山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0811民初11416号原告：程XX，男，1973年9月25日出生，汉族，住济宁委托诉讼代理人：周光运，山东佳仕特律师事务所律师。被告：济宁爱真房地产开发有限公司，住所地任城区李营镇骆楼村南紫禁城综合楼。法定代表人:逯青珠，总经理。委托诉讼代理人：张红星,山东圣和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正民，山东圣和律师事务所律师。被告：吴X，男，1969年5月16日出生，汉族，住济宁市。第三人：陈XX，女，1969年2月9日出生，汉族，住济宁市。原告程XX与被告济宁爱真房地产开发有限公司（以下简称爱真房地产公司）、吴X、第三人陈XX执行异议之诉一案，本院于2018年2月9日作出（2017）鲁0811民初8029号民事判决。被告爱真房地产公司不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）鲁08民终2541号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由，撤销本院（2017）鲁0811民初8029号民事判决，发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程XX及其委托诉讼代理人周光远、被告爱真房地产公司及其委托诉讼代表人张红星、陈正民到庭参加诉讼，被告吴X、第三人陈XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程XX向本院提出诉讼请求：1.请求判令在（2015）任执字第3177号执行案件中准予对吴XX名下的位于济宁XXX小区7号楼东二单元1-2层东户103室房屋进行执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：程XX与吴XX、陈XX因民间借贷纠纷案件，法院于2015年6月23日立案受理。经程XX申请，于2015年6月25日查封了吴X名下的涉案房屋。法院于2015年9月7日作出（2015）任民初字第4169号民事调解书，确认由吴X、陈XX于2015年10月31日前偿还程XX120万元。济宁市任城区人民法院2015年10月13日作出（2015）任民初字5782号民事调解书，解除了被告济宁爱真房地产开发有限公司、吴XX之间的涉案房屋《商品房买卖合同》，吴XX名下的涉案归被告济宁爱真房地产开发有限公司所有。（2015）任民初字第4169号民事调解书生效后，吴XX、陈XX没有履行该调解书。在程XX申请强制执行。执行过程中，被告爱真房地产公司提出执行异议，法院于2017年8月7日作出（2017）鲁0811执异228号执行裁定书，中止对济宁紫金城小区公寓第7号楼东二单元1-2层东户103室房屋的执行。原告对该裁定不服。依据我国《物权法》第9条、第14条的规定，涉案房屋已经备案，产权人应属于吴X。被告爱真房地产公司、吴XX在涉案房屋被司法查封之后，再解除房屋买卖合同，并转移房屋产权，该行为已经损害了原告的利益，属于规避执行的行为，明显违反《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。同时，最高人民法院（1997）经他字第8号答复函明确指出，债务人擅自处分被查封财产的行为无效，受让人是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。综上，被告爱真房地产公司、吴XX在涉案房产被司法查封在先的情况下，再次进行权利转让，明显违反法律规定，侵害原告权益，故诉至法院。被告爱真房地产公司辩称，1、被告济爱真房地产公司是涉案房屋的所有权人，对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利。爱真房地产公司虽与吴XX签订了《商品房买卖合同》，但购房款均为爱真房地产公司垫付，吴XX未支付合同对价，涉案房屋并没有实际交付吴XX，亦未办理房屋所有权的确权登记手续。吴XX对执行标的不享有实体权益，其在审理过程中也多次表明涉案房屋不属自己所有，原告请求执行缺乏事实依据和法律依据；2、本案涉案房屋的查封属于预查封，涉案房产未进行房屋所有权登记，预查封的执行对象应是被执行人吴XX在履行商品房预售合同过程中取得可供执行的财产权益，而非房产本身。吴X与被告仅签订商品房买卖合同，未办理涉案房屋的所有权确权登记，未实际取得该房产的物权，爱真房地产公司有权依据合同约定和法律规定行使解除权。预查封待房屋权属完成登记后才转为正式查封，商品房买卖合同解除后，物权变动的债权基础消灭，吴XX对涉案房屋无任何实体权利，房屋归被告爱真房地产公司所有，针对该房屋的执行行为理应停止。被告吴X未作答辩。