广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0109民初1317号 原告：南宁昌泰置业投资有限公司，住所地南宁市桂春路6号，统一社会信用代码91450100765844133M。 法定代表人：李善廷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄正斌，广西益佳律师事务所律师。 被告：蒙东强，男，汉族，1991年2月10日出生，户籍所在地广西贵港市港南区。 委托诉讼代理人:杨荣绍，贵港市港南区荣成法律服务所法律工作者。 原告南宁昌泰置业投资有限公司(以下简称昌泰公司)与被告蒙东强商品房预售合同纠纷一案中，本院于2018年7月24日受理后，依法适用简易程序,于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄正斌、被告的委托诉讼代理人杨荣绍到庭参加诉讼。2018年10月17日至2018年12月17日为双方庭外和解期间，不计入审限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2012年7月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》及其附件；二、被告协助原告办理注销《商品房买卖合同》登记备案手续（编号201208061300）；三、被告向原告偿还代偿款447791.54元（从被告已经支付给原告的548451元购房款中扣除）；四、被告向原告支付逾期还款利息280.91元（以原告为被告承担保证责任而被银行划扣的款项为基数，按年利率24%，其中1802.92元从2015年6月30日起计算至2015年9月29日，8639.25元从2015年9月30日起计算至2015年10月29日，从被告已付给原告的548451元购房款中扣除）；五、被告向原告支付违约金164535.30元（先从被告已付给原告的548451元购房款中扣除，不足部分由被告补足）；六、被告蒙东强赔偿原告律师代理费9000元；七、将位于南宁市邕宁区XX号楼XX号房返给还原告；八、案件受理费由被告承担。 事实和理由：2012年7月23日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》一份，合同约定：1.原告为出卖人，被告为买受人；2.买卖商品房位于南宁市邕宁区xx号楼xx号房；3.该房总价暂计548451元，付款方式为：首付款165451元加银行按揭贷款本金383000元。合同还对按揭贷款担保及违约作了约定。2012年8月22日该《商品房买卖合同》完成了备案登记。2012年11月28日，就本金383000元按揭贷款，被告作为借款人、抵押人，原告作为被告的担保人，与贷款人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。之后，因被告未按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还借款本息，被建行园湖支行起诉至南宁市青秀区法院，南宁市青秀区法院以（2017）桂0103民初4461号《民事判决书》判决本案被告蒙东强偿还借款本金361926.73元、利息暂计5721.53元、律师代理费17044元、案件受理费7070元及公告费350元，本案原告对蒙东强的债务承担连带责任。该判决生效后，建行园湖支行向南宁市青秀区法院申请强制执行，但本案被告没有全面履行判决义务，导致本案原告共计被南宁市青秀区法院强制执行了432308.67元款项。原告为被告承担保证责任后，多次要求被告按《南宁市商品房买卖合同》的约定偿还代偿款项，但至今被告拒绝偿还任何款项。 原告认为，被告不偿还代偿款项的行为，已经违反了《南宁市商品房买卖合同》第八条及其附件六第一条第三款第8项的约定，构成违约。请求法院依法判决，支持原告的请求。 原告提交的证据有：1.被告身份证复印件；2.《南宁市商品房买卖合同》及附件；3.《商品房买卖合同》登记备案证明；4.《个人住房（商业用房）借款合同》；5.担保人存款扣划通知书；6.民事判决书；7.执行裁定书；8.执行通知书；9.结算票据；10.执行结案通知书；11.委托代理合同；12.广西增值税普通发票；13.入伙手续通知书；14.关于催告银行代还贷款的函；15.EMS邮政特快专递面单；16.解除《商品房买卖合同》的函；17.EMS邮政特快专递面单；18.个人住房（商业用房）最高额保证合同。 被告蒙东强辩称：一、原告昌泰公司要求解除原、被双方于2012年7月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》没有事实和法律依据。1.2017年8月31日，南宁市青秀区法院判决昌泰公司对被告蒙东强的债务承担连带清偿责任，昌泰公司承担保证责任后，有权向被告蒙东强追偿。如果昌泰公司对该判决不服，认为《商品房买卖合同》附件六第一条第三款第八项约定的是解除合同，而不是追偿，应当提起上诉，但原告并未上诉，该判决已生效，原告应该执行判决；2.原告不是本案借款合同的保证人，在被告与银行签订的《借款合同》中，保证人一栏是空白的，而且《借款合同》上也没有原告的签字和盖章，所以原告不是借款合同的保证人，不是因为该笔借款而承担连带清偿责任，根据合同相对性原理，原告不能以自身承担的连带清偿责任提出解除合同；3.