广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7391号原告：李秀凤，女，1974年5月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李亮燕，广东国融律师事务所律师。被告：中山市古镇曹二经济发展公司，住所地广东省中山市古镇曹二村长安路78号。法定代表人：李平稳。委托诉讼代理人：刘湘妃，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩欣，广东凡是律师事务所律师。原告李秀凤与被告中山市古镇曹二经济发展公司（以下简称曹二公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀凤的委托诉讼代理人李亮燕，被告曹二公司的委托诉讼代理人刘湘妃、刘倩欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀凤向本院提出诉讼请求：被告支付逾期交房违约金24440.92元。事实和理由：李秀凤在2013年1月18日意欲购买位于中山市××路××都花园××号房屋，因而与曹二公司签订《认购书》，认购书约定李秀凤购买房屋为一次性付款，李秀凤依照《认购书》约定支付房价后，携带认购书和付款收据到曹二公司签订《商品房买卖合同》，但曹二公司未告知合同的重要条款。合同约定曹二公司应于2014年6月30日前交楼，曹二公司未能按合同约定期限交房，曹二公司于2016年10月17日才取得建设工程验收合格证可向买受人交付使用，李秀凤于2016年11月5日才实际收房，被告延迟交付房屋达858天，应向李秀凤支付违约金。李秀凤为支持其诉请，提供证据如下：1.认购书、中山市商品房买卖合同，证明双方有买卖商品房关系；2.购房发票，证明已付清房款的事实；3.收房通知，证明被告通知收房的时间。曹二公司辩称，1.原告逾期支付购房款，且至今未向被告支付逾期付款的违约金，根据中山市商品房买卖合同第十一条的约定，买受人未按合同约定支付违约金，出卖人有权相应推延交付商品房，无须承担延期交楼的违约责任，故原告的逾期交楼违约金的主张没有事实和法律依据；2.原告的收楼时间为2016年11月5日，依据是原告签名的收楼通知书和收楼确认书，原告主张的逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权；3.签订合同和约定的收楼时间有14天是暴雨天气，按照合同第八条约定交楼时间应当顺延14天；4.即使法院认定被告应向原告支付逾期交楼违约金，金额也应按照双方签订的中山市商品房买卖合同第九条约定标准计算，被告承担逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%，原告主张的计算标准及金额过高；5.被告代原告向中山市嘉怡物业有限公司结算自2016年11月5日起到2018年3月31日的物业管理费，该公司已经收取相应的物业管理费及违约金的权利转让给被告，原告应向被告支付2016年11月5日起到2018年3月31日止的物业管理费及违约金；曹二公司就其辩解，提供证据如下：1.《中山市商品房买卖合同》，证明该合同第八条约定了交楼据实予以延期的几种情形，包括因暴雨以上（含暴雨）的强降水。第九条逾期交房的违约责任中的约定出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房中房价款的4%；2.2013年1月-2014年6月中山气象站晴雨表，证明自2013年1月至2014年6月30日期间中山暴雨天气为14天，被告交楼时间应顺延14天；3.富都花园物业管理合同，证明合同第九条约定住宅物业管理费标准为每月每平方1.8元。第十条约定业主从通知收楼之日开始缴交物业服务费、每次收缴物业服务费的时间为每月5日前。第十一条约定了逾期缴纳物业服务费的违约责任；4.《通知》、《情况说明》，证明被告已与中山市嘉怡物业管理有限公司结算截至2018年3月31日的物业管理费，该公司将收取相应物业管理费及违约金的权利转让给曹二公司，中山市嘉怡物业管理有限公司已于2018年4月1日发出《通知》将相应事宜通知业主；5.收款收据3张、刷卡凭证1张，证明原告逾期付款，已构成违约，根据《中山市商品房买卖合同》第七条约定，被告有权要求原告每日按总房款0.04%的标准支付违约金，原告未按照合同约定支付违约金的，被告有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的责任，截止至今,原告仍未向被告支付违约金，因此被告无须承担延期交楼的责任；6.律师函、快递退件，证明被告曾向原告发出律师函催收逾期付款违约金，但原告拒收，致使退件。本院经审理认定事实如下：2013年1月18日，李秀凤与曹二公司签订《富都花园认购书》，约定李秀凤向曹二公司认购位于中山市古镇镇××路××都花园××号，认购总价699630元，签署本认购书时付清100000元定金，于2018年1月18日前以现金方式付清总购房款的50%（即400000元），余下的50%（即299630元）须于签订认购书之日起一个月内付清，李秀凤应亲临富都花园销售中心签署正式《中山市商品房买卖合同》，李秀凤承诺不得以对《中山市商品房买卖合同》条款及补充协议之内容存在异议为理由而拒绝签署。认购书第十四条约定，双方签署上述合同文件时，本认购书自行终止。同日，李秀凤与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定李秀凤购买曹二公司开发的位于中山市古镇镇××路××都花园××房的预售商品房，合同总价为699630元，合同约定付款时间为2013年1月18日支付400000元，同年2月13日支付299630元。曹二公司应当在2014年6月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人任何交楼责任，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。