安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初7568号 原告：李想，男，1981年8月7日出生，汉族，住合肥市习友路**香槟花园****，公民身份号码3403211981********。 委托诉讼代理人：刘浩，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。 被告：孙会珍，女，1955年10月10日出生，汉族，住住合肥市，住住合肥市水墨兰亭****码340104195510101023。 被告：营士祥，男，1987年9月14日出生，汉族,住安徽省凤台县刘集乡淝北村一队039，公民身份号码3404211987********。 原告原告李想与被告孙会珍、营士祥案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李想及其诉讼代理人童助旭、被告孙会珍到庭参加诉讼。营士祥经本院公告送达开庭传票无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 经审理查明，孙会珍与营士祥民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月24日作出（2016）皖0104民初6003号民事判决：1.营士祥于该判决生效之日起十日内偿还孙会珍借款650000元，并支付以本金650000元为基数自2016年2月26日起至款清日止按照月利率1.5%计算的利息和以本金650000元为基数自2016年2月26日起至款清日止按照月利率0.5%计算的违约金；2.营士祥于该判决生效之日起十日内支付孙会珍律师费25000元；3.孙会珍有权就该判决第一、二项所确定的债权以营士祥名下的位于合肥市政务区习友路1988号香槟花园14幢902室房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，根据孙会珍申请，本院于2017年2月20日立案执行，案号为（2017）皖0104执816号。在该案执行过程中，案外人李想提出异议，本院2018年8月3日作出（2018）皖0104执异35号执行裁定书，驳回李想的异议申请。 原告李想向本院提出诉讼请求：1.不得执行合肥市习友路1988号香槟花园14栋902室房屋;2，依法判决将合肥市习友路1988号香槟花园14栋902室房屋过户给原告。 事实和理由：2016年11月24日，合肥市蜀山区人民法院皖01**民初6003号对孙会珍诉营士祥民间借贷纠纷一案作出民事判决：原告孙会珍有权本判决第一、二项所确定的债权以被告营士祥名下的位于合肥市政务区习友路1988号香槟花园14幢902室房屋折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2018年7月30日，李想对执行标的提出书面异议。合肥市蜀山区人民法院于2018年8月3日作出皖01**执异35号执行异议裁定：驳回李想的异议。李想于2015年10月17日通过安徽中墅房地产经纪有限公司与营士祥签订了《存量房买卖合同》，约定：“营士祥将其位于合肥市习友路1988号香槟花园14幢902室建筑面积96,44的房屋卖给李想，李想向营士祥支付房款人民币110万元并承担房屋交易产生的所有税费”。合同签订后，李想在2015年12月14日前分三次向营士祥支付购房款共计78万元。营士祥于2015年10月23日将案涉房屋实际交付给李想居住。2015年12月23日，营士祥和李想共同到蜀山区税务局缴纳了案涉房屋过户应缴纳的相关税费。之后，原告多次要求营士祥办理房屋产权过户变更登记手续，但营士祥一直以单位出差、回老家准备结婚等理由欺瞒原告，拖延至今，拒不办理过户。 原告认为：1.在人民法院查封之前原告李想与被告营士祥己签订合法有效的书面买卖合同；（证据一：购房合同）2.原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（证据二：电费、燃气费、房屋登记簿）3.原告在合同签订后按照合同约定于2015年10月17日和2015年10月22日支付了定金10万元，又于2015年12月14日按照合同的约定在银行预约的时间一次性将58万元购房款用于被告营士祥还清银行剩余贷款。此外，原告还应营士祥的请求在2015年10月23日又支付了10万元购房款用于其支付“购买婚房的首付款”。在总价110万合同中，原告己按合同约定支付了大部分价款，并愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；）证据三：收据、收条、银行转账记录）4.房屋没有办理过户是由于被告人营士祥在房屋交易过程中恶意拖延并将己经出售且实际交付的房屋办理抵押所致，非因买受人自身原因未办理过户登记。（证据四：房地产他项权证，证据五：催促营士祥办理房屋交易的通话录音）5,购房合同附件4中手写部分是对原告支付58万元购房款用于营士祥偿还银行贷款和关于10万元定金的约定。内容分别是“2015年10月30日前将人民币伍拾伍万元整存入甲方贷款银行账户用于还清银行剩余贷款，具体时间以银行预约为准”和“乙方于2015年10月17日至10月24日向甲方支付定金房款壹拾万元整(贰万元当天付清，剩余捌万柒天内补足）”。6.对于购房合同附件4中关于存量房交易资金托管的事宜，是双方按照合同签订时的约定就原告己经支付55万元购房款后，对剩余的45万元房款由原告从住房公积金中心进行贷款，由原告贷款支付的45万元委托蜀山分中心进行托管，待房屋过户给原告后再支付给营士祥。后因营士祥拒不办理过户手续，贷款也未办理，该部分约定的内容实际并未发生。7.在合肥市中级人民法院皖（2017）皖01民终1575号判决书中,对先卖后抵案件中抵押人存在重大过失的，认定其权利不能优先于购买人。8,在安徽省高级人民法院判决书中，认定了对居住权和生存权的优先保护以及作为消费者的买受人对己购商品房的权益优先于抵押权和申请执行人。9.