告，不应当将所属原告的房屋抵偿给被告。被告颜杰辩称，湖北省大悟县人民法院（2012）鄂大悟民初字第00322、00323、00324、00325、00326号民事判决书及湖北省孝感市人民法院（2012）鄂孝感中民一终字第00330号民事调解书，系已经生效的法律文书，且判决正确，并未被任何法院予以撤销或变更，本案不符合执行回转法定条件。根据《物权法》及相关法律规定，我国实行物权法定原则、一物一权原则以及公示公信原则。这决定了物权的种类和内容由法律规定，一物不能有二主，物权必须经特定的国家机关进行登记。原告虽签约在先，但未办理合同登记备案和过户登记，故只是债权，没有物权的效力。答辩人依据法律规定，及时办理了登记手续，房屋所有权已经转移至答辩人名下，物权已经确立。原告的债权不能对抗答辩人的物权，故其请求不能得到法院的支持。请求判令原告立即向答辩人腾空房屋后返还答辩人“金果-百利山”2单元902号房屋。判令原告支付答辩人自2015年至实际腾房日强行占用房屋的损失（其标准按法院裁定贷款利息4倍计算）。由原告承担诉讼费用。综上，原告并未实际取得涉案房屋所有权，且原审判决及执行裁定正确，望贵院驳回原告诉讼请求，维持答辩人以上全部诉讼请求。被告董治涛、颜进、李大治、李华丽、黄刚、颜其明共同辩称，湖北省大悟县人民法院（2012）鄂大悟民初字第00322、00323、00324、00325、00326号民事判决书及湖北省孝感市人民法院（2012）鄂孝感中民一终字第00330号民事调解书，系已经生效的法律文书，且判决正确，并未被任何法院予以撤销或变更，不符合执行回转法定条件。现在孝昌县××路金果-百里山2单元1402室产权所有人是颜杰，与答辩人无关，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。七被告向法庭提交的证据有：证据一、孝感市不动产登记中心产权证及契税缴纳凭证复印件。证明颜杰合法取得了孝昌县西洪花大道金果百利山二单元1402室房屋所有权，原告的债权不能对抗颜杰的所有权。证据二、原告杨江林与第三人签订的购房合同复印件。证明该合同没有到房产部门登记、没有合同编号，该合同是虚假的。证据三、湖北省大悟县人民法院（2013）鄂大悟民执字第00024、00025-16号，湖北省大悟县人民法院（2013）鄂大悟民执字第00026、00027、00028-16号执行裁定。湖北省孝感市中级人民法院（2015）鄂孝感中执复执字00014号执行裁定书各一份。证明颜杰的财产是法院确认的财产。证据四、孝感市孝昌县公安局不予立案通知书。证明原告非法侵占了被告颜杰的房屋。证据五、他项权证复印件一份。证明武汉龙达房地产开发有限公司土地在2011年8月29日就办理抵押，没有经过抵押权人书面同意，所有购房合同无效；龙达公司在房屋上有涉嫌欺诈的违法行为。证据六、湖北省大悟县人民法院协助执行通知书和孝昌县房管局出具的房屋预售登记备案登记花名册。证明湖北省孝昌县西洪花大道金果百利山二单元1402室一直是法院查封状态，直到颜杰办理不动产产权转移消失，更确定1402室是颜杰的合法产权。证据七、公安机关对杨江林的询问笔录。证明原告杨江林提交的购房合同是虚假的，在公安机关的询问笔录上供认是2015年5月15日购买的争议房屋，但提交的购房合同是2012年的。第三人龙达房地产开发公司没有答辩，没有提交证据，亦未到庭对原告方提交的证据进行质证。庭审质证中，原告提交的六份证据，七被告对原告提交的证据一的真实性有异议，该合同是虚假的；对证据二有异议，该收据也是虚假的；对证据三有异议，该证据与本案无关；对证据四有异议，与本案无关；对证据五有异议，与本案无关，该判决书只是撤销分配方案，没有处分我的财产。对证据六的证明目的有异议，不予认可。七被告向法庭提交的证据，原告对证据一的真实性没有异议，对证明目的有异议，中院已经把分配方案撤销了；对证据二没有异议；对证据三没有异议；对证据四的真实性没有异议，对证明目的不认可；对证据五的真实性没有异议，对证明目的不认可；对证据六没有异议；对证据七的真实性没有异议，对证明目的不认可。根据证据的真实性、关联性、合法性特征，合议庭对原、被告提交证据的认证意见如下：原告提交证据一，即七被告提交的证据二，商品房买卖合同，交易房屋取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售房许可证，合同的合法性应予采信，且商品房买卖合同系原告杨江林与被告龙达房地产开发公司之间的真实意思表示，对合同的真实性、关联性应予确认；但房屋买卖以登记为生效要件；证据二购房发票，不是正式票据；原告提交的证据三、四、五、六和被告方提交的证据一、三、五、六，系生效法律文书和职能部门核发的登记信息，在没有撤销的情形下，应作为本案的事实予以采信。七被告向法庭提交的证据四，与本案无关联性。七被告向法庭提交的证据七的真实性本院予以采信，对其证明目的不予采信。通过对上述有效证据的分析与认定，结合法庭调查的事实，本案的基本事实是：龙达房地产开发公司属合法登记的企业法人，公司类型为私营有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房销售等项目。2009年龙达房地产开发公司下设孝感分公司拟对位于孝昌县××路的土地进行房地产开发，2009年5月19日取得选字第XCG：2009008号建设项目选址意见书，拟对位于孝昌县西洪花大道以北的地块进行开发；2009年12月25日取得地字第XCG:2009031号建设用地规划许可证；2009年12月23日取得建字第XCG:2009105号建设工程规划许可证；2009年12月24日取得编号为42220120091224002的建筑工程施工许可证，许可证载明：合同开工日期为2009年11月20日，竣工日期为2010年12月30日，工程名称为孝昌金果苑1#商住楼；2011年8月5日龙达房地产开发公司孝感分公司取得预售证号为201119的预售房许可手续。至2014年7月26日孝昌金果.百利山1#商住楼竣工验收审批手续完结，孝昌县城乡建设局亦出具了该商住楼已通过竣工验收的证明。“金果.百利山”1#楼建筑总面积为18300平方米，高55米，共17层，其中第1-2层为商业性质，第3-17层为住宅。后龙达房地产开发公司孝感分公司对外预售房屋，其作为出卖人、杨江林作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》。