贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔06民初84号原告：松桃苗族自治县国土资源局，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道公园路。法定代表人：杨秀强，该局局长。委托诉讼代理人：田家杰，贵州省松桃苗族自治县国土资源局法规股股长。被告：重庆优图投资有限公司松桃分公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋镇北路三完小旁边。负责人：陈选平，该公司经理。委托诉讼代理人：秦阳，贵州驰远律师事务所律师。原告松桃苗族自治县国土资源局（以下简称“松桃县国土局”）诉被告重庆优图投资有限公司松桃分公司（以下简称优图公司松桃分公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月25日、2018年11月23日两次公开开庭进行了审理。原告松桃县国土局之委托诉讼代理人田家杰、被告优图公司松桃分公司之委托诉讼代理人秦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松桃县国土局向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付土地出让金2495万元，并按照《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）的约定支付违约金2830.035万元，(2018年7月20日起至本案终审判决生效之日期间的违约金以2495万元为基数，按照日千分之一另行计算)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月23日，松桃苗族自治县人民政府（以下简称“松桃县政府”）作出《关于2015LG004号地块国有建设用地使用权挂牌出让的批复》，同意2015LG004号地块国有建设用地使用权《供地方案》和《出让合同（草案）》后，原告在松桃××自治县发布挂牌出让公告。2015年5月29日，被告以3300万元竞得涉案地块后，于2015年6月7日与原告签订合同编号为522229-2015-CR-007的《出让合同》，合同约定：“……出让宗地编号为2015LG004，出让宗地面积为45384m2，出让价款为3300万元。出让人同意在2015年8月7日前将出让宗地交付给受让人……受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款……第一期1700万元，付款时间为2015年7月7日之前。第二期1600万元，付款时间为2016年6月6日之前……。”之后，原告依约将涉案地块的土地交付给被告使用。被告于2015年9月16日缴纳了800万元，于2017年2月23日缴纳了5万元。尚欠2495万元未缴清。根据涉案《出让合同》第三十条：“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金…”的约定，被告于2015年9月16日缴纳了800万元，逾期缴纳天数为72天，违约金为57.6万元；其于2017年2月23日缴纳了5万元，逾期缴纳天数为597天，违约金为2.985万元；欠缴2495万元，算至2018年7月20日，逾期缴纳天数为1110天，违约金为2769.45万元，合计产生违约金2830.035万元。综上所述，按照合同约定，原告已履行交地义务，被告未按合同约定足额缴清土地出让金，尚欠土地出让金2495万元至今未付，被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告优图公司松桃分公司辩称，原告诉称其仅支付了805万元国有建设用地使用权出让价款属实，但其不支付全部土地价款具有正当的、有效的抗辩理由，同时其无需承担原告诉请的所谓违约责任。一、对于其应在原告交付宗地前支付第一期出让价款1700万元的约定，虽然存在原告未收到该款项的事实，但并非因其违约行为所致，其在参与本案所涉出让宗地竞买时，按照原告的要求分别于2015年5月14日、5月15日、5月18日、5月19日四次向松桃××自治县公共资源交易中心（以下简称交易中心）缴纳竞买保证金450万元、450万元、400万元、400万元，共计1700万元。其与原告签订《出让合同》后，原告于2015年6月10日向交易中心送达了《关于蓼皋镇2015LG004号地块成交价款缴库的函》，要求该中心接函后及时将竞买保证金转作定金汇入原告资金账户，但交易中心没有将1700万元竞买保证金转交给原告，原告既没有将该情况告知被告，也没有向被告发出催缴出让价款通知，交易中心亦未将拒绝支付竞买保证金一事告知被告，就被告而言，依据《出让合同》约定应当支付的第一期出让价款已经缴清，被告不应承担该期缴款义务的违约责任。二、原告向被告交付的土地不符合约定，存在瑕疵履行情况，导致被告至今不能实现合同目的。1.松桃县政府、原告单方改变土地使用条件，导致被告不能按照土地摘牌时的原有设计方案开发利用本案所涉宗地，是被告未按照合同约定支付出让价款的重要原因。在2013年10月通过的松桃县城市总体规划中，被告出让取得的A19地块是没有规划城市道路的。