杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初20319号 原告：樊雅芳。 委托诉讼代理人：吴春燕，沈越天，浙江威亚律师事务所律师。 被告：绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司。 法定代表人：刘芝兰，系公司执行董事兼总经理。 被告：刘芝兰。 两被告共同委托诉讼代理人：高起群，湖南一星律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：李冬梅，湖南法达律师事务所律师。 原告樊雅芳诉被告绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司（以下简称圣鑫餐饮公司）、刘芝兰租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日预立案受理后，依法由审判员张星远组织双方于同年8月16日进行了证据交换和庭前调解。因调解未果，本案于同年10月24日转为正式立案受理，并由审判员张星远适用简易程序于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告樊雅芳委托诉讼代理人吴春燕，被告圣鑫餐饮公司和刘芝兰共同委托诉讼代理人李冬梅、高起群到庭参加证据交换和诉讼。本案现已审理终结。 原告樊雅芳向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告圣鑫餐饮公司签订的《合同书》；二、被告圣鑫餐饮公司返还原告商铺租金17109.38元、押金（履约保证金）17109.38元、保证金10000元，共计44218.76元；三、被告圣鑫餐饮公司赔偿原告装修费损失18000元、设备费损失14196元，共计32196元；四、被告刘芝兰对被告圣鑫餐饮公司的上述第二、三项付款义务承担连带责任；五、本案诉讼费用由两被告承担。 事实与理由：被告圣鑫餐饮公司为吸引商家入驻，就某商业中心的业态布局、品牌规划、预期经济效益等对外进行宣传和承诺，并表示商业中心将被打造成一个配套设施完善、品牌高端的一流商圈。基于此，原告于2017年3月31日与被告圣鑫餐饮公司签订《合同书》一份，约定：原告承租被告圣鑫餐饮公司位于商业中心四楼的铺位，用于经营“炒酸奶”餐饮品牌；租期为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；被告圣鑫餐饮公司负责四楼整层的物业管理及经营管理，并为促进原告经营业绩增长，将不定期举行活动；双方还对租金、物业管理服务费以及各自的权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告圣鑫餐饮公司却未履行承诺及合同主要义务，如：（1）开业时间一度迟延，被告圣鑫餐饮公司对此既不正面回应也不积极处理，使承租双方产生矛盾；（2）所宣传和承诺的大部分品牌商家均未入驻，与预期规划的一流商圈相去甚远，导致商业中心客流稀少、原告经营惨淡；（3）商业业态随意变更，规划混乱，导致原告的实际经营情况无法达到预期效果；（4）经营管理混乱，对四楼大部分商户严重亏损的现象未采取积极应对的措施，导致原告在内的商户更加无力经营；（5）收取高额物业费却未尽物业管理服务义务，不能保证商户的正常经营，导致整体经营环境恶劣。 首先，被告圣鑫餐饮公司对商业中心的业态布局、品牌规划和预期经济效益的宣传和承诺，是原告选择入驻的根本原因，对租金和物业费的确定有重大影响，视为合同要约，应当作为合同内容的重要部分；其次，被告圣鑫餐饮公司作为物业管理和经营管理负责人，是原告选择入驻并承担高额费用的另一重要原因。然而，对于合同履行至关重要的上述义务，被告圣鑫餐饮公司均未履行，造成原告严重亏损、无法正常经营，导致合同目的无法实现。此外，被告圣鑫餐饮公司并无租赁资质却与原告签订租赁合同，且对于原告支付的租金、物业费、水电费等均未开具发票，侵害了原告的合法权益。综上所述，被告圣鑫餐饮公司的行为己构成根本违约，造成原告的重大损失，应当承担相应法律责任。被告刘芝兰作为被告圣鑫餐饮公司（自然人独资有限责任公司）的股东，在不能证明公司财产独立于个人财产的情况下，应当对公司债务承担连带责任。因此，原告特向贵院起诉，望判如所请。 