重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0113民初14526号 原告：重庆铭新汇耀房产经纪有限公司，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房******，统一社会信用代码91500108MA5U9CEP95。 法定代表人：任巧巧，总经理。 委托诉讼代理人：施刚，男，该公司员工。 被告：重庆浩广商业经营管理有限公司，，住所地重庆市渝**洪湖西路**22-5统一社会信用代码91500000077264573C。 法定代表人：王剑平，执行董事。 委托诉讼代理人：樊强，重庆辉腾律师事务所律师。 原告重庆铭新汇耀房产经纪有限公司与被告重庆浩广商业经营管理有限公司合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李方荣独任审判，于2018年11月26日公开开庭进行了审理，原告重庆铭新汇耀房产经纪有限公司的委托诉讼代理人施刚、重庆浩广商业经营管理有限公司的委托诉讼代理人樊强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告代理销售佣金2453183.80元，违约金245318.00元，共计2698501.80元；2、判令被告承担全部的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2017年3月签订《商铺代理销售协议》，约定由原告为被告代理销售位于重庆市巴南区“宗申青年国际”项目共计39套商铺。合同期满后，原、被告双方就原告所销售物业进行最后的清理、核算，并签订书面协议。截止于双方核算当月，除双方已作结算并支付的代理销售佣金外，被告需向原告支付代理销售佣金共计2453183.80元，但被告一直未向原告进行支付。原告就上述代理销售佣金支付事宜经多次与被告协商未果。 被告辩称：1、原、被告双方没有办理结算，佣金支付尚未达到条件；2、溢价部分佣金明显过高，属于无效约定；3、原告已收取被告200000元佣金预付款，以及32号铺位购房款360000元，该560000元应当从原告应得佣金中抵扣。 原告为支持其主张，向本院提交了以下证据：1、商铺代理销售协议1份及补充协议3份，2、关于佣金支付的函1份。被告方向本院提交了以下证据：中国建设银行(客户)专用回单、收款收据各1份。经原告、被告举证、质证及本院审查，本院对原告、被告提供的证据予以确认。 根据原告、被告的到庭陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日，原、被告双方签订《商铺代理销售协议》，约定：被告委托原告代理销售其指定的商铺，并协助被告与客户签订商铺买卖合同；代理期限自2017年3月10日至2017年5月31日，代理期限届满后，双方视具体情况再行协商后续合作事宜，并以书面形式确认；原告按照协议约定收取代理佣金，代理佣金发放时间为每月10日发放上一自然月成交客户的代理佣金；被告应按本协议约定向原告支付代理佣金，如逾期30日未支付，原告有权向被告要求支付应付佣金10%的违约金；本协议项下发生的争议，由双方当事人友好协商解决，协商不成任何一方均可向物业所在地有管辖权的人民法院起诉；协议未尽事宜，经双方协商可另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力，如补充协议所规定之内容与本协议所规定之内容相抵时，以补充协议所规定之内容为准，多份补充协议约定内容相抵触的，以最新签订的补充协议为准。协议履行中，原、被告双方就协议的履行陆续签订了三份《补充协议》，其中2017年5月25日补充协议对溢价部分进行了约定，即约定原告实际销售价格超出被告确保收益的部分作为溢价，该溢价部分全部归原告所有。2017年8月10日双方签订了最新的补充协议，该《补充协议》约定：鉴于原、被告双方都认真执行和遵守原协议，由原告代理销售39套商铺，已经实现销售33套(其中原告销售31套，被告销售2套)剩余6套商铺，具体详见附件一，之前销售商铺佣金详见附件二与附件三，基于上述事实，原、被告双方经沟通协商一致，需要就下一阶段的商铺售价、计酬、结算、支付、税费、任务目标等方面问题作出调整，具体如下：1、原告承诺力争于2017年8月30日之前实现剩余商铺的销售，完成网签及按揭合同的签订；2、原告可以根据市场情况制定销售价格表，经原、被告双方确定后作为本协议的附件，原告实际销售价格超出被告销售底价的部分作为溢价，该溢价部分金额的40%归原告所有；3、商铺售价作出调整经原被告双方确认后，原告不得向商铺购买人另行收取其他的任何费用；4、经友好协商之前销售商铺的溢价佣金，详见附表二原告愿承担15%的税率即259800元（1732000元×15%），剩余溢价佣金1472200元（1732000元-259800元）及代理佣金721183.8元（详见附表三）以及本次销售的佣金原告可直接收取销售房款冲抵，相应发票由原告提供给客户。