安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0102民初6637号 原告(执行案外人)：李海龙，男，1988年3月18日出生，汉族，住合肥市站西路长春都市花园逸景台****，身份证号3401021988********。 委托诉讼代理人：张银海，安徽和永律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛和勇，安徽和永律师事务所律师。 被告(申请执行人)：陶红，女，1962年4月3日出生，汉族，住，住合肥市庐阳区阜南路******份证号340103196204033526。 委托诉讼代理人：钱钢，安徽巢阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷，安徽巢阳律师事务所律师。 第三人（被执行人）：左晓峰，男，1980年8月30日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区铜陵路******，居住地安徽省合肥市大通路星海苑****。身份证号码3401021980********。 第三人（被执行人）：许珊珊，女，1985年2月19日出生，汉族，户籍地户籍地安徽省瑶海区定远路**平房5-8，安徽省合肥市大通路星海苑1幢402室，身份证号码3401021985********。 原告李海龙与被告陶红、第三人左晓峰、许珊珊案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李海龙及委托诉讼代理人牛和勇，被告陶红的委托诉讼代理人钱钢、李婷，第三人左晓峰到庭参加诉讼。第三人许珊珊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 李海龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法阻止在租赁期内李海龙移交占有被执行的位于合肥市包河区马鞍山路150号万达广场9幢1302室（产证号：合包字第81：合包字第**求法院依法停止对李海龙承租上述房屋期间采取实物查封的执行行为；3、确认李海龙与左晓峰、许珊珊签订的房屋出租合同合法有效。事实与理由：2012年4月13日，左晓峰向李海龙借款150万元，月利率2%，借款期限两年，截止2014年4月13日，拖欠李海龙本息222万元。当日，李海龙与左晓峰、许珊珊签订一份《房屋出租合同》，合同约定左晓峰、许珊珊同意将位于合肥市包河区马鞍山路150号万达广场9幢1302室（房产证号：合包字第8150004198号：合包字第**年，自2014年4月13日至2034年4月12日止，年租金11.1万元。合同签订后，李海龙占有使用案涉房屋。2015年7月8日，贵院根据被告申请对案涉房屋采取财产保全。2015年11月7日，执行人员到现场进行实物查封并张贴封条，不允许李海龙使用。李海龙认为该执行行为严重损害其合法权益，一直向执行法院提出异议，直到2018年3月20日，执行人员要求原告提出执行异议，2018年6月11日原告向贵院提起执行异议，2018年6月22日，贵院向李海龙送达裁定认为其主张租赁权应通过诉讼解决，没有对错误的执行行为进行处理，显属不当。李海龙认为，其租赁权在陶红财产保全之前，对案涉房屋进行实物查封并阻止李海龙使用的执行行为，违反法律规定，为维护自身权益不受侵害，李海龙根据规定提起诉讼，请法院支持李海龙的诉讼请求。 陶红辩称，李海龙与左晓峰之间存在的系民间借贷法律关系，并非其主张的房屋租赁合同关系。李海龙并未实际占有并使用案涉被执行房屋，且该房屋系许珊珊所有。人民法院依据生效的法律文书对许珊珊采取强制执行措施，查封并评估拍卖被执行房屋符合法律规定。综上，恳请人民法院依法驳回李海龙全部诉讼请求。 左晓峰辩称，其与李海龙之间的债务关系真实有效，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，根据合同约定，李海龙取得左晓峰、许珊珊名下的万达广场1栋3302室房屋的合法承租权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 李海龙向本院提交以下证据：1.执行裁定书，证明人民法院对案涉的房屋采取实物查封的执行行为不符合法律规定，李海龙提起执行异议；陶红质证认为证明目的有异议，因许珊珊不能履行付款义务，陶红依据生效判决向法院申请强制执行许珊珊名下的案涉房屋，无论李海龙对案涉房屋有无租赁权，其均不能对抗被执行房屋的所有权人；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。2.产权证，证明案涉房屋系左晓峰和许珊珊所有，租赁给李海龙的时候没有抵押查封，左晓峰和许珊珊依法有对外出租房屋的资格；陶红质证认为，房产证记载案涉房屋系许珊珊所有，而不是左晓峰，同时该房产证并未反映房屋查封的信息，实际上案涉房屋已于2015年7月被法院查封；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。3.账户明细表、房屋出租合同、借款合同，证明李海龙依法对左晓峰享有150万元的债权，以及李海龙与左晓峰、许珊珊形成房屋租赁合同关系，李海龙依法占有使用该房屋；陶红质证认为，对户明细表的关联性有异议，李海龙与吴金武之间发生的转账与左晓峰并无任何关系；对房屋出租合同的三性有异议，许珊珊的签字与左晓峰、李海龙的签字用笔均不相同，显然是事后添加上去的，李海龙主张因左晓峰向其出租案涉房屋抵债，但并未提交相关的借条及支付凭证佐证，不能证明双方存在借贷关系；对借款合同的三性有异议，合同反映的出借人是李家翠，而不是李海龙，且借款时间为2013年7月13日至2014年7月12日，也与房屋租赁合同中记载的借款时间（两年）不对应；经审查，该组证据系本案审查的重点，能够反映案件情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。4.