成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0107民初3812号 原告：李丽蓉，女，汉族，1950年7月13日出生，住成都市。 被告：四川东华科技发展有限公司。住所地：成都市武侯区一环路南二段**。 法定代表人：周进，总经理。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都东鼎泰和科技有限公司。。住所地：成都市武侯区一环路南二段** 法定代表人：王小东，职务不详。 委托诉讼代理人：文亭丹。 委托诉讼代理人：杨李，该公司经理。 被告：四川东华机械集团有限公司。住。住所地：成都市高新区九兴大道**/div> 法定代表人：杨永东，职务不详。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐钞，四川公生明律师事务所律师。 原告李丽蓉与被告四川东华科技发展有限公司（以下简称：东华科技公司）、成都东鼎泰和科技有限公司（以下简称：东鼎泰和公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称：东华机械公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序于2018年5月30日、2018年6月27日公开开庭进行了审理，后因案情需要，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告李丽蓉，东华科技公司和东华机械公司委托诉讼代理人贺晓薇、唐钞，东鼎泰和公司委托诉讼代理人文亭丹、杨李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽蓉向本院提出诉讼请求：1.解除与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》，由东华科技公司向原告按合同约定的交房标准返还商铺；2.东华科技公司向原告支付2016年1月9日至2018年11月30日的租金38127元、违约金31728元、滞纳金8113元（以欠付租金为基数按每日利率万分之二计算）；3.东华机械公司与东鼎泰和公司就1、2项请求中的返还及支付义务承担连带责任。事实和理由：原告就自有的成都市一环路南二段十五号东华电脑城1栋1层309号商铺委托给东华科技公司经营管理，双方签订了《委托经营管理协议》。该协议约定了原告将前述自己的商铺委托东华科技公司管理，委托经营管理期间东华科技公司拥有全部使用权和经营权（包括委托经营、转委托经营、租赁经营、转租等各种形式），同时约定‘无论盈亏与否’，东华科技公司每年都应向原告支付租金13072元。另合同约定了租金支付方式及逾期支付租金的滞纳金。委托期限为十年，后续期至今。为确保该协议履行，东华机械公司为东华科技公司担保，并盖章确认。合同按约履行至2012年，东华科技公司开始不按期租金。经业主追讨、多方协调磋商，东鼎泰和公司代东华科技公司付清了2015年7月1日至2015年12月31日欠付租金6536元。而自2016年1月1日起仍继续欠付租金，李丽蓉享有合同解除权。东华机械公司作为担保人，对东华科技公司负有的腾退和支付租金、违约金、滞纳金的责任负有担保责任。现东鼎泰和公司仍在使用商铺，对腾退房屋和支付租金负有责任。为维护自身权益，诉至本院。 东华科技公司答辩称，其与原告的合同期限已经届满，届满后并未续签任何合同，且东华科技于2016年12月发送了腾退收回商铺的通知，即使双方在合同到期后形成不定期租赁关系，双方也可以随时解除。因此，原告与东华科技公司之间的合同权利义务关系最迟于2016年12月底终止。东华科技公司没有占用原告的商铺，不应当支付任何租金，又因合同早已到期约定的违约责任不再产生效力。东华科技公司仅对2016年12月31日前的欠付租金承担支付责任，请求法院驳回原告对东华科技公司的其他诉讼请求。 东鼎泰和公司答辩称，原告与东鼎泰和公司之间没有租赁合同关系，且东鼎泰和公司与东华机械公司的合同已经到期，已于2016年12月31日向东华机械公司腾退商铺，另行与其他业主签订了租赁协议，请求法院驳回原告对东鼎泰和公司的诉讼请求。 东华机械公司答辩称，原告与东华科技公司之间的合同终止，东华机械公司的担保责任同时终止。东华机械公司无需承担任何担保责任，请求法院驳回原告对东华机械公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.电脑截屏图片，东华科技公司拟证明曾于2016年12月26日通过企业信使平台向东华电脑城业主发送解除合同的通知。李丽蓉称并未收到该通知。从图片内容上看，东华科技公司提供的截屏图片显示的2016年12月26日提交的短信内容不完整，仅能看到“尊敬的全体业主：为维护广大业主权益，东华科技公司已委托管理房成都东鼎泰和…”字样，无法看出具有解除合同的意思表示；短信明细页面中仅显示了300条接收号码，提交时间和状态为“label”，短信内容为空白。不能证明原告收到合同解除通知。 2.平安银行个人账户交易明细清单，原告举示该证据证明2012年5月1日后实际租金执行标准为每半年14863元。原告仅举示一组转账明细，无法明确款项来源及性质，不能证明与租金支付的对应关系，东华科技公司不予认可，不足以证明实际租金数额。