合同对项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划、设计的变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、物业管理用房、产权登记、保修责任等内容进行约定，主要内容为：被告龙达房地产开发公司孝感分公司将其开发的位于孝昌县××路“金果.百利山”项目中的第1幢二单元B1402室房屋出售给原告；商品房用途为商住，属框架结构，层高3米，该商品房建筑面积共132.84平方米，其中，套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积均为空白；按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3000元，总金额398520元；买受人于2012年5月15日一次性付购房款398520元。房屋交付期限为2012年5月31日。房屋预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向孝昌县住房保障和房屋管理局申请登记备案。该商品房预告登记及房产登记手续至今没有办理。2012年4月16日，本院受理原告董治涛、颜进与被告龙达房地产开发公司、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司（以下简称龙达房地产开发公司孝感分公司）民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00320-1号、第00321-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县××“××”房××单元××、××、××、Ａ1701，二单元B0606、B0702、B0801、B1102、B1202、B1302、B1403、B1503、B1603的房屋十三套及一楼门面房7、8号予以查封；2012年7月6日，本院作出（2012）鄂大悟民初字第00321号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告董治涛借款本金200万元及借款利息（自2012年2月15日始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），下欠原告颜进借款本金200万元及借款逾期利息（自2011年7月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息，被告已支付逾期利息15万元在执行中扣减）。被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县××路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告董治涛、颜进，以抵偿被告所欠二原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，经孝感市中级人民法院主持调解，于2012年8月22日作出（2012）鄂孝感中民一终字第00330号民事调解书，调解协议内容为：“一、龙达房地产开发公司下欠董治涛借款本金200万元及借款利息（自2012年2月15日始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息，龙达房地产开发公司已支付逾期利息9万元在执行中扣减）；二、龙达房地产开发公司下欠原告颜进借款本金200万元及借款逾期利息（自2011年7月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息，龙达房地产开发公司已支付逾期利息15万元在执行中扣减）；三、龙达房地产开发公司以其位于孝昌县××路“金果苑”房地产项目中的商品房按市场评估价七折出售给董治涛、颜进，以抵偿其所欠的上述债务，于2012年9月20日前履行完毕。使其履行的利息按上述利率计算，至全部履行完毕之日止。”2012年4月26日，本院受理原告颜杰与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00322-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县××“××”房××单元××、××房屋××套予以查封；2012年10月23日本院作出（2012）鄂大悟民初字第00322号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告颜杰借款本金40万元及借款利息（自2012年1月1日始，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县××路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告颜杰，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000471号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。2012年4月26日，本院受理原告颜其明与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00323-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县××“××”房××单元××、××、××、××房屋××套予以查封；2012年10月23日作出（2012）鄂大悟民初字第00323号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告颜其明借款本金80万元及借款利息（自2012年1月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县××路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告颜其明，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000469号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。