河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0191民初1731号 原告：石家庄高新技术产业开发区长江街道办事处，住所地石家庄高新区淮河道与祁连街交口长江街道办事处，统一社会信用代码：11130108063396647B。 法定代表人：季红昊，该办事处主任。 委托诉讼代理人：赵晓亮，该办事处法律顾问。 委托诉讼代理人：王广森，该办事处法律顾问。 被告：国文华，女，1985年9月21日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：赵利伟（系被告国文华丈夫），男，1982年12月18日出生，汉族，住址同上。 原告石家庄高新技术产业开发区长江街道办事处（以下简称长江街道办）与被告国文华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长江街道办的委托诉讼代理人王广森、被告国文华的委托诉讼代理人赵利伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长江街道办向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告支付物业费、垃圾清运费等共计873.4元；二、请求法院判决被告支付违约金87.3元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告所在的石家庄高新区梧桐苑小区由石家庄德龙吉物业服务有限公司（以下简称德龙吉物业公司）提供物业服务，2017年11月经梧桐苑小区业主大会表决决定解聘德龙吉物业公司。因被告拖欠德龙吉公司物业费、车辆服务费、水费等原因，导致被告与德龙吉物业公司无法就小区物业交接达成协议。经原告多次调解，仍长时间无法达成协议。因被告长期拖欠供水公司水费，造成整个小区多次停水，引起部分业主多次上访堵道。为了维护社会稳定，彻底解决纠纷，确保小区业主的正常生活秩序，原告代被告垫付了物业管理费、垃圾处理费等相关费用。现德龙吉物业公司将其对被告享有的债权全部转让给原告。原告多次向被告等欠费业主催缴，但被告拒不支付。为了维护自己的合法权益，原告根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定起诉到贵院，请求支持原告诉讼请求。 被告国文华辩称，一、关于德龙吉物业公司将债权转移给长江街道办事处的合法性确认。作为业主有权知道以下内容，请法院判定是否合法：1、花香漫城居委会代表业主与德龙吉物业公司签订的服务合同，而德龙吉物业公司又与花香曼城居委会的上级单位长江街道办进行了债权转让，被告认为不合法；2、原告应出示其支付德龙吉物业公司50万的物业、水电、车位等费用的银行支付凭证，并出示业主拖欠物业费的证据；3、物业公司作为经营性企业，亏水为经营性亏损，街道办事处为何在没有督促物业进行查找丢水原因，反而简单的垫付给了德龙吉物业公司。二、关于德龙吉物业在梧桐苑经营合法性。1、在长江街道办与德龙吉物业公司签订2016年合同同时，梧桐苑有申请成立业主委员会。居委会为什么不组织业主召开业主大会成立业委会，而是直接以业主身份签订物业服务合同，被告认为不合法；2、根据《中华人民共和国招标投标法》第六条：依法必须进行招标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。第十八条：招标人可以根据招标项目本身的要求，在招标公告或者投标邀请书中，要求潜在投标人提供有关资质证明文件和业绩情况，并对潜在投标人进行资格审查；国家对投标人的资格条件有规定的，依照其规定。招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。而居委会却私自代表业主与德龙吉物业公司签订了合同，并将50万承担水费作为附加条件把水费亏损作为附件条件，严重违反了招标法第六条及第十八条的规定；3、2017年9月份德龙吉物业公司已提出辞呈，并将辞呈信张贴到小区公示栏，而且也得到了业主委员会同意的批复，此后业主委员会在居委会的带领下展开了投票选举，三分之二以上业主同意不再聘用德龙吉物业公司，梧桐苑业主委员会多次通过公示和口头要求交接，并且该物业也没有再为我们服务。