贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民初940号原告：张其华，男，汉族，1962年10月27日出生，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：杨小勇，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁明祥，贵州中创联律师事务所律师。被告：贵州盛华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路****。法定代表人：向光英，该公司经理。委托诉讼代理人：葛光权，贵州贵川律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓建芳，贵州贵川律师事务所律师。被告：向光英，女，1967年5月8日出生，汉族，贵州盛华房地产开发有限公司法定代表人，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：熊明利，贵州贵川律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潘，男，汉族，1984年12月27日出生，住四川省渠县，系贵州盛华房地产开发有限公司员工。原告张其华与被告贵州盛华房地产开发有限公司（以下简称贵州盛华房开）、向光英合资合作开发房地产合同纠纷一案。本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张其华的委托诉讼代理人梁明祥、杨小勇，被告贵州盛华房开的委托诉讼代理人葛光权，被告向光英的委托诉讼代理人李潘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张其华向本院提出诉讼请求：1、判令被告贵州盛华房开立即返还原告“盛世公寓”房开项目投资款328万元；2、判令被告贵州盛华房开支付原告土地投资增值收益，暂定金额为1,000万元，具体金额待对土地现有价值评估后确定；3、判令被告贵州盛华房开给付原告房屋使用费194万元（本质是要求被告返还原告以房屋使用权投资的对价）；4、判令被告向光英连带清偿被告贵州盛华房开产生的上述三项债务；5、本案诉讼费用及诉讼中产生的保全费、鉴定费由二被告共同承担。案件审理过程中，原告对诉请进行变更为：1、判令被告贵州盛华房开立即返还原告“盛世公寓”房开项目投资款328万元；2、判令被告贵州盛华房开支付原告土地投资增值收益18,137,188.84元；3、判令被告贵州盛华房开偿付占用原告房屋400平方米作为其办公场所的使用费（租金）1,624,000元（从2006年9月起至2016年4月原告起诉时止，按照35元/㎡的偏低租金计算）；4、判令被告贵州盛华房开按照评估报告中的土地评估基准日及该基准日的评估地价给付原告按照投资比例应当分配的土地增值收益金的逾期给付资金占用利息（按照中国人民银行五年期贷款利率2倍计算），租金占用利息计算至土地增值收益金付清之日止；5、判令被告向光英连带清偿被告贵州盛华房开产生的上述三项债务；6、本案诉讼费用及诉讼中产生的保全费、鉴定费由二被告共同承担。事实和理由：原告与被告贵州盛华房开的原法定代表人文学盛（向光英的前夫，已死亡）是朋友关系，曾经合伙在清镇市××××县投资搞开发。文学盛于2006年邀原告与其合伙投资开发“盛世公寓”房开项目，双方先口头协商约定：1、由原告先期投资300万元，被告投入800万元，用于购买（B06）-01号土地，取得土地使用权证后，用土地使用证从银行贷款（滚动式贷款）筹集开发资金；2、以贵州盛华房开的资质和名义开发“盛世公寓”房开项目。双方对项目管理、收益分配、责任、权利、义务、争议的处理等进行了约定。之后，原告于2006年9月27、28日将300万元用于购买土地的投资款交付给了被告贵州盛华房开，被告贵州盛华房开向原告出具了收据，收据上注明是收到张其华（B06）-01号地的投资款。因办理规划调整等房地产开发手续和到北京引资需要费用，原告又拿了8万元出来作为费用交给文学盛使用（未打收条）。原告并将自己700平方米的私有房产交付给贵州盛华房开作为开发项目的办公场所使用。原告与文学盛共同请吴某1（法律工作者）执笔草拟了《联营开发白云区政府旁（B06）-01号土地协议书》（以下简称《投资协议书》），双方各持一份，尚未签字，文学盛即遇害身亡。贵州盛华房开股东几经变更，最后变更以向光英为唯一股东的一人公司，并继续开发“盛世公寓”项目。原告一直按照与文学盛生前的约定履行义务，除了前期跑项目规划等手续和500万元贷款事宜外，与吴昌银、蒋德伦等人共同负责工地上的管理，协调各种关系，为项目筹借资金。被告向光英找原告想办法解决工程进度款问题，原告又拿出20万元付给施工单位的“杨老五”（未打收条），至此，原告的实际投资款应为328万元。原告与贵州盛华房开建立了事实上的合作开发房地产的关系。“盛世公寓”房开项目取得预售许可证后，销售事宜是被告实际控制，现在未售出的房屋已所剩不多。但被告拒不履行原告与文学盛之间的约定，不公布售房款数额，不公布账目，不与原告对项目进行清算，不退还原告的投资款，不分配原告投资应得的投资收益等。原告经初步测算，项目总销售收入大概为27662.63万元，盈利大概为14609.63万元左右（详见“盛世公寓”房开项目投资收益概算清单），按照原告占40%股份的口头约定，原告应得的投资收益为5600余万元。