广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初2071号 原告：蔡汉丽，女，汉族，1960年9月4日出生，户籍所在地江西省，经常居住地北海市。 委托代理人：林国斌，广西海城律师事务所律师。 被告：周云尚，男，汉族，1972年1月5日出生，户籍所在地山东省微山县。 委托代理人：姚伟才，广西嘉友律师事务所律师。 被告：广西春秋房地产代理有限公司，住所地北海市北海大道长青公园南门（明丽金楼东侧）。统一社会信用代码：91450500MA5L27N95A。 法定代表人：蔡耀宗。 委托代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所律师。（同为第三人蔡耀宗的委托代理人） 第三人：蔡耀宗，男，汉族，1977年5月23日出生，住所地北海市海城区。 原告蔡汉丽诉被告周云尚、广西春秋房地产代理有限公司（以下简称“春秋代理公司”）、第三人蔡耀宗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日受理后，依法组成由审判员谭晓明担任审判长，人民陪审员庞茗茜、傅春燕参加的合议庭，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。书记员庞大洋担任法庭记录。原告蔡汉丽及其委托代理人林国斌、被告周云尚及其委托代理人姚伟才、被告春秋代理公司及第三人蔡耀宗的共同委托代理人罗轶群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡汉丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告周云尚双倍返还原告向其交付的定金，数额为人民币160万元；2、判令被告春秋代理公司、第三人蔡耀宗对上述债务承担连带责任；3、本案的诉讼费用、财产保全费用、原告因本案支付的法律服务费由两被告承担。事实和理由：原告蔡汉丽经被告春秋代理公司的介绍，拟购买被告周云尚所有的坐落于北海市海城区【房屋产权证号（2016）字第xxxxx号、国土使用权证号（2016）第xxxx号】。2018年3月3日，原告与被告周云尚的委托代理人蔡耀宗、被告春秋代理公司三方签订了《房屋买卖合同》，约定该房屋的成交价格为320万元，签订合同时支付定金80万元，于该房屋物业证满2年后解除银行抵押到物业交易中心办理过户手续。在签订合同之前，原告已将80万元支付给了被告春秋代理公司，签订合同时被告春秋代理公司将该款作为定金交付给了被告周云尚的委托代理人蔡耀宗。因办理银行按揭贷款手续的需要，2018年4月16日，第三人蔡耀宗将上述80万元转账给原告，当日，原告再将该款转账至被告周云尚的账户上。因北海房地产升温，房屋价格提高，被告周云尚恶意违约，故意拖延不办理该房的解除抵押及过户手续，致使原告的合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告周云尚辩称，2018年3月3日，第三人蔡耀宗以被告周云尚的名义与原告蔡汉丽签订了《房屋买卖合同》，但是第三人蔡耀宗所持委托书明确了授权范围，载明必须要还清银行贷款、解除抵押登记手续、领取物业证、土地证后才能签订合同，涉案房屋于2018年6月20日前尚未偿还全部银行贷款且未办理解除抵押登记手续，对此原告蔡汉丽是明确知情的，所以第三人蔡耀宗以被告周云尚的名义与原告所签的合同超越了代理权限，事后未得到被告周云尚的追认，所以该合同对周云尚不发生法律效力；原告的诉讼请求不合理，按照合同法的规定，定金不能超过合同总标的的20%，双方约定的定金80万元已经超过了合同总标的的20%，所以原告诉请双倍返还定金160万元没有事实和法律依据；原告诉请的保全费等由法院认定，原告要求支付的律师服务费没有法律依据，不应支持。 被告春秋代理公司、第三人蔡耀宗辩称，第三人蔡耀宗代理被告周云尚与原告签订《房屋买卖合同》，该交易是经过被告周云尚同意的，事后被告周云尚对该份合同知情并认可，所以不存在超越代理权限的问题；被告春秋代理公司在此次交易中没有过错，不应承担民事责任，合同无法继续履行的原因在于被告周云尚违约，不同意将涉案房屋出卖给原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，因与本案有一定的关联性，本院亦将其作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认案件法律事实如下：2018年3月3日，第三人蔡耀宗以被告周云尚（卖方）的名义与原告蔡汉丽（买方）、被告春秋代理公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：原告蔡汉丽购买被告周云尚所有的位于北海市物业【房屋所有权证号：北房权证（2016）字第xxxx号，国有土地使用权证号：北国用（2016）第xxxx号】，该物业建筑面积为344.88平方米；房屋成交价320万元，签订本合同时支付人民币80万元作为定金，定金自动转为房款；首付款为人民币50万元，买方在过户当天直接支付给卖方，房价余款190万元以银行按揭付款方式支付，买方应在签订本合同后15天内办妥按揭贷款申请手续；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能及时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。 