第三人陈XX未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的济宁市任城区人民法院（2015）任民初字第4169号民事调解书、（2015）任民初字第5782号民事调解书和(2017)鲁0811执异228号执行裁定，双方当事人对真实性及有关当事人身份及生效时间均无异议，本院予以确认，并在卷佐证。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下主要证据：一、（2015）任民初字第4169号协助执行通知书。证明原告在与吴X、陈XX民间借贷纠纷一案在审理过程中，为保障自己合法权益，防止吴X转移财产，申请财产保全，法院于2015年6月25日对涉案房屋进行了查封保全，该案于2015年9月7日经法院调解结案。二、（2015）任民初字第5782号民事调解书，证明两被告经法院调解，于2015年10月13日解除涉案房屋的买卖合同，当时涉案房屋已经备案登记在吴X名下。该行为属于吴XX规避执行，转移财产。该案爱真房地产公司的委托代理人崔继稳在（2015）任民初字第4169号一案中作为吴XX的委托代理人，故其明知涉案房屋已在第4169号案件中被查封，双方又解除房屋买卖合同，属于故意转移吴XX名下的资产。三、(2016)鲁0811民初7778号民事判决书和该案已经进入执行程序（法院案件管理系统）的截屏照片一张。证明在（2015）任民初字第5782号结案后，中国建设银行股份有限公司济宁城区支行（以下简称城区建行）就涉案房屋抵押贷款起诉爱真房地产公司、吴XX等人金融借款合同纠纷，爱真房地产公司并未主张涉案房屋归其所有，由其偿还剩余借款，而仅是要求免除其担保责任。该案件已经进入执行程序。爱真房地产公司在上述两起案件中的答辩意见相矛盾，进一步证明解除房屋买卖合同不真实，两被告故意转移吴XX名下的资产。五、济宁市恒生典当有限公司企业登记信息与济宁市任城区人民法院（2016）鲁0811执异187号执行裁定书，证明案外人付X以其购买涉案房屋（吴XX出卖给李光启，自李光启处购买）为由，在爱真房地产公司之前也曾提出执行异议，被法院驳回。进一步证明涉案房屋不是爱真公司所有，也不存在爱真房地产公司借名购房和贷款。被告爱真房地产公司质证认为，证据一真实，但该查封性质为预查封，因为吴XX当时未取得所有权；举证二真实，但不能证明房屋所有权人为吴XX，代理人代理的是法律关系完全不同的案件，不存在故意转移财产事实；证据三所涉案件中爱真房地产公司只是担保人，根据贷款关系主张免除保证责任，不能因此推定爱真房地产公司放弃该房产权利；建行主张的仅是债权关系，不动产登记是涉案房屋权属变更的要件；证据五所涉案件执行情况不了解，爱真公司对涉案房屋享有所有权，本案是标的物所有权归属问题，该证据与本案不具有关联性。本院认为，原告提供的证据，客观真实，来源合法，具有证明力。（2015）任民初字第4169号、（2015）任民初字第5782号民事调解书和(2016)鲁0811民初7778号民事判决书已经生效，其确认的有关事实，本院予以采信。故本院确认2007年4月7日吴XX向城区建行申请贷款，购买爱真房地产公司的位于济宁XXX小区7号楼2单元1层103室住房一套；2007年4月17日爱真房地产公司与吴XX签订了房屋买卖合同并办理了网上备案手续，2007年7月18日，吴XX作为借款人及涉案房屋的抵押人、爱真公司作为保证人与城区建行签订《个人住房借款合同》；2015年6月25日本院在审理程XX与吴XX、陈XX民间借贷纠纷一案中对涉案房屋进行了查封保全；爱真公司与吴XX商品房销售合同纠纷一案，2015年10月13日经本院调解，双方解除了涉案房屋的买卖合同等事实。被告爱真房地产公司为支持其抗辩意见，向本院提供证据如下：一、爱真房地产公司与济宁市恒生典当有限公司（以下简称恒生典当行）签订的借款协议、吴XX建设银行银行卡、银行回单，证明爱真房地产公司向济宁市恒生典当有限公司借款用于偿还涉案房屋的房贷，吴XX未支付房款，未实际取得涉案房屋物权，房屋未进行所有权登记，爱真房地产公司有权依据合同约定行使解除权；二、（2015）任民初字第5782号民事调解书及卷宗证据材料，包括：1、爱真房地产公司与吴XX于2007年4月17日签订的《济宁市商品房买卖合同》一份；2、爱真房地产公司与吴XX于2007年4月17日签订的《协议书》一份；3、收据及银行回单四张。证明涉案房屋首付房款和银行贷款由爱真房地产公司代吴XX垫付，商品房买卖合同及补充协议书明确约定了解约条款，吴XX未履行合同约定义务，解除商品房买卖合同有事实和法律依据，涉案房屋并未办理房屋确权手续，所有权归爱真公司。