本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年1月9日，原告与东华科技公司签订《东华电脑称委托经营管理协议》，约定东华科技公司租赁原告位于成都市××路××段××号××楼××号商铺，委托期限自2006年1月9日至2016年1月8日，年租金为总房款158640元的8.24%即13072元，首次于合同签订后十日内向甲方缴纳半年租金人民币6536元，之后每半年的第一个月的十日前支付租金。委托经营管理期内，担保方对乙方向甲方支付的租金收益承担担保责任。合同第五条第一款约定：“委托经营管理期内，乙方（东华科技公司）应按时向甲方支付本协议中约定的租金，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付应得租金额万分之二的滞纳金，逾期超过180天，甲方有权解除合同，乙方应按甲方已付房价款总额的20%向甲方支付违约金。” 由于东华科技公司欠付租金，东华电脑城业主与东华机械公司、东鼎泰和公司签署《东华电脑城三方会谈会议纪要》，达成如下统一意见：“一、2016年7月31日之前铺面不分到期与否，其所有欠款及租金由东华机械集团在8月15日之前一次性支付；二、2016年8月1日到2016年12月31日期间仍由东华机械集团负责支付（当商铺处于租赁状态时，由东华机械集团按原合同标准执行，东华机械集团需在2016年9月15日之前支付完毕。在此过程中，如出现商铺空置的情况，东华需提前1个月通知业主，按原购房合同交付标准收回铺面）；三、以上租金都以业主与东华科技发展有限公司签订的合同租金标准支付；四、第一、二项租金支付担保方为成都东鼎泰和科技有限公司，若租金款项在2016年12月31日前未支付业主，则担保方先行支付业主租金，担保方从2017年应支付给东华机械集团的承包费中扣除。” 2016年12月31日东鼎泰和公司向东华机械公司、东华科技公司、原告发出《关于退还席位的通知书》，以合同到期，未续签订协议为由，“我公司已责令商家于2016年12月31日腾空该席位，请你及时办理该席位接受事宜；自2017年1月1日，我公司将不再负责该席位的经营管理、相关费用的支付，如该席位被他人非法占有，我公司不再承担任何法律责任”。东华科技公司与东华机械公司签收该通知。但无证据显示原告收到收铺通知。 另查明，1.涉案商铺在出售给原告之前已整体出租给东华科技公司作为东华电脑城统一经营管理，该商铺的房产证上未记载房屋四至界限，该商铺的买卖合同所附商铺平面图所示业主所购面积之间无隔墙且紧密相连，未明确四至界限。 2.东鼎泰和公司与东华机械公司于2014年12月23日签订了《东华电脑城承包经营合同》，承包经营范围为东华机械公司自持产权部分，及东华科技公司向小业主租赁部分房产。东华科技公司对东华机械公司的签约行为表示认可。合同约定承包经营期限分别至2017年12月31日。2017年10月11日，东鼎泰和公司与东华机械公司再次签订《东华电脑城承包经营合同》，约定承包经营期限至2020年12月31日止。 上述事实，有房产证、《房屋买卖合同》及补充协议、《收据》、《委托经营管理协议》、《东华电脑城三方会谈会议纪要》、《东华电脑城承包经营合同》、《关于退还席位的通知书》及本院开庭笔录在案佐证。 本院认为，东华科技公司与李丽蓉签订的《东华电脑城委托经营管理合同》，双方认可的真实意思表示是建立租赁关系，故本案应当按照租赁关系审理。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 一、关于合同解除 按照《委托经营管理合同》约定，租赁期限已于2016年1月8日届满。截至起诉前，东华科技公司未与原告就解除合同或续租达成一致，也未通知原告解除合同，且未实际向原告返还案涉商铺，故本院认为双方在2016年1月8日后租赁期限转为不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，东华科技公司和原告可以随时解除《委托经营管理协议》。现原告提出解除《委托经营管理协议》，东华科技公司也认可不再继续承租，故本院对原告要求解除其与东华科技公司签订的《委托经营管理协议》的诉讼请求予以支持。 二、关于腾退返还和恢复原状 现原告要求东鼎泰和公司、东华机械公司、东华科技公司按买卖合同交付标准返还涉案商铺。对此本院认为，案涉商铺不具备返还条件，理由如下：第一，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，案涉东华电脑城业主中选择继续与东鼎泰和公司建立租赁关系的每层业主无论户数与所占面积均占有优势地位；第二，涉案房屋权属证书未记载房屋四至界限；购房合同所附平面图所示业主所购面积之间并无实际隔墙，平面上紧密相连，无明确四至界限，其购买的面积难以与其他业主的权益相区分。通过本院调查核实，东华电脑城1-2层实际中也并未进行实体墙体分割，涉案商铺所处位置零散、界限不明，东鼎泰和公司使用面积不仅包括本案房产面积也涵盖其他业主的产权面积。第三、涉案商铺在出售前即已整体出租给东华科技公司作为电脑城统一经营使用，买卖合同确认该房屋已被租赁且需统一经营管理。从上述事实可以看出业主在购买商铺时即已经明确知晓并接受商铺的现状及电脑城统一经营的模式，其应当知道该商铺使用权性质不能等同于独立商铺，东华科技承诺的返还独立商铺实际不能实现，产权人权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于大多数业主的整体意志。