广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初2213号 原告：王钰棋，女，1989年11月22日出生，汉族，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：龙麟，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周振华，广西汇力律师事务所律师。 被告：广西星乔资产管理有限公司，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-4号，统一社会信用代码：91450200593205940U。 法定代表人：郑诗贞，该公司执行董事。 被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号，统一社会信用代码：914502007087431412。 法定代表人：王先斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：银黄海，该公司法务经理。 原告王钰棋与被告广西星乔资产管理有限公司（以下简称星乔公司）、柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告王钰棋的委托诉讼代理人龙麟，被告恒巨公司的委托诉讼代理人银黄海到庭参加诉讼。被告星乔公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王钰棋向本院提出诉讼请求：1、判令被告星乔公司向原告支付拖欠租金86112元（从2015年7月1日起计算至2018年6月30日止）。2、判令被告星乔公司向原告支付拖欠租金的违约金9063.29元（此金额是以每笔逾期未付租金乘以0.02%再乘以实际逾期天数累加计算得出，逾期天数是从每期租金应付之日起暂计至2018年5月25日止，2018年5月25日之后的违约金也按同样的标准计算至租金付清之日止）。3、判令被告恒巨公司对上述二项债务承担连带清偿责任。4、判令本案的诉讼费用由二被告承担。 事实和理由：2009年10月28日，原告与被告恒巨公司签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告恒巨公司购买位于柳州市房屋。同日，原告还与柳州市恒合物业服务有限公司（以下简称恒合公司）、被告恒巨公司签订《租赁协议》，约定原告将上述房屋出租给恒合公司，租期8年（从2012年7月1日至2020年6月30日止）；租金每月2392元，从租期第三年起每季首月25日支付当季度全部租金；若恒合公司不按时支付租金，则应每逾期一日按欠付租金的万分之二向原告支付违约金，逾期付租超过半年，原告有权解除租赁协议；被告恒巨公司为恒合公司的担保人，对恒合公司的违约行为承担连带责任。两份协议签订后，原告依约付清了购房款，被告恒巨公司也依约将房屋直接交付给了恒合公司。之后，到了2014年7月份恒合公司应按季度向原告支付租金时，二被告和恒合公司让原告签了一份《确认函》，该函件载明恒合公司在《租赁协议》项下的权利、义务全部转移到被告星乔公司名下，被告恒巨公司仍按原协议的约定承担连带责任。然而，被告星乔公司在2014年7月份之后仅支付了4个季度的租金，即拖欠了2015年7月份之后至今的全部租金未予支付。为此，原告多次向二被告催收，甚至以到政府主管部门投诉的方式向二被告主张权利，但二被告均以各种理由拒绝支付。为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告恒巨公司辩称，1、原告要求被告支付租金以及违约金的金额错误，租金以及违约金均应按税后租金来计算，且违约金数额过高，请求法院予以适当的减少，按照同期银行贷款利率计算违约金。2、同意对租金的支付承担一般保证责任。 被告星乔公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告星乔公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据2《租赁协议》、证据4、《确认函》、证据5中的《复函》，被告恒巨公司对以上证据的真实性均无异议，但不同意原告的证明目的，认为证据2中被告恒巨公司应当承担一般保证责任，且租金的支付应按照税后租金计算，证据4中再次确认被告星乔公司向原告支付的租金为税后租金，证据5中的《复函》没有加盖被告星乔公司的公章。 本院对以上当事人对真实性均无异议的证据予以确认，对双方各自主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年10月28日，原告与被告恒巨公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告恒巨公司开发建设的位于柳州市。同日，原告作为出租方，恒合公司作为承租方，被告恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》一份，协议第一条约定：原告自愿出资购买被告恒巨公司的座落于柳州市房屋，并自愿将该房屋租赁给恒合公司统一经营管理，该房屋建筑面积50.81平方米（最终以产权登记机关确认的面积为准）。在恒合公司租用该房屋期间，恒合公司可以对该房屋采取出租（包括转租）或者其他方式进行经营管理和使用，原告不得对恒合公司就该房屋的使用方式提出异议，恒合公司因使用该房屋所获得的收益归恒合公司所有，与原告无关。