浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙11民终1746号 上诉人（原审被告）：丽水市佑盛房地产开发有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区丽阳街651号主、裙楼102室。统一社会信用代码：91331100092806553F。 法定代表人：金声扬，该公司董事兼经理。 被上诉人（原审原告）：任敏健，男，1990年09月01日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：吴洪江、吴世臻，浙江丽阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江桐昆房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐乡市洲泉镇工业区（桐昆集团股份有限公司内）1幢2层。统一社会信用代码：91330483749834082N。 法定代表人：陈士良，该公司董事长。 上诉人丽水市佑盛房地产开发有限公司因与被上诉人任敏健、浙江桐昆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2018）浙1102民初6248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丽水市佑盛房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审时的抗辩主张并按租金的130%调减确定违约金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定案件事实存在错误，适用法律不当和错误。一、一审法院未对案件实质作出正确认定。1、案涉工程是存在两次验收，但第二次验收事实上是对第一次验收的复验，其验收的项目和范围与第一次验收一样，得出的结论也与第一次验收一致，案涉工程是符合相关验收标准的，复验与独立验收存在本质区别，一审法院简单以第二次验收时间判断逾期交付的时间节点系事实认定不清。2、本案纠纷之所以会发生，系被上诉人在内的购房户认为案涉房屋存在质量问题，进而向丽水市住建局等相关政府部门进行投诉，投诉人数较多，导致政府维稳压力增大。在此情况下，市住建部门着手对案涉工程进行质量调查，经相关质检部门调查后发现案涉工程并无质量问题，但仍然无法满足购房户的要求，出于维稳需要，才会出现丽水市住建局的行政处罚决定书。该决定书并未指出案涉工程有质量问题，反而是就竣工验收所使用的文件进行违法处罚，一审法院简单地以行政处罚决定书及二次复验时间作为交付时间过于机械。3、一审法院忽略了本案发生争议时正遇丽水市创卫，上诉人的相关工期因配合创卫也受到影响，这也是必须要考虑的客观因素。二、关于违约金计算标准问题。上诉人认为违约金是补偿性的，不是获利性的。一审法院未能结合各案件实际情况，确定的违约金比例明显高于被上诉人因逾期交付所带来的损失。1、本案中上诉人事实上真正可以认定为逾期交付的时间只有5天，即2017年5月30日至2017年6月4日，而非本案认定的123天。上诉人自2017年6月4日已经开始向包括被上诉人在内的购房户交付房屋，且有大量的购房户接收房屋并开始装修入住。丽水市住建局的行政处罚责令停止使用时，已有很多购房户开始使用房屋。复检并不实际影响上述购房户包括被上诉人的装修入住。2、房屋是用来居住的，而非用来炒卖的。逾期交付对购房户的影响只是入住时间的延后，实质上是租金多支出带来的租金损失，上诉人一审中提供的当地、当时同类房屋租金的证据材料能证明被上诉人实际受到的损失远远低于合同约定的违约金，也低于一审法院判决确定的违约金数额，况且本案案涉房屋并非房屋质量问题被相关住建部门责令停止使用，这区别于有质量问题的房屋。同时，该被责令停止使用存在多方因素，并非为上诉人一方因素造成。3、该案违约金的调整给整个丽水市房地产业带来指向性的问题。在本案中，部分购房户的所谓维权行为，导致建设主管部门的介入，又因其他诸多复杂因素的掺杂，导致出现本案现在的情况。如果本案中违约金数额明显高于购房户正常的损失，会给其他的潜在人员带来只要“维权”就能获利的信息，不利房地产市场正常发展，亦会对先期已经接收房屋、装修入住的购房户产生负面影响，并带来社会的不稳定。4、对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定适用问题，一审法院的本院认为是错误的，因为该司法解释的第十六条明确规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。从此规定可以看出针对违约金有约定的只要能证明双方约定的违约金高于购房户（被上诉人）所受到的损失，上诉人就有权请求减少，而上诉人向一审法院提供的当地、当时、同类房屋租金的证据材料能证明被上诉人实际所受到的损失远低于合同约定的违约金，也远低于一审法院所确定的违约金金额。根据上诉人提供的莲都区同时间段同类房屋平均租金每月每平方米为24.05元，再按被上诉人所购的房屋面积，即使按一审法院认为的逾期123天计算1.3倍（租金损失的130%）也远低于合同约定，符合《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，因此应结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定来确定违约金。 