广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0881民初3789号 原告：杨强，男，1974年11月20日出生，汉族，住桂平市。 原告：黄海瑞，女，1978年11月25日出生，汉族，住桂平市。 被告：桂平市清隆房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇中山路，统一社会信用代码：914508815594146935。 法定代表人：卢培清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢仲健，男，该公司员工。 原告杨强、黄海瑞与被告桂平市清隆房地产开发有限公司（以下简称清隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告杨强、黄海瑞，被告清隆公司的委托诉讼代理人卢仲健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨强、黄海瑞的诉讼请求：判令被告支付逾期交房违约金39774.43元给原告。事实与理由：2015年7月16日，原、被告签订商品房预售合同，约定:原告购买被告开发的商品房一套，购房总价款602643元；被告应于2016年1月31日前将商品房交付给原告及相关违约责任等内容。被告直至2017年12月1日才将商品房交付给原告，违约660日，被告应依合同约定，应以已支付购房款为基数，按日万分之一计付违约金给原告，但被告拒不承担违约责任。为此，原告提起诉讼维护合法权益。 被告清隆公司辩称，1、被告在履行合同过程中，出现了雨天延误101日、高考期间停工延误4日、原告贷款未能按约定达到被告账户顺延65日等可据此迟延交房的事由，上述期限应予扣减，因此被告交房并未违约。2、原告逾期办理按揭贷款手续和逾期支付购房款，按约应支付逾期付款违约金，该项违约金可相应抵减被告应向原告支付的违约金并据此延期交房。3、合同约定交付商品房的期限为2015年8月31日，但原告于2018年9月25日方提起诉讼，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明以下法律事实：2015年7月16日，原告杨强、黄海瑞（合同买受人）与被告清隆公司（合同出卖人）签订商品房预售合同，约定：原告向被告购买该公司开发的位于桂平市商品房，商品房总价款602643元。其中合同第七条约定:“买受人采取商业贷款方式付款，买受人首期支付全部房价款的40%，其余价款向银行借款支付。如因买受人的原因造成不能贷款的，依附件四处理即：选择按揭贷款的，买受人须于签订本合同之日起10日内按照按揭银行的要求，将办理按揭所需的全部资料提交给银行，同时办妥所有按揭手续，并将回执复印件提交出让人，否则视为买受人逾期付款”；第十条约定：“出卖人应当在2016年1月31日前将已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的面积测绘技术报告书的商品房交付给买受人”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下分别处理（1、2不作累加）：1、逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”；附件十三补充协议约定：“一、正文第十条交付时间和条件，第十一条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件的相关约定。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期：1、政府行为或公共性突发事件造成停工；2、当天供水或供电部门连续停水、停电达到4个小时（含4小时）以上，造成工地停工的；3、气象部门的气象记录当天降雨量达到3mm（含3mm）以上的；4、买受人房款未缴清或买受人以按揭贷款方式购房，贷款金额未能到达出卖人账户的”。 2015年9月22日，原告与中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称农行桂平市支行）签订个人购房担保借款合同，并授权银行将全部贷款直接划拨至被告的账户，农行桂平市支行于2015年9月24日将贷款360000元汇至被告公司账户。2017年5月5日，原告补交纳房屋面积差额款5281元给被告。 被告清隆公司所建涉案商品房于2017年10月19日通过建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位及监理单位五方验收合格。2017年11月21日,被告清隆公司作出涉案楼房的交房通知，定于2017年12月1日正式交付商品房，并于2017年5月5日将涉案商品房交付给原告使用。 本院认为，原、被告之间订立的商品房预售合同，属平等民事主体经协商一致签订的合同，意思真实表示，且没有违反法律、法规等强制性规定，合同合法、有效。双方均应当按照合同的约定享有权利并履行相应义务。 诉讼时效的起算点从当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日计算，一般从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。涉案合同约定逾期交房违约金的计算是按日累计计算违约金数额的，属于连续性债权，可按日作为单个债权单独起算诉讼时效，对超过诉讼时效期间的部分不予保护，对未超过诉讼时效期间的部分可予以支持。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，涉案合同约定被告应于2016年1月31日前交房，诉讼时效期间应从2016年2月1日起算。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，至施行之日原告的起诉尚未超过二年的诉讼时效，按《中华人民共和国民法总则》的规定，应适用三年的诉讼时效，故原告于2018年10月9日起诉未超过诉讼时效，被告辩解原告的起诉已超过诉讼时效，于法无据，本院不予支持。 涉案合同已约定被告清隆公司应在2016年1月31日前将商品房交付给原告使用，那么清隆公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告虽已于2017年5月5日将涉案商品房交付给原告，但被告未能提供证据证实涉案商品房何时进行工程竣工验收备案。被告发出收房通知时明知其所交付的商品房尚未符合达到已经工程竣工验收备案的交付条件，也没有明确告知原告相关事宜，属隐瞒商品房尚未具备交付条件，原告虽接收了商品房，但可以向清隆公司主张自合同约定的交付期限最后之次日起至商品房实际达到交付条件即工程竣工验收备案之日的逾期交房违约责任，但原告现主张计算至2017年12月1日，属其对实体权利的合法处分，本院予以照准，故被告应支付即自2016年2月1日起至2017年12月1日止的迟延交房违约金给原告。 被告清隆公司辩称合同履行期间，分别出现合同所约定的降雨、高考、房款未交清等可延期交房的情况，应据此延期交房。但是被告对于上述辩解意见没有提供充足证据予以证实其主张，被告对此应承担举证不能的不利法律后果，对被告该辩解意见，本院不予支持。 被告主张原告贷款金额未能按约定到达被告账户，据此延期交房65天。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同中约定：“买受人房款未交清或者买受人的购房贷款未能到达出卖人账户的，出卖方可以据实予以延期交房。”，但是没有约定贷款金额应何时到达被告账户。据到案证据可以证实，原告的银行按揭贷款已到达被告账户，原告已付清购房款，不存在合同约定的原告房款未交清或者购房贷款未能到达被告账户的情形，不能作为被告顺延交房的理由，也不能在被告逾期交房天数中予以抵减。被告辩称原告未按合同约定的时间办妥银行按揭贷款手续和支付购房款，逾期则违反了合同约定，应向被告支付逾期付款违约金。本院认为，被告对此并没有提出反诉，本案对此不予处理，被告可另行主张权利。 综上，根据原告现主张违约期限可认定被告迟延交房669天，被告应支付违约金40670.12元（607924元×0.0001元/天×669天）给原告，但原告在其提交的延期交房起诉状中主张被告违约天数为660天，只请求支付违约金39774.43元，属其对实体权利的合法处分，本院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下： 被告桂平市清隆房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金39774.43元给原告杨强、黄海瑞。 本案受理费397元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告桂平市清隆房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人不履行义务的，权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费794元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行，帐号：20×××16。逾期不交也未提出司法求助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  杨 进 二〇一八年十二月二十七日 代书记员  陈丽虹