河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀06民终6671号 上诉人（原审被告）：陈建华，女，1975年6月12日出生，汉族，住定兴县。 委托诉讼代理人：李东强，河北金房律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河北鹏达房地产开发有限公司，住所地河北高碑店市团结路。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田金良，河北三兴律师事务所律师。 上诉人陈建华因与被上诉人河北鹏达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 陈建华上诉请求：1、撤销高碑店市人民法院作出的（2018）冀0684民初2154号民事判决书，在查清事实的基础上依法改判或者发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审判决应认定上诉人与被上诉人2016年7月6日订立合同时，被上诉人销售的涉案房产系五证不全，违规销售。根据已查明的事实，被上诉人于2016年10月10日取得涉案项目的建设工程施工许可证，2017年6月16日才取得涉案项目的商品房预售许可证。从时间顺序而言，双方订立商品房购买合同时被上诉人系五证不全，违规销售。二、一审判决适用法律错误。1、高碑店市人民政府颁布的限购政策系不可抗力。限购政策对双方来说均系不可预见、不可避免、不能克服的，属于不可抗力，因为双方订立合同的时间为2016年7月6日，而限购政策发布于2017年4、5月份，中间相隔时间长达近一年，出乎双方意料。2、限购政策的公布实施发生在被上诉人延迟履行期间。按照法律规定，被上诉人销售商品房应具备五证，在具备五证的情况下，根据2016年高碑店市关于商品房买卖的政策，上诉人完全具备购房资格，也可办理按揭贷款。但被上诉人在限购政策颁布一个多月后才取得商品房预售许可证，因此，就本案来说，双方签订商品房购买合同时被上诉人未取得预售许可证不仅是违法违规的问题，更是延迟履行合同义务的行为。3、因不可抗力发生在被上诉人延迟履行期间，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，被上诉人的合同义务不能免除。一审判决基于高碑店市出台的限购政策致使上诉人不能取得商业贷款，而不考虑被上诉人的延迟履行问题，直接免除被上诉人的合同义务，实属偏颇。4、本案合同目的可以实现。本案合同系双方真实意思表示，上诉人虽不能取得商业按揭贷款，但合同仍有多种选择方式可继续履行，仅以上诉人不能全额支付剩余购房款就认定合同目的不能实现，既不公平，也不合理。5、上诉人与被上诉人订立合同时和被上诉人起诉时涉案房产的价格差额巨大，一审判决解除合同并免除被上诉人的合同责任严重违反公平原则。自双方订立合同到目前，涉案房产的市场价值翻了一番都不止，差额巨大，被上诉人起诉是充分考虑商业价值的不诚信行为，该行为不应得到法院的支持。 河北鹏达房地产开发有限公司辩称，双方签订的商品房买卖合同是具有预约性质的合同，合同签订时上诉人明知涉案房屋并未取得预售许可证，合同第16条明确约定双方需在具备条件时签订正式合同，双方签订的房屋买卖合同没有约定取得预售证的时间，合同签订后被上诉人与房屋建设也没有任何拖延，不存在违约行为。本案合同不能履行完全是由于政府出台限购政策导致上诉人不具备在高碑店购买商品房的资格，双方无法办理网签备案、产权登记、按揭贷款等相关手续，依据相关司法解释规定该合同只能解除。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。 河北鹏达房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告签订的《商品房购买合同》；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月6日，原被告签订《商品房购买合同》，约定被告从原告处购买英伦名郡-牛津郡24号楼3单元1601室的房屋，总价为675675元，付款方式为按揭贷款，乙方（被告）于2016年7月6日支付首期购房款205675元，贷款470000元，甲方（原告）应在2018年10月25日前，将符合使用条件的房屋交付乙方。《商品房购买合同》第十条约定，凡办理银行按揭贷款的买受人需在甲方通知之日起三日内提交申请贷款所需的合格按揭贷款资料并履行贷款手续；自甲方通知之日起三日内，乙方未提交申请银行按揭贷款的合格资料或未履行银行按揭贷款手续，逾期十五日仍未履行的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之十的违约金，该违约金甲方有权在乙方已付购房款中直接扣除；因乙方原因导致银行拒绝贷款的，自接到甲方拒贷通知之日起三日内，乙方可改为一次性付款，否则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付房屋总价款百分之十违约金，该违约金甲方有权从乙方已付购房款中直接扣除。第十六条约定，本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，自甲乙双方签订《商品房买卖合同》之日起失效。乙方应自甲方通知之日起三日内携带甲方指定资料到指定地点签订《商品房买卖合同》。签订《商品房购买合同》当日，陈建华给付原告首期购房款205675元。2016年10月10日，原告取得《建设工程施工许可证》，2017年6月16日，原告取得《商品房预售许可证》。另查明，2017年5月27日，高碑店市人民政府颁布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，对能够提供高碑店市3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非高碑店市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。陈建华不是高碑店市户籍居民，不具有在高碑店市购买住房的资格。2018年1月23日，原告向被告发送短信通知，通知被告“因政府住房限购政策原因，您不具备在高碑店市购房商品房的资格，银行按揭贷款无法办理依据双方签订的《商品房购买合同》的约定，付款方式应改为一次性付款。……请您在收到本通知之日起七日内将剩余购房款及逾期付款违约金一次性交到我公司售楼部，并办理相关手续。逾期交纳，我公司将依据合同约定解除双方签订的《商品房购买合同》。” 一审法院认为，《商品房购买合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。但是，因高碑店市人民政府颁布限购政策，陈建华无法办理按揭贷款，而且原被告双方对剩余购房款的给付时间、方式无法达成一致意见，双方签订合同的目的已经无法实现，故对原告要求解除《商品房购买合同》的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：解除原告河北鹏达房地产开发有限公司与被告陈建华于2016年7月6日签订的《商品房购买合同》。案件受理费50元，由被告负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了两组证据：1、第一组证据为案号为（2018）冀0684民初88号、（2018）冀0684民初93号、（2018）冀0684民初256号的三份民事裁定书，该裁定书均为外地客户购买被上诉人房所产生的争议，被上诉人在取得上述客户缴纳全款的意见后选择撤诉处理，证实本案所涉合同应该可以继续履行，购房资格的有无并不会因为付款方式改变而发生改变，因此变更付款方式可以作为合同履行的条件，我方也同意按分期付款等方式继续履行合同；2、第二组证据为被上诉人给马永强开具的收据复印件，证实在付全款的情况下合同是可以继续履行的。被上诉人对上诉人提交的上述证据的质证意见为：1、撤诉裁定与本案无关，不能证实上诉人的证明目的；2、收据系复印件，对其真实性、合法性、关联性均不认可。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订《商品房购买合同》后，因高碑店市人民政府颁布限购政策，上诉人已不具备在高碑店市购买商品房的资格，因此，不仅是被上诉人无法获得剩余购房款，上诉人亦无法办理相应权证，故一审判决认定双方签订合同的目的已无法实现并无不当。关于上诉人主张被上诉人存在迟延履行合同义务的问题，上诉人就此在一审中并未提出反诉，二审中难以对此做出评判，上诉人可另案予以主张。 综上所述，陈建华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人陈建华负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 娟 审判员 刘克伟 审判员 王明生 二〇一八年十二月十七日 书记员 何 军