浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终5449号 上诉人（原审被告）：陈亦台，男，1988年12月22日出生，汉族，住苍南县。 委托诉讼代理人：陈**省，男，1966年10月7日出生，汉族，住浙江省苍南县，系陈亦台的父亲。 被上诉人（原审原告）：浙江中冠房地产开发有限公司，住所地：杭州市萧山区宁围镇市心北路****。统一社会信用代码：91330000720081515R。 法定代表人：俞则忠，董事长。 委托诉讼代理人：张留丽，女，1985年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：戴文良，浙江六和律师事务所律师。 上诉人陈亦台因与被上诉人浙江中冠房地产开发有限公司（以下简称中冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初20749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2016年7月6日，中冠公司与陈亦台签署了合同编号为20160067622的《浙江省商品房买卖合同》，约定陈亦台向中冠公司购买位于萧山区××镇××路××号××幢××单元××室，合同价款为6315968.00元；其中陈亦台在2016年7月6日前向中冠公司支付首付款3165968元，余款3150000元采用银行按揭方式支付；陈亦台采用银行按揭的，应于该合同签订之日起5个工作日内到贷款银行办理完毕贷款手续并缴纳所需费用，如因陈亦台资信情况原因造成陈亦台需提高首付款或不能办理贷款，则陈亦台应在接到中冠公司或银行需提高首付款或不能办理贷款的书面通知之日15个工作日内自筹资金向中冠公司付清相应房款；若陈亦台因自身原因造成延期付款（逾期办理贷款手续）或者不付款（未办理贷款手续）的，逾期超过90日后，中冠公司有权解除合同，中冠公司解除合同的，陈亦台按累计应付款的1%向中冠公司支付违约金。陈亦台于2017年4月22日支付预售定金200000元，于2016年7月6日支付房款2965968元，合计支付房款3165968元，尚有3150000尾款未付。后陈亦台并未支付剩余款项，双方经协商无果。2017年12月5日，中冠公司起诉至原审法院，请求判令：一、解除双方编号为20160067622的《浙江省商品房买卖合同》；二、陈亦台配合中冠公司办理完成撤销合同备案登记等相关手续；三、陈亦台支付中冠公司解除合同违约金31500元；四、本案诉讼费由陈亦台承担。 原审法院认为，中冠公司、陈亦台之间的房屋买卖合同依法成立并有效。中冠公司以陈亦台逾期付款为由要求解除双方之间签订的编号为20160067622号的《浙江省商品房买卖合同》，陈亦台在知晓无法办理银行按揭手续后，未按约在15个工作日内自筹资金向中冠公司付清相应房款，其行为已构成违约，中冠公司的上述主张合法有据，该院予以支持。中冠公司要求陈亦台配合中冠公司办理撤销合同备案登记手续，于法有据，该院予以支持。中冠公司要求陈亦台支付解除合同违约金31500元（即剩余房款3150000元的1%），符合双方合同约定，该院予以支持。陈亦台辩称其对无法办理贷款开始并不知情，即使陈亦台最初并不知情，其后陈亦台知晓无法办理相关手续后，也应在合同约定的时间内履行相应的付款义务，然陈亦台在中冠公司起诉前一直未履行。陈亦台辩称中冠公司起诉时合同解除权已经超出一年故而消灭，而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权一年的除斥期间适用《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权，而非约定解除权。中冠公司依据双方约定解除与陈亦台的合同，双方合同中并未约定合同解除权的行使期限。且中冠公司、陈亦台在房屋买卖合同签订后，又多次就案涉合同的履行进行过沟通，在此期间，陈亦台仍未履约，故陈亦台关于合同解除权消灭的辩称意见该院不予采纳。