德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书                     案由                   物业服务合同纠纷                   案号                   （2018）川0603民初3827号                         当           事           人                   原告                   德阳阳光物业管理有限责任公司，住所地四川省德阳市国际商务大厦B座803号，统一社会信用代码91510600756604330P（2-1）。           法定代表人：孔红梅，该公司执行董事。           委托诉讼代理人：张永华，该公司副总经理。           委托诉讼代理人：王磊，四川三目律师事务所律师。                         被告                   四川摩尔万家超市有限公司，住所地四川省德阳市区凯江路与宝山街交汇处港湾丽景中庭中庭栋，统一社会信用代码915106003457783445。           法定代表人：陶波，该公司经理。           委托诉讼代理人：陈小锋，四川山和律师事务所律师。           陶波，男，1976年5月19日出生，住四川省西充县。                         诉辩主张                   原告           诉称                   诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付所拖欠的物业服务费73007.88元、水费3353.25元、违约金24319.46元，合计100680.59元（庭审中取消主张水费，违约金变更为23555.5元）；2.本案诉讼费由被告承担。           事实及理由：原告2006年先后与港湾丽景业主方签订《港湾丽景物业管理服务合同》，该合同对商业门面的物业管理费标准和逾期缴纳费用的合同履约违约金等相关事项作了明确约定。2015年7月14日被告陶波与成都佳益物业（集团）签订了《租赁协议》，对租赁的物业面积及水、电费和物业服务费的缴纳等进行了约定，2015年7月22                         原告           诉称                   日被告陶波进场后设立了四川摩尔万家超市有限公司，以超市名义使用所租赁的物业。自2015年10月1日起，二被告以经营困难为由开始拖欠物业服务费用，在原告多次催收的情况下，被告均声称随后补齐所欠费用，但至今一直未补缴欠费。截至2018年7月31日二被告共拖欠物业服务费73007.88元、违约金24319.46元。2017年7月26日原告申请社区调解，二被告明确表示不接受调解。因被告陶波系物业的承租人，也是约定的物业费、水电费的承担人，因此陶波对拖欠的相关费用应依法承担连带责任。故原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求法院判决如请。                         被告           辩称                   被告四川摩尔万家超市有限公司辩称，陶波于2015年7月22日与成都佳益物业（集团）有限公司签订租赁合同，之后陶波设立了四川摩尔万家超市有限公司，性质为有限责任公司，租赁的物业一直由超市使用，故陶波不应当作为主体参与本案诉讼；陶波在2018年之前不知晓原告与港湾丽景业主签订有物业服务合同，也不知合同的具体内容；该物业服务合同上无成都佳益物业（集团）有限公司签章，表示其对该合同不认可；原告所称答辩人以经营困难为由拖欠物业费是假的，答辩人从未拖欠或要求减少、延期支付物业费；原告起诉的时间有两年多的时间跨度，已超过诉讼时效；原告与答辩人从未因物业费进行过调解，请求法院驳回原告诉请。           被告陶波辩称，同意四川摩尔万家超市有限公司的答辩意见；该物业的租赁期限为2015年9月1日至2025年8月31日。                         服务费           标准                   商业用房0.8元/月·平方米                   门面面积                   4338.52平方米                         违约金比例                   自逾期之日起每天按未缴金额的3‰计算                   欠费           金额                   73007.88元                         是否订立物业服务合同                   ■是    □否    □其他                         是否提供物业服务                   ■是    □否    □其他                         合同签订、合同约定内容等相关情况                   2003年8月14日，德阳市工商行政管理局出具《企业名称变更核准通知书》，载明：成都市佳益物业开发有限公司企业名称变更为成都佳益物业（集团）有限公司。           2004年2月24日，成都佳益物业开发有限公司（甲方）与原告德阳阳光物业管理有限责任公司（乙方）签订《“港湾丽景”物业管理合同》，约定由乙方在业主委员会成立之前向德阳市凯江路1号“港湾丽景”小区提供物业服务，业主出租物业的，物业管理费由使用人交纳，但业主承担连带责任，委托管理期限为2004年2月26日至2007年2月25日止。           2006年3月23日，成都佳益物业开发有限公司（甲方）与原告德阳阳光物业管理有限责任公司（乙方）签订《“港湾丽景”物业管理合同补充协议》，约定甲方将港湾丽景全部商业用房委托给乙方实行统一物业管理，收费标准按建筑面积每月每平方米0.80元，业主逾期未交物业管理费，乙方有权按应缴费用每天3‰收取滞纳金，原超市商业用房如出租给第三方使用，甲方有义务告之收费时间、标准及本合同约定相关事项，并在租赁合同中予以明确。           2009年3月24日，港湾丽景业主（甲方）与原告德阳阳光物业管理有限责任公司（乙方）签订《港湾丽景物业管理服务委托合同》，约定甲方将港湾丽景物业委托给乙方实行物业管理服务，商业用房按每平方米0.80元/月收取物业管理费。           2011年4月20日，成都佳益物业（集团）有限公司德阳分公司（甲方）与原告德阳阳光物业管理有限责任公司（乙方）签订《港湾丽景物业合同补充协议》，约定双方于2007年1月25日签订的《物业管理补充协议》约定合同期限由2007年2月25日顺延至2011年4月止，现因该小区业主委员会未成立，故双方一致同意将港湾丽景物业合同顺延至小区成立业主委员会后与物业公司重新签订物业管理服务合同之日止，并约定商业（营业）用房物业服务费收费标准为：一期一层0.80元/月/㎡，一期E座二层0.50元/月/㎡，二期A座1.00元/月/㎡。           