照片，证明法院依法采取查封行为，损害了李海龙对案涉房屋的合法使用权；陶红对证据三性无异议，但对其证明目的有异议，法院于2017年11月6日对案涉房屋进行查封，李海龙于2018年才提起执行异议，说明李海龙实际上并未占有使用案涉房屋；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。5.执行笔录，证明在房屋查封之前李海龙已经向法院提出案涉房屋由李海龙合法占有使用，享有租赁权；陶红对该组证据的关联性有异议，该执行笔录反映出李海龙借款给吴金武，与左晓峰无关；经审查，该证据能够反映案件真实情况，证据来源及形式合法，与待证事实相关联，应当作为认定本案事实的根据。6.水电费票据，证明从2015年的3月份开始,李海龙已经实际占有使用案涉房屋；陶红对该组证据的关联性和证明目的有异议，水电费缴费主体是许珊珊，与李海龙无关；经审查，该组证据反映的是房主为许珊珊的案涉房屋的水电费缴费情况，并不能反映出案涉房屋实际居住人情况,与本案待证事实不具关联性，不能作为认定本案事实的根据。 陶红向本院提交以下证据：1.婚礼照片，证明2014年10月份左晓峰与许珊珊在案涉房屋结婚，之后二人一直居住在案涉房屋中；李海龙、左晓峰质证认为真实性、关联性有异议，左晓峰、许珊珊是在酒店举办婚礼，且在之前就将房子抵给李海龙，李海龙2015年3月即开始对案涉房屋进行使用；经审查，该组证据与本案没有关联性，依法不能作为认定本案事实的根据。2.成交确认书，证明案涉房屋已经被瑶海区人民法院进行司法拍卖，而且已经拍卖成功；李海龙质证认为合法性有异议，本案正在审理中，法院没有在确认李海龙是否享有案涉房屋租赁权的情况下进行拍卖的行为不合法；左晓峰质证认为案涉房子在查封前就已经交给李海龙居住。经审查，该证据系执行行为，与本案待证事实不具关联性，依法不能作为认定本案事实的根据。 左晓峰、许珊珊没有提交证据。 经审理查明，陶红与左晓峰、许珊珊、安徽永利典当有限公司民间借贷纠纷一案，案件经安徽省合肥市包河区人民法院受理后，于2015年7月7日作出（2015）包民一初字第02883号民事裁定书，冻结左晓峰、许珊珊、安徽永利典当有限公司银行账户上的存款650万元，或查封、扣押其同等价值的财产。同日，安徽省合肥市包河区人民法院向合肥市房地产管理局发出协议执行通知书，查封许珊珊名下位于合肥市马鞍山路万达广场9幢1302室房屋（产权证号：合包字第81500041**），合肥市房地产管理局于2015年7月8日收到该协助执行通知书，对该房产予以查封。后因左晓峰、许珊珊提出管辖异议，该案移送本院审理，本院于2016年12月30日作出（2015）瑶民一初字第06241号民事判决书，判决生效后，陶红于2017年7月3日向本院申请对案涉房屋的强制执行。案外人李海龙以其对案涉房屋享有租赁权，法院的执行行为影响其对案涉房屋的使用为由提出执行异议，本院于2018年6月19日作出（2018）皖0102执异17号执行裁定，驳回李海龙的异议请求。李海龙不服，于2018年7月5日向本院提起执行异议之诉。 另查明，案涉房屋系左珊珊个人所有，建筑面积226.19㎡，套内建筑面积182.83㎡，房屋登记时间为2012年12月24日。 2012年4月13日，李海龙向吴金武账户转款150万元。 2013年7月13日，左晓峰（借款人）与李家翠（贷款人）签订《借款合同》1份，约定借款金额150万元，借款期限自2013年7月13日至2014年7月12日止，月利率2%，并由安徽永利典当有限公司担保。 2014年4月12日，左晓峰、许珊珊与李海龙签订《房屋出租合同》1份，约定，2012年4月13日左晓峰向李海龙借款人民币150万元，月息2分，借款期限两年，今日到期本息合计222万元，因无力偿还，本人左晓峰现将名下合肥市包河万达公馆9栋A座1302室出租与李海龙，房租以抵还债。租赁期限20年，自2014年4月13日起至2034年4月12日止。租金每年111000元，租赁期间保持不变，以所欠借款抵付房屋租金等。 庭审中，左晓峰陈述案涉房屋由其占有使用至2015年2月1日，走之前许诺给李海龙一个月1万元到1.2万元租金。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，主要审查李海龙对诉争标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。李海龙主张左晓峰、许珊珊向其出租案涉房屋用于偿还所欠的200万元借款本息。虽然双方签订房屋租赁合同，但从合同的履行过程及合同约定等方面来看，存在以下不合理情形：1.李海龙与左晓峰间的借贷总额150万元，月息2%，年利息为36万元，而约定的年租金11.1万元，不能实现约定的以租金抵债的目的；2.双方约定的年租金11.1万元，与市场价格不相符，明显过高；3.租赁合同签订时间为2014年的4月12日，左晓峰陈述2015年初才将房屋交由李海龙占有，且未能举证证明双方间存在合同变更情形；4.左晓峰陈述其孩子出生不久即搬出房屋在宾馆租住，不符合常理。加之，李海龙未能提供证据证明案涉房屋在法院查封之前其已实际占有使用，依法其应承担相应的不利后果。综上，李海龙主张双方间存在租赁涉案房屋并占有使用的事实不能成立，李海龙不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予驳回。 依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（五）项、第三十一条第一款之规定，判决如下： 驳回原告李海龙的诉讼请求。 案件受理费34000元，由原告李海龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  方业剑 人民陪审员  夏 影 人民陪审员  林春芳 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  谢莉雯 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。