广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初2727号 原告：傅桂英，女，1969年8月24日出生，汉族，湖南省沅江市人，无固定职业，住广西柳州市城中区。 委托诉讼代理人：磨华，广西民兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程文，广西民兴律师事务所律师。 被告：广西星乔资产管理有限公司，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-4号，统一社会信用代码：91450200593205940U。 法定代表人：郑诗贞，该公司执行董事。 被告：柳州市恒巨房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦24-1号，统一社会信用代码：914502007087431412。 法定代表人：王先斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：银黄海，该公司法务经理。 第三人：广西鑫旅酒店管理有限公司，住所：广西柳州市东环大道228号之一友谊大厦1-1-6、2-1-2，统一社会信用代码：91450203MA5L5ARW3H。 法定代表人：曾富春。 原告傅桂英与被告广西星乔资产管理有限公司（以下简称星乔公司）、柳州市恒巨房地产开发有限公司（以下简称恒巨公司）及第三人广西鑫旅酒店管理有限公司（以下简称鑫旅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月24日公开开庭进行了审理。原告傅桂英及其委托诉讼代理人磨华、程文，被告恒巨公司的委托诉讼代理人银黄海到庭参加诉讼。被告星乔公司、第三人鑫旅公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告傅桂英向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告之间关于柳州市房屋的租赁关系，并且被告立即将该房屋交还原告。2、判令被告星乔公司向原告支付租金101033.45元（租金从2015年7月1日暂计至2018年5月31日，实际租金计至被告将承租的房屋交还给原告之日止）及违约金11209.52元（违约金以每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二计算，从2015年4月26日起暂计至2018年5月31日，实际违约金计至被告清偿债务完毕时止）。3、判令被告恒巨公司对被告星乔公司以上应负款项承担连带清偿责任。4、判令本案的诉讼费用由被告星乔公司、恒巨公司承担。 事实与理由：原告向被告恒巨公司购买了位于柳州市商品房。2010年10月31日，原告与柳州市恒合物业服务有限公司（以下简称恒合公司）、被告恒巨公司共同签订《租赁协议》，协议约定：原告将友谊大厦7层712号物业租赁给恒合公司统一经营管理；租赁期限8年（从2012年7月1日至2020年6月30日止）；租金为34640元/年，即2886.67元/月；原告应收的第一、第二年租金由恒合公司直接支付给被告恒巨公司抵作原告的部分首期付款及房屋装修款；从第三年起，恒合公司按季支付租金，支付日期为每季首月25日；如恒合公司不按协议约定，不按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付违约金，超过半年未付，原告有权解除本协议；被告恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任。2014年7月1日，恒合公司、被告恒巨公司、被告星乔公司向原告发出《确认函》，确认：原告与恒合公司、被告恒巨公司签订的《租赁协议》项下关于恒合公司名下的权利、义务，现已全部转移到被告星乔公司名下，今后将由被告星乔公司继续履行该《租赁协议》。协议签订后，原告依约履行了全部义务，但被告星乔公司仅在2014年7月24日、2014年10月24日、2015年1月27日、2015年5月26日向原告支付了四个季度的租金,至今已拖欠原告将近三年的租金。原告虽多次向二被告催收租金，均未果。被告称承租的房屋用于与第三人鑫旅公司合作，现已装修完毕并将开业，故第三人鑫旅公司可能与本案存在利害关系。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成违约，原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告恒巨公司辩称，1、原告要求解除《租赁协议》的诉讼请求不成立，该诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法予以驳回。2、原告要求被告支付租金以及违约金的金额错误，租金以及违约金均应按税后租金来计算，且违约金数额过高，请求法院予以适当的减少，按照同期银行贷款利率计算违约金。3、同意对租金的支付承担一般保证责任。4、自《租赁协议》签订之日起至2014年12月11日友谊大厦竣工验收期间租赁协议中关于该期间约定的合同条款无效，在此期间支付的租金应当返还或冲抵尚未支付的租金。 被告星乔公司未作答辩，亦未向法庭提交证据。 