原告与被告多次协商投资收益的分配问题，被告承认原告的投资，因差距太大而未能达成一致。为便于尽快处理纠纷，原告主张将投资分配收益固定为土地使用权增值收益分配。根据《公司法》的规定，一人公司应证明唯一股东的公司财产未与其个人财产及家庭财产混同，否则要承担连带责任。另外，项目开发中，被告使用原告位于贵阳市白云区白云南路418栋-3、418栋-4、418栋-1号私有房屋为办公用房，使用费用比照市场租金计算使用费，使用时间从2006年9月份至2016年4月，面积有400平方米，被告一直未支付任何费用。原告遂诉至法院，提起上述诉请。被告贵州盛华房开辩称，1．原告与贵州盛华房开没有签订任何合资合作合同，不是合法投资主体，也没有实际参与公司管理和承担风险，要求对项目土地投资收益进行分配没有事实和法律依据；2．原告通过贵阳白云华涛物业公司汇入的300万元，我们已经偿还了1,412,621.03元，仅余1,587,378.97元，如无法律依据，只能按不当得利返还本金，或者按借款，计息不超过200万元；3．原告主张的另外28万元没有任何依据，与事实不符；4．原告要求被告承担房屋使用费没有依据，双方没有合同或者欠条等证据证明拖欠原告的房屋使用费，且在2009年就已经搬离，即使对方主张也已经超过诉讼时效；5．向光英个人投入3,000万元注册资金真实，与贵州盛华房开财产独立，应驳回原告对向光英的起诉。被告向光英辩称，1．其与贵州盛华房开财产独立，不应对原告债务承担连带清偿责任；2．原告主张的300万元实际余1,587,378.97元，且原告在打款时，涉案土地已经购买，双方并未产生土地投资的事实；3、我们并未占用原告的房屋，就算双方有房屋租赁纠纷，应当另案诉讼，与本案无关，不应当合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人各方的身份证据、营业执照、《国有土地使用权出让合同》、《缴交国有土地使用权出让金登记单》、2006年9月27日、28日支款凭条及收据、2009年8月15日《借条》、2014年1月8日《收条》等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文予以认定。原告张其华提交的证据为：1、联营开发白云区政府旁（B06）-01号土地协议书打印件1份，拟证明原告张其华与文学盛协议共同投资做“盛世公寓”房开项目的事实，张其华是基于这份协议书（尽管未签字）投资参与“盛世公寓”房开项目的；被告盛华房开公司认为，该协议没有任何一方的签字或盖章，对该证据的真实性和合法性不予认可；被告向光英认为该证据不符合证据的三性，恰恰证明了双方没有达成合意，其持有公司20%的股份，但对此并不知情。2、借款展期申请书复印件1份、2006年9月27日收据复印件1份、2006年9月27日支款凭条复印件1份、2006年9月28日收据复印件1份、2006年9月28日支款凭条复印件1份，拟证明原告张其华为与文学盛合伙做“盛世公寓”房开项目，向银行借款并将华涛物业公司向银行的贷款展期，为投资作准备，张其华向盛华房开公司交付用于购买（B06）01号土地的投资款共计300万元，且两份收据都加盖了盛华房开公司的财务专用章，接收投资款的经办人是向光英，结合之后的缴交国有土地使用权出让金登记单和土地出让金专用票据证明，交款分为三个部分，分别是2006年9月14日200万、9月20日600万，2007年1月24日，300万。证明张其华支付的300万元是在购买土地期间。被告盛华房开公司对展期申请书的真实性不持异议，对证据的关联性不予认可，展期的申请日期是2008年5月23日，通过公司拿到的钱是在2006年，互相之间没有关联。对收据和支付凭证的真实性表示认可，但关联性不予认可，收据和凭证的内容不相同，是按照张其华的要求写的，300万元并非是全部用于购买土地。从土地出让合同可以证明我们是在9月20日购买土地，证明300万元不是投资款。被告向光英认为展期申请书与本案无关，收据和支款凭条上写的是另一个公司支付的，与原告张其华的主张相矛盾，向光英签字是职务行为，与向本人无关，双方并未就投资达成合意。3、《联营开发清镇市环城路零号土地协议书》复印件1份，拟证明张其华于2001年与文学盛等人在清镇市投资做项目的事实，张其华于文学盛之前就认识、是朋友；被告盛华房开公司表示这个证据没有年月日，不能证明产生时间，真实性无法确认，证据也与本案无关，这个项目双方合作过，利润也分配好的，不存在对方吃亏的问题。被告向光英认为对该证据不予认可，且这说明之前对方提交的展期申请是针对这个项目的贷款，不是本案项目。4、2014年4月底，在白云区大天元翠岭酒楼，杨光科、杨照刚、李云飞、文学强、文支书（文某）等人参与协商调解张其华与向光英之间关于张其华在“盛世公寓”房开项目上的投资比例及利润分配纠纷的协商调解记录1份，拟证明2014年4月底，在白云区大天元翠岭酒楼，杨光科、杨照刚、李云飞、文学强、文某、杨某等人参与协商调解张其华与向光英之间关于张其华在“盛世公寓”房开项目上的投资比例及利润分配纠纷的情况；被告盛华房开公司对该证据的真实性不认可，无任何人签字。被告向光英认为对该证据形式要件不合法，没有记录时间也没有参与人签字，真实性不认可。5、光盘一份，拟证明当时双方的协商过程；被告盛华房开公司认为原告超过举证期限举证，不予质证，有过协商的事实表示认可；被告向光英认为对该证据没有原始的载体，真实性不予认可，合法性也有异议，属于偷拍偷录。