海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初9484号 原告:海南正大鸿房地产经纪有限公司，住所地海南省海口市龙华区南沙路。 法定代表人：陈爱军，总经理。 委托诉讼代理人：罗森，北京大成（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：符义麟，北京大成（海口）律师事务所实习律师。 被告:李广宏，男，1963年1月30日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 委托诉讼代理人：李晴晴（系李广宏女儿），女，住海南省海口市。 第三人：李小女，女，住河北省辛集市。 原告海南正大鸿房地产经纪有限公司与被告李广宏、第三人李小女居间合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，于2018年8月6日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗森和符义麟、被告李广宏及其委托诉讼代理人李晴晴到庭参加诉讼。经审理，本院认为李小女与本案有法律上的利害关系，遂于2018年8月27日追加李小女作为第三人，并于2018年12月4日依法组成合议庭二次开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗森到庭参加诉讼。被告及第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海南正大鸿房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付15150元中介服务费；2.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告将其位于海口市××路第XXX层DXXX房（证号：海口市海房字第HKXXXXX号）的房屋委托给原告负责销售，于2017年8月15日签订了《售出确认书》，约定于2017年9月25日前被告携带产权过户相关证件与买方签订买卖合同。2017年9月14日，原告（居间方）、被告（卖方）与第三人（买方）签订《房地产买卖合同》，约定买方以505000元购买卖方座落于海口市××路第XX层DXXX房，卖方中途违约不卖，应在毁约之日起3日内将定金及签订购房买卖合同后所支付的购房款退还给买方，另支付买方该房款总额的30%违约金（买方需从中支付总房价3%的中介费给居间方），买方中途违约不买，卖方可从买方已付购房款中扣除该房总额30%违约金（卖方需从中支付总房价的3%的中介服务费给居间方）。后被告违约不卖，企图避免支付原告总房价3%的中介服务费，原告多次与被告联系，被告拒不支付中介服务费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告李广宏辩称，原告起诉书中所陈述的内容只强调卖方违约，并未提及违约背后的原因，但这个违约的原因直接影响上述房产买卖合同能够彻底执行。一、本案的基本事实。2017年8月15日，被告因计划置换面积较大的房屋，与原告签订《售出确认书》，将海口市丽晶路20号金外滩X号楼第X层DXXX房委托给原告销售。2017年9月14日，经原告提供合同文本，被告（出卖人）、第三人（买受人）与原告（居间方）签订《房地产买卖合同》，约定第三人以505000元购买涉案房屋。后经查询海口市相关政策法规，根据2017年5月10日海口市人民政府印发《关于贯彻落实的实施细则》，第三人不具有购房资格，涉案房屋不能过户至第三人名下，涉案房屋仍登记在被告名下将导致被告不再具有在海口市购房的资格，置换较大面积房屋的目的不能实现。在深入了解海口市出台的各项限购政策后，为避免后续不能办理过户带来更大的损失，被告与第三人于2017年10月27日协商一致达成《退房协议》，由被告赔付第三人30000元并返还购房款，解除此次购房合同。被告认为，原告作为专业的房地产经纪公司，在海口市不断出台限购政策的背景下，为何向被告介绍不具备购买资格的第三人购买涉案房屋，被告如何为第三人办理过户手续，如不能顺利过户，导致原告不具有买房资格，给原告带来的经济损失、精神损失原告是否应给以赔偿。二、上述事实足以证明原告未完全履行居间义务，无权要求支付报酬。根据《中华人民共和国合同法》第425条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”之规定，原告作为房产中介机构，应当熟知海口市限购政策的各项规定，并应当尽到居间服务的义务，向被告和第三人阐明。原告介绍的第三人并不具备买房资格，第三人属于非海南省本省户籍居民家庭，且未在海口市购买社会保险，无法按照合同约定办理涉案房屋过户手续。原告提供的合同文本第五条关于违约责任的条款属于格式条款，明显对原告有利，而对被告不利，而不论买方人有无购房资格或房产是否成交，原告都能获取购房总价3%的中介房屋费。三、被告家庭经济有限，在别无选择的情况下，主动赔付第三人30000元以解除购房合同，已尽到善良相对人责任。综上，原告的诉讼请求不成立，请求法院依法判决。 第三人李小女未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了下列证据：1.《售出确认书》、2.《房地产买卖合同》、3.海口市房权证。被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告提交了下列证据：1.2017年5月10日海口市人民政府印发《关于贯彻落实关于限制购买多套商品宅的通知的实施细则的通知》、2.