河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀10民初71号 原告：张建国，男，汉族，1968年2月18日出生，现住文安县。 委托诉讼代理人：韩平，北京国锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑金成，北京国锦律师事务所律师。 被告：文安县鑫隆房地产开发有限公司，住所地文安县城北环路南侧（政府广场对面）。统一社会信用代码91131026692056741W。 法定代表人：李法乐，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李兴华，系该公司经理。 委托诉讼代理人：吴竞，河北乾翔律师事务所律师。 原告张建国因与被告文安县鑫隆房地产开发有限公司（以下简称文安鑫隆地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月29日公开开庭进行了审理。原告张建国及其委托诉讼代理人韩平、被告文安鑫隆地产公司的委托诉讼代理人李兴华、吴竞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张建国向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付1620.90㎡的建房款550万元；2、判令被告赔偿原告置换商业房产带来的区位损失600万元；3、判令被告向原告支付违约金（以1500万为计算基数，以1‰为计算标准，从2018年2月1日计算至实际支付日止）；4、判令被告向原告赔偿1820㎡的商业房面积差损失（以实际评估为准）：5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费。2018年11月29日开庭时明确变更诉讼请求如下：1、判令被告向原告支付1620.90㎡的建房款8467146.37元，被告配合办理各项手续。2、判令被告赔偿原告转换商业房区位损失600万元。3、判令被告向原告支付违约金，计算方式为1500万元为基数，以千分之一为标准，自2018年2月1日计算至实际支付日止。4、判令被告向原告赔偿2120㎡的商业房面积差损失，以实际的评估报告为准。5、判令被告承担本案的诉讼费、保全费及评估费。事实和理由：文安县丰利北路中段路东24房屋系原告的商业房产，被告出于开发房产需要，与原告协商拆过安置之事。为此，原被告双方在2012年4月13日签署房屋改建置换及补偿协议书，约定由被告来对被拆迁房屋一号楼、二号楼、三号楼进行改建，改建后的新商业房产都要有独立土地证，其中一号楼面积确定为1848㎡，二号楼面积确定为1170㎡，三号楼1200㎡。双方在协议第三条又明确约定一号楼、二号楼的交房期限为21个月，三号楼的交房期限为33个月。在履行合同的过程中，由于被告自身的因素导致三号楼无法建成，被告仅用其他区位差的商业房与三号楼进行了部分置换，但未就三号楼对原告进行合理的赔偿。截止起诉之日止，被告仍未对涉案协议中的一号楼、二号楼施工建设。原告认为，被告故意牺牲原告的基本利益，来建成住宅大楼及孙锡光的四层商业楼。更有，被告为了稳住原告，确保住宅与孙锡光的四层商业楼顺利施工，竟利用3384.03㎡的假规划进行公示，长期欺骗原告。 文安鑫隆地产公司辩称，一、被告已经履行《房屋改建置换及补偿协议书》中部分义务，未履行部分也已经做出相应价值评估，被告只需要按照评估数额对原告进行补偿即可。1、《房屋改建置换及补偿协议书》中被告需要补偿给原告的面积为：（1）1号地块补偿面积1848㎡；（2）2号地块补偿面积1170㎡；（3）3号地块补偿面积1200㎡。2、在文安法院案件中，经依法评估，上述三地块目前的单价分别为：（1）1号地块单价9177元/㎡；（2）2号地块单价8211元/㎡；（3）3号地块单价7840元/㎡。3、已履行部分，协议签订后，因政府规划审批原因，被告已分别于2014年10月15日和2017年12月21日向原告置换补偿商品房两套，总面积为457.58+394.5=852.08㎡，价值总额5486842+4182884=9669762元。