浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2498号 上诉人（原审原告）：朱倩，女，1989年6月18日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 委托诉讼代理人：朱华香（系朱倩母亲），女，1963年8月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县。 被上诉人（原审被告）：桐乡华贸置业有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道177号。统一社会信用代码：91330483589012011B。 法定代表人：徐发林，董事长。 被上诉人（原审被告）：桐乡华贸商业经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道388号1幢办公1。统一社会信用代码：91330483307358162P。 法定代表人：蔡春娇，经理。 二被上诉人共同诉讼代表人：浙江新联会计师事务所有限公司，系破产管理人。住所地：浙江省嘉兴市中山西路世纪广场北楼5W座。统一社会信用代码：913304027195616343。 法定代表人：李东红，执行董事兼经理。 上诉人朱倩因与被上诉人桐乡华贸置业有限公司（以下简称华贸公司）、桐乡华贸商业经营管理有限公司（以下简称华贸商管公司）合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2018）浙0483民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱倩上诉请求：撤销一审判决，改判华贸公司、华贸商管公司继续履行买卖合同及物业委托经营管理合同。事实和理由：一、一审判决认为涉案房产属在建工程错误。涉案房产主体工程已经竣工，装潢工程也已竣工，只有外围场地未完全竣工，故涉案房产已经基本具备交付条件。二、一审判决以涉案房产整体工程未竣工为由认为涉案房产不是法律上的特定物，没有法律依据。根据双方签订的买卖合同，朱倩出资购买的商铺位于桐乡市振东新区。涉案房产所在地理位置完全确定，且已经华贸公司向桐乡市房地产管理处申请登记备案，符合法律上特定物的特征。三、朱倩已经全额支付购房款，完全履行了合同，华贸公司、华贸商管公司的管理人无权依据破产法第十八条的规定解除合同。四、迄今为止要求履行合同的购房者人数众多，管理人可以通过重整的方式，引进投资人将未完成的工程施工完成，让已全额付款或支付大部分款项的购房者选择要房还是退款，这样才能安抚民心。 华贸公司、华贸商管公司在二审中未作答辩。 朱倩向一审法院起诉请求：判令华贸公司、华贸商管公司继续履行商品房买卖合同及物业委托经营管理合同，并承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年11月24日，朱倩与华贸公司签订2017预0012690号《商品房买卖合同》一份，约定向华贸公司购买桐乡市振东新区房产一套，每平方米单价11771.70元，房屋总价为198000元（朱倩与华贸公司于2017年7月29日签订的认购书约定房屋总价为240000元，后签订的商品房买卖合同为少交税款而写成198000元）。付款方式为签订合同当日支付100000元，余款在本合同签订后二个月内支付98000元。同年7月26日，朱倩的母亲朱华香代为支付华贸公司意向金500元，9月24日，朱倩支付华贸公司房款198000元，支付华贸商管公司费用40000元，合计已支付238500元（华贸公司、华贸商管公司自认朱倩支付给华贸商管公司的款项亦系房款）。签订《商品房买卖合同》的同时，朱倩与华贸商管公司签订《委托经营管理合同》一份，约定将其购买的上述房产委托华贸商管公司经营管理，委托期限自2017年12月31日起至2027年12月30日止。华贸公司应在2018年6月30日前将建设工程竣工验收合格并取得竣工验收备案证明且有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许文件，具备商品房正常使用的基本条件的房屋交付给朱倩。如逾期交房华贸公司承担逾期交房违约金。合同签订之日起由华贸公司向桐乡市房地产管理处申请登记备案。2018年4月17日一审法院受理华贸公司破产清算一案并指定管理人，并根据管理人申请，于同年5月8日将华贸商管公司合并破产。涉案工程尚未竣工，属于在建工程。管理人于2018年5月22日向朱倩寄发《解除协议通知书》，要求解除商品房买卖合同和委托经营管理合同。 一审法院认为，朱倩与华贸公司在自愿协商基础上达成的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，依法应认定合法有效。对于朱倩已经支付的款项以及涉案房屋尚属在建工程双方均无异议，争议焦点在于：1、涉案房产是否属于被告华贸置业公司的债务人财产。根据《最高人民法院关于审理破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，以及尚未办理产权证或者产权过户手续，但已向买方交付的财产，均不属于破产财产。然而本案涉案房屋整体工程尚未竣工验收，故不能认定已形成法律意义上的特定物。朱倩主张涉案房屋不属于债务人财产的理由，不能成立。2、对于朱倩要求继续履行合同的诉请应否支持。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；在本案华贸公司进入破产程序后，客观上没有能力续建竣工并办理验收手续，商品房买卖合同事实上已不能履行。如果强制履行涉案合同，将产生该债权人优先于其他债权人获得受偿的权利，从而与破产法的规定产生冲突，不利于公平处置债务人财产；管理人决定解除合同，系基于有利破产进程及债权人及债务人利益的考量而作出，故对于朱倩要求继续履行合同的诉请不予支持，但其可以就该《商品房买卖合同》所支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回朱倩的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由朱倩负担。 二审中，双方当事人均没有提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。另查明，华贸公司开发的“世纪广场”项目属城市商贸综合体。目前建筑主体已结顶，电梯、水电、消防等工程未完工，且事实上早已停工。在法院受理破产申请前，华贸公司已备案出售房屋664套（间），涉及购房者584人，目前已与管理人达成解除合同协议并申报债权的业主达505人。 本院认为，根据查明的事实，涉案工程尚未竣工验收，一审法院认定为在建工程正确。虽然朱倩已经支付了购房款，但华贸公司已进入破产清算程序，客观上没有能力续建竣工并办理验收手续，案涉商品房买卖合同事实上已不能履行。至于华贸公司在破产程序中能否重整或和解，在本案中不能确定。而双方签订的委托经营管理合同并未实际履行，管理人有权决定解除。因此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，对朱倩要求继续履行合同的请求不予支持正确。即使涉案房屋属于特定物，根据物权法关于不动产登记生效的原则，在涉案商品房所有权转移登记前，朱倩仅享有合同债权而非物权，涉案房屋仍属华贸公司的债务人财产。 另外，华贸公司管理人决定解除合同，系基于有利破产进程和债权人及债务人利益的现实考量而作出，符合法律规定和案件实际。一审法院也已向朱倩指出可就该《商品房买卖合同》支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。故相关当事人可就自身权益，在破产程序中依法进行主张。 综上所述，朱倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人朱倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  金富祥 审判员  毛 彦 审判员  王世好 二〇一八年十一月二十六日 书记员  胡玉婷