第三人鑫旅公司未作陈述，亦未向法庭提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告星乔公司、第三人鑫旅公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的证据1《租赁协议》、证据2《确认函》、证据3《关于友谊大厦业主代表交流咨询备忘录》、《复函》，被告恒巨公司对以上证据的真实性均无异议，但不同意原告的证明目的，认为证据1中被告恒巨公司应当承担一般保证责任，证据2中再次确认被告星乔公司向原告支付的租金为税后租金，证据3中的《关于友谊大厦业主代表交流咨询备忘录》仅就办理房屋所有权证的事宜进行协商，并没有就租金的支付进行协商，《复函》没有加盖被告星乔公司的公章。2、对被告恒巨公司提供的证据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，原告对其真实性无异议，但不同意被告恒巨公司的证明目的。 本院对以上当事人对真实性均无异议的证据予以确认，对双方各自主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年10月31日，原告与被告恒巨公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告恒巨公司开发建设的位于柳州市。同日，原告作为出租方，恒合公司作为承租方，被告恒巨公司作为担保方，三方共同签订《租赁协议》一份，协议第一条约定：原告自愿出资购买被告恒巨公司的座落于柳州市房屋，并自愿将该房屋租赁给恒合公司统一经营管理，该房屋建筑面积54.48平方米（最终以产权登记机关确认的面积为准）。在恒合公司租用该房屋期间，恒合公司可以对该房屋采取出租（包括转租）或者其他方式进行经营管理和使用，原告不得对恒合公司就该房屋的使用方式提出异议，恒合公司因使用该房屋所获得的收益归恒合公司所有，与原告无关。协议第二条约定：本协议有效期内，原告将该房屋不可撤销的全权租赁给恒合公司统一管理，且不参与管理，在征得被告恒巨公司同意后，恒合公司享有的权限包括但不限于：A、经营收益权;B、租赁权和转租权;C、决定和修改该房屋的经营定位;D、决定和修改经营范围和经营方式;E、有权根据经营需要，在不影响该房屋的整体结构前提下，对该房屋进行合理的装修和改造。协议第四条约定：装修免租期为半年，即房屋交付次日起之后半年，从2012年1月1日至2012年6月30日。租赁期限共8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。协议第五条约定：租金计付期为8年，自2012年7月1日起至2020年6月30日止。租金标准为34640元/年，即2886.67元/月（租金为税前租金），每年租金最终以产权登记的房屋面积计算房屋总价值的百分之八核算，多退少补。经三方协商一致，原告应收的第一、第二年的租金（税前租金）由恒合公司一次性提前支付给原告，税前租金金额为69280元，税后租金金额为64569元（税率按税局相应标准计算）。支付的形式如下：原告是一次性支付购房款给被告恒巨公司，原告的税后租金由恒合公司直接支付给被告恒巨公司抵作原告的部分房款及房屋装修款。从第三年起，恒合公司按季度支付租金，支付日期为每季度首月25日，由恒合公司统一打入原告指定的银行固定账号内，不支付现金。原告所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由原告承担。协议第九条约定：被告恒巨公司同意作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任，即连带赔偿由恒合公司违约给原告造成的相应的经济损失。协议第十二条约定：如恒合公司不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金；超过半年未付，原告有权解除本协议。《租赁协议》并对三方其他权利义务进行了约定。 2014年7月1日，被告恒巨公司与广西星乔投资管理有限公司（于2015年10月26日办理企业名称变更手续，更名为广西星乔资产管理有限公司）、恒合公司共同向原告发出《确认函》，主要内容为：原告与恒合公司、被告恒巨公司签订的《租赁协议》，因经营管理的需要，该《租赁协议》项下关于恒合公司名下的权利、义务，现已全部转移到广西星乔投资管理有限公司名下，今后将由广西星乔投资管理有限公司继续履行该《租赁协议》。 租赁期间，原告分别于2014年7月24日、2014年10月24日、2015年1月27日、2015年5月26日收到以银行转账方式支付的租金各8071元，共计32284元，原告陈述上述租金为2014年第三季度至2015年第二季度的租金，被告恒巨公司予以认可。现原告认为被告星乔公司未按时支付2015年第三季度及该季度之后的租金，故原告诉至法院，提出前述请求。 另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明：柳州市东环大道228号之一友谊大厦工程的开工日期为2007年4月18日，施工许可证号为450202200701190501,竣工验收日期为2014年12月11日。2017年4月10日，被告星乔公司与第三人签订《项目合作协议》一份，协议约定：被告星乔公司同意将位于柳州市（友谊大厦）一层大堂门面及6-9层、11-20层房屋按现状整体与第三人合作；房屋用于酒店（住宿业）经营使用，在现有条件下后续设备及装修追加投入由第三人负责，第三人自行办理相关酒店（住宿业）证照手续，依法经营；合作期共10年，即自2017年4月15日起至2027年4月15日止；被告星乔公司应于2017年4月15日向第三人交付符合本合同约定的酒店用房屋。《项目合作协议》并对双方其他权利义务进行了约定。 