4、被告尚需履行义务，（1）1号地块规划审批面积为1620㎡，原告要求自行建造，被告需向其支付建造成本补偿款1971*1620=3193020元；（2）1号地块面积差补偿款9177*（1848-1620）=2092356元；（3）2号地块无建造的可履行性，需赔偿8211*1170=9606870元；（4）3号地块无建造的可履行性，需赔偿7840*1200=9408000元；因被告已经向原告补偿两套商品房，该房屋所对应价值9669726元应从赔偿款中予以扣除。综上，被告尚需支付的补偿款为：3193020+2092356+9606870+9408000-9669726=14630520元。二、虽然1号、2号、3号地块房屋价值评估时间与1号地块造价评估及置换部分价值评估时间不是完全一致，但是以该两次评估的数值确定补偿数额，是公平合理的。1、关于两次评估的时间节点均为双方共同认可，在评估前的调查笔录上有明确记录；2、置换部分评估时间靠后，对被告有利，造价部分评估时间靠后对原告有利，双方均有得失，可以互相抵消；3、两次评估均为原告申请，之所以会造成上述评估时间节点有差异，系因为原告为逃避管辖权，恶意拆分诉讼所导致。且评估基准日与判决之日不可能做到完全吻合，在该客观障碍必然存在的情况下，采用双方认可的评估价值确定补偿数额，是公平合理的。三、原告主张被告按照现有的评估价值进行补偿，同时支付违约金，没有法定及约定依据，更不合乎情理。1、协议中约定违约金的前提是按照协议中确定的房屋价值，即1500万为前提，该违约金其实就是延期交房情况下双方认可的房屋升值价值及经营损失等。因原告主张被告按照现有评估价值进行补偿，这其中已经实际包含了延期交房期间的升值损失，且原告已经在文安案件中主张经营损失，故不应当再支付违约金。2、原告无理由拖延向被告提供相应审批手续，且在1号楼施工过程中多次阻工，本身存在违约行为。3、原告恶意扩大诉讼标的额，借此查封被告所有优质资产和银行账户，通过重复鉴定的方式人为延长诉讼时间，在被告提供同等价值更有利于执行的现金担保的情况下，仍然拒绝对被告将要出售房屋解除保全，给被告造成了巨大经济损失。在此情况下，仍要被告既赔偿原告损失，又支付违约金，显然是不公平合理的。4、被告已经按照协议约定正常交付住宅楼两套，并经原告同意置换商业门市两套，原告也已经接受。该协议处于正常履行过程中，被告不存在违约行为。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据:一、房屋改建置换及补偿协议书，由原被告双方在2012年4月13日签署，证明被告有义务在期限内为原告建成1、2、3号楼共计4218㎡，但被告建成自己开发的住宅大楼，至今未能完整交付1、2、3号楼，已严重违约。二、房屋所有权证，由文安县人民政府颁发，证明原告对拆迁协议中的原门面房址具有合法产权。三、土地使用权证，由文安县人民政府颁发，证明原告对拆迁协议中的原地块具有合法使用权。四、城镇建设用地申请档案，由文安县国土资源局出具，证明原告在涉案地块长期经营，取得了合法的土地审批及经营审批手续。五、由文安县规划局出具的规划公示及规划许可证，证明被告为了多开发住宅房，导致原告3384.03㎡的建设规划变更为1620.9㎡。被告的行为，伤害了原告的合法权益。 针对原告提交的证据，被告的质证意见为：一、我方对证据一真实性无异议，但其证明目的不予认可，涉案工程本身涉及惠民工程，合同中约定的权利义务及责任严重不对等，且逾期交房系由于原告迟延交付房屋手续及政府规划审批迟延等客观情况导致，被告并无违约行为。二、我方对证据二真实性无异议，但据该证据显示原告涉案拆迁的房屋只有16间。三、我方对证据三真实性无异议，但争议地块的土地使用权证已经于1995年进行了重新确权发证，项目报建时应提交最新土地使用证，正是因原告的迟延交付导致报建工作滞后。四、我方对证据四的真实性无异议，证明目的不予认可，该证据并不能直接反应原告的营业状况及盈利情况。五、我方对证据五真实性无异议，但证明目的不予认可，规划审批属政府行政行为，并非被告单方所能主导，规划审批的变更系客观原因所导致。 被告提交的证据：一、文安县人民政府办公室文件附2012年度部门重点工作一览表复印件。二、文安县城乡规划局证明附任务分解表复印件。以上两组证据证明涉案项目系政府实施的惠民工程，基于该初衷，房屋拆迁补偿合同中所约定的被告方义务及违约责任过重，应予以调整。