因此，自2017年9月后，德龙吉物业公司没有任何权利和理由继续再占用梧桐苑的公共资源，德龙吉物业公司也无权再收取物业费。三、德龙吉物业公司在梧桐苑小区经营期间的公共收益没有按合同执行。1、物业公司的其他收入和支出，如门禁、出租公共区域内地块及房屋临建的公共收益出示证据；2、请出示物业2015年-2017年的所有收缴水费记录以及向自来水公司缴费的记录明细清单。四、德龙吉物业公司在梧桐苑小区经营期间未按合同履行职责。1、物业服务期间楼道广告乱飞，楼道内墙乱贴乱画严重；2、德龙吉物业在这期间，小区经常停水，说是设备坏了，应该有设备记录，请出示记录；3、小区1、2、3楼出现多次堵塞外溢现象，小区出现多次电动车和电动车电池被盗事件，小区三号楼西侧租给熟食及蔬菜水果摊。业主从未见到过物业擦拭、物业湿墩，清扫也不是每周一次，小广告从未处理，定时收集垃圾不及时，垃圾箱垃圾经常外溢。五、德龙吉物业在小区经营期间，未经广大业主同意擅自将5号楼前的小花园改成停车位，将1、2、3号楼前的花园改成停车位，破坏减少了小区绿地。综上所述，原告长江街道办不了解实际情况就接受了德龙吉物业公司的债权，德龙吉物业公司在小区经营期间不但没有按服务合同履行义务，反而把小区搞得面目全非。希望法官为广大业主做主，还梧桐苑小区广大业主一个美好的家园。 本院经审理认定事实如下：被告国文华系石家庄高新区梧桐苑小区1-2-301室业主，石家庄高新区梧桐苑小区原由德龙吉物业公司提供物业管理服务。2017年6月8日，梧桐苑业主大会（花香漫城社区居委会代行业委会职责）与德龙吉物业公司签订了《物业服务合同》，该合同约定了物业服务内容及服务标准，合同期限自2016年10月1日起至2021年9月30日，物业服务费0.5元/平方米/月，水费亏损0.1元/平方米/月，合计0.6元/平方米/月。如果小区水表出户改造或业主大会委托他人收取水费，物业公司则停止收取居民的0.1元水费亏损。2017年9月15日，德龙吉物业公司向梧桐苑小区业主委员会、花香漫城居委会提交一份《梧桐苑小区终止物业管理服务的申请》，载明：鉴于小区情况复杂，近半数业主拒绝交纳物业费和水费，物业公司收不抵支，且有前期巨额亏损，难以为继，申请终止对梧桐苑小区物业管理服务。2017年9月17日，梧桐苑小区业主委员会出具一份《关于对石家庄德龙吉物业服务有限公司退出梧桐苑小区物业服务辞呈的批复》，同意该物业公司退出梧桐苑小区，同意协助催缴物业费及水费，要求物业公司于2017年9月30日前撤出所有人员，将相关资料移交小区业主委员会，自2017年10月1日，在长江街道办事处、居委会的监督下，安排相关人员接管小区，实行自治管理。后因德龙吉物业公司以小区业主所欠各种物业管理费过多为由拒不交接，长江街道办与花香漫城居委会多次协调未果，小区业主生活受到严重影响。为保证小区居民的正常生活秩序，维护小区稳定，经长江街道党政联席会议决定，由长江街道办垫付50万元受让原物业公司的全部债权，委托临时代管物业公司收缴居民各项物业管理费用。2018年6月11日，原告长江街道办（甲方）与德龙吉物业公司（乙方）签订一份《债权转让协议》及《补充协议》，约定：“乙方为石家庄高新区梧桐苑小区物业公司，2017年11月经梧桐苑小区业主大会表决同意解聘乙方，后经招投标程序另行聘请了河北安信联行物业服务有限公司石家庄分公司提供物业服务。因小区业委会、新旧物业公司之间就物业交接事宜谈判多次，历时较久，仍无法达成协议，导致梧桐苑小区全体业主面临停水、停电等状况，严重影响到小区正常生活秩序，随时可能因矛盾激化而造成社会影响。甲方本着为民服务、实事求是的精神，为彻底解决上述问题，经过与多方协商，就有关事宜双方达成以下协议：一、乙方确认截止到2018年5月31日，全体业主拖欠乙方物业费、水费、车辆服务费等费用共计822917.88元，乙方将该全部债权转让给甲方，甲方向乙方支付632770.88债权转让款，甲方已经为乙方垫付水费132770.88元，剩余50万元款项自乙方完成本协议第二条约定的义务后五日内甲方汇入乙方指定账户。二、自本协议签订之日起二日内，乙方向甲方交付以下材料……三、乙方于收到50万元转让款当天，将小区交接给梧桐苑业委会及新物业公司，乙方全部人员必须撤出梧桐苑小区，否则向甲方支付30万元违约金。