6、“盛世公寓”房开项目成本及收益概算清单1份，拟证明张其华根据自己所掌握的情况，对“盛世公寓”房开项目开发的成本及收益利润所作的概算（最终以人民法院委托的会计师事务所的审计结论为准）；被告盛华房开公司认为该证据属于对方的单方陈述，不予认可；被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。7、《国有土地使用权出让合同》、《缴交国有土地使用权出让金登记单》、《土地出让金专用票据》、《房屋土地登记结果查询》各一份，拟证明盛华房开公司开发本案项目取得B06-01土地的使用权，面积出让价款和付款等情况，张其华投资的300万是在前期的800万当中的，交进去之后再行借款投资300万，总共1100万，张其华的投资占了约30%，后面的贷款投入都是根据前期投资拿来的土地滚动贷款来的，用土地抵押取得的贷款也应该按照约定比例归于我们的投资。被告盛华房开公司质证认为对方举证超过了举证期限，原则上不予质证，这里面不单纯涉及本案地块，这些证据证明的内容也与原告所称的300万不相对应；被告向光英表示对方举证超过了举证期限，对方是今年5月3日就拿到了证据，但没有在举证期限内提交，2006年9月20日，公司就缴纳了第二期的款项600万，对证据的真实性无异议，关联性有异议，公司投资了之后对方才打款给我们，我们的投资跟对方没有关系。8、贵阳市白云区艳山红镇尖山村民委员会《情况说明》一份，证明：①张其华参与盛华房开公司“盛世公寓”项目的管理，协调处理工程上的对外事务和纠纷；②尖山村民委员会在协调杨秀刚停工事件中，为了使杨秀刚复工，张其华本人给付杨秀刚10万元工程款（注：这10万元在一号书证“收据”上得到印证和体现），并同意从尖山村民委员会欠张其华的款中拿出10万元给杨秀刚，作为盛华房开公司支付的工程款，以使杨秀刚复工；③杨秀刚得到20万元后即复了工并一直将工程干完。其他意见和原一审一致。被告盛华房开公司质证认为缺少经办人签名，与第一组证据相互矛盾，对真实性、关联性不予认可。被告向光英表示对真实性、合法性有异议，不符合民诉法规定的证据要件。9、筑房权证白云字第**，《房屋所有权证》，（2016）黔0113民初69号判决书和照片两张，拟证明原告无偿提供了办公用房700平方米作为项目使用，没有收取任何租金；被告盛华房开公司质证认为公司在原告的地点办公，但这不能据此认定为双方合资，且产权证登记的位置与盛华房开公司工商登记地址不吻合，达不到证明目的；被告向光英表示该证据与本案无关，对照片的真实性不予认可，其他质证意见与盛华房开公司一致。10、《建设工程规划许可证》一份，以及8个组团的规划许可和预售许可共13页，以及筑房网上下载的房屋出售情况28页，一共42页，拟证明涉案工程经过规划许可，合法经营以及项目的现状，项目几乎已经售完，项目是有利润的；被告盛华房开公司质证认为对方举证超过举证期限，我们可以不质证且证据内容很多与本案是无关的，是另一项目的，网上调取的东西需要经过法庭核实，具体公司的财务状况应以公司提交给相关部门的财务报表为准；被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。11、原告张其华申请证人文某出庭作证，证人文某表示其跟双方都是好朋友，都没有亲属关系，双方来开发房地产，正好在我们村的地界上，当时国家征收土地后，他们拍得了土地，具体合作的情况我不清楚，怎么合股我也不清楚，一开始都是张其华和文学盛来和我们协调，相关的劳务都是我们的村民来做，后来就多是向光英来对接，后面有时候张会打电话给我，我帮他们协调和村民之间的问题并因为欠原告200万块钱故而代替原告张其华支付相关施工人员10万元的款项。2013年双方协调过，向光英当时说连本带利给600万还是900万给原告，记不清了，双方差距过大没有达成协议，2014年双方又协调过一次，也没有结果。在文学盛去世之前项目是没有启动，但已经开始平地了。对证人文某的证人证言，原告张其华认为证人证明了原告与文学盛合资开发涉案项目的情况，双方是共同开发，证明了张其华参与了项目管理，项目进行到一定阶段后，双方就利益分配问题进行过两次协商。文学盛去世以后，其也参与了协调。被告盛华房开公司质证认为证人不知道具体所谓的联营情况，仅仅证明原告和文学盛一起去找过他不能证明联营的事实，没有经过公司的账目体现，原告不能证明他是为项目付出了相关款项，至于协商的问题，证人本人也说不清楚当时的具体情况，证人证言不能达到原告的证明目的。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。12、原告张其华申请证人吴某1出庭作证，证人吴某1表示《联营开发白云区政府旁（B06）-01号土地协议书》的内容是其起草的，标题是改过的，我当时是写的股份协议书，是文学盛和原告在2006年让我起草的，当时他们找到我，说有一块地两人要共同开发，要我帮他们拟一个协议，内容和现在这份几乎一致，就是部分标题有变更，当时约定张出300万占40%，其他由文学盛来负责，后续投资当时不清楚，还在拿地，我写了1份协议底稿，原告拿走了，后面的问题就不知道。对证人吴某1的证人证言，原告张其华认为证人证明了当时吴当时起草原告和盛华房开公司合作协议的事实，证明张其华是投资人，才让吴来起草协议，且股份分配也约定清楚了。被告盛华房开公司质证认为证人提出了起草的协议只有一份，又说底稿遗失了，又说协议原告拿走了，且现在的协议与当时也有改动，协议没有签字，达不到原告的证明目的。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。