三、原被告双方签订的房屋改建置换及补偿而协议书复印件。四、原告民事起诉状复印件一份。以上两组证据证明1、合同约定的逾期交房的违约责任仅限于按照1500万元的日千分之一支付违约金，原告在第一次向文安法院起诉时已经进行相关主张，此次起诉再次主张，涉及到重复诉讼。2、原告其他诉讼请求内容并非法定及约定违约责任。五、施工方证人证言原件，关于张建国阻止1#楼工程施工的情况说明。六、负责涉案项目工作人员证人证言情况说明原件。七、现场拍摄的项目现场图复印件。以上三组证据证明被告已经为开工建设进行必要准备，造成逾期的原因系不可抗力及原告原因所造成，被告应当依法免除相关责任。 针对被告提交的证据，原告的质证意见为：一、我方对证据一、证据二真实性不予评价，该证据与本案无关联性，本案是商业拆迁开发，我方对证据一、证据二证明目的及关联性均不予认可。二、我方对证据三的真实性认可，但该份协议是被告自己经过多次酝酿成熟后向原告提交的，因此该条款公平合理、权益义务对等，由其是被告依靠了该份协议已经将住宅楼建成，将其他的商业楼也建成，被告取得了巨大的商业利益。三、关于证据四真实性认可，但其证明目的不予认可，民事起诉状中我方计算违约金的截止日期为2018年1月31日，本诉违约金是从2018年2月1日开始计算。四、我方对证据五、证据六、证据七真实性均不予认可，原告在3000多㎡的规划公示之后始终在等待被告施工，所有造成原告的1、2、3号楼不能交付的原因是因被告过渡超规划扩大住宅面积的开发才导致的，被告理应承担相应责任。 针对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月13日，被告鑫龙公司与原告张建国签订《房屋改建置换及补偿协议书》一份，其上载明：鑫龙公司对张建国所有的位于文安县的商用房屋共计24间（包括半地下室6间）房屋进行改建，双方经友好协商，就改建房屋置换及补偿方式达成协议如下：一、张建国原房址：东西长41米，南北宽16米（以土地证为准）。二、补偿面积：1、从原址由西向东收缩，变更为东西宽21米，南北长22米，在该地块尚为张建国建造4层楼，独立土地证（简称一号楼址）；2、在一号楼址北侧孙锡光4层楼东侧，与孙锡光南北宽26米相平行向东延伸15米，为张建国简称26米长15米宽的长方形3层独立楼，独立土地证（简称二号楼址）；3、在住宅大楼东侧甲方给乙方建造东西15米，南北16米与大楼平行的5层（一部电梯）独立楼，独立土地证（简称三号楼址）。4、一号楼址东侧的住宅大楼130㎡以上的楼房两套，由张建国自选楼层。三、交付时间：一号楼、二号楼在21个月内交房，三号楼33个月内交房。四、违约责任：（第一款）鑫龙公司未按照协议约定时间向张建国交付改建房屋及补偿，逾期一日按改建后房屋价值计壹仟伍佰万元整的千分之一计算赔偿给乙方损失。…… 另查明，《房屋改建置换及补偿协议书》签订后，被告鑫龙公司已经将住宅大楼两套130㎡以上房屋交付原告，并分别于2014年10月15日及2017年12月21日将位于西环路鑫龙公司门面楼一处394.5㎡和位于二建公司一处商业门市房457.58㎡交付原告。对于上述房屋，原告已经接收。同时，原告为主张权利，于本案起诉前，已经向文安县人民法院提起诉讼，请求被告向原告支付未如期交房的违约金（以1500万元为计算基数，以1‰为计算标准，从2014年1月14日计算至实际支付之日止）及停产停业损失、其他实际损失。 因双方在协议履行过程中产生争议，原告提起本案诉讼，变更双方在案涉协议中对一号楼的约定，不再要求被告建筑一号楼，而是请求被告支付相应的“建房款”即相应房屋的建造成本。对此被告在鉴定及庭审答辩意见中均予以认可；且双方均同意以鉴定机构的鉴定结论对相应建造成本予以明确。据此，应认定，双方对《房屋改建置换及补偿协议书》的相关约定内容进行了实质变更，由原约定的建设-移交义务变更为赔偿义务。 为证明其诉求，原告分别向文安县人民法院及本院申请评估鉴定，廊坊开发区益华房地产评估咨询有限公司依法接受文安县人民法院委托对拟建的一号楼、二号楼、三号楼于2017年6月20日（评估基准日）的房地产市场价值进行了评估并出具廊益评（2018）字第055（C）号《房地产价格评估报告》，报告记载：一号楼价值单价为9177元/㎡，二号楼价值单价为8211元/㎡，三号楼价值单价为7840元/㎡。