广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2841号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：谢坚荣，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳霞，男，汉族，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：李土姐，女，汉族，住广东省英德市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人柳霞、李土姐商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回柳霞、李土姐的全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由柳霞、李土姐负担。事实与理由：合创公司认为原审判决有部分事实认定不清、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。一、合创公司开发的“恒信嘉园”项目因市政规划原因未能按照预期工程计划拉设居民楼永久用水管道，且管道燃气公司的拖延施工耗时一年多，直至2017年才完成竣工验收工作。以上影响合同履行的因素涉及政府行为，并非合创公司作为开发商可控的风险范围，故房屋迟延交付的违约过错不能完全归责于合创公司。但实际上，“恒信嘉园”项目早在双方约定的房屋交付时间之前已具备交付条件，约有一二百户在2016年已接收房屋入住，说明当时的房屋完全符合双方约定的交付使用条件，不影响业主居住使用。故此，应驳回其诉讼请求。二、涉案房屋于2017年6月9日竣工验收，具备合同约定的交付条件，合创公司通过电话、邮寄等方式多次通知业主，但业主怠于接收房屋。而且，业主于2017年7月30日签名确认《收楼验收表》，涉案房屋在该日期之前已竣工验收合格。业主在验收表上单方所填写的内容并不属于可以拒绝收楼的房屋瑕疵，其签收该份书面材料应视为具备法律效力的行为，应当认定该时间为实际收楼日期。三、合创公司交付的房屋已通过清新区住房和城乡建设局竣工验收合格，且房屋层高2.9米是由广东省城乡规划核定的层高，是符合法定交付条件，业主确认接收房屋后已实际投入装修使用，无权就房屋层高问题另行主张违约损失。合创公司已举证证明涉案房屋已通过清新区住房和城乡建设局竣工验收合格，符合法定交付条件及房屋正常使用条件。业主在接收房屋时已书面签名确认对房屋各项目均无异议，无权就房屋层高问题另行主张违约损失。另一方面，如果业主认为房屋层高影响其居住，完全可以拒绝收楼或在装修入住前主张解除双方买卖合同关系。但业主得知房屋实际层高以后，仍然对房屋投入装修成本等，在实际使用房屋后又以层高不足提出索赔，可见房屋层高不足对业主使用房屋根本不会造成实质影响，业主以实际行为认可及接受了房屋现况，又要求取得层高不足的赔偿，对合创公司而言并不公平。况且，双方未就房屋层高不足约定违约责任。最后，虽然合同约定房屋层高3米，但住宅3米纯属笔误，商铺核定高度是3米，销售人员填写合同时没有注意修改而造成的。所以，原审法院判令合创公司承担房屋层高不足的损失，没有合同及法律依据，因此，请求二审法院对该诉讼请求予以驳回。综上所述，请求二审法院撤销原审判决，驳回业主的全部诉讼请求，维护合创公司的合法权益。柳霞、李土姐答辩称：一、合创公司因自来水公司、燃气公司等第三方原因导致迟延验收合格，从而造成逾期交付房屋。该第三方的原因不是法定的违约免责事由，也不是约定的违约免责事由。根据合同相对性原则，合创公司应向业主承担逾期交付房屋的违约责任。签订房屋收楼表只是查验房屋，并非实际接收房屋，实际收楼时间应以钥匙登记表为准。二、关于层高不足的问题。按照《商品房买卖合同》（预售）第3条约定，房屋层高为3米，业主基于信赖才签订合同，合创公司应基于诚信按照合同约定交付房屋。但合创公司隐瞒房屋实际高度，已经构成违约，应承担违约责任。合创公司主张是因为销售人员存在重大误解缺乏证据支持，房屋高度不足严重影响房屋的舒适性以及通风等。虽然我国法律并没有明确规定高度不足的违约计算标准，但业主主张按照房屋减少比例1/30计算是合情合理的，原审法院按照总购房款2%支持了业主的部分请求，并没有超出总购房款的1/30的请求金额，所以原审判决合法合理。柳霞、李土姐向原审法院起诉请求：1、合创公司支付逾期交房违约金（从2017年1月1日起至实际交房日止，按日万分之一及已付房价款399036元计算,至2018年1月10日为14923元）；2、合创公司赔偿房屋层高不足的损失13301元;3、案件诉讼费用全部由合创公司承担。原审法院认定事实：2015年8月16日，柳霞、李土姐与合创公司签订《商品房买卖合同》（预售）约定，柳霞、李土姐购买位于清远市清新区太和镇新城路中1号之二恒信嘉园×××房屋，房屋总金额399036元，房屋层高为3米；合创公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付柳霞、李土姐使用；合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付柳霞、李土姐使用，逾期超过90日后，柳霞、李土姐要求继续履行合同的，合同继续履行，合创公司按日向柳霞、李土姐支付已交付房价款万分之一的违约金等。合同签订后，柳霞、李土姐按约定支付合创公司购房款399036元。2017年7月12日，房屋验收合格备案。2017年8月10日，合创公司交付房屋。