2012年4月26日，本院受理原告黄刚与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00324-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县××“××”房××单元××、××、××、××房屋××套予以查封；2012年10月23日作出（2012）鄂大悟民初字第00324号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告黄刚借款本金100万元及借款利息（自2012年1月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县××路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告黄刚，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000470号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。2012年4月26日，本院受理原告李华丽与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00325-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县××“××”房××单元××、××、××、××房屋××套予以查封；2012年10月23日作出（2012）鄂大悟民初字第00325号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告李华丽借款本金100万元及借款利息（自2012年1月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县××路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告李华丽，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000468号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。2012年4月26日，本院受理原告李大治与被告龙达房地产开发公司、龙达房地产开发公司孝感分公司民间借贷纠纷一案，审理中，本院于2012年4月27日作出（2012）鄂大悟民初字第00326-1号民事裁定，裁定对龙达房地产开发公司孝感分公司所有的位于孝昌县××“××”房××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××单元××、××房屋××套予以查封；2012年10月23日本院作出（2012）鄂大悟民初字第00326号民事判决，判决内容：“被告龙达房地产开发公司下欠原告李大治借款本金250万元及借款利息（自2011年12月1日至履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍支付利息），被告龙达房地产开发公司以其位于孝昌县××路“金果苑”房地产项目中的商品房市场评估价七折出售给原告李大治，以抵偿被告所欠原告的上述债务。自本判决生效后七日内履行。”被告龙达房地产开发公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，孝感市中级人民法院于2012年12月17日作出（2012）鄂孝感中民一终字第000471号民事判决，判决内容：“驳回上诉，维持原判”。上述（2012）鄂孝感中民一终字第00330号民事调解书、（2012）鄂孝感中民一终字第00471、00469、00470、00468、00472号民事判决书发生法律效力后，2012年9月21日董治涛、颜进以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行；2013年4月，颜杰、颜其明、黄刚、李华丽、李大治分别以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行。案件进入执行程序。执行案件立案案号分别为：董治涛、颜进以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行立案案号为：（2012）鄂大悟民执字第00260号。颜杰以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00025号；颜其明以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00027号；黄刚以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00026号；李华丽以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00028号；李大治以龙达房地产开发公司作为被申请人向本院申请执行，执行案件立案案号为：（2013）鄂大悟民执字第00024号。执行中，本院分别于2012年10月26日作出（2012）鄂大悟民执字第260-1号民事裁定书、2012年12月10日作出（2012）鄂大悟民执字第260-3号民事裁定书、2013年1月17日作出（2013）悟执字第24.25.26.27.28-1号民事裁定书、2014年1月23日作出（2013）悟执字第206-324.25.26.27.28-3号民事裁定书，裁定将龙达房地产公司的位于孝昌西洪花路“金果.百利山”房地产项目中的房屋：一单元301、302、401、402、403、501、502、503、601、701、702、801、803、901、902、904、1001、1002、1004、1101、1102、1103、1201、1202、1203、1301、1302、1303、1304、1401、1402、1403、1404、1501、1502、1503、1504、1601、1603、1604、；二单元301、302、401、402、501、502、601、602、701、704、801、802、804、901、902、904、1001、1002、1004、1101、1103、1201、1202、1301、1302、1304、1402、1403、1404、1501、1503、1504、1601、1603、1604、；门面房101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114以及土地予以查封；期间，2012年12月28日本院作出（2012）鄂大悟民执字第260-5号民事裁定书，裁定对一单元1001、1102、1201；二单元502、606、702、801、904、1102、1201、1202；门面房107、108解除查封。