综上，中冠公司的诉讼请求该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第一款之规定，于2018年6月6日判决：一、浙江中冠房地产开发有限公司与陈亦台于2016年7月6日签订的合同编号为20160067622的《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日解除；二、陈亦台于判决生效之日起三十日内配合浙江中冠房地产开发有限公司办理撤销上述房屋买卖合同备案登记手续；三、陈亦台于判决生效之日起十日内支付浙江中冠房地产开发有限公司违约金31500元。如陈亦台未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第两百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，由陈亦台负担。 宣判后，陈亦台不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定的事实不清。一审判决在事实认定中没有查清中冠公司或银行是否按照合同约定履行了书面通知的义务案涉商品房买卖合同第七条第三点约定：“如因买受人资信情况原因造成买受人提高首付款或不能办理贷款的书面通知15个工作日内自筹资金向出卖人付清相应的房款”。事实上，陈亦台并没有收到任何中冠公司或贷款银行出具的任何形式的书面通知，就陈亦台不能贷款的情况予以告知，中冠公司在与陈亦台的沟通中也并未就贷款进展情况予以明确的告知。一审法院并未在判决中明确上述内容，甚至主观的认为陈亦台应当在通过各种努力才得知贷款失败之后无须与中冠公司沟通，应直接的主动履行一次性付款的义务。上述认定也与陈亦台与中冠公司合同约定的内容全然不符，一审法院扩大了自由裁量权，严重损害了陈亦台的合法权益。二、一审法院认定陈亦台资信原因导致贷款失败的证据不足。一审法院在庭审过程中，仅凭中冠公司提供的浦发银行萧山支行零售银行部出具的情况说明，认定陈亦台贷款失败的原因在于陈亦台逾期还款，但实际上，萧山支行零售银行部出具的情况说明作为证据不具有合法性、真实性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条规定：“依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章”。根据上述规定，萧山支行零售银行部出具的情况说明仅加盖了上海浦东发展银行股份有限公司杭州萧山支行个人贷款合同专用章，并未由单位负责人进行签字或盖章，其合法性、真实性以及证明力有待考证。同时，在一审庭审过程中，陈亦台向一审法院提出了申请证人出庭质证，但原审法院未予理会。三、一审法院对于中冠公司是否同意陈亦台逾期超过90日支付剩余房款不构成违约的事实认定不清。根据陈亦台与中冠公司于2016年10月24日签订的水天域商品房补充协议中的约定可知，陈亦台同意中冠公司逾期交房的日期自2017年7月1日起算，该补充协议的签署，充分的说明，中冠公司反对解除双方的购房合同，否则中冠公司早就可以行使解除权，无须就逾期交房重新约定。实际上，中冠公司为了能够换取到陈亦台同意回购房屋的决定，从而对陈亦台的逾期支付剩余房款不构成违约予以认可，否则该合同中逾期交房责任与陈亦台支付剩余房款约定严重失衡，这与常理不符。四、一审法院对中冠公司90天解除权的恶意行使不应支持，也没有证据和事实支持。双方签订合同时按规定提交按揭材料给银行，按揭比例为三方约定，任何一方单方变更按揭比例等均有义务书面通知和书面变更，目前没有证据证明在签订购房合同后适当的几个月内有按揭异议。直到2016年10月24日中冠公司违约延期交付，双方就交付违约达成谅解，此时仍不存在按揭异议，即不存在陈亦台的逾期90天付款违约。又到2017年7月1日约定交付日期时，中冠公司交付违约（事实上陈亦台至今没有收到中冠公司的交房通知书），仍然没有按揭异议或者嗣后也没有提出正式的按揭异议。