成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初9051号 原告：李某1，男，汉族，1967年9月14日出生，住成都市金牛区。 原告：曹某某，男，汉族，1958年10月17日出生，住成都市金牛区。 原告：景某某，男，汉族，1979年10月25日出生，住成都市金牛区。 原告：李某2，女，汉族，1973年3月12日出生，住成都市金牛区。 原告：陈某某，男，汉族，1948年7月22日出生，住成都市金牛区。 原告：李某3，女，汉族，1985年11月17日出生，住成都市成华区。 原告：聂某某，女，汉族，1974年1月27日出生，住成都市金牛区。 原告：胡某某，男，汉族，1956年6月30日出生，住成都市青羊区。 原告：杜某某，男，汉族，1979年9月6日出生，住成都市金牛区。 原告：刘某，男，汉族，1974年6月16日出生，住新疆博乐市。 原告：郭某，男，汉族，1980年5月31日出生，住成都市金牛区。 原告：唐某1，男，汉族，1968年5月24日出生，住成都市金牛区。 原告：唐某2，男，汉族，1938年3月2日出生，住成都市锦江区。 原告：郑某某，男，汉族，1972年10月25日出生，住四川省简阳市。 原告：虞某某，女，汉族，1977年3月29日出生，住成都市金牛区。 原告：周某某，女，汉族，1973年8月16日出生，住成都市金牛区。 原告：哈某某，男，维吾尔族，1964年4月21日出生，住成都市金牛区。 原告：查某某，女，回族，1975年1月13日出生，住成都市金牛区。 上列原告推选代表人李某1：男，汉族，1967年9月14日出生，住成都市金牛区。 上列原告推选代表人曹某某：男，汉族，1958年10月17日出生，住成都市金牛区。 被告：金牛区富丽碧曼汀第二届业主委员会。所在地：成都市金牛区解放路一段75号。 主任委员：乔建勤。 委托代理人：刘若愚，泰和泰律师事务所律师。 原告李某1、曹某某、景某某、李某2、陈某某、李某3、聂某某、胡某某、杜某某、刘某、郭某、唐某1、唐某2、郑某某、虞某某、周某某、哈某某、查某某诉被告金牛区富丽碧曼汀第二届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1，原告胡某某，原告曹某某、景某某、李某2、陈某某、李某3、聂某某、胡某某、杜某某、刘某、郭某、唐某1、唐某2、郑某某、虞某某、周某某、哈某某、查某某推荐的代表人李某1，被告金牛区富丽碧曼汀第二届业主委员会的委托代理人刘若愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某1、曹某某、景某某、李某2、陈某某、李某3、聂某某、胡某某、杜某某、刘某、郭某、唐某1、唐某2、郑某某、虞某某、周某某、哈某某、查某某向本院提出诉讼请求：1、撤销被告与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司住宅管理分公司于2015年11月9日签订的《物业服务合同》；2、被告公示“富丽碧蔓汀”小区全部共有物业项目及其经营单位、经营合同、收益账目；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：一、被告违法签订《物业服务合同》。1、被告主体身份备案信息载明，任期从2015年12月11日至2020年12月11日，而被告与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司住宅管理分公司签订《物业服务合同》的时间是2015年11月9日，被告在未备案之前便与物业签订合同，被告签订合同时不具备主体资格，合同签订日期存在造假。2、2016年2月9日，业委会全体成员才知晓修订了物业服务合同，签订合同前，没有经过业主大会讨论并表决续聘物业公司；从2015年11月18日第二届业委会第一次会议记录中查阅到，系业委会中六人作出的决定，其并非业主大会作出的决定。3、合同中主要条款未经业主大会讨论并表决通过，合同中出现许多损害业主利益的条款，被告与物业公司存在恶意串通的行为。4签订合同前未召开业主大会，也未见相应的会议记录，并无二分之一以上业主同意选聘物业公司的记录，合同主要条款无业主大会讨论的记录，无业主委员会三分之二以上委员在场签名的记录，使用的印鉴是“业主委员会”；按《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《管理规约》等规定，合同签订程序和印鉴使用不合法。二、被告与物业签订的《物业服务合同》严重侵害了业主利益。1、未经业主大会讨论通过，便擅自将共有物业的收益从原来的80%∶20%降至51%∶49%，小区公共配套设施收益与物业公司的分配比例从90%∶10%降至0∶100%，小区内公共场地产生的使用费用收益与物业服务公司的分配比例从70%∶30%降至0∶100%；被告擅自调整业主共有物业收益分配比例，极大的侵害了业主的共有利益。2、物业收费标准和预交费用方式未经业主讨论。按《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》，除了前期物业收费标准执行政府指导价，超出前期物业合同执行的时间外的物业收费标准应经过业主大会的讨论表决通过才能确定。3、合同中关于“物业服务费开始计收日的15日前预交下一个季度的物业服务费用，以后在上一季度届满15日前预交下一个季度的物业服务费；业主逾期交纳物业服务费用的，按日加收欠费总额千分之五的违约金”的条款，其违反了《四川省物业服务收费管理细则》中第十条“物业收费服务不得提前累积预收”的规定，同时也未经业主大会讨论通过。三、被告从未完整公布共有物业项目及经营状况。“富丽碧蔓汀”小区位于城市中心位置，小区内的各种共有物业收益非常可观，原告对共有物业逐一进行了清点，并按临近小区共有物业相同的价格以及网上相同项目招、投标的价格计算，从小区入住以来，毛算收益总数应在3500万元左右，但被告截止2017年公布的共有物业收益仅有44.9万元，数额相差巨大，在业主强烈的要求下，被告仍然未详细公布共有物业的经营状况。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告金牛区富丽碧曼汀第二届业主委员会辩称，一、原告所述与事实不符，被告与物业公司签订的《物业服务合同》，其签署时间不存在违法造假的情形。1、按《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会是经过业主大会选举产生，办理政府备案手续并不是业主委员会成立的必要条件。被告在2015年11月10日经业主大会选举产生，并按照规定在2015年12月11日进行了备案，故被告的成立时间是2015年11月10日。