2013年5月10日本院作出（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-2号执行裁定书，裁定将龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中的总面积4232.1平方米的35套房屋（1单元503、801、803、1101、1103、1202、1203、1301、1302、1303、1402、1403、1404、1502、1503、1504、1603、；2单元：901、902、904、1001、1002、1101、1104、1201、1202、1301、1304、1402、1403、1404、1501、1504、1601、1604、）及四间门面进行评估后，按评估价的七折交执李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰以抵偿债务并可办理相关的产权过户登记手续。2014年3月13日本院作出（2012）鄂大悟民执字第260-7、（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-4号执行裁定书，裁定对龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中的13套房屋，即1单元：602、802、902、1102、1703、1704；二单元：303、304、404、1701、1702、1703、1704；二楼的整层房屋予以查封。2015年5月20日，本院作出（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-16号执行裁定，裁定撤销（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-2号执行裁定书，将龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中的房屋，即：一单元住宅1402、1503、二单元住宅：401、1401、1301、1302、1701、1702、1704、801、802、404、501、601、701、1603、804、1601、1501、1201、1101、901、1604、1404、1304、1402、1403、1202、902、1104、904；商铺102、104、105、106、107、108、116、117、122、123、124、125以评估价七折后的价格交付李大治、李华丽、黄刚、颜其明、颜杰抵偿债务、可持该裁定书到相关机构办理抵偿债务的房屋和商铺的相关产权过户登记手续。因（2013）鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-16号执行裁定书裁定将原告杨江林购买的“金果.百利山”二单元1402号房屋交付被告颜杰抵偿被告龙达房地产开发公司所欠债务，原告杨江林认为该裁定内容侵害了其财产所有权，向本院提出执行异议，本院于2016年4月5日作出湖北省大悟县人民法院（2016）鄂0922执异5号执行裁定书，裁定驳回杨江林的异议。杨江林不服该裁定，于2016年5月4日向本院提起执行异议之诉。同时查明，本案诉争之孝昌县××路“金果.百利山”项目中住宅二单元1402房屋的房屋信息，根据《房屋登记簿》记载内容：房屋座落：孝昌县××路金果百利山1栋2单元1402室；建筑面积127.64平方米；所有权人：颜杰；房屋取得方式：受让；单独所有；所有权证号：孝昌房权证昌房字第××号；登记时间：2015年8月13日；附记：协助执行。根据鄂大悟民执字第00024、00025、00026、00027、00028-16及-17号件办理。另查明：2013年3月14日，案外人张泽民以龙达房地产开发公司、颜金田、颜红丽为被告向武汉市洪山区人民法院提起民事诉讼，案由为民间借贷纠纷。该院2013年3月25日作出（2013）鄂洪山民三初字第00193号民事调解书；调解书对设定抵押的位于孝昌县城区××道的土地没有优先受偿的内容。2013年3月29日作出（2013）鄂洪山法执字第00268号执行裁定书，裁定内容：一、查封、扣押被执行人武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司所有的位于孝昌县城区××道的土地（面积：5470.69平方米），土地他项权证为：孝昌他项（2012）第100007号；二、查封、扣押期限两年（自2013年3月29日至2015年3月28日）。再查明，原告武汉银丰建筑装饰工程有限公司与被告张泽民、武汉龙达房地产开发有限公司、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司、李大治、李华丽、颜其明、颜杰、董治涛、颜进、黄刚、颜金田、颜红丽执行分配方案异议之诉一案的审理情况是：本院一审重审认为，1、七折抵偿系法院生效法律文书确定的执行内容，且执行裁定经上级法院认可，人民法院生效裁判文书的合法性问题不属本院审理范围，其主张本案不予处理；2、制作执行分配方案的前提是，（1）被执行人为公民或其他组织，（2）被执行人的财产不能清偿所有债权。财产分配方案之诉中，被执行人龙达公司显然是企业法人，而最高法院的解释限制了参与分配制度对于具有破产资格的企业法人的适用，同时建立了执行转破产制度；龙达公司自述其公司经营正常，不存在撤销、注销或歇业情形，目前龙达公司是否还有其他可供执行的财产尚不清楚,应穷尽被执行人龙达公司的财产；3、一审法院2016年9月30日作出的（2015）鄂大悟民执字第00066号执行分配方案不符合法律规定，不具备制作执行分配方案的法定条件，该方案应予撤销。遂判决：撤销原一审法院2016年9月30日作出的（2015）鄂大悟民执字第00066号执行分配方案并驳回银丰公司的其他诉讼请求。