广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3025号原告:范静,女,1954年3月8日出生,汉族,住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：李卫群，广东广祺律师事务所律师。被告:天韵（广州）房地产开发有限公司,住所地广东省广州市中新广州知识城九龙大道瑚璟花园瑚璟三街3号。法定代表人：关建辉，总经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文得，广东均桓律师事务所实习人员。原告范静诉被告天韵（广州）房地产开发有限公司(下称天韵公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法适用普通程序于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告范静及其委托诉讼代理人李卫群，被告天韵公司的委托诉讼代理人周石文、黄文得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范静向本院提出诉讼请求：1.天韵公司向范静支付延期交楼违约金，以合同约定的延迟交楼每天万分之五计算共380660元（合同约定交楼次日至实际收楼日止共512天，1486956×0.0005×512=380660元）；2.天韵公司向范静支付房屋装修、装饰等达不到约定交楼标准的质量赔偿金，每套房屋40000元；3.本案诉讼费由天韵公司承担。事实和理由：范静于2016年6月24日与天韵公司签订《认购书》，约定购买天韵公司开发的、位于广州市黄埔区中新广州知识城瑚璟花园18栋2梯301房，并支付了定金。2016年10月17日，范静与天韵公司正式签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定天韵公司应该在2016年12月30日之前把房子交付给范静，范静已经依约付清全部购房款。范静购买的这两套房子是样板房，装修使用的都是质量非常好的材料，墙纸、墙身及入墙大衣柜等设计均为豪华装修。范静看了样板房后，对其装修风格十分喜爱，故下定认购了这两套样板房。然而到了签订合同时，天韵公司却又说不能按照样板房交楼，需按照统一的标准交楼给范静，也不允许范静在合同上加任何注释。另天韵公司不顾范静反对，坚持拆除样板房原来的装修。在铲除墙身及家具等等的整改过程中，由于缺乏对外聘施工队的管理及对房屋的保护措施，造成两套房子共两厅七房4卫的地面、木地板、马桶、柜门、护栏、玻璃等等的软装严重损坏，残缺不堪。再加上样板房为美观展示的原因，所有房间及洗手间是没有安装房门的，在范静的不断催促下，两套房屋共11个房门及需补装的窗户才在2017年7月底到9月中进货安装，具体问题详见与项目部、工程维修部的短信和客服部的微信交往以及专业验楼公司2017年9月21日出具的《验楼报告》。面对大量的质量问题，天韵公司虽然同意就验楼报告中提出的问题进行整改，但实际上却一直是拖延、应付。2018年3月10日，范静再次委托验楼公司进行验收，发现之前验楼报告指出来的主要问题并没有得到改正。由于天韵公司的不作为，致使超过合同约定的交楼时间达17个月仍然无法交楼，严重损害到范静的合法权益。为了避免这个事情继续遥遥无期的拖延下去，范静不得不在2018年5月27日与天韵公司办理了收楼手续，但此时房屋仍未达到收楼标准，范静在收楼书上也明确表明房屋未达到收楼标准而保留追偿的权利（收楼书打印部分天韵公司不允许改动）。收楼后双方协商的质量赔偿问题未达成一致。范静认为，根据《合同法》第六十条规定“当事人应该按照约定全面履行自己的义务”，第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”等有关法律规定，以及根据购房合同第十三条房屋交付条款“甲方应在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用”，第十四条延期交楼的违约责任“甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金”，第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任条款“1.甲方赔偿双倍的装饰、设备差价，2.因此造成延期交楼的，按本合同第十四条条款处理”。以上种种，天韵公司已构成合同违约，应该依法赔偿范静受到的损失。鉴于样板房整改产生严重的质量问题及延期交楼给范静造成严重的精神及经济损失，范静请求法院查明事实，判如所请，依法保护范静的合法权益。天韵公司辩称，一、涉案房屋在《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201610242419，下称买卖合同）约定的交付期限前，已满足交付条件。买卖合同第十三条约定，涉案房屋的交付期限为2016年12月30日前。