四、自甲方完成第一条付款义务之时，乙方对业主的所有债权全部转给甲方，甲方有权对业主收到拖欠的费用，有权向人民法院起诉追缴。……”该协议另约定了其他内容。2018年6月12日，原告长江街道办向德龙吉物业公司指定的其公司副总经理陈海龙的账户支付50万元。 庭审中，原告长江街道办主张被告国文华房屋面积为100.5平方米，物业费按0.6元/月/平方米计算，其自2016年10月1月至2018年5月31日共20个月，共计1206元，垃圾清运费2015年至2017年共三年，按每年36元计算计108元，以上共计1314元。违约金按10%计算为104.3元。被告国文华对房屋面积无异议，但对物业费及违约金不认可，其辩称物业费和垃圾清运费已交纳至2017年9月30日，但未提交交费票据。另辩称物业公司未尽到物业服务义务，故不应支付物业费及违约金。其提交小区拍摄的照片为证，拟证明物业服务不达标。原告长江街道办事处对该证据不予认可。 上述事实有《物业服务合同》、《债权转让协议》、《补充协议》、庭审笔录等证据在案所证实。 本院认为，花香漫城社区居委会代行梧桐苑小区业委会职责与德龙吉物业公司签订了《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反相关法律及行政法规，合法有效。对业主具有约束力。德龙吉物业公司对梧桐苑小区进行物业管理，被告国文华作为小区业主，应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告长江街道办与德龙吉物业公司签订《债权转让协议》及《补充协议》，系双方真实意思表示，合法有效。该转让协议约定德龙吉物业公司将2018年5月31日前全体业主拖欠物业费等有关的债权全部转让给原告长江街道办。原告长江街道办向德龙吉物业公司履行了支付转让款的义务，依法取得向业主追索欠缴物业费的权利。根据《物业服务合同》约定，物业费为0.5元/平方米/月，原告长江街道办主张物业费按0.6元/平方米/月（含水费亏损0.1元/平方米/月）计算无法律依据，本院不予支持。被告国文华房屋面积为100.5平方米，每月物业费应为50.25元，自2016年10月1日至2018年5月31日共计为1005元。被告辩称物业费已交纳至2017年9月30日，但其拒绝提供缴费票据，应承担举证不能的不利后果。关于原告长江街道办主张的垃圾清运费，根据《石家庄市城镇垃圾处理费征收管理办法》规定，城镇垃圾处理费系城镇垃圾收集、运输、无害化处理过程中发生的费用，城市居民应按每户每月3元缴纳城镇垃圾处理费。由征收管理部门委托物业公司代收代缴，故原告长江街道办主张该费用于法有据，本院予以支持。关于违约金，原告长江街道办主张按《物业服务合同》第二十九条“乙方不移交物业资料、物业管理用房，占用物业共用部位等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用10%的违约金”的约定，按欠款的10%计算，因双方未对业主欠缴物业费约定违约责任，故其主张违约金依据不足，本院不予支持。被告国文华提出物业服务质量不到位等辩解，其虽提供照片为证，但不足以证明其主张，本院不予采纳。如物业公司未按合同约定全面履行物业服务义务，业主可另案主张其承担相应违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告国文华于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄高新技术产业开发区长江街道办事处物业费1005元、垃圾清运费108元； 二、驳回原告石家庄高新技术产业开发区长江街道办事处的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告石家庄高新技术产业开发区长江街道办事处负担14元，由被告国文华负担11元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费,收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账户62×××477，开户银行：河北银行华兴支行。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  邢雪冰 二〇一八年十二月二十一日 书记员  封世霞