被告圣鑫餐饮公司、刘芝兰辩称： 一、答辩人与被答辩人签订的《合同书》合法、有效，应该且能够继续履行。被答辩人诉请解除该《合同书》的主张没有事实和法律依据。 （一）合同约定的被答辩人单方解除合同的条件未成就。 答辩人与被答辩人2017年3月31日签订的《合同书》第十条第2款约定的守约方的合同解除权的情形为：一方资产被扣押执行、进入破产清算程序、停止或将要停止业务，导致合同目的无法实现的。第十条第5款约定的被答辩人有权单方解除合同的情形有两种：一是，答辩人未按约向被答辩人移交场地，经催告后无正当理由90日仍未移交的；二是，因答辩人导致被答辩人无法合法独占使用场地，且答辩人在通知后30日内未能恢复其独占使用权的。 但本案中，答辩人未出现合同第十条第2款约定的违约情形，且其在2017年8月23日就将租赁场地交付给了被答辩人，至今也没有出现因答辩人原因造成被答辩人无法独占使用租赁场地的现象。即，合同约定的被答辩人单方解除合同的条件未成就。 （二）本案不存在被答辩人单方解除合同的法定情形。 《合同法》第94条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 依据上述法律规定和本案事实，答辩人认为： 1、合同法第94条是赋予守约方的合同解除权，被答辩人作为违约方依法不享有该项权利。 本案中，答辩人与被答辩人在2017年3月31日签订《合同书》。由于被答辩人的多次违约，双方于8月23日签订补充合同。该补充合同确认了被答辩人之前的多次违约行为，并约定被答辩人应承担的违约责任及其之后应认真履行合同的义务等。被答辩人同日向答辩人出具保证书，承诺于9月18日前装修完毕，每延期一天支付1000元违约金。但被答辩人直到12月25日尚未完成装修达到营业标准。考虑到商业中心统一在2017年12月29日开业，答辩人从开业之日起才计算被答辩人租金。依据合同约定，被答辩人应在每月结束前10日预付下月物业管理费1140.63元，在2018年3月20日前支付第二季度租金17109.38元。但被答辩人只支付了第一季度的租金，支付了1-2月的物业管理费2281.26元，尚欠2-3季度的租金34218.76元，欠付3-8月的物业管理费6843.78元。答辩人认为，被答辩人在合同履行过程中多次违约，不履行支付租金和物业管理费的合同主要义务，其行为已构成根本违约，是违约方，其无权要求单方解除《合同书》。而答辩人将租赁场地交付给被答辩人独占经营使用，并按约提供经营管理和物业管理服务，其已履行合同义务，是守约方。 2、本案《合同书》合法、有效，依法应该且能够继续履行。 《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。答辩人与被答辩人签订的《合同书》是双方真实意思表示，是合法有效的，对双方均有约束力。依据合同第五条第1款约定，被答辩人是以自主经营、自负盈亏的方式承租经营场地，对经营的后果独立承担法律责任。至今为止，并未出现不能实现合同目的不可抗力情形，也没有其他妨碍被答辩人独占经营使用租赁场地的情形。即，本案《合同书》不存在法律上或事实上不能继续履行的情形。 至于被答辩人诉称其经营暂时没达到预期经营目标问题。答辩人认为，被答辩人经营过程中出现的经营亏损不应、也不能成为其拒绝履行合同义务、单方解除合同的事实理由。因为：首先，《合同书》第一条4款约定：被答辩人是在充分考察答辩人整体经营现状和环境情况下签订合同的，其自愿承担所有与经营相关的责任和风险，不因经营亏损及其他理由不履行合同义务，或向答辩人提出约定之外的要求。双方2017年8月23日签订的《物业服务合同》第二条第（二）项2款约定：被答辩人自行承担投资和商业经营的全部风险，不因答辩人对物业实施统一经营而要求其承担责任。即，被答辩人要求答辩人对其经营风险承担责任，以其经营亏损要求单方解除合同的主张没有事实依据；其次，被答辩人独立经营能否达到预期目标，这属于被答辩人在签订合同时就应该且能够预见的合理商业风险，理应由其自行承担后果。被答辩人诉称经营亏损，要求返还租金等。如依被答辩人的理由，承租人经营亏损，就有权要求解除合同、返还租金；那么承租人盈利，出租人是否可以要求增加租金或要求承租人将盈利支付给其呢？如果这样，正常的租赁交易秩序还能进行吗？民事诚实信用原则和公平原则还有意义吗？再次，对经营者来说，无论是租赁美食城场地经营还是租赁单独门面经营，是否能盈利都是由其经营品牌、品种、口味、服务质量、经营策略等是否符合市场需要决定的。