协议第二条约定：本协议有效期内，原告将该房屋不可撤销的全权租赁给恒合公司统一管理，且不参与管理，在征得被告恒巨公司同意后，恒合公司享有的权限包括但不限于：A、经营收益权;B、租赁权和转租权;C、决定和修改该房屋的经营定位;D、决定和修改经营范围和经营方式;E、有权根据经营需要，在不影响该房屋的整体结构前提下，对该房屋进行合理的装修和改造。协议第四条约定：装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日。租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。协议第五条约定：租金计付期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为28704元/年，即2392元/月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补。经三方协商一致，原告应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给原告，税前租金金额为57408元，税后租金金额为53504元（税率按税局相应标准计算）。支付的形式如下：原告是一次性支付购房款给被告恒巨公司，原告的税后租金由恒合公司直接支付给被告恒巨公司抵作原告的部分房款及房屋装修款。从第三年起，恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日，由恒合公司统一打入原告指定的银行固定账号内，不支付现金。原告所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由原告承担。协议第九条约定：被告恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由恒合公司违约给原告造成的相应的经济损失。协议第十二条约定：如恒合公司不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金；超过半年未付，原告有权解除本协议。《租赁协议》并对三方其他权利义务进行了约定。 2014年7月1日，被告恒巨公司与广西星乔投资管理有限公司（于2015年10月26日办理企业名称变更手续，更名为广西星乔资产管理有限公司）、恒合公司共同向原告发出《确认函》，主要内容为：原告与恒合公司、被告恒巨公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于恒合公司名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。 租赁期间，原告分别于2014年7月24日、2014年10月24日、2015年1月27日、2015年7月28日收到以银行转账方式支付的租金各6688元，共计26752元，原告陈述上述租金为2014年第三季度至2015年第二季度的租金。现原告认为被告星乔公司未按时支付2015年第三季度及该季度之后的租金，故原告诉至法院，提出前述请求。 本院认为，原告与恒合公司、被告恒巨公司于2009年10月28日签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告已收到二被告发出的《确认函》，认可并知晓恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给被告星乔公司，故该转让对恒合公司、原告、被告星乔公司、恒巨公司均发生效力，即前述《租赁协议》的合同主体已发生变更，自转让之后，原告与恒合公司不再存在租赁合同关系，而系原告与被告星乔公司、恒巨公司存在租赁合同关系，本院对此予以确认，因此，应由被告星乔公司向原告履行《租赁协议》所约定的租金支付义务。综合原、被告双方的分歧意见，本案的争议焦点为：1、被告星乔公司需向原告支付的租金应如何计算？2、原告主张的违约金应如何计算？3、被告恒巨公司是否应对被告星乔公司所负债务承担连带保证责任？ 对于争议焦点1，原告主张租金按税前租金进行计算，被告恒巨公司则认为应按税后租金进行计算。本院认为，《租赁协议》第五条约定“原告所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由原告承担。”原告的主张符合协议的约定，被告星乔公司应按税前租金标准支付租金，即每季度租金为7176元（2392元/月×3个月），因被告星乔公司未向原告支付2015年第三季度以及该季度之后的租金，故原告诉请要求被告星乔公司支付2015年7月1日至2018年6月30日期间（共计十二个季度）的租金86112元（7176元×12个季度），本院予以支持。 对于争议焦点2，根据《租赁协议》第十二条“如恒合公司不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金”的约定，该滞纳金的性质属于违约金，被告恒巨公司辩称违约金数额过高，本院认为，原告主张的违约金符合《租赁协议》的约定，并且违约金的计算标准不违反法律的规定，故本院对被告恒巨公司的该项辩解不予采纳。又根据《租赁协议》第五条约定，租金按季度支付，支付日期为每季度首月25日，则逾期之日为每季度首月26日。