原告是基于其自身原因被判决承担连带责任，按照原告提供的《担保人存款划扣通知书》内容显示，原告与建行园湖支行签订了保证合同，但被告与建行签订的《个人贷款合同》没有约定由原告提供保证责任，根据合同相对性原理，原告是基于自身的原因承担保证责任，因此原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据；二、《商品房买卖合同》附件六第一条第三款第八项属于有争议条款，应当作出有利于被告蒙东强的解释。《商品房买卖合同》是原告提供的格式条款，该附件六第一条第三款第八项约定，鉴于出卖人为买受人购买本合同项下商品房时对其银行贷款承担了连带保证责任，出卖人有权随时解除合同。按照一般理解，作为借款合同的保证人，才会承担连带保证责任，本案中，原告不是借款合同的保证人，不应承担连带清偿责任，不成就解除合同的事由。原告与银行签订的担保合同，与蒙东强的借款合同无关，该合同没有释明原告因自身原因承担连带清偿责任的，可以解除合同。另外，该条约定“买受人已付房款50%作为买受人向出卖人支付的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用；”买受人已付房款应为165451元而不是548451元，因为该合同签订时买受人只支付了165451元，后银行支付了383000元，应当作出不利于原告的解释，也即原告无权解除合同；三、被告不构成违约，不承担违约金、律师费等费用。因为被告已经全额支付了购房款，被告不能如期偿还借款是被告与银行的关系，原告不是保证人，欠款与原告没有关系。 被告蒙东强未向法庭提交证据。 本案争议焦点：一、原告是否是被告与银行签订的《借款合同》的保证人？被告是否违约？原告主张解除合同有何依据？二、原告主张被告协助办理《南宁市商品房买卖合同》登记备案撤销手续并腾空房屋返还给原告有何依据？三、原告主张被告偿还代偿款并支付相应逾期利息，支付违约金、律师代理费有何依据？逾期利息、违约金应如何计算？ 经当庭举证、质证，原告提交的全部证据合法有效，可作为认定案件事实的依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月23日，原告作为出卖人，被告作为买受人，双方签订《南宁市商品房买卖合同》(合同编号：YS00262531)及附件六《合同补充协议》，约定被告购买原告开发的位于南宁市邕宁区XX号楼XX号房屋，建筑面积为118.52平方米，总价为548451元，被告需在签订本《合同》及《补充协议》的同时向原告支付合同总房价款的30%作为首期房款，计人民币165451元。其余70%房款，计383000元，由买受人向银行办理按揭贷款手续。 《合同补充协议》第一条第三款第八项约定如下：鉴于出卖人为买受人在购买本合同项下商品房时对其银行贷款承担了连带保证责任（担保期限至买受人取得《房屋权属证书》并转为正式的现房抵押时止），因买受人未依约向银行偿还贷款本息导致出卖人承担保证责任代买受人偿还贷款的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起十五个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），同时买受人还应按所欠代偿款项本、息总额的每日百分之五向出卖人支付逾期还款的违约金，逾期15日的，出卖人有权随时解除合同。出卖人解除合同的，买受人在接到解除合同的通知之日起三日内配合出卖人到相关部门办理相关手续的，买受人已付房款50%作为买受人向出卖人支付的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用；如买受人接到解除合同的通知拒不配合出卖人办理相关手续的，买受人已付房款的100%作为买受人向出卖人支付的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。合同继续履行的，买受人按日向出卖人支付应付款的百分之五的违约金，至付清之日止。 合同签订后，被告向原告支付了首付期房款165451元，争讼房屋于2012年8月22日办理了商品房买卖合同登记备案（编号为201208061300）。2012年11月28日被告蒙东强与建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告蒙东强向建行园湖支行借款383000元，借款期限自2012年11月28日至2042年11月28日。被告自2013年1月28日开始按月等额本息还款，借款期限内，被告连续多期逾期未还款，因被告未按约还本付息，建行园湖支行分别于2015年6月、9月、12月直接从昌泰公司的保证金账户中划扣代偿款1802.92元、6836.33元、6843.67元，共计15482.92元。 因被告连续多期未能按约偿还本金及利息，建行园湖支行遂于2017年4月向南宁市青秀区法院起诉，要求被告蒙东强偿还借款本金361926.73元并支付借款利息、罚息，支付律师代理费等。2017年8月31日，该院作出（2017）桂0103民初4461号民事判决书，判决：一、蒙东强偿还建行园湖支行借款本金361926.73元；二、蒙东强给付建行园湖支行借款利息、罚息（计算方法：至2017年4月14日止，利息、罚息共计5721.53元，此后至实际清偿之日止，以本金361926.73元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；三、蒙东强赔偿建行园湖支行律师代理费17044元；四、昌泰公司对蒙东强上述债务承担连带责任，昌泰公司承担保证责任后，有权向蒙东强追偿；五、驳回建行园湖支行对蒙东强名下位于南宁市邕宁区xx号楼xx号房折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求。