中国俗语“酒香不怕巷子深”就是对这一市场规律的最好印证。所以，对于被答辩人来说，即使其在经营初期遇到困难，其理应调整经营策略、改善经营服务质量，使其经营符合市场需求，而不是以拒绝履行合同的方式逃避风险，损害答辩人的合法利益。还有，任何一个市场的培养、发展都有一个过程，需要全体经营者的同舟共济。但本案中，被答辩人在只经营了2个多月后，就拒绝支付租金和物业管理费，并采取非理性方式闹事、罢市。被答辩人的这些违约行为，不仅损害了答辩人的合法权益，更是对商场形象、业态的破坏。违背了诚实信用原则。最后，因被答辩人不按约支付租金和物业管理费，造成答辩人经营困难。被答辩人应遵守诚实信用原则，继续履行合同，将欠付答辩人的租金和物业管理费等尽快支付给答辩人。否则，答辩人将另行起诉向被答辩人追偿。 3、被答辩人诉称答辩人未履行合同主要义务的主张不成立。 （1）被答辩人诉称答辩人迟延开业的主张不成立。 第一，要求被答辩人租赁经营场地与整体商场开业时间同步是合同赋予答辩人的免责权利。《合同书》第三条第14款约定：答辩人有权视情况要求被答辩人场地的具体开业时间与整体商场的开业时间同步，被答辩人同意无条件的予以配合，并且此种情形下答辩人无须向被答辩人承担任何责任。第二，合同并没有约定被答辩人租赁场地开业的具体时间，被答辩人在进场确认书中承诺服从答辩人开业安排，故不存在迟延开业一说。第三，答辩人是在开业后才开始计算被答辩人租金和物业管理费的。且，被答辩人在2017年12月25日还没完成装修，12月29日开业对其没造成影响。 （2）被答辩人诉称答辩人未履行承诺业态布局、品牌规划和预期经济效益义务的主张没有任何事实依据。 第一，答辩人仅承租了4楼进行出租经营，其只能就该4楼的出租经营范围内的事项与包括被答辩人在内的承租者进行约定，各方间的权利义务应以签订的《合同书》及其他协议为依据。分析双方签订的合同可以确定，答辩人从未向被答辩人承诺商业中心的入驻品牌、业态环境及预期经济效益；第二，某商业中心是由案外人杭州某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）开发，并委托案外人杭州某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）经营管理的。答辩人无权规划、决定整个商城入驻品牌，更无权规划决定或变更该商业中心的业态环境。被答辩人提供的证据也足以证实：无论是开业时间、入驻品牌、业态环境均是由某房地产公司在其杭州某商业中心公众号中发布、宣传、承诺的。公众号发布的入驻品牌、业态承诺的宣传与事实不一致的责任理应由规划、承诺者承担；第三，相关人员只是在微信朋友圈转载了商业中心所有者的广告宣传，但转载的该广告宣传并不是对4楼业态、入驻品牌的宣传，不属于要约。 （3）被答辩人诉称答辩人未按约履行经营管理和物业服务管理责任的主张不成立。 依据《合同书》第三条2款、第四条、第五条约定，可以确定：合同约定的答辩人经营管理和服务物业管理内容仅是为实现其出租经营的服务性管理，而不是直接参与各承租者经营行为的经营管理。答辩人已按约履行了经营管理和物业服务管理义务：答辩人承担了美食城公共区域全部水、电费用，雇请工作人员收拾美食城全部餐桌椅、打扫卫生、承担公共区域设施设备的维修工作，出资购买高端洗碗机清洗餐具，举行了促销活动并垫资，督促经营户依法、依约经营，维护美食城经营品牌形象，协调各商户间关系等等。答辩人认为，被答辩人以合同履行过程中出现的偶发生性事件，或非答辩人原因造成的，且答辩人积极协调、处理的问题来否定答辩人履行经营管理和物业管理服务是不公平的，也是与事实不符的。民事权利、义务是一致的，被答辩人不履行支付租金、物业管理费的合同主要义务，但其却要求答辩人自掏腰包采取措施来促进其经营业绩，要求答辩人为其提供高标准的管理服务，这明显违背了公平原则。 至于租金和物业服务发票问题，虽然合同约定答辩人只提供收据，但答辩人已向被答辩人提供租金发票。同时，该问题属于行政法律关系，不属于本案审理范围。 二、被答辩人要求返还租金17109.38元、押金17109.38元、保证金10000元，要求赔偿装修费损失18000元、设备费损失14196元的主张不成立。 前面已述，被答辩人作为违约方无权要求单方解除合同，本案合同应该继续履行。被答辩人租赁答辩人场地经营，依法、依约应支付场地的租赁费，故不存在返还租金的问题。