13、原告张其华申请证人梅某出庭作证，证人梅某表示2016年10月8日原告方的代理人杨小勇、梁明祥两位律师对其调查谈话时，其作出的表述是真实的，文学盛和张其华共同委托其去建设部门办理项目控规手续，有委托过其去北京引资，文学盛还给了5万元费用。对证人梅某的证人证言，原告张其华认为证人证明文学盛和张其华请他去跑项目控规手续和引资，能证明文学盛和张其华是合作关系。被告盛华房开公司质证认为证人是建筑行业同行，有利害关系，不能单独作为证据使用，证人的笔录超过了举证期限，不能作为证据使用，2016年10月8日的笔录和现在都只差4天，但是证人对笔录不熟悉，说明证言不是真实的，控规手续是我们公司的人跑下来的。被告向光英表示证人证言是相互矛盾的，笔录上说收了5万块钱，庭上又说没有，其他意见和被告盛华房开公司的质证意见一致。14、原告张其华申请证人杨某出庭作证，证人杨某表示2014年4月25号，双方调解证人做过记录，当时协调是文学强即文学盛的大哥主持的，但是说吃了饭谈，在饭桌上有些不愉快，后面就没有谈了。对证人杨某的证人证言，原告张其华认为证人证言真实可靠，几个证人能够相互印证，证明张其华和文学盛合资的事实。被告盛华房开公司质证认为证人的证言不能达到证明目的，也不应该被采纳。杨某当时和公司的官司杨败诉，跟公司有利害关系。给证人作的调查笔录是在一年之后签字的，不具有可信度。当时对协调作的笔录没有双方签字，向光英在协调中也没有作出任何表态。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。15、原告张其华申请证人满某出庭作证，证人满某表示我去公司时大家都叫原告张总，我看到过张其华的投资款的证明，我们从外观看来原告是其中的投资人。我参加过他们之间的调解。是2014年5月或者6月，当时协调时我们还没有发言张其华和向光英就吵得不欢而散。对证人满某的证人证言，原告张其华认为证人证言真实、可信、合法，能证明原告是共同出资人，并且双方协调过。被告盛华房开公司质证认为证人的评价性语言不能作为证言使用，在两个证据上出现了时间错误，不是巧合，证人证明当时协调大家不欢而散，很多人都没有发言。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。16、原告张其华申请证人刘某出庭作证，证人刘某表示张其华投资300万，占40%股份，文学盛与张其华商量的时候我在场的，当时工地上只要有扯皮的，都是原告和文学盛都请我去协调。原代：提请出庭作证，证明原告所占股份的情况。请当时工地的矛盾，都是张其华找他去处理。对证人满某的证人证言，原告张其华认为证人证言证明了原告在项目中的角色和张其华所占40%股份的问题。被告盛华房开公司质证认为证人证言有虚假，挖孔桩的时候文学盛已经死亡。40%的股权是听说的，没有证据。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。17、原告张其华申请证人吴某2出庭作证，证人吴某2表示我跟原告是朋友，跟文学盛和向光英都是通过原告认识的，在打麻将的时候听到张其华谈到过投资收益比例分配的事情。工地上的事情我不清楚，协调的事情也不清楚。对证人吴某2的证人证言，原告张其华认为证人证言真实合法有效，证实是在打麻将的时候谈的投资收益比例分配。被告盛华房开公司质证认为证言不能被采纳，几个证人说的协商比例的地方不一样，不符合当时的事实，证人跟原告有利害关系。40%的比例没有其他证据证实。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。18、对杨照刚的调查笔录一份，拟证明杨照刚参与了双方的调解，也证明了原告投资款的事实和股权比例。被告盛华房开公司质证认为证人没有到庭，不应采纳，也达不到原告的证明目的。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。19、对李云飞的调查笔录一份，拟证明他李云飞参与了2014年的调解，也证明了原告投资款的事实和股权比例。被告盛华房开公司质证认为证人没有到庭，法院不应采纳，证言有虚假，也达不到证明目的，盛华房开公司不是张其华和文学盛筹建起来的。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。20、杨秀刚于2009年2月16日向盛华房开公司借工程款20万元的借条复印件1份。证明目的：①杨秀刚于2009年2月16日向盛华房开公司借工程款20万元，其中10万元是张其华支付的；②张其华为以盛华房开公司的名义开发修建的“盛世公寓”项目出资；③该借条是盛华房开公司“盛世公寓”项目的财务凭证。被告盛华房开公司质证认为该借款是被告盛华房开公司和杨秀刚之间的关系，不能以“其中张其华付10万”被告转支10万元这种矛盾的财务账来体现。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。借条的来源不合法，不具备真实性。21、对蒋德伦调查笔录1份。