四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0191民初710号 原告：绿地集团成都绿商商业管理有限公司，住所地：成都市锦江区三圣街道办事处红砂社区联合二组303号附38号。 法定代表人：孙志文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高洁，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：张成英，女，汉族，1951年4月1日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：孔强，男，汉族，1974年2月23日出生，系张成英之子，特别授权代理人。 被告：孔强，男，汉族，1974年2月23日出生，住成都市青羊区。 原告绿地集团成都绿商商业管理有限公司（以下简称“绿商商管公司”）与被告张成英合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法适用普通程序于2017年8月28日公开开庭进行了审理。因本案需以另一案的审理结果为依据，本院于2017年12年10日裁定本案中止诉讼。2018年10月23日，中止事由消除后，本案恢复审理，本院依据原告绿商商管公司申请，追加孔强作为被告参加诉讼，并于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告绿商商管公司委托诉讼代理人杨旭、被告孔强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 绿商商管公司向本院提出诉讼请求：1、二被告连带向原告支付欠付商业管理费，自2016年1月1日起至成都海联实业发展有限责任公司与张成英签订的《成都绿地之窗租赁合同》及其补充协议解除/终止之日止，暂计至2016年12月31日为20635.56元；2、二被告连带向原告支付质量保证金10000元；3、二被告连带向原告支付逾期支付商业管理费、质量保证金的违约金，以欠付金额为基数，按每日0.05%计算，暂计至2016年10月11日为4005.96元，实际计算至清偿之日止；4、诉讼费、保全费由二被告连带承担。审理中，原告明确，因成都海联实业发展有限责任公司已向被告张成英送达解约函，故商业管理费计算至租赁合同解除之日止即2017年3月24日止，共计25450.52元，另外，诉讼请求第4项由二被告连带承担的费用增加一项公告费。事实与理由：2015年5月11日、9月25日，成都海联实业发展有限责任公司与被告陆续签订《成都绿地之窗租赁合同》及其补充协议，约定被告承租海联实业合法拥有的位于成都高新区吉瑞五路277号【绿地之窗】3-110/111号套内建筑面积约为191.07㎡的商铺，租赁期限为6个租约年，自2015年9月28日至2021年9月27日，用于经营品牌“壹把面”的餐饮项目，原告作为商业管理公司对包括租赁房屋在内的绿地之窗项目提供统一商业运营管理，被告应按约定的标准和方式按时向原告交纳商业管理费、质量保证金等费用，被告延迟交纳的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。租赁合同签订后，原告如约向项目提供了商业管理服务，但被告仅向原告支付了商管保证金3439.26元及2015年9月28日至2015年12月31日的首期商管费5330.85元，自2015年5月12日至今，被告一直拒不支付商管费。 被告张成英、孔强共同答辩称，原告并未按照承诺进行招商引资，导致被告经营的店铺关闭。二被告的经营时间为2015年11月18日至2016年1月16日，绿商商管公司不应该收取商管费，二被告亦不应该支付违约金。 经审理查明，2015年5月11日，“孔强代张成英”与成都海联实业发展有限责任公司（以下简称“海联实业”）签订编号为HL-SGZX.2015NO.005的《租赁合同》，该合同载明海联实业（甲方、出租人）将“绿地之窗”项目3-110/111号商铺出租给张成英（乙方、承租人）使用，租期为6个租约年，即自计租日开始计算至2021年7月29日，建筑面积为191.07㎡。张成英在该租赁房屋内经营品牌“壹把面”，接受和服从绿商商管公司的统一经营管理，并自计租日开始按照每月每平方米9元，合计每月1719.63元的标准支付商业管理费，缴纳方式为按季支付，除第一期及最末以其商业管理费为按实际天数结算（商业管理费日费金为月商业管理费÷30天），其他每期费用均按自然季度计算，张成英应当在每个交费期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交费期费用。同时，张成英应向绿商商管公司支付3439.26元作为商业管理费保证金（已付），支付10000元作为质量保证金（未付）。