福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初14884号 原告：王锦智，女，1984年2月10日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：王钟，福建首嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方向荣，福建首嘉律师事务所律师。 被告：厦门龙祥房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路******，统一社会信用代码91350200705480761E。 法定代表人：侯昌财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈宣文，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林祺龙，福建联合信实律师事务所律师。 原告王锦智与被告厦门龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王锦智的委托诉讼代理人方向荣，龙祥公司的委托诉讼代理人陈宣文、林祺龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王锦智向本院提出诉讼请求：1.龙祥公司协助王锦智办理源昌山庄（含一、二、三期）6#楼3梯25层2502室房屋的权属证书；2.龙祥公司向王锦智支付逾期交房违约金93899.6元（以已付购房款6804321元为基数，按日万分之一的标准，自2017年1月1日起计至2017年5月18日止共计138天）；3.龙祥公司向王锦智支付逾期办理房屋权属证书违约金（以已付购房款6804321元为基数，按日万分之一的标准，自2017年8月16日起计至实际取得房屋权属证书之日止）。事实和理由：2015年11月16日，王锦智与龙祥公司签订一份《商品房买卖合同》，约定王锦智向龙祥公司购买讼争房屋，总价为6804321元，王锦智应于本合同签订当日向龙祥公司付清首期购房款2044321元，余款476万元以银行按揭贷款方式支付；龙祥公司应于2016年12月31日前将讼争房屋交付给王锦智，同时龙祥公司应当在商品房交付之日起60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的材料交付王锦智；如因龙祥公司的原因，王锦智不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，王锦智不退房，龙祥公司自逾期之日起每日按王锦智已付款的0.01%支付违约金。上述合同签订后，王锦智向龙祥公司支付了全部购房款。然，龙祥公司未按合同约定期限交付讼争房屋，而是于2017年5月18日办理交房手续，已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。同时，龙祥公司至今未为王锦智办理房屋权属证书，已构成违约，应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。 龙祥公司辩称，一、龙祥公司不存在逾期交房的情形，王锦智的诉求缺乏事实依据。根据《商品房买卖合同》第八条及其附件《合同补充协议》第五条的约定，合同标的房屋施工过程中，如果遭遇不可抗力，或遇到为配合法规、规章和政策、规定、命令等的执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等）、或配合政府重要活动（如98贸恰会、马拉松比赛、海峡两岸论坛会等）及遇到市政府作出禁止施工作业、实施交通管制等决定，以及遇到停水停电、发生日降雨量超过50毫米以上的阵雨和六级或六级以上大风天气，造成无法正常施工，则讼争房屋交付使用日期据实顺延。合同约定2016年12月31日交房，因天气等上述原因导致无法正常施工，龙祥公司可顺延305天交房，扣除顺延交房的天数后，龙祥公司于2017年3月31日交房并没有逾期交房。二、王锦智诉求的逾期办证违约金过高，超过合同约定的上限（已付款的5‰）。《合同补充协议》第十条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。王锦智诉求的违约金数额超过合同约定，应当予以驳回。综上，请法院驳回王锦智不合理的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年11月16日，王锦智与龙祥公司签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定王锦智向龙祥公司购买厦门市思明区源昌山庄（含一、二、三期）6#楼3梯25层2502室房屋，该房屋系预售商品房，总价款为6804321元。 《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人；2.