综上，在前述情况下，为了维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本院对原告返还商铺并恢复原状的诉求不予支持。 三、关于租金、违约金和滞纳金的支付。 因东华科技公司逾期履行合同约定的付款义务，且在租赁期届满后双方形成不定期租赁合同期间仍欠付租金，故本院对原告要求被告东华科技公司承担支付2016年1月9日至2018年11月30日期间租金的诉讼请求予以支持。2016年1月9日至2016年12月31日欠付租金计算为12755.74元（13072元/年÷12个月×11个月）；2017年1月1日至2018年11月30日37810.41元欠付租金计算为25054.67元（13072元/年÷12个月×23个月）。 东华科技公司逾期支付租金已构成违约，原告依据《委托经营管理协议》的约定主张滞纳金和违约金，对此本院认为，滞纳金性质上属于违约金，滞纳金和违约金的目的在于弥补损失，同时在一定程度上体现对东华科技公司逾期支付租金违约行为的惩罚性，而东华科技公司逾期支付租金给原告造成的损失实际为资金利息损失，因此《委托经营管理协议》约定的滞纳金和违约金计算标准过分高于东华科技违约给原告造成的实际损失，故本院根据公平原则以及结合本案实际情况，将原告主张的滞纳金和违约金酌情调整为欠付租金金额的10%，即3781.04元（（12755.74元+25054.67元）×10%），对原告主张的滞纳金和违约金予以部分支持。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第一款“保证期间，债权人与债务人对主合同数量、价款、币种、利率等内容作了变动，未经保证人同意的，如果减轻债务人的债务的，保证人仍应当对变更后的合同承担保证责任；如果加重债务人的债务的，保证人对加重的部分不承担保证责任”的规定，虽然东华机械公司在《委托经营管理协议》中对东华科技公司支付租金及其它义务承担担保责任，但是由于《委托经营管理协议》约定的租赁期届满，租赁期限变更为不定期，东华机械公司所担保的主合同履行期限发生了变更，应当经东华机械公司同意，而未有证据显示主合同变更经东华机械公司同意，因此，东华机械公司2016年1月8日以后不再按《委托经营管理协议》承担保证责任。而根据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，2016年12月31日之前的租金由东华机械公司负责支付，可以视为债的加入，故东华机械公司对2016年12月31日之前的租金负有支付义务。对于东华科技公司因迟延支付租金而产生的滞纳金及违约金，因《东华电脑城三方会谈会议纪要》未约定东华机械公司对该部分金额的支付义务，而其迟延支付给原告造成的损失已在东华科技公司应支付的滞纳金及违约金中得到弥补，故本院对原告要求东华机械公司连带支付滞纳金及违约金的诉请不予支持。 对于东鼎泰和公司是否应连带支付租金、滞纳金及违约金，依据《东华电脑城三方会谈会议纪要》的约定，东鼎泰和公司对2016年12月31日前的租金承担担保责任，故本院对原告主张东鼎泰和公司连带支付2016年1月9日至2016年12月31日期间租金12786.27元予以支持。原告要求东鼎泰和公司连带支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金、滞纳金及违约金的诉请，因东鼎泰和公司并非《委托经营管理协议》合同相对方，原告该诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除李丽蓉与四川东华科技发展有限公司就成都市武侯区一环路南二段十五号东华电脑城1楼309号商铺签订的《委托经营管理协议》； 二、四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内共同向李丽蓉支付2016年1月9日至2016年12月31日的租金12755.74元； 三、成都东鼎泰和科技有限公司对四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司上述第二项支付义务承担担保责任，成都东鼎泰和科技有限公司承担担保责任后，有权向四川东华科技发展有限公司、四川东华机械集团有限公司追偿； 四、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李丽蓉支付2017年1月1日至2018年11月30日期间的租金25054.67元； 五、四川东华科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向李丽蓉支付滞纳金、违约金3781.04元； 六、驳回李丽蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1749.2元（李丽蓉已预交1247元），由四川东华科技发展有限公司负担933.1元，由李丽蓉负担816.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  沈璟晶 审 判 员  李 军 人民陪审员  薛 峰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  李舒驹