山西省高级人民法院   民事判决书   （2018）晋民终839号   上诉人（一审原告）：赵瑜,女,1969年9月27日出生,香港特别行政区永久性居民,住北京市怀柔区。   委托诉讼代理人：赵华,北京市康达律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司,住所地山西省忻州市五台山风景区台怀镇大车沟村。   法定代表人：张寿康,该公司董事长。   委托诉讼代理人：薛桂荣,山西屹博律师事务所律师。   上诉人赵瑜因与被上诉人忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司合同纠纷一案，不服太原市中级人民法院（2018）晋01民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵瑜的委托诉讼代理人赵华、被上诉人忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司的委托诉讼代理人薛桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原审原告赵瑜上诉请求：1.撤销（2018）晋01民初586号民事判决书第三项,依法改判被上诉人向上诉人赔偿房屋经营损失；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由主要有：判决书适用法律错误。判决书在“本院认为”部分称,“该请求为可得利益损失的赔偿,可得利益的取得是以合同双方继续履行合同为前提的”是错误的、没有法律依据。《合同法》113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益的赔偿的实质是指通过赔偿使受害人处于合同已被适当履行的状态。上诉人与被上诉人在2011年3月16日签订了《产权式酒店客房买卖合同》（以下简称：《买卖合同》）,同日上诉人与被上诉人的合作公司山西梵云酒店管理有限公司签订了《委托经营管理合同》（以下简称：《经营合同》）。《买卖合同》第十条约定：为便于统一经营管理,买受人（上诉人）在自愿与出卖人（被上诉人）签订本合同的同时,应同时签订《委托经营管理合同》。被上诉人对于《经营合同》的签订、内容是知晓的、对于其不履行过户、交付房屋的义务给上诉人带来的利益损失是可预见的。被上诉人未能履行《买卖合同》约定过户、交付义务,而是自行经营包括涉案房屋在内的酒店多年,获得大量收益,导致《经营合同》所约定的原应属于上诉人的利益未能实际获得,该部分利益的损失是上诉人的实际损失。因此,一审判决针对上诉人该项诉讼请求的判决是错误的,应予以纠正。   被上诉人忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司辩称，其并没有与赵瑜签订客房买卖合同，也没有收到购房款项，《委托经营管理合同》是赵瑜与第三方签订的，与其无关。   赵瑜向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方《产权式酒店客房买卖合同》;2.判令被告向原告返还购房款581600元;3.判令被告向原告支付购房款利息损失直至实际付清购房款之日止及房屋经营损失393400元;4.诉讼费用由被告承担。   一审法院认定事实：赵瑜作为买受人与作为出卖人的忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司于2011年3月16日签订了《产权式酒店客房买卖合同》。合同约定：赵瑜购买忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司所有的××区号客房,每套客房的价款为581600元;出卖人保证在酒店开业后一年内,为买受人办理权属过户登记;如因出卖人的责任,致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书,买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人,并承担人民银行同期贷款利息。该合同有赵瑜签名及忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司公章。赵瑜于2011年1月28日、2011年3月21日分别支付400000、763200元,忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司出具收据并加盖该公司财务专用章。忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司于2011年10月8日进行了房屋所有权登记,取得了《房屋所有权证》,于2013年6月10日开业。忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司未向赵瑜交付房屋也未办理权属过户登记。被告忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司对《产权式酒店客房买卖合同》、收据两张的真实性不认可,但未提供证据支持其辩解理由,故一审法院对原告提供的上述两份证据予以采信。一审法院认为,本案当事人签订的《产权式酒店客房买卖合同》为合同双方真实意思表示,且不违反法律和行政法规的规定,为有效合同。合同双方均应按照合同约定履行自己的义务。赵瑜按照合同约定支付了房款,履行了义务。忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司未履行交付房屋、办理权属过户登记的合同义务由于忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司违约,赵瑜提出解除合同，要求忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司退还581000元房款井支付利息的评论请求，具有事实和法律依据，应予支持。关于原告赵瑜依据其与山西梵云酒店管理有限公司签订的《委托经营管理合同》及录音证据，请求被告忻州五台山风景名胜区忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司有限公可赔偿其房屋经营损失393400元，因该请求为可得利益损失的赔偿，可得利益的取得是以合同双方能续履行合同为前提的。在原告赵瑜请求解除《产权式酒店客房买卖合同》的情况下，其该项请求缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除赵瑜与忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司签订的《产权式酒店客房买卖合同》;二、被告忻州五台山风最名胜区忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司有限公司在本判决生效后十日内退还原告赵瑜581600元并支付从2014年6月10日起至本判决确定的还款之日止的利息（按银行同期贷款基准利率计算）;三、驳回原告赵瑜的其他诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明的事实与一审法院认定的事实相同。被上诉人称合同及收据上的章都是假的，但其并未提供证据证明，也未申请鉴定，一审判决后并未上诉，对其公章为假的答辩意见不予采纳。上诉人赵瑜称除解除合同、返还购房款及利息损失外，还应判令对方支付可得利益损失，本院认为，虽然合同中并未约定违约后对于可得利益损失的赔偿，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，解除合同并不影响当事人主张赔偿损失，第一百一十三条规定，损害赔偿的范围包括违反合同一方可预见的、合同履行后可以获得的利益，即履行利益；因此，一审法院认为请求可得利益即履行利益的损失必须以继续履行合同为前提，属于适用法律错误。上诉人赵瑜依据《委托经营管理合同》的约定及电话录音记录的内容请求赔偿履行利益：《委托经营管理合同》第六条约定了第一种和第二种利益分配方式，其主张按第一种利益分配方式进行赔偿，第七条约定免费居住权可以按照协议价兑现支付，关于协议价，赵瑜提供了赵华给忻州五台山风景名胜区金都山庄有限公司打电话的电话录音（其自己签字）作为证据。本院认为，《委托经营管理合同》并未约定采取第一种还是第二种利益分配方式，上诉人请求按照第一种方式分配利益并没有合同依据，而且其上还有手写改动；仅赵华单方制作的电话录音记录形式上并不符合有效的证据要求，且其内容也不能证明协议价的价格；因此，上诉人提供的证据并不足以证明其履行利益的损失数额。综上，虽然一审法院适用法律有误，但裁判结果正确，故对上诉人赵瑜的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7201元，由上诉人赵瑜负担。   本判决为终审判决。   审判长 秦 颖   审判员 吴捷慧   审判员 成 堃     二○一八年十二月二十八日   书记员 秦 凯