浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0122民初4215号 原告：励骏群丰（江门）贸易有限公司，住所地：广东省江门市鹤山市沙坪鹤山工业城31号之一、之三、之三十四、之三十六。 法定代表人：潘福松。 委托诉讼代理人：黄德海，上海理研律师事务所律师。 被告：桐庐百世德教育培训中心，住所地：浙江省杭州市桐庐县白云源路508号。 法定代表人：魏建鑫。 原告励骏群丰（江门）贸易有限公司与被告桐庐百世德教育培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序审理，并于2018年10月29日公开开庭进行了审理。原告励骏群丰（江门）贸易有限公司的委托诉讼代理人黄德海，被告桐庐百世德教育培训中心的法定代表人魏建鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告励骏群丰（江门）贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年7月18日解除；2、判令被告支付原告租金412460元；3、判令被告支付原告违约金123738元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，案外人杭州励骏置业有限公司和被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁该公司名下的桐庐县商铺，建筑面积为850.9平方米，租期为5年，自2016年8月1日至2021年7月31日止。其中，2016年8月1日至2018年7月31日的租金标准为每月28470元，每六个月支付一次，先付后用。合同签订后，杭州励骏置业有限公司依约交付了商铺。2016年12月，该公司将商铺转让给了原告，原告取得了商铺的不动产权证。根据合同第12条约定，被告应于2017年1月15日前支付六个月租金170820元，于2017年7月15日前支付六个月租金170820元，于2018年1月15日前支付六个月租金170820元，以上共计512460元。但被告自2017年1月开始便拖欠租金，经原告多次催告，被告仅于2018年3月12日向原告支付了10万元租金，余款412460元至今未支付。原告认为，《房屋租赁合同》合法、有效，双方应依约履行，被告拖欠租金的行为已经违反了合同的约定，构成违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。 被告桐庐百世德教育培训中心答辩称：原、被告在沟通上一直存在困难，被告2016年8月装修结束，2016年9月开始营业，从2016年9月至2018年3月，房屋存在漏水问题，原告一直没有修好，被告门外宣传牌也未通过审批，对被告办公造成了很大影响。2018年3月底，被告经济出现困难，没法继续经营，被告考虑进行转租，已经和他人谈判，但是原告未经被告同意安排专人把房屋门锁换掉，里面还有空调、电脑、桌子、装修等到现在都没法搬走。原告对被告的损失应进行赔偿，房屋内的装修、设施等也可以折抵租金。 原告励骏群丰（江门）贸易有限公司为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、房屋租赁合同，证明案外人杭州励骏置业有限公司将其所有的桐庐县大奇山路193号房屋二楼租赁给被告使用，租赁时间自2016年8月11日起至2021年7月31日止，该协议还明确约定了租金、违约责任等；2、浙（2016）桐庐县不动产权证0010361号产权登记信息复印件，证明2016年杭州励骏置业有限公司将桐庐县大奇山路193号房屋转让给原告，原告取得了房屋的不动产权证；3、律师函复印件、快递单、快递追踪查询记录，证明原告委托律师事务所出具律师函，通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告限期支付租金。 被告桐庐百世德教育培训中心未提交证据。 对于原告励骏群丰（江门）贸易有限公司提供的证据，被告桐庐百世德教育培训中心均无异议，本院予以认定。 根据上述证据以及当事人陈述，本院认定事实如下：2016年7月20日，案外人杭州励骏置业有限公司（甲方）和被告桐庐百世德教育培训中心（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于桐庐县出租给乙方，租赁期限为五年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止，租金为每月28470元，按六个月为一期支付，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金，乙方需支付给甲方租赁保证金56940元，乙方应按照合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项费用，乙方逾期不支付租金累计超过十日，甲方有权单方面解除合同，如任何一方未按合同约定履行，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍，乙方拖欠租金累计超过10天，甲方有权提前解除商铺租赁合同及进入、处置该商铺并没收履约保证金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。 合同签订后，杭州励骏置业有限公司交付了商铺。2016年12月21日，该公司将商铺转让给了原告励骏群丰（江门）贸易有限公司。 另查明，被告桐庐百世德教育培训中心在承租期间交纳了保证金56940元以及第一期租金170820元，并自2017年1月开始拖欠租金。2018年3月，经原告励骏群丰（江门）贸易有限公司催讨，被告桐庐百世德教育培训中心支付了10万元租金，拖欠的剩余租金未付。同月23日，原告励骏群丰（江门）贸易有限公司在案涉商铺原有的锁上进行加锁，导致被告桐庐百世德教育培训中心无法进入商铺。2018年7月18日，原告励骏群丰（江门）贸易有限公司向被告桐庐百世德教育培训中心发送律师函，要求解除《房屋租赁合同》以及限期支付租金、违约金等。被告桐庐百世德教育培训中心于2018年7月19日签收该函。 本院认为：杭州励骏置业有限公司与被告桐庐百世德教育培训中心签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效。虽然案涉房屋所有权在租赁期间发生了变更，但并不影响租赁合同的法律效力，原告励骏群丰（江门）贸易有限公司作为房屋买受人，依法享有出租人权益。按照租赁合同约定，承租人逾期不支付租金累计超过十日的，出租人有权单方面解除本合同，并依据合同约定追究承租人的违约责任。本案中，被告桐庐百世德教育培训中心从2017年1月起拖欠租金，直至2018年3月12日才支付部分房租，已构成严重违约，故原告励骏群丰（江门）贸易有限公司依约享有合同解除权。至于合同解除的时间，因原告励骏群丰（江门）贸易有限公司于2018年3月23日在房屋原有的锁上进行加锁，导致被告桐庐百世德教育培训中心无法对房屋继续使用、收益，双方租赁合同失去继续履行的基础，故双方租赁关系自此已事实上解除。原告励骏群丰（江门）贸易有限公司诉请确认房屋租赁合同解除时间为2018年7月19日，本院不予支持。关于被告桐庐百世德教育培训中心应支付的租金，按照合同约定的租金标准，根据合同履行情况，本院认定被告桐庐百世德教育培训中心所欠租金为2017年2月1日起至2018年3月22日止的租金，即390315元，扣除2018年3月12日支付的10万元，尚应支付290315元。关于被告桐庐百世德教育培训中心应承担的违约金，根据合同履行情况，本院认为被告桐庐百世德教育培训中心已支付的租赁保证金56940元与其应承担的合理的违约金相当，故认定该租赁保证金56940元抵扣为违约金，原告励骏群丰（江门）贸易有限公司无须返还。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告桐庐百世德教育培训中心于本判决生效后十日内支付原告励骏群丰（江门）贸易有限公司房屋租金290315元。 二、驳回原告励骏群丰（江门）贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9162元，减半收取计4581元，由原告励骏群丰（江门）贸易有限公司负担1753元，被告桐庐百世德教育培训中心负担2828元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  楼柯柯 二〇一八年十二月十四日 书记员  徐尔迅 ? 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。