张成英任何顾客对张成英所供应的商品或服务的投诉、索赔等权利主张，只要顾客提供了消费者协会或者具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，原告有权决定是否接受顾客的要求并从质量保证金中扣除、支付有关赔偿。《租赁合同》第23.4条约定，张成英延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，张成英应当向甲方海联实业或原告绿商商管公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方海联实业有权单方解除合同。《租赁合同》第27.1条约定，张成英地址：成都市武侯区XX路XX号XX栋X单元X楼X号，收件人：张成英，联系电话：156××××7007，第27.3条约定，通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式……以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证，以挂号信方式发出的，以寄信回执作为发送凭证……张成英确认，租赁期限内，租赁房屋是张成英的有效通知地址，甲方海联实业或原告绿商商管公司有权选择将本合同项下的通知张贴于租赁房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向张成英送达通知，张成英于通知张贴当日知悉通知内容。第28条约定，双方在本合同项下产生争议，应当首先友好协商解决，协商不成，任何一方均有权向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。 2015年6月17日，“高新区壹把面面庄”（该个体工商户于2013年10月8日登记设立，经营者为张成英）向原告支付商业管理保证金3439.26元。 2015年7月1日，“高新区壹把面面庄”出具书面函，载明：“尊敬的绿地集团及商管公司领导，您们好，首先非常感谢对壹把面的支持，我们才有很好长远的互利合作，前期由于甲方房屋细节小问题一直壹把面没验收房，但是我们还是按照合同预付了相关合同费用表示张成英合作诚意。现在我们在6月29号正式收房，按照设计，出图，装修等相关事情，时间需要甲方给予合同期顺延至8月-9月初开业，非常感谢”。该函加盖“高新区壹把面面庄”印章，并落款“负责人孔强”。 2015年9月25日，海联实业与孔强签订《关于〈成都绿地之窗项目租赁合同〉的补充协议》，载明：1、主合同约定计租日为2015年7月30日，现甲方（海联实业）同意，将主合同计租日更改为2015年9月28日……3、主合同中与起租日相关的租金及费用金额全部按本协议日期进行相应调整，止租日也相应顺延。按本协议时间调整后，第一期商管费缴费期间为2015年9月28日起至2015年12月31日止，应交商管费为5330.85元。 2015年9月29日，“高新区壹把面面庄”向原告支付2015年9月28日至2015年12月31日的商业管理费5330.85元（9元/月×191.07㎡×3月＋9元/月×191.07㎡÷30天×3天）。 2016年1月14日，被告张成英以“成都高新区吉瑞五路277号3-110/111号”（案涉租赁物）为经营场所，登记设立名为“高新区壹把壹把面店”的个体工商户。 因逾期缴纳租金及商管费，海联实业于2017年3月23日按照合同约定地址向张成英邮寄送达《解约函》，载明：您与我司于2015年5月11日和2015年9月25日陆续签订《成都绿地之窗项目租赁合同》及其补充协议，由您承租我司位于成都高新区吉瑞五路277号的绿地之窗项目3-110/111号商铺，用于经营品牌为“壹把面”的特色餐饮项目……自2016年1月1日起，您一直拒不支付相应租金，经我司多次催告，您仍然不予支付，您未按照租赁合同的约定按期支付租金，已构成违约，且逾期超过30日。根据租赁合同第二十三条第四款的约定，“乙方（张成英）迟延交纳本合同项下租金及其他费用的……延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。该《解约函》于2017年3月24日显示为“他人收”。 上述事实有国家企业信用信息公示表、《租赁合同》、书面函、《关于〈成都绿地之窗项目租赁合同〉的补充协议》、中国建设银行单位客户专用回单、《解约函》、EMS回执单、当事人部分陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 根据《租赁合同》及补充协议显示，“孔强代张成英”与“海联实业”签订前述协议，但绿商商管公司并未提供授权委托书证明孔强系张成英的代理人。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。本案中，张成英认可其授权孔强代其签订《租赁合同》及补充协议，同时张成英以其经营的“高新区壹把面面庄”支付了案涉租赁物的商管费及商管费保证金，并实际以租赁物为地址登记设立了“高新区壹把壹把面店”，故经被告张成英追认后，《租赁合同》及其补充协议对张成英产生法律约束力。 