四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初2355号 原告：曹月，女，1973年7月19日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：张杰，四川翠屏律师事务所律师，执业证号：15115200410365435。 被告：中国工商银行股份有限公司宜宾分行，住所地：宜宾市商贸路101号，统一社会信用代码：915115009088521232。 负责人：何虎，行长。 委托诉讼代理人：王燕，女，1967年6月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：曹倩，女，1991年4月27日出生，汉族，住四川省珙县。 被告：何贵英，女，1964年2月6日出生，汉族，户籍地：四川省宜宾市翠屏区，现住址：四川省宜宾市。 被告：毛建康，男，1963年5月13日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区。 原告曹月与被告中国工商银行股份有限公司宜宾分行（以下简称：工商银行宜宾分行）、何贵英、毛建康案外人执行异议之诉一案,本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹月及其委托诉讼代理人张杰，被告工商银行宜宾分行的委托诉讼代理人王燕、曹倩，被告何贵英到庭参加了诉讼，被告毛建康经本院依法公告送达应诉通知书、举证通知书、开庭传票后，未到庭参与诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告曹月向本院提出诉讼请求：一、判决立即停止对位于宜宾市翠屏区南岸正和七星花园(登记在何贵英名下)的房屋的强制执行，并解除其查封（保全）；二、判决原告对位于宜宾市翠屏区南岸正和七星花园(登记在何贵英名下)的房屋享有所有权，房屋价值￥480000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由，被告中国工商银行股份有限公司宜宾分行申请强制执行一案，业经翠屏区人民法院川1502执15号受理，原告于2017年年底提出了执行异议，翠屏区人民法院以(2018）川执1502执异15号执行裁定，裁定驳回了原告的执行异议，原告对此不服。理由如下：2005年9月12日，原告与被告何贵英、毛健康签订房屋出售协议，购买二被告所有的位于宜宾市翠屏区南岸正和七星花园(约定面积119.62平方米)，房屋总价款为人民币14万元。原告按协议的约定，在合同签订的当日支付了8万元定金给二被告，之后分别于2005年10月11日支付房款10000元、2005年12月17日支付房款5000元、2006年1月13日支付房款15000元；余款2万元是原告现金一次性支付给了被告何贵英，但被告何贵英没有出具收据。二被告在与原告签订买卖合同的当日就将该房交付给原告占有、使用、收益至今。原告后于2011年7月15日将该房出租给李中琼使用到现在，该房的租金一直也是原告在向承租人李中琼收取。十多年来，原告一直在行使该房的所有人的权利，也在履行该房所有人的义务。根据《合同法》第130条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据此规定，原告在2005年9月12日就已经事实上取得了宜宾市翠屏区南岸正和七星花园房屋的所有权，且该房为原告一家人的唯一住房。为维护自身合法权利，现根据我民事法律的相关规定，特提出上述请求。 被告工商银行宜宾分行辩称，1、房屋产权未办至原告名下，是其自身原因所致；2、何贵英2007年就办理了产权，但原告在银行抵押之前仍未办理过户，是其自身不作为所致，在我们办理抵押时，其产权在何贵英名下，我们的抵押权是合法有效的；3、请求驳回原告的诉讼请求。 被告何贵英辩称，房屋买卖协议于2005年签订，是曹月与毛健康拟好后，我看了一下就签字了，当时约定现金支付，付款时曹月称只取得8万元作为定金，另外6万要两月后才能支付，到两月期满后一共只支付了10万元，其后陆续付了2万元，直至现在余款2万元未付。 被告毛建康未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋出售协议；2、收条；3、租房协议及承租人身份证明复印件；4、房屋所有权存根5、原告身份证明以及被告身份证明；6、何贵英2004年8月19日交付3000元涉案房屋的天然气安装费；7、何贵英2018年9月12日向宜宾经典物业服务有限公司交付物业费3580元，收款收据上载明实际缴费人为曹月；8、何贵英2013年5月3日向曹月出具的说明；9、七星花园物业服务中心出具的证明。被告工商银行宜宾分行向本院提交了以下证据：1、营业执照、中华人民共和国金融许可证；2、四川省宜宾市翠屏区人民法院民事判决书（2015）翠屏民初字第6820号、宜宾市翠屏区人民法院受理案件通知书（2017）川1502执777号；3、四缘评估报告书；4、四川省宜宾市翠屏区人民法院执行裁定书（2018）川1502执异15号。被告何贵英向本院提交了以下证据：协议。本院组织当事人对提交的证据进行了证据交换和质证，对无异议的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告毛建康、何贵英原系夫妻，双方于2016年4月28日在宜宾市翠屏区民政局经登记协议离婚。原坐落于宜宾市翠屏区七星路系毛建康、何贵英购买的商品房。2005年9月12日，毛建康、何贵英（甲方）与曹月（乙方）签订《房屋出售协议》，约定甲方愿意将坐落在正和七星花园第玖幢贰单元6-7层224号房的房屋（面积119.62㎡）出售给乙方。该房屋总价是14万元，乙方于2005年9月12日首付定金8万元，余款于2005年11月15日付清全款6万元。因甲方的产权证还未办好，无法实行公证，故双方约定于甲方的户口薄、身份证、售房单据作为凭证抵押给乙方，买房方扣押5000元作产权证转户后付清。并且在乙方转户的问题上甲方无条件配合乙方完成。同日，曹月支付了何贵英80000元的房屋首付定金。此后，何贵英于2005年10月11日、2005年12月17日、2006年元月13日分别出具收到曹月支付购房款20000元、5000元、15000元，共计40000元的收条。