2018年2月10日、2018年3月2日，原告蔡汉丽分三笔向被告春秋代理公司支付购房诚意金20万元、13万元和47万元，合计80万元，被告春秋代理公司向其出具了三份收款收据。庭审中，被告春秋代理公司确认收到上述80万元，目前该款由被告春秋代理公司账户代管。原告认为被告周云尚没有按照合同约定出售涉案房屋构成违约，为此提出解除《房屋买卖合同》，并要求双倍返还定金，被告春秋代理公司、第三人蔡耀宗对上述债务承担连带责任，被告周云尚以被告春秋代理公司及第三人蔡耀宗超越代理权限签订的上述合同对其不发生法律效力，双方以致涉诉。 另查明，2016年5月18日，经北海市公证处公证，被告周云尚委托第三人蔡耀宗全权办理涉案物业有关事宜：1、到房地产有关部门办理上述房屋查询档案相关事宜；2、向有关债权人偿还上述房屋的贷款余额，办理解除（包括提前解除）该房贷款手续并代为领取上述房屋的抵押注销材料；3、到房地产有关部门办理注销上述房屋的抵押登记手续并领回《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等有关材料；4、到保险公司办理退保手续并领取所退保险费；5、在完成上述有关事宜后依法办理上述房屋及土地使用权的转让手续（包括与买方签订房地产买卖合同及办理网签手续、申报纳税并缴纳有关税费、代收转让款、办理房屋所有权、土地使用权过户及水、电、管道煤气、数字电视、电话、物业等附属配套设施的过户等手续）等等。庭审中，原告蔡汉丽确认第三人蔡耀宗在以被告周云尚的名义与其签订《房屋买卖合同》时，向其出示了上述公证委托书。 还查明，第三人蔡耀宗是被告春秋代理公司的法定代表人。2017年12月16日，被告周云尚与被告春秋代理公司签订一份《限时销售合同》（编号：CQDC0000463），约定：被告周云尚委托被告春秋代理公司独家限时销售位于北海市海城区的物业，限时销售期限为签订本合同之日起至2018年5月31日，有满足交易净收人民币330万元价格条件的，被告春秋代理公司即可全权代理被告周云尚出售该物业；被告春秋代理公司向被告周云尚支付限时销售保证金人民币500元，被告春秋代理公司保证在期限内为被告周云尚找到适格买家，否则被告周云尚有权没收此保证金，被告春秋代理公司在期限内找到适格买家后，此保证金在被告周云尚与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给被告春秋代理公司，如被告周云尚拒绝与被告春秋代理公司找的适格买家签订《房屋买卖合同》，被告周云尚须向被告春秋代理公司返还此保证金，且被告周云尚应向被告春秋代理公司支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售期限内，被告春秋代理公司不履行推销义务，须向被告周云尚支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；限时销售期限内，若被告春秋代理公司介绍的买家同意按照合同约定的条件交易的，则被告周云尚全权委托被告春秋代理公司代其收取购房定金。被告春秋代理公司代被告周云尚收取定金后，可将部分或全额定金直接转入合同约定的被告周云尚指定账户，即视为周云尚已收到买家的购房定金。被告周云尚完全认可被告春秋代理公司与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等。同日，被告周云尚在一份被告春秋代理公司提供的内容为已详细阅读且公司员工也已详细说明《限时销售合同》内容的《明示单》上签字。2018年4月16日，第三人蔡耀宗代被告周云尚向银行偿还涉案房屋月供37500元。 再查明，2018年6月3日，案外人罗玉贵（买方）与被告周云尚（卖方）、案外人广西世联华房地产代理有限公司（经纪方）签订了一份《房屋买卖合同》，约定案外人罗玉贵购买被告周云尚所有的上述房屋，房屋成交价为359万元。案外人罗玉贵已支付购房款274万元，余款85万元已交付本院。 又再查明，原告蔡汉丽因本案提起诉讼支付律师服务费20000元。 诉讼过程中，原、被告及第三人均同意解除原、被告于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同》。 关于被告春秋代理公司、第三人蔡耀宗是否超越代理权限的问题。