广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3559号上诉人(原审原告)：王美容，女，汉族，住广东省英德市。委托诉讼代理人：熊志军，男，汉族，住广东省英德市。系王美容丈夫。委托诉讼代理人：成廷习，广东德众律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：卢亚练，男，汉族，英德市人，住广东省英德市。上诉人王美容因与被上诉人卢亚练房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院(2018)粤1881民初3142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王美容上诉请求：1、请求二审法院撤销(2018)粤1881民初3142号民事判决，改判被上诉人向上诉人双倍返还定金2万元;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一审判决认定事实不清，证据不足。2017年11月27日上诉人与被上诉人在浛洸帮民中介签订《房地产买卖合同?，合同约定由上诉人(买方)购买被上诉人(卖方)位于英德市浛洸镇浛洸大道xx路xx楼x栋x房，建筑面积为125.81平方米，房价为人民币叁拾柒万元，签订合同当天上诉人向被上诉人支付了1万元定金，并约定首期房款为11万元(含1万元定金)，余款26万元以银行按揭的方式支付，还约定房屋交易过户费、税费、由买方承担，并约定15天内由中介通知双方办理相关手续，否则当违约。合同签订后，上诉人按浛洸帮民中介的通知去办理相关过户手续，但被上诉人经中介多次催其办理过户手续，被上诉人以各种理由推诿不去办理，也不提供其银行账户办理收取首期房款，再后来反悔并要求上诉人增加5万元房款(即总房款变为42万元)否则不同意办理房屋过户手续，上诉人不同意，被上诉人己构成违约，一审判决对上述事实没有查明清楚，造成认定事实错误。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。卢亚练答辩称，答辩人与被答辩人于2017年11月27日，在浛洸帮民中介签订《房地产买卖合同》，被答辩人确实己给付答辩人1万元定金，但并非因为答辩人坐地起价，导致合同至今未能履行。被答辩人称答辩人要求增加5万元房款纯属无中生有，真实的情况是因被答辩人儿子出了车祸，暂时未能在规定的期限内向答辩人支付首期款，被答辩人是否符合按揭贷款条件有待查实。退一步讲，不论被答辩人是否符合按揭购房条件，被答辩人未依约履行给付首付款义务即构成违约。被答辩人全权委托中介与答辩人沟通房屋买卖事宜，答辩人也是经常通过微信、电话与中介沟通，每次都是中介向被答辩人转达答辩人意思，再由中介将被答辩的意思转达答辩人，这些均有微信聊天记录为凭证。二、被答辩人先违反合同义务致使合同履行不能，依法应当承担不利法律后果。《房地产买卖合同》第六条中约定“买卖双方在交易过程中收到中介方通知15天内必须办理相关手续，否则当违约”。签订合同后，中介方告知答辩人，被答辩人符合按揭购房条件，答辩人也配合被答辩人及中介方前往相关银行办理相关手续，但被答辩人以答辩人“不交钥匙”(不交付房屋)为由，拒绝向答辩人支付10万元首期购房款，答辩人多次与被答辩人沟通并作出让步，涉案合同第五条约定“交楼日期为业主收齐收齐全款当天”，被答辩人必须先交付10万元首期购房款，之后可以将房屋交付给被答辩人，但被答辩人务必保证如期将尾款给付给答辩人。即使如此，被答辩人在长达8个月的时间也没有支付首期款。答辩人认为，依据我国《合同法》第六十七条、六十八条及九十四条等规定，被答辩人未依约履行先合同义务，经答辩人催告后在合理期限内仍拒绝履行，其行为己严重违约，致使合同目的不能实现，答辩人依法有权解除合同并要求被答辩人赔偿损失。答辩人原意为将该房展尽快出售以便在英德市区购买新房.但由于被答辩人的违约行为，导致答辩人未能如期购房，损失巨大。鉴于答辩人己收取被答辩人1万元定金，答辩人不再退还被答辩人，以此作为被答辩人承担违约金责任的方式，并不追究被答辩人的其他约责任。综上所述，恳请法院依法查明案件事实真相，并依法判决解除答辩人与被答辩人签订的《房地产买卖合同》，判决被答辩人向答辩人承担1万元违约责任(即收取定金不再返还)，判决驳由被答辩人的诉讼请求、本案诉讼费由被答辩人承担。王美容向一审法院提出诉请求：1、解除王美容与卢亚练签订的《房地产买卖合同》，并判令卢亚练向王美容双倍返还定金2万元；2、由卢亚练承担本案诉讼费。经一审法院审理查明，2017年11月27日，王美容作为购买方，卢亚练作为出卖方签订《房地产买卖合同》。第一条约定：买卖双方通过中介方出售及购入位于英德市浛洸镇浛洸大道xx路xx楼x栋xx房，建筑面积为125.81㎡，房产证/购房合同编号为：xxxxxxx，买卖双方承诺征信没问题。第二条约定：该物业的转让成交价为人民币叄拾柒万元整（￥370000）付款方式如下：1、第一部分楼款为定金人民币10000元，需在签署本合同1日内付清；2、付款方式，以银行按揭的方式支付：①.