四川省内江市东兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1011民初2410号 原告（反诉被告）：内江建工集团有限责任公司，住所地四川省内江市东兴区。 法定代表人：张虎，董事长。 委托诉讼代理人：黄茂松，四川泰维律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：徐一川，男，1968年8月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李明，四川融众律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李毅，四川融众律师事务所律师，一般代理。 原告（反诉被告）内江建工集团有限责任公司（以下简称内江建工）与被告（反诉原告）徐一川房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）川1011民初69号民事判决，内江建工不服该判决，向内江市中级人民法院提起上诉，内江市中级人民法院作出（2018）川10民终302号民事裁定书，并裁定发回本院重审，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。内江建工的委托诉讼代理人黄茂松、徐一川的委托诉讼代理人李明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告内江建工向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方当事人签订的《房屋租赁合同》，并责令徐一川立即归还案涉房屋；2.判令徐一川支付2015、2016年度房屋租金1202649元及违约金143400元，并按年租金717000元的标准从2017年3月1日起支付房屋占用费至徐一川实际归还案涉房屋时止；3.本案诉讼费由徐一川承担。事实和理由：本案双方当事人于2013年12月17日签订《房屋租赁合同》，并对案涉房屋租金、租赁期限、付款方式等进行了约定。合同签订后，徐一川未按约足额缴纳2015、2016年度的房屋租金，该行为已属违约，徐一川应向内江建工支付2015、2016年度租金和相应违约金。 本诉被告徐一川辩称，1.本案双方当事人签订有《房屋租赁合同》是事实，双方还签订了一份补充协议，该补充协议是内江建工将案涉石屋一起租赁给徐一川，但该补充协议无法实际履行，案涉石室并非内江建工的所有物或管理物，现解除房屋租赁合同会造成巨大损失；2.内江建工承诺的停车位在实际履行中无法无偿使用，且空坝也无法使用，租赁合同约定的面积亦严重不足，故徐一川未缴纳租金；3.案涉房屋的租金明显过高，与市场不符。案涉房屋是仿古建筑，并不是作为商业用途设计的，且可使用的面积比普通商业用房低。同时案涉房屋存在漏水、墙面爆裂等质量问题。 反诉原告徐一川对本案提起反诉并请求：1.判令内江建工返还徐一川截止内江建工起诉时已多支付的房屋租金159095.06元；2.判令内江建工承担本案鉴定费10000元；3.判令内江建工承担本案本诉以及反诉的全部诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：内江建工在《房屋租赁合同》中承诺房屋周边场地皆为其所有且由徐一川使用，在实际履行过程中并不被行政执法部门所认可，内江建工的行为实属欺诈；案涉石室亦不能实际运作，同时，本案租赁物亦存在质量瑕疵。故内江建工已构成严重违约，并致使徐一川对租赁物的整体规划遭受损失，其商业经营活动无法正常进行并造成相应经济损失。 反诉被告内江建工辩称，本案《房屋租赁合同》约定的租赁物实际是房屋，并不包含徐一川诉称的房屋周围的空地；案涉房屋租赁面积的差异，并不影响本案租金，且在招租须知中已明确告知面积不影响租金价格；本案并不存在徐一川多交租金的情形，且本案鉴定费亦不应由内江建工承担。同时，本诉、反诉的诉讼费用均应由徐一川承担。故请求驳回反诉原告徐一川的反诉请求。 本诉原告内江建工为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：第一组证据为原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，该组证明拟证明原告主体适格；第二组证据为《招租公告（报刊）》、《互联网多次竞价实施方案》、《电子竞价账号签收单》、《招租须知》、《营业用房租赁申请书》、《受让申请与承诺》、《交易结果通知书》、《4号标的：化碧殿（东周风格）竞价信息汇总表》、《最终报价确认书》，该组证据拟证明被告通过互联网多次竞价并竞得4号标的化碧殿（东周风格）的承租权，且被告承租的标的是营业用房，被告承租的房屋面积并不影响租金数额；第三组证据为《房屋租赁合同》、《“十贤居”化碧殿房屋租赁合同补充协议》，该组证据拟证明本案当事人对租赁房屋、租赁期限、租金、付款方式、违约金等进行了约定；第四组证据为《内江市人民政府关于将新城中心组团区域内的5宗土地及十贤居等商业用房注入内江建工有限责任公司的批复》（内府函（2012）118号），该组证据拟证明原告对案涉房屋享有使用、管理、收益、处分等权利；第五组证据为《内江.