买卖合同附件七补充协议第七条、第十条约定，交房条件和交房资料需满足：商品房项目工程经竣工验收合格；取得《建设工程规划验收合格证》《建设工程竣工验收报告》《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电的使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件并进行公示，提供《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）质量说明书》《临时管理规约》或《管理规约》。事实上，在买卖合同约定的交付期限前，涉案房屋已经分别在2016年10月31日验收合格并通过建设部门的竣工验收备案，2016年3月16日取得通水的使用证明材料、2016年4月5日取得通气的使用证明材料、2016年6月7日取得通电的使用证明材料、2015年12月29日取得人防部门出具的认可文件。即在买卖合同约定的交付期限前，涉案房屋已经达到约定的交付标准。此外，范静也从未对房屋满足上述条件提出过异议。二、天韵公司已在约定的交付期限前通知范静收楼，范静无正当理由拒绝收楼，其无权要求天韵公司支付逾期交楼违约金。（一）天韵公司已依约履行交楼义务。天韵公司于2016年11月7日向范静发出《收楼通知书》，通知范静于2016年11月28日前往天韵公司销售中心办理收楼手续，但范静却置之不理。为催促其收楼，天韵公司又于2017年3月30日向范静发出《催收楼通知书》，催促其办理收楼手续，但范静却一直以房屋存在质量问题为由拒绝收楼，直到2018年5月27日才签署《瑚璟花园收楼确认书》（NO.0000063）。根据补充协议第八条第三款的约定，范静无正当理由拒绝收楼的，以《收楼通知书》载明的收楼期限届满之日为商品房的交付之日。据此，2016年11月28日应为涉案房屋交付之日。（二）在涉案房屋已具备交付条件的情形下，范静以房屋质量问题及装饰不符合标准为由拒绝收楼无法律依据与合同依据。1.房屋质量问题及装饰不符合标准并未达到严重影响正常居住使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《广东省高级人民法院印发的通知》第三十一条规定：“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持，但买受人有证据证明商品房在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题的除外。买受人接收商品房不影响出卖人对商品房质量问题承担保修义务。”可见，在房屋质量问题达到严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权以此为由拒绝收楼。但在本案中，范静反映的墙面裂缝、墙阴角破损等质量问题以及户内门门扇未装明显不属于上述情形。据此，范静以前述房屋质量问题及装饰不符合标准为由拒绝收楼无法律依据。2.买卖合同未约定范静可以以房屋质量问题或装饰不符合标准为由拒绝收楼。范静拒绝收楼的理由无合同依据。其一，补充协议明确约定质量问题不得作为拒绝收楼的理由。根据补充协议第十一条第二款约定，若房屋存在质量问题，范静有权要求天韵公司承担保修责任，但无权以此为由拒绝收楼。其二，补充协议并未约定装饰不符合标准可以成为拒绝收楼的理由。首先，补充协议第七条并未将装饰作为交房条件之一。其次，补充协议第十七条约定，若天韵公司承诺的装饰、设备，如因供应短缺未能达到约定标准，天韵公司有权更换替代材料。可见，在房屋质量问题及装饰不符合标准未达到严重影响正常居住使用的情形下，范静以此为由拒绝收楼，无合同依据。（三）即便前述问题可以拒绝收楼，范静未在收楼前一次性提出书面异议，根据合同约定应视为接收涉案房屋。补充协议第十一条第一款约定，若房屋交付时不符合交房条件、未取得交房资料、不符合买卖合同附件一（《房地产平面图》）及附件六（装饰、设备标准）的约定，范静应当在《收楼通知书》约定的收楼时间前一次性提出书面异议并签名确认，否则视为同意接收该房屋。具体到本案，范静未在约定的收楼时间前办理收楼手续，更未对涉案房屋一次性提出过书面异议，根据前述合同约定应视为同意接收该房屋。综上，天韵公司不存在逾期交房行为，范静无权要求天韵公司支付逾期交楼的违约金。三、根据补充协议第九条第一款的约定，天韵公司未能按期交房的，应当按日向范静支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%。据此，即便法院认为天韵公司存在逾期交楼行为，违约金亦不应超过房屋总价款的2%。四、范静要求赔偿房屋装修、装饰不符合约定交楼标准的赔偿金40000元，无事实及法律依据。具体理由如下：1.天韵公司与范静约定交付的房屋并不包括自带的家具及装修。涉案房屋为样板房，为使购房者参观房屋时感受室内环境的整体效果，房屋本身带有家具及装修。但补充协议第十七条已约定，天韵公司销售该商品房并非按样品销售，设置的示范单位只出于感受装饰与家具摆设的整体效果的目的，不作为该商品房的交付标准，天韵公司有权自行拆除。补充协议第二十三条第四款进一步明确约定，天韵公司展示的样板房装修、装饰仅供参考，不作为交房标准。可见，天韵公司与范静约定交付的涉案房屋并不包括自带的家具、装修。