北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初17033号原告：北京华特物业管理发展有限公司第四分公司，住所地北京市丰台区西马场北里甲13号8163室。负责人：康或飞，总经理。委托诉讼代理人：江群，北京市中满律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，女，1964年12月9日出生，汉族，北京华特物业管理发展有限公司第四分公司职工。被告：李洪云，男，1934年8月12日出生，汉族，海军工程设计研究院退休军人，住北京市丰台区203号。北京华特物业管理发展有限公司第四分公司（以下简称“华特分公司”）与李洪云物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。华特第四分公司的委托诉讼代理人江群、王静，李洪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华特分公司向本院提出诉讼请求：1．李洪云向华特分公司支付2014年1月至2018年1月的物业管理费15249.16元并以15249.16元为基数，按中国人民银行同期贷款利率给予违约金，自应交之日起计算至实际付清之日止；2．本案诉讼费由李洪云承担。事实和理由：2012年9月，李洪云交纳了2013年物业费3431.37元，2013年1月1日与华特分公司订立了《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》（以下简称“《协议书》”）。此后华特分公司依约为海丰家园提供物业管理服务，后李洪云拒绝交纳2014年1月至2018年1月的物业费，故华特分公司诉至法院。李洪云辩称：1．物业合同应由业主委员会和物业公司签订，小区尚未竣工，前期的物业费应由开发商缴纳。2．涉案小区物业管理混乱，没有履行合同义务，应承担违约责任。3。《协议书》上的签名非李洪云本人所签，李洪云尚未入住，没有享受物业服务。4．涉案小区性质为经济适用房，根据相关物业管理规定，经济适用房的物业收费标准应不超过1元/建筑平方米/月，而华特分公司向李洪云收取1.98元/建筑平方米/月的物业费于法无据。综上，请求法院依法驳回华特分公司的诉讼请求。华特分公司提交北京市门牌、楼牌编号证明信，华特物业第四分公司收费通知单，《海丰家园住宅小区前期物业管理服务协议书》，海军工程建设项目竣工验收报告等证据。李洪云提交住房腾退通知书等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。恨据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李洪云系海丰家园×号楼×单元1203号（以下简称“1203号”）房屋业主，海丰家园6号楼的施工号为3号楼。李洪云于收房当日缴纳2013年的物业费3431.31元，现尚未交纳2014年1月至2018年1月的物业费15249.16元。在此期间，华特分公司曾以发送欠缴告知通知书的形式向李洪云主张其尚未交纳的物业费。庭审中，华特分公司提交与李洪云于2013年1月1日签订的《协议书》一份，该协议约定：“甲方（物业管理单位）：北京华特物业管理发展有限公司第四分公司,乙方（购房，业主）李洪云。……乙方所购房屋基本情况：类型：住宅，项目位置：海丰家园住宅小区3栋（座）×单元12层03号，建筑面积：160.45平方米。……乙方缴纳费用时间为按年交纳，签订本协议同时缴纳物业费，以后每年按照前期物业管理服务协议书签订日前30日到物业部缴纳当年物业费。……物业管理服务费：标准（暂定）1.住宅按建筑面积每月每平方米1.98元。……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3%支付违约金。”协议同时约定了双方的其他权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、其他有偿服务费用、维修基金的管理和使用等，落款有华特分公司合同专用章及李洪云的签名。根据相关法律规定工程竣工验收是由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。华特分公司提交的《海军工程建设项目竣工验收报告》，载明：“项目名称：海军靛厂村离退休干部住房建设工程……建设地点北京市丰台区靛厂路9号……竣工日期：2012年1月，验收日期：2012年1月。”同时，验收报告指明的设计单位北京中天建中工程设计有限公司、施工单位邯郸市邯三建筑工程有限公司、监理单位建研凯勃建设工程咨询有限公司分别指派高工李长生、项目经理苏学贤、总监李鲁忠和总监代表张新参与海军靛厂村老干部住宅项目的竣工验收，上述人员均在《竣工验收报告》中签字。在附表1-1中有验收建设项目、建筑规模、层数、人防面积等项目信息。李洪云提交住房腾退通知书，载明“住户：您已购买靛厂村小区经适房并于2012年领取住房钥匙……”落款处盖有海军机关住房专项清理工作领导小组办公室公章。上述通知书用以证明案步房屋为北京市经济适用住房，应适用《北京市建设委员会关于发布北京市物业服务收费管理办法（试行）和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通告》中关于经济适用住房物业费的收取标准收取物业费。在审理过程中，本院依职权先后到北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局、北京市丰台区城乡和建设委员会、北京市丰台区规划和国土资源管理委员会、北京市规划和国土资源管理委员会进行调查，均未查询到案涉房屋性质及其所在土地划拨用途的相关登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点在于华特分公司与李洪云签订的《协议书》是否合法有效。首先，合同应是双方真实意思表示。李洪云与华特分公司于2013年1月1日签订了《协议书》，并于办理1203号房屋收房手续时依《协议书》约定交纳了2013年物业费3431.37元。其虽主张《协议书》非其本人签名，但未提供充足证据予以证明，故本院不予采信。其次，李洪云主张海丰家园住房尚未经验收竣工及物业费应由建设单位交纳，《协议书》违反了法律和行政法规的强制性规定。本院认为，根据法律规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”所谓妨工即为经验收合格。依据华特分公司提交的《海军工程建设项目竣工验收报告》海丰家园项目工程已于2012年1月经有关部门验收合格。此后，案涉房屋已交付买受人李洪云。综上，华特分公司与李洪云签订的《协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，依据《协议书》约定，物业费应由李洪云交纳。李洪云虽主张案涉房屋为北京市经济适用住房，应适用《北京市经济适用住房小区指导价收费标准的通告》规定的物业费收取标准，但依据其提供的相关证据及本院依职权调查情况，不足以证明案涉房屋性质为北京市经济适用住房，故对李洪云的主张本院不予采纳。综上所述，对于华特分公司要求李洪云支付2014年1月至2018年1月物业费的诉讼请求本院予以支持。鉴于李洪云并非无故拖延支付物业费，且从本案审理过程中可以看出，华特分公司提供的物业服务亦存在一定瑕疵，故对华特分司要求李洪云支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李洪云于本判决生效后七日内给付北京华特物业管理发展有限公司第四分公司二〇一四年一月至二〇一八年一月期间的物业费15249.16元。二、驳回北京华特物业管理发展有限公司第四分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费296元，由北京华特物业管理发展有限公司第四分公司负担69元（已交纳），由李洪云负担227元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杨 薇人民陪审员 李 静人民陪审员 张惠玫二〇一八年十二月二十八日书 记 员 陈颖奇