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。合创公司与柳霞、李土姐签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金。合创公司未能于2016年12月31日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。合创公司应支付柳霞、李土姐逾期交房违约金8858.6元（399036×0.0001×222），柳霞、李土姐请求超出部分，不予支持。三、层高不足的赔偿。合创公司交付房屋层高为2.9米，与合同约定层高为3米不符，是违约行为。层高是决定房屋的空间大小的一个重要因素，影响室内空气流通、采光度等方面的好坏，进而影响居住的舒适感，根据利益衡平之法则，结合本案的实际情况，酌情认定合创公司赔偿8000元，柳霞、李土姐主张过高部分，不予支持。原审法院判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付柳霞、李土姐的逾期交房违约金8858.6元，于判决生效之日起10日内付清。二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付柳霞、李土姐层高不足的损失8000元，于判决生效之日起10日内付清。三、驳回柳霞、李土姐的其他诉讼请求。案件受理费506元，折半收取253元，柳霞、李土姐负担103元，清远市合创泰富房地产开发有限公司负担150元。本院二审期间，合创公司提交了规划设计图、《建设工程规划条件核实合格通知书核发》。本院组织双方当事人对上述证据进行质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，《商品房买卖合同》（预售）第十三条约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按《商品房买卖合同》补充协议第七条处理。附件十一《补充协议》第七条约定，根据买卖合同第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下：双方约定尺寸误差范围不超过±3%。尺寸的误差范围在3%以内（含3%）的，买卖双方不作任何补偿；超过3%的，双方均不得解除合同，仅按如下方式据实结算房价款：实际应付房价款=合同约定整套商品房总价款/预测建筑面积×实测建筑面积。本院认为，结合合创公司的上诉请求与业主的抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、合创公司提出的免责事由能否成立；二、合创公司实际交楼时间应如何认定；三、交付房屋存在层高不足，合创公司应否赔偿损失。关于争议焦点一。合创公司未在合同约定的期限届满前向被上诉人交付涉案房屋，合创公司认为其不应当承担违约责任并提出两个免责事由。其一是自来水公司转制交接导致未能按期拉设居民楼永久用水管道，其二是燃气公司拖延施工导致验收迟延。根据涉案合同的约定，合创公司可以延期交付的理由仅包括不可抗力、政府行为及买受人违约。合创公司提出的自来水公司及燃气公司迟延的问题均属于其与案外人之间的合同关系，并非合同约定的三种可以延期的理由，合创公司据此要求不承担违约责任，理由不成立，本院予以驳回。关于争议焦点二。根据查明的事实，涉案房屋于2017年7月12日竣工验收备案。合创公司上诉主张其通过电话、邮寄等方式多次通知柳霞、李土姐，柳霞、李土姐怠于接收房屋，但合创公司没有提供相应的证据予以证明，对此本院不予采纳。李土姐于2017年7月30日在《恒信嘉园收楼验收表》上填写“主人房阳台下水道有个洞口”并签名确认，一审法院据此认定合创公司的实际交楼时间为2017年8月10日并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋层高为3米。合创公司交付的房屋层高为2.9米，即实际层高与合同约定相差0.1米。按照《商品房买卖合同》附件十一第七条约定，交付房屋尺寸误差在±3%以内（含3%）的，买卖双方不作任何补偿。即合创公司应赔偿房屋的层高误差仅为0.01米。其次，涉案房屋的层高符合国家住宅设计规范及报建、施工审批文件标准，符合正常居住的要求。再次，虽然交付的房屋对生活居住确有一定的影响,但该影响极其有限。据此，原审判决酌情确定合创公司赔偿损失不当，本院予以纠正。综上所述，合创公司的部分上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实部分不清，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初461号民事判决第一项；二、撤销广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初461号民事判决第二项、第三项；三、驳回柳霞、李土姐的其他诉讼请求。一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费506元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担253元，柳霞、李土姐负担253元。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十二月六日书记员 钟婉超附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。