履约保证金17109.38元是用于被答辩人履行合同的保证，尚未达到退还的条件。依据答辩人与被答辩人2017年8月23日签订的补充合同约定，10000元是被答辩人应承担的违约金。只有被答辩人在合同期内完全履行合同义务，该款才无息返还。但被答辩人未履行按约支付租金、物业管理费等义务已构成违约。所以，被答辩人要求返还该10000元的没有依据。 被答辩人为经营租赁场地而自主进行场地装修，购买经营设备，这是其经营必然发生的成本，与答辩人没有任何关系。故被答辩人要求答辩人赔偿装修、设备损失的主张没有任何事实和法律依据。 综上，本案合同应该且能够继续履行，被答辩人要求解除合同，返还租金、押金，退还保证金，赔偿装修、设备损失的主张没有事实和法律依据。请求法院予以全部驳回。 原告樊雅芳为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、《合同书》一份，证明原、被告之间存在租赁关系；被告负责四楼整层物业管理及经营管理的事实。 2、开业时间整理表打印件一份、某商业中心公众号手机截图（公证书77-121）十份，证明某商业中心开业时间一再延迟的事实； 3、入驻品牌对比整理表格一份、照片（公证书二41-44）一组、被告微信朋友圈手机截图（公证书一37-40）一组、某商业中心公众号手机截图（公证书二18-19）一组、某商业中心公众号手机截图（公证书一49-73）一组、照片十张，证明被告所宣传的入驻品牌和实际入驻情况不符，大部分品牌商家实际并未入驻商场的事实。 4、商业业态对比整理表格、照片（复印件）一张、某商业中心公众号手机截图（公证书一49-73）一组、照片五张，证明某商业中心的商业业态随意变更，布局混乱、根据现行商业业态规划和实际考察，1-6层都有餐饮的事实。 5、微信聊天记录截图一份、微信聊天记录截图一份、关于某商业中心四楼美食广场众商户针对圣鑫餐饮公司及某商业中心的利益诉求（复印件）一份、微信聊天记录截图（公证书二36）一份、退场商户诉求书（复印件）一份、1818黄金眼报道（记载于光盘中）一份，证明被告未尽经营管理义务，原告不能正常经营的事实。 6、微信聊天记录截图六份、微信聊天记录截图一份、照片十一张，漏污水视频、地面脏乱视频、漏水视频（记载于光盘中）各一份，证明被告公司没有尽到物业服务管理义务的事实。 7、某房地产公司出具的说明、某物业公司出具的情况说明、刘某出具的说明各一份、企业信用信息公示报告三份（均为复印件），证明被告对商业中心四楼的招商管理权系层层转租所得，并没有房屋租赁资质的事实。 8、对账单（复印件）五张、照片七份，证明原告经营亏损，无法正常经营的事实。 9、中国农业银行个人交易明细一份、补充合同一份、支付宝转账手机截图四份，证明原告依约交付租金17109.38元，押金17109.38元，保证金10000元，物业费2281.26元，水电费548.31元，共计47048.33元。 10、店面装修合同、中国农业银行个人交易明细、收据各一份，证明原告经营店铺支付装修费18000元的事实。 11、设备清单整理表格、中国农业银行个人交易明细各一份，证明为经营店铺支出设备费14196元的事实。 经质证，两被告认为：证据1，对三性均无异议，但证明目的有异议，被告开展促进原告业绩活动是有前提条件的，那就是由原告承担由此产生的相关费用。证据2，真实性无异议，关联性和证明目的有异议，开业时间信息来源是杭州某商业中心公众号，账号主体是某房地产公司，原告提供的商业中心开业时间证据均是某房地产公司决定并发布的，原告要求被告对第三方的行为承担责任的主张不成立。同时要说明的是，原告在2017年12月25日还没完成装修，且被告是在开业后才开始计算原告租金，故某商业中心在2017年12月29日开业对其没造成影响。证据3，对入驻品牌对比，来自于某商业中心公众号的资料的真实性无异议，关联性和证明目的有异议；微信证据是手机截屏，是案外人徐某收到的，并不是接收朋友圈的原始信息，故真实性无法确定；假定真实，不是原告接收的信息，且发送信息的并不是被告公司的员工，故关联性有异议；需要说明的是入驻品牌是由某房地产公司在其杭州某商业中心公众号中规划、承诺的，被告无权规划、决定整个商城入驻品牌，商业中心的所有者在公众号发布的入驻品牌宣传广告与事实入驻品牌不一致的责任理应由承诺者承担而不是由被告承担。