二审认为，1、武汉龙达房地产开发有限公司经营正常，不存在撤销、注销或歇业情形，故案涉执行不具备指定执行分配方案的条件；2、武汉银丰建筑装饰工程有限公司在（2013）鄂孝感中民二初字第00042号民事调解书确定的生效债权范围内对武汉龙达房地产开发有限公司、武汉龙达房地产开发有限公司孝感分公司的财产享有优先受偿权；3、分配方案之外的法律文书对与错，不属于其审理的范围。有关当事人如果认为在执行程序中的有关裁定等错误，可通过其他途径救济。遂维持本院判决。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；自双方当事人签字或盖章时成立。房屋买卖合同是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。同时，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，被告龙达房地产开发公司所属孝感分公司作为出卖人、原告杨江林作为买受人，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，交易房屋取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售房许可证，合同内容不违反法律规定，属合法有效合同。因房屋买卖合同的订立和履行属法律另有规定的情形，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等规定，还应受《物权法》、《城市房地产管理法》调整，以办理物权登记为成立要件，原告购买的房屋没有办理房产登记手续，据此，分析如下：一、案外人张泽民以龙达房地产开发公司、颜金田、颜红丽为被告向武汉市洪山区人民法院提起民间借贷纠纷一案的民事诉讼，该院2013年3月25日作出（2013）鄂洪山民三初字第00193号民事调解书，洪山法院于2013年3月29日对孝昌县××路金果百利山1#土地使用权进行了查封。2014年4月29日对所有房屋进行了查封。《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条的规定，查封地上建筑物的效力及于该土地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物。根据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。该法第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，必须符合四个方面要件（1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；2、已支付全部或部分价款；3、非因买受人自身原因未办理过户登记；4、在人民法院查封之前已经合法占有不动产）。上述要件原告不完全具备。申请执行人张泽民的债权至今未完全清偿，且在执行中一直主张优先受偿权，其担保物权足以对抗案外人所主张的物权期待权。《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间未经抵押人同意，不得转让财产。被告龙达房地产开发公司在处分已设定抵押财产时，未经抵押权人同意，被告龙达房地产开发公司未经抵押权人张泽民同意不能转让抵押财产，异议之诉的当事人签订购房合同时，张泽民的债权尚未实现，抵押权有效。上述异议人在提出异议和异议之诉期间，均未提供抵押权人张泽民同意转让抵押财产，受让人代为清偿龙达房地产开发公司债务的主张及证据。在执行过程中，孝昌县住房保障和房屋管理局2014年9月4日的复函中，向我院提交了张泽民的2011年、2012年的土地他项权证，其根据《物权法》和《城市房地产管理办法》及最高法、国土资源部、建设部法发（2004）5号文件的规定，提出房产与地产联结一体，房依地建，地为房载，房地不可分，房屋占用的土地设定抵押，抵押权人债权未实现，担保物未消灭，房产不能转让。二、原告与被告龙达房地产开发公司签订房屋买卖合同后房屋不能登记的原因属双方之间的缔约过失。在抵押权人张泽民的债务未清偿之前，即使法院没有查封涉案房产，买受人亦不能进行产权登记。不动产之上设定有其他人抵押权登记，买受人没有履行合理的注意义务。是对政策限制的忽略，目前买卖房屋已过户他人抵偿债务，原告只能对自己的损失向被告龙达房地产开发公司请求赔偿。三、没有进行房屋预告登记及房产登记房屋不发生物权效力。商品房预售合同登记制度是一种行政管理制度，没有准物权效力，预告登记制度是不动产登记制度，有准物权效力。商品房预售合同登记备案在前，而预告登记在后。《房屋登记办法》第七十条规定，商品房预售合同登记备案是商品房预告登记的前置条件，只有先进行了合同备案，才能申请预告登记。需经申请——受理——审核——登记等程序。该法第二条规定，预告登记需记载于登记簿向社会公示，而预售合同登记备案则无需记载房屋登记簿。上述异议之诉原告仅提供了商品房合同备案证明，且孝昌县不动产登记中心出具了不动产登记信息证明书，证实原告在孝昌县不动产登记中心无房屋预告登记，因此不能直接认定上述买受人已经进行了预告登记。因此也不能对抗执行。综上所述，本院裁定以龙达房地产开发公司建造的位于孝昌县××路“金果.百利山”房地产项目中原告购买的房屋抵偿债务的行为并无不妥，原告的请求应予驳回。第三人武汉龙达房地产开发有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第二条、第三十二条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第二十条、第一百八十二条、第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告杨江林的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨江林承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五天内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判长  廖世长审判员  涂晓玲审判员  高帮增二〇一八年十二月二十五日书记员  董 睿附：适用法条《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。