山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0691民初1568号原告：蓬莱市洪茂源木业有限公司，住所地烟台经济技术开发区潮水镇大葛家村。法定代表人：张波，经理。委托诉讼代理人：曲爱娟，蓬莱市新港法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：谢存义，男，1976年9月9日出生，汉族，系原告公司股东。被告：烟台市鹏诚新能源科技有限公司，住所地烟台经济技术开发区潮水镇大葛家村。法定代表人：葛运琦，经理。委托诉讼代理人：刘洪德，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。原告蓬莱市洪茂源木业有限公司（以下简称“洪茂源公司”）与被告烟台市鹏诚新能源科技有限公司（以下简称“鹏诚公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告洪茂源公司法定代表人张波及委托诉讼代理人曲爱娟、谢存义，被告法定代表人葛运琦及委托诉讼代理人刘洪德，到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告洪茂源公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付彩钢瓦车间租金66388元。2、判令被告将私自建设的彩钢瓦420平方米车间拆除。3、由被告承担本案的一切诉讼费用。事实与理由：2015年7月份被告租赁原告彩钢瓦车间188平方米，2015年12月1日租赁彩钢瓦车间460平方米，用于电动车加工经营，双方讲定租金每平方米100元，截止2017年1月17日，以上租赁金共计66388元，被告现分文未付。在2016年1月份被告私自利用原告院内的泥沙自建的彩钢瓦车间420平方米。被告以上行为侵犯了原告的合法权益。故原告提起诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付租金195331元（469.05平米车间自2015年12月1日起至2017年12月底按每月每平米8.33元计算、173.13平米车间自2015年7月至2017年12月按每月每平米8.33元计算、45.75平米办公室自2015年7月至2017年12月按每月每平米12.5元计算、12400平方土地自2015年7月12月至2017年12月按每月每平米0.12元计算），并承担到判决生效之日止按照银行同期贷款利率支付利息。2、判令被告将私自建设的彩钢瓦420平方米车间拆除。3、依法解除原、被告之间的租赁合同。被告鹏诚公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，租金不应该支付给原告，因为土地房产是属于大葛家村委会，原告无权对外出租；被告当时为什么在本案诉争的场地经营，是因为原告称其租赁的厂房是其买下，产权归原告，并且在信用社有买卖合同证明，被告后来才发现原告作假。第二，不同意拆除彩钢瓦车间，被告确实建了420平方米的彩钢瓦车间，但是在大葛家村委会的土地上，原告没有权利要求被告拆除，只有大葛家村委会让被告拆，被告才拆。因原告的欺骗，还给被告造成了损失，还要求返还被告34000元的定金。第三，被告没有与原告签订租赁合同，因此没有合同解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述和无异议的证据本院认定以下事实：2010年1月20日，本案原告洪茂源公司与蓬莱市潮水镇大葛家村村民委员会（现更名为烟台经济技术开发区潮水镇大葛家村村民委员会、以下简称大葛家村委会）签订投资合作协议书（以下简称协议书），双方约定大葛家村委会将潮水镇大葛家村土地房屋一宗（原大葛家完小房屋及土地）价值100万元作为大葛家村委会出资，洪茂源公司以其公司注册资本200万元作为出资，合作期限为30年，洪茂源公司从事生产家具制作，双方对利润、分红等相关事项进行了约定；合同还约定如果发生亏损洪茂源公司要每年向大葛家村委会缴纳房屋租金3万元，连续两年出现亏损大葛家村委会有权收回投资且所有不动产归大葛家村委会所有。协议书签订后，大葛家村委会根据合同将房屋与土地交由洪茂源公司使用。