廊坊同证房地产评估有限公司依法接受廊坊市中级人民法院委托，对位于西环路鑫龙公司商业门市楼处及位于二建公司门面楼处两套置换商业门市于2018年8月22日（评估基准日）的市场价值进行了评估,并出具（2018）C字第1004号、1005号《房地产估价报告》，报告记载：位于西环路鑫龙公司商业门市楼处的置换门市市场价值为4182884元，位于二建公司门面楼处的置换门市市场价值为5486842元。廊坊利华工程招标咨询有限公司依法接受廊坊市中级人民法院委托，对拟建的文安个体办公楼工程于2018年8月22日（鉴定基准日）的工程造价进行鉴定，并出具鉴定字（2018）第1号《工程造价技术鉴定报告》，报告记载：文安个体办公楼总建筑面积4295.75㎡,造价合计8467146.37元。 上述事实，有原告提供的《房屋改建置换及补偿协议书》、房屋所有权证、土地使用权证、城镇建设用地申请档案、规划公示及规划许可证，被告提供的文安县人民政府办公格式文件附2012年度部门重点工作一览表、文安县城乡规划局证明附任务分解表、《房屋改建置换及补偿协议书》、民事起诉状、关于张建国阻止1#楼工程施工的情况证明、情况说明、项目现场图，当事人陈述及庭审笔录、廊坊开发区益华房地产评估咨询有限公司出具的廊益评（2018）字第055（C）号《房地产价格评估报告》、廊坊同证房地产评估有限公司出具的（廊坊）同正（2018）C字第1004号、1005号《房地产估价报告》、廊坊利华工程招标咨询有限公司出具的鉴定字（2018）第1号《工程造价技术鉴定报告》予以佐证。 本院认为，2012年4月13日，原被告签订的《房屋改建置换及补偿协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，且未侵犯国家、社会或第三人利益。该协议书合法有效，对双方均具有约束力。 基于原被告双方因履行案涉《房屋改建置换及补偿协议书》具有较大争议，双方已丧失相互信赖，基于该协议对被告方创设的义务性质，在现有条件下，已缺乏可履行性。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条与第一百一十条的规定，《房屋改建置换及补偿协议书》应自原告提起本案之诉时解除。 案涉《房屋改建置换及补偿协议书》就被告履行义务期限约定明确，自协议签订至双方发生本案诉争时，被告未严格按照协议履行协议项下的建设-交付义务，构成违约。因此，被告应向原告承担与其过错相当的违约责任。 在本案中，由于原被告双方对于被告已履行与未履行的建设义务对应的财产价值存在较大争议，2018年4月20日，原告张建国申请司法鉴定，内容如下：一、对文安县丰利北路中段路东建造六层商业楼（包括内部装修、外部幕墙）进行工程造价鉴定，规划许可面积1620.90㎡。二、对文安县丰利北路中段路东1820㎡的商业房面积进行评估，此面积的产生是由于文安县鑫龙房地产开发有限公司未能按照拆迁协议建成1、2、3号楼产生的面积差。三、对于文安县丰利北路中段路东3号楼被置换777㎡商业楼的区位损失进行评估，以及对文安县丰利北路中段路东未能建成连体的1、2、3号楼共计4218㎡商业楼的整体区位损失进行评估。2018年8月22日在对双方当事人进行调查时记载，张建国认可其他案件中文安县人民法院依据申请委托相关机构所做评估报告的全部内容；并表示针对2018年4月20日鉴定申请书中第一项工程造价继续进行造价鉴定，第二项、第三项撤销，并修改为对文安县丰利路中断路东3号楼被置换的西环路394.5㎡与丰利路457.58㎡，共计852.08㎡两处门市进行评估。根据原告申请，在征求双方意见后，文安县人民法院与本院均依据法定程序，对案涉一号楼、二号楼、三号楼的㎡单价、一号楼的建造造价、置换房屋价值等进行了评估/鉴定。在评估/鉴定前后，针对评估/鉴定机构遴选、鉴定基准日、套用定额与标准，计算依据与计算方法等具体技术细节，原被告双方在两案中均充分发表了意见。廊坊开发区益华房地产评估咨询有限公司出具的廊益评（2018）字第055（C）号《房地产价格评估报告》、廊坊同证房地产评估有限公司出具的（廊坊）同正（2018）C字第1004号、1005号《房地产估价报告》与廊坊利华工程招标咨询有限公司出具的鉴定字（2018）第1号《工程造价技术鉴定报告》均程序合法、依据充分、内容完善，本院对上述评估/鉴定报告的效力予以维护。