证明目的：①2006年9月15日，文学盛在开阳请客庆贺买得一块土地建设“盛世公寓”项目；②盛华房开公司于2008年8月搬到白云区白云公园对面一栋房子的二楼办公，房子是装修好的，大概有200多平方米，后来听张其华说这房子是他的；③听说张其华出了300万元，向光英打有收据，但我不知道是什么钱；④张其华参与过“盛世公寓”项目平场工程因工程量产生的纠纷的处理，平场工程是杨秀刚承包的；⑤杨秀刚承包的“盛世公寓”项目平场工程经结算有400多万元工程款，盛华房开公司当时无钱支付，公司向杨秀刚承诺“盛世公寓”项目的部分主体工程拿给他做，这400多万元作为杨秀刚修建“盛世公寓”项目主体工程的垫资，等买房子后再把这400多万元工程款付给他，大概是在2011年年底才将这400多万元工程款支付给杨秀刚（具体要看财务账）；⑥我因为担任楠博商业街1#—11#楼工程项目的项目负责人，不能离开工地，故不能出庭作证，我提供一份楠博商业街1#—11#楼工程项目负责人的法定代表人授权书、建设代为项目负责人工程质量终身责任承诺书、身份证复印件给你们提交给法庭，证明我确实不能出庭作证的客观情况，如果法庭要核实我的证言，可以电话联系我，我的电话号码是138××******。被告盛华房开公司质证认为证明目的达不到，与本案无关；2、证明第一被告占用原告的房屋只有200多平方米，而不是600平方米；3、证明300万元的性质证人并不知道；4、第二次平场测量及计算原告并未在场；5、杨秀刚工程款怎样结算与本案无关；6、该证人证言调查人采取了诱导式的问话。被告向光英表示与被告盛华房开公司的质证意见一致。22、对杨胜富调查笔录1份。证明目的：张其华于2005年将提供给盛华房开公司作为办公场所的房屋的其余部分出租给他人开办旅馆的事实。被告盛华房开公司质证认为被告向光英表示对真实性、合法性、关联性均有异议。23、《房屋租赁合同》复印件1份及白云区爱民旅馆营业执照、特种行业许可证、公共场所卫生许可证、税务登记证各1份。证明目的：①张其华将自己位于白云公园大门对面（聚华园旁）白云南路402号的二楼商铺500平方米出租给白云区爱民旅馆使用，第一次租期为10年，租金15元/平方米，从第二年起，租金按15%递增；②张其华提供自己的房屋给盛华房开公司作为办公场所没有收取使用费或租金，是因为与文学盛共同以盛华房开公司名义合资合作开发“盛世公寓”房地产项目，张其华提供自己的房屋给盛华房开公司作为办公场所也属于张其华的投资。③白云区爱民旅馆的合法主体资质。被告向光英表示对真实性有异议，且与本案无关。24、贵阳市白云区艳山红镇尖山村民委员会《情况说明》复印件1份。证明目的：①张其华参与盛华房开公司“盛世公寓”项目的管理，协调处理工程上的对外事务和纠纷；②尖山村民委员会在协调杨秀刚停工事件中，为了使杨秀刚复工，张其华本人给付杨秀刚10万元工程款（注：这10万元在一号书证“收据”上得到印证和体现），并同意从尖山村民委员会欠张其华的款中拿出10万元给杨秀刚，作为盛华房开公司支付的工程款，以使杨秀刚复工；③杨秀刚得到20万元后即复了工并一直将工程干完。被告盛华房开公司质证对真实性不予认可，缺少经办人签名，与杨秀刚2009年2月16日向盛华房开公司借工程款20万元的借条相互矛盾，达不到证明目的。被告向光英表示对真实性、合法性有异议，不符合证据要件。25、盛华房开公司占用张其华一套房屋的照片11张。证明目的：盛华房开公司及其财务人员丁萍至今仍占用着张其华的一套房屋的事实。被告盛华房开公司质证对真实性、关联性认可，但达不到证明目的，丁萍是张其华和文学盛的会计，照片上是张其华安排给丁萍的休息室。被告向光英表示对三性不予认可，无任何关联。被告盛华房开公司、向光英共同提交的证据为：1、盛华房开公司的登记信息、2004年10月22日通过的公司章程，拟证明公司2004年10月27日成立，公司成立时只有两个股东即文学盛和向光英，2008年6月11日前向光英持股20%，现为盛华房开公司一人股东，注册资本从100万元变更为3,000万元。原告张其华质证表示对上述证据的真实性不持异议，公司成立时法人代表是文学盛，投资300万是时任法人代表文学盛与原告谈的，文学盛死后法人代表才变为向光英。投资合作与原告是否公司股东没有关系，对方的注册地址就是原告的房屋。2、第二十八股东会纪要、股东会决议、股东会决议《转股决议》各一份，拟证明出席的全部股东三人：向光英，文诗，文霄，原告不是股东和投资人。证明三次股东会均无原告参加，换句话说，原告不是投资人和股东，通过文诗、文霄转股，向光英占公司股份100%。原告张其华质证表示对上述证据的真实性认可，但认为这是文学盛死后公司内部股东变化的情况，与本案无关，我们之间是外部合作关系。3、《财产独立证明》，拟证明第一、第二被告的财产是独立的、有第一被告及第一被告财务盖章证明，有资质的财务人员及出纳签字证明，第二被告主体不适格。原告张其华质证表示这是对方自己的认定，这是要通过审计来认定的，这个证明没有对外效力。4、2006年9月27日支款凭条及收据、2006年9月28日的支款凭条及收据，拟证明原告提供第一被告出具共计300万收据的款是贵阳白云华涛物业公司转来的，原告主体不适格。原告张其华质证表示这个款项是双方在收据上已经认可为原告的投资，原告是适格的主体。5、第一被告与原告对账表（进出账七笔）及其相关附件，拟证明以原告名义2007年9月入账的300万元作为借入资金，通过后六笔支出已偿还1,412,621.03元，只剩1,587,378.97元未还，其中以支付退投资款名义以房抵款1,177,128元。原告张其华质证表示情况表上第一项对方认为是借入资金是对方自己的单方主张，借款关系存在但与本案无关，清镇红枫商住楼的款是事实但不属于退股，向光英自己注明认为是退股我们没有认可，税款是另一公司，跟我们无关，清镇公司的款项与本案无关，是另外的项目。对方在情况表中写明的是退的投资款，这就说明了款项的性质，房屋抵扣的117万多元认可是退还投资款的性质，但不影响分配比例。