江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0114民初4713号原告：刘军军，户籍地安徽省芜湖市无为县陡沟镇华龙社区小刘自然村14号。委托诉讼代理人：吴明睿，江苏万欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾加胜，江苏万欣律师事务所律师。被告：南京运昌置业发展有限公司，统一社会信用代码91320114302729657C，住南京市雨花台区板桥新城新亭大街68号新林芳庭综合楼1-1室。委托诉讼代理人：刘小吾，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张敏,国浩律师（南京）事务所律师。原告刘军军与被告南京运昌置业发展有限公司（以下简称运昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘军军的委托代诉讼理人吴明睿、顾加胜，被告运昌公司的委托诉讼代理人刘小吾、张敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军军向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房款575193.66元[46.23×（19442元-7000元）]；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月1日，原被告签订一份《（湾景花园）商品房预售合同》，按照约定原告向被告购买位于南京市雨花台区商品房，该商品房建筑面积为150.14平方米，位于正负零米以上第1层。同时按照合同约定该商品房规划用途为一般住宅，土地用途为城镇住宅用地。另外双方还就交付时间、违约责任等其他权利义务作了详细约定。然而当原告于2018年6月被通知交房时发现，被告交付的房屋完全不符合双方的合同约定，一方面按照合同约定该商品房正负零以上并没有双方约定的建筑面积，即正负零以上第1层仅为104平方米，另一方面被告将规划用途为丙二类储藏室按照一般住宅性质计价出售给原告，而原告后获悉主管部门核准的储藏室销售价格仅为7000元/㎡，因此被告于合同订立时隐瞒该重要事实，存在明显的欺诈及违规销售情节，同时也意味着原告在不知情的情况下以一般住宅的单价购买了原本规划为储藏室的房屋。另外原告被交房后也发现，隔壁相邻的负一楼即按照储藏室对外销售，且从规划格局上看两者完全一致。原告就此虽无数次与被告交涉，要求被告给予合理、合法解释，但被告一直拖延并至今未能给予答复，现己严重违约，故原告认为在房屋性质相同的情况下，被告应该按照相邻储藏室及主管部门核准价计价销售，即应该返还原告上述差价购房款,希望法庭支持我方的诉讼请求。被告运昌公司辩称，1、原告所述诉请与事实理由缺乏事实依据法律依据，根本不存在请求权基础，原告所谓的符合法理情理是无法解释的，具体而言，本案原被告双方签订商品房预售合同，明确约定原告购买的是7栋1单元xx室（含负一层、一层商品房）规划用途为一般住宅。从规划用途而言涉案房屋合同约定为一般住宅实际上南京市国土资源局对于涉案房屋的登记规划用途也是一般住宅，不存在原告所述欺诈违规销售情形；2、从涉案商品房价格而言，被告于2017年5月8日已经经过物价局核准备案且在相关网站进行了公示，原告与被告签订合同是在2017年7月1日，原告明知被告公示的商品房价格才与被告签订购房协议，被告没有隐瞒任何关于商品房价格的信息，同时，按照常理可知，我国对于房地产价格都是经过政府相关部门审核审批备案，过后进行公示的，价格一旦公示开发商不可能随意上调价格的，本案被告售给原告的商品房价格是经过对外公示并经相关部门核准登记不存在欺诈销售违规销售情节。