广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初7698号 原告：孙睿，男，1984年12月15日出生，汉族，住南宁市。 原告：何昕卉，女，1984年5月12日出生，汉族，住柳州市柳南区。 被告：南宁市瀚和房地产开发有限公司，住所地南宁市新阳路87号二楼201号，统一社会信用代码：91450100566780528R。 法定代表人：林文忠，董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜、黎桂红，该公司员工。 原告孙睿、何昕卉与被告南宁市瀚和房地产开发有限公司（以下简称“瀚和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告何昕卉，被告瀚和公司的委托诉讼代理人蒋利娜、黎桂红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙睿、何昕卉向本院提出诉讼请求：一、判令被告于判决生效之日起30日内为原告办理位于南宁市瀚林御景3号楼1单元3401号房的不动产权证书，并于取得该不动产权证书之日起即时交付原告；二、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金12000元（暂计至2018年8月22日，之后至原告收到房屋不动产证书的违约金另计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原告于2013年向被告购买商品房一套，但被告至今未为原告办理房产证，被告依约应当为原告办理房产证并原告赔偿违约金；二、合同约定违约金累计不超过总房款2%的约定是格式条款，无效约定。 被告瀚和公司辩称：一、被告作为涉案商品房的开发商，已经完成房屋的建设并通过竣工验收，商品房亦实际交付给原告；二、房屋无法办理房产证的原因一方面是原告在装修过程中存在违规装修的行为，而长期无法办理规划验收，另一方面因为相关部门执法力度前后不一，属于南宁市的遗留问题，上述两方面原因均与被告无关；三、被告已经向规划局缴纳了罚款，排除了办证障碍，如果原告不提起诉讼，被告已经可以为原告办理房产证；四、违约金条款没有加重对方责任、排除对方主要权利，为有效的格式条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月5日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市瀚林御景3号楼1单元3401号房，房屋价款为616879元。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。原告已经按照合同约定向被告足额支付购房款，被告于2014年12月30日向原告交房。 另查明：2017年12月6日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚告知书》（西综执规监告字[2017]G005号），认为被告在建设瀚林御景项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：1、利用机构拉梁增设结构板改造为阳台使用，导致建筑面积增加；2、飘窗下部与楼板之间用实墙封闭，将飘窗改为室内空间使用，导致建筑面积增加，改建的建筑面积共计15329.76平方米。2017年12月11日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2017]G005号），决定对被告罚款3137004.36元。2018年1月25日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚告知书》（西综执规监告字[2018]G002号），认为被告在建设瀚林御景项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：“1号楼”-“11号楼”利用结构拉梁增设结构板改为室内空间；“1号楼”-“11号楼”一层架空绿化未作；“2号楼”利用空调隔板扩大阳台面积及二层存在部分住户擅自将窗户改门，并将裙房屋面改为阳台；“3号楼”一单元3-29轴3-31轴交3-M轴擅自增设结构板；“4号楼”、“5号楼”架空层增设楼板给位使用空间；“5号楼”抄表平台外侧增加管道井；“6号楼”北侧厨房外侧增加井及商业二层面向小区内部一侧增加窗户；“5号楼”、“7号楼”北侧入口二层雨篷处搭建；“9号楼”部分住户擅自改造顶坡屋面；“7号楼”、“8号楼”、“11号楼”商铺在朝小区内部一侧的墙面上增设窗洞口；“7号楼”、“8号楼”户型内阳台玻璃推拉门未做，户型阳台改房间，外加空调隔板；“7号楼”顶层搭建钢架太阳能及西北侧阳台装饰柱落地，以上超建的建筑面积共计280.42平方米，该局拟作如下罚款：罚款45717.71元；“1号楼”-“11号楼”一层架空绿化问题、“6号楼”商业二层面向小区内部一侧增加窗户问题、“7号楼”、“8号楼”、“11号楼”商铺在朝小区内部一侧的墙面上增设窗洞口问题、“2号楼”部分住户擅自将窗户改门问题自行整改；涉及行政许可部分依法另行申报。2018年1月29日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2017]G005号），决定罚款45717.71元；“1号楼”-“11号楼”一层架空绿化问题、“6号楼”商业二层面向小区内部一侧增加窗户问题、“7号楼”、“8号楼”、“11号楼”商铺在朝小区内部一侧的墙面上增设窗洞口问题、“2号楼”部分住户擅自将窗户改门问题自行整改；涉及行政许可部分依法另行申报。