据此，涉案房屋交付时不包括自带的家具、装修，不违反合同约定。2.范静反映的涉案房屋质量问题不影响正常居住，未对范静造成直接损失。范静提出的墙面裂缝、墙阴角破损等质量问题，均属于房屋质量瑕疵，不影响正常居住。买卖合同第二十五条第一款已明确列举了房屋质量问题的种类及对应的保修期限，如屋面防水的保修期限不低于3年；地面空鼓开裂、大面积起砂的保修期限不低于1年……其他部位的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。可见，范静所主张的房屋质量问题均在房屋质量保修的范围内。在保修期内，由天韵公司负责维修，范静不需承担维修费用。事实上，在范静提出前述质量问题后，天韵公司积极进行修缮工作，并在修缮完成后通知了范静。3.涉案房屋未能按时安装户内门门扇，并非天韵公司故意为之，且并未对范静造成直接损失。首先，涉案房屋作为样板房，为方便购房者参观，不包含户内门门扇，天韵公司在与范静签署买卖合同前已明知并接受该状况。其次，范静在与天韵公司签署买卖合同的当天，曾向天韵公司提出过更换空调的申请，却未对无户内门门扇提出异议，此后很长一段时间内也未曾提出安装门扇的要求。基于以上两点，天韵公司便以为范静不需要安装户内门门扇。但是，在范静于2017年5月21日向天韵公司提出要求安装门扇后，天韵公司便及时向工厂下单定做，并于2017年9月将门扇安装完毕。需要注意的是，相较于户外门具有的保护室内财物、隔绝外部环境的作用，户内房门的作用有限。且在同一房屋居住的人均为熟悉的家人，户内房门的缺失仅可能带来生活上少许的不便，并不会导致直接的损失。经审理查明：2016年6月24日，范静与天韵公司签订《瑚璟花园认购书》，约定范静认购天韵公司位于广州市萝岗区（中新广州知识城）瑚璟花园自编18栋301房，成交总房价为1486956元，装修标准为标准装修。2016年10月17日，范静（乙方、买方）与天韵公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（以下简称预售合同），约定：乙方所购商品房房屋地址：萝岗区（中新广州知识城）瑚璟六街2号18栋301房（以下简称涉案房屋），约定建筑面积127.4424平方米，套内建筑面积100.7612平方米，共有分摊面积约26.6812平方米。第七条计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14757.23元，总金额1486956元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十五条房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该预售合同的附件七本合同补充协议：第七条约定双方同意将第十二条（交房条件）变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本合同第十五条约定的有关资料。对于除了本合同第二十四条以外的，未能与该商品房同时建成并投入使用的基础设施、公共配套，如果不影响该商品房的正常使用，乙方不能以此为理由拒绝收楼或要求补偿，但甲方应继续履行建设及验收义务。第九条约定双方同意将第十四条（延期交房的违约责任）变更为：甲方如未能按本合同第十三条规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，乙方有权解除合同，在上述时间内乙方未提出解除合同的，合同继续履行，甲方按本款第（1）点承担违约责任。第十条约定双方同意将第十五条（房屋交付时的有关资料）变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设单位或监理单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（3）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（4）供水、供气、供电的使用证明材料；（5）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（6）《房地产（住宅）质量保证书》；（7）《房地产（住宅）使用说明书》；（8）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（1）至（5）项应公示复印件；（6）、（7）项应交付原件；（8）项应交由乙方填写或签署。上述资料中，若属政府主管部门出具，而政府主管部门规定无须出具或出具的资料名称与上述约定不一致的，甲方向乙方提供的文件资料最终以政府主管部门出具的资料为准，乙方不得借此拒绝收楼。否则，乙方应自行承担因此产生的逾期收楼责任。第十七条约定双方同意将第二十三条（甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任）变更为：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在本合同附件六约定的标准。甲方销售该商品房并非按样品销售。