证据4，商业业态对比，来自于某商业中心公众号资料的真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议，手机截图证据是复印件，故真实性无法确定；假定真实，不是原告接收朋友圈的原始信息，且发送信息的并不是被告公司的员工，故关联性有异议。要说明的是某商业中心业态是由某房地产公司规划、决定的，并由其在杭州某商业中心公众号汇总宣传、承诺的，被告无权规划、决定整个商城的业态，商业中心业态混乱的责任理应由规划、承诺者承担。证据5，管理问题群聊微信聊天信息形式上的真实性无异议；对刘某的手机截图真实性无法确认；假定真实，不能证明是原告的聊天，故关联性有异议；1818黄金眼报道视频形式上的真实性无异议，该组证据的证明目的有异议，要说明的是：（1）媒体只是报道经营户的陈述，但经营户陈述的事实及相关诉求是否与客观事实相符，是否合约、合法，媒体并没有调查，没有确认，其也不能确认；（2）4楼美食城整体经营需全体经营者同舟共济，原告等人诉求媒体的行为正是对4楼形象、业态的严重损害；（3）该组证据恰好证明了以下事实：第一、开业时被告根据各位租赁户的要求协助做了广告等营销活动，也在积极想办法协助促进经营户业绩，但部分经营户拒绝按约承担活动费用，第二、因为包括原告在内的部分租赁户不按约支付租金、物业管理费、水电费，造成被告经营困难，第三、原告在其经营出现困难时，不是调整自身的经营策略、经营服务质量，让自己的经营符合市场需要，而是采取损害被告利益的违约方式，妄图将经营风险转嫁给被告。证据6，物业问题、漏污水视频、地面脏乱视频、漏水视频，物业问题微信资料形式上的真实性无异议，但对证明目的有异议；要说明的是，第一、被告一直在按约履行对4楼的物业管理服务，是被告承担了公共区域的水电费，雇请工作人员清洁卫生、收拾餐桌椅、清洗餐具、维修公共区域设施等，由于部分经营户未支付物业管理费、水电费，现在是被告在垫资承担公共区域能耗，原告仅以合同履行过程中出现偶发性且被告及时解决的，或非被告原因造成的，且被告积极协调、解决的偶发性问题来否定被告物业管理服务是不公平的，且与事实不符；第二、关于收拾餐桌椅、卫生清洁问题，就是家里也不能时时刻刻保持一尘不染，更何况人来人往的美食城，收拾餐桌碗筷和搞卫生总有时间先后，不可能对所有经营户都是在同一时间内收拾、清洁完毕；第三、原告经营场地不存在冒水、漏水问题；第四、油烟滞留问题，所有烟道的主管道和排烟机都由商场安装，分管道都由商户自行安装使用，被告积极向商业中心管理方反映后，现已解决；第五、提前关闭灯光问题，偶发性事件，是个别经营户提前下班关闭租赁场地灯光，不是被告行为；第六、空调开放问题，商场由于空间大，空调制冷、制热等都需要一段时间。证据7，真实性无异议，证明目的有异议，法律并没有规定出租房屋需具备行政许可资质，恰好证明了被告系合法出租。证据8，对营业收支情况的真实性无法确认。证据9，对真实性均无异议，但需要说明的是，10000元不是保证金，是原告支付给被告的违约金。证据10、11，对真实性、关联性及证明目的均有异议。 被告圣鑫餐饮公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、营业执照（复印件）一份，证明被告的诉讼主体。 2、《合同书》一份，证明：（1）原告是在充分考察被告整体经营状态和环境的情况下签订的合同，原告承诺自愿承担所有风险相关的责任，不因经营亏损及其他理由不履行合同义务，或向被告提出约定之外的要求；（2）双方约定租金、物业费标准，支付方式及逾期违约责任等；（3）原告承担水电费的事实；（4）原告在使用期内享有场地经营权，独立承担法律责任；（5）被告为促进原告经营业绩举行活动的费用由原告承担；（6）原告应向被告支付履约保证金17109.38元；（7）被告有权要求原告和整体商场同步开业，且此种情形下被告免责；（8）被告有权单方解除合同的条件。 3、个体工商户营业执照（复印件），证明原告自主经营，独立承担法律责任的事实。 4、物业服务合同一份，证明双方约定物业服务管理范围；原告自行承担投资和商业经营的全部风险，不因被告对物业实施统一管理而要求其承担责任；原告应按时向被告支付物业服务费及其他费用或者代收代缴费用等条款。 5、交付确认书、进场确认书各一份，证明被告将租赁场地交付原告的时间；原告承诺服从被告开业安排。 