最少人民币壹拾壹万元整（￥110000）为该物业首期款（含已付定金），约定于过户当天付清；②.尾款人民币贰拾陆万元整（￥260000）由按揭银行一次性支付。第三条约定：该物业在交易过户过程中所产生的过户费、税费由买方出。在履行过程中，如果因政府部门的原因，发生税费或税率等的调整，则新增部分由买卖双方各自按照政府规定承担。如有减少，则减少部分在本合同约定支付方相应减少，买卖双方不得以此为由拒绝履行合同义务。第五条约定：买卖双方约定交楼日期为业主收齐全款当天，该物业在交楼当日之前所产生的使用费由卖方负责缴清（如水电、煤气、物业管理费等使用费）。第六条约定：中介方应积极促成对该物业的交易，买卖双方须配合中介方完善银行初评手续（买方尽量向银行按揭贷款）；卖方须配合申请优惠税手续，买卖双方在交易过程中收到中介方通知15天内必须办理相关手续，否则当违约。第十条约定：买卖双方承诺：买卖双方在非不可抗力情况下发生违约的，违约方须按相关法律规定支付违约金给受损方，并且额外须实时付予中介方中介费人民币柒仟肆佰元整及相关费用作为违约金。上述合同签订后，王美容按约定支付定金10000元给卢亚练，卢亚练出具《收据》给王美容收执。双方至今未办理房屋产权变更手续，亦未实际交付房屋。一审法院认为：王美容与卢亚练签订《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，其约定不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。现王美容要求解除合同，卢亚练同意解除，一审法院予以准许。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方约定买卖双方在交易过程中收到中介方通知15天内必须办理相关手续，王美容称是因为卢亚练反悔要求王美容增加5万元房款否则不同意办理房屋过户手续以及卢亚练不愿意收王美容的首期购房款存在违约在先的行为，因未能提供相应证据证实，故对王美容要求卢亚练双倍返还定金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除王美容与卢亚练于2017年11月27日签订的《房地产买卖合同》。驳回王美容的其他诉讼请求。本案受理费150元，由王美容负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审诉讼期间，卢亚练陈述，双方于2017年11月27日签订《房地产买卖合同》后，于2017年12月8日向邮政银行递交办理申请按揭贷款手续，并到房屋管理部门办理过户手续，期间因买方要求卖方交付房屋并办理过户登记后再支付购房款，而卖方要求买方先支付首期款并办理完银行按揭贷款后再交付房屋，双方各持己见，导致未最终办理房屋过户登记。王美容对卢亚练的上述陈述意见予以认可。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：王美容要求卢亚练双倍返还2万元定金的依据是否充分。根据查明的事实，涉案房屋买卖双方未能继续履行合同的主要原因，是因支付首期款和交付房屋履行先后问题产生分歧。王美容认为出卖方应先交付房屋，办理产权转移登记后，再一次性支付购房款。卢亚练则认为买方应支付首付，办妥银行按揭贷款后再交付房屋。对此，本院认为，涉案《房地产买卖合同》约定了首期款于房屋过户当天支付，交付房屋日期为业主收齐全款当天。为此，本案房屋买受人应先履行支付首期购房款义务，出卖人才履行房屋交付义务。由于王美容未依约定履行支付首期购房款义务，导致双方产生分歧，合同未能继续履行，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国担保法》第八十九条关于“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行履行务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，王美容主张双倍返还定金的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于王美容上诉提出本案合同不能继续履行是因为卢亚练要求增加5万元购房款所致的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”所以，王美容对于其主张的事实负有举证责任，应当提供证据加以证明，由于王美容对其主张的事实没有提交任何证据予以佐证，故应承担举证不能的不利后果。”为此，本院对王美容的该节上诉理由不予采纳。综上所述，王美容的上诉理据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由王美容负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十五日书记员  朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。