6、盛华公司2012-2016年度《资产负债表》、《损益表》，拟证明近5年来盛华房开公司除尚有部分房屋未销售外，近五年公司没有盈利，亏损约965,307.82元；原告张其华质证表示这是对方单方制作的，真实性不认可，这是公司资产状况表，不是项目资产项目表，且对方自称公司有很多项目。7、白云区人民法院（2016）黔0113民初69号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终2027号民事判决书，拟证明原告提供的主要证人杨某因返还原物纠纷一案与盛华房开公司产生诉争，因败诉上诉后其主张未得支持，故与盛华房开公司有矛盾，存在利害关系，其证言不能作为认定事实的依据；原告张其华质证表示有利害关系的人也可以出庭作证。8、《调查核实笔录》一份，证明内容：经我方向蒋德伦核实，其回答不清楚张其华与文学盛在白云区是否合作开发过房地产。对300万元是什么性质不清楚。证明张其华没有参加“盛世公寓”的管理，也没有担任过任何职务。原告张其华质证表示，我方提供的蒋德伦的调查笔录的真实性应由法庭核实。该份调查笔录的时间是5月15日，该份调查笔录是超过举证期间，我方不予认可。与我方的调查笔录没有根本区别，该份证据也达不到对方的证明目的。被告向光英质证表示，对三性均予以认可。9、被告盛华房开公司提交丁萍的《情况说明》，证明内容：丁萍是盛华房开公司及张其华的会计，如果有账册存在，不是盛华房开公司的，是张其华清镇项目的账册，盛华房开公司没有占有该房子。原告张其华质证表示，我方提供的照片真实性应由法庭核实。盛华房开公司提供的证据材料超过举证期限，我方不予认可。丁萍是盛华房开公司的财务人员，所有凭证是由丁萍管理，丁萍出具的凭证编号可以查询到底是不是清镇项目凭证。被告向光英质证表示，对三性均无异议。本案审理过程中，张其华申请对“盛世公寓”项目用地19343平方米的土地使用权现有价值进行司法评估。经本院委托贵州鼎翰房地产资产评估有限公司，按照盛华房开公司取得“盛世公寓”项目商品房预售许可证的四个时间节点（2009年12月31日、2010年12月24日、2011年12月29日、2012年6月14日）为评估基准日，评估当时已开发程度下的土地使用权市场价值。2018年8月7日，贵州鼎翰房地产资产评估有限公司作出了土地估价结果：1、2009年12月31日开发土地4723.43平方米，土地价值1242.26万元；2、2010年12月24日开发土地5254.02平方米，土地价值1552.04万元；3、2011年12月29日开发土地5240.66平方米，土地价值1826.89万元；4、2012年6月14日开发土地4124.88平方米，土地价值1461.03万元。亦即“盛世公寓”项目分四期开发土地共19343平方米，当时土地价值合计为60,822,200元。对此张其华质证认为以预售证颁证时间为评估基准日不恰当，应当是对2012年6月14日以后的售出和未售出房屋的土地价值评估。盛华房开公司质证认为该评估报告不能作为裁判依据，张其华个人无房开资质，变相以投资买地多年又卖给盛华房开公司违法，张其华投资的300万元与购买土地没有必然联系，且盛华房开公司除支付1,100万元土地出让金，还交纳了税费、场地平整费等2373.55万元，前后投入数亿资金开发，张其华即便有合法资质参与受让土地，也只能以未开发情况下的土地自然增值一项来衡量评估。向光英同意盛华房开公司的意见，并认为土地价格应当以全面开工的2008年作为评估基准日，且土地购买时是毛地，现在评估的价值是开发管理后的价值。盛华房开公司提交了土地相关费用一览表，拟证明2006年9-10月，贵州盛华房开交纳土地使用权出让服务费504,400元。2007年6月4日，贵州盛华房开交纳土地成本5,813,460元。2007年6月7日贵州盛华房开缴纳土地契税330,000元。2013年3月19日，贵州盛华房开补交契税189,535.8元。2009年12月8日，贵州盛华房开在《盛世华庭项目挡土墙、围墙、厕所、零星工程结算书》上确认工程款为1,014,088.05元。2009年12月24日，贵州盛华房开在《盛世华庭项目平场工程土石方爆破工程结算书》上确认工程款为4,884,071.47元。两笔工程款均已支付。上述涉及土地的相关款项合计23,735,555元。张其华质证认为土地出让金总价格就是1,100万元，土地成本费、服务费和前期土石方费用，都属于开发建设费用，不应计入购买土地使用权价格中。经审理查明：原告张其华与被告贵州盛华房开原法定代表人文学盛在清镇市曾经联营合作开发其他房地产项目。2006年，原告张其华与文学盛协商过进行本案“盛世公寓”项目的合作，双方着手进行办理项目前期的土地出让手续以及土地平整等工作，但未签订任何书面协议。2006年9月20日，贵州盛华房开与贵阳白云区经济开发区国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定贵州盛华房开以1,100万元土地出让金取得贵阳白云区南湖新区七一路白云经济开发区B（06）01地块19343平方米土地。2006年9月14日，盛华房开公司交纳土地出让金200万元；2006年9月20日，贵州盛华房开交纳土地出让金600万元；2007年1月24日，贵州盛华房开交纳土地出让金300万元。2006年9月27日，张其华以贵阳白云华涛物业公司名义向贵州盛华房开汇入200万元，贵州盛华房开出具的收条上载明“今收到张其华交来投资款（B06）1号土地200万元”；2006年9月28日，张其华以贵阳白云华涛物业公司名义向贵州盛华房开汇入100万元，贵州盛华房开出具的收条上载明“今收到张其华B（06）01号土地100万元”。