退房协议及收条。原告对被告所举证据1真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性，无法证明第三人李小女没有购房资格；证据2证明了被告违约的事实，被告私下与买方解除合同没有经过原告允许。本院对被告所举上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。庭审中，本院要求原告庭后三日内提交第三人的身份证复印件或第三人户籍所在地相关证明或其他关于第三人具有购房资格的证据，逾期不提交则应承担举证不能的不利后果。原告表示清楚，但未在限期内向本院提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月15日，原、被告签订一份《售出确认书》，约定：被告确认将其名下位于海口市××路第XX层DXXX房（证号：海口市海房字第HKXXXXX号）售出，房屋售价为505000元，税费由买方承担；被告已代原告收取了买方的购房定金30000元（该购房定金将于被告与买方签订买卖合同时转为购房款）；第一次付款时间为签订买卖契约时支付170000元，第二次付款时间为过户当日支付305000元；被告应于2017年9月25日前来与买家签订买卖合同，如被告反悔不卖则要双倍退还该客户支付的定金，并向原告支付总房款的3%作为佣金。2017年9月14日，原告（居间方）、被告（卖方）与第三人（买方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：买方以505000元购买卖方坐落于海口市××路第XX层DXXX房；签订本合同时，买方支付卖方首期购房款200000元（含定金30000元），待买卖双方配合居间方在办完产权过户手续并取得房管局出具的受理单当日，买方向卖方支付剩余房款305000元；卖方中途违约不卖，应在悔约之日起3日内将定金及签订购房买卖合同后所支付的购房款退还给买方，另支付买方该房款总额的30%违约金（买方需从中支付总房价3%的中介费给居间方），买方中途违约不买，卖方可从买方已付购房款中扣除该房总额30%违约金（卖方需从中支付总房价的3%的中介服务费给居间方）。被告称，上述合同签订后其了解到，因海口市的房屋限购政策，作为买方的第三人不具有购房资格，故其与第三人于2017年10月27日达成《退房协议》，约定被告与第三人取消涉案房屋的交易，原告不出卖涉案房屋，退还第三人230000元（包含200000元房款和30000元赔偿金）。当日，第三人向原告出具《收条》，确认已收到原告转来的230000元。涉案房屋现已出售他人。原告认为被告违约中途不卖房，应向其支付总房款3%的中介服务费15150元，遂诉至法院。 另查，2017年5月10日，海口市人民政府颁布《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门的实施细则》。该细则第一条规定，从本细则颁布之日起，除琼建房[2017]96号通知所列的新建商品住宅，海口市将产权式酒店、二手住房一并纳入限购范围。第二条规定，在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭，可以在本细则规定的海口非限购区域内申请首次购房；在海南没有拥有商品住宅或产权式酒店的非本省户籍居民家庭，并且提供了其1名家庭成员在海南省各市县的连续2年以上缴纳社保证明的，可以在本细则规定的海口限购区域内申请首次购房。在海口市购房的非本省户籍人员以家庭为单位实施限购，居民家庭包括夫妻双方及未成年子女。第七条规定，非本省籍居民购房或转让前要先提供交易承诺书（拟购房者承诺本居民家庭在海南省没有拥有商品住宅和产权式酒店），承诺具备交易资格，经住建部门及不动产登记管理部门审核通过购房资格后，再签订购房合同进行网签备案或确认交易资格后签订房屋交易合同，进行网签备案。 本院认为，本案的争议焦点为：第三人是否具有涉案房屋的购房资格，被告是否应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在海口市房屋限购规定已经颁布施行的情况下，购房人是否具有购房资格应作为居间人在促成房屋交易过程中的重点审查事项之一，该事项应视为与订立房屋买卖合同有关的重要事项。如居间人所介绍的购房人不具有购房资格，导致卖房人不履行房屋买卖合同，不应认定为卖房人违约，居间人不得要求卖方人支付报酬。本案中，《售出确认书》和《房地产买卖合同》均签订于海口市房屋限购规定颁布施行后，原告作为专业的房产中介公司，理应了解并严格遵守该限购规定，在促成涉案房屋交易的过程中应充分了解第三人是否具有购房资格，原告应对此应负举证责任。而原告不仅无法提供第三人具有购房资格的相关证据，且连基本的第三人的身份证复印件都无法提供，应承担举证不能的不利后果，故被告以第三人不具有购房资格为由认为原告无权收取中介费的抗辩理由，本院予以采纳。从《售出确认书》所约定的内容可以看出，该确认书亦是针对与第三人的交易而作出，原告认为被告与其签订《售出确认书》后，再将涉案房屋出售他人即构成违约的理由，本院不予采纳。因此，原告要求被告支付中介服务费15150元的诉求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，判决如下： 驳回原告海南正大鸿房地产经纪有限公司的诉讼请求。 案件受理费178元，由原告海南正大鸿房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王晓静 人民陪审员  姚丽云 人民陪审员  付向荣 二〇一八年十二月八日 书 记 员  谢春梅 速 录 员  骆天霞