6、二次装修协议书、商铺管理公约、治安、消防责任书、治安赔偿规定、通知各一份、水电费和物业票据一组、洗碗机购销合同和付款凭证一组、清洁工工资清单一份和照片三份、促销活动资料一组，证明被告履行经营管理和物业服务管理的事实。具体表现为：（1）被告在开业前和承租人签订协议、制定相关管理制度，对4楼美食城进行管理；（2）被告仅1-9月就向某物业公司缴纳4楼美食城公共区域水电费和物业费合计1190000元；（3）被告花费34000元购买洗碗机用于清洗四楼美食城餐具；（4）被告聘请人员收拾餐具、清洁卫生；（5）被告协助4楼经营户开展促销活动并垫资等。 7、招商手册1份，证明某商业中心入驻品牌、业态环境由某房地产公司决定和规划的。 8、保证书、照片、补充合同、微信聊天记录各1份，证明原告承诺2017年9月18日完成装修，但是在2017年11月25日尚未完成装修到开业标准；原告在2017年8月23日之前多次违约，同意支付被告10000元违约金；原告承诺认真履行合同，不散布和被告有关的不实消息、不闹事的事实。 9、租赁费发票1份，证明被告向原告开具租赁发票的事实。 经质证，原告认为：证据1，无异议。证据2，无异议，需要说明的是，通过合同可知被告负责四楼物业管理，承诺举办原告业绩相关的活动，并约定租金等，被告存在违反合同的情形。证据3，无异议。证据4，真实性、合法性无异议，但是证明目的有异议，根据合同约定被告应当为原告提供合同第一条所约定的义务，但被告违反合同约定并未提供相应的服务。证据5，真实性无异议，但被告实际交付时间违反合同约定。证据6，对二次装修协议书、商铺管理公约、治安、消防责任书和治安赔偿规定的真实性无异议，但是对证明目的有异议；通知三性有异议；收据无法确认真实性；发票形式真实性无异议，证明对象有异议；洗碗机购销合同和付款凭证三性无法确认，证明对象有异议；工资单真实性无法确认；照片真实性无法确认，即使是真实的，也是刚开业的时候；促销活动资料真实性无异议，但是证明对象有异议，不能证明被告在进行促销活动并进行垫资的事实；需要说明的是，被告管理混乱，没有尽到物业义务，不能保证商户正常经营，导致美食城环境恶劣，多次出现地面不清洁，餐桌收拾不及时，碗碟洗破、提前关灯，空调不及时开，漏水修理不及时，排污管、排烟管等出现故障，使得商户不能正常经营，经营业绩恶化。证据7，真实性无异议，证明某房地产公司对某商业中心的规划配套，发展前景及购物环境，业态规划、组立品牌都有相应的承诺，原告正是基于被告及某房地产公司的宣传承诺才和被告订立合同，包括协商确定相应的租金及物业费；原告和被告签订的合同并非简单的租赁合同，包括被告承担的经营管理和物业管理的义务；案外人某房地产公司委托被告及案外人某物业公司进行招商引资，被告享有的权利均来自于某房地产公司，理应对于某房地产公司对商业中心对外做的承诺承担共同的责任。证据8，对保证书的形式真实性无异议，但原告在被告迟延交付案涉场地的情形下，签署该保证书是基于被告承诺在2017年9月18日正常开业的，被告却一再违约，商业中心迟迟无法开业。对照片的真实性无异议，证明目的有异议，原告的商铺在2017年12月29日正式营业，不可能在营业前四天还存在被告照片中的情形，不符合常理。补充合同，三性不予认可，系原告在被告的威胁下签订的，因开业时间不确定，四楼商铺就相关事宜建立微信圈讨论，被告在此情况下，以解除合同，租金、押金等费用不予退还为由，强行要求原告方于2017年8月23日签订补充协议，并交纳2000-30000元的不闹事保证金。在当天还要求原告签署进场交付确认书、装修确认书、保证书、二次装修协议等，需要说明的是，2017年8月23日，原告并没有使用该场地，享有的权利没有开始，何来违约之词。证据9，租赁发票的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，在原告起诉之前，被告并未按照法律规定向原告开具增值税专用发票，而是在原告起诉之后才开具的，且被告至今为止没有将发票交付给原告，对原告交付的物业管理费也没有开票。 被告刘芝兰未向本院提供证据。 上述证据，本院经审查后认为： 对原告提供的证据：证据1，本院予以认定。证据2、3、4，本院对真实性予以认定，但相关宣传内容系案外人某房地产公司在其杭州某商业中心公众号中发布的，被告系通过转租形式获得涉案场地的承租权，上述内容对被告缺乏约束力。证据5、6，本院对真实性予以认定，但无法达到原告的证明目的。