2015年7月14日，成都佳益物业（集团）有限公司与陶波、陈刚二人（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于港湾丽景中庭建筑面积为4338.52平方米的房屋租赁给乙方，租赁期自2015年9月1日至2025年8月31日，该铺位水、电、物管、清洁以及其他经营费                         合同签订、合同约定内容等相关情况                   用均由乙方承担责任及相应损失；由于乙方工商营业执照正在办理中，暂时以陶波及陈刚名义与甲方签订该租赁协议，待乙方营业执照办理完毕后即将乙方更名为四川摩尔万家超市有限公司。           2018年3月26日，德阳市东湖乡港湾丽景业主委员会（甲方）与原告德阳阳光物业管理有限责任公司（乙方）签订《港湾丽景物业管理服务合同》，约定乙方通过竞聘正式聘为该小区物业管理公司，委托管理期限为2018年3月26日起至2022年3月25日止，商业（营业）用房物业服务费收费标准为：一期一层0.80元/月/㎡，一期E座二层0.50元/月/㎡，二期A座1.00元/月/㎡；业主在出租物业时，应当告知本合同约定的相关内容；业主（使用人）无正当理由逾期未缴物业管理费、水电气费的，乙方有权自截止收费之日起按每天收取3‰合同履约违约金，但不应超过本金。                         裁判理由                   被告四川摩尔万家超市有限公司抗辩本案已过诉讼时效，但自《租赁协议》签订后开始履行之日至原告公告催缴之日，未超过三年，故本院认为，本案未超过诉讼时效。           庭审中查明，被告陶波与案外人陈刚于2015年7月14日以个人名义与成都佳益物业（集团）有限公司签订了《租赁协议》，后被告陶波于2015年7月22日在该租赁商铺处设立了被告四川摩尔万家超市有限公司，之后一直由被告四川摩尔万家超市有限公司经营、使用该铺面。根据《租赁协议》约定，在被告四川摩尔万家超市有限公司营业执照办理完毕之后，该协议的乙方应当变更为被告四川摩尔万家超市有限公司，因此，本案物业管理费应当由被告四川摩尔万家超市有限公司承担，被告陶波不承担责任。。           本案所涉《“港湾丽景”物业管理合同》《“港湾丽景”物业管理合同补充协议》《港湾丽景物业管理服务委托合同》《港湾丽景物业合同补充协议》《港湾丽景物业管理服务合同》一系列合同及补充协议，分别系开发商、小区业主、小区业主委员会与原告签订的物业管理合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力，被告四川摩尔万家超市有限公司作为物业使用人应当受上述合同及补充协议的约束。原告按约向被告提供了物业管理服务，被告四川摩尔万家超市有限公司理应按合同约定支付相应的物业服务费等费用。按照合同约定，被告四川摩尔万家超市有限公                         裁判理由                   司租赁使用的商业铺面物业管理费收费标准为0.8元/月·平方米，该铺面面积为4338.52平方米，即被告四川摩尔万家超市有限公司每月应缴纳物业管理费3470.82元。根据庭审查明事实，被告四川摩尔万家超市有限公司每月仅缴费1500元，其抗辩因租赁协议未载明物业管理合同的相关约定，且原告每月送达的催缴通知上载明物业管理费为1500元，应当视为原告放弃物业管理合同及补充协议的部分权益，自愿按照每月1500元标准收取。本院认为，原告出具的催缴通知，仅代表原告催收物业管理费及其他相关费用的行为，在原告未明确表示放弃物业管理合同及补充协议约定的合同部分权益的情况下，被告四川摩尔万家超市有限公司作为物业使用人应当按物业管理合同及补充协议约定的标准支付物业管理费。被告四川摩尔万家超市有限公司虽在《租赁协议》签订后一直按照1500元/月的标准支付物业管理费，但在原告经结算后明确了被告四川摩尔万家超市有限公司欠缴物业管理费金额并书面发出催收通知，此刻，被告四川摩尔万家超市有限公司应当补缴所欠物业管理费。截至2018年7月，被告四川摩尔万家超市有限公司按合同应缴纳3470.82元/月×34个月＝118007.88元，扣减已支付的45000元，故被告四川摩尔万家超市有限公司应支付的物业管理费金额为73007.88元，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。           关于原告诉请的违约金，根据合同约定，业主（使用人）无正当理由逾期未缴物业管理费、水电气费的，乙方有权自截止收费之日起按每天收取3‰合同履约违约金，但被告四川摩尔万家超市有限公司与成都佳益物业（集团）有限公司签订的《租赁协议》中未告知其物业管理合同的相关约定，计算违约金应当从原告向其催收告知后的合理期限届满起算，该催收通知落款时间为2018年7月30日，考虑到原告发出催收通知后应当给被告四川摩尔万家超市有限公司留出合理的履行期限，故本院认为，违约金应当从2018年8月31日起计算。因合同约定的违约金比例过高，本院酌情支持以中国银行发布的同期同类贷款利率计算违约金。                         裁判依据                   《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条、第三十五条、第四十二条规定                         裁判主文                   一、被告四川摩尔万家超市有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告德阳阳光物业管理有限责任公司支付物业服务费73007.88元，并支付违约金，违约金以73007.88元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2018年8月31日起计算至本判决确定的给付之日止，若未按本判决确定的给付之日支付上述款项，则违约金计算至款项付清之日止；           二、驳回原告德阳阳光物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。           如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。           本案减半收取案件受理费1157元，由被告四川摩尔万家超市有限公司负担。                         告知内容                   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。           审判员  邹赤波 二〇一八年十二月二十八日 法官助理庄梦捷 书记员周婷