广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20085号原告：中山市金舜家庭用品有限公司，住所地广东省中山市**沙朗高科技工业区，统一社会信用代码91442000730458363Q。法定代表人：梁金然，总经理。委托诉讼代理人：魏晶晶，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱一朗，广东广诚信律师事务所律师。被告：吴幸光，男，1982年9月23日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。被告：吴幸宗，男，1987年5月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区。上列两被告共同委托诉讼代理人：胡叶荣，广东载信律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：周燕，广东载信律师事务所实习律师。原告中山市金舜家庭用品有限公司（以下简称金舜公司）与被告吴幸光、吴幸宗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金舜公司委托诉讼代理人魏晶晶、邱一朗，被告吴幸光、吴幸宗共同委托诉讼代理人胡叶荣、周燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金舜公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告返还保证金112363元及利息4495元（自2018年7月15日起，以112363元为本金，按月息2%计算至实际清偿之日止，暂计至2018年9月15日为4495元）。事实和理由：2014年7月28日，原告与两被告签订一份《厂房租赁合同》，约定两被告将位于中山市西区的厂房出租给原告。原告依约支付租金并支付保证金196200元。2018年6月7日，经双方协商，一致同意解除合同，并于当天签订《解除租赁合同协议书》，约定解除上述租赁合同，原告于2018年6月10日前搬离上述租赁物，两被告在原告搬离后5日内，返还保证金196200元给原告，逾期退还保证金，按每天千分之五计算利息。原告已按照协议约定搬离上述租赁物，履行了自身义务，被告却以毫无根据的借口没收原告112363元保证金。两被告未按照约定返还保证金的行为，已构成违约，理应返还原告保证金112363元及利息，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，1.原告存在违约行为，被告有权没收原告支付的租赁保证金，双方签订的《解除租赁合同协议书》第三条约定了原告返还租赁物的标准，现有装修维持原有状况，不能破坏；另根据协议书的第六条第二款约定，原告要按照第三条的标准返还租赁物，否则被告可没收保证金，造成被告损失的，原告应予以赔偿。但事实上双方在签订解除协议后，原告向被告返还了租赁物，但将原有厂房内约900平方米的锌铁棚拆除。故原告无权要求被告退还保证金，同时除拆除锌铁棚之外，厂房的多个窗户已损坏，直至原告返还租赁物时仍未修复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2014年7月28日，原告金舜公司与被告吴幸光、吴幸宗签订《厂房租赁合同》，约定被告将位于中山市西区的厂房出租给原告，租赁期限为5年，即2014年10月1日至2019年9月30日。租赁保证金196200元于签订合同之日支付。合同签订后，原告支付保证金196200元。2.2018年6月7日，原告金舜公司（乙方）与被告吴幸光、吴幸宗（甲方）、中山市新活力智能家居电器有限公司（丙方）签订《解除租赁合同协议书》，约定：涉案租赁物甲方交付乙方使用至今，乙方的关联企业丙方将涉案租赁物作为工商登记的住所地，甲方与乙方立即解除2014年7月28日签订的《厂房租赁合同》，乙方与丙方在2018年6月10日前搬离涉案租赁物，并在当天返还给甲方。第三条租赁物的返还标准：1.租赁物保持完好；2.房内所有专用设备（变压器、电梯等）功能要以正常安全可运转状态交付给甲方；3.所有电线、电缆不能拆除、保持完好；4.现有装修要维持原有状态，不能破坏；5.结清所有水电费及其他税费；6.清除所有垃圾、废品，保证租赁物清洁交付；7.所有员工、工作人员搬离租赁物。在乙方、丙方完好交接租赁物，结清租金、费用，全面履行合同义务后5日内，甲方无息退还租赁保证金196200元给乙方，逾期退还租赁保证金，则按每天千分之五计算利息。乙方、丙方应按第三条的标准返还租赁物，否则，甲方可没收保证金，造成甲方损失的，乙方、丙方应赔偿。2018年6月，原告向被告返还涉案房屋。3.2018年7月8日，被告向原告金舜公司、中山市新活力智能家居电器有限公司发出《关于没收部分保证金的通知》，载明：被告在交接涉案厂房时发现，原告将租赁物内长为71.2米、宽12.8米，面积911.36平方米的锌铁棚全部拆走，墙体内和地面均多处留有锌铁棚拆除后的断支和螺帽痕迹，另厂房内6个玻璃窗破损后未维修好，被告曾要求原告协商解决赔偿事宜，但原告不予理会。