本案在审理过程中，本院于2018年9月18日到本案所涉楼宇即友谊大厦进行调查，原、被告及第三人均到场，经核实，被告星乔公司已向第三人交付《项目合作协议》中约定的所有房屋（无交接清单）；《项目合作协议》签订后，第三人对协议中约定的房屋进行装修，房屋用于酒店经营使用，酒店名称为铂顿国际公寓，该公寓于2018年6月中下旬对外营业。第三人予以确认。 本院认为，综合双方当事人的分歧意见，本案的争议焦点为：1、原告与恒合公司、被告恒巨公司于2010年10月31日签订的《租赁协议》是否系有效合同？2、原告与被告星乔公司、恒巨公司的租赁合同关系是否应予解除？3、被告星乔公司需向原告支付的租金应如何计算？4、原告主张的违约金应如何计算？5、被告恒巨公司是否应对被告星乔公司所负债务承担连带保证责任？ 针对争议焦点1，被告恒巨公司辩称《租赁协议》在本案所涉房屋未经竣工验收合格前的期间内系无效的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。由于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》记载友谊大厦工程的开工日期及施工许可证号，证明该工程于2007年4月18日开工之前已经取得建设工程规划许可证，因此，原告与恒合公司、被告恒巨公司于2010年10月31日签订的《租赁协议》并不存在无效情形，故对被告恒巨公司的前述辩解意见，本院不予采纳，该《租赁协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。 对于争议焦点2，原告已收到二被告发出的《确认函》，认可并知晓恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给被告星乔公司，故该转让对恒合公司、原告、被告星乔公司、恒巨公司均发生效力，即前述《租赁协议》的合同主体已发生变更，自转让之后，原告与恒合公司不再存在租赁合同关系，而系原告与被告星乔公司、恒巨公司存在租赁合同关系，本院对此予以确认，因此，应由被告星乔公司向原告履行《租赁协议》所约定的租金支付义务。根据原告提供的中国工商银行股份有限公司柳州分行银行流水及原告的陈述，被告星乔公司向原告支付租金至2015年第二季度止，根据《租赁协议》第十二条“超过半年未付，原告有权解除本协议”的约定，被告星乔公司逾期支付租金至今已三年有余，已经达到解除《租赁协议》的条件，原告要求解除其与二被告之间关于柳州市房屋的租赁关系，即要求解除关于《租赁协议》产生的权利义务，该主张符合协议的约定，本院予以支持。租赁关系解除后，被告星乔公司应将租赁房屋即位于柳州市房屋交还给原告。 对于争议焦点3，原告主张租金按税前租金进行计算，被告恒巨公司则认为应按税后租金进行计算。对此本院认为，《租赁协议》第五条约定“原告所得包含国家规定的税费，如产生相关税费款，则根据国家法律规定由原告承担。”原告的主张符合协议的约定，被告星乔公司应按税前租金标准支付租金，即每季度租金为8660.01元（2886.67元/月×3个月），因被告星乔公司未向原告支付2015年第三季度以及该季度之后的租金，故原告诉请要求被告星乔公司支付2015年7月1日至2018年5月31日期间（共计十一个季度零二个月）的租金101033.45元（8660.01元×11个季度+2886.67元/月×2个月），本院予以支持。另外，至本案判决生效之日止（即《租赁协议》解除前），原告与被告星乔公司存在租赁合同关系，被告星乔公司应向原告支付租金；从本案判决生效次日起（即《租赁协议》解除后），原告与被告星乔公司不存在租赁合同关系，若被告星乔公司未交还房屋，原告可以参照《租赁协议》约定的租金标准，向被告星乔公司主张房屋占有使用费。综上，被告星乔公司应按照2886.67元/月的租金标准向原告支付2018年6月1日起至本案判决生效之日止的租金；本案判决生效次日起至涉案房屋交还之日止的房屋占有使用费，按2886.67元/月的标准支付。 对于争议焦点4，根据《租赁协议》第十二条“如恒合公司不按约定按时向原告支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向原告支付滞纳金”的约定，该滞纳金的性质属于违约金，被告恒巨公司辩称违约金数额过高，本院认为，原告主张的违约金符合《租赁协议》的约定，并且违约金的计算标准不违反法律的规定，故本院对被告恒巨公司的该项辩解不予采纳。又根据《租赁协议》第五条约定，租金按季度支付，支付日期为每季度首月25日，则逾期之日为每季度首月26日。结合原告主张的违约金起算时间，截止至2018年5月31日，被告星乔公司应向原告支付的违约金计算如下： 1、2015年第二季度租金的违约金计为53.69元（该季度的租金于2015年5月26日支付，故违约金计算至2015年5月26日止，从2015年4月26日起计至2015年5月26日止共31天，即8660.01元×31天×0.0002）； 2、2015年第三季度租金的违约金计为1803.01元（从2015年7月26日起计至2018年5月31日止共1041天，即8660.01元×1041天×0.0002）； 3、2015年第四季度租金的违约金计为1643.67元（从2015年10月26日起计至2018年5月31日止共949天，即8660.01元×949天×0.0002）； 4、2016年第一季度租金的违约金计为1484.33元（从2016年1月26日起计至2018年5月31日止共857天，即8660.01元×857天×0.0002）； 