2007年12月13日，贵州盛华房开取得贵阳白云区南湖新区七一路19343平方米土地的《国有土地使用权证》。2008年5月2日，被告贵州盛华房开原法定代表人文学盛遇害身亡。被告贵州盛华房开的股东以及注册资本几度变化：从成立时注册资本100万元，文学盛80%，向光英（与文学盛原系夫妻关系）20%，到2008年5月28日公司股东变更登记为向光英、文学盛的大女儿文霄和二女儿文诗；2008年7月18日，向光英出资800万元，公司的注册资本变更为900万元；2009年6月10日，向光英出资1,100万元，公司的注册资本变更为2,000万元；2009年9月10日，向光英出资1,000万元，公司的注册资本变更为3,000万元；2013年7月8日，文霄、文诗将股份转让给向光英，被告向光英现为被告贵州盛华房开董事长兼总经理且为公司的唯一股东。2009年4月17日，贵州盛华房开取得“盛世华庭”商住楼项目《建设工程规划许可证》。2009年12月31日，贵州盛华房开取得“盛世公寓”二至四组团住宅及商业《商品房屋预售许可证》；2010年12月24日，贵州盛华房开取得“盛世公寓”一组团住宅、商业、车库《商品房屋预售许可证》；2011年12月29日，贵州盛华房开取得“盛世公寓”八组团住宅及商铺《商品房屋预售许可证》；2012年6月14日，贵州盛华房开取得“盛世公寓”五、六、七组团住宅及商业房《商品房屋预售许可证》。文学盛遇害身亡以后至今，原告张其华一直未与被告贵州盛华房开、向光英或公司的其他任何曾经的股东达成任何书面投资等合作协议。本案“盛世公寓”项目逐步推进过程中，原告张其华即向被告贵州盛华房开、向光英主张投资收益，2014年4月，双方也组织就争议的问题进行过协调，原告张其华主张其共计投资328万元应按照40%的比例就整个项目利润进行分配，被告贵州盛华房开、向光英主张当时争议的300万元款项实际就是借款，并表示同意按原来的约定5年内给付200万元的利息，另外的28万元没有事实依据，双方未达成一致意见遂起纷争。原告张其华诉至本院，诉请如前述。审理过程中，贵州盛华房开认可张其华出资300万元，但认为应扣除：2007年9月张其华以其父病故向公司借款的4万元，2010年3月贵州盛华房开代张其华交税款32,452.2元，2010年6月贵州盛华房开代张其华交税款116,876.83元，2011年9月贵州盛华房开代张其华交税款400元，2014年1月抵张其华购房款1,177,128元，2014年6月代张其华交物管费及维修基金45,764元，以上共计抵扣1,412,621.03元，目前尚欠1,587,378.97元没有支付。张其华仅认可扣除借款4万元及抵购房款1,177,128元两笔。2006年，张其华将其所有的位于贵阳市白云区白云南路394号2层2号商铺房屋交贵州盛华房开使用，要求按400平方米、每月每平方米35元租金的单价计算从2006年5月至2016年4月的租金。贵州盛华房开认为其仅使用张其华200平方米左右的房屋，且系文学盛口头达成免费使用的，2009年贵州盛华房开开始销售房屋即已搬离，不应支付房屋使用费。2018年8月7日，贵州鼎翰房地产资产评估有限公司按照贵州盛华房开取得“盛世公寓”项目商品房预售许可证的四个时间节点为评估基准日，评估当时已开发程度下的土地使用权市场价值为：1、2009年12月31日开发土地4723.43平方米，土地价值1242.26万元；2、2010年12月24日开发土地5254.02平方米，土地价值1552.04万元；3、2011年12月29日开发土地5240.66平方米，土地价值1826.89万元；4、2012年6月14日开发土地4124.88平方米，土地价值1461.03万元。亦即“盛世公寓”项目分四期开发土地共19343平方米，当时四期土地价值合计为60,822,200元。另查明，2006年9-10月，贵州盛华房开交纳土地使用权出让服务费504,400元。2007年6月4日，贵州盛华房开交纳土地成本5,813,460元。2007年6月7日贵州盛华房开缴纳土地契税330,000元。2013年3月19日，贵州盛华房开补交契税189,535.8元。2009年，贵州盛华房开因“盛世华庭”项目挡土墙、围墙、厕所、零星工程以及平场、土石方、爆破工程支付工程款5,898,159.5元。上述款项合计23,735,555元。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告出资的数额如何确定；2、本案的法律关系是否属于合资合作房地产，原告的投资收益如何分配，资金占用费是否支持；3、房屋使用费是否支持；4、向光英是否对贵州盛华房开需支付的款项承担连带责任。关于第一个争议焦点问题，第一、根据原告张其华提交的贵阳白云华涛物业管理有限公司2006年9月27日、28日的两张银行支款凭条、被告贵州盛华房开于2006年9月27日、28日分别出具的收据以及当事人各方的陈述，可以确认被告贵州盛华房开分别于2006年9月27日、28日分别收到原告给付的100万元和200万元，共计300万元的款项；第二，原告主张因办理规划调整等房地产开发手续和到北京引资需要费用，其拿了8万元出来作为费用交给文学盛使用（未打收条），在文学盛遇害身亡后，其拿出来的8万元也就一直没有得到偿还，因原告没有提交任何证据可以证明其主张，本院不予支持；第三、原告主张在项目施工中，因施工单位施工进度款的问题，被告向光英找到原告想办法，原告又拿出20万元付给施工单位的“杨老五”（未打收条），对其中10万元原告表示没有相应证据可以向法庭提交，本院不予支持；对于另外10万元原告申请文某出庭作证，证人文某表示因为欠原告200万块钱故而代替原告张其华支付相关施工人员10万元的款项，但在举证期限内原告并未提交其他任何可以与证人证言相互印证的证据，根据本案的实际情况，证人文某孤立的证人证言在缺乏其他证据锁链的情形下，本院难以采信。