本条所涉及的“特殊原因”包括情形见附件六《合同补充协议》。 《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。 《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六《合同补充协议》第五条“原合同第八条补充如下”约定：5.3原合同第八条第三款约定的“特殊原因”还包括以下情形：①非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误，包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工所引致的延误；②为配合法规、规章和政策、规定、命令等的执行（包括因高考、中考期间的停工限工要求等），或配合政府重要活动（如98贸恰会、马拉松比赛等）及其他市政建设需要（如道路施工、交通管制等）所引致的延误；③施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；④原合同签订后至合同约定交付时间的期间内，遇日降雨量在50毫米以上的阵雨、6级以上（含6级）阵风或5级以上（含5级）地震的）地震的天气延交付日期；⑤因国家、地方制、地方制订和颁布的法律规章和政策发生变化而导致的延误；⑥因政府原因导致的停工；⑦其他非出卖人所能控制的因素。5.4原合同第八条第三款和本协议第5.3条规定的不可抗力事件和特殊原因，如果为众所周知或已通过相关媒介予以宣传、报道，则出卖人无须承担该项中关于“告知”的义务。5.6如发生原合同第八条第三款和本协议第5.3条所指的“特殊原因”，出卖人可凭厦门市有关主管部门、单位或该项目的勘探、设计、施工或建筑本项目的其他相关专业机构出具的证明文件据实予以延期且无须通知买受人。 附件六《合同补充协议》第十条“原合同第十四条补充如下”约定：10.1出卖人在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。10.2如因出卖人原因导致出卖人未能履行本协议10.1条所约定义务的，买受人不退房，由出卖人支付违约金（自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%支付违约金，违约金上限为买受人已付款的5‰）。 附件六《合同补充协议》第十八条“其他约定”约定：本协议是对原合同及附件的补充，为原合同不可分割的一部分，本协议与原合同及其他附件冲突之处，概以本协议的规定为准。 上述《商品房买卖合同》及附件签订后，王锦智依约支付了约定购房款6804321元。 2017年1月22日，源昌山庄6#楼建设工程通过竣工验收。2017年3月31日，源昌山庄6#楼建设工程经消防验收合格。 2017年3月30日，龙祥公司在厦门日报刊登了源昌山庄6#楼毛坯房（第一批）交房通知，通知此批次业主于2017年3月31日起办理交房手续。之后，王锦智与龙祥公司办理交房手续并接收了讼争房屋。 截至本案一审审理阶段，龙祥公司尚未向房屋权属登记机构办理完成讼争房屋的所有权初始登记。 本案中，双方当事人的争议焦点为：一、是否存在可延期交房的情形；二、逾期办证期间起止时间的认定；三、逾期办证违约金的计算标准。 一、关于是否存在可延期交房的情形。 龙祥公司主张，1.因天气因素可顺延141天交房，并提供气象资料及施工日志为证。2.因中高考可顺延交房121天，海峡论坛会道路交通限制可顺延交房33天，98贸洽会道路交通限制可顺延交房31天，马拉松比赛道路交通限制可顺延交房6天，并提供公证书为证。 王锦智认为，1.关于天气因素，购房合同签订之前的天气因素龙祥公司已能充分预见，不能作为顺延交房时间的理由；天气因素并不必然导致停止施工，只有造成停止施工的天气因素才能作为顺延交房时间的理由；经统计，因天气因素全面停工的天数不超过60天。2.关于中高考、海峡论坛会、98贸洽会、马拉松比赛，均属签订合同时龙祥公司可预见的情况，不能作为延期交房的理由；龙祥公司并未提供施工日志及监理日志证明其在上述时间段因上述活动而影响施工；仅就证据本身所载内容来看也与龙祥公司主张顺延的天数不符：①2012年至2016年中高考除考试时间26天外，其他日期只是中午12时至14时30分及夜间22时至次日6时禁止施工，正常工作时间并未禁止施工；②海峡论坛会并无交通限制，也未禁止施工；③98贸洽会的道路交通限制路段并不包含讼争房屋建设工程所在路段，且并非完全禁止通行，也并未禁止施工；④马拉松比赛交通限制路段并不包含讼争房屋建设工程所在路段。 本院分析认为，根据《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第五条的约定，合同签订后至合同约定交付时间的期间内，遇日降雨量在50毫米以上的阵雨、6级以上（含6级）阵风或5级以上（含5级）地震的）地震的天气延交付日期；为配合高考、中考期间的停工限工要求或配合政府重要活动如98贸恰会、马拉松比赛等所引致的延误，以及因政府原因导致的停工，可据实予以延期。