三、申请法院调取的吴XX建设银行银行卡（卡号为62×××80）2007年7月1日—2015年10月31日的银行流水，经手人鲁XX出庭作证证言及鲁XX的参保证明等，能够证明所涉房屋贷款实际由爱真房地产公司授意济宁市恒生典当有限公司（以出纳鲁XX、郑XX个人账户按月向吴XX建行账户转款）进行偿还，与证据一、二能印证形成证据链，证明吴XX未支付任何款项，对涉案房屋不享有实体权利，爱真公司有权依约解除合同。四、2016年3月28日吴XX与程XX签订的协议书一份，证明吴XX与程XX在执行过程中，已经达成执行和解协议，程XX应按该协议履行。五、江苏高院公报的执行异议案例一份，证明法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使解除权。经质证，原告程XX认为，对证据一中借款协议真实性有异议，吴XX的银行卡无法证实为偿还房贷的银行卡，房屋买卖合同签订于2007年4月17日，借款合同签订于2007年7月18日，该借款协议签订于2007年4月7日，协议签订时，吴XX没有办理按揭贷款，不应提前办理该偿还贷款的银行卡，被告所证明的事实不符合逻辑，恒生典当行没有每月向该银行卡转账，爱真公司事后没有偿还恒生典当行的款项，故无法证明该协议真实性，闫XX的两次银行转账不能证明涉案房屋款项均为爱真公司支付；对证据二真实性无异议，双方之间的补充协议能证明其之间存在买卖关系，不存在借名购房和借名贷款，二被告之间的债权债务应另案处理，同时解除合同的时间已经超出约定的四年，电子回单不足以证明是被告支付了所有款项；证据三真实，但不能证明该房款为爱真房地产公司支付，若该垫付属实，双方之间系债权债务关系，与本案不具有关联性；对于证据四真实性无异议，因约定的房屋不存在，该协议没有履行，该协议进一步证明吴XX没有声明涉案房屋归于爱真公司所有；证据五没有盖章，为江苏省案例，我国不适用案例法，不予认可效力。被告提供的证据中，原告无异议的部分，本院予以采信，确认其真实性。爱真房地产公司与恒生典当行、吴XX分别签订签订借款协议和房屋买卖合同，根据合同相对性原则，合同仅约束双方当事人，借款协议没有吴XX签名，故该借款协议与房屋买卖合同不存在关联，不能对抗第三人。吴XX未到庭质证和陈述，对爱真房地产公司主张有关事实，本院不予确认。有关债权债务关系，当事人可另行处理，本案不予审理。根据当事人举证质证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月7日吴XX向城区建行申请贷款，购买爱真房地产公司的位于济宁XXX小区7号楼2单元1层103室住房一套；2007年4月17日，吴XX与爱真房地产公司签订了《济宁市商品房买卖合同》，约定，吴XX购买爱真房地产公司开发的济宁XXX小区第0007号楼02单元1-2层东户103号房屋。合同签订后，双方在房屋管理部门办理了网签备案手续。2007年7月18日，吴XX作为借款人及抵押人，济宁银联融资担保有限公司、爱真房地产公司作为保证人与城区建行签订了《个人住房借款合同》，城区建行遂向吴XX发放贷款347300元。2015年6月23日本院受理程XX诉吴XX、陈XX民间借贷纠纷一案，并于2015年6月25日作出（2015）任民初字第4169号民事裁定和协助执行通知书，查封了吴XX名下位于济宁XXX小区7号楼东2单元1-2层东户的房屋，限制办理转移手续。2015年9月7日本院作出（2015）任民初字第4169号民事调解书，确认吴XX、陈XX于2015年10月31日前偿还程XX借款120万元及利息等双方当事人协议内容。后程XX申请法院强制执行。2015年9月7日，爱真房地产公司向本院提起诉讼，要求解除与吴XX签订的《济宁市商品房买卖合同》，经协商达成一致意见：解除双方签订的《济宁市商品房买卖合同》；涉案房屋首付款和已偿还银行贷款吴XX不再返还爱真房地产公司，合同解除后尚欠的银行贷款本息由爱真房地产公司偿还，涉案房屋归爱真房地产公司所有；吴XX在爱真房地产公司还清银行贷款后协助办理抵押和网上备案解除手续。本院于2015年10月13日作出（2015）任民初字第5782号民事调解书，对上述协议予以确认。2016年7月20日本院受理中国建设银行股份有限公司济宁城区支行诉吴XX、陈XX、济宁银联融资担保有限公司金融借款合同纠纷一案，并于2016年10月8日作出(2016)鲁0811民初7778号民事判决书，判决吴XX、陈XX偿还城区建行借款本金、利息和罚息，济宁银联融资担保有限公司承担连带清偿责任；如未按期履行付款义务，则城区建行有权以吴XX、陈XX共同所有的位于济宁XXX小区7号楼东二单元1-2层东户103号房屋（证号：济宁市房他字第××号）折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。爱真房地产公司依据（2015）任民初字第5782号民事调解书，针对程XX诉吴XX、陈XX民间借贷纠纷一案的执行，提出异议。