被告评估损失后通知如下：对于保证金196200元中的112363元依约予以没收，剩余保证金83837元于5个工作日内退还原告约定账户。同年7月10日原告收到上述通知。2018年7月12日，被告向原告返还保证金83837元。4.庭审中，双方确认原告租赁涉案房屋用于生产经营。原告代理人称2016年在涉案厂房内用铁架搭建了200至300平方米的铁棚，没有固定在地面或墙体，可以移动及拆除的物品，用于存放产品，与厂房没有形成附合，属于生产工具，生产旺季时使用。被告代理人称原告搭建了一个面积为900平方米的锌铁棚，用螺丝固定在地面及墙体上，与厂房形成附合，市场价为11万多元，因其需要重建，故折抵了保证金11万元，将剩余保证金83837元返还给原告。双方确认在签订解除协议时到现场进行查看，查看时锌铁棚未拆除，原告称其搬离时一并将锌铁棚搬走，被告称原告交还涉案房屋时就锌铁棚提出异议，原告称被告没有提出异议。5.诉讼中，原告法定代表人梁金然及吴幸光到庭接受询问。梁金然称：其在涉案厂房后安装了电线、简易办公装修。其在涉案厂房的空地上搭建了一个临时的铁棚用于堆放塑胶件，面积约400平方米至500平方米，高约2.5米，可拆卸、会动的设备，该设备的周边用铁管搭建，铁管作为支架，顶部用铁皮，该设备一边靠着厂房，一边靠着围墙。吴幸光称：铁棚用铁皮、螺丝固定在地面上，面积约911平方米，高约2.8米，该铁棚的一边是用螺丝固定在围墙上，该铁棚是不可拆卸，不清楚是否用铁管作为支架，因为自涉案房屋出租给原告后吴幸光就没到现场查看。吴幸光称涉案厂房的四楼有六块玻璃损坏，梁金然称玻璃损坏系台风造成。6.根据中山市国土资源局出具的不动产登记资料查询表显示，涉案房屋登记在吴幸光、吴幸宗名下，土地使用面积5316.5平方米，建筑面积7703.38平方米。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《厂房租赁合同》、《解除租赁合同协议书》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。双方一致确认被告已经返还租赁保证金83837元及双方未就铁棚的归属进行约定，本院予以确认。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告搭建的铁棚是否属于与涉案房屋形成附合的装饰装修物。对此，本院分析如下：形成附合的装饰装修物是指装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离。租赁合同解除的情况下，双方当事人对装饰装修物的归属没有约定，与租赁房屋可分离的、未形成附合的装饰装修物不适用添附规则，装饰装修物的所有权仍为投资该装饰装修物的承租人所有。故承租人当然可行使所有权，将装饰装修物拆除取回。承租人拆除装饰装修物时，应当尽到注意义力，尽量维持房屋的完整性，如拆除造成房屋的损坏，则承租人应当承担恢复原状的民事责任。本案中，根据双方各自陈述的铁棚的结构、面积及位置，结合原告拆除铁棚后的痕迹，根据日常经验法则，本院认定铁棚系原告用螺丝固定在涉案厂房的地面及墙体，可以分离，故涉案铁棚应为未与涉案房屋形成附合的装饰装修物，在双方当事人确认未就铁棚的归属进行约定的情况下，根据添附规则，涉案铁棚归属原告所有。且被告在签订上述解除协议时亦到现场进行查看，在其认为铁棚价值为11万多元情况下，未在解除协议中明确约定铁棚归其所有不符常理。据此，被告的相关辩解本院不予采纳。原告拆除铁棚，系其合法行使财产所有权的行为，被告以原告拆除铁棚为由拒付租赁保证金，违反解除协议的约定，其行为已构成违约，原告主张被告支付剩余保证金112363元（196200元－83837元）的诉求，理据充分，本院予以支持。关于利息的问题。原告主张的利息实为被告未依约返还保证金的违约金，结合原告于2018年6月返还涉案房屋及被告于2018年7月8日发出书面通知的事实，原告主张被告自2018年7月15日起，按月利率2%计算至清偿之日止的利息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于原告拆除铁棚是否造成涉案房屋的损坏，被告未提出反诉，故本案不作审查，双方当事人可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告吴幸光、吴幸宗于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金舜家庭用品有限公司返还租赁保证金112363元及支付利息（计算方法：以112363元为基数，自2018年7月15日起按月利率2%计算至清偿之日止）。案件受理费2637元，减半收取1319元（原告已预交），由被告吴幸光、吴幸宗负担（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  李劲松二〇一八年十二月十九日书记员  孙婉霞赖惠敏