被上诉人任敏健辩称：一、一审关于上诉人逾期交房的认定基本符合客观事实。1、购房合同第九条关于“2017年5月30日前”、“验收合格+完成备案”的交付期限和条件约定清晰；2、综合竣工验收备案表、住宅质量保证书、行政处罚决定书，足以证明验收备案时间是2017年9月28日；3、上诉人未举证证明工期受“创卫”影响，也未按照购房合同第九条第二款约定的期限告知买受人。二、调整日万分之五的违约金计算标准缺乏事实和法律依据。1、从维护契约自由和市场交易秩序角度看，本案违约金调整超出普通民众对法律规范的理解；2、无论是从迟延履行金性质、双方履约过错或是购房者的损失角度看，本案违约金都没有理由参照同地段租金130%的标准；3、日万分之五的标准符合地方性司法文件和丽水地区司法实践关于违约金调整的把握尺度。 原审被告浙江桐昆房地产开发有限公司未作陈述。 任敏健向一审法院起诉请求：1、依法判决被告丽水市佑盛房地产开发有限公司立即向原告支付逾期交房的违约金共计人民币64891元（违约金自2017年5月31日起，按原告已交付房价款的日万分之五计算至2017年9月30日止）；2、依法判决被告浙江桐昆房地产开发有限公司对第一项诉讼请求中被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负的债务承担连带赔偿责任；3、依法判决被告浙江桐昆房地产开发有限公司在减资17000万元范围内对第一项诉讼请求中被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负债务承担补充赔偿责任；4、本案的诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月3日，被告浙江桐昆房地产开发有限公司独资成立被告丽水市佑盛房地产开发有限公司，注册资本20000万元。被告丽水市佑盛房地产开发有限公司为丽水市莲都区丽嘉花园小区的开发商。2014年12月31日，原告任敏健与被告丽水市佑盛房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，购买丽嘉花园XX室房屋，并约定：房屋总价为1055134元；被告丽水市佑盛房地产开发有限公司应当在2017年5月30日前将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、被告丽水市佑盛房地产开发有限公司应按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过60日，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金，逾期超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司按日向原告支付已交付房价款万分之5的违约金。合同还约定了其他内容。原告已在合同约定的期限内向被告付清了购房款。2016年2月4日，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司将注册资本变更为3000万元，并办理了工商登记。2017年6月2日，案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经竣工验收合格，并办理了备案登记。同日，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司向原告通过邮寄的形式发送了交房通知书。2017年7月26日，丽水市住房和城乡建设局做出丽建罚决字（2017）第4号行政处罚决定书，认定被告丽水市佑盛房地产开发有限公司作为丽嘉花园一期建设工程的建设单位，于2017年6月1日组织该建设工程进行竣工验收，在验收组提出的7条整改内容未全部完成整改的情况下，就于同年6月2日向备案机关提交了《竣工验收质量整改回复》，确认需要整改的问题均于同年6月2日前已整改完成，与该建设工程实际情况严重不符，属于采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，造成购房户拒绝收房、群体申诉信访等情况，形成不良社会影响……决定处罚如下：丽嘉花园一期工程竣工验收无效，责令停止使用，重新组织竣工验收，对被告丽水市佑盛房地产开发有限公司处以人民币五十万元的罚款。2017年9月28日，案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经整改后，重新组织竣工验收合格并办理了备案登记。原告自认于2017年10月1日后收到被告的收房通知。 一审法院认为：原告任敏健与被告丽水市佑盛房地产开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。关于被告丽水市佑盛房地产开发有限公司是否存在逾期交房以及期限的计算问题。