广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1823民初1842号原告：李志明，男，1962年1月27日出生，汉族，阳山县人，住广东省阳山县。被告：阳山县杜步镇合兴化纤厂，经营场所：阳山县杜步镇大路村。经营者：杨俊先,男，1977年2月20日出生，汉族，江西省吉水县人，住江西省吉水县。原告李志明与被告阳山县杜步镇合兴化纤厂（以下简称合兴化纤厂）租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李志明到庭参加诉讼，被告合兴化纤厂经本院公告送达传票传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志明向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还2015年-2018年8月共三年零八个月租金128333元；2.房屋被破坏严重，要求被告赔偿房屋维修费10万元；3.请求确认被告在房屋外搭建的约1000平方米简易工棚归原告所有；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年1月22日，我为了配合杜步镇政府招商引资，搞活杜步经济，带动杜步大路塝村发展，在杜步大路塝村清连一级公路边（现清连高速公路）的石砍塝（地名）向杜步镇政府购买公路边的山地4000平方米建厂房开清华饭店。次年建成一幢水泥混凝土结构的两层共580平方米的楼房并开张开业经营，以饭店带旺公路两边经济发展。2000年后，清连一级公路改建成封闭式高速公路，因而饭店结业。2002年11月，原告将全套房屋及征地红线范围内土地以每年租金3万元租给杨细军、杨俊先、杨俊平（叔侄关系）开设合兴化纤厂，当时签约人是合兴化纤厂负责人杨细军，杨俊先、杨俊平在场。原、被告双方签订租约合同写明，安装机械设备时可在房屋内适量破拆安装机械，房屋外征地红线范围内可搭建简易工棚，化纤厂结业时应对房屋进行维修恢复原状交回原告，搭建的临时工棚归原告所有。2008年3月6日，杨细军因病在阳山死亡，个体工商营业执照注销，同年6月25日营业执照重新登记，经营者为杨俊先。2012年原、被告双方口头协议年租金升至35000元，从2012年起至2014年被告履约。2015年后被告分文未交租金，原告曾多次向被告催收，被告借故经营困难推诿不给，被告的经营者于2018年春节前一走了之（机器已被法院封存），因为被告欠原告三年零八个月租金共计128333元。合同写明，被告结业需对被破坏部分的房屋维修恢复原状，经计算被破坏的房屋部分需10万元维修才能恢复原状。在原告土地3000平方米内，被告所搭建的简易工棚应归原告所有。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。原告李志明提供的证据有：1、《房屋租赁合同书》，拟证明原告将房屋租赁给杨细军的事实；2、身份证、个体户机读档案登记资料、流动人口信息，拟证明原、被告主体资格；3、死亡医学证明，拟证明杨细军已死亡的事实；4、客户抄表结算复核单，拟证明被告没有交电费，原告代被告支付了2600多元电费的事实；5、《征用地协议书》，拟证明涉案的出租房屋权属是原告的；6、户口簿、身份证、结婚证、《收据》，拟证明被告曾支付过租金给原告妻子的事实；7、照片，拟证明涉案出租房屋和简易工棚的现状。被告合兴化纤厂无答辩无提供证据。经审理查明：被告合兴化纤厂位于杜步镇，经营范围为来料加工、生产、销售：丙纶长丝。原告李志明与陈美容是夫妻关系，原告曾于七拱镇开了一间清华饭店。1998年1月22日，原告及其父亲李清以清华饭店的名义与杜步镇人民政府（原杜步乡人民政府）签订了一份《征用地协议书》，由杜步镇人民政府征用杜步镇委会石砍塝（地名）清连一级公路边4000平方米土地给原告建房发展经济，原告分期支付相应的征地费。之后，原告在该土地上建造了一栋二层面积约580平方米的楼房，并将清华饭店搬迁至该处营业。2000年前后，根据上级部门规划，清连一级公路开始改建为封闭式的清连高速公路，原告经营的清华饭店因此停业。2002年10月29日，原告（甲方）与杨细军（乙方）签订《房屋租赁合同书》，主要内容为：“一、房屋坐落地址、间数、面积、房屋结构。1.房屋坐落在广东省××国道××（××中队对面），该房分上、下二层楼，房、厅及辅助房屋共计20间，约580平方米。2.主房及辅助建筑包括前、后坪使用面积等总占地面积为3000㎡，主房为砖混结构，辅助房为砖、瓦及铁皮定结构。3.乙方租赁甲方现成房屋将作为生产丙纶长丝厂使用。二、租赁期限。1.租赁五年壹个月，甲方从2002年12月1日起将出租房屋主房及辅助房（包括前后坪）全部交给乙方使用，到2007年12月31日收回。2.合同期满后，如果出现租方仍继续出租房屋的，按同等条件承租方享有优先权。三、租金和租金的缴纳期限：1.经甲、乙双方协商同意，乙方按每年叁万元人民币的总价格承租甲方20间房屋及前后坪。