在最高人民法院民申字第1885号裁定书中，明确指出了买受人即使没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。 孙会珍辩称：与被告营士祥之间借款关系真实的，办理抵押时营士祥提供了公安机关的空户证明，并现场查看了房屋，确无人居住，接受营士祥以该房屋抵押担保没有任何过错，对案涉房屋享有合法有效的抵押权应当受到保护。而李想在购买房屋后长达三个月没有办理过户登记，李想自身存在重大过失。 营士祥未予答辩。 本院查明：2015年10月17日，李想（买受人，乙方）与营士祥（出卖人，甲方）签订了《存量房买卖合同》，约定李想购买营士祥所有的位于合肥市政务区习友路与集贤路交叉口香槟花园14幢902室房屋（建筑面积96.44平方米），转让价款为110万元，合同附件四中约定：“一、委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：（一）乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户，具体时间以银行预约为准。1、2015年10月30日前将人民币（大写）伍拾伍万元整存入甲方贷款银行账户用于还清银行剩余贷款……3、甲方同意乙方向住房公积金中心贷款人民币（大写）肆拾伍万元……二、未委托房地产管理部门实行存量房资金托管的具体事宜：甲乙双方确认未托管的存量房转让价款处理如下：（一）乙方于2015年10月17日至10月24日向甲方支付存量房价款，计人民币定金（房款）壹拾万元整（贰万元当天付清，剩余捌万柒天内补足）”。 合同签订后，李想于2015年10月17日支付20000元、10月22日支付80000元，营士祥收款后出具了收条。 2015年10月23日营士祥向李想出具一份《借条》，内容为“今借到李想人民币壹拾万元整，此借条成立条件为李想购买营士祥政务区集贤路与习友路交口处保利香槟国际14栋902室房产从银行贷款肆拾伍万元整，否则李想付给营士祥的壹拾万元为购房款不存在任何借贷关系”，当日，李想通过其自己账户及李广连账户分别转款给营士祥30000元、70000元。因李想此后未办理贷款，该10万元本院认定李想支付的购房款。 2015年12月14日，李想向营士祥转款550000元，营士祥向李想出具一份收条、借条各一份，收条为“今收到李想购房款伍拾伍万元整”，内容为“今借李想叁万元整，于房贷下来后还款”。 2015年12月8日，营士祥办理该房屋转移登记，登记所有人为营士祥（合蜀字第8140124213号）。 营士祥于2015年10月23日将涉案房屋交付李想。李想提供了物业费收据、电费发票、燃气费发票，其中物业费收据系自2017年1月1日开始，电费系自2016年9月8日开始，2016年11月4日燃气抄表数为64，用气量为62。 2015年12月23日，营士祥、李想向地税局就习友路1988号香槟花园14幢902室买卖申报并交纳了契税等。 2015年12月25日，营士祥以该房屋办理抵押登记（房合庐他字第82300566692号），抵押权人为贾东黎，担保主债权数额为65万元，并于2016年1月25日注销该抵押登记。 2016年1月26日，营士祥将涉案房屋抵押予孙会珍，担保债权数额为650000元，双方办理了抵押登记（他项权证号：房合庐他字第8230：房合庐他字第**iv id='2'  style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 本院对李想与营士祥房屋买卖合同纠纷一案做出（2016）皖0104民初1804号之二民事裁定，认为李想、营士祥2015年10月17日签订的《存量房买卖合同》合法有效，应受法律保护，但因涉案房屋被抵押给案外人且被登记了他项权利，相关行政机构无法办理房屋所有权转移登记，即李想的起诉缺乏可执行性，不符合民事诉讼法规定的起诉条件，裁定驳回起诉。2017年7月1日，合肥市中级人民法院做出（2017）皖01民终2437号民事裁定，维持本院（2016）皖0104民初1804号之二民事裁定。 2018年12月20日，李想将剩余房款35万元交存本院。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。 根据本案查明的事实，李想在营士祥将案涉房屋抵押予孙会珍之前，与营士祥签订存量房买卖合同，该合同已经人民法院生效裁判认定为合法有效；案涉房屋已在2015年10月23日交付李想，李想提供的物业费收据、电费发票、燃气费发票也可佐证其在本院（2017）皖0104执816号执行案件之前已经占用该房屋；李想已经支付营士祥价款75万元，并将剩余价款35万元交付本院；李想已经缴纳房屋买卖契税，但营士祥于李想缴税后第三日以案涉房屋为贾东黎设立抵押，可见李想称营士祥拖延办理过户登记具有高度可能。 综上所述，李想在本院查封之前签订了存量房买卖合同，实际占有案涉房屋，支付了部分价款并已将剩余价款交存本院，未办理不动产过户登记亦非由于李想过错所致，本院确认李想对涉案房屋享有物权期待权，相对于孙会珍涉案债权具有优先效力，属于足以排除强制执行的民事权益，对李想关于停止对涉案房屋执行的诉讼请求，予以支持。李想请求判决房屋过户，系给付之诉，不属于执行异议之诉的审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行原告李想所购合肥市政务区习友路1988号香槟花园14幢902室房屋； 二、驳回原告李想的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告营士祥负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  彭昌华 人民陪审员  张 慧 人民陪审员  何 妨 书 记 员  彭昌华 二〇一八年十二月二十七日 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； …… 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。