在该补充协议的附件二《新耀行宗申青年国际4-6月溢价佣金明细》表中，列明佣金为1732000元，已结佣金为0元，剩余佣金1732000元，《补充协议》的附件三《新耀行宗申青年国际3-6月代理佣金明细表》中列明代理佣金为869070.23元，已结佣金为147886.43元，剩余佣金为721183.8元。根据2017年8月10日原、被告双方签订的《补充协议》，扣除15%税率后，被告应付原告溢价佣金1472200元，代理佣金721183.8元，合计2193383.8元。审理中，被告提出原告已经收取佣金预付款200000元，并收取了32商铺购房款360000元，共计560000元，该560000元应当从原告应得佣金中扣除。原告认可收到被告佣金预付款200000元，但否认收到32号商铺购房款360000元。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺代理销售协议》及补充协议是双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照协议约定全面履行自己的义务。原告按照《商铺代理销售协议》的约定代理销售商铺，嗣后，原、被告双方于2017年8月10日通过签订《补充协议》对佣金进行了确认，该《补充协议》附件二确认4-6月溢价佣金1732000元未付，其中扣除原告愿承担15%税即259800元后剩余1472200元未付，附件三中确认3-6月代理佣金为721183.8元未付，以上未付溢价佣金和代理销售佣金两部分统称为佣金，共计为2193383.8元，审理中被告提出原告已经收取佣金预付款200000元，应予以扣除，原告予以认可，故被告未付原告佣金为1993383.8元。故对原告要求被告支付佣金2453183.8元的诉讼请求，本院部分予以支持，对被告称原告已经收取佣金预付款200000元应予以扣除的抗辩理由，本院予以采信。关于被告抗辩称原、被告双方没有办理结算，佣金支付尚未达到条件，因《商铺代理销售协议》中约定了代理佣金发放时间为每月10日发放上一自然月成交客户的代理佣金，《补充协议》中确认的未付溢价佣金为4-6月，未付代理佣金为3-6月，均为截止6月的佣金，被告应在7月10日前支付，因被告未支付，双方又于2017年8月10日签订《补充协议》进行了确认，实际上就是一种结算，佣金支付条件已经达到，故对被告的该项抗辩理由本院不予采信。关于被告抗辩称32号铺位购房款360000元已由原告收取，原告对此不予认可，且被告未提供证据予以证明，故对被告的该项抗辩理由本院亦不予采信。关于被告提出溢价部分佣金明显过多，属于无效约定的抗辩意见。由于溢价是原告实际销售价格超出被告销售底价的部分，2017年5月25日，双方签订的《补充协议》中约定，溢价全部归原告所有，在2017年8月10日的《补充协议》中又调整为溢价部分金额的40%归原告所有，在该协议中，原、被告双方对税率、溢价佣金、代理佣金进行了结算，是双方真实意思表示，而且未违反法律规定，该协议合法有效。故被告提出溢价部分佣金明显过多，属于无效约定的抗辩理由不能成立，本院不予采信。《商铺代理销售协议》约定了被告应按协议约定向原告支付代理佣金，如逾期30日未支付，原告有权要求被告支付应付佣金10%的违约金，《补充协议》签订后，截至起诉之日即2018年10月18日被告未向原告支付佣金，故被告应按未支付佣金的10%即1993383.8元×10%=199338.38元向原告支付违约金，故对原告要求被告支付违约金245318元的诉讼请求，本院亦部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆浩广商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆铭新汇耀房产经纪有限公司佣金1993383.8元； 二、被告重庆浩广商业经营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告重庆铭新汇耀房产经纪有限公司违约金199338.38元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14194元，由原告重庆铭新汇耀房产经纪有限公司承担2661元，由被告重庆浩广商业经营管理有限公司承担11533元(被告承担部分已由原告垫付，被告在给付上述案款时一并迳付原告)。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员  李方荣 二〇一八年十二月二十四日 书记员  刘 余