原告洪茂源公司在使用大葛家完小房产土地期间在院内建有大约460平方米彩钢瓦车间一处，（诉讼中实际测量为469.05m2，以下简称460车间），原告将该厂房租赁给被告使用。原告还建有188平方米未完工车间一处（诉讼中实际测量为173.13m2，以下简称188车间），2015年经原告同意，被告将188车间建好彩钢瓦顶棚、安装好窗户；之后车间交由被告使用。但原、被告一直未签订书面租赁合同。2015年7月20日被告向原告给付20000元，原告法定代表人张波为被告出具收条，内容为“今收到葛运琦租房定金计人民币贰万元正（￥20000元）”。2016年被告在大葛家完小院内自建了大约420平方米彩钢瓦车间一处（以下简称420车间）。2016年11月14日大葛家村委会以洪茂源公司被工商行政机关核准吊销、无法继续进行经营为由，向蓬莱市人民法院起诉要求解除与洪茂源公司签订的投资合作协议书，时任大葛家村委会主任的葛运琦即本案被告鹏诚公司的法定代表人。2017年7月4日蓬莱市人民法院作出(2016)鲁0684民初2765号民事判决书，判决解除大葛家村委会与洪茂源公司2010年1月20日签订的投资合作协议书。洪茂源公司不服，提起上诉，2017年10月30日烟台市中级人民法院作出（2017）鲁06民终3913号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因原、被告租赁事宜产生纠纷，致原告诉来本院。庭审中原告申请对460m2彩钢瓦车间、188m2彩钢瓦车间、2间办公室、占地一宗租赁价格进行评估，本院委托烟台市正平资产评估事务所进行了测量评估，结论为：1、469.05m2彩钢瓦车间租赁单价8.33（元/m2/月），2015年7月-2017年12月期间租赁价格113308元；2、173.13m2彩钢瓦车间租赁单价8.33（元/m2/月），2015年7月-2017年12月期间租赁价格41823元；3、45.75m2办公室租赁单价12.50（元/m2/月），2015年7月-2017年12月期间租赁价格16584元；4、12400m2土地租赁单价0.12（元/m2/月），2015年7月-2017年12月期间租赁价格43152元。原告预交鉴定费3890元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原、被告之间是否租赁的法律关系。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在大葛家村委会与原告投资合作协议履行期间，原告享有大葛家完小房屋与土地的使用权，原告将460车间和188车间交付给被告使用，原、被告之间就形成了租赁的法律关系；根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，原、被告双方未签订书面租赁合同，即双方为不定期租赁。二、关于租金的标准。原告主张，188彩钢瓦车间租金市场价每年每平方米160元，被告为该车间加盖顶棚费用抵顶部分租金，双方确认抵顶后租金为每年每平方米100元；后来被告又要求原告将460彩钢瓦车间租赁给被告，租金都按每年每平方米100元；同时原告还将两间办公室租赁给被告使用，租金是每年10000元。被告则称，原、被告双方约定被告为188车间安装彩钢瓦顶棚后188车间被告三年不交租金；被告所建的420车间米六年不给原告租金，厂房六年后归原告所有。原告自建的460车间年租金是24000元；原告无偿给被告使用两间办公室。本院认为，原、被告双方未签订书面租赁合同，双方均未能提交充分证据证明己方观点，故被告使用460车间、188车间及办公室均应向原告给付租金；原告将车间租金给被告，应为被告提供正常通行的便利，原告要求被告承担占用大葛家完小全部土地使用费用于法无据；但被告自建420车间使用，应给付原告土地租赁费用；上述租金给付的标准应按烟台市正平资产评估事务所评估的价格支付。三、关于被告已给付的租金事实。原告主张被告除了2015年7月20日给付租金20000元外再未给付过租金；被告则称其安装188车间顶棚费用抵顶大约10000元租金，除了原告认可的20000元，被告还在2015年8月份左右给了原告股东谢存义14000元现金，当时谢存义未出具收条，但有两个证人在场。被告提供葛树言出庭作证。原告对被告主张另外给付14000元租金不认可，且称188车间的顶棚和门窗虽系被告安装，但安装的全部费用原告已支付给被告。