5、2016年第二季度租金的违约金计为1326.71元（从2016年4月26日起计至2018年5月31日止共766天，即8660.01元×766天×0.0002）； 6、2016年第三季度租金的违约金计为1169.10元（从2016年7月26日起计至2018年5月31日止共675天，即8660.01元×675天×0.0002）； 7、2016年第四季度租金的违约金计为1009.76元（从2016年10月26日起计至2018年5月31日止共583天，即8660.01元×583天×0.0002）； 8、2017年第一季度租金的违约金计850.41元（从2017年1月26日起计至2018年5月31日止共491天，即8660.01元×491天×0.0002）； 9、2017年第二季度租金的违约金计为694.53元（从2017年4月26日起计至2018年5月31日止共401天，即8660.01元×401天×0.0002）； 10、2017年第三季度租金的违约金计为536.92元（从2017年7月26日起计至2018年5月31日止共310天，即8660.01元×310天×0.0002）； 11、2017年第四季度租金的违约金计为377.58元（从2017年10月26日起计至2018年5月31日止共218天，即8660.01元×218天×0.0002）; 12、2018年第一季度租金的违约金计为218.23元（从2018年1月26日起计至2018年5月31日止共126天，即8660.01元×126天×0.0002）。 以上违约金合计11167.94元，故被告星乔公司应支付给原告违约金11167.94元。至于2018年6月1日起至本案判决生效之日止的违约金，被告星乔公司应按照《租赁协议》约定的违约金标准，即每日按应付而未付租金的万分之二向原告支付违约金。本案判决生效后，《租赁协议》已解除，被告星乔公司无需向原告支付违约金，对原告该部分诉请，本院不予支持。 对于争议焦点5，根据原告与恒合公司、被告恒巨公司签订的《租赁协议》的约定，被告恒巨公司作为恒合公司的担保方，如恒合公司违反协议约定，由被告恒巨公司承担连带责任，且从恒合公司与二被告向原告发出的《确认函》可知，被告恒巨公司认可并同意恒合公司将《租赁协议》中承租人的合同权利义务一并转让给被告星乔公司，因此，被告恒巨公司应对被告星乔公司上述应付款项承担连带清偿责任。对于被告恒巨公司辩称其应承担一般保证责任的意见，缺乏依据，本院不予采纳。被告恒巨公司承担保证责任后，有权向被告星乔公司追偿。 被告星乔公司、第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十六条、第三十一条，并参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十三条、第四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告傅桂英与被告柳州市恒巨房地产开发有限公司、广西星乔资产管理有限公司关于柳州市房屋的租赁合同关系； 二、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告傅桂英交还位于柳州市房屋； 三、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告傅桂英支付截止至2018年5月31日的租金101033.45元，从2018年6月1日起至本案判决生效之日止的租金，按照2886.67元/月的标准支付； 四、若被告广西星乔资产管理有限公司未按时履行上述第二项内容，则被告广西星乔资产管理有限公司应向原告傅桂英支付房屋占有使用费，从本案判决生效次日起计至涉案房屋交还之日止，按照2886.67元/月的标准支付； 五、被告广西星乔资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告傅桂英支付截止至2018年5月31日的违约金共计11167.94元，从2018年6月1日起计至本案判决生效之日止的违约金，以被告广西星乔资产管理有限公司尚欠的租金为基数，按每日万分之二的标准支付； 六、被告柳州市恒巨房地产开发有限公司对被告广西星乔资产管理有限公司所负上述债务承担连带清偿责任；被告柳州市恒巨房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告广西星乔资产管理有限公司追偿； 七、驳回原告傅桂英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2545元（原告傅桂英已向本院预交），由被告广西星乔资产管理有限公司、柳州市恒巨房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  马雪辉 人民陪审员  银 燕 人民陪审员  彭彩云 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  王睿君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十二条保证期间，债权人依法将主债权转让给第三人的，保证人在原保证担保的范围内继续承担保证责任。保证合同另有约定的，按照约定。 第二十三条保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第三十三条主合同对主债务履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。