被告2015年8月取得A19地块后，按照出让合同中的出让宗地规划条件委托设计单位完成了建设工程设计方案，在报松桃县规划局审查的过程中，由于该规划条件的改变，直接影响了被告建设项目的建筑容积率、绿地率、建筑密度等要素，被告不得不放弃规划道路相邻土地的场地平整施工，并重新委托设计单位修改设计方案。且规划的市政道路导致被告受让的宗地面积减少约3457平方米，依据出让合同727.12元/平方米的土地价格，被告应当向原告少支付251万余元。今年8月20日，松桃县城镇建设规划管理委员会行文在“宝润国际?金街”调整方案中“取消市政道路用地”，该部分用地在A19地块中被取消了，但如何补偿被告的损失、如何扣减A19地块的土地出让金等问题，松桃县政府、包括原告在内的相关部门都没有明确。2.在原告交付给被告的出让宗地上，因存在输配电线路迁改问题，导致被告无法全面展开场地平整施工，这也是被告未按照出让合同约定支付出让价款的另一原因。被告取得出让宗地后即组织场地平整施工，由于宗地内有多条输配电线路，施工单位无法全面有效的展开施工，严重影响了被告的开发建设进度。2017年10月14日，贵州电网有限责任公司铜仁松桃供电局向松桃县人民政府呈交《关于世纪凯旋及宝润国际?金街项目输配电线路迁改报告》，明确了宗地内电力线路对被告项目影响的事实。2018年3月9日，松桃县城镇规划管理委员会评审了《北部新城电力线路迁移规划方案》，原则同意该方案。至今，涉案出让宗地内的电力线路仍未实施迁移。综上所述，由于原告的瑕疵履行，导致被告多次修改设计方案，场平工程甩项竣工，至今无法有效开发建设，造成重大经济损失。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，在上述影响被告实现合同目的的障碍消除之前，被告有权拒绝向原告履行出让价款支付义务。至于违约责任，更有权利提出主张的应当是被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的机构代码证及身份证、被告的机构代码证及身份证、省政府用地批复、用地跟踪管理卡、工地方案、挂牌出让须知、成交确认书、公告等、挂牌出让的请示及批复、国有建设用地使用权出让合同、勘测定界说明、付款收据、催缴通知书及登记册二份、行政判决书、土地评估报告、营业执照、法人身份证明、法定代表人身份证等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告提交了以下证据：1.借用1700万元保证金情况回函，用以证明被告未实际缴纳土地竞买保证金，被告从松桃××自治县产权交易中（以下简称交易中心）保证金账户借出450万元后多次往返使转账总金额表面达到1700万元。经质证，被告对真实性无异议，但认为其向交易中心借款是1700万元。2.关于宝润国际二期方案调整指标的函，用以证明调整后土地面积未减少；调整方案是土地交付后的行为，置换土地应经行政审批，与案涉合同履行无关联；原土地交付符合约定。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为原合同内容作了变化，就是没有交付土地。3.关于松桃优腾房地产开发有限公司部分土地置换的请示，用以证明是被告申请置换土地，而土地现也未实际置换，不存在交付土地面积减少的情形。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为正是因为规划改变无法完成交付，被告才出具请示，说明原告违约导致被告无法开发使用土地。4.《松桃优腾房地产开发有限公司关于新建公园西路占用2015LG004部分面积以相邻国有建设用地置换使用的请示》及相关证据，用以证明原告已履行法定及约定交地义务。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为原告未完成交地，是因政府规划调整导致无法交付该地块，其没得到调整后的土地与调整补偿，其当然不支付相应土地价款。5.土地勘测定界技术报告书，用以证明勘量有误，调整方案面积未减少。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为原告不交地是否违约，该证据证明被告未违约。6.照片，用以证明交付的涉案地块已建设。经质证，被告对该证据的真实性无异议，认为原告只交了部分土地，不能证明原告依合同约定交付。7.土地使用权证四份，用以证明其已依约交地。经质证，被告认为该证据是复印件，没有原件，对该证据不认可。被告提交了以下证据：1.网上银行电子回执、《关于蓼皋镇2015LG004号地块土地承建价款缴库的函》函、缴库函送达回执单，用以证明被告交纳竞买保证金1700万元，原告要求交易中心将欠款转交到原告处。经质证，原告认为不是土地出让金，缴库函、缴库函送达回执只是证明原告履职，与本案没有关联性。2.A19地块估价报告、A19地块设计总平面图，、松桃县城规委关于宝润二期审查意见，用以证明规划条件进行过变更，交地不符合条件，影响其实现合同目的，其不继续交款是履行后履行抗辩权。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但认为不能证明减少土地，也不确定图纸是否由相应资质部门出具的。