本院认为：北海市公证处出具的公证书明确载明，受托人蔡耀宗的权限为：1、到房地产有关部门办理上述房屋查询档案相关事宜；2、向有关债权人偿还上述房屋的贷款余额，办理解除（包括提前解除）该房贷款手续并代为领取上述房屋的抵押注销材料；3、到房地产有关部门办理注销上述房屋的抵押登记手续并领回《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等有关材料；4、到保险公司办理退保手续并领取所退保险费；5、在完成上述有关事宜后依法办理上述房屋及土地使用权的转让手续等等。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，受托人在委托书的授权范围内实施的代理行为应为有权代理。本案中，被告周云尚对受托人蔡耀宗履行代理权限事宜的先后次序提出质疑，认为蔡耀宗只有在偿还涉案房屋的全部银行贷款并办理解除抵押登记，领回房屋权属证书后才能签订《房屋买卖合同》，否则视为超越代理权限，签订的合同对其不发生法律效力。本院经审查认为，根据委托书的合同目的，周云尚旨在委托蔡耀宗处理与涉案房屋相关的一切事宜，包括但不限于转让房屋、代收转让款、解除抵押、领取房屋权属证书等，但不能要求受托人先行垫付涉案房屋的贷款余额、办理抵押注销登记后才能签订转让合同，这种理解既片面又有违行业习惯，更不符合合同目的，本院不予采纳。第三人蔡耀宗以被告周云尚的名义与原告蔡汉丽签订《房屋买卖合同》、收取购房定金系委托人周云尚的真实意思表示，蔡耀宗没有超越代理权限，属于有权代理行为，该《房屋买卖合同》对被告周云尚具有法律效力。另，根据《限时销售合同》，周云尚授权春秋代理公司代为出售涉案房屋，双方成立委托合同关系。周云尚认为春秋代理公司以320万元的价格（低于限时销售合同约定的330万元）与原告蔡汉丽签订《房屋买卖合同》损害其利益，本院认为，其双方的委托合同关系不是本案的审理范围，本院不予处理。 原告蔡汉丽与被告周云尚签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律规定，合同合法有效，本院予以确认。现原告要求解除《房屋买卖合同》，被告周云尚没有提出异议，双方的行为系属当事人行使自己的合法权利，与法无悖，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告周云尚返还已付的80万元，有事实和法律依据，本院予以支持。基于本院查明的事实，目前该笔款由被告春秋代理公司账户代管，故由被告春秋代理公司直接将上述80万元返还原告较为合理。另，原告蔡汉丽支付的上述80万元虽由双方约定为定金，但因双方主合同的标的额仅为320万元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金数额不得超过主合同标的额的20%”的规定，该80万元中仅有64万元可视为定金，余款16万元应视为是蔡汉丽的预付款。 被告周云尚没有合理理由不予出售涉案房屋，违反合同的主要义务构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张适用定金罚则，要求被告周云尚双倍返还定金160万元。本院认为，原告主张双倍返还定金已超过造成损失的百分之三十，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’，本院根据合同“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金”的约定，兼顾原告丧失交易机会、律师费等合理损失，酌情将违约金调整为32万元（320万元×10%）。原告要求被告春秋代理公司、第三个蔡耀宗对上述债务承担连带清偿责任没有依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下： 一、解除原告蔡汉丽与被告周云尚于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告广西春秋房地产代理有限公司返还购房定金64万元和预付款16万元给原告蔡汉丽； 三、被告周云尚支付违约金32万元给原告蔡汉丽； 四、驳回原告蔡汉丽的其他诉讼请求。 案件受理费19200元，诉讼保全费5000元，两项合计24200元，由原告蔡汉丽承担5760元，被告周云尚承担18440元（上述费用原告已向本院预交，由被告周云尚在履行上述义务时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应当在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟缓履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用19200元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭晓明 人民陪审员  庞茗茜 人民陪审员  傅春燕 二〇一八年十二月十五日 法官 助理  吴伟燕 书 记 员  庞大洋