证据7，本院对真实性予以认定，但租赁涉案房屋并无明确的租赁资质要求，无法达到原告的证明目的。证据8，真实性无法核实，且系原告自行制作，本院不予采信。证据9，本院予以认定。证据10、11，系原告为证明其为开办店铺所产生的各项支出所提供的依据，但均无相关的增值税发票等予以印证，涉案商铺的装修成本并未经专业评估机构的评估，现有证据尚无法达到原告的证明目的。 对被告圣鑫餐饮公司提供的证据：证据1、3，本院予以确认。证据2、4，系双方签订的《合同书》和物业服务合同，本院予以确认。证据5，原告对实际的交付时间提出异议，但未能提供相关证据，需承担举证不能的责任，故本院予以认定。证据6，工资清单系自行制作，且无劳动合同、转账凭证等证据予以佐证，故本院不予认定，但双方对被告聘请保洁人员的事实无异议，本院对该事实予以认定，对其余证据的真实性予以认定。证据7，本院对真实性予以认定。证据8，本院对照片和保证书的真实性予以认定，但照片拍摄时间无法确认，无法达到被告的证明目的；原告虽提出补充合同系在被胁迫的情况下签订，但未能提供相关证据，需承担举证不能的责任，退一步说，即便存在胁迫行为，原告亦未在一年的撤销权期限内主张撤销该补充合同，撤销权亦已消灭，故本院对该合同予以认定，该10000元款项性质应为保证金；微信聊天记录，本院予以认定。证据9，本院对真实性予以认定，但无法证明被告已将该发票交付给原告。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：案外人某房地产公司就其开发的某商业中心，委托案外人某物业公司代为经营、管理。案外人刘某从某物业公司处承租了某商业中心四层（整层）4500平方米的场地用于经营餐饮类，租期7年，后被告圣鑫餐饮公司通过转租从案外人刘某处取得4500平方米场地承租权，并着手开展招商业务。 2017年3月31日，被告圣鑫餐饮公司作为甲方，原告樊雅芳作为乙方，双方签订《合同书》一份，约定：乙方承租甲方位于某商业中心四楼的铺位，使用面积为15平方米，用于经营“炒酸奶”餐饮品牌；租期为3年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；场地交付时间由甲方另行通知，计租日从甲方通知中确定的双方应当交付之日的次日起算；第一年度使用场地的日租金为12.50元/平方米，此后每年递增5%，租金支付方式为季付，先付后使用，乙方在每季度结束前10日支付下一季固定租金，第一使用季度租金为17109.38元，于2017年3月31日前支付；物业服务管理费标准为2.5元/平方米/日，月付1140.63元；乙方须向甲方缴纳履约保证金17109.38元，用于乙方对履行合同各条款之保证；装修保证金3000元作为甲方主体结构的保证金，由乙方在向甲方申请办理装修方案时支付，装修完毕，经甲方验收无破坏、损伤主体结构的，无须扣款。同时，合同约定：甲方负责4楼整层的物业管理及经营管理，并保证乙方水、电、排污等能源的正常供应和畅通等；乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任。 合同签订后，原告按约向被告圣鑫餐饮公司支付租金17109.38元、履约保证金17109.38元、物业费2281.26元等。 2017年8月23日，原告作为乙方，被告圣鑫餐饮公司作为甲方，双方签订补充合同一份，约定：因乙方在合同签订后存在多次违约行为，甲方按合同约定可解除合同，考虑到乙方态度诚恳，经双方协商，乙方同意在2017年8月23日前支付甲方违约金10000元，合同继续履行，乙方在合同期内严格履行合同，未再出现违约情况，则甲方在合同期满后，将上述10000元违约金无息返还给乙方。补充协议签订后，双方当日签订了交付确认书和进场确认书，确定双方于2017年6月20日对签约场地进行了交接验收，签约场地已具备装修进场条件，原告应按《合同书》的约定进场装修，并承诺服从被告的开业安排。同日，双方还签订物业服务合同，约定：原告自行承担投资和商业经营的全部风险，不得因被告对物业实施统一经营而要求其对商铺经营承担任何责任。此外，双方还签订了二次装修协议书和商铺管理公约等。上述合同签订后，原告着手进行装修事宜。 某商业中心于2017年12月29日开业，租金等费用自2018年1月1日起算。在后续经营过程中，原告经营的“炒酸奶”销售业绩不佳。原告约自2018年4月起停业，并拒绝支付此后的租金和物业服务费等。