中冠公司交付违约，不具有单方解除合同的权利，即不具有恶意解除合同的权利。五、一审法院认定陈亦台未自筹资金支付剩余房款的事实与实际不符。一审法院已查明陈亦台与中冠公司就陈亦台支付剩余房款进行了多次协商，一审法院根据中冠公司的陈述主观认为陈亦台未履行自筹资金支付房款的义务，实际上，陈亦台与中冠公司进行多次协商，就一次性付款进行过实质的磋商，但因中冠公司一直不予答复，导致陈亦台一次性付款存在着客观上的不可能。六、一审法院的判决与现实利益反差巨大，显然不公。依照一审法院的判决，陈亦台与中冠公司之间的合同予以解除，这对陈亦台极大不公，在陈亦台房贷失败真正原因不明，且陈亦台已经履行了合同大部分义务的情况下，一审法院依旧判决解除合同，在造成陈亦台巨大经济损失的同时，也变相的支持了房地产企业利用优势地位滥用合同解除权，造成了合同履行的极大不稳定性，这极不利于房地产市场的健康发展。综上所述，一审法院在证据不足的情况下，对案件事实做出了错误的认定，错误适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一千一百二十四条第一款，作出错误判决，请求二审法院依法撤销杭州市萧山区人民法院作出的（2017）浙0109民初20749号民事判决，驳回中冠公司的诉讼请求，本案一审和二审诉讼费由中冠公司承担。同时，请求二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”，行使调查权查明，1、就陈亦台在2016年与中冠公司签订商品房买卖合同后是否及时的由中冠公司的相关人员陪同下亲自去银行办理并递交了按揭材料。（一审法院认定陈亦台提交的证据没有关联性，取证，银行查了陈亦台的征信，当日的银行监控证明陈亦台当时去了银行，也填写并提交了按揭资料的证明等）；2、陈亦台第一次按揭是不是因为其自身财务状况的原因导致银行按揭材料被驳回从而错过了2016年银行的按揭政策。从而引发了后续一系列的问题。（取证，陈亦台在2016年提交的按揭材料因为中冠公司是否在质押期间，还是其他财务原因等导致银行驳回陈亦台的按揭请求。） 被上诉人中冠公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。1、原审判决认定陈亦台无法办理银行按揭手续的事实清楚，证据充分。一审中中冠公司提交了浦发银行萧山支行零售银行部出具的情况说明，该证据是银行相关部门出具，因银行出证习惯原因虽没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，但所证内容真实。且陈亦台按揭贷款未能发放的事实客观存在，情况说明仅对贷款未能发放事实及其原因的补强与说明，可以印证陈亦台无法办理银行按揭手续的事实。陈亦台指称，中冠公司提交的情况说明不符合证据的形式要件要求，但陈亦台自己在一审中提交的中国银行苍南龙港支行的说明，其形式及加盖的印章也与中冠公司提交的情况说明相同。2、中冠公司已将陈亦台无法办理按揭贷款手续的情况告知陈亦台，其对此虽作否认，但在一审答辩时陈亦台承认对无法办理贷款的相关事宜开始并不知情，陈亦台后就提高首付比例与中冠公司协商，在上诉状当中也承认实际上陈亦台与中冠公司进行多次协商，就一次性付款进行过实质的磋商，可见陈亦台已经及时知晓了其无法办理按揭贷款手续的情况陈亦台自筹资金向出卖人付款付清相应房款的条件已经成就。3、陈亦台要求调取陈亦台贷款申请材料及银行审核意见已超过了法律规定的举证期限，且贷款银行对此已出具证明。陈亦台也未能提供相反证据予以否定，因而其申请不应得到法院的支持。二、原审判决适用法律正确处理适当。1、陈亦台在知晓无法办理按揭手续后，未依约改用其他方式履行付款义务，已符合合同约定的解除条件，因而原审判决解除本案合同，并追究陈亦台的违约责任，符合法律规定。2、在陈亦台无法办理按揭贷款手续的情形下，中冠公司与陈亦台就陈亦台给用其他方式付款的事项，在较长时间内一直在协商沟通，但陈亦台直至本案起诉前一直未履行相应的付款义务，因而本案不存在着超过合同解除权，除斥期间的问题。