甲方设置的示范单位只出于感受装饰与家具摆设的整体效果的目的，不作为该商品房的交付标准，乙方同意甲方自主决定拆除。第二十三条其他补充约定：（4）甲方在本房地产项目中展示的样板房（含装修示范单位、交楼标准样板房）仅供作装修、使用房屋的直观参考，该商品房与相同户型的样板房、楼书户型图因具体楼栋、楼层或地形等不同，局部功能及结构、层高、面积均可能存在差异。除主合同、附件及补充协议有特别约定外，样板房、售楼部、销售大堂及大厦其他公共部分内的装修、装饰、功能改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为主合同及本补充协议项下该商品房的交付标准。（16）本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与其具有同等法律效力，二者一同生效，二者有不一致、矛盾之处或者表述、理解不同，以本补充协议为准。2016年3月7日，天韵公司与广州供电局有限公司黄埔供电局签订《供电方案协议》。另于2016年3月16日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年4月5日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》。2016年10月31日，涉案房屋完成竣工验收备案，天韵公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。为查明涉案房屋何时满足永久供水、供电条件，本院分别发函至广州开发区供水管理中心及广州供电局有限公司黄埔供电局调查。广州开发区供水管理中心于2018年11月23日作出《关于协助调查的复函》，回复《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》系涉案房屋所在项目符合永久供水要求的证明文件。广州供电局有限公司黄埔供电局于2018年12月5日函复涉案房屋具备永久供电条件的时间为2016年8月11日。2016年11月7日，天韵公司向范静邮寄送达《收楼通知书》，要求范静于2016年11月28日至涉案房屋销售中心办理交楼手续。2017年3月30日，天韵公司再次向范静发出《催收楼通知书》，主要内容为：涉案房屋已达到交付条件，就该物业，天韵公司已向范静发出《收楼通知书》，但截至发函日，范静仍未办理收楼手续。按照合同约定及法律规定，自《商品房买卖合同》（含补充协议）约定的交付之日（即2016年12月30日），视为该物业已交付予范静，并要求范静在收函后尽快办理收楼入住手续。范静陈述天韵公司撤回了2016年11月7日发出的《收楼通知书》，其仅收到2017年3月30日发出的《催收楼通知书》，但涉案房屋存在扇灰、马桶损坏、户内没有安装门、玻璃等质量问题，已经影响居住使用，其认为不具备交楼条件，故没有收楼。为证明涉案房屋没有达到约定的质量，范静提交了《房屋查验咨询报告》两份，显示：2017年9月21日，广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋进行查验，并出具房屋查验咨询报告，主要内容为：发现涉案房屋存在以下问题：墙面开裂3处；木地板拼缝过大、松动、破损、发黑多处；主卫门反锁失灵、锁舌不灵活1处；主卫洗手盆下水管漏水1处；主卫镜柜门高低差1处；主卫墙砖空鼓7处；主卫抽风机噪音过大、老化；主卧窗户窗扇开关异响、窗边墙污染、窗门墙开裂各1处；主卧墙面开裂3处，主卧木地板拼缝过大、松动、破损、发黑多处；主卧阳台门锁不上、门扇安装不正各1处；全屋空调孔多处收边不严。该公司并对上述问题提出了整改建议。2018年3月10日，广州市啄木鸟工程咨询有限公司再次对涉案房屋进行查验，并出具房屋查验咨询报告，主要内容为：房屋仍存在门扇破损、地砖空鼓破损、墙砖空鼓、墙面开裂、地面积水、天花破损、木地板拼缝过大、松动、破损、发黑及门窗破损卡位、水管漏水、地砖污染等问题。天韵公司对上述报告不予认可，认为系范静单方委托出具，也没有验房人的签名。天韵公司提交《工程维修记录表》三张及《住宅质量保证书》，拟证明范静反映的质量问题多为墙面裂缝、掉漆等，双方已明确约定保修范围及保修期限。上述记录表显示，2017年9月22日与2017年10月30日，天韵公司分别对涉案房屋进行了维修，维修内容为更换全屋玻璃，修补过道墙面开裂、入门口墙阴角破损，卧1窗边右侧开裂的裂缝三米。住宅质量保证书显示保修项目包括墙面、地面渗漏，墙面、顶棚抹灰层脱落，地面空鼓开裂、大面积起砂，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器开关，管道堵塞及其他装修工程等。范静确认前述证据的真实性，但主张记录表仅是小部分，应该还有几十份记录在天韵公司处。为证明不收楼的原因及与天韵公司的协商情况，范静提交双方往来信函多份，显示：1.2017年8月21日，范静向天韵公司发函，主要内容为：范静购房时天韵公司工作人员承诺涉案房屋包含主人房的入墙大衣柜，范静支付定金后，因天韵公司交接问题认购书不能添加任何附加条款，天韵公司在未通知范静的情况下，坚持将涉案房屋整改成标房，拆除了原有的墙纸及家具等，造成涉案房屋地面、木地板、玻璃、洗手间柜门、马桶水箱等等的软装严重损坏，残缺不堪，大部分整改工程至2017年7月才完工，房门7月底才到货安装，玻璃需8月底才到货等。