云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2504民初3510号原告：周岚，女，1980年7月22日出生，汉族，居民，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：周梅，云南八进律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：弥勒市弥。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗霖，系该公司员工。代理权限为特别授权代理。原告周岚与被告云南昆润高宏投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人周梅，被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人陈诗霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《商品房销售合同》合法有效；2.判令被告履行合同义务，立即为原告办理不动产权登记证并交付原告收执管理；3.判令被告赔偿原告因未履行合同义务给原告造成的损失89731元（1602356×5.6%）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月11日，原告与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发的位于弥勒XXXX文化旅游综合建设项目二期工程第XX幢房屋，房屋总价为1602356元，双方约定被告在90个工作日内代原告申请办理房屋产权登记手续。原告将购房款、配套费、契税、维修基金、办证费等全部足额支付给被告，被告也出具了相应的发票、收据给原告收执。但被告一直未按合同约定履行向产权登记机关报送资料的义务，致使原告一直无法取得产权证书，原告无法进行交易及产权变更登记，给原告造成巨大的经济损失。被告云南昆润高宏投资有限公司辩称：对诉讼请求第一项没有意见；因为原告没有提供完整的资料，所以导致不动产权登记没有办下来，如果原告提交所有的材料，被告会为原告办理产权登记，被告不应当赔偿违约金。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》1份，欲证实原告于2013年5月11日与被告签订《商品房购销合同》，约定以1602356元购买“弥勒XXXX文化旅游综合建设项目二期工程—XXX”XX幢X号现房；2.购房发票3份、收据2份，欲证实原告已经足额支付给被告购房款、代收契税、维修基金、配套费及代办证费；3.发票1份，欲证实原告已经支付第一年的物业管理费。经质证，被告对原告提交的证据真实性均无异议，对证明力有异议，认为原告没有向被告提供完整的办证材料，没有完成其全部义务。被告就其答辩理由向本院提供了如下证据材料：商品房购销合同复印件1份，欲证实依据合同第十二条，规定了原告需要完成的义务，及交纳第一年的物业费。原告没有提供完整的申请材料，没有完成其义务。经质证，原告对被告提供的证据没有异议，但认为交纳物业费不是办证的必须材料，且原告已经交纳过了。经举证、质证，原、被告对对方提交的证据均无实质性异议，对上述证据本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年5月11日，原告与被告签订《商品房购销合同》及补充协议，购买被告开发的“弥勒XXXX文化旅游综合建设项目二期工程—XXX”XX幢X号现房，建筑面积305.56平方米，约定房屋总价为1602356元。双方约定2012年12月30日前交付房屋，还约定被告在原告付清全部购房款、税款、行政规费、配套费、公共维修基金、第一年物业服务费等费用，办理完交房手续，交付委托书、登记申请书、全部资料后90个工作日内代为申请办理房屋产权登记手续。2013年5月11日原告向被告支付了全部费用，包括购房款1611166元、契税48334.98元、维修基金16898.2元、配套费12360元、房产证、土地证办证费1200元、2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费5530元。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。本院认为，本案原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。庭审过程中，被告对第一项诉讼请求不持异议，本院予以确认。本案中，原告已经全部履行了交付所有款项，包括物业管理费的义务，即应该享有对涉案房屋的所有权，并享有相应的附随权利。被告未在合同约定的期限内向产权登记机关申请办理房屋产权登记手续，应负违约责任,原告要求被告为原告办理房屋产权登记及支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解因原告未能提供完整资料，导致不能办证的理由，无事实及法律依据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原、被告签订的《商品房购销合同》未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料等情形，本案缺乏适用商品房解释第十八条的事实基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令被告承担逾期办理房屋权属证书构成违约的同时，在计算相关违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。鉴于本案涉案房屋为现房，已实际交付原告使用，基本体现了交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且原告亦未提交证据证明其因被告逾期办理房屋权属证而给其实际造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对被告延迟办理房屋权属证的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理。原告共支付二次购房款合计1611166元，但原告要求仅依照第一次交纳的购房款1602356元计算违约赔偿，系其对自身权益的处分，本院予以遵照。原告又要求依照年利率5.6%的标准计算违约金，综合全案事实，被告逾期办理房屋权属证书应承担的合理违约金为29243元[1602356×0.05‰×365天]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、原告周岚与被告云南昆润高宏投资有限公司于2013年5月11日签订的《商品房购销合同》合法有效。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十五日内协助原告周岚办理“弥勒财富新天地文化旅游综合建设项目二期工程—亚澜湾”10幢1号，建筑面积305.56平方米住宅的房屋所有权证书。三、被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告周岚违约金29243元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2044元，减半收取计1022元，由原告周岚负担700元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  董惠敏二〇一八年十二月二十一日书记员  吴 霞