安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0123民初5345号原告:孔德枝,男,1957年7月29日生,汉族,住合肥市庐江县。原告:孔维娟,女,1982年6月25日生,汉族,住合肥市庐江县。原告:陈恩秀,女,1963年7月17日生,汉族,住合肥市庐江县。原告:李金亮,男,1982年1月22日生,汉族,住合肥市庐江县。四原告共同委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。四原告共同委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**，统一社会信用代码91340123584567077L。法定代表人：邱晓宁，该公司董事长。委托诉讼代理人江诗敏，女，该公司行政部门员工。被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。法定代表人：朱晓仲，该公司董事长。委托诉讼代理人李海燕，女，该公司销售部员工。孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员贺书贵独任审判，公开开庭进行了审理。孔德枝及四原告共同委托诉讼代理人刘吉光，慎独公司的委托诉讼代理人江诗敏，用世公司的委托诉讼代理人李海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮向本院提出诉讼请求：1.判令被告依法向原告支付租金收益共计人民币74618.55元。并支付违约金人民币8170.73元，（违约金计算到2018年10月31日，实际主张到被告实际支付日期。）;2.判令被告二在被告一承担的责任范围内承担连带责任;3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年11月8日，原告与被告一（简称“慎独”）签订了《用世.生活城委托经营管理合同》，原告将位于安徽省合肥市的用世生活城内所购置的商铺交由慎独经营管理，双方对房租收益的金额和支付时间作了明确约定。按照合同约定，慎独应当足额支付租金，但在实际履行的过程中，慎独仅支付部分租金收益。原告多次向慎独索要余下的租金，但慎独均不予理睬，其行为已构成严重违约，按照合同约定，慎独依法应当承担违约金。同时，被告二针对慎独拖欠租金收益的行为，向原告提供担保。原告与慎独签订的《用世.生活城委托经营管理合同》合法有效，被告二提供担保系真实意思表示，符合法律规定。现慎独无故不向原告支付租金收益，其行为已严重损害原告合法权益。据此，为维护原告之权益，特诉至法院，请法院依法判决。慎独公司、用世公司辩称，1.慎独公司与孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮是委托合同关系，而非房屋租赁关系，慎独公司向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付房屋租金收益应以慎独公司向涉案商铺的实际承租人收取的租金为标准，涉案商铺为5号馆商铺，因2018年1月24日火灾致使商铺至今不能出租，由此遭受的租金损失孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮应向火灾责任人主张租金，慎独公司对孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮因火灾遭受的租金损失不应该承担支付责任。如要判决慎独公司向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付租金收益，应扣代业主缴纳11%的税款；2.慎独公司之前已经向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付过租金收益为三笔，共计38405元，该租金收益高于慎独公司向实际承租人收取的租金，慎独公司不拖欠孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮的租金，孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮诉请租金和违约金无事实法律依据，另外，涉案商铺的实际面积与买卖合同的签订面积有所减少，被告向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付租金均以实测面积计算；3.孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮诉请用世公司承担连带责任无事实法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年11月30日，孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮作为买受人与用世公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮购买用世公司开发的位于，合同约定面积为22.73平方米，单价23757.15元／平方米，总价540000.02元，用途为商业。2013年11月8日，孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮（甲方）与慎独公司（乙方）就上述商铺签订《用世·生活城委托经营管理合同》，孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮接受慎独公司作为该商铺的经营管理方。合同第二条委托方式约定：1.甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其他经营权利。2.乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。合同第三条委托经营管理期限约定：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。合同第四条经营收入的支出和分配方式约定，经营所得收益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：甲方自愿同意免收该商铺前三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9：1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止）每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与房屋开发商签订《商品房买卖合同》中约定的实际签约总计10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；第九年起至第十年（即2021年11月1日起至2023年10月31日止）甲乙双方按实际租金收益分成9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第九条违约责任约定：乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。后期，该商铺的实测面积为22.59平方米。慎独公司于2016年12月15日5086元、2017年1月20日20604元、2017年9月1日12715元，合计38405元。后续租金慎独公司未再支付。2018年1月24日，孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮商铺所在的5号馆发生火灾，经肥西县公安消防大队认定，起火部位为用世生活城5号馆内第一层“莫干山全屋定制”店，起火点为“莫干山全屋定制”店内的A8051门面的东北部隔间内，火灾原因为电气线路故障引发火灾。2018年1月29日，用世公司向用世·生活城全体业主发出《承诺函》，承诺“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。上述事实，有《商品房买卖合同》、《用世·生活城委托经营管理合同》、慎独公司向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付租金银行回单、用世公司承诺函、《火灾事故认定书》登报公告及双方的陈述等证据附卷佐证。本院认为：孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与慎独公司所签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同第二条第2款内容来看，被告慎独公司是以自己的名义而非孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮出租商铺，被告慎独公司享有完全的经营管理自主权，包括有权采取合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。