广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2272号原告：陈邦志，男，1974年10月5日出生，汉族，住所地广东省广州市黄埔区，委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位，统一社会信用代码914401015856542284。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、曾莹，均系该公司员工。原告陈邦志诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈邦志委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚、被告清大瑞泰公司委托诉讼代理人安家亮、曾莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈邦志诉称：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号（即原广州市萝岗区伴河路192号）建科广场由清大瑞泰公司投资建设。2016年9月20日，陈邦志认购了E栋1102房（带装修），并签订了《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，陈邦志于当日即支付定金50000元，并选择全款一次性支付房价。2016年9月27日，陈邦志支付全款后，清大瑞泰公司于2016年11月4日向陈邦志开具了发票，金额为686345元。2016年12月26日，清大瑞泰公司才与陈邦志就涉案房屋签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201612313602），合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年8月30日；第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按总房价款的0.05%的标准向陈邦志支付违约金；如果逾期超过180天后，陈邦志可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到陈邦志解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果陈邦志要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年9月27日，陈邦志与广州克洛维酒店管理有限公司签订了期限为10年6个月的《房屋租赁合同》，该酒店拟将涉案房屋用于开办酒店式公寓，该租赁合同约定前5年租金标准为48044.15元/年，后5年租金根据酒店式公寓当年的税后利润总额而定。陈邦志认购涉案房屋后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房屋的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致陈邦志收益受损，工程甚至可能烂尾。为维护自身合法权益，陈邦志请求判令：1.清大瑞泰公司自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按总房价686345元的0.05%向陈邦志支付违约金（从2017年8月31日起暂截止2018年4月15日，违约金为78243.33元）；2.清大瑞泰公司自2017年9月1日起至广州克洛维酒店管理有限公司租赁涉案房屋起始之日止每年按总房价686345元的7%向陈邦志支付租金损失（从2017年9月1日起暂截止2018年4月15日，租金损失为29879.51元）；3.本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。被告清大瑞泰公司辩称：1.关于陈邦志要求清大瑞泰公司支付违约金的诉请。同意支付逾期交房违约金，但逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照陈邦志主张的租金损失为标准予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）的租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/㎡，截至2018年4月15日，涉案房屋同地段同类房屋租金损失计算为12927.6元，合同约定的逾期交房违约金计算为78243.33元，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准，另外，参考陈邦志起诉所主张的租金损失标准，即房屋总价的7%/年，也远低于合同约定的违约金标准，因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。2.关于陈邦志要求清大瑞泰公司支付租金损失的诉请。不同意支付租金损失。首先，陈邦志的要求没有合理依据；其次，要求支付租金损失与逾期交房违约金系重复主张，我国的违约责任主要属补偿性质，在适用违约金补偿非违约方损失的情况下，不能同时适用损害赔偿责任。退一步来说，根据陈邦志提交的证据，陈邦志与克洛维公司之间约定了免租期，即使陈邦志主张租金损失也应从免租期结束之次日起算。经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》[穗府国用（2013）第05000076号]。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融业用地（C2）的《建设用地规划许可证》[穗开规地（2013）35号]，用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》穗开规建证[（2013）233号]。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2014）17号]。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》［穗房预（网）字第××号]。2016年12月26日，陈邦志（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编E栋（自编C-1、C-2栋）1102房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积46.6845平方米，套内面积34.02平方米，共有分摊面积约12.6645平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米20174.75元，总金额686345元，一次性付款，在2016年9月27日前支付全部房价款；甲方应在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。2016年9月27日，陈邦志向清大瑞泰公司账户转入1460642元，清大瑞泰公司于2016年11月4日向陈邦志出具了金额为686345元的发票。陈邦志提交了其与广州克洛维酒店管理有限公司（以下简称克洛维公司）于2016年9月27日签订的《房屋租赁合同》，双方在合同中约定：陈邦志将广州市黄埔区伴河路192号建科广场项目E座第11层01、02号房出租给克洛维公司作为酒店式服务公寓的一部分，租赁期限为2017年9月1日至2028年2月28日；2017年9月1日至2023年2月28日为固定租金回报期，每年租金为上述商品房买卖合同约定的房屋总价款的7%；2023年3月1日至2028年2月28日为浮动租金回报期，双方在合同中约定了浮动租金的计算方式；陈邦志委托克洛维公司作为其不可撤销的代理人全权代表陈邦志与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，陈邦志不再要求自行与清大瑞泰公司办理房屋交接手续，克洛维公司与清大瑞泰公司办理交接手续后，即视为清大瑞泰公司已按照商品房买卖合同约定向陈邦志交付房屋；自房屋交付之日起至双方约定的租赁起始日止为租赁准备期，克洛维公司在该期限内就该房屋的出租和管理进行前期准备。陈邦志主张因清大瑞泰公司逾期交楼导致其与克洛维公司的租赁合同无法履行，影响了其收益，年收益为总房价的7%，要求清大瑞泰公司赔偿。清大瑞泰公司认为陈邦志提交的房屋租赁合同与其无关，不确认上述证据。上述事实，有陈邦志提交的商品房认购书、广州市商品房买卖合同（预售）、发票、房屋租赁合同、授权委托书、承诺书、清大瑞泰公司提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市商品房预售许可证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证。陈邦志与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。陈邦志按照合同约定支付了全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年8月30日前向陈邦志交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，至陈邦志起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，陈邦志未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，陈邦志诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交楼之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持陈邦志请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年5月2日，共计245日；其后的逾期交楼违约金陈邦志可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于陈邦志的损失，故对清大瑞泰公司的主张不予采纳，清大瑞泰公司应支付的违约金计算标准为总房价款的每日0.05%。3.违约金的金额，陈邦志已向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款686345元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为84077.26元（686345元×0.05%/日×245日）。关于陈邦志请求的租金损失。陈邦志在未取得涉案房屋的使用权或者所有权的情况下，将涉案房屋出租给克洛维公司，应预见到如无法如期交付涉案房屋所产生的相关法律后果。陈邦志提交的证据无法证实涉案房屋与租赁关系捆绑销售，陈邦志与克洛维公司签订的租赁合同与本案的商品房买卖纠纷无关联，该租赁合同无法履行导致的租金损失应由陈邦志自行承担；且陈邦志未提交证据证实其实际损失高于逾期交楼违约金，陈邦志主张的逾期交楼违约金足以弥补其损失；故陈邦志以该合同约定的租金作为其逾期交楼的实际损失进行主张，无相关法律依据，本院不予支持。关于清大瑞泰公司的主张商品房买卖合同中约定的违约金过高、请求调整的主张。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依照合同的约定履行义务，承担责任。清大瑞泰公司逾期交楼的违约行为实际存在，其应按照合同约定承担违约责任，且清大瑞泰公司未提交证据证实该违约金的约定过分高于逾期交楼给陈邦志造成的损失，故对其主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈邦志支付2017年8月31日至2018年5月2日的逾期交楼违约金84077.26元；二、驳回原告陈邦志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2462.5元，由原告陈邦志负担547.6元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1914.9元。财产保全费1060.6元，由原告陈邦志负担235.9元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担824.7元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余炳奎审 判 员  李 娜人民陪审员  潘新标二〇一八年十二月七日书 记 员  李丹丹王结仪附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。