若开发商未进行登记备案会受到相关行政处罚的；3、从涉案房屋的面积来看，原告所购商品房的面积包含负一层和一层，涉案商品房建筑面积是一层与负一层总和，负一层使用面积计入涉案商品房之内，是一个不可分割的整体，本案商品房预售合同中的面积正好与南京市国土资源局不动产登记转移联系单记载的面积大致吻合，因而本案不管从商品房性质、面积还是价格都不存在任何需要退还购房款的事由，原告诉请无事实依据法律依据，无请求权基础，请求法院依法驳回诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，认定以下事实：2017年6月29日，原、被告签订《湾景花园项目签约须知》，被告告知原告详阅销售中心公示的资料，签订商品房买卖合同及其他文本的注意事项，签约所需资料等。随后，原告签订《承诺书》一份，承诺原告已经知悉房屋与签约的信息，办理抵押贷款的事宜等。2017年7月1日，原、被告签订《湾景花园商品房预售合同》一份，合同第一条第一款约定：被告预售给原告的商品房为《南京市商品房预售许可证》证载范围中的雨花台区板桥xx花园7幢1单元xx室（含-1、1层）房屋。该商品房所在楼层的总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。上述平面图以数字形式标明了涉案房屋四周的长度，原告在附件平面图上签字。合同第一条第二款约定：该商品房所在楼幢的主体结构为钢混，主体建筑层数为10层，其中±0.00米以上9层，±0.00米以下1层，该商品房位于±0.00米以上第1层。合同第一款第三条约定：该商品房规划用途为一般住宅，层高2.9米（与本层高不一致的部位另见附件2中的层高标注）。土地用途为城镇住宅用地（混合），土地使用年限2015年6月15日起至2085年6月14日止。合同第一款第四条约定：该商品房的建筑面积149.93平方米，其中套内建筑面积132.55平方米，共有共用分摊建筑面积17.38平方米。合同补充协议第6条约定，预购人对其他购买商品房附带底层或顶层庭院、露台、地下室、阁楼等的业主享有相应上述部位的使用权没有任何异议并不张任何权利，预购人不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。所购商品房附带上述部分的预购人对此使用权不计入建筑和产权面积的事实予以知晓并同意不以此为由拒绝接受交付。合同约定原告购房的单价为19442元/平方米，总价为2914939元。合同约定原告应于2017年6月30日支付874939元首付款，剩余2040000元贷款支付。原告房屋实际面积149.98平方米，其中一层建筑面积103.76平方米，负一层面积46.22平方米，负一层层高约4.8米，负一层与一层在室内通过安装楼梯即可上下连通。购买负一层的除原告在内的所有一层住户外，被告向所有二层住户也都配套销售了负一层房屋，二层住户的负一层在面积、层高、户型上与一层住户基本一致，但与二层房屋分离，被告也与二层住户单独签订了购买负一层的商品房预售合同，对二层住户系按7000元/平方米的价格销售负一层房屋。庭审中本院向原告询问，其认为被告销售的房屋在面积上存在隐瞒、欺诈等情形，是否主张解除合同，原告表示不主张合同解除，要求法院参照二层住户购买负一层的价格调整原告房屋负一层的售价。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供1、南京市物价局出示的南京市新建商品住房配套储藏室租售价格备案表，其中显示涉案房屋负一层为丙二类储藏室，单价7000元/平方米，以证明涉案房屋负一层的用途为储藏室，每平方米仅值7000元。2、南京市规划局规划图，以证明涉案房屋负一层用途为储藏室，房屋正负零标线为一楼楼板。被告质证称1、备案表与本案无关，显示的是储藏室的价格，不能证明涉案房屋负一层是储藏室的性质。2、规划图没有公章和与涉案房屋对应的信息，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。被告提供1、南京市不动产转移登记联系单，其中注明的涉案房屋用途为城镇住宅用地/一般住宅，以证明该证据是办理不动产权证书的凭据且具有公示效力，其已表明涉案房屋的一般住宅性质。原告质证称对该证据关联性不认可，不是国土部门出具的不动产权证，不确定上面的信息是否在登记不动产权证时还会更改。本院认为，原告提供的备案表、规划图和被告提供的联系单，均意图证明涉案房屋负一层的性质。