案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程经过两次竣工验收及备案，从原告提供的丽水市住房和城乡建设局出具的行政处罚决定书可见，第一次竣工验收因被告丽水市佑盛房地产开发有限公司采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，被认定该次竣工验收无效，故2017年6月2日取得的竣工验收备案不符合原、被告双方约定的商品房交付条件即建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。案涉房屋在内的丽嘉花园一期工程的竣工验收并办理备案登记手续应以第二次为准即2017年的9月28日。原告自认其于2017年10月1日之后收到被告丽水市佑盛房地产开发有限公司送达的收房通知并主张逾期交房时间至2017年9月30日，系其对自有权利的自由处分，法院予以确认。故被告丽水市佑盛房地产开发有限公司逾期交房时间为2017年5月30日至2017年9月30日，共计123日。关于逾期交房后的违约金的计算问题。依照双方的合同约定，逾期交房超过60日的，原告有权选择继续履行合同，并要求被告丽水市佑盛房地产开发有限公司按合同约定的日万分之五支付违约金。二被告辩称违约金过高，要求按照同地段同类房屋租金标准确定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，显然本案不适用于上述规定。法院综合考虑本案的具体情况，结合类案的处理及双方合同约定，酌定本案的违约金计算标准为日万分之三。结合逾期交房天数及房屋总价款，本案的违约金确定为38934.6元（1055134×0.0003×123）。关于被告浙江桐昆房地产开发有限公司是否应对被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负的债务承担连带责任以及是否应在减资17000万元范围内对第一项诉讼请求中被告丽水市佑盛房地产开发有限公司所负债务承担补充赔偿责任的问题。首先，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司为独立法人，对外可自行承担相应的法律责任。其次，被告丽水市佑盛房地产开发有限公司于2016年2月4日的减资变更登记，不能苛求其预见2017年5月30日被告丽水市佑盛房地产开发有限公司无法按期交房致使产生逾期交房违约金。故对原告第二、三项诉讼请求法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决：一、被告丽水市佑盛房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告任敏健支付逾期交房违约金38934.6元；二、驳回原告任敏健的其他诉讼请求。案件受理费1422元，减半收取711元，由原告任敏健负担284元，由被告丽水市佑盛房地产开发有限公司负担427元。 二审程序中，各方当事人均未提供新的证据。 经审理，本院认定的事实与一审认定的一致。 本院认为，本案二审双方当事人争议之处在于： 一、关于逾期交房时间的认定。丽水市佑盛房地产开发有限公司虽主张案涉丽嘉花园一期工程的复验不等于二次验收，但其在未完成整改的情形下即于2017年6月2日采用虚假证明文件办理建设工程竣工验收备案，最终导致丽嘉花园一期工程第一次竣工验收无效，被丽水市住房和城乡建设局责令停止使用，并要求重新组织竣工验收。后丽水市佑盛房地产开发有限公司对此提起行政诉讼，又撤诉。直至2017年9月28日，丽嘉花园一期工程经整改后，重新组织竣工验收合格并办理了备案登记。被上诉人确认亦是在此之后才收到丽水市佑盛房地产开发有限公司送达的收房通知。丽水市佑盛房地产开发有限公司作为丽嘉花园一期工程的建设单位，其负有依照合同约定的交付条件按期交付案涉房屋的义务，无论出于何种因素，都不能改变丽水市佑盛房地产开发有限公司因二次验收带来的延期交房的客观事实。现丽水市佑盛房地产开发有限公司以案涉工程以第二次验收为对第一次验收的复验、逾期交房涉及众多其他案外因素等为由抗辩逾期交房非基于自身原因，缺乏依据，本院不予支持。一审法院结合前述客观事实以及丽水市住房和城乡建设局做出丽建罚决字（2017）第4号行政处罚决定书的内容，来确定本案逾期交房的时间节点，从而对本案逾期交房的时间作出认定，符合客观事实，本院予以确认。 二、关于违约金的调整。本案中，双方当事人在商品房买卖合同中已经明确约定了违约金的计算标准，丽水市佑盛房地产开发有限公司主张按房屋租金标准计算违约金，理由不成立，本院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案综合考虑到丽嘉花园一期工程涉及业主人数众多、丽嘉花园一期工程确因地下室渗漏水等问题整改复验及该工程的竣工验收时间的节点等因素，结合案涉商品房买卖合同现已实际履行，且被上诉人已实际占有、使用案涉房屋的现实状况，故一审法院酌情将丽水市佑盛房地产开发有限公司应当承担的违约金计算标准予以调整，并无不当。 综上，丽水市佑盛房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费523元，由上诉人丽水市佑盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 殷晓军 审 判 员 李伟峰 审 判 员 项伟杰 二〇一八年十二月十九日 代书记员 林森森