原告于2018年7月9日以被告未履行承诺及合同主要义务，已构成根本违约为由，向本院提前租赁合同纠纷之诉。 本院认为：本案的争议焦点（一）：被告方的行为是否构成根本违约。原告方认为被告的行为已构成根本违约，具体表现为（1）开业时间一度迟延，被告圣鑫餐饮公司对此既不正面回应也不积极处理，使承租双方产生矛盾；（2）所宣传和承诺的大部分品牌商家均未入驻，与预期规划的一流商圈相去甚远，导致商业中心客流稀少、原告经营惨淡；（3）商业业态随意变更，规划混乱，导致原告的实际经营情况无法达到预期效果；（4）经营管理混乱，对四楼大部分商户严重亏损的现象未采取积极应对的措施，导致原告在内的商户更加无力经营；（5）收取高额物业费却未尽物业管理服务义务，不能保证商户的正常经营，导致整体经营环境恶劣；被告认为其已按约履行合同义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对原告提出的五项违约表现，本院认为：违约情形（1），双方签订的《合同书》中并未对开业时间进行约定，且根据《合同书》第三条第14条，“甲方有权视情况要求乙方场地具体开业时间与整体商场的开业时间同步，乙方同意无条件的予以配合并且此种情况下甲方无须向乙方承担任何责任”。现某商业中心已于2017年12月29日开业，租金等费用系开业后方开始计算，开业的早晚对原告并未造成损失，被告的该行为不构成违约。违约情形（2）（3），某商业中心的业态布局、品牌规划等系由开发商某房地产公司决定和发布，被告系通过转租形式取得某商业中心4楼的整体承租权，无权决定某商业中心总体的业态布局和品牌规划，在双方签订的《合同书》中，双方未就此进行明确约定，原告也未提供证据证明被告对此做过书面承诺，故原告主张被告构成违约，缺乏事实和法律依据。违约情形（4），被告虽负责某商业中心4楼整层的物业管理和经营管理，但并不等同被告对4楼所有商铺的经营情况承担责任；被告应承担的经营职责为基础性、辅助性的，如保证拥有权利将场地按合同约定交付原告，保证原告水、电、排污等能源的正常供应和畅通，保证场所公共区域的使用安全等；在原告未提供证据证明被告违反上述基本职责的情况下，店铺的经营风险应由原告自行承担；同时，在双方签订的物业服务合同第二条第（二）项第2条，“乙方自行承担在本物业投资和商业经营的全部风险，不得因甲方对本物业实施统一经营管理而要求甲方对商铺经营承担任何责任”；故原告以此主张被告构成违约，本院不予采信。违约情形（5），某商业中心现仍在正常经营，原告并未提供有效证据证明被告未按约履行物业管理服务义务，并导致原告无法正常经营，且被告已提供初步证据证明其代为垫付了水电费、物业服务费，并配备了清洁人员、洗碗机等，故原告需承担举证不能的责任，本院对相关主张不予采信。 争议焦点（二）：原告方是否有权解除合同。原告认为被告的行为已构成根本违约，故原告有权解除合同；被告则认为本案并不存在合同中约定的原告可单方解除合同的情形，本案中亦不存在原告可单方解除合同的法定情形，为了达到合作共赢的目的，被告方不同意原告解除合同。对此，本院认为，虽然根据争议焦点（一），被告的行为并不构成根本违约，原告无权以此解除合同。但根据《合同书》第十条违约责任4.1条，“……乙方单方面解除合同的，甲方有权没收履约保证金，且乙方应按本合同约定承担违约责任……”，因此，原告方有权单方解除合同，但应承担相应的违约责任。 承上所述，原告要求解除案涉《合同书》的诉讼请求，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告提供的证据不足以证明被告存在根本违约的情形，需承担举证不能的责任。现原告单方解除合同的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故其主张要求被告返还店铺租金、押金、保证金，并赔偿装修费损失和设备费损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、樊雅芳与绍兴市圣鑫餐饮管理有限公司于2017年3月31日签订的《合同书》于本判决生效之日起解除； 二、驳回樊雅芳的其余诉讼请求。 案件受理费1710元，减半收取855元，由樊雅芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张星远 二〇一八年十二月二十日 书记员  陈 丽