该合同对涉案商铺出租的形式、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式做的约定，符合法律关于租赁合同的规定。孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮依合同约定将商铺交付给被告慎独公司，慎独公司按照合同约定向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付租金，符合租赁合同的形式，故慎独公司辩称其与孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮系委托合同关系，而非租赁合同关系，本院不予采信。《用世·生活城委托经营管理合同》系孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与慎独公司双方真实意思的表达，不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮已经依据合同约定将房屋交付给慎独公司，慎独公司未按照合同约定及时足额支付孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮租金，违反了合同约定，应当承担违约责任，故孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮请求慎独公司向其支付租金，符合法律规定，本院依法予以支持。慎独公司辩称其支付给孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮的租金高于向实际承租人收取的租金，所以其不拖欠孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮租金。首先，本案中，孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与慎独公司之间的合同系租赁合同关系，且该合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付租金的必要条件加以约定。其次孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》明确约定“第四年起至第八年的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算”，并没有将实际出租金额作为租金支付的标准，故慎独公司上述辩称，没有事实依据，不符合双方之间的合同约定，本院不予采信。2018年1月24日孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮的商铺在火灾中受损，但慎独公司提供的肥西县公安消防大队出具的《火灾事故认定书》中并未对事故责任人作出认定。即使责任人为案外的第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，故慎独公司仍应向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮承担未按约支付租金的违约责任。慎独公司以孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮应将火灾之后的租金收益作为火灾损失向火灾责任人主张赔偿为由拒付租金，于法无据，本院不予采纳。根据孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与慎独公司之间的合同约定，自2016年11月1日起，慎独公司应按孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%（超出部分则由甲乙双方按照实际租金超出的部分9:1分成）向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2016年11月1日前支付。孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮与用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总价为540000.02元（合同面积为22.73平方米），现孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮主张以商铺实测面积的总价536674.02元（实测面积为22.59平方米乘以单价23757.15元）作为计算租金的标准，即每个支付节点的租金（半年租金）为28255.89元（536674.02元×10.53%÷2），本院依法予以支持。至孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮诉请的支付节点（2018年5月1日），慎独公司应当支付租金为113023.56元（28255.89元×4），慎独公司已支付38405元，尚欠租金74618.56元（截止到2018年10月31日）未付。因慎独公司未按照合同约定及时足额支付孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮租金，应当承担违约责任，现孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，故本院予以支持。另孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮主张的违约金计算数额高于合同约定的部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。因慎独公司与孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮在合同中并无约定由慎独公司代扣代缴相关税款，且慎独公司未能举证证明该公司已为孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮代缴了租金收益的税款，故慎独公司上述意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向用世生活城全体业主出具的《承诺函》（2018年1月29日）中明确表示“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，……在安徽慎独商业经营管理公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止”。该承诺函明确用世公司的担保方式为连带保证责任，且盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示，故孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮给付租金74618.56元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止；二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对上述租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任；三、驳回孔德枝、孔维娟、陈恩秀、李金亮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，减半后收取885元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  贺书贵二〇一八年十二月二十日书记员  方玉娟附表一：逾期付款违约金计算方法按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算：六个月付款期每个节点租金：536674.02元×10.53%÷2=28255.89元（未扣税）1.以28255.89元为基数，从2016年11月1日计至2016年12月15日；2.以23169.89元（28255.89元-5086元）为基数，从2016年12月16日计至2017年1月20日；3.以2565.89元（23169.89-20604元）为基数，从2017年1月21日计至2017年4月30日；4.以30821.78元（2565.89元+28255.89元）为基数，从2017年5月1日计至2017年9月1日；5.以18106.78元（30821.78元-12715元）为基数，从2017年9月2日计至2017年10月31日；6.以46362.67元（18106.78元+28255.89元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日；7.以74618.56元（46362.67元+28255.89元）为基数，从2018年5月1日计至实际支付之日止。（注：租金核算至2018年10月31日）附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。