3.松桃供电局配电线路迁改报告、松桃县城规委关于北部新城审查意见，用以证明在案涉地块内至今还有很多电线，交付不符合约定。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为不能证明交付土地不符合同约定。4.重庆优图投资有限公司关于北部新城电力线路迁移问题的请示；贵州电网有限责任公司铜仁松桃供电局关于世纪凯旋及宝润国际·金街项目输配电线路改签报告；松桃××自治县城镇规划建设管委会松城规委[2018]1号关于《北部新城电力线路迁移规划方案》的审查意见；电力路线迁改方案图纸；松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改工程施工合同；松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改工程开工令；松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改工程配电网工程竣工初步验收情况表；松桃110KV松西变10KV松红响盘、平松线迁改竣工后图片；松桃苗族自治县人民政府松府常议[2018]7号会议纪要；用以证明因未拆除高压线路而未交付土地。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，认为不能证明高压线是从案涉地块上通过。5.2015LG004号宗地公证书、公园西路道路工程施工合同、预算编制报告、施工组织涉及、设计施工图、规划设计条件通知书、松住建发[2012]2号及附图、松城规委[2017]1号、松规划发[2017]23号、松城规委[2018]7号、松规划发[2018]15号、松住建发[2018]104号文件，用于证明原告交付的土地不符合合同约定。经质证，原告对证据的真实性无异议，但认为上述证据达不到其证明目的。被告提交借条一份，用以证明其向交易中心借款1700万元。经质证，原告认为该证据是复印件，无原件，对证据的真实、合法性均有异议。本院依职权向交易中心调取被告2015年5月11日向交易中心出具的《关于借用县公共资源交易中心资金的申请》及凭证，该申请上载明被告向交易中心暂借用1700万元用于A19地块的竞买保证金，待土地揭牌后，该1700万元直接留存交易中心。经质证，原、被告对真实性均无异议，原告认为被告借款行为不合法。被告认为其已将借款1700万元用来交付首期土地出让款，交易中心没有拨款不是其违约。经审查以上证据，被告向交易中心交纳的竞买土地保证金1700万元能否认定为被告交纳的涉案土地出让金的事实认定。本院认为，被告虽然提供了向交易中心投标保证金特设专户交纳竞买保证金的转款凭证，因被告向交易中心交纳的涉案土地竞买保证金1700万元系向交易中心借款，被告在向交易中心申请借款时，向交易中心出具的借款申请上载明“待土地揭牌后，该1700万元直接留存交易中心”，被告对该1700万元的保证金已作出明确说明，留存在交易中心，且在庭审中，被告也认可该款不能直接抵付土地出让价款，上述证据不能证明1700万元竞买保证金系其所交付的土地出让金。对原告交付的土地是否达到交付标准的事实认定，原告按照《出让合同》约定已向被告交付涉案土地，被告已实际取得土地并已进行土地开发利用，双方在《出让合同》中，对交付土地条件仅约定“宗地红线外达到‘五通’（通路、通电、通水、通电讯和排水）”，对电线杆的迁移并未作出约定，上述证据不能证实原告交付的土地未达到交付标准，存在瑕疵交付。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月21日，经松桃苗族自治县人民政府批准，原告决定以挂牌方式出让蓼皋镇2015LG004号地块的国有土地使用权，并拟定了《国有土地使用权挂牌出让须知》，该出让须知中明确竞买人交纳的竞买保证金挂牌成立后转作受让地块的定金。2015年4月28日，原告对宗地编号2015LG004号土地使用权挂牌出让进行公告。被告因参与竞买位于宗地编号2015LG004号地块的建设用地使用权，分别于2015年5月14日、5月15日、5月18日、5月19日共计汇款1700万元竞买保证金至交易中心投标保证金特设专户。2015年5月29日被告以3300万元竞得涉案土地。2015年6月7日原、被告签订了《出让合同》（合同编号为522229-2015-CR-007，电子监管号：5222292015B00086），合同约定：“出让宗地编号2015LG004，宗地总面积45384m2，宗地出让总价款3300万元，出让人在2015年8月7日前将出让宗地交付给受让人，受让人分两期向出让人支付出让价款，第一期1700万元，付款时间为2015年7月7日前；第二期1600万元，付款时间为2016年6月6日前。受让人不能按时支付出让价款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。”之后，原告依约将涉案地块交付被告使用。被告已实际取得土地并已进行土地开发利用。被告于2015年9月16日缴纳土地出让价款800万元，2017年2月23日缴纳土地出让价款5万元，尚欠2495万元未缴清。