为解决问题，范静提议天韵公司负责赔偿承诺赠送的衣柜，同意收楼但必须注明天韵公司实际交楼时间和原因，收楼后天韵公司继续完成未完成的工作。2.2017年9月2日、2017年11月30日、2018年1月2日，广州市时代物业管理有限公司分别向范静发出四份《遗留工程完工通知书》，主要内容为范静于2017年5月21日、2017年9月21日及2017年10月18日提出的涉案房屋存在的遗留工程问题已由该司维修完毕，要求范静分别于2017年9月5日前、2017年12月4日前、2018年1月25日前至时代瑚璟花园客户服务中心办理遗留工程验收手续，若未能如期到场确认，视为已于2017年9月5日、2017年12月4日、2018年1月25日确认前述遗留工程维修完毕。3.范静分别于2017年12月9日、2018年1月9日向天韵公司复函，主要内容为：2016年底其曾接到天韵公司电话告知因为涉案房屋需拆掉样板房装修，进行全面整改，故无法收楼；《遗留工程完工通知书》内容不属实；样板房的木地板尚未更换，故样板房的整改未正式完工；关于使用时间过长的旧木地板的处理，天韵公司应严格执行预售合同约定进行赔偿；对物业中未符合收楼标准的问题，要求天韵公司按照验收公司的内容提议进行整改。天韵公司对2017年8月21日的函件不予确认，称其未收到该函。范静还提交了与天韵公司的工作人员的微信聊天记录，拟证明涉案房屋存在大量质量问题，范静多次反映，但天韵公司一直没有解决。微信聊天记录显示范静于2017年8月28日将其于2017年8月21日作出的函发给了天韵公司工作人员林志伟。天韵公司对上述微信聊天记录不予确认。另查明，2017年9月，天韵公司安装完毕涉案房屋的户内门。2017年9月27日，涉案房屋登记至范静名下。2018年5月27日，范静签署《瑚璟花园收楼确认书》，主要内容为：范静是瑚璟花园住宅18栋301房的业主，证明已收到该单元全部钥匙17条及入户门卡3张，并确认该单元符合《商品房买卖合同》及其补充协议约定的交楼标准和交付条件，同意自即日起由本人接收该单元。范静还在该确认书下方手写以下内容：“天韵公司同意以四万元一套补偿装修质量不符合收楼标准对我们造成的损失。收楼后，我们会继续和天韵公司就补偿问题进行协商”。庭审中，范静称办理收楼手续时，地板的问题还没有处理，地板不具备使用功能。天韵公司称地板确实有部分需要更换，其已更换了，样板房由于客户比较多，有部分磨损。2018年6月2日，广州市时代物业管理有限公司瑚璟花园客户服务中心出具《费用减免、延期证明》，主要内容为：因涉案房屋交付前项目部进行了样板房整改及工程质量问题未交楼，多次验房后于2018年5月27日办理收楼手续，并为范静减免维修期间物业管理费，减免管理费期间由2017年1月1日至2018年5月31日止。物业管理费代用券14184.45元由2018年7月1日开始使用至2021年5月31日。垃圾费代用券405.15元由2018年7月1日开始使用至2025年3月31日。范静认为管理费从收楼后开始起算证明天韵公司认可收楼时才符合交楼条件。天韵公司不予确认，主张该证明系物业公司出具，物业公司有权减免管理费，但不能基于管理费的减免推定房屋具备交付条件的日期及房屋质量问题的整改维修情况。关于涉案房屋全部装修质量赔偿问题，天韵公司曾起草了《确认书》一份，主要内容为：范静按照现状接收涉案房屋后，就涉案房屋交付过程中所产生的相关事宜，天韵公司向范静支付40000元作为对木地板陈旧、坐厕损坏、全屋抽风机更换等验楼报告注明的全部装修质量等相关问题的全部损失的补偿，天韵公司无需对上述装修工程进行任何维修及变更处理。2018年6月2日，范静对该确认书复函，称涉案房屋至今未达到收楼标准，确认书中所列相关事宜让人产生歧义，故不接受及不同意签署上述确认书。庭审中，天韵公司称40000元费用支付的前提是天韵公司不再对涉案房屋进行任何的整改，现在天韵公司已经完成维修整改，范静无权再要求天韵公司赔偿。以上事实，有《广州市商品房买卖合同》（预售）及《补充协议》《供电方案协议》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《收楼通知书》《催收楼通知书》、EMS邮寄签收单、《房屋查验咨询报告》《工程维修记录表》三份及《住宅质量保证书》《遗留工程完工通知书》、微信聊天记录、《瑚璟花园收楼确认书》、不动产权证、《费用减免、延期证明》《确认书》、复函、《调查函》《关于黄埔区人民法院调查的复函》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，范静与天韵公司签订的《广州市商品房买卖合同》（预售）是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案的争议焦点为：1.天韵公司通知范静收楼时，涉案房屋是否满足正常居住使用条件，范静能否以房屋质量问题为由拒绝收楼；2.