成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初4764号 原告：四川天童美语教育咨询有限责任公司，住所地：成都市锦江区天仙桥北路12号1幢3层1号。 法定代表人：赵国财，经理。 委托诉讼代理人：唐荣龙，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨敏，四川律治律师事务所律师。 被告：成都宏盛百世投资有限公司，住所地：成都市青羊区清江东路1号。 法定代表人：王荣，总经理。 委托诉讼代理人：李永生，四川英济律师事务律师。 委托诉讼代理人：杨嘉陵，四川英济律师事务律师。 原告四川天童美语教育咨询有限责任公司（以下简称天童公司）与被告成都宏盛百世投资有限公司（以下简称宏盛百世公司）、中国人民解放军成都军区疾病预防控制中心（以下简称成都军区疾控中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案受理。2018年6月26日，原告天童公司申请撤回对成都军区疾控中心的起诉，本院裁定予以准许。案件审理过程中，原告天童公司申请对案涉租赁场地已投入的全部装修费用金额（包含附属设施设备）的原值和现值进行评估。本院依法委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司对涉案房屋装修费用的原值及净值进行鉴定。其后，四川衡立泰资产评估事务所有限公司出具《资产评估报告》。2018年12月5日，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭审理了本案，原告天童公司的委托诉讼代理人唐荣龙、杨敏，被告宏盛百世公司的委托诉讼代理人杨嘉陵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天童公司向本院提出诉讼请求并当庭变更为：1.依法确认天童公司和宏盛百世公司所签署的《房屋租赁合同》合法有效；2.判令宏盛百世公司退还因其提前终止《房屋租赁合同》导致天童公司未能够使用租赁房屋期间2018年5月1日至2018年7月31日的房租318066.45元和租赁保证金215544.3元，共计533610.75元；并从天童公司起诉之日按照银行同期贷款利率计算资金计息至实际退还完毕为止；3.判令宏盛百世公司赔偿因其提前终止《房屋租赁合同》导致天童公司在新租赁场地重新制作所有室内广告招牌18011元，原租赁场地不能退回的宽带专项预存款12000元、多口语音光猫7000元、音响设备款16830元、投影白板等74230元、电视11596元，新租赁场地购买活性炭除甲醛159.80元、百合花和花瓶190元、线板136元、插销30元、垃圾桶45元、学校招牌67000元、净水服务费2700元、空气治理费7700元、花卉380元，搬家费5353元，租赁会议室费用22500元，新租赁场地宽带安装费8000元，案涉租赁场地的装修评估价值1655673元和评估费用22000元，以上共计1931533.8元；4.判令宏盛百世公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：2013年2月25日，宏盛百世公司与成都军区疾控中心签署《经营合作协议》，确定将成都市锦江区天仙桥北路12号“成都军区疾病预防控制中心灾后恢复重建工程办公综合楼”项目作为合作经营对象，合作经营期限为17年，该项目房屋所有权归成都军区疾控中心所有，其授权宏盛百世公司可对外实施租赁行为。2017年4月21日，宏盛百世公司与天童公司签订《房屋租赁合同》，将宏盛百世公司与成都军区疾控中心合作经营的位于成都市锦江区天仙桥北路12号第三层房屋[面积1631.11平方米（1281.11平方米＋350平方米）]出租给天童公司，2017年4月21日至2017年7月30日期间为免租装修期，计租期为2017年8月1日起至2023年7月31日止共计6年，租金每年1272265.8元，租赁保证金215544.3元。天童公司租赁该场地专项用于在该区域内进行儿童美语培训。天童公司签署《房屋租赁合同》后已缴纳清截止2018年7月31日的房租636132.9元、租赁保证金215544.3元，并实际投入2000000元多进行了房屋装修和添置设施设备。同时，天童公司前期进行了大量的准备工作，对外投入了大量宣传和营销，拥有了上百名教职员工，且吸纳了附近上千名儿童学员，各项工作已经完全转入正规，后期经营势头和发展前景特别好。2018年3月12日，天童公司收到成都军区疾控中心的《告知函》，要求天童公司必须在2018年5月1日前全面停止经营活动并交回房屋，主要理由是中央军委早就于2016年3月下发了“[2016]58号《关于军队和武警队全面停止有偿服务活动的通知》及其后续有关中央军委相关规定必须要求提前终止天童公司的租赁合同，并强制收回房屋。