六段锦商业租赁合同》，该组证据拟证明同期内江六段锦商业用房的房屋月租价为147元/㎡。 本诉被告徐一川对本诉原告内江建工提供的上述证据的质证意见是：对第一组、第二组、第三组、第四组证据的三性均无异议，对第二组、第三组证据的证明目的不予以认可，内江建工是以标的出租的，而非房屋本身，且补充协议系因内江建工的原因而无法履行，其无权解除案涉合同；第五组证据只能证明2013年该地段房屋租赁的价格，但该价格实际是无法收取的，且现在该地段的房租是每平方米20到30元。 反诉原告徐一川为支持其反诉请求和本诉抗辩意见向本院提供以下证据：第一组证据为其身份证复印件，该组证据拟证明其诉讼主体适格；第二组证据为案涉房屋的招标、投标、中标环节的相关文件以及《关于师院防洪堤1段景观工程市政设施和园林绿地管理工作移交的议事纪要》，该组证据拟证明徐一川承租的范围包括了项目黄线以内的全部用地及建筑屋；第三组证据为《房屋租赁合同》、《“十贤居”化碧殿房屋租赁合同补充协议》，该组证据拟证明本案当事人之间形成合法的租赁合同关系；第四组证据为《测绘咨询报告》、发票、化碧殿退款明细，该组证据拟证明徐一川租赁房屋的实际可使用面积与租赁场地总面积不一致，且租赁场地大部分不能使用，内江建工应退还徐一川不能使用的部分场地的租金。 反诉被告内江建工对反诉原告徐一川提供的上述证据的质证意见是：对第一组、第二组、第三组证据的三性均无异议，对第二组证据的证明目的不予以认可，议事纪要划定的是内江建工的管理范围，与案涉租赁合同无关；对第四组证据中发票的三性无异议，对《测绘咨询报告》的真实性无异议，但测绘报告的测绘面积是1000多平方米，招租须知、租赁合同等阐述的房屋面积为500多平方米，此与事实不符。同时，对化碧殿退款明细不予以认可，其系徐一川单方制作。 本院对上述证据的认证意见是：1.内江建工提供的第一组、第二组、第三组、第四组证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；2.内江建工提供的第五组证据，与本案案件事实不具有关联性，本院不予以采信；3.徐一川提供的第一组、第二组、第三组证据均符合证据的三性要求，本院依法予以采信；4.徐一川提供的第四组证据中的《测绘咨询报告》、发票均符合证据的三性，本院依法予以采信；5.徐一川提供的第四组证据中的《化碧殿退款明细》，系其个人制作，不符合证据的三性要求，本院不予以采信。 根据本案当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，内江建工委托内江联合产权交易有限公司对位于内江市东兴区桐梓坝大桥1段景观区内“十贤居”仿古建筑商业用房组织挂牌并实施招租。并在《互联网多次竞价实施方案》中载明：内江联合产权交易有限公司受托对位于内江市东兴区桐梓坝大桥1段景观区内“十贤居”仿古建筑商业用房组织挂牌实施招租，其中4号标的为“化碧殿（东周风格）”，租赁面积约571㎡，租金挂牌起价25万元/年。2013年9月5日，内江联合产权交易有限公司发出《招租公告（报刊）》，其载明：招租标的系“十贤坊”仿古建族群的化碧殿（东周风格）营业用房，位于东兴区桐梓坝大桥1段景观区内，面积约571㎡，年租金挂牌起价25万元，租赁年限5年。2013年9月10日，徐一川申请对“4号标的”竞价租赁，其租金起价为25万元，保证金15万元。同日，徐一川在《招租须知》上签名捺印，并承诺其已知悉并完全自愿接受《招租须知》中约定的条款。该《招租须知》载明：1.3竞租人在报名竞租前，须仔细阅读本《须知》及有关规定，实地查勘和查阅有关资料、通过向有关机构和部门咨询等方式，详细了解本次公开招租所涉及的一切相关重要事项。1.5本次公开招租的招租公告及招租文件所载标的面积有可能与实际面积存在差异，但面积的差异不影响最终的租金价格，竞租人不得减少支付租金。3.1.1承租人必须按照国家规定合法经营，不得占用道路、人行道、公共绿化地。2013年9月16日，内江联合产权交易有限公司向徐一川发出《最终报价确认书》，其载明：徐一川以65万元的年租金价格成为“4号标的”化碧殿（东周风格）的承租人。2013年9月17日，内江联合产权交易有限公司向内江建工发出《交易结果通知书》，告知其挂牌招租的“4号标的”化碧殿（东周风格）由徐一川以65万元的年租金竞得该标的。 