云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0127民初2005号原告赵靖，男，汉族，1967年12月8日生，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。委托代理人李占，何明，系云南震序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告把琼伟，男，汉族，1984年10月25日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县。委托代理人李飞，系云南进国律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人李巍彪，男，汉族，1986年2月2日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县。第三人陈娅，女，汉族，1984年10月26日生，云南省嵩明县人，住云南省嵩明县。原告赵靖与被告把琼伟、第三人李巍彪、陈娅执行异议纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法组成合议庭审判，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告赵靖、被告把琼伟、第三人陈娅到庭参加了诉讼，第三人李巍彪下落不明，经本院公告送达应诉材料，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵靖诉称：云南省嵩明县人民法院于2018年8月9日出具了（2018）云0127执字第913号执行公告，因把琼伟与李巍彪、陈娅买卖合同纠纷一案，云南省嵩明县人民法院要求原告将昆明市盘龙区房屋（合同登记号：ＫＭ2015012707666）腾空，云南省嵩明县人民法院将对该房屋进行强制执行。但是，该房屋虽未完成更名手续，但李巍彪早在2016年2月1日就将该房屋出售给了原告，原告已经支付了购房款并且取得了该房屋的所有权，人民法院不应对该房屋进行强制执行。原告于2016年2月1日通过经纪方（昆明市尊园房地产经纪有限公司）与李巍彪签订了编号为ＺＹＤＣＮＯ：0024310的《房屋买卖合同》，原告将购房款打入了李巍彪指定的账户且李巍彪向原告出具了相应收据，原告已支付购房款，李巍彪也向原告交付了该房屋，原告取得房屋的所有权后对该房屋进行了装修，并支付了电梯维护费、物业费等后入住。综上所述，原告为该房屋的所有权人，为了维护原告的合法权益，特诉至法院请求：1、判令终止对昆明市盘龙区房屋的执行（即不得执行）并解除该房屋的查封；2、判令昆明市盘龙区房屋为原告所有；3、判令本案诉讼费用由被告承担。被告把琼伟辩称：原告的主张没有事实及法律依据，应首先确定该买卖合同系合法有效的合同，并且是在法院查封前合法占有该不动产，原告2017年装修，但该房屋在2016年8月23日就已查封。原告所提出的证据不足以支持其主张，无法证明其已向李巍彪交付了相应价款。原告的第二项诉讼请求不是适格诉请，本案是执行异议之诉，并非确认之诉，应当驳回原告的诉讼请求。第三人陈娅称：李巍彪卖房子这件事我并不知情，我是在收到起诉状后才知道这件事。第三人李巍彪未到庭应诉和答辩。原告赵靖针对其诉讼主张，在法定举证期限内向本院提供了：1、原告身份证、结婚证复印件，证明原告主体适格，原告与谢艳艳系夫妻关系；2、（2018）云0127执字第913号执行公告、（2017）云0127民初1592号民事判决书，证明嵩明法院的执行公告是2018年8月9日才出具，装修是在2015年开始，占有和装修是在公告之前，标的本金仅为25万元，该债权是普通债权，该房屋没有任何抵押，没有任何优先的权利，该房屋不适合作为本案的执行标的，可选择其他标的执行；3、编号为ZYDCNO:0024310的《房屋买卖合同》，银行转账凭证及李巍彪出具的收据，证明该房屋买卖合同是通过昆明最大的房地产公司，经过严格的程序，合法有效、正式成立的合同，原告将购房款打入了李巍彪指定的账户，李巍彪出具了相应的收据；4、装修管理服务协议，证明原告的合法占有是物业公司官方承认的；5、装修结算单据，证明原告对该房屋进行了合法有效的装修，并付出了成本；6、物业费等费用缴费凭证，房屋租赁合同，证明从执行行为开始之前，原告已经对房屋开始占有。经质证，被告把琼伟对第一项证据无异议，第二项证据公告及判决书无异议，第三项证据有异议，该合同上面所签署的甲方只有李巍彪一人，在2016年2月13日期间，本案第三人李巍彪与第三人陈娅系夫妻关系，处理房屋时应取得另外一方的同意，没有第三人陈娅的签字，该合同是无效合同。在没有经过公证的情况下，原告将40万元支付给案外人，不符合交易规则。原告出具的所有证据中，没有李巍彪委托原告将款支付给李敬青的委托书，该支付款项是不真实的，只能证明2016年2月3日原告的妻子谢艳艳向案外人李敬青、杨建华借款的事实，支付的款项及双方约定的付款时间均不符合合同的约定，支付的款项是第三人与原告的其他款项，与本案没有关联性。收条上有两个人的身份证复印件，该收条应由两个人进行书写，但是只有李巍彪一个人的签字，并且不清楚是否是李巍彪本人书写。李敬青的身份证复印件，该证据三性均不予以认可，与本案无关。收条并没有原件，该收条的三性均不予以认可。