同时，宏盛百世公司于2018年3月13日告知天童公司租赁房屋必须在2018年5月1日前关停，并要求天童公司以大局为重，积极支持军改，配合做好善后工作。天童公司再三以书面方式向宏盛百世公司申请继续履行合同，并告知若提前终止租赁合同将给天童公司造成无法挽回的严重经济损失和不利后果，但宏盛百世公司坚持以部队内部规定禁止继续履行租赁合同为由，要求天童公司必须提前终止租赁合同，所造成天童公司损失的后续赔偿或补偿事宜也需要等成都军区疾控中心的上级有关部门今后根据部队相关政策办理。为此，天童公司不得不以大局为重，配合成都军区疾控中心签署《关于配合“停偿”工作的协议》，确定天童公司于2018年5月1日全面停止经营活动，案涉房屋的租赁合同不得不提前终止。此后，天童公司以书面方式通知宏盛百世公司退还天童公司租赁保证金、提前缴纳的房屋租金（未能够使用房屋期间）等费用，但宏盛百世公司至今未予退还。同时，由于宏盛百世公司与成都军区疾控中心的责任和过错，导致天童公司所产生的各项经济损失，天童公司也多次书面方式向宏盛百世公司提出索赔，但宏盛百世公司予以搪塞，且与成都军区疾控中心之间相互推诿责任，至今未给予天童公司任何金额的损失赔偿。 被告宏盛百世公司辩称，因宏盛百世公司已于2018年3月28日向天童公司发送了《告知函》，故双方间的《房屋租赁合同》已于2018年3月28日解除，天童公司在本案中要求确认双方所签署《房屋租赁合同》的合法有效性已无必要；认可退还租金318066.45元及租赁保证金215544.3元，共计533610.75元，但不认可天童公司主张的资金占用利息；涉案租赁合同解除是因国家军队政策的重大调整，合同双方均无过错，不存在违约，对天童公司主张的损失，除认可新租赁场地的宽带安装费用8000元、装修残值评估金额1655673元及评估费用22000元外，其余损失主张均不予认可，但以上认可的赔偿项目应由双方公平分担。 本院经审理认定事实如下：成都军区疾控中心系涉案租赁房屋产权人，成都军区疾控中心曾于2012年12月19日与宏盛百世公司签订《合作经营合同》，约定双方合作项目成都市天仙桥北路12号办公综合楼所有权为成都军区疾控中心所有，宏盛百世公司全面负责经营管理该项目中的经营性商业用房，宏盛百世公司可以将经营性商业用房的部分铺面、房屋、地下停车位的使用权通过合同或协议约定第三方使用，合作经营期限为17年。2013年2月25日，成都军区疾控中心与宏盛百世公司签订《经营合作合同》（简版），再次对双方合作项目成都市天仙桥北路12号办公综合楼所有权为成都军区疾控中心所有，宏盛百世公司全面负责经营管理该项目中的经营性商业用房，宏盛百世公司可以将经营性商业用房的部分铺面、房屋、地下停车位的使用权通过合同或协议约定第三方使用，合作经营期限为17年的内容予以确认。 2017年4月21日，宏盛百世公司（甲方）与案外人徐宝欣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定宏盛百世公司将位于成都市天仙桥北路12号东大国际建筑面积1281.11平方米出租给徐宝欣用于开办天童美语学校；合同期限6年，从2017年8月1日起至2023年7月31日；租赁期租金为65元∕平方米，不含税单价，年租金999265.8元，租赁保证金166544.3元；自2017年4月22日至2017年7月31日期间共100天为装修免租期；若不可抗力事件发生，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则甲乙双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数即时结清租金及其他各项费用。同日，宏盛百世公司（甲方）与案外人徐宝欣（乙方）签订另一份《房屋租赁合同》，约定宏盛百世公司将位于成都市天仙桥北路12号东大国际建筑面积350平方米出租给徐宝欣用于开办天童美语学校；合同期限6年，从2017年8月1日起至2023年7月31日；租赁期租金为70元∕平方米，含税单价，年租金294000元，租赁保证金49000元；自2017年4月22日至2017年7月31日期间共100天为装修免租期；若不可抗力事件发生，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则甲乙双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任。合同如本款所述终止时，双方应按实际租用天数即时结清租金及其他各项费用。徐宝欣于合同签订当日支付了前述两份租赁合同约定的租金，也支付了两份合同约定的租赁保证金共计215544.3元。