综上，陈亦台的上诉请求没有事实根据及法律依据，请求二审法院依法驳回陈亦台的上诉，维持原审判决。 二审中，陈亦台向本院提交下列证据：1、银行流水，以证明陈亦台有相应的财务能力支付剩余购房款；2、陈亦台的地址，以证明一审法院送达存在问题；3、收据、不动产发票，以证明中冠公司收取的首付款仅开具了20万元的发票，其余大部分都是收据；4、银行证明及征信报告，以证明陈亦台的征信良好，浦发银行称因陈亦台征信有问题，不能贷款的事实不能成立；5、商品房买卖补充协议、水天城商品房补充协议和商品房退房协议书、微信聊天记录，以证明中冠公司没有因为陈亦台资金和征信问题与陈亦台解除合同，反而与陈亦台协商解除另一份购房合同，退掉一套房，双方于2016年7月6日签订合同，签订补充协议时已经超过90日，如果是因为陈亦台征信有问题，中冠公司没有必要因为协商退房与陈亦台进行协商并签订补充协议。中冠公司对陈亦台提交的证据1、4的真实性没有异议，但不足以证明陈亦台能够按照相关规定办理贷款，在征信报告中，有一笔贷款逾期，在征信系统有该逾期记录的情况下，系统自动拒绝了发放贷款，结合中冠公司提交的银行说明，可以证明因陈亦台的征信问题导致未能办理贷款，龙港支行的证明在一审中已经提交，与中冠公司提交的银行证明类似，按照陈亦台的意见，该说明也没有盖章人和负责人签字；对证据2的真实性没有异议，但一审法院邮寄送达不成才进行公告送达；对证据3的真实性没有异议，原审法院将该款项认定为发票也没有问题，因为其中有定金发票；对证据5的真实性没有异议，1301室的补充协与本案无关，且该证据实际是为了帮陈亦台的忙，协议也约定了补偿200多万给陈亦台，1302的补充协议与本案也没有关联，微信记录的真实性没有异议，在本案起诉之前，中冠公司也告知陈亦台一次性付款后，中冠公司不会提起本案诉讼，但陈亦台仍然拒绝支付剩余购房款，中冠公司已经通过微信告知陈亦台银行未审批通过贷款，需一次性支付剩余购房款，但陈亦台坚持要求与中冠公司沟通。中冠公司向本院提交微信聊天记录一份，以证明2017年12月1日陈亦台的父亲与中冠公司的销售经理的聊天记录中反应陈亦台已经知晓贷款未能审批通过，中冠公司已经要求陈亦台可以用其他方式履行付款义务，陈亦台的父亲坚持要与中冠公司的徐总进行协商。本院认为，双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对真实性均予以确认。 本院经审理查明原审法院认定的“陈亦台于2017年4月22日支付预售定金200000元，……”应为：“陈亦台于2016年4月22日支付预售定金200000元，……”本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据案涉商品房买卖合同的约定，支付购房款系买受人的主要合同义务。即使合同约定的剩余购房款的支付方式为按揭贷款，关注按揭贷款是否审批通过及未能审批通过的原因亦系陈亦台作为买受人的合同义务。现陈亦台主张其对按揭贷款未审批通过不知情，与常理不符，原审法院未予采信并无不当。同时，陈亦台的该项抗辩意见亦与其上诉主张双方曾多次就剩余购房款的支付进行协商相矛盾，本院亦不予采信。现根据陈亦台的征信报告，其确实曾存在逾期还款的情况，结合浦发银行出具的情况说明，系因陈亦台的征信问题导致按揭贷款未能审批通过。故在按揭贷款未能审批通过的情况下，陈亦台未履行主要合同义务，根据二审中双方提交的微信聊天记录，中冠公司亦要求陈亦台一次性支付剩余购房款，但陈亦台坚持要求与中冠公司协商，至今未能支付剩余购房款，原审法院判决合同解除，陈亦台协助撤销备案登记手续，并承担相应的违约责任，尚属合理。综上，原审判决事实认定清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费588元，由陈亦台负担。 本判决为终审判决。 审判长  毕克来 审判员  张一文 审判员  徐 丹 二〇一八年十二月十三日 书记员  姚丽萍