（此价为全包干，不再另加其他费用）。2.经甲、乙双方协商同意，租金缴纳按起租日期开始半年缴纳一次（即从2003年起1月、7月上旬缴交房租费）。……。十一、……。出租方：李志明承租方：杨细军签订日期：2002年10月29日有限期限：至2007年12月31日止。”签订合同后，杨细军在租赁房屋开办化纤厂。2008年3月6日，杨细军因病死亡。同年6月25日，杨俊先注册成立合兴化纤厂并继续在租赁房屋进行生产经营。在上述生产经营过程中，被告在租赁房屋前后搭建了简易工棚，但原告承认该工棚没有办理报建审批手续和取得相关产权。庭审中，原告称杨俊先续租房屋后，双方达成口头协议，将租金由原来的3万元/年提高到3.5万元/年。原告为此提供了一张其妻子陈美容于2012年8月12日开立的《收据》，内容为：“今收到2012年房屋租金25000元。（还剩10000元）金额（大写）X佰￥拾贰万伍仟X佰X拾X角X分整，￥25000.00经手人：陈美容。”原告承认，被告支付租金至2014年，2015年开始至今的租金没有支付。被告的经营者杨俊先在2018年春节前回了江西省过年至今没有回来，所以合兴化纤厂停止了生产经营。原告还称，听被告的工人说厂里的机器设备已被法院查封，但不清楚缘由。诉讼过程中，原告主张租赁房屋被破坏，其据此要求被告赔偿10万元的房屋维修费，但没有提供证据证实。原告在庭审中明确表示不申请通过司法鉴定确定房屋的损失。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告有无存在租赁合同关系；二、被告是否需支付租金给原告、需支付多少租金；三、原告主张被告赔偿10万元损失和确认简易工棚权属应否支持。关于争议焦点一。原告与杨细军签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”杨细军租赁原告建造的房屋开办化纤厂，合同约定的租赁期届满后，虽然双方没有就续租问题签订合同，但杨细军仍然继续使用该房屋进行生产经营并支付租金，所以，双方之间形成事实上的租赁合同关系。杨细军于2008因病死亡后，杨俊先注册成立合兴化纤厂并继续在租赁房屋进行生产经营，原告并没有对此提出异议且继续收取租金，应视为原、被告之间也形成了事实上的租赁合同关系，该合同关系同样受法律保护，本院对此予以确认。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”原告将其建造的房屋出租给被告使用后，被告应支付租金给原告。原告主张租金为3.5万元/年，原告为此提供了其妻子开立的《收据》证实。但该证据不足以证实双方达成过口头协议租金为3.5万元/年：1、《收据》是陈美容单方开立，陈美容作为原告的妻子与本案有直接的利害关系；2、《收据》中的内容没有写明交款人、房屋地址等相关信息，无法证实与本案有关；3、《收据》没有被告的确认。所以，本院对原告主张租金为3.5万元/年不予支持。考虑到被告是在杨细军之后事实上续租了该房屋且同样生产经营丙纶长丝，所以，租金仍按3万元/年计算符合双方交易习惯且能够反映双方的真实意思表示及房屋的租赁价值。由于被告从2015年至今没有支付过租金，原告有权要求被告支付。原告主张租金从2015年计算至2018年8月，是处分自己民事权利的行为，不违反法律的规定，本院予以确认。所以，被告应支付给原告的租金为11万元。关于争议焦点三。1、原告主张被告对其出租的房屋造成破坏，但没有提供证据证实房屋被破坏的原因及与被告有无因果关系。此外，原告主张房屋维修需10万元，同样没有提供证据证实且明确表示不申请进行司法鉴定，由此引起的法律后果理应由原告自己承担。所以，对原告的该项主张，本院不予支持。2、原告主张被告搭建的简易工棚应归其所有，但原告没有提供证据证实双方之间对简易工棚应如何处理作了约定。况且，该简易工棚并没有办理报建审批手续和取得相关产权，所以，原告的该项主张证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十一条第一款、第二百一十二条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告阳山县杜步镇合兴化纤厂应在本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋租金110000元给原告李志明；二、驳回原告李志明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4725元，有原告李志明负担2449元，被告阳山县杜步镇合兴化纤厂负担2276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄文坚人民陪审员  唐志强人民陪审员  张国强二〇一八年十二月二十九日法官助理黄小凤书记员邱悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。