2018年1月30日，宏盛百世公司与天童公司签订《租赁合同补充协议》，约定天童公司员工徐宝欣于2017年4月21日与宏盛百世公司签订的《房屋租赁合同》两份（租赁房屋位于四川省成都市天仙桥北路12号，一份面积1281.11平方米，单价65元∕平方米，不含税，另一份为面积350平方米，单价70元∕平方米，含税），经协商一致，将两份租赁合同的承租方由徐宝欣变更为天童公司，租赁合同的权利义务自房屋实际租赁时起，由天童公司承担。同时约定，将合同面积为350平方米的约定单价，由单价70元∕平方米（含税），调整为单价65元∕平方米（不含税），该租赁项目的所有税金由乙方自行承担；租金单价调整后，首次缴付的半年租金中多缴差额10500元，在第二次缴付租金的时候冲抵；除本协议约定事项外，其余事项按照原合同条款执行。2018年2月1日，天童公司向宏盛百世公司支付了截至2018年7月31日的租金。 2018年3月12日，成都军区疾控中心向天童公司出具《告知函》，内容为成都市天仙桥北路12号办公综合楼工程，原系成都军区疾控中心与宏盛百世公司合作项目，根据军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及西联战传[2018]37号文，必须立即收回相关房屋，已将相关政策要求及《通知》送达宏盛百世公司，告知天童公司于2018年5月1日前停止在成都市天仙桥北路12号办公综合楼中涉及的经营活动。2018年3月26日，成都军区疾控中心向天童公司出具《关于2018年5月1日前必须停止经营活动并交回房屋的函》，内容为成都军区疾控中心送达《告知函》后，收到天童公司提交的情况说明。对天童公司在情况说明中提及的停止经营的具体困难表示理解，对因“停偿”导致的合同协议解除、债权债务处理等遗留问题，将依法依规妥善解决。2018年3月28日，宏盛百世公司向成都市天仙桥北路12号办公综合楼中的商家出具《告知函》，告知其与成都军区疾控中心终止《合作经营合同》、所有商铺必须在2018年5月1日前关停以及双方协商处理、相关诉讼的情况。2018年3月28日，天童公司收到宏盛百世公司告知无法继续履行合同的通知。2018年4月8日、2018年4月12日天童公司两次书面回复成都军区疾控中心与宏盛百世公司，表示希望继续履行合同，若最终仍确定要求停止经营活动并交回租赁房屋，则要求退还租赁保证金和未使用期间的租金，同时对天童公司的装修损失、另租赁新场地的租金价差、前期宣传和营销活动损失、预期商业利润等进行赔偿。2018年4月23日，天童公司向宏盛百世公司出具《告知函》称，鉴于双方租赁合同已无法继续履行，天童公司将于2018年4月30日停止在该租赁场所的所有经营活动，要求宏盛百世公司退还无法正常经营期间（2018年5月1日至2018年7月31日）房屋租金318066.45元和租赁保证金215544.3元，并要求宏盛百世公司对天童公司的装修损失、另租赁新场地的租金价差、前期宣传和营销活动损失、预期商业利润等进行赔偿。2018年4月25日，成都军区疾控中心与天童公司签署《关于积极配合“停偿”工作的协议》，主要内容为天童公司同意于2018年5月1日前全面停止经营活动；在全面停止经营活动后，成都军区疾控中心同意给予天童公司合理时间作为过渡期处理善后事宜，时间不得超过2018年5月31日；天童公司的设备设施可以暂时存放于房屋内，待完成善后工作后，及时进行腾退；因本次“停偿”给天童公司造成的全部损失，双方通过司法途径解决。天童公司于2018年4月30日停止营业并交还涉案房屋。 庭审中，天童公司称，在收到成都军区疾控中心送达的收回租赁场地的《告知函》后，天童公司立即着手寻找新的租赁场地，签订了新租赁场地的租赁合同，其后对新租赁场地进行装修，因此，因案涉租赁合同提前终止，产生了以下费用损失：新租赁场地的所有室内广告招牌制作费18011元，在新租赁场地安装宽带产生费用8000元，新租赁场地购买相应的设施设备花费及服务产生费用78340.8元（包括购买活性炭除甲醛159.80元、百合花和花瓶190元、线板136元、插销30元、垃圾桶45元、学校招牌67000元、净水服务费2700元、空气治理费7700元、花卉380元）；因新租赁场地面积较小，还不得不另行租赁会议室进行宣传，因此产生会议室租赁费用22500元；在案涉租赁场地由于不能再次利用的相关设施设备及服务损失共121656元（包括宽带专项预存款12000元、多口语音光猫7000元、音响设备款16830元、投影白板等74230元、电视11596元）；因搬迁产生搬家费5353元。对于上述费用损失，天童公司在庭审中提交了相应的票据和合同。 