2、被告经选举成立后至其办理完毕印章刻制手续需要一定的时间，前一届业主委员会与物业单位签订的物业服务合同第二十二条约定“本合同履行期限届满前90日，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后继续履行本合同至下一届业委会续签合同或新聘物业公司入场之日”，四川嘉宝资产管理集团股份有限公司住宅管理分公司作为物业管理公司事实上也一直在按约不断地提供物业管理服务，因此，被告出于合同履行延续性等考虑，将该份物业合同的签署时间定在2015年11月10日并不违反法律法规，其符合事实与合同约定。二、被告与物业管理公司签署《物业服务合同》的行为合法合规。1、2015年11月10日被告经全体业主选举产生，即日起即具备履行业主委员会职权的资格。2、按照前述约定，该份合同期满，被告作为新一届业主委员会可以与物业管理公司续签合同，2015年11月10日被告在小区公示栏发布了《关于征求意见的公告》，并一同公示了拟续签的物业服务合同，公告发布后，在公示期内无业主提书面反对意见，被告与物业公司续签合同，事实上取得了超过半数以上业主的同意。3、被告与物业公司签订的《物业服务合同》，其实质条款与前一届业主委员会签订的《物业服务合同》基本一致；另外《四川省物业服务收费管理细则》第十条规定“除另有约定外，不得提前累积预收”，即物业收费方式有双方自行约定，并非绝对不可提前预收。4、被告与物业公司签订合同后，便在小区内进行了文件公示，自续签合同后物业费收费率每年基本在90%以上，远超一半以上的业主已经通过交费行为认可被告与物业公司签订的《物业服务合同》。续签合同提高了业主的收益分配，并未损害业主的共有利益，原告称被告私自调低业主共有物收益分配比例与事实不符。三、原告要求撤销被告与物业管理公司签订的《物业服务合同》于法无据。1、根据法律规定，享有合同撤销权的主体仅限于合同当事人，原告并非该合同的签订主体，不享有撤销权。2、即便原告所称撤销是依据《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”；但是，业主撤销权针对的是业主大会或者业主委员会作出的决定，这里的“决定”应当是业主大会或者业主委员会的单方决定，该撤销权不能及于他人，不得影响第三方物业公司的权利，故业主无权解除业委会与物业公司之间签署的《物业服务合同》。3、按《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，被告与物业公司签订合同后，已将相关文本进行了公示，原告未在法律规定的一年时间内行使撤销权，并且被告与物业公司续签合同不存在违反法律规定的情形，原告要求撤销合同的主张欠缺事实和法律依据。四、被告已按照《管理规约》进行了账目公示，不需要重复公示；另外原告要求公示小区全部共有物业项目、经营单位、经营合同及所有收支账目，其诉请亦缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，案涉的“富丽碧蔓汀”小区位于成都市金牛区。原告李某1、曹某某、景某某、李某2、陈某某、李某3、聂某某、胡某某、杜某某、刘某、郭某、唐某1、唐某2、郑某某、虞某某、周某某、哈某某、查某某系“富丽碧蔓汀”商品住房的购房业主。 金牛区富丽碧蔓汀第一届业主委员会召开（换届）业主大会会议，2015年4月25日至2015年11月10日期间，表决通过了 《管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》（以下统称“三个文本”），并于2015年11月10日选举产生下届业主委员会，即金牛区富丽碧曼汀第二届业主委员会（以下简称“业委会”，即本案被告），该届业委会任期五年，从2015年12月11日至2020年12月11日。上述业主大会设立有关事项（包括三个文本、业委会任期、业委会成员等）已于2015年12月11日经金牛区驷马桥街道办事处备案。 金牛区驷马桥街道办事处备案记录，载明：“从筹备组提交的业主大会设立事项备案资料看，业主大会、业主委员会的决定、决议没有违反法律法规的规定……”。 2015年11月10日，被告与四川嘉宝资产管理集团股份有限公司住宅管理分公司（以下称“物业公司”）签订了《物业服务合同》，约定该公司向“富丽碧蔓汀”小区提供物业服务。当月，被告在该小区公示栏公示了该合同。 上述事实有身份证信息、产权证、业主大会设立事项备案记录、有关会议记录（会议纪要）及其签到表、照片、《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、公证书、庭审笔录等在案佐证。 本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国物权法》第七十八条：“……业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。 《中华人民共和国合同法》第七十八条：“有下列情形之一的，撤销权消灭，（一），具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……”。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”；以及第十三条：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料，人民法院应予支持，……（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；……”。 本案，被告与物业公司签订《物业服务合同》后，已于2015年11月将该合同予以公示，原告作为业主应当予以知晓，至原告2018年提起诉讼，已超过一年，原告要求撤销该合同，其诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 对于原告主张的公示共有物业项目及其经营单位、经营合同、收益账目。本院认为，原告作为业主，有权知晓共有部分的使用和收益情况，该项请求符合法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告金牛区富丽碧曼汀第二届业主委员会于本判决生效之日起十日公示“富丽碧蔓汀”小区全部共有物业项目及其经营单位、经营合同、收益账目。 二、驳回原告李某1、曹某某、景某某、李某2、陈某某、李某3、聂某某、胡某某、杜某某、刘某、郭某、唐某1、唐某2、郑某某、虞某某、周某某、哈某某、查某某的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告金牛区富丽碧曼汀第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 刘 洋 二〇一八年十二月十二日 书记员 唐柯祎