备案表系物价部门出具，主要证明涉案房屋负一层向物价部门备案的销售价格，规划图无相关出具部门的印章，也无与本案房屋对应的标识。而联系单系不动产登记中心出具，经本院向联系单的出具部门调查，房屋在办理不动产权证书时记载的内容与联系单中对房屋权利类型、权利性质、用途等的登记一致，且不动产权登记书登记的房屋用途根本没有储藏室这一项目，故本院对被告主张的涉案房屋负一层系一般住宅的用途依法予以采纳。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点是：被告交付的房屋在套型、面积上是否符合合同的约定，是否需要向原告返还部分购房款。原告诉称被告售房时向其介绍负一层系赠送，不计入产权面积，再根据合同第一条第二款约定，认为被告交付的房屋应当是±0.00米以上面积149.93平方米（实际交付149.98平方米），而被告实际交付的±0.00米以上面积103.76平方米，不符合合同约定，主张不足的46.22平方米应按储藏室的用途以7000元/平方米的价格计算，退还购房差价。被告辩称其交付的房屋与合同约定的套型、面积一致，原告房屋的负一层系一般住宅性质，与一层连通属于上下两层的户型设计，与二层住户以7000元/平方米购买的储藏室在性质上完全不同，不应按此标准退还差价。本院认为，第一，关于商品房预售合同是否明确约定原告购买的仅仅是一层房屋，面积达149.93平方米的问题。从合同的书面约定来看，虽然商品房预售合同第一条第二款约定原告的商品房位于±0.00米以上第1层，但同时合同第一条第一款又明确约定原告购买的房屋（含-1、1层），并且合同附件1和附件2展示了涉案房屋的套型和分层平面图，以数字标明了平面图四周的长度，通过简单的计算即可大致得出涉案房屋的总面积和套内正负一层中每间卧室、客厅、厨房、卫生间等的单独面积，原告在附件1、2中也签字确认。原告在买房前被告也提供了样板房可供参照，原告可以通过实地看房对整个房屋套型和地上一层的面积有真实、全面的感官认识，应当能够分辨出样板房一层和负一层总面积与其购房的149.93平方米相当，而样板房地上一层103.95平方米面积显然与149.93平方米房屋总面积差异巨大。再者经过庭审询问，原告称其并非认为购买被告销售的负一层房屋单价太贵，而是认为被告销售的房屋在地上一层面积上违反约定，因此本院向原告释明询问是否请求以被告售房根本违约为由主张解除合同，原告明确不主张解除合同。综上，本院认为根据合同第一条第一款及合同附件的约定、样板房展示等其他合同订立方式的约定，能够证明被告销售的房屋含一层和负一层，两层面积相加才是合同约定的房屋建筑面积。仅凭合同第一条第二款不足以使原告产生其所购房屋地上一层面积有149.93平方米的错误认识，从而导致认为被告交付的房屋在套型和面积上违反合同约定。原告并非是对涉案房屋的套型和面积在违背真实意思的情况下与被告签订合同。第二，关于涉案房屋负一层的用途、性质问题。原告主张的补充合同第6条是对不计入产权面积的庭院、地下室、阁楼等做出的约定，而本案负一层计入了原告房屋产权面积，不适用补充合同第6条的约定。原告提供的行政部门出具的文件证据不足以证明其负一层房屋的用途仅为储藏室。原告房屋的负一层计入产权面积，与一层直接上下连通。而二层住户购买的负一层不计入产权面积，虽然看上去与原告的负一层相邻相似，但是与二层房屋相分离，在户型设计、使用功能、产权登记上与原告的负一层房屋显著不同，两者在价格上不具有同一可比性。因此，原告主张参照二层住户按照7000元/平方米购买负一层的标准退还其购房差价，本院依法不予支持。综上所述，被告关于原告在购房时明知一层和负一层整体面积149.93平方米，合同中对此也有相应约定，不予退还差价的抗辩意见，本院依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告刘军军的诉讼请求。案件受理费9523元，由原告刘军军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  米 玲人民陪审员  陈国琴人民陪审员  张雪春二〇一八年十二月二十九日书 记 员  王丽君