原告绿商商管公司按照合同约定，向被告张成英提供商业管理服务，被告张成英应按期足额缴纳商业管理费。但被告张成英除于2015年9月29日通过“高新区壹把面面庄”向原告支付2015年9月28日至2015年12月31日的商业管理费5330.85元外，未再支付任何费用。根据《租赁合同》约定，被告张成英逾期支付租金及其他费用达30日，海联实业有权按照合同约定行使单方解除权。2017年3月23日，海联实业向被告张成英指定地址邮寄解约通知，根据《租赁合同》约定，该通知自交予特快专递公司后第7日为收悉日，即2017年3月30日生效。原告绿商商管公司主张，合同解除后，其亦未再继续向被告张成英所租赁商铺提供服务，故商业管理费应从2016年1月1日起计算至2017年3月30日止，因绿商商管公司主张商业管理费计算至2017年3月24日，故本院确认张成英应支付商业管理费共计25450.52元（9元/月×191.07㎡×14月＋9元/月×191.07㎡×÷30×24）。审理中，原告绿商商管公司认可被告张成英支付了商业管理费保证金3439.26元并同意以该款抵扣欠付费用，即扣除该保证金后，被告张成英尚欠原告管理费22011.26元（25450.52元-3439.26元），故对原告绿商商管公司要求被告张成英支付管理费25450.52元的诉讼请求，本院予以部分支持。根据《租赁合同》约定，“除第一期及最末一期商业管理费为按实际天数结算，其他每期费用均按自然季度计算，张成英应当在每个交费期最后一个月的20日前一次性足额支付下个交费期费用，张成英延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，张成英应当向甲方海联实业或原告绿商商管公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金”。审理中，原告将违约金的标准由每日1%降低为每日0.05%，该行为系原告行使权利之自由，且有利于被告，本院予以准许。原告自愿将商业管理费保证金3439.26元用以抵扣管理费，则违约金计算基数如下： 根据《租赁合同》第六条约定，被告张成英应向原告绿商商管公司支付质量保证金10000元。原告收取该10000元的目的在于，当消费者因被告张成英所提供的商品或服务与其发生纠纷时，原告有权决定以该保证金支付消费者的赔偿费用。但原告并未提供证据证明在被告张成英使用案涉租赁物经营期间产生纠纷并导致绿商商管公司垫付相应的费用。另，租赁合同解除后，被告张成英在未经营的情形下，亦不可能与消费者产生纠纷。综上，原告已无实际收取该费用的必要，故对原告要求被告支付质量保证金10000元的诉讼请求，本院不予支持。 审理中，孔强自述，其与母亲张成英共同经营了“高新区壹把壹把面店”。但本案系依据《租赁合同》及补充协议而产生的合同纠纷，在绿商商管公司向张成英而非向“高新区壹把壹把面店”主张权利的情形下，不能突破合同相对性原则，要求孔强共同承担责任。张成英承租案涉房屋后用以经营个体工商户的事实不影响责任主体的判定，故对原告绿商商管公司要求孔强承担责任的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张成英于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团成都绿商商业管理有限公司2016年1月1日起至2017年3月24日止的商业管理费22011.26元； 二、被告张成英于本判决生效之日起十日内支付原告绿地集团成都绿商商业管理有限公司逾期付款违约金，违约金的计算方式为，自2015年12月21日起至付清之日止，以1719.63元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年3月21日起至付清之日止，以5158.89元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年6月21日起至付清之日止，以5158.89元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年9月21日起至付清之日止，以5158.89元为基数，按照日0.05%的标准支付；自2016年12月21日起至付清之日止，以4814.96元为基数，按照日0.05%的标准支付； 三、驳回原告绿地集团成都绿商商业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费666元，公告费300元，由被告张成英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 谢 菲 人民陪审员 李 蔚 人民陪审员 蒲晓凌 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员 贺 姝