该合同第九条约定曹二公司逾期交房的违约责任为曹二公司如未能按该合同和补充协议约定的期限交房，则自该合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向李秀凤支付已交付房价款万分之二的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则李秀凤有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的4%。该合同第十一条约定在本合同约定交付商品房的期限届满时，若买受人未按合同约定支付房价款、违约金（若有）、装修款（若有）给出卖人，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任。双方在合同中还详细约定了其他权利义务。合同签订后，李秀凤于2013年1月18日支付400000元，同年2月18日支付299630元。2016年11月5日，李秀凤接收涉案商品房。2018年6月21日，李秀凤以曹二公司逾期交付上述商品房，存在违约为由诉至本院，提出以上诉请。另查明：中山市气象局预报科出具2013年1月至2014年6月气象晴雨表显示：2013年3月28日、2013年5月8日、2013年5月22日、2013年7月20日、2013年7月26日、2013年8月14日、2013年9月4日、2013年9月23日、2014年3月30日、2014年3月31日、2014年4月2日、2014年4月3日、2014年5月9日、2014年5月11日，共14天24小时降雨量超过50毫米，降雨等级为暴雨。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。李秀凤与曹二公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于逾期交楼的起算时间问题。在2013年1月至2014年6月期间，合计暴雨天气为14天，另，合同约定李秀凤应于2013年2月13日支付剩余的购房款，李秀凤于同年2月18日才将剩余的购房款支付完毕，李秀风称其是按认购书的时间支付剩余款项，并未逾期付款，本院认为，双方所签订的认购书约定签署合同文件时，认购书自行终止，认购书约定李秀凤应与曹二公司签订《中山市商品房买卖合同》,故认购书约定的付款时间与双方所签订的《中山市商品房买卖合同》约定的付款时间不一致，应以双方所签订的《中山市商品房买卖合同》约定的付款时间为准，故本院认定李秀凤逾期5天支付涉案房款。双方的合同约定买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的，出卖人可据实予以延期，双方约定交楼时间为2014年6月30日，因在签订合同后遇暴雨天14天及李秀凤逾期付款5天，根据合同约定交楼时间可顺延19天至同年7月19日。本案中，本院已经认定曹二公司应于2014年7月19日交付涉案商品房,但李秀凤直至2016年11月5日才收楼，曹二公司未按期向李秀凤交付涉案商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。李秀凤要求曹二公司以699630元为基数，按合同约定每日0.02%支付从逾期交房之日起计至2016年11月5日止的违约金，曹二公司辩称根据合同第九条约定应支付给李秀凤逾期交楼的违约金累计总额不超过总价款的4%，另根据合同第十一条约定，买受人未按合同约定支付违约金，出卖人有权相应推延交付商品房，无须承担延期交楼的违约责任。本院认为，曹二公司采用的是格式条款，其作为提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而曹二公司通过该格式条款对其应承担的违约金数额设置了上限规定，限制其责任,且逾期支付房款的违约金仅是赔偿曹二公司损失的一种违约责任，不应当因此排除或加重李秀凤作为买方接收涉案商品房的主要权利，与公平原则相悖，其也没有采取合理的方式提请对方注意或予以说明，故应认定双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条及第十一条中关于格式条款的内容无效，本院对曹二公司该抗辩理由不予采纳。关于李秀凤主张的违约金是否超过诉讼时效的问题。李秀凤主张违约金按合同约定交楼期限的第二天算起，诉讼时效应当从曹二公司实际交楼时算三年，曹二公司辩称逾期交楼违约金已过诉讼时效，丧失胜诉权，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案诉讼时效应从曹二公司约定逾期交楼之日即2014年7月1日起开始计算,因双方约定违约金标准为按日计算，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故2015年10月1日之前的违约金应适用民法通则规定的两年诉讼时效，2015年10月1日之后的违约金适用诉讼时效期间为三年，李秀凤主张2015年10月1日之前产生的违约金应在2017年10月1日前提起诉讼。李秀凤于2018年6月21日提起诉讼，2015年10月1日之后产生的违约金才受人民法院保护，故李秀凤主张2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，本院不予保护，曹二公司抗辩有理部分，本院予以采纳，故李秀凤主张自2015年10月1日起至2016年11月5日止的违约金为56110.33元（699630×0.02%×401）理据充分，本院予以支持，超出部分，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告中山市曹二经济发展公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李秀凤支付逾期交房违约金56110.33元；二、驳回原告李秀凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2702元，减半收取计1351元，由原告李秀凤负担750元，被告中山市曹二经济发展公司负担601元（该费用原告已预交，本院不作退还，被告负担部分由其于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇一八年十二月二十八日书记员  潘汝彤