结合原告主张的违约金起算时间，截止至2018年5月25日，被告星乔公司应向原告支付的违约金计算如下： 1、2015年第三季度租金的违约金计为1485.43元（从2015年7月26日起计至2018年5月25日止共1035天，即7176元×1035天×0.0002）； 2、2015年第四季度租金的违约金计为1353.39元（从2015年10月26日起计至2018年5月25日止共943天，即7176元×943天×0.0002）； 3、2016年第一季度租金的违约金计为1221.36元（从2016年1月26日起计至2018年5月25日止共851天，即7176元×851天×0.0002）； 4、2016年第二季度租金的违约金计为1090.75元（从2016年4月26日起计至2018年5月25日止共760天，即7176元×760天×0.0002）； 5、2016年第三季度租金的违约金计为960.15元（从2016年7月26日起计至2018年5月25日止共669天，即7176元×669天×0.0002）； 6、2016年第四季度租金的违约金计为828.11元（从2016年10月26日起计至2018年5月25日止共577天，即7176元×577天×0.0002）； 7、2017年第一季度租金的违约金计696.07元（从2017年1月26日起计至2018年5月25日止共485天，即7176元×485天×0.0002）； 8、2017年第二季度租金的违约金计为566.90元（从2017年4月26日起计至2018年5月25日止共395天，即7176元×395天×0.0002）； 9、2017年第三季度租金的违约金计为436.30元（从2017年7月26日起计至2018年5月25日止共304天，即7176元×304天×0.0002）； 10、2017年第四季度租金的违约金计为304.26元（从2017年10月26日起计至2018年5月25日止共212天，即7176元×212天×0.0002）; 11、2018年第一季度租金的违约金计为172.22元（从2018年1月26日起计至2018年5月25日止共120天，即7176元×120天×0.0002）。 12、2018年第二季度租金的违约金计为43.06元（从2018年4月26日起计至2018年5月25日止共30天，即7176元×30天×0.0002）。 以上违约金合计9158元，原告仅主张9063.29元，系原告对其民事权利的自行处分，本院予以支持，故被告星乔公司应支付给原告违约金9063.29元。至于2018年5月26日起至本案判决生效之日止的违约金，被告星乔公司应按照《租赁协议》约定的违约金标准，即每日按应付而未付租金的万分之二向原告支付违约金。本案判决生效后，《租赁协议》已解除，被告星乔公司无需向原告支付违约金，对原告该部分诉请，本院不予支持。 对于争议焦点3，根据原告与恒合公司、被告恒巨公司签订的《租赁协议》的约定，被告恒巨公司作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任，且从恒合公司与二被告向原告发出的《确认函》可知，被告恒巨公司认可并同意恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给被告星乔公司，因此，被告恒巨公司应对被告星乔公司上述应付款项承担连带清偿责任。对于被告恒巨公司辩称其应承担一般保证责任的意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告恒巨公司承担保证责任后，有权向被告星乔公司追偿。 被告星乔公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十六条、第三十一条，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十三条、第四十二条之规定，判决如下： 一、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王钰棋支付截止至2018年6月30日的租金86112元； 二、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王钰棋支付截止至2018年5月25日的违约金共计9063.29元，从2018年5月26日起计至本案判决生效之日止的违约金，以被告广西星乔资产管理有限公司尚欠的租金为基数，按每日万分之二的标准支付； 三、被告柳州市恒巨房地产开发有限公司对被告广西星乔资产管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任，被告柳州市恒巨房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告广西星乔资产管理有限公司追偿； 四、驳回原告王钰棋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2179元（原告王钰棋已向本院预交），由被告广西星乔资产管理有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  银 燕 人民陪审员  彭彩云 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  朱莹莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十二条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。 第二十三条保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第三十三条主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。