被告分别于2017年12月13日、2018年2月1日缴纳上述罚款3137004.36元、45717.71元。 再查明：原告在装修本案房屋时存在上述将部分空间改造、封闭导致建筑面积增加的行为。 本院认为：原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 一、关于关于办理不动产权登记手续的问题。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。本案中，被告已于2014年12月30日向原告交付房屋，至迟应于2016年12月24日前向房屋登记机构申请办理涉案房屋房屋所有权转移登记。因涉及群体众多，被告准备材料客观上需要一定时间，因此本院确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理涉案房屋的不动产统一登记手续，并在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 二、关于逾期办理产权登记手续违约责任承担的问题。被告在建设、销售房屋过程中没有协调好相关规划事项，承诺给原告部分赠送面积，致使原告产生错误判断，装修后通不过规划验收，应当承担逾期办证的主要责任。但是2016年前后，因为阳台、飘窗、入室花园、阳光房等赠送面积不符合规划要求而通不过规划验收，导致商品房无法办理产权证是我市普遍存在的问题，该问题已经成为产生群体性诉讼、影响社会稳定的重大社会问题。部分开发商对解决该问题采取的是积极的态度，而部分开发商采取的是消极的态度，对于上述两种态度，从解决群体性社会矛盾的角度，应当区别对待。在本案中，被告已经积极与职能部门沟通，并缴纳了相应罚款，排除了该障碍，使得本案所涉小区已经具备办理房屋产权证的基本条件，对解决上述群体性问题采取的是积极的态度。而原告在装修时也确存在将部分空间、改造封闭导致建筑面积增加的行为，对房屋通过不规划验收应当承担部分责任。因此，本院认定《行政处罚告知书》所列的部分违反规划建设导致迟延取得《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》，双方都应当承担相应责任。考虑到上述被告对解决该问题采取积极态度并已经缴纳罚款排除该障碍，以及原告无需拆除违规封闭空间客观上已经实际获益的情形，本院酌情认定原、被告应分别承担40%、60%的责任。依据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4款第（2）项之约定，违约金应自2016年12月24日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，此后耗费的时间由相关职能部门确定，被告对此不能控制，不应再支付违约金。因此，被告应向原告支付的违约金计算方式为：自2016年12月24日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理涉案房屋的不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由被告负担其中的60%，被告负担的违约金上限额为7403元（616879元×2%×60%）。 三、关于逾期办证违约金上限约定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对于违约金的约定明显低于或者高于损失的，法院可以依职权调整。双方约定的违约金上限为总房款的2%，本案自2016年12月24日至原告起诉之日，计算出的违约金与双方约定的违约金并无明显差距，无需调整。但如果被告在法院要求的办证之日之后仍然拒绝给原告办理房产证，持续产生的损失将明显高于上述违约金上限的约定，应当予以调整。因此，本院认定在法院要求的办证之日之后被告仍然未给原告办理房产证的，应当继续按照每日20元的约定标准向原告支付逾期办证违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条违约赔偿数额不得超过“违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院酌情认定本案逾期办证违约金总额不能超过已付购房款总额的30%。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起90日内，被告南宁市瀚和房地产开发有限公司为原告孙睿、何昕卉申请办理位于南宁市瀚林御景3号楼1单元3401号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告孙睿、何昕卉交付； 二、自本案判决生效之日起10日内，被告南宁市瀚和房地产开发有限公司向原告孙睿、何昕卉支付违约金[计算方式：自2016年12月24日起至不动产登记机构依法受理被告为原告办理上述房产不动产统一登记申请之日止，按每日20元计算，计算得出具体违约金数额后由被告负担其中的60%，被告负担的违约金上限额为7403元； 三、若被告南宁市瀚和房地产开发有限公司在本案生效判决之日起90日内仍然未为原告孙睿、何昕卉申请办理上述房产不动产统一登记，则按照每逾期一日20元的标准向原告孙睿、何昕卉继续支付违约金； 四、上述第二项、第三项计算出的违约金，总金额不超过111038元（616879元×30%×60%）。 案件受理费100元，由被告南宁市瀚和房地产开发有限公司负担60元，由孙睿、何昕卉负担40元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  魏 超 人民陪审员  何曼玲 人民陪审员  胡丽群 二〇一八年十二月十日 书 记 员  卢瑞娟