广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3898号原告：陆志锋，男，1977年11月16日出生，汉族，住所地广东省广州市黄埔区，被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路9号1201C部位，统一社会信用代码914401015856542284。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、刘焱，均系该公司员工。原告陆志锋诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。原告陆志锋、被告清大瑞泰公司委托诉讼代理人安家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆志锋诉称：2016年5月30日，陆志锋与清大瑞泰公司签订商品房认购书，约定陆志锋向清大瑞泰公司购买位于广州高新技术开发区科学城伴河路192号C座14层12公寓一套，价格为510000元。同时约定陆志锋以商业按揭贷款方式支付楼款，即陆志锋于2016年6月13日前向清大瑞泰公司支付首期款260000元（其中20000元为定金，陆志锋于签订认购书当日即向清大瑞泰公司支付），剩余楼款以陆志锋向银行申请按揭贷款的形式支付。2016年6月13日，陆志锋与清大瑞泰公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定的房屋位置、房屋价款、付款方式与上述认购书一致。同时，合同第十三条约定，清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付陆志锋使用。第十四条约定，清大瑞泰公司如未能按本合同规定的期限交房，逾期180日的，陆志锋有权要求继续履行合同，清大瑞泰公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向陆志锋支付违约金。签订合同当日，陆志锋已向清大瑞泰公司支付全部首期房款260000元。截至陆志锋起诉前，清大瑞泰公司依旧未向陆志锋交付标的房屋，也未告知陆志锋延迟交付房屋的理由，严重违反了合同约定以及相关法律法规的规定，侵犯了陆志锋的合法权益，造成了陆志锋的经济损失。故陆志锋要求清大瑞泰公司继续履行买卖合同，并按合同约定支付违约金。为维护自身合法权益，陆志锋请求判令：1.清大瑞泰公司继续履行《商品房买卖合同（预售）》，立即交付标的房屋；2.清大瑞泰公司支付违约金50490元（违约时间暂时按2018年1月1日起至2018年7月16日计算，陆志锋保留增加违约金的权利）；3.清大瑞泰公司承担本案的全部诉讼费用。被告清大瑞泰公司辩称：1.关于陆志锋要求交付案涉房屋的诉请。因目前案涉房屋所在项目尚未完成竣工验收，未达到交付条件，暂不能履行该交房义务。2.关于陆志锋要求清大瑞泰公司支付违约金的诉请。清大瑞泰公司同意支付逾期交房违约金，但逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照案涉房屋的租金损失为标准予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50/㎡，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准。因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。经审理查明：2013年6月8日，清大瑞泰公司以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》[穗府国用（2013）第05000076号]。同年7月1日，清大瑞泰公司取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融业用地（C2）的《建设用地规划许可证》[穗开规地（2013）35号]，用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，清大瑞泰公司取得上述项目的《建设工程规划许可证》穗开规建证[（2013）233号]。2014年2月18日，清大瑞泰公司取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》[穗开建施（2014）17号]。2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》［穗房预（网）字第××号]。2016年5月30日，陆志锋与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，陆志锋购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号C座14层12公寓，该物业的建筑面积为39.6平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为28.89平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；原价634211元，折扣优惠：2万抵10万×97%折－8185元；认购价为51000元（后面手写“+2万电商费用”），陆志锋于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即240000元须于2016年6月5日前付清（已扣除定金），商业按揭额为250000元须于2016年6月5日前申办按揭贷款。陆志锋（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了没有签订日期的《广州市商品房买卖合同（预售）》（非网签合同），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编C栋（自编B-1、B-2栋）1412房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积39.655平方米，套内面积28.89平方米，共有分摊面积约10.765平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额510000元，首期款260000元自本预售合同网上签订之日支付，除首期款外的剩余房款250000元应于2016年6月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十二条约定交房条件：该商品房项目工程竣工验收合同，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。清大瑞泰公司确认收到陆志锋支付的首期款260000元，并于2018年5月14日向陆志锋开具金额为260000元的房款发票。双方另确认陆志锋向广州乐联房地产代理有限公司支付团购金20000元，陆志锋认为该20000元应包含在购房款中，但清大瑞泰公司认为该20000元不是其收取的，不应包含在购房款中。清大瑞泰公司在关联案件中[（2018）粤0112民初3913号案件]确认业主支付团购金给广州乐联房地产代理有限公司，购买涉案房屋才能享受抵10万元的优惠价格。陆志锋陈述剩余250000元房款是按揭贷款，因清大瑞泰公司没有办法为其办理网签及后续的手续，银行没有办法放贷及支付后续的款项，清大瑞泰公司于2018年11月30日才涂销在涉案房屋上的抵押。清大瑞泰公司确认涉案房屋截至开庭之日尚未取得竣工验收报告及满足交付条件。庭审中，陆志锋明确其第二项诉讼请求的违约金计算至实际交楼之日止。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、银联POS签购单、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、广州市商品房预售许可证以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，清大瑞泰公司已经依法取得了涉案房屋的商品房预售许可证。陆志锋与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年12月31日前向陆志锋交付涉案房屋，但至开庭之日，涉案房屋仍未竣工验收及满足交付条件，故涉案房屋客观上无法交付，本院对陆志锋要求交付标的房屋的请求暂不予支持，待相关条件具备后，陆志锋可另行主张。而清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付陆志锋，系违约，应当依法承担违约责任。关于涉案房屋的房款。从双方签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》约定来看，涉案物业原价为634211元，折扣优惠为2万抵10万×97%折－8185元，认购价为510000元。根据清大瑞泰公司在关联案件中[（2018）粤0112民初3913号案件]的确认，20000元团购金是认购书约定的“2万抵10万”的费用，而根据折扣优惠由此计算出最后所需收取的房款为509999.67元，与认购价基本一致。故陆志锋主张涉案房屋购房款包含该20000元符合实际，本院予以确认，涉案房屋购房款为530000元。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，陆志锋诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年1月1日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持陆志锋请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年7月17日，共计198日，其后的逾期交楼违约金陆志锋可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为总房价款的每日0.05%，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于陆志锋的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，至起诉之日，陆志锋实际向清大瑞泰公司支付的房价款为280000元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照陆志锋实际支付的房价款280000元计算。综上，清大瑞泰公司应向陆志锋支付的违约金为27720元（280000元×0.05%/日×198日）。关于清大瑞泰公司抗辩的顺延交楼的问题。清大瑞泰公司在庭后代理意见中提出，陆志锋未交清房款或税费，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款的约定，清大瑞泰公司有权相应顺延交楼时间。经查，上述补充协议第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。该约定的实质应是指在涉案楼盘已经具备交楼条件的情况下，陆志锋仍未按照合同约定缴清房款，清大瑞泰公司享有顺延交楼期限的权利；但在本案审理期间，清大瑞泰公司确认涉案楼盘尚不具备交楼条件；且合同约定的税款、物业服务公司的相关费用与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，陆志锋是否交纳上述税费和费用，不能作为清大瑞泰公司顺延交楼的条件，故清大瑞泰公司主张的顺延交楼的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆志锋支付2018年1月1日至2018年7月17日的逾期交楼违约金27720元；二、驳回原告陆志锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1062.3元，由原告陆志锋负担464.4元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担597.9元。原告陆志锋已经预交案件受理费，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告陆志锋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  何锦培二〇一八年十二月十四日书 记 员  李丹丹王结仪附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。