该案受理费7070元，公告费350元，二项合计7420元，由蒙东强负担，昌泰公司承担连带偿付责任。因蒙东强未履行判决书确定的义务，2018年1月30日，建行园湖支行向南宁市青秀区法院申请强制执行，2018年5月3日，原告昌泰公司履行了保证义务，共支出执行款432308.62元。 另查明：1.2011年4月14日原告与中国建设银行南宁园湖支行签订《个人住房（商业用房）最高额保证合同》，约定原告为因购买坐落于南宁市“xxx”项目所属的住房或商业用房而与建行南湖支行发生借贷关系的全部债务人的债务提供最高额保证。 2.原告因本案纠纷委托广西益佳律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费9000元。 3.2014年3月21日，原告将讼争房屋交付被告蒙东强，并于同日办理入伙手续。 4.2015年8月31日原告按被告在《商品房买卖合同》上预留的地址“广西贵港市区农村信用合作联竹根竹信用社”向其寄送《关于催告银行代还贷款的函》，同年10月26日向被告寄送《解除的函》。 5.庭审中，被告认为双方约定的违约金过高，请求法院酌情调整。 本院认为：原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 根据附件六《合同补充协议》第一条第三款第八项约定，被告未按约偿还银行贷款本息，导致原告承担连带保证责任，且被告逾期未偿还原告代偿款，其行为已构成违约，解除合同的条件成就，因此原告主张解除双方签订的《南宁市商品房买卖合同》（含合同附件1-6），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。被告辩称原告不是其与银行签订的借款合同的保证人，与查明的事实不符，本院不予采信。 合同解除后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故原告要求被告协助办理商品房买卖合同登记备案的撤销手续，本院予以支持。 合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告已将涉案房屋交付被告，故合同解除后，被告应将房屋腾空返还原告，原告应将购房款全额返还被告。故原告主张被告返还房屋，本院予以支持。 对于原告要求被告返还代偿贷款本息的诉请，因原告已经按约承担连带保证责任，代被告向建行园湖支行偿还了贷款本息、诉讼费、律师费共计447791.54元，原告有权按约向被告追偿上述款项，故对原告要求返还447791.54元的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告要求支付逾期利息280.91元的诉请，因原、被告在《合同补充协议》第一条第三款第八项中约定：“买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起十五个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），同时买受人还应按所欠代偿款项本、息总额的每日百分之五向出卖人支付逾期还款的违约金”。现原告并未按合同约定的违约金计算方式主张违约金，而是按照月利率2%计算利息损失，该主张并未加重被告负担，应予支持。经核算，原告主张的逾期期间的利息应为276.4元。 对于原告要求被告支付违约金165451元的诉请，因双方约定的违约金明显过高，该房屋所在地段的房价并未下降，原告也未举证证明其因此所遭受的损失，故违约金具体数额本院酌情减少确定。根据合同履行情况及当事人的过错程度等因素，本院确定按总房款的10%支付违约金，即548451元×10%=54845.1元。另，原告主张律师代理费9000元，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 1原告南宁昌泰置业投资有限公司与被告蒙东强于2012年7月23日签订的编号为YS00262531的《南宁市商品房买卖合同》（含合同附件1-6）于本判决生效之日解除； 2被告蒙东强于本判决生效后十五日内协助原告南宁昌泰置业投资有限公司办理商品房买卖合同登记备案（编号201208061300）的撤销手续； 3被告蒙东强于本判决生效后十五日内腾空位于南宁市邕宁区xx号楼xx号房交还原告南宁昌泰置业投资有限公司； 4被告蒙东强支付原告南宁昌泰置业投资有限公司代偿款447791.54元； 5被告蒙东强支付原告南宁昌泰置业投资有限公司逾期利息276.4元； 6被告蒙东强支付原告南宁昌泰置业投资有限公司违约金54845.1元； 7被告蒙东强支付原告南宁昌泰置业投资有限公司律师代理费9000元； 八、驳回原告南宁昌泰置业投资有限公司其他诉讼请求。 案件受理费5122元（原告已预交），由被告蒙东强负担4460元，原告南宁昌泰置业投资有限公司负担662元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人如果未按本判决指定的期间履行其他义务，则应支付迟延履行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  韦 希 二〇一八年十二月二十四日 法官助理  朱 颜 书 记 员  邓甲席