何贵英于2010年3月6日取得了该房的房权证（房权证号为：宜宾市房权证翠屏区字第××号）、2010年4月6日取得了土地所有权证（证号为：宜宾市国用（2010）第xxx号）。 宜宾市四缘房地产评估咨询服务有限公司于2010年4月13日出具《房地产抵押估价报告》，确定翠屏区南岸七星小区（现为南岸七星路）房屋在2010年4月13日可能实现的市场价格为人民币276000元。 2010年4月21日，何贵英（借款人）与工商银行宜宾分行（贷款人）签订《个人借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人申请，同意发放贷款19万元用于购车，借款期限10年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；还款采用按月等额本息还款法，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日；罚息：借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息或其他费用直至合同解除。何贵英与毛建康自愿用其共有的位于七星路东段8号9幢2单元24号，建筑面积122.22，价值27.6万元的房屋为上述贷款提供抵押担保。2010年4月28日，宜宾市房地产管理局房屋所有权证登记发证办公室颁发证号为宜宾市房他证翠屏区字第××号的《房屋他项权利证》载明：“房屋他项权利人：中国工商银行股份有限公司宜宾分行，房屋所有人：何贵英，房屋所有权证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号，房屋坐落翠屏区南岸七星小区，债权数额190000元”。2010年5月4日，何贵英出具的《借款凭证》载明“借款人：何贵英，借款当期执行年利率5.94%，逾期年利率7.722%，起息日2010年5月4日，到期日2020年5月4日，借款金额：壹拾玖万元整，借款人签章：何贵英”。从2010年6月4日起，何贵英开始逾期还款。 2013年5月2日，何贵英向曹月出具一份《说明》，内容为：我何贵英将已于2004年底卖于曹月七星小区（因当时房产证未办下来，一直没有办过户给曹月），现因工程急需用钱，并征得曹月同意将房产证暂做抵押于银行贷款19万元正，我将继续履行合约，还款后尽快将房产证还于曹月，并配合好过户手续。 2015年11月19日，工商银行宜宾分行以何贵英、毛建康未还款为由诉至本院，2016年7月15日，本院作出（2015）翠屏民初字第6820号民事判决书，判决解除工商银行宜宾分行与何贵英、毛建康签订的《个人借款/担保合同》；何贵英、毛建康支付工商银行宜宾分行贷款本金159734.29元及利息42998.72元，利息及复利均按基准利率上浮30%计算至本金付清之日止；工商银行宜宾分行对用于抵押的位于翠屏区南岸七星小区9幢2单元6-7层224号房屋在债权范围内享有优先受偿权。判决生效后，工商银行宜宾分行于2017年3月9日向本院申请执行，本院以（2017）川1502执777号民事裁定书及协助执行通知书于2017年8月29日查封了何贵英名下位于宜宾市翠屏区南岸七星小区。2017年底曹月向本院提出执行异议，本院作出（2018）川1502执异15号执行裁定书，裁定驳回曹月的执行异议。 2018年9月12日，七星花园物业服务中心出具一份《证明》，内容为兹证明宜宾市翠屏区南岸七星路东段8号，七星花园小区房屋2010年8月1日至2017年12月31日物业费一直由曹月（身份证号：5125011973××××××××）缴纳。曹月持有2018年的物业费收款收据及2004年天然气安装费的收款收据。 另查明：曹月在2011年7月15日将涉案房屋出租给李中琼使用，租期为两年。 本院认为,物权是一种排他权，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款规定:“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”据此规定该排他权具有法定的优先受偿的效力，即同一标的物上，如果有物权与债权并存时，无论物权成立于债权之前还是成立于债权之后，物权均有优先于债权实现的效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，我国实行的是不动产登记制，未经登记不发生物权效力。本案中，虽然原告曹月与被告毛建康、何贵英签订《房屋出售协议》在先，且合同有效，但其未办理权属转移登记，房屋的所有权仍归属于何贵英，曹月与毛建康、何贵英之间仅为房屋买卖的债权关系。而被告何贵英向被告工商银行宜宾分行借款以该房屋抵押作为担保，并办理了他项权登记，该抵押权自登记时设立。工商银行宜宾分行对涉案房屋享有抵押权，抵押权是一种物权,具有排他性。根据物权优先于债权的基本原则，工商银行宜宾分行的担保物权优先于曹月的债权，故曹月诉请停止对涉案房屋的强制执行并确认其对涉案房屋享有所有权，没有法律和事实的依据，其诉请本院不予支持。况且，原告曹月提交了被告何贵英于2013年5月2日出具一份《说明》，载明被告何贵英因工程急需用钱，征得曹月同意将房产证暂做抵押于银行贷款。由此可见，原告曹月应当知道，被告何贵英将诉争房产进行抵押的事实，同意或默许了被告何贵英的行为；再者，协议签订长达14年、房屋交付8年的时间内，原告曹月未要求被告何贵英、毛健康履行房屋买卖协议、办理过户登记，明显怠于行使自身权利、维护自身权益，也存在一定过错。当然，本案的发生主要原因在于被告毛建康、何贵英不守诚信，将涉案房屋先卖后抵而造成的，故此本案的诉讼费用应当由被告毛建康、何贵英承担。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十一条、第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，并经审判委员会讨论通过，缺席判决如下： 驳回曹月的诉讼请求。 案件受理费8500元，由毛建康、何贵英共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  张 涛 审 判 员  张 强 人民陪审员  黄德维 二〇一八年十二月二十六日 法官助理陈利萍 书记员唐洪