2013年12月17日，内江建工与徐一川签订《房屋租赁合同》并约定：1.0内江建工将其所有的位于内江市桐梓坝大桥北桥头的化碧殿按现状出租给徐一川作商业经营之用；2.0房屋租赁期限为5年，自2014年3月1日起至2019年3月1日止；4.0在租赁期限内，第一年度的租金65万元在签订合同时一次性缴清，从第二年起，各年度租金在上年基础上递增5%，即第二年度租金68.3万元，第三年度租金71.7万元，第四年度租金75.3万元，第五年度租金79.1万元，后4年度租金缴纳时间为当年3月1日前；6.1承租人必须按照国家规定合法经营，不得占用道路、人行道、公共绿化地；9.1本合同签订后一方擅自终止合同的，应按年租金的20%向对方承担违约责任，并赔偿给对方造成的损失。9.3.1徐一川在租赁期间如有以下情形，属违约行为，应按年租金的20%向内江建工支付违约金，并赔偿给内江建工造成的损失，且内江建工有权解除本合同：（1）未按时足额向内江建工交纳房租。 2013年12月17日，内江建工与徐一川《“十贤居”化碧殿房屋租赁合同补充协议》并约定:内江建工将其所有的位于十贤居化碧殿一侧石室按现状出租给乙方使用；房屋租赁期限为5年。协议签订半年后，因该石室不能使用，原告没有收取被告租金。 2017年7月6日，内江市德胜房地产测绘有限责任公司对内江市“十贤居”仿古建族群2-4号地块出具《测绘咨询报告》，其载明：化碧殿总层数为2层、房屋建筑面积为524.66㎡（套内面积499.64㎡、分摊面积25.02㎡）；4号地块（化碧殿）用地总面积1504.9㎡，其中房屋用地面积501.4㎡、绿化用地面积为295.4㎡，空地面积261.8㎡、其他空地面积446.3㎡。同时，徐一川于2017年7月13日向内江市德胜房地产测绘有限责任公司支付此次测绘费用1万元。 另查明，内江市人民政府于2012年10月24日向内江建工出具的《内江市人民政府关于将新城中心组团区域内的5宗土地及十贤居等商业用房注入内江建工有限责任公司的批复》文件中第4条载明：“同意将位于桐梓坝大桥北侧‘十贤居’等商业用房，通过划拨的方式直接注入你公司。你公司在获得该划转资产的同时，相应承担该资产对应的建设债务”。 再查明，徐一川在2013-2014年度期间支付租金65万元，2014-2015年度期间支付租金20万元，此后未再支付案涉房屋的租金。同时，本案当事人签订的租赁合同及补充协议对案涉房屋约定的均是“画碧殿”，但结合政府相关文件材料、案涉房屋图纸材料以及全案证据材料可知，案涉租赁房屋实为“化碧殿”，为规范统一表达，本院在本案文书中统一陈述为“化碧殿”。 本院认为，本案的争议焦点是：案涉房屋租赁合同是否解除；双方关于案涉房屋租金、违约金的主张有无依据。 一、关于本案租赁合同是否解除的问题。本案中，内江市人民政府于2012年10月24日同意将“十贤居”（包含案涉房屋）等商业用房通过划拨方式注入内江建工，内江建工依法对案涉房屋享有使用权，亦有权出租案涉房屋。内江建工与徐一川于2013年12月17日签订的《房屋租赁合同》及补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应当按合同约定的内容履行各自的义务。根据本案《房屋租赁合同》9.3.1的约定，徐一川在租赁期间如有未按时足额向内江建工交纳房租的情形发生，则内江建工有权解除案涉房屋租赁合同。案涉合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给徐一川，而徐一川自2015年起未按约如期向内江建工足额支付租金，属违约行为，故内江建工可以解除案涉房屋租赁合同。鉴于内江建工已向人民法院提起诉讼，并要求徐一川返还租赁房屋和场地，其解除合同的意思表示明确具体，该意思表示已于起诉状副本送达之日到达徐一川。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，本案双方当事人之间的租赁合同关系已于2017年1月18日本案起诉状副本送达徐一川时解除。故内江建工主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，并诉请徐一川立即归还案涉房屋的请求，于法有据，本院依法予以支持。 二、关于租金的问题。首先要确定案涉租赁物的范围和面积。根据查明的事实，本案中《招租须知》为招租系列法律文件之一，属于涉案合同的组成部分，在招租成功后，对当事人双方具有法律约束力。《招租须知》、《房屋租赁合同》载明，招租标的系“十贤坊”仿古建族群的化碧殿（东周风格）营业用房，位于东兴区桐梓坝大桥1段景观区内，面积约571㎡，且承租人不得占用道路、人行道、公共绿化地。结合本案案件事实、各方诉请以及文理解释，本案对案涉房屋租赁范围的认定不应进行扩大解释，故本案的租赁物应为化碧殿营业用房，且不包括公共绿化地。