根据龙祥公司提供的气象资料、公证书和监理日志，本院认定讼争《商品房买卖合同》及附件签订后至约定交房日期前，因天气因素可顺延交房的天数超过100天，且根据合同约定，因中高考、98贸洽会、马拉松比赛等因素，交房期限还可据实顺延。 二、关于逾期办证期间起止时间的认定。 龙祥公司认为，从2017年3月31日起计算365天为龙祥公司办理讼争房屋所有权初始登记的期限，从办证期限届满次日起计算逾期办证违约金，应计至房管部门出具初始登记收件收据之日止。 王锦智认为，从2017年3月31日起计算90天为龙祥公司办理讼争房屋所有权初始登记的期限，从办证期限届满次日起计算逾期办证违约金，应计至买受人实际取得房屋权属证书之日止。《合同补充协议》第十条关于延期365日办理房屋权属初始登记的约定，属于格式条款，与主合同相悖。 本院分析认为，买卖双方以签订补充协议的形式对延长办理讼争房屋所有权初始登记的期限进行约定，并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，应属双方当事人的真实意思表示，故本院对龙祥公司主张的逾期办证起算时间予以采纳。《合同补充协议》第十条约定出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务，故本院对龙祥公司主张的逾期办证截止时间予以采纳。 三、关于逾期办证违约金的计算标准。 龙祥公司认为，逾期办证违约金应按照《合同补充协议》第十条的约定计算，其上限为买受人已付款的5‰。 王锦智认为，逾期办证违约金应按照《商品房买卖合同》第十四条约定每日按买受人已付款的0.01%计算。《合同补充协议》第十条关于逾期办证违约金上限的约定不合理、不对等，违反了主合同第二十二条的约定，减轻了出卖人的责任。 本院分析认为，买卖双方以签订补充协议的形式对逾期办证违约金的计算标准进行约定，并未免除或减轻出卖人办理讼争房屋所有权初始登记的合同义务，也不属于加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形，应属双方当事人的真实意思表示，故本院对龙祥公司主张的逾期办证违约金计算标准予以采纳。 综上所述，本院认为，王锦智与龙祥公司签订的《商品房买卖合同》及相应附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。（一）关于逾期交房违约金。龙祥公司应于2016年12月31日前交房，后龙祥公司通知王锦智于2017年3月31日办理交房手续。龙祥公司可顺延交房的天数超过100天，并不存在逾期交房之情形。王锦智诉请龙祥公司支付逾期交房违约金，不符合合同约定，本院不予支持。（二）关于协助办证和逾期办证违约金。龙祥公司至今未办理完成讼争房屋的所有权初始登记手续，王锦智诉请龙祥公司协助王锦智办理讼争房屋的权属证书，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《合同补充协议》第十条约定，逾期办证违约金应每日按买受人已付款的0.01%的标准，自2018年3月31日起计至房管部门出具初始登记收件收据之日止，但以不超过买受人已付款的5‰为限。截至本案一审审理阶段，龙祥公司尚未向房屋权属登记机构办理完成讼争房屋所有权初始登记，王锦智亦未举证证明其因逾期办理权属证书遭受的具体损失，故逾期办证违约金应按《合同补充协议》第十条约定计算，即按买受人已付款的5‰计算为34022元（6804321元×5‰）。本判决作出后，若龙祥公司因其自身原因未在合理期限内办理完成讼争房屋所有权初始登记，给王锦智造成损失，王锦智、可另行向龙祥公司主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告厦门龙祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告王锦智办理源昌山庄（含一、二、三期）6#楼3梯25层2502室房屋的权属证书； 二、被告厦门龙祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王锦智支付逾期办理房屋权属证书违约金34022元； 三、驳回原告王锦智的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3375元，由王锦智负担3059元，厦门龙祥房地产开发有限公司负担316元。该款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。                                                                                                                     审 判 员 王瑛 二〇一八年十二月三十日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。