上述评估/鉴定报告能够作为定案依据。 根据上述评估/鉴定报告，能够确定：1.案涉《房屋改建置换及补偿协议书》中被告需要补偿给原告的一、二、三号地块面积分别为：1848㎡、1170㎡、1200㎡；2.经依法评估，一、二、三号地块单价分别为：9177元/㎡、8211元/㎡、7840元/㎡。3.被告已向原告置换补偿商品房总面积为457.58+394.5=852.08㎡，计5486842+4182884=9669762元。因此，被告未履行的协议项下义务折合为金钱给付义务应为：1.一号地块规划审批面积为1620.9㎡的建造成本补偿款1971×1620.9=3194793.9元，该地块面积差赔偿款9177×（1848-1620.9）=2084096.7元；2.二号地块赔偿款8211×1170=9606870元；3.三号地块赔偿款7840×1200=9408000元。以上三项合计后，扣除被告已经向原告补偿房屋对应价值9669726元（5486842+4182884=9669762）后，即为被告应向原告实际给付的补偿款金额为：3194793.9+2084096.7+9606870+9408000-9669726=14624034.6元。 在上述鉴定过程中，原告放弃对置换商业房区位损失进行评估鉴定，亦未对其主张的区位损失提供充足证据予以证实，本院对原告主张的区位损失无法予以支持。 仲裁民法合同法民法本案中，双方签订《房屋改建置换及补偿协议书》第八条违约责任第（1）项约定：“甲方（被告）未按协议约定时间向乙方（原告）交付改建房屋及补偿，逾期一日按改建后房屋价值计壹仟伍佰万元整的千分之一计算赔偿给乙方（原告）损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。诉讼中，原告未就被告迟延履行行为造成的损失提供充分有效的证据予以证实，而判断当事人约定的违约金是否过高的标准，应以违约造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平。同时，根据《最高人院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。同时，双方在履行协议过程中已实际履行部分内容，不宜再按照双方约定确定违约责任的计算方式。基于相关法律规定及双方履约实际，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率，作为被告迟延履行期间的违约金计算标准。由于被告的给付义务以基准日2018年8月22日评估/鉴定意见作为计算基数，因此将基于评估/鉴定意见确定的给付义务14624034.6元为计算基数。因本案与文安县人民法院正在审理的案件具有关联性，故本院确定的计算违约金的起算时间以原告在起诉状中主张的从2018年2月1日起算为宜。 民法综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第一百一十四条第二项、《最高人院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、文安县鑫龙房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付张建国补偿款14624034.6元，并以此为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，支付自2018年2月1日至实际给付之日的违约金；同时，由文安县鑫龙房地产开发有限公司配合张建国办理协议中一号楼的相关手续； 二、驳回张建国的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费231800元，保全费5000元，鉴定费、评估费155537元，由张建国负担142554元，由文安县鑫龙房地产开发有限公司负担249783元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北高级人民法院。 审 判 长 樊清维 审 判 员 梁志斌 审 判 员 李成佳 二〇一八年十二月十二日 法官助理 杨 莉 书 记 员 宋 超