2017年8月7日，本院作出（2017）鲁0811执异228号执行裁定，认为涉案房产未进行所有权登记，查封的执行对象应吴XX在履行商品房买卖合同中取得的财产权益，而非房产本身，爱真房地产公司作为开发商有权解除合同，合同解除后，针对该房屋权属的执行行为应停止，爱真房地产公司的请求能够阻却对涉案房产的执行，故中止对济宁XXX小区7号楼东2单元东户103号的房产的执行。程XX不服该裁定，于2017年8月18日向本院提起诉讼。2018年2月9日，本院作出（2017）鲁0811民初8029号民事判决：准许对吴XX名下济宁XXX小区7号楼2单元1层103室房屋执行。被告爱真房地产公司不服，提起上诉。山东省济宁市中级人民法院于2018年8月15日作出（2018）鲁08民终2541号民事裁定，发回重审。本案争议焦点：一、涉案房产所有权人系谁？二、本案所涉预查封效力问题；三、爱真房地产公司解除商品房买卖合同的行为能否阻却程XX与吴XX、陈XX因民间借贷纠纷一案的执行？关于焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。2007年4月17日，吴XX与爱真房地产公司签订商品房买卖合同后，双方办理了网上备案手续，涉案房屋登记为吴XX所有，该登记并具有公示效力，第三人基于该登记的信赖利益应予保护。商品房买卖合同系开发商转移房屋所有权，买受人向开发商支付价款，取得房屋所有、占有、使用的权利，开发商有协助买受人办理过户登记手续的义务。爱真房地产公司提交的与吴XX签订的《协议书》，约定，房屋首付款、银行贷款由开发商爱真房地产公司支付而非买受人支付，与商品房买卖合同目的明显相悖，不符合市场一般交易习惯。该协议与双方签订的商品房买卖合同内容明显不一致，属于“阴阳合同”。该行为系规避国家有关法律法规，协议对外没有约束力，不能对抗善意第三人，否则有违诚实信用，不利于维护市场交易稳定和秩序规范，不应予以倡导和保护。物权登记具有公示效力，相对人的信赖利益应该予以保护。爱真房地产公司与吴XX解除商品买卖合同，不存在一般意义上的开发商返还买受人首付款和已还贷款的事实，吴XX没有因合同解除取得相关合同权益，相对金钱债权人来说，没有可供执行的财产及合同权益，利益直接受到损害。爱真房地产公司的抗辩意见，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性措施。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”的规定，预查封的效力等同于正式查封。（2015）任民初字第5782号民事调解书生效晚于查封时间。因此，在（2015）任民初字第4169号案件尚未执行完毕之前，法院为了保护申请执行人程XX的合法权利，依法对涉案房屋采取强制措施，并不违反法律、行政法规的规定，其效力等同于正式查封，且该预先限制性措施的执行对象应是被执行人吴XX在履行商品房买卖合同时取得的可供执行的财产权益，不仅包括继续履行房屋买卖合同，在登记机关核准登记产权时，转为正式的查封，也包括吴XX与爱真房地产公司解除买卖合同时可能获得的返还的房款、利息、违约金等财产权益。关于焦点三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，爱真房地产公司依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。《商品房买卖合同》虽约定爱真房地产公司在吴XX逾期付款超过30日后，有权解除合同，但房屋支付款项的方式为按揭贷款，形式上看，不存在拖欠开发商房产房款的事实，解除条件不能成就。另外，即便是对第三人不产生约束力的由爱真房地产公司与吴XX签订的《协议书》，也约定双方在协议签订（2007年4月17日）后四年的期限内，就房款支付和房屋过户问题予以明确或履行，未约定合同解除条件。此后，双方未及时对涉案房屋权利归属问题达成协议，不能得出吴XX放弃购买涉案房屋、对涉案房屋不享有期待物权事实的结论。在2015年10月13日，双方通过诉讼方式解除商品房买卖合同，已经距离协议约定的时间（2011年4月17日）届满达数年之久，不符合双方约定和市场交易习惯，而此时，涉案房屋已经法院查封，吴XX明知房屋已经查封的情况下，与爱真房地产公司协商解除商品房买卖合同，转移财产，存在恶意，属于规避执行的行为，该行为损害了其他债权人利益，违反了合同法所规定的诚实信用原则，不应予以支持，不能阻却对吴XX名下涉案房产执行。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：准许对吴XX名下的位于济宁XXX小区7号楼东二单元1-2层东户103室房屋执行。案件受理费10800元，由被告济宁爱真房地产开发有限公司、吴XX均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  郝 芳审 判 员  商福胜人民陪审员  王自力二〇一八年十二月××日书 记 员  缪倩茹