在本案审理过程中，经天童公司申请，各方当事人协商，本院依法委托四川衡立泰资产评估事务所有限公司对涉案房屋已投入的全部装修（包含附属设施和办公设备）的市场价值进行评估，四川衡立泰资产评估事务所有限公司出具（川衡立泰资评字〔201810〕第319号）《资产评估报告》载明评估结论为：据现场查看，户外招牌已拆除存放，中央空调涉及的主机未见实物，仅有已安装的冷媒传输管道、通讯线缆及室外电源线；未见其他办公设备。本次评估仅将现场核实后的资产纳入资产评估范围，采用成本法，按照必要的评估程序进行评估。截至评估基准日，位于成都市锦江区天仙桥北路12号第3层房屋装修在2018年10月10日的市场价值为1655673元，本资产评估报告的有效期为一年，自评估基准日2018年10月10日起至2019年10月9日止。天童公司支付四川衡立泰资产评估事务所有限公司评估费22000元。本案中，天童美语公司依据《资产评估报告》主张案涉租赁场地的装修损失1655673元和评估费22000元。 庭审中，宏盛百世公司对天童公司主张的前述费用损失，除认可新租赁场地的宽带安装费用8000元、装修残值评估金额1655673元及评估费用22000元外，其余损失主张均不予认可，但同时表示其认可的以上赔偿项目应由宏盛百世公司与天童公司双方公平分担。 上述事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：天童公司提交的宏盛百世公司与天童公司的营业执照及法定代表人身份证明、《经营合作合同》、《房屋租赁合同及租赁合同补充协议》、《租金及租赁保证金收据》、《军区致天童公司告知函》、《宏盛公司致天童公司的告知函》、《有关天童公司对租赁房屋所涉停止经营事项的初步回复意见》、《有关天童公司对租赁房屋所涉停止经营事项的再次回复意见》、《关于配合“停偿”工作的协议》、《天童公司致宏盛公司的告知函》、《房屋租赁合同（锦江区天仙桥北路3号2楼）》、《建设工程施工合同》、《广告制作合同》、《收据》、《原租赁校区购买相关设施设备及预存款项的发票及收据》、《新租赁校区购买相关设施设备的发票及收据》、《搬家费用收据》、《租用成都凯镇有限公司会议室进行办公和宣传产生的费用发票》、《新租赁校区宽带安装费发票》、（川衡立泰资评字〔201810〕第319号）《资产评估报告》、评估费用发票，宏盛百世公司提交的《合作经营合同》和军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。 本院认为，宏盛百世公司经涉案租赁房屋所有权人成都军区疾控中心同意，与案外人徐宝欣签订两份《房屋租赁合同》，其后与天童公司签订《租赁合同补充协议》，将前述两份《房屋租赁合同》中的承租人变更为天童公司，并对合同租金进行补充约定，此系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 一、天童公司主张的退还租金、租赁保证金及相应的资金占用利息的认定 双方在履行租赁合同过程中，因成都军区疾控中心根据军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》及西联战传[2018]37号文，要求收回涉案房屋，导致天童公司与宏盛百世公司之间的租赁合同无法继续履行，天童公司于2018年4月30日停止营业并交还涉案房屋。因天童公司已向宏盛百世公司支付了租赁保证金215544.3元和截至2018年7月31日的租金，天童公司要求宏盛百世公司退还已经缴纳的租赁保证金215544.3元和2018年5月1日至2018年7月31日期间的房屋租金318066.45元，宏盛百世公司予以认可，本院予以确认。由于宏盛百世公司未及时退还前述款项，因此会给天童公司造成资金占用利息损失，本案中，天童公司主张自本案起诉之日即2018年5月11日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用利息，合法有据，本院予以支持。 二、关于天童公司主张的损失赔偿项目及金额的认定 （一）关于天童公司主张的新租赁场地的室内广告招牌制作费18011元，本院认为，案涉房屋租赁合同因军队有偿服务相关政策发生重大调整而不能继续履行，天童公司确需重新租赁场地并制作室内广告进行宣传和营销，结合天童公司提交的《广告制作合同》和费用票据，本院对天童公司主张的新租赁场地的室内广告招牌制作费18011元予以确认； （二）关于天童公司主张的原租赁场地（即案涉租赁场地）不能再次利用的相关设施设备及预存的宽带费用不能退回款项损失共计121656元（宽带专项预存款12000元、多口语音光猫7000元、音响设备款16830元、投影白板等74230元、电视11596元），本院认为，因多口语音光猫、音响设备款、投影白板等和电视，均未在案涉租赁场地装修中形成附合物不能拆除，且结合《资产评估报告》中载明的现场查看的实物中也