天韵公司应否承担范静房屋装修装饰达不到约定交楼标准的质量赔偿金。关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，在合同约定的交付时间即2016年12月30日前，涉案房屋所属工程已通过竣工验收，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，具备供水、供气、供电等必要居住条件，虽然符合双方在合同中约定的交房条件，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，房屋还应满足能够正常居住使用的条件，如果因房屋质量问题严重影响正常居住使用，房屋被发现无法满足基本合同目的，买受人可以拒绝收房。判断严重影响正常居住使用的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益。本案中，范静购买的是已经装修完好的样板房并已经支付全部房款，天韵公司在未通知范静的情况下，将样板房整改成标房，拆除了原有的墙纸及家具等，造成涉案房屋地面、木地板、玻璃、洗手间柜门、马桶水箱等严重损坏的事实，从范静提交《房屋查验咨询报告》《工程维修记录表》《遗留工程完工通知书》内容可见，涉案房屋确实存在质量问题，并严重影响范静正常居住使用。因此，天韵公司于2016年11月7日向范静邮寄送达《收楼通知书》，要求范静于2016年11月28日至涉案房屋销售中心办理交楼手续，范静以涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用为由拒绝收楼的理由成立，天韵公司于2016年11月7日向范静邮寄送达《收楼通知书》对范静不具有约束力，天韵公司应承担逾期交楼的违约责任。根据双方提供的证据及庭审查明的情况来看，就涉案房屋的质量问题，双方一直在协商，天韵公司也一直在整改中，至涉案房屋交付时，天韵公司仍未将涉案房屋地板更换完毕，故本院认定逾期交楼时间应计算至涉案房屋实际交付时即2018年5月27日。关于逾期交房的违约金标准，预售合同附件七补充协议第九条约定，天韵公司如未能按本合同第十三条规定的期限交房，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天韵公司按日向范静交付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。（2）逾期超过180日后的15日内，范静有权解除合同，在上述时间内范静未提出解除合同的，合同继续履行，天韵公司按本款第（1）点承担违约责任。本案中，至2018年5月27日，天韵公司逾期交房天数为512天，已超过180日，但范静未提出解除合同并已经收楼，天韵公司本应按该条约定第1点承担违约责任，但该约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的2%，有失公允。另从双方往来函件可以看出，天韵公司对范静提出的质量问题进行修缮的时间较长，存在拖延履行义务的情况，故本院依法予以调整。考虑范静因天韵公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、天韵公司过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算天韵公司应当支付的逾期交房违约金。因此，天韵公司应向范静支付的违约金数额共计152264.29元（1486956元×0.0002/日×512日）。关于第二个争议焦点。首先，双方虽曾就涉案房屋的装修质量赔偿问题进行过协商，但对天韵公司起草的《确认书》范静已明确拒绝，因此双方并未就赔偿问题达成合意，范静不能以《确认书》的内容要求天韵公司承担40000元的赔偿责任。其次，虽然从双方往来函件可以看出，天韵公司对范静提出的装修问题及瑕疵进行修缮的时间较长，存在拖延履行义务的情况，但本院在处理天韵公司逾期交楼违约金时，已经充分考虑该部分损失。因此，范静要求天韵公司支付房屋装修装饰达不到约定交楼标准的质量赔偿金缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天韵（广州）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告范静支付逾期交楼违约金152264.29元；二、驳回原告范静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7609.9元，由原告范静负担4855.4元，被告天韵（广州）房地产开发有限公司负担2754.5元。原告范静已经预交案件受理费，本院不予退还，被告天韵（广州）房地产开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告范静。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 娜人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇一八年十二月二十日法官助理李丹丹书记员王结仪