被告在庭审中，主张违约金过高，超出了法律保护的民间借贷利息标准。综合当事人对本案事实的分歧意见，双方当事人的争议焦点是：1.被告是否存在违约，应否承担违约责任；2.《出让合同》约定的违约金计算标准是否过高。本院认为，原告与被告签订的《出让合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同签订后，原告按照合同约定已将涉案地块交付被告使用，被告已实际取得土地并已进行土地开发利用，被告未按照合同约定向原告支付土地出让金，仅于2015年9月16日缴纳土地出让价款800万元，2017年2月23日缴纳土地出让价款5万元，尚欠2495万元未支付，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当支付原告土地出让价款2495万元，并承担违约责任。关于被告辩称交易中心未将1700万元保证金交付原告，原告既没有将该情况告知被告，也没有向被告发出催缴出让价款通知，交易中心亦未将拒绝支付竞买保证金一事告知被告，就被告而言，依据《出让合同》约定应当支付的第一期出让价款已经缴清，被告不应承担该期缴款义务的违约责任的意见，本院认为，被告在涉案宗地挂牌出让前，原告拟定了《国有土地使用权挂牌出让须知》，该出让须知中明确竞买人交纳的竞买保证金，挂牌成立后转作受让地块的定金，被告对此是明知的，被告在向交易中心申请借款时，对保证金作了明确约定，直接留存在交易中心，被告对该保证金不能转为定金作为土地出让价款的事实是明知的，且原、被告在2015年6月7日签订《出让合同》中，约定的第一期付款时间是2015年7月7日，在土地挂牌成立后交易中心是否将保证金转作受让地块的定金是应当知晓的，无需原告告知，因此，被告的该辩解意见不能成立。关于被告辩称原告单方改变土地使用条件，导致被告不能按照土地摘牌时的原有设计方案开发利用涉案宗地，且规划的市政道路导致被告受让的宗地面积减少约3457平方米，及存在输配电线路迁改问题，导致被告无法全面展开场地平整施工，是被告未按照《出让合同》约定支付出让价款的原因的意见，本院认为，《出让合同》签订后，原告已按照合同约定交付涉案宗地，且被告已经实际开发利用，并不存在面积减少，其提交规划设计调整方案的证据均在2018年之后，并不能证据原告所交宗地不符合同约定，且原告交付土地条件中不存在输配电线路迁改问题，因此，原告的该辩解意见不能成立。被告辩称原告交付的土地不符合合同约定，其辩称意见缺乏证据佐证，不予支持。关于《出让合同》约定的违约金计算标准是否存在过高的问题。《出让合同》相较于普通的民事合同具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院《国有土地收支通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定,体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力,亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，房地产企业在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《出让合同》系双方真实意思表示，被告作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任的后果，不存在不能预见的情形。因此，被告应按照合同约定按每日迟延交付款项的1‰承担逾期交付土地出让价款的违约责任。被告应缴纳土地出让价款3300万元，已逾期缴纳805万元，尚欠2495万元未缴纳。被告对逾期缴纳的805万元应按日1‰向原告支付违约金57.31万元（其中，800万元自2015年7月7日至2015年9月15日，共70天，违约金为800万元×1‰×70天=56万元；5万元自2016年6月6日至2017年2月22日，共261天，违约金为5万元×1‰×261天=1.31万元）；对尚欠的2495万元，应按日1‰计算违约金至本判决生效之日止（其中，900万元自2015年7月7日起计算，1595万元自2016年6月6日起计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、重庆优图投资有限公司松桃分公司支付松桃××自治县国土资源局土地出让价款2495万元及违约金，违约金以2495万元为基数按照日1‰的标准支付至本判决生效之日止（其中，900万元自2015年7月7日起计算，1595万元自2016年6月6日起计算）；二、重庆优图投资有限公司松桃分公司支付松桃××自治县国土资源局逾期缴纳土地出让价款805万元的违约金57.31万元。上述履行事项，于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308,052元，由松桃××自治县国土资源局负担30,800元，重庆优图投资有限公司松桃分公司负担277,252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长 唐正洪审 判 员 田 芳审 判 员 熊亚飞二〇一八年十二月三日法官助理王奕民代书记员 王奕民