本院认为，双方均未能提交充分证据证明己方观点，被告支付的定金在履行租赁合同时应抵作租金，故本院认定被告共向原告支付租金20000元。四、关于支付租金起止时间原告主张460车间是自2015年12月开始租赁，要求被告给付2015年12月1日至2017年12月底的租金；要求被告自2015年7月开始给付188车间、两间办公室和全部院内土地租赁费用至2017年12月。被告辩称，2015年7月虽然支付了定金，但当时车间均未建好，先租的460车间，是从2016年1月1日计算租期；188车间也从是2016年1月起租，因2015年7月尚未安装顶棚；到2016年11月，大葛家村委会起诉洪茂源公司解除合作协议时，原、被告已产生矛盾，故此时原、被告的租赁合同已经解除，租金只应支付一年。本院认为，1、关于租赁开始时间。庭审中关于460车间租赁开始时间，双方均未提供证据，而被告于2015年7月就交纳定金，故460车间租金应从原告主张的2015年12月1日起计算；被告称188车间使用时间是从2016年1月份开始，但其自述和提交的证人均称被告是2016年3月购买并安装188车间彩钢瓦，前后陈述不符，且被告支付定金即是双方为履行租赁合同的担保，先支付租金再使用租赁物也是租赁合同的通常履行方式，故本院认为188车间应从2015年8月1日起计算租金；办公室亦应自2015年8月1日时计算；被告应自2016年2月1日起支付420车间所占用土地租金。2、关于租赁期限截止时间。被告辩称只租赁一年，双方租赁合同在2016年年底就已经解除，无证据证明，且被告亦未提交证据证明已向原告返还租赁物，故被告该辩称意见本院不予采信。本院认为，（2017）鲁06民终3913号民事判决书生效时，原告洪茂源公司与大葛家村委会的合作协议即解除，原告洪茂源公司不再依法享有原大葛家完小的土地房屋使用权，即此时被告不应再向原告支付租金或占用费。综上，本院认为，原告将车间和办公室交付给被告使用，双方未签订租赁合同，原、被告形成了不定期的租赁关系；（2017）鲁06民终3913号民事判决书生效时，双方的租赁关系已实际终止。被告对评估报告有异议，未能提交充分证据予以证明自己的主张，对被告的辩论观点本院不予采信。被告应自2015年12月1日起至2017年11月30日按每月每平米8.33元向原告支付469.05平米车间租金共计93772元，自2015年8月1日至2017年11月30日按每月每平米8.33元向原告支付173.13平米车间租金共计40381元，自2015年8月1日至2017年11月30日按每月每平米12.5元向原告支付45.75平米办公室租金共计16013元，自2016年2月1日至2017年11月30日按每月每平米0.12元向原告支付420平米土地占用费1109元；以上共计151275元。关于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院认为，因原、被告双方未签订书面租赁合同，原、被告均未能提供证据证明租金计算标准，故被告应自烟台市正平资产评估事务所资产评估报告书送达之日（2018年6月14日）起第二日以人民银行同类贷款基准利率向原告支付租金利息。关于原告要求被告拆除被告所建420车间，因大葛家村委会与原告之间的投资合作协议已被判决解除，原告已不享有大葛家完小土地使用权，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告烟台市鹏诚新能源科技有限公司于本判决生效后十日内向原告蓬莱市洪茂源木业有限公司支付车间房屋租金及土地占用费共计151275元，并自2018年6月15日起自本判决生效之日止以151275元为基数按人民银行同类贷款基准利率向原告支付租金利息。二、驳回原告蓬莱市洪茂源木业有限公司要求被告烟台市鹏诚新能源科技有限公司拆除大葛家完小院内被告所建大约420平米车间的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3890元，由被告承担。案件受理费4285元，由原告承担959.50元，由被告承担3325.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  刘 晓人民陪审员  穆成凯人民陪审员  房清秀二〇一八年十二月十日书 记 员  孙岩峰