收据是李敬青写的，不清楚与本案争议房屋有任何的关联性，李敬青不是合同的相对方。装修协议书是2017年5月4日签署，没有当庭提交协议书的原件进行质证，对三性不认可。装修时间来看，该房屋已经于2016年8月29日嵩明县人民法院予以查封，原告是从2017年5月4日才实际占有，装修协议书记载的内容已经在法院查封之后。情况说明，该证明如果说是一个有效证明，应出庭作证予以证实，其余收条也没有看到原件，剩余证据我方对三性均不予以认可，均不能证明原告方的诉讼主张。经质证，第三人陈娅对第一组项及第二项证据无异议；对购房合同不予认可，该房屋属于李巍彪和陈娅的夫妻共同财产，出售房屋时应征得陈娅同意。对尊园地产房屋合同的收据不予认可，金额是8600元，但是填的是860元。装修管理服务协议、装修结算单据等证据不清楚。被告把琼伟在法定举证期限内向本院提供了：《商品房购销合同》、商品房买卖合同登记备案表，证明第三人以明显低于市场价的价格出售房屋，此举侵害了被告的合法权益，被告保留撤销第三人与原告签订房屋买卖合同的权利。进一步证明原告与第三人之间交易未支付其所谓的对价，原告方在质证过程中说李巍彪有完全的处理权，并不清楚陈娅的存在，但是在收条中出现了陈娅身份证的复印件，所以在交易时知道陈娅存在的，只是预售登记，并不能证明有其他的共有人存在，只记载了李巍彪一人，但陈娅与其有夫妻关系，是有处分权的，李巍彪对该房屋并没有完全处分的权利。经质证，原告对以上证据的真实性认可，对证明目的不认可。房屋买卖合同登记备案表的权属人是李巍彪，并没有共有人，房屋买卖合同证明了和登记备案是一致的，三性都认可，反证明原告起诉李巍彪将房子卖给了原告，有事实依据及关联性，李巍彪有权利出售房屋，并且原告有权利购买房屋。两份证据是陈娅提供或者是去查询得来，证明陈娅清楚卖房的过程，只是没有签字。第三人李巍彪未到庭质证，在举证期限内未向本院提交证据。经审理，本院确认本案法律事实如下：2016年2月1日，原告赵靖与第三人李巍彪通过昆明尊园房地产经纪有限公司签订了编号为ＺＹＤＣＮＯ：0024310的《房屋买卖合同》，约定原告赵靖购买第三人李巍彪位于昆明市盘龙区房屋。合同签订后，原告通过银行转账和取现支付的方式向第三人李巍彪支付了购房款，李巍彪向原告出具了收条两份，第一份收条载明：“今收到赵靖购买天宇桃园1号地块Ａ-8幢1901号房屋首付款400000元人民币。收款人：李巍彪”，第二份收条载明：“今收到赵靖交来购买天宇桃园1号地块Ａ-8幢1901号房屋协助办理更名费用40000元。收款人：李巍彪”。李巍彪向原告交付了该房屋，但是该小区当时用于工程款抵债，无法办理产权登记手续。2017年5月4日，原告对该房屋进行装修。2017年被告把琼伟因买卖合同纠纷将第三人李巍彪、陈娅诉至本院。经审理，本院于2017年11月22日作出（2017）云0127民初1592号民事判决书，判令李巍彪、陈娅偿还把琼伟欠款250000元。后李巍彪、陈娅未按照判决书内容履行还款义务，被告把琼伟向本院申请强制执行。2018年8月9日本院对该房屋采取查封、执行措施。原告以其系房屋实际所有人为由提出异议。本院于2018年8月30日作出（2018）云0127执异10号执行裁定书，裁定驳回了其异议。原告不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。本院认为：房屋产权的转移应办理产权变更登记手续，但当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，应予支持。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，第三人李巍彪与云南农科院神州天宇房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，第三人李巍彪是该房屋的买受人，是不动产登记的所有人，原告赵靖在本院对该房屋进行查封前已通过中介公司与第三人李巍彪签订《房屋买卖合同暨居间合同》及补充协议，并已支付全部价款。原告在查封前已经合法占有该不动产，且非因买受人原因未办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所规定的四种情形，故对原告请求终止对昆明市盘龙区房屋的执行并解除该房屋的查封的主张，本院予以支持。对原告请求确认该房屋为原告所有的主张，属于另一法律关系，本案不宜处理。被告把琼伟认为该套房屋的售价明显低于市场价格，因该房屋至今为止未办理商品房买卖合同变更登记备案表的买受人，也没有办理不动产权证，影响该房屋的交易价格，故对被告把琼伟的反驳主张，本院不予采信。原告在购买该房屋时，房屋所有权证上记载的权利人为李巍彪，登记薄上也无瑕疵记载，原告无法得知此房屋为李巍彪与陈娅的夫妻共同财产，故对第三人陈娅的反驳主张，本院不予采信。本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、终止对昆明市盘龙区房屋的执行并解除该房屋的查封；二、驳回原告赵靖的其他诉讼请求。案件诉讼费100元，由被告把琼伟承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。审 判 长  李朝兴人民陪审员  蔡正能人民陪审员  毕 云二〇一八年十二月二十一日书 记 员  李月雨