内江市德胜房地产测绘有限责任公司出具的《测绘咨询报告》中对案涉房屋的测绘结果是：化碧殿（案涉房屋）的房屋建筑面积为524.66㎡，此与本案《招租须知》上载明的面积约571㎡，相差46.34㎡，此属标的物面积严重缩水，此对利用租赁物进行经营活动的承租人将会带来一定的影响并造成一定损失。虽然《招租须知》中约定此次招租房屋的面积差异不影响租金价格，竞租人不得减少支付租金，但该约定加重了承租人徐一川的义务，妨碍了其依法行使自身权利，且有损其合法权益，同时还减轻了出租人内江建工的义务。因此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本案中，内江建工没有提供证据证明其就该项约定向被告进行了明确释明，故该约定应属无效。综上所述，案涉房屋的租金应按房屋实际面积524.66㎡来计算。徐一川租赁571㎡房屋的年租金为65万元，房屋每平方米租金即为65万元÷571㎡=1138.35元/㎡。而实际租赁的房屋应按照524.66㎡来计算租金，即被告在第一年度（2014年3月1日至2015年3月1日）的应付租金为524.66㎡×1138.35元/㎡=597246.71元；在第二年度（2015年3月2日至2016年3月1日）的应付租金为597246.71×（1+5%）=627109.05元；在第三年度（2016年3月2日至2017年3月1日）的应付租金为627109.05元×（1+5%）=658464.50元。故截止于2016年3月1日，徐一川应向内江建工支付案涉房屋租金为597246.71元+627109.05元=1224355.76元，品跌徐一川已支付房屋租金85万元后，徐一川尚欠租金374355.76元。故徐一川应当向内江建工支付截止于2016年3月1日尚欠的房屋租金374355.76元，并支付自2016年3月2日起至徐一川实际归还案涉房屋时止按2016至2017年以658464.50元为租金标准计算的房屋占用费。同时，对于徐一川要求内江建工返还截止内江建工起诉时已多支付的房屋租金159095.06元的诉讼请求，因该诉求既无事实依据亦无法律依据，故本院依法不予以支持； 三、关于本案违约金以及各方损失的问题。根据查明的事实，原被告双方在《房屋租赁合同》中约定了违约金的计算方法。但在双方实际履约过程中，内江建工存在违约行为，其未按约向徐一川提供足够面积的租赁房屋，租赁房屋面积严重缩水，此损害了徐一川的合法权益。同时，徐一川亦存在未按约支付房屋租金的违约行为。结合本案实际，双方当事人均存在违约情形，故对内江建工要求徐一川支付违约金143400元的诉讼请求，本院依法不予以支持。 四、根据查明的事实，徐一川在本案中申请对案涉房屋进行测绘，本院委托内江市德胜房地产测绘有限责任公司对内江市“十贤居”仿古建族群2-4号地块进行测绘并出具了《测绘咨询报告》，徐一川支付鉴定费10000元，但该《测绘咨询报告》的部分内容超出了本案诉争的范围，因此，本案鉴定费由内江建工承担3000元，徐一川自行承担7000元。 综上所述，本院在查明事实、分清是非责任的基础上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条、九十六条第一款、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确定本诉原告（反诉被告）内江建工集团有限责任公司与本诉被告（反诉原告）徐一川于2013年12月17日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月18日解除； 二、本诉被告（反诉原告）徐一川于本判决生效后十日内向本诉原告（反诉被告）内江建工集团有限责任公司返还位于内江市东兴区桐梓坝大桥1段景观区内的“十贤居”化碧殿（东周风格）； 三、本诉被告（反诉原告）徐一川于本判决生效后十日内向本诉原告（反诉被告）内江建工集团有限责任公司支付截止于2016年3月1日尚欠的房屋租金374355.76元，并支付自2016年3月2日起至本诉被告（反诉原告）徐一川实际归还房屋之日止按年租金658464.50元计算的房屋占用费； 四、驳回本诉原告（反诉被告）内江建工集团有限责任公司的其他诉讼请求； 五、驳回本诉被告（反诉原告）徐一川的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14927元，由内江建工集团有限责任公司负担9703元，徐一川负担5224元；反诉案件受理费10000元，由徐一川负担；本案鉴定费10000元（徐一川已垫付），由内江建工集团有限责任公司负担3000元，徐一川负担7000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审 判 长 张   蕴 审 判 员 李   盖 人民陪审员 严 雄 飞 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员 王杰（兼）