未包含前述内容，故天童公司主张前述设备设施费用于法无据，本院不予支持；对于天童公司主张的不能退回的宽带专项预存款12000元，宏盛百世公司虽不予认可，但未提供证据予以反驳，故本院对该费用予以确认； （三）关于天童公司主张的新租赁场地购买相应的设施设备花费及服务产生费用78340.8元（包括购买活性炭除甲醛159.80元、百合花和花瓶190元、线板136元、插销30元、垃圾桶45元、学校招牌67000元、净水服务费2700元、空气治理费7700元、花卉380元），本院认为，虽天童公司提交了上述费用的相应票据，但本院无法确认其发生的必要性和合理性，且关于学校招牌，在《资产评估报告》中载明的现场查看的实物中有“户外招牌已拆除存放”的内容，因此不能排除该户外招牌有重复利用的可能性，故本院对天童公司主张的购买前述设施设备及服务费用不予支持； （四）关于天童公司主张的搬家费用5353元，庭审中，天童公司提交了具体搬运实物的费用构成，包括挪电子白板（拆卸、安装）费用4090元和办公桌椅拆装费用1263元，本院依据该费用发生的必要性予以确认； （五）关于天童公司主张的租赁会议室进行宣传的租金22500元，本院认为，虽天童公司提交了上述费用的相应票据，但本院无法确认其发生的必要性和合理性，故本院对该费用不予支持； （六）关于天童公司主张的新租赁场地的宽带安装费8000元，庭审中，宏盛百世公司对该费用的真实性予以认可，本院对此予以确认； （七）关于天童公司主张的宏盛百世公司装修损失1655673元和评估费22000元，本院认为，天童公司承租涉案房屋后，为经营需要进行了装饰装修、购置相应设施设备等必要投入。现租赁合同无法继续履行，产生相应损失。对于天童公司依据《资产评估报告》主张装修损失1655673元和评估费22000元，宏盛百世公司对《资产评估报告》和评估费用予以认可，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋租赁合同因军队有偿服务相关政策发生重大调整而不能继续履行，结合双方租赁合同中“若不可抗力事件发生，致使场地周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则甲乙双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任”的约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定，综合考虑本案租赁合同不能继续履行的实际原因，兼顾合同的实际履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，对本院认定前述损失项目及金额共计1721037元，在本案中，由租赁合同的双方当事人分担，酌定由宏盛百世公司承担上述经济损失1721037元的50％即860518.5元。对天童公司多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项之规定，判决如下： 一、确认原告四川天童美语教育咨询有限责任公司就位于成都市锦江区天仙桥北路12号第三层房屋的租赁事宜以徐宝欣名义与被告成都宏盛百世投资有限公司签订的《房屋租赁合同》以及原告四川天童美语教育咨询有限责任公司与被告成都宏盛百世投资有限公司签订的《租赁合同补充协议》合法有效； 二、被告成都宏盛百世投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川天童美语教育咨询有限责任公司退还房屋租金318066.45元和租赁保证金215544.3元，共计533610.75元，并支付资金占用利息（以尚未退还款项533610.75元为基数，自2018年5月11日起至实际退还完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、被告成都宏盛百世投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川天童美语教育咨询有限责任公司支付装修损失、评估费用等各项经济损失共计860518.5元； 四、驳回原告四川天童美语教育咨询有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26521元，原告四川天童美语教育咨询有限责任公司负担9174元，被告成都宏盛百世投资有限公司负担17347元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  胡士戎 人民陪审员  董丽琴 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  梁 意