故本院认定张其华的投资款数额共计300万元。关于第二个焦点问题，本院认为，广义的合作开发房地产，是指任何由两方或两方主体合作开发房地产的行为，对合作开发的主体未作限制，既可以是法人或其他组织之间的合作开发，亦可以是法人或其他组织与自然人之间的合作开发，也可以是自然人之间的合作开发，对合作方式、利益分配、开发项目的性质、规模均未作限制。本案中，综合证人证言及相关证据材料，本院认为双方有合资合作开发房地产的合意，虽然双方当事人并未签订合资合作开发房地产协议，未能对共同经营、共享利润、共担风险的相关权利义务达成一致意见，但张其华的确在“盛世公寓”项目上投入了资金300万元，达到了合作开发房地产共同出资这一前提条件，且双方进行了一些前期磋商。张其华的资金已经投入到合作项目建设，物化到合作项目中并转化为在建工程。《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第四十六条规定：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。”本案中，双方的合同关系尚未成立，但可参照上述司法解释规定处理投资方投资的返还。由于房地产项目的投资主要是以下三部分组成：1．为取得土地而支付的土地使用权出让金；2．在土地上进行开发建设的建设资金；3．因房地产开发需向政府交纳的各项税费、公共设施配套费等。对照本案实际情况，张其华的资金投入在购买土地阶段，此后项目开发建设其并未继续投入资金，双方也未达成合资合作开发房地产协议，综合考虑贵州盛华房开注册资金已从100万元增长到3,000万元、案涉项目业已开发建成的客观事实，本院认为以其投资在土地部分投入所占比例计算开发到取得预售许可证时的土地增长后的价值作为应返还张其华的投资收益较为公平合理，即张其华投资收益应得：3，000，000÷（11，000，000＋23，735，555）×60,822,200元=5,253,021元。鉴于2007年9月张其华因其父病故向贵州盛华房开借款4万元，2014年1月贵州盛华房开抵张其华购房款1,177,128元，2014年6月代张其华交物管费及维修基金45,764元，上述三笔款项合计1,262,892元，应从张其华投资收益中予以扣除，即：5,253,021元-1，262，892=3,990,129元。至于贵州盛华房开主张的2010年3月代张其华交税款32,452.2元，2010年6月代张其华交税款116，876.83元，2011年9月代张其华交税款400元，因在贵州盛华房开对账单上均注明为清镇项目，双方之前亦确有合作，故本院认为属另一项目的结算，不应在本案中进行抵扣。至于张其华要求返还投资款的诉请，因其投资款已投入到购买的土地，且在本案中已将土地增值款项作为投资收益分配给张其华，其要求返还投资款无事实和法律依据，本院不予支持。关于张其华评估结果质证以后提出的诉请：按中国人民银行同期同类贷款利率2倍的标准计算逾期给付资金占用利息，从土地评估基准日计算至收益金款项付清之日止，因在评估结论明确之前双方并未进行过结算，具体收益分配数额尚不明确，且双方对合作开发房地产收益何时分配并无约定，故本院不予支持。关于第三个争议焦点问题，本院认为，基于双方有合资合作开发房地产项目的磋商，张其华将房屋交贵州盛华房开使用，此后，双方并未就房屋使用费问题协商一致，亦未达成书面协议，现张其华主张房屋使用费没有法律依据，故不予支持。关于第四个争议焦点问题，本院认为，本案中，被告贵州盛华房开、向光英提交的证据难以客观证明向光英自己的财产完全独立于公司财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告向光英、贵州盛华房开应对上述支付给原告张其华的款项承担连带责任。综上所述，原告张其华的起诉主张部分有事实依据，符合法律规定，应予支持；部分主张证据不足，与客观事实不符，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵州盛华房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告张其华“盛世公寓”房开项目投资收益共计3,990,129元；二、被告向光英对被告贵州盛华房地产开发有限公司上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告张其华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212,516元、保全费5,000元，土地评估费75,471.7元，共计292,987.7元，由原告